广东省珠海市香洲区人民法院文稿拟稿时间二〇二〇年三月二十七日拟稿人张海安印发份数8份校对人承办人意见广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初768号原告：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，住珠海市XX，公民身份号码XX。委托诉讼代理人：熊天，男，汉族，1956年3月5日出生，住珠海市XX，公民身份号码XX，系原告的丈夫。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市XX，统一社会信用代码XX。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。第三人：沈奇峰，男，1970年6月20日出生，香港永久性居民身份证号XX。原告杨红诉被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）商品房预售合同纠纷，本院于2020年1月17日立案后，依法追加沈奇峰为第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红的委托诉讼代理人熊天、被告南福公司的委托诉讼代理人林伟杰到庭参加诉讼。第三人沈奇峰经过本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨红向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金46648元、房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金25134元、逾期办证违约金429681元（2020年1月31日之后的逾期办证违约金以购房款4021375万元为基数、按6%的年利率另行计算至沈奇峰取得不动产产权属日止）合计501463元；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：沈奇峰于2015年12月6日与被告签订了《商品房买卖合同》、《个人住宅委托改造合同》，购买XX小区XX号商品房。房屋总价款402.1375万元，沈奇峰依约支付了首付款，同时办理了按揭贷款手续（贷款直接转到被告账户）。合同约定2016年12月31日前交付房屋和基础设施设备达到交付使用条件，逾期120日内的按照购房价款万分之一的日利率支付违约金…；基础设施设备未按时达到交付使用条件的，按照已付房价款万分之零点五的日利率支付违约金。合同约定“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理；被告向沈奇峰邮寄送达《入伙通知书》，沈奇峰于2017年4月28日收到并领取钥匙。即被告逾期交付商品房118天，应支付逾期交房违约金402.1375万×116天×1元/万＝4.6648万元、房屋基础设施设备起码2017年4月25前未达到使用条件，作为让步应付违约金402.1375×114×0.5＝2.5134万元。因被告至今未能向沈奇峰开具全部购房款税票，多次催办均无结果，致使沈奇峰至今尚未取得不动产权证书；因无逾期办证违约金处理方式约定的补充协议，依法应按已付房价款6%的年利率计算支付逾期办证违约金；计算至2020年1月31日止，逾期办证书违约金是402.1375万×650天.年×6/万.365天＝42.9681万元。违约金合计人民币4.6648+2.5134+42.9681＝50.1463（万元）。沈奇峰已将其依约向被告追究逾期交房、逾期办证违约责任请求权等权利转让给了我,为此，特起诉于贵院，请求依法支持我的诉讼请求。原告杨红向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同，个人住宅改造合同;2.购房收据;3.XX入伙通知书；4.录音录像电子证据（光盘并附语言文字记录）；5.（2018）粤0402民初1740号案开庭笔录；6.（2018）粤0402民初6021-6034号案开庭笔录；7.（2019）粤04民终458、187号民事判决书；8.熊天与南福公司常务副总陈卓之间的短信；9.（2018）粤04民终1824号民事判决书；10.权利转让通知书。被告南福公司答辩称，一、第三人与南福公司订立《商品房买卖合同》后，于2019年12月23日与原告订立《权利转让通知书》，将其准备追究南福公司“逾期交房、在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件和逾期办理不动产登记之违约责任请求权等合同债权”转让给原告的行为不合法。根据《合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。其中，该条第一款所规定的“根据合同性质不得转让的债权”，主要包括基于个体信任关系或特定的身份关系为继承的债权，还有不作为的债权和无法脱离主权利而单独转让的从权利债权。因此，该转让的债权、权利作为《商品房买卖合同》从权利，应考查其是否属于“无法脱离主权利而单独转让的从权利债权”。首先，案涉转让的债权、权利不是确定的，也不是必然发生的权利。从权利产生的角度来讲，案涉转让的债权权利未经法院审理，未取得司法判决、裁定，也未与南福公司协商达成一致进而令该债权、权利处于现实存在的状态。