湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1579号原告：长沙保利商业投资管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路**吉联商业中心商业物业内**。法定代表人：肖徐哲，执行董事。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏冷丽（系公司员工），女，1996年1月12日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被告：长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司，营业场所长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6层第6043号商铺。负责人：陈树，经理。委托诉讼代理人：邹舒，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范卉，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：长沙市新晴文化传媒有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区荷花园街道万家丽中路一段**旺德府大厦**/div>法定代表人：周才辉，执行董事。委托诉讼代理人：邹舒，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范卉，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告长沙保利商业投资管理有限公司(以下简称原告)与被告长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司（以下简称劳动东路分公司）、长沙市新晴文化传媒有限公司（以下简称新晴文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵欣晨、苏冷丽和被告新晴文化公司、劳动东路分公司的委托诉讼代理人范卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金39830.4元及拖欠租金的违约金（2019年7月产生租金违约金637.29元，2019年8月10日起的租金违约金以拖欠的租金为基数自2019年8月10日起至实际清偿之日止，现暂计算至2020年2月3日止租金违约金共计18122.83元）；2、被告向原告支付拖欠的物业费16596元及拖欠物业费的违约金（2019年7月产生物业费违约金265.54元，2019年8月10日起的物业费违约金以拖欠的物业费为基数自2019年8月10日起计算至实际清偿之日止，现暂计算至2020年2月3日止的物业费违约金共计7551.18元）；3、被告支付2019年10月28日至2019年12月11日无权占有期间的商铺占用费38945.28元；4、被告承担本案律师费6000元；5、确认被告已向原告支付的租金保证金、物业保证金和装修保证金归原告所有；6、被告承担本案全部诉讼费用；7、两被告对以上所有债务承担共同清偿责任。本案在审理过程中，原告明确其第一、二项诉讼请求中主张的租金和物业费起止时间为2019年8月1日至2019年10月27日，并增加一项诉讼请求：被告劳动东路分公司立即办理完毕涉案商铺的工商营业执照、电话、网络等业务注销或迁出手续。事实和理由：2018年4月16日，原告与周英飚签订《商铺租赁合同》和《物业管理合同》，约定原告将位于长沙市雨花区劳动东路268号长沙保利MALL内6层铺号6043商铺租赁给周英飚使用。2019年4月16日，原告与被告、周英飚签订《主体变更补充协议》，三方约定将上述合同的全部权利、义务、责任转让给被告。上述三份协议约定了三方的权利义务等事宜。被告于2019年7月起拖欠原告租金、物业费等费用。2019年8月1日至2019年10月31日期间，其行为已构成违约。被告共欠缴原告租金39830.4元，物业费16596元，依据租赁合同的约定，被告应支付租金违约金18122.83元、物业费违约金7551.18元，律师费6000元以及商铺占用费38945.28元。被告新晴文化公司、劳动东路分公司辩称，1、被告已向原告支付租赁保证金、物业管理保证金及装修保证金共计45617.6元，依据合同约定及相关法律规定，保证金应用于抵偿欠付租金及物业管理费，折抵后被告仅需支付剩余租金和物业管理费10808.8元；2、原告要求被告按照日千分之三的标准承担租金和物业管理费的违约金明显过高，有违公平原则，原告所主张的违约金计算基数也不符合客观事实；3、被告无需向原告支付商铺占用费38945.28元；4、原告主张的租金保证金、物业保证金和装修保证金归其所有无法律依据，且明显违背公平原则，与双方商铺租赁合同约定的履约保证金性质相违背；5、被告仅需支付租金和物业费10808.8元，违约金、律师费等均应以原告的实际损失为基础，现原告不仅主张高额的违约金而且要求被告承担律师费6000元，其损失赔偿请求明显超过实际损失情况，请求法院驳回原告不当诉求；6、原告已于2019年10月28日行使单方解除权，被告认可诉争合同已经解除，被告同意将注册地址迁出，但因税务等方面的原因，请法院给予一定合理期限办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《保利MALL购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL购物中心物业管理合同》、《主体变更补充协议》、《律师函》及邮寄单、回单、微信聊天记录、《委托代理合同》、律师费发票，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：原告（甲方）与案外人周英飚（乙方）签订《保利MALL购物中心商铺租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心商业物业内7层内6层铺号6043商铺出租给乙方使用，套内建筑面积为110.64平方米，面积的最终确定以实际测量为准；2、乙方租赁该商铺的期限为2018年4月16日至2021年4月15日；经营期租金起算日为2018年4月16日；3、乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金26553元、物业管理保证金11064元。