贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0103民初6233号原告贵州兆基房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区。法定代表人周俊。委托代理人杜之翔，贵州证衡律师事务所律师。委托代理人杨涛，男，土家族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。被告贵州发展建设工程有限公司，住所地：贵阳市南明区。法定代表人廖忠平。委托代理人朱小波、杨蕴，贵州中创联律师事务所律师。被告贵阳市联源物业管理有限公司，住所地：贵阳市南明区。法定代表人朱建明。委托代理人马**，贵州千载律师事务所律师。被告贵州红林置业投资有限公司，地址：贵阳市云岩区。法定代表人刘红林。原告贵州兆基房地产开发有限公司（以下简称“兆基公司”）诉被告贵州发展建设工程有限公司（以下简称“发展公司”）、贵阳市联源物业管理有限公司（以下简称“联源公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，原告申请追加贵州红林置业投资有限公司（以下简称“红林公司”）为被告，原告的申请符合法律规定，本院予以准许，并依法追加该公司为共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兆基公司的委托代理人杜之翔、杨涛，被告发展公司的委托代理人杨蕴，被告联源公司的委托代理人马**均到庭参加诉讼。被告红林公司经公告传唤，现公告期满，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兆基公司诉称，2017年8月6日，被告联源公司、被告发展公司进行百花山51号工程，在施工过程中，因施工不当，导致原告位于百花山路××栋房屋遭到损坏。2017年11月10日，社区通知房屋使用人搬离。2018年4月17日鉴定机构出具鉴定报告，鉴定结论为：房屋危险性等级评定为Ｄ级,承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整栋危房，建议整体拆除。原告需要对房屋进行拆除后重新修建，预估损失为350万元。因被告行为导致房屋不能使用，承租人未付租金，以及原告房屋不能出租盈利，造成的房屋租金损失应当由被告承担。房屋鉴定费以及本案涉及的诉讼费、保全费、律师费等也应当由被告承担。现原告诉请法院：一、判令被告折价赔偿原告恢复房屋费用350万元（其中拆除房屋30万元、土建及安装工程280万元、平场及边坡加固工程40万元）。二、判令被告赔偿原告因房屋损坏造成的租金损失按每月8.4万元计算，自2018年2月起至房屋建设完工并经相关政府主管部门验收合格后的房屋租金（暂计至2019年5月，为129.3万元）。三、判令被告支付危房鉴定费3.6万元、律师费4万元。四、诉讼费、保全费以及为实现上述诉讼请求而产生的差旅费等全部费用均由被告承担。被告发展公司辩称，在我公司进入百花山路xx号工程前，一直是红林公司对该项目进行负责，我公司并非导致房屋损害的侵权主体。原告使用的房屋系工业厂房，不能用于经营。该房年代久远，原告对厂房进行了地面上的加层和隔断，并未设置圈梁、结构柱，导致地基沉降。就相邻的同时期形成的建筑，经鉴定也属于D级危房，所以我公司认为原告房屋的损害系房屋后期不当改造及建设年代久远共同所致，与我公司无关。就原告诉请损失问题，原告只向法庭提交了其单方制作造价预算以证明其损失。我方认为该证据属原告单方制作，不具法律效力。原告的房屋即便没有开裂及地基沉降也极有可能属于应该拆除的D级危房，因此，其要求恢复建设没有法律依据。综上，案涉房屋因建设年代久远及后期不当改造导致不符合使用条件这一后果，系原告过错，与我公司无关。请法院驳回原告的诉请。被告联源公司辩称，2016年9月26日，我公司与红林公司、金狮社区服务中心签订了《危房抢险合作改造合同》，同日签订了《项目委托代建合同》，即百花山xx号项目由我公司委托给红林公司进行代建。2017年10月28日，我公司与发展公司签订了两份《建设工程施工合同》，该工程交由发展公司施工。本案中，原告主张涉案房屋系由于百花山xx号工程施工导致该房受损及无法使用的情况，是与实际事实相违背的。xx号项目实际施工、实际基础施工、主体施工时间是在2017年10月28日之后。原告的房屋修建于上世纪70年代，使用年限较长，且原告擅自加盖加层，我方认为原告该行为是导致房屋受损的根本原因。请法院驳回原告的诉讼请求。被告红林公司未陈述答辩意见。经审理查明，贵阳市百花山路××栋xx层xx号，x栋x层x号房屋（两层房屋建筑面积合计1428.28平方米）产权人系原告兆基公司，《房屋所有权证》载明“用途”为“厂房”。