广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5894号 原告：柳州市尚德物业服务有限公司，住所：柳州市文昌路**南亚名邸**架空层。统一社会信用代码：914502037997225139。 法定代表人：唐型军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗飞，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：陆忠，男，该公司经理。 被告：李燕飞，女，1977年9月12日出生，汉族，户籍所在地：广西柳州市城中区。 原告柳州市尚德物业服务有限公司（以下简称尚德公司）与被告李燕飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告尚德公司的委托诉讼代理人罗飞、陆忠到庭参加诉讼。被告李燕飞经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚德公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即支付原告物业管理费177850.5元和逾期还款资金占用利息20000元，以上合计：197850.5元。２．本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2010年12月16日，被告与柳州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房开公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买银河房开公司开发的位于柳州市住宅房屋一套、建筑面积共538.19平方米等内容。后银河房开公司按合同约定时间交房给被告使用。而银河房开公司在开发该楼时，于2008年8月1日与原告签订《前期物业委托服务合同》，约定由乙方（原告）在XXXX小区内进行前期物业管理服务、物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳等内容。被告于2010年12月15日对“业主临时公约”作出“承诺书”，确认原告为该小区的物业管理企业。 之后，原告在柳州市物价局文件及被告居住别墅区的基础上，确认被告居住的房屋物业管理费按每月每平方米3.5元计算，被告每月物业管理费为1833.51元(523.86平方米×3.5元/月/平方米×1月)。但被告从2011年10月开始使用至今未交纳过物业管理费；期间，原告多次发通知催交物业管理费，但被告均不予理睬，拒不交纳。到2019年10月止，被告尚欠原告物业管理费177850.5元。 综上所述，被告未交纳物业管理费的行为已违约。被告除之支付物业管理费外，还应支付逾期还款资金占用利息20000元[按欠款金额分段计算:①1833.51元/月×12月/年×8年×3%(年息)＋②1833.51元/月×12月/年×2×7年×3%(年息)……累加计算，其利息多于20000元，原告只要求按20000元计算]。据此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 原告柳州市尚德物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1.《广西壮族自治区柳州市物价局文件——关于XXXX小区前期物业服务收费标准的批复》（柳价字〔2008〕192号）一份，拟证明原告对被告收取物业管理费用有合法依据的事实。 2.《商品房买卖合同》一份，拟证明XXXX房屋是被告购买的事实。 3.《业主临时公约》一份，拟证明被告在购买房屋的时候已经知晓所购房屋有物业管理，并且需交纳相关物业管理费用的事实。 4.《前期物业委托服务合同》一份，拟证明原告与柳州市银河房地产开发有限公司签订了物业管理合同，柳州市银河房地产开发有限公司委托原告进行前期物业管理的事实。 5．2013年11月2日、2015年10月4日、2017年12月12日《XXXX缴费通知》各一份、2019年10月《XXXX缴费通知单》一份，2013年11月2日、2017年12月23日催缴通知图片各一份，拟证明原告向被告开具缴费通知，告之被告截止2019年10月尚欠原告物业服务费金额为177850.50元的事实。 6.《2015年物业服务费催缴公告》及其图片各一份，拟证明物业公司对所有欠费业主进行公告催收，其中包括被告李燕飞的事实。 7.《收款收据》（编号NO.0003944）一份，拟证明2011年6月1日，被告在XXXXXX房屋收房后，曾进行简单土建装修，并向原告交纳3元的公本费为施工人员办理出入证的事实。 8．《XXXXXX》别墅区小区前期物业管理服务协议一份，拟证明因原告与被告签订的协议已遗失，原告提供与XXXXXX业主签订的服务协议作为本案收取物业服务费用的参考，该服务协议中约定的物业服务费用为3.5元/月/平方米，逾期交纳物业服务费违约金是按每日千分之三收取，费用交纳时间按12个月支付，在每一年第一个月的上半月前交纳的事实。 9．《XXXXXX》别墅区小区业主交纳物业服务费用的《广西增值税普通发票》，拟证明XXXXXX其他业主是按服务协议中约定的物业服务费用3.5元/月/平方米为标准缴纳物业服务费用，并作为本案收费的参考的事实。 被告李燕飞未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面答辩意见及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李燕飞经本院依法公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告柳州市尚德物业服务有限公司提供的与被告李燕飞相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院结合原告柳州市尚德物业服务有限公司的陈述及其提供证据对相关案件事实予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告系依法成立、经营范围包含物业服务的企业法人。