广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8号原告：梁中，男，1956年6月6日出生，汉族，住广州市天河区，系广东祥利投资集团有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：朱穗生，广东祥利投资集团有限公司推荐人。委托诉讼代理人：杜英学，广东祥利投资集团有限公司推荐人。被告：赖伟坤，男，1973年4月13日出生，汉族，住兴宁市，委托诉讼代理人：赖星，广东粤兴律师事务所律师。第三人：王志杭，男，1972年8月27日出生，住广州市花都区，原告梁中与被告赖伟坤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，被告赖伟坤于2019年5月5日申请追加王志杭为本案第三人。本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月6日、2020年3月2日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱穗生、杜英学，被告的委托诉讼代理人赖星到庭参加两次诉讼，第三人王志杭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告与王志杭于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效，对原告无约束力；2、被告十日内腾退广州市花都区花山镇两龙南街l7-7号的房屋给原告；3、被告向原告支付从2018年5月14日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费（按照当地市场价格约180000元／月，暂计至2018年12月30日为1356000元）；4、被告支付2018年9月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费利息（按中国人民银行同期预期贷款利率计，暂计至2018年12月30日为10962元）；5、本案诉讼费由被告承担。原告于2019年8月6日变更第三项诉讼请求为暂计至2019年8月6日共计2625000元；变更第四项诉讼请求为暂计至2019年8月6日为68391元。原告于2020年3月2日申请再次变更第三项诉讼请求为：按照评估报告租金标准，分段计算：1、2018年5月14日至2020年3月2日总租金是3317015元；再次变更第四项诉讼请求为2018年9月11日开始计算，暂计到今天，利息是127053.25元，其中2018年9月11日的利息不再计算。事实和理由：一、原告通过抵押权变现经司法拍卖方法取得案涉房屋产权。原告通过司法拍卖途径取得位于广州市花都区花山镇两龙南街17-7号的房屋产权。2018年5月14日，花都区人民法院作出的（2017）粤0114执恢743号之四裁定书写明：“位于广州市花都区花山镇两龙南街17-7号，产权证号为0309009135的房产的财产权自本裁定送达买受人梁中时转移”，并于2018年6月26日取得了该房屋的《不动产权证书》（广州市不动产权第08210793号）。根据《中华人民共和国物权法》第十七条,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告为案涉房屋的合法所有权人，被告占用原告房屋未缴纳的使用费起算时间应为2018年5月14日。二、被告租赁合同系恶意串通，明显伪造，属无效合同。被告与王志杭分别于2011年5月8日签订《房屋租赁合同》（下统称《房屋租赁合同①》）和2015年3月26日签订《房屋租赁合同》（下统称《房屋租赁合同②》）。《房屋租赁合同①》约定租期从2011年7月1日至2016年6月30日，共计五年，租金标准为每月170000元（2011年7月1日至2014年6月30日）和每月190300元（2014年7月1日至2016年6月30日）；《房屋租赁合同②》约定租期从2016年7月1日至2022年6月30日，共计六年，租金标准为每月68000元（2016年7月1日至2019年6月30日）和每月78200元（2019年7月1日至2022年6月30日）。首先，两份租赁合同的租金金额相差巨大且后一份的租金明显低于第一份合同的租金，不符合市场正常价格；其次，对比两份合同可知，被告与王志杭在房屋租赁期限届满前一年零三个月便签订《房屋租赁合同②》，此举并非续租的常规做法；最后，《房屋租赁合同②》表明合同签订时间为“2015年3月26日”，却在第十四条中阐明“甲方已于2016年6月30日将上述物业支付乙方使用”，可知合同签订时间晚于2016年6月30日。综上，《房屋租赁合同②》明显系伪造，且该合同损害了抵押权人和房屋买受人的利益，属于“恶意串通，损害第三人利益”的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应认定合同无效。