山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终129号 上诉人（原审被告、反诉原告)：青岛盛天置业有限公司，住所地山东省胶州市古城风貌保护区**网点。 法定代表人：李记常，执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告)：青岛浙泰实业有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区长江中路**2109B。 法定代表人：张牡丹，执行董事兼总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周青林，山东文康律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：青岛维客集团股份有限公司，住，住所地山东省青岛市李沧区京口路**/div> 法定代表人：张贤存，董事长。 委托诉讼代理人：张玉梅，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦峰，山东正洋律师事务所律师。 上诉人青岛盛天置业有限公司（以下简称盛天置业）、青岛浙泰实业有限公司（以下简称浙泰实业）因与被上诉人青岛维客集团股份有限公司（以下简称维客集团）房屋租赁合同纠纷一案，山东省青岛市中级人民法院于2014年11月25日作出（2013）青民一初字第118号民事判决，盛天置业、浙泰实业不服该判决，向本院提起上诉后，向本院申请撤回上诉。本院于2015年11月17日作出(2015)鲁民一终字第288号民事裁定，准许盛天置业、浙泰实业撤回上诉。盛天置业与浙泰实业又向本院申请再审，本院于2018年10月8日作出（2017）鲁民再657号民事裁定，撤销山东省青岛市中级人民法院（2013）青民一初字第118号民事判决，将本案发回山东省青岛市中级人民法院重审。山东省青岛市中级人民法院重新审理本案，并于2019年9月5日作出（2018）鲁02民初2138号民事判决。盛天置业与浙泰实业仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 盛天置业与浙泰实业共同上诉请求：1.撤销（2018）鲁02民初2138号和（2013）青民一初字第118号民事判决，改判驳回维客集团的诉讼请求，支持盛天置业、浙泰实业的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用维客集团负担。事实和理由：一、原审判决没有按照2011年5月20日和2011年6月9日达成的补充协议变更交接日期，仍按涉案房屋《租赁合同》，以2010年10月1日作为逾期交付房屋基准日，进而认定盛天置业违约，属认定事实错误。1.《租赁合同》约定的2010年10月1日交付房屋，无论在事实上还是法律上均不可行。2.盛天置业与维客集团于2011年5月20日、2011年6月9日以补充协议变更了交接日期。二、盛天置业已将房屋交接给维客集团，维客集团也已接收、控制涉案房屋，原审判决未认定该事实属认定事实错误。三、原审判决依据《租赁合同》第12.1条判决盛天置业向维客集团赔偿2年租金损失、依据第12.2条判决盛天置业支付5000元/日、10000元/日计算的45万元违约金明显违反了该违约责任条款的本意，属认定事实错误。1.关于“赔偿2年租金损失”的违约金条款使用条件未成就。2.关于5000元/日、10000元/日违约金条款使用条件未成就。3.原审判决关于合同解除的原因，与判决盛天置业和浙泰实业所承担的责任相矛盾。退一步讲，即便支持了维客集团的违约主张，但维客集团主张的违约金过高，应依法予以调整。四、原审判决认定盛天置业将房屋转让给浙泰实业违约，并侵犯了维客集团的优先购买权，进而应承担违约责任，认定事实与使用法律错误。五、原审判决以盛天置业未办理房屋租赁备案登记、浙泰实业抵押贷款未经维客集团书面同意“可能给维客集团将来经营造成较大的经营风险”为由，判决盛天置业与浙泰实业承担违约责任属事实认定与适用法律错误。