福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终33号 上诉人（原审原告）：寿宁县医院，住所地福建省寿宁县鳌阳镇**景泰路**。 法定代表人：陈智泉，寿宁县医院院长。 委托诉讼代理人：龚潇、刘建平,福建博知律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：缪永树，男，1957年9月6日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：郭光榕、肖春花，福建人文律师事务所律师。 上诉人寿宁县医院因与上诉人缪永树租赁合同纠纷一案，不服福建省寿宁县人民法院（2019）闽0924民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人寿宁县医院的委托诉讼代理人刘建平，上诉人缪永树的委托诉讼代理人郭光榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寿宁县医院上诉请求：撤销一审判决，并依法改判缪永树支付从2017年7月15日起至2019年9月29日止租赁10号店铺的租金151727元。事实和理由：一审以2018年3月19日寿宁县医院拍摄的送达催缴通知书的照片，结合缪永树的自认，认定2018年3月1日是10号店铺的交付时间，是不当的，少判了43050元租金。2017年4月14日缪永树通过拍卖中标10号店铺三年租赁使用权。中标后，寿宁县医院于2017年7月10日将10号店铺的钥匙交给缪永树，有寿宁县医院工作人员的记录，缪永树也曾对此事实承认。由于寿宁县医院建办公楼欠承包商工程款，该10号店面被锁住，才耽误了三个月于2017年7月10日交钥匙，给宽延5天，7月15日开始算租金。从法律上讲，缪永树中标后，租赁双方的权利义务就确定，10号店铺的使用权就归缪永树，其就有缴纳租金的义务，而不能强调何时入住才开始算租金。缪永树投标时签的“福建众信拍卖有限公司租赁使用权拍卖会竞买规则及特别约定”第七条特别约定第5项约定：“买受人（承租人）须在拍卖成交之日起2个工作日内与委托人（出租人）签订《寿宁县国有资产租赁合同》”。缪永树违反诚信未签订租赁合同，租金不能由其自认的2018年3月1日开始缴纳。缪永树从2014年8月25日起至2017年7月14日止租赁8号店铺，如果按其自认从2018年3月1日才搬至10号店铺，那么2017年7月15日起至2018年2月28日止的7个半月时间，缪永树的店铺开在何处，应有合理解释。寿宁县医院最早是2018年的1月26日就开始多次催租，只是书面通知缪永树时，其多次拒签。承租在前，催租在后，一段时间开始催租这是常理，若缪永树2018年3月1日才搬至10号店铺，租期还未满一个月，寿宁县医院就于2018年3月19日催租，不符合常理逻辑的。 缪永树辩称，其使用店铺的时间是2018年的3月1日，同意缴纳从2018年的3月1日至2019年的9月29号的租金108677.3元。寿宁县医院没有证据证明诉争的租赁物是2017年7月15号就交付给缪永树，无权要求缪永树支付从2017年7月15日起的租金。请求驳回寿宁县医院的上诉请求。 缪永树上诉请求：撤销一审判决第一项，改判缪永树向寿宁县医院支付10号店面租金108677.34元、电费1086元。事实和理由：缪永树没有结欠8号店面租金11866.67元，一审对该事实认定有误。缪永树一审提交的证明函和发票可以证明8号店面的租金已经结清。证明函由寿宁县医院的财务科出具，加盖了公章，载明截止2017年3月31日缪永树8号店面租金已支付清结，除非寿宁县医院能证明该公章系虚假，否则不能否认该证明对其的约束力。发票也加盖了寿宁县医院的公章，备注为2017年4月15日至2017年7月14日店面租金，月租4000元，计12000元，即截止2017年7月14日8号店面租金已结清，该发票反证了4月之前的租金已经结清，否则应当视为先支付前期的租金。 寿宁县医院辩称，第05248463号《福建省医疗门诊收费票据》证明寿宁县医院于2014年6月23日收取缪永树“店面投标押金”10000元，缪永树于2017年4月13日参与10号店面竞标必须交清往年的租金，鉴于上述押金存在，寿宁县医院的财务科工作人员与缪永树口头约定上述10000元押金折抵8号店面2017年1月16日至2017年3月31日两个半月的租金。因缪永树急需参与投标，寿宁县医院的财务科工作人员才会出具结清证明给缪永树用于参加投标使用。但由于财务科工作人员失误，没有将后续工作做好，及时开具发票和及时收回押金收据。