广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20108号原告：欧锦棠，男，1979年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：马泽婵，广东君和政通律师事务所律师。被告：张力允，女，1957年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：张丽琪，女，1984年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被告的共同委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。原告欧锦棠诉被告张力允、张丽琪物权保护纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马泽婵，被告张力允及两被告的共同委托诉讼代理人梁明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告及其同住人员立即迁出广州市越秀区X路X号1211房，并将该房屋腾空交还给原告；2.判令两被告向原告支付从2014年9月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算，房屋面积为29.46平方米）。事实和理由：广州市越秀区X路X号1211房为原产权人陈洁贞拆迁补偿安置所得房屋。陈洁贞死亡后，涉案房屋由原业主王容绮梅一人继承。涉案房屋原由国家代管，于2014年9月1日经广州市国土资源和房屋管理局批准撤管，发还给原业主王容绮梅自行管业，并办理相关不动产权证，随后王容绮梅将涉案房屋转让给原告。被告在经租期间居住在涉案房屋中，但自撤管后一直没有向原业主或原告支付过任何租金，也没有按原业主或原告要求搬离及腾空交还涉案房屋，原告多次发函和口头催告均无效。为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。被告张力允辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、两被告原居住的被拆迁房是公租房，由被告张丽琪的父亲承租，但租金一直由张力允交纳，故张力允是该房屋的合法承租人。该房屋被广州市新富熊房地产有限公司拆除后，由该公司安置两被告回迁至涉案房屋。张力允自回迁后一直居住在涉案房屋，是公租房的实际承租人和拆迁安置对象，而张丽琪于2012年起就没有继续居住在涉案房屋。二、同时，张力允作为没有其他房屋居住、没有财产的孤寡老人，一直是社会保护的对象。基于社会公平原则和对弱势群体的保护，在得到有关部门妥善安置之前，原告无权要求张力允离开涉案房屋。在此之前，越秀区人民法院和广州市中级人民法院的多个判例，也基于人道主义原则和体现政府对弱势困难群体的关爱，而允许承租人及其同住人有两年的缓冲期，以落实政府另行作出安置的安排。三、原告主张的租金标准并无依据，且其要求套用房管部门的租金建议标准并不具有法律强制性，并不适用本案。即使原告有权收租，在本案诉讼前只能参照房管部门原租金标准收取。四、假设张力允要搬离涉案房屋，原告也补偿张力允和张丽琪，因涉案房屋的装修均是由张力允出资完成，原告理就张力允对房屋添附价值进行补偿。被告张丽琪辩称：不同意原告的全部诉讼请求。张丽琪自2012年起从未居住在涉案房屋，而由另一拆迁安置人张力允居住，由于张丽琪非涉案期间的房屋住户，仅是户籍在此，原告起诉张丽琪并无依据。2000年10月10日，广州市新富熊房地产有限公司经批准，拆除了原X路X号两被告共同居住的房屋，并与两被告共同签订《房屋拆迁安置协议》，并于2005年安排两被告回迁至涉案房屋。但张丽琪长大和工作后，为上班方便，自2012年后即不再入住上述房屋，另行在单位附近租房住，涉案房屋则由张力允一人居住至今。原告并无证据证明张丽琪在房屋从房屋产权发生变更的2014年起仍居住在涉案房屋的依据，不能认为张丽琪曾与房屋部门签订代管房租赁协议，就想当然认定张丽琪仍居住在涉案房屋。原告在购买房屋前，已伙同其他购房人对原公租房住户进行逼迁，在2018年5月起，聘用黑社会人员进行逼迁时，也未发现张丽琪居住在涉案房屋，而由实际居住的张力允报警和追究原告聘请的涉黑人员的法律责任（其中的卢梦凡被公安机关拘留了五天）。由于张丽琪在原告主张的2014年后并未居住在涉案房屋内，原告向张丽琪提起本案诉讼并无依据。经审理查明：据当然广州市国土资源和规划委员会于2018年12月7日核发的《不动产权证》记载，广州市越秀区X路X号1211房为登记于原告名下的不动产，建筑面积29.46平方米，房屋所有权取得方式为购买。涉案房屋现由被告张力允居住使用。原告为证明原告取得涉案房屋的来源，向本院提供如下证据：1.原广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月13日向王容绮梅发出的《撤管发还通知》（复印件），其中载明权属人为陈洁贞，撤管房屋地址为越秀区X路X号1211房，面积29.4598平方米。