江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初9890号原告：王迅，男，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：王波，男。委托诉讼代理人:周斌，男，睢宁县群英法律服务所法律工作者。被告：江苏联诺房地产营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市花桥镇绿地大道303弄165号，统一社会信用代码91320583MA1WEYFC09。法定代表人：黄凌云，该公司总经理。委托诉讼代理人:宁琦，江苏朋德律师事务所律师。原告王迅与被告江苏联诺房地产营销策划有限公司（以下简称“联诺公司”）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2019年6月18日、2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告王迅及其委托诉讼代理人王波、被告联诺公司委托诉讼代理人宁琦到庭参加诉讼。原告王迅的委托诉讼代理人周斌到庭参加了2019年7月26日的庭审。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告王迅及其委托诉讼代理人王波、被告联诺公司委托诉讼代理人宁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王迅向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告之间的房屋租赁协议及违约金10万元；2、判令被告返还房屋租金等一系列费用84993元；3.判令被告因房屋无法正常使用给我造成的经济损失(其中加盟费20万元、装修费约75万元、员工培训费1.5万元、五位员工工资2.9万元、所有生产机器约20万元、原材料及包装约23万元)。事实与理由：我与被告于2018年9月18日签订房屋租赁协议，由我租赁被告位于昆山市花桥镇绿地大道303弄42、44室使用经营饮食服务等。房屋租赁后，我经营的为加盟店，我根据加盟单位要求对房屋进行了严格的设计装修，装修期间发现房屋多处漏水，导致线路进水，装修工具导电，机器损毁，工人灼伤，无法进行工作。我于10月中旬开始频繁找被告协商维修问题，被告不予重视，并把责任推向开发商，互相推脱维修费用。我与被告协商期间，我店铺因更换工人装修停止半月有余，我多次往返徐州与花桥之间寻雇工人，期间被告告知我方已上报开发商等待维修，我便继续装修并于11月中旬基本装修完毕(可正常生产产品)，此时食品药品监督管理局花桥经济开发区分局在检查时发现房屋漏水污染了食品原料，致使操作间卫生不符合生产食品要求责令我修复合格后才可营业。11月中下旬至12月上旬连续数日下雨导致整个二楼尤其是操作间漏雨严重，电源进水，使机器及整个二楼灯具内线短路严重损坏，多次进行抢修仍无法正常使用，房屋漏水致地面严重积水而导致进口原材料发霉变质，损失惨重，我便再次与被告沟通并说明事态严重性，被告才答应给予维修，我得到被告维修应允后，便回店进行装修补救，更换因积水导致的机器、灯具及重新购置原材料(期间我并不知情被告是如何维修及有无维修)。12月中旬房屋再次漏雨，我上述物品再次遭到损毁，我再次与被告沟通并得到准确应允后，我便联系广州总部派遣驻店师傅三名以及自招师傅两名，做开业准备，并储备大量待售产品，准备再次营业之际，我发现房屋仍然大面积因漏雨产生积水，我继续与被告沟通要求彻底维修处理，然而被告对我的通知置若罔闻，不理不睬，不愿采取补救措施，推卸责任，放任事态发生，我先与被告屡次论理要求解决方案，无果后于2019年1月15日正式报警处理，报警当日被告与其维修工人以及绿地集团在我店门口因维修费用问题发生争执，严重有损我店声誉。被告不能履行合同义务，严重违反合同规定，不守诚信的行为严重侵害了我的经济利益，给我严重的造成了无法弥补的经济损失，同时严重违反了相关法律规定。为维护权利，故诉至人民法院，请求判令如前所求。被告联诺公司辩称，原、被告双方的租赁合同没有达到法定解除或者约定解除的条件，且被告不存在违约情形，被告愿意补偿原告因漏水导致的开业延误等损失，但不同意赔偿其诉讼请求中第二、三项的经济损失，被告也不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将位于昆山市花桥镇绿地大道303弄42、44室房屋（建筑面积227.51平方米）出租给原告。第1.2条约定：本合同签订前，甲方已向乙方出示甲方有受业主委托管理该商铺的授权证明文件。