广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初50号 原告：卢秀兰，女，1968年10月21日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘立钊，广西文威律师事务所实习律师。 被告：卢国锋，男，1974年9月12日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告：张兰，女，1974年1月2日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 第三人：谢水上，男，1973年8月13日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告卢秀兰与被告卢国锋、张兰、第三人谢水上房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢秀兰向本院提出诉讼请求：1.确认原告卢秀兰与被告卢国锋于2019年3月18日签订的《铺面租赁合同》为无效合同；2.被告卢国锋返还铺面转让费68000元给原告卢秀兰，被告张兰承担连带清偿责任；3.第三人谢水上返还三个月租金9900元给原告卢秀兰，同时对被告卢国锋、张兰未能清偿的部分承担补充赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告卢国锋、张兰承担。 事实和理由：2019年3月18日，卢秀兰夫妇路过梧州市香城小区，发现那里大排档的生意相当不错，而且位于新龙路××旁边××“××排档”贴出“旺铺转让”的告示。经与经营该店的店主卢国锋、张兰夫妇协商后，双方达成转让费为74000元的店铺转让口头协议，卢秀兰当即交了3000元定金给卢国锋，卢国锋也写了定金收据给卢秀兰。写定金收据时，双方都没有要求出示身份证核对，卢秀兰只是告知卢国锋平时家人都是称呼自己为卢妹珊，卢国锋所写收据也直接写收到卢妹珊交来定金3000元。2019年3月30日，双方又在“原味美食大排档”店铺签订《铺面转让协议》，约定乙方应当天交足全部转让费74000元，自4月份起店铺由乙方自主经营，并按原有房屋租赁合同向屋主谢水上交纳租金和水电费，店内全部物品归乙方所有。铺面转让协议只是说店铺转让后乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，没有提到具体租赁期限，但口头讲过最少可以做两年。该协议为卢国锋起草并打印，签订转让协议时，卢秀兰还是用“卢妹珊”的名字签，写身份证号码时因卢国锋一直亲热**叫卢秀兰为“阿妹”，所以卢秀兰就在填写身份证号码时把出生年份改为1973年显得年轻一点。卢秀兰凑足74000元交给卢国锋、张兰夫妇后，又按原房屋租赁合同的约定于2019年4月1日、5月1日、6月1日交纳租金和水电费给屋主谢水上，并在征求屋主谢水上的意见后，将原来的招牌“原味美食大排档”改换成“聚食客快餐店”。卢秀兰经营快餐店期间，一直听到有人说香城小区的违章铁棚很快就会被拆掉不能再经营了，但卢国锋和谢水上都说不会拆的。2019年6月3日，梧州城管正式贴出拆棚布告。2019年7月12日上午，梧州城管直径开钩机来把铁棚拆除。铁棚拆除后，卢秀兰一直找不到卢国锋、张兰夫妇，屋主谢水上只是象征性地退了6000元合同押金给卢秀兰就再也不理了。卢国锋和谢水上应该早已收到梧州城管拆除香城小区违章搭盖铁棚整治市场秩序的通知，但卢国锋仍将从卢国雨处接手且租赁合同已经过期的店铺转让给卢秀兰并收取巨额转让费，属于欺诈行为，与卢秀兰所签订的《铺面转让协议》应为无效合同，已经收取的转让费74000元减除6000元合同押金外，应全部返还给卢秀兰。屋主谢水上明知铁棚属于违章建筑即将拆除且原房屋租赁合同已经过期，仍允许卢国锋与卢秀兰签订《铺面转让协议》，并向卢秀兰收取三个月9900元租金，应返还已经收取的租金给卢秀兰，并对卢国锋、张兰未能清偿的部分承担补充赔偿责任。 被告卢国锋辩称，其与卢秀兰未签订任何铺面租赁合同，不涉及合同是否有效的问题。其与卢秀兰未建立有民事法律关系，不承担返还铺面转让费的责任。本案的诉讼费用应由原告承担。2014年8月，其胞弟卢国雨与谢水上签订《协议书》，承租谢水上所有的位于梧州市长洲区旁临时搭建的彩瓦铺面后，与其合伙经营“原味美食大排档”。2016年1月1日，卢国雨与谢水上续签租赁铺面《协议书》。2016年8月，卢国雨退伙，大排档由其经营，妻子张兰协助经营。2019年3月30日，卢妹珊拿着铺面转让协议让其签字，其在核对完卢妹珊的身份信息后与卢妹珊签订了铺面转让协议，并向卢妹珊交付了卢国雨与谢水上于2016年1月1日签订的《协议书》。卢妹珊向其支付了50000元铺面转让费，其向卢妹珊整体交付了“原味美食大排档”的装修、电器、家具等一切物品。 被告张兰辩称，“原味美食大排档”的店主是其丈夫即被告卢国锋，其只是偶尔到店帮忙。大排档的日常经营管理事务是由被告卢国锋全权负责，其很少过问。本案系合同纠纷，其不是合同主体，原告把其列为本案被告，没有事实和法律依据，其不是本案的适格被告。其从来不认识原告卢秀兰，也从来没问过卢国锋转让店铺的事情，只知道卢国锋把店铺及物品转让给了卢妹珊。其既不是店铺的经营者，也没有在铺面转让协议上签字，不是合同相对人，不应承担任何法律责任。 第三人谢水上述称，原告与被告卢国锋签订协议前已经收到了其与卢国雨签订的《协议书》，其已经说明涉案铺面是临时搭建物，因行政行为需要拆除的，与其无关。其对于原告与被告卢国锋签订的铺面转让协议不知情，被告卢国锋只是告知自己原告是他的堂妹。至于原告要求其返还三个月租金9900元的问题，因原告已经使用了铺面，故其不应返还。