故其作为一项可以转让的权利都不具备条件，更不用说可以脱离主合同债权而独立存在并对外转让了。其次，合同法第八十三条规定，债务人接到债权转让通知后，对让与人的抗辩，可以向受让人主张。但案涉债权转让并不包括主合同，也就是说南福公司无法就主合同对让与人的抗辩向受让人主张。如允许第三人仅转让部分从权利，则在法律上必然妨碍南福公司抗辩权的行使。第三，违约金索赔权属于救济权，是派生性权利，无疑是依附于主合同原权利产生的权利，在其未依法得到固定从而转化为普通债权之前，是无法脱离主权利的。最后，第三人从未按照法律规定的程序通知南福公司，依法对南福公司不发生债权转让的效力。截止至今，案涉第三人虽与杨红签订《权利转让通知书》，但南福公司获悉该债权转让通知书内容是在本案受理后由法院送达诉讼资料中获悉，作为自称权利人的第三人，从未依法向南福公司履行通知义务。南福公司在本案抗辩这一法律事实，是第三人已不能另外补救的法律程序缺失。因此，本案中第三人单独将部分合同派生权利转让给原告，没有法律依据，依法不产生债权转让的法律后果。而第三人也从未履行转让的通知义务，对南福公司不发生债权转让的法律效力，依法应予驳回原告的起诉。二、关于逾期交付违约金的问题。1.逾期交付违约金应当计至2017年4月25日截止。根据双方签署的《商品房买卖合同》补充协议第十条第一款第（2）项“按照对方提供的通信地址发出书面通知的，寄出当日视为送达”的约定，南福公司在2017年4月25日已经严格按照第三人在《商品房买卖合同》预留的通讯地址和联系电话，以中国邮政特快专递寄出《入伙通知书》，已经有效完成合同约定的通知交付义务。至于第三人对邮寄至其预留地址的入伙通知能否收到、何时收到以及收到之后何时安排时间前往南福公司处办理钥匙交接等收房手续，不是南福公司可以预见或者控制，相应的被延后的时间依约依法都不应归责于南福公司应当承担的逾期交付责任。故原告以办理收楼手续的2017年4月28日作为计算逾期交付的截止日，没有依据，依法应不予支持。2.计算南福公司的交楼期限，应当扣除不可抗力造成的停工天数。南福公司与第三人在2015年12月6日签署《商品房买卖合同》之后至2016年12月31日约定交付之日前，珠海市住房和城乡规划建设局分别在2016年8月1日和2016年10月20日发出通知，因台风“妮妲”和“海马”的影响，要求全市市政房屋全面停止施工。故该2天依约应当作为不可抗力，在计算南福公司的交付期限时予以扣除。对于上述事实，香洲区人民法院和珠海中院对同为“XX小区XX栋”有关逾期交付房屋的判决中已经予以了认定。三、原告主张的“房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金”，没有事实依据。虽然《商品房买卖合同》第十条约定了有关房屋基础设施设备的交付以及逾期交付责任，但基础设施是房屋的附属设施，并不能独立于房屋交付前向业主交付。而事实上是，也可能存在房屋交付后基础设施未达到交付条件的情形。因此，合同关于逾期交付基础设施设备的约定应是针对基础设施交付滞后于房屋交付的情形，本案中房屋交付给第三人时房屋的基础设施设备已经符合合同约定，第三人也从未提出任何异议。原告的主张没有事实依据，依法应予驳回。对此事实，珠海两级法院在同一系列的案件中也已作出驳回诉讼请求的判决。四、原告有关逾期办证违约金的计算依据和计算标准，均无合同和事实依据，依法应予驳回。根据《商品房买卖合同》补充协议第七条第5款约定“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日起的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。”南福公司和第三人对可能出现的逾期办证违约责任，已经明确约定了六十日的免责期和“每逾期一日按已付购房款万分之零点五”的计算标准。对此，珠海两级法院同样已经在其他案件中予以了认定。原告杨红同为此前起诉南福公司系列案的原告，对于案涉一致、且经人民法院多次依法认定的合同内容，在本案中继续扭曲事实，夸大诉讼请求数额，对其主张依法应予驳回。五、案涉房屋的办证是双务行为，原告主张逾期办证违约金计至取得不动产权证书日止，没有依据。《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构办理商品房的房屋所有权转移登记”，证明办理案涉房屋的产权登记是第三人和南福公司共同申请的形式办理。本案中，南福公司已经在2020年1月16日开具完毕全额购房款发票，并于次日通知了第三人。而第三人直至2020年3月2日才前往南福公司处领取购房发票，至今未告知南福公司是否完税，也未出示有关完税资料。因此，依据《商品房买卖合同》第二十条第（三）款和《补充协议》第七条第5款、第6款之约定，自2020年1月17日以后，案涉房屋系因第三人未完成自身义务而致未能办证，该期间不能归责于南福公司的过错，不应计算南福公司的逾期办证违约金。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，请求法院依法驳回。被告南福公司向本院提交以下证据材料：1.《商品房买卖合同》及补充协议；2.XX园XX栋《房地产登记测绘成果报告》及《房屋建筑面积测绘成果明细表》（第五页）；3.《竣工验收备案表》；4.《关于停止施工做好台风“妮妲”防御工作的紧急通知》；5.