广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2797号原告（反诉被告）：袁耀华,男,1962年2月15日出生,汉族,住广东省中山市石歧区×××××××,公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜紫盈，广东万**海天律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市贵宾汽车运输有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××侧“流水坑”******（住所申报），统一社会信用代码91442000MA4UQJ021A。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：刘朝霞，广东载信律师事务所律师。被告：中山市贵宾汽车运输有限公司南宁分公司，住所地广西，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区××××××××凯丰大厦****房用代码914450103MA5NAGKH10。法定代表人：韦某1。原告袁耀华诉被告中山市贵宾汽车运输有限公司（以下简称贵宾公司）、中山市贵宾汽车运输有限公司南宁分公司（以下简称贵宾南宁分公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，被告贵宾公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁耀华及其委托诉讼代理人黄炳星、杜紫盈、被告（反诉原告）贵宾公司的委托诉讼代理人刘朝霞到庭参加诉讼，被告贵宾南宁分公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁耀华向本院提出诉讼请求：1.准许原告解除与被告的工业用地租赁合同，被告立即向原告支付租金人民币126000元；2.被告支付拖欠的水费人民币59.8元、电费人民币678元；3.被告按欠租金额以月利率2%向原告支付违约金；4.被告所交履约定金归原告所有，不予返还。诉讼过程中，原告明确诉讼请求一中租金从2019年5月1日计算至被告返还案涉土地之日止，按14000元/月计算；明确诉讼请求三中违约金从2019年5月1日开始计算至租金清偿之日止；明确诉讼请求四中履约定金为42000元。事实与理由：被告从2017年12月3日起承租原告位于中山火炬开发区宏业路的土地，用作营运的停车场。合同期满双方于2018年12月6日续签了一份工业用地租赁合同，期限一年，从2019年2月1日起至2020年1月31日止（阿拉伯数字有笔误）。合同约定出租面积3500平方米，每月租金14000元。合同还约定，先付租金后使用土地，合同签订后被告须每三个月使用土地前向原告支付下一季度租金。拖欠租金按每天3%向原告支付违约金，原告有权停水停电，并有权提前解除合同，被告所缴定金及水电押金归原告所有，不作退还。续签合同后，被告继续使用原告的土地。但被告却违约，从2019年4月起拖欠水电费，并从2019年5月1日起拖欠租金，原告曾反复电话、微信及书面催告，被告仍不支付，造成原告经济上的损失。综上所述，被告承租原告土地后不依约支付租金及水电费，严重损害了原告的经济利益。原告现根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百零九条的规定，提起诉讼。原告袁耀华就其主张及反诉辩解一并向法院提交的证据有：1.中山市不动产权证书；2.工业用地租赁合同书；3.现场图片；4.微信截图；5.催告函、EMS快递底单。被告贵宾公司答辩及反诉称：原告主张的租金、违约金、没收履约定金等无事实和法律依据。原、被告签订的土地租赁合同租赁期限为2019年2月1日至2月28日，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告亦未要求被告返还租赁物，双方的租赁合同租期变更为不定期。不定期租赁合同承租方享有随时解除合同的权利，无须提前通知。在市发改局出台关于新能源汽车用电价格有关问题的通知后，被告符合可享受用电优惠，原告同意协助被告进行场地变压器线路改造，被告于是向原告支付了变压器线路改造费15000元，原告承诺会尽快改造完毕，被告就在原告的承诺下于2018年12月与原告签署案涉合同，但2019年1月下旬，经被告多次催告，原告仍未改造，导致被告一直无法享受用电优惠，每月支付高昂的水电费，被告无奈解除。