广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1519号原告：广州市浪奇实业股份有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：傅勇国，董事长。委托代理人：葛磊、林楚人，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。被告：广州瑞吉思商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：陈延明，总经理。委托代理人：边丽丽，广东国智律师事务所律师。第三人：广州佳鲜生超市有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码。法定代表人：黄家华。第三人：李琪，女，1989年11月16日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。第三人：邵军平，男，1975年2月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：吴昀，女，1982年11月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：张伟军，男，1968年8月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：广州咿呀乐孕婴童生活科技有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：张志远。第三人：谢晓东，男，1977年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市浪奇实业股份有限公司（下简称浪奇公司）诉被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司（下简称瑞吉思公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告瑞吉思公司在法定期间内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告瑞吉思公司对本案管辖权提出的异议。被告瑞吉思公司对上述裁定不服提起上诉，广州市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浪奇公司的原委托代理人张雯尤、张秀明，被告瑞吉思公司的委托代理人边丽丽均到庭参加了诉讼。后本院根据被告瑞吉思公司的申请，依法追加广州佳鲜生超市有限公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、广州咿呀乐孕婴童生活科技有限公司、谢晓东作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浪奇公司的委托代理人葛磊、林楚人，被告瑞吉思公司的委托代理人边丽丽均到庭参加了诉讼；第三人广州佳鲜生超市有限公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、广州咿呀乐孕婴童生活科技有限公司、谢晓东经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浪奇公司诉称：原告与被告于2018年5月2日签订了《物业租赁合同》，约定原告将座落于天河区*中路*街83-93号（首、二层）的房地产物业出租给被告作办公、商业用途使用。双方约定的租赁期限为5年（即2018年5月7日至2023年5月6日止），免租期为2个月（2018年5月7日至2018年7月6日）；首年租金为488888元/月，每年租金按上一年度5%递增；租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金支票付款方式缴付租金。双方自签订合同以来已多次就缴付租金事宜进行了沟通，但被告仅于2018年12月3日支付了122864.25元，仍拖欠2018年7月至今的租金。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认双方签订的《物业租赁合同》于2019年3月20日解除，被告立即返还租赁物业；二、被告立即向原告支付租金4009027.75元（从2018年7月7日至2019年3月20日，每月租金488888元），并向原告支付自《物业租赁合同》终止之日起即2019年3月21日起至实际返还租赁物业之日止的占有使用费（按照合同约定租金标准计算）；三、被告承担律师费96785元；四、被告承担全部诉讼费、保全费。