苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初4262号原告：傅尔，男，1996年1月17日出生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈诚，江苏珺文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭炽，江苏珺文律师事务所实习律师。被告：苏州协信远致房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320594696785888D，住所地和工业园区苏惠路**环球财富广场****。法定代表人：吴旭。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告傅尔与被告苏州协信远致房地产开发有限公司（以下简称协信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用普通程序进行审理，原告委托诉讼代理人陈诚、陈铭炽（参加第二次庭审），被告委托诉讼代理人谢裕宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅尔提出诉讼请求为：1、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，将坐落于苏州市工业园区青澄路99号青澄花园三区43幢101室房屋办理权属过户给原告，并交付该房屋；2、被告返还因房屋实际面积小于合同约定面积中面积误差比在3%以内（含3%）部分的购房款494940.42元及利息暂计10000元（利息以494940.42元为基数自2019年9月7日至实际返还之日止按银行同期贷款基准利率计算），双倍返还因房屋实际面积大于合同约定面积中面积误差比超过3%部分的购房款2172119.16元，并支付迟延交付房屋违约金暂计1666299.41元迟延交付房屋违约金以16498014元为基数自2018年9月18日起每日按万分之五计算至实际交付之日止，前述款项合计暂计4436358.99元；3、被告承担本案的诉讼费。后其诉讼请求变更为：1、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，将坐落于苏州市工业园区青澄路99号青澄花园三区43幢101室房屋办理权属过户给原告，并将房屋交付给原告使用；2、被告赔偿原告房屋差价损失2469319元、装修设计费95000元；3、被告赔偿原告对设计公司支付的违约金70960元；4、被告支付迟延交付房屋违约金暂计1666299.41元（迟延交付房屋违约金以16498014元为基数，自2018年9月18日起每日按万分之五计算至实际交付之日止）；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买苏州工业园区青澄路99号青澄花园三区43幢101室，价款16498014元，原告付清房款履行了付款义务，后被告突然告知改变了规划方案，原告方一直要求被告提供退房或者不退房两种方式的处理方案，但是被告一直是拖延提供，原告无奈之下提起诉讼，并且被告至今也没有告知原告相关的房屋结构的调整有无调整到位，是否具备房屋过户以及交付的条件，被告应当就此承担相应的违约责任。被告协信公司辩称：案涉房屋已经于2017年办理产权登记于被告名下，故被告方在此基础上与原告签订了相应的商品房房买卖合同，将房屋出售原告，然办理过户时候，鉴于房屋登记部门的原因，我方无法按合同办理产证，故并非由于被告存在违约行为致使案涉房屋未能办理过户手续。鉴于原告申请涉案房屋的价格进行鉴定，鉴定机构是按照收益法进行鉴定，我方认为如果以此作为认定标准，将会造成我方产生巨大损失。如原告据此主张违约金，我方不同继续履行双方的商品房买卖合同以及补充协议，我方同意原告退还该房屋。如原告主张继续履行，我方不同意支付原告上述违约金，对上述意见我方不提出反诉，仅作为答辩意见予以抗辩。本院经审理认定事实如下：2018年6月，被告（卖方）、原告（买方）签订《商品房买卖合同》，约定：卖方将苏州工业园区青澄路99号青澄花园三区43幢101室出售给买方（建筑面积1773.9平方米，不含地下部分），该房屋土地性质为商服用地/商业，该房屋的平面图见合同附件。