2016年4月7日，原告与案外人贵阳云岩爽又爽鱼庄（以下简称“爽又爽鱼庄”）签订2016年租字3号《房屋租赁合同》，主要约定：原告将百花山路57号原贵阳医疗器械厂内的车间厂房出租给爽又爽鱼庄使用，租赁期限为2016年4月1日至2020年3月31日，租金为84000元／月。租赁合同签订之后，爽又爽鱼庄用该房经营鱼庄，并办理了《营业执照》。爽又爽鱼庄已支付原告2018年1月之前（含1月份）的房屋租金，2018年2月房租已付5.1万元，尚欠3.3万元未付。2018年3月之后，爽又爽鱼庄没有支付租金。诉讼中，原、被告认可百花山路x号与百花山路xx号系同一处房屋。2016年9月26日，被告联源公司作为甲方、被告红林公司作为乙方、案外人云岩区金狮社区服务中心作为丙方签订《危房抢险合作改造合同》，主要约定由丙方牵头，甲乙丙三方共同对位于贵阳市危房项目进行改造，以甲方委托乙方进行代建的形式实施本项目。2017年10月28日，被告发展公司与被告联源公司签订《建设工程施工合同》，主要约定：联源公司将百花山路xx号危房抢险改造工程发包给发展公司施工，暂定合同价款888万元。发展公司主张其于签订合同（2017年10月28日）之后才开始施工，在此之前，该工程是红林公司施工，但未提供足够证据予以证明。联源公司表示该工程具体施工单位是发展公司，红林公司没有进行现场施工，但是有相应的现场代表在现场。2017年12月4日，贵阳市规划监察支队向联源公司送达筑规管停字第（2017）第0001557号《建设工程停工通知书》，通知书主要内容为：联源公司在云岩区修建的危房抢险改造工程（项目），因未取得《建设工程规划许可证》……属违法建设，接本通知后必须立即停止施工……。2017年下半年，原告所有的百花山路xx号房屋出现地基下沉、地面、墙体多处开裂。2018年1月2日，被告发展公司、联源公司共同向原告出具《关于爽又爽鱼庄房屋进行加固的情况说明》，主要内容为：“我方在进行xx号危房抢险的过程中，由于各种原因，造成了兆基原厂房改建的鱼庄，出现地面下沉，小部分墙体拉裂……立即委托具备相关资质的房屋加固技术公司……设计出加固方案，让我们立即对受损房屋进行加固……”。2018年1月18日，联源公司与发展公司共同向爽又爽鱼庄出具《函》一份，主要内容为：“贵方所租用贵州兆基房地产开发有限公司原厂房所改建的鱼庄，因我方对百花山xx号危房抢险改造项目施工，导致出现地面下沉、小范围墙体拉裂的情况……”两公司在《函》中表示会对受损房屋进行加固施工工作，要求爽又爽鱼庄予以配合。2018年，原告兆基公司委托贵州省建筑科学研究检测中心对百花山路××号三栋的安全性进行鉴定，该中心于2018年4月17日出具ＪＧＡ002180400023号《鉴定报告》，鉴定结论及建议为：房屋危险性等级评定为Ｄ级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房；建议对百花山路××栋整体拆除。该报告载明“现场检测时间”为2017年4月13日。2019年7月28日，该监测中心给原告出具《勘误说明》，称《鉴定报告》中的现场检测时间2017年4月13日存在笔误，应为“现场检测时间：2018年4月13日”。原告支付鉴定费3.6万元。诉讼中，原告提交《建设工程预算书》，拟证明其作为专业房地产公司，已安排专业人员计算了房屋拆除、修建、加固边坡等费用分别为拆除工程305439.95元、平基工程136238.21元、边坡加固296105.25元、土建工程2388150.64元、给排水、电气工程248063.53元、消防工程102466.38元，合计工程造价3476463.96元。被告认为该预算书系原告单方面制作，不予认可。对于案涉房屋受损原因以及原告主张的房屋损失费用，原、被告均不申请鉴定、评估。另，为提起本案诉讼，原告聘请律师花费代理费等费用4万元，有发票为证。原告要求被告承担其为实现本案诉讼请求而产生的差旅费，但未明确差旅费金额，也未提供足够证据证明差旅费的产生情况。现原告起诉来院，诉请如前。本院认为，原告系案涉房屋产权人，依法对房屋享有相应权利。原告房屋经鉴定为危房，鉴定机构建议将房屋整体拆除。对于原告房屋所遭受的损失，侵权人应予以赔偿。对于房屋受损原因，原、被告均不申请鉴定，本案依据现有证据进行判定。2018年1月2日，被告发展公司、联源公司在共同向原告出具的《关于爽又爽鱼庄房屋进行加固的情况说明》中载明：我方在进行51号危房抢险的过程中，由于各种原因，造成了兆基原厂房改建的鱼庄，出现地面下沉，小部分墙体拉裂……。2018年1月18日，联源公司与发展公司在共同向爽又爽鱼庄出具的《函》中载明：贵方所租用兆基公司原厂房所改建的鱼庄，因我方对百花山51号危房抢险改造项目施工，导致出现地面下沉、小范围墙体拉裂的情况……。《情况说明》及《函》足以证明两被告自认原告房屋受损，系其百花山51号危房抢险改造项目施工造成。