云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初3737号原告：赵斌，1971年6月1日生，汉族，农民，住个旧市。原告：张琼珍，女，1967年6月15日生，汉族，农民，住个旧市。两原告共同委托诉讼代理人：秦权，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李焕芳，女，1984年4月23日生，彝族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：杨斌，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邵立，云南红河谷律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。第三人：孙梦云，女，1989年7月14日生，汉族，居民，住个旧市。原告赵斌、张琼珍与被告李焕芳、第三人孙梦云案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵斌、张琼珍及其委托诉讼代理人秦权，被告李焕芳及其委托诉讼代理人杨斌、邵立，第三人孙梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵斌向本院提出诉讼请求：1、请求终止对位于蒙自市（建筑面积265.91平方米）住房的强制执行，并解除对该房屋的查封扣押。价值约为882591元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月18日，原告赵斌、张琼珍与第三人孙梦云在个旧市法律服务所见证下，签订《房屋买卖协议》，孙梦云将其位于蒙自市住房（建筑面积265.91㎡）以882591元出卖给原告。协议签订后，原告即按约定将购房款462515元支付给孙梦云，并承担了协议约定的2014年9月1日之后剩余房款的按揭还贷，以及2015年7月至今的物业服务费和电梯审验费等相关费用，实际管理了该房。2018年12月9日，被告李焕芳与第三人孙梦云因民间借贷纠纷，在贵院作出（2018）云2503民初3561号民事调解书，而在该案审理期间，经李焕芳申请，贵院于2018年12月3日、2019年7月25日二次查封了蒙自市屋，后经李焕芳申请，贵院对上述房屋采取了公开拍卖。为此，原告于2019年9月16日向贵院提出了执行异议申请，2019年10月14日贵院裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与孙梦云双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，该协议不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告购买该房屋后，虽然没有办理产权过户登记，主要还是因为孙梦云的原因和该房屋余下的房款的按揭还贷因素。原告取得该房屋后，未登记只是物权未设立，并不影响协议的效力，并且原告按协议支付全部房款并实际占有该房屋的事实表明，原告在本案中并没有过错，贵院查封、拍卖该房屋的执行行为只会导致原告后续按揭还贷的困难，产生新的纠纷。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼。被告李焕芳辩称，请依法驳回原告的诉讼请求。一、原告赵斌、张琼珍与第三人孙梦云签订的《房屋买卖协议》无效。被告认为，经到蒙自市不动产登记中心查询，该房屋2014年4月24日在中国工商银行蒙自支行办理了抵押贷款登记手续，抵押权人是中国工商银行蒙自支行，2018年12月3日蒙自法院裁定查封该房屋时，该房屋登记的所有权人还是孙梦云，抵押权人还是中国工商银行蒙自支行，显然，孙梦云与赵斌、张琼珍签订《房屋买卖协议》，将抵押给工商银行的房屋转让给原告未通知工商银行蒙自支行，更未将所得款项用于提前清偿欠工商银行蒙自支行的贷款，孙梦云与原告买卖抵押房产的行为违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，故双方签订的《房屋买卖协议》无效，原告不是该房屋的合法所有权人。二、2018年12月3日，蒙自市人民法院裁定查封所有权人登记在孙梦云名下，抵押权人登记在中国工商银行蒙自支行名下的坐落于蒙自市房屋完全合法。被告在与孙梦云民间借贷纠纷一案中，向蒙自市人民法院申请保全该房屋，并提供了相应的担保，法院依法审查后受理了保全申请，并及时作出裁定查封了该房屋，查封期限为三年，执行过程中，法院又依法作出执行裁定书，再次查封该套房屋，法院裁定查封该房屋的程序合法、法律依据充分。三、原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。本案中，原告与《房屋买卖协议》系无效协议，原告也未支付全部房款，未办理过户登记的原因系原告与第三人双方的违法过错行为所造成，具体表现在：双方明知买卖的房屋是抵押给工商银行的房屋，但双方签订《房屋买卖协议》时，未按法律规定通知抵押权人工商银行，也未按法律规定提前还清欠工商银行的贷款，直至法院裁定查封该房屋时，还未还清贷款，工商银行还是房屋的抵押权人。因此，原告的诉讼请求不符合法律规定的排除执行的情形，依法不应支持。第三人孙梦云述称，我认可我与原告赵斌、张琼珍签订的房屋买卖协议，在转卖房屋时我和赵德满及原告已经明确去工商银行查询过贷款，和银行说过我们要把房子出卖给原告，银行工作人员陈述只要按期还款就可以，原告支付了我40余万元的购房款，剩余的银行贷款约定由原告进行偿付，因与原告是朋友关系，处于信任直接将贷款的银行卡给原告负责偿还，剩余的银行贷款大概是50多万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，即原告提交的身份证复印件、结婚证、蒙自市人民法院（2018）云2503民初3561号民事调解书、执行异议申请书，（2019）云2503执异32号受理执行案件通知书、（2019）云2503执异32号执行裁定书、商品房购销合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋发票、契税、房屋所有权登记费、土地登记费收据、个人购房借款/担保合同、贷款查询单、借记卡账户历史明细清单、借款合同，被告李焕芳提交的被告身份证复印件、蒙自市房产档案摘抄表复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告赵斌、张琼珍提交的下列证据：1.