广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初27745号原告（反诉被告）深圳市八达盛投资发展有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道侨乡路**香蜜湖文化风情街（深圳1979）**323B，统一社会信用代码91440300359186614X。法定代表人郑梓龙。委托诉讼代理人宋毅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳羽翎投资发展有限公司，住所，住所地深圳市福田区侨香东路**香蜜湖文化风情街1979）B-C1-2，统一社会信用代码91440300088463666R。法定代表人桂淑英。委托诉讼代理人李文督，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人许姣姣，广东金地律师事务所律师原告、反诉被告深圳市八达盛投资发展有限公司与被告、反诉原告深圳羽翎投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2017）粤0304民初47142号判决后，双方均不服上诉至深圳市中级人民法院，该院于2019年2月19日裁定认为涉案房屋租赁合同应属无效合同，双方当事人均以合同有效为前提提出诉求，一审法院未能在正确查明合同效力的情况下，向当事人进行释明，导致本案基本事实不清，将该案发回重审。本院重新立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年9月25日第一次开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋毅，被告的委托诉讼代理人李文督、许姣姣到庭参加诉讼。本院于2020年3月10日第二次开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋毅，被告的委托诉讼代理人李文督、许姣姣到庭参加诉讼。本院又于2020年4月2日第三次开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋毅，被告的委托诉讼代理人李文督到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告因房屋租赁合同发生纠纷,原告起诉至福田法院，福田法院在受理后经审判对该案作出一审判决，后双方上诉至中院，中院在开庭审理过程中发现涉案租赁房屋有可能涉及到没有产权证或未取得建设工程规划许可证及相关主管部门批准建设的证明文件，这会导致双方签订的租赁合同无效，故中院对该案发回重审，故原告特提起诉讼请求如下：一、确认原告与被告在2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议无效；二、被告向原告返还租赁保证金559980元、运营保证金27506元以及装修保证金13753元；三、被告向原告赔偿经济损失898761元；四、其他诉讼请求不变。后原告在庭审时又将诉讼请求变更如下：一、原告与被告在2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年8月10日解除；二、被告向原告返还租赁保证金559980元、运营保证金27506元以及装修保证金13753元；三、被告向原告赔偿经济损失898761元；四、本案所有诉讼费用由被告承担。原告明确第三项诉讼请求中经济损失的构成具体为：整体装修合同涉及的268000.8元、标识及灯箱26800元、网络工程安装损失38260元、空调系统安装材料和工程费损失88561元、软膜损失6000元、灯具损失14827.5元、租金和管理费损失403968元（807935×50%）、财产损耗损失52343.7元（个别财产因搬运和拆卸等而造成的损失），合计898761元。被告辩称，一、涉案房屋已经主管部门批准建设，基于涉案房屋而签订《房屋租赁合同》及其补充协议真实、合法有效。