福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终266号 上诉人（原审被告）：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福建省连江县贵安经济开发区科技楼。 法定代表人：严敏，总经理。 委托诉讼代理人：吴家立，重庆止戈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李圣浩，男，1988年4月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被上诉人（原审原告）：拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙），住所地：福建省厦门市思明区海岸街****。 法定代表人：李圣浩。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏太尧，福建建达律师事务所律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈登亮，福建建达律师事务所实习律师。 上诉人福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称“时代华奥公司”）因与被上诉人李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院(2018)闽0122民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建省时代华奥建设发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.裁定驳回李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）的起诉；3.本案一、二审诉讼费用由李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。借款期限届满后，时代华奥公司与李圣浩没有协议终止借款合同关系并清算债权债务，更未就借款合同关系变更为商品房买卖合同关系形成新的合意。1.时代华奥公司从未收到李圣浩的《律师函》。2.《借款合同》明确约定，除时代华奥公司违约给李圣浩造成经济损失，或时代华奥公司提供的担保物无法办理预售登记备案又无法提供其他有效担保的，李圣浩可单方解除或终止合同外，对该合同条款的变更和解除，必须经双方同意并签署书面协议，方能产生变更或解除合同的效果。《律师函》不是双方约定的解除和变更借款主合同的方式，对时代华奥公司没有约束力。3.李圣浩的《律师函》只是敦促时代华奥公司在借款到期后要么履行《借款合同》，偿还本息，要么履行《商品买卖合同》，交付担保房屋，均不构成另行建立商品房买卖合同的要约。李圣浩出具《律师函》后，仍领受时代华奥支付的利息，选择继续履行《借款合同》。时代华奥公司在《交房承诺函》中只是说明担保房屋竣工交房时间，不涉及同意终止借款合同、重新达成商品房买卖合意。4.借款期限届满后，双方未清理债权债务，亦未对涉案在建房屋重新议价，更未签订任何协议终止原《借款合同》。5.李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）对于终止借款合同关系、重新建立商品房买卖合同关系证明，应承担举证不能的法律后果。二、一审判决适用法律错误。时代华奥公司与李圣浩只有民间借贷没有房屋买卖。案涉《商品房买卖合同》是当事人通谋虚伪的意思表示，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益和第三人合法利益，依法无效。案涉《商品房买卖合同》约定的价格远低于物价局备案的明码实价，将造成时代华奥公司财产不当流失。一审判决使得普通金钱债权人李圣浩在时代华奥公司破产清算中获得与物权期待权人相同的优先受偿地位，违反债权平等原则，严重损害其他债权人合法权益。三、一审程序违法。一审法院超出当事人诉讼请求，将《借款合同》项下的借款径行变更为《商品房买卖合同》约定的价款，代为行使诉权，剥夺了时代华奥公司的抗辩权。四、一审判决履行的案涉合同在法律上和事实上不能履行。涉案房屋至今未能建成，已烂尾五年。2020年1月22日时代华奥公司被批准进入破产预重整阶段。 李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）辩称，一、双方已就终止借款合同关系、建立商品房买卖合同关系进行了磋商并达成新的合意。1.李圣浩向时代华奥公司发出《律师函》，发出终止借款合同关系、建立商品房买卖合同关系要约。该《律师函》尊重时代华奥公司的意愿和选择，并非单方变更借款合同的解除条件。2.时代华奥公司之后出具《交房承诺书》，开具案涉8套房屋的正式购房发票，以实际履行行为对《律师函》所述要约进行了承诺，双方就建立商品房买卖合同关系达成新的合意。3.从2015年3月5日开始正式建立商品房买卖合同关系后，时代华奥公司再没有支付过利息和房款。双方对终止借款合同达成一致意见。4.《律师函》收件地址是时代华奥公司办公地址并已送达，有收件回执、邮政公司的投递情况说明为证，且之后时代华奥公司还出具了《交房承诺书》和开具购房发票，形成有效证据链，足以证明时代华奥公司已收到《律师函》。二、《商品房买卖合同》不存在无效情形。1.案涉8份买卖合同通过了房屋登记机关的备案登记，说明合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反行政监管规定。2.时代华奥公司在本案中对抗激烈，双方不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。3.