甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初799号原告（反诉被告）：刘祝强，男，汉族，1983年3月24日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：窦万云，兰州市安宁西路法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）：梁飞燕，女，汉族，1988年6月2日出生，住兰州市安宁区。原告（反诉被告）刘祝强与被告（反诉原告）梁飞燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，于2018年11月8日作出（2018）甘0105民初1264号民事判决书，刘祝强不服判决提出上诉。2019年3月26日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2019）甘01民终113号民事裁定书，撤销兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初1264号民事判决，案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘祝强及其委托诉讼代理人窦万云、被告（反诉原告）梁飞燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘祝强向本院提出的诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》，被告立即腾交租赁商铺；2.被告给付原告自2017年8月10日起至腾交商铺前占用费4000元／月，截止起诉日已产生商铺占用费近9个月36000元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求为：要求被告支付2018年5月至2018年9月2日房屋占有、使用费15000元。事实和理由：2016年8月10日，原、被告双方签订商铺《租赁合同书》，约定由原告将自家修建的位于安宁区××庄社区××号，面积40平米的房屋出租给被告，租赁期限自2016年8月10日至2017年8月9日，被告按合同缴纳了年租赁费。合同到期后，被告既不续签合同，亦不腾交房屋。原告多次与被告商谈未果，遂诉至法院。梁飞燕辩称，一、答辩人与被答辩人的《租赁合同》已到期终止，答辩人未实际占有使用被答辩人商铺，被答辩人主张商铺占有使用费无事实和法律依据。答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》约定租期自2016年8月10日至2017年8月9日，意图让答辩人继续租赁而拒不接收，答辩人只得将商铺关闭，并未继续使用商铺，被答辩人主张商铺占用费无事实依据。合同到期后，答辩人向被答辩人交还商铺，履行了承租人的义务，被答辩人拒不接受商铺，未履行出租人的义务。商铺系因被答辩人不接受而处于关闭状态，被答辩人主张商铺占有使用费无法律依据。二、被答辩人给答辩人提供的商铺为违法建筑。被答辩人给答辩人提供的商铺是2016年7月为套取国家的财产夜间扩建修盖的，未经规划部门审批办理任何相关手续的违法建筑，根据《房屋租赁管理办法》第六条（一）（五）规定，被答辩人给答辩人出租商铺，签订的合同无效。三、被答辩人未履行自己的责任和义务，干涉答辩人的正常经营。答辩人与被答辩人签订商铺租赁合同前，被答辩人再三承诺在答辩人合同经营期间，可以无条件转让商铺的经营权，但是被答辩人反复干涉答辩人的正常经营和转让，未尽到自己的责任和义务，造成答辩人的经济损失达12万元。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回。梁飞燕向本院提出的反诉请求：1.判令刘祝强与梁飞燕签订《租赁合同》无效；2.判令刘祝强按过错责任的60%计算支付梁飞燕租赁商铺期间导致的损失转让费80000元和装修费40000元合计72000元；3.本案本诉与反诉费由刘祝强承担。刘祝强针对梁飞燕的反诉辩称，1、2016年8月10日起双方当事人存在商铺租赁合同关系，双方签订有《租赁合同书》；关于商铺转租权、转让权，《合同》第七条第一款第四项明确约定：乙方有使用权，无转租权、转让权，租赁期间反诉方正常经营，并不存在任何特殊原因，反诉方诉称被反诉方签订合同时同意无条件转让商铺，缺乏证据佐证支持，反诉事实理由不能成立。《中华人民共和国合同法》224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人…。相反，出租人不同意转租、转让，反诉方无权转让租赁商铺，该项权利属出租方应有的法定权利。2、《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，租赁商铺系原告所有，不存在《合同法》52条规定的无效情形，合同已履行二年多时间，反诉方也存在申请人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的事实，《租赁合同书》真实合法有效，反诉方请求人民法院判令合同无效的反诉请求，缺乏事实与法律依据，该项反诉请求依事实、证据材料及法律规定不能成立，请求人民法院依法驳回该项反诉请求。