贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初9659号 原告：王利坤，男，1990年6月28日生，水族，住贵州省兴义市。 原告：王雪燕，女，1990年11月24日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：王利坤，系王雪燕之夫。 被告:贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人:黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李明富，贵州权衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泯桦，贵州权衡律师事务所律师。 原告王利坤、王雪燕与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雪燕、王利坤暨原告王雪燕的委托诉讼代理人，被告云盛房开的委托诉讼代理人李明富、陈泯桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王利坤、王雪燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告根据合同编号为2017012376号的《商品房买卖合同》从2017年10月31日起支付二原告逾期交房违约金至交房时止(截止至2019年9月2日已产生逾期交房违约金418837.77元);2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年12月5日二原告到被告开发的××××小区购买商品房，但××××商品房尚未开盘，被告告知二原告现在交纳5000元定金即享有VIP优惠15000元，不仅在买房时可抵20000元房款，还可享受97折优惠，原告王雪燕当即交纳了5000元定金。同月10日××××商品房开盘销售，二原告又按照被告的要求缴纳了15000元定金。二原告选定商品房后于2017年6月26日支付首付款240262元、房屋维修基金11442元给被告，被告出具了两份《收据》和一份《××××商品房买卖合同审核表》给原告王雪燕。编号0000316《收据》载明于2017年6月26日收到原告王雪燕交来××××首付款260262元。编号0000344《收据》载明于2017年6月26日收到原告王雪燕交来××××房屋维修基金11442.元。表上载明客户王雪燕，共有人姓名王利坤，房号××××，房屋面积228.84㎡,单价5698元，总价1303930元，实际(折后)单价5463.48元，实际(折后)总价1250262元，定金20000元，付款方式组合贷，备注有VIP优惠15000元并享受总房价97折优惠，合同首付款260262元，实际首付款240262元。2017年10月23日原告王雪燕补交了60000元首付款，被告出具了一份编号0000621《收据》给原告王雪燕，《收据》载明于2017年6月26日收到王雪燕交来××××号房补首付款60000元。被告于2017年10月31日与二原告补签合同编号为2017012376号《商品房买卖合同》，合同约定:被告将××××号商品房出售给二原告，该商品房建筑面积为228.84平方米，套内建筑面积222.16平方米，单价5627.75元/㎡，按套内建筑面积计算房屋总价款1250262元，被告应当在2017年10月31日前向二原告交付该商品房。二原告于2017年11月17日与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，随后中国建设银行股份有限公司黔西南州分行将贷款530000元发放至被告账户。二原告于2017年12月1日与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了《住房公积金借款》随后中国建设银行股份有限公司黔西南州分行将贷款400000元发放至被告账户。至此，二原告已按照合同约定履行了付款义务。原告认为，原、被告在平等自愿、协商一致的条件下签订了《商品房买卖合同》，作为合同双方，原、被告都应按照合同的约定履行各自义务。二原告已积极全面的履行了自己的义务，但被告至今未交付房屋，已违反合同约定，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，“逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”现二原告要求继续履行合同，由被告按照合同约定支付逾期交房违约金，至2019年9月2日(670天)已产生逾期交房违约金418837.77元。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决如诉请。 云盛房开辩称，一、答辩人认可逾期交房的事实,但请求人民法院综合考虑逾期交房的原因，减轻答辩人的违约责任。答辩人与被答辩人于2017年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年10月31日前，答辩人所售卖的房屋为期房并非现房，因此在签订合同之日起，答辩人已经进入违约状态；在房屋修建期间，政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅游大会责令答辩人延迟施工、天气恶劣等不可抗力因素，导致答辩人未能按照约定时间将房屋交付给被答辩人；在2019年9月，案涉房屋已经通过五方验收合格，可以交付两被答辩人使用，答辩人通过电话通知被答辩人前来接收房屋并协商逾期交房违约金的问题，两被答辩人表示先解决违约金问题才同意接受房屋。综上所述，逾期交房的主要过错在答辩人，但请求人民法院综合考量逾期交房原因，适当减轻答辩人逾期交房违约责任的承担。逾期交房后答辩人主动与两被答辩人沟通，协商解决逾期交房屋。二、答辩人愿意承担逾期交房的违约责任，但被答辩人计算的违约金过高，请求人民法院予以调整，违约金按照逾期交房期间两被答辩人所遭受的损失计算。答辩人与两被答辩人签订的《商品房买卖合同》中第十三条约定“按照逾期时间，分别处理；逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；两被答辩人诉请为答辩人从2017年11月1日起至2019年9月2日止产生的逾期交房违约金为418837.77元,答辩人认为两被答辩人诉请的违约金过高，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条之规定，因两被答辩人未列举答辩人逾期交房所产生的损失，答辩人请求按照涉案房屋同地段房屋租金标准计算被答辩人的损失，涉案房屋同地段房屋租金标准约为每平方8.5元/月，即：222.16㎡×8.5元/月平方米×22个月（2017年11月1日至2019年9月2日）=41543.92元；其次，交房时间均为约定事项，并无法律规定，按照双方约定，违约金应当于实际交房之日起15日内支付。综上所述，请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、两被答辩人与答辩人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：王利坤、王雪燕欲认购由云盛房开开发的兴义市××××一期商品房，遂于2016年12月5日，王利坤、王雪燕向云盛房开交付了5000元，2016年12月10日，交付了15000元，2017年6月26日交付了房款240262元、房屋维修基金11442元，云盛房开向其出具了收据两张，并制作了《××××商品房买卖合同审核表》，其中载明：客户姓名王雪燕，共有人姓名王利坤，房号××××，房屋面积228.84㎡,单价5698元，总价1303930元，实际(折后)单价5463.48元，实际(折后)总价1250262元，定金20000元，付款方式组合贷，备注有VIP优惠15000元并享受总房价97折优惠，合同首付款260262元，实际首付款240262元。 