广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3961号 原告（反诉被告）：高大平，男，1981年11月10日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：毛青松，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周勇，广西冠益律师事务所律师。 原告（反诉被告）：广西壮族自治区消防救援总队培训基地，住所地：广西南宁市兴宁区邕武路6号。 负责人：陈丽，政治委员。 委托诉讼代理人：陈海英，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄朝信，广西桂三力律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年5月29日 开庭时间：2019年8月27日 当事人到庭情况： 原告(反诉被告，以下简称：原告）高大平：委托诉讼代理人周勇到庭。 被告（反诉原告，以下简称：被告、广西消防救援总队培训基地）广西壮族自治区消防救援总队培训基地：委托诉讼代理人陈海英、黄朝信到庭。 原告起诉要点 原告高大平提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年12月1日签订《铺面租赁合同书》于2017年1月1日解除；2.被告退还原告履约保证金100000元、水电押金20000元，并支付利息（利息计算标准：以120000元为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项全部退还之日止，暂计算至2018年12月20日的利息金额为120000×年利率4.75%×719天÷360天＝11384.17元）；3.因被告违约，赔偿原告各项直接损失人民币1235250元，承担自起诉之日起利息。［其中（1）租赁房屋装修损失349800元（计算方法：房屋装修费用总额×66.6%＝349800元）；（2）停产停业损失45000元（共解除15名员工，每人赔偿一个月工资3000元，即15×3000＝45000元）；（3）设备损失497250元（电脑63000＋电脑桌椅126000元＋机房升级100000元＋空调65000元＋电脑键盘、鼠标、耳机73500元＝994500元×50%＝497250元）；（4）其它损失343200元（广告费20000元＋转让费500000元＝520000元×66.6%＝343200元）］；4.被告因违约向原告承担违约金人民币166683元（计算方法：年租金1000100元÷12个月×2个月＝166683元）；5.被告向原告承担提前解除合同给原告造成可期待利益损失人民币300030元（计算方法为：年租金1000100元×年收益率15%×2年＝300030元）;6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月1日，原告高大平与中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队教导大队（广西消防救援总队培训基地的前身）签订一份《武警部队房地产租赁合同》，约定中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队教导大队将位于南宁市兴宁区平方米出租给原告，租期至2015年10月31日。2015年12月1日，原告高大平与被告签订一份《铺面租赁合同书》，约定：出租项目名称和编号：快环建材市场商业铺面租赁采购（ＧＸＫＬＧ220153192）；房屋的坐落、面积情况：1.被告培训基地出租给原告高大平的房屋位于南宁市兴宁区邕武路6号；2.出租房屋面积建筑面积864平方米，场地面积1000平方米。租赁期限、用途：1.该房屋租赁期自2015年12月1日起至2018年11月30日止;2.租赁该房屋用途为商业经营项目；3.租赁期满，被告培训基地有权收回出租房屋，原告高大平应如期交还。租赁期满被告培训基地收回出租房屋。履约保证金、租金及支付方式：1.该房屋租金第一年1000100元（大写壹佰万零壹佰元），每年以5%递增，第二年租金105005元（大写壹佰零伍万壹佰零伍元整），第三年租金110271025元（大写壹佰壹拾贰仟柒佰壹拾元贰角伍分）。2.房屋租金支付方式如下:租金按季度支付，原告高大平于每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前，分四次将当年租金以银行转账的方式转至被告培训基地户内。3.2015年12月20日之前，原告高大平必须一次性向培训基地交100000元（大写壹拾万元）作为履约保证金，支付水电押金20000元（大写贰万元），合同到期后经培训基地验收后房屋无损坏及约行为，履约保证金无息退还。并约定原告和被告其他权利义务及违约责任等等。签订合同后，由于原租期向中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队教导大队支付履约金10万元和水电押金2万元未退，双方同意抵作新合同的履约金和水电押金；原告承租后，原告将租赁的房屋二楼商铺部分转租给翁传逞先生，作为经营“新达利网吧”使用。翁传逞先生承租后，对南宁市兴宁区邕武路6号二楼商铺进行装修经营网吧生意，共计花费人民币2044500元，其中：装修费用人民币530000元；购买电脑费用630000元；购买电脑键盘、鼠标、耳机等费用73500元；购买电脑桌、椅费用126000元；机房升级改造费用100000元；广告费20000元；空调费用65000元;支付转让费用500000元。