四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1132号 原告：四川锦瀚华业投资管理有限公司，住所地：成都市武侯区金履路****。 法定代表人：刘延森，公司总经理。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 被告：都江堰市锐意酒店管理有限公司，住所地：四川省都江堰市幸福镇天乙街**。 法定代表人：芮明光，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张明福，四川公生明律师事务所律师。 第三人：成都花间企业管理有限公司，住所地，住所地：四川省都江堰市灌口镇建设路林校段****iv> 法定代表人：贾韬，公司总经理。 委托诉讼代理人：邓小波，四川重德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羽，四川重德律师事务所律师。 原告四川锦瀚华业投资管理有限公司（以下简称锦瀚公司）与被告都江堰市锐意酒店管理有限公司（以下简称锐意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，被告锐意公司申请追加成都花间企业管理有限公司（以下简称花间公司）作为本案的第三人参加诉讼，本院准予追加，并依法适用简易程序于2019年4月18日、2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告锦瀚公司的委托诉讼代理人窦远腾、被告锐意公司的委托诉讼代理人张明福、第三人花间公司的委托诉讼代理人邓小波、周羽到庭参加了诉讼。2019年9月16日，因成都市中级人民法院（2019）川01民终13979号案件正在审理中，本案必须以该案的审理结果为依据，本院作出（2019）川0181民初1132号《民事裁定书》，裁定本案中止诉讼。2019年10月14日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终13979号《民事判决书》，中止诉讼原因消除，本案恢复诉讼。2020年3月24日，本院组织当事人进行了质证。本案现已审理终结。 原告锦瀚公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同，判决被告将承租的都江堰市.96平方米及二楼530.96平方米房屋腾退返还给原告。2、判决被告支付原告都江堰市.96平方米及二楼530.96平方米房屋租金2586500.51元（租金暂从2014年3月18日起计算至2019年9月17日止，2014年3月18日至2016年3月17日每半年225054.72元，2016年3月18日至2017年3月17日每半年231806.36元，2017年3月18日至2018年3月17日每半年238076.55元，2018年3月18日至2019年3月17日每半年245923.37元，2019年3月18日至2019年9月17日253301.07元），并判决被告向原告支付逾期付款违约金1823678.99元（以当期租金为基数，按月利率2%计算）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月18日，锦瀚公司与锐意公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定由锐意公司承租锦瀚公司位于都江堰市停车场出租给锐意公司使用，锐意公司用于经营酒店住宿、餐饮、娱乐等。房屋建筑面积为3050.96平方米，月租金为36元／平方米；负一楼车位费200元每月每个，租期为15年零3个月，自2013年3月1日起至2028年5月31日止，其中2013年3月1日至2013年5月31日免租金。免租期以房屋实际交付为准，如实际交付日期推迟，免租期及租赁期限相应顺延。3-6楼房屋月租金从第三年起每年递增3%，租金每半年支付一次，提前15日支付下期租金。锐意公司逾期支付租金应当按照未付金额的0.5%按日支付违约金。《租赁合同》附件三及租金测算表对租金进行了明确的约定。同时，锦瀚公司与锐意公司达成口头租赁协议，双方按照《租赁合同》约定的方式进行租赁，其中租金标准为每月36元／平方米，锐意公司又承租了一楼及二楼房屋，后确认一楼面积为510.96平方米、二楼面积为530.96平方米。锦瀚公司将租赁标的物在2013年12月18日交付给锐意公司使用。免租期3个月，租金起算日期为2014年3月18日。但锐意公司至今仅支付锦瀚公司部分租金，该部分租金已在另案诉讼中确定为3-6楼及负一楼停车场租金，一楼及二楼房屋租金相当于没有支付。