三、案涉房屋抵押在前，租赁在后，且原告属抵押权实现通过司法拍卖途径取得产权的买受人，原租赁合同对原告无约束力。王志杭与广州市农村商业银行股份有限公司花都支行于2013年8月14日签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。案涉房屋在签订《房屋租赁合同②》时已经设立抵押权，适用上述法条，原告有权不继续履行被告与王志杭签订的《房屋租赁合同②》，且该合同对原告无约束力。四、自2018年6月26日至今，被告未经原告同意一直占有原告拥有合法所有权的案涉房屋，后原告于2018年8月31日向被告发《通知函》告知其原告已取得案涉房屋产权并要求被告停止侵权、腾退房屋或与我方重新签订《房屋租赁合同》，但被告未有实质回应，从原告要求的截止时间第二日起理应向原告支付占用期间的费用及利息，按照当地同类同期地段市场平均租金价格约51元/平方计算每月租金共约18万元整。被告现仍占有使用该房屋作超市经营活动。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋现在的所有权人是原告，原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被告相对于原告属于无权占有人，原告作为所有权人有权对侵犯其所有权的被告主张任何排除妨害、返还原物，并要求其支付占用期间的使用费和利息。综上所述，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失。为维护原告自身利益，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告赖伟坤辩称，一、2015年3月26日答辩人与第三人王志杭签订的《房屋租赁合同》是合同相对人的真实意思表示，是合法有效的。2011年5月8日，答辩人与第三人王志杭签订了第一份《房屋租赁合同》，约定答辩人承租涉案房屋，租期为2011年7月1日至2016年6月31日。合同约定2011年7月1日至2014年6月31日租金为50000元每月，2014年7月1日至2016年6月31日租金为56000元每月。因答辩人租赁上述房屋是用于经营超市生意的，为此投资巨大，希望提前续租，加之房东即第三人王志杭也希望将涉案房屋长租给答辩人，故于2015年3月26日答辩人与第三人完成续租，租期为2016年7月1日至2022年6月30日。合同约定2016年7月1日至2019年6月30日租金为68000元每月，2019年7月1日至2022年6月30日租金为78200每月。以上合同的签订均是答辩人与第三人平等协商签订，真实合法有效，根本不存在原告所述的恶意串通伪造而成。请求法院对原告的第一项诉求予以驳回。二、答辩人与第三人签订涉案租赁物的租期为2011年7月1日至2022年6月30日。涉案租赁物仍在租期之间，应适用“买卖不破租赁”。根据答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》，且广州市花都区人民法院拍卖公告第一条第二款也对租期有详细记载。原告对涉案租赁物存在租赁租期是明知的，现提前要求终止租约，属于不诚信行为。三、答辩人的租金已交至2018年6月30日，2018年7月1日以后的租金答辩人愿意按合同约定交租，并且在此之前也多次联系原告方提供账号交租，但原告坚持要按不合常理的180000元每月，以此逼迫答辩人腾房导致了本案纠纷。原告诉请的按180000元每月计算租金没有任何法律依据及证据支持，请求贵院予以驳回，要求利息也同样不予支持。四、本案的案由为“确认合同无效纠纷”，应着重审理涉案合同的效力，请求法院对原告第二、三、四项诉讼请求予以驳回。第二次庭审中补充：我方在2020年1月16日向原告及法院提交房屋移交的申请书，但因原告拖延诉讼恶意扩大损失，拒绝接收房屋，故请求法院判令涉案房屋2020年1月17日移交给原告。第三人王志杭未到庭参加诉讼，亦未发表书面陈述意见。经审理查明：涉案房产位于广州市花都区花山镇两龙南街17-7号，商业用途，原权属于第三人，曾由广州农村商业银行股份有限公司花都支行于2013年8月14日设立抵押，并由本院于2015年12月22日、2016年4月13日、2016年6月29日、2016年10月14日、2017年3月10日、2017年4月12日进行查封，广州市白云区人民法院于2017年8月7日进行查封。涉案房产由原告拍卖取得，本院于2018年5月14日作出（2017）粤0114执恢743号之四执行裁定，裁定涉案房产的所有权及其他权利归原告所有，自本裁定送达原告时转移。该裁定于2018年5月18日送达原告。涉案房产于2018年6月26日登记在原告名下。