文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初1195号原告（反诉被告）：深圳市向西实业股份有限公司，住所广东省深圳市罗湖区嘉宾东路向西村******，统一社会信用代码91440300192310598N。法定代表人：张伟光，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永超，男，1981年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李勇，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王小平，男，1973年1月17日出生，汉族，身份证住址湖北省房县。委托诉讼代理人：张伟，广东丹柱律师事务所律师。原告深圳市向西实业股份有限公司与被告王小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，被告王小平提起反诉，本院经审查，依法予以受理并适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告深圳市向西实业股份有限公司的委托诉讼代理人李勇，被告王小平及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市向西实业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间有关春风路向西大厦一楼909.16㎡房屋的《租赁合同书》；2.被告立即向原告交付春风路向西大厦一楼909.16㎡房屋；3.被告支付欠付的租金690000元（从2020年5月1日暂计至2020年10月31日，实际应按每月115000元的租金计至被告交付房屋止）；4.被告支付延迟支付租金的违约滞纳金236900元（滞纳金按租赁合同约定的每日千分之五的标准的一半暂计算至2020年10月31日，计算基数是每月的租金115000元，起算日期从2020年5月1日逐月递增计算至2020年10月31日，继续计算至付清全部款项止）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月25日，原、被告签订《深圳市房地产租赁合同书》，双方约定：原告将春风路向西大厦一楼合计909.16平方米的物业出租给被告，每月租金为115000元，租期从2019年4月15日至2021年4月30日。合同还就租金的递增及延迟支付租金应承担的违约滞纳金等事项予以约定。前述租赁合同签订后，原告按时向被告交付了租赁房屋。然而，被告在协议签订后，未能信守合同约定，长期不按时缴纳租金，对原告的催租一再拖赖，截至2019年11月5日，被告累计拖欠租金573358元、违约滞纳金313720元，已构成严重违约。2019年10月25日，原告再次向被告发出严正的律师催收函，然而被告仍然置之不理。为维护原告集体资产和广大股东的权益不受侵害，原告于2019年11月4日向罗湖法院提起诉讼，2020年5月15日，双方在法院的主持下达成民事和解，双方确认截至2020年4月30日，被告欠原告租金382200元，被告承诺于2020年6月30日前分期付清欠付款项；在被告按时付款的前提下，原告给予被告减免一个月115000元的租金。但前述具备法律效力的调解书生效后，被告视法律为儿戏，拒绝履行生效的法律文书。无奈，原告依法向罗湖法院申请了强制执行。目前，截至2020年10月30日，被告在向西大厦一楼继续欠租达690000元。原告在长期催收、交涉无果后，不得不再次诉请法律，以求保护。被告王小平辩称，同意解除春风路向西大厦一楼909.16平方米的房屋租赁合同书，并同意向原告交付该涉案房屋，但允许给被告留足时间搬离涉案房屋内的物品；确认2020年5月1日至2020年10月31日欠租69万元，但并非被告恶意拖欠，而是被告与原告存在诸多诉讼，目前资金流转不灵，另外原告要求被告支付的租金的违约滞纳金计算标准按日千分之五的一半过高，要求法院降低为全国银行间同业拆借利率3.85%。反诉原告王小平向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的编号为2019-Ｄ03-01号的《房屋租赁合同》，自解除租赁关系之日起允许反诉原告搬移涉案房屋内反诉原告所有的相关财产；2.反诉被告赔偿自2020年1月1日起暂计至2021年1月31日因给涉案房屋停水停电及不允许入场装修给反诉原告造成的损失共计1783600元，即分租出去王小平应收取的租金，实际损失计算至《房屋租赁合同》解除之日止；3.反诉被告返还反诉原告租赁保证金230000元；4.反诉被告承担本案所有诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费等）。庭审中，反诉原告明确反诉请求第1项中要求搬移所有相关财产是指需要一个月的时间进行搬离。事实与理由：2019年4月25日，反诉原告与反诉被告续签了编号为2019-Ｄ03-01号《房屋租赁合同》，约定：反诉被告将其名下位于深圳市罗湖区房屋继续出租给反诉原告，房屋建筑面积909.16平方米，租期两年，自2019年4月15日起至2021年4月30日止，房屋租赁用于商业用途，自2019年4月15日至2020年4月30日每月租金115000元，自2020年5月1日至2021年4月30日每月租金119000元。涉案房屋是商业地带的第一层，主要用于商业经营，反诉原告承租涉案房屋后，按照以往承租的惯例，将涉案房屋分租给了六户商家、自己承租一户共七户。在上一个租赁期间（2014年4月15日至2019年4月14日）内，反诉被告已向南湖房管所出具了《证明》：允许反诉原告将部分房屋转租或分租给他人经营。在本租赁合同期（自2019年4月15日至2021年4月30日止）内，反诉被告亦允许反诉原告分租，在2019年10月22日，反诉被告收取了反诉原告分租的其中一个商铺（滋季壹号炖品）的装修保证金及装修许可证费用，并允许了该商户的装修。但2020年1月，反诉原告代新分租的商铺（社区健康服务中心）申请装修时，却遭到了反诉被告的推诿，先是以临近过年不处理，后疫情期间一直以未复工为理由，复工后又以管理费没缴纳不允许装修，反诉原告缴纳管理费后，反诉被告仍不同意让商铺装修。后经了解，发现反诉被告不允许反诉原告新分租的商铺（社区健康服务中心）入场装修的根本原因是：反诉被告在2020年1月17日向罗湖法院起诉了反诉原告，案号为（2020）粵0303民初5778、5779、5780号，因为该诉讼反诉被告领导对本案涉案房屋的租赁态度也一反常态，自2020年1月以后就不允许商铺入场装修，给反诉原告造成了巨大的损失。由于新签约的商户（社区健康服务中心）一直无法装修，不能入场经营，在反诉原告与反诉被告多次协商无果后，社区健康服务中心（陈凯）于2020年5月7日向罗湖法院提起诉讼，案号为（2020）粵0303民初16665号，要求反诉原告返还租金及赔偿损失，该商铺因一直空置无法装修，致使已签约的商户（社区健康服务中心）解约，后续也无法签约新的商户入场。因为反诉被告不允许新入场商铺装修，且反诉原告剩余租期不足一年，反诉被告也明确表示不会再续租给反诉原告，截至反诉原告本次反诉前，反诉原告承租的四家商铺（社区健康服务中心、无限极专卖店、滋季壹号炖品店、瑞蓝美容养生馆）无法分租出去，全部为空铺。在本案涉案房屋租期内，反诉被告于2020年1月向罗湖法院起诉，要求反诉原告支付本案涉案房屋截止2020年4月30日的租金及违约金，反诉原告收到法院的通知后，将2020年1月前的租金全部交齐。但2020年4月7日至2020年4月17日期间，反诉被告为达到逼迫反诉原告离开承租房屋向西商业大厦而不要任何赔偿的目的，另案案号为（2020）粵0303民初5778、5779、5780号，对本案涉案房屋停水停电，给正在经营的商铺造成了巨大的影响，如滋季壹号炖品店因停水停电成柜冻肉腐坏，无法正常营业造成了店内工人工资、正常营业损失等，本来受新冠疫情影响，2020年4月实体店生意低迷，前几个月都是贴本在维持运转，又遇到停水停电11天，彻底让商铺经营不下去了，2020年4月16日，商铺（滋季壹号炖品店）、商铺（无限极专卖店）在租赁合同还未到期的情况下无奈通知反诉原告撤场，搬走东西后离开。综上所述，反诉原告承租的涉案房屋在合同租期内，反诉被告明确的允许了分租的商户装修，即认可并同意了反诉原告的分租行为，但因另案向西商业大厦的租赁合同纠纷，反诉被告又反悔不允许分租的商户入场装修，严重违反了诚实信用原则，且反诉原告承租该涉案房屋就是为了通过分租来实现商业获利，但反诉被告却因反诉原告承租其的其余租赁物纠纷而将本案涉案房屋反悔不允许分租，反诉原告租赁的根本目的已不能实现。且在本涉案房屋纠纷法院审理过程中，反诉被告仍对反诉原告承租的涉案房屋进行停水停电，以达到反诉被告逼迫反诉原告放弃另外装修费赔偿的权利，致使反诉原告已经分租出去的商铺陆续解约，并无法签约新的商铺入场，商铺一直处于空置状态，给反诉原告造成了巨大的经济损失。附：损失计算明细表（暂计至反诉前即2021年1月31日）            商铺名              签约人              租期              撤场时间              月租金/元              损失                  中国福利彩票              李春兰              2020年1月 1日至2024 年12月31 日              还在做              9000              0                  班丽诗美发店              林聪              2018年8月 16日至 2020年8月 15日              还在做              5000              0                  无限极专卖店              李秀花              2020年4月 1日至2021 年10月19 日              2020年4月 15日              50000              50000*9=450000 元（自2020年4 月15日暂计至 2021 年 1 月 15 日）                  滋季壹号 炖品店              叶锦新              2018 年 10 月11日至 2023 年 10 月10日              2020年4月 15日                  瑞蓝美容 养生馆              陈孟达              2018 年 11 月20日至 2023 年 11 月19日              2019 年 12 月              54400              54400*13=707200 元（自2020年1 月1日暂计至 2021 年 1 月 31 日）                  社区健康 服务中心              陈凯              2020年2月 1日至2025 年1月31 日              没进场              52200              52200*12=626400 元（自2020年2 月1日暂计至 2021 年 1 月 31 日）                                                                                        共计1783600元      反诉被告深圳市向西实业股份有限公司辩称，一、案涉《房屋租赁合同》对房屋的转租有明确的约定，即须“经甲方（出租方）同意，双方应就此另行签订书面协议”，事实是：答辩人从未出具任何同意转租的书面文件，即被答辩人无转租的权利，其转租行为违法、违约。《房屋租赁合同》第十一条明确规定：本合同有效期内，经甲方（答辩人）同意，乙方（被答辩人）可将出租房屋转租他人。甲、乙双方应就此另行签订书面协议。据此答辩人说明如下：1.答辩人没有以任何书面形式同意被答辩人转租案涉房屋，更没有与被答辩人就转租“另行签订书面协议”。2.2014年4月9日的转租《证明》，与本案的《房屋租赁合同》无关，该证明是针对2014年的相关租赁合同，而本案的租赁合同成立于2019年4月25日。被答辩人的所谓转租证据是一种典型的偷梁换柱。3.对被答辩人及其深圳市平博投资有限公司与六家案外人的转租或租赁合同，答辩人从未以书面形式确认过，且其中有三份租赁合同的租赁期限已超出了本案租赁合同的租赁期2021年4月30日，被答辩人的行为不仅违约，而是违法，即对第三方承租人的民事欺诈。二、被答辩人所谓2019年10月22日答辩人收取了其中一个分租商铺（滋季壹号炖品）的装修保证金及装修许可证费用是虚假陈述，根本不存在同时也不构成答辩人对被答辩人的“同意转租”。没有任何证据证明答辩人收取了商铺滋季壹号炖品的装修保证金及装修许可证费用，答辩人也没有同意被答辩人对该商铺的分租。三、有关案外人陈凯（社区健康服务中心）与案外人深圳市平博投资有限公司有关向西大厦一楼部分物业的租赁合同纠纷，罗湖法院已有生效判决：被答辩人及平博公司承担全部的法律责任，答辩人不负有任何的合同义务和法律责任。被答辩人支持其权利主张或者说指控答辩人违约的一个重大合同履行情形——案外人陈凯（社区健康服务中心）与案外人平博公司的有关向西大厦一楼的租赁合同，罗湖法院于2020年7月作出判决：1.解除陈凯与平博公司签订的《房屋租赁合同》；2.平博公司返还陈凯租赁313200元、保证金104400元、水电费押金5000元；3.王小平对平博公司的债务承担连带清偿责任；4.平博公司承担全部的案件受理费。即：有关陈凯（社区健康服务中心）租赁合同的履行及其法律责任，法院已有明确判定：平博公司及被答辩人承担全部的法律责任。四、被答辩人所谓答辩人对案涉房屋“停水停电”的指控完全是捏造事实，是为了达到在长期拒不支付房租的同时企图长期霸占答辩人集体物业的恶意诽谤。众所周知，2020年是防疫年，尽管被答辩人至今拖欠答辩人租金长达十四个月，金额高达一百多万元，但为了响应政府号召，一方面给予了减免一个月租金的优惠，另一方面还充分保证租赁物业的水、电供应（答辩人持续垫付水、电费）顾全大局，即使在这种状态下，被答辩人还不断到相关部门“诉闹”及“要求法院对答辩人强制执行恢复其正常经营活动”。为了维稳，罗湖法院两名执行法官还专程到租赁现场查看现状：没有停水，没有停电，租赁场所完全在被答辩人的绝对控制之下，详见罗湖法院（2020）粵0303执25060号执行案。五、被答辩人恶意反诉、拖赖、缠诉的真相是：被答辩人在答辩人有三处的物业租赁——本案的向西大厦一楼、向西商业大楼1、2、3楼、港澳8号六套住宅合计拖欠租金高达300余万元，同时还以各种方式造谣生事，诽谤、攻击答辩人的主要领导，在混淆视听、诱导、欺骗各种影响介入的同时，试图达到长期霸占答辩人集体物业的目的。目前，答辩双方在罗湖法院的诉讼情形如下：1.有关本案的诉讼一案，标的额100余万元；2.有关向西大厦的强制执行一案，执行标的44万元；3.有关港粵8号6套房的三宗诉讼，标的额约10万元；4.有关向西商业大厦的二审三宗诉讼，标的额约250万元，所有这些都是被答辩人欠租导致的纠纷。这就是答辩双方目前最真实、最客观且大部分已有司法判决的状况。据此，答辩人请求在查明本案事实的基础上，界定是非曲直，认定被答辩人违法、违约的行为，依法驳回被答辩人的反诉请求，维护集体资产和权益不受侵害。经审理查明：一、涉案房屋位于深圳市罗湖区（不动产权证号：深房地字第**），建筑面积909.16平方米，所有权人为原告。二、2019年4月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：2019-D03-01），约定被告向原告续租涉案房屋用于商业用途，租期为两年，自2019年4月15日至2021年4月30日，第一年每月租金为115000元，第二年每月租金为119000元，每月的五日前支付，租赁保证金为230000元，在签订合同时支付，租赁期内保证金不能作租金使用，合同终止且被告交清一切费用后，由原告无息退回；原告应在当日将涉案房屋交付被告使用；水电费、电话费、电视费、管理费由被告交纳，管理费由被告向物业公司支付；合同有效期内，经原告同意，被告可将房屋转租他人，双方应就此另行签订书面协议；被告如有以下行为，由此产生的责任由被告负担且原告有权解除合同，没收押金并追讨其他欠款：1.违法活动（包括政府法律、法规、治安管理条例、计划生育等）；2.未经原告书面同意及政府有关部门批准，改变出租房屋的机构；3.将房屋典当、抵押给他人。因下列情形之一，原告可解除合同：1.被告不付租金连续两个月以上；2.未经原告同意将房屋用于商业用途以外的用途且不改正；3.未经原告同意将房屋转租他人。被告拖欠租金的，应支付滞纳金，金额为拖欠日乘以月租金的千分之五；被告超期一个月未交租，原告有权停止出租物业的水电供应及其他措施，所造成的损失及后果由被告负担。双方不履行合同义务造成对方损失的，应赔偿对方实际损失及可预期利益。原告在庭审中确认已收取租赁保证金230000元，每月租金均按115000元主张。三、被告将涉案房屋分租给其他六位次承租人（李春兰、林聪、李秀花、叶锦新、陈孟达、陈凯），被告提交了六份租赁合同予以证明，其中李春兰的租赁期限为2020年1月1日至2024年12月31日，未撤场；林聪的租赁期限为2018年8月16日至2020年8月15日，未撤场；李秀花的租赁期限为2020年4月1日至2021年10月19日，已于2020年4月15日撤场；叶锦新（经营滋季壹号炖品店）的租赁期限为2018年10月11日至2023年10月10日，已于2020年4月15日撤场；陈孟达的租赁期限为2018年11月20日至2023年11月19日，已于2019年12月撤场；陈凯的租赁期限为2020年2月1日至2025年1月31日，未进场。被告主张原告同意其转租行为，并提交了原告于2014年4月9日向南湖房管所出具的《证明》，载明因被告经营需要，在租赁期内原告同意被告将部分房屋转租或分租给他人经营，请房管所给予办理相关手续。原告则称该《证明》系针对上一份租赁合同出具，与本案无关。被告还提交了两份由深圳市向西物业管理有限公司出具的《收款收据》复印件，载明收到滋季壹品炖品的装修保证金及许可证费用。原告对该两份收据复印件不予认可。四、被告主张2020年4月7日至2020年4月17日期间原告对涉案房屋停水停电11天，导致正常经营的商户解约，并提交了与租户微信聊天记录、南湖街道办《终止调解告知书》予以证明。其中与租户的微信聊天记录显示租户在2020年4月8日询问“什么时候有电啊！”；南湖街道办于2020年4月17日出具的《终止调解告知书》载明建议原告在进入诉讼程序之前，恢复涉案商铺的正常水电供应。五、被告主张原告一直不允许其进场装修，并提交了与物业管理公司“张经理”的录音文件、与物业管理公司工作人员的微信聊天记录、与原告代理人李勇律师的录音文件予以证明，其中前两份证据产生于2020年1月、3月，第三份证据产生于双方拿到前述民事调解书之后，李勇律师在通话中确认双方存在多起纠纷，原告不允许被告转租出去的租户进场装修。六、原告曾于2020年因涉案房屋向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2020）粤0303民初5777号，后经本院主持调解，原告与被告于2020年5月15日达成如下协议：1.双方共同确认截至2020年4月30日，被告尚欠原告向西大厦一楼租金382200元；2.原告同意被告于2020年5月31日、2020年6月30日前分别支付租金133500元；3.被告按第二项约定按时足额支付款项后，原告同意减免被告一个月的租金115000元；4.