广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0811民初147号原告：陈锦斌，男，1991年6月1日出生，汉族，住广东省吴川市塘㙍镇横光村****，公民身份号码：440************238。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地湛江市*******，统一社会信用代码：914************570。法定代表人：阮方义，董事长。委托诉讼代理人：叶桂港，广东行诚律师事务所律师。原告陈锦斌与被告湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称广弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈锦斌的委托诉讼代理人周莉莉，被告湛江麻章广弘物业有限公司的委托诉讼代理人叶桂港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2018年7月1日起至2019年10月31日止的逾期交房违约金75668元给原告。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年2月7日与被告广弘公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于湛江市麻章区***************，购房金额为516860元。原告已按合同约定支付全部购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九至第十二条规定，被告应于2018年6月30日前将验收合格取得建设工程竣工备案证明文件的商品房交付给原告使用，否则被告应按每日万分之三的标准支付违约金给原告。从2018年7月1日起计至2019年10月31日止，逾期488天，共计75668元。被告广弘公司辩称，一、涉案房屋延时交房的原因不在于被告。被告作为广弘商业广场项目的开发商，于2015年8月24日与施工总承包方湛江市第四建筑工程有限公司签订《施工合同》，将项目发包给湛江四建公司承建，并与湛江四建约定项目必须在2017年7月20日之前竣工并完成验收备案。合同签订后，被告严把工程质量关的同时，非常重视施工进度，期间不但没有拖欠过任何工程款，而且经常通过超比例提前付款、给予奖励等方式鼓励施工方加紧施工。然而，湛江四建为谋求不当利益，一直利用被告爱惜项目、重视对业主的交房承诺等特点，通过故意拖延、制造纠纷，对被告实施各种讹诈，导致项目建设严重超期。被告虽然有权依法解除施工合同，但为避免项目建设陷入纠纷造成业主更大损失，只好委曲求全。直至2018年9月，被告对湛江四建彻底失望，决心通知湛江四建解除施工合同、另行组织施工队完成剩余工程的建设。而后湛江市麻章区政府组织调解，基于对区政府的信任，被告仍将项目的剩余工作交由湛江四建负责完成。麻章区政府在2018年10月期间召集了几次协调会议，根据协调会议上相关主管部门和湛江四建的表态，被告深信2019年5月1日之前应能完成验收备案，故向业主提出了2019年5月1日之前交房的承诺。事实上，在该日期之前，广弘商业广场住宅部分已经完成建设并通过了规划验收、工程质量验收、消防验收、环保验收等各项验收，项目在实质上已符合交付条件。但由于湛江四建拒不配合移送竣工资料和出具所需文件，导致验收备案工作无法完成。二、原告主张的违约金标准偏高，应依法予以调整。虽然涉案房屋交付延时，但并没有给原告造成重大损失，根据本案的实际情况，原告主张的违约金(每日万分之三，每月约4947.13元)明显偏高。1.原告购买房屋的时间正值湛江市房地产价格大幅上涨之前。原告购买房屋的单价按建筑面积计每平方仅5040.4元，而本区域一手房当前的售价已达到每平方米9000元左右，涉案房屋的市场价值己达878940元。根据房屋的增值情况，原告没有损失。2.如果考虑原告未能及时使用房屋导致其使用费损失，则该损失应参照相同路段同类房屋的租金标准进行认定。根据市场信息，相同路段同类房屋每月的租金不足1000元，故应认定原告未能及时使用房屋的损失在1000元/月元以下（实际估算时还需考虑涉案房屋是毛坯房，不能直接产生该损失）。原告主张的违约金明显过高。3.截至2018年4月18日，涉案房屋已完成分户工程质量验收。目前，项目未取得验收备案的原因仅在于施工方不配合移送档案、不配合就工程款的实际支付情况出具证明。上述文件具备与否，会影响被告领取备案证明，但对房屋的使用没有实质影响。为了帮助业主能够尽早使用房屋，被告已陆续配合业主预领钥匙安排装修前期事宜。从房屋的现状看，目前，业主并无实质损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于湛江市麻章区************************，总房款为516860元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即被告应当在2018年6月30日前向原告交付商品房，交付商品房时，被告应当出示满足合同第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条对被告逾期交房的违约责任进行了约定：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。对于涉案房屋交付情况，被告未能举证证明其已履行交付义务，也未能向本院提供涉案商品房经竣工验收备案等文件。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，原告已依约支付了全部购房款给被告，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九、第十一条的约定，被告本应于2018年6月30日前将涉案房屋交付给原告并向原告出示该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，否则原告有权拒绝接收涉案房屋并要求被告按照上述合同第十二条约定支付违约金。但至今为止，被告仍然无法向原告出示上述条款约定的证明文件。被告主张逾期交付房屋的行为是因案外人湛江四建公司拒不配合移送竣工材料导致验收备案无法如期完成。但被告无法提供证据证明案外人的行为是本合同约定的免责事由，也不是不可抗力的法定事由。因此本院认为被告逾期未交付房屋的行为，系违约行为，依法应当承担违约的民事责任。关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。具体到本案，首先，双方签订的《商品房买卖合同》使用的合同文本为国家有关主管部门制定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定；其次，从原告主张的违约金金额来看，自2018年7月1日计至2019年10月31日期间的违约金为75668元，相较于原告已交付购房款516860元，占比不足15%，并未显得过高；再次，被告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时才使用，而涉案合同已约定了违约金的计算方法，显然不适用该规定；最后，被告也未能提供充足的证据证明双方约定违约金过分高于造成原告的损失。综上，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失。原告主张按合同约定日万分之三计算逾期交房违约金依据充分，予以支持。综上，被告应向原告支付2018年7月1日至2019年10月31日期间共488天的逾期交房违约金。根据双方的约定，逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算，故上述488天逾期交房违约金数额为75668元（516860元×万分之三×488天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告湛江麻章广弘物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年10月31日期间逾期交付房屋违约金75668元给原告陈锦斌。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费845.85元，由被告湛江麻章广弘物业有限公司负担。受理费原告已预缴，本院不作退付，由被告在上述履行期内径直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  汪 政二〇二〇年三月二十六日法官助理  刘杨威书 记 员  韩 婷附：相关法律条纹及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。