湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1172号原告：雷秀林，男，1983年7月1日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：王鹏飞，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨剑威，湖南理曜律师事务所律师。被告：长沙市长房物业管理有限公司,住所地长沙市芙蓉区浏正街**（原**）。法定代表人：喻宇，董事长。委托诉讼代理人：易旭，湖南金州律师事务所律师。原告雷秀林（以下简称原告）与被告长沙市长房物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨剑威，被告委托诉讼代理人易旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋受损修复费用34086.29元、除臭处理费用1000元；2.判令被告赔偿原告外出租房费用8000元；3.判令被告退还原告交纳的2019年4月物业费210元；4.判令被告向原告赔礼道歉并支付精神损失费1000元；5.判令被告支付原告鉴定费19000元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年11月29日，原告与湖南国广置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买位于长沙市雨花区。随后，原、被告签署《临时管理规约》《长房半岛蓝湾前期物业服务协议》，约定由被告提供前期物业服务，目前仍由被告对涉案小区进行物业管理，提供物业服务。原告作为业主，积极履行自身义务，交纳购房款和物业管理费，但被告存在严重违约行为，2018年8月-2019年1月，原告对房屋进行装修装饰，共计费用107744元。2019年4月初，在房屋整体全部装修接近尾声时，原告开始购买房屋窗帘，2019年4月21日下午，原告与做窗帘工人一同前往涉案房屋内丈量窗户尺寸。4月22日，楼上702户业主发现自家卫生间出现污水堵塞、反冒问题，经被告工作人员检查发现系卫生间的下水管道部位（该管道系公共下水管道）出现堵塞，被告并未拆开下水管道并取出堵塞物、彻底疏通管道，仅疏通该业主家中部分。2019年4月25日晚，原告回到家中发现刚装修的房屋全部被污水浸泡，书籍、衣服等被损害。原告立即找到被告解决问题，被告工作人员前往原告家中后，直接将卫生间的公共下水管道部位拆开，取出堵塞物（建筑垃圾等）进行疏通，才制止污水继续浸泡房屋。原告认为，被告作为物业服务公司，未对公共设施设备进行维护管理，导致业主家中漏水、被污水浸泡。在原告楼上702户业主家中出现污水反冒问题后，被告未对下水管道进行彻底疏通、维护，导致时隔不到三日，公共下水管道再次严重堵塞导致原告家中全部被污水浸泡，被告对公共管道的维修管理严重不负责任，没有尽到物业服务义务（严重不履行）。根据相关法律规定，被告应当承担赔偿责任并退还原告交纳的物业费，且原告家中全部被污水浸泡，造成巨大的经济损失，被告应当赔礼道歉。因就赔偿问题向被告协商未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，一、被告已尽物业服务相关协议约定义务，不存在违约行为，原告诉请被告违约赔偿及退还物业费无事实依据。1.被告严格履行了定期检查、维护公共设施设备的约定，不存在违约行为；2.原告楼上住户702房出现污水反冒问题后，被告当日即已将下水管道彻底疏通，并通过吊球实验证实确已疏通无阻，被告已尽维修义务，不存在违约行为；3.原告报修后，被告即日指派维修人员疏通涉案下水管道并清扫涉案房屋，已尽维修义务，不存在违约行为。二、原告家中管道堵塞并非被告造成，且原告未及时发现家中堵塞情况导致返水，对涉案损失发生亦有责任，被告无过错，不应承担赔偿责任。1.涉案下水管道堵塞物品并非建筑垃圾，而是业主日用品（梳子、刷子），显然并非被告所致，不应由被告承担赔偿责任；2.原告未及时发现家中返水情况，对涉案损失发生亦有责任。三、原告要求精神损失费及公开赔礼道歉无法律依据，依法不应予以支持。综上，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系长沙市雨花区湘府东路一段969号长房半岛蓝湾馨苑A3栋502号房（以下简称502房）业主,该房于2014年11月29日签订《长沙市商品房买卖合同》购得；被告系该小区开发企业湖南国广置业有限公司选定的前期物业服务公司。原、被告签订有《长房·半岛蓝湾业主临时管理规约、前期物业服务协议》，“业主临时管理规约”约定物业共用部位及共用服务设施设备指不为单个业主所有的，而是为多个或全体业主共有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、化粪池、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨水管等；物业管理服务内容包括房屋公共部位及其设施设备维修、公共设施设备运行维护保养、公用设施管理、日常安全防范、园艺绿化、环境卫生、公共秩序维护、车辆管理、档案资料管理、项目公共区域保险等；物业管理服务标准含房屋及其设施设备养护、维修与管理，定期对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修，对易出现问题的部位，应记录备案，重点检查。“前期物业服务协议”第二条载明物业管理服务内容含对物业共用部位的维护和管理，对物业共用设施、设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指业主共用的上下管道、落水管、水箱等。