贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初4204号 原告(反诉被告)：中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司，住所地贵州省兴义市湖南街**。 负责人：黄翔,该分公司总经理。 委托诉讼代理人：黄钰森，贵州权衡律师事务律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：蒋继禹，贵州权衡律师事务律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：兴义市大顺餐饮店，经，经营地贵州省兴义市黄草办建设社区南环路**/div> 经营者：金敬省，男，1967年12月21日出生，汉族，户籍地浙江省宁海市，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。 被告：兴义市大顺宾馆，经营地，经营地贵州省兴义市黄草办建设社区南环路**iv> 经营者：金敬笋，男，1965年8月16日出生，汉族，户籍地浙江省宁海市，现住贵州省兴义市。 原告（反诉被告）中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司（以下简称黔西南石油分公司）与被告（反诉原告）兴义市大顺餐饮店（以下简称大顺餐饮店）、兴义市大顺宾馆（以下简称大顺宾馆）合同纠纷一案，本院2019年8月14日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告黔西南石油分公司的委托诉讼代理人黄钰森、蒋继禹，被告大顺餐饮店经营者金敬省及委托诉讼代理人杨出波到庭参加诉讼，被告大顺宾馆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解，和解期限届满后，双方未达成调解协议。本案现已缺席审理终结。 原告黔西南石油分公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除黔西南石油分公司与大顺宾馆、大顺餐饮店签订的《黔西南分公司兴义市大顺加油委托经营管理协议》；二、判令大顺餐饮店、大顺宾馆支付拖欠的宾馆租金至实际搬离之日起（暂计至2019年3月1日为90760元,自2019年4月1日起按121000元/年的标准继续计算租金）；三、判决大顺餐饮店、大顺宾馆支付截止2019年3月31日欠付的保底销售提成收益261360元,从2019年4月1日起以案涉协议约定的第三年保底销售提成收益计算使用费348480元（第三年营业额145.2万元的24%计算使用费348480元）至实际搬离之日止；四、判决大顺餐饮店、大顺宾馆赔偿逾期付款利息损失至实际给付完毕之日（按照同期商业贷款利率4.75%计收利息损失，暂计至2019年3月31日为16732元）；五、判决大顺餐饮店、大顺宾馆在双方签订的《委托经营管理协议》的委托期满后十日内腾房归还黔西南石油分公司；六、诉讼费由大顺餐饮店、大顺宾馆承担。 事实及理由：2016年6月3日，黔西南石油分公司与大顺餐饮店签订《大顺加油站委托经营管理协议》，合同约定黔西南石油分公司将兴义市大顺加油站副楼（含宾馆住宿部分）餐饮服务经营事务委托大顺餐饮店管理；委托期限从2016年4月1日至2019年3月31日，大顺餐饮店经营大顺加油站酒店住宿应向黔西南石油分公司支付租金，三年共计33.1万元，第一年10万元，第二年11万元，第三年12.1万元，租金一年一付；大顺餐饮店经营加油站副楼（不含宾馆住宿）的保底销售额共计397.2万元，第一年120万，第二年132万，第三年145.2万元，每月26日大顺餐饮店将保底营业额存入黔西南石油分公司指定账户，黔西南石油分公司按照24%计提大顺餐饮店经营提成后，黔西南石油分公司向大顺餐饮店支付委托经营报酬（含大顺餐饮店经营管理的成本、费用），同时，双方确认黔西南石油分公司对大顺餐饮店的考核周期为3个月，大顺餐饮店在合同履行期间要达到合同约定的保底营业收入及利润率目标，大顺餐饮店无法达到目标，黔西南石油分公司有权在保证金总直接扣除大顺餐饮店缴纳的保证金，若保证金不足，大顺餐饮店需要补足保底销售收入差额，同时补足保证金。 合同履行中，2016年4月至2017年3月31日，经黔西南石油分公司通知，大顺餐饮店未完成保底营业为651060.4元，拖欠黔西南石油分公司利润156146.9元；2017年4月1日至2017年12月31日，经黔西南石油分公司通知，大顺餐饮店未完成的保底营业额59000元，拖欠黔西南石油分公司利润141020元。后在黔西南石油分公司催促下，大顺餐饮店按保底营业24%支付截止2018年5月30日的利662879.94元（含第三年4、5月租金20100元）。