广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13753号原告：翁玉坤，男，1962年8月18日出生，香港特别行政区居民，香港身份证号码：H********)，港澳居民来往内地通行证号码：H*******6。委托诉讼代理人：梁志乐、刘淑仪，分别系广东弘名律师事务所律师、实习律师。被告：李东桂，女，汉族，1955年10月8日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码：442************184。被告：李进年，男，汉族，1983年2月4日出生，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************190。被告：东莞市金禾房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：罗赐成，职务：经理。共同委托诉讼代理人：梁伟能、钟小峰，分别系广东吉径律师事务所律师、实习律师。第三人：翁联辉，男，1989年7月31日出生，香港特别行政区居民，香港身份证号码：********(A)。第三人：袁木添，男，汉族，1987年1月1日出生，住广东省惠东县***********，公民身份号码：441************312。原告翁玉坤诉被告李东桂、李进年、东莞市金禾房地产中介服务有限公司（以下简称金禾中介公司）、第三人翁联辉、袁木添房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告翁玉坤及其委托诉讼代理人梁志乐、刘淑仪，被告李东桂、李进年、金禾中介公司的共同委托诉讼代理人梁伟能，第三人翁联辉到庭参加了诉讼，第三人袁木添经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次网络庭审中，原告翁玉坤及其委托诉讼代理人梁志乐、刘淑仪，被告李东桂、李进年、金禾中介公司的共同委托诉讼代理人梁伟能，第三人翁联辉，第三人袁木添到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翁玉坤向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告返还土地转让款280000元及利息（利息从起诉之日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告李东桂于2017年9月6日签订了《宅基地转让合同》，约定被告李东桂向原告转让位于东莞市**************的宅基地及房屋，价值260万元，合同由被告李东桂的儿子即被告李进年签订，在被告金禾中介公司的介入下，原告认为可以过户及享有案涉土地及房屋的使用权，然而在原告陆续支付了定金、中介费及部分款项后，原告了解到案涉《宅基地转让合同》属于无效合同，且无法报建。经原告查实按照塘厦镇总体规划及片区控制性详细规划，案涉地块规划属于“街头绿地及道路”，故无法报建。因此，原告多次找被告协商退回已付款项84万元。因该款项84万元无法分清，本案原告请求被告支付28万元，但被告均拒绝。由于被告拒不返还款项的事实导致原告产生利息损失，被告从起诉之日起需承担相应违约责任，支付原告相应的利息。被告李东桂、李进年、金禾中介公司共同辩称，一、原告的诉讼主体资格不适格。根据合同法及相关法律法规的规定，合同具有相对性。本案中，2017年9月6日，被告李进年与第三人翁联辉、袁木添签订《宅基地转让合同》，合同的相对方是被告李进年与翁联辉、袁木添，原告仅是以代理人的身份在合同上署名，故本案的适格原告应为翁联辉、袁木添。二、被告金禾中介公司并不是合同的相对方，故没有被告主体资格。在整个合同履行过程中，被告金禾中介公司没有收取原告的任何费用。第三人翁联辉陈述，交易都是由原告处理的，费用是原告支付的，《宅基地转让合同》抬头并不是第三人翁联辉的签名，第三人也没有授权原告处理。第三人袁木添在问话笔录中陈述，对原告翁玉坤的起诉无异议。本院经审理认定事实如下：第三人翁联辉系原告翁玉坤的儿子，被告李进年是被告李东桂及另案被告李亨寿的儿子。（2019）粤1973民初12719号原告翁玉坤诉被告李进年、金禾中介公司、第三人翁联辉、袁木添房屋买卖合同纠纷一案，2017年9月6日原告翁玉坤、被告李进年、第三人袁木添与案外人李锦华签订的一份《宅基地转让合同》（以下简称案涉合同一）中，被告李进年作为甲方（出卖方）、第三人翁联辉、袁木添作为乙方（买受方）、李锦华作为丙方（居间方），案涉合同一约定买受人购买位于东莞市**************的土地及房屋[土地证号：东府集用总字第0*******号字（1989）第1*******6号]，总价格为260万元。被告李进年在案涉合同一“甲方（出卖方）本人”落款处签名、捺印，原告翁玉坤及第三人袁木添在案涉合同一“乙方（买受方）法定代理人”落款处签名、捺印，案外人李锦华在案涉合同一“丙方（居间方）本人”落款处签名。在本案中，2017年9月6日原告翁玉坤、被告李进年、第三人袁木添与案外人李锦华签订的另一份《宅基地转让合同》（以下简称案涉合同二），被告李东桂作为甲方（出卖方）、第三人翁联辉、袁木添作为乙方（买受方）、李锦华作为丙方（居间方），约定买受人购买位于东莞市************2*的土地及房屋[土地证号：东府集用总字第0*******2号字（1989）第1*******27号]，总价格为260万元。被告李进年在案涉合同二“甲方（出卖方）法定代理人”落款处签名、捺印，原告翁玉坤及第三人袁木添在案涉合同二“乙方（买受方）法定代理人”落款处签名、捺印，案外人李锦华在案涉合同二“丙方（居间方）本人”落款处签名。第三人翁联辉主张并未参与案涉土地买卖交易，亦未授权原告翁玉坤。在（2019）粤1973民初13757号原告翁玉坤诉被告李亨寿、金禾中介公司、李进年、第三人翁联辉、袁木添房屋买卖合同纠纷一案，2017年9月6日原告翁玉坤、被告李进年、第三人袁木添与案外人李锦华签订的另一份《宅基地转让合同》（以下简称案涉合同三）中，被告李亨寿作为甲方（出卖方）、第三人翁联辉、袁木添作为乙方（买受方）、李锦华作为丙方（居间方），约定买受人购买位于东莞市************0*的土地及房屋[土地证号：东府集用总字第0*******1号字（1989）第1*******8号]，总价格为260万元。