四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1603民初44号 原告：侯学高，男，1962年1月5日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾德志，四川众朗律师事务所律师。 被告：四川省广安市开元房地产开发建设有限公司，住四川省广安市广安区劳动街**。 法定代表人：陈定元，该公司董事长。 被告：彭浩，男，1974年1月28日出生，汉族，，住四川省广安市广安区 委托诉讼代理人：蒋友波，四川良众律师事务所律师。 原告侯学高与被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司（以下简称开元房产公司）房屋拆建合同纠纷一案，于2015年1月13日向本院提起诉讼，案号（2015）前锋民初字第109号。本院经开庭审理后，于2016年1月21日作出民事判决，判决：一、解除侯学高与开元房产公司于2012年11月26日签订的《房屋拆建补偿协议》；二、开元房产公司向侯学高赔偿损失521,584元；三、驳回侯学高的其他诉讼请求。该案生效后，开元房产公司不服本院（2015）前锋民初字第109号民事判决，于2018年向四川省广安市中级人民法院（以下简称广安中院）申请再审。广安中院于2018年6月13日裁定提审该案，并于2019年11月5日作出（2019）川16民再24号民事裁定，裁定认为一审判决遗漏当事人彭浩，剥夺了开元房产公司的辩论权利，严重违反法定程序，遂裁定撤销本院（2015）前锋民初字第109号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月8日对本案立案受理，并追加彭浩为共同被告参加诉讼。2020年3月13日，本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯学高及其委托诉讼代理人曾德志，被告开元房产公司法定代表人陈定元，被告彭浩的委托诉讼代理人蒋友波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯学高向本院提出诉讼请求：1.解除他与开元房产公司于2012年11月26日签订的《房屋拆建补偿协议》；2.二被告连带向他赔偿《房屋拆建补偿协议》约定的房屋折价损失及一倍以下的赔偿款共计70万元；3.二被告连带向他承担违约金20万元。事实与理由：彭浩与开元房产公司系挂靠关系。2012年11月26日，彭浩以开元房产公司的名义与他签订了《房屋拆建补偿协议》，约定他将自己所有的位于观阁镇××农贸市场的门市与住房各一套交由被告拆除改建，被告从拆房之日起24个月内将改建的原位置30-40平方米的门市一个和面积各为100平方米的住房两套返还给他。现在被告改建的房屋主体工程已经完工，但是他原有房屋的位置上未修建新的房屋，被告无法按合同约定向他交付房屋。被告虽以小石市场其他门市及住房替代《房屋拆建补偿协议》约定向他还房交付，但位置均比《房屋拆建补偿协议》约定的还房位置差，他不同意接受。被告履行不能，已经构成根本违约，故提起诉讼。（2015）前锋民初字第109号民事判决生效后，经与彭浩协商以及法院强制执行开元房产公司账户的存款，已履行了该判决书确定的义务，现同意按执行的内容执行。 被告开元房产公司辩称，1.原告与开元房产公司无合同关系，开元房产公司不是适格的被告，不应承担责任。彭浩不是开元房产公司的员工，无开元房产公司的授权，仿造开元房产公司的印章，冒充开元房产公司的名义与原告签订《房屋拆建补偿协议》，该协议从订立到实施拆、建、销售等，开元房产公司均不知情，未参与，案涉建筑物不属于开元房产公司，销房款也未进入开元房产公司，只能以彭浩为被告。2.彭浩冒充开元房产公司与原告签订《房屋拆建补偿协议》的行为不构成表见代理。彭浩不是开元房产公司的员工，无开元房产公司的授权或事后追认。