成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3735号 原告：成都粮食集团有限公司，住所地成都市锦江区水碾河南路**。 法定代表人：王丽，董事长。 委托诉讼代理人：徐嘉丽，四川君合律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：刘婉菱，四川君合律师事务所律师，一般授权。 被告：王海华，男，1970年11月14日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：杨成良，四川英济律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘锋，四川英济律师事务所律师，一般授权。 被告：卢勇，男，1973年1月15日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：梁莉，四川承安律师事务所律师，一般授权。 原告成都粮食集团有限公司（以下简称成粮公司）与被告王海华、卢勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告王海华于2019年7月18日申请追加卢勇、成都市成华国良粮油购销有限责任公司（以下简称国良公司）为当事人，本院依法准许卢勇为本案被告参加诉讼。后本院于2019年8月28日公开开庭进行了审理，原告成粮公司委托诉讼代理人徐嘉丽、刘婉菱，被告王海华委托诉讼代理人杨成良，被告卢勇委托诉讼代理人梁莉到庭参加诉讼；又于2019年9月17日公开开庭进行了审理，原告成粮公司委托诉讼代理人徐嘉丽、刘婉菱，被告王海华委托诉讼代理人杨成良、刘锋，被告卢勇委托诉讼代理人梁莉到庭参加诉讼；再于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告成粮公司委托诉讼代理人徐嘉丽、刘婉菱，被告王海华委托诉讼代理人刘锋，被告卢勇委托诉讼代理人梁莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成粮公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》（合同编号：ＣＬＣ-ＪＬ-Ｒ-ＺＮ-2017-28）;2、判令被告因违约给原告造成的损失共计3287018元。法庭辩论终结前，原告成粮公司请求第二项诉讼请求为判令被告因违约给原告造成的损失共计3310829.56元；（该损失包括实际损失398976.86元；预期损失2911852.7元。其中包含租金损失暂计算至2019年6月30日，租金损失计算至修复完成竣工验收合格止）。事实与理由：原被告于2017年9月30日签订《租赁合同》（合同编号：ＣＬＣ-ＪＬ-Ｒ-ＺＮ-2017-28），原告将位于成华区租赁给被告作为库房使用。双方在《租赁合同》第2.1条约定“租赁期限为2年，自2017年10月1日起至2019年9月30日止，第3.2条约定“标的物租金2017年10月1日起至2018年9月30日止，乙方按每月28.64元／平方米向甲方缴纳租金，自2018年10月1日起，每年租金在前一年租金标准上递增3%，直至租期结束。”2018年6月17日，被告承租仓库内玩具电池组线路故障，引燃周围可燃物引发火灾事故。本次火灾事故受灾面积达700平方米，造成库房门窗破坏、围墙倒坍，建筑结构遭到较大破坏，陈银河等五户租户存放的商品被烧毁或损坏的结果。根据《租赁合同》第7.9条“爱护并正确使用标的物及各种设施，不得损坏承租标的物，发生损坏应在甲方提出的合理期限内修复……”；第9.2条“未经甲方书面同意，乙方违反本合同1.2条、1.3条以及第七条（除7.4条外）之约定，视为乙方违约……乙方的保证金和己交纳的租金不再退还，并且乙方应按照合同总金额的20%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方造成的损失的，乙方还应承担继续赔偿的责任”；第11.2条“乙方在租用期间，对所租用区域消防、安全生产、治安工作全面负责，对所租用的房屋、设施负有全部安全责任和经济责任，对场所的公用设施要自觉维护，一旦损坏将无条件赔付”的约定，以及《中华人民共和国合同法》（以下裁判主文前简称《合同法》）第九十四条、第二百二十二条之规定，被告作为承租人未履行妥善保管义务，导致租赁物业损毁，原告有权主张法定解除租赁合同并要求其承担违约责任赔偿损失。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告王海华辩称，1、王海华与原告签订合同后要求其履行协议提供出租仓库的权属证明、合格证明以及消防证明等，原告一直拒绝提供。案涉仓库是粮食储存专门仓库，并不是社会使用的仓库，根据法律规定变更仓库用途应当进行相应改造。案涉合同始终未履行，所以原告主体不适格，应当认定合同为无效合同；由于原告处置的是国有资产，如果需要进行用途的变更，则需提供和出示相关证据；2、王海华不是适格的被告，原告的损失实际上是火灾损失，并不是违约损失。被告王海华有证据证明火灾发生点属于被告卢勇的仓库，是原告直接与卢勇建立的事实上的合同关系，原告在合同履行中把卢勇作为直接租户进行管理。