山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初753号 原告：青岛证大大拇指商业发展有限公司，住所地青岛市崂山区。 法定代表人：陈锋，董事长。 委托诉讼代理人：辛建华，山东雅君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：皇甫思佳，山东雅君律师事务所律师。 被告：贾强，男，汉族。 委托诉讼代理人：蓝文海，山东孚望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭振全，山东孚望律师事务所实习律师。 原告青岛证大大拇指商业发展有限公司诉被告贾强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛证大大拇指商业发展有限公司之委托诉讼代理人辛建华、皇甫思佳，被告贾强之委托诉讼代理人蓝文海、郭振全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛证大大拇指商业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2015年8月12日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》已经解除；2、判令被告支付原告租金428382.54元、物业管理费238358元、电费91160元、水费4019元及逾期付款违约金155169元；3、判令被告已缴纳的保证金47344.5元归原告所有；4、判令被告支付原告解除合同违约金72730.17元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原被告双方签订了《证大大拇指广场房屋租赁合同》，约定原告将其位于崂山区出租给被告，被告用于经营“呱呱老火锅”品牌餐饮，租赁期限为5个租约年，并就租金和物业费的数额、支付方式、违约责任等条款进行了明确约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告自2017年1月开始拖欠租金，自2016年6月开始拖欠物业管理费、水电费，原告及物业公司曾多次要求被告支付拖欠款项，但被告一直未支付。 被告辩称，1、答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，被答辩人提供的涉案房屋漏水严重，致使答辩人不能正常营业，给答辩人造成直接经济损失；2、答辩人向被答辩人的物业公司经理宋伟、被答辩人招商部宋娜及时反映涉案房屋漏水事宜，但是物业公司以各种事由推诿搪塞答辩人，没有对房屋漏水进行维修，直至被答辩人对涉案房屋停水停电时，涉案房屋的漏水情况还是没有解决；3、被答辩人对涉案房屋进行停水停电后，涉案房屋内尚有答辩人的贵重的私人物品及部分店内物品，被答辩人将答辩人的贵重私人物品及店内物品全部丢失，被答辩人对此要承担赔偿责任。4、答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，答辩人对涉案房屋进行了装饰装修，现因被答辩人提出解除房屋租赁合同，被答辩人应补偿答辩人的对于涉案房屋装饰装修的剩余价值。综上所述，答辩人认为其不应承担被答辩人要求其承担以上各项责任的诉讼请求。 经审理查明，2015年8月，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《证大·大拇指广场房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方出租给乙方的房屋位于青岛市崂山区，套内建筑面积150.3平方米，租赁期限为5个租约年，自计租日即交付日（合同暂定为2015年9月15日）开始计算，乙方须从计租日起缴纳租金及其他因房屋使用产生的费用（包括但不限于垃圾清运费、水电费、其他能源费等）。乙方按本合同约定的固定租金标准按月向甲方预付房屋租金，第二个租约年的固定租金为135元/平米/月，第三-四个租约年固定租金为前一个租约年基础上每年递增6%，第五个租约年的固定租金为前一个租约年基础上每年递增6%。乙方以先付后用原则按每三个月为一个付费期间预付房屋固定租金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日则需按应付未付租金的千分之五支付违约金。乙方须向甲方支付保证金47344.5元。物业管理费按照每月计租面积每平方米50元向物业管理公司即上海证大物业管理有限公司青岛分公司支付；乙方未能按照合同规定，在租金、物业管理费及其它费用到期支付日后的30天内支付该费用的，甲方有权随时提前终止本合同并合法的提前收回该房屋，因乙方违约造成甲方依据本合同约定提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付相当于三个月（合同终止月）的租金及物业管理费的违约金。合同还约定，如果乙方拖欠合同规定的应支付款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、赔偿金及其它费用等，甲方有权以保证金抵付欠款，有权要求乙方自应付上述欠款之日起按应付未付款项的千分之五承担违约金。合同另就其他相关事宜作出了约定。 庭审中，原告提交向被告发出的关于尽快支付租金的催告函及微信送达回执（员工宋娜的微信聊天记录），证明被告自2017年1月开始拖欠租金，原告曾向被告发函要求支付拖欠款项，被告收到该函后一直未支付。被告的行为已经构成了违约，被告除了依法应向原告支付租金外，还应根据合同四条、5-5、10-3支付违约金。被告质证称，对该证据真实性不予认可，原告提交的证据微信聊天记录载体无法证明是与本案被告贾强的聊天记录。被告认为违约金过高。 原告提交物业公司向被告发出的关于尽快支付物业费、电费的收款通知单一宗，证明被告自2016年7月开始拖欠物业管理费，物业公司多次发函要求被告支付拖欠款项，被告收到该函后一直不支付上述款项。被告的行为已经构成了违约，被告除了支付拖欠物业费、水电费，还应根据合同5-4、5-5支付违约金。被告质证称，物业费、电费收款通知单真实性不予认可，证明事项不予认可，三份证明是原告单方制作，没有被告的签名或手印予以确认，原告提供的电费水费没有起止时间、计算标准和计算明细，无法得出应收金额，违约金过高。 原告提交上海证大物业管理有限公司青岛分公司（以下简称证大物业青岛分公司）出具的《债权转让通知》、情况说明，证明证大物业青岛分公司将被告所欠其物业管理费、水电费及违约金等作为债权转让给了原告，故原告有权向被告主张上述款项。债权转让通知先是给被告邮寄，是给被告邮寄的户籍地及房屋居住地，被告拒收，后来物业公司员工又给被告发送债权转让通知的短信，被告已收到该函。被告质证称，对该证据真实性不予认可，证明事项有异议，原告提供的债权转让协议没有依据合同法第89条，对被告予以通知，此协议只在转让双方之间有效，不能对抗被告第三人。 原告提交解除合同通知函、微信聊天记录及员工劳动合同，邮寄的解除合同通知函拒收后，又通过微信在3月18日给被告发的解除合同通知函，证明根据合同10-3-5，原告有权解除合同，原告已经向被告发解除合同通知函且被告已经收到，双方合同已经解除。被告质证称，原告提交的微信聊天记录载体无法证明是与本案被告贾强的聊天记录。 被告提交2017年拍摄的照片打印件一宗，证明租赁房屋漏水情况一直没有维修，影响被告的正常使用，原告没有尽到维修义务。期间多次与物业经理宋伟以及招商部宋娜沟通维修事项，至今涉案房屋没有维修，物业公司以各种事由推诿搪塞，对此原告应承担由此给被告造成的损失。原告质证称，对该证据真实性不予认可，照片未显示拍照时间，也不能证明是涉案房屋，且原告未收到被告的任何关于房屋维修的书面通知。对被告提交的证据证明事项不予认可，原告尽到了对涉案房屋的应尽义务。 原告称，解除合同通知函要求被告7日内腾空，但是被告一直没有腾出房屋，所以就按照解除通知和合同约定在5月份的时候把房屋收回来了，租金计算至2019年3月底。租金一般是一月一交或三月一交，但是实际支付中被告有拖欠，周期不好计算，之前的一期还欠781.5元，所以就加上了。违约金按照银行同期贷款利率一月一交分段计算，物业费按照每月7515元计算，物业费违约金按照银行同期贷款利率一月一交分段计算。租金违约金、物业费违约金、水电费违约金按银行贷款利率的四倍计算。水电费是抄表，保证金被告交了47344.5元。 以上事实，有原、被告提交的证据、双方当事人当庭陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据经开庭审理，可以采信。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方均应严格履行合同。原告已将涉案房屋交付被告经营餐饮使用，被告亦应当按约支付租金等各项费用。 原告因被告拖欠租金等费用，要求解除租赁合同并向被告邮寄了解除合同通知函，被告对此不予认可。根据双方签订的租赁合同约定，乙方未能按照合同规定，在租金、物业管理费及其它费用到期支付日后的30天内支付该费用的，甲方有权随时提前终止本合同并合法的提前收回该房屋。本案中，被告未提交证据证明其已按约支付租金，故对原告主张被告自2017年1月起欠付租金的事实予以确认，且原告已按照被告户籍地址向被告邮寄解除合同通知函，原告主张解除合同符合合同约定，可以确认原、被告签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》自解除合同通知函件退回之日已经解除。因系被告拖欠租金导致合同解除，故原告依约要求被告支付解除合同违约金72730.17元【（16728.39元+7515元）×3个月】，未超出合同约定的数额，应予支持。 关于原告所提要求被告支付租金、被告支付的保证金归原告所有、以及被告应支付逾期支付租金的违约金的主张，被告认可其缴纳租金至2017年1月，故原告要求被告支付2017年1月至2019年3月期间的租金及占用费，符合合同约定及法律规定，应予支持。原告称被告尚欠2017年1月的租金781.5元，被告对此无异议，应予支持。故该期间的租金及占用费数额为428382.54元（781.5元+15781.5元×7个月+16019.52元+16728.39元×18个月）。