向彭浩出具介绍信，只是用于介绍彭浩联系观阁农贸市场改建事宜，不能代表开元房产公司从事相应行为。原告知道开元房产公司没有房屋拆迁改建补偿的职能，也明知《房屋拆建补偿协议》签订人不是开元房产公司的法定代表人，与彭浩为了利益相互串通，存在过错，不具备表见代理的要件。3.案涉建筑项目至今未取得土地、规划、建设、施工许可证等，也未进行竣工验收，存在质量安全隐患，属违法建筑，在违法因素尚未消除存在被拆除可能性的情况下，不属于人民法院受案处理范围，应驳回原告的起诉。 被告彭浩辩称，《房屋拆建补偿协议》并非政府的拆迁行为，有拆、建的事实，当时签订协议是真实的意思表示，应当按协议履行。洽谈案涉农贸市场改造项目时，彭浩与开元房产公司达成了联合开发意向，开元房产公司签章出具了介绍信与公司营业执照等手续，之后彭浩以开元房产公司的名义与原告等人签订拆建协议，并实施拆迁、改建、销售等。广安市前锋区人民政府对案涉项目土地进行拍卖，开元房产公司与彭浩共同参与了竞买，彭浩将30万元竞买保证金转入开元房产公司账户，开元房产公司交前锋区公共资源交易中心，之后以开元房产公司竞买成交，因未按约缴纳土地出让金，土地出让合同被解除。在法院受理（2015）前锋民初字第109号一案后，开元房产公司的法定代表人亲自签收了传票等法律文书，后委托彭浩出庭诉讼，该案判决生效后，彭浩与侯学高协商交付给侯学高一套住房，另赔偿侯学高损失324,000元。侯学高申请法院强制执行余额324,000元（含诉讼费），法院于2016年4月15日强制扣划了开元房产公司银行账户存款324,000元支付给侯学高，被执行后，开元房产公司未向法院提出异议。因此，开元房产公司对彭浩以开元房产公司名义对房屋拆、建以及土地的公开竞买等都是知情的，不存在原告与彭浩串通的事实，《房屋拆建补偿协议》是有效的，同意原告提出的解除《房屋拆建补偿协议》的诉讼请求，赔偿金额以（2015）前锋民初字第109号判决一致。 为证明其主张，原告侯学高提供了如下证据材料【同（2015）前锋民初字第109号一案举证材料】： 1、转让房屋协议书，拟证明本案争议的被拆建房屋系原告从陈代光处受让合法取得，陈代光将房屋的权属证书交给了原告的事实； 2、房屋拆建补偿协议，拟证明原、被告存在房屋拆建合同关系，该协议约定了双方的权利义务的事实； 3、收条，拟证明原告将房屋的权属证书交给了被告，履行了拆建协议义务的事实； 4、广安巨丰司法鉴定所司法鉴定检验报告书，拟证明小石市场B幢2号门市及三楼住房的价值，原告原有被拆门市紧邻B幢1号门市，被拆住房是二、三楼，所以被告应当参照这个价值赔偿原告的门市及住房折价损失的事实； 5、两份商品房屋预定合同，拟证明同为小石市场的C幢三楼住房单价为2480元/㎡，B幢二楼面积为40㎡的门市价值为18万元的事实。 被告彭浩对原告侯学高提供的转让房屋协议书、房屋拆建补偿协议、收条、两份商品房屋预定合同的真实性无异议，但认为签订商品房屋预定合同时房价要高些且门市的面积比偿还原告的门市面积大。对广安巨丰司法鉴定所司法鉴定检验报告书不认可，该鉴定是原告单方委托且鉴定的房屋价值过分高于市场价值。被告开元房产公司的质证意见同本案其辩称意见。 为证明其主张，被告彭浩提供了如下证据材料： 1、陈代光的房屋契证及土地使用权证复印件，拟证明陈代光拥有案涉被拆建房屋的产权的事实； 2、违建通知书复印件，拟证明被拆建房屋的土地是划拨性质的事实； 3、危房改造规划用地地形图，拟证明按原规划原告原有被拆建房屋的位置上不能修建房屋的事实； 4、观阁镇人民政府证明，拟证明根据规划，原告原有房屋位置上不能修建房屋的事实； 5、两份商品房预定合同，拟证明同为小石市场的B幢一楼12号门市（面积35㎡）和A幢一楼1号门市（面积40㎡）的单价分别为3174元/㎡、4000元/㎡的事实； 6、拍卖成交确认书、农行结算业务申请书及进账单，拟证明彭浩将30万元土地竞买保证金转入开元房产公司账户，开元房产公司竞得案涉项目土地，彭浩与开元房产公司系挂靠关系，开元房产公司对彭浩的行为知晓且认可的事实。 