江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初19792号原告：蔡世成，女，1940年3月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：蔡钺，男，1965年10月25日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：柴蓉，女，1972年2月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈现安，江苏良翰律师事务所律师。代理上述三原告。委托诉讼代理人：孙荃照，江苏良翰律师事务所律师。代理上述三原告。被告：蔡忠鲁，男，1954年12月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈卫彪，江苏昆亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡方，系蔡忠鲁女儿。被告:刘敏刚,男,1977年1月25日出生,汉族,住江苏省苏州市平江区被告：刘义华，男，1946年9月4日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：于永成，姚小虎，江苏茂坤律师事务所律师（代理被告刘敏刚、刘义华）。第三人:昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇娄阳路**。法定代表人:邵军。第三人:昆山市临丰房产开发有限公司,住,住所地江苏省昆山市玉山镇环庆路**/div>法定代表人:张金陵。委托诉讼代理人：陆拥军，王雪，江苏嘉昆律师事务所律师（代理上述两第三人）。第三人：潘阿香，女，1928年9月25日生，汉族，住江苏省苏州市平江区。第三人：刘萌芳，女，1974年10月21日生，汉族，住苏州市沧浪区。第三人：洪育勤，女，1978年4月26日生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：于永成、姚小虎，江苏茂坤律师事务所律师。（代理潘阿香、刘萌香、洪育勤）原告蔡世成、蔡钺、柴蓉诉被告蔡忠鲁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理，后原告方申请追加钱密珍为本案被告、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司为本案第三人，本案审理过程中，因钱密珍死亡，且涉案房屋已过户登记至刘敏刚名下，原告方再申请追加刘敏刚、刘义华为本案被告，潘阿香、刘萌芳、洪育勤为本案第三人。本院于2019年6月17日、2020年1月2日、2020年1月10日公开开庭进行审理，原告柴蓉及委托诉讼代理人陈现安，被告蔡忠鲁及其委托诉讼代理人陈卫彪、蔡方，被告刘敏刚和其与刘义华、第三人潘阿香、刘萌香、洪育勤的共同委托诉讼代理人于永成，第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司和昆山市临丰房产开发有限公司的共同委托诉讼代理人陆拥军、王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡世成、蔡钺、柴蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人将昆山市大公花园XX号楼XXX室房屋及XX号楼X号车库、万丰苑XX号楼XXX室房屋及XX号楼XX号车位过户至原告方名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三原告系母子女关系，柴广钧系原告蔡世成丈夫，系原告蔡钺、柴蓉父亲，因柴广钧已故，三原告是柴广钧合法第一顺位继承人。