广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12753号原告（反诉被告）：中山市名扬居房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**蓝爵花园104卡，统一社会信用代码914420000537314211。法定代表人：邓小鹏，总经理。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昭璇，广东翔宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李伟鸿，男，1972年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李肖俏，广东朗法律师事务所律师。原告（反诉被告）中山市名扬居房地产经纪有限公司（以下简称名扬居公司）诉被告（反诉原告）李伟鸿居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告李伟鸿提起反诉，本院依法受理予以合并审理，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告名扬居公司的委托诉讼代理人徐周生，被告李伟鸿的委托诉讼代理人李肖俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名扬居公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付佣金32450元及滞纳金（以32450元为基数，按0.5%每日的标准，从2018年7月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年4月1日为44294元）；二、被告向原告支付律师费4000元。事实和理由：原、被告于2018年7月1日签订了《房地产买卖合同》（ｚｓ.2106220），约定由被告购买登记在邹仁水、汤雨欣名下的位于中山市西区的房地产，并委托原告提供居间媒介服务。合同第五条约定，被告需在签订合同当日向原告支付佣金42450元，并约定了逾期付款滞纳金。截止起诉之日，被告支付了10000元佣金后，再无履行付款义务。原告名扬居公司为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收款收据；3.民事案件委托协议；4.律师费发票。被告李伟鸿辩称：1.原告并未履行中介服务机构应当履行的义务，没有做到诚实信用，勤勉尽责，且故意隐瞒订立合同的重要事项，即涉案房屋尚未出具房产证。被告若购买该房产，将存在非常大的风险，并且原告造成了被告已经支付了部分房款及中介费的损失。2.涉案房地产买卖合同系由原告提供的格式合同，其第5点佣金支付约定属于合同法第40条规定的格式条款，该条款免除了原告的责任，加重了被告的责任，且排除被告的主要权利，应属无效；并且若原告按照法定的义务完全尽职完成中介服务后，双方对佣金费用总金额明确约定为25000元。因原告并未履行其应尽的义务，因此对于原告的第1项诉求应予以驳回，相应的第2、3项诉求也不予支持。反诉原告李伟鸿反诉称：2018年6月，我经朋友介绍前往名扬居公司，希望其推荐可靠、值得信赖的房源。经其介绍，我与其及房屋卖方邹仁水、汤雨欣于2018年7月1日签订了房地产买卖合同（ＺＳ.2106220），约定由我购买登记在邹仁水、汤雨欣名下的位于中山市西区的房地产，由名扬居公司提供居间媒介服务。签订房地产买卖合同之后，经我与名扬居公司协商，我向名扬居公司支付居间费10000元，其向我出具收据并约定“剩余佣金壹万伍仟元于交易过户当天支付”。合同签订及我支付相应费用后，名扬居公司告知我，涉案房产实际上并未登记在出卖人邹仁水、汤雨欣名下，也未取得房地产权证，合同所约定的过户时间可能无法实现，甚至何时能取得产权证及何时过户均无法确定。由于名扬居公司未如实告知涉案房产现状的行为，导致合同存在巨大风险，严重侵犯了我的合法权益，其在提供中介服务过程中未尽职履行相应义务，造成我的损失。据此，反诉原告李伟鸿提出反诉请求：1.解除房地产买卖合同（编号：ＺＳ.2106220）中居间合同部分；2.反诉被告名扬居公司立即向反诉原告李伟鸿返还10000元及支付占用利息（以10000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月1日起计至清偿之日止）。被告（反诉原告）李伟鸿为支持其辩解及反诉请求，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收款收据。反诉被告名扬居公司就反诉答辩称：1.在签订涉案房地产买卖合同前，我司员工邓小虎已告知反诉原告李伟鸿及其女友梁小姐涉案房产未取得不动产权证的事实，但其仍同意交易；2.中山市商品房预售合同销售备案证明表显示涉案房产登记在邹仁水、汤雨欣名下，且其已于2018年9月30日取得该房地产不动产权证书。综上，反诉原告李伟鸿的反诉请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。反诉被告名扬居公司为其辩解，在法定举证期限内向本院提交证据有：1.邓小虎参保证明；2.微信聊天记录截图；3.中山市商品房预售合同销售备案证明表；4.不动产权登记证书；5.涉案房屋出卖人邹仁水、汤雨欣出具的情况说明书。经审理查明:2018年7月1日，名扬居公司（经纪方、丙方）与李伟鸿（买受方、乙方）、邹仁水、汤雨欣（出卖方、甲方）签订《房地产买卖合同》（ｚｓ.2106220），约定：“乙方购买登记在甲方名下的位于中山市西区房地产，总价款1415000元；甲方签订本协议后11日内，乙方应补足定金至伍拾万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管；若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金；甲方应在2018年8月1日将房地产交付乙方；佣金支付：鉴于丙方已促成甲乙双方之间买卖合同的成立，买卖事实已存在，则甲乙双方应在签订本合同当日向丙方支付42450元作为佣金（若逾期支付佣金，应支付佣金的任何一方，须每日向丙方交纳0.5%的滞纳金），其中乙方向丙方支付佣金42450元；签署本合同后，若合同被取消、解除或未被实际履行，或甲乙双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响丙方收取上述佣金的权力，应支付佣金的任何一方不履行付款义务的，丙方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于丙方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等；三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的报酬；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。”