2.广州市越秀区第三土地房屋管理所于2014年8月26日向陈洁贞（继承人：王容绮梅代理人：王德煌）发出的《通知》（复印件），载明从2014年9月1日撤管发还X路X号1211房等五处房屋，并附有原承租人情况的表格，表格中载明张丽琪承租涉案1211房，承租面积18.27平方米，月租84.4元，房屋用途为住宅。3.原告与王容绮梅代理人王德煌于2018年12月10日签订的《权益转让协议书》，其中载明王容绮梅同意将要求张丽琪及其同住人员支付从非法占用标的房屋之日（即2014年9月1日）起至标的房屋过户给原告之日止的房屋使用费的追索权利转让给原告，由原告继续向张丽琪及其同住人员继续追索非法占用标的房屋期间的房屋使用费；上述权益转让费已经包含在原告支付给王容绮梅的购房款中，王容绮梅不另行收取转让费等。4.王容绮梅签署的《追认声明》（经澳大利亚联邦新南威尔士州悉尼市公证员WilliamChan公证）,其中载明其对王德煌代签的《权益转让协议书》的法律效果予以确认，由此所产生的法律上的权利、义务关系由本人承担。两被告对上述证据1、2真实性无异议，但认为其从没有收到过有关通知。对证据3、4，认为在原业主将其他4个房屋后，新业主提起的系列诉讼案中新业主也提供过类似证据，而法院认为两者属于不同的法律关系。被告为证明涉案房屋为回迁房及由被告张力允居住使用，向本院提供如下证据：1.被告张力允与广州市君轩物业管理有限公司于2005年12月24日签订的《广州市新富熊大厦物业管理服务协议》。2.广州市君轩物业管理有限公司于2018年11月13日出具的《证明》，其中载明涉案房屋自回迁以来一直是张力允居住。3.张正勇（乙方，代理人为张力允）与广州市新富熊房地产开发有限公司（甲方）于2005年3月6日签订的《房屋拆迁安置协议》，其中载明甲方经批准拆除X路X号101房，并应2005年6月30日前在农林下路5-11号第十二层1211房，使用面积19平方米的房屋安置乙方回迁居住等。4.被告张力允的个人名下房地产登记情况查询证明。原告对上述证据质证称：对证据1、2的真实性不予确认，被告张丽琪是涉案房屋的唯一承租人。对证据3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为张力允只是张正勇的代理人。对证据4的真实性、合法性予以确认，被告张力允名下无房产不是继续占用涉案房屋的理由，涉案房屋是原告名下唯一房产，原告购买房屋后无法入住涉案房屋。如被告确实存在生活困难无房屋居住，被告应向政府申请公租房等其他救济途径。本案诉讼期间，两被告陈述：张正勇与两被告均是在被拆迁房X路X号101房居住，户籍也在此。在回迁前，张正勇死亡，张丽琪作为张正勇的合法继承人，成为涉案房屋的户主。两被告于2005年12月24日回迁入住涉案房屋，由张丽琪与广州市越秀区第三房屋管理所签订租赁合同，最后一份合同的租期至2014年止。被告张力允一直在涉案房屋内居住。原告对上述陈述没有异议。本院认为：原告作为涉案广州市越秀区X路****的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。故原告现要求两被告腾空交还该房屋的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。但考虑到原告购买该房屋时，应当知道两被告为该房屋的实际使用人，且两被告并非基于非法理由入住该房屋。故在两被告没有其他住房的情况下，本院确定搬迁期限为两年，在此期间，两被告应当尽力解决自己的居住问题。关于房屋使用费的问题。原告依据其与王德煌签订的《权益转让协议书》以及原业主王容绮梅签署的《追认声明》，主张两被告支付自2014年9月1日起的房屋使用费，而上述两份证据在形式上符合证据要求，其中内容亦能够相互印证，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告张丽琪、张力允户（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起两年内，将广州市越秀区X路X号1211房腾空交还给原告欧锦棠。二、被告张丽琪、张力允在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告欧锦棠支付自2018年12月7日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准即66元/平方米·月计）；自本判决发生法律效力之次日起至交还该房屋之日止的房屋使用费，由被告张丽琪、张力允按照上述标准逐月支付给原告欧锦棠。三、驳回原告欧锦棠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告张丽淇、张力允负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陆娣洪人民陪审员  秦红卡二〇二〇年四月三十日书 记 员  梁慧贤