原告侯学高对被告彭浩提供的证据质证认为，陈代光的房屋契证及土地使用权证复印件、危房改造规划用地地形图是真实的无异议；但认为违建通知书复印件、观阁镇人民政府证明与本案没有关联性；两份商品房预定合同是被告私下订立的，门市的位置不同价格也不一样，位置较偏的门市价值就低些，该合同上的门市价值是自由协商的价格，不能作为定案依据。对拍卖成交确认书、农行结算业务申请书及进账单的三性无异议。被告开元房产公司质证认为，他公司仅对彭浩于2015年参与土地竞买予以授权，并未对之前的行为授权或追认，对其他证据的质证意见同本案其辩称意见。 为证明其主张，被告开元房产公司提供了如下证据材料： 1.责令停止违法建筑行为通知书，拟证明案涉项目系违法建筑，该项目与开元房产公司无关的事实； 2.2016年12月1日陈德文一案庭审笔录，拟证明陈德文等被拆建房主在签订拆建协议时，不认识开元房产公司的法定代表人，开元房产公司无人在场，也没有在协议上签字，系彭浩个人的欺诈行为，与开元房产公司无关的事实； 3.（2018）川1603民初405号民事裁定书，法院在该裁定书中认为，开元房产公司的被告主体资格是否适格现具有不确定性，广安市前锋区人民法院的其他类案判决与此相矛盾的事实； 4.案涉土地使用权出让合同，拟证明开元房产公司于2015年2月才竞买案涉土地，合同约定2015年9月26日前开工的事实。 被告彭浩对被告开元房产公司提供的证据的真实性无异议，但认为，责令停止违法建筑行为通知书，是政府规范之前的行为，是对拆建行为的追认；庭审笔录系开元房产公司与陈德文的陈述，也印证了开元房产公司将营业执照等交给彭浩，委托彭浩的事实；土地出让合同是在项目已改建完工后，对项目所占土地使用权进行拍卖，进一步印证了彭浩与开元房产公司之间挂靠关系；相关案件被广安中院发回重审是漏列了当事人彭浩，驳回起诉是考虑案涉协议指向的房屋是违法建筑，诉请问题暂不属于人民法院受理范围。本案诉请是解除合同与赔偿损失，与其他关联案件要求履行合同并不一样。原告侯学高与被告彭浩的质证意见相同，同时认为其他关联案件与本案的诉讼请求不一样，没有可比性。 在（2015）前锋民初字第109号一案中，根据被告彭浩的申请，法院委托四川标准德安资产评估有限公司对案涉争议房产的价值作出川标资评［2015］014号评估报告书。原告侯学高对该评估报告质证后不认可评估的价值，对评估机构及人员资格无异议，认为该报告评估的是房屋均价，原告原有房屋位置较好且评估时房屋的市场价值已经降了，被告应当按房屋拆建协议约定应归还原告房屋时的市场价值赔偿原告损失。被告彭浩质证对评估报告无异议，被告开元房产公司质证意见同本案其辩称意见。 综合原、被告的诉辩意见、举证、质证及当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下： 2012年2月23日，开元房产公司向观阁镇人民政府出具介绍信（字第0002181号）并提供了该公司的企业法人营业执照（副本）、房地产开发企业资质证书、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人陈定元身份证等复印件。该介绍信的内容为介绍彭浩前往观阁镇人民政府联系改造事宜（限20天内有效）。该介绍信加盖了开元房产公司的印章。彭浩持有该介绍信到观阁镇××联系农贸市场改造事宜，该介绍信现保存在观阁镇人民政府。 2009年3月27日，侯学高与陈代光签订《转让房屋协议书》，陈代光将其所有的位于观阁镇××市场从东××、××号门市及楼上住房两间以6.8万元的价格转让给侯学高。2012年11月6日，以开元房产公司为甲方，侯学高为乙方签订《房屋拆建补偿协议》，约定乙方将自己所有的位于砖混结构的门市一间（面积38.22㎡）和住房一套（面积93.7㎡）交由甲方拆除改建。乙方在签订协议之日起10日内搬出改建的房屋。