广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初1351号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所地南宁市大沙田建设路******，统一社会信用代码91450100765823711Q。 法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：磨高尖,该公司工作人员。 委托诉讼代理人：巫树励,该公司工作人员。 被告：李天柱，男，壮族，1987年7月23日出生，住广西隆林各族自治县新州镇民生社区民生街**,现住址不明。 原告南宁市宝城物业服务有限公司诉被告李天柱关于物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告南宁市宝城物业服务有限公司的委托诉讼代理人巫树励到庭参加诉讼，被告李天柱经本院公告送达传票传唤,逾期未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本院向被告李天柱公告送达的期间,依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费4974.6元、违约金7362.8元（计算方式：按每日3‰计算，物业服务费计算以2016年7月1日-2019年5月7日各期所欠物业服务费），共计12337.4元。二、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告是昌泰水立方的物业服务公司。被告为南宁市龙岗大道8号昌泰水立方X栋XXX号房的业主，其在接到开发商——南宁昌泰置业投资有限公司的房屋交房通知及电话通知后，于2014年1月26日到原告昌泰水立方管理处办理了业主入伙验收手续，并领取了房屋钥匙;同时，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，按法律法规约定了双方的权利义务。物业服务费1.2元/月·平方米，生活垃圾处理费8元/户·月，每月20日前交纳当月相关物业服务费及委托代收等相关费用，未按约定时间交纳的从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰交纳违约金。但由于被告的原因，从2016年7月起至2019年5月期间，被告一直没有按约定向原告缴纳物业服务费、生活垃圾处理费、违约金等共计12337.4元。期间物业服务中心多次向业主催缴费用未果，被告构成违约。被告长期拖欠物业管理服务费用与其它费用的行为，己经严重影响了原告的正常运作，并严重影响到小区物业管理服务的进行。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告为证明其主张提供的证据有：1.南宁市商品房买卖合同；2.业主身份证复印件；3.昌泰水立方前期物业服务合同；4.昌泰水立方前期物业管理服务协议；5.昌泰水立方物业服务收费标准备案表；6.南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告；7.缴费通知；8.欠费明细表。 被告未提交证据。 经审查，对原告提交的证据，本院认定如下： 一、证据1至5、7真实、合法、有效，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信； 二、证据6与本案无关，本院不予评价； 三、证据8系原告单方制作，原告未提供证据证实得到被告确认，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月18日，被告作为买受人与案外人南宁昌泰置业投资有限公司（以下简称昌泰公司）作为出卖人签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），向案外人昌泰公司购买位于南宁市邕宁区（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积为118.45平方米。《买卖合同》第九条“交付期间与交付条件”约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方签字单体验收合格。第二十条“前期物业服务”约定：1、出卖人依法选聘的物业服务企业为:南宁市宝城物业管理有限公司。2、前期物业服务期间，物业服务收费价格为住宅物业1.2元/月·平方米（总建筑面积），由物业服务企业按照月收取。4、买受人已经详细阅读和接受有关物业服务的全部内容和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。附件六“合同补充协议”第五条约定：买受人同意接受出卖人通过合法程序聘请的物业公司对该小区的前期物业管理服务，并对物业服务内容和各项相关的收费约定已经充分理解和接受，承诺遵守《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》中涉及买受人的相关约定。 2013年11月5日，案外人昌泰公司作为委托方与原告作为受托方签订《昌泰水立方前期物业服务合同》约定案外人昌泰公司选聘原告对昌泰水立方提供前期物业管理服务。 2013年11月15日，经申请，原告取得昌泰水立方小区的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，该表载明，市价格主管部门同意按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯1.2元/㎡。 2014年1月26日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《昌泰水立方前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）。第一条“双方的权利和义务”约定：乙方（被告）依据《服务协议》及时向甲方（原告）交纳物业管理服务费等费用。第四条“物业管理服务费用”约定：一、乙方交纳费用时间：每月20日前交纳清当月相关物业管理服务费及委托代收的费用。二、物业管理服务费收费标准为（按业主享有房屋总建筑面积，含公摊面积）：1、住宅收费标准：1.2元/月·平方米。第九条“违约责任”约定：乙方违反协议，不按《服务协议》约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费……甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应当交纳费用的3‰交纳违约金。 2019年5月5日，原告向被告发出缴费通知，载明“2019年5月的物业费及相关费用的通知单已发放，请您在百忙中于本月底前抽空到物业办公室缴纳，逾期则按相关规定和双方约定每日加收应当缴纳费用的3‰的违约金。谢谢合作！备注：上个月少数个别业主由于忙的原因，未能按时缴费，请您按约定及时交清所有相关费用。” 2019年7月12日，原告以被告不支付物业服务费、违约金为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。 庭审中，原告确认本案调查的重点是：原告主张被告支付物业服务费、违约金有何事实和法律依据，如被告应当支付，各项费用应当如何计算。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院依法送达传票传唤,逾期不到庭参加诉讼,视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 一、关于原告主张被告支付物业服务费有何事实和法律依据；如被告应当支付，应当如何计算的问题 （一）关于原告主张被告支付物业服务费有何事实和法律依据的问题 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 本案中，原告与被告签订的《昌泰水立方前期物业管理服务协议》、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》均属有效合同，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。被告已经按照合同约定接收房屋，应按照合同约定交纳物业费。被告入住其购买的涉案房屋后，从2016年7月起，不缴纳物业服务费，违反双方合同约定，对于原告要求被告履行合同义务的诉请，本院予以支持。 （二）关于物业服务费应当如何计算的问题 被告房屋的建筑面积为118.45平方米，每月应当交纳的物业费为142.14元/月（118.45平方米×1.2元/月·平方米）。被告自2016年7月起未交纳物业管理费，原告诉请2016年7月至2019年5月共计35个月的物业管理费，这35个月的物业管理费应当为4974.9元（142.14元/月×35月）。原告起诉主张被告支付物业管理费4974.6元未超过4974.9元，故无损于被告的利益，本院予以支持。被告应支付原告物业管理费4974.6元。 二、关于原告主张被告支付违约金有何事实和法律依据；如被告应当支付，如何计算的问题 《前期物业管理服务协议》第九条约定业主不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当缴纳费用的3‰滞纳金，该滞纳金实为违约金，该违约金标准过高，本院酌定以物业费欠费总数的30%计算，即1492.38元（4974.6元×30%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李天柱支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司2016年7月至2019年5月共计35个月的物业管理费4974.6元； 二、被告李天柱支付给原告南宁市宝城物业服务有限公司违约金1492.38元； 三、驳回原告南宁市宝城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费108元，公告费560元,合计668元，由原告南宁市宝城物业服务有限公司负担58元，由被告李天柱负担610元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃毅磊 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  黄福生 二〇二〇年一月二十三日 法官 助理  韦嘉薇 书 记 员  莫姗姗