广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初3505号原告：黄海宴，委托诉讼代理人：符丹，广东艾特朗律师事务所律师，执业证号14403201011567549。被告：王媛慧，委托诉讼代理人：鲁小平，广东广和律师事务所律师，执业证号14403200210436397。原告黄海宴与被告王媛慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符丹、被告王媛慧及委托诉讼代理人鲁小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告承担延迟交房的违约责任,以转让价人民币180万元为基数,按每日万分之四的标准,从2019年4月21日至涉案房产实际交付给原告之日（即2019年12月26日），违约金为179280元;二、请求依法判令被告赔偿原告涉案房屋的占有使用费,按月租金3500元/月,从2019年4月21日至涉案房产实际交付之日（即2019年12月26日）,房屋占有使用费为28700元；三、请求依法判令被告赔偿原告律师费损失1000元,其它费用待实际发生后另行主张；四、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用（含保全担保费700元、诉前保全费1511元、案件受理费2131元）。事实和理由:原告因为小孩明年上小学的原因,欲购买螺岭小学附近的学位房。2019年3月7日,原告在深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间服务下与被告签订了《二手房预约买卖及居间服务合同》,购买了螺岭小学附近的涉案房产。同年4月10日,双方又签订网签备案的《二手房买卖合同》,合同约定:被告将其所有的“深圳市罗湖区翠园路东侧华隆园第12层C-1207的住房”转让给原告;建筑面积30.12平方米,转让价款为180万元。合同第三条约定,涉案房产没有租约;第十一条约定,被告应当于收齐全款三日内将涉案房产交付原告,并履行相关交接手续;第十二条约定被告未按合同约定的期限将涉案房产交付原告,自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止,被告以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向原告支付违约金,合同继续履行。合同签订后,原告依约于2019年3月25日前向被告支付了10万元定金;2019年3月29日,原被告双方在中国建设银行深圳田背支行开设了房屋交易资金托管账号,原告并将购房款80万存入托管账户中;2019年4月1日,原告向中国建设银行深圳分行申请按揭贷款90万元,并将贷款指定划至被告的银行账户。同年4月16日,原被告双方办理了涉案房产的产权转移登记手续,4月18日,被告收到了原告的全部购房款。至此,原告已完全履行了合同约定的付款义务。按照合同约定,被告应在收齐全款三日内将涉案房产交付给原告,但被告却故意隐瞒涉案房产与深圳市好时光酒店管理有限公司仍有租约的事实,且涉案房产由深圳市华隆园商务酒店有限公司经营,导致原告长期无法收到涉案房产,也无法正常的占用、使用。后在原告提起诉前保全后，被告于2019年12月26日交付房产给原告。原告认为原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示,合法有效,被告迟延履行合同义务,应承担相应的违约责任。同时,因被告的违约行为,原告长期无法正常使用涉案房屋,被告应赔偿自合同约定交房日至实际交房日之间的房屋占有使用费。为维护原告的合法权益,特提起诉讼。被告辩称，一、被告在通过世华房地产投资顾问有限公司的工作人员出售涉案房屋时就已告知了原告有关涉案房屋交由深圳市好时光酒店管理有限公司托管出租的实际情况，原告知情且在看房直至办理转让交易手续时未对此提出任何异议，并且也同意在二手房买卖合同中写明涉案房屋未出租，并不是被告故意隐瞒。对此，深圳市世华房地产投资顾问有限公司的工作人员及其热线电话录音也可以证实。二、被告已依约于2019年4月12日将涉案房屋及房屋钥匙交给了原告。为了顺利将涉案房屋交给原告，被告、原告及深圳市好时光酒店管理有限公司的工作人员商定先由被告自己租下涉案房屋，然后被告可以交房给原告及同深圳市好时光酒店管理有限公司处理遗留事务，于是，被告交付了一年的租金给深圳市好时光酒店管理有限公司物业管理人员，之后以朋友黄志新的名义（因该司规定委托人不能同自己签订租赁合同）签订了一年的租赁合同。2019年4月12日，被告及深圳市世华房地产投资顾问有限公司的工作人员将涉案房屋的钥匙及房屋交付给了原告。