苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4533号原告（反诉被告）：陈笔，女，1987年12月27日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：刘青峰、徐其干，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州家家悦什物谷商业发展有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区城南街道海星生活广场****。法定代表人：徐静，该公司总经理。委托诉讼代理人：董轶明，江苏筹胜律师事务所律师。被告：徐静，男，1987年11月6日生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐江县，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。原告陈笔诉被告苏州家家悦什物谷商业发展有限公司（以下简称家家悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。审理中，原告申请追加徐静为本案被告，本院依法予以准许。被告家家悦公司向本院提起反诉，本院依法予以受理并决定将本诉与反诉合并审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈笔及其委托诉讼代理人刘青峰，被告家家悦公司委托诉讼代理人董轶明，被告徐静委托诉讼代理人丁叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈笔向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的解约违约金36000元；判令被告赔偿其装修损失、利润损失暂计100000元，以日后司法鉴定结果为准。后，原告变更诉讼请求：判令被告家家悦公司支付拖欠的解约违约金36000元；判令被告家家悦公司赔偿装修损失200000元、逾期利润损失200000元；判令被告家家悦公司立即返还押金20000元；判令被告家家悦公司归还蛋糕冷柜、西点蛋糕冷柜、双屏触摸收银机；判令被告徐静对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2019年1月，其与被告家家悦公司签订《房屋租赁合同》，约定被告家家悦公司将坐落于苏州市吴中区吴中商城88号2号楼01-01的房屋租赁给原告作为面包房使用，建筑面积127.28平方米，实际使用面积70平方米；租赁期限为6年即自2019年1月1日至2024年12月31日。合同签订后，被告家家悦公司一直不向其提供银行账户致其无法支付租金、押金。后，被告家家悦公司非法控制租赁房屋并停水停电。经其报警后，被告家家悦公司法定代表人即被告徐静承诺继续履行合同并向其提供银行账户，但在其催告后一直未履行。后，被告家家悦公司又多次要求提高租金，但其要求按合同继续履行。经多轮谈判，被告家家悦公司一直未同意，并在张贴招租告示，甚至在2019年3月发出解约通知并在其不同意解约后再次非法控制租赁房屋。由此，其认为被告家家悦公司严重违反协议约定，侵害其合法权益。另，被告家家悦公司系一人公司且确认被告徐静的个人账户可以作为家家悦公司收取租金之用的账户，故被告徐静应对被告家家悦公司的所有债务承担连带清偿责任。综上，其请求判如所请。被告家家悦公司辩称，其解除与原告的合同系合法解除，故原告要求其承担违约金，并赔偿损失及利润，返还押金无事实及法律依据，请求予以驳回。被告徐静辩称，首先，其是在2019年1月21日才受让被告家家悦公司的股权。而案涉房屋租赁合同的签订及押金的收取均在其受让股权之前，故即便要承担责任也应是之前的股东承担。其次，其在受让股权后不但未从被告家家悦公司拿过一分钱，反而垫付200多万元，故其的财产与被告家家悦公司的财产是相互独立的。再者，被告家家悦公司虽注册为一人公司，但实际股东除其之外还有盛家第、洪培金、郭仕玉三人。此外，被告家家悦公司解除与原告的合同系合法解除。综上，其请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告家家悦公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告立即支付2018年5月1日至12月31日的租金120000元并支付该款自2019年1月1日起按0.05%/日计算至实际给付之日止的违约金。事实与理由：反诉被告在与其签订《房屋租赁合同》后未按约支付房屋押金，并在其多次要求后不支付2018年12月及此前的租金。由此，其请求判如所请。反诉被告陈笔辩称，在2018年5月1日至12月31日期间，反诉原告已将案涉房屋的转租权给了案外人胡玉辉。其也已基于与胡玉辉的房屋租赁合同关系对租金进行了结算。据此，反诉原告主张该期间的租金，无合同及法律依据。被告徐静述称，反诉原告的反诉请求系反诉原、被告之间的关系，与其无关。经审理查明，2018年12月28日，胡玉辉、盛家第（出租人，甲方）与陈笔（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，记载：甲方将位于房屋（建筑面积为127.28平方米，实际净面积为70平方米）出租给乙方用作经营面包店。