广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终993号 上诉人（原审原告）：平南县永和物业服务有限公司，住所地：平南县平南镇月亮湾中华广场**，统一社会信用代码：914508215859904837。 法定代表人：易先国，总经理。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐健，男，1972年5月17日出生，汉族，居民，户籍地址广西平南县，现住广西平南县。 上诉人平南县永和物业服务有限公司（以下简称永和公司）因与被上诉人唐健物业服务合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 平南县永和物业服务有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、本案没有证据证实上诉人提供的物业服务质量下降，被上诉人应按照合同约定向上诉人全额支付应付费用，一审判决酌情减少20%的物业管理费错误。二、被上诉人逾期支付费用，应按照合同约定以逾期费用为基数，按每日3‰的标准向上诉人支付滞纳金，一审法院对此不予支持，依法无据；一审判决第二项将被上诉人拖欠的专项维修资金、电梯维护费等滞纳金计算标准调整为银行同期同类贷款利率过低。 被上诉人唐健未作答辩。 平南县永和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付费用共计5249.69元（包括2016年12月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3094.84元、2016年12月1日至2019年3月31日电梯维护费560元、垃圾处理费140元；2017年6月1日至2019年3月31日公共专项维修资金607.86元；2016年8月12日至2019年3月6日代收水费118.8元；2016年6月11日至2019年3月8日公摊电费728.19元）；2.判令被告向原告支付滞纳金共计5442.8元（滞纳金：以逾期应付费用为基数，按2016年6月11日起按每日3‰的标准计算滞纳金，计算至费用清偿之日止）；以上1-2项费用合计10692.49元；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年，广西天利和房地产开发有限公司委托永和公司接管大安·天利和财富广场的物业，合同期限是2014年4月1日至2015年3月31日。2014年5月4日，平南县住房保障和房产管理局作出编号为【2014】007号《准予行政许可决定书》，准予广西天利和房地产开发有限公司提出“大安·天利和财富广场”项目协议选聘前期物业服务企业的申请。2014年5月8日，广西天利和房地产开发有限公司委托永和公司对大安·天利和财富广场进行物业管理在平南县住房保障和房产管理局进行备案。2014年7月22日，贵港市物价局和贵港市住房保障和房产管理局联合颁发《贵港市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（贵价格【2014】43号，以下简称《细则》），该细则规定实行政府指导价的物业服务收费构成包括以下部分：物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯使用、二次加压另行计费收取）。被告系天利和财富广场小区号房的业主，房屋实测建筑面积为138.16平方米。2016年5月30日，原告永和公司与被告签订《大安·天利和财富广场前期物业服务协议》（以下简称前期物业协议），聘请原告为“大安·天利和财富广场”（以下简称天利和广场）的物业管理服务企业。《物业协议》约定相关收费标准及违约责任：物业服务费0.8元/㎡/月（未含公共水电分摊费）、电梯费20元/户/月、住宅、城市生活垃圾费按政府相关文件执行；原告有权按房屋建筑面积对当月实际发生公用水、电、公用水电损耗据实分摊、收取分摊费用；专项维修资金自业主入伙之日起按0.2元/㎡/月；受有关部分或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府相关规定；逾期交纳物业服务费等费用（包括代缴费用）的，除有偿付相关费用外，并从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金；原告违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。从2016年6月1日起至2019年3月31日，被告拖欠原告物业服务费3094.84元（时间段为2016年12月1日至2019年3月31日）、公共专项维修资金607.86元、电梯维护费560元、垃圾处理费140元、代收水费118.8元、电费公摊728.19元。另查明，2016年12月1日至2018年12月31日，原告提供的物业服务存在瑕疵，但基本履行了物业合同中的各项义务。2019年1月1日至2019年3月31日期间，由于原告聘请的为天利和商业广场、财富广场小区提供保洁和安保服务的人员数量大幅减少，导致在小区环境、安保、公共设施维护维修等方面原告提供的物业服务质量下降。截止法庭辩论结束前，天利和小区尚未成立业主委员会。 一审法院认为，永和公司与被告签订的《前期物业协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。故原告永和公司应根据前期物业协议的约定提供物业管理服务，被告亦应根据前期物业协议的约定支付相应的物业管理费。关于物业管理费的问题，物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应。在2016年12月1日至2018年12月31日期间内，虽然原告提供的服务存在部分瑕疵，但被告拒绝支付物业管理费及其他费用于法无据，原告请求被告支付该段时期的物业费2763.2元及支付2016年6月11日至2019年3月31日期间的其他费用（公共专项维修资金、电梯维护费、垃圾处理费、代收水费、公摊电费）符合法律规定，依法予以支持。2019年1月开始，原告聘请的保洁和安保的人员大幅减少，导致原告提供给业主的服务质量下降，说明在该段时期内原告的物业服务不符合合同约定，被告以此为由拒交物业管理费属于行使合同履行抗辩权，结合本案实际情况，应酌情适当减少20%物业管理费，即被告应向原告交纳从2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理费为265.3元。关于滞纳金问题，《前期物业服务协议》约定逾期缴纳各项费用的，从逾期之日起每天按3‰缴纳滞纳金，鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵和与业主没有进行良好沟通以及被告成功行使了同时履行抗辩权，故原告请求被告支付物业费滞纳金不予支持。其他费用的滞纳金问题，因约定的滞纳金计算标准过高，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算计较适宜，应该从相关费用实际产生后即2019年4月1日起计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，原贷款基准利率这一标准已经取消，因此，裁判贷款利息的基本标准应改为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第五十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决：一、被告唐健向原告平南县永和物业服务有限公司支付物业管理费3028.5元；二、被告唐健向原告平南县永和物业服务有限公司支付公共专项维修资金607.86元、电梯维护费560元、代收生活垃圾清运费140元、代收水费118.8元、电费公摊728.19元，合计2154.85元，并支付本项各费用的滞纳金（计算方法：以2154.85元为基数，从2019年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告平南县永和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费68元（原告已预交），由被告唐健负担50元，原告平南县永和物业服务有限公司负担18元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为,关于上诉人提供的物业服务质量是否下降的问题，一审法院已查明上诉人从2019年1月1日至2019年3月31日，在提供物业服务过程中存在聘请保安、保洁人员大幅度减少导致服务质量下降的事实，一审法院据此酌情判决被上诉人少支付上述期间内20%的物业管理费，并无不当。因上诉人的服务存在瑕疵、服务质量下降，被上诉人才拖延支付物业管理费，一审法院不支持上诉人要求被上诉人支付物业管理费滞纳金的诉讼请求，并无不当。关于公共专项维修资金、电梯维护费等的滞纳金问题，因合同约定的滞纳金过分高于造成的损失，一审判决对此予以适当调整，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人平南县永和物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈香妙 审判员  苏洁平 审判员  黄钰雄 二〇二〇年四月二十四日 书记员  周燕妮