苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9287号原告：苏州港华燃气有限公司，统一社会信用代码：9132059460820698XA，住所地江苏省苏州工业园区金鸡湖大道**。法定代表人：王广伟，董事长。委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡浩，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏汽融资租赁（上海）有限公司，统一社会信用代码：91310115MA1K38K881，住所，住所地中国（上海）自由贸易区试验区德堡路********div>法定代表人：吴晓峰。委托诉讼代理人：马伟，江苏紫东律师事务所律师。原告苏州港华燃气有限公司（以下简称港华公司）诉被告苏汽融资租赁（上海）有限公司（以下简称苏汽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序独任制审理，本案于2020年4月14日第二次公开开庭进行了审理，两次庭审，原告港华公司的委托诉讼代理人刘汉文、胡浩，被告苏汽公司的委托诉讼代理人马伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港华公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告双方签署的租赁合同已于2019年4月13日解除。2、请求法院判令被告支付拖欠租金1459295.812元；3、请求法院依法判令被告支付房屋占有使用费368388.21元自2019年4月14日计算至2019年5月21日，具体计算方式见附表4、请求法院依法判令被告支付拖欠电费3265.62元及滞纳金530.706元滞纳金按日千分之三为利率，计算被告实际付清之日止，暂计至2019年6月28日，具体计算方式见附表；5、请求法院依法判令被告向原告支付房屋清洁及换锁费用5800元；6、请求法院依法判令被告向原告支付违约金1，062，644.78元；7、本案诉讼费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第五项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2016年7月20日签订一份《租赁合同》(合同编号GH16BDZL023，以下简称合同)，约定被告承租原告位于苏州工业园区通园路699号的苏州港华大厦5F室的房屋(面积为1881.32m')。合同就租赁期限、租金标准、租金支付及违约责任等条款进行了约定。其中，关于租赁期限：合同第2条约定商铺的租赁期限为36个月，自2016年8月15日起至2019年8月14日。关于租金：合同第3.1条约定，2016年8月15日至2019年8月14日，租金为78.45元/m'每月，共计￥5313233.9元(人民币：伍佰叁拾壹万叁仟贰佰贰拾叁元玖角)；被告应按照合同第3.2款所列时间支付租金。关于违约责任：合同第7条约定，被告无正当理由拖欠租金和其他费用累计30日以上的(含30日)的，原告有权解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋。被告应承担违约责任，向原告支付合同总金额(租金)20%的违约金，被告支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿原告损失。合同第6.2款约定，被告有义务按本合同约定支付租金，若被告拖欠租金及水(包括排污)、电(包括中央空调电费)燃气费等费用，则应向原告支付迟延履行违约金，每逾期一日，向原告支付应付款项千分之三的违约金。若拖欠费用达30日以上，则原告有权立即解除合同、收回房屋、实施清场措施且原告对被告由此发生的任何经济损失不承担任何责任，同时被告应向原告支付合同总金额20%的违约金。合同第8.3款约定：被告如不能及时归还房屋，则从合同终止日起到被告实际归还房屋之日的期间，被告须每日向原告支付相当于原日租金二倍的租金及本合同3.4款规定的费用。若原告及原告委托的专业物业管理公司还蒙受其他损失，被告也必须赔偿。上述合同签订后，原告依约向被告交付了符合合同约定的房屋，但被告自2018年5月15日起，一直拖延支付租金、电费等相关费用，且虽经原告多次催讨，被告多次向原告出具书面付款保证书，均未能予以支付。被告苏汽公司辩称，我方对本案的事实并无异议。关于原告主张的租金、房屋占用使用费我方予以认可，但具体数额及计算方式，请原告予以明确。