苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8640号原告：苏州晶汇置业有限公司，统一社会信用代码：913205945866394413，住所地江苏省苏州工业园区苏州中心广场**。法定代表人：KENNETHLTMKIANSWEE。委托诉讼代理人：施莉珏，上海埃孚欧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。被告：上海桐逢笛餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：913101143421859221，住所地上海市嘉定区陈翔路**********。法定代表人：毛黎明。原告苏州晶汇置业有限公司（以下简称晶汇公司）诉被告上海桐逢笛餐饮管理有限公司（以下简称桐逢笛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序进行审理，后因被告桐逢笛公司下落不明，本院依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序独任制审理，本案于2020年3月2日公开开庭进行了审理，原告晶汇公司的委托诉讼代理人陈淑英到庭参加诉讼，被告桐逢笛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告晶汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的房屋租赁合同已于2018年9月11日解除；2、判令原告向被告收取的租赁保证金人民币117，702.00元不予返还；3、判令原告向被告收取的公共事业保证金人民币4、828.80元不予返还；4、判令原告向被告收取的装修押金人民币39，234.00元不予返还；5、判令被告支付原告截至2018年9月欠缴的保底租金人民币166，136.68元；6、判令被告支付原告截至2018年9月欠缴的po租金人民币2，645.01元；7、判令被告支付原告截至2018年9月欠缴的物业管理费人民币22，250.45元；8、判令被告支付原告截至2018年9月欠缴的水费人民币340.30元；9、判令被告支付原告截至2018年10月欠缴的电费人民币7，224.52元；10、判令被告支付原告截至2018年12月欠缴的市场推广费人民币4，450.09元；11、判令被告支付原告至实际支付之日止逾期付款违约金共计人民币65，336.77元暂算至2019年5月1日，逾期付款违约金=逾期款项*逾期天数*0.1%；12、判令被告支付原告解除合同违约金共计235，404.00元（六个月租金、六个月物业管理费及六个月市场推广费之和）；13、判令被告支付原告自搬运工程完工之日起至实际搬离之日止的仓储费用5，435.42元（自2019年1月29日起暂算至2019年5月1日，仓储费用=每日每平方米75元*31天*92天*24.42平方米）；14、判令被告支付原告自合同解除之日起至实际搬运之日止房屋占用费541，755.14元（自2018年9月11日起算至2019年1月29日，房屋占用费=每日每平方米64.11元*140天*60.36平方米）；15、判令被告支付原告搬运费共计人民币3，960.00元；16、判令被告支付原告拆除费用共计人民币26，958.97元；17、判令被告支付原告律师费共计人民币3，726.00元；18、判令被告支付原告律师见证费共计人民币3，000.00元；以上欠款共计人民币1，250，388.15元。19、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月20日，原被告之间签订了《苏州项目房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。租赁合同约定由被告承租原告位于苏州工业园区苏州中心办公楼C座5层被称为“苏州中心3幢”(B)B1层K03A号房屋(以下简称“该房屋”)作为经营“蜀厢集-餐厅及饭店/茶馆”之用途。租赁合同对租赁期限、租赁保证金、租金、物业管理费、市场推广费、水电费等费用的计算方法和支付方式、逾期付款违约金和解除合同违约金等的承担等进行了约定。租赁合同签订后，原告按照租赁合同约定履行了自己的义务，但被告自3月起就常有拖欠租金、物业管理费、市场推广费、水电费等费用，经原告多次催告仍拒付欠款。原告自2018年8月27日起在未告知原告的情况下无故停止营业，经原告发函警告，被告仍未恢复营业，且至今未按照租赁合同支付租金及相关款项。被告的上述行为已构成根本违约，损害了原告的合法权益。原告于2018年9月7日向被告寄发《解除租赁关系通知函》，通知被告解除租赁合同，要求其支付各项欠款并将房屋恢复至交付时状态返还原告。原、被告之间的租赁关系依法成立，但被告一直怠于履行租赁合同约定的付款义务，经原告多次催讨仍拒付欠款，被告的种种行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。综上，请求法院保护原告合法权益，依法支持原告诉讼请求。被告桐逢笛公司未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：2018年2月20日，晶汇公司（出租方、甲方）、桐逢笛公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在苏州工业园区苏州中心办公楼C座5层被称为：苏州中心3幢“（B）B1层K03A号，房屋类型为商业，该房屋租用面积为60.36平方米，乙方承诺租赁该房屋作为经营“蜀厢集-餐厅及饭店/茶馆”之用途，收银方式为甲方POS机，房屋租赁期自甲方同意的装修期届满之次日起1年的时间，即2018年3月15日至2019年3月14日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起14天的装修期，即2018年3月1日至2018年3月14日。