贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终316号上诉人（一审原告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司安顺分行，住所地贵州省安顺市西秀区东郊路**。统一社会信用代码：91520400709677537N。法定代表人：杜英杰，该分行行长。委托诉讼代理人：张忠星，该分行员工。委托诉讼代理人：黄贵生，该分行员工。被上诉人（一审被告、案外人）：赵泽龙，男，汉族，1973年1月20日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：邓小琪，贵州上运潇荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢仁庆，贵州上运潇荣律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：王辉，男，汉族，1981年12月5日生，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（一审被告、被执行人）：李敏，女，汉族，1982年4月3日生，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（一审被告、被执行人）：安顺西苑房地产开发有限公司，，住所地贵州省安顺市开发区西航路**统一社会信用代码：91520400745722366J。法定代表人：周**，该公司执行董事。上诉人中国工商银行股份有限公司安顺分行（以下简称工行安顺分行）因与被上诉人赵泽龙、王辉、李敏、安顺西苑房地产开发有限公司（以下简称西苑公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（以下简称安顺中院）（2019）黔04民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。工行安顺分行上诉请求：1.撤销安顺中院（2019）黔04执异101号执行裁定书、（2019）黔04民初131号民事判决书；2.判令安顺中院对贵州省安顺市房屋继续执行；3.一、二审诉讼费用由赵泽龙、王辉、李敏、西苑公司承担。事实与理由：1.根据王辉、李敏与西苑公司办理的预购商品房抵押权预告登记，工行安顺分行享有合法的抵押登记请求权。赵泽龙至今未办理购房的备案登记，依法不享有所购房屋的物权和对该房屋的合法使用权，赵泽龙对此存在重大过错。（2019）黔04执异101号执行裁定书认定《土地使用权转让合同》、《补充协议》实质为产权置换合同，签订时间早于法院查封时间，西苑公司于查封前已将房屋交付赵德荣占有使用，不顾及该房屋已合法登记备案在王辉、李敏名下，并用于向工行安顺分行抵押贷款的事实，损害了工行安顺分行的合法权益。（2019）黔04民初131号民事判决书忽视了工行安顺分行对涉案房屋享有合法的抵押登记请求权，认定事实和适用法律错误。赵泽龙辩称，1.《土地使用权转让合同》、《补充协议》实质为产权调换形式的拆迁补偿安置协议，合法有效，赵泽龙享有优先取得拆迁安置房的权利；2.赵泽龙作为被拆迁人，对案涉房屋享有的特种债权请求权优于王辉、李敏的物权变动请求权，以及工行安顺分行享有的抵押权登记请求权；3、西苑公司与王辉、李敏签订的《商品房买卖合同》，并非王辉、李敏的真实意思表示，也未实际支付购房款无效，基于此办理的抵押权预告登记系李王辉、李敏与西苑公司串通，违法无效，且已失效；4.赵泽龙对案涉房屋享有的特殊债权优先权可以排除强制执行。王辉、李敏、西苑公司未作书面答辩。工行安顺分行向一审法院提起诉讼，请求判决：撤销安顺中院（2019）黔04执异101号执行裁定书，对贵州省安顺市房屋继续执行。诉讼费用由被告承担。赵泽龙辩称，一、其提交的土地使用权转让合同及两份补充协议实质为产权调换形式的拆迁补偿安置协议，真实、合法、有效。上述协议为安顺市华西农产品加工厂（以下简称华西加工厂）与西苑公司分别于2006年3月30日、4月18日、2011年5月25日签订，约定了华西加工厂以其土地使用权及地面附着物有偿转让给西苑公司，西苑公司向华西加工厂提供商铺和住房，商铺具体为临街（1）-（11）、（A）-（F）轴的1-2层。二、赵泽龙享有优先取得拆迁安置房的权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，法律赋予被拆迁人对特定安置房屋的债权具有物权的优先效力。基于2008年3月，华西加工厂经营者赵德荣通过家庭财产分配协议书将其转让给西苑公司的土地及地上建筑物赠与其子赵泽龙，赵泽龙承继享有该幅土地及地上建筑物的权利，成为被拆迁人，西苑公司对此予以认可，并于2013年将产权调换房屋（包括案涉房屋南方大厦1层2号、2层2号）直接交付赵泽龙占有、使用、管理，赵泽龙有权依法请求优先取得该补偿安置房屋。