福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终37号 上诉人（原审被告、反诉原告）:胡建文，男，1976年2月7日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市星宇达企业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区常泰街道南环路元安北路**。 法定代表人：郭慧荣，总经理。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连湘渊，福建泉南律师事务所律师。 上诉人胡建文因与被上诉人泉州市星宇达企业管理有限公司（以下简称星宇达公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 胡建文上诉请求：1.撤销（2019）闽0502民初202号民事判决第一、二、三项，改判驳回星宇达公司的全部诉讼请求。2.撤销（2019）闽0502民初202号民事判决第五项，依法改判：（1）撤销《场地经营使用合同书》及补充协议；（2）星宇达公司返还胡建文已支付的市场营运服务费32400元、物业费26055元、租金22140元、保证金15000元；（3）星宇达公司赔偿胡建文的装修损失10000元。3.本案一、二审诉讼费用均由星宇达公司承担。事实与理由：1.自2018年3月起，胡建文与星宇达公司已达成按每月4702元缴交租金的新合意，即对每月900元物业费予以减免；涉案商铺实际出租面积仅286平方米，但星宇达公司却按345平方米的面积收租金，根据合同约定，场地租金为每月4320元（345平方米），按实际承租286平方米计算，应收租金应为3582元，故自胡建文2016年6月25日承租涉案商铺起算，至2018年12月24日止，合计30个月，共多收22140元，星宇达公司多收的租金应予退还。2.星宇达公司存在欺诈、未履行相应合同义务等违约行为，主要有：（1）广告、招租时存在虚假宣传，星宇达公司承诺将本案酒店用品市场打造成“高端市场”，但实际未依约进行运营、投入、规划；（2）星宇达公司隐瞒涉案商铺系冷库改造的事实，未尽告知义务，构成欺诈；（3）星宇达公司收取高额物业费后未依约定对市场进行合理管理，致使市场管理混乱，星宇达公司为此主动提议免收物业费；（4）涉案商铺未经消防验收。《场地经营使用合同书》因星宇达公司的以上欺诈行为应认定为无效，星宇达公司作为合同过错一方应赔偿胡建文因此所受的损失，即市场营运服务费32400元、物业费26055元、保证金15000元及装修损失10000元。即使合同有效，星宇达公司的上述行为也属于违约行为，星宇达公司对上述费用也应予以退还或补偿。3.胡建文从承租涉案商铺起按时按期支付房租，但星宇达公司一直蓄意驱赶胡建文，星宇达公司违约在先，胡建文在本案起诉之前，已缴清租金至2018年12月，并未拖欠租金，且胡建文已交的15000元保证金也可抵扣一季度租金，胡建文并无违约恶意，也未收到星宇达公司的催缴租金通知，一审法院以胡建文偶然一、二次未按时缴交租金即认定违约显属错误。4.一审法院以每季度16805元计收房屋租金及占用费是错误的，如前所述，胡建文与星宇达公司已达成每月租金4702元的新合意，且涉案商铺实际出租面积只有286平方米，故房屋占用费应以每月3684元（4702÷345×286）计算为合理。5.一审法院对本案反诉费用未减半收取，违反有关法律规定，应予更正。 星宇达公司辩称：1.关于涉案商铺租金数额。涉案商铺原先合同约定租赁面积为345平方米，后经实测，核定实际租赁面积为300平方米，星宇达公司也于2017年7月4日出具《承诺书》，相应将胡建文的每季度租金减为16805元，江南酒店用品市场于2016年6月25日开业，开业前三个月免租金，胡建文自2016年9月25日起至2017年3月25日止的两季度租金已分别扣减2500元，故星宇达公司不存在多收取租金不予退还的事实，而星宇达公司与胡建文之间未达成每月4702元租金的新合意，星宇达公司并未针对胡建文或整个江南酒店用品市场进行减免物业费，因此，本案实际情况是胡建文拒不按约定的16805元履行支付租金的义务。2.