乙方无需承担该装修期内的租金、物业管理费及市场推广费，但在装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用（包括但不限于装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及能源费用等）；双方暂定该房屋交付日为2018年3月1日，甲方可提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。合同第3.3条约定，乙方应按本合同21条相关约定的保底租金标准向甲方预付每个月租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同第4.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费等费用由乙方承担。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。合同第21条约定，自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金适用增值税税率为5%。保底租金按租用面积计算，第一个租金计收年度的含税月保底租金金额为每平方米人民币560元，含税月保底租金为人民币33801.6元。提成租金：第一个租金计收年度的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的15%计算的金额。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付租赁保证金117702元，每月含税物业管理费为4527元，乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修，并承诺在2018年3月15日开业。合同第21.6条约定，乙方应承担甲方委托律师起草本合同的律师费人民币3726元，乙方应于本合同签订的同时或之前将该费用支付给甲方。第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用日起计算，每个月租用费为人民币450元每台，保证金为人民币1350元每台。第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月含税市场推广费为人民币905.4元。第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金，装修押金的金额为人民币39234元，装修押金于该房屋二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还。第21.13条约定，乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付公共事业保证金4828.8元。就违约责任，双方约定如下：第4.1.1条约定，如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后五个工作日内补交该等差额。第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同；第10.2条约定，乙方逾期支付和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分、物业管理费、市场推广费及其其它费用）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第12.2约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。其中“下列情形”包括：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。就房屋交还，双方约定如下：第13.1条约定乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不分离的装修、设备、设施以及增减和改建物品拆除，以使该房屋回复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。13.2条约定，乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方更换门锁将物品搬出，将房屋腾空收回，甲方对因此引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用，物品被搬出后，甲方依照15条约定的通知方式通知乙方领取物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或者以其他任何方式处分该等物品，甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方依照本合同第15条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动的物品的保留，适用本合同13.1条的约定。第15条约定，对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可向本合同第二十二条所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到。合同第二十二条约定中，乙方联系方式为：地址一苏州工业园区苏州中心办公楼****（B）****毛黎明或地址二上海市普陀区礼泉路******毛黎明。