合同第2.1条约定：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为咖啡甜品店使用，并承诺在租赁期间严格遵守国家、所在地政府及其他相关部门有关商铺租赁使用物业管理的规定。第3.1条约定：本合同租赁期为10年，自2018年9月18日至2028年4月30日。第3.2条约定：甲、乙双方约定，甲方于2018年9月18日前向乙方交付该房屋。第3.2.2条约定：乙方应于第3.2条规定的日期前往和甲方指定的物业管理公司：上海万群物业管理有限公司昆山分公司(以下简称“管理公司”)办理该商铺的交接手续。在办理该商铺的交接手续之前，乙方应向甲方付清根据本合同规定应于该商铺交付时支付的所有款项，否则甲方或其委托办理交房手续的管理公司有权推迟交付该商铺。在甲方全额收款后，甲方和管理公司应向乙方交付该商铺，并签署(商铺)《使用交接书》(即附件六)，即视为甲方已按照本合同规定条件履行了将该商铺交付给乙方的义务。合同第四条“装修期、免租期”约定：甲方同意在租赁期内给予乙方自2018年9月18日起为期30天装修期。上述装修期、免租期内甲方免除乙方租金，但乙方仍须按本合同的规定缴纳装修期间的物业服务费、水费、电费、通讯费、燃气费等因使用该商铺所发生的一切费用。合同第五条“租金、支付方式和期限”约定：租赁期限内，该商铺的租金价格，如下：2018年9月18日至2020年9月17日，每天每平方米建筑面积为人民币1.9元，月租金合计人民币13148元。2020年9月18日至2022年9月17日，每天每平方米建筑面积为人民币2.05元，月租金合计人民币14186元。(第三，四年递增8%)2022年9月18日至2024年9月17日，每天每平方米建筑面积为人民币2.25元，月租金合计人民币5605元。(第五，六年递增10%)2024年9月18日至2026年9月17日，每天每平方米建筑面积为人民币2.47元，月租金合计人民币17092元。(第七，八年递增10%)2026年9月18日至2028年4月30日，每天每平方米建筑面积为人民币2.71元，月租金合计人民币18753元。(第九，十年递增10%)租金支付方式：具体租金支付方式及免租期使用方式：自2018年9月18日开始至2019年1月17日止，一次性支付叁个月租金，实际使用四个月(包含装修期1个月)；自2019年1月18日开始至2019年4月17日止，一次性支付叁个月租金，使用叁个月；以此类推，每3个月一次性支付一次。甲方给予乙方的免租期是乙方上一期的租金支付以及合同履约情况另行确定。乙方对此无任何异议。本合同的租金价格中不包括乙方使用该商铺而发生的物业服务费、水费、电费、通讯费、燃气费等一切其他费用。乙方应在本合同签署时，向甲方支付叁个月租金，计人民币39445元(叁万肆仟壹佰壹拾叁元整)，自2018年9月18日开始至2019年1月17日，其后，乙方应在每期租金到期当月提前15天向甲方预付下一期的租金。乙方可以现金、支票、银行转账等方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为乙方实际付款日。乙方所有因履行本合同发生的银行手续费，由乙方自行承担。若乙方以银行转账方式支付，将应付租金汇入甲方指定的如下账户：开户银行：中国银行花桥商务城支行，户名：刘红星，账号：62×××25。合同第六条“物业管理费及其他费用”约定：该商铺从本合同第3.2款约定的交付日起的物业服务费，由乙方承担。目前，物业服务费为人民币4元/平方米建筑面积227.51平方米，物业服务费每月合计人民币910元。每个月为一个支付期，乙方应在每期管理费到期前一个月前就该房屋的租赁向管理公司交付下一期的管理费。租赁期限内，若该商铺的物业服务费有所调整的，则乙方应根据调整后的物业服务费标准执行，但甲方应将有关情况及时通知乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、宣传推广适用等费用由乙方承担。其他有关费用，按相关规定各自承担。合同第七条“租赁保证金”约定：乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于贰个月租金作为房屋租赁保证金，保证金为人民币26296元(人民币大写：壹万叁仟壹佰肆拾捌元整)。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。租赁关系终止时，在乙方已结清该商铺的租金、物业服务费、水费、电费、煤气费，通讯费等各种相关费用、办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(餐饮商铺需注销煤气、食品卫生许可证、公共场所许可证等)，并且乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该商铺后三十个工作日内或待上述条件均满足后的三十个工作日内将保证金一次性无息退还乙方。