山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0702民初547号原告：潍城区名都百盛园业主委员会负责人：韩冬生，主任。委托诉讼代理人:潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。被告：潍坊新天地物业管理有限公司，住所地：潍坊市奎文区民生东街**（市工商局对面三楼东）。法定代表人：王爱玲，总经理。委托诉讼代理人：张悦彬，山东泰琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：于磊，男，汉族，1984年1月18日生，潍坊新天地物业管理有限公司员工，住山东省潍坊市奎文区，原告潍城区名都百盛园业主委员会(以下简称百盛园业委会)诉被告潍坊新天地物业管理有限公司（以下简称新天地物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百盛园业委会的委托诉讼代理人潘敬国、被告新天地物业的委托诉讼代理人张悦彬、于磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百盛园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告车位租赁费228875.2元及迟延履行期间的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月27日，原、被告双方签订《名都百盛园物业管理服务合同》，合同期限为2年。到期后，原、被告又于2016年6月2日续签了物业管理服务合同。上述合同均约定被告负责收取本小区的车位租赁费，并约定地上停车位所收的车位租赁费60%归原告所有，另外40%车位租赁费归被告所有，用于被告的日常管理费用。但被告仅就第一期合同期内的车位租赁费与原告进行了交割折抵，对续签合同期内的车位租赁费至今没有给付。新天地物业辩称，原告所诉与事实不符，原告诉求被告应支付的车位租赁费数额不符，我方应支付原告的数额为143835元.新天地物业提出反诉，诉讼请求为：1、判令反诉被告百盛园业委会支付反诉原告新天地物业，自2014年6月入驻服务至实际撤离名都百盛园小区之前垫付的相关费用及应收未收的物业费、生活垃圾处理费、水费、电费等共计443918.7元及逾期利息；2、反诉费用由反诉被告百盛园业委会承担。事实与理由：2014年5月27日，百盛园业委会与新天地物业签订《名都百盛园物业管理服务合同》，约定由新天地物业为名都百盛园小区提供物业服务。自新天地物业2014年6月入驻服务至实际撤离名都百盛园小区之前，百盛园业委会共欠新天地物业垫付的相关费用及应收未收的物业费、生活垃圾处理费、水费、电费等443918.7元未支付。百盛园业委会辩称，新天地物业提出的各项诉讼请求与百盛园业委会在本案的诉求非同一法律关系，即便为同一法律关系，也并非一定要在本案中一并审理的内容；其次，因新天地物业擅自退出涉案小区的物业管理终止服务，导致相关的结算、交接无法进行；关于新天地物业主张的各项费用无事实与法律依据，其主张的垫付各项费用已经在双方续签合同时进行了结算，其主张的物业费、生活垃圾管理费与原告无关，均系新天地物业直接向业主收取的费用，其他费用属于新天地物业作为物业企业自行承担的费用，与百盛园业委会无关。综上，请求法庭驳回新天地物业的反诉，新天地物业相关诉讼请求可另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括：1、《潍城区物业管理区域内业主委员会备案登记表》一份；2、双方分别于2014年5月27日、2016年6月2日签署的《名都百盛园物业管理服务合同》二份。本院予以确认并在卷佐证。对于百盛园业委会提供的有争议的证据和事实，本院认定如下：1、名都百盛园地上车位表及名都百盛园车位平面图各一份；2、新天地物业向名都百盛园小区业主谭建斌、田磊出具的收取车位占地费（即车位租赁费）的收据复印件各1份。3、潍城区物业管理办公室出具的《关于潍坊市新天地物业管理有限公司违规退出物业服务小区问题的处理决定》一份。4、新天地物业于2018年5月31日后向小区业主出具的车位租赁费、电费、垃圾处理费、物业费收据一份。5、百盛园业委会负责人韩冬生与新天地物业负责人孙军的微信聊天记录截图一份，新天地物业2019年2月份获优秀物业项目公司奖照片4张，其获奖项目包括涉案名都百盛园小区。6、南关物业办《会议记录博》原件一本。