广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤13民终7565号上诉人一（原审原告）：黄进权，男，汉族，1954年10月21日出生，港澳居民往来内地通行证：E788503（6），地址：广东省惠州市惠城区*********************。委托诉讼代理人：李世勇，广东人为律师事务所律师。上诉人二（原审被告一）：惠州市龙惠房产开发公司，地址：惠州市下角菱湖边青年桥侧第**。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：何波、洪海滨，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告二）：李一凡，男，汉族，1964年10月07日出生，居民身份证：441************039，地址：广东省惠州市惠城区*******。上诉人黄进权、惠州市龙惠房产开发公司因与被上诉人李一凡确认合同效力纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人黄进权委托诉讼代理人李世勇，上诉人惠州市龙惠房产开发公司委托诉讼代理人何波，被上诉人李一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人一黄进权向本院提出上诉请求：1、请求判决维持广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初8629号《民事判决书》的第一项判决；2、请求改判广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初8629号《民事判决书》的第二项判决为：判决确认被上诉人一与被上诉人二于2015年3月1日签订的编号：惠州(2015)N00150496《广东省商品房买卖合同》无效，责令被上诉人一继续履行其与上诉人于2014年5月16日签订的编号：惠州(2014)N00146932《广东省商品房买卖合同》，将涉案的位于惠州市惠城区*********************(建筑面积351.41㎡)过户到上诉人名下。3、一、二审诉讼费及保全费、担保费由被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“上诉人不是被上诉人一与被上诉人二于2015年3月19日签订的编号：惠州(2015)N00150496《广东省商品房买卖合同》的相对人，无权主张该合同效力”的事实错误，我国合同法第52条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。则根据本条法律规定可见，恶意串通损害第三人利益的侵权损害主体必定是恶意串通的双方或者三人以上的人，受害人必定是侵权损害主体的相对人(即第三人)，并非恶意串通的侵权人所签合同的相对人。根据上诉人出示的证据7(林秀梅、王立平、潘庆芳的证人证言)、补充证据的杨晓虹、彭顺连的证人证言，以及被上诉人二出示的盖章不同的购房款收据证实：两被上诉人明知该房尚未验收合格被上诉人一就已经出售给上诉人并交付使用，上诉人已实际占有居住使用该房，仍然签订合同并办证，两被上诉人之间存在恶意串通损害上诉人合法权益的违法行为。两被上诉人的违法行为与上诉人与被上诉人一的购房合同的履行存在直接利害关系，侵害了上诉人的合法权益，导致上诉人与被上诉人一签订的惠州(2014)N00146932《广东省商品房买卖合同》履行受阻。则上诉人依法有权请求法院确认被上诉人之间签订的惠州(2015)N00150496《广东省商品房买卖合同》无效。如果说第三人本人无权主张恶意串通损害第三人利益的合同无效，则我国合同法第52条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定系空洞条文，没有任何执行力，并非国家立法本意。因此，一审判决认定“上诉人不是被上诉人一与被上诉人二于2015年3月19日签订的编号：惠州(2015)N00150496《广东省商品房买卖合同》的相对人，无权主张该合同效力”的事实错误，与事实法律不合，请二审法院依法纠正！2、一审判决认定上诉人与被上诉人一签订的：惠州(2014)N00146932《广东省商品房买卖合同》目的目前尚无法实现，可通过行政诉讼主张权利错误。