六、原审判决以“盛天置业对此具有明显恶意及过错”为由，认为盛天置业应“承担违约赔偿责任”，并以浙泰实业与盛天置业二者作为共同反诉原告，委托相同诉讼代理人向维客集团主张权利，二者系关联公司，视为二者自认对本案租赁合同的权利义务共同承受，且浙泰实业对于未经维客集团同意即配合盛天置业转让房产及抵押贷款行为具有“明显恶意”，侵犯了维客集团的合法债权，从而判决盛天置业和浙泰实业对返还已付款项及违约金等“共同承担”赔偿责任没有法律依据。七、维客集团诉请浙泰实业对盛天置业的付款责任承担“连带责任”，但原审判决应承担“共同赔偿”显然超出了维客集团的诉讼请求。八、盛天置业、浙泰实业作为房屋的原权利人与受让方，已经履行《租赁合同》房屋交付义务，违约方应为维客集团。九、再审一审判决的审查范围超出了盛天置业与浙泰实业的再审请求范围。 维客集团未提交书面答辩意见。 维客集团向一审法院起诉请求：1.判令盛天置业返还双倍定金400万元；2.判令盛天置业返还预付租金1000万元，并支付该租金自维客集团付款之日(2011年6月13日)至实际还款期间的利息(按银行同期贷款利息上浮30%计算)；3.判令盛天置业向维客集团支付违约金3118.3万元；4.判令浙泰实业对上述付款承担连带责任；5.本案诉讼费、保全费由盛天置业、浙泰实业共同承担。 盛天置业、浙泰实业共同提出反诉请求：1.维客集团支付房租12266071元；2.盛天置业、浙泰实业不返还已付定金200万元；3.维客集团给付盛天置业、浙泰实业租金补偿9628207元；4.维客集团赔偿盛天置业、浙泰实业各项损失9194897元；5.维客集团承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：（一）合同签订情况：2009年12月12日，维客集团（乙方）与盛天置业（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将在位于胶州市郑州××路××常州路以东的场地上建造一幢建筑物，并在建成后将其租赁给乙方开设购物中心。合同主要内容：（1）关于租赁物基本情况（第一、二条）。乙方承租该建筑物的计租面积单层约8000平方米，四层共计约32000平方米。地下。地下停车场面积不低于6500平方米方商场独家经营使用，乙方租赁本物业投资成立商业零售企业，主要从事零售及其他相关业务。租赁期限为20年，自免租期满即起租日起计算。甲方承诺该租赁物业能够用于本合同约定的目的，保证其合法拥有租赁建筑物业的所有权及该地块的国有土地使用权，土地用途为商业，租赁房屋应为商业建筑，租赁物业可依法投入使用及合法出租。甲方明确声明同意，由于甲方对租赁房屋或地块的权利存在任何问题及租赁物业投入使用或用于出租不符合有关法律规定，所产生的责任由甲方承担，乙方如因此遭受损失或损害，甲方须负责赔偿。甲方提供的装修及设施、设备作为租赁物业的组成部分，其租赁费用已包含于租金之中，乙方无需再行支付费用。（2）关于租金的约定（第三条）。3.1条约定租金标准自起租日起满12个月为第1个租赁年度，以后每满12个月为一个租赁年度，第1-5年租金为0.8元／日／平方米，第6-10年0.84元／日／平方米，第11-20年0.88元／日／平方米。工程竣工按房管部门实测面积计算。3.2条约定地下层租金标准年租金90万元不变。3.3条约定租金每半年支付一次，在交付租赁建筑物业后五个工作日内，先行支付1500万元，相应租金由租期抵付，以后租金的交付按约定执行。（3）关于交付的主要约定（第四条）。甲方承诺按照双方认可的下述时间表对物业进行交付，并应在取得各项批准、许可或证明文件后及时出示原件且将其复印件加盖甲方公章后提交给乙方：4.1条约定2010年9月1日前，甲方将符合乙方要求的租赁物业按工程交接技术条件移交给乙方，乙方可以组织施工人员进场装修；4.2条约定2010年10月1日前，将符合乙方要求且能够依法交付使用的租赁物业最终移交给乙方，并同时向乙方提供国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防验收合格报告书及建筑工程质量验收合格报告书等；4.3条约定2010年12月1日前，取得该建筑物的房产所有权证书。4.4条约定上列相关资料和已完工的租赁物业在承诺的日期内完成并交付，如甲方未能如期完成上述任何一项，且逾期超过60日，乙方有权解除本协议。