广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1103号上诉人（原审被告）：佛山市家美房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区***********之35铺第一卡。法定代表人：阮某1。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：田珍，广东格林律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：吴家雯，女，************日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码440************824。委托诉讼代理人：赵文娟，广东沧江律师事务所律师。上诉人（原审原告）：叶木，男，************日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码441************036。委托诉讼代理人：赵文娟，广东沧江律师事务所律师。原审被告：严爱娇，女，************日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*******************，公民身份号码440************026。上诉人佛山市家美房地产代理有限公司（以下简称家美公司）与吴家雯、叶木、原审被告严爱娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人家美公司上诉请求：1.撤销一审判决第5、6项，依法改判驳回吴家雯、叶木对家美公司的全部诉请；2.一、二审诉讼费由吴家雯、叶木负担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，家美公司有权全额收取中介服务费。家美公司在提供居间服务期间，履行了积极调查义务，利用系统调查核实了案涉房屋的产权登记状态为处于抵押状态。家美公司将情况如实报告给吴家雯、叶木，并且将抵押情况明确约定在房屋买卖合同第二条，尽到了忠实居间义务。至于抵押金额则超出了家美公司的审查能力，家美公司对于无法查询具体抵押金额不存在任何过错，是严爱娇故意隐瞒导致合同最终无法履行。一审判决无视客观情况，加重家美公司的审查责任，直接导致了认定事实错误，家美公司促成了合同，有权全额收取中介费。二、一审判决家美公司返还评估费无事实与法律依据。一审判决无视家美公司代收款的事实，家美公司向吴家雯、叶木出具的收据，只是代收的证明，收取评估费的是洁宇公司，洁宇公司已向吴家雯、叶木提供了房屋评估服务，出具了评估报告，吴家雯、叶木据此才会收到银行的同贷书，一审法院不应将家美公司的代收款行为与提供的居间服务混为一谈。三、一审判决对过错责任划分不当，家美公司已尽了合理谨慎的审查义务，一审判决家美公司对严爱娇过错承担连带责任缺乏法律依据。在法律无明文规定且合同未约定的情况下，家美公司不应承担连带责任。四、家美公司作为中介方，在交易中可期待获得的利益及损失为收取的中介服务费26000元，如家美公司违反合同约定，可能造成的损失也不应当超过该金额，一审判决在认定违约赔偿时，适用法律不当，认定依据不足，加重了中介方的违约赔偿责任。吴家雯、叶木没有发表答辩意见。严爱娇没有发表答辩意见。上诉人吴家雯、叶木上诉请求：1.撤销一审判决第6项，改判家美公司对一审判决第2、3、4项判决确定的严爱娇的债务承担连带责任；2.一、二审诉讼费用由家美公司、严爱娇承担。事实和理由：吴家雯、叶木对一审判决认定的事实没有异议，但认为一审判决认定的家美公司的过错比例过低，应改判不低于吴家雯、叶木损失的30%为宜，而且承担过错的损失不仅包括吴家雯、叶木的首期损失，还应包括违约金损失及律师费损失。案涉合同是在家美公司的居间下签订的，从严爱娇委托出售到签订合同期间，家美公司均未按规定履行核实房屋权属证书及权利限制情况，仅仅根据严爱娇口述和房产证复印件就组织三方签订买卖合同并收取36000元中介费。家美公司完全可以在签订合同前对案涉房产进行查档核实，且家美公司在事后查档后亦一直未告知吴家雯、叶木该房存在二次抵押事实，显然是为了赚取中介费而故意隐瞒。最终导致案涉合同无法履行的根本原因就在于案涉房产存在二次抵押导致无法过户，若家美公司能依法履行义务，则不会导致本案损失。另外，案涉房产存在二次抵押，导致吴家雯、叶木可能无法取回首付款，家人的居住和孩子上学也成为问题，面临巨大损失。家美公司没有发表答辩意见。严爱娇没有发表答辩意见。吴家雯、叶木向一审法院提出诉讼请求1.解除吴家雯、叶木与严爱娇、家美公司于2019年1月29日签订的《房屋买卖合同》；2.严爱娇返还吴家雯、叶木已支付的首期款420000元；3.严爱娇向吴家雯、叶木支付违约金120000元；4.严爱娇承担双倍返还定金责任，向吴家雯、叶木返还定金100000元；5.严爱娇承担吴家雯、叶木因本案诉讼所支出的律师费20000元；6.严爱娇承担吴家雯、叶木因本案诉讼所支出的诉讼保全担保费1100元；7.家美公司在过错范围内对严爱娇应承担吴家雯、叶木上述第2、3、4、5、6项损失承担赔偿责任；8.家美公司向吴家雯、叶木返还中介服务费26000元，评估费3000元，严爱娇承担连带清偿责任；9.严爱娇、家美公司共同承担本案诉讼费用。