湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终92号上诉人（原审被告）：李振国，男，1974年12月7日出生，汉族，住襄阳市高新区。上诉人（原审被告）：翟荣芹，女，1979年10月17日出生，汉族，住襄阳市高新区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵辉，湖北巨天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：边敏，该公司员工。上诉人李振国、翟荣芹因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟荣芹及其与上诉人李振国的共同委托诉讼代理人赵辉，被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人边敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振国、翟荣芹上诉请求：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2266号民事判决，改判驳回致力物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院判决认定事实不清，被上诉人致力物业公司的诉讼请求与事实不符,依法应当驳回。具体理由如下：一、被上诉人提供的物业服务质量存在重大瑕疵，违反合同约定和法律规定，上诉人提出的抗辩理由符合法律规定，被上诉人应当酌减物业费。1.被上诉人襄阳致力物业公司（乙方）与XX豪庭小区建设单位湖北XX房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将案涉小区委托乙方实行前期物业管理，期限自合同生效至业委会与其选聘的物业管理单位签订《物业管理委托合同》生效之日。在被上诉人管理案涉小区期间，其提供的物业服务质量存在重大瑕疵，长期存在管理混乱、卫生脏乱差、电梯、消防设施、排水设施等维护管护不及时的现象，严重违反《前期物业管理委托合同》中对被上诉人权利义务的约定；同时，在基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等方面均达不到XX市XX局、××市XX保障和XX管理局《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》中公布的襄阳市市区物业综合管理服务收费标准。2.上诉人作为业主，举证较为困难，而被上诉人作为专业的物业服务公司，对相关材料会建制存档，具有较强的举证能力。上诉人在提交了物业服务质量存在重大瑕疵的初步证据后，应当由被上诉人来举证证明自己尽到了合同义务，否则应当承担举证不能的责任。3.物业服务合同为无名合同，在特别法没有专门规定时，应当适用《合同法》总则的相关规定。《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，在被上诉人提供的物业服务质量存在重大瑕疵且严重违反合同约定和主管部门关于物业服务收费标准的情况下，上诉人行使自己的履行抗辩权符合《合同法》规定，所以上诉人有权拒绝支付不符合合同约定的物业费。二、被上诉人应当按照合同约定的高层每月1.18元/平米的标准收取物业费，一审判令应当按照高层每月1.4元/平米的标准支付物业费没有事实和法律依据。1.2017年6月14日在小区公开告示自2017年6月1日起，执行高层物业费1.18元/平米，多层0.78元/平米，门面房1.38元/平米。2.《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。3.《国务院物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。依据上诉人致力物业公司自身的承诺与公示，应当在质价相符的前提下，收取相应的物业服务费。一方面，被上诉人收费高标准与服务的低水平严重不匹配，另一方面，已经对收费标准作出了调整，即使被上诉人收取物业费，也应当按照高层每月1.18元/平米的标准收取。三、上诉人不存在违约行为，一审法院认定上诉人应当支付违约金597元,无事实和法律依据。本案中，在被上诉人提供的物业服务质量存在重大瑕疵且严重违反合同约定和主管部门关于物业服务收费标准的情况下，上诉人行使自己的履行抗辩权符合《合同法》规定，上诉人有权拒绝支付不符合合同约定的物业费。因此，上诉人并未违反合同约定，被上诉人无权向上诉人主张违约金。综上所述，请求二审法院在准确认定事实的基础上依法支持上诉人上诉请求，切实维护上诉人等众多业主的合法权益。致力物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李振国、翟荣芹向致力物业公司支付自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、垃圾处理费等共计3978元；2.判令李振国、翟荣芹向致力物业公司支付违约金1193元（欠费总额的30%）；3.案件受理费由李振国、翟荣芹负担。一审法院认定事实：李振国、翟荣芹系襄阳市**XX豪庭********的房屋所有权人，房屋建筑面积为：91.85㎡，系XX豪庭业主。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与XX豪庭小区建设单位湖北XX房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定甲方将XX豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2011年5月1日，李振国与致力物业公司签订了XX豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规（2012）214号规定，XX豪庭小区高层收费标准为1.4元/㎡/月。