同时将一楼房屋转租给艾老六、黄海艳、黄庆全、黄远、刘微友、黄安迪、陈富、韦小英、黄汉祥、邓某某、陈某某、黄某某。据原告统计，2016年度一直按时足额交纳每期租金和水电费。2016年11月10日被告向原告发了一份《关于终止铺面租赁合同的通函》，要求原告于2016年12月1日前搬离承租铺面。原告为了配合被告要求，原告和其它租户解除聘用原员工，停止经营，于2016年12月动员承租户全部退出租赁房屋。双方签订的《铺面租赁合同书》实际已经解除。原告认为，原告与被告签订的《铺面租赁合同书》是双方自愿和真实意思表示，是原被告双方履行合同的依据。被告在合同履行期未完成情况下，通知终止履行合同，明显是违约行为。同时，被告对解除合同给原告造成损失拒不承认和承担。为此，原告多次找被告协商，被告都置之不理，找各种理由推脱！无奈，原告只能诉至人民法院，请求人民法院维护原告的合法权益! 被告答辩要点 被告广西消防救援总队培训基地辩称：一、本案租赁合同是因不可抗力原因终止的，并且截止2017年11月9日被告才得以收回案涉的房地产，此时双方签订的租赁合同才真正解除，同时被告在与原告高大平租赁合同解除过程中不存在任何违约行为，不应承担任何违约赔偿责任。本案租赁合同不能继续履行是因为中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）和公安部《关于公安现役部队全面停止有偿服务，活动的通知》（公政治[2016]113号，被告为了执行落实中央军委和上级的《通知》精神要求，并根据双方签订《铺面租赁合同》约定可以解除和终止合同的条件，决定提前终止《铺面租赁合同》，收回铺面租赁，而且已经提前告知原告，给了其合理的腾房时间，但原告却以其他租户即铺面实际使用人不愿终止租赁合同为由迟迟不将其承租的房地产返还被告，使得被告从2017年1月1日起花大量的时间和精力做铺面使用人的思想工作，直至2017年11月9日被告经过与铺面实际使用人多次沟通双方最终达成搬离协议，由被告垫付铺面实际使用人相关费用后，才收回房屋。所以实际原、被告签订的《铺面租赁合同书》于2017年11月9日才真正解除。被告没有违约，原告主张的违约金、可期待利益事实及法律依据。二、原告诉请被告退还履约保证金100000元、水电押金20000元及利息没有事实和法律依据。原告尚欠被告房屋租金1875526元、房屋水电费232917.5元，其所缴纳的履约保证金、水电押金均是为了约定双方行使权利、履行义务的保证，原告拖欠租金、房屋水电费，构成违约，其应该承担相应的违约责任，在其没有支付拖欠的租金、房屋水电费的情况下，履约保证金、水电押金应不予退还。三、本案租赁合同的终止是因不可抗力导致，符合合同约定，也符合法律规定，被告无需承担任何赔偿责任。而且原告高大平没有证据证明其主张的损失是真实存在的。 被告反诉要点 被告广西消防救援总队培训基地提出反诉请求：1.原告高大平向被告广西消防救援总队培训基地支付拖欠的房屋租金1875526元；2.原告高大平向被告广西消防救援总队培训基地支付拖欠的房屋水电费232917.5元；3.原告高大平向被告广西消防救援总队培训基地支付垫资费用291900元；4.本案诉讼费由原告高大平承担。事实和理由：高大平未依约履行，至今拖欠2010年1月1日至2010年10月31日共计10个月750000元租金、2014年第一季度225000元的租金、2016年的租金25元、2017年1月1日至2017年11月9日的租金900501元、2015年5月27日至12月12日的水电费200652元以及2016年12月13日至2017年11月9日的水电费32265.5元。此外，被告为落实中央军委和上级的《通知》要求，于2017年11月9日直接与铺面的实际使用人签订《铺面搬离协议》，由原告先行垫付了291900元。 原告对反诉的答辩要点 原告高大平辩称：1.本案反诉并非本案受理范围，被告是根据2010年11月1日签订的租赁合同及补充协议提出的反诉，该协议并非本案本诉的同一法律关系，本案反诉不该一并审理，应另行起诉。2.被告租金已过诉讼时效，该租金产生于2010年1月1日至2010年10月31日及2014年第一季度，截止于原告收到反诉状时已达10年，已过诉讼时效。3.被告提出支付租金的金额也没事实和法律依据。双方是2010年11月1日签订的租赁合同，被告却要求支付2010年1月1日-2010年10月31日共计十个月的租金，2014年第一季度的租金原告已经在庭前提供证据证明已经支付租金至被告账户内，不存在拖欠租金的事实。4.请求反诉支付垫资费用不是本案本诉同一法律关系，被告应另行起诉。垫资费用的产生与租赁行为没有关系，也与本案没有直接利害关系。该笔费用产生是被告自行与案外人达成的和解或其他赔偿，是被告自己主张权利，与原告无关。5.关于水电费，请求法院查实具体水电费金额后予以判决。 事实认定与法律适用 2010年11月1日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队教导大队（出租方、甲方）与高大平（承租方、乙方）签订了《武警部队房地产租赁合同》，主要约定：第一条甲方自愿将坐落在广西省(自治区)南宁市（县）兴宁区（镇、乡）邕武路(街、村)6号的房屋建筑面积864平方米,场地面积1000平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途为商业。第三条租赁期限自2010年1月1日起至2015年10月31日止，共5年整。