湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1040号原告：张宴，女，1980年3月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：龙晓霞，湖南木枫律师事务所律师。被告：周四海，男，1969年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告张宴（以下简称原告）与被告周四海（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人龙晓霞，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商铺使用管理合同》；2.判令被告支付原告自2019年9月23日－2020年1月6日的场地使用费155076.8元，以及支付自2020年1月7日至被告腾房之日止的后续使用费；3.判令被告支付违约金135000元；4.判令被告于判决生效之日腾空房屋并交回商铺；5.判令被告承担本案诉讼费用、保全费、担保费；以上合计290076元。事实及理由：2018年11月23日，原、被告双方签订了《商铺使用管理合同》。同日被告通过银行转账135336元给原告，其中场地押金45000元，场地使用管理费90336元；2019年7月8日支付了45000元场地使用费，2019年8月26日支付45000元场地使用费后，已有数月未支付场地使用费，截至今日，被告再无支付场地使用费，原告多次向被告催讨，被告均不支付。根据双方签订的《商铺使用管理合同》，被告未按时支付场地使用管理费则应按日万分之五的标准支付违约金，截止今日，被告尚需支付原告违约金13550.4元。请求支持原告诉请。被告辩称，1.签订合同的时候，是没有看到门面的有效证明的，门面也是封闭的，看不到里面的情况，当时原告说是为了应付消防检查，门面的有效证明之后也会给我看的。在此之后，双方协商过几次，原告均未出示房产证，被告认为虽然合同上载明的实际使用面积是190平方米，但原告没有出示门面的房产证证明实际使用面积是190平方米，就应该按照112.76平方米的面积来支付房租；2.合同是2018年11月23日签订的，有六个月的免租期，到2019年5月22日是属于免租期内，如按112.76平方米的面积来支付房租的话，被告没欠原告任何费用；3.《商铺使用管理合同》是被告跟原告去长沙市高升资产管理有限公司签订的，原告是代表别人签合同，但实际上是原告本人跟被告签订的合同，被告认为原告没有主体资格，也没有向被告提供任何关于门面的材料、房产证、授权等，原告从一开始就在欺骗被告。经审理查明，2018年11月23日，原告（管理方，简称甲方）与被告（承租方，简称乙方）双方签订的《商铺使用管理合同》中载明：甲方将坐落于雨花区湘府中路48号2-1003A，2-1004A的商铺给乙方使用，商铺实际使用面积190平方米。本合同按照实际面积计价。乙方使用该商铺作为餐饮使用，经营品牌为猪肚鸡，乙方不得擅自改变商铺的用途和经营品牌。合同期限共五年，自2018年11月23日起至2023年11月23日止。一、商铺使用管理费及保证金：（一）商铺使用管理费。1.双方协商采取固定商铺使用管理费模式计费，第一年、第二年、第三年不递增，第四年开始，管理费每年在实缴金额上递增5%，具体内容如下：2018年11月23日至2019年11月23日，固定月商铺使用管理费30112元；2019年11月23日至2020年11月23日，固定月商铺使用管理费45168元；2020年11月23日至2021年11月23日，固定月商铺使用管理费45168元；2021年11月23日至2022年11月23日，固定月商铺使用管理费47426元；2022年11月23日至2023年11月23日，固定月商铺使用管理费49797元。2.固定商铺使用管理费按季支付，乙方应于商铺管理合同签订之日缴纳首批管理费共计90336元；其后各期商铺使用管理费，乙方应于每期最后一个日历月15号之前支付下一期的商铺使用管理费（所述日期恰逢法定节假日的，则相应提前）。（二）保证金。1.本合同签订之日起乙方向甲方支付本合同保证金45000元；2.合同期间，乙方如未按约定支付商铺使用管理费及相关费用或违反本合同其他约定致使甲方受到损失，甲方有权自行扣留部分或者全部保证金以抵付违约金和损失，并保留继续索赔的权利；3.在乙方按约履行本合同情况下，合同期满乙方不再续约，且按约定条件向甲方交付商铺及设施设备并结清相关费用，将该商铺项下的工商、税务、卫生许可证、水电表、燃气、电话网络等各项手续的迁址、注销或过户变更已办理完毕后，甲方在30个工作日之内向乙方退回剩余保证金，不计利息。二、商铺交付：1.甲方应在合同起始日之前向乙方交付商铺。具体交付时间以商铺交接确认书为准。