该房屋价款16498014元，上述价格包含了房屋附属设施设备、装饰装修，该房屋税费由买方承担。第四条关于权属转移：自买方付清全部房款具备条件后10个工作日内申请权属转移登记。第五条关于房屋交付：自买方付清全部款项具备条件后10个工作日，卖方将房屋交付买方。自合同签订后，卖方再将房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除合同之日起10个工作日退还买方全部已付款，并按照累计已付房屋价款的10%支付违约金。违约责任：卖方未按上述约定交付房屋：逾期30日内，自上述约定的交付期限届满次日至实际交付之日，卖方应当按日计算向买方支付已付房款万分之五的违约金，并于交付之日起10日内向买方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买方有权退房，买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的10%支付违约金。双方另签订《补充协议》，约定：1、根据买方实际支付能力，买方于2018年6月29日支付房屋总价10%即165万元作为首付款，剩余房款委托卖方向有关机构融资，融资年利率22%利息，由买方承担。融资本金直接支付给卖方作为购房款，买方按照下述约定支付利息：（1）、2018年7月31日，买方支付房屋总价20%即330万元归还本金；（2）、2018年8月31日，买方支付尾款即11548014元归还本金；（3）、买方提前支付的按照买方实际使用时间和金额计算利息；（4）、利息按月支付，买方直接支付卖方。如买方未按约定付款：逾期30天以内，自约定的应付款期限届满次日起至实际付款之日止，买方按日计算支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当在解除合同通知送达之日起10日内支付违约金。3、原商品房买卖合同第四条、第五条约定：自买方付清全部款项具备过户条件后10个工作日指买方按照本协议付清本金和利息后10个工作日。……6、如果与原《商品房买卖合同》不一致的，以补充协议为准。2018年9月7日，原告已经支付了全部的房款，计支付了16498014元。另外，根据补充协议的约定，在2019年2月28日被告收到原告支付的融资的利息232450元。原告购房时候房屋状态为合同中约定的状态，被告陈述其于2018年12月进行改造，并在2019年1月完成改造。案涉房屋原告购买作为商业使用，用于幼儿教育培训。案涉小区仅有原告所涉的房屋有该户型问题。2018年9月7日原告付清了全部房款，被告向原告出借的本金及利息，原告于2019年1月28日付清。另查明，案涉房屋的测量成果分别为：2012年8月28日的测量成果（编号20120730006）载明，受协信公司委托，其于2012年8月21日对青澄花园43幢房屋进行了分割测量，原成果（任务序列号：20111220003）43幢现分割为101室及102室，本次成果载明：101室下层面积1212.74、下层分摊47.58、上层面积494.27、上层分摊19.39、建筑面积1773.98，备注商业/配套。102室下层面积43.33、下层分摊1.7、上层面积325.10、上层分摊12.75，建筑面积382.88，备注商业/配套。其他建筑面积132.54，地下室，地下室781.58计下层面积1256.07，上层面积819.37，总计建筑面积3070.98，以上单位平方米。2019年1月30日出具的测量成果（编号20190124003），载明：101室下层面积1002.14，下层分摊68.49，上层面积660.04，上层分摊45.11，建筑面积1775.78，备注商业/配套。102室下层面积232.77，下层分摊15.91，上层面积123.92，上层分摊8.48，建筑面积381.08，备注商业/配套，地下室，地下室781.5832.54，合计下层面积1234.91，上层面积783.96，总计建筑面积3070.98，以上单位平方米。2019年4月9日出具的测量成果（编号20190408007），载明：101室下层面积1002.14，下层分摊67.40，上层面积660.04，上层分摊44.4，建筑面积1773.98，备注商业/配套。