广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12848号原告：刘剑蕾，女，汉族，1994年10月24日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周玉珊，广东瑾然律师事务所律师。被告：钟观康，汉族，男，1983年10月13日出生，住所地广州市白云区，经常居住地广州市番禺区南浦沿沙路**锦绣商务中心205。被告：黄晓姗，女，汉族，1981年3月11日出生，，住广州市荔湾区被告：何毅坚，男，汉族，1978年8月14日出生，，住所地广州市海珠区，经常居住地广州市海珠区纺织一路名都一街****委托诉讼代理人：余春明，黄仲，分别是广东南国德赛律师事务所律师和实习人员。原告刘剑蕾诉被告钟观康、黄晓姗、何毅坚物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周玉珊，被告钟观康，被告何毅坚的委托诉讼代理人余春明、黄仲到庭参加诉讼，被告黄晓姗下落不明，经本院公告送达，期满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告钟观康、黄晓姗因未履行生效法律文书所确定的义务，致使其所有的广州市海珠区纺织一路名都一街3号3804房被广州市天河区人民法院先后进行拍卖和变卖，原告于2018年11月13日通过变卖程序公开竞价取得涉案房屋，并2018年12月12日取得涉案房屋《不动产权证书》。三被告至今拒不腾出涉案房屋且一直拖欠物业管理费、水费、污水费等费用。综上所述，原告通过合法途径取得涉案房屋的所有权，现三被告拒不腾出涉案房屋的行为已明显损害了原告的合法权益。故起诉要求判令：1、三被告立即停止侵权，立即搬离广州市海珠区纺织一路名都一街3号3804房，并将该房屋腾空之后返还给原告；2、三被告共同向原告支付从2018年11月20日起至三被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（其中2018年11月20日至2019年10月31日的房屋占有使用费按照14040.32元/月计算，2020年11月1日至2021年4月30日的房屋占有使用费按照14479.08元/月计算，暂计至2019年6月3日为91730.16元）；3、三被告共同向原告支付原告房屋租金评估费6000元；4、三被告共同向原告支付原告代垫的物业管理费5862.88元、水费及违约金4928.91元、污水费1489.42元；5、本案受理费由三被告共同承担。被告钟观康辩称：我没有使用涉案房屋，涉案房屋是被告何毅坚在承租使用，原告告错主体，不同意原告的诉讼请求。被告何毅坚辩称，不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告全部的诉讼请求。事实理由如下：1、根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生物权变动不影响租赁合同。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予以支持。原有的租赁权不因拍卖而消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受影响。综上，被告何毅坚与被告钟观康、黄晓姗签订的《房屋租赁合同》有效，并且正在租赁期间，应受到法律保护。2、原告在拍卖时已明知标的物存在瑕疵，拍卖变卖公告已经明确标识标的物有人占有使用，租赁期不详，且告知原告愿意承担所有的瑕疵，所有欠费也明确由买受方承担。原告已经充分知晓涉案房屋的瑕疵，并愿意承受。涉案房屋评估价为1200多万元，在变卖过程中原告以766万元竞得，原告在竞得后，为转移风险，不履行租赁合同，违反相关法律规定。3、被告并不知道房屋拍卖情况，不能行使优先购买权。被告黄晓姗没有举证和答辩。经审理查明：2013年10月11日，被告钟观康、黄晓姗与被告何毅坚签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定被告钟观康、黄晓姗将广州市海珠区纺织一路名都一街3号3804房出租给被告何毅坚居住，租赁期限从2013年10月11日至2032年10月10日，其中，2016年10月11日至2023年10月10日，每月租金7740元，2023年10月11日至2032年10月10日，每月租金8240元。租金按月结算。2013年10月15日，合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋租赁登记。2013年10月11日，被告钟观康、黄晓姗与被告何毅坚在广州市公安局滨江派出所签订《治安责任书》，出租屋地址广州市海珠区纺织一路名都一街3号3804房，出租人钟观康、黄晓姗，承租人何毅坚。据查册日期为2018年11月26日的广州市不动产登记查册表记载：房产地址海珠区纺织一路名都一街3号3804房，产权人钟观康、黄晓姗。登记附注：2011年12月8日，黄晓姗等2人，广州联银融资担保有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2011年12月9日核准登记。