福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终971号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张云启，男，1965年5月11日出生，汉族，住黑龙江省萝北县，现住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：黄振来，福建尚品律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏欲晓，女，1968年10月15日出生,汉族，住福建省厦门市湖里区，现住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：黄振来，福建尚品律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐长江，男，1984年5月14日出生,汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 原审第三人：泉州市洛江区万安大都市房产中介所，住所地福建省泉州市洛江区安吉路西侧东明商厦A号楼115号。 经营者：陈定涛，男，1989年5月21日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人张云启、苏欲晓因与被上诉人徐长江及原审第三人泉州市洛江区万安大都市房产中介所（以下简称“大都市中介所”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张云启、苏欲晓上诉请求：撤销一审判决，改判支持张云启、苏欲晓一审的诉讼请求，驳回徐长江的反诉请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、案涉的《房产买卖经纪合同》第七条明确约定：“徐长江应于2017年3月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款一次性存入徐长江在贷款银行的帐户中，并根据银行及机构要求办理贷款审批手续…双方应在银行按揭贷款审核批准之日起3日内备齐相关材料并办理该房产过户手续，徐长江购房首期款应于过户当日支付给上诉人”。但徐长江并未全面履行合同的上述义务，而实际上一直到一审法院认定上诉人在2017年5月8日的行为构成违约时，徐长江仍无实际履行合同义务的任何行为，显然已构成违约。因此，上诉人有权解除合同并要求徐长江承担违约责任。如果不是由于徐长江未能全面履行合同的义务，双方早就完成了交易，也就不会产生后来的纠纷。即使法院最终认定上诉人应承担违约责任，也应根据合同法第120条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、根据合同的相对性原则，案涉的《房产买卖经纪合同》系上诉人与徐长江之间的合同，合同第十条的条目是“税收及费用承担方式”，该条是对税收及费用承担方式的约定，该约定显然属于附属的义务，而非合同履行的主要义务。虽然该条有约定上诉人同意将该房产权证过户到徐长江或其指定人员名下，但前提条件是徐长江已先行履行了合同第七条约定的义务，才会产生办理过户到徐长江或其指定人员名下的后果，办理过户手续只是双方交易的最后一道手续。但本案的事实是徐长江并没有履行合同第七条约定的义务，才导致案涉合同的未能顺利履行。三、即使法院最终认定上诉人应承担违约责任，在双方有约定违约责任的情况下，应根据双方的约定承担相应的违约责任，法院无权随意变更当事人约定的违约责任。四、即使法院最终认定上诉人应承担违约责任，也不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，只能是订立合同时(即2017年3月11日)上诉人预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，确定因违反合同可能造成的损失只能以2017年3月11日案涉房产的市场交易价为准，即以2017年3月11日案涉房产的市场交易价和案涉房产的合同价的差价为准。五、即使存在房屋的差价可以认定为损失，但无论案涉房产是否过户给徐长江指定的案外人，都没有造成徐长江的实际损失，徐长江无权主张因房屋差价而造成的所谓“损失”。六、在本判决的当事人诉讼地位和诉求均发生重大变化的情况下，原一审、二审的裁判已归于零。因此，原一审、二审的律师费12000元应由徐长江自行承担。 徐长江辩称，一、徐长江已依照买卖合同第七条约定办理了按揭贷款审批手续，银行拒贷是合同以外的因素，不等同于合同的违约行为。在银行拒贷后，徐长江立即制定合同受让人，推动合同目的实现，而上诉人以此为由拒绝办理过户，上诉人的行为导致合同目的无法实现，构成违约。二、诉争房屋的不动产权证登记在徐长江还是其他人名下并不是对合同目的的变更，不影响合同继续履行，这种不动产权证是户主与房屋购买人的从权利。上诉人把履行权当做自己的权利，拒绝过户，构成违约。三、因为房价上涨，导致损失客观存在，合同解除，当事人因自己的违约收益，上诉人拥有不动产权的同时，应支付房屋差价给徐长江，否则有违公平公正的司法原则。 大都市中介所陈述称，其没有意见，同意按一审判决履行。 