2018年5月29日，黔西南石油分公司向大顺餐饮店发出通知，要求中止协议，得到大顺餐饮店认可后，黔西南石油分公司于6月1日发出通知，要求大顺餐饮店于2018年6月31日搬离，但大顺餐饮店未在上述期间内进行搬离并继续使用黔西南石油分公司资产至今，截止2019年3月1日，拖欠租金90760元，拖欠保底营业利润261360元；并且，大顺餐饮店在使用黔西南石油分公司资产过程中未经黔西南石油分公司书面同意擅自对房屋进行改善（增加电梯），由于在诉讼中追加了大顺宾馆作为被告，所以要求兴义市大顺宾馆与兴义市大顺餐饮店共同承担责任。 综上，大顺餐饮店、大顺宾馆的行为已经违反合同约定，黔西南石油分公司根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，诉请人民法院依法维护黔西南石油分公司的合法权益。 被告大顺餐饮店辩称，1、双方的委托期限已经届满，但根据合同第十条约定，大顺餐饮店享有优先续约权；2、针对黔西南石油分公司的第2、3、4项诉请，大顺餐饮店已于2019年5月10日与5月28日主动履行，故黔西南石油分公司诉请的事实已经不存在；3、针对黔西南石油分公司的第5项诉请，显失公平，依法应予驳回；4、黔西南石油分公司在诉请中认为大顺餐饮店拖欠利润不属实，黔西南石油分公司发出中止协议的通知，也未得到大顺餐饮店的认可，增加电梯黔西南石油分公司是知情的，也并未提出异议。本案是租赁合同纠纷，合同到期后大顺餐饮店有优先续约权，针对大顺餐饮店在经营期间的自费费用107.8424万元应该返还大顺餐饮店，押金6万元也应返还。 被告大顺宾馆未作答辩。 被告（反诉原告）大顺餐饮店提起反诉：一、判令黔西南石油分公司履行《黔西南分公司兴义市大顺加油站委托经营管理协议》中的优先续约约定；二、判令黔西南石油分公司退还大顺餐饮店安装电梯的费用28.8万元、安装变压器的费用12.982万元、安装水户头2.6354万元、装修费用42.275万元、钢架棚费用21.15万元(注：以上合计107.8424万元)；三、判令黔西南石油分公司退还大顺餐饮店押金人民币6万元。 事实和理由：大顺餐饮店于2007年11月7日开始租赁黔西南石油分公司位于兴义市大顺加油站旁的宾馆进行经营，当时双方签订的是《租赁合同》。2016年6月3日，大顺餐饮店按照黔西南石油分公司的要求，与其签订了《黔西南分公司兴义市大顺加油站委托经营管理协议》按照该协议第十条第二款规定，大顺餐饮店享有优先续约权利。可是黔西南石油分公司在2018年7月29日在未经大顺餐饮店同意、合同未到期的情况下，违法招投标，将案涉的租赁场所拟出租给案外人董保林。该行为已严重损害了大顺餐饮店的合法权益和双方合同的约定。因此，黔西南石油分公司应当按照双方的约定严格履行合同关于优先续约的约定。如果黔西南石油分公司置诚信原则于不顾，在双方终止租赁合同的情况下，大顺餐饮店在租赁期间因经营需要投入的安装电梯的费用28.8万元、安装变压器的费用12.982万元、安装水户头2.6354万元、装修费用42.275万元、钢架棚费用21.15万元共计107.8424万元和大顺餐饮店交给黔西南石油分公司的押金6万元，黔西南石油分公司应当退还给大顺餐饮店。为此，特诉至人民法院，望人民法院判如所请，以维护大顺餐饮店的合法权益。 针对大顺餐饮店的反诉，黔西南石油分公司辩称,优先承租权是建立在良好的合作基础上，合同未能正常履行至期满，正是因为大顺餐饮店无法按约定履行合同约定的条件，所以黔西南石油分公司认为金敬省不具备优先承租权的权利；关于安装电梯的费用28.8万元，黔西南石油分公司认为对方安装的电梯没经过相关的安全部门及黔西南石油分公司的同意，不符合租赁合同当中约定的条款以及合同中第7条双方权责中第二项第12条及大顺餐饮店应合理使用，对合作资产进行场地改善、装修、装饰或添置新物应书面得到黔西南石油分公司书面同意的要求，另外该电梯属于违章建筑，应由大顺餐饮店自行承担相关损失，合同约定的第十项第1款清楚的载明了协议期内大顺餐饮店自行投资建筑的设施合同到期后无偿归黔西南石油分公司所有，但大顺餐饮店增加的可移动设备设施，大顺餐饮店必须在规定时间内迁出，也就是说在合同到期之后，大顺餐饮店应及时搬离设备，否则黔西南石油分公司不承担任何遗失、损坏和保管责任，作为电梯而言，已经和黔西南石油分公司的资产形成了附合；在合同第八条第3项已经清楚的载明了大顺餐饮店逾期向黔西南石油分公司交纳经营收入，黔西南石油分公司有权在大顺餐饮店交纳的押金中扣除，如大顺餐饮店连续3个月出现拖交、欠交的情况，黔西南石油分公司有权解除本委托经营协议，显然反诉大顺餐饮店的三项请求均依法不能得到支持，违约的事实已经客观存在，望驳回诉求。 