云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初358号原告李安芸，女，汉族，1987年9月23日生，本科文化，护士，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被告廖红兵，男，汉族，1966年5月21日生，小学文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被告昭通市昭阳区第一小学。统一社会信用代码：12532101G83609722C。法定代表人黄琳。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托代理人马焘，男，回族，1980年10月11日生，本科文化，学校教师，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（特别授权）。委托代理人张池，云南鹤原律师事务所律师（特别授权）。原告李安芸诉被告廖红兵、昭通市昭阳区第一小学合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李安芸、被告廖红兵、被告昭通市昭阳区第一小学委托代理人马焘、张池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李安芸诉称，因为昭阳区第一小学在拆除学校危房时，构筑物砸到廖红兵的民房。由于当时纠纷没有解决，2018年12月3日，被告昭阳区第一小学租原告家位于昭阳区的住房给被告廖红兵家暂时居住。通过协商，学校与廖红兵纠纷已于2019年1月27日解决，并于2019年3月1日给付了全部赔偿款，矛盾纠纷已全部解除。现房屋租期已到，原告和学校多次跟廖红兵交涉，要求退还房屋，给付超期租金及水电费，但廖红兵拒不归还房屋，拒不给付超期租金及水电费。为此，根据《物权法》和《民事诉讼法》相关规定，向人民法院提起诉讼，请求：一、判决被告廖红兵归还原告出租的房屋；二、判决被告结清超期的房屋租金费及水电费。诉讼中，原告补充：因为租赁已经超期，要求被告廖红兵支付超期租金每天50元，直到搬出去为止，考虑疫情期间，可免除一个月的超期费用。被告廖红兵辩称，一、我不认识原告，二、我也没有和原告有任何合同，三、房屋是因为当初我与一小有纠纷，才拿现在这套房屋给我住的，要等我房屋修好后我才搬出去，现在我的房屋都还没有修好。被告昭通市昭阳区第一小学辩称，一小不是责任主体，我方与原告方签订合同已经到期至2019年12月2日，该房屋租赁合同已经终止，从原告的诉状看出只要求被告廖红兵归还房屋并支付租金及水电费，且被告廖红兵也承认其住在该房屋内，所以至2019年12月2日后被告廖红兵占用原告房屋与被告一小无关。原告李安芸向本院提交如下证据：房屋租赁合同原件1份，证明合同已经到期，我方要求被告昭阳区一小归还我方房屋及恢复原状、赔偿损失。经质证，被告廖红兵提交的证据质证意见为：我没有签过任何合同，该证据与我无关，不发表质证意见。经质证，被告昭通市昭阳区第一小学对原告提交的证据质证意见为：三性无异议，但只是第一期的租赁合同，我方稍后提交第二期租赁合同。本院认为，原告提交的证据能够证明原告的母亲万再秀于2017年12月3日将原告所有的房屋出租给被告昭通市昭阳区第一小学的事实，本院予以采信。被告昭通市昭阳区第一小学向本院提交如下证据：一、被告昭通市昭阳区第一小学事业单位法人证书复印件1份，证明被告主体资格；二、房屋租赁合同复印件1份，证明被告昭阳区一小已经履行了合同，并在合同到期的提前几个月告知原告不再续租的事实；三、协议、领条复印件各1份，证明被告昭通市昭阳区第一小学已经无义务在为廖红兵租房的事实；四、土地使用权证书复印件1份，证明原告是本案争议房屋的所有权人。经质证，原告对被告昭通市第一小学提交的证据一无异议；对证据二三性无异议，我们协议上已经要求被告一小归还我方房屋并恢复原状；对证据三是学校和廖红兵签的，我不认可；对证据四无异议。被告廖红兵对被告昭通市昭阳区第一小学提交的证据一无异议；对证据二我不知道；对证据三协议、领条是事实，我认可；对证据四我不知道。本院认为，被告昭通市昭阳区第一小学提交的第一组证据能够证明被告的主体资格，本院予以采信；第二组证据能够证明原告李安芸的母亲万再秀与被告昭阳区第一小学于2018年12月2日签订《房屋租赁合同》的事实，不能证明被告的证明目的，本院对其证明目的不予采信；第三组证据能够证明被告昭通市昭阳区第一小学与被告廖红兵之间存在纠纷，纠纷已于2019年1月28日达成《协议》解决的事实，本院予以采信；第四组证据能够证明原告母亲万再秀出租的房屋系原告李安芸所有的事实，本院予以采信。被告廖红兵未向本院提交证据。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：昭通市昭阳区第一小学拆除学校旧建筑物时，导致廖云祥（被告廖红兵父亲）所有的房屋受损而产生纠纷。被告昭通市昭阳区第一小学与原告李安芸母亲万再秀于2018年12月3日签订《房屋租赁合同》，承租原告李安芸所有的位于昭阳区建设北街（原老东城办事处）2幢1单元3楼2号房屋，租期2017年12月3日至2018年12月2日，租金为每年7986元。2018年12月2日被告昭通市昭阳区第一小学继续续租该房屋，租期至2019年12月2日，租金仍为每年7986元。被告昭通市昭阳区第一小学租赁房屋交由被告廖红兵入住。2019年1月28日，被告昭通市昭阳区第一小学与被告廖红兵之间的纠纷达成《协议》，且赔偿款被告昭通市昭阳区第一小学已于2019年3月1日支付给被告廖红兵。2019年11月被告昭通市昭阳区第一小学就通知被告廖红兵在房屋租期满前腾退房屋，但廖红兵至今未腾退原告房屋。另查明，租期内房租均为昭通市昭阳区第一小学支付。现原告起诉来院，请求：一、判决被告廖红兵归还原告出租的房屋；二、判决被告结清超期的房屋租金费及水电费。诉讼中，原告补充：因为租赁已经超期，要求被告廖红兵支付超期租金每天50元，直到搬出去为止，考虑疫情期间，可免除一个月的超期费用。本院认为，所有权人对其自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告昭通市昭阳区第一小学将原告所有的房屋租赁给被告廖红兵居住，现租期已满，且被告昭通市昭阳区第一小学已经告知被告廖红兵该房屋已经到期，且催告过被告廖红兵腾退房屋。虽然签订租赁合同的是被告昭通市昭阳区第一小学，但实际使用人是被告廖红兵，故根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，被告廖红兵应返还原告所有的房屋。关于原告主张超期租金，因该租赁合同已于2019年12月2日期满，原告自愿减免一个月的租金，故超期租金应从2020年1月3日开始计算，原告主张超期租金按照每天50元计算，但原、被告之间租赁合同中约定租金为每年7986元，故每天租金应按照21.9元（7986元/年÷365天）计算。虽然租期内租金是被告昭通市昭阳区第一小学支付，但现租期已满，昭通市昭阳区第一小学已经通知被告廖红兵腾退房屋，被告廖红兵未按时腾退房屋，故超期租金及其水电费应由实际使用人即被告廖红兵支付。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告廖红兵于本判决生效之日起10日内腾退原告李安芸所有的位于昭阳区建设北街（原老东城办事处）2幢1单元3楼2号房屋；二、由被告廖红兵于本判决生效之日起10日内按照每日21.9元支付原告李安芸超期租金（从2020年1月3日开始计算至实际腾退房屋完毕之日止）三、驳回原告李安芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告廖红兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审 判 长  龚 勋人民陪审员  陈世琼人民陪审员  吕兆华二〇二〇年四月二十八日书 记 员  周 镝