河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初915号原告潘保国，男，汉族，1964年12月25日生，住信阳市浉河区。原告段黎，女，汉族，1963年2月17日生，住信阳市浉河区。委托代理人张玉利，信阳市“148”法律服务所，代理权限：特别授权。被告陈东晓，男，汉族，1991年12月30日生，住信阳市金牛产业集聚区。委托代理人余兵，浉河区“148”协调指挥中心，代理权限：一般代理。第三人信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司。委托代理人殷群伟、鄂磊，系公司职员，代理权限：特别授权。原告潘保国、原告段黎诉被告陈东晓、第三人信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原告潘保国、原告段黎的委托代理人张玉利、被告陈东晓及其委托代理人余兵、第三人信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司的委托代理人殷群伟、鄂磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年7月5日，在信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司的介绍下，原告与被告签订《购房定金协议》，协议约定被告以298000元购买原告位于河区××路房屋××套，被告支付定金2万元。2019年8月29日，双方在信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司的见证下，签订了《存量房屋屋买卖合同》。合同签订后，被告应按约定一次性支付完购房款，然后双方共同前往房产管理部门办理相关手续，被告虽然在当日支付了5万元购房款，可原告还是与被告一起前往房管部门办理手续，手续办理过程中，被告无理由拒不配合继续办理，也未支付剩余购房款，原告多次试图与被告沟通，但被告既不接听原告电话也不回复原告信息。因房屋的部分手续已经办理，原告无法继续出售给他人，被告的违约行为直接导致合同目的无法宴现，给原告造成了重大经济损失。无奈之下，为难护自身合法权益，原告只有依法诉至贵院，请求贵院查明事实，判如诉请!被告辩称，一、原被告《存量房屋买卖合同》不应解除，原告应当提供完整不动产登记手续(土地登记)；配合被告完成过户登记；2019年6月20目答辩人获得房源信息于20l9年8月29日，三方达成《存量房屋买卖合同》期间，经答辩人多次向被告委托第三人沟通，获得信息为该房屋所有权证、土地使用权证（向单位查实有土地信息，且表明都补过去)及契税发票均完整，因此该合同依法应当有效，只是被答辨人消极嫌麻烦不予配合所致，被答辩人应当积极协助答辨人办理相关手续，完成不动产过户登记手续。因此该合同不应解除：二、被告没有违约行为，不应承担违约责任，违约方系原告。依照《存量房屋买卖合同》第三条约定交款不动产过户均与当日完成，答辩人依约支付部分购房款(余款于当日登记后支付部分购房款（余款于当日登记后支付）。三方共同前往房地产管理部门办理相关登记手续时，被房地产登记管理部门告知答辩人无土地信息致该过户登记手续无法完成变更登记、导致合同目的无法实现。违约方不在答辩人。依据《存量劈屋买卖合同》第六祭第二款约定，被答辩人存在严重违约、违约方应为被答辨人：三、被告如无法提供完整不动产转让登记手续(土地登记)，那么该签订的《存量房屋买卖合同》彻锄最底就是被答辩人与其委托第三人串通的一场骗局：如没有或者无法提供土地登记，则该合同应当为无效合同：理由如下：1、办理房产过户手续时、当事人必须提供房产证、土地使用证及契税证明，否则无法过户：2、土地使用证是非常重要的物证．土地使用证是住宅不动产的物权的重要组成部分土地使用证可以有效的保护不动严的完整性，缺少了土地使用权证的物权不完整，依据《城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”以及六十一、六十二、三八、三十九条规说明房“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。本案涉及不动严缺少土地使用证，依据《物权法》第九条规定．土地部分没有发生效力严重违背物权完整性。3、没有土地使用证、不动产不能抵押贷款且有被原土地使用者抵押风险、涉案房屋得不到法律有效保护，且不能上市交易。依据国土资源部、建设部发布的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》规定：已购公有住房上市必须交房屋所有权和土地使用权证书，原废止《房屋登记办法》领取的房产证，现实施的《不动严暂行条例实施细则》领取的就是房产证（不动产证)。4、依据以上所述结合《合同法》第五十二条规定，该合同严重损害答辨人利益且违反了法律、行政法规的强制性规定。如果被告无法提供完整不动产转移登记手续(土地登记)，那么该合同也不是解除而应为无效合同：依据该法五十六条规定无效合同自始没有法律效力。第三人辩称，房屋需要进行落宗后才能进行交易，在我司签订合同后去房管局进行网签网备，被告不配合房管部门办理，2019年10月14日后，被告让我们联系原告要求购买房屋，但是原告以被告违约为由不在卖房屋给被告。不动产和房管局系统没有统一，对家属院的房屋未登记产权有一个通知，先办手续后完善。原告提交以下证据：1.原告身份信息，证明原告是适格的诉讼主体。2.购房定金协议，约定定金2万元。3.存量房屋买卖合同，双方是自愿平等的基础上签订的，该房总价款当时被告就应当支付全额的总价款，如不支付就视为违约，被告知晓房屋的所有情况。4.原被告双方的短信聊天记录，证明被告在违约后，原告与被告多次商量房屋买卖事情，原告以书面告知被告，因被告违约原告解除合约。被告质证称，1.无异议。2.双方签订存量房买卖合同后，定金协议已经失效。