贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1488号原告：胡晓东，男，1976年9月10日生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：王**，女，1980年8月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列二原告共同委托诉讼代理人：刘流，贵州心海律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：杨畅，贵州心海律师事务所律师。被告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼，统一社会信用代码：9152000078979971XG。法定代表人：张智，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡菲琪，女，1990年3月11日生，汉族。原告胡晓东、王**与被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓东、王**委托诉讼代理人刘流、杨畅，被告中天公司委托诉讼代理人胡菲琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡晓东、王**向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担原告房屋修复费32263元；2.判令被告赔偿原告因不能正常使用房屋期间的损失24万元（按同类房屋同期租金1.5万元／月，自2018年1月1日起计算至2019年4月30日，共计16个月），并赔偿原告向物业公司支付的2018年1月1日至2019年4月30日期间发生的所有物业费用13136元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于云岩区，约定交房日期为2017年12月30日，合同签订后，原告向被告一次性付清了全部购房款4119550元。2017年12月28日，原告在对房屋进行查验时发现，房屋顶面、地下室、排水管等多处位置存在漏水现象，外墙砖也有局部脱落，便立即向被告进行了反映，被告核实后，承诺立即修复，不会影响原告正常使用该房屋，并要求原告办理房屋交接手续。基于对被告的信任，原告配合办理了收房手续。然而，被告并未对房屋已经存在的问题进行修复，原告收房后，房屋又陆续出现室外入户楼梯开裂、下沉，室内排污管反水等严重的质量问题，原告对此多次向被告进行反映，被告虽记录在案，但一直未修复完毕。因房屋质量问题已经严重影响了原告对房屋的正常使用，为防止损失扩大，原告已于2019年3月10日花费50700元对入户楼梯进行了修复。在此期间，房屋仍存在漏水、墙面空鼓等质量问题，因被告怠于履行维修义务，原告被迫于2019年11月1日花费32263元委托原装修公司对上述质量问题进行了修复。根据《商品房买卖合同》,该修复费用应由被告承担。同时因质量缺陷给原告造成了损失，应由被告参照同类房屋同期租金标准对原告进行赔偿，此外，因房屋无法正常使用期间的物业服务费亦属原告的损失，被告应进行赔偿。为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。被告中天公司辩称，第一，关于修复费用，2019年原告已就房屋修复起诉，该费用已在该案处理完毕，不应另行支付；第二，关于租金损失，案涉房屋已经在2017年12月交付使用，且原告已经装修入住，不存在不能正常使用房屋的的情形，在上一案中，法院实地勘验原告的确居住在案涉房屋中，房屋系住宅，为原告自用，不存在租金受益或损失；第三，关于物管费损失，原告在2017年12月收房后向物管公司支付物业管理费系正常履行物业服务合同义务，亦享受了物业服务，故要求被告承担其享受物业服务期间的服务费没有合同约定和法律规定。本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发的位于云岩区，房屋总价款4119550元，采用一次性付款方式支付。第十四条约定：“（二）查验房屋……3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理……”。第十九条约定“（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在保修期内，买受人发出书面保修通知书30日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。另查明，房屋交付后，双方就房屋质量问题发生纠纷并诉至本院，本院于2019年8月19日作出（2019）黔0103民初5422号民事判决书，认定如下事实：2017年12月28日，原告向被告办理了收房手续，2018年1月，原告向被告办理了装修手续，原告认可其已于2019年4月入住该房，该案在审理中，经本院到现场进行勘验，该房屋一楼书房顶部、娱乐房墙角、储物间、一楼卧室等存在漏水及墙壁发霉情况。原告陈述诉请中的修复费用并未包含勘验发现的漏水部位，系修复楼梯及墙体开裂所产生的费用，最终判决被告向原告赔偿房屋修复款50700元。2019年10月16日，原告向中天物业反馈房屋质量问题，《公共服务单》载明案涉房屋“地下室平层两处漏水（老位置）”。同时，原告自行委托贵州尚睿大宅家居装饰有限公司对房屋渗水部分进行了修复，修补项目包括：墙面空鼓修补、墙地面防水（室内）、防水保护层等，工期从2019年10月7日至11月1日，原告为此支付32263元。同查明，2017年12月28日，原告与中天城投集团物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定案涉房屋类型为联排别墅、建筑面积为234.6平方米，物业管理费按每月每平米3.5元计收，原告分别交纳物业管理费5006.1元（2017.12.29-2018.6.30）、7389.9元（2018.7.1-2019.3.31）。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是原告诉请的修复费用是否应当由被告承担；二是房屋使用期间的损失（包括租金和物管费损失）是否应当由被告承担。首先，关于合同效力方面。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于原告诉请的修复费用是否应当由被告承担方面。其一，就案涉房屋的质量问题，（2019）黔0103民初5422号案件承办法官曾上门勘验，认定该房屋一楼书房顶部、娱乐房墙角、储物间、一楼卧室等存在漏水及墙壁发霉情况，该案诉请中的修复费用并未包含勘验发现的漏水部位，系修复楼梯及墙体开裂所产生的费用，应认定房屋确存在渗水等质量问题，且渗水修复费用未在该案处理。其二，根据《商品房买卖合同》第十四条之规定，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿，现原告自费对渗水问题进行了修复，该费用有贵州尚睿大宅家居装饰有限公司出具的《工程结算单》和《收据》为证,该费用系原告为修复房屋支付的合理支出，应由被告承担。最后，关于房屋使用期间的损失（包括租金和物管费损失）是否应当由被告承担方面。其一，关于租金损失方面。原告主张房屋不能正常时间期间的租金损失24万元（按同类房屋同期租金15000元/月，自2018年1月1日起计算至2019年4月30日止），在（2019）黔0103民初5422号案件中已认定原告于2018年1月向被告办理装修手续，并于2019年4月入住该房，结合案涉房屋系联排别墅、建筑面较大，该期间为案涉房屋装修时间符合常理，但确因房屋质量存在问题，导致房屋装修期间延长，原告不能及时入住该房屋，确给原告造成了一定的损失，结合案情，本院酌情按3000元每月计算租金损失，计算6个月，为18000元。其二，关于物管费损失方面。原告主张2018年1月1日至2019年4月30日产生物业费用13136元，该期间虽系房屋装修期间，但确因房屋质量问题导致装修期间延长，致原告未能及时入住房屋，未完全的享受物业服务，结合案情，根据《前期物业管理服务合同》之约定，本院酌情原告的物业损失为6个月物业费，为5006.1元。上述损失共计23006.1元。综上所述，对原告要求判令被告承担原告房屋修复费32263元的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告赔偿原告因不能正常使用房屋期间的损失24万元（按同类房屋同期租金1.5万元/月，自2018年1月1日起计算至2019年4月30日，共计16个月），并赔偿原告向物业公司支付的2018年1月1日至2019年4月30日期间发生的所有物业费用13136元的诉请，本院支持由被告给付原告租金损失18000元，物业管理费5006.1元，共计23006.1元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告胡晓东、王**房屋修复款32263元；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告胡晓东、王**租金损失、物业管理费损失共计23006.1元；三、驳回原告胡晓东、王**其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5580元，减半收取2790元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担540.3元，由原告胡晓东、王**自行承担2249.7元（此款原告已预交，被告中天城投集团城市建设有限公司应承担的部分于履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年四月二十七日书记员 廖雨濛