关于原告的第四项诉讼请求中电费以及滞纳金由于原告与中新和乔物业均向园区人民法院提起诉讼，要求我司支付，因此需要原告提供相应的支付证明关于第六项诉讼请求的违约金，我司认为违约金标准过高，恳请法庭酌情降低，此外，在签订合同时，我司向原告支付了462804.72元的保证金原告并未予以退还，我是希望在本案中一并处理直接抵扣欠缴的租金，抵扣的时间应当以双方合同解除之日起。本院经审理查明认定事实如下：2016年7月20日，原告港华公司（甲方）与被告苏汽公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方自愿向甲方承租座落于苏州工业园区通园路699号的苏州港华大厦5F室的房屋，建筑面积1881.32平方米，用于办公。甲方向乙方提供的房屋期限自2016年8月15日起至2019年8月14日止。租赁费用包括租金构成，本合同总金额为5313223.9元，乙方与甲方在签订租赁合同时，必须与甲方委派的物业管理公司（中新苏州和乔物业服务有限公司进行物业协议的签订工作，并按物业协议（合同价18元每平方米每月）要求进行物业管理费用或其他相关费用的缴纳。甲乙双方同意房屋租金为2016年8月15日至2019年8月14日，租金为78.45元每平方米，共计5313223.9元。合同第七条约定，乙方无正当理由拖欠租金和其他费用累计30日以上的（含30日），甲方有权解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋，乙方应承担违约责任，向甲方支付合同总金额（租金）20%的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。合同第6.2条约定，乙方有义务按本合同约定支付租金，若乙方拖欠租金及水（包括排污）、电（包括中央空调电费）、燃气费等费用，则应向甲方支付迟延履行违约金，每逾期一日，向甲方支付应付款项的千分之三的违约金。若拖欠费用达30日以上，则甲方有权立即解除合同、收回房屋、实施清场措施且甲方对乙方由此发生的任何经济损失不承担任何责任，同时乙方应向甲方支付合同总金额的20%违约金。8.3条约定，乙方如不能及时归还房屋，则从合同终止日起到乙方实际归还房屋之日的期间，乙方须每日向甲方及甲方委托的专业物业管理公司支付相当于原日租金及综合管理费二倍的租金及物业管理费。合同第14.1条约定，为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2016年8月1日前向甲方缴纳相当于叁个月租金的款项作为租赁保证金，具体金额为462804.72元。14.2条约定，租赁期结束（不包括本合同提前终止）时，甲方从保证金扣除乙方根据本合同约定应支付违约金及其他费用后，保证金若有剩余的，应在终止日起7天无息返还乙方。14.3条约定，因乙方原因给甲方利益造成损失，乙方收到甲方发出的赔偿通知书后，应在十日内赔偿付款。逾期不付，甲方可以从乙方的租赁保证金中抵缴。如有不足，则作为乙方对甲方的债务。乙方应在租赁保证金抵缴后十日内补足租赁保证金，否则，视为乙方违约，向甲方支付违约金，甲方有权在解除合同的书面通知送达乙方的当日终止本合同；14.4条约定，租赁期内，如乙方违约并拒付违约金，甲方有权在保证金内扣除，如有不足，甲方保留继续追偿的权利。第15.7条约定，如乙方在合同租赁期未满时退出房屋，乙方原租赁保证金不予退还，乙方必须结清使用房屋时所产生的一切费用。第15.10条约定，租赁期间，乙方每月的水电费与管理公司（甲方或其委托的物业管理公司）结算，管理公司提供当月供电公司开具的总电费发票复印件及由管理公司开具的收据原件。2019年4月9日，港华公司向苏汽公司发送律师函解除双方租赁合同、催缴欠付费用，并要求苏汽公司自收到函件之日起7日内搬离、腾空并归还房屋。苏汽公司于2019年4月13日收到该律师函，被告认可双方租赁合同于2019年4月13日解除。诉讼过程中，原、被告共同确认被告拖欠截止2019年4月13日的租金1459295.81元，拖欠电费金额为3265.62元。就上述拖欠费用，原告曾多次发函催要。2019年5月21日，原、被告办理了交接手续，被告在2019年5月21日将承租房屋交付给了原告。另，原、被告共同确认被告已付租赁保证金462804.72元未退还，原告认为该租赁保证金应当待执行阶段再行抵扣。以上事实，由原告提交的《租赁合同》、律师函、催缴通知书、房屋交接验收通知书等及双方当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。