吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初8号 原告：通化县机关事务管理局。地址:通化县快大茂镇团结路**。 法定代表人：李龙辉，局长。 委托代理人：王君庆，吉林易金律师事务所律师。 代理权限：参加一审诉讼、代为立案、放弃、变更诉讼请求、调解、代收法律文书。 委托代理人：王晓岩，该单位机关事务科科长。 代理权限：参加一审诉讼、代为立案、放弃、变更诉讼请求、调解、代收法律文书。 被告：吴连华，男，1958年2月5日出生，满族，现住辽宁省桓仁满族自治县:。 委托代理人：马力，北京盈科（长春）律师事务所律师。委托代理人：耿梦歌，北京盈科（长春）律师事务所律师。 上述二人代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为进行和解、代收法律文书。 被告：通化旭日房地产开发有限公司。地。地址:通化县快大茂镇/div> 法定代表人：刘毅，董事长。 委托代理人：张连义，该单位职员。 代理权限：代为立案、放弃变更诉讼请求、调解、代收 法律文书。 被告：陈志勇，男，1974年1月16日出生，汉族，住通化市东昌区。 原告通化县机关事务管理局与被告吴连华、通化旭日房地产开发有限公司、陈志勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 通化县机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告通化旭日房地产开发有限公司签订的、位于通化县编号为：XX-XX-XX-XX号、XX-XX-XX-XX号、XX-XX-XX-XX三处门市用房《商品房买卖合同》有效（共270万元）；2、依法确认上述三处门市用房归原告所有；3、依法裁决对上述三处门市用房解除查封并不得执行；4、诉讼费由三被告承担。 事实和理由：2015年9月25日，被告通化旭日房地产开发有限公司回迁给通化县人民政府位于通化县二期编号为：XX-XX-XX-XX号、XX-XX-XX-XX号、XX-XX-XX-XX号三处门市用房，并以原告通化县机关事务管理局名义签订商品房买卖合同（三份），现以上房屋已经由原告占有并使用。 2019年11月，被告吴连华因民间借贷纠纷一案，以被告陈志勇、被告旭日房地产公司为被执行人，申请查封并申请执行本案争议标的房屋，通化市东昌区人民法院以（2019）吉0502执773号执行裁定书对以上房屋进行查封并进行执行。原告认为：1、原告与旭日房地产签订合同在先，并已经对以上房屋占有使用；2、被告吴连华及其他二被告对以上房屋并无任何权属。为此，原告诉至法院，望支持诉讼请求。 被告吴连华辩称，一、关于原告请求确认案涉房屋归其所有的问题1.本案系案外人执行异议之诉纠纷，而不是确认之诉，因此，原告请求确认《商品房买卖合同》有效及案涉房屋归其所有没有法律依据,两案不能合并审理。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二项之规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，案涉房屋于2018年9月27日被人民法院予以查封，而原告在此之前并没有任何确认案涉房屋归其所有的生效法律文书，因此,根据上述法律之规定，根据举重以明轻原则,即使原告在案涉房屋查封后取得生效的法律文书提出排除执行的，人民法院也应不予支持。二、原告的《房屋拆迁产权调换协议》违反法定程序，根据《中央行政事业单位国有资产处置管理办法》第十条规定中央行政事业单位与系统外单位进行房屋资产置换,应当进行评估论证,合理选择补偿方式,确保房屋资产保值增值，具体方案由双方协商确定后，履行相应程序。第十三条规定各部门处置房屋资产须报国管局审批，并提交以下材料......(六)涉及房屋资产置换、转让的，另须提供评估报告和草签合同......;根据《地方行政单位国有资产处置管理暂行办法》第十九条的规定资产有偿转让或置换，应当经具备相应资质的中介机构评估。第二十二条规定地方行政单位申请有偿转让或置换资产,应当提交以下材料:(一)申请文件、资产清单、权属证明、价值凭证、中介机构出具的资产评估报告及单位同类资产情况;（二)拟采用协议转让方式处置的，应提供转让意向书;（三)拟采用置换方式处置的,应提供当地政府或部门的会议纪要、置换意向书;（四）其他相关材料。