1993年8月本案被告蔡忠鲁向柴广钧告知，其江苏省昆山市一组的邻居钱伍郎欲出售房屋，建议柴广钧购买。鉴于被告蔡忠鲁系柴广钧远房亲戚，存在信任基础，柴广钧委托被告蔡忠鲁向钱伍郎办理购买房屋的手续，并以被告蔡忠鲁的名义与钱伍郎签订了房屋买卖合同。该房屋的购房款均由柴广钧支付，出售房屋的钱伍郎与交付房款的在村民委员会对于柴广钧系房屋实际购买人均知情。购买房屋后，柴广钧一直给在昆山务工的老家后辈亲属居住使用。为避免权属纠纷，被告蔡忠鲁于1993年11月17日、1995年元月、1996年9月8日出具了三份说明以证明前述事实，再三保证房屋权属属于柴广钧，被告蔡忠鲁只是接受委托代办购房手续。2011年左右，拆迁，柴广钧所购房屋在拆迁范围内。但由于柴广钧及三原告均在外地，柴广钧本人卧病在床，加之被告蔡忠鲁刻意的隐瞒，所以原告方对拆迁的具体情况一无所知。拆迁安置是被告蔡忠鲁在负责处理。直到2012年2月22日，柴广钧去世后，原告蔡世成前往昆山与被告蔡忠鲁见面要求处理拆迁事宜，并要求交付、拆迁安置的房屋等。被告蔡忠鲁拒不出示任何拆迁安置协议等，仅告知柴广钧所购钱伍郎房屋拆迁后获得了昆山市大公花园小区一套120平米的新房，新房由被告蔡忠鲁居住使用，房号为XX号XXX室。被告蔡忠鲁出具了一份单方说明给原告蔡世成，承诺新房双方各一半，按市场价评估后给原告蔡世成一半的房款。原告蔡世成虽然不同意，但鉴于被告蔡忠鲁有耍赖的可能，原告蔡世成收下说明希望能够以此为线索查询拆迁安置的具体情况，同时保证己方利益。后经多番查证，被告蔡忠鲁出具的该份单方说明上所载的安置房屋并不是准确的，被告蔡忠鲁故意在说明上将房屋房号XX号写为XX号，企图诓骗原告蔡世成。三原告再试图联系被告蔡忠鲁就拆迁安置房屋权属问题进行协商，被告蔡忠鲁均拒而不见。三原告委托上海市中天律师事务所律师在2014年12月8日发送律师函后，原告方与被告蔡忠鲁于2015年9月份见面进行沟通，因被告蔡忠鲁诚意不足亦未能解决问题。之后原告方及原告方律师多次联系被告，被告蔡忠鲁均消极应对直至拒不答复。此外，经调查发现，涉案老宅经拆迁，由钱伍郎女儿钱密珍与同创拆迁公司签署房屋动迁补偿安置协议，获得大公花园XX号楼XXX室房屋及车库、万丰苑XX号楼XXX室房屋及车位，现两套房屋已变更登记至钱密珍儿子刘敏刚名下，综上，原告为维护合法权益，特诉至贵院，请贵院判如诉请。被告蔡忠鲁辩称，我方认为房屋买卖合同系我方被告1本人与钱伍郎签订的，其双方真实意思表示，在签订合同时，被告l与出卖方钱伍郎均系昆山市村名，属于同一集体经济组织成员，不违背一户一宅的政策，该合同应当合法有效，从合同的签订主体看，以及后续的履约过程中，我方至始至终并未向钱伍郎披露自己是受原告方委托，而实施的所谓借名买房行为，那么钱伍郎至始至终也是与我方办理的房屋买卖交接手续，其享有合同的相关利益，根据合同相对性原则该房屋买卖交接手续，其享有合同的相关利益，根据合同相对性原则该房屋买卖合同在效力上应仅约束合同载明的出卖双方，相应的履约主体权利义务应由该二人享受，至于涉案的三份说明(1993、1995、1996)的效力问题，我方认为该三份说明系前述房屋买卖合同项下房屋所有权的内部约定，对房屋的出卖方钱伍郎并没有约束力，且原告在达成该口头借名卖房协议时，其户籍为上海市的城镇户籍，原告方并无证据证明原告在合同签订时，或者是本案诉讼时，取得了昆山市集体组织成员的身份，该约定违背了我国国有土地管理法中农村集体所有土地使用权不得出让，转让、或者出租，用于非农业建设的强制性规定，该约定属于变向出卖宅基地的行为，根据合同法第52条规定应当属于无效规定，合同无效的承担问题，合