涉案建筑于2009年取得《建设工程规划许可证》，主管部门在《市规划国土委第一直属管理局关于福田区卓越世纪中心、岭南大厦、1979文化创意园违建部分处理意见的复函》（深规土一局函（2015)1022号）等中已经明确批准了涉案房屋建设，相关手续正在办理、完善过程中，故双方基于涉案房屋而签订的《补充协议》（编号：YLZ-066191115)是真实、合法、有效的。二、结合合同签订前后羽翎公司的表现以及涉案房屋的使用状况，羽翎公司已经履行合同主要义务，八达盛公司无权解除合同，羽翎公司无需返还租赁保证金。第一，在合同签订之时，羽翎公司与八达盛公司同意以房屋现状交付房屋。羽翎公司向八达盛公司以及其他租户所交付的租赁房屋条件是一致的，（并不知道500平以上的网吧需要办理消防验收手续）双方明确一切与租赁物有关情况已经完全了解并无任何异议，如果租户办理相应证照需要羽翎公司配合的，羽翎公司会按照合同约定积极协助其办理。羽翎公司一直在积极配合、协助八达盛公司办理消防验收手续，只是办理消防验收手续较为繁琐、周期较长，且羽翎公司于原一审开庭审理前已经通过整体一次消防验收。第二，在合同签订之后，八达盛公司主动要求以延长免租期和减半收取房租的方式缓和消防验收手续对网吧网上宣传的影响，双方已经对涉案房屋的租赁条件（尤其消防验收方面现状）达成新的合意。由于羽翎公司协助八达盛公司办理消防验收手续时间周期较长，对网吧的网上宣传产生一定影响，2016年5月羽翎公司和八达盛公司协商一致以延长免租期和减半收取房租的方式对涉案房屋的租赁条件（尤其消防验收方面现状）达成新的合意。八达盛公司现因自身经营不善以及资金链条断裂等原因，意欲单方面解除合同，明显违背诚实信用原则。第三，八达盛公司的网吧一直处于经营之中，涉案房屋一直在使用之中，合同主要目的基本实现。自2016年5月双方变更涉案房屋租赁条件至2017年8月被上羽翎公司提出解除合同之时，八达盛公司一直处于经营状态，（相较于免租期，其营业状态下每月用水量由0吨变为5-7吨，用电量由200-600度变为12000多度）涉案房屋也一直在使用之中，合同的主要目的基本实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，“承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的前提为“违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定”“导致租赁房屋无法使用”，涉案房屋显然不符合解除合同的法定条件。第四，八达盛公司在装修涉案房屋之前未按照《房屋租赁合同补充协议》第七条装修及改造和《建设工程消防监督管理规定》第十三条第六项之规定，向公安机关消防验收机构申请消防设计审核便进行装修施工，增加了羽翎公司申报的消防设计平面图及竣工图与现场实际情况不一致的风险，增加了整体一次消防验收通过的难度。综上，八达盛公司自2016年5月开始，一直处于经营状态，整体消防验收结果并不影响合同效力，也未对网吧经营产生实质性影响，故八达盛公司无权解除合同，羽翎公司无需返还559980元租赁保证金。三、在八达盛公司向羽翎公司提出解除合同（2017年8月10日）之前，八达盛公司已经构成根本违约，其应当按照合同约定承担不被返还租赁保证金，支付三个月租金额度的违约金、拖欠租金、拖欠租金额5%的滞纳金等违约责任。八达盛公司于2017年7月28日仅向羽翎公司支付一半7月份租金24000元，于2017年7月18日支付7月份管理13753元。2017年8月10日，即羽翎公司收到“解除”合同通知之日，八达盛公司仍未向羽翎公司支付欠缴的7月份租金24136.50元，以及应于8月5日前缴纳的8月份租金48136.5元，构成根本违约。羽翎公司有权根据合同约定不予返还租赁保证金，要求八达盛公司支付三个月租金额度的违约金、拖欠租金、拖欠租金额5‰的滞纳金等。截至目前，八达盛公司仍未支付2017年7月份部分租金、水电费，2017年8月份租金、管理费、水电费，2017年9月份房屋占有使用费。综上，由于八达盛公司在解除合同之前已经构成根本违约，理应按照合同约定承担相应违约责任。四、羽翎公司不是退还运营保证金、装修保证金的适格主体，八达盛公司应当另行向其他公司请求返还，且装修保证金已与后期水电费相抵扣，无返还的必要性。