广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终569号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林市欣康建材经营部，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区西环一路**香江家居装饰材料市场**，统一社会信用代码：914503045932248851。 经营者：钟伟。 上诉人（原审被告、反诉原告）：钟伟，男，1972年5月29日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李诚，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司，住所地：广西壮，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区独峰村码：914503226953993369。 代表人：韦锦锋，经理。 委托诉讼代理人：布华军，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦增鸿，该公司员工。 一审第三人：灵川县霖峰木制品厂，住所地：灵川县，住所地：灵川县莫家村委易家村仰天头323600062613。 经营者：黄九零。 上诉人桂林市欣康建材经营部（以下简称欣康经营部）、钟伟因与被上诉人广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司（以下简称广西交投公司）及一审第三人灵川县霖峰木制品厂（以下简称霖峰厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人钟伟及其委托诉讼代理人李诚，被上诉人广西交投公司的委托诉讼代理人布华军、韦增鸿到庭参加诉讼。一审第三人霖峰厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人欣康经营部、钟伟的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部反诉请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审认定事实错误。2019年1月30日，上诉人向被上诉人发出愿以与第三人同等条件承租的通知，是上诉人得知第三人中标条件后行使优先承租权的一种方式，由于该优先承租权已事先约定好了，只要被上诉人将该场地房屋出租，上诉人即可在同等条件下获得优先承租的资格，无需另行确认。其次，2019年5月9日，被上诉人向上诉人发出《关于原桂北收费站不再对外出租的函》只是被上诉人单方面违约行为，不影响上诉人依据约定的优先承租权与被上诉人于2019年1月30日形成的租赁合同关系。再次，由于上诉人与被上诉人已就租赁物形成了租赁合同关系，因此上诉人应按照与第三人中标条件相同的方式向被上诉人支付租金。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人广西交投公司答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求维护原判。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法不能成立。 一审第三人霖峰厂未作答辩。 广西交投公司向一审法院诉请：1、判令被告桂林市欣康建材经营部搬离位于桂林市绕城高速公路原桂林北收费站出口右侧的桂林北收费站管理区和生活区；2、判令被告桂林市欣康建材经营部支付占有使用费共计人民币100196.67元（占有使用费暂计至2019年5月20日，余下占有使用费计至被告实际搬离占用场地和房屋之日止）；3、判令被告钟伟对被告桂林市欣康建材经营部的上述第2项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。 欣康经营部、钟伟向一审法院反诉请求：1、判决确认反诉人与被反诉人之间就租赁物（位于桂林房屋共14间、宿舍楼附属会议室一间、办公楼1栋（2层共5间）、食堂一间）形成租赁合同关系（租赁条件与灵川县霖峰木制品厂中标条件一样）；2、判决被反诉人承担本案的一切诉讼费用。 一审法院审理查明：2013年9月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《场地、房屋租赁合同》（合同编号：桂林分合［2013］004号），该合同约定：“甲方（出租方）：柳州高速公路运营有限公司桂林分公司，乙方（承租方）：桂林市欣康建材经营部。甲方将座落在桂林绕城高速公路原桂林北收费站出口右侧，桂林房屋共14间、宿舍楼附属会议室一间、办公楼1栋（2屋共5间）、食堂1间（以下简称该场地）出租给乙方。第二条交付日期和租赁期限。甲、乙双方约定，租赁日期自2013年10月10日起至2018年10月9日止.共5年。租赁期满，乙方应如期返还该场地。乙方需继续承租该场地的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后.双方应重新签订租赁合同。逾期支付租金的，逾期一日，则乙方需按当年年租金的1%支付违约金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后45日内返还该场地，未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按当期年租金的1%向甲方支付该场地占用期间的使用费。