广东省中山市第二人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤2072民初15935号之二原告：林翠云（ＬＡＭ,ＣｈｕｉＷａｎＣｙｎｔｈｉａ），女，1970年1月19日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：唐玲玲，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩欣，广东中亿律师事务所实习律师。被告：冯润根，男，1962年5月13日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：中山市百斯特物业管理有限公司，住所地广东省中山市**富华道****2098卡。法定代表人：黄秀玲。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。第三人：中山市亿佳装饰工程有限公司，，住所地广东省中山市**中山三路**之三201办公室T卡法定代表人：曾永祥。第三人：中山市沙溪镇创德装饰设计工程部，住，住所地广东省中山市沙溪镇乐群坎溪村万象城第**永发大厦第40卡/div>经营者：郑剑，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省龙川县。原告林翠云（LAM,ChuiWanCynthia）与被告冯润根、第三人中山市百斯特物业管理有限公司（以下简称百斯特公司）、中山市亿佳装饰工程有限公司（以下简称亿佳公司）、中山市沙溪镇创德装饰设计工程部（以下简称创德工程部）涉港房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告林翠云的委托诉讼代理人唐玲玲、吴彩欣及第三人百斯特公司的委托诉讼代理人李凌男到庭参加诉讼，被告冯润根经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人亿佳公司、创德工程部经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。林翠云向本院提出诉讼请求：1.解除林翠云与冯润根于2017年6月10日签订的《中港湾公寓认购书》、《房地产买卖合同》、《装修工程合同》；2.判令冯润根向林翠云双倍返还定金40000元；3.判令冯润根返还剩余购房款165000元、房屋税费3458元、装修优惠ＶＩＰ金30000元；4.判令冯润根向林翠云支付房屋市场价值差价损失60000元；5.本案律师费15000元、担保费1000元、财产保全费2088元以及诉讼费由冯润根承担。事实和理由：2017年6月10日，林翠云与冯润根的委托代理人百斯特公司签订《中港湾公寓认购书》，约定将冯润根位于中山市转让给林翠云，房屋建筑面积17.41平方米，房屋总价款为185000元（其中包含20000元定金）。百斯特公司称为能尽快办理过户登记，要求将认购书中的购房总金额平均拆分为两部分，即购房款92500元和装修款92500元。同日，百斯特公司代表冯润根与林翠云签订《房地产买卖合同》，约定房地产成交价为92500元。同日，林翠云在百斯特公司的安排下又与亿佳公司签订《装修工程合同》，约定涉案房地产装修工程造价款为92500元。之后，林翠云在百斯特公司处通过刷卡等方式支付购房款及装修款共计185000元，还支付了装修优惠ＶＩＰ金30000元。但事后林翠云发现装修优惠ＶＩＰ金30000元的收据加盖的公章为创德工程部。冯润根未按照房地产买卖合同第十条第一款、第二款的约定办理交易过户手续及领取新的房产证。经林翠云了解，“横栏镇xxxxxxxxx房”没有产权登记，“兴裕街3号”整栋楼只有一本房产证，土地尚未分割，涉案《房地产买卖合同》已实际履行不能，冯润根已构成根本违约。因此，冯润根应向林翠云返还购房款185000元及装修优惠ＶＩＰ金30000元。同时，因《房地产买卖合同》约定的违约金过低，冯润根还应赔偿林翠云房屋市场价值差价损失以及为维权而支付的律师费等费用。综上，林翠云提起本案诉讼。百斯特公司述称，百斯特公司取得冯润根的公证委托授权，在林翠云与冯润根签订的《房地产买卖合同》等合同中作为冯润根的代理人，所以林翠云与冯润根之间的权利义务应由林翠云与冯润根自行承担，与百斯特公司没有关系。同时，该房地产已经取得不动产的权属证明。冯润根未作答辩，亿佳公司、创德工程部未作陈述。