广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终216号上诉人（原审被告）：张卫武，男，1971年5月6日出生，汉族，住广东省恩平市。被上诉人（原审原告）：恩平市锦绣香江物业管理有限公司。住所地：广东省恩平市南堤东路**锦绣香江花园。统一社会信用代码：91440785675204749J。法定代表人：罗振宇，该公司经理。委托诉讼代理人：马鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：莫北昂，该公司员工。上诉人张卫武因与被上诉人恩平市锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张卫武上诉请求：1.撤销一审判决，驳回锦绣香江物管公司的诉讼请求;2.一、二审费用全部由锦绣香江物管公司承担。事实和理由：一、一审审理程序违法。一审法院在2019年9月4日下午三时及同年10月15日下午三时两次开庭，张卫武在10月18日才收到一审法院寄达的《适用简易程序其他规定审理通知书》，落款日期是9月2日，寄出日期是10月17日，该审判程序不合法。且一审庭审中，没有给予张卫武充分的辩解机会，并在庭上多次企图不让张卫武抗辩。二、一审判决没有提及张卫武提出的抗辩意见。1.关于锦绣香江物管公司的经营资格问题。锦绣香江物管公司仅提供了营业执照，一审法院就认定其是具备经营资格的物业管理公司，对张卫武在一审中的主张不予认可，一审法院将企业的商事主体资格和经营资格混为一谈。根据《广东省商事登记条例》第五条和第四十六条的规定，物业管理公司要取得某小区的经营权，首先要有该小区的权利方聘用。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，物业管理企业要取得某小区的经营权，应经过公开的招投标等程序来取得。一审法院对张卫武在一审中的主张不予理采是错误的，应予纠正。一审庭审过程中，锦绣香江物管公司对于经营资格的问题质询，也仅确认只持有营业执照而已。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十二条的规定，可推断锦绣香江物管公司在经营中仅持有营业执照，而在本小区并没有经营权。2.张卫武不予认可锦绣香江物管公司在一审中提出的证据，如锦绣香江物管公司向张卫武催交物业费的证据等。但法院无视法律法规及规章的明确要求，在锦绣香江物管公司没有经过合法合理的书面催交环节，仅凭口头催交，即判令支持锦绣香江物管公司的请求，明显是违法及偏帮锦绣香江物管公司。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，法院对此存在程序违法，应予撤销该认定。3.沙浩明和锦绣香江物管公司之间的物业前期管理合同是无效的。由于锦绣香江物管公司在本小区没有合法的经营权，其所有的经营活动都是非法的和无效的，其与本小区所有的业主签订的物业前期管理合同从一开始就是无效的，对所有业主没有约束力。张卫武和锦绣香江物管公司之间不存在合同关系，因此也不存在欠款欠费问题。该物业管理者和小区业主之间的权利义务是不对等的，所签订的合同是不公平的。一审法院判决以张卫武曾在2014及2015年期间向锦绣香江物管公司交纳过物业管理费为由，推断张卫武愿意承继《前期物业管理服务协议》是错误的。之前张卫武向锦绣香江物管公司交管理费是因为不知情，而随着对小区及管理者的不断深入了解，在知道锦绣香江物管公司违法行为后，不愿继续缴交物业管理费，不愿承继《前期物业管理服务协议》。4.锦绣香江物管公司在锦绣香江小区的经营中，存在诸多涉嫌重大违约行为，如没有履行承诺协助小区成立业主委员会，没有维护小区业主对小区绿地、绿化等的权益(反而积极协助开发商抢地建房)、物业管理服务质量差等，这些都是足以拒交物管费的正当理由。5.在一审判决中，在对锦绣香江物管公司主张的滞纳金和违约金的问题上，依法作出了比较合理的判决，但对张卫武提出的电梯收费的双重收费问题避而不谈。在当时的物业收费标准上，每平方1.2元的收费已是上限，没有上浮的空间，故此锦绣香江物管公司另立项目收费，锦绣香江物管公司的电梯费是违法多收的。锦绣香江物管公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张卫武的上诉请求和理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。理由如下：一、锦绣香江物管公司具有合法经营资质，为恩平锦绣香江花园的物业管理方，不存在张卫武所述的不具有经营权问题。锦绣香江物管公司为合法设立的物业管理公司，为具备合法经营物业管理业务的企业法人，通过合法程序被选聘为恩平锦绣香江花园物业管理单位，物业管理行为合法合规，不存在没有经营权问题。二、锦绣香江物管公司关于物业管理费的项目及标准已经予以公示，张卫武知悉并认可该收费标准，不存在重复收费问题。