因甲方原因在合同起始日之后交付的，合同起始日以实际交付日为准。计费日和合同终止日相应顺延；2.在办理商铺交接手续前，乙方应缴清合同保证金，首期商铺使用管理费和装修保证金、能源保证金及其他相关费用，否则甲方有权拒绝交付给乙方，不视为甲方违约；3.交房标准以交付时的现状为准，但须符合本合同附件约定的物业交付标准。双方在进行商铺交接时即对商铺设施设备等商铺所有的情况进行确认，乙方据此接收该商铺时，即已确认该商铺处于适用状态并符合本合同约定；4.乙方同意，即便甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修施工的，应视为该商铺符合交付标准，甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善；5.双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交接条件。乙方不得再以交付中存在瑕疵为由拒付、减少商铺使用管理费等要求或解除本合同。三、合同解除：1.乙方逾期支付商铺使用管理费及其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月或（2个月租金标准）时，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失；2.甲方违反本合同约定义务，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方不能正常使用商铺或使乙方的合同权益受到实质损害的，乙方有权选择提前解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失；乙方根据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方在乙方搬迁腾空交回该商铺并结算相关费用后应及时退还乙方剩余的款项及保证金，商铺使用管理费照实计算；乙方亦可选择不予解除合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。四、违约责任：1.甲方未能按时向乙方交付商铺时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取届时日商铺使用管理费标准万分之五的违约金，但因乙方原因致使迟延交付除外；2.乙方拖欠商铺使用管理费及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳商铺使用管理费或费用万分之五的违约金；3.因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月商铺使用管理费的3倍承担合同解除的违约责任（其他条款有约定的按约定执行）。上述合同签订后，被告于当日通过银行转账135336元（一个季度的管理费90336元、保证金45000元）给原告，原告将该商铺交付给被告。被告将该商铺装修后，取名：长沙市雨花区烨福餐馆（个体工商户，经营者：杨鹏）,于2019年3月9日开始营业，经营猪肚鸡。后因被告没有按期交纳管理费（租金），原告于2019年4月18日、2019年5月5日发出《凤香缘猪肚鸡商铺门面租金催收通知》，2019年5月9日发出《解除的通知》。经原、被告协商，约定2018年11月23日至2019年11月22日期间，免租期为6个月，即2018年11月23日至2019年5月22日为免租期，管理费（租金）每月45000元，已付的一季度管理费（租金）90336元冲抵两个月（即2019年5月23日至2019年7月22日）管理费（租金）。被告于2019年7月8日支付原告管理费（租金）45000元（2019年7月23日至2019年8月22日），2019年8月26日支付原告管理费（租金）45000元（2019年8月23日至2019年9月22日）。之后，被告仍未按约定支付管理费（租金），原告于2020年1月14日向本院提起诉讼，请求裁决。本案在审理过程中，被告辩称商铺的承租方是杨鹏，原告起诉的主体不适格；同时《商铺使用管理合同》约定的计租建筑面积190平方米，但实际建筑面积只有112.76平方米，应按照112.76平方米的面积来支付房租；为此，被告提交了原告与案外人杨鹏就诉争的商铺签订的《房屋租赁合同》，案外人张琳将诉争商铺出租给原告的《房屋租赁合同》,两份合同载明的建筑面积均为112.76平方米；原告认为与被告签订合同后，被告将该商铺经营饭店，需进行工商登记，因被告的征信有问题，故被告借用杨鹏的名义办理的工商登记，为了办理工商登记的需要，原告应被告的请求才与杨鹏签订了《房屋租赁合同》，但该商铺的实际承租人仍然是被告；《房屋租赁合同》与《商铺使用管理合同》就诉争商铺的建筑面积表述不一致，是因为《商铺使用管理合同》载明的190平方米是将出售方赠送的建筑面积计算在内，《房屋租赁合同》载明的112.76平方米是没有将出售方赠送的建筑面积计算在内；但原告交付给被告实际使用的面积是190平方米，被告在承租商铺进行装修时，是知道这个情况的，原告不存在欺骗被告。