广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初53636号原告：刘奕杉，女，土家族，1981年1月10日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：宝能地产股份有限公司，住所深圳市福田区福强路**福田中港城裙楼6E-606，统一社会信用代码91440300738833316U。法定代表人：张保文。委托诉讼代理人：廖海南，男，汉族，1983年4月1日出生，系被告员工。第三人：深圳市大华建设工程有限公司，住所，住所深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路桃园综合大楼（**）****社会信用代码914403007152272846。法定代表人：张军。原告刘奕杉与被告宝能地产股份有限公司、第三人深圳市大华建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月27日公开开庭进行了审理，原告刘奕杉，被告的委托代理人廖海南到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交付违约金198483元；2、被告支付逾期交付宝能公馆隔间带违约金117642元（暂计至2019年4月18日）；3、被告按照人民银行同期贷款利率承担逾期支付上述违约金的利息20613元；4、被告承担本案的诉讼费用。原告当庭对第一、二项诉讼请求进行变更，具体如下：第一项诉讼请求的违约金变更为201397元，是2017年12月28日至12月21日期间的违约金；第二项诉讼请求的违约金变更为449177元，从2018年12月21日计算至今日（2020年3月27日），之后继续计算，计算标准是按照房价款乘以日万分之1然后乘以天数。按照合同约定，约定赔偿的总价不超过购房总价的5%，所以原告主张的第一、第二项诉讼请求的总额以471122.1元为限。事实和理由：2015年12月17日，原告与被告签署《房地产买卖合同（预售）》，原告向被告购买宝能城市公馆一期第1栋D单元07层07D房，总价款为9722442元。依据该楼盘的宣传资料、销售资料以及被告的通知等资料均明确表明该房产的交付条件为精装交楼。依据房产合同的约定，被告应于2017年3月28日向原告交付房产，如有延迟，则按照总房款万分之一每日承担违约金，违约金最高不超过总房款的5%。2015年12月17日，由于被告承诺房产是精装交楼，被告明知该房产存在违约加建的情况下，被告为了逃避责任，要求原告与第三人签署《房屋装修合同》和《房屋改造协议》，依据装修合同约定，装修工程款由被告和第三人结算，且装修工程的竣工日为2017年12月28日，如第三人延迟精装交房，则由第三人按照每天80元的标准承担违约金。2017年，涉案房产的装修进度一直停滞不前，被告和第三人没有如期交付房产。2018年3月，由于涉案房产属于被告违法加建，被深圳市福田区城市综合管理行政执法局查封，直至2018年12月21日被告和第三人才通知原告收楼。此外，由于宝能公馆地处广深高速竹子林段旁，在该楼盘的售楼广告中，为提升房屋的居住环境和房屋的价值，被告多次在售楼广告、告知书中承诺将在广深高速竹子林段建立封闭式隔间屏，并承诺于宝能公馆商品房交付日之前完成隔间屏建设。然而，直至今日，该隔间屏仍未完成建设，依据2019年3月14日深圳市华保科技有限公司的噪音检测报告显示，宝能公馆噪声超标。原告认为被告的售楼广告、合同以及被告的其他书面文件中均显示涉诉房产的交楼标准为精装修交付，隔音屏工程也系该房屋验收交付的标准，原告所支付给被告的购房款也是基于隔音屏的建设和房屋精装修部分的对价，被告应当按照合同的约定向原告支付延迟交付违约金。被告辩称：一、关于逾期交房。1、原告第一项诉讼请求及因第一项诉求而引申出的第三项诉求，被告并非适格被告，法院应依法驳回。原告的第一项诉讼请求，其实际主张的是该商品房装修工程的交付迟延，根据合同相对性原则，原告应根据其与装修单位的合同，直接向装修单位主张索赔。被告即非装修合同的相对方，也非装修工程的实际施工方，因此，被告并非相关诉请的适格被告，应直接驳回相关起诉。2、被告不存在迟延交付，不应承担逾期交付的违约责任。商品房买卖合同及装修合同分属不同法律关系。作为商品房买卖合同出卖人，被告已按商品房买卖合同约定的交付期限内（2017年3月28日前），提前于2016年12月31日向原告交付涉案房产。商品房交付标准符合合同约定，已经原告验收及受领，未提出任何异议。既然被告不存在逾期交付的行为，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，也就无任何事实依据。3、此外，若要求被告对装修合同义务承担连带责任，根据《民法总则》规定，连带责任仅基于法律规定及当事人约定而产生，因此，同样无法律依据及合同依据。此外，根据原告了解，第三人已全额向原告支付了装修工程的逾期交付的补偿金。二、关于高速路隔音屏。1、被告从未向原告作出过建成广深高速路隔音屏的承诺，隔音屏不属于被告的合同义务。（1）被告在向原告销售商品房时，已明确告知原告深圳建业工程集团股份有限公司（下称建业公司）才是广深高速封闭式隔音屏工程的建设主体和申报主体，被告无权也无法代表建业公司向原告作出建成广东深高速封闭式隔音屏的承诺。（2）隔音屏工程并不在宝能城市公馆项目的用地红线范围内，不属于被告开发建设范围。被告在销售现场公示的所有本项目的规划图纸、模型、文件等，均显示宝能城市公馆项目红线范围内没有该隔间屏工程。