一楼及二楼房屋租金暂从2014年3月18日计算至2019年9月17日，租金合计为2586500.51元，实际1楼和2楼的租金本来应当比3-6楼高，原告对租金标准的主张已经进行了一定的优惠，因为被告承租房屋是作为酒店使用，房屋的1楼2楼和3-6楼包括附1楼停车场是一个整体，如果没有1楼的话，对被告经营酒店会产生不利影响。锐意公司未按约定支付租金，应当承担逾期付款的违约责任。锦瀚公司为维护其合法权益，特根据相关法律规定起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告锐意公司辩称，1、双方没有关于租金标准以及递增的涨幅标准进行口头约定及书面约定，锐意公司与第三人花间公司的租金标准为每月每平方米26元，锦瀚公司主张每月每平方米36元与客观事实不符；2、锐意公司没有违约，对于锦瀚公司要求锐意公司支付逾期违约金没有法律依据和合同依据，面积没有确定，且3-6楼约定的租金标准非常高，锦瀚公司承诺过锐意公司免费占有和使用1楼和2楼，锦瀚公司也没有催收过租金，即使锦瀚公司起诉要求支付租金，也应当进行协商合意，并且政府拆迁周边建筑、打围施工等客观情况（2018）川0181民初3540号案件中锦瀚公司是认可的，这导致经营环境发生了根本性变化，租金标准应当根据公平和诚实信用的原则进行下调；3、案涉房屋的一楼43.35平方米，二楼487平方米是由第三人花间公司在占有和使用，而不是锐意公司在使用，（2017）川0181民初272号案件中锦瀚公司去现场、（2018）川0181民初3540号案件中锐意公司申请人民法院现场查勘，明确是花间公司在使用；4、锐意公司支付了480万元给锦瀚公司，锦瀚公司占有拒不支付给业主方兴堰公司，并且不提供房屋产权证、不开具发票，导致锐意公司权利受损，经营办证等无法继续，锐意公司无法相信锦瀚公司，业主方已经起诉要求腾退涉案房屋，严重损害了锐意公司的权利和利益；5、锦瀚公司起诉状中所述（2017）年川01**民初272号案件中对一楼面积和二楼面积进行了确认，实际只是确认了未使用的面积，而没有确认已经使用的面积以及使用者。 第三人花间公司述称，1、案涉房屋的一楼43.35平方米，二楼487平方米是花间公司在使用；2、花间公司与锐意公司签订了《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，依法成立且生效，合同附件三涉及的锐意公司拥有出租权利的相关证件实际由锐意公司保管，只是没有附在主合同后面，花间公司合理信赖锐意公司享有案涉房屋的转租权；3、结合锐意公司工商登记信息，锦瀚公司是锐意公司的法人股东，锦瀚公司对锐意公司的经营状况即将案涉房屋转租给花间公司的情况应当知晓，锦瀚公司未在六个月内提出异议，花间公司依法取得次承租人的身份，相关权利依法应予保护；4、案涉房屋存在政府拆迁的客观情况，针对该情况花间公司与锐意公司积极协商，2017年4月28日花间公司向锐意公司书面告知后续租金及拆迁补偿等事项，但锐意公司未予答复，花间公司也未参与（2017）川0181民初272号和（2018）川0181民初3540号两案诉讼，对案涉房屋是否属于拆迁范围花间公司不可能知晓，花间公司只能根据当时的拆迁公告和施工打围等客观情况，以及根据合同相对性原则，基于锐意公司通知上报资产等情况合理认为当时存在拆迁的客观事实；5、花间公司按照约定缴纳了房租，基于案涉房屋周边环境的变化，花间公司与锐意公司协商一致后才停止经营并进行资产处置，花间公司从2017年4月开始停止经营。 各方当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对各方当事人关于真实性无异议的由锦瀚公司提交的《租赁合同》、（2017）川0181民初272号《民事判决书》、（2018）川0181民初3540号《民事判决书》、（2019）川0181执864号《受理执行案件通知书》、（2019）川0181民初968号案件开庭传票及变更诉讼请求申请书、（2019）川01民终13979号《民事判决书》、股东会决议等证据，由锐意公司提交的关于退还1、2楼未使用部分申请书、（2017）川0181民初272号《民事判决书》、《房屋租赁合同》等证据、由花间公司提交的，真实、合法且与本案的具有关联性，本院予以确认。