海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2020）琼9002民初157号原告：冯涛，男，1976年10月29日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：冯国（系原告冯涛的父亲），现住海南省琼海市。委托诉讼代理人：姜斌（系原告冯涛的母亲），现住海南省琼海市。被告：琼海大兴投资有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇万泉河路7号龙头开发区。法定代表人：郑锡辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邢孔睿，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈泽玮，该公司法务。原告冯涛与被告琼海大兴投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯涛的委托诉讼代理人冯国、姜斌，被告琼海大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）的委托诉讼代理人邢孔睿、陈泽玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯涛向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金9105元(自2015年1月1日起至2015年11月16日止，共计320天，按己付房款284546元的每日万分之一计算)；二、判令被告向原告支付自2017年11月17日起至2020年3月17日止的逾期办证违约金24214元，并自2020年3月18日起至被告实际协助原告办理不动产权证书之日止按己付房款284546元的每日万分之一计付逾期办证违约金给原告；三、判令被告立即为原告办理琼海巿嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场A区3号楼609号房屋权属证书。事实和理由：2014年1月，原、被告签订了海逸广场认购协议书，原告于2014年1月6日付款195000元后，因更换面积稍大的房屋又于1月13日补交房款89546元，共计房款284546元，已全部付清。2014年3月4日，原、被告签订了《琼海巿商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），原告购买被告销售的位于琼海巿嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场A3幢609室商品房。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关条件、并符合双方签定合同约定的商品房交付给买受人使用。虽然被告于2015年11月17日向原告交付了房屋，但房屋至今未达到法律规定及合同约定的交付条件。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不做累加)：1.逾期60天日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之0支付违约金，合同继续执行；2.逾期超过60天，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，出卖人应当提前180日内如实书面告知买受人提供证明材料，如因出卖人的责任买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。但时至今被告也未为原告来办理房屋权属证书，严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告大兴公司答辩称,一、原告主张的2015年1月1日至2015年11月16日的逾期交房违约金，依照《中华人民共和国民法通则》关于2年的诉讼时效的规定，已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的该部分诉求。二、房产证逾期办理并非被告原因造成，被告不应承担逾期办证违约金。涉案房屋交付后，被告在办理竣工验收备案时，因小区中包括原告在内的大量业主存在私自加装防盗网等阳台大面积封闭使用的情况，导致被告无法取得规划验收的认可文件。而有关竣工验收备案的其他验收项目、文件资料等，被告皆已通过和准备完善，仅因前述原因导致被告无法竣工验收备案，也因此无法继续办理房产证。根据涉案合同第二十五条约定，买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件四即《前期物业服务内容的约定》第十三条约定，本物业管理区域内禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位；设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能布局等。因原告违反合同约定在阳台私自加装防盗网，致使房产证逾期办理的责任应由原告自行承担。原告的诉讼请求应依法不予支持，请法院依法作出公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了如下证据：1.《换房申请》，2.《琼海市商品房买卖合同备案表》，3.《房屋交接验收表》，4.《海逸广场认购协议书》，5.购房款发票（2张），6.《商品房买卖合同》，7.《海逸广场室内装修竣工验收表》，8.《住宅质量保证书》，9.《住宅使用说明书》。被告对其抗辩的事实，提交了如下证据:1.规划部门出具的海逸广场一期（A区）规划验收《受理签单》,2.照片。对原告所举以上9份证据及被告所举证据1的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认并在卷佐证，对被告所举证据2不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系从事房地产开发、经营与销售的企业法人。2014年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于琼海市嘉积镇万泉河路金贸区海逸广场（一期）A-3幢6层609室，建筑面积52.38平方米，房价款为284546元，付款方式为一次性付款。