广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民再54号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘晓凤，女，汉族，1997年11月6日出生，住广东省深圳市罗湖区东晓路布心特力工业区**，公民身份号码：513************62X。委托诉讼代理人：刘长江，男，汉族，1969年11月28日出生，住址：广东省深圳市罗湖区***********，公民身份号码：511************950，系其父亲。被申请人（一审被告、二审上诉人）惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾**熊猫碧富新城碧湖华庭******。法定代表人：林傍昭。委托诉讼代理人：周文斌，男，系该公司员工。再审申请人刘晓凤因与被申请人惠州大亚湾旺科投资有限公司（以下简称“旺科公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市中级人民法院（2018）粤13民终1291号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年6月22日作出（2018）粤13民申11598号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人刘晓凤的委托诉讼代理人刘长江、被申请人旺科公司的委托诉讼代理人周文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓凤再审请求：1.撤销惠州市中级人民法院2018年6月19日作出的（2018）粤13民终1291号民事判决。2.逾期交楼违约金应结算至被申请人具备交楼条件后，书面通知申请人收楼或申请人实际收楼的时间为止（2018年10月15日将二审判决提交至大亚湾房管局后，在房管局的督促下当天办理了收楼手续）。3.逾期办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约是81900元（实际赔偿金额结算至申请人实际得到产权证之日止，申请人在房管局多次电话投诉后于9月6日已领到房产证）。4.被申请人应按照商品房买卖合同约定书面通知申请人办理收楼手续，并不得以补交2015年1月至今的物业管理费为由拒绝申请人收楼。5.被申请人承担本案所有诉讼及保全费用。事实及理由概括如下：一、二审判决逾期交楼赔偿费用结算日期确定为2017年5月24日竣工备案日，将之后未交楼的责任推脱申请人和物业公司是缺乏事实依据的，物业公司是被申请人的下属公司，况且物业公司也无权决定交楼日期；法规规定是由开发商在房屋具备交付条件后发入伙通知书给业主前往物业公司办理入伙手续。申请人为尽快收楼，减少损失，曾多次主动前往被申请人处要求收楼，被申请人总是通知物业公司：要求申请人必须按照2014年5月29日（不具备法定交楼条件时）发出收楼通知书补交2015年1月以来的物业管理费才能收楼，态度十分傲慢；物业公司也只能按照被申请人的要求，明确表示需补交管理费后才能收楼。在2017年11月1日一审开庭当天上午，申请人和父亲前往盛业豪园要求收楼，被申请人及物业公司都是以需要补交2015年1月以来的物业费为由拒绝交楼。2018年7月7日，申请人和父亲再次来到盛业豪园被申请人办公现场要求收楼并领取房产证，当时应被申请人要求补交了办理房产证的280元房权籍费，但索要房产证时对方要求收楼后才能领取，要求申请人前往物业公司收楼，当场发送交楼及收费通知书至内部网络平台通知物业公司；申请人到物业公司收楼时，物业公司工作人员打印了被申请人提供的《入伙核准通知书》及《缴费情况查询表-明细》，无理要求申请人还需补交2015年1月以来的物业管理费才能收楼，导致申请人当天既没有领到房产证，也没有完成收楼。通过上述情况明显看出，被申请人在具备交楼条件后并没有及时发入伙通知书给申请人收楼，申请人多次自行前往收楼，被申请人还提出不合理条件阻止收楼，充分说明具备收楼条件后，未完成交楼的责任全在被申请人，逾期交楼违约金理应结算至被申请人具备交楼条件后，书面通知申请人收楼或者申请人实际收楼的时间为止。二、一审、二审法院认为，申请人尚未实际办理收楼，不予支持申请人的逾期办证违约金请求；但本案被申请人本身就存在逾期办证的事实，如果按照实际交房日期起算，那如果被申请人在办证期限前拒绝交房就根本不用承担逾期办证的违约责任，法院的这种观点其实是在支持作为开发商的被申请人把房子卖出后，一直不交房就一直不用承担逾期办证的违约责任，因逾期交房的赔偿金少于逾期办证的赔偿金，难怪被申请人总是想方设法、违规不让申请人收楼，这严重损害申请人的利益造成了申请方较大的经济等方面的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交房违约责任的承担方式，第十八条规定了逾期办证承担违约责任的具体情形。对于开发公司超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金。并且根据第十八条的规定，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发商理当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有约定不能同时计取违约金。开发商超过办证日期尚未交房，同时计收逾期交房违约金和逾期办证违约金可以督促开发公司进一步规范管理，积极完成商品房的建设施工，早日达到交付条件，并及时申请办理权属证书，维护购房者的合法权益。