广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28255号原告：胡洁莹，女，1966年1月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区***********，公民身份号码440************429。委托诉讼代理人：朱丽珍，广东金舵律师事务所律师。被告：广东美云装饰工程设计有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码9144********714400。法定代表人：张伟红，总经理。被告：张伟红，男，1972年9月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码440************415。两被告共同委托诉讼代理人：张景鹏，广东滃联律师事务所律师。原告胡洁莹诉被告广东美云装饰工程设计有限公司（以下简称美云公司）、张伟红租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用简易程序于2020年1月13日、4月2日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人朱丽珍，两被告的共同委托诉讼代理人张景鹏均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告美云公司向原告支付租金142920元及违约金（从起诉之日起以拖欠的租金142920元为本金按日千分之五计算至实际清偿之日止）；2.被告美云公司向原告支付物业管理费、水电费18239元；3.被告美云公司支付的租赁保证金36000元归原告所有；4.被告张伟红对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告美云公司于2018年5月27日与原告签订《物业租赁合同书》，约定由被告美云公司承租原告位于佛山市南海区***************位，租金为18000元/月，租金每年递增5%，扣除免租期1个月，租金从2018年7月5日开始计算，并约定合同的保证金是36000元，如“乙方拖欠甲方租金及其他费用，甲方可依法追缴乙方该费用，并没收该物业合同的保证金”。在合同的履行期间内，被告一共转账175230元，其中36000元合同保证金，故已交房屋的租金实际是139230元。按照合同约定，从2018年7月5日计算至2019年10月19日全部租金、占用费总额是282150元，故被告美云公司仍拖欠原告租金142920元。鉴于被告美云公司长期拖欠租金已超过合同约定时间构成根本违约，原告于2019年9月24日向被告美云公司邮寄发出了《解除租赁合同通知书》，被告美云公司已签收，并于2019年10月19日交还租赁房屋。经核算，被告美云公司在合同履行过程中仍拖欠原告租金142920元，物业管理费、水电费等18239元未支付，被告美云公司依约应当给付。被告美云公司为一人有限责任公司，被告张伟红是其股东，张伟红不能证明被告美云公司的财产独立于其个人财产，应对被告美云公司的上述债务承担连带责任。两被告辩称，1.原告诉称的被告欠付的租金不符合原告与被告之间合意解除租赁合同的约定，在被告与原告的微信聊天记录中，双方已经于2019年10月17日合意解除涉讼合同，而且原告对于被告所欠的租金以书面形式告知被告，双方对此已达成合意。被告所欠的租金为239180元，加上管理费及水电费17209.31元，扣减被告2019年汇款135030元，被告尚欠原告121359元。2.双方已经合意解除合同，原告主张没收保证金36000元没有事实及法律依据。3.双方解除合同时，原告提供给被告的管理费、水电费缴费通知的金额为17209.31元，原告现主张物业管理费、水电费18239元没有事实依据。4.双方已经合意解除合同，原告主张租金的违约金没有事实和法律依据。5.关于原告主张张伟红承担连带责任，没有合同约定，不应得到支持。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。两被告对原告提交的业主托管钥匙委托书不予确认，本院结合本案具体情况对该证据作综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼商铺坐落于佛山市南海区**********************，已办理不动产权证，登记权利人为原告胡洁莹。2018年5月27日，原告胡洁莹（出租方、甲方）、被告美云公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方，物业为毛坯房，乙方承担装修义务；租赁期限自收楼之日起算3年，其中第一个月为免租期（含装修期）；租金18000元/月，未含税费，租金每年递增5%；管理费6元/平方米/月，具体以物业管理公司收取为准，由乙方自行承担；免租期内免收租金不免管理费、水电费，免租期自交楼之日起算1个月，故从2018年7月5日起租；乙方应于每月20号之前缴纳当月租金、管理费、上月水电费；乙方每月应严格按本合同约定的期限支付租金、管理费、水电费等其他费用，逾期支付，每日则按所欠款项总额的千分之五支付违约金，全部或部分租金及费用逾期支付超过10天的，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方面提前解除本合同，同时有权随时中断继续承租物业之水、电等的供应，并有权将该物业另租他人，甲方除有权继续收取乙方租金和其他费用外，并没收乙方交付的保证金；签订本合同时，乙方先付36000元作为租赁该物业的合同保证金，合同履行期限如乙方没有违反合同条款，合同期满之日甲方将所收的保证金如数无息退回给乙方；签订本合同时，乙方先付2000元作为物业、水电费保证金，合同履行期限如乙方按时缴清所有水、电费及水、电分摊费，合同期满之日甲方将所收的保证金如数无息退回给乙方。双方并约定其他权利义务。签订合同后，被告美云公司通过银行转账、柜员机存款、微信转账、支付宝转账等方式向原告支付款项：2018年6月5日支付20000元，2018年6月29日支付15000元，2018年8月21日支付25000元，2019年1月8日支付20000元，2019年2月28日支付2030元，2019年3月9日支付10000元，2019年3月20日支付200元，2019年4月23日支付20000元，2019年5月15日15000元，2019年6月4日支付10000元，2019年7月7日支付8000元，2019年7月18日支付8000元，2019年7月21日支付4000元，2019年8月8日支付5000元，2019年9月3日分别支付8000元及5000元，以上合计175230元。2019年9月24日，原告通过中国邮政速递向被告张伟红发出《解除租赁合同通知书》，以被告未按合同约定期限支付租金、管理费、水电费等费用为由解除涉讼合同，并要求被告接到通知后7日内腾退商铺、付清费用并根据合同承担违约责任。