上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初26016号原告(反诉被告)：上海东亚体育文化中心有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：姚冷，董事长。委托诉讼代理人：马金株，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓立，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海映会影院有限公司，住所地上海市天钥桥路XXX号1幢Ⅱ区。法定代表人：王淑，执行董事。委托诉讼代理人：韩璐，上海市乔文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昆，上海市乔文律师事务所律师。原告上海东亚体育文化中心有限公司(以下简称东亚公司)与被告上海映会影院有限公司(以下简称映会公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年2月17日公开开庭进行审理，后映会公司提出反诉，本院依法受理后，于4月16日公开开庭进行了审理。东亚公司委托诉讼代理人马金株、映会公司委托诉讼代理人韩璐、王昆均到庭参加诉讼。本案部分事实现已审理终结。东亚公司向本院提出诉讼请求：1.确认东亚公司与映会公司之间租赁合同已于2017年6月30日解除；2.判令映会公司立即搬离上海市天钥桥路XXX号XXX幢XXX区XXX-XXX轴室(面积约1250平方米)租赁物业；3.判令映会公司向东亚公司支付租金物业超期占用费用，自2017年7月8日起计算至2020年1月31日止，按日租金2倍计算，1354.598万元；自2020年2月1日起算至实际搬离日止，每天按日租金3倍计算(日租金为分段计算，2020年至2021年每月22.875万元，2022年至2023年每月23.625万元)。事实与理由：映会公司于2014年9月30日成立，当时系上海星光影城管理有限公司(以下简称星光影城)的全资子公司。2013年12月10日，东亚公司与星光影城订立《租赁合同》,约定东亚公司出租上海体育场(天钥桥路XXX号)XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴、面积约1250平方米房屋(以下简称系争房屋)给星光影城，租赁期限自2014年1月1日起至2021年12月31日止；政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)为不可抗力；双方视不可抗力对本租赁合同的影响程度中止或终结本合同；租赁期限届满或合同终止，星光影城应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，否则应按相当于该年度双方约定日租金3倍金额支付超期占用费等。合同订立后,东亚公司依约将租赁房屋交给星光影城。2014年5月5日，东亚公司和星光影城就前述租赁合同约定的租赁期限及装修免租金期事宜订立租赁合同《补充协议书》，约定延长租赁期限2年，至2023年12月31日，延长装修免租金期至2014年6月30日。2014年12月18日，星光影城向东亚公司发送《通知函》，称合同乙方(承租方)变更为新注册成立的映会公司，《租赁合同》中的一切权利和义务均由映会公司承担。东亚公司收到该函并对此予以确认。2016年底，上海市政府决定对上海体育场等体育设施进行改造，建设“徐家汇体育公园”。2017年1月12日，上海市规划和国土资源管理局发出《关于请予支持开展徐家汇体育公园城市更新相关工作的复函》，明确：坚决改变体育设施非体育功能使用的现象，街坊内保留体育场、万体馆、游泳馆和东亚大厦,保留地上建筑面积约21万平方米，其它地上设施原则不做保留。依此，系争房屋不能再用于电影放映，需要停止营业并搬离。2017年6月6日，《上海体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》【沪体计[2017]261号上海市体育局文件】要求久事(集团)有限公司向四栋建筑内的租赁户(商户)说明事由，并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁,确保2017年6月30日后的开工建设顺利进行。