**省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4732号原告：邓**，男，汉族，1967年9月11日出生，身份证地址：安徽省安庆市宿松县*************，公民身份号码：342************335。原告：吴**，男，汉族，1975年9月19日出生，身份证地址：湖北省松滋市********，公民身份号码：422************512。上列两原告的共同委托诉讼代理人：唐金秀，**砝码律师事务所律师。被告：叶**，男，汉族，1972年11月13日出生，身份证地址：**省增城市*************，公民身份号码：440************436。委托诉讼代理人：徐林海，**旭利律师事务所律师。第三人：博罗县**实业有限公司，住所地：博罗县*洲镇**，统一社会信用代码：914***********019U。法定代表人：李**，该公司执行董事及经理。委托诉讼代理人：陈健，**旭利律师事务所律师。原告邓**、吴**诉被告叶**、第三人博罗县**实业有限公司（下称“**公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告邓**、吴**的委托诉讼代理人唐金秀，被告叶**及其委托诉讼代理人徐林海，第三人**公司的委托诉讼代理人陈健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓**、吴**向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》无效；2.被告立即向原告返还转让款508万元及利息（以508万元为基数，从2018年11月8日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率上浮50%计至实际返还之日止，暂计至2019年9月29日为295145元），并赔偿原告的服务费损失3万元，以上合计5405145元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月7日，两原告与被告签订《厂房买卖协议书》，合同第一、二条约定，被告将位于**省惠州市博罗县*洲镇**工业园南园一路5、7、9号土地及土地上的厂房等所有建筑物（下称“案涉土地及地上建筑物”）以508万元的价格转让给两原告。合同签订后，两原告分两期共向被告支付了508万元，被告出具了一张收款收据予以确认。同时，被告将其原来与第三人**公司签订的《**实业有限公司用地协议》中的合同主体乙方变更为两原告，将其分别与案外人卢**、李**签订的《场地暂借使用协议》中的甲方变更为两原告。2019年6月25日，使用案涉厂房的企业被博罗县*洲镇人民政府查处。2019年7月24日，案涉厂房的供电设施被**镇环境保护办公室查封。2019年9月21日，案涉厂房及所占用土地被**镇整治违法建设违法用地专项工作办公室认定为违法建设、违法用地，并被责令3日内拆除地上建筑物或设施，恢复土地原状。由此可见，案涉土地性质属于农用地，案涉厂房未办理建设工程规划许可证，属于禁止转让、没有权利证书的违章建筑。两原告与被告签订的《厂房买卖协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国房地产管理法》第三十条之规定，属于《中华人民共和国合同》第五十二条规定的无效协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原、被告之间的合同自始无效，被告应承担向两原告返还已付交易价款的责任。两原告于2019年11月7日申请将第一项诉讼请求变更为：解除原、被告双方于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》。理由：第三人**公司提供的证据足以证实，案涉土地使用权属于**村委会，被告无权转让。地上厂房等建筑物自始没有取得乡村建设规划许可证和不动产权证，被**镇整治违法建设违法用地办公室领导小组认定属于违章建筑，属于法律禁止转让的范畴。显然，两原告在向被告支付508万元转让款后，既不能取得案涉土地使用权，也不能取得案涉土地上的建筑物所有权，根本无法实现合同目的。