本案中，因被申请人原因不能再合同约定的时间交房和办证，双方当事人没有特别约定的情形下，应该根据合同约定的期限，分别承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。逾期办证起算应从《商品房买卖合同》约定的交房时间后360个工作日起算，而不是从实际交房时间后360个工作日起算；双方在合同中没有约定逾期办证违约金，所以逾期办办证违约金应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并按相关规定给予违约者增加适当的惩罚性违约金，以补偿申请人经济等方面的损失。三、鉴于上述事实及理由，申请人认为二审法院判决有违双方合同约定事实及相关法律规定，请求支持申请人的上诉请求，以维护法律的公正及市场的公平交易规则，保护弱小的购房者申请人的合法权益。2020年9月7日，刘晓凤向本院提交《关于案件违约赔偿金计算方式的申请》，请求被申请人按以下方式支付违约赔偿金：1、延期交楼截止时间至2018年10月15日，每日按总房价的万分之二计算违约金（合同约定万分之一难以支付长时间延期交房产生的损失），即延期交楼违约金计算时间为：2014年3月17日至2018年10月15日，共1670日，违约金=1670*390000*0.02%=130260元。2、延期办证截止时间至2018年9月6日，每日按总房价的万分之三计算违约金，即逾期办证违约金计算时间为2015年8月26日至2018年9月6日，共1105日，违约金=1105*390000*0.03%=129285元。3、诉讼费：一审2827元、二审1956元，合计4783元。4、一、二审律师代理诉讼费：基础费1200元，判决所得金额提成费47164*13%=6131元，合计7331元。5、其他误工费、车旅费（暂略不计）。共计违约金271659元整。旺科公司辩称，一、被答辩人提出逾期交楼违约金的主张与事实不符。答辩人关于盛业豪园三期的工程已于2015年12月22日取得《建设工程规划验收合格证》，于2015年12月23日取得《建设工程竣工验收报告》。因此，涉案房产已于2015年12月23日满足《商品房买卖合同》约定的“经验收合格”，达到交楼条件、由于被答辩人拒绝收楼造成的损失扩大，答辩人就扩大部分的损失不承担责任。二、被答辩人主张的逾期办证违约金没有法律依据及合同约定，逾期交楼违约金和逾期办证违约金存在重复计算。合同第十五条约定“若办理产权证明时间超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理。”并无支付违约金的约定，约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因此计算逾期办证的违约金应当自商品房交付使用后360个工作后起算。但由于被答辩人拒绝收楼，请求法院认定以2015年12月23日视为商品房交付使用之日，答辩人并没有违约。三、被答辩人就其损失部分未能提供证据，其主张的违约金过高，有失公平，请求法院予以调低。《合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释[2009]5号）第二十九条之规定，本案中，被答辩人未提供证据证明逾期交楼及逾期办证给其造成的损失，且主张的违约金过高，答辩人认为被答辩人主张的违约金与其实际损失相比严重过高。涉案房产的权属登记并不影响该房屋的使用性能，被答辩人甚至不存在实质上的损失。该违约金属于《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形，答辩人请求法院予以适当减少。另外，由于涉案房产未能按期办理竣工备案的原因在于施工方不合理的抬价得不到满足而不配合办理。该障碍经答辩人向法院提起诉讼后才得以解决。可见，对于答辩人来说该障碍是其无法控制的客观原因，应视为合同约定的:”非因出卖人原因”。综上所述，被答辩人起诉的事实不符、诉求重复计算，答辩人已克服客观困难履行了义务，请求法院依法审理，公正判决。刘晓凤向一审法院诉请：1.判令旺科公司立即为刘晓凤办理所购房屋的产权证明；2.判令旺科公司向刘晓凤支付因逾期办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约81900元（实际违约金计至刘晓凤实际取得产权证之日）；3.旺科公司承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，刘晓凤于2017年10月22日提交增加诉讼请求申请书。增加诉讼请求为：判令旺科公司向刘晓凤支付2014年3月17日至2017年10月22日期间未按期交楼的合同违约金51402元。另自2017年10月20日起至交房之日旺科公司向刘晓凤按日支付房价款万分之一的违约金，并于每月15日前结清上月应付违约金。一审法院经审理查明，2013年1月4日，原告刘晓凤作为买受人与被告旺科公司作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》一份，主要内容约定原告刘晓凤购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园××栋××的房，该房建筑面积为83.12平方米，总价为390000元。