北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初76603号原告：韩亚银行（中国）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：林荣虎，行长。委托诉讼代理人：朴春香，女，1985年5月14日出生，朝鲜族，该公司员工。被告：魏巍，女，1980年6月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：北京世纪天诚加家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京园****楼**101。法定代表人：朴成龙。原告韩亚银行（中国）有限公司（以下简称韩亚银行）与被告魏巍（以下简称姓名）、被告北京世纪天诚加家房地产经纪有限公司（以下简称世纪天诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩亚银行委托诉讼代理人朴春香、魏巍到庭参加了诉讼。世纪天诚公司经本院的合法传唤，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。韩亚银行向本院提出诉讼请求：1、要求魏巍退还房屋押金23000元；2、要求魏巍支付逾期退还押金的利息，以23000元为基数，从2019年4月9日至实际退还押金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、要求世纪天诚公司对前两项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2016年4月，张剑作为出租人与韩亚银行、世纪天诚公司签订了《北京市房屋租赁合同》，将其位于北京市朝阳区华鼎世家（望京园）305号楼乙1802室房屋出租给韩亚银行。此外，张剑向魏巍出具委托书，委托魏巍办理房屋租赁的所有事项，包括但不限于收取租金、押金等费用。韩亚银行向魏巍交纳了押金22500元。2018年3月，魏巍作为出租人与韩亚银行、世纪天诚公司签订了《北京市房屋租赁合同》，将房屋续租给韩亚银行，租赁期限自2018年4月9日至2019年4月8日，月租金23000元，押金为23000元。韩亚银行于2018年3月26日向魏巍补交房屋押金500元。合同到期后，韩亚银行将房屋腾退，不存在任何违约行为，但魏巍一直未按照约定退还房屋押金。韩亚银行认为魏巍作为出租方有义务退还押金，世纪天诚公司有义务督促出租方，配合韩亚银行追缴房屋租金。因此，韩亚银行要求魏巍、世纪天诚公司连带返还押金并承担违约责任。魏巍辩称：不同意韩亚银行的诉讼请求。我从未与韩亚银行签订过房屋租赁合同，不是房屋租赁合同的出租方。2016年4月1日，我将涉案房屋出租给了世纪天诚公司，每月租金20500元，期限自2016年4月10日至2019年4月9日。韩亚银行租赁合同中约定的收款账户虽然在我名下，但该账户不由我控制，在世纪天诚公司承租我房屋之后就被其法定代表人朴成龙要走了。所以，我不负有退还押金的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市朝阳区望京园305号楼18层乙1802号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在张剑名下，于2016年出售给魏巍。一、韩亚银行用以证明其与魏巍之间存在房屋租赁合同的证据1、2016年4月，张剑作为出租方（甲方）与承租方（乙方）韩亚银行、居间方世纪天诚公司签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称第一份房屋租赁合同）。合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2016年4月9日至2018年4月8日，押金22500元，租金第一年每月22500元，第二年每月2300元。合同指定甲方收款账户为魏巍名下中国农业银行的某账户（以下简称魏巍农行账户）。2、张剑向魏巍出具的授权委托书复印件、张剑的身份证复印件、张剑房产证复印件。授权委托书出具时间为2016年4月1日，内容为张剑已将涉案房屋出售给了魏巍，自2016年4月1日起，张剑将房屋的所有事项全权委托魏巍，包括代张剑出租房屋、办理签约、收取租金等事项。委托人及被委托人处分别签有张剑及魏巍的姓名。3、魏巍作为出租方（甲方）与承租方（乙方）韩亚银行、居间方世纪天诚公司签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称第二份房屋租赁合同）。合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2018年4月9日至2019年4月8日，租金每月23000元，押金23000元。合同第四条约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同指定的甲方收款账户亦为魏巍农行账户。4、魏巍身份证复印件及房产证复印件。魏巍身份证有效期限为2006年5月31日至2016年5月31日。5、押金收据及付款凭证。押金收据共两张，一张开具于2016年4月9日，金额为22500元；另一张开具于2018年3月26日，金额为500元。收款人处均签有魏巍姓名。