福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1584号 原告：倪歆竹，女，1989年6月19日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：郑辉，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珮珊，福建闽鹭律师事务所律师。 被告：吴永智，男，1979年8月7日出生，汉族，住福建省云霄县。 被告：汤两福，男，1980年6月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 以上被告共同委托诉讼代理人：张晨蓉，福建瀛坤律师事务所律师。 以上被告共同委托诉讼代理人：周新贺，福建瀛坤律师事务所实习律师。 第三人：厦门中振置业代理有限公司，住所地厦门市思明区东浦一里**之**（1）。 法定代表人：沈文礼，总经理。 委托诉讼代理人：黄磊。 原告倪歆竹与被告吴永智、汤两福、第三人厦门中振置业代理有限公司（以下简称中振公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。倪歆竹的委托诉讼代理人陈珮珊，吴永智、汤两福的委托诉讼代理人张晨蓉、周新贺，中振公司的委托诉讼代理人黄磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪歆竹向本院提出诉讼请求：1.解除倪歆竹与吴永智、汤两福签订的《房产买卖协议》；2.吴永智、汤两福向倪歆竹返还购房款384万元，并赔偿倪歆竹一倍定金30万元；3.吴永智、汤两福向倪歆竹赔偿各项实际损失，包括中介费损失58800元、评估费5658元、契税损失37200元、个人所得税损失55800元、印花税损失1860元、银行贷款利息损失（按银行计息标准，自2019年2月1日起自银行贷款清偿之日止）；4.吴永智、汤两福配合倪歆竹重新将房产过户回汤两福名下，产生的各项税费损失由吴永智、汤两福承担。事实与理由：2019年1月10日，倪歆竹为满足其子入学需求，经中振公司的房产经纪人黄磊居间介绍，与吴永智、汤两福、中振公司签订《房产买卖协议》，约定吴永智、汤两福将坐落于厦门市思明区××三里××号××室的房产出售给倪歆竹，成交总价384万元，其中定金30万元。协议签订后，倪歆竹依约履行付款义务，但吴永智、汤两福并未提供与双方约定相符的房产，经倪歆竹与教育局确认，讼争房产的学位已被占用，倪歆竹即便成为讼争房产户主，其子也无法在2020年入学所在片区的学校，吴永智、汤两福交付的房产不符合双方约定，致使倪歆竹的购房目的无法实现，构成根本违约。同时吴永智、汤两福违反合同约定，逾期近八个月才迁出讼争房产的户口，基于吴永智、汤两福上述根本违约行为，导致倪歆竹合同目的无法实现，倪歆竹有权解除讼争协议并要求吴永智、汤两福赔偿。 吴永智辩称，其系汤两福出售房产的委托代理人，并非讼争房产买卖的合同主体。吴永智代为签订的《房屋买卖协议》已经履行完毕，不具备解除合同的基础。《房屋买卖协议》未约定任何关于学位、学籍的问题。倪歆竹以此为由要求解除合同，没有合同依据。 汤两福辩称，一、讼争《房屋买卖协议》已经履行完毕，双方已完成房产交付和产权过户，不具备解除合同的基础。二、《房屋买卖协议》中未约定任何关于学位、学籍的问题，倪歆竹以此为由要求解除合同，没有合同依据。汤两福长期在漳州市云霄县工作生活，于2013年购买讼争房产后并未实际居住，也未将户口迁入，也从未了解过学籍的事宜，对倪歆竹所述讼争房产学位一事也并不了解。协议中也未约定房屋应当附带学位，更未约定没有学位则买受人有权解除合同。依据生活常理也可得知，若倪歆竹购房目的真是为了小孩读书入学，此类重大的、特殊的问题必须应在合同中附加约定。若合同没有约定，倪歆竹无权在合同履行完毕后，无端增加汤两福的负担义务。