原告已书面通知被告解除双方签订的《厂房买卖协议书》。两原告为其主张向本院提供如下证据：1.《厂房买卖协议书》。证明原、被告于2018年10月7日签订了《厂房买卖协议书》，协议第一、二条约定，被告将案涉土地及地上建筑物所有权以508万元的价格转让给原告；同时证明被告转让给两原告的标的物是该土地及地上建筑物的全部所有权，而不是被告辩称的“使用权”，更不是被告辩称的所谓合同权利义务。2.业务凭证、转账凭证及收款收据。证明案涉《厂房买卖协议书》签订后，两原告向被告足额支付了508万元交易价款，被告收款后于2018年11月8日出具了一份收款收据。3.《**实业有限公司用地协议》、**工业园建筑面积示意图、报建回执。证明被告在足额收到两原告支付的交易款后，将其原来与第三人**公司签订的《**实业有限公司用地协议》中的合同主体变更为两原告，并在交易过程中向两原告提供虚假的报建回执，误导原告作出错误判断。4.中国农业银行转账电话交易凭条及收据。证明为办理案涉《用地协议》中的合同主体变更手续，原告向第三人指定的李**账户转账支付了3万元过户服务费，造成原告该项经济损失。5.《场地暂借使用协议》、惠州市**新材料有限公司（下称“**公司”）企业信用信息公示报告。证明:（l）被告收到原告支付的交易款后，将其与案外人卢**签订的《场地暂借使用协议》中的甲方变更为原告。（2）卢**系**公司的股东，其租赁案涉9号厂房用于**公司的生产，该厂房所在地址是**公司的住所地。6.《场地暂借使用协议》及博罗县*洲**塑料五金加工厂（下称“**加工厂”）企业信用信息公示报告。证明：（1）被告收到原告支付的交易款后，将其与案外人李子华签订的《场地暂借使用协议》中的甲方变更为原告。（2）李子华系**加工厂的经营者，其租赁案涉5、7号厂房用于**加工厂的生产经营，该厂房的地址是**加工厂的住所地。7.《通知》、封条图片、承诺书。证明使用案涉厂房的企业被博罗县*洲镇人民政府查处，继而被**镇环境保护办公室查封供电设备，后又被政府责令停产；同时证明案涉租赁物失去了使用价值。8.《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》。证明：（1）案涉厂房及所占用土地被**镇整治违法建设违法用地专项工作办公室认定为违法建设、违法用地，并被责令3日内拆除地上建筑物或设施，恢复土地原状。（2）案涉交易厂房属于违法违章建筑，是我国房地产管理法第38条所规定的禁止转让的范围。9.《关于解除厂房买卖协议书的通知》、邮件详情单及签收记录。证明因被告转让给两原告的厂房是违法违章建筑，两原告无法实现取得案涉厂房所有权的合同目的，两原告书面通知被告解除案涉《厂房买卖协议书》。被告叶**辩称，一、被告与两原告之间存在合同权利义务一并转让的合同关系，双方的权利义务已经履行完毕，被告不存在违约。（一）本案的基本事实情况：2013年9月3日，被告向案外人陈**购买了其与第三人**公司签订的《**实业有限公司用地协议》中陈**作为合同乙方（即承租人）的权利义务，取得了案涉土地承租权和剩余租赁期内厂房的使用权。同时，被告与第三人重新签订了一份《**实业有限公司用地协议》，明确被告作为合同乙方的权利及义务。2018年9月份，两原告主动联系被告，提出购买被告与第三人签订的《**实业有限公司用地协议》中被告作为合同乙方的权利义务，以及剩余租赁期内厂房的使用权。2018年10月7日，两原告来到被告的办公室，被告向两原告出示了其与第三人签订的《**实业有限公司用地协议》，并告知原告合同期限仅剩余18年。被告与两原告就转让价格达成一致，同日两原告向被告转账20万元。2018年11月8日，两原告联系被告并邀请第三人的员工陈隽*在第三人附近的一家酒店吃饭，期间，原告直接拿出打印好的本案《厂房买卖协议书》，要求被告在协议书上签名。因被告不具备法律知识，不知道“所有权”的法律含义，考虑一会还要到第三人处办理重签合同的手续（即所谓的“过户手续”），便草率地在《厂房买卖协议书》中签名。随后，被告与两原告一同前往第三人处办理“过户手续”（即重新签订《**实业有限公司用地协议》）。在第三人的办公室，第三人的员工陈隽*收回被告与第三人签订的《**实业有限公司用地协议》，并重新与两原告签订了一份《**实业有限公司用地协议》。