对此，深圳市世华房地产投资顾问有限公司的工作人员也可以证实。三、根据被告提供的涉案房屋物业管理处工作人员欧健敏提供的证言证明、原告通过微信支付涉案房屋2019年5月份水电等费用给涉案房屋物业管理处工作人员李其强的微信转账截屏证明、深圳市世华房地产投资顾问有限公司的工作人员及其热线电话录音等证据，可以证实原告于2019年4月12日收房后一直自己管理、使用、出租涉案房屋及自行收取房屋租金，并未将涉案房屋交给深圳市好时光酒店管理有限公司管理。四、原告收房后与涉案房屋物业管理处发生的纠纷与被告无关，物业管理处锁原告的房门及退还钥匙也与被告之前交房行为的性质不同且无关。综上，由于被告已依约于2019年4月12日将涉案房屋及钥匙交给了原告，此后原告一直自己管理、使用、出租涉案房屋及自行收取房屋租金。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2003年1月20日与深圳市好时光酒店管理有限公司(以下简称“好时光公司”)签订了《物业使用权委托经营管理协议书》，约定被告将涉案房产委托给好时光公司经营管理，委托期限为自被告办妥涉案房产全部购房手续之日起20年，被告在庭审中主张期限截至2023年12月27日。协议约定：涉案房产由好时光公司负责出租经营，所得收入用于代被告支付被告购买涉案房产的银行按揭款，不足部分好时光公司负责补足，超出部分归好时光公司所有。在委托期间，未经好时光公司同意，被告不得将该物业出售、转让、抵押或其他与本协议相抵触的处置，不得提前终止委托（本协议约定的除外），否则被告应赔偿由此给好时光公司造成的经济损失。上述协议签订后，被告将涉案房产由好时光公司经营管理，该房产以“桐林客栈”的名义对外经营，原告主张实际的经营方为深圳市华隆园商务酒店有限公司。2019年3月7日,原告与被告在深圳市世华房地产投资顾问有限公司(以下简称“世华地产”)居间服务下签订了深（罗）房居间字（2019）第2015号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,约定被告拟向原告转让涉案房产。2019年4月10日,双方又签订深（罗）房现买字（2019）第2991号《深圳市二手房买卖合同》,合同约定:被告将其所有的深圳市罗湖区翠园路东侧华隆园第12层C-1207房产转让给原告，该房产建筑面积30.12平方米,转让价款为180万元，其中定金10万元，于合同签订时支付，定金之外的剩余首期款80万元应于2019年12月30日前支付，其余款项由原告向银行申请抵押贷款，原告应于2019年12月30日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料。合同第三条约定,涉案房产没有租约;第十一条约定,被告应当于收齐全款三日内将涉案房产交付原告,并履行交接手续、交付钥匙;第十二条约定被告未按合同约定的期限将涉案房产交付原告,自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止,被告以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向原告支付违约金,合同继续履行。上述合同签订后,原告分别于2019年3月2日及3月25日各向被告支付了5万元定金，共计10万元。2019年4月16日,原被告双方办理了涉案房产的产权转移登记手续，2019年4月17日，被告收到银行监管的剩余首期款80万元，4月18日被告收到中国建设银行深圳分行田背支行发放的贷款90万元。涉案房产现已登记至原告名下。被告于2019年4月12日向原告交付了涉案房产的钥匙。被告于2019年4月8日向李其强支付了涉案房产一年的房租31200元。案外人黄志新作为承租方与出租方桐林客栈销售部于2019年6月10日签订了涉案房产的租赁合同，约定租赁期限为2019年6月11日至2020年6月10日，每月租金2350元，押金3000元，12个月租金与押金总额与被告向李其强支付的金额相符。被告主张李其强为涉案房产物业公司管理人员，黄志新为被告的朋友，因为好时光公司规定委托人不能租赁自己委托出去的房屋，所以使用黄志新的名义签订合同，黄志新实际于2019年4月在合同上签字，签字时合同中租赁期限及签约时间均为空白。原告主张其于2019年6月将涉案房产出租，2019年8月底好时光公司工作人员欧健敏发现涉案房屋实际居住人并非黄志新后，将租客赶出并更换了涉案房屋的门锁，导致原告无法使用涉案房屋。2019年9月7日，原告委托郑银鸿律师向被告发出律师函，主张被告逾期交房，要求被告及时交付房屋，否则将承担违约责任。被告于2019年9月8日签收了该律师函。2019年9月9日，原告要求涉案房产的物业管理处办理更名遭到拒绝，物业管理处工作人员要求被告到场。