广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初21号原告：戚观宏，男，1985年10月24日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：黄桂芬、蒋阳慧，均为广东银德律师事务所律师。被告：邝玉连，女，1986年9月10日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告：彭波，男，1984年11月14日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：邝玉连，与彭波系夫妻关系。原告戚观宏诉被告邝玉连、彭波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戚观宏及其委托诉讼代理人黄桂芬、被告彭波的委托诉讼代理人邝玉连及被告邝玉莲到庭参加了诉讼。因被告邝玉莲未向本院提交其在广州市物通装饰工程有限公司的社保记录，本院无法确定其为该公司员工，故，广州市物通装饰工程有限公司推荐其公司员工陈辉作为被告邝玉莲的委托诉讼代理人，不符合法律规定，且被告邝玉莲当庭应诉，故，对陈辉作为邝玉莲的委托诉讼代理人参与诉讼，本院不予准许。本案现已审理终结。原告戚观宏向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年7月19日签订的《房地产买卖合同》；2、判令两被告立即向原告退还定金20000元、首期房款375000元，并支付资金占用期间的利息（利息以395000为本金，按月利率2%的标准自2019年10月24日起计至全部款项付清之日止）；3、判令两被告向原告支付违约金139500元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年7月8日，原告与两被告通过经纪方广州御廷龙房地产中介服务有限公司（以下简称御廷龙公司）的介绍，约定两被告名下位于广州市从化区城郊街河滨北路金裕街8号401房以1395000元价格出售给原告。当天，原告通过御廷龙公司向两被告支付了房屋定金20000元。2019年7月10日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》一份，对该房屋的坐落位置、面积、价款、付款方式及违约责任等作了明确约定。合同签订时，原告明确告知两被告及御廷龙公司，为购买涉案房屋，原告已经将原自用房屋出售且必须于2019年10月底前交付、过户房屋给原告。因涉案房屋仍存在按揭贷款未还清情况，双方约定两被告需在2019年7月30日前到银行办理申请还贷手续，待银行同意贷款合同审批出来后，或2019年10月20日前，双方到房管局办理过户。合同签订后，双方于2019年9月9日办理网签手续，在2019年10月21日银行同意贷款合同审批通过后，原告即于同月23日依两被告的要求向其支付了375000元首期房款，并多次催促两被告办理过户并交付房屋。但两被告未依约于2019年7月30日向银行申请还贷，致使双方约定2019年10月底过户并交付房屋的目的无法实现，原告计划落空，现一家老小只能租房度日。故，诉讼来院。原告戚观宏为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房地产买卖合同；2、房地产登记证；3、原告支付购房定金的微信转账记录截图；4、收款收据及银行转账底单；5、原告与按揭公司微信沟通截图；6、原告与经纪方的微信沟通截图；7、房地产买卖合约及交易截图；8、收楼协议。被告邝玉连、彭波答辩称：第一，被答辩人诉称与事实不符。合同签订时，明确告知两答辩人必须于2019年10月底前交付房屋不属实，答辩人与御廷龙公司三方于2019年7月10日签订的《房地产买卖合同》明确规定第六条卖方交付该物业于买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，双方根本不存在2019年10月底前交付房屋的约定，答辩人至今没有收齐被答辩人的购房款，因此不存在答辩人不守信违约的行为。第二，被答辩人诉称，后来了解得知两答辩人根本没有依约于2019年7月30日向银行申请提前还贷，事实是两答辩人有依约到公积金贷款中心咨询申请提前还贷事宜，而被工作人员告知要在微信公众号提交申请并不需要提前一个月申请，若提前还贷，必须在当月自动扣款日前申请并还款，否则即使将全部贷款本息存进去，也不会自动扣划，需要再次提出申请。第三方中介御廷龙公司基于职业习惯，要求卖方提早一个月向银行申请提前还贷，所以建议双方在合同第十七条中约定2019年7月30日前卖方必须到银行办理申请还清该房屋贷款手续，而没有了解清楚卖方为公积金贷款，并不需要提前一个月申请还贷情况。卖方申请提前还贷与否，与买方申请办理房屋贷款手续没有必然联系，买方申请该房屋的银行贷款条件见被答辩人提交的证据5微信名为日正按揭娟与被答辩人的微信聊天记录。1、夫妻双方身份证，2、夫妻双方户口本及未成年人子女户口本，3、结婚证，4、收入证明，5、半年银行流水，6、工行卡。答辩人已前往公积金中心递交过申请，但暂时无法提供证据。但是否有于2019年7月30日前申请，并不影响被答辩人任何的实际权利，也不影响其后的交易进程。被答辩人在履行合同的过程中，存在严重的违约与不诚信行为，1、没有按照双方合同约定于2019年7月30日前再支付定金20000元给答辩人，答辩人从2019年8月开始多次催促被答辩人交付首期房款，以顺利让答辩人提前还贷，被答辩人不予配合。