辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初1599号 原告（申请执行人）：平安银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区港隆路**。 法定代表人：刘庆，该行行长。 委托诉讼代理人：邹慧，辽宁华轩（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张奥，辽宁华轩（大连）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：王英娜。 第三人（被执行人）：大连开建房地产开发有限公司，，住所地辽宁省大连经济技术开发区金马路** 法定代表人：赵明阳，该公司董事长。 原告平安银行股份有限公司大连分行（以下简称平安银行）与被告王英娜、第三人大连开建房地产开发有限公司（以下简称开建公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行的委托诉讼代理人邹慧、张奥，被告王英娜到庭参加诉讼。第三人开建公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 平安银行向本院提出诉讼请求：准许执行大连经济技术开发区鹏运家园8幢X单元X层X号房屋（以下简称案涉房屋）。事实与理由：平安银行与大连阿尔滨集团有限公司（以下简称阿尔滨集团）、大连阿尔滨集团土石方工程运输有限公司（以下简称土石方公司）、大连阿尔滨集团混凝土制造有限公司（以下简称混凝土公司）、赵明阳、谷红英、大连铭洋投资集团有限公司（以下简称铭洋公司）、开建公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年9月7日作出（2015）大民三初字第385-1号民事裁定，裁定冻结开建公司与阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司银行存款192,173,464.36元或查封、扣押等值的其他财产。2015年9月11日，本院作出（2015）大民三初字第385-1号协助执行通知书，查封开建公司所有的位于大连经济技术开发区鹏运家园（“瑞仕尚城三期”）7#、8#、9#、10#、11#、12#楼共计210套房屋在建工程（含案涉房屋）。同日，金州新区房屋登记管理中心出具回执，查封上述房屋。查封期限自2015年9月11日至2018年9月10日止。上述房产均有抵押，抵押权人为渤海国际信托有限公司。2016年1月25日，本院作出（2015）大民三初字第385号民事判决，判决：一、阿尔滨集团于判决生效后十日内偿还平安银行借款本金19,000万元人民币及利息2,173,464.36元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、阿尔滨集团自判决生效之日起十日内向平安银行支付自2015年8月21日起至借款全部还清之日止的利息和复利（分别以剩余借款本金和未按时支付的利息为基数，按中国人民银行一年期贷款基准利率上浮30%并加收50%计算）；三、平安银行对铭洋公司所有的位于大连经济技术开发区房屋和土地，产权证号分别为大房权证金新字第××号及大开国用（2013）字第0199号享有抵押权，并有权就抵押物拍卖、变卖价款在《最高额抵押担保合同》范围内优先受偿；四、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司对前述第一项和第二项债务承担连带保证责任，土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司承担连带保证责任后，有权向阿尔滨集团追偿。案件受理费1,002,668元，保全费5000元，由阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司、开建公司共同负担。案件进入执行程序后，案涉房屋被续封至今。本案在执行过程中，王英娜针对案涉房屋向本院提出执行异议，本院于2019年9月5日作出（2019）辽02执异480号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为该裁定认定事实错误，应驳回王英娜的异议申请：1.开建公司与王英娜签订的《商品房买卖合同》未签日期，执行裁定将其交款开发票的时间2013年12月25日认定为合同签订的时间，属于对事实的推定，因与本案相似的其他案件的被告有补签合同的事实，故无法排除案涉《商品房买卖合同》是在房屋查封后补签的可能。故执行裁定认定王英娜符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和异议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条错误。2.王英娜购买房屋的总房款约74万余元，其没有提供银行流水，执行裁定对其付款的证据未予审查，仅以发票来认定其实际付款，显然证据不足。王英娜未能提供实际付款证据，不能证明其已付房款超过总房款50%，不符合上述法律规定。 王英娜辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是2013年与第三人签订的商品房买卖合同，当日支付全款，2017年已经占有使用案涉房屋，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，应维护被告的权益。 开建公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 平安银行与阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司、开建公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年9月7日作出（2015）大民三初字第385-1号民事裁定，裁定冻结开建公司与阿尔滨集团、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司银行存款192,173,464.36元或查封、扣押等值的其他财产。2015年9月11日，本院作出（2015）大民三初字第385-1号协助执行通知书，查封开建公司所有的位于大连经济技术开发区鹏运家园（“瑞仕尚城三期”）7#、8#、9#、10#、11#、12#楼共计210套房屋在建工程（含案涉房屋）。