付款凭证显示韩亚银行已将押金汇入魏巍农行账户中。韩亚银行自2016年4月9日开始使用涉案房屋，于2018年4月8日将房屋腾退，交还世纪天诚公司。租赁期间的全部租金已付清，均汇至魏巍农行账户中。魏巍否认与韩亚银行成立房屋租赁合同关系，对韩亚银行证据中所有“魏巍”签字的真实性提出异议，称并非本人所签；魏巍农行账户对应的银行卡是世纪天诚公司从魏巍处拿走的，魏巍并不实际控制该账户；第二份租赁合同签订时魏巍的身份材料已经超过有效期。韩亚银行称两份合同签署时魏巍、张剑并不在场，合同以及授权委托书、身份证、房产证复印件、押金收据是世纪天诚公司交给韩亚银行的，当时合同及押金收据上已有“魏巍”签字。二、魏巍提交的反证1、2016年4月1日，魏巍作为委托人（甲方）与租赁代理机构（乙方）世纪天诚公司签订的《出租委托代理合同》。合同约定甲方将涉案房屋委托乙方出租，代理期限为2016年4月10日至2019年4月9日，每月租金20500元，押金20500元。合同指定的甲方收款账户为魏巍名下中国工商银行的账户。2、魏巍招商银行的流水明细。明细显示世纪天诚公司法定代表人朴成龙自2016年5月4日开始按月向魏巍打款20500元，直至2019年年初。魏巍称签订合同不久其将收款账户变更为招商银行的账户。3、魏巍农行账户流水明细。明细显示该账户在2016年4月18日之前余额为28.76元，自2016年4月18日之后陆续收到韩亚银行支付的租金、押金，款项到账后不久便通过现金支取或转入朴成龙账户的方式全部转移。4、世纪天诚公司于2018年11月28日向魏巍出具的尽快结清租金的《承诺函》以及魏巍向朴成龙催要租金的微信聊天记录。5、2019年4月7日朴成龙与魏巍的微信聊天记录。魏巍听原租户说朴成龙还没有退押金，便询问朴成龙。朴成龙认可，并称会退给租户公司。魏巍称《出租委托代理合同》签订后不久，朴成龙以韩国人交房租需要出租方实名的账户为由要走了魏巍农行账户对应的银行卡，所以该账户一直由朴成龙使用并控制。本院询问魏巍，世纪天诚公司既然以自己的名义对外出租涉案房屋只需要提供世纪天诚公司名下的账户即可，无需提供魏巍名下的账户，这一矛盾应如何解释。魏巍称当时有疏忽，收到本案诉讼材料后才意识到这个问题。本院认为：根据我国合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然魏巍提交的证据足以证明其与世纪天诚公司之间存在真实有效的名为出租委托代理合同实为房屋租赁合同的合同关系，魏巍亦未实际收取韩亚银行的押金及租金，加之韩亚银行自认未见到魏巍本人签署上述材料，整个合同签订和履行期间也从未见过魏巍本人，第二份房屋租赁合同及押金收条为世纪天诚公司冒用魏巍名义所签具有较高的盖然性，但是，即便如此，本院认为韩亚银行有理由相信出租方为魏巍，世纪天诚公司冒用魏巍名义签订合同的行为构成表见代理，合同对魏巍发生法律效力，理由如下：收取租金和押金是出租人最主要的合同权利。虽然韩亚银行未见到魏巍本人签署合同，但合同中约定的收款账户为魏巍本人账户，在此情形下，韩亚银行有充分理由相信魏巍实际收取租金及押金，享有合同权利，进而相信魏巍是合同的出租方。另一方面，魏巍未提供证据证明韩亚银行对于世纪天诚公司冒用魏巍名义签署合同一节知情或存在与世纪天诚公司恶意串通的情节。因此，即便第二份房屋租赁合同系世纪天诚公司冒用魏巍名义所签，基于表见代理的规定，该合同对魏巍发生法律约束力，魏巍应当按照合同约定向韩亚银行退还押金23000元。魏巍未依约退还押金构成违约，世纪天诚公司要求其支付逾期退还押金的利息，于法有据，本院亦予以支持。自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，取而代之的是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息计算标准予以调整。世纪天诚公司按照合同约定不负有向韩亚银行退还押金的义务，故韩亚银行要求世纪天诚公司承担连带责任，本院不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，世纪天诚公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏巍于本判决生效之日起七日内退还原告韩亚银行（中国）有限公司房屋押金二万三千元；二、被告魏巍于本判决生效之日起七日内支付原告韩亚银行（中国）有限公司自2019年4月9日至2019年8月19日的利息（以二万三千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告魏巍于本判决生效之日起七日内支付原告韩亚银行（中国）有限公司自2019年8月20日至实际退还房屋押金之日止的利息（以二万三千元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告韩亚银行（中国）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由被告魏巍负担（原告韩亚银行（中国）有限公司已垫付，被告魏巍于本判决生效之日起七日内给付原告韩亚银行（中国）有限公司）。公告费260元，由原告韩亚银行（中国）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李瑶瑶审判员  张帅宾审判员  魏慧彪二〇二〇年四月二十七日书记员  耿迎新