广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1588号 上诉人(原审原告、反诉被告)：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地广西梧州市万秀区大学路****楼****，统一社会信用代码9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠，总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，男，汉族，1987年2月6日出生，该公司员工，住所地广西，住所地广西全州县> 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蓝炫圻，男，1993年11月19日出生，汉族，住所地广西，住所地广西梧州市龙圩区东省广州市花都区。 委托诉讼代理人：黎阳锦，广西彤日律师事务所律师。 上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）因与被上诉人蓝炫圻商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万国公司的委托诉讼代理人马云飞、被上诉人蓝炫圻及其委托诉讼代理人黎阳锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万国公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第四项，另行改判；2.本案上诉费由被上诉人蓝炫圻承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定蓝炫圻支付的房款为162000元缺乏事实依据。从双方签订的购房合同可知，涉案房屋约定的首付房款仅为109577元，该金额是蓝炫圻支付给万国公司首付房款的实际金额，有万国公司开具的收据及POS机刷卡记录相互印证，蓝炫圻没有支付也没有必要支付其他额外的首付房款给万国公司。从蓝炫圻的举证及法院依职权调取的银行卡流水证据也可证实，华夏银行于2017年1月5日发放给被上诉人的个人消费贷款80000元已经直接划入蓝炫圻个人账户，该款项从未支付给万国公司，蓝炫圻也没有提供证据证明该款项是支付给万国公司，而一审判决将未支付给万国公司的款项视为蓝炫圻支付的购房款，实属张冠李戴。万国公司收取的首付房款实为109577元。二、一审判决适用法律不当。华夏银行2017年1月5日下发给蓝炫圻的个人消费贷款80000元与本案《商品房销售合同》没有任何关联，是蓝炫圻的个人借贷行为，该款项从未进入万国公司账户，不存在退还问题。关于该笔贷款的代偿问题，属于另一法律关系，一审判决由万国公司退还给蓝炫圻属于适用法律不当。综上，原审法院判决上诉人返还购房款136021.15元错误，万国公司请求二审法院依法改判。 被上诉人蓝炫圻辩称，一、万国公司虚假陈述并伪造证据，违反诚实信用原则，请法院依法追究万国公司的法律责任。原审时，万国公司对华夏银行发放的80000元贷款和82000元海尔贷的用途前后表述不一致，万国公司存在虚假陈述行为；万国公司在一审时提交的2016年12月19日14577元的P0S机小票上有蓝炫圻签名，该签名纯属万国公司伪造，该笔款项的P0S机刷卡记录的银行卡持有人不是蓝炫圻，蓝炫圻也不知道该银行卡持有人是谁；万国公司在一审时提交的2016年12月17日交纳部分首期款13000元的交款核对单及收据无蓝炫圻签名，该款项不是蓝炫圻亲自交纳。二、原审法院认定蓝炫圻共向万国公司缴纳162000元房款正确。蓝炫圻所申请的82000元海尔贷通过P0S交易至万国公司账户内用于支付首付款，而其另一笔80000元贷款于2017年1月5日发放至蓝炫圻名下的华夏银行卡，该笔款项于当日全部一次性被交易至桂林银行账号621456200********（户名：杨玉梅。商户名称：梧州市龙圩区奥王箱包销售店）。该款项实为万国公司操作划走，万国公司谎称蓝炫圻的首付款尚有少部分未支付，让蓝炫圻提供银行卡和密码进行操作，将该80000元用于支付首期房款不足部分，并称剩余的钱会返还蓝炫圻，但万国公司未曾返还，蓝炫圻一直向万国公司追索未果。一审法院第一次庭审时，万国公司承认收到该80000元作为蓝炫圻的首付房款，且蓝炫圻与万国公司代理人的微信聊天记录也证实万国公司已收到该80000元贷款。尽管万国公司提交了反映蓝炫圻已分别缴纳13000元、14577元首付款的收据，但事实上这两笔首付款均不是蓝炫圻亲自交纳，万国公司之所以替蓝炫圻缴纳上述款项，就是因为其把后来的80000元贷款中的27577元当作蓝炫圻应交首付的差额，而将余款52423元非法占为己有。由于蓝炫圻没有按时归还该80000元的贷款给华夏银行南宁分行，万国公司向华夏银行南宁分行代偿了该款，原审法院根据蓝炫圻与万国公司之间系销售方与购买者的关系，结合本案案情及交易习惯分析，认定华夏银行南宁分行向蓝炫圻发放的该笔80000元个人消费贷款实际用于购买涉案房屋正确。综上，蓝炫圻向万国公司共缴纳了162000元房款，蓝炫圻在一审时也提出了反诉请求，80000元的装修贷款与本案密切相关，不存在属于另一法律关系问题。