广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1805号上诉人（原审被告）：丘庆增，男，1986年12月19日出生，汉族，住广东省翁源县************。上诉人（原审被告）：郭丽华，女，1985年6月8日出生，汉族，住广东省翁源县************。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：肖明,广东能法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄庆芬，女，1958年12月14日出生，汉族，住广东省中山市东区******。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。上诉人丘庆增、郭丽华因与被上诉人黄庆芬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。丘庆增、郭丽华上诉请求：撤销一审判决第五项。事实和理由：一审法院支持被上诉人主张的赔偿房屋差价损失适用法律错误。上诉人的违约是因客观原因造成，并非房价上涨而主观不愿意出售涉案房产。评估公司以2019年10月19日作为评估时间节点，该节点并非违约时间节点，不应以此作为认定本案违约损失的依据。一审法院已经支持了违约金，不应当再继续支持房屋差价损失。二审调查期间，丘庆增、郭丽华补充上诉请求：改判丘庆增、郭丽华各承担二分之一责任。补充事实和理由：涉案房屋产权证登记为两上诉人按份共有，每人各二分之一份额，在出卖人可以明确份额的情况下责任承担应当明确份额，而不是承担连带责任。黄庆芬辩称，1.涉案房屋被查封导致交易无法履行的违约责任在于上诉人，该情况并非不可抗力，也并非客观原因。2.被上诉人因涉案买卖合同无法履行所遭受的损失，上诉人在签订合同时应该能够预见。被上诉人若再次购置相同或类似的房屋，则需付出不低于52.4万元（涉案房屋评估价格）的代价，根据“损失填补”原则，被上诉人作为守约方遭受上述交易机会丧失及重置房屋差价损失显然应由违约方承担。3.双方签订合同时两上诉人是夫妻关系，与被上诉人签订合同也是两上诉人共同签署，并未向被上诉人表明按份出售，两上诉人应当承担连带责任。黄庆芬向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年4月2日签订的房地产买卖合同和补充协议；2.丘庆增、郭丽华立即返还购房款28.5万元；3.丘庆增、郭丽华支付违约金15万元；4.丘庆增、郭丽华支付律师费1万元；5.丘庆增、郭丽华赔偿房屋差价损失20万元。一审法院认定事实：1.2018年4月2日，黄庆芬作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的丘庆增、郭丽华，作为经纪方（丙方）的广东曜宸企业策划管理有限公司（以下简称曜宸公司）签订房地产买卖合同，约定：甲乙双方在丙方居间协助下买卖位于中山市**********************；本房地产交易价款为40万元；本房地产交易所产生的所有税费由乙方支付；乙方于签订本合同当天向甲方支付定金20000元；丙方负责办理本房地产测绘和评估后，丙方通知甲乙双方前往中山市国土资源局房地产交易管理所办理产权交易过户手续；乙方于2018年前支付首期购房款13万元，已付定金同时转作购房款，即乙方累计支付购房款15万元；第二期款一押还款通知书下来并在还款当天乙方需支付购房款13万元；乙方于2018年前付清购房余款12万元；甲方中途不卖或逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方通知解除之日起7日内将所收预付款退还乙方，另支付乙方2万元的违约金，乙方亦有权要求继续履行合同，甲方继续履行合同后仍需承担违约金2万元；乙方中途不买或逾期15天未办理银行按揭手续或者未按照约定付清上述各期应缴款时，作乙方悔约处理，甲方有权要求解除本合同，乙方应在甲方通知解除之日起7日内返还房屋，或办理房产回转过户手续，回转过户的全部税费由乙方承担，乙方还需另支付甲方违约金2万元；如守约方为维护自身权益追索债权而发生费用，如房产调查费用、律师费、法院诉讼费等，均由违约方承担。同日，黄庆芬作为乙方与作为甲方的丘庆增、郭丽华签订补充协议，约定：位于中山市**********************，因甲方交行中山分行与渤海信托公司作了抵押，以下简称一押二押；乙方先下2万元定金，待二押还款通知书下达，还款当天乙方再付13万元作为购房定金，即乙方共支付甲方购房定金15万元，乙方帮甲方赎回房产之后待一押还款通知书下达后，乙方在还款当天再付13万元购房款给甲方即赎回房产所用，赎回房产后甲乙双方到国土局办理过户；如在交易过程中，乙方违约，定金不予退还，甲方违约，需退还双倍定金给乙方。一审诉讼中，就案房屋正常交易所产生税费的数额，黄庆芬认为是交易总价的4%左右，郭丽华认为是交易总价的3%左右。2.2018年4月2日，黄庆芬委托郑斯恩向郭丽华转账购房定金2万元。2018年4月11日，黄庆芬委托郑斯恩向丘庆增转账购房定金13万元。2018年5月10日，黄庆芬委托郑斯恩向丘庆增转账购房款13.5万元。一审诉讼中，黄庆芬称郑斯恩是其儿子。3.中山市不动产登记资料查询结果显示，案涉房屋登记权利人为丘庆增、郭丽华，于2016年5月10日、2017年6月9日各办理了一次抵押登记，抵押权人分别是交行中山分行、渤海信托公司，于2018年4月2日办理了第三次抵押登记，抵押权人为郑斯恩；案涉房屋于2018年9月17日被湛江市霞山区人民法院查封，申请执行人为林华春；上述查封抵押登记截止2018年12月11日该查询结果打印之日仍未消除。4.一审诉讼中，依黄庆芬的申请，一审法院依法委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司就案涉房屋的市场价值进行评估。