《前期物业管理服务协议》为锦绣香江物管公司与房屋转让方沙浩明签署，双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。锦绣香江物管公司作为恩平锦绣香江花园的物业管理单位，关于该小区的物业管理费是统一的，无论是其他业主所签订的物业服务合同或者是小区的客户服务中心公示栏中，也都明确告知各业主收费包括物业服务费、电梯运行维护费等项目。且张卫武从沙浩明处受让房屋后，也依约向锦绣香江物管公司交纳2014年10月9日至2015年7月31日的费用，以实际行为承继房屋转让方与锦绣香江物管公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的权利义务，张卫武也是按协议约定的收费项目及标准交物业管理费。可见，张卫武是知悉并且认可该物业收费项目及标准的，并不存在重复收费问题。三、锦绣香江物管公司积极履行物业管理服务，张卫武应按《前期物业管理服务协议》支付物业管理费及逾期交纳的违约金。张卫武以实际行为承继房屋转让方与锦绣香江物管公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的权利义务，理应按《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费。但张卫武枉顾《前期物业管理服务协议》约定以及事实和诚信原则，在锦绣香江物管公司已依约提供了物业管理服务前提下，自2015年8月1日起无故拖欠物业管理费长达四年多，已严重侵害锦绣香江物管公司的正当权益。因此锦绣香江物管公司诉请张卫武按《前期物业管理服务协议》的约定支付物业管理费及逾期交纳的违约金合法合理。即便张卫武认为锦绣香江物管公司的物业服务不完善，依法也应另案处理，张卫武不能拒付物业管理费。锦绣香江物管公司提供的物业服务是该小区的公共性服务，是对小区的共用部分及共用设备进行维护、管理，面向整个小区，物业管理费是维持小区正常运转的费用，不交费造成小区管理费缩减，其他交费业主权益得不到保障，影响全体业主公共权益。锦绣香江物管公司向一审法院起诉请求：1.判令张卫武支付所购买的锦绣香江花园山水华府9栋201房自2015年8月1日起至2019年7月31日止的物业管理费、电梯费7841.28元，滞纳金1137.34元，违约金1795.72元，合计10774.35元；2.判令张卫武承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：锦绣香江物管公司为具有物业管理资质的有限责任公司；张卫武为恩平市锦绣香江花园山水华府9幢201号房的业主。该房屋的原业主沙浩明在开发商恩平市锦江新城置业有限公司购买了位于恩平市***花园**府**幢***号房的房屋。沙浩明(乙方)与锦绣香江物管公司(甲方)签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：锦绣香江物管公司向沙浩明提供物业管理服务，交楼时锦绣香江物管公司向沙浩明预收三个月物业管理费，以后沙浩明每月20号前向锦绣香江物管公司交纳上月所实际发生的费用，沙浩明所购房屋建筑面积111.13平方米，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元交纳，电梯的运行、维护费按户每月每平方米30元交纳，沙浩明违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，锦绣香江物管公司有权要求补交并从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，锦绣香江物管公司将有权公布其姓名，并停止有关服务，逾期六个月不交纳，沙浩明除应缴交应付管理费及滞纳金外，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金。后沙浩明将涉案房屋转卖给张卫武。张卫武于2014年10月9日办理了收楼手续。锦绣香江物管公司向张卫武提供了物业管理服务，张卫武按每月133.36元交纳物业管理费、每月30元交纳电梯费至2015年7月31日，从2015年8月开始一直没有缴交物业管理服务费，经锦绣香江物管公司多次催收，张卫武仍没有缴交自2015年8月份起的物业管理费。一审法院认为，本案是因张卫武拖欠物管费而引起的纠纷，故本案为物业服务合同纠纷。沙浩明与锦绣香江物管公司签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该《前期物业管理服务协议》的约定履行各自的义务。该《前期物业管理服务协议》约定，锦绣香江物管公司向沙浩明提供物业管理服务，沙浩明每月20号前按房屋建筑面积111.13平方米每月每平方米1.2元向锦绣香江物管公司交纳上月物管费。后沙浩明将案涉物业转卖给张卫武，且张卫武作为涉案房屋的业主亦依照《前期物业管理服务协议》的约定标准向锦绣香江物管公司交纳了2014年10月9日至2015年7月31日的物业管理费、电梯费。