广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0304民初54539号原告：吴焕玲，女，汉族，1969年12月5日出生，住址浙江省衢州市柯城区。委托代理人：程健，广东青狮云岸律师事务所律师。被告：王经继，男，1951年5月27日出生，香港居民。原告吴焕玲诉被告王经继房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员吴颂、人民陪审员黄美容、刘小焱组成合议庭适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人程健、被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年8月1日起承租被告位于深圳市福田区港丽豪园x座x层x单元的房屋，租赁期限为3年。至2016年8月1日，双方续签合同，租期仍为3年，合同履行过程中，被告因资金紧张，向原告请求提前签订下一个三年的租赁合同，并预先一次性收取租金。原告表示同意，于2018年10月1日，与被告签订租赁合同及租赁合同附件。双方约定：租赁期限从2019年8月1日至2022年7月31日止，三年租金432000元由原告一次性付清。合同附件中约定在租赁期内若业主要求终止合同，业主必须补偿承租方两个月租金的违约金，对于提前支付的租金，业主须一次性退还未到期的全部租金及两个月的押金，此外还需补偿5万元作为租金的利息。合同签订后原告一次性向被告支付了三年租金432000元及押金24000元。至2019年5月，被告通知原告决定出售房屋，并请原告配合其出售，双方协商后，原告同意终止租赁合同另寻房屋居住。2019年5月29日，原告另行租赁物业，于2019年8月2日搬离租赁房屋。据此，请求法院判令：1、原被告《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；2、被告退还未到期的租金432000元及利息50000元；3、被告返还押金24000元；4、被告支付违约金24000元；5、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。庭审中，原告因被告在原告起诉后已退还租金432000元，而当庭减少相应数额的诉讼请求。被告答辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。被告与原告分别签订了2013年8月1日至2016年7月31日止的租赁合同，双方已完成履行合约。2016年8月1日至2019年7月31日止的租赁合同，双方也完成履行合约，但在2019年8月1日至2022年7月31日的合约中，原告违约，没有履行合同。在合约生效期内，原告没有要求提前签属解除租约文件，并在2019年8月2日搬离租赁房屋，实属单方面违约行为。被告并没有主动要求提前签订下一个3年租赁合约，即是2019年8月1日至2022年7月31日的租约。而是原告以朋友立场主动提出提前签订租约合同。1、被告于2019年5月份告知原告想出售房屋，经原告同意下，售房程序在不影响原告生活的情况下，中介看房，拍照。双方从未签订同意终止租赁合同，被告也从未要求原告搬离或终止合同。原告单方解约，反而以此为由起诉被告违约，根据买卖不破租赁，依法不成立。此租赁合同中，被告没有违反合同中任何一条条款，不能以被告的房屋出售意向来做退租理由，认定被告违约。且被告有权出售房屋的权利，房屋出售不破租赁的合同效力，被告不存在违约。因此对于原告提出的租金利息50000元，退回租金24000元，赔偿违约金24000元是没有法律依据的。被告出售房屋是不破租赁的合同效力，在合同公平原则下，被告保留要求赔偿的权利。在法定的情况下，有权行使解除权的应该是被告，而非是原告。原告的主张赔偿不能得到支持，请法院理应驳回原告无理诉求。2、由于原告单方解约也导致被告房屋空置，因原告还有部分家私及音响存放在屋里，原告有门匙，仍然有权使用房屋。被告身为70岁中国香港公民，本着做人的基本准则；合同平等、自由、公平、诚信、遵纪守法、依合同约定履行原则。没有违反任何一条原则，没有双方协商一致的情况下，原告单方解约属违约应予赔偿被告。3、被告良心做人，对于原告未住的租金，从未拒绝退回，微信里也清楚告知原告:不用担心，会想出一套方法的。4、原告提出的退回租金额与事实不符，附件有银行转帐记录。经审理查明，2013年7月24日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市福田区港丽花园x座x层x单位出租给乙方作为住宅使用；租赁期限为三年，从2013年8月1日至2016年7月31日止；签订合同时，乙方向甲方支付2个月押金共计24000元；租金每月12000元。租金支付方式为每年支付一次。双方确认，租赁合同签订后，原告向被告支付押金24000元。合同到期后，双方于2016年8月1日续签房屋租赁合同，合同约定租期从2016年8月1日至2019年7月31日，每月租金及押金的数额与上述第一份合同约定一致，支付租金的方式变为一次性付清三年租金共计432000元；甲方单方要求提前终止合约或违反合同其他约定，使乙方无法实现承租目的的，甲方须双倍退还租赁押金给乙方，且乙方有权向甲方请求其他合理赔偿。