花间公司提交的《房屋租赁合同》、锐意酒店企业公示信息等证据，经审查合法且与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月18日，锦瀚公司与锐意公司签订了《租赁合同》，合同案涉条款约定：1、锦瀚公司将位于都江堰市停车场出租给锐意公司用于经营酒店住宿、餐饮、娱乐等；2、房屋建筑面积为3050.96平方米（最终以产权登记面积为准），其中3-6楼每层762.74平方米、负一楼停车场共约1359平方米及所涉及建筑物的楼顶；3、租期15年零3个月，自2013年3月1日起至2028年5月31日止，其中2013年3月1日起至2013年5月31日为租金的免租期，免租期以房屋实际交付日期为准，如实际交付日推迟，免租期及租赁期限相应顺延；4、合同项下的租赁范围包括房屋及土地使用权、以及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、停车位等；5、自起租日起锐意公司承租范围（含房屋、院落、设施设备等）的月租金标准为3-6楼为36元／平方米，从第三年起递增3%，每半年支付一次，负一楼车位费每个每月200元，计4800元／月；6、锦瀚公司承诺在合同有效期内不再以任何理由调整租金，锐意公司无需支付本合同租金以外的其他任何费用。该合同所附租金测算表载明：地：地下室24个车位年租金为57600元不变，地上面积30506平方米交付租金为第一年1318014.72元、第二年1318014.72元、第三年1357555.16元、第四年1398193.95元，第五年1440297.20元，第六年租金1483498.79元，即逐年递增3%。 2014年5月28日，锐意公司与花间公司签订了《房屋租赁合同》，案涉条款约定：1、租赁物位于都江堰市幸福镇天乙街A-6-5号如家酒店项目1层建筑面积43.35平方米及2层建筑面积487平方米的房屋及相关附属设备设施；2、起租日期为2014年5月20日，租期为8年零3个月，即2014年6月1日至2022年8月31日止；3、租赁物用于网络咖啡经营；4、前三个月为装修免租期（2014年6月1日至2014年8月31日），免租期内不收取租金；5、花间公司于合同签订当日内向锐意公司支付履约保证金15000元；6、租金每半年支付一次，租金标准为2014年9月1日至2015年8月31日167550元（一层每月每平方30元，二层每月每平方26元）、2015年9月1日至2016年8月31日167550元（一层每月每平方30元，二层每月每平方26元）、2016年9月1日至2017年8月31日174252元（一层每月每平方31.2元，二层每月每平方27.4元）、2017年9月1日至2018年8月31日181222.08元（一层每月每平方32.45元，二层每月每平方28.12元）、2018年9月1日至2019年8月31日188470.96元（一层每月每平方33.75元，二层每月每平方29.25元）、2019年9月1日至2020年8月31日196009.8元（一层每月每平方35.1元，二层每月每平方30.42元）。 2017年1月，案外人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）以锦瀚公司为被告向本院提起诉讼，请求解除兴堰公司与锦瀚公司签订的《商铺租赁合同》，判令锦瀚公司向兴堰公司支付租金2756894元及违约金，本院以（2017）川0181民初272号立案受理后，锦瀚公司申请追加次承租人锐意公司为第三人，本院予以准许。2018年6月15日，本院作出（2017）川0181民初272号民事判决，判决锦瀚公司向兴堰公司支付租金3501267.25元，驳回兴堰公司其他诉讼请求，兴堰公司及锦瀚公司均未在法定期限内提起上诉，判决已生效。该判决书中还认定了与本案相关的以下事实： 一、2013年1月14日，兴堰公司与锦瀚公司签订《商铺租赁合同》，约定：（一）商铺面积：兴堰公司将位于都江堰市项目的房屋出租给锦瀚公司，房屋建筑总面积6647.88㎡。其中一层约1118.96㎡，待返还完成后，按实际面积为准。二层面积1118.96㎡，三至六层每层面积均为762.74㎡。上述招商面积合计5241.46㎡（最终面积以测绘报告为准），按此面积计算房租。负一层面积1359㎡，24个车位。（二）租赁期限：1、房屋租期为15年，自2013年12月1日期至2028年11月30日止。2、甲方给予乙方9个月的装修期，自2013年3月1日期至2013年11月30日止，在此期间不计算房租。（三）双方约定锦瀚公司经营的商铺／服务种类为酒店、餐饮、娱乐，品牌：如家。（四）租金及其他费用交纳方式：1、前三年租金价格不变，第四至第五年逐年递增3%，第六至第十年逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%（前三年租金为2013年12月1日-2016年11月30日）。第一年至第三年租金价格为21元／㎡·月，年租金为1320847元，不含车库租金。第四年年租金为1360473元，不含车库租金。第五年租金为1401287元，不含车库租金……车库租金：第一年至第五年，车位租金按每年车位每月200元计算，共计24个车位，年租金为57600元。第五年租期结束前1月内，双方就地下车位的租金价格，按当时物价局所规定的停车位收费标准进行协商确定。 