福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初1732号 原告：洪华湘，男，1968年8月17日出生，汉族，住沙县。 委托诉讼代理人：谢慧敏、黄菲，福建科海律师事务所律师。 被告：沙县凤岗街道办事处庙门村民委员会，住所地沙县凤岗街道建国路**。 法定代表人：曹建忠，主任。 委托诉讼代理人：曹盛，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福建省沙县凤岗镇建筑工程公司，统一社会信用代码3504271000215，住所地沙县建国路**。 法定代表人：罗发生，经理。 被告：沙县人民政府凤岗街道办事处，住所地沙县城西南路西段****。 法定代表人：宁贵勇，主任。 委托诉讼代理人：黄**福、朱启兰，福建竞成律师事务所律师。 原告洪华湘与被告沙县凤岗街道办事处庙门村民委员会（以下简称庙门村）、福建省沙县凤岗镇建筑工程公司（以下简称工程公司）、沙县人民政府凤岗街道办事处（以下简称凤岗街道办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪华湘及委托诉讼代理人谢慧敏、黄菲，被告庙门村的委托诉讼代理人曹盛、凤岗街道办的委托诉讼代理人朱启兰到庭参加诉讼。被告工程公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪华湘向本院提出诉讼请求：1.请求庙门村、工程公司、凤岗街道办立即将沙县建国路五幢502号房屋[房产证号：沙房权证沙县第**]占用范围内面积约为13平方米的土地使用权变更登记至洪华湘名下（土地面积最终以实际核定的为准）。2.本案诉讼费用及律师代理费均由庙门村、工程公司、凤岗街道办承担。事实与理由：1995年1月8日，庙门村委会与工程公司签订了一份《合作建盖综合楼协议书》，约定双方在沙县建国路第五幢合作建盖庙门村委会综合楼；综合楼建成后庙门村享有该楼第1-4层的房屋所有权，庙门村与工程公司共有部分和一层楼梯后间除外；工程公司享有该楼5-7层及底层楼梯后间的房屋所有权，该楼第1-4层的楼梯和卫生间归双方共同共有；化粪池、水沟和楼后空地归双方共同共有、使用。•••，由工程公司补偿3.5万元给庙门村，作为地基的分摊款，•••等。根据有关行政部门的批准文件，庙门村综合楼用地面积为199平方米，建筑面积为1868.75平方米。1995年12月2日，洪华湘与工程公司签订了一份《集资房转让合同》，约定工程公司将沙县建国路五幢综合楼南梯北一套房屋（即502号房屋）和二楼北边第一间杂物间转让给洪华湘，房屋面积为97.8平方米，楼梯分摊10.7平方米,杂物间4.5平方米，共计113平方米；转让价为57350元。庙门村根据洪华湘与工程公司1995年12月2日签订的《集资房转让合同》，于2002年10月31日将上述房产的《房屋所有权证》变更登记给洪华湘。根据洪华湘购买的房屋建筑面积计算，洪华湘有权取得分摊土地面积约13平方米，洪华湘多次要求庙门村、工程公司、凤岗街道办将上述房屋范围内的土地使用权变更登记给洪华湘，均予以拒绝。多年来洪华湘也多次向县里上访要求相关部门帮助协调解决，但最终均未能得以解决，2018年8月16日凤岗街道办向洪华湘妻子蔡恋英送达了沙凤答复意见书【2018】18号文件，在该文件中明确答复意见，要求洪华湘通过法律渠道解决。庙门村是沙县建国路**房产占用范围内土地的初始使用权人，工程公司系《集资房转让合同》的转让方。《中华人民共和国城市房产管理法》第三十一条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”据此，庙门村与工程公司应当将沙县建国路五幢502号房屋占用范围面积约为13平方米的土地使用权变更登记至洪华湘名下。工程公司于2006年改制，凤岗街道办系工程公司改制后权利义务的承继单位，因此凤岗街道办应与工程公司共同承担将洪华湘所购房屋范围内的土地使用权登记给洪华湘的义务。