江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13014号原告（反诉被告）：无锡市天信农资有限公司，住所地宜兴市高塍镇红塔红星桥北堍，统一社会信用代码913202821428546930。法定代表人：宗顺明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周俊鹰、周平，江苏衡立律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘连芬，女，1964年10月5日出生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：苏铭，宜兴市张渚法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）无锡市天信农资有限公司（以下简称天信公司）与被告（反诉原告）刘连芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天信公司的法定代表人宗顺明及委托诉讼代理人周俊鹰、被告刘连芬及其委托诉讼代理人苏铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天信公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告刘连芬在合同解除后搬离所有占用场地；3.本案诉讼费用由刘连芬承担。事实和理由：2012年12月31日，宜兴市茗岭供销合作社与刘连芬签订房屋租赁合同，约定刘连芬承租供销社店面4间、仓库10间，租期为2013年1月1日至2013年12月30日，年租金13000元。2013年5月，宜兴市供销合作总社报经宜兴市国资委批准，将包含刘连芬租赁房产在内的土地及建筑资产作价入股天信公司。后原被告双方未签订书面租赁合同，但房屋仍有刘连芬租赁。2019年8月8日，其公司发函通知刘连芬解除租赁关系，并要求刘连芬结清费用、及时搬离，后刘连芬于8月13日结清费用，但至今仍占用案涉房屋。为此，其公司诉至法院。刘连芬辩称，请求驳回天信公司的诉讼请求，对案涉租赁房屋后续修理装修作价评估补偿，并继续履行租赁经营合同。刘连芬向本院提出反诉请求：1.判令天信公司退还多收营业执照使用费16000元并承担房屋装修费用150000元；2.本案反诉费用由天信公司承担。事实和理由：该案本诉审理过程中，天信公司确认多收其营业执照使用费；当时其租赁宜兴市茗岭供销合作社生资部经营，宜兴市供销合作社在租赁期内未通知承租人，将出租房屋划拨给宜兴市华夏三农商贸农资公司，其对原承租房屋进行了屋面琉璃瓦返建及门窗更换，并搭建部分临时辅助建筑，现天信公司要求解除租赁关系，故其要求天信公司作出补偿及搬迁费用。天信公司对刘连芬的反诉辩称：1.租赁合同约定房屋年租金13000元、营业执照租赁费4000元，计17000元/年，供销社房屋转至其公司后，其公司需每年交给供销社50000元，故其公司与刘连芬约定，由刘连芬每年向其公司支付房屋租金17000元，现刘连芬尚欠一年租金未付，故其公司不需要返还款项；2.租赁合同约定装修需征得出租人同意，且费用由承租人承担，故请求驳回刘连芬的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月31日，宜兴市茗岭供销合作社（以下简称茗岭供销社）与刘连芬签订房屋租赁合同一份，约定刘连芬（合同乙方）承租茗岭供销社（合同甲方）店面4间（所有权证号：宜房权字第Ｄ×**）、仓库10间（所有权证证号：宜房权字第Ｄ×**，租期1年，自2013年1月1日起至2013年12月30日止，租期届满，乙方如需续租，应在租期届满前2个月内提出，双方协商一致后另行签订续租协议，乙方在同等条件下优先续租，年租金为13000元，先付租金后使用。同时，合同第8条约定房屋装修应经甲方同意，装修前应办理审批手续，费用由乙方承担，甲方做好配合，乙方投入的不能拆除的装修，在租赁关系结束时（除甲方单方违约要解除合同外），无偿归甲方所有；第11条约定租赁期内，如遇甲方上级主管部门、地方政府整体规划拆迁、调整等不确定因素而影响租赁期限的，双方应服从整体规划，不视作双方违约，本合同自行终止。本合同报市总社同意后，经双方签章且乙方交清租金后生效。合同落款处由茗岭供销社、刘连芬及宜兴市供销合作总社（以下简称宜兴供销社）签章。2013年5月15日，宜兴供销社为盘活资产，就茗岭供销社农资供应部包含案涉房屋在内的房屋及土地作价90万元入股天信公司事宜向宜兴市国资委报批，宜兴市国有资产监督管理办公室于同年5月28日批复按规定办理。同年6月18日，宜兴供销社作出宜供办字（2013）第10号决定，将茗岭供销社生资部土地及房屋划拨给宜兴市华夏三农商贸有限公司（以下简称华夏公司），划拨时间自2013年7月1日起。华夏公司系宜兴市官林供销合作社任股东的法人独资企业，现为天信公司股东。2019年8月8日，天信公司向刘连芬发出律师函，载明其公司承继了茗岭供销社与刘连芬签订的房屋租赁合同中出租方的权利义务，刘连芬尚欠其公司房屋租金21125元，现通知刘连芬解除房屋租赁合同，并要求刘连芬收到函件之日起3日内结清租金、搬离房屋。同年8月13日，天信公司向刘连芬开具收款收据两张：1.2014年至2017年房租51000元的收据（补开）一张；2.2018年至2019年8月房租21666元的收据一张。刘连芬支付房租后，至今未返还案涉房屋。审理中，天信公司申请茗岭供销社法定代表人余建强出庭作证。余建强陈述其与原被告之间认识，天信公司是供销社系统的，刘连芬原系供销社生资部员工，其自2011年起任茗岭供销社法定代表人，刘连芬租用的房屋由茗岭供销社在2011年左右划拨给了华夏公司，该公司也是供销社系统的，其当时不知道划拨资产入股天信公司，后来在2014年宜兴供销社领导告知其才知道的。