福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初327号 原告（反诉被告）：林玉芳，女，1975年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：林建，福建讴斯森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶缘海，男，1984年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：汤海南，福建谷融律师事务所律师。 第三人：家动力（厦门）房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市湖里区台湾街****之一。 法定代表人：刘建福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘云，该公司员工。 原告林玉芳与被告叶缘海、第三人家动力（厦门）房地产营销策划有限公司（以下简称家动力厦门公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序审理。被告叶缘海于2020年3月10日提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。为查明案件事实，本院于2020年3月20日依法追加家动力厦门公司为本案第三人参与诉讼，于2020年3月17日、2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林玉芳及其委托诉讼代理人林建，被告（反诉原告）叶缘海的委托诉讼代理人汤海南，第三人家动力厦门公司的委托诉讼代理人刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林玉芳向本院提出诉讼请求：1.判令叶缘海向林玉芳支付违约金1554000元；2.判令叶缘海向林玉芳支付律师费50000元。事实与理由：一、林玉芳出卖标的房屋的合同目的。林玉芳与林婷于2017年6月27日签订的《房产买卖协议》，林玉芳以860万元的价款购得标的房屋厦门市湖里区，并于2017年12月20日登记在林玉芳名下，林婷因生病严重造成银行按揭贷款的障碍，并于2017年11月25日死亡，因银行贷款障碍所产生的购房款尾款支付问题，引发林婷的继承人林媛美、陈静怡与林玉芳的房屋买卖合同纠纷，因此，管辖法院进行诉讼保全查封了标的房屋。林玉芳为了妥善解决上述纠纷，将未付的尾款向林婷的继承人支付，为此，不得已把将上述860万元刚买的房屋贱价以777万出卖给叶缘海，否则不可能将刚买的房屋就贱价出卖。二、房屋买卖合同的相关约定，林玉芳积极履行合同义务，叶缘海以实际行为不履行合同及其到期未支付定金的违约事实。林玉芳和叶缘海双方于2019年4月15日签订编号为1400561的《房产居间买卖协议书》（以下简称协议），且在签订协议时林玉芳已告知叶缘海标的房屋处于保全状态，且写入协议。协议约定的到期款项有：2019年4月15日支付定金30万元，2019年8月30日支付定金30万元。对该到期款项协议第四条第5项约定：“定金陆拾万元于2019年4月15日支付叁拾万，于2019年8月30日前支付三十万，到甲方账户以银行实际到账为准。”2019年4月15日叶缘海支付叁拾万定金，林玉芳委托中介方家动力厦门公司进行保管。因标的房屋已被查封，对交易过户将产生法律障碍，根据协议第十六条后的空白处补写的约定：“且该房产目前处于保全状态，出售方在本协议约定期限自行解决！保证该房产可顺利办理过户手续，为本协议上述违约一切法律责任”。林玉芳为了解决该法律问题，由此向房屋保全法院提出解决方案，2019年7月22日房屋保全法院同意林玉芳出售该房屋，要求林玉芳将所售房屋的款项汇入保全法院账户，并向林玉芳开具《厦门市湖里区人民法院暂存款通知书》，案号为（2019）闽0206民初141号），暂交个人为林玉芳，案由为房屋买卖合同纠纷，并注明为担保金（反担保），缴款账号为厦门银行湖里支行87×××53（担保金账户）等具体内容。为此，林玉芳将该处理方案向叶缘海提出，并于2019年7月22日向叶缘海发出《支付房款通知书》，主要内容有：1.2019年4月15日支付定金30万元，2019年8月20日支付定金30万元；2.2019年12月26日前支付367万元（含定金）；3.余款410万元向银行按揭借款。