福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初3489号 原告：福建工程学院，住所地福州市闽侯县上街镇福州地区大学新校区学园路。统一社会信用代码12350000746375087E。 法定代表人：童昕，校长。 委托诉讼代理人：许步国，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑华聪，福建大中律师事务所律师。 被告：福州盛源投资有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇岳峰村台**岳峰农贸市场****208。统一社会信用代码913501005709532927。 法定代表人：黄能长，执行董事。 原告福建工程学院(以下简称工程学院)与被告福州盛源投资有限公司(以下简称盛源公司))合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工程学院的委托诉讼代理人许步国到庭参加诉讼。被告盛源公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工程学院向本院提出诉讼请求：1.判令被告折价补偿原告土地使用权租金3792033.6元；2.判令被告赔偿上述土地使用权租金被拖欠期间的资金占用损失624565.69元（按年利率5.4%计算，自2013年9月15日起算暂计至2019年7月20日，应计算至实际支付之日为止）；3.判令被告支付原告代其垫付的电费198833.05元及用电销户时电表费用1238元；4.判令被告承担恢复原状的费用共计2325850.25元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年4月，根据福州市政府（2012）102号《关于研究园林绿化提升改造等问题的会议纪要》，晋安区政府把原告浦东校区列为第一批十家试点改造单位之一，为进一步提高学校资源的利用率，改善办学条件，经校长办公会议讨论决定对浦东校区临街围墙及围墙内侧杂地进行沿街景观工程改造，并在八家报名单位当中遴选出被告盛源公司，作为合作开发建设单位。 双方于2012年7月3日签订《合作协议书》，对原告××区临街及围墙内侧杂地进行开发利用，协议约定原告将位于其浦东校区临街围墙面积4394平方米的土地，以有偿方式提供给被告建成临时建筑使用，土地使用期限5.5年，即2012年7月3日至2017年12月31日。被告必须于期满后30日内拆除土地上所有建筑物及设施，将净地归还原告，使用期内由被告向原告缴交相应履约保证金及教育发展资金等。 2012年9月3日，原告将浦东校区围墙改造事宜函告福州市城乡规划区、福州市人民政府。2013年3月12日，原告获得福州市城乡规划局发放的建设工程规划许可，许可建设福建××区综合楼一、综合楼二、学生宿舍，总建筑面积8410平方米。 2013年4月10日，经原告校长办公会议研究决定，就合作协议相关事宜签订《合作补充协议书（一）》，将建设项目占地面积变更为4752平方米，将总建筑面积变更为14465平方米，将土地使用权期限变更为2013年3月15日至2018年9月14日，从2013年9月起，被告应当每月10日前向原告支付下个月的教育发展资金248575元，逾期未缴纳的，自欠缴之日起按日加收千分之三的滞纳金。 《合作补充协议书（一）》签订后，原告发现被告在该项目实施过程当中，擅自进行违建。原告于2013年7月10日就相关问题向被告发出通知，要求被告对违建之处立即停工，并派人与原告协商处理。之后，原告又分别在2013年8月21日、2013年9月11日、2013年9月24日，向被告发出通知，要求其提供完整规划建设审批件和完整的施工图纸资料、消防设施完备和消防验收合格报告等资料，未提交前停止招商并关闭个别已试营业的商铺。但被告以欺骗手段，伪造工程规划许可证，将许可证内原本获批的建设面积由8410平方米篡改为14465平方米，并提供给原告，以达到欺骗原告的目的。2013年8月工程基本完工并对外招商出租。 针对工程项目存在的问题，原告领导高度重视，多次召开专题会议研究讨论整改方案，督促被告根据要求进行整改，并将被告伪造假合同等违法行为，上报相关部门，公安等有关部门介入。 2015年12月2日，福州市城乡规划局对该项目建设工程规划许可证申请材料中使用伪造事业单位印章情况，函复福州市公安局晋安分局，表示根据行政许可法第69条规定，该建设工程规划许可申请属于依法应撤销的行政许可，但可能对公共利益造成重大损害，不予撤销。 2018年6月15日，福州市晋安区城市综合执法局向原告送达《责令限期拆除决定书》（榕晋执责拆字[2018]1第43号），又于2018年6月20日向原告送达了《强制拆除决定书》（榕晋执强拆字[2018]1第43号），原告对晋安区城市综合执法局提出的相关要求给予积极配合，于2018年9月5日、9月20日、9月26日、9月29日、10月15日将涉讼建筑分批次予以拆除。 原告与被告签订的《合作协议》及《合作补充协议（一）》，其性质为土地使用权租赁合同，教育划拨用地改变用途未经审批因此相应合作协议违法无效。