广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2519号原告：陈志明，男，1965年4月9日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：欧德龙，广东言邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦颖，广东言邦律师事务所律师。被告：云浮市银河投资有限公司。住所地：广东省云浮市云城区。法定代表人：梁丽萍委托诉讼代理人：黄忠勇，广东石国律师事务所律师。原告陈志明诉被告云浮市银河投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告陈志明及其委托诉讼代理人区德龙，被告云浮市银河投资有限公司的委托诉讼代理人黄忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志明向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付应付未付的逾期交付土地的违约金1028800元给原告；2、判决被告立即交付收取原告购地款项收据、完税票据给原告；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月16日，原告与被告签订了《土地转让合同》，约定了被告把位于云浮市云城区**********屋侧山地段工业用地地块其中的B区B18卡约1200平方米的土地转让给原告；转让单价为每平方米2600元，转让总额为3120000元，最后以办证面积多除少补，土地过户时所有税费为被告负责；交付土地时间为2014年5月底前，土地证交付时间为2014年8月底前，土地交付标准为通水泥路到本地块，本地块平整至高于路面30厘米，地块前的道路不低于20米宽；签约当天支付首期定金200000元，2013年11月30日前支付第二期购地款700000元，2014年1月5日前支付第三期购地款600000元，土地过户成功50天内再支付剩余未付购地款1560000元，被告即将土地证等权属证件移交；若被告逾期交付土地的，则从逾期之日起每月按已收购地款以月利率2%支付利息等条款。签约后，原告依约支付了首期定金200000元、第二期购地款700000元、第三期购地款600000元给被告。被告未能依约交付土地，原告向被告催促及不断主张逾期交付土地违约金。迫于该地块的《建设工程规划许可证》快到期，2017年7月15日，原告接收未符合交付土地标准的B区B18卡地块。在办理过户中，被告无理要求原告承担一半的过户税费，为尽快办理，原告依被告指令存款到梁丽萍账户。2018年8月20日，被告就该地块为原告办理其为权利人的两本《不动产权证》【用地面积为1076.9平方米；用地面积为113.6平方米】。2018年10月底，被告才完全贯通水泥路到该地块。2019年6月25日，原告与被告达成《协议书》，约定了原告在签约当天再一次性支付920207元即视为其付清购地款，剩余土地款视为被告违约对其的补偿等条款。被告支付应付未付逾期交付土地的违约金1028800元计算如下：1560000元×2%×52个月-1560000元×2%×3个月-500000元=1028800元。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十三条、第一百五十五条等之规定和2013年11月13日原告与被告签订了《土地转让合同》第三条、第四条、第五条、第六条第一款、第二款之约定，因协商不成，故原告提出第1项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条等之规定和2013年11月13日原告与被告签订了《土地转让合同》第三条、第五条、第六条第一款之约定，因协商不成，故原告提出第2项诉讼请求。本案为建设用地使用权合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，原告特向贵院提出起诉，请贵院予以受理，敬请快审快判并支持原告的诉讼请求。被告云浮市银河投资有限公司辩称，―、原告的第一项诉讼请求是没有事实依据。在签署《协议书》之前尚欠1441700元未付，根据2019年6月25日签署的《协议书》约定，由原告在一次性支付920207元实为付清《土地转让合同的付款义务》，剩余土地款视为被告违约对陈志明的补偿。因此，被告已经以剩余土地款的价值抵充了违约金，并且该问题双方已经协商一致的，该《协议书》也是履行完毕了，原告的诉请是没有事实依据的。二、原告的第二项诉讼请求是没有事实依据。原告在诉中陈述，被告要求原告承担一半过户费，原告按照被告的意思存款到梁丽萍账户，即双方已经达成一致合意，该合意已经履行完毕。对于收取购地款项，原告支付给被告的《协议书》已经载明很清楚，也有银行流水，已经具有收款收据的性质，无需再另行开具收据。被告也没有实际按照合同约定的购地款收取，原告要求被告全额开具购地款，也是与事实不符。