被告瑞吉思公司辩称：一、原告未能交付符合约定的商业用途的物业，已构成根本违约，其于2019年3月20日发出的终止合同通知无效，请法院驳回浪原告的第一项诉讼请求。双方于2018年5月2日就租赁物业订立《物业租赁合同》，约定被告承租4377平方米的物业作商业、办公使用。被告接收租赁物业之后投入巨额资金进行装修，并用于分租经营。但在办理租赁合同备案、经营证照以及消防审批手续的过程中，被告发现租赁物业并未办理房地产权证，而且大部分面积的规划用途为住宅，只有1100平方米的面积可能是商业用途，导致无法办理租赁合同备案、经营证照以及消防审批手续。经被告向规划部门查询，穗规验证字[1999]第*号、第c号规划验收合格证均显示租赁物业为住宅用途，仅在穗规建字[1998]第c号建设工程报建审核书中显示首、二层为配套公建，包括居委会50平方米、卫生站70平方米、文化站150平方米、综合商店300平方米、肉菜分销点500平方米、粮油食品店300平方米。即使按此计算，租赁物业中商业用途（包括综合商店、肉菜分销店、粮油食品店）的面积最多仅为1100平方米，而租赁物业有75%的面积并非商业性质，与《物业租赁合同》的约定严重不符。由于原告无法提供房地产权证，无法提供规划为商业用途的证明文件，导致租赁物业无法办理租赁合同备案、经营证照以及消防审批手续，租赁物业一直无法开展正常的商业经营。经被告多次交涉和催告，原告拒不履行相关义务。由于原告未能交付符合约定用途的物业，导致被告租赁物业的目的根本不能实现，原告已构成根本违约。合同解除权的意旨是赋予守约方以解除权，原告在违约的状态下发函要求解除合同，其不能享有更不具备合同解除权，故其于2019年3月20日发出的终止合同的通知不具有解除合同的效力。因此，由于原告没有解除权，故法院应当驳回其要求确认合同已于2019年3月20日解除的诉讼请求。二、因原告根本违约造成被告无法按照合同约定用途正常使用租赁物业，被告经多次催告无果后暂停支付租金，是合法行使抗辩权利，不构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案合同签订后被告已缴纳了保证金977776元，之后应当由原告交付符合合同约定的商业性质的租赁物业，基于租赁物业是被告通过广州产权交易所公开公平竞价获得的租赁权，且竞拍标的信息显示出租标的出租用途为商业、办公，及原告提供的广州市房地产权属证明书及电池厂关于租赁物业产权的说明，基于以上公示信息、材料及原告作为国企公司的信赖，被告已经尽到了审慎验房的义务。接收物业后，被告已投入巨额资金进行装修，全面重新铺装首、二层消防设施，安装手扶电梯、中央空调、供电增容等永久性设备等，投入数百万资金。但在被告进行租赁登记备案、消防审批手续时，由于缺少房产证明文件且因租赁物业的商业性质的面积仅1100平方米而无法办理。被告租赁4377平方米的物业用于商业经营，而75%的物业不能用于商业用途，这对被告来说是致命性的影响，被告只能行使先履行抗辩权，暂停支付租金直至原告履行出租方的义务，配合被告办理房屋租赁合同登记备案、临时经营场所使用证明、消防审批手续以及分租户独立的各类经营证照及配套证照，如食品经营许可证、卫生许可证、环保备案（均需要场地合法使用的证明）等。事实上，被告一直在努力向有关行政部门争取办理相关证照。从原告与被告之间多次的发函、多份情况说明、复函均可以看出，被告积极协调街道、公安消防部门、工商部门，努力办理及协助分租户办理相关证照、沟通消防报建审批等事宜。在2018年10月17日发函申请免租期延长的问题时，被告向原告反馈租赁物业的商业性质不清晰无法证明是商业性质，消防部门不认可商业性质，但被告表明态度是诚心经营，希望原告能够解决问题顺利开展经营。2018年10月30日、2018年11月8日，被告均发函给原告，多次说明租赁物业在工商登记中遇到的障碍，以及表达要求原告正视及尽快解决问题的态度。需要强调的是，2018年12月3日，被告按照1100平方米（每平方米111.69元）商业用途面积向原告支付了租金122864.25元。然而，由于原告仍然不履行相关合同义务，导致租赁物业一直无法开展合法正常的商业经营活动。分租户因无法办理租赁合同备案、经营证照以及消防审批手续而纷纷要求减租、延长免租期甚至退租并要求被告承担赔偿责任。被告分租的商户有72街餐饮、佳鲜生超市、昇力健身、解忧食堂、烧味店、心动发型、醉爱湘菜等，大部分商铺已经装修，但因无法办理经营所需证照而不能正常经营，其中解忧食堂甚至被天河区食品药品监督管理局因未取得食品经营许可而责令“立即停止食品经营活动”。