广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4305号原告：李让素，女，1974年2月14日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：莫刚，广西利业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐江涛，广西利业律师事务所律师。被告：深圳市中投控孵化器管理有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道罗湖区太宁路**水库市场综合楼**，统一社会信用代码：91440300MA5EQXBY99。法定代表人：熊兰芝，执行董事。委托诉讼代理人：李春雨，广东诺贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马泽宇，广东诺贤律师事务所实习律师。原告李让素诉被告深圳市中投控孵化器管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫刚、唐江涛，被告深圳市中投控孵化器管理有限公司的委托诉讼代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告双倍退还租赁保证金15552元（人民币，下同）及占用租赁保证金利息（利息计算方式以15552元为基数，利率依照中国人民银行同期贷款利率即4.35%计算，时间从2019年11月1日起计至被告将双倍租赁保证金全部退还至原告之日止）；2、被告承担原告委托律师产生的律师费4000元；3、被告承担本案的保全费、诉讼费、担保费。事实与理由：原告与被告于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告享有使用权及转租权的房屋用于办公。该房屋座落于深圳市南山区。合同约定租赁期限为壹年，自2019年3月1日起至2020年2月29日止，月租金3888元，租金中包含了装修、办公家私、配套设施使用费、宽带、物业管理、水电空调费。2019年2月26日原告向被告支付了租赁保证金7776元，被告开具了收据。原告每月如期向被告支付租金，原告正常使用租赁房屋，直至2019年10月原告所租赁的房屋两次遭受科陆大厦无故人为停电，直接影响原告正常办公。2019年10月11日被告发函指示原告将租赁费转至科陆大厦指定收款账号。2019年10月16日深圳市科陆电子科技股份有限公司（下称科陆公司）和深圳市科陆物业管理有限公司联合发函告之原告，被告长期拖欠该两家公司的租金、物业费及水电费等费用，被告与该两家公司已经于2019年9月30日解除了它们之间签署的租赁合同，并要求原告将房屋租赁费付至科陆公司。原告收到上述函件后，多次联系被告的工作人员催讨租赁保证金，被告工作人员以各种理由推脱，依据原、被告双方签署的《房屋租赁合同》第十六条、第十九条、第二十一条的约定，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法做出公正、公平的判决。被告辩称：一、本案中系原业主方提前收回租赁房屋才导致涉案合同无法履行，但业主方也明确表示原告方可以继续承租涉案场地，所以原告可以继续承租涉案场地至合同结束；二、原告所要求的律师费没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房产）出租给乙方使用，乙方租用租赁房屋的期限为一年，自2019年5月5日起至2020年5月4日止，甲方应于2019年5月5日前将租赁房屋交付乙方使用；月租金6500元，在签订本合同当日内乙方应向甲方支付13000元作为租赁保证金，否则甲方有权解除合同；乙方应于每月5日前支付租金；合同期满或双方协商一致，乙方无任何费用拖欠、房屋设施设备无任何人为损坏、将工商注册登记迁出本租赁物业，则甲方应在15个工作日内无息向乙方返还租赁保证金；本合同有效期内，发生下列情况之一的，双方同意解除或变更本合同而不负违约责任，如发生不可抗力、政府征用、收回后拆除租赁房屋、甲方的租赁权被前业主提前收回等；甲方无正当理由单方要求提前解约（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失要求甲方全部赔偿，且双倍退还租赁保证金；双方均应按照合同约定履行相应义务，任一方违反本合同约定的行为均构成违约，需向守约方承担相应的违约责任，如任一方违约，守约方为维护权益所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费、调查费及其他费用）均由违约方承担；及其他内容。原告提交了二份被告于2019年4月28日向原告出具的收款收据，以证明原告向被告缴纳了租赁保证金13000元和6500元。被告表示无法确认收款收据的真实性，但确认收到了原告缴纳的租赁保证金13000元。2019年10月11日，被告、深圳侨城空间科技有限公司、深圳鑫富盈实业有限公司、深圳市国银控股科技有限公司共同向科陆大厦的租户出具《关于收付款之证明》，内容为：四公司与科陆大厦正在积极对接解决处理租赁事宜，在此期间需要在2019年10月份进行过渡，因此在此过渡期间，请将租赁费转至科陆大厦指定收款账号；如果能在10月平稳过渡，租户可继续履行合同正常办公，不会影响正常办公。2019年10月16日，科陆公司、深圳市科陆物业管理有限公司（以下简称科陆物业）向XX大厦各租户出具《关于XX大厦租赁事宜函告》，内容为：由于被告、深圳侨城空间科技有限公司、深圳鑫富盈实业有限公司、深圳市国银控股科技有限公司严重违反与科陆公司、科陆物业签订的《XX大厦房屋租赁合同》及《物业服务协议》的相关协议，长期拖欠租金、物业费及水电费等费用，科陆公司已于2019年9月30日与上述四家公司解除《XX大厦房屋租赁合同》，并收回XX大厦；如各租户须继续使用原有办公场地，请按约定的承租费于2019年10月17日12点前缴交租金费用至科陆公司，如未及时缴清费用，科陆公司将即刻对房屋收回处理，科陆公司将于2019年10月22日前给出后续租赁续约相关方案并第一时间通知各租户单位。原告提交委托代理合同、发票以证明其为本案诉讼支付律师费6500元。庭审中，原告表示因被告在2019年9月30日已无权出租涉案房产，业主要求原告办理XX大厦，原告因短时间无法找到合适场地，所以继续在涉案场地办公，但业主一直停水断电，导致原告无法正常办公，原告被迫于2019年11月21日全部搬离XX大厦，原告认为涉案租赁合同已于2019年9月30日解除。被告表示其与科陆公司的租赁合同于2019年9月30日解除，被告不清楚原告何时搬离涉案房产，。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。本案的焦点问题为被告是否应承担违约责任，是否应双倍返还租赁保证金。首先，涉案合同虽约定如被告的租赁权被业主提前收回，不承担违约责任；但结合该合同条款的上下文内容可以看出，该条约定不承担违约责任的情形包括了法定的免责事由及非因被告原因造成的合同不能履行的情形，因此该条约定的“租赁权被前业主提前收回”是指非因被告原因造成的业主单方提前收回，而本案业主解除与被告之间的租赁合同系因被告拖欠租金的违约行为造成，故被告不能因此免责，被告仍应承担相应的违约责任。其次，根据涉案租赁合同的约定：“甲方无正当理由单方要求提前解约（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失要求甲方全部赔偿，且双倍退还租赁保证金”，本案中，因被告拖欠科陆公司租金，科陆公司于2019年9月30日解除了与被告之间的租赁合同，导致被告无权继续出租涉案房产，致使原告搬离涉案房产、双方的租赁合同提前终止，故涉案合同的解除系因被告的原因单方提前终止造成，被告的行为已构成违约，原告要求被告双倍退还租赁保证金，符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付租赁保证金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求。涉案合同约定：如任一方违约，守约方为维护权益所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费、调查费及其他费用）均由违约方承担；本案中，被告单方解除合同的行为构成违约，应按照合同约定承担原告所支出的律师费等费用。原告已提交委托代理合同及发票证明其为本案诉讼花费律师费6500元，故对于原告要求被告支付律师费6500元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市中投控孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李让素双倍返还租赁保证金共计26000元；二、被告深圳市中投控孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李让素支付律师费6500元；三、驳回原告李让素的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306.25元，原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年四月二十八日书记员  谌丽雯附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。