上述事实，有《商铺使用管理合同》、微信聊天截图、转账记录、《情况说明》《人民调解记录》《凤香缘猪肚鸡商铺门面租金催收通知》《解除的通知》《物业证明》、张琳与张宴签订的《房屋租赁合同》、张宴与杨鹏签订的《房屋租赁合同》、长沙市高升资产管理有限公司的信息、证人证言，以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商铺使用管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告根据双方签订的合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告占有该商铺并用于餐馆经营，被告应当按约向原告支付商铺管理费（租金）。虽然原告与案外人杨鹏签订了《房屋租赁合同》，但该合同并非双方真实意思表示，亦未实际履行，故对被告辩称其不是承租主体的意见，与事实不符，本院不予采纳。关于被告辩称原告交付门面建筑面积与计租面积不符的问题。本院认为，合同仅对签订合同的相对方具有约束力；当事人履行合同应遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的合同中明确约定：“乙方进场开始或准备开始对该商铺的装饰装修工程，或乙方已实际接收该商铺的，视为该商铺符合交接条件。乙方不得再以交付中存在瑕疵为由拒付、减少商铺使用管理费等要求或解除本合同”。被告实际接收涉案商铺并于2019年3月9日开展经营活动，向原告支付了截至2019年9月22日的商铺使用管理费（租金），期间双方为免租期及租金计付标准进行协商达成一致且已履行，并未对涉案商铺面积存在争议，应视为双方对商铺交付和租金计付方式形成合意，原告交付的商铺并无瑕疵；故被告以《房屋租赁合同》约定的面积与《商铺使用管理合同》约定的面积不一致为由，主张原告交付的商铺面积存在瑕疵，本院不予采纳。被告自2019年9月23日起未按约定向原告足额交纳租金，根据《商铺使用管理合同》约定：“乙方逾期支付商铺使用管理费及其他本合同约定由乙方承担的费用超过两个月或（2个月租金标准）时；甲方有权选择解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失”，故原告于2020年1月14日起诉要求解除与被告签订的《商铺使用管理合同》，符合合同的约定，本院予以支持。被告主张不解除《商铺使用管理合同》，不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。上述合同解除后，被告应将坐落于雨花区的商铺腾空并返还给原告，故原告要求被告腾空并返还坐落于雨花区的商铺，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年9月23日起至商铺腾空并返还之日止的管理费（租金，按照每月45000元的标准），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金，原告要求被告支付违约金135000元，其依据是《商铺使用管理合同》中约定：“因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月商铺使用管理费的3倍承担合同解除的违约责任（其他条款有约定的按约定执行）”，但该违约金约定过高，本院考虑原告的实际损失兼顾合同的履行以及预期利益等综合因素，根据公平原则，本院酌情确定被告支付原告违约金45000元，超出部分本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张宴与被告周四海签订的《商铺使用管理合同》于2020年1月14日解除；二、被告周四海于本判决生效之日起7日内将坐落于雨花区的商铺腾空并返还给原告张宴；并支付原告张宴自2019年9月23日起至商铺腾空之日止的占用使用费（按照45000元每月的标准计算）；三、被告周四海于本判决生效之日起7日内向原告张宴支付违约金45000元；四、驳回原告张宴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5651元，因适用简易程序减半收取计2825.5元，由被告周四海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖述华二〇二〇年四月二十二日书记员  刘晓宇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。