广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3312号上诉人（原审原告）：何伟霞，女，汉族，1977年12月30日出生，公民身份号码440************941，住广东省湛江市霞山区*******************。委托诉讼代理人：全凤媚，广东韬宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湛江市步步通地产代理有限公司。住所地：湛江市赤坎区******（1号楼）。法定代表人：谢坤玲，董事长。委托诉讼代理人：钟志鹏，广东辉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俏，广东辉恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张鹏，男，汉族，1976年1月17日出生，公民身份号码440************352，住广东省湛江市霞山区************，现被羁押在湛江市第二看守所。上诉人何伟霞及上诉人湛江市步步通地产代理有限公司（以下简称“步步通公司”）因与被上诉人张鹏房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何伟霞的委托诉讼代理人全凤媚，上诉人步步通公司的委托诉讼代理人钟志鹏、陈俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何伟霞上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0891民初695号民事判决第三项，改判步步通公司在200000元的范围内承担补充赔偿责任；2.依法改判步步通公司、张鹏向何伟霞赔偿损失10000元；3.本案一、二审诉讼费用全部由步步通公司、张鹏承担。事实和理由：一、一审法院认定部分事实不清。一审法院认定“何伟霞在签订房屋买卖合同过程中亦没有尽到审慎审查的义务，也存在一定的过错，对自身损失也应承担部分责任。鉴于该损失系张鹏提供虚假查档证明所致，而不是步步通公司直接造成的，步步通公司应赔偿何伟霞定金损失的50%为宜，即在50000元的范围内承担补充赔偿责任”错误，步步通公司应当在200000元的范围内承担赔偿责任。步步通公司在买卖双方签订合同时没有对张鹏的房屋状况进行合理审查，没有尽到审慎审查的义务，直接导致买卖双方签订不能履行的《湛江市步步通地产代理有限公司房屋买卖合同》（以下简称“《房屋买卖合同》”）。在签订《房屋买卖合同》前涉案房屋已经被查封，步步通公司没有对张鹏的房屋进行必要的审查，就直接将该房产信息提供给买受人即何伟霞，并积极促使张鹏和何伟霞进行磋商。在何伟霞和张鹏即将签订合同前没有对张鹏提供的房产信息证明文件进行任何的审查，直接将虚假的消息告知何伟霞，直接积极促成了该合同的签订，步步通公司完全没有履行到其自身基本的职责以及审查义务，直接导致本案纠纷的发生，步步通公司应当对何伟霞的损失承担全部的赔偿责任。二、何伟霞并不存在任何过错，故不应当对自身损失承担部分责任。因为相信步步通公司作为提供有偿居间服务的专门机构，相比一般的市场主体，应当更了解湛江的购房政策，更能对未来限购政策及其风险具有预见性，因此，何伟霞才愿意支付金钱请步步通公司这家中介机构提供居间服务。而且，在购买涉案房屋的过程中，何伟霞也一直有让步步通公司要求张鹏提供房产信息，确认其房产查档证明是否真实。步步通公司一直回应是真的，才导致了本案纠纷的发生。何伟霞已经尽了注意义务，但在步步通公司的误导下签订了涉案合同，并支付了定金，故何伟霞所有的损失都是由步步通公司造成的，步步通公司应当承担全部责任。三、步步通公司、张鹏应赔偿损失10000元给何伟霞。何伟霞为了筹钱购买涉案房屋给儿子读书，把自己原来位于湛江市霞山区*******************出售了。但因步步通公司、张鹏恶意欺诈，隐瞒张鹏的房屋已经被麻章区人民法院查封拍卖，无房交付给何伟霞的事实，致使该合同无法履行。现何伟霞一家户口被迁出，被迫花钱租房居住。步步通公司、张鹏的上述行为不但让何伟霞遭受经济损失，还让何伟霞的精神也受到很大的伤害，且对何伟霞的家庭生活质量造成了重大的影响。因此，步步通公司、张鹏应赔偿何伟霞在此期间租房产生的费用10000元。综上所述，步步通公司存在重大过错，是导致何伟霞利益受损的直接责任人，作为房屋买卖交易的专业代办单位，应具备一定的审慎注意义务，在享有利益的同时也应尽到相关的职责避免买卖双方受到不必要的利益损失。故此，请求二审法院依法改判，以维护何伟霞的合法权益。上诉人步步通公司上诉请求：1.依法撤销（2019）粤0891民初695号民事判决第三项，改判步步通公司不需对何伟霞承担赔偿责任；2.本案一审、二审诉讼费用由何伟霞承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致错误判令步步通公司承担补充赔偿责任，应当予以改判。一、一审认定事实不清，步步通公司作为居间人仅为何伟霞及张鹏提供订立合同的机会，不应苛求其承担审查与注意义务。首先，《房屋买卖合同》是何伟霞、张鹏及步步通公司在三方平等自愿、协商一致的基础上签订的，步步通公司只是提供订立合同的机会，无权决定该合同能否签订及履行。其次，《房屋买卖合同》未约定步步通公司必须履行审查与注意义务。最后，只有产权人本人凭身份证到房管局才能查询房屋产权情况，步步通公司无权查询房屋产权情况。另外，步步通公司与何伟霞都是在签订合同当天同时接触到房产查档证明，何伟霞没有现场向张鹏核实该份查档证明的真伪，就与张鹏签订了房屋买卖合同并交了10万元定金，这是何伟霞作为一个完全民事行为能力人对自己权利的自由处分，不应苛求步步通公司尽到买卖双方应尽的审查与注意义务，更不应让步步通公司为何伟霞的自由处分行为买单。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定进行判决是错误的。