江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终346号上诉人（原审被告）：胡火芳，男，汉族，1961年9月1日出生，现住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：成威，江苏律邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵文斌，男，汉族，1975年1月16日出生，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：徐旭东，江苏平凌律师事务所律师。上诉人胡火芳因与被上诉人赵文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2018）苏0481民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡火芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回赵文斌的一审诉讼请求，二审诉讼费由赵文斌承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。胡火芳与赵文斌自2014年以来，长期存在租赁关系。2016年5月双方口头协商由胡火芳租赁该房屋至拆迁结束。2016年6月8日双方签订租赁合同，约定租赁期间为2016年5月31日至2017年5月30日。双方于2018年1月29日续签合同，约定租赁期间为2017年5月30日至2018年5月31日。由此可以看出，双方是长期的租赁关系，签订合同只是双方补充的手续，签订时间也比较随意，2018年5月31日合同到期后，双方没有再另行补充协议，但仍然存在租赁关系。胡火芳认为，其并未违约，不应当支付赵文斌违约损失。因该花鸟市场即将面临拆迁，赵文斌才急于要求胡火芳搬出，同时赵文斌将该花鸟市场其他租户均起诉至法院，在此时一审法院要求胡火芳搬出该房屋，有违法律的公平公正原则。二、一审判决内容错误。胡火芳租赁的房屋为天目路191号2幢33-45号，一审判决要求胡火芳返还的房屋不是胡火芳租赁的房屋，一审时赵文斌也未提供证据证明其对胡火芳实际租赁的房屋享有所有权。溧阳市花鸟市场一共有三幢房屋，胡火芳租赁的房屋系中间一幢，不是一审判决认定的3幢。截至本案开庭之日，191号3幢房屋已经拆迁，但胡火芳租赁的房屋没有拆迁。赵文斌辩称，一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、胡火芳明显存在违约行为。胡火芳在合同到期后未及时返还房屋，经赵文斌通知后也不履行返还房屋的义务。根据合同法的相关规定已经构成违约，应当向赵文斌支付违约金。二、同类型案件已经由溧阳市人民法院作出的生效法律文书（2018)苏0481民初7037号判决书确认。根据法律规定，对于生效判决所确定的事实均应当遵守，一审判决以胡火芳造成赵文斌的实际损失（即占用房屋造成的损失）为限向赵文斌承担违约责任错误。一审法院审委会否决已经生效法律文书确定的事实，明显违反法律规定。综上，赵文斌认为，虽然其没有上诉，但是基于本案实际情况，一审法院判决胡火芳承担以实际租赁期间的损失作为违约金是明显错误的，应当依法改判；胡火芳的上诉请求无任何事实和法律依据，请依法驳回胡火芳的上诉请求，以维护赵文斌的合法权益。赵文斌向一审法院起诉请求：1.胡火芳立即返还位于溧阳市房屋，并承担自2018年6月1日至实际搬迁之日止按照325000元/年计算的租金损失；2.拆除自行搭建物，排除妨碍、恢复原状；3.胡火芳承担违约金325000元；4.胡火芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2012年4月，赵文斌、芮萍夫妻取得了溧阳市天目路191号3幢房屋（建筑面积2349.49㎡）的所有权，土地使用权类型系出让，用途为商业用地。原“溧阳市天目路191号”房屋产权人为原溧阳市天达市政工程有限公司，原房屋所在土地登记用途是“市政公用设施”，原房产登记用途是“经营”。原“溧阳市自来水有限公司花鸟市场”为“有限责任公司分公司”性质，经营范围为“市场设施租赁、市场管理服务”，住所地在“溧阳市溧城天目路191号”，现已注销。胡火芳自2014年起即租赁讼争房屋从事浴室经营，在原租赁期满后，2018年1月29日，胡火芳（作为甲方）与赵文斌（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将位于溧阳市天目路191号33-45#（系产权人自行标注的房屋编号）的房屋出租给乙方，租赁期限为一年，自2017年5月30日至2018年5月31日止，年租金人民币325000元，合同签订后一次性付清。