山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10763号原告：徐元选，男，1963年5月3日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李先利，山东誉岳诚恩律师事务所律师。被告：史新仁，男，1970年9月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王强、崔芳瑜，山东乾元律师事务所律师。被告：于彬，男，1988年2月16日出生，汉族，户籍所在地烟台市牟平区。原告徐元选与被告史新仁、于彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐元选及其委托诉讼代理人李先利与被告史新仁的委托诉讼代理人崔芳瑜到庭参加了诉讼。被告于彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐元选向本院提出诉讼请求：请求判令二被告支付原告2019年1月的租金10833元；判令二被告支付原告违约金130000元及房屋修复费用30080元。事实和理由：2016年12月12日，原、被告签订房屋土地租赁合同一份，约定原告将其所有的位于烟台市芝罘区房屋及院落出租给被告史新仁，租赁期限为十年，并约定了租金金额、租金支付、违约责任等事项，被告于彬作为保证人在合同上签字；合同签订后，被告史新仁按约定支付了两年的租金，在2018年年底，被告史新仁提出不想承租房屋，2019年1月底，被告史新仁在未通知原告的情况下，突然搬离承租房屋，亦未对改造的房屋进行修复，经原告联系协商未果，原告自行对房屋进行了修复，故状诉至法院，请求判如所请。被告史新仁辩称，被告于2018年12月底完全撤出涉案房屋，故对原告主张的2019年1月租金的诉讼请求不予认可；原、被告是协商解除的涉案房屋租赁合同，被告不应承担违约金，且涉案房屋租赁合同约定的违约金过高，原告很快将房屋对外出租，损失较少；违约金本身具有赔偿性质，原告同时主张违约金和损害赔偿不符合法律规定。被告于彬未作答辩。经审理查明，2016年12月12日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告史新仁、作为保证方（丙方）的被告于彬签订了房屋土地租赁合同。合同约定：甲方将位于烟台市芝罘区，建筑面积为2160平方米共计房屋北二屋东、西各一层门口西一层间及院落土地租给乙方使用，房产土地租赁价格为首年8万元、第二年11万元、第三年13万元，第四年起每年14万元，租赁期限自2017年1月1日起至2027年1月1日止，承租期限为十年，租赁费按年缴纳，合同签订后在2016年12月12日前交纳第一个租赁年度的租金，第一个年度期满前1个月预交下一个年度租金，依此类推；乙方须及时缴纳租金，超过10日没有交清，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任，乙方对现有办公室进行改造时，甲方不承担相关装修费用，房屋装修改造墙体部分等租期满后乙方负责恢复原样；在本合同签订后，甲乙双方应共同信守，一方违约应支付另一方剩余租期内年租金的违约金，并双倍赔偿对方租金；丙方作为保证人，保证乙方能够履行承租人的全部责任和义务，如乙方未能履行，丙方承担保证履行责任。关于合同履行情况。原告述称，涉案房屋所在位置系四合院，涉案房屋位于北屋，北屋是两层，东屋、西屋都是平房，南屋是他人的平房，合同签订当日原告将涉案房屋北屋两层全部交付给被告史新仁，被告史新仁承租房屋作为仓库使用，被告史新仁按照合同约定分别支付了前两年的租金；2018年10月份，被告史新仁给原告发微信称其身体不好，称明年就不承租房屋，原告回复称身体很快好起来，好了再说，如果不租了，就告诉一下并办理交接，当时被告史新仁未回复；原告是在2019年2月初从邻居处得知被告史新仁搬走了，2019年2月份原告找到被告史新仁将房屋钥匙拿回，并在2019年2月24日开始安排人员对房屋修复，修复的范围是将被告改造的四扇门恢复成原来的四扇窗，将二层的石膏板吊顶恢复（原来的石膏板吊顶被被告史新仁拆除了约250平方米）；2019年3、4月份，双方一直协商合同解除后的相关违约金和房屋修复事宜（原告主张在2019年2月1日合同解除），但双方一直未达成协议；2019年4月1日，原告将涉案租赁房屋的一层对外出租，后于2019年8月1日将涉案租赁房屋的二层对外出租。被告史新仁述称，其在2018年10月10日下午15时59分给原告发微信告知其确诊为淋巴癌，涉案房屋不再继续租赁，2018年10月11日9点3分原告回复“我那个厂房你明年不租了，那你叫谁和我交接，请你告诉我一下，我和他办理厂房的交接”，2018年10月11日9点8分其回复原告并提供了被告于彬的联系方式，告知原告与于彬进行交接，故双方之间签订的合同于2018年10月解除；关于腾房事宜，其委托给被告于彬办理，具体情况其不清楚，但被告于彬在2018年年底（2018年12月）告知其房屋已腾迁完毕，屋内还剩余一些郑洪杰的木头没有搬走，该木头是郑洪杰（是原、被告的朋友）在其承租期间存放的，在其撤出涉案房屋时，郑洪杰讲他与原告联系，木头晚几天搬出，据其了解木头是在2019年1月3、4号已经搬走了，原告所述其是在2019年2月初搬走腾房不属实；房屋钥匙是被告于彬交付给原告的，至于交付钥匙的时间其不清楚；对原告的其他陈述无异议。