广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9348号原告(反诉被告)：许世青，女，1986年8月24日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：汪志成，系原告丈夫。委托诉讼代理人：余晓东，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周莉，女，1989年3月12日出生，汉族，住湖南省宜章县，委托诉讼代理人：张衍明，广东安国律师事务所律师。被告：广州食芬棒餐饮企业管理有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路****自编**，统一社会信用代码9144010159832923XO。法定代表人：钟有太。原告许世青与被告周莉、被告广州食芬棒餐饮企业管理有限公司（以下简称食芬棒公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，被告周莉于2019年12月23日提出反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月24日、2020年3月18日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汪志成，被告周莉的委托诉讼代理人张衍明到庭参加两次诉讼，被告周莉到庭参加第一次诉讼，食芬棒公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告周莉立即腾退房屋；2、请求被告周莉支付强行占据房屋使用费100元/天，从2019年2月20日起（房产所有权自裁定送达日）直至搬离时止到2019年8月8日共170天，占据使用费17000元，并承担诉讼费；3、请求被告食芬棒公司腾退房屋。事实和理由：本人于2019年2月3日在京东拍卖平台，通过公开竞价成交标的编号为108236435，标的名称：广州市花都区荔红南路10号2栋1403房，并于2019年2月20日收到广州市中级人民法院《执行裁定书》（2018）粤01执5154号之二，其房屋所有权人自裁定送达本人时转移。本人收到裁定书，多次友好告知其房屋内周莉女士，请求办理，但周莉女士以其有一份复印的租赁合同为由拒绝办理，本人曾与广州市中级人民法院联系，得知法院拍卖时房屋为原房主本人使用并无此租赁合同。补充：涉案房屋在2017年9月28日已经抵押给涂俊毅。被告周莉辩称，不同意原告全部诉讼请求，被告基于合法租赁关系，合法占有案涉房屋，本案应适用合同法第二百二十九条买卖不破租赁原则进行处理，买卖房屋在租赁期间所有权发生变动不影响租赁合同的效力，被告要求原告继续履行合同理由如下：1、被告与案涉房屋原业主在2017年11月1日签订了案涉房屋的租赁合同，约定租赁2017年11月1日至2027年11月1日，年租赁1500元。2、租赁合同第15条同时约定租赁时案涉房屋属于毛坯房，由被告周莉出资进行装修，出资方式是被告周莉将装修费给原业主并由原业主安排装修，合同签订后至2018年4月、5月左右，房屋装修并通风完毕，周莉家人搬入居住。3、装修期间以及搬入涉案房屋居住期间，案涉房屋的水费、电费、燃气费都是被告缴纳的，综合以上三点，被告实际占有涉案房屋并实际使用，被告要求原告作为案涉房屋的受让人继续履行租赁合同。被告周莉在第二次庭审中补充答辩：被告对案涉房屋抵押不知情，出租人签署租赁合同时，合同第七条约定，出租方承诺房屋无抵押，出租方出示的不动产登记证上也无相关抵押信息，被告出于对房屋公示信息的信任，才租下该房屋，其作为善意承租人的权益应当得到保护。本案案涉房屋存在的抵押权，无证据证实其早于租赁合同成立，依照物权法抵押权以记载不动产登记簿设立，到房屋管理局申请抵押权的设立，有递件审核发证等一系列过程，只有当抵押权的他项权证下发时并记载不动产登记簿可供人查询才产生公示效力，此时才能被相关利害关系人知悉，从原告提交的证据来看，其提交的不动产查册表，仅能显示抵押权设立时间，并不能显示抵押权完成登记及记载到登记簿的时间，抵押权完成公示及登记是晚于2017年9月28日，而该时间与本案租赁关系成立的时间非常相近，在原告没有证据证实房屋抵押权的公示先于房屋租赁合同成立的情况下，不得以该抵押权对抗租赁关系。被告食芬棒公司均未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。被告周莉向本院提出反诉请求：原告恢复对广州市花都区荔红南路10号狮峰公馆2栋1403房的供水、供电、供气。事实和理由：我方合法承租广州市花都区荔红南路10号狮峰公馆2栋1403房，案涉房屋的水、电、气自租赁以来一直由我方缴纳，原告未经我方的同意，擅自以业主身份通知物业公司将案涉房屋停水、停电、停气，给我方正常生活造成了极大影响，请求人民法院依法支持我方的诉请。原告针对被告周莉的反诉辩称：一、根据物权法一百九十条以及适用担保法的司法解释166条，涉案房屋在拍卖之后原告是受让人，所以房屋租赁合同对原告是没有约束力的。二、庭审中查明，涉案房屋在2017年9月28日设立抵押权，而被告伪造的租赁合同是在2017年11月1日签订，明显是在设立抵押权之后才出现租赁合同，根据担保法解释及物权法，被告主张损失，应当向出租人主张损失。三、两被告是恶意串通，拒不履行人民法院的执行裁定，在诉讼过程中提交的合同支付租金的方式，可以看出被告提交的证据是虚假。正常的租金，一年的租金只有1500元。每份支付凭证都是3116元、3998元等款项的支付，形式上是假的，足以证明如果公安能够查明被告的实际控制人，这个案子就可以破了。被告是为了恶意规避法院的执行，只是被告法律并不精通，从证据的表面来看也不足以对抗原告，请法院驳回被告的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区荔红南路10号2栋1403房，建筑面积94.9平方米，原权属于食芬棒公司，并在2017年9月28日设立抵押，之后由原告拍卖取得。广州市中级人民法院于2019年2月20日作出（2018）粤01执5154号之二执行裁定，裁定：一、广州市花都区荔红南路10号2栋1403房的所有权归买受人许世青所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人许世青时起转移。