双方约定甲方于2018年12月31日前向乙方交付房屋，租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止，其中2019年1月1日至6月30日为免租期，免租期内不计收租金，水、电、煤及物业费等相关费用另计。该房屋开始计算租金时按每年租金18万元，具体标准如下：2019年1月1日至2021年12月31日期间按年租金18万元标准支付；2022年1月1日至2024年12月31日期间按年租金20万元标准支付；乙方应当按三个月支付一次租金，先付后用，以后的租金在房租到期前15日支付下一期租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则按应付租金的0.05%支付逾期违约金。合同签订时，乙方应向甲方支付2个月的房租押金（约定为20000元）及房屋租金；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外及其他赔偿费用外，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按2年租金额的10%支付违约金，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金或不向物业管理公司缴纳服务管理费超过1个月的等等。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按2年总租金额的10%向乙方支付违约金；若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。审理中，陈笔称胡玉辉是此前的出租人，盛家第是家家悦公司的重要员工。家家悦公司称胡玉辉不是其的员工，但在2019年1月之前是代表的公司；盛家第也是代表的公司。2019年1月21日，盛家第向陈笔出具收据一份，记载收到押金20000元。2019年1月28日，徐静向陈笔发短信称：由于超市整体整改，重新规划；由于你的店铺处于停业状态，超市现决定收回店铺整体规划；如有疑问请于1月30日前与超市办公室联系协商；如1月30日前未与超市办公室联系，本超市视为主动放弃租赁权。陈笔回复：对于你们什物谷超市之前所提的一些无理要求，还要强行将我们撤离，我们不能接受；经过双方多次协商都未能达成统一意见；你们什物谷超市自身的问题，希望你们自己去沟通解决，我会继续履行原有合同；对于店面，我们早有计划，当时也告知你们超市；我们将于年后装修整改，于2019年3月30日前开业。2019年1月30日，陈笔向徐静发短信称：今天上午在你们办公室协商未能达成一致，麻烦你把你们账户给我，我把房租打给你们。徐静回复：1月19日公司决定收回该商铺另做他用。2019年2月13日，徐静向陈笔发短信称：你现在认为还想做，只有和公司重新谈。陈笔回复：年前在颜总那边聊了一会，说好大家年后再谈的，可是你们现在既然把我店的锁撬开，还搬了里面东西，你们等于就是在抢我的店，是不是有点太过分。徐静回复：年前你在颜总那边说的，我这边也说了和公司谈，但是你们没有消息；现在说这些没有意义，你要是还要做就抓紧谈，公司还是以你为优先；我只透露一点就是已经有好几个在和公司谈了，你自己考虑吧。2019年2月14日，陈笔与徐静在苏州市吴中区城南街道人民调解委员会（南区派出所人民调解委员会）的调解下签订《人民调解协议书》，记载：纠纷主要事实、争议事项：2019年2月13日下午15时许，陈笔租赁在商城大街海星生活广场麦田香草面包店内的东西被人搬走，门锁也换了；经了解，陈笔与什物谷超市方（徐静）因房屋店铺租赁合同履行引发纠纷，应双方要求组织调解；经调解双方达成协议：1、双方就吴中商城88号2号楼01-01店铺租赁合同合法有效，双方均有义务履行遵守；2、在合同规定的租赁期内该店铺归陈笔使用；3、超市方应于2019年2月15日17时前将擅自上锁的店铺门打开，将擅自搬走的桌椅等物品归还至店铺；4、超市方应于2019年2月15日17时前将租金收款账号提供给陈笔，陈笔应于2019年2月16日17时前将合同约定租金支付给超市方；5、任何一方认为对方违约金必须通过正当法律途径解决，不得采取锁门、搬东西等违法行为；6、陈笔应提供麦田香草与超市方的租赁合同以证明租赁合法有效（2月底前提供）。2019年2月15日16时06分，陈笔向徐静发短信称：今天把你们公司账户发给我。2019年2月28日，陈笔向徐静发短信称：你和盛总你们俩我这边具体怎么说的？你们总一直这样拖着真的没有意义的。徐静回复：不是让你今天过来确定吗？主要你们要有什么想法。陈笔回复：我的想法当然是很想继续做下去，毕竟我投资那么多成本在那里，一分本金还没有收回来，但是你们昨晚算的那个房租实在是太离谱了，你觉得能做的起来吗？你们不是还是在为难我吗？徐静回复：那你合算（核算）一下你们的，到时候我在中间聊聊，这几天我们在调整也忙，你考虑一下，也不会为难你的。2019年3月5日，徐静通过短信向陈笔发了一份通知，记载：陈笔违反双方约定，公司将收回此店铺，请于三日之内到本公司办理相关手续，延期不办理，将根据合约将进行处理，后果自负。陈笔回复：我没有违约，而且我一再问你们要公司账号打房租给你们，是你们一直拖延没有给到我，所以你们无权收回商铺。