由八达盛公司提供的证据《租赁报价单》可知，八达盛公司向深圳香蜜商业运营管理有限公司交付管理费押金（运营保证金）装修押金（装修保证金）的交付主体，而非羽翎公司。羽翎公司与深圳香蜜商业运营管理有限公司是独立的法人主体，各自财产独立，管理费押金和装修押金最终占有主体为深圳香蜜商业运营管理有限公司，八达盛公司应当向香蜜湖运营公司主张此权利。实际上，八达盛公司诉请的装修保证金早已与其后期应向深圳香蜜商业运营管理有限公司缴纳的水电费相抵扣，并不存在返还的必要性。八达盛公司还应当向深圳香蜜商业运营管理有限公司支付欠缴的2017年7月份水电费20670元，2017年8月份管理费13753元、水电费4505元，共计38928元。综上，八达盛公司非返还运营保证金、装修保证金的适格主体，实际也无返还装修保证金的必要性。五、八达盛公司已构成根本违约，羽翎公司具备解除合同的约定条件，八达盛应当按照《房屋租赁合同》及其补充协议的约定，承担相应违约责任，且羽翎公司已经向八达盛公司返还涉案房屋内所有动产。八达盛公司拖欠租金、物业管理费、水电费等费用“达一个月或金额达10000元的”，按照合同第十四条第三款、第六款、第七款，第十五条第三款、第四款，第十六条第一款等之规定，视为根本违约，羽翎公司有权单方解除本协议，没收租赁保证金，要求八达盛公司支付三个月租金额度（按解约时的租金标准）的违约金、拖欠的费用、应缴月租金额5‰／日的滞纳金；解除、终止合同后，八达盛公司应于七个工作日内返还租赁场地，装修归羽翎公司无偿所有，逾期搬离的，八达盛公司应向羽翎公司支付逾期搬离违约金（按当期日租金的两倍计算），逾期达十日的，视为八达盛公司放弃租赁场地内的全部自有财产权利，羽翎公司可自行处置。2017年8月28日，羽翎公司因八达盛公司根本违约而发出解除合同通知，目前已经向八达盛公司返还涉案房屋内所有动产。被告提起反诉称，本案系二审法院发回重审案件，深圳市中级人民法院认为本案原一审法院未能在正确查明、释明合同效力的情况下，以双方当事人认为的合同效力为前提进行判决，导致案件基本事实不清，遂撤消了深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初47142号民事判决书。涉案建筑于2009年取得建设工程规划许可证，涉案房屋已经主管部门批准建设，故被告与原告签订的房屋租赁合同补充协议是真实合法有效的，双方在协议中约定：原告对租赁物业现状完全了解并无任何异议，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，2015年10月1日至2017年9月30日期间的优惠月租金为96273元（后双方协商一致减至48136.5元），其中2015年10月1日至2015年12月31日为免租期（后双方协商一致延长至2016年5月）等。原告拒付租赁等行为已构成根本违约，被告可以根据合同约定不予返还租赁保证金，要求原告支付三个月租赁额度的违约金、拖欠租金、房屋占有使用费、拖欠租金5‰的滞纳金、逾期搬离违约金等。故被告提起反诉请求如下：一、原告向被告支付三个月租金额度的违约金144409.5元（48136.5×3）；二、原告向被告支付拖欠的租金120409.5元（欠缴7月份租金24136.5元+8月份租金48136.5元+9月份房屋占有使用费48136.5元）；三、原告向被告支付拖欠租金的滞纳金64089.1125元（欠缴7月份租金×5‰×198天+欠缴8月份租金×5‰×167天，暂计算至2018年1月19日，实际计算至实际清偿之日）；四、原告向被告支付逾期搬离违约金64182元（日租金×2×20天，自2017年9月5日起计至2017年9月25日止）；五、原告承担本案全部诉讼费。原告对此辩称，首先，无论合同的性质如何，均未改变被告违约的事实。合同解除的责任应由被告承担，其原先收取的相应押金滞纳金保证金等都要返还。其次，原告在2017年8月10日已经通过律师函与被告解除了租赁合同关系，并且在律师函上已经明确告知被告限期清场的时间，以及相应配合的人员，所以自2017年8月10日后所产生的任何费用，原告不应承担。最后，本案重审之前在二审审判庭的主持下双方虽已完成了扣押物品的返还事项，但是其是基于双方都同意并且对易损耗的电子器材在没有开机运行的情况下实际上进行一个交付完成。