本人已向标的房屋保全法院，即湖里区人民法院申请，法院已同意本人出售该房屋，前提条件是协议约定的购房款汇入湖里区人民法院（厦门银行湖里支行：87×××53）担保金账户内，本案（2018）闽0206财保273号民事裁定书保全金额为3300380元，贵方的首期购房款为367万元（含定金），即首付款大于保全金额，贵方将首付款存入上述法院指定的银行账户即可解除保全，由此，双方才能实现房屋交易的合同目的。而贵我双方原先约定的对法院保全的房屋进行交易的购房款支付形式，及其房屋过户手续的约定，与法律程序产生冲突，且在客观实际操作也行不通，为此双方协议原约定的相关条款与法律程序产生冲突，因此需要作出相应变更，方可实现合同目的。这种变更亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的精神。为此，请贵方按协议约定的到期款项，务必汇入湖里区人民法院（厦门银行湖里支行87×××53）担保金账户内。另外，本人于2019年6月25日已发函《解除通知书》告知家动力厦门公司（双方的中介方），第一期的定金解除由中介方保管，也务必请贵方配合将中介方保管的首期定金30万元汇入上述法院担保金账户内。林玉芳同时向叶缘海微信附上“厦门市湖里区人民法院《暂存款通知书》”。但叶缘海拒绝将到期款项即定金向湖里区人民法院《暂存款通知书》的内账户付款，为此林玉芳再次于2019年7月24日向叶缘海发出《说明函》，主要内容为：一、不是本人要变更编号为1400561的《房产居间买卖协议书》的条款，是因为不对该协议的相关交易条款进行变更，客观上协议房屋根本无法交易。二、基于协议约定的“出售方在本协议约定期限自行解决，保证该房产顺利处理过户手续”，本人已将位于厦门市翔安区房屋进行出售，已与第三人签订了上述房产的买卖合同，交易价款296万元，另根据贵我双方协议的定金60万元，由此，在期限内是可以作为查封的反担保，从而解除双方协议房屋的查封，进而能顺利处理过户手续。但是，由于法院也将本人翔安区马巷镇五星六里9号204号房屋进行诉讼保全（本人也多次与法院提出明显超标的查封应当解除查封，但是法院不予以解除查封），上述房产因查封而不能交易，由此，本人与该第三人的交易目的也无法实现，由此，用该房屋交易的价款进行反担保解除双方协议房屋的查封也不能实现。三、由此，只有变更一些不实质增加您的经济支出，也不要求您提前支付款项，如：您到期应支付的购房款，由支付给本人转为支付到法院担保金账户即可。况且，如果您给予这样配合，协议房屋的查封就能够解除，交易就能实现。三、或者您有新的方法、更好的方案，也可以提出。只要能实现房屋交易本人也一定配合。但叶缘海仍然拒绝将到期的定金支付给向湖里区人民法院《暂存款通知书》的内账户付款，也未将2019年8月30日前到期的叁拾万，汇入到双方约定的“甲方账户以银行实际到账为准”的账户内。 叶缘海以实际行为拒绝履行合同义务，即到期的定金至今未向法院担保金账户支付，也未向约定的林玉芳银行账户支付，该行为已构成违约。经林玉芳催告后，至今仍然未履行支付定金的义务，根据合同法第九十四条之规定，林玉芳于2019年9月24日向叶缘海发出《解除合同通知书》，且当日送达。由此，双方2019年3月15日签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》于2019年9月24日解除。 叶缘海明确不履行合同，并以实际行为不履行合同的行为，也是一种“中途履约的行为”，根据《房产居间买卖协议书》第十一条、第十二条约定，合同解除后叶缘海应当向林玉芳支付总房款777万元20%的违约赔偿即155.4万元，由此发生的诉讼费、律师费按协议约定由叶缘海承担。 综上所述，叶缘海根本违约，造成林玉芳合同目的无法实现，由此合同被林玉芳依法解除，叶缘海应当对此承担完全责任，请求法院依法支持林玉芳的诉讼请求。 庭审中，林玉芳补充，叶缘海提出反诉的时候林玉芳发现叶缘海没有提交定金，构成了根本违约。 叶缘海辩称，其认为林玉芳的诉求依法应予以驳回，理由：1.林玉芳的诉求需进一步明确，案涉合同是继续履行还是解除，林玉芳在诉求中没有说明，我们认为这一点需进一步明确；2.林玉芳主张律师费5万元证据不足，仅有委托代理协议，无律师费发票作为依据，该费用目前未实际交付，该主张不成立；3.本案违约的是林玉芳一方，具体违约哪些地方，在反诉状中有详细列出：拒不依约（见协议第六条）向叶缘海交房；未能依约（见协议第十六条③）处理房屋被保全查封事宜，导致房屋无法办理过户手续；4.从主体上说，应追加中介公司为第三人。