王海华的仓库范围并没有发生火灾；3、所有证据均证明本次火灾的发生完全是因为原告没有依法履行法定职责以及约定职责，根据现行法律规定原告没有履行任何消防义务、没有任何的消防设备和消防措施，没有做任何的消防隔离，连基本的建筑都不符合社会用的仓库条件，所以本案的责任本身应由本案原告全部承担，且被告的损失也应当由原告承担；4、王海华租用的面积超出适用范围，向原告提出退租，卢勇与案外人陈银河愿意承租，但王海华向原告提出应当由卢勇和陈银河单独与原告签订租赁合同时，原告以需要向上级报备及修改电路设备的原因未签订合同，租赁合同实际履行过程中王海华是代卢勇和陈银河向原告转交租赁费用，未加价盈利，所以王海华不应承担责任。 被告卢勇辩称，1、卢勇并非本案的适格被告，其租用的仓库是从王海华处租的，相应的租金、管理费等都是与王海华协商确定，租金直接支付给王海华，卢勇并不知晓仓库的所有人是否是本案的原告，完全是基于对王海华的信任所租赁，在本案的证据中才知晓仓库的所有人并不是原告，卢勇与原告没有签订租赁合同，甚至跟仓库所有人国良公司也没有相应的合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，根据合同相对性，卢勇不是本案适格被告，仅是次承租人，应当作为第三人参加诉讼，而不是被告的身份；2、针对原告所提供的损失清单，所列明的项目，内容与金额都存在不合理不合法的情况，具体在质证时发表详细意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案审理过程中，与本案相关的王海华等诉卢勇、成粮公司、国良公司财产损害赔偿纠纷六案【案号为（2019）川0108民初1329号、（2019）川0108民初7520-7524号】已经本院审理终结并作出（2019）川0108民初1329号、（2019）川0108民初7520-7524号民事判决【以下简称（2019）川0108民初1329号等六判决】。该案经二审审理后，成都市中级人民法院已于2019年12月26日作出（2019）川01民终21066、21068、21069、21070、21072、21073号民事判决【以下简称（2019）川01民终21066号等六终审判决】，维持本院作出的一审判决。现（2019）川0108民初1329号等六判决已经发生效力，原被告对该生效判决的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对（2019）川0108民初1329号等六判决已经查明的火灾基本情况、仓库出租情况等事实予以采信。 经审理，本院查明以下事实。 （一）案涉仓库租赁情况 2017年9月30日，成都市粮油储备有限责任公司（合同甲方，以下简称粮油储备公司）与王海华（乙方）签订《租赁合同》，合同第一条“租赁标的”约定“乙方租赁甲方位于成华区的经营物业，该租赁物标的物建筑面积／使用面积为720平方米”，合同同时约定乙方租赁该物业作为库房使用，租期2年，租金28.64元／平方米／月，第二年递增3%，不含物业费；第7.2条约定“在本合同约定的期限内使用标的物，不得转租、转借，不得违反约定改变租赁用途，不得利用承租标的物存放危险物品......承担在租赁期间因使用标的物和经营活动所产生的一切法律和经济责任”；第7.3条约定“乙方应遵守甲方的管理要求，按要求配置较完善的消防设施设备，并且专人保管、保养、保证随时处于良好状态，确保完好使用，保持消防通道畅通，确保承租范围内不发生消防安全事故......合同期满乙方不得拆除和破坏消防设施”；第9.2条约定“未经甲方书面同意，乙方违反本合同1.2条、1.3条以及第七条（除7.4条外）之约定，视为乙方违约，甲方有权停止供水、供电、有权解除合同、收回出租标的物，乙方的保证金和已缴纳的租金不再退还，并且乙方应按照合同总金额的20%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方造成的损失的，乙方还应承担继续赔偿的责任”。第11.2条约定“乙方在租用期间，对所租用区域的消防、安全生产、治安工作全面负责，对所租用的房屋、设施负有全部安全责任和经济责任，对场所的公用设施要自觉维护，一旦损害将无条件赔付”。第11.3条约定在租赁场所内发生的火灾事故、民事纠纷等责任和后果均由乙方全部承担。 另经已经生效的（2019）川0108民初1329号等六判决查明，王海华取得租赁物用于存储塑料制品，随后将部分租赁物分组给卢勇等人，其中2017年10月份租给卢勇150平方米，租金28.7/平方米/月，卢勇用于存储玩具。庭审中，王海华举出粮仓车辆收费登记台账、电表分户照片等证据，拟证实卢勇系直接承租人。卢勇向本院出具银行转账凭证等证据，卢勇将租金直接支付给王海华，且王海华收取租金略有盈利，以证明卢勇与王海华系转租关系。 还查明，7号仓库在火灾发生时分租给不同商户，除案外人许吉秋系国良公司通过网络竞价招租的承租人，相关租赁合同由国良公司与许吉秋签订外，另有杨金兰、廖才明、唐宗信、余军、林俊成、宋显格、田家城、郭建等案外人的租赁合同均是与粮油储备公司签订。