河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初696号原告：张强，男，1968年10月24日出生，汉族，住郑州市中原区。原告：罗辉军，男，1974年3月3日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：叶恩尧，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李赛男，河南天基律师事务所律师。被告：河南锦寅置业有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段**。法定代表人：陈磊，职务执行董事。委托诉讼代理人：秦华代，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：申道明，河南文丰律师事务所律师。原告张强、罗辉军诉被告与被告河南锦寅置业有限公司（以下简称锦寅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告委托诉讼代理人叶恩尧、李赛男，被告锦寅公司委托诉讼代理人秦华代、申道明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决返还112号房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分多交的房价款43113.5344元及暂计至2019年12月18日利息9065.21元（利息应计至被告实际支付之日止），以及双倍返还大于3%的房价款367599.609元（其中含多交应退的183799.8元），以上共计419778.354元；2、请求判令被告返还113号房面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分多交的房价款35927.966元及暂计至2019年12月18日利息7554.35元（利息应计至被告实际支付之日止），以及双倍返还大于3%的房价款306333.189元（其中含多交应退的153166.6），以上共计349815.505元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：郑州市中原区西四环136号附2号院15号楼1层112、113号系原告张强、罗辉军共同拥有。原告于2015年8月12日同被告签订150××××****、150××××3038号购房合同，两份合同第三条均约定交付房屋面积为38.57平方米，但根据2019年7月30日的不动产权证书显示两套房屋的面积32.48平方米，产权登记面积比合同约定支付面积少6.09平方米。而被告一直态度恶劣，推诿解决，根据商品房买卖合同第五条第二款的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，产权登记面积小于约定交付面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还买受人，大于3%的部分应双倍返还。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。诉讼中，原告对诉讼请求第一项对请求返还3%部分多交房款43113.53元部分的利息9065.21元予以放弃，对第二项对请求返还3%部分多交房款35927.97元部分的利息7554.35元予以放弃。被告辩称，一、原告主张被告支付案涉房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款对应的利息无法律及合同依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。解释第十四条确定了有约定从约定，没有约定时才按照规定处理的规则。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条第2项第（2）小项约定“买受人不退房的。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。”即原、被告针对房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款仅约定返还，未约定利息。故原告主张被告支付面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款对应的利息无法律及合同依据。二、合同约定的面积误差比3%以上部分双倍返还在法律意义上属于违约责任约定，该违约金远超过原告所受损失，被告请求法院依法调减(一)合同约定的面积误差比超过3%部分双倍返还属于违约金约定1.合同约定本身就是违约金约定的意思表示。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该条是对于出卖方未能按照合同约定交付约定面积房屋的处理原则，约定了出卖方违反此条约定的违约责任。该约定从法律性质上属于违约金约定。2.解释第十四条的立法目的是约束开发商善意履行合同，以及不按约定履行的违约责任。长期以来，开发商销售商品房时经常出现交付房屋的面积与合同约定的房屋面积不一致，多数情况是交付房屋的面积小于合同约定的面积，这样一来，开发商在销售房屋时就能多收购房款。为了防止开发商交付房屋缺斤少两的情况，规范商品房交易秩序，解释第十四条规定了合同没有对面积误差进行约定情况下出现面积差异的处理方式以及未按约履行的违约责任。从解释的立法目的上看，关于面积误差比超过3%部分双倍返还的规定也属于违约责任规定。（二）原告主张的违约金远超过其所受损失，请求法院结合本案实际情况依法调减。1.原告所购房屋的实际使用面积并没有减少。案涉房屋的面积由套内面积和分摊面积组成，实测面积比预测面积缩小的6.09㎡均为分摊面积，套内面积没有变化，即经过实测后原告购买的案涉房屋的分摊面积缩小，其套内实际使用率并没有受到任何影响。2.原告要求被告承担双倍返还面积误差比超过3%部分房款的违约金远超过其所受实际损失。正是由于案涉房屋套内实际使用率并没有受到任何影响，原告的实际损失为其支出面积误差比绝对值超出3%部分房价款对应的利息。按照银行同期贷款利率，从其付清房款之日起，其损失为32735.5元。而其主张的面积误差比绝对值超出3%部分房价款的违约金为183799.8元，该违约金已经超过了其所受损失的的361%，远远超出了相关法律规定30%的标准，具体计算明细详见另行向法院提交的计算规则。3.被告对面积误差的产生不存在过错。原、被告双方在商品房买卖合同中约定的面积是依照法定流程、根据郑州市郑房测绘队对案涉房屋预测时出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》（测绘登记编号2013487886）中测量的面积，经协商一致确定的；产权登记面积是根据郑州市郑房测绘队对案涉房屋实测时出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》（测绘登记编号2016520238）中测量的面积确定的。