广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13605号原告：广州中医药大学（广州中医药研究院），住所地：广州市白云区机场路**大院。法定代表人：王省良，校长。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所律师。被告：广州战歌企业管理咨询有限公司，，住所地：广州市番禺区小谷围街中七路****1001法定代表人：詹欢欢，总经理。被告：广东德骏投资有限公司，住，住所地：广州市越秀区环市东路**A附楼**/div>法定代表人：任成,经理。委托诉讼代理人：周昕，上海韬光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑延晴，上海韬光律师事务所律师。被告：湛江金海酒店，住所地：广，住所地：广东省湛江市赤坎区海田路**>法定代表人：陈俊儿。原告广州中医药大学（广州中医药研究院，以下简称广中医）与被告广州战歌企业管理咨询有限公司（以下简称战歌公司）、广东德骏投资有限公司（以下简称德骏公司）、湛江金海酒店（以下简称金海酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广中医的委托诉讼代理人卢瑞瑜、谭晓彤到庭参加诉讼，被告战歌公司、被告德骏公司和被告金海酒店经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广中医向本院提出诉讼请求：1.判令被告战歌公司缴清2016年11月至2019年8月占用国际楼期间所欠的水电费5486675.80元及至款项还清之日止的滞纳金（滞纳金从应交款之日起按该期应缴未缴金额的每日万分之五计算，计至款项还清之日）；2.判令被告德骏公司、金海酒店对上述第1项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）由三被告承担。事实和理由：2010年8月1日，原告与被告德骏公司、金海酒店签订了《广州中医药大学国际楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），由德骏公司、金海酒店组成联合体向原告租赁经营国际楼，租赁经营期限为15年，自2010年8月10日至2025年8月9日止（第3.1款）。2012年6月26日，原告与三被告签订《转让协议书》，约定由被告战歌公司继承德骏公司、金海酒店在《租赁合同》中的所有权利及义务，战歌公司继续履行《租赁合同》；原告与战歌公司的权利义务按《租赁合同》的约定执行；德骏公司、金海酒店就战歌公司履行《租赁合同》及本协议向原告提供连带责任保证，保证期间为到合同期满；《租赁合同》作为本协议的附件，附件与协议具有同等效力。根据《租赁合同》第8条“乙丙方的承诺与保证”第13款及《转让协议书》的约定，（被告）应当依法照章缴纳各种税收和费用（包括但不限于水电费……等各种有相关费用）；及根据《租赁合同》第九条“违约责任”第7款约定及《转让协议书》的约定，战歌公司若不能按时足额缴纳租金及相关费用，除需补交欠款外，从应交款之日起按该期应缴未缴金额的每日万分之五支付滞纳金。在上述《租赁合同》、《转让协议书》签订后，战歌公司自2013年1月开始拖欠水电费。原告在（2015）穗番法民三初字第1319号、（2018）粤01民终17841号案件中主张战歌公司缴清从2013年12月起至其清理所占用场地并撤出国际楼之日止所欠水电费及滞纳金，但由于2016年10月后的水电费当时未实际产生，故法院判决支持被告支付2013年12月至2016年10月拖欠的水电费4305326.77元。现战歌公司已于2019年9月6日交还国际楼。目前仍欠缴2016年11月至2019年8月水电费5486675.80元，德骏公司、金海酒店作为连带责任保证人也未履行连带清偿责任。为维护原告的合法利益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告战歌公司无到庭及作出答辩。被告德骏公司提交书面答辩意见辩称，德骏公司不同意原告的全部诉讼请求。一、本案原告再次针对所谓水电费提起诉讼缺乏事实和法律依据。（2015）穗番法民三初字第1319号民事判决的第一项已判令《租赁合同》解除；该判决第四项也已明确水电费金额。在《租赁合同》已解除且法院已对水电费明确的前提下，原告再次主张水电费及所谓滞纳金已无合法、有效的依据。此外，在前述判决中，法院也已支持了原告要求按租金及管理费总额的5%计算违约金的请求，原告再次提及滞纳金显然属于重复计算。二、德骏公司对于原告再次诉请的水电费用无需承担担保责任。德骏公司的担保责任是基于《转让协议书》的约定。（2015）穗番法民三初字第1319号民事判决的第一项已判令《转让协议书》解除，德骏公司的担保责任也随之终止。