《关于启动II级应急响应做好台风“海马”防御工作的紧急通知》；6.《商品房地产权权属证明书》；7.《办证通知》；8.2017年4月25日在珠海特区报刊登的《收楼通知》；9.购房发票、XX客户领取资料签收表；10.《XX入伙通知书》、快递单；11.《业主验楼收楼确认书》；12.（2018）粤0402民初6029号民事判决书；13.（2019）粤04民终182号民事判决书。第三人沈奇峰未答辩亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下:2015年12月6日，第三人沈奇峰与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以总价4021375元购买XX大道XX号XX栋XX单元XX房（以下简称案涉房屋），合同约定：第九条商品房交付条件，该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房间款万分之一的违约金，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一点五的违约金。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理，补充协议第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。若因买受人原因（包括不限于：未充分及时提交各类资料；买受人未按规定支付税费；未按协议约定支付购房款，不具备受让资格等）导致延迟或不能办证，出卖人不承担任何责任。在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料，未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理产权登记，不承担违约责任。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《补充协议》第三条第2点约定，“遭遇不可抗力”交付期限顺延的情况包括，遭遇暴雨、台风、地震、战争等自然灾害，类似“非典”的疾病等普遍性的流行病疾病等等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人，当发生上述情况时，商品房交付期及办证期限应当相应顺延。第3点约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知。第十条关于送达，买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，邮寄的以寄出之日视为送达。其中第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《商品房买卖合同》封面首部注明“本合同文本为示范文本。未尽事宜，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案。”尾部注明：“以下附件可另行签订，但须报经工商部门备案”。其中附件包括附件十一补充协议。《补充协议》第十二条第11款约定：“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行”。同日，被告与第三人及珠海市美雅装饰设计有限公司（以下简称美雅公司）签订《个人住宅改造合同》，约定由第三人委托美雅公司对案涉房屋进行室内装修局部改造工程。合同第三条约定，装修改造工程应在2016年12月31日完工、交付。第三人沈奇峰依照合同约定支付了涉案房屋购房款。涉案房屋所在的珠海市XX（现已变更为XX大道中XX号XX栋）地下室及上部工程于2017年4月24日取得竣工验收备案表。南福公司于2017年4月25日在珠海特区报上刊登《收楼通知》，通知XX第XX栋业主在刊登公告之日起30日内携带相关资料到XX物业管理处办理收楼手续。被告提交一份EMS邮寄单，显示南福公司于2017年4月25日向第三人邮寄了《XX入伙通知书》，邮寄快递单上显示寄出日期4月25日字样，未显示签收的日期。原告主张第三人在2017年4月28日收到被告邮寄的书面入伙通知书。2017年4月28日，第三人签署《业主验楼收楼确认书》，办理了收楼手续。被告另提交《关于停止施工做好台风“妮妲”防御工作的紧急通知》、《关于启动II级应急响应做好台风“海马”防御工作的紧急通知》,主张2天的不可抗力，在计算南福公司的交付期限时予以扣除，原告庭审中表示同意扣除。原告提交一份第三人沈奇峰于2019年12月23日出具的《权利转让通知书》，内容为：南福公司:我于2015年12月6日与贵公司签订了《商品房买卖合同》（亦含附件《个人住宅委托改造合同》），合同中约定了“逾期交房、在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件和逾期办理不动产登记之违约责任”。据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，我们向你追究“逾期交房、在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件和逾期办理不动产登记”之违约责任请求权等合同债权全部转让予杨红。