李圣浩支付了对价即以借款转为购房款，时代华奥公司停止支付利息和还款，并开具购房发票，双方真实履行商品房买卖合同，不存在串谋虚假意思表示，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。4.本案《商品房买卖合同》属于平等民事主体之间的所订立的民事合同，所约定的民事权利义务不涉及社会公共利益。三、李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）自愿放弃部分权利，一审法院对此确认不违反诉讼程序规定，未损害时代华奥公司的权利。1.案涉8份《商品房买卖合同》约定的价格系双方协商一致的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2.时代华奥公司未提出变更《商品房买卖合同》，应按照《商品房买卖合同》约定履行。3.李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）向一审法院提交《关于自愿调整房屋成交价格的报告》，自愿放弃部分权利，并使时代华奥公司纯获益，无须经过时代华奥公司同意。一审法院调高案涉8套房屋的成交价格并要求时代华奥公司继续履行，充分衡平双方利益，未超出诉讼请求，也不损害时代华奥公司的实体和诉讼权利。四、时代华奥公司主张《商品房买卖合同》依法不得继续履行，没有依据。双方实际上重新协商变更合同关系，并进行清算，时代华奥公司开具购房发票，说明认可足额支付购房价款。双方实际上有重新议价，同意按原买卖合同的价格执行。五、时代华奥公司依法应当承担履行不能的违约责任。合同明确约定预告登记履行主体是时代华奥公司。进入破产程序后，在法院的组织下会成立破产管理人，代表时代华奥公司履行相应的管理职能。六、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，区别于其他存在让与担保的债权人的情况。在李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）自愿调整房屋成交价款后，房屋成交价款已是市场价。连江房管局发布的房屋一房一价表是最高限价，不是市场价。 李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）向一审法院起诉请求：1.判令时代华奥公司继续履行与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）订立的以下8份《商品房买卖合同》：合同号:20130730108备案号:LJ14H06227单元号:115#A1；合同号:20130730109备案号:LJ14H06229单元号:113#A7；合同号:20130730110备案号:LJ14H06230单元号:112#A1；合同号:20130730113备案号:LJ14H06235单元号:112#A7；合同号:20130730121备案号:LJ14H06243单元号:110#A1；合同号:20130730116备案号:LJ14H06238单元号:110#A6；合同号:20130730119备案号:LJ14H06242单元号:109#A7；合同号:20130730120备案号:LJ14H06244单元号:102#A7，并立即向连江县房产管理交易所申请办理上述8套房屋的预告登记；2.判令时代华奥公司在符合合同约定的交付条件后立即向拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）交付上述8份《商品房买卖合同》项下的房屋；3.判令时代华奥公司在具备办理房屋权属登记条件后立即向拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）交付办理上述8套房屋权属登记需由时代华奥公司提供的资料，并协助拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）将上述8套房屋产权转移登记至拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）名下；4.判令时代华奥公司向李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）支付逾期交付房屋的违约金（违约金从2015年7月1日起至2015年9月30日按上述房屋购房总价款797万元的日万分之三计算，从2015年10月1日起到上述每套房屋实际交付之日止按每套房屋购房价款的日万分之五计算，以上暂计至2016年11月15日为184.904万元）；5.判令时代华奥公司向李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）支付逾期办理上述8套房屋权属证书的违约金（违约金从2015年10月1日起计算到拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）实际取得上述8套房屋权属证书之日止，按每套房屋购房价款的日万分之一计算，暂计至2016年11月15日为32.677万元）。 一审法院认定事实：2014年８月20日，李圣浩与时代华奥公司订立一份《借款合同》（编号：借字2014001号），约定：第一条借款金额甲方（时代华奥公司）向乙方（李圣浩）借款1500万元，……乙方指定拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）账户将款项汇入甲方账户。……第二条借款期限甲方借款期限为90天，自2014年8月20日起至2014年11月20日……（甲方以项目下部分别墅（详见商品房购房清单）办理预售登记备案到拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）作为保证。……）第三条借款月利率２％。