502房原系毛坯房，原告自2018年8月起对该房屋进行装修，2018年11月装修完毕，暂未入住。2019年4月22日，502房楼上702房业主卫生间发生污水反冒问题，经该户业主报修，被告对702房下水道堵塞情况予以了维修。2019年4月25日晚，原告前往502房时发现卫生间有返污、积水，室内地板浸泡，原告遂向被告反映，被告工作人员进行相应拆管处理修缮，并从管道中取出梳子、刷子各一把。双方因房屋损害赔偿产生纠纷，原告于2020年1月15日诉至本院，请求判如所请，并于诉前申请了相关鉴定。庭审中经本院询问，原告明确系基于合同关系提起本案诉讼。另查明，1.2019年11月1日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司就502房污水浸泡原因作出鉴定意见书【报告编号：HD19-02-13-86（SF24）】，鉴定意见如下：502房室内被污水浸泡原因是由于该房卫生间位于其排污立管道下部发生一过性堵塞（由排污直通立管内弃物堵塞造成），当上部污水量满溢时污水由该户室卫生间内于污水管道相连通的卫生器具内溢出，漫流至502房各房间地面，并造成墙体下部及地面污损。原告支付鉴定费15000元。2019年12月17日，长沙乐丰工程造价咨询有限公司就502房被污水浸泡造成的经济损失房屋装修修复费用作出《工程造价鉴定意见书》（长乐基字价鉴【2019】-12-7号），鉴定意见为：502房受损的修复费用为34086.29元，其中无争议部分金额为18079.87元，项目含三个房间木地板损坏拆除、三个房间实木地板恢复、实木门框损坏拆除、实木门框、厕所卫生间包水管、厕所墙面防水、卫生间吊顶脱落重做、墙面凿除、墙面凿除后恢复、垃圾外运；争议部分金额为16006.42元，项目含衣柜、鞋柜拆除，衣柜及垃圾外运。原告支付鉴定相关费用4000元。庭审中双方确认争议部分的衣柜、鞋柜在鉴定时并未拆除，但原告主张因柜子底部被污损造成该项损失客观存在，并提交照片主张在鉴定后将柜子下部基底予以了拆除；被告不认可原告鉴定后将衣柜、鞋柜下部基底予以了拆除，不认可该项损失。2.原告向被告支付了2019年4月物业费210元。原告提交《租房协议》及湖南增值税普通发票主张事故发生后共计租房4个月、租金8000元，其庭审中陈述修复房屋的重新施工期为45天。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告签订有《长房·半岛蓝湾业主临时管理规约、前期物业服务协议》（以下简称服务协议），双方建立了物业服务合同关系，原告据此向被告交纳物业管理费，被告应按照服务协议约定提供相应的服务。根据服务协议约定，被告对涉案小区提供的物业服务内容包含了对业主共用的上下管道等公共设施设备的运行维护保养。根据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出的HD19-02-13-86（SF24）号鉴定意见书，可确认因公共管道堵塞至502房被污水浸泡、房屋装修和物品受损，原告对本案事件的发生不存在过错，而被告作为涉案物业的管理服务一方，应当对公共管道进行定期清理，保证公共排污管道通畅。被告提交《排水管道检测记录表》《值班和交接班记录表》辩称其履行了定期对排水管进行检测的约定，并对702房已全面疏通，但上述材料不能充分证明被告在702房污水反冒后对涉案公共下水立管予以了彻底疏通，故被告未完整的尽到其应尽的维护义务导致其不能及时发现并疏通共同的上下水管的堵塞，被告对涉案事故的发生负有责任，应当赔偿原告因此产生的合理损失。若被告认为涉案返水事故系因第三人原因所致，可另寻法律途径解决。关于原告具体损失的确定。1.房屋受损修复费用：本院对长沙乐丰工程造价咨询有限公司所作《工程造价鉴定意见书》内无争议部分的损失鉴定予以采纳，据此确认502房木地板、实木门框、厕所卫生间、墙面等相关损失为18079.87元。就该鉴定意见书内争议的衣柜、鞋柜损失，因该组柜件并未实际整体拆除，故原告主张该部分鉴定损失16006.42元，本院不予支持，但考虑污水浸泡对柜子下部基底造成必然影响，原告予以适当处置具有合理性，故本院参考鉴定意见，酌情确认该部分损失为3201.28元（16006.42元×20%）。以上两项共计21281.15元。2.原告主张除臭处理费用1000元，未提交相应票据予以佐证，本院不予支持。3.租房费用：502房发生污水漫灌后，修复房屋为必然发生，势必导致该房屋在一段时间内无法正常入住使用，故根据原告主张的租金标准（2000元/月）及重新装修时间，酌情支持租房费用4000元，原告主张超出部分，本院不予支持。4.鉴定费：原告垫付鉴定费19000元（15000元+4000元）有相关票据佐证，本院予以确认。被告辩称原告对损失的扩大具有责任，但根据本案事实，不能认定原告存在明显怠于处理事故而致损失扩大的行为，故对该辩称，本院不予支持。此外，原告要求被告退还2019年4月物业费210元，因被告在事故发生后履行了现场疏通及清理工作，故本院对此不予支持。原告另要求被告赔礼道歉，没有法律依据，本院不予支持，就精神损失费，因原告已明确本案为合同纠纷，故该项请求亦无法律依据，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙市长房物业管理有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告雷秀林房屋受损修复费用21281.15元、租房费用4000元、鉴定费19000元；二、驳回原告雷秀林的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1382元，因适用简易程序减半收取691元，由被告长沙市长房物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年四月七日书记员  肖倩