（3）关于免租期的约定（第六条）。乙方应在接收建筑物业后立即开始装修，甲方同意给予乙方自租赁物业具备4.2款约定的全部内容且物业最终交付之日起6个月免租期有，免租期满之日即为租金起算之日。（4）关于立约定金的约定（第七条）。7.1条约定乙方应在租赁合同生效后5个工作日内向甲方支付200万元作为立约定金，可冲抵首批租金。7.2条约定除本合同或甲乙另有约定外，如果非因甲乙方过错导致合同终止，双方未能实现合作，则在乙方书面通知甲方之日起15日内，甲方应返还该立约定金。因一方过错导致本协议终止，适用定金罚则。（5）关于抵押转让及违约责任的主要约定。11.1条约定，甲方声明，在本合同签订之前租赁建筑物业及该地块的土地使用权未设定抵押。如需抵押，必须在租赁合同登记备案后，且应征得乙方的书面同意。因任何抵押、特权担保或其他任何第三方权益致使乙方遭受损失，甲方应承担赔偿责任。11.2条约定，甲方出售租赁物业时，应当提前三个月将出售的条件书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权利。甲方依法出售或以赠与、作价入股、合资、合资开发、收购、兼并、合并、分立、抵债等方式向第三方转让租赁物业时，应当事先如实告知该第三方本合同项下的租赁有效存在且甲方受其约束的事实，并要求该第三方向乙方出具同意继续履行合同的保证函。12.1条约定，甲方保证签订本合同与其可能承担的其他义务没有任何冲突，如因上述原因导致乙方无法正常使用租赁场地，则甲方需赔偿2年租金，并承担乙方相应损失。12.2条约定，甲方承诺在2010年10月1日前将场地交接给乙方，如甲方未能按照本合同4.1及4.2约定移交租赁物业及相关资料，每逾期一日，甲方应向乙方支付5000元违约金；甲方逾期移交租赁物业及相关资料超过三十日，每逾期一日，甲方应向乙方支付10000元违约金；如逾期超过六十日，乙方有权单方解除本合同，甲方应双倍返还定金，并赔偿因此给乙方造成的全部损失。12.3条约定，如甲方已交付物业但未能交付本合同4.2约定的相关资料，或者未在取得房屋所有权证后办理租赁备案登记，乙方可选择解除合同或继续给甲方宽限期。如给宽限期，则从到期日按每日5000元支付逾期违约金。12.4条约定，在本合同有效期内，任何一方不得无故解除合同。如乙方无故解除合同，除无权收回定金，并另向甲方支付12个月租金补偿；如甲方无故解除合同，除双倍返还定金，还应赔偿乙方已投入的建筑、装修费、设备费、同等场地及房屋租金上涨的差价等直接损失，并按乙方前12个月平均利润赔偿12个月损失。如甲方出现重大违约情形，导致严重影响乙方经营，且短期内该影响无法消除，则乙方可选择解除合同，甲方应按本条承担单方解除合同的违约责任。13.1条约定本合同自双方签署之日起生效。合同附件3交接技术条件中出租方负责施工项目空调系统为采用多联机。合同落款处加盖双方公司公章及法定代表人签字，盛天置业授权签约人中另有张继富的签字。 2011年5月20日，维客集团与盛天置业签订的《补充合同（一）》一份，主要约定：因设计原因，需在建筑物的商业部分内每层增设消防疏散楼梯，给乙方商场布局造成很大影响并导致乙方已完成的设计工作全面返工，使乙方蒙受经济和时间上的较大损失，经甲乙双方协商，甲方同意按30万元每年从乙方应付房屋总租金中扣除。 2011年6月9日，维客集团与盛天置业签订的《补充合同（二）》一份，主要约定，经双方友好协商，就乙方向甲方提前支付租金的相关事宜，达成补充协议：一、乙方向甲方提前支付租金1000万元，此款项冲抵首期租金，剩余款项由下一租期抵付；二、自乙方向甲方支付上述租金日至甲方按原合同约定的相关技术条件向乙方交付建筑物之日期间，甲方需按同期银行基准利率上浮30%的利率标准向乙方支付上述租金在该期间的利息。甲方交付建筑物同时向乙方支付该租金利息。 (二)合同履行情况： 维客集团付款情况：上述租赁合同及补充合同签订后，维客集团于2010年1月9日向盛天置业支付了立约定金200万元，于2011年6月13日支付预收租金1000万元。 