《场地经营使用合同书》合法有效。星宇达公司与胡建文是自愿平等签订《场地经营使用合同书》，且星宇达公司有对外转租权，涉案三间商铺房屋分别于2011年、2013年取得泉国用（2011）第100106号国有土地使用证、泉房权证鲤城区（鲤）字第2××7号房产证，虽然2011年8月18日测绘图记载的涉案商铺用途为“冷库”，但取得泉房权证鲤城区（鲤）字第2××7号房产证时，所附2013年1月18日测绘图已变更为“2＃商业楼”，一审审理过程中调取的《房地产权证登记总册表》记载的设计用途亦明确标示“商服”。故涉案商铺符合规划用途，《场地经营使用合同书》合法有效，应受法律保护。3.胡建文存在多种违约行为，星宇达公司各项诉求合理、合法。胡建文拒不支付自2018年8月25日起的商铺租金、市场营运服务费、物业管理费等，经星宇达公司多次催告仍拒不履行，且胡建文长期占用涉案Ｇ101-103商铺相邻的四间商铺作为仓库使用，但拒不支付占用费，以上均属严重违约行为，按《场地经营使用合同书》第十三条违约责任条款的约定，星宇达公司有权单方解除合同，并要求胡建文立即腾空租赁物。4.星宇达公司在本案中不存在欺诈行为，本案租赁合同不存在可撤销的情形，胡建文反复考察过江南酒店用品市场的位置、商业环境及配套设施等，签订本案租赁合同是其真实意思表示，且胡建文自租赁涉案商铺以来，经营状况良好，无任何损失可言，胡建文亦对涉案商铺的“商服”属性是明知的，涉案商铺已取得完整产权证明，说明消防验收已通过，胡建文提出星宇达公司存在欺诈的上诉理由均缺乏依据。5.星宇达公司不存在虚假宣传，江南酒店用品市场成立之初，愿景是专业酒店用品市场，三年来，星宇达公司也一直主要面向酒店用品商户招商，并无虚假宣传行为，市场存在空置率情况与经济大环境有关，市场分区进行部分调整也属正常经营行为。6.星宇达公司依约履行出租、管理、投入义务，胡建文上诉要求星宇达退还市场营运服务费、租金、物业费、保证金及补偿装修损失等均缺乏事实与法律依据，也不符合《场地经营使用合同书》的约定，均应予以驳回。综上，请求二审法院维持原判。 星宇达公司向一审法院起诉请求：1.确认星宇达公司与胡建文签订的《场地经营使用合同书》及补充协议于2018年9月27日解除；2.胡建文立即腾空并返还位于鲤城区江南酒店用品专业市场内G101、G102、G103商铺；3.胡建文按商铺租金、市场营运服务费5172.2元/月、物业管理费900元/月标准，支付G101、G102、G103商铺自2018年8月25日起至2018年9月27日止拖欠的租金及费用共计6679.2元，以及自逾期之日即2018年8月25日起至实际偿还之日止按月利率3%计算逾期付款违约金；4.胡建文按商铺租金、市场营运服务费5172.2元/月、物业管理费900元/月标准支付自2018年9月28日起至实际返还G101、G102、G103商铺止的占用费；5.胡建文赔偿G101、G102、G103商铺二次招租经济损失18216.6元；6.胡建文按每间商铺1800元/月标准支付G105、G106、G107、G108商铺自2018年1月1日起至2018年9月30日期间的占用费64800元；7.胡建文支付星宇达公司罚款7400元；8.本案全部诉讼费用由胡建文承担。 胡建文向一审法院反诉请求：1.撤销《场地经营使用合同书》及补充协议；2.星宇达公司返还胡建文已经支付的市场营运服务费32400元、物业管理费31050元、租金141060元、保证金15000元；3.星宇达公司赔偿胡建文的装修损失50223.45元；4.本案本诉和反诉的诉讼费用由星宇达公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月20日，星宇达公司向福建恒信置业有限公司承租址于泉州市鲤城区常泰街道南环路元安北路259号商铺用于经营酒店用品专业市场。同年12月25日，星宇达公司与胡建文签订一份《场地经营使用合同书》（编号20151224）。次日，双方签订《补充协议》和《承诺书》，与本案有关约定如下：1.胡建文向星宇达公司租赁址在泉州市鲤城区××市场××号××商铺，租赁面积约345㎡，租赁期限自2015年12月25日起至2020年12月24日止；2.场地使用费包含租金和市场营运服务费。