广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初1427号原告：邓小凡（反诉被告，以下统称原告），男，1974年7月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区********************，公民身份号码：362************519。被告：陈定新（反诉原告，以下统称被告），男，1966年1月18日出生，汉族，住广东省东莞市****************，公民身份号码：441************812。委托诉讼代理人：刘强，广东启盟律师事务所律师。被告：东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社，住所地：东莞市寮步镇石龙坑松元仔小区**。法定代表人：韩锦华，该合作社的村长。委托诉讼代理人：黄俊，广东泰如律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟辉荣，广东泰如律师事务所实习律师。原告邓小凡与被告陈定新、东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓小凡，被告陈定新的委托诉讼代理人刘强、被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社的委托诉讼代理人黄俊、钟辉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告陈定新、东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社支付原告设备报废损失515000元；2、判令被告陈定新、东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社支付原告因强行拆除厂房而造成工厂停产、工人停工、工人遣散费80000元；3、判令被告陈定新退还给原告2019年6-9月租金共计32500元，并支付原告三倍租金的赔偿金97500元，两项共计130000元；4、本案诉讼费用由两被告承担；5、原告保留追究进一步经济损失的权力。事实和理由：一、原《租赁合同书》继续有效。原告与被告陈定新于2015年4月18日签订《租赁合同书》，每月租金8000元。2019年5月之前，双方就续租事项、租期和租金达成共识并准备签约，约定租金由2019年7月1日起涨为每月8500元，租金由原告直接支付给被告陈定新改为支付给被告陈定新的外甥曾昭等，租期五年。但双方并未签订续约合同，依据合同法，双方的租赁期限为不定期。二、被告陈定新作为出租方，如需解除合同应提前两个月告知承租方，但被告陈定新未做到这条，造成原告巨大经济损失。被告隐瞒了标的厂房需要被强拆的事实，未及时告知原告，原告厂内设备无法在短短几天内拆除，厂房突然被强拆，原告只能停止生产，以废品的形式快速处理厂区所有设备。全工厂10多名工人也无法做好合理妥当安排，原告为安抚工人，对工人代表作出承诺支付部分工资。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，被告陈定新有民事欺诈行为，在2019年6月以来共收取原告租金32500元，应返还原告并应支付三倍的赔偿金，共计130000元。被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社明知标的厂房属违建，还与被告陈定新签订五年租赁合同，明显具有民事欺诈行为，且被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社未能提前足够时间通知被告陈定新，未尽作为出租人应尽的义务，应赔偿原告的损失。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈定新辩称，1、原告邓小凡与被告陈定新有两段租赁关系，第一段是2015年5月1日开始，双方签订《租赁合同书》，租期四年。第二段是2019年6月1日开始的不定期租赁合同关系，双方没有签订租赁合同。2、原告对案涉租赁房屋属违建是明知的，原告与被告陈定新明确约定“因政府拆除造成原告损失的，被告陈定新不承担赔偿责任”。3、双方从未约定被告陈定新解除合同需要提前两个月通知原告。被告陈定新在强拆迁至少提前了三天通知原告，原告有足够时间完成搬迁，且案涉房屋强拆时的录像表明，原告强拆前已完成搬迁，房屋内无遗留任何财产。4、案涉租赁合同为无效合同，但原告仍应支付被告陈定新房屋占有使用费，因此原告请求退还2019年6-9月的租金以及三倍租金赔偿没有法律依据。5、原告请求设备报废损失以及工人遣散费没有依据，且无充分证据证明，不应支持。