贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初1657号原告（案外人）：王梅，女，1986年7月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王庆刚，男，1963年9月5日出生，汉族，住重庆市铜梁县，系王梅之父亲。被告：（申请执行人）杨丽琴，1963年4月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陶世鸣，贵州圣伦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗青，贵州圣伦达律师事务所律师。被告：(被执行人)贵州升远房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区蔡家街37号2楼。法定代表人：林锋吉。被告：（被执行人）谢松，男,1964年4月22日出生，汉族，住贵州省黔西县。被告：(被执行人)贵阳宇豪房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段190号(宏业湘园a栋14层7号法定代表人：谢松。原告王梅与被告杨丽琴、贵州升远房地产开发有限责任公司（以下简称：升远房开公司）、谢松、贵阳宇豪房地产开发有限公司（以下简称：宇豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告王梅委托诉讼代理人王庆刚、被告杨丽琴委托诉讼代理人陶世鸣，被告升远房开公司、谢松、宇豪公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告王梅向本院提出诉讼请求：1、中止对贵阳市南明区住房的拍卖，并判决解除该房屋的查封；2、判令原告王梅与升远房开公司签订的合同编号：黔契升远字第096号商品房买卖合同合法有效;3、依法确认位于南明区归原告所有;4、依法判决被告升远房开公司立即协助和配合原告办理位于南明区买卖合同备案登记和产权过户登记;5、该案诉讼费由被告分担。本案庭审过程中，原告王梅将第一项诉讼请求明确为：不得执行贵阳市南明区房屋。事实和理由：原告已于2014年9月8日向升远房开公司交付了升远大厦1-22-5号房购房定购金，同年10月10日，在升远大厦售房部正式签订了该房商品房买卖合同（编号：黔契升远字第096号），并全款交付了购房款后当即交接了房屋，自此已占有使用该处房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前，已实际合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。由于升远大厦消防原因，未能办房产证，原告无过错，故原告提出诉请如前。被告杨丽琴答辩称，一、杨丽琴根据贵阳市中级人民法院于2016年5月3日作出的（2015）筑民二（商）初字第346号民事调解书，向贵阳市中院申请强制执行，被执行人为谢松、升远房开公司、宇豪公司。而本案中涉案的被执行不动产系登记于升远房开公司名下，升远房开公司属于房地产开发企业，涉案被执行房屋是房地产开发企业名下的商品房。原告对该房屋的执行提出异议的，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而非第二十八条之规定。第二十九条的规定对被执行不动产是“房地产开发企业名下的商品房”这一特殊情况下做出的特殊规定，在同一法律规定当中，应适用“特别法优于一般法”这一原则，适用第二十九条之规定。二、原告所购涉案房屋并非其唯一用于居住的房屋。根据答辩人向贵阳市不动产登记中心调取的不动产登记资料查询结果可知，除了涉案被执行不动产，王梅还拥有坐落于观山湖区。因此，原告购买的涉案被执行房屋并非其拥有的唯一房产，故原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回其诉讼请求。被告升远房开公司、谢松、宇豪公司未作答辩。原告王梅对其主张提交以下证据：第一组：原告身份证；拟证明原告主体资格。被告杨丽琴质证称，对该证据三性均无异议，对证明主体资格的证明目的无异议，但其身份证办理时间为2016年9月8日，身份证住址为贵阳市南明区附80号。而本案涉案房屋位于贵阳市南明区。