二、案涉位于都江堰市地块灾后重建项目于2013年4月1日竣工验收合格，并于2013年6月27日办理了建设工程竣工验收消防备案，经抽查结果为合格。 三、2013年12月20日，兴堰公司与锦瀚公司签订《房屋租赁合同》，约定：兴堰公司于2013年11月取得正式的消防合格证，完成了消防验收工作，并于2013年12月16日完成了该项目场地、绿化、项目主体、所有设施设备的移交工作，双方就合同中未尽事项签订如下补充协议：双方商定房屋租期为15年9个月，起止时间根据实际交房时间更正为自2013年12月18日起至2029年9月17日止，装修免租期自2013年12月18日起至2014年9月17日止，从2014年9月18日起至2029年9月17日，前三年租金1-2楼按21元/平方米/月计算，3-6楼按18元/平方米/月计算，年租金为971583元，第四至五年租金逐年递增3%，第六至第十年租金逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%，第四年年租金为1000730元。 四、锦瀚公司亦确认，截止2017年3月18日共收到锐意公司房租2751229元。 五、锐意公司于2013年7月成立，股东包括两名自然人及锦瀚公司。该公司并于2013年9月16日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地，地址为都江堰市幸福镇天乙街**用性质为宾馆，场所所在层数：第一层、第三至六层为宾馆，第二层未使用。 六、2014年10月15日，锦瀚公司、锐意公司共同向兴堰公司提交《申请》，载明“锦瀚公司于2013年1月14日与兴堰公司签订了都江堰A-6-5号项目的商铺租赁合同，并于2013年1月24日向兴堰公司支付了首季度租金共计344611.75元……为便于项目单独核算与财务管理，锦瀚公司于2013年4月针对A-6-5号如家酒店专门成立了都江堰市锐意酒店管理有限公司，为此，特向兴堰公司申请将上述租金发票单位开为都江堰锐意酒店管理有限公司，并郑重声明由于开票单位而可能引发的任何法律由我公司全权承担，与贵公司无关”。 七、锦瀚公司提供的短信记录显示，2015年11月12日，锦瀚公司工作人员与兴堰公司时任领导王黎岷短信联系过程中，对锦瀚公司要求退回1-2楼未用部分的申请，王黎岷明确表示：没办法使用的部分说明清楚，据实结算；这件事情已答应退，现在应该只是商量细节问题。2016年4月2日锦瀚公司致兴堰公司《关于“退还一、二楼未使用部分”的申请》载明，“我司与贵司于2013年1月签订了位于都江堰市幸福镇天乙街A-6-5项目的房屋的租赁协议，按约定我司打造了国内第一品牌商务连锁酒店-如家酒店……我公司于2014年9月开始陆续向贵公司提出申请，请求退回一、二楼未使用部分，重新确定租赁房屋面积及单价，贵司也一直表示同意退回一、二楼未使用部分，据实结算，但至今退回面积起始点及均价降低问题仍未商议妥当，今再次向贵公司提出申请：一、申请将一、二楼未使用面积退回，经测量后确定未使用面积多少；二、申请3-6楼按招标时价格18元/平方、1-2楼使用部分按25元/平方计算单价，因1-2楼退回后，导致3-6楼均价减低，恳请贵司从实际出发，减低整体房屋租金单价。” 八、2016年5月6日，兴堰公司向锦瀚公司、锐意公司发出《腾场通知书》，载明“贵公司租赁我公司位于都江堰市项目商铺，按市危改中心同意工作安排，现我公司需收回已租赁资产，请贵公司尽快与我公司接洽，协商腾场等相关事宜。” 九、2016年10月28日，锦瀚公司致兴堰公司《关于腾场相关事宜的函》载明，“我司于2016年5月10日收到贵司发出的《腾场通知书》，鉴于政府部门的统一规划，我公司表示理解并愿意努力配合处理相关事宜。在此，再次重申我司的建议和要求：一、因贵司“一消”瑕疵的问题，贵司未能出具书面验收合格证书，导致我司经多方努力将3至6楼酒店的“一消”“二消”合并验收通过，拖延开业近四个月，1、2楼至今一直未取得消防验收合格证。贵公司于2013年12月20日与我司签订《房屋租赁补充合同》。根据相关法律规定，贵公司出租的房屋必须手续合法，必须能满足承租人的使用。对此，我司于2014年9月起开始向贵司提出申请，请求退回1、2楼未使用部分，解除原合同，重新确定租赁房屋的面积和单价。贵公司表示原合同没必要解除，同意对未使用的一、二楼部分退回，据实计算，并着手派人来我司测量实际使用面积。二、在协商处理相关退回未使用部分时，贵公司告知我司因政府部门统一规划，需对该租赁房屋收回，故原一、二楼未使用面积等问题在洽谈腾房相关事宜中处理，并于2016年5月10日下发了“腾场通知书”，明确表示该房屋因政府危改中心工作需要收回，请我司尽快到贵司洽谈协商腾场等相关事宜。到此，若再协商退回未使用面积及降低单价，并继续履行合同已无意义，故我司同意在处理腾场事宜中解决原面积及单价问题。