广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2956号原告：中山市丽景湾花园发展有限公司，住所地中山市东区×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××296。法定代表人：谭汉坤，执行董事。委托诉讼代理人：梁慧信，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨经纬，广东登鼎律师事务所律师。被告：陈佳健，男，1995年7月31日出生，汉族，身份证住址广东省中山市×××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉慰，广东保信律师事务所律师。原告中山市丽景湾花园发展有限公司（以下简称丽景湾公司）与被告陈佳健商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告丽景湾公司的委托诉讼代理人梁慧信，被告陈佳健及其委托诉讼代理人吴宇嘉、李嘉慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽景湾公司向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告签订的《认购书》，原告向被告返还购房款3098067元。诉讼过程中，原告丽景湾公司增加一项诉讼请求：判令原告没收被告定金50000元。事实和理由：2016年10月29日，被告认购原告开发的位于中山市×××××××并签署《认购书》，93折后购房总价3098067元。其中，2016年10月28日被告向原告支付定金50000元，2016年11月5日被告向原告支付余款3048067元。该房产当时因限价政策，未办理备案登记及过户手续。由于被告父亲于2018年7月9日因涉嫌受贿罪被留置，广东省茂名市监察委员会于2018年7月18日向原告调查被告涉案房产的认购情况，原告向监察委提供了相关认购资料。2018年9月21日，广东省茂名市监察委员会向中山市国土资源局查封原告名下的该套房产。2018年9月29日，被告父亲被逮捕。2018年12月28日，经广东省高州市人民法院判处被告父亲有期徒刑四年十个月。该刑事判决中未对涉案房产进行处理，被告多次与广东省茂名市监察委员会沟通请求解封未果。2018年12月1日，中山市住建局解封限价政策，涉案房产可以正常网签。原告多次通知被告进行网签，但由于涉案房产一直被查封至今，导致原告无法正常签约。原告认为，双方于2016年10月29日签订《认购书》，但未办理备案登记和过户手续，被告对涉案房产享有债权请求权，原告对涉案房产享有物权。由于被告的原因，导致涉案房产被广东省茂名市监察委员会查封，原告无法继续履行和被告的购房合同关系，无法将物权转移、变更给被告，也不能将房产售予他人，不能处分，从而使原告对该涉案房产不能享有完全的物权，权利处于不完整且将来不确定价值的风险状态，对原告利益造成较大的损害。原告与被告签订《认购书》后该房产被监察委查封，该房产已经拖延了两年无法办理过户手续，且房产何时才能被监察委解封仍未知，《认购书》的目的已经无法实现，合同在法律上履行不能，应依法解除。据此，原告特向法院提起诉讼。被告陈佳健辩称，一、《认购书》合法有效，被告不存在任何违约行为，原告无权要求解除《认购书》。原、被告签订的《认购书》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该《认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按照约定收受全部购房款，该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。合同法赋予合同当事人约定解除权和法定解除权，但解除权的行使一般以存在违约行为为前提。在本案中，被告不存在任何违约行为，原告也不符合合同法规定的约定解除和法定解除合同的情形，所以原告无权要求解除《认购书》。二、《认购书》的合同目的可以实现，《认购书》也可以继续履行，不应被解除。原告作为出售方，其于合同中的目的就是获得交易标的物的对价，即全额从买受人处获得房款。被告已将全部购房款支付给原告，原告的合同目的已经实现。