贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初188号 原告：贵州众享时代商业管理有限责任公司。住所地贵州省都匀市。 法定代表人：李建元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。 被告：蒙锡丹，女，住贵州省。 委托诉讼代理人：夏鑫，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司（以下简称“众享时代公司”）诉被告蒙锡丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众享时代公司委托诉讼代理人陆连军，被告蒙锡丹委托诉讼代理人夏鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告众享时代公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》；2、判令被告支付原告从2018年7月18日期至2020年1月17日尚欠的商铺使用费53280元，计算并支付至2020年1月17日的商铺使用费逾期违约金为3455.78元，从2020年1月18日起以53280为基数按每日3‰的标准计算并支付逾期付款违约直至上诉款项支付完毕之日止；3、判令被告支付原告从2018年7月18日起至2020年1月17日止尚欠的商铺管理费合计39136元、计算并支付至2019年1月17日止的管理费逾期付款违约金为26251.65元，从2020年1月18日起以39136元为基数按每日2%的标准计算并支付逾期违约直至上诉款项支付完毕之日止；4、判令被告将商铺立即发还原告，并参照每月12802元的标准支付原告从2020年1月18日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费；5、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，被告与原告签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下简称“商铺使用合同”）及《新都汇国际购物广场商铺管理合同》（以下简称“商铺管理合同”）。合同约定原告将位于都匀市出租给被告经营“功夫蛙”使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定。费用按半年支付，遵循先付费后使用的原则。合同签订后，原告于2017年11月30日将涉案店铺交付被告使用。截至2020年1月17日，被告尚欠商铺使用费、管理费92416元。根据商铺使用合同第19.4条的约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除合同并收回商铺。截至目前，被告拖欠公司商铺使用费及管理费长达一年有余。经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用。原告认为，原被告双方签订的商铺使用合同及管理合同系双方的真实意思表示，各方应诚信履行，原告已经依约将商铺交付被告使用，被告应按照约定支付使用费、管理费等费用。被告拖欠使用费及管理费的行为属于违约行为，并给原告造成损失。综上，为维护原告的合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼示》的规定，诉至法院，提出如前诉请。 被告蒙锡丹辩称：从2019年7月5日起原告对被告进行了断水断电，被告是以用电为主的餐饮业务，原告断电行为影响被告使用，使其无法达到经营的目的，断电后被告多次找原告，原告以各种理由推脱。故此，被告有合法的理由不继续支付原告断水断电后的商铺使用费。尚欠原告租金是43240.4元，被告于2019年7月6日支付32802元，截至2019年7月1日，只欠10438.4元。 原告众享时代公司为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人复印件，证明原告诉讼主体资格适格。被告质证对该证据三性无异议。 2、《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》，2011年11月双方签订合同，建立租赁关系。合同约定原告将于2084、2085号门面出租给被告使用。对费用支付方式等有约定，使用费是每季度17760元，管理费20646元/季度，截止起诉之日，被告尚欠原告使用费是53280元。结算至2020年1月17日，使用费逾期违约金3455.78元。尚欠原告管理费39136元，结算至2020年1月17日管理费逾期违约金为26251.65元。因被告逾期支付费用构成违约，已经达到合同解除的条件。被告质证认为：合同真实性、合法性无异议，但无法达到其证明目的。2019年7月5日起，原告便对被告商铺进行断水断电，后续租金不应计算在内。 3、被告代理人做出的承诺书2份（当庭提交），证明合同履行期间被告在经营店铺过程中拖欠原告使用费及管理费、物业管理费、垃圾管理费的事实，而且根据承诺书，如本人不能按上诉约定交纳费用进行约定。被告质证认为：对该份证据真实性存在异议，也不能达到其证明目的。承诺书签署人是岑海，岑海做出的承诺不能代表本案合同相对人蒙锡丹，不能突破合同的相对性。对该份证据不予认可。 4、被告经营店铺的营业执照、照片5张，证明原告出租给被告商铺的现状，被告还未将商铺返还给原告的事实。被告质证认为：不能达到其证明目的，照片没有证明何时拍摄。不能证明现状。该组商铺处于关闭状态。在原告断水断电后，被告无法经营，被告多次与原告协商退铺事宜并移交商铺，原告均以各种借口推脱。 被告蒙锡丹为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、身份证复印件，证明被告主体资格。原告质证无异议。 2、原告发送的费用告知函，证明截至2019年7月1日，被告尚欠原告租金43240.4元，且约定如今本次书面通知，仍未履行缴费义务，进行停水停电等措施。