福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1511号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，1982年2月26日出生。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，1985年11月17日出生。 被上诉人（原审原告）：苏美治，女，1964年7月22日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈景杭，福建君守律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪欣瑶，福建君守律师事务所实习律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人苏美治因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初3857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回苏美治全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予纠正。(一)合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，被上诉人应于合同签订之日（2014年2月25日）起60日内即2014年4月24日内付清购房款。合同已明确被上诉人应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款。(二)讼争商品房签订合同的时间为2014年2月25日，根据双方签订的合同及补充协议约定，被上诉人应于2014年2月27日前付人民币叁拾叁万捌仟柒佰贰拾柒元整，余款计人民币柒拾陆万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然上诉人于2014年5月9日才收到按揭部分购房款人民币76万元，逾期支付按揭款15天，被上诉人支付购房款逾期，其应向上诉人支付违约金。(三)民法的公平原则不仅适用于被上诉人，同样适用于上诉人。一审法院认定合同未明确约定被上诉人将按揭贷款支付给上诉人的时间，且不接受上诉人遵照公平原则及交易习惯推定被上诉人的付款时间，明显加重了上诉人的合同义务及举证责任。 二、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人未举证证明被上诉人存在故意拖延办理购房贷款的情形，系事实认定不清，举证责任适用错误。(一)被上诉人作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因被上诉人部分购房款通过按揭贷款方式支付，提供按揭文件、资料等办理按揭贷款手续均是被上诉人的应尽义务，双方签订的合同及附件明确约定了被上诉人应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。(二)被上诉人认为其已经完成了合同约定的按时办理按揭贷款手续及支付按揭款的义务，该举证责任应由被上诉人承担。一审法院判定上诉人应举证证明被上诉人存在故意拖延办理购房贷款的情形，该认定事实错误，适用法律错误。 三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月11日是错误的。假设，上诉人应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到上诉人的拒绝，就确认上诉人拒绝交付涉案房产，继续构成逾期交房，该事实认定错误。被上诉人并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往上诉人处办理交房手续，但被上诉人拒绝办理。 四、一审法院不予认可上诉人提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了上诉人的举证及付款义务，违反了公平原则，请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。 五、一审法院认定逾期交房系持续的违约行为，计算诉讼时效应从违约行为终止时开始计算，不认定上诉人提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2016年1月1日至2016年8月27日）的主张，是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年12月31日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，上诉人逾期交房违约金应从2016年1月1日起开始计算，终止于2018年11月9日（视为被上诉人已收房)。被上诉人于2019年8月27日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年8月27日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，应予驳回。 苏美治答辩称，一、苏美治已经依约支付了所有购房款项，不存在上诉人主张的未付清购房款而可以延期交房的情形，上诉人主张交房时间可以顺延没有事实和法律依据。苏美治签订购房合同后，积极配合银行办理按揭手续，不存在故意拖延办理购房贷款的情形。《商品房买卖合同》没有约定购房贷款办理时间，上诉人主张苏美治逾期付款15天没有事实依据。二、一审法院确定逾期交房时间正确。到目前为止，案涉小区仍然存在许多问题，导致不少业主无法交房装修入住，上诉人主张2018年11月9日交房没有事实依据。三、一审判决违约金合情合理，不存在需要调整的事实。上诉人主张按照合同总金额5%计算违约金，并未提供证据证明违约金过高的事实。 苏美治向一审法院起诉请求：判令欣盛丰公司支付苏美治逾期交房违约金（按109.9元/日的标准，自2016年1月1日起计至欣盛丰公司实际交房之日止）。 一审法院认定事实：2014年2月25日，买受人苏美治与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03136107的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区××＃楼××层××室商品房，房屋总价款1098727元。其中，合同第六条约定，买受人于2014年2月27日前付首付款338727元，余款76万元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用。该条还约定，如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2014年3月10日、2013年12月9日，欣盛丰公司向苏美治先后开具了二张发票，载明苏美治已向该公司分别支付购房款338727元、76万元，合计1098727元。庭审中，欣盛丰公司对苏美治已按期支付首付购房款未提出异议。 2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防验收。2017年9月，欣盛丰公司向苏美治寄出《商品房交付通知书》，通知苏美治于2017年12月16日办理交房手续。