因此，原告请求德骏公司承担连带责任的依据不足。三、如果法院认定德骏公司对原告主张的水电费用仍负有担保责任，则该担保责任应当减免。1.德骏公司并非系争房屋的实际承租人，并未使用、经营该房屋，对于房屋的使用情况均不知情。（2015）穗番法民三初字第1319号案诉中、及诉后，德骏公司已经通过现金支付至法院的方式积极履行担保责任。2.原告作为涉讼房屋的实际持有者、出租人，在承租人出现严重违约情形（根据原告法庭陈述）以及在（2015）穗番法民三初字第1319号案审理及判决后，并未采取积极措施（停水、停电等）及时止损，而是放任损失的不断扩大。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在（2015）穗番法民三初字第1319号案漫长的审理期间（2015年至2018年），原告从未采取任何措施及时止损。因此，若法院认定德骏公司仍对原告诉请的水电费具有担保责任，德骏公司请求法院酌情减轻或免除相应担保责任。被告金海酒店无到庭及作出答辩。就同一租赁标的物的纠纷，广中医曾于2015年提诉至本院，本院立案为（2015）穗番法民三初字第1319号。在该案中，本院审理查明如下：2004年7月20日，广州市城市规划局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设用地规划许可证》，项目名称为高等学校用地（071），附加说明规划建设应按穗规批[2003]93号《关于同意广州中医药大学教学区修建性详细规划的函》执行。2004年9月30日，广州市国土资源和房屋管理局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设用地批准书》，载明土地取得方式是行政划拨，土地用途是公共建筑用地。2005年8月16日，广州市城市规划局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称为广州中医药大学（二期）国际楼1幢。2005年9月22日，广州市环境保护局出具《关于同意广州大学城广州中医药大学校区二期工程建设项目竣工环保预验收的函》，载明根据国家环保总局的规定，与建设项目主体工程配套建设的环保设施已经建成，运行负荷达75%以上，经处理后的污染物排放达标，可以进行环保验收。因特殊情况，未能取得污染物排放监测结果的，在环保设施已建成的前提下，可以进行预验收。经研究，同意该工程通过环保预验收，国际楼的功能为留学生公寓、教育，不含餐饮功能。已进行了环保预验收的建设内容，请抓紧取得环保验收检测结果，向该局申报。2006年2月21日，广州市城市规划局向广州大学城建设指挥部办公室颁发《建设工程规划验收合格证》。2007年5月22日，广州市公安消防局向广州大学城建设指挥部办公室出具《关于对广州中医药大学国际楼建筑工程消防验收合格的意见》，认为国际楼的土建项目基本符合消防安全的要求，如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。2010年7月2日，广中医向德骏公司和金海酒店联合体出具《成交通知书》，载明其为广州中医药大学国际楼酒店（暂定名）招商项目的成交人。2010年8月1日，广中医（发包方、甲方）和德骏公司、金海酒店（租赁方、乙方）就乙方向甲方租赁经营位于广州市番禺区大学城外环东路232号的广州中医药大学国际楼建筑主体签订《租赁合同》（全称为《广州中医药大学国际楼租赁合同》），约定乙方对国际楼进行家具配置及装修，承诺酒店项目按《中医药大学国际楼酒店承包经营投标文件》的装修方案及投资预算，该项目必须在2011年5月1日前投入正式对外经营。乙方租赁经营的标的为国际楼A区部分区域（酒店区），包括一、二楼的辅助用房和多媒体教室等，以及包括三楼A301-A309等75间双人房和2间活动室、B区全部区域（宿舍区）、C区全部区域、D区全部区域、F区部分区域即二楼办公室，以下统称涉讼租赁物；委托管理标的范围为A区部分区域（其中47间双人房）和F区的部分区域（一楼贵宾接待室和126间单人房），由乙方为甲方提供物业服务，并承诺保证物业管理质量达到招商文件的要求。乙方的租赁经营期为15年，从2010年8月10日起至2025年8月9日止，免租装修期为八个月，亚运会停工期间扣除后，免租装修期从2010年8月10日到2011年7月2日。经营范围为酒店经营、餐饮和教育培训。除F区所指的办公室以外的租赁场地的租金为3230000元／年，管理费为800000元／年，但前四年给予一定的优惠：即第—年按租金及管理费的40%计付，第二年按租金及管理费的50%计付，第三年按租金及管理费的60%计付，第四年按租金及管理费的80%计付，第五年按租金及管理费的100%计付，第六年开始每年按前—年租金及管理费的2.5%递增计付。