广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初879号原告:李丁香，女，1964年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*************1*******，公民身份号码440***************。原告：袁子云，男，1968年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*************1*******，公民身份号码440***************。两原告共同委托诉讼代理人：徐育旺，广东林天律师事务所律师。被告：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区************，统一社会信用代码914**********342XG。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：黄志鹏，广东沧江律师事务所律师。原告李丁香、袁子云与被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司（以下简称凯晖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告李丁香、袁子云的委托诉讼代理人徐育旺、被告凯晖公司的委托诉讼代理人黄志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丁香、袁子云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期取得房地产权证书的违约金5791.05元（以购房款330917元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月1日起计至2017年11月22日止）；2.判令被告向原告支付逾期供应燃气的违约金（以购房款330917元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年3月1日起计至正常供应燃气之日止，暂计为27567.11元）；3.被告承担本案受理费。事实和理由：2017年1月10日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定：原告向被告购买佛山市高明区***********1******，总价款为330917元。合同第十一条约定：被告应在2016年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告使用。合同第十条约定：水、电、燃气、通信、有线电视、信报箱等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件。如果在规定日期未达到使用条件，由出卖人负责整改至达到使用条件，因出卖人的责任，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。合同第二十条约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等条款。后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2017年3月将涉案商品房交付给原告，但直至2017年11月22日方将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给原告，远远超出双方约定的90日时间；且至今小区的燃气管道仍没有与城市燃气管网连接，未达到使用条件。原告认为，按照合同的约定，被告应在涉案房屋交付之日起60日将办理案涉房屋产权转移登记所需要的资料交付给原告，但直至2017年11月22日才履行，已构成违约，根据双方约定以购房款为基数，按照日万分之一的标准，自2017年6月1日起计至2017年11月22日，共计175天，有理据。被告未在合同约定的日期内提供燃气给原告使用，已构成违约，原告主张按合同约定的购房总额每日万分之一计算违约金，并计至正常供应燃气之日止，符合约定，也有利于被告积极的履行其义务。被告凯晖公司辩称：1.原告主张以购房款为基数，按照万分之一每日标准计算违约金，没有事实和法律依据，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。违约金应当以购房款的万分之一确定，本案原告并未举证证明其因违约造成的损失超过合同约定违约金的计算标准，应当以双方约定的违约金计算标准确定违约金。2.案涉小区未能实现通天然气的原因并不是因为被告造成的，而是案外人佛山市高明燃气有限公司未能完成连接小区的市政燃气管道的铺设而造成的。被告负责的小区内燃气管道铺设工程早于2016年10月10日已经竣工验收合格，被告也履行了于2013年11月13日与燃气公司签订《管道燃气报装协议》的义务，向燃气公司报装了天然气管道，协议明确约定了燃气公司负责完善小区的市政配套管线设施。但到目前为止，燃气公司由于未能与张学村就补偿问题达成一致意见，致使燃气市政管道未完成铺设，无法与小区管道连接，导致小区未能正常通气，该行为后果并不是被告所能控制的，被告已在能力范围内履行了合同义务，原告将所有违约责任归咎于被告，主张以已付购房款为基数，按万分之一每日计算违约金的标准明显过高。被告恳请法庭以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素适当调整违约金金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年1月10日，原告李丁香、袁子云与被告凯晖公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李丁香、袁子云向凯晖公司购买佛山市高明区**************1*******，总价款为330917元。合同第十条约定：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，李丁香、袁子云（买受人）自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由凯晖公司（出卖人）负责整改至达到使用条件，因出卖人的责任，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付经竣工验收合格的该商品房。合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（其余约定详见该合同）。另查明，李丁香、袁子云已按合同约定向凯晖公司支付购房款330917元。凯晖公司已于2017年3月31日将案涉商品房交付李丁香、袁子云，于2017年11月22日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付李丁香、袁子云，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。再查明，由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就补偿问题达成一致意见，案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。凯晖公司在庭审时表示目前凯晖苑小区的燃气管道仍不能与城市燃气管道连接。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告李丁香、袁子云与被告凯晖公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。凯晖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。凯晖公司于2017年3月31日将案涉商品房交付李丁香、袁子云使用，根据合同约定，其应在商品房交付使用后90日内即2017年6月29日前协助李丁香、袁子云办理权属转移登记手续，但凯晖公司于2017年11月22日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予李丁香、袁子云，共计逾期145日，其逾期交付资料的行为已构成违约，凯晖公司应按照合同约定承担相应的违约责任，即以李丁香、袁子云已付房价款为基数按日万分之一向李丁香、袁子云支付逾期取得房屋产权证书违约金4798.3元（330917×145×0.01%）。对于李丁香、袁子云请求凯晖公司支付逾期取得房屋产权证书的违约金5791.05元的诉讼请求，本院只支持4798.3元，对李丁香、袁子云其余过高诉求，本院不予支持。关于逾期供应燃气违约金问题，根据《商品房买卖合同》第十条约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由出卖人负责整改至达到使用条件，因出卖人的责任，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金。凯晖公司抗辩称案涉小区燃气管道未能完成连接并非出卖人自身原因导致，其已在能力范围内履行了合同义务，应适当调整违约金金额。本案中，凯晖公司已经完成了凯晖苑小区燃气管道的铺设，由于佛山市高明燃气有限公司未完成连接凯晖苑小区的市政燃气管道的铺设，导致小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的，上述原因不能完全归责于凯晖公司，但基于合同的相对性，凯晖公司的确未能在合同约定的日期内提供燃气给李丁香、袁子云使用，凯晖公司已构成违约，其违约责任在于其在开发案涉房产时既未充分考虑市政配套方面可能存在的问题，也没有及时与燃气公司沟通、协调，致使没有在合同约定的期限内提供燃气网管给李丁香、袁子云接通使用，造成了李丁香、袁子云一定程度的经济损失，应承担违约责任。虽然双方约定“因出卖人的责任，出卖人应按购房总额的万分之一每日向买受人支付违约金”，但该违约金标准明显过高，不能与被告的过错程度及违约情况相匹配，故应予调整。对凯晖公司关于调整违约金金额的相关抗辩意见，本院予以采纳。因原告李丁香、袁子云未能提供证据证明其实际遭受的损失，本院结合日常生活实际需要，根据公平原则和诚实信用原则，酌定凯晖公司支付李丁香、袁子云逾期未接通燃气违约金6000元。对于李丁香、袁子云请求凯晖公司支付逾期供应燃气违约金（以购房款330917元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年3月1日起计至正常供应燃气之日止）的诉讼请求，本院只支持6000元，对李丁香、袁子云其余过高诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李丁香、袁子云支付逾期取得房屋产权证书的违约金4798.3元；二、被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李丁香、袁子云支付逾期供应燃气的违约金6000元；三、驳回原告李丁香、袁子云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费634元，减半收取317元（原告李丁香、袁子云已预交），由原告李丁香、袁子云负担214元，由被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担103元。被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担的103元，由被告佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告李丁香、袁子云，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 张发波二〇二〇年四月八日法官助理 叶静文书 记 员 曾泳欣