2017年6月22日，东亚公司向映会公司发函【体文中(2017)26号关于解除(终止)合同的函】，正式通知双方之间的租赁合同于2017年6月30日解除并终止，不再履行，映会公司应于接该函后30日内完成承租房屋的搬迁、搬离物品、返还租赁房屋、结清租金等相关承租费用。但映会公司拒绝搬离，继续营业，占用系争房屋至今。东亚公司认为，双方之间的租赁合同合法有效，在履约过程中，因上海市政府的规划和建设要求，系争房屋不能再用于电影放映，承租的租户(商户)需限期腾退，此为约定的不可抗力事件，致使租赁合同无法继续履行。东亚公司向映会公司发函要求解除该合同，符合合同约定，映会公司应停止营业并搬离，但映会公司却拒绝。故诉至法院。另外，映会公司租金付到2020年1月31日，所以在2020年1月31日之前超期占用费主张2倍，之后开始主张3倍，包括本身的租金。映会公司辩称，不存在不可抗力这个因素。东亚公司认为的不可抗力依据的两个文件不具有政府行为强制力，只具有指导性意义。东亚公司告知映会公司解除租赁合同依据是上海市体育局沪体技[2017]261号文。映会公司就该文向上海市黄浦区人民法院提出行政诉讼，结论是该文件只是一个行政指导文件不具有强制力，所以驳回映会公司，也并没有行政诉讼立案。另外东亚公司提供的一份证据即上海市规划和国土资源管理局出具《关于请予支持开展徐家汇体育公园城市更新相关工作的复函》，这份文件映会公司之前没有看到，只是在本案上一次庭审时才看到。如果映会公司能早一点看到该文件，映会公司也会对此进行行政诉讼，得出的结果应该是相同的。即只具有指导性。这两份文件均没有内容或者政策性的指向直接指向东亚公司可以解除租赁合同。上海市规划和国土资源管理复函当中没有提及任何关于清退商户的内容。映会公司并不是一定要停业腾退。政府给了一个工作导向，东亚公司出于自己对工作导向的理解，很随意的就以不可抗力为由来解除租赁合同。综上，尽管是政府行为，但是不属于不可抗力。退一万步讲，就算映会公司要承担违约责任，也是按东亚公司的实际损失计算。从2020年2月开始，租赁场地实际上在东亚公司的控制之下，因为映会公司不能够营业，相关人员也无法进入，都是东亚公司在管理，所以映会公司也没有交租。同意解除租赁合同，合同解除时间应当是2020年3月3日映会公司提交反诉状的时间，具体时间以法院认定为准。如果法院判决应当搬离，那么映会公司就会搬离。映会公司向本院提出反诉请求：1.判令解除映会公司与东亚公司之间的《租赁合同》；2.判令东亚公司返还映会公司押金250,000元；3.判令东亚公司向映会公司返还自2017年6月23日至2020年1月31日的租金6,878,250元；4.判令东亚公司向映会公司支付违约金1,282,500元；5.判令东亚公司赔偿映会公司损失22,456,800元。事实与理由：2013年12月10日，星光影城与东亚公司签订《租赁合同》，约定东亚公司将系争房屋出租给星光影城从事电影放映之用。之后双方于2014年5月5日签订《补充协议书》，至此双方约定租赁房屋的租赁期自2014年1月1日至2023年12月31日止。之后，东亚公司依约将系争房屋交付星光影城，星光影城依约支付租金及各项费用。2014年12月18日，星光影城向东亚公司发出《通知函》，将租赁合同中承租方变更为映会公司，租赁合同中的一切权利和义务均由映会公司享有和承担。东亚公司收到该函并予以确认。2015年7月8日，星光影城变更名称为上海星光电影股份有限公司。2017年6月22日，东亚公司向映会公司发出体文中(2017)26号《关于解除(终止)合同的函》，以上海体育局于2017年6月6日作出的《上海市体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁(商户)的函》【沪体计[2017]261号】为由，要求租赁合同于2017年6月30日提前解除并终止，并要求映会公司收函后30日内完成承租房屋的搬迁等。之后东亚公司还于2017年7月24日向映会公司发出《体文中(2017)39号关于限期停止营业的通知》，要求映会公司不迟于2017年7月31日停止营业。映会公司接到上述函件后，明确表示东亚公司不具有单方面解除租赁合同的合法条件，要求继续履行合同和继续影院的正常经营。之后映会公司一直按月缴纳租金、物业费、水电费等直至2020年1月。在此期间，东亚公司一方面继续收取上述款项，另一方面在系争房屋外围设置围栏等方式影响映会公司的正常经营，造成映会公司巨大营业损失。另外，映会公司曾对上海市体育局提起行政诉讼，要求撤销上市体育局函件。2017年8月31日，上海市黄浦区人民法院裁定上海体育局函件仅为行政指导，不具有强制力，驳回映会公司的诉请。