海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终450号 上诉人（原审被告、反诉原告）：魏玉太，男，汉族，1957年12月15日出生，现住河北省保定市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：于金兰，女，汉族，1957年4月28日出生，现住河北省保定市。 委托诉讼代理人：魏玉太，基本情况同上，与于金兰系夫妻关系。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽艳，女，1962年9月27日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市铁**。 上诉人魏玉太、于金兰与被上诉人李丽艳房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 魏玉太、于金兰上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.对被上诉人李丽艳在起诉状中所涉虚假事实、诽谤他人行为，应予依法处理；3.一、二审诉讼费用及保全费用，全部由被上诉人承担。魏玉太、于金兰在二审询问中撤回第二项上诉请求。事实与理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋转售协议》有效，待条件成就时协助被上诉人办理房屋产权更名过户手续，没有法律依据，目前无法实现合同目的。2017年4月1日双方签订《房屋转售协议》，被上诉人后将购房款转给上诉人，随后在上诉人的帮助下入住涉案房屋。在上诉人尚未领到《不动产权证书》而未开始与被上诉人办理产权过户之时，保亭县人民政府于2017年5月16日发布执行保府【2017】5号《关于进一步加强房地产市场调控的意见》。2018年4月22日中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅又发布琼办发【2018】29号红头文件，该文件明确规定海南限购新规。由于被上诉人李丽艳非保亭县户籍，不具有购房资格，导致该协议无法继续履行。根据我国合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”。因此，该购房协议应予以解除。另依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条、住房限购政策的性质和合同解除的处理原则：住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施导致买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，一般应予支持。而一审法院判决双方签订的房屋转售协议有效，于涉案房屋产权更名过户手续条件成就时协助被上诉人办理。实事求是的讲，自保府【2017】5号和琼办发【2018】29号文件公布后，我们就善意提醒被上诉人李丽艳需尽快符合购房条件，否则，依据现行购房政策要求，届时房屋转让难以成行。但时至今日李丽艳尚不具备购房条件。另外，所谓“条件成就”也没一个时间节点限制，容易导致各种不可控因素及纠纷发生。一审法院仅以双方签约之时，海南省有关限购规定并未颁布和实施为由，认为现在不能办理过户手续，并不代表以后具备过户条件成就时不能办理，从而判决过户手续条件成就时协助原告办理。如此判决既没有法律依据，也与合同法相关规定相违背。2、一审判决认为“反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。”，由此判决驳回反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，保亭实施的限购政策，是不可抗力，因被上诉人目前并不具备在保亭县购买商品房的资格，从而导致协议无法履行，所以我们提出反诉请求合情、合理、合法，理应得到支持。再者，引发本案纠纷的责任在于被上诉人，上诉人自始至终不存在任何失信和违约行为。3、一审法院判令上诉人承担一半诉讼费用没有依据，本案纠纷系由被上诉人引起，与上诉人无关。4、以(2019)琼9029民初269号民事判决书为例，一审法院对于相同性质的房屋买卖合同纠纷，却做出不同判决，该做法不当。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，希望二审法院依法纠正一审判决，并对本案及时作出公正处理。 李丽艳辩称，上诉人与被上诉人签订协议时限购令并未发布，且限购令只是政府的红头文件，并非法律或地方部门的规章，被上诉人愿意等待自己取得购房资格。被上诉人已经支付了购房全款，也愿意缴纳相关税费。 李丽艳起诉请求：1.判令原、被告签订的《房屋转售协议》有效；2.判令二被告立即协助原告办理房屋产权更名过户手续；3.诉讼费用由被告承担。 魏玉太、于金兰反诉请求：1.判令解除双方于2017年4月1日签订的《房屋转售协议》；2.判令反诉被告将房屋返还反诉原告，反诉原告退还反诉被告购房款，具体数额由双方协商；3.诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月1日，原告（反诉被告）李丽艳与被告（反诉原告）于金兰签订《房屋转售协议书》，约定：甲方（于金兰）将其位于海南省保亭县庄园丽都（一期）C9#楼9层905号房转售给乙方（李丽艳），建筑面积45.12平方米，套内建筑面积35.88平方米，转让价格47.18万元，甲方不包改名和相关及其他所有税费，房屋产权过户手续所缴纳税金和所有相关及其他税费，均由买受人自行承担。核实房主无误后全额支付房款，甲方收到全额房款后应及时发短信经乙方以示收到，然后乙方可去物业经甲方协调后领取门钥匙。甲方在收到房款后两日内把原购房合同和相关资料及该协议一式两份，一并按该房地址邮寄到保亭县丽都小区，乙方收取资料后在协议上签名按手印回寄甲方。乙方办理房屋过户手续时，甲方应积极给予配合（只有甲方冬季去海南时方可协助办理）。乙方必须做到在办理此次过户手续前不得再次出售转让，否则甲方有权收回该房屋，同时乙方必须支付购房价格一倍违约金。甲方收到乙方所支付购房款后，甲方不能以任何借口再转让给他人，否则视为违约，必须支付给乙方一倍购房价格违约金。办理过户手续时，双方不能因房价涨跌因素而终止该交易，否则视为违约，必须支付购房价格一倍违约金。该协议为网签，乙方将全额房款汇至甲方指定账户后视为生效。魏玉太在该协议的落款甲方代理人魏玉太签名且盖私章。双方签订协议后，原告李丽艳于2017年4月4日交付购房全款47.18万元。2017年5月16日，保亭县人民政府保府﹝2017﹞5号文《保亭黎族苗族自治县人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见》发布限购政策，相关内容：一、实施住房限购政策。（一）非本省户籍居民家庭在保亭县限购**住房，购房时必须提供从购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可；（二）暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；（三）……。二、实施差别化住房限贷政策。（一）……；（三）已签订购房合同或认购协议，并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证、税收发票或首付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等有效证明材料，可以继续办理网签备案手续和执行原有的差别化信贷政策。对已交定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。三、禁止期房转让和限制现房转让。（一）……；（二）在预售商品住宅和产权式酒店客房竣工交付，预购人取得不动产权证前，房管部门不得为其办理转让手续；不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续；（三）非本省户籍居民家庭自本意见施行之日起在保亭县购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让。”意见自2017年5月16日起施行。2018年4月22日，中共海南省委办公厅琼办发﹝2018﹞29号《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，通知要求实施全域限购政策，五指山、保亭、琼中等4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%，居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。另，2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、海南省地方税务局、海南省物价局、海南省社会保险事业局、中国人民银行海口中心支行联合下发的琼建房（2018）81号《关于做好稳定房地产市场工作的通知》第四条规定：“本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让，非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域内购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。”再查明，被告魏玉太、于金兰于2018年8月28日取得涉案房屋保亭县西环路B段东侧庄园丽都C9幢905号房的不动产权证，房产证号为：琼（2018）保亭县不动产权第XX**。房产证记载：房屋所有权人于金兰、魏玉太共同共有，建筑面积45.12平方米，其中专有建筑面积35.88平方米，分摊面积9.24平方米，房屋总层数19层，所在层数：第9层。 一审法院认为，一、关于转售协议的效力问题。原、被告于2017年4月1日签订了转售协议，签约之时，海南省有关限购规定并未颁布和实施，原、被告所订立的房屋转售协议签约主体合法，内容不违反法律、法规规定，该转售协议合法成立并有效。二、关于涉案房屋可否办理过户的问题。