河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初8991号原告：白巧利，女，汉族，1977年9月20日出生，住荥阳市。被告：郑州康源置业有限公司，住所地：荥阳市京城路南段。统一社会信用代码9141018255318011X7。法定代表人：王晶，总经理。委托诉讼代理人：高银府，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小丽，河南博风律师事务所律师。原告白巧利与被告郑州康源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白巧利、被告郑州康源置业有限公司（以下简称康源公司）委托诉讼代理人高银府、张小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白巧利向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定附件三、合同第十条、第十三条、装饰、设备标准第5条将门窗变更为高级彩铝加中空玻璃窗；2、就交房日期进行赔偿，判令被告履行合同约定第八条、第九条、第十一条：向原告支付自2016年9月30日起至2019年8月2日的逾期交房违约金共计27092元（每天26元，自2016年9月30日至2019年8月2日）；3.判令被告立即开具全额发票给原告；4.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2016年9月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于荥阳市棋××与××交叉口西北侧的房屋。原告在2016年9月15日支付购房首付款17万元，公积金贷款35万元支付剩余购房款，合计支付购房款52万元（贷款发票因办房产证一直在被告处，希望被告能交与原告保管）。合同约定于2016年9月30日为最后交房期限，但被告至今未交房，而原告为了拿到属于自己的房子于2019年8月份领取钥匙。因此原告要求被告按照合同约定偿付违约金并立即将房子窗户进行更换，要求被告承诺更换日期。被告康源公司辩称：答辩人已积极履行与被答辩人签订的商品房买卖合同的义务，不存在违约行为，请求依法驳回被答辩人诉讼请求。一、由于政府部门的原因，答辩人不能按照合同约定的时间交房，依照法律规定与合同约定，答辩人不承担违约责任。被答辩人主张答辩人未按照合同约定交付房屋，要求答辩人承担迟延交房的违约金，理由不成立。根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”依据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定，因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工或其它政府原因造成的逾期交付，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。大气污染整治是政治形势，河南省人民政府、郑州市人民政府、荥阳市人民政府均十分重视。本案当中，在双方约定的交付房屋期间，政府为了防治大气污染，下发一系列停工整治要求，责令答辩人停工，造成答辩人不能按照约定的时间交房。这一情况属于不可归责于答辩人的责任，属于合同法规定的不可抗力，也符合双方《商品房买卖合同》第八条第二款的约定。答辩人不应当承担违约责任。二、被答辩人违背诚信原则，滥用权利故意长期不领取房屋钥匙，不配合答辩人交房，以向答辩人主张逾期交房的高额违约金。对此，答辩人不承担赔偿责任。被答辩人在起诉状中称“但被告至今未交房，而原告为了拿到属于自己的房子于2019年8月份领取钥匙”。根据被答辩人在起诉状中自认的事实可知，被答辩人在2019年8月份才去答辩人处领取了钥匙，这一原因是被答辩人自己造成的。答辩人电话通知被答辩人领钥匙，要向被答辩人交付房屋，但被答辩人不来。而房屋的交付属于法律上的双务、实践行为，必须通过双方的行为才能实现。答辩人想交付房屋，现在的情况是被答辩人来都不来，答辩人如何将房屋交付给她。同一栋楼同一楼层的住户已经在2017年4、5月份领取钥匙进行了装修。从这一事实也可以说明是被答辩人迟延受领房屋，导致答辩人无法交付。本案当中，尽管《商品房买卖合同》约定由出卖人书面通知买受人办理交付手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但这一约定本身不能用来证明被告逾期交房。首先，被答辩人没有向答辩人提供自身的联系地址，答辩人无法向其发送书面通知。第二，房屋质量是否合格，是由建筑本身的质量决定。该工程已经在2017年交付给住户，住户已经装修完毕，工程也在2017年通过了竣工验收的情况下，房屋质量当然是合格的，不存在问题，答辩人无需再向原告提供所谓书面的质量证明。第三，根据合同法的基本原理，合同义务分为主给付义务与从给付义务。从给付义务，是不具有独立的意义，仅具有补助主给付义务功能的义务。主给付义务居于主体地位，不能以未完成从给付义务便否认主给付义务的实现。具体到本案房屋买卖合同当中，答辩人已经履行了交付房屋的主给付义务，提供书面通知、质量保证文件仅仅是为了证明交付房屋义务的完成，不具有独立的证明意义。在工程通过了竣工验收，房屋质量合格的情况下，仅仅以“答辩人没有提供书面通知、质量保证文件、使用说明”等文件认定房屋不具备交付条件是错误的，答辩人违反上述从给付义务的行为也未对原告的利益造成任何损害，依法不承担赔偿责任。