2018年4月16日至2020年4月15日期间每月租金为13276.8元，租金、物业管理费按自然月结算一次，乙方须在每个自然月的10日前（节假日不顺延）交纳当期款项给甲方；4、因乙方原因停业，若停业时间在五日内，则按停业天数向甲方交纳双倍的租金和管理费；若连续停业时间超过五日或累计停业超过十日，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失，同时乙方的保证金不予退还；5、租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算，如乙方违约，乙方所交保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索；6、乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天，甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。同日，原告（甲方）与案外人周英飚（乙方）签订《保利MALL购物中心物业管理合同》，约定：1、本合同的履行期限为2018年4月16日至2021年4月15日，为保证甲方正常开展物业管理事务，乙方在签署本合同当日，应向甲方即时交付相当于合同末年的两个月物业费总额的物业管理保证金，共计11064元，甲方向乙方开具相应的保证金收据。合同期满后，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无违约行为的条件，并已注销该店铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；2、2018年4月16日至2021年4月15日，每月物业管理费为5532元。物业管理费以及其他应缴费用按自然月度结算一次，乙方应于每个月度的10日前缴纳当期物业管理费以及其他应缴费用；3、如乙方延迟缴纳物业管理费及其他应缴费用，须向甲方支付违约金。违约金从迟交日起计算，按日计收所欠缴金额的千分之三，直至乙方付清之日止。2019年4月1日，原告（甲方、出租方）与案外人周英飚（乙方、原承租方）、被告劳动东路分公司（丙方、现承租方）签订《主体变更补充协议》，约定：1、甲乙双方于2018年4月16日就本案诉争6043号商铺签署的《保利MALL购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL购物中心物业管理合同》、《租赁合同补充协议》，现乙方申请将该租赁合同的全部权利、义务、责任转让给丙方，丙方亦接受此转让；2、自2019年4月1日起，乙方将其在租赁合同项下的全部权利、义务和责任转让给丙方，丙方取代乙方成为租赁合同项下的承租方，继续履行租赁合同项下乙方的全部义务并承担因履行该合同而产生的所有责任；3、乙方应在本协议签订当日将租赁保证金、管理费押金、推广费押金等保证金或押金类的收据全部退还给甲方，由甲方重新开具同等金额抬头为丙方的收据给丙方。之后，被告未按照约定向原告缴纳租金和物业费，原告于2019年10月1日向被告劳动东路分公司送达《律师函》，催要2019年8月至10月的租金和物业费。被告收到该函件后仍未支付。2019年10月28日，原告通过微信方式向被告劳动东路分公司送达《关于长沙保利MALL“茶+奶茶、简餐”租赁合同解除函》，该函载明：1、被告在收到本函之日起三个工作日内支付拖欠的2019年8月、9月租金、物业管理费、10月1日至20日租金、物业管理费、前期滞纳金，合计69188.47元；2、上述应付款项已逾期远超过20日，原告自2019年10月21日起正式解除与被告签订的《保利MALL购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL购物中心物业管理合同》；3、请被告收到本函件五日内将商铺交还给原告，并与原告办理书面交还手续，否则原告将视为已经自动搬离，原告有权按照租赁合同约定进入该商铺并进行清理，由此产生的责任及费用由被告自行承担。被告收到该函件后未缴纳上述费用，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案审理过程中，原告认可被告向其缴纳了租金保证金26553.6元、物业管理保证金11064元、装修保证金8000元。另查明，原告因本次诉讼支付律师费6000元。本院认为，原告与被告劳动东路分公司签订的《保利MALL购物中心商铺租赁合同》、《保利MALL购物中心物业管理合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。因被告劳动东路分公司系被告新晴文化公司设立的分公司，故原告请求被告新晴文化公司与被告劳动东路分公司对本案诉争债务承担共同清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。