广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初25389号原告（反诉被告）：庄国夫，男，汉族，1964年3月9日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：庄崑豪（系原告儿子），男，汉族，1992年10月10日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李伟开，广东四为律师事务所律师。被告（反诉原告）：钻登体育用品（深圳）有限公司，地址：广东省深圳市宝安区石岩街道办沙公坳工业区，统一社会信用代码：91440300618802857H。法定代表人：吴发添。委托诉讼代理人：陈玉清，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁美萍，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）庄国夫与被告（反诉原告）钻登体育用品（深圳）有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄国夫的委托诉讼代理人庄崑豪、李伟开，被告的委托诉讼代理人陈玉清、袁美萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决原告享有位于深圳市××××街道办沙公坳工业区（土地面积约6000㎡）地上建筑物50%的使用权、收益权和转让、出租、继承等在内的处分权（价值人民币1000万元）；2、判决因被告违约停水停电造成原告租金等经济损失共计人民币12.8万元（每月租金共计12.8万元的50%，即每月6.4万元，自合同期满即2019年6月1日起计至房屋正常使用之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：香港钻登发展有限公司（乙方）于1990年7月30日与宝安县石岩镇人民政府（甲方）签订《土地使用权出让合同书》，由甲方选定石岩镇沙公坳的工业地段一块25000㎡的山地（现地址：深圳市××××街道西山路3号）转让给乙方创办独资企业。1992年3月24日香港钻登发展有限公司与深圳市宝安县国土局签订《土地使用权出让合同书》，将位于石岩镇上屋村委沙公坳的面积20150平方米的土地使用权出让给钻登公司使用。1991年8月16日，香港钻登发展有限公司全资注册成立钻登体育用品（深圳）有限公司即被告公司。当年因被告资金不足，无法全面开发使用涉案土地，于是原被告于1999年4月16日签订了《土地使用授权协议》，约定被告将位于深圳市××××街道办沙公坳工业区的6000㎡土地授权给原告造屋建房。作为原告垫资的补偿，原告享用上述建筑物20年的使用权（1999年6月至2019年5月），原告支付相应的土地使用费给被告。另根据协议第4条：20年后地上物甲、乙方各占50%的权益。可见，上述土地租赁期到期后，对地面建筑物原告享有50%权益的份额。对此原告已经向吴发添先生及深圳钻登体育用品（深圳）有限公司提出主张，要求对原告享有的50%权益进行处分。原告也曾委托律师向吴发添先生及其被告发出《律师函》，希望双方能够进行协商调解处理，但被告一直置之不理。原告认为，被告的土地使用权来源合法，并办理了房屋所有权证，双方签订的《土地使用授权协议》是双方真实意思的表示，双方应遵守契约精神，而且从被告在2019年5月通过发公告、律师函的形式，对原告垫资承建的事实予以认可，但被告对20年后地上建筑物甲、乙方各占50%的权益却避而不谈，而且通过对工业园区内进行停水停电的方式对工业园区内的租户进行驱赶，被告已经严重侵害了原告作为合法使用方的权益，造成原告的严重经济损失，原告不得已诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、根据原被告双方签订的土地使用授权协议约定，原告对涉案土地物50%享有部分的权益，作为原告垫资建房的补偿，原告可在按照约定支付相应的土地使用费后享有相关的建筑物的20年使用权，从1999年6月起至2019年5月止，但不享有对相关的建筑物的转让、继承的权益。20年期满后，如果原告未将上述建筑物出租给其他的第三人，未得到相应的收益，则被告愿意承担垫资成本的50%，作为与原告交换该建筑物的补偿；如果原告已经从20年的使用权中得到相应的收益，原告已经存在出租收益的行为，则被告不再支付相应的权益，原告应向被告交回相关的建筑物；2、原告主张相关建筑物50%的价值约人民币1000万元，但原告仅对建筑物的面积进行了测绘，未区分有产权的建筑物、钢结构搭建物和违章建筑的面积，也无法证明其测绘的建筑物就属于原告1999年承建的建筑物，故原告主张的建筑物价值无事实依据；3、被告未实际作出对涉案土地上的建筑物进行停电停水的行为。