三、西苑公司与王辉、李敏签订的商品房买卖合同无效，且预告登记已经失效，工行安顺分行主张无事实和法律依据。首先，王辉、李敏自认并无购买案涉房屋的意思表示及经济能力，也未实际出资购房，只是作为西苑公司员工，依公司要求在商品房买卖合同上签字。从2013年案涉房屋交付赵泽龙至今，王辉、李敏不曾主张办理产权登记。四、赵泽龙对案涉商铺享有的物权期待利益可以排除强制执行效力。首先，土地使用权转让合同及补充协议实质为采取产权调换形式的拆迁补偿安置协议，是一种以物易物的合同，合法有效。其次，西苑公司在2013年就已将用于产权调换的案涉商铺交付给其占有、使用、管理，早于法院查封时间。再次，其已通过交付原有的国有土地使用权及其地上附着物的方式向西苑公司支付全部购房款。最后，原土地使用权人赵德荣在2015年已向法院主张过权利，虽当时西苑公司同意办理，但因案涉商铺已预告登记在王辉、李敏名下，且抵押权预告登记在工行安顺分行名下，客观上无法兑现办理产权过户的承诺，原因不在赵泽龙。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案答赵泽龙对案涉商铺的物权期待利益，能够排除强制执行效力。综上，请求依法驳回工行安顺分行所有诉讼请求。王辉、李敏辩称，其未实际购买案涉房屋，也没有能力购买案涉房屋，只是作为西苑公司的员工，根据公司要求在商品房买卖合同上签字。西苑公司未作书面答辩。一审法院经审理查明：赵泽龙之父赵德荣是个体工商户安顺市华西农产品加工厂的经营者。赵德荣分别于2006年3月、4月18日、2011年5月25日，代表华西加工厂（甲方）与西苑公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》及《补充协议》两份，约定：甲方将安国用（2002）第22号《国有土地使用权证》所载土地使用权及部分地上附着物转让给乙方，乙方向甲方交付在该土地上建设的南方大厦项目临街（1）-（11）、（A）-（F）轴的商业铺面1至2层及6套住房，具体房源见附图。2008年3月17日，赵德荣与赵泽龙等家人签订《家庭财产分配协议书》，约定西秀区运输路（中风医院对面）临街土地一片（约3亩，含土地上所有临时建筑物）归赵泽龙所有。2012年9月2日，西苑公司与王辉、李敏签订两份《商品房买卖合同》，约定：王辉、李敏采取按揭贷款的方式购买南方大厦1层1-2号、2层2-2号房屋，并于2012年9月25日办理商品房预售合同登记备案登记（预售合同登记号：Y0022720、0022717）。王辉、李敏（借款人、抵押人）、西苑公司（保证人），与工行安顺分行于2012年10月31日签订两份《个人购房借款/担保合同》，分别贷款380万元、231万元用于购买南方大厦1层1-2号、2层2-2号房屋，并约定用所购房屋进行抵押，办理了《预购商品房抵押权预告登记》。西苑公司于2013年，将案涉房屋交付赵泽龙占有、管理、使用至今。2015年，工行安顺分行因借款人未按约定偿还贷款，诉至安顺中院。赵泽龙之父赵德荣因西苑公司未按约为其办理交付的南方大厦房屋的所有权证诉至贵州省安顺市西秀区人民法院（以下简称西秀区法院）。2015年9月14日，安顺中院作出(2015)安市民初字第87号民事判决，判令王辉、李敏偿还工行安顺分行借款本金及利息，西苑公司承担连带偿还责任。同日，赵德荣与西苑公司在西秀区法院主持下，达成以下调解协议：由西苑公司自即日起十日内为赵德荣办理南方大厦临街1层2号、2层2号商业铺面1-2层及1-15-3号、1-16-2号、1-16-3号、1-16-4号六套房屋的所有权证。2018年4月2日，西苑公司与赵泽龙根据安顺市房地产交易中心作出的房屋建筑面积测绘报告，对《土地使用权转让合同》及《补充协议》约定由西苑公司交付的南方大厦项目临街（1）-（11）、（A）-（F）轴的商业铺面1至2层的具体房号进行明确，房号为一层1-2号（建筑面积262.47平方米）、二层2-2号（建筑面积250.75平方米），即案涉房屋。工行安顺分行向安顺中院申请强制执行，该院执行未果终止本次执行后，工行安顺分行申请恢复执行，安顺中院在执行过程中，依法向被执行人送达了《恢复执行通知书》，并以（2019）黔04执恢47号立案执行。2019年8月28日，安顺中院向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04执恢47号《协助执行通知书》，查封了登记在被执行人王辉、李敏名下的案涉房屋。赵泽龙就对案涉房屋的执行向安顺中院提出执行异议。