辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民再10号原审原告：中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路五段24甲。法定代表人：张弢，该行行长。委托诉讼代理人：李君，该行职员。委托诉讼代理人：张丽丽，辽宁华峰律师事务所律师。原审被告：牛建忠，男，1966年3月21日出生，满族，锦州车站在职职工，住锦州市凌河区。原审被告：孙歌萍，女，1968年6月10日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。共同委托诉讼代理人：杨晓君，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审被告：锦州宏发房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区锦朝街民政小区**。法定代表人：林华恭，该公司董事长。原审原告中国工商银行股份有限公司锦州分行与原审被告牛建忠、孙歌萍、锦州宏发房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2008年7月4日作出（2008）凌河民二初字00057号民事判决书，已经发生法律效力。本院于2020年2月28日作出（2020）辽0703民监2号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月8日开庭审理了本案。原审原告中国工商银行股份有限公司锦州分行法定代表人的委托诉讼代理人李君、张丽丽，原审被告牛建忠、孙歌萍的委托诉讼代理人杨晓君到庭参加诉讼，原审被告锦州宏发房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告再审中提出的诉讼请求：判令我方与被告签订的借款合同提前到期，请求判令被告牛建忠、孙歌萍偿还借款本金79440元，利息13050元，被告锦州宏发房地产开发有限承担连带保证责任，依法拍卖被告牛建忠、孙歌萍抵押房屋，所得价款原告优先受偿。事实与理由：2003年7月23日，原告与被告牛建忠、孙歌萍签订个人购房借款合同一份，合同约定原告向被告发放个人商业用房贷款8.3万元，用于购买锦州市古塔区锦朝路民政小区4-15号住房，贷款期限为二十年（自2003年7月23日至2023年7月22日止）。被告牛建忠、孙歌萍按等额本息还款法归还贷款本息，共分240期偿还全部贷款本息，被告牛建忠、孙歌萍将上述房屋作为抵押物体用抵押担保，并由锦州市宏发房地产开发有限公司向借款人提供连带保证责任，原告依上述合同约定履行还款义务。被告牛建忠、孙歌萍未按合同约定履行分期还款义务，2007年9月21日已连续违约32期，积欠本金7028元，利息13050元未按期偿还。2007年3月，原告现给被告发出“提前还款函”，亦未履行合同约定的还款义务。另我方认为没有超过诉讼时效，因为整个贷款合同约定的到期是2023年1月22日，根据合同的第13条约定，提前到期的权利我方是有随时提出的权利，而不是有固定的时间内，只要是在合同期限内就可以。抵押物变卖才可以申请执行，房屋有人入住，没有执行，我方没有过错，被告提供了一个抵押物的清单，清单上明确了上述抵押物不租、不变卖、不抵押。这是抵押人的承诺，造成一房二卖，这个已经是事实，原告没有过错，抵押物的存在被告牛建忠与房地产开发公司欺诈行为，另外在被告答辩过程中出现了一个现房屋所有人，如果被告所陈述的是事实，这个人应该是本案的第三人，这个人是与我们相关的，是房屋的优先受偿权人，应该作为无独立请求权第三人。关于竣工验收的问题，这个情况我们不知情，因为我们去房产办理他项登记时，他们办理了他项权利的登记，我们也对他项权利登记上的承诺也进行了审核。另外，即使是抵押合同出了问题，借款合同依然有效，从合同并不影响主合同的效力。而且牛建忠对于自己的房屋应该尽到管理的义务，而且应对于原告的优先受偿权给予谨慎的执行，因为丧失优先权造成的损失也应该由被告全部承担，公证文书的问题，我们是采取诉讼的模式，并没有采取公证文书的是我们选择权，没有违反任何法律规定。原审被告牛建忠、孙歌萍再审答辩称，本案原审原告于2007年10月17日提起借款合同纠纷诉讼时已过诉讼时效，人民法院应予以驳回、不再继续审理。理由是原告在起诉前对被告多次催收无果，于2007年3月向被告发出提前还款函，原告所称多次催收行为没有证据证明，而提前还款函是《个人购房借款合同》第13条第四款约定的贷款人有权在借款人连续三个付款期或在本合同期内累计6个付款期未按时贷款本息的事情发生时，向借款人和保证人发出的书面通知，同时它又是合同第2条贷款人行使抵押物处分权利的前置条件，是在特定时间使用的书面材料，不具有阻断诉讼时效的作用，不符合《民事诉讼法》（1986）第140条诉讼时效中断的情形，从2005年1月被告违约至2007年10月提起诉讼，已超过《民事诉讼法》第135条向法院请求保护民事权利诉讼时效期间为二年，应予以驳回。2003年7月约定的个人购房借款合同，二原审被告只是名义借款人，对案涉房屋不享有财产权利，对案涉贷款也无偿还义务，2008年1月9日宏发开发公司原权利人身份将案涉房屋出售给善意第三人李田环、王德江夫妇，取得房款13.6万，宏发开发公司是实际借款人，是房屋的产权人，是适格被告，案涉贷款本息应由开发公司偿还。贷款人在案涉贷款的发放过程中存在违规情节，贷款出现未按期归还的情况时，无正当理由怠于行使借款合同第13条、第24条所约定的宣布合同提前到期，发出《提前还款函》、处分抵押物的权利，尤为严重的是无正当理由放弃行使具有强制执行的权利，任由抵押物变卖，优先受偿权丧失，扩大了贷款损失，主观上存在过错，对案涉贷款损失扩大部分应承担过错责任。