1、关于欠付租金和物业费。原告主张被告劳动东路分公司支付其自2019年8月1日起至2019年10月27日止的租金38502.72元（13276.8元/月×2个月+13276.8元/月÷30天×27天）和物业费16042.8元（5532元/月×2个月+5532元/月÷30天×27天），符合合同约定和法律规定，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；2、关于占用费。原告于2019年10月28日向被告送达《关于长沙保利MALL“茶+奶茶、简餐”租赁合同解除函》，诉争租赁合同和物业管理合同于同日解除，被告劳动东路分公司应于2019年11月2日前将商铺交还给原告，并与原告办理书面交还手续，否则原告将视为被告已经自动搬离，原告有权按照租赁合同约定进入该商铺并进行清理，由此产生的责任及费用由被告自行承担。被告未按照上述函件与原告办理铺面交接手续，原告有权自行收回并进行清理诉争商铺，故本院对原告主张被告向其支付自2019年10月28日至2019年11月2日期间的占用费2655.36元（13276.8元/月÷30天×6天）予以支持，对其超过部分的诉讼请求，因原告未采取适当措施防止其损失的扩大，故本院不予支持；被告主张原告未归还其相关生产经营设备，缺乏事实和法律依据，本院对其辩解意见不予采纳；3、关于租金保证金、物业保证金、装修保证金的退还。根据《保利MALL购物中心商铺租赁合同》的约定，被告拖欠原告租金或其他款项达二十天，原告有权单方面解除本合同，原告所交各项保证金不予退还。因被告未按照合同约定向原告缴纳租金和物业费已经超过二十天以上，故原告主张被告已缴纳的租金保证金26553.6元、物业管理保证金11064元和装修保证金8000元归其所有，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；4、关于律师费。根据《保利MALL购物中心商铺租赁合同》的约定，被告劳动东路分公司拖欠原告租金或其他款项达二十天，原告有权单方面解除本合同，除原告所交各项保证金不予退还外，被告劳动东路分公司还须付清所拖欠的款项及违约金、原告追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），原告因本次诉讼委托律师代理诉讼活动，为此支付律师费6000元，有《委托代理合同》、付款回单、增值税票据予以佐证，且符合合同约定，本院予以支持；5、关于拖欠租金和物业费的违约金。根据合同的约定，租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如被告违约，被告所交保证金不予退还，原告损失超过保证金的，仍有权向被告追索。根据审理查明的事实，结合原告的损失情况以及公平原则，因本院对原告主张被告交纳的租金保证金、物业保证金、装修保证金归其所有予以了支持，原告未提供证据证明其损失已超过保证金的数额，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；6、关于工商营业执照、电话、网络等业务的注销或迁出。根据合同的约定，诉争合同提前终止，被告依约定退出租赁商铺，原告对商铺验收，在被告缴清全部租金和其他费用且无违约行为的条件，并已注销该店铺工商营业执照，原告在被告搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭被告提交的原原告开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金。原告主张被告将涉案商铺的工商营业执照、电话、网络等业务注销或迁出，被告对此亦无异议，且符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司、长沙市新晴文化传媒有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙保利商业投资管理有限公司租金38502.72元和物业费16042.8元；二、被告长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司、长沙市新晴文化传媒有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙保利商业投资管理有限公司占用费2655.36元；三、被告长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司、长沙市新晴文化传媒有限公司于本判决生效后7日内支付原告长沙保利商业投资管理有限公司律师费6000元；四、被告长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司已缴纳的租金保证金26553.6元、物业管理保证金11064元和装修保证金8000元归原告长沙保利商业投资管理有限公司所有；五、被告长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司、长沙市新晴文化传媒有限公司于本判决生效后7日内将在涉案商铺的工商营业执照、电话、网络等业务注销或迁出；六、驳回原告长沙保利商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费844元，因适用简易程序减半收取422元，由被告长沙市新晴文化传媒有限公司、长沙市新晴文化传媒有限公司劳动东路分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年四月十六日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。