于2019年10月23日才交付首期房款，严重耽误双方交易进程。2、被答辩人没有按照双方合同第17条第5款约定于银行通知卖方还清贷款当天到房管局办理房地产过户手续，在答辩人与御廷龙公司多次催促下，仍拒绝前往办理过户手续。被答辩人自己提交的证据6微信聊天记录足以令人相信被答辩人在2019年10月初就开始咨询律师可不可以不履约。从被答辩人提交的2019年10月30日的微信聊天记录，毫无征兆的提出10月底交楼，后又于11月1日、8日、13日、15日多次声称将此事交由律师处理。明确表示不买，而非催促答辩人交楼及过户，即使被答辩人计划十月底入住，在银行于2019年10月21日向其批出同贷书，11月15日答辩人约其办理过户，被答辩人依约交齐购房款当天就可以收楼的情况下，答辩人未损害原告权益。综上所述，答辩人认为，以答辩人没有在2019年7月30日提出还贷申请及要求答辩人提前向其交付房屋而答辩人不肯交付两点为由要求解除合同完全是为自己违约毁约找借口。其真正原因动机是，在双方签订房屋买卖合同后，从化区楼价很快整体下跌，原告不愿意继续履行合同不愿意购买房屋。答辩人要求继续履行合同。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告邝玉连、彭波为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《房地产买卖合同》；2、《个人住房贷款放款承诺函》；3、广州住房公积金管理中心出具的《证明》及《涂销抵押证明》；4、被告邝玉连与中介公司御廷龙公司经办人红组的微信聊天记录；5、被告邝玉连向原告出具的《催促函》、快递单及快递单查询结果网页截图；6、被告邝玉连的手机短信记录；7、从化区政务服务中心排除号及两被告在从化区政务服务中心不动产登记现场照片；8、被告邝玉连向原告出具的《催促函》及原告经营的广州市从化小食店的现场照片；9、日正按揭中心经办人与中介公司御廷龙公司经办人红组的微信聊天记录；10、日正按揭中心于2020年1月8日出具的《收款收据》。经审理查明：根据原告提交的（2017）广州市不动产权第09213791号证书查明，坐落于广州市从化区城郊街河滨北路金裕街****，面积为121.53平方米，用途为住宅，权利人为被告邝玉连、彭波，由二人按份共有，各占50%份额。2019年7月10日，原告戚观宏作为买方，被告彭波、邝玉莲作为卖方，广州御廷龙房地产中介服务有限公司（以下简称御廷龙公司）作为第三人经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，就广州市从化区城郊街河滨北路金裕街8号401房（以下简称401房）的买卖事宜进行约定。《合同》第三条约定：401房按套销售，原、被告同意401房成交价为人民币壹佰叁拾玖万伍仟元整（￥1395000元），第九条约定：原、被告双方确认独家委托经纪方提供中介服务，经纪方已促成双方签订了本合同，原、被告同意，原告在合同签订当天向经纪方支付人民币壹万元整（￥10000元）作为咨询及中介服务费。原告逾期支付咨询中介服务费的，每逾期一天，应按应付费用的5‰向经纪方支付违约金。第十条约定：被告不能按合同约定将401房售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告，应向原告赔偿支付401房成交价的10%作为违约金，被告必须退回原告已付的所有费用，本合同即宣告解除。第十一条约定：原告不能按本合同约定买入401房，或者因违约而无法买入该物业的，应向被告赔偿支付401房成交价的10%做违约金，本合同即告解除。第十二条约定：被告逾期交付401房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。第十三条约定：原告逾期支付楼款及未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向被告支付违约金，按401房成交价的千分之一向被告支付违约金。第十七条约定：一、原、被告双方签订买卖合同当天，原告支付定金大写人民币贰万元整给被告，在2019年7月30日前，再支付定金人民币贰万元整给被告；二、在2019年7月30日前，被告必须到银行办理申请还清该房屋贷款手续；三、在2019年8月20日前，原、被告双方必须到银行办理原告申请该房屋的贷款手续；四、在银行通知被告还清贷款当天，或2019年9月20日前，原告支付人民币叁拾陆万元整首期房款给被告作为还贷款之用；五、在银行同意贷款合同书审批出来后或在2019年10月20日前，原、被告必须到房管局办理房屋地产过户手续；七、原告欠余下购房款人民币玖拾玖万伍仟元由银行以商业贷款方式直接划到被告银行账户上；八、在2020年10月1日前，被告必须迁出该房屋的户籍。九、被告在过户当天支付人民币贰仟元整给中介方保管至水电表、维修基金、物业管理等，代过户完毕后当天即退回给被告。2019年7月8日，原告通过中介账户向被告支付购房定金20000元。2019年10月21日，中国工商银行股份有限公司向原告出具《个人住房贷款放款承诺函》，内容如下：借款人戚观宏因购买位于广州市从化区城郊街河滨北路金裕街8号401房的房产向我行提出贷款申请。根据我行有关规定，现已审批通过，并拟向戚观宏发放贷款。现就贷款发放事项承诺如下：戚观宏在签署正式《购房合同》并交纳首付款后，经我行审核，如戚观宏所提供的购房资料与申请贷款时所提供的购房信息无误，戚观宏信用无重大不利变化，我行将按约定发放贷款壹佰万元整（小写1000000元）用于支付购房款。