海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初904号   原告：海南鑫鼎房地产开发有限公司，住所地海口市秀英区。统一社会信用代码：914600005730929182。   法定代表人：刘名云，该公司经理。   委托诉讼代理人：王哲飞，海南国岛律师事务所律师。   被告：周萍，女，1984年10月25日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：叶水冰，海南法立信律师事务所律师。   原告海南鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称鑫鼎公司）与被告周萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫鼎公司的委托诉讼代理人王哲飞，被告周萍及其委托诉讼代理人叶水冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告鑫鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2015年6月9日签订的《购房协议》因条件未成就而已经于2017年10月11日予以解除；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月9日，原告（出售方、甲方）与被告（认购方、乙方）、案外人海口市琼山区人民检察院（见证方、丙方）签订一份《购房协议》，约定：乙方同意认购位于海口市××园东单元704房，面积预测123.42平方米。根据甲、丙方签订的合同方案，乙方按照成本价2980元/平方米购买，预售总房款为367791元，乙方应在本协议签订后的7日内向甲方缴纳认购房款21万元。原告与被告在《购房协议》上签名盖章后，被告向原告支付了部分款项（金额以被告保存的收据为准）。因琼山检察院一直未对上述《购房协议》予以认可，原告只好于2017年10月11日通过《海南日报》通知被告，解除双方于2015年6月9日签订的《购房协议》，但解除合同通知发出多年后，被告仍不与原告办理解除《购房协议》后有关退款事项。原告认为，原告开发建设的琼山检察院名下的位于海口市椰海南侧鑫鼎花园的土地系政府划拨土地，一直未缴交土地出让金，其房产属于非商品房性质，依法不能对外销售。被告作为非琼山检察院的职工，不能享有购买限价性及福利性房屋的主体资格。因此，双方于2015年6月9日签订的《购房协议》应是一个不成立的协议，原告有权予以解除。原告依法通过《海南日报》行使合同解除权，完全符合法律的规定。被告不认可合同的解除没有法律依据。为维护合法正当权益，原告特向法院起诉，请判如所请。   被告周萍辩称，一、被告与原告签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，应继续履行。2011年，在双方没有正式签订《购房协议》前被告已缴纳购房定金5万元，后按照原告的要求，又全部缴纳完所有的前期购房款21万元以及车位款5万元。至此，被告已全面履行双方约定的合同义务。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，且被告已基本全部履行了合同义务，因此不得擅自变更或者解除，原告诉求解除合同无任何法律及事实依据。   二、原告诉称解除合同无事实及法律依据，请求予以驳回诉讼请求。首先，原告诉称“开发建设的鑫鼎花园的土地系政府划拨土地，是不能对外销售，被告不是琼山检察院的员工无购房资格”，该主张与事实不符。鑫鼎花园是原告与琼山检察院合作开发的，按照其双方签订的《合作开发合同》约定，琼山检察院可以获得本项目14258平方米的住宅面积(即123套房子)，余下的面积及其他是原告可以自行处置。而被告购买的房子是属于原告自行处置的部分，不属于琼山检察院所享有的123套房子中，未占用琼山检察院的指标。原告因与琼山检察院合作的鑫鼎项目所得到可以自行处置房屋于2011年出卖给被告至2017年，长达6年的时间，原告都并未有任何主张。而今，原告以被告不是琼山检察院的员工而主张解除合同没有任何事实与法律依据。其次，《购房协议》是原告提供的格式合同，该合同中的权利义务均与琼山检察院无关，因此琼山检察院是否盖章都不影响双方签订合同的效力，不能据此理由而解除合同。最后，原告无权行使合同解除权，单方登报的行为不能产生解除合同的法律效果。