山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2806号 上诉人（原审原告）：尚宝义，男。 委托诉讼代理人：曹彦敏，山东东标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桂芳，山东东标律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：崔伟，男。 委托诉讼代理人：赵典明，山东道安（平度）律师事务所律师。 上诉人尚宝义因与被上诉人崔伟确认合同无效纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尚宝义上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判尚宝义与崔伟签订的房屋买卖合同无效；3.判决崔伟返还尚宝义拆迁款；4.本案诉讼费、上诉费由崔伟承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。合同部分有效、部分无效必须具备两个条件：1.合同内容必须是可分的，如果无效部分的条款和有效部分的条款不具有可分性，那么一部分条款无效必然会使整个合同无效。2.合同无效部分或者被撤销部分必须不影响其余部分的效力。尚宝义与崔伟签订的涉案房屋买卖合同整体都是关于涉案房屋买卖的，其中第三、四、五、六条是依附于主条款第一、二条所衍生的条款。尚宝义与崔伟不属于同一村集体组织成员，涉案房屋买卖合同违反国家强制性规定，应属无效，合同的主条款无效，附属的第四条也应无效。崔伟未取得涉案房屋，故无权处分，尚宝义有权对涉案房屋的买卖、拆迁进行处分。第四条作为依附于主条款而存在的附属条款，一审法院判定主条款无效，却认定依附于主条款的附属条款有效，属适用法律有误。二、关于涉案房屋的拆迁款。依据涉案房屋的拆迁补偿通知，拆迁补偿款发放明细可知，被拆迁人为尚宝义，且拆迁款分为房屋补偿、宅基地补偿等几部分。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，崔伟理应返还给尚宝义宅基地部分的拆迁款。一审法院依据无效的条款，确认所有拆迁款为崔伟所有，与拆迁方案不符，于法无据。三、尚宝义起诉崔伟确认合同无效，可能有违诚信，但双方都有过错，应按法律规定执行。 崔伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。尚宝义与崔伟签订的房屋买卖契约第四条系双方就房屋未来的拆迁利益归属达成的合意系真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。依据合同法第五十六条的规定，即使涉案房屋买卖契约中第一、二、三、五条关于房屋转让的效力被否定，并不影响第四条关于拆迁利益归属的约定的效力。涉案房屋交付后，崔伟投入了大量资金建设、装修房屋后实际居住直至拆迁，长达15年之久。拆迁过程中，尚宝义亦配合办理了有关手续，并可额外获得本应发放给崔伟的5万元的搬迁奖励。尚宝义的起诉违反契约第四条约定，也有违诚实信用原则。此外，尚宝义在本村还有一处房屋，已在此次高铁征收项目中获得了补偿。 尚宝义向一审法院起诉请求：1.依法判令尚宝义与崔伟签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令崔伟返还尚宝义房屋拆迁款95万元；3.本案诉讼费由崔伟承担。 一审法院认定的事实：尚宝义是平度市东阁街道办事处尚家上观村农民，崔伟系城镇居民。2004年12月18日，双方签订房屋买卖契约，内容如下：甲方（卖方）：尚宝义乙方（买方）：崔伟，经双方协商，现订契约如下：一、此房位于平度市，以村里发的土地使用证为据。此房于2003年建成，无门窗、无南院墙、天花板、地面未处理，属私人住房，面积为6.6米×11.1米，院子8.4米×11.1米，东邻：郭建英，西邻：尚奎悟。二、此房价值为48000元，含土地使用权，签约之日乙方一次性付清（收条为据）。三、由于此房的土地使用证正在办理中，办好后无条件交给乙方（以收条为据）。四、自签约之日起，有关此房的规划、买卖、拆迁、转让等与甲方无任何关系。五、在办理过户手续时，尚宝义应无条件给崔伟提供相关证明，但不负任何经济责任。协议签订后，崔伟当即付清房款，尚宝义当即交付房屋，崔伟将房屋进行装修后入住。涉案房屋于2018年7月列入拆迁范围，崔伟已与相关部门签订涉案房屋的拆迁补偿协议并领取拆迁补偿款918078.95元。现涉案房屋已被拆除。 一审法院认为，本案争议焦点有：一、涉案房屋买卖契约的效力。二、崔伟应否返还尚宝义拆迁补偿款。关于焦点一，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2004年10月21日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》指出“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由于房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，本案中，因房屋买卖合同签订时涉案房屋项下的土地性质系农村集体土地使用权，出卖方系农村居民，买受方系城镇居民，故尚宝义、崔伟签订的涉案房屋买卖契约中涉及宅基地使用权转让的第一、二、三、五条因违反法律的强制性规定而无效，第四条不涉及宅基地使用权转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故涉案房屋买卖契约为部分有效、部分无效合同。关于焦点二，涉案房屋买卖契约第四条明确约定“自签约之日起，有关此房的规划、买卖、拆迁、转让等与甲方无任何关系”，该条系尚宝义的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该条内容显示尚宝义在签订契约时已明确表示放弃涉案房屋的拆迁利益。民事活动应当遵循诚实信用原则，尚宝义与崔伟签订房屋买卖契约后，尚宝义已向崔伟交付房屋，崔伟已全额支付购房款，涉案房屋买卖契约的义务双方已经履行完毕，涉案房屋由崔伟居住多年后被拆迁置换，现涉案房屋已经灭失，尚宝义要求崔伟支付涉案房屋的拆迁补偿费，既不符合合同约定，也有违诚实信用原则，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尚宝义与崔伟于2004年12月18日签订的房屋买卖契约为部分有效、部分无效合同，其中第一、二、三、五条无效，第四条有效。 二、驳回尚宝义的其他诉讼请求。案件受理费13300元，减半收取6650元，由尚宝义负担。 二审期间，尚宝义与崔伟均未提交新证据。 经本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案的焦点问题是关于尚宝义与崔伟签订的涉案房屋买卖协议第四条效力的认定。首先，崔伟与尚宝义签订的涉案房屋买卖协议包含两部分内容：一是关于房屋权利处分的约定，即第一、二、三、五条；另一部分系关于涉案房屋规划、买卖、拆迁、转让等利益处分的约定。因涉案房屋系农村宅基地房屋，崔伟并非该房屋所属集体经济组织成员，故尚宝义与崔伟订立的上述协议中涉及该房权利处分的约定，即第一、二、三、五条应属无效，一审判决对此认定正确。关于第四条“自签约之日起，有关此房的规划、买卖、拆迁、转让等与甲方无任何关系”的内容，因涉案房屋现已不存在，涉及规划、买卖、转让的情形实际已不可能发生，而双方关于拆迁与尚宝义无关的约定应指涉案房屋拆迁所产生的利益与尚宝义无关，该约定系尚宝义对该房屋拆迁衍生利益的处分行为。因我国法律对于农村集体经济组织成员处分宅基地房屋衍生财产利益的行为并无禁止性规定，故该内容应属独立有效，涉案房屋买卖协议其他条款无效不应影响该条的有效性。 其次，根据本案案情，崔伟在与尚宝义签订涉案房屋买卖协议当日即付清房款，并对房屋进行了装修并长期居住使用达15年，现涉案房屋拆迁，依据双方当事人关于拆迁利益处分的约定，崔伟有权获得相应拆迁款，尚宝义主张返还的理由不成立，一审判决对其该请求不予支持，并无不妥。 综上所述，尚宝义的上诉请求不能成立，应予驳回，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由尚宝义负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 钟速成 书记员王 繁 书记员 国莹莹