广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终284号上诉人（原审原告）：黄宁，女，1983年2月24日出生，汉族，现住广东省信宜市。委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生，汉族，住广东省信宜市。系公民代理，由广东省信宜市*******民委员会推荐。委托诉讼代理人：卢俊，男，1979年7月24日出生，汉族，住广东省信宜市。系公民代理，由广东省信宜市*******民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：信宜市俊景房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇街道新里社区垌尾村印刷厂底。法定代表人：姚东梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯靖萱，广东粤茂律师事务所实习律师。上诉人黄宁因与被上诉人信宜市俊景房地产开发有限公司（以下简称俊景公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄宁上诉请求：1.判决俊景公司返还面积差异款99990元给黄宁；2.判决俊景公司返还多收房价款7070元及利息(从2015年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还清该款之日止)给黄宁；3.一、二审案件受理费由俊景公司承担。事实和理由：一、关于涉案合同的证据效力与合同证明力的问题。①《置业协议书》实质就是房屋买卖合同，该协议约定涉案商铺计价面积29.65㎡，单价每平方米19800元，房屋总价587070元。双方签订该协议当天，黄宁交付商铺定金100000元给俊景公司，由此证明该协议是买卖双方当事人真实意思的表示，是双方履行合同权利、义务最重要、最有效的依据。②《明珠华庭*幢*层*号商铺买卖合同的补充协议》（以下简称《补充协议》）。该补充协议双方签订于2015年9月30日，是《置业协议书》的补充协议。该补充协议的签订日期早于双方签订的《商品房买卖合同》，故不是《商品房买卖合同》的补充协议。该补充协议约定：“黄宁购买明珠华庭*层*号商铺，约定该商铺合同计价面积共29.65㎡，其中，套内建筑面积为27㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为2.65㎡。双方协商好，买卖以商铺合同约定面积29.65㎡计算合同金额。”由此证明该补充协议再一次表明双方当事人所约定涉案商铺是按建筑面积29.65㎡计价，总价587070元，是双方当事人真实意思表示。俊景公司提供的《商品房买卖合同》在空白处由俊景公司所填写：“按[套]出售，按[套内]建筑面积计算，该商品房单价为每㎡21743.33元，总金额587070元整。”这是俊景公司应付办证备案而故意诱惑黄宁在该合同上签名，该合同不是黄宁真实意思的表示。③《商品房买卖合同》是俊景公司应付办理涉案商铺的房产权证而交付房产部门(登记机关)备案的，该合同又称为网签合同或网签协议。该合同是格式合同，由俊景公司提供并在空白处填写数字或内容，俊景公司填写的数字不真实，失去常理，而且违背了《置业协议书》和《补充协议》中双方表达的真实意思，该合同仅用于房产部门办证登记备案存档。不是双方当事人真实意思的表示，因而该合同效力小于《置业协议书》和《补充协议》的合同效力。原审判决认定事实错误，判决适用法律错误，判决错误。《置业协议书》和《补充协议》的计价面积相同，《商品房买卖合同》与《置业协议书》、《补充协议》约定的计价面积不同。这3个合同的不同约定，已经造成当事人对涉案商铺计价面积的理解存在两种以上的解释，从而导致双方争议引发合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，《置业协议书》和《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，是双方自愿、平等、公平、诚实、信用进行协商好而签订的合同，两合同的证明力大于《商品房买卖合同》的证明力。《商品房买卖合同》是俊景公司单方提供和填写的格式合同，该合同不是黄宁真实意思的表示，因此，原审认定《商品房买卖合同》的证明力大于《置业协议书》的证明力错误。二审应当依法予以纠正，判如黄宁所请。二、关于涉案商铺面积确认是否存在面积差异的问题。涉案商品房面积减少2.97㎡，不是原审认定的面积减少0.32㎡。信宜市国土资源局核发给黄宁的粤(2018)信宜市不动产权第0**36号《不动产权证书》确认涉案商铺建筑面积26.68㎡。《置业协议书》和《补充协议》约定涉案商铺建筑面积29.65㎡，由此计算出涉案商铺减少面积为2.97㎡。依照法释[2003]7号文第十四条司法解释进行计算，误差比在3%(含3%)部分为0.89㎡(29.65㎡×3%)，面积差异款17622元(0.89㎡×19800元/㎡)；面积误差比超出3%(不含3%)部分为2.08㎡(2.97㎡-0.89㎡)，面积差异款82368元(2.08㎡×19800元/㎡×2倍)。