安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终361号 上诉人（原审原告）：杜艾虎，男，1970年1月8日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：李**，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽文德投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区明光路**东方大厦**。 法定代表人:杨秀梅,董事长。 委托诉讼代理人：李清，安徽李丰升律师事务所律师。 上诉人杜艾虎因与被上诉人安徽文德投资控股有限公司（以下简称文德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜艾虎及其委托诉讼代理人李**，被上诉人文德公司委托诉讼代理人李清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜艾虎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判文德公司支付违约金9625元；本案全部诉讼费用由文德公司承担。 事实和理由：一审判决认定事实清楚，但在关于文德公司的违约行为是否导致其承担支付违约金的责任的问题上适用法律错误，二审应当撤销一审判决依法改判支持杜艾虎诉求。具体理由如下：一、一审法院认为文德公司已经按照合同约定的期限交付了房屋，并没有违反合同第九条的约定，其未按期取得建设工程规划许可证的行为与支付违约金之间没有因果关系，该行为并不能导致文德公司承担给付违约金的责任，属于适用法律错误。首先，文德公司在2017年11月30日交房时未满足约定条件，违反了合同第八条的约定。《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《商品房买卖合同》第八条约定的不仅是交房日期，更重要的是交付的房屋应当具备了一定条件。只有交房日期和房屋条件均具备时才算完全履行了该条合同约定的义务，没有完全满足，就是瑕疵履行，瑕疵履行既是违约。文德公司未能在约定的交房期限前取得建设规划许可证正本，未能全面履行合同义务，实属违约。其次，一审法院认为《商品房买卖合同》第九条仅仅是对交房日期的约定，系适用法律错误。该条约定的逾期交房的违约责任并不仅仅考虑履行交房义务的时间，更应该考虑房屋应有的条件，合同约定和法律规定的房屋应当提前具备的实质条件。第三，一审法院在违约责任的承担方式上，同样适用法律错误。1.违约责任承担的方式中的采取补救措施和继续履行合同不是一个概念。采取补救措施作为一种独立的违约责任形式,是指矫正合同不适当履行(质量不合格)、使履行缺陷得以消除的具体措施。这种责任形式，与继续履行(解决不履行问题)和赔偿损失具有互补性。文德公司在2018年继续通过验收、报送材料、取得规划许可证正本的行为，属于在交房日期届满以后的继续履行的行为，而非补救措施。2.双方约定的逾期交房的违约责任属于延迟履行的违约责任，而不是合同目的不能实现的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”也就是说，违约方是否继续履行合同和是否承担延迟履行的违约责任不存在二选一的问题。法律赋予了守约方一项很重要的权利，在要求违约方承担延迟履行违约金的同时，可以要求违约方继续履行合同。这就说明继续履行合同不能当然排除承担支付延迟履行违约金的责任。所以，本案中关于违约责任的承担方式应是承担违约金，同时继续履行合同。 二、一审法院认为合同中订立的违约金条款，是对守约方实际损失的补偿。……杜艾虎也没有证据证明文德公司未按期取得建设工程规划许可证的行为对其造成了实际损失，属于适用法律错误。首先，赔偿损失的确定应依据双方对违约金的约定。根据我国法律规定，违约责任承担方式中有赔偿损失等方式。赔偿损失的确定方式有两种：一种是法定赔偿损失。法定的损害赔偿是指有法律规定，由违约方对守约方因其违约行为而对守约方遭受的损失承担的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，法定损害赔偿遵循完全赔偿原则、合理预见规则和减轻损失规则。另一种是约定损害赔偿。约定损害赔偿是指当事人订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或者损害赔偿额的计算方法。如果是按照双方约定的违约金计算方法，算出损失金额是0，那么才可以说没有损失。本案中，双方已经事先约定根据逾期交房的时间违约天数来确定赔偿损失数额。所以，就应当直接按照约定的违约金按时来计算守约方的损失，而不是忽略约定，径直采用法定赔偿。故本案应当尊重双方约定，适用双方合同第九条的约定损害赔偿，即按照实际违约天数乘以已付房款的万分之一计算赔偿损失。一审法院认为杜艾虎没有损失，属于适用法律错误。 