原告质证认为：真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，截止时间是2019年7月1日的尚欠金额，店铺一直由被告控制，到目前为止的相应的使用费和管理费用远远不止费用告知函上的金额。函内提到停电停水的措施，水费、电费是被告自行缴纳，若被告按时缴纳，停水停电的后果不是我公司采取的措施，是由相应部门采取的。明细清单的第四栏中的水电费，没有明确缴费金额，说明不是我公司交纳，是由被告自行缴纳。 3、转账凭证2张，证明被告2019年7月5日、2019年7月6日分别向原告转账12802元及20000元。据此，被告尚欠房租10438.4元。原告质证认为：对其真实性没有异议，但是原告在起诉时已将该两笔费用予以扣除。另外，从被告提供的付款单上来看，账户名是岑海的，岑海的行为能够代表被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，原告与贵州大地永乐置业有限公司签订《新都汇国际购物广场委托经营管理合同》，从而获得新都汇国际购物广场的经营管理权。2017年11月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订编号为：2017-294号《商铺使用合同》和《商铺管理合同》。其中《商铺使用合同》约定的主要内容为：1、甲方（原告）提供新都汇国际购物广场2084、2085号商铺出租给乙方（被告）使用；2、使用期限为3年，即2017年12月18日至2020年12月17日止；3、商铺用途，该商铺供乙方做品牌小蛙侠经营之用；4、使用费及支付方式，乙方使用费详见附件三。前两年服务费40元/平方米/月，每月总计5920元，每季度总计17760元；第三年43.2元/平方米/月，每月总计6393.6元，每季度总计19180.8元；5、乙方支付的使用费不包括需支付推广费、管理费、政府税费及其费用（如水、电、燃气、电话等），经营期限内，以上费用按照季度结算；6、商铺交付日期为2017年11月30日之前，合同约定的使用期结束之日起不超过5日内交还，除使用期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺；7、乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交房使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金；在使用期内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付违约金。逾期达14天以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，履约保证金不予退还。履约保证金为5920元。 《商铺管理合同》约定的主要内容为：管理费及支付方式：（1）履约保证金，乙方向甲方交纳相当于1个月商业管理费加经营服务费及推广费数额的履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。履约保证金为6882元；（2）乙方交纳的管理费包含经营服务费、商业管理费详见附件一，商业管理费：5元/平方米/月，合计962元/月；经营服务费：前两年40元/平方米/月，第三年43.2元/平方米/月；自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费使用期，乙方在进场装修后15天内缴纳第一个季度房租，在具备开业条件后30天内缴纳第二季度的房租，之后房租支付方式为半年付，乙方承诺在2017年12月3日前进场施工；乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交付使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。 2017年12月18日，新都汇国际购物广场正式开业。原告将租赁门面交付被告，被告对案涉门面使用正式营业。2019年1月2日，案涉商铺“功夫蛙”共同经营者岑海向原告出具“承诺书”载明主要内容为：鉴于蒙锡丹2017年12月18日与原告签订了《商铺使用合同》、《商铺管理合同》，因本人自身原因，未按合同约定交纳以下费用： 1、商铺使用费：50330元，滞纳金：1844元（截至2019年1月23日）2、商铺管理费：23680元，滞纳金：852元（截至2019年1月23日），以上费用确认无误；恳请原告减免上述滞纳金2696元，并承诺上述欠款74010元，分1期于2019年1月20日之前交到公司指定账户（收款方：贵州众享时代商业管理有限责任公司，开户行：中国工商银行都匀桥城支行，账号：24×××65）。原合同约定的按季度交纳的各项费用，本人自愿按月交纳并承诺在每月10号之前交纳当期费用。如本人不能按上述约定时间交纳费用，在合同及承诺期间违反一次，公司有权向法院起诉，同时认可公司采取的停水、停电、停止一切服务等保全措施。承诺人：岑海代蒙锡丹，身份证号：5201131982072410192019年1月2日。同日，岑海出具承诺书，确认未按合同交纳截至2019年3月17日的物业管理费14430元，滞纳金1948元、垃圾转运费5772元，滞纳金779元，并请求减免上述滞纳金2727元，上述欠款于2019年1月20日交到公司指定账户等。 2019年7月1日，原告向被告发出《费用告知函》，以要求被告于2019年7月5日是前按时交纳所欠费用共计43240.4元，并告知如经本次书面通知，被告仍未履行缴费义务，原告将依据相关合同约定采取停水、停电、清铺、提起诉讼等措施维护权益。 2019年7月5日被告通过岑海中国建设银行账户（尾号为0517）向原告交纳12802.00元。之后，被告以原告对其停电，商铺无法进行经营为由，不再继续经营商铺至今。 另查明，2018年7月18日至2020年1月17日止，案涉商铺产生管理费106560元、使用费106560元、商业管理费17316元，违约金21010.67元+3455.78元+5240.98元=29707.43元，共计260143.43元；被告已交纳76082.00+53280.00+8658.00=138020元；现尚欠原告商铺管理费30478.00元、商铺使用费53280.00元、商业管理费8658元（指物管费），共计92416元。 