2008年8月1日，原告与柳州市银河房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，主要约定：由柳州市银河房地产开发有限公司选骋原告对柳州市XXXXXXXXXXX提供前期物业服务，原告需依合同约定质量提供物业服务，业主需按时交纳物业费，若逾期则每天按欠费总额的0.3%交纳违约金。 2010年12月16日，被告购买柳州市银河房地产开发有限公司出售的XXXX房屋，合同约定该房屋的建筑面积为538.19平方米。2010年12月15日，被告作为业主签订《业主临时公约》，主要约定：本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力；建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定应与本临时公约一致；为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业物业管理权利；本物业管理区域内，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。 庭审时原告陈述，2008年至今，原告一直为XXXX小区提供物业服务。因为管理问题，原告与被告签订的物业服务合同已遗失，但被告居住的别墅物业服务费是依据桂价格〔2007〕122号广西壮族自治区物价局和建设厅联合文件，按市场调节价收取。被告购买的XXXX房屋与XXXX房屋相邻，面积相同，物业费按房屋面积（套内面积加公摊面积）523.86平方米×3.5元/月/平方米的标准计算。XXXX房屋业主也是按此标准交纳，原告已向法院提供了相关发票证明，因此原告按此标准收取物业服务费是合法的。被告收房时已预交2010年10月至2011年10月一年物业服务费用，之后一直未交纳物业服务费。原告多次向被告书面催收，但被告均未能按时交纳，故酿成本案纠纷。 本院认为，当事人的合法权益应受到法律保护。本案中，原告与建设单位签订《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告虽未提供与被告签订物业服务合同，但原告依照与建设单位签订《前期物业服务合同》在被告收房后一直提供了物业服务，被告亦在购房时通过签订《业主临时公约》承诺接受物业服务并交纳物业服务费，因此双方当事人之间已建立事实物业服务合同关系，被告应按照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费。 关于本案焦点问题。一、原告自认被告已预交2010年10月至2011年10月一年物业服务费用如何认定和处理。本院认为依照《物业管理条例》的规定，物业服务费应从业主收房后收取。本案现有证据表明2011年6月被告才收房办理装修，因此被告预交的一年物业服务费截止时间应为2012年6月。故原告主张被告交纳物业服务费应从2012年7月起算，被告预交一年的物业服务费用应予以抵扣欠缴的物业服务费。 原告诉请被告应按3.5元/平方米/月的标准，交纳物业服务费的主张是否能够支持。本院认为物业服务费缴费标准有物价部门的相关文件和该小区其他业主签订的合同及缴费发票等证据证明，物业服务费按市场调节价收取，未违反法律规定，故予以支持。 综上，被告应交纳的物业服务费时间应从2012年7月开始计算至2019年10月止。即：523.86平方米×3.5元/平方米/月×87个月＝159515.37元。 被告逾期未交纳物业服务费的行为实属违约，应当承担因拖欠物业服务费给原告造成的资金占用利息损失。原告自愿按年利率3%的标准，要求被告支付资金占用利息的主张，系其对自己民事权利的处分，未违反法律规定，予以支持，但其主张的期间应与本院调整后的物业服务费交纳期间一致，即从2012年7月16日起计算至2019年10月31日止，资金占用利息计算为18724.11元{计算公式：[1833.51元／月×12个月×（7＋15÷365）年×3％／年]＋[1833.51元／月×12个月×﹙6＋15÷365﹚年×3％／年]＋[1833.51元／月×12个月×﹙5＋15÷365﹚年×3％／年]＋[1833.51元／月×12个月×﹙4＋15÷365﹚年×3％／年]＋[1833.51元／月×12个月×﹙3＋15÷365﹚年×3％／年]＋[1833.51元／月×12个月×﹙2＋15÷365﹚年×3％／年]＋[1833.51元／月×12个月×﹙1＋15÷365﹚年×3％／年]＋[1833.51元／月÷30天×107天×﹙107÷365﹚年×3％／年]}。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李燕飞应支付原告柳州市尚德物业服务有限公司物业服务费159515.37元、违约金18724.11元，合计178239.48元； 二、驳回原告柳州市尚德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4257元（原告已向本院预交），公告费560元，由原告柳州市尚德物业服务有限公司负担422元，被告李燕飞负担4395元。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  周 钢 人民陪审员  彭园园 人民陪审员  张 慧 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  陈若兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。