由此而计算得出面积差异款合计99990元(17622元+82368元)，俊景公司应依法如数返还给黄宁。三、关于俊景公司多收黄宁房价款7070元，黄宁主张俊景公司如数返还多收房价款给黄宁是否超过诉讼时效的问题。黄宁于2018年2月9日领取不动产证才结算得知俊景公司多收合同房价款7070元，黄宁于2019年4月2日向原审法院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效。因此，原审判决认定黄宁该主张已超过三年诉讼时效，显属适用法律错误。二审应予纠正，判如黄宁所请。俊景公司答辩称，一、涉案商铺的计价面积应以《商品房买卖合同》约定的计价方式为准，一审法院认定事实正确。2015年10月9日黄宁与俊景公司签订《商品房买卖合同》约定计价面积及单价，均是对2015年9月30日签订的《置业协议书》约定的计价面积、单价进行变更，当时黄宁与俊景公司均在合同上签名确认，是双方的真实意思表示，可理解为双方同意对《置业协议书》原计价面积、单价的约定进行变更。因此，根据合同法规定，后签订的合同视为对前合同的补充或变更，而黄宁上诉认为《置业协议书》、《明珠华庭*幢*层*号商铺买卖合同的补充协议》的证明力远远大于《商品房买卖合同》的证明力明显错误。二、黄宁上诉请求俊景公司返还面积差异款99990元并无事实与法律依据。根据俊景公司与黄宁双方于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》第四条第1项：“按套出售”、第五条“当事人选择按套计价的，不适合本条约定”、“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”等约定可知，双方是按套出售，即固定总价出售的，不是按固定单价出售的。因此，房款不需作调整，即无需退还。三、即使不动产权证上的面积与双方约定的面积存在差异，那么面积差异也仅是0.32㎡。从俊景公司与黄宁于2015年9月30日签订的《明珠华庭*幢*层*号商铺买卖合同的补充协议》约定：“套内建筑面积为27㎡”、“房管局以套内建筑面积办证”，以及根据涉案《商品房买卖合同》第三条约定“套内建筑面积27㎡”可知，黄宁与俊景公司双方约定的套内建筑面积为27㎡，而涉案《不动产权证书》上的房屋建筑面积为26.68㎡，即不动产权证上的面积与双方约定的办证面积的差异仅为0.32㎡。因此，黄宁认为面积差异为2.97㎡是错误的。四、黄宁主张多交的购房款7070元已过诉讼时效，一审的判决是正确的。综上所述，请求法院判决驳回黄宁的上诉请求。黄宁向一审法院起诉请求：1.判决俊景公司返还面积差异款99990元给黄宁；2.判决俊景公司返还多收房款7070元及利息(自2015年12月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还清之日止)给黄宁；3.案件受理费由俊景公司承担。一审法院认定事实：被告俊景公司于2006年10月26日依法成立，其经营范围为房地产开发、销售，铺位出租，物业管理；房地产中介服务，房地产居间代理服务；购销：建筑材料、装饰、装修材料、不锈钢、铝材；室内装修，水电安装，承接土石方工程。被告俊景公司为明珠华庭的开发商。2015年9月30日，被告俊景公司(甲方)与原告黄宁(乙方)签订《置业协议书》，约定：1.乙方经过咨询并考虑，选定并购买明珠华庭*层*号商铺，该商铺合同约定计价面积共29.65㎡，其中，套内建筑面积为27m²，公共部分与公用房屋面积分摊建筑面积为2.65㎡，房产管理局以套内建筑面积办证。2.双方协商好，买卖以商铺合同约定面积29.65m²，单价19800元/m²，总价为587070元，乙方已交付商铺定金100000元，并定于2015年12月15日前交付首付商铺款297070元。3.乙方定于2015年10月10日签订商铺买卖合同和办理相关按揭手续，乙方不按承诺日期按时付款，及签订商铺买卖合同及办理相关按揭手续，乙方已交付的定金将不再退回，并且甲方将视乙方自动放弃该商铺的置业申请。4.办理商铺有关规定的税费及费用按有关政策规定由乙方负担。同日，被告俊景公司(甲方)与原告黄宁(乙方)签订《明珠华庭*幢*层*号商铺买卖合同的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：本补充协议作为网签协议的补充，与网签协议不冲突，有同等法律效力。乙方购买明珠华庭*层*号商铺，约定该商铺合同计价面积共29.65m²，其中套内建筑面积27m²，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为2.65m²。双方协商好，以商铺合同约定面积29.65m²计算合同金额，房管局以套内建筑面积办证。2015年10月9日，俊景公司(出卖人)与黄宁(买受人)签订《商品房买卖合同》，合同第一条“项目建设依据”约定：出卖人以受让方式取得位于信宜市新**小区、编号为信府国用(2011)0**6的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为2300m²，规划用途为住宅，土地使用权年限自2008年11月21日起至2069年4月21日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为明珠华庭。