云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初179号原告：冯辉，男，汉族，1986年11月18日生，云南省玉溪市人，现住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：郭瑾璇、杨凯翔，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓颖，女，白族，1975年3月23日生，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：陈如伟，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：漆臣军，云南西翥律师事务所（实习）律师，特别授权代理。被告：李贵华，男，汉族，1974年1月21日生，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。原告冯辉与被告邓颖、李贵华房屋买卖预约合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭审理，原告的代理人郭瑾璇、杨凯翔，被告邓颖及其代理人陈如伟、漆臣军，被告李贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与二被告签订的《房屋转让预约合同》;二、请求判令二被告在判决生效之日起十日内退还原告已支付的购房预付款80000.00元；三、请求判令二被告共同向原告赔偿原告装修《房屋转让预约合同》所涉房屋已支付的装修款82400.00元;四、请求判令二被告共同向原告赔偿因两被告违约行为给原告所造成的损失100000.00元；五、请求判令二被告共同向原告赔偿原告为维护权益所支付的律师费10000.00元；六、本案的诉讼费用由二被告共同承担。以上合计：272400元。事实及理由：2018年6月19日，原告与被告邓颖就原告购买坐落于“云南省安宁市昆钢龙旺轩和园（官庄一期）住宅小区******房屋”达成意思合意，双方签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订当日，原告按照约定通过银行转账、现金交付的方式向被告邓颖支付了首付款80000.00元，被告邓颖向原告交付了上述房屋的《昆钢集团有限责任公司经济适用房购销合同》2份、《中华人民共和国房屋所有权证》（房屋所有权证号:房权证安宁市房字第**）1本、住房、住房原装钥匙6把交付原告后，原告于2018年7月1日与案外人黄某签订了《个人装修合同协议书》，由案外人黄某以800.00元／平方米的单价包干价模式对上述房屋进行装修，装修总价款合计82400.00元，工期自2018年7月1日至2018年10月15日。2018年7月9日，原告与两被告协商一致，就上述购房事宜另行签订《房屋转让预约合同》，约定：1、坐落于“云南省安宁市昆钢龙旺轩和园（官庄一期）住宅小区X幢X单元XXX号房屋”属于被告邓颖、李贵华共同共有；2、房屋转让价款为330000.00元；3、原告已支付购房预付款80000.00元，尾款250000.00元于双方办理房屋买卖过户当日由原告向银行申请按揭贷款支付；4、如果两被告违约，若原告已对房屋进行预装修的，原告的装修损失列入实际损失范围。《房屋转让预约合同》签订后，原告与两被告共同向中华人民共和国云南省昆明市明信公证处申请对该合同进行公证。中华人民共和国云南省昆明市明信公证处于当日向三方出具了【（2018）云昆明信证民字第XXXXXX】号《公证书》。因本案所涉房屋为经济适用住房，按照相关政策规定，只有待房屋所涉土地性质变更后才能办理过户登记。被告邓颖在了解何时能办理过户登记及同地段房屋涨价的情况后，多次单方强迫要求原告对《房屋转让预约合同》第5条约定的“尾款250000.00元于双方办理房屋买卖过户当日由原告向银行申请按揭贷款支付”进行变更，必须于2019年年底前将尾款一次性支付完毕，否则将收回房屋，不再出售给原告。截至2019年11月19日，原告发现被告邓颖交付给原告的住房原装钥匙已打不开房门，便拨打110报警。经安宁市公安局罗白派出所出警后才知晓，门锁已被被告邓颖单方更换。原告认为，两被告作为房屋的所有权人，在与原告签订了《房屋转让预约合同》后，未按照约定事宜履行应尽义务，多次强迫原告协商变更尾款支付时间，违背了诚实信用原则。并且，上述单方换锁行为已明确告知原告房屋已被强制收回，侵犯了原告的合法权益。为维护自身利益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告邓颖辩称：1、同意解除合同；2、被告不返还预付款。根据原被告之间签订的房屋转让预约合同第7.1条之规定，若乙方拒不签订正式合同拒不付款，解除合同的，乙方应当向甲方支付上述房屋转让款的20%的违约金。据此，现原告单方面要求解除合同，应向我方支付房屋转让款的20%作为违约金，即6.6万元的违约金。因此，原告已经支付的8万元预付款中应当扣除相应的违约金。3、被告不应当赔偿原告装修《房屋转让预约合同》中所涉及房屋的装修费用。首先，原被告之间尚未签订正式的房屋买卖合同，没有办理房屋的产权过户登记，原告没有支付完所有的房屋款项。原告对于该房屋没有享有任何物权，原被告之间签订的协议中也没有允许原告对于该房屋进行装修，原告无权对该房屋进行任何的装修。