河北省沽源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0724民初1441号 原告：沽源县亨升房地产开发有限公司，住所地沽源县平定堡镇富源小区**商业楼内。 法定代表人：高萍，该公司经理。 委托代理人：张成亮，河北金源律师事务所律师。 被告：吴建军，男，1970年6月14日出生，汉族，居民，住沽源县。 被告：刘爱霞，女，1979年9月28日出生，汉族，居民，住沽源县。 委托代理人：张春安，河北金源律师事务所律师。 原告沽源县亨升房地产开发有限公司（以下简称亨升地产）与被告吴建军、刘爱霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沽源县亨升房地产开发有限公司、被告吴建军、被告刘爱霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沽源县亨升房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即腾退租赁房屋；二、判令二被告赔偿原告损失暂计10000元；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年12月22日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：1、二被告承租原告所有的位于沽源县，建筑面积共计806.87平方米，租赁期为三年，自2015年5月1日起至2018年5月1日止，年租金为陆万元。2、合同期满后，双方如愿意延长租赁期，被告须在租赁期满前一个月向原告提出书面申请，在同等条件下，被告享有优先权，经原告同意后，重新签订新的房屋租赁合同，租金另定。但是租期届满后，被告既无续租的意识表示，也不腾退房屋，继续占有使用房屋至今，原告多次找二被告协商腾退房事宜，二被告以各种理由推诿拒绝腾退。现二被告非法占有使用原告房屋，导致原告无法对外出租，给原告造成巨大财产损失，二被告应承担侵权责任，赔偿原告损失。综上所述，二被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告依据我国《合同法》及《房屋租赁合同》的约定，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 第二项诉求明确为自2018年5月2日开始至被告方腾退房屋之时租金按照同地段的市场价格向原告支付租金，租金计15万元。 吴建军、刘爱霞辩称，1、原告所说不是事实，本案中原告所要求被告搬离109、207、307房屋在2017年8月28日由原告、被告、张家口第四建筑工程有限公司出售给了刘超，并于2018年9月15日签订了《商品房买卖合同》，该楼房所有权已转移给刘超，原告无权就已出售的楼房主张任何权利；2、本案诉争的另外3套楼房108、206、309室，原、被告在2014年12月22日签订了《富源小区商业房预定协议书》，该协议书系附条件和附期限的协议。该协议约定，租赁期到2018年5月1日结束，租赁期满后2-3年期间，如果有人购买，则被告有优先购买权，如果被告不买，原告有权把诉争房屋卖给他人。因此，从租赁合同约定的期满后，还有2-3年的购买期间尚未到期，原告主张搬离显然不符合双方协议约定的条件；3、由于原告拖欠被告的工程款金额远远超出该诉争的3间房屋的总价值，即使被告主张优先购买权，也有权向原告主张债权的抵消权。因此，原告请求对108、206、309房屋主张撤离的要求不符合双方协议约定的条件和期限，其理由不能成立。原告第二个诉讼请求涉及的109、207、307室早在2014年已被出售，并用被告工程款抵顶房屋价款，所有权也已经转移，所以，原告无权主张，故原告的诉讼主张不能成立，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。刚才原告方所说的按照市场价支付原告租金，我方不知道市场价是多少，原告的依据是什么？ 原告亨升地产举证称，1、提供房屋租赁合同一份，主张证明2014年12月22日被告方向原告租赁富源小区9号商业楼108、206、306、109、207、307、110、208、308室，租赁期限3年，从2015年5月1日起至2018年5月1日止，年租金6万元，每年分两次支付，合同期满后，被告方将房屋交还原告；2、提供解除合同通知函一份，主张证明合同到期后原告通知被告方解除房屋租赁合同。 被告吴建军、刘爱霞质证称，该房屋租赁合同签订后双方未实际履行，而是在2017年8月28日将该租赁合同中的109、207、307室3间房屋进行出售，同时在签订房屋租赁合同的当天，双方又签订了《富源小区商业房预定协议书》，对涉案的3间房屋的租赁期限和租赁条件及租赁到期后的处理办法进行了约定，因此，该房屋租赁合同与本案没有关联性。对于解除合同通知函，被告方从未收到过该份通知函。