起诉前洪华湘已多次要求将洪华湘所购房屋范围内的土地使用权登记给洪华湘，但至今仍拒不办理，洪华湘遂诉至本院。 洪华湘提供下列证据： 1.身份证，证明洪华湘的主体资格与基本信息。 2.建筑企业开业申请登记表、吊销内资企业基本情况表，证明工程公司的主体资格和基本信息的事实以及工程公司的企业类型及经济性质是集体所有制，其主管部门及唯一股东是凤岗街道办的事实。 3.凤政（1995）065号《沙县凤岗镇人民政府文件》、凤政（1995）106号《沙县凤岗镇人民政府文件》，证明沙县人民政府于1995年6月10日批准庙门等七个农业居委会改为村委会的事实以及庙门村是由沙县凤岗镇庙门居民委员会更名而来，二者系同一主体的事实。 4.国家企业信用信息公示系统网上截图、凤岗办【2006】63号《沙县人民政府凤岗街道办事处文件》，证明工程公司的主体资格与基本信息的事实以及工程公司于2006年9月改制，其主管单位是凤岗街道办，工程公司从2006年9月份之后其权利义务的承继单位是凤岗街道办。工程公司已于2008年12月24日被市场监督管理部门吊销营业执照的事实。 5.凤政（1994）第065号《沙县凤岗镇人民政府文件》、1995年1月8日庙门村与工程公司签订的《合作建盖综合楼协议书》、1995年10月18日沙县城区建设指挥部出具给沙县土地管理局的函，证明1995年1月8日庙门村作为甲方与工程公司作为乙方根据凤政（1994）第065号《沙县凤岗镇人民政府文件》签订《合作建盖综合楼协议书》，并在该协议书中约定各方权利义务即各自享有的房屋权属范围及承担义务的事实；应特别注意到：双方在本协议书“三、乙方权利义务：···补偿3.5万元给甲方，作为地基的分摊款，该款应于工程竣工验收之日付清”从该约定中可以证明工程公司有出资受让该幢相应地价款的事实；庙门村和当时的中山居委会总共只缴6.6万元，剩余28.01万元的地价款根据沙委办（93）会议纪要免收的事实；涉案的地价款除了工程公司按双方的协议书约定出资了3.5万元外，庙门村实际上没有出资的事实。 6.1995年12月12日洪华湘与工程公司签订的《集资房让售合同》、福建省沙县商品房专用发票，证明洪华湘于1995年12月12日从工程公司以总价61025元，优惠后57350元购得沙县建国路五幢综合楼第五层北一套（502室），二楼北边杂物间一间，总面积113平方米的事实；洪华湘与工程公司在该合同中约定洪华湘一次性付清全部购房款，工程公司负责办理有关房屋产权手续，税收由工程公司承担等事实；洪华湘付清全部购房款的事实。 7.编号145《建设用地规划许可证》、闽土沙字（1997）第6593号《福建省建设用地许可证》，证明庙门村于1996年、1997年经相关部门依法许可建设用土及建设规划用地，批准用地面积为199平方米，建筑面积为1868.75平方米的事实。 8.××号《房屋所有权证》，证明庙门村与工程公司已于2002年10月31日将沙县建国路五幢502号房屋的房屋所有权变更登记给洪华湘，洪华湘已取得沙县建国路五幢502号房屋的《房屋所有权证》的事实。 9.沙县建国路5幢用地面积分摊明细表，证明同样性质，同样情况的沙县中山居委会（即春晖居委会）已将洪华湘杂物间范围内的土地面积2.18平方米分摊给洪华湘的事实。 10.结婚证、2013年5月15日《人民来访登记表》、（2013）沙凤访告字08号《信访事项受理情况告知单》、沙凤访复字08号《信访事项答复意见书》2013年6月28日关于信访事项的办结反馈单、沙凤告知访字【2018】18号沙县人民政府凤岗街道办事处向洪华湘妻子蔡恋英的告知函、沙凤答复意见书【2018】18号，证明洪华湘与蔡恋英于1991年11月16日登记结婚，二人系夫妻关系。多年来洪华湘多次不断向凤岗街道办、庙门村及有关部门要求协调解决沙县建国路五幢502号房屋范围内土地使用权登记权利，答复建议通过走法律程序解决土地权属问题的事实。 11.律师费发票，证明洪华湘因本案诉讼支出律师代理费6000元。 