从以上文件可以确定,国有资产拆迁置换的程序应该是先聘请中介机构进行评估论证，再将国有资产置换申请文件、资产清单、权属证明、价值凭证、评估报告、单位同类资产情况、清算文件、通化县政府的会议纪要、置换意向书报经批准后，才能签订置换协议，而原告仅提供《房屋拆迁产权调换协议》（以下称为“置换协议”)，并未提供有关部门批准置换的文件,也没有提供原有国有资产的消籍文件，可以就此认定原告的置换严重违反法定程序,该置换协议不符合法律规定。且在没有经过上述程序的情况下即签订置换协议,涉嫌国有资产流失。原告凭借严重违反法定程序的置换协议要求法院确认其置换行为合法有效，并且要求法院确认案涉房屋归其所有,在未经评估的情况下无法确认置换后的房屋价值比置换前的国有资产价值高或持平，如果人民法院就此作出判决，会造成国有资产流失。三、置换协议及《商品房买卖合同》是不真实的，吴连华早在2015年就办理了预告登记，众所周知预告登记具有公示性和排他性,原告在吴连华办理预告登记之时就应该知道案涉房屋的权属会产生纠纷,而在其后的5年内，吴连华多次因为案涉房屋提起诉讼，案涉房屋也于2018年被人民法院查封，长达5年的时间里原告明知案涉房屋的权属已经产生纠纷的情况下居然还没有向人民法院提起诉讼要求确认房屋的权属，不仅是严重不符合常理，更是能够认定置换协议及《商品房买卖合同》是倒签的。根据前述论述，原告在执行异议之诉案件中提出确权的诉讼请求不符合法律规定,原告所签订的置换协议也不产生物权变动效力，因此,原告在没有能够确认案涉房屋的物权归其所有的情况下即要求人民法院停止执行程序是不合法的，没有事实及法律依据，依法应予以驳回。四、旭日公司为吴连华办理预告登记实际上是一种让与担保行为，吴连华与旭日公司存在民间借贷关系,且旭日公司为吴连华办理案涉房屋预告登记的行为，实际上产生让与担保的性质,也就是说案涉房屋是担保旭日公司能够偿还吴连华借款的担保物。虽然原告与旭日公司签订置换协议，但根据《物权法》的相关规定，物权变动以登记为要件，而签订置换协议并不产生物权变动的效力，也就是说原告与旭日公司之间成立的是普通债权，无法对抗担保物权。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告通化旭日房地产开发有限公司辩称，具体情况不是很清楚，涉案房屋是我们公司回迁给原告的。 被告陈志勇书面答辩称，自己不知道原告与被告通化旭日房地产开发有限公司签定房屋买卖合同的事；向吴连华借款时约定的利息是月息5分，当时是用房屋作的抵押。 经审理查明：2019年2月19日，吴连华与通化旭日房地产开发有限公司、陈志勇因民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）吉0502民初2779号民事判决,判决被告通化旭日房地产开发有限公司、陈志勇给付吴连华借款2，045，000.00元，通化旭日房地产开发有限公司不服，提起上诉，通化市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）吉05民终649号判决,维持原判，通化旭日房地产开发有限公司仍不服，向吉林省高级人民法院申请再审,吉林省高级人民法院于2020年3月5日作出（2020）吉民申306号民事裁定书，驳回再审申请。通化旭日房地产开发有限公司与被告吴连华于2015年6月4日，在通化县房产部门办理了涉案房屋预告登记，2018年11月30日，通化县人民法院作出（2018）吉0521行初36号行政判决书,撤销吴连华涉案房屋的预告登记，吴连华不服，提起上诉，通化市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）吉05行终2号行政判决书,维持原判。2018年9月27日，本院作出(2018)吉0502财保98号执行裁定，查封了涉案房屋，2019年11月4日，本院作出（2019）吉0502执773号执行裁定，继续查封涉案房屋,对此次执行查封，原告通化县机关事务管理局向本院提出执行异议,本院作出了（2019）吉0502执异字185号执行裁定书，驳回异议申请，原告不服，起诉至我院。 