内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内29民终82号上诉人(原审原告）：陶风英，1956年2月9日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：陶丽，女，1982年5月12日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区。系上诉人陶风英的女儿。被上诉人（原审被告）：许福云，男，1971年9月20日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区。被上诉人（原审被告）：阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室。法定代表人：张建华，该单位主任。被上诉人(原审第三人)：陶继承，男，1963年3月15日出生，服刑人员，现在呼和浩特第一监狱服刑。上诉人陶风英因与被上诉人许福云、被上诉人阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室（以下简称阿左旗房屋征收办）、被上诉人陶继承确认合同无效纠纷一案,不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2019)内2921民初1458号民事判决书,向本院提起上诉。本院于2020年2月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陶风英的上诉请求：一、被上诉人许福云就案涉房屋签订的两份合同均为无效合同,其购买行为自始无效,不能作为本案定案依据。首先,被上诉人陶继承庭审陈述其出售上诉人所有的案涉房屋时未经过上诉人同意及授权,也无证据证明事后经过上诉人追认。因此,被上诉人售房行为系无权处分,其与被上诉人许福云签订的合同属无效合同。其次,案涉房屋虽为抵押物,但未经过信用社依据《担保法》等相关法律规定进行处理,被上诉人许福云与案外人赵生真签订的《售房协议书》既无信用社盖章确认,且违背法律强制性规定。另外,据被上诉人许福云庭审陈述,关于案涉房屋出售的消息是从被上诉人陶继承处得知,被上诉人许福云与被上诉人陶继承签订《购房协议》后将购房款交与被上诉人陶继承,陶继承用此款偿还信用社借款后,从信用社将房屋所有权证、土地使用证及他项权证取出交与被上诉人许福云。而该份合同签订于《购房协议》第二日即2006年12月2日,目的在于被上诉人许福云担心案涉房屋为抵押物,日后可能产生纠纷。因此,找到案外人赵生真签订此合同。故被上诉人许福云与案外人签订的《购房协议》因恶意串通损害第三人合法权益,违背法律强制性规定,该份合同自始无效；二、上诉人认为，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释一》第二条作为判决依据,适用法律错误。该法条主旨为是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中证明力所做的规定。本案中,上诉人于2000年3月27日单独取得案涉房屋所有权,截至到2019年4月16日案涉房屋所有权人一直为上诉人。被上诉人许福云因被上诉人陶继承无权处分行为占有案涉房屋,其购买行为无效,属于违法占有。因此,被上诉人许福云无有力证据证明其为真实合法的权利人,本案案涉房屋所有权人依然为上诉人,一审法院依据本法条认定被上诉人为真实权利人适用法律错误；三、上诉人虽然常年居住于北京,但其只要回到左旗必然会到案涉房屋察看,上诉人一直以为案涉房屋仍然被陶继承出租使用,因此未多加过问,直至房屋拆迁才知晓案涉房屋已被陶继承私自出售的事实。对此上诉人在庭审中已做陈述,一审法院未予采纳。相反,被上诉人许福云一直知道上诉人多次回来,但未找上诉人办理过户,其用意昭然若揭,被上诉人许福云存在重大过错,其应当承担责任；四、一审法院将上诉人现有结果与其抵押时承担的风险划等,违背公平诚信原则。信用社处置抵押物时有严格的法律程序,不会直接变卖,而是在处置之前与抵押人协商,抵押人可以选择代债务人清偿债务。此过程既保证抵押人的合法所有权,也保护抵押人享有向债务人追偿的权利。被上诉人陶继承作为债务人未经过上诉人同意,随意处置上诉人的合法财产用于清偿债务,使得上诉人的所有权受到侵犯,既违反法律规定,又违背诚信原则；五、一审法院在无证据证明情况下,即认定上诉人知晓案涉房屋被出售并收取被上诉人陶继承5万元售房款一事,违背法定程序。被上诉人陶继承与被上诉人许福云具有利益关系,陶继承所陈述的不利于上诉人的内容,若无证据予以证明,不能作为认定案件事实的依据。