2000年左右，刘连芬就租用了供销社4间店面、10间仓库，房屋均有房产证，之前每年都签订合同，租金12000元，装修费用的约定记不清了，协议上应当有，自2014年起就没有再收她的租金，之前刘连芬租用茗岭供销社营业执照，租金4000元/年，其供销社自2014年起也未再收取刘连芬营业执照租金，2014年天信公司法定代表人宗顺明到其处，其带着宗顺明找到刘连芬，告知刘连芬租赁的房屋已归天信公司，由他们双方协商今后的租金。原被告对余建强证言的真实性均无异议，本院予以认定。关于营业执照租金4000元/年，刘连芬于庭审中称其自2013年1月至2017年12月期间每年支付4000元营业执照租金，2014年供销社通知其租赁的房屋划拨给了华夏公司，余建强带了天信公司的宗顺明找到其，说以后租金付给天信公司，宗顺明说租金还是照供销社那样计算13000元/年，4000元是执照租金，其自2014年1月起不再使用供销社生资部的营业执照，其自己领取了营业执照，但一时疏忽每年仍向天信公司支付17000元，未革除4000元的营业执照租金，现要求返还；天信公司称供销社入股其公司后，其公司与刘连芬口头约定原先上缴的房租和营业执照租金算作房租17000元，含供销社及其公司营业执照，其公司开具的51000元的收款收据可能是会计计算错误，21666元的收款收据系按13000元/年标准计算的，其公司不再另外主张。审理中，茗岭供销社出具情况说明一份，载明其供销社于2012年12月31日与刘连芬签订房屋租赁合同，租赁期间经宜兴市国资委批准，将案涉房屋及土地作价90万元由华夏公司入股天信公司，入股后案涉房屋及土地的权利由天信公司所有，租赁合同到期后其供销社未再与刘连芬签订任何租赁合同，此后与刘连芬租赁关系中的出租人系天信公司，租金也由天信公司收取。诉讼过程中，刘连芬为主张装修费用150000元，提供如下证据：1.翻建清单，证明2000年至2010年期间找泥水匠吴汝明对案涉房屋进行修补、翻建所产生的费用总价计150000元；2.2006年6月销货单，证明其翻建时购买的材料；3.房屋翻建前后对比照片，证明翻修事实；4.原茗岭供销社主任余义俊于2019年8月12日出具的证明，载明其供销社生资部房屋年久失修，破旧漏雨，2010年承租人刘连芬曾多次找其要求维修，其当时答复供销社没钱修，要翻修由刘连芬自己修，供销社改制时有政策规定固定资产如出售，同等条件下原承租人或承包人优先，刘连芬以此证明其翻建房屋征得原出租人同意。天信公司对上述证据1、2、3的真实性、关联性不认可，证据4认为系刘连芬与供销社之间的关系，供销社在2014年才入股其公司，且房屋租赁合同约定装修费用由刘连芬承担。上述事实，有房屋租赁合同、宜兴市供销社决定、作价入股报告、律师函、收款收据、企业信用信息公示报告、证人证言、土地使用证、房屋所有权证、情况说明、证明、照片、翻建清单、销货单及本院庭审笔录等证据在卷佐证。结合天信公司及刘连芬的诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、天信公司与刘连芬之间是否存在租赁合同关系，如存在，双方之间的租赁合同能否解除；二、刘连芬主张的营业执照租金4000元/年能否返还；三、刘连芬主张的装修损失是否予以支持。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，茗岭供销社与刘连芬于2012年12月31日签订了案涉房屋的租赁协议中明确约定了租期，租赁合同至2013年12月30日终止。自2014年起案涉房屋作价入股天信公司，刘连芬按年度向天信公司支付租金，茗岭供销社亦予以确认，故原被告之间成立租赁合同关系，合法有效。双方未签订书面合同，视为不定期租赁。天信公司于2019年8月8日发函通知刘连芬解除合同，虽通知返还房屋的期限较短，但双方于8月13日就剩余租金结算完毕，且至本案起诉时止刘连芬未就合同解除效力提出异议，本院认定双方之间的租赁合同已解除，刘连芬应返还房屋。关于争议焦点二，双方未签订书面合同明确租金标准，但在2014年至2017年期间双方实际按17000元/年标准履行，刘连芬陈述其自2014年起自己领取了营业执照，不再使用供销社营业执照，则其连续四年向天信公司支付4000元/年的营业执照租金，明显与常理不符，刘连芬对此解释称“一时疏忽”，理由不充分，本院不予采信。综上，本院认定双方约定年租金即为17000元。对刘连芬要求返还2014年至2017年期间多付租金16000元的反诉主张，本院不予支持。关于争议焦点三，原被告租赁合同关系成立于2014年，刘连芬主张2000年至2010年期间的装修损失，与天信公司无关，且在刘连芬与茗岭供销社签订的房屋租赁合同中亦明确约定承租人投入不能拆除的装修在租赁关系结束时无偿归出租人所有，故刘连芬要求天信公司承担装修损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下：一、无锡市天信农资有限公司与刘连芬之间的租赁合同关系解除，刘连芬自本判决发生法律效力之日起十五日内腾出并交还无锡市天信农资有限公司店面房屋4间（所有权证号证号：宜房权字第Ｄ×**仓库房屋10间（所有权证号：证号：宜房权字第Ｄ×**/div>二、驳回刘连芬的反诉诉讼请求。本案本诉受理费80元，由刘连芬负担，天信公司同意其预交的诉讼费80元由刘连芬直接向其支付，本院不再退还，刘连芬在本判决生效之日起十日内直接给付天信公司；反诉受理费减半收取1810元，由刘连芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  江周渊二〇二〇年四月十五日书记员  潘妮娜