安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终804号 上诉人（原审被告）：王心成，男，1973年7月16日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人（原审被告）：张欣颖，女，1980年12月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被上诉人（原审原告）：颍上县汇丰家具用品有限公司，住所地安徽省颍上县慎城镇颍河闸东县工业园区，统一社会信用代码913412267935604374。 法定代表人：庞朝阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈宏晖，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：文俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 上诉人王心成、张欣颖与被上诉人颍上县汇丰家具用品有限公司（以下简称汇丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2019）皖1226民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王心成、张欣颖上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判其少承担277052.4元租金；2.判令汇丰公司向其提供2015年后已付租金及法院判决租金的税票；3.判令汇丰公司赔偿因对其采取保全措施造成的损失，用于抵付场地租金，直到财产保全措施取消为止；4.一、二审案件受理费由汇丰公司负担。事实与理由：汇丰公司将其租赁的场地左右两边经营场地改成仓库使用，严重影响商业经营，故其向汇丰公司提出租金按每月每平方8元计算，汇丰公司在合理期限内没有否定，在后来的一年多时间未讨要过租金，证明汇丰公司认可每月每平方8元的租金，一审法院判决按照每月每平方14元计租不公平，且一审法院认定返还场地期间按2015、2016年合同执行也是不公平的；提供税票是法定义务，汇丰公司应当提供；汇丰公司申请保全冻结了其账户，对其造成巨大损失，应当赔偿，2019年7月30日后的租金应停止收取。一审审理程序违法。 汇丰公司辩称：王心成的上诉请求无事实和法律依据，其主张的租金每月8元每平方米没有依据，关于税票，因王心成未交付租金，无法提供税票。 汇丰公司一审诉讼请求：1.判决解除汇丰公司与王心成之间的房屋租赁合同；2.判决王心成、张欣颖自行清场并向汇丰公司返还案涉房屋；3.判决王心成、张欣颖共同支付汇丰公司房屋租赁费、电费、仓库费等费用共计815372.8元（以上费用暂计算至2019年7月19日，应计算至实际退房之日止）；4.判决王心成、张欣颖共同支付汇丰公司补税费28193.67元；5.判决王心成、张欣颖共同支付违约金253070元（违约金按以上实际损失共计843566.47元的30%计算）；6.判令本案全部诉讼费用、保全费用由王心成、张欣颖共同承担。 一审法院审理查明：王心成与张欣颖系夫妻关系，双方在汇丰公司家具广场共同经营家具销售。2015年1月20日，汇丰公司（甲方）与王心成（乙方）签订《合同书》，约定：甲方将汇丰家具广场内地块出租给乙方，使用租赁费用按月16元/平方米计算，期限从2015年1月20日起至2016年1月19日止……。合同到期后，双方经协商于2016年1月20日续签《合同书》，约定：1.甲方将汇丰家具广场内地块租给乙方，第1块面积447.56平方米，位于中厅沙发区区块，第2块面积为918.41平方米，位于东厅沙发区区块，第3块面积1350.23平方米，作为乙方经营场地；2.根据乙方所租的地块位置，租赁费用按月16元/平方米计算；3.乙方在所使用摊位内另行装修，须严格按照甲方的统一规划进行，其费用乙方自付，不可移送装修物，经营期满后应完好无损的归甲方所有；4.甲乙双方签约时，乙方应提前交纳一个月的租赁经营费，作为押金（不计利息），每月15日至20日前一次性付清次月总租赁经营费，否则，视为违约，甲方有权终止协议；5.租赁期限暂定1年，从2016年1月20日起至2017年1月19日止。合同期满后，同等条件下乙方可优先续签；6.乙方不按时缴纳租赁经营费，甲方有权视其为违约。否则，甲方将按月租赁费的8‰每日加收违约金；拖欠交费时间超出十天者，押金全部没收，协议自行终止，甲方有权依法进行处理租赁场地内的所有商品，并有乙方支付所产生的任何费用；7.甲方承担乙方在租赁经营期间的有关费用，即税管（以每月每100平方米3000元的发票为基数，其中400平方不列入计算开票之内，超出部分4%的上交甲方，结余不结转）及治安等费用；8.