山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终799号上诉人（原审被告）：山东筑山房地产开发有限公司，住所地平邑县蒙阳路南首。法定代表人：李荣元，总经理。委托诉讼代理人：黄学，山东力维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘广荣，女，1969年4月4日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：武传群，山东蒙林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡军，男，1973年8月10日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：李加才，平邑县平邑第一法律服务所法律工作者。上诉人山东筑山房地产开发有限公司（以下简称筑山公司）因与被上诉人刘广荣、胡军房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2019）鲁1326民初4968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人筑山公司的委托诉讼代理人黄学、被上诉人刘广荣的委托诉讼代理人武传群、被上诉人胡军的委托诉讼代理人李加才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。筑山公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法发回重审或者直接驳回被上诉人刘广荣的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审漏列当事人，程序选法。被上诉人刘广荣明知涉案房屋被案外人李荣付购买并实际占有，但不列李荣付为当事人。虽经上诉人要求，法院也未通知李荣付参加诉讼。本案之前，被上诉人曾经提起诉讼，要求确认与胡军所签购房合同无效，并返还购房款30万元，在诉状中列李荣付为第三人。一审法院以(2019)鲁1326民初2593号民事裁定书驳回其诉求。也就是说，被上诉人明知本案涉及案外人李荣付的利益，应当列李荣付为本案第三人参加诉讼，但其没有列李荣付为第三人，法院也没有通知李荣付参加诉讼，属于程序违法，应当依法将本案发回重审。二、--审法院认定事实存在错误。1、一审法院认定“刘广荣虽未直接向筑山公司交纳房款，但其通过鲁房置换平邑公司转交胡军的房款，由胡军偿还了筑山公司债务，筑山公司也为刘广荣出具了房款已付清的收据，故可以确认刘广荣己支付合同对价。”一审法院认定胡军偿还了筑山公司债务，首先应该有相应的证据，证明胡军偿还给了谁，偿还了多少债务。事实上，上诉人已经基本还清了向顾爱震的借款。在胡军没有提供任何证据，刘广荣也没有提供付款凭据的情况下，法院就做出如此认定，显然是错误的。2、一审法院认定“本案合同涉及的商品房交易是双方的真实目的，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行合同义务”也是错误的。上诉人自始就没有将房屋卖给被上诉人的意思。因公司急用钱，胡军向李荣元承诺可以提供30万元借款，但是要提供担保，就像借款给顾爱震时签订购房合同作为担保一样，再签一份购房合同。李荣元电话里通知侯海燕与胡军签订购房合同，由于侯海燕文化程度不高，法律意识淡薄，对相关行为的后果认识不足，在胡军的要求下，与刘广荣签订了购房合同，并按照胡军要求开具了收据。签订涉案合同完全是按照胡军的要求为借款提供的担保。但胡军并未向上诉人提供30万元借款，上诉人至今也没有收到胡军提供的借款。被上诉人刘广荣也自始也没有购买涉案房屋的真实意思。虽然签订合同当日给了刘广荣一把钥匙，但并没有实际交付房屋，此后两年多时间始终也没有实际交付，刘广荣也从没有要求行使购房者权利，也没有向上诉人要求过履行合同。三、一审法院使用法律错误。本案签订购房合同的目的是为了得到借款而提供担保，依据《中华人民共和国担保法》第四十条规定属于无效合同，同时上诉人也没有得到借款，主合同不存在，担保合同也不成立。刘广荣辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。胡军辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。刘广荣向一审法院起诉请求：1.依法确认刘广荣和筑山公司于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》有效，确认房屋归刘广荣所有；2.判令筑山公司为刘广荣开通水电气暖电梯等，保证刘广荣正常居住使用，胡军承担连带责任；3.