虽然原告主张除上述租金之外，被告已缴纳的保证金47344.5元亦归原告所有，但根据合同约定保证金可以折抵包括租金在内的欠款，原告在主张被告支付违约金的同时又主张不退还保证金，与设立保证金的初衷不符，故保证金应折抵被告欠付的租金，折抵后被告还应支付原告租金及占用费381038.04元（428382.54元-47344.5元）。关于逾期支付租金的违约金，因合同约定2015年9月15日为计租日，且原告诉请按月计算违约金，可以认定租金违约金起算日期为2017年1月16日，本案中租赁合同约定的计算方式过高，结合合同履行情况及原告损失，酌定以每月所欠付租金数额为基数分段计算、按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月16日计算至2019年3月31日。综上，对被告应支付租金违约金认定如下表：                            欠付租金                       应付时间                       截止之日                       间隔天数                       利率                       违约金数额                               781.5                       2017/1/15                       2019/3/31                       805                       4.35%                       ¥ 74.98                               15781.5                       2017/2/15                       2019/3/31                       774                       4.35%                       ¥ 1,455.75                               15781.5                       2017/3/15                       2019/3/31                       746                       4.35%                       ¥ 1,403.08                               15781.5                       2017/4/15                       2019/3/31                       715                       4.35%                       ¥ 1,344.78                               15781.5                       2017/6/15                       2019/3/31                       654                       4.35%                       ¥ 1,230.05                               15781.5                       2017/7/15                       2019/3/31                       624                       4.35%                       ¥ 1,173.62                               15781.5                       2017/8/15                       2019/3/31                       593                       4.35%                       ¥ 1,115.32                               15781.5                       2017/9/15                       2019/3/31                       562                       4.35%                       ¥ 1,057.01                               16728.39                       2017/10/15                       2019/3/31                       532                       4.35%                       ¥ 1,060.63                               16728.39                       2017/11/15                       2019/3/31                       501                       4.35%                       ¥ 998.82                               16728.39                       2017/12/15                       2019/3/31                       471                       4.35%                       ¥ 939.01                               16728.39                       2018/1/15                       2019/3/31                       440                       4.35%                       ¥ 877.21                               16728.39                       2018/2/15                       2019/3/31                       409                       4.35%                       ¥ 815.41                               16728.39                       2018/3/15                       2019/3/31                       381                       4.35%                       ¥ 759.58                               16728.39                       2018/4/15                       2019/3/31                       350                       4.35%                       ¥ 697.78                               16728.39                       2018/5/15                       2019/3/31                       320                       4.35%                       ¥ 637.97                               16728.39                       2018/6/15                       2019/3/31                       289                       4.35%                       ¥ 576.17                               16728.39                       2018/7/15                       2019/3/31                       259                       4.35%                       ¥ 516.36                               16728.39                       2018/8/15                       2019/3/31                       228                       4.35%                       ¥ 454.55                               16728.39                       2018/9/15                       2019/3/31                       197                       4.35%                       ¥ 392.75                               16728.39                       2018/10/15                       