广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6356号原告：肇庆市端州区天宁广场业主委员会，住所地肇庆市端州区*******。负责人：莫航军。被告：肇庆市天宁广场物业管理有限公司，住所地肇庆市********，统一社会信用代码914************712。法定代表人：张某1。原告肇庆市端州区天宁广场业主委员会（下简称：天宁广场业委会）诉被告肇庆市天宁广场物业管理有限公司（下简称：天宁广场物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院2019年10月29日立案受理后，被告天宁广场物业公司提出管辖异议，同时，原告天宁广场业委会向本院申请对被告持有的《天宁广场物业管理委托合同》中的“肇庆市天宁广场业主委员会住宅区”印鉴的真伪进行司法鉴定。2020年1月9日，原告撤回该司法鉴定申请。2020年1月15日，本院作出（2019）粤1202民初6356号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖异议。该民事裁定生效后，本院依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行审理。原告的负责人莫航军到庭参加了诉讼，被告天宁广场物业公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即退出“肇庆市端州区天宁广场”物业管理区域；2.要求被告向原告移交《广东省物业管理条例》第四十二条规定的其合法占有的资料；3.要求被告向原告移交《广东省物业管理条例》第五十一条中（二）、（三）、（四）、（五）项中的其合法占有的资料和财物；4.要求被告配合原告将天宁广场所有公共用水、用电的交费账户名称改为原告指定的新的物业公司名称，并清缴水、电交接日前的所有欠费。5.本案诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告变更其诉讼请求：1.要求被告向原告移交《广东省物业管理条例》第四十二条规定的其合法占有的资料；2.要求被告向原告移交《广东省物业管理条例》第五十一条第（二）、（三）、（四）、（五）项中的其合法占有的资料和财物；3.要求被告移交在天宁广场小区2019年的公共水电总表、分表、由物业公司代收代缴的各户水表、电表的抄表数据；4.要求被告移交天宁广场小区公共水电表代收代缴水费、电费账目明细；5.要求被告移交天宁广场小区监控设备、消防设备、道闸设备等公共设备的密码。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月5日至2019年1月5日，涉案小区召开第一次业主大会，选举产生业主委员会，2019年1月9日业主大会成立。相关资料己经在肇庆市端州区住房和城乡建设局备案。2019年4月1日-2019年5月1日，涉案小区召开第二次业主大会会议，表决是否终止被告天宁广场物业管理有限公司在涉案小区的服务，投票结果为双过半通过，并将表决结果在相关政府部门备案。2019年5月8日，原告根据业主大会第二次会议决定，对被告发出了《物业服务终止告知书》。2019年5月9日，原告被涉案小区内其中一名业主“宁丰超”起诉至端州区人民法院，宁丰超请求端州区人民法院撤销天宁广场业主大会的第二次会议决定等多个诉求，此案在2019年6月12日开庭公开审理。2019年11月11日此案一审结案，判决结果是：法院驳回宁丰超的全部诉求（案号：（2019）粤1202民初2053号）。2019年7月2日-2019年7月25日，原告组织召开涉案小区业主大会第三次会议。2018年8月12日，根据业主大会第三次会议的表决意见，业主大会决定选聘上海永升物业管理有限公司作为天宁广场的物业管理企业，并将表决结果在相关政府部门备案。2019年8月19日，原告根据业主大会第三次会议的决定，与上海永升物业管理有限公司肇庆分公司签订物业管理合同，合同期限为3年。2019年8月20日，原告根据业主大会第三次会议的决定，对被告发出《撤场通知函》，并拍摄送达现场照片。2019年9月26日，原告根据业主大会第三次会议结果，再次对被告发出《限期撤场通知函》，并拍摄送达现场照片。2019年10月24日，肇庆市端州区住房和城乡建设局根据原告提交到政府部门关于第二次业主大会会议与第三次业主大会会议的相关备案资料，对被告、原告双方发出《关于做好天宁广场物业管理交接工作的通知》函件。原告凭《关于做好天宁广场物业管理交接工作的通知》函件，己经肇水集团与南方电网将小区用水、用电的总表过户到新物业管理企业上海永升物业管理限公司的名下，委托上海永升物业管理有限公司实施代收代缴2019年10月份以及之后的公共水电费。但被告不肯交出上期抄表数据，给上海永升物业管理有限公司核算造成困难。因被告无故拒不退出案涉小区，不移交相关资料、设备设施，造成涉案小区聘请的上海永升物业管理有限公司无法在小区正常开展工作。并且管理过程中，设施设备经常被无故破坏，增加物业公司的运营成本，由于涉案小区使用的是酬金制合同，额外增加支出就是全体业主的损失。被告滞留小区，不肯交接，己经造成案涉小区及全体业主权益受损。为维护原告小区及业主的合法权益，及时中止原告小区业主利益继续受损，特此提出诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告天宁广场物业公司没有到庭参加诉讼，但其书面辩称：原告起诉未有依法取得肇庆市端州区天宁广场业主大会的授权，其起诉是非法行为，请人民法院依法驳回原告的起诉。理由如下：1.原告只是业主大会的执行机构。《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”由此可见，业主委员会是执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。2.《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（粤高法发〔2011〕49号）》第一条：业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。由此可见，提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意志，法律上并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权，否则业主委员会不具有原告主体资格，不享有诉讼权利。