上诉人与被上诉人一的该合同目的目前尚无法实现的根本原因是：两被上诉人之间恶意串通签订惠州(2015)N00150496《广东省商品房买卖合同》的违法行为造成的，只有依法确认两被上诉人之间恶意串通签订的该合同无效，房产登记部门依申请便主动纠正，并非直接采用行政诉讼主张权利。二、一审判决查明上诉人与被上诉人一先签订《关于出售房地产物业的协议书》，后签订惠州(2014)N00146932《广东省商品房买卖合同》的顺序错误。上诉人与被上诉人一是先签订惠州(2014)N00146932《广东省商品房买卖合同》，后被上诉人一觉得卖便宜了，想反悔，于是经过协商签订了《关于出售房地产物业的协议书》。综上所述，由于一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，导致部分判决错误，令上诉人不服，特提起上诉，请二审法院依法纠正，支持上诉人的全部上诉请求!被上诉人李一凡辩称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。从一审判决来看，一审法院对于二被答辩人之间的纠纷认定不清。从本案实际情况来看：1、答辩人合法的以正常价格在房产登记为被答辩人惠州市龙惠房产开发公司的情况下向其购买涉案房屋，答辩人全额支付了购房款，是善意取得涉案房产的第三人。而被答辩人黄进权主张的房屋与答辩人善意取得的房屋为同一标的物，一审法院认定二被答辩人之间签订的编号为惠州(2014)N0146932的《广东省商品房买卖合同》有效，变相的导致答辩人作为善意取得的第三人无法正常行使其财产所有权；2、正常情况来说房地产买卖合同同一编号的合同所载明的内容应当是一致的，但从被答辩人惠州市龙惠房产开发公司提供的证据来看，被答辩人黄进权作为证据提交的编号为惠州(2014)N0146932的《广东省商品房买卖合同》，以不同的内容出现在其他仲裁案件之中作为主要证据使用，这足以说明编号为惠州(2014)N0146932的《广东省商品房买卖合同》载明的并不是正常的商品房买卖行为，而是一种借贷担保行为。所以，一审法院“确认原告黄进权与被告惠州市龙惠房产开发公司2014年5月16日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：惠州(2014)N0146932)合法有效”的判项是认定事实不清，适用法律错误。二、被答辩人黄进权并没有合法有效的证据予以证明编号为惠州(2014)N0146932的《广东省商品房买卖合同》合法有效，反而被答辩人惠州市龙惠房产开发公司提供的证据足以证明该合同为无效合同。1、从被答辩人黄进权提供的《广东省商品房买卖合同》来看，2014年时该合同约定的买卖的成交价格为625元/平方米，这明显与惠州市2014年房屋的买卖价格不相符，被答辩人黄进权并没有证据证明该价格的合理性；2、被答辩人惠州市龙惠房产开发公司法定代表人许某1转款20万元给被答辩人黄进权及二被答辩人之间签订的《广东省商品房买卖合同》价格为20万元来看，明显二被答辩人之间签订的《广东省商品房买卖合同》就是借款的担保，且被答辩人惠州市龙惠房产开发公司已经将借款归还。三、请求二审法院依法支持被答辩人惠州市龙惠房产开发公司的上诉请求，驳回被答辩人黄进权的上诉请求。鉴于被答辩人黄进权的上诉理由没有事实及法律依据，而一审判决认定二被答辩人之间签订的《广东省商品房买卖合同》明显不符合事实及法律，为此请求二审法院依法驳回被答辩人黄进权的上诉请求，依法支持被答辩人惠州市龙惠房产开发公司的上诉请求。针对上诉人一黄进权的上诉请求，上诉人二惠州市龙惠房产开发公司辩称：黄进权的上诉理由，无事实和法律依据，恳请法院驳回其全部上诉请求。上诉人二惠州市龙惠房产开发公司亦提起上诉：1、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初8629号民事判决第一项；2、裁定驳回被上诉人（原审原告）的起诉。一、(2019)粤1302民初8629号民事判决书“确认原告黄进权与第一被告惠州市龙惠房地产开发公司2014年5月16日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：惠州(2014)N00146932)合法有效”，该判决是错误的。如果这样认定就意味着双方真实意思表示就是涉案房产的买卖，这显然是与客观事实不相符的。本案客观事实如下：2014年5月16日，上诉人惠州市龙惠房产开发公司(下称“龙惠公司”)向被上诉人黄进权借款人民币200000元，被上诉人黄进权提出以“房屋出售方式”签订借款担保协议。