第四条房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备 等费用）为人民币（大写）玖拾万元。租金按季度结算，每季度贰拾贰万伍仟元（225,000.00)乙方于每季度的前十日内交付甲方。第五条租赁期内的水、电等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。其中水费3元/度，电费按1元/度，按费用按月结算，乙方于每月的前7日内向甲方交纳上月水电费。如价格有变动，甲方需书面通知乙方。第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之/向甲方支付房地产租赁保证金人民币壹拾万元整(100,000.00);支付水电押金人民币贰万元整（20,000.00),甲方收取房地产租赁保证金、水电押金后向乙方开具凭怔。乙方按合同履行约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未按合同履行约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；甲方未按合同履行约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第九条合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经过武警消防部队后勤管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租金保证金，其他互不补偿；……（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家、地方、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方不承担责任。中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队教导大队在该合同的甲方落款处加盖公章，高大平在该合同的乙方落款处签字捺印。2010年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁补充协议书》，主要约定：甲方给予乙方10天的免租期，租赁时间顺延10天，即合同时间从2010年11月10日至2015年11月9日。2010年2个月的租金150000元签订合同后一次性缴齐；2011年至2014年租金按公历年的时间计算，每年按季度交，每季度225000元，2015年交10个月的租金共750000元按季度缴齐。 2010年10月28日及2010年11月1日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队教导大队向高大平出具《收据》，分别载明铺面押金50000元、铺面押金50000元、铺面水电押金20000元。 2015年12月1日，广西壮族自治区公安消防总队培训基地（出租方、甲方）与高大平（承租方、乙方）签订《铺面租赁合同书》，主要约定：第一条房屋的坐落、面积情况：1.甲方出和给乙方的房屋位于南宁市兴宁区邕武路6号。2.出租房屋面积建筑面积864平方米，场地面积1000平方米。第二条租赁期限、用途：1.该房屋租赁期自2015年12月1日起至2018年11月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为商业经营项目。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期满甲方收回出租房屋。第三条履约保证金、租金及支付方式：1.该房屋租金第一年1000100元(大写壹佰万零壹佰元整），每年以5%递增，第二年租金1050105元(大写壹佰零伍万 零壹佰零伍元整），第三年租金1102710.25元(大写壹佰壹拾万贰仟染佰壹拾元威角伍分）。2.房屋租金支付方式如下：租金按季支付，乙方于每年1月10曰、4月10曰、7月10日、10月10前，分四次将当年租金以银行转账的方式转至甲方帐户内。3、2015年12月20日之前，乙方必须一次性向甲方交100000元(大写壹拾万元)作为履约保证金，支付水电押金20000元（大写贰万元），合同到期后经甲方验收后房屋无损坏及违约行为，履约保证金无息退还。第四条租赁期间相关费用及税金：1.甲方应承担的费用。租赁期间，房屋和土地的相关税金由甲方依法缴纳。如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。2.乙方缴纳以下费用租赁期间，房屋水电、卫生等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。其中水费3元/度，电费1.3元/度，水电费按月结算，乙方于每月的前七日内向甲方缴纳上月水电费。如价格有变动，甲方书面通知乙方。3.经营过程中，承租人须守法经营，依法纳税，独立核算，自负盈亏，经营过程中所产生的一切经营费用和涉及的各种税费，均由承租人自行承担。第七条甲方违约责任处理规定：1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同月租金的2倍违约金，并退还履约保证金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照本合同月租金的2倍向乙方支付违约金，并退还履约保证金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。