说明截止2016年9月8日，原告并未居住在涉案房屋内。第二组：代理人身份证、委托书；拟证明代理诉讼资格。被告杨丽琴质证称，对该证据三性无异议。但该组证据不能证明受托人与委托人系近亲属关系，根据民诉法第58条的规定，受托人无代理权。第三组：执行裁决书；拟证明执行异议驳回原告申请，符合提起执行异议之诉的条件。被告杨丽琴质证称对该证据三性无异议，对证明目的无异议。第四组：《商品房买卖合同》；拟证明原告在查封前合法购买案涉房屋。被告杨丽琴质证称，对该合同的三性均有异议。该合同并非完整合同，缺失第2-4页和21-49页。其次，合同第22条约定合同签订后60个工作日内进行预售备案登记，但原告并未提供证据证明。合同载明王梅的地址是贵阳市南明区市东路50号，而原告现在的地址是南明区高架桥路10号附80号，说明原告在2016年重新办理身份证时变更了居住地址，而该居住地址并非涉案房屋所在地，原告并未如其所述搬至涉案房屋内居住。第五组：房屋交款收据、交款单、银行流水；拟证明原告全额付清购房款。被告杨丽琴质证称，对收据的真实性无异议，但单凭该收据无法证明原告已支付全部购房款。对银联商务签购单三性持异议。签购单褪色严重，无法看清内容。对银行转账流水，其中10000元、15186元、6727元三笔转账凭证，付款人为曹定英，与本案无关。建设银行30万元的转账凭证并未载明付款人，无法证明是原告支付的购房款。中国银行4万元的转账凭证付款人为王庆刚，也非原告本人。以上证据无法证明原告已支付全部购房款。第六组：交房通知、物管费收据、燃气、广电、水电交费、居住证明、装修垃圾费；拟证明交房后原告已实际占有案涉房屋。被告杨丽琴质证称，对交房通知三性均不认可。交房通知的时间是2014年6月与《商品房买卖合同》的签订时间相矛盾。对《证明》三性均不认可。该证明并未无单位负责人及经办人的签名，无法核实印章的真实性，且证明的内容与原告身份证住址相矛盾，有伪造的可能，不能采信。对物业管理费等收据三性均不认可，原告并未提供该部分收据所载明款项的发票予以证明，不能证明原告现居住在涉案房屋内。第七组：法院查封资料；拟证明房屋未备案，原告无过错。被告杨丽琴质证称，对法院查封材料三性均无异议，对证明目的有异议。法院查封的时间是2015年6月，而商品房买卖合同的签订时间是2014年10月，中间间隔8个多月时间，原告与房开公司有充足的时间进行备案登记，但却未进行备案登记。该证据不能证明原告对此无过错。第八组：银行流水，拟证明购房款的支付，被告杨丽琴质证称，对该证据三性无异议。第九组：《证明》，拟证明原告与王庆刚、曹定英的近亲属关系。被告杨丽琴质证称，对三性无异议。第十组：居住证明，拟证明原告实际占有、入住案涉房屋。被告杨丽琴质证称，对三性无异议。第十一组：证人证言，拟证明原告无过错，当即交房。被告杨丽琴质证称，对三性持有异议，未提供证据证明证人确为案涉房开公司员工。第十二组：地址证明，拟证明升远大厦地址与都司高架路10号为同一地址。被告杨丽琴质证称，对三性无异议。第十三组：《商品房买卖合同》，拟证明原告在查封前购房，被告杨丽琴质证称，对三性无异议。被告杨丽琴对其主张提交以下证据：第一组：（2015）筑民二（商）初字第346号民事调解书。拟证明2016年5月3日，被告与被执行人谢松、升远房开公司、宇豪公司因民间借贷纠纷在贵阳市中院的调解下达成调解协议，并由贵阳市中院出具民事调解书，确认谢松尚欠杨丽琴借款本金800万元，宇豪房开对该债务承担无限连带保证责任。原告王梅质证称，对第一组该证据予以确认。第二组：（2016）黔01执343号之一执行裁定书、（2016）黔01执343号之二协助执行通知书、（2019）黔01执异401号执行裁定书。拟证明因被执行人谢松、升远房开公司、宇豪公司未履行法院生效调解书中的还款义务，申请人申请法院对升远房开公司所有的位于贵阳市南明区商业门面强制执行，经两次流拍，直接转让给杨丽琴抵偿债务4724080元。剩余未清偿债务继续查封涉案住宅。2019年，贵阳市中院作出（2018）黔01执恢150号《公告》拟对涉案住宅启动评估、拍卖程序。原告王梅质证称，对（2016）黔01执343号之一执行裁定书予以确认。对（2016）黔01执343号之二协助执行通知书，真实性予以认可，但对其中内容查封升远大厦1-22-5不认可。对（2019）黔01执异401号执行裁定书真实性予以认可，对裁定结果不确认。