广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终738号 上诉人（原审原告）：罗启威。 委托诉讼代理人：李贵增，广西明峻律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西金硕商务服务有限公司。 法定代表人：莫汉明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 上诉人罗启威因与被上诉人广西金硕商务服务有限公司（以下简称广西金硕公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初6401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗启威上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人返还场地租金400000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定，广西金硕公司拟出租场地约200平方米给上诉人经营使用，并约定广西金硕公司对场地进行通水、通电、通路。合同签订后，广西金硕公司只是完成了场地通路，但没有通水和通电，故迟迟未能交付场地给上诉人，也无法确定租赁场地的具体位置。二、广西金硕公司成立时是想经营各类商业服务，包括货运信息咨询、农机研发、停车场服务、农机、汽车配件的销售等，后来改变经营范围为二手车市场，并起名为金硕二手车市场，并在2017年9月左右对涉案场地进行建设，搭建各种商业性质的铁皮棚。因此，在2017年9月起被上诉人已改变了租赁场地的性质和用途，导致双方协议第二条约定的内容无法履行。三、2017年9月至2018年初，上诉人多次打电话给被上诉人时任法定代表人，并派相关人员到被上诉人办公场地和被上诉人工作人员沟通如何解除《场地租赁协议书》及退回租金问题。被上诉人已口头答应退回租金，但迟迟没有兑现，上诉人才于2018年10月30日向法院起诉。一审认定上诉人没有要求被上诉人安装水电，导致损失扩大，由上诉人自行承担责任，没有依据。四、被上诉人于2017年9月进入租赁场地搭建铁棚经营鑫硕二手车市场后，双方的合同即已解除，一审确定合同解除时间为2018年10月30日没有依据。五、被上诉人作为出租人没有提交证据证明其对涉案的场地享有使用权，具上诉人了解，涉案场地属农村集体农用地。 广西金硕公司辩称，涉案场地属于兴宁区砖厂的工业土地，由兴宁区政府对该场地责令停产后，村民收回土地，并将土地出租给上诉人使用，涉案的土地已经兴宁区政府的会议纪要批准，由被上诉人建设农业交易市场，故涉案土地为非农业用地。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 罗启威向一审法院起诉请求：1、解除其与广西金硕公司之间签订的《场地租赁协议书》；2、广西金硕公司向罗启威返还场地租金40万元；3、本案诉讼费全部由广西金硕公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月20日，广西金硕公司（甲方）与罗启威（乙方）签订了一份《经营场地租赁协议》，约定：甲方将位于***平方米出租给乙方经营使用；租赁期限为2年，即从2017年6月15日起至2019年6月14日止；租金每年20万元，共计40万元，签订本协议当天一次性付清。租赁期满，乙方不续租，则需把场地清理干净后交还给甲方，若乙方续租，则需提前3个月告知甲方，在同等条件下，乙方有优先权。甲方须保证场地的权属明确，若遇到政府征收或征用，剩余租金须无条件还给乙方，确保乙方的通水、通电及通路。协议还就其他事宜进行了约定。协议签订后，罗启威当日即向广西金硕公司支付租金40万元。 广西金硕公司提交的照片反映出本案租赁土地的现场为一片空地，地上杂草丛生，广西金硕公司搭建有竹棚一个，已破旧不堪，竹棚旁有水龙头两个，另有收费亭一个。竹棚及水龙头广西金硕公司自认系其拉设，收费亭是谁放置在租赁场地内，罗启威与广西金硕公司双方互相推诿。 一审法院认为，一、关于合同效力及合同是否可以解除的问题。罗启威、广西金硕公司签订的《经营场地租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行。罗启威主张广西金硕公司出租的场地为生产用地，租赁给罗启威的土地为工业用地，土地性质未改变导致土地不符合租赁条件，但双方在协议中并未约定土地用途，罗启威以此理由主张合同无效，无事实依据，对其主张广西金硕公司存在该项违约情形，一审法院不予采信。广西金硕公司主张罗启威行使解除权已超过一年的除斥期间，由于双方在合同中未约定解除权及解除权的行使期限，法律亦未规定解除权的行使期限，本案中不存在经对方催告后在合理期限内不行使的情形，故罗启威的解除权并未消灭。在本案合同签订当日，罗启威即支付了2年的租金40万元，履行了支付租金的义务，罗启威主张合同约定“甲方确保乙方的通水、通电及通路”，广西金硕公司未能确保罗启威正常使用水电，导致罗启威无法进场使用土地，广西金硕公司存在违约行为，从涉案土地照片可看出场地内已通水，且土地平整，无需通路，由于合同中未约定如何交付土地，属于约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据租赁合同的一般交易习惯，出租方应负责场地的三通一平，现罗启威主张场地无水电，但无证据证实其已向广西金硕公司提出要求安装，广西金硕公司主张租赁土地已具备租赁条件，亦无证据证实其已为租赁场地通电，对合同的履行双方亦存在过错，罗启威主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于合同目的事实上已无法实现，广西金硕公司亦对罗启威主张的合同于2018年10月30日解除无异议，一审法院对罗启威主张双方签订的《经营场地租赁协议》于2018年10月30日解除予以确认。 