苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初4801号 原告：苏州路劲商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区XX赛格商贸广场-3698。 法定代表人：单颂曦。 委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。 被告：陈琳，女，汉族，1988年11月17日生，居民身份号码3211811988********，住所地丹阳市曲阿街道张巷村东城**。 委托诉讼代理人：吴经纬，江苏沪宁律师事务所律师。 原告苏州路劲商业管理有限公司（以下简称“路劲公司”）与被告陈琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月24日公开开庭进行了审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人李华栋、江承成，被告陈琳的委托诉讼代理人吴经纬参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理，原告路劲公司的委托诉讼代理人李华栋、被告陈琳的委托诉讼代理人吴经纬参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州路劲商业管理有限公司向本院提出的诉讼请求为：1.确认路劲公司与陈琳签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2019年3月31日解除；2.陈琳支付拖欠的商铺租金159865元及违约金（以159865元为基数，自2019年3月31日起按每日千分之二计算至实际履行之日止）；3.陈琳支付拖欠的物业费95560元违约金（以95560元为基数，自2019年3月31日起按每日千分之二计算至实际履行之日止）；4.陈琳支付拖欠的装修管理费6000元；5.陈琳支付违约金334834元；6.陈琳承担律师费45100元；7.诉讼费用由陈琳承担。 事实和理由：2017年12月6日，常州路劲商业管理有限公司吴江分公司(以下简称“常州路劲吴江分公司”)与陈琳于签订了《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，常州路劲吴江分公司作为出租人，将坐落于苏州市吴江区XX赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为4F-06的商铺出租给陈琳，物业面积为287㎡，租赁期限自2018年3月31日至2023年3月30日止，合同还对租金、物业费的金额及支付方式进行了约定。其中第一租赁年度的时间为2018年3月31日至2019年3月30日，租金计算方式为1.65元/㎡/天，物业费计算方式为30元/㎡/月。另外合同还约定，双方在履行合同过程发生争议，诉至法院所实际支付的相关律师费用由陈琳承担。2018年1月8日，常州路劲吴江分公司、路劲公司、陈琳三方签订《补充协议(更换合同主体)》，约定由路劲公司继受《苏州路劲又一城商铺租赁合同》出租方所有权利义务。现路劲公司已全部履行完合同约定的出租人义务，陈琳也已正式营业。但陈琳拒绝支付2018年4月28日至今的租金、物业费。路劲公司多次讨要，陈琳依然置之不理。根据《商铺租赁合同》约定，若承租人在租赁期内逾期支付租金、物业费等任何一项费用超过二十日，出租方有权直接解除合同，并按合同约定要求承租人承担相应违约责任。现路劲公司已向陈琳发出《商铺租赁合同解除通知书》及《交还商铺催告通知书》，要求自2019年3月31日起解除合同，并要求陈琳返还商铺、付清全部欠款，但陈琳仍无回应。 被告陈琳辩称：1.陈琳同意案涉租赁合同于2019年3月31日解除。2.双方未确认租赁期限，陈琳没有支付租金、物业费的义务，无需支付违约金。租赁合同第三条约定，房屋的交付时间、装修期限、租赁期限以房产交付通知书或交付确认书为准。租赁合同第7.1、7.3条约定，交付物业时，由双方签署书面的交付确认书，或由出租人寄出交付通知书。2017年12月6日双方签订的租赁合同，附件中的交付确认书、交付通知书没有签字盖章。在此之后，路劲公司也未向陈琳寄送交付通知书，双方也没有签署交付确认书。路劲公司之所以不履行交付义务，是因为消防一直未通过验收。根据租赁合同第16.1条约定，租赁期限内路劲公司未按约定交付物业的，则租期相应顺延。3.2017年12月6日双方签订租赁合同后，路劲公司管理的商场一直未通过消防验收，商场店铺租赁不同于一般的房屋租赁，承租人租赁目的是为了经营，而非占有，租赁合同也明确约定承租用途为经营餐饮，而消防法规定未经消防验收的场地不得投入使用，鉴于路劲公司未能提供合格租赁物，致使陈琳合同目的不能实现，故陈琳无需支付任何费用。4.