对此，在一审原告提出的诉求中已经明确要求被告承担相应的赔偿损失，对被告提起反诉的所有主张原告都不予认可。经审理查明，原告与被告于2015年11月签订《深圳市房屋租赁合同书》约定，被告将位于深圳市××区××路××蜜湖文化风情街的房屋出租给原告使用，建筑面积179.21平方米；租金按房屋建筑面积每平方米每月60元计算，月租金为10753元；租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，租赁用途为商业，租赁保证金为三个月租金。2015年11月19日，原告与被告另签订《房屋租赁合同书补充协议》约定，被告将深圳市福田区侨香路1011号B323B/B324B铺位（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，由原告经营“网咖”用途；双方最终确认租赁面积为550.13平方米（含公摊面积）具体位置及基本状况以本协议附件一为准。原告已到该租赁物业现场进行实地勘察，完全清楚承租物业的环境、物业结构和质量，以及设施，设备等与租赁有关的真实情况，对租赁物业现状包括租赁范围、面积等一切与租赁有关的情况已完全了解并无任何异议；被告应在2015年10月30日向原告交付租赁物业，双方同意租赁物业以现状交付；免租期自交付日至2015年12月31日止；租赁期限为5年，原告需一次性支付三个月租金，如不能按时支付，则被告有权立即恢复原价，按月收取租金；原告应在每个计租期首月5日前向被告缴纳当期租金，每三个月支付一次租金；原告应于本协议签订之日向被告缴纳559980元租赁保证金；租赁物业内已有装修和设施，原告如要求重新装修或变更原有设施的（包括但不限于水、电、管线的改造、增容、中央空调的改造安装、人货电梯的改造安装等），不得改变租赁物业主体结构，不得影响租赁物业及相邻物业的安全使用，应事先征得被告书面同意；原告应将装修、改造方案、图纸报被告审核，经被告审核同意并通过消防等主管部门核准后方可按方案施工，施工所需费用由原告承担。原告应确保装修、改造方案、新增设施设备符合国家消防、安全有关规定，对相邻方及租赁物业结构无影响。租赁期满，被告要求恢复原状的，原告拆除添置的设备时，不得损坏租赁物业结构，经验收认可方可办理退租手续，原告对租赁物业进行装修、改造或新增的附着物、设施设备，在合同终止、解除时，由原告自行拆除带走，原告不能拆除的部分无偿归被告所有；被告可代原告统一办理所承租的物业内的装修、营业申报、装修消防系统验收及年审等工作及开展经营活动需要在政府各部门办理的各种证照、手续，费用由原告负责；原告如拖欠租金，则每天按应缴月租金额的5‰交纳滞纳金，上不封顶，直至履行完毕为止；如拖欠租金达1个月，则被告有权单方终止合同和收回租赁物业，保证金不予返还；原告有下列情形之一的，即视为根本违约，被告有权采取停水、停电、停止提供物业管理及运营管理服务，并单方解除协议，没收租赁保证金，同时原告应支付三个月租金额度（按解约时的租金标准）的违约金，原告所拖欠的费用仍需缴纳：……拖欠租金、物业管理费、运营管理费、水电费等费用达1个月或金额达10000元的；租赁期届满或解除、终止合同后七个工作日内，原告将租赁场地全部返还被告，原告保证交还的物业及设施能安全正常使用（正常损耗除外），原告可搬走自有的办公设备、设施等可移动物品，装修物归被告所有，被告无需对原告作出任何补偿；原告逾期未搬离的，应向被告支付逾期搬离违约金（按当期日租金的两倍计算），逾期达10日的，视为原告放弃租赁场地内的全部自有财产权利，被告有权自行处置，由此造成的损失由原告自行承担。任何与本协议有关的法律文件、通知、以及追收租金、水费、电费单据等文书，必须采取书面形式，可以向原告工商登记地址邮寄或张贴在原告租赁物业外的方式送达。合同签订前，原告的法定代表人向被告账户转款合计890058元。2015年10月19日，被告向原告开具了559980元的租赁押金收据及288819元的三个月租金收据。同日，深圳香蜜湖商业运营管理有限公司向原告开具了预交一个月管理费13753元收据、两个月管理费押金27506元收据。原告另于2015年11月17日向被告支付了一笔款项，金额为13903元。被告向原告交付涉案房屋后，原告对该物业进行了装修改造。