即张卫武以其实际行动表示愿意承继沙浩明在《前期物业管理服务协议》约定的权利义务。现锦绣香江物管公司已依约向张卫武提供了物业管理服务，张卫武理应依约向锦绣香江物管公司交纳每月的物管费133.36元(111.13平方米×1.2元)、电梯费30元。张卫武自2015年8月起没有交纳物管费、电梯费，经锦绣香江物管公司多次催收无果。现锦绣香江物管公司请求张卫武支付其拖欠的物管费、电梯费，理据充分，一审法院予以支持。但张卫武抗辩锦绣香江物管公司提起诉讼前两年的物管费、电梯费已过诉讼时效。锦绣香江物管公司则主张未过诉讼时效，并提供《业户催缴费通知函》及相应的快递单据，主张其分别于2014年10月9日、2016年9月25日、2016年10月10日、2017年12月9日、2017年12月25日、2018年12月7日、2018年12月18日、2019年5月21日向张卫武催收。张卫武抗辩其未收到上述催缴通知函，但在一审庭审中认可锦绣香江物管公司有口头催收的行为。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，本案中，锦绣香江物管公司至今仍向张卫武提供物业管理服务，锦绣香江物管公司的行为具有连续性，且张卫武亦认可锦绣香江物管公司有向其催收，故锦绣香江物管公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。张卫武的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。因此，张卫武仍应向锦绣香江物管公司交纳2015年8月1日至2019年7月31日期间的物管费、电梯费共7841.28元〔(133.36元/月+30元/月)×48个月〕。张卫武从2015年8月1日开始没有依约缴交物业管理费，拖欠2015年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，显属违约行为，张卫武应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，锦绣香江物管公司请求张卫武承担违约责任，理据充分，一审法院予以支持。现锦绣香江物管公司请求张卫武支付“从逾期之日起按欠费总额每天万分之二”计算的滞纳金及以拖欠费用及滞纳金总数的20%计算的违约金。张卫武抗辩滞纳金与违约金为双重收费。对此，一审法院认为，首先，在《前期物业管理服务协议》中并未对滞纳金进行具体的约定；其次，锦绣香江物管公司请求的滞纳金和违约金均是基于张卫武逾期交费这同一违约行为，其所主张的滞纳金和违约金损失均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，所以不应当并存；经一审法院释明，锦绣香江物管公司选择请求违约金；故锦绣香江物管公司请求张卫武支付滞纳金的主张，理据不足，一审法院不予支持。虽锦绣香江物管公司主张违约金按滞纳金和管理费总额的20%计算，但因一审法院未支持滞纳金的请求，故违约金应按照张卫武拖欠的物业管理费、电梯费总数的20%计算为1568.26元(7841.28元×20%)。锦绣香江物管公司请求的超出部分，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张卫武应在判决生效之日起十日内支付2015年8月1日至2019年7月31日的物业管理费共7841.28元及违约金1568.26元给恩平市锦绣香江物业管理有限公司；二、驳回恩平市锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果张卫武未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34.68元（恩平市锦绣香江物业管理有限公司已预交），由张卫武负担（恩平市锦绣香江物业管理有限公司同意由张卫武迳付给恩平市锦绣香江物业管理有限公司）。二审期间，张卫武向本院提交以下证据：一、小区政府规划图打印件，证明锦绣香江物管公司没有履行查验小区设施的职责；二、图片打印件，证明锦绣香江物管公司在小区内的经营活动严重失职；三、锦绣香江物管公司历年的经营情况报表打印件，证明锦绣香江物管公司经营极差，严重资不抵债，处于破产情形。经审查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，本院将结合本案的其他证据及相关事实对上述证据予以综合认定。二审期间，锦绣香江物管公司没有提交新的证据。二审期间，本院依职权于2020年3月13日向中国邮政速递物流股份有限公司江门市分公司发函，针对锦绣香江物管公司在一审提交的五份EMS国内标准快递单的物流信息进行调查，中国邮政速递物流股份有限公司江门市分公司于2020年3月26日作出《关于协助调查函（[2020]粤07民终216号）的复函》。