对于完税票据，由于被告所持有的票据是被告缴纳的，并且双方约定也是由被告持有的，因此，原告无权请求原告返还。至于完税票据是一式多联的，在产权登记部门也有存档的，原告如果办理过户等需要可以自行到产权部门复印（可要求加盖复印件与原件无异章）。原告为证明其陈述的事实，向本院提供的证据有：证据1，国家企业信用信息公示系统，证明银河投资公司作为被告主体适格。证据2，土地转让合同、附图、协议书，证明陈志明与银河投资有限公司约定的具体情况，陈志明诉称属实。证据3，建设工程规划许可证，证明银河投资公司为陈志明办理案涉土地建设工程规划许可情况。证据4，不动产权证，证明银河投资公司为陈志明办理案涉土地过户情况。证据5，收据、中国农业银行银行卡取款业务回单，证明陈志明支付案涉土地购地价款情况。证据6，照片，证明案涉土地在2018年10月底未通水泥路。证据7，律师函、EMS寄件运单、快递100物流查询信息，证明陈志明委托广东言邦律师事务所发律师函协商解决该案纠纷，但银河投资公司未予回应。被告云浮市银河投资有限公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人质证提出异议的事实和证据，本院根据《最高人民法院关于适用的解释》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定综合全案进行事实认定。经审理查明，2013年11月16日，银河公司（甲方）与陈志明（乙方）签订了一份《土地转让合同》，约定：一、甲方转让给乙方的地块位于云浮市云城区**********屋侧山地段，土地使用证号为：****，土地使用权人为云浮市银河投资有限公司，（以土地使用证上标示面积为准），土地用途为工业用地。二、甲方将属于该土地证上的部分土地转让给乙方，即B区第B18卡，门面≥18米，深约70米……该部分土地面积约1200平方米，面积确认时允许有10%的偏差。三、该部分土地的转让单价为2600元每平方米，按1200平方米计算的转让总额为3120000元，如最后办证面积有变化则双方以转让单价多退少补。土地过户时发生的所有税费由甲方负责交纳，双方必须无条件配合办理转让过户手续。四、甲方承诺于2014年5月底前交付土地给乙方使用，并于2014年8月底前移交土地使用证给乙方。土地交付标准为：通水泥到本地块（水电表由乙方用户报装），本块地平整至高于路面30厘米为标准，地块前的道路不低于20米宽。五、付款方式：1.乙方在签订合同当天向甲方支付首期购地款200000元；2.乙方在2013年11月30日前再向甲方支付第二期购地款700000元；3.乙方在2014年1月5日前再向甲方支付第三期购地款660000元；4.甲乙双方在约定的时间内到国土部门办理签名过户手续，过户手续办理完毕，土地转到乙方任意指定的户名时，甲方即协助乙方办理银行贷款手续，乙方在50天内再向甲方支付剩余未付购地款1560000元。甲方即将土地证等权属证件移交给乙方。以上款项汇至以下账号：户名：梁炳健，开户行：中国农业银行肇庆端州支行，账号*************。六、如甲方逾期交付土地的，则从逾期之日起每月按已收购地款以月利率2%支付利息给乙方。上述协议签订后，陈志明按照约定于2013年11月16日支付了200000元，2013年11月29日支付了700000元，2014年1月6日支付660000元，上述三笔款项，银河公司均出具了《收据》交由陈志明收执。2019年6月25日，银河公司（甲方）与陈志明（乙方）签订了一份《协议书》，约定“就2013年11月16日签订《土地转让合同》，就该合同的履行问题，达成如下协议：1、乙方再一次性支付920207元购地款视为乙方已经付清《土地转让合同》的付款义务。该款在签订本协议之日支付。剩余土地款视为甲方违约对乙方的补偿。”2019年6月25日，陈志明向银河公司支付了920207元。庭审中，陈志明称于2017年7月15日接收土地，银河公司称已于2014年5月交付土地。另查明，2019年5月8日，银河公司委托广东石国律师事务所向陈志明发出《律师函》，要求陈志明支付尚欠购地款1441700元。2019年9月22日，陈志明委托广东言邦律师事务所向银河公司发出《律师函》，载明：“2013年11月16日，陈志明与你司签订了《土地转让合同》，约定了你司把位于云浮市云城区**********屋侧山地段工业用地地块其中的B区B18卡约1200平方米的土地转让给陈志明；转让单价为每平方米2600元，转让总额为3120000元，最后以办证面积多除少补，土地过户时所有税费为你司负责；交付土地时间为2014年5月底前，土地证交付时间为2014年8月底前，土地交付标准为通水泥路到本地块，本地块平整至高于路面30厘米，地块前的道路不低于20米宽；签约当天支付首期定金200000元，2013年11月30日前支付第二期购地款700000元，2014年1月5日前支付第三期购地款600000元，土地过户成功50天内再支付剩余未付购地款1560000元，你司即将土地证等权属证件移交；若你司逾期交付土地的，则从逾期之日起每月按已收购地款以月利率2%支付利息等条款。