原告对其进行装修改造的费用及购买相应的电脑设备及家具费用的举证情况如下：一、原告提交了与深圳市翔大装饰工程有限公司签订的《1979兄弟盟网咖装修工程项目合同》，约定装修费用268000元。根据原告提交的其法定代表人的银行账户交易明细表，原告向合同约定账号支付款项267000元；二、原告提交了与深圳市任星网络技术有限公司签订的《技术服务合同书》，约定深圳市任星网络技术有限公司收取年服务费2400元，原告另提交了金额为2400元的相关发票；三、原告提交了与深圳市奥益美术设计有限责任公司签订的《深圳市1979外星人网咖标识及灯箱制安合同》，约定制作安装费用为26800元，原告提交了10720元的收款收据；四、原告提交了与深圳市统智网络科技有限公司签订的《买卖合同》，约定向深圳市统智网络科技有限公司采购电脑配件及网络设备，产品总价为25000元，其中设备价值16600元，设备加其他服务费用合计最终优惠价25000元，原告提交了25000元的收款收据；五、原告提交了与深圳市嘉友通电子有限公司签订的《网络工程施工合同》，合同约定布线工程价款为56000元，原告提交了相应金额的收据；六、原告提交了与深圳赛格电子市场译森达展销部签订的《译森达销售合同书》，其中ALW-CCO-1B共90台，单价7800元，显示器100台单价2100元，ALWA51R-2928S共10台，单价19300元，鼠标、键盘、耳机100，单价1350元，总合同金额1240000元，原告提交了相应金额的收款收据；七、原告提交了与深圳成和空间家具有限公司签订的《销售合同》，合同约定的原告购买家具的价格为97350元，原告提交了相应金额的收款收据；八、原告提交了与扬州市奥凯座椅有限公司签订的《购销合同》，合同约定原告购买电竞椅的价格为72500元，原告提交了相应金额的收据；九、原告提交了与深圳市卓越空调工程有限公司签订的《海信分体空调系统销售及安装合同》，合同约定的工程总造价为140000元，其中设备报价65850元，原告提交相应金额的收据。上述各项合同价款总计1928050元。原告另提交了内容为服务费、电线、灯具等内容的20余张发票及三张销售单，共计金额两万余元。原告主张其装修完毕准备开业期间，发现原告出租的涉案房屋未通过一次消防验收，导致其无法正常开业。原告为此提交了向被告出具的2016年1月3日的《联络函》、2016年6月22日的《告知函》、2016年12月21日的《联络函》及2017年8月2日的《通告函》。其中，《告知函》载明：“……因贵司建筑整体一次消防未验收通过，导致我司所经营的网咖无法如期开业，又因消防的原因导致无法申请文化执照正常营业，虽在贵司的协助下已在5月7日进入试营业阶段。但之前未能正常开张的1-4月份带来的不同程度的亏损，以及目前暂无营业执照的不健康营业状态，均给我司带来很大的经济损失……当然贵司也因为自身的一次消防未通过验收的原因导致一部分损失，我司非常理解。但是因贵司自身的缘由而导致损失的部分不应由我司承担，所以我司本着长期合作，互利互惠的大原则，我司决定如下：我司于2015年11月中旬进场施工，至2015年12月下旬竣工，施工期间产生的一个半月的管理费与水电费，我司将如数全交。而2016年1月1日至2016年5月6日，因贵司消防未通过验收的原因，导致无法开业，此期间产生的租金与管理费，一律全免。通过我司的多次努力，以及贵司的帮助与配合，我司于2016年5月7日进入试营业阶段，由于经营状态不健康，我司决定于5月7日起每月以30%的租金和30%的管理费正式起租，即租金管理费60元/平方米。直至贵司取过一次消防验收证书、我司步入健康营业轨道为止。并且按如此不健康的经营状态我司无法长久承受，若贵司12月31日前还未能取得一次消防验收证书，我司将考虑解除合约，要求赔偿，撤出该场”。被告亦提交了《关于减免租金及管理费的回函》一份。该回函载明，关于原告向被告申请免除2016年1月1日至2016年5月6日租金及管理费；2016年5月7日起至正常经营之日止，每月的管理费及租金均按原价的30%缴纳，考虑到原告的实际经营情况，被告同意原告于2016年5月份开始起收租金及管理费，2016年5月至11日的租金减半收取，原告需在2016年12月20日前缴纳一月租金96273元。