备注栏内备注为：业主违约一次性退还未到期的全部租金及两个月的押金，免费两个月的搬家期的房租。在上述合同履行过程中，因被告主张资金困难，双方于2018年10月10日，提前续签了租赁合同，约定租期为2019年8月1日至2022年7月31日，其余合同条款与第二份租赁合同约定的一致。同日，双方签订《租赁协议附件》，约定因业主个人原因，租方同意提前支付后三年期租赁合同的租金432000元。在租赁期内若业主要求终止合同，业主必须补偿承租方两个月租金的违约金，对于提前支付的租金，业主须一次性退还未到期的全部租金及两个月的押金，此外还需补偿5万元作为租金的利息。当日，原告向被告指定的银行支付三年的租金432000元。2019年5月15日，被告通过微信告知原告决定出售涉案房产。原告则称既然被告已经决定了，那就该怎么样就怎么样吧。被告则表示感谢配合。次日，原告通过微信告知被告为了配合被告卖房，原告开始寻找新的房源。2019年7月7日，原告告知被告忙于装修新租房，目前差不多了，过几天可以搬家。并询问被告预付的租金等款项何时可以退还。被告则称，原告搬走后被告想继续出租收租金还给原告钱，但是缺少床、电视等家电家俬，需要花钱，所以会想办法处理。原告随即回复称，因为被告卖房导致原告不得不重新找房租房，原告的东西只能拿去新的房子继续使用。而且被告之前称因为要卖房还贷让原告与被告终止合约，为何又说要将房屋再次出租。原告要求被告在原告搬家之前一定要归还原告的全部费用。被告回复称，边养房边出售，空置没有收入这是双重损失。之后，双方通过微信多次进行沟通，原告也多次主张提前退租是为了配合被告卖房还贷，要求被告即刻退款。被告对原告的上述主张没有予以反驳，只是回复称房屋卖出就可以解决。2019年8月2日，原告告知被告已于8月1日搬走，8月2日前往管理处结清了水电费、燃气费和电费。要求被告方便时过来取钥匙。被告回复称好的。在本案原告提起诉前联调及本案立案后，被告陆续向原告退还432000元租金。另查，被告称租赁协议附件是原告设局要求被告签署的，并非被告真实意思表示，且双方最后一份租赁合同尚未生效之前，原被告就已经协商解除合同，原告无权以上述租赁协议附件要求被告承担赔偿责任。被告没有要求原告提前搬走，卖房不影响原告继续居住。原告搬走后，被告迟至2019年11月30日才将涉案房屋出租出去，目前涉案房产仍登记在被告名下，没有出售。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告在双方已达成合意续签租赁合同的情况下，提前终止合同要求原告搬离，构成违约，应向原告承担相应的违约责任。被告虽主张其只是意欲出售房屋，要求原告予以配合，并未明确要求原告搬离，本案争议的起因系原告提前搬离解除合同。原告虽未提交证据证明被告明确要求原告搬离，但原告提交的微信记录显示双方在协议解除合同过程中，原告多次提及系为了配合被告卖房不得不提前退租，另寻房屋租赁。如原告主张的上述双方合同解除的原因与实际不符，常理上来说，被告不会不予以反驳。对于被告的上述抗辩，本院不予确认。原告于2019年8月2日实际搬离涉案物业，被告对上述搬离日期予以确认。双方租赁合同应于2019年8月2日解除。原告主张依据租赁协议附件的约定，被告需双倍返还押金，并补偿5万元作为租金的利息。但该协议附件明确约定上述违约金条款系在协议约定的租赁期内，被告提出要求终止合同，才应承担的违约责任。原告虽最终搬离的日期为2019年8月2日。但在该日前，被告已于2019年5月向原告提出解除合同，原告予以同意，双方实际并未履行起租日期为2019年8月1日的租赁合同，双方权利义务应当适用原租赁合同的约定，即被告应承担退回押金24000元、免费2个月房租作为被告提前解约的违约责任。因原告已搬离涉案房产，被告客观上不可能给予原告免费2个月的房租，原告主张要求被告支付相当于2个月房租的违约金24000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴焕玲与被告王经继签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告王经继应于本判决生效之日起十日内向原告吴焕玲退还押金24000元；三、被告王经继应于本判决生效之日起十日内向原告吴焕玲支付违约金24000元；四、驳回原告吴焕玲的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，因原告减少诉讼请求而由法院收取的2250元、保全费3170元，共计5420元（均已由原告预交），由原告负担2765元、由被告负担2655元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 黄  美  容人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年四月三十日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。