2012年11月29日，黄晓姗、钟观康、杨建功申请持房产证抵押（含涂销再抵押），（已正式收件）。2013年1月28日，黄晓姗、钟观康、何毅坚申请持房产证抵押（含涂销再抵押），（已正式收件）。2013年10月12日，钟观康、黄晓姗，平安银行股份有限公司广州羊城支行申请持房产抵押（含涂销再抵押），2013年10月14日核准登记。2014年6月6日至2019年6月5日，广州市越秀区人民法院查封黄晓姗占有的二分之一产权份额。2018年11月20日，广州市天河区人民法院解封该物业并单方办理过户给刘剑蕾。广州市天河区人民法院在执行平安银行股份有限公司广州羊城支行诉钟秉霖、黄晓姗、钟观康借款合同纠纷案中，于2018年10月在淘宝网司法拍卖网络平台上发布公告，公开变卖广州市海珠区纺织一路名都一街3号3804房，建筑面积219.38平方，起拍价6944896元，评估价12401600元，特别提醒：标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所有风险如隐藏瑕疵缺陷、损毀等均由买受人承担。标的物介绍：拍卖现状，无钥匙，有居住使用情况，租赁情况不详。欠费不详，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担，特殊说明：本拍品按现状变卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付。特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。竟买人请自行到相关职能部门咨询核实该拍卖标的相关情况。司法拍卖广州市天河区人民法院关于广州市海珠区纺织一路名都一街3号3804房变卖的公告：成交价7664896元，成交时间2018年11月13日，阿里拍卖2人报名，61人设置提醒，2546次围观，变卖价6944896元，评估价12401600元，买房注意事项：租赁，租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式，房屋如有人居住，需确认是否会腾空，否则将会影响正常使用。请务必去现场了解房屋是否有瑕疵。2018年11月13日，原告以7664896元成交价购买涉案物业。2018年11月20日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执8114号执行裁定书，裁定解除对被执行人钟观康、黄晓姗名下位于广州市海珠区纺织路名都一街3号3804房的查封，上述房产所有权及相应的其他权利归买受人刘剑蕾所有，上述房产的所有权自本裁定送达给买受人刘剑蕾时起转移。同日，向广州市国土资源和规划委员会发出协助执行通知书，要求协助办理涉案房屋过户手续。2018年12月12日，广州市国土资源和规划委员会核核发了涉案房屋的《不动产权证书》给原告。2019年5月18日原告支付了2013年5月9日至2019年3月25日的水费及违约金合计4928.91元（其中2013年5月9日至2018年11月24日共4843.41元,2018年11月25日至2019年3月25日共85.50元），2013年9月9日至2019年3月25日的污水费合计1489.42元（其中2013年5月9日至2018年11月24日共1307.28元,2018年11月25日至2019年3月25日共182.14元）。2018年12月7日，原告支付了2018年9月至2018年12月的物业服务费2586.62元(每月646.66元),2019年5月21日，原告支付了2019年1月至2019年5月的物业服务费3276.26元。经原告自行委托，2019年6月3日广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司出具报告书，内容：广州市海珠区纺织一路名都一街3号3804房从2018年11月1日至2021年4月30日，租金市场价为426475元，其中，2018年11月1日至2019年10月31日，单价每平方米64元，年度租金合计168484元；2019年11月1日至2020年10月31日，单价每平方米65元，年度租金合计171116元；2020年11月1日至2021年10月31日，单价每平方米66元，年度租金合计86874元。原告为此支付6000元评估费。2018年12月7日，原告去涉案场地与被告何毅坚进行交涉未果，原告报警，之后经居委调解未果，原告于2019年6月11日提起本案诉讼。诉讼中，被告何毅坚还提供房屋照片，认为在房屋拍卖前经钟观康、黄晓姗同意对涉案房屋进行装修，由于原告在2018年12月7日及之后多次撬门锁，双方对租金缴纳有争议，向被告钟观康支付租金到2018年12月31日。被告钟观康对此予以确认。