山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1471号原告：林秀雯，女，1995年6月29日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：黄津展，山东康捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李紫轩，山东康捷律师事务所实习律师。确认送达地址：山东省栖霞市桃村镇荆子埠村686号。被告：武雪红，女，1976年9月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：车福栓，男，1970年8月23日出生，汉族，住址同上。系被告武雪红丈夫。确认送达地址：青岛市即墨区学府路278号9号楼2单元102户。原告林秀雯与被告武雪红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄津展、李紫轩，被告的委托诉讼代理人车福栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2、被告返还原告剩余租金9334元、物业费2327元、车位使用费400元、押金2000元，共计14061元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年7月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告租赁被告所有的位于青岛市即墨区鹤山东路7号港中旅公馆33号楼1单元1703户房屋，原告依约向被告支付了租赁的相关费用。后经双方协商，原告已将房屋腾空并交还给被告，但被告拒不退还剩余的租金、物业费等。原告为维护自身的合法权益，故具状起诉，请求人民法院判如所请。被告武雪红答辩称，1、原告所诉错误，双方合同继续履行中，我方并没有将房屋收回，现在房屋不在我方控制之下；2、根据双方合同约定，双方解除或终止合同必须提前2个月通知我方，在我方同意后，方可办理退房手续，本案中原告的确找过我提前退房，我方只是同意剩余年限可转租，有犯罪前科的不可租，并未同意解除合同，即便在电话录音中，原告套取我方陈述，我方也是同意转租，并未同意解除合同，也没办理退房手续；3、原告承租后，交纳的相关费用，特别是物业费、车位使用费等，应当向物业主张退还，我方无义务返还；4、根据合同约定，只有不可抗力的因素，可以解除合同。本案原告有过错，要求提前终止合同，我方没有过错，合同也没有约定退还的义务。因此请求法院保护契约精神，保护守约方的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年7月16日，原告林秀雯（作为乙方）与被告（作为甲方）武雪红签订《房屋租赁合同》，该协议主要约定：一、房屋信息：甲方所出租房是坐落于青岛市即墨区鹤山东路7号港中旅公馆33号楼1单元1703户。该房屋建筑面积100.28平方米。二、用途：房屋租赁形式为整租，乙方向甲方承诺该房屋仅作为居住使用。三、租赁期限：该房屋租赁期为12个月，时间自2019年7月20日起至2020年7月19日止。四、租金、押金及支付方式：该房屋月租金为1167元（大写人民币壹仟壹佰陆拾柒元整）。甲乙双方协商约定付款方式为一次性。乙方于2019年7月19日支付租房定金2000元（大写人民币贰仟元整）签订合同定金等额抵扣房屋租金。签订合同当日乙方支付甲方房屋租金12000元（大写人民币壹万贰仟元整）。签订本合同乙方需另支付租房押金2000元（大写人民币贰仟元整），中途退租押金不退，租赁期结束，如房屋内无物品损坏，无费用拖欠，甲方应等额退还押金。五、租赁期间相关费用：乙方签订本合同后所产生的水费、电费、燃气费、宽带费、有线电视费、供暖费、物业管理费、车位使用费由乙方自行承担。物业费100.28㎡×2.9元/月×12个月=3489.72元，车位使用费50×12=600元。……九、违约金：甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提起两个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方壹仟元违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。十、其他条款：中介信息服务费，合同签订之日，乙方一次性支付中介信息服务费500元（大写人民币伍佰元整）。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告支付20000元，包括一年的租金14000元、押金2000元、物业费3489.72元、车位费600元，共计20089.72元，被告为原告省去89.72元。后原告搬入涉案房屋居住使用。2019年9月27日原告因工作调动将不在即墨居住，向被告提出退租。被告不同意退租，不同意解除合同。2019年11月20日原告从租赁房屋搬走，并电话通知了被告。涉案租赁房屋位于青岛市即墨区鹤山东路7号33号楼1单元1703户，登记于被告武雪红名下，房屋所有权证号：鲁（2017）即墨市不动产权第0009639号。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、微信转账截图、视频录音光盘及笔录及被告提交的房屋所有权证书等证据在案佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2018年9月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告在合同未到期之前，因自身原因向被告要求解除租赁合同，被告不同意，双方未能协商一致。被告虽不同意解除租赁合同，但该合同实际已无法继续履行，且房屋租赁合同的特点也不适宜在承租人提出解除合同的情况下强制履行合同。原告于2019年11月20日从涉案房屋搬走，未再继续使用房屋，并通知了被告，被告在此之前也已接收了一把房屋钥匙。因此，本院确定双方的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除。原告应当支付被告2019年7月20日至2019年11月20日的租金4668元（1167元/月×4个月）、物业费1163.25元（100.28㎡×2.9元/月×4个月）、车位使用费200元（50元/月×4个月），共计6031.25元。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿损失数额应当相当于因违约造成的损失。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为2019年7月20日至2020年7月19日，原告在2019年9月27日因自身原因即向被告提出退租不符合合同约定，应当对被告承担违约责任。因为双方签订的租赁合同为一年，原告在不足三个月时即提出解除合同，必然给被告造成到另行租赁前的空置损失。根据合同约定，“中途退租押金不退”，原告要求被告返还押金2000元不符合约定，本院不予支持。参照双方合同的条款约定、租金数额及违约等具体情况，本院酌定以二个月的租金2334元作为被告另行租赁前的空置损失。综上，被告应当退还原告扣除使用期间的租金、押金及空置损失之后的租金、物业费、车位使用费，共计9634.75元（20000-6031.25-2000-2334）。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告林秀雯与被告武雪红签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；二、被告武雪红于本判决生效之日起十日内返还原告林秀雯租金、物业费、车位使用费共计9634.75元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费152元（原告预缴），减半收取76元，由原告负担26元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  邵珊珊二〇二〇年四月十三日书记员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。