故原告、被告、好时光公司工作人员及世华地产工作人员四方于当日就涉案房产委托经营管理协议书解除的问题进行了协商。2019年12月19日，被告与好时光公司签订了《华隆园C栋1207房备忘录》，约定提前终止双方于2003年签订的《物业使用权委托经营管理协议书》，被告应向好时光公司支付补偿款11万元。签订备忘录时，被告须一次性付清上述补偿款，好时光公司收到补偿款10日内，将涉案房产按现状移交给被告。被告实际于2019年11月27日依照备忘录约定的方式向好时光公司指定的账户支付了全部11万元补偿款。2019年12月26日，在世华地产工作人员黄红祥见证下，好时光公司工作人员欧健敏向原告移交了涉案房产的钥匙。2019年12月5日，原告与广东艾特朗律师事务所签订了委托代理合同，原告向广东艾特朗律师事务所支付了律师费1000元。原告因诉前保全，向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司支付了保全责任保险费用700元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告在起诉状中申请追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司为本案第三人，本案的处理结果与其没有法律上的利害关系，对原告提出追加第三人的申请，本院不予准许。本案的争议焦点为被告是否依照涉案房屋买卖合同的约定履行了房屋交付义务。原被告双方在涉案房屋买卖合同中明确约定了涉案房产没有租约，被告即有义务在涉案房屋交付前自行与好时光公司协商解除委托经营管理协议，以保证原告享有涉案房产完整的权利。原告在购买涉案房产前对该协议是否知情并不影响被告负有的解除该协议的义务，因此，本院对被告主张原告对委托经营管理协议知情且未提出异议的答辩意见不予采信。事实上，被告在出售房屋时未解除委托经营管理协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，导致原告仍须履行该协议，无法享有涉案房产的使用权。被告通过与好时光公司签订租赁合同并支付租金的方式取得涉案房屋的使用权，再将涉案房产交付原告。此种履行交付义务的方式与涉案房屋买卖合同的约定不符，被告主张原告对采取此种方式知情并同意，但未提交相应证据加以证明，本院对被告的该答辩意见亦不予采信。同时，被告在将涉案房屋出售给原告后，仍然通过案外人黄志新与涉案房产的管理方签订租赁合同并支付租金，说明被告明确知悉即使在原告取得了涉案房产的所有权后，涉案房产的使用权仍然归好时光公司，原告并不享有涉案房产的完整权利，也说明原告不同意涉案房产带租约交付。因此被告向原告的交付存在瑕疵，未完全履行涉案房屋买卖合同约定的交付义务。这也导致了原告再将房屋出租后与好时光公司发生纠纷，涉案房产被换锁造成原告无法出租、使用。直至2019年12月26日，好时光公司向原告交付钥匙后，原告才再取得涉案房屋的使用权。而依照房屋买卖合同约定，被告应当于收齐全款三日内将涉案房产交付原告。被告实际于2019年4月18日收到了全部180万元购房款，应在4月20日前向原告交付涉案房产。因此，对于原告要求被告支付2019年4月21日至2019年12月26日期间的延迟交房违约金的诉讼请求本院予以支持。但综合考虑原告实际遭受损失情况，以及被告为使原告能够使用涉案房产也向涉案房产的管理方支付了租金，原告无法出租、使用房屋也并非由被告单方面原因所导致，被告亦主张违约金约定过高，本院将违约金的计算标准调整至每日万分之二。故被告应向原告支付的违约金为（180万×0.0002×249天=）89640元。对于原告主张的房屋占有使用费，由于涉案房屋并非由被告占有使用，且被告支付的上述违约金足以弥补原告无法使用涉案房屋的损失，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的律师费及保全责任保险费用，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王媛慧应于本判决生效之日起十日内向原告黄海宴支付违约金89640元；二、驳回原告黄海宴的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131元，诉前保全费1511元，由原告负担1992元，被告负担1650元。原告已预交的1650元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳1650元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年四月八日尹丹荔书记员    柏榕楠