也没有被告的签字，如果原告认为被告收到该通知函，应该提交送达回执，否则不能证明其将该份通知函送达给被告，我们只能认为这是一份为了诉讼而制作的虚假通知。 被告吴建军、刘爱霞举证称，1、提供原告沽源县亨升房地产开发有限公司、张家口市第四建筑工程有限责任公司、刘超及被告四方于2017年8月28日签订的《购房协议书》一份，主张该份协议书的主要内容为，四方同意将本案诉争的109、307、207室房屋以每平米5,380元的价格出售给刘超，该购房款以被告方为原告施工的工程款予以抵顶，该合同已经履行完毕，总价为1,183,869元，该3间房屋的买卖合同于2018年9月15日签订完毕，已经转移给刘超，由于刘超与被告是亲属关系，所以该房屋由被告占用使用，与原告无关；2、提供原、被告于2014年12月22日签订的富源小区商业房预定协议书一份，主张该协议书将涉案108、206、306按照租赁期限3年租赁给被告方，至2018年5月1日期满，在该协议书中约定，被告租赁满在2-3年内有人购买该房屋，被告有优先购买权，同时约定该房屋的销售价为每平米4,200元，总价款为1,490,434元，被告方在签订合同的当日交付定金5,000元，2015年5月1日前交付定金45,000元，共计50,000元，该定金已交付，在2018年5月1日前将1,490,434元的剩余房款付清或首付770,434元尾款77万办理银行贷款，但是由于原告方拖欠被告工程款2,926,947元，所以被告方没有在交付过房款，根据合同法的规定，要求与原告方行使债权抵消权。3、提供商品房住房合同3份，主张原告已将诉争的109、207、307号商品房根据双方于2017年8月28日签订的购房协议书出售给刘超，因此原告已经没有权利主张这3套房的权利；4、提供原告拖欠被告经双方核实无异议工程款2,926,947元证明一份，被告主张对于原告出售给被告的108、206、306室商品房要求抵顶购房款，不足的部分由原告继续给付工程款差额；5、提供原告直接给付被告的工程款汇款明细，主张原告已经按照承诺将建设方拖欠原告的工程款由原告代为给付，拖欠的2,926,947元应当由原告承担连带给付责任。 原告亨升地产质证称，1、《商业房预定协议书》上次开庭已经出示过了，被告对该份预定协议书具有认识上的偏差，被告所认为的2-3年既是租赁期限也是购买期限，事实上该2-3年是在被告方的租赁期内而不是期满之后，那么被告的优先购买权也需在租赁期内行使，该协议书和本案没有关联性，本案是房屋租赁合同纠纷，商品房协议书是房屋买卖合同，所以该协议书与本案没有关联性。2、对刘超所签《购房协议书》及3份商品房买卖合同认可，有原告方的公章，事实上109、207、307商品房已经出售给刘超。3、杨传华案的施工人员统计表、现金日记账、中国农业银行个人账户明细，这个统计表和本案没有关联性，全部复印件来源不明，无法核实该证据的真实性，原告方开发的富源小区工程承包方是张家口四建公司，并非是本案的被告方和原告方直接签订的建设施工合同，所以被告方出示的这组施工人员统计表、现金日记账、中国农业银行个人账户明细均与本案没有关联性。4、授权委托书、建设工程施工合同都与本案没有关联性，同时也证实了原告方开发的富源小区承包人是张家口四建公司。 原告亨升地产补交证据，房屋租赁合同2份，主张每套租赁物在同地段市场目前的租赁价格是4.3万元。 被告吴建军、刘爱霞质证称，因为原告提供这两份证据是复印件不是原件，无法查询真实性，所以对该两份租赁合同原告认为不能作为证据使用。法律规定提交证据应当提供原件，所以要求原告提供原件，对复印件不予质证。 原告亨升地产发表辩论意见称，1、原告主张收回的房屋是9号楼108-206-306房屋。本案系租赁合同纠纷，原、被告双方于2014年12月22日签订的《商品房预定协议书》，因该协议书产生的案由是买卖合同纠纷，很显然该协议书与本案没有关联性。2、被告陈述的租赁期满后，还有2-3年的租赁期间，如果有人购买，则被告有优先购买权（关于优先购买权的法律规定是租赁期间，承租人享有有限购买权），如果被告不买，原告有权把诉争房屋卖给他人。因此，这种说法对原告而言是显失公平的。被告对商品房预定协议书理解错误。3、原告与被告之间不存在拖欠工程款一事，原告与被告之间没有任何工程。综上所述，被告租赁原告的租赁物已经于2018年5月1日到期，至2020年5月1日，被告一直非法占用使用，无理拒付租金。所以，被告应立即给原告腾退房屋，返还租赁房屋，根据房屋租赁合同约定和同地段市场租赁价格每年43,000元，向原告支付两年的租金86,000元。 被告吴建军、刘爱霞发表辩论意见称，1、原告起诉要求被告履行《房屋租赁合同》给付房屋租赁费。原告已承认将109、207、307出售给了被告，原告已经无权就该房屋向被告主张任何权利。