合同履行期间，苏汽公司长期欠费，违约情节已达到合同约定的港华公司单方行使合同解除权的条件，港华公司2019年4月9日致函表达合同自被告收到通知书之日即解除之意，符合合同约定，该函苏汽公司于2019年4月13日签收，现港华公司诉请确认双方签订的租赁合同已于2019年4月13日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。港华公司诉请苏汽公司支付拖欠的截止2019年4月13日的租金1459295.81元，苏汽公司对此无异议，本院结合双方租赁合同相关约定及庭审查明事实，依法核算，对原告上述两项诉请予以支持。港华公司诉请苏汽公司支付其欠缴的2019年4月1日至2019年5月14日的电费3265.62元，苏汽公司对该金额无异议，本院结合港华公司向本院提交的证据材料，依法核算，对原告该项诉请予以支持。因被告未支付，原告依照合同6.2条主张被告支付滞纳金，有相应的事实依据，但双方合同约定的滞纳金计算标准过高，被告对此亦提出相应抗辩，本院依法予以调整，另，考虑到电费缴费以被告接收物业公司出具的结算材料为前提，原告就此未提供相应证据，故本院参照原告方实际损失、被告欠缴金额、期限及双方合同约定，认定就该部分被告应付滞纳金为：以3265.62元为基数，自起诉之日即2019年8月1日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止。港华公司根据合同第3条及合同第8.3款的约定主张苏汽公司按照两倍租金标准支付2019年4月14日至2019年5月21日的房屋占有使用费369388.21元，被告苏汽公司表示双方合同解除后，办理交接手续需要一定期限，故应一个月为宜，我方认为我方于5月21日搬离，是合理的搬迁时间，应参照租金方式支付该期间的占有使用费。本院认为，根据原告向被告发送的解除通知函，原告通知被告于收到函件之日起7日办搬离，故在原告认可的搬离时间内应以原租金标准计算为宜，而后续占有使用费，结合被告违约情节、原告实际损失，本院酌情参照租金标准的1.3倍计算，核算后被告应付房屋占有使用费226303.98元。原告港华公司依合同3.2款、6.2款约定，主张被告按合同标的20%支付违约金，被告苏汽公司表示该违约金计算标准过高，要求予以调解，结合被告实际履行情况，考虑到双方合同约定的履行期限即将届满的事实及原告实际损失，依法对该部分损失予以调整，酌情认定被告苏汽公司支付违约金295179.11元。综上所述，苏汽公司应赔付港华公司租金1459295.81元、房屋占有使用费226303.98元、电费3265.62元及滞纳金（以3265.62元为基数，自起诉之日即2019年8月1日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止）、违约金295179.11元。苏汽公司已付租赁保证金462804.72元，港华公司认为应涉及到本案判决执行阶段，双方再进行相应抵扣，本案当中不应直接予以抵扣。本院认为，双方租赁合同已解除，且就被告违约损失本案中均已予以考虑，故租赁保证金应在本案中抵扣结算为宜。故上述费用作为应返还苏汽公司的款项而与苏汽公司应赔付的金额抵扣结算，结算后，苏汽公司应支付原告港华租金、房屋占有使用费、电费、违约金合计1521239.8元及滞纳金（以3265.62元为基数，自起诉之日即2019年8月1日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州港华燃气有限公司与被告苏汽融资租赁（上海）有限公司之间的《租赁合同》于2019年4月13日解除；二、被告苏汽融资租赁（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州港华燃气有限公司赔付租金、房屋占有使用费、电费、违约金合计1521239.8元及滞纳金（以3265.62元为基数，自起诉之日即2019年8月1日起，按年息11.7%标准计算至被告实际支付之日止）；三、驳回原告苏州港华燃气有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29954元，保全费5000元，合计34954元，由原告苏州港华燃气有限公司负担11462元，由被告苏汽融资租赁（上海）有限公司负担23492元。被告应负担款项已由原告苏州港华燃气有限公司预交，由被告苏汽融资租赁（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  谢淑敏二〇二〇年四月二十五日书记员  马金叶