原告作出的解除合同的通知既不属于约定解除，也不属于法定解除。本案双方签订的合同已经大部分履行，不符合合同解除的条件。   三、即使原告享有解除权，据此已过九年，早已超过了行使解除权的合理期限，应视为原告已丧失解除权。被告自2012年在未签订正式合同前就已经交款直到现在已经将近十年，在此期间被告多次联系催促原告交房，原告从未向被告提过解除房屋合同。合同解除权是一种形成权，依法定或约定享有合同解除权的当事人经其单方意思表示即可使合同效力归于消灭，从而对当事人的权利义务产生重大的影响，如解除权人长期握有合同解除权，既不行使也不放弃，则合同随时有被解除的可能，将使合同各方当事人的关系长期处于不稳定的状态，这不仅与《中华人民共和国合同法》维护交易稳定和维护社会经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用原则。本次原告起诉至法院要求解除合同显然是因近年来市场房价飙升而欲反悔，原告这种行为已经违背了诚实信用原则。综上所述，原告起诉要求解除双方签订《购房协议》，没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《购房协议》，证明：（1）原告与被告于2015年6月9日签订了购房协议的事实，合同约定该份协议需要琼山检察院盖章签字认可才生效；（2）所购房屋系琼山检察院名下的划拨土地，用于建设单位住房，琼山检察院的职工可享受成本价2980元/平方米的优惠价格；（3）因被告不是琼山检察院的职工，不享受购房资格，因此琼山检察院不予盖章认可该份协议的事实。2.《通知》，证明：原告于2017年10月28日向被告发通知，通知其由于不具有购房资格，其与原告签订的协议也不产生法律效力，让被告配合退回其缴纳的购房款。3.报纸公告，证明：原告于2017年10月11日通过《海南日报》通知被告，因与被告签订的购房合同不生效，其也不符合购房优惠资格，特要求被告及时办理退款手续的事实。4.《通知书》，证明：2017年10月9日原告向被告发出通知，因被告以琼山检察院职工的名义购买涉案房屋，享受成本价购房资格，却又未提供相应的工作证明，经琼山检察院核实，被告并不具有购房资格，不是该院职工，琼山检察院不予在购房协议上盖章认可的事实，因此原告发出被告及时来公司办理相应的退还房款以市场价购买房屋的通知。5.《房屋买卖合同》，证明;非检察院职工不享受成本价的市场价格是6400元/平方米，并不是2980元优惠职工成本价。被告质证意见：对证据1的三性予以认可，证明目的不予认可；对证据2的真实性予以认可，但对关联性、合法性及证明内容不予认可，这份通知被告从未收到过，不能算作解除通知；对证据3并非是解除合同的通知，原告在这通知内容中并未提到要解除原被告双方所签订的合同，且在通知书中原告说明该套房屋其可以收回自行处置；对证据4的真实性予以认可，合法性、关联性及证明内容不予认可，该份通知是原告单方制作，且被告从未收到过，不能算作解除通知；对证据5的三性及证明内容均不予认可，不知道是否真实存在，即使真实存在也不能说明其对外购出的价格是7000元/平方米，该份合同是2017年签订的，但是被告与鑫鼎花园是在2011年就已经缴纳了定金，2011年以3000元的价格出卖给被告是合理的，海南省的房价也是这几年才飙升的，原告提交的这份合同正好与其诉状所称的因为鑫鼎花园没有缴纳出让金，不能对外出卖的说法是互相矛盾的。   被告周萍提交如下证据：1.《房地产项目合作开发合同》，2.《琼山检察院公示表》，证据1-2共同证明：开发商跟琼山检察院签订了《合作开发合同》，合同约定琼山检察院可以获得本项目14258平方米的住宅面积，也就是123套房子，余下的面积及其他归乙方所有。根据琼山检察院的《公示表》中，周萍所购买的房子并不属于检察院所有，而是开发商可以自行处置的房子。因此，原告起诉由于被告主体不符解除合同是没有事实及法律依据的。3.海南农村信用社个人汇款凭证，证明：在未签合同之前周萍已经给原告支付了5万元的定金。4.0150254号收据、5.中国农业银行结算业务申请书、6.0510222收据、7.海口农商银行个人汇款凭证、8.0510069收据、9.中国工商银行，证据4-9共同证明：周萍已经自2011年至2017年，全部支付完所有房款21万元及停车位款项5万元共计26万元；10.结婚证，证明：周萍与柯富昌系夫妻关系，以柯富昌名义交的款项系本案诉争房屋的款项。原告质证意见：对证据1-9的三性予以认可，证明内容不予认可；对证据10的真实性没有异议，关联性不予认可。   原、被告对对方证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月15日，琼山检察院（甲方）与鑫鼎公司（乙方）签订了《房地产项目合作开发合同》，约定甲方提供待开发土地的使用权及履行合同其他约定义务，乙方负责房地产项目开发，并提供项目开发所需的建设资金及履行合同其他约定义务。项目建成后，甲方获得本项目的14258平方米住宅建筑面积，共123套住房，甲方以成本价2980元/平方米向乙方购买，余下的住宅建筑面积及其他归乙方所有。   2011年12月29日，柯富昌向鑫鼎公司汇款5万元，备注资金用途为购房定金。同日，鑫鼎公司向柯富昌出具收据，载明收到柯富昌交来鑫鼎花园购房定金5万元。2013年1月8日，柯富昌向鑫鼎公司汇款5万元，备注资金用途为购房款。2013年1月9日、2013年11月12日，鑫鼎公司向柯富昌出具两份收据，分别载明收到柯富昌交来鑫鼎花园购房定金5万元、6万元。   2015年6月9日，鑫鼎公司（甲方）与周萍（乙方）签订《购房协议》约定，乙方同意认购位于海口市××园房，预测建筑面积123.42平方米。根据鑫鼎公司、琼山检察院签订的合同方案，乙方依照成本价2980元/平方米的单价向甲方购买，乙方所购房屋的预售总房款为367791.6元，乙方选择按揭付款方式，在本协议签订后的7日内向甲方缴纳认购房款21万元，剩余房款按贷款的约定支付。2015年6月16日，柯富昌向鑫鼎公司汇款5万元，备注资金用途为房款。2017年3月21日，周萍向鑫鼎公司汇款5万元，备注资金用途为58号地下停车位。另，柯富昌与周萍为夫妻关系，于2005年11月23日登记结婚。   根据鑫鼎公司提交的证据显示，2017年10月12日，鑫鼎公司在《海南日报》上登报公告《通知书》载明，周萍与鑫鼎公司签订的《购房协议》未正式生效（房号：东栋704房），且周萍不具备“鑫鼎花园”项目成本价购房资格，不应享受购房成本价优惠。请周萍自本通知发出之日7日内与鑫鼎公司办理退房退款手续或经鑫鼎公司同意后按市场价重新签订新的购房协议。2017年10月28日，鑫鼎公司作出《通知》载明，周萍因与其签订的购房合同不产生法律效力，已终止，请周萍提供银行账户，以便退回周萍已缴纳的购房款。该《通知》并未送达至周萍。   本院认为，鑫鼎公司与周萍于2015年6月9日签订《购房协议》,约定了房号、价款、付款方式、付款时间等事项。在此之前，周萍的丈夫柯富昌于2011年12月29日、2013年1月8日、2013年11月12日分别向鑫鼎公司支付5万元、5万元、6万元，共计16万元，鑫鼎公司均向柯富昌出具了收据，载明是鑫鼎花园购房定金，据此可以认定周萍和鑫鼎公司在签订协议前已达成房屋买卖的合意。协议签订后，柯富昌在七日内向鑫鼎公司再次汇款5万元，依约支付了首付款21万元。可见，周萍和鑫鼎公司关于房屋买卖的意思表示真实，《购房协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，若无法定或约定解除合同的事宜，不得解除合同。合同解除分为合意解除和法定解除两种情况，现鑫鼎公司诉请本院确认解除合同的效力，因周萍和鑫鼎公司无解除合同的合意，故要审查其是否符合法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，法定解除条件是：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。而鑫鼎公司系以周萍不具有以成本价购买704号房的购房资格、合同不成立为由而解除合同，不符合法定解除合同的条件，其于2017年10月12日在海南日报上发出的《通知书》不发生解除合同的效力，故对鑫鼎公司的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告海南鑫鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费250元(原告已预缴)，由原告海南鑫鼎房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 陈雪婷     二〇二〇年四月九日   法官助理 贾 璇   书记员 李素素   速录员 高莉瑶   附:相关法律条文   窗体顶端   《中华人民共和国合同法》   窗体顶端   窗体顶端   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。