2019年3月7日，徐静向陈笔发短信称：那你现在确定不做了，我这边开始对接出去，你什么时候可撤场，不要到时候我这边对接好了，你又不干；你考虑好，不要到时候后悔了。陈笔回复：我自己想好了，来回折腾协商这么久，如果你们那边可以做到我的保底条件，也是我的底线，你们放心好了，我随时可以撤。后，徐静于当天将其个人账号通过短信发给陈笔，并称三个月的租金和二个月的押金，请三日内打到账户，并尽快施工开业。次日，陈笔回复：我这边今天已经交给律师了，我认为后期这样去跟你们合作没有一点保障，你们一点诚信都没有，什么话都是随便你们说的，交给律师该怎么处理就怎么处理吧。徐静回复可以的。2019年3月9日，陈笔向徐静发短信称：由于你们一开始（在一月份）就不想按照合同约定履行，导致我们耽搁延误进场动工开业时间，中间反复出现争执，并且你们当时还擅自撬门锁强行搬我们里面的东西，后来经过多次协商都没有达成一致，还倒打一耙说我们自己没有进场去做，你们一开始就一直阻碍我们如何进场？现在你们又突然急催让我们尽快进场动工，那避免后期再发生冲突争执，我们希望你们可以给个明确的书面形式（1、在我们履行合同上有你们法人签字和公司盖章；2、在租赁合同期限内不得以任何形式阻碍和干扰我们的正常经营活动，并且同意我们后期中转租转让；3、由于你们前期导致我们进场延误的时间需补给我们）。2019年3月15日，家家悦公司向陈笔发《告知函》，记载：贵方与胡玉辉于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》及2019年2月14日于苏州市吴中区南区派出所人民调解委员会签订的人民调解协议书中均约定了贵方的合同义务（付款期间及期限），至今贵方迟迟未履行相关付款义务，贵方已经属于严重违约行为，我司有权单方面解除合同、收回商铺，并主张相关违约责任；请贵方在接到本函之日起三日内与徐静联系，于苏州市吴中区商城大街88号二楼超市面谈，妥善解决问题；若贵方逾期不回复，我司将收回商铺并且自行处理商铺内的物品。2019年3月18日，陈笔向家家悦公司发《回复函》，记载：第一，你方不拥有案涉房屋的产权；且根据胡玉辉与苏州跃龙房地产开发有限公司签署的《房屋租赁合同》约定转租必须征得苏州跃龙房地产有限公司的书面同意，但你方至今未出示同意转租的文件，故你方没有出租及收回商铺的权利。第二，你方至今未提供有效收款账号，即在你方未履行该合同义务的情况下，我方根本就无法支付房屋租赁费用。第三，你方存在严重的违约行为，即你方在接手房屋后不按已有合同继续履行，多次要求提高租金，并多次表示要以高价租给他人；在双方协商未果的情况下，你方以锁门、断水断电、对外招租、搬走店内物品等蛮横无理的方式，逼迫我方解除合同。第四，我方租赁场所内的物品（包括但不限于装修、电器、装饰灯）归我方所有，我方并未放弃任何物品的所有权。综上，我方不存在任何违约行为，你方无权单方面解除合同、收回店铺，更没有权利主张违约责任。审理中，家家悦公司表示其并未收到该《回复函》。又查明，家家悦公司由颜华明、陈新华设立于2017年6月2日，其中颜华明为公司法定代表人，公司类型为自然人控股。2018年11月30日，家家悦公司股东及法定代表人变更为李康康一人，公司类型亦变更为自然人独资公司。2019年1月25日，家家悦公司股东及法定代表人由李康康变更为徐静。以上事实，有陈笔提供的房屋租赁合同及收据、不动产登记簿查询记录、人民调解协议书、短信记录、《告知函》、《回复函》、工商登记信息，徐静提供的家家悦公司工商档案，以及本院制作的质证笔录、开庭笔录等证据在卷证明。关于合同签订的情况。陈笔陈述：2018年3月18日，周建波与胡玉辉签订房屋租赁合同，承租房屋用于与其合作经营麦田香草烘焙面包店；后其受让了面包店所有权益并于2018年12月28日与胡玉辉重新签订房屋租赁合同。后，其找胡玉辉支付租金，但胡玉辉表示再等等，不急。2019年1月5日，胡玉辉将超市及外租商铺的权利转让给了徐静（其是在2019年1月下旬才知晓的）。后，家家悦公司的员工盛家第在其与胡玉辉签订的房屋租赁合同上签字确认并同意按合同继续履行。当时，盛家第表示因尚在交接中，暂不要支付房租。但此后家家悦公司及徐静多次表示要提高房租，不久就又要收回房屋。至于案涉房屋租赁合同的押金，是从周建波与胡玉辉的房屋租赁合同中转下来的。家家悦公司陈述、徐静则表示其只认可2018年12月28日的房屋租赁合同，盛家第的签名是在2019年1月21日签的。关于合同解除的情况。陈笔陈述：其多次向对方索要收款账户，但对方拒不提供，并通过锁门、单方提高租金价格、断水断电、对外重新招租、搬走店内物品等方式逼迫其解除合同。具体为：其在2019年2月14日发现家家悦公司搬走了其店内的部分物品，但经人民调解委员会调解于2月16日、17日得以返还。后，家家悦公司又于2019年4月1日搬空了其在店内的物品。由此，其认为家家悦公司在2019年4月1日以其行为表明拒绝履行案涉租赁合同，也即案涉租赁合同于2019年4月1日被违约解除。家家悦公司、徐静陈述：其告知过陈笔收款账户；且根据案涉2018年12月28日的合同，陈笔即便不知道其的收款账户，也可以将款项支付给胡玉辉，但拖欠租金2个月不付且面包店也一直不经营。因此，其认为陈笔故意拖欠租金。对此，陈笔反驳称胡玉辉已于2019年1月5日将房屋使用权转让给了对方，故其不可能再向胡玉辉支付租金。