黔西南石油分公司为证明其主张，向本院提交了以下七组证据： 第一组证据：黔西南石油分公司的营业执照、大顺餐饮店的营业执照、大顺餐饮店经营者身份证复印件各1份;第二组证据：《黔西南分公司兴义市大顺加油站委托经营管理协议》复印件1份;第三组证据：大顺餐饮业务入账凭证、存款通知单复印件各1份;第四组证据：《关于加速完成经营目标任务的告知函》《关于完成经营目标任务的告知函》《关于履行委托管理责任的告知函》复印件各一份；4、《关于兴义市大顺餐饮店不能完全履行合作义务似中止协议的告知函》复印件一份;第五组证据：《关于中止委托经营管理大顺加油站协议的通知》《关于搬离大顺加油站合作经营场所的通知》复印件各一份;第六组证据：《关于大顺委托经营餐饮业务付款承诺书》复印件一份;第七组证据：兴义市市场监督管理局调取的大顺宾馆工商信息（加盖公章）打印机一份。 大顺餐饮店为反驳黔西南石油分公司主张或证明其主张，向本院提交了以下九组证据： 第一组证据：经营者金敬省身份证复印件一份；第二组证据：收据复印件一份；第三组证据：电梯安装发票复印件一份；第四组证据：变压器安装单据复印件一份；第五组证据：水务公司发票及结算单复印件各一份；第六组证据：租赁合同及收据复印件各一份；第七组证据：收据复印件一份；第八组证据：兴义市华信物资经营部收据复印件一份；第九组证据：美安居装饰材料销货清单复印件一份； 经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据：黔西南石油分公司提交的第一、二、三、四、六、七组证据，大顺餐饮店提交的第一、二、三、七组证据，本院予以认定。 对双方当事人有争议的证据综合认证如下： 对黔西南石油分公司提交的第五组，对该证据的真实性予以确认，但与本案没有关联性，不予认定。 对大顺餐饮店提交的第四组证据，单据发生时间在案涉协议之前，与本案无关，不予认定；对第五组证据，发票名称显示为“大顺购物广厂”，费用支出主体不是大顺餐饮店，即使是大顺餐饮店出资增加的部分，也应属于其自行投资建设部分，故本院不予认定；对第六组证据，系黔西南石油分公司与金敬笋于2007年签订的租赁合同及履行合同租金的情况，与本案无关，不予认定；对大顺餐饮店提交的第八组证据，该票据发生于案涉协议之前，与本案无关，不予认定；对第九组证据，该证据仅系销货清单，也没有正式的发票印证其实际损失的产生，其证据形式不合法，同时大顺餐饮店自主经营、自负盈亏，其为了经营，对租赁标的物进行装修，双方当事人签订的协议期限已届满，合同目的已实现，即使产生损失也应由其自行承担，故对该组证据不予认定 本院经审理认定事实如下：2016年6月3日，黔西南石油分公司（甲方）与大顺宾馆、大顺餐饮店（乙方）签订《黔西南分公司兴义市大顺加油站委托经营管理协议》，协议约定的主要内容为：一、甲方将坐落于黔西南州兴义市大顺加油站辅楼五层楼房一栋（含用于住宿经营房屋39间），临街门面4间，房屋后空地一块（约2000平方米）出租给乙方用于经营宾馆住宿餐饮；二、期间从2016年4月1日起至2019年3月31日止；三、关于租金的约定，大顺加油站宾馆住宿租赁，大顺加油站副楼宾馆住宿，按照甲方上级公司要求，每年递增10%的标准。第一年租金为10万元，第二年租金为11万元，第三年租金为12.1万元，租金一年一付；大顺餐饮店经营加油站副楼（不含宾馆住宿）的保底营业额，第一年营业额120万元；第二年营业额132万元，第三年营业额145.2万元，三年营业额为397.2万元，甲方按照24%计提。四、租金、营业额收取，1.租金收取，签订合同时收取第一年租金，租金以现金方式，由乙方支付给甲方，并存入甲方指定账户，次年租金在上年即将到期前一个月收取；2.营业额收取，为便于计算营业额，服务区内的经营业务收入甲方审批后录入甲方指定销售系统（海信销售系统），乙方应于每月26日前，将本月营业款项存入甲方指定账户，并提交银行存单，甲方收到款后向乙方出具相应金额的收款收据。甲方指定银行，开户名：中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司，开户行：工行兴义城区支行，账号：24×××45，甲、乙方双方应于每月5日前（自本协议签订后次月起），核对上月营业额。五、经营管理风险抵押金，协议签订后3个工作日内，乙方必须向甲方交纳管理风险抵押金，风险抵押金人民币60万元整，汇到甲方指定账户，此款在委托管理期内不计利息。经营管理风险抵押金用于保证乙方及时履行本协议项下义务。乙方第一年营业额为120万元、第二年营业额为132万元，第三年营业额为145.2万元，若乙方当月委托事务未完成或出现违约情形应支付违约金、赔偿金或其他款项的，甲方有权从乙方的委托经营管理风险保证金中扣除所欠营业额，并在支付乙方委托经营成本及相关费用同时，扣回补足经营管理风险抵押金。扣除后抵押金不足额的，乙方应在甲方通知的期限内补足。本协议期限届满后，扣除乙方应付费用、款项后，甲方将剩余抵押金退还乙方（此款在委托管理期内不计利息）。六、每月26日大顺餐饮店将保底营业额存入甲方指定账户，黔西南石油分公司大顺餐饮店经营提成后经营管理风险保证金中扣除所欠的营业额…十、协议到期及延续，委托期限届满后，如甲乙双方方不能继续合作。为保护房产、固定设备设施完好，乙方在撤离时不能损坏经营场所的固定设备设施（含乙方在协议期内改造、维修完善部分），移交时固定设备设施完好，甲方全额退还经营管理抵押金，如有损坏，乙方将按损坏物原价赔偿。