云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9203号上诉人（原审原告）：昆明德胜桥餐饮管理有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区金辰办事处北京路与烟草路南侧交叉口中汇商业中心**。法定代表人：陈誌，总经理。委托诉讼代理人：邓羽茜，云南德赞律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：毕琳，云南德赞律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：周安伟，男，汉族，1990年1月23日生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：段丽云、王嘉雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明德胜桥餐饮管理有限公司因与被上诉人周安伟房屋租赁合同合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。昆明德胜桥餐饮管理有限公司上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院作出的（2019）云0111民初7054号民事判决第一、二项判决，依法进行改判；2、一、二审诉讼费由周安伟承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。（一）上诉人从未收到过被上诉人的《关于房屋租赁合同终止暨交还房屋的函》。（二）被上诉人实际交还房屋的时间是2019年3月31日。（三）被上诉人存在逾期交还房屋的实际情况。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院审理时对《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的适用错误。（二）一审法院审理本案时应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判。周安伟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，依法予以维持。昆明德胜桥餐饮管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期还房期间欠付的租金60120元；2、被告向原告支付原告代被告缴纳的水费、电费等费用共计33375.8元；3、被告向原告支付逾期还房的赔偿195390元（以上各项费用总额为288885.8元）；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司与被告周安伟于2017年9月5日签订《房屋转租合同》，约定由原告将昆明世纪城金源大道世纪金源购物中心负一楼家乐福外租区B-124号商铺转租给被告周安伟，租期为一年，自2017年9月16日至2018年9月15日止，年租金360720元。合同签订后，原告将租赁商铺交付给被告周安伟，被告周安伟向原告支付租金和水电费。自2018年5月起，被告周安伟直接向昆明家乐福超市有限公司支付上述费用。2019年1月21日，原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司通过公证的形式向被告周安伟邮寄《关于房屋租赁合同终止暨交还房屋的函》，载明原被告双方的租赁合同于2018年9月15日租期届满，房屋转租合同因租期届满而终止，要求被告于2019年1月27日前结清租赁房屋的相关费用、搬出租赁房屋的相关财物并交还房屋给原告。该函件于2019年1月22日送达被告周安伟。2019年2月28日，被告周安伟通过公证的形式向云南昆明家乐福招商部及原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司邮寄《函告》，内容为“鉴于昆明德胜桥餐饮管理有限公司单方面与我方解除双方的加盟合同与租赁合同，我方已于2019年2月28日停止营业，不再使用世纪金源购物中心家乐福外租区B-124商铺”。2019年3月31日，原告将涉案商铺交还给昆明家乐福超市有限公司。涉案商铺2018年12月水费644元、电费9547元，2019年1月水费735元、电费10857元，2019年2月水费735元、电费10857元，以上水电费共计33375元，以及2019年2月房屋租金25620元，被告周安伟没有支付。一审法院认为：首先，本案的法律关系是房屋租赁合同关系。被告主张本案为加盟合同关系，经审理查明的事实，与原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司订立《德胜桥豆花米线连锁店特许经营合同》的当事人为乔晋云，基于合同的相对性原则，合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼，与原告签订特许经营合同的案外人乔晋云，不是被告周安伟，周安伟并不是特许经营合同的一方当事人，故对被告周安伟“原、被告双方是加盟合同关系”的主张不予采信。其次，被告主张原告隐瞒涉案商铺不得转租，对被告存在欺诈。