收取店面租金工作由寿宁县医院总务科负责，总务科工作人员交接工作时没有说明此事，以致于押金又于2019年6月29日被缪永树领回。寿宁县医院是福利公益性事业单位，财务上的每一笔收入、开支都是要经得起审计的，所以每一笔租金收入都必须出具发票给承租人。一审时缪永树没有提供寿宁县医院出具的发票来证明2017年1月16日至2017年4月14日的租金已经缴纳。其提供的财务科出具的证明，并没有具体工作人员的签名，不符合证据的形式要件，而且仅凭该证据也无法证明此期间的租金已缴纳。请求驳回缪永树的上诉请求。 寿宁县医院向一审法院提出诉讼请求：一、解除租赁合同；二、缪永树向寿宁县医院支付第8号店面租金12000元，支付第10号店面租金151727元及电费1086元。 一审法院认定事实：缪永树于2014年8月15日起至2017年7月14日止承租寿宁县医院建造的坐落于寿宁县××镇××路××号××街××号店面，每月租金4000元，并签订两份房屋（店面）租赁合同，合同期限分别为2014年8月25日至2015年2月25日、2015年2月26日至2015年6月26日。2014年8月8日，缪永树向寿宁县医院缴纳2014年8月15日至2015年2月15日的租金24000元；2015年3月12日，缪永树向寿宁县医院缴纳2015年3月1日至同年6月30日的租金16000元；2017年1月20日，缪永树向寿宁县医院缴纳租金10000元；2017年4月13日，缪永树向寿宁县医院缴纳2015年9月16日至2017年1月15日的租金64000元；2019年7月8日，缪永树向寿宁县医院缴纳2017年4月15日至2017年7月14日的租金12000元。2017年4月14日，寿宁县医院建造的坐落于寿宁县××镇××路××号××街××个店面的使用权通过福建众信拍卖有限公司进行拍卖，缪永树中标第10号店面的使用权。2019年9月29日，缪永树将第10号店面使用权腾还给寿宁县医院，腾房时电表的度数为1697度。另查明，2017年4月13日，缪永树向寿宁县行政服务中心缴纳竞买保证金20000元；次日，缪永树向寿宁县行政服务中心缴纳竞买保证金20000元。 一审法院认为，1.关于第8号店面的租金是否付清。缪永树提交的证明未经办人签字确认，存在瑕疵，在无其他证据佐证的情况下，对该证明不予采信，缪永树应承担举证不能的责任。从寿宁县医院提交的福建省政府非税收入票据可体现2017年1月16日至同年4月14日第8号店面的租金缪永树尚未交清，按双方约定租金每月4000元，缪永树尚欠寿宁县医院租金11866.67元。2.关于第10号店面交付时间及租金。寿宁县医院提交的通知、顺丰速运单号、EMS快递单号，因无法证实缪永树是否收到，真实性无法确认，不予采纳；关于寿宁县医院提交的照片符合证据三性，予以采纳，可证实2018年3月19日，寿宁县医院工作人员到第10号店面通知缪永树缴纳租金及签订合同的事实。关于第10号店面交付时间，寿宁县医院提供的在案证据无法证实寿宁县医院于2017年7月15日将第10号店面交给缪永树使用，结合寿宁县医院提供的照片及缪永树自认其于2018年3月1日搬到第10号店面，可认定第10号店面交付时间为2018年3月1日。关于租金，根据福建众信拍卖有限公司租赁使用权拍卖会竞买规则及特别约定第六条款项约定：本次拍卖的所有标的拍卖成交价即为第一年租金，租赁期限均为三年，2017年4月14日，寿宁县医院第10号店面拍卖成交价为68880元，因此寿宁县医院第10号店面的租金为68880元/年。从2018年3月1日起至2019年9月29日，缪永树尚欠寿宁县医院第10号店租金108677.34元。3.关于缪永树的竞买保证金。福建众信拍卖有限公司租赁使用权拍卖会竞买规则及特别约定未明确约定竞买保证金在承租人中标后转化为定金，因此无法转为涉案租赁事项内容，不可在本案中主张，缪永树可另行主张。综上，一审法院认为，缪永树租用第10号店面虽然未与寿宁县医院签订书面合同，但依据缪永树对涉案店面使用情形，双方已形成事实租赁关系，缪永树未履行其应承担的支付租金、电费的义务，已构成违约。缪永树应向寿宁县医院支付第8号店面租金11866.67元、第10号店面租金108677.34元、电费1086元。寿宁县医院主张缪永树支付第8号店面租金12000元、支付第10号店面租金151727元，支付电费1086元的诉讼请求，予以部分支持。2019年9月29日，经双方协商一致，缪永树将第10店面腾还寿宁县医院，视为解除事实租赁关系，现寿宁县医院要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求，不予支持。