租赁期间，各商户的租赁费、电费、垃圾清运费均为国良公司收取并出具收据，根据原告与前述承租人签订的租赁合同，各承租人租赁时间、价格、面积、楼层等主要内容如下表所示。                            承租人姓名                       租赁时间                       租赁单价                       租赁面积                       租赁楼层                               许吉秋                       2017.04.01-             2020.04.30                       93,441.60元/年，第二年起逐年按3%的比例递增                       280㎡                       1楼                               杨金兰                       2017.10.01-             2020.09.30                       每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       400㎡                       1楼                               廖才明                       2017.10.01-             2020.09.30                       每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       400㎡                       2楼                               唐宗信                       2017.10.1-             2018.9.30                       每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       54㎡                       1楼                               余军                       2017.10.01-             2020.09.30                       每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       200㎡                       2楼                               林俊成                       2017.10.1-             2020.9.30                       每月21.22元/平方，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       200㎡                       3楼                               宋显格                       2017.10.1-             2020.9.30                       每月21.22元/平方，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       200㎡                       3楼                               田家城                       2017.10.1-             2020.9.30                       每月21.22元/平方，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       350㎡                       3楼                               郭建                       2017.10.1-             2020.9.30                       每月21.22元/平方，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增                       300㎡                       3楼                （二）案涉仓库权属及出租人主体变更情况 案涉人民路粮库至今未办理房屋产权登记，国良公司为该粮库的国有土地使用权证人。1994年8月17日，成都市规划管理局为人民路粮库迁建颁发了建设工程规划许可证。