包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初1423号 原告：云其美丽，女，1957年4月18日出生，身份证号码，蒙古族，包头市木材有限责任公司退休职工，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：董秀英，包头市众安法律服务所法律工作者。 被告：内蒙古家里家外房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区文化路南侧、四道沙河东侧、奥林匹克公园西侧万郡大都城2-29号，统一社会信用代码91150204MAON3LQPIR。 法定代表人：张海龙，公司总经理。 委托诉讼代理人：高某，公司职员。 被告：王笑灯，男，1983年2月27日出生，汉族，职业不详，现住址不详。 被告：张丽莎，女，1984年2月7日出生，汉族，职业不详，现住址不详。 原告云其美丽与被告内蒙古家里家外房地产经纪有限公司（以下简称家里家外公司）、被告王笑灯、被告张丽莎房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云其美丽及其委托诉讼代理人董秀英、被告家里家外公司的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。被告王笑灯、被告张丽莎经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云其美丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告王笑灯双倍返还原告购买房屋定金200000元整；2、判令被告内蒙古家里家外房地产经纪有限公司返还中介服务费14000元；3、判令被告王笑灯按合同约定赔偿原告律师代理费3500元；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，云其美丽将诉讼请求变更为：1、解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告王笑灯、张丽莎、内蒙古家里家外房地产经纪有限公司共同双倍返还原告购买房屋定金200000元整；3、判令被告内蒙古家里家外房地产经纪有限公司返还原告中介服务费12000元；4、判令被告王笑灯、张丽莎赔偿原告律师代理费3500元；5、诉讼费由三被告承担,公告费由被告王笑灯、张丽莎共同承担。事实和理由：2018年11月份，原告看到自家楼外墙上贴的卖房小广告，原告就按照上面的电话打过去，说明自己想买房，对方说是中介。原告说明自己想买什么样的房子，中介说有了，原告按照中介提供的地址去了得知这家中介是家里家外信息部，接待的人叫高某。通过他获取了卖房人王笑灯卖房信息，又通过高某联系到王笑灯，也看了房，双方约定了买房的总价款430000元，先付定金100000元，在双方就买房事宜协商好于2018年11月29日签订《房屋买卖（置换）合同》，签合同的有家里家外公司、张丽莎（王笑灯妻子）、原告三方。签订合同后，原告先付了张丽莎10000元定金，付了中介14000元服务费，由张丽莎写了收条，高某作为证明人签字。2018年11月30日原告又付了张丽莎90000元整定金，由张丽莎写了收条，高某作为证明人在收条上签了字。三方在《合同》上约定在2019年2月15日办理后续部分的房款后，该房本交于原告，买卖双方交接房屋，但没见到王笑灯。在2019年3月10日，原告打电话给高某，问王笑灯回来没？高某说“让等电话”。到了2019年3月15日时，又给高某打电话，高某说王笑灯有事回不来。一等再等，原告觉得买房不可能了，高某也建议起诉法院吧。由此看来，王笑灯卖房是个幌子，骗钱是目的。中介未尽到服务义务，应承担相应的民事责任。被告王笑灯为了骗取钱财，虽然签订《房屋买卖（置换）合同》，但未按合同实际履行，收取100000元定金，至今未与原告办理任何手续，违反了《房屋买卖（置换）合同》约定，应承担违约责任。按照法律规定，应双倍返还定金。鉴于以上事实，被告王笑灯用欺诈手段收取买房定金，未按合同履行自己的义务，造成原告经济损失。为此诉至法院，请求判如所请。 被告家里家外公司辩称，同意解除合同并返还中介服务费12000元，但不同意返还定金200000元。预付定金是双方都同意的，原告将定金给了王笑灯和张丽莎，没有给我们，我们就是给作证。我们没有对原告隐藏被告的问题，签订合同时跟原告说过有20多万元需要提前还贷，对此我们有录音和录像，也给原告提供过，房子的情况也跟原告告知过，我们中介有这个义务。签订合同时原告说要贷款，但后来又说要付全款，合同延误了两个多月。双方一开始没有这么多事儿，但就是因为原告定不了主意，拖了很久所以导致被告这儿也出现了问题。