同日，金州新区房屋登记管理中心向本院出具回执，查封上述房屋。查封期限自2015年9月11日至2018年9月10日止。上述房产均有抵押，抵押权人为渤海国际信托有限公司。2016年1月25日，本院作出（2015）大民三初字第385号民事判决，判决：一、阿尔滨集团于判决生效后十日内偿还平安银行借款本金19,000万元人民币及利息2,173,464.36元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、阿尔滨集团自判决生效之日起十日内向平安银行支付自2015年8月21日起至借款全部还清之日止的利息和复利（分别以剩余借款本金和未按时支付的利息为基数，按中国人民银行一年期贷款基准利率上浮30%并加收50%计算）；三、平安银行对铭洋公司所有的位于大连经济技术开发区房屋和土地，产权证号分别为大房权证金新字第××号及大开国用（2013）字第0199号享有抵押权，并有权就抵押物拍卖、变卖价款在《最高额抵押担保合同》范围内优先受偿；四、土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司对前述第一项和第二项债务承担连带保证责任，土石方公司、混凝土公司、赵明阳、谷红英、开建公司承担连带保证责任后，有权向阿尔滨集团追偿。案件受理费1,002,668元，保全费5000元，合计1,007,668元（原告已预交），由阿尔滨集团、阿尔滨土石方公司、阿尔滨混凝土公司、赵明阳、谷红英、铭洋公司、开建公司共同负担。案件进入执行程序后，案涉房屋被续封至今。因王英娜向本院提出执行异议，本院于2019年9月5日作出（2019）辽02执异480号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。平安银行不服该裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查，2013年12月25日，开建公司与王英娜签订《商品房买卖合同》，约定王英娜购买案涉房屋，建筑面积85.83平方米，房屋总价款745,004元，付款方式为一次性付款，买受人于2013年12月25日交745,004元整，其它费用领钥匙时结清。王英娜提交了广发银行卡流水表明其于2013年7月30日向开建公司转账支付2400元，王英娜称其余购房款按开建公司要求以现金方式付清。2013年12月25日，开建公司为王英娜出具《销售不动产统一普通发票》，款项性质为预收款，金额745,004元。开建公司于2017年9月1日向王英娜交付房屋。同日，王英娜交纳了案涉房屋的物业费、垃圾清理费、电梯使用费、水电费等。2019年8月29日，开建公司向王英娜出具了案涉房屋的大连增值税普通发票。 2019年8月4日、11月11日大连金普新区不动产登记中心房屋信息查询结果显示，王英娜名下在大连市全域范围内无房屋登记信息。2019年8月31日大连金普新区不动产登记中心房屋信息查询结果显示，王英娜的丈夫孙霖名下在大连市全域范围内无房屋登记信息。 再查，王英娜诉开建公司商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2017年6月14日作出（2017）辽0291民初2404号民事判决，判决开建公司向王英娜支付逾期交房违约金（自2015年7月1日起至实际交房之日止，按已付房款总额745,004元的日万分之一计算）。该判决已经发生法律效力。 上述事实，有当事人提供的本院（2019）辽02执异480号执行裁定、商品房买卖合同、广发银行卡流水、发票、收据、（2017）辽0291民初2404号民事判决及当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，应予采信。 本院认为,《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权保护，也称弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则由《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》而来，该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者。本案中，被告王英娜与第三人开建公司签订了《商品房买卖合同》，被告王英娜在执行异议程序中提供的合同日期空白，其在本案诉讼过程中拿出多份合同，部分合同有日期显示为2013年12月25日，其称未注意到向执行异议审查程序中提供的合同没有日期。结合合同关于买受人于2013年12月25日交清745,004元整的付款约定及开建公司开具发票的日期，可以认定案涉《商品房买卖合同》签订于2013年12月25日。第三人在《商品房买卖合同》上加盖印章，并向被告出具了加盖第三人发票专用章的销售不动产统一发票，发票中载明的不动产项目名称、地址、面积、单价、被告支付的款项金额等均与被告持有的商品房买卖合同载明的信息相符。故可认定被告与第三人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第三人于2017年9月已向被告交付房屋，且被告在案涉房屋所在的大连市辖区无其他用于居住的房屋，故可认定被告所购商品房系用于居住且被告名下无其他用于居住的房屋。关于付款情况，被告提交的银行卡流水、合同关于2013年12月25日付清全款的约定以及第三人开具的销售不动产统一发票，能够形成一个较为完整的证据链，证明其已全额支付了合同约定的购房款。据此，被告购买案涉房屋符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，且其权利能够排除执行，故原告不得执行案涉房屋，原告提出准许继续执行案涉房屋的诉请，无充分的事实和法律依据，本院予以驳回。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告平安银行股份有限公司大连分行的诉讼请求。 案件受理费11,250元，由原告平安银行股份有限公司大连分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 张 钱 审判员 孙利颖 审判员 范瑞瑶 二〇二〇年四月三日 书记员 王 亮