租赁合同第二十四条“补充条款”约定：开业日的开业率不足75%，路劲公司免除租金，直至开业率达到75%再收取租金；开业连续三个月不足60%，路劲公司免除租金，陈琳有权退租，不承担违约责任。路劲公司在2018年4月28日违法试营业，开业率不足75%；根据陈琳的统计，目前商场营业面积不足60%。陈琳已举证商场开业率不足，路劲公司对商场开业率负有举证责任。5.装修管理费6000元，陈琳应支付给路劲公司。6.陈琳逾期交还物业，是因为路劲公司不允许陈琳搬离物品，故陈琳无需对此承担违约金。此外，合同约定的该违约金也过高。7.律师费应当按照陈琳实际承担的费用来计算。 经审理查明：2017年12月6日，常州路劲吴江分公司作为出租人（甲方）与陈琳作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区XX赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为4F-06的商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。该物业套内面积287㎡，乙方在该物业内经营品牌为“昆仑牧歌”的餐饮。租赁期限为商铺交付之日起5年，暂定交付日期为2017年12月1日，即租赁期限自2018年3月31日至2023年3月30日；具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二房产交付通知书或附件三交付确认书为准。 关于租金及支付时间，租赁合同4.1.1条约定，租金为月定额租金。该条还约定：1.2018年3月31日至2019年3月30日，1.65元/㎡/天，合计月租金为14404元、年租金为172848元。2.2019年3月31日至2020年3月30日，2.2元/㎡/天，合计月租金为19206元、年租金为230472元……3.第一个租约年内首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间（2018年3月31日至2018年6月30日）的租金共43686元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准），首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳，最后一个月租金归入上一个交付期合并交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。 关于物业管理费，租赁合同第4.2.1条约定：1.物业管理费包含空调使用费、公共能耗费、公共保洁费等，每三个月为一个支付期，先支付后使用。2.首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第4个月最后一日期间（2018年3月31日至2018年6月30日）的物业服务费共计26114元。除首期物业服务费外，其他费用均按每3个自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交付期缴纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。3.物业服务费的收费标准为30元/㎡/月；每月物业服务费=月物业服务费单价*承租面积。 关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金6万元。租赁合同第5.2条对履约保证金的使用进行了约定。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。 关于装修期，租赁合同第六条约定：1.装修期为进场日起算不超过90天；乙方应在装修期内完成该房屋装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。2.装修管理费为6000元、装修押金为2万元。 关于物业交付及验收，租赁合同7.1条约定：1.甲方应以书面，或者电话和邮件的形式通知乙方该商铺的交付日，乙方应当于该交付日前接受交付。接收该物业时由双方签署书面的交接确认单(附件三：交付确认书)。租赁合同7.3条约定：本合同附件三的《交付确认书》一旦签署，即视为甲乙双方的交付/接收义务完成，《交付确认书》签署之日为该物业交付日以及租赁期起始日。甲方亦可寄出本合同附件二的《交付通知书》，寄出之日起3个工作日内，乙方既未提出合理整改意见也不签字/盖章确认的，则甲方发出通知后第5日视为交付日。 关于物业装修，租赁合同第8.6条约定，乙方完成对该物业装修后3日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，甲方予以配合。截至约定开业日仍未能通过验收的，甲方有权解除本合同。 