原告对于该房屋进行了装修行为属于单方的行为，被告不应当对此买单。其次，根据原被告之间签订的《房屋转让预约合同》，第三条第7.3条之规定，甲方违约，甲方交房给乙方时，乙方对该房屋进行装修时，乙方装修款损失列入实际损失范围。具体损失额的计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据。乙方违约，乙方应保持房屋装修原样交付甲方，甲方不赔偿乙方的装修费用。现原告单方面要求解除合同，已经构成实际违约，根据上述条款以及合同中第7.2条关于违约事项的规定，被告没有违约行为。原告要求解除合同已经构成实质违约，原告应当保持房屋装修交付给被告，被告不赔偿原告的装修费用，因此根据合同的约定以及原告要求解除合同的事实，被告不应当支付原告任何房屋装修费用。原告对于该房屋的装修不符合被告对于该房屋的使用规划，该房屋作为被告闲置的一套房屋，没有自行使用的需要，因此也没有装修的需求。该装修对于被告不构成添附，本合同解除后，若让被告承担该装修的款项，不仅不利于被告合理使用该房屋，也不利于被告再次出售该房屋，且每个买家对房屋的装修都有自己喜欢的一种风格，原告单方面对该房屋进行的装修，对于被告实质是一种损失，而非任何有益的添附。最后对原告所主张的82400元装修款，原告仅仅提供了一个装修合同，未能提供其任何的付款凭证，不能证明其在装修该套房屋过程中花费了82400元。因此其该主张应当予以驳回。第四，被告不应赔偿原告任何损失。首先，被告没有任何的违约行为，根据双方签订的《房屋转让预约合同》中关于违约事项的约定，被告没有任何符合拒不签订正式合同将房屋转让给他人以及提高转让价款的违约行为，因此被告没有任何理由支付原告所谓的损失。其次，根据双方签订的《房屋转让预约合同》，该合同的目的是对安宁市昆钢龙旺轩和园（官庄一期）住宅）住宅小区******房屋的买卖事宜进行预约件成熟时双方再根据预约合同的内容签署正式的房屋买卖合同。该合同并非正式的房屋买卖合同，被告对于本案涉案的房屋拥有所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利，原告尚未对该房屋拥有任何的权利，因此，被告变更该房屋的门锁也在被告的权利范围内，原告无权干涉，且如果根据原被告之间2019年6月19日签订的房屋买卖合同之约定，原告应当通过银行贷款一次性支付尾款25万元。原告经被告多次催促仍拒绝支付尾款。因此，被告更换房屋门锁的行为是行使先履行抗辩权的，是原告先有违约行为在先，被告才行使相应的抗辩权，被告才更换房屋门锁的。第五，原告起诉被告要求解除合同，被告承担违约责任的原因并非被告更换涉案房屋的门锁。被告是在原告已先行违约行为的条件下才更换了涉案房屋的门锁。原告在2019年11月19日知道该情况后纠正该情况，并进行了报警处理，当地民警也出警了，但是根据原告提交的起诉状落款时间，该起诉状的落款时间为2019年11月20日，如果原告是因为被告更换房屋门锁才决定解除合同的，那么原告在知道该情况的第二天就委托了律师收集好的证据写好了起诉状。短短一天的时间原告就完成了如此之多的行为，与实际情况明显不符。因此可以证明原告要求解除合同，并非被告更换门锁的行为所致。综上，在这诸多事情中被告同意解除原被告之间签订的《房屋转让预约合同》，但是原告的其他诉求严重违背事实，违背双方签订的房屋转让预约合同的相关约定，应当依法予以驳回。被告李贵华辩称：我和被告邓颖于2014年离婚，经我们双方协商，龙旺的房子属于邓颖的，邓颖有处置权，她要买卖我配合公证及办理相应房屋买卖手续。我只是配合作用，本案与我无关。原告举证如下：第一组：1、房屋买卖合同；2、交通银行昆明安宁昆钢支行转账凭证1份；3、房屋买卖首付款收条，收据各一份；4.（2018）云昆明信证民字第XXXXX号公证书一份。第二组：1、个人装修合同协议书1份；2、云南省农村信用社转账电子回单2份。第三组：1、照片1张；2、昆明市住建局等部门印发的《关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》1份；3、（2020）云0181民初XX号民事裁定书1份；4、同地段、同面积房屋市场报价2份。第四组：律师费发票。上述证据欲证明诉称事实。被告邓颖质证意见：第一组：真实性，合法性予以认可，证明目的不予认可。第二组：三性均不予认可。其中转账电子回单是在2019年11月20日才转的账，但《房屋装修合同》是2018年7月1日签订的。他们约定的工期是2018年7月1日到2018年10月15日，从他装修竣工到他付款为何会有一年多的时间差，本案原告的起诉时间在2019年11月20日签署的起诉状，他们的转账时间也在2019年11月20日。第三组：1.2.3.证明目的不予认可。4、真实性合法性及证明目均不予认可，与本案无关。第四组：真实性认可，本案不应当支持其主张的律师费，无法律依据。被告李贵华质证意见：公证时我只是配合，之后发生的情况我不清楚，也没有和我沟通，与我无关。付定金的时候我也没有进行分配，是邓颖单方收的，我不清楚。因为离婚协议上房子属于邓颖，她有完全的处置权。被告邓颖举证如下：1.自愿离婚协议书；2.房屋所有权证。欲证明邓颖对于位于云南省安宁市住宅小区X幢X单元XXX号的房屋拥有所有权和处分权。