复函主要内容如下：“邮件1021078702119无信息，请核实邮件号是否正确或邮件是否在查询期内。邮件1057742124129,2019-01-23妥投（他人收）；邮件10934566215131,2018-12-20妥投（他人收）”。并附有具体物流信息。本院已将该复函及相关附件交双方当事人发表了意见。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：一审法院于2019年10月15日的开庭笔录第8页顺数第5行载明：“张卫武：……3、对于催收情况，我偶尔有收到过原告方的电话，但我不清楚是不是物管打来的电话。我到物管缴纳水费时，物管也通知我交纳物管费，但我不记得具体的时间；4、对于拖欠物管费用的情况，我的确存在拖欠物管费的情况。”本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.一审法院的程序是否违法；2.案涉《前期物业管理服务协议》的效力及对张卫武是否具有法律约束力；3.锦绣香江物管公司的诉讼请求是否超过诉讼时效及张卫武应否向锦绣香江物管公司交纳电梯费。一、关于一审法院程序合法性的问题。经查阅一审卷宗,一审法院受理本案后适用小额诉讼程序进行了审理。张卫武收到一审法院送达的起诉状及证据副本、应诉通知书、传票、适用简易程序其他规定审理通知书、举证通知等材料后，于2019年9月2日向一审法院提交书面答辩状，并在一审法院9月4日第一次开庭时表示对答辩状中第七、八点提起反诉。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十条第一款“因当事人申请增加或者变更诉讼请求、提出反诉、追加当事人等，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理”的规定,发现本案不符合小额诉讼案件条件，决定适用简易程序的其他规定审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,一审法院审理程序并无不当。二、关于涉案《前期物业管理服务协议》的效力及对张卫武是否具有法律约束力的问题。结合已查明事实和现有证据显示，锦绣香江物管公司成立于2008年2月20日，经营范围包括物业管理（凭资质经营）、物业租赁服务等，属于合法的民事主体。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以聘请锦绣香江物管公司对涉案小区进行物业管理。本案中，锦绣香江物管公司与购买恩平市***花园***府**幢**号房屋的沙浩明就物业管理服务签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。现沙浩明将涉案房屋转卖给张卫武，虽然张卫武不是《前期物业管理服务协议》形式上的签订者，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，张卫武作为涉案房屋的业主,锦绣香江物管公司与该管理区域内的业主存在事实上的物业管理关系，且张卫武在二审调查中也认可接受了锦绣香江物管公司提供的物业管理服务。根据民事行为应遵循的等价有偿原则，锦绣香江物管公司有权按涉案《前期物业服务管理协议》的约定就其管理区域内产生的物业管理费主张权利。因此，张卫武上诉主张涉案《前期物业管理服务协议》无效理据不足，本院不予采纳。张卫武在二审中提供了小区政府规划图打印件、图片打印件及锦绣香江物管公司历年的经营情况报表打印件等材料，予以证明锦绣香江物管公司存在没有履行约定的职责及提供的物业服务质量差等情况，如张卫武认为锦绣香江物管公司存在违约行为,可以按照《前期物业管理服务协议》的约定，通过要求锦绣香江物管公司限期改正等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,维护自身合法权利，但以此为由拒交物业管理费没有法律依据。关于张卫武上诉称锦绣香江物管公司取得锦绣香江花园小区的经营权未通过招投标及未经政府备案的主张，根据《物业管理条例》第五十六条的规定，应由相关行政部门认定并处理，其据此不履行协议约定的业主义务亦缺乏法律依据。三、关于锦绣香江物管公司的诉讼请求是否超过诉讼时效及张卫武应否向锦绣香江物管公司交纳电梯费的问题。因涉案《前期物业管理服务协议》约定张卫武应于每月20号前向锦绣香江物管公司交纳上月所实际发生的费用，张卫武逾期交纳的2015年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费及电梯费，发生在2017年10月前后，故应适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》的相关规定。