付款方式为原告于2013年1月4日一次性付清全部房款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2014年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，……(2)逾期超过180个工作日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：考虑到大亚湾主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告刘晓凤按照合同约定向被告旺科公司付清购房款390000元。被告旺科公司未将涉案房屋交付给原告刘晓凤使用。2015年12月23日，被告旺科公司取得建设、监理、施工、勘察及设计等五个单位的同意验收合格的《建筑工程竣工验收报告》。2017年5月24日，被告旺科投资公司取得惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。至一审法庭辩论终结时，原、被告双方未办理涉案房屋的交接手续，被告旺科公司尚未将办理涉案房产产权所需的资料提交产权登记部门备案。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。关于逾期交楼违约金的问题。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，旺科公司应当在2014年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告刘晓凤使用。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知（建房[2010]52号）》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案。因此，旺科公司交付使用的房屋应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案。旺科公司在2017年5月24日前未取得涉案房屋的竣工验收备案，刘晓凤可以拒绝办理房屋交接手续，由此造成逾期交房的责任，由旺科公司承担。截止2017年5月24日，旺科投资公司已超过双方约定的180个工作日期限未向刘晓凤交付房屋。旺科公司行为已构成违约，应承担相应的法律责任。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，……(2)逾期超过180个工作日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同理，旺科公司于2017年5月24日取得涉案房屋的竣工验收备案，至此，涉案房屋已具备交付使用条件，刘晓凤不得拒绝办理房屋交接手续，由此造成未办理交接手续的责任，由刘晓凤承担。为此，逾期交房的违约具体日期从2014年3月17日起至2017年5月24日止共计1164天，违约金为390000×1164×0.0001=45396元。关于刘晓凤主张立即办证及逾期办证违约金的问题。依《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于至本案法庭辩论终结时原告尚未办理交楼手续，合同约定的办证条件尚未成就，办证期限尚未届满，刘晓凤现主张立即办证及逾期办证违约金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。故一审判决：一、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘晓凤支付逾期交楼违约金45396元；二、驳回原告刘晓凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3912元，由原告刘晓凤负担2827元，被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担1085元。刘晓凤不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审民事判决;2、旺科公司立即书面通知刘晓凤办理收楼手续（不得以补交两年前的物业费为由拒绝刘晓凤收楼）、立即为刘晓凤办理所购房屋的产权证明;3、旺科公司向刘晓凤赔偿因为逾期交楼的违约金暂计至2017年10月22日约是51402元（实际截止时间至被上诉人书面通知上诉人收楼时间为止）、逾期办证违约金暂计至2017年5月31日约91800元(实际赔偿金额算至上诉人实际取得产权证之日)，合计违约金133302元;4、旺科公司承担本案所有诉讼、保全等费用。旺科公司不服一审判决，上诉请求：1、依法改判一审判决第一项关于逾期交房违约金计算至2015年12月23日。2、本案诉讼费由被上诉人承担。二审法院对本案一审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。在本案一审判决宣判后，刘晓凤上诉的主要理由是应当从《商品房买卖合同》约定的交房时间点起算直至书面通知其收楼之日至支付逾期交房的违约金，并同时承担逾期办证的违约金；上诉人旺科公司的上诉理由主要是应当按照涉案房屋符合合同约定的验收合格条件为止计算逾期交房的违约金。据此，本案二审争议的焦点问题是：逾期交房违约金的截止时间点及是否应当支持逾期办证违约金等问题。从本案一审已经查明的事实来看，在涉案的《商品房买卖合同》所约定的交房期满后该合同所指向的房屋尚不具备法定的交付条件，故而应当依法由出卖人向买受人承担逾期交房的违约责任。关于合同约定的交房标准问题，买受人主张按照竣工验收备案、出卖人主张为验收合格。