广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初20961号原告：中山农村商业银行股份有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之一，统一社会信用代码914420006633583105。法定代表人：吴诰锦。委托诉讼代理人：李绮湘，系公司员工。委托诉讼代理人：梁建忠，系公司员工。被告：中山市中安保管理服务有限公司，，住所地广东省中山市**金龙横街**统一社会信用代码91442000562582866Q。法定代表人：黄泳媚。被告：董源开，男，1965年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区之一。原告中山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与被告中山市中安保管理服务有限公司（以下简称中安保公司）、董源开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商银行委托诉讼代理人李绮湘、梁建忠到庭参加诉讼，被告中安保公司、董源开经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告中安保公司向原告支付2019年3月、4月、5月的租金共计135609元及滞纳金；2.被告中安保公司向原告缴纳的租赁保证金91000元归原告所有；3.被告董源开对被告中安保公司上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告明确每月租金45203元，滞纳金计算方式为：被告应于每月10日支付当期的租金，2018年6、7、8、9月的租金被告于2018年9月17日才缴纳。1.2018年6月滞纳金以45203元为本金，从2018年6月11日起计算至2018年9月17日，按每日5‰计算；2.2018年7月滞纳金以45203元为本金，从2018年7月11日起计算至2018年9月17日，按每日5‰计算；3.2018年8月滞纳金以45203元为本金，从2018年8月11日起计算至2018年9月17日，按每日5‰计算；4.2018年9月滞纳金以45203元为本金，从2018年9月11日起计算至2018年9月17日，按每日5‰计算；被告应于每月10日支付当期的租金，2018年11、12月及2019年1、2月的租金被告于2019年3月7日才向原告缴纳。5.2018年11月滞纳金以45203元为本金，从2018年11月11日起计算至2019年3月7日，按每日5‰计算；6.2018年12月滞纳金以45203元为本金，从2018年12月11日起计算至2019年3月7日，按每日5‰计算；7.2019年1月滞纳金以45203元为本金，从2019年1月11日起计算至2019年3月7日，按每日5‰计算；8.2019年2月滞纳金以45203元为本金，从2019年2月11日起计算至2019年3月7日，按每日5‰计算；被告应于每月10日支付当期的租金，2019年3、4、5月的租金，被告一直拖欠租金没有向原告支付。9.2019年3月滞纳金以45203元为本金，从2019年3月11日起计算至被告实际支付之日止，按每日5‰计算；10.2019年4月滞纳金以45203元为本金，从2019年4月11日起计算至被告实际支付之日止，按每日5‰计算；11.2019年5月滞纳金以45203元为本金，从2019年5月11日起计算至被告实际支付之日止，按每日5‰计算。事实和理由:2016年3月31日，原告（出租方）与被告中安保公司（承租方）、被告董源开（担保方）签订《房产租赁合同》，合同第中约定原告将位于中山市东区地产出租给被告中安保公司使用；租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为45203元／月，被告中安保公司须向原告交纳租赁保证金91000元，并于每月10日前向原告一次性缴清当期租金；第十二条约定被告中安保公司逾期缴付租金的，除应按未缴付租金每日5‰计付滞纳金；如超过30天仍未缴付租金的，……被告中安保公司的担保方，对被告中安保公司因本合同产生的一切费用，包括但不限于租金、滞纳金、违约金、赔偿金、罚款、原告实现债权所需一切费用承担连带保证责任。《房产租赁合同》签订后，原告按合同约定将租赁房产交付被告中安保公司使用，被告中安保公司向原告支付租赁保证金91000元。自2018年6月起，被告中安保公司开始不按时交租，截至2019年7月4日，被告中安保公司拖欠2019年3月、4月、5月的租金135609元（45203元×3个月）及滞纳金170415.31元（暂计至2019年7月4日，之后按照实际拖欠租金天数以每日5‰的标准计算至清偿之日止），具体详见《滞纳金计算清单》。另，被告中安保公司于2019年5月31日（租赁合同到期日）搬离租赁房产，双方办理了租赁房产交接手续。原告认为，被告中安保公司未按合同约定交纳租金的行为已构成违约，除应补交拖欠的租金外，还应按合同约定支付滞纳金，且原告有权没收保证金。被告董源开作为担保人应对《房产租赁合同》产生的一切费用承担连带保证责任。原告为此起诉。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告农商银行系位于中山市东区的不动产［房地产权证号：粤房地权证中府字第**；国有土地使用证号：中府国用（2014）第××号］的登记产权人。2016年3月21日，原告（甲方、出租方）与被告中安保公司（乙方、承租方）、被告董源开（丙方、担保方）签订《房产租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市东区地产租赁给乙方，租赁期自2016年6月1日起至2019年5月31日止。2018年6月1日至2019年5月31日，乙方每月应缴总租金45203元。每月缴付租金一次，乙方应于每月的10日前向甲方一次性缴清当期租金。乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金91000元，甲方收到该笔款项后开具收据给乙方，该保证金不计利息。租赁期满后如乙方不继续租赁的，或双方依约提前解除本合同的，甲方对该租赁物及附属配套设施检查无损并在乙方未拖欠租金且结清所有费用后，甲方将无息退还保证金给乙方。本合同在履行中如发生争议，甲、乙、丙三方首先应本着平等互利的原则协商解决，若协商不成，任何一方可向甲方所在地法院起诉，通过诉讼途径解决。乙方逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未缴付租金每日5‰计付滞纳金。