江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初5947号 原告：无锡盛家房产经纪有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道绿景雅苑11-1。 法定代表人：胡磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕翊，北京市京师（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣杰，北京市京师（无锡）律师事务所实习人员。 被告：苏州房达通网络科技有限公司，住所地苏州市虎殿路****。 法定代表人：顾成龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢小平，江苏诚鑫律师事务所律师。 被告：江苏长江置业发展有限公司，住所地无，住所地无锡市锡山区安镇街道查桥v> 法定代表人：钱静江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦琪、蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。 第三人：李其达，男，1994年1月5日出生，汉族，住江阴市。 第三人：王运娄，男，1964年1月6日出生，汉族，住江阴市。 原告无锡盛家房产经纪有限公司（以下简称盛家公司）与被告苏州房达通网络科技有限公司（以下简称房达通公司）、江苏长江置业发展有限公司（以下简称长江公司）、第三人李其达、王运娄合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日、2020年1月15日两次公开开庭进行了审理。原告盛家公司的法定代表人胡磊及委托诉讼代理人吕翊（参加第二次庭审）、荣杰与被告房达通公司的委托诉讼代理人卢小平、被告长江公司的委托诉讼代理人蒋菊兰及第三人王运娄（参加第一次庭审）到庭参加诉讼，第三人李其达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛家公司向本院提出诉讼请求：判令房达通公司、长江公司共同支付佣金14万元并赔偿逾期付款损失（以14万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：房达通公司工作人员向盛家公司介绍称其公司受长江公司委托，对无锡金域香颂房屋进行代理销售和宣传。2019年1月17日，盛家公司与房达通公司签订战略合作协议，协议约定双方为战略合作关系，合作项目是无锡金域香颂项目；合作期间成交佣金标准是洋房住宅7万元/套，高层住宅7万元/套。协议另对客户界定规则、成功带看确认规则以及双方的权利、义务等内容进行了约定。上述协议签订后，盛家公司于2019年4月23日带客户陈宇、陈宇儿子李其达及王运娄等前往售楼处看房，房达通公司对此予以确认并出具客户带看确认书且向盛家公司支付了带看房奖金100元/组，共两组合计200元。盛家公司通过微信向房达通公司报备了客户看房信息。当日，李其达、王运娄分别就购买香颂花园高层住宅8号楼29单元1602室、7号楼30单元1501室事宜签订《香颂花园认购书》并支付定金。盛家公司认为，其已成功促成上述两名客户购买香颂花园高层住宅，房达通公司应按协议约定支付佣金14万元，盛家公司向房达通公司催讨佣金未果，故诉至法院。 被告房达通公司辩称，1、涉案第三人李其达、王运娄确与长江公司达成了房屋买卖合同关系，但最终成交时并没有通过盛家公司，也没有通过房达通公司，而是李其达、王运娄自行与长江公司成交，所以盛家公司没有资格领取佣金；2、盛家公司没有证据证明第三人李其达、王运娄与其之间有任何中介委托关系；3、根据案涉战略合作协议的约定，支付佣金必须满足协议第四条的相关要求，且协议第三条约定双方要进行结算并由盛家公司开具增值税发票，但盛家公司至今也未进行结算也未开具发票，说明案涉两套房屋的销售和盛家公司无关。盛家公司应对其符合佣金支付条件进行举证证明。综上，请求法院依法驳回盛家公司的全部诉讼请求。 被告长江公司辩称，1、长江公司与盛家公司并没有委托关系，根据合同相对性原则，盛家公司无权向长江公司主张权利。