虽家乐福购物中心《房屋租赁及管理合同》约定不得转租，在本院（2019）云0111民初3856号案件庭审中，昆明家乐福超市有限公司作为第三人亦表示未经许可不得转租，但自2018年5月起，被告周安伟直接向昆明家乐福超市有限公司支付租金及水电费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，昆明家乐福超市有限公司自2018年5月起应当知道承租人转租，超过6个月没有提出异议，故原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司与被告周安伟于2017年9月5日签订的《房屋转租合同》成立、有效，一审法院依法予以采信。第三，2018年9月15日，原、被告双方订立的《房屋转租合同》租赁期限届满，原告没有主张收回商铺，被告继续使用并向昆明家乐福超市有限公司支付租金及水电费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，视为原、被告双方形成不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。2019年1月21日，原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司通过公证的形式向被告周安伟邮寄《关于房屋租赁合同终止暨交还房屋的函》，要求被告于2019年1月27日前结清租赁房屋的相关费用、搬出租赁房屋的相关财物并交还房屋给原告。该函件于2019年1月22日送达被告周安伟。2019年2月28日，被告周安伟通过公证的形式向云南昆明家乐福招商部及原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司邮寄《函告》，内容为“鉴于昆明德胜桥餐饮管理有限公司单方面与我方解除双方的加盟合同与租赁合同，我方已于2019年2月28日停止营业，不再使用世纪金源购物中心家乐福外租区B-124商铺”。2019年3月31日，原告将涉案商铺交还给昆明家乐福超市有限公司。该函件于2019年3月4日送达原告。即，原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司于2019年1月22日通知被告周安伟解除租赁合同，2019年3月4日被告周安伟函告原告其停止营业不再经营，原、被告双方于2019年3月4日形成解除租赁合同的合意。原告给予被告合理期限，被告于2019年3月4日搬离涉案商铺，双方的租赁合同于2019年3月4日实际解除。至于原告收到被告函告后没有采取适当措施防止损失的扩大，直至2019年3月31日才将涉案商铺交还给昆明家乐福超市有限公司，不能证明被告于该日才交还商铺，反而能证明该日前房屋已交还原告，且原告提交的《付款通知单》中没有2019年3月1日至3月31日的水电费，更进一步说明被告在此期间没有使用涉案商铺，造成产生2019年3月份房屋租金，被告周安伟没有过错，其仅对3月份中4天的租金（25620元÷31天×4天＝3305元）承担责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告周安伟应当支付的租金为：2019年2月房屋租金25620元＋3305元＝28925元。关于欠缴水电费的金额，原、被告双方无争议，为33375元，一审法院予以支持。如前所述，原、被告双方2018年9月16日起形成不定期租赁合同关系，被告按照双方的约定向昆明家乐福超市有限公司支付租金、交纳水电费。不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人，原告2019年1月21日通知要求被告于27日前搬离，被告于2019年2月28日回告原告已停止营业，不再使用租赁物，对于面积241平方米的餐饮商铺，一个月的时间应为合理期限，故被告不存在逾期返还租赁物，原告亦无证据证明被告违约事实的存在，故对原告要求依照双方转租合同第八条约定按照租金标准的双倍赔偿损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、由被告周安伟于判决书生效之日起十日内支付原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司租金28925元、水电费33375元，共计62300元。二、驳回原告昆明德胜桥餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交以下新的证据：一、2019云01**民初1131号《云南省昆明市盘龙区人民法院民事判决书》，欲证明1、上诉人与被上诉人之间的纠纷早在2018年12月28日起就开始发生了，缘由是2018年12月28日被上诉人在春城头条、今日头条等软件上发表诋毁上诉人形象的不实言论与文章，严重影响公众对上诉人的社会评价，真正违反诚实信用原则的是乔晋云及周安伟二人；2、2018年12月28日周安伟尚在租用其与上诉人签订的《房屋转租合同》中约定的房屋，乔晋云尚依据其与上诉人签订的《得胜桥特许经营合同》，在双方仍在合作期间乔晋云及周安伟就对上诉人的声誉进行公开诋毁，乔晋云及周安伟作出如此行为时便已经从主观上不愿意再继续履行两份合同的相关义务，因此造成的损失也应当由该二人自行承担；3、2019年1月上诉人向盘龙区人民法院提起诉讼，经审理，盘龙区人民法院于2019年4月2日作出生效判决，判决确认了被上诉人行为已构成名誉侵权，要求被上诉人向上诉人进行书面赔礼道歉并须经法院审查确认或直接采取公告、登报等方式将判决公布，但至今道歉并未经法院审查或者经公告或登报，至今仍不诚实守信的人也是乔晋云及周安伟二人。