目前该建筑物还由原告实际控制，原告主张因被告停水停电造成其经济损失12.8万元，但实际的情况是经石岩街道办及安监部门的协调，被告并未向相关部门申请或私下采取停电停水的行为，故不存在原告主张的损失。被告向本院提出反诉请求，1、解除原、被告于1999年4月16日签订的《土地使用授权协议》；2、原告向被告返还位于深圳市××××街道办沙共坳社区地块上（土地面积约6000平方米）所有的建筑物；3、原告向被告支付土地使用费人民币3168000元及利息（利息以拖欠的土地使用费人民币3168000元为基数，按年利率6%的标准，自被告反诉之日起计至原告实际清偿之日止）；4、原告向被告支付占用位于深圳市××××街道办沙工坳社区地上建筑物期间的租金收益人民币64万元（以每月租金人民币12.8万元为基数，自2019年5月1日起计至原告向被告交付上述建筑物之日止）及利息（利息以拖欠的租金收益人民币64万元为基数，按年利率6%的标准，自反诉之日起计至原告实际清偿之日止）；5、本案诉讼费全部由原告承担。原告于庭审中明确第三项反诉请求中利息的起算日期为反诉受理之日即2019年10月24日；土地使用费的计算方式为2.2元×6000平方米×12个月×20年（从1999年5月1日至2019年5月）。事实和理由：被告与原告于1999年4月16日签订《土地使用授权协议》，该协议约定：由被告将面积约6000㎡的土地授权给原告造屋建房，使用权为20年（1999年6月至2019年5月），原告每月应当按人民币2.20元/㎡的标准向被告支付土地使用费，若原告承租给第三者，须经被告同意。根据该协议约定，原告每月向被告支付土地使用费人民币13200元，每年合计为人民币158400元，使用20年合计为人民币3168000元。然而，在被告多次向原告催款的情况下，原告仍没有支付的意思表示。截至被告反诉之日，原告尚欠被告20年的土地使用费合计人民币3168000元。根据我国《合同法》第九十四条第一款第二项之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此，在原告持续20年未按协议约定向被告支付土地使用费的情况下，被告特向法院请求解除被告与原告于1999年4月16日签订的《土地使用授权协议》，并判令原告向被告支付使用涉案土地期间的土地使用费人民币3168000元。根据我国《物权法》第九条之规定，不动产的设立，经依法登记，发生效力。从被告提供的《房地产证》可以得知，涉案建筑物的所有权人为被告。因此，涉案建筑物的所有权为被告100%所有，原告应向被告返还位于深圳市××××街道办沙工坳社区地块上（土地面积约6000㎡）所有的建筑物。根据原告在本诉中提供的证据7可以得知，原告每月从涉案建筑物中所获得的租金总额为人民币12.8万元，原告使用涉案建筑物的期限于2019年5月1日截止，因此，原告应自2019年5月1日起向被告支付占用涉案建筑物期间的租金收益，以每月租金人民币12.8万元为基数，自2019年5月1日起暂计至2019年9月30日为人民币64万元，实际租金计至原告向被告交付涉案建筑物之日止。被告认为，《土地使用授权协议》乃双方真实意思的表示、双方应遵守合同契约精神。但原告一直未按协议内容履行相应的义务，在未经被告同意的情形下，擅自向第三人出租涉案房屋，且在使用涉案建筑物期间，从未按协议约定向被告支付土地使用费用的行为，已构成根本违约。综上，被告特提起反诉，请求判如所请。原告针对反诉答辩称，1、涉案的土地使用授权协议已经履行了20年，已经履行完毕，现在只是涉及到合同期满之后的物权处理的问题，不存在法定或合同约定的解除事由；2、被告要求返还6000平方米所有的建筑物的理由不成立。双方已约定20年期满后原告享有地上物的50%的权益，该地上物的权益应理解为所有权，即包括占有、使用、收益和处分的权益。被告反诉请求原告返还地上建筑物的所有权益的理由不成立，亦违反双方的约定；3、原告已经向法庭提供了证据，证明原、被告在2014年和2018年分别对土地使用费进行了结算，原告仅欠被告104万余元，并非如被告所诉称20年一分钱都没有支付；4、被告要求原告支付的64万元资金收益缺乏依据。自从合同即将期满时，双方对合同期满后的处理产生的争议，被告多次张贴和通知甚至威胁原来的租户要求他们限期撤离，导致原来的租户都已经搬迁，涉案房屋至今无法再出租，而且多次在租赁物现场双方引起冲突，甚至导致到派出所、街道办出面调解，但都无法作出圆满的结果。