被上诉人陶继承在庭审中虽然陈述其将5万元交予上诉人,但对时间、地点以及当时的对话都模糊不清,其私自处置上诉人合法财产的行为严重侵犯上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求。被上诉人阿左旗房屋征收办未提交书面答辩意见。被上诉人许福云未提交书面答辩意见。被上诉人陶继承未提交书面答辩意见。陶风英向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认许福云与阿左旗房屋征收办于2019年4月9日签订的编号为1-130号《房屋征收补偿安置（货币补偿）协议》无效；2、本案诉讼费由许福云、阿左旗房屋征收办承担。一审法院认定事实，原告与第三人系姐弟关系。2001年10月19日，第三人陶继承因资金需要为由，委托曾令勇向阿左旗信用联社借款40000元，并用原告所有的案涉房屋进行抵押。曾令勇与阿左旗信用联社签订借款合同，原告与阿左旗信用联社签订《房地产抵押合同》，同时办理了房屋他项权证。后陶继承无力偿还借款，就与被告许福云协商，将房屋以46800元的价格出售给被告许福云，由许福云负责偿还贷款，双方于2006年12月1日签订《购房协议》，协议约定：甲方：许福云，乙方：陶继承，经甲乙双方协商，同意将锡林路东陶风英住宅过户给许福云，实有房屋建筑面积正房（东西长21.44米，南北9米）。土地实用面积329.76㎡，共计购房款46800元整，过户费由许福云自付，陶继承全权代理陶风英住宅出售手续，如有遗留问题由陶继承负责。被告许福云及第三人陶继承均签字，并且协议载明：陶继承是陶风英兄弟。次日，许福云与阿左旗信用联社工作人员赵生真签订售房协议书，协议载明，今由曾令勇于2001年10月19日在我阿左旗信用联社贷款40000元，于2002年10月19日抵押物由陶继承提供陶风英坐落于锡林路东建筑面积143.08平方米，占地面积329.7平方米，全部抵押贷款。二、协商该抵押物出售总价格为40000元；三、联社退给房屋产权证一本房屋证号为4075号，土地证为8113号，他项权证为4964号，收款人赵生真，交款人许福云。许福云将房款交清后，第三人将房屋交付被告许福云，许福云一直在该房屋内居住，并对房屋进行加盖翻新。2018年4月，因政府对巴彦浩特镇锡林北路以东进行棚户区改造，将案涉房屋列入拆迁范围，被告阿左旗房屋征收办开始入户协商拆迁事宜。2019年4月9日，二被告经协商后签订《房屋征收补偿安置（货币补偿）协议》一份，协议约定征收人为被告阿左旗房屋征收办，被征收人（原产权人陶风英）许福云，被征收房屋建筑面积为208.94㎡，补偿总计746281元。现原告认为其系案涉房屋的所有权人，二被告签订的《房屋征收补偿安置（货币补偿）协议》无效，故诉至法院，要求支持其诉请。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：原告及被告许福云二人谁为案涉巴彦浩特镇锡林北路以东（房权证巴字第4075号）房屋的实际权利人。原告称案涉房屋登记在其名下，故其系案涉房屋的所有权人，被告许福云对此不予认可，其辩称案涉房屋系其从陶继承和阿左旗信用社处购买，并且陶继承也将案涉房屋交付给其使用，其也收到了阿左旗信用社交付的房证，故其系案涉房屋的权利人。确定不动产的权利人不能仅以登记簿记载确定，如果当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，应当依法以实际权利状态确定权利人。纵观本案，首先，原告陶风英将案涉房屋抵押在阿左旗信用社用于其弟陶继承进行贷款，其在抵押时就要承担款项不能还清时被阿左旗信用社处分抵押物用于还款的风险，后也是因陶继承无力还款才将案涉房屋出售给许福云，出售的款项用于偿还陶继承向银行的借款，现有结果与其抵押时承担的风险是一致的；其次，从房屋买卖合同签订的表现形式来看，陶继承确实无权利处分房屋，但是根据陶继承当庭陈述，其在事后将房屋出售给被告许福云用于偿还银行借款的事宜告知了原告，当时原告没有发表意见，由此可以证实原告对案涉房屋已售予他人的事实明知，其也没有反对，并且陶继承也陈述其将5万元款项交付了原告，虽然原告对此不予认可，但原告对于自己的房屋被他人占有使用十几年而没有主张权利没有作出合理解释，此种行为不符合日常习惯；再次，被告许福云系从第三人陶继承处购买的在阿左旗信用社抵押的房屋，而且还和阿左旗信用社签订协议，其认为购买的是抵押物，抵押物系抵押人自愿抵押的，抵押物存在不能偿还借款时用抵押物优先受偿的风险，故从其购买房屋的交易对象、价款以及实际情况来看，均符合交易习惯，其作为无法律常识的普通人，对陶继承或阿左旗信用社无处分权这一事实并不能确认，其也不存在重大过失，原告也未能就被告许福云购买房屋时存在过错提供证据证实，故其应当承担举证不能的责任。