被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社辩称，1、根据合同相对性，被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社无需承担赔偿责任。2、被告陈定新擅自转租厂房给原告，未经被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社同意，被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社无需承担赔偿责任。3、强拆是政府所为，根据约定，被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社无需承担赔偿责任。4、强拆前政府部门已多次通知被告陈定新，且原告也自认被告陈定新有告知其厂房准备被强拆的事实。被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社无需承担赔偿责任。5、原告不存在实际损失，依据我方提交证据，在强拆时厂房内已被搬空。即使存在实际损失，但依据原告的证据无法确定原告的实际损失。6、原告与被告陈定新的微信聊天记录可以显示双方已经约定，租赁期间如政府行为拆迁造成原告损失与被告陈定新无关，被告陈定新不作任何赔偿。被告陈定新对原告提出反诉请求：1、判令原告支付被告陈定新20**年10月1日至2019年10月21日房屋占有使用费5758元；2、反诉费用由原告承担。事实和理由：被告陈定新将位于东莞市*****************之二简易厂房出租给原告使用，双方依照时间顺序有两段租赁关系，第一段是2015年5月1日开始，双方签订《租赁合同书》，租期四年。第二段是2019年6月1日开始的不定期租赁合同关系，双方没有签订租赁合同。双方在微信聊天记录中明确“租期在2019年6月1日起，每个月租金8500元正。”涉案租赁房屋为简易厂房，未取得规划报建手续，涉案租赁合同为无效合同。原告使用案涉租赁房屋至2019年10月22日下午，原告已支付2019年6-9月的租金32500元（6月份租金支付7000元），拖欠被告陈定新20**年10月1日至2019年10月21日房屋占有使用费5758元。为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持被告陈定新的反诉请求。原告辩称，同上述原告诉请的事实和理由意见一致。经审理查明，2009年3月23日，被告陈定新与被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社签订《租地合同书》，约定被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社将松仔岭空地一块租给被告陈定新使用，租期为2009年7月1日至2019年6月30日。2019年6月21日，被告陈定新与被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社签订《厂房租赁合同书》，约定被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社将位于石龙坑荔园路137号之二号的租赁物出租给被告陈定新用于工业用途，租赁物面积约600平方米。租赁期为五年，即从2019年7月1日起至2024年6月30日止。双方约定未经所在镇（街道）审批和东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社书面同意，被告陈定新不得将租赁物部分或全部转租他人。在租赁期间，此地块建筑物如不符合政府部门相关的规定，需要拆迁，被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社不作任何赔偿，并终止合同。2015年4月18日，原告作为乙方与被告陈定新作为甲方签订《租任合同书》，约定：1、被告陈定新将位于石龙坑松园仔村简易厂房租给原告使用，简易厂房一栋约600平方米。租期为4年，即从2015年5月1日起至2019年5月30日。装修免租期为30天，即从2015年5月1日起至2019年5月30日止。计租期从2015年6月1日开始。2、每月租金8000元，租金按月缴交，每月10日前将当月租金交给被告陈定新。3、被告陈定新确保原告正常使用该物业，在使用租赁期间与第三方发生任何纠纷，与原告无关。4、租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用或拆除、改造已租赁的物业，使双方造成损失的，互不承担责任。该《租任合同书》约定的租赁期限到期后，原告继续使用案涉厂房，双方约定自2019年6月1日起，每个月的租金为8500元，双方并未签订书面租赁合同。原告与两被告均确认案涉厂房没有建设工程规划许可证，原告明确其在签订《租任合同书》时也并未与被告陈定新核实案涉厂房是否有建设工程规划许可证。