经庭审，未见仓库方举出该仓库修建竣工投入使用时通过消防检测验收的相关证据，也未见举出7号仓库初始改变用途对外出租时经消防改建和检测验收的相关证据，亦未见举证证明该建筑物纳入辖区消防部门检查范围。 国良公司与成粮公司的股东均为成都城乡商贸物流发展投资（集团）有限公司。2015年11月9日，两公司的股东印发《成都商务投集团关于印发的通知》，决定以粮油储备公司为主体，吸收合并国良公司。按照该方案要求，整合期间成立整合工作推进小组，由粮油储备公司领导担任组长，整合工作推进小组统一管理被整合公司各类印章、证照、统筹安排、部署各被整合企业的生产经营、人事、财务、资产处置等各项工作，粮油储备公司由此参与了国良公司对人民路粮库的管理。2017年7月3日，两公司签订《吸收合并协议》，约定粮油储备公司吸收国良继续存在，国良公司拟解散并注销。另据国家企业信用信息公示系统公开信息显示，成粮公司由粮油储备公司更变而来。2018年7月31日，粮油储备公司办理变更登记，公司名称变更为成粮公司。 （三）消防设施适租性认定情况 据已经生效的（2019）川0108民初1329号等六判决予以认定，案涉仓库消防设施建设上存在缺陷。起火仓库的供给水系统并未连通市政供水管网，日常供水完全依靠粮库的抽水机抽水，火灾发生时因关闸断电导致抽水机无法使用进而导致给水系统无水。建筑物未配置消防电源，管网流水或消防储水不仅没有保证消防灭火的用水量，反而处于无水状态，虽然起火仓库紧临升仙湖，亦未见仓库按相关规定设置有可靠的取水设施。建筑物配置的消防栓室外、室内管网系统未发挥出应有的消防灭火功效，即便该建筑物配置有自动喷水灭火系统，也会因无水无电而无法使用；本案火灾发生时仓库无消防供给水的状态，是消防队到达现场前也未预料到的情况，因无水而使消防车折返外出取水，以致后面破除起火仓库紧临升仙湖的粮库围墙，从升仙湖取水灭火，均为消防队在仓库无消防供给水情况下的应急施救措施，由此造成火势蔓延扩大和灭火进展迟延。 （四）火灾基本情况及仓库受损情况 2018年8月31日，成都市成华区公安消防大队（以下简称消防队）作出《火灾事故认定书》，称：2018年6月17日14时08分许，经接报警称，位于成华区粮库发生火灾；该次火灾过火面积700余平方米，经统计火灾直接财产损失为3438803.1元；经调查，起火时间为2018年6月17日13时30分许，起火部位位于粮库7号仓库一层东北部，起火点位于起火建筑一层Ｂ2、Ｃ2、Ｂ3、Ｃ3点区域内，起火原因为电气线路故障，引燃周围可燃物引发火灾。 另经已经生效的（2019）川0108民初1329号等六判决查明，本次火灾起火点B2、C2、B3、C3点区域位于一楼东北位置的玩具仓库中间偏西北位置。火灾成因系因存放玩具电池组电气线路故障所致；卢勇系引发本案火灾的玩具仓库承租人和玩具电池组货主。消防救援过程中，消防车到达火灾现场后，发现无水，遂折返外出拉水，拉水回来后因不足灭火，才从升仙湖取水，由于仓库窗户口小，无法将水冲射入室内各位置，遂破墙扩大窗口，经联系仓库方管理人员及找寻修建图纸，又花费了一定时间。成粮公司、国良公司认可粮库用水不是自来水厂供水，系自行抽取地下水，由于火灾时消防队要求关闸断电，导致抽水机因无供电无法使用，至于消防队为何从升仙湖取水和破墙扩大窗口灭火，系其基于专业灭火决定，仓库方均予以了配合。 火灾发生后，原告委托四川省坤泰建筑工程质量检测鉴定有限公司（以下简称坤泰检测鉴定公司）对案涉房屋结构安全性进行鉴定。该公司出具的《鉴定报告》第五部分第二项载明“火灾影响区域分布在库房一楼1-3/A-D轴、3-5/B-D轴、5-9/A-D轴区域，二、三层未受火灾影响。”第八部分结论载明“一层房屋危险性鉴定登记可评为C级，二、三层房屋危险性鉴定等级可评为B级”。评定标准载明“b级为基本符合国家现行标准下限水平要求，尚不影响安全，尚可正常使用，宜采用适当措施；c级不符合国家现行标准要求，在目标使用年限内影响安全和正常使用，应采取措施。” （五）原告因违约行为受到的损失 原告成粮公司主张其对受损仓库进行安全结构检测、修复涉及、火灾损失评估等，实际支付损失费用为398,976.86元，并预计将产生待支付费用2,911,852.70元。原告主张的损失及依据主要有以下几项： 1、7号仓库建筑物火灾损失1,559,942元（扣除垃圾处理费66,124.08元）。2019年3月19日，上海大洋保险公估有限公司（以下简称大洋公估公司）接受国良公司委托，办理案涉仓库在“6·17”火灾事故中因火灾受损房屋建筑物损失核定事宜。2019年3月28日，大洋公估公司出具公估《公估损失报告》，核定围墙损失102,000元、围墙上螺旋铁丝防护栏损失7,000元、仓库建筑物损失1,230,242元、电梯损失215,000元、消防设施损失6,000元、垃圾处理费66,124.08元,上述损失合计并扣除残值后，直接财产损失核定金额为1,626,066.08元。 2、因维护火灾秩序额外支出的安保服务费用。火灾发生后，国良公司与四川圣成保安服务有限公司签订《临时保安服务合同》，约定四川圣城保安服务有限公司通过驻派“劳务外包服务人员”的方式为原告仓库提供保安服务，服务期限为2018年6月18日至2018年7月21日。2018年9月3日，原告通过转账方式向四川圣成保安服务公司支付保安服务费共计150,500元。 