三、我司接到贵司“腾场通知书”后，引起高度重视，并着手实施配合腾场行动：1、对人员安置、工资补偿等制定了《安置方案》；2、向如家酒店集团总部告知因都江堰政府规划需收回房屋的要求；3、向股东做出解释工作，理解政府危改规划工作；4、于2016年6月5日、6月29日向贵司发出《关于腾房相关事宜的函》等函告。因贵公司认为我司在函件中提出的要求过高，要求我司进一步缩减赔偿金额，并提出相应请求。今再次特向贵公司书面提出申请，请求贵公司约定时间、组织双方座谈关于腾场的相关事宜，以便更好地配合政府危改中心同意规划工作。” 十、2016年12月14日，兴堰公司致锦瀚公司、锐意公司《关于解除〈商铺租赁合同〉通知函》，载明：“……我公司按照合同约定向贵公司交付了租赁房屋，但贵公司并未按照合同约定履行其租金支付义务，贵公司截止至2016年11月18日仍拖欠公司租金共计2756894元。根据双方签订的《商铺租赁合同》第六条的约定，贵公司拖欠租金和水电气等达20天的，我公司可以终止合同并收回商铺，保证金不退还。鉴于贵公司的违约行为，我公司现致函贵公司：1、自本函发出之日起即解除我公司与贵公司签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2、贵方在收到此函后，在2016年12月20日前结清欠付全部租金，并结清水电费、物业费等《商铺租赁合同》应由贵公司承担的费用；3、贵方在收到此函后，在2016年12月20日前将租赁房屋恢复原状并返还我公司。”锦瀚公司对此函提出书面异议，载明“我司一直与贵司协商进行面积实测和房租重新确定并对装修补偿提出了意见，贵司此通知是无理的，我们要求在面积实测和房租重新确定的基础上，洽谈拆迁赔偿问题，并最后在拆迁赔偿之品迭处理，为配合工作，我们表示签收。” 十一、2017年12月26日，兴堰公司、锦瀚公司、锐意公司签订《关于一、二楼未使用面积确认书》，载明“……因多种原因导致锦瀚公司、锐意公司未使用1-2楼部分房屋。现经双方到场核算，双方确认一楼未使用面积约608平方米，二楼未使用面积约588平方米，合计1196平方米，双方认可一二楼未使用面积1196平方米。” 十二、该案诉讼中，兴堰公司、锦瀚公司、锐意公司确认：1、根据上述《关于一、二楼未使用面积确认书》，案涉租赁房屋承租方实际使用面积为一楼510.96平方米,二楼为530.96平方米。2、案涉租赁房屋诉讼后未接到要求拆迁的相关通知。 十三、该案诉讼中，锦瀚公司主张：签订协议时，双方约定1、2楼均价25元每平方米每月，3-6楼均价18元每平方米每月计价，如果整体承租再按均价21元每平方米每月计价，现因1、2楼大部分退回，导致房租单价降低，所以要求按照当初约定分楼层实际租用面积计价支付房租。兴堰公司确认：对房租的计算当初确实是按照1-2楼25元每平方米每月，3-6楼是18元每平方米每月，其余请法院依法认定。 2018年8月27日，锦瀚公司以锐意公司为被告向本院起诉，请求判令解除双方签订的租赁合同、被告返还房屋并支付租金及违约金、费用损失等，并主张一、二楼租金另诉。本院以（2018）川0181民初3540号立案审理后作出《民事判决书》，判决锐意公司支付锦瀚公司欠付的截止2018年9月17日的负一楼、3-6楼租金共计2060171.79元，驳回锦瀚公司其他诉讼请求，该民事判决中认定“锦瀚公司确认锐意酒店已支付租金3710955.36元，但锦瀚公司并未依约向锐意酒店提供足额的正规发票。锦瀚公司与兴堰公司于2013年12月16日办理了房屋移交手续。2013年12月18日，锦瀚公司将租赁标的物交付锐意公司使用。”锐意公司向成都市中级人民法院申请再审该案，成都市中级人民法院立案审查后作出（2019）川01民申574号《民事裁定书》，裁定驳回锐意公司的再审申请。 本院于2019年2月18日立案受理（2019）川0181民初968号原告兴堰公司与被告锦瀚公司、第三人锐意公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理后于2019年6月13日作出《民事判决书》，判决：一、解除原告都江堰兴堰投资有限公司与被告四川锦瀚华业投资管理有限公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；二、被告四川锦瀚华业投资管理有限公司与第三人都江堰市锐意酒店管理有限公司于本判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，被告四川锦瀚华业投资管理有限公司与第三人都江堰市锐意酒店管理有限公司应当向原告都江堰兴堰投资有限公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费……；三、被告四川锦瀚华业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告都江堰兴堰投资有限公司自2018年9月18日起至本判决生效后十日内的房屋租金及车库租金（房屋租金计算方式：2018年9月18日至2019年9月17日按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后按合同约定逐年递增5%计算；车库租金计算方式：按年租金57600元计算）；四、……；五、驳回原告都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。