早在2010年住房和城乡建设部的〔2010〕53号文，即《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》就已经明确规定，商品房的交付应当经过竣工验收备案登记。这一文件尽管是行政规章层级的，但属于对上位法的进一步具体和细化，并未加重出卖人的义务。同时，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条也规定，“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。参照上述规定，竣工验收备案应当是出卖人的法定义务。因此，一审法院认定2017年5月24日将涉案房屋取得竣工验收备案才符合交付条件的，符合法律规定。同时，根据本案诉讼中刘晓凤的自述，以及其在上诉状附件中提交的网络问政图片截图、与其他业主共同委托律师进行本案诉讼的行为可知，其多次参与涉案房屋所在楼盘业主组织的维权活动，刘晓凤应当早已知晓涉案的房屋已经办理了竣工验收备案登记且有部分业主已经收楼。故而即便是旺科公司没有及时向刘晓凤书面通知交房，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，刘晓凤也有及时提出收房以防止损失进一步扩大的义务。刘晓凤在本案二审中称其在2017年11月1日下午收楼被旺科公司要求物业公司拒绝其收楼，故而拒绝其收楼的是物业公司而不是旺科公司，且刘晓凤未能提交系旺科公司要求物业公司拒绝其收楼的证据。因此，在没有证据证明系刘晓凤已经提出收楼而旺科公司拒绝其收楼的情形下，应当将2017年5月24日即涉案房屋所在楼盘取得竣工验收备案的时间作为逾期交房违约金的截止时间。至于本案诉讼终结后，刘晓凤有证据证明系因物业公司的原因导致其未能及时收楼而造成损失的，可以另循法律途径向侵权行为人请求赔偿。关于刘晓凤请求的逾期办证违约金，应当从逾期交房违约金截止之日亦即涉案房屋办理竣工验收备案的2017年5月24日起后推360个工作日作为起算点，在本案一审乃至二审中，均未满足逾期办证违约金的起算条件，一审法院不予支持是正确的，二审法院予以维持。综上二审判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3912元，由上诉人刘晓凤负担1956元、上诉人大亚湾旺科投资公司负担1956元。上诉人刘晓凤、上诉人大亚湾旺科投资有限公司分别多预交的1956元，均由本院予以退回。再审期间各方当事人均未提交新证据，原一、二审查明的事实基本清楚，本院再审予以确认。本院再审查明，刘晓凤于2018年9月6日拿到产权证书，并于2018年10月15日收楼。本院再审认为，依据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、逾期交房违约金起算时间。二、旺科公司应否承担逾期办证违约责任。关于争议焦点一，根据涉案《商品房买卖合同》第八条，旺科公司应当在2014年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给刘晓凤使用。但涉案房屋在2014年3月16日尚不具备法定的交付条件，故而出卖人应当依法向买受人承担逾期交房的违约责任。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条的规定，竣工验收备案应当是出卖人的法定义务。旺科公司于2017年5月24日取得涉案房屋竣工验收备案，应认定涉案房屋于2017年5月24日才具备交付条件。从本案刘晓凤一审、二审、再审的自述可知，其应当早已知晓涉案的房屋已经办理了竣工验收备案登记且有部分业主已经收楼。虽刘晓凤一再强调旺科公司指令物业公司拒绝其收楼，但未能提交系旺科公司要求物业公司拒绝其收楼的证据。因此，在没有证据证明系刘晓凤已经提出收楼而旺科公司拒绝其收楼的情形下，应当将2017年5月24日即涉案房屋所在楼盘取得竣工验收备案的时间作为逾期交房违约金的截止时间。如刘晓凤确有证据证明系因物业公司的原因导致其未能及时收楼而造成损失的，可以另循法律途径向侵权行为人请求赔偿。故，本案逾期交房的违约具体日期从2014年3月17日起至2017年5月24日止共计1164天，违约金为390000*0.0001*1164=45396元。二审法院以此时间作为涉案房屋的交付时间并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，根据涉案合同规定，旺科公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋办理竣工验收备案时间为交付时间，逾期办证起算时间应为2017年5月24日起后推360个工作日作为起算点，应为2018年11月6日。本案中，旺科公司向大亚湾不动产登记中心备案时间为2017年9月5日，刘晓凤实际领证日期为2018年9月6日，并未超过商品房交付使用后360个工作日。本案一审、二审均未满足逾期办证违约金起算条件，二审不予支持逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下:维持本院（2018）粤13民终1291号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二一年二月二十八日法官助理 罗慧盈书 记 员 刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。