3、对商户损失进行公估而支出的公估费用60,000元。2018年6月19日，国良公司与上海大洋保险公估有限公司签订《公估合作协议》，约定由上海大洋保险公估有限公司就2018年6月17日案涉仓库火灾事故损失进行公估工作。公估费用为60,000元。2018年8月27日，国良公司通过银行转账的方式向上海大洋保险公估有限公司支付公估费用60,000元。 4、火灾后仓库安全结构检测费60,000元。2018年10月23日，国良公司与四川省坤泰建设工程质量检测鉴定有限公司（以下简称坤泰鉴定公司）签订《建设工程检测鉴定技术合同》，约定由坤泰鉴定公司对案涉仓库火灾后建筑结构安全性进行鉴定，为后期加固设计单位提供技术依据，鉴定费用为60,000元。2018年12月27日，国良公司通过银行转账的方式向坤泰鉴定公司支付公估费用60,000元。 5、7号仓修复部分设计费72,000元。2019年2月25日，原告与四川省建筑科学研究院有限公司签订《技术服务合同书》，约定由四川省建筑科学研究院有限公司为7号仓结构修复及7号仓库消防系统改造项目设计，合同费用共计72,000元。 6、租赁损失合计894,976.54元。原告出具其与7号仓库9户承租人签订的租赁合同，主张火灾后截止2019年6月30日预期租金损失公司894,976.54。 7、7号仓库现场围栏费46,350元及底楼防护棚修建费29,416.80元，共计75,766.80元。原告于灾后应急安装7号仓库周边围挡及仓库部分围墙围挡300米，安装办公楼底楼防护棚102㎡。安装完成后，通过银行转账方式向开展安装工作的成都圣烽文化传播有限公司支付费用75,766.80元。 8、7号仓公司职工现场人员值守食品费12,370.86元。 9、7号仓外周边建渣清运费26,000元。火灾后国良公司与成都利园春装卸服务有限公司（以下简称利园春公司）签订《建筑垃圾清运合同》，约定由利园春公司清运7号仓外约130立方米建筑垃圾。清运费用总价26,000元，2019年3月6日，国良公司通过银行转账方式向利园春公司支付清运费26,000元。 10、7号仓内建渣清运费123,000元。原告提供利园春公司出具的《成都粮食集团升仙湖火烧垃圾清运报价》单，主张按照该报价，原告需支付清理费用需153,000元，扣除残值30,000元，仍需支付清运费用123,000元。 11、板子费用2,520元。原告提供金牛区佳宏发建材经营部出具的增值税发票，以证实原告因搭建临时场所防护棚设施，联系金牛区佳宏发建材经营部提供钢管2,520元。 12、改道费5,220元。原告出具汇款回单，以证实其于2018年7月13日向四川兴新消防维护保养检测技术有限公司支付设施维修费用5,220元。 13、职工加班费182,400元。原告出具《关于人民路“6·17”火灾后职工加班工资情况说明》，载明“经公司决定，灾后各基层部门守职人员共计6人，加班总计76天，参照四川圣成保安服务有限公司保安费用，加班补助为182,400元。” 14、公估服务费6,600元。原告主张委托大洋公估公司对建筑物火灾损失进行评估，支出公估费用6,600元。原告提供的银行汇款回单显示，国良公司于2019年4月16日通过其银行转账的方式向上海大洋公估公司支付服务费共计6,600元。 15、7号仓安全评估费用28,000元。成粮公司出具国良公司与四川省宏科电气消防安全检测有限公司签订的《消防安全评估合同》，该合同载明评估项目范围为“七号仓库建筑消防设施，评估费用共计28,000元”。合同未载明签订时间。 16、7号仓灭火栓系统恢复费用51,534.16元。原告四川省林帝建筑工程有限公司出具的《7号仓库灭火栓系统恢复报价单》，载明该项目初步预估价为60,900元，最终价格以实际结算票据为准。 以上事实，有原被告身份信息、《建设工程规划许可证》《成都商物投集团关于印发的通知》《吸收合并协议》《租赁合同》《火灾事故认定书》《公估损失报告》《临时保安服务合同》《公估合作协议》《建设工程检测鉴定技术合同》《技术服务合同书》《建筑垃圾清运合同》《成都粮食集团升仙湖火烧垃圾清运报价》《关于人民路“6·17”火灾后职工加班工资情况说明》《消防安全评估合同》《7号仓库灭火栓系统恢复报价单》、转款凭证、增值税发票、记账凭证、粮仓车辆收费登记台账、电表分户照片、（2019）川0108民初1329号等六判决、（2019）川01民终21066号等六民事判决及当事人庭审陈述等证据证明。以上证据，经本院审查，相互能印证，本院予以确认。 本院认为，粮油储备公司与王海华签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，当属合法有效。粮油储备公司和王海华应按照法律规定和合同约定主张权利、承担义务，并在违反合同约定时承担违约责任。本案原被告双方争议的问题，本院分别评述如下： （一）关于案涉租赁合同主体的认定 案涉租赁合同签订双方为粮油储备公司和王海华，王海华作为《租赁合同》的承租方，自当接受合同条款的约束，应为租赁合同当事人。