广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终290号 上诉人（原审被告）：李丽连，女，1973年4月11日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区，现居住于广西梧州市Ｂ区第1幢三层3号商贸加工公寓。 上诉人（原审被告）：冯伟平，男，1971年5月6日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区，现居住于广西梧州市Ｂ区第1幢三层3号商贸加工公寓。 二上诉人共同委托的诉讼代理人：邱晓蕾，广西益远律师事务所律师。 二上诉人共同委托的诉讼代理人：冯烨，广西益远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：梧州市安卓物业服务有限公司，住所地广西梧州市万秀区居仁路******，统一社会信用代码91450400MA5KDR5C9Q。 法定代表人：李武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李子波，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽莉，广西顺景律师事务所实习律师。 上诉人李丽连、冯伟平因与被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司（以下简称“安卓公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初790号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月13日受理后，依法组成合议庭。因案情相似，本院于2020年4月15日与（2020）桂04民终44、216、296号案公开开庭合并审理。上诉人的委托诉讼代理人邱晓蕾、冯烨与被上诉人的委托诉讼代理人李子波、林丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽连、冯伟平上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初790号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.宝石园小区业主已召开业主大会，决定解聘安卓公司，业主大会符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，因此，该解聘决定合法有效，一审认定《梧州市宝石园物业管理服务合同》对双方当事人有约束力是错误的。2.被上诉人未能按照《梧州市宝石园物业管理服务合同》的约定履行公共设施维护养护、绿化养护、卫生保洁、代收代缴水电费垃圾费以及安全管理等义务。3.上诉人所住楼层是3楼，应按照多层住宅收费，被上诉人在一审庭审中也自认按多层住宅收费，一审判决按照高层住宅收费是错误的。因此，一审判决认定被上诉人已提供了物业服务并判决上诉人全额支付物业费错误。 安卓公司答辩称，上诉人居住的是电梯房，一审按照高层住宅收费计算并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安卓公司向梧州市长洲区人民法院起诉请求：1.两被告支付拖欠的2017年12月至2019年4月的物业管理费2180.81元给原告；2.判决两被告支付利息76.2元(利息从2018年2月1日两被告逾期支付物业管理费之日起，按年利率6%计算，暂计至2019年4月30日，以后另计至付清之日止)；3.本案的诉讼费由两被告承担。 一审法院查明以下事实：2016年11月20日，原告（乙方）与梧州市宝石园小区业主委员会（甲方）签订《梧州市宝石园物业管理服务合同》，合同主要约定：1.经宝石园业主大会投票表决同意，选聘原告为宝石园（以下简称“本项目”）提供物业管理服务物业位置坐落于梧州市；2.甲方将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本项目区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方；3.本合同期限为5年，分二个阶段执行。第一阶段自2016年12月1日起至2019年11月30日止，第二阶段自2019年12月1日起至2021年11月30日止。合同执行完第一阶段，由甲乙双方共同组织业主开展物业管理服务满意度测评，参与测评的对象为已经装修入住的业主，参评业主满意度达60%以上的，继续执行合同第二阶段；4.委托管理服务事项包括本项目房屋建筑本体共用部位、共用设备的维修、养护和管理，本项目规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、配套服务设施的维修、养护和管理，本项目公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；5.