盛家公司与房达通公司签订案涉协议的日期是2019年1月，而长江公司与房达通公司签订合同时间是2019年2月20日，故盛家公司称房达通公司系受长江公司委托才签订战略合作协议与事实不符。2、长江公司与房达通公司之间委托代理销售合同关系已经结算完毕。综上，请求法院依法驳回盛家公司对长江公司的诉讼请求。 第三人王运娄述称，2019年4月23日，其和同事即李其达的母亲陈宇一块去看房，在路上遇见了盛家公司的销售员，销售员称带他们去看金域香颂的房子。当天，其和陈宇在金域香颂售楼处按照现场销售员的要求签订了认购书，并通过POS机刷卡的方式各支付10万元认购金。当天，其回家后就发现认购书上的价格与网上的市场单价以及金域香颂售楼处的广告价格不一致，认购书也没有加盖公章，10万元认购金也不知道付给谁的，其就有点后悔。因盛家公司销售员告知的价格与市场价格不符且说好的阳台问题也不能兑现，李其达的母亲陈宇于2019年4月24日在微信中向盛家公司的销售员表示存在欺骗并在微信中拉黑了盛家公司的销售员。此后，其和陈宇回金域香颂售楼处要求退还订金。一开始，金域香颂售楼处不同意退还订金，双方为此协商了很长时间，最终在2019年5月退还了全部订金。订金退回后，其又几次到金域香颂售楼处谈购房价格等内容并在2019年5月23日在金域香颂售楼处签订了房屋买卖合同。在此后其要求退还订金、重新商谈购房价格及签订房屋买卖合同的过程中均没有盛家公司工作人员参与。 第三人李其达未到庭、未答辩。 经审理查明：2019年1月17日，房达通公司（甲方）与盛家公司（乙方）签订战略合作协议一份，协议第一条合作内容载明：甲乙双方为战略合作关系，合作项目为无锡金域香颂项目，合作期自2018年至2019年，洋房住宅“七万／套”，高层住宅“七万／套”，该金额处系由铅印内容洋房住宅“五万／套”，高层住宅“四万／套”，手写修改为“七万／套”的金额。协议第一条另载明：甲方通过微信群为乙方提供房源项目信息，乙方依托自身门店及经纪人资源进行项目介绍，将意向购房客户信息发送甲方微信群且将意向客户带至甲方合作现场，并促进客户实现在甲方提供的项目范畴内购买成功；乙方应将意向客户报备、带看、认购信息在微信系统中完成操作，甲方通过微信系统及微信系统规则对乙方进行佣金结算。协议第三条乙方权利义务载明：乙方需配合甲方积极组织参加项目的推介和销售活动；乙方应按云系统规则与甲方合作，应严格按照云系统规则进行项目介绍、客户推荐、佣金结算等；如开发商在成交审核周期内查实已成交客户的直系亲属在该客户之前已通过其他渠道到访或自然上访，该成交被认定无效的或后期客户退房的，乙方承诺无条件全额返还已收该客户成交佣金，乙方承诺在收到甲方提供的客户退房通知后的5个工作日内返还，每逾期一日承担违约金1000元，该违约金甲方有权在乙方未结算佣金中扣除，逾期超过30日的甲方有权单方面解除协议；甲方未按时支付乙方佣金，乙方有权依据法律规定进行追索和赔偿；双方结算前，乙方应提供符合甲方要求的增值税专用发票，否则甲方有权延期支付费用，直至乙方提供符合要求的发票。如遇特殊主体暂时无法（及时）提供上述发票的，须在结佣前提供主体相关资质材料，并经甲方财务部门审核确认后予以结佣，材料审核不通过的后果由乙方独自承担。该协议甲方落款处加盖有房达通公司公章并由蔡成光签名确认，在乙方落款处加盖有盛家公司公章。审理中，双方对上述协议中除佣金标准以外的其余内容均无异议。房达通公司称，协议第一条中佣金标准处均是手写修改，未经其确认，其对该佣金标准不予确认。盛家公司称，该协议文本是由房达通公司工作人员蔡成光带给其盖章确认，在其盖章时，佣金标准栏已手动修改为洋房住宅、高层住宅均是“七万／套”，且该七万／套的佣金标准和李其达、王运娄于2019年4月23日签订认购书当日，房达通公司工作人员在微信群发布的喜报信息“大定金域香颂高层2套，成功收佣140000”中的金额可以相互印证，如房达通公司对该佣金标准仍有异议，房达通公司应提供持有的另一份协议书原件供法院核对。审理中，本院要求房达通公司提供其持有的协议书原件，但房达通公司未提供。另，房达通公司在第二次庭审中明确在上述协议上签字的蔡成光是该公司工作人员，房达通公司在庭审中当场拨通蔡成光的电话（199××××3891）核对上述协议中佣金修改情况，蔡成光称“当时战略合作协议上价格我拿给盛家公司之前已经修改了，修改后的价格均为7万元／套，之所以修改是因为当时公司的标准改变了，我现在已从房达通公司离职”。