被告提前致电告知了原告，被告将从2019年5月开始不再租赁该场地，并将所有新能源车辆全部撤离该场地，将该场地归还给原告，并提出要求原告退回履约定金即变压器线路改造费，但原告均未履行。被告实际租赁期间的租金已支付完毕，不存在任何违约行为，原告要求被告支付租金、没收履约定金无法律依据。鉴于原告收到被告变压器线路改造费用后未履行义务进行线路改造，根据法律相关规定，被告有权要求要求返还并支付利息损失，同时鉴于双方签署的为不定期租赁合同，被告既不存在任何违约行为也自2019年5月开始未再实际使用该场地，原告应将合同履约定金42000元及利息损失返还给被告。故被告特提起反诉，请求判令：1.原告返还履约定金42000元及自2019年5月1日始按中国人民银行同期贷款利率支付至实际清偿之日的利息损失；2.原告返还变压器线路改造费用15000元及按中国人民银行同期贷款利率支付占有期间的利息损失。被告贵宾公司就其反诉主张向法院提交的证据有：1.租赁合同；2.网上银行电子回单；3.发改局关于新能源汽车用电价格通知；4.照片。反诉被告袁耀华对反诉辩称：1.原告主张的履约定金，实际是三个月的租金，并非定金，定金以前交过。被告从2017年租赁涉案土地，并交付定金42000元；2.变压器改造费15000元被告使用的东西自己应交付改造费，签订合同是明确约定固定设施是不能拆除的，当时原告为配合被告用电另行改造了配电房，投入了大量人力物力，被告使用较短的时间就拆除了相应的电缆，被告补偿了15000元原告才允许其拆走。本院经审理认定事实如下：坐落于中山市火炬开发区×××××的土地[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0261493号]权利人为袁耀华。贵宾公司于2016年6月13日成立，法定代表人为陈卫荣，于2019年7月10日变更为杨某1。贵宾公司从2017年开始租赁上述土地，并于2017年12月6日向袁耀华转账42000元，交易用途注明：贵宾车队租地履约金。2018年7月31日，贵宾公司向袁耀华转账15000元，交易用途为变压器线路改造费。贵宾公司称因中山市发改局于2018年7月6日出台关于新能源汽车用电价格有关问题的通知，其符合享受用电优惠的条件，袁耀华同意协助贵宾公司进行场地变压器线路改造，于是向袁耀华支付15000元，但袁耀华一直未进行改造。袁耀华称其为了配合贵宾公司用电，另行改造了配电房，增加了配电显示等设备，投入了大量人力物力，后贵宾公司拆除了相应的电缆，故补偿了其15000元。2018年12月6日，袁耀华（出租方、甲方）、贵宾公司（承租方、乙方）签订工业用地租赁合同书，约定：甲方将名下产权位于中山市火炬开发区×××2×的部分工业用地按现状出租予乙方作停车场用途。租赁期限从2019年2月1日至2019年2月28日止，租赁期限为壹年，如乙方需续期的，须于到期前六十天书面通知甲方，并经与甲方签署续期协议后方能生效。乙方每个月向甲方缴付的租金总额是14000元。乙方自签订合同后，须在每个季度使用土地前向甲方缴付下一季度租金，如乙方拖欠租金的，每拖欠一天，按每天3%向甲方另行缴付违约金，并按乙方违约处理。甲、乙方在签订本合同三天内，乙方除需向甲方缴付首期租金外，还须向甲方缴付42000元作为本合同的履约定金。双方同意，乙方按承租场地用水用电的现状续期使用，水电表不再扩容。乙方租用本场地期间的用水用电设施所需的工料费及施工时间均由乙方承担。乙方使用期间，用电按实际使用量每度1.2元向甲方支付，用水按每立方4.6元向甲方交付。乙方必须按时缴交租金及水电费，如乙方拖欠租金及水电费的，视乙方为违约，如拖延达十五天以上的，甲方有权对乙方作出停水停电的处理，并有权提前解除合同处理，乙方所缴付的定金及水电费押金归甲方所有，不作退回。合同还约定了其他事项。合同签订后，贵宾公司向袁耀华支付了2019年2月至4月的租金42000元，贵宾公司称双方约定租赁期限为一个月，2019年2月28日期限届满后双方转为不定期租赁关系，贵宾公司有单方解除权，其于2019年5月已经搬离案涉土地。袁耀华称双方租赁期限为一年，贵宾公司从2019年5月开始欠缴租金及水电费，其中水费59.8元、电费678元。贵宾公司曾通过微信向贵宾公司的原法定代表人陈卫荣催收租金。因双方协商未果，袁耀华遂于2020年1月17日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。