关于经营时间，合同第9.1条约定，乙方正常营业时间为：周日至周四9:30-21:30；周五至周六9:30-22:00（法定节假日期间营业时间由甲方另行通知），如遇不可抗力情形或特殊原因需要调整营业时间的，由甲方另行通知（特殊经营业态的营业时间经甲乙双方商议，另以书面形式订立）。乙方应配合甲方于指定的时间开业并遵守甲方的营业时间，不得在甲方营业时间内无故停止营业、撤离派驻人员。 关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品（与该物业已连成有机整体的装修附属设施/设备、隐蔽系统工程除外）搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后五日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。 关于甲方违约责任，合同第16.3条约定，由于甲方原因致使乙方无法正常经营的，乙方有权解除本合同，由此造成乙方实际损失的，甲方应予以赔偿。 关于乙方违约责任，合同第17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。 关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。 关于责任限额，合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。 合同第二十四条补充条款中约定：如项目约定的开业日，开业率不足75%（指已对外营业的商业面积占可出租总面积的比例），甲方同意免租金，但乙方应正常缴纳物业费，直至开业率达75%再收取租金；如项目经营期间，开业率连续三个月不足60%时，甲方同意免租金，物业费正常缴纳，且乙方有权退租且不承担违约责任。 上述租赁合同的附件有“交付通知书”“交付确认书”，但双方均未签字盖章。 2018年1月8日，常州路劲吴江分公司、陈琳、路劲公司签订《补充协议（更换合同主体）》一份。协议约定，常州路劲吴江分公司将上述租赁合同项下的所有权利和义务均转让给路劲公司。 合同签订后，陈琳支付了履约保证金6万元。2018年4月28日，陈琳承租的案涉商铺开业经营。 2019年1月3日，路劲公司向陈琳发出《昆仑牧歌经营异常函》，主要内容为：陈琳于2018年12月28日下午9:30未经路劲公司同意私自停业，并无一人在现场，致使商场形象严重受损，该行为已违反合同约定。截至2019年1月3日，陈琳尚欠路劲公司租金、物业费209397元、装修管理费6000元。路劲公司要求陈琳于收函后七日内缴清费用、恢复正常营业。2019年2月18日，路劲公司向陈琳发送《律师函》，要求陈琳支付拖欠的租金、物业费、装修管理费以及违约金。 2019年3月15日，路劲公司向陈琳发送《商铺租赁合同解除通知书》，内容为：因陈琳逾期支付租金、物业费等费用，在路劲公司催告后30日仍未付清，违反了合同约定，路劲公司通知陈琳租赁合同于2019年3月31日提前解除。租赁合同解除后，所涉商铺由路劲公司自用或另外交给他人使用。根据租赁合同第十四条、第十七条的约定，已缴纳的履约保证金，该款项将不予退还。该通知书还要求陈琳于合同解除之日起30日内将承租的物业恢复原状并交还路劲公司，付清欠款、办理交还手续。该通知书于2019年3月17日通过邮寄方式到达陈琳。 另查明：1.路劲公司于2018年12月22日申报的改造及内装修工程，经苏州市公安消防局验收后，于2019年1月2日综合评定为消防验收合格。2.2019年2月28日，路劲公司与江苏博爱星律师事务所签订《委托代理合同》。路劲公司委托该所处理案涉纠纷，路劲公司为此支付律师费39900元。 2018年5月24日的庭审中，陈琳提供了2019年5月23日案涉商场内开业情况的视频。视频内容显示，案涉商场内部分商铺未处于营业状态。 2019年8月16日的庭审中，陈琳提供了形成于2019年7月10日的通话录音（陈琳称是与路劲公司的工作人员“夏民”之间进行），在通话中“夏民”表述：因案涉诉讼尚未结束，陈琳也未付过租金，集团公司不允许将商铺内东西搬走；“夏民”表示搬与不搬对案涉诉讼没有影响。该次庭审中，双方确认由陈琳于2019年8月底将案涉商铺内的物品搬离；逾期未搬离的物品、未拆除的装饰装修物，视为陈琳放弃。 以上事实，有商铺租赁合同、补充协议、昆仑牧歌经营异常函、律师函、解除通知书、委托代理合同、江苏增值税普通发票、视频、通话录音以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，路劲公司与陈琳之间的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。双方确认案涉租赁合同于2019年3月31日解除，本院予以确认。 关于陈琳是否应当支付2018年4月28日至2019年3月31日期间的租金、物业费的问题。