102室下层面积234.84，下层分摊15.79，上层面积123.92，上层分摊8.33，建筑面积388.28，备注商业/配套，地下室，地下室781.5832.54，合计下层面积1236.98，上层面积783.96，总计建筑面积3070.98，以上单位平方米。案涉房屋于2017年登记为被告单独所有，该房屋房产分户图显示该房屋建筑面积为1773.98平方米，该产证中载明的附图与2012年的测绘成果中的一致。就上述规划及测量成果变更情况，被告陈述如下：案涉房屋原规划时确实与2019年4月9日的测绘成果。但是当时在施工的时候，因为被告方考虑到实际使用的情况做了一些调整，并按照规划的图纸进行了验收报批，相关的部门也进行了验收的。而且我们在2017年也根据我们变更过的户型图办出了房产证。本次销售为原告办房产证的时候，政府提出来该房型的变化要经过物业委员会的同意才可以。2012年测绘成果中的户型图即房产证中的2017年户型图，后调整为2019年的测绘报告中的户型图，其中的101室系原告购买的房屋，102室系物业用房。一楼的101室的面积进行了缩减，而102的房屋的面积进行了扩大。被告认为该变更并非重大变更，既然产证能够办出，故对于该微小的规划变更不需要再报规划局进行变更，故无规划变更意见书。就原告何时得知该案涉房屋无法按照合同约定的户型和附图交付，原告陈述其于2018年9月27日得知案涉房屋当时的现状和户型无法办理过户手续。被告对此不予认可，被告认为明确告知原告无法交付系于2018年12月30日的微信记录中告知无法按照原来的规划交付房屋，只能按照新的调整的规划交付。结合原告工作人员与被告工作人员的微信记录，2018年12月底2019年1月初时被告一方向原告明确表示只能按照新的规划交房，原告表示知晓并且表示退房，双方就退房磋商未果，原告一方的人员微信中称：朱经理，贵方要求把物业位置调整。如下附图将严重影响到我们的规划，我们的设计已经完成，各方工作都已展开，这将给我们带来严重的经济损失，你看我们能不能退房，调整后的格局我们无法更好的利用。就此问题能否约个时间好好谈谈。当日被告一方的孙冬回复：做好沟通，如果实在谈不下就退房。如果保留合作，我们可以做一些其他方面的补偿。原告提交代理人陈诚和被告法务杨和荣微信记录，2019年1月29日，陈诚：傅总的意思是先按照约定把房子户过了，房子交付了，关于赔偿的事情肯定不是一天两天就能谈好的，所以过户和交房可能是当务之急。杨和荣：陈律师，你可能不清楚情况，房子之前我们就要交付给傅总，傅总提出要房子维修完成后再交付，具体你可以和傅总确认。现在首先应该是确认，你们是选择要房，还是选择不要房，而不是你说的先过户，过户来来回回会产生很多交易费用及契税，谁承担？陈诚：按照傅总这个精神，应该是要房。如果要房，多久能开始办，什么时候能办妥。杨和荣：当事人诉请要明确……只要双方谈好，一起提交资料到产证中心，根据以前的办证时间，预估一个月左右可以出产证。1月30日，陈诚：昨天给你们发了封函过去，杨总注意查收一下，收件人写的法定代表人。杨和荣：好的收到后我看下。2月17日，杨和荣：律师函已经收到。傅总几号回国，到时约下面谈时间。陈诚：公司领导有没有具体意向方案。杨和荣：还要看傅总要不要房，双方谈妥后报集团审批。原告据此主张要求被告先过户和交付涉案房屋，将赔偿问题暂时搁置，留待以后解决，但被告坚持双方把解决方案全部变成再办理；截至该日涉案房屋仍未按照原规划审批图改造完毕，具备办理过户办证条件，其主张被告未告知原告房屋已告知完毕，具备过户和交付条件的情况，迟延过户和交付的责任完全在被告。对此，被告质证称：杨和荣之前是我方的员工，现已离职，无法核实记录是否完整与全部真实，即便属实，从该微信记录中可以看出已经明确告诉原告无法按照合同约定交付该房屋，原告当时明确要求我方修改完后按照原合同交付，所以并不存在我方拒绝交付的情形，故不能达到原告证明目的，且通知记录中也无法看出何时具备交付和过户条件。落款日期2019年1月29日原告向被告发函，载明：希望被告收到函件后3日内按照原合同的约定办理过户和交房，逾期承担违约责任，该函件于2019年1月30日签收。诉讼中，原被告一致到案涉房屋中准备办理交接手续，然未能交接完成，究其原因双方各执一词，原告认为因案涉房屋独立的水表、电表，双方未完成交接。