另外，双方确认，原告已经交纳2019年6月租金7000元，2019年7-9月的租金每月8500元，共计32500元。原告提交了部分原告所经营的东莞市上唐工贸有限公司、东莞市上唐机械有限公司的购销合同、送货单、销售单、出仓单、发票等证据，证明原告在案涉厂房经营。原告主张被告陈定新早已知案涉厂房需要被强拆，但其故意对原告进行隐瞒，直至2019年10月18日，被告陈定新才告知原告案涉厂房有可能近期会被拆除，但未明确告知具体强拆时间。2019年10月22日，被告陈定新的外甥曾昭等告知原告案涉厂房大约2019年10月25日会被强拆，请原告尽快找地方搬迁设备。但2019年10月22日，案涉厂房被着手强拆，当时原告工厂工人尚在工厂内从事生产，为了保护工人人身安全，原告只能强行中止生产作业。且案涉厂房内的生产设备无法短时间内拆除和迁移，因此为了降低经济损失，原告只能立即停止生产，以废品的形式快速处理厂区内所有设备。原告为此提交了其单方制作的强拆报废设备清单、照片、视频以及购销合同、送货单等证据证明其设备报废损失共计515000元。原告同时提交了其手写的工人2019年10月奖金及遣散费统计表，主张其为此支付工人工资、遣散费共计80000元。两被告对原告的上述证据均无法确认，均称无法确认案涉厂房强拆时厂房内的设备情况及工人情况。被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社提交了视频，主张案涉厂房强拆时，原告已经搬空了厂房内的设备，原告主张的损失并不存在。为此被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社提交了调查取证申请书，申请调取强拆案涉厂房的相关材料拟证明原告对案涉厂房将被强拆的消息知情，强拆时原告已将设备及物品搬离。另外，原告主张因为被告陈定新隐瞒了案涉厂房需要被强拆的事实，原告主张应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》向原告返还2019年6月以来的租金32500元，以及赔偿三倍租金共计97500元，以上合计130000元。被告陈定新提交了东莞市德蹊机械有限公司的商事登记信息、东莞市上唐工贸有限公司的企业信用信息公示报告，主张东莞市德蹊机械有限公司的住所地为东莞市*********，即案涉厂房所在地，法定代表人是原告邓小凡，其于2015年7月9日注册成立，于2015年10月20日注销。东莞市上唐工贸有限公司曾用的企业名称为东莞市上唐机械有限公司，住所地为东莞市寮步镇寮步社区*********，法定代表人是原告邓小凡，于2016年*月30日注册成立并持续经营至今。原告所经营的东莞市上唐工贸有限公司住所地并非案涉厂房所在地，原告无法证明其在案涉厂房进行经营行为。原告则主张其在案涉厂房经营，将设备存放在何地，在哪里经营是原告自己的选择，但原告并无提交其在案涉厂房经营的相关证据。被告陈定新提交了：1、原告(微信昵称“TigerDeng江南穷秀才”)与被告陈定新（微信昵称“陈”）的微信聊天记录，被告陈定新于2019年6月14日发出微信：“租期在2019年6月1号起，每个月租金8500元正，在租期间如政府行为拆迁造成乙方损失己甲方无关，甲方不作任何赔偿。”原告邓小凡称：“好的，到时在合同中加上，非常……”2、原告与曾昭等的微信聊天记录，原告邓小凡于2019年10月21日发出微信：“他说那个厂房要拆掉，要我做好准备。”被告陈定新以此主张，原告邓小凡早已知道案涉厂房要被拆除的事实，被告陈应新不应承担赔偿责任。原告邓小凡对微信聊天记录的真实性确认，但认为被告陈定新早已知晓案涉厂房要被拆除，但并未提前告知原告，且原告与曾昭等的微信聊天发生于2019年10月21日，原告在此之前并不清楚案涉厂房要被强拆。原告邓小凡庭后补交了照片、视频拟证明被强拆的设备，两被告对此不予确认，被告陈定新说明该组证据基本无法显示机器的存在，其中一台类似空压机与气瓶的设备也显示已被拆除，且完好无损。另查，被告陈定新主张原告交纳租金至2019年9月，原告应向被告陈定新支付2019年10月1日至2019年10月21日的房屋占有使用费（8500÷31×21）元=5758元。以上事实，有原告提交的《租任合同书》、《厂房租赁合同书》、微信聊天记录、转账记录、购销合同、工人工资统计表、不予受理告知书、收据、发票、送货单、出仓单、销售单、出库单、强拆报废设备清单、照片、视频，被告陈定新提交了微信聊天记录截图、商事登记信息、企业信用信息公示报告，被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社提交的《租地合同书》、《厂房租赁合同书》、收据、视频以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《租任合同书》约定的租赁期限自2015年5月1日至2019年5月30日，庭审中双方确定上述租赁期限届满后，原告邓小凡继续使用案涉厂房，被告陈定新对此也并无提出异议，双方并未继续签订租赁合同，因此原租赁关系继续有效，租赁期限为不定期。