对于发生在2017年10月前的物业管理费及电梯费，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定；对于发生在2017年10月后的物业管理费及电梯费，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……”的规定，张卫武自2015年8月1日至2019年7月31日期间应向锦绣香江物管公司缴交物业管理费，锦绣香江物管公司亦应自张卫武逾期缴交之日起知道其权利被侵害。锦绣香江物管公司在一审期间提交了多份《业户催缴费通知函》、相应的邮政特快专递单据及《律师函》，予以证明其在2016年9月至2019年5月持续向张卫武进行催收，但其中邮寄2016年9月25日及2016年10月10日催缴函的单号为1021078565219、1021078702119的全球邮政特快专递单并没有显示寄件人签名及寄件时间，锦绣香江物管公司又没有提供相应的邮件物流信息，且经本院依职权向中国邮政速递物流股份有限公司江门市分公司调查，亦未能查询到相应物流信息，虽然锦绣香江物管公司主张该邮件已经过了查询期导致无法查询物流信息，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，现有证据不足以显示该催缴函于2016年9月及2016年10月期间送达给张卫武，因此该两份催缴函对张卫武不发生中断诉讼时效的法律效力。而邮寄2017年12月9日催缴函的单号为317064863318的快捷快递单显示，锦绣香江物管公司按照张卫武所居住的涉案房屋地址邮寄标明内件品为催缴函的信件，向张卫武发出催缴费通知书，快递单上有寄件人和取件员的签名及寄件时间，取件时间为2017年12月11日，并提供了相应的邮件物流信息显示2017年12月12日PDA签收，且一审庭审中，张卫武亦承认也收到过锦绣香江物管公司的催收电话，到物管处交纳水费时，锦绣香江物管公司也通知其交纳物管费，故锦绣香江物管公司于2017年12月12日的催收行为具有中断诉讼时效的法律效力。又因涉案《前期物业管理服务协议》约定每月20号前交纳上月所实际发生的费用，故向前推算两年即对张卫武于2015年11月以后的物业管理费及电梯费的诉讼时效期间重新计算。根据《物业管理条例》第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，涉案《前期物业管理服务协议》第四条物业管理费用的4.4物业管理服务费用约定“洋房住宅按建筑面积每月每平方米1.2元……配备电梯楼宇的运行、维护费用按户每月每平方30元由业主交纳”，张卫武应当根据涉案《前期物业管理服务协议》约定，履行交纳物业管理费及电梯费的义务，故张卫武上诉称电梯费属于双重收费而不予交纳的主张理据不足，本院不予采纳。因此，张卫武应向锦绣香江物管公司交纳2015年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费及电梯费共7351.20元〔（133.36元/月+30元/月）×45个月〕。由于锦绣香江物管公司在一审中选择请求违约金，故根据涉案《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任第11.4条的约定，违约金应按照张卫武拖欠的物业管理费、电梯费总数的20%计算为1470.24元（7351.20元×20%）。一审法院认定张卫武应向锦绣香江物管公司交纳2015年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费、电梯费共7841.28元及违约金1568.26元不当，本院予以纠正。综上所述，张卫武的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款及第一百九十五条，《物业管理条例》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初1861号民事判决；二、张卫武应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费及电梯费共7351.20元及违约金1470.24元给恩平市锦绣香江物业管理有限公司；三、驳回恩平市锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果张卫武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34.68元（已由恩平市锦绣香江物业管理有限公司预交），由恩平市锦绣香江物业管理有限公司负担2.17元，张卫武负担32.51元（恩平市锦绣香江物业管理有限公司同意由张卫武迳付给恩平市锦绣香江物业管理有限公司）。二审案件受理费50元（已由张卫武预交），由张卫武负担46.88元，恩平市锦绣香江物业管理有限公司负担3.12元。张卫武多预交的二审案件受理费3.12元，由本院予以退回；恩平市锦绣香江物业管理有限公司应向本院补缴案件受理费3.12元。本判决为终审判决。审 判 长 张海疆审 判 员 徐 闯审 判 员 冒庭媛二〇二〇年四月十日法官助理 杨倩瑜书 记 员 李健愉