完成上述“过户手续”后，两原告将剩余转让款全部支付给被告。被告已将案涉土地承租权和剩余租赁期内厂房的使用权交付给了两原告。两原告在与第三人重新签订《**实业有限公司用地协议》后，一直按照合同的约定向第三人支付土地租金和管理费，并获得厂房的收益。至此，两原告与被告之间的权利义务已经实际履行完毕。（二）两原告与被告签订《厂房买卖协议书》表述不清，部分条款应根据实际情况进行解释后再适用。第一，协议书第二条中的“过户手续”是指第三人收回其与被告签订的《**实业有限公司用地协议》，并与原告重新签订《**实业有限公司用地协议》的手续。在完成上述手续后，两原告便向被告支付了剩余全部转让金。两原告提交的证据也证明原告在办完上述手续后向第三人支付了3万元过户服务费，由此可以证明两原告与被告理解中的“过户手续”并非前往国土局办理产权过户登记手续，而是与第三人重新签订合同的手续。第二，《厂房买卖协议书》第一条及第三条中约定的“所有建筑物所有权”是指所有建筑物“剩余租赁期内地上附着物（厂房）的使用权”。因两原告与被告均不是专业的法律人士，双方对“所有权”的法律含义理解并不全面。原、被告双方均知悉案涉土地是被告向第三人承租而来，只剩下18年的租赁期，案涉厂房的使用权也只有18年。双方是在明知只能取得剩余租赁期内厂房的使用权的前提下签订的《厂房买卖协议书》。第三，《厂房买卖协议书》是原告提供的格式合同，如被告对该协议书中的合同条款的解释与原告的解释不一致，应当按照不利于原告理解的内容进行解释，即应当按照被告理解的内容进行解释。二、案涉土地及地上建筑物的报建手续均由第三人负责，不管第三人是否完成报建手续，被告均不违约。被告于2013年9月3日向案外人陈**购买了其与第三人签订的《**实业有限公司用地协议》中陈**作为合同乙方（承租人）的权利义务，从而取得案涉土地承租权和剩余租赁物内地上附着物（厂房）的使用权。根据被告与第三人的约定，案涉土地上的厂房由陈**修建，报建手续由第三人负责。原告于2018年11月8日与第三人签订合同，从被告处取得了承租人的权利和义务，故原告的权利和义务来源于陈**与第三人的约定。如果第三人未完成案涉租赁物的报建手续，应是第三人违约，并非被告违约。两原告以案涉租赁物没有完成报建手续为由要求解除合同，没有法律依据。被告为其辩称向本院提交如下证据：1.《厂房转让协议书》、陈**身份证复印件、县消防分摊费收据、安装电表，水表收据、道路排水分摊费收据、填土费收据。证明2013年9月3日，被告从案外人陈**处取得了案涉土地承租权和剩余租赁期内地上厂房的使用权，并且办理了改签合同的手续。2.**工业园建筑面积示意图。证明案涉厂房的报建手续由第三人负责，该证据显示已经完成了报建。3.租金收款收据、青苗赔偿分摊款收款收据。证明被告与两原告签订《厂房买卖协议书》前，由被告缴纳案涉土地的租金以及青苗赔偿分摊款，签订合同后则由两原告缴纳案涉土地的租金以及青苗赔偿分摊款；同时证明两原告知道从被告处购买的是被告向第三人承租土地的权利与义务，且两原告在签订协议后向第三人履行了相关义务。4.报建回执。证明案涉土地是统一委托由第三人报建。第三人**公司述称，一、案涉土地已由农业用地转为工业用地，案涉厂房为已经批准后建设的建筑物。两原告主张案涉土地及地上建筑物系违规建筑物与事实不符。第三人**公司于2007年3月25日与博罗县******民委员会（下称“**村委会”）签订《租地合同》，承租该村委会所有的部分土地，租赁期限从2007年7月1日起至2037年6月30日。2010年，经相关国土行政部门批准后，包括案涉土地在内的土地由农业用地转用为工业用地[证号：博府集用（2010）第**001号]。后第三人将土地进行总体规划，经相关行政部门批准建立了**镇**工业园区。2011年，第三人经相关行政部门许可，在工业园区内建设了包括案涉厂房在内的厂房、办公楼、商铺，建筑面积共计192046.56平方米。虽然**镇整治“两违”专项工作办公室于2019年9月21日分别对**加工厂、**公司作出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，但该行政行为系违法的，第三人已向博罗县人民政府申请行政复议，要求撤销上述告知书。