2、双方在合同中已明确约定被告关于本项目销售所有的宣传资料、广告等均是邀约邀请，不构成合同内容。《商品房买卖合同》附件五第10条明确约定，买受人在签署本合同和本附件之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房等售楼资料及其他宣传方式均为要约缴请，非要约，不构成对本房地产的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本附件为准。也就是说，暂且不论原告在本案中提交的宣传资料是否真实，原告已知悉该等宣传资料只做参考，不作为房屋的交付标准。3、双方在合同中已明确约定原告已知悉项目用地红线外的风险，原告无权就此向被告主张任何权利。被告在购房时已明确知道隔音屏工程并不在宝能公馆的用地红线范围内，存在不确定风险，双方在《商品房买卖合同》附件五第1条明确约定：“买受人在签订本合同时已知悉所购买物业以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，出卖人亦做了合理的提示和说明，如项目周边情况（包括绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人在本合同签订后不得以环境噪声、线网架设干扰等为由向出卖人主张任何权利。”4、被告在现场所公示的有关广深高速封闭式隔音屏的文书均是真实的，不存在原告声称的虚假宣传。对于原告在起诉状中提及的被告有关公示文件，其内容均是真实的，被告所发布的信息均是基于客观事实、政府文件及第三方复函等真实客观的反映，不存在任何虚假宣传、误导。此外，作为主管部门，深圳市市场和质量监督管理委员会经调查也认定被告不存在广告违法的情况。5、被告已按政府部门批准的规划条件完成项目建设，并按合同约定按时将房屋交付给了原告，并已办理了电子商品房的不动产权所有权转移登记至原告名下，被告作为商品房出卖人的合同义务已基本履行完毕，原告也已接收了房屋未提出任何异议。三、因原告起诉事实无法律依据，本案诉讼费应由原告自行承担。第三人未陈述。经审理查明以下事实：被告系位于深圳市××××号宝能城市公馆（一、二期）项目的建设单位，取得预售许可后，被告对外就涉案项目进行销售。2015年12月17日，原告（买方）与被告（卖方）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该合同约定，卖方将位于宝能城市公馆（一、二期）中的第1栋D单元07层07D号房屋出售给买方，该房屋用途为住宅，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）135.87平方米；房地产单价为每平方米90424元，总价为9722442元；签订合同之日起1日内首期支付购房总价款的30.1%，即2922442元，签订合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款680万元；出卖人应当于2017年3月28日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，通知书中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积，交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。买受人在收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。该合同附件三的装置装修装饰标准中约定：外墙塔楼为石材幕墙、真石漆、涂料；裙房为石材幕墙、涂料；内墙为水泥砂浆抹灰，卫生间墙面防水处理；天花：厨房、卫生间、卧室、客厅、餐厅结构楼板面；地面：厨房、卫生间地面防水处理，客厅卧室混泥土楼板；门窗：入户门；铝合金系统门窗（户内），LOW-E中空夹胶玻璃（户内）；厨房：预留给排水管道及燃气管道接口；卫生间：预留给排水管接口；阳台：地面水泥砂浆找平兼找坡，天花泥刮腻子。附件五补充约定特别提示：“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。本合同及补充协议一经签订即对双方具有约束力。”补充协议约定，买受人在签订本合同时已知悉所购买物业以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，出卖人亦做了合理的提示和说明，如项目周边情况（包括绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人在本合同签订后不得以环境噪声、线网架设干扰等为由向出卖人主张任何权利。补充条款另行以加粗字体约定：买受人在签署本合同及本附件之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对本房地产的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本附件为准。买受人在签订本房地产买卖合同之前已经知悉并接受本房地产公共空间及公共设施的设置位置，不同户型的面积、噪音均存在差异，买受人对此无任何异议，并承诺在任何时间都不会因此向出卖人提出任何权利主张，亦不会成为出卖人承担违约责任的原因。2016年12月28日，被告取得涉案宝能城市公馆二期房屋建筑工程竣工验收备案收文回执。2016年12月31日，原告与被告签署《宝能城市公馆收楼意见书》，原告确认宝能城市公馆（一、二期）已全面竣工并取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明文件，原告确认收到被告提供的预售面积测绘报告、竣工面积测绘报告、建筑工程竣工验收备案收文回执等文件及涉案房产钥匙一套。