案涉《租任合同书》由原告与被告陈定新签订，庭审中双方也确认合同相对方为原告和被告陈定新，因此原告要求被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社承担赔偿责任没有依据，本院不予支持。两被告确认涉案的租赁物没有建设工程规划许可证，因此本院认定原告与被告陈定新签订的《租任合同书》因涉案的租赁物没有建设工程规划许可证应当被认定为无效。关于原告主张被告陈定新在早已知案涉厂房需要被强拆却未及时提前告知原告，对强拆事实予以隐瞒，造成原告经济损失的问题。首先，双方《租任合同书》约定：“租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用或拆除、改造已租赁的物业，使双方造成损失的，互不承担责任。”虽然该《租任合同书》依法认定无效，但该合同可以反映出原告邓小凡在签订该合同的时候已知案涉厂房存在被强拆的风险。其次，依据原告与被告陈定新的微信聊天记录可以看出，被告陈定新再次告知原告案涉厂房存在被强拆的风险，造成的损失由原告邓小凡自行承担，原告邓小凡也回复确认，可以看出原告对该情况知晓。综上，原告邓小凡从承租案涉厂房的时候就清楚知道案涉厂房有可能随时被强拆，其仍与被告陈定新签订租赁合同，且租赁合同到期后仍继续租赁案涉厂房，原告对此负有一定责任，且双方也约定对此造成的损失由原告自行承担，因此本院对原告称被告陈定新未及时提前告知案涉厂房需要被拆除，隐瞒案涉物业要被强拆的主张不予采信。故被告东莞市寮步镇石龙坑松元仔股份经济合作社申请调取强拆案涉厂房的相关材料对本案审理并无必然联系，因此本院不予准许。关于原告主张其设备报废损失515000元的问题，首先，原告提交了照片、视频证明案涉厂房强拆前所存在的设备情况，但其提交的照片以及视频并无法完整地反映出案涉厂房在拆除前所存在的设备情况。其次，原告提交了强拆报废设备清单拟证明其设备的损失，但该份强拆报废设备清单是原告单方制作，无法证明案涉厂房拆除前是否存在清单上的所有设备，以及设备的价值。最后，原告所经营的东莞市上唐工贸有限公司住所地并非案涉厂房所在地，原告其并没有提交充分的证据证明其在案涉厂房的设备即是东莞市上唐工贸有限公司经营所需的设备。因此，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张工人工资及遣散费的损失80000元的问题，原告仅提交一份其手写的工人10月奖金及遣散费的统计表，并没有其他相应的证据佐证，依据不足，本院对此主张不予支持。关于原告主张被告陈定新退还2019年6-9月的租金共计32500元以及赔偿三倍的租金97500元的问题，案涉《租任合同书》虽被依法认定为无效，但是原告在此期间确认使用了案涉厂房，理应向被告陈定新支付房屋占有使用费，房屋占有使用费参照约定的租金收取，因此原告请求被告陈定新退还租金32500元并无依据，本院不予支持。另本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告陈定新是租赁合同的主体，原告并非消费者，因此不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，故原告要求被告陈定新赔偿三倍租金并无依据，本院不予支持。关于被告陈定新提出的反诉请求，要求原告支付2019年10月1日至2019年10月21日的房屋占有使用费的问题。承上所述，原告应向被告陈定新支付房屋占有使用费。双方约定2019年6月1日起，每个月租金8500元，本院予以确认。原告确认2019年10月并未向被告陈定新交付租金，且双方确认案涉厂房2019年10月22日被强拆，故原告应向被告陈定新支付2019年10月1日至2019年10月21日的房屋占有使用费（8500÷31×21）元=5758元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告邓小凡的全部诉讼请求；二、限原告邓小凡应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告陈定新支付房屋占有使用费5758元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5525元（原告邓小凡已预交），由原告邓小凡负担。本案反诉受理费25元（被告陈定新已预交），由原告邓小凡负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郑 烨二〇二〇年四月十三日书记员 尹彩华书记员 陈俊铿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。