案涉7号仓库的建造方和土地使用权人虽为国良公司，但经国良公司和粮油储备公司的共同股东成都城乡商贸物流发展投资（集团）有限公司于2015年11月9日作出《粮食企业整合工作方案》，决定成立由粮油储备公司吸收国良公司继续存在，其后两公司于2017年7月3日签订《吸收合同协议》，国良公司依据该协议将全部资产及相关文件完整移交粮油储备公司，国良公司移交的资产包括案涉7号仓库，故粮油储备公司与王海华签订租赁协议，处分案涉仓库的用益物权系合法行使权利，并不产生无权处分的效果。及至2018年7月31日，粮油储备公司经工商登记部门批准，将公司名称变更为成粮公司，成粮公司承袭粮油储备公司主体资格成为案涉《租赁合同》的出租方，由此，成粮公司以原告身份提起诉讼具有事实依据。 王海华主张成粮公司与卢勇建立事实上的租赁关系，卢勇应为接受租赁合同约束的实际承租人。但据已经生效的（2019）川0108民初1329号等六判决认定事实，“王海华取得租赁物用于存储塑料制品，随后又将部分租赁物分租给卢勇和陈银河，其中于2017年10月分租给卢勇150平方米，租金28.7元/平方米/月，卢勇用于存储玩具，陈银河用于存储喜庆品。”故卢勇通过王海华转租行为取得案涉仓库使用权，而非与原告成粮公司直接建立事实上的租赁关系。且庭审中卢勇亦出具转款凭证，显示卢勇定期将租金直接支付给王海华而非成粮公司，亦可印证卢勇与王海华间建立转租关系的事实。由此，卢勇并非案涉《租赁合同》的当事人，不应接受合同条款的约束。至于王海华与卢勇之间因转租行为产生的违约纠纷，系另一民事法律关系，应另案解决。 （二）关于合同是否解除的认定 《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（四）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”；第二百一十七条规定，“……承租人应当按照约定的方法使用租赁物”。结合《租赁合同》第1.2条“（乙方）如对其他租赁户正常经营办公造成影响并产生安全隐患，甲方有权立即解除合同、收回出租标的物”；第9.2“未经甲方书面同意，乙方违反本合同1.2、1.3条以及第七条之规定，视为乙方违约，甲方有权停止供水、供电，有权解除合同”的规定，王海华租赁区域内货物电池组发生电气线路故障引发案涉仓库失火，导致仓库内其他租赁人存放货物及仓库主体结果严重受损，王海华已违反了按照合同约定使用租赁物的义务，且案涉仓库受损区域经火灾后，在未经修缮的情况下，不能继续储存货物，合同目的亦不能实现。故解除《租赁合同》的条件已经成就，原告请求解除合同符合法律规定及合同约定，该项诉讼请求本院予以支持。 （三）关于违约责任的认定 1、关于王海华是否承担违约责任之认定。王海华作为《租赁合同》的相对方及仓库承租人，应按照法律规定和合同约定使用租赁物。根据《合同法》第二百一十七条的规定，按照租赁物性质使用租赁物并确保租赁物的功能正常系承租人基本义务，且《租赁合同》第7.9条亦明确约定承租方应“爱护并正确使用标的物及各种设施，不得损坏承租标的物”。但本案王海华租赁区域内货物电池组发生电气线路故障引发案涉仓库失火，导致案涉仓库严重受损，实质破坏了仓库的储存功能，明显违反法律关于按照租赁物性质使用租赁物的规定，亦严重违反《租赁合同》关于承租人正确使用租赁物的约定，故王海华应当承担违约责任。 2、关于原告成粮公司是否承担违约责任之认定。《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。《租赁合同》第1.2条约定原告将租赁物作为库房出租给被告，则原告成粮公司应确保7号仓具有作为库房使用的适租性。 经已经生效的（2019）川0108民初1329号等六判决认定，案涉仓库对外出租始于2003年，应适用GBJ18-87(2001修订版)《建筑设计防火规范》规定，该规范第8.1.1条规定，建筑设计时，必须同时设计消防给水系统，消防用水可由给水管网、天然水源或消防水池供给，利用天然水源，应设置可靠的取水设施；第8.2.2条规定，工厂、仓库和民用建筑的室外消防用水量，应按同一时间的火灾次数和一次灭火用水量确定；第8.2.8条规定，消防用水与生产、生活用水合并的给水系统，当生产、生活用水达到最大小时用水量时，仍应保证消防用水量；第10.1.3条规定，消防用电设备应采用单独的供电回路，并当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电。本案火灾过火面积达一楼70%以上，用水灭火势属必然，但起火仓库的供给水系统并未连通市政供水管网，日常供水完全依靠粮库的抽水机抽水，火灾发生时因关闸断电导致抽水机无法使用进而导致给水系统无水，结合消防车到达后又折返外出取水和此后从升仙湖取水灭火印证，反映出该建筑物违反上述第10.1.3条规定未配置消防电源，管网流水或消防储水不仅没有按上述第8.2.2条和第8.2.8条规定保证消防灭火的用水量，反而处于无水状态，虽然起火仓库紧临升仙湖，亦未见按第8.1.1条规定设置有可靠的取水设施；进而导致建筑物配置的消防栓室外、室内管网系统未发挥出应有的消防灭火功效，即便该建筑物配置有自动喷水灭火系统，也会因无水无电而无法使用；本案火灾发生时仓库无消防供给水的状态，是消防队到达现场前也未预料到的情况，因无水而使消防车折返外出取水，以致后面破除起火仓库紧临升仙湖的粮库围墙，从升仙湖取水灭火，均为消防队在仓库无消防供给水情况下的应急施救措施，由此造成火势蔓延扩大和灭火进展迟延。