F区所指的办公室的租金及管理费为70000元/年，从第一年起即按租金及管理费的100%计付，不递增。甲方无须向乙方支付物业管理范围内的物业服务费，由乙方免费为甲方提供物业服务。乙方应按月支付租金及相关费用，在每月的7日前以现金（转账）支票将当月的租赁费—次性交纳支付给甲方。乙方自本合同签订生效之日起10天内向甲方一次性交纳5000000元作为预存租赁费、管理费和保证金，其中4000000元用于冲抵租金及相关费用，余下的1000000元作为履约保证金；若乙方在合同履行期间有违约的情况存在，履约保证金即归甲方所有，乙方不得提出异议或主张；乙方有权将国际楼的部分面积对外出租或以合作、合资经营，分包经营等各种形式与他人合作经营。未经甲方书面同意，乙方不得将国际楼转让、转借和全部面积转租。甲方自本合同签订生效之日起15天内，将租赁的国际楼整体交付乙方使用，并且确保电梯、消防、避雷设备处于能正常运行状态。甲方自合同签订之日起将水、电、供热水、空调等基础设施接通到国际楼并负责建筑外围基础设施的维护保养，卫生维护。乙方在签订本合同时已明悉该大楼的功能、性质和现状，不得以存在瑕疵而拒绝履行合同义务或提出任何其他权利主张，但若该租赁场地存在建筑主体结构严重质量问题的，甲方需依法承担相应的责任。若甲方违反本合同的规定，造成乙方无法实质经营，乙方有权单方面解除合同并要求支付租金及管理费总额5%的违约金。除本合同另有规定外，乙方违反合同规定的，甲方有权单方解除合同，收回国际楼及附属物，乙方及相关楼宇使用人投入的装修、设备、物品不得移走，归甲方所有，乙方所交保证金不再退回，乙方还应按照合同约定的租金及管理费总额的5%向甲方支付违约金。乙方若不能按时足额缴纳租金及相关费用，除需补交欠款外，从应交款之日起按该期应缴未缴金额的每日万分之五支付滞纳金，累计超过60日的，除按上述违约责任执行外，自甲方书面提出解除本合同之日，该合同自行解除，且乙方应无条件地撤出国际楼。合同期届满或者合同依法或依约定终止或解除的，乙方应于合同期届满／合同终止／合同解除之日起15天内按要求清理、归还国际楼，已安装上墙体的物品、装修、设备不得拆除、破坏，归甲方所有。如乙方不交出经清理的国际楼的，乙方同意甲方于15天期限届满后有权单方收回国际楼、附属物及设备，所有滞留在国际楼的设施视为乙方的拋弃物，甲方有权自行清理和处置，且清理费用由乙方承担，甲方可直接在保证金里扣除。甲方交付标的时，由于政府及工作部门的原因造成甲方无法向乙方按时交付土建等各项验收资料，本合同执行的时间（含租赁费缴纳时间）顺延，但由于乙方的原因，时间不顺延。2010年8月12日，广中医和金海酒店、德骏公司签署《广州中医药大学国际楼移交确认书》，载明经三方确认，将国际楼整体（不含G区）按现状移交德骏公司和金海酒店，其中楼宇电梯处于正常运行状态，符合合同交付条件。经双方审查确认，广中医已依合同约定履行了国际楼移交义务，德骏公司和金海酒店同意办理移交接收手续。2012年6月26日，广中医作为发包方（甲方）、德骏公司和金海酒店作为转让方（乙方和丙方）以及战歌公司作为受让方（丁方）签订《转让协议书》，明确丁方已详尽了解甲、乙、丙三方在租赁合同中的权利义务，且丁方愿意向乙、丙方组成的联合体受让该租赁合同。协议约定乙、丙方组成的联合体转让其在《租赁合同》中的相关权利义务，丁方同意受让该权益，继承联合体在《租赁合同》下的权利义务。甲、乙、丙、丁四方同意，自协议生效之日起，丁方继承乙、丙方组成的联合体在《租赁合同》下的权利义务，丁方继续履行上述合同，甲、丁双方的权利义务按照《租赁合同》的约定执行。乙、丙方就丁方履行《租赁合同》及本协议向甲方提供连带责任保证，保证期间为到合同期满。2013年1月18日，广州市工商行政管理局番禺分局向广中医出具《责令改正通知书》，认为其涉嫌为无照经营者提供场地。在（2015）穗番法民三初字第1319号案中，广中医主张了涉案租赁物在2013年12月至2016年10月的水电费用。在综合各方证据及调查，本院认为，广中医和德骏公司、金海酒店就涉讼租赁物签订的《租赁合同》以及广中医和德骏公司、金海酒店、战歌公司签订的《转让协议书》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。另就广中医要求战歌公司按照每日万分之五的标准向其支付逾期支付租金及管理费、水电费的滞纳金的问题，鉴于其要求战歌公司按照租金及管理费总额的5%向其支付违约金的诉请已经得到了全部的支持，且其并未提交相应的证据证明其损失超出了上述违约金的范围，故根据公平、等价有偿的原则，对于广中医另行要求战歌公司向其支付滞纳金的诉请，理据不足，本院不予支持。