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人万国公司向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告于2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》（ＷＺ2016069072）（房屋总价515977元）；2．被告在判决生效后10日内配合原告办理注销梧州市房的商品房合同备案证明；3．被告支付违约金109577元给原告（从已付房款中扣除）；4．被告承担本案诉讼费用。 被上诉人蓝炫圻向一审法院反诉请求：1.被反诉人万国公司退回首付款109577元及利息14792元（从2016年12月20日起暂计至2019年3月19日止，按月利率0.5%计算，以后利息另行计算至还清款项止）；2.被反诉人退回装修贷款52423元及利息6815元（从2017年1月6日起暂计至2019年3月5日止，按月利率0.5%计算，以后利息另行计算至还清款项止）给反诉人；3.判决被反诉人退回反诉人已偿还的房贷和装修贷利息共11484元给反诉人；4.被反诉人承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年12月19日，原、被告签订合同编号为ＷＺ2016069072的《梧州市商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于梧州市，商品房建筑面积共81.38平方米，商品房总价款为519577元；被告采取银行按揭付款的方式付款，2016年12月19日被告支付首付房款109577元，余款410000元被告采取银行按揭贷款的方式支付。双方还在附件四合同补充协议第三条第一款第5项中约定，在《房屋所有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项作为违约金不予退还；同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。《梧州市商品房买卖合同》签订当日，被告的中国工商银行卡（卡号：62×××48，户名：蓝炫圻）通过ＰＯＳ机被划走82000元。原告提交两张交款核对单及两张收据（收据号码为4058048及4058051）显示2016年12月19日原告确认收到被告所交的部分首期款82000元及14577元。另有日期为2016年12月17日的交款核对单及收据（收据号码为4058031）显示原告收到被告部分首期款13000元（含定金10000元）。综上，截至2016年12月19日原告已收到被告支付的三笔首期款共计109577元。2016年12月26日，被告与华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏银行南宁分行）签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：25Ｐ10120163803），约定：被告向华夏银行南宁分行贷款410000元，期限为30年，原告作为被告贷款的保证人。由于被告逾期偿还贷款，华夏银行南宁分行遂宣布贷款提前到期，原告依合同履行保证责任，华夏银行南宁分行从原告银行账户中划扣421650.27元。 2016年12月29日，被告与华夏银行南宁分行签订《个人借款合同》（编号：ＮＮ25Ｐ11020163866）并与广西广投融资性担保有限公司签订《提供担保协议书》，约定被告向该行贷款80000元（个人综合消费贷款），期限为1年，由广西广投融资性担保有限公司进行担保。《提供担保协议书》第十四条载明：“合同转让：甲方（蓝炫圻）同意乙方（广西广投融资性担保有限公司）可随时将其在合同中的全部或部分权利或义务转让给第三人”。2017年1月5日，华夏银行南宁分行向被告发放80000元贷款。2018年10月18日，华夏银行南宁分行出具一份扣款证明，载明：“梧州恒大山水城第3幢2306号商品房蓝炫圻……在我行办有一笔综合消费贷款80000元整，由于该客户逾期未偿还本息……从万国公司银行账户中共划扣83263.20元为客户偿还贷款本息，现贷款已结清”。庭审中，被告辩称其给原告支付的首付款109577元都系其贷款支付，其个人并没有另外支付过27577元给原告。首付款的款项来源为海尔贷的8.2万及华夏银行的贷款80000元共计162000元，该162000元都已支付给原告，故原告应退回其多交的首付款52423元（162000元-109577元）。原告认为其只收到了被告缴纳的109577元首付款，其中有82000元是自工商银行划入原告账户。经一审法院庭后向中国工商银行及华夏银行及通联支付网络服务股份有限公司广西分公司核实，被告蓝炫圻名下的中国工商银行卡（卡号：62×××48）于2016年12月19日有一笔海尔消费金融有限公司的跨行汇款82000元至其账户，后于当日通过ＰＯＳ交易消费了该笔款项，该笔交易资金结算至万国公司账户内。华夏银行南宁分行于2017年1月5日向蓝炫圻名下的华夏银行卡（卡号：62×××08）发放贷款80000元，但该笔款项于当日被交易至桂林银行账号621456200********（户名：杨玉梅，商户名称：梧州市龙圩区奥王箱包销售店）。