山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初3524号 原告：冯继卿，男，1985年3月10日出生，汉族，居民，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：庄会花，山东弘圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙剑峰，山东弘圣律师事务所律师。 被告：杜平，男，1971年5月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘猛，山东兆利律师事务所律师。 原告冯继卿与被告杜平委托合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯继卿的委托诉讼代理人孙剑峰、被告杜平的委托诉讼代理人刘猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯继卿向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告之间的代买协议；2.被告返还房款314917元并赔偿损失；3.案件受理费、财产保全费等均由被告负担。事实和理由：原被告系朋友关系。2016年6月21日，因原告在外地出差即委托被告以被告的名义购买了华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市日照华润中心14B幢01单元26层（01）2612号楼房一套，预测建筑面积46.01平方米，总价款314917元，自2016年6月21日至同年9月原告陆续将购房款通过银行汇款、支付宝等形式汇至被告及其指定的银行账户。2016年6月28日，被告以其本人名义与华润置地（日照）有限公司签订了商品房买卖合同，2017年4月19日，为了明确上述房屋所有权归属等，原被告双方签订了协议书，确定了由被告代原告购买上述楼房，原告出资全款314917元，待房产证发放之日起房产证更名给原告。2018年6月23日，被告办理了上述楼房产权登记手续，但被告未将房产过户到原告名下，后原告多次要求被告办理更名手续，被告拒不配合，现涉案楼房已无法办理过户手续，为此原告要求被告返还购房款并支付因此给原告造成的损失，请予支持。 被告杜平辩称，第一，原、被告双方原系朋友关系，2016年原、被告双方共同在青岛投资餐饮公司，原告占股份20%，被告占股份80%，公司日常经营由原告负责，投资份额按比例分担，该餐饮公司因原告经营不善，且拖欠出资款，导致经营失败。被告保留追究原告瑕疵出资以及给被告造成经济损失的权利；第二，原告主张的涉案房产系被告本人出资购买，除本套房产外，被告还购买14B幢01单元2613号房产，两套房产均是由被告全部出资购买，因原被告是朋友关系，原告曾要求被告将该两套房产卖给原告，当时被告同意，同时将14B幢1单元2613号房产过户给了原告的亲属冯阳光，但是该两套房产原告至今未向被告支付相应的购房价款，原告保留就14B幢1单元2613号房产，要求原告或冯阳光返还房产，或支付购房款的请求，涉案房产被告虽曾同意出卖给原告，但因原告长期拒不支付购房款，现被告不再同意将房屋出卖给原告，要求认为涉案房屋仍为被告所有，请求驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、2017年4月19日双方签订的代买协议书，证明1.2016年6月以被告的名义代原告购买了华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市日照华润中心14B【幢】01单元26层（01）2612号楼房一套，价款314917元；2.由原告出全资购买，待房产证发放日起将房产证更名给原告名下，2017年4月19日双方补签了该协议；3.证实房屋所有权归原告所有，但该房屋现已被被告抵押贷款，并被江苏省阜宁县人民法院查封，其中抵押期限至2018年10月30日，查封期限至2021年12月19日。该房屋被告无法协助过户至原告名下，代买协议因被告的原因致使原告不能实现合同目的，原告遂提起本案诉讼要求被告返还房款并赔偿损失；证据二、原告付款给被告的交易明细打印件9张，其中支付宝转账记录7页，手机银行记录2页，共计付款32万元。证明原告已按约定付购房全款，其中日照之翼公司是被告一人独资公司；证据三、山东省新建商品房买卖合同，证明2016年6月28日涉案房屋买卖合同，以被告名义购买，价款314917元等；证据四、2018年9月3日和2019年4月18日两次就涉案房屋日照市不动产登记信息证明两份，证明涉案房屋已经登记在被告名下，颁发产权证件时间为2018年7月5日，但该房屋现已被被告抵押贷款，并被江苏省阜宁县人民法院查封，其中抵押期限至2018年10月30日，查封期限至2021年12月19日；证据五、2017年4月19日原被告签订的另一份代买协议书以及由被告更名到原告之妹冯阳光名下的房产证复印件一份，证明与本案形式一样的由被告代买华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市日照华润中心14B【幢】01单元26层（01）2613号楼房一套，价款299642元，该房产已经由被告过户到原告之妹冯阳光名下，更进一步证明了被告代原告购买房屋事实成立；证据六、2017年9月2日被告与欠亮亮签订代买房屋协议书复印件一份及欠亮亮的房产证的照片打印件（部分内容）一份，证明2017年9月2日被告与欠亮亮签订了代买协议书一份，其形式与本案一致，现该房产已经由被告协助办理过户到了欠亮亮名下，更进一步证明了被告代原告购买房屋的事实及本案的请求成立；证据七、2018年鲁11**民初7566号案件受理案件通知书及裁定书复印件两份，证明原告于2018年9月3日就本案涉及的房屋提起确权协助过户诉讼，因涉案房屋被抵押查封，原告的诉讼请求无法实现，因被告违约，现合同目的已经无法实现，遂要求解除代买协议，要求被告返还已付购房款，并赔偿原告损失；证据八、鉴定费发票，证明原告支出鉴定费用13734元。 