吉林省辽源市龙山区人民法院   民事判决书   （2020）吉0402民初1951号   原告：孙宗友，男，1970年2月6日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。   委托代理人：闫志常，吉林武德吉律师事务所律师。   被告：辽源市兴业建筑工程有限责任公司。   法定代表人：纪长君，该公司董事长。   委托代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。   委托代理人：朱红君，吉林常春（辽源）律师事务所实习律师。   被告：辽源市兴鹏房地产开发有限公司。   法定代表人：闫永臣，该公司经理。   原告孙宗友与被告辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称兴业公司）、被告辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称兴鹏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。孙宗友及其委托代理人闫志常，兴业公司的委托代理人王晓枫、朱红君到庭参加诉讼。兴鹏公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   孙宗友向本院提出诉讼请求：1.解除龙山区人民法院对原告人孙宗友所有的永晟园ABC201号房屋的查封；2.判决对原告人孙宗友所有的永晟园ABC201号房屋不得执行该执行标的；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：辽源市龙山区人民法院在执行其本院（2019）吉0402民初1182号民事裁定书过程中，将案外人孙宗友所有的永晟园ABC201号房屋予以查封。孙宗友向辽源市龙山区法院提出了执行异议，但龙山区法院以（2020）吉0402执异75号执行裁定书驳回了案外人孙宗友的异议请求，原告不服裁定，向法院提起执行异议诉讼，理由如下一、孙宗友已经支付了全额购房款因辽源市兴鹏房地产开发有限公司欠付孙宗友房屋装修工程款，双方在2014年7月7日达成了以工程款抵付购房首付款2,164,984.00元的协议。2014年7月23日，孙宗友与辽源市兴鹏房地产开发有限公司签定了《商品房买卖合同》，该合同合法有效且已经实际履行。依据合同约定：双方买卖的永晟园ABC102-201号房，房屋建筑面积312.68平方米；房屋单价：每平方米13,800元；房屋总价款：4,314,984.00元；房款首付：2,164,984.00元，贷款215万。2014年7月25日，借款人孙宗友与贷款人中国银行股份有限公司辽源桥西支行及借款保证人辽源市兴鹏房地产开发有限公司共同签定了中国银行股份有限公司《个人商业用房贷款合同》，由孙宗友以所购买的永晟园ABC102-201号房作为抵押，按揭贷款215万元，用于交付购房款余款215万元。在按揭银行已经向辽源市兴鹏房地产开发有限公司足额支付了215万元后，因按揭贷款期限为120个月，至今孙宗友每月仍然依据按揭合同偿还银行的贷款，目前，孙宗友只是欠银行按揭贷款80多万尚没有还完。本案事实上孙宗友已经实际全额支付了永晟园ABC102-201号房的购房款。二、永晟园ABC102-201号房已经交付孙宗友，孙宗友已经实际占有房屋并在实际使用房屋。孙宗友购买的永晟园ABC102-201号房，于2014年12月底交付给孙宗友，孙宗友当时已经领取了房屋钥匙，并在房屋内自行安装了房屋的楼梯，也对房屋的房门进行了改建，并在房屋内存放了大量的个人财物。永晟园ABC102-201号房已经由孙宗友实际占有房屋并在实际使用。三、永晟园ABC102-201号房没有办理房屋过户登记孙宗友没有过错孙宗友当时购买的是期房并不是现房，在签定《商品房买卖合同》时，尚不能办理房屋过户手续，也仅能办理房屋预告登记，为此，孙宗友在签订按揭抵押购房合同的当日办理了买卖房屋的预告登记。按照《商品房买卖合同》的约定，办理买卖房屋过户登记需要房地产项目的开发商在所开发的房地产项目竣工以后，向不动产登记机关申报资料，所申报的材料在符合条件后才能办理房屋过户登记。为此，办理房屋过户手续的责任是永晟园房地产开发商的责任，根本不是孙宗友等购房者的责任。至今永晟园房地产开发商辽源市兴鹏房地产开发有限公司也没有履行通知义务，告知孙宗友等购房者可以办理买卖房屋过户手续；永晟园房地产开发商辽源市兴鹏房地产开发有限公司也从来都没有通知过按揭抵押贷款的银行办理房屋抵押登记。因此，永晟园ABC102-201号房没有办理房屋过户登记孙宗友没有过错。综上所述，原告认为：辽源市人民法院在执行案件时执行案外人财产，严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条等相关法律规定提起诉讼，请求法院依法判如诉请。   兴业公司辩称，原告的诉讼请求所陈述的理由与本案事实不符，且相互矛盾，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。