根据中共海南省委、海南省人民政府和保亭县政府房地产市场调控相关规定，原、被告的转让行为虽然与上述规定相悖，但具体到本案，转售协议在相关规定之前，原告已按协议的约定支付完全款，被告也将涉案房屋交付给原告且原告已经入住实际占有使用。现在不能办理过户手续，并不代表以后具备过户条件成就时办理。反诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：一、确认原告李丽艳与被告于金兰2017年4月1日签订的《房屋转售协议》有效；二、被告魏玉太、于金兰应于涉案房屋产权更名过户手续条件成就时协助原告李丽艳办理；三、驳回被告魏玉太、于金兰的反诉请求。本诉案件受理费人民币8377元、反诉案件受理费人民币4188.5元、保全费用人民币2879元，合计人民币15444.5元，由原、被告各负担人民币7722.25元。 二审中，上诉人魏玉太、于金兰提交以下证据：1.聊天记录及相关资料（1）《微信聊天记录》；（2）魏玉太3月28日、29日发微信及办妥《完税证明》、《印花税票》、《住宅专项维修资金专用收据》、《代收代办登记费》收据相关资料；（3）2018年3月魏玉太日志资料；（4）2018年5月11日上诉人魏玉太发给被上诉人李丽艳微信资料；（5）2019年2月28日至3月8日，上诉人魏玉太与被上诉人李丽艳手机短信记录；（6）上诉人于2019年5月26日第一次拟定的《答辩状》资料；（7）2019年5月19日和5月31日，上诉人针对此次法律诉讼发微信朋友圈资料；（8）2019年7月24日与一审书记员周姝手机短信），拟证明上诉人不存在失信违约行为，而是被上诉人存在失信违约行为，且上诉人与被上诉人之间不存在实质性房屋买卖纠纷，被上诉人实施财产保全和法律诉讼属其违约在先，并非善意之举。2.2012年3月22日和6月25日，由开发商给上诉人出具的装修款收据和涉案房屋室内装修完毕并交房后的照片。证明被上诉人在一审起诉状中所谓“原告接收了标的房屋，并对房屋进行装修，装修完毕后原告居住至今。”的表述与事实不符。3.2019年5月21日和22日与涉案房屋所在小区物业经理陈尤娜的聊天记录以及2019年12月20日由陈尤娜出具的相关证明资料。证明本案纠纷是由被上诉人引起，上诉人是此次诉讼中的受害者。4.（2019）琼9029民初269号民事判决书。证明同属一个性质的房屋买卖合同纠纷案，同一法院作出不同判决，应当对本案予以改判。被上诉人李丽艳发表质证意见如下：对证据1，只认可双方签订的房屋协议的真实性，对其他证据的真实性不予认可。对证据2，对装修款收据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，在接收涉案房屋后，被上诉人又对涉案房屋的地板、隔断等方面进行了装修。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，被上诉人不认识物业经理陈尤娜，且纠纷不是被上诉人引起的，而是因为上诉人魏玉太在被上诉人支付完购房款以后，将被上诉人微信删除，被上诉人无法联系到上诉人魏玉太，所以才起诉主张权利。对证据4，对该份证据的真实性没有异议，但两个案件不是同一性质的案件。被上诉人李丽艳没有提交新证据。本院对上诉人提交的证据认证如下：对证据1、2、3的真实性予以认可，但上诉人提交该三份证据系证明被上诉人存在虚假陈述、诽谤他人、恶意引发诉讼的情形，与本案审理的争议焦点没有实质性关联，且上诉人在二审询问中撤回了第二项上诉请求，故本院对上述三份证据的关联性不予认可。证据4系生效裁判文书，本院对其真实性予以认可，但对其关联性不予认可。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人和被上诉人签署《房屋转售协议》之时，保亭县的限购政策和海南省的全域限购政策并未颁布和实施，故该协议的效力应不受上述限购政策的影响。该协议的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。因被上诉人在上述限购政策颁布前，已向上诉人支付完购房全款，并实际占有使用涉案房屋，上诉人出卖案涉房屋的目的为取得相应的购房款，其目的已经实现，虽然依据上述限购政策的规定，涉案房屋并不一定不具备过户条件，即便当前政府政策因素暂时无法办理过户手续，也不代表以后过户条件成就时无法办理，上诉人主张解除《房屋转售协议》，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。故，一审法院认定《房屋转售协议》有效，并判令上诉人魏玉太、于金兰应于涉案房屋产权更名过户手续条件成就时协助被上诉人李丽艳办理过户手续，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人魏玉太、于金兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8377元，由上诉人魏玉太、于金兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年四月二十日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。