百盛园业委会意在证明，名都百盛园小区共有地上车位164个，其中163个按照70元/月/辆出租，另1个车位年收费500元，年收费为（163×70×12）+500=137420元，新天地物业应每年向百盛园业委会缴纳137420×60%=82452元，新天地物业自2016年6月2日起未支付任何车位租赁费，截至2019年5月31日，新天地物业应支付车位租赁费为82452×3=247356元，扣除物业服务合同中约定的应返还新天地物业的垫付费用18480.8元，新天地物业应向百盛园业委会支付车位租赁费228875.20元，且新天地物业在合同履行期内，于2019年6月24日，擅自退出物业服务小区，拒绝与百盛园业委会办理档案材料移交以及相关费用清算手续，构成严重违约，给百盛园业委会及全体业主造成了极大经济损失。新天地物业经质证后认为，对证据1、2、3的真实性无异议，但是小区车位并不是全部使用，即便使用也并未按照全年使用，存在月租情况，新天地物业也不是擅自撤离小区，自2016年6月2日起至2018年5月31日新天地物业实际撤出之日，其车位租赁费共计为239725元，按照60%支付，应为143835元；对证据4、5、6的真实性不予认可，证据4中的公章非新天地物业公章，证据5中的谈话人孙军系新天地物业法人的丈夫，而非新天地物业员工，获奖照片中无新天地物业的员工出现，新天地物业也对获奖不知情，证据6无公章，也无任何人员签字。本院认为，证据1、2、3能够证明新天地物业收取车位租赁费及违约撤离小区的事实，但无法证明收取车位租赁费的具体金额；新天地物业对证据4、5、6的异议理由成立，本院予以支持，证据4、5、6不能作为有效证据。对于新天地物业提供的有争议的证据和事实，本院认定如下：第一组证据：1、2018年5月19日西南关社区、百盛园业委会、新天地物业三方会议的会议录音二份；2、名都百盛园小区2018年5月未使用收据明细表复印件一份，上有百盛园业委会副主任黄美芳签字；3、2018年5月底名都百盛园住户水电表数（30页）明细表一份；4、案外人潍坊利百加物业管理有限公司与案外人山东弘易传媒控股股份有限公司于2018年8月28日签订的名都百盛园合作合同书复印件一份；案外人潍坊利百加物业管理有限公司与案外人成都我来啦网格信息技术有限公司于2018年9月10日签订的名都百盛园合作合同书复印件一份；5、百盛园业委会与新天地物业关于名都百盛园费用交割协议一份；6、2018年5月24日潍坊自来水公司出具给新天地物业的发票一份、2018年5月23日国网山东省电力公司潍坊供电公司出具给新天地物业的发票一份；7、新天地物业名都百盛园2018年4月份5月份工作人员工资发放表一份；8、新天地物业为物业服务对象在第三方美团小百合上设置了专用账户，该专用账户收费明细一份；9、2018年2月26日新天地物业向名都百盛园业主潍坊齐欣新材料有限公司、2018年4月9日新天地物业向名都百盛园业主殷翠萍出具的物业管理费发票两张。10、名都百盛园车位收费明细一份,收费单据一宗。11、潍坊市公安局潍城分局南关派出所受案回执一份，被告公章材料检材4份。新天地物业意在用上述证据证明，2018年5月，百盛园业委会要求与新天地物业终止物业服务合同，双方就解除合同事项达成口头协议，共同对名都百盛园住户水电表计数进行了统计交割，且新天地物业提供两本收据供百盛园业委会自治期间使用；之后，新天地物业于2018年5月31日撤出名都百盛园小区，百盛园业委会已另行委托其他物业对小区提供物业管理服务，自2018年5月31日开始，新天地物业不再收取相关费用。百盛园业委会经质证后认为，第一组证据中的证据1系截取会议片段，无法保证证据的真实性和连续性，其内容也无法证明新天地物业的证明目的；证据2系复印件，且无百盛园业委会公章，签字的黄美芳无授权委托书；证据3、5、7及证据10中的收款明细系新天地物业单方作出，不认可其真实性；证据4系复印件，签约人系新天地物业员工普光明，不认可真实性。证据6、真实性无异议，但是与本案无关，也不能证明被告的举证目的；证据8不认可真实性、关联性；证据9无法确认真实性，且与本案无关，也不能证明被告的举证目的；证据10的收费单据中有收据明确记载了所交车位租赁费的时间是2017年12月25日至2018年12月25日，恰恰证明百盛园业委会要求支付车位管理费至2019年6月24日，有合理合法依据；证据11中的受案回执真实性无异议，检材真实性无法确定，即使为真，也与百盛园业委会无关。新天地物业对上述证据解释称，证据2原件由百盛园业委会留存；新天地物业不是证据3的签约方，无法取得原件，普光明已于2018年5月31日从新天地物业离职，到潍坊利百加物业管理有限公司任职，其社保由潍坊利百加物业管理有限公司交纳；证据10收款收据收取到2018年12月底，是因为，车位费没有明确约定使用方式，业主可以自愿预交，如果未到时间就不使用车位了，会将剩余的车位费退还给业主，因百盛园业委会和新天地物业没有交接割账，该费用还未清算。本院认为，上述证据能够相互印证，证明新天地物业撤离小区的事实。第二组证据：1、2018年1月3日，潍坊潍城区环境卫生管理处为新天地物业出具的，名都百盛园小区2018年度生活垃圾处置费44400元的发票一张。2、2018年3月20日，潍坊潍城区五岳热力有限公司为新天地物业出具的，名都百盛园小区供暖电费22704.30元发票一张。