由此可知，原告将案涉租赁物以仓储的目的出租给被告使用，在消防设施建设上并无具有满足仓储目的适租性。虽然根据《租赁合同》7.3、7.6、11.3等条款的约定，承租方王海华具有配备消防设备及器材及负责承租场地范围内消防安全的义务，但该义务应仅限于承租人配备灭火器等装置灵活、作用空间有限的普通消防器材，而建设消防给水系统、消防管网、自动喷水灭火系统等大型基础消防设施的义务仍应由仓库出租方成粮公司承担。故出租人成粮公司在交付租赁物时，违反租赁合同关于确保租赁物具有适租性的义务，且因违反该义务造成火势蔓延扩大和灭火进展迟延，应就损失扩大部分承担违约责任。 3、关于卢勇是否承担违约责任之认定。根据合同相对性原则，原告仅能请求《租赁合同》相对方承担违约责任。卢勇通过王海华的转租行为取得租赁物，其与原告未建立事实上的租赁关系，该认定于前述合同主体认定部分已论证，不予赘述。故卢勇不应在本案违约之诉中承担违约责任。 4、关于原被告因违约行为各自应当承担责任份额的认定。根据《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告成粮公司及王海华均有违约行为，应各自承担相应责任。参照已经生效的（2019）川0108民初1932号案件对引发火灾的责任人与成粮公司之间责任认定，综合本案火灾的成因、蔓延造成一楼过火面积达700平方米以上，用时近10个小时扑灭火，结合起火仓库的消防设施配置及原被告因各自违约行为对火灾的影响力、作用力大小，本院认为宜由王海华承担1/3违约责任，成粮公司承担2/3违约责任较为合理。 （五）关于原告的损失认定 《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据《合同法》该项规定，本院对原告提取的损失项目认定如下： 1、7号仓房屋建筑物火灾损失费1,626,066.08元。大洋公估公司经评估出具《公估损失报告》，认定本次火灾房屋建筑物火灾损失共计1,626,066.08元（扣除残值）。该损失由专业评估机构公估得出，被告亦未提出相反证据证实公估结果存在不公正或违法情形，故本院对原告主张的该项损失予以认可。因《公估损失报告》已经对原告另行主张的垃圾处理费进行了评估，且包含在上述评估得出的火灾总损失中，故本院在该项费用中未扣除垃圾处理费用，但原告另行主张的垃圾处理费，本院不再重复认定。 2、安保人员费用150,500元。该费用系原告为维持火灾后秩序额外支出的费用，且有服务合同、转款凭证、记账凭证等证据证实该费用已实际支出，应予支持； 3、火灾公估费用66,600元（含商户损失公估费60,000元及仓库损失公估费6,600元），该费用系原告主张权利完成举证责任所致，应由原告自担，本院不予支持； 4、火灾后建筑结构安全性检测费60,000元，该检测目的系为后期加固设计单位提供技术依据，为仓库修复的必要检测项目，且有技术合同、转款凭证、记账凭证等证据证实该费用已实际支出，应予支持。 5、仓库修复部分设计费72,000元。该项目主要内容为对7号仓库结构修复及7号仓库消防系统改造提供项目设计，根据前述查明情况，案涉仓库消防系统本就存在不合格情况，改造消防系统系原告自身责任，非火灾原因造成的直接损失。故本院仅支持对7号仓库结构修复的设计费用，对消防系统改造设计费用不予支持。原告未举证证实两部分费用所占比例，本院酌情认定仓库结构修复费用为设计费一半，即36,000元。 6、租赁损失费。租赁损失费实为合同正常履行下原告可以获得的预期利益，该主张能够成立的前提为原告与其他承租人的租赁关系因火灾原因不能继续履行的。根据坤泰检测公司出具的《鉴定报告》，仓库第二、三层均未受火灾影响，且二、三层房屋危险性鉴定登记为B级，为“尚不影响安全，尚可正常使用”的情况，原告亦未举证证实其与仓库第三层承租人已解除租赁合同。故对原告主张的仓库第三层承租人林俊成、宋显格、田家城、郭建租金损失本院不予支持。因仓库一层已被认定为“影响安全和正常使用”，故对原告主张的仓库第一层租赁用户许吉秋、杨金兰、唐宗信租金损失本院予以支持。另余军、廖才明虽租赁仓库二层，但经已经生效的（2019）川0108民初7521、7522、7523号案件查明情况，上述二人存储的货物已实际遭受损失，且通过诉讼方式向王海华、成粮公司主张赔偿，应认定其租赁合同不具备继续履行的条件，故对原告主张的前述二人租金损失本院予以支持。原告主张的租金损失暂计算至2019年6月30日，综合考虑原告自7号仓库受损后，维修工作包括仓库损失情况鉴定、建筑结构安全鉴定、仓库修复涉及、仓库修复实际施工等多项程序，且从原告提交的鉴定报告、涉及报告等证据来看，原告均已实际开展前述工作，无拖延修复的情形。其主张的租金损失计算节点计算至2019年6月30日具有合理性，本院予以认可。对于该时间节点之后的租金损失，本院不予支持。由此，租金损失计算期间应自火灾发生时间2018年6月17日起至2019年6月30日止，租赁期限早于2019年6月30日的，租金损失期间应截止至租赁合同到期之日。具体认定金额如下： （1）许吉秋租金损失。徐吉秋租赁时间为2017年4月1日至2020年4月30日，租赁价格为93,441.60元/年，第二年起逐年按3%的比例递增，租赁面积为280㎡。