2、原告主张返还的108、206、306室房屋，依据的是2014年12月22日双方签订的租赁合同，我们在答辩时已经明确，被告并未实际履行该合同，而是在签订《房屋租赁合同》的当天又签订了一份《富源小区商业方预定协议书》，原告将诉争的108、206、306室房屋以分期付款的方式出售给了被告，并且收取了被告5万元定金，也就是说双方的房屋买卖合同已经生效并已履行，所以本案不存在原告方所说的是租赁合同案由，应该是商品房买卖合同纠纷，因此原告的起诉是没有事实和合同依据的，原告诉求不成立。在买卖合同履行中由于原告拖欠建筑商工程款从而导致建筑商无法及时给付被告工程款，原告尚拖欠工程款2926947元，对于拖欠的工程款，一般情况下，被告是无权要求跟原告抵顶购房款，但是本案的特殊之处在于原告已经将建设方拖欠的工程款的给付责任归于原告的名下，原告在实际履行中也已将建设方拖欠被告的工程款陆续给付了被告一部分，这是我们向法庭提交现金日记账、农业银行个人账户明细等银行流水，已经证实了的客观事实，在现金日记账中，以“富源开发”名义转入的银行卡号款项均是原告向被告支付的开发商拖欠的工程款，在中国农业银行的账户明细中，凡是由“高贤连”转付被告的账户62×××65中的资金，都是原告直接转给被告的建筑商拖欠被告的工程款。同时在2017年8月27日原告、被告、第四建筑公司、刘超四方签订的购房协议书中，对刘超购买原告的109、207、307室商品房共983869元价款的给付方式按照合同约定也是以张家口第四建筑公司应当给付被告的工程款抵顶该房屋价款，所以在本案中，原告已经将开发商应当给付被告的工程款归于原告名下，由原告代理给付，这是本案的特别之处，所以在预定协议书履行中，由于建筑商拖欠被告工程款不能给付，原告作为代为给付的一方，被告有权利根据合同法的规定要求行使抵消权，抵消被告应当给付原告购房款中的房屋价款。因此这个权利是法定的，不在于原告是否同意，被告都有权行使该权利，所以，原告要求被告履行所谓的房屋租赁合同完全没有事实依据和法律依据。原告要求按照他所提交2个房屋合同所约定的租赁价款给付问题，原告与第三人签订的房屋租赁合同，时间是2018年5月，而与被告签订的房屋租赁合同是在2014年12月22日，所以这个租赁合同的租赁价款与第三方签订的不一样，而在商品房预定协议书中，双方也约定了如果履行房屋租赁合同的房屋租赁价格，那就是该房（3间）的年租金是27275元，因此原告将与第三人在2018年签订的租赁合同的租赁价款租金43000元（3间），拿来要求被告履行，显然原告无权与第三人在签订合同时给被告增加义务。综上所述，本案原告起诉的问题中6间租赁房屋变成了3间，3间租赁房屋是买卖合同关系，已经卖给了被告。原告的诉求失去了事实和法律依据，请法庭根据案件查明的事实作出正确的裁判。 原告补充答辩意见，1、原告目前需要收回的房屋是108、206、306室；2、使用被告工程款抵顶购房款，但是原告与被告之间不存在工程承包关系以及工程款纠纷，原告与张家口四建公司关于工程款纠纷正在审理当中，并且原告已经超付工程款给四建公司，原告并不拖欠四建公司工程款，所以也不存在代为给付，所以被告不能行使抵消权，关于刘超房屋款项的给付方式，确实是用被告的工程款抵顶，但是抵顶是经过建设方四建公司的公章确认，并不代表原告方有代为给付的义务，同时包括高欣连以转账方式给被告的款项也是经过四建公司的同意，所以，被告刚才的观点以及论证是没有事实依据和法律依据的。 本院经审理认定事实如下：2014年12月22日，原、被告双方就富源小区9号商业楼108、206、306、109、207、307室房屋签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租期限自2015年5月1日起至2018年5月1日止，房屋年租金为60,000元（9间）租期届满后，被告将房屋返还给原告。同日，原、被告就其中的108、206、306室房屋又签订了一份《富源小区商业房预定协议书》，《协议书》中约定，房屋总面积为366.77㎡，价格为4,200元/㎡，总房款为1,540,434元。付款方式及时间为：“乙方在签订本协议书后当日向甲方交付5,000元定金。2015年5月1日前交45,000元定金，2018年5月1日前将1,490,434元剩余房款付清（或首付770,434元，余款770,000元办理银行按揭贷款），同时签订《商品房买卖合同》。乙方交付的定金在签订商品房合同时转为购房款”。原、被告在《富源小区商业房预定协议书》中同时约定了被告的租赁期间是自2015年5月1日起至2018年5月1日止，年租金为27,275元（3间），被告在三年租期届满后未交余款，则视为被告自动放弃购买。同时被告在租赁期的第2至3年期间享有优先购买权。如果租赁期限届满后，被告自动放弃购买，则被告所交的定金原告不予退还。 另查明，案涉富源小区9号商业楼109、207、307室房屋已于2017年8月28日由原告沽源县亨升房地产开发有限公司、被告吴建军、案外人张家口市第四建筑工程有限公司及买方刘超签订《购房协议书》，约定原告将总面积220.05㎡的3间房屋，以单价5,380元/㎡，总价1,183,869元出售给了刘超，四方同意刘超的购房款以原告应支付案外人张家口市第四建筑工程有限公司的工程款进行抵顶。