本承诺函一式两份，我行与戚宏观各执一份。2019年10月23日，被告邝玉莲向原告出具《收款收据》，内容如下：本人邝玉莲，身份证号码：，是401房的业主，现收到买家戚宏观交来承购401房购房首期款375000元，大写叁拾柒万伍仟元整。2019年10月29日，广州住房公积金管理中心出具《证明》，内容如下：兹有借款人邝玉连（证件号码：）因购买房屋广州市从化区城郊街河滨北路金裕街8号401房在我中心申请公积金贷款，贷款合同号：04000012017296133，贷款金额为520000元，该笔贷款已于2019年10月25日全部结清。同日，广州住房公积金管理中心出具《涂销抵押证明》，内容如下：兹有邝玉连、彭波（身份证号：、）向广州住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，并将贷款所购房屋抵押给我单位。房产地址为：广州市从化区城郊街河滨北路金裕街8号401房，房地产权证/不动产权证书编号：粤（2017）广州市不动产权第09213791号，房地产他项权证/不动产登记证明编号：粤（2017）广州市不动产证明第09208353号，现已结清贷款本金、利息及相关费用，我单位同意解除该套房屋的抵押权，请贵单位协助办理涂销抵押登记手续。另，被告在庭后向本院提交补充答辩意见称鉴于原告、被告及第三方御廷龙公司共同签订《房地产买卖合同》，应追加御廷龙公司为本案当事人。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及御廷龙公司签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。本案的争议焦点为《房地产买卖合同》是否应予以解除，关于该焦点，本院论述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”结合本案，原告与两被告在《房地产买卖合同》第十条、第十一条明确约定合同解除的条件有两个，一是被告不能按合同约定将401房售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告，此时，享有解除权的主体为原告；二是原告不能按本合同约定买入401房，或者因违约而无法买入该物业的，此时，享有解除权的主体为被告。现原告以被告未依约到银行申请提前还贷，致使涉案房屋无法在2019年10月底前过户交付至原告手中为由，要求解除合同。本院认为，根据原、被告庭审陈述以及本院查明的事实，原告以按揭方式购买401房，双方之间的购房流程为：原告支付购房定金；后，被告申请还清401房之前的银行贷款手续；后，双方到银行办理原告贷款手续；后，原告支付首期购房款；后，双方到房管局办理过户；后，银行支付剩余购房款给被告。原告签订《房地产买卖合同》的目的在于购买401房，根据本案查明，原告已向被告支付定金及首期购房款，且已获得支付剩余房款的银行同贷审批书，涉案401房之前的房屋贷款被告已偿还完毕，并已办理抵押涂销手续，故，涉案401房可以随时过户至原告名下，原告购买401房的目的可以实现，原告要求解除《房地产买卖合同》不符合双方有关合同解除的约定，原告不享有合同解除权；其次，原告称原、被告口头约定涉案房屋需在2019年10月底前过户至原告名下，被告对该陈述予以否认，原告提交的证据也不足以证实双方有2019年10月底前交付房屋的约定。根据《房地产买卖合同》第十七条第五款约定：在银行同意贷款合同书审批出来后或在2019年10月20日前，原、被告必须到房管局办理房屋地产过户手续；双方可选择在2019年10月20日之前或银行同贷书审批出来后办理过户手续。银行同贷书于2019年10月21日经银行审批出具，双方并未约定银行同贷书审批出具后双方办理过户手续的具体期限，故，两被告于同贷书出来后通知原告办理过户手续，不违反合同约定，不构成根本违约；再者，即便原告认为被告存在逾期办理银行还贷手续、逾期交付过户等行为，应根据双方《房地产买卖合同》第十二条的规定，向两被告主张违约责任，而非要求解除合同。综上，原告购买401房的目的可以实现，其以被告逾期办理银行还贷手续、逾期交付过户为由，要求解除《房地产买卖合同》，无合同及法律依据，本院不予支持。至于，原告基于合同解除而要求被告退还定金、首期房款，并支付资金占用利息及违约金的诉求，因合同并未解除，上述诉求前提不存在，故，对原告上述诉求，本院不予以支持。另，关于被告庭后提及的有关追加御廷龙公司为本案当事人的问题。本院认为，御廷龙公司作为房地产中介机构，虽然在《房地产买卖合同》上签名，但根据《房地产买卖合同》约定，其权利义务为收取中介费及为原、被告双方提供相应服务，涉案房屋买卖的主体为原、被告双方，因房屋买卖而享有权利、履行义务的主体亦为原、被告双方，与御廷龙公司无关，且，追加御廷龙公司作为当事人的目的在于查清案件事实，若追加其诉讼地位为无独立请求权的第三人，而本案在不追加御廷龙公司的前提下，也可查清事实，且案件处理结果与御廷龙公司无直接法律上的利害关系，故，对被告追加御廷龙公司为本案当事人申请，本院不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告戚观宏的全部诉讼请求。本案受理费4573元，由原告戚观宏负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年四月十五日书记员  陈振文