第八条乙方违约责任处理规定：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同月租金的2倍向甲方支付违约金，并不退还履约保证金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。①未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；②改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；③用出租房屋前的共用广场做除暂时停车外的其它活动。2.乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同月租金的2倍向甲方支付违约金，甲方不予退还履约保证金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金的5%支付滞纳金。超过1个月本合同自动无效，甲方有权收回乙方租用甲方的此房屋，乙方不得提出任何异议，甲方所收乙方的履约保证金不退还。4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一曰运向甲方支付原月租10%的滞纳金，超过1个月，甲方有权收回出租房屋，并不退还履约保证金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第九条合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或终止本合同。2.房屋租赁期间，乙方有本合同中第八款“乙方违约责任处理规定”中的违约行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不退还履约保证金。3.租赁期满合同自然终止。4.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。 原、被告均认可双方均是前述2010年11月1日《武警部队房地产租赁合同》及2015年12月1日《铺面租赁合同书》的合同相对方。 中国人民武装警察部队消防局对本案涉案商铺发放《武警部队房地产租赁许可证》，有效期限2015年12月1日至2018年11月30日，出租人武警广西消防总队培训基地，承租人高大平。 中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队培训基地于2015年12月16日出具《证明》，载明：我部同意高大平将承租的地址为南宁市兴宁区邕武路6号铺进行出租或转租。 高大平承租涉案商铺后将涉案商铺分别转租。其中，2015年11月28日，高大平（出租方、甲方）与翁传逞签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的二楼商铺出租给翁传逞经营。2015年12月1日，高大平（出租方、甲方）与黄海艳签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼①商铺出租给黄海艳经营。2016年1月15日，高大平（出租方、甲方）与黄庆金签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼②商铺出租给黄庆金经营。2016年4月11日，高大平（出租方、甲方）与黄远签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼③商铺出租给黄远经营。2016年3月1日，高大平（出租方、甲方）与刘微友签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼④商铺出租给刘微友经营。2015年12月1日，高大平（出租方、甲方）与黄安迪签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼⑤商铺出租给黄安迪经营。2015年12月1日，高大平（出租方、甲方）与韦小英签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼⑥商铺出租给韦小英经营。2015年12月1日，高大平（出租方、甲方）与黄洪祥签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼⑦⑧商铺出租给黄洪祥经营。2016年1月1日，高大平（出租方、甲方）与陈康堂、邓轲、黄春宝签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼⑨⑩商铺出租给陈康堂、邓轲、黄春宝经营。2016年1月1日，高大平（出租方、甲方）与陈康堂、邓轲、黄春宝签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼⑦⑧商铺出租给陈康堂、邓轲、黄春宝经营。2015年12月1日，高大平（出租方、甲方）与艾老六签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼楼梯①商铺出租给艾老六经营。2015年12月19日，高大平（出租方、甲方）与陈富签订《租赁合同》，由高大平将涉案商铺的一楼楼梯①商铺出租给陈富经营。 2016年3月25日，中华人民共和国公安部公发出《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》（政治[2016]113号），要求全面停止军队对外有偿服务。 