广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3413号原告（反诉被告）：索丹丹，女，1993年2月7日出生，汉族，住山东省章丘市，原告（反诉被告）：潘非，男，1993年1月2日出生，汉族，住山东省章丘市，两原告的共同委托诉讼代理人：陈镜武，汕头市龙湖区基层法律服务所法律工作者。两原告的共同委托诉讼代理人：罗振武，汕头市龙湖区基层法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：广州市富御房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街永昌路**之六，统一社会信用代码914401016935565370。法定代表人：程秀忠。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨立群，广东均桓律师事务所律师。原告索丹丹、潘非诉被告广州市富御房地产开发有限公司（以下简称富御公司）及被告富御公司反诉原告索丹丹、潘非商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序进行审理。原告索丹丹、潘非的共同诉讼代理人陈镜武，被告富御公司的诉讼代理人周石文、杨立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告索丹丹、潘非向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告签订的买卖位于广州花都区狮岭镇芙蓉大道北16号芙蓉荟花园（时代紫林）[4号－1－X]房的商品房买卖合同；2、判令被告立即向两原告返还购房款人民币270804元及赔偿两原告已支付的款项自支付之日（2019年7月2日）起至实际还清之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、判令被告向两原告返还一倍的定金人民币20000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月17日，两原告与被告签订了《芙蓉花园认购书》约定被告将其开发建设的位于广州花都区狮岭镇芙蓉大道北16号芙蓉荟花园（时代紫林）[4号－1－x]房以人民币1805359元的价格销售给两原告。《芙蓉花园认购书》第二条第4项约定签订认购书当天两原告向被告支付2万元定金，定金在签订《商品房买卖合同》后转化为房款；第三条第1项约定2019年6月22日前（自签订认购书之日起[37]天内）原告支付270804元（已包含定金），同日原被告双方签订《商品房买卖合同》。《芙蓉花园认购书》签订后，原告潘非当天向被告支付了20000元定金，并分别于2019年5月23日向被告支付了8万元、2019年6月21日向被告支付了15万元、2019年7月2日向被告支付了20804元，至2019年7月2日止原告潘非向被告共计支付了270804元。由于原被告签订的合同标的所涉及的广州花都区狮岭镇芙蓉大道北16号芙蓉荟花园（时代紫林）[4号－1－x]房属于广州市政府限购政策的房产，而被告在与两原告签订《芙蓉花园认购书》时及收取原告支付的购房款时均没有向两原告如实告知。而两原告均属广州市政府的房产限购政策对象，所以两原告不具备购房条件。而被告在明知限购政策的情况下没有向两原告尽告知义务，造成两原告的购房目的因限购政策无法实现，根本无法签订房管部门备案的《商品房买卖合同》。为此两原告与被告签订的涉诉房产商品房买卖合同应当解除，并且由被告返还两原告已支付的全部款项及赔偿该款被占用期间的利息损失和双倍返还定金。为维护原告方合法权益，现根据有关法律规定，原告向贵院起诉，请求判准如原告所诉。被告富御公司答辩称，一、被答辩人主张其在签约时不清楚案涉房屋属于限购房屋，显然与客观事实不符。（一）《芙蓉荟花园*认购*按揭须知》及《芙蓉荟花园认购书》已由被答辩人亲笔签名确认，足以证实被答辩人签约时对于广州市的限购政策及案涉房屋属于限购房屋是清楚知悉的。该《芙蓉荟花园*认购*按揭须知》详细列明了广州市本地的限购政策。此外，双方签订的《认购书》第四条第1款第（1）项也明确约定，“甲方已经在销售现场对需要签订的内容完整、条款齐全的《认购须知》、《按揭须知》及《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》示范文本及法律法规规定应向乙方明示的其他文件、证书进行公示”。由此可知，被答辩人主张答辩人未告知案涉房屋属于限购房屋与事实不符。