协议期内乙方自行投资建设的固定设施，合同到期后无偿归甲方所有，但乙方增加的可移动设备设施和用具，乙方必须在规定时间内迁出，否则，甲方不承担任何遗失、损坏和保管责任……协议签订后，大顺宾馆、大顺餐饮店在案涉的房屋内进行经营管理活动，向黔西南石油分公司支付押金6万元，并支付了第一、二年租金及保底销售款，尚欠第三年的部分租金及保底销售款共计352120元。在诉讼中，大顺餐饮店于2019年5月10日支付200000元，于2019年5月28日向支付152120元，两次共计352120元。 另查明，大顺餐饮店系个体工商户，于2016年3月22日注册，经营者为金敬省，登记状态为存续，经营场所为贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草办南环路**。大顺宾馆系个体工商户，经营者为金敬笋，于2008年3月31日注册，登记状态为存续，经，经营场所为贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草办南环路**顺宾馆、大顺餐饮店系金敬笋、金敬省共同出资申办的两个经济实体。 再查明，案涉电梯特种行业使用登记证显示：使用单位名称为兴义市大顺宾馆，电梯监督检验报告显示：制造日期为2017年4月25日，设计使用年限20年，出具电梯发票时间为：2018年8月7日，发生费用288000元（含安装及材料费）。2018年5月29日，黔西南石油分公司向大顺餐饮店发送《关于兴义市大顺餐饮店不能完全履行合作义务似中止协议的告知函》，大顺餐饮店予以回复：你司关于兴义市大顺餐饮店不能完全履行合作义务拟中止协议的告知函收悉，同意中止协议，履行告知函中未尽事宜。 本院认为，综合双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、应否解除《黔西南分公司兴义市大顺加油站委托经营管理协议》，大顺餐饮店、兴义市大顺宾馆应否返还案涉标的物；二、黔西南石油分公司诉请租金、营业额提成及逾期付款利息损失，以及自2019年4月1日起至实际搬离之止的租金、营业额提成应否支持；三、黔西南石油分公司应否支付大顺餐饮店安装电梯的费用、安装变压器的费用、安装水户头的费用、装修费用、钢架棚费用共计107.8424万元；四、黔西南石油分公司应否退还大顺餐饮店押金6万元。 黔西南石油分公司与兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店签订《黔西南分公司兴义市大顺加油站委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性效力性规定，依法成立具有法律效力，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照协议约定履行各自的义务。 关于争议焦点一，委托经营管理协议约定的期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止，至本院开庭时合同期限届满，即双方的合同权利义务即终止解除，案涉协议于2019年3月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，协议解除后，兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店应予返还案涉标的物，黔西南石油分公司请求负有返还义务的使用人兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店，依法予以支持。 关于争议焦点二，黔西南石油分公司向本院起诉后，兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店共同向黔西南石油分公司支付了租金及营业额提成共计352120元（其中租金为90760元，营业额提成为261360元），主动履行了协议约定期限内的租金及营业额提成，本院予以确认，但目前兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店仍然占有案涉标的物，对于逾期占有期间的使用费，黔西南石油分公司要求从2019年4月1日起继续按协议约定的第三年度租金及营业额提成计算至实际搬离之止，经本院向兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店释明后，其明确表示同意按此标准计算至实际搬离之日止，故本院以此计算至判决之日2020年4月21日，产生的使用费为495562.20元（121000元＋348480元＋1304.11元/天×20天）。大顺宾馆、大顺餐饮店未及时支付租金，的确给黔西南石油分公司造成资金占用利息损失，黔西南石油分公司诉请按年利率4.75%计收利息，不违反法律规定，本院予以支持。