合同期前两年，商铺租金每月1440元／间，市场营运服务费每月360元／间，物业管理费345元／间，上述费用每月共计6435元，每季度共计19305元；3.胡建文应于每季度到期前10日付清下一季度的全部费用。若逾期，胡建文应按所拖欠上述费用的百分之一每日向星宇达公司支付违约金；4.胡建文拖欠或者延迟支付租金、市场营运服务费、物业管理费等费用或未能在30日内付清所有未付款，视为违约，星宇达公司有权提前解除合同，回收商铺；5.如有上述违约情况发生，星宇达公司有权单方解除合同，并要求胡建文必须在10天内撤出租赁场所，星宇达公司有权没收保证金并追索合同约定的任何赔偿；6.因履行合同产生争议纠纷，以合同和补充协议条款为准，双方经协商未果，可依法向泉州市鲤城区人民法院诉讼解决。合同还对双方的其他权利义务进行约定。星宇达公司依约将案涉商铺交付给胡建文使用。2017年7月4日，星宇达公司向胡建文出具《承诺书》，载明：兹商户胡建文，商铺号Ｇ101、102、103的每季度场地使用费及物业管理费共计19305元，公司承诺按每季度减免2500元，实收16805元。胡建文按照《承诺书》缴纳场地使用费和物业管理费至2018年8月24日。2018年9月1日，星宇达公司向胡建文发出《催缴租金通知》，但胡建文未及时缴纳租金、市场营运服务费和物业管理费。星宇达公司催讨未果，遂于2018年9月26日通过圆通速递向胡建文邮寄《解除通知函》一份，胡建文于2018年9月27日签收。但胡建文并未依约搬离承租的Ｇ101、102、103商铺，且于同年11月21日和2019年1月17日，先后向星宇达公司各缴纳9404元款项。之后，胡建文未再支付分文，并仍占用址于泉州市鲤城区常泰街道南环路元安北路259号2＃商业楼Ｇ101、102、103商铺。星宇达公司遂于2019年1月4日向本院提起诉讼。 另查明，泉州市住房和建设局颁发的泉房权证丰泽区（丰）字第2××0号《房屋所有权证》载明：所有权人系福建恒信置业有限公司，房屋坐落“泉州市丰泽区××街道××路××路××号”，规划用途商服，测绘地图上标注“（冷库）”，但在产权证变更后，即泉房权证鲤城区（鲤）字第2××7号《房屋所有权证》与房地产权证登记总册表中均明确为商业楼，而不是“冷库”。 一审法院认为，星宇达公司与胡建文签订的《场地经营使用合同书》、《补充协议》和二份《承诺书》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认合法有效。星宇达公司与胡建文均应按合同约定全面履行自己的义务。星宇达公司已依约向胡建文提供G101、G102、G103商铺和市场营运环境，胡建文应当依约按时缴纳市场营运服务费、租金和物业管理费。2018年8月25日，胡建文因未依约及时缴纳租金等费用，星宇达公司于同年9月26日向胡建文发出《解除通知函》。根据《场地经营使用合同书》约定，胡建文拖欠或者延期支付租金等费用，视为违约，星宇达公司有权单方提前解除合同，收回商铺，且有权没收保证金并追索合同约定的任何赔偿，而胡建文须在10日内撤出租赁场所。据此，星宇达公司诉求确认诉争《场地经营使用合同书》及补充协议于2018年9月27日解除，胡建文立即撤出承租商铺，于法有据，予以支持。2017年7月4日，星宇达公司以《承诺书》形式向胡建文承诺按照每季度16805元收取市场营运服务费、租金和物业管理费。因此，星宇达公司应按每季度16805元请求胡建文支付自2018年8月25日起至2018年9月27日止拖欠的租金、市场营运服务费及物业管理费共计6348元和自2018年9月28日起至实际返还G101、G102、G103商铺之日止的占用费。星宇达公司请求按租金、市场营运服务费5172.2元/月和物业管理费900元/月标准收取G101、G102、G103商铺自2018年8月25日起至2018年9月27日止拖欠的租金及费用共计6679元和自2018年9月28日起至实际返还G101、G102、G103商铺的占用费，超出《承诺书》载明的每季度16805元的金额，不予支持。虽然合同约定胡建文拖欠租金、市场营运服务费和物业管理费需支付违约金，但星宇达公司请求胡建文按月利率3%支付逾期付款违约金过高，不予支持。胡建文应自2018年9月27日起至实际付款之日（2018年11月21日）止，支付以拖欠费用6348元为基数，按年利率6%计算的逾期付款违约金为63元。