山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初13993号原告：司彬媛，女，1978年5月29日生，汉族，山东省银河伟业物业管理有限责任公司员工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：宋玉丽，山东舜泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传茹，山东舜泽律师事务所律师。被告：济南泉景文卓置业有限公司，住所地济南市市中区济微路90号—1—103室。统一社会信用代码：91370103306989130B。法定代表人：刘民，总经理。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙世尧，山东辰静律师事务所律师。原告司彬媛与被告济南泉景文卓置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告司彬媛的委托诉讼代理人宋玉丽，被告济南泉景文卓置业有限公司的法定代表人刘民的委托诉讼代理人白树彬、孙世尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告司彬媛向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》；二、请求依法判令被告退还原告购房款2426085元，车位款160000元，储藏室款42490元，共计2628575元；三、请求依法判令被告赔偿原告损失（以2628575元基数，自2017年12月5日至实际支付之日止，按年利率5.635%计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过中介介绍到被告位于市中区104国道东南侧、马武寨山西侧的绿地国际城售楼中心看房，经被告现场销售人员以项目沙盘展示介绍并承诺本项目属于学区房，可以入学配套的实验初中或育英中学，并建设三级甲等医院，项目周边有M5轻轨线经过等。因原告家中有两个孩子，为能让孩子进入实验初中或育英中学，2017年11月7日，原被告双方在绿地国际城售楼中心签订了商品房买卖合同（编号：销售（字）201728485683），约定原告购买绿地国际城B8-2地块百花明都12号楼2单元501号，建筑面积134.79平方米，总价2427085元。2018年1月6号，原被告双方签订补充协议，约定储藏室每平米3500元，金额为42490元。后原被告签订车位买卖合同，约定原告购买车位号-1697号，金额为16万元。原告按照合同约定按时足额缴纳房款首付款并办理贷款，共计2628575元。但被告承诺的2019年12月31日交房，从未收到被告书面交房通知。因此，根据合同约定，原告有权解除合同。2020年10月15日，原告通过济南市市中区政府网了解到济南市市中区市场监督管理局经立案调查，对被告下发行政处罚（济市中市监检处字〔2020〕10号），对被告宣传的配套初中为实验初中或育英中学属于虚假宣传，下达行政处罚决定书。原告签订商品房买卖合同的合同目的就是为孩子到实验初中或育英中学上学，现合同根本目的不能实现，属于被告严重违约行为。根据《合同法》等规定，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失。为维护原告的合法权益依据相关法律，特诉至贵院，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告济南泉景文卓置业有限公司辩称：1、本案不存在解除商品房买卖合同、赔偿损失的约定事由和法定事由。泉景公司与司彬媛于2017年11月7日签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，泉景公司并不认可司彬媛在起诉状中提及的合同目的“为确保其子女能够到实验初中或者育英初中上学”，泉景公司认为双方的核心权利义务即合同目的为一方购买用途为住宅的商品房，按期缴纳房款，一方交付房屋，办理产权登记，除此之外的全部因素或者条件均非合同目的。若业主购房的合同目的为学区、医疗和地铁需要求，则双方应当共同将该重要因素约定至合同内容当中，应具体细化至学校、医院的名称、坐落位置、规模、开办时间、详细的纳入到合同当中。