三、汤两福于2013年购买讼争房产，但户口一直在漳州老家，从未落户在讼争房产，更不影响倪歆竹迁入户口，汤两福无需履行户口迁出的义务。倪歆竹在2019年1月22日取得房产证后，于2019年9月26日已自行办理户口迁入手续。 中振公司陈述，其已经提前落实过讼争房产的学位和户口问题，吴永智提前表示其户口并没有落在讼争房屋。签订合同时中振公司也曾经再次向吴永智落实学籍问题，吴永智出示相关材料显示当时讼争房产的学位不会受到影响。2019年，倪歆竹去核实户口和学位情况时发现汤两福的户口仍落在讼争房屋，且房屋学位被占。中振公司因此向吴永智询问，吴永智表示他确实不知道讼争房屋的原业主占用了讼争房屋的户口和学位。中振公司不清楚其他情况。 本院经审理认定事实如下：汤两福系址于厦门市思明区××三里××号××室房产的原权利人。 2019年1月10日，吴永智、汤两福（甲方）与倪歆竹（乙方）、中振公司（丙方）签订一份《房产买卖协议》，约定甲方将上述房屋以384万元的价格出售给乙方；乙方向甲方支付定金30万元；甲方应于收到全款三日内将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿乙方等。协议签订后，倪歆竹支付了相应的购房款以及过户登记的相应契税。2019年1月22日，倪歆竹取得上述房屋的不动产权证。2019年9月26日，倪歆竹及其子的户籍迁入上述房屋。 审理中，倪歆竹主张其购买房屋的目的系为子女入学，因上述房屋的学位被占用导致其合同目的无法实现。提供2019年3月19日至2019年9月27日期间倪歆竹、黄磊以及吴永智的微信聊天记录。内容包括黄磊于2019年3月19日发给吴永智“突然想到，你那边帮我确认了房子里没有户籍了吧”，吴永智回复“没有，这套房子是空户”；2019年9月27日，倪歆竹与吴永智的聊天记录，倪歆竹“当时合同写得清清楚楚，对方要迁走，学位要有；吴永智：“我知道，是我们疏忽了……她说先跟你协商一下，一个半月内迁走……”等内容。 吴永智、汤两福对上述证据的真实性无异议，认为倪歆竹与黄磊的聊天记录发生在2019年3月19日，而上述协议已经于2019年2月10日履行完毕，说明倪歆竹与中介方在合同履行过程中从未确认核实过讼争房屋的学籍问题；倪歆竹与吴永智的聊天记录也已经距离合同履行完毕半年之久。根据相关政策规定，倪歆竹子女如要顺利入学，则应在2019年8月31日之前办理入户手续，但倪歆竹实际办理过户时间在2019年9月，倪歆竹自己延误了办理时间，已经不可能顺利入学。至于户口迁移问题是因为，吴永智、汤两福于2013年与原房东的房屋买卖合同中曾约定原房东按期将户口迁出，因为吴永智、汤两福从未将户口迁入讼争房屋，所以也没有注意到原房东是否实际迁出；黄磊曾向吴永智了解汤两福的户籍情况，吴永智做如实陈述，汤两福的户籍确实在漳州。 中振公司对上述证据无异议。 本院认为，上述《房产买卖协议》系当事人真实意思表示，合法有效。由于双方当事人在上述协议中并未对该房屋中是否存在子女入学学籍名额问题作出约定，倪歆竹提供的上述聊天记录也仅涉及到双方交易完成后该房屋内的户籍迁移问题，也不能因此得出当事人在签订协议时曾就子女入学学籍名额事宜进行过协商。相反，倪歆竹主张其购房目的在于解决子女入学名额问题，但对如此重要的事项却未在协议中进行明确约定，也不符合正常的交易习惯。因此，可以认定，倪歆竹的购房目的已实现，其在上述交易完成后又以合同目的不能实现为由要求解除合同等诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回倪歆竹的诉讼请求。 本案案件受理费20984元，由倪歆竹负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇二〇年四月二十日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。