本合同解除或终止时，乙方返还该场地应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方增设的地面建筑和设备由乙方自行拆除及清走,并恢复原状：拆除后，乙方增设的地面建筑对甲方原硬化地面、球场产生影响的，乙方应无条件恢复。本合同解除或终止时，乙方对房屋的装修装饰所有权归甲方所有，甲方无需另行支付其他费用。租赁期满，甲方该场地如继续对外公开招租，乙方可享有优先租赁权”。该合同还约定了其他权利和义务。2018年6月10日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具《续租申请书》，要求续租涉案场地、房屋。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《场地、房屋租赁合同》租赁期届满后，原告（反诉被告）对外进行招租，第三人灵川县霖峰木制品厂为中标人，被告（反诉原告）知情后，于2019年1月30日向原告（反诉被告）出具《关于中标结果通知书的复函》，表示愿意按第三人灵川县霖峰木制品厂中标价格继续承租该场地。2019年4月24日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）邮寄催收函，要求被告（反诉原告）于收函之日起10日内向原告（反诉被告）支付全部场地、房屋占有使用费（暂计至2019年4月24日为人民币80018.88元），并搬离原租赁物。2019年5月9日、5月14日，原告（反诉被告）先后向被告（反诉原告）、第三人灵川县霖峰木制品厂送达《关于原桂林北收费站不再对外出租的函》，表明原桂林北收费站生活区场地、房屋因上级单位即广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司运营规划，决定不再就原桂林北收费站生活区场地、房屋对外出租。第三人灵川县霖峰木制品厂中标后，原告（反诉被告）与第三人灵川县霖峰木制品厂未签订租赁合同。 一审法院审理认为,本案的争议焦点是：一、被告（反诉原告）是否享有优先承租权并与原告（反诉被告）就租赁场地形成新的租赁合同关系；二、被告（反诉原告）是否应支付原告（反诉被告）100196.67元的房屋占有使用费；三、被告（反诉原告）钟伟是否应对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担连带责任？一、关于被告（反诉原告）是否享有优先承租权并与原告（反诉被告）就租赁场地形成新的租赁合同关系的问题。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）欣康经营部于2013年9月30日签订的《场地、房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。根据合同约定，被告（反诉原告）欣康经营部享有优先承租权的条件是原告（反诉被告）继续对外出租涉案场地、房屋且需在同等条件下。本案中，双方签订的合同届满后，原告（反诉被告）就涉案场地、房屋对外公开招租，被告（反诉原告）欣康经营部积极参与招投标，说明被告（反诉原告）欣康经营部亦认可原告（反诉被告）以招投标方式就该场地对外招租，最终确定了第三人灵川县霖峰木制品厂为中标人，但原告（反诉被告）的上级部门要求对涉案场地、房屋不再对外出租，原告（反诉被告）也已分别函告被告（反诉原告）欣康经营部和第三人灵川县霖峰木制品厂，原告（反诉被告）与第三人灵川县霖峰木制品厂实际未签订租赁合同，双方未形成租赁关系，且目前原告（反诉被告）也未将涉案场地、房屋向他人出租，因此，被告（反诉原告）欣康经营部对涉案场地、房屋享有优先承租权的条件未成就，故对于被告（反诉原告）诉请与原告（反诉被告）形成租赁合同关系的主张，无法律依据，本院不予支持。对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）搬离涉案场地、房屋的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。二、关于被告（反诉原告）欣康经营部是否应支付原告（反诉被告）100196.67元的房屋占有使用费的问题。根据合同约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后45日内返还该场地，未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按当期年租金的1%向甲方支付该场地占用期间的使用费。”本案中，租赁合同届满前，被告（反诉原告）欣康经营部按合同约定向原告（反诉被告）申请续租，租赁合同届满后，被告（反诉原告）一直通过微信与原告（反诉被告）员工庾莉云联系续租的事宜。原告（反诉被告）对外公开招租，被告（反诉原告）欣康经营部也积极参与投标，在得知第三人灵川县霖峰木制品厂为中标人后，被告（反诉原告）欣康经营部复函原告（反诉被告）愿意以同等价格续租。由此可知，被告（反诉原告）欣康经营部未在合同约定的时间内搬离涉案场地、房屋是双方一直在协商的原因。另外，根据合同的约定，原告（反诉被告）对外公开招租，被告（反诉原告）欣康经营部在同等条件下具有优先承租权。本院认为，优先承租权是一项期待权，在原告（反诉被告）未与第三人灵川县霖峰木制品厂签订租赁合同之前，被告（反诉原告）的优先承租权一直存在。