江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终253号上诉人（原审被告）：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号。诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人。组长：芮春祥，该管理人负责人。委托诉讼代理人：祁栋，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：董平，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：曾翔玉，女，1967年11月17日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，江苏常辉律师事务所律师。上诉人常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）因与被上诉人曾翔玉商品房销售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初6100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。凯悦公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人不具有消费者的身份，不应当享有优先受偿权。2.讼争房屋在商品房买卖合同签订之前即被查封，存在在先权利人。3.退一步讲，即使商品房买卖合同有效，因讼争房屋被上诉人未支付购房款，上诉人有权解除合同。被上诉人曾翔玉辩称：1.上诉人和被上诉人既然已经签订了销售合同，被上诉人消费者的身份毋庸置疑的。2.讼争的商品房不存在查封，也不存在签订商品房买卖合同前存在在先权利人的情况。3.被上诉人的确是为了购买房屋，只是房款支付是不同的形式，而且法律并未禁止支付房款的形式。抵销购房款的费用全是劳务工资款，是物业管理费。这些费用本来应当是上诉人早就支付的。请求驳回上诉，维持原判。曾翔玉向一审法院起诉请求：1.判令确认当事人双方签订的凯悦中心花园6幢乙单元3303室商品房销售合同合法有效；2.判令确认凯悦公司解除凯悦中心花园6幢乙单元3303室的商品房买卖合同的行为无效；3.判令凯悦公司继续履行凯悦中心花园6幢乙单元3303室商品房买卖合同，即交付房屋并办理不动产登记手续；4.诉讼费用由凯悦公司承担。一审中，曾翔玉撤回对第三项诉讼请求的主张。一审法院经审理查明，曾翔玉系常州德和行物业服务有限公司（以下简称德和行公司）的股东兼法定代表人；同时，曾翔玉还是江苏高正物业管理有限公司常州君廷分公司（以下简称高正公司）的负责人。2015年5月15日，德和行公司、高正公司出具情况说明一份，载明“常州德和行物业服务有限公司自愿将常州凯悦房地产有限公司未支付的劳务费用308959元，江苏高正物业管理有限公司常州君廷分公司未支付补贴款为750654元，合计未付款1059613元，共同用于曾翔玉购买凯悦中心6号楼乙单元3303室（房价1040340元），以上公司和凯悦公司均配合其办理相关的购房事宜，购房款中首付款客户支付至凯悦公司账户后，凯悦公司直接将该款项付至指定账户，另外客户购房的银行贷款放款至凯悦公司账户后，凯悦公司直接支付至指定账户……”。2015年6月5日，曾翔玉、凯悦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定曾翔玉向凯悦公司购买施工编号凯悦中心花园6幢乙单元3303号房，建筑面积共132.26平方米，该商品房的用途为住宅，房屋总价为1040340元，约定付款方式为一次性付款，房款1040340元于2015年6月5日前支付；凯悦公司应当在2016年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。同日，高正公司向凯悦公司出具收据一张，总金额为750654元，收款事由为2013年7月至2015年3月补贴费639851元，减免业主2014年1月至2015年3月物业费109494元、电梯费1309元。2015年6月9日，德和行公司向凯悦公司出具收据一张，总金额为289686元，收款事由为服务费（2014年6月1日至2015年4月30日）应付308959元，已付289686元，未付19273元。2015年6月16日，凯悦公司向曾翔玉出具收据一份，载明收到曾翔玉房款1040340元，收款方式未标注。2015年6月30日，凯悦公司的记账凭证载明“德和行物业费抵曾翔玉6乙3303房款（289686元）；君廷物业分公司管理费抵曾翔玉6乙3303房款（750654元）；德和物业、君庭物业分公司管理费抵曾翔玉6乙3303房款（1040340元）”。2016年12月14日，在凯悦公司清算组工作人员与曾翔玉的谈话笔录中，曾翔玉陈述“是凯悦欠我公司钱，凯悦和我公司结清，我公司出具了收据给凯悦，我用这些钱付的房款，现在是我欠我公司的钱”。2016年7月1日，该院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。2017年6月5日，凯悦公司管理人向曾翔玉出具债权审查意见通知书，明确对曾翔玉申报的购房债权（申报金额为1040340元，凯悦中心花园6-乙-3303）不享有优先受偿权，故管理人不予确认，并决定解除该商品房买卖合同。一审庭审中，凯悦公司对欠付德和行公司物业费289686元无异议，对欠付高正公司物业费750654元亦无异议；凯悦公司称本案所涉商品房尚处于在建状态。一审法院认为：曾翔玉与凯悦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。在前述商品房买卖合同签订前，德和行公司、高正公司与凯悦公司之间确实存在债权债务关系，本案所涉商品房买卖合同是在凯悦公司未支付欠付物业费的情况下，经德和行公司、高正公司与凯悦公司协商，将德和行公司、高正公司的欠款转为曾翔玉的已付购房款。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，曾翔玉的支付购房款的合同义务已全部履行完毕，故凯悦公司管理人解除涉案商品房买卖合同于法无据。本案所涉商品房尚处于未完工状态，曾翔玉自愿撤回要求凯悦交付房屋、办理权证的诉讼请求，该院依法予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，该院遂判决：确认曾翔玉与常州凯悦房地产有限公司于2015年6月5日就施工编号为凯悦中心花园6幢乙单元3303号房签订的商品房买卖合同合法有效。一审案件受理费人民币14164元（曾翔玉已预交），由曾翔玉负担7082元、凯悦公司负担7082元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，德和行公司、高正公司出具的情况说明反映，截至2015年5月15日，凯悦公司结欠德和行公司、高正公司物业费合计1059613元未予支付，对此凯悦公司并无异议，据此，德和行公司、高正公司对凯悦公司享有合法有效的到期债权。2015年6月5日，曾翔玉与凯悦公司签订购房合同之时，曾翔玉因受让德和行公司、高正公司债权而对凯悦公司享有合法有效的债权。故曾翔玉与凯悦公司之间的以房抵债行为发生于债权清偿期届满之后，且该以物抵债行为系双方真实意思表示，合法有效，故一审法院认定曾翔玉与凯悦公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并无不当。综上，凯悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14164元，由上诉人凯悦公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 星审判员 周韵琪审判员 郑 仪二〇二〇年四月七日书记员 杨 青