由于上诉人的法定代表人许某1与被上诉人黄进权系多年好友，也未多想，就签订了《关于出售房地产物业的协议书》。同日，由于被上诉人黄进权有非本案所涉房产需要出卖，(上诉人龙惠公司是开发商，当时惠州房地产交易市场管理混乱，被上诉人黄进权为了规避税务征收将自己所有但尚未取得备案登记的房产，直接予以出售，需要以上诉人龙惠公司名义出售。)因此上诉人龙惠公司应被上诉人黄进权的要求，为其提供了配合，向其出具了加盖上诉人龙惠公司公章的空白合同三份，编号分别为：146932(该合同为本案所涉及的《广东省商品房买卖合同》)、146933、146934，并且应被上诉人要求，还向其提交了空白的收款收据，编号为：2022268、2022269、2022270、2022271。同日，被上诉人黄进权通过现金方式向上诉人龙惠公司借款人民币200000元，上诉人龙惠公司则向被上诉人黄进权出具了200000元的收据(编号：161751)，同时因为先扣除了利息16000元，被上诉人也向上诉人出具了16000元的收据。该借款上诉人已于2014年11月3日通过转账的方式归还被上诉人。上诉人的还款义务已经履行完毕。以上客观事实充分表明：一、被上诉人黄进权与上诉人惠州市龙惠房产开发公司2014年5月16日签订的《关于出售房地产物业的协议书》的合同是“名为买卖合同，实为借款的担保合同”。两份同一编号“146932”但内容不同的《广东省商品房买卖合同》系被上诉人违反诚信，恶意违背上诉人将空白合同交付的使用目的，不是双方真实意思表示，是无效合同。一审法院认定事实和适用法律错误。原因如下：1、涉案房产约定的价款人民币200000元，该价款明显低于市场价，不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，不公平、不合理。反而民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点相吻合。参照惠州市惠城区人民法院(即一审法院)2014年人民法院处置上诉人公司房产以抵偿上诉人对外债务时的评估及抵偿的房屋价格，菱湖花园12栋建筑面积1776.2平方米的房屋的评估价是256万元，折算单价每平方米超过1400元，本案被上诉人称双方所签订的买卖合同被上诉人系以200，000元购买上诉人的320平方米的房屋，折算单价每平方米625元。该价格明显低于合同签订时涉案房产的市场价值，不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，明显不合理。且该购房价格与上诉人与被上诉人之间的借贷金额完全吻合。上诉人之所以愿意签订这样的合同，是因为上诉人向被上诉人借款200000元，为保证借款的履行，故签订了《关于出售房地产物业的协议书》将涉案房产作为该借款的担保。2、《关于出售房地产物业的协议书》中双方约定“甲方(上诉人)可在签订后60天内退回售楼房现金20万人民币给乙方，乙方(被上诉人)退回购房合同及协议书给甲方(上诉人)。如超过限期后，一切由乙方(被上诉人)自行处理。”该协议书显示，上诉人作为房屋出卖方，在买受人已经全额支付了购房款(实际上为被申请人出借给申请人的借贷款)的情形下仍保有通过回购的方式(按期偿还借款)将房屋取回的权利，这与房屋买卖合同关系买受人付清购房款后，出卖人即负有交付房屋并力、理过户义务的通常权利义务内容不一致。而这一约定与实践中以债务人房产为借贷担保由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相一致。综上，《关于出售房地产物业的协议书》并不具有出售涉案房产的意思表示，而是作为上诉人履行还款义务的担保，146932《厂东省商品房买卖合同》并非单独的房屋买卖合同，其是依附于《关于出售房地产物业的协议书》，且《广东省商品房买卖合同》实际上为被上诉人恶意填写的空白合同，关于一审中被上诉人提交的146932《广东省商品房买卖合同》与其先前申请仲裁中提交的146932《广东省商品房买卖合同》内容不一致也可以印证。因此一审法院认定“确认原告黄进权与第一被告惠州市龙惠房地产开发公司2014年5月16日签订的《广东省商品房买卖合同》(合同编号：惠州(2014)N00146932)合法有效”，与客观事实不符，该判决是错误的，请求法院依法撤销该项判决。二、本案属民间借贷纠纷，在被上诉人黄进权未变更诉讼请求的情况下，法院应依法裁定驳回起诉。