这证明政府并未指令性要求映会公司停止营业并搬离系争房屋，东亚公司以不可抗力为由单方面解除租赁合同于法无据。映会公司认为租赁合同因东亚公司的违约行为已无法继续履行，应予以解除，退还2017年6月23日至2020年1月31日已经支付的租金，支付违约金，并赔偿损失。审理中，映会公司明确反诉诉请5的组成：1、装饰装修残值损失(评估中)；2、2017年7月1日至2020年3月3日营业损失(评估中)。3、2020年3月4日至2023年12月31日的营业损失(评估中)；4、搬迁损失(评估中)；5、剩余租赁期间重新租赁场地租金差价(评估中)；6、终止商业合同违约赔偿574,398元。7、安置员工损失535,220.64元。其中6、7项还未实际发生。东亚公司对映会公司的反诉辩称，由于不可抗力，东亚公司已经按照合同约定将解除的通知合法送达映会公司，故双方之间的租赁合同已于2017年6月30日解除，不应该再判令解除而是确认解除。关于第2项反诉请求，根据双方之间的合同约定，租赁期限届满，映会公司依约返还租赁房屋的，东亚公司应将押金退还。但映会公司从合同解除之日起到现在一直占用系争房屋，因此返还押金条件未成就。如果双方之间就返还房屋达成协议，或由法院判决，东亚公司会按照合同约定履行。关于第3项反诉请求，没有法律依据。在此期间映会公司仍然在占用系争房屋且仍然在经营，东亚公司要求映会公司按照约定支付相关费用。关于第4项反诉请求，违约金支付的前提是违约。如前所述，东亚公司解除双方之间的租赁合同，并非违约而是合法行使单方解除权。同时要求赔偿损失不能与违约金并用。关于第5项反诉请求，前提是一方违约，东亚公司没有违约，因此不应该去承担损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案部分事实如下：2012年5月，上海市天钥桥路XXX号房屋登记权利人为上海东亚(集团)有限公司，其中包括XXX号XXX幢全幢(除XXX区XXX、XXX-XXX层,XXX区XXX、XXX层以外)，建筑面积83742.27平方米。2017年5月，上海东亚(集团)有限公司变更企业名称为上海久事体育资产经营有限公司。2017年7月，上述房屋权利人登记为上海久事体育资产经营有限公司。上海东亚(集团)有限公司将包括系争房屋在内的上述场地授权东亚公司经营管理。2014年5月5日，东亚公司(甲方、出租方)、星光影城(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：一、租赁房屋，甲方将所属的上海体育场(天钥桥路XXX号)XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴面积约1250平方米的房屋租赁给乙方使用。租赁期限8年，2014年1月1日起至2021年12月31日止。2014年1月1日至2014年3月31日为免租金期，本租赁合同项下租金起算日为2014年4月1日，在租金起算日前，乙方使用租赁房屋进行经营前的设计和装修的，甲方免收租金。二、2014年4月1日起至2015年12月31日止，每月租金20.625万元；2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金21.375万元；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金22.125万元；自2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金22.875万元。租赁期间乙方需先付后租，租金每2个月承付一次，在首月15日前由乙方向甲方支付该二个月租金，甲方收到乙方租金后7日内开具有效足额的发票予乙方。四、乙方应于本合同签署同时一次性向甲方支付25万元定金，用以保证自本租赁合同签署之日起直至租赁期限起始日止乙方恪守其自愿承担本合同项下义务之承诺。若乙方违背承诺，其交纳的定金，甲方不予返还，充作违约金。至本合同租赁期限起始日，乙方先期支付甲方的25万元定金转作乙方支付甲方的押金。……租赁期限届满，若乙方不再续租，且无违约行为并依约返还房屋的，甲方应将押金退还乙方。七、租赁期限内，双方有正当理由需提前终止合同的，应提前三个月以书面形式向对方提出，经双方同意后，可协商终止合同和善后事宜。租赁期限内，因一方违约导致守约方单方面提前终止合同的，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。