广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9594号原告（反诉被告）：马桂祥，男，1950年6月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁志伟，广东载信律师事务所律师。被告（反诉原告）：严小林，男，1984年10月6日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。委托诉讼代理人：黄书华，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡和平，广东通建律师事务所辅助人员。原告马桂祥与被告严小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，被告严小林在收到本院送达相关诉讼材料后向本院提出反诉申请，本院依法两案合并，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁志伟、被告委托诉讼代理人黄书华、胡和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还位于中山市小榄镇××东××号的房屋；2.判令被告立即支付拖欠的房屋租金496000元（从2014年1月15日起至实际归还房屋之日每月租金27000元，暂计至2019年7月15日）；3.判令被告支付违约金54800元。事实和理由，原、被告在2014年1月签订房屋租赁合同，原告把位于中山市小榄镇××东××号的房屋租赁给被告使用，约定每月租金为27000元。租赁期间，被告一直没有按合同约定支付租金，已构成违约。2014年7月3日原告曾委托律师向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金，但被告至今仍未支付。2019年6月11日，原告再次委托律师向被告发出律师函，告知被告由于被告一直拖欠租金，而且租赁合同已经到期，原告决定不再继续，要求被告及时支付拖欠租金，并在一个月内交还房屋，但被告不但不予理睬，继续强占原告的房屋。从2014年1月15日起至2019年7月15日租金为1782000元（27000元/月×66个月），被告实际已经支付的租金为1286000元，累计拖欠租金数额为496000元。根据原、被告签订的房屋租赁合同第十六条违约责任的第2点约定，“任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”。经原告多次催要无果，为维护原告合法权益，特诉到法院，请求支持原告诉求。被告答辩称，原告要求被告支付拖欠租金和违约金没有事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。一、被告与原告口头约定租赁本案房屋，租期三年，月租金为22000元/月，并非原告所称27000元/月，租期届满后续租租金调整为20000元/月。二、原告未能提供案涉租赁物产权证及办理规划、报建、施工许可、消防验收等手续，案涉租赁物不具备出租条件，双方就案涉租赁物的租赁关系无效。三、原告提交的落款日期为2019年6月3日的租赁期限为六年（自2014年1月15日至2019年5月30日止）的《房屋租赁合同》，不是被告的真实意思表示，并非双方实际履行的合同，只为备案所需签署，对被告不具备法律约束效力，不应采信。四、原告提交的无具体签订日期的租赁期限为3年的《房屋租赁合同》，并非被告签署，不应采信。五、原告的部分租金诉求已超过诉讼时效，对其超过诉讼时效的诉讼请求，应当依法驳回。被告向本院提出反诉请求：1.判决原、被告之间的关于租赁中山市小榄镇××东××号房屋的租赁关系无效；2.判决马桂祥返回严小林租赁押金150000元；3.判决马桂祥赔偿严小林装修及添置财产损失144180元。事实和理由：2013年10月，原告与被告就被告承租原告位于中山市小榄镇××东××号房屋达成口头协议，双方约定租期3年，月租金22000元，租赁押金为150000元。被告于2013年10月19日向原告转账支付了该150000元租赁押金，但由于当时案涉租赁物尚未完成施工，无法进行案涉租赁物交接，也无法确定案涉租赁物具体交付时间，故双方未签订书面租赁合同。但双方同意根据实际施工进度另行确定交付时间，并从实际交付时起算租金。2014年年初，原告称案涉租赁物已完成建设，可以交付使用，并通知被告前去接收承租物业，被告于2014年3月正式接收案涉租赁物，同时对案涉租赁物进行了装修并添置相应经营设备、设施等财产，合计金额为144180元。在此过程中，被告要求查看案涉租赁物产权证以及办理规划、报建、施工许可、消防验收等相关资料，但原告一直未能提供。综上，因原告过错且未提供案涉租赁物不符合租赁条件，造成租赁关系无效，原告应当承担责任，并返还被告的租赁押金和赔偿损失。为维护原告合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。