另查明：通化县机关事务管理局成立于2013年9月9日，通化旭日房地产开发有限公司与通化县机关事务管理局于2015年9月25日，签订商品房买卖合同（三份），通化县机关事务管理局购买位于通化县编号为：XX-XX-XX-XX号、XX-XX-XX-XX号、XX-XX-XX-XX号三处门市用房即涉案房屋，至本次诉讼时，以上涉案房屋仍登记在被告通化旭日房地产开发有限公司名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供：（一)生效法律文书，东昌法院（2018）吉0502民初2779号、通化中院（2019）吉05民终649号、通化中院（2019）吉05行终2号，证明被告吴连华对争议房屋无任何权属；（二）《案外人执行异议申请书》，证明原告在合理、合法期间内主张权利；（三)《房屋拆迁产权调换协议》，证明原告以被拆迁人的名义与拆迁人按所有权调换形式订立具有明确位置、特定用途的拆迁补偿安置协议。（符合最高院司法解释第七条第一款）；（四）商品房买卖合同，《商品房买卖合同》编号XX-XX-XX-XX（XX-XX）、《商品房买卖合同》编号XX-XX-XX-XX（XX-XX）、《商品房买卖合同》编号XX-XX-XX-XX（XX-XX），证明原告按照《房屋拆迁产权调换协议》签订合同，获得相应的商业门市用房；（五）涉及本案东昌法院执行文书，（2019）吉0502执773号，证明原告合法房屋所有权受到侵犯，(2019）吉0502执异185号驳回案外人（原告）执行异议申请裁定书，内容存在诸多错误。以上证据经质证，被告吴连华认为，对（2018）吉0502民初2779号民事判决、（2019）吉05民终649号民事判决书真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。被告与旭日公司产生民间借贷关系之后,旭日公司为被告办理案涉房屋的预告登记手续实际上是一种让与担保行为，产生的是担保物权。但时至今日，原告对案涉房屋也没有成立物权,签订置换协议或商品房买卖合同也仅能成立普通债权，既然是普通债权，不足以对抗担保物权，也不足以对抗人民法院的执行程序。对（2019）吉05行终4号民事判决书的真实性无异议、合法性无异议，对证明问题有异议，该证据恰恰能够证明在原告签署合同之时被告的预告登记是有效的,原告也明知该房屋存在预告登记，仍然与旭日地产签订买卖合同，不属于善意购买人，旭日公司属于无权处分，原告与旭日公司恶意串通损害第三人利益。对案外人执行异议申请书的真实性无异议，该申请书已经被生效法律文书予以驳回，对原告提出在合理期限内主张权利没有异议，185号裁定的内容并不是针对原告没有在合理期限内主张权利而驳回的,驳回理由主要是原告在实体上不具备排除执行的条件。且185号裁定提到的查封时没有提出异议指的查封时间是2018年9月27日作出的保全裁定的时间,并不是本次执行程序中查封公告的时间。对房屋拆迁产权调换协议质证意见:1.合法性不予认可,按照被告的民事答辩状第二点的论述，签订该置换协议的主体是国家机关,国有资产的置换需履行法定审批程序后才能签订置换协议，而原告在没有提供审批文件、消籍文件等履行法定程序文件的前提下无法证明其签订置换协议的行为是合法的,且会造成国有资产流失。2.真实性无法确认，在旭日地产2017年庭审笔录中提到案涉房屋没有出售给任何人，说明直至2017年案涉房屋还没有出售，而原告提交的置换协议签订时间却是2011年，是倒签的合同，真实性无法确认。3.协议中关于房屋价款、补偿金额没有明确约定，房号也没有明确写明就是涉案房屋，该协议中约定多退少补，没有经过评估程序无法确定被置换的国有资产具体价值是多少,也无法确定置换后的资产是否比置换前的国有资产价值高或持平，因此，置换行为不合法。对3份商品房买卖合同的真实性、合法性、效力性均有异议。合同签订时间是2015年9月25日，而被告预告登记办理时间是2015年5月15日，早于合同签订时间,说明旭日公司在于原告前述合同的时候即已经知道其没有处分权，而预告登记具有公示性和排他性，原告在签署合同时也明知案涉房屋已经出售,且旭日公司称案涉房屋直至2017年也没有出售,合同是倒签的。因此，旭日公司属于无权处分，原告也不属于善意购买人，原告与旭日公司恶意串通损害第三人利益，该合同无效。该合同签订时间是2015年9月25日，而交付时间是2015年3月30日,不符合常理。对（2019）吉0502执773号、（2019）吉0502执异185号质证意见:两份文书的真实性、合法性均无异议，两份文件作出的程序符合法律规定，是正确的，依法应予以继续执行。 被告通化旭日房地产开发有限公司对以上证据无异议。