重庆市第四中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝04执异3号异议人（被执行人）：罗春荣，男，汉族，1971年6月13日出生，户籍地重庆市黔江区，现住重庆市黔江区。异议人（被执行人）：庞春琼，女，汉族，1972年10月10日出生，住重庆市黔江区，现住重庆市黔江区。申请执行人：重庆市鸿业融资担保有限责任公司，住所地重庆市黔江区新华大道西段**，统一社会信用代码91500114666416088P。法定代表人：杨举安，该公司董事长。委托代理人：朱玲玲，该单位工作人员。委托代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。被执行人：重庆市黔江区百弘农业综合开发有限公司，住所，住所地重庆市黔江区城东街道办事处文汇居委御景龙庭**5-1社会信用代码9150011457797511X8。法定代表人：肖艳华，该公司董事长。被执行人：肖艳华，女，汉族，1982年4月18日出生，住重庆市黔江区。被执行人：邓加学，男，汉族，1974年4月25日出生，住重庆市黔江区。被执行人：黄晓荣，女，土家族，1984年6月21日出生，住重庆市黔江区。被执行人：肖波，男，土家族，1984年8月19日出生，住重庆市黔江区。被执行人：庞一胜，男，苗族，1969年10月26日出生，住重庆市黔江区。被执行人：刘辽群，女，土家族，1967年12月7日出生，住重庆市黔江区。被执行人：冯本学，男，土家族，1964年1月10日出生，住重庆市黔江区。被执行人：王艾容，女，苗族，1977年9月14日出生，住重庆市黔江区。被执行人：重庆泓晟达商贸有限公司，住所，住所地重庆市黔江区城东街道办事处河滨东路北段**2-1社会信用代码91500114MA5U78H01Y。法定代表人：邓加学，该公司董事长。本院在执行重庆市鸿业融资担保有限责任公司（简称鸿业公司）与重庆市黔江区百弘农业综合开发有限公司（简称百弘公司）、肖艳华、邓加学、黄晓荣、肖波、罗春荣、庞春琼、庞一胜、刘辽群、冯本学、王艾容、重庆泓晟达商贸有限公司（简称泓晟达公司）追偿权纠纷一案中，被执行人罗春荣、庞春琼向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本院于2020年4月13日组织双方进行了听证，异议人罗春荣、庞春琼，申请执行人鸿业公司委托代理人李科到庭参加听证，被执行人百弘公司、肖艳华、邓加学、黄晓荣、肖波、庞一胜、刘辽群、冯本学、王艾容、泓晟达公司未通知到庭。本案现已审查终结。异议人罗春荣、庞春琼称，2020年3月18日重庆市第四中级人民法院（简称重庆四中院）作出（2019）渝04执9号之七十一执行裁定书，查封了二异议人位于重庆市黔江区城东街道办事处下坝居委雄鹰大道的房屋一栋，产权证号为302房地证2007字第023XX号，证载面积802.14平方米，实测面积927.41平方米。2020年3月20日，该院又作出（2019）渝04执9号拍卖公告，拟对二异议人名下的上述房屋进行整体拍卖。但异议人与鸿业公司、百弘公司签订的担保合同中，异议人只用了302房地证2007字第023XX号产权证下802.14平方米房屋作为抵押担保，剩余125.27平方米的房屋及夹层97.5平方米的房屋，共计222.77平方米没有设定抵押，不能一并执行。故请求：1.对超出异议人与鸿业公司、百弘公司之间签订的担保合同约定之外的125.27平方米的房屋及夹层97.5平方米的房屋，共计222.77平方米的房屋不能一并拍卖；2.如果法院要整体拍卖异议人房屋，购房人应偿还异议人222.77平方米的房屋。经审查查明，2016年9月19日，百弘公司与重庆市农村商业银行股份有限公司黔江支行（简称重庆农商行黔江支行）签订《流动资金贷款合同》，约定百弘公司向重庆农商行黔江支行借款7000000元。鸿业公司就上述借款本金及利息、罚息等向重庆农商行黔江支行提供连带责任担保。同时，异议人罗春荣、庞春琼以其所有的位于重庆市黔江区城东街道办事处下坝居委雄鹰大道302房地证2007字第023XX号证载房屋为鸿业公司承担的上述担保责任提供反担保。百弘公司、鸿业公司与异议人罗春荣、庞春琼共同签订的《反担保合同》载明，反担保物建筑面积802.14平方米，评估价值3110000元，担保金额3110000元。《反担保合同》所附重兴价黔评[2016]099号《价格评估报告》“价格评估对象实物及使用状况”下载明，评估对象“实际楼层为十层（证载楼层为八层）”。《价格评估明细表》载明，评估对象所在楼层为1-8层，建筑面积802.14平方米，评估单价3880元/平方米，评估总价3112300元。因百弘公司未按期偿还借款，鸿业公司代其向重庆农商行黔江支行清偿后，向重庆仲裁委员会提请仲裁。