胡建文于2018年9月27日之后向星宇达公司支付共计18808元，扣除胡建文应支付自2018年8月25日起至2018年9月27日止的租金、市场营运服务费、物业管理费和逾期付款违约金共计6411元，剩余12397元用于抵扣占用G101、G102、G103商铺的租金、市场营运服务费和物业管理费，即胡建文应支付自2018年12月3日起至实际返还G101、G102、G103商铺之日止按每季度16805元计算的占用费。由于星宇达公司未发生二次招租的事实，其请求胡建文赔偿G101、G102、G103商铺的二次招租经济损失18216.6元，无事实和法律依据，不予支持。本案中，星宇达公司未提供证据证明胡建文占用G105、G106、G107、G108商铺，其请求胡建文按每间商铺1800元/月标准支付G105、G106、G107、G108商铺的占用费，无事实依据，不予支持。由于《管理手册》与本案不具有关联性，星宇达公司请求胡建文支付以《管理手册》为根据计算的罚款7400元，于法无据，不予支持。 关于胡建文的反诉请求，一审法院认为：1.胡建文在本诉答辩中不同意解除《场地经营使用合同书》及补充协议，并要求继续履行该合同，但在反诉中又请求撤销《场地经营使用合同书》及补充协议，违反了民事诉讼法中的诚实信用原则，故对该主张，不予支持；2.胡建文基于撤销《场地经营使用合同书》及补充协议提出的星宇达公司返还胡建文已支付的市场营运服务费32400元、物业管理费31050元、租金141060元，无事实和法律依据，不予支持；3.胡建文未依约支付租金等费用，已属违约行为，其请求星宇达公司返还保证金15000元，与约定不符，不予支持；4.根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。胡建文违约未及时支付租金、市场营运服务费和物业管理费，其请求星宇达公司赔偿装修损失50223.45元，于法无据，不予支持。胡建文主张诉争商铺系“冷库”，星宇达公司存在虚假宣传和隐瞒重大事实，与事实不符，不予支持，故其主张星宇达公司签订诉争合同属欺诈行为，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决：一、确认星宇达公司与胡建文签订的《场地经营使用合同书》（编号20151224）及补充协议于2018年9月27日解除。二、胡建文应于判决生效之日起十日内腾空返还位于鲤城区江南酒店用品市场内G101、G102、G103商铺给星宇达公司。三、胡建文应于判决生效之日起十日内向星宇达公司支付自2018年12月3日起至实际返还G101、G102、G103商铺之日止按每季度16805元计算的占用费。四、驳回星宇达公司的其他诉讼请求。五、驳回胡建文的反诉请求。本案本诉受理费7092元，由星宇达公司负担2600元，由胡建文负担4492元。反诉受理费5346元，由胡建文负担。 二审期间，胡建文向本院提交视频光盘一份，欲证明星宇达公司打砸胡建文的商铺。星宇达公司质证认为，星宇达公司与胡建文之间确有冲突，但打砸胡建文商铺不属实。本院认为，上述视频不能全面反映胡建文所主张的事实，对该证据的证明目的不予采纳。星宇达公司向本院提交《收款收据》复印件一份，欲证明星宇达公司于2017年3月31日将2016年9月25日至2017年3月25日多收的租金等费用共5000元通过折抵下一季度的租金的方式退还给胡建文，此后，星宇达公司以每季度16805元的标准向胡建文收取租金、物业费等。胡建文对《收款收据》无异议，本院予以采纳。 二审期间，对于一审法院认定的事实，除胡建文认为其并无欠付租金的行为以外，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：1.本案星宇达公司与胡建文的租赁合同关系是否合法有效？是否于2018年9月27日解除？2.一审法院判决胡建文按每季度16805元支付自2018年12月3日起至实际返还G101、102、103商铺之日止的房屋占用费是否合理？3.胡建文的反诉请求应否支持？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于本案星宇达公司与胡建文的租赁合同关系是否合法有效以及应否解除的问题。