苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9279号原告：王晓鸣，男，1972年6月8日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告：陈红梅，女，1984年12月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。以上俩原告共同委托诉讼代理人：刘雨婷、刘士传，江苏安孚律师事务所律师。被告：李向梅，女，1982年9月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：李业静，男，1980年12月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。以上俩被告共同委托诉讼代理人：胡伟、万宇，江苏新苏律师事务所律师。原告王晓鸣、陈红梅与被告李向梅、李业静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王晓鸣、陈红梅及其共同委托诉讼代理人刘雨婷，被告李向梅、李业静及其共同委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓鸣、陈红梅向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋买卖(居间)合同》于2019年10月16日解除；2、判令被告支付原告违约金人民币48万元；3、判令被告承担原告的律师费2.9万元、中介费2.4万元。事实与理由：原、被告于2019年5月5日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，因促成交易，原告于当日支付居间费2.4万元。上述合同约定双方需在2019年8月25日前向居间方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管等，但被告至2019年9月4日仍未按约履行合同义务、提供办理网签等资料，直接导致原告无法办理资金托管。由于违约已超十日，给原告造成了损失。经多次协调未果，被告拒绝对原告作出任何补偿。原告依据合同约定，诉至法院。被告李向梅、李业静辩称：1、同意涉案合同于2019年10月16日解除；2、履行合同过程中，被告严格按约定向中介提供了涉案房屋交易所需证件和资料且于2019年7月19日当天按照中介嘱咐带齐了相关材料去房管局办理资金托管，但原告未能在资金托管前将合同价与网签价之间的差价支付给被告，导致资金托管未能成功办理，故合同无法继续履行的直接原因在于原告未能按照合同约定的240万元办理资金托管或者未在资金托管前向被告支付网签差价，被告不存在违约行为，违约的是原告，故原告应向被告承担违约责任；3、基于原告存在违约行为，故无权要求返还定金5万元并要求被告承担中介费和律师费。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于苏州吴中经济开发区房屋为被告李向梅、李业静共同共有，建筑面积为80.61平方米。2019年5月5日，李向梅、李业静（出售方、甲方）与王晓鸣、陈红梅（买受方、乙方）、苏州优巢房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为：甲方将坐落在苏州吴中经济开发区房屋出售给乙方；房屋成交价为240万元；乙方于2019年5月5日支付甲方定金5万元；乙方委托丙方办理商业贷款；乙方于交房前支付甲方房款2万元；乙方须在2019年8月10日前向丙方提供送审材料并配合办理送审手续；甲乙双方须在2019年8月25日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管；乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期十日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、征信、银行政策变动等原因导致贷款资金未能在办理资金托管手续九十日内全部达到资金托管银行账户的，须由乙方以现金方式在本条款前述日期届满后十日内向甲方补齐全部房款；否则视为乙方违约；本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担；具体过户事宜双方积极配合居间方办理。等等。同日，双方就涉案房屋内物品进行了确认并在不动产物品清单上签字。同日，被告出具收款收据确认已收到原告交付的购房定金5万元。同日，原告王晓鸣、陈红梅（甲方）与苏州优巢房地产经纪有限公司（乙方）签订《佣金确认书》1份，载明甲方确认乙方已经促成甲方与第三人的房屋买卖合同成立，居间义务已经完成，故同意佣金支付金额为24000元。2019年5月7日，苏州优巢房地产经纪有限公司向原告出具了盖有其公司财务专用章的收据1份，载明收到原告房屋中介费24000元，收款方式为刷卡。庭审中，原、被告双方一致确认：原告于2019年5月5日支付被告定金5万元。双方到房管局办理托管手续，托管金额为210万元，就差价23万元何时支付，双方起了争执，导致涉案房屋买卖的资金托管手续未能按约于2019年8月25日前办理成功。双方并未签署其他补充协议。又，原告为本案支付律师费29000元。