山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终851号上诉人（原审被告）：王建标，男,1979年6月14日出生,汉族,居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：卢焰鹏，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑宗涛，男,1964年12月30日出生,汉族，居民，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：王伟,山东启阳律师事务所律师。上诉人王建标因与被上诉人郑宗涛合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初15564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王建标的委托诉讼代理人卢焰鹏、被上诉人郑宗涛及其委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建标上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法予以改判驳回被上诉人一审诉求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定转让标的是购房名额是错误的，认定被上诉人为实际买受人更是错误，均无事实及法律依据。1、根据双方签订的转让协议完全可以看出，双方转让的标的是房屋，对此不但转让协议中明确写明，且在被上诉人的起诉状中也认可转让的标的物为房屋。双方转让协议约定转让之后集资房的占有、使用、处理权等相关权利都归被上诉人所有，并约定办理房权证时上诉人积极配合，由此等协议内容可知，该转让协议实际就是要将上诉人所获得的集资房转让给被上诉人，该房屋的相关权利义务均由被上诉人承继，所以该转让协议实际上应属于房屋买卖合同，一审认定为名额转让协议不正确，应予以更正。2、一审法院以“未取得涉案房屋的所有权”为由认定“转让的并非诉争房屋的所有权”，对此陈述不但不合法，且还自相矛盾。3、一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实际上是一种定向购买的商品房”，由此也可以认定一审法院实际上就认定了双方转让的标的系房屋，且还是定向购买，不但房屋定向，且上诉人作为购买人也是定向的，不容改变和质疑的。4、一审法院多次使用“购买名额或指标”让上诉人不能理解，不知道一审法院到底是认定的“购房名额”还是“指标”?由此也可以认为一审法院对此也不能确定，也不知道到底是名额还是指标，对于这种不确定认定竟然又成为了定案的依据，实在不能令人信服。5、无论购房名额还是购房指标，均是一种可期待物权，购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是对其房屋可期待物权的转让，其前提是房屋，也是对房屋的期待物权。6、一审法院称“临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位”纯属是猜测，对于这两个关系三阳集团根本就没有认可。7、一审法院称“没有侵害国家、集体或临沂三阳置业集团有限公司的利益”是不错的，但是判决书第二项一旦生效就严重侵害了国家的利益。按照双方转让协议的约定，由上诉人取得房屋物权后过户给被上诉人，并交纳相应的税款，而一审判决致使被上诉人可以直接获得房屋的物权，不需要进行过户，从而避免了交纳过户的税款，使国家损失了该些税款收入，明显的侵犯了国家的利益。8、一审庭审时被上诉人主张车位是与房屋一起挑选的，一审法院既然没有予以认定，称“第三人亦未予确认”，第三人不但对车位未予认定，且对房屋也没予认定，因第三人只认可买受人为上诉人。9、房屋的首付款20万元系上诉人交纳，由此可以证实上诉人属于实际买受人或一手房的买受人，被上诉人属于二手房的买受人，同时也证实双方转让的标的是房屋。10、根据物权法规定，不动产在办理备案后才符合变更的条件，办理产权证后才符合过户的条件，所以涉案房屋在备案到上诉人名下前无法实施变更行为，即变更及过户条件还不成就，上诉人无法进行配合，而三阳集团不是权力机关，更不是实施变更的主体，无权实施变更的权利，所以一审法院认定“实质上已经达到了原告在临沂三阳置业集团有限公司处变更的请求”严重错误，将国家权力机关的职能赋予给了无权单位，严重违反法律规定。11、一审法院认定“双方签订的协议，一是双方真实意思表示…….”，由此可以认为一审法院认可协议是双方真实意思，但协议中却没有约定由被上诉人与开发商签订买卖合同，而双方签订协议时最初的想法就是房屋转让，并有上诉人配合过户，确实不是对名额或指标的转让，所以一审法院判决书第二项要求被上诉人“协助”带有强制性，违反了合同法规定的意思自治原则，且一审法院要求“继续履行”，转让协议中根本没有约定，上诉人人也不知道应该怎么“继续”，故该判决根本就是错误判决。