3、2017年6月21日，山东特种设备检验研究院潍坊分院为为新天地物业出具的，名都百盛园小区电梯检测费4175元收据一张，因电梯一年检测一次，维保期间为12个月，故新天地物业主张2018年6月至12月的费用2435元。4、截至2018年5月31日名都百盛园小区应收未收物业费、垃圾清运费明细表一份，金额为247903元；新天地物业意在证明，连同之前举证的，《名都百盛园物业管理服务合同》中约定保证金100000元、2018年5月底名都百盛园住户水电表数明细表中所欠水费44976.4元，百盛园业委会应当支付新天地物业443918.7元。百盛园业委会经质证后认为，对第二组证据中的证据1、2、3真实性无异议，但是上述费用承担主体为百盛园业主，而非百盛园业委会；证据4及2018年5月底名都百盛园住户水电表数明细表系新天地物业单方制作，且该费用不属于百盛园业委会应当承担的费用。本院认为，百盛园业委会的异议理由成立，本院予以采信，上述证据不能证明新天地物业的证明目的。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月27日，百盛园业委会与新天地物业签订《名都百盛园物业管理服务合同》，合同期限为2年。该合同到期后，百盛园业委会与新天地物业又于2016年6月2日续签了《名都百盛园物业管理服务合同》。《名都百盛园物业管理服务合同》主要内容为：甲方百盛园业委会，乙方新天地物业，甲方选聘乙方对名都百盛园小区提供物业服务。合同第一章第二条约定：“该物业服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人；百盛园业委会与新天地物业要求本物业受益人遵照《名都百盛园业主管理规约》的约定，履行在合同中的义务，承担相应责任。”合同第三章第五条约定：“生活垃圾处理费10元/月/户，按每年收取一次，以上费用为预收。物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；……”第七条约定：“公共部分的水、电费用由业主均摊。”第八条约定：“……地面道路在地下车库不足的前提下，划出一定车位供业主泊车，收取的费用甲乙双方按6:4提取，乙方用于日常管理。”合同第四章第九条约定：“小区规划内车位租赁费收费方式，车位使用人应按露天车位70元/辆?月的标准向乙方交纳车位租赁费。”合同第五章第十一条约定：“甲方的权利和义务……当业主、物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，有协助催缴的义务，……”合同第七章第二十一条约定：“乙方自进驻后先行垫付电费176223.8元，固定资产及设备30000元，合计206223.8元。此项费用甲方已在24个月内从地上车位中返还乙方87743元，结余18480.8元将由甲方在合同续签之日起一个季度内返还乙方，最终余款10万元作为乙方的服务保证金由甲方无息保管至合同解除。”第八章第二十一条约定：“本合同期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止。”2014年合同签订后，新天地物业入驻名都百盛园小区提供物业服务。至2018年5月，百盛园业委会与新天地物业因小区物业服务问题发生纠纷，双方及西南关社区共同召开会议进行协商，但未达成一致。新天地物业于2018年5月31日擅自撤出名都百盛园小区，在未与百盛园业委会办理交接手续的情况下，不再提供物业服务。2018年8月28日签订的小区电梯广告镜框合同、2018年9月10日签订的小区速递易快递柜合同，代表小区的签订方均为案外人潍坊利百加物业服务有限公司。2019年6月24日，新天地物业至名都百盛园小区张贴公告，公告内容为：“尊敬的名都百盛园业主：我潍坊新天地物业管理有限公司已于2018年5月31日，在该业委会与我公司签订的物业合同未到期的情况下业委会要求撤出该小区的物业服务，已在撤出当日办理了相应的交接手续，我公司近日得知物业处还沿用我公司名义办理各项物业服务，我公司已书面通知物业办公室要求停止使用并保留法律追究其责任的权利，特此告知。”2019年7月4日，新天地物业经理于磊以伪造新天地物业公章开具物业收款收据一事向潍坊市公安局潍城分局南关派出所报案。因百盛园业委会与新天地物业就名都百盛园小区物业服务费用始终未进行清算，双方形成纠纷，百盛园业委会于2020年3月4日诉至本院，要求新天地物业向其支付所欠车位租赁费。案件审理过程中，新天地物业提出反诉，要求百盛园业委会向其支付物业服务期间为小区垫付的各项费用、应收未收的各项费用，并返还《名都百盛园物业管理服务合同》中约定的保证金。本院认为，百盛园业委会与新天地物业签订的《名都百盛园物业管理服务合同》真实有效，双方应根据合同约定的内容履行各自义务。