甲方一次性补偿乙方搬家费300元。甲方承担拆除乙方所有的旧房的责任，甲方必须从拆房之日起24个月内将改建的原位置门市一间30-40㎡和住房两套200㎡无偿返还给乙方。乙方所超出面积的门市和住房按1200元／㎡补给甲方。乙方找补超面积建设费用分两次给甲方。甲方动工在基础（±0）时，乙方向甲方支付50%房款，尾款为房屋完工后，由甲方为乙方办好房屋产权证、土地使用权证后一次性支付给甲方。乙方如逾期付款，应按逾期付款总额的同期贷款利率向甲方支付利息。甲方在施工建房中如遇不可抗拒的事由阻碍施工，交房时间以此顺延。甲方返还给乙方的门市和住房为现浇结构，室内为混合砂浆抹面（含天棚），厕所预留下水管道位置，地面为豆石地面，门市为铝合金卷帘门，，住房的进户门防盗门）和铝合金窗均由甲方出资购买，并安装完好。室内留下水孔口二个。甲方建房的质量必须达到建筑行业有关规范的标准，否则返工的责任由甲方承担。乙方搬家时，除留下门市的卷帘门外，楼上的进户门和屋内的一切财产均属乙方所有，由乙方搬走。甲方拆除乙方的房屋后，甲方只能在乙方原有地面门市位置上改建归乙方所有的门市，该地面门市宽3.3米，门市面积不低于30-40㎡，，住房面积不低于105-115㎡乙方将原有房屋取得的水电气、电话、闭路证件交给甲方，甲方返还给乙方的门市住房必须安装好水电气、电话、闭路设施，安装所需的费用全部由甲方承担。甲方返还给乙方的房屋面积，以房管部门核定的面积为准，双方以此进行结算找补。该协议双方各自遵守，如一方违约，处违约金20万元。该合同首部、尾部甲方处加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章，甲方代表处彭浩签名，乙方处侯学高签名捺印。 协议签订后，彭浩组织人员于2012年11月26日拆除了侯学高的旧房。侯学高原被拆房屋为二楼一底结构，一楼为门市，二、三楼为住房。2014年12月18日，彭浩出具收条一份，内容为“今收到侯学高交来陈代光国有土地使用证一本，面积38.22平方米，转让房屋协议书一本，委托书一份，用于注销国有土地使用证相关事宜。”同时拆除的还有陈德文等十余户人的旧房。 之后，彭浩对所拆除房屋所在的观阁镇××农贸市场（小石市场）以开元房产公司的名义进行开发建设与对外销售。2013年8月12日，广安市广安区（现前锋区）观阁镇人民政府对小石市场承建商彭浩发出《责令停止违法建筑行为通知》，内容为：经查，你单位私建的陈德文等13户旧房改建，违反了《中华人民共和国土地管理法》及实施条例、…《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规的规定，现责令立即停止违法建筑行为，配合观阁镇人民政府及国土资源行政主管部门等相关部门调查处理，若继续实施违法建筑行为，后果自负。请你于2013年8月12日后积极主动办理相关手续后再进行建设。之后，政府决定对案涉项目所使用的土地进行公开拍卖。2015年1月23日，彭浩将30万元土地拍卖竞买保证金通过银行转账方式转入开元房产公司账户，当天开元房产公司将该30万元转入广安市前锋区公共资源交易中心。2015年1月26日，开元房产公司通过竞买取得观阁镇××农贸市场即观阁镇2014-35-1号3103平方米的国有土地建设使用权，土地使用性质为商住用地。拍卖成交确认书、国有建设用地使用权出让合同载明的竞得人、受让人为开元房产公司，尾部竞得人、受让人法定代表人或委托代理人（签字）处由彭浩签名。之后，因受让人未按期交纳土地出让价款，政府相关部门已解除国有建设用地使用权出让合同。 2015年2月观阁镇××农贸市场改建房屋主体工程完工。该项目至今未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收。现四川省广安市前锋区人民政府已将案涉小石农贸市场改造项目纳入了前锋区房屋产权遗留问题解决处理。 改建后观阁镇××农贸市场，除侯学高与另一户人外，其余被拆建人的原有房屋位置上均修建了新的房屋。