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，对于居间人来说，不可能具体了解屋主的全部情况，但就其知道的情况如实报告委托人即可。若故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，才应承担赔偿责任。一审法院认定步步通公司未到房管部门对涉案房屋产权情况进行查询，是未尽履行报告义务和审慎调查义务，同时也认定了没有证据证明步步通公司存在故意隐瞒涉案房屋被查封拍卖的事实，却适用了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定进行判决，明显适用法律错误。三、一审法院判决步步通公司在50000元定金范围内承担补充赔偿责任是错误的。本案中，定金的支付主要是为了促使买卖合同按照约定履行，约束的是买卖关系的双方。本案买卖关系的双方是何伟霞与屋主张鹏，屋主张鹏才是100000元定金的收受人，且何伟霞的100000元定金已适用定金罚则予以保障，无需居间人步步通公司提供担保。步步通公司收受何伟霞的20000元过户费已退还其本人，从未收取何伟霞任何居间费用。一审法院依据诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第十七条的规定要求步步通公司承担赔偿责任有悖公平原则。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法支持步步通公司上诉请求。原审被告张鹏未提交书面意见。何伟霞起诉请求：1.判令张鹏向何伟霞双倍返还购房定金200000元；2.判令张鹏向何伟霞支付违约金和赔偿损失130000元；3.判令步步通公司对上述费用合计330000元承担连带责任；4.本案所有与诉讼相关的费用由步步通公司、张鹏承担。一审法院查明事实：2018年7月17日，何伟霞（乙方）与张鹏（甲方）、步步通公司（代理方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方自愿将位于湛江xxxx的一切产权权属出售转让给乙方；二、经甲、乙双方协商，确定该物业成交价为人民币1200000元，在本合同签订当日，乙方需支付该物业购房定金人民币100000元，乙方所支付的定金，由甲方收取；四、代理方在签订本合同收取中介服务费（下称佣金）人民币28000元佣金由乙方全额支付；五、本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用（下称办证费）由乙方负责支付双方费用，由代理方办理缴费手续。如委托代理方代缴办证费，乙方预付办证费共计人民币：20000元给代理方，办证费按以下第2种方式与代理方结算:2、办证费、佣金由代理方包干、盈佘归代理方所有，不足由代理方支付；六、甲方必须保证上述房产权属是甲方所有，对该物业拥有完整处分权，出售该物业并没有侵犯他人的权利，并保证本合同有关该物业的情况及所提供的全部资料均真实、合法、有效、完整。若因甲方原因造成该物业在2018年10月15日前不能到所属房管局办理所有权登记过户手续,即属甲方违约，即日起甲方双倍返还所收乙方的定金，并赔偿给乙方成交价10%的违约金，赔偿给代理方成交价3%的违约金，以及承担该物业办理前期手续所产生的一切费用，本合同自然解除。另查明，2018年7月17日，何伟霞通过其名下的中国农业银行账户向张鹏分别转账42000元、48000元和30000元，共计120000元。张鹏向何伟霞出具定金收据，内容载明“今收到何伟霞交来购买本人名下之位于湛江XXXX购房定金人民币100000元”。步步通公司霞山文明西分公司向何伟霞出具过户费用收据，内容载明“兹本公司收到何伟霞购买位于湛江XXXX的过户费用人民币20000元，特此凭证”。2018年11月14日，步步通公司向何伟霞退还过户费20000元。再查明，2019年5月28日，湛江经济技术开发区国土资源局不动产登记局出具的不动产登记资料查询结果证明显示，张鹏名下位于湛江xxxx的房屋于2017年7月10日被广州市海珠区人民法院查封、多家人民法院轮候查封；指定转让情况：1、裁定过户受让人王演钦；2018年3月14日广东省广州市海珠区人民法院《移送执行函》（2018)粤0215执函301号鉴于湛江市麻章区人民法院（2018)粤0811执37号执行案债权人对该查封财产享有优先受偿权，将该查封财产移送给湛江市麻章区人民法院执行。王演钦于2018年11月23日在湛江市麻章区人民法院于淘宝网开展的“湛江XXXX”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。张鹏在庭审过程中承认在房屋买卖合同签订当天2018年7月17日向何伟霞和步步通公司提供了伪造、虚假的房地产档案信息电脑证明，显示房屋查封情况为空。何伟霞于诉讼过程中，向一审法院提出财产保全申请，一审法院审查后在2019年4月17日作出（2019）粤0891民初695号民事裁定，裁定：一、冻结被申请人张鹏、湛江市步步通地产代理有限公司名下银行存款330000元（开户行和账户以一审法院协助冻结存款通知书为准)；二、查封、扣押、冻结被申请人张鹏、湛江市步步通地产代理有限公司所有的其他财产。上述第一、二项查封、扣押、冻结财产的价值合计约以330000元为限。案件申请费2170元，由申请人何伟霞预交。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。何伟霞与张鹏签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。关于何伟霞与张鹏之间签订的《房屋买卖合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案房屋已被湛江市麻章区人民法院强制执行拍卖并被案外人王演钦竞买成功，涉案房屋买卖合同已无法继续履行，依法应予解除。