宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2020）宁0121民初419号原告：任光军，男，1982年3月1日出生，汉族，个体户，现住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区圣雪绒蓝山名邸**。法定代表人:金昌福,该公司总经理。委托诉讼代理人：路宣，男。原告任光军与被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任光军的委托诉讼代理人王红霞、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任光军向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金824元(标准为日万分之0.5,自2015年1月31日起算至2015年5月7日，169881元×0.00005×97天)；2.判令被告支付原告逾期办证违约金14525元(标准为日万分之0.5,自2015年8月8日起算至2020年4月13日,违约金算至实际取得房屋权属证书之日止,169881元×0.00005×1710天)；3.判令被告协助原告办理房屋不动产权证书；4.案件受理费由被告承担。事实与理由:2013年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告以168286元的价格购买被告开发的的位××县房屋,房屋交付日期为2015年1月31日前。合同签订后,原告按约支付了全部房款。2015年5月7日被告将不具备交付使用条件的涉案房屋钥匙交付给原告,由于房屋实际面积大于合同约定面积,原告又向被告补差价1595元。因涉案房屋消防不达标,故该小区房屋至今不具备交付使用条件,也不能办理权属证书。目前涉案房屋经常断水、断电,原告和俊园业主多次找被告及政府相关部门协调处理此事,但至今未果。原告为维护自身合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告金色阳光公司辩称，1.被告不应承担合同未按约履行的主要责任。因为涉案小区延迟交房和至今未能办理权属证书的问题是涉及上千户居民的群体性事件，2016年永宁县在协调俊园项目善后问题处理过程中，指定由肖奕控制的宁夏蓝山置地集团公司负责完善。在此过程中，由于肖奕及宁夏蓝山置地集团公司不能完善以及拖延，导致权属证书不能办理。又因疫情影响，办证事宜被推至2020年6月以后。原告要求的两项违约金虽然符合合同相对性原则，但违背了公平原则，导致违约的原因是第三人及工程承包人将被告的工程款挪作他用所致。商品房买卖合同第十七条第三款约定：“上述约定不因归责出卖人的原因除外。”权属证书至今没有办理虽属事实，但未办理的原因是第三人导致，因此，被告不应承担所有的违约责任；2.按照合同约定，违约金计算应当在合同约定的给付日的次日开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票的三性及证明目的均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的《银川市商品房买卖合同》、宁夏高级人民法院（2016）宁民初14号民事判决书（复印件）、永宁县人民政府专题会议纪要（复印件）二份、永宁县信访督办局文件（复印件）的三性没有异议，但对证明目的有异议。经本院审查认为，原告对被告提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；被告提交的上述证据不能证明被告对逾期交房、逾期未办理房产证没有责任，且该证据不能成为被告对逾期交房和逾期未办理房产证的免责或减轻违约责任的依据，故对被告的证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年8月11日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的的位××县房屋一套，房屋建筑面积35.88平方米，单价为每平方米￥4690.25元,总金额168286元，付款方式为原告于2013年8月11日一次性付清全款￥168286元；双方自行约定：合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款；合同面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补。被告应当在2015年1月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金；关于产权登记约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按合同约定交清全部房款，被告未能按约定交付房屋。2015年5月7日，被告将涉案房屋钥匙交付原告，并于当日给原告出具金额为169881元（建筑面积36.22㎡）的销售不动产统一发票。现原告居住涉案房屋，该房屋尚未通过竣工验收备案，被告未能按照合同约定为原告办理涉案房屋的不动产产权证书。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已按照合同约定交付购房款，被告未能按照合同约定期限给原告交付房屋、办理不动产产权证书，应当承担违约责任。原告要求被告协助办理房屋不动产产权证书、支付逾期办证违约金14525元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告要求被告自2015年1月31日起支付逾期交房违约金的请求，不符合合同约定，根据合同约定，逾期交房违约金应自2015年2月1日起计算至被告给原告交付房屋钥匙之日即2015年5月7日止，按照原告已付房款169881元日万分之0.5计算为815元，故对原告要求被告支付逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办证违约金至完成产权登记之日止，因涉案房屋尚不具备办证条件，且办证具体时间无法确定，故原告的主张没有事实依据，本院不予支持。被告辩称涉案房屋已竣工验收，无证据证实，故其辩称理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在具备办理房屋产权证书条件后十日内为原告任光军办理位于××县房屋的不动产产权证书；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任光军支付逾期交房违约金815元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任光军支付逾期办证违约金14525元；四、驳回原告任光军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取计92元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 隋学红 二〇二〇年四月二十六日书记员 张静文附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。