…… 同日李圣浩与时代华奥公司订立一份《商品房预售合同》（编号：预（字）2014001号），约定：第一条甲方（时代华奥公司）出售给乙方（李圣浩）的商品房位于连江县××乡××村××道××号××，出售的商品房为一期部分别墅（详见编号为：购（字）2014001号商品房购房清单）。第三条出售价格上述商品房共计2756.05平方米，转让价款约为5442.57元／平方米，转让总价款为1500万元。第四条预售登记备案的办理乙方指定将所购买的房屋登记备案至拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）名下。甲方应在本合同签订后立即与乙方指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）签订《商品房买卖合同》，并立即向登记机关办理本合同项下预售登记备案的相关手续，在相关手续办妥后三日内将相关证明文件正本交乙方保管。第五条付款方式甲方同意，乙方在签订本合同时无需向甲方支付购房款。如甲方未按照借字2014001号《借款合同》约定，未按时足额偿还与乙方借款合同项下本金及利息，逾期超过30天的，则借款合同中的本金、利息、违约金等未清偿部分于还款到期次日自动转为购房款，甲方应无条件向乙方指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）出具正式购房发票，并协助办理产权证。在未出具正式购房发票之前，甲方仍应承担借款利息、违约金。借款本金及利息、违约金转为购房款后仍有剩余部分，甲方仍应按借款合同约定承担还款责任。第六条房屋交付甲方应在本合同签订同时向乙交付房屋。第七条权证办理甲方应在2014年8月20日前向乙方提供办理房屋产权所有应由甲方提供的文件。第八条违约责任如甲方逾期交付房屋或逾期提供办理房屋产权证所需资料，则应按照购房总价款日千分之三支付违约金给乙方。……” 商品房购房清单[编号：购（字）2014001号]主要内容如下：1.合同号:20130730108，备案号:LJ14H06227，单元号:115#A1；2.合同号:20130730109，备案号:LJ14H06229，单元号:113#A7；3.合同号:20130730110，备案号:LJ14H06230，单元号:112#A1；4.合同号:20130730111，备案号:LJ14H06232，单元号:112#A5；5.合同号:20130730113，备案号:LJ14H06235，单元号:112#A7;6.合同号:20130730115，备案号:LJ14H06236，单元号:111#A2;7.合同号:20130730121，备案号:LJ14H06243，单元号:110#A1;8.合同号:20130730116，备案号:LJ14H06238，单元号:110#A6;9.合同号:20130730119，备案号:LJ14H06242，单元号:109#A7;10.合同号:20130730120，备案号:LJ14H06244，单元号:102#A7;11.合同号:20130730123，备案号:LJ14H06233，单元号:101#A1;12.合同号:20130730122，备案号:LJ14H06234，单元号:96#A2;13.合同号:20130240097，备案号:LJ14H06237，单元号:53#A6;14.合同号:20130730117，备案号:LJ14H06239，单元号:83#A1;15.合同号:20130730118，备案号:LJ14H06241，单元号:83#A2;同日拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）与时代华奥公司就《商品房预售合同》所附房屋清单的房屋分别签订了15份《商品房买卖合同》。买卖合同均约定时代华奥公司应在2015年6月30日前交付房屋，并应在房屋交付后365日内提供办理房屋权属登记所需资料；出卖人逾期交付房屋则按照已付购房款的日万分之三支付违约金；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的日万分之一支付违约金；本合同自双方签订之日起生效，本合同签订之日起10日内，由出卖人向房屋权属登记机构连江县房产管理交易所申请预告登记。 2014年9月28日李圣浩与时代华奥公司达成《商品房预售合同》补充协议1、补充协议2。补充协议1，因经双方核对，当时双方议定的乙方所购房屋的出售价格是按甲方对外销售价格的3.5折计算，但实际在制作商品房购房清单时以4.3折计算，所以对所购商品房进行补充、调整，时代华奥公司同意将海峡文化创意产业基地.汀棠苑项目下第116#楼12套房源｛详见商品房购房清单[编号：购（字）2014002]｝补充为主合同项下出售房屋。补充协议2约定，对在商品房购房清单[编号：购（字）2014001]中已网签备案的房源112#A5因客户购买需办理注销、解押返还给时代华奥公司，经双方协商同意将房源28#A6更换给李圣浩，备案登记到李圣浩指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）名下。2014年10月14日李圣浩与时代华奥公司达成《商品房预售合同》的补充协议3，再次对购房清单作出调整，对在商品房购房清单[编号：购（字）2014001]中已网签备案的房源96#A2、111#A2，在商品房购房清单[编号：购（字）2014002]中已网签备案的房源116#3007，这三套房源因客户购买需办理注销、解押返还给时代华奥公司，经双方协商同意将房源116#613、713、813、913、1013、1113{详见商品房购房清单[编号：购（字）2014004]}更换给李圣浩，并备案登记到李圣浩指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）名下。调整后拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）共计与时代华奥公司分别签订了30份《商品房买卖合同》。 