被告李进年在案涉合同三“甲方（出卖方）法定代理人”落款处签名、捺印，原告翁玉坤及第三人袁木添在案涉合同三“乙方（买受方）法定代理人”落款处签名、捺印，案外人李锦华在案涉合同三“丙方（居间方）本人”落款处签名。2017年9月1日，原告向被告李进年支付了三块土地的定金10万元，李进年出具收款收据确认收到定金；2017年9月6日原告转账30万元至另案被告李亨寿的账户，被告李进年在转账凭证中签名捺印；2017年9月30日，原告向被告李进年的银行账户转账10万元；2017年12月14日，原告向被告李进年的账户中转账10万元；2018年1月9日，原告向被告李进年的账户转账5万元；2018年6月28日，原告向被告李进年的账户转账8万元；2018年12月20日，原告向被告李进年的账户转账5万元。被告李东桂、李进年及另案被告李亨寿确认收到上述案涉土地交易款项，且均是由被告李进年处理案涉三块土地的交易事宜。原、被告均确认无法区分上述款项在三宗土地中的份额，原告主张三案应平均返还已交易款项。2019年7月11日，原告向案外人姚永安的账户转账6万元。原告主张系支付土地交易款项，但未提交证据予以证明，被告不予确认。第一次庭审后，本院向第三人袁木添进行调查，第三人袁木添确认全部款项均系翁玉坤支付，交易一直系原告翁玉坤与被告李进年协商进行，袁木添放弃请求被告返还房款的权利。截止一审法庭辩论终结前，案涉土地交易未经村委会书面同意、或办理了审批、过户手续。本院依职权向东莞市自然资源局调查取证，查明位于东莞市***************的土地，权利人为李进年，权属证明号码为东府集用字（1989）第1*******6号，权利类型为宅基地使用权；位于东莞市***************的土地，权利人为李东桂，权属证明号码为东府集用字（1989）第1*******7号，权利类型为宅基地使用权；位于东莞市***************的土地，权利人为李亨寿，权属证明号码为东府集用字（1989）第1*******8号，权利类型为宅基地使用权。本院认为，本案案由应为合同纠纷。第一次庭审中，第三人袁木添经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利，应当承担由此导致的不利法律后果。关于合同主体。被告李东桂系被告李进年的母亲，双方关系密切，被告李东桂确认是由被告李进年收取款项、与原告翁玉坤处理案涉土地的交易事宜，且案涉合同二的抬头系“李东桂”，被告李进年在案涉合同二“甲方（出卖方）法定代理人”落款处签名、捺印，由此可见，被告李东桂明知被告李进年的行为并未作出否认表示，视为同意被告李进年的代理行为，因此，案涉合同二的甲方应当是被告李东桂。另外，虽案涉合同抬头处乙方为第三人翁联辉、袁木添，但案涉合同落款处签名为“翁玉坤、袁木添”，虽是在法定代理人处签名，但第三人翁联辉确认并未授权原告翁玉坤，事后也未作出追认，在案涉土地交易中也一直是原告与被告李进年洽谈，由原告翁玉坤支付案涉三宗土地的款项，因此，本院认为，案涉合同二的主体应当是原告翁玉坤、第三人袁木添及被告李东桂。案涉合同二虽已签订，但合同效力仍要审查案涉合同是否违反法律禁止性规定。涉案房屋坐落的土地权属性质为集体所有,国家严格限制农民集体所有的土地的使用权流转至该集体经济组织之外的成员,翁玉坤、李东桂以及袁木添签订的《宅基地转让合同》实际上处分了农村集体土地的使用权,而翁玉坤并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员,依法不能取得集体土地使用权,且案涉土地为宅基地，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，故翁玉坤、李东桂以及袁木添就涉案土地及房屋签订的《宅基地转让合同》应属无效。案涉合同二无效，因该合同取得的财产依法应当返还。原告主张向被告支付了案涉三块土地的交易款合计84万元，被告不确认转账至姚永安账户的6万元，原告也未提交证据证明属于案涉土地交易款项，因此，对于原告的该主张，本院不予采信，因此，本院认定原告已支付三块土地交易款合计78万元（10万元+30万元+10万元+10万元+5万元+8万元+5万元）。原告主张无法区分已付款项在三宗土地交易中的份额，请求平均返还每块土地的转让款。被告亦无法区分款项。因此，对于原告请求平均返还交易款项，本院予以认可。又，第三人袁木添放弃请求被告返还房款的权利，因此，被告李东桂应返还原告26万元（78万元÷3）。关于利息。被告李东桂应返还原告26万元，原告可请求自起诉之日即2019年9月19日起的利息，计算方式为以26万元为本金，自2019年9月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告李进年的责任。虽然被告李进年收取了案涉款项，但被告李进年系代理行为，其代理行为导致的民事责任应当由被告李东桂承担。因此，原告请求被告李进年返还款项，没有依据，本院不予支持。关于被告金禾中介公司的责任。被告金禾中介公司并非案涉合同二的主体，也并未收取任何款项，原告请求被告金和中介公司返还款项，没有任何依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李东桂于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告翁玉坤交易款260000元及支付利息（以260000元为本金，自2019年9月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告翁玉坤对被告李进年、东莞市金禾房地产中介服务有限公司的诉讼请求；三、驳回原告翁玉坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5500元（原告已预交），由原告翁玉坤负担393元，被告李东桂负担5107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈素娟审 判 员  陈倩媚人民陪审员  杨爱华二〇二〇年四月二十九日书 记 员  黄文洲周锦嫦黄慧珊附：相关法律法规条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。