本项目物业管理服务费按多层住宅0.86元／㎡＊月、高层住宅1.25元／㎡＊月、商业物业1.5元／㎡＊月的标准收取，其中住宅部分第一年实行优惠价格为多层住宅0.70元／㎡＊月、高层住宅1.10元／㎡＊月，第二年实行优惠价格为多层住宅0.80元／㎡＊月、高层住宅1.20元／㎡＊月，第三年起为多层住宅0.86元／㎡＊月、高层住宅1.25元／㎡＊月（以上物业面积均按建筑面积计算）。公摊水电费由业主／使用人按相关法规每月进行分摊收取。垃圾处理费按政府标准收取。停车费按政府规定的政府指导价收取；6.本项目物业管理服务费由乙方按月直接向业主／使用人收取。上述合同签订后，原告为梧州市宝石园小区提供物业管理服务至今。两被告系梧州市Ｂ区第1幢三层3号商贸加工公寓的业主，该房屋建筑面积为105.61㎡。从2017年12月起两被告拖欠原告物业管理费，至2019年4月，两被告共拖欠原告物业管理费2180.81元。原告多次向两被告追讨未果，遂提起本案诉讼。庭审中，被告冯伟平陈述梧州市宝石园小区业主委员会通过业主大会投票决定自2018年4月5日起已合法解除与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，两被告不需向原告缴纳物业管理费，对此原告表示其已在规定的时间内向长洲区人民法院提起确认梧州市宝石园小区业主委员会单方解除合同无效的诉讼，本案一审审理期间，该案尚在审理中。 一审法院认为，原告安卓公司依法取得物业服务企业资质证书，原告与梧州市宝石园小区业主委员会签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按约定履行各自义务。本案中，被告冯伟平、李丽连作为梧州市宝石园小区B区第1幢三层3号商贸加工公寓的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，梧州市宝石园小区业主委员会与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》对两被告具有约束力。原告已经按照合同约定为宝石园小区进行了管理，提供了物业服务，两被告应当履行交纳物业管理费用的义务，两被告自2017年12月起拖欠物业管理费，现原告要求两被告支付其拖欠的2017年12月至2019年4月的物业管理费2180.81元，合理合法，应予以支持。被告冯伟平主张梧州市宝石园小区业主委员会通过业主大会投票自2018年4月5日起已合法解除与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，两被告不需向原告支付物业管理费，对此原告表示其向长洲区人民法院提起确认宝石园小区业主委员会单方解除合同无效的诉讼，故该解除合同的告示并未生效，且原告也实际为宝石园小区提供了物业服务，因此应对被告冯伟平该项辩解意见不予采纳。关于原告要求两被告支付拖欠物业管理费的利息问题。两被告未按约定向原告交纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。根据《梧州市宝石园物业管理服务合同》的约定，物业管理服务费由原告按月直接向业主/使用人收取，两被告从2017年12月起拖欠物业管理费，现原告要求两被告从2018年2月1日起按年利率6%计付逾期交纳物业管理费的利息，符合法律规定，应予以支持。经核算，两被告从2018年2月1日起至2019年4月30日止应向原告支付其拖欠物业管理费的利息为111.13元，从2019年5月1日起，利息以2180.81元为基数，按年利率6%计至两被告付清所欠物业管理费止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告冯伟平、李丽连于本判决生效之日起十日内向原告梧州市安卓物业服务有限公司支付物业管理费2180.81元及利息（利息计至2019年4月30日为76.2元，从2019年5月1日起，以2180.81元为基数，按照年利率6%计至付清之日止）。案件受理费50元，由冯伟平、李丽连负担。 二审审理期间，上诉人李丽连、冯伟平提交了以下9组新证据：1.《证明》、《宝石园B1电梯收费、收支明细表》、《网上银行电子回单》、《收据》、《关于维修宝石园小区低区2#水泵的通知》、照片，拟证明被上诉人未按照合同第四条第2项、第五条第（二）款约定履行义务；2.《送货单》、《收据》、照片，拟证明被上诉人未按照合同第四条第3项、第五条第（三）款第7项的约定履行义务；3.《通知》、照片、《广西增值税电子普通发票》，拟证明被上诉人未按照合同第四条第6项、第5项，第五条第（五）、（六）款约定履行义务；4.《车辆进入宝石园小区管理办法（草案）》、《通知》、照片，拟证明被上诉人未按照合同第四条第6项、第五条第（四）款第3项的约定履行义务，小区内车辆乱停乱放；5.照片，拟证明被上诉人未派人员巡视和开展安全监控管理；6.照片、《鉴定意见通知书》，拟证明被上诉人管理不善，员工与业主发生冲突，被上诉人的管理行为已对业主人身安全造成威胁；7.