原告质证意见：1、真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该离婚协议书于2014年10月10日签订，但是按照我方提交的证据公证书来看，公证书记载双方于2018年7月9日已对该套房屋的权属又进行了一次变更，对于夫妻共同财产的处置，应以最后一次变更的意思表示为准。2.房屋所有权证书三性予以认可。被告李贵华质证意见：证据1、2三性无异议，予以认可。离婚协议是我本人的签字。被告李贵华除了“当事人的陈述”外未举证。原、被告的证据本院均予以采信。经审理，本案法律事实确认如下：2018年6月19日，原告与被告邓颖就原告购买坐落于“云南省安宁市昆钢龙旺轩和园（官庄一期）住宅小区X）住宅小区******房屋”达成合意《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订当日，原告按照约定通过银行转账、现金交付的方式向被告邓颖支付了首付款80000.00元，被告邓颖向原告交付了上述房屋的《昆钢集团有限责任公司经济适用房购销合同》2份、《中华人民共和国房屋所有权证》（房屋所有权证号:房权证安宁宁市房字第**1本、住房原装钥匙6把、住房原装钥匙6把原告于2018年7月1日与案外人黄厚楷签订了《个人装修合同协议书》，由案外人黄厚楷以800.00元／平方米的单价包干价模式对上述房屋进行装修，装修总价款合计82400.00元，工期自2018年7月1日至2018年10月15日。2018年7月9日，原告与两被告协商一致，就上述购房事宜另行签订《房屋转让预约合同》，约定：1、坐落于“云南省安宁市昆钢龙旺轩和园（官庄一期）住宅小区X幢X单元XXX号房屋”属于邓颖、李贵华共同共有；2、房屋转让价款为330000.00元；3、原告已支付购房预付款80000.00元，尾款250000.00元于双方办理房屋买卖过户当日由原告向银行申请按揭贷款支付；4、如果两被告违约，若原告已对房屋进行预装修的，原告的装修损失列入实际损失范围，损失以双方共同确认或评估确定。《房屋转让预约合同》签订后，原告与两被告共同向云南省昆明市明信公证处申请对该合同进行公证。中华人民共和国云南省昆明市明信公证处于当日向三方出具了【（2018）云昆明信证民字第XXXXX号】《公证书》。因本案所涉房屋为经济适用住房，按照相关政策规定，只有待房屋所涉土地性质变更后才能办理过户登记。被告邓颖于2019年11月13日更换该房门锁。2019年11月19日，原告发现被告邓颖交付给原告的住房原装钥匙已打不开房门，便拨打110报警。经安宁市公安局XX派出所出警后知晓门锁是被被告邓颖单方更换。原告于2019年11月20日分别支付案外人黄某32400元、50000元。2019年11月20日原告书写民事起诉状，要求解除与被告的预约合同。2019年11月22日原告支付律师代理费10000元。2020年1月3日，本院受理邓颖诉冯辉房屋买卖合同纠纷一案，邓颖要求确认双方合同无效，2020年3月19日，邓颖撤诉，本院准许。2020年1月8日本院立案受理本案。2020年2月19日，本案被告收到本案起诉状副本。该房目前市场价在35—55万元之间。另查明，被告于2014年10月10日协议离婚，未复婚。双方约定本案所涉房屋由邓颖住，待女儿成年，女儿享产权50%。本院认为，关于谁违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告所签《房屋买卖预约合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行，被告尚未能取得按揭贷款用于支付房屋尾款，对此原告明知。双方约定原告向银行申请按揭贷款一次性支付尾款，并未约定2019年几月份完成按揭贷款。2019年11月13日，在原告合法占有、使用该套房屋期间，被告邓颖未通知原告，将该房门锁更换，属于违约行为，且并非轻微违约。对此，被告邓颖应承担赔偿损失的违约责任。关于原告的诉求能否成立的问题。双方合意解除《房屋转让预约合同》，本院予以确认。预付款80000元理应退还原告，对于原告该项请求，本院予以支持。装修损失82400元已经实际发生，但装修费用涉及风格、贬值、折旧等问题，综合考虑之下，本院不予准许邓颖所提鉴定申请，本院酌情扣减10%，对原告该项请求予以部分支持。原告所提损失100000元的请求，本院酌定50000元予以支持。原告所提律师代理费10000元的请求，因律师费并非必然发生的费用，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百五十八条之规定，判决如下：一、解除冯辉与邓颖、李贵华于2019年7月9日签订的《房屋转让预约合同》。二、由邓颖于判决生效之日起十日内返还冯辉购房预付款80000元。三、由邓颖于判决生效之日起十日内支付冯辉房屋装修损失74160元。四、由邓颖于判决生效之日起十日内支付冯辉房屋涨价损失50000元。（以上第二---四项，邓颖合计支付冯辉204160元）五、驳回冯辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5386元，减半收取计2693元，由冯辉、邓颖分别负担675元、2018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 尹 红 伟二〇二〇年四月三日书记员 刘杨丁香