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿各方因此收到的损失，双方都有过错的应当按照各自的责任比例承担，本案中涉案的三份说明无效，我方应当返还原告方购房款5530元及相应的利息损失，至于相应的责任比例问题我方注意到原告生前系上海市华夏律师事务所职业律师，为专业的法律从业人员，其应当知道农村集体所有的宅基地不能向本村集体成员以外的人员转让或者过户，原告方在宅基地和房屋转让多年后以继承纠纷为案由，要求分割涉案的房屋，其行为有违反法律的强制性规定，无法无据，故原告方应对合同无效的后果承担主要责任。被告刘敏刚辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，也无请求权基础。一、本案案件基本事实：1993年8月22日，刘敏刚外公钱伍郎因要随女儿钱密珍一家至苏州市区居住，将其与潘阿香（钱伍郎妻子，仍健在）拥有的农村宅基地上五间房屋（坐落在一队，后编号为大公村**）及宅基地上附属物以人民币5530元价格出售给本村村民蔡忠鲁。2006年9月16日，钱伍郎因病去世。2011年10月12日，案涉房屋立入政府拆迁范围，钱伍郎女儿钱密珍代表母亲潘阿香与第三人昆山市同创房屋拆迁有限公司签订动迁补偿安置协议，动迁安置计算清单，钱密珍及潘阿香获得昆山市大公小区XX号XXX室商品房一套（建筑面积122.00平方米）及X号车库（建筑面积34.41平方米）、昆山市万丰苑XX号XXX室商品房一套（建筑面积101.36平方米）及XX号自行车位。2011年10月22日，刘义华、钱密珍（钱伍郎女儿）潘阿香（钱伍郎配偶））与蔡忠鲁签订了协议书，就案涉房屋拆迁安置房及车位、补偿款等事项达成协议：蔡忠鲁动迁时拿大户一套，大汽车库一只（即昆山市大公小区XX号XXX室商品房一套（建筑面积122.00平方米）及X号车库（建筑面积34.41平方米），钱密珍、潘阿香拿中户一套，自行车位一只（即昆山市万丰苑XX号XXX室商品房一套及XX号自行车位）。双方还对宅基地区位补偿款分配、中转费承担、办理房产证及房屋补偿差价等事项达成一致意见。2018年11月26日，因钱密珍名下有相应的房产，案涉房屋昆山市大公花园XX号XXX室商品房一套（建筑面积122.00平方米）及X号车库（建筑面积34.41平方米）、昆山市万丰苑XX号XXX室商品房一套（建筑面积101.36平方米）及XX号自行车位均登记在刘敏刚名下。刘敏刚完成上述两处房屋产权登记后，蔡忠鲁希望按照协议约定要求刘敏刚协助将昆山市大公花园XX号XXX室商品房一套（建筑面积122.00平方米）及X号车库（建筑面积34.41平方米）变更登记至其名下，答辩人也表示同意，非答辩人不协助蔡忠鲁将协议约定房屋过户至其名下。直至本案诉讼，答辩人收到追加答辩人为被告传票，答辩人才知本案柴广钧生前以蔡忠鲁名义与钱伍郎生前签订了农村宅基地房屋《房屋买卖合同》事实。二、法律理由：（一）答辩人认为，柴广钧生前与蔡忠鲁之间不存在《口头借名买房协议》事实，原告作为柴广均继承人起诉，不具备诉讼主体资格。本案原告提供的蔡忠鲁各种说明，均是蔡忠鲁自我陈述，本案在案证据难以证明柴广钧生前向蔡忠鲁出资购房事实，双方也无书面借名买房协议。自1993年8月份起，钱伍郎将案涉农村房屋交付蔡忠鲁后，钱伍郎就随女儿钱密珍居住苏州市区，柴广钧生前是否实际入住，钱伍郎均不知情，而且原告也未提交证据证明柴广钧生前一直居住并使用在案涉农村房屋，原告认为柴广钧是实际购房人，令人难以信服。（二）、答辩人认为，假如法院最终认定柴广钧生前与蔡忠鲁之间存在《口头借名买房协议》该《口头借名买房协议》也应无效，且答辩人与蔡忠鲁之间的《房屋买卖合同》也应予以撤销。1、如果法院查实蔡忠鲁与柴广钧生前之间存在口头借名买房协议事实，蔡忠鲁帮柴广钧购买位于昆山市钱伍郎农村宅基地及房屋，该口头借名买房协议无效。