原告对被告反诉请求答辩称，原、被告的合同已经从2014年至今实际履行，并且经过原告通知已经解除，因被告违约造成租赁合同解除，被告拖欠租金所以被告要求原告返还押金、赔偿装修及添置财产损失是没有法律依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：原告提供《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件、《房屋租赁合同》（落款时间2019年6月3日）、（2014）粤泽律函字第10号《律师函》、（2019）广东载律民非代字第号《律师函》、EMS快递单、《租赁合同到期通知书》、农业银行流水、《收据》125张、谈话录音1段拟证明诉称和反诉答辩的案件事实。《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件记载原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订《房屋租赁合同》约定被告向原告承租坐落于中山市小榄镇××东××房屋××层，其中两房一厅套房16套、单间房40个作出租人员居住，不作旅业性质使用或其他用途；租赁期限自2014年1月15日至2017年1月15日止；每月租金27000元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金150000元，乙方在合同期内违约的，甲方不予退回保证金。待房屋租用期满一年后，乙方没有发生违约事项，在管理上未有安全及意外事故发生的情况下，甲方可退回乙方保证金50000元，余下100000元待合同期满后，若乙方没有发生违反合同约定的违约事项、没有拖欠甲方租用费、没有造成房屋设备损坏等，则甲方在15天内退还：乙方必须于每月1至5号内缴清当月租金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金；乙方未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金；合同还记载了其他事项。《房屋租赁合同》（落款时间2019年6月3日）记载内容与《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件上记载内容大部分相同，但租赁期限记载为2014年1月15日至2019年5月30日止。农业银行流水记载原告马桂祥在中国农业银行账号62×××18从2014年到2019年的一些交易情况，原告从中标记了一些收款记录，称是被告支付租金，具体时间和收款金额分别为：2014年3月17日5000元、2014年4月1日23000元、2014年5月31日22000元、2014年7月1日22000元、2014年8月1日22000元、2014年9月1日22000元、2014年9月30日22000元、2014年11月1日22000元、2014年11月30日22000元、2014年12月31日22000元、2015年1月31日19000元、2015年2月1日3000元、2015年3月1日15000元、2015年3月4日7000元、2015年4月2日15000元、2015年4月13日7000元、2015年5月1日22000元、2015年6月3日22000元、2015年7月2日22000元、2015年8月1日22000元、2015年9月1日22000元、2015年10月3日22000元、2015年11月2日22000元、2015年12月1日22000元、2016年1月6日17000元、2016年1月7日5000元、2016年2月1日17000元、2016年2月4日5000元、2016年3月5日22000元、2016年4月5日22000元、2016年5月9日22000元、2016年6月8日22000元、2016年7月18日22000元、2016年8月17日22000元、2016年9月17日22000元、2016年10月15日22000元、2016年11月15日22000元、2016年12月17日22000元、2017年1月19日22000元、2017年2月20日14000元、2017年2月25日8000元、2017年3月21日22000元、2017年4月26日22000元、2017年5月29日22000元、2017年6月24日22000元、2017年7月25日8000元、2017年7月25日14000元、2017年9月1日22000元、2017年9月25日20000元、2017年10月29日20000元、2017年11月30日20000元、2017年12月27日19000元、2018年1月5日1000元、2018年1月29日14000元、2018年2月2日6000元、2018年3月2日11000元、2018年3月9日6000元、2018年4月5日20000元、2018年4月9日3000元、2018年4月25日20000元、2018年5月25日17000元、2018年5月30日3000元、2018年6月29日17000元、2018年7月3日3000元、2018年7月29日20000元、2018年8月28日11000元、2018年9月9日9000元、2018年9月30日20000元、2018年10月23日20000元、2018年11月30日20000元、2018年12月23日20000元、2019年1月27日20000元、2019年3月2日20000元、2019年3月26日5000元、2019年3月26日9900元、2019年3月26日5100元、2019年4月25日20000元、2019年5月29日20000元。