租赁期限内，除一方违约情形外，任何一方未经对方同意单方面终止合同或以其行为表明其不履行合同的视为违约，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。八、本合同的不可抗力系指一方不能预见、避免或控制，造成无法履行本合同项下义务的：……政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)。遇有上述不可抗力的一方应立即以书面形式通知另一方，并在15日内提供不可抗力详情及有效证明文件，双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同。如遇政府或甲方上级部门在甲方所在地举办大型活动或有临时特殊规定而影响本合同履行的，视为不可抗力事件，乙方必须服从甲方的临时安排。十、本合同项下租赁期限届满或本合同终止，乙方应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，将租赁房屋返还给甲方并通过甲方验收。若乙方未能依上述约定期限返还房屋的，则乙方应按相当于该年度双方约定日租金的3倍金额按日向甲方支付超期占用费，并赔偿甲方由此造成的损失。双方确认，本合同项下租赁期限届满或本合同终止，租赁房屋内所有附着物、装修(装饰)归属甲方，且甲方无须就此给乙方补偿。合同另有其他约定。2014年5月5日，东亚公司(甲方)、星光影城(乙方)签订《补充协议书》，约定，甲乙双方同意将《租赁合同》项下约定租赁期限延长至2023年12月31日止，即延长租赁期限2年，延长租赁期间自2022年1月1日起至2023年12月31日止。延长租赁期间乙方须按以下金额承付租金：自2022年1月1日起至2023年12月31日止，每月租金23.625万元。考虑到电影放映行业对基础设施有严格的标准规范，甲方同意将《租赁合同》项下装修免租金期延长至2014年6月30日，即租金起算日为2014年7月1日，空调能源费自实际启用空调月份起算。《租赁合同》其他约定不变。2014年12月18日，星光影城、映会公司向东亚公司发出《通知函》，主要内容为：根据贵我双方于2013年12月10日签订的《租赁合同》中约定，合同乙方星光影城变更为新注册的映会公司。原星光影城在《租赁合同》中的一切权利和义务均由映会公司承担。合同乙方的变更不会对贵我双方之前所签订的《租赁合同》产生任何影响，新注册的映会公司将继续按原合同的约定履行合同义务。东亚公司对该通知函予以认可。2017年1月12日，上海市规划和国土资源管理局向上海市体育局、徐汇区人民政府、久事集团出具《关于请予支持开展徐家汇体育公园城市更新相关工作的复函》：按照12月22日市委市政府调研会及12月28日市政府专题协调会的指示精神，徐家汇体育公园的目标和功能定位：坚决改变体育设施非体育功能使用的现象，原有体育设施只增不减。街坊内保留体育场、万体馆、游泳馆、东亚大厦，其他地上设施原则不做保留……。体育场改造后应满足钻石联赛等顶级赛事举办要求，地上建筑面积约13.3万平方米。2017年6月6日，上海市体育局发《关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》(沪体计〔2017〕261号)给久事(集团)有限公司，其中记载：根据已经公布的《上海市徐家汇体育公园控制性详细规划局部调整及附加图则编制》，建成后的徐家汇体育公园将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦四栋主要建筑，其余建筑基本拆除……请贵司按照时间节点要求，向上述四栋建筑内的租赁户(商户)说明事由，并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁，确保2017年6月30日后的开工建设顺利进行。2017年6月22日，东亚公司向映会公司发出《关于解除(终止)合同的函》(以下简称解除合同函)，主要内容为：我司接上海市体育局文件【沪体计(2017)261号】，上海体育场所在区域将实施改造并建设成为市级公共体育活动聚居区，暂名为“徐家汇体育公园”。此系政府对上海体育场所在区域规划和功能的重大调整和部署。为此，相关各方应服从于上海市城市发展大局，所涉租赁商户应切实按时间节点要求配合完成承租房屋的腾退工作。我司与贵司就贵司承租的系争房屋签订《租赁合同》，现因贵司承租房屋被纳入徐家汇体育公园改造范围，依要求须在2017年6月30日前完成腾退搬迁。