甲乙双方如若要求变更或解除协议，应提前一个季度以书面形式通知对方，达成书面协议后，方可解除……。2016年9月1日，汇丰公司与王心成签订《合同书》，约定：1.甲方将汇丰家具广场二期二楼2118平方米作为乙方经营场地，租赁费用按每年150000元计算，租赁期限从2016年9月1日起至2019年8月31日止；2.甲乙双方签约时，乙方应交纳10000元，作为押金（不计利息），租赁费在场地使用前半年一交，否则，视为违约，甲方有权终止协议；3.乙方不按时缴纳租赁经营费，甲方有权视为违约，否则甲方将按租赁费用的8‰每日加收违约金，甲方有权依法进行处理租赁场地内的所有商品，甲方有权视其情节轻重作出相应处理……。同时，王心成、张欣颖与汇丰公司口头约定租赁汇丰公司仓库，每年租金2000元。双方签订上述合同后，汇丰公司依约将场地交付给王心成、张欣颖占有使用，王心成、张欣颖也依约支付租金及其他费用。合同到期后，双方未续签书面合同，王心成、张欣颖继续使用场地并支付租金及其他费用，汇丰公司未提出异议。2018年2月20日至2019年7月19日，因汇丰家具广场门前修路（包括省道及辅路）影响经营，汇丰公司同意修路期间一楼租赁费用每平方米减少2元，即每平方米14元。而王心成、张欣颖则认为汇丰广场破坏商业氛围要求租赁费用降为每平方米8元，汇丰公司表示不同意。由于双方未能协商一致，王心成、张欣颖在支付租金202370元后，拒付2018年2月20日至2019年7月19日期间一楼场地剩余租金、二楼场地租金222500元、仓库租金4000元及其他费用，因此双方发生纠纷。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方于2016年签订的《合同书》及以口头形式订立的《仓库租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述法律规定，涉案房屋租赁期间届满后，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在综合双方当事人诉答辩意见后，本案争议的焦点是：（一）房屋租赁合同能否解除；（二）汇丰公司的诉讼请求能否提到支持。 关于争议焦点一，房屋租赁合同能否解除问题。1.一楼场地及仓库租赁合同。该合同期限为不定期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，汇丰公司可以随时解除合同，但汇丰公司解除合同应当在合理期限之前通知王心成、张欣颖。汇丰公司于2019年7月30日提起诉讼要求解除双方之间的房屋租赁合同且返还房屋，至今已过三个月左右，应当视为在合理期限之前通知王心成、张欣颖。2.二楼场地租赁合同。根据法律规定，如果合同约定到期解除的，合同自到期时自动解除。经查，该合同已于2019年8月31日到期。因此，汇丰公司请求解除上述涉案房屋租赁合同的理由成立，予以支持。王心成辩称不同意解除涉案房屋租赁合同的理由不能成立，不予采信。 关于争议焦点二，汇丰公司的诉讼请求能否得到支持问题。其中： 关于返还房屋问题。由于王心成、张欣颖经营家具规模较大，租赁合同解除后，王心成、张欣颖作为承租人应当在合理期限内将一楼、二楼场地及仓库腾空后返还给汇丰公司。该期间的房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准支付。汇丰公司请求将涉案房屋腾空后返还的理由成立，予以支持。 关于租金问题。租赁合同解除后，王心成、张欣颖作为承租人应当按照约定支付拖欠的租金。合同约定的一楼场地面积为2716.2平方米。王心成辩称一楼实际使用面积2400平方米，未能提供证据证明，故对该辩称意见不予采信。王心成辩称曾提出租金应降为每平方米8元/月，但汇丰公司明确反对，双方未能协商一致变更合同条款，依法仍应按原合同执行。由于汇丰家具广场门前修路，汇丰公司同意在修路期间将租金降为每平方米14元/月，应视为对自身权利的处分，应予准许。同时双方对修路的截止日期发生争议，汇丰公司主张2018年5月20日道路（省道）修好，王心成辩称2019年7月19日道路（辅路）修好，而在庭审中，汇丰公司认可汇丰家具广场门前辅路是于2019年7月修好，在此情况下，由于双方对修路的范围约定不明，也达不成一致意见，按照通常理解，修路范围应当包括省道及辅道，故确认修路期限从2018年2月20日至2019年7月19日止。根据上述约定，王心成、张欣颖拖欠支付汇丰公司租金数额为872955.6元【（2716.2平方米×14/平方米.月×17月）+222500元+4000元】，在扣除王心成、张欣颖已付租金202370元后，王心成、张欣颖还应支付汇丰公司租金670585.6元（872955.6元-202370元）。