广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终308号上诉人(原审被告)：杨宗文，男，汉族，高州市人，1953年5月26日出生，住广东省高州市********，公民身份证号码：440************616。委托诉讼代理人：莫小庆，广东成就律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱富才，男，汉族，高州市人，1953年8月18日出生，住广东省高州市沙河****怡景花园****，公民身份证号码：440************158。委托诉讼代理人：梁通，广东鸿基律师事务所律师。原审被告：梁雪琼，女，汉族，高州市人，1955年1月4日出生，住广东省高州市***59号大院，公民身份证号码：440************629。委托诉讼代理人：莫小庆，广东成就律师事务所律师。上诉人杨宗文因与被上诉人朱富才、原审被告梁雪琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院(2019)粤0981民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宗文上诉请求：一、撤销(2019)粤0981民初1983号民事判决第一、二项民事判决；二、改判杨宗文立即退还房款440418元给朱富才，并从2019年6月10日起按银行同期贷款利率支付利息给朱富才(即服判金额为440418元，不服金额为624320元)；三、本案诉讼费用由朱富才承担。事实与理由：杨宗文不服(2019)粤0981民初1983号民事判决，认为原审认定事实不清，适用法律错误，主要表现在如下方面。杨宗文与朱富才于2016年12月19日签订《转让房屋合同》转让涉案房屋，转让价款为620418元，杨宗文因客观原因在2019年3月退还了180000元给朱富才，原审认定判决杨宗文存在违约行为并按双方于2019年3月10日签订的《转让房屋合同的补充协议》、2019年3月23日签订的《转让房屋合同的补充协议》判决需返还1064738元是错误的。一、杨宗文不存在违约行为，原审认定错误。1、涉案房产于2017年8月8日被茂名市电白区人民法院查封[(2017)粤0904民初1284号]，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房产属不能转让的房产，杨宗文无法转让涉案房产是客观原因、不可抗力导致的，不属违约行为。2、杨宗文是在不知道涉案房产被查封的情况下与朱富才于2019年3月10日签订的《转让房屋合同的补充协议》、2019年3月23日签订的《转让房屋合同的补充协议》的，直到朱富才起诉后，杨宗文才知道查封的事实，因此，两份《转让房屋合同的补充协议》是一份显失公平的协议，应撤销的协议。因此，原审认定杨宗文存在违约行为是错误的。二、《转让房屋合同》、《转让房屋合同的补充协议》属应解除的合同，原审在判决书中既解除合同，又判决杨宗文继续履行合同条款，是相矛盾的判决。1、涉案合同应解除。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第21条的规定，转让被查封房产的合同，应解除合同、赔偿损失。综上所述，原审判决原审认定事实错误，请求法院查明事实，依法判决如杨宗文所诉。朱富才辩称：一、杨宗文在本案中严重违约，原审判决认定杨宗文违约完全正确。根据杨宗文与朱富才2016年12月19日签订的《转让房屋合同》第二条的约定，杨宗文依约应在合同签字生效六个月（即2017午6月19日）后为朱富才履行办理涉案房屋的备案、过户登记等一系列手续。约定的履行期间届满后，杨宗文一直拒绝履行相关的办理备案、过户登记等义务，杨宗文自2017年6月19日起一直严重违约。至于杨宗文提到的涉案房屋被法院查封的问题，查封发生在2017年8月8日，查封发生在杨宗文履行期限届满后，法院查封涉案房屋根本不影响对杨宗文违约的认定。杨宗文在履行期到期日如能依约履行，涉案房屋交易过户在法院查封前早可办理完毕，法院2017年8月8日才查封，根本不足以影响、更不足以阻却杨宗文对合同的履行。另外，法院查封不属于不可抗力事由，查封如有错误，权利人完全可根据事实和法律申请法院解除查封。本案中如存在查封导致杨宗文履行受阻，杨宗文作为涉案房屋原买受人，依法可申请法院解封。杨宗文在履行期到期后，根本不履行也不准备履行合同义务，对房屋备案、过户登记等事宜不闻不问。正如杨宗文上诉所称的自己不知道房屋被查封，如杨宗文按约定履行义务怎会连房屋被查封也不知道呢？