广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3158号原告：阳西新供销御景商贸有限公司，住所地：阳西县县城尖岗村A地块**。法定代表人：廖炜翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所。被告：陈国军，男，1976年9月2日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被告：陈宇峰，男，1989年8月22日出生，汉族，住湖南省宁乡县。两被告共同的委托诉讼代理人：盛志翔，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。原告阳西新供销御景商贸有限公司（以下简称新供销公司）诉被告陈国军、陈宇峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，被告陈国军在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应由被告经常居住地及合同签订地法院（广东省茂名市茂南区人民法院）审理。本院经审查裁定：驳回被告陈国军有对本案管辖权提出的异议。本案确定管辖后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新供销公司的委托诉讼代理人尹弘、被告陈国军和被告陈宇峰共同的委托诉讼代理人盛志翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新供销公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与陈国军于2015年5月12日签订的《租赁合同》；2、陈国军、陈宇峰共同向原告支付拖欠的租金、宣传广告费、电费共69981.55元；3、陈国军、陈宇峰共同按照以69981.55元为本金、24%年利率标准向原告支付违约金，从2016年12月1日起暂计至2019年6月30日为41988.93元；4、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与陈国军于2015年5月12日签订《租赁合同》，约定陈国军租赁原告位于阳西县城尖岗村A地块A2号一层1-B-1、1-B-2、1-B-3号铺位用于经营黄金首饰等饰品，租赁期限为2015年5月12日至2020年5月11日止，租赁期间第一年租金8000元／月，第二年租金9000元／月，第三年租金10000元／月，第四年租金11000元／月，第五年租金15500元／月。租金按月支付，每月10日前支付上月租金，逾期一日，每日支付合同总租金1%作为违约金，逾期一个月的，原告有权解除合同。合同同时约定，租赁期间擅自停业的，每天支付1000元违约金，擅自停业长达10天的，原告有权解除合同。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付场地，被告以阳西县六福宝诚珠宝店的商号进行经营。从2016年5月开始，被告以经营亏损为由拒不向原告支付租金，并于2016年12月份擅自停业撤场。迄今为止，经原告多方催促，被告一直未向原告支付任何拖欠的费用。现原告自愿仅向被告追讨2016年5月至2016年11月的租金及电费和广告费，并以24%的年利率自2016年12月1日开始计算违约金。2016年5月至2016年11月租金56366.67元，电费11114.88元，广告费2500元，合计69981.55元。以69981.55元为本金、24%年利率为标准，从2016年12月1日起计算违约金，暂计至2019年6月30日为41988.93元。原告认为，陈国军作为租赁合同的承租方，通过陈宇峰注册阳西县六福宝诚珠宝店租赁案涉商铺，被告方应共同向原告承担违约责任。被告方拒不履行其最主要的租赁合同义务，即依约向原告支付租金、广告费和电费，并且长期停业，对原告的正常经营秩序造成巨大的不利影响，也严重侵害了原告的合法权益。原告依据租赁合同的约定及合同法和相关司法解释的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。陈国军、陈宇峰共同辩称，一、阳西县六福宝诚珠宝店在本案诉讼前已经注销，不具备诉讼主体资格，且该店与陈宇峰二者均不是本案诉争租赁合同的相对人或利害关系人，其被告主体资格不适格；二、租赁合同已于2016年5月解除；三、原告诉请的租金、宣传广告费、电费及违约金无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：1、原告提供的企业信用信息公示报告、《租赁合同》、《费用催缴函》、短信截图内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。