2016年11月10日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队培训基地向高大平发出《关于终止铺面租赁合同的通知》，载明：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）和公安部《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动，的通知》（公政治[2016]113号）要求，以及我部与您所签《铺面租赁合同书》第九条第4款“因不可抗拒力因素导致合同无法履行的，合同终止。”和第十条免责条件规定，现我部决定于2016年12月31日依规终止与您所签《铺面租赁合同》，收回铺面经营权。请您接此通知后，于2016年12月31日前停止一切经营活动，我部于2017年1月1日起收回铺面。 2017年1月1日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队培训基地在涉案商铺均贴上《收条》，载明“我部于2017年起收回商铺”，落款时间2017年1月1日。 被告于2017年11月8日分别与涉案商铺实际使用人分别签订《铺面搬离协议》，约定由被告向实际使用人补偿装修补偿金：黄海艳21000元、黄庆金42000元、黄远21000元、刘微友68400元、黄安迪21000元、韦小英2100元、黄洪祥42000元、邓轲42000元、陈富13500元。 另查明，广西消防救援总队于2019年5月22日复函本院,原中国人民武装警察部队广西壮族自治区消防总队培训基地暂用名称为“广西壮族自治区消防救援总队培训基地”；广西壮族自治区消防救援总队培训基地未进行法人登记，无法定代表人及统一社会信用代码。广西壮族自治区消防救援总队培训基地的负责人是陈丽，职务为政治委员。 还查明，经原告申请，本院委托广西评值价格事务所有公司对涉案的用于经营新达利网吧的铺面装修工程造价进行鉴定。经鉴定，原、被告均认可的项目市场价合计215973元，被告不认可的项目大厅地板砖44407元、铺贴大厅地板砖人工12918.4元、轻质砖隔墙16222.5元、安装轻质砖隔墙人工9270元。原告支出鉴定费20000元。 本院认为，一、关于原告主张确认原、被告于2015年12月1日签订的《铺面租赁合同书》于2017年1月1日解除的问题。原、被告于2015年12月1日自愿签订《铺面租赁合同书》，且合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。经查，根据中华人民共和国公安部公发出《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》（政治[2016]113号）要求，军队全面停止有偿服务。2016年11月10日，被告向原告送达《关于终止铺面租赁合同的通知》，载明于2016年12月31日终止《铺面铺面租赁合同》，收回铺面经营权，于2017年1月1日起收回铺面。另，2017年1月1日，被告在涉案商铺贴上《收条》，载明被告于2017年起收回铺面。被告辩称所贴的《收条》被原告撕毁后原告继续使用涉案商铺，但被告未能提交相应证据证实其主张，依法应承担举证不能的不利后果。故根据现有证据，本院认定被告已于2017年1月1日向原告收回涉案商铺。原、被告于2015年12月1日签订的《铺面租赁合同书》实际已于2017年1月1日解除。军队全面停止有偿服务是国家的重大战略决策，原、被告双方签订的案涉《铺面租赁合同书》因国家重大政策调整导致合同目的已无法实现，故本院认定案涉《铺面租赁合同书》系因不可归责于原、被告双方的事由解除。 二、关于原告主张退还履约保证金、水电押金及支付利息的问题。经查，原、被告于2010年11月1日签订了《武警部队房地产租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，原告在此合同签订后向被告缴纳了履约保证金100000元、水电押金20000元。《武警部队房地产租赁合同》合同期满后，原、被告于2015年12月1日签订了《铺面租赁合同书》，《武警部队房地产租赁合同》所缴纳的履约保证金、水电押金继续作为《铺面租赁合同书》的履约保证金及水电押金，且原、被告对此予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现《铺面租赁合同书》因不可归责于原、被告双方的事由解除，双方均无过错，被告应向原告退还履约保证金100000元、水电押金20000元。故原告主张被告向其退还履约保证金100000元、水电押金20000元，本院予以支持。关于利息问题。自《铺面租赁合同书》解除之日2017年1月1日，被告应向原告返还上述履约保证金及水电押金，但被告至今未返还，故被告应向原告支付占用期间利息。利息计算：以120000元为基数，自2017年1月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 三、关于原告主张各项损失的问题。（1）装修损失。经鉴定，原、被告均认可的项目市场价合计215973元，被告不认可的项目大厅地板砖44407元、铺贴大厅地板砖人工12918.4元、轻质砖隔墙16222.5元、安装轻质砖隔墙人工9270元。经查，原、被告均认可被告交付涉案用于经营新达利网吧的商铺时有基础装修，有门窗、水电、简单灯具和地板砖。现原告未能提交大厅地板砖、铺贴大厅地板砖人工费、轻质砖隔墙、安装轻质砖隔墙人工费系被告交付房屋后重新装修支出的相应证据，本院不予支持。