因此，被答辩人因自己的原因不前往售楼部受领房屋，商品房未能及时交接与答辩人无关，答辩人不存在长期不交房的违约行为，不承担违约责任。如果所有购房户都像被答辩人这样，长期拖着不来交接房子，房屋的交接与否将完全取决于买房者的想法，只要买房者不想来，卖房者就无法把房子交付，卖房者即构成违约。显然，这一行为违背诚信原则，滥用权利，依法不能得到支持。三、被答辩人要求答辩人为其更换窗户并承担造成的损失，该项诉讼请求依法不能得到支持。第一，答辩人的工作人员在机打合同时将窗户这一项打错了。合同系格式文本，难免出现书写错误或者修改不及时。按照房屋的设计方案，窗户并非高级彩铝加中空玻璃窗，而是塑钢玻璃。房屋施工是严格按照图纸来施工，才能保证窗户的质量没有问题。改变原设计，也必须经过设计单位的同意。因此，被答辩人要求为其更换窗户属于履行不能，不具有更换的可能性。第二，塑钢玻璃与彩铝加中空玻璃的价格相当，完全能够正常使用，也不存在任何质量问题，被答辩人没有任何损失。即使与实际交付有偏差，但是答辩人交付的房屋及附属装饰、设备的标准是符合质量标准的，完全符合居民需要。第三，被答辩人要求其承担更换窗户所产生的费用，纯属恶意扩大损失，是不合理的不应得到支持的。四、答辩人已经向被答辩人开具了52万元购房款发票，不存在没有开发票的问题。针对被答辩人的该项诉讼请求应当依法予以驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2016年9月15日，被告康源公司与原告白巧利签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告建设的位于荥阳市××与棋××交叉口西北角金源新城A-1幢1单元4层404号房，建筑面积109.6平方米，套内建筑面积83.08平方米，总价52万元。第八条交付期限规定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的其后、自然灾害、游行、罢工、或其它政府原因造成的逾期交付，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，交房日期相应顺延。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条交接规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件三：装饰、设备标准中约定窗户（高级彩铝加中空玻璃窗）。合同签订后，原告依约支付全部房款。被告提交的建筑设计图纸中显示窗户为塑钢中空玻璃。提交的工程竣工验收意见表显示涉案A-1号楼合同开、竣工日期为2014年10月20日至2017年4月6日；实际开、竣工日期为2014年10月25日至2017年6月10日，竣工验收时间为2017年8月8日。被告未提交房地产开发项目交付使用备案证明文件。涉案房屋不动产权证书显示房屋竣工日期为2018年8月2日。另查明，2016年7月7日，荥阳市建筑工地及商混站扬尘治理工作组办公室下发《关于做好荥阳市建筑工地扬尘治理攻坚工作的通知》，要求施工单位认真贯彻执行扬尘污染治理工作任务。荥阳市建设安全监督管理站于2016年10月16日、2017年11月24日分别下发大气污染“橙色预警”通知单各一份，通知全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业。再查明，该小区部分业主通过信访途径反映迟迟未交房和违约金问题。荥阳市住房保障和房地产中心于2019年9月11日出具处理意见。载明关于铝合金门窗与塑钢窗的问题，经协调，康源公司愿意给各位业主进行维修，维修到业主满意为标准，给业主每平方补偿十元差价，信访人表示不同意。建议业主通过司法途径解决；关于金源小区延期交房违约金问题。经协调，企业认为是因为大气管控原因造成的逾期交房，企业不该承担违约责任，建议业主通过司法途径解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原告是否滥用权利故意长期不交接房屋的问题。被告既无证据证明其向原告发出书面通知或电话通知，又未能举证证明其何时取得合同约定备案证明文件。故被告违约在先，原告有权依法、依约拒绝接收房屋，被告该项抗辩理由不能成立。关于逾期交房违约金的问题。因被告未按约定期限交房，其应当依约支付违约金。被告逾期交房虽有大气管控因素停工影响，但并不属于不可抗力范畴，且发生在被告逾期交房之后，故被告的抗辩意见本院不予采信。因逾期交房对原告及时入住造成实际影响，给其生活带来不便。根据本案被告在履行合同中的过错程度，本院酌定被告支付原告违约金2000元，对超出部分不予支持。关于原告主张将塑钢窗更换为高级彩铝加中空玻璃窗户的问题，虽然涉案房屋交付时为塑钢窗，与《商品房买卖合同》约定不符，但设计图纸为塑钢窗户，若更换窗户材质则必然影响房屋整体布局，也必须经过设计部门的同意。因此，更换彩铝窗户不适于强制履行，该诉讼请求本院不予支持，原告就其反映的窗户质量问题可以另行主张。因原告无证据证明其发票在被告处保存，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白巧利逾期交房违约金2000元；二、驳回原告白巧利本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元，由原告白巧利承担239元，被告郑州康源置业有限公司承担239元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王 浩人民陪审员  董国俊人民陪审员  郭连义二〇二〇年四月十日书 记 员  冯利响