广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初2038号 原告：北海中信国安红树林房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市银海区广东路**。社会信用统一代码：91450500566763285G（1-1）。 法定代表人：刘灯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海涛，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：梁丽英，女，该公司工作人员。 被告：陈亮，男，1966年5月19日出生，汉族，住河南省睢县。 第三人：中国农业银行股份有限公司北海分行。住。住所地：广西壮族自治区北海市四川路**行大厦）。统一社会信用代码：914505008993065846。 负责人：黎卫东，该行行长。 委托诉讼代理人：黄绍建，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：陈海鑫，男，该行工作人员。 原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司（以下简称北海中信国安公司）诉被告陈亮、第三人中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称农行北海分行）商品房销售合同纠纷一案，我院于2019年10月31日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月6日公开开庭进行审理，因有不宜适用简易程序情形，于2020年1月20日转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，因农行北海分行与本案具有利害关系，本院依法追加农行北海分行作为本案第三人参加诉讼，于2020年3月30日公开开庭进行审理。原告北海中信国安公司的委托诉讼代理人王海涛、梁丽英，第三人农行北海分行的委托诉讼代理人黄绍建、陈海鑫到庭参加诉讼，被告陈亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法公开缺席审理了本案，本案现已审理终结。 原告北海中信国安公司向本院提出诉讼请求：1.判决自2019年9月20日起解除原告与被告陈亮签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告陈亮立即配合原告办理北海第一城首开区5幢2单元1801号房预售合同备案登记注销、抵押贷款协议（借款合同）提前终止或解除、（预告）抵押登记的注销等退房相关手续及归还该商品房（房屋总价753909.41元）;3.判决被告支付违约金150781.88元及逾期利息615.69元（逾期利息以150781.88元为基数，按照银行同期贷款年利率4.9%从2019年9月20日起暂计算至2019年10月20日，利息应计算至被告实际足额支付违约金为止）;4.判决被告支付房屋使用费302294.04元（按合同约定4元／平米／天，共116.63平米，自2017年12月12日起暂算至2019年10月20日为677天，之后计至被告归还房屋时止）;5.判决被告返还原告被扣保证金62582.46元（截止2019年10月9日）；6.判决被告支付拖欠的物业费2535元（暂算至2019年12月14日）。诉讼中，原告北海中信国安公司变更诉讼请求为：1.判决自2019年9月20日起解除原告与被告陈亮签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告陈亮立即配合原告办理北海第一城首开区5幢2单元1801号房预售合同备案登记注销、退房相关手续及归还该商品房（房屋总价753909.41元）;3.判决被告支付违约金150781.88元及逾期利息615.69元（逾期利息以150781.88元为基数，按照银行同期贷款年利率4.9%从2019年9月20日起暂计算至2019年10月20日，计算至被告实际足额支付违约金为止）;4.判决被告支付房屋使用费312117.48元（按合同约定4元／平米／天，共116.63平米，自2017年12月12日起暂算至2019年10月31日，之后计至被告归还房屋时止）;5.判决被告返还原告被扣保证金86958.75元（截止2020年3月30日）。事实和理由：2017年3月30日，原告与被告陈亮签订《商品房买卖合同》（合同编号ＹＳ00059310），被告以贷款方式购买中信国安北海第一城首开区，房屋总价753909.41元。合同签订后，被告支付首付款金额309452元。2017年7月16日被告与农行北海分行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额44万元用于购买上述商品房，原告承担阶段性连带责任保证。2017年8月15日，农行北海分行全额放款44万元。2017年12月12日，上述房屋交付给被告陈亮并办理了相关手续。被告陈亮自2018年9月开始至今一直拖欠农行北海分行借款，导致农行北海分行扣划原告保证金，截至2020年2月17日已累计86958.75元。根据《商品房买卖合同》附件四第6条约定，在出卖人担保期间，如买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须在银行自出卖人账户扣款或出卖人代买受人向银行还款3日内归还出卖人代还款项，买受人逾期超过7日仍未归还出卖人代还款项或累计三期以上逾期还款并导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按本合同总房价款的10％向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的其他损失。原告多次催促被告陈亮归还代还款项，但被告一直置之不理，导致被扣款项不断增加。