12、根据法律规定，房屋交易需要交纳相关税费，而一审法院的判决导致税务部门没有了收税的依据，致使给国家造成了上千万的税收损失，所以一审法院认为“没有侵害国家、集体利益”是错误的，是存在严重冲突的。13、一审法院对诉讼费的判决及收取数额是错误的。首先，上诉人也没有否定转让协议的效力，且在上诉人没有违约而被上诉人违约的情况下，被上诉人滥用诉权，引发本案诉讼，所以一审法院判决诉讼费用由上诉人承担是错误的；其次，本案是转让协议引发的纠纷，而转让费的数额仅为45000元，且双方签订转让协议时房屋的具体价格没有确定，一审法院却按照房屋的价值收取诉讼费是错误的；第三，被上诉人一审诉求主要是确认协议效力，且一审法院判决第一项也是认定了协议的效力，所以本案应为确认之诉，根据诉讼费收取的相关规定，确认之诉的收费为每件100元，所以一审法院对诉讼费的收取违反法律规定。二、一审法院没有认定涉案房屋为福利房是错误的。1、根据选房的顺序，可以证实该房屋存在福利性质。因选房顺序是根据职工的工龄、级别等打分排列的，而并没有像商品房一样排队、摇号，所以完全可以证实该房屋享受福利待遇。2、涉案房屋实在2019年选房前定的价格为每平方米4500元，最后一次交款时间是2019年6月10日，而这时的房屋价格接近于每平方米1.4万元，实际交款与市场价格的差价明显属于补贴及福利，根据临沂市政府及国家关于公务员住房补贴的相关规定，该福利只有本单位职工才可享受，被上诉人不是本单位职工，无法享受，所以涉案房屋属于福利房。三、一审法院认定事实不清。1、既认定被上诉人为实际买受人，又否定了被上诉人直接与临沂三阳置业集团有限公司签订买卖合同的权利，明显是矛盾的，由此也可以认为一审法院根本就不认为转让标的是名额，否则不会剥夺买受人与开发商签订买卖合同的权利。2、上诉人在与被上诉人签订转让协议前已经实际参与涉案房屋的建设，并交纳了首付款，上诉人转让的是将来可能取得的房屋，且在房屋建造过程中仍是以上诉人的名义交款，所以被上诉人并未直接取代上诉人在其与三阳集团之间的合同地位，而是与上诉人形成独立的买卖关系，故该房的集资房性质不影响上诉人与被上诉人之间形成的买卖合同关系。3、一审时上诉人提交的录音证据完全可以证实双方已经解除了最初的转让协议，同时订立了新的协议，即上诉人以240万元的价格又将房屋买回，这也是双方真实意思的表示，对于该事实，一审法院不但没有认定，且在判决书中根本没有提及，严重侵犯了上诉人的合法权益。四、一审法院的认定及判决违反法律规定，违反了合同法自愿原则。1、转让协议本身没有违法法律规定，但经一审法院判决后却违反了法律规定。从转让协议房屋需要过户的约定充分可以证实双方签订协议时的初心是房屋的转让，所以实际上是二手房买卖合同，不但需要过户，且还应当交纳税费，这也是双方约定该费用由被上诉人承担的原因，因双方明知且认可转让的标的系房屋，待上诉人获得房屋后再进行过户，所以就没有约定由被上诉人签订买卖合同，但经法院一判，转让标的竟然变成了名额，且让上诉人配合被上诉人签订房屋买卖合同，具有强制性，且还称“合同自由”，这不但改变了初心，且还给国家造成了几千万元的税款损失，严重损害了国家利益；不但致使转让协议为无效合同，且还弃合同自由于不顾，强令上诉人配合，严重违反了合同自由及意思自治原则。2、根据被上诉人一审的诉求，本案应为确认之诉，一审法院判决第一项也进行了认定，而被上诉人一审其他诉求与确认之诉不是同一法律，所以一审法院一起审理及进行裁判是错误的。五、一审法院适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，合同概念混淆，适用法律错误，导致错误判决。望二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。郑宗涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。郑宗涛向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行2011年11月10日与原告签订的《房屋购买权转让协议书》;2.依法判令被告协助原告办理上述合同项下房屋的有关不动产登记的各种手续;3.被告承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。原告为证实其主张向一审法院提交以下证据：证据一、原告的身份证原件一份，证实原告的诉讼主体资格；证据二、原、被告双方于2011年11月10日签订的《房屋购买权转让协议书》原件一份，证实原、被告双方签订《房屋购买权转让协议书》，原告已经按合同约定向被告支付房屋购买权转让款45000元；证据三、2011年11月10日、2016年8月29日、2017年9月29日和2019年6月10日收据原件四份，证实原告按合同以被告名义支付房款842372元；证据四、临沂三阳置业集团有限公司出具的通知原件一份，证实临沂三阳置业集团有限公司为办理不动产登记要求买方更名，确定房主名称。