贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初632号 原告：遵义市九园房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道新城大厦**。 法定代表人：吴义沙总经理。 委托诉讼代理人：张勇，贵州名城（播州）律师事务所律师。 被告：罗永萍，女，汉族，1977年7月4日生，住贵州省遵义市。 被告：韩平，男，汉族，1974年12月1日生，住贵州省遵义市红花岗区。 共同委托诉讼代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。 原告遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称遵义九园房开公司）诉被告罗永萍、韩平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理；依法适用简易程序公开开庭进行审理；原告遵义九园房开公司委托诉讼代理人张勇、被告罗永萍、韩平及其共同委托诉讼代理人陈光国到庭参加诉讼；本案现已审理终结。 原告遵义九园房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与二被告于2015年2月4日签订的《房屋租赁协议》；2、请求判令二被告立即向原告支付截止至2019年12月31日的租金529166元，并从2020年1月1日至向原告交付房屋之日止以2939.81元/天的标准向原告支付租金；3、请求判令二被告立即向原告交付租赁房屋；4、请求判令二被告承担本案的案件受理费。其主张的事实及理由为：原、被告于2015年2月4日签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于忠庄街道办事处金华地产四号楼第一、二、三、四层房屋租赁给被告使用，双方约定租金为254874.42元/月，并从2015年3月起，每年递增6%，支付方式为每季度缴纳一次，本季度结束前一个月付清下季度房租，但被告从签订合同资金，经原告催收被告多次逾期支付租赁费用，至今被告尚欠原告2019年第三、四季度租金未支付；为此，特向人民法院提起诉讼。 被告罗永萍、韩平共同辩称，我们与原告于2015年2月4日签订的《房屋租赁协议》在2017年11月27日进行了变更，原告在本案中提出解除该合同已没有实际意义，同时双方约定从2019年3月1日起至2023年3月1日止的房租随行就市由双方另行协商，但至今双方未商议过，；对原告主张的租金及违约金方面，2018年开始原告实际是默认我们延期支付租金的，2019年的租金我们已于2020年1月交清了，其中2019年第三季度的租金因打错账号，于2020年4月1日重新打入原告账户，因此原告要求解除合同没有事实和法律依据；另外，按政府的命令因新冠疫情形势，我们自2020年元月24日后已停止营业，该情形属于不可抗力，涉及房租方面希望与原告协商，因此请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理对以下事实予以认定： 2015年2月4日，原告遵义九园房开公司（甲方）与被告罗永萍、韩平（乙方、凯隆酒店）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于海尔大道金华地产的部分房屋出租给乙方，房屋面积为金华地产四号楼第一层54.72㎡，第二、三、四层各1054.13㎡，共计3217.11㎡（如有错误以实际为准）；租期为2015年1月1日至2023年3月1日止；租金为2015年1月1日至2015年3月1日的房租按第一层每平方米50元，二、三、四层每平方米26元计算，2015年3月一日起至2019年3月1日止，每平方米房租开始每年递增6%，2019年3月1日至2023年3月1日的房租随行就市另行协商；租金支付方式为乙方每季度交纳一次，于本季度结束一个月前付清下季度房租；合同第十五条约定，有下列情形之一，甲方可解除合同收回房屋且乙方承担违约责任：1、乙方拖欠租金，经催告后一个月仍未交纳的，2、如发生三次或以上拖欠租金情形的，3、乙方未经甲方同意转租、转让租赁房屋时的，4、乙方连续停业三个月以上的，…；等等。2017年11月27日，时任原告公司副总经理的简小波在被告持有的《房屋租赁合同》尾页空白处添加补充内容：租金标准为一层47元/㎡，二、三、四层租金标准为24元/㎡，从下年度起递增6%，其余约定不变。在合同签订至今，被告均向原告公司账户或足额或分次按季度进行打款，但自2017年1月支付2016年第四季度租金开始，被告支付租金时间均是在本季度结束后次月支付，并自2018年第一季度起季度租金变更为249531元，其中最后支付的两期租金为：2019年第三季度的租金249531元因被告错误打款延后至2020年4月1日支付，2019年第四季度的租金249531元于2020年1月15日支付。2020年1月27日，红花岗区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组下发小组令〔区疫防控领发（2020）1号〕，于次日零时起全面关停全区所有餐馆、酒店等对外经营新场所。现原告以被告多次逾期支付房屋租金存在严重违约为由诉来本院，并提出上述诉讼请求。 本院认为，被告罗永萍、韩平因租用原告遵义九园房开公司名下房产用于经营凯隆酒店，与原告签订《房屋租赁合同》（含补充协议内容），上述合同（协议）系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，双方所签订的合同（协议）应为合法有效，故对原告遵义九园房开公司与被告罗永萍、韩平之间的房屋租赁合同关系，本院予以确认；对原告主张解除双方所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，双方在合同履行过程中，虽然自2017年1月支付2016年第四季度租金开始被告支付租金时间均是在本季度结束后次月支付，但原告自此亦未提出异议，且自2018年第一季度起季度租金变更为249531元，截止本案判决前，被告实际上已经向原告足额支付了2019年12月31日前的全部房租，且庭审中被告亦不同意解除双方合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原、被告双方于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》现并不具备法定解除的条件，故对原告的该项诉讼请求和请求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持；对原告主张被告支付截止至2019年12月31日的租金529166元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。…。”的规定，结合前述认定的被告实际上已经向原告足额支付了2019年12月31日前的全部房租，即使被告存在延后支付的情形，但原告并无提出异议的情形应属于双方在合同履行过程中的交易习惯的约定，故原告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；对原告主张被告支付2020年1月1日起至今房租亦即按双方合同约定的支付方式支付2020年第一、二季度房租的诉讼请求，因受当前在全球范围内蔓延的新型冠状病毒肺炎疫情影响，被告实际自2020年1月28日起停止营业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，红花岗区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组下发的小组令，是政府及有关部门为防止疫情或由于疫情影响而采取的行政措施，被告依据该政府令停止经营酒店，该情形亦属于公共知晓的事实，应属于法律上的不可抗力导致合同不能履行的情形，且被告实际至本案开庭前亦未经营酒店，故对自2020年1月1日起至本院作出判决之日止被告应付租金，本院酌情以上一季度租金标准计算27天房租后减半支付，即应为37429.65元〔（249531元÷3个月÷30日）×27日×50%〕。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、由被告罗永萍、韩平于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市九园房地产开发有限责任公司自2020年1月1日起至本院作出判决之日止的房屋租赁费37429.65元； 二、驳回原告遵义市九园房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9090元，已减半收取4545元，由原告遵义市九园房地产开发有限责任公司承担4045元，由被告罗永萍、韩平承担500元。 如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 长  姚 远 二〇二〇年四月二十一日 法官助理  陈 璐 书 记 员  唐鸿娅