合同第八条“装修事项”约定：乙方有权自行或委托第三方承租商铺进行合理的装修装潢。对该商铺的装修不得改变房屋原有承重结构或减损原有设备功能，如对该房屋或商铺的任何部位及设备造成损坏的，甲方除有权要求乙方在规定时间内回复原状，并赔偿相应损失。如乙方拒不改正的，甲方有权解除合同。乙方须按规定向甲方指定的管理公司支付装修押金，垃圾清运费。该装修押金将于乙方装修该房屋完毕及扣除废弃物搬移费及任何损坏赔偿后，由甲方指定的管理公司无息退还乙方；如该押金不足以偿付有关损坏赔偿的，乙方应就不足部分继续承担赔偿责任。合同第九条“商铺使用要求和维修责任”约定：甲方负责商场的维护和保养，乙方应合理使用商场设施设备。租赁期间因损坏商场设施设备给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。乙方未事先征得甲方或管理公司书面同意，不得擅自或允许他人对商铺及其装修、附属设施及设备(包括但不限于线路、排水、消防、室内外的外观及现有装潢)进行任何装修、改建、增建或增设。乙方如发现该商铺及列于本合同附件三中甲方提供的装修、附属设施或设备出现损坏或故障，应及时通知管理公司前来维修而不得擅自处理，管理公司应及时安排维修。如乙方或其雇佣的人员、承包商或代理人擅自处理，由此产生的费用、造成与此有关损坏、人身伤害及财产损失等，均由乙方承担。合同第十条“房屋的交还”约定：乙方因最迟于租赁期满日或等合同提前终止之日后的三个工作日内向甲方和管理公司交还该商铺。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该商铺。乙方除因按每日每平方米人民币2.71元；[计算公式：(最高日固定租金+日物业服务费)*3]向甲方支付占用使用费外，还应承担该商铺在占用期间内的水、电等一切其他相关费用。如因乙方逾期不迁出该商铺而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同第十二条“甲方的权利及义务”约定：甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋。合同第十六条“违约责任”约定：租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使由于房屋损坏而造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。该份合同附件六为《商铺使用交接书》，原、被告双方确认被告于2018年9月18日当日履行了房屋交付义务。2018年9月17日，原告向被告指定的收款账户支付了2018年9月至2019年1月的租金65440元。2018年9月21日，原告（乙方）与案外人广州联润餐饮管理有限公司（甲方）签订《合作合同》一份，约定甲方将其拥有的法爵（品牌名）的生产制作技术传授给乙方并协助乙方开设店铺。经营权限约定：甲方授权乙方在江苏省苏州市昆山市销售公爵（店型）系列产品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营地址。乙方需向甲方缴纳服务费150000元，主要包含店铺评估或测量、装修设计、产品制作基数、经营培训、驻点督导。合同期限为一年，即2018年9月21日至2019年9月20日。未经甲方书面许可，乙方不得向第三方转让本合同的任何权益。在不影响其他段铺利益并经甲方同意后，乙方享有一次免费搬迁店铺的权利。当日，原告向广州联润餐饮管理有限公司支付服务费150000元。2018年9月29日，原告向物业管理方上海万群物业管理有限公司昆山分公司（以下简称“万群公司”）支付2018年9月18日至2019年9月17日期间的物业管理费10920.5元、装修押金3000元、垃圾清运费2275.1元、能耗押金3000元。后原告委托装修公司对房屋进行了装修并采购了装饰物以及用于经营的设备、食品原材料等。2018年10月11日，原告办理了工商营业执照，个体工商户名称为“昆山市花桥镇漫咖烘焙店”。另查明：原告陈述其在2018年10月上旬装修期间发现房屋漏水，当时就联系被告及万群公司，但对方推脱未予维修，2018年11月中旬房屋装修基本完毕后其开始试营业。期间，2018年11月15日，昆山市市场监督管理局对昆山市花桥镇漫咖烘焙店进行了检查并作出责令改正通知书，内容如下：“经查，你（单位）因房屋漏水，致使原料污染，操作间卫生情况较差，上述行为违反了《食品安全法》第五十二条第一款的规定，根据《食品安全法》第一百二十六条第二款的规定，现责令你（单位）：尽快修复操作间房屋漏水问题，整顿厨房卫生，待复查合格后方可营业。”