首先，原告关于支付首付款的陈述相互矛盾，原告陈述首付款200余万元是以欠付孙宗友房屋装修款抵顶，既然如此就应当由原告提供其具有装修资质，如何完成的装修工程，如何确定的工程价款等相关证据，原告在起诉中又谈到了当时的房屋是期房，既然是期房，那么根本不存在装修工程款的问题，所以答辩人认为原告对此节事实的陈述存在相互矛盾之处，且不真实。其次关于贷款问题，如果是房屋按揭贷款是买卖双方签订的合同，并不是由买方借款由出卖方担保，所以原告关于以按揭的方式购买房屋明显是在混淆贷款方式的基本概念，是作出错误和误导性的陈述。既然是由兴鹏公司以房屋作为抵押，那就说明兴鹏公司是物权的所有权人，也是抵押人，根本不是本案的原告。再次，本案所涉及的房屋既然能贷款，就说明已经确定了物权，既然已经确定了物权，就符合办理产权过户的手续，原告向银行借款，由该房屋作为抵押，说明原告知道或者应当知道房屋已经具备办理过户手续的条件，原告没有办理房屋过户手续，是怠于行使其自身权利，房屋从2014年至今没有办理过户，已然超过了法律所规定的合理期限，在此期间，原告没有以任何的方式主张其权利，存在着过错行为，根据最高法规定，原告无法排除执行。需要说明的是，原告起诉中所陈述兴鹏公司没有履行通知义务，告知原告可以办理房屋买卖过户手续，是完全错误的，因为办理产权过户是双方当事人的权利和义务，原告陈述的永晟园开发商兴鹏公司从来没有通知过按揭抵押贷款的银行办理抵押登记，这样的陈述内容与之前的陈述又出现了矛盾之处。原告的陈述不能够自圆其说，所以请人民法院依法驳回其诉讼请求。   兴鹏公司未出庭陈述亦未提交书面陈述意见。   经审理查明：2014年7月7日，兴鹏公司（甲方）与孙宗友（乙方）签订《工程款抵债协议书》，载明：甲乙双方经协商，就甲方欠乙方装修工程款抵偿乙方购买甲方房屋预付款事宜，达成如下协议内容：一、甲乙双方于2014年6月10日签订装饰装修协议书，乙方给甲方装修42套房屋，工程款共计316.9万元。二、乙方于2014年7月7日购买甲方商业用房屋一栋：坐落：永晟园小区，面积：312.68平方米，单价：13,800元，房屋总价：4,314,984.00元，乙方应向甲方交纳首付款2,164,984.00元。三、甲乙双方经协商同意，就甲方拖欠乙方的工程款316.9万元抵偿乙方欠甲方首付款2,164,984.00元，剩余款项以现金支付，双方结清上述款项。四、本协议经双方签字盖章后生效，不得反悔，否则承担违约赔偿责任。另查明，上述协议签订时孙宗友装修了2个样板房外，其余工程尚开始施工。孙宗友自认至今与兴鹏公司尚未就已完成工程进行决算，《工程款抵债协议书》第三条约定的“剩余款项以现金支付”亦未实际支付。   2014年7月23日，兴鹏公司（甲方）与孙宗友（乙方）签订《商品房买卖合同》，甲方将永晟园第A、B、C幢1单元102-201号房出售给乙方，房屋总价款为4,314,984.00元，付款方式为首付2,164,984元，贷款215万元。   2014年7月25日，孙宗友与贷款人中国行股份有限公司辽源桥西支行及借款保证人辽源市兴鹏房地产开发有限公司共同签定了《个人商业用房贷款合同》，由孙宗友以所购买的永晟园ABC102-201号房作为抵押，按揭贷款215万元，用于交付购房款余款215万元，揭贷款期限为120个月。银行已经向兴鹏房公司支付215万元。   上述事实，有《工程款抵债协议书》《商品房买卖合同》《个人商业用房贷款合同》等证据及当事人陈述在案佐证。   本院认为，本案的争议焦点是孙宗友是否享有足以排除执行的民事权益。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，孙宗友主张交付案涉房屋的首付款系用工程款抵顶，但签订《工程款抵债协议书》时，孙宗友仅施工了两套房屋，工程款316.9万元仅是孙宗友对42套房屋装修做的预算金额，工程款至开庭时尚未决算，因此，孙宗友主张工程款抵顶首付款2,164,984.00元在签订《工程款抵债协议书》时尚未实际发生，孙宗友现有证据不足以证明达成抵债协议时原债务履行期限已经届满，亦不足以证明兴鹏公司与孙宗友签订的《工程款抵债协议书》是否已经实际履行、工程款最终决算金额，不足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应且经清算债务数额已经确定，无法证明孙宗友2014年7月7日已经支付了全部首付款2,164,984.00元。综上，孙宗友现有证据不足以证明其享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。孙宗友关于“解除龙山区人民法院对原告人孙宗友所有的永晟园ABC201号房屋的查封”不属于案外人执行异议之诉审理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：   驳回孙宗友的诉讼请求。   案件受理费100.00元，由孙宗友负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。   审判长 王宏伟   人民陪审员 孙雪艳   人民陪审员 刘 丽   二〇二〇年四月八日   书记员 谭敬文