答辩认为，柴广钧并非昆山市一队（后变更为大公村X组）村集体组织成员，其是上海居民，蔡忠鲁也明知柴广钧非昆山市村集体组织成员，双方为了逃避《土地管理法》强制规定，故意安排由蔡忠鲁为名义购房人，柴广钧为实际购房人，双方明显存在恶意串通，损害集体利益和社会公共利益事实。依据《土地管理法》第六十三条规定，双方行为严重违反国家法律、法规强制性规定，损害集体利益（社会公共利益），故依据《合同法》第五十二条第（二）款、第（四）款、第（五）款规定，该口头借名买房协议无效。2、钱伍郎生前与蔡忠鲁之间的《房屋买卖合同》应予以撤销。如果蔡忠鲁与柴广钧之间存在口头借名买房事实，蔡忠鲁明知柴广钧不具备购买农村宅基地房屋资格，双方通谋，假借蔡忠鲁名义与答辩人签订《房屋买卖合同》，蔡忠鲁明显存在欺诈行为，违背了钱伍郎生前真实意思。如钱伍郎生前知道柴广钧是实际购房人，其是不可能将案涉农村宅基地房屋出卖给柴广钧的。故依据《合同法》第五十四条第二款规定，答辩人作为受害方，有权请求法院撤销该《房屋买卖合同》。（三）、假如法院认定柴忠鲁与柴广钧生前之间存在委托代理合同法律关系，本案原告也无权主张答辩人将案涉安置房屋转移登记至原告名下，理由如下：依据《合同法》第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。就本案而言，答辩人直到收到追加为被告传票及诉状后，才得知柴广钧生前作为委托人，委托蔡忠鲁以蔡忠鲁名义（受托人）与钱伍郎生前签订《房屋买卖合同》，钱伍郎生前作为本案第三人，对柴广钧与蔡忠鲁之间委托代理合同均不知情，钱伍郎生前是善意第三人，而且如果钱伍郎生前订立《房屋买卖合同》时候知道真正购房人是上海户口柴广钧，钱伍郎是不会订立案涉农村宅基地房屋买卖合同的。钱伍郎生前订立合同时，按习惯做法还邀请村委会见证，钱伍郎尽到出卖人谨慎义务，不存在过错。依据上述法律规定，就案涉农村宅基地《房屋买卖合同》而言，该《房屋买卖合同》不能直接约束第三人（答辩人）与委托人（原告），故原告不能依据《房屋买卖合同》要求答辩人将案涉房屋拆迁后安置的商品房转移登记至原告名下。（四）、依据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若乎问题的解答》第23规定，借名买房如何处理？省高院意见：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的原因债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。就本案而言，无论法院最终是否认定柴广钧生前与蔡忠鲁之间是否存在口头借名买房协议（委托代理合同），钱伍郎生前作为善意第三人，省高院上述解答内容均不支持原告要求答辩人协助将案涉房屋或案涉房屋拆迁后安置房屋办理房屋所有权转移登记。柴广钧生前与蔡忠鲁之间是否存在出资关系事实，建议法院告知原告应另案处理。综上所述，柴广钧生前与蔡忠鲁之间不存在口头借名买房协议（委托代理合同），即便法院认定柴广钧生前与蔡忠鲁之间存在口头借名买房协议（委托代理合同），因该协议违反法律强制规定及损害社会公共利益，属于无效协议。钱伍郎生前均不知道柴广钧生前与蔡忠鲁之间存在借名买房（委托代理合同）事实，钱伍郎属于善意第三人，其不存在任何过错，案涉农村基地《房屋买卖合同》不能直接约束第三人钱伍郎与委托人柴广钧，柴广钧非《房屋买卖合同》相对方，原告作为柴广钧继承人，其要求答辩人将案涉房屋拆迁后安置商品房转移登记在原告名下，没有任何事实及法律依据。故答辩人请求贵院判决驳回原告全部诉讼请求，维护答辩人合法利益。被告刘义华辩称，我是钱伍郎的女婿，在本案中我并没有继承权，也未参加涉案房屋的买卖，以及拆迁协议的签订，故原告追加我为被告，没有法律依据。