3、反诉方诉称：出租商铺为违法建筑，根据民事诉讼证据相关规定，反诉方无任何证据证实出租商铺为违法建筑；本案系房屋租赁合同纠纷，是否属于违法建筑问题不属本案的审理范围，出租商铺为被反诉方原有住宅危旧房屋翻建，不属违法建筑，是否属于违法建筑的认定问题属行政管理的范畴，不属人民法院民事审理的范围；反诉方虚构、歪曲事实，混淆视听，认为出租商铺系违法建筑，缺乏证据支持，对此反诉事实理由请求人民法院依法驳回。4、出租商铺交付反诉方后，反诉方正常经营至2018年9月3日拆除，被反诉方从未干涉过反诉方的正常经营，收取租金是出租方的权利；正常经营和转让是两个不同的概念范畴，反诉方正常经营期间无任何特殊原因，是否同意转让由出租方决定，被反诉方不同意转让商铺，不能认定被反诉方未尽到合同责任和义务；对于反诉方提出的转让和装修费用经济损失缺乏法律依据，系违法请求，不能成立，被反诉方对此不存在任何过错责任，根据最高院相关司法解释规定，反诉方所提装修费用，系其自主装修，租赁期限一年已届满，反诉人的装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿，要求被反诉方承担装修费用缺乏法律依据，请法庭对该项反诉请求依法不予支持。5、《租赁合同》到期后，反诉方至2018年9月3日房屋拆除，未向被反诉方退交出租商铺，相反一直存放货物、锁闭商铺，拒绝交付，反诉称：被反诉方拒不接受商铺缺乏事实依据，据此被反诉方主张商铺占有使用费事实、法律依据均充分，请求人民法院依法予以支持。综上，反诉方的反诉观点与事实理由缺乏事实与证据支持，且违背事实，虚构事实，颠倒黑白，不能成立，合同事实、合法有效，是否同意转租、转让是出租方的法定权利；反诉方无证据证实出租商铺系违法建筑；租赁及占有使用期间，被反诉方无任何过错责任，合同到期后，反诉方既不续签合同缴纳租金，也不退交商铺，此行为给被反诉方造成了一定经济损失，事实明确、清楚。据此，请求人民法院依法审理，根据事件事实，相关证据材料，依法驳回反诉，请求作出公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审中双方的质证意见和庭审发言认定本案事实如下：2016年8月10日，刘祝强与梁飞燕签订《租赁合同书》一份，合同约定刘祝强将位于安宁区街坊路××庄社区××号××商铺租赁给梁飞燕，租赁期限自2016年8月10日至2017年8月9日止，年租赁费为45000元，以后每年提前三个月续办租赁手续并缴纳下一年度租赁费用。租赁期内，逾期三日不缴纳的，梁飞燕每日按应交费用的1%收取滞纳金，逾期七日不缴纳的，刘祝强有权解除本合同，给予清场，所有责任及损失由梁飞燕承担。合同还约定，梁飞燕有使用权，无转租权、转让权（特殊原因者须向刘祝强缴纳转让15%的过户费，合同违约金3000元）。合同签订后，梁飞燕向刘祝强交纳了押金2000元及当年租金45000元，刘祝强向梁飞燕交付了房屋，梁飞燕对房屋进行了装修。另查明，租赁合同标的物位于安宁区××庄××号铺面已于2018年9月因国家征用被拆除。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，刘祝强诉请要求解除其与梁飞燕签订的租赁合同，但刘祝强仅出示了兰州市安宁区银滩路街道办事处宝兴庄社区居民委员会开具的证明位于安宁区××庄社区××号商铺××商铺的证明材料，并未向法庭出示涉案租赁商铺的建设规划许可手续，故刘祝强与梁飞燕签订的《租赁合同书》应为无效合同，据此，对刘祝强的该项主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”庭审中，刘祝强及梁飞燕对《租赁合同书》中约定的房屋租赁费为45000元／年均无异议。关于刘祝强要求梁飞燕支付2017年8月10日至2018年8月31日房屋拆迁前实际占有使用费的诉请，合同到期后双方虽未续签合同，但梁飞燕继续占有涉案租赁房屋，虽梁飞燕辩称其已向刘祝强交还涉案的租赁房屋但刘祝强拒不接受涉案商铺，但庭审中梁飞燕并未向法庭出示能够证明其该辩解意见的相关证据，故对此梁飞燕应承担举证不能的法律后果。综上，梁飞燕应继续按约定的每年45000元的租赁费（每月3750元）向刘祝强支付2017年8月10日至涉案房屋被拆迁前2018年8月31日之间的房屋租赁费，共计为48750元。关于梁飞燕要求刘祝强支付租赁商铺期间导致的损失转让费8万元和装修等费用4万元，按照过错责任60%计算合计7.2万元的反诉请求，梁飞燕称双方在签订合同时约定其对铺面可以进行无条件转租，但未提供证据加以证明，梁飞燕请求刘祝强按过错的60%向其支付转租损失及装修损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。由于涉案房屋已被国家征用，对刘祝强要求梁飞燕腾退房屋的诉请，本院不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘祝强与被告（反诉原告）梁飞燕签订的《租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）梁飞燕于本判决生效之日起十日内支付刘祝强房屋占有使用费48750元；三、驳回原告（反诉被告）刘祝强其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁飞燕的其他反诉请求。案件受理费1426元（刘祝强预交）,由刘祝强负担57元，由梁飞燕负担1369元，并与上述款项一并支付刘祝强，反诉费800元，由梁飞燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  刘光临审 判 员  崔粉艳人民陪审员  任国庆二〇二〇年四月二十二日书 记 员  吴 楠