联源公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，将工程发包给发展公司，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第40条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……”的规定，其行为有过错。发展公司在联源公司未取得《建设工程规划许可证》的情况下，承包该工程，且在施工过程中造成原告房屋受损，其行为亦有过错。综上，联源公司、发展公司对原告遭受的财产损失均应承担民事赔偿责任。红林公司虽然与联源公司、金狮社区服务中心签订了《危房抢险合作改造合同》，但各方当事人未提供足够证据证明红林公司在案涉工程进行了施工，故对发展公司关于原告房屋受损系红林公司施工造成之主张，不予采信。红林公司在本案不应承担民事责任。对于原告所遭受的财产损失，双方当事人均不申请评估，本案根据实际情况酌情判决，财产损失项目及金额为：1、恢复房屋费用。原告房屋经鉴定机构鉴定，危险性等级为D级，构成整幢危房，建议整体拆除，则必然产生拆除费用、土建及安装工程费用、平场及边坡加固费用等恢复房屋费用。根据本案实际情况，拆除费用、土建及安装工程费用、平场及边坡加固费用分别酌情考虑为20万元、250万元、30万元，故恢复房屋费用合计300万元。该费用金额系本院在双方当事人均不申请评估的情况下酌情决定的，原告重建房屋后，如实际产生费用在合理价格范围内，且已超出或低于300万元，则原告兆基公司与被告发展公司、联源公司可向对方另行主张权利。2、租金损失。原告将房屋出租给案外人爽又爽鱼庄使用，租赁期限为2016年4月1日至2020年3月31日，因房屋受损，爽又爽鱼庄无法继续经营，自2018年3月之后，未支付原告租金（2018年2月租金亦尚欠3.3万元未付）。原告与鱼庄的租赁期满后，原告房屋仍然无法继续使用，也无法出租，因而发展公司、联源公司应赔偿原告2018年2月租金损失3.3万元以及2018年3月1日之后的租金损失。至于租金损失的截止日期，由于重建房屋需要一定时间，本院对该时间段酌情考虑为10个月，则发展公司、联源公司赔偿原告租金损失的截止日期为其支付恢复房屋费用给原告之日起满10个月之时。租金损失金额参照爽又爽鱼庄承租房屋的价格8.4万元/月计算。3、房屋鉴定费3.6万元，应由发展公司、联源公司承担。4、律师费4万元，该费用是因发展公司、联源公司的侵权行为损害了原告财产，原告为维护自身合法权益聘请律师而产生的费用，故应由两被告承担。原告要求被告承担其为实现本案诉讼请求而产生的差旅费，但未明确差旅费金额，也未提供足够证据证明差旅费的产生情况，故本院对该项诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第113条、第120条、《中华人民共和国侵权责任法》第6条、第15条第（六）项、第19条之规定，判决如下：一、被告贵州发展建设工程有限公司、贵阳市联源物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿原告贵州兆基房地产开发有限公司恢复房屋费用人民币300万元。二、被告贵州发展建设工程有限公司、贵阳市联源物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿原告贵州兆基房地产开发有限公司2018年2月房屋租金损失3.3万元、2018年3月1日-2020年1月31日（23个月）期间房屋租金损失193.2万元，合计人民币196.5万元，并从2020年2月1日开始，按每月8.4万元人民币赔偿原告贵州兆基房地产开发有限公司房屋租金损失，直至贵州发展建设工程有限公司、贵阳市联源物业管理有限公司支付原告贵州兆基房地产开发有限公司恢复房屋费用之日起满10个月时止。三、被告贵州发展建设工程有限公司、贵阳市联源物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告贵州兆基房地产开发有限公司鉴定费3.6万元、律师费4万元，合计人民币7.6万元。四、驳回原告贵州兆基房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费45752元，由原告贵州兆基房地产开发有限公司承担5752元，被告贵州发展建设工程有限公司、贵阳市联源物业管理有限公司承担40000元（原告已预交，被告发展公司、联源公司应于履行判决时将此款给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在二年内依法向本院申请强制执行。审 判 长  田彩莲人民陪审员  朱从桂人民陪审员  王佳平二〇二〇年四月二十七日法官助理宋星星书记员申萍