庙门村辩称：从原则来讲，庙门村同意将土地使用权办给洪华湘，但需要洪华湘补交土地使用金，本案诉争土地是划拨用地，不是商业用地，划拨用地如果要转让的话，洪华湘必须先交纳土地出让金才能办理。 工程公司未到庭，亦未作书面答辩。 凤岗街道办辩称：一、凤岗街道办不是适格的被告主体，请贵院依法驳回洪华湘对凤岗街道办的起诉。1.工程公司是一家具备法人资格的企业，目前企业状态：吊销未注销。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”之规定，涉案工程公司的相关诉讼以工程公司为诉讼主体即可，凤岗街道办为本案被告主体，没有事实和法律依据。2.凤岗街道办系工程公司主管单位，但不是该公司权利义务的承继单位。2016年，工程公司进行改制，并制定改制方案及上报凤岗街道办，凤岗街道办根据相关政策和法律规定原则同意公司改制方案，凤岗街道办并没有接收或占用公司资产及任何权利。因此，洪华湘诉称凤岗街道办是工程公司权利义务承继单位，纯属主观臆断，没有事实和法律依据。二、洪华湘无权要求工程公司办理房屋占用范围内的土地使用权变更登记至其名下。1.工程公司只负责办理房屋所有权证，不包括土地使用权。洪华湘与工程公司签订“集资房”买卖合同即《集资房让售合同》，按当时的提法“集资房”有房屋所权证，但无土地使用权证。因此，依据《集资房让售合同》第六条：“产权办理：甲方负责办理有关房屋产权手续，其办理费用由乙方承担，税收由甲方交纳。”之约定，工程公司只负责办理房屋所有权证，不包括土地使用权证。2.庙门村综合办公楼土地使用权登记在庙门村，但至今尚未办理该宗地土地使用权证，当然也不可能将该宗地土地使用权进行分割及办理相应的土地使用权证。办理土地使用权分割及土地使用权证，涉及土地使用权人、土地使用权受让方。因此，工程公司不是涉案土地的使用权人，无权办理涉讼宗地上建筑物（房屋）的土地使用权分割或土地使用权证。3.即便，按现有政策规定涉讼房屋应当办理占用范围内的土地使用权，洪华湘也应承担因此产生的除税收外的一切费用。三、洪华湘要求凤岗街道办承担律师代理费，无事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 1.1992年沙县滨河路改造建设，庙门居委会（庙门村）与中山居委会(春晖居委会)大楼两幢被县政府征用，占地面积约300㎡。两居委会多次要求下，县政府同意在建国路安置宅基地面积约430㎡给两居委会。地价款34.61万元，除庙门村和当时的中山居委会上缴地价款6.6万元，剩余28.01万元的地价款根据沙委办（93）会议纪要免收。 2.1995年1月8日工程公司与庙门村的前身沙县凤岗镇庙门居民委员会签订《合作建盖综合楼协议书》一份，约定双方合作建盖建国路5幢综合楼。协议约定：庙门村应无偿提供建楼用地，土地使用权归庙门村。综合楼建成后庙门村享有该楼第1-4层的房屋所有权，庙门村与工程公司共有部分和一层楼梯后间除外；工程公司享有该楼5-7层及底层楼梯后间的房屋所有权，该楼第1-4层的楼梯和卫生间归双方共同共有；化粪池、水沟和楼后空地归双方共同共有、使用。协议还约定由工程公司补偿3.5万元给庙门村，作为地基的分摊款，该款应于工程竣工验收之日付清等。 3.1995年6月10日，庙门居民委员会改为庙门村民委员会。 4.工程公司系集体所有制企业，于1989年6月17日成立，2008年12月24日被吊销，至今未注销。其主管部门为凤岗街道办。 5.1995年12月12日洪华湘与工程公司签订《集资房让售合同》一份，约定：洪华湘向工程公司购买沙县建国路5幢综合楼集资房一套第五层北一套（502室）、二楼北边杂物间一间，总面积113平方米的事实；总价61025元，一次性交清建房款，工程公司可优惠洪华湘以57350元购得该房；工程公司负责办理有关房屋产权手续，办理费用洪华湘承担，税收由工程公司交纳。 