李振国、翟荣芹交纳物业服务费、垃圾处置费至2016年12月31日，后未交纳费用。经致力物业公司催收未再交纳，引起本案纠纷。另查明，致力物业公司于2017年6月14日向XX豪庭全体业主发布告示，内容如下：为感谢广大业主对我公司的厚爱以及大力支持和帮助，经公司研究，决定提前兑现对业主降低物业费收费的承诺。降低标准自2017年6月1日起执行，之前预收的物业费，超出部分我们将以现金退还业主；未领取退款的，我们会在业主的下一个缴费期抵扣。已缴6月及以后物业费的业主，即日起可办理差价退款。附件：致力物业公司郑重承诺：高层物业费将按1.18元/㎡；多层物业费按0.78元/㎡；门面房物业费按1.38元/㎡。2017年11月30日，致力物业公司贴出告示，通知物业费优惠活动即将结束，在2018年1月31日前交费的业主（包括预缴和补缴）可继续享受优惠（2017年6月1日以后高层1.18元/㎡；多层0.78元/㎡）。2018年1月31日后物业费收费（包括补缴）恢复原价（高层1.4元/㎡；多层0.9元/㎡）。还查明，2017年6月11日，襄阳市XX豪庭业主委员会（下称XX业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为该小区新的物业服务公司。但因致力物业公司未退出该小区，长城物业公司未能进驻该小区进行服务，XX业主委员会于2018年6月4日向一审法院起诉致力物业公司，要求其退出XX豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。一审法院于2018年11月19日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以XX业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回XX业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。XX业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。目前XX豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。上述事实，有前期物业管理委托合同、湖北省服务价格监审证、XX豪庭前期物业管理服务协议、收据、（2018）鄂0691民初1407号民事判决书、（2019）鄂06民终375号民事判决书及当事人陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为，致力物业公司作为XX豪庭小区的前期物业服务企业，依据与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》以及与李振国签订的《前期物业管理服务协议》向小区业务提供物业服务，所签合同均为有效合同，李振国、翟荣芹应当按照合同约定交纳相关费用。致力物业公司与建设单位签订《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为合同生效之日至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业管理委托合同生效之日止，该合同为附终止期限的合同，XX豪庭业主委员会虽然选聘了新的物业服务企业并起诉要求致力物业公司退出小区，但该诉讼请求已被人民法院生效判决予以驳回，故致力物业公司仍然有权依据合同约定向业主提供物业服务并收取相应费用。李振国、翟荣芹辩称与致力物业公司不存在物业服务合同关系的理由不能成立，不予支持。根据2011年5月1日致力物业公司与李振国签订的《前期物业管理服务协议》的约定以及XX市XX局、××市XX保障和XX管理局襄价服规（2014）13号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》、湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价费（2015）16号通知的规定，致力物业公司对于高层带电梯住宅依照1.4元/㎡/月的标准收取物业服务费和代收4元/月的垃圾处置费，符合双方合同约定及相关政府文件规定。致力物业公司于2017年6月14日向XX豪庭业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则”的范畴，因此李振国、翟荣芹以此主张致力物业公司仍按照1.4元/㎡/月的标准收费不合理的理由不能成立，不予支持。李振国、翟荣芹在诉讼中虽然举出数组证据照片以证明致力物业服务不达标准，该照片虽可证明物业服务存在瑕疵，但鉴于物业服务存在连续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不能依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体服务情况和小区持续状态予以确认，且致力物业公司与李振国签订《前期物业管理服务协议》虽约定了房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等物业管理服务内容，但就物业服务需要达到何种标准并不明确具体,故李振国、翟荣芹所举证据不足以支持其抗辩主张，不予采信。致力物业公司要求李振国、翟荣芹支付自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、垃圾处置费共计3978元，符合合同约定，予以支持。