邮件于2019年10月2日签收。2019年10月12日，原告通过微信向被告发送交费通知单，载明：物业管理费、分摊公共照明电费、分摊水泵电费、普通电费合计17209.31元。2019年10月13日，原告微信告知被告17号一定要把涉讼商铺交还给原告。2019年10月15日，原告通过微信向被告发送一张手写字条的照片，其中载明：租款239180元+管理费17209元-汇款135030元，共欠121359元。被告回复“又么减压钱”，原告询问“什么意思”。2019年10月22日，被告微信称要同原告谈好多少钱，要给个数才行。原告称如双方达成协议，可减除2按，可减7月至10月的递增，此计算到10月前止总73209元，此协议10月24日前生效，如收不到欠款，由法院追讨全额121359元。被告回复让原告后天过来把手续搞好就付款给原告。2019年10月30日，案外人广州**物业服务有限公司佛山分公司出具收据，确认收到原告支付涉讼商铺2018年12月1日至2019年10月1日的分摊公共照明电费、分摊水泵电费、普通电费共10442.51元，收到涉讼商铺2019年10月16日至2019年10月31日的物业管理费349.25元。同日，广州**物业服务有限公司佛山分公司开具发票，确认收到原告支付涉讼商铺2019年1月1日至2019年10月15日的管理费6417.55元。诉讼中，原告陈述称除上述费用外，其于2018年6月还垫付了1030元电费。另查明，被告美云公司系自然人独资的有限责任公司，被告张伟红系美云公司股东。2019年11月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述称：被告支付合同保证金36000元及水电费保证金2000元；被告已于2019年10月17日将涉讼商铺的钥匙交给物业管理公司；被告2019年3月20日支付的200元并非支付涉讼合同的费用，而是被告发给原告的红包，原告于2019年6月10日通过柜员机存款的方式向原告支付10000元，此外还支付了10000元，被告已支付的总金额为195030元。本院认为，涉讼商铺已办理不动产权登记，合法适租，涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。被告美云公司承租涉讼商铺后未按期足额支付租金，根据涉讼合同约定，原告有权单方解除合同的权利，被告于2019年10月2日收到原告邮寄的《解除租赁合同通知书》，本院据此认定涉讼合同于当日解除。涉讼合同因被告美云公司欠付租金而解除，根据合同约定，原告有权没收合同保证金，故本院对原告主张没收合同保证金36000元的诉讼请求予以支持。关于返还涉讼租赁物的时间，美云公司称于2019年10月17日将钥匙交给物业管理公司，但并未提交物业管理公司出具的相关凭证，美云公司提交的《退还商铺证明》为原告向其提供的范本照片，其中也注明让被告到管理处抄一份，因此该证据不足以反映美云公司已于2019年10月17日返还涉讼租赁物，反之，原告提交了广州**物业服务有限公司业主托管钥匙委托书，反映物业管理公司于2019年10月19日收到涉讼租赁物的钥匙，故本院采信原告的主张，认定美云公司于2019年10月19日返还涉讼租赁物予原告。涉讼合同约定自2018年7月5日起算租金，至2019年10月19日止，美云公司应向原告支付的租金合计282150元（18000元/月×12月+18000元/月×105%×3.5月），在承租期内，除合同保证金36000元外，美云公司共计向原告了支付139230元（175230元-36000元），扣除该支付金额，美云公司仍应向原告支付租金142920元。美云公司称共向原告付款195030元，但并未提交相关付款凭证，故本院对该答辩意见不予采纳。美云公司逾期支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，涉讼合同约定按日千分之五支付违约金的标准过高，本院酌情确定美云公司以142920元为本金自2019年11月19日起至实际清偿日止按日万分之三的标准计付逾期违约金予原告，本院对原告主张超出部分的违约金不予支持。原告提交的票据显示其已支付涉讼商铺2018年12月1日至2019年10月1日的电费10442.51元、2019年1月1日至2019年10月15日的物业管理费6417.55元、2019年10月16日至2019年10月31日的物业管理费349.25元，根据涉讼合同约定，美云公司应承担截止至2019年10月19日的电费及物业管理费，原告向其主张2019年10月20日至2019年10月31日的物业管理费没有依据，故美云公司应返还物业管理费、电费共16947.37元（10442.51+6417.55+349.25÷16天×4天）予原告。原告主张其于2018年6月还垫付1030元电费，但其举证不足以证明，原告主张的电费及物业管理费超出以上核定部分，本院不予支持。美云公司是张伟红作为股东的一人有限责任公司，被告张伟红没有举证证明其财产独立于美云公司，其应对美云公司的债务承担连带清偿责任。两被告辩称涉讼合同经双方协商一致解除没有事实依据，合同解除后双方曾通过微信对合同的清理结算进行协商，但双方并未达成一致，被告主张以协商过程中原告提出的金额确定被告拖欠的款项，缺乏理据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东美云装饰工程设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金142920元予原告胡洁莹；二、被告广东美云装饰工程设计有限公司应支付以142920元为本金从2019年11月19日起至实际清偿日止按日万分之三计算的逾期违约金予原告胡洁莹，本项随上列第一项清；三、被告广东美云装饰工程设计有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费、电费共16947.37元予原告胡洁莹；四、被告广东美云装饰工程设计有限公司已支付的合同保证金36000元归原告胡洁莹所有；五、被告张伟红对被告广东美云装饰工程设计有限公司的上述第一至三项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告胡洁莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取2121.59元，财产保全费1325.8元，合计3447.39元（原告已预交），由被告广东美云装饰工程设计有限公司、张伟红负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告胡洁莹，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年四月十七日书记员  林浩成