第二条“商品房销售依据”：买受人购买的商品房屋为预售商品房，预售商品房批准机关为人信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2013]017号。第三条“买受人所购商品房的基本情况”：买受人购买的商品房为*幢*层*号商铺，用途为商业，该商品房合同约定建筑面积共27m²，其中，套内建筑面积27m²，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.00m²(有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件二)。第四条“计价方式价款”：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属于预售，按[套]出售，按[套内]建筑面积计算，该商品房单价为21743.33元/m²，总金额为587070元。第五条“面积确认及面积差异处理(当事人选择按套计价的，不适用本条约定)”：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)。面积差异百分比=(产权登记面积-合同约定计价面积)÷合同约定计价面积×100%。第六条“付款方式及期限”：付款方式为分期付款，首期付款总价格50%，二次置业付60%以上(含定金)在签订本合同前付清，其余部分由银行(住房公积金)按揭贷款。此外，该合同还对其他事项进行约定。为办理相关证照，以上述《商品房买卖合同》为备案合同。因购买上述商铺，原告向被告付款情况如下：1.2015年9月23日支付定金100000元(已转为购房款)；2.2015年10月12日支付商铺款297070元；3.2015年12月28日支付商铺款197070元；合计：594140元。2018年2月9日，涉案商铺获发《不动产权证书》[粤(2018)信宜市不动产权第0**36号]，该证载明房屋建筑面积26.68m²，其中专有建筑面积为26.36㎡，分摊建筑面积0.32m²，与《置业协议书》约定的建筑面积相差2.97m²(29.65m²-26.68m²)，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积面积相差0.32m²(27m²-26.68m²)。一审法院认为，原告黄宁与被告俊景公司签订的《置业协议书》、《明珠华庭*幢*层*号商铺买卖合同的补充协议》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案争议的焦点是：1.涉案商铺的计价面积是按《置业协议书》约定还是按《商品房买卖合同》约定的计价方式进行确定，涉案商铺是否存在面积差异及差异的数额，被告是否需按差异的数额返还面积差异款给原告；2.被告是否多收原告的房款及原告请求被告退还多收房款是否超过诉讼时效。焦点1：据一审法院查明的事实，原、被告于2015年9月30日签订的《置业协议书》约定商铺的面积为29.65m²，其中套内建筑面积为27m²，分摊建筑面积为2.65m²，以套内建筑面积办证，单价为19800元/m²，合同总价为587070元；而原、被告于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积为27m²，分摊面积为0.00m²，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为21743.33元/m²，总价为587070元。因上述约定建筑面积与《不动产权证书》载明的建筑面积有误差，且《置业协议书》、《商品房买卖合同》约定计价面积、单价均有差异，但总价不变，如何采用上述两份合同，双方各执一词。一审法院认为，首先，《商品房买卖合同》约定计价面积及单价，均是对《置业协议书》约定的计价面积、单价进行变更，原、被告双方均在合同上签名确认，应理解双方同意对原计价面积、单价进行约定变更。其次，《商品房买卖合同》为网签合同(备案合同)，作为证据，其证明力大于《置业协议书》的证明力。涉案房屋的计价建筑面积、单价应以《商品房买卖合同》确定的计价建筑面积、单价为依据，以确定涉案房屋登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积是否存在差异。经核算，《商品房买卖合同》约定的建筑面积27m²与《不动产权证书》登记的建筑面积相差0.32m²(27m²-26.68m²)，面积差异值为1.19%[(26.68㎡-27m²)÷27m²×100%]，因此被告应退还房屋面积差异款6957.87元(21743.33元/m²×0.32m²)。原告请求被告返还面积差异款99990元没有事实依据，依法不予支持。被告主张涉案房屋是按套计价出售没有事实依据，依法不予支持。