协议第五条第二款约定，租赁期满，甲乙双方没有达成续租协议的，乙方应在租赁期满之日起三日内搬迁，逾期不搬迁，应支付甲方原租金的十倍作迟延履行金，并赔偿由此造成的损失；第三款约定，合同终止解除后，租赁房屋内所有添附物归甲方所有；该协议第八条约定，甲、乙双方如有一方违反上述规定的，视为违约；守约方有权解除本合同，违约方应支付违约金（即年租金的一倍），并承担由此造成的损失。一审另查明，包括胡火芳在内多名租户约自2004年起即租赁原溧阳市天目路191号房屋经营花木、鸟兽虫鱼买卖等，形成“花鸟市场”，一直延续至今。多名租户自租赁初期便对租赁房屋前部、后部进行了搭建，形成了生活区和钢棚，赵文斌取得案涉房屋时知晓房屋搭建的状况。现，“花鸟市场”经营区域已纳入征地拆迁范围。一审法院认为，赵文斌、胡火芳双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的协议约定的租赁期限已届满，赵文斌已明确表明不再续租，故胡火芳应当及时返还房屋。对于赵文斌要求胡火芳拆除自建物的主张，因相关租户搭建的生活区及钢棚在赵文斌购买案涉房屋之前便已长期存在，虽然相关建筑不是合法建筑，但现在案涉花鸟市场区域已经纳入征地拆迁范围，相关建筑是否应当拆除，应由相关行政部门决定，法院对此不予理涉，故对于赵文斌该项诉请，法院不予支持。对于赵文斌要求胡火芳支付逾期返还房屋的占用费及违约金的请求，根据双方租赁协议的约定，胡火芳违约时赵文斌可要求胡火芳支付违约金（租金的一倍）并承担相应损失，综合考虑赵文斌主张的违约金、占用费的数额及赵文斌实际损失情况，本案中可以同时考虑违约金及赵文斌的损失，但胡火芳总计承担的违约责任以赵文斌实际损失（即胡火芳占用赵文斌房屋造成的损失）为限，故对于赵文斌主张的违约损失，法院予以调整（参照年租金325000元、自2018年6月1日起计算至实际搬出并腾空房屋之日止的房屋占用损失），对于赵文斌超出实际损失的其他主张，法院不予支持。为此，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、胡火芳于判决生效之日起十日内搬出并腾空赵文斌所有的位于溧阳市房屋；二、胡火芳于判决生效之日起十日内向赵文斌支付违约损失（参照年租金325000元、自2018年6月1日起计算至实际搬出并腾空房屋之日止）；三、驳回赵文斌的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6175元，由胡火芳负担。二审经审理查明，胡火芳与赵文斌2018年1月29日签订的《房屋租赁协议》中约定的“溧阳市天目路191号33-45房屋”系出租方自行标注的房屋坐落编号，房屋所有权证书中载明的该房屋坐落编号为溧阳市天目路191号2幢、所有权人为赵文斌、芮萍。另外，赵文斌向本院提交了（2018）苏0481民初7037号民事判决书、（2019）苏04民终2167号民事裁定书复印件（分系赵文斌诉郑杭生房屋租赁合同纠纷一案的一、二审裁判文书），证明与本案情况类似的同类型案件已有生效法律文书，生效法律文书判决承租人支付出租人违约金，但一审法院并没有按照该生效法律文书判决胡火芳向赵文斌支付违约金，明显违反法律规定。胡火芳质证认为，对赵文斌提交的上述两份法律文书的真实性没有异议，但该两份文书与本案无关。该两份文书所涉案件情况与本案不同，该两份文书中的情形是在返还房屋的判决生效后，当事人未返还房屋，赵文斌另行起诉要求支付违约金，而本案的一审判决尚未生效。该两份文书对本案没有任何指导意义。一审法院于2020年4月2日作出（2018）苏0481民初7078-3号民事裁定书，将该案判决书第5页第8行“一、被告胡火芳于本判决生效之日起十日内搬出并腾空原告赵文斌所有的位于溧阳市天目路191号3幢33-45#房屋”补正为“一、被告胡火芳于本判决生效之日起十日内搬出并腾空原告赵文斌所有的位于溧阳市天目路191号33-45号房屋”。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于房屋返还和租金损失问题。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》合法有效。在租赁期限届满后，出租人赵文斌不同意再出租涉案房屋，胡火芳作为承租人应该按照合同约定将房屋返还出租人赵文斌。胡火芳称其与赵文斌曾就涉案房屋租赁期限问题达成过口头协议，赵文斌不予认可，且胡火芳亦未能提供证据予以证明，故本院对于胡火芳该主张不予采纳。租赁期限届满后，胡火芳未按照合同约定将租赁房屋返还赵文斌，在此情况下，赵文斌要求胡火芳支付自租赁期限届满次日起至实际返还房屋之日止的租金损失，应予支持。赵文斌主张按照双方签订的《房屋租赁协议》中约定的租金标准计算其租金损失，并无不可，本院予以采纳。二、关于违约金问题，因赵文斌在一审判决后的法定期限内未提起上诉，故本院二审对此不予理涉。综上所述，上诉人胡火芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由胡火芳负担。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年四月十日书记员  陆岷孜