第三组:贵阳市不动产登记中心查询证明；拟证明涉案被执行房屋并非原告唯一住房。原告王梅质证称，对第三组证据真实性认可，对关联性不认可。最高法执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条中规定的必须全部符合四条中没有要求是唯一住房。原告是全款购房，唯一住房规定只是针对的已付一半房款的购房者，唯一住房要求是针对第二十九条规定。被告升远房开公司、谢松、宇豪公司均未提交证据亦未质证经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：杨丽琴诉谢松、升远房开公司、谢宇及胡欣民间借贷纠纷一案中，本院于2015年6月18日做出（2015）筑民二（商）初字第346-1号民事裁定书及（2015）筑民二（商）初字第346-1-2号协助执行通知书，并于2015年6月24日向贵阳市房屋产权监理处送达协助执行通知书，查封了坐落于科学路38号升远大厦1-22-5号房屋。本院于2016年5月3日作出（2015）筑民二（商）初字第346号民事调解书，确认以下调解协议：一、杨丽琴与谢松共同确认，谢松尚欠杨丽琴借款本金800万元；二、谢松于2016年5月7日前偿还完毕800万元；三、案件受理费70040元，因调解减半收取35020元，由谢松负担；四、贵阳宇豪房地产开发有限公司对上述债务承担无限连带保证责任，保证期限为主债务到期后两年；五、在谢松未支付完所有款项以前，杨丽琴不申请解除查封；六、调解笔录经双方当事人签字后，即具有法律效力。该调解书生效后，杨丽琴向本院申请强制执行，本院于2018年3月23日作出（2016）黔01执343号之二协助执行通知书，继续查封位于坐落于科学路38号升远大厦1-22-5号房屋。原告遂针对执行标的案涉房屋提出执行异议，本院于2019年6月14日作出（2019）黔01执异401号执行裁定书，裁定驳回王梅的申请。并于2019年7月2日向王梅送达执行裁定书，原告于2019年7月3向本院提交起诉状，提出本案执行异议之诉。2014年10月10日，原告王梅与升远房开公司签订一份《商品房买卖合同》约定原告购买位于贵阳市南明区房屋，建筑面积为85.78平方米，单价为11282.28元／平方米，总价共计769790元，付款方式为：在2014年10月10日一次性付清。2014年10月10日王梅通过中国建设银行账号尾号为8715的银行账户向升远房开公司刷卡支付30万元，同日王梅通过其中国农业银行账号尾号为4910的银行账户向升远房开公司刷卡支付40万元。2014年10月10日曹定英通过其尾号为5483号银行账户向升远房开公司刷卡支付6727元；曹定英通过其中国银行尾号为5992号银行账户向升远房开公司刷卡支付10000元；曹定英通过其中国银行尾号为9288银行账户向升远房开公司刷卡支付15186元，2014年10月10日王庆刚通过其中国银行尾号为9509账号向升远房开公司刷卡支付40000元。上述款项共计771913元。重庆市铜梁区公安局巴川派出所出具《亲属关系证明》，载明王庆刚与王梅系父女关系、曹定英与王梅系母女关系。2014年9月8日升远房开公司向王梅出具收款收据确认收到王梅支付的购房定金20000元，房号为1-22-5，2014年10月10日，升远房开公司向王梅出具收款收据确认收到王梅支付的购房款749790元，房号1-22-5。2014年9月8日升远房开公司向王梅出具收款收据确认收到王梅支付的购房定金20000元，房号为1-22-5，2014年10月10日，升远房开公司向王梅出具收款收据确认收到王梅支付的购房款749790元，房号1-22-5。同日，升远房开公司出具收款收据确认收到王梅支付的维修基金15396元，另出具收款收据载明收到王梅交来煤气、电表、水表、楼宇对讲、有线电视安装费共计6727元。2014年6月25日升远房开公司出具《升远大厦交房通知书》，载明升远大厦项目住宅已通过竣工验收，2014年6月30日正式办理商品房交接手续。2014年10月10日，贵阳兴隆物业管理有限公司出具收款收据，载明今收到王梅交来物业管理费2059.2元、垃圾清运费428.9元。2015年至2019年期间，贵阳兴隆物业管理有限公司出具收款收据，载明收到1-22-5王梅交来物管费。2020年3月2日贵阳市公安局南明分局中华南路派出所出具《居住证明》，载明王庆刚、曹定英、王梅三人于2014年12月18号入住本辖区都司高架桥10号2205室，并居住至今。