其于同刘敏刚的答辩意见。第三人昆山市同创房屋拆迁有限公司、昆山市临丰房产开发有限公司称，在钱伍郎与同创公司签订动迁补偿协议后，案涉老宅已经给同创公司拆除，同创公司也已将所有安置房屋交付给钱伍郎一方，临丰公司也已协助将安置房屋过户，因此同创公司和临丰公司与案涉老宅及安置房屋上所有的义务已履行完毕，本案所涉纠纷是原被告之间的纠纷，与第三人无关，案涉老宅的买卖效力请法院依法认定。第三人潘阿香、刘萌芳、洪育勤称，同刘敏刚、刘义华意见。本院经审理认定事实如下：柴广钧生前系上海市城镇居民，毕业于复旦大学法律系，生前曾在中共上海市委党校法学教研室从事管理、教学工作，任法学教研室主任，曾系上海华夏律师事务所负责人之一。钱伍郎、蔡忠鲁均系原大公村X组（也即）村民。1993年8月，钱伍郎与蔡忠鲁在村委会见证下签订《房屋买卖合同》，约定主要内容如下：钱伍郎、潘阿香夫妇为去苏州的女儿钱密珍处安度晚年，在村委见证下，将一组老宅卖于蔡忠鲁，房屋具体包括砖屋三间、厨房两间、小棚屋一间，所有住宅地内房屋、树木、竹林等所有权归蔡忠鲁所有；上述房屋及宅基地上的附属物以5530元价格由蔡忠鲁一次性付清，房产所有权归蔡忠鲁永久所有；钱伍郎原种口粮田一亩二分的任务由蔡忠鲁承担，并由蔡忠鲁按规定缴纳税额。1993年8月30日，钱伍郎出具收条，言明收到蔡忠鲁购房款3030元、定金200元，房款尚欠2300元，柴广钧在该份收条“在场人”一栏签字。1993年10月26日，钱伍郎出具收条，言明收到蔡忠鲁购房款余款2300元，房款至此全部结清，案外人王方旭、李仁强在该份收条“在场人”一栏签字。购房后，房屋实际由柴广钧外甥王方旭一家居住使用。1993年11月17日，蔡忠鲁向柴广钧出具《说明》，载明蔡忠鲁于1993年10月份所购钱伍郎房屋（计5530元）以及砖30000块（计3000元），全部价款由柴广钧支付，房屋所有权、砖头使用权全部归还柴广钧所有。1995年元月，在村委会见证下，蔡忠鲁出具《更改房屋购买人名字说明》，载明其于1993年8月用于购买钱伍郎房屋的所有资金全部由柴广钧支付，蔡忠鲁系受柴广钧委托代为办理购房手续，应将购房合同中的蔡忠鲁更改为柴广钧。1995年11月20日，蔡忠鲁出具收条，言明收到柴广钧支付的5000元，用以做家具。1996年9月8日，蔡忠鲁再次出具《购买房屋更改买房人姓名说明》，主要内容同此前说明。2012年2月22日，蔡忠鲁出具《说明》，载明关于钱伍郎房屋拆迁，拿到120平方房屋一套，为避免争议，协商达成共识：大公花园XX号楼XXX室房屋过户于蔡忠鲁，由蔡忠鲁支付蔡世成一半房款（根据市场评估价），房款自过户之日起两年内结清。案外人王方旭、朱瑞侠在此份说明“见证人”一栏签字。此后因此事未妥，2014年12月8日，原告方委托律师向蔡忠鲁发出律师函。2009年，钱伍郎因病去世。2011年10月12日，案涉老宅X组房屋（也即大公村X组）进行动迁，协议约定可取得动迁安置房2套，安置房资金共计456616元，同创公司补偿钱伍郎方214616元（其中房屋基本安置价结成新款补偿26441元、区位补偿金140000元、部分附着物残余价值25525元、房屋装修评估价6720元、其他补偿费2166元、搬迁费及安置费13764元），产权交换后钱伍郎实际须支付给同创公司242000元。2015年8月31日，钱伍郎女儿钱密珍以钱伍郎病逝为由申请更换动迁协议户主姓名，后同创公司与钱密珍重新签订房屋动迁补偿安置协议，协议内容同前。据拆迁安置结算单记载，结算后购买安置房总金额应为458472元，钱密珍实际应支付同创公司240311元。本次动迁安置房为大公花园XX号楼XXX室及X号车库、万丰苑XX号楼XXX室及XX号车位，两套房屋均已交房，现均登记于钱密珍儿子刘敏刚名下。