被告作为买受人，已经履行完毕该合同中的全部义务，即按照约定支付房款，而被告于合同中的目的就是使用该房产进行居住，而产权登记只是附随目的，可以在房产解封后进行办理，所以原告可以继续履行合同，按合同约定时间向被告交付房产，被告的合同目的可以实现。在继续履行合同的过程中，原告不存在损失和风险，相反被告已支付全部购房款，但未取得房产的产权，被告存在不确定的风险，但被告愿意承担风险，等候房产解封时由原告配合被告办理涉案房产的产权登记。三、涉案房产未办理备案登记不是被告的责任。原、被告于2016年10月29日签署《认购书》，被告于2016年11月5日付清全部购房款并在同日支付了买卖合同备案费。而中山市人民政府是在2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，价格主管部门不予备案。也就是说在2016年11月5日至2017年3月25日期间，涉案房产是可以办理合同备案登记的，只是原告怠于履行其义务，没有为被告办理，才导致后来出台限价政策和涉案房产被查封而无法办理。涉案房产是因为案外人陈远俊的刑事案件于2018年9月21日被高州市监察委员会查封。该刑事案件于2018年12月28日作出生效判决。涉案房产不涉及该刑事案件，陈远俊也已经按照生效判决如数退赃，并缴纳全部罚金，涉案房产应属于可解封的状态。四、退一步来说，即使达到解除《认购书》的法定条件，原告在解除权发生之日起一年后才行使解除权，故解除权在原告起诉时已消灭。根据《合同法》第九十五条的规定，合同解除权应当在法定期限内行使，逾期则权利消灭。原、被告在合同中未约定解除合同的条件成就时，解除权人行使解除权的期限，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原告行使解除权的期限为一年。高州市监察委员会于2018年7月18日向原告进行调查取证，后于2018年9月21日查封涉案房产，原告在该时已得知涉案房产被查封。若原告认为该房产被查封使其具备合同解除权的，那应该从2018年9月21日起算解除权的除斥期间，即2019年9月21日前行使合同解除权。而原告直至2020年1月17日才向法院起诉要求解除合同，故解除权已消灭。五、原告是基于利益的驱使才提出解除《认购书》，收回涉案房产另行出售。如果允许解除《认购书》会导致原、被告之间利益严重失衡，原告获利丰厚，被告损失惨重，不利于交易秩序稳定。综上所述，被告不存在任何违约行为，原告要求解除《认购书》，并由原告向被告返还购房款的主张没有任何法律依据，亦不同意原告主张没收定金的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丽景湾公司系御峰臻品花园的开发商。2016年10月28日，陈佳健通过银行刷卡方式向丽景湾公司支付xxxx房定金50000元。次日，丽景湾公司（出售方）与陈佳健（认购方）签订一份《“御峰臻品花园”认购书》（以下简称认购书）。认购书约定：陈佳健认购中山市×××××××“xxxx花园”xxx房；购房价为3160970元，备注：1.此房价已享受开盘优惠97折，准时签约98折，付款方式98折；2.若不按约定时间签约，则取消准时签约98折；定金50000元，首期楼款须于2016年11月5日前付清；认购方须于签订本认购书七日内，携同本认购书、首期楼款、身份证等资料到XXX花园售楼部，签署正式《中山市商品房买卖合同》及有关文件；认购方按约定付清楼价款及办证税费且符合《中山市商品房买卖合同》约定交楼条件时，出售方承诺于2020年6月30日前将该物业交付认购方使用（具体交付时间以双方签订的中山市商品房买卖合同约定的交付时间为准）；违约责任：⑴发生下述情况之一，视认购方违约。……认购方未依本认购书约定的日期签署《中山市商品房合同》（包括补充协议及附件）；⑵认购方违约，出售方有权解除本认购书，没收认购方的已付定金，将该物业收回另行出售。认购书还约定了其他事项。认购书签订后，陈佳健于2016年11月5日向丽景湾公司支付购房款3048067元。由于受中山市商品房限价政策的影响，陈佳健与丽景湾公司未能于2016年11月5日前签订《中山市商品房买卖合同》。2018年9月21日，因陈佳健的父亲陈XX涉嫌受贿犯罪，广东省高州市监察委员会作出高监封[2018]3号查封决定书，查封XXXX房，查封期限至2021年9月21日。