因此，原告于2019年9月20日向被告发出《关于解除中信国安北海第一城首开区购房合同通知书》，明确解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求其配合办理退房相关手续并归还商品房。虽经原告多次沟通，但被告仍置若罔闻，拒不配合，至今未配合办理任何退房事宜。根据《商品房买卖合同》附件十一第十一条第4款约定，如因买受人原因未能在30日内配合出卖人办理完毕退房手续，则买受人应向出卖人支付该商品房总价款10％的违约金和因此产生的维权费用；如买受人于合同解除之日起30日届满后仍未归还该商品房的，每逾期一日应双倍向出卖人支付房屋使用费。综上，被告陈亮严重违反合同约定，因其个人原因，导致原告被银行扣划保证金且拒不偿还，原告明确解除合同后，仍不配合办理相关手续及腾退房屋。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请依法判决支持原告的全部诉讼请求。 第三人农行北海分行辩称：对于原告的第一项诉请有异议，不同意解除合同。涉案房屋的买卖涉及到第三人、原告、被告三方当事人，商品房买卖合同的解除，不只是原被告双方的事情，还涉及到第三人的贷款安全问题，在本案涉案房屋买卖中，被告陈亮不是全额付款，被告只支付涉案房屋总价款的30%给原告，余下的购房款是用第三人的贷款支付的。第三人、原告、被告三方一起完成了涉案房屋的买卖行为，如果没有第三人发放的贷款，本案的涉案房屋无法完成买卖。因此解除合同不只是原被告双方的事情，而应该是第三人、原被告三方的事情，应当由三方约定解除合同的条件，当前贷款尚未还清，如果合同解除，贷款无法还清的话谁来偿还。第三人对原告第二项诉请中抵押贷款协议提前解除有异议，抵押借款合同是否提前解除是第三人的合法权利，原告无权提出该诉请，在贷款尚未还清的情况下，第三人的抵押权未实现，债权未消灭，注销抵押登记严重侵害了第三人的利益，原告的诉请没有法律依据，因此不同意其第二项诉请。对于原告第三至第六项诉请没有异议。对原告的事实与理由有异议，原被告双方先签订买卖合同再根据合同与第三人一起签订个人购房担保合同，即原被告双方签订的商品房买卖合同在先，第三人、原告、被告三方签订的个人担保合同在后，根据合同效力规则，是否解除涉案合同的买卖，应当以三方签订的个人购房担保合同为准，原告只是根据原被告双方签订的合同主张解除涉案房屋的买卖没有法律依据。在贷款未还清的情况下，第三人对涉案房屋占有70%大部分的权益，商品房买卖合同、个人购房担保借款合同是否提前解除，是否注销抵押登记应当以第三人的意见为准。第三人在贷款没有还清的情况下不同意解除商品房买卖合同。不同意注销抵押登记，请求法院驳回原告的诉请。 被告陈亮未答辩，也未提交证据。 第三人农行北海分行对其陈述的意见未提交证据。 原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈亮经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告提交的证据，第三人无实质性争议，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年3月30日，原告北海中信国安公司与被告陈亮签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ00059310），双方约定：陈亮购买北海中信国安公司开发的位于北海市银滩东区，商品房单价为每平米6753.65元，预测建筑面积110.97平方米，总价款为749452元；建筑面积误差比在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。陈亮采取银行按揭付款的方式付款，首期房款229452元于2017年3月30日前支付，余款52万元通过申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》附件四第6条约定：在出卖人担保期内，如买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须在银行自出卖人账户扣款或出卖人代买受人向银行还款之日起3日内归还出卖人代还款项，否则出卖人自实际承担担保责任之日起有权按以下方式要求买受人承担违约责任：（1）买受人逾期7日内归还出卖人代还款项的，除按中国人民银行同期人民币一年期贷款利率支付代垫期间的利息外，还应承担代还金额10%的违约金；（2）买受人逾期超过7日仍未归还出卖人代还款项或累计三期以上逾期还款并导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按本合同总房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的其他损失，如买受人己对房屋进行装修，买受人己装修的部分归出卖人所有，出卖人不予补偿；出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人应按中国人民银行同期人民币一年期贷款利率支付代垫期间代还款项的利息，并向出卖人支付合同总房价款的10%的违约金。（3）出卖人有权以该商品房出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（4）出卖人有权终止或中止办理房地产产权证且无须承担任何责任。上述合同附件十一第十一条第4款约定：“除另有约定外，买受人或出卖人依法或依约定解除合同的，双方同意按下述约定处理：（1）如合同解除前该商品房己办理预售合同备案登记、预告登记或（预告）抵押登记手续的，买受人应自合同解除之日起30日内配合出卖人，即与出卖人共同或授权出卖人（买受人应配合办理相关公证授权手续）到相关部门或单位办理完毕该商品房预售合同备案登记撤销、预告登记注销手续，完成个人住房抵押贷款协议或借款合同的提前终止或解除手续、（预告）抵押登记的注销手续等相关手续【下文中商品房的预售合同备案登记撤销、预告登记注销手续、抵押贷款协议（借款合同）提前终止或解除手续、（预告）抵押登记的注销手续统称为“退房手续”】并恢复出卖人对该商品房的完整所有权及另行出售资格；如因买受人原因未能在30日内配合出卖人办理完毕前述退房手续（因房地产行政主管部门或贷款机构原因导致的迟延除外），则买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金和因此产生的维权费用（包括但不限于诉讼／仲裁费、公告费、律师费等）并继续履行上述义务。