一审法院查明：2019年1月29日，吴家雯、叶木与严爱娇、家美公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：严爱娇向吴家雯、叶木出售其名下佛山市高明区*****************[不动产权证号：粤（2017）佛高不动产权第************号]，建筑面积为130.56平方米；成交价为120万元；签订本合同之日，吴家雯、叶木向严爱娇支付10万元为定金，首次支付房款时自动转为房款的一部分；严爱娇出资48万元，吴家雯、叶木出资22万元用于银行提前还贷，严爱娇须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；双方协商过户时间于2019年6月份；严爱娇保证对该物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况，同时严爱娇保证本合同所载有关该物业之情况及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整；如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因严爱娇导致该物业无法办理产权登记转移手续，严爱娇应赔偿由此而给吴家雯、叶木及家美公司造成的全部损失；严爱娇逾期交付该物业、逾期办理过户或未能按时履行本合同约定的其他义务的，每逾期一天，须按该物业成交总价的千分之一向吴家雯、叶木支付违约金；逾期超过10天，吴家雯、叶木有权解除合同，严爱娇须双倍返还定金；已收房款须立即退回给吴家雯、叶木，并向吴家雯、叶木支付相当于总价房款10%的违约金，必要时还应当赔偿吴家雯、叶木的损失；双方违约导致纠纷，守约方有权要求违约方赔偿自己的律师费损失，律师费数额在胜诉金额的百分之十五内的，均属合理范围，应予以赔偿。吴家雯出具《居间服务费支付承诺书（买方）》，承诺同意于签订《房地产买卖合同》时支付居间服务费36000元，前期先支付26000元，于2019年1月30日前支付，剩余10000于过户当天支付。2019年1月29日，家美公司元出具收款收据，确认收到吴家雯中介费26000元。2019年4月18日，家美公司出具收据确认吴家雯支付案涉房屋评估费3000元。2019年1月29日，叶木通过银行转账支付20万元至严爱娇的银行账户，严爱娇分别出具收据确认收到购房定金10万元以及购房款10万元；2019年1月30日，叶木通过银行转账支付22万元至严爱娇的银行账户，严爱娇出具收据确认收到购房款首期22万元。中国工商银行股份有限公司佛山南海九江支行出具《个人住房贷款放款承诺函》，同意按约定向叶木发放贷款28万元用于支付购房款。合同签订后，严爱娇未办理案涉房屋的提前还款及解押手续。2019年7月15日，吴家雯、叶木与广东沧江律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托广东沧江律师事务所担任本案的委托诉讼代理人，律师费20000元。2019年7月16日，广东沧江律师事务所开具金额为20000元的广东增值税普通发票。经查，佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果显示：案涉房产存在二次抵押，第一次登记日期为2017年5月23日，抵押权人王婷，抵押主债权标的金额931500元，借款利息为月息1.25%，抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用，债务履行期限为2018年5月22日；第二次登记日期为2018年5月9日，抵押权人金立桓，抵押主债权标的金额900000元，抵押利率为2%，抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，债务履行期限为2019年5月7日。另查，案涉房屋在2019年7月19日被佛山市高明区人民法院查封，限制日期为2019年7月19日起，2022年7月18日止。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴家雯、叶木与严爱娇、家美公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。严爱娇未按合同约定申请办理案涉房屋的提前还贷以及涂销抵押手续，至今仍未履行，构成违约，且案涉房屋被法院查封，致使合同目的无法实现。合同约定严爱娇逾期交付该物业、逾期办理过户的，逾期超过10天，吴家雯、叶木有权解除合同，据此，吴家雯、叶木主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，吴家雯、叶木已支付的购房款420000元，严爱娇应当予以返还。关于违约金的问题。诉讼过程中，吴家雯、叶木在请求严爱娇支付违约金与定金中选择请求严爱娇支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，上述选择是吴家雯、叶木对自己权利的处分，符合法律规定，一审法院予以支持。合同约定严爱娇逾期交付该物业、逾期办理过户的，吴家雯、叶木有权解除合同，严爱娇须向吴家雯、叶木支付相当于总价房款10%的违约金。因严爱娇的违约行为给吴家雯、叶木造成了损失，客观上包括房屋升值、错失购买新房的交易机会及房租、利息等损失，综合考虑违约持续的时间，吴家雯、叶木主张的违约金120000元并不过分高于对其造成的损失，一审法院予以支持。关于律师费及保全担保费的问题。根据合同约定，双方违约导致纠纷，守约方有权要求违约方赔偿自己的律师费损失，律师费数额在胜诉金额的百分之十五内的，均属合理范围，应予以赔偿。现因严爱娇违约，吴家雯、叶木支付律师费20000元，有《民事委托代理合同》及发票予以佐证，据此主张严爱娇承担律师费，符合法律规定，一审法院予以支持。吴家雯、叶木主张财产保全第三方担保费用，因该费用为非必需产生的费用，双方合同对该费用的承担方亦无明确约定，一审法院不予支持。关于中介服务费及评估费承担问题。房屋中介机构有就房屋买卖合同履行相关事项进行积极调查和据实报告的忠实居间义务，中介机构违反忠实居间义务给委托人造成损失的，不能主张收取服务费用，已经收取的费用应当退还。