二、买受人许世青可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定自2019年2月22日送达原告。2017年11月1日，被告作为承租方（乙方）与食芬棒公司作为出租方签订一份《房屋租赁合同》，约定食芬棒公司将涉案房屋租与被告周莉使用，期限自2019年11月1日至2027年11月1日，年租金1500元，押金19725元。合同第十五条约定：房屋目前是毛坯，装修的费用由租方后期两年内付，装修（水电、瓷砖、天花、灯、厨具等等要配套齐），如任何乙方违约，房屋要恢复原样。11万元整。被告提交支付宝转账电子回电10张及支付宝账单详情37张，微信账单详情1张，拟证明被告已向原业主支付租金及装修费。其中收款方的账户名有“钟平亮”、“有太”、“好日子”、“配英（李配英）”、“看海”，金额有零有整。原告对此证据真实性不予确认，认为不像支付租赁费用。诉讼中，被告周莉表示：我方的经济情况是不足以支付装修费用，装修费用也是支付给出租方，没有签订装修合同，出租方是将票据给我方之后我再支付的，但票据没有保存。被告周莉提交其向广州市好佳景物业管理有限公司支付的管理费等费用的收款收据、水、电费信息截图、水、电费账单及发票，抄表明细、燃气费信息截图及部分缴纳记录、照片等，拟证明其实际入住、出资装修并使用了涉案房屋。原告对广州市好佳景物业管理有限公司出具的收据及照片的真实性不予确认，对水电费、燃气费的截图、发票、抄表明细及缴纳记录的真实性没有意见，认为正好证明被告非法占用房产。被告周莉向本院提交其向广州市中级人民法院提交《暂缓执行异议书》、《房屋租赁合同》等的《诉讼材料接收凭证》截图一张，拟证明在涉案房屋拍卖时，被告周莉向广州市中级人民法院提交了证据。原告对此证据不予确认。经本院询问，被告周莉陈述：其在涉案房屋查封拍卖时，并没有提出过执行异议或案外人执行异议，也没有申报过债权。被告周莉向本院提交视频，拟证明被告周莉去物业公司询问，被告知原告要求停水停电，自2019年10月无法使用涉案房屋。原告对此证据不予确认，认为原告在多次通知协商后才在2019年10月采取停水停电，目前被告仍占有涉案房屋。第二次庭审中，被告周莉表示：其没有交接涉案房屋钥匙，涉案房屋也无法使用，其已另行租赁房屋。被告周莉在2020年3月21日向本院提交说明：表示涉案房屋因停水停电无法居住，被告愿意在法院组织下进行交接，但目前仍在湖南老家尚未返还广州，希望将具体交接时间安排在2020年4月以后。关于原告诉讼请求第二项中使用费的计算标准，原告表示不申请鉴定，按照广州市房屋租赁中心发布的同期同地段租金认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据广州市中级人民法院（2018）粤01执5154号之二执行裁定，涉案房屋的所有权于2019年2月22日转移给原告所有，原告有权对占有使用涉案房屋的食芬棒公司、周莉提出诉讼。被告周莉主张其与食芬棒公司签订《房屋租赁合同》并实际占有使用涉案房屋，但首先，两被告之间的房屋租赁关系成立在涉案房屋设有抵押之后；其次，两被告之间的《房屋租赁合同》中关于年租金的约定远远低于租赁市场价格，即使根据周莉所说，其承担装修费用，根据合同第十五条关于装修费用的约定，涉案房屋的年租金仍然远远低于市场价格；第三，被告周莉与食芬棒公司签订《房屋租赁合同》，但其举证证明其支付租金的均为案外人，且金额不等，无法证明缴纳费用系租金，另外也没有收据或发票予以佐证，本院无法认定租金交纳情况。被告周莉抗辩所称的买卖不破租赁并不适用于本案，因此，原告主张被告周莉腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告周莉反诉要求原告恢复用水用电用气的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。如上所述，根据被告周莉的论述及举证，本院并不能认定被告周莉已完成支付租金的义务，其在原告取得所有权之后2019年2月22日占有使用涉案房屋理应支付占有使用费。根据广州市房屋租赁中心发布的2019年租金标准，涉案房屋所在地段及小区的租金标准为12元/平方米/月，涉案房屋的月租金应为1139元，因此被告周莉应自2019年2月22日至2019年9月30日向原告支付占有使用费为1139元/月÷28×7天+1139元/月×7个月，共计8257.75元。自2019年10月开始，原告与被告周莉均陈述原告通知物业公司进行了停水停电措施，被告周莉抗辩称其无法居住并另行租房，但其未提交充分证据对此予以证明，原告与被告周莉至今仍未进行交接，但根据实际情况，涉案房屋属于住宅，停水停电后确实影响居住，原告也未提交充分有效证据证明被告周莉恶意占有涉案房屋，因此根据公平原则，在2019年10月之后直至被告周莉实际腾退房屋之日，租金酌定按照1139元的60%计收，即683.4元/月。因原告并未举证证明目前涉案房屋由被告食芬棒公司占有使用，因此原告主张被告食芬棒公司腾退房屋，没有事实依据，本院不予支持。被告食芬棒公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法总则》第六条的，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周莉于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空广州市花都区荔红南路10号2栋1403房并交还原告（反诉被告）许世青；二、被告（反诉原告）周莉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）许世青支付房屋使用费，计算标准如下：1、自2019年2月22日至2019年9月30日的房屋使用费为8257.75元；2、自2019年10月起，按683.4元/月的标准支付至被告（反诉原告）周莉实际腾空之日止；三、驳回原告（反诉被告）许世青的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周莉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，由原告许世青负担62元，由被告周莉负担164元。反诉案件受理费50元，由被告周莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  姚炳钢人民陪审员  骆广杰二〇二〇年四月一日书 记 员  彭小容黄瑜