林玉芳本应在起诉时将中介公司列为第三人，但其并未这么做。本案中介公司在定金的保管交付、客观查清本案案情来讲，有很大关系；5.林玉芳的诉状中用比较大的篇幅罗列了向叶缘海提出提前交付首笔款及要求中介公司提前支付解除定金等等文字，其要说明曾经就这个事情向叶缘海提出了诉求，但是从法律上来说林玉芳的所有做法都是合同变更的一种意向而已，叶缘海明确表示不同意。既然合同要变更，林玉芳有意向，叶缘海不认可，说明变更行为未能达成，合同原来的条款继续有效。 家动力厦门公司陈述，2019年4月15日由家动力厦门公司作为中介方约了林玉芳和叶缘海到公司总部协商，双方达成购房协议，所有条件都谈好，要签合同的时候，叶缘海反馈房子现在被法院查封了，经双方沟通确认，该房屋要办手续前，林玉芳要自行解决查封的事，双方才把合同签了，并且为了资金安全，在房子解封之前，定金由家动力厦门公司暂时保管。定金是分两笔支付至家动力厦门公司指定的刘木娇个人银行账户，这个账户一直是家动力厦门公司收取定金的账户，定金现在还在家动力厦门公司处保管。后来到办过户手续的时候，林玉芳说没办法解除保全查封，就找我们中介协商，要找叶缘海一起出资来解决法院保全，叶缘海担心资金安全，经过三方的电话沟通，没有达成一致，无法解除法院保全，就到现在这个情况了。 叶缘海向本院提出反诉诉讼请求：1.解除林玉芳与叶缘海于2019年4月15日签订的《房产居间买卖协议书》；2.叶缘海向林玉芳返还定金60万元，并按讼争房产总价款的20%向叶缘海支付违约金1554000元。事实与理由：叶缘海与林玉芳于2019年4月15日签订《房产居间买卖协议书》一份，约定林玉芳将址于厦门市湖里区的面积为180.39平方米的房屋出售给叶缘海。协议签订后，叶缘海依约如期如数向林玉芳支付定金60万元（按照林玉芳授权，该笔定金由中介公司代管）。可是林玉芳并未按照协议约定的内容履行义务，表现在：1.拒不依约（见协议第六条）向叶缘海交房；2.未能依约（见协议第十六条③）处理房屋被保全查封事宜，导致房屋无法办理过户手续。因为林玉芳的违约行为，导致叶缘海的合法利益受到损害，合同目的无法实现。叶缘海特此依照合同法有关规定以及协议第十一条约定，在抗辩林玉芳本诉的同时，提起反诉。 林玉芳辩称:一、因叶缘海根本违约，案涉合同已被林玉芳依法解除。因叶缘海根本违约，林玉芳于2019年9月24日向叶缘海发出《解除合同通知书》，并于当日送达叶缘海。由此，双方2019年3月15日签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》于2019年9月24日解除。叶缘海提出解除合同，林玉芳不持异议，但解除合同的法律责任应由叶缘海承担。 二、叶缘海未履行支付定金义务，构成根本违约。至收到叶缘海提起反诉所提供的证据，林玉芳才发现叶缘海并没有实际支付合同约定的定金，而是叶缘海与家动力厦门公司恶意串通，隐瞒真相，欺骗林玉芳支付了定金。在本案中，合同约定的定金为60万元，其中30万元定金由家动力厦门公司保管，对于定金保管的问题，从主合同编号：1400561《房产居间买卖协议书》和林玉芳持有的《定金授权保管书》，家动力厦门公司（中介方）均加盖家动力厦门公司合同专用章，按约定该30万元应当汇入家动力厦门公司（丙方）在中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行的账号41×××61中。同时还约定收到保管的定金后应当开出“收款收据”。在本案中，即没有叶缘海向上述约定账号转账的事实，也无家动力厦门公司给林玉芳的任何“收款收据”。合同约定的另外30万元定金，即没有授权委托保管，叶缘海也没有按合同第四条第5项的约定“定金60万元，于2019年4月15日支付30万元，于2019年8月30日前支付30万元，到甲方账户以银行实际到账为准”进行履行。相反，叶缘海提供的《定金授权保管书》，完全与林玉芳持有的《定金授权保管书》在本质上存在不同，即林玉芳持有的《定金授权保管书》约定该30万元应当汇入家动力厦门公司（丙方）在中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行的账号41×××61，而叶缘海提供的《定金授权保管书》却没有银行账号。所以叶缘海才与合同丙方家动力厦门公司（中介方）恶意串通，隐瞒真相，将所谓的定金转入到刘木娇账上。刘木娇不是合同主体，也不是合同约定的收款方，法律规定的定金，就是具有保证作用的法律性质。根据定金的性质，定金是实践合同，而不诺承合同，也就是只有林玉芳收到了定金，或者指定的代管人收到了定金，则定金合同才生效。