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，执行案件中的被执行人谢松、升远公司、宇豪公司未到庭参加本案诉讼，亦未表示其同意原告的诉讼请求，故谢松、升远公司、宇豪公司的诉讼地位应当为被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告王梅主张其已在法院查封案涉房屋前与升远房开公司签订了购房合同，并支付完全部购房款。对此王梅提交了其与升远房开公司签订的《商品房买卖合同》，及POS机刷卡凭证、银行转账记录以及收款收据等证据。POS机刷卡凭证及银行转账记录显示2014年10月10日，王梅及其父母共计向升远房开公司刷卡支付771913元。该金额与升远房开公司出具的购房款收据、维修基金收据及煤气、电表、水表、楼宇对讲、有线电视安装费收据载明的金额总和771913元能够相对应。原告王梅主张另有20000元定金系通过现金方式支付，对于该款项升远房开公司亦出具收款收据予以确认。可以认定王梅已经履行了《商品房买卖合同》约定的支付购房款的义务。王梅与升远房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，双方在案涉房屋被查封前已签订合同，且合同已实际履行。原告王梅要求确认双方《商品房买卖合同》有效的诉讼请求能够成立，本院予以支持。关于房屋占有使用的情况，根据本案查明的事实，2014年6月25日升远房开公司出具《升远大厦交房通知书》，载明升远大厦项目住宅已通过竣工验收，2014年6月30日正式办理商品房交接手续。在原告王梅购房当日，物业管理公司即向王梅出具收款收据确认收到王梅支付的物管费，且在2015年至2019年期间，物业公司亦出具收款收据确认收到王梅支付的物管费。结合中华南路派出所出具的居住证明，可以证实王梅购房后实际居住于案涉房屋。即王梅对房屋实际占有使用的时间早于本院2015年6月24日查封案涉房屋的时间。综上所述，虽然案涉房屋未办理产权证，名义上仍属于升远房开公司所有，但案外人王梅作为案涉执行标的房屋的买受人，在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》并已实际占有使用案涉房屋。在升远房开公司未履行提交办理商品房产权所需的备案资料及协助买受人办理房屋产权登记的合同义务时，本案现有证据亦不能证明原告对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告王梅对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其所提停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告要求解除对案涉房屋的查封的诉讼请求，应由执行程序中具体处理。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，由于案涉房屋现登记于升远房开名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，原告虽与升远房开公司签订了《商品房买卖合同》，但双方的合同关系无法发生不动产物权变动的效力，原告该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告要求升远房开公司协助配合办理房屋备案登记和产权过户登记的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，对该诉讼请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告王梅与被告贵州升远房地产开发有限公司签订的黔契升远字第096号《商品房买卖合同》有效；二、不得执行位于贵阳市南明区房屋；三、驳回王梅的其余诉讼请求。案件受理费60元，由王梅负担30元，由贵州升远房地产开发有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院(2019)黔01执异401号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 王 晨二〇二〇年四月八日法官助理戴蔚书记员李月红