综合各方提交证据以及庭审情况，本案被上诉人黄进权与上诉人龙惠公司之间真正的法律关系应当是民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此一审法院违反法定程序，本案应驳回被上诉人(原审原告)的起诉。综合全案，一审法院违反法定程序、认定事实错误、适用法律错误，判决不公，恳请贵院予以纠正，同时且望贵院就被上诉人黄进权是否伪造证据、虚构事实、非法占有财产的意图进一步查证，如涉嫌刑事诈骗的，请依法移送公安机关进行侦查。针对上诉人二惠州市龙惠房产开发公司的上诉请求，上诉人一黄进权辩称：一审判决认定答辩人与被答辩人签订的惠州(2014)N00146932《广东省商品房买卖合同》(下称14年合同)合法有效正确，请驳回被答辩人的上诉请求。1、答辩人与被答辩人签订《14年合同》后，被答辩人觉得卖便宜了，想反悔，于是经过协商签订了《关于出售房地产物业的协议书》(下称协议书)。2、从《协议书》的内容显示：只有先签订了《14年合同》，才能在《协议书》中注明退回《14年合同》及‘售楼房现金’的内容，否则在《协议书》中无法注明此内容，并且注明的是‘售楼房现金’，并非借款现金。3、自《14年合同》签订以来，被答辩人从来没有对该合同的真实性、合法性提出任何异议，并且还承诺办理《14年合同》所涉房产的房产证给答辩人。4、被答辩人所称的购房款是借款，但是没有任何证据证实其所述的借款事实，更没有证据证实被答辩人所述《14年合同》是所谓借款合同的担保合同的事实。5、被答辩人所称答辩人与其的合同购房价款与市场价差距极大不是事实。答辩人购买涉案房产时，还是1996年修建烂尾楼，不能上市交易，其价格显然不能与已经验收合格的房产评比。再，被答辩人原一审提交的2008年4月惠州市诚信拍卖行有限公司的《拍卖成交确认书》)显示：同位同性质的菱湖花园12栋八层B户型成交价格1290000元/1776㎡=726元/㎡与本案房产合同价格20万元/320m2=625元/㎡基本相当，而拍起点价格可能比本案房产价格更低，说明答辩人与被答辩人的本案房屋买卖合同价格与市场价格基本一致。而原一审判决认定超过1400元/㎡，除他人私自协议后由法院确认的执行裁定书的空洞数字外，没有任何实体证据证实，与惠州市诚信拍卖行有限公司的《拍卖成交确认书》拍卖市场价不符。因此，被答辩人所述的上诉理由都是故意编造出的不实之词，没有任何证据证实。请驳回被答辩人的上诉请求。针对上诉人二惠州市龙惠房产开发公司的上诉请求，被上诉人李一凡辩称：与前面书面意见一致。黄进权向一审法院起诉请求：一、请求判决确认第一被告与第二被告于2015年3月19签订的编号：惠州（2015）NO0150496《广东省商品房买卖合同》无效。二、请求判决确认原告与第一被告于2014年5月16签订的编号：惠州（2014）NO0146932《广东省商品房买卖合同》有效继续履行，责令第二被告将涉案的位于惠州市惠城区*********************[建筑面积351.41㎡]过户到原告名下。三、诉讼费、保全费、担保费由被告共同承担。一审法院认定事实：2014年5月16日，原告黄进权与第一被告惠州市龙惠房产开发公司签订《关于出售房地产物业的协议书》，约定：第一被告将位于惠州市惠城区*********第8层东南面的半层320平方米以人民币20万元出售给原告，双方签订《广东省商品房买卖合同》后，原告一次性付清上述购房款给第一被告,第一被告协助原告办好房产证。上述《关于出售房地产物业的协议书》的空白处手写备注：第一被告可在签协议后60天内退回售楼房现金给原告，原告退回购房合同及协议书给第一被告,如超过限期后一切由原告自行处理。同日，原告与第一被告惠州市龙惠房产开发公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014）NO0146932），合同约定：原告向第一被告购买位于惠州市惠城区**********************（804、805、806、807、808号），该商品房为现房，用途为商居、住宅楼，建筑面积320平方米；商品房总价款为20万元，合同签订后一次性付款，第一被告应当在2014年5月18日前交付符合约定条件的商品房，并在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由第一被告提供的资料报产权登记机关备案，办理房产证费用由原告负担。上述合同签订后，原告通过银行转账向第一被告支付购房款18.4万元，剩余购房款原告称因第一被告的法定代表人许某1向其借款16000元，故用该款抵扣房款，并向第一被告出具收据确认收到16000元。