另其确于2019年2月13日搬离了陈笔在案涉房屋内的部分桌椅，但经人民调解委员会调解后予以了返还；后，因陈笔未按人民调解协议的约定支付租金，故其于2019年3月15日发了解约告知函，并在几天后搬空了案涉房屋，但具体时间想不起来了。至于合同解除，其虽先后在2019年3月5日发短信通知，2019年3月15日发解约告知函解除合同，但其也同意以2019年4月1日为合同解除时间。另，陈笔为证明其主张还提供了如下证据：1、胡玉辉（承租人，乙方）与家家悦公司（出租人，甲方）于2017年10月29日签订的《房屋租赁合同》、收据，其中《房屋租赁合同》记载：甲方将坐落在苏州市吴中区海星生活广场西栋01-01、02-01房屋（建筑面积约4800平方米）出租给乙方用于经营大型综合生活超市及配套业态。甲方于2018年1月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月30日止，其中从2018年1月1日至6月30日为免租期，免租期内不计收租金，水、电、煤及物业费等相关费用另计。该房屋开始计算租金时按每年租金330万元支付，前2年不变，自第3年起每2年在上年度租金基础上递增5%。乙方在交付房屋时应向甲方支付房屋承包保证金60万元（房屋交付时支付45万元，超市开业后一个月内补足剩余15万元）。该合同落款处有胡玉辉、颜华明的签名及家家悦公司的盖章。收据分别记载：2017年6月7日，颜华明向苏州乐龙商业运营管理有限公司交付10万元；收款事由为合同保证金、铺位号为01-01、02-01。2017年12月25日，家家悦公司向苏州乐龙商业运营管理有限公司交付452874元；收款事由为合同保证金、铺位号为01-01、02-01。2018年6月8日，胡玉辉向家家悦公司交付海星广场项目第一期租金（4个月）110万元，海星广场项目押金60万元，共计170万元。陈笔据此主张胡玉辉有分租权。2、胡玉辉（出租人，甲方）与周建波（承租人，乙方）于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》及胡玉辉的银行流水，其中《房屋租赁合同》记载：甲方将坐落在房屋出租给乙方用于经营麦田香草品牌。甲方于2018年5月1日前向乙方交付房屋。租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日。该房屋开始计算租金时按每年租金50万元标准支付，第二年的租金在上年度租金基础上递增8%；具体年租金标准如下：2018年5月1日至2019年4月30日期间按年租金50万元标准支付；2019年5月1日至2020年4月30日期间按年租金54万元标准支付。乙方应按3个月支付一次租金，先付后用，以后的租金在房租到期前15日支付下一期租金。银行流水显示沈晓伟向胡玉辉转账83000元，备注用途为麦田香草。陈笔称，周建波系其的合作伙伴，是加盟商的负责人；沈晓伟则是与周建波一起的；该83000元是2018年6月、7月的租金（海星广场是2018年5月开的，但其的店还没有开，租金是从店开的时间开始计算的）；除该83000元外，其还以每月10000元的标准向胡玉辉现金交付租金至2018年12月；之所以是每月10000元的标准，是因为开始人流不佳，经营不善，经协商变更了标准。3、胡玉辉（甲方，吴中经济技术开发区辉腾超市店经营者）与徐静（乙方）、李文（居间方）于2019年1月5日签订的《转让协议》，于2019年1月17日签订的《补充协议》以及胡玉辉的银行流水、银行交易记录，其中《转让协议》记载：甲、乙双方经友好协商，就转让苏州市吴中区海星广场什物谷生鲜超市协议如下：甲方将苏州辉腾超市店转让给乙方；转让费为360万元（不包括该房屋的租金及押金），转让费包括超市所有设备、货架、办公设施及硬装设施，电梯及超市经营所需设备；甲方在签订协议后都不可搬走。转让协议签订日乙方需支付甲方定金20万元，并在二个工作日内支付180万元，在第二次支付结束后双方就超市账目进行清算；所有外租商铺押金及生鲜押金自乙方支付定金日起，由甲方退还乙方；乙方在签订转让协议日起享有超市经营权及相关法律风险，在转让协议签订日之前超市所产生的债务及相关法律责任均由甲方承担。《补充协议》记载：本次转让亦和核对的所有供应商、联营商的欠款及退房租押金、生鲜保证金、会员卡充值余款共计4523000元归乙方所有。陈笔称，徐静是在2019年1月17日从胡玉辉处取得的案涉房屋的分租权，故其无需向家家悦公司支付任何款项。4、照片一组。陈笔据此主张案涉房屋在2019年3月1日的状态，其中物品有中岛柜2个、转角面包柜1个、中心开放式冷柜1个、干点柜2个、双麦四门上冻下藏操作台1个、不锈钢综合台1个、榨汁机1台、沙冰机1台、萃茶机1台、平冷操作台1个、60公斤制冷机1个、大理石咖啡桌3件、实木餐椅6张、户外藤椅2组、露天外摆桌椅伞1个、双屏收银机1台、水吧咖啡机1台、西点面包冷柜1个、美的热水器1台、43吋电视机1台、二楼平冷操作台1个、格力空调1台、醒发箱1个、出炉架1个、组合烤箱1组、四门全冷冻冰箱1个、蛋糕冷柜1个、开水器1个、热酥柜1个等。