而林玉芳的账户没有收到定金，委托的丙方家动力厦门公司（中介方）指定的开立于中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行的账号41×××61也没有收到定金。退一步说，无论30万元定金，还是60万元定金，是否委托保管，该定金必须支付到指定账户方具有定金的效力，将定金支付给刘木娇根本就不是林玉芳的意愿，其本质上也失去定金的意义。 三、叶缘海支付给刘木娇账户的款项与本案无关联性。林玉芳是收取合同定金的唯一主体，家动力厦门公司只是代管人，只能行使代管权，无权处分定金。编号1400561的《房产居间买卖协议书》和林玉芳持有的《定金授权保管书》指定的收取定金的账户只有一个，即家动力厦门公司账号41×××61。保管合同属实践合同，至今60万元所谓定金仍然在刘木娇账上（该事实还待查，可能存在走银行流水的可能，款项已转回到反诉原告账上），尚未转到约定的、指定的家动力厦门公司专门账户上，保管合同还未生效。况且保管协议还约定，如果保管人收到定金后，应当向林玉芳具“收款收据”。刘木娇账上的款项在法律意义上属于刘木娇所有，刘木娇完全具有占有、使用、收益、处分的权利，家动力厦门公司无论如何也否定不了该法律性质。而这一法律特征对于林玉芳而言却是伤害性的履行，起不到定金保证的法律后果。家动力厦门公司与刘木娇之间的关系，是否属于公司与员工的关系，均与林玉芳无关联性。叶缘海与家动力厦门公司恰恰违反了全面履行合同的原则。 四、叶缘海主张支付给刘木娇的60万元款项属于定金，那么案件的法律事实将决定案件的法律性质，从客观逻辑上存在如下二种可能：1.刘木娇账上60万元转账返还回叶缘海账上，或者转账至其他账上，则法律性质就根本发生变化，案件涉及到虚假诉讼的刑事责任。2.刘木娇如果不是家动力厦门公司的员工，而是叶缘海、家动力厦门公司安排的具有关联的人员，则案件性质仍然发生变化，也会构成案件涉及到虚假诉讼的刑事责任，至少构成妨碍诉讼的司法责任。由此，法院应当依职权对刘木娇涉及本案的银行账户流水进行调查，查明案件实质。同时，林玉芳当庭申请法院依法查明上述事实。 五、关于交房的法律问题。案涉合同第六条约定：“林玉芳应于收到定金30万元后5日内将房产交付叶缘海使用”。该处定金30万元属于第二期的30万元，即“2019年8月30日前支付30万元，到甲方（林玉芳）账户以银行实际到账为准”的这笔定金。但是，实际中，前述已论证了，叶缘海并没有支付购房定金的事实。全权代理房屋交易的家动力厦门公司也没有召集买卖双方办理交房手续，叶缘海也没有主张办理交房手续，也证明了叶缘海并没有支付购房定金的事实。林玉芳的房屋是空置的，随时可交接。本案全权代理房屋交易的家动力厦门公司，其持有房屋钥匙，又与叶缘海系朋友关系，且恶意串通（家动力厦门公司提供的《定金授权保管书》与林玉芳持有的存在本质的不同，形式上将定金转到与本案没有关联的第三方），交房不需要林玉芳参与亦可办理交接手续。未交房的根本原因就是叶缘海连基本的定金均未履行，在林玉芳催办交往法院指定账户时，以实际不履行合同的行为进行毁约。叶缘海根本没有履行合同的意思，其目的是毁约不履行合同，不可能需要进行交房。 家动力厦门公司陈述，家动力厦门公司作为中介方在房产交易中遇到很多类似的交易房产被查封的事情，为买卖双方资金安全，交易中由家动力厦门公司代为保管定金，其公司在交易中一直指定刘木娇的账户为保管定金的账户；本案双方交易时，原本定金协商是30万元，后来说30万元太少就改为60万元，叶缘海资金不够60万元，所以双方就协商分两次支付。2019年4月15日晚上实际支付30万元，所以我们只开具30万元的保管书。后来交易双方说直接入账就行，不用再写进保管书。该笔60万定金现仍有家动力厦门公司代为保管，其愿意根据法院裁决结果进行交付。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已当庭进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.叶缘海提供的《定金授权保管书》系从家动力厦门公司处取得，有相应的原件，与林玉芳持有的《定金授权保管书》除落款“被授权方”签章不同外其余内容一致，且叶缘海提供的《定金授权保管书》落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司公章，林玉芳持有的《定金授权保管书》落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司合同专用章，林玉芳未对此处加盖的家动力厦门公司公章提出异议，本院对该份《定金授权保管书》的真实性予以确认。 