原告陈述2018年11月中下旬至12月上旬连续数日下雨导致整个房屋二楼尤其是操作间漏雨严重，电源进水致使机器及整个二楼灯具内线短路严重损坏，地面严重积水而导致进口原材料发霉变质，其便再次与被告沟通并说明事态严重性，被告才答应给予维修，得到被告维修应允后，其便回店进行装修补救，更换因积水导致的机器、灯具及重新购置原材料，期间其并不知情被告是如何维修及有无维修，12月中旬房屋再次漏雨，上述物品再次遭到损毁，再次与被告沟通并得到准确应允后，其便联系广州总部派遣驻店师傅三名以及自招师傅两名，做开业准备，并储备大量待售产品，准备再次营业之际，其发现房屋仍然大面积因漏雨产生积水，继续与被告沟通要求彻底维修处理，然而被告不愿采取补救措施，推卸责任。原告为此提交与被告及万群公司人员的通话记录及微信聊天记录，用以证明其却曾要求被告及万群公司进行维修。对此，被告认可房屋存在漏水问题，并陈述涉案房屋是多层建筑，从二楼开始是超出一楼部分的走廊，走廊上方没有挡雨的部分，所以下雨的时候会直接落在走廊上，走廊有做防水，可能是防水材料的问题，防水材料断裂，雨水从水泥上渗入下去导致的问题，后来其主要对走廊的防水层进行了维修，维修完了之后就不再漏水，因原告将店铺门锁上，其无法进入查看排查有无其他的漏水点，可能是以前漏水有积存的问题，导致漏水在当时依然存在。被告为此提交其委托的律师对维修人员郑海鹏制作的调查笔录，用以证明其确曾于2018年12月10日派人对房屋漏水部位进行了维修。再查明：原告称房屋存在的漏水问题被告一直未予解决，其无法正常营业，相关装饰装修、生产设备、食品原材料等一直存放在房屋内，造成巨大损失，故其要求解除与被告之间的房屋租赁合同。庭审中，被告对此明确表示不同意解除合同。原告表示在被告同意退还房租、给予半年免租期、赔偿原材料损失、保证房屋永远不会漏水等条件下其同意继续履行合同或者与被告共同将房屋转让给第三方。本院当庭向原、被告进行释明，要求双方在未能就继续履行合同达成和解的情况下及时自行办理涉案房屋的腾让及交接手续以避免双方的损失进一步扩大，若双方无法自行完成交接的可提出书面申请，由本院组织双方进行交接。后原、被告未就继续履行合同达成一致合意，也未向本院提出组织腾让及交接房屋的申请。为查明房屋漏水和房屋内部装修及存放物品的真实情况，本院依法传唤原、被告双方于2019年9月4日至涉案房屋进行现场勘验并对房屋内的物品进行清点。被告经本院合法传唤无正当理由未到场参与勘验。经勘验，涉案房屋二楼存在多处漏水，尤其是操作间内漏水情况较为严重，现场可见墙面涂料脱落，地面多处积水，部分食品原材料有水渍污染的痕迹。本院询问原告为何未将房屋内的食品原材料和加工设备等搬离。原告表示待评估确定其经济损失后再予决定。本院依原告申请依法委托第三方鉴定机构江苏娄江保险公估有限公司对涉案房屋内的装饰装修及现存的物品（含食品加工设备、包装用品、食品原材料等）的价值进行评估。该公司经组织双方现场勘察后作出《评估报告》。该份报告“现场勘验情况”部分载明：2019年12月05日上午10时40分许，我公估人约定原、被告当事人双方到绿地大道303弄42-44室房屋勘查现场，经勘查：绿地大道303弄42-44室房屋已整体装修完毕，店门外已挂法爵音乐面包广告牌，涉案房屋室内一至二楼平均高度是3.4米，一楼设有收银大吧台、奶茶吧台、八边形面包中岛柜、客户餐座区域、客用洗手间，铺设地砖及艺术墙砖，大吧台背墙及吧台吊灯顶全用原木定制艺术墙面及吊顶工艺饰品柜具，一楼经测量东、西长为15.433米，南、北宽为7.8米，实用面积为102.38㎡。二楼楼梯铺设地砖，在楼梯口有6分水管加工的工艺护栏、二楼设有加工烘培间、裱花间、儿童游玩区域，有墙面的铺贴墙布，地面铺设地砖，烘焙间是砖木、墙砖、玻璃结构，烘焙间有各种加工食品机械，二楼经测量东、西长为15.433米，南、北宽为7.8米，实用面积（扣除楼梯口面积17㎡）为85.38㎡，整体店辅内装修精致，在勘查时注意到二楼窗上屋沿顶部有整沿室内明显漏水痕迹，而漏水痕迹最严重部位正好在烘焙间上方。勘查中确认加工食品辅料及食品均已霉变。评估结论分为三个部分：其一为房屋装修及评估价格，该部分的汇总表逐一列明了装修项目、单价、评估总价，扣除固定资产折旧后评估价格为602680.96元；其二为食品加工器材及包装用品评估价格，该部分的汇总表逐一列明了设备名称、规格型号、综合单价、核价，扣除固定资产折旧后评估价格为320559.31元；其三为食品评估价格，该部分的汇总表逐一列明了食品名称、数量、综合单价、合价，扣除损耗（2%）后评估价格为96178元（备注：因原告未正式营业，所采购的食品原材料基本没有进行食品加工，故食品原料及食品因时间关系，已超过保质期无法食用）。