房达通公司称，蔡成光现已离职，其修改佣金的单价系变更合同的重要内容，如果是经公司授权，公司应当加盖公章，并且盛家公司也有权要求其加盖公章，所以对于蔡成光与盛家公司之间修改佣金标准的事实，房达通公司认为双方有串通损害房达通公司合法权益的嫌疑，故其对该佣金标准仍不予认可。 另查明，盛家公司对其带李其达、王运娄看房的经过陈述如下：盛家公司工作人员吴轩曾带李其达看过新房和二手房，但李其达都不满意，双方约好由吴轩于2019年4月23日再次带李其达看房。2019年4月23日，吴轩电话联系李其达，李其达表示他们在红豆香江豪庭（看房），他朋友王运娄也要看房，然后就由吴轩开车带李其达、王运娄到金域香颂售楼处看房，盛家公司法定代表人胡磊也赶到售楼处并向李其达、王运娄介绍该楼盘，李其达、王运娄在当天晚上7点左右就在售楼处签订了认购书并各自缴纳了10万元认购订金，其中一人还缴纳了2万元的车位款订金。金域香颂售楼处的工作人员当即在微信群中发送喜报，“确认盛家公司成交两套高层住宅，成功收佣14万元”。次日，吴轩要求房达通公司工作人员支付带看奖，房达通公司工作人员按100元/套的标准，通过微信转账支付了200元带看奖。同日，胡磊还通过微信和李其达母亲陈宇联系，但在此后双方就没有再联系，直到2019年5月19日胡磊再次给李其达母亲陈宇发微信时发现已被对方删除。对此，盛家公司举证了客户带看确认单复印件、香颂花园认购书复印件、微信聊天记录等予以印证。认购书上载明：李其达、王运娄分别认购香颂花园8号楼29单元1602室、香颂花园7号楼30单元1501室，房屋单价分别是13217.6元/平方米、13274元/平方米，房屋总价均是200万元；在签订本《认购书》时，认购人已充分了解所认购房屋的详细情况，认购人为取得该物业的优先购买权，自愿交付认购定金10万元整；《商品房买卖合同》签订后，该物业《认购书》终止，已付定金全额转为该物业的房款；该物业《认购书》经认购人签字、缴纳定金、经出售方盖章后生效。两份认购书认购人栏分别由李其达、王运娄签名、捺印，在置业顾问栏，均由房达通公司销售人员李虹霞签名。另，盛家公司举证的该公司法定代表人胡磊与李其达母亲陈宇的聊天记录显示，胡磊于2019年4月23日晚间添加陈宇的微信（微信名淡然）。次日上午，陈宇通过微信向胡磊表示：“你们那个房子外面报价是12000元一平米；是12年开盘个，你昨天对我说2年前开盘个；还有你们送阳台自己浇根本不行这么高怎么操作”，胡磊回复“装修公司可以做，其他人有做好的”；陈宇回复：“房产证暂时不要办还要商量一下”；胡磊回复：“好，问一下开发商，你大概什么时候，也不能拖太久”；陈宇回复：“早了，送阳台做好了再说，你们样板房二楼怎么做都可以，高层就不行，存在欺骗了”。此后，胡磊发送语音，陈宇未再回复。2019年5月19日晚间，胡磊再次发送微信：“大姐，你是怎么考虑的”，微信显示该消息已被对方拒收。审理中，胡磊陈述，其在2019年4月24日到2019年5月19日之间未通过微信和陈宇联系，不清楚微信是何时被对方拉黑。 房达通公司述称，根据王运娄审理中的陈述，其是自然到访，现场被盛家公司工作人员截留，没有提前12小时向房达通公司报备，不符合结佣条件。此外，李其达、王运娄于2019年4月23日交付的定金均由应金龙收取，应金龙是房达通公司的合作伙伴。应金龙只是暂时保管定金，如果后期购房成交，应金龙要将该定金支付给长江公司作为房款和定金。因李其达、王运娄此后多次到金域香颂售楼处要求解除认购书，在认购书经协商解除后，应金龙已将收取的全部定金退还给李其达、王运娄。李其达、王运娄在后期购买房屋过程中，都是直接到售楼处与长江公司的销售人员进行谈判，全程没有盛家公司的陪同，也没有与房达通公司之间达成任何协议，故李其达、王运娄不是房达通公司与长江公司之间的结佣客户，也不能认定为盛家公司与房达通公司之间的结佣客户。 王运娄述称，2019年4月23日下午，其和李其达的母亲陈宇一起在香江豪庭看房，但二期已经没房了。因其之前多次和配偶徐芳在散步时路过金域香颂售楼处，也看到过售楼处里的客户，其就和陈宇说金域香颂有房，其曾在盛家公司工作人员吴轩处留有电话，吴轩和其电话联系后，其和陈宇就坐吴轩的车到金域香颂售楼处看房。