被告多次与商户沟通协商，力争解决纠纷，但自2018年年底至2019年3月份间，已有超过4家商户解除与被告的租赁合同，要求被告退款并赔偿装修建设费用，被告无奈之下退款赔偿。其他商户也纷纷要求延长免租期降低租金标准，导致被告经营困难。目前，租赁物业现场的情况是绝大多数商户关门歇业，72街装修中途退场、解忧食堂责令关闭解约，醉爱湘菜、烧味店装修完毕但无法营业。因原告的根本违约已然造成被告的巨大损失，被告保留追究原告相关责任的权利。在原告配合办理相关证照之前，被告同意按照合同约定的租金单价和1100平方米商业用途面积计算应付租金。同时，双方在2018年11月12日沟通会议中明确原告的领导班子审核集体决策，将免租期增加两个月至2018年9月6日，原告应当信守履行。被告承租本案租赁物业的目的在于整体改造之后进行招商、分租经营，因此，租赁物业的规划用途为商业用途对于被告的招商分租具有重大意义，即使原告最终配合办理租赁物业的临时经营场所使用证明，但由于临时经营场所使用证明导致被告无法引入大品牌商户，势必严重影响租赁物业的经营氛围和档次，租金标准远远低于被告与原告签订合同时的预期。临时经营场所使用证明俗称“临商”，和正式商业用房存在价值上的重大差异，需要办理“临商”的物业不是正式商业用房，一般商户给予的租金水平远没有正式商业的高。几乎所有的连锁品牌都不选择临商物业。而且，临商与正式商业用房相比较，出租面积受到严格的限制，办理过程更为复杂，存在不确定性。另外，居委办理的临商是有时间限制的，根据天园街街道和腰岗居委的指引，临商批出的时间是一年期，而租赁合同登记备案是根据临商时间备案，这对于商户长期承租物业显然构成重大缺陷。因此，原告在其未能按照约定用途提供租赁物业的情况下，全部以商业性质（每平方米111.69元）收取租金，违背诚实信用原则，且显失公平，租金标准应当据实予以降低。在原告协助办理租赁物业作为商业用途出租所需手续之前，被告同意以122859元/月的标准支付租金。综上所述，请求法院驳回原告要求判令自2019年3月20日解除《物业租赁合同》、返还租赁物业及支付律师费的诉讼请求，并在认定延长两个月免租期的基础上判令被告按照122859元/月的标准支付租金。第三人广州佳鲜生超市有限公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、广州咿呀乐孕婴童生活科技有限公司、谢晓东未陈述意见。经审理查明：2018年5月2日，浪奇公司（出租人/甲方）与瑞吉思公司（承租人/乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将坐落在天河区*中路*街83-93号首、二层的房地产物业（房地产权证号码：24××**）（下简称案涉物业）出租给乙方作商业、办公用途使用，建筑（或使用）面积4377平方米；甲乙双方协定的租赁期限为5年（即2018年5月7日至2023年5月6日止，其中2018年5月7日至2018年7月6日为期2个月作为进场装修时间免收租金）；2018年5月7日至2019年5月6日止，每平方米按111.69元计，月租金为488888元；从2019年5月7日起至2023年5月6日止，每年租金按5%递增；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金支票付款方式缴付租金给甲方；甲方将租赁物按双方确认现状交付乙方使用，且乙方同意按该租赁物的现状装修、间隔、供电供水承租；在本出租合同生效之日起，经甲方同意后，若乙方对租赁物业进行装修，须经得甲方同意且在不改变物业建筑结构的前提下才能进行，乙方负责租赁物业的报建手续和所需一切费用；乙方在签约前对租赁物业的现状已充分了解，甲乙双方同意本合同签订后，每月租金总额不因物业设施的完好状况及实际建筑面积和物业面积数量的误差而做任何调整；乙方不得将租赁物业经营有明火的餐饮性服务业和噪音较大的娱乐性服务业等；乙方在装修进场前应向甲方交付977776元作为物业租赁保证金；发现乙方擅自改变租赁物结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方对案涉物业所经营的营业执照及防火安全许可证等由乙方按规定办理，费用自负，如因消防（包括消防设施）及其他证照不齐而造成罚款及关闭场地的一切责任由乙方负责；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；在租赁期限内的正常情况下，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过三十天，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过30日的，甲方有权提前解除本合同；在甲方以信