本次起诉，原告并无任何业主大会的决议授权，故起诉非法，请人民法院依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2003年6月28日，天宁广场业委会（住宅区）（甲方）与被告天宁广场物业公司（乙方）签订《天宁广场物业管理委托合同》，约定天宁广场业委会（住宅区）委托被告天宁广场物业公司为天宁广场小区的物业提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自2003年7月1日起至2006年6月30日止。该合同还对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等等作了约定。其中，合同第二十条第十项约定：本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；合同第三十八条约定：合同期满，本合同自然终止，如乙方完成本合同，管理业绩优秀，乙方有优先续聘权；双方如续订合同，应在合同期满三十天前向对方提出书面意见。如合同期满后，甲方仍未找到更适合的管理公司，则双方自动顺延本合同，直至甲方另聘新的管理公司进入交接为止。上述合同签订后，被告天宁广场物业公司为天宁广场小区提供管理服务。合同期满，双方没有续签合同，但被告天宁广场物业公司继续为天宁广场小区提供物业管理服务。2019年2月，天宁广场业委会成立并经肇庆市端州区住建局房地产业管理办公室备案。2019年4月1日-2019年5月1日，天宁广场小区召开第二次业主大会会议，并表决通过终止被告天宁广场物业公司在小区的物业服务。2019年5月8日，原告向被告发出《物业服务终止告知书》。2019年7月2日-2019年7月25日，天宁广场小区召开第三次业主大会会议，并表决通过选聘上海永升物业管理有限公司作为天宁广场小区的物业管理服务企业，表决通过天宁广场业委会草拟的《天宁广场业主大会议事规则第三版》。之后，原告与上海永升物业管理有限公司肇庆分公司签订物业管理合同。2019年8月20日，原告向被告发出《撤场通知函》，要求被告撤离天宁广场小区并于2019年9月10日移交物业管理资料，但被告予以拒绝。2019年9月26日，原告再次向被告发出《限期撤场通知函》，要求被告于2019年10月6日前撤离物业管理办公用房，并移交物业管理资料，但被告予以拒绝。双方因而产生纠纷，原告遂诉至本院。又查明：根据原告提供的《天宁广场业主大会议事规则》（第三版）第六条第二款“业主大会授权业主委员会的议事内容（业主委员会职责）”第十四项规定：“决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告天宁广场物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。根据《天宁广场业主大会议事规则》（第三版）第六条第二款“业主大会授权业主委员会的议事内容（业主委员会职责）”第十四项规定：“决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜。”可见，天宁广场业主大会已经授权原告天宁广场业委员有权决定本物业管理区域内全体业主的诉讼事宜，原告提起本案诉讼，已经得到业主大会的授权，故其作为本案原告的主体适格。对于被告提出的天宁广场业委员不具有原告主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。天宁广场业委会（住宅区）与被告天宁广场物业公司签订的《天宁广场物业管理委托合同》，合同到期日为2006年6月30日，合同期满后，双方没有续签合同，该合同自动顺延，直至天宁广场业委员另聘新的管理公司进入交接为止。现天宁广场业主大会已经表决通过选聘上海永升物业管理有限公司作为天宁广场小区的物业管理服务企业，原告已经与上海永升物业管理有限公司签订物业管理合同，根据天宁广场业委会（住宅区）与被告天宁广场物业公司签订《天宁广场物业管理委托合同》第三十八条的约定，该合同已经终止。物业服务合同终止后，被告应将天宁广场小区的物业管理服务的资料移交给原告，同时应撤离物业管理小区。根据《广东省物业管理条例》第五十一条：“物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：（一）第四十二条规定的资料；（二）物业服务用房；（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（五）其他应当移交的财物、资料。”的规定，原告要求被告移交《广东省物业管理条例》第四十二条规定的其合法占有的资料，及《广东省物业管理条例》第五十一条第（二）（三）（四）（五）项中规定的其合法占有的资料和财物的请求，理据充分，本院予以支持。对于原告以下的3项请求：1.要求被告移交天宁广场小区2019年的公共水电总表、分表、由物业公司代收代缴的各户水表、电表的抄表数据；2.要求被告移交天宁广场小区公共水电表代收代缴水费、电费账目明细；3.要求被告移交天宁广场小区监控设备、消防设备、道闸设备等公共设备的密码，本院认为，原告上述3项请求均符合《广东省物业管理条例》第四十二条第一款第（七）项及第五十一条第（五）项的规定，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十五条第五项、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市天宁广场物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区天宁广场业主委员会移交《广东省物业管理条例》第四十二条规定的其合法占有的资料。二、被告肇庆市天宁广场物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区天宁广场业主委员会移交《广东省物业管理条例》第五十一条中（二）、（三）、（四）、（五）项中的其合法占有的资料和财物。三、被告肇庆市天宁广场物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区天宁广场业主委员会移交天宁广场小区2019年的公共水电总表、分表、由物业公司代收代缴的各户水表、电表的抄表数据。四、被告肇庆市天宁广场物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区天宁广场业主委员会移交天宁广场小区公共水电表代收代缴水费、电费账目明细。五、被告肇庆市天宁广场物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区天宁广场业主委员会移交天宁广场小区监控设备、消防设备、道闸设备等公共设备的密码。本案案件受理费100元（原告已预交），由被告肇庆市天宁广场物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  李光强审 判 员  黄坤朝人民陪审员  程艳连二〇二〇年四月三十日法官 助理  卢艺文书 记 员  梁思颖