照片，拟证明被上诉人未经业主同意，私接公用水供自己使用，损害业主权益；8.《欠费通知》、《关于催缴欠费的通知》、《关于梧州宝石园建设开发有限公司电量电费补收说明》、《关于补交宝石园小区公共用电电费的函》、《关于催缴水电欠费的紧急通知》、《广西增值税普通发票》、照片、《梧州粤海江河水务有限公司开票凭证》、《广西壮族自治区政府非税收入专用收据》，拟证明被上诉人未按照合同第四条第10项的约定代缴义务，由业主委员会选出业主代表，负责代收代缴水电费；9.《微信公众号大塘社区通宣传信息》，拟证明被上诉人未按约履行义务，小区业主何海玲承担了抄水表、代收代缴水费、垃圾费，管理小区环境卫生、协调纠纷等。被上诉人质证认为，对上诉人提交的第1组证据，不予认可真实性；对第2组证据，与本案无关，不予认可；对第3、4、5组证据，不能证明被上诉人未履行相关物业服务内容；第6组证据与本案无关，不予认可；对第7、8组证据真实性不予认可；对第9组证据的真实性、关联性不予认可。 二审审理期间，被上诉人安卓公司提交了以下8组新证据，1.灏景玥城社区居民委员会出具的《收据》复印件七份、宝石园小区业主缴交2018年1月至2019年11月水电费、垃圾费、电梯费等明细表复印件七份，拟证明被上诉人代收的2018年1月至2019年11月宝石园小区业主水电费、垃圾费、电梯费等费用的情况；2.被上诉人出具的《关于合同第一阶段期满撤出宝石园小区物业管理服务的通知》、《关于合同第一阶段期满撤出宝石园小区物业管理服务的公告》复印件各一份，拟证明安卓公司已于2019年12月1日撤离宝石园小区；3.《梧州市安卓物业服务有限公司宝石园小区移交物资清单》复印件一份，拟证明被上诉人撤离小区后移交物业物资情况；4.灏景玥成社区居民委员会出具《收据》复印件一份，拟证明被上诉人于2018年11月提供水泵房钥匙为水务公司安装水表用；5.《给宝石园第二届业主委员会的一封信》、《严正声明》、《请求及时将已代收物业费移交我司的函》、《告知函》、《关于宝石园小区第二届业主委员会成员候选人未按时缴纳物业管理服务费用的情况汇报》、《关于宝石园第二届业委会候选人欠费行为的情况汇报》复印件各一份，拟证明关于宝石园小区业主欠交物业费问题，被上诉人曾向业委会、社区、街道办等反映；6.《关于电梯年审的重要通知》复印件一份，拟证明被上诉人于2018年9月催促小区业主缴纳物业费以便对小区A2-3楼层电梯及时年审；7.宝石园A区电梯房欠物业费一览表，拟证明截止到2018年8月31日，A区电梯房欠物业费的情况；8.（2018）桂0405民初500号之一民事裁定书一份，拟证明涉案物业合同尚未解除。上诉人质证认为，对第1组证据，被上诉人提交的相关费用是由社区工作人员收取，被上诉人没有履行代收代缴义务；对第2、3、4组证据的真实性、关联性不予认可；对第5组证据，是被上诉人单方出具的文件，不能证明其履行了服务义务；上诉人是B区业主，第6、7组证据与本案没有关联性；对第8组证据的真实性、合法性没有异议，但法院已裁定驳回起诉，解除合同的通知已经生效。 本院认为，上诉人提交的第4组证据不能证明被上诉人未按约定管理车辆，第6组证据的真实性无法确认，第7组证据，与本案无关，本院对上诉人提交的第4、6、7组证据不予采信。被上诉人提交的第2、3组证据与本案无关，本院不予采信。上诉人和被上诉人提交的其他证据，证明了宝石园小区业主、业主委员会和安卓公司于2017年至2019年期间履行物业管理的有关内容，本院结合双方当事人在庭审中的陈述、被上诉人的诉讼请求予以综合取舍。 二审庭审中，上诉人称2018年4月后，被上诉人安卓公司大大减少物业服务管理的工作人员，被上诉人不提供多项物业服务。被上诉人陈述，2018年4月后，其不清楚有多少工作人员开展工作，也无法提供小区物业服务的工作记录、考勤内容。当事人还确认，2018年4月后，在灏景玥城社区居民委员会的协调下，业委会、被上诉人同意部分业主的水电费、垃圾费等费用由业主代表代收代缴。 经审理查明，2018年4月后，被上诉人逐步减少在宝石园小区从事物业服务管理的工作人员。经灏景玥城社区居民委员会协调，宝石园小区业主委员会通过联系有关部门、公司对上诉人所住楼房的电梯及小区部分公共设施维修、养护。小区部分业主的水电费、垃圾费等费用由业主代表代收代缴，上诉人一户的水电费、垃圾费等费用由业主代表代收代缴。 另查明，《梧州市宝石园物业管理服务合同》第十二条约定，甲乙双方不得违约提前解除本合同。 还查明，被上诉人于2018年4月向梧州市长洲区人民法院提起民事诉讼，请求确认梧州市宝石园小区业主委员会于2018年2月3日作出《关于解除物业服务合同的函》的行为无效，该院受理后于2019年10月17日作出（2018）桂0405民初500号之一民事裁定，认为宝石园小区业主委员会换届后未能在短期内成立，被告不明确，裁定驳回安卓公司的起诉，该民事裁定已经生效。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《梧州市宝石园物业管理服务合同》是否于2018年4月解除；2.