广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初14434号原告：深圳市光辉电器实业有限公司，住所深圳市宝安区石岩街道塘头工业区应工四街**，统一社会信用代码：91440300279258200C。法定代表人：蔡宗光。委托诉讼代理人：罗茂洲，广东朗迪律师事务所律师。被告：好田园实业（深圳）有限公司，住所深圳市福田区福田街道滨河大道**联合广场******，统一社会信用代码91440300342798198E。法定代表人：张景远。委托诉讼代理人：朱福仁、王国润，系该公司员工。上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗茂洲，被告委托诉讼代理人朱福仁、王国润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除；2.判决被告向原告支付2018年12月起至2019年4月15日止的租金及自2019年4月16日至4月30日的房屋占有使用费（其中2018年12月份、2019年1月份、2月份、3月份、至4月15日的租金共计104000元；自2019年4月16日起至4月30日止按日租金两倍标准计算）；3.判决被告向原告支付2018年11月份至2019年4月份的水电费及2018年11月份至2019年4月份的电梯使用费（其中2018年10月份至2019年4月份的水电费共计698.82元，2018年11月份至2019年4月份的电梯使用费共计1800元）；4.判决被告向原告支付解除合同违约金52000元及支付逾期付款至被告实际清偿之日止的滞纳金（滞纳金以52000元为基数按日千分之一计算）；5.判决被告向原告支付律师代理费20000元；6.判令由被告承担本案的诉讼费用2453元、保全费用1722元。被告答辩称，1.原告不具备出租厂房的资质；2.被告因为市场客观原因，一直以来与原告协商要退还所租赁的场地，但是原告一直以各种理由予以推委；3.被告所出具的放行单是被告清库的凭证，按照原告的要求出具的，并不代表被告在正常使用所租赁的场所；4.案涉合同条款是不平等的，属于霸王条款，被告急于租赁该场所，虽然是事实，但是双方一直有争议，合同约定只要是被告不租赁，或经双方协商同意被告退租，不管什么原因，视同违约，都要收取滞纳金，被告并不接受该条款，没有放弃一直在协商要求签订补充协议。本案相关情况2018年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将深圳市宝安区石岩街道应工四街光辉园区新厂房2楼A区面积约918平方米的面积出租给乙方，租赁期限自2018年10月12日至2020年8月31日，免租期为2018年10月12日至10月31日；租金26000元/月，每月租金于每月10日前支付；电梯使用费每月300元；租赁保证金52000元，如乙方提前终止合同或因乙方违约而导致终止合同的，履约保证金不予退还；如乙方未按时支付租金、费用的，则乙方同意继续履行缴纳租金、费用等合同的义务，按履约保证金总额的千分之五每日支付滞纳金，从履约保证金中扣款；甲方无故提前终止或解除合同，应向乙方支付违约金52000元，乙方拖欠房租累计达半个月的，甲方可解除合同，乙方同意支付违约金52000元；乙方因违约被甲方解除合同的，后者因合同期满终止等原因、或因乙方自身原因逾期交还厂房，每延误一日，乙方应向甲方支付两倍的日租金和双倍费用；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。2018年10月24日，被告向原告支付了租赁保证金52000元。2018年11月20日，被告向原告支付了2018年11月的租金26000元。后被告未再支付租金。2019年3月15日，被告向原告发出通知，内容为因被告公司线下零食直营店项目终止，配套的仓库无法继续租用，特提前提出仓库租用至2019年3月31日。2019年4月1日，原告向原告发出《联络函》，内容为被告至今仅向其支付了2018年11月的租金及2018年10月的水电费，严重违反了合同条款，视为违约，原告将依照合同约定按履约保证金总额千分之五/每日计收滞纳金；截至2019年3月31日，被告应支付原告租金、滞纳金共计171990.81元；被告于2019年3月15日提出提前退租，按照租赁合同约定，原告将不退还履约保证金，且原告将按照被告正式退还厂房的时间继续计算租金及水电费。原被告在庭审中共同确认，双方租赁合同于2019年3月31日解除。原告主张被告在退租后仍继续占有使用房屋直至2019年4月30日，并提交了被告于2019年4月30日出具的《好田园放行条》，该放行条内容为被告于2018年4月30日下午安排车辆前往案涉仓库清理过期产品一车，请原告予以放行。被告主张该放行条系其退租后的清库存行为，并不能证明其在正常使用案涉厂房。原告提交了案涉厂房的产权证明，显示案涉厂房系工业用地，所有人为原告。原告因本案纠纷聘请了律师，其提交的《委托代理合同》及律师费发票显示其支出了律师费20000元。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告虽主张案涉租赁合同的内容不平等，但并未提交证据证明其在签订合同时受到胁迫或存在重大误解，故本院确认原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告主张被告使用案涉厂房直至2019年4月30日并提交了相关证据，被告虽不认可原告上述主张但并未提交证据证明其向原告返还厂房的时间，故本院采信原告的主张，确认被告应支付原告租金及占有使用费至2019年4月30日。原告要求被告支付其2018年12月1日至2019年4月30日租金及占有使用费130000元的诉讼请求，本院予以支持。被告迟延支付租金且提前退租的行为构成违约，应赔偿原告相应的损失。双方合同约定，在被告迟延支付租金的情况下，需按照履约保证金总额每日5‰的标准支付滞纳金;在因被告违约导致合同解除的情况下，原告可没收履约保证金，且被告还需支付原告52000元的违约金。本院认为，上述合同约定的违约金标准明显高于原告实际受到的损失，被告虽然未明确提出降低违约金标准的要求，但其关于合同约定不平等、其一直在与原告协商签订补充协议的抗辩意见，实质是其对合同约定的违约金标准提出异议，故本院结合原告的诉讼请求，酌情将违约金标准调整为原告没收被告支付的履约保证金并支付违约金（以52000元为基数，按照每日1‰的标准，自2018年12月11日计算至付清之日止）。被告未举证证明其向原告支付过电梯使用费，故原告要求被告支付2018年11月至2019年4月电梯使用费1800元的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告拖欠其电费698.82元，被告对原告主张的电费计算方式不持异议，且该电费金额并未超出合理限度，本院确认被告应支付原告电费698.82元。原告提交的证据能够证明其因本案诉讼支出了律师费20000元。双方合同约定原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）均由被告承担。因此，原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市光辉电器实业有限公司与被告好田园实业（深圳）有限公司2018年9月27日签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告好田园实业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光辉电器实业有限公司租金及占有使用费130000元；三、被告好田园实业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光辉电器实业有限公司电梯使用费1800元；四、被告好田园实业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光辉电器实业有限公司水电费698.82元；五、被告好田园实业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光辉电器实业有限公司违约金（以52000元为本金，按照每日1‰的标准自2018年12月11日计算至付清之日止）；六、被告好田园实业（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市光辉电器实业有限公司律师费20000元；七、驳回原告深圳市光辉电器实业有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2453元，财产保全费1722元，合计4175元，由原告负担1129元，被告负担3046元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇二〇年四月二十八日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。