洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0302民初1632号原告（执行案外人）：韩永会，男，1967年11月2日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郎新生，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莹光，河南九都律师事务所律师。被告（申请执行人）：张信娣，女，1964年10月29日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：金保庆（系被告张信娣的丈夫），住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：许宏良，男，1966年3月5日出生，汉族，住洛阳市涧**。系洛阳市老城区南关办事处浦西社区居民委员会推荐。被告（被执行人）：洛阳市龙居房地产开发有限公司，住所地洛阳市涧**太原路**。原告韩永会与被告张信娣、被告洛阳市龙居房地产开发有限公司（以下简称龙居房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月27日立案，于2019年3月19日作出（2018）豫0302民初1415号民事判决，驳回原告韩永会的诉讼请求。原告韩永会不服提起上诉。河南省洛阳市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）豫03民终3676号民事裁定，撤销（2018）豫0302民初1415号民事判决，发回重审。本院接到退回卷宗后于2019年9月11日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩永会及其委托诉讼代理人郎新生、卢莹光，被告张信娣委托诉讼代理人金保庆、许宏良到庭参加诉讼。被告龙居房地产公司经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩永会向本院提出诉讼请求：1.依法解除对位于洛阳市老城区××莲花××号房屋的查封并停止对该房屋的执行；2.依法确认位于洛阳市老城区××莲花××号房屋归韩永会所有。事实和理由：2018年6月23日洛阳市老城区人民法院作出(2018)豫0302执309号之一执行裁定书，裁定拍卖龙居房地产公司所有的位于洛阳市老城区××莲花××号房屋，但该房屋的实际所有人为韩永会。2011年9月9日,韩永会与龙居房地产公司签订莲花居2-102号房屋的购房协议书,韩永会按约支付全部购房款,龙居房地产公司向韩永会出具购房发票，并将房屋交付韩永会，该房屋一直由韩永会占有、使用和收益。因龙居房地产公司的原因,韩永会至今未能办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在法院查封之前，韩永会与龙居房地产公司已签订真实合法有效的商品房买卖合同，且韩永会已经支付全部房款并占有使用房屋，涉案房屋未能办理过户登记的原因在于龙居房地产公司违约，韩永会没有任何过错，其享有的权利能够排除执行。因韩永会的执行异议申请被驳回，故依法提起诉讼。被告张信娣辩称，1.韩永会对涉案房屋未依法登记，未取得所有权；2.韩永会未在涉案房屋中实际居住，且还有其他用于居住的房屋；3.韩永会请求解除对涉案房屋的查封并中止执行没有事实和法律依据；4.韩永会所述的事实和理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其权利不能够排除执行；5.请求驳回韩永会的诉讼请求。被告龙居房地产公司未作答辩。原告韩永会为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：证据1、洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302执异23号执行裁定书一份；证据2、韩永会身份证复印件一份。证明：韩永会系适格诉讼主体。第二组证据：证据3、洛阳市老城区东北隅街道办事处人民街社区居民委员会出具的证明一份。证明：韩永会的家庭成员情况。第三组证据：证据4、老城区莲花寺街40号1-2-102号房屋照片四张。证明：老城区莲花寺街40号1-2-102号房屋的结构。第四组证据：证据5、商品房买卖合同一份；证据6、购房协议书一份；证据7、韩永会申请法院调取的（2016）豫0302民初1403号案件中保全材料。证明：在人民法院查封以前韩永会与龙居房地产公司已经签订了合法有效的书面买卖合同。第五组证据：证据8、河南有线电视网络集团有限公司用户证一份、河南有线电视网络集团有限公司洛阳分公司出具的发票两张；证据9、韩永会申请法院调取的老城区莲花寺街40号莲花居1-2-102号房屋在洛阳新奥华油燃气有限公司的购气记录一份、洛阳新奥华油燃气有限公司出具的收据照片一张、洛阳新奥华油燃气有限公司出具的发票一张；证据10、洛阳北控水务集团有限公司涧东服务营销分公司出具的老城区莲花寺街40号2-102号房屋水费费用明细一份；证据11、租房协议一份。