河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初2723号原告：李秀芳，女，汉族，1965年1月15日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：朱命海、朱性玲，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告：新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地：新乡市卫滨区政府院内****。法定代表人:赵洪涛，总经理。委托诉讼代理人：徐小淦，河南牧野律师事务所律师。被告：河南省新乡市农业科学院，住所，住所地：新乡市新二街**div>法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：江伟，该院工作人员。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。原告李秀芳诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称“天隆房地产公司”）、河南省新乡市农业科学院（以下简称“新乡农科院”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月18日立案受理后，天隆房地产公司申请追加王三勇为本案第三人参加诉讼。本院于2016年2月18日作出（2010）红民一初字第312号民事判决。原告李秀芳对该判决不服提出上诉，新乡市中级人民法院于2016年10月31日作出（2016）豫07民终3226号民事判决，李秀芳、天隆房地产公司、新乡农科院不服该判决，均申请再审,河南省高级人民法院于2018年6月5日作出(2018)豫民申600号民事裁定指令新乡市中级人民法院再审本案。新乡市中级人民法院于2019年3月14日作出（2018）豫07民再120号民事裁定书，撤销上述（2016）豫07民终3226号民事判决及（2010）红民一初字第312号民事判决，发回本院重审。本院重新立案受理后，天隆房地产公司申请撤回将王三勇追加为第三人的申请。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李秀芳及其委托诉讼代理人朱命海，被告天隆房地产公司的委托诉讼代理人徐小淦，被告新乡农科院的委托诉讼代理人江伟、杨长庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀芳向本院提出诉讼请求：请求两被告返还原告购房款97000元，并赔偿各项损失365491元（含装修费用14141元）。事实与理由：2006年10月6日，原告与第一被告天隆房地产公司签订商品房认购书一份，约定第一被告将位于新乡市××与××交叉口西北角东西楼东单元六层西户（三室两厅一卫）的房产出售给原告，面积为147平方米；单价为每平方米660元；总价款为97000元；付款办法为本认购书签订日付款70000元，余款27000元在交钥匙时一次性付清；交房时间为2006年12月31日前，房产证由被告天隆房地产公司统一办理。该认购合同书已具备商品房买卖合同的基本要件，与商品房买卖合同具有同等的法律效力。认购书签字生效的同时，原告向被告天隆房地产公司支付了购房款即购房定金70000元。但被告天隆房地产公司因内部矛盾多次推迟交房时间，迟迟不能交房，之后又以内部人员涉嫌犯罪拖延交付时间。原告多次找到被告负责人及其经办人王三勇协调，但至今不能回复明确的交房时间。为维护原告的合法权利，故诉至法院。被告天隆房地产公司辩称，天隆房地产公司与原告无买卖合同关系，未收到过原告的购房款，对原告无合同责任，其不是本案适格被告。对王三勇卖房的事实不予认可，公司的公章是财务会计管理。法院的调解书生效后，赵云泉召集王三勇、张体禄、张修武四人开会决定，为了筹集工程款，卖房统一合同及收据，并由赵云泉同意，四人都得筹集工程款，筹集不到工程款可卖房，否则自己筹集。后购房户去房管局举报，赵云泉要求不准再卖房。原告提交的商品房认购书不同于商品房买卖合同，原告交付的并非法律意义上的购房款，原告要求的损失赔偿标准于法无据。即使合同关系存在，本案原告起诉已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。故应驳回原告的诉讼请求。同时，关于本案的售房行为，已经被两级法院认定为犯罪行为，因此本案原告的相关损失应当依据刑事判决由相关部门追缴退还。被告新乡农科院辩称，其与原告之间不具有任何法律关系，其在本案中没有任何过错，原告所主张的赔偿数额和损失不符合事实和相关法律规定。原告要求被告承担责任无法律及事实依据，依法应驳回原告的诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：新乡农科院系事业单位法人，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计。2004年经新乡市规划委员会同意新乡农科院在该土地上建设科技培训楼。2005年5月26日，新乡市城市规划局向新乡农科院颁发建设工程规划许可证，准予其建设该科技培训楼。由于新乡农科院缺乏资金，时任该院院长的张忠臣找到张体禄（现已死亡），让其找一家房地产公司帮助盖楼。