2019/3/31                       167                       4.35%                       ¥ 332.94                               16728.39                       2018/11/15                       2019/3/31                       136                       4.35%                       ¥ 271.14                               16728.39                       2018/12/15                       2019/3/31                       106                       4.35%                       ¥ 211.33                               16728.39                       2019/1/15                       2019/3/31                       75                       4.35%                       ¥ 149.52                               16728.39                       2019/2/15                       2019/3/31                       44                       4.35%                       ¥ 87.72                               16728.39                       2019/3/15                       2019/3/31                       16                       4.35%                       ¥ 31.90                               合计                                                                                                               ¥19,953.73                关于原告主张的物业管理费及逾期付款违约金、水、电费。租赁合同约定的物业管理费、水、电费收款方为证大物业青岛分公司。原告称证大物业青岛分公司已将其基于该合同项下自2016年7月至租赁合同解除之日的物业管理费、水电费及逾期付款违约金享有的债权转让给原告，因证大物业青岛分公司已按照贾强常住地址将该债权转让通知邮寄给贾强，且该地址曾作为送达地址由贾强一方提供给本院，结合微信记录，可以认定该债权转让通知有效，故本案中原告有权向被告主张上述款项。关于被告贾强欠付的物业费、水电费数额，因贾强未提交以上费用的缴纳证据，故原告要求被告支付2016年7月至2019年2月28日的物业管理费238358元（5393元+7515元×31个月）、2016年12月及2017年2月至2019年3月期间水费4019元、2016年12月及2017年2月至2019年3月期间电费91160元的诉讼请求，本院应予支持。关于逾期支付物业管理费的违约金，因双方约定于每月25日前支付下一个月的管理费，本院酌情按每月25日作为被告贾强应缴纳物业费的时间，又因合同约定的计算方式过高，结合合同履行情况及原告损失，本案酌定以每月所欠付物业费数额为基数分段计算、按照中国人民银行同期贷款利率自2016年6月26日起计算至2019年2月28日。综上，本院对被告应支付物业费违约金认定如下表：                            欠付物业费                       应付时间                       截止之日                       间隔天数                       利率                       违约金数额                               5393                       2016/6/25                       2019/2/28                       978                       4.35%                       ¥ 628.59                               7515                       2016/7/25                       2019/2/28                       948                       4.35%                       ¥ 849.05                               7515                       2016/8/25                       2019/2/28                       917                       4.35%                       ¥ 821.29                               7515                       2016/9/25                       2019/2/28                       886                       4.35%                       ¥ 793.52                               7515                       2016/10/25                       2019/2/28                       856                       4.35%                       ¥ 766.65                               7515                       2016/11/25                       2019/2/28                       825                       4.35%                       ¥ 738.89                               7515                       2016/12/25                       2019/2/28                       795                       4.35%                       ¥ 712.02                               7515                       2017/1/25                       2019/2/28                       764                       4.35%                       ¥ 684.26                               7515                       2017/2/25                       2019/2/28                       733                       4.35%                       ¥ 656.49                               7515                       2017/3/25                       2019/2/28                       705                       4.35%                       ¥ 631.41                               7515                       2017/4/25                       2019/2/28                       674                       4.35%                       ¥ 603.65                               7515                       2017/5/25                       2019/2/28                       644                       4.35%                       ¥ 576.78                               7515                       2017/6/25                       2019/2/28                       613                       4.35%                       ¥ 549.02                               7515                       2017/7/25                       