（2）如合同解除前商品房己交付使用，买受人应自合同解除之日起30日内将该商品房恢复原状、结清物业管理费、水电费等因使用该商品房而产生的相关费用、迁出该商品房（如买受人因购买商品房使自己或他人户口迁入该商品房住址的则包括将相关迁入户口迁出）并向出卖人支付自该商品房交付（或视为交付）之日起至买受人迁出该商品房并向出卖人办理腾退手续之日止的房屋使用费（按建筑面积4元／平方米／日计算）及其他相关费用。……”2017年7月16日，北海中信国安公司、陈亮、第三人农行北海分行签订《个人购房担保借款合同》约定：陈亮向农行北海分行借款44万元用于支付其所购买的北海市银滩东区购房款。借款期限为10年，利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准率上浮15%确定，还款方式为等额本息按月还款。借款担保方式为阶段性保证＋抵押。即：北海中信国安公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至陈亮取得房地产权属证书，并办妥以农行北海分行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为陈亮的债务承担连带保证责任。在陈亮收房前，经北海维源测绘有限公司测量，案涉房屋实测建筑面积为111.63平方米，按商品房单价为每平米6753.65元计算，房屋总价款为753909.95元。至北海中信国安公司起诉前，陈亮已经补足首付款8万元，即拟申请的贷款52万元减去实际取得的贷款44万元；并于2017年12月12日办理收房手续，但未取得案涉房屋的房地产权属证书。由于陈亮未按时偿还农行北海分行贷款，农行北海分行于2018年11月29日、2019年3月8日、2019年6月11日、2019年9月16日、2020年2月17日分别实际扣划北海中信国安公司在该行设立的保证金账户中的款项13964.13元、14586.52元、14604.56元、19427.25元、24376.29元。上述扣划金额合计86958.75元。北海中信国安公司因此于2019年9月20日向陈亮邮寄《关于解除中信国安北海第一城首开区5幢2单元1801号购房合同通知书》，该通知书于2019年9月22日签收。因陈亮未及时办理退房手续，北海中信国安公司因此于2019年10月12日向陈亮邮寄《关于配合办理中信国安北海第一城首开区退房手续及腾退房屋通知书》，该通知书于2019年10月14日签收。 另查明：北海市国土资源局于2018年10月17日向北海中信国安公司颁发的《不动产权证》［证号为：桂（2018）北海市不动产权第0072847号］载明：北海中信国安公司名下的坐落于北海市海景大道128号中信国安北海第一城首开区房屋的建筑面积为111.63㎡。 本院认为，第一，原告北海中信国安公司与被告陈亮于2017年3月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》、北海中信国安公司、陈亮与农行北海分行于2017年7月16日签订《个人购房担保借款合同》，内容与形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人应当依法履行。第二，北海中信国安公司为陈亮向农行北海分行申请的按揭贷款提供连带责任保证，因陈亮未按其与银行的约定履行按月偿还按揭贷款的义务，农行北海分行按照《个人购房担保借款合同》约定要求北海中信国安公司承担保证责任，并从北海中信国安公司保证金账户中实际扣收陈亮欠付该行的贷款本息86958.75元。故根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿”的规定，陈亮应向北海中信国安公司返还截至2020年2月17日被农行北海分行扣划的保证金86958.75元。第三，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件”的规定，结合北海中信国安公司与陈亮签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第6条“买受人逾期超过7日仍未归还出卖人代还款项或累计三期以上逾期还款并导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同以及解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的约定，因本案发生了陈亮自2018年11月29日起连续逾期还款致使北海中信国安公司承担保证责任的事实，故北海中信国安公司请求解除其与陈亮签订的《商品房买卖合同（预售）》，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于北海中信国安公司已按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向陈亮邮寄了《关于解除中信国安北海第一城首开区5幢2单元1801号购房合同通知书》，陈亮已于2019年9月22日签收，故本院确认由北海中信国安公司与陈亮签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2019年9月22日解除。第四，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本案第三人农行北海分行作为担保权人并未提出相应诉讼请求，并未请求处理涉案三方当事人签订的《个人购房担保借款合同》，故本案仅处理原被告之间商品房买卖合同纠纷。按照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。