博罗县人民政府已受理该申请，正在审理中。二、两原告与第三人签订《**实业有限公司用地协议》时明知或应当知道获得的是案涉土地及地上建筑物的租赁权、使用权，而非所有权。（一）在两原告与第三人签订《**实业有限公司用地协议》前，原告已到过第三人管理的**再生资源工业园区，详细了解过工业园区的土地及厂区的情况，清楚了解工业园区的土地所有权人为**村委会。（二）两原告与第三人签订的《**实业有限公司用地协议》第一条明确了两原告对案涉土地的使用权期限只到2037年3月31日，第二条也明确了两原告向第三人按期支付的是土地使用费及青苗赔偿分摊费，而非土地转让金。在上述协议履行过程中，第三人也是以租金的形式向两原告收取土地使用费。（三）据第三人了解，两原告于2018年11月8日主动联系被告，并在第三人附近的一家酒店宴请被告及第三人的员工陈隽*，期间，两原告表示要购买被告与第三人签订《**实业有限公司用地协议》中被告合同地位，并询问陈隽*能否立即办理改签合同的手续。在得到陈隽*的肯定答复后，两原告直接拿出已打印好的《厂房买卖协议书》要求被告签名。被告签名后，众人一起来到第三人的办公室，由陈隽*收回被告与第三人签订的《**实业有限公司用地协议》，再由两原告与第三人重新签订了一份《**实业有限公司用地协议》。从以上事实可知，两原告显然是明知或应当知道本案交易中获得的是案涉土地及地上建筑物的租赁权和使用权，而非所有权。第三人**公司为其述称向本院提供如下证据：一、1.《营业执照》。证明第三人的主体资格。2.《集体土地使用权证》[证号：博府集用（2010）第*001号]。证明案涉土地的权利人为**村委会。3.租地合同。证明第三人与**村委会于2007年3月25日签订了《租地合同》，约定第三人向**村委会承租了包括案涉土地在内的土地，租赁期限从2007年7月1日起至2037年6月30日。第一组证据共同证明第三人通过与案涉土地的使用权人**村委会签订《租地合同》，合法取得了案涉土地的使用权，租赁期限从2007年7月1日起至2037年6月30日。二、1.博罗县人民政府出具的《关于同意设立**镇塑料再生加工利用基地的批复》[编号：博府（2007）**号]。证明2007年7月2日，博罗县*******洲镇人民政府对原属于农用地的涉案土地转用为建设用地的申请。2.博罗县人民政府办公室出具的《转发市国土资源局关于博罗县2008年度第一批次集体建设用地的批复的通知》[编号：博府办函（2008）**号]，原惠州市国土资源局出具的《关于博罗县2008年度第一批次集体建设用地的批复》[编号：惠市国土资(用地)字（2008）**号]。证明2008年9月22日，惠州市人民政府同意博罗县人民政府对原属于农用地的案涉土地转用为建设用地的申请。3.《证明》。证明2013年8月份，博罗县**再生资源有限公司就案涉土地上的建筑物向消防部门申请办理消防业务时，博罗县*洲镇规划建设办公室确认了案涉土地上的建筑物符合规划，博罗县******洲国土资源所确认了涉案土地完善了用地手续，博罗县*洲镇人民政府同意对涉案土地消防业务的申报。4.博罗县*洲镇人民政府出具的《证明》。证明案涉土地属于工业用地。5.博罗县*洲镇规划建设办公室出具的《**工业园建筑面积示意图》。证明案涉土地位于**镇**工业园南园内。第二组证据共同证明案涉土地已于2008年经县级以上行政部门批准，由农用地转用为建设用地。根据上述证据，本院经审理查明，2007年3月25日，经博罗县*洲镇人民政府见证，第三人**公司与**村委会签订一份《租地合同》，约定**村委会将其辖区面积约1000亩的土地出租给第三人自行规划兴建厂房及场地设施开发经营废旧塑料再生、五金加工销售等综合市场；租赁期限为2007年7月1日至2037年6月30日共计30年；双方还明确约定其他条款。2007年7月2日，博罗县人民政府作出博府函〔2007〕**号《关于同意设立**镇塑料再生加工利用基地的批复》，同意博罗县***********规划建设塑料再生利用基地。2008年9月22日，惠州市国土资源局作出惠市国土资（用地）字〔2008〕**号《关于博罗县2008年度第一批次集体建设用地的批复》，其中一项同意博罗县人民政府上报的农用地转用方案，将位于博罗县******委会的集体农用地6.