协议虽无效，但双方已实际发生了租赁关系，承租人已实际使用了讼争土地的使用权，由于承租人无法就已使用的土地使用权予以返还，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效，因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告主张参照合同的租金标准来确定应该折抵的土地使用费，符合法律规定和公平合理原则。除去已经以教育发展基金名义支付的土地使用权租金14,577,656.70元外，尚欠应该折价补偿的土地使用费3792033.6元，该笔费用被告应当支付给原告。除此之外，因为对于上述费用，被告存在着拖欠的情形，故被告还需按年利率5.4%的标准赔偿上述土地使用权租金被拖欠期间的资金占用损失，且该损失应计算至实际支付之日为止。 另外，在合作期间，原告垫付了被告电费198833.05元及用电销户时电表费用1238元，上述垫付费用原告有权要求被告予以支付。 此外，合同无效，原告因为需要拆除涉讼土地上的违法建筑，为此支出工程拆除费用188800元、拆除过程中的安保费用296500元、拆除后的垃圾清运、场地清理费用341942.25元、人行道修复、围墙复建等费用1498608元，以上费用共计2325850.25元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该部分的费用损失原告有权要求被告予以赔偿。 综上所述，原告为维护其正当权益提起诉讼，请求支持原告的请求。 原告工程学院围绕其诉讼请求依法向本院提交了下列证据： 1.福州市人民政府关于福建工程学院建设浦东校区用地的批复、建设用地批准书、国有土地使用证，证明福建工程学院对涉讼土地具有使用权。 2.合作协议书、合作补充协议书（一），证明福建工程学院与福州盛源投资有限公司签订协议，达成土地使用权有偿使用的合作协议，就土地使用权出租合作的具体事项进行了约定。 3.建设工程规划许可证（真）、建设工程规划许可证复印件（假），证明被告违规建设，并伪造假的许可证来欺骗原告，具有主观的欺诈故意，对合同无效应承担主要责任。 4.关于对福建××区（继续教育学院）有关建设问题予以认定的报告复印件、责令限期拆除决定书复印件、行政执法检查勘验笔录复印件、强制拆除决定书复印件，证明涉讼土地上的建筑因违法被责令限期责令拆除。另证明1＃楼占地面积、层数、建筑面积等情况。 5.教育发展基金（土地租金）缴纳的相应银行回单52张，证明截至2019年6月20日，被告支付给原告的教育发展基金（土地租金）共计14577656.70元。 6.福建工程学院沿街1号建筑房屋强制拆除工程合同、工程结算书和发票、福建工程学院沿街电房强制拆除工程合同和发票、福建工程学院沿街2号建筑房屋强制拆除工程合同、工程结算书和发票，福建工程学院沿街通道建筑房屋强制拆除工程合同、工程结算书和发票、福建工程学院校区沿街违法建设实施强制性拆除合同、费用清单和发票，证明拆除费用共计188800元。 7.拆除1#楼的保安服务合同、保安服务费用清单和发票、拆除电房保安服务合同、保安服务费用清单和发票、拆除2#楼保安服务合同、保安服务费用清单和发票、拆除超建部分保安服务合同、保安服务费用清单和发票、拆除3-5#楼保安服务合同、保安服务费用清单和发票、9-10月份增加临时聘用安保费用发票及费用明细说明、专题会议纪要、沿街建筑保护性断电保安服务合同书、保安服务费用清单和发票，证明拆除涉讼建筑所产生的安保费用共计296500元。 8.浦东校区垃圾清理费用清单发票、浦东校区沿街店面1#楼及通道拆除建筑垃圾处理项目施工合同、发票、浦东校区沿街店面2#楼及通道拆除建筑垃圾处理项目施工合同、发票、浦东校区沿街店面3-5#楼及通道拆除建筑垃圾处理项目施工合同、发票，证明清运拆除涉讼建筑产生垃圾的费用共计341942.25元。 9.浦东校区店面周边人行道修复工程施工合同、发票、浦东校区2、3、4#店面临时给水管安装项目、浦东校区大门口安全围挡项目施工合同、发票、安保及现场工作人员饮用水情况说明、发票，证明恢复原状过程中的其他费用共计98608元。 10.电费缴费发票、业务缴纳通知单、发票、交易流水查询结果，证明垫付水电费198833.05元及垫付用电销户时因电表丢失故需赔偿的费用1238元。 11.关于补缴违约超面积部分教育发展基金的通知、催款通知书，证明1、原告要求从2013年9月15日起，被告向原告缴纳的每月教育发展基金从248575元调整为270064.08元，被告签章认可，且在相关月份中也是按照该标准缴纳；2、原告先后于2015年12月、2016年3月向被告催讨教育发展基金。 盛源公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 因被告未到庭应诉，视为放弃举证、质证的诉讼权利。对原告提交的上述证据的证据效力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年1月16日，福州市人民政府作出榕政地[2006]041号《福州市人民政府关于福建工程学院建设浦东校区用地的批复》，批复内容：一、同意将晋安区鼓山镇农用地0.8160公顷转为建设用地并办理征地手续，另征收农村集体建设用地0.8697公顷、未利用地0.3664公顷，共计批准建设用地2.0521公顷。二、同意上述建设用地2.0521公顷的国有土地使用权划拨给工程学院作为浦东校区（原中华职大）的建设用地；在批准的用地范围内，其建设必须符合城市规划、环境保护及文物保护等要求，并办理建设工程许可等有关手续。 