判令筑山公司按合同约定限期为刘广荣办理土地证、房产证等，承担违约金，并赔偿损失，胡军承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.刘广荣提交的2016年9月1日刘广荣与胡军签订的房屋买卖合同一份、鲁房置换公司收取刘广荣的佣金4500元的收据、胡军通过鲁房置换收到涉案楼房款30万元的收据。筑山公司表示对以上证据所要证实的内容不知情，其从未委托胡军出售房屋。胡军对证据真实性无异议，胡军与刘广荣的合同已终止。2.刘广荣提交的2016年9月4日刘广荣和筑山公司签订的《商品房买卖合同》一份、筑山公司出具的30万元房款收据。筑山公司对该宗证据的真实性无异议，认为该合同名义上是买卖合同，实质是给胡军提供借款所做的担保，合同中明确约定2016年9月4日交房，但刘广荣直到现在没有占有该房屋，也没实际支付30万元购房款，胡军承诺的30万元借款至今也未兑现，鲁房置换的佣金收据和胡军的收到条均显示是2016年9月5日才付款，不排除是刘广荣和胡军串通。胡军对证据真实性无异议，认为商品房买卖合同是经筑山公司充分了解胡军和刘广荣在鲁房置换签订的合同前提下将该合同作废后出具的，出具合同的同时将涉案楼房的钥匙交付刘广荣，收据中备注房款一次性付清，并非是以现金方式付清，印证了筑山公司和胡军之间有账务往来，通过抵账的方式解决债务。3.筑山公司提交的筑山公司和胡军签订的外墙保温和外墙漆承包合同一份、胡军书写的收到条一份、银行客户回单两张，以证实筑山公司虽与胡军之间签订有外墙保温和外墙漆承包合同，约定工程款约40万元，但工程并未完工，实际工程量计款应不到30万元，筑山公司已向胡军指定账户转款30万元，胡军又扣除筑山公司通过胡军介绍借得的款项8.8万元，工程款已经超支，不欠胡军任何款。胡军对合同真实性无异议，但认为工程款并非是40万元，应以实际施工和双方确认的结算数额为准，该合同涉及的工程及工程款与本案无关，不能推翻刘广荣主张的商品房买卖合同的真实性、合法性，银行客户回单不能证实所付款项为合同涉及的工程款。刘广荣表示对该宗证据证明的事实不了解，但胡军在鲁房置换交易时明确说明是抵账房，对该房屋有处置权。4.刘广荣提交的平邑县公安局城郊派出所对胡军、侯海燕、顾爱震的询问笔录各一份。筑山公司对笔录真实性无异议，认为该三份笔录能够证明购房合同并非是真实的买卖，是以买卖的形式为借款提供担保，与向顾爱震的借款是同一性质，胡军陈述的折抵债务不符合事实，应当提交抵顶债务的证据，公司已经偿还顾爱震大多数借款，另外也可看出刘广荣自始至终没有要买房的意思。胡军对真实性无异议，认为通过该三份笔录可以看出，是筑山公司法定代表人李荣元让胡军出售涉案房屋，用于归还顾爱震借款，胡军在2016年9月5日收到30万元房款后，将其中28万元按照李荣元的指示转给顾爱震，并将借条交还李荣元，该笔借款消除，剩余2万元由胡军扣抵工程款，筑山公司和刘广荣签订的商品房买卖合同真实有效。对以上证据的真实性及与本案的关联性，一审法院予以确认，可以作为认定本案案件事实的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：筑山公司开发建设平邑县明星居小区期间，曾于2015年3月18日与胡军签订《外墙保温和外墙漆承包合同》，由胡军承包明星居4号楼外墙保温和外墙漆工程。后筑山公司因需要资金，由胡军等介绍并担保，向顾爱震借款25万元，以明星居小区3号楼2单元1001室抵押，签订了楼房买卖合同。借款逾期后，胡军委托临沂市鲁房房屋置换平邑公司出售该楼房，2016年9月1日，经临沂市鲁房房屋置换平邑公司作为中介，胡军和刘广荣签订《房屋买卖合同书》，约定房屋价款为30万元，由刘广荣交鲁房置换平邑公司转胡军，并约定：“本房购房合同为乙方（刘广荣）名下，三方合同终止，乙方在更名前将30万元暂存中介方，合同更名完毕，乙方委托中介方放款给甲方（胡军）30万元，合同终止。”2016年9月4日，胡军和刘广荣一起到筑山公司，筑山公司法定代表人李荣元安排其公司人员和刘广荣签订《商品房买卖合同》，约定将明星居小区3号楼自东向西二单元10层1001户出售给刘广荣，房屋价款30万元，于2016年9月4日在刘广荣支付全额房款后交付其使用，并按规定办理产权手续。同日，筑山公司向刘广荣出具30万元购房款收据，备注房款一次性付清，并将涉案楼房钥匙交给刘广荣。2016年9月5日，胡军为刘广荣出具了30万元房款收条。刘广荣拿到钥匙准备装修楼房时，因筑山公司拒不交付楼房及接通水电发生纠纷。刘广荣于2019年4月16日诉至一审法院，要求确认刘广荣与胡军、鲁房置换平邑公司签订的房屋买卖合同无效，退还房款30万元及利息，返还佣金4500元，承担违约金并赔偿损失，一审法院以（2019）鲁1326民初2593号民事裁定书裁定驳回起诉。后刘广荣又以其诉求诉至本院。