2014年5月16日，第一被告向原告出具收据，确认收到原告支付的购房款20万元。原告向一审法院提交三张收据，拟证明涉案房屋原告已经装修完毕居住使用。原告向一审法院提交惠州市下角菱湖花园小区****综合住宅楼办证说明，拟证明第一被告法定代表人在2014年11月13日承诺将涉案房产的房产证办到原告名下，原告与第一被告是商品房买卖法律关系，并非抵押借款法律关系。原告向一审法院提交落款时间为2011年5月5日的收条，载明：今收到王**兴、黄进权交来下角菱湖花园小区第十二栋五楼十套房、八楼801一套房，共计十一套房的办证各种税费及劳务手续费计人民币20.5万元公司负责将房产证在合同售出时间起一年内办好交与住户，公司不再收取费用。第一被告向一审法院提交中国建设银行转账凭条显示2014年11月3日，第一被告的法定代表人许某1向原告转账支付20万元。2015年3月19日，第一被告惠州市龙惠房产开发公司与第二被告李一凡签订编号为惠州（2015）NO0150496的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：第一被告将位于惠州市惠城区*********************（建筑面积351.41平方米，套内面积261.25平方米）出售给第二被告李一凡，房屋总价款为人民币40万元，合同签订后一次性付款。第二被告李一凡向一审法院提交借记卡账户历史明细清单显示2014年9月2日第二被告向许某1转账支付10万元、2014年10月2日案外人林长归向许某1转账支付5万元、2015年8月6日第二被告向许某1转账支付20万元，共计35万元。第一被告确认已收到第二被告支付的上述款项并称第二被告另于2015年5月7日以现金方式向第一被告的法定代表许某1支付5万元，且于2015年8月6日向第二被告出具收据，确认收到第二被告购买菱湖花园******04号房款40万元。第二被告李一凡向一审法院提交代为付款情况说明，拟证明案外人林长归系受第二被告的委托向第一被告法定代表人付款。第二被告李一凡向一审法院提交房地产权证、土地使用权证显示第二被告分别于2015年9月1日、2016年3月22日已取得坐落于惠州市惠城区*********************的房地产权证[房产证号：粤房地权证惠州字第**，建筑面积351.41㎡,套内面积261.25㎡]和土地使用权证[国土证号：惠府国用（2016）第130*****011号，使用权面积35.8㎡]。另查一，2017年8月9日，第二被告与案外人幸福（深圳）投资发展有限公司签订《购房协议书》，约定第二被告将其名下惠州市惠城区*********************产出售给案外人幸福（深圳）投资发展有限公司。另查二，2018年7月31日，原告向一审法院提出财产保全申请，请求查封被告李一凡名下的位于惠州市惠城区*********************（房产证号：粤房地权证惠州字：粤房地权证惠州字第**41平方米），查封价值以人民币1000000元为限。担保人深圳市富昌融资担保有限公司惠州分公司提供编号为（2018）富惠诉保第362号的《保单保函》作为担保。一审法院于2018年8月6日作出（2018）粤1302民初9223号《民事裁定书》，裁定：查封被告李一凡名下的位于惠州市惠城区*********************（房产证号：粤房地权证惠州字第11003477：粤房地权证惠州字第**期限为三年。上述查封财产以1000000元为限。原告预交保全费5000元。庭审中，第一被告惠州市龙惠房产开发公司称2014年11月3日以第一被告法定代表人许某1的名义，向原告偿还了20万元借款；原告称第一被告支付的20万元是办证费用，有2011年5月5日第一被告法定代表人写的收据。一审法院认为，原告与第一被告惠州市龙惠房产开发公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014）NO0146932），系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于原告诉请确认第一被告惠州市龙惠房产开发公司与第二被告李一凡于2015年3月19日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2015）NO0150496）无效的问题。因原告并非该合同的相对人无权主张确认对他人合同的效力，故，原告该项请求，一审法院不予支持。