广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2782号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行，住所地：广东省云浮市市区兴云中路**。负责人：易新平，该分行行长。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所执业律师。被告：徐秋知，男，汉族，1987年12月5日出生，住广西苍梧县。被告：云浮市华地投资有限公司，住所地：广东省云浮市市区府前路大坎村委路段（即蓝峡谷体育休闲会所处）。法定代表人：王茂云。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）诉被告徐秋知、云浮市华地投资有限公司（以下简称“华地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵飞燕、被告华地公司的委托诉讼代理人康林君到庭参加诉讼，被告徐秋知经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、借贷各方当事人：贷款人为原告建行云浮市分行，借款人为被告徐秋知。二、借款合同签订时间：2017年8月30日，借贷双方签订编号为2017-560《个人住房（商业用房）借款合同》。三、借款合同的主要内容：借款本金为640000元；借款期限为360个月（即2017年8月31日起至2047年8月31日）；借款人应将借款用于购置坐落于云浮市云安区XXX号房；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月30日归还本息金额为3396.65元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为权属人徐秋知的坐落于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号云浮印象•中式大院（一期）21#1单元二层202号房；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2017年8月30日至2049年8月31日）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。四、保证担保情况：2015年12月7日，原告建行云浮市分行（乙方）与被告华地公司（甲方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》【编号：（2015）045号】，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并销售的座落于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号的经批准命名为“云浮印象·中式大院（一期）”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目高层住房、低层住房、车位的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务，包括向申请商业性住房贷款的借款人提供阶段性放款服务。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告抵押登记后放款)，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方保证责任的范围包括:（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等)；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等)。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方上述有关款项；同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。本协议的合作期限为5年，从本协议生效之日起计算。五、抵押登记情况：涉案抵押财产至今未办理房产证，也未办理抵押登记手续。六、用款情况：2017年8月31日，原告建行云浮市分行按约定将640000元划入被告徐秋知的指定账户（即被告华地公司的银行账户）。七、还款情况：庭审中，原告称因为根据合同约定，若被告徐秋知没有足额还款，原告有权在被告华地投资公司的账户划扣款项，在2017年12月31日至2019年6月28日期间，原告从被告华地投资公司的账户划扣贷款本息15笔，至此，被告徐秋知尚欠原告贷款本金622007.54元；之后，原告又分别于2019年7月31日和2019年8月27日从被告华地公司的账户上扣划贷款本息2笔，其中本金1717.42元、利息5075.88元。原告在庭审中明确利息、罚息已付清至2019年7月29日；至2020年3月29日止，被告尚欠原告借款本金620290.12元、利息15143.43元、罚息316.76元。八、需要说明的其他事项：（一）2018年6月1日，原告委托广东百誉律师事务所进行诉讼代理，并签订《委托代理协议》，该所指派赵飞燕、卢远两名律师担任本案的诉讼代理人。《委托代理协议》第三条约定：乙方诉讼代理实行部分风险代理付费，甲方根据乙方的工作成效支付约定的诉讼代理费……。原告向本院提交的《律师费发票》和《律师费明细表》，证实原告支付给广东百誉律师事务所包括本案在内的41个案件的前期律师费共33453.73元，其中本案的前期律师费为1119.61元。（二）2020年4月7日，本院依原告的申请，作出（2019）粤5302民初2782号民事裁定书，裁定：1、对登记在被申请人云浮市华地投资有限公司名下的位于云浮市云安区XXX号房【产权证号：粤（2017）云浮云安不动产权第000XXX7号】予以查封；2、对被申请人徐秋知购买的登记在被申请人云浮市华地投资有限公司名下的位于云浮市云安区XXX号房【产权证号：粤（2017）云浮云安不动产权第000XXX3号】予以查封。