上述账号收款合计为1306000元。《收据》125张全部由原告马桂祥自己书写，记载逐月收取被告支付租金的情况。录音主要记载4个男子之间的对话时长约46分钟，其中谈话内容反映，某房东要求承租人补签一份租赁合同用于消防备案的过程，谈话中一名声音较为响亮的男子（应该是携带录音设备的人员，设备离其较近故记录声音较响亮）称原来签的是27000元，另一名带广东口音的男子（房东）附和其说法，承租人没有接二人的话确认，后房东叫另一人去电脑操作整理打印合同，3人继续聊天等待至合同签订完成的过程，期间承租人要求房东另签一份材料，证明补签的租赁合同并不具有法律效力，房东同意签署。被告质证称，确认落款2019年6月3日的《房屋租赁合同》、农业银行流水、录音真实，但《房屋租赁合同》签署时还另附了一份《声明》，原告并没有提供，录音中租金27000元每月为原告代理人单方陈述，有明显欺诈诱导被告等违法行为；没有落款的《房屋租赁合同》不真实，被告从未签署过如此内容的合同，另被告没有收到过原告的《律师函》和《租赁合同到期通知书》。被告就答辩和反诉提供农业银行流水、建设银行流水、《声明》、视频1段、微信聊天记录截图、《出租房屋备案登记回执》、《中山市不动产登记资料查询结果》、照片9张。农业银行流水、建设银行流水反映，除上述原告在自己举证的农业银行流水中打勾标记自认收到的1306000元外，被告提供以下一些交易记录：2013年10月19日余清来账户转出2笔款项金额分别为100000元、50000元（被告自行标注为租房押金），2014年4月30日被告严小林账户转出22000元，2019年6月20日、7月26日、8月25日李桂枝各向原告马桂祥账户转账20000元，被告称李桂枝是被告妻子，余清来是李桂枝的舅舅，上述转账款项是向原告交付押金和租金。《声明》上有原、被告双方签字，落款时间2019年6月3日，记载内容为：“应马老板要求，因房屋需要上级相关部门检查，急需一份合同应复检查特于19年6月3号补签一份合同，但该合同不俱备法律效率。（属失效合同）。请知悉！新的租赁合同待双方协商重新签订。视频拍摄的是上述《声明》的签署过程。微信聊天记录截图记载手机持有人通过微信询问备注“电梯卓～谢”的微信号盛丰××街××号天祥公寓马桂祥房屋电梯是什么时候装好的，对方回复电梯2014年2月份验收合格使用，被告微信聊天双方分别为李桂枝和案涉房屋的电梯安装和维护工作人员。《出租房屋备案登记回执》记载盛丰××街××号整幢出租屋备案出租人为马桂祥，欠缺材料有：完整的租赁合同、房地产权证、租赁双方有效身份证件、保证书。《中山市不动产登记资料查询结果》反映，中山市自然资源局没有查询条件为权利人马桂祥、坐落中山市小榄镇盛××顷××东××、中山市××东××号的不动产登记。照片9张反映，盛丰××街××号房屋内外的状况。原告质证确认被告举证的交易流水真实，但被告没有按时足额支付租金，《声明》、视频、《出租房屋备案登记回执》、《中山市不动产登记资料查询结果》、照片真实，对微信聊天记录截图真实性不确认。庭审中，原告确认案涉房屋没有领取产权证亦未办理规划许可及报建手续。原告称房屋交付的时间为2014年1月，被告称房屋交付的时间为2014年3月。被告提交自己制作的《物品明细》，主张租赁案涉房屋后购置安装了床垫76套、空调46套、视频监控1套、车库消防隔墙、灭火器20个，上述价值合计144180元。原告对于上述物品是由被告租赁后添置并无异议，但称对于《物品明细》中的物品数量、价值不确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方对于案涉的座落于中山市小榄镇××东××号的房屋未取得建设工程规划许可证以及被告实际租赁了该房屋的事实并无异议。故无论双方就租赁事项的约定为口头约定或是签订书面合同，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方之间的租赁合同均为无效，被告主张双方房屋租赁关系无效的诉求本院予以支持，原告要求被告返还该房屋的诉讼请求本院亦予以支持。对于原、被告争议的其他焦点和诉求事项，本院逐一分析如下：关于原告所提交的《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件、《房屋租赁合同》（落款时间2019年6月3日），所载内容是否为双方关于房屋租赁的书面合同。