三、文德公司交房时，谎称具备了交房条件，并提供《建设规划许可证副本》冒充正本，同时声称业主不收房就要承担违约责任，业主受误导才作出接收房屋的非真实意思表示。杜艾虎提供了业主在2017年11月30日交房当天拍摄的视频及照片，从该证据的属性栏中可以看出，电子文件形成的最初时间是交房当天，能够反映出当时业主和开发商之间关于是否满足交房条件的争议，以及开发商代表郑重承诺完全具备交房条件。杜艾虎作为普通购房者，不具备专业的法律和建设工程相关知识，当时没能发现文德公司是在拿“副本”冒充“正本”，直到上批案件审理期间广大业主才知道被蒙骗。 四、文德公司没有达到约定的交房条件“通过验收”和“取得《建设工程规划许可证（正本）》”。一审法院也没有查明涉案工程通过验收的时间。另外，根据《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》（合政[2008]124号）第十三条的规定“未取得《建设工程规划许可证（正本）》的建设工程，不得交付使用”可知，文德公司不仅是违约交房，同时也是违反了地方性行政规章。 五、文德公司的违约导致涉案房屋交付时根本不具备规定和约定的使用价值，进而导致房屋市场价值的贬损。文德公司未能如期通过验收并取得《建设工程规划许可证（正本）》的违约行为，已经导致交房时商铺的使用价值严重不足，必然给业主造成损失。延迟取得《建设规划许可证（正本）》，不仅仅是一个证件时间早晚的问题。一审法院忽略了该“正本”背后涵盖的一系列法定的和约定的交房条件。从建设工程规划核实管理的相关规定中可知，建设单位只有报送了齐全的竣工验收资料以后，城乡规划部门一般会在10个工作日内完成对建设工程竣工验收资料的查验。查验合格的，换发正本。其中竣工验收资料包括：竣工验收备案证明、建设工程涉及的消防、环保、人防、市容、卫生、文广等相关职能部门还要出具建设工程专项认可或者验收意见；建设工程涉及的供水、供电、燃气、通信等相关单位出具的已经接入城市基础设施网络系统的相关材料等等。文德公司没有完成上述条件，自然无法换得《建设工程规划许可证（正本）》。虽然表面上看履行了交房手续，但是此时的房屋及配套、公共设施、小区环境、物业服务等等因素肯定没有达到规定和约定的使用条件，所以涉案房屋根本不具备规定和约定的使用价值，必然导致房屋市场价值的贬损。况且，本案所有的涉案房屋都是商铺，业主购买商铺不是仅仅为了入住，而是作为经营用房。所以，从房屋交接时的实际具有的使用价值来看，交付的商铺及小区环境、公共配套等多项内容没达到合同和法律法规要求的条件，实际上已经给业主造成了损失。 综上所述，文德公司未到交房条件而隐瞒房屋状况，并作出虚假承诺，导致广大业主基于非真实的意思表示而交房，已经构成违约。文德公司后期的继续履行合同的行为并不能免除承担延迟履行违约金的义务。且这种违约行为，必然给业主造成了实际损失。一审判决适用法律错误，请求二审依法改判支持杜艾虎一审全部诉求或发回重审。 文德公司辩称，首先，案涉房屋是按合同约定按期交房的，《商品房买卖合同》第九条的约定，是未按合同约定的期限进行交付文德公司需承担的违约责任，而不是交房条件存在瑕疵。既然文德公司交房没有违反合同约定，文德公司就不应承担违约责任；其次，延迟办证是事实，但是导致延期办理房产证，在上一批诉讼案件中文德公司已经予以了赔偿，即因建设工程规划许可证延期办理而导致杜艾虎的损失已经在其他案件中予以了赔偿。另根据相关法律规定，按期交付后补办手续完善的不应赔偿。因此，杜艾虎的上诉主张没有事实及法律依据。第三，关于杜艾虎上诉主张文德公司交房时，谎称具备了交房条件，并提供《建设规划许可证副本》冒充正本等事实，文德公司不予认可，从杜艾虎二审提交的视频及照片来看，对该证据的来源是否真实，文德公司不知情，且不属于二审新证据，文德公司也认可建设工程规划许可证延期办理的事实。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回杜艾虎的上诉请求。 杜艾虎向一审法院起诉请求：一、文德公司支付杜艾虎违约金9625元(取整。计算方式:总房款883029元×0.0001/天×逾期109天。自2017年11月30日暂计算至2018年3月19日为109天,具体违约天数计算至法院查明文德公司满足交房条件之日止);二、本案的全部诉讼费用由文德公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月24日，杜艾虎与文德公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于肥东县。该合同约定，文德公司应于2017年11月30日前将经验收合格并取得建设工程规划许可证正本的房屋交付杜艾虎。2017年11月15日，文德公司发布《交房通知书》，并于11月29日至30日交房。交房后，杜艾虎入住，该合同继续履行。 另查明，文德公司于2018年3月19日取得案涉房屋所处楼栋的建设工程规划许可证正本。 一审法院认为，本案中，双方争议的焦点在于，1.文德公司取得建设工程规划许可证正本的时间，是否导致文德公司承担违约责任。