该案判决如下：“一、解除广州中医药大学（广州中医药研究院）和广东德骏投资有限公司、湛江金海酒店于2010年8月1日签订的《广州中医药大学国际楼租赁合同》以及广州中医药大学（广州中医药研究院）和广州战歌企业管理咨询有限公司、广东德骏投资有限公司、湛江金海酒店于2012年6月26日签订的《转让协议书》；二、广州战歌企业管理咨询有限公司、广州院派传媒有限公司和惠州市叮当网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区大学城外环东路232号国际楼A区部分区域（酒店区），包括一、二楼的辅助用房和多媒体教室等，以及包括三楼A301-A309等75间双人房和2间活动室、B区全部区域（宿舍区）、C区全部区域、D区全部区域、F区部分区域即二楼办公室交还广州中医药大学（广州中医药研究院）管业，已形成附合的物品、装修、设备不得拆除、破坏，归广中医所有；三、广州战歌企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州中医药大学（广州中医药研究院）支付2014年10月10日起至实际交还上述场地之日止的租金、占有使用费和管理费，暂计至2018年3月9日为14400000元，此后按照《广州中医药大学国际楼租赁合同》约定的标准计算至实际交还之日止；四、广州战歌企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州中医药大学（广州中医药研究院）支付2013年12月至2016年10月拖欠的水电费4305326.77元；五、广州战歌企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州中医药大学（广州中医药研究院）支付违约金2956024元；六、广东德骏投资有限公司和湛江金海酒店对于上述第三、四、五项所确定广州战歌企业管理咨询有限公司的债务承担连带清偿责任；七、广州中医药大学（广州中医药研究院）于本判决发生法律效力之日起十日内向广州战歌企业管理咨询有限公司退还履约保证金1000000元；八、驳回广州中医药大学（广州中医药研究院）的其余全部诉讼请求；九、驳回广州战歌企业管理咨询有限公司的全部反诉请求。”上述判决经广州市中级人民法院二审[案号为（2018）粤01民终17841号]判决维持原判，该判决于2019年4月15日生效。在本案中，广中医提供了相关水电费欠费情况表、水电费收款通知单及相应的签收表，以证实其已代战歌公司垫付了2016年11月至2019年8月的水电费共5486675.80元，其已通知战歌公司支付，但未得到回应。另广中医称其在申请执行上述生效判决时与战歌公司于2019年7月18日签署场地交接确认书，此后陆续交接涉案租赁场地，至2019年9月6日战歌公司才交还涉案租赁物。本际认为，本案双方的法律关系及性质认定已经生效法律文书所确认，故本案不再叙述。战歌公司应承担在占有使用涉案租赁场地期限发生的水电费用，现广中医称其已垫付并明确主张各详细费用，战歌公司在收到通知及本案诉讼材料后并没有提出异议或抗辩，视作放弃诉讼权利，本院合理采纳广中医的主张，确认广中医已垫付2016年11月至2019年8月的水电费共5486675.80元，战歌公司应尽快返还给广中医。至于广中医所主张的滞纳金，该部分处理意见已在（2015）穗番法民三初字第1319号案民事判决中作了认定及处理，故对广中医该主张，本院不予支持。德骏公司和金海酒店为战歌公司涉案租赁关系的保证人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担保证责任。但是，担保合同另有约定的除外。”故德骏公司以涉案租赁合同已解除为抗辩免责的理由不成立，本院对该抗辩不予采纳。战歌公司、德骏公司、金海酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告广州战歌企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州中医药大学（广州中医药研究院）支付2016年11月至2019年8月的水电费共5486675.80元；二、被告广东德骏投资有限公司、被告湛江金海酒店对于被告广州战歌企业管理咨询有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州中医药大学（广州中医药研究院）的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58066元，原告广州中医药大学（广州中医药研究院）负担7860元；被告广州战歌企业管理咨询有限公司、广东德骏投资有限公司、湛江金海酒店负担50206元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  黄英启二〇二〇年四月十七日书 记 员  罗嘉敏