（二）因被答辩人暂未提供购买案涉房屋所需的购房资格的证明文件，答辩人才与被答辩人签订《协议书》，约定被答辩人应该在签订认购书1825日后的7日内向答辩人提供购买案涉房屋所需的购房资格证明文件，且在上述期限届满前，被答辩人可以书面申请更名，将该物业变更为具备购房资格的新买受人。由此可知，被答辩人已明确知晓自身不具备购买案涉房屋的资格。（三）被答辩人作为一名意向购房者，主张其不了解、不清楚广州市政府的限购政策，不清楚案涉房屋属于限购房屋，属于显然有违日常生活经验法则。综上所述，被答辩人对于广州市的限购政策及案涉房屋属于限购房屋显然是清楚知悉的，其主张明显不符合客观事实。二、答辩人在履行《认购书》、《协议书》的过程中，一直恪守履行自身义务，不存在任何违约行为。根据合同的履行情况，被答辩人并不享有合同解除权。恰恰相反，被答辩人逾期支付第二期房款，已构成违约。根据《协议书》第4.1条的约定，答辩人有权行使解除权，并要求被答辩人按照该物业成交总价的20%向答辩人支付违约金。2019年10月14日，答辩人向被答辩人寄发《解除协议通知书》行使解除权，通知解除双方签订的《认购书》及《协议书》，被答辩人于2019年10月16日签收《解除协议通知书》。按照法律规定，案涉《认购书》及《协议书》已于被答辩人签收之日解除，因此案涉《认购书》及《协议书》系因答辩人行使解除权而被解除。最后，案涉《认购书》及《协议书》系因被答辩人的逾期付款违约行为被解除，被答辩人作为违约方，无权要求答辩人支付已付房款的利息及双倍定金。相反，答辩人有权要求被答辩人按照《协议书》的要求支付物业成交总价20%的违约金及为实现债权而发生的相关费用等合同约定的费用，并有权在已付购房款中将上述费用予以扣除。故恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告富御公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告于2019年5月17日签订的《芙蓉荟花园认购书》（编号：SDZL002850）及于2019年7月25日签订的《协议书》（编号：B20190725003）已于2019年10月16日解除；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付物业成交总价20%的违约金361071.80元；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付为实现债权而发生的律师费34443元；上述金额总计为：395514.80元；4、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月17日，反诉原告与反诉被告签订《芙蓉荟花园认购书》（以下简称“《认购书》”，编号：SDZL002850）,约定：反诉被告认购由反诉原告开发的位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道北16号芙蓉荟花园（时代紫林）4号-1-2403房（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋建筑面积为106.03平方米，套内建筑面积为84.09平方米，房屋成交总价为1805359元。《认购书》第三条约定，反诉被告须于2019年6月22日前支付首期房款270804元（已包含定金），须于2019年9月16日前支付第二期房款191822元，须分别于2019年11月17日、2020年2月17日、2020年5月17日、2020年8月17日、2020年11月17日、2021年2月17日、2021年5月17日前分别支付第三至第九期房款191819元。2019年7月25日，鉴于反诉被告暂未提供购买案涉房屋所需的购房资格的证明文件，反诉原告与反诉被告签订《协议书》（编号：B20190725003）。《协议书》第4.1条约定，若反诉被告未按照认购书的约定付款，则每逾期一天，反诉被告应按照逾期款项的0.05%向反诉原告支付违约金；逾期超过7天的，反诉原告有权解除认购书及本协议，将该物业另行出售，且反诉被告应按照该物业成交总价的20%向反诉原告支付违约金。《协议书》第4.5条约定，对于因反诉被告违约，反诉原告为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由反诉被告承担。《协议书》第4.6条约定，对于按认购书及本协议的约定，反诉被告支付的任一笔款项，反诉被告同意按照以下顺序清偿各类债务：反诉原告为实现债权而发生的相关费用、占用该物业期间的使用费、赔偿金、逾期付款违约金、购房款本金、其他款项。对于反诉被告应支付的前述任一笔款项，若反诉原告解除认购书及本协议的，则反诉原、被告双方同意在反诉原告应退还予反诉被告的款项（如有）中直接扣除。