致力物业公司主张李振国、翟荣芹按照欠费总额的30%向其支付违约金，因该主张过分高于实际造成的损失，同时李振国、翟荣芹举出的照片显示，致力物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，因此一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金酌情调整为以所欠款3978元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即597元。同时，致力物业公司应当就小区业主反映的环境、安全、共用部位等存在的问题及时进行改善。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李振国、翟荣芹于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费、垃圾处置费共计3978元；二、李振国、翟荣芹于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金597元;三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李振国、翟荣芹负担。二审中，上诉人李振国、翟荣芹提交三组新证据：1.12张照片，分别是2019年10月3日、10月21日、10月26日、10月29日、12月2日、2020年4月2日拍摄的案涉小区环境状况以及设施设备的维修保养情况，用以证明从一审庭审结束后到目前为止被上诉人提供的物业服务质量依然没有任何改善，是不符合合同约定以及襄阳市市区物业综合管理物业收费标准的。2.本院（2019）鄂06民终3885号民事判决书、一审法院（2018）鄂0691民初834号民事判决书，用以证明是案涉小区业主与被上诉人之间因产生物业服务合同纠纷而诉至法院，法院作出的判决，证明小区的物业服务质量不符合物业服务合同的规定，也不符合襄阳市市区物业综合管理收费标准，这个情况不是个例，换句话说，案涉小区很多业主都反映了被上诉人提供的物业服务质量是存在重大瑕疵的。3.襄阳市住房保障和房屋管理局于2018年3月22日对被上诉人作出的督办通知书一份，用以证明被上诉人提供的物业服务质量存在重大瑕疵。被上诉人致力物业公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，照片只能反映一个时间点，不能证明被上诉人没有服务到位。对第二组证据真实性不持异议，但两份判决与上诉人无关。对第三组证据真实性不持异议，但对证明的内容有异议，当时房管局说经过业主反映需要调查，但是经过被上诉人调查不存在这个情况，被上诉人后来对房管局作出了正式回复，这个只是调查文件。本院经审查认为，对三组证据的真实性予以确认，对证明内容将综合全案其他证据进行认定。被上诉人致力物业公司二审中未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审判决李振国、翟荣芹支付物业费及违约金的数额是否正确。关于一审判决物业费数额是否正确问题。上诉人认为被上诉人提供的物业服务质量存在重大瑕疵，违反合同约定和法律规定，被上诉人应当酌减物业费，本院认为，2011年5月1日李振国与致力物业公司签订的XX豪庭《前期物业管理服务协议》中约定：物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收。该收费标准符合湖北省、襄阳市相关政府部门文件规定，被上诉人主张按1.4元/㎡/月收取物业费，符合合同约定，本院予以支持。上诉人以被上诉人提供的物业服务质量存在重大瑕疵为由要求酌减物业费缺乏合同和法律依据，本院不予支持。上诉人称根据2017年6月14日被上诉人在小区公开告示自2017年6月1日起，应按1.18元/㎡/月标准收取高层物业费。本院认为，致力物业公司向XX豪庭小区业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的范畴，因此上诉人以此主张被上诉人应按照1.18元/㎡/月的标准收取物业费的理由不能成立，本院亦不予支持。因此，一审判决李振国、翟荣芹支付物业费数额正确，本院予以支持。关于一审判决违约金数额是否正确问题。李振国与致力物业公司签订的XX豪庭《前期物业管理服务协议》中约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。致力物业公司一审起诉主张李振国、翟荣芹按照欠费总额的30%向其支付违约金，双方对从2017年1月1日起李振国、翟荣芹拖欠物业费、垃圾处置费事实均无异议，一审法院认定李振国、翟荣芹拖欠物业费、垃圾处置费行为违约，并以致力物业公司主张违约金数额过高，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金酌情调整为以所欠款3978元为基数，按照年利率6%的标准计算数额为597元，并无不当，本院予以支持。上诉人主张其不存在违约行为，在被上诉人提供的物业服务质量存在重大瑕疵且严重违反合同约定和主管部门关于物业服务收费标准的情况下，上诉人行使自己的履行抗辩权符合《合同法》规定，上诉人有权拒绝支付不符合合同约定的物业费，被上诉人无权向上诉人主张违约金,该上诉理由与法不符，本院不予支持。综上所述，李振国、翟荣芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李振国、翟荣芹负担。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二〇二〇年四月三日书记员  周宇昂