安徽省和县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0523民初679号原告：南京紫竹物业管理股份有限公司和县分公司，住所地安徽省马鞍山市和县经济开发区启典众创空间****，统一社会信用代码91340523MA2RLW4A4Y。负责人：刘新，经理。委托诉讼代理人：汤维林，安徽和州律师事务所律师。被告：徐文娟，女，1984年7月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。原告南京紫竹物业管理股份有限公司和县分公司（以下简称紫竹和县分公司）与被告徐文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹和县分公司的委托诉讼代理人汤维林、被告徐文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫竹和县分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理服务费2506.1元及逾期交纳滞纳金（按日千分之二计）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：和县安粮学府花园的前期物业服务公司（安徽盛安物业服务有限公司）因种种原因退出安粮学府花园的物业服务，2018年在历阳镇、房管局物业股、共义社区及部分业主代表参与下，通过招投标方式，原告通过竞标取得了安粮学府花园的物业服务，双方于2018年7月5日签订了“物业服务合同”。原盛安物业的权利和义务由原告承继。原告特成立了和县分公司，组织人员为被告等小区业主提供物业服务，但被告自2017年10月1日拿到23号楼102室（面积98.8平方米）后，却未能按期交纳物业费，累计拖欠原告物业费2506.1元，为此原告多次电话、上门催要，但迄今被告仍未交纳，致使原告人员工资发放受到影响，也直接影响到原告的物业服务工作开展。无奈，诉至法院，请依法判如所请。被告徐文娟辩称：只要原告解决我的问题的情况下，就交纳物业费。1、合同问题：不认可紫竹物业，安粮没有业主委员会，谁和原告签订的合同，购买房子时，开发商承诺五星级物业，物业是安粮自己做；2、物业报备是一级管理，收的是一级管理的费用，向相关部门报备是一级人员的人数，可是人数少了4至6人；3、车辆管理：小区里的车辆乱停乱放，没有人管理，如有火灾，消防车无法行驶；4、路灯：小区里40%的路灯都是坏的，无人维修，并已持续多月；5、装修管理：小区里装修时间，物业不管；6、物业公司私自同意紫峰华府开发商把建房的架子搭在安粮小区内，并占用20个车位，导致业主没有车位停车；7、小区内30%的探头是坏的，没有用的；8、监控室没有人上班；9、物业工作人员态度极其恶劣；10、绿化管理：小区里的绿化不好，杂草丛生，也不修剪，非常影响小区形象；11、车辆收费：亲戚朋友来家做客，车辆都要收费；12、地、地下停车场里面一片狼藉业不管理，也不给停车；13、公共娱乐设施：物业公司私自改装、损坏原有设施，并想租出去盈利，小区业主及时发现并阻止，但损坏部分，物业公司没有恢复原样，导致业主无法正常娱乐；14、墙上红外线感应器坏了，发出很响的声音，多次向物业公司反映，没有人理会维修；15、外墙多次掉下来瓷砖、鞋子、衣服、铁架子等，向物业反映，物业不管不问，导致没有办法到一楼院子里；16、小区公共外墙面严重掉皮脱落，物业也不维修；17、小区内公共垃圾桶脏乱不堪，有时垃圾扔的到处都是，也没有人理会。紫竹和县分公司围绕其诉讼请求提供如下证据：证据一、原告的营业执照，证明原告具备物业资质；证据二、安粮学府花园前期物业服务协议，证明原告公司通过正常招投标与共义社区、历阳镇人民政府、业主共同参与的情形下签订的合同，双方约定物业费每平方米0.93元；证据三、物业服务合同，证明原告是通过合法招投标从他人处接手过来的；证据四、催交物业费通知单，证明原告已经催交过业主，是在催交无果的情况下起诉的；证据五、清单，证明起诉被告的费用构成，被告房屋面积为98.84平方米，按照每平方米每月0.93元的收费标准收费，一楼的公共能耗费每年每户150元，是代收代支，二楼以上的公共能耗费是每年每户200元。被告徐文娟质证如下：1、对证据一、二、三我都不清楚，他们是通过什么渠道入住我们小区，我也不知道，原告说物业公司是招标进来的，但是我们业主并不清楚，据我们调查，是没有进行过招投标。2、对证据四、五无异议。被告徐文娟未向法庭提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年6月30日，安徽盛安物业管理有限责任公司和县分公司与安徽安粮房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，该协议第十二条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.93元/月/平方米。第十三条约定物业服务费中未计入公用设备（如：电梯、增压水泵）运行所需的能耗费用，该等能耗费用据实向业主分摊。第三十六条约定逾期支付物业服务费的，物业公司有权要求其支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。后因安徽盛安物业管理有限责任公司和县分公司退出了安粮学府花园小区的物业服务。2018年7月5日，和县历阳镇共义社区与南京紫竹物业管理股份有限公司签订了物业服务合同，该合同基本承继了《前期物业服务协议》的内容，只是在第十一条中将滞纳金改为“从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三”。为了方便物业服务的履行，南京紫竹物业管理股份有限公司于2018年4月12日在和县成立了南京紫竹物业管理股份有限公司和县分公司。2017年10月1日，徐文娟购买了位于和县历阳镇安粮学府花园23号楼102室房屋（面积为98.84平方米）后,一直未交纳物业管理费，经紫竹和县分公司多次书面催要，徐文娟至今没有给付。截止2019年12月5日，徐文娟欠物业管理服务费2206.1元（98.84平方米×0.93元/月×12个月×2年）、代收能耗费用300元（150元/年/户×2年），共计2506.1元。本院认为：因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，与安徽安粮房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》的安徽盛安物业管理有限责任公司退出物业服务合同后，因安粮学府花园小区未能选举产生业主委员会，该小区所在地的和县历阳镇共义社区为了小区的稳定，在和县历阳镇人民政府的指导和监督下，于2018年7月5日与南京紫竹物业管理股份有限公司签订了《物业服务合同》，该合同与《前期物业服务协议》均对被告具有约束力，被告应当依照约定交纳物业服务费用。被告认为原告未尽到物业服务义务，但未能提供证据加以证明，故被告该答辩意见，本院不予采信。被告拖欠物业管理服务费未给付，紫竹和县分公司于2019年12月5日书面催交7日内给付，被告无正当理由拒绝交纳，原告依据合同约定要求被告支付2506.1元（物业管理服务费2206.1元、代收能耗费用300元）及滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：被告徐文娟于本判决生效后三日内给付原告南京紫竹物业管理股份有限公司和县分公司物业管理服务费、代交耗能费用2506.1元(自2017年10月1日起计算至2019年12月5日止)及滞纳金（以2506.1元为基数，自2019年12月13日起按日千分之二计算至实际履行之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  赵晓军二〇二〇年四月十四日书记员  彭龙梅附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。