2.叶缘海提供的《证明》系家动力厦门公司出具，庭审中，家动力厦门公司予以确认，林玉芳的质证意见没有依据，本院不予采纳，并对该份《证明》的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林玉芳系厦门市湖里区房产（即案涉房产）的所有权人，该房产系林玉芳自案外人林婷处购得，双方因该房产交易购房尾款支付产生纠纷而诉至本院，在该案诉讼过程中本院依申请于2018年12月保全查封了案涉房产，至本案庭审终结，案涉房产仍处于法院保全查封中。 2019年4月15日，林玉芳（出售方，甲方）与叶缘海（购买方，乙方）经家动力厦门公司（中介方，丙方）居间介绍，签订编号为1400561的《房产居间买卖协议书》，合同主要约定：叶缘海向林玉芳购买址于厦门市湖里区房产，成交总价777万元；叶缘海应向林玉芳支付购房定金60万元，支付至家动力厦门公司处，对双方发生定金的法律效力；交易税费由叶缘海承担；案涉房产现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，林玉芳应于2019年12月26日前办理提前还贷并及时办理解押登记手续；协议书第四条约定，购房款分两次支付，已支付定金可冲抵首期购房款，具体付款金额及日期为：叶缘海于2019年12月26日前即解押当日向林玉芳支付367万元作为房产解押转款使用，2020年1月20日前即办理该房产过户手续当日支付0元，叶缘海向银行申请商业贷款410万元，该贷款由银行直接转至林玉芳账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，叶缘海应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给林玉芳，同时由家动力厦门公司代为办理交易过程中的评估按揭等手续；定金60万元于2019年4月15日支付30万元，于2019年8月30日前支付30万元，到林玉芳账户以银行实际到账为准；协议书第六条约定，林玉芳应在收到定金30万元整后五日内将房产交付给叶缘海使用；协议书第十一条约定，林玉芳与叶缘海签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；协议书第十二条约定，若叶缘海不能按时向林玉芳付清购房款或林玉芳不能按时向叶缘海交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，逾期达七日的，对方有权解除合同并按协议书第十一条追究违约方的责任；协议书第十三条约定，双方保证备齐资料于2020年1月20日前并前往土房局办理交易登记手续并签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，若于2020年2月10日前因一方原因仍未办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同并要求违约方承担协议书第十一条约定的违约责任；协议书第十五条手写载明，林玉芳阐述该房产目前抵押在民生银行（以经营贷方式）贷款额为380万元，且该房产目前处于保全状态，出售方在本协议约定期限自行解决，保证该房产可以顺利办理过户手续，愿为本协议上述违约一切法律责任。该《房产居间买卖协议书》落款处由林玉芳在“甲方”处、叶缘海在“乙方”处签名捺印确认，丙方处加盖家动力厦门公司合同专用章，并由刘云在丙方经办人处签名，该合同专用章体现家动力厦门公司账号及开户行信息（账号为41×××61，开户行为中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行）。 2019年4月15日，叶缘海向刘木娇银行转账支付30万元。同日，林玉芳（授权方）与家动力厦门公司（被授权方）签订编号为1601263的《定金授权保管书》一份，载明：房屋权利人林玉芳于2019年4月15日确认收到叶缘海购买案涉房屋的定金30万元，并自愿将全额定金30万元授权委托家动力厦门公司暂时保管，待案涉房产保全状态解除后三个工作日内转入林玉芳银行账户，若中途一方原因导致合同无法履行被授权方将根据双方协商一致的结果或裁判部门的法律文书进行支付。