2011年10月22日，钱密珍、潘阿香、刘义华与蔡忠鲁签订《协议书》，协议载明：原钱伍郎老宅已卖给蔡忠鲁，动迁后可拿一套大户、一套中户，双方协商确定，蔡忠鲁拿大户一套、大汽车库一只，刘义华拿中户一套、自行车位一只。关于宅基地区位补偿，蔡忠鲁同意宅基地区位补偿价140000元中划65000元给刘义华，购置新房的缺额各自负担。审理中，蔡忠鲁、刘敏刚等人一致确定，实际蔡忠鲁支付款项为60000元，而不是65000元。2019年7月28日，钱密珍因病去世。另外，大公花园XX号楼XXX室房屋由蔡忠鲁居住使用至今，蔡忠鲁在原大公村自有老宅亦予以了动迁安置。另外，2018年5月31日，刘敏刚、刘义华、钱密珍、刘萌芳、潘阿香曾就动迁安置所得大公花园XX号楼XXX室及X号车库、万丰苑XX号楼XXX室及XX号车位两处房屋分割在昆山市人民调解委员会主持下进行调解，各方协议约定上述两套房屋归刘敏刚所有。蔡忠鲁于审理中称其曾对涉案老宅一组房屋予以了装饰、维修、添附，但经本院指定举证期限后，其未能提供证据予以证明。审理中，原告方表示愿意接受由被告方向其支付涉案2套房屋的补偿款。经原告方申请，本院于2020年3月13日委托鉴定机构对涉案房屋进行评估，评估费用28136元，由原告方预交。苏州市政通房地产土地评估有限公司于2020年4月8日出具评估报告，其评估意见为：1.昆山市大公花园XX号楼XXX室评估价为1588000元、室内固定装修价值71400元、大公花园XX号楼X室车库评估价为85000元；2.昆山市万丰苑XX号楼XXX室评估价为1540700元、万丰苑XX号楼XX号车位评估价为2000元。以上事实由户籍证、房屋买卖合同、收条、说明若干、律师函、房屋动迁安置补偿协议书、不动产登记簿查询记录、火化证明、协议书、当事人陈述等证据为证。本院认为，本案争议焦点为案涉老宅一组房屋的房屋买卖合同的效力。依据我国土地管理法的规定,农村宅基地属农民集体所有,其与农村集体经济组织成员这一特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据“房随地走”一般原理，农村宅基地房屋权属的转让将导致随同房屋一并转移的土地使用权人发生改变,该行为违反前述土地管理法的强制性规定，应为无效。本案中，房屋买卖合同签订双方虽为同一集体经济组织内的蔡忠鲁与钱伍郎，但依据蔡忠鲁先后多次出具的说明材料，可认定蔡忠鲁仅系以自己名义代柴广钧购买涉案宅基地房屋，因购买时柴广钧为城镇居民，非与钱伍郎系同一集体经济组织内成员，故案涉房屋买卖合同应为无效。与前述同理，在柴广钧和蔡忠鲁之间，因蔡忠鲁接受柴广钧委托所形成的委托合同关系亦因违反前述法律规定而无效。案涉老宅动迁后安置有大公花园XX号楼XXX室及8号车库、万丰苑XX号楼XXX室及XX号车位两处房屋，该次动迁安置系基于被拆迁村村民的农村户口而优惠取得，具有较强的人身依附特性，因此，原告方基于无效合同对安置房屋提出的过户请求，不能得以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在对合同无效后的处理问题上，应当考虑到案涉宅基地房屋在柴广钧购买并支付对价后，钱伍郎一家随即搬离，此后柴广钧安排人员进行居住，在此过程中确已对该处宅基地房屋进行了长期的占有和使用，因此在本案中应综合权衡各方利益，根据各方当事人对引起本次纠纷的过错，合理分配相关利益。柴广钧生前毕业于知名法律院校，并长期从事法律研究和教学工作，其对于法律规定的理解、掌握及运用，均远远高于普通人，从其借用蔡忠鲁名义而非自己本人出面订立房屋买卖合同，亦可侧面印证其清楚知晓农村宅基地房屋不得随意转让的法律规定。