2004年6月16日，赵云泉（天隆房地产公司经理）、张修武（新乡市城市规划局退休干部）、张体禄、王三勇（天隆房地产公司股东）签订农科所培训中心大楼承建合作协议，约定各自投资及分工。2005年7月13日，王三勇作为天隆房地产公司代理人与新乡农科院签订协议，双方约定：新乡农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米；工程由天隆房地产公司承建施工，其负责办理所有建筑手续以及施工管理；各种费用由天隆房地产公司负责垫支，新乡农科院予以配合，并按照国家规定提供相关手续；协议签订后三日内，天隆房地产公司一次性支付新乡农科院保证金750000元。该楼二层主体封顶后三日内，新乡农科院应一次性将天隆房地产公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给该公司，逾期不支付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆房地产公司所有。天隆房地产公司有权继续投资建设剩余工程，工程产权归该公司。在此协议签订前后期间，王三勇经手办理了该科技培训楼工程项目所需手续。2005年7月25日，王三勇代表天隆房地产公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订工程协议，天隆房地产公司将其承建的新乡农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给后者。同年8月29日，王三勇又以新乡农科院代理人的身份与河南新城建设有限公司签订建设工程施工合同，该合同约定河南新城建设有限公司为承包人，承建新乡农科院的科技培训楼，工程承包范围为土建、水电，资金来源为自筹，工期为2005年9月11日至2006年7月20日。2005年10月18日，王三勇与新乡农科院等人签订图纸会审纪要，擅自将培训楼建造设计变更为营住楼（一、二层商用，三至六层住宅）。后该工程于2006年11月27日竣工。2006年1月13日，天隆房地产公司以新乡农科院拖付工程款为由诉至本院，要求将新乡农科院培训楼（在建工程）确权归其所有。当日，双方当事人达成调解协议，约定：新乡农科院继续履行与天隆房地产公司2005年7月13日签订的《协议书》；天隆房地产公司继续投资新乡农科院科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆房地产公司；新乡农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆房地产公司。该楼完工后天隆房地产公司于十日内支付新乡农科院100000元。本院作出（2006）红民二初字第87号民事调解书对上述协议予以确认。该民事调解书发生法律效力后，赵云泉、张体禄、张修武、王三勇先后于2006年4月20日、4月25日开会商量卖房给工程队付款，并以会议纪要的形式约定了四人的卖房任务及价格。后李秀芳于2006年10月6日与天隆房地产公司的代理人王三勇签订了盖有天隆房地产公司印章的商品房认购书，约定：天隆房地产公司将位于新乡市××与××交叉口西北角东西楼东单元六层西户，面积为147平方米、房款总价为97000元的房屋出售给李秀芳；付款方式是分期付款，协议签订当日买受人首付房款70000元，下余房款27000元须于交钥匙时一次性付清；房屋交付期限为2006年12月31日前。商品房认购书签订后，李秀芳于签订协议当天向天隆房地产公司王三勇预交购房款70000元，于2011年9月20日向王三勇交纳剩余购房款27000元，如有追查房款，王三勇对此27000元终生负责。原告因装修该房屋共支出装修费用14141元。被告现已逾期多年不能交房。2015年4月22日，河南中新资产评估事务所有限责任公司作出中新评报字（2015）第060号委托资产评估报告，认定在评估基准日2015年4月17日，涉案房屋资产评估单价为3050元，并有评估费2000元。2016年2月18日，本院作出（2010）红民一初字第312号民事判决，判令天隆房地产公司返还李秀芳购房款70000元，并按70000元为基数自2006年10月6日起按日息万分之六赔偿李秀芳经济损失；天隆房地产公司赔偿李秀芳因装修该房屋支出的装修费用14141元。李秀芳不服，提起上诉。2016年10月31日，新乡中院作出（2016）豫07民终3226号民事判决，维持：天隆房地产公司赔偿李秀芳因装修该房屋支出的装修费用14141元，同时改判：天隆房地产公司返还李秀芳购房款70000元，并赔偿李秀芳损失365491元，新乡农科院就赔偿李秀芳365491元损失部分与天隆房地产公司承担连带责任。李秀芳、天隆房地产公司、新乡农科院均不服，向河南高院申请再审。后者于2018年6月5日作出（2018）豫民申600号民事裁定，指令新乡中院再审该案。2019年3月14日，新乡中院作出（2018）豫07民再120号民事裁定，撤销一、二审判决，将案件发回重审。另查明，本院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决，撤销本院（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆房地产公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。