按照银发《2003》121号通知第四条规定，2003年7月23日签订的借款合同生效日期应为2006年1月，因为案涉房屋在竣工验收后才具有贷款资格，从2003年8月6日放款之日起至2006年1月的贷款利息工商银行不应收取，另外从2005年1月债务人违约，经过三个连续付款期的贷款本息，应由债务人偿还，经过三个连续付款期之后，即2005年5月以后工商银行因自身过错，怠于行使债权人权利造成案涉贷款本息损失的由贷款人自行承担责任，债务人不负偿还责任。被告锦州宏发房地产开发有限公司未做答辩。本院原审查明事实，被告牛建忠、孙歌萍系夫妻关系。2003年7月23日，原告与被告之间签订个人购房借款、担保合同，合同约定被告牛建忠、孙歌萍从原告处借款83000元用于购买锦州市古塔区锦朝路民政小区4-15号，面积为75.03平方米住房，借款期限为20年，自2003年7月23日至2020年7月22日止，实际发款均以借款借据为准，利率为4.8‰，并以所购房屋为该笔借款提供抵押，并于2003年8月5日到锦州市房屋产权监理处办理了抵押登记；被告锦州宏发房地产开发有限公司为被告牛建忠、孙歌萍借款提供了担保。合同还约定借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家对逾期贷款每日记收万分之二点一罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复息；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。2003年8月6日原告向被告发放贷款83000元，自2005年1月起被告开始违约，未偿还原告借款本息。2007年3月1日原告向被告发出《提前还款函》，限被告于2007年3月31日前偿还全部贷款本息。被告牛建忠、孙歌萍至今未履行偿还原告借款本息的义务，被告锦州宏发房地产开发有限公司亦未履行担保义务。被告牛建忠、孙歌萍尚欠原告借款本金79440元，利息13050元（利息计算至2007年9月21日）。本院原审认为，原被告之间签订的个人购房借款、担保合同是双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应认定有效。被告在合同履行过程中，未按约定还款期限偿还借款本息，原告按约定要求被告提前偿还借款本息，亦不违反法律规定，应予支持。原告有权依法以被告抵押的财产依法拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告锦州宏发房地产开发有限公司作为担保人，应承担连带保证责任。综上所述，对原告的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告牛建忠、孙歌萍于本判决生效后立即偿还原告中国工商银行股份有限公司锦州分行借款本金79440元，利息13050元（利息计算至2007年9月21日，以后另计）二、原告中国工商银行股份有限公司锦州分行在被告牛建忠、孙歌萍不履行债务时，对被告牛建忠、孙歌萍抵押的房屋在债权额的范围内享有优先受偿的权利；三、被告锦州宏发房地产开发有限公司对被告牛建忠、孙歌萍偿还原告借款本息承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间，履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元由被告牛建忠、孙歌萍负担，被告锦州宏发房地产开发有限公司承担连带责任。原审原告再审诉讼请求与原审相同。本院经再审查明：本院原审认定的事实基本属实。另查明，2019年10月31日，经辽宁华峰律师事务所委托辽宁大学司法鉴定中心对本院原卷宗中2008年1月20日《授权委托书》中委托人牛建忠、孙歌萍的签字进行笔迹鉴定，该中心出具辽大司鉴（2019）文鉴字467号鉴定意见书。鉴定意见倾向认为，（2008）凌河民二初字第00057号案件卷宗中“授权委托书”中牛建忠、孙歌萍的签字非本人所写。又查明，案涉房屋为锦州宏发房地产开发有限公司开发预售房屋，2006年初竣工，本院调取证据证实现房屋尚未办理房屋所有权证，住房批准证登记在牛建忠名下。本院确认的上述事实有经庭审质证的下列证据在卷佐证。个人购房借款合同、贷款凭证、抵押物清单、他项权利登记表、还款明细、提前还款函、锦州市中级人民法院（2006）锦民一初字第22号民事判决书、公证书、鉴定意见书。本院依职权调取的住房批准证及锦州市房屋初始登记申请书。本院认为：原审原被告之间签订的个人购房借款、担保合同是双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应认定有效。合同签订后，原审原告依约发放全部贷款，全面履行了合同义务。原审被告在合同履行过程中，未按约定还款期限偿还借款本息，原审原告按约定要求原审被告提前偿还借款本息，亦不违反法律规定，应予支持。原审被告牛建忠、孙歌萍未及时偿还借款，应承担偿还责任，锦州宏发房地产开发有限公司作为担保人，应承担连带保证责任。本院原审认定事实清楚，适用法律正确，原审中的程序问题在本案中已经解决，应予以维持。案经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、一百四十二条、第一百四十四条、第二百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2008）凌河民二初字00057号民事判决。案件受理费2120元、公告费300元由被告牛建忠、孙歌萍负担，被告锦州宏发房地产开发有限公司负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张 湄人民陪审员  王瑞雪人民陪审员  史继权二〇二〇年四月二十七日法官助理王欣宇书记员石百慧