5、2018年3月8日的麦田香草合作经营合同书、2018年10月30日的合同解除协议、付款回单明细照片打印件，其中麦田香草合作经营合同书的抬头记载甲方为苏州麦可可餐饮管理有限公司（周建波），乙方为陈笔；主要内容为：双方合作经营麦田香草品牌即麦田香草海星生活广场项目，其中甲方对于门店选址、市场考察、装修风格设计、产品定位、人员培训等开店程序按统一化进行指导跟进，及时提供门店所需的半成品或成品类产品等等；乙方严格遵守合作经营条款；其中甲方出资为品牌、技术、管理占合作门店的40%股份，乙方出资为合作门店前期投资占门店的60%股权。该合同书落款处的甲方签章处有周建波的签字及苏州麦可可餐饮管理有限公司的印章，乙方签章处有陈笔的签名及手印。合同解除协议的抬头处记载甲方为苏州麦可可餐饮管理有限公司，乙方为陈笔；主要内容为：甲、乙双方于2018年10月解除双方于2018年3月8日签订的麦田香草合作合同；合同解除后，面包店所有权益（含甲方份额内的权益）归乙方享有，包括并不限于装饰装修物品价值、店内动产价值、店内营业收入等；因合作期间向甲方代表周建波负责为面包店订购物品，乙方向周建波支付货款，店内装修及装修款均为乙方负责，故合同解除后甲方不得向乙方主张任何货款及装修款。该协议的落款处甲方签章处有苏州麦可可餐饮管理有限公司的印章，乙方签章处有陈笔的签名及手印。陈笔称，周建波在面包店经营期间只是代进货，其分别于2018年3月9日、4月14日、5月16日、5月24日、5月28日转账给周建波的18000元、100000元、100000元、70000元、25000元，共计313000元；另麦田香草面包店的相关权益转让给其一人后，其就与胡玉辉重新签订了2018年12月28日的租赁合同，原周建波与胡玉辉签订的租赁合同即不再履行。6、2018年4月1日的上海熠润设计装饰工程施工合同、麦田香草装修清单及装修款收据，其中合同记载：委托方为陈笔（甲方），承包方（乙方）上海熠润装潢设计有限公司；工程名称为吴中麦田香草面包店，工程地点为，工程价款为230000元。收据记载：麦田香草分别于2018年4月1日、4月7日、4月21日、5月2日向是上海熠润装潢设计有限公司现金支付定金20000元、装修费60000元、装修费60000元、装修费60000元。陈笔称装修时间为2018年4月1日，并于2018年5月1日装修完毕；相应装修款是其经营的尹山湖贝克蕾烘培店、平江路花箕雨咖啡店的现金收入，故都是直接以现金方式支付的；余款30000元尚未支付，但考虑到案件审理需要，该30000元由其与上海熠润装潢设计有限公司协商后自行支付，不再主张。同时，陈笔还表示因家家悦公司已将案涉房屋重新出租，新租户对房屋进行了重新装修，故装修现场未有保留。7、装修施工图、效果图及上海熠润装潢设计有限公司出具的情况说明，其中情况说明，记载：其已收到陈笔支付的装修款现金200000元，分别为2018年4月1日收到定金20000元，在2018年4月7日收到装修款60000元，在2018年4月21日收到装修款60000元，在2018年5月2日收到装修款60000元；工程虽已完工，但尚有30000元尾款未支付。陈笔据此主张其的装修损失。8、2018年5月26日的麦田香草设备报价清单（昆山鸿屹电子有限公司，联系人魏鹏）及微信截图，其中报价清单记载有设备名称、规格/型号、单价、数量等内容，共计12295元；其中先码牌双屏触摸收银机1台，计5500元。微信截图显示向魏鹏微信转账11000元。陈笔称，其另支付有定金1295元。9、2018年4月12日的江苏普金制冷科技有限公司订单（联系人朱文祥）及周建波的中国银行流水明细，其中订单显示有产品名称、规格、数量、单价等内容，共计44000元；其中蛋糕冷柜为15000元、西点蛋糕冷柜15000元。周建波的中国银行流水明细显示周建波分别于2018年4月15日向朱文祥转账卖场冷柜定金10000元，于2018年5月19日向汪**转账冷柜二次款20000元，于2018年5月24日向朱文祥转账14000元（备注为前场冷柜尾款结清）。陈笔称其所转账款项都是按江苏普金制冷科技有限公司要求支付至指定的朱文祥、汪**账户的。10、2019年4月11日的现场照片，照片中显示装修围挡上的名称为麦卡优娜，店内有双屏触摸收银机、蛋糕冷柜及西点蛋糕冷柜。陈笔据此主张案涉房屋已被家家悦公司重新出租给麦卡优娜，店内原装饰装潢已不能再使用，店内物品也不知所踪。11、2019年3月1日的谈话录音及文字记录（陈笔等人与盛家第、徐静）。录音中，盛家第称，我们现在和你谈的原因是我们有份合同在，前期是这份合同，你说不承认这份合同，觉得合同不合理。陈笔称，我们已经让步了。徐静称，你认为店做起来需要时间，你认为需要多少？房租多少能够承受；可以就可以，我们马上打印合同；不行，我们就谈下面的事情。陈笔称，我们确实想做的，毕竟投了这么多钱；现在说实话，第一年按照这个（原合同）180000元，后两年可以加20000元即200000元/年，然后你租三年就签三年；年限租金，我都让步了。盛家第称第一年给你让到250000元，之后按5%递增，合同三年。陈笔一方表示太高，一下加了40%。盛家第称，今天是最后一次谈，第一年200000万，第二年230000左右，第三年250000万，三年一签。陈笔一方称，就第一年180000元，第二年200000元，第三年230000元。另陈笔一方还提出对方存在违约在先的情形。盛家第未予认可，并称对此有专人（律师）对接，如果是我违约，我承担责任好了。后，双方未能协商一致。