被告认为案涉房屋被原告方查封，且并未完成网签手续，故相应的水表、电表未能分户出来，其他户合在一起，但不影响本案的房屋交付使用，也不影响水电使用，原告不接受该房屋，不能据此认为是被告不同意交付。诉讼过程中，依照原告方申请，本院委托苏州中安房地产评估有限公司就案涉房屋2020年3月9日（申请日）相应的房屋价格市场总价进行了鉴定，鉴定意见书载明：结合估价对象的具体情况，在对其进行实地查勘以及类似房地产调查后，按照评估程序，认真分析了影响其房地产价值的相关因素，决定采用收益法作为本次评估的评估方法。估价结果为：涉房屋根据2012年的房产测绘报告，市场总价为16685190元，按照2019年1月的测绘报告，市场总价为14215871元，差价是2469319元。另其回复就2019年4月的不动产测量报告市场总价14201436元，与2012年的测量报告差价2483754元。另，鉴定费用72500元、鉴定人员出庭费用1500元，由原告预交。对上述鉴定意见，原告无异议。被告对鉴定报告及鉴定采用的收益法无异议，但其认为鉴定的参考差价并不能作为本案定案依据，该地段没有类似的房屋进行交付，导致该房屋实际上就有一定的稀缺性，故我方认为不能以收益法作出的价值评估来认定本案原告损失及定案的依据。案涉房屋原告购买实际用于开始儿童教育进行使用而非出租使用。现如按照鉴定中认定的价格，对于原合同的价款进行了变更，如原告依据据此主张被告交付，并赔偿相应的损失，则不同意将该房屋过户并交付给其。诉讼中鉴定机构人员接受本院询问时陈述：首先房地产估价方法有很多，有市场法和收益法等，不同的估价方法在不同角度，各种方法的适用条件、方法特点资料要求有所不同。我们选用的是最能客观体现估价对象市场价值的估价方法。成本法一般是用在工业厂房的价格的确认，因为成本法考虑主要是开发建设合计的房地产的价房，包括房地产包括土地价值，主要适用于没有收益也很少发生的房地产的估价，一般用在工业厂房中，故本案的案例并不适用。一般商品房中都不适用成本法。市场法是指按照市场上同类型的商商品房的买卖价格进行参考，该方法一般适用于商品房买卖纠纷当中，同类型城小区有较多数量的买卖成交案例的情况下做鉴定。本案案涉房屋类型的这种物业市场的交易案例很少。所以说不适用于本次评估。本案采用收益法,因为首先估价对象它本身的情况是一个商业房地产它是属于收益性的物业，而且估价对象所在类似物业的出租案例比较活跃，然后可以获取的市场出租屋交易案例比较多，因此我们就是选用收益法进行评估。是按市场上同类型的儿童培训教育机构的租金收益，而非参考相应的经营收益。因案涉的相关小区仅有本物业，故在鉴定时的数据扩散到周边商业体中的儿童培训机构来进行了参考和数据的折算。无论是市场法还是收益法，它评估的都是房地产的市场价值,本质上是没有区别。基本上这两个评估的结果其实是一样的，且房地产价值是唯一，如条件允许，市场法和收益法的价格基本一致。本案鉴定：考量的主要是由楼层一楼二楼有差别出租率、有效出租面积、商业氛围、商业的范围、交通便捷程度、人流量、地段、、地段局等，通常来讲一楼出租的租金会比较二楼的标准高，高30%至50%甚至更高。以上事实，由《商品房买卖合同》、补充协议、微信记录等证据以及当事人庭审陈述予以证实。对双方争议的证据，原被告举证质证及本院分析如下：原告提交儿童之家设计合同，设计费支付凭证，证明原告在向被告购买签了房屋之后，以自己开设公司的名义，委托设计公司开展设计工作，设计费损失95000元，违约金70960元。被告对上述费用不予认可，其认为即使属实也与本案无关。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，当事人应诚信履行各自的合同义务。并无证据证明原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。原告已经付清案涉房屋的款项，双方一致确认案涉房屋的现状已经就原房屋买卖合同签订时的房屋户型发生变更，诉讼中原告明确要求继续履行双方签订的房屋买卖合同，并将案涉房屋过户至原告名下并现状交付给原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院对此予以支持。