山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初9894号原告（反诉被告）：青岛屹丰新型材料有限公司，住所地：山东省青岛市平度市凤台街道办事处苏州南路**。统一社会信用代码：91370283073272007N。法定代表人：刘永福，总经理。委托诉讼代理人：张信义，山东双华律师事务所律师。被告（反诉原告）：李玉冰，男，1963年5月20日出生，汉族，居民，住山东省平度市。委托诉讼代理人：冷京寿，男，汉族，平度向前法律服务所法律服务工作者。被告：平度市南部新区发展领导小组办公室，，住所地山东省平度市重庆路**常州路路口东100米）。委托诉讼代理人：孙明刚，男，1974年1月24日出生，汉族，居民，系该单位工作人员。原告青岛屹丰新型材料有限公司（以下简称屹丰公司）诉被告李玉冰、被告平度市南部新区发展领导小组办公室（以下简称南部新区办公室）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告屹丰公司的法定代表人刘永福、委托诉讼代理人张信义，被告李玉冰的委托诉讼代理人冷京寿，被告南部新区办公室的委托诉讼代理人孙明刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告屹丰公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令二被告连带共同支付建筑物补偿款、停产停业补偿款、设备搬迁补助费、其他补助费等共计人民币1756300元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月开始租赁被告李玉冰的厂房进行生产经营，该厂房坐落在平度市，原告在租赁期间，因生产经营的需要，原告出资建造了警卫室，加盖了部分厂房，硬化了地面，安装了电话机、宽带、土暖气。2019年南部新区拆迁改造，原告在拆迁范围内，被告南部新区办公室向原告张贴了拆迁公告。根据有关法律规定，原告有权获得有关补偿。原告因补偿款事宜多次与被告李玉冰协商，被告李玉冰最终拒绝向原告支付。被告南部新区办公室作为拆迁主管单位，有义务将拆迁补偿款支付给原告。为此，依据有关法律之规定，具状诉至贵院，请求依法判如所请。本案审理过程中，原告向本院提交书面意见，其中载明“二、原告应获得的补偿项目及数额：（1）停产停业损失补偿费根据平度市人民政府《关于平度市南部新区一期范围内企业搬迁补偿的指导意见》（平政发【2018】17号）（以下简称《意见》）六、（一）3.规定……（2）搬迁补助费……（3）设备拆迁补偿款……（4）附属物的补偿原告因生产经营需要，增建了一个警卫室，对车间房屋进行了加高，安装了通讯器材和其他建筑附属物，根据《意见》第六条第（一）款第1项、第2项、第5项规定的补偿标准，该部分应当归原告获得。但因被告对该项不认可，原告也无法提供证据证明，对该部分的补偿，原告暂不在本案中向被告主张，待证据确凿后再确定是否主张……原告的诉讼请求数额仍以原请求1756300元为限”。被告李玉冰辩称，原告起诉无事实及法律依据，根据市政府拆迁的相关规定，拆迁征收补贴对象是房屋使用权益，即本案被告，相反，原告既不是房屋所有权人，也不是土地使用权人，原告并非征收补贴对象，为此，请求法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。被告李玉冰提起反诉，反诉请求为“1、判令原告支付欠被告李玉冰的租赁费490000元；2、判令原告承担被告的损失即4970000元的利息损失，以4970000元为基数，自2019年4月15日至拆迁人平度市人民政府凤台街道办事处全部付清以上款项为止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，原告赔偿被告李玉冰应得到的政府奖励99700元”，同意贵院对该反诉中租赁费“不予一并处理”的决定，被告不交纳反诉费，被告表示本案中对租赁费不提任何反诉，被告已经另案主张。被告南部新区办公室辩称，答辩人并非搬迁人，原告列答辩人为被告系主体错误。答辩人于2018年8月1日发布《平度市南部新区发展领导小组办公室关于南部新区一期范围内企业搬迁公告》（以下简称搬迁公告）。《搬迁公告》第二条明确告知：凤台街道办事处、同和街道办事处具体实施并作为签订协议的主体，即答辩人并不是搬迁人，既然答辩人不是搬迁人，就不承担搬迁人的相应义务。原告列答辩人为被告并要求答辩人承担责任明显错误。请求贵院查明事实，依法驳回原告对答辩人的起诉。针对被告李玉冰的反诉，原告辩称，被告李玉冰的两项反诉请求与原告无关，应驳回反诉请求。被告南部新区办公室称，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。经审理认定事实如下：2013年春，原告租赁被告李玉冰案涉房屋（位于平度市同和街道办事处苏州南路西侧，包括两个车间及**办公楼），双方约定每年每平方米租赁费60元，原告自2013年春开始在案涉房屋内生产经营。