张云启、苏欲晓向一审法院起诉请求：1.解除徐长江、苏欲晓2017年3月11日签订的《房产买卖经纪合同》；2.判决大都市中介所将徐长江交付其代收、代管的购房定金5万元交付给张云启和苏欲晓；3.判决徐长江支付张云启因本案诉讼支付的律师费用1万元；4.本案的诉讼费用由徐长江承担。 徐长江向一审法院提起反诉请求：1.解除徐长江与苏欲晓签订的《房产买卖经纪合同》；2.判令苏欲晓双倍返还定金10万元；3.判令张云启、苏欲晓承担反诉支出的律师代理费6000元；4.判令苏欲晓承担买卖房屋的双方居间费用15000元；5.判令张云启、苏欲晓承担本案的一切诉讼费用。诉讼过程中，徐长江变更反诉请求为：1.解除徐长江与苏欲晓于2017年3月11日签订的《房屋买卖经纪合同》；2.判令苏欲晓双倍返还徐长江定金10万元；3.判令张云启、苏欲晓赔偿徐长江诉争房屋差价损失185200元；4.判令张云启、苏欲晓承担徐长江因本案发生而支出的律师代理费22000元；5.判令张云启、苏欲晓承担徐长江因申请评估诉争房屋差价损失而支出的评估费3401元；6.判令苏欲晓承担诉争房屋居间佣金15000元；7.判令张云启、苏欲晓承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：苏欲晓与张云启于1992年办理结婚登记，婚后购买址在泉州市洛江区××花园××幢××号商品房××，该房产于2009年10月9日登记在苏欲晓名下。2017年3月11日，苏欲晓作为“卖方（甲方）”，徐长江作为“买方（乙方）”，大都市中介所作为“交易服务机构（丙方）”，三方签订了《房产买卖经纪合同》。合同约定苏欲晓将其位于泉州市洛江区××花园××幢××号房产（面积75平方米）卖给徐长江，成交价格为665000元。合同第六条约定签订合同时，徐长江支付定金5万元给苏欲晓，该定金在双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款。为确保交易安全，徐长江要求此定金在交易过程中交由大都市中介所监管，苏欲晓同意。第七条约定徐长江应于2017年3月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入徐长江在贷款银行的账户中，并根据银行及机构要求办理贷款审批手续，贷款金额以银行发放的贷款金额为准；徐长江办理贷款需苏欲晓提供相关材料或协助配合办理的，苏欲晓应予以提供材料及配合办理相关手续。双方应在银行按揭贷款审核批准之日起3日内备齐相关材料并办理该房产过户受理手续，徐长江购房首期款应于过户当日支付给苏欲晓。第九条约定苏欲晓应在收到银行放款当日将房屋交付徐长江使用。第十条约定苏欲晓同意将该房产权证过户到徐长江或徐长江指定人员名下。第十三条约定苏欲晓、徐长江双方签订合同当日，大都市中介所即居间成功，双方有义务向大都市中介所支付下列居间服务佣金：向苏欲晓收取居间服务佣金5000元，向徐长江收取居间服务佣金1万元。第十五条约定合同签订后，双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即有权向违约方发函督促其履约并支付等同于定金数额的违约金。（发函收件地址以双方所填写的或身份证所留地址为准，如因地址不详、有误或变更导致无法送达的，自函件发出之日起视为送达。）从发函之日起超过十日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约方承担违约责任，若苏欲晓违约的，则苏欲晓除应将扣除定金数额的徐长江已付购房款退还给徐长江外，还应向徐长江双倍返还定金；若徐长江违约的，则苏欲晓应将扣除定金数额的徐长江已付购房款退还给徐长江外，徐长江支付的定金则作为对苏欲晓赔偿不予退还；同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。一方未能按照合同约定的时间履行义务的为迟延履行，守约方可要求迟延履行方按成交价的万分之五按日支付迟延履行金，也可选择要求迟延行为方支付等同于定金数额的违约金，合同继续履行；迟延履行超过十日的，构成根本违约，守约方有权要求解除合同并要求违约方支付等同定金数额的违约金。因任何一方违约导致该房产交易未能进行、本合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付本合同第十三条、十四条项下双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、调查费等）给大都市中介所。 签订合同当日，徐长江支付定金5万元。徐长江、苏欲晓、大都市中介所共同出具《代管定金条》，内载明：“兹代本人苏欲晓收到徐长江购买泉州市洛江区××花园××栋××号房屋的购房定金人民币（大写）：伍万元整（￥50000元）。如徐长江中途违约定金不予退还。若卖方苏欲晓中途违约应向买方支付相当于定金双倍的违约金。甲乙双方任何一方违约应按合同约定支付买卖双方佣金给洛江区万安大都市房产中介所。特此为据。买卖方与代管方各执壹份，叁方签字盖章后生效。买方：徐长江卖方：苏欲晓代管单位：大都市中介所”。2017年3月24日，徐长江之妻何露在泉州银行洛江支行开户，2017年3月27日存入70050元、2017年4月9日存入2万元，合计存入90050元。 