**67公顷转为建设用地，并依照规划安排作为博罗县城镇建设用地，具体项目供地应严格按照有关规定办理。**村委会于2010年8月28日取得位于**镇**村48米路北边的集体建设用地使用权证[证号：博府集用（2010）第**001号；用途：工业用地；面积：**045平方米]。2013年8月，**村委会、博罗县*洲镇规划建设办公室、博罗县国土资源局国土资源所、博罗县*洲镇人民政府共同出具一份《证明》，称博罗县**再生资源有限公司位于**镇环城北路**路段兴建的2层再生塑料五金加工厂（占地面积163622.4平方米，建筑面积192046.56平方米）需办理消防义务，请公安消防机构予以办理。2014年11月17日，博罗县*洲镇人民政府出具一份《证明》，称博罗县*洲镇再生资源集中区位于**镇环城北路（**、**路段），在《博罗县*洲镇总体规划》（2008版）中属于发展备用地、农田保护地、生产保护绿地、铁路，在《博罗县*洲镇总体规划》（2014版）中修编为工业用地。2013年9月3日，被告叶**与案外人陈**签订《厂房转让协议书》，约定陈**将其拥有的案涉厂房以148万元的价格转让给叶**，付款方式为一次性付款；陈**将案涉厂房的所有证件、与**公司签订的协议及所交纳费用的单证（包括用地协议、报建、消防、用水用电、营业执照等）全部交给叶**；协议还约定了其他事项。2018年10月7日，被告叶**作为甲方（卖方），两原告作为乙方（买方，两人各出资50%），双方签订了一份《厂房买卖协议书》，约定甲方将面积为5736平方米（含分摊面积）的案涉土地及地上建筑物所有权转让给乙方；转让款为508万元，分两期付款：第一期于双方签订《厂房买卖协议书》后乙方应先向甲方支付20万元诚意金（从付款之日起30个工作日内完成过户手续，若甲方违约则解除合同，并赔付双倍诚意金，如乙方违约则不予退还），第二期于甲方办理完过户手续（手续费3万元，由乙方支付）及租赁等相关手续后乙方支付给甲方剩余转让款488万元。协议书第三条约定：甲方须将附属于该土地以及该土地上所有建筑物所有权等100%转让给乙方，转让款已包含在厂房的总金额内，乙方需另行支付土地租金；合同签订后若遇政府征收及拆迁，补偿款归乙方所得；到期土地续签权归乙方所有，甲方无权干涉。协议书第四条约定：甲方保证如实陈述该厂房权属的具体情况，保证该厂房没有设定担保，没有权属纠纷，保证该厂房不受他人追索债权，否则甲方将赔偿乙方相关的一切损失。第五条约定：该厂房正式交接时，水、电、有线电视、通讯等相关杂费，甲方必须全部结清，租客当月的租金应由乙方收取，租客的押金应转给乙方，甲方应协助乙方变更其租赁合同。协议书还约定了其他事项。合同签订当日，两原告通过转账方式向被告转账支付了20万元诚意金，于2018年11月8日以转账方式付清全部款项，被告于当日出具一份《收款收据》，确认收取两原告支付的案涉转让款508万元。2018年11月8日，两原告向案外人李**支付3万元，李**当日出具一份《收据》确认“收到南园一路5、7、9号服务费3万元”。庭审中，第三人认可李**是其工作人员，但辩称该30000元系李**私人收取，第三人并未收取。第三人**公司作为甲方，两原告作为乙方，双方签订一份落款日期为2011年7月7日的《**实业有限公司用地协议》，开篇约定**公司协同政府在**村、**村征土地发展五金、塑料再生资源工业园区，由公司统一规划、统一管理，向外招商，由投资方按公司规划自建厂房。主文约定甲方将位于**镇**工业园南园一路5、7、9号土地交由乙方使用，面积为5736平方米（含分摊面积），使用期限自2010年3月1日至2037年3月31日；乙方须向甲方支付土地使用费、青苗赔偿分摊费用，其中土地使用费以村租赁价格原价（每平方米0.80元）供应，青苗赔偿分摊费用按每平方米0.388元计算，土地使用费与青苗赔偿分摊费用每三年同步递增一次，金额递增幅度为8%。该用地协议第二条第四款约定：投资方（即乙方）认领土地后建成厂房使用；第六款约定：甲方与村签订合同，租金支付方式为年底预交下年全年的租金，为支持乙方的资金周转，甲方每年分四季度代收，每季度第一个月15号前乙方必须主动到甲方公司缴纳，超15号每天按当季度总额收取滞纳金3‰等。该用地协议还约定了其他事项。