《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件原告并未提供原件进行核对，被告否认有签署过该内容的合同，另外经比对《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件上严小林的签名亦与双方确认签名真实的《房屋租赁合同》（落款时间2019年6月3日）上严小林的签名存在明显差异，故本院认定《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件并非原、被告双方所签署。至于《房屋租赁合同》（落款时间2019年6月3日），在原、被告同日签署的《声明》中已明确表示该合同不具有法律效力，故该合同所载内容亦不能作为双方真实意思表示。关于原、被告实际租赁关系开始时间、租金标准的确定。双方对于2013年10月19日交付的150000元为合同押金并无争议，该点本院予以认定，如上所述双方租赁合同关系因房屋未办理规划许可及报建手续而无效，原告已收取的押金150000元应退还被告。至于房屋的实际交付时间和租金标准，鉴于双方没有形成交接材料以及有效书面协议，在约定不明的情况下依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应根据双方交易习惯确定上述合同要件。从双方所举证的银行转账记录所见，被告实际于2013年3月17日向原告交付5000元、于2014年4月1日向原告交付23000元，续后每月月初向原告交付22000元，偶尔会出现迟延和少缴，但基本在次月会补足22000元的数额，该交付租金情况一直持续至2017年8月（2017年9月1日），从2017年9月（2017年9月25日）开始被告改为每月支付20000元，直到2019年7月。由上述交易情况所见，原告称房屋于2014年1月交付，每月租金约定为27000元，但被告一直拖欠租金的情况下原告迟迟不主张权利，明显有悖于常理，对原告的主张本院不予采信。本院认定房屋是于2014年3月份下旬交付，当月租金为6000元，续后双方从2014年4月份开始均按每月租金22000元的标准履行至2017年8月，故应当认定双方交易习惯确定的租金标准为22000元每月。被告主张双方协商从2017年9月起调整租金为20000元，未提供相应证据予以证明双方就租金调整进行过约定，应承担举证不能的不利法律后果。另外鉴于本院已认定双方租赁关系无效，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告应参照租金标准向原告支付房屋占用费至房屋实际交还之日。具体截止至2019年7月底被告仍拖欠房屋占用费差额为2000元/月×23个月=46000元，续后从2019年8月1日至实际交还房屋之日应按22000元每月进行计算。关于原告要求被告支付违约金54800元。原告上述诉求主张源于《房屋租赁合同》（无落款时间）复印件、《房屋租赁合同》（落款时间2019年6月3日）中第十六条关于违约责任的约定。上述合同本院已认定并非双方真实意思表示，故原告该项诉求本院不予支持。关于被告要求原告补偿对案涉房屋进行装修、添置相应经营设备、设施的损失144180元。按被告自述双方口头约定的租赁期限为3年，被告投入装修之初已能预见合同期限届满后不能再租赁案涉房屋的可能性，且按被告所列清单，被告所列的物品大多属于床、床垫、空调等可以移动或拆除简单的物品，并未非与房屋形成附合的装饰装修物。庭审中原告不同意按被告主张价值144180元接受该批物品进行补偿，被告该项反诉请求本院不予支持，被告可自行拆除利用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告马桂祥与被告严小林关于座落于中山市小榄镇盛丰××街××号房屋的租赁合同关系无效；二、被告严小林于本判决生效之日起7日内向原告马桂祥交还座落于中山市小榄镇盛丰××街××号的房屋；三、被告严小林于本判决生效之日起7日内按每月22000元的标准向原告马桂祥付清房屋占用费（截止2019年7月31日为46000元，续后从2019年8月1日至实际交还房屋之日按每月22000元的标准计付）；四、原告马桂祥于本判决生效之日起7日内向被告严小林退还押金150000元；五、驳回原告马桂祥其余诉讼请求；六、驳回被告严小林其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9308元，由原告负担4348元，被告负担4960元；反诉案件受理费2856元，由被告负担1206元，原告负担1650元（案件受理费原告已预交，反诉案件受理费被告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告差额3310元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  廖 雪二〇二〇年四月十日书记员  周淋淋何盈香