庭审中，被告蓝炫圻表示上述华夏银行的80000元贷款下发至其账户后，已由万国公司员工操作划走了，其不知款项去向。原告万国公司表示该80000元如何消费与该公司无关。 一审法院认为，关于本诉部分，原告万国公司与被告蓝炫圻经自愿协商签订的合同编号为ＷＺ2016069072的《梧州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。蓝炫圻辩称《梧州市商品房买卖合同》是被万国公司诱骗所签下，但未提供相关证据予以证明，故对该辩称意见，一审法院不予采纳。根据合同约定，蓝炫圻支付首付款109577元，并办理银行按揭贷款。由于蓝炫圻未按期偿还按揭贷款，导致万国公司承担保证责任并向华夏银行南宁分行偿还被告的贷款本息421650.27元，蓝炫圻的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的上述《梧州市商品房买卖合同》约定，万国公司主张解除双方签订的上述《梧州市商品房买卖合同》，并要求蓝炫圻协助万国公司办理解除合同的相关手续，有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。对蓝炫圻辩称系因万国公司未如期交房存在违约的意见，因蓝炫圻未按时缴纳按揭贷款导致万国公司在交房前承担保证责任，对其意见一审法院不予采纳。关于违约金的问题。关于万国公司请求蓝炫圻支付违约金109577元诉讼请求，一审法院认为，因蓝炫圻存在违约行为，根据合同附件五第二条第（一）款第4项：“合同解除后，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任”，该违约金的约定内容明显过高，一审法院酌情以涉案房屋总价款的5％即25978.85元（519577元×5％）作为违约损失。关于反诉部分：蓝炫圻要求万国公司退回首付房款109577元及利息14792元的主张，因无相关证据证明蓝炫圻系被万国公司欺诈而签订了《梧州市商品房买卖合同》，且交付首付房款系其应履行的合同义务，该请求于法无据，一审法院不予支持，但因涉案合同解除，万国公司应向蓝炫圻退回扣除违约金后的剩余房款83598.15元（109577元-25978.85元）。对蓝炫圻要求万国公司退回装修贷款52423元及利息6815元的请求，一审法院认为，根据华夏银行南宁分行对万国公司为蓝炫圻代偿的80000元个人消费贷款的《扣款证明》中的记载，该证明系发给万国公司，内容中表明贷款人身份系购买恒大山水城的业主（即蓝炫圻），后万国公司因蓝炫圻未按期归还贷款而承担了保证责任，而万国公司与蓝炫圻之间系销售方与购房者的关系，故结合本案案情及交易习惯分析，应认定华夏银行南宁分行向蓝炫圻发放的该笔80000元个人消费贷款实际系用于购买涉案房屋。综上，蓝炫圻共向万国公司缴纳了162000元（82000元＋80000元）房款，扣除109577元首付款后，万国公司应向蓝炫圻退回多支付的房款52423元（162000元-109577元），关于该笔款项的利息诉求，于法无据，一审法院不予支持。上述由万国公司应向蓝炫圻退回的两笔房款合计为136021.15元（83598.15元＋52423元）。对蓝炫圻要求万国公司退回其已向银行偿还的房贷和装修贷利息共11484元，因上述贷款均系向华夏银行偿还，属于另一法律关系，一审法院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，原审法院判决如下：一、解除原告广西梧州市万国房地产开发有限公司与被告蓝炫圻于2016年12月19日签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：ＷＺ2016069072）；二、被告蓝炫圻应于本判决生效之日起十日内协助原告广西梧州市万国房地产开发有限公司办理位于梧州市房屋的合同备案注销手续；三、被告蓝炫圻应于本判决生效之日起十日内向原告广西梧州市万国房地产开发有限公司支付违约金25978.85元；四、反诉被告广西梧州市万国房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告蓝炫圻返还房款136021.15元；五、驳回反诉原告蓝炫圻的其他反诉请求。一审案件受理费2496元（原告广西梧州市万国房地产开发有限公司已预交），由被告蓝炫圻负担450元，由原告广西梧州市万国房地产开发有限公司负担2046元；反诉案件受理费1248元，由反诉原告蓝炫圻负担225元，由反诉被告广西梧州市万国房地产开发有限公司负担1023元。 二审期间，上诉人万国公司、被上诉人蓝炫圻均没有向本院提交新证据。 原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人万国公司与被上诉人蓝炫圻二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：上诉人万国公司是否应向被上诉人蓝炫圻返还相关款项。 蓝炫圻与万国公司签订的《梧州市商品房买卖合同》经双方当事人协商一致，合同合法、有效，双方应按照合同约定行使权利，履行义务。