事实上，在《认购书》签订后，反诉被告仅支付了首期房款270804元，并未依约支付第二期房款。反诉原告已于2019年9月17日向反诉被告寄发《催款通知书》，催促其支付尚欠房款，但反诉被告并未付清尚欠款项且已逾期时间超过7日。2019年10月14日，反诉原告向反诉被告寄发《解除协议通知书》，通知解除双方签订的《认购书》及《协议书》，反诉被告于2019年10月16日签收《解除协议通知书》。反诉原告认为，反诉被告逾期支付第二期房款，且经反诉原告催告后仍未支付的行为已构成严重违约。根据《协议书》第4.1条的约定，反诉被告逾期付款超过7日的，反诉原告有权解除与反诉被告签订的《认购书》、《协议书》，并要求反诉被告按物业成交总价1805359元的20%向反诉原告支付违约金，并要求反诉被告承担反诉原告为实现债权而产生的律师费、诉讼费等相关费用。综上所述，为维护自身的合法权益，反诉原告特提起上述反诉请求，恳请法院判如所请。原告索丹丹、潘非答辩称，一、被告在明知答辩人不具备购房条件情况下，仍诱导答辩人签订的认购合同并收取购房款，被告存在明显的过错行为。被告作为一家广州市的房产开发企业，在明知两答辩人均属广州市政府的房产限购政策对象，根本不具备购房条件的情况下，仍诱导（当时答辩人称只要缴广东省内的社保应可以购买）两原告签订了销售涉案房产的《芙蓉花园认购书》，至2019年7月2日止被答辩人共收取了两答辩人270804元的购房款，包括2万元的定金。2019年7月25日又进一步诱导两答辩人签订《协议书》，要求两答辩人在签订认购书1825日后的7日内提供购房资格证明文件。两答辩人后来了解到房产限购政策下自已根本无法实现购房的合同目的，为防止扩大损失而停止继续支付后续的购房款，并向被答辩人提出解除合同并退款时，被答辩人非但拒不退款还发出解除合同通知，且提出按物业成交价的20﹪计算违约金，与原认购书存在冲突。两答辩人向答辩人支付了大额购房款，但至今从未收到房产，购房的合同目的因房产限购政策根本无法实现。而被答辩人明知两答辩人因房产限购政策无法实现购房合同目的情况下，仍诱导订立《芙蓉花园认购书》收取购房款，进而还诱导订立不法的《协议书》，并要求按物业成交价的20﹪计算违约金的行为，答辩人的行为明显存在过错。二、被答辩人反诉请求答辩人支付的违约金依法不能成立。被答辩人反诉主张的违约金过高，根据《合同法》第114条及合同法司法解释(二)第29条的规定，违约金应当以实际损失为基础，且不得超过损失的30％；鉴于被答辩人没有向答辩人交付过涉诉房产，被答辩人至今也不存在任何损失，而合同因房产限购政策无法继续履行，且被答辩人存在诱导答辩人订立合同的过错责任，答辩人并不存在故意不履行合同的过错。因此，被答辩人以答辩人违约依据不法《协议书》的内容请求答辩人承担361071.80元的违约金没有依据，应当予以驳回。三、被答辩人与两答辩人在2019年7月25日签订的《协议书》显失公平、不合法，请求法院予以撤销。首先，被答辩人在明知两答辩人均属房产限购政策对象，根本不具备购房条件购房的合同目的无法实现的情况下，仍诱导答辩人签订购房合同并收取房款后，再进一步诱导答辩人签订2019年7月25日的《协议书》，被答辩人的这种行为已违反订立合同应遵循的诚实信用原则。其次，无论从签订《协议书》的时间慢于答辩人付完首期购房款的时间，还是《协议书》内容约定的答辩人应提供购房资格证明文件时间慢于后续全部购房款应付时间，及要求按物业成交价的20﹪计算违约金的情况看，《协议书》内容均是显失公平且是不合法的，应当撤销。而《芙蓉花园认购书》及《协议书》均没有约定被答辩人的交房日期，根本来具备法律规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容。如果答辩人付完全部购房款时仍无法具备购房资格，则被答辩人既无需退款也无履行交房义务的日期限制，答辩人还无法解除合同，那么将是钱房两空，答辩人将扩大损失。四、被答辩人请求判决答辩人支付其实现债权而发生的律师费依法不成立。被答辩人要答辩人支付的违约金过高，且违约金的金额依法无据，而被答辩人在订立合同时存在重大的过错责任，因此被答辩人不存在合法的债权，故其请求答辩人支付其发生的律师费34443元更是不成立。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道北16号芙蓉荟花园（时代紫林）4号-1-2403房，开发商为富御公司，已于2018年9月20日取得编号为穗房预（网）字第××号商品房预售许可证。2019年5月17日，潘非、索丹丹（乙方、认购方）与富御公司（甲方、出售方）签订《芙蓉荟花园认购书》，约定由乙方向甲方以1805359元的价格认购涉案房屋。