两原告提供一份落款日期为2011年7月7日的《报建回执》，显示由“**再生资源有限公司”向两原告出具，内容大意为：案涉厂房合同面积5736平方米，现委托**再生资源有限公司集体报建，报建面积，砼结构490平方米，简易结构2690平方米，项目费用已交纳。……该报建回执下方空白处附坐标方向图。后两原告依据《**实业有限公司用地协议》向第三人**公司支付案涉土地使用费及青苗赔偿分担费用。2018年11月8日，在被告的协助下，两原告分别与承租案涉9号厂房的租户**公司的股东卢*锋、承租案涉5、7号厂房的**加工厂的经营者李子华重新签订《场地暂借使用协议》。其中**公司使用场地面积2868平方米，期限自2017年6月20日至2020年6月30日，期间每月10日前补偿原告场地设施折旧费2.1万元，签约时交纳保证金4.2万元、电费押金3万元；**加工厂使用场地面积3000平方米，期限自2017年11月30日至2020年12月1日，期间每月10日前补偿原告场地设施折旧费2.1万元，签约时交纳保证金4.2万元、电费押金1万元。2019年9月21日，**镇整治违法建设违法用地专项工作领导小组办公室向**加工厂、**公司分别发出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，称**加工厂、**公司在未取得合法手续的情况下，擅自建设厂房，属违法建设违法用地，责令**加工厂、**公司自收到该通知书之日起3日内，拆除地上建筑物或设施，并恢复土地原状。逾期不整改的，将组织强制拆除，并依法追究法律责任。当月25日，邓**与**加工厂、**公司分别出具《承诺书》，承诺自2019年9月24日起严格按规范进行生产，2019年10月1日至7日期间不作任何生产，2019年10月30日前自行清空生产材料、设备、产品，并妥善解决劳资纠纷。第三人**公司于2019年11月11日向博罗县人民政府申请行政复议，要求撤销上述《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，博罗县人民政府于2019年11月14日作出博府行复〔2019〕36号《行政复议受理通知书》，决定受理**公司的行政复议申请。被告以此为由申请中止本案审理。庭审中，原告陈述**镇环保环境保护办公室于2019年7月24日查封供电设备，案涉厂房断电，后又恢复了一段时间，但最后被两违办查处，要求全部撤厂；案涉土地及地上建筑物于2019年10月1日期至今一直处于闲置状态，**公司、**加工厂于2019年10月底已经全部搬离。被告陈述其于2019年10月28日到案涉厂房查看，两家企业还在生产，案涉厂房还在通水通电，未“两断三清”。第三人陈述案涉厂房尚未“两断三清”，还能正常生产，2019年11月份两家企业已经搬离，案涉厂房目前无人生产，不清楚具体有没有在使用。本案受理后，两原告于2019年11月6日通过邮政EMS快递方式向被告发出《关于解除厂房买卖协议书的通知》，被告于2019年11月12日签收。《关于解除厂房买卖协议书的通知》内容大意：案涉土地所有权属于**镇**村，被告无权转让，土地上的厂房等所有建筑物没有取得乡村建设规划许可证和不动产权证，被**镇整治违法建设违法用地专项工作办公室认定属于违章建筑，属于禁止转让的范畴。两原告在向被告支付转让款后无法取得案涉土地所有权及地上所有建筑物的所有权，根本无法实现互通目的，故通知被告自被告收到本通知之日起解除双方签订的《厂房买卖协议书》，两原告保留追究被告法律责任的权利。另查，本院于2019年10月12日作出（2019）粤1322财保**号民事裁定，查封、冻结被告叶**价值人民币511万元的财产。该裁定已经执行，两原告预交了申请费5000元。本院认为，关于两原告与被告于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》的效力问题。该协议约定被告将位于博罗县*洲镇**工业园南园一路5、7、9号面积5736平方米的土地及地上所有建筑物的所有权转让给两原告，原告支付购买厂房的对价508万元，土地租金需另行支付。根据本院查明的事实，第三人**公司从案外人**村委会处承租包括案涉土地在内的集体土地，规划建设为塑料再生资源加工利用基地，**公司再行将土地分割后与“投资方”签订《用地协议》，由投资方认领土地投资建厂，并支付**公司用地保证金、土地使用费等相关费用，使用期满后如双方未能达成续租协议，则投资方建设的建筑物及公共设施归**公司所有。