2015年5月3日，夏德菊、陈德文、邹加政等被拆建户通过协商，自行选定原房相应位置对应的各自门市及住房并进行装修并入住。剩余的其他住房、门市，彭浩以开元房产公司的名义对外销售，售房合同上加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章。 由于侯学高原有房屋的位置上未修建新的房屋，只能在他人选择剩下或未出售的房屋中选取应归还的门市及住房，且仅剩14号门市和601号、602号住房及七楼住房可供侯学高选择，侯学高认为相较他原有房屋，14号门市位置太差且住房楼层太高而拒绝接受，遂向本院提起（2015）前锋民初字第109号民事诉讼。本院受理该案后，2015年1月14日承办法官将该案的起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书送达至开元房产公司的办公处（工商登记的住所），由其法定代表人陈定元亲自签收。2015年3月2日，彭浩持委托书出庭参与诉讼，委托书内容为“兹委托赵明华、彭浩两同志全权代理本公司与侯学高关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的应诉事宜。委托人陈定元。2015年3月1日。”其中赵明华被划掉。该委托书加盖“开元房产公司”印章，委托人“陈定元”签名非开元房产公司法定代表人陈定元本人签名。2015年3月2日、7月2日、2016年1月6日庭审均是彭浩出庭诉讼。该案诉讼中，2015年6月25日，侯学高申请对《房屋拆建补偿协议》约定的位于楼住房××套的价值进行评估，由于侯学高原有房屋已被拆除且未在原有位置修建新的房屋，无具体参照物，评估鉴定机构无法进行评估。侯学高在法院组织双方协商评估机构的过程中，单方委托广安巨丰司法鉴定所对位于观阁镇××市场××第二个门市及301号、302号住房价值进行评估，评估门市及住房价值分别为28万元、553850元，单价分别为7800元／㎡、2650元／㎡。彭浩对该鉴定意见有异议，于2015年9月28日以开元房产公司的名义申请对位于小石市场内面积为35.6㎡的一楼门市一个及面积各为100㎡的三至五楼住房两套的均价进行评估。2015年12月22日，四川标准德安资产评估有限公司根据本院委托，做出川标资评［2015］014号评估报告书。评估结论为：一楼门市单价为4100元／㎡，面积为35.6㎡的门市价值为14.6万元；三楼住房单价为2300元／㎡，面积为100㎡的住房价值为23万元；五楼住房单价为2200元／㎡，面积为100㎡的住房价值为22万元；房屋及门市价值总计59.6万元。特别说明对于市场门市这类商业不动产，其在统一市场内位置不同、规划业态不同，其个体租、售价格差异很大，据评估人员在同类市场调查，同处于市场一楼的门市，面积和位置不同，销售单价的差额可达50%-80%以上，甚至翻倍。本报告评估结论为房屋均价，特此提醒报告使用者注意。本次评估费6000元，由彭浩垫支。彭浩与侯学高在庭审中均确认应归还侯学高的门市面积为35.6㎡。2016年1月21日本院作出（2015）前锋民初第109号民事判决，判决：一、解除侯学高与开元房产公司于2012年11月6日签订的《房屋拆建补偿协议》；二、开元房产公司赔偿侯学高损失521584元；三、驳回侯学高的其他诉讼请求。宣判后，当事人均未上诉。判决生效后，彭浩与侯学高协商交付给侯学高一套住房，另赔偿侯学高损失324000元。侯学高申请法院强制执行余额324000元（含诉讼费），本院向开元房产公司发出强制执行通知书，2016年4月15日强制扣划了开元房产公司银行账户存款324000元支付给侯学高【（2016）川1603执292号执行裁定书】。被执行后，开元房产公司未向本院提出异议。 2015年9月，李福荣等七旧房被拆建户分别以开元房产公司为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为确认联合建房协议或房屋拆建补偿协议有效，由开元房产公司支付逾期交房违约金，按约定安装水电等。