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止；租赁期届满，甲乙双方未达成续租协议或提前解除或终止合同，甲方有权要求收回物业，乙方应于租赁期届满或合同解除或终止之日起10日内迁离租赁物，并将承租物及属于房屋主体的设备、设施和装修等完整交还给甲方；乙方逾期不迁离或返还租赁物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并按占用期内租金总额的10%收取违约金，同时甲方可以向人民法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用（包括租金违约金、诉讼费、律师费等）均由乙方承担等。2018年4月24日、2018年5月3日、2018年7月23日，瑞吉思公司分别向浪奇公司支付了500000元、200000元、277776元，共计支付了租赁保证金977776元。2018年10月31日，浪奇公司向瑞吉思公司发出《关于催交腰岗83-93号首、二层物业租金的函》，表示双方曾在8月28日和9月29日两次就缴交租金进行了沟通，至今已过去了4个月瑞吉思公司仍未缴交租金，瑞吉思公司已违反合同约定；浪奇公司于2018年10月17日收到瑞吉思公司《关于腰岗小区*街83-93号物业免租期延长申请》，关于延长免租期的问题，瑞吉思公司应进一步提供详细说明原因或依据（包括提供如该物业性质、消防报建及查找规划局资料等），提交浪奇公司决策；浪奇公司没有做出决策之前，瑞吉思公司仍应按合同支付租金，请瑞吉思公司尽快支付7月至10月的租金合计1955552元。瑞吉思公司确认收到该函件。2019年3月20日，浪奇公司向瑞吉思公司发出《关于终止租赁合同及停止使用租赁物内的有关设施的通知》（下简称《终止通知》），表示瑞吉思公司经浪奇公司多次催交后仍不支付租金，浪奇公司根据我国合同法相关规定及《物业租赁合同》的约定，通知瑞吉思公司解除《物业租赁合同》，请瑞吉思公司在收到本书面通知后7日内将案涉物业完成清场、缴清所欠租金，并将该物业交还浪奇公司；自本通知函发出之日起7日后，浪奇公司将停止案涉物业有关设施的使用。瑞吉思公司于2019年3月20日收到该通知。2019年3月25日，瑞吉思公司向浪奇公司发出《关于*街83-93号物业纠纷情况回复》，表示瑞吉思公司已收到浪奇公司于2019年3月20日发出的《终止通知》及《腰岗*街83-93号首二层停电公告》，但由于浪奇公司对案涉物业产权存在瑕疵，导致瑞吉思公司及所有商户均无法办理租赁备案，严重影响了瑞吉思公司的正常经营；浪奇公司已向法院提起诉讼，在法院未作出生效判决之前，浪奇公司不得单方面擅自收回物业或影响物业内有关设施的正常使用，否则由此造成瑞吉思公司及商户的一切损失，瑞吉思公司有权追究浪奇公司的法律责任；根据2019年3月15日在街道司法所的现场调解提及，案涉物业至今仍未完成任一份租赁备案（包括瑞吉思公司及任一商户）；然而，瑞吉思公司于2019年3月22日前往街道了解到相关新政策，目前可由居委、派出所、权属方联合签署《房屋详址证明》来协助解决相关备案难题，希望浪奇公司能配合办理，双方共同协商解决。2019年5月16日，瑞吉思公司向浪奇公司发出《复函》，表示其已收悉浪奇公司出具的《终止通知》，其认为浪奇公司解除《物业租赁合同》缺乏事实和法律依据；浪奇公司交付的物业存在严重瑕疵，包括场地没有产权证书、产权性质存在不清晰的瑕疵，导致无法完成瑞吉思公司及其他商户的租赁备案登记手续，物业的商业价值大幅下降；场地涉及众多一次消防设备设施交付条件不足的问题，物业性质不清晰，无法证明物业是商业用途，未能通过公安消防部门的消防设计报建审核，无法完善二次消防；双方的租赁合同纠纷已进入司法程序，在法院作出生效判决之前，浪奇公司不得单方面擅自收回物业或影响物业内有关设施的正常使用，否则，由此造成瑞吉思公司及其他商户的一切损失，瑞吉思公司将依法追究浪奇公司相关的法律责任。由于双方产生纠纷未能解决，浪奇公司向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，浪奇公司、瑞吉思公司均确认瑞吉思公司已向浪奇公司支付了租赁保证金977776元，在2018年12月3日支付了租金122864.25元。瑞吉思公司主张经双方沟通，案涉物业的计租期限是从2018年11月7日起，其支付的122864.25元是支付2018年11月的租金。浪奇公司则表示其从来没有向瑞吉思公司承诺过不再向瑞吉思公司主张之前的租金，案涉物业的计租期限是从2018年7月7日起。浪奇公司、瑞吉思公司均确认案涉物业仍由瑞吉思公司控制使用，没有交还给浪奇公司。