原告与刘超已于2018年9月15日就109、207、307室房屋签订了《商品房买卖合同》，对这一事实本院予以确认。 原、被告双方的争议焦点为：双方诉争的富源小区9号商业楼108、206、306室房屋受何种法律关系调整？ 原、被告双方于2014年12月22日当天就富源小区9号商业楼108、206、306室房屋同时签订《房屋租赁合同》与《富源小区商业房预定协议书》，本院认为，《房屋租赁合同》与《富源小区商业房预定协议书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方均应当按照约定全面履行自己的义务。 但在双方签订的《富源小区商业房预定协议书》中提及该协议的签订是为了“就乙方租赁甲方商业房期间转为购买事宜而达成”。即原、被告双方同时签订租赁合同和商品房预定协议的目的是为了保证被告在此期间可以获得108、206、306室房屋的产权。而并非原告在起诉状中所言“用于开设锦岳宾馆”。因此，本院认为，双方就诉争的富源小区9号商业楼108、206、306室房屋所签订的《富源小区商业房预定协议书》实际上是一份“先租后买”协议书，从庭审查明的事实来看，被告在协议书签订后的约定期限内交纳了定金50,000元，定金收据上清晰载明收款事由为“9-108-206-306定金”；房屋单价及面积为“366.77㎡×4,200元/平=1,540,434元”；收款日期为“2015年3月27日”。由此可见，被告在《富源小区商业房预定协议书》签订后已经履行了购买房屋的前期义务。但由于在2018年5月1日前，原告与承建方张家口市第四建筑工程有限公司没有完成工程价款的最终结算，被告仅凭承建方张家口市第四建筑工程有限公司项目负责人杨传华签名的“经核实无异议拖欠被告的工程款2,926,947元”证明一份，无法明确与原告的债权债务关系。法定抵消权的行使条件是双方互负合法、有效、到期的债权债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消”，因目前原告与承建方张家口市第四建筑工程有限公司的工程款一案正在另案审理中。故被告作为项目实际施工方行使法定抵消权的条件尚未成就。原告对此也表示无能为力。因此，原告与被告也未成功签订后续的《商品房买卖合同书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。由于本案属于房屋租赁合同纠纷，对原、被告间定金返还一事，在本案中不再一并解决，被告可以另行起诉，解决此事。 另查明，被告在《预定协议书》签订后，已经按照约定每年按时交纳了租金，全部履行了其中的房屋租赁条款，原告主张于2018年5月5日向被告发出过《解除合同通知函》，要求被告在2018年5月12日前交纳剩余购房款，但被告称从未收到过《解除合同通知函》，原告也未向本院提供被告收到《解除合同通知函》的相关证据，因此，对《解除合同通知函》的真实性本院不予认可。时至今日，被告依然占有案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 原告向本院提出解除双方之间的租赁关系，并且返还房屋的请求。本院认为，既然原合同的租赁期限已经改变为不定期，一方在给予对方合理的时间后，都可以随时提出解除租赁合同结束双方的租赁关系，对处于不定期租赁合同的承租人而言，就不涉及优先购买的问题，因此，在不定期租赁合同中，承租人不享有房屋的优先购买权。结合房屋目前状况和原、被告双方继续履行合同的意愿程度，本院认为，原告主张解除双方租赁关系的法定条件尚未成就。但买卖合同解除已符合合同约定及法定单方解除条件，如双方对是否续租达不成一致意见，则原告应当提前一个月书面通知被告并给予对方60日的腾退期，腾退期满后，由原告将房屋收回。 原、被告双方之间租赁合同的租金标准按双方原《商品房预定协议书》中确定的标准执行。被告应补交自2018年5月2日至实际给付租金之日的房屋租金，标准为27,275元/年（3间），每日合74.73元。 综上所述，因本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第九条、五十二条、五十四条、九十九条、二百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、被告吴建军、刘爱霞自本判决生效之日起十日内向原告沽源县亨升房地产开发有限公司补交自2018年5月2日至实际给付租金之日的租金，标准为27,275元/年（3间）； 二、驳回原告其他诉求。 案件受理费3,300元，减半收取计1,650元。由原告负担1,000元，被告负担650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员 牛 云 二〇二〇年四月三日 书记员 张丽媛 ——