2017年3月28日，原告（发包方、业主、甲方）与第三人（承包方、施工单位、乙方，以下简称大华公司）签署《房屋装修合同（1D座C、D/3栋C、D）》、《房屋改造协议》，合同约定，甲方同意委托乙方对涉案房产进行装修，装修款由宝能地产与乙方直接结算，甲方对本房产装修款无任何异议。装修竣工时间为2017年12月28日，乙方未能在约定期间竣工的，应承担每天80元的违约金。协议约定，乙方应严格按照附件改造示意图对甲方的房地产进行施工改造，双方均不得对附件图纸进行修改变更；改造工程价款为1000元，由甲方在本协议签订时一次性向乙方付清；己方在入伙后向乙方交付本房地产钥匙，鉴于施工期间场地实行统一的封闭管理，在施工期间甲方不得对乙方的施工进行干预；改造工程的竣工交付时间为2017年12月28日；甲方同意本房地产项目下的其他业主对其房地产相邻的公用部分实施改造。2018年12月18日，第三人向原告发出《宝能城市公馆精装修工程交付通知书》称，原告委托的装修工程已完工，按双方签署的《房屋改造协议》、《房屋装修合同》的约定，通知原告于2018年12月21日办理相关手续，有关延期交付的补偿金也将于前述日期截止支付。原告确认收到第三人向其支付的延期交付补偿金146664元。此后，被告为原告办理了涉案房产的不动产权登记证书。另查，原告提交涉案宝能城市公馆项目的宣传画册及开盘前样板房视频资料，画册中1栋D座/3栋CD户型为四房两厅两卫，建筑面积约135平方米。宣传手册右下角载明效果图及示意图为供购房者参考之用，交房标准及买卖双方的权利义务以最终签署的商品房买卖合同的约定为准。又查，原告主张在与被告签订涉案房屋买卖合同之前，被告承诺在广深高速封闭式隔音屏工程，另行提交了被告出具的《关于广深高速竹子林段隔音屏建设情况的说明》的照片打印件及深圳市公证处于2016年8月17日作出的《公证书》予以佐证。其中落款时间为2016年12月29日的《关于广深高速竹子林段隔音屏建设情况的说明》载明，广深高速竹子林段封闭式隔音屏项目已完成了方案、施工图设计、交通、施工组织方案及施工安全风险评估等作，我司将继续全程跟进该项目，并敦促深圳建业集团股份有限公司的建设工作，以确保该项目在宝能城市公馆精装修交付前完成建设。公证书载明在公证员的操作下在网搜索“宝能公馆温馨提示”后查询到以被告名义发出的《温馨提示》，提示称广深高速封闭式隔音屏工程正处于规划设计和环评审查阶段，根据目前工作的进展情况，隔音屏工程可以在原计划期限内开工建设，并可以在宝能公馆项目入住前完工。该提示的落款时间为2015年12月28日。被告对《关于广深高速竹子林段隔音屏建设情况的说明》及《温馨提示》的真实性均不予认可。再查，本院审理的（2019）粤0304民初53636案件中查明，2018年初，广深高速公路毗邻宝能公馆项目路段已由第三方出资建设了非封闭式的隔音屏。本院认为，原告与被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，原告提交的宣传资料及样板房的资料仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务应以买卖合同约定为准。原告主张被告承诺涉案房屋交付标准为精装修没有合同依据也无证据支持。对于原告的该项主张，本院不予确认。关于延期交房违约金。涉案合同约定被告应于2017年3月28日前向原告交付涉案房产，交付前应发出《入伙通知书》，原告对被告交付的房地产无异议的，应对被告交付的房地产的钥匙出具收条，该收条视为涉案房产实际交付的凭据。被告于2016年12月31日实际将涉案房产交付原告，双方签署了《收楼意见书》，应视为被告已于该日向原告交付了涉案房产。原告主张涉案房产交付时实际为毛坯，被告要求原告与大华公司签署改造协议后，已将钥匙交还被告，被告并未实际履行交房手续。但原告作为完全民事行为能力人，其理应清楚签署收楼意见书及相关装修协议的法律后果。从常理上讲，如被告承诺按照精装修标准交房，在交房时未能达到该标准的，原告理应拒绝交房或在收楼意见书上注明。且原告签署房屋改造协议时，承包方上已注明第三人，第三人因逾期完工已向原告支付了相应的违约金，原告对此亦未提出异议，对原告的该抗辩理由，本院不予采信。被告已按合同约定按期向原告交付了涉案房产，原告主张的延期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。关于隔音屏违约金。原告提交的《关于广深高速竹子林段隔音屏建设情况的说明》及《温馨提示》并非被告向原告做出的确定可以在广深高速靠近涉案项目路段建设加盖隔音板的承诺，双方合同中也未约定该加盖隔音板的工程属于项目的配套设施设备。且合同补充条款明确约定原告在签订合同之前对于其购买的房屋的地理条件已知悉并接受，承诺不会在任何时候向被告提出权利主张，要求被告承担违约或赔偿责任。原告以涉案项目毗邻高速，而加盖隔音板项目迟迟未能开工，导致影响居住环境为由要求被告承担赔偿责任，不符合双方合同约定。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘奕杉的诉讼请求。本案受理费8366元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  肖晓璐二〇二〇年四月二十日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。