该《定金授权保管书》正文下方手写“该定金款项及金额以实际银行到账为准”，在落款下方有温馨提示载明：尊敬的客户，为了保障您的权利，请您认真核对以上协议及所开出的收款收据包括任何文字协议是否有加盖本公司公章，如没加盖公司公章，视为客户您同意接受个人行为，本公司不给予承担任何法律相关责任。林玉芳在落款“授权方”处签名捺印确认。该《定金授权保管书》系一式两份，家动力厦门公司作为被授权方持有第一联，林玉芳作为授权方持有第二联。林玉芳提交其持有的第二联《定金授权保管书》中落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司合同专用章，该合同专用章同时体现家动力厦门公司账号及开户行信息（账号为41×××61，开户行为中国工商银行股份有限公司厦门禾山支行），且无其他签名信息；叶缘海提供其从家动力厦门公司处取得的由家动力厦门公司持有的《定金授权保管书》第一联，该第一联落款“被授权方”处加盖家动力厦门公司公章，并由刘云在“被授权方经办人”处签名。庭审中，刘云陈述《定金授权保管书》一式两份，第二联提前加盖公司合同专用章给客户，第一联公司存底未加盖合同专用章，因叶缘海需要调取才加盖公司公章并由其签名。该《定金授权保管书》第一联与第二联除“被授权方”处加盖公章及经办人签名不同外，其他内容均一致。 2019年6月25日，林玉芳向家动力厦门公司发出《解除通知书》，载明：林玉芳于2019年4月15日授权委托家动力厦门公司保管卖房定金30万元，并出具编号为1601263的《定金授权保管书》，现通知家动力厦门公司解除对家动力厦门公司关于《定金授权保管书》一切授权，家动力厦门公司在收到本通知后，即刻将保管的定金30万元及其法定孳息汇入林玉芳账户。 2019年7月15日，林玉芳向叶缘海发出《支付房款通知书》，载明:根据编号为1400561的《房产居间买卖协议书》约定，叶缘海应于2019年4月15日支付定金30万元，2019年8月20日支付定金30万元，2019年12月26日前支付367万元（含定金），余款410万元向银行按揭借款。签订案涉协议书时林玉芳已告知叶缘海标的房屋处于保全状态，且写入协议，根据协议约定“出售方在本协议约定期限自行解决，保证房产顺利处理过户手续”，林玉芳已向标的房屋保全法院，即湖里区人民法院申请，法院已同意林玉芳出售该房屋，前提条件是协议约定的购房款汇入湖里区人民法院担保金账户内，（2018）闽0206财保273号民事裁定书保全金额为3300380元，叶缘海的首期购房款为367万元（含定金），即首付款大于保全金额，叶缘海将首付款存入上述法院指定的银行账户即可解除保全，由此，双方才能实现房屋交易的合同目的。而双方原先约定的对法院保全的房屋进行交易的购房款支付形式，及其房屋过户手续的约定，与法律程序产生冲突，且在客观实际操作也行不通，为此双方协议原约定的相关条款与法律程序产生冲突，因此需要作出相应变更，方可实现合同目的。这种变更亦符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的精神。为此，请叶缘海按协议约定的到期款项，务必汇入湖里区人民法院（厦门银行湖里支行87×××53）担保金账户内。另外，林玉芳于2019年6月25日已发函《解除通知书》告知家动力厦门公司，第一期的定金解除由中介方保管，也务必请叶缘海配合将中介方保管的首期定金30万元汇入上述法院担保金账户内。 2019年7月24日，林玉芳向叶缘海发出《关于对的说明函》，载明：2019年7月22日林玉芳向叶缘海发函的《支付房款通知书》，同时将湖里法院暂存款通知书照片也一并转发，为消除误解，发函说明，1.不是林玉芳要变更编号为1400561《房产居间买卖协议书》的条款，是因为不对该协议的相关交易条款进行变更，客观上协议房屋根本无法交易。2.基于协议约定的“出售方在本协议约定期限自行解决，保证该房产顺利处理过户手续”，林玉芳已将其位于厦门市翔安区房屋进行出售，已与第三人签订了上述房产的买卖合同，交易价款296万元，另根据双方协议的定金60万元，由此，在期限内是可以作为查封的反担保，从而解除双方协议房屋的查封，进而能顺利处理过户手续。但是，由于法院也将林玉芳名下址于翔安区马巷镇五星六里9号204号房屋进行诉讼保全（林玉芳也多次与法院提出明显超标的查封应当解除查封，但是法院不予以解除查封），上述房产因查封而不能交易，由此，林玉芳与该第三人的交易目的也无法实现，由此，用该房屋交易的价款进行反担保解除双方协议房屋的查封也不能实现。3.由此，只有变更一些不实质增加叶缘海的经济支出，也不要求叶缘海提前支付款项，如：叶缘海到期应支付的购房款，由支付给林玉芳转为支付到法院担保金账户即可。