2、原告提供的两份《黄金珠宝欠费明细》，因被告提出异议，故在本院认为部分中结合其他证据及双方陈述加以认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，阳西新供销明湖商贸有限公司（出租方、甲方）与陈国军签订一份《租赁合同》（合同编号：2015051201），约定：甲方将坐落于阳西县县城尖岗村Ａ地块Ａ2号甲方商场1-Ｂ-1、1-Ｂ-2、1-Ｂ-3号为面积193平方米场地（含公摊面积）的场地出租给乙方作出经营专柜使用，并提供基本的配套设施和服务：如水电、现场管理、保安等；租赁期限为五年，自2015年5月12日起至2020年5月11日止；第一年月租金为人民币捌仟元整（￥8000.00），第二年月租金为人民币玖仟元整（￥9000.00），第三年月租金为人民币壹万元整（￥10000.00），第四年月租金为人民币壹万壹仟元整（￥11000.00），第五年月租金为人民币壹万伍仟伍佰元整（￥15500.00）；租金按月支付，当月租金乙方必须在下月10日前支付给甲方。乙方须按时支付租金，如不能按时支付租金，每迟延一天，须向甲方支付合同总租金1%的违约金；合同期间，因乙方经营及专柜使用而产生的费用由乙方承担；乙方在本合同签订时，向甲方支付人民币壹万伍仟元（小写￥15000元）的租赁押金10000元。租期届满，如乙方在租赁期内无违约行为，自租赁期满之日起3个月内无商品“三包”范围的质量退赔责任，甲方即将租赁押金退还给乙方，租赁押金不计付利息。合同期间，乙方有任何违约行为，甲方将不予退还合同押金给乙方；乙方在租赁场地内负责专柜内部装修，所有费用由乙方承担。合同到期不再续租，乙方不得自行拆除其内部装修，应无偿交给甲方处置；为促进甲、乙双方顺利合作，甲方为乙方提供正规、良好的经营环境，乙方同时应积极配合甲方的管理工作，从而达到甲、乙双方共赢的目的。乙方应依法办理专柜的营业执照、国（地）税登记证等与经营有关的所有合法证照；乙方在合同期限内不得擅自停业，否则视为乙方违约，本合同租金并不因此停止计算，自乙方擅自停业之日起，乙方须每天支付1000元的违约金给甲方。合同第十四条载明双方可以协商变更或终止本合同，并约定乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除本合同。（1）乙方逾期一个月未支付租赁场地租金，经甲方催告仍不支付的。（2）乙方擅自变更、超越经营品种类、品牌范围，经与甲方协商仍不调整的。（3）乙方违反本合同第十条第10款之约定，擅自停业长达十天的。（4）乙方擅自转租部分或全部租赁场地且影响甲方合同目的实现的。（5）乙方在本租赁场地经营假冒伪劣商品的。（6）乙方违反本合同项下的其他义务，造成甲方损失的。甲方根据上述情形单方要求解除合同的，应当提前30天书面通知乙方（本通知自该书面通知送达乙方之日终止），乙方违约已造成甲方损失的，乙方须赔偿甲方因此遭受的实际损失。合同第十六条“法律的适用和纠纷的解决”中载明：如果任何争议或权利要求起因于本合同或与本合同的解释、违约、终止或效力有关，都应由双方通过友好协商解决。协商应在一方向另一方送达关于协商的书面要求后立即开始。合同第十七条明确：通知、送达甲乙双方因履行合同而相互发出或者所有通知文件上、资料均以本合同列明的地址、电话、传真或电子邮件送达。一方变更送达方式应及时通知对方，否则应承担一切不利的后果。合同最后落款处由阳西新供销明湖商贸有限公司在“甲方”一栏加盖公章并由时任法定代表人的曾振金签名，由陈因军在“乙方”一栏签名确认，乙方所留联系电话为135××******。《租赁合同》签订后，陈国军依约交付了合同押金15000元，阳西新供销明湖商贸有限公司即将商城内的1-Ｂ-1、1-Ｂ-2、1-Ｂ-3号铺位交付给陈国军使用。租赁期间，陈国军雇请陈宇峰作为专柜珠宝店的店长，并于2015年9月7日以陈宇峰名义注册成立阳西县六福宝诚珠宝店（个体工商户，现已注销）进行经营。从2016年5月起，陈国军开始拖欠铺位租金和相关费用，原告为此多次进行了催缴。2016年10月10日，原告向“六福珠宝”发出一份《费用催缴函》，向对方催缴2016年5月至9月的租金40000元、电费7199.04元，共计47199.04元，该函件由陈宇峰签收；2016年12月，原告又出具一份《黄金珠宝欠费明细》交陈宇峰核对，该份明细显示：欠5月租金8000元，电费51.6元，合计8051.6元；欠6月租金8000元，电费932.8元，合计8932.8元；欠7月租金8000元，电费2162.28元，合计10162.28元；欠8月租金8000元，电费1992.2元，合计9992.2元；欠9月租金8000元，电费2060.16元，合计10060.16元；欠10月租金8000元，电费2115.84元，合计10115.84元；欠11月租金8366.67元，电费1800元，合计10166.67元；欠广告费2500元；以上欠费合计69981.55元。