陈亮应按照《商品房买卖合同（预售）》及其附件约定及时配合北海中信国安公司办理商品房的预售合同备案登记注销等退房相关手续。第五，由于北海中信国安公司依约向陈亮通知解除《商品房买卖合同（预售）》的行为合法并得到本院确认，而陈亮在2019年10月14日收到北海中信国安公司邮寄的《关于配合办理中信国安北海第一城首开区退房手续及腾退房屋通知书》之后未及时配合北海中信国安公司办理退房等相关手续，故按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合《商品房买卖合同（预售）》附件四第6条中“出卖人解除合同的，买受人按本合同总房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的其他损失”、附件十一第十一条中“如合同解除前该商品房己办理预售合同备案登记、预告登记或（预告）抵押登记手续的，买受人应自合同解除之日起30日内配合出卖人，即与出卖人共同或授权出卖人（买受人应配合办理相关公证授权手续）到相关部门或单位办理完毕该商品房预售合同备案登记撤销、预告登记注销手续，完成个人住房抵押贷款协议或借款合同的提前终止或解除手续、（预告）抵押登记的注销手续等相关手续【下文中商品房的预售合同备案登记撤销、预告登记注销手续、抵押贷款协议（借款合同）提前终止或解除手续、（预告）抵押登记的注销手续统称为‘退房手续’】并恢复出卖人对该商品房的完整所有权及另行出售资格；如因买受人原因未能在30日内配合出卖人办理完毕前述退房手续（因房地产行政主管部门或货款机构原因导致的迟延除外），则买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金和因此产生的维权费用（包括但不限于诉讼／仲裁费、公告费、律师费等）并继续履行上述义务”、附件十一第十一条中“如合同解除前商品房己交付使用，买受人应向出卖人支付自该商品房交付（或视为交付）之日起至买受人迁出该商品房并向出卖人办理腾退手续之日止的房屋使用费（按建筑面积4元／平方米／日计算）及其他相关费用”等约定，陈亮应向北海中信国安公司支付合同总房价款的10%的违约金75391元，于2019年10月23日起向北海中信国安公司支付未及时办理退房手续的合同总房价款的10%的违约金75391元，并支付自该商品房交付之日2017年12月12日起至迁移出该商品房并向办理腾退手续之日止的房屋使用费，房屋使用费按建筑面积111.63㎡，以4元／平方米／日计算。北海中信国安公司主张的违约金数额为150781.88元，并未超过两笔违约金合计之数额150782元，系对其诉讼权利的自由处分，本院予以支持。鉴于陈亮未及时支付的上述违约金，北海中信国安公司有权主张相应利息，利息计算标准：1.以违约金75391元作为基数，从2019年9月23日至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付。2.以违约金75391元作为基数，从2019年10月23日至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付。对于北海中信国安公司主张的超出上述标准部分的利息，没有相应事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告北海中信国安公司关于确认合同解除、涉及到涉案房屋的预售合同备案登记注销、违约金及利息、房屋使用费、保证金等诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告陈亮与原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS00059310)已于2019年9月22日解除； 二、被告陈亮应向原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司支付违约金150781.88元及利息[利息计算标准：1.以违约金75391元作为基数，从2019年9月23日至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；2.以违约金75391元作为基数，从2019年10月23日至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]； 三、被告陈亮应向原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司返还截至2020年2月17日发生的代偿款86958.75元; 四、被告陈亮应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司办理北海市海景大道128号中信国安北海第一城首开区房预售合同备案登记注销手续、退房相关手续并归还该商品房； 五、被告陈亮应向原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司支付2017年12月12日起至迁出北海市海景大道128号中信国安北海第一城首开区房屋并向原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司办理腾退手续之日止的房屋使用费，房屋使用费以建筑面积111.63平方米为基数，按4元／平方米／日计算； 六、驳回原告北海中信国安红树林房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本案受理费17088元，由被告陈亮负担。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  张存彪 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  林佳云 书 记 员  姚 琳 附：本判决书适用法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。