6.1997年1月6日庙门村取得建设用地批准，沙政地（1997）002号沙县人民政府文件《沙县人民政府关于同意行政划拨庙门村委会兴建综合办公楼用地的批复》，该批复载明：同意庙门村使用建国路第五幢地基兴建庙门村委会综合办公楼用地，用地面积199平方米，其四至范围：东靠北门村委会原礼堂，西至建国路，南紧连中山居委会，北至建国路东巷(具体详见用地地形圈红线内位置)。该项目用地属于行政划拨土地，今后如需转让、出租、抵押该土地使用权，须按《福建省划拨土地使用权管理办法》有关规定另行办理。行政事业性收费按（88）闽价（涉）字324号、闽土计字(93)01号文规定执行。具体用地手续向县土地管理局办理。 7.1997年1月14日庙门村取得闽土沙字（1997）第6593号《福建省建设用地许可证》。 8.2002年10月31日洪华湘取得该房的房屋所有权证书，证号沙房权证沙县字第××号，房屋坐落于，建筑面积113平方米。 9.2013年至2018年间，洪华湘妻子蔡恋英多次信访。2018年8月16日凤岗街道办出具的《关于蔡恋英同志信访事项处理答复意见书》载明：1995年1月庙门村与工程公司签订合作建盖综合楼协议书明确土地由庙门村提供，1-4层房产及土地所有权属庙门村，5-7层房屋所有权归工程公司所有，工程公司无土地所有权；经凤岗街道办协调，庙门村从不同意分割土地转变为同意分割，但必须给予经济补偿。答复意见:通过法律渠道解决问题。 另查明：2020年2月24日本院向沙县不动产登记中心查询庙门村的沙县建国路五幢土地登记情况，在系统中未见不动产登记信息。 本院认为，首先，1995年1月8日工程公司与庙门村签订《合作建盖综合楼协议书》，约定双方合作建盖建国路5幢综合楼、1995年12月12日洪华湘与工程公司签订《集资房让售合同》，洪华湘与工程公司之间系房屋买卖关系，庙门村与工程公司系合作建房关系。其次，涉案土地使用者是庙门村，至今庙门村尚未办理该宗地土地使用权证。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”庙门村作为涉案土地使用人，依据上述规定，转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。本案洪华湘与工程公司之间系房屋买卖关系，庙门村与工程公司系合作建房关系。所涉及的土地系庙门村以划拨方式取得处分划拨土地使用权的转让问题。对此《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”该法律虽未明确未经审批转让行为无效，但国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。该条例属于行政法规的强制性规定。洪华湘现请求庙门村、工程公司、凤岗街道办立即将沙县建国路五幢502号房屋[房产证号：沙房权：沙房权证沙县第**围内面积约为13平方米的土地使用权变更登记至洪华湘名下。庙门村作为涉案土地使用人，但沙县建国路五幢502号房屋该宗地土地使用权证庙门村至今尚未办理，土地性质仍处于划拨状态，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。且庙门村与工程公司签订的协议约定土地使用权归庙门村，工程公司并未取得土地使用权，工程公司无权转让庙门村的土地。故洪华湘的诉求于法无据，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回洪华湘的诉讼请求。 案件受理费249元，公告费600元，合计849元，由洪华湘负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  姜长生 人民陪审员  邱惠珍 人民陪审员  郑美珠 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  邓雅君 本判决所依据法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人第自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。