故对何伟霞主张解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于张鹏应否双倍返还购房定金200000元及支付违约金和赔偿损失130000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，张鹏收取定金100000元后，未按合同约定履行交付房屋和进行房产变更登记的义务，系其违约。现何伟霞要求张鹏双倍返还购房定金200000元及支付违约金和赔偿损失130000元，根据法律规定定金和违约金条款应择一适用，经一审法院在庭审中向何伟霞释明，何伟霞选择适用双倍返还定金，予以支持。何伟霞要求的损失赔偿证据不足，不予支持。关于步步通公司是否承担补充赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”的规定，房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认等。步步通公司辩解其只负责促成双方交易，没有承诺过审慎审查的义务，审慎审查义务是买受人的义务。如前所述，确保信息真实性是步步通公司的如实报告有关订立合同事项的义务之一，对其辩解意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，虽无证据证明步步通公司存在故意隐瞒涉案房屋被查封拍卖的事实，但其作为专业的房地产中介，在张鹏通过其与何伟霞签订房屋买卖合同之前未能对房屋权利状况进行必要审查，在张鹏提供虚假的查档证明后，亦未核实该份查档证明的真实性，其行为存在一定的过错，属居间合同中的违约行为，因此步步通公司应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为给何伟霞造成的损失承担赔偿责任。何伟霞在签订房屋买卖合同过程中亦没有尽到审慎审查的义务，也存在一定的过错，对自身损失也应承担部分责任。何伟霞因购买涉案房屋所受的实际损失为定金损失100000元，鉴于该损失系张鹏提供虚假查档证明所致，而不是步步通公司直接造成的，步步通公司对何伟霞的定金损失应该在其过错范围内承担补充赔偿责任。根据本案的实际情况，步步通公司应赔偿何伟霞定金损失的50%为宜，即在50000元的范围内承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条和第四百二十五条第一款之规定，判决：一、解除何伟霞与张鹏、湛江市步步通房地产代理有限公司于2018年7月17日签订的《湛江市步步通房地产代理有限公司商品房买卖合同》；二、限张鹏于判决生效之日起十日内双倍返还购房定金200000元;三、湛江市步步通房地产代理有限公司在50000元的范围内对张鹏的上述债务不能清偿部分承担补充赔偿责任；四、驳回何伟霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，保全费2170元，合计17770元，由张鹏负担。二审期间，步步通公司、何伟霞与张鹏均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对何伟霞、步步通公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人何伟霞、步步通公司的上诉请求和理由，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、步步通公司应否承担补充赔偿责任，及承担补充赔偿责任的范围。步步通公司作为专业的房屋中介机构，在提供居间服务时应尽到必要的审查、核实义务，以确保其向客户提供的房源信息真实、合法。从本案已查明的事实可知，涉案房屋在涉案《房屋买卖合同》签订之前就已被法院查封，而房屋是否存在被查封、抵押等情况到房管部门对产权情况进行查询便可获知，故步步通公司在何伟霞与张鹏签订涉案《房屋买卖合同》前，本应当与涉案房屋的出卖人张鹏一起到房管部门对涉案房屋的产权情况进行查询。但是，步步通公司未与张鹏一起到房管部门对涉案房屋的产权情况进行查询，也未对张鹏自行提供的《房地产档案信息电脑证明》是否伪造进行核实，导致何伟霞遭受损失，故一审判决认定步步通公司未尽到其作为房屋中介机构应当履行的审查、核实义务，并判令步步通公司承担相应的补充赔偿责任并无不当，本院予以确认。步步通公司关于其不应承担补偿赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然何伟霞因与张鹏签订涉案《房屋买卖合同》而实际支出了10万元定金，但考虑到步步通公司并不是故意隐瞒涉案房屋被查封的信息，而只是未尽到必要的审查、核实义务，故一审判决综合考虑何伟霞的损失数额及步步通公司的过错程度，酌情判令步步通公司在5万元范围内对张鹏不能清偿的债务承担补偿赔偿责任，尚属合理，本院予以维持。何伟霞关于步步通公司应在20万元范围内承担补充赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、张鹏、步步通公司应否赔偿10000元损失给何伟霞。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，买卖合同约定定金条款的，应首先适用定金条款，如果损失超过定金数额，对超出定金数额部分的损失，可以主张赔偿。本案中，因已判令张鹏双倍返还定金，而何伟霞所主张的1万元损失并未超出定金数额，故何伟霞主张张鹏、步步通公司赔偿1万元损失，本院不予支持。综上所述，何伟霞、步步通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4550元，由何伟霞负担3500元，湛江市步步通地产代理有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年四月八日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。