被告质证称，对证据一、无异议；对证据二、真实性无异议，但在该协议书的内容中完全可以认定双方转让的标的物是房屋。后经双方协商，该协议已经解除，现已不具备法律约束力。对证据三、真实性没有异议，从该证据中可以证实交款人为被告，也就是说虽然是原告交纳房款，但事实上的购买人为被告；对证据四、真实性、合法性和关联性均有异议，而且该证据不能证实应由谁签订买卖合同及办理备案手续，该通知中的更名也并不代表开发商能到房管部门办理更名及变更手续，所以该证据不能证实原告主张。被告为证实其主张向一审法院提交以下证据：证据一、原、被告双方于2011年11月10日签订的《房屋购买权转让协议书》原件一份，证实双方转让的标的物为房屋；证据二、金水河畔选房情况打印件一份，证实原告所交纳的购房款价格是成本价，而且不含增值税，该房屋被告单位的福利房，只有本单位职工才可以享有；证据三、2019年6月14日，被告用138××××****的电话呼叫原告之妻186××××****的电话时的录音光盘及文字整理，证实双方已经解除了2011年11月10日签订的转让协议书，讼争房屋由被告以240万元的价格回购。原告质证称，对证据一、真实性无异议，双方签订的《房屋购买权转让协议书》转让的标的物为房屋购买权；对证据二、本案不涉及到增值税的问题，因为税务的交与不交不是原、被告双方说了算的，且该证据是复印件，不能证明其真实性。另，被告提到讼争房屋是福利房而不能转让，但其应举证证实讼争房屋是福利房及不能转让的法律根据；对证据三、真实性无异议，从录音中可以看出被告与原告签订协议书以后又反悔，想以230多万的价格再买回来，但是原告没有同意。另该证据可以证实双方签订的《房屋购买权转让协议书》至今还是有效的，双方没有将其解除，都应该严格按照合同履行约定的义务。根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实：2011年11月10日，原告（乙方）郑宗涛与被告（甲方）王建标签订《房屋购买权转让协议书》一份，该协议主要约定：甲方单位欲筹资建房，位于南坊新区，因甲方无购买意向，经甲方家庭成员共同协商同意后，自愿转让房屋购买权给乙方，乙方于2011年11月10日一次性付给甲方楼房转让费45000元。该楼房每次交纳款项均由乙方以甲方名义交纳,但甲方必须将每次交纳款项的收据或证明材料交由乙方保管(甲方在收据背面注明缴款人实际为乙方)。本协议签订后,按规定期限统一办理土地使用权房权等证件时,甲方应无条件积极配合乙方办理过户等手续。甲方保证乙方以甲方的名义购得的楼房,所有权清楚,家庭成员对该楼房所有权无争议，该楼房无抵押、担保、二次买卖等其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如上述房屋存在争议,导致影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,如给乙方造成经济损失时,甲方应承担对乙方全部的经济赔偿。本协议签订后,甲方对所选房屋不再享有所有权、处置权和使用权,房屋及其附着物和其附带的各项优惠待遇等归乙方。该协议还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告郑宗涛向被告王建标支付转让费45000元。之后，原告郑宗涛以被告王建标的名义分别于2011年11月10日交纳房款200000元、于2016年8月29日交纳房款200000元、于2017年8月29日交纳房款200000元、于2019年6月10日交纳房款242372元，房款共计842372元，上述事实有临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局罗庄分局加盖公章的收据证实。2019年5月份，原告到临沂三阳置业集团有限公司选定房屋信息，具体坐落为临沂市兰山区××新区××号楼××单元××室。另查明，临沂三阳置业集团有限公司已取得讼争房屋所在小区的商品房预售许可证，载明：售房单位为临沂三阳置业集团有限公司，项目名称为金水河畔6号楼、8号楼、10号楼、14号楼，房屋坐落地点为兰山区北城新区金水河畔，预售对象为社会。现讼争房屋已具备交付条件，但尚未进行交付，亦不具备过户条件。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者临沂三阳置业集团有限公司利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方于2011年11月10日签订《房屋购买权转让协议书》时，讼争房屋并无坐落位置、具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，被告转让的并非讼争房屋的所有权，而是临沂市地方税务局罗庄分局集资建房的购房名额或指标。