浪奇公司提交了《广州市房地产权属证明书》《关于广州市**街××至109号（单号）首层、二层产权的说明》，以证明其对案涉物业的所有权。瑞吉思公司表示上述证据的真实性由法院查明，并确认其在办理证照过程中浪奇公司有向其提供该两份文件。瑞吉思公司提交了《依申请公开政府信息答复书》《建设工程报建审核书》[显示广州市国土资源和规划委员会于2018年5月14日出具，提供的信息为1998年5月25日，广州市珠江造纸厂经原广州市城市规划局以《建设工程规划许可证》（穗规建字[1998]第318号）许可位于天河区××大道××界村腰岗地段建设职工宿舍1幢，并向瑞吉思公司提供相关的建设工程规划许可证及其附图、附件]，以证明案涉物业的规划商业面积仅为1100平方米，与《物业租赁合同》约定的4377平方米商业面积严重不符，浪奇公司未交付符合合同约定的租赁物业。浪奇公司确认该证据的真实性，但认为案涉物业4377平方米的面积均为商业性质，因相关规划文件时间久远，规划文件注明的相关商业面积、性质与当时的实际不相符，当时规划的实际面积其实与案涉物业的面积一致，相关的丈量图显示与规划文件的面积不一致，其认为有关规划文件有误。为予证明，浪奇公司提交了3份《建设工程规划许可证》（编号分别为穗城规东片建字[1995]第c号、穗城规东片建字[1996]第*号、穗规建字[1998]第c号）以证明案涉物业已通过验收并取得建设工程规划许可、双方当事人签订的《物业租赁合同》合法有效，提交了2份《建设工程规划验收合格证》（编号分别为穗规验证字[1999]第*号、穗规验证字[1999]第*号）、《广州市房地产查丈原图》（显示门牌为××、85号的功能单元为首层商场的建筑面积为2228.2398平方米，门牌为××-93号的功能单元为二层商场的建筑面积为2868.7737平方米），以证明案涉物业的实际面积以及房屋性质为商用。瑞吉思公司表示上述证据的真实性由法院核实，但认为其提出的异议是能用于商业出租的规划面积只有1100平方米。瑞吉思公司提交了其于2018年10月17日向浪奇公司发出的《关于腰岗小区*街83-93号物业免租期延长申请》、2018年11月12日浪奇公司与瑞吉思公司进行会议沟通的文字记录（打印件），以证明案涉物业不具备商业性质，消防设计审核报建不通过、不能办理经营证照、不能办理租赁合同备案，瑞吉思公司与浪奇公司沟通，浪奇公司已同意在合同约定的两个月免租期基础上再增加两个月免租期至2018年9月6日。浪奇公司确认上述证据的真实性，但认为其已按照合同约定交付了案涉物业，瑞吉思公司在实际经营使用，并以案涉物业办理了工商登记及租赁合同备案；合同约定相关报建手续由瑞吉思公司办理，浪奇公司也一直积极协助配合，因此，浪奇公司并未违约，瑞吉思公司违约拖欠租金，浪奇公司有权解除合同；另外，按照沟通会议的内容，浪奇公司同意延长免租期的前提是瑞吉思公司要在2018年11月30日之前将欠缴的租金支付完毕，但瑞吉思公司并未履行，浪奇公司有权按照合同约定要求瑞吉思公司支付租金。为予反驳，浪奇公司提交了瑞吉思公司的企业信用信息公示报告（打印件，显示瑞吉思公司的登记住所为案涉物业）、瑞吉思公司于2018年11月8日向浪奇公司发出的《关于腰岗*街××物业工商登记情况补充说明》【后附《住所（经营场所）场地使用证明》[显示由广州市天河区天园街道办事处于2018年6月26日出具，内容为瑞吉思公司使用的案涉物业是由浪奇公司出租的浪奇公司的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用]、《房屋租赁登记备案证明》（显示出租房屋地址为案涉物业，出租人为浪奇公司，承租人为瑞吉思公司）、7份《建议同意经营证明》（由广州市天河区天园街腰岗社区居民委员会分别于2018年10月23日、24日、28日出具，分别表示建议同意广州柒拾贰餐饮连锁管理有限公司等主体使用案涉物业的各自编号商铺从事商业经营活动）】，以证明瑞吉思公司已使用案涉物业办理工商登记，并已办理租赁合同登记备案，广州市天河区天园街腰岗社区居民委员会已为各次承租人办理了《建议同意经营证明》，瑞吉思公司正常经营使用案涉物业；浪奇公司又提交了瑞吉思公司于2018年12月28日向浪奇公司发出的《关于腰岗*街租金情况》（瑞吉思公司表示既要面临众多供应商、装修单位、设备单位的年关尾款，又要维持经营，实在无法支付租金；对于合同约定的租金，瑞吉思公司的态度是接受的，只是现阶段经营状态不好；现阶段分租商户未能办理《场地经营证明》及租赁备案，影响牌照办理，商户等以此理由提交了多份《免租申请》；在办理众多业务过程中，浪奇公司也是了解政府最新要求在不断变化，目前租金的事令浪奇公司工作程序、经营面临重大的困难，瑞吉思公司表示抱歉；瑞吉思公司希望浪奇公司给予时间解决，瑞吉思公司承诺在2019年1月起逐步支付2018年的欠租，7-10月的免租期待瑞吉思公司完全结清之前的欠租后，浪奇公司再减免该段时间的租金），以证明瑞吉思公司同意按照合同约定的租金标准及相关约定支付租金。