海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终626号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王彩娟，女，1964年12月16日出生，汉族，现住海南省屯昌县。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人王彩娟商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：撤销（2019）琼9022民初1198号民事判决第一、第二项判决。一、一审审判程序违法。被上诉人王彩娟在一审庭审时没有出庭，代理人沈爱娜到庭参加诉讼，但沈爱娜不具有代理人资格，该案应发回屯昌县人民法院重审。二、被上诉人的诉求已经超过诉讼时效。1、被上诉人未能提供有效的且能够引起诉讼时效中止、中断导致诉讼时效重新起算的证据；2、被上诉人从接收涉案房产直到起诉前都没有向上诉人主张权利，只是向业主委员会主张权利；3、业主委员会没有在工商局登记注册也没有在民政部门登记注册，更不是政府机关下属社区，因此不具有主体资格不能从事与物业管理无关的民事活动。业主委员会的发函违反了合同相对性原则。三、一审判决被上诉人实际收房时间为2013年10月3日与事实不符。事实上上诉人已按合同约定于2013年6月30日交房，不存在违约。四、关于逾期办证违约责任的问题。1、合同附件五补充协议第一条没有约定上诉人迟延办理房产证的违约责任；2、涉案房产至今未办理房产证的原因并非是上诉人的过错，而是屯昌县国土资源局不作为的结果，上诉人不应承担违约责任。 被上诉人王彩娟书面答辩称：一、答辩人要求上诉人美丰公司给付逾期交房违约金是符合事实和法律规定的，美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼于2015年1月28日竣工验收合格，这才是具备并符合合同约定，该商品房经验收合格交买受人使用的必须条件。二、答辩人主张逾期办理产权证违约金有理有据，彰显法律的公平。上诉人美丰公司至本案开庭时仍未代答辩人办理房屋权属证书，上诉人美丰公司的行为早已构成违约，应承担违约责任；上诉人美丰公司将逾期办证的责任推到相关部分于理不容。请求二审法院驳回上诉人美丰公司的上诉请求。 被上诉人王彩娟向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交房违约金24595.2元；2.判决被告支付逾期办理产权证违约金5490元，并退还未代交不动产权属证契税、公共专项维修基金等费用8266.4元；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月19日，原告王彩娟与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0016174），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第12幢4层402号房以总价183000元出售给原告，建筑面积为65.63平方米，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……。”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。《商品房买卖合同》附件五补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责”，第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准”。 原告于2013年4月19日与被告签订《商品房买卖合同》并一次性付清了全部房款183000元，被告向原告出具了购房款发票。2013年10月3日，原告领取了房屋钥匙及办理了房屋交接手续。原告向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2013年8月1日至2014年7月31日期间的物业管理费497元。2015年4月17日、2017年4月16日及2019年3月25日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函如下：……综上，就贵公司开发的该项目存在的问题，美林湖国际社区业主委员会郑重函告如下：1、请贵司在收到本案件之日起10日内向各位业主支付逾期交房、办证的违约金……”。 另查，美林湖国际社区第12幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。至本案开庭前，被告尚未将办理权属登记相关资料报送产权登记机关。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2013年4月19日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、对于被告提出业主委员会推荐沈爱娜作为原告诉讼代理人是否合法的问题；二、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；三、关于逾期交房违约责任的问题；四、关于逾期办证违约责任的问题。 一、对于被告提出业主委员会推荐沈爱娜作为原告诉讼代理人是否合法的问题。一审法院认为，一审法院已审结一批美林国际社区业主为原告，美丰不动产公司为被告，有相近的诉讼请求的案件，沈爱娜也是由业主委托参加诉讼，被告美丰不动产公司并未提出异议。个别案件上诉后，被告美丰不动产公司提出异议，上诉法院同样予以维持，结合类案，为节省审判资源，减少诉讼成本，提高审判效率，在没有影响实体结果的前提下，本案中沈爱娜作为本案经业主委员会推荐的代理人并无不妥，对于美丰不动产公司提出的异议，一审法院不予采纳。 二、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。一审法院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算；在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年10月3日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间。因此，原告应于2015年10月3日前就逾期交房问题、于2016年9月28日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。一审法院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”。根据一审法院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年9月9日提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。 三、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2013年10月3日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年10月3日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房94天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因此，对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，被告应承担的逾期交房违约金为5160.6元（183000元×94天×0.3‰）。 四、关于逾期办证违约责任的问题。原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，一审法院予以认可。被告实际交付房屋的时间是2013年10月3日，按约定被告应于2014年9月28日前为原告代办房屋权属证书。原告已按双方合同约定，在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，一审法院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为5490元（183000元×3%）。由于原告主张退还办证税费但未自行办理房屋权属证书，其主张退还不动产权属证契税不合理，一审法院不予支持。对于公共维修基金是否应予退还的问题。一审法院认为，住宅专项维修基金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条和第十三条规定，交存住宅专项维修基金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王彩娟支付逾期交房违约金5160.6元；二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王彩娟支付逾期办证违约金5490元；三、驳回原告王彩娟的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人美丰公司及被上诉人王彩娟均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人是否存在逾期交房，是否应向被上诉人支付逾期交房违约金；二、上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金；三、原判决是否严重违反法定程序，应当发回原审法院重审；四、被上诉人关于违约交房、违约办证诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、关于上诉人是否存在逾期交房，是否应向被上诉人支付逾期交房违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2013年6月30日前交付涉案房屋。而本案被上诉人的收房时间为2013年10月3日。上诉人上诉称其已于2013年6月28日向被上诉人邮寄了《美林湖国际社区收楼通知》，但是上诉人交寄的时间2013年6月28日，与合同约定的交付时间2013年6月30日接近，期间并没有一个合理的收房期限。因此，上诉人主张逾期交房是被上诉人没有及时收房，理据不足，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。一审法院以被上诉人已交付房价款为基数，根据逾期天数，按日万分之三计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 二、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人并没有证据证明其已按合同的约定履行了该项义务。上诉人未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因；至于上诉人是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金为上诉人作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人自行处理，并不属于上诉人可以免责的理由。因此，上诉人主张其已按照约定代为办理产权证，因屯昌县国土资源局以上诉人未交土地变性出让金为由，停止办证，责任不在上诉人，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。虽然该条没有约定因出卖人的责任造成逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在此情况下，一审法院根据公平原则，参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定上诉人按已付房价款3%支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。 三、原判决是否严重违反法定程序，应当发回原审法院重审。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十五条规定：下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。只有符合上述情形的前提下，才可以发回重审，以依法保护当事人的辩论权利和审级利益，防止无原则无条件发回重审，浪费司法资源。上诉人的该项诉讼请求，本院不予采纳。 四、被上诉人关于违约交房、违约办证诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向上诉人反映各业主意愿和要求的体现，其向上诉人美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对上诉人该项上诉请求，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费379.40元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年四月十七日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。