九、原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐秋知签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2017-560）；2、判令被告徐秋知向原告归还借款本金622007.54元及利息（利息以622007.54元为本金，从逾期之日起按合同约定的利率及计息方式计算到还清日止）；3、判令被告徐秋知向原告支付为实现债权而支出的律师费36880元；4、判令被告云浮市华地投资有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告徐秋知提供的位于云浮市云安区都杨镇云祥大道23号云浮印象·中式大院（一期）21#1单元二层202号房的抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；6、本案的一切诉讼费用均由两被告承担。原告在庭审中明确诉讼请求二的利率标准为基准利率4.9%的基础上上浮50%即7.35%。十、被告的答辩意见：（一）被告华地公司辩称：1.本案被告徐秋知与原告之间签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第二十七条（特别签订条款)明确约定此借款合同是没有保证人的,其中保证人信息一栏显示:“此栏空白”,以及《个人住房(商业用房)借款合同》第三十六条对于保证期限的约定也是“此栏空白”。同时,案涉《个人住房(商业用房)借款合同》的末尾也没有出现保证人字样,更没有答辩人华地公司在保证人一栏处的签名盖章,因此原告请求答辩人华地公司承担保证责任是没有事实和法律依据的。2.答辩人华地公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》只是合同双方之间的合作意向,并非答辩人华地公司承担保证责任的依据。首先,案涉《楼宇抵押贷款合作协议》的内容明显是甲方为了顺利卖楼,乙方为了增进业务而签署的一份互惠互利的《合作协议》,合同双方达成的只是合作的意向,并非责任承担的约定。其次,案涉《楼宇抵押贷款合作协议》的末尾,合同双方只是以甲乙方的名义签署盖章的,并非是以保证人的名义签署盖章,也没有显示答辩人华地公司就是本案的保证人。再次,保证合同作为从合同,《个人住房(商业用房)借款合同》作为主合同,在主合同都没有约定保证人的情况下，没有银行、借款人、保证人三方确认的从合同明显是不能单独成立的。最后,《楼宇抵押贷款合作协议》对所谓担保的债务人、债务情况都没有明确约定,所谓的担保关系属于约定不明的状态,因此,作为被告华地公司担保的义务就不存在。综上,原告不能以作为要约的《楼宇抵押贷款合作协议》作为答辩人华地公司承担保证责任的依据,依法应当驳回原告对被告华地公司的诉求。3、根据原告诉请的内容,原告的第四项诉讼请求和第五项诉讼请求是互相排斥的,只能择一请求。假如法院认定答辩人华地公司应当承担保证责任,关于答辩人华地公司的保证期间就是原告取得抵押物的优先受偿权之日止,因此,其主张了第四项诉讼请求就不能再主张第五项诉讼请求。4、原告主张的律师费请求，应当按照原告实际缴纳的为准，应当以实际的转账记录加以证明，没有实际支出部分不应予以支持。5、涉案房屋未办理他项权证，甚至没有办理抵押权预告登记，因此，原告的第五项诉讼请求不应支持。6、原告在2018年9月至2019年8月期间从答辩人华地公司处分12次共扣划44226.57元，该款项应当在被告徐秋知的借款本息总额中予以扣除。综上所述,望法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。被告华地公司没有为其辩解提供证据。（二）被告徐秋知均没有提出答辩意见。裁判理由与结果本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告与被告华地公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，原告建行云浮分行与被告徐秋知签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告建行云浮分行已按约定为被告徐秋知提供贷款640000元，但被告徐秋知未按约定归还贷款本金及利息，该行为已违反了合同约定，构成违约，原告建行云浮分行有权宣布本合同借款立即到期并收回尚欠贷款本息。根据《楼宇抵押贷款合作协议》第九条第四项的约定：甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，……甲方同时授权乙方可以从甲方账户中自动扣收上述款项，……。故原告有权在被告华地投资公司的账户扣收款项，用于归还被告徐秋知尚欠部分借款本息，原告分别于2019年7月31日和2019年8月27日从被告华地公司的账户上扣划贷款本息2笔，其中本金1717.42元，被告徐秋知实际尚欠原告本金为620290.12元。对于利息的计算，截至2020年3月29日止，被告徐秋知尚欠原告利息15143.43元、罚息316.76元；从2020年3月30日起至还清日止的逾期利息，以620290.12元为本金，按基准利率水平上上浮50%即年利率7.35%计算,利率调整日为每年的1月1日。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”被告徐秋知未按约定归还贷款本金及利息，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告有权解除与借款人的借贷关系，为此，原告主张解除上述合同，合理合法，本院予以支持。关于律师费的承担问题。被告徐秋知在《个人住房（商业用房）借款合同》中承诺，愿意承担未能履行义务而发生的律师费。