双方于当日签订了一份《商品房买卖合同》（该合同现双方均不能提交，但均陈述合同内容除房屋首付款金额与2017年10月31日签订的《商品房买卖合同》不一致外，其余内容基本一致。）2017年10月23日，王利坤、王雪燕向云盛房开交付了房款60000元，云盛房开向其出具了《收据》。 2017年10月31日，王利坤、王雪燕作为买受人，云盛房开作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由王利坤、王雪燕向云盛房开购买由其开发建设的××××号房，该房屋建筑面积为228.84平方米，套内建筑面积为222.16平方米，按照套内建筑面积计算，单价为5627.75元每平方米，房屋总价款为1250262元，买受人以银行按揭+公积金贷款付款的方式支付房款，并在合同签订之日向出卖人交付首期房款320262元，余款930000元以银行按揭+公积金贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房在交付时应当满足该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》与《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同第二十七条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。在合同附件十二《补充协议》中对于不可抗力的约定为，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时25mm以上的大雨暴雨；火灾、国家法律规定的瘟疫、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。 合同签订后，于2017年10月9日，王利坤、王雪燕中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了份《住房公积金借款》，预贷款400000元用于支付给云盛房开，该份合同实际未实施。于2017年12月1日王利坤、王雪燕与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了《住房公积金借款》，贷款400000元用于支付给云盛房开。于2017年11月17日王利坤、王雪燕与中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订《个人住房（商业用房）借款》，贷款530000元用于支付给云盛房开。至此，王利坤、王雪燕已向云盛房开交付完全部购房款。 另查明，该楼盘未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案，王利坤、王雪燕也未收房装修入住。 再查明，在本院受理的段清诉云盛房开商品房预售合同纠纷一案中[案号：（2019）黔2301民初9072号]，云盛房开提出《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，应按涉案房屋同地段房屋租金标准计算段清的损失的抗辩，并向本院申请对贵州省兴义市“××××”小区一期同地段同类商品房在2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准进行评估，获本院准许。经鉴定，贵州国信房地产资产评估有限公司出具了黔国评字【2020】0129号《房地产司法估价报告》，该估价报告载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛房开与王利坤、王雪燕签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，双方应按照合同约定各自履行义务，即王利坤、王雪燕应按约支付房款，云盛房开亦应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。 双方已在《商品房买卖合同》约定云盛房开应当在2017年10月31日前向王利坤、王雪燕交付房屋，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，故云盛房开至今未向王利坤、王雪燕交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，云盛房开应承担由此产生的违约责任，即云盛房开应向王利坤、王雪燕支付逾期交房违约金。 双方虽在《商品房买卖合同》中就逾期交房违约金问题明确约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，但云盛房开提出双方约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院以同地段房屋租金为标准对该违约金进行调减，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定,判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的损失进行判定，该损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交房使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，在逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失，因此在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。在贵州国信房地产资产评估有限公司作出的房屋租金资产评估报告书中评定同地段同类型房屋的平均租金为每月13元/平方米，王利坤、王雪燕购买的商品房建筑面积为228.84平方米,月租金损失为2974.92元/月。根据双方《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算为18753.93元/月（1250262元×5÷10000×30天），该数额超过了2974.92的30%，应认定《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过高，人民法院可以适当调减，本院调减为按租金的130%予以计算，故从约定的交付期限届满之次日即2017年11月1日起，按照128.91元/日（2974.92元/月×130%÷30日）的标准计算，此后的逾期交房违约金的计算可能会受收房等不确定性因素的影响，从而导致因逾期交房造成的损失计算方式产生变动，故逾期交房违约金本院暂计算至本案作出判决之日，金额为128.91元/日×907日=116921.37元,此后的逾期交房违约金王利坤、王雪燕可再行主张。 关于云盛房开辩称在房屋修建期间因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅游大会责令其延迟施工、天气恶劣等不可抗力因素，导致其未能按照约定时间将房屋交付给王利坤、王雪燕，但该辩解仅有其口述，其未提交任何证据印证存在不可抗力的情形，以及因此导致延误工期的天数，故对该辩解意见本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王利坤、王雪燕从2017年11月1日起至2020年4月26日止的逾期交房违约金116921.37元； 二、驳回王利坤、王雪燕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7582元，减半收取3791元，由王利坤、王雪燕负担2700元，贵州云盛房地产开发有限公司负担1091元（该款由贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付王利坤、王雪燕）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