合同第三条约定……该商品房有非封闭式阳台3个。第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年12月31日前，将商品房交付买受人（原告）使用。第十一条约定，除本合同第八条固定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之零支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第二十五条约定，买受人的房屋仅作居住使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件四《前期物业服务内容的约定》物业服务临时管理规约第十三条约定的本物业管理区域内禁止行为中第1项为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位：设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能布局等。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2015年11月17日办理入住手续。该房屋至今未办理产权证书，为此，原告于2020年1月2日向本院提起民事诉讼。另查明，被告于2018年10月11日向琼海市规划委员会申报海逸广场（一期）（A区）的规划核实，《受理签单》（受理编号：296）中“规划委员会工作人员填写”部分记明：“经现场勘验，①申报各栋原批阳台部分存在大面积封闭使用，与原批使用功能不符。②未提供室外夜景灯光实施照片。完善以上问题后方可重报。”庭审中，原告承认其在装修时对涉案房屋阳台加装了玻璃窗户进行使用，至本案庭审之日未整改完善，但认为其装修后已通过物业公司的验收，责任不能由其承担。再查明，2016年4月26日琼海市不动产登记中心正式开始办理不动产权证。琼海市住房保障与房产管理局不再办理《房屋所有权证》，琼海市国土资源局不再办理《国有土地使用权证》。本院认为，本案系因商品房预售合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、原告主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效以及被告应否向原告支付逾期交房违约金9105元；二、被告应否自2017年11月17日起至被告协助原告办理不动产权证书之日止按己付房款284546元的每日万分之一计付违约金给原告并立即为原告办理产权证。一、关于第一个争议焦点问题。原告已按合同约定履行付款义务,被告应按合同约定交付房屋给原告。根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前将商品房交付买原告使用，但被告于2015年11月17日才向原告交付房屋，被告未依约如期交房,应承担相应的违约责任。现原告请求判决被告支付自2015年1月1日起至2015年11月16日止的逾期交房违约金9105元，被告则以原告该项诉求超过诉讼时效为由提出抗辩。合同约定，被告未能按约定期限交房，其逾期在60日之内不计付违约金，逾期超过60日后，按逾期日数每日以已付房款万分之一计付违约金，故被告应自2015年3月2日起计付违约金给原告。原告于2020年1月2日向本院起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，被告因逾期交房产生的自2015年3月2日至2015年11月16日期间的违约金，确已超过上述法律规定的三年诉讼时效期间,被告的抗辩理由有事实根据和法律依据,本院予以采纳。故对于原告该项诉求，本院依法予以驳回。二、关于第二个争议焦点问题。由于国家实行不动产权登记政策，琼海市于2016年4月26日开始实施不动产权统一登记，房屋产权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。而双方在合同中对办理房屋产权证与土地使用权证分别约定了730天的期限，因两证合一政策实施，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容。因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为1460天。被告已于2015年11月17日向原告交付房屋，故从交房之日起算，被告应在2019年11月16日前为原告办理不动产权证。合同约定涉案房屋包含3个非封闭式阳台，原告不得擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台）等部位的设计用途、功能布局等。经查明，被告申报规划核实未通过的原因之一在于阳台部分存在大面积封闭使用致使与原批使用功能不符的情况。原告对涉案房屋阳台加装玻璃窗户使用，属于合同约定禁止的擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌、设计用途、功能布局的情形，而在原告未将其房屋阳台上述情形整改完善之前，被告无法为原告办理不动产权证，被告不应承担其未能为原告办理不动产权证的违约责任。故原告请求判决被告向原告支付自2017年11月17日起至2020年3月17日止的逾期办证违约金24214元，并自2020年3月18日起至被告实际协助原告办理不动产权证书之日止按己付房款284546元的每日万分之一计付逾期办证违约金给原告，缺乏事实根据与法律依据，本院依法予以驳回。关于原告主张被告立即为原告办理产权证的问题，因原告（包括小区其他业主）对房屋阳台部分存在擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌、设计用途、功能布局的情形，规划部门要求整改完善之后再申报，而至本案庭审时涉案房屋阳台尚未整改完善，不符合申报条件更不可能办理产权证，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告冯涛的全部诉讼请求。案件受理费564元，减半收取计282元，由原告冯涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。kspuruk7one6l8hs9q案件唯一码审 判 员 符小丽二〇二〇年四月二日法官助理 黄雪莹书 记 员 王 凯