2018年7月3日，平度市人民政府下发平政发〔2018〕17号文件—《平度市人民政府关于平度市南部新区一期范围内企业搬迁补偿的指导意见》（以下简称《意见》），其中第六条载明“（一）搬迁补偿补助费及奖励标准/1.房屋装修及附属设施、特殊构筑物的补偿，由评估机构按照重置成新价进行评估，给予货币补偿。2.地上附着物由评估机构根据现状进行评估补偿。3.停产停业损失补偿费。正在用于生产经营并与营业执照、税务登记载明地点相一致且近三年内有纳税记录（或免税证明）的合法办公用房和厂房，根据确认的建筑经营面积，按照每月每平方米30元标准，一次性计发10个月。4.搬迁补助费。根据确认的房屋建筑面积，按30元/平方米的标准，给予货币补偿。……（二）奖励标准/1.签约奖/集中签订协议的时间为7天，在此期间签订协议的，给予奖励。前4天签订协议的给予补偿总额2%的奖励，最高奖励额不超过100万元；后3天签订拆迁补偿协议的，给予补偿总额1%的奖励，最高奖励额不超过50万元。奖励费在被搬迁人签订《搬迁安置补偿协议》7日内发放。/2.搬迁腾房奖/（1）搬迁企业选择货币补偿后不再异地迁建的，在搬迁主体规定的时间内（自协议签订起30日内），取得《腾房验收合格单》，给予补偿总额1%的奖励，最高奖励额不超过50万元，奖励费在被搬迁人取得腾房验收合格单7日内发放。（2）搬迁企业选择货币补偿后异地迁建的，在规定期内搬迁腾房，取得《腾房验收合格单》，给予补偿总额1%的奖励，最高奖励额不超过50万元，奖励费在被搬迁人取得腾房验收合格单7日内发放”。2019年2月15日，平度市人民政府凤台街道办事处（甲方、搬迁人）与被告李玉冰（乙方、被搬迁人）签订《平度市南部新区企业搬迁补偿协议》，第一条约定“乙方在南部新区搬迁项目范围内有企业一处，经确认按重置价补偿房屋建筑面积4324.96平方米，确认生产经营面积4279.23平方米；土地无手续，使用面积5497平方米”；第二条约定土地补偿费为1538226元；第三条约定房屋补偿费为5512047元；第四条约定搬迁各项补助费用共计2690410元（包括房屋装修及附属物补偿费419692元、搬迁补助费123749元、设备搬迁补助费863200元、停产停业损失费1283769元）；第六条约定“本协议签订后，甲方先行支付补偿款500万元（大写：伍佰万元整），由乙方用于企业搬迁”；第七条约定“2019年7月15日前，乙方完成企业搬迁腾房，将房屋交给甲方拆除；逾期未腾房视为自动放弃，由甲方处置”；第八条约定“乙方完成搬迁，取得《搬迁腾房验收合格单》后，甲方将剩余补偿款7个工作日内全额支付给乙方”。2019年2月底，被告李玉冰收到补偿款5000000元，原告未按前述协议约定时间（2019年7月15日前）完成搬迁，至2019年12月30日完全搬迁完毕。庭审中，原告和被告李玉冰均认可“原告实际使用的房屋建筑面积及建筑经营面积均是2400平方米”，被告李玉冰称“如果最后法院认定需要按照原告实际使用的建筑面积进行补偿款的分割，同意以2400平方米作为原告实际使用的建筑面积及建筑经营面积予以分割计算”。本案审理过程中，原告撤回了对被告南部新区办公室的起诉。本院认为，原告自愿撤回对被告南部新区办公室的起诉，是对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。原告和被告李玉冰之间依法成立房屋租赁合同关系，案涉房屋租赁相关合意系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约诚信善意履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外……”，本案中，出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系，案涉房屋租赁相关约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方约定为解决依据；没有约定的依照法律规定处理；没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。案涉房屋租赁合同因政府征收行为而终止。政府基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收行为应当按照不可抗力处理。根据前述法律规定，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。以双方诉讼请求为限，依据以上意见，本案争议款项应作如下处理：（一）停产停业损失。