当天，其与李其达确实签订了案涉认购书并通过POS刷卡的方式各支付了定金10万元，但回家后就发现认购书上写的单价比网上的单价甚至金域香颂售楼处广告中的单价都高，当晚说好的阳台问题也无法兑现，认购书上也没有任何公司盖章，其也不知道10万元定金是付给谁的，李其达的母亲陈宇就认为存在欺骗并删除了盛家公司法定代表人胡磊的微信。此后，其和李其达、陈宇多次到金域香颂售楼处要求退还定金，为此曾于2019年5月1日在金域香颂售楼处吵了一架并最终退还了全部定金。定金退还后，其和李其达还是想买金域香颂的房子，就多次到售楼处谈价格并最终于2019年5月23日在售楼处签订了房屋买卖合同，在此过程中均没有盛家公司工作人员参与。 又查明，2019年2月20日，房达通公司与长江公司签订房屋代理销售合同一份，双方约定长江公司委托房达通公司销售香颂花园项目的高层住宅、洋房及商业地产，代理期限自2019年3月1日起至2019年5月31日止。房达通公司结算佣金条件是：房达通公司客户签订认购书后成功草签《商品房买卖合同》，且，若客户采取按揭方式付款的，则付清首付款，并按照贷款银行要求提供全部按揭贷款资料，并经贷款银行审核通过；若客户采取一次性付款的，则全款到账；若客户采取分期付款的，则付清首期款（不低于总房款的40%）。2019年6月18日，房达通公司向长江公司出具承诺书一份，房达通公司确认其代理销售长江公司开发建设的金域香颂花园楼盘的房屋，仅8-28-2801号房屋（客户：许威）按双方签订的代理合同的约定，长江公司应支付代理佣金35000元。房达通公司代理销售金域香颂花园楼盘除许威购买的8-28-2801房屋以外的其他所有房屋长江公司均不用支付房达通公司任何费用。另，2019年5月23日，李其达，王运娄及案外人徐芳，在金域香颂售楼处与长江公司分别签订商品房买卖合同，由李其达购买金域香颂29单元14层1602号房屋，房屋单价是12145.81元/平方米，总价是1837540元，由王运娄、徐芳购买金域香颂30单元13层1501号房屋，房屋单价是12117.95元/平方米，总价是1825690元，上述两份合同均已履行完毕。 以上事实，有战略合作协议、微信聊天截图、香颂花园认购书复印件、客户带看单复印件、房屋代理销售合同、承诺书、商品房买卖合同及当事人的陈述等在案佐证。 本院认为，盛家公司与房达通公司签订的合作协议，系双方自愿真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：一、合作协议中的佣金标准应如何确定；二、盛家公司是否符合合作协议约定的佣金结算条件，是否有权要求房达通公司、长江公司结算佣金。 关于争议一，房达通公司辩称盛家公司举证的案涉合作协议上洋房住宅、高层住宅佣金标准处“七万/套”的内容均是手写改动，该改动未经房达通公司确认，故其不予认可。本院认为，按房达通公司原工作人员暨合作协议签订人蔡成光当庭确认的内容，该佣金标准修改内容是在其将协议带给盛家公司盖章确认前已形成，基于蔡成光的身份，其陈述具有较高的可信度。此外，该“七万/套”的高层住宅佣金标准可与2019年4月23日李其达、王运娄签订认购书当日微信群喜报显示的佣金标准相互印证。房达通公司虽否认该修改内容，但并未举证其应持有的合作协议原件予以反证，应承担举证不能的不利后果。综上，本院确定案涉合作协议中洋房住宅、高层住宅的佣金标准是七万/套。 关于争议二，本院认为盛家公司不符合合作协议中约定的佣金结算条件，无权要求房达通公司、长江公司结算佣金，理由如下： 其一，就案涉合作协议的性质而言，该协议虽未以居间合同冠名，但纵观合同中双方权利、义务的约定，双方实际是居间合同关系，即房达通公司委托盛家公司对其代理销售的金域香颂楼盘房屋进行项目介绍，在盛家公司符合协议约定的佣金结算条件即“盛家公司将意向购房客户信息发送到房达通公司微信群且将意向客户带至房达通公司合作现场，并促进客户实现在房达通公司提供的项目范畴内购买成功”，且不存在协议约定的除外情形下，房达通公司应按高层住宅七万/套的标准向盛家公司支付佣金。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据上述规定，居间合同按类型分为报告居间和媒介居间，结合案涉协议约定，盛家公司的合同义务不仅是向房达通公司提供意向客户购房信息，而是要“并促进客户实现在房达通公司提供的项目范畴内购买成功”，即盛家公司向房达通公司提供的是订立合同的媒介服务，故双方是媒介居间合同关系。 