原告认为在房屋拍卖之前，曾经到涉案房屋门外看房，当时执行法院没有明确房屋有租赁情况，发现房屋的门以及地板铺满了灰尘，明显长期无人使用的痕迹，2018年12月7日在张贴清场通知，无人主张权利的情况下，去物业管理公司缴清所有欠费，与开锁师傅到达现场开锁，在开了第一扇门后被告何毅坚来到涉案房屋，称自己有租约，后经报警，原告没有进入涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执8114号执行裁定书裁定确认涉案房屋所有权归刘剑蕾所有，并于2018年11月20日签收了该裁定，于2018年12月12日取得涉案房屋的权属证书，刘剑蕾作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。2013年1月28日，何毅坚是涉案房屋的抵押权人，2013年10月11日，被告何毅坚与被告钟观康、黄晓姗签订《广州市房屋租赁合同》，承租涉案房屋，并到广州市公安局海珠区滨江派出所签订《治安责任书》，而2013年10月12日平安银行股份有限公司广州羊城支行才与钟观康、黄晓姗申请持房产抵押（含涂销再抵押），2013年10月14日平安银行股份有限公司广州羊城支行取得涉案房屋抵押权，可见，被告何毅坚承租涉案房屋在平安银行股份有限公司广州羊城支行取得抵押权之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房屋在司法拍卖前由被告何毅坚承租使用，被告钟观康、黄晓姗因拖欠银行欠款，涉案房屋被执行法院委托拍卖，拍卖公告特别提醒标的物按交付时现状交付，拍卖现状无钥匙，有居住使用情况，租赁情况不详，欠费不详，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决。拍卖成交公告记载，阿里拍卖2人报名，61人设置提醒，2546次围观，变卖价6944896元，评估价12401600元，买房注意事项：租赁合同不随拍下后自然解除，需提前确认租赁处置方式，房屋如有人居住，需确认是否会腾空，否则将会影响正常使用。请务必去现场了解房屋是否有瑕疵。对于拍卖房屋存在巨大的价差，多人设置提醒，多人次围观，多次流拍，公告又特别提醒，原告在竞拍上述房屋时，应尽审慎的注意义务，在取得涉案房屋产权后，应受拍卖公告记载的拍卖条件约束并自行承担拍卖后对己带来的风险和后果。鉴于涉案房屋在拍卖前已由被告何毅坚承租居住使用，现租赁期限尚未届满，原告要求被告何毅坚搬出涉案房屋，理由依法不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在原告获得房屋所有权后，被告何毅坚使用涉案房屋，根据买卖不破租赁原则，应按原合同约定的租金标准向原告支付租金。租金标准，根据被告提供的《广州市房屋租赁合同（住宅）》，涉案房屋从2016年10月11日至2023年10月10日每月租金7740元，2023年10月11日至2032年10月10日每月租金8240元。原告要求调整按评估价计算房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳。对于原告主张的房屋租金评估费6000元，是其为实现诉讼目的举证的支出，原告要求被告负担，理据不充分，本院不予支持。对于原告要求被告支付物业管理费5862.88元、水费及违约金4928.91元、污水费1489.42元；根据拍卖公告规定：欠费不详，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担。原告在2018年11月20日通过竞投取得房屋权属，按约定在2018年11月20日前的欠款应由原告承担，之后的费用应由实际使用人承担。故2018年11月20日后的水费及违约金合计85.50元,2018年11月20日后的污水费合计182.14元,2018年11月20日后的物业服务费3922.92元,被告何毅坚应予返还给原告。被告钟观康、黄晓姗收取被告何毅坚至2018年12月的租金，其中2018年11月20日至2018年12月31日的租金应由被告钟观康、黄晓姗返还给原告，被告何毅坚是实际使用人，应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告钟观康、黄晓姗在本判决生效之日起十日内按每月租金7740元的标准向原告刘剑蕾支付从2018年11月20日至2018年12月31日的房屋租金，被告何毅坚承担连带责任；二、被告何毅坚按2018年11月20日至2023年10月10日每月租金7740元，2023年10月11日至2032年10月10日每月租金8240元的标准向原告刘剑蕾支付从2019年1月1日起的房屋租金，其中至本判决之日的租金在本判决生效之日起十日内支付，之后逐月一日前支付当月租金；三、被告何毅坚在本判决生效之日起十日内向原告刘剑蕾支付2018年11月20日至2019年3月25日的水费及违约金85.50元,2018年11月20日至2019年3月25日的污水费182.14元,2018年11月20日至2019年5月的物业服务费3922.92元；四、驳回原告刘剑蕾其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，由原告刘剑蕾负担1176元，被告何毅坚负担1274元，被告钟观康、黄晓姗共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年四月十七日书 记 员  张诗咏