可见，本案根本不是法院查封导致杨宗文对合同履行不能，完全是杨宗文怠于履行、拒绝履行。杨宗文以房屋事后被查封属不可抗力为由，认为本方不违约，杨宗文该讲法毫无依据！原审判决据查明的事实，认定杨宗文违约，完全正确！二、原审判决的实体判决并无矛盾。1、原审判决在“本院认为”部分分析论证涉案《转让房屋合同》应予解除，认定正确。鉴于杨宗文在本案中存在合同欺诈、明显违约且转让房屋合同根本无法履行，原审判决认定涉案房屋转让合同应予解除，认定正确。杨宗文上诉也认为解除转让合同正确。2、原审判决认定解除合同与判令杨宗文按每平方米6380元返还购房款并无矛盾。原审判决认定应解除的是双方2016年12月19日签订的《转让房屋合同》。而按每平方米6380元回购房屋，则属双方补充协议的约定，该约定的性质属解除合同后的“结算、清理条款”。根据我国《合同法》第九十八条之规定，该结算、清理条款的效力不因合同解除、合同权利义务终止而受影响。因此，本案双方《转让房屋合同》的解除，并不影响补充协议中“杨宗文应按每平方米6380元回购房屋”约定的效力，该约定不因转让合同解除而失效。原审判决认定房屋转让合同应解除，并根据双方补充协议约定的结算、清算条款判令杨宗文按每平方米6380元返还购房款回购房屋，认定和处理并无任何矛盾。三、原审判决不存在判令杨宗文承担双重违约责任的问题。杨宗文上诉称原审判决判令杨宗文按每平方米6380元返还购房房款共1064738元并以1064738元为计息基数判令杨宗文从2019年6月10日起以年利率12%计付违约损失，属判决双重违约责任。朱富才认为，杨宗文该诉称不成立：返还1064738元，是根据双方约定的结算、清理条款所作的判决，该金额是双方约定终止房屋交易的结算处理结果。因杨宗文不按双方结算、清理条款履行付款，理应按承诺支付逾期付款违约损失给朱富才。原审判决根据杨宗文对履行付款时间和违约金额的承诺，酌情判令杨宗文按年利率12%支付1064738元的逾期付款违约损失，判决正确。两判项的内容并不相同，两判项并不重复。杨宗文上诉称原审判决判令的违约责任重复，该诉称毫无依据！综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理恰当。杨宗文的上诉缺乏事实根据和法律依据，上诉请求不能成立。恳请二审法院驳回杨宗文的上诉，维持本案的原审判决。原审被告梁雪琼同意杨宗文的上诉意见。朱富才向一审法院起诉的请求：一、判决杨宗文、梁雪琼立即支付返还购房款人民币1064738元给朱富才，并从起诉之日起按银行同期存款利率计付利息；二、判决杨宗文、梁雪琼承担违约责任，赔偿人民币200000元给朱富才；三、判令杨宗文、梁雪琼承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：朱富才提供了一份《购买房屋协议》。合同双方分别为杨宗文、茂名鑫林房地产开发有限公司，时间为2016年12月16日。协议显示：茂名鑫林房地产开发有限公司将其位于电白区水东镇迎宾大道98号合富花园第7栋1001房，共195.1平方米，以每平方米3180元出售给杨宗文，总价为620418元。杨宗文提供了一份《购买房屋协议》。合同双方分别为杨宗文、茂名鑫林房地产开发有限公司，时间为2016年12月16日。协议显示：茂名鑫林房地产开发有限公司将其位于电白区水东镇迎宾大道98号合富花园第7栋1001房，共195.1平方米，以每平方米2800元出售给杨宗文，总价为546280元。上述《购买房屋协议》签订三天后的2016年12月19日，杨宗文与朱富才签订《转让房屋合同》。约定杨宗文将上述涉案房屋按每平方米3180元、总价为620418元，转让给朱富才。并约定在本合同签订生效6个月后，根据朱富才的要求，杨宗文随时为朱富才办理合法正式房产的手续，并向政府相关部门备案，或无条件按本协议内容协助朱富才办理房屋的买卖登记手续给朱富才指定人员名下，所需办理各种证照的费用根据规定由各方支付，办理房产证件所需费用，超出合同成交部分差价所产生的费用由杨宗文负担；本合同签字生效二年内，甲方如不能提供可办理合法房产证件的手续并向政府部门备案时，乙方可提出退房，甲方要赔偿乙方购买房屋的一切经济损失。双方签字生效，乙方一次性交付购房款给甲方。合同签订后，朱富才分别从其本人的银行账户及其人妻子的银行账户中转账支付各310209元到杨宗文的银行账户，合计620418元。杨宗文收到房屋价款后，没有办理房屋转移登记手续给朱富才，双方于2019年3月10日签订《转让房屋合同的补充协议》。