山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初5230号原告（执行案外人）：张孝平，男，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：于绍强、裴亮，山东滕国律师事务所律师。被告（申请执行人）：滕州市商业典当有限责任公司。委托诉讼代理人：丁德虎，男，1970年4月17日出生，汉族，住滕州市，系该公司总经理。被告（被执行人）：赵文，女，汉族，居民，住滕州市。原告张孝平诉被告滕州市商业典当有限责任公司、赵文案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张孝平及委托诉讼代理人裴亮,被告滕州市商业典当有限责任公司的委托诉讼代理人丁德虎、被告赵文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张孝平向本院提出诉讼请求：1.解除（2015）滕法执字第1845号民事裁定对位于滕州市房屋（产权证号：滕房权证城区字第0××3号）的查封并停止对该房产的执行；2.确认位于滕州市房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：经原告与被告赵文协商，被告赵文于2014年4月24日给原告出具了以30万元价格将登记在其名下的位于滕州市房屋出卖给原告的房屋买卖凭证。原告按赵文要求支付了大部分购房款并一直在该屋居住至今。原告多次请求赵文办理房屋过户手续，赵文一直推脱未予办理。2019年4月，滕州市人民法院对上述房屋进行了查封。该房屋虽登记在赵文名下，但2014年4月该房已卖给原告，原告系该房屋的合法所有权人，原告亦愿意将剩余房款按人民法院的要求交付执行。被告滕州市商业典当有限责任公司（以下简称典当公司）辩称，赵文于2012年4月2日用涉案房屋担保在典当公司借款，典当公司以借款合同纠纷诉至滕州市人民法院，2014年4月10日查封了涉案房屋，该案作出（2014）滕商初字第1093号民事调解书，该调解书已经生效。原告占有涉案房屋系在法院查封之后。被告赵文辩称，王怀田、王增江借用赵文的房产证在典当行抵押贷款用于开发。赵文装修104茶社时想卖涉案房屋，给原告协商30万元卖给原告。原告说钱不够，赵文说房产证抵押在典当公司不能过户，等王怀田、王增江还钱才能过户。赵文与典当公司签订抵押合同的时间早于房屋购买合同的时间，签订房屋买卖合同时，赵文明确告知张孝平房屋处于抵押状态，张孝平应当预见到房屋不能赎回、被查封的可能性。双方约定房款结清再进行过户，张孝平仅支付217000元，剩余房款以不过户不给钱为由拒绝支付。赵文与张孝平于2017年6月9日达成解除购房合同的口头协议，赵文返还张孝平217000元购房款，且赵文已经实际返还了50000元，张孝平无权再要求过户。本院经审理查明：2014年4月24日，经赵文和张孝平协商，赵文将位于滕州市房屋以30万元价格卖给张孝平。同日，赵文在身份证复印件背面向原告出具书面协议，载明“手帕厂宿舍一套卖给张孝平现金叁拾万元。2014年4月24日，如此房有纠纷由赵文一切承担”。双方达成合意后，原告分次向赵文支付购房款20万元，2014年5月1日，赵文向原告出具收条，载明“今收房款贰拾万元整，下欠壹拾万元整，一年内付清，过户确权证”。原告又分别于2014年12月14日、2015年2月16日、4月22日分别支付给赵文购房款1万元、2000元和5000元，原告共计向赵文支付购房款217000元。2014年4月24日双方达成房屋买卖的协议后，原告即实际入住涉案房屋并占有使用至今。赵文辩称2017年张孝平与赵文协商解除房屋买卖合同，赵文愿意退还张孝平217000元房款。赵文实际已退还张孝平50000元房款，提交张孝平向王怀田出具的借条及王怀田出具的证明。王怀田出具的证明载明：“……我对张孝平说确实是我和王增江借用赵文该处房产的房产证在典当行抵押了，现在确实过不了户。张孝平表示过不了户就退钱。接着赵文对张孝平说，我先退给你50000元，剩下的钱我再给你，说着从包里拿出50000元交到张孝平手中，张孝平收到现金后打条时聊到我和他是张汪镇老乡，先以借我的钱打条，等赵文把剩下的余款补上再一起算账……”张孝平对此不予认可，主张与王怀田之间系民间借贷关系，借条与本案无关。2012年4月2日，赵文向典当公司借款23万元，将涉案房屋产权证书（产权证号为：滕房权证城区字第0××3号）抵押给典当公司，未办理抵押登记。后赵文未偿还借款，典当公司诉至滕州市人民法院，滕州市人民法院于2014年4月10日作出（2014）滕商初字第1093号民事裁定，查封赵文所有的价值35万元的财产，并于同日向滕州市房地产交易监理所下达了协助执行通知书，查封赵文所有的房产一处（滕房权证城区字第0××3号），查封期限自2014年4月10日至2016年4月10日。滕州市人民法院于2014年6月27日将上述民事裁定、起诉状副本、开庭传票等向赵文进行了送达。2014年8月5日，滕州市人民法院作出（2014）滕商初字第1093号民事调解书，赵文于2014年12月31日前偿还典当公司借款本金23万元及利息。赵文未按该调解书内容偿还借款，典当公司于2015年9月10日申请强制执行，滕州市人民法院于2016年4月8日作出（2015）滕法执字第1845号执行裁定，继续查封被执行人赵文所有的位于滕州市房产一处，同日向滕州市房管局送达了协助执行通知书，查封期限自2016年4月8日至2019年4月7日止。2019年4月4日，本院作出（2019）滕法执字第1845号执行裁定，继续查封赵文名下的位于滕州市房屋（滕房权证城区字第0××3号），同日向不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封期限自2019年4月4日至2022年4月3日止。张孝平向滕州市人民法院提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封，终止执行。本院于2019年7月26日作出（2019）鲁0481执异74号执行裁定，驳回张孝平的异议请求。张孝平对该裁定不服，诉至本院，诉请如上。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。本案张孝平与赵文于2014年4月24日签订房屋买卖合同，赵文将涉案房屋以30万元的价格卖给张孝平，赵文于当日将房屋交给张孝平占有使用。典当公司与赵文借款合同纠纷案中，涉案房屋于2014年4月10日被查封，签订房屋买卖合同的时间及原告占有房屋的时间均在查封之后，且张孝平与赵文签订房屋买卖合同时，涉案房屋的产权证未在赵文手中，张孝平未尽到合理审查的义务，对未办理过户登记存有过错，故张孝平要求停止对涉案房屋的执行，无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案房屋尚未办理产权变更登记，原告要求确认上述房屋为其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。张孝平主张解除对涉案房屋的查封，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张孝平的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告张孝平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  刘 永审 判 员  刘 莉人民陪审员  孙淑荣二〇二〇年四月十六日法官 助理  罗 璇书 记 员  张凤翔