我们一直积极配合跟双方联系，2019年2月份双方都痛快点儿办手续就可以办下来，但双方互相不信任，才没办成。 王笑灯、张丽莎未到庭，未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。云其美丽提交的证据有： 证据一、2018年11月29日签订的《房屋买卖（置换）合同》原件一份，拟证明出卖方是张丽莎代王笑灯签字的及原告跟被告公司的签字。证据二、被告王笑灯所有的房屋所有权证书复印件一张，拟证明房屋产权情况。证据三、2018年11月29日收据原件一张，拟证明被告公司收到了原告支付的中介费14000元（庭审中，双方均认可中介费为12000元，错写成了14000元）。证据四、2018年11月29日和2018年11月30日收条原件各一张，拟证明被告王笑灯跟张丽莎收到购房定金100000元。证据五、2019年3月26日收据原件一张、委托代理合同原件一份，拟证明原告聘请了律师，并支付了律师费3500元。证据六、建设银行客户回单原件三张，拟证明2018年11月30日原告分别从其定期存折支取60000元和30000元，交付购房定金，张丽莎收取90000元后存入其建行银行账户中。当时王笑灯、张丽莎、高某均在场。证据七、原告之女乌某与被告家里家外公司高某的谈话录音一份，拟证明中介公司在合同不能履行的情况下还在进行虚假陈述，中介在交易过程中隐瞒了被告的情况。 被告家里家外公司质证：对原告提供的证据一至证据四和证据六的真实性认可，并称确实签订了《房屋买卖（置换）合同》并交付了款项，其收取了12000元中介费，原告交付90000元定金时其在场。对证据五中的收据真实性无异议，对委托代理合同因为没有盖章不予认可（庭后原告向本院提交了加盖包头市众安法律服务所印章的委托代理合同）。对证据七的真实性认可，但称其没有提供虚假信息，其当时跟王笑灯和原告沟通过，被告王笑灯不好联系其是跟原告说过的，其并没有拖延。 本院经审理认定事实如下：2018年11月29日，售房人王笑灯（甲方）、购房人云其美丽（乙方）以及中介方家里家外公司（丙方）签订了一份《房屋买卖（置换）合同》。合同第一条约定：1、甲方自愿将坐落在包头市某某区某某前街X号某某家苑X-XX的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：私产，所有权人：王笑灯，产权证/不动产号：XXXX，房型：2-2-1，建筑面积：82.38，楼层：1，总层数：5，使用性质：住宅。3、房屋有银行贷款，贷款金额人民币300000元。第二条约定：甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币430000元。第三条约定：甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须在合同签订当日向丙方交纳中介服务费人民币6000元整；乙方向丙方交纳权证代办费人民币3000元整，乙方需向丙方交纳贷款服务费人民币3000元整。第四条约定：1、乙方于2018年11月29日交付定金人民币100000元整；2、商业贷款：甲方于2018（应为2019）年3月1日办理面签，乙方于2018（应为2019）年2月15日一次性支付甲方首付款人民币180000元整，剩余房款人民币150000元由丙方代为办理二手房按揭贷款，放款当日由贷款银行一次性支付甲方。第五条约定：3、甲方承诺于2018（应为2019）年3月15日银行放款当日腾空该房屋。第六条约定：4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第八条约定：5、甲乙双方协商，因甲方银行贷款未结清金额为叁拾万元整，需乙方垫付壹拾捌万元整，甲方自行解决其余壹拾贰万元整，待甲方还清银行贷款取出房本配合乙方办理银行贷款。6、腾房前所有费用由甲方承担。第九条约定：3、违约方或合同争议主要责任一方，应承担对方因诉讼活动而产生的律师代理费、保全担保费、鉴定费和其他相关费用。此外，还就其他事项进行了约定。合同落款处甲方由张丽莎代王笑灯签字。当日，云其美丽交付张丽莎定金10000元，张丽莎出具收条一张，内容是：“今收到云其美丽购买位于包头市某某区某某前街X号某某家苑X-XXX房屋定金壹万元整￥10000.-收款人：张丽莎”。高某在收条上书写“云其美丽付给张丽莎壹万元整，证明人：高某”。同日，云其美丽交付家里家外公司中介服务费12000元，家里家外公司出具收据一张。2018年11月30日，云其美丽交付张丽莎定金90000元，张丽莎出具收条一张，内容是：“今收到云其美丽包头市某某区某某家苑X-XXX房屋定金玖万元整￥90000.-收款人：张丽莎”。高某在收条上书写“云其美丽付给张丽莎壹万元整，证明人：高某”。 云其美丽称，其因不符合贷款资格，所以决定更改支付方式。