证明：在人民法院查封之前韩永会已合法占有该房屋。第六组证据：证据12、龙居房地产公司出具的收据一份；证据13、韩永会汇款单两份。证明：韩永会已支付全部购房款。第七组证据：证据14、编号为洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》、建设工程规划许可证、莲花寺街40号定位坐标图、莲花寺街40号规划图、洛政土[2010]510号文件复印件各一份。证明非因韩永会原因未办理房屋过户登记。本案审理过程中，经原告韩永会申请，本院对其提交的洛房商预字第Y10—016号《洛阳市商品房预售许可证》复印件的真实性进行了核实。经与洛阳市住房保障和房产服务中心的发证记录核对，该复印件所载内容与记录一致。第八组证据：韩永会申请证人刘某、许某出庭作证证言。证人刘某证明：2012年刘某为韩永会装修过莲花寺街1楼门面房（带地下室），装修款（不带地板）8万余元，装修之前双方不认识，刘某先给韩永会邻居装修，韩永会看到后让刘某为其装修。证人许某证明：其原来在莲花寺××院××楼租房，2016年9月左右，其开始承租韩永会位于2单元1楼的房屋办午托班至2019年12月止，双方签订有租赁协议。经质证，被告张信娣对第一组证据无异议。对第二组证据真实性无异议，但不能证明韩永会对涉案房屋享有所有权，相反可以证明韩永会有居住的场所，没有在涉案房屋中居住。对第三组证据真实性有异议，该照片不能证明韩永会系在涉案房屋居住，该照片也无法证明系涉案房屋。对第四组证据中的商品房买卖合同真实性、合法性和关联性均有异议，该买卖合同不是合法的、房屋主管部门法定的格式合同，该合同中出卖人的法定代表人王灵周的签名是虚假的，韩永会对涉案房屋没有所有权；对购房协议书的真实性和关联性均有异议，该购房协议书不是正规的、合法的商品房买卖合同，也没有在房管部门登记备案，同时协议书中约定总房款为549644元，韩永会无证据证明此房款已交给龙居房地产公司，在购房协议书中甲方是辛乾辉签名，此人不是龙居房地产公司的法定代表人，因此对购房协议书的真实性和合法性有异议，另外涉案房屋在2010年4月2日已被龙居房地产公司抵押，抵押在先，因此张信娣对购房协议书不认可；对法院调取的保全材料真实性无异议。对第五组证据中的有线电视用户证真实性有异议，用户证上2-102室是手写后加的；有线电视发票上只显示韩永会的名字，不显示涉案房屋的房号，不能确定韩永会交的是涉案房屋的费用；燃气购气记录只显示韩永会的名字，不显示涉案房屋的房号，手写“莲花居1-2-102”不能确定真实性；收据照片真实性由法院核实；燃气发票的日期为2020年4月15日，只能说明韩永会是开庭前几天去交的费，不能证明韩永会一直在涉案房屋居住；水费明细真实性由法庭核对；对租房协议证明方向有异议，该协议证明韩永会没有在涉案房屋居住，更不能证明韩永会对涉案房屋享有合法的所有权。对第六组证据中的收据的真实性、合法性、关联性均有异议，收据上王灵周的签字和韩永会提交的商品房买卖合同中王灵周的签字不一致；对工商银行的两份凭证真实性无异议，对证明方向有异议，转款的收款人是辛乾辉，并不是龙居房地产公司，该证据只能证明韩永会向辛乾辉个人转款，不能证明韩永会已经向龙居房地产公司支付了房款，并且该汇款与韩永会和龙居房地产公司签订的购房协议书中的总房价不一致。对第七组证据中的洛阳市政府文件和规划图真实性无异议，但不能证明涉案房屋不能进行登记；对预售许可证真实性无异议，据此涉案房屋可以依法进行登记，莲花居1号楼除超规划的一单元和韩永会、张灿伟外，其他购房户的购房合同均于2010年在房管局进行了预售登记，房屋登记在个人名下。对第八组证据，张信娣认为证人刘某的证言不能证明韩永会系涉案房屋的所有人，也不能证明韩永会在涉案房屋中居住，证人许某的证言不能证明韩永会是实际居住人及韩永会对涉案房屋享有所有权；将以前韩永会提交的租房协议和本次庭审中韩永会提交的租房协议进行对比，可以看出证人许某在作伪证，其证言应不予采信。被告龙居房地产公司未发表质证意见。被告张信娣为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：第一组证据：（2016）豫0302民初1403号民事判决书一份、（2018）豫0302执309号之一裁定书一份、（2018）豫0302执异23号裁定书一份、（2018）豫0302民初1415号民事判决书一份。证明：法院执行正确，民事判决认定的事实也正确。第二组证据：张信娣在房管局获取的莲花寺街40号院莲花居房屋登记受理信息登记表复印件一份。证明：涉案房屋所在小区其他房屋都登记到个人名下，只有包括韩永会在内的3套房屋没有登记在个人名下。第三组证据：韩永会在原审中提交的水电费收据和发票复印件共六页。证明：涉案房屋用户名为杜志杰，证明涉案房屋不是韩永会实际拥有和居住。第四组证据：韩永会在原审中提交的租房协议复印件一份。证明：与韩永会开庭时提交的协议不一致，内容有多处修改，证人许某作伪证。