山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初93号原告：濮凯莉，女，1995年7月13日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：仲伟华，山东同章律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雨亭，山东同章律师事务所实习律师。被告：魏丽，女，1972年6月15日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：代长安，山东士合律师事务所律师。原告濮凯莉与被告魏丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告濮凯莉及其委托诉讼代理人仲伟华、陆雨亭，被告魏丽及其委托诉讼代理人代长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濮凯莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《营业房租赁合同》，被告搬出承租房屋并交予原告；2.判令被告支付2019年11月10日至2019年12月23日拖欠的租金14333元，管理费10628.74元及违约金48000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月10日，被告与九巨龙房地产签订了《营业房租赁合同》，被告承租红星8号6号商住楼东数第一户营业房，建筑面积145.4平方米，经营业态为口腔诊所，租赁期限为10年，自2019年11月6日起开始拖欠租金及管理费，经原告多次催要，被告拒不支付。据租赁合同之约定，原告有权解除合同，综上，诉至贵院。被告魏丽辩称，一、原告没有取得案涉房屋的租赁权，无权要求解除《营业房租赁合同》，要求答辩人搬出承租房屋并交与原告无法律依据和合同依据。1.本案《营业房租赁合同》系答辩人与案外人九巨龙房地产开发集团有限公司（以下简称九巨龙公司）签订。原告并未向法庭提供案涉房屋产权登记证明，不证明案涉房屋所有权人是原告，不能自然取得该房屋租赁权。2.原告未向法庭提供与案外人九巨龙公司房屋租赁合同转让证明，不能证明原告已取得原房屋租赁合同中的甲方地位。故原告无权要求解除《营业房租赁合同》，无权要求答辩人搬出承租房屋并交与原告。二、原告诉称的房屋租赁合同中的权利义务转让不成立，也未生效。1.原告未向法庭提供与九巨龙公司关于房屋租赁合同权利义务转让的相关证明。也未提供产权证明。原告诉状中所称的房屋租赁合同权利义务转让没有证据证明成立并生效。2.原告诉状中所称九巨龙公司已将租赁合同权利义务转让给原告的相关事宜告知答辩人，与事实不符。答辩人并未收到九巨龙公司关于租赁合同权利义务转让给原告的通知。并且根据合同法相关规定，该权利义务转让应当经答辩人同意才能成立生效，本案中该权利义务转让也未经答辩人同意。故，原告所称租赁合同权利义务转让不成立。3.原告与九巨龙公司均不认可该租赁合同权利义务转让。因为原告和九巨龙公司对向答辩人履行房屋维修、损失补偿义务，相互推诿，一直拒绝履行该租赁合同权利义务。三、原告诉称答辩人违约拖欠租金14333元、管理费10628.74元缺乏事实依据和法律依据。1.答辩人并不是不交租金、管理费，而是在原告与九巨龙公司产权转让过程中，答辩人不知道向谁交纳。答辩人向九巨龙公司交房租、管理费时，九巨龙公司说已无权收取房租和管理费，明确拒绝了答辩人。答辩人向原告交纳，原告不回复，也不提供其他联系方式和收款方式，原告以与九巨龙公司还未办理完上房手续为由一直推脱。现在原告起诉要求答辩人支付租金、管理费，是只想行使权利拒绝履行房屋维修义务，明确拒绝履行其诉状中所称受让的租赁合同中的权利义务。故，不存在答辩人违约拖欠房租、管理费的事实。是原告与九巨龙公司相互推诿造成的，与答辩人无关。2.原告诉状所称的租金和管理费数额尚不确定。在原告与九巨龙公司转让案涉房屋期间，案涉房屋多次漏水，造成答辩人重大经济损失。答辩人一直找九巨龙公司、原告协商房屋维修、损失补偿事宜，但九巨龙公司和原告相互推诿，导致房租、管理费、房屋维修、损失补偿拖延至今。且漏水造成答辩人的损失远远大于原告诉称的租金、管理费，最终答辩人是否需要支付租金、管理费尚是未知数。故原告请求答辩人支付14333元租金、管理费10628.74元没有事实和法律依据。四、答辩人不存在违约行为，原告要求答辩人向其支付违约金没有事实依据。在原告与九巨龙公司转让案涉房屋过程中，原告和九巨龙公司均拒绝答辩人，答辩人不知向谁交纳房租、管理费。对答辩人漏水损失补偿、房屋维修，九巨龙公司和原告相互推诿，拒绝履行义务，导致房租、管理费、漏水损失补偿、房屋维修一直未解决。过错在原告和九巨龙公司，答辩人不存在违约行为。在三方协商过程中，原告一直未向答辩人主张过租金、管理费。基于上述理由，答辩人请求人民法院依法判决驳回原告对答辩人的所有诉讼请求；案件受理费由原告负担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日案外人九巨龙房地产开发集团有限公司与被告魏丽签订《营业房租赁合同》，约定：第一条1.甲方将位于济宁市户营业房出租给乙方从事合法的商业经营，经营业态为：口腔诊所。2.红星8号6号商住楼东数第一户商业房建筑面积约145.4㎡。第二条1.合同期限10年，自2018年11月10日起至2028年11月9日止。2.交付：甲方承诺于2018年11月10日之前将红星8号6号商住楼东数第一户营业房以现状交付乙方使用。3.费用加纳方式为先预付后使用，按半年支付，乙方在每个缴费期的前五个工作日内支付当期费用…本合同履约保证金75000元，用于设施损坏赔偿。