本院认为，星宇达公司与胡建文签订的《场地经营使用合同书》《补充协议》和二份《承诺书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性或禁止性规定，应确认合法有效。星宇达公司与胡建文均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《场地经营使用合同书》第十三条的约定，胡建文拖欠支付租金、物业费等30日以上，星宇达公司有权提前单方解除合同，胡建文自2018年8月25日之后未及时缴付租金等费用，已构成违约，星宇达公司于同年9月26日向胡建文发出《解除通知函》要求解除本案租赁合同并收回涉案商铺符合上述约定，星宇达公司诉求确认诉争《场地经营使用合同书》及补充协议于2018年9月27日解除，胡建文立即撤出承租商铺，于法有据，一审法院相关判决并无不当，胡建文对此提出的上诉理由不能成立。 关于一审法院判决胡建文支付涉案商铺房屋占用费是否合理的问题。本院认为，胡建文与星宇达公司的租赁合同关系于2018年9月27日解除，胡建文未及时搬离涉案商铺，应支付相应房屋占用费。胡建文上诉主张其与星宇达公司自2018年3月起已达成按每月4702元缴交租金的新合意，应按该标准计算房屋占用费，但胡建文对此未提供证据予以证明，星宇达公司亦不予认可，该主张不能成立。星宇达公司于2017年7月4日以《承诺书》形式向胡建文承诺按照每季度16805元收取市场营运服务费、租金和物业管理费，在无相反证据的情况下，一审法院按该标准计算胡建文应付的房屋占用费并将胡建文于合同解除后所支付的18808元作相应抵扣并无不当，胡建文对此提出的上诉理由不能成立。 关于胡建文提出的反诉请求应否支持的问题。本院认为，第一，涉案商铺拥有完整产权证明，产权证明中显示涉案商铺的规划用途为“商服”而非冷库，亦无证据证明星宇达公司对涉案商铺所在市场的管理、规划、宣传存在重大瑕疵，胡建文主张星宇达公司存在欺诈、虚假宣传、隐瞒重大事实等可撤销合同的情形缺乏事实依据，且胡建文在一审本诉答辩与反诉请求中关于是否解除本案租赁合同关系的主张前后矛盾，违反了民事诉讼法中的诚实信用原则，综上，胡建文要求撤销《场地经营使用合同书》及补充协议的上诉理由不能成立，胡建文以此要求星宇达公司返还其已支付的市场营运服务费32400元、物业费26055元等费用的上诉理由亦缺乏事实和法律依据，不能成立；第二，涉案商铺经实测虽未达合同约定的345平方米，但星宇达公司已按实测面积（约300平方米）对租金、物业费等予以相应扣减，从2017年3月31日起按每季度16805元向胡建文收取租金等费用，之前多收的租金等费用亦已退还给胡建文，就租赁面积变更的问题，星宇达公司并无多收费用，而胡建文主张实际租赁面积只有286平方米以及物业费减免等情况均无证据证明，故胡建文要求星宇达公司退还租金22140元的上诉理由不能成立；第三，胡建文逾期支付租金构成违约，根据《场地经营使用合同书》的约定，胡建文无权要求退还保证金15000元，故胡建文要求星宇达公司退还保证金的上诉理由不能成立；第四，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，本案中，胡建文违约未及时支付租金、市场营运服务费和物业管理费，其请求星宇达公司补偿装修损失10000元的上诉理由，于法无据，不能成立。 综上，胡建文的上诉请求缺乏事实依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但一审法院未将反诉受理费减半收取违反有关规定，应予更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6904元，由上诉人胡建文负担；一审本诉受理费7092元，由泉州市星宇达企业管理有限公司负担2600元，由胡建文负担4492元，反诉受理费5346元，减半收取2673元，由胡建文负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年四月一日 书记员  王戈一 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。