签约后，陈志明依约支付了首期定金200000元、第二期购地款700000元、第三期购地款600000元给你司。你司未能依约交付土地，陈志明向你司催促及不断主张逾期交付土地违约金。迫于该地块的《建设工程规划许可证》快到期，2017年7月15日，陈志明接收未符合交付土地标准的B区B18卡地块。在办理过户中，你司无理要求陈志明承担一半的过户税费，为尽快办理，陈志明依你司指令存款214934元到梁丽萍账户。2018年8月20日，你司就该地块为陈志明办理其为权利人的两本《不动产权证》【用地面积为1076.9平方米；用地面积为113.6平方米】。2018年10月底，你司才完全贯通水泥路到该地块。2019年6月25日，陈志明与你司达成《协议书》，约定了陈志明在签约当天再一次性支付920207元即视为其付清购地款，剩余土地款视为你司违约对其的补偿等条款（剩余土地款的实际构成：2018年10月，双方口头商定抵扣三个月逾期交付土地违约金；2019年6月25日商定抵扣50万元的逾期交付土地违约金），还退还过户税费214934元。陈志明现要求你司：支付应付未付的逾期交付土地的违约金1028800元【1560000元×2%×52个月一1560000元×2%×3个月一500000元】，否则诉讼解决。”银河公司于2019年9月23日接收该律师函。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。银河公司与陈志明签订的《土地转让合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《土地转让合同》约定，银河公司应在2014年5月底前交付土地给陈志明使用，于2014年8月底前移交土地使用证给陈志明。土地交付标准为：通水泥路到本地块（水电表由陈志明用户报装），本地块平整至高于路面30厘米为标准，地块前的道路不低于20米宽。如银河公司逾期交付土地的，则从逾期之日起每月按已收购地款以月利率2%支付利息给陈志明。庭审中，陈志明称2017年7月15日才接收该土地，银河公司称已于2014年5月交付土地，但工程规划许可证建房工程申请人并非系陈志明，并不足以证明银河公司于2014年5月交付土地，故土地交付时间更可能是原告说的2017年7月15日。本案中，陈志明按照合同约定已支付首期购地款200000元，履行了合同义务。银河公司应当按合同约定在2014年5月底前将土地交付给陈志明，但银河公司于2017年7月15日才交付土地，其行为已构成违约，应按合同约定支付逾期利息给陈志明。但后来原被告签订了《协议书》，约定了银河公司违约的补偿问题。原告主张协议书无约定是一次性冲抵，并非是全部的违约金，也没有约定是迟延交地违约金或者迟延办证的违约金，原告仍有权利主张剩余的违约金。银河公司认为，双方于2019年6月25日达成协议，约定剩余土地款视为被告违约对原告的补偿，原告主动付清尾款是基于双方对于所有的违约金达成一致抵扣后主动支付的。本院认为，双方在2019年6月25日签订《协议书》时达成了由陈志明一次性支付920207元购地款视为陈志明已付清付款义务，抵扣的购地款视为银河公司违约对陈志明的补偿的一致意见。协议约定“剩余土地款视为甲方违约对乙方的补偿”，抵扣的购地款认定是双方对2019年6月25日前银河公司违约行为的补偿，该条款内容明确，词句并无歧义。因此，对于原告主张被告支付逾期交付土地的违约金，本院不予支持。至于原告主张被告交付收取原告购地款收据、完税票据，原告主张这属于合同的附随义务，银河公司应当把相关票据凭证交给原告。银河公司辩称被告所持有的票据是被告缴纳的，且双方约定由被告持有，原告无权请求原告返还，而完税票据在产权登记部门有存档，原告可自行到产权部门复印。本院认为，所谓附随义务，是指基于诚实信用原则和交易习惯所产生的各种附随于主义务的义务，包括当事人之间的通知、协助、保密等。协助义务是指合同当事人应协助对方履行义务，以使合同能顺利履行的义务。附随义务的确定，需遵循诚实信用的原则，考虑到合同的性质、目的和交易习惯予以确定。本案中，合同并无约定票据由哪一方持有，且被告有协助原告办理过户等义务，本院认定被告交付收据和完税票据给原告属于附随义务，故本院支持原告的主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告云浮市银河投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内交付购地款收据、完税票据给原告陈志明；二、驳回原告陈志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14910元，（该款原告已预交），由原告陈志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  杨清岚人民陪审员  陈奕檀人民陪审员  林紫红二〇二〇年四月九日书 记 员  符月文附本判决相关适用法律条文或司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。