广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35543号上诉人（原审原告）：深圳市毅诚耀宇塑胶电子有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道九围洲石路边宝罗工业区****（办公场所）。法定代表人：张春林，总经理。上诉人（原审被告）：深圳市艾特航空科技股份有限公司，住，住所地深圳市宝安区松岗街道芙蓉路********/div>法定代表人：吴昊。上诉人深圳市毅诚耀宇塑胶电子有限公司（以下简称耀宇公司）因与上诉人深圳市艾特航空科技股份有限公司（以下简称艾特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初14745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耀宇公司上诉请求：撤销原判第一项，改判艾特公司支付2018年12月至2019年10月31日房屋租金220000元及滞纳金162000元。事实与理由：自2018年11月始艾特公司开始拖欠房租，截止2019年10月，欠房租11个月共计220000元。一审法院判决后耀宇公司找到艾特公司协商处理，艾特公司既不交纳房租又继续使用房屋。艾特公司上诉请求：撤销原判，在查清事实的基础上依法改判。事实和理由：1、双方签订的房产租赁合同第十一条约定，乙方预先向甲方支付两个月租金作为租赁保证金，但该份租赁合同中并无明确约定该笔保证金的性质，该笔保证金应属预付金，可抵销部分租金。2、租赁合同第十二条第二款约定，“逾期缴纳租金超过一个月，则甲方可以单方终止合同并且收取的保证金不予退还。”同时，该合同第十六条第三款又约定，“合同有效期内，乙方拖欠甲方达一个月房租的，允许双方协商解除或变更合同。”以上两个条款前后矛盾，应采用后约定的条款，双方签订的租赁合同第十二条第二款无效，甲方不得单方终止合同。耀宇公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告到期房屋租金160000元；2、被告按支付滞纳金45000元；3、判令被告合同违约并解除合同，履行违约义务；4、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月29日原告与被告签订了《房产租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区厂房出租给被告，租赁期限为2016年10月1日至2019年10月31日。合同第三条约定了30天的装修期，从2016年11月1日起计算租金，租金为每月20000元，押金为40000元；合同第十一条第一款约定，乙方（被告）应于每月十日前将当月租金转账到甲方（原告）账户；第二款约定，如乙方逾期缴交租金每日按总额5‰罚收滞纳金，该滞纳金从押金中扣除；如拖欠一个月不交租金，甲方有权单方终止合同，届时乙方需交付清所有费用并清理厂房交换给甲方，乙方所交付保证金不退。合同签订后，被告支付了押金40000元，原告也依约将案涉租赁物交付给被告。原告主张2018年12月起至2019年5月，合计12万元房租，被告均未缴纳。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：增加2019年6月、7月的房租，诉求金额共计160000元。被告对此不认可，抗辩称已现金支付房租至2019年4月份，并且已经收到原告开出的收据。原告对此回应称按交易习惯是先开收据后付款，收据上亦注明了以银行实际到账为准，但被告一直未支付。对此，被告主张系现金支付，但未提供证据佐证。原告庭后提交涉案房产证，显示其系粤深钢工业厂区厂房一1303的所有权人，土地位置为宝安区松岗街道芙蓉路。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应根据诚实信用的原则严格履行。关于尚欠租金金额的问题，原告主张被告尚未支付租金16万元，被告对此不予认可。一审法院认为，承租方理应对已付租金的事实提供证据予以证明。本案中，被告虽主张以现金支付，并收到原告开具的收据，但由于被告提供的收据上载明“以银行实际到账为准”，故被告应就以现金支付的主张提供证据证实，其未能提供反证，依法应承担举证不能的后果，此为其一；其二，被告关于现金支付的主张与双方转账交付的交易习惯亦不相符。综上，对被告的主张不予采信，采信原告的主张，认定被告尚欠原告2018年12月至2019年7月期间租金共计16万元。关于《房屋租赁合同》能否解除的问题。被告长期拖欠租金，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告作为守约方，有权主张解除《房屋租赁合同》。根据法律规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2019年6月21日收到涉案起诉状副本、传票等诉讼材料，故认定原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除。关于滞纳金的问题。《房屋租赁合同》第十一条第二款约定，如乙方逾期缴交租金每日按总额5‰罚收滞纳金，该滞纳金从押金中扣除；如拖欠一个月不交租金，甲方有权单方终止合同，届时乙方需付清所有费用并清理厂房交还给甲方，乙方所交付保证金不退。上述违约责任的约定，应理解为根据被告的不同违约程度而约定了两档不同的违约责任，即第一档：若被告逾期缴纳租金未超过一个月，则被告需向原告按每日总额5‰的标准向原告支付滞纳金；第二档：若被告逾期缴纳租金超过一个月，则原告可以解除合同并且收取的保证金不予退还。实际履行中，被告已逾期缴纳租金超过一个月且原告亦主张解除双方的房屋租赁合同，属于合同约定的第二种违约情形，故原告要求被告支付滞纳金的诉求，无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告深圳市毅诚耀宇塑胶电子有限公司与被告深圳市艾特航空科技股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；二、被告深圳市艾特航空科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向原告深圳市毅诚耀宇塑胶电子有限公司支付租金16万元；三、驳回原告深圳市毅诚耀宇塑胶电子有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1800元，由被告深圳市艾特航空科技股份有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，耀宇公司与艾特公司的房屋租赁合同合法有效。关于耀宇公司上诉主张的滞纳金，正如一审判决分析的，双方的房屋租赁合同第十一条第二款约定了两档不同的违约责任，耀宇公司已选择解除合同、没收保证金的违约处罚条款，则不应再适用交付滞纳金的违约处罚条款。耀宇公司未举证证明没收保证金不足以弥补因艾特公司违约给其造成的损失，故耀宇公司要求艾特公司支付滞纳金，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。双方的房屋租赁合同一审法院已确认于2019年6月21日解除，艾特公司应搬离涉案房屋，并支付至搬离之日止的房屋占有使用费。耀宇公司上诉主张的2019年8月至10月的房屋占有使用费，因其一审中并未提出诉请，属于二审中新增加的诉讼请求，本院在本案中不予处理，耀宇公司应另循途径解决。艾特公司上诉主张保证金属于预付金，与合同第十一条第二款“艾特公司违约则耀宇公司有权没收保证金”的约定不符；艾特公司主张租赁合同第十二条第二款无效，无事实和法律依据。本院对艾特公司的上诉请求均不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7140元，由艾特公司负担3600元，耀宇公司负担3540元。耀宇公司已预交7030元，多交部分本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年四月十四日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。