原告认可被告史新仁于2018年10月11日给其发微信告知其和于彬交接房屋，当时其确实也找过被告于彬，被告于彬也在安排人员将房屋内的物品搬走，但时间很长，实际上双方没有交接，被告是在2019年2月份才将物品完全搬走，后被告史新仁安排人员在2019年2月24日将房屋钥匙送给原告。庭审中，原告为证实合同履行及修复房屋的主张，提交如下证据：1、微信聊天记录打印件3张。原告述称，该系其与被告史新仁之间的微信聊天记录。被告史新仁对此无异议。该微信聊天记录内容为：被告史新仁于2018年10月10日向原告发信息“你好徐大哥在吗”“跟你说一声最近身体不好一直在住院，查出是淋巴癌”“给你说一下现在什么都干不了”“关于那个仓库你明年该租就租出去吧，我这边干不了了，不好意思啊徐大哥。我现在在济南住院”，原告于10月11日回复“史经理你好，刚看到你的微信，你现在这个不算是什么病，住几天院就好了。保持有个好心情就好，祝你早日康复。你说我那个厂房你明年不租了，那你叫谁和我交接，请你告诉我一下。我合它办理厂房的交接”，被告史新仁当日回复原告“186××××****于先生”“谢谢您的关心，也借你吉言早日康复，回去后去找你玩徐大哥”；原告于2019年3月30日向被告史新仁发信息“史经理，你和于经理什么时间见面，告诉我”，被告史新仁回复“我联系他人，一直在外面出差。回来后让他见面”；原告于2019年4月8日向被告史新仁发信息“史经理，你和于经理联系的什么时间见面，怎么这么长时间还没有时间”。2、微信聊天记录打印件2张。原告述称，该系其与被告于彬之间的微信聊天记录。该微信聊天记录内容为：原告于2019年4月26日向对方发信息“于经理，史经理说你五一回烟台，商量厂房的补偿的事，你回来联系我”，对方回复“我是真没时间，我安排一下，尽量五一左右回去”“我真心不明白跟我有什么关系必须要等我。叔啊你觉得有我在和没我在重要吗”，原告于5月1日向对方发信息“于经理，你五一回来了吗，回来请联系我，关于厂房你不租了，你当时搬厂房里面的东西时说二层石膏吊顶你们用厂房时折了的部分250平方，和一层北面4个窗改成4个门的恢复的费用3万元、到现在还没有和史经理商量好，还有你门租房子时说好每年13万房租，当时你们说当年你们资金进货有点紧张当年先交8万第二年先交11万第三年以后把这7万分给后8年的，现在你们租了两年就不租了，那这两年合计7万元的损失应当给我吧。请你和史经理商量好给我答复”，原告于5月13日向对方发信息“于经理，史经理前几天说你在5，10号回烟台和我联系，你怎么没回烟台吧”，被告于彬回复“我大概20号之前回去”。原告以上述第1、2组证据证实被告史新仁于2018年10月在合同履行期间内提出2019年不再承租原告房屋，属于违约行为，被告史新仁在2019年2月搬离承租房屋后，原告多次找二被告协商赔偿及房屋修复费用等相关情况，但未果。被告史新仁质证称，其与原告之间的微信聊天记录能够证实其于2018年10月10日与原告协商不再承租涉案房屋，2018年10月11日原告回复同意不继续承租，并且双方办理交接，属协商一致解除涉案房屋租赁合同；对于原告所述的与被告于彬的微信聊天记录，其不清楚微信对方是否是被告于彬。原告述称，根本不存在双方协商一致的情况，从被告史新仁所发的微信看，被告史新仁称因为患病，所以不再承租原告的房屋，是属于合同履行期间的违约行为，且原告也从未同意过其解除合同，只是在被告史新仁坚决不租的情况下，不得以接手房屋。经查询原告手机微信，微信联系人中“ocean总监”的信息为：微信号“yubin880216”，电话号186××******，原告提交的上述第2组微信聊天记录打印件内容与原告手机存储的与上述微信联系人之间的聊天记录内容相一致。3、照片打印件10张。原告以此证明其将被告史新仁对涉案房屋改造门窗的部分及拆除的石膏吊顶进行修复，并进行了垃圾清运。被告史新仁对照片打印件的真实性无异议，但质证称，照片中显示的垃圾与其无关，其确实在租赁房屋之后将一层的四个窗改造成四个门，二层的约250平方米石膏吊顶因受损不平整，在与原告协商后由其进行了拆除。原告述称，照片中的垃圾是在被告史新仁交付房屋钥匙之前就存在，且在修复过程中必然会产生垃圾，故因清运垃圾的费用应由被告负担；原、被告并不存在协商拆除石膏吊顶的情况。被告史新仁对其关于与原告协商拆除石膏吊顶的陈述不能举证。4、收款收据5份。其中，烟台市芝罘区爱国建材商店出具的收款收据载明时间为2019年3月3日，项目为补门洞，数量为4个，金额为4000元；时间为2019年3月22日的收款收据载明项目、数量及金额为东里厂房铁门2个4000元、窗防盗网4个1280元，共计5280元，收款人孙；时间为2019年2月26日的收据载明交款单位为门窗，金额为2100元，经办人幽新元；时间为2019年4月30日的收据载明收到徐元选吊顶费250×50＝12500元，经办人郝士礼；时间为2019年3月17日的收据载明装载机清理院内垃圾陆车×200元＝1200元后面台装载机15车×200＝3000元装载机10个点×200元＝2000元，合计6200元，经办人郝XX（注字迹潦草无法辨认）。