2011年5月8日，被告作为承租人（乙方）与第三人作为出租人（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房产租与被告使用，租期为60个月，自2011年7月1日至2016年6月30日，免租期为3个月，2011年7月1日至2014年6月30日的租金标准为50000元/月，2014年7月1日至2016年6月30日的租金标准为56000元/月，保证金200000元，租金按季度交纳。2015年3月26日，被告作为承租人（乙方）与第三人作为出租人（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房产租与被告使用，租期为6年，自2016年7月1日至2022年6月30日，2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准为68000元/月，2019年7月1日至2022年6月30日的租金标准为78200元/月，当月租金在上月30日前付清，第三人已于2016年6月30日将上述物业交付乙方使用。诉讼中，原告对上述两份《房屋租赁合同》的真实性不予确认，认为前一份合同没有到期，双方在2015年3月26日即签订另一份合同，与租赁合同续签惯例不符。第一次庭审中，被告陈述：其支付租金至2018年6月30日，之后没有缴纳租金。被告向本院提交一张第三人于2016年4月12日出具的《收据》，第三人称收到被告于2017年7月日至2018年6月30日的租金。原告对此证据不予确认。被告在涉案房产拍卖过程中，曾向本院申报过租赁权，并记录在《拍卖公告》中。原告提交其通过EMS邮政特快专递于2018年8月31日向被告（地址为涉案房产）邮寄的《通知函》及妥投证明，其中要求被告与其重新签订《房屋租赁合同》，并于2018年9月15日前向其支付2018年6月26日至今的使用费，否则自该通知函发出之日起15日内腾退房屋。该EMS特快专递于2018年9月1日由他人收。被告对上述证据不予认可，但承认原告与被告曾协商交租事宜，原告要求180000元/月租金不合常理，导致本案诉讼。诉讼中，原告表示：其第一项诉讼请求系依据被告与第三人签订的两份《房屋租赁合同》为虚假合同，如果上述合同有效，其也不变更诉讼请求。原告向本院提交涉案房产使用现状照片，拟证明被告一直使用涉案房产作超市经营。被告对照片予以认可，确认其租用涉案房产用于场地经营，并向第三人支付200000元押金，投入大量资金用于装修。被告于2020年1月16日提交《房屋移交申请书》，表示同意原告第二项诉讼请求，将涉案房屋移交给被告。本院于2020年1月17日向原告寄送该份申请书，原告于2020年1月19日收到并回复本院：在本案中，我方向法院起诉请求被告赖伟坤腾退案涉租赁标的并按月支付其占用期间的租金，这两项诉讼请求是并列、二者缺一不可的，从公平原则来看，被告赖伟坤唯有在向我方足额支付其占用期间的租金费用并腾退案涉租赁标的，方能不损害我方的合法权益。即使案涉标的实际租金标准仍待法院判决认定，但根据被告与原业主签订的第二份《租赁合同》显示，该租赁标的自2016年7月1日—2019年6月30日每月的租金费用为68000元、自2019年7月1日-2022年6月30日每月的租金费用为78200元，且该部分租金标准被告并无异议，并当庭表示可按该标准支付。故可认为对此租金作为基本租金标准的给付双方是无争议（双方争议的给付标准是该租金与评估租金的差额），因此，被告若腾退该房屋，也应同时向我方给付2018年5月14日至实际腾退之日止的租金费用（暂计按68000元／月、78200元/月分段计算，共计1436398元），争议部分再由法院判决处理，唯有这样才能真正避免损失扩大。现被告方要求退场但又不支付无争议租金标准产生的租金费用，对此我方完全不能接受，这样只能更加纵容其恶意逃避债务的违法行为，对被告在不向我方按无争议租金标准支付租金或向法院提供有效担保的情形下，我方不同意被告向法院提出的单方房屋移交申请。本院于2020年3月2日向原告再次询问是否同意法院组织交接，原告表示：按照被告提出的方式其不同意交接。被告于2020年3月9日再次提交《重新鉴定申请书》，并陈述：其已于2020年1月17日完全腾空涉案场地，不占用涉案场地，原告拒绝接收场地，造成的损失由其自行承担。原告向本院申请对涉案房产月租金价格进行鉴定，本院依法摇珠选定广州市安衡价格事务所进行该项鉴定，该公司于2019年11月18日作出《关于广州市花都区花山镇两龙南街17-7号房屋（建筑面积3542.28平方米）月租金价格评估结论书》，该结论书第八项价格评估结论称：1、广州市花都区花山镇两龙街17-7号房屋2018年月租金单价146661元；2、广州市花都区花山镇两龙街17-7号房屋2019年月租金单价157288元。原告对此结论书没有意见。被告对此证据不予认定，认为：首先，被告对价格评估结论书的合法性不予认可，因为本次鉴定机构的选定没有通过严格的摇珠形式，鉴定机构的选定程度严重违法，被告方不认可广州市安衡价格事务所有限公司作为本案的鉴定机构。