违约费用、拖欠费用和水电费的优先扣除；本合同期满后若未出现以上情形，原数返还履约保证金，若续签，继续作为履约保证金在甲方处留存……第六条合同变更和解除第3.乙方迟延支付租金或管理费或欠交水电费达一个月，甲方有权解除合同……10.在签订本合同时，甲方已告知乙方该房为在售房源，乙方享有购买权，如同一时间内乙方和其他意向购买客户存在购买竞争，在同等条件下乙方享有优先购买权；乙方在没按甲方购房要求办理相关手续时，甲方视为乙方无购房意向，在合同有效期内甲方可出售该房屋。该房屋出售后，本租赁合同约定的甲方权利义务转移给购买者，乙方要严格按照租赁合同继续履行相关规定，双方另有约定除外。第七条违约责任1.乙方迟延交付租金或者管理费，每迟延一日支付1000元的违约金。合同签订后双方依约履行了义务。2019年8月22日，原告濮凯莉与案外人九巨龙房地产开发集团有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号F20190822023，约定原告购买被告坐落于，浣笔泉路以东，建设西巷以北的建设用地使用权该地块为济中国用（2008）第0802080042号土地使用权面积为1043平方米，土地使用权起始日期为2007年3月30日，终止日期为2047年3月29日。总价款为7092321元，并约定了其他相关事项，原告依约向案外人九巨龙房地产开发集团有限公司支付了价款7092321元，案外人九巨龙房地产开发集团有限公司将涉案房屋现状交付给原告。2019年11月21日，案外人向被告邮寄送达了涉案房屋已出售的通知，告知其向原告濮凯莉履行义务。后原、被告协商未果，原告于2020年1月3日诉至本院。上述事实，有原、被告陈述、《营业房租赁合同》、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《房屋验收交接单》、交费计划表及收据三份、EMS快递回执及照片一组等证据在卷佐证。上述事实清楚，证据充分，足以认定。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告是否存在违约的问题。原告提供交费计划表及收据三份、EMS快递回执及照片一组、2019年11月1日原、被告与案外人九巨龙房地产开发集团有限公司、济宁龙城广场商业管理有限公司签订的协议（以下简称四方协议），证明被告拒不缴纳房租，构成违约；被告提供原告与被告的微信聊天记录截屏（2019年9月27日至2020年3月14日）、2020年3月16日被告丈夫与原告父亲的见面录音，证明自己并未违约。本院认为，原告虽未按时缴纳租金，但双方对未缴纳原因争议较大，尤其是原告提交的四方协议，其在第一次开庭时主张，四方协商时，因房屋维修问题，被告拒不签订四方协议，但在后期调解时，又作为新证据提供，前后自相矛盾；被告辩解，该协议是2020年3月份四方在协商时，自己签字同意，但因原告不同意实际未能形成，并明确表示可按本协议履行，也可以先交纳房租至2020年11月份，经双方质证，本院综合分析认定，由于各方对涉案房屋维修等问题未能达成一致，原告亦未明确合理期间要求被告缴纳房租，被告并非故意拒缴，不存在过错。被告提供的见面录音及聊天记录截图真实、合法且与本案有关联性，本院予以认定，故，被告并不存在根本违约事实。经审理，本院认为，双方的争议焦点为：1.原告主体是否适格。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告魏丽与九巨龙房地产开发集团有限公司签订的《营业房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告濮凯莉通过合法途径购买涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告魏丽与九巨龙房地产开发集团有限公司签订的《营业房租赁合同》仍继续有效，出租人的权利义务改由原告濮凯莉继受，且被告在原告提交四方协议后，明确表明同意向原告交纳房租，故原告主体适格。2.该合同是否应当解除。本院认为，当事人订立合同的目的是为了实现特定的经济目的，当违约行为导致合同目的不能实现的，依法构成根本性违约，守约方有权解除合同。违约行为不影响合同目的的实现的，当事人不能约定构成根本性违约，不能赋予守约方行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，涉案的租赁合同长达十年之久，根据原、被告提供的证据及庭审情况，并不能证明被告违约，亦未影响到原告获得租金之合同目的的实现，原告未能提供通知被告在合理期限内支付租金的证据，故原告主张解除合同，本院不予支持。综上所述，本案中，濮凯莉通过合法途径购买涉案房屋后，被告魏丽与九巨龙房地产开发集团有限公司签订的《营业房租赁合同》仍继续有效，出租人的权利义务改由原告濮凯莉继受。原告提供的证据不能证明被告违约，亦未影响到原告获得租金之合同目的的实现，故原告主张解除合同，被告支付违约金的主张，本院不予支持；原告要求被告支付自2019年11月10日至2019年12月23日的租金14333元、管理费10628.74元，庭审中，被告对计算数额无异议，故原告的该主张本院予以支持。被告辩解的设备损害赔偿，与本案非同一法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告魏丽于本判决生效之日起十日内给付原告濮凯莉自2019年11月10日至2019年12月23日的租金14333元、管理费10628.74元，合计24961.74元；二、驳回原告濮凯莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1624元，减半收取812元，由被告魏丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 朱 建二〇二〇年四月一日书记员 辛忠思