福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1668号 上诉人（原审被告）：吴响响，男，1970年9月20日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（原审原告）:王概，男，1971年8月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：王新育，福建三瑞律师事务所执业律师。 上诉人吴响响因与被上诉人王概房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初6556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴响响上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决第二项；2.判令驳回王概对吴响响的全部诉讼请求。事实和理由：一、王概实际占用租赁房屋的时间应为6个月，但一审法院却认定为4个月。因为，吴响响与王概于2018年12月15日签订的《租房合同书》约定，租赁时间为2018年12月15日至2019年12月14日，但至2019年3月底，王概违约不愿意继续承租，导致吴响响错失另外出租的最佳时段，无人承租房屋将近4个月，为此，因王概违约而实际占用房屋的损失应按6个月，这双方在诉讼前协商过程中是同意的，但王概在一审时却反悔不同意，而且一审法院只认定3个月，明显不公平。二、吴响响应当对租赁房屋恢复原状，如不恢复原状，则应赔偿给吴响响修复费11550元。因为王概在承租期间损坏吴响响房屋地面而不修复，为此，吴响响只好另行雇工自行修复地面而额外支付修复费用11550元，按合同约定，该费用应由王概承担。三、王概应取消押金5000元。因为王概违约不继续承租房屋，而非吴响响不出租，吴响响应当承担缔约过失责任，且依合同约定也应取消定金，吴响响依法依理均存在着严重过失。但一审法院判决吴响响应退还明显不公。四、王概使用房屋期间，使用电费488元没有交纳，该费用应当支付，另邻居借用给王概电表而支付给被上诉人电费1000元，王概也没有支付，但一审法院对此却没有判决。综上，请求法院依法改判，支持吴响响的上诉请求。 王概辩称，吴响响的上诉请求没有事实和法律依据，王概实际占用租赁房屋三个月，也不存在房屋修复的问题，吴响响要求取消押金没有任何依据，王概不清楚电费情况。请求二审法院驳回吴响响的上诉请求。 王概向一审法院起诉请求：吴响响退还王概租金24000元、押金5000元，合计29000元，并按年利率6%支付该款项自起诉之日起至实际付款之日止的利息，承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，王概增加诉讼请求：确认王概与吴响响于2018年12月15日签订的《租房合同书》无效。 一审法院认定事实：案涉厂房址于福建省石狮市××镇××村××路××号，面积约600平方米，系吴响响未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑。2018年12月15日，吴响响作为甲方，王概作为乙方，签订《租房合同书》，约定：经甲乙双方协定，甲方愿将座落在山雅村后头路厂房600平方租给乙方；自2018年12月15日至2019年12月ｌ4日，租赁期间暂定1年；每年租金36000元整，押金5000元整，一年租金一次性付清；若合同期限未满，甲方要收回租房，应给予乙方一定赔偿，若政府拆迁，也应给予乙方一定赔偿；若合同期限未满，乙方不愿租，应给甲方提前一个月说明，如没说明押金取消，如果因环保原因不能生产，甲方应退回押金，但乙方应给甲方回复原状；期限已满，若乙方继续续租，应提前1个月与甲方商议；等内容。同日，王概支付吴响响2018年12月15日至2019年12月ｌ4日期间的租金36000元、押金5000元，吴响响出具《收款收据》两份交王概收执为据。吴响响向王概交付案涉厂房，王概用于存放废旧电池的仓库。2019年3月份，王概因故不愿意继续承租，向吴响响说明。吴响响同意王概退租并同意返还剩余租金和押金。但吴响响至今未能实际返还剩余租金和押金。王概经催讨未果，诉至法院。诉讼过程中，王概增加诉讼请求，要求确认合同无效。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王概与吴响响于2018年12月15日签订的《租房合同书》，主体合格，意思表示真实，但租赁厂房系未取得建设工程规划许可证、未经有关部门批准建设的临时建筑，租赁物不适格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁合同无效。王概关于确认2018年12月15日签订的《租房合同书》无效的诉讼请求，具有法律根据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，吴响响基于合同取得了租金36000元和押金5000元，其中王概自愿参照合同约定的租金标准支付吴响响实际占有使用案涉厂房4个月期间的房屋占有使用费12000元，请求吴响响返还8个月的租金24000元、押金5000元，符合法律规定，予以支持。吴响响关于合同无效不存在财产返还问题的抗辩意见，于法无据，不予采信。吴响响经王概催讨后，拒不返还剩余租金和押金，应当依法支付资金占用期间的利息损失。故王概关于参照民间借贷规定按年利率6%支付该款项自起诉之日起至实际付款之日止的利息，具有事实和法律根据，予以支持。因吴响响未能进一步提供案涉厂房交付时与返还时的实际状况，以证明恢复原状的必要性，现案涉厂房已另租他人，故吴响响关于王概未按照合同约定将租赁厂房恢复原状的抗辩意见，缺乏事实根据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下：一、确认王概与吴响响于2018年12月15日签订的《租房合同书》无效；二、吴响响应于本判决生效后十日内返还王概租金24000元、押金5000元，并按年利率6%支付该款项自2019年12月6日起至实际返还之日止的利息。 二审期间，当事人没有提交新证据，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审争议焦点为：1.本案房屋实际租赁到何时；2.王概是否应承担诉争房屋的地面修复费用；3.本案押金是否应该退还王概；4.王概在租赁期间是否有拖欠电费。 本院认为，关于本案房屋实际租赁到何时的问题。庭审中，双方当事人均确认王概于2019年3月底提出退租，因此，本案诉争房屋的租赁期至2019年3月。吴响响主张退租后近4个月无人承租的损失应由王概承担的意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。 关于王概是否应承担诉争房屋的地面修复费用的问题。吴响响一审期间提供一份2019年8月5日的《收条》，欲证明王概租赁期间损坏房屋地面的事实。但该收条的出具时间距王概退租时间较长，且吴响响在庭审中自认诉争房屋已于2019年5月底、6月初再次出租，该证据无法证明王概在租赁期间有损坏房屋地面的事实。吴响响主张王概承租期间损坏房屋地面的意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。 关于本案押金是否应该退还王概的问题。本案中，双方签订的《租房合同书》因诉争房屋未取得相关建工许可手续，租赁物不适格而导致租赁合同无效，基于该合同取得的财产应予返还，因此吴响响取得的押金应返还给王概。吴响响主张押金不应退还的意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。 关于王概在租赁期间是否有拖欠电费的问题。本案中，吴响响在一审阶段未提到拖欠电费的情况，且在二审中未能提供王概在租赁期间未缴纳电费的相关证据，根据谁主张谁举证的证据规则，其应承担举证不能的法律后果。吴响响对此的主张没有事实与法律依据，本院不予采纳。 综上所述，吴响响的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由吴响响负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅家顶 审 判 员 董耿瑜 审 判 员 张兴裕 二〇二〇年四月三十日 法官助理 庄丹钦 书 记 员 蔡萍萍 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。