以上评估总价合计1019418.27元（公估基准日2019年9月26日）。原告为此次司法鉴定向鉴定机构预交了鉴定费13000元。对于该份鉴定报告，原告表示认可；被告则认为装修损失评估的是实际上整体装修受到的损失，但是该损失是被告在采取了一系列的补救措施之后，在尚未装修完毕之前发生的，事后原告在存在一定风险的情况下，扩大了装修部分的损失。货物和食品损失不应当记入评估损失中，因为房屋漏水是渐进的过程，被告也实际采取了维修的措施，该两部分完全可以由原告合理的进行防护处理，而不是随意的任由损失扩大。又查明：对于涉案房屋内的食品、加工器材及其他未与房屋形成附合的装饰装修物，原告认为其无能力也无全部责任去处理这些残值，无能力售卖器材及原材料，且无任何机构愿意收购剩余过期或即将过期的原材料，如果私自处理加工器材，会导致我方的损失更加巨大。庭审中，本院再次向原、被告释明应自行办理房屋交接手续以减少双方损失。原告明确表示不同意将房屋内的食品、加工器材搬离，也不同意将涉案房屋腾让交付给被告。另，原告表示其曾私下数次找被告协商，把损失降低以另寻地址开店，但被告不接受协调，只得放弃另寻地址开店，也曾向加盟授权方电话沟通提出过变更地址重新经营，但对方不同意。被告对此则表示据其了解，原告在装修完毕之后进行了试营业，效果很不理想，这才是原告最终放弃营业的根本原因。现因原告要求解除合同并由被告退还已付的租金、赔偿损失，被告不予认可，双方经调解未果，为此，引起纠纷。以上事实有商铺租赁合同、租金收据、押金收据、营业执照、合作合同、现场勘验笔录、照片、评估报告、评估费发票等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间订立的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方应按合同约定切实履行各自的义务。原、被告对于涉案房屋存在漏水问题均不持异议。本案的争议焦点在于：原告是否有权解除与被告签订的《商铺租赁合同》。原告认为房屋严重漏水导致其无法正常经营，造成巨大经济损失，其有权据此解除合同；被告则认为其不存在违约情形，未达到约定或法定解除合同的条件，仅同意补偿原告因漏水导致的开业延误等损失。对此，本院认为，合同约定：甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方负责商场的维护和保养。本案诉讼前被告虽曾对房屋漏水进行过维修，但根据原告提交的现场照片、与被告及万群公司相关人员的通话及微信聊天记录以及本院和第三方鉴定机构进行的现场勘验，房屋依然存在漏水问题，尤其是二楼操作间漏水情况严重，被告始终未能妥善解决。被告辩称原告拒绝开门导致其无法维修，但其未能就此举证证明，且在本案审理期间，被告亦未主动提出继续维修漏水问题，故本院对其辩称不予采信。原告承租房屋系用于经营餐饮行业，操作间对于一家餐饮店而言重要性不言而喻。此前原告曾因房屋漏水造成操作间内食品污染被昆山市市场监督管理局责令改正，待房屋漏水问题修复、复查合格后方可营业。被告理应对此予以重视并按约妥善解决。现被告未能全面履行维修义务导致原告无法正常使用房屋，原告承租房屋用于经营的合同目的已无法实现，故原告有权行使法定解除权解除《商铺租赁合同》。本院据此认定《商铺租赁合同》于本院应诉材料送达被告之日即2019年5月14日解除。合同解除后，原告理应将涉案房屋腾让并交付给被告。关于原告要求被告赔偿经济损失，本院认为，被告未能按约向原告提供可以正常使用的房屋，也未全面履行维修义务，构成违约，应当对其违约行为给原告造成的实际损失进行赔偿。对于原告主张被告返还房屋租金等一系列费用84993元，本院认为，原告已支付被告2018年9月至2019年1月的租金65440元，被告已向原告交付了房屋，原告实际使用,故原告不应向被告主张返还已支付的租金。至于物业管理费10920.5元、装修押金3000元、垃圾清运费2275.1元、能耗押金3000元，该些款项均系原告向物业管理方万群公司支付，与被告无涉，本案中不予处理。原告要求被告支付违约金100000元，并无相关合同依据，本院对此不予采信。关于原告主张的房屋装修、食品加工器材、包装用品、食品原材料损失，本院认为，经本院依法委托的第三方鉴定机构评估，涉案房屋内的房屋装修残值为602680.96元、食品加工器材及包装用品残值为320559.31元、食品原材料残值为96178元。对于房屋装修，本院认为，房屋装修系原告依合同约定进行，并按约向物业管理方万群公司交纳了相关押金，被告对此明知。