2019年5月14日，第三人灵川县霖峰木制品厂收到原告（反诉被告）的《关于原桂林北收费站不再对外出租的函》，明确涉案场地、房屋不再对外出租，因此，被告（反诉原告）欣康经营部在2019年5月14日之前对涉案场地、房屋的优先承租权一直存在，被告（反诉原告）欣康经营部不存在违约行为，但从2018年10月10日起至2019年5月14日止的场地、房屋占有使用费被告（反诉原告）欣康经营部应当按合同约定予以支付，从2019年5月14日之后的场地、房屋占有使用费则在扣除45天搬离期后按合同约定的逾期方式计算，即从2019年5月15日起至2019年6月28日止（共计45天）为扣除的合理搬离期，从2019年6月29日起至被告（反诉原告）欣康经营部实际搬离涉案场地、房屋之日止的场地、房屋占有使用费按逾期方式计算，故对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）欣康经营部支付场地、房屋占有使用费的主张，从2018年10月10日起至2019年5月14日止（共计217天）的场地、房屋占有使用费应以双方签订的原租赁合同约定计算，即52643.64元÷365天×217天=31297.73元。从2019年6月29日起至被告（反诉原告）欣康经营部搬离涉案场地、房屋之日止的场地、房屋占有使用费按合同第六条6.1款的约定计算，即52643.64元×1%×实际逾期天数。超出部分，本院不予支持。三、被告（反诉原告）钟伟是否应对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。本案中，被告（反诉原告）钟伟为被告（反诉原告）欣康经营部的投资人，按照法律的规定，其应对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担清偿责任，故对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）钟伟对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担连带责任的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依法判决：一、被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部应在本判决生效之日起十日内搬离位于桂林市绕城高速公路原桂林北收费站出口右侧的桂林北收费站管理区和生活区；二、被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部支付原告（反诉被告）广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司场地、房屋占有使用费（场地、房屋占有使用费计算方式：1、从2018年10月10日起至2019年5月14日止的场地、房屋占有使用费为31297.73元；2、从2019年6月29日起至被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部搬离涉案场地、房屋之日止的场地、房屋占有使用费，按52643.64元×1%×逾期天数计算。）；三、被告（反诉原告）钟伟对被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部上述第二项的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告（反诉被告）广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部、钟伟的诉讼请求。本诉案件受理费2304元，由原告（反诉被告）广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司负担1722元，被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部、钟伟负担582元；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部、钟伟负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：上诉人要求确认其与被上诉人广西交投公司之间就涉案租赁物形成租赁合同关系是否有事实及法律依据？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，上诉人与被上诉人广西交投公司之间的《场地、房屋租赁合同》已于2018年10月9日期限届满，此后双方当事人未签订新的租赁合同，原合同的权利义务已终止。双方当事人在原合同中虽约定了上诉人享有优先租赁权，但上诉人在被上诉人对外招租中未中标，上诉人提出其当然享有按中标人中标条件承租被上诉人广西交投公司涉案租赁物的优先权的主张，无法律依据，理由不能成立，本院不予认定。被上诉人广西交投公司在未与任何主体就涉案租赁物订立新的租赁合同的情况下表明其不再对外租赁涉案租赁物，是其自行处分其财产的合法行为，上诉人在此情况下要求确认其与被上诉人广西交投公司之间就涉案租赁物形成租赁合同关系的主张，无任何事实及法律依据，理由不充分，本院不予支持。鉴于各方当事人对一审判决认定的相关费用均未提出异议，本院予以确认。一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费2404元，由上诉人桂林市欣康建材经营部、钟伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年四月二十三日 书记员 盘林云