因此，被告的该项反诉请求应当不予支持，相反，被告应赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1990年7月30日，宝安县石岩镇人民政府作为出让方（甲方），与作为受让方（乙方）的香港钻登发展有限公司签署《土地使用权出让合同书》，约定甲方将石岩镇沙公坳工业地段一块25000㎡的山坡地转让给乙方创办独资企业，乙方对其出让地拥有合法使用权。乙方愿意采用协议方式受让土地使用权，使用年限30年，从国土局核准之日起计算。双方议定乙方给甲方土地使用权出让给为每平方米人民币70元，25000㎡土地合计人民币175万元。土地使用期满，乙方（包括土地使用权拥有人）应将土地使用权及地面房屋无偿交给甲方，并办理土地使用证注销手续，土地使用期满后六个月内，将所有机械设备可动产拆迁完毕。三十年后乙方若继续使用该幅地，应提前一年向甲方提出，并办理延续有关手续。1992年3月24日，宝安县国土局作为出让方（甲方），与作为受让方（乙方）的钻登体育发展有限公司签署编号为宝国合字（1992）第184号《土地使用权出让合同书》，约定将石岩镇上屋村委沙公坳面积为20150平方米的土地使用权出让给钻登体育发展有限公司，使用年期三十年，从1991年8月1日至2021年7月31日止，乙方愿意以每平方米土地使用权出让金18元的价款成交上述土地使用权，总出让金362700元。1999年4月16日，被告钻登体育用品（深圳）有限公司作为甲方，原告庄国夫作为乙方，签署了《土地使用授权协议》，双方约定如下：1、甲方土地授权给乙方建房，土地面积约6000㎡，于沙工坳工业区钻登厂区后方，若要承租给第三者，须经甲、乙双方同意。2、乙方使用权为20年（1999年6月至2019年5月），此期间甲方不得向乙方收回土地使用权。3、乙方每月支付2.2元/㎡土地使用费给甲方，此价格为5年内有效，以后每5年根据出租价升跌行情适当调整商定价格（厂房未租出期间不用付土地使用费）；4、20年后地上物甲、乙双方各占50%，但乙方以庄国夫先生为限，如乙方转让他人，则自动放弃权益；5、租期内如遇政府部门要收取有关土地税金，均由甲方负责，地上物税金及相关规定费由乙方负责。上述合同签订后,原告在涉案地块上建设了厂房,包括有登记房产证面积2820.77平方米（即编号为深房地字第**房地产证中记载的门卫室2栋10.84平方米、配电房4栋33.25平方米、宿舍10栋1657.51平方米、宿舍11栋1119.17平方米）。原告主张另有未登记房产证的钢筋混凝土结构建筑面积2995.93平方米，临时建筑面积共计580.29平方米，总面积为6396.99平方米。被告主张未有房产证记载的水泥建筑约800平方米，钢架结构铁皮房2100平方米。原、被告确认原告所建建筑物由原告管理且通水通电,但因被告阻止租户的进出,要求停水停电,导致上述建筑物无法使用、无法出租。被告主张上述建筑一直由原告控制，因为被告另有1万多平方米的厂房在出租，门卫是维护被告的厂区安全而设立，且被告对原告所控制的涉案建筑物从未进行停水停电，配电房一直由原告控制，被告无法进入。被告于庭审中主张，因众多租户基于安全隐患要求被告对于线路进行整改，故于2019年7月5日停电不到一个小时，其他时间没有实际停电。2009年7月15日，深圳市国土资源和房产管理局核发了编编号为深房地字第**地产证，位于宝安区石岩街道上屋社区沙公坳工业区光明路**的厂房**、门卫室**、食堂**、配电房**、厂房**、厂房**、厂房**、厂房**********、宿舍11栋经核准登记在被告钻登体育用品（深圳）有限公司名下，产权份额为100%，使用年限50年，自1999年3月5日至2049年3月4日止。房产证附记记载：该宗地权属来源为协议，土地用途为工业用地，用地登记价款为人民币603840元；根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》核发此证；该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。原告主张其已向被告付清了20年的土地租金，并提交了以下证据以证明其主张：1、《阿庄土地租金》，吴发添于2014年10月6日签署，借款400000元（未包含利息）及2010至2013年租金534000元，合计934000元，已付180000元，剩余754000元。2014年10月6日协商2015年春节之前还500000元，预计每月还100000元。扣除10月支付100000元，抵85000元，余额569000元。一、二楼卫生间5650元，厨房、四楼护栏34000元，抵扣后余额为529350元。