其间，李圣浩依约于2014年8月21和8月22日共计向时代华奥公司支付1500万元借款。时代华奥公司还款情况：2014年11月24日还50万元，2014年12月1日还40万元，2014年12月9日还12万元，17.17万元（无日期），2015年1月6日还50万元，50万元（无日期）,计219.17万元。 借款到期后，2014年12月1日，李圣浩向时代华奥公司发出《律师函》，要求时代华奥公司：1.归还借款本息，2.案涉房屋交付拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙），3.时代华奥公司如同意双方解除《借款合同》，应按《商品房预售合同》约定向拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）开具预售房屋的正式发票，时代华奥公司开具发票即表示双方同意终止《借款合同》及同意履行所有与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）订立的《商品房买卖合同》。2014年12月10日，时代华奥公司出具一份《交房承诺书》给李圣浩，承诺在2015年9月30日前向拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）交付所有出售的房屋，逾期愿意按照购房总价款的日万分之五承担违约金给李圣浩。 2014年12月31日，双方经口头协商以已出售给原告的101#A1单元和116#A2单元，与100#A7单元调换。拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）与时代华奥公司解除了101#A1单元和116#A2单元的买卖合同，另行签订100#A7单元的买卖合同，购房总价款不变。 2015年3月5日时代华奥公司向拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）开具了案涉8套房屋的购房发票，发票总金额为797万元，已开具发票的房屋为海峡文化创意产业基地·汀棠苑项目下：1.单元号:115#A1，房价118万元；2.单元号:113#A7，房价116万元;3.单元号:112#A1，房价94万元;4.单元号:112#A7，房价87万元;5.单元号:110#A1，房价95万元;6.单元号:110#A6，房价90万元;7.单元号:109#A7，房价107万元;8.单元号:102#A7，房价90万元。上述房屋在连江县物价局备案的销售明码标价：1.115#A1274.6万元，2.113#A7269.6万元，3.112#A1217万元，4.112#A7201.8万元，5.110#A1221万元，6.110#A6208.3万元，7.109#A7248.6万元，8.102#A7207.8万元，计1848.7万元。 双方确认案涉房屋尚未符合交付条件。 另，2019年4月16日，李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）向法院提交一份《关于自愿调整房屋成交价格的报告》，表示以开具案涉8套房屋的购房发票时作为双方抵债结算点，截止该日时代华奥公司尚欠借款本金1475.83万元，该款抵作案涉8套房屋的购房款，并且放弃要求时代华奥公司履行余下21套房屋的《商品房买卖合同》。 一审法院认为，2014年８月20日，李圣浩与时代华奥公司订立一份《借款合同》成立民间借贷关系，对此双方无争议，予以确认。同日李圣浩与时代华奥公司订立一份《商品房预售合同》，并依李圣浩指定，时代华奥公司与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）陆续签订了29份《商品房买卖合同》，李圣浩与时代华奥公司成立商品房买卖合同关系。根据《借款合同》“时代华奥公司以项目下部分别墅（详见商品房购房清单）办理预售登记备案到拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）作为保证”约定，可以认为李圣浩与时代华奥公司签订商品房买卖合同只是作为民间借贷合同的担保。《商品房预售合同》约定时代华奥公司未按时足额偿还借款时，借款本金、利息、违约金等未清偿部分于还款到期次日自动转为购房款，时代华奥公司应无条件向李圣浩指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）出具正式购房发票。在《借款合同》期限届满后，时代华奥公司未偿还借款，为此李圣浩向时代华奥公司发出《律师函》，表示时代华奥公司开具购房发票即表示同意双方终止《借款合同》及同意履行与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）订立的《商品房买卖合同》，李圣浩就终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，向时代华奥公司发出要约。之后时代华奥公司出具了《交房承诺书》及开具了正式的购房发票，并在开具发票后不再向原告支付借款本息。时代华奥公司在李圣浩向其发出《律师函》之后出具《交房承诺书》、开具购房发票，并在开具发票后不再向李圣浩支付借款利息及还款，说明时代华奥公司就终止《借款合同》履行《商品房买卖合同》作出了承诺，即双方已就将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系形成了新的合意。且在本案审理过程中，李圣浩表示愿意以尚欠本金1475.83万元抵作案涉8套房屋的购房款，放弃要求时代华奥公司履行余下21套房屋的《商品房买卖合同》，则该8套房屋的购房总价接近时代华奥公司在连江县物价局备案的销售明码标价总计为1848.7万元的80%，该款作为案涉8套房屋的购房款，相对合理。