鉴于我司先前告知贵司相关情况，并曾与贵司就《租赁合同》提前解除(终止)事项进行过多轮磋商，现我司正式通知贵司：前述《租赁合同》于2017年6月30日解除并终止，不再继续履行；贵司应于接获本函后30日内完成承租房屋的搬迁、搬离贵司物品、返还租赁合同、结清租金等相关承租费用。如届时贵司承租房屋内有任何遗留物品，则该等物品均视为贵司遗弃物，我司有权自行处置。附：上海市体育局文件【沪体计(2017)261号】。2017年7月24日，东亚公司向映会公司发送《关于限期停止营业的通知》(以下简称停业通知)，主要内容为：基于“徐家汇体育公园”项目建设所需，我司于2017年6月22日向贵司发出《关于解除(终止)合同的函》，解除(终止)双方就贵司承租系争房屋所签订的《租赁合同》，要求贵司于2017年6月30日前腾退搬迁，但贵司至今仍未有任何行动，已严重影响“徐家汇体育公园”项目如期开工建设。鉴于贵司上述行为，故我司现正式通知贵司：贵司须不迟于2017年7月31日停止营业；逾期，我司将停止承租房屋项下包括水、电、空调在内的配套能源供应。贵司应在接获本函后及时做好相关停止营业准备工作，并由贵司自行承担停止水、电及能源供应所引致的任何损失及/或责任。2017年7月25日，映会公司向东亚公司、久事(集团)有限公司发出《对之复函》(以下简称复函)，主要内容为：我司昨日收到贵司发来的停业通知，对此深表震惊。贵司于2017年6月22日向我司发出解除通知函，要求解除关于我司用为开设电影院向贵司承租的系争房屋(租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止)之租赁合同。我司收到后，曾于2017年7月5日向贵司递交了《请求保留上海体育场星光映会电影院的请愿书》，并于2017年7月6日与贵司会谈当面陈情。然贵司仍发来通知要求我司限期停止营业，更以停止水、电等配套能源供应为由，强行要求我司停业搬迁，我司现再次重申：一、贵司解除《租赁合同》并无合法依据。贵司所称解除租赁合同的依据为上海市体育局发布的“沪体计【2017】261号”文件，然而该文件并不具备强制解除贵我双方间租赁合同、强制要求我司搬迁的法律效力。贵司以此文强制要求我司停业搬迁，于法无据。二、贵司采取断水、断电的极端措施强行要求我司停业搬迁，将带来无法挽回的损失和巨大负面影响。三、我司与各方签订了较长年限的合作合同，更拥有数万在线会员用户，无合法理据的强行停业侵犯广大消费者利益及相关合作方利益，将造成极其重大的负面影响。四、星光映会影院并不构成体育公园的冲突产业，相反是相互依存的配套和支持产业。尽管至今尚未有任何单位向我司出具“徐家汇体育公园”的正式规划文件，但即使该规划已经依法颁布，星光映会影院的存续和经营亦不会与体育公园的定位发生任何冲突。相反，星光映会影院作为一个已有良好群众基础的精品文化娱乐设施，恰好可作为体育公园的支持产业。五、我司承诺严格按照《租赁合同》履行义务，并全力支持上海体育场的依法改造。我司恳请贵司对上述情况予以了解，并请收回解约通知函、停业通知，继续依法按约履行《租赁合同》。2017年，映会公司向上海市黄浦区人民法院起诉，要求撤销沪体计[2017]261号《上海市体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》，上海市黄浦区人民法院经审查认为上海市体育局的函仅为行政指导，不具有强制性的行政执行力，故不属于人民法院行政诉讼的受案范围，于2017年8月31日作出(2017)沪0101行初511号行政裁定：对起诉人映会公司的起诉，不予立案。2020年2月4日，上海市体育局向上海久事体育产业发展(集团)有限公司发出《关于2021年FIFA世俱杯上海体育场改造项目认定为应急工程的通知》，主要内容为：按照市府专题会议及相关委办局协调会议精神，根据《上海市应急抢险救灾工程建设管理办法》要求，我局近期组织开展2021年FIFA世俱杯上海体育场专项改造项目应急工程认定工作。经专家评审委员会和联席会议论证研究，并已报经市政府同意和报送市应急办备案，现通知如下：确认2021年FIFA世俱杯上海体育场专项改造项目为应急工程。因上海体育场世俱杯专项改造工程时间紧迫、任务繁重，且作为世俱杯赛事主办场地意义重大、影响深远，请你单位严格遵照《上海市应急抢险救灾工程建设管理办法》等相关法律法规尽快推进项目建设。