本院认为，陈琳自2018年4月28日开业经营，在开业经营时案涉商铺所在商场虽未通过消防验收，但陈琳已实际开始使用案涉商铺开展经营活动，应当支付租金和物业费。陈琳辩称路劲公司未与其办理房屋交付手续，双方对租赁期限未确认，对此本院认为，案涉合同签订后，陈琳对案涉商铺进行了装修，并于2018年4月28日开业经营，实际占有使用了案涉房屋，应当认定案涉房屋已经交付。陈琳辩称案涉商场开业率不足75%或开业率连续不足60%，可免租金，但陈琳提供的视频显示的是2019年5月23日的商场开业状况，不能反映在合同解除之前的开业状况，应承担举证不能的法律后果。另外，根据合同约定，即使存在开业率不足情形，陈琳也应支付物业费。陈琳辩称其于2018年11月底搬离，但案涉租赁合同于此时并非解除，故租金、物业费仍应当支付至合同解除之日。综上，本院认定陈琳应当支付2018年4月28日至2019年3月31日期间的租金159865元、物业费95560元，合计255425元。双方在合同中对逾期支付租金、物业费约定了违约金为每日千分之二，但该违约金标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 路劲公司要求陈琳支付装修管理费6000元，陈琳对此没有异议，本院予以确认。 关于路劲公司要求陈琳支付违约金334834元的诉请。本院认为，根据路劲公司2019年1月向陈琳发出的《昆仑牧歌异常经营函》，可以看出陈琳于2018年12月28日已经停止经营，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，此时路劲公司应采取适当措施防止损失扩大，及时将该房屋收回另行使用，以防止损失的进一步扩大。2019年3月，路劲公司向陈琳发出解除合同的通知，租赁合同于2019年3月31日解除，此时距离陈琳停止经营已近三个月。在合同解除后，根据陈琳提供的通话录音显示，因陈琳拖欠租金、物业费产生了案涉诉讼，路劲公司的工作人员不允许陈琳从案涉商铺内搬离物品。路劲公司虽否定通话录音的真实性，但通话录音的相对人夏民并未到庭否认并提供反证，故路劲公司应承担举证不能的法律后果。故对于合同解除后的损失，路劲公司主张陈琳支付违约金，本院不予支持。 关于路劲公司主张的律师费是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同中明确约定，为解决争议而支付的律师费由败诉方承担，结合本案路劲公司的胜诉金额，本院酌情确定陈琳承担1万元。 关于陈琳支付的履约保证6万元如何处理的问题。本院认为，租赁合同第5.2.5条约定，路劲公司执行抵扣履约保证金的，应当在三个工作日内书面通知乙方，而路劲公司并未提供证据证明在合同履行期间执行抵扣过履行保证金并进行过书面通知，且一次性没收全部履约保证金6万元，也不合理，考虑到路劲公司在2019年1月2日之前未通过消防验收，故对路劲公司没收履约保证金6万元的主张，本院不予支持。履约保证金6万元可用于抵扣陈琳应付租金，抵扣后，陈琳尚应支付路劲公司租金99865元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告苏州路劲商业管理有限公司与被告陈琳签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2019年3月31日解除。 二、被告陈琳支付原告苏州路劲商业管理有限公司租金99865元，并支付违约金（以99865元为基数，自2019年3月31日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。 三、被告陈琳支付原告苏州路劲商业管理有限公司物业费95560元，并支付违约金（以95560元为基数，自2019年3月31日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。 四、被告陈琳支付原告苏州路劲商业管理有限公司装修管理费6000元，于本判决生效后十日内履行。 五、被告陈琳支付原告苏州路劲商业管理有限公司律师费10000元，于本判决生效后十日内履行。 六、驳回原告苏州路劲商业管理有限公司其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。 案件受理费15102元，由被告陈琳负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州路劲商业管理有限公司。原告苏州路劲商业管理有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  戴秀英 二〇二〇年四月七日 书 记 员  钱雪春 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。