建设手续取得及完工情况：盛天置业分别于2009年12月16日取得青房地权市字第2××2号房地产权证、于2009年12月30日取得盛天国际商业广场的建设用地规划许可证（地字（地字第**2010年7月16日取得建设工程规划许可证（建字第37号）、于2011年1月10日取得盛天国际商业广场的建筑工程施工许可证、于2012年1月6日取得建设工程消防验收意见书（青公消验2012第0003号）、于2012年3月20日通过竣工验收备案，竣工验收备案表记载开工日期2010年3月1日，竣工验收日期2012年3月13日。盛天置业于2012年3月30日取得胶开发综验字2012第007号综合验收备案证，记载开工日期2010年10月，综合验收日期2012年3月30日。 租赁房产的交付情况：盛天置业主张维客集团于2012年6月21日使用租赁房产，无书面交接证据。维客集团主张经过盛天置业许可，为经营使用提前做了部分装修准备工作，但并未交付房产。2012年6月21日，维客集团崂山百货胶州店装修工程项目部张贴了1F临时男女卫生间值日表及通知，记载装修项目施工人员使用临时卫生间的相关要求。维客集团该行为不代表交付涉案租赁房产。 (三)双方对解除合同的意见： 维客集团主张其于2013年11月11日向盛天置业发出解约通知函，提出因存在对建筑整改未到位、不具备交接和进场装修条件、且在维客集团不知情的情况下将租赁物业转让给浙泰实业并办理抵押贷款致使公司租赁权益处于无保障状态等原因，导致合同无法履行，通知解除租赁合同。盛天置业否认收到该通知函，维客集团仅提供了邮寄存根，未能提供签收回执。盛天置业庭审中表示其同意解除双方签订的租赁合同，但解除合同的时间应由法院审理认定。 (四)涉案房产的转让及抵押贷款情况： 2012年4月1日，胶州市房产管理局测绘站对胶州市盛天国际商业广场小区1、2、8号楼进行了面积实测，涉案租赁建筑物系8号楼网点。盛天置业与浙泰实业分别于2012年4月17日、18日签订了商品房出售合同，盛天置业将盛天国际广场小区8号楼商业101、108、109、110、111、112、201、202、203、204、301、302、303、401、402户房产出售给浙泰实业，浙泰实业分别于2012年4月19日、6月18日取得了该8号楼上述商业网点的房地产权属证书（证号为胶房地权市字第2××2号、2××4号、2××2号、2××5号、2××7号、2××0号、2××4号、2××6号、2××5号、2××3号、2××7号、2××8号、2××9号、2××8号、2××6号），总计建筑面积30918.52平方米。 涉案租赁房产自2012年5月份起至2013年9月份先后多次在多家银行及小额贷款公司借款总计49527.54万元。 (五)双方各自主张损失的情况： 关于维客集团为履行租赁合同所做准备工作的事实：(1)维客集团于2010年8月3日与杭州天际线商业形象策划有限公司签订合同书一份，内容为山东维客集团胶州店商业空间规划设计，杭州天际线商业形象策划有限公司于2011年1月8日开具了三份设计费发票，总额为25.8万元。(2)2012年6月20日，维客集团与青岛德才装饰工程有限公司签订建筑工程施工合同及结算总价，约定由青岛德才装饰工程有限公司承包崂山百货室内装修工程。(3)2012年6月19日，维客集团与青岛明升节能工程有限公司签订材料购买协议，维客集团向后者购买LED灯具，后者出具收款说明，确认收到维客集团筹建处支付崂山项目工程款共计4400423.1元，其中用于胶州项目款项369365.2元。(4)2012年5月，维客集团与西子奥的斯电梯有限公司签订设备购买合同，其中涉及胶州店金额为36.24万元，对应手写备注F8N14714T715。西子奥的斯电梯有限公司于2013年12月20日出具说明函，确认已收到维客集团的部分工程款中的289920元货款对应2台扶梯(合同号F8N14714T715)截至目前按照维客集团要求未发运且已开具全额发票。(5)2012年6月27日，维客集团与青岛青奥电梯有限责任公司签订建设工程施工合同，约定由后者承包崂山百货胶州店扶梯拆除工程。该合同未实际支付价款。(6)2012年6月30日，维客集团与青岛劳瑞特建筑结构加固工程有限公司签订扶梯加固施工合同，约定由后者承包胶州新店扶梯改造加固工程，合同价17.8万元。该合同未实际支付价款。(7)2012年7月13日，维客集团与青岛琴伟建材有限公司签订材料购买合同，约定维客集团购买地砖，合同金额631692元。该合同未实际支付价款。