合同系因被告违约导致解除，原告有权据此要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。前述评估价值602680.96元系鉴定机构按价值时点2019年9月26日并扣除固定资产折旧后作出，合理有据，本院对此予以采信。故被告应当赔偿原告房屋装修损失602680.96元，房屋内的装饰装修归被告所有。对于食品加工器材及包装用品，本院认为，该些物品均系原告自行采购，并未与涉案房屋形成附合，原告可自行移动，且不会对物品价值产生影响。故食品加工器材及包装用品的价值并非被告违约造成的损失，原告主张被告赔偿缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持，原告理应自行从涉案房屋内搬离并予以妥善保管。对于食品原材料，该些物品亦未与涉案房屋形成附合，在原告装修期间发现房屋漏水时，该些物品尚未过保质期，可正常使用，原告理应予以妥善保管避免损失扩大。原告怠于履行妥善保管义务和止损义务致使经评估的食品原材料全部过期，原告对此存在较大过错，理应自行承担相应责任。考虑到涉案房屋多次漏水曾造成部分食品污染的实际情况，被告对此亦有一定过错。本院根据双方的过错导致损失的原因力大小，酌情认定被告承担30%的赔偿责任，即被告应赔偿原告食品原材料损失28853.4元（96178元*30%）。关于原告为此次司法鉴定预交的鉴定费13000元，被告应赔偿损失部分对应的鉴定费8053.6元（631534.36元/1019418.27元*13000元）应当由其承担，剩余部分4946.4元应当由原告自行承担。关于原告主张的加盟费损失200000元，本院认为，原告提交的与加盟授权方广州联润餐饮管理有限公司签订的合同及原告支付服务费的付款凭证能够证实原告确已向广州联润餐饮管理有限公司支付加盟服务费150000元。加盟合同约定的合同期限为一年，即2018年9月21日至2019年9月20日。自2018年9月21日至原告领取营业执照可正常开业经营之日2018年10月11日期间已产生的加盟费8219.18元（20天/365天*150000元）应当由原告自行承担，剩余合同期间对应的加盟费141780.82元属原告因房屋严重漏水无法正常经营导致的实际损失。本院认为，加盟合同约定原告经授权方许可可向第三方转让合同权益,在不影响其他段铺利益并经授权方同意后，原告享有一次免费搬迁店铺的权利。原告应当自被告明确拒绝继续维修漏水问题后采取适当措施如与授权方协商向第三方转让合同权益或免费搬迁店铺以避免损失扩大，原告未能举证证明已履行止损义务，就损失扩大的部分不应要求被告予以赔偿。本院根据双方的过错导致损失的原因力大小，酌情认定原、被告各自承担50%的责任，即被告应赔偿原告加盟费损失70890.41元（141780.82元*50%）。至于原告主张的员工培训费1.5万元、五位员工工资2.9万元，因其未能举证证明该些损失确有发生，本院对此不予采信。综上，本院依法认定被告应当赔偿原告经济损失702424.77元（房屋装修损失602680.96元+食品原材料损失28853.4元+加盟费损失70890.41元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、原告王迅与被告江苏联诺房地产营销策划有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年5月14日解除。原告王迅于本判决生效后十五日内将昆山市花桥镇绿地大道303弄42、44室房屋（除房屋内装饰装修外）腾让并交付给被告江苏联诺房地产营销策划有限公司。二、被告江苏联诺房地产营销策划有限公司赔偿原告王迅经济损失702424.77元（房屋装修损失602680.96元+食品原材料损失28853.4元+加盟费损失70890.41元），于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××37）。三、驳回原告王迅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19280元，评估费13000元，两项合计32280元，由原告王迅承担13401元，由被告江苏联诺房地产营销策划有限公司承担18879元。该款原告王迅已预交，本院不再退还，被告江苏联诺房地产营销策划有限公司承担部分由其在履行判决付款义务时一并返还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年四月三日书 记 员  黄 迪附：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。