瑞吉思公司对上述证据的真实性予以确认，但认为《关于腰岗*街租金情况》的前提是瑞吉思公司及各次承租人能够在浪奇公司配合办理各项证照后正常经营。瑞吉思公司提交了其向浪奇公司发出《关于腰岗*街××物业消防及工商登记情况》《关于腰岗*街83-93号首层、二层物业的情况说明》，以及多份其与各次承租人签订的租赁合同、补充协议、多份次承租人申请减免租金的函件、多份其与各次承租人的解除租赁合同的协议，以证明因浪奇公司无法提供案涉物业的房地产权证及商业用途的规划文件，导致案涉物业无法办理租赁合同备案、经营证照及消防审批手续，各次承租人申请减免租金、提前解除合同。浪奇公司对《关于腰岗*街××物业消防及工商登记情况》《关于腰岗*街83-93号首层、二层物业的情况说明》的真实性予以确认，对其他证据的真实性不予确认，并认为这些证据反而证明瑞吉思公司持续占有、经营使用案涉物业收益，其应向浪奇公司支付租金。浪奇公司提交了《民事委托合同》及律师费发票，以证明其为本案诉讼支付了律师费96785元。瑞吉思公司对上述证据的真实性不予确认。另，浪奇公司认为瑞吉思公司申请追加的第三人与其无关，其也不要求这些第三人对其诉讼请求承担责任。本院认为：浪奇公司与瑞吉思公司签订《物业租赁合同》，约定浪奇公司将案涉物业出租给瑞吉思公司作商业、办公用途使用，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。根据《物业租赁合同》约定，2018年7月7日至2019年5月6日期间，案涉物业的月租金为488888元；租金按月结算，瑞吉思公司应在每月的第5日前支付租金给浪奇公司。但是，根据已查明的事实可知，在浪奇公司已将案涉物业交付给瑞吉思公司使用的情况下，瑞吉思公司仅于2018年12月3日支付了租金122864.25元，其余租金均未支付，且经浪奇公司多次催讨，瑞吉思公司仍拖延支付租金，该行为已违反了合同约定。瑞吉思公司抗辩称案涉物业只有1100平方米面积属于商业性质，导致其无法按照合同约定用途正常使用案涉物业，其暂停支付租金是合法行使抗辩权利，不构成违约。对此抗辩，本院认为，第一，浪奇公司已提交了《广州市房地产权属证明书》《关于广州市**街××至109号（单号）首层、二层产权的说明》，证明其对案涉物业的所有权，并提供了该两份文件给瑞吉思公司办理相关证照。第二，根据《物业租赁合同》约定，瑞吉思公司对案涉物业所经营的营业执照及防火安全许可证等由瑞吉思公司按规定办理。而且，虽然瑞吉思公司提交了办理场地经营证明及消防设计审核等相关资料，但上述证据并未显示由于案涉物业的规划用途不是商业而导致其无法办理相关证照。而且实际上，瑞吉思公司已办理了案涉物业的租赁合同登记备案及取得了《场地经营证明》，并办理了以案涉物业为住所的相关工商登记。上述事实可证明，浪奇公司已履行了合同义务，瑞吉思公司能正常使用案涉物业。第三，虽然瑞吉思公司提交了《依申请公开政府信息答复书》等证据以证明案涉物业的规划商业面积仅为1100平方米，但根据浪奇公司提交的3份《建设工程规划许可证》及2份《建设工程规划验收合格证》显示，上述信息答复书中仅涉及其中一份《建设工程规划许可证》，而且浪奇公司还提交了《广州市房地产查丈原图》以证明案涉物业的实际面积以及房屋性质为商用。综上，瑞吉思公司的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。根据《物业租赁合同》约定，瑞吉思公司欠交租金超过30日的，浪奇公司有权提前解除合同，在浪奇公司书面通知瑞吉思公司之日起，《物业租赁合同》自动终止。根据已查明的事实可知，由于瑞吉思公司经浪奇公司多次催讨仍未支付多月租金，该违约行为已符合《物业租赁合同》中所约定的提前解除条件，故浪奇公司于2019年3月20日向瑞吉思公司发出《终止通知》表示解除《物业租赁合同》，瑞吉思公司于同日收到了该《终止通知》，《物业租赁合同》依法依约已于该日解除。因此，现浪奇公司要求确认《物业租赁合同》已于2019年3月20日解除的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而《物业租赁合同》亦明确约定，提前解除或终止合同，浪奇公司有权要求收回物业，瑞吉思公司应于合同解除或终止之日起10日内迁离租赁物，并将承租物及属于房屋主体的设备、设施和装修等完整交还给浪奇公司；瑞吉思公司逾期不迁离或返还租赁物的，浪奇公司除限期瑞吉思公司迁出和补交占用期租金外，并按占用期内租金总额的10%收取违约金。