本案争议焦点：1、关于合同解除的问题；2、被告实际欠费金额及逾期付款违约金计算标准； 本院认为：1、关于合同解除的问题。原、被告签订的《商铺使用合同》、《商业管理合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。其中《商铺使用合同》主要约定对物业本身进行使用应交纳的费用，即对租金的约定；《商业管理合同》则是原告对商场提供管理服务后，物业所有人或使用人应当支付的服务费用的约定，二者共同构成原、被告之间的租赁合同法律关系。双方在上述合同中对于解除合同有明确约定，《商铺使用合同》第十九条乙方违约责任第19.4条约定：在使用期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺。19.4.6乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的；19.4.7乙方停止经营连续五日以上或者累计10日以上。第19.6条约定：乙方提前解除合同，应提前三十日向甲方提交书面申请，经甲方同意后，双方办理退铺手续，履约保证金不予退还。本案中，原、被告双方于2019年7月5日起因被告拖欠原告商铺管理费、使用费等发生纠纷后，被告不再经营商铺，但至今未向原告提出解除合同及交还商铺，铺内仍留置有被告经营物品。庭审中，被告陈述其认为商铺断水断电后就应视为解除合同，之后的租金不再交纳的抗辩理由，不符合合同约定，本院依法不予采信。关于商铺断水断电的问题，因双方在合同中有约定，是原告催缴相关费用的采取的措施，只要被告缴纳足够费用，商铺的断水断电问题均可商量解决，但是被告在双方发生纠纷后，采取消极回避的态度，未能缴清相关欠费，在租赁期限内，既不向原告主张解除合同，也不向原告交还商铺，被告应承担违约的主要责任。原告对被告不再继续经营的状况应是知晓的，但也未能按合同约定及时主张解除合同，对此，原告自身也有一定过错。故对于原告第一项诉请要求解除原、被告双方签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》，因被告拖欠相关费用及不再继续经营的违约行为，是导致不能继续履行合同的主要原因，原告主张解除合同，有合同约定及法律规定，本院依法予以准许，解除合同时间应定为原告向本院起诉之日的2020年1月17日。 2、被告实际欠费金额及逾期付款违约金问题。 原告诉请判令被告支付原告从2018年7月18日期至2020年1月17日尚欠的商铺使用费53280元，计算并支付至2020年1月17日的商铺使用费逾期违约金为3455.78元，从2020年1月18日起以53280为基数按每日3‰的标准计算并支付逾期付款违约直至上诉款项支付完毕之日止；判令被告支付原告从2018年7月18日起至2020年1月17日止尚欠的商铺管理费合计39136元、计算并支付至2019年1月17日止的管理费逾期付款违约金为26251.65元，从2020年1月18日起以39136元为基数按每日2%的标准计算并支付逾期违约直至上诉款项支付完毕之日止。对此，本院认为，根据已查明事实，被告从2018年7月18日期至2020年1月17日尚欠原告商铺使用费53280.00元，商铺管理费30478.00元，上述欠费被告应交纳给原告。因被告逾期付款属违约，案涉两个合同约定的违约金不一致，《商业管理合同》的违约金过高，本院依法酌定调整为按每日0.3‰的标准支付，因被告于2019年7月5日前共向原告缴费138020元，违约金的支付时间酌定从被告向原告最后一次缴费时间2019年7月6日起算。故对于原告诉请支付尚欠商铺使用费、管理费、违约金的主张，合理部分，本院依法予以支持。关于原告第四项诉讼请求，要求被告将商铺立即发还原告，并参照每月12802元的标准支付原告从2020年1月18日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费。对此，本院认为，因原、被告发生纠纷后，双方未能及时履行合同约定的解除合同义务，双方均有一定过错，加之受新冠病毒疫情影响，餐饮业损失巨大，被告至今占用原告商铺，被告自身亦未能获得利益，故对于原告该项诉讼请求，本院酌定判令被告以每月12802元的50%即6401元向原告交纳商铺占用费至被告实际交还商铺之日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第七十七条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告蒙锡丹签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》和《新都汇国际购物广场商业管理合同》于2020年1月17日解除； 二、被告蒙锡丹于本判决生效后五日内支付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司拖欠的截至2020年1月17日的商铺使用费53280.00元、商铺管理费30478.00元，共计83758元，并从2019年7月6日起以83758元为基数按日0.3‰向原告支付违约金至上述款项付清之日止； 三、被告蒙锡丹于本判决生效后五日内向原告贵州众享时代商业管理有限责任公司交还所租赁商铺，并按每月6401元的标准从2020年1月18日向原告支付商铺占用费至商铺实际交还之日止； 四、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2742元、因适用简易程序审理减半收1371元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担371元，被告蒙锡丹承担1000元（该款原告已向本院预交，被告负担部分可径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请强制执行。 审判员  罗国微 二〇二〇年四月十三日 法官助理欧祉瑜 书记员杨梦捷