2018年11月5日，欣盛丰公司再次向苏美治寄出落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知苏美治于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，苏美治于2018年11月6日收到该《催告收房通知书》。2018年12月8日，欣盛丰公司第三次向苏美治寄出落款时间为2018年12月7日的《再次催告收房通知书》，通知苏美治于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，苏美治于2018年12月11日收到该《再次催告收房通知书》。但苏美治至今尚未实际接收房屋。 另查明，（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，大量业主持落款为2018年11月2日的《收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于欣盛丰公司是否构成逾期交房违约的问题。一审法院认为，首先，欣盛丰公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年6月11日，案涉商品房才通过工程竣工验收和消防验收，具备法定交付使用条件，此后，欣盛丰公司于2018年11月5日、2018年12月8日通知苏美治办理交房手续，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨、高温天数已客观发生，如需据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；合同约定的交房时间之后的大风、大雨、高温等属于欣盛丰公司迟延履行后发生的事由，欣盛丰公司主张计入其可顺延交房的天数，亦缺乏合同和法律依据，均不予采纳。此外，在合同履行期间，符合合同和附件六约定的大风、大雨天气仅有25天，故酌情认定欣盛丰公司可顺延交房25天，即欣盛丰公司应在2016年1月25日之前向苏美治交付房屋，欣盛丰公司逾期交房天数应从2016年1月26日开始起算。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向苏美治寄送落款时间为2018年11月2日的《收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但相关生效判决已查明，该楼盘大量业主持该《收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向苏美治发出《收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月11日，苏美治签收了该《收房通知书》，故苏美治主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月11日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房天数从2016年1月26日计至2018年12月11日共1051天，应支付逾期交房违约金115476元（1098727×0.0001×1051），超出部分的逾期交房违约金诉讼请求，不予支持。欣盛丰公司辩称苏美治未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房。因合同及附件六均未约定苏美治应向欣盛丰公司付清购房款的具体时间，欣盛丰公司亦未举证证明苏美治存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项答辩意见，证据和理由不足，不予采纳。欣盛丰公司辩称约定的逾期交房违约金过高，但未提供相应证据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向苏美治支付逾期交房违约金115476元。二、驳回苏美治的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2654元，适用简易程序减半收取1327元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第13款。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证复印件；证据2商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证复印件。以上证据证明同一小区业主陈晓云20**年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。 苏美治质证认为，对证据1、证据2真实性无异议，但对证明对象有异议，业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 首先，案涉《商品房买卖合同》未约定苏美治办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明苏美治应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司关于苏美治应支付逾期付款违约金的上诉理由缺乏依据，不予采纳。欣盛丰公司存在逾期交房的事实，理应按合同约定支付逾期交房违约金。 其次，生效判决认定新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，欣盛丰公司对此提出异议，但并无充分证据予以推翻，一审判决认定该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行、欣盛丰公司继续构成逾期交房并无不当，欣盛丰公司主张逾期交付违约金计算至2018年11月9日依据不足，本院不予采纳。 再次，本案系因苏美治向欣盛丰公司主张逾期交房违约金引起的纠纷，一审法院按照《商品房买卖合同》约定，按苏美治已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 又次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第一百九十五条规定：“有下列情况之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……(二)义务人同意履行义务；……”。根据查明事实，案涉《商品房买卖合同》第八条约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前交付符合约定条件的商品房。2017年9月30日、2018年6月11日，案涉商品房分别通过竣工验收和消防验收。欣盛丰公司于2017年9月、2018年11月、2018年12月向苏美治发出《商品房交付通知书》、《催告收房通知书》。《商品房交付通知书》载明欣盛丰公司同意履行交房义务，故应认定诉讼时效因欣盛丰公司发出《商品房交付通知书》而中断，欣盛丰公司上诉主张2016年1月1日至8月27日逾期交房违约金超过诉讼时效期间依据不足，本院不予采纳。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2654元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  李向阳 审 判 员  柯艳雪 二〇二〇年四月七日 代书记员  韩沁娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。