协议约定：因杨宗文的原因致房屋未能过户给朱富才，双方再约定在2019年6月10日前，杨宗文确保办理房产相关手续给朱富才；如在上述时间前杨宗文未能办理房屋相关手续给朱富才，则应按每平方米6380元收回房屋，并一次性支付清房款给朱富才。双方再次于2019年3月23日签订《转让房屋合同的补充协议》。协议约定：在2019年3月29日前杨宗文确保涉案房屋的开发商将房屋交付给朱富才使用。并约定在2019年6月10日前，杨宗文未能办理上述不动产房屋相关手续给朱富才，则杨宗文须按房屋每平方米6380元计价，一次性支付1244738元给朱富才；协议签订后，双方必须遵守，如有违约则支付对方违约金200000元。至双方约定交房的2019年3月29日，杨宗文仍未能办理房屋交付给朱富才。至原告起诉前，杨宗文仅向朱富才返还了购房款180000元。另查明：杨宗文与梁雪琼原是夫妻关系，已于2011年11月7日经高州市人民法院(2011)高法民初字第1324号案调解离婚。另查明：茂名鑫林房地产开发有限公司是经登记成立的房地产开发企业，法定代表人为余旭明。2019年8月20日，审判人员与朱富才、杨宗文一起去到电白区水东镇迎宾大道98号合富花园茂名鑫林房地产开发有限公司法定代表人余旭明的办公室，找到余旭明，向其了解涉案房屋买卖的详情，在余旭明陈述过程中，朱富才、杨宗文均在场听取了相关情况。据余旭明反映：在其开发合富花园过程中，因资金周转困难，需要向外融资，而杨宗文的女婿李龙杰称其有能力帮助该公司融资。为了更快获得周转的资金，余旭明将其公司的印章交给杨宗文的女婿李龙杰以作为融资之用。上述包括朱富才、杨宗文提交的《购买房屋协议》中加盖的“茂名鑫林房地产开发有限公司”印章并非由该公司或其法定代表人余旭明加盖的。余旭明再陈述：电白区水东镇迎宾大道98号合富花园2016年开盘时的销售价格为5500元每平方米，而2019年度电白区水东镇迎宾大道98号合富花园附近其他楼盘的销售价约为7000元每平方米。一审法院认为：杨宗文将其并未取得支配权、未取得权属的房屋转让给朱富才，并与朱富才签订《转让房屋合同》，虽然房屋买卖没有办理网签手续，但《转让房屋合同》是双方当事人的真实意思表示，是当事人的意思自治。《转让房屋合同》签订后，朱富才已按约定向杨宗文付清全部合同价款，杨宗文理应按约定将涉案房屋协助办理产权登记手续并将房屋交付给朱富才使用，但杨宗文不能按约定履行其义务，虽然朱富才一再退让，二次签订《补充协议》，约定杨宗文在期限内交付房屋办理产权登记至朱富才名下的手续，否则解除合同，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现朱富才请求解除双方签订的《转让房屋合同》，杨宗文返还购房款，合理合法，该院应予支持。杨宗文应当按双方补充协议约定的按现行价格返还购房款给朱富才。对于返还的房屋价款超过合同价款是否合理的问题，可从如下几个方面得到支持。首先，按每平方米6380元的价格返还购房款，是基于双方协商一致，是双方真实意思表示，是当事人的意思自治；其次，基于目前商品房的销售价格逐年上升的市场态势，《转让房屋合同》的合同价格比同时期的市场价格低，而《转让房屋合同的补充协议》约定的返还房款的补偿价按6380元每平方米计算，与2019年度电白区同地段的商品房销售价格相当，杨宗文在朱富才全部支付清购房款的情况下虽经一再补充协议，仍不能办理产权登记手续，致朱富才购买房屋的愿望落空，杨宗文需支付现行购买相同面积的房屋的价款给朱富才，以实现朱富才购买同等面积房屋的目的，符合双方的约定，符合公平原则，符合市场规则，也符合交易习惯；再次，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(一)：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，杨宗文并没有取得房屋的支配权，其不能将双方约定的房屋正常转让给朱富才，双方约定返还房款的数额符合法律规定。综上，双方约定的返还房款合理合法，该院应予支持。对于违约责任问题，双方协议约定，违约方支付对方违约金200000元，本案中，违约方显然是杨宗文，其理应根据合同的约定及法律规定，承担违约责任，但双方约定的违约金200000元，并没有约定违约金的计算方式，即使按最高违约金年利率24%计算，违约金总额也没有达到200000元，若按此数额赔偿，显失公平。按公平合理的原则，杨宗文承担的违约责任应从其违约之日的2019年6月10日起酌情按年利率12%计算。双方约定返还的价款为1244738元，杨宗文已实际支付了180000元，尚欠款为1064738元，计算违约金的基数应以此为准。