而涉案楼盘因片区的规划在销售时并未最终确定，为免疑问，在泉景公司专门、善意、项目的提醒业主，双方约定（补充协议5.1条加黑加粗部分），广告、楼书、宣传资料、样板房等并不作为合同条款以及交付标准，所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交付实际情况为准。双方对于标的物房产的约定清晰、有效，泉景公司严格按照合同约定履行权利义务，不存在任何违约行为，所以司彬媛无权请求解除合同及赔偿损失。2、司彬媛起诉状提到的学校、医院、地铁等均不在开发与规划范围内，经了解开发商只是对已摘牌土地进行的开发规划，而学校、医院、地铁等商业配套等非住宅用地规划均是片区内的规划，并不是泉景公司开发规划范围内的房屋以及相关设施。3、司彬媛就住宅、储藏室以及车位分别与泉景公司签订了商品房买卖合同与车位认购协议书，三份合同属三个不同的意思表示和法律关系，不存在主合同和从合同或者主合同与补充协议的关系。在一起诉讼案件中司彬媛只能选择一个法律关系，所以本案应进一步明确诉讼请求。4、泉景公司以及关联公司没有虚假宣传的主观意图，即使泉景公司的行为被最终认定为虚假宣传，也与泉景公司和司彬媛订立的合同内容没有关联关系。（1）司彬媛提及的虚假宣传问题并不成立，涉案房产所在的片区规划配套的幼儿园、小学、初中、高中以及医院、三馆及配套设施规划及位置均很明确，文景小学（胜利大街小学分校）已经开学招生三届，幼儿园已建成准备投入使用，泉景中学正在建设过程中，高中也在规划范围内，只不过目前尚未开工建设。据了解泉景中学在济南升学率名列前茅，且隶属于实验教育集团。同时关于轻轨M5线经过的情况不是泉景公司编造而来，只是泉景公司对官方媒体发布信息的转述，自2015年起，山东广播电视台、山东商报等主流官方媒体均对“M5轻轨线”进行了报道，相关报道文章至今仍在网上可以查到，官方媒体的报道是获取真实信息的权威渠道，泉景公司公司仅是在有限范围内转述上述权威报道，主观上无虚构事实的故意，不存在虚假宣传的问题。（2）退一步讲，即使泉景公司的行为被最终认定为虚假宣传，并因此受到了行政处罚，也与泉景公司和司彬媛订立的合同内容没有关联关系，泉景公司并未就司彬媛在起诉状中陈述的内容在合同中达成任何协议。司彬媛与泉景公司双方签订《济南市商品房买卖合同》及其补充协议，补充协议首段明确约定买受人是在对“商品房及该项目整体状况和买卖合同、本补充协议有了充分的理解并认可”的情况下，经“平等协商，自愿签订”签订的《济南市商品房买卖合同》。并且在协议中明确约定宣传资料不作为泉景公司的承诺，不构成房屋买卖合同的组成部分，司彬媛对此应当是明知的。司彬媛在与泉景公司签订《济南市商品房买卖合同》以及补充协议时，应当注意到补充协议条款5.1条约定买卖双方的权利义务，仅以买卖合同及其附件、双方签署的书面协议约定为准，并以此作为确定双方权利义务的唯依据。出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料(包括销售人员的解说、口头承诺、应允)、效果图、展示沙盘、样板房等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任。补充协议条款13.3条约定本项目红线外非出卖人规划开发范围，无论何种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人不因规划红线以外任何事由对买受人产生的影响承担义务。补充协议条款17条约定双方确认:在买受人签署买卖合同、补充协议及相关协议之前，出卖人已向买受人提示仔细阅读买卖合同、补充协议及相关协议所有条款，同时提示补充协议与买卖合同约定有诸多不尽相同之处，如:房屋价款、房屋交付条件和期限、权属登记办理条件和期限、违约责任等等，买受人应特别注意。买受人如不同意或不理解买卖合同、补充协议及相关协议所有条款，有权不予签署买卖合同、补充协议及相关协议;买受人确认:在签署买卖合同、补充协议及相关协议前，买受人已仔细阅读所有条款并理解所有条款之含义和法律后果;买受人一经签署买卖合同、补充协议及相关协议，即以行为表明买受人自愿接受买卖合同、补充协议及相关协议所有条款之约束，并同意不援引有关格式条款的法律规定，不以出卖人在买受人签署买卖合同、补充协议及相关协议前未提示阅读条款内容，不以买受人在签署买卖合同、补充协议及相关协议前未阅读、不理解条款内容等理由，认为买卖合同、补充协议及相关协议中部分或全部条款为格式条款、无效条款等，并以此主张撤销合同条款或主张合同条款无效。