其次，广州市安衡价格事务所有限公司作出的价格评估结论书存在诸多的不合理性，最离谱的是价格评估结论书采用的是市场调查形式，选取三个可比案例得出涉案标的的租金。但鉴定机构选取的可比案例是40-60平方米极好出租的铺面作为参考，涉案场地却为大面积的商铺后的仓储用地（面积为3500多方），被告方也已经提供诸如涉案场地附近的：花山市场阳光超市、花山九里香饭店、花山乐卖超市等等相近面积相近用途的场地作为参照。鉴定机构直接不理会，回复选取的可比案例是500米内，符合调查原则，且对个别因素进行了比较修正。实际上500米的大型建筑物有多个，但鉴定机构偏偏选取了小面积的40-60平方米的黄金铺面。另外500米范围内大面积的档次相近的建筑物大量存在，被告难以理解鉴定机构抛弃现存的可比物，而舍近求远的采用修正法。综上，导致作出的鉴定结论不具有真实性，价格鉴定与市场价严重不符，被告对广州市安衡价格事务所有限公司作出的价格评估结论书提出严重质疑，请求法院对该份证据不予采信。原告为该次鉴定支付鉴定费28000元。根据本院鉴定记录，本院曾电话通知被告摇珠时间，并于2019年10月12日向被告送达《看现场通知书》告知摇珠选定广州市安衡价格事务所进行该项鉴定，在看现场之后，被告并未对该公司进行鉴定提出异议。原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2019）粤0114民初8号之一民事裁定，裁定冻结被申请人赖伟坤银行存款2720391元或查封被申请人赖伟坤价值相当于2720391元的财产。原告为此支付保全费5000元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定：当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。……（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。原告系广东祥利投资集团有限公司法定代表人，经广东祥利投资集团有限公司推荐员工代理本案未违反上述法律规定，本院予以准许。原告主张被告与第三人之间于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》因虚假合同而无效，并以签订的第二份《房屋租赁合同》关于租期及交付场地时间与签订日期相隔一年为由主张虚假，本院认为，首先被告与第三人之间在2011年5月8日已经签订了一份《房屋租赁合同》，被告已经实际占有涉案场地，因此双方在2015年3月26日的《房屋租赁合同》中约定第三人已于2016年6月30日交付物业，并无明显不合理情况，且第一份《房屋租赁合同》的租期至2016年6月30日，双方在2015年3月26日签订第二份《房屋租赁合同》并无不妥，且两份《房屋租赁合同》在租金上是有递增情况的，目前根据原告的举证及陈述，并不能认定为虚假。因此，原告主张确认双方之间的2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，没有合理依据，本院不予支持。因涉案房产所有权及其他权利在2018年5月18日已归原告所有，被告与第三人之间的《房屋租赁合同》签订于涉案房屋设立抵押及查封之后，并不能对抗原告作为所有权人的权利。被告经本院多次询问，在2020年1月16日向本院提交移交申请，并声称已腾空涉案房产，本院于2020年1月17日向原告寄送该份申请书，原告于2020年1月19日收到并回复本院不同意移交，且原告在2020年3月2日庭审中又再次明确不同意交接，原告多次拒绝交接，被告表示腾空涉案房产，但涉案房产确实并未由被告向原告进行交接，因此原告主张被告腾退涉案房产给原告的诉讼请求，本院予以支持，本院将在之后论述中对占用使用费酌情处理。被告在庭审中主张其支付租金至2018年6月30日并提交第三人出具的《收据》予以佐证，原告并未提交相反证据予以反驳，因此本院认定被告于2016年4月12日向第三人支付2018年5月18日至2018年6月30日的租金。因原告取得涉案房产所有权系通过拍卖后由法院裁定转移产权，且在房屋管理部门登记的日期为2018年6月26日，被告在2016年4月12日支付2017年7月1日至2018年6月30日租金时并无法预计之后原告通过拍卖取得所有权的情况，因此原告主张被告支付2018年5月18日至2018年6月30日的占用使用费，理据不足，本院不予支持，原告可另行向第三人主张。被告自2018年7月1日起未向第三人支付租金，也未向原告支付占用使用费，原告已取得涉案房产所有权，因此被告作为占有使用人，理应向原告支付占用使用费。因诉讼中，被告经本院多次询问，在2020年1月16日向本院提交移交申请，并声称已腾空涉案房产，本院于2020年1月17日向原告寄送该份申请书，原告于2020年1月19日收到并回复本院不同意移交，且原告在2020年3月2日庭审中又再次明确不同意交接，原告多次拒绝交接，按照公平原则，原告应自行对2020年1月19日后的占用使用费损失承担责任。