协议书复印件一份，用以证实2014年8月18日，原告与被告孙梦云签订的房屋买卖协议书，约定将标的物出售给原告，购房款由两部分构成，其一为原告直接支付给被告孙梦云4625**元，其二为原告负责向银行归还剩余贷款。2.购房款、物业管理费等费用支付单据6张，用以证实2014年8月18日，原告向被告孙梦云支付购房款303000元；2014年9月5日，原告向被告孙梦云支付购房尾款160000元；2015年7月1日至2019年7月31日的物业管理费等费用由原告缴纳完毕。经质证，原告提交的上列证据中，被告对协议书的合法性不认可，认为是一份无效的买卖协议；对购房款、物业管理费等费用支付单据6张的合法性不认可。经审核，原告提交的证据被告虽均有异议，但本院于2019年10月14日作出的（2019）云2503执异32号执行裁定书中对原告要证实的事实已作出确认，故本院对原告提交的证据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告赵斌与张琼珍系夫妻关系。2014年8月18日，原告赵斌、张琼珍（乙方）与第三人孙梦云（甲方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：“一、甲方自愿将坐落于蒙自市房屋一套（建筑面积265.91㎡，套内建筑面积232.86㎡）作价人民币882591元卖乙方；二、由于上述房屋系按揭贷款购买，购房款于签订本协议之日由乙方给付甲方462515元，2014年9月1日之后该房屋的按揭贷款由乙方负责偿还，甲方不再承担还款义务。三、该房屋的过户手续由甲方协助乙方办理，办理过户手续所需费用（不论是向买方收取的还是向卖方收取的）全部由乙方承担。四、乙方付清462515元后，甲方即将上述房屋以及该房屋的产权证书等与房屋相关的手续移交给乙方，自此后上述房屋即归乙方所有。……”上述协议书由个旧市法律服务所代书和见证。协议签订当日，赵斌通过农业银行卡号为62×××61向孙梦云农业银行卡号为62×××76转账支付303000元，2014年9月5日赵斌通过建设银行账号62×××85向孙梦云农行个旧市大屯支行账号为62×××76汇款支付160000元。2018年12月13日赵斌交纳怡景花园小区8幢1单元10-11层1001号房屋2015年7月1日至2018年6月30日物业服务费5743元和电梯审验费735元。2019年9月10日赵斌交纳怡景花园小区8幢1单元10-11层1001号房屋2018年7月1日至2019年7月31日的物业服务费2074元和电梯审验维护费260元。因被告李焕芳与第三人孙梦云民间借贷纠纷一案，由于第三人孙梦云未履行还款义务，被告李焕芳于2019年6月25日向本院申请强制执行，在诉讼过程中，被告李焕芳提出保全申请，本院于2018年12月3日作出（2016）云2503执保198号执行裁定书，查封第三人孙梦云所有的坐落于蒙自市房屋，该房屋建筑面积265.91㎡，套内建筑面积232.86㎡；查封期限为三年；本案执行中，本院于2019年7月25日以（2019）云2503执1560号执行裁定书再次查封上述案涉房屋；该房屋于2014年4月24日向工行蒙自支行设定他项权，设定抵押债权610000元。另查明，第三人孙梦云与赵德满于2014年6月11日签订《离婚协议书》，就夫妻共同财产的处理约定：夫妻共同所有的坐落于蒙自市房屋归女方所有，坐落于红河大道××小镇小区××层××号房屋归男方所有。蒙自市房屋在蒙自市不动产登记中心登记的所有权人至今仍是第三人孙梦云。本院认为，案外人执行异议之诉,是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利,请求法院不许对该标的实施执行的诉讼。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人需同时符合上述四种情形才能排除执行。本案中，原告赵斌、张琼珍与被执行人孙梦云签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，协议签订后，原告按约定支付部分购房款，第三人孙梦云按约定交付房屋，同时将案涉房屋产权过户所需房产证、土地使用证等材料交由原告收执，案涉房屋在双方签订买卖协议后具备办理产权过户的条件，但至今未办理房屋产权的变更登记手续，该房产的所有权人至今登记为第三人孙梦云。原告赵斌、张琼珍在向孙梦云购买涉案房屋后，并未支付全部价款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定；原告在无其他客观原因的情况下，未及时变更案涉房屋产权变更登记系因自身原因造成，其怠于行使变更过户登记权利的行为存在过错，原告赵斌、张琼珍诉称未办理房屋产权变更登记手续系因原告之间在闹离婚不能确定登记在谁的名下理由不能对抗法律规定的不动产登记制度，故原告不具备排除执行的实体权益，其诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。被告李焕芳的辩解本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告赵斌、张琼珍的诉讼请求。案件受理费12626元，由原告赵斌、张琼珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  万 杰人民陪审员  何虹静人民陪审员  徐艳花二〇二〇年四月二十二日书 记 员  赵丽萍