综上，被告许福云就案涉房屋签订了买卖合同、支付了相应的对价款、并且占有使用了案涉房屋，其购买了案涉房屋，其系案涉房屋的实际权利人，其作为权利人与被告阿左旗房屋征收办签订的《房屋征收补偿安置（货币补偿）协议》合法有效，故对原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于若干问题的解释（一）>第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释>》第九十条之规定，判决：一、驳回原告陶风英的诉讼请求。二、案件受理费100元，由原告负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，房屋权属证书通常是权利人享有该不动产物权的证明，是权利人享有权利的外在表现形式，对外具有公示的效力，在没有其他相反证据的前提下，房屋权属证书上体现的所有权人一般推定为房屋当然的所有权人，但是当登记权利人与实际权利人不一致时，只要当事人有足以推翻权属登记证书的证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，并可以对房屋权属予以重新确定。本案中，上诉人陶风英与被上诉人陶继承系姐弟关系。2001年10月19日，被上诉人陶继承因资金需要为由，委托曾令勇向阿左旗信用联社借款40000元，并用上诉人陶风英所有的案涉巴彦浩特镇锡林北路以东（房权证巴字第4075号）房屋进行抵押。曾令勇与阿左旗信用联社签订借款合同，原告与阿左旗信用联社签订《房地产抵押合同》，同时办理了房屋他项权证。后被上诉人陶继承无力偿还借款，就与被上诉人许福云协商，将房屋以46800元的价格出售给被上诉人许福云，由许福云负责偿还贷款，双方于2006年12月1日签订《购房协议》。次日，被上诉人许福云与被上诉人阿左旗信用联社工作人员赵生真签订售房协议书。被上诉人许福云将房款交清后，被上诉人陶继承将房屋交付被上诉人许福云，由被上诉人许福云一直使用至今,2018年4月，因政府对巴彦浩特镇锡林北路以东进行棚户区改造，将案涉房屋列入拆迁范围，上诉人陶风英认为自己才是案涉房屋的所有权人并向法院提起诉讼。综观本案，首先，房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款是判断真正权利人的依据之一。本案中，因被上诉人陶继承无力偿还借款，就与被上诉人许福云协商，将房屋以46800元的价格出售给被上诉人许福云，由许福云负责偿还贷款，并双方于2006年12月1日签订《购房协议》。证实当初偿还贷款的是被上诉人许福云，被上诉人陶继承在《购房协议》中作出的意思表示是真实有效的，且对原任阿左旗信用社负责人办理房屋买卖的经办人赵生真于2019年5月30日所作的《会见笔录》也能证明该事实；其次，上诉人陶风英与阿左旗信用联社签订《房地产抵押合同》，抵押人（甲方）为陶风英，立合同人为陶继承，抵押权人为阿左旗信用联社。其中第12条约定：债务人如未能按约履行债务，乙方可以处分抵押物。被上诉人许福云系从被上诉人陶继承处购买在阿左旗信用社抵押的房屋，和阿左旗信用社签订协议，从其购买房屋的交易对象、价款以及实际情况来看，均系各方当事人的真实意思表示。现上诉人陶风英认可将其所有的房屋交付给被上诉人陶继承进行抵押的情况下，又以被上诉人陶继承买卖房屋的行为属于无权处分行为，被上诉人陶继承随意处置其合法财产属于侵权行为为由，以其与被上诉人陶继承之间的不确定民事法律关系来确认被上诉人许福云与被上诉人阿左旗房屋征收办之间签订的《房屋征收补偿安置（货币补偿）协议》效力问题缺乏事实和法律依据；再次，本案中，上诉人陶风英对自己房屋被他人占有使用长达十几年而没有主张权利的情况未能作出合理解释，自2006年开始案涉房屋一直由被上诉人许福云居住并加盖翻新，且对房屋变动情况也未提出质疑，直到2018年4月因政府对巴彦浩特镇锡林北路以东进行棚户区改造将案涉房屋列入拆迁范围时开始主张权利与常理相悖；最后，房屋权属证书通常是权利人享有该不动产物权的证明。根据上诉人陶风英的陈述，案涉阿左国用（99）字第8113号国有土地使用证、巴字第4075号房产证长达十几年不知去向的情况下，其未向被上诉人陶继承主张过权利，也未向房管部门和被上诉人许福云提出过异议，其做法与日常生活经验相不符。一审法院根据双方当事人提供的证据并结合房屋的购买、装修、出租以及房屋使用情况等事实以及具体经办人的陈述进行综合分析论证，理由充分，判断合理，本院予以确认。综上所述，上诉人陶风英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陶风英负担。本判决为终审判决。审判长 那 生审判员 乌 拉审判员 斯庆图二〇二〇年四月二十八日书记员 徐 昊