为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、缪永树于判决生效之日起10日内支付寿宁县医院第8号店面租金11866.67元、第10号店面租金108677.34元、电费1086元。二、驳回寿宁县医院其他诉讼请求。案件受理费3367.8元，减半收取1683.9元，由寿宁县医院负担383.9元、缪永树负担1300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的问题，本院认定如下：（一）关于8号店面的租金是否结清问题。缪永树提交寿宁县医院财务科出具的证明，表明8号店面租金已经结清。寿宁县医院对该证明的真实性没有异议，但认为系财务科工作人员与缪永树口头约定以押金抵租金后才出具上述结清证明用于缪永树参加投标使用，后因工作交接问题又误将押金退还缪永树，故8号店面仍有三个月的租金未支付，并提交审计报告、门诊票据使用情况予以证明。本院认为，缪永树提交的证明，明确载明其已缴清8号店面2017年3月31日之前的租金，并经寿宁县医院财务科盖章。寿宁县医院以双方口头约定押金抵租金后又误退押金作抗辩，但无法证明双方曾有以押金抵扣租金的口头约定，也未提交任何证据表明其收取过缪永树交付的押金，后又将该押金退还，其所作抗辩，缺乏依据。审计报告及门诊票据均系寿宁县医院单方制作，也不能据此证明缪永树未结清8号店面租金。一审以结清证明未有经办人签字为由，对该证据不予采信，存在不当，缪永树持有的该证明可视为双方债权债务结算的凭据，寿宁县医院财务科已加盖公章确认，未有经办人签字不影响其效力。故在缪永树已出具结清证明，而寿宁县医院未进一步举证的情况下，其主张8号店面租金未结清，缺乏依据，不予采纳。（二）关于10号店面的交付时间及结欠租金数额问题。缪永树于2017年4月14日签署的《拍卖成交确认书》记载拍卖标的系10号店面三年租赁使用权，并未有具体租赁期间的记载。寿宁县医院主张其交付10号店面的时间为2017年7月10日，并提交催缴通知、询问笔录、申请报告、会议纪要等证据证明。寿宁县医院提交的催缴通知中最早一份的落款时间为2018年1月25日，上面并无店面交付时间的记载，且该份通知未有送达证明，无法证明待证目的。询问笔录仅记载了前一租户向寿宁县医院交还钥匙的时间，不能证明寿宁县医院向缪永树交付店面的时间。申请报告为复印件，未有原件核对，在缪永树对其真实性有异议的情况下，本院不予采信，寿宁县医院申请本院责令缪永树提交原件，但该申请报告的内容体现为缪永树向寿宁县医院申请减免租金，寿宁县医院主张原件保存在缪永树处，与常理不符，其申请不予准许。会议记录系寿宁县医院单方制作，所送部门亦是其内设机构，本院庭审中对该会议记录是否抄送其他单位进行调查，寿宁县医院陈述该会议记录仅在内部流转，故仅凭该会议记录的记载，不足以认定10号店面交付时间。本院亦同意寿宁县医院庭后补充提交诸如10号店面水电发生情况的证据，但其未能提交相关证据证明其主张。现一审法院以缪永树自认的2018年3月1日确定为10号店面的交付时间，未有不当，寿宁县医院主张交付时间为2017年7月15日，缺乏依据，不予采纳。缪永树结欠的10号店面租金应为108677.34元。 本院认为，缪永树提交的证据可以证明8号店面的租金已结清，其上诉请求，应予支持。寿宁县医院提交的证据不足以证明10号店面交付时间为2017年7月10日，寿宁县医院主张缪永树支付2017年7月15日至2018年3月1日的租金，缺乏依据，其上诉主张，不予采纳。 综上所述，寿宁县医院的上诉请求，缺乏依据，不予采纳。缪永树的上诉请求，可以成立，一审判决相应部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省寿宁县人民法院（2019）闽0924民初1053号民事判决第二项； 二、变更福建省寿宁县人民法院（2019）闽0924民初1053号民事判决第一项为缪永树于本判决生效之日起10日内支付寿宁县医院第10号店面租金108677.34元、电费1086元； 三、驳回寿宁县医院的其他诉讼请求。 二审案件受理费972.95元，由寿宁县医院负担。一审案件受理费1683.9元，由寿宁县医院负担483.9元、缪永树负担1200元。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆兴 审判员  刘为河 审判员  吴惠玲 二〇二〇年四月一日 书记员  周梦然 附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。