第五组证据：龙居房地产公司收据复印件一份。证明：韩永会提交的商品房买卖合同和收据上王灵周的签字均不是王灵周本人所签。因为张信娣提交的收据上王灵周的名字是张信娣看着王灵周签的，与韩永会提交的商品房买卖合同和收据上的签字不一致。第六组证据：借据和情况说明复印件各一份。证明：借据和情况说明上王灵周的签字与韩永会提交的商品房买卖合同和收据上王灵周的签字不一致。韩永会提交的商品房买卖合同和收据上王灵周的签字均不是王灵周本人所签。经质证，原告韩永会对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为后两份法律文书都没有发生法律效力，只能证明案件的发生过程。对第二组证据，因为是复印件，需要法院进行核实。对第三组证据，收据和发票上虽然写有杜志杰的名字，但是费用都是韩永会交的，韩永会不知道杜志杰的身份。后韩永会向水电部门出具了购房协议书，涉案房屋水表的户名已经变更为韩永会。对第四组证据，两份协议是同一天签订的，租赁的期限和租赁费用都是一致的，实际上就是一份协议。对第五、六组证据，认为都是复印件，不具有证据效力。被告龙居房地产公司未发表质证意见。原告韩永会提交的第一组证据、第三组证据、第四组证据，第五组证据中证据10、11，证据9中的购气记录、购气发票，第六组证据，第七组证据中的商品房预售许可证，第八组证据客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。证据10虽与庭审前韩永会提交的水费费用明细用户名称不一致，但两份明细内容一致，结合韩永会提交的购房协议书及购气记录，本院对证据10真实性予以确认。证据11虽与韩永会以前提交的租房协议形式上不同，但签订日期、租赁期限、房租金额、押金金额等内容均一致，结合证人许某的证言，本院对证据11的真实性予以确认。第二组证据与本案待证事实没有关联性，第五组证据中证据8中的用户证真实性无法确认，有线电视缴费发票不显示用户地址，本院不予采信；第七组证据中的其他证据均为复印件，第五组证据中的证据9中关于购气收据的照片，真实性无法确认，本院不予采信。被告张信娣提交的第一组证据中的（2016）豫0302民初1403号民事判决书、（2018）豫0302执309号之一执行裁定书、（2018）豫0302执异23号执行裁定书和第三组证据、第四组证据，客观真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。第一组证据中的（2018）豫0302民初1415号民事判决书未发生法律效力，本院不予采信，不能作为认定本案事实的依据。第二组、第五组证据均为复印件，第六组证据中王灵周签名真实性不能认定，故本院不予采信，不能作为认定本案事实的依据。关于张信娣对韩永会提交的购房协议书和商品房买卖合同真实性提出的异议问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。从该两份合同的形式上看，合同双方当事人均已签字盖章。同时合同的成立，最本质是双方当事人达成意思表示一致，由谁签名、是否加盖印章、加盖印章是否为备案印章等因素，都不能成为否定合同成立的唯一抗辩。因此不能以张信娣提出的“王灵周”签名非本人所签、合同文本不是正规的、法定的格式合同等质证意见否定该购房协议书和商品房买卖合同的真实性。关于韩永会提交的证据是否足以证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋问题。占有是对标的物的控制权，既不是所有权，也不意味着一定要由占有人使用。就本案而言，涉案房屋为龙居房地产公司开发，在未进行转移登记前，该房屋的所有权仍应归龙居房地产公司所有。韩永会申请法院调取的洛阳新奥华油燃气有限公司的购气记录证明其在2012年申请办理涉案房屋燃气开户手续，加之租房协议、证人刘某、许某证言足以认定在本院查封之前韩永会已合法占有涉案房屋。关于韩永会是否已支付购房款的问题，韩永会提交向辛乾辉转款的银行转款凭证，结合购房协议书中辛乾辉的签名及龙居房地产公司出具的收据可以认定韩永会已向龙居房地产公司支付全部购房款。本院根据当事人的起诉、答辩意见和举证、质证、认证情况，对本案事实认定如下：2010年3月30日龙居房地产公司取得洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》，许可其预售洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居住宅楼2单元至4单元（3-201、4-201、202不在预售范围之内），但该住宅楼实际建造为4个单元。2011年9月9日，龙居房地产公司与韩永会签订一份购房协议书，约定韩永会购买龙居房地产公司位于老城区××莲花××室及下方地下室，面积均为80.83平方米，2-102室每平方米价格5200元，房款420316元，，地下室每平方米价格1600元房款129328元，总房款合计549644元，韩永会已了解所购房屋性质，首付32万元作为购房定金，签订本协议，剩余房款于2011年11月10日以前付清等内容。