2018年9月7日，晶汇公司向桐逢笛公司向双方租赁合同约定的被告地址二邮寄《解除租赁合同通知函》，通知函载明：一、自2018年9月11日起，贵方与我司签订的《租赁合同》即行解除，双方间的房屋租赁关系终止；二、请贵方于《租赁合同》解除之日将租赁房屋以交付时的完好可出租状态交还我司，否则我司将自行收回房屋并保留贵方法律责任的权利；三、贵方已支付租赁保证金及其他费用不予退还，且贵方应于《租赁合同》解除后3日内将尚欠我司的租金153742.76元、律师费3726元、物业管理费20590.55元、市场推广费4118.11元、水电费4815.18元、POS机租金2481.41元、违约金235404元等共计424878.01元支付我司。该通知函显示于2018年9月8日签收。2018年9月28日，晶汇公司向桐逢笛公司向双方租赁合同约定的被告地址二邮寄《关于蜀厢集铺位原状交还的告知函》，告知对方于2018年9月30日之前归还房屋并恢复原状、支付拖欠费用。该函于2018年9月29日签收。2019年2月1日，晶汇公司向桐逢笛公司向双方租赁合同约定的被告地址二邮寄《通知函》，告知晶汇公司已于2019年1月29日进入房屋进行拆除、腾空并收回该房屋，并将该房屋内留存物品存放至公司指定地点。该函件于2019年2月2日签收。诉讼过程中，原告明确收到被告桐逢笛公司支付的租赁保证金117702元、公共事业保证金4828.8元、装修押金39234元。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《解除租赁合同通知函》、《关于蜀厢集铺位原状交还的告知函》、《通知函》及当事人庭审陈述予以证实。原告晶汇公司针对其主张，还向本院提交如下证据：证据1，2018年7月苏州中心商铺水电统计表格一份、2018年8月苏州中心商铺水电统计表格一份、2018年10月份苏州中心商铺水电统计表各一份、2018年7月收费汇总表1份、2018年8月苏州中心商铺水电统计表1份、苏州市政府发布的“关于苏州市苏州市区自来水价格调整的通知”一份、苏州工业园区市场监督管理局发布的苏园市监【2016】41号“关于苏州工业园区自来水价格调整的通知“一份。证明被告就上述房屋每月电量和电费以及每月水量和水费。被告自2018年7月起就开始欠缴水、电费用，合计欠缴水费340.3元、欠缴电费7224.52元。证据2，苏州中心报价单、苏州中心商场内蜀相集搬运工程验收单及搬运费增值税发票一组。证明由于被告未及时进行清偿，原告委托搬家公司将被告遗留在铺位内的物资运送至仓库，并产生搬运费3960元，按照租赁合同的约定，该等搬运费用应当由被告承担。证据3、装饰装修工程施工合同、苏州中心B区B1楼蜀相集餐厅拆除表格、租户设计、装修验收检查表及工程款增值税专用发票一组。证明因被告未及时拆除相应的装修和设施，原告委托装修公司将涉案房屋恢复原状并产生拆除费用26958.97元，依照租赁合同的约定，该等拆除费用应当由被告进行承担。证据4、专项法律服务合同、律师见证书及法律服务增值税用发票一组，证明原告委托律师见证原告将涉案房屋内的物品予以清除、搬离，并产生法律服务费用3000元，依据租赁合同的约定，原告将涉案房屋恢复原状的费用及上述过程中产生的律师费应当由被告进行承担。证据5、仓储协议两份以及仓储室面积平面图1组，证明原告将被告的铺位内物品妥善安置至储藏室，并因此产生仓储费用，依据租赁合同的约定，被告未依据合同第13.1约定交还房屋，逾期7日的，原告有权将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空收回，对于可移动的物品，原告在搬出后有权向被告收取仓储费用，本案仓储费用参照原告与其他租赁人员签订的一个仓储费用标准即75元每平方米每月计算，自2019年1月29日起计算至实际搬离之日止。该仓储仓库系苏州中心内的仓库，其它商户使用该仓库也需要按该标准支付相关仓库费用。另，原告向本院提交了欠缴费用明细表一张，确认其欠缴租金、POS机租金、物业管理费、市场推广费、水费、电费的具体情况。本院认为，晶汇公司与桐逢笛公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。合同履行期间，桐逢笛公司长期欠费，违约情节已达到合同约定的晶汇公司单方行使合同解除权的条件，晶汇公司2018年9月7日致函表达合同于2018年9月11日解除之意，符合合同约定，该函桐逢笛公司于2018年9月8日签收，现晶汇公司诉请确认双方签订的房屋租赁合同已于2018年9月8日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。晶汇公司诉请桐逢笛公司支付截止2018年9月的租金166136.68元、物业管理费22250.45元、pos机租金2645.01元、市场推广费4450.09元，合计195482.23元，桐逢笛公司未提交证据证明其已付上述费用项费用，本院结合双方租赁合同相关约定及庭审查明事实，依法核算，对原告该项诉请予以支持。就原告主张的逾期付款违约金，双方租赁合同约定，就合同约定的租金、物业管理费、市场推广费及其它费用，被告逾期付款，每逾期一日，应按逾期之款项的0.1%向晶汇公司支付违约金。本院认为，双方约定的逾期付款违约金的计算标准过高，本院酌情参照年利率11.7%的标准，结合双方租赁合同就各项费用的付款时间的约定，认定被告桐逢笛公司支付逾期付款利息为：截止至2019年5月1日合计20670.44元，自2019年5月2日起，以195482.23元为基数，按年息11.7%计算至实际被告桐逢笛公司实际支付之日止。晶汇公司诉请桐逢笛公司支付欠缴水费340.3元、电费7224.52元，桐逢笛公司未提交证据证明其已付该期间的电费、水费，本院结合晶汇公司向本院提交的证据材料，依法核算，对原告该项诉请予以支持。