如果司彬媛注意到了上述合同内容，其完全可以选择不签订《济南市商品房买卖合同》以及补充协议。如果司彬媛未注意到上述合同内容而签订，其也应当自行承担相应的后果。司彬媛与泉景公司签订的《济南市商品房买卖合同》及其补充协议，司彬媛每一页都签字按手印，故可以认定司彬媛签订上述协议是其真实的意思表示，并且泉景公司在《商品房买卖合同》中对司彬媛相关权益的条款进行了特别提示，故即使泉景公司的行为被最终认定为虚假宣传，不属于双方合同的内容，也与泉景公司和司彬媛订立的合同内容没有关联关系。5、各方无权因房地产降价的原因倒推合同目的为学区、医疗和地铁进而解除合同。近年来房地产市场不景气，泉景公司也了解业主购房后因为房价下跌导致经济受损或者投资失败的心情，但是双方均应该遵循契约精神，不能转嫁风险。住宅合同的合同目的为居住，储藏室合同的合同目的为存放物品，车位合同的合同目的为停放车辆，业主不能因为房屋降价了就擅自解释住宅、储藏室和车位的合同目的为孩子上学，若其目的真为学区或医院，而合同中又无明确约定，开发商无任何承诺，业主应当不签署合同。针对于前期大规模业主投诉虚假宣传的问题，市中区市场监督管理局考虑社会影响等各方面因素出具了一份《行政处罚决定书》，对所谓的泉景公司虚假宣传做出了处罚，但是诸多事项认定与事实不符，泉景公司就该行政处罚决定已提起行政诉讼。即使最终法院认定行政处罚决定正确，也与购房业主签订的买卖合同没有直接的关联性，公权力的行政处罚仅对违规行为做出处理，泉景公司与业主之间的买卖合同纠纷是私下达成的意思表示，泉景公司在点对点的交易过程中没有欺诈、胁迫和误导的行为，在交易后也没有违约的行为。综上，司彬媛的诉请无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2017年11月7日，原告司彬媛（买受人）与被告济南泉景文卓置业有限公司（出卖人）签订编号为销售（字）201728485683号《商品房买卖合同》，合同约定原告司彬媛购买被告济南泉景文卓置业有限公司开发的济南市市中区绿地国际城B8-2地块12号楼2-501室商品房一套，建筑面积134.79平方米，该商品房单价为每平方米17999元，房屋总价款为2426085元。2018年1月6日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：原告购买的商品房单价每平方米17999元，总价2426085元；储藏室单价每平方米3500元，总价42490元。补充协议3.1.1条约定，买卖双方一致同意将“买卖合同”第八条约定的交付条件变更为：该商品房所在单体工程经竣工验收合格，买受人同意以此作为该商品房交付的唯一条件。3.1.2条约定，该商品房交付的期限变更为：出卖人应当在2019年12月31日前，将该商品房所在单体工程通过竣工验收，该商品房所在单体工程经竣工经验收合格后，双方即应按照约定办理该商品房的交接。3.2条约定，该商品房达到本“补充协议”3.1.1条约定的交付条件并买受人支付全部买卖合同价款后，买受人于本“补充协议”3.1.2条约定的交付期限前五日内，到出卖人处与出卖人签订房屋结算移交协议，办理交付手续，该补充协议的前述约定即为出卖人的“交房通知”，出卖人不再另行通知。买受人凭移交协议签署由出卖人出具的房屋迁入证，房屋迁入证签署后视为房房屋交付。买受人无正当理由未签署房屋迁入证的，自约定的交付期限的第二日起（如出卖人通知的，自出卖人通知交房最后期限的第二日起），视为该房屋已交付，由此产生的交房后果及房屋风险由买受人承担，买受人自买卖合同约定的交付期限开始支付物业管理费等一切与该房屋有关的费用。第3.8条约定，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，即买受人同意出卖人在约定的交付期限的第二日起再向后顺延三个月交付房屋，并不视为出卖人违约，如出卖人在三个月的宽展期届满之后，仍不能交付房屋的，则自宽展期届满的次日起，视为出卖人逾期交房，出卖人自宽展期届满的次日起开始承担逾期交房的违约责任。