该院经审查作出（2019）黔04执异101号执行裁定书，裁定中止对位于贵州省安顺市运输路“南方大厦”XX号、XXX房屋的执行，并于2019年10月11日将该执行裁定书送达工行安顺分行。工行安顺分行不服该执行裁定，于2019年10月25日诉至一审法院，提出如前诉请。一审法院认为，本案的争议焦点为赵泽龙对案涉房屋是否享有排除强制执行的合法权益。本案中，赵泽龙与王辉、李敏均未按照《中华人民共和国物权法》的规定办理案涉房屋产权登记，未依法取得案涉房屋的所有权，但从赵德荣代表华西加工厂与西苑公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》内容来看，是以土地使用权及地上附着物的所有权调换案涉房屋的所有权，属于按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议。而赵泽龙与其父赵德荣等家人签订的《家庭财产分配协议书》属于家庭财产共有人对共有财产的分配，应视为赵泽龙取得《土地使用权转让合同》及《补充协议》约定的权利义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人享有优先于房屋买受人的请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案赵泽龙虽未取得案涉房屋的所有权，但基于《土地使用权转让合同》及《补充协议》、《家庭财产分配协议书》对案涉房屋享有债权请求权，且该请求权优于被执行人王辉、李敏的请求权，能够排除工行安顺分行享有的金钱债权的执行。赵泽龙请求排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，工行安顺分行诉请对案涉房屋继续执行于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决：驳回中国工商银行股份有限公司安顺分行的诉讼请求。案件受理费80元，由中国工商银行股份有限公司安顺分行承担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明，安顺中院生效的(2015)安市民初字第87号民事判决书，认定案涉南方大厦1层1-2号、2层2-2号房屋的抵押权未设立，工行安顺分行不享有优先受偿权，判决：1、工行安顺分行与王辉、李敏的两份《借款担保合同》终止；由王辉、李敏偿还工行安顺分行借款本息；西苑公司对债务承担连带偿还责任。安顺中院在（2019）黔04执异101号执行裁定书查明，2015年10月27日在赵德荣诉西苑公司一案质证中，被执行人王辉、李敏表示无经济能力购买案涉商铺，亦未实际出资，《商品房买卖合同》是西苑公司为办理商品房贷款需要办理预告抵押登记要求所签，无购买涉案商铺的真实意思表示。王辉、李敏与西苑公司签订的《商品房买卖合同》，约定购买的南方大厦1层1-2号商业用房，建筑面积292.56平方米，房价7606560元（有土地使用权抵押、在建工程抵押）；2层2-2号商业用房，建筑面积256.73平方米，房价4621140元（有土地使用权抵押、在建工程抵押）。本院认为，本案二审争议焦点为：工行安顺分行诉请对贵州省安顺市运输路南方大厦1层2号、2层2号房屋强制执行应否予以支持。工行安顺分行上诉主张案涉房屋已合法登记备案在王辉、李敏名下，并用于向该行抵押贷款，根据王辉、李敏与西苑公司办理的预购商品房抵押权预告登记，该行享有合法的抵押登记请求权，一审判决未予支持该行诉请，认定事实和适用法律错误。经查，安顺中院生效的(2015)安市民初字第87号民事判决，确认工行安顺分行对王辉、李敏享有到期债权，西苑公司承担连带清偿责任，该判决未认定工行安顺分行对案涉房屋享有抵押权。赵泽龙依据其父赵德荣以华西加工厂与西苑公司签订的《土地使用权转让合同》、《补充协议》中关于以华西加工厂土地使用权及地上附着物拆迁补偿安置涉案房屋的约定，在2013年，即安顺中院2019年8月28日查封之前，即取得案涉房屋的占有、管理、使用等民事权益，该民事权益归属特殊债权，即物权期待权，既有别于不动产物权，也有别于一般债权。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，认定赵泽龙对案涉房屋享有的民事权益，优于被执行人王辉、李敏的请求权，能够排除工行安顺分行依据债权申请的强制执行，并无不当，本院予以维持。工行安顺分行所提上诉理由无事实与法律依据支持，本院不予采纳。综上所述，工行安顺分行的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中国工商银行股份有限公司安顺分行承担。本判决为终审判决。审判长  李圣瑞审判员  徐 彬审判员  罗 宁二〇二〇年四月二十七日书记员  谭 霞