如超过30天仍未缴付租金给甲方的，甲方有权单方终止本合同，立即收回租赁物，乙方所交保证金无条件归甲方所有。丙方作为乙方完整履行本合同的担保方，对因乙方因本合同产生的一切费用，包括但不限于租金、滞纳金、违约金、赔偿金、罚款、甲方实现债权所需一切费用承担连带保证责任，担保期限自2016年6月1日至2021年5月31日。原告于甲方处签名并加盖公章；被告中安保公司于乙方处签名并加盖公章，被告董源开于丙方处签名并按指模。被告中安公司向原告支付了租赁涉案房屋的保证金91000元。原告于2018年8月向被告中安保公司发出租金催收通知书催收2018年6月至8月共三个月的租金135609元；于2018年12月向被告发出租金催收通知书，催收2018年11月至12月共两个月租金90406元，以及2018年6月至9月逾期缴付租金的滞纳金48141.2元，合计138547.2元；于2019年3月分别向被告中安保公司、被告董源开发出租金催收及解除租赁合同通知书，催收2018年11-12月、2019年1-2月共4个月租金合计180812元，以及逾期缴付租金的滞纳金，并声明被告中安保公司的行为已违反合同约定，请其在2019年3月8日前付清欠款，否则，原告将按《房产租赁合同》约定于2019年3月8日解除租赁关系，被告中安保公司必须于2019年3月11日前搬离。被告中安保公司逾期不搬离的，视为被告中安保公司放弃租赁物内物品的所有权，原告将按租赁合同约定自行处理该物品，并采取包括但不限于停水停电、强制锁门、报警等措施无条件收回租赁物，依法追究被告中安保公司及担保方被告董源开的责任；2019年5月原告再次向被告中安保公司、被告董源开发出租金催收及解除租赁合同通知书，催收2019年3-4月共2个月租金合计90406元，以及逾期缴付租金的滞纳金，并声明被告中安保公司的行为已违反合同约定，请其在2019年5月13日前付清欠款，否则，原告将按《房产租赁合同》约定于2019年5月13日解除租赁关系，被告中安保公司必须于2019年5月17日前搬离。被告中安保公司逾期不搬离的，视为被告中安保公司放弃租赁物内物品的所有权，原告将按租赁合同约定自行处理该物品，并采取包括但不限于停水停电、强制锁门、报警等措施无条件收回租赁物，依法追究被告中安保公司及担保方被告董源开的责任。原告提交的增值税专用发票及农商行客户回单显示：1.被告中安保公司于2018年9月18日支付2018年6月、7月、8月及9月租金，分别逾期99天、69天、38天、7天；2.被告中安公司于2019年3月8日支付2018年11月、12月、2019年1月及2月租金，分别逾期117天、87天、56天、25天。涉案租赁物于2019年5月31日完成交接。本院认为，原告与两被告签订的《房产租赁合同》，系涉案当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告主张被告中安保公司拖欠2019年3月、4月、5月租金135609元（45203元/月×3个月），该主张无相反证据反驳，本院予以采信。故原告请求被告中安保公司支付2019年3月、4月、5月的租金135609元合法有据，本院予以支持。合同中约定“乙方逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未缴付租金每日5‰计付滞纳金。如超过30天仍未缴付租金给甲方的，甲方有权单方终止本合同，立即收回租赁物，乙方所交保证金无条件归甲方所有。”被告中安保公司拖欠租金超过30日，已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定的滞纳金实质为逾期付款违约金。虽然被告中安保公司多次逾期支付租金，但被告中安保公司没有提前解除合同导致原告预期收益损失，且双方在合同期满时及时进行了交接，避免了损失进一步扩大，结合原告的损失情况，本院认定双方所约定的违约责任过高，调整为被告中安保公司向原告支付逾期付款违约金（违约金计算方法：以所欠租金为基数，自拖欠之日起按月利率2%计至实际清偿之日止），并对保证金归原告所有的诉讼请求不予支持，被告中安保公司缴纳的保证金91000元应抵扣所欠租金，抵扣后被告中安保公司尚欠原告租金44609元（135609元-91000元）。合同中约定“丙方作为乙方完整履行本合同的担保方，对因乙方因本合同产生的一切费用，包括但不限于租金、滞纳金、违约金、赔偿金、罚款、甲方实现债权所需一切费用承担连带保证责任，担保期限自2016年6月1日至2021年5月31日。”故原告请求被告董源开对上述债务承担连带清偿责任合法有据，本院亦予支持。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告中山市中安保管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司支付尚欠租金44609元及逾期付款违约金（违约金计算方法：1.以45203元为本金，从2018年6月11日起按月利率2%计算至2018年9月17日；2.以45203元为本金，从2018年7月11日起按月利率2%计算至2018年9月17日；3.以45203元为本金，从2018年8月11日起按月利率2%计算至2018年9月17日；4.以45203元为本金，从2018年9月11日起按月利率2%计算至2018年9月17日；5.以45203元为本金，从2018年11月11日起按月利率2%计算至2019年3月7日；6.以45203元为本金，从2018年12月11日起按月利率2%计算至2019年3月7日；7.以45203元为本金，从2019年1月11日起按月利率2%计算至2019年3月7日；8.以45203元为本金，从2019年2月11日起按月利率2%计算至2019年3月7日；9.以45203元为本金，从2019年3月11日起，按月利率2%计算至2019年5月31日；10.以45203元为本金，从2019年4月11日起按月利率2%计算至2019年5月31日；11.以594元为本金，从2019年5月11日起按月利率2%计算至2019年5月31日；12.以44609元为本金，从2019年5月11日起按月利率2%计算至被告实际支付之日止）。二、被告董源开对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中山农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元（原告已预交），由原告中山农村商业银行股份有限公司负担2410元，被告中山市中安保管理服务有限公司、董源开负担3480元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇二〇年四月十三日书 记 员  阮秉智杨莉芳