关于原告诉请2014年5月16日原告与第一被告签订《广东省商品房买卖合同》继续履行将房屋过户至原告名下的问题。涉案房屋的房地产权已于2015年9月1日由惠州市房产管理局登记在第二被告李一凡名下，2016年3月22日第二被告办理了土地使用权证，原告与第一被告签订《广东省商品房买卖合同》的合同目的目前尚无法实现，原告可另行通过行政诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄进权与第一被告惠州市龙惠房产开发公司2014年5月16日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014）NO0146932）合法有效；二、驳回原告黄进权的其他诉讼请求。案件受理费7420元、保全费5000元，诉讼费共计12420元（原告已预交），由原告黄进权负担。二审中，上诉人一提交如下证据：证据一、拍卖成交确认书，证明：上诉人黄进权与被上诉人一惠州市龙惠房产开发公司签订的购房合同的房价与市场价相符这个事实。证据二、收据，证明：被上诉人一惠州市龙惠房产开发公司和被上诉人二李一凡之间恶意串通，他在原来第一审的时候提交的就是这一份收据，在本案当中他提交的是另外一份收据，同样里面标注的都是40万元。两个收据都不一样，就证明他们之间有恶意串通的事实存在。上诉人二质证称：首先该证据复印件没有原件，无法对真实性予以核实。第二点，黄进权代理人认为，该证据的复印件案件系由被上诉人以前所提交的，我们并未提交过。因此，合法性、关联性和真实性都不予承认。被上诉人质证称：合法性、关联性和真实性都不予承认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。另查一，上诉人二于一审时提交的，由惠城区人民法院于2007年12月7日作出并生效的（1999）惠城法执字第92－3号民事裁定书载明：“…依据申请人的申请，本院依法查封被执行人惠州市龙惠房产开发公司位于惠州市下角菱湖边青年桥侧（菱湖新城市花园）第十二栋二层、八层B型、九层，建筑面积共1776.2平方米。2007年9月18日本院依法委托惠州市恒正房地产评估有限公司对上述房屋进行评估，价值2566300元。并向申请执行人与被执行人送达了评估报告书，当事人在规定的期限内未对评估报告提出异议。2007年12月4日申请人与被执行人达成以物抵债协议…”另查二，上诉人一（乙方）与上诉人二（甲方）的法定代表人签订的《关于出售房地产物业的协议书》载明：（一）甲方惠州市龙惠房地产开发公司，将位于惠州市下角菱湖新城市**（简称菱湖花园）第十二栋商住楼，该楼共九层的第八层东南面的一层陆佰肆拾平方米的半层房屋面积叁佰贰拾平方米出售给乙方。（二）甲乙双方经协商同意，甲方将上述房屋向东南面的一层内的半层叁佰贰拾平方米，以人民币贰拾万元整出售给乙方。（三）甲乙双方签好《广东省商品房买卖合同》后，乙方一次性付清上述购房款给甲方。（四）甲方要尽快协助乙方办好上述第八层内的叁佰贰拾平方米面积房屋的房产证，办上述房产证费用由乙方支付。（五）甲方须确保其出售给乙方的上述房屋，在此之前不存在有产权或债务纠纷。如出现存在上述问题，甲方要负经济及法律上的全部责任。本协议一式二份，甲乙双方各持一份，如有未尽事宜，可协商解决。同时（手书）备注：甲方可在签订协议后60天内退回售楼房现金给乙方，乙方退回购房合同及协议书给甲方。如超过限期后一切由乙方自行取理。另查三，上诉人一、上诉人二签订的《广东省商品房买卖合同》第六条约定：“关于付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。同时手书：合同签订后，一次性付款。”本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：关于《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2015）NO0150496）效力的问题。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定；因为合同只对双方当事人具有约束力，上诉人不是2015年3月19日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2015）NO0150496）的相对人而无权提起诉讼，故此，上诉人请求确认《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2015）NO0150496）无效，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人一、上诉人二间形成的是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系的问题。