上诉人应否向被上诉人全额支付2017年12月至2019年4月物业费。 关于涉案《梧州市宝石园物业管理服务合同》是否于2018年4月解除的问题。本院认为，本案当事人曾就该问题起诉到梧州市长洲区人民法院，但由于当事人诉讼主体资格的原因，该院对合同是否解除的问题没有作出认定。本案系安卓公司请求李丽连、冯伟平给付物业费提起的诉讼，要解决该问题，首先应确认被上诉人是否有权向小区业主收取物业费，被上诉人与宝石园小区业主委员会是否已经解除物业服务合同系本案审理基础，故本院对《梧州市宝石园物业管理服务合同》是否于2018年4月解除的问题在本案中一并处理。上诉人认为宝石园小区业委会根据业主大会的决定通知被上诉人于2018年4月5日解除《梧州市宝石园物业管理服务合同》，涉案物业服务合同已经解除，上诉人无须支付2018年4月后的物业费。虽然法律规定业主对物业服务合同享有任意解除权，但本案的《梧州市宝石园物业管理服务合同》为合法有效合同，被上诉人与宝石园小区业主委员会在合同中已明确约定在合同履行期间放弃行使任意解除权，表明双方在订立合同之时希望加强合同稳定性，该约定只关系合同双方利益，不涉及公共利益，根据合同自由原则，双方约定放弃行使任意解除权的条款应当有效，对合同双方均有约束力。因此，小区业委会根据业主大会的决定通知被上诉人提前解除物业服务合同的行为，违反了合同约定，不产生解除涉案物业服务合同的法律效力，上诉人认为《梧州市宝石园物业管理服务合同》已提前解除，无须支付物业费的请求，缺乏理据，本院不予支持。 至于一审按照高层住宅标准核算上诉人应当支付物业费是否正确的问题。本院认为，虽然被上诉人在一审庭审中自认按多层物业标准计算上诉人物业费，但按该标准计算的物业费总额与被上诉人在庭审中主张的不一致，与起诉请求的也不相符，被上诉人的自认显然不合常理、自相矛盾，对该自认应当不予采信。上诉人居住的是电梯房，被上诉人起诉请求按照高层住宅标准计算上诉人应缴纳的物业费，一审法院根据被上诉人起诉请求，按高层住宅标准计算上诉人物业费并无不当。上诉人主张按照多层住宅物业标准计算物业费的主张，缺乏理据，本院不予支持。 关于上诉人应否向被上诉人全额支付2017年12月至2019年4月物业费的问题。本院认为，物业服务合同的顺利履行和合同目的的顺利实现均离不开当事人双方的相互信任和相互配合。本案中，部分宝石园小区业主与被上诉人因物业服务产生了较大的矛盾，上诉人与被上诉人未能依照《梧州市宝石园物业管理服务合同》约定相互配合地履行合同义务，涉案小区的部分物业管理在社区居民委员会的协调下才能开展，因此，双方当事人对不按约履行合同均有过错。2018年4月后，被上诉人未完全履行约定的物业管理服务事项，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，一审判决上诉人全额支付2018年4月至2019年4月期间的物业费不当，本院予以纠正。结合双方当事人合同履行的情况，综合认定2018年4月后上诉人应向被上诉人支付70%的物业费，经核算，2017年12月至2019年4月，上诉人应支付物业费1678.65元，从2018年2月1日起至2019年4月30日应支付利息63.59元。 综上所述，李丽连、冯伟平部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初790号民事判决； 2、上诉人李丽连、冯伟平于本判决生效之日起五日内向被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司支付物业管理费1678.65元及利息（利息计至2019年4月30日为63.59元，从2019年5月1日起，以1678.65元为基数，按照年利率6%计至付清之日止）； 3、驳回被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元（被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司已预交），由上诉人李丽连、冯伟平负担39元，由被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司负担11元；二审案件受理费50元（上诉人李丽连、冯伟平已预交），由上诉人李丽连、冯伟平负担39元，由被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司负担11元。 本判决为终审判决。 审 判 长 伍子练 审 判 员 莫 芮 审 判 员 任 军 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 曾 佳 书 记 员 黎小嘉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： ...... (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ......