西安市莲湖区人民法院    民事判决书     （2019）陕0104民初5428号   原告：陕西鑫通建筑制品有限公司，住所地西安市沣东新城石化大道中段69号畅远物流园1排101号。统一社会信用代码：91611105MA6TWKTF0A。   法定代表人：童新顺，该公司总经理。   委托诉讼代理人：余艳斌，男，1971年11月18日出生，汉族，该公司法务，住西安市龙首村公园壹号9栋1304号房。身份证号：429004197111180010。   被告：陕西聚信房地产开发有限公司，住所地西安市高新区高新路西部国际广场13401室。统一社会信用代码：916100007979273044。   法定代表人：杨蓓，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李旭，男，1977年6月5日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区太白北路11号小二楼6号。身份证号：610202197706051213。   原告陕西鑫通建筑制品有限公司（以下简称鑫通公司）与被告陕西聚信房地产开发有限公司（以下简称聚信公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鑫通公司委托诉讼代理人余艳斌、被告委托诉讼代理人李旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提起诉讼请求：1、判决被告支付货款1295286.19元，并承担利息210000元（按银行同期贷款利率暂计至起诉日止）；2、判令被告退还扣留的保证金200000元并支付利息50000元（按银行同期贷款利率暂计至起诉日止）；3、案件受理费、诉讼保全费及实际费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告支付货款1118564元及利息584521.32元（按日利率0.3‰计算，暂计至2019年7月15日，实际要求至清偿之日）；同时撤销第二项要求被告退还保证金200000元之诉讼请求。事实与理由：2011年5月18日，被告因建设“财富中心三期”工程，与陕西鑫磊运通建筑制品有限公司（以下简称鑫磊公司）签订了《预拌商品混凝土供需合同》，双方对商品混凝土供应、支付货款方式、逾期付款违约责任等进行了约定。因资金困难没有能力履行合同，被告与鑫磊公司关于履行合同款项支付方式进行了协商，约定被告以西安市二环北路西段5号凤城明珠（龙钢花园）的11套房产作价8000000元支付合同预付款，并签订了《关于商砼款置换房产的补偿协议》合同附件一份，同日与龙钢花园业主陕西华捷房地产开发有限责任公司签订了三方《协议》。合同签订后，鑫磊公司按合同的约定履行了33451998的供货义务，被告抵偿的龙钢花园的10套房产也已抵偿处置完毕。但被告隐瞒了12904房产已于2010年12月27日被西安市未央区人民法院判决属于案外人所有的事实，导致鑫磊公司对12904号房屋价值603374元的债权无法实现。2017年5月11日，鑫磊公司与被告签订了《房屋置换协议》，将12904号房屋调换成已由案外人装修的10407号房屋，以抵偿工程款603374元。   2018年2月6日，经鑫磊公司与被告协商，确定被告下欠鑫磊公司1295286.19元货款，双方并达成《终结协议》，约定1295286.19元货款中的95190元用于冲抵10407号房屋的装修费，暂扣凤城明珠（龙钢花园）12904房产保证金200000元（待鑫磊公司将12904室房产证退回被告聚信公司，被告聚信公司给鑫磊公司办理调换10407房手续后，再支付余款）。签订协议的同时，被告强制要求将高消费场所的220000元消费卡抵偿给鑫磊公司。上述协议签订后，经查明10407号房产在签订《终结协议》前一直被法院查封，导致协议再次不能履行。被告强制抵消的消费卡鑫磊公司至今也未使用。2019年4月11日，鑫磊公司向被告聚信公司送达了《履行协议书》，要求聚信公司履行交付房屋义务，但聚信公司一直未能回复。   2019年5月10日，鑫磊公司依法向被告送达了《债权转让通知书》，将鑫磊公司与被告聚信公司签订的《预拌商品混凝土供需合同》、《关于商砼款置换房产的补偿协议》、三方《补充协议》和《终结协议》所衍生的民事权利转让给鑫通公司，据此，原告依法取得了该项债权。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。   被告辩称，对原告所述均不认可。被告与鑫磊公司之间不存在债权债务关系。被告与鑫磊公司签订合同所属，双方之间的总供货量为33451998元，协议约定已支付鑫磊公司32156711元（含以房抵债11套房屋的折价款7410602元），剩余1295286.19元。双方于2018年7月6日对所剩余的货款已签订了以房抵债协议。除附件中的12904号房屋有争议外，其余10套房屋均已给鑫磊公司办理完产权证并交付其使用。被告与鑫磊公司已明确将12904号房调换成10407号房屋。前提是鑫磊公司将12904号房屋退回被告，被告为鑫磊公司办理房屋相关产权手续。关于220000元消费卡，是经双方协商确认的，不存在争议。另关于200000元保证金，若鑫磊公司将12904号房产证交还被告，被告将200000元保证金返还。关于装修款，12904号房屋不存在装修款，故被告与鑫磊公司之间不存在货币履行义务，请求法院驳回原告诉讼请求。   原告围绕其诉讼请求提交《预拌商品混凝土供应合同》、《补充协议》、《关于商砼款及置换房产的补充协议》、西安市未央区人民法院（2009）未民一重字第20号民事判决书、西安市中级人民法院（2011）西民二终字第00916号民事判决书、《终结协议》、《履行协议通知书》、《债权转让通知书》、录音一组。被告无证据提交。本院对当事人提交的证据依法组织了质证。根据当事人提交的证据和本院庭审调查，认定事实如下：   2011年5月18日，鑫磊公司与被告签订《预拌商品混凝土供需合同》，由鑫磊公司向被告承建的西安市高新三路财富中心三期供应混凝土。合同第四条第4款价款支付方式约定，合同生效，被告以约8000000元房产交付鑫磊公司作为预付款。每月按调拨单数量确认的进度款，被告支付进度款65%，留5%质保金，待工程完毕，双方核对完工程总用量后支付。合同中对双方的权利义务、结算方式及违约责任等进行了约定。该合同第六条第1款约定，甲方聚信公司未按合同约定给付价款，自应付之日起按每日0.3‰向乙方支付所欠价款的利息。同日，鑫磊公司、被告及陕西华捷房地产开发有限责任公司（以下简称华捷公司）签订《补充协议》，约定华捷公司愿代被告用“龙钢花园”的11套房产作为预付款，作价7410602元预付给鑫磊公司，作为《预拌商品混凝土供需合同》的预付款。《关于商砼款及置换房产的补充协议》合同附件二中列明11套房号为：23104（总价603374元）、23202（总价736484元）、23204（总价603374元）、23301（总价985652元）、23302（总价736484元）、10104（总价595254元）、12804（总价603374元）、12904（总价603374元）、13204（总价603374元）、13302（总价736484元）、13304（总价603374元）。同时约定鑫磊公司在合同生效后，先将以上房产落户于鑫磊公司名下，被告向鑫磊公司转交房产的相关过户文件，并协助办理在西安市房屋产权管理机构的备案登记。过户手续费按政策执行，交易契税及大修基金由鑫磊公司交纳。   2010年案外人刘晓菊将陕西中立房地产开发有限公司（以下简称中立公司）、华捷公司及第三人杨轶辉诉至西安市未央区人民法院，刘晓菊称其与中立公司及华捷公司签订了商品房买卖合同，购买了凤城明珠（龙钢花园）第3栋1单元29层21904号商品房，但交房期满，中立公司及华捷公司未按期交房，故要求上述两公司交房，并办理产权登记及产权证书。该案经西安市未央区人民法院审理，判决中立公司、华捷公司向刘晓菊交付上述房屋。后华捷公司不服，上诉至西安市中级人民法院，中院审理认为，刘晓菊购买的是凤城明珠（龙钢花园）第3幢1单元29层第4号房屋，其房屋编号应为12904号，故西安市中级人民法院于2011年5月16日以（2011）西民二终字第00916号民事判决书，改判华捷公司及中立公司在本判决生效后十日内向刘晓菊交付龙钢花园第3幢1单元29层12904号商品房。基于上述事实，2018年2月6日，聚信公司与鑫磊公司签订《终结协议》，约定鑫磊公司向聚信公司累计供应混凝土33451998元，聚信公司已支付32156711.81元，含因混凝土质量引起的，鑫磊公司所承诺的且全权承担的2000000元加固费（不含税）及300000元借款，剩余货款1295286.19元未付。鑫磊公司同意将1295286.19元货款：1、扣除95190元，用于冲抵2017年5月11日双方签订的《房屋调换协议》中，凤城明珠12904室调换为凤城明珠10407室的房款差价；2、暂扣凤城明珠12904室房产保证金200000元（待鑫磊公司将凤城明珠12904室房产证退回聚信公司后，聚信公司再给鑫磊公司调换的10407房屋手续后，再支付余款）；3、结合前两项条，本协议签订后聚信公司应向鑫磊公司支付1000096.19元（其中含鑫磊公司同意抵扣聚信公司关联公司的220000元的消费卡）。2019年5月10日，鑫磊公司向聚信公司发送履行协议通知书，称由于10407号房产在签订《终结协议》前，一直被法院查封至今，导致协议无法履行，请聚信公司收到本通知书后十日内，履行以下义务：1、交付与龙钢花园相同地段、相同面积、相同楼层的104.3平方米房产一套；2、退还扣取的装修款95190元；3、退还扣留的保证金200000元。2019年5月10日，鑫磊公司向聚信公司送达《债权转让通知书》一份，称其公司将《预拌商品混凝土供需合同》、《关于商砼款及置换房产的补充协议》、三方《补充协议》和2018年2月6日签订的《终结协议》所衍生的民事权利转让给原告，被告收取本通知书后直接向原告履行《履行协议通知书》上记载的三项义务。被告认可收到债权转让通知书。   另查，龙钢花园5号3幢10407号房屋经查，被西安市未央区人民法院于2017年12月31日依法查封。12904号房屋产权证书现在原告处。   再查，12904号房屋于2012年6月1日登记在鑫磊公司名下，刘晓菊于2018年将华捷公司、中立公司及鑫磊公司诉至西安市未央区人民法院，要求确认华捷公司、中立公司及鑫磊公司关于12904号商品房买卖行为无效，并要求华捷公司、中立公司为刘晓菊办理房产登记手续。法院经审理以（2018）陕0112民初15629号民事判决书驳回了刘晓菊全部的诉讼请求。刘晓菊不服该判决，上诉于西安市中级人民法院，该案现在审理中。刘晓菊又于2018年12月4日将西安市不动产登记局作为被告，鑫磊公司作为第三人起诉至西安铁路运输法院，请求判令撤销西安市不动产登记局作出的将12904号房屋登记至鑫磊公司名下的行政行为，西安铁路运输法院经审理后作出（2019）陕7012行初85号行政判决书，驳回了刘晓菊的诉讼请求。据此，被告认为12904号房屋至今登记在鑫磊公司名下，其公司已完成房屋交付义务，应由鑫磊公司向刘晓菊主张退房事宜。现12904号房屋产权证书在原告处，原告同意向被告予以返还。   还查，原告诉讼请求中1118564元中，包含603374元的房屋折价款、95190元的差价款、220000元的消费卡及200000元的保证金。   本院认为，本案系债权转让合同纠纷。合同当事人一方依法将其合同中的债权全部或者部分转让给第三人,依法及时通知债务人后,债权转让即发生效力。债权转让后,受让人取得原债权人的相应债权,可以向债务人主张转让的债权。鑫磊公司与原告签订了《债权转让协议》，且履行了通知被告的义务，被告也承认收到了债权转让通知书，故鑫磊公司与原告之间的债权转让行为合法有效,已对被告发生法律效力。   鑫磊公司与被告最初约定的12904号房屋经两级法院审理，已经确认给了案外人刘晓菊，后鑫磊公司又与被告达成了终结协议，将12904号房屋调换成10407号房屋，因10407号房屋被法院查封，被告至今也未能交付该房屋。由于特定物已不具备交付可能，鑫磊公司与被告聚信公司已明确房屋价值为603374元，现原告鑫通公司要求被告支付房屋折价款603374元，理由正当，本院予以支持。同时，被告应向原告退还扣除的10407号房屋95190元的房屋差价款。两项合计698564元。关于被告称12904号房屋一直登记在鑫磊公司名下，被告已完成了向鑫磊公司交付房屋之意见，本院认为， 12904号房屋虽登记在鑫磊公司名下，但在2018年2月6日，聚信公司与鑫磊公司签订《终结协议》中，已将12904号房屋调换成10407号房屋，双方已合意变更了交付的特定物，视为对12904号房屋已终止了履行义务，且12904号房屋一直由刘晓菊占有使用，鑫磊公司未实际享有权利。故被告辩称其已履行了交付义务之意见，本院不予采信。   鑫磊公司与被告聚信公司约定，在未付货款中扣除200000元，作为被告聚信公司向鑫磊公司返还12904号房屋产权证书的保证金。被告在答辩中，鑫磊公司若将12904号房屋产权证书返还被告，其愿意返还200000元保证金。现12904号房屋产权证书在原告处，原告同意返还被告，故1290420000012904200000被告收到产权证书后，应向原告返还保证金200000元。   关于原告主张的220000元的消费卡，该协议系由鑫磊公司与被告达成，冲抵未付货款，且鑫磊公司也已接收了消费卡，故抵扣行为已完成。至于是否消费系鑫磊公司自身行为，不影响双方之间220000元的债务已抵扣之事实。故原告该项主张，本院不予支持。   鑫磊公司与被告的《终结协议》签订时间为2018年2月6日，因10407号房屋在《终结协议》签订前就已被法院查封，故被告并不能按约向原告交付房屋，构成违约。因200000元保证金支付前提系原告应先退回产权证书，由于原告一直未予退还，故该200000元不应计算利息。故被告应向原告支付自2018年2月7日起，以698564元为基础计算至实际付清日之利息。原告庭审主张利率按日千分之三计算，该主张过分高于延迟履约给原告造成的损失，本院酌情予以调整。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：   一、本判决生效后十日内，被告陕西聚信房地产开发有限公司支付原告陕西鑫通建筑制品有限公司698564元及利息（以698564元为基数，2019年2月7日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际付款之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；   二、本判决生效后十日内，原告陕西鑫通建筑制品有限公司向被告陕西聚信房地产开发有限公司返还西安市经济技术开发区北二环西段5号3幢1单元12904室房屋产权证书；被告陕西聚信房地产开发有限公司收到上述产权证书后三日内，向原告陕西鑫通建筑制品有限公司返还保证金200000元；   三、驳回原告陕西鑫通建筑制品有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）   案件受理费20598元，由原告承担7300元，被告承担13298元（原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告。）   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  长  闵永军   审  判  员  铁文静   审  判  员  李君     二○二○年四月七日     书  记   员 袁博                1