安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终249号 上诉人（原审被告）：张守童，男，1996年1月15日出生，汉汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：徐林，江苏臻宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张民泽，男，1948年3月21日出生，汉族，住南京市下关区。 被上诉人（原审原告）：何玉凤，女，1953年1月13日出生，汉族，住南京市下关区。 上述两被上诉人的委托诉讼代理人：陈福来,江苏臣功律师事务所律师。 上述两被上诉人的委托诉讼代理人：林国兆，江苏臣功律师事务所实习律师。 上诉人张守童因与被上诉人张民泽、何玉凤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2019）皖1122民初2009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张守童上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张民泽、何玉凤全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张民泽、何玉凤承担。事实和理由：一、张守童已履行了案涉《房地产买卖中介合同》的付款义务，一审法院对合同的履行认定有误。张守童与张民泽、何玉凤于2018年2月26日签订《房地产买卖中介合同》，张守童于合同签订当日交付定金2万元，2018年3月3日支付28万，2019年1月16日支付30万元，于2019年1月16日分别支付2万元、8万元，2019年1月17日支付5000元，代张民泽、何玉凤支付中介费5000元，上述款项合计71万元。2019年1月17日张守童所有款项支付完毕后，张民泽、何玉凤配合张守童办理房产过房手续，符合正常交易习惯。二、案涉合同义务已经全部履行，张民泽、何玉凤违背诚实信用原则，企图通过诉讼获取不当利益。请求支付张守童的上诉请求。 张民泽、何玉凤辩称，张守童实际支付的购房款为40.5万元，尚欠30.5万元购房款未付。2019年1月16日张守童转账的第二次首付款30万元，并非是张守童支付的首付款，而是为了获取办理银行贷款首付款的转账凭证，该款项并非张守童的钱款，也不是重复支付的首付款。理由如下：1.张守童在明知已支付过首付款的情况下再次支付首付款，且在转账记录上特意备注首付款字样；2.张民泽、何玉凤已申请证人李某出庭作证，并提供李某、张民泽、张守童的三方转账记录，可以证明2019年1月16日备注首付款的30万元并非张守童实际支付的首付款，而是为取得办理银行贷款所需的首付款转账凭证，根据贷款银行的规定，房屋抵押贷款人，必须是房屋购买人，且支付过首付款才可以办理贷款手续。张守童的母亲周景云支付的首付款转账记录不能作为办理贷款的凭证，为了取得张守童支付首付款的凭证，应张守童的要求中介方负责人李某为促成交易，从朋友处转款13万元，加上自己的15万元，共计28万元，于2019年1月16日下午转给张守童，张守童又从张浩波处借款2万元，凑齐30万元，然后转给张民泽，张民泽收到款项后，当日又将28万元转给李某，各方对此笔30万元转款不存在实际的债权债务关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张民泽、何玉凤向一审法院起诉请求：1.判令张守童立即给付购房余款310000元；2.判令张守童给付违约金142000元。 一审法院认定事实：2018年2月26日，张民泽、何玉凤为甲方，与乙方张守童、丙方中友房地产经纪公司签订一份《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约定乙方购买甲方位于来安县汊河镇碧桂园城市花园百合苑003幢1-1101室房屋一套，房屋总价款710000元。张守童于2018年2月26日付给张民泽、何玉凤定金20000元，2018年3月6日前付购房首付款280000元，张守童办理银行贷款400000元，余款10000元于交房当日张民泽、何玉凤结清房屋已发生的费用后，张守童一次性支付。并约定若一方违约，应按房款总额的20%向对方支付违约金。合同签订后，张守童当天支付定金20000元，2018年3月3日张守童向张民泽、何玉凤支付首付款280000元，2019年1月16日，张守童向张民泽、何玉凤支付了20000元和80000元，2019年1月17日张守童父亲张继江通过手机转给张民泽、何玉凤之子张浩波5000元，余款应为305000元未支付。 另查明：张民泽、何玉凤已将涉案房屋过户到张守童名下，涉案房产的不动产权证书登记时间为2019年1月21日，权利人为张守童，附记：该房地产由原不动产证号：皖（2016）来安县不动产权第××号，何玉凤、张民泽房地产买卖变更而来。但张守童至今未将购房余款支付给张民泽、何玉凤。 再查明，2019年1月7日，张民泽、何玉凤与张守童又签订一份《购房合同》，在来安县不动产登记局用于备案，该合同中约定房屋总价款为600000元。 一审法院认为，本案中用于备案的《购房合同》系张民泽、何玉凤和张守童故意降低合同价款以逃避国家税收规定，存在损害国家利益的行为，系违反国家税收管理法律规定，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零四规定，该《购房合同》不符合证据的合法性原则，不予采信。 另依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。张民泽、何玉凤与张守童签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，合法有效。张守童未能按照合同约定办理贷款支付房款，经催告后在合理期限内仍未履行，构成违约。