由此可以看出，**公司承租土地后转租他人，由次承租人带资建厂，案涉厂房即系以此模式建设而来。被告叶**从“投资方”陈**处受让取得土地及地上建筑物（厂房），并再次出让给两原告，转让标的物应为土地使用权及地上建筑物剩余期限的承租权。两原告与第三人签订《用地协议》后一直依约向第三人交纳土地使用费及青苗赔偿分摊款，两原告从第三人处承租案涉土地，其清楚知道案涉土地系依法不得转让的集体土地，案涉土地的使用权并不属于被告，根据“地随屋走、屋随地走”的原则，两原告主张转让标的物为厂房的所有权没有事实依据，本院不予采纳。原、被告签订的合同名为买卖，实为租赁。案涉厂房系附着于集体土地之上且没有取得建设工程规划许可证的建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，博罗**镇整治“两违”专项工作办公室于2019年9月21日向承租案涉厂房的**加工厂、**公司作出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，认定案涉土地及地上建筑物属违法建设、违法用地。被告及第三人虽辩称第三人已向博罗县人民政府提出行政复议且已受理该行政复议申请，但截至一审法庭辩论终结前，原、被告及第三人均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故本院认定原、被告就案涉土地及地上建筑物签订的《厂房买卖协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。原告主张解除该合同，被告及第三人主张该合同有效，本院均不予支持。关于合同无效双方的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两原告与被告签订的《厂房买卖协议书》为无效合同，当事人因此取得的财产应予以返还。被告在签订《厂房买卖协议书》后收取了两原告支付的转让款508万元，现两原告请求被告全额退还，本院予以支持。原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中（三）关于“借款合同”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。”的规定，被告于2018年11月8日确认收取两原告支付的转让款508万元，本院认定被告以应返还的转让款508万元为基数，自2018年11月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。原告请求按中国人民银行逾期贷款利率上浮50%计算利息，本院不予支持。关于被告应否赔偿两原告服务费损失3万元的问题。两原告在与第三人签订《**实业有限公司用地协议》后向案外人李**支付了服务费3万元，李**亦出具《收据》予以确认，本院予以认定。因该笔费用并非由被告收取，且造成《厂房买卖协议书》无效，两原告也存在过错。故两原告要求被告承担其因此造成的损失没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告邓**、吴**与被告叶**于2018年11月6日签订的《厂房买卖协议书》无效。二、被告叶**于本判决发生法律效力之日起15日内一次性向原告邓**、吴**返还交易价款5080000元，并支付利息（以5080000元为基数，自2018年11月9日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告邓**、吴**的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47570元，诉前财产保全申请费5000元，合计52570元，由原告邓**、吴**负担570元，被告叶**负担52000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利仁人民陪审员  朱志勇人民陪审员  邹 辉二〇二〇年四月十四日法官 助理  曾淑仪书 记 员  叶振康