被告吴连华提供证据：一、（2018）吉0502财保98 号民事裁定书，二、（2018）吉0502财保98号协助执行通知书，三、（2018）吉0502财保98号查封公告，证明目的:查封案涉房屋符合法律规定，程序合法。四、房预通县字第XXXXXX号房屋预告登记证明，五、房预通县字第XXXXXX号房屋预告登记证明，六、房预通县字第XXXXXX号房屋预告登记证明，七、2017年3月6日法庭审理笔录（第一次）第13页被告（通化旭日房地产开发有限公司)称:在我们手里,没有卖给其他人。八、吉林省通化市中级人民法院民事二审案件审判笔录第7页证实开了预告登记的是现房，可以交付。证明问题:1.吴连华的预告登记时间在2015年6月4日,早于原告签订《商品房买卖合同》的时间2015年9月25日,预告登记具有公示性且具有排他性，原告在签订合同时明知案涉房屋已经出售还仍然购买,不属于善意买受人,且旭日公司明知当时对案涉房屋已经不具有处分权，仍然与原告签订《商品房买卖合同》，该行为属于恶意串通损害第三人利益，合同无效，原告不是案涉房屋的合法权利人，不具备提起执行异议之诉的条件，依法应予以驳回;2.旭日公司为吴连华办理预告登记实际上是一种让与担保行为，而原告与旭日公司之间仅成立普通债权，不成立物权关系,无法对抗担保物权。以上证据经质证原告认为：对证据（一）、（二）、（三）有异议，本案涉及房屋所有权的确定，以上法律手续不能证明对涉案房屋查封、执行的合法性。对证据（四）、（五）、（六）预告登记均有异议，已被法院生效判决撤销。对证据（七）关于庭审中旭日公司的陈述有异议，旭日公司是为了获取资金而隐瞒了房屋回迁的事实，应以本次庭审的陈述为准。对证据（八）认为不能证明原告对涉案房屋没有所有权。被告通化旭日房地产开发有限公司认为涉案房屋是原告的，我公司与吴连华之间没有房屋买卖协议。 被告通化旭日房地产开发有限公司提供证据：吉林省高级人民法院（2018）吉民申3019号民事裁定书，证明我公司与吴连华之间没有房屋买卖关系，经质证原告认为无异议，被告吴连华认为对真实性、合法性无异议，但认为虽然买卖关系不成立，但民间借贷关系成立，房屋就是一种担保，用来担保偿还借款。 本院认为，原告提供的原告通化县机关事务管理局与被告通化旭日房地产开发有限公司签定的《房屋拆迁产权调换协议》，落款时间是2011年8月14日，而原告成立的时间是2013年9月9日，晚于合同签定时间，与事实不符，对此原告解释称当时通化县机关事务管理局的确尚未成立，也没有公章，但涉案房屋是属于通化县农业技术推广站所有，2011年签定《房屋拆迁产权调换协议》时，是通化县农业技术推广站与通化旭日房地产开发有限公司签定的，后来原告正式成立后，为方便国有资产管理，才以自己的名义又与通化旭日房地产开发有限公司重新签定了协议，时间提前到了2011年8月，并提供了2011年9月14日的《房屋拆迁产权调换协议》，经审查，该协议的双方分别是通化县城乡房屋拆迁安置有限责任公司与通化县农业技术推广站，与被告通化旭日房地产开发有限公司无关，该证据与本案缺乏关联。被告通化旭日房地产开发有限公司与被告吴连华于2015年6月4日，在通化县房产部门办理了涉案房屋预告登记时，并未明示涉案房屋已出售给他人，在2017年3月6日的庭审中，也明确表示涉案房屋没卖给其他人。通化县人民法院生效的（2018）吉0521行初第36号行政判决书认定：“双方签订《商品房买卖合同》并不是真实意思表示，只是为借款提供担保。”能够证明被告通化旭日房地产开发有限公司用涉案房屋为吴连华的借款提供担保。原告通化县机关事务管理局、被告通化旭日房地产开发有限公司提供的证据与事实不符、前后矛盾、互不关联，无法形成完整证据链条，不能排除对执行标的执行，原告的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第9条、《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条规定， 判决如下： 驳回原告通化县机关事务管理局的诉讼请求。 案件受理费14，200.00元，由原告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审 判 长  陈国光 人民陪审员  徐丽君 人民陪审员  徐爱兰 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  孟丽霞