根据预测报告与实测报告，结合郑州市郑房测绘队出具的情况说明，案涉房屋面积差异产生的根本原因系郑州市郑房测绘队对计算面积规则进行了细化，即公摊面积部分计算方式发生变更。正是由于规则变化系被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故关于案涉房屋面积误差的产生被告不存在恶意期诈等行为，主观没有过错。4.根据法律规定，违约金超过损失30%的，当事人有权请求法院适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”，《九民纪要》第五十条规定“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断”，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。综合前述四点，恳请法官依据法律规定，结合本案事实情况，以原告实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及综合利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整过高的违约金。综上所述，代理人认为，原告主张被告支付案涉房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款对应利息的诉求无法律及合同依据，不应予以支持；主张被告双倍支付案涉房屋面积误差比超出3%部分的房价款远远超出了其实际损失，应当按照原告的实际损失予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：2015年8月12日，被告与二原告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号150××××****），载明：二原告购买的商品房为预售商品房，项目位于中原区××西、××北××—××层××房，该商品房用途为商业服务；建筑面积38.57平方米，其中套内面积29.7平方米，公共部位与公有房屋分摊建筑面积8.87平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米37259.99元；付款方式：约定金额727118元，现金付款，约定付款时间为2015年8月12日，约定金额710000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2015年9月12日；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2015年12月2日，交通银行郑州建设西路支行将71万汇至被告账户。2015年12月22日，被告向二原告出具3-B号楼1层101号购房款71万元发票一份。2019年7月30日，二原告取得上述房屋《不动产权证书》，载明：中原区西四环136号附2号院15号楼1层112号房屋，专有建筑面积29.7㎡，分摊建筑面积2.78㎡。2015年8月12日，被告与二原告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号150××××****，载明：二原告购买的商品房为预售商品房，项目位于中原区××西、××北××—××层××房，该商品房用途为商业服务；建筑面积38.57平方米，其中套内面积29.7平方米，公共部位与公有房屋分摊建筑面积8.87平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米31050.01元；付款方式：约定金额607599元，现金付款，约定付款时间为2015年8月12日，约定金额590000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2015年9月12日；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2015年12月1日，交通银行郑州建设西路支行将59万汇至被告账户。2015年12月22日，被告向二原告出具3-B号楼1层102号购房款59万元发票一份。2019年7月30日，二原告取得上述房屋《不动产权证书》，载明：中原区西四环136号附2号院15号楼1层113号房屋，专有建筑面积29.7㎡，分摊建筑面积2.78㎡。另查明，2013年9月25日，郑州市郑房测绘对出具《郑州市房屋面积测绘报告书》（测绘登记编号：2013487886、产别：预测，房产坐落：中原区西四环西、郑上路北3-B区、委托单位：河南锦寅置业有限公司），载明：户号01、套内面积29.7㎡、分摊面积8.87㎡、销售面积38.57㎡；户号02、套内面积29.7㎡、分摊面积8.87㎡、销售面积38.57㎡；户号03、套内面积29.7㎡、分摊面积8.87㎡、销售面积38.57㎡；分摊系数说明：1-3层楼梯间、出屋面积全楼分摊。2016年7月16日，郑州市郑房测绘对出具《郑州市房屋面积测绘报告书》（测绘登记编号：2016520238、产别：商品房备案，房产坐落：中原区西四环136号附2号院15号楼、委托单位：河南锦寅置业有限公司），载明：户号112、套内面积29.7㎡、分摊面积2078㎡、销售面积32.48㎡，分摊系数说明：1-3层楼梯间、出屋面积全楼分摊；户号113、套内面积29.7㎡、分摊面积2078㎡、销售面积32.48㎡，分摊系数说明：1-3层楼梯间、出屋面积全楼分摊；分摊系数说明：第1-3层楼梯间，第2-3层的走廊、屋面楼梯间电梯机房面积由全楼分摊；第2层的走道，由第2层分摊。第3层的走道，由第3层分摊。2019年9月27日，郑州市郑房测绘队出具《情况说明》一份，载明：被告开发的锦艺国家轻纺城市场一期项目，2013年9月进行房屋面积预测，2016年7月进行房屋面积核实，期间由于2015年对计算面积规则进行细化，导致轻纺城市场一期项目商铺预测与核实之间分摊面积发生变化，但是套内面积基本一致。具体计算方式变更说明如下：在预测中，1-3层楼梯间、出屋面间以及走廊由全楼分摊；在核实中，变更为第1-3层楼梯间，第2-3层的走廊、屋面楼梯间电梯机房面积由全楼分摊；第2层的走道，由第2层分摊。第3层的走道，由第3层分摊。上述事实有当事人陈述、测绘报告、房屋买卖合同、不动产权证书、情况说明等证据材料予以证实。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方平等、自愿订立，且协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。