重庆仲裁委员会于2018年10月11日作出（2018）渝仲字第635号调解书，约定百弘公司向鸿业公司支付代偿款6759455.52元及利息等，同时鸿业公司对异议人罗春荣、庞春琼所有的位于重庆市黔江区城东街道办事处下坝居委雄鹰大道的房地产（产权证号：**地证2007字第**，担保金额3110000元）享有抵押权。百弘公司未按照上述调解书的约定履行义务，鸿业公司向本院申请执行，本院以（2019）渝04执9号立案执行。执行中，本院委托重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司（简称神州资产评估公司）对异议人罗春荣、庞春琼所有的位于重庆市黔江区城东街道办事处下坝居委雄鹰大道302房地证2007字第023XX号证载房地产进行司法评估。2019年3月18日，神州资产评估公司作出神州房评（2019）第052号《房地产估价报告》，其中“建筑物状况”项下载明，评估对象“所在大楼为共9层砖混结构建筑物”，评估对象“房屋建筑面积：802.14平方米，所在楼层：证载第1-8层”；“估价结果”项下载明，评估对象“总价2326200元，单价3090元/平方米”。2019年7月2日，神州资产评估公司出具《更正说明》载明，将估价结果更正为评估对象“总价2478600元，单价3090元/平方米”。因发现上述房屋现状与302房地证2007字第023XX号产权证书载明信息存在差异，本院向重庆市黔江区规划和自然资源局发出《协助查询函》，请求该局对抵押房屋“产权证上载明的建筑面积802.14平方米对应的具体楼层、各层面积、实际位置予以书面确认”。重庆市黔江区规划和自然资源局于2019年11月14日复函称，“2019年10月22日登记机构工作人员到房屋实地查看，房屋现状为：-1,1-8层，房屋建筑面积大约为905.64平方米（注：具体面积以实际测绘为准）。房屋现状面积比规划许可面积超出约112.08平方米，建议对超出面积提供合法手续来源后，再完善产权登记；如确实无法提供合法手续来源，建议到相关部门接受处罚结案后，予以办理该不动产相关登记”。本院委托重庆市弘郡建设工程咨询有限公司对上述房屋进行测绘，该公司于2019年12月9日作出编号HJFDC-2019-503《重庆市房产面积测算报告书》载明，案涉房屋共9层（地下一（地下**，地上**）际面积分别为124.15平方米、97.5平方米、108.23平方米、106.91平方米、106.91平方米、106.91平方米、106.91平方米，102.78平方米、67.11平方米，总建筑面积为：927.41平方米。根据上述报告，神州资产评估公司于2020年1月13日出具《关于对神州房评（2019）第052号补充说明》载明，评估对象“总建筑面积为927.41平方米，评估总值为2865700元”。2020年3月18日，本院作出（2019）渝04执9号之七十一执行裁定书，裁定“拍卖被执行人罗春荣、庞春琼名下所有的位于重庆市黔江区城东街道办事处下坝居委雄鹰大道的房屋（按实测面积927.41平方米整体拍卖）”。另查明，302房地证2007字第023XX号产权证书所附《黔江区罗春荣房地产图》显示，证载第八层面积为67.26平方米。地下一层（。地下**（含夹层8层功能独立。本院认为，案涉房屋地上1-8层总实际面积为803.26平方米，与证载面积相差1.12平方米；地下1层及；地下**及地上**总实际面积为860与证载面积相差58.16平方米。证载第8层面积与地上第8层实际面积相差0.15平方米，而与其他各层面积差距明显。综上，证载第8层应指向案涉房屋的地上第8层，则证载1-8层应指案涉房屋的地上1-8层。重庆仲裁委员会作出的（2018）渝仲字第635号调解书，明确了鸿业公司对异议人罗春荣、庞春琼所有的位于重庆市黔江区城东街道办事处下坝居委雄鹰大道的房地产（产权证号：302房地：**地证2007字第**110000元）享有抵押权，应认为鸿业公司对证载之外的部分房产不享有抵押权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十条的规定，“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。”本案的执行标的仅为302房地证2007字第023XX号产权证书证载的地上1-8层，且案涉房屋地下一层与地上1-8层功能独立，可以分割，故本院应当仅对案涉房屋地上1-8层查封、处置。综上所述，异议人的异议请求成立，（2019）渝04执9号之七十一执行裁定书裁定整体处置不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下：撤销本院（2019）渝04执9号之七十一执行裁定书。如不服本裁定，可自收到本裁定之日起十日内，向重庆市高级人民法院申请复议。审 判 长 张红梅审 判 员 蒲开明审 判 员 黄 瑶二〇二〇年四月十五日法官助理 李小威书 记 员 王丽君