2006年4月19日，福州市国土资源局根据福州市人民政府的榕政地［2006］041号批复作出福州市［2006］榕土建字第58号《建设用地批准书》，批准福建××区用地20521平方米。 2004年12月13日，福建省人民政府作出闽国用（2004）第3394号《国有土地使用证》，批准福建工程学院使用地号01/004/0230的土地，划拨土地的使用权面积为6385.50平方米，用途为教育用地。 2012年7月3日，工程学院与盛源公司订立《合作协议书》，约定，工程学院将其浦东校区临街围墙283.4米、进深10-20米，占地4394平方米的土地使用权以有偿方式提供给盛源公司使用，使用年限自2012年7月3日起至2017年12月31日止；工程学院同意盛源公司在用地范围内自筹资金建设两层钢结构建筑物，总建筑面积8788平方米左右；盛源公司负责临时建筑的审批手续、建设、经营手续、营业执照等办理及管理与经营，所产生的一切费用由盛源公司负责；建成后的临时建筑物由盛源公司负责经营管理，收益归盛源公司，盛源公司每月应向工程学院支付162138元的教育发展资金。 2013年4月10日，工程学院与盛源公司订立《合作补充协议书》，补充协议书对原合作协议的部分内容做了调整，将合作期限延长至2018年9月14日、将占地面积调整为4752平方米、建筑面积调整为14465平方米(原二层变更为三层)、每月的教育发展资金调整为248575元。 协议订立后，盛源公司在办理建设工程许可证的过程中，因工程学院提供的申报材料中注明了用于临时建筑物的字样，盛源公司的法定代表人黄能长担心使用该申报材料可能无法通过审批，遂雇请他人伪造了工程学院的公章，并在申请资料中的建设工程规划许可证申请表、事业单位法人证书、组织机构代码、授权委托书等材料上盖章，之后于2013年3月12日取得建设单位为“福建工程学院”、建设项目为“福建××区综合楼一、综合楼二、学生宿舍”、建设位置为“福州市鼓山镇浦东河南路1号”、建设规模为“总建筑面积8410平方米”的建设工程规划许可证。随后，盛源公司进行了房屋建设装修并且对外出租，盛源公司亦依约向工程学院交纳教育发展资金。 2018年5月16日，福州市晋安区城市综合执法局在××镇××路××号××座房屋中，1＃楼、2＃楼两座三层房屋及四处一层的砖混结构房屋（占地面积1794.58平方米、建筑面积4410.26平方米）未取得建设工程规划许可证，3＃楼、4＃楼、5＃楼三座房屋（占地面积3747.42平方米，建筑面积12152.28平方米）未按审批的建设工程规划许可证建设，且未经审批擅自改变建筑物的使用性质，遂将上述建筑物认定为违法建设。当日，该局作出榕晋执责拆字［2018］1第43号责令限期拆除决定书，责令工程学院于2018年6月17日前自行拆除违法建设的建筑物。期至，工程学院未履行自行拆除义务，福州市晋安区城市综合执法局于2018年6月20日作出强制拆除决定书，责令工程学院在3日内自行拆除违法建设，并告知“逾期仍不拆除的，我局将依法组织强制拆除”。 随后，工程学院与福建省锦森工程技术有限公司签订《拆除工程施工合同》对责令拆除的建筑物进行了拆除。 另查，2015年12月3日，工程学院向盛源公司送达《关于补缴违约超面积部分教育发展基金的通知》，要求盛源公司补缴从合同签订之日起的违约超合同建设面积的教育发展基金。 2016年3月16日，工程学院又向盛源公司送达《催款通知书》要求对违规超合同建设面积的部分补缴教育发展基金。 2019年7月2日，工程学院向本院提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”。本案中，工程学院与盛源公司签订协议将审批划拨用于建设学校综合楼及学生宿舍楼具有公益性质的教育用地出租给盛源公司用于建造房屋，并对外用于出租使用而获取收益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合法的合同关系应当受到法律的保护，反之亦然。现双方的合作协议无效，工程学院基于该合作协议的约定要求盛源公司支付土地使用权租金及拖欠租金期间的资金占用损失，本院不予支持。 盛源公司在××区临街围墙及围墙内侧杂地上建造的建筑物，部分未办理建设工程规划许可证，部分办理了建设工程规划许可证但未按建设工程规划许可证的规定建造，且现已被依法强制拆除。工程学院明知该土地为划拨地却在未获得批准的情况下将该地用于合作开发，对合同无效负有主要过错责任，工程学院诉请盛源公司支付拆除恢复原状的费用及电表销户等其他费用，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告福建工程学院的诉讼请求。 案件受理费60398元、公告费560元，由原告福建工程学院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄芳 人民陪审员  王君 人民陪审员  陈燕 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理  陈妍 书 记 员  李燕 附：一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。