12、胡玉辉（出租方，甲方）与苏州跃龙房地产开发有限公司（承租方，乙方）于2017年12月27日签订的房屋租赁合同复印件，记载：甲方将位于房屋（建筑面积为2481.5平方米）用于经营超市；租赁期自2017年12月28日至2027年12月27日。对此，陈笔称该合同是胡玉辉在与其签订租赁合同时向其出示的，以显示其有转租的权利。13、胡玉辉作证陈述：其在家家悦公司与苏州跃龙房地产开发有限公司签订租赁合同后与家家悦公司签订租赁合同，由其经营什物谷超市，并将其中部分房屋转租给陈笔，但其先是与陈笔的合作方周建波签订的租赁合同；后陈笔与周建波的合作因人流量不多，经营不下去而由陈笔全部接手，再由陈笔与其签订租赁合同。至于其与苏州跃龙房地产开发有限公司签订的租赁合同则系为办理营业执照所用的合同。后，其将超市整体转让给了徐静；转让时，其将案涉房屋的租赁情况也告知了徐静。另案涉房屋的租金原为50万元，后因人流量不高而降低；案涉房屋的2018年的租金已全部付清，其中麦田香草公司转账8万元，陈笔现金支付16、17万元。经质证，家家悦公司、徐静对证据1的真实性无法核实，但对其中的公章无异议，并认为其中的合同是为胡玉辉办理营业执照所签。对证据2中房屋租赁合同的真实性无法核实，且对比胡玉辉与陈笔签订的房屋租赁合同，两者的租金约定相差甚大，故其认为两份合同中有一份是后补的。对证据2中的银行流水的真实性认可，但对付款有异议，因为付款方为沈晓伟。对证据3的真实性未提异议，并认为协议中仅约定了超市的转让，且整个合同总只有被告享有租赁权。对证据4的真实性不认可，并认为陈笔称是2019年3月1日拍摄的，即可见陈笔在2019年3月还在使用案涉房屋。对证据5中的合同及解除协议的真实性无法确认，并认为也与本案无关；对付款回单明细的真实性认可，但认为无法体现转账的真实用途。对证据6的真实性不认可，并认为该合同的签订时间与陈笔使用案涉房屋的时间都在2018年4月且其也不清楚上海熠润装潢设计有限公司是否有施工资质。对证据7中的图纸的真实性有异议；情况说明的真实性由法院核实。对证据8的真实性不予认可，并认为证据中也未显示有收、发货人信息及送货单、签收单，且微信转账也无人点收；另周建波负责麦田香草的采购，故其也不清楚是不是案涉店内的设备。对证据9中的订单真实性不认可，对周建波的中国银行流水明细的真实性认可，但认为订单上没有收、发货人信息，也没有收货单及签收单；且周建波是负责麦田香草采购的，故不清楚是否是案涉店内的设备。对证据10的真实性不认可，也不清楚照片来源；如陈笔能在2019年4月11日拍摄到照片，就表示陈笔还能进入租赁房屋；如店内仍有设备存放，就表示陈笔还在使用租赁房屋，并因此应支付相应的租金。对证据11的真实性认可，但认为当时陈笔已违约且谈的时间是2019年3月1日，即已与本案无关。对证据12的真实性未提异议，但认为是为了办理工商登记而签订的，并未实际履行，只有其享有案涉房屋的租赁权。至于胡玉辉的证言，其认为有问题，其中租金的支付与陈笔的陈述不一致。又，家家悦公司为证明其主张提供了如下证据：1、苏州跃龙房地产开发有限公司（案涉房屋的产权人）于2019年6月21日出具的《证明函》，记载：2017年7月27日，苏州跃龙房地产开发有限公司与家家悦公司签订苏州市吴中区商城大街88号海星生活广场西栋01-01、02-01室租赁合同，租用面积为4963平方米，租赁期限为2017年12月28日至2027年12月27日；家家悦公司在商铺的使用及占用期间拥有转租权。家家悦公司据此主张是其与苏州跃龙房地产开发有限公司成立的房屋租赁关系，并享有转租权；胡玉辉与其不存在租赁关系，故陈笔与胡玉辉之间的结算与本案无关。2、苏州跃龙房地产开发有限公司于2019年7月18日出具的《说明函》，记载：苏州跃龙房地产开发有限公司与胡玉辉于2017年12月27日的《租赁合同》复印件系其为商户开业办理相关行政手续的通用模板；其仅与家家悦公司就苏州市吴中区商城大街88号海星生活广场西栋01-01、02-01室租赁合同；胡玉辉一直是以家家悦公司代理人身份与其接洽商户入场、装修及日常经营等事宜。家家悦公司据此证明胡玉辉一直是以其代理人的身份对外签订合同的，故2018年12月28日的租赁合同主体应是其与家家悦公司。3、苏州乐龙商业运营管理有限公司于2019年6月20日出具《关于麦田香草商铺经营期限情况说明》，记载：1、2018年5月1日，海星生活广场开业，当时麦田香草面包店作为超市外租区域正处于装修过程中；2、2018年5-6月期间，麦田香草面包房开始营业，并且配合海星生活广场举办5-20节日活动及6-1儿童节活动；3、自我司了解该商户于2018年7月自行锁门闭店，2019年3月底超市重新招商，新商户于2019年5月中心装修完毕开业经营。4、家家悦公司与苏州跃龙房地产开发有限公司签订的商铺租赁合同，记载家家悦公司承租苏州跃龙房地产开发有限公司位于苏州海星生活广场西栋01-01、02-01房屋,租用面积为4963平方米，租赁期限为2017年12月28日至2027年12月27日。5、盛家第出庭作证称，其是家家悦公司的股东，但未经工商登记；徐静受让家家悦公司后的前期都是其负责的。2018年12月28日的房屋租赁合同中的签名是其在2019年1月21日与所有租户及联营商交接时所签；押金收据也是其出具的，是从原合同中转过来的。后，其也向陈笔口头催要过租金，一开始是按合同约定的租金标准催要的，但陈笔没有支付。