如2016年12月份能拿到相关手续回执单，则从2016年12月开始按原价收取租金，原告须在拿到回执单后一天内付清剩余费用两个半月租金240682.5元；否则继续租金减半收取，直至拿到相关手续回执单为止，原告需在2017年1月20日前补齐剩余费用240682.5元。鉴于原告已缴纳租金288819元，按以上优惠计算，该笔已缴款项为2016年5月至10月份租金。如原告未能在规定时间内缴清上述款项，被告将恢复原价，按双方签订合同条款执行。在此期间，原告2017年7月之前的房租均已按减租后的标准正常支付，被告对此亦予以确认。2017年7月18日，原告向被告转账支付7月份管理费13753元。7月28日，原告向被告转账支付7月份一半的租金24000元。2017年8月9日，原告向被告发送《律师函》称，因被告出租的房屋没有完成一次消防验收，致使原告不能办理《网络文化经营许可证》等证照，亦不能正式营业。原告多次致函被告要求被告办妥整体消防验收，2017年8月初被告收到原告通知函件后不仅不理会，更是强制掐断了原告租赁房屋的用电，被告的行为涉嫌违约和侵权，特函告如下事宜：一、原告决定解除双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议。被告自函到后《房屋租赁合同》及其补充协议即刻解除，并请被告在函到后5天之内与原告办理退租、房屋交接、协助委托人搬运房屋内机器设备等事宜，如被告在函到后不予理会、不予办理交接，则此后发生的一切损失皆由被告承担所有责任；二、原告请被告在函到后5日内将原告缴纳的租赁押金、管理费押金共计人民币587486元返还原告账户内；如若被告未在规定时间内与原告办理清场交接及向原告支付租赁押金、管理费押金等，原告或将采取法律手续维权。被告于次日收到上述函件。2017年8月28日，被告向原告发送《解除双方协议的通知》，载明，原告拖欠2017年7-8月租金59063.50元（7月24136.5元、8月44927元），经被告催收，至今仍拒绝支付；拖欠2017年7-8月水电费25175元，经深圳香蜜湖商业运营管理有限公司催收，至今仍拒绝支付；拖欠2017年8月管理费12836元，经深圳香蜜湖商业运营管理有限公司催收，至今仍拒绝支付，根据补充协议第十四条第7款第10点的相关约定，原告的行为构成根本违约，被告有权解除合同并不退还保证金559980元，同时原告应支付违约金559980元，并缴清拖欠的相关费用及滞纳金，自本通知送达之日起，双方签订的所有相关合同及协议正式解除。原告主张未收到上述通知。2017年9月27日，被告将涉案商铺内的部分动产物品搬离涉案商铺。2019年1月26日，原告及被告在法院主持下办理了物品搬离交接手续。交接清单显示的交接情况如下：电竞椅95件、显示器93台、键盘89个、主机75台、鼠标87个、显示器适配器9个、主机适配器83个、小沙发26个、网线83条、耳机79个，以上件数合计719件。原告另在清单上注明：其中，27台主机无内存，2台主机无法开机，少数贴有别人使用标签，显示器1个破裂，鼠标2个损坏，键盘1个损坏，耳机因无系统故未能测试性能，小沙发2个损坏，3个发霉，电竞椅28个损坏。被告在清单上注明：对搬离物品类别及数量予以确认，其余不予确认。另查明，原告主张涉案房屋不符合合同约定的使用条件，并提交了深圳市公安局于2016年12月22日出具的《整改通知书》。该通知书载明，涉案房屋存在的问题及整改意见为：1、无法提供营业执照等相关手续资料；2、没有悬挂《网吧安全管理制度》；3、没有消防验收意见书。被告主张涉案房屋取得了相关部门的消防验收许可，并提交了2011年9月15日深圳市公安局福田分局消防监督管理大队出具的深公福消验【2011】第1085号《建设工程消防验收意见书》及2017年11月10日深圳市公安局福田分局消防监督管理大队出具的深公福消验字【2017】第2227号《建设工程消防验收意见书》。其中，深公福消验【2017】第2227号《建设工程消防验收意见书》显示深圳羽翎投资发展有限公司报送的深圳1979文化创意园B区，申报场所、加建、扩建建筑为：地上4层，：地上**21.25米，扩建后总面积24262平方米，综合评定该工程消防复验收合格。