合同签订后，徐长江向泉州银行股份有限公司洛江支行（以下简称“泉州银行洛江支行”）提交按揭贷款申请的相关资料，2017年3月28日该行对徐长江担保资格进行审查时，发现其个人信用报告多次逾期无法申请贷款准入。徐长江指定其妻子何露的弟弟何宏作为受让人，何宏向泉州银行洛江支行提交按揭贷款申请的相关资料，该行决定授信贷款金额42万，开始日期为2017年4月24日。2017年5月8日，双方约定过户，徐长江、何露、何宏、中介所工作人员与张云启、苏欲晓均到行政服务中心，但最终张云启、苏欲晓未配合办理过户相关手续。 又查明，张云启与苏欲晓系夫妻关系，徐长江与何露系夫妻关系。张云启因本案诉讼支付律师代理费1万元。徐长江因本案诉讼支付原一审律师代理费6000元、原二审律师代理费6000元、重审一审律师代理费1万元，合计22000元。诉讼过程中，徐长江对诉争房屋的市场价值提出评估申请。2019年2月20日，福建均恒房地产评估有限公司作出福均恒估字[2019]第Q02046号房地产估价报告，估价结果为：假设未设立他项权利下的市场价值为850200元，单价为11336元/㎡。徐长江支付评估费3401元。 一审法院认为，苏欲晓、徐长江与大都市中介所签订的《房产买卖经纪合同》，系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于合同解除的问题。合同中约定徐长江应于2017年3月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，双方未指定银行，虽徐长江向泉州银行洛江支行申请按揭贷款手续被退件，但徐长江根据合同关于卖方同意将该房产权证过户到徐长江或徐长江指定人员名下的约定，指定其妻弟何宏作为受让方，且何宏亦向泉州银行洛江支行申请按揭贷款手续并通过授信。合同同时约定徐长江应于2017年3月30日前将贷款银行要求的首付款一次性存入其在贷款银行的账户，双方约定“首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金”，未明确约定首付款具体金额。徐长江之妻何露于2017年3月24日在泉州银行洛江支行开户，并于2017年3月27日存入70050元。因2017年3月28日银行未通过徐长江贷款申请，故首付款的数额处于待定状态。大都市中介所的陈述证实受让方换成何宏，苏欲晓是知晓的，且后来约定过户当日首付款直接转给卖方。2017年5月8日，双方约定过户，徐长江、何露、何宏、中介所工作人员与张云启、苏欲晓均到行政服务中心，但最终张云启、苏欲晓未配合办理过户相关手续。由于买方徐长江欲将该房屋产权证过户到其指定人员名下，卖方苏欲晓不同意，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，苏欲晓的行为构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，苏欲晓的违约行为致使不能实现合同目的，虽违约方无权主张解除合同，但守约方徐长江以反诉的形式提出解除合同，故本案《房产买卖经纪合同》予以解除。2.关于定金的问题。从本案合同的具体内容看，双方约定了一方向对方给付定金作为债权的担保。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，及双方合同第十五条若卖方违约，应向买方双倍返还定金的约定，在买方已经支付定金、卖方违约的情形下，买方有权要求卖方双倍返还定金。本案中，徐长江已支付定金5万元，现徐长江主张苏欲晓应双倍返还定金10万元，符合法律规定和合同约定，予以支持。由于合同约定该定金5万元由大都市中介所代为保管，大都市中介所表示如果法院处理，尊重法院判决意见。因此，大都市中介所代管的5万元直接返还给徐长江，苏欲晓支付另一倍定金5万元给徐长江。3.关于房屋差价损失及评估费、律师代理费的问题。本案房屋合同成交价为665000元，经评估，评估当日诉争房屋估价850200元，差额为185200元。徐长江因评估支付评估费3401元、因本案诉讼支出律师代理费22000元。双方在合同内约定守约方有权要求违约方支付因违约行为导致守约方维权所增加的合理费用，约定包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，徐长江因本案合同无法履行的损失应确定为房屋差价损失及为确定房屋差价所支出的评估费、因维权支出的律师代理费，根据估价报告及评估费、律师费发票，三项合计为210601元（185200元+3401元+22000元）。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，本案损失赔偿及定金的总额不应超过上述210601元。徐长江主张张云启、苏欲晓应赔偿其房屋差价损失费、评估费、律师代理费210601元（185200元+3401元+22000元），超出了其损失范围，予以支持160601元（210601元-5万元）。4.关于居间服务佣金15000元的问题。居间服务合同与房屋买卖合同系两种不同的法律关系，居间服务佣金涉及到大都市中介所的利益，由大都市中介所另行主张为宜。现徐长江在房屋买卖合同纠纷案中主张居间服务佣金，不予支持。