另其认为陈笔与胡玉辉签订的房屋租赁合同的租金标准与市场价出入很大，案涉房屋的市场价应在年租金32万元以上。经质证，陈笔对证据1的证明目的不予认可，认为案涉房屋已由苏州跃龙房地产开发有限公司出租给胡玉辉，其提供的缴纳房租收据即可证明；另根据其提供的证据，家家悦公司法定代表人徐静于2019年1月5日从胡玉辉处受让了辉腾超市的经营权，如胡玉辉未签订有租赁合同，徐静根本就不需要再支付数百万元以取得超市经营权；且2018年12月28日的房屋租赁合同上既有胡玉辉的签字，也有家家悦公司经理盛家第的签字。对证据2的证明目的不予认可，胡玉辉在本案中所做的与房屋租赁无关的事项不应在本案中讨论。对证据3的关联性不予认可，其是在2018年6月开始营业的，在2018年4、5月份暂停营业进行调整；后家家悦公司于2019年1月通知收回房产；且其的经营时间与苏州乐龙商业运营管理有限公司无关。对证据4无异议。至于盛家第的证言，其对其中的股权等方面不予认可，其他内容由法院认定。徐静对上述证据均无异议。又，徐静为证明其主张提供了家家悦公司的华夏银行交易明细，显示：徐静向家家悦公司有转账款项，并注明为借支。徐静据此证明其在受让家家悦公司股权后从未通过公司领取过任何款项，反而是其每月向家家悦公司垫付款项用于支付租金等费用，进而证明其的财产与家家悦公司的财产是相互独立的，其不应承担连带责任。经质证，陈笔对证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明家家悦公司在华夏银行的交易情况，不能表明家家悦公司的全部交易情况，如要证明家家悦公司与徐静财务独立，应还需提供相应的审计报告。家家悦公司对证据无异议。审理中，为妥善解决纠纷，本院要求双方就家家悦公司搬离的店内物品进行交接。后，双方自行进行了交接。交接后，陈笔明确除被家家悦公司搬走的先码牌双屏触摸收银机、普金牌蛋糕冷柜及普金牌西点蛋糕冷柜在交接时未看到并进行交接外其他的均已交接，并坚持要求家家悦公司予以返还。家家悦公司则称其在搬离物品时就没有搬到过先码牌双屏触摸收银机、普金牌蛋糕冷柜及普金牌西点蛋糕冷柜。另，本院依据陈笔的申请对案涉房屋内的装饰装修价值（基准日为2019年3月20日）及面包房自2019年1月1日至2024年12月31日的预计利润分别委托江苏东华土地房地产资产评估有限公司、苏州鑫城会计师事务所有限公司进行司法鉴定。后，苏州鑫城会计师事务所有限公司于2019年10月30日发《沟通函》，要求补充提供经营期内会计帐套、会计报表、科目余额表及序时表，固定资产、长期待摊费用辅助账、往来科目辅助账；经营期内所有收入数据及相应证明；经营期内所有支出数据及相应证明；经营期内所有税金申报数据及申报表单、缴税凭证；如有会员卡充值，请提供经营期间内会员管理数据；经营期内所使用的银行账户的银行对账单。2019年10月30日，江苏东华土地房地产资产评估有限公司因评估现场已被新的承租户进行了装修改造，原有装修已被覆盖而退鉴。2019年11月19日，苏州鑫城会计师事务所有限公司因当事人未提供与审计相关的资料，不具备进行鉴定的相关依据而退鉴。对此，陈笔称，装修价值因现场破坏而无法鉴定，故其在装修合同总价230000元的基础上考虑折旧等因素主张装修损失金额为200000元；利润损失则以2016年细分行业在岗职工收入中批发零售业的收入为参考计80000元/年，房屋租赁期间为6年，共计480000元，并为减少家家悦公司的相关责任主张为200000元。家家悦公司、徐静对此均不予认可。本院认为，关于各方关系。根据苏州跃龙房地产开发有限公司出具的《证明函》、《说明函》以及与家家悦公司签订的《商铺租赁合同》，并结合胡玉辉的证人证言，可认定系家家悦公司从房屋的所有权人即苏州跃龙房地产开发有限公司处承租的包括案涉房屋在内的位于房屋。再根据胡玉辉与家家悦公司签订的《房屋租赁合同》及胡玉辉的陈述，可认定是家家悦公司承租房屋后将房屋转租给了胡玉辉经营超市及配套业态。又，根据胡玉辉与周建波签订的《房屋租赁合同》及胡玉辉与陈笔签订的《房屋租赁合同》，可认定胡玉辉随后又将其中的案涉房屋先后与陈笔合作的周建波、陈笔签订《房屋租赁合同》将房屋转租。另根据胡玉辉与徐静于2019年1月5日签订的《转让协议》及盛家第等人的证言，可认定胡玉辉所经营的超市被转让给了徐静，并在家家悦公司取代胡玉辉作为案涉房屋的出租人后由家家悦公司的盛家第在陈笔与胡玉辉签订的《房屋租赁合同》上签字确认。自此，案涉房屋的租赁合同相对人由胡玉辉与陈笔，变更为家家悦公司与陈笔。关于案涉房屋租赁合同即2018年12月28日的《房屋租赁合同》的解除及责任承担。审理中，双方一致确认前述《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除，其中陈笔称家家悦公司于该日搬空了店铺。至于合同解除的各方责任，本院分析认定如下：首先，家家悦公司的盛家第在徐静受让胡玉辉所经营的超市后在上述合同上签字确认，即家家悦公司对该合同的认可与确认，理应由各方按约履行。其次，根据该《房屋租赁合同》的约定陈笔应在签订合同时交付租金及押金，且超过1个月不交的，出租人有权解除合同。但家家悦公司法定代表人在2019年1月28日即发短信表示决定收回店铺；并在出租人变更的情况下未见有催交凭证，且收回店铺的事由也非陈笔逾期不交租金，而是超市整体整改、重新规划及店铺处于停业状态。