5.1条约定，买卖双方的权利义务，仅以买卖合同及其附件、双方签署的书面协议约定为准，并以此作为确定双方权利义务的唯一依据。出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料(包括销售人员的解说、口头承诺、应允)、效果图、展示沙盘、样板房等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任。6.7条约定，除买卖双方另有书面约定外，如出现法定或约定的买受人有权解除买卖合同及相关协议的情形，出卖人自该情形发生之日起15日内未收到买受人解除买卖合同的书面通知的，则视为买受人放弃买卖合同及相关协议的解除权及责任追究权（如有），买卖双方继续履行合同。2020年10月31日，原、被告签订编号为销售（字）202026758402号《商品房买卖合同》，合同约定原告司彬媛购买被告济南泉景文卓置业有限公司开发的济南市市中区绿地国际城B8-2地块12号楼2--112储藏室（地下室）一套，建筑面积12.14平方米，单价为每平方米3500元，房屋总价款为42490元，交付时间为2020年6月30日前。2020年10月31日，原、被告签订《绿地?国际城地下车位购销协议》，约定原告购买地下车位编号为-1697号，该车位总价款16万元，于签订本协议之日向被告一次性全部付清，车位交付期限为2020年6月30日前。该协议还约定：关于车位交付未尽事宜，双方同意按照已签署的《商品房买卖合同补充协议》关于商品房交接的有关约定执行。原告司彬媛支付购房款1658575元，向中国银行按揭贷款97万元。房屋现尚未完成交付。绿地国际城B8-2地块房地产开发项目12#楼（地上33层，地下3层）于2019年12月31日取得房屋建筑工程竣工验收备案。绿地国际城B8-2地块房地产开发项目地下车库（地上0层，地下3层）于2020年6月24日取得房屋建筑工程竣工验收备案。2020年9月29日，济南市市中区市场监督管理局作出行政处罚决定书[济市中市监检处字（2020）10号]，该处罚决定书认定：济南泉景文卓置业有限公司以网站、微信公众号、微信公众号程序链接、印刷品广告等形式，宣传绿地国际城项目有“千亩”的建设规模；以微信公众号、微信公众号程序链接、网络宣传视频、印刷品广告等形式，宣传片区规划建设三级甲等医院；以微信公众号软件链接、印刷品广告等形式，宣传项目周边有“M5”轻轨线经过的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定，构成发布虚假广告的违法行为。济南泉景文卓置业有限公司通过项目售楼处沙盘展示，宣传片区规划有“三甲医院”；通过工作人员微信聊天介绍的方式，宣传片区配套初中为“实验（初中）或育英（中学）”的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”的规定，构成虚假宣传的违法行为。决定责令济南泉景文卓置业有限公司停止违法行为，并作出处罚如下：罚款200万元，上缴国库。原告司彬媛主张房屋未完成交付系被告责任导致，原告称被告未完成综合验收备案，不具备交付条件。被告反驳称其于2019年12月31日取得绿地国际城B8-2地块房地产开发项目12#楼（地上33层，地下3层）房屋建筑工程竣工验收备案，于2020年6月24日取得绿地国际城B8-2地块房地产开发项目地下车库（地上0层，地下3层）房屋建筑工程竣工验收备案，已达到合同及协议中约定的交付条件，并分别于2020年1月、6月、10月通知原告收房，原告未按合同约定收房。原告司彬媛主张,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告济南泉景文卓置业有限公司虚假宣传构成违约，要求解除商品房买卖合同。被告济南泉景文卓置业有限公司反驳称，1、根据商品房买卖合同补充协议5.1条（加黑加粗）约定，商品房买卖合同经过原告司彬媛签字确定认可济南泉景文卓置业有限公司对外所作的任何宣传，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。2、商品房买卖合同补充协议13.3条约定，本项目红线外非出卖人规划开发范围，无论何种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人不因规划红线以外任何事由对买受人产生的影响承担义务。