被告杜平发表质证意见如下，对证据一真实性无异议，但主张协议内容是由原告本人制作，因双方当时关系较好，且被告同意将房产出卖给原告，故签订该材料，但是原告并没将材料中涉及的款项支付给被告；对证据二真实性无法确认，但是该证据中大部分款项为原被告双方在青岛的投资款，并非原告主张的涉案房屋的购房款，青岛酒店运营前期是以日照之翼签订的各项合同，是原、被告双方共同运作的，日照之翼餐饮管理有限公司法定代表人是被告，是被告独资的一人公司；证据三、四的真实性无异议，证据说明涉案房屋是被告自己购买；证据五真实性无异议，该材料也是原告单方制造，同证据一的质证意见，该房产过户至冯阳光名下是应原告的要求，但是原告并未支付相应的购房价款，被告保留追究该房产或购房款的权利；证据六真实性代理人不清楚，代理人认为该证据与本案无关联性，该证据协议中也表明欠亮亮也将房屋购房款支付给被告，原告主张未付清房款的情况不一样。结合原告提交的证据一和证据五，两涉案房产合计房款约61万元左右，即使按照原告所认为的事实，原告提交的所有转款记录也未达到该数额；对证据七真实性无异议。综合以上证据，并不能证明原告所主张的事实，涉案房屋被告虽然曾经同意卖给被告，但是被告至今仍未支付房屋购房款，并且涉案房屋以及2613号房屋所有的购房款契税、办证费用、物业管理费、维修基金全部是被告出资，基于原告未履行付款义务的前提，原告无权要求返还相应的购房款项。房屋被抵押被查封并非房屋无法过户的根本原因。 被告杜平提交证据如下：被告购买涉案2612房屋和购买2613房屋的购房款、契税、办证费用、物业管理费、维修基金的交付付款单据，证明涉案2612房屋以及2613号房产均是由被告全资购买，在后期办理房屋过程中所产生的各项费用，也均是由被告本人交付。 原告质证称对证据的真实性均无异议，但确系原告让被告代买的房屋，以被告的名义跟房地产签订合同交纳房款、办理手续，但房屋所有权的真实权利人是原告，应当由被告协助原告办理过户手续。但是该房屋已经被被告用于抵押贷款，且被法院查封，均系因被告的原因致使该代买协议无法履行，原告有权要求被告返还房款并赔偿损失。 经原告申请，本院依法委托山东宸正价格评估有限公司对涉案房屋增值部分的市场价值进行鉴定，其于2019年12月31日出具价格评估报告（编号为鲁宸价评字2019第12003号）。原告对该价格评估报告的真实性、合法性、关联性均没有异议，鉴定意见明确涉案房屋增值价值457800元，即因被告杜平的原因致使原告无法取得房屋的信赖利益损失，该损失应由被告杜平全额赔偿；鉴定费依法应由被告杜平承担。被告质证称对评估报告真实性没有异议，对关联性有异议，原被告之间虽存在类似于代买的约定，但原告并未按照约定支付购房款，原告虽然提供部分转账记录，但转账金额不足两套房屋的购房款。同时原告与被告在青岛经营公司，原告提交的银行流水实际是青岛公司的运营出资款，与涉案房屋无关。因原告未履行购房出资义务，购房及后期税费、物业、水电等费用均是被告出资，被告系涉案房屋的实际产权人，房屋及房屋增值部分均与原告无关，原告诉求不应予以支持。对鉴定费发票质证意见同评估报告意见。 经审查，原告提交的证据一、二、三、四、七、八，被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认；对证据五、六与本案无关联性，本院不予认可。对被告提交的证据双方对其真实性均无异议，本院予以确认。山东宸正价格评估有限公司出具的价格评估报告（编号为鲁宸价评字2019第12003号），系本院依法委托，程序正当，对其证据效力及证明力本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告原系朋友关系，基于此原告委托被告杜平代其购买涉案房屋，并于2016年6月21日至2016年9月12日先后通过支付宝、手机银行向被告杜平或日照之翼餐饮管理有限公司转账32万元，其中向被告杜平转账14万元，向日照之翼餐饮管理有限公司转账18万元。原被告均认可日照之翼餐饮管理有限公司系被告杜平任法定代表人和唯一股东的公司，原告主张转给日照之翼餐饮管理有限公司的18万元，系原告向被告杜平交付的代购房款，被告主张该18万元系原被告共同设立的青岛集装箱餐饮品牌管理有限公司的投资款，但未提供证据予以证明，原告对此不予认可。 2016年6月28日，被告杜平（买受人）与案外人华润置地（日照）有限公司（出卖人）签订了商品房买卖合同（预售，合同编号为20160628005）及补充协议，约定被告杜平购买日照市地块（国有土地使用证号为日国用2012第××号）项目中的14B幢01单元26层（01）2612号，预测建筑面积46.01平方米，其中套内建筑面积34.58平方米，分摊共有建筑面积11.43平方米……商品房总价款由下列全部价款组成（合计价款人民币31417元，其中不含税价款人民币299920.95元，增值税额为14996.05元）…… 2017年4月19日，原、被告补签了代买协议，约定杜平代买：1.华润置地（日照）有限公司，位于日照市地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为日国用（2012）第××号，土地使用权面积为147398.7平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2082年1月31日；2.