因双方就水电费付款时间未作约定，且欠费金额较少，本院参照双方合同约定的逾期付款约定责任，认定就该部分被告应付逾期付款违约金为：以7564.82元为基数，自起诉之日即2019年7月17日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止。合同明确约定，如因桐逢笛公司逾期不迁出该房屋而造成晶汇公司其他损失的，桐逢笛公司还应承担赔偿责任。而合同解除后，桐逢笛公司未及时搬走租赁房屋内物品，晶汇公司反复致函要求桐逢笛公司恢复房屋原状未果，于2019年1月29日委托福运达公司搬运房屋内遗留物品，产生的搬运费损失3960元，理应由桐逢笛公司承担。晶汇公司诉请桐逢笛公司支付搬运费3960元，有事实和法律依据，本院予以支持。就原告主张的拆除费，双方合同对此予以明确约定，本院结合原告提交的相关证据，对其主张的拆除费26958.97元予以支持。合同明确约定，对于桐逢笛公司遗留在房屋内的物件，晶汇公司有权收取仓储费用。而合同解除后，桐逢笛公司未及时搬走租赁房屋内物品，晶汇公司自行提供仓库存储相关物品，产生的仓储费损失，理应由桐逢笛公司承担。考虑到实际使用的储物间面积较大，且仓储费标准未经鉴定，而根据晶汇公司陈述，该仓库系其自有，兼顾该仓库在未用于存放上述物品的情况下存在空置的可能性及使用面积是否合理，故计算单价宜在75元/月/平方米基础上适当下调；另，根据合同第13.2条约定，乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，结合本案情况，被告桐逢笛搬离涉案房屋且下落不明，故考虑到物品长期存放在仓库无人领取将导致损失扩大甚至超出物品自有价值，本院结合双方合同约定、被告桐逢笛公司现状并参考原告方提交的仓储物品的品类价值，仓储期限应计算自搬离之日起六个月为宜，本院酌定桐逢笛公司支付晶汇公司仓储费10000元。就晶汇公司主张的房屋占有使用费、解除合同违约金，本院认为，上述费用均系因桐逢笛公司违约导致的违约损失，本院结合被告违约情节、原告实际损失及双方合同约定，酌情认定被告桐逢笛支付原告晶汇公司违约金117702元。而就原告主张的合同起草律师费3726元、律师见证费3000元，有相应的合同依据，本院对此予以支持。综上所述，桐逢笛公司应赔付晶汇公司租金166136.68元、物业管理费22250.45元、pos机租金2645.01元、市场推广费4450.09元及上述费用的逾期付款利息（截止至2019年5月1日合计20670.44元，自2019年5月2日起，以195482.23元为基数，按年息11.7%计算至实际被告桐逢笛公司实际支付之日止）、搬运费3960元、拆除费26958.97元、仓储费10000元、解除合同违约金117702元、合同起草律师费3726元、律师见证费3000元、水电费7564.82元及水电费逾期利息（以7564.82元为基数，自起诉之日即2019年7月17日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止）。桐逢笛公司已付的租赁保证金117702元、公共事业保证金4828.8元、装修押金39234元，晶汇公司虽以桐逢笛公司违约为由依据合同约定主张不予返还，但相关条款亦属违约责任条款，而就诸项实际损失，前述意见已予考虑，故上述费用作为应返还桐逢笛公司的款项而与桐逢笛公司应赔付的金额抵扣结算，结算后，桐逢笛公司应支付原告晶汇公司租金、物业管理费、pos机租金、市场推广费、搬运费、拆除费、仓储费、解除合同违约金、合同起草律师费、律师见证费、水电费206629.22元及水电费逾期利息（以7564.82元为基数，自起诉之日即2019年7月17日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止）、欠付租金、pos机租金、、市场推广费的逾期付款利息（截止至2019年5月1日合计20670.44元，自2019年5月2日起，以195482.23元为基数，按年息11.7%计算至被告桐逢笛公司实际支付之日止）。被告桐逢笛公司未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州晶汇置业有限公司与被告上海桐逢笛餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年9月8日解除；二、被告上海桐逢笛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州晶汇置业有限公司赔付租金、物业管理费、pos机租金、市场推广费、搬运费、拆除费、仓储费、解除合同违约金、合同起草律师费、律师见证费、水电费206629.22元、水电费逾期利息（以7564.82元为基数，自起诉之日即2019年7月17日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止）及欠付租金、pos机租金、市场推广费的逾期付款利息（截止至2019年5月1日合计20670.44元，自2019年5月2日起，以195482.23元为基数，按年息11.7%计算至被告实际支付之日止）；三、驳回原告苏州晶汇置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16054元，由原告苏州晶汇置业有限公司负担5054元，由被告上海桐逢笛餐饮管理有限公司负担11000元。被告应负担款项已由原告苏州晶汇置业有限公司预交，本院予以退还，由被告上海桐逢笛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳。公告费300元，由被告上海桐逢笛餐饮管理有限公司负担，此款已由原告交纳，由被告上海桐逢笛餐饮管理有限公司由本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员  谢淑敏二〇二〇年四月三十日书记员  马金叶