本院查明，林翠云持上述事实理由诉至本院，主张实体权利，并提交《中港湾公寓认购书》、《房地产买卖合同》、《装修工程合同》、收据、现场录像及图片等作为证据。《中港湾公寓认购书》、《房地产买卖合同》反映2017年6月10日，百斯特公司代理冯润根分别与林翠云签订了《中港湾公寓认购书》及《房地产买卖合同》。其中认购书约定林翠云认购位于中山市的房地产，成交价185000元。《房地产买卖合同》则约定林翠云购买位于中山市，房地产成交价92500元，建筑面积17.41平方米，套内面积10.52平方米；房地产由全体业主统一委托第三方统一经营管理，冯润根于2017年12月31日前将该房地产交付给第三方经营管理公司，由林翠云签约的工程装修公司负责按附件装修标准或第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修；签订本合同后270个工作日内，由冯润根负责向中山市房地产交易登记中心申办该房地产的过户手续。《装修工程合同》显示，林翠云将位于中山市交给亿佳公司装修，工程造价92500元。收据显示：2017年6月10日，林翠云向百斯特公司交纳购房定金20000元，向创德工程部交纳装修优惠ＶＩＰ金30000元；2017年6月16日、2017年6月20日，林翠云分别向百斯特公司交纳购房款50000元、22500元；2017年6月16日，林翠云向百斯特公司交纳装修款92500元；2017年6月25日，林翠云向百斯特公司交纳房屋税费3458元。现场录像及图片显示中山市横栏镇xxxxxxxxx号为维也纳3好酒店（横栏广汇店）及酒店内部情况，酒店悬挂的营业执照为中山市横栏镇广汇酒店，投资人为蓝天雄。百斯特公司对《中港湾认购书》、《房地产买卖合同》、《装修工程合同》、收据、现场录像及图片的真实性确认，并认为酒店房间现在的编号没有6053，不能证明林翠云购买的6053房不存在。百斯特公司为证明林翠云购买的房屋具有相关的产权证明及百斯特公司是冯润根的委托代理人，提交了房地产权证及（2017）粤中火炬第33**公证书复印件。房地产权证显示，冯润根是位于中山市产的使用权人和权属人［土地使用权证：中府国用（2006）第170xxx号；房地产权证：粤房地证字第**］。林翠云对上述证据的真实性确认，但认为冯润根办理公证委托手续时，涉案房屋就没有办理分证手续。庭审中，百斯特公司称未能过户及办理房产证的原因是产权证尚未拆分，且房屋现在被查封，无法办理产权证。另查明，本院已受理多宗以冯润根、百斯特公司为被告的房屋买卖合同纠纷案件，公安机关亦对冯润根等人涉嫌诈骗进行立案侦查。本院认为，林翠云为香港特别行政区居民，因此本案为涉港民商事纠纷案件，应参照涉外民事案件确定管辖和法律适用。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案房地产位于内地，故本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”本案中，百斯特公司代理冯润根分别与林翠云签订《中港湾公寓认购书》、《房地产买卖合同》，林翠云与亿佳公司签订《装修工程合同》，但林翠云明确《中港湾公寓认购书》约定的房地产成交款185000元，包括了装修款92500元。建筑物专有部分要成为交易的标的，必须同时具备：1.构造上的独立性，能够明确区分；2.利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。根据现有证据，涉案房产并不符合上述要件。百斯特公司虽称酒店房间现在的编号没有6053，并不能证明涉案房产不存在，但百斯特公司也未能举证证明涉案房产存在的客观事实。此外，百斯特公司亦确认涉案房产未能取得房产证或办理产权登记。综上，案涉《中港湾公寓认购书》、《房地产买卖合同》所载的房地产属虚拟公寓，冯润根等虚构交易标的占有他人财物的行为涉嫌犯罪，本案依法应驳回林翠云的起诉，并将有关材料移送公安机关处理。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告林翠云（LAM,ChuiWanCynthia）的起诉。如不服本裁定，原告林翠云（LAM,ChuiWanCynthia）可在裁定书送达之日起三十日内，被告冯润根在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 成人民陪审员  朱长耀人民陪审员  吴锦伟二〇二〇年四月八日书 记 员  徐杏盈