其二，既然双方是媒介居间合同关系，那盛家公司有权向房达通公司主张报酬的前提是其在第三人李其达、王运娄签订商品房买卖合同过程中提供了媒介居间服务，结合案涉协议内容，就是要符合协议约定的佣金结算条件，即“盛家公司将意向购房客户信息发送到房达通公司微信群且将意向客户带至房达通公司合作现场，并促进客户实现在房达通公司提供的项目范畴内购买成功”。关于该条款中“购买成功”如何理解，双方存在争议，盛家公司认为促使客户达成认购协议，就是购买成功，房达通公司认为，购买成功是指客户根据认购书确定的价格签订商品房买卖合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。按照上述规定，在合同条款理解存在争议的情况下，应首先适用文义解释，再依次适用体系解释、目的解释等合同解释方法对争议条款进行解释。就文义解释而言，购买成功应理解为促使客户成功购买房屋，结合日常生活中消费者购房的情形，即消费者与开发商签订商品房买卖合同、消费者支付购房款并取得房屋所有权，故无法用文义解释的方法将购买成功理解为消费者成功签订认购书。就体系解释而言，案涉合作协议第三条盛家公司权利义务部分载明：“如开发商在成交审核周期内查实已成交客户的直系亲属在该客户之前已通过其他渠道到访或自然上访，该成交被认定无效的或后期客户退房的，乙方承诺无条件全额返还已收该客户成交佣金”。根据该约定，即使交易已成交，但此后被认定无效或客户退房的情况下，盛家公司仍应向房达通公司退还已收取的佣金，该条款从反面印证前述条款中“购买成功”的涵义应理解成促使客户成功签订购房合同，购买相应房屋，而非仅签订认购书。综合以上合同解释方法，盛家公司关于前述条款中“购买成功”的涵义是指客户达成认购协议的意见，本院不予采纳，该“购买成功”的标准至低应达到客户成功签订商品房买卖合同。 其三，本案中，盛家公司并未促成第三人李其达、王运娄与长江公司成功签订商品房买卖合同，故不符合合作协议约定的佣金结算条件。首先，李其达、王运娄虽是由盛家公司工作人员于2019年4月23日带到金域香颂售楼处看房且于当天签订了认购书及支付定金，但如前所述，签订认购书及交付定金并不等同于客户成功签订商品房买卖合同、购买相应房屋，不符合协议约定的结佣条件。其次，根据王运娄的陈述以及李其达母亲陈宇的微信聊天记录，李其达、王运娄签订认购书后因认购书约定价格过高、关于房屋阳台的承诺无法兑现等原因，认为盛家公司等提供的信息存在欺骗，故要求解除认购书并退还定金，经协商后，房达通公司的收款人向李其达、王运娄退还了定金，故通过盛家公司的服务促成李其达、王运娄签订的案涉认购书已解除。退一步讲，即使按照盛家公司的理解，将合作协议中“购买成功”理解为签订认购书，在上述情况下，盛家公司仍不具备结算佣金的条件。再次，合作协议中约定“该成交被认定无效的或后期客户退房的，乙方承诺无条件全额返还已收该客户成交佣金”，也就是说即使盛家公司促使客户成功签订商品房买卖合同、取得相应房屋，在符合上述情形下，盛家公司仍应向房达通公司退还已收取的佣金。举重以明轻，在盛家公司尚未促使客户签订商品房买卖合同，且认购书都已被解除的情况下，盛家公司更无权向房达通公司主张佣金。最后，在李其达、王运娄要求解除认购书、退还定金及后期重新与金域香颂售楼处商谈价格并签订商品房买卖合同的过程中，均未有盛家公司的参与，且李其达、王运娄签订的商品房买卖合同中的房屋单价、房屋总价与认购书内容均不一致，即并不是因为盛家公司的居间服务促使李其达、王运娄签订商品房买卖合同、成功购买房屋。 综上，盛家公司既不符合法律规定的居间合同取得报酬的条件，亦不符合案涉合作协议约定的佣金结算条件，其要求房达通公司、长江公司支付佣金14万元并赔偿逾期付款损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回无锡盛家房产经纪有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由盛家公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  吕纯阳 二〇二〇年四月九日 书记员  于潇慧