本院确认新达利网吧的装修价为215973元，但此为市场价，应予以折旧。根据原、被告签订的《铺面租赁合同书》，约定合同期限为3年，原告自2015年12月1日至2017年1月1日已使用1年零1个月，本院予以折旧36%，故新达利网吧的装修价值折旧后为138222.72元。此外，如前述分析，《铺面租赁合同书》系因不可归责于原、被告双方的事由解除，双方均无过错，故原、被告对于上诉装修损失各承担50%的责任。综上，被告应向原告赔偿的装修损失为69111.36元（138222.72元×50%）。（2）停产停业损失。原告主张解除员工赔偿每个员工3000元，共有15名员工。但原告未提供相应证据证实其主张，依法应承担举证不能的不利后果。故本院对原告该主张不予支持。（3）设备损失。原告主张电脑、电脑桌、机房系统、空调、键盘、鼠标、耳机等损失。本院认为上述均不属于装修附着物，均可搬离，且原告未能举证证实上述物品实际损失的事实。故原告该主张，本院不予支持。（4）其他损失。原告主张广告费及转让费的损失。但原告未提供相应证据证实其主张，依法应承担举证不能的不利后果，且转让费无法律依据，故本院对原告该主张不予支持。 四、关于原告主张违约金的问题。本案《铺面租赁合同书》的终止，如前所述，系因不可归责于原、被告双方的事由所致，原、被告互不负违约责任。故原告主张违约金本院不予支持。 五、关于原告主张的可期待利益损失的问题。如前所述，本案《铺面租赁合同书》的终止系因不可归责于原、被告双方的原因。原、被告互不负违约责任。故原告主张可期待利益损失本院不予支持。 六、关于被告反诉主张的房屋租金问题。被告主张原告欠付:（1）自2010年1月1日至2010年10月1日租金750000元。（2）2014年第一季度租金225000元。（3）2016年租金25元。（4）2017年1月1日至2019年11月9日租金900501元。原告辩称原告主张的租金已过诉讼时效，此外2017年1月1日至2019年11月9日租金不予认可。经查，2010年11月1日，签订的《武警部队房地产租赁合同》，约定租金按季度结算，每季度贰拾贰万伍仟元（225,000.00)乙方于每季度的前十日内交付。根据本案事实及双方的约定，每一个租金的支付是一个独立的债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。被告于2019年1月16日向本院提交民事起诉状。故原告所主张的（1）自2010年1月1日至2010年10月1日租金750000元；（2）2014年第一季度租金225000元；（3）2016年租金25元，以上合计975025元的租金均已过诉讼时效，本院对原告上述主张不予支持。关于原告主张的2017年1月1日至2019年11月9日租金900501元，如前论述，现有证据证实被告已于2017年1月1日收回涉案商铺，故被告主张2017年1月1日至2019年11月9日租金本院不予支持。 七、关于被告反诉主张的水、电费问题。被告主张原告欠付被告自2016年5月27日至2016年12月12日的水电200652元；2017年1月1日至2017年11月9日的水、电费32265.35元。原告不予认可。被告称上诉水、电费均通过邮寄方式向原告送达催收。但被告未能提交水、电费的计收及催收的证据，现有证据不能证实被告上述主张。故对于被告该主张，本院不予支持。 八、关于被告反诉主张向实际使用人支付的费用问题。本院认为，如前所述，被告与实际使用人签订的《铺面搬离协议》中原告不是该协议的相对方，对原告无约束力，被告向原告主张协议约定的款项无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院》第十一条之规定，判决如下： 1、原告（反诉被告）高大平与被告（反诉原告）广西壮族自治区消防救援总队培训基地于2015年12月1日签订的《铺面租赁合同书》于2017年1月1日解除； 2、被告（反诉原告）广西壮族自治区消防救援总队培训基地退还原告（反诉被告）高大平履约保证金100000元、水电押金20000元； 3、被告（反诉原告）广西壮族自治区消防救援总队培训基地向原告（反诉被告）高大平支付利息（以120000元为基数，自2017年1月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 4、被告（反诉原告）广西壮族自治区消防救援总队培训基地赔偿原告（反诉被告）高大平装修损失69111.36元； 五、驳回原告（反诉被告）高大平的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）广西壮族自治区消防救援总队培训基地反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费21300元（高大平已预交）、评估费20000元，合计41300元，由原告（反诉被告）高大平负担37040元，由被告（反诉原告）广西壮族自治区消防救援总队培训基地负担4260元；反诉案件受理费13001元（广西壮族自治区消防救援总队培训基地已预交），由被告（反诉原告）广西壮族自治区消防救援总队培训基地负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  杨园园 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  何佩瑶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定