2018年12月28日，广东省高州市人民法院作出（2018）粤0981刑初519号刑事判决，判处陈远俊有期徒刑四年十个月，并处罚金30万元；对扣押的赃款110.01万元及陈XX退出的赃款103.87万元予以没收。该刑事判决已发生法律效力，陈XX已向高州市人民法院缴纳罚金30万元。但该生效刑事判决对上述房产及其购房款均未作处理。由于丽景湾公司认为上述房产仍被高州市监察委查封，何时能解封尚未确定，认购书的合同目的已无法实现，遂于2019年11月11日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，双方确认涉案房产已建设完工，为毛坯房状态。丽景湾公司述称，其就涉案房产的查封问题与高州市监察委联系过，但该监察委称涉案房产的解封时间需视案件办理情况确定，没有具体时间；涉案房产现已通过综合验收，已符合交付条件；其曾通过电话多次催促陈佳健前来签订正式的商品房买卖合同。陈佳健则称，据其向高州市监察委了解，若仅涉及陈XX案件，将会在2021年9月21日前解封涉案房产；签订认购书后，其多次催促丽景湾公司要求签订正式商品房买卖合同，是丽景湾公司怠于履行配合签订备案合同的义务，才导致本案纠纷产生。对于上述陈述，丽景湾公司、陈佳健均未提交相关证据予以证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。丽景湾公司与陈佳健签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，当事人应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案争议焦点在于：丽景湾公司诉请解除涉案认购书有否依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。本案中，丽景湾公司认为涉案认购书的合同目的已不能实现，故主张解除。对此，本院分析如下：㈠虽然涉案房产因陈佳健的父亲陈XX的犯罪行为被广东省高州市监察委员会查封，但是陈XX的刑事案件已审结，相关的刑事判决已生效，该刑事判决判处的罚金及退出的赃款均已执行到位，且高州市监察委员会对涉案房产的查封也有明确期限，故不存在涉案合同履行不能的情况。㈡丽景湾公司与陈佳健签订涉案认购书的合同目的为出售涉案房产，收取相应的购房款，而陈佳健的合同目的为占有、使用涉案房产。陈佳健已全额支付涉案房产的购房款，故丽景湾公司的主要合同目的已实现，不存在陈佳健迟延履行合同主要债务的情形。相反，因涉案房产被查封暂不能办理过户手续，是陈佳健的合同目的暂不能实现。㈢关于陈佳健是否存在违约行为的问题。丽景湾公司主张陈佳健未按认购书约定的期限即2016年11月5日前签订正式的商品房买卖合同，故存在违约行为。陈佳健则认为是因受当时中山市房地产限价政策的影响，故不能于认购书约定的期限内签订正式的商品房买卖合同。本院认为，根据丽景湾公司提交的收据显示，陈佳健于2016年11月5日足额支付涉案房产除定金之外的剩余购房款3048067元。按照生活常理，陈佳健作为购房者，相对于开发商而言属于弱势群体，故在已全额支付购房款的情况下，陈佳健不可能不配合丽景湾公司签订涉案房产正式的商品房买卖合同，反而陈佳健的抗辩更符合客观情况，更具有可信性，故本院对丽景湾公司该主张不予采信，认定陈佳健未按认购书约定期限与丽景湾公司签订涉案房产正式的商品房买卖合同，不存在违约。因此，在陈佳健不存在不履行或迟延履行主要债务，亦不存在其他违约行为的情况下，丽景湾公司无权根据上述法律的规定及涉案认购书的约定主张解除涉案认购书，丽景湾公司诉请解除涉案认购书，退还购房款，并没收购房定金50000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，双方当事人应按照认购书约定，履行相关义务。综上所述，丽景湾公司诉求缺乏理据，本院不予支持；陈佳健抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市×××××发展有限公司的诉讼请求。案件受理费31584元，减半收取15792元（原告已预交），由原告中山市×××××发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 饶 琨二〇二〇年四月十四日书记员 罗李力简培华