新乡中院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定，将案件发回重审。2009年11月8日，本院作出（2009）红民再字第2号民事判决。天隆房地产公司不服，提起上诉。后新乡中院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定，再次将案件发回重审。2011年1月6日，本院作出（2010）红民再字第2号民事判决，撤销本院（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆房地产公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。同年7月1日，新乡中院作出（2011）新中民一终字第653号民事判决，维持（2010）红民再字第2号民事判决。天隆房地产公司仍不服，提出申诉。河南高院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决，认为天隆房地产公司与新乡农科院的调解协议违反法律强制性规定，不应予以确认；天隆房地产公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第二百八十六条享有工程权利；天隆房地产公司对于垫资工程所遭受的损失，可以另行主张权利，并判决维持（2011）新中民一终字第653号民事判决。2018年11月2日，本院作出（2018）豫0702刑初60号刑事判决，以非法经营罪判处赵云泉有期徒刑六年，并处罚金200000元；以非法经营罪判处张修武有期徒刑五年，并处罚金100000元；赵云泉违法所得9082418.44元、张修武违法所得1053875元予以追缴，上缴国库。赵云泉、张修武不服，提起上诉。2019年7月16日，新乡中院作出（2018）豫07刑终552号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。本院认为，天隆房地产公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，且至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，天隆房地产公司与李秀芳签订的商品房认购书应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，天隆房地产公司应当向李秀芳返还已收取的70000元购房款。李秀芳在起诉本案之后，于2011年9月20日向王三勇交纳剩余购房款27000元，事先未经天隆公司的同意，也不符合合同约定的交钥匙再付款条件，且天隆公司也未向其出具收据，故应属王三勇个人行为，故本院对李秀芳要求天隆房地产公司退还该27000元购房款诉请不予支持。天隆房地产公司辩称本案中的房屋买卖行为系王三勇的个人行为，但经鉴定，认定涉案商品房认购书上所加盖的天隆房地产公司印章为真，而王三勇也系该公司股东之一，并是涉案房地产项目的经办人，因此，其相关行为应是履行职务行为，该行为的后果应由天隆房地产公司承担。李秀芳还要求天隆房地产公司、新乡农科院赔偿损失，从本案现已查明的事实来看，天隆房地产公司与新乡农科院签订有合作建房协议，后基于该协议，双方在本院达成调解协议并由本院出具民事调解书，确认涉案科技培训楼的所有权归天隆房地产公司，但该民事调解书因违反法律强制性规定，经再审被撤销，导致李秀芳购买涉案房屋的合同目的无法实现，因此，应当认定天隆房地产公司与新乡农科院对涉案商品房认购书被认定无效均存在过错，根据前述法律规定，其均应赔偿李秀芳的相应损失。经本院委托评估，认定涉案房屋资产评估单价为3050元，即总价为448350元（3050元/平方米×147平方米），该数额并未超出李秀芳在涉案合同履行后可以获得的利益，也未超出天隆房地产公司、新乡农科院在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院予以支持。扣除李秀芳2006年10月6日支付的70000元购房款，李秀芳的损失为378350元（448350元-70000元），因李秀芳诉请赔偿损失数额为365491元（含装修款14141元），故应由天隆房地产公司与新乡农科院分别承担182745.5元。天隆房地产公司辩称李秀芳起诉已超过诉讼时效，但未提交相应证据证明，本院不予支持。新乡农科院辩称其在本案中无过错，不应成为退赔主体，但未提交相应有效证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还李秀芳购房款70000元；二、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿李秀芳182745.5元；三、河南省新乡市农业科学院于本判决生效之日起十日内赔偿李秀芳182745.5元；四、驳回李秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，鉴定费2000元，共计3550元，由新乡市天隆房地产有限责任公司、河南省新乡市农业科学院分别承担1775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  张敬美审判员  张习坤审判员  吴行州二〇二〇年四月十三日书记员  王 慈