案件受理后，本院将应诉通知书、传票等法律文书送达至观阁镇××农贸市场，该项目聘请的工作人员蒋朝东予以签收，之后彭浩提交加盖编号5116014002343“四川省广安市开元房地产开发建设有限公司”印章的委托书，作为开元房产公司的委托诉讼代理人参与了该系列案件的庭审等诉讼活动。判决生效后，李福荣等申请强制执行，本院向开元房产公司发出强制执行通知书，之后将开元房产公司的银行账户存款97930元予以扣划，支付给李福荣等逾期交房违约金8250元。之后，开元房产公司以不服本院民事判决为由，向广安中院申请再审。 2017年6月5日，开元房产公司法定代表人陈定元以有人以其公司名义并伪造公司印章与他人签订改建房屋补偿协议，对公司造成重大损失为由，向广安市广安区公安局治安大队报案。同年8月16日、9月16日，广安市公安局物证鉴定所根据治安大队的委托，分别对授权委托书、2015年3月1日委托彭浩为侯学高诉讼案的委托书及陈德文为乙方的《改建房屋补偿协议》上的“开元房产公司”的印章进行鉴定，（广）公（物）鉴（文）字〔2017〕21号、26号鉴定文书的结论为前述“开元房产公司”印章与《公司换发新版营业执照登记表》《公司年检报告书》加盖的“开元房产公司”的印章不是同一枚印章盖印形成。 案涉0002181号介绍信及开元房产公司营业执照等复印件加盖的“开元房产公司”印章，以及开元房产公司参与土地公开拍卖相关手续上加盖的“开元房产公司”的印章，系开元房产公司工商备案登记的印章，其他加盖的彭浩持有的印章。 彭浩称，做观阁小石市场房屋改建项目时，与杨友伦（又名杨乐山）合伙，并协商挂靠开元房产公司，杨乐山的妻子是开元房产公司的工作人员。其持有的印章是杨乐山带来的，该枚印章现已丢失。每次收到法院的法律文书都交到开元房产公司，开元房产公司是知情的。开元房产公司称杨乐山不是他公司员工，其妻子曾经是他公司员工，已于2012年前退休。彭浩不是开元房产公司的员工。 广安中院在再审李福荣、张燕一案的（2019）川16民终531号民事裁定书中认为，根据审理查明的案件事实，彭浩系挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以其名义进行案涉小石农贸市场改造项目。但迄今为止，彭浩尚未取得案涉项目的国有土地使用权，也未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关建设手续，亦未进行综合竣工验收，即彭浩以开元房产公司的名义与李福荣等签订的《房屋拆迁补偿协议》所涉及的房屋属违法建筑，既无土地使用权证，也无相应的建设手续，房屋也未进行验收，建筑质量是否合格暂不能确定，而下一步的房屋产权手续也不能办理，正因为如此，前锋区人民政府将案涉项目纳入了房屋产权遗留问题进行处理。故《房屋拆迁补偿协议》所指向的房屋是违法建筑，对李福荣、张燕诉请问题暂不属于人民法院受理范围，其可在前锋区人民政府对案涉项目产权问题处理后另行依法主张权利。遂裁定撤销本院原判决，驳回李福荣、张燕的起诉。 本院认为，本案争议的焦点为：1.案涉房屋的拆建中，彭浩与开元房产公司的关系；2.《房屋拆建补偿协议》是否合法有效；3.开元房产公司是否是本案适格被告，彭浩与开元房产公司的责任问题；4.原告的诉讼请求应否得到支持。现分述如下： 一、彭浩与开元房产公司属于借用资质即挂靠关系 虽然经司法鉴定，《房屋拆建补偿协议》、授权委托书加盖的开元房产公司的印章与开元房产公司在工商登记资料中使用的印章不是同一枚，但该枚印章的来源无法查明，现有证据不能证明开元房产公司仅使用了一枚印章，也不能证明系彭浩私自伪造。