2019年2月15日其向中介提出全额付款，中介同意，并说王笑灯也同意。但其没有和王笑灯、张丽莎达成协议，双方亦未签订补充协议或新的协议。2019年3月10日其准备了330000元，其与中介联系，王笑灯没有来，中介就推脱。王笑灯多次联系不上，中介说王笑灯跑了。 家里家外公司则称，2019年2月15日，云其美丽向其提出一次性付款，故没有支付首付款180000元。其与王笑灯联系，王笑灯同意一次性付款。但因案涉房产有贷款需要提前还贷，原告开始同意替王笑灯提前还贷，但后来不同意了，双方就一次性还贷没有达成协议，所以没有重新签订合同。2019年3月初王笑灯就联系不上了。 此外，王笑灯的个人信用报告中配偶信息显示为张丽莎。 本院认为，云其美丽与张丽莎代王笑灯以及家里家外公司签订的《房屋买卖（置换）合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，云其美丽与家里家外公司均同意解除合同，而王笑灯和张丽莎现去向不明，无法联系致使《房屋买卖（置换）合同》无法履行，原告的购房目的不能实现，故云其美丽要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。云其美丽要求家里家外公司返还中介服务费12000元，家里家外公司亦同意返还，本院予以支持。 关于云其美丽要求王笑灯、张丽莎、内蒙古家里家外房地产经纪有限公司共同双倍返还房屋定金200000元的诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点是王笑灯是否构成违约。根据合同约定，云其美丽应于2019年2月15日向王笑灯支付首付款180000元，剩余150000元办理商业贷款。合同履行过程中，因原告自身原因无法办理贷款遂要求变更付款方式为一次性付款，此为对合同内容作出的实质性变更，需要双方重新达成协议。但双方因就案涉房产提前还贷问题不能协商一致因而未能重新签订协议，故双方应按合同约定履行。因此，云其美丽主张王笑灯违约不能成立。其要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。但因王笑灯去向不明导致合同解除，故本院支持王笑灯返还云其美丽定金100000元。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。本案中因涉案房屋为夫妻共同财产，张丽莎系在与王笑灯夫妻关系存续期间代王笑灯签订的房屋买卖合同，在合同发生效力后，张丽莎收取的100000元购房定金系涉案房屋的部分对价，应为夫妻共同财产。故张丽莎和王笑灯作为涉案房屋及售房款的共有权人，对云其美丽负有连带返还的义务。云其美丽要求家里家外公司承担共同返还责任，但其提交的证据不能证明家里家外公司在合同履行过程中有违约行为，故家里家外公司不应承担返还义务。综上，本院支持王笑灯、张丽莎返还云其美丽购房定金100000元。 关于云其美丽要求王笑灯、张丽莎赔偿律师费3500元的诉讼请求。本院认为，合同约定违约方或合同争议主要责任一方，应承担对方因诉讼活动而产生的律师代理费等费用。本案中，因王笑灯、张丽莎去向不明导致云其美丽合同目的不能实现故而提起诉讼要求解除合同，并因此支出律师代理费3500元，王笑灯、张丽莎作为导致合同解除的主要责任一方，应承担该项费用。故本院支持王笑灯、张丽莎赔偿云其美丽律师代理费3500元。 综上所述，云其美丽的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除云其美丽与王笑灯、内蒙古家里家外房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》； 二、王笑灯、张丽莎于本判决生效之日起十日内返还云其美丽定金100000元； 三、内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还云其美丽中介服务费12000元； 四、王笑灯、张丽莎于本判决生效之日起十日内赔偿云其美丽律师代理费3500元； 五、驳回云其美丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4560元（云其美丽已预交），由云其美丽负担2116元，王笑灯、张丽莎负担2190元，内蒙古家里家外房地产经纪有限公司负担254元。公告费820元（云其美丽已预交），由王笑灯、张丽莎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 周 爱 萍 人民陪审员 冀 未 卿 人民陪审员 杨 小 玲 二〇二〇年四月二十日 书 记 员 布图格其 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。