关于差价支付，双方所签的《房屋买卖（居间）合同》中未予以明确。原告认为，起初是在过户前支付差价，后因被告不同意，故原告同意在资金托管后支付一半差价款，在过户前支付另一半差价款，但被告仍不同意。后原告建议将所有差价款在资金托管前支付到中介处，待被告在资金托管协议签字由中介代为支付，但被告不同意。后原告说在资金托管协议签字时当场支付全部差价款，但被告亦未同意。考虑到被告存在提交假产证及负债情况，原告无法同意在签字前支付差价款23万元。被告李向梅认为，其起初知道有差价但不知道具体金额，后得知差价款为23万元。对于原告所述的差价协商过程不予认可。支付部分差价款的建议是其提出的，具体为资金托管前支付一半差价款，另一半差价款于过户前支付，但原告不同意。后此事一直拖着，原告也要求在过户后支付差价款，后双方未再协商。被告李业静认为，其起初并不知道差价金额，自以为差价款为30万元，其同意资金托管前支付一半差价款，另一半差价款于过户前支付的方案，原、被告双方未直接进行沟通而是各自与中介进行的沟通。之后，中介方进行了沟通，但双方仍未达成一致意见。庭审中，双方一致确认涉案《房屋买卖（居间）合同》的解除时间为2019年10月16日。上述事实，由原告提供的不动产登记簿查询记录复印件、房屋买卖（居间）合同、不动产物品清单、收款收据、佣金确认书及收据、律师费发票，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。审理中，被告为证明原告未将合同价与网签价之间的差价部分在资金托管前支付给被告，进而认定原告构成违约，提供了如下证据：1、被告委托诉讼代理人胡伟与中介方计蓉蓉、王毅明谈话录音，在场人还有被告李向梅，录音中，计蓉蓉表示网签价与房屋买卖合同中的房价是不一致的，三方在签订房屋买卖合同时曾就二者之间的差价部分进行过协商，但未能协商出明确的差价支付时间，一方要在过户之前支付，另一方要在网签之前支付；另，出卖方已将办理网签的全部材料交给了中介。王毅明表示，在协商上述差价问题时计蓉蓉说了一句差价在资金托管前给。计蓉蓉就此表示，这个也是基于甲乙双方之间聊的。李向梅表示，因为其未在签字前拿到差价部分，故其当天未签字，后买卖双方就付差价款的时间问题亦未达成一致，其便走开了。2、被告李向梅与中介方计蓉蓉、王毅明之间的微信聊天记录，拟证明被告一直积极催促中介方要求原告履行合同义务，但因差价支付时间问题双方未能达成一致进而造成将合同无法继续履行。经质证，原告认为：1、对谈话录音，中介方计蓉蓉的陈述并非全部属实，且本案仅涉及托管协议价格而非网签价，托管协议价应与原告贷款金额一致而非合同总价款。2、对被告与计蓉蓉的微信聊天记录证据三性及证明目的均不予认可；从被告与王毅明的微信聊天记录，可见被告送审材料的态度消极且推脱，与中介沟通态度恶劣，而原告则一直积极予以配合和沟通。另，原告称，签订房屋买卖合同时原告的贷款金额并未确定，故相应的资金托管金额在合同签订时亦不确定。被告称，双方在签订房屋买卖合同时，并未提及原告要进行贷款，故其认为资金托管金额就是合同总价240万元。本院认为，依法成立的合同,对双方当事人均有法律约束力,双方均应如实全面履行。原、被告签订的关于苏州吴中经济开发区房屋的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示,并无证据显示该合同具有违反法律、行政法规强制性规定的情形,该合同应被认定有效。涉案《房屋买卖（居间）合同》对买卖标的、价款、资金托管等进行了约定，虽未对资金托管金额、差价款等内容作出具体约定，原、被告双方可以继续协商或者根据法律规定在合理时间内履行。根据合同约定，2019年8月25日前双方必须向中介方提供合法证件和资料并且同时办理资金托管。但上述合同签订至今，双方仍未成功办理资金托管，原因系双方未能就房屋总价款与资金托管价之间的差价款支付时间达成一致，就此双方各执一词。双方在签订居间合同时未约定差价款及其支付时间，之后亦未另行达成书面或口头补充约定，原告认为系被告违约导致未能继续交易的意见，本院不予采信，故对原告要求被告承担违约责任并支付违约金、律师费、中介费的主张，本院不予支持。现双方一致确认涉案《房屋买卖（居间）合同》于2019年10月16日解除，本院遵其自愿，予以确认，属双方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。至于原告已支付被告的定金50000元，因涉案合同已合意解除，故被告应予返还。被告辩称无需返还的意见，于法无据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王晓鸣、陈红梅与被告李向梅、李业静于2019年5月5日签订的关于苏州吴中经济开发区房屋的《房屋买卖(居间)合同》于2019年10月16日解除。二、被告李向梅、李业静于本判决生效之日起返还原告王晓鸣、陈红梅定金人民币50000元。三、驳回原告王晓鸣、陈红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元、财产保全费3185元，合计人民币29185元，由原告王晓鸣、陈红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  金培飞人民陪审员  钱旻雯二〇二〇年四月十六日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