广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初337号原告：广州市和舒安物业管理有限公司，住所地：广州市***********新墩综合楼。统一社会信用代码：914************892。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：余金桥，系广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余馥含，系广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：梁伟庆，男，汉族，住广东省恩平市******之二，身份证号码：440************015。被告：朱威玲，女，汉族，住广东省恩平市******之二，身份证号码：440************041。原告广州市和舒安物业管理有限公司(以下简称:和舒安公司)与被告梁伟庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用小额诉讼程序。2020年3月6日，原告申请追加朱威玲为本案共同被告。因受新冠疫情影响，原告对本院适用小额诉讼程序审理本案提出异议，本院经审查该异议成立，决定适用简易程序其他规定，并公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人余金桥、被告梁伟庆、朱威玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年8月30日至2018年12月30日物业管理费、水电分摊费等共计7418.74元。2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金至缴清全部物业管理费之日止，截至2018年12月31日应支付违约金为16537.11元；第1、2项共计23955.85元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审期间，原告将诉讼标的23955.85元变更为23755.85元。本院查明事实双方有争议的事项为第六项、第十项，其他事项双方无争议。一、和舒安公司与恩平市羊成开发有限公司签订物业管理委托合同的时间：2009年12月25日、2010年6月25日。二、和舒安公司管理的小区位置和名称：恩平市*******湾半岛。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：住宅房屋物业管理费标准按产权证面积每月每平方米0.7元计算，缴纳日期：每月15日前。四、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，直至缴清为止。五、业主房产位置：恩平市*******湾半岛8栋。六、业主房产建筑面积：原告主张两被告应缴物业管理费的按住房面积183.43平方米计算。两被告辩称涉案的房屋建筑面积为182.99平方米。本院认定及理由：根据原告提供的《商品房买卖合同》中的约定，两被告的商品房建筑面积共182.99平方米，其中，套内建筑面积162平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.99平方米，故两被告的抗辩理据充分，本院予以采纳。原告没有提供证据证明其主张，本院不予支持。本院认定两被告的房产建筑面积为182.99平方米七、业主每月应缴物业管理费：128.1元八、物业管理公司有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：上门催缴。九、业主未缴纳物业管理费的原因：两被告称，2014年起，小区把放置和装卸垃圾的地方变更到被告家楼下，被告曾与原告多次交涉，经理也曾两、三次到被告家里催收物业管理费并理论过。被告要求物业公司不要在被告家楼下将垃圾装车，影响被告家人的生活。由于原告没有解决垃圾的问题，所以被告没有缴纳物业管理费。原告称被告以种种理由拒绝缴纳物业管理费不属实，被告只希望原告恢复以往的清理垃圾的方式，不要在被告家楼下放置和装卸垃圾。若原告能解决被告的诉求，被告愿意支付物业管理费。十、物业管理公司主张业主拖欠物业管理费、违约金的具体金额及计算方法：原告与恩平市羊成开发有限公司所签订的《物业管理委托合同》和恩平市羊成开发有限公司与两被告所签订的《合同补充协议》是经双方确认，依法成立的合同，双方均应按照协议内容履行各自的义务。原告作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。两被告亦已进行了相关的收楼手续，房屋已交付给两被告使用，本案原告已依合同约定为包括两被告在内的小区的业主提供了相应的管理，因此，两被告应按管理合同履行交纳物业管理费用及相关费用的义务。经原告向两被告催促交纳物业管理费及水电分摊费，两被告在合理期限内仍未交纳。两被告主张原告没有按照《物业管理委托合同》的约定，提供相应的物业管理，且原告在两被告的楼下放置垃圾装卸运垃圾严重影响生活。两被告入住后，原告事实上已向两被告提供了物业管理服务，两被告亦依约交纳了2014年8月前的物业管理费和水电分摊费，现两被告以该理由拒付物业管理费和水电分摊费的理据不充分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告请求两被告支付拖欠的物业管理费和水电分摊费的理据充足，本院予以支持。原告与两被告均确认两被告未缴纳2014年8月30日至2018年12月30日的物业管理费6805.2元和水电分摊费413.54元，合计7218.74元，其中两被告对物业管理费和水电分摊费的数额没有异议，但对物业管理费的计算面积有异议，应当按照房产建筑实际面积计算。根据《商品房买卖合同》和《物业管理委托合同》的约定，本院确认两被告于2014年8月30日至2018年12月30日期间逾期未缴纳的物业管理费为6789.3元，水电分摊费为413.54元，合计为7202.84元。原告主张物业管理费6805.2元理据不足，本院不予采纳。故两被告应支付2014年8月30日至2018年12月30日期间的物业管理费和水电分摊费7202.84元。关于两被告是否应向原告支付违约金以及违约金的计算标准的问题。原告与两被告确认被告2014年8月30日至2018年12月30日期间的物业管理费和水电分摊费没有依约缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，两被告未交纳物业管理费属违约行为，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金，理据充分，应予以支持。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，按照原告所主张的按照每日3‰计算的违约金额超过其损失的30%，应认定为其主张的违约金过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《物业管理委托合同》属于采用格式条款订立的合同，其中对于违约金的约定及原告主张的违约金标准明显加重了对方责任，对两被告显失公平。对于原告请求的违约金，结合本案情况，本院予以适当调整。原告请求的违约金可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。本院将两被告应当支付的违约金调整为自2014年8月30日起至2018年12月31日止，以实际拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算给原告。裁判理由与结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁伟庆、朱威玲应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市和舒安物业管理有限公司支付2014年8月30日至2018年12月30日期间的物业管理费和水电分摊费合计7202.84元及违约金（自2014年8月30日起至2018年12月31日止，以实际拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付）；二、驳回原告广州市和舒安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199.45元（原告已预交），由原告广州市和舒安物业管理有限公司负担139.48元，由被告梁伟庆、朱威玲负担59.97元。原告广州市和舒安物业管理有限公司多预交的案件受理费59.97元，本院予以退回；被告梁伟庆、朱威玲应向本院补缴案件受理费59.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年四月十五日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