关于新天地物业撤离名都百盛园小区的问题，首先，2018年5月百盛园业委会、新天地物业及西南关社区三方召开会议，协商物业服务事项未果，百盛园业委会与新天地物业间已经发生严重纠纷；其次，2018年8月份之后，代表小区就相关设施签订合同的主体不再为新天地物业；第三，2019年6月24日新天地物业张贴的公告中声明，新天地物业已于2018年5月31日撤离小区，结合上述三个方面，应认定新天地物业撤离名都百盛园小区的时间为2018年5月31日。新天地物业虽提出，撤离小区是应百盛园业委会要求，但没有证据加以证明，本院不予采信。新天地物业系单方擅自撤离名都百盛园小区。关于车辆租赁费问题，百盛园业委会与新天地物业均认可未对2016年6月2日之后的车位租赁费未进行清算。百盛园业委会虽提出按照小区全部地上车位数量及约定价格，自2016年6月2日至2019年5月31日止，进行计算，但没有证据证明，小区地上车位能够达到100%的出租率，且百盛园业委会主张的截止时间，与本院查明的新天地物业实际撤离时间不符，因此，在无法确定小区地上车位实际出租率的情况下，全部车位租赁费的具体金额应以新天地物业出具的收费单据为准，即239725元，新天地物业向百盛园业委会支付60%的车位租赁费为143835元。关于新天地物业反诉的各项费用问题。首先，生活垃圾处理费、应收未收的水费、物业费、垃圾清运费以及供暖电费。《名都百盛园物业管理服务合同》明确约定，物业服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，生活垃圾处理费为业主预交，公共部分的水、电费用由业主均摊，当业主、物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，百盛园业委会有协助催缴的义务。百盛园业委会关于百盛园业委会不应承担上述费用的辩称，理由成立，本院予以采信，新天地物业要求百盛园业委会支付生活垃圾处理费、所欠未收水费、物业费、垃圾清运费、供暖电费的反诉请求，没有事实和法律根据，本院不予支持。第二，电梯检测费。《名都百盛园物业管理服务合同》约定，物业服务费用用于共用设施设备的维护费用，电梯检测费系一次性缴纳的检测费用，不存在按月分摊问题，新天地物业要求百盛园业委会支付2018年6月至12月的检测费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，保证金。按照《名都百盛园物业管理服务合同》第七章第二十一条约定，新天地物业进驻后先行垫付电费、固定资产及设备费206223.8元，百盛园业委会已返还新天地物业87743元，并应在合同续签之日起一个季度内再返还新天地物业18480.8元，最后剩余100000元作为新天地物业的服务保证金，由百盛园业委会无息保管至合同解除。庭审中，百盛园业委会认可尚未返还新天地物业18480.8元，并主张在新天地物业应向其支付的60%车位租赁费中扣除。而剩余100000元，系物业服务的保证金，《名都百盛园物业管理服务合同》期限系2016年6月1日起至2021年5月31日止，该合同虽未规定违约责任，新天地物业在2018年5月31日擅自撤出名都百盛园，只提供了两年物业服务，构成违约，基于保证金的保证作用，百盛园业委会应退还新天地物业两年服务期间的保证金，即（100000元÷5年）×2年=40000元。关于双方相互主张利息的问题，因为双方对利息没有明确约定，且缺少法律依据，本院不予支持。综上所述，百盛园业委会要求新天地物业支付车位租赁费的诉讼请求，符合事实和法律根据，本院予以支持，但金额应以本院认定的143835元为准；新天地物业要求百盛园业委会退还物业保证金的诉讼请求，亦符合事实和法律根据，本院予以支持，但金额应以本院认定的40000元为准；上述两款项相互折抵后，新天地物业应支付百盛园业委会103835元。百盛园业委会及新天地物业的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、潍坊新天地物业管理有限公司支付给潍城区名都百盛园业主委员会车位租赁费143835元，潍城区名都百盛园业主委员会退还潍坊新天地物业管理有限公司保证金40000元，上述两款项相互折抵后，潍坊新天地物业管理有限公司支付潍城区名都百盛园业主委员会103835元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回潍城区名都百盛园业主委员会、潍坊新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4733元，减半收取2366.5元，由潍城区名都百盛园业主委员会负担879元，由潍坊新天地物业管理有限公司负担1487.5元。反诉案件受理费7958.78元，减半收取3979.39元，由潍城区名都百盛园业主委员会负担358.57元，由潍坊新天地物业管理有限公司负担3680.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 韩洪林二〇二〇年四月二十一日代书记员 潘 潇