关于蔡忠鲁，其向柴广钧出具的多份说明清楚载明系代柴广钧购买涉案老宅，用于购置该房屋的对价均由柴广钧予以支付,但蔡忠鲁在与钱密珍等人所签订的书面协议书中对此并未提及,而是在动迁安置后搬入其中一套安置房居住使用至今,且其在向蔡世成作出承诺并经对方律师函催告后,也仍然未能按约履行承诺,明显有违诚信原则。关于潘阿香、刘敏刚、刘义华等人，均为钱伍郎继承人，钱伍郎出售宅基地房屋，已在当时条件下全额获得转让对价并携妻子潘阿香前往女儿钱密珍家生活，房屋买卖合同中也明确约定宅基地内建筑、构筑物及附属设施产权均归购房人所有，故，虽然本案所涉拆迁安置利益系基于钱伍郎、潘阿香的村民身份所获得，但基于其自愿出售宅基地房屋的事实，相关拆迁安置利益亦应当在其和买受人之间合理分配，否则即有违诚实信用原则。审理中，原告方已表示愿意接受补偿款的处理方式，综上考虑各方当事人过错，根据动迁安置的2套房屋评估所得价格，本院认定如下：1.关于蔡忠鲁应付补偿款，大公花园XX号楼XXX室及X号车库虽仍登记于刘敏刚名下，但蔡忠鲁和钱密珍、潘阿香、刘义华早在2011年拆迁安置之初即签订书面协议书，约定各自所有的房屋份额及出资，此后蔡忠鲁及其家人也长期居住于此，应当认定蔡忠鲁享有了相关拆迁安置利益，故其应当在本案中向原告方支付补偿，至于房屋是否过户，系蔡忠鲁与钱密珍、刘义华等人约定事项，如涉纠纷，由双方另行处理。蔡忠鲁于2012年2月22日向蔡世成出具说明，承诺按照房屋市场评估价格的一半向蔡世成支付价款，但因该份说明仅由蔡忠鲁单方出具，说明中虽有“协商一致”字样，但并无蔡世成等人签字确认，不能作为认定双方责任分担的最终依据，蔡忠鲁另主张其对涉案宅基地房屋曾进行装修、添附，但不能在举证期限内就此举证，应当承担不利后果，本院对其该项主张不予采信。本院结合柴广钧、蔡忠鲁各自过错及所获利益，尤其考虑到原告方因房屋现值和原买卖价格之间的差异所生损失，认定由蔡忠鲁按照70%的比例向原告方支付大公花园XX号楼XXX室及X号车库的补偿1171100元，而房屋装修系由蔡忠鲁自行装饰，故该部分价款不列入计算；2.关于刘敏刚等人应付补偿款，万丰苑XX号楼XXX室及XX号车位现登记于刘敏刚名下，刘义华、钱密珍等人曾协议确定房屋归刘敏刚所有，故本案所涉补偿款支付义务应由刘敏刚承担。钱伍郎出售房屋的意思表示真实，并获得房屋转让对价，对于房屋出卖方的拆迁利益，本院结合房屋买卖合同约定内容、房屋已出售时间、房屋使用情况等因素，结合买卖双方导致本次合同无效的过错，综合考虑房屋现值和原买卖价格之间的差异所生损失，认定由出卖方按照60%的比例向原告方支付补偿款，金额为925620元，刘敏刚应当据此金额向原告方支付补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一.被告蔡忠鲁于本判决生效之日起十日内支付原告蔡世成、蔡钺、柴蓉1171100元。二.被告刘敏刚于本判决生效之日起十日内支付原告蔡世成、蔡钺、柴蓉925620元。三.驳回原告蔡世成、蔡钺、柴蓉关于将昆山市大公花园XX号楼XXX室房屋及XX号楼X号车库、万丰苑XX号楼XXX室房屋及XX号楼XX号车位过户至其名下的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告蔡世成、蔡钺、柴蓉负担5428元，由被告蔡忠鲁负担5682元，由被告刘敏刚负担4490元。鉴定费28136元，由原告蔡世成、蔡钺、柴蓉负担9790元，由被告蔡忠鲁负担10248元，由被告刘敏刚负担8098元。公告费690元，由原告蔡世成、蔡钺、柴蓉负担240元，由被告蔡忠鲁负担251元，由被告刘敏刚负担199元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吕 彬人民陪审员  倪惠国人民陪审员  倪雪珍二〇二〇年四月二十九日书 记 员  顾 超