二、对罗启威要求广西金硕公司返还场地租金40万元的问题。在本案中罗启威主张场地无水电，但无证据证实其已向广西金硕公司提出要求安装，如租赁物不符合租赁条件，承租方应积极与出租方协商解决，现罗启威无证据证实与广西金硕公司进行过协商，而罗启威不积极与广西金硕公司沟通的行为扩大了双方的损失，故从签订合同之日至双方解除合同之日的租金应当由罗启威支付。从签订合同之日至2018年10月30日的租金计算为：17个月×20万元÷12个月+10天×20万元÷12个月÷30天＝288888.88元，故广西金硕公司应返还罗启威租金为合同解除后的剩余场地租金，剩余场地租金计算为：400000元-288888.88元＝111111.12元。对罗启威主张广西金硕公司返还场地租金的超出部分，一审法院不予支持。 对广西金硕公司主张罗启威支付租金应当计算至罗启威将场地返还广西金硕公司之日止，考虑到本案租赁物为土地，租赁土地上并无罗启威的机器设备，双方虽对收费亭的归属存在异议，但罗启威在开庭当日已表示收费亭并非其所有，故合同解除后，罗启威无需腾空租赁土地，即2018年10月30日双方解除合同之日可视为场地已返还给广西金硕公司。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认罗启威与广西金硕公司于2017年5月20日签订的《经营场地租赁协议》于2018年10月30日解除；二、广西金硕公司返还罗启威场地租金111111.12元；三、驳回罗启威的其他诉讼请求。案件受理费3650元，由罗启威负担2636元，广西金硕公司负担1014元。 二审中，被上诉人提交下列证据：1、南宁市兴宁区发展改革和科学技术局出具的《关于同意调整中国-东盟农机电商物流中心项目建设内容和总投资的复函》；2、《备案通知》；3、南宁市兴宁区人民政府办公室南兴府办纪【2017】55号《会议纪要》；4、南宁市兴宁区环境保护局《关于中国-东盟农机电商物流中心项目环境影响报告表的批复》。上诉人对被上诉人二审提交的上述证据的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。 一审查明事实客观属实，本院予以确认。二审另查明：2016年9月20日，南宁市兴宁区三塘镇降桥村那荷生产组集体（甲方）与广西金硕公司（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定乙方承租甲方集体土地约66.217亩（其中三产地8.1亩、旧废弃砖厂58.117亩），租用土地用途为乙方建设物流园区，物流公司办公楼，农机产品展示厅，停放运输车辆及物流服务的其他用途。上述合同签订后，广西金硕公司拟在***原邕强砖厂用地建设中国-东盟农机电商物流中心项目，并已取得南宁市兴宁区政府同意。 本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《经营场地租赁协议》是否有效？2、如该协议有效，协议何时解除？3、被上诉人是否已将租赁场地交付上诉人，其应否向上诉人返还已支付的租金，返还的租金数额如何计算？ 本院认为，一、关于合同效力。涉案土地系南宁市兴宁区三塘镇降桥村那荷生产组集体非农用地，被上诉人广西金硕公司向南宁市兴宁区三塘镇降桥村那荷生产组承租后，将其中部分场地转租给上诉人罗启威，并未违反法律法规的强制性规定，协议内容亦是双方真实意思表示，故该协议合法有效。 关于合同解除时间。上诉人主张合同于2017年9月已解除，但并未提交证据予以证实，且其在2018年10月30日向一审法院起诉并主张合同无效，在一审法院就合同效力向其释明后，上诉人变更诉请为要求解除双方签订的协议，并确认合同从2018年10月30日解除，故一审判决上诉人与被上诉人的合同于2018年10月30日解除，并无不当，本院予以维持。上诉人主张合同已于2017年9月解除，没有依据，本院不予支持。 关于场地交付及租金返还问题。虽然上诉人与被上诉人未办理场地交付的书面证据，但上诉人在合同签订当日即向被上诉人支付了合同租期内的全部租金40万元，且合同签订之日至上诉人提起本案诉讼之日，在长达17个多月的时间里，上诉人从未向被上诉人主张过场地未交付的事实，上诉人在起诉状中亦载明，合同签订后，上诉人即将着手进场经营使用时，被上诉人却迟迟没有为其通水、通电和通路，经双方多次协调，被上诉人还是无法提供这些便利条件，由此可以证实，合同签订后，被上诉人已将涉案场地交付上诉人。上诉人主张被上诉人从未将涉案场地交付其，本院不予采纳。虽然被上诉人交付场地后，没有按合同约定为上诉人通电，但上诉人对此并未提出异议，其直至2018年10月30日，才向一审法院起诉要求解除合同，因上诉人已支付了合同期内的全部租金，故一审判决被上诉人仅需返还上诉人合同解除之日至合同原约定的期限届满之日的租金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人应返还全部租金，没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人罗启威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人罗启威负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年四月二十三日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静