据上规定，《物业租赁合同》已因瑞吉思公司的违约行为而解除，现瑞吉思公司仍占用案涉物业不交还给浪奇公司的行为显然缺乏依据，因此，浪奇公司要求瑞吉思公司立即返还面积为4377平方米的整个租赁物业及支付占用费（自2019年3月21日起计至实际返还案涉物业之日止，按照合同约定的租金标准计算）的诉讼请求均有事实及法律依据，本院予以支持。对于瑞吉思公司的欠租问题，根据《物业租赁合同》约定，案涉物业从2018年7月7日起计租，2018年7月7日至2019年3月20日期间的租金总额为4131892元[488888元/月×（8＋14/31）月]，扣除瑞吉思公司已支付的122864.25元后，瑞吉思公司仍拖欠租金4009027.75元。因此，现浪奇公司要求瑞吉思公司支付拖欠的上述期间内的租金4009027.75元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。瑞吉思公司抗辩称浪奇公司同意减免直至2018年11月7日前的租金，而浪奇公司予以否认，并表示其在沟通会议中表示同意延长免租期2个月的前提是瑞吉思公司要在2018年11月30日前将欠缴的租金支付完毕，但瑞吉思公司并未履行，其有权按照合同约定向瑞吉思公司主张租金。对此争议，本院认为，第一，瑞吉思公司并未提供证据证明浪奇公司同意免除2018年11月7日前的租金，其依法应自行承担举证不能的法律责任。第二，瑞吉思公司提交了双方当事人于2018年11月12日进行会议沟通的文字资料，但该证据仅为双方当事人进行会议沟通过程中的意见记录，双方当事人并未签订相关协议。而根据瑞吉思公司于2018年12月28日向浪奇公司发出的《关于腰岗*街租金情况》的内容显示，其同意接受合同约定的租金，承诺自2019年1月起支付2018年的欠租，并表示在其结清之前的欠租后浪奇公司再减免2018年7月至10月的租金。由此函件内容可证明，浪奇公司的上述主张属实，本院予以采信。因此，由于瑞吉思公司并未按照其承诺补交欠租，浪奇公司可按照合同约定向瑞吉思公司要求支付租金。综上，瑞吉思公司的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。另，根据《物业租赁合同》约定，合同提前解除或终止，瑞吉思公司逾期不迁离或返还案涉物业的，浪奇公司可以向法院起诉和申请执行，由此所产生的一切费用（包括租金违约金、诉讼费、律师费等）均由瑞吉思公司承担。现由于瑞吉思公司拖欠租金导致《物业租赁合同》提前解除，瑞吉思公司并未支付拖欠的租金且未交还案涉物业，故浪奇公司提起本案诉讼，并提交了《民事委托合同》及律师费发票以证明其为本案诉讼而支付了律师费96785元。因此，浪奇公司要求瑞吉思公司支付律师费96785元的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。广州佳鲜生超市有限公司、李琪、邵军平、吴昀、张伟军、广州咿呀乐孕婴童生活科技有限公司、谢晓东经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市浪奇实业股份有限公司与被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年3月20日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司将广州市天河区*中路*街83-93号首、二层交还给原告广州市浪奇实业股份有限公司；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司向原告广州市浪奇实业股份有限公司支付拖欠的租金4009027.75元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司向原告广州市浪奇实业股份有限公司支付占有使用费（自2019年3月21日起计至被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司交还上述物业之日止，按照《物业租赁合同》约定的租金标准计算）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司向原告广州市浪奇实业股份有限公司支付律师费96785元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费198920元、保全费5000元，均由被告广州瑞吉思商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年四月二十日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