3.真实性无异议，合同形式是第三人的格式合同，合同第三条被告应当当天支付，支付款项和产权过户均约定为当日，被告不存在违约行为，致使合同不能履行的原因是原告的房屋没有落宗，所以违约责任在原告。被告在多次要求土地信息的情况下，原告无故拖延。原告应当配合被告办理各种过户手续。4.不能证明原告证明的目的，说被告知晓房屋的房屋信息。第三人质证称，定金是7月签的，合同是8月签的，落宗单是在合同签订之前就下来了，被告是看了落宗单才签订的合同。合同里写的很明确，签订前双方明确了解房屋的房屋信息。我司合同不是制式合同。房屋属于房改房，是过去职工改建的，此类房屋的落宗情况是特殊的，其手续在现有法律下是齐全的。被告提交以下证据：1.被告获得房源信息后，与第三人的微信聊天记录，证明中介公司在最初时一直承诺房屋信息完整。被告由于过户问题与第三人多次交涉，第三人由于土地原因办理不了。被告合同签订前第三人告知有土地信息，签订后告知无土地信息。落宗单为8月22日，在此之前第三人告知被告土地信息完善。2.电话录音。被告在落实房屋无法交易后陈述的房屋情况。在签订合同前我们没有看过落宗单。原告质证称，被告提供的证据都是与第三人的，与原告没有关系。即使是事实的也只是被告和第三人公司中的某一人的聊天，并不是与第三人公司的行为。第三人质证称，聊天的这个人并不能代表我司，此房改房属于无图落宗，8月22落宗单下来在房管局，并不代表我们当时就拿到手了。落宗单被告是知晓的。第三人提交以下证据：1、在公司签订的《存量房屋买卖合同》。2、在房管局签订的《存量房买卖合同》。3、房屋测绘报告。4、落宗单。5、房产测绘报告书。原告质证称无异议。被告质证称，1.真实性无异议，房屋平面图只能证明房屋标注的面积，不能显示土地相关信息。2.同原告质证意见。该合同约定为不动产登记手续，就适用现在的不动产登记条例。3.委托人是原告，被告并不知悉。4.落宗单标明的位置是本案争议的位置，权利人是被告，对此证据合法性真实性都有异议，备注的有当事人的共同签字，公章或手印，被告庭审前从未见过此落宗单，从未出示过任何签字或申请，因此该落宗单合法性存疑，该证据存在瑕疵。5.房产登记时是第一步，没有涉及到土地。经审理查明，2019年7月5日，在信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司的介绍下，原告与被告签订《购房定金协议》，协议约定被告以298000元购买原告位于河区××号面粉厂住宅楼1单元402号房屋一套，被告支付定金2万元。在原告方办理完成房屋的所有转让预备手续后，原被告双方于2019年8月29日在第三人公司签订《存量房屋买卖合同》，正式约定购买原告所有的位于河区××路房屋××套。合同签订当日被告向原告支付五万元房款，原被告共同前往房地产管理中心办理房屋过户手续。在办理完网签网备手续候，房地产管理中心要求被告在一个关于了解涉案房屋落宗信息的申明上签字，被告不愿签字，并因此拒绝继续办理房屋过户手续及向原告支付剩余房屋款项，原告在等待一周后得知被告不愿意继续购买涉案房屋的情况，因此认定被告违约，起诉来院。另查明，涉案位于河区××路房屋系面粉厂家属楼，后根据国家政策补足产权，系房改房，土地属于国家所有，系无土落宗，可以办理房屋过户手续，但无土地证。本院认为，原被告双方在第三人公司及信阳市房产管理中心签订的两份《存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，该两份合同合法有效。原被告双方在2019年7月5日在第三人公司签订购房定金协议，于2019年8月29日在第三人公司签订《存量房屋买卖合同》，合同第一页注明：“出售人与买受人双方确定已经知晓该房产的真实情况和落宗情况，双方就该房地产的交易细节协商且达成一致意见后，在经办方的见证下，订立以下协议”。签订定金协议的时间与签订《存量房屋买卖合同》的时间相差一个多月，被告方有足够的时间了解涉案房屋的具体情况，且身为一个具有完全民事行为能力的自然人，被告应当仔细查看合同后再确定签字，因此本院认定原被告双方签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，原被告双方均应当按照该合同的约定履行各自的义务。原告在合同约定的时间配合被告办理房屋过户手续，被告在中途突然表示不愿继续办理，后表示不愿购买房屋，被告的行为造成违约，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。该合同第七条买受人的违约责任规定：“买受人若因自身原因，在签订本合同后无故拖延或者拒绝支付房款、过户、交割物业等一切与本交易相关的手续，超过本合同约定期限十五个工作日后且无法达成调解的，则视为买受人自动违约。每逾期一日，买受人应按照总房款的1‰按日支付出售人违约金。逾期达一个月以上的，即视为买受人不履行本合同，出售人有权解除本合同，且有买受人承担此次交易中双方的全部交易税费以及出售人的经济损失，并一次性向出售人支付总房款的20%的违约金”。该房屋原被告双方约定的总价款为298000元，20%的违约金为59600元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：解除原被告签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告陈东晓在本判决生效之日起十日内向原告潘保国、原告段黎违约金59600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1290元，减半收取645元，由被告陈东晓承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内提起上诉，上诉于河南省信阳市中级人民法院，并按对方当事人人数提交上诉状副本。审判长  常咏梅审判员  卢 静审判员  万 欣二〇二〇年四月二十八日书记员  付 饶