开元房产公司向观阁镇人民政府出具了介绍信及公司营业执照等复印件，介绍信明确载明了委托彭浩进行案涉农贸市场改造事宜，可以认定开元房产公司确有委托彭浩进行案涉农贸市场改造的意思表示，事实上彭浩也是以开元房产公司的名义对案涉房屋进行拆除改建；在房屋修建中对案涉土地使用权的竞买中，开元房产公司接受彭浩转入的土地竞买保证金，以公司的名义交纳土地拍卖竞买保证金，并以公司的名义参与土地竞买；在本院审理的（2015）前锋民初字第109号侯学高诉讼案件中，开元房产公司的法定代表人亲自签收了法律文书，其后由彭浩持加盖了公司印章的委托书出庭诉讼，在法院强制扣划公司银行账户资金324000元履行判决义务后，开元房产公司未提出异议，以上事实均表明开元房产公司对彭浩以其公司名义改建、销售案涉房屋的行为予以认可。同时，侯学高等人有理由相信彭浩的行为代表的开元房产公司，得到开元房产公司的授权，且侯学高等人应属于善意第三人。彭浩不是开元房产公司的职工，没有从事建筑活动的主体资格，其与开元房产公司没有劳动或隶属关系，却以开元房产公司的名义对案涉的观阁镇××农贸市场进行开发建设；开元房产公司认可彭浩以其公司名义开发建设并销售案涉房屋。依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条的规定，彭浩与开元房产公司之间属于借用资质即“挂靠”关系。生效的广安中院（2019）川16民终531号民事裁定书亦确认彭浩系挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以其名义进行案涉小石市场改造项目。 二、《房屋拆建补偿协议》有效 《房屋拆建补偿协议》并非农村集体土地征收涉及的房屋拆迁，也非国有土地上房屋的征收与补偿行为，故不是政府的拆迁行为。从协议的内容看，就是拆除旧房还建新房，故拆建的主体并不必然是政府房屋征收部门，彭浩挂靠开元房产公司并以开元房产公司的名义与侯学高签订《房屋拆建补偿协议》，侯学高等合同相对人属于善意第三人，且有理由相信彭浩的行为代表的开元房产公司，得到开元房产公司的授权，《房屋拆建补偿协议》不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，该协议合法有效，双方当事人应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，全面履行自己的义务。 开元房产公司辩称彭浩未取得建房相关手续以及房屋未取得综合验收等，当地政府已将案涉项目纳入了房屋产权遗留问题进行处理，案涉改建项目属于违法建筑等事实，只证明彭浩以开元房产公司的名义与侯学高签订的《房屋拆迁补偿协议》所指向的房屋属违法建筑，仅涉及新建房屋的交付及履行等，不影响《房屋拆建补偿协议》的效力。李福荣、张燕等其他旧房被拆除户主，针对房屋拆建有关协议提起的诉讼，诉讼请求涉及新建房屋，因新建房屋系违法建筑，故生效裁判文书认为暂不属于人民法院受理范围，与本案解除合同关系并赔偿损失的诉讼请求明显有别。 三、关于彭浩、开元房产公司的责任问题 如前所述，彭浩挂靠开元房产公司，借用开元房产公司的资质，以开元房产公司的名义进行案涉小石市场改造项目。彭浩作为挂靠者，系案涉小石市场改造项目的实际出资人，对该项目享有权利承担义务，故彭浩应对其以开元房产公司名义与侯学高签订的《房屋拆建补偿协议》享有权利并承担相应的义务。开元房产公司明知彭浩不具备房地产开发的资质，出借资质即同意彭浩以开元房产公司的名义进行案涉小石市场改造项目，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条强制性规定，存在过错，故开元房产公司对彭浩就案涉《房屋拆建补偿协议》应承担的义务负有连带赔偿责任。开元房产公司赔偿后可另行向彭浩追偿。据此，对开元房产公司不是本案适格被告，不应承担相应责任的辩称意见，本院不予采信。 