对于梁雪琼是否承担责任问题，因其与杨宗文已于2011年办理离婚手续，而杨宗文与朱富才转让房屋是在其夫妻关系解除后的2016年，并非发生在其夫妻关系存续期间，因此由梁雪琼承担本案返还房款的责任依法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，该院判决：一、限杨宗文于本判决生效后三十日内返还购房款人民币1064738元给朱富才。二、杨宗文应按尚欠款1064738元为基数，从2019年6月10日起以年利率12%计算至杨宗文返还清全部房款止的违约损失给朱富才。限杨宗文于本判决生效后三十日内付清给朱富才。三、驳回朱富才的其他诉讼请求。案件受理费16183元，财产保全费5000元，合计21183元，由杨宗文负担。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，本案实质是房屋买卖合同纠纷，亦即是出卖人出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：杨宗文应退还1064738元还是退还440418元房款给朱富才，以及违约金按照何种标准计付的问题。2016年12月16日，杨宗文与茂名鑫林房地产开发有限公司签订一份《购买房屋协议》，购得涉案的房屋。2016年12月19日，出卖人杨宗文与买受人朱富才签订《转让房屋合同》，约定将涉案的房款以每平方3180元共195.1平方米，总额620418元出售给买受人朱富才。该《转让房屋合同》签订后，买受人依约支付总额620418元给出卖人杨宗文。该合同第三条约定，本合同签字生效两年内，出卖人杨宗文如不能提供可办理合法房产证件手续并向政府部门备案时，买受人朱富才可提出退房，出卖人杨宗文要赔偿买受人朱富才购买房屋的一切经济损失。至2019年3月10日，双方签订一份《转让房屋合同的补充协议》，约定在2019年6月10日前，出卖人杨宗文确保办理房产相关手续给朱富才，如在期限内未能办理，则按每平方米6380元由出卖人杨宗文收回房屋，并一次性支付总金额给买受人朱富才。2019年3月23日，出卖人杨宗文又与买受人朱富才签订一份《转让房屋合同的补充协议》，约定2019年3月29日前，出卖人杨宗文确保将涉案的房屋交付给买受人朱富才使用。在同年6月10日前，出卖人杨宗文未能办理上述不动产房屋相关手续给买受人朱富才，出卖人杨宗文则按涉案房屋每平方米6380元计价，一次性支付1244738元给买受人朱富才。如违约，违约方则支付20万元违约金给守约方。该约定在性质上属于“附条件”，该所附条件是“在2019年6月10日前，出卖人杨宗文确保办理房产相关手续给朱富才，如逾期，则按每平方米6380元由出卖人杨宗文收回房屋、一次性支付1244738元及承担20万元违约金的责任给买受人朱富才”。也就是说2019年6月10日前不能交付房屋这个条件成就，则双方按补充协议约定的由出卖人杨宗文按每平方米6380元回购并承担违约责任的约定生效。合同所附之条件必须是客观上不确定的事实，即在将来可能发生，也可能不发生，且不应受合同任何一方的主观意志所左右的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，本案中，涉案房屋至今未交付，附条件合同生效。上述合同和补充协议均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效，双方均应依合同和补充协议履行。在买受人朱富才依约付清购房款620418元后，出卖人杨宗文至今仍然未能交付涉案房屋。本案则应依按补充协议约定的每平方米6380元，总价款为1244738元由杨宗文回购，抵减出卖人杨宗文已退还购房款18万元，尚欠朱富才购房款1064738元。一审法院判决认定杨宗文应支付涉案房款1064738元给朱富才并无不当，本院予以确认。关于违约金按照何种标准计付的问题，双方约定违约方应支付20万元给守约方。杨宗文认为过高，一审法院酌定调整违约金，以涉案房款1064738元为基数按年利率12%计算至付清房款之日止并无不当，本院予以支持。综上所述，杨宗文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10043元，由上诉人杨宗文负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年四月十五日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