关于上诉人与被上诉人是否构成房屋买卖合同关系的问题。本案首先，上诉人二抗辩其与上诉人一存在民间借贷关系，签订《关于出售房地产物业的协议书》、《广东省商品房买卖合同》的目的是为民间借贷提供担保。其次，从买卖合同约定的购房款来看。其次，从购房价格上看。上诉人一、上诉人二于2014年5月16日签订的《广东省商品房买卖合同》约定：上诉人二将位于惠州市惠城区*********第8层东南面的半层320平方米以人民币20万元出售给上诉人一，折算单价为每平方米625元。参考（1999）惠城法执字第92－3号民事裁定书载明的事实（菱湖花园12栋建筑面积1776.2平方米的房屋的评估价是256万元），即相似房屋折算单价每平方米超过1400元。显然上诉人一、上诉人二签订的买卖合同所约定的房屋价格与当年的同类房屋的市场参考价相差极大，不符合一般房屋买卖交易中出让方通常能够让利的价位。再次，从合同订立时间看，双方签订买卖合同、协议书及交付购房款的顺序与交易习惯不符。上诉人一与上诉人二虽在同一天签订《关于出售房地产物业的协议书》、《广东省商品房买卖合同》，但从合同内容可知，双方是先签订《关于出售房地产物业的协议书》达成回购的合意之后，再签订《广东省商品房买卖合同》，最后交付房款。最后，从上诉人一签订商品房买卖合同和协议书的行为和上诉人一关于购房单价与市场价差异极大的解释：“购房时房屋状况为烂尾状态”分析，上诉人一缔约的目的不是购买商品房。上诉人一作为商品房买卖合同中的买受人，其购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果属于自用，则买受人不会在签订商品房买卖合同的当日（也是支付房款的当日）就与上诉人二签订协议书，约定：“上诉人可在签订协议后60天内退回售楼房现金给上诉人一。上诉人一退回购房合同及协议书给上诉人二。”如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。显然，在上诉人一与上诉人二约定退款时间（60天）内产生差价的可能性极低，与一般的房产投资行为不符，足以排除上诉人一签订商品房买卖合同的目的是向上诉人二购买案涉商品房。综上，双方签订《关于出售房地产物业的协议书》、《广东省商品房买卖合同》的真实目的是为双方之间的借款关系提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定，上诉人一与上诉人二于2014年5月16日签订的《广东省商品房买卖合同》，违背双方当事人的真实意思表示，双方间形成的房屋买卖合同关系应认定无效，上诉人一诉请继续履行买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人二诉请上诉人一与上诉人二间系民间借贷关系有理据，本院予以确认。本案根据已查明的事实，足以认定上诉人一、上诉人二间的法律关系是民间借贷纠纷。一审法院在发回重审期间，已向上诉人一作出释明，但上诉人一未作变更，据此，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”规定，关于上诉人的诉讼请求应予以驳回。上诉人二的上诉请求有理据，本院予以支持。综上所述，上诉人一黄进权的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；上诉人二惠州市龙惠房产开发公司的上诉请求有理据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销惠城区人民法院（2019）粤1302民初8629号民事判决。二、驳回上诉人一黄进权的起诉。一审预交案件受理费7420元，由一审法院清退给上诉人一黄进权。保全费5000元，由上诉人一黄进权负担。二审预交案件受理费14840元，由本院清退给上诉人一黄进权7420元，清退给上诉人二惠州市龙惠房产开发公司7420元。本裁定为终审裁定。审 判 长 陈晓文审 判 员 刘天贞审 判 员 曾求凡二〇二〇年四月二十五日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。