四、侯学高的诉讼请求应否得到支持的问题 侯学高原有房屋位置上未修建新的房屋，彭浩不能按《房屋拆迁补偿协议》约定向侯学高履行还房的义务，侯学高的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对侯学高主张解除双方签订的《房屋拆建补偿协议》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，对因此给侯学高造成的损失，彭浩应当予以赔偿。侯学高已向彭浩交付被拆建房屋，履行了合同的主要义务，彭浩也拆除了侯学高的房屋，对案涉改建项目观阁镇小石市场的格局进行了重新规划调整，利用了侯学高房屋所在土地的价值，因此，彭浩应当按《房屋拆建补偿协议》约定赔偿侯学高改建后的门市一间（面位为35.6㎡）的和住房两套（面积为200㎡）的折价损失，同时按照1200元／㎡扣除超过侯学高原有房屋面积的房款。侯学高在法院组织双方协商鉴定期间单方委托广安巨丰司法鉴定所对位于观阁镇××市场××第二个门市及301号、302号住房价值进行评估，有失公平公正原则，且评估的房屋价值明显过分高于该项目相应房屋的交易价值，故对侯学高提供的《司法鉴定检验报告书》，本院不予采信。四川标准德安资产评估有限公司根据本院委托，做出川标资评［2015］014号评估报告书，该评估报告程序公正合法，本院予以采信。依据《房屋拆建补偿协议》约定，还房超出原门市和住房的面积，应当由侯学高按1200元／㎡补给彭浩，据此应扣减124416元［（235.6㎡-131.92㎡）×1200元／㎡］，余额为471584元。 由于侯学高原有门市所在位置相对更具有商业价值，，住房楼层相对较低结合案涉项目不同阶段门市、、住房的预售价格及评估意见和川标资评［2015］**评估报告书有关&ldquo特别说明对于市场门市这类商业不动产，其在统一市场内位置不同、规划业态不同，其个体租、售价格差异很大，据评估人员在同类市场调查，同处于市场一楼的门市，面积和位置不同，销售单价的差额可达50%-80%以上，甚至翻倍。本报告评估结论为房屋均价”等实际，本院酌定彭浩向侯学高增加5万元的赔偿损失。本案庭审中，侯学高与彭浩对521,584元损失的赔偿数额均无异议，本院予以确认，即彭浩应赔偿拆除侯学高房屋的损失521,584元。对于侯学高主张的违约金20万元，本院不再支持。依前述理由，开元房产公司对彭浩赔偿侯学高损失521,584元负连带赔偿责任。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除被告彭浩以被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司名义与原告侯学高于2012年11月6日签订的《房屋拆建补偿协议》。 二、被告彭浩向原告侯学高赔偿损失521,584元，由被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司承担连带赔偿责任；由被告四川省广安市开元房地产开发建设有限公司承担连带赔偿责任后，可另行向被告彭浩追偿。 三、案件鉴定费6000元（被告彭浩垫支），由原告侯学高负担2000元，被告彭浩负担4000元。 四、驳回原告侯学高的其他诉讼请求。 本案受理费12,800元，由原告侯学高负担3785元，被告彭浩、四川省广安市开元房地产开发建设有限公司共同负担9015元。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  熊 明 人民陪审员  李自周 人民陪审员  秦雪梅 二〇二〇年四月三日 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国建筑法》 第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。 第六十六条建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失，建筑施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。