呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初3359号原告：郭正伟，男。委托诉讼代理人：段君毅，慧聪律师事务所律师。被告:王春梅，女。被告：逯志伟，男。被告：景利军，女。被告：姚龙，男。原告郭正伟诉被告王春梅、逯志伟、景利军、姚龙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人段君毅、被告王春梅到庭参加诉讼，被告逯志伟、景利军、姚龙经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判决不得执行位于××区中户的房屋。事实与理由：被告王春梅与被告逯志伟、景利军、姚龙民间借贷纠纷一案已由回民区人民法院依法受理，贵院作出（2017）内0103民初1866号《民事判决书》，现该案已经进入执行程序。贵院于2019年5月7日向内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司送达（2018）内0103执字第719号《协助执行通知书》、《执行裁定书》，查封位于××区中户的房屋，不得转籍过户变更。原告对贵院执行查封该房屋不服，依法向贵院提出了案外人执行异议。贵院于2019年8月1日向原告送达了（2019）内0103执异67号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，回民区人民法院查封位于××区中户的房屋，侵害了原告的合法权益，原告就该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，回民区人民法院裁定驳回原告的执行异议存在认定事实不清的错误。2017年2月20日，被告逯志伟因资金周转需要从原告处借款，双方签订了《借款合同》，约定借款金额19万元，借款期限为2个月，自2017年2月20日至2017年4月20日，被告逯志伟以位于水岸人家××楼中户的房屋为前述借款提供抵押，并配合原告将合同变更至原告名下，并由开发单位内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司开出了名称为原告的不动产销售发票，原告通过朋友银行账户银行转账方式及现金支付方式向被告逯志伟出借前述19万元款项。2017年4月20日，双方约定的借款期限届满，但是被告逯志伟未能按约偿还借款本息。2017年5月19日，原告找到被告逯志伟，双方就债务清偿达成了一致，即被告逯志伟自愿将位于水岸人家××楼中户的房屋抵顶欠付原告的借款本息，双方借款合同不再履行，被告逯志伟向原告交付占有房屋，相应债务消灭。被告逯志伟向原告移交了该房屋的拆迀房屋补偿安置协议书，相关水、电、暖、物业费等相关缴费票据材料。此后，原告对该房屋享有物权，享有占有使用收益处分的权利。原告在使用该房屋过程中也支出了物业费和采暖费。原告认为，在回民区人民法院查封本案所涉执行标的之前，原告与被告逯志伟巳经签订了合法有效的房屋抵顶协议，债务抵销相当于支付了对价，且巳经合法占有案涉房屋至今。本案所涉的执行标的房屋已经不属于被告逯志伟所有，该房屋虽未在房产部门进行登记，但是未办理产权登记手续也并非是原告原因所导致，而是因为案涉房屋系回迁房屋，因开发单位的原因客观是不能办理产权登记。但是为了确保原告的合法财产权益，原告与被告一起在案涉房屋开发单位处进行了合同更名，现在开发单位处登记的所有权人（买受人）是原告，房屋的销售发票记载的权利人也是原告，而非被告逯志伟，该房屋应属原告所有，与被告逯志伟已无任何关系。原告对案涉执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。回民区人民法院执行局查封该房屋也没有任何依据，该房屋也不在被告逯志伟名下，执行行为违法。综上，原告为维护自己合法财产权益，依法向贵院提起执行异议之诉，望贵院查明事实支持原告诉讼请求。被告王春梅答辩称，首先，逯志伟在2017.2.10就写了借条，我的借条早于原告的，且逯志伟名下的房子购房发票原件、逯志伟、逯荣身份证复印件、拆迁安置补偿协议在我这里抵押。且开发商的会计也证实了，房子在查封的时候还在逯志伟名下。被告逯志伟、景利军、姚龙未提交答辩意见及证据。原告郭正伟、被告王春梅向法庭提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，本院对该案事实认定如下：一、2017年2月20日，原告郭正伟与被告逯志伟签订《借款合同》，约定被告逯志伟向原告借款190000元，借款期限为2个月，自2017年2月20日至2017年4月20日，当日原告通过“董浩”的账户向被告逯志伟转账171000元，被告逯志伟以位于水岸人家××楼中户的房屋为前述借款提供抵押，并由内蒙古荣氏房地产开发有限责任公司于当日向原告郭正伟开具了不动产销售发票。后被告逯志伟未能按约偿还借款本息。2017年5月19日，原告与被告逯志伟签订《房屋抵顶协议》，约定被告逯志伟自愿将位于××区中户的房屋抵顶欠付原告的借款本息，双方借款合同不再履行，逯志伟不再向郭正伟偿还借款，并承诺履行过户义务。后被告逯志伟向原告交付涉案房屋及该房屋的拆迀房屋补偿安置协议书、相关水、电、暖、物业费等相关缴费票据材料。现该房屋由原告占有使用，双方在签订该协议后未办理房屋过户登记。二、我院2017年6月7日受理的本案被告王春梅与被告逯志伟、景利军、姚龙民间借贷纠纷一案，我院作出民事判决书，三被告因未履行该生效判决确定的义务，我院于2019年5月7日以（2018）内0103执字第719号执行裁定书裁定查封被告逯志伟名下的上述争议房屋。本案原告对该查封行为提出执行异议，因对驳回执行异议裁定结果不服，提起本次诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：原告对案涉房屋是否有权排除强制执行。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，原告郭正伟与被告逯志伟因借贷关系产生债权债务，双方于2017年5月19日签订了《房屋抵顶协议》，该协议书系当事人真实意思表示，约定的内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，依据该协议书内容，原告郭正伟与被告逯志伟达成以房抵债的合意，自该房屋交付原告郭正伟时，抵债行为成立，被告逯志伟与原告郭正伟基于民间借贷产生的债务债务消灭，故原告郭正伟虽未办理产权登记，但对该房屋享有可期待的准物权。关于该权利能否排除强制执行，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因以房抵债实质为买卖合同和抵销两种法律关系，是以物的交付代替货币的交付，意在消灭债权债务关系，产生清偿的法律效果，因此可以参照适用本条法律规定。本案中，原告郭正伟在人民法院查封前已实际占有使用该房产且对于未办理过户登记没有过错，依据“物权优于债权”原则，被告王春梅的执行依据是民间借贷，属于一般债权，给付标的为金钱债务，对于查封的标的物，被执行人完全可以以其名下的其他等值的财产进行置换，其债权自然无法对抗原告享有的准物权，因此，对于原告请求停止对该套房屋的强制执行的诉讼请求，应当得到支持。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：排除对位于××区中户的房屋的强制执行。案件受理费100元，由被告王春梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 任子娇人民陪审员 刘 玲人民陪审员 邸惠霞 二〇二〇年四月二日书 记 员 赵 巍