又查明，原、被告均确认涉案房屋位于深圳市福田区侨香路1979年文化创意园B区一栋加建的四层。深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理分局于2015年8月19日作出的《市规划国土委第一直属管理局关于福田区卓越中心、岭南大厦、1979文化创意园违建部分处理意见的复函》(深规土一局函【2015】1022号)载明：“福田区规划土地监察局：你局于2015年6月10日来函《关于部分已建成的重要产业空间项目涉嫌违建是否可以采取改正措施消除对规划实施影响》收悉，经我局局长办公会议审定，现函复如下：一、除1979文化风情街C区不同意规划保留外，其他加建项目（1979文化风情街A区、B区，卓越世纪中心3、4号楼，岭南大厦）原则同意规划保留。二、以上三个项目的加建情况以深圳市地籍测绘大队出具的查丈成果为准，并以此为依据办理消防、质检和违建处理手续。三、存在违建的楼栋若涉及其他业主应征求小业主书面同意意见，宗地内不同楼栋业主以公示的方式征求小业主的意见，在办理规划确认手续时还应一并提供消防、质检合格报告及规划土地监察部门作出的行政处罚决定书”。本院于2019年9月26日向深圳市规划和自然资源局发函询问1979年文化创意园B区一栋加建的四层是否属于上述文件中规划保留的部分，并向该局调取了深圳市地级测绘大队于2015年12月10日现场测绘的查丈结果图。深圳市规划和自然资源局回函确认1979年文化创意园B区一栋加建的四层已在查丈结果中明示。本院又于2019年11月25日向深圳市福田区规划土地监察局发函询问1979年文化创意园B区一栋加建的四层是否已经接受了查违处理，该局于2019年12月6日向本院复函称，1979年文化创意园B区一栋已经接受了查违处理并缴纳了相应的罚款。以上事实，有原被告提交的证据、（2017）粤0304民初47142号案件卷宗、深圳市中级人民法院（2018）粤03民终23367号民事裁定书、本院调取的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁房屋位于1979年文化创意园B区一栋加建的四层，该区域已于2015年8月经主管部门批准同意予以规划保留，故本院认为原告与被告于2015年11月签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。关于案涉合同解除的时间。本院认为，原被告双方在签订的《房屋租赁合同书补充协议》里明确约定原告承租涉案房屋用于开办“网咖”，在涉案房屋未取得消防验收的情况下，原告无法办理营业执照，合同目的亦无法实现，原告有权解除涉案租赁合同。原告于2017年8月9日向被告发出律师函，要求解除涉案租赁合同，系合法行使合同解除权，被告于2017年8月10日收到律师函，故双方的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》已于2017年8月10日解除。关于原告诉请被告返还各项保证金。涉案租赁合同因被告的原因而解除，原告请求被告返还其交纳的租赁保证金559980元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于运营保证金即管理费保证金27506元。虽然深圳香蜜湖商业运营管理有限公司开具收据确认收取了该笔款项，但是根据原告提交的银行转账记录，原告系向被告转账支付了该笔款项，故原告请求被告返还运营保证金27506元，本院予以支持。关于装修保证金13753元。被告主张该笔装修保证金应抵扣未支付的管理费及水电费，但未提供任何合同依据，本院不予采纳。原告诉请被告返还装修保证金13753元，本院依法予以支持。关于原告诉请被告向其赔偿经济损失898761元。本院认为，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（六）项之规定，经营面积超过500平方米的网吧，应在装修之前向公安机关消防机构申请消防设计审核，竣工后要向出具审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案中，原告未提交证据证明其在装修之前已向消防部门申请消防设计审核，换言之，如果原告按照规定向消防管理部门申请消防设计审核，即能知晓涉案房屋当时并不符合经营网吧的条件，原告在未向消防部门申请消防设计审核的前提下自行进行装修，应自行承担相应的装修损失，故原告请求被告赔偿原告装修合同涉及的268000.8元、标识及灯箱26800元、网络工程安装损失38260元、空调系统安装材料和工程费损失88561元、软膜损失6000元、灯具损失14827.5元，本院不予支持。