(8)2012年7月13日，维客集团与青岛钦和园国际贸易有限公司签订材料购买合同，约定维客集团购买该公司地砖，合同金额为1605050元。该合同未实际支付价款。(9)2012年5月20日，维客集团与青岛西奥电梯工程有限公司签订电梯安装合同，其中涉及胶州店项目价款7万元。该合同未实际支付价款。(10)2011年10月7日，维客集团与青岛金玖设计顾问有限公司签订胶州店门头设计合同，合同金额25000元。该合同未实际支付价款。(11)2012年6月4日，维客集团与青岛肯德基有限公司签订租赁合同，盛天置业出具了同意转租证明。该合同未实际履行。(12)2012年5月20日，维客集团与青岛屈臣氏个人用品商店有限公司签订租赁合同，盛天置业出具转租同意证明。(13)维客集团提交的2011年4月、5月、8月的公司内部文件及培训计划，上述材料中包含了任命胶州新店总经理、副总经理及部门工作人员以及培训计划等内容。(14)维客集团提交的招聘及宣传页中印制了崂山百货胶州店宣传及招聘信息。(15)维客集团提交的崂百胶州店员工统计表及合同范本中记载了维客集团统计的为胶州店聘用人员和期间发生工资及劳保费用2781999.33元。(16)维客集团提供的实习周报记录公司对员工培训情况。(17)维客集团提供的山东汇德会计师事务所出具的崂山百货2011、2012年度审计报告，以该审计报告显示的620余万元平均利润参照计算胶州店未能按期开业的预期利润1650万元。 盛天置业、浙泰实业主张租金及损失的情况： (1)应付租金。2012年6月21日计算免租期，起租期自2012年12月21日起算，计算至2014年3月31日，共计465天，房屋建筑面积按30918.52平方米。(2)租金补偿。按照租赁合同12.4条约定，应补偿12个月租金9628207元。(3)设备损失即多联空调机7344527元。(4)周边已预约商铺租金损失1850370元。按照各预约协议约定的合同价款计算。 一审法院另查明，本案诉讼中，浙泰实业已经就涉案争议房产与案外人签订租赁合同。庭审中，盛天置业、浙泰实业主张涉案合同目前具备生效条件，但在2012年1月6日前属于无效状态。因盛天置业、浙泰实业仅主张不应承担违约责任，经一审法院当庭释明，盛天置业、浙泰实业是否对违约金约定过高要求进行调整，盛天置业、浙泰实业就此回答：若法院认为盛天置业、浙泰实业违约，维客集团主张的违约金显然过高，应予调整。本案应根据合同第12.2条关于维客集团有权单方解除合同的约定，由维客集团举证证明其实际损失。 以上事实，有各方当事人当庭陈述记录在案，有各方当事人提交的证据材料在卷为凭，已经各方当事人质证，可以采信。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案双方签订的租赁合同的效力；二、双方租赁合同是否解除及已付款的处理；三、违约责任及违约金的认定；四、盛天置业、浙泰实业的反诉请求应否支持。 关于第一个焦点问题。一审法院认为，维客集团与盛天置业双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，其效力一审法院予以确认。因涉案房产在本案诉讼前已取得建设工程规划许可证，盛天置业、浙泰实业以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定就合同效力所主张的异议不成立，本院对其该项主张不予采信。 关于第二个焦点问题。本案中，维客集团起诉要求解除与盛天置业签订的租赁合同，盛天置业在诉讼中表示同意解除，对此一审法院予以确认。关于解除合同的时间，维客集团主张于2013年11月11日向盛天置业发出解除通知时间作为合同解除时间，盛天置业否认收到该解除合同通知，并要求法院依法确认解除时间，维客集团亦无盛天置业收到该通知的证明，故维客集团主张的该解除合同时间一审法院不予采信。双方在诉讼中达成解除合同意思表示，故应以维客集团提起诉讼主张之日作为解除合同的时间，即以2013年11月26日作为解除合同的日期。 合同解除后，维客集团向盛天置业分别于2010年1月9日支付的立约定金200万元及2011年6月13日支付的预收租金1000万元均应予以返还。利息为法定孳息，维客集团同时主张该预收租金自支付之日起至实际返还之日止的利息符合法律规定，该利息应按银行同期贷款利率计算。