2014年12月16日汇吴文发账户50000元，2015年2月5日汇吴文发账户10000元，余379350元。已收变压器款50000元，余额329350元。2014年至2018年每年地租为132000元，2019年1月至2019年5月地租55000元，合计金额为1044350元。原告据此主张，双方确认至2019年5月尚欠租金金额为1044350元。原告提交的上述证据第一页、第三页为原件，第二页为复印件，但第二页末尾有“接下页”字样，第三页开头由“接上页”字样，两处金额均为379350元。第一、二页有原告的儿子庄崑豪及被告的负责人吴发添签署，第三页为庄崑豪与被告的财务龙昌舟签署。被告对上述证据不予认可，认为这是原告单方制作，且第二页为复印件，无法核实真实性，第三页龙昌舟的签名也不能代表被告的意思，其签名也未确认金额。2、收款收据若干，显示原告或达发实业发展有限公司支付了多次土地使用费，收据经手人处签署“钻登龙昌舟”，其中2005年3月2日(原告支付2004年4月至2006年2月土地使用费121000元)以及2009年5月14日（达发实业发展有限公司支付2006年3月至2009年2月的土地租金396000元）的两份收据均加盖了被告公章。原告主张达发实业公司是原告另外成立的一家公司，现在已经注销，当时是由这家公司代原告支付的租金。被告认为达发实业发展有限公司向被告支付的费用与原告无关，对其他收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，称被告公账没有收到来自原告支付的任何租金，被告也没有对这些收款收据进行盖章确认。2014年10月6日，原告与吴发添签署《协议》，约定庄国夫工业区内原华泽公司315KVA变压器一台，经双方协商，同意过户到钻登公司名下，此变压器款项伍万元已从庄国夫应付钻登公司账务中扣除，过户后该变压器产权归钻登公司所有。被告对该份证据不予认可，认为吴发添的签名是虚假的，且协议未加盖被告公章，被告并不知情。2019年5月15日，被告向租户发出《公告》及《限期搬离通知书》，称其与原告于1999年5月签订的《土地使用授权合同》约定的租赁期限将于2019年5月届满，届满后被告将进入停业整顿阶段，不再与原告建立租赁关系，各租户承租原告的物业属于被告欲从原告处收回的租赁物业，所在的土地使用权及建筑物的所有权均属于被告所有，要求租户于60日内搬离并清空物业。2019年7月1日，被告再次发出《通知》，称将于2019年7月1日停业整顿，届时将会安排清理现场的环境卫生并断水断电，截至2019年7月15日，针对未搬离或清理的物品，被告将视为无主物品予以清空或清理（清理费用或因清空造成的损失由租客自行承担）。被告主张，因原告20年来以实际行动表明不再履行合同中约定的给付土地使用费的义务，且在未经被告同意的情况下擅自出租，故被告要求解除合同。被告称对于原告拖欠20年土地使用费的情形，其一直通过电话主张，但认为原告即使拖欠费用，只要在合同到期后将房屋返还原告即可。另查，1、2019年度宝安区工业生产用房的参考租金显示“钻登工业区”的参考租金为26.49元/㎡。2、原告委托韶关地质工程勘察院对涉案地块上的建筑物进行面积测绘，其中建筑面积为6007.86㎡，临时建筑面积为580.29㎡，合计面积为6588.15㎡。3、原告于庭后提交租金计算列表，确认其每月租金为129850元。本院认为，本案为合同纠纷。原、被告签署的《土地使用授权协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原、被告于协议中约定，被告土地授权给原告建造房屋，原告的使用权为20年，即1999年6月至2018年5月，20年后地上物由原、被告各占50%，如原告转让他人，则自动放弃权益。经查，上述合同签订后,原告在涉案地块上建设了厂房,其中面积为2820.77平方米的厂房已核发房地产证，另外有钢筋混结构2000余平方米铁皮顶的厂房、580.29平方米铁皮房及其他临时建筑尚未取得产权证明。现原告诉请确认其对涉案土地上已核发房产证的门卫室2栋、宿舍10栋及宿舍11栋享有50%的使用权、收益权和转让、出租、继承等在内的处分权，符合双方之约定，本院予以支持。对于其余地上建筑物因尚未取得产权证明，合法性未经处理，对原告关于该部分的建筑物确权的诉讼请求，本院在本案中不作处理，原告可待条件成就后再另行主张权利。被告辩称原告已将涉案房屋出租收益，应向被告交还建筑，但原告将房屋用于出租并不属于双方约定之“乙方转让他人”情形，被告仍应遵守双方关于20年后地上物分配的约定，被告的辩解与双方之约定不符，本院不予采纳，对被告据此要求解除协议并要求原告返还建筑物的反诉主张，本院均不予支持。