原告另请求被告返还已交的租金及管理费损失403968元，因原告已实际使用了租赁房屋，本院对此不予支持。原告主张因搬运和拆卸等而造成的财产损耗损失52343.7元，未就此提供任何证据，本院对此亦不予支持。关于原告拖欠的租金、占有使用费及滞纳金。被告反诉请求原告支付欠缴的7月份租金24136.5元、8月份租金48136.5元及9月份房屋占有使用费48136.5元。本院认为，根据查明的事实，原告已于合同解除时通知被告在函到后五日之内与原告办理退租、房屋交接、协助委托人搬运房屋内机器设备等事宜，未有证据显示被告及时、积极的与原告办理了交接及物品搬离手续，原告的物品滞留在涉案房屋内而产生的占有使用费应由被告自行承担，故本院认定原告应向被告支付欠缴的2017年7月至2017年8月10日的租金39664.4元（7月半个月租金24136.50元+8月1日至10日租金15527.9元），酌定原告另行支付五日的占有使用费7763.95元，合计47428.35元。被告诉求中的超出部分，本院不予支持。涉案租赁合同系因被告未能提供符合原告签订租赁合同目的的房屋而导致合同解除，被告诉请原告按三个月租金标准支付违约金144409.50元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告诉请原告支付逾期支付租金和占有使用费的滞纳金，无法律依据，亦有违公平原则，本院亦不予支持。被告另诉请原告支付逾期搬离违约金。如前所述，原告已于合同解除时通知被告在函到后五日之内与原告办理房屋交接、搬离等事宜，被告未及时与原告交接，导致原告逾期搬离而产生的损失，应由被告自行承担。故被告的该项诉求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六第、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市八达盛投资发展有限公司与被告深圳羽翎投资发展有限公司于2015年11月签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2017年8月10日解除；二、被告深圳羽翎投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市八达盛投资发展有限公司返还租赁保证金559980元；三、被告深圳羽翎投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市八达盛投资发展有限公司返还运营保证金27506元、装修保证金13753元；四、原告深圳市八达盛投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告深圳羽翎投资发展有限公司支付租金及占有使用费合计47428.35元；五、驳回原告深圳市八达盛投资发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳羽翎投资发展有限公司的其他反诉请求。如逾期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18300元、保全费5000元，由原告负担13961元，被告负担9339元；反诉案件受理费3598元，由原告负担470元，被告负担3128元。原告已预交本诉案件受理费31226.07元，多缴交部分予以退回。被告已预交反诉案件受理费7019元，多缴交部分予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  肖晓璐人民陪审员  王红华二〇二〇年四月七日书 记 员  邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。