违约责任是当事人不履行合同义务或者不完全履行合同义务，而应承担的一种民事责任。杜艾虎主张2017年11月30日前文德公司取得建设工程规划许可证正本后交付房屋，才能视为完全履行合同义务，故文德公司在未取得建设工程规划许可证正本时交房，应视为违约，应当承担违约责任。2.文德公司应承担何种违约责任以实现合同的目的。文德公司虽然未在合同规定的期限内取得建设工程规划许可证正本，但并没有导致合同的解除，双方应当通过继续履行合同并采取补救措施以实现合同的目的，截至庭审前，文德公司已于2017年11月30日前将房屋交付杜艾虎，杜艾虎已经入住，表明双方在继续履行合同。文德公司也于2018年3月19日取得了建设工程规划许可证正本，表明文德公司已采取了补救措施。3.文德公司的违约行为是否导致文德公司承担支付违约金的责任。首先，根据合同第九条的约定，文德公司支付违约金的前提是“逾期交房”，但文德公司已按合同约定的期限交付了房屋，并没有违反合同第九条的约定，其未按期取得建设工程规划许可证的行为与支付违约金之间并没有因果关系，该违约行为并不能导致文德公司承担给付违约金的责任。其次,合同中订立的违约金条款，是对守约方实际损失的补偿。文德公司已经将验收合格的商品房按合同约定的期限交付给了杜艾虎，杜艾虎已经接受并使用，杜艾虎也没有提供证明文德公司未按期取得建设工程规划许可证的行为对其造成了实际损失，所以，杜艾虎诉请的违约金于法无据，该院不予支持。综上，杜艾虎的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杜艾虎的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为114元，由杜艾虎负担。 本案二审期间，杜艾虎提供二组证据：证据一、拍摄于2017年11月30日交房当天的3段视频（文件名称11032、11033、11034）、交房当日业主拍摄的文德公司提供的证明材料照片及以上文件属性截图（书面）；证据二、文件名称11034视频的部分对话整理（书面）；该二组证据证明文德公司违约的事实。文德公司隐瞒未达到交房条件的事实，以建设规划许可证副本冒充正本，业主非专业人员，误以为达到了规定和约定的交房条件，才办理了收房手续。文德公司质证意见为，对视频来源无法做出判断，文德公司对证据一、二的真实性及证明目的均有异议；对照片的真实性及证明目的亦有异议，照片的制作过程文德公司不知情；文德公司二审提供了装修告知函、装修备案表，旨在证明杜艾虎已按照《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间领取房屋，并装修使用，已经取得了实际收益，收益没有受任何影响。杜艾虎质证意见为，对该证据的真实性无异议，但对其合法性不予认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，单位出具证明材料的，应当由经办人或者法定代表人签名，文德公司提交的证据形式不符合法律规定。对于证据的关联性亦不予认可，杜艾虎收取房屋后，对房屋进行装修或者使用属于正常的社会活动，不能因此而免除文德公司的违约责任，更不能因此而推定杜艾虎没有遭受损失。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，杜艾虎与文德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。杜艾虎认为，文德公司在交付房屋时，未取得建设工程规划许可证正本，不具备合同约定的交房条件，应视为违约，应当承担违约责任。本院认为，首先，从本案现有证据来看，文德公司虽在交房时未取得建设工程规划许可证正本，但在双方签订的《商品房买卖合同》中并未针对逾期取得建设工程规划许可证正本应承担违约责任进行约定，且文德公司也已于2018年3月19日取得了案涉商品房所处楼栋的建设工程规划许可证正本。其次，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，文德公司在2017年11月30日交房时虽然尚未取得建设工程规划许可证正本，但杜艾虎在明知合同约定的交房条件下办理了交房手续，已经接受并使用商品房，应视为杜艾虎对文德公司交付商品房的行为是认可，故文德公司交付行为有效。现杜艾虎认为文德公司逾期交房，要求文德公司承担逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在此情况下，一审法院未支持杜艾虎诉请的违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，杜艾虎的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费228元，由上诉人杜艾虎负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年四月五日 法官助理李颖 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。