原告以此证明其因清运垃圾花费6200元、恢复石膏吊顶花费12500元、恢复门窗花费11380元，该11380元包括购买铁门的费用4000元，该铁门由被告使用损坏，由其更换。被告史新仁对上述收款收据的真实性表示无法确认，并质证称，垃圾清运费用与其无关，原告在拆除院内四个门窗外产生的垃圾与其无关，且在承租房屋时，涉案房屋所在的村有很多建筑垃圾也堆放在院内，其也曾自己找铲车、卡车进行清运；对原告主张的吊顶的恢复费用无异议，对于补门洞、安窗、安防盗网的费用没有异议；其在租赁房时并没有造成铁门损坏，原告因购买铁门支出的费用与其无关。原告对其关于铁门由被告使用损坏的主张不能举证。5、署名为郝士礼、幽新元、孙文崇、唐平光的证明4份及该四人的身份证复印件4份。原告以此证明房屋修复的事实及花费费用情况。被告史新仁质证称，该证明应属证人证言，系原告单方联系制作，其不清楚。被告史新仁为证实其于2018年10月住院的事实，提交住院病历1份。该住院病历载明史新仁因非霍奇金淋巴瘤于2018年10月9日至10月12日在山东大学齐鲁医院住院治疗3天。原告对住院病历的真实性无异议，但质证称，该证据与本案无关，患病不是法定解除合同的条件。关于被告于彬承担的保证责任方式。原告述称，双方对保证责任的方式和期限未约定，其主张由被告于彬承担连带责任保证。被告史新仁认可双方对被告于彬承担保证责任的方式和期限无约定。关于涉案房屋的建设情况。诉讼中的2020年4月20日，本院向原告进行了调查。原告述称，涉案房屋占用的土地系烟台市芝罘区黄务街道东里居民委员会的集体所有的建设用地，涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，亦未经过主管部门的批准，但其与该居委会签订有合同，并约定由居委会负责办理建设用地使用证及房产证（至今未办理），故涉案房屋土地租赁合同合法有效，不同意变更诉讼请求。本院所确认的上述事实，还有原告提交的房屋土地租赁合同等证据以及庭审笔录中记载的原告与被告史新仁的陈述在案为凭。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告签订的房屋土地租赁合同实为房屋租赁合同，因涉案房屋的建设至今未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关政府部门的批准，故原、被告签订的房屋土地租赁合同应为无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于原告主张的租金，虽被告史新仁辩称其于2018年12月底将房屋腾还，但原告对此不予认可，被告史新仁对此亦未能举证，故本院采纳原告的主张，即认定涉案房屋于2019年2月腾还，原告关于请求判令被告史新仁支付2019年1月房屋占有使用费10833元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因涉案房屋土地租赁合同为无效，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的修复费用，原告提交的证据能够证实其因修复门窗花费7380元、修复石膏吊顶花费12500元，且被告史新仁对上述费用无异议，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。原告关于恢复铁门的费用，因原告不能举证证实该铁门由被告使用损坏，故对原告主张的该部分费用4000元，本院不予支持。因涉案房屋院落还有其他业户，本院无法认定涉案房屋院落垃圾由被告在租赁房屋期间产生，考虑到上述修复门窗、石膏吊顶期间产生的垃圾情况，酌情认定垃圾清运费为1000元，原告就此诉讼请求过高部分，本院不予支持。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效；主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任。本案中，原告与被告于彬之间形成的保证担保合同系原、被告签订的房屋土地租赁合同的从合同，因房屋土地租赁合同无效，故上述担保合同亦为无效，本案无证据证明被告于彬存有过错，故不应承担民事责任。诉讼中，被告于彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告史新仁于本判决生效之日起十日内支付原告徐元选房屋占有使用费10833元、门窗修复费7380元、石膏吊顶修复费12500元、垃圾清运费1000元，共计31713元。二、驳回原告徐元选的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告徐元选预付的案件受理费3718元，由原告负担3028元，由被告史新仁负担690元；原告徐元选预付的公告费260元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙  成  旭人民陪审员 刘  芸  芳人民陪审员 牟  恕  娴二〇二〇年四月二十二日书 记 员 隋香平（代）