广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终2099号 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾晓，女，1991年7月27日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：杜腾江，广西文敬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：关阳，男，1979年3月19日出生，汉族，住河南省泌阳县。 委托诉讼代理人：赵巧玲，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金秀，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 上诉人曾晓因与被上诉人关阳租赁纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾晓上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人关阳向上诉人曾晓支付场地租金43750元，或将本案发回重审；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人将被上诉人厨房的杂物房拆除且停电，自2018年5月23日起被上诉人已不能继续经营错误，涉案场地和用电在第二天已恢复使用，且根据广西宁铁建筑总公司关于停止明秀路南一里铁路桥下夜市经营的通知，证明这一带的宵夜摊场地能继续使用。被上诉人实际使用场地至2018年8月16日。二、一审认定，被上诉人已交付租金至2018年4月30日是错误的。上诉人认可是保证金冲抵租金后，被上诉人支付的租金可算至2018年4月30日，如果保证金没有进行冲抵，被上诉人支付的租金只能算至2018年3月30日。则被上诉人还应向上诉人支付从2018年5月1日至2018年8月16日的租金43750元。 关阳辩称，上诉人要求被上诉人支付场地租金43750元没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 关阳向一审法院起诉请求：1.其与曾晓于2017年12月1日签订的《场地租赁合同》无效；2.曾晓向关阳返还保证金12500元；3.曾晓向关阳返支付经济损失45660.6元；4.本案诉讼费用由曾晓承担。 曾晓提出反诉请求：1.关阳向曾晓支付租金43750元；2.本案诉讼费用由关阳承担。 一审法院认定事实：2017年8月1日，曾晓与南宁市东森市场投资有限公司签订《场地租赁合同》，约定由曾晓向南宁市东森市场投资有限公司承租南宁市明秀东路铁路桥底56号至58号桥墩段，场地面积1300㎡，用于作为夜市烧烤摊用。 2017年12月1日，关阳（乙方）与曾晓（甲方）签订《场地租赁合同》，主要约定：曾晓将位于南宁市口福星招商部美食城3-4号烧烤摊出租给关阳使用，场地面积为180平米（包括杂物房使用面积计算在内）；该场地每月租金12500元整；租赁期限为自2017年12月1日至2019年12月1日止；关阳向曾晓支付保证金12500元及一次性付清3个月租金37500元，第4个月开始按月交租；关阳向曾晓缴纳卫生清洁及公摊水电费，按每月60元计收并按季度交。关阳、曾晓均认可关阳已向曾晓支付了保证金12500元及截止2018年4月30日的租金。 2018年4月17日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局向关阳等南宁市租户、住户及广西桂贸资产管理有限公司发出《关于期限搬离的通知》，载明：你户或你户租住的位于南宁市建设的房屋未办理合法的建设手续，……近期，南宁市兴宁区政府将根据中国铁路南宁局集团有限公司来函的要求，组织相关部门对该户的违法建设进行拆除，请各住户、承租户接到通知后于2018年4月23日前搬离。 2018年5月7日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局发出《限期拆除催告书》，限期广西宁铁建筑总公司、南宁市东森市场投资有限公司于收到本催告书之日起5个工作日内，自行拆除南宁市明秀东路南一里铁路桥下建筑物。 2018年7月27日，广西宁铁建筑总公司向南宁市东森市场投资有限公司发出《关于停止明秀路南一里铁路桥下夜市经营的通知》，要求在2018年7月30日前停止在明秀路南一里铁路高架桥下夜市摊点的经营，并自行拆除临时搭建设施。 曾晓与关阳合伙人王林的微信聊天记录载明，2018年5月23日，曾晓向王林发出通知，载明“各位摊主：接到公司通知，因政府不可抗力因素，场地临时不可继续经营，面临杂物房被拆除，特决定今天5月23日通知各位摊主配合将私人厨房用具搬离杂物房，24日前搬清，如因个人原因不肯配合搬离、逾期延误导致的损失，将自行负责，后续工作由公司给予答复，如场地可继续经营由摊主决定是否需用。”王林：“外面雨棚不会有野拆吧”，曾晓：“我们现在第一步是把杂物房拆了下来，在杂物房拆下来后能继续用的由摊主决定是否需继续使用。”王林：“厨房都没了还怎么用”，曾晓：“重新拉装水电不影响的情况下。”王林：“漏天？”曾晓：“现在被拆是整条街的问题，到后面五月天对面，先搬离是保留摊主私人财物，帐篷这些东西公司下午有人过去跟你们协商，后面有个场地，看是否放后面去比较好。”王林：“现在就去过来弄吧，把电解决了。”曾晓：“大家都需要搬离，所以昨天晚上给你们经营卖少一点东西。”王林：“得了吧，说关系打通，现在搞这一出，把电解决了先。”