湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0581民初355号原告：宜昌市鑫宜物业有限责任公司，宜昌市西陵区得胜街34-1-2号。法定代表人：潘久阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秋月，湖北诚业律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：姜廷英，女，该公司办公室主任，特别授权。被告：湖北宜都解放实业有限公司，住所地宜都市陆城长江大道**，统一社会信用代码91420581767437830N。法定代表人：陈永红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张祖喜，湖北启方律师事务所律师，特别授权。原告宜昌市鑫宜物业有限责任公司与被告湖北宜都解放实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、请求立即支付物业管理费145565.92元，以及该款从诉讼之日起到付清之日止的同期银行贷款利息。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年9月到2018年4月期间，原告被聘请为“解放公寓小区”物业服务企业，小区地址在宜都市解放社区三组，在此期间，被告是解放公寓小区二期的建设单位。2016年原告和该小区业委会签订了一份《解放公寓小区物业管理服务合同》，该合同第四条第一、二项约定了物业费缴纳标准及责任主体等内容。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。原告本次起诉金额全部是被告作为建设单位应当缴纳而没有缴纳的部分，物业服务合同将该部分称之为空置房物业费。从2017年3月1日至2018年4月30日期间，被告累计欠缴空置房物业费145565.92元，在原告服务期间曾多次催缴，但被告仍未缴纳。被告辩称：1、被告没有与原告形成前期物业服务合同关系，解放公寓业主委员会与原告签订的合同不能约束第三人即被告。2、原告提供的明细所表明的空房均不能成立，其计算的明细也缺乏相关事实依据。合同约定的空房费标准，超过业主缴纳的标准，且系空房，不能按居住房的标准交纳，同时原告提供的系格式合同，缴费标准损害了被告的利益，该约定无效。本院经审理认定事实如下：2009年9月至2018年4月30日期间，原告系宜都市解放社区农民公寓小区的物业服务企业，该小区共有二期工程，第一期工程“解放社区农民公寓1号—19号楼及超市、综合楼”建成后，于2011年5月23日前全部交付原告。第二期工程“解放公寓二期1#、2#、3#、4#、7#楼及地下室工程”于2015年开始建设，建设方为本案的被告。该工程除7#楼为多层建筑外，其余楼层为高层建筑。原告入驻解放公寓小区后，从2009年9月11日起至2018年4月30日期间，原告与第一期工程的建设方宜都市陆城街道解放社区居民委员会签订了前期物业管理服务合同，解放公寓业主委员会成立后，原告从2011年9月开始即与业委会签订物业管理服务合同，合同两年一签。解放公寓二期工程建成后，原告于2016年与业委会签订的前述物业管理服务合同中将空置房的业主变更为本案的被告，同时约定空置房的收费标准高层为每平方米1元，多层为每平方米0.5元，交纳时间为每季度第一个月；若逾期交纳，则按每天应交纳物业服务管理费的千分之三支付滞纳金，并承担为追索物业服务管理费而产生的相关费用（诉讼费、律师费等）。第二期房屋建成后，于2016年2月左右开始售卖，业主最早入住的时间为2017年3月25日。2017年3月28日，原、被告双方办理第二期所有房屋钥匙移交手续。原告为第二期房屋提供物业服务至2018年4月30日。现原告主张从2017年3月1日起至业主首次交纳物业服务费用的前一日止共计234套房屋的空置房物业服务费用计145565.92元。上述事实，有双方当事人当庭陈述、物业管理服务合同、竣工验收备案证明、解放公寓二期空置房明细表、财务收据、商品房销售合同、第二期房屋钥匙移交表在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点一是被告是否本案适格主体，是否应承担空置房物业服务费用的给付责任；二是原告主张的数额如何确定。对第一个焦点，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案的被告系解放公寓小区第二期的建设单位，原告亦与该小区的业主委员会签订了物业服务合同，被告作为建设单位即空置房的业主依据上述法律规定，应受物业服务合同的约束；原告履行了合同，但被告作为空置房的业主未按合同约定和上述法律规定支付空置房的物业服务费用，依法应承担相应的违约责任。被告虽然提供了商品房买卖合同，但买卖合同不能证明房屋已交付业主。因此对被告抗辩其并非合同当事人，且房屋已全部售完，不应由其承担物业服务费用的主张不予支持。对第二个焦点，解放公寓小区第二期居住楼交付原告后，业主分批入住，在被告不能提供交房通知书的情况下，原告以每套房屋业主首次交纳物业服务费用时间的前一日作为被告交纳该套房屋空置房物业服务费用的截止时间合乎常理和客观实际，本院予以支持。对空置房物业服务费用的起算点，第二期工程建成后于2016年开始售卖，2016年的物业服务合同中亦明确空置房的业主为本案被告，合同约定的服务期限系从2016年5月1日至2018年4月30日，在被告未提供将房屋交付原告的相关证据的情况下，原告亦可从合同约定的服务期限开始起算空置房的物业服务费用，现原告仅从2017年3月1日作为空置房物业服务费用的起算点，系对其权利的处分，亦不损害被告的利益，对此主张本院予以支持。虽然被告庭后提交了双方办理房屋整体移交钥匙的时间是2017年3月28日，但明显与某业主最早入住的时间不一致，不排除钥匙分批交付，2017年3月28日是钥匙最终交付时间点的情形，故对被告认为原告计算时间起点无依据的主张不予支持。对原告提交的计算明细，该计算明细虽然系单方制作，但经本庭与原告提供的业主交纳物业服务费的原始单据核对，计算方式无误，但结果有误，经释明，原告明确表示以法庭核算的数额为准，将起诉标的更正为145565.92元，该请求符合客观实际，本院对变更后的数额予以支持。对原告主张的利息，因双方合同约定了滞纳金，现原告仅主张从诉讼之日按同期银行贷款利率支付利息，符合双方约定及法律规定，本院予以支持，但2019年8月20日之后的利息表述方式依据现行法律规定，应表述为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以纠正。空置房虽然系无人居住的房屋，但原告与业主委员会签订的物业服务合同已明确约定空置房的交费标准，被告作为空置房的业主应按该合同约定履行。该合同虽然系格式合同，但该收费标准与当地市场行情相符，并未加重被告责任，故对被告抗辩合同约定的物业服务费的标准明显不合理且无效的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第二款规定，判决如下：被告湖北宜都解放实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宜昌市鑫宜物业有限责任公司支付物业服务费用145565.92元，并从2019年2月15日起支付相应利息至实际给付之日止（从2019年2月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3090元，因适用简易程序减半收取计1545元，由被告湖北宜都解放实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状两份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  周玉华二〇二〇年四月十五日书记员  邹 清