安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终49号 上诉人（原审被告）:杨平政，男，1972年7月2日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：陈锡梅，安徽丰乐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:姚成银，女，1963年10月3日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。 上诉人杨平政因与被上诉人姚成银房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院(2019)皖1122民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨平政上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判杨平政不承担占用期间使用费;2.本案一审、二审诉讼费由姚成银承担。事实与理由:一、原审认定杨平政承担房屋占用期间的使用费,属于认定事实不清,适用法律错误。杨平政与姚成银承租的房屋签订的租赁期间为十年,房屋在杨平政合理使用期间,姚成银将房屋另行租给其他人使用,明显构成违约,在违约的情况下仍然要求杨平政承担房屋占用期间使用费明显不合理,且杨平政在承租此房屋时,双方约定,杨平政后期增加的附属设施在合同签订十年到期后,属于姚成银所有,杨平政在正常使用房屋期间,姚成银将房屋又租赁给第三人,对此给杨平政造成的损失巨大,杨平政前期加盖的房屋也被姚成银允许给他人使用,侵犯了杨平政的权利,原审在认定占用费时根本不考虑本案的实际情况就单一认定杨平政应当支付占用期间的使用费明显不合理。杨平政在使用房屋期间,双方在未解除合同的情况下,即使合同无效,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有,不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故姚成银应当对杨平政在承租此房屋期间修缮的附属设施费用承担责任。由于姚成银的原因导致合同终止，姚成银应当予以赔偿。原审认为杨平政没有提出反诉,不在本案一并审理的理由不应成立,原审认定并未考虑到多方因素,仅仅是按照占用期间使用费的差额认定,明显与事实不符。二、案涉房屋属于违建，姚成银的主张不应当支持。二、诉讼费认定由杨平政承担错误。本案原审认定事实不清,杨平政不应当承担支付占用期间使用费,在此情况下,诉讼费应当姚成银承担。 姚成银辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决应当予以支持；2.依据双方签订的《商业门面房租赁合同》约定，房屋装修须经出租人同意，且费用由承租人自行承担，杨平政主张承租房屋修建费用既未举证证明，也与合同约定不符，杨平政的上诉理由缺乏事实依据，不能成立；3.一审法院因涉案房屋没有取得房屋产权证明或合法批建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定双方的房屋租赁合同无效，判决杨平政支付房屋占用期间的使用费用符合法律规定，根据司法解释第十三条的规定，杨平政在租赁期间进行修建未经姚成银同意，修建费用由承租人承担。其依据该解释第九条主张修建费用显然不符合司法解释的规定，其主张不能成立；4.一审法院在查明事实的基础上判决杨平政支付房屋占用期间的使用费用并承担诉讼费用，符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，杨平政的该项请求显然不能成立。综上，杨平政的上诉无事实依据，也与法律规定不符，其上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 姚成银向一审法院提出起诉请求：1.判令杨平政支付房屋租赁费19.66万元；2.判令本案诉讼费用由杨平政承担。 一审法院认定事实：2013年5月27日，姚成银为出租方（甲方），杨平政为承租方（乙方）签订一份《商业门面租赁合同》，合同约定：一、甲方将施官镇自家四间门面房以及屋后院子，以现有条件对外出租，乙方以最高租金8万元，租赁经营权，按双方约定，签订租赁合同；二、租赁期限为10年，自2013年9月30日至2023年10月1日止；三、租金前四年为80000元每年，第5-7年为85000元每年，第8-10年为90000元每年；四、租金的支付期限与方式为承租方需在合同签订当日一次性将前两年租金转入出租方指定账户，其余年度租金每年支付一次，于当年10月1日前付清；五、乙方租赁经营期间所发生的税金、水费、电费、电视收视费、网络费等其他一切费用由乙方自行承担，按月及时交纳不得拖延，因拖延或不予交纳所产生的一切后果乙方自行承担；六、乙方租赁房屋依法用于住宿、办公、超市等，对外经营活动有乙方自定，不得从事任何违法经营活动，本合同签订时，双方清点租赁资产，确认乙方租赁的设施、设备、物品、用具等数量、价格列出财产清单。