原告委托律师参加本案诉讼，双方签订的《委托代理协议》约定，诉讼代理实行部分风险代理付费，根据工作成效支付约定的诉讼代理费。本案中，原告仅支付了前期律师费1119.61元，且有《律师费发票》和《律师费明细表》为证，按照上述约定，本案的实际诉讼代理费尚未最终确定，故原告请求被告支付律师费36880元，其合理部分即1119.61元本院予以支持，超出部分不予采纳。关于原告是否享有优先受偿权的问题。被告徐秋知仅在《个人住房（商业用房）借款合同》约定将其位于云浮市云安区XXX号房作为本案借款的抵押担保，但因该房屋并未办理房产证也未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，上述房屋的抵押权未设立，故原告请求对涉案抵押物的拍卖、变卖款项享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告华地公司是否需对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告华地公司对本案债务提供阶段性连带责任保证，至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。由于涉案房屋至今未办理正式的抵押登记手续，故被告华地公司作为本案债务的保证人，应对债务承担连带清偿责任。被告华地公司抗辩认为，《楼宇抵押贷款合作协议》是原告向被告发出的要约，是双方的合作意向，不是华地公司承担保证责任的依据。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”被告华地公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，已对抵押的楼宇概况、担保的性质、期限以及对违约的责任承担等内容作出明确约定，合同内容多处使用“担保”、“保证”字眼，可见，被告华地公司已经充分了解该合同的性质。原告与被告华地公司已就相关合作事项达成一致意见，并签订了合作协议，该协议合法有效，对双方产生约束力，故被告华地公司的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告华地公司抗辩认为，《个人住房（商业用房）借款合同》作为主合同没有约定保证人，《楼宇抵押贷款合作协议》对担保的债务人、债务情况均没有明确约定，所谓的担保关系属于约定不明，作为被告华地公司担保的义务不存在。本案中，虽然作为主合同的《个人住房（商业用房）借款合同》没有对保证人进行约定，但根据《中华人民共和国担保法》第十四条的规定：“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”第十五条第一款规定：“保证合同应当包括以下内容：（一）被保证的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）保证的方式；（四）保证担保的范围；（五）保证的期间；（六）双方认为需要约定的其他事项。”原告与被告华地公司可以依据主合同另行签订保证合同，即本案的《楼宇抵押贷款合作协议》，故被告华地公司该抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告徐秋知经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十五条第一款、第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告徐秋知于2017年8月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2017-560）。二、被告徐秋知应于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金620290.12元及利息（利息计算方法：暂计至2020年3月29日止利息为15143.43元、罚息为316.76元；从2020年3月30日起至还清日止的逾期利息，以620290.12元为本金，按年利率7.35%计算,利率调整日为每年的1月1日）给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。三、被告徐秋知应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付律师代理费1119.61元给原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行。四、被告云浮市华地投资有限公司对上述第二、三项判决确定的给付义务承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10389元、公告费560元、财产保全费3815元，合共14764元（该款原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行负担840元，被告徐秋知、云浮市华地投资有限公司负担13924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  李鉴洪人民陪审员  李城林人民陪审员  苏秀文二〇二〇年四月二十三日书 记 员  彭赛男附本判决相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第十四条【要约】要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第十五条第一款保证合同应当包括以下内容：（一）被保证的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）保证的方式；（四）保证担保的范围；（五）保证的期间；（六）双方认为需要约定的其他事项。第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。