综上，本案《借款合同》双方当事人实际上终止了借款合同关系，建立案涉8套商品房买卖合同关系。上述法律关系的变更是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。现李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）要求继续履行《商品房买卖合同》，时代华奥公司应当继续履行，并办理案涉8套房屋的预告登记手续。另，依照1475.83万元与1848.7万元的比率，参照各套房屋备案价，案涉房屋总价相应调整为：1.单元号:115#A1，房价219.2151万元；2.单元号:113#A7，房价215.2235万元;3.单元号:112#A1，房价173.2326万元;4.单元号:112#A7，房价161.0983万元;5.单元号:110#A1，房价176.4258万元;6.单元号:110#A6，房价166.2874万元;7.单元号:109#A7，房价198.4591万元;8.单元号:102#A7，房价165.8882万元。案涉8套商品房双方约定总价为797万元，但时代华奥公司在连江县物价局备案的销售明码标价总计为1848.7万元，现李圣浩表示愿意以尚欠本金1475.83万元抵作案涉8套房屋的购房款，可以说明在本案终止了借款合同关系，建立案涉8套商品房买卖合同关系之前，李圣浩作为购房人，尚未足额支付购房款，时代华奥公司未按照约定时间交付房屋及办理产权证，不应视为违约。李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）以时代华奥公司逾期交付房屋及办理产权证为事实依据，要求时代华奥公司支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）的第二、三项诉讼请求，因庭审中双方确认案涉房屋尚未符合的交付条件，不予支持，可待条件具备后另行主张权利。判决：一、福建省时代华奥建设发展有限公司应继续履行与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）订立的以下8份《商品房买卖合同》：1.合同号:20130730108备案号:LJ14H06227单元号:115#A1；2.合同号:20130730109备案号:LJ14H06229单元号:113#A7；3.合同号:20130730110备案号:LJ14H06230单元号:112#A1；4.合同号:20130730113备案号:LJ14H06235单元号:112#A7；5.合同号:20130730121备案号:LJ14H06243单元号:110#A1；6.合同号:20130730116备案号:LJ14H06238单元号:110#A6；7.合同号:20130730119备案号:LJ14H06242单元号:109#A7；8.合同号:20130730120备案号:LJ14H06244单元号:102#A7，并在本判决生效后十日内向连江县房产管理交易所申请办理上述8套房屋的预告登记；二、驳回李圣浩、拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）的其他诉讼请求。案件受理费133895元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，2014年8月20日，李圣浩与时代华奥公司签订《借款合同》，在该合同期限届满后，时代华奥公司未偿还借款。2014年12月1日，李圣浩向时代华奥公司发出《律师函》，载明“贵司如同意双方解除《借款合同》，则请贵司根据《商品房预售合同》约定向李圣浩先生指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）开具预售房屋的正式发票，贵司未清偿的借款本金、利息、违约金于还款到期次日转为《商品房预售合同》项下的购房款。双方订立的《借款合同》不再执行（贵司未清偿的借款本金、利息、违约金转为购房款后仍有剩余部分除外）。贵司开具购房发票即表示贵司同意双方终止《借款合同》（贵司未清偿的借款本金、利息、违约金转为购房款后仍有剩余部分除外），及贵司同意履行所有与拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有效合伙）订立的《商品房买卖合同》”。时代华奥公司于2015年1月6日还款50万元，于2015年3月5日向李圣浩指定的拓界合众（厦门）股权投资合伙企业（有限合伙）开具了正式的购房发票，并在开具发票后不再向李圣浩支付借款利息及还款，说明时代华奥公司就解除《借款合同》履行《商品房预售合同》的要约作出了承诺，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，故一审法院认定双方之间属商品房买卖合同关系并无不当。 案涉房产现处于烂尾状态，其在连江县物价局备案的明码实价为1848.7万元，李圣浩自愿放弃要求时代华奥公司履行余下21套房屋的《商品房买卖合同》，以时代华奥公司尚欠之本金抵作案涉8套房屋之售价，即使按照时代华奥公司在二审程序中陈述的其尚欠本金金额1300万元仅为该8套房屋挂牌销售价格的70%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条的规定，该价格亦不属于不合理低价，一审法院判令时代华奥公司继续履行案涉8份《商品房买卖合同》亦属合理，本院予以维持。 综上所述，时代华奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费133895元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二〇年四月十三日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 程 婷