因家美公司和严爱娇的过错导致吴家雯、叶木未能实现合同目的，而吴家雯、叶木支付给家美公司居间服务费的目的恰恰是为了实现其购买房屋的目的，现家美公司收取吴家雯、叶木的居间服务费及评估费于法无据，应予退还。故一审法院对吴家雯、叶木要求家美公司退还中介费用26000元及评估费3000元的请求予以支持。吴家雯、叶木请求严爱娇对家美公司的上述责任承担连带清偿责任，没有法律依据，一审法院不予支持。家美公司辩称根据合同约定双方任何一方的违约行为导致本合同履行被终止，违约方代守约方向中介公司支付居间服务费。守约方已支付的，中介公司不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。一审法院认为上述约定的前提是中介公司没有过错，如中介公司在居间过程中存在过错，则不适用上述约定，故家美公司的辩称理由不成立，一审法院不予采纳。关于家美公司承担责任问题。家美公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。中介机构违反忠实居间义务给委托人造成损失的，应当就因己方过错造成的损失承担赔偿责任。本案中，家美公司仅依靠严爱娇的陈述，未就案涉房屋抵押情况进行调查核实，导致合同被解除，应当承担相应的违约责任。由于案涉房屋存在双重抵押，可能导致吴家雯、叶木支付的420000元购房款无法取回。综合考虑家美公司在本案中的过错，一审法院酌定家美公司在吴家雯、叶木支付购房款420000元的20%范围内承担连带清偿责任，即84000元（即420000元×20%）。家美公司承担清偿责任后，有权向严爱娇追偿。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，第一百一十六条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除吴家雯、叶木与严爱娇、家美公司于2019年1月29日签订的《房屋买卖合同》；二、严爱娇于判决发生法律效力之日起十日内向吴家雯、叶木返还购房款420000元；三、严爱娇于判决发生法律效力之日起十日内向吴家雯、叶木支付违约金120000元；四、严爱娇于判决发生法律效力之日起十日内向吴家雯、叶木赔偿律师费20000元；五、家美公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴家雯、叶木返还中介服务费26000元及评估费3000元；六、家美公司在84000元的范围内对上述第二项判决确定的严爱娇的债务承担连带清偿责任；七、驳回吴家雯、叶木的其他诉讼请求。案件受理费18121元，减半收取9060.5元，保全费3020元，合计12080.5元，由吴家雯、叶木负担612元，严爱娇负担10546.5元家美公司负担922元。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.家美公司应否返还中介服务费及评估费；2.家美公司应承担何种责任。关于家美公司应否返还中介服务费及评估费的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，家美公司作为专业的房屋中介服务机构，未尽其勤勉审慎的居间义务，致使委托人吴家雯、叶木不能掌握案涉房屋的真实抵押情况，案涉合同亦因此解除，故家美公司依法不得要求委托人支付报酬，一审法院判令家美公司向吴家雯、叶木返还中介服务费及评估费，并无不妥，本院予以维持。关于家美公司应承担何种责任的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。如前所述，家美公司未尽其勤勉审慎的居间义务，未核查涉案房屋的真实权利状态，并未如实向吴家雯、叶木报告案涉房屋存在双重抵押的真实情况，致使案涉合同因此解除，亦可能导致吴家雯、叶木无法取回已支付的420000元购房款，故家美公司的行为已构成违约，其违约行为与吴家雯、叶木的利益受损存在因果关系，理应承担损害赔偿责任。但该损害赔偿责任并非连带责任，而系补充赔偿责任。本案中，案涉合同未能顺利履行且被解除的主要原因是严爱娇未按合同约定申请办理案涉房屋的提前还贷以及涂销抵押手续，而家美公司未尽合理审慎的中介义务，则应对此承担次要义务，且案涉合同亦未约定家美公司应就违约行为承担连带责任，故一审法院判令家美公司承担连带清偿责任，缺乏理据，本院予以纠正。本院根据案涉合同的实际履行情况及家美公司的过错程度，酌定家美公司在吴家雯、叶木支付购房款420000元的20%范围内承担补充清偿责任，即严爱娇应向吴家雯、叶木返还购房款420000元，如严爱娇未能全额清偿，家美公司应对不足部分进行补充性清偿，但家美公司的清偿部分不超过84000元（即420000元×20%）。综上所述，家美公司的部分上诉请求成立，吴家雯、叶木的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2772号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2772号民事判决第六、七项；三、佛山市家美房地产代理有限公司在84000元的范围内对严爱娇承担的向吴家雯、叶木返还购房款420000元的债务承担补充清偿责任；四、驳回吴家雯、叶木的其他诉讼请求。一审案件受理费18121元，减半收取9060.5元，保全费3020元，合计12080.5元，由吴家雯、叶木负担612元，严爱娇负担10546.5元，佛山市家美房地产代理有限公司负担922元。二审案件受理费4460元，由佛山市家美房地产代理有限公司负担2460元，吴家雯、叶木负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月十七日法官助理 彭振宇法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理