太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初642号   原告：李楠，男，1980年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。   委托诉讼代理人：李晓星，山西新国泰律师事务所律师。   被告：山西恒盛嘉品房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区瓦窑街13号公园北路西排26号4层301号，现办公场所太原市杏花岭区小东门街林溪大厦1001室。   法定代表人：王嘉懿，执行董事。   委托诉讼代理人：刘景鹏，男，山西恒盛嘉品房地产开发有限公司员工，现住太原市杏花岭区。   原告李楠与被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李楠的委托诉讼代理人李晓星，被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘景鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李楠向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告和被告的租赁合同；2.判令被告立即支付租赁费195000元（一年期房租）、物业费59776元；3.判令被告立即腾出所租房屋（年租金22万元）；4.判令被告赔偿租赁期间的财产损失，暂计1万元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司于2018年8月1日租用位于太原市杏花岭区林溪大厦10层，年租金人民币19万元整，另加12层费用人民币3万元整，共计人民币22万元整，已支付费用2.5万元。2019年8月15日，被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司出具《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》，承诺“剩余款项在2019年10月1日前付清”。但是至今为止，被告仍未支付任何费用，共计欠款195000元。被告在租房期间拒不交物业费，原告代缴费用共计59776元。被告在租赁期间毁坏门、及其他物品，暂计1万元。鉴于被告的违约行为，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。   山西恒盛嘉品房地产开发有限公司辩称，其一，原告不是本案适格的诉讼主体，原告虽是本案房屋产权所有人，但在本案实际合同关系中并未参与，被告也并不认识原告，均为其父（李德功）作为合同关系人参与其中，并且被告也一直认为其父是合同关系的一方，被告在承租过程中也多次要求原告父亲签订房屋租赁合同，但都被拒绝。其二，原告所述租赁费195000元及物业费59776元均不属实，租赁费计算时间应为2018年10月10日-2019年10月1日以此类推计算租赁时间（租赁费根据10层面积应为424.46*1.2/天*365=185913.48元）；原告主张物业费59776元包含原告前期拖欠的物业费。其三，原告所事实不清，有重复费用之疑。其四，原告主张的财产损失暂计1万元数额没有依据，所撬大门经过维修后不影响使用。其五，2019年6月林溪物业要回12层房屋所属权之后，被告已不再使用，实际使用时间为2018年10月1日至2019年6月20日。由于12层房屋所属权归属吉恒公司，与李德功（原告）无任何关系。其六，原告所述已付费用2.5万元，与实际情况不相符，被告实际各项费用累计支付33000元。其七，李德功在修建星河湾庭院时与被告达成一致，以李德功修建星河湾庭院费用与租赁林溪大厦10楼、12楼租赁费用相抵，被告为原告及其父李德功在星河湾3号院26栋1层西户庭院修建费用共计197826元。   经审理查明，涉案房屋位于太原市建设北路193-1号61幢A段10层办公，登记所有权人为原告李楠，规划用途为办公，建筑面积为424.46㎡，产权证号为：晋房权证并字第XXXX号。2018年8月15日被告向原告出具一份《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》，其内容为：1.被告于2019年10月1日正式租用林溪大厦10层，年租金壹拾玖万元，另加12层费用3万，共计贰拾壹万元整；2.被告于2019年支付林溪大厦10层费用贰万伍仟元整；3.被告将剩余款项在2019年10月1日前结清；4.被告可核减10层房东星河湾3号园26号楼102号院内工程中相应费用，本事宜由被告总经理王总全权负责。同日，被告还出具一份《情况说明》，内容：“山西恒盛嘉品房地产开发有限公司承担林溪大厦10层、12层物业、水、电等费用42600元整，双方定于2019年9月前一次支付于山西吉恒实业有限公司。物业费用为2018年全年费用。”此外，2019年10月30日原告支付2019年1-12月物业管理费11206元，支付2019年采暖费4770元，支付2019年地下车位费1200元。   庭审中，原、被告均认可双方没有签订书面租赁合同，仅口头约定，现林溪大厦10层由被告实际使用。原告陈述被告从2018年8月1日起实际租赁房屋，原告主张的租金从2018年8月1日至2019年8月1日为22万元（10层19万元，12层3万元），因原告实际收到房屋定金2.5万元，则被告尚欠19.5万元；被告承租房屋后未缴纳过物业费等，原告代缴59776元。但被告对此不予认可，实际租赁时间为2018年10月1日至今，被告共计支付原告父亲李德功租金3.3万元，对物业费仅认可42600元。   上述事实有房屋所有权证书、《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》、《情况说明》、三份收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，涉案房屋10层系原告李楠所有，原、被告之间虽未签订书面的租赁合同，但均认可被告对涉案房屋的占有使用，双方之间的口头租赁合同已依法成立，被告作为承租人应当向原告支付租金并承担租赁期间涉案房屋的物业费等相关费用。庭审中，原告陈述被告自2018年8月1日起实际租赁房屋，但被告仅认可自2018年10月1日起实际占有使用房屋，因原告未能提供证据证明被告从8月1日起租赁房屋的证据，则本院确认被告租赁涉案房屋的实际时间为2018年10月1日起至今。被告出具的《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中写明被告将剩余租金于2019年10月1日前结清，但至今被告未能向原告支付2018年10月1日起的租金，被告的行为已构成根本违约，原告主张解除与被告之间的租赁合同并要求被告腾房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张涉案房屋及12层房屋一年租金的请求，因原告仅对林溪大厦10层拥有所有权，其无权主张林溪大厦12层的租金，对此部分本院不予支持；参照《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中涉案房屋一年租金为19万元，原告认可被告已支付租金2.5万元，则被告还应支付租金16.5万元（自2018年10月1日至2019年10月1日）。被告抗辩实际支付原告父亲3.3万元，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。关于原告主张的物业费59776元，根据被告出具的《情况说明》及原告代缴费用的三份收款收据，本院予以支持。关于原告主张的财产损失1万元，其未能提供证据证明实际损失情况，故该诉讼请求本院不予支持。被告抗辩以星河湾3号园26号楼102号院内工程中相应费用抵顶租金的意见，因与本案不属于同一法律关系，且虽双方在《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中有所约定，但双方对上述工程未有结算，无法抵顶租金，故该答辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、依法解除原告李楠与被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司就位于太原市建设北路193-1号61幢A段10层订立的口头租赁合同；   二、被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李楠支付一年租金165000元，以及原告李楠代缴的物业费等费用59776元；   三、被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内搬出位于太原市建设北路193-1号61幢A段10层的房屋；   四、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取4286元，由原告李楠负担619元，被告山西恒盛嘉品房地产开发有限公司负担3667元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 赵 岩     二〇二〇年四月二十九日   代书记员 田佳鑫   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。   法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。