维客集团本案中主张违约金,其主张双倍返还定金不符合法律规定，一审法院不予支持，关于违约责任及违约金的承担问题，在第三个焦点问题中评析。 关于第三个焦点问题。按照双方租赁合同11.1条约定，甲方(盛天置业)声明，在本合同签订之前租赁建筑物业及该地块的土地使用权未设定抵押。如需抵押，必须在租赁合同登记备案后，且应征得乙方(维客集团)的书面同意。因任何抵押、物权担保或其他任何第三方权益致使乙方遭受损失，甲方应承担赔偿责任。11.2条约定，甲方出售租赁物业时，应当提前三个月将出售的条件书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权利。 根据本案查明的事实，维客集团与盛天置业签订租赁合同后，维客集团于2010年1月9日及2011年6月13日分别向盛天置业支付了立约定金200万元及预付租金1000万元，盛天置业欲将涉案房产办理抵押贷款未得到维客集团的同意，盛天置业在未告知维客集团的情况下，于2012年4月17、18日将涉案房产全部转让给浙泰实业并于4月18日及6月18日办理了房产证，随后浙泰实业用上述房产办理了4.6亿元左右的抵押贷款。盛天置业自行转让涉案房产以及浙泰实业办理贷款的事宜未经维客集团同意，明显违反双方合同关于抵押须经维客集团书面同意的约定，且侵犯维客集团的优先购买权，并且在未办理房屋租赁备案登记的情况下该转让行为及巨额抵押贷款可能给维客集团将来经营造成较大的经营风险，盛天置业对此具有明显恶意及过错，维客集团据此要求解除合同并要求盛天置业承担违约赔偿责任符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 关于违约金的认定，一审法院认为，根据双方合同第12.1条约定，甲方(盛天置业)保证签订本合同与其可能承担的其他义务没有任何冲突，如因上述原因导致乙方(维客集团)无法正常使用租赁场地，则甲方需赔偿2年租金，并承担乙方相应损失。按照该条约定，盛天置业为实现融资目的而将涉案租赁物转让给浙泰实业进行贷款，其应向维客集团承担违约责任，赔偿2年租金损失，即19256414元。 盛天置业主张其已将租赁房产交付给维客集团，但未能提交交接单。盛天置业认为维客集团已经派人值班及并准备安排装修的事实证明已经完成交付。一审法院认为，维客集团安排值班人员及做装修准备的行为仅属为了经营商场而提前做的准备工作，并不能证明已经实际交付租赁物，且双方并无交接的书面记录，维客集团亦未安排人员入驻及接管租赁物，故一审法院对盛天置业关于已完成交付的主张不予采信。 双方签订的租赁合同第12.2条约定，甲方承诺在2010年10月1日前将场地交接给乙方，如甲方未能按照本合同4.1及4.2约定移交租赁物业及相关资料，每逾期一日，甲方应向乙方支付5000元违约金；甲方逾期移交租赁物业及相关资料超过三十日，每逾期一日，甲方应向乙方支付10000元违约金。合同4.4与12.2规定，如逾期超过六十日，乙方有权单方解除合同。按前述约定，维客集团于2010年12月1日就可解除合同，此后盛天置业不需再向维客集团每天支付1万元的违约金。而实际上，2010年12月1日之后，双方签订了两个补充协议，均没有解除合同的意思表示。如前所述，本案租赁合同解除之日应认定为2013年11月26日，故2010年12月1日至2013年11月26日期间盛天置业无需向维客集团按照10000元/日的标准支付违约金。故盛天置业应向维客集团支付的相应违约金的数额为450000元（30日*5000元/日+30日*10000元/日）。 综上所述，本案中总共应向维客集团支付违约金的数额为19706414元(19256414元+450000元)。 根据我国法律规定，违约金有推定损害发生的效力。违约方认为违约金约定过高要求调低的，应就违约金约定过高的主张承担举证责任。盛天置业虽然主张违约金过高要求调整，其作为违约方未能完成违约金约定过高的举证责任，一审法院对其该项主张不予支持。 本案中浙泰实业与盛天置业二者作为共同反诉原告、委托相同诉讼代理人向维客集团主张权利，对二者系关联公司的事实亦不否认，视为二者自认对本案租赁合同的权利义务共同承受，且浙泰实业对于未经维客集团同意即配合盛天置业转让房产及抵押贷款行为具有明显恶意，侵害了维客集团的合法债权，故其应对返还已付款项及违约金等共同承担赔偿责任。 