济南泉景文卓置业有限公司对外宣传的学校、医院以及三馆均不在开发与规划范围内，济南泉景文卓置业有限公司只是对住宅用地进行的开发规划，学校、医院、三馆、商业配套设施等非住宅用地规划均是片区内的规划，并不是济南泉景文卓置业有限公司开发规划范围内的房屋以及相关设施。原告所称在买房时售楼人员带其看的绿地国际城沙盘以及宣传册中都有显示规划幼儿园、小学和初中，但售楼处的沙盘以及宣传册均是对片区内规划和配套的宣传，均在济南泉景文卓置业有限公司所开发商品房规划范围之外。济南泉景文卓置业有限公司在对商品房进行销售与宣传时，均是对商品房开发规划范围外的房屋以及相关设施所作的宣传，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形不符，所以原告无权依据该条款认定相关内容为合同约定，并以此为由解除合同。另外，司彬媛陈述的泉景公司擅自变更规划改变了32万平方米的租赁住房，也与事实不符，泉景公司名下土地性质和规划以及片区整体的规划从未发生过变更。3、商品房买卖合同补充协议17条约定，双方确认:在买受人签署买卖合同、补充协议及相关协议之前，出卖人已向买受人提示仔细阅读买卖合同、补充协议及相关协议所有条款，同时提示补充协议与买卖合同约定有诸多不尽相同之处，如:房屋价款、房屋交付条件和期限、权属登记办理条件和期限、违约责任等等，买受人应特别注意。买受人如不同意或不理解买卖合同、补充协议及相关协议所有条款，有权不予签署买卖合同、补充协议及相关协议;买受人确认:在签署买卖合同、补充协议及相关协议前，买受人已仔细阅读所有条款并理解所有条款之含义和法律后果;买受人一经签署买卖合同、补充协议及相关协议，即以行为表明买受人自愿接受买卖合同、补充协议及相关协议所有条款之约束，并同意不援引有关格式条款的法律规定，不以出卖人在买受人签署买卖合同、补充协议及相关协议前未提示阅读条款内容，不以买受人在签署买卖合同、补充协议及相关协议前未阅读、不理解条款内容等理由，认为买卖合同、补充协议及相关协议中部分或全部条款为格式条款、无效条款等，并以此主张撤销合同条款或主张合同条款无效。济南泉景文卓置业有限公司在商品房买卖合同中对司彬媛进行了特别提醒，并且司彬媛在特别提醒处进行了签字确认，因此司彬媛以双方签订的商品房买卖合同之外的情形要求解除房屋买卖合同没有任何事实以及法律依据。本院认为，原告司彬媛与被告济南泉景文卓置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张被告未依约交付房屋，原告提交的证据不能证明在房屋交付问题上被告存在违约情形，故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告虚假宣传构成违约，首先，从买卖双方的约定来看，双方在商品房买卖合同附件五合同补充协议5.1条中已经明确约定，出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料(包括销售人员的解说、口头承诺、应允)、效果图、展示沙盘、样板房等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。第17条进一步约定买受人确认在签署买卖合同、补充协议及相关协议前，买受人已仔细阅读所有条款并理解所有条款之含义和法律后果。且被告济南泉景文卓置业有限公司所宣传的学校、医院、三馆、商业配套设施等不在涉案小区商品房开发规划范围内。故被告济南泉景文卓置业有限公司有关学校、医院、三馆、商业配套设施等的宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约，不应当认定为合同内容。本院认为，被告济南泉景文卓置业有限公司不存在违约行为，原告司彬媛起诉要求解除与被告济南泉景文卓置业有限公司签订的商品房买卖合同，不符合法定解除条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告司彬媛的诉讼请求。案件受理费27830元,减半收取13915元，由原告司彬媛负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郁文莉二〇二〇年四月二十八日书记员  杨雯雯