福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申1040号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：福建永隆声房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道斗池路**永隆花园**楼**02店面。 法定代表人：陈森官，该公司总经理。 委托诉讼代理人：游珑，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：金秀香，女，1968年2月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈敏，男，1966年1月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，与金秀香系夫妻关系。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林立容，男，1953年12月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：林强，男，1981年10月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：龙海艳，女，1981年11月12日出生，汉族，住福建省平潭县。 再审申请人福建永隆声房地产有限公司（以下简称永隆声公司）因与被申请人金秀香、林强、龙海艳、林立容案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院(2019)闽01民终3954号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 永隆声公司申请再审称，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议规定》）第二十六条第二款的规定，判决驳回永隆声公司的上诉请求，属于适用法律错误，应当依法纠正。一、本案不存在适用《办理执行异议和复议规定》第二十六条规定的前提条件。首先，根据《办理执行异议和复议规定》第二十五条第二款规定，适用《办理执行异议和复议规定》第二十六条规定的前提是存在“案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的”情形。《办理执行异议和复议规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”。但本案中，案涉房屋仅进行了预告登记，在未办理房屋权属转移登记的情况下，该房屋的权属仍然属于永隆声公司。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”据此规定，在案涉房屋进行预告登记后，作为出卖方的永隆声公司的处分权受到限制，未经买受人龙海艳同意，永隆声公司对案涉房屋的处分无效。但不能因为案涉房屋预告登记在龙海艳名下，就认为该房屋的权利人是龙海艳。再次，福建省福州市仲裁委员会作出的（2018）榕仲裁字第205号裁决书仅裁决解除永隆声公司与龙海艳之间的商品房买卖合同关系，并对合同解除后的财产返还问题做出处理。因此，该裁决系对双方之前形成的合同之债做出处理，并未涉及对案涉房屋的权属认定。况且，根据裁决书主文，龙海艳应当将案涉房屋返还给永隆声公司，永隆声公司仍系该房屋的权利人。因此，本案不存在《办理执行异议和复议规定》第二十六条规定的另案生效法律文书认定的执行标的权利人与根据前述规定得出的判断不一致的情形。二、永隆声公司与龙海艳签订的商品房买卖合同己经福建省福州市仲裁委员会依法裁决解除，房屋预告登记已经失效，龙海艳对案涉房屋不再享有民事权利，原审法院无权对案涉房屋予以强制执行。本案中，案涉房屋于2014年12月4日进行预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。据此规定，在永隆声公司与龙海艳签订的商品房买卖合同经福建省福州市仲裁委员会（2018）榕仲裁字第205号裁决己于2018年2月26日解除的情况下，该房屋预告登记失效，故龙海艳己经对该房屋不再享有民事权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，己经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因此，执行法院只可对永隆声公司应当返还给龙海艳的购房款2065333元予以执行，而不能对案涉房屋强制执行。 综上，永隆声公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。 金秀香提交书面答辩意见称，一、永隆声公司想霸占已出售的房产，永隆声公司已将讼争房产交付给龙海艳五年之久，龙海艳已交付首付并已办理按揭贷款和产权备案登记，2015年8月该房屋已经装修完毕入住，永隆声公司认为讼争房屋产权仍属其所有，是想霸占已出售的房产。二、永隆声公司无权收回房产。目前讼争房产被法院查封后已评估进入拍卖阶段，永隆声公司即便为龙海艳垫还几个月的银行贷款，只能享受担保方面的权利和义务，只能等候法院拍卖讼争的房产后参与分配，连带担保责任在财产分配上不具有优先权。福建省平潭县人民法院曾于2017年11月16日发函至永隆声公司，阐明欲对讼争房产进行拍卖，请永隆声公司收到通知之日起十日内向法院出具书面材料，是否欠公司款项、是否同意拍卖及是否对龙海艳所欠的款项提起诉讼，逾期未提供书面材料，法院视为同意上述财产进行拍卖，永隆声公司在收到法院函时龙海艳并未达到连续三个付款期限未向银行缴纳贷款本息，2017年10月16日永隆声公司系故意将款汇入龙海艳还款账户，其目的是因房价上涨想借此收回该套房产。永隆声公司恶意追求不正当利益的毁约行为，违反房产交易市场诚实信用原则。三、福建省福州市仲裁委的裁决显失公平，讼争房产处在被查封且法院已进入拍卖程序阶段，福州市仲裁委无权对法院已查封的标的物作出裁决，讼争房产原价206.5333万元，经评估，现市场价为419.23万元，福州市仲裁委在没有调查清楚情况下，单方作出解除案涉商品房买卖合同，该裁决不能对抗第三人，也不具有排除法院执行的效力。综上，请求法院依法驳回永隆声公司的再审申请。 本院经审查认为，（一）关于本案能否适用《办理执行异议和复议规定》第二十六条规定问题。永隆声公司申请再审主张讼争房屋仅预告登记至龙海艳名下，其仍享有讼争房屋的所有权，不应适用《办理执行异议和复议规定》第二十六条规定。但是开发商将讼争房屋卖给购房者是为了获取相应的对价，本案双方签订房屋买卖合同后，龙海艳已通过支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向开发商付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产，进行了预告登记，龙海艳依法对讼争房屋享有物权期待权。虽然购房人之后出现无力偿还贷款，开发商作为担保人承担担保责任向按揭银行偿还部分贷款，但此时开发商作为担保人仅享有向购房人行使追偿权，并不能改变案涉房产关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人的事实。故永隆声公司在实际取得全部房屋对价的情况下，其主张对讼争房屋仍享有所有权，缺乏法律依据。（二）关于原审法院是否有权对案涉房屋予以强制执行问题。永隆声公司主张其与龙海艳签订的商品房买卖合同己经福建省福州市仲裁委员会依法裁决解除，房屋预告登记已经失效。但根据原审查明的事实，讼争房屋被查封的时间为2017年3月13日。2018年7月25日福建省福州市仲裁委作出（2018）榕仲裁字第205号裁决书，解除了永隆声公司和龙海艳双方之间商品房买卖合同，导致龙海艳对讼争房屋预告登记失效。该仲裁裁决书系在讼争房屋被查封后且已进入执行阶段后作出的，按照《办理执行异议和复议规定》第二十六条规定，并不具有排除执行的效力。原审认定永隆声公司请求不得执行讼争房屋的理由不能成立，并无不当。综上，永隆声公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回福建永隆声房地产有限公司的再审申请。 审 判 长  杨 扬 审 判 员  林培阳 代理审判员  曹慧敏 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  高巧燕 书 记 员  陈 平 附：本案主要适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。