合同还约定了其他事项。当日，李伟鸿向名扬居公司支付佣金10000元，名扬居公司向其开具收款收据，写明“李伟鸿付款10000元剩余佣金壹万伍仟元交易过户当天支付”。次日，名扬居公司到中山市土地房产产权档案馆查询涉案交易房屋产权登记情况，取得中山市商品房销售合同登记备案证明表。此后，李伟鸿以涉案交易房屋尚未取得房地产权证为由，向名扬居公司及房屋出卖方邹仁水、汤雨欣提出变更合同约定交付购买房屋定金50万元时间，三方未能达成一致意见；李伟鸿即明确表示不再购买涉案房地产，名扬居公司及房屋出卖方邹仁水、汤雨欣对此均已知晓，均没有提出异议。2019年5月15日，名扬居公司以李伟鸿尚拖欠其佣金32450元未予支付为由，诉至本院，提出前述诉求。另查，名扬居公司提交的中山市土地房产产权档案馆于2018年7月2日出具的中山市商品房销售合同登记备案证明表载明：“商品房座落西区翠虹路××花园××房，买方姓名邹仁水汤雨欣，登记备案日期2015年12月15日”。2018年9月30日，中山市国土资源局对前述房地产颁发不动产权证，权利人邹仁水、汤雨欣，按份共有，各占份额1／2。又查，名扬居公司提交的其员工邓小虎与李伟鸿微信聊天记录截屏图显示：2018年6月25日，李伟鸿向邓小虎发出信息“麻烦你和业主信息确定购买的价格和地址”，邓小虎回复“买方李伟鸿购买贵方位于中山市西区定金人民币一万元整，双方约定成交价人民币140万，包含定金在内的首期款人民币50万须于2018年7月10日给齐，请贵方确认！”“我是这样发给业主确认的”，李伟鸿回复“可以的”。2018年7月2日早上9：03，邓小虎向李伟鸿发送照片2张（中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表）和信息“查档结果出来了，没有问题”，李伟鸿即时回复“好的，谢谢”，邓小虎回复“不客气”。本院认为，本案是居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，名扬居公司与李伟鸿及邹仁水、汤雨欣签订的涉案房地产买卖合同，体现双方当事人真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人有法律约束力。涉案房地产买卖合同系复合性合同，包含房屋买卖合同及居间合同两个有名合同，本案仅对居间合同进行处理。名扬居公司提供媒介服务，促成李伟鸿与房屋出卖方邹仁水、汤雨欣达成买卖涉案房屋交易合同关系，签订了房屋买卖合同，是不争的事实，依照三方达成的涉案房屋买卖合同的约定，李伟鸿负有及时向名扬居公司支付相应居间报酬即佣金的责任。经庭审质证，双方当事人确认李伟鸿于2018年7月1日向名扬居公司支付佣金10000元，本院对此予以认定。根据合同约定，李伟鸿应付名扬居公司佣金42500元，但名扬居公司在签订合同后向李伟鸿出具的收款收据写明“剩余佣金壹万伍仟元于交易过户当天支付”，可见双方对佣金数额重新进行了磋商；名扬居公司收取李伟鸿支付的佣金10000元后，写明剩余佣金数额为15000元，是书面确认变更佣金数额为25000元，该行为是其在法律规定范围内对自己民事权利的处分，合法有效；李伟鸿辩称本案佣金数额25000元，理由正当，证据确实，本院予以采信。据此，名扬居公司要求李伟鸿支付的佣金应为15000元。承前所述，从名扬居公司在签订合同后向李伟鸿出具的收款收据载明“剩余佣金壹万伍仟元于交易过户当天支付”的内容来看，名扬居公司不仅书面确认变更佣金数额，同时还确认李伟鸿向其支付剩余15000元佣金的时间为交易过户当天。现双方当事人当庭确认名扬居公司向李伟鸿出具该收款收据的时间在双方签订前述涉案房屋买卖合同之后，足以说明该条款是双方当事人对前述合同相关条款再行协商达成的新的一致意见，体现双方当事人真实意思表示，对双方当事人有法律约束力，应按此约定履行。现名扬居公司没有举证证明双方约定的交易过户时间已届满，其提出要求李伟鸿按约定向其支付剩余佣金15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。名扬居公司依据前述请求而要求李伟鸿向其支付律师费的理由亦不能成立。承前所述，名扬居公司为李伟鸿提供订立合同的媒介服务，并促成李伟鸿与房屋出卖方邹仁水、汤雨欣达成房屋买卖一致意见，并签订了涉案房地产买卖合同，依照前引法律规定，李伟鸿负有依约向名扬居公司支付相应报酬的义务，其依约向名扬居公司支付佣金10000元，合法有据；根据名扬居公司员工邓小虎与李伟鸿的微信聊天记录反映，名扬居公司按照合同约定查询涉案交易房屋产权登记情况，已及时向李伟鸿反馈相关信息，李伟鸿确认已即时知晓，故李伟鸿反诉认为名扬居公司没有遵从诚实信用、勤勉尽责的原则，与客观事实不符；其诉请要求解除双方签订的涉案房地产买卖合同中居间合同部分，没有事实和法律依据，本院不予支持；同理，李伟鸿依据其解除合同请求而要求名扬居公司向其返还已收取佣金10000元，与法律规定相悖，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告中山市名扬居房地产经纪有限公司的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告李伟鸿的全部诉讼请求。案件受理费1819元，由原告中山市名扬居房地产经纪有限公司负担；反诉受理费25元，由反诉原告李伟鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  李文艺人民陪审员  李志轩二〇二〇年四月三日书 记 员  陈宇璇杨莉芳