综上所述，本案《房产买卖经纪合同》系苏欲晓、徐长江双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。苏欲晓不同意徐长江将房屋产权过户到其指定人员名下，致使合同目的不能实现，其行为构成违约。现双方均主张解除合同，合同予以解除。苏欲晓违约应按定金罚则返还定金并按照法律规定和合同约定支付房屋差价损失、评估费、律师代理费，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。大都市中介所作为定金代管方返还定金5万元给徐长江。居间服务佣金可由大都市中介所另行主张。本案为合同之诉，根据合同相对性原则，现徐长江主张张云启应与苏欲晓共同承担房屋差价损失、评估费、律师代理费等违约责任，不予支持。张云启、苏欲晓关于定金、律师代理费的诉讼主张，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除徐长江、苏欲晓与泉州市洛江区万安大都市房产中介所于2017年3月11日签订的《房产买卖经纪合同》；二、苏欲晓应于本判决生效之日起十日内双倍返还徐长江定金10万元（徐长江支付的定金5万元现由泉州市洛江区万安大都市房产中介所代为保管，该5万元由泉州市洛江区万安大都市房产中介所于本判决生效之日起十日内代为返还给徐长江，苏欲晓支付另一倍定金5万元给徐长江）；三、苏欲晓应于本判决生效之日起十日内支付徐长江房屋差价损失、房屋评估费、律师代理费合计160601元；四、驳回张云启、苏欲晓的其他诉讼请求；五、驳回徐长江的其他反诉诉讼请求。案件受理费10450元，由张云启、苏欲晓负担；案件反诉受理费5180元，由苏欲晓负担。 二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，苏欲晓、徐长江与大都市中介所签订的《房产买卖经纪合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务正确。根据合同约定，徐长江应于2017年3月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入徐长江在贷款银行的账户中，并根据银行及机构要求办理贷款审批手续，贷款金额以银行发放的贷款金额为准。徐长江之妻何露于2017年3月24日在泉州银行洛江支行开户，并2017年3月27日存入70050元，徐长江依约向泉州银行洛江支行提交按揭贷款申请的相关资料，该行于2017年3月28日对徐长江担保资格进行审查时，发现其个人信用报告多次逾期无法申请贷款准入。证明徐长江已按双方上述约定在2017年3月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款一次性存入徐长江在贷款银行的账户中。徐长江因个人信用报告多次逾期无法申请贷款准入后，根据双方合同第十条“苏欲晓同意将该房产权证过户到徐长江或徐长江指定人员名下”的约定，徐长江指定其妻子何露的弟弟何宏作为受让人，何宏向泉州银行洛江支行提交按揭贷款申请的相关资料，该行决定授信贷款金额42万，开始日期为2017年4月24日。因此，张云启、苏欲晓主张徐长江未按合同第七条约定全面履行合同义务，违约在先，其有权解除合同，明显与事实不符，不能成立。2017年5月8日，双方约定过户，徐长江、何露、何宏、中介所工作人员与张云启、苏欲晓均到行政服务中心，由于买方徐长江欲将该房屋产权证过户到其指定人员名下，卖方苏欲晓不同意，最终张云启、苏欲晓未配合办理过户相关手续，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现。一审判决认定苏欲晓的行为构成违约，应承担违约责任，徐长江据此提出解除合同予以支持正确，应予维持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于苏欲晓的违约行为导致双方解除合同，一审根据上述规定，并结合双方合同约定，诉争房屋的评估价等，认定徐长江因本案合同无法履行的损失包括房屋差价损失185200元、为确定房屋差价所支出的评估费3401元、因维权支出的律师代理费22000元，三项合计为210601元，并判决苏欲晓应双倍返还徐长江定金10万元，并赔偿损失160601元正确，应予维持。张云启、苏欲晓提出确定因违反合同可能造成的损失只能以2017年3月11日案涉房产的市场交易价为准缺乏依据，本院不予采纳。徐长江因本案诉讼支付原一审律师代理费6000元、原二审律师代理费6000元、重审一审律师代理费1万元，合计22000元，系其因本案合同无法履行而维权所增加的费用。根据双方合同约定，徐长江作为守约方有权要求违约方苏欲晓承担该笔费用。张云启、苏欲晓提出原一审、二审的律师费12000元应由徐长江自行承担不能成立，本院不予采纳。 综上所述，张云启、苏欲晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10450元，由张云启、苏欲晓负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  董耿瑜 审判员  张兴裕 二〇二〇年四月十六日 书记员  庄巧毅 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。