锦瀚公司和锐意公司提起上诉。成都市中级人民法院立案后经审理于2019年10月14日作出（2019）川01民终13979号《民事判决书》，判决：一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第一、二、三项，即：解除都江堰兴堰投资有限公司与四川锦瀚华业投资管理有限公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司于本判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司应当向都江堰兴堰投资有限公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费包括房屋租金和车库租金，其计算方式：2019年9月17日前的房屋租金按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后的房屋租金按合同约定逐年递增5%计算，车库租金按年租金57600元计算）；四川锦瀚华业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付都江堰兴堰投资有限公司自2018年9月18日起至判决生效后十日内的房屋租金及车库租金（房屋租金计算方式：2018年9月18日至2019年9月17日按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后按合同约定逐年递增5%计算；车库租金计算方式：按年租金57600元计算）；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第四项，即：都江堰兴堰投资有限公司收取的四川锦瀚华业投资管理有限公司保证金20万元，不予退还；三、驳回都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。该判决中还确认了一审查明的事实：兴堰公司、锦瀚公司、锐意公司三方确认案涉租赁房屋承租方实际使用面积为一楼510.96平方米，二楼为530.96平方米，三至六层为762.74平方米，租金计算一楼-二楼按25元/平方米/月计算，三楼-六楼租金18元/平方米/月。前三年（2014年9月18日至2017年9月17日）年租金971583元，按合同约定年租金第四至第五年逐年递增3%，第六至第十年逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%，此外，车库租金57600元/年。 锦瀚公司提交了《都江堰市锐峰酒店管理有限公司股东会决议》，时间为2013年1月18日，参会人为芮明光、张**、锦瀚公司，决议第8项为一致同意公司经营酒店所用房产由股东锦瀚公司提供，公司以租赁方式取得房屋使用权，且相关租金纳入公司运营成本。锐意公司质证认为，实际上没有按股东会决议履行，即便该决议上写明公司以租赁方式取得使用权并不等同于锐意公司就全部承租锦瀚公司与兴堰公司合同项下的全部房产。 审理中，锐意公司陈述，案涉房屋一楼约200平方米作为酒店餐厅使用，未使用二楼，花间公司使用面积为一楼约43.35平方米，二楼约487平方米。 本院认为，本案的争点在于：一、锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼是否成立租赁合同关系；二、若成立，锦瀚公司与锐意公司约定的一、二楼租金标准。 关于争点一，锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼是否成立租赁合同关系。