张民泽、何玉凤要求张守童给付购房的余款305000元，并要求张守童承担依照《房地产买卖中介合同》约定的违约金142000元，符合法律规定，予以支持。张守童辩称未支付房款是因无法贷款造成，根据庭审查明的事实，张守童认为中友房地产公司在居间服务过程中存在过错行为，并导致其利益受损，可通过另行诉讼予以解决。 综上所述，张民泽、何玉凤与张守童自愿签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定行使权利、履行义务。双方已经办理房屋过户手续，张守童已成为涉案房屋的权利人且实际占有使用人，故张守童应按照合同的约定支付余下房款并承担相应的违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决：一、张守童于判决生效后十日内支付原告余下房款305000元；二、张守童于判决生效后十日内支付原告张民泽、何玉凤违约金142000元；案件受理费8080元，减半收取计4040元，由张守童负担。 二审中，张守童提供银行转账清单一份，证明2019年1月16日张守童向李某借款28万元，并于当日转账30万元房款给张民泽，案涉房款已全部付清。张民泽、何玉凤质证认为，真实性无异议，但证明目的不予以认可。该30万元数次转账均在同一天下午，该账款的循环转账可以证明该款项仅是为了获取办理银行贷款首付款的转账凭证。本院认证意见为，结合张民泽、何玉凤提供的转账凭证及证人李某的证言可以认定该笔转账系为了获取办理银行贷款首付款的转账凭证，并不是真实的支付购房款，故对该证据的证明目的，本院不予确认。张守童提供2019年1月17日支付宝转账记录，证明张守童向中介方支付中介费10000元，其代替张民泽、何玉凤支付了5000元中介费。张民泽、何玉凤质证认为，真实性无异议，证明目的不予认可。涉案合同并未约定中介费由双方共同承担，且涉案合同明确约定张民泽、何玉凤净得价为71万元。本院认证意见为，结合涉案合同约定及证人李某的证言可以认定中介费均应由张守童负担，故对该证据的证明目的，本院不予确认。 张民泽、何玉凤提供银行转账记录三份、李某的证言，证明：2019年1月16日的30万元转账记录只是为了取得支付首付款的银行转账凭证，并非张守童支付的购房首付款，张民泽收到30万元后又将该30万元中的28万元归还李某，另外2万元是张浩波借给张守童凑齐30万元，故不需要返还。张守童质证意见为，银行转账记录的真实性予以认可，但张民泽的转账流水可以证明张民泽于2019年1月16日收到30万元房款。证人证言存疑，不予认可。本院认定意见为，银行转账记录与李某的证言能够相互印证，且可以证明2019年1月16日张守童转账的30万元系为了取得支付首付款的银行转账凭证，并非是张守童支付的首付款。故对该组证据的证明目的，本院予以确认。 二审查明，张守童于2018年3月3日支付的28万元购房首付款系由其母亲代为支付。张守童于2019年1月16日转账给张民泽的30万元中包括张民泽之子张浩波的2万元。 二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：张民泽、何玉凤要求张守童给付购房款的数额如何确定。 2018年2月26日，张民泽、何玉凤与张守童签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。张民泽、何玉凤已按涉案《房地产买卖中介合同》约定将涉案房屋产权登记在张守童名下，其已履行了涉案合同约定的义务，张守童理应按照合同约定履行其支付购房款的义务。涉案《房地产买卖中介合同》约定，涉案房屋的价款为71万元，张守童分别于2018年2月26日支付定金2万元，于2018年3月3日支付28万元，于2019年1月16日分别支付2万元、8万元，于2019年1月17日支付5000元，上述已付房款合计为40.5万元。故张守童还应支付张民泽、何玉凤购房款30.5万元。因张守童的行为表明其拒绝支付剩余购房款，其已构成违约。按照涉案合同约定，张守童应支付违约金142000元。 张守童上诉认为，其已支付了全部购房款71万元，并提供了张守童于2019年1月16日向张民泽转账30万元银行转账凭证及其向中介方支付10000元的支付宝转账记录。张民泽、何玉凤不认可该两笔款项，因张民泽、何玉凤提供的中介方负责人李某与张守童、张守童与张民泽、张民泽与李某的三方转账记录以及李某的证言，可以证明张守童与张民泽于2019年1月16日备注首付款的30万元转账是为了取得银行贷款需要的购房首付款的转账凭证。同时，张守童转账给张民泽的30万元中还包括张民泽之子张浩波的2万元，且张守童在一审抗辩中亦认可支付的购房款为40.5万元。虽然张守童认为李某向其转款28万元系借款，但李某予以否认可，张守童亦未提供证据证明其与李某之间的转账为借款，故张守童该抗辩，本院不予采信。涉案合同约定张守童支付首付款的时间为2018年3月6日前，且张守童亦于2018年3月3日由其母亲代为支付了28万元购房首付款，该笔首付款的支付时间、金额与涉案合同约定相吻合。张守童于2019年1月16日向张民泽转账30万元特意备注购房首付款字样，亦能够印证该笔转账系为了取得银行贷款需要的购房首付款的转账凭证。故张守童该上诉理由不能成立，对其该上诉主张，本院不予支持。张守童上诉认为其支付给中介方的10000元中由其为张民泽、何玉凤代付的5000元中介费。因涉案合同约定，张民泽、何玉凤是净得价为71万元，且明确约定张守童向中介方支付中介费10000元。故张守童上诉认为其代张民泽、何玉凤支付了5000元中介费的上诉理由亦不能成立。 综上所述，张守童的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5080元，由上诉人张守童负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年四月二日 书记员  王倩倩 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。