四、关于第四个焦点问题。盛天置业、浙泰实业在本案中以维客集团无故解除合同为由，反诉要求维客集团支付租金补偿、赔偿损失、不向维客集团返还定金等。对此，一审法院认为，涉案租赁合同解除的原因在于盛天置业与浙泰实业私自转让租赁标的物并抵押办理巨额贷款所致，并非维客集团的原因，因此，盛天置业、浙泰实业上述反诉主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。 综上，维客集团的部分诉讼请求成立，一审法院部分予以支持。盛天置业、浙泰实业的反诉请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零七条、一百一十六条之规定，一审法院判决：一、盛天置业、浙泰实业于判决生效之日起十日内共同返还维客集团定金200万元；二、盛天置业、浙泰实业于判决生效之日起十日内共同返还维客集团1000万元(预付的租金)及自2011年6月13日至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息；三、盛天置业、浙泰实业于判决生效之日起十日内共同支付维客集团违约金19706414元；四、驳回维客集团的其他诉讼请求；五、驳回盛天置业、浙泰实业的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费267715元，财产保全费5000元，共计272715元，由维客集团承担69273元，盛天置业、浙泰实业共同承担203442元；反诉案件受理费103623元，财产保全费5000元，共计108623元，由盛天置业、浙泰实业共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩情况，本案的焦点问题为：一、浙泰实业应否与盛天置业共同承担责任；二、涉案房屋是否交付；三、原审判决认定违约责任与计算违约金是否正确。 关于浙泰实业应否与盛天置业共同承担责任的问题。本院认为，维客集团的诉讼主张均以《租赁合同》为依据，而浙泰实业并非该合同当事人，因此不受《租赁合同》中约定的条款约束，维客集团的诉讼请求没有合同依据。退一步讲，即使盛天置业与浙泰实业系关联公司，但并未有证据证明盛天置业与浙泰实业存在法人人格混同的情形，故二者依法应独立承担各自的民事责任。因此，原审法院仅凭二者在诉讼活动中的共同行为与原审中盛天置业与浙泰实业不否认自己系关联公司的态度，即认定二者系关联公司并判决二者承担共同责任不妥，应当予以纠正。 关于涉案房屋是否交付的问题。盛天置业与浙泰实业上诉主张维客集团已实际接受并控制涉案房屋。本院认为，盛天置业与浙泰实业在原审审理过程中认可没有书面交接的证据，且维客集团并未安排人员入住并接管涉案房屋，故原审法院认定涉案房屋没有完成交付并无不当。盛天置业和浙泰实业主张维客集团在《关于通知函的回复》中已自认进场，并实际管理、控制涉案房屋。本院认为，维客集团在2013年6月8日的《关于通知函的回复》中虽然认可盛天置业于2012年5月通知其进场交接，但同时认为涉案房屋未达到交接条件，不具备合同规定的交接和进场装修条件，故不构成对已接管房屋的自认。维客集团虽然有与相关单位签订装修施工合同、采购装修建材、制定值日表等行为，但该行为属于维客集团为交接场房屋后的装修进行的准备行为，不能认定维客集团实际接收了涉案房屋。因此，盛天置业与浙泰实业的该项主张没有事实依据，本院不予支持。 关于原审判决认定违约责任与计算违约金是否正确的问题。首先，《租赁合同》第11.1条约定“甲方（盛天置业）声明，在本合同签订之前租赁建筑物业及该地块的土地使用权未设定抵押。如需抵押，必须在租赁合同登记备案后，且应征得乙方（维客集团）的书面同意。因任何抵押、特权担保或其他任何第三方权益致使乙方遭受损失，甲方应承担赔偿责任”；第11.2条约定“甲方出售租赁物业时，应当提前三（3）个月将出售的条件书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权利”；第12.1条约定“在签订本合同之前……。