根据合同约定，被告以每平方米37259.99元的价格出售中原区西四环136号附2号院15号楼1层112号房屋，该房屋建筑面积38.57平方米，其中套内面积29.7平方米，公共部位与公有房屋分摊建筑面积8.87平方米；2019年7月30日，二原告取得上述房屋《不动产权证书》，载明：专有建筑面积29.7㎡，分摊建筑面积2.78㎡；故被告应将上述房屋建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款43113.53元（38.57平方米×3%×37259.99元/平方米）退还二原告。根据合同约定，被告以每平方米31050.01元的价格出售中原区西四环136号附2号院15号楼1层113号房屋，该房屋建筑面积38.57平方米，其中套内面积29.7平方米，公共部位与公有房屋分摊建筑面积8.87平方米；2019年7月30日，二原告取得上述房屋《不动产权证书》，载明：专有建筑面积29.7㎡，分摊建筑面积2.78㎡；故被告应将上述房屋建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款35927.97元（38.57平方米×3%×31050.01元/平方米）退还二原告。对于双方当事人争议的是否应双倍返还大于3%的房价款的问题，本院认为，被告系依据郑州市郑房测绘队于2013年9月25日出具《郑州市房屋面积测绘报告书》（预测）对二被告进行房屋销售，郑州市郑房测绘队于2016年7月16日对中原区西四环136号附2号院15号楼商品房备案测绘，并出具《郑州市房屋面积测绘报告书》，最终确定二原告购买商品房的面积；造成备案测绘面积与预测面积之间差异的原因，郑州市郑房测绘队亦作出《情况说明》，系因2015年对计算面积规则进行细化，在预测中，1-3层楼梯间、出屋面间以及走廊由全楼分摊；在核实中，变更为第1-3层楼梯间，第2-3层的走廊、屋面楼梯间电梯机房面积由全楼分摊；第2层的走道，由第2层分摊。第3层的走道，由第3层分摊，导致轻纺城市场一期项目商铺预测与核实之间分摊面积发生变化，但是套内面积基本一致，对此本院认为，郑州市郑房测绘队亦作出《情况说明》与其出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》（预测）及《郑州市房屋面积测绘报告书》（商品房备案测绘）记载事项相一致，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，依据该规定，情势变更的适用需具备以下几项要素：1、应有情势变更的事实，即合同赖以存在的客观情况确实发生变化。2、须为当事人所不能预见。3、情势变更必须不可归责于双方当事人，即由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。4、情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。5、须情势变更使履行原合同显失公平或者不能实现合同目的。本案中，相关部门对计算面积规则进行细化的事由发生在2015年，属双方当事人签订合同成立之后，履行完毕之前；上述事由的发生是双方当事人不可预见的，且不可归责于双方当事人；上述事由的发生使履行原合同显示公平，因此属于《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更的情形，故二原告要求双倍返还大于3%的房价款的诉讼请求，本院不予支持。根据公平原则，被告应将其多收取的二原告面积差价款及利息退还给二原告。被告应退还二原告购买的中原区西四环136号附2号院15号楼1层112号房屋差价款183799.8元（已扣除建筑面积误差比绝对值在3%以内房屋面积差价款）{[（38.57平方米—32.48平方米）—（38.57平方米×3%）]×37259.99元/平方米}，并向二原告支付自2015年12月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算的利息,自2019年8月20日起至被告实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；被告应退还二原告购买的中原区西四环136号附2号院15号楼1层113号房屋差价款153166.59元（已扣除建筑面积误差比绝对值在3%以内房屋面积差价款）{[（38.57平方米—32.48平方米）—（38.57平方米×3%）]×31050.01元/平方米}，并向二原告支付自2015年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算的利息,自2019年8月20日起至被告实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南锦寅置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张强、罗辉军中原区西四环136号附2号院15号楼1层112号房屋建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款43113.53元；二、被告河南锦寅置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张强、罗辉军中原区西四环136号附2号院15号楼1层113号房屋建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款35927.97元；三、被告河南锦寅置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张强、罗辉军中原区西四环136号附2号院15号楼1层112号房屋建筑面积误差比绝对值在3%以外部分的房款183799.8元，并以上述款项为基数，向二原告支付自2015年12月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算的利息,自2019年8月20日起至被告实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、被告河南锦寅置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张强、罗辉军中原区西四环136号附2号院15号楼1层113号房屋建筑面积误差比绝对值在3%以外部分的房款153166.59元，并以上述款项为基数，向二原告支付自2015年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算的利息,自2019年8月20日起至被告实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；五、驳回原告张强、罗辉军过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14146元，原告张强、罗辉军负担5276元，被告河南锦寅置业有限公司负担8870元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 斌二〇二〇年四月二十一日书记员 孙水泉