2019/2/28                       583                       4.35%                       ¥ 522.15                               7515                       2017/8/25                       2019/2/28                       552                       4.35%                       ¥ 494.38                               7515                       2017/9/25                       2019/2/28                       521                       4.35%                       ¥ 466.62                               7515                       2017/10/25                       2019/2/28                       491                       4.35%                       ¥ 439.75                               7515                       2017/11/25                       2019/2/28                       460                       4.35%                       ¥ 411.99                               7515                       2017/12/25                       2019/2/28                       430                       4.35%                       ¥ 385.12                               7515                       2018/1/25                       2019/2/28                       399                       4.35%                       ¥ 357.35                               7515                       2018/2/25                       2019/2/28                       368                       4.35%                       ¥ 329.59                               7515                       2018/3/25                       2019/2/28                       340                       4.35%                       ¥ 304.51                               7515                       2018/4/25                       2019/2/28                       309                       4.35%                       ¥ 276.75                               7515                       2018/5/25                       2019/2/28                       279                       4.35%                       ¥ 249.88                               7515                       2018/6/25                       2019/2/28                       248                       4.35%                       ¥ 222.11                               7515                       2018/7/25                       2019/2/28                       218                       4.35%                       ¥ 195.25                               7515                       2018/8/25                       2019/2/28                       187                       4.35%                       ¥ 167.48                               7515                       2018/9/25                       2019/2/28                       156                       4.35%                       ¥ 139.72                               7515                       2018/10/25                       2019/2/28                       126                       4.35%                       ¥ 112.85                               7515                       2018/11/25                       2019/2/28                       95                       4.35%                       ¥ 85.08                               7515                       2018/12/25                       2019/2/28                       65                       4.35%                       ¥ 58.22                               7515                       2019/1/25                       2019/2/28                       34                       4.35%                       ¥ 30.45                               合计                                                                                                                       ¥ 13,667.07                综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告青岛证大大拇指商业发展有限公司与被告贾强签订的《证大大拇指广场房屋租赁合同》已解除； 二、被告贾强于本判决生效之日起十日内向原告青岛证大大拇指商业发展有限公司支付租金381038.04元及逾期支付租金违约金19953.73元（并以428382.54元为基数，自2019年4月1日起，按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止）； 三、被告贾强于本判决生效之日起十日内向原告青岛证大大拇指商业发展有限公司支付物业管理费238358元及逾期支付物业费违约金13667.07元（并以238358元为基数自2019年3月1日起，按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止）； 四、被告贾强于本判决生效之日起十日内向原告青岛证大大拇指商业发展有限公司支付水费4019元； 五、被告贾强于本判决生效之日起十日内向原告青岛证大大拇指商业发展有限公司支付电费91160元； 六、被告贾强于本判决生效之日起十日内向原告青岛证大大拇指商业发展有限公司支付解除合同违约金72730.17元； 七、驳回原告青岛证大大拇指商业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13670元，保全费5000元，共计18670元，由被告贾强负担15514元，由原告青岛证大大拇指商业发展有限公司负担3156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。 审 判 长  侯一佳 人民陪审员  李陆军 人民陪审员  蓝 超 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  金芙名