该认购书第三条约定付款方式为乙方同意按[（集-单）两年分期（1.5+8.5）]方式付款：首期房款：于[2019年6月22日]前（即自签订认购书之日起[37]天内）乙方支付270804元（已包含定金），同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》；第二期房款：于2019年9月16日前支付191822元；第三期房款：于2019年11月17日前支付191819元……。四、双方的权利、义务及确认、承诺1、乙方确认：（1）甲方已经在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的《认购须知》、《按揭须知》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》示范文本及法律法规规定应向乙方明示的认购须知等其他文件、证书进行公示。（2）乙方在签订本认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订。甲、乙双方不会另行单方面提出变更上述文件的要求。……（4）乙方在签订认购书时已充分了解国家、当地政府及银行的贷款政策、购房政策，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整。……若因乙方不符合购房政策或购房政策变化导致乙方无法购买该物业的，甲方有权单方面解除本认购书，不予退还乙方已付的该物业的全部定金，并可以不通知乙方而将该物业另行出售，对于除定金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后[180]日内无息退回给乙方。五、其他3、其他约定或说明：签署《商品房买卖合同》前，乙方可免费更名、增减名给直系亲属或配偶，仅限一次。同日，潘非、索丹丹在《芙蓉荟花园·认购·按揭须知》上签名。该《芙蓉荟花园·认购·按揭须知》中已明确认购方须符合国家与地方限购令的相关规定，并能提供有关证明资料，其中非本市户籍居民家庭，须提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。潘非于2019年5月17日向富御公司支付定金20000元，于2019年5月23日支付80000元，于2019年6月21日支付150000元，于2019年7月2日支付20804元。潘非共计向富御公司支付270804元。潘非、索丹丹主张其不具备购房资格，系在富御公司工作人员的诱导下才签订《芙蓉荟花园认购书》。富御公司对此予以否认，但确认潘非、索丹丹在签订《芙蓉荟花园认购书》时不具备购房资格。2019年7月25日，富御公司（甲方）与潘非、索丹丹（乙方）签订《协议书》，约定乙方应在签订认购书1825日后的7日内向甲方提供购买该物业所需的购房资格证明文件，并按照届时甲方在该物业销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议及办理网签备案手续；甲方同意乙方可就该物业变更一次买受人。合同还约定了违约责任，若乙方未按照认购书的约定付款，则每逾期一天，乙方应按照逾期款项的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过7天的，甲方有权自主选择以下任一种方案要求乙方承担违约责任：4.2若乙方未按照本协议第1条约定日期提交资料及办理签约手续且未按照本协议第2条约定更名的，则每逾期一天，乙方应按照该物业成交总价的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过7日的，甲方有权解除认购书及本协议，甲方解除认购书及本协议的，乙方应按照该物业成交总价的20%向甲方支付违约金。4.3若因乙方违反认购书或本协议任何约定给甲方造成损失的，乙方除应按认购书约定承担违约责任外，还应当赔偿由此给甲方造成的全部损失。因潘非、索丹丹未按照认购书约定支付购房款，富御公司于2019年9月17日向潘非、索丹丹邮寄发出催款通知书，要求潘非、索丹丹于该通知书发出之日起5日内向其支付拖欠的房款及违约金，否则将追究违约责任。该邮件于2019年9月18日妥投。潘非、索丹丹未向富御公司支付剩余购房款，富御公司于2019年10月15日向潘非、索丹丹邮寄发出解除协议通知书，告知潘非、索丹丹，双方签订的认购书、协议书自该函发出之日解除，要求潘非、索丹丹向其支付物业成交总价的20%的违约金。该邮件于2019年10月16日妥投。潘非、索丹丹主张其曾口头通知富御公司，要求解除涉案认购书及协议书，富御对此予以否认。潘非、索丹丹未提交证据证实其主张。2020年3月3日，富御公司（甲方）与广东均桓律师事务所（乙方）签订《法律服务委托合同》，约定由甲方因本案委托乙方代理参加诉讼，乙方同意接受委托，律师费为34443元。