关于土地使用费。被告主张原告拖欠土地使用费3168000元，诉请被告支付上述费用及利息。原告提交了《阿庄土地租金》及收款收据以证明其支付了土地租赁费用。本院认为，首先，原告提交的收款收据显示已向被告支付了2009年之前的部分土地租金，部分款项系通过达发实业公司支付，上述收款收据均有被告的财务龙昌舟作为经手人签字确认，部分加盖了被告公章。被告虽不认可达发实业公司系代原告支付租金，但其未能明确其收取达发实业公司的款项是否存在其他合法依据，故本院对其主张不予采纳，本院依原告主张确认其已向被告支付了大部分土地使用费。其次，《阿庄土地租金》共计三页，其中第二页为复印件，但内容与前后页面均可衔接，本院对该份证据予以采纳。证据中先后有被告的实际控制人吴发添及财务龙昌舟签字，足以认定原、被告已于2018年对涉案土地上的土地租金进行了清结，确认原告应支付土地租金至2019年5月的剩余金额为1044350元。再者，被告主张原告拖欠20年的土地使用费，并称其曾口头向原告追讨，此外未通过其他途径追索。在原、被告存在合同关系的情况下，被告对原告拖欠长达20年的土地租金怠于行使权利，显然与常理不符。综上，本院对被告主张欠付20年土地租金不予采纳，并确认原告截至2019年5月1日尚欠土地租金1044350元，原告应向被告支付上述款项及相应利息。被告主张利息自2019年5月1日起计至原告向被告交付上述建筑物之日止，因原告无需向被告返还建筑物，本院判令利息计至原告实际清偿之日止，即利息以人民币1044350元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年5月1日起计至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止。对于被告主张的利息超出本院认定部分，本院不予支持。关于原告主张的租金损失。经查，原、被告双方约定原告对涉案土地的使用权为20年，即1999年6月至2019年5月止，20年后地上物由双方各占50%，即自2019年6月1日起，双方对地上建筑物各享有50%的权益。但被告在合同约定的20年期限尚未届满前即向租客发出公告，表明不再与原告续租，要求承租人搬离涉案物业，原告主张被告的行为已影响了涉案物业出租，并导致租金收益损失。被告现未能提交证据证明其已消除了该不利影响，本院依照原告的主张予以认定，判令被告向原告赔偿原告所占50%份额的房屋租金收益。因被告的行为导致涉案物业未能出租收益，被告应自行承担相应的责任，其诉请原告向其支付租金收益的依据不足，本院不予支持。现原、被告均主张本案争议的地块上建筑物每月租金为128000元，原告应得其中的50%即64000元，故本院判令被告按照64000元/月的标准，向原告赔偿自2019年6月起至房屋恢复正常出租之日止的租金损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告庄国夫对位于深圳市宝安区石岩街道上屋社区沙公坳工业区光明路28号的门卫室2栋、配电房4栋、宿舍10栋、宿舍11栋房产（房产房产证号：深房地字第**有50%的使用权、收益权及处分权；二、原告庄国夫于本判决发生法律效力之日十日内向被告钻登体育用品（深圳）有限公司支付剩余土地租赁费人民币1044350元及利息（利息以人民币1044350元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年5月1日起计至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际清偿之日止）；三、被告钻登体育用品（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庄国夫赔偿租金收益损失（按照64000元/月的标准，自2019年6月1日起计至房屋恢复正常出租之日止）；四、驳回原告庄国夫的其他诉讼请求；五、驳回被告钻登体育用品（深圳）有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币82568元，由被告负担。反诉费人民币18632元，由原告负担人民币6000元，被告负担人民币12632元。案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 李  燕  生人民陪审员 徐  利  芳二〇二〇年四月十日书 记 员 席俊奇（兼）书 记 员 王    娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。