合同履行中，蓝炫圻没有依约按时偿还购房按揭贷款，导致华夏银行南宁分行从万国公司的保证金账户扣款,且蓝炫圻至今未偿还万国公司代为清偿的款项，万国公司有权依约依法解除合同，蓝炫圻需协助办理有关解除合同的手续并承担相应违约责任，原审判决解除涉案商品房买卖合同，蓝炫圻协助万国公司办理涉案合同备案注销手续正确，本院予以维持。蓝炫圻的违约行为给万国公司造成了损失，原审法院以双方当事人的约定的违约责任过高为由对违约金进行调整，判决蓝炫圻按涉案房屋总价款的5%即25978.85元承担违约责任，万国公司对此没有异议，蓝炫圻也没有因此提起上诉，本院依法维持该项判决。合同解除后，万国公司应向蓝炫圻返还其已支付的购房款。在案证据和事实表明，蓝炫圻与万国公司于2016年12月19日签订的《梧州市商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的首付款为109577元，且涉案《收据》、《交款核对单》等证据可证实蓝炫圻已于2016年12月19日之前缴清首付房款，万国公司应向蓝炫圻返还购房首付款109577元，因本案属蓝炫圻违约导致合同解除，万国公司无需向蓝炫圻支付首付房款利息。关于蓝炫圻提出的万国公司通过扣划其贷款的方式导致其已缴纳162000元购房款的主张，对此，本院认为，在本案一、二审中，双方当事人对涉案82000元海尔贷款用于支付涉案部分首付房款均无异议；本案中，蓝炫圻在签订商品房买卖合同后于2016年12月29日与华夏银行南宁分行签订《个人借款合同》，向华夏银行南宁分行贷款80000元，并由广西广投融资性担保有限公司承担保证责任，该笔贷款于2017年1月5日发放至蓝炫圻个人银行账户，并于当日被全部汇至杨玉梅账户，无证据证明该笔款项流向万国公司，而蓝炫圻主张万国公司工作人员利用其银行卡账号及密码进行操作划走该80000元贷款，但未提交证据予以证明，且该笔贷款的银行卡及密码均由持卡人蓝炫圻自行持有，应认定该笔款项由蓝炫圻自行交易至杨玉梅账户，蓝炫圻应承担举证不能的不利后果，原审判决认定该80000元个人消费贷款属于涉案购房款错误，本院予以纠正，该80000元不属于涉案购房款，而属于蓝炫圻个人借款且由其自行支配，蓝炫圻关于其已支付162000元购房款的主张不成立。鉴于蓝炫圻主张其已支付购房款162000元不成立，因此，蓝炫圻反诉请求万国公司退回贷款52423元并支付利息6815元无事实和法律依据，本院不予支持。蓝炫圻没有依约按时偿还涉案80000元个人消费贷款，华夏银行南宁分行基于其所在系统与万国公司所在恒大企业系统金融合作关系而扣划万国公司银行账户83263.2元，万国公司的合法权益因此而受到损害，作为受益者的蓝炫圻理应向万国公司偿还该笔借款本息83263.2元。关于蓝炫圻已偿还的贷款本息11484元问题，蓝炫圻偿还的贷款本息因涉案房屋买卖而产生，其提起反诉请求万国公司返还已偿还的贷款本息合理，原审法院不予处理不当，本院予以纠正，涉案合同解除后，万国公司应向蓝炫圻返还其已偿还的贷款本息11484元。 综上所述，上诉人万国公司的上诉请求成立，本院依法予以支持；原审判决认定事实清楚，但部分判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 1、维持广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初312号民事判决第一项、第二项、第三项； 2、撤销广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初312号民事判决第四项、第五项； 3、上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司应向被上诉人蓝炫圻返还购房款109577元； 4、上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司应向被上诉人蓝炫圻返还其已偿还的贷款本金及利息11484元； 5、被上诉人蓝炫圻应向上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司返还被扣划的贷款本金及利息83263.2元； 6、驳回被上诉人蓝炫圻原审其他反诉请求。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审梧州市万秀区人民法院申请执行。 一审本诉案件受理费2496元（上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司负担591元，被上诉人蓝炫圻负担1905元；一审反诉案件受理费2101元（被上诉人蓝炫圻已预交；一审判决确定一审反诉案件受理费为1248元错误，本院予以纠正），由上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司负担498元，由被上诉人蓝炫圻负担1603元。二审案件受理费3020元（上诉人广西梧州市万国房地产开发有限公司已预交），由被上诉人蓝炫圻负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 朱卓慧 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年四月十日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。