况且，如果叶缘海给予这样配合，协议房屋的查封就能够解除，交易就能实现。或者叶缘海有新的方法、更好的方案，也可以提出。只要能实现房屋交易林玉芳也一定配合。 2019年8月29日，叶缘海分六笔向刘木娇银行转账支付各5万元，合计30万元。 林玉芳与叶缘海在2019年7月22日的微信聊天记录显示：林玉芳向叶缘海发送说明函及支付房款通知书电子版本，叶缘海回复“一切按法律程序来履行我们的购房合约”、“合同该我履行的我会履行，你有其他问题和中介谈，中介会对接”。 林玉芳与家动力厦门公司经办人刘云在2019年8月29日的微信聊天记录显示：上午9时45分，林玉芳向刘云发送“今天把房屋定金60万元直接打入法院的账号”，刘云回复“因为跟原来的约定有出入，所以现在我们约您出来当面确定好，林姐您也要出来配合我们帮你协商”，林玉芳下午1时31分回复“我不在厦门”。当日，刘云向林玉芳发送“林姐，客户叶总刚刚把另外定金30万元转到我们公司账上了，本来等你回来，他的意思等你回来再面谈，再确定要怎么转”，林玉芳于下午5时15分回复“刘云，你好，请你将这60万定金钱直接打到法院的账户上就好了”。之后，刘云向林玉芳发送“我们帮你们协商，那你要出面来沟通”，林玉芳于当日下午6时59分回复“把定金汇入法院账户”，刘云回复“你跟买方叶总协商一致同意转到法院账户，我们马上转账，全力配合”。 2019年9月20日，林玉芳向叶缘海发出《解除合同通知书》，载明：因叶缘海拒绝支付到期购房款的违约行为构成双方约定的解除合同条件，故通知如下，解除双方签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》，合同解除后10日内，叶缘海应向林玉芳支付总房款777万元的20%的违约赔偿即155.4万元，如由此发生的诉讼费、律师费按协议约定由叶缘海承担。 2019年9月24日，林玉芳向叶缘海发送“缘海，您好，我20号寄了一份解除房屋买卖合同书，收到了吗？请查收”，叶缘海回复“一切按原协议履行，违者法律后果自负”。 2020年3月10日，家动力厦门公司出具《证明》一份，载明：收到叶缘海转给林玉芳购买案涉房产定金两笔共计60万元，该定金根据合同约定卖方林玉芳授权，由本公司代管（此款由叶缘海通过转账给我公司员工刘木娇建行卡号62×××09经收）。 本院于2020年3月10日受理叶缘海提出的反诉诉请，并于2020年3月13日向林玉芳送达了反诉状及证据材料。 本院认为，叶缘海与林玉芳之间存在合法有效的买卖合同关系。本案的焦点为叶缘海支付至刘木娇银行账户的60万元是否系案涉房屋的定金、案涉房屋买卖合同是否解除以及若解除于何时解除、叶缘海和林玉芳有无违约及违约金金额。 关于叶缘海支付至刘木娇银行账户的60万元是否系案涉房屋定金的问题。叶缘海主张其系根据家动力厦门公司指示按约定日期将定金分两笔各30万元足额支付至家动力厦门公司指定的刘木娇银行账户，已依约履行定金支付义务。林玉芳主张叶缘海该两笔各30万元未向林玉芳支付亦未支付至指定的家动力厦门公司合同专用章载明的公司账户，因此叶缘海未履行支付定金义务。经查，双方签订的《房屋居间买卖协议书》约定叶缘海应向林玉芳支付购房定金60万元，该定金支付至家动力厦门公司处，并约定于2019年4月15日支付30万元，于2019年8月30日前支付30万元，协议书未明确约定收款账户。叶缘海于2019年4月15日向刘木娇银行转账支付30万元，同日，林玉芳与家动力厦门公司签订《定金授权保管书》确认林玉芳收到叶缘海于当日支付的定金30万元并授权家动力厦门公司暂时保管，足以认定叶缘海于2019年4月15日向刘木娇转账支付的30万元系支付案涉房产的定金。至于叶缘海于2019年8月29日向刘木娇银行转账支付30万元，由于《房屋居间买卖协议书》仅约定定金支付至家动力厦门公司，未明指定定金支付的具体账户，庭审中，家动力厦门公司陈述其在公司日常交易中一直指定刘木娇的账户为代客户保管定金的账户，其要求叶缘海将案涉定金转至刘木娇账户中。叶缘海于2019年8月29日将第二笔30万元支付至第一笔定金的付款账户即刘木娇账户后，家动力厦门公司经办人刘云即微信通知林玉芳“叶总刚刚把另外定金30万元转到我们公司账上了”，林玉芳当日数次向家动力厦门公司经办人员刘云表示让其将定金60万元转入法院账户，足以证明林玉芳已明确知晓并确认收到案涉房产的全部60万元定金。综上，本院对林玉芳的前述主张不予采信，并确认叶缘海已依约如期足额支付案涉房产定金60万元。