同时，甲方还保证签订本合同与其可能承担的其他义务没有任何冲突，如因上述原因导致乙方无法正常使用租赁场地，则甲方需赔偿2年租金作为赔偿，并承担乙方相应损失”。本院认为，盛天置业在未通知维客集团的情况下，擅自将涉案房屋转让给浙泰实业，浙泰实业随后在其上办理约4.6亿元的抵押贷款，该行为明显违反了《租赁合同》第11.1条与11.2条约定的义务，并对维客集团将来的经营行为造成较大风险，构成《租赁合同》第12.1条约定的违约情形，应当承担违约责任。盛天置业和浙泰实业上诉主张“赔偿2年租金损失”的条款适用条件未成就。本院认为，从文义解释看，《租赁合同》第12.1条规定了两种违约情形。其中第一种情形约定的时间段为《租赁合同》签订前，第二种情形并未对时间段作出约定，该两种情形约定的具体违约行为亦存在不同。因此，原审法院以该条款中第二中情形的约定为依据，认定盛天置业构成违约，并据此计算违约金额并无不当。其次，《租赁合同》第12.2条约定“甲方承诺在2010年10月1日前将场地交接给乙方，如甲方未能按照本合同4.1及4.2约定移交租赁物业及相关资料，每逾期一日，甲方应向乙方支付5000元违约金；甲方逾期移交租赁物业及相关资料超过三十（30）日，每逾期一日，甲方应向乙方支付10000元违约金；如逾期超过六十（60）日，乙方有权单方解除本合同，甲方应双倍返还定金，并赔偿因此给乙方造成的全部损失”。本院认为，盛天置业未能按照约定移交涉案房屋物业及相关资料，构成《租赁合同》第12.2条约定的违约情形，应当承担违约责任。盛天置业与浙泰实业上诉主张《租赁合同》第12.2条规定了三种情况，即迟延30日及以内、超过30日不超过60日和超过60日三种情况，分别对应不同的违约责任，不应同时适用。本院认为，《租赁合同》第12.2条分别对逾期未能交房的三种违约情形及对应的违约责任作出约定，盛天置业的违约行为符合第三种情形，故应当承担相对应的违约责任，不应同时承担前两种情形约定的违约责任。盛天置业和浙泰实业的该项上诉主张成立，本院予以支持。再次，盛天置业和浙泰实业上诉主张原审判决违约金过高，应予调整。本院认为，原审法院关于违约金的计算依据均源自合同约定，且盛天置业与浙泰实业并未提交证据证明双方约定的违约金过高，故原审法院关于违约金的计算并无不当。盛天置业与浙泰实业的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，盛天置业、浙泰实业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2138号民事判决第四项、第五项； 二、撤销山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2138号民事判决第一项、第二项、第三项； 三、青岛盛天置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还青岛维客集团股份有限公司定金200万元； 四、青岛盛天置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还青岛维客集团股份有限公司1000万元(预付的租金)及自2011年6月13日至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息； 五、青岛盛天置业有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛维客集团股份有限公司违约金19256414元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费267715元，财产保全费5000元，共计272715元，由青岛维客集团股份有限公司承担69273元，青岛盛天置业有限公司承担203442元；一审反诉案件受理费103623元，财产保全费5000元，共计108623元，由青岛盛天置业有限公司和青岛浙泰实业有限公司共同负担；二审案件受理费303955元，由青岛盛天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王爱华 审 判 员 左玉勇 审 判 员 邝 斌 二〇二〇年四月十三日 法官助理 王子杰 书 记 员 周涵宇