广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1323民初1703号原告：黄守荣，男，1979年11月26日出生，汉族，住广州市番禺区******************，公民身份号码441************778。被告：林美枝，女，1951年10月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码442************320。委托诉讼代理人：孙惠平，系被告林美枝儿子，身份信息同下。被告：孙惠烂，男，1977年12月18日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县****************，公民身份号码441************350。被告：孙惠平，男，1982年12月18日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县****************，公民身份号码441************316。原告黄守荣与被告林美枝、孙惠烂、孙惠平建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄守荣，被告孙惠烂、林美枝的委托诉讼代理人即被告孙惠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭黄守荣向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与三被告于2017年1月1日签订的《土地使用权转让合同》为合法有效合同；二、请求判令位于惠东县*******虎头山，地号为2-73-1861【国有土地使用权证为惠东国用（1998）第132*****893号】的土地及地上建筑物归原告使用；三、请求判令三被告协助原告办理涉案土地的过户手续；四、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：三被告为同一户母子关系。2017年1月1日，原告与三被告签订了《土地使用权转让合同》，约定三被告将位于惠东县*******虎头山，地号为2-73-1861，地类用途为住宅用途，土地使用权人为孙金毛，使用权面积为44平方米，国有土地使用权证为惠东国用（1998）第132*****893号的土地及地上建筑物以55万元的价格转给原告。原告在该合同签订之日向三被告支付定金10万元，在合同签订两个月内向三被告指定的账户支付40万元，合同约定三被告应在原告支付50万元款项后60日内办理交易过户登记手续至原告名下。在办理交易过户登记手续后10日内交付土地及地上建筑物。合同签订之日，原告依约向被告指定账户支付了10万元定金，在2017年5月9日向三被告指定的账户支付余款40万元。此后，原告虽已实际占有该土地及地上建筑物，但三被告在收到上述款项后，至今未按约定将上述土地办理土地过户手续至原告名下。原告认为，原告与三被告签订的《土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，为合法有效合同。三被告至今未履行过户义务，已构成违约。原告诉请三被告履行土地交付及协助办理过户义务的理由充分，应予以支持。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特向贵院提起诉讼，望依法判决。被告林美枝、孙惠烂、孙惠平辩称对原告的起诉无意见。原告黄守荣对其诉讼主张提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.三被告身份证复印件，证明三被告诉讼主体资格；3.《土地使用权转让合同》，证明2017年1月1日，三被告将涉案土地及地上建筑物以55万元价格转让给原告，双方对土地交付、土地过户及违约责任作出了明确约定；4.收据、银行流水，证明签订合同后，原告依约向被告指定账户支付了50万元的转让款；5.国有土地使用权证及查档信息登记表，证明涉案土地无抵押无查封；6.孙金毛死亡证明，证明三被告的主体资格；7.孙金毛户口本，证明三被告的主体资格；8.第一顺序法定继承人关系证明，证明三被告的主体资格。被告方对上述证据无异议。本院对上述证据真实性予以确认。根据原、被告的陈述及提供的证据，本院查明事实如下：被告林美枝与孙金毛原为夫妻关系，两人生育两个小孩，分别为被告孙惠烂、孙惠平，孙金毛后于2012年3月28日因病去世。三被告于庭审中确认孙金毛死亡时未立下遗嘱。本案涉案土地位于惠东县*******虎头山【国有土地使用权证为惠东国用（1998）第132*****893号，地号为2-73-1861】，土地使用权人为孙金毛，土地使用权面积44平方米，用途为住宅。孙金毛就上述土地使用权办理了建设用地规划许可证，用地项目为住宅。此后，孙金毛在该建设用地上加盖了一栋二层的水泥结构楼房，面积约90平方米，未办理房产证。2017年1月1日，三被告作为转让方（甲方）与原告（受让方、乙方）签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定三被告为同一户母子关系，所转让的土地使用权原所有人孙金毛已经去世，三被告自愿将涉案土地及地上建筑物转让给原告，转让价款为550000元，原告应自合同签订之日支付三被告定金100000元，合同签订后2个月内支付400000元，在办理完产权过户登记手续当日并把水电户过户至原告名下、土地及地上建筑物移交给原告后再支付50000元。合同并约定在三被告应在收到原告支付的第二笔款项后60天内到相关管理部门办理交易过户手续，所产生相关费用由原告承担。合同签订当日，原告通过转账支付了定金100000元至被告孙惠烂账户，由被告孙惠烂出具收条确认。合同签订后，原告先后通过转账等方式向被告孙惠烂、林美枝支付了转让款400000元，由三被告出具收条确认。后因上述房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原、被告双方均确认涉案土地上建有二层楼房，土地已办理国有土地使用权证，地上建筑物未办理房产证，双方并确认涉案土地及地上建筑物现已交付原告使用，原告另陈述涉案房地产的水、电费等现由其缴交。另根据原告提供的不动产登记资料查询结果证明，截止至2020年4月13日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函国土管理部门就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，国土管理部门均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，涉案土地的国有建设用地使用权原登记于孙金毛名下，土地上并建有建筑物（未办理房产证），现孙金毛已死亡，涉案建设用地使用权及地上建筑物作为孙金毛的遗产，根据《中华人民共和国继承法》第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”和第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。…继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承…。”的规定，应由孙金毛的第一顺序继承人即被告林美枝（孙金毛的配偶）、孙惠烂、孙惠平（孙金毛的儿子）继承，三被告依法享有处置权。现三被告将涉案建设用地使用权及地上建筑物转让给原告，双方签订了《土地使用权转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，原告支付了相应对价，被告也交付了土地及地上房屋，虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。双方签订的合同不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，合同依法成立并有效。原告诉请确认该合同有效，理由充分，予以支持。因案涉房地产已交付给原告使用，原告关于案涉房地产归其使用的诉请已实际解决，故本院不作处理。关于协助土地使用权过户的诉请。原告已按照合同约定向三被告支付了转让款400000元，三被告亦出具收据确认收到该转让款，现三被告未在合同约定的期限内办理涉案土地使用权的过户登记手续。虽然涉案土地已办理了国有土地使用权证，但由于涉案建设用地上已加建了二层的楼房，该楼房未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且国土管理部门已明确土地使用权上的地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此，就现有的情形，原告诉请三被告协助办理案涉土地使用权的过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄守荣与被告林美枝、孙惠烂、孙惠平于2017年1月1日签订的《土地使用权转让合同》合法有效。二、驳回原告黄守荣的其他诉讼请求。案件受理费4650元，由原告黄守荣负担2325元，被告林美枝、孙惠烂、孙惠平连带负担2325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年四月二十四日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