出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为日照华润中心，房地产开发经营权证号房开证日建房开字第××号，建设工程规划许可证号为建字第371101201610010建筑工程施工许可证号为371101201604210101；3.该商品房已由日照市房地产管理局批准预售，预售许可证号为201606001；4.该商品房的规划用途为住宅；5.该商品房所在建筑物主体结构为钢混，建筑总层数为29层，其中地上29层，地下**；6.该商品房为第一条规定项目中的14B座01单元26层（01）2612号；7.预测建筑面积共46.01平方米，其中套内建筑面积34.58平方米，分摊共有建筑面积11.43平方米；经协商冯继卿出资全款314917元，由杜平代买，带房产证发放日起房产证更名给冯继卿名下。原告冯继卿在出资人处签字，被告杜平在代买人处签字。 2019年4月18日，日照市不动产登记中心查询结果证明，涉案房产目前登记在被告杜平名下，产权证号为鲁（2018）日照市不动产权证第0018455号，且该房产已抵押、已查封，其中东港区人民法院依据（2018）鲁1102民初7566之一号民事裁定，查封期限自2018-09-06至2021-09-03，江苏省阜宁县人民法院依据2018苏09**执保506号民事裁定，查封期限自2018-12-20至2021-12-19。抵押权利人郭文凤，抵押期限自2018-07-31至2018-10-30，抵押金额为35万元。 庭审过程中，原告明确诉讼请求第二项中的“损失”指涉案房屋增值部分。经原告申请，本院依法委托山东宸正价格评估有限公司对涉案房屋增值部分的市场价值进行鉴定，其于2019年12月31日出具价格评估报告（编号为鲁宸价评字2019第12003号），评估基准日为2019年报12月03日（委托日期）。在价格评估基准日，涉案房产增值部分的市场价值为457800元。 另查明，2019年4月19日，经原告冯继卿申请，本院作出（2019）鲁1102财保266号民事裁定，保全了涉案房产，原告为此支出保全费3020元。 本院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为：一、原、被告双方是否存在委托合同关系；二、涉案款项性质如何认定，被告杜平应否返还。对此，本院分析如下： 关于原、被告双方是否存在委托合同关系。委托合同系委托人和受托人约定，由受托人处理事务的合同。原、被告双方于2017年4月17日签订了代买协议，明确约定杜平代买涉案房屋股，被告杜平亦在代买人处签字。被告杜平作为完全民事行为能力人，应当知晓其落笔签字所产生的效力及应承担的法律后果。被告主张原被告之间实际为买卖合同关系，被告曾同意将涉案房产出卖给原告，但因原告长期拒不支付购房款，现被告不再同意将房屋出卖给原告，认为涉案房屋仍由被告杜平所有，但未提供证据证明其主张。故对被告该项抗辩意见本院不予支持，对原被告之间存在委托合同关系的事实本院予以确认。 关于涉案款项性质如何认定，被告杜平应否返还。原告主张其向被告杜平交付了购房款共计32万元，并提供了转账记录予以证明，其中14万元支付至被告杜平账户，18万元支付至被告杜平为唯一股东的日照之翼餐饮管理有限公司账户。被告主张该款项系原告支付的对青岛集装箱餐饮品牌管理有限公司的投资款，与本案无关联性，但未提供证据予以证明，故对被告杜平的该项抗辩意见本院不予支持。委托合同是建立在委托人与受托人相互信任的基础上的，依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”、第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，原告作为委托人享有任意合同解除权，因被告杜平之原因，涉案房屋存在抵押、查封情况，目前无法过户至原告冯继卿名下，因此，原告有权要求解除与被告之间的委托合同，并要求返还购房款。故对原告要求解除原、被告之间的代买协议，被告返还房款314917元的诉讼请求本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原告冯继卿向被告杜平交付了代购房款，适当履行了义务，被告杜平作为受托人亦应按约处理委托事务。但其在取得代购房屋后未按约将涉案房产过户至原告冯继卿名下，违反了委托合同约定。且因被告之原因，涉案房产存在抵押、查封，暂无法过户，给原告造成了损失。经本院依法委托，山东宸正价格评估有限公司出具价格评估报告，涉案房屋增值部分的市场价值为457800元，对此，被告应予返还。原告为此支出鉴定费用13734元，此系原告为查明损失所作必要支出，且该价格评估报告已作为证据使用，应由被告负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条、第三百九十八条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零六条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告冯继卿与被告杜平之间的委托合同； 二、被告杜平于本判决生效之日起七日内返还原告冯继卿房款314917元； 三、被告杜平于本判决生效之日起七日内赔偿原告冯继卿损失457800元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11527元，保全费3020元，鉴定费13734元，均由被告杜平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  丁 浩 人民陪审员  张守玉 人民陪审员  焦光军 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  何安娜