庭审中，原告主张未在起诉前向被告送达该通知。另查明，案涉房屋至今未办理产权登记至第三人名下。原告主张未办证的原因在于被告没有开具购房发票，被告抗辩于2020年1月16日向第三人开具购房发票，原告认可第三人于2020年3月2日领取购房发票。原告主张办证是开发商去办的，被告抗辩购房人领取资料后，要先办理完税，取得完税后可根据购房人的需要自行或委托被告递交办证资料进行办证。庭审中原告出示了第三人向被告支付办证费用的发票，被告对该收据认可，抗辩是办证产生的工本费用，被告也要交给登记中心。本院认为，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。根据原、被告的诉辩意见，本院对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、原告请求的内容是否可以作为债权转让。《合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中基于违约责任产生的违约金请求属于合同的部分权利，不属于前述除外的情形，第三人将其转让给原告未违反法律规定，本案应予审理，被告抗辩此权利不能转让，没有法律依据，本院不予支持。二、债权转让是否发生效力。《合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”被告抗辩未收到债权转让的通知，但签署法律规定并未明确通知的形式及要求，本案审理过程中已追加买受人作为第三人参加诉讼，并向被告送达了《债权转让通知书》，已构成前述法律规定中的通知，南福公司此项抗辩理由不成立，该转让已发生效力。原告在本案中提交了第三人的身份证以及委托原告代理人熊天领取诉讼材料的委托书以及案涉合同、购房发票等原件，可以确认第三人向原告转让债权的真实性，被告对债权转让不真实性的抗辩，本院亦不予采纳。三、逾期交房违约的天数及逾期违约金标准。（一）因不可抗力应扣除2天，双方对此无争议，本院予以确认。（二）违约截止的日期。被告于2017年4月25日登报公告通知XX栋业主收楼，并向第三人通过EMS邮寄了收楼通知书，原告亦认可第三人收到了该通知，故可以认定被告于2017年4月25日履行了合同约定的通知收楼的义务，逾期交房违约金的计算截止时间应为2017年4月25日。约定的交付时间违约交付期间应以约定的2016年12月31日次日起计算至2017年4月25日，违约天数扣除不可抗力因素后为113天。（三）违约金标准。根据前述认定的被告承担迟延交房违约责任的天数，按照双方合同约定的房款的万分之一计算违约金为45441.54元（4021375元×0.1‰×113天），原告请求的超出部分，本院不予支持。四、关于原告主张的房屋基础设施未按时达到交付使用条件的违约金。基础设施是房屋的附属设施，其不能独立于房屋交付前向案涉房屋买受人交付，一般应与房屋同时向买受人交付，但亦存在房屋交付后基础设施仍未达到交付条件的情形，因此，合同中关于逾期交付基础设施的约定应是针对基础设施交付滞后于房屋交付的情形，本案第三人确认在收楼时房屋的基础设施已经符合合同约定，并签署《业主验楼收楼确认书》，故原告该主张本院不予支持。五、关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，按补充协议约定处理。”补充协议第七条第5点约定“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。”逾期办证违约计算标准为日万分之零点五，上述条款已明确约定，本院予以确认。原告认为合同中没有约定逾期办证违约金，主张按照年6%计算违约金，本院不予支持。根据查明的事实，双方合同约定共同向房屋登记机构申请办理产权登记，第三人于2017年4月28日收楼，而南福公司在2020年1月16日才向第三人开具了全额的购房款发票，已经超出前述合同约定的“该商品房交付之日起360日”，本院认定南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的起算时间应为合同约定的商品房交付之日加上补充协议约定的60日的免责期，案中买受人实际收楼日期为2017年4月28日，起算日期应为2018年6月22日，故违约金应以房款4571629元为基数，按照日万分之零点五，自2018年9月24日计至取得该商品房所有权证书之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条之规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨红支付逾期交房违约金45441.54元。二、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨红支付延迟办证违约金（计算方式：以房款4021375元为基数，按照日万分之零点五，自2018年6月22日计至取得该商品房所有权证书之日）；三、驳回原告杨红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4407元，由原告杨红负担2993元，被告珠海市南福房产开发有限公司负担1414元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员庞博二○二○年四月七日法官助理张海安书记员卓嘉聪何倩