租赁期满乙方必须无条件的按清单预交甲方，乙方租赁期内增添的可移动设备、物品在不改变、损坏原装潢前提下自行拆除移起；七、租赁设施的维护修理，甲方负责维护维修承租的房屋，乙方负责维护门面房内部设施、设备；八、乙方可以根据需要在甲方同意的前提下进行装潢装修及改变房屋结构，装潢费用由乙方负责，涉及周围邻居等矛盾由甲方负责调解、周旋；九、乙方的相关义务：1、乙方不得从事非法经营活动，负责维护甲方良好的形象和声誉，如有违法违规行为，甲方有权立即终止合同，无条件收回出租房屋，已交租金概不退还；2、承租期满后，如乙方不续租，负责将全部房屋完整交付甲方，如果续租乙方优先，租金再议；3、乙方负责该门面房周围的环境卫生，及时清理经营活动中产生的垃圾、污水保持环境清洁；十、国家政策调整，上级部门要求、政府拆迁不可抗力等原因，甲方将终止合同，无条件收回出租资产，不承担乙方任何损失和违约责任，一切善后事宜由乙方与相关部门处理；十一、乙方签订《租赁合同》时，需向甲方交纳履约保证金10000元，乙方在租赁期内发生单方违约时，保证金甲方不予退还，乙方如因特殊情况终止经营，须提前两个月告知甲方，且付清多年租金，甲方无正当理由提出终止合同，应提前两个月告知乙方，且免除当年租金及退还上年全年租金；十二、本合同解除的条件，有下列情形之一，甲方有权解除合同：1.乙方不按期向甲方交纳租金超过2个月的；2.乙方拖欠水费、电费等费用累计达5000元以上的；3.违法从事经营活动；十三、乙方承租期满，甲方对承租设备清点验收，一个月内一次性退还保证金（不计息）；十四、合同期满后，乙方建筑物交与甲方。乙方对原房屋的改造不予恢复；十五、本合同在履行中发生其他争议的，有双方协商解决，协商不成的，可依法提起诉讼；十六、本合同从双方签订之日生效。本合同一式三份，双方各执一份，备案一份。合同上，姚成银在甲方处签字确认，杨平政在乙方处签字确认。合同签订后，姚成银将涉案房屋交给杨平证经营超市，杨平政合计支付房屋使用费25万元，姚成银在杨平政经营的超市消费15000元折抵房屋使用费，杨平政合计已付房屋使用费265000元。 另查明，涉案的房屋有国有土地使用权证，但没有不动产登记证，姚成银也没有取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。姚成银与杨平政签订《商业门面房租赁合同》时，因姚成银出租的租赁物虽有国有土地使用权证，但没有不动产登记证明，也没有取得建设工程规划许可证，至本案庭审辩论终结前，涉案的租赁物未能取得建设工程规划许可证，也未获得主管部门批准建设，依法对双方签订的《商业门面房租赁合同》应认定为无效合同。涉案租赁合同被认定为无效合同后，双方对因该合同取得的财产依法应当予以返还。但因杨平政已实际使用该租赁物至2018年5月31日，应当按照双方租赁合同约定的租金标准支付占用期间使用费用。据此，杨平政实际应付房屋租金461600元，杨平政已付265000元，尚欠姚成银房屋使用费196600元，故对姚成银要求杨平政房屋占用期间使用费196600元的诉讼请求，予以支持。杨平政辩解其在租赁期间添附了房屋1000平米价值80万元，其已支付房屋使用费285000元并支付房屋修缮费用25600元，因杨平政未在本案中提起反诉，且也未能提供确凿的证据，故对杨平政的辩解理由，不予采信，杨平政如有确凿证据可另案起诉。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：杨平政于本判决生效后十日内支付姚成银房屋占用期间使用费196600元。案件受理费4232元，减半收取计2116元，由杨平政负担。 二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，姚成银将案涉房屋租赁给杨平政使用，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《商业门面房租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故姚成银主张杨平政支付实际使用房屋的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。杨平政上诉认为案涉房屋属违章建筑，不应当支付占有使用费的上诉理由，无事实法律依据，本院不予支持。杨平政上诉认为姚成银将房屋出租给他人使用，因此，故其不应当承担占有使用费。经查，杨平政虽主张姚成银将房屋租赁给他人使用，但所举证据不足以证明该项事实，且二审中，杨平政明确认可2018年5月31日前无他人进入案涉房屋经营使用，故杨平政该项上诉理由，无事实依据，不能成立，本院不予支持。对于杨平政主张的其不应当承担本案诉讼费用的理由，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。本案中，姚成银一审请求成立，一审法院根据该行政法规判令杨平政承担本案诉讼费用，并无不当。杨平政的上诉理由，不能成立。 杨平政上诉认为姚成银应当支付其占有使用期间的添附及房屋维修费用，因该项主张属独立的诉请，杨平政一审中就该请求未提起反诉，根据民事行为“不告不理”原则，一审判决对杨平政该项主张未予处理正确，该项上诉理由，本院也不予支持。 综上所述，杨平政的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4232元，由上诉人杨平政负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年四月十三日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。