袁耀华、贵宾公司签订的工业工地租赁合同书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于案涉土地的租赁期限，合同载明从2019年2月1日至2019年2月28日止，租赁期限为壹年。该条款内容存在矛盾且双方当事人对此产生争议。对有争议的合同内容应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯等，确定该条款的真实意思。从整个合同内容来看，约定了贵宾公司如需续期须于到期前六十天书面通知甲方，且租金为按季度交纳。如果双方约定的租赁期限为一个月，则上述条款存在无法履行或矛盾的地方，有悖于日常生活经验法则；再从双方实际履行情况来看，贵宾公司向袁耀华支付了履约定金42000元，而案涉土地租金为14000元/月，履约定金数额已达到三个月租金的总和，如果双方租赁期限仅为一个月，与常理不符，而贵宾公司对此亦未给予合理解释，且贵宾公司已支付了2019年2月至4月三个月的租金，这与合同约定每三个月使用期前缴付下一季度的租金相符合；贵宾公司从2017年即向袁耀华租赁案涉土地，双方租赁关系有继续性，并未有证据显示双方为不定期租赁关系。故本院认定案涉合同的租赁期限为一年，贵宾公司称在2019年2月28日之后为不定期租赁关系，且其有单方解除权理据不足，本院不予采纳。在案涉合同租赁期限已届满后，贵宾公司未向袁耀华归还案涉土地，即仍实际占有使用土地，袁耀华对此没有提出异议，双方仍为租赁关系。贵宾公司从2019年5月1日未支付租金及水电费，已构成违约。根据合同约定，拖延缴付租金及水电费达十五天以上的，袁耀华有权解除合同，贵宾公司所缴付的定金归袁耀华所有，故本院对袁耀华主张解除双方之间的租赁合同关系、贵宾公司向其支付租金、水电费、没收贵宾公司交付的履约定金42000元予以支持，对贵宾公司主张袁耀华返还履约定金42000元及利息损失不予支持；关于袁耀华主张的违约金，本院已认定贵宾公司交付的履约定金42000元归袁耀华所有，该款足以弥补袁耀华的损失，故本院对袁耀华的该项主张不予支持；关于袁耀华主张贵宾南宁分公司承担责任，贵宾南宁分公司并非案涉合同相对人，且无证据显示贵宾南宁分公司实际占有使用案涉土地，袁耀华的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持；关于贵宾公司主张袁耀华返还变压器线路改造费15000元及利息损失。贵宾公司称袁耀华未按约定对线路进行改造，但未有证据显示贵宾公司就此向袁耀华提出过异议。且贵宾公司在签订案涉合同前已交纳该款，而案涉合同并未涉及袁耀华未履行约定的事宜。袁耀华称其改造了配电房等设施更符合客观实际，双方约定贵宾公司租用本场地期间的用水用电设施所需的工料费均由贵宾公司承担，故贵宾公司的该项主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除袁耀华与中山市贵宾汽车运输有限公司之间的租赁合同关系；二、本诉被告中山市贵宾汽车运输有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本诉原告袁耀华支付从2019年5月1日起至被告中山市贵宾汽车运输有限公司返还租赁物之日止的租金（按14000元/月标准计算）；三、本诉被告中山市贵宾汽车运输有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本诉原告袁耀华支付水费59.8元、电费678元；四、本诉被告中山市贵宾汽车运输有限公司支付的履约定金42000元归本诉原告袁耀华所有；五、驳回本诉原告袁耀华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告中山市贵宾汽车运输有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3020元，减半收取计1510元，诉讼保全费1200元，合计2710元（本诉原告已预交），由本诉原告袁耀华负担184元，本诉被告中山市贵宾汽车运输有限公司负担2526元；反诉案件受理费612元（反诉原告已预交），由反诉原告中山市贵宾汽车运输有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 石 慧二〇二〇年四月十七日书记员 赖坤龙孙永辉