广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初35号 原告：李孝琴。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所实习律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 委托诉讼代理人：杨远珍，该公司员工。 原告李孝琴与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李孝琴的委托诉讼代理人梁宇宸、朱光任，被告富乐华公司的委托诉讼代理人杨远珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李孝琴向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1932）；二、被告退还原告已付房款共计251284元以及赔偿利息损失41974元（以251284元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年5月13日暂计至2019年10月31日为41974元，实际计算至清偿之日止）；三、被告向原告退还已付的案涉房屋相关手续费共计1171元；四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-1932）,该合同约定原告购买被告开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，房屋建筑面积为64.04平方米，原告支付首付款251284元，剩余款项以按揭形式付款以及被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋。原告已于2016年5月13日按合同约定向被告支付了全部首付款251284元以及案涉房屋相关手续费1171元，被告也均向原告开具了收据。《商品房买卖合同》签订后，被告告知原告将合同备案后才可以办理按揭贷款，让原告回去耐心等待合同备案。期间原告多次催促被告将备案的合同交给原告以尽快能办理按揭贷款，但被告以各种理由拖延搪塞，由于被告一直无法将商品房买卖合同备案也导致至今仍无法办理按揭贷款。同时，被告已严重逾期交房，于是原告于2018年11月1日向被告邮寄了解除案涉《商品房买卖合同》的《退房通知书》，但被被告拒收，邮件被退回。此后原告又多次亲自跑到被告防城港的售楼部，要求解除合同退还款项，但被告均以各种理由推脱、拖延、欺骗原告。现案涉房屋仍未竣工验收，已被防城港市住房和城乡建设局责令停止交房，进行整改，至今无法向原告交付房屋。原告认为，被告逾期交房，已构成违约，且原告已按合同约定，在解除期限内发出了《解除合同通知》，但遭到被告无理由拒收，原告在诉讼时效内起诉解除合同符合法律规定，原告有权依据合同约定解除案涉《商品房买卖合同》。且非归责于原告的原因导致至今无法办理按揭贷款，原告也有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条解除合同。合同解除后，根据相关法律规定以及合同约定，被告应当退还原告已付房款、案涉房屋手续费并赔偿利息损失。 被告富乐华公司辩称，一、被告认为原告不享有合同解除权，无权请求解除合同返还已付房款。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定如果原告未付清全部房款，则交房日期顺延至付清完全款的30日内，即原告履行完全款的义务，被告才产生交房义务。原告未付清全部房款，未履行所负的先履行义务，被告对原告不产生交房责任，原告无权以逾期交房为由要求退房。《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第（4）款规定贷款并非唯一付款方式，如贷款未获批准则应当在接到通知之日起10日内付完全部房款，且该条款未约定不能贷款的原因，即只要原告按揭贷款未通过，就应当支付完毕总房款，不能贷款的原因在所不问。《商品房买卖合同（预售）》约定贷款并非唯一付款方式，也未约定不能贷款即可解除合同，且不能贷款并不会导致合同一定不能履行，也不符合法定解除权的条件，原告无权以不能贷款为由解除合同。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定被告逾期交房360日后原告享有解除权。若原告认为因无法贷款导致合同无法履行而享有解除权，应当在约定交房逾期360日后的一年内解除合同，但截止起诉时原告并未在该除斥期间内向被告要求解除合同，其解除权因除斥期间届满而消灭。《商品房买卖合同（预售）》不能备案不是被告的原因，被告在2018年年底因政府不作为导致被告网签和备案受到影响，且在被告预售许可证届期后多次拒绝被告延期申请，被告仍在积极沟通中，不能进行备案过错在于第三方行政机关的不作为，即使解除合同也不应由被告承担利息损失。 本院经审理认定事实如下：2016年5月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-1932），约定原告购买被告开发的位于广西防城港市行政中心区，建筑面积为64.04平方米，单价为每平方米6110元，总价款为391284元。买受人采取贷款方式付款，买受人在签订本合同前向出卖人支付定金251284元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。余款14万元申请贷款支付。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。双方特别约定:在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第（4）款约定，买受人申请的按揭贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；如银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，则买受人须在接到银行或出卖人通知后7日内补齐首期款差额。买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第四款约定，如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。2016年5月13日，被告向原告出具两张《收据》（编号分别为：1210092、1027620），确认收到原告交来防城港国际大酒店房款251284元、代收费1171元（含备案费71元、预抵押费1100元）。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，被告应当自本合同签订之日起30日内（即2016年6月13日前）办理商品房预售合同登记备案手续，但截止法庭辩论终结前，被告仍未将案涉商品房备案至原告的名下，被告抗辩是政府的原因导致案涉合同无法备案，但其提交的证据无法证明其主张，对其辩解，本院不予采纳。被告未按《商品房买卖合同（预售）》办理备案登记，显然已经违约，且因为《商品房买卖合同（预售）》未能备案而导致原告的按揭贷款不能通过，故原告不能办理按揭贷款的原因不能归责于原告，而是归责于被告的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，对原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》和要求被告返还购房款、备案费、预抵押费合计252455元及支付利息（利息以251284元为基数，从2016年5月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、解除原告李孝琴与被告广西富乐华房地产开发有限公司于2016年5月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-1932）； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李孝琴返还购房款、备案费、预抵押费合计252455元及支付利息（利息以251284元为基数，从2016年5月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行 期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5716.44元，减半收取计2858.22元（原告李孝琴已预交），由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5716.44元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇二〇年四月二十三日 书记员  庞剑