陈宇峰并在该份欠费明细上签注：“确认无误”。此外，原告还通过陈国军的手机号135××××****发送短信明确告知对方其商铺尚欠2016年5月至2016年11月的租金、水电、广告费共计69981.55元。诉讼中，原告提供其自行制作的《黄金珠宝欠费明细》一份拟证实被告欠租金和水电费详情，该明细表记载租户陈国军经营的店铺“黄金珠宝”租赁期间2016年5月至2016年11月产生欠费，租赁面积193㎡，从2016年5月至2016年10月期间每月租金为8000元，2016年11月8366.67元；相应产生同期应缴水电费欠款，分别为51.6元、932.8元、2162.28元、1992.2元、2060.16元、2115.84元、1800元；广告费2500元。以上累计欠租金（含广告费）58866.67元，欠水电费11114.88元，合计69981.55元。对于被告缴付租金和相关费用的情况，原告承认被告已付清计至2016年4月份止的租金和电费，其余租金和费用欠付；对于所收取的合同押金15000元，原告主张因承租人违约，其依约不作退还。另查明，阳西新供销明湖商贸有限公司于2015年3月23日成立，于2018年6月19日变更企业工商登记名称为“阳西新供销御景商贸有限公司”即本案原告；公司原法定代表人是曾振金，2016年4月11日变更为陈文冲（任期至2017年9月13日），陈文冲同时系公司的股东，长期任职董事。庭审中，被告陈国军主张其于2016年5月经与陈文冲协商一致解除案涉租赁合同，在得到原告方许可的情况下于2016年5月逐步停止营业，至2016年10月初完全撤场，但未能就其主张事实提供任何证据；原告否认曾与陈国军协商解除合同，并主张被告实于2016年12月完成撤场。本院认为，本案主要争议焦点是：一、陈宇峰是否为本案《租赁合同》的当事人或利害关系人，其应否与陈国军共同承担该合同义务；二、案涉租赁合同是否符合法定或约定的解除条件；三、承租人是否拖欠原告广告费、租金及电费，原告相关费用的请求依据是否充分；四、承租人是否构成违约，应否承担赔偿违约金的民事责任。关于焦点一。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阳西新供销明湖商贸有限公司与陈国军于2015年5月12日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行。陈国军在租赁铺位后虽以陈宇峰名义注册成立阳西县六福宝诚珠宝店进行经营，但陈宇峰仅系陈国军的雇员，其在合同履行过程中签收原告相关函件、核对欠费明细的行为均系履行职务的行为，不能据此认定其与原告之间成立合同关系。根据合同相对性原则，合同仅对缔约当事人具有约束力，与原告订约的合同相对方是陈国军，陈宇峰并非合同当事人，故原告请求判令陈宇峰和陈国军共同给付租金的义务，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。租赁合同签订后，新供销公司为承租人提供了约定的场地，并提供了经营所必需的条件，陈国军应按合同约定依时足额向原告支付租金和水电费。原、被告于《租赁合同》中约定如承租人逾期一个月未支付租赁场地租金，经出租人催告仍不支付的，出租方有权解除合同，因陈国军自2016年5月起未能足额向原告交付租金和水电费，累计拖欠7个月租金和电费，已构成违约，原告有权按约定行使合同解除权。陈国军逾期不履行支付租金的主要义务，致使原告未能获得租金收益，其已构成根本违约，且陈国军也有解除合同的意愿，其所经营的珠宝店已实际撤场，现原告请求解除合同，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。根据原告方提供的证据，案涉铺位至2016年11月尚有较大额电费产生，陈国军主张其于2016年5月已与原告方达成解除合同的协议并于2016年10月初完成撤场，与客观情况不符，且陈国军不能对其主张事实提供任何证据予以证实，本院不予采信。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，陈国军作为承租人理应按《租赁合同》的约定向原告支付租金。《租赁合同》约定，第一年月租金为8000元，第二年月租金9000元，2016年5月份为合同履行第二年的第一个月，故当月起的月租金依约应上调为9000元。