该公司于2019年10月19日作出评估报告书，认为案涉房屋在2019年10月18日房地产价值为54.2万元。黄庆芬为此预付评估费2710元。5.黄庆芬聘请律师参加本案诉讼，花费律师费1万元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由买方黄庆芬，经纪方曜宸公司，卖方丘庆增、郭丽华共同签订，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分及补充协议系黄庆芬与丘庆增、郭丽华的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。丘庆增、郭丽华未能在合理期限内注销案涉房屋的抵押登记，构成违约。此外，案涉房屋因丘庆增、郭丽华一方原因被法院查封。查封措施是房屋办理过户交易的客观障碍，丘庆增、郭丽华未能在合理期限内积极采取措施解除查封，亦构成违约。据此，黄庆芬请求解除案涉合同，丘庆增、郭丽华返还购房款28.5万元，赔偿律师费损失1万元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。至于违约金15万元的请求，因双方约定数额为2万元，故一审法院支持其中的2万元，超过的部分予以驳回。黄庆芬还请求房屋差价损失20万元。该处损失的性质是法律规定的可得利益损失。案涉房屋的成交价与评估价对比相差14.2万元（54.2万元-40万元）。该差价为案涉合同正常履行后黄庆芬可以获得的利益，但黄庆芬实际只履行了28.5万元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款11.5万元，并需负担交易产生的税费等，故相应的支出应当在可得利益中予以扣减。基于以上因素，并综合考虑黄庆芬的过错程度，及丘庆增、郭丽华订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，在扣除已支持具有弥补损失功能的违约金2万元后，一审法院酌定差价的可得利益损失为10万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除黄庆芬与丘庆增、郭丽华于2018年4月2日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分，及黄庆芬与丘庆增、郭丽华于2018年4月2日签订的补充协议；二、丘庆增、郭丽华于判决生效之日起七日内向黄庆芬退回购房款28.5万元；三、丘庆增、郭丽华于判决生效之日起七日内向黄庆芬支付违约金2万元；四、丘庆增、郭丽华于判决生效之日起七日内向黄庆芬赔偿律师费损失1万元；五、丘庆增、郭丽华于判决生效之日起七日内向黄庆芬赔偿房屋差价损失10万元；六、驳回黄庆芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10250元，诉讼保全费2520元，合计12770元（黄庆芬已预付），由黄庆芬负担4553元，丘庆增、郭丽华负担8217元（丘庆增、郭丽华于判决生效之日起七日内迳付黄庆芬）。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方的诉辩意见,本案二审争议焦点为丘庆增、郭丽华应否赔偿房屋差价损失。根据一审查明的事实，黄庆芬已按双方约定支付了定金及购房款，但丘庆增、郭丽华经催告未在合理期限内履行注销涉案房产抵押登记手续，已构成违约。一审诉讼中，涉案房屋因丘庆增、郭丽华另案诉讼被法院查封，导致合同客观上无法继续履行，一审判决解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，双方均未提出异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因丘庆增、郭丽华的违约行为，黄庆芬无法再以合同同等价格在附近地段购买相近条件的房屋，涉案房屋升值部分价值属于合同顺利履行后丘庆增、郭丽华可以获得的利益，应认定为丘庆增、郭丽华的损失。丘庆增、郭丽华上诉认为无需赔偿损失的意见，本院不予采纳。关于损失如何认定的问题。一审法院依黄庆芬的申请，委托中山市中土房地产土地估价咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该公司评估报告书认为涉案房屋在2019年10月18日价值为54.2万元。丘庆增、郭丽华上诉认为不应以2019年10月18日作为评估基准日，此评估结论不能作为认定损失的依据。经查，黄庆芬起诉时的诉讼请求为继续履行合同，2018年12月13日因得知涉案房屋于2018年9月17日因另案被法院查封，才变更诉讼请求为要求解除房屋买卖合同及补充协议。本院认为，黄庆芬变更诉讼请求为解除合同时，才知道涉案合同的解除已经不可逆转，涉案房屋的交易已不可能完成，房屋差价损失以该时间点作为基准点进行评估更为合理。虽然一审法院以2019年10月18日作为评估基准日欠妥，但结合中山市2018年至2019年房地产市场行情，一审法院在参考评估报告并考虑各方履约情况后酌情认定差价损失为10万元并无明显不当，本院予以维持。双方签订合同时，丘庆增、郭丽华为夫妻关系，两人共同作为出卖方签订合同，一审判决两人共同承担民事责任并无不当。丘庆增、郭丽华两人之间如何分担责任属于内部关系，可另循途径解决。综上，上诉人丘庆增、郭丽华的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（丘庆增、郭丽华已预交），由上诉人丘庆增、郭丽华负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年四月二十九日书记员 钱绮丽