讼争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局罗庄分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。且，原告郑宗涛与被告王建标于2011年11月10日签订的《房屋购买权转让协议书》系双方的真实意思表示，该协议内容不违反法律强制性规定，没有侵害国家、集体或临沂三阳置业集团有限公司的利益，不符合合同无效的情形，一审法院确认原、被告双方签订的《房屋购买权转让协议书》合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。该协议签订后，原告郑宗涛已向被告王建标支付了转让费45000元并按要求交纳了讼争房屋的房款，履行了该协议中约定的合同义务，被告亦应严格按合同履行义务。另，原告郑宗涛应为讼争房屋的实际购买人。原告已向被告支付了转让费45000元并按时交纳了讼争房屋的购房842372元的事实，由收据、当事人陈述等证据予以证实，且按照临沂三阳置业集团有限公司要求付款后才能选房的规定协助原告选定了讼争房屋，故对于原告已按要求交纳购房款842372元的事实，本院依法予以确认。现原告作为讼争房屋的实际出资人，已全面履行了己方的支付房款义务，被告亦应严格按合同履行义务。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让购房资格后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原、被告双方之间的转让资格关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告郑宗涛与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，依法予以确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在临沂三阳置业集团有限公司处更名的请求，因此对于更名相关问题，不再进行分析论述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告郑宗涛与被告王建标于2011年11月10日签订的《房屋购买权转让协议书》有效；二、被告王建标应当继续履行协助原告郑宗涛签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；三、驳回原告郑宗涛的其他诉讼请求。案件受理费12224元，减半收取6112元，由被告王建标负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于一审认定本案转让标的为购房名额是否正确的问题。职工按单位政策享有优惠购房的权利，与单位签订认购资格时其尚未实际取得房屋，因此，职工对房屋的权利只属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴。此类房屋转让过程中发生的纠纷，属于购房资格转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。本案中，双方当事人签订《房屋购买权转让协议书》时，案涉房屋正在筹建，房屋本身尚不确定，因此双方之间所转让的并非诉争房屋所有权，而是基于上诉人单位职工所享有的购房名额。诉争名额所对应的房屋亦并非是政策性福利分房，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。一审法院对此已进行详尽说理，该说理恰当、详实，本院不再赘述。本案双方当事人之间的转让行为不违反有关法律法规的强制性规定，没有损害其他人利益，合同有效。关于双方是否解除了转让协议的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中上诉人在一审中提交录音资料一份，拟证明双方解除了涉案的合同，但从录音中可以看出双方签订协议书以后，上诉人想以230多万的价格再买回来，但是被上诉人没有同意。故双方并未对解除合同达成一致意见，上诉人主张双方解除合同的眩的理由，本院不予采信。另。本案一审法院依照《诉讼费收费办法》所规定的根据诉讼请求的金额或者价额，按比例分段累计收取诉讼费并无不当。综上所述，王建标的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12224元，由上诉人王建标负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年四月二十日书记员  李璐彤