曾晓：“现在是我们公司自己拆杂物房，避免强拆造成的后果。”王林：“电源保留了，东西还搞办，不能营业多久。”曾晓：“老板，今天下午做一下搬离厨房用品工作，杂物房被拆除，等公司后续通知。”王林：“不能经营怎么办。”曾晓：“公司说需要停业一段时间了。”王林：“电怎么办，冰箱都是东西。”关阳、曾晓对该微信聊天记录均予认可。 一审法院认为：一、关于关阳、曾晓签订的《场地租赁合同》的效力问题。经查，关阳承租的实际包括杂物房及场地。而涉案的场地摊位房屋未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可，曾晓与关阳所签订的《场地租赁合同》应属无效。 关于曾晓反诉主张的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案《场地租赁合同》虽然无效，但关阳实际使用场地仍应支付房屋占有使用费。经查，双方均认可关阳已交付截止2018年4月30日的房租。根据《微信聊天记录》可知，曾晓于2018年5月23日通知关阳方搬离杂物房，曾晓将关阳用作厨房的杂物房拆除且停电，关阳此时已实际不能继续使经营，故关阳应向曾晓交付截止2018年5月23日的租金。综上，关阳应交付的租金应为9583元（12500元÷30天×23天=9583元），对于曾晓主张的超出部分不予支持。 关于关阳主张的返还保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，关阳与曾晓签订的《场地租赁合同》无效，曾晓因该合同取得的保证金应予返还关阳。故对关阳主张曾晓返还保证金12500元，一审法院予以支持。 关于关阳主张的经济损失问题。关阳主张其经营美食城使用的锅碗瓢盆、烧烤用具、冰箱等价值45660.6元，因场地无法继续经营，曾晓对此应予赔偿。一审法院认为，关阳主张的物品均可继续利用不存在关阳主张的损失，且在签订《场地租赁合同》时，未审核涉案房屋是否有规划许可，关阳、曾晓对《场地租赁合同》的无效均有过错，故对关阳主张曾晓支付经济损失，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决：一、关阳与曾晓于2017年12月1日签订的《场地租赁合同》无效；二、关阳向曾晓支付场地租金9583元；三、曾晓退回关阳保证金12500元；四、驳回关阳的其他诉讼请求；五、驳回曾晓的其他反诉请求；上述第二与第三项相抵扣之后，确定曾晓向关阳支付2917元。本诉案件受理费1254元，由关阳负担984元，由曾晓负担270元；反诉案件受理费447元，由关阳负担98元，由曾晓负担349元。 二审中，当事人没有提交新证据。但上诉人与被上诉人均认可关阳向曾晓交付的费用为保证金12500元及4个月的租金50000元。因合同约定租金从2017年12月1日起算，则4个月的租金，为2017年12月1日至2018年3月30日，故一审认定关阳向曾晓支付了保证金12500元及截止2018年4月30日的租金有误，本院更正为关阳向曾晓支付了保证金12500元及截止2018年3月31日止的租金50000元。对一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。 本案二审争议焦点是：1、被上诉人关阳实际使用涉案场地至何时？其还应向上诉人支付多少租金？2、上诉人应否退回被上诉人保证金？ 本院认为，虽然2018年4月17日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局向关阳等南宁市租户、住户及广西桂贸资产管理有限公司发出《关于限期搬离的通知》，但根据关阳与曾晓的《微信聊天记录》，曾晓于2018年5月23日通知关阳方搬离杂物房，并将关阳用作厨房的杂物房拆除且停电，故一审据此认定关阳实际使用涉案场地至2018年5月23日并无不当。关阳主张其实际使用涉案场地至2018年4月17日，但未举证证实，其在收到限期搬离通知后，即于当日撤离了涉案场地，故对其该主张，本院不予采纳。曾晓主张关阳实际使用涉案场地至2018年8月15日，仅提供了曾国庆的死亡证明及司法鉴定书，而曾晓亦认可曾国庆并非在关阳经营的铺面触电死亡，而是在隔壁铺面触电死亡，故该证据并不能证实关阳实际使用涉案场地至2018年8月15日，对曾晓的该主张，本院不予采纳。关阳已支付了2017年12月1日至2018年3月31日的租金，其实际经营涉案场地至2018年5月23日，则关阳还应支付2018年4月1日至2018年5月23日的租金22083元（12500＋12500元÷30天×23天＝22083），因双方均同意以关阳交纳的保证金折抵关阳应付的租金，故保证金折抵租金后，关阳尚应向曾晓支付租金9583元。关阳所支付的保证金已折抵其应支付的租金，则曾晓无需退还关阳保证金12500元。 综上所述，上诉人曾晓的上诉请求，部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1649号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1649号民事判决第三项。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 二审案件受理费327元，由上诉人曾晓负担255元，由被上诉人关阳负担72元；一审案件受理费1254元，由曾晓负担255元，由关阳负担999元，反诉案件受理费447元，由曾晓负担349元，由关阳负担98元。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年四月二十四日 法官助理  李姝雯 书 记 员  杨再新