因协议约定第三年租金的支付时间为第二年租期到期前一个月收取，兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店自2018年3月1日就已逾期，鉴于兴义市大顺宾馆、大顺餐饮店已支付了部分租金实际尚欠90760元，本院仅以此作为基数，从2018年3月1日计算至实际支付完毕之日即2019年5月10日（1年1月零9天），逾期付款的利息为4778.18元（90760元×4.75%＋359.26元＋359.26元/月÷30天×9）。至于营业额提成261360元应否计算利息问题，协议并未约定需要完成的营业额为多少，怎么支付，什么时间支付，结合协议约定的应有之意，约定的期限届满即应全额支付，黔西南石油分公司向本院提起诉讼后，大顺宾馆、大顺餐饮店才支付全部营业额提成261360元，逾期付款利息也仅能从2019年4月1日起计算至实际支付完毕之日即2019年5月28日（1月27天），逾期付款的利息为2000.13元（261360元×4.75%÷12月＋1034.55元/月÷30天×28天），故对黔西南石油分公司诉请的全部逾期付款利息损失，予以支持6778.31元，超出部分不予支持。 关于争议焦点三，安装的变压器费用，发生于案涉协议签订之前，双方在案涉协议中也未进行约定，不能在本案中处理。电梯、钢架棚、安装水户头、装饰装修的费用，属于其自行投资建设部分，根据民商活动的基本原则，在不违反法律法规及损害他人合法利益的前提下，有约定从约定，无约定法定的原则，案涉协议第十条已明确约定“协议期内乙方自行投资建设的固定设施，合同到期后无偿归甲方所有，但乙方增加的可移动设备设施和用具，乙方必须在规定时间内迁出”，按照协议的约定，应归黔西南石油分公司所有，故对大顺餐饮店的此项诉请不予支持。 关于争议焦点四，押金是当事人双方约定，承租人向出租人给付一定数额的金钱作为履行租赁合同的一种担保，承租人履行合同后，押金返还。在本案中，交纳押金的主要目的是为了完成营业额，本院已就营业额的提成进行了判决，实现了押金的目的，应予返还大顺餐饮店，但其也是本案的义务人，应向黔西南石油分公司支付相关费用及损失，故作为冲抵其应向黔西南石油分公司支付的逾期付款利息损失、逾期返还案涉标的物期间使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二、第二百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、解除中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司与兴义市大顺宾馆、兴义市大顺餐饮店于2019年3月31日签订的《黔西南分公司兴义市大顺加油站委托经营管理协议》； 二、由兴义市大顺宾馆、兴义市大顺餐饮店于本判决生效之日起十日内返还中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司位于兴义市大顺加油站辅楼五层楼房一栋（含用于住宿经营房屋39间），临街门面4间，房屋后空地一块（约2000平方米）； 三、由兴义市大顺宾馆、兴义市大顺餐饮店于本判决生效之日起十日内支付中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司截至2020年4月21日使用费495562.20元，自2020年4月22日起继续以469480元/年为标准计算使用费至实际搬离之日止； 四、由兴义市大顺宾馆、兴义市大顺餐饮店于本判决生效之日起十日内支付中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司资金占用损失6778.31元； 五、中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司于判决生效之日起十日内返还兴义市大顺宾馆、兴义市大顺餐饮店押金60000元，该款直接在第三、四项兴义市大顺宾馆、兴义市大顺餐饮店应承担的义务中抵扣； 六、驳回中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司的其余本诉请求； 七、驳回兴义市大顺餐饮店的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15765元，反诉案件受理费7253元，共计23018元，由兴义市大顺宾馆、兴义市大顺餐饮店承担21718元，由中国石化销售有限公司贵州黔西南石油分公司承担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  廖应国 人民陪审员  岑正华 人民陪审员  王明萃 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  张成瑶