原告发送给承租人的费用催缴函、费用明细均按月租金8000元的标准计算，应视为出租人对租金计算的减让，此系其自行处分民事权利的行为，该租金变更一经通知承租人即发生效力，故应据以上催缴函件、明细单计算相应时段的租金。同时，《租赁合同》载明租赁期间因承租人经营及专柜使用而产生的费用由承租人承担，故陈国军另需支付所租赁铺位因经营活动实际产生的电费给原告。陈宇峰系陈国军聘用的店长，负责租赁专柜的日常经营工作，其签收因经营活动产生的费用通知属其职权范围内。原告在承租人拖欠租金后向陈宇峰送达相关函件、账单，并向陈国军发出催缴短信，应视为被告方已收悉了相关的通知。经本院审查，原告所发书面通知的租金计算没有超出《租赁合同》约定的计算标准，且经专柜店长陈宇峰确认，陈国军在接收短信通知后未提出异议，于本案诉讼中也未提供相反的证据推翻原告所主张的租金和电费数额，故本院对原告所主张的承租人欠付租金和水电费数额予以采信。现原告主张陈国军尚欠其计至2016年11月止的租金56366.67元和电费11114.88元，本院予以确认。此前，陈国军于签订合同时预交了押金15000元，该押金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，原与陈国军约定如合同期间，承租方有任何违约行为，出租方将不予退还合同押金给乙方。虽然承租人确存在长期拖欠租金的违约行为，理应承担违约责任，因此给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但如按合同自由原则要求承租人严格按合同约定履行显失公平。鉴于原告在本案中不主张押金中抵扣违约损失，故其表示不予退还押金的意见，本院不予采纳。本院根据案件实际情况，酌定该15000元押金在陈国军尚欠款总额中予以扣减。即陈国军尚应支付56366.67＋11114.88－15000元＝52481.55元租金给原告，对原告诉请超出该数额的租金，本院不予支持。对于原告请求的宣传广告费2500元，因《租赁合同》中并没有约定计付广告费，且原告未能举证证明其进行相应的宣传活动或实际产生相关广告费用，且其所发给对方的《费用催缴函》中也未将广告费列入，故其请求陈国军支付广告费，理据不足，本院不予支持。关于焦点四。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”该法条表明，最终违约金的金额是以造成的实际损失为参考标准的，本案中，承租人的违约行为主要是迟延履行债务，其给原告造所成的损失是租金损失及逾期期间的可预期利息损失，故违约金的计算应以该损失数额为确定依据。根据合同约定，租金按月支付，每月10日前支付上月租金，逾期一日，承租人须每日支付合同总租金1%作为违约金。现原告自认该违约金的约定过高，自愿调整按按年利率24%计算违约金，合法有理，本院予以采纳。鉴于租金系按月支付，支付时间为次月的10日前，而原告主张的最后一期租金计至2016年11月30日止，即最后一期租金的支付时间为2016年12月10日，故其请求自2016年12月1日起计算违约金不当，本院不予采纳。根据合同的实际履行情况，本院酌定由陈国军按其尚欠租金数额52481.55元自2016年12月11日起计付至付清款日止的违约金，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条、第一百七十条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告阳西新供销御景商贸有限公司与被告陈国军于2015年5月12日签订的《租赁合同》；二、限被告陈国军于本判决生效之日起十日内支付租金52481.55元给原告阳西新供销御景商贸有限公司；三、限被告陈国军于本判决生效之日起十日内支付违约金（以52481.55元为计算基数按年利率24%计算，自2016年12月11日起至付清款之日止）给原告阳西新供销御景商贸有限公司；四、驳回原告阳西新供销御景商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元,由原告阳西新供销御景商贸有限公司负担463元，由被告陈国军负担8797元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判长  曾纪雄审判员  程美然审判员  柯文婷二〇二〇年四月十七日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六十四条法人存续期间登记事项发生变化的，应当依法向登记机关申请变更登记。第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。