广东均桓律师事务所于2020年3月13日出具数额为3443元的律师费发票。经本院询问，富御公司是否有证据证实其实际损失，富御公司表示暂时没有。另查明，潘非的户籍地为山东省章丘市，其个人所得税入库税务机关为国家税务总局汕头市龙湖区税务局。索丹丹的户籍地为山东省章丘市，为汕头航空有限公司员工，由汕头航空有限公司为其缴纳社保。索丹丹现居住地址为广东省汕头市龙湖区珠池街道珠璋社区天山路19号南航大厦北座2003房，其持有居住证有效期为2019年1月18日至2020年1月18日。本院认为：潘非、索丹丹与富御公司签订的《芙蓉荟花园认购书》、《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。潘非、索丹丹的户籍地、暂住地、个人所得税入库税务机关以及社保缴纳单位均非位于广州市行政辖区范围内。潘非、索丹丹陈述其不具备广州市购房资格，本院予以采信。潘非、索丹丹主张其系受到富御公司工作人员的诱导才签订《芙蓉荟花园认购书》，但其未提交证据证实上述主张。且潘非、索丹丹在《芙蓉荟花园·认购·按揭须知》已上签名捺印，该《芙蓉荟花园·认购·按揭须知》亦明确购买涉案房屋需要具备的条件。故对于潘非、索丹丹的上述陈述，本院不予采信。根据潘非、索丹丹与富御公司签订《协议书》中的约定，乙方应在签订认购书1825日后的7日内向甲方提供购买该物业所需的购房资格证明文件，并按照届时甲方在该物业销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议及办理网签备案手续；甲方同意乙方可就该物业变更一次买受人。据此可知，此时，富御公司已经知悉潘非、索丹丹不具备购房资格。但富御公司仍与潘非、索丹丹签订《协议书》，双方意在规避广州市住房限购政策，该行为不应得到提倡。富御公司向潘非、索丹丹发送解除协议通知书的行为表明其已无意继续履行涉案认购书及协议书。潘非、索丹丹向本院起诉要求解除涉案认购书及协议书，亦表明其无意继续履行。双方对于解除认购书及协议书的意见一致。故本院确认涉案认购书及协议书于本案起诉之日即2020年2月11日解除。富御公司与潘非、索丹丹对此均负有过错，均不享有合同解除权。富御公司向潘非、索丹丹发送解除协议通知书，并不会产生合同解除的法律后果。富御公司要求确认涉案认购书及协议书于2019年10月16日解除，本院不予支持。涉案认购书、协议书已解除，潘非、索丹丹向富御公司支付的款项，富御公司应予退回。潘非、索丹丹要求富御公司退回其已支付的购房款270804元，本院予以支持。潘非、索丹丹与富御公司对于涉案认购书及协议书解除均负有过错。故潘非、索丹丹要求富御公司向返还一倍定金20000元，本院不予支持。富御公司要求潘非、索丹丹按照《协议书》的约定，按照涉案房屋总价款20%的标准向其支付违约金及律师费，本院不予支持。至于利息，涉案认购书、协议书解除后，富御公司应向潘非、索丹丹返还购房款。故利息应自起诉之日即2020年2月11日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。对于超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告索丹丹、潘非与被告广州市富御房地产开发有限公司于2019年5月17日签订的《芙蓉荟花园认购书》及于2019年7月25日签订的《协议书》于2020年2月11日解除；二、被告广州市富御房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告索丹丹、潘非返还270804元；三、被告广州市富御房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告索丹丹、潘非支付利息（利息以270804元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月11日计至付清之日止）；四、驳回原告索丹丹、潘非的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市富御房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10524元，由原告索丹丹、潘非负担5262元，由被告广州市富御房地产开发有限公司负担5262元；反诉案件受理费10679.11元，由原告索丹丹、潘非负担5339.56元，由被告广州市富御房地产开发有限公司负担5339.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年四月二十二日异书记员  利文智方琢华