一审法院认为，筑山公司与刘广荣及胡军的争议焦点在于，筑山公司和刘广荣于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》的真实意思，是房屋买卖还是作为民间借贷的担保，该合同是否有效。双方举证情况及一审法院查明的事实表明，刘广荣通过鲁房置换平邑公司作为中介，与胡军签订房屋买卖合同，并将房款暂交中介，然后经胡军联系，筑山公司与刘广荣签订合同，并出具收据，期间，刘广荣无论和胡军还是筑山公司，均未表现出有借贷的合意。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”筑山公司经胡军介绍并担保向案外人顾爱震借款时，确有签订房屋买卖合同以作为借贷担保的行为，但胡军、顾爱震及侯海燕在公安机关的陈述显示，借款到期后，债权人并未主张履行房屋买卖合同，而是由胡军通过房屋中介将抵押房屋出售给刘广荣，所得价款偿还了债务，这一行为不符合上述法律规定的情形，也不违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，即：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”故筑山公司主张本案商品房买卖合同实质是借贷行为的担保，没有确实证据，不予采纳。刘广荣虽未直接向筑山公司交纳房款，但其通过鲁房置换平邑公司转交胡军的房款，由胡军偿还了筑山公司债务，筑山公司也为刘广荣出具了房款已付清的收据，故可以确认刘广荣已支付合同对价。合同签订当日，筑山公司交付刘广荣房屋钥匙的行为，也表明本案合同涉及的商品房交易是双方的真实目的，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行合同义务。筑山公司已将房屋钥匙交付刘广荣，刘广荣依照合同享有占有、使用的权利，在此期间，因筑山公司的原因，房屋水、电、电梯等配套设施不能正常使用，刘广荣要求排除妨害，予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”筑山公司将商品房销售给刘广荣，提供资料协助办理房屋所有权登记是其按照合同约定应履行的义务，因办理房屋所有权登记尚有其他条件制约，待条件成就时，筑山公司应及时履行，在本案中，一审法院对此事项不予处理。按照合同约定，在筑山公司和刘广荣签订商品房买卖合同，鲁房置换平邑公司将刘广荣所交房款转胡军后，胡军和刘广荣之间的房屋买卖合同即终止履行，刘广荣要求胡军对房屋开通水电气暖以及办理土地证、房权证等承担连带责任，没有合同和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、山东筑山房地产开发有限公司与刘广荣于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、山东筑山房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助开通已能够使用的平邑县明星居小区3号楼2单元1001室的配套设施，不得妨害刘广荣对该房屋的占有、使用；三、驳回刘广荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由山东筑山房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于上诉人筑山公司与被上诉人刘广荣签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。从本案查明的事实上来看，筑山公司经胡军介绍并担保向案外人顾爱震借款时，签订了房屋买卖合同以作为借贷担保，但胡军、顾爱震及侯海燕在公安机关的陈述为借款到期后，顾爱震并未主张履行房屋买卖合同，而是由胡军通过房屋中介将抵押房屋出售给刘广荣，所得价款偿还了顾爱震的债务，这一行为不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”所规定的情形，也不违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故上诉人筑山公司主张本案商品房买卖合同实质是为借贷行为担保的上诉理由，本院不予采信。上诉人筑山公司交付刘广荣房屋钥匙的行为，也表明本案合同涉及的商品房交易是双方的真实目的，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行合同义务。另，对于案外人李荣付也非必要共同诉讼，上诉人主张本案遗漏必要诉讼当事人的上诉理由本院不予支持。综上所述，筑山公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人山东筑山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月二十日书记员  李璐彤