焦点2：本案中，原、被告签订的《置业协议书》和《商品房买卖合同》均约定涉案商铺总价款为587070元，原告已于2015年12月28日付清商铺款共594140元给被告，被告已多收原告的商铺款7070元(594140元-587070元)。一审法院认为，原告自付清商铺款之日起，就应当知道被告已多收商铺款7070元，即原告自2015年12月28日起就应当知道自己的权利受到了损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，原告请求被告返还多收的商铺款的诉讼时效应从2015年12月28日起开始计算三年。原告于2019年4月2日向一审法院提起诉讼，已超过三年的诉讼时效。因此，原告请求被告返还多收的商铺款7070元，理据不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告信宜市俊景房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内退还商铺面积差异款6957.87元给原告黄宁；二、驳回原告黄宁的其他诉讼请求。案件受理费1221元(原告已预交)，由原告黄宁负担1171元，被告信宜市俊景房地产开发有限公司负担50元。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的事实及黄宁的上诉请求，本案争议的焦点是：1.俊景公司应退还多少商铺面积差异款给黄宁；2.黄宁主张多交的购房款7070元是否已过诉讼时效。一、关于俊景公司应退还多少商铺面积差异款给黄宁的问题。黄宁主张依据《置业协议书》、《补充协议》约定的计价方式，以商铺面积29.65㎡计算面积差异款。俊景公司则抗辩要求依据《商品房买卖合同》约定的计价方式，以商铺套内建筑面积27㎡计算面积差异款。本院认为，第一，《商品房买卖合同》第十四条约定的计价方式为按套内建筑面积27㎡计算，单价为21743.33元/㎡，总金额为587070元，而《置业协议书》和《补充协议》均约定按商铺的面积29.65㎡（套内建筑面积27㎡+分摊建筑面积2.65㎡）计算，单价为19800元/㎡，总价款587070元。由此可见，《商品房买卖合同》约定的涉案商铺的总价款与《置业协议书》和《补充协议》均为587070元，但对于涉案房屋的计价方式不同，鉴于《商品房买卖合同》签订时间比《置业协议书》、《补充协议》迟，因此，应认定为双方履行《置业协议书》、《补充协议》过程对涉案房屋的计价方式作了变更。《商品房买卖合同》是办理涉案房屋不动产权证的依据，为有效合同，本院对双方当事人在《商品房买卖合同》约定的计价方式予以采纳，黄宁要求按《置业协议书》和《补充协议》约定的计价方式计算面积差价款，但未能提供足以推翻《商品房买卖合同》约定的计价方式的证据，本院不予支持。第二，《商品房买卖合同》约定按套内建筑面积27m²计算房屋单价为21743.33元/m²，一审法院以上述约定的计价面积27m²与《不动产权证书》登记的套内建筑面积26.68m²相减，认定俊景公司交付的涉案房屋面积少0.32m²，并按该合同约定的单价21743.33元/m²计算涉案房屋面积差异款为6957.87元，并无不当。黄宁要求按《置业协议书》和《补充协议》约定的涉案房屋面积29.65㎡（含公摊面积2.65㎡）计价，本院不予支持。二、关于黄宁主张多交的购房款7070元是否已过诉讼时效的问题。本院认为，第一，黄宁要求俊景公司退还多交的购房款与其主张退还的房屋面积差异款是同一性质，均为购房款，对于涉案房屋存在面积差异，《商品房买卖合同》第五条约定了面积确认及面积差异处理，黄宁预交的购房款尚需待涉案房屋的产权证确定面积后才知道是否多交了购房款，因此，黄宁主张其知道多交购房款的时间是涉案房屋发证时间2018年2月9日的理由成立，黄宁请求俊景公司退还购房款7070元的诉讼时效应自2018年2月9日起计，黄宁于2019年4月2日向一审法院提起诉讼，未过诉讼时效，一审法院认定黄宁请求返还购房款7070元已过诉讼时效错误，本院予以纠正。第二，《商品房买卖合同》没有约定退还多交购房款需支付利息，因此，黄宁要求俊景公司支付多收的购房款7070元的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初894号民事判决第一项；二、撤销广东省信宜市人民法院（2019）粤0983民初894号民事判决第二项；三、信宜市俊景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还购房款7070元给黄宁；四、驳回黄宁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1221元，由信宜市俊景房地产开发有限公司负担160元，黄宁负担1061元；二审案件受理费2302元（黄宁已预交），由信宜市俊景房地产开发有限公司负担163元（此款限信宜市俊景房地产开发有限公司在收到本判决书之日起七日内向本院缴交），黄宁负担2139元，黄宁多交的163元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年四月十四日法官助理 李松霞书 记 员 张晓悦