广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9666号 原告：廖树新，男，1963年3月6日出生，汉族，住广西宁明县。 原告：杨新凤，女，1972年5月28日出生，壮族，住广西宁明县。 原告：廖曼君，女，1996年2月20日出生，汉族，住广西宁明县。 三原告的共同委托诉讼代理人:潘源，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 三原告的共同委托诉讼代理人:杨溢，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：广西南宁庭源投资有限责任公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁国际商业贸易中心**楼**，统一社会信用代码914501003101041556。 法定代表人：高建。 被告：南宁市青秀区仙葫开发区五合社区居民委员会花里坡村民小组，住所地南宁，住所地南宁市青秀区仙葫开发区五合社区居民委员会> 队长：文超。 原告杨新凤、廖曼君、廖树新诉被告广西南宁庭源投资有限责任公司（以下简称庭源公司）、南宁市青秀区仙葫开发区五合社区居民委员会花里坡村民小组（以下简称五合社区花里坡村民小组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告杨新凤、廖曼君、廖树新的共同委托诉讼代理人潘源、杨溢到庭参加诉讼。被告庭源公司、五合社区花里坡村民小组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨新凤、廖曼君、廖树新向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告签订的两份合同编号为18120112、18120113的《御江学府回迁安置合作建房合同》无效（18120112合同金额171533元；18120113合同金额174406元）；2.判令二被告退还原告已付两套房屋房款共计207563元，并支付资金占用费7415.38元（暂计至2019年10月8日，资金占用费按6%/年的标准计算，其中两笔首付款138375元自2018年12月2日起计算至实际清偿之日止；两笔二期房款69188元自2019年9月8日起计算至二被告实际清偿之日止）；3.判令二被告向原告支付因原告主张权利所指出的律师代理费8000元；以上1-3项诉讼请求金额暂合计为人民币568917.38元；4.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告与二被告签订了两份合同编号分别为18120112、18120113的《御江学府回迁安置合作建房合同》，合同约定被告二提供自用集体住宅回建建设用地供合作用房，被告一为联营合作代建方，负责合作建房的审批手续和建造事宜等，原告出资建房，并按照合同约定支付合作建房款。根据前述两份合同约定，原告与二被告合作建房的房屋分别为6栋25层2512号、6栋25层2518号。合同签订后，原告共计支付合作建房款项207563元。截至目前，案涉房屋未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证等证照。原告认为，二被告在未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证的情况下，与原告签订名为合作建房，实为商品房买卖的交易，根据《合同法》、《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，两份《御江学府回迁安置合作建房合同》应当认定无效，二被告应当向原告返还已支付的房款，并赔偿原告因此受到的损失。 被告庭源公司未到庭陈述答辩意见，亦未提交书面答辩状。 被告五合社区花里坡村民小组未到庭陈述答辩意见，亦未提交书面答辩状。 由于被告庭源公司、五合社区花里坡村民小组未到庭,亦未提交书面答辩意见，本案无法归纳双方争议焦点。根据原告的陈述，归纳本案调查重点为：1.涉案的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》性质及效力如何认定？2.原告诉请两被告退还房款本金并支付资金占用费和赔偿律师代理费是否合理有据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据来源合法，内容未违背法律的强制性规定，本院予以确认并作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月1日，原告杨新凤、廖曼君、廖树新（丙方）、被告五合社区花里坡村民小组（甲方）与被告庭源公司签订二份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：18120112、18120113），约定：被告五合社区花里坡村民小组为提供集体住宅回建建设用地方，被告庭源公司为代建方，原告杨新凤、廖曼君、廖树新为出资方；三方合作建设位于南宁市青秀区；房屋使用年限为自该房屋交付之日至2072年5月30日；2512号房建筑面积为42.72平方米，房屋总价款为171533元；2518号房的建筑面积为42.72平方米，房屋总价款为174406元；合同还对付款期限、违约责任、交付期限等进行了约定。截止2019年9月7日，原告向被告庭源公司支付房款共计207563元，被告庭源公司出具收据予以确认。未有证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证建设工程施工许可证等建设审批手续。 本院认为，关于涉案的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》的性质问题。原告与被告签订的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》虽名为合作建房合同，但所有的房屋建设行为均由被告庭源公司实施，原告并未参与房屋建设，合同约定原告的出资仅是取得涉案房屋的使用权，且合同并未有任何合作建房风险分担的约定，与集资合作建房的模式明显不符。该合同实际上是被告将房屋交付给原告使用、收益，原告向被告支付房屋使用费的合同，故本案的合同性质应当认定为房屋租赁合同。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中未有证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证、建设工程许可证等建设审批手续，故原告与被告签订的《“御江学府”回迁安置合作建房合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告庭源公司返还款项本金207563元合理有据，本院予以支持。本案相关的建设行为、款项的支付及收取均是在原告与被告庭源公司之间进行，未有证据证明被告五合社区花里坡村民小组存在过错，故原告主张被告五合社区花里坡村民小组对款项本金负返还责任无事实及法律依据，本院不予支持。在签订合同时，原告应当知道签订《“御江学府”回迁安置合作建房合同》的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任，本案亦不符合法律规定的由对方支付律师费用的情形，故原告主张的资金占用费7415.38元及律师费8000元于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告杨新凤、廖曼君、廖树新与被告广西南宁庭源投资有限责任公司、南宁市青秀区仙葫开发区五合社区居民委员会花里坡村民小组于2018年12月1日签订的二份《“御江学府”回迁安置合作建房合同》（合同编号：18120112、18120113）无效； 二、被告广西南宁庭源投资有限责任公司返还原告杨新凤、廖曼君、廖树新款项本金207563元； 三、驳回原告杨新凤、廖曼君、廖树新的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9490元,由被告广西南宁庭源投资有限责任公司负担8835元，由原告杨新凤、廖曼君、廖树新负担655元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  杜 宪 人民陪审员  罗谊生 二〇二〇年四月十九日 书 记 员  余 倩 ——