则2018年6月17日至2019年3月30日为第二个租金年度，租金损失为75，659,14元（93,441.60×1.03/12月×9月＋93,441.60×1.03/12月/30天×13天）；2019年4月1日至2019年6月30日为第三个租金年度，租金损失为24,783.05元（93,441.60×1.03×1.03/12×3月），共计100，442.19元。 （2）杨金兰租金损失。杨金兰租赁时间为2017年10月1日至2020年9月30日，租赁价格为每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增，租赁面积为400㎡。则2018年6月17日至2018年9月30日为第一个租金年度，租金损失为29,142.13元（21.22×400㎡×3月＋21.22×400㎡/30天×13天）；2018年10月1日至2019年6月30日为第二个租金年度，租金损失为78,683.76元（21.22×1.03×400㎡×9月）。共计107,825.89元。 （3）廖才明的租金损失。廖才明租赁时间为2017年10月1日至2020年9月30日，租赁价格为每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增，租赁面积为400㎡。则2018年6月17日至2018年9月30日为第一个租金年度，租金损失为29,142.13元（21.22×400㎡×3月＋21.22×400㎡/30天×13天）；2018年10月1日至2019年6月30日为第二个租金年度，租金损失为78,683.76元（21.22×1.03×400㎡×9月）。共计107,825.89元。 （4）唐宗信的租金损失。唐宗信租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日，租赁价格为每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增，租赁面积为54㎡。则2018年6月17日至2018年10月1日租金损失为3,934.18元（21.22×54㎡×3月＋21.22×54㎡/30天×13天）。 （5）余军的租金损失。余军租赁时间为2017年10月1日至2020年9月30日，租赁价格为每月21.22元/平方米，2018年10月1日起逐年按3%的比例递增，租赁面积为200㎡。则2018年6月17日至2018年9月30日为第一个租金年度，租金损失为14,571.06元（21.22×200㎡×3月＋21.22×200㎡/30天×13天）,2018年10月1日至2019年6月30日为第二个租金年度，租金损失为39,341.88元（21.22×1.03×200㎡×9月）。共计53,912.94元。 以上租金损失共计373，941.09元。 7、围栏费46,350元及防护棚建设费用29,416.80元。该费用自原告为保障火灾后仓库附近安全所额外搭建的临时性构筑物，且有转款凭证、记账凭证等证据证实该费用已实际支出，应予支持。 8、职工现场值守食品费共计12,370.86元。该费用系原告公司运作应支出的成本，且无法证实该费用的发生均系被告违约所致，应自行负担，本院不予支持。 9、垃圾清运费149,000元（包含仓外垃圾清运26,000元与仓内垃圾清运123,000元）。因大洋公估公司作出的《公估损失报告》中已包含了原告应支出的垃圾清运费用，且本院已在前述第一项房屋建筑物火灾损失费中已经予以支持，故原告另案提起的垃圾清运费用本院不予支持。 10、人民路仓库安全评估费用6,600元。该费用系原告在参加（2019）川0108民初7520等案件诉讼过程中，为证实仓库消防设置符合规范，委托四川省宏科电气消防安全检测有限公司评估消防设施安全而产生的费用，该款项的发生系原告为履行举证责任所致，应自行承担，本院不予认定。 11、7号仓消火栓系统恢复费用。如前述查明事实，案涉仓库的消防设施在火灾前即存在重大隐患，原告恢复、改造消防设施系履行自身义务，费用开支非本次火灾造成的损失。且原告仅提供项目报价，无证据显示该费用已实际支出。故对该项费用，本院不予支持。 本院综合认定，原告在本次火灾事故中损失为2，322，273.97元，按照违约责任比例，王海华承担1/3违约责任，共计 774，091.32元。 综上，原告成粮公司的诉讼请求部分成立，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告成都粮食集团有限公司与被告王海华签订的《租赁合同》； 二、被告王海华自本判决生效之日起十日内向原告成都粮食集团有限公司支付违约损失774，091.32元； 三、驳回原告成都粮食集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33,096元，减半收取计16,548元，由被告王海华承担5,516元，由原告成都粮食集团有限公司承担11,032元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李任舟 二〇二〇年四月二十六日 书记员  刘 逊