针对被告的行为是否构成违约，如构成违约，相应的违约责任，本院分析如下：案涉标的系苏州工业园区青澄路99号青澄花园三区43幢101室，原被告签订上述《房屋买卖合同》后，双方于《房屋买卖合同》中就案涉房屋座落、面积、户型等均作出约定，原告购房时对此予以知晓且查看过案涉房屋，在此之后交房之前，被告因改变了案涉房屋结构的原始规划且案涉房屋无法办理产权过户，故其将房屋的户型结构依照原始规划再行更改，故现原告虽主张继续履行双方之间的房屋买卖合同，但不影响被告在其违约的情况下应当承担相应的违约责任。针对原告主张被告承担房屋差价损失2469319元，被告辩称并非由其原因致使该房屋存在上述房屋差价，原告据此主张上述损失其不予认可。本院认为，承前所述，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告未能依约交付符合合同约定的房屋，其行为构成违约。诉讼中，依照原告申请，本院委托评估机构就案涉房屋价值及差价进行鉴定，双方对该鉴定意见不持异议，且诉讼中鉴定机构人员出庭接受双方询问时对评估报告中采用的价格鉴定方式亦作出说明，本院参考评估报告、案涉房屋的实际情况、双方合同约定及被告的违约程度，本院酌定被告赔偿原告损失220万元。针对原告主张被告支付迟延交房的违约金，原告认为合同约定“自买方付清全部款项具备条件后十个工作日，卖方将该房屋交付给买方。”其自2018年9月7日付清了房款。就此，被告认为《补充协议》第三条约定原商品房买卖合同第四条和第五条约定自买方付清全部款项具备条件后十工作日指买方按本补充协议付清本金及利息后10个工作日，原告付清借款本金及利息的实际日期为2019年1月28日，故交房日期应为2019年2月11日。本院认为，双方于《补充协议》中约定“原商品房买卖合同第四条、第五条约定的自买方付清全部款项具备过户(交付)条件后10个工作日指买方按照本补充协议付清本金和利息后10个工作日，本协议与原商品房买卖合同不一致的，以本协议为准。”故应当以该《补充协议》约定为准。结合各方陈述，原被告一致确认本金和利息付清之日为2019年1月28日，原告陈述其于2018年9月27日即得知案涉房屋需户型调整后方能交付，但未能就此举证证实，本院对此碍难采纳。诉讼中被告陈述其于2018年12月就案涉房屋进行了整改，并就无法按照合同约定交付，其提交相应的微信表明与原告一方磋商未果，且原告后诉至法院其起诉的诉讼请求要求将案涉房屋现状整改后交付给其，然诉讼中，经双方当事人明确案涉房屋依照合同中的户型无法完成过户，仅能依照现状交付，故现原告据此主张被告迟延交付并应当据此承担相应违约金的意见本院碍难采纳。针对原告主张由被告支付上述装修设计费95000元及原告向设计公司支付的违约金70960元的诉讼请求，本院认为上述金额并非因本案被告违约产生的原告必然的实际损失，故对原告主张被告支付上述费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州协信远致房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州工业园区青澄路99号青澄花园三区43幢101室房屋交付原告傅尔，并将苏州工业园区青澄路99号青澄花园三区43幢101室权属登记过户至原告傅尔名下；二、被告苏州协信远致房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告傅尔损失2200000元；三、驳回原告傅尔的其余诉讼请求。案件受理费120788元，保全费5000元，两项合计125788元，由被告负担108708元，原告负担17080元，被告应负担的款项已由原告预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告，鉴定费72500元、鉴定人员出庭费用1500元，合计74000元，由被告负担66600元，原告负担7400元，上述款项已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  朱健健人民陪审员  丑若薇二〇二〇年四月二十九日书 记 员  姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。