另外，对林玉芳主张的叶缘海与家动力厦门公司恶意串通、隐瞒真相，案涉定金60万元可能转还至叶缘海、刘木娇系叶缘海与家动力厦门公司安排的关联人员，本案涉及虚假诉讼等，因林玉芳未提供证据证明，且系主观猜测，本院对此不予采信。 关于案涉《房屋居间买卖协议书》应否解除的问题。林玉芳主张案涉《房屋居间买卖协议书》因叶缘海根本违约由其于2019年9月20日通知解除，本院认为，案涉协议书约定购房款支付时间为2019年4月15日支付定金30万元，2019年8月30日前支付定金30万元，2019年12月26日支付首笔购房款367万元（含定金），余款410万元向银行按揭借款支付。如前所述，叶缘海已依约如期足额支付案涉房产定金60万元，首笔购房款367万元（含定金）在林玉芳发出《解除合同通知书》时尚未到支付时间，林玉芳未举证证明其与叶缘海就首笔购房款的支付时间、支付方式协商一致进行变更，亦未举证证明叶缘海存在其他违约行为，因此林玉芳不享有合同解除权，其以叶缘海未支付定金、未向湖里法院担保金账户支付首笔购房款构成根本违约要求解除合同的理由不能成立，其向叶缘海发出的《解除合同通知书》不能发生通知解除合同的法律效力。 林玉芳未在约定的办理过户手续前解除案涉房屋的保全措施，且截止本案庭审结束案涉房屋仍处于查封状态，因林玉芳未解决案涉房产的保全措施导致其未能如约向叶缘海出售案涉房屋，案涉《房屋居间买卖协议书》的根本目的不能实现，林玉芳构成违约，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形,现叶缘海反诉请求解除合同，合法有据，本院确认案涉房屋买卖合同解除。本院于2020年3月13日向林玉芳送达了载明叶缘海要求解除案涉房屋买卖合同诉请的反诉状副本，本院确认案涉房屋买卖合同于2020年3月13日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。林玉芳严重违约，应承担相应的违约责任，因此对叶缘海关于林玉芳向其返还定金60万元的主张，本院予以支持。因本案定金60万元由家动力厦门公司代为保管，家动力厦门公司亦表示愿意依据法院裁决进行支付，因此应由家动力厦门公司应向叶缘海返还由其保管的定金60万元。 关于违约金，案涉协议书第十一条约定，林玉芳与叶缘海签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金。叶缘海依据前述约定要求林玉芳按总房款777万元的20%向其支付违约金155.4万元，林玉芳主张其不存在违约，可视为其对违约金过高的抗辩，叶缘海未举证证明林玉芳违约给其造成的实际损失，考虑到叶缘海在签订案涉协议书时已知悉案涉房产被保全的情况，其应对潜在的交易风险有相应的预见，本院根据公平和诚实信用原则,酌情调整违约金为10万元。因林玉芳违约，对其关于要求叶缘海支付律师费的本诉诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，林玉芳与叶缘海于2019年4月15日签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》于2020年3月13日解除，叶缘海支付的定金60万元林玉芳应予返还，因定金60万元由家动力厦门公司代为保管，由家动力厦门公司向叶缘海返还由其保管的定金60万元，林玉芳应向叶缘海支付违约金10万元。对林玉芳提出的本诉诉讼请求，本院不予支持；对叶缘海提出的反诉诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认林玉芳与叶缘海于2019年4月15日签订的编号为1400561的《房产居间买卖协议书》于2020年3月13日解除； 二、林玉芳于本判决生效之日起十日内向叶缘海返还定金60万元； 三、林玉芳于本判决生效之日起十日内向叶缘海支付违约金10万元； 四、驳回林玉芳的全部本诉诉讼请求； 五、驳回叶缘海的其他反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19236元，减半收取计9618元，由林玉芳负担。反诉案件受理费24032元，减半收取计12016元，由叶缘海负担6616元，林玉芳负担5400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  樊珺 二〇二〇年四月二十六日 书记员  邹越 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。