二、《昆明仲裁委员会裁决书》昆仲裁（2019）215号，欲证明1、昆明市仲裁委在裁决书的事实认定中已经明确乔晋云在2018年12月30日已经收到得胜桥公司发给乔晋云的《德胜桥餐饮管理有限公司关于德胜桥豆花米线世纪城店解除合同通知函》，因此，早在2018年12月30日乔晋云、周安伟已经知晓不能再继续经营，但直至2019年3月底，仍不主动搬离交还房屋，也不支付2018年12月至2019年3月底的租金、水电费、管理费等费用，周安伟的行为已经属于恶意违约；2、仲裁裁决已针对《德胜桥豆花米线连锁店特许经营合同》进行了相关认定和裁决，本案在审理中继续参照《德胜桥豆花米线连锁店特许经营合同》的相关约定进行处理明显不当，由《德胜桥豆花米线连锁店特许经营合同》约定期限为三年来推断本案《房屋转租合同》约定租赁期限也应当为三年更存在重大错误；3、仲裁裁决已针对被上诉人存在的损失及承担主体进行了评判，且该裁决书双方互负的给付义务已全部履行完毕，一审法院酌情判决上诉人向周安伟赔偿损失100000元，不但没有事实和法律依据，更存在重复判赔的情形，严重侵害上诉人德胜桥公司的合法权益。经质证，被上诉人对证据一的真实性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，认为与本案无关。对证据二的真实性予以认可，但裁决结果未涉及租赁的合同关系，并且裁决书认定双方在加盟过程中均有过错，都应当承担责任。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院依法对证据的真实性予以确认，但因为本案是审理双方当事人之间的租赁合同关系，与名誉权、特许经营合同关系不是同一法律关系，故对其关联性不予采信。对于一审认定的案件事实，上诉人对“2019年3月31日，原告将涉案商铺交还给昆明家乐福超市有限公司”有异议，认为是2019年3月31日上诉人和昆明家乐福超市有限公司一同去将这个房屋从被上诉人处收回以后，交还给昆明家乐福超市有限公司。被上诉人对此不予认可，认为他们2019年2月28日已经搬出商铺，并且以公告送达的方式送达给上诉人以及第三方昆明家乐福超市有限公司，至于他们什么时候去回收商铺，和被上诉人无关。上诉人要求补充确认：3月房屋租金25620元，二、三月的管理费3904元×2=7808元。对此，被上诉人认可每月的管理费为3904元，但认为他们之间的《房屋租赁及管理合同》是3月4日就解除了，被上诉人不应当支付三月份的租金及管理费。本院认为，2019年3月31日是上诉人未提交证据证明，其与案外人昆明家乐福超市有限公司同时收回商铺，且上诉人与案外人昆明家乐福超市有限公司具体履行行为与本案不具有关联性，故本院对上诉人的事实异议不予以采信。对上诉人要求补充确认的案件事实，本院对双方当事人无异议的每月管理费3904元予以确认，但是被上诉人应当支付的具体金额，因双方当事人存在争议，本院将在说理部分予以评述。二审经审查认定的案件事实除“以及2019年3月房屋租金25620元”变更为“每月的租金为25620元，管理费3904元，被上诉人自2019年2月以后一直未支付。”外，其他案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人欠付租金的具体金额是多少？本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人不使用租赁物的时候，也应当将租赁物交还给出租人，本案中，被上诉人仅向上诉人邮寄了《函告》，并且被上诉人还未能提交证据证明上诉人收到该《函告》，因此被上诉人发送《函告》的行为不能认定为其已经履行归还租赁物交接手续的义务，上诉人及案外人昆明家乐福超市有限公司认可其收回租赁物的时间是2019年3月31日，故本院依法认定被上诉人占有租赁物至2019年3月31日，租金按照双方签订的《房屋转租合同》约定的租金计算标准，计算至2019年3月31日，综上，被上诉人应当支付的租金为：25620元/月×2个月+3904元/月×2个月=59048元。关于欠缴电费的金额，因双方当事人无异议，均认可为33375元，本院依法予以支持。关于上诉人主张的逾期返还租赁物的赔偿请求，一审法院认定正确且已经予以充分阐述，本院就不再予以赘述。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7054号民事判决；二、被上诉人周安伟于本判决生效之日起十日内支付上诉人昆明德胜桥餐饮管理有限公司租金59048元、水电费33375元，共计92423元；三、驳回上诉人昆明德胜桥餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5633元，由上诉人昆明德胜桥餐饮管理有限公司承担4233元，被上诉人周安伟承担1400元；二审案件受理费5633元，由上诉人昆明德胜桥餐饮管理有限公司承担4233元，被上诉人周安伟承担1400元。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年四月十七日书记员 王希辰