被告应向原告支付的占用使用费日期为2018年7月1日至2020年1月19日。原告对涉案房产月租金价格进行鉴定，被告陈述其未收到本院的摇珠通知书，但本院已通过电话形式告知被告摇珠时间并向其送达《看现场通知书》，被告参加本院组织的广州市安衡价格事务所有限公司进行的现场勘查时已知悉鉴定机构为广州市安衡价格事务所有限公司，并未提出任何异议，而在评估结论书作出后方提出该项意见，本院不予采纳。根据广州市安衡价格事务所有限公司的评估结论书，涉案房产2018年月租金单价146661元、2019年月租金单价157288元，被告也确认其租用涉案房产用于超市经营，因此被告应向原告支付2018年7月1日至2020年1月19日的占用使用费为2863824元（146661元/月×6个月﹢157288元/月×12个月﹢157288元/月÷31天×19天）。被告自2018年7月1日起欠付租金，原告已于2018年8月31日向被告寄送通知书，该通知书于2018年9月1日被签收，被告陈述其未收到，但涉案房产在其控制下，且被告在涉案房产拍卖时曾提出申报，因此按照日常生活法则，被告应已对涉案房产经拍卖变更所有权人为原告一事知悉，虽然被告不认可该通知函中的租金标准，但其应清楚其使用涉案房产应支付占用使用费的事实，其在通知函约定的2018年9月15日前未支付2018年7月1日至2018年8月31日的占用使用费，理应承担原告的利息损失。原告主张的利息计算截止日期为实际腾退房屋之日，根据上述论述，本院认定实际腾退之日为2020年1月19日。根据评估报告书，自2018年7月1日至2018年8月31日的占用使用费为293322元，利息计算标准为以293322元为基数，自2018年9月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2018年9月之后的利息，虽然原告未在通知书中催告，但被告未支付租金给第三人，也未支付占用使用费给原告，理应承担原告的利息损失，其中2018年9月1日至2018年12月31日的占用使用费利息，应以评估报告书中每月租金标准146661元，自每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年1月1日至2019年12月31日的占用使用费利息，应以评估报告书中每月租金标准157288元，自每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2020年1月1日至2020年1月19日的占用使用费利息，应自2020年1月19日支付，因此原告对该部分至实际腾退之日止的利息不用计算。第三人王志杭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告赖伟坤于本判决发生法律效力之日起五日内腾空广州市花都区花山镇两龙南街17-7号交还原告梁中；二、被告赖伟坤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁中支付2018年7月1日至2020年1月19日的占用使用费为2863824元；三、被告赖伟坤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁中支付欠付占用使用费的利息，利息计算标准如下：1、欠付2018年7月1日至2018年8月31日的占用使用费利息，以293322元为基数，自2018年9月15日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、2018年9月1日至2018年12月31日的占用使用费利息，以每月146661元为基数，自2018年9月起每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、2019年1月1日至2019年12月31日的占用使用费利息，以每月157288元为标准，自2019年1月起每月最后一日计至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年1月19日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告梁中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72750.9元，由原告梁中负担47820.5元，由被告赖伟坤负担24930.4元。保全费5000元，由原告梁中负担3286.6元，由被告赖伟坤负担1713.4元。鉴定费28000元，由被告赖伟坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  姚炳钢人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年四月十三日书 记 员  彭小容黄瑜