况且截至2019年1月28日，期限尚未超过1个月。此后，双方就租赁事宜进行沟通，但徐静仍表示家家悦公司已于2019年1月19日决定收回商铺另做他用。再者，双方在家家悦公司于2019年2月13日搬离案涉店铺内部分物品后经人民调解委员会调解达成继续履行的人民调解协议书，可见双方在此时仍同意继续履行该房屋租赁合同。此外，人民调解协议书还明确家家悦公司、徐静应于2019年2月15日17时前提供租金收款账户，陈笔于次日17时前按约交付租金。但根据陈笔与徐静的短信记录可见徐静未按期提供租金收款账号。此后，双方经沟通仍未达成一致，其中陈笔要求按案涉合同的约定继续履行，家家悦公司及徐静要求提高租金标准。2019年3月5日，徐静通过短信向陈笔发出通知，即以陈笔违反双方约定为由收回店铺。陈笔回复反驳称系家家悦公司、徐静未提供账号。徐静于2019年3月7日提供其个人银行账号作为租金收款账号。对此，陈笔回复认为徐静、家家悦超市没有诚意，合作没有保障，交由律师处理。后，家家悦公司于2019年3月15日发《告知函》以陈笔违反人民调解协议书的约定即未付款属于严重违约为由要求陈笔在接函之后三日内面谈。陈笔对此回函主张系对方违约。此后，家家悦公司搬空案涉店铺内的物品。综上，可认定上述房屋租赁合同未能继续履行的责任在于家家悦公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方一致表示案涉房屋现已由他人承租，故无需陈笔予以返还。同时，因盛家第确认其所出具的押金收据中的押金20000元系从原合同转下来的，故陈笔要求家家悦公司予以返还，合法有据应予以支持。另，因案涉合同不能履行的责任在于家家悦公司，故陈笔要求家家悦公司支付解约违约金36000元，亦合法有据，应予以支持。关于装修损失。陈笔申请的装修损失鉴定因家家悦公司将案涉房屋清空后另行出租，装修也已被覆盖而无法鉴定，故相应的不利后果应由家家悦公司承担。由此，在家家悦公司未提供其他证据予以反证的情况下，本院综合陈笔提供的上海熠润设计装饰工程施工合同、装修清单、装修款收据、装修施工图、效果图及情况说明，认定装修时的造价为200000元。再结合装修的时间及期间，装修后陈笔使用案涉房屋的具体情况酌情认定装修损失为160000元。又，因陈笔与家家悦公司的2018年12月28日房屋租赁合同约定家家悦公司擅自解除合同应支付违约金；违约金不足以抵付损失的，还应负责赔偿，故家家悦公司所承担的装修损失160000元及违约金应统一核算计为160000元。关于预期利润损失，陈笔申请的鉴定因陈笔未能提供相应的会计资料等材料而无法鉴定，故相应的不利后果应由陈笔承担。据此，本院对陈笔主张的预期利润损失，不予认定。关于普金牌蛋糕冷柜、普金牌西点蛋糕冷柜、先码牌双屏触摸收银机的返还。家家悦公司表示其搬离的物品中并无前述物品。陈笔虽提供了照片为证，但家家悦公司对此不予认可，故本院对此亦难以认定。至于徐静的责任。徐静虽抗辩家家悦公司除其一人登记为股东外，还有盛家第、洪培金、郭仕玉三人为实际股东，但陈笔对此表示不知情，故即便徐静抗辩属实也因工商登记部门的注册登记的公示效力而不能对抗承租人陈笔。另，徐静亦提供家家悦公司的账户流水以佐证其与公司之间系财务相互独立的，但陈笔对此亦不予认可且仅凭公司账户流水确也难以证明徐静的前述抗辩，故本院对此不予采信。此外，徐静是以个人名义从胡玉辉处受让的超市，但与家家悦公司共同确认陈笔在其受让超市后与家家悦公司形成的房屋租赁关系并提供个人账户给陈笔作为租金收款账户等情形也可予以印证。由上，陈笔要求徐静对家家悦公司上述所应承担的责任承担连带责任，合法有据，应予支持。关于家家悦公司的反诉请求。陈笔与胡玉辉签订的2018年12月28日的房屋租赁合同约定的租期自2019年1月1日起，此前的租赁合同为周建波与胡玉辉所签；徐静是在2019年1月5日受让的胡玉辉经营的超市，家家悦公司也是自此之后才取代胡玉辉为出租人；且胡玉辉到庭确认案涉房屋的2018年租金已全部付清，故家家悦公司要求陈笔支付2018年5月1日至12月31日的租金及违约金，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州家家悦什物谷商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈笔押金20000元并赔偿损失160000元，合计人民币180000元。二、被告徐静对上述第一项付款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告陈笔的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告苏州家家悦什物谷商业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8673元，由原告陈笔负担4473元，被告苏州家家悦什物谷商业发展有限公司、徐静负担3900元。反诉案件受理费1455元，由反诉原告苏州家家悦什物谷商业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  江 伟人民陪审员  莫亚峰人民陪审员  刘 圣二〇二〇年四月二十九日书 记 员  计皓旻