汇丰公司请求支付租金的理由成立，对其合理部分予以支持。 关于电费、税费问题。依据双方合同约定，该两项费用应当由王心成、张欣颖承担。汇丰公司虽然请求支付电费63548元（57771度×1.1元/度）及水费28193.67元，但是该数额系汇丰公司单方计算，其是否实际发生以及计算依据是否合理均无法确定，且也未提交其代为缴纳该两项费用的相关票据，在王心成、张欣颖持有异议的情况下，故对汇丰公司的此两项诉讼请求，不予支持。汇丰公司就该两项费用可与王心成、张欣颖私下协商，协商不成，待其持有相关证据或缴费票据后可另行起诉。 关于违约金问题。双方合同约定：乙方不按时缴纳租赁经营费，甲方有权视其为违约，否则甲方按月租赁费的8‰每日加收违约金。在此后合同履行过程中，虽然承租人王心成、张欣颖存在未按合同约定交租的事实，但亦存在多次预付租金的行为，而出租方汇丰公司对此一直以来不持异议，也从未向王心成、张欣颖发出催收租金通知，说明双方对支付租金的方式已达成默契。本案迟延支付租金主要原因在于双方对租金标准没有重新协商一致，并发生纠纷，导致王心成、张欣颖仅支付部分租金，该行为尚不构成根本违约。因此，汇丰公司请求支付违约金253070元的理由不能成立，不予支持。王心成辩称不应支付违约金的理由成立，予以采信。 综上所述，对汇丰公司诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认颍上县汇丰家具用品有限公司与王心成、张欣颖之间的房屋租赁合同解除；二、王心成、张欣颖在判决生效之日起六十日内将其使用的位于颍上县102省道与分金路交叉口北侧汇丰家具广场内一楼场地面积2716.2平方米、二楼场地面积2118平方米及仓库1间腾空后返还给颍上县汇丰家具用品有限公司；三、王心成、张欣颖于判决生效之日起十五日内支付颍上县汇丰家具用品有限公司租金670585.6元；四、驳回颍上县汇丰家具用品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14670元及保全申请费5000元，由颍上县汇丰家具用品有限公司负担7868元，王心成、张欣颖负担11802元。 二审中，王心成、张欣颖向本院提交如下证据： 证据一，公证书一份，证明经营环境较差，其要求按照每月8元每平方米计租是合理的； 证据二、停电通知，证明汇丰公司提前停电，造成其无法退场及损失，汇丰公司应予赔偿或在停电后不再支付租金。 汇丰公司的质证意见：对证据一的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，此公证书的拍摄时间是2019年10月12日，无法证明王心成真实的经营状态；对证据二，停电是事实，但是为了维护权益，要求支付一审判决的租金及支付租赁时的电费。 本院认证意见：证据一不足以证明王心成主张的按每月8元每平方米计租的合理性，不能达到证明目的；证据二能够证明汇丰公司于2019年12月7日对涉案租赁场地停止供电的事实，汇丰公司对该事实无异议，本院予以认定。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：1.王心成、张欣颖主张的租金按照每月8元每平方米计租是否成立；2.王心成、张欣颖要求汇丰公司提供税票的理由是否成立；3.王心成、张欣颖主张的损失是否成立。 本院认为：双方2016年签订的一楼场地合同到期后，未续签书面合同，王心成、张欣颖继续使用场地并支付租金及其他费用，汇丰公司未提出异议，一审法院依法认定双方之间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期并无不当，一审按照合同约定及汇丰公司的降低部分租金意见判决王心成支付租金并亦无不当。王心成、张欣颖上诉要求一楼场地租金按照每月8元每平方米计租，但未提供证据证明双方就该部分租金的计租标准达成一致意见，汇丰公司对此亦不予认可，仅同意在修路期间租金每平米减少2元，故对王心成、张欣颖的该项上诉请求，本院不予支持。关于税票问题，提供税务发票是汇丰公司向王心成、张欣颖主张租金的附随义务，王心成、张欣颖亦可在支付租金时向汇丰公司主张。汇丰公司在诉讼中申请财产保全符合法律规定，王心成、张欣颖未能举证证明因汇丰公司申请财产保全对其造成的具体合理损失，故其上诉要求汇丰公司赔偿其损失或冲抵租金的上诉理由不能成立。王心成、张欣颖上诉所称的一审审理程序违法的理由缺乏证据支持，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5455.79元，由王心成负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年四月二十四日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。