签订购房协议书当日，韩永会向龙居房地产公司支付购房款30万元，2011年10月26日，又支付购房款23万元。2011年11月11日，龙居房地产公司向韩永会出具收据，载明“今收到韩永会交来购房款（莲花居住宅楼2-102室）人民币（大写）肆拾贰万零叁佰壹拾陆元”，收据上加盖龙居房地产公司财务专用章，辛乾辉在会计处签字。后龙居房地产公司将莲花居1幢2-102号房屋交付韩永会，2012年韩永会对房屋进行装修后入住，2016年9月出租给许某使用。但一直未办理房屋过户登记。2016年9月6日，张信娣为与梁彬、龙居房地产公司民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，并申请财产保全。2016年9月23日，本院作出（2016）豫0302民初1403号民事裁定，裁定冻结、查封、扣押梁彬、龙居房地产公司价值60万元的财产，并于2016年11月30日实际查封龙居房地产公司开发的莲花居1幢2-102、2-201号房屋。2017年8月25日，本院作出（2016）豫0302民初1403号民事判决，判决龙居房地产公司偿还张信娣借款本金40万元及利息（按照月利率2％计算，自2014年9月1日起至实际履行之日止）。该判决发生法律效力后，龙居房地产公司未自动履行，张信娣于2018年2月28日向本院申请强制执行。2018年6月23日，本院作出（2018）豫0302执309号之一执行裁定，裁定拍卖龙居房地产公司所有的洛阳市老城区××莲花××、2-201两套房屋。2018年7月31日，韩永会向本院提出执行异议，要求解除对莲花居1幢2-102号房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2018年8月10日，本院作出（2018）豫0302执异23号执行裁定，裁定驳回韩永会的异议请求。韩永会不服，于2018年8月27日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告韩永会与被告龙居房地产公司签订的购房协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告韩永会与被告龙居房地产公司签订莲花居1幢2-102室买卖合同，已经支付了购房款，并实际占有该涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，原告韩永会依据买卖合同享有请求被告龙居房地产公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对涉案房屋并不享有所有权，故原告韩永会要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封莲花居1幢2-102室的时间是2016年11月30日，原告韩永会与被告龙居房地产公司购房协议书的时间、原告韩永会合法占有涉案房屋的时间，均在本院查封涉案房屋之前，原告韩永会也依照合同的约定向被告龙居房地产公司支付了全部购房价款。至于涉案房屋未及时办理过户登记，从被告龙居房地产公司取得的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》看，被告龙居房地产公司存在超建情况，涉案房屋未办理过户登记的原因不在原告韩永会。综上，原告韩永会的执行异议具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告韩永会对莲花居1幢2-102室享有的实体权利足以排除执行，故原告韩永会要求解除对莲花居1幢2-102室的查封并停止执行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用于尚未交付房屋的期房情形，在本案中应排除适用。故被告张信娣的上述抗辩主张，本院不予采信。综上所述，原告韩永会请求确认洛阳市老城区××莲花××号房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；要求解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋查封并停止对该房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得对洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居1幢2-102号房屋执行；二、驳回原告韩永会其他诉讼请求。案件受理费6100元，由原告韩永会负担6000元，被告张信娣负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2018）豫0302执异23号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  顾亦农审 判 员  高继英人民陪审员  张 云二〇二〇年四月二十七日书 记 员  钱亚飞