其从未与原告签订过任何租赁协议，对于原告与被告卢国锋签订的协议也未收取过任何款项，原告的起诉没有依据，另还应赔偿误工费以及精神损失费。 本院经审理认定事实如下：第三人谢水上在未办理准建手续的情况下，私自在本市新龙路1号临时搭建了一间铺面。2016年1月1日，谢水上与案外人卢国雨签订了一份《协议书》，约定：1.经双方同意，谢水上把新龙路1号后面的临时搭建的彩瓦铺面出租给卢国雨经营饮食；2.合同期为贰年，合同期满后，同等价钱条件，卢国雨优先续租，铺面租金从2016年1月1日起至2016年12月31日止每月租金3200元。从2017年1月1日起至2017年12月31日止每月租金3300元；3.卢国雨在合同期如有变动，经双方同意没有影响谢水上利益的条件下，可以转让，但卢国雨出租转让，要经谢水上同意，如不同意，所签合同无效；4.卢国雨必须按照国家政策法律和上级有关规定进行一切合法经营，并交纳一切税费，遵守劳动安全法规，在经营期间卢国雨所发生的一切债权债务与谢水上无关，卢国雨不得以任何方式用铺面作任何抵押使用；5.因该商铺临时搭盖，如因政府行为需要拆除，卢国雨应无条件配合谢水上将搭盖物拆除，谢水上就退还押金。签订《协议书》后，卢国雨一直使用铺面，其后又将铺面转给本案被告卢国锋使用，卢国锋与其妻子张兰共同经营“原味美食大排档”。 2019年3月18日，原告卢秀兰使用“卢妹珊”（乙方）的名字与被告卢国锋（甲方）签订了一份《铺面转让协议》，约定：1.甲方同意将自己位于香城原味美食大排档转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；2.店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；3.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方；4.乙方向甲方支付转让费共计74000元；5.乙方接于前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；6.如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。同日，被告卢国锋出具一份《收据》，载明收到卢妹珊店铺订金3000元正，并备注本人卢国锋店铺转让（原味美食大排档）给卢妹珊。协议签订后，被告卢国锋将铺面及铺内物品一并交付给了原告卢秀兰，卢秀兰向被告卢国锋支付了50000元转让费。原告卢秀兰接手铺面后经营了三个月，并向第三人谢水上交纳了2019年4月的房租及水电费共3643元，5月的房租及水电费共3822元，6月的房租及水电费共3916元。2019年7月，原告卢秀兰承租的铺面被政府有关部门清理拆除。为此，原告诉至法院提出本案诉请。 上述事实，有当事人的庭审陈述，原告卢秀兰提供的铺面转让协议、协议书、订金收据、租金收据、照片、微信转账记录，被告卢国锋提供的铺面转让协议，第三人谢水上提供的协议书等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，被告卢国锋将其经营的“原味美食大排档”及铺内物品全部转让给原告卢秀兰，原告向被告支付转让费，双方之间成立买卖合同关系。原告认为被告卢国锋在明知案涉铺面系违章搭盖且将会被城管拆除的情况下，仍收取巨额转让费将铺面转让给原告，属于欺诈行为。根据原告庭审陈述，整治拆除通知是2019年7月发布的，铺面转让的事实发生在2019年3月，原告认为被告卢国锋在转让前已获知拆除消息，但没有举证证明。另外，从《铺面转让协议》“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”的约定来看，原告应当是知道原铺面租赁合同的。而第三人谢水上与卢国雨签订的《协议书》也约定了“因该商铺临时搭盖，如因政府行为需要拆除，承租人应无条件配合出租人将搭盖物拆除”的内容。故原告应当知晓自己承租的铺面的性质以及存在随时被拆除的风险。原告诉称被告卢国锋欺诈的说法，无事实根据，本院不予采信。原告主张其与被告卢国锋签订的《铺面转让协议》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，本院不予支持。 关于原告要求第三人谢水上返还其三个月租金9900元的问题。本案中，被告卢国锋将案涉铺面转给原告卢秀兰并退出其与第三人谢水上之间的租赁关系，原告卢秀兰从被告卢国锋处承接铺面并向第三人谢水上支付租金，第三人谢水上收取了原告卢秀兰支付的租金同意将铺面出租给原告，故在第三人谢水上与原告卢秀兰之间成立新的铺面租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，第三人谢水上与原告卢秀兰之间的租赁合同是无效的。再根据上述司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告卢秀兰在2019年4月至6月期间使用案涉铺面进行了经营并支付了租金，第三人谢水上收取原告卢秀兰铺面使用费是符合上述司法解释规定的，因此对于原告卢秀兰要求第三人谢水上返还三个月租金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告卢秀兰的诉讼请求。 案件受理费1748元，减半收取计874元，由原告卢秀兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 吕晓雯 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 李健梅 书 记 员 覃雪梅 附适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。