对此，锦瀚公司主张，其与锐意公司达成了口头租赁协议，锐意公司承租了一楼及二楼房屋；锐意公司主张，双方没有关于租金标准以及递增的涨幅标准进行口头约定及书面约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本院认为，根据已发生法律效力的（2017）川0181民初272号《民事判决书》，案涉房屋系由兴堰公司整租给锦瀚公司，本案中，根据，锦瀚公司与锐意公司于2014年10月15日共同向兴堰公司提交的《申请》所载“为便于项目单独核算与财务管理，锦瀚公司于2013年4月针对A-6-5号如家酒店专门成立了都江堰市锐意酒店管理有限公司，为此，特向兴堰公司申请将上述租金发票单位开为都江堰锐意酒店管理有限公司”，结合锐意公司陈述的案涉房屋一楼约200平方米作为酒店餐厅使用的情况、花间公司向锐意公司交付一楼43.35平方米及二楼487平方米房屋租金的约定、案涉房屋亦无其他案外使用人的事实，足以认定案涉房屋一、二楼可使用面积实际由锦瀚公司转租给锐意公司使用和收益的事实，故锦瀚公司与锐意公司关于案涉房屋一、二楼的租赁合同关系成立，租赁期限与2013年1月18日《租赁合同》约定一致，该合同关系合法有效，本院予以认定。 关于争点二，锦瀚公司与锐意公司约定的一、二楼租金标准。对此，锦瀚公司主张，双方按照《租赁合同》约定的方式对一、二楼进行租赁，租金标准为每月36元／平方米；锐意公司主张，锦瀚公司曾承诺锐意公司免费占有和使用1楼和2楼。本院认为，锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼约定为免费使用的事实具有高度可能性，认定的依据如下：（一）据锦瀚公司与锐意公司于2014年10月15日共同向兴堰公司提交的《申请》，锐意公司系锦瀚公司为经营案涉房屋而成立，而锐意公司的企业公示信息也显示锦瀚公司系锐意公司的股东之一，即锦瀚公司与锐意公司系具有关联关系的法人；（二）锦瀚公司于2013年1月14日与兴堰公司签订合同承租案涉房屋后，随即于2013年1月18日与锐意公司签订合同将案涉房屋负一楼、三至六楼转租给锐意公司，而此时案涉房屋并未竣工验收合格，可以推定锦瀚公司对案涉房屋并未产生装饰装修或其他管理维护的成本；（三）锦瀚公司与兴堰公司虽于2013年1月14日《商铺租赁合同》约定案涉房屋第一年年租金为1320847元（不含负一楼），略高于2013年1月18日锦瀚公司与锐意公司《租赁合同》所约定案涉房屋三至六楼第一年年租金1318014.72元，但2013年12月20日，兴堰公司与锦瀚公司签订《房屋租赁合同》对案涉房屋租金变更约定为前三年（2014年9月18日至2017年9月17日）年租金971583元（不含负一楼），根据本院（2018）川0181民初3540号《民事判决书》认定的锦瀚公司于2013年12月18日将租赁标的物交付锐意公司使用的事实，顺延免租期3个月后，锐意公司向锦瀚公司支付租金的起算时间为2014年3月18日，相比锦瀚公司向兴堰公司支付租金提前了6个月，且锐意公司向锦瀚公司支付三至六楼年租金的标准超出锦瀚公司向兴堰公司支付案涉房屋一至六楼年租金标准34万余元；（四）自2013年12月18日锦瀚公司与锐意公司将案涉房屋移交给锐意公司起，至2018年8月27日向提起（2018）川0181民初3540号案件诉讼前，锦瀚公司未提交证据证明曾向锐意公司就欠付案涉房屋一、二楼的租金进行过催收。 综上，锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼的租赁合同关系应予解除，但解除原因并非系因锐意公司违约，而系兴堰公司与锦瀚公司的租赁合同已经生效判决解除，故对锦瀚公司诉请锐意公司承担逾期付款的违约责任，本院不予支持。因四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终13979号《民事判决书》已对锐意公司腾房退还兴堰公司作出生效判决，对锦瀚公司在本案中请求锐意公司腾退房屋返还给锦瀚公司的诉请，依法不应再行处理。花间公司作为次承租人，因锐意公司与锦瀚公司的租赁合同关系已解除，花间公司应将其承租部分腾退返还给锦瀚公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告四川锦瀚华业投资管理有限公司与被告都江堰市锐意酒店管理有限公司对位于都江堰市.96平方米和二楼530.96平方米房屋的租赁合同关系； 二、第三人成都花间企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于都江堰市.35平方米和二楼约487平方米房屋腾退返还给原告四川锦瀚华业投资管理有限公司； 三、驳回原告四川锦瀚华业投资管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费27592元，减半收取13796元，由原告四川锦瀚华业投资管理有限公司负担6898元、被告都江堰市锐意酒店管理有限公司负担6898元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周平 二〇二〇年四月三日 书记员  何巧