另查明，映会公司已按租赁合同约定的租金金额将2020年1月31日之前的租金付清，其中2020年1月份租金的支付时间为2020年1月2日(支付243,750元)和2020年1月19日(支付7,500元)，共支付251,250元，该款包含2020年1月份租金228,750元，空调能源使用费22,500元。映会公司于2020年1月16日收到本院寄送的诉状副本、证据材料等诉讼材料。2020年3月10日，本院根据映会公司的申请委托万隆建设工程咨询集团有限公司、银信资产评估有限公司(以下简称评估机构)对映会公司提出的各项损失进行评估。截止2020年4月17日，上述两家评估机构已明确表示对系争房屋的现场已勘察完毕，之后无需再对系争房屋进行现场勘察。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有租赁合同、补充协议书、解除通知函、停业通知、复函、行政裁定书等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，映会公司、东亚公司一致确认映会公司于2014年12月成为租赁合同、补充协议书的履约主体，故映会公司、东亚公司均应按约履行租赁合同以及补充协议书的合同义务。租赁合同第八条中约定了可以终结本合同的“不可抗力”情形，将政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)以及政府或甲方上级部门在甲方所在地举办大型活动或有临时特殊规定而影响本合同履行的均视为不可抗力。据本案所查明的情况，上海市规土局、上海市体育局在下发的函件中对徐家汇体育公园的建设和原有租赁商户的清退作出了明确的指示，根据函件要求，本案系争房屋亦在清退范围内，本案租赁合同显然因此而无法继续履行。故本案属于租赁合同约定的“不可抗力”的情形，东亚公司有权根据合同约定行使单方解除权。关于映会公司提出的函件属于行政指导不具有行政强制力故不属于不可抗力的意见，由于本案租赁合同并未明确约定不可抗力情形中的政府行为必须具有行政强制力，故本院对于映会公司的上述意见不予采纳。根据查明事实，在东亚公司2017年6月22日发出解除通知函后，映会公司进行了复函并继续支付租金至2020年1月31日，东亚公司亦未对收取的租金提出异议，故东亚公司主张租赁合同于2017年6月30日解除的意见，与事实不符，本院不予采纳。由于映会公司并无单方解除租赁合同的合同依据，故映会公司主张租赁合同于2020年3月3日解除意见，本院亦不予采纳。映会公司于2020年1月16日收到本院寄送的东亚公司提交的诉状副本、证据等诉讼材料，东亚公司在诉状中提出了解除租赁合同的诉请，由于东亚公司有行使单方解除租赁合同的权利，故本院认定双方的租赁合同于2020年1月16日即映会公司收到东亚公司的诉状副本之日解除。如上所述，租赁合同已解除，映会公司继续占有使用系争房屋于法无据，东亚公司要求映会公司搬离系争房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案中，双方已对租赁合同的解除并无争议，评估机构亦表示无需再对系争房屋进行现场勘查，由于本案关于补偿等事实需进一步查明，且尚需时日，而根据上海市体育局发出的《关于2021年FIFA世俱杯上海体育场改造项目认定为应急工程的通知》，上海体育场改造项目被认定为应急工程，故本院认为有必要对东亚公司提出第1项诉请、第2项诉请、映会公司提出的第1项反诉请求即租赁合同的解除以及搬离问题先行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，先行判决如下：一、上海东亚体育文化中心有限公司与上海映会影院有限公司就上海市天钥桥路XXX号XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴房屋之间的《租赁合同》于2020年1月16日解除；二、上海映会影院有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市天钥桥路XXX号XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴房屋搬离，并将上址房屋交还上海东亚体育文化中心有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  杨 锋人民陪审员  王霞萍二〇二〇年四月二十一日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。