广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8113号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市广州后花园有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，分公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：李景，男，1971年1月20日出生，汉族，住广东省廉江市************，公民身份号码440************818。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司（以下简称美林基业清远分公司）与被告李景物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美林基业清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然到庭参加诉讼。被告李景经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林基业清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付物业管理服务费91977.48元及滞纳金（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从欠费之日起每天按欠费总额的万分之五计算至付清之日止，暂计至2019年6月30日的滞纳金为39846.78元;2.请求判令被告承担原告支付的律师费3000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了美林湖国际社区内金色溪谷一路东一街3栋2号住宅，建筑面积为364.99平方米，被告于2013年12月8日收楼使用至今。依据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，在小区业主委员会成立之前，原告为位于清远市美林湖国际社区提供物业管理服务。根据《前期物业服务协议》第四条第二款、第四条第六款和第十条第四款约定，联体独立式住宅按建筑面积4.50元/月平方米计收（不含公共水电费分摊），此项物业管理服务费按阶段性收取，具体交纳办法如下：从2010年5月31日起至2011年5月31日止，乙方交纳物业管理费为3.00元/月平方米；从2011年6月1日起至2012年5月31日止，乙方交纳物业管理费为3.50元/月平方米；从2012年6月1日起至2013年5月31日止，乙方交纳物业管理费为4.00元/月平方米；2013年6月1日之后，乙方交纳物业服务费为4.50元/月平方米；每月的物业费一般以银行转账方式交纳，每次交纳费用时间为银行转账为当月15日或现金缴付为当月31日前交纳物业服务费。若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。原告再基于违约金约定较高的基础上，自愿调整为按日万分之五的标准收取。现被告从2014年11月1日至2019年6月30日止累计拖欠物业管理服务费本金91977.48元，暂计至2019年6月30日产生的滞纳金为39846.78元（按日万分之五计），详见欠费明细表。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝支付，已明显违约。代理人于2019年5月21日到清远市自然资源局查询获知涉案房屋经过指定转让的方式裁定过户受让人为李浩，但是注销信息一栏没有注销信息的记载。原告通告淘宝拍卖平台得知清远市清城区人民法院于2017年8月28日拍卖了涉案物业，案号为（2015）粤1802清城执字867号，拍卖也是转让方式之一，根据原被告签订的《前期物业服务协议》第2条第7点约定转让房屋时业主应提前告知原告，第9条约定在本协议生效期间发生转让，业主应让受让业主与原告签订《前期物业服务协议》，否则业主与转让业主承担连带责任，并且还约定业主与业主家庭情况一栏有变更，应该以书面形式通知原告，但是至今被告并没有通知原告。如果法庭认为涉案房屋的所有权已经转移，被告未及时通知原告涉案房屋已经转让已构成违约，依据双方的约定和合同法107条规定，被告应对涉案房屋转让前后所产生的物业费承担责任。原告已经按协议约定履行了相应义务，而被告恶意拖欠物业管理费的行为在小区造成了恶劣影响，已严重损害其合法利益，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告李景未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未对原告提交的证据进行质证反驳，因此，本院采信原告提交的证据并确认原告主张的事实。另，原告庭后提交的涉案物业不动产登记资料查询结果证明显示，涉案物业在2020年4月9日的产权人仍为被告李景，虽然状态一栏注明裁定过户的情况，但该产权信息尚未注销。本院认为，原告美林基业清远分公司与被告李景签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照协议约定的义务提供了相关物业服务，被告应当按照协议约定按时支付物业服务费。但被告仍拖欠原告自2014年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠的物业服务费91977.48元。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准过分高于原告的实际损失，原告自愿调整为按照每日万分之五的标准进行权利主张，本院予以支持。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2014年11月至2019年6月止每月拖欠的物业服务费为1642.46元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（每期物业费对应月份的次月1日为逾期之日，即2014年12月1日起至2019年7月1日止的每月1日为逾期之日，含2014年12月1日及2019年7月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于原告请求的律师费损失，由于双方的协议并无约定该费用应由被告承担，因此，原告请求该费用依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第六条的规定，判决如下：一、被告李景于本判决生效之日起10日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付2014年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费91977.48元及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2014年11月至2019年6月止每月拖欠的物业服务费为1642.46元）为基数，按照每日万分之五的标准自该期物业服务费逾期之日（2014年12月1日起至2019年7月1日止的每月1日为逾期之日，含2014年12月1日及2019年7月1日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2996.49元，由被告李景负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  刘镜辉人民陪审员  陈可以二〇二〇年四月十五日书 记 员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。