因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致案涉房屋租赁合同终止的唯一客观因素，出租人、承租人对此客观因素均无牵连，租赁双方均无过错，但承租人因房屋征收行为导致的停产停业损失是客观存在的，从公平原则角度出发，承租人的停产停业损失应得到适当补偿，但应以出租人获得的停产停业损失补偿为限，考虑本案实际，酌情确定一定期限的搬迁及恢复经营期，分得出租人取得的停产停业损失费，比较公平。综合考虑原告公司的投入及营业预期、搬迁及恢复营业所需合理时间等因素，本院认为原告公司搬迁及重新恢复生产经营的期限酌情给予5个月较为合理。根据《意见》规定，正在用于生产经营并与营业执照、税务登记载明地点相一致且近三年内有纳税记录（或免税证明）的合法办公用房和厂房，根据确认的建筑经营面积，按照每月每平方米30元标准，一次性计发10个月。原告和被告李玉冰均认可“原告实际使用的房屋建筑面积及建筑经营面积均是2400平方米”，由此计算原告应得的停产停业损失为360000元（30元×2400平方米×5个月）。（二）搬迁补助费。按照《意见》规定，搬迁补助费根据确认的房屋建筑面积，按30元/平方米的标准，给予货币补偿。该项补偿费是以房屋产权人的房屋建筑面积为补偿依据，因此应是补偿给房屋产权人的费用。因此，原告主张该项费用没有法律依据，不予支持。（三）设备搬迁补助费。从文义解释原则出发，“设备搬迁补助费”应是补偿给设备权利人的费用，被告李玉冰在庭审中称“涉案拆迁场地只有原告的设备，没有被告李玉冰的设备”，因此设备搬迁补助费863200元应归属原告。（四）搬迁腾房奖。该费用是支付给被拆迁人的费用，属于定型化的补偿费用。原告作为承租人，未能按期配合完成搬迁腾房，导致被告李玉冰未能获得补偿总额（9740683元）1%的奖励即97406.83元，原告应赔偿被告李玉冰该项损失。对于被告李玉冰反诉主张的利息损失，本院认为，被告李玉冰通知原告搬迁，原告未按时完成搬迁，妨害了案涉房屋场地的正常搬迁进程，导致被告李玉冰有4740683元补偿款不能及时取得，造成被告李玉冰产生合理利息损失，本院予以支持。对于利息的起算时点，案涉《平度市南部新区企业搬迁补偿协议》约定的搬迁期限为“2019年7月15日前”，该《协议》第八条约定“乙方完成搬迁，取得《搬迁腾房验收合格单》后，甲方将剩余补偿款7个工作日内全额支付给乙方”，根据前述约定，若原告按时配合完成搬迁工作，补偿款按时发放，被告李玉冰至迟于2019年7月24日即可获得剩余补偿款4740683元，但考虑本案实际，剩余补偿款未能按时发放，被告李玉冰的利息损失于2019年7月25日已确定开始产生，因此利息应自2019年7月25日起算；因原告于2019年12月30日搬迁完毕，利息截止日应为“2019年12月30日”。以被告李玉冰反诉请求为限，对其合理利息损失，本院确定计算方式如下：以4740683元为基数，①自2019年7月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，利息为14124.64元（4740683元×4.35%/365天×25天），②自2019年8月20日起至2019年12月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，被告李玉冰表示本案中对租赁费不提任何反诉，并称其已经另案主张，对其第1项反诉请求（关于租赁费）本院不予一并处理；被告李玉冰应在合理期限（以十日为宜）内给付原告停产停业损失360000元、设备搬迁补助费863200元，合计1223200元；原告应赔偿被告李玉冰搬迁腾房奖励损失97406.83元及上述合理利息损失，十日内支付为宜；以本院实体处理的诉讼请求为限，双方其他诉讼请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、被告李玉冰于判决生效后十日内给付原告青岛屹丰新型材料有限公司人民币1223200元；二、驳回原告青岛屹丰新型材料有限公司的其他诉讼请求；三、原告青岛屹丰新型材料有限公司赔偿被告李玉冰搬迁腾房奖励损失97406.83元，于判决生效后十日内支付；四、原告青岛屹丰新型材料有限公司赔偿被告李玉冰利息损失（利息计算方式：①以4740683元为基数，自2019年7月25日起至2019年8月19日止，利息为14124.64元，②以4740683元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后十日内支付；五、驳回被告李玉冰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20607元，减半收取10303.50元，保全费5000元，合计15303.50元，由原告青岛屹丰新型材料有限公司负担4645.50元，由被告李玉冰负担10658元；反诉费1146元，由原告青岛屹丰新型材料有限公司负担1120元，由被告李玉冰负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  耿学辉二〇二〇年四月二十九日书记员  刘兴良书记员  景 容