如被告未按第二项约定的任一期足额支付款项，原告有权就第一项未减免租金382200元向被告主张权利并申请强制执行；5.自签订调解书之日起，原告保障被告在租赁场所的正常经营（包括允许入场装修）；6.案件受理费6335元，由被告在2020年6月30日前迳付原告。原告已就该案申请强制执行，案号为（2020）粤0303执25060号。以上事实，有房产证、《房屋租赁合同》《证明》、录音、微信聊天记录、《终止调解告知书》、民事调解书、执行通知书及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。被告连续两个月以上未按合同约定按时交付租金，已构成违约，原告据此要求解除合同并由被告返还房屋、承担支付租金及违约金的义务，有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到涉案房屋面积较大，被告主张搬离、交付涉案房屋需要一个月的期限，本院予以准许。原告主张每月租金均按115000元计算，系原告对自身权利的处分，本院予以确认，但原告主张的逾期付款违约金过高，本院予以调整为按全国银行间同业拆借中心于2020年12月20日公布的一年期贷款市场报价利率（起诉时的利率）即年利率3.85%的四倍计算，即年利率15.4%，且计算期间应为2020年5月1日至本判决确定的房产交还之日，其后的违约金因无合同约定，本院不予支持。关于反诉原告主张返还的租赁保证金230000元，因反诉原告并未违反不予退还租赁保证金的相关约定，且本院已支持了反诉被告所主张的逾期支付租金的违约金，故反诉被告应退还反诉原告租赁保证金230000元。关于反诉原告主张因反诉被告不允许入场装修及停水停电所造成的损失，因双方租赁合同中约定反诉原告转租应征得反诉被告同意且双方另行签订书面文件，但反诉原告未能证明双方就转租达成了合意，反诉原告提交的《证明》亦属于反诉被告在2014年的上一份合同中出具，与本案没有关联性，反诉原告应承担举证不能的不利后果，本院对反诉原告主张的反诉被告同意转租的意见不予采信。据此，反诉原告无权要求反诉被告同意其他次承租人入场装修，亦无权在本案中主张相应的损失。因反诉原告确认仅停水停电11天，故本院确认反诉被告应支付该11天的租金损失，且租金标准应按原、被告双方约定的月租金计算，据此计得该损失为42166.67元（115000元÷30天/月×11天），对反诉原告主张的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市向西实业股份有限公司与被告王小平于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》（编号：2019-D03-01）；二、被告王小平应自本判决生效之日起一个月内向原告深圳市向西实业股份有限公司交付涉案位于深圳市罗湖区平方米的房屋；三、被告王小平应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市向西实业股份有限公司支付2020年5月1日起至被告王小平实际交付房屋之日止的租金，按每月115000元计算；四、被告王小平应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市向西实业股份有限公司支付逾期支付租金违约金（以115000元为基数每月递增至本判决确定的房产交还之日，自2020年5月1日起按年利率15.4%计至本判决确定的房产交还之日止）；五、反诉被告深圳市向西实业股份有限公司应自本判决生效之日起十日内向反诉原告王小平赔偿损失42166.67元；六、反诉被告深圳市向西实业股份有限公司应自本判决生效之日起十日内向反诉原告王小平返还租赁保证金230000元；七、驳回原告深圳市向西实业股份有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告王小平的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6535元，由原告深圳市向西实业股份有限公司负担535元，由被告王小平负担6000元。原告深圳市向西实业股份有限公司已预交的6000元，由本院予以退回。被告王小平应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费6000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费11454元，由反诉原告王小平负担10000元，由反诉被告深圳市向西实业股份有限公司负担1454元。反诉原告王小平已预交的1454元，由本院予以退回。反诉被告深圳市向西实业股份有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费1454元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 彤二〇二一年三月二十六日书记员 张静莲