贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0424民初760号原告（案外人）：唐绍正，男，1962年6月17日生，汉族，户籍所在地贵州省安顺市西秀区，现住贵州省安顺市经济技术开发区。原告（案外人）唐闻利，女，1986年11月27日生，汉族，户籍所在地贵州省安顺市西秀区，现住贵州省安顺市经济技术开发区。二原告委托代理人吴江，系贵州磐正律师事务所律师，执业证号15204201210398182。代理权限为特别授权代理。二原告委托代理人侯广富，系贵州磐正律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被告（申请执行人）：孔德利，男，1983年3月31日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告（被执行人）：张兰强，男，1971年11月5日生，汉族，住河北省邢台市临西县。被告（被执行人）：杨玉凤，女，1978年2月4日生，汉族，住河北省邢台市临西县。原告唐绍正、唐闻利诉被告孔德利、张兰强、杨玉凤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告代理人吴江、侯广富及被告孔德利到庭参加了诉讼，原告唐绍正、唐闻利、被告张兰强、杨玉凤经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告方诉称：贵院于2019年5月27日作出（2019）黔0424执异2号裁定书，裁定驳回原告对座落于安顺经济技术开发区房屋一套（权证号：Ｙ1××**）的执行异议认定事实及法律适用错误，一、案涉房屋已于2016年11月16日由被告张兰强、杨玉凤出卖给原告，原告已经支付合同约定的全部房款并一直实际占有居住至今，对于未办理产权登记不存在过错，2016年10月13日，原告通过安顺市金房子房屋经济有限公司了解到，被告张兰强、杨玉凤有一套房屋要出卖。便通过金房子公司介绍与张兰强、杨玉凤签订《定金合同》，约定张兰强、杨玉凤将案涉房屋出卖给原告，房屋总价款55万元，先交付定金2万元，并约定2016年12月20日签订正式房屋买卖合同。后原告到案涉房屋所属的安顺翠麓房地产开发有限责任公司了解，该房屋因房开公司原因尚未办理房屋所有权证，但确为张兰强、杨玉凤二人购买，且符合居住条件，可以入住。2016年11月16日，原告与被告张兰强、杨玉凤签订正式的《商品房买卖合同》约定：“张兰强、杨玉凤将案涉房屋转卖给原告，转让价为55万元”。同时还约定“2016年11月30日前，乙方与甲方共同到中国建设银行股份有限公司安顺市分行偿还本合同项下的房屋抵押贷款，偿还完银行抵押贷款后，再扣除已付定金作为购房款，乙方以现金及银行转账方式支付至本合同约定价款的49万元，余款4万元，待甲乙双方共同到房屋管理部门办理过户登记时，乙方再行一次性支付”。合同签订后，张兰强、杨玉凤便将其与房开公司签订的《商品房买卖合同》原件交付给原告保管，并于2016年11月28日将房屋交付给原告，原告实际占有并居住至今。后因被告张兰强、杨玉凤急需用钱，原告陆续向张兰强、杨玉凤支付购房款总计达53.2536万元，尾款1.7464万元口头约定应于案涉房屋过户时一并付清。原告积极主动的要求被告张兰强到中国建设银行有限公司安顺市分行偿还涉案房屋的抵押贷款，其主观目的是希望尽快把涉案房屋过户到自己名下。再结合安顺翠麓房地产开发有限公司于2019年1月29日出具的《说明》上记载“张兰强及购房共有人杨玉凤，与2011年6月24日购买我公司开发的‘翠麓锦城-翠麓大厦’1-12-3号房，于2014年8月10日备案登记后，一直未申请办理该套房产权手续，且我公司该项目至今土地落宗未完成，故无法办理相关不动产权手续”。综上可以证实涉案房屋不能过户的原因是房开公司对涉案房屋的土地落宗未完成，整幢楼都没有办理产权证。故贵院认为原告没有尽到调查义务属于认定事实错误。二、贵院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定系适用法律错误。关于对《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的理解：该条款所指的房地产转让应当是指整幢建筑物及所占土地的整体转让，房地产是由建筑物与土地共同构成，建筑物包括房屋和建筑物两类，房地产是房产和地产的总称，包括土地和土地上建筑物及其所衍生的权利。结合本法第四十五条关于商品预售房的规定，把房地产的转让理解成商品房的买卖显然是不正确的，即，房地产不等于商品房。具体到本案，原告与被告张兰强、杨玉凤转让的是具体的商品房，既有特定性，而不是该商品房所处楼盘的房地产。如果不准转让未经登记领取属证书的商品房，则房开公司开发的商品房将无法销售。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施，即本案的原告作为案外人是否对涉案房屋享有足以对抗执行的实体权利，这种实体权利一般为所有权、地役权等物权性质的权利或者是特殊的债权，如无过错买受人的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。本案涉案房屋在查封时已由申请人通过合法方式购买入住，并支付53.2536万元购房款，原告与被告张兰强、杨玉凤之间的买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时原告在购买该房屋时已尽到合理的了解查询义务，并没有过错。故而贵院驳回原告的异议请求不符合法律规定，原告的诉讼请求应得到支持。另，被告张兰强、杨玉凤将案涉房屋出卖给原告后下落不明，原告无法查明其对涉案房屋的权属发表意见。综上所述，原告认为贵院应当认定原告对涉案房屋享有所有权，属于足以排除强制执行的民事权益。贵院在认定事实、适用法律上均存在错误，驳回原告的异议请求侵害了原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向贵院提起案外人执行异议之诉，望判如所请：1、请判决终止对座落于安顺经济技术开发区房屋一套（权证号：Ｙ1××**）房屋的强制执行；2、本案诉讼费由三被告共同承担。被告孔德利辩称:一、安顺市西秀区人民法院作出的（2018）黔0424财保6号民事裁定书与关岭县人民法院（2019）黔0424执2号裁定书合法有效。其一、2014年至2016年被告张兰强、杨玉凤因资金周转需要向答辩人借款共计24万元，借款时签订了借款协议，协议中承诺将被告张兰强、杨玉凤共有的位于安顺市经济技术开发区作为抵押。2017年因被告张兰强、杨玉凤拒不履行债务偿还，答辩人特向西秀区人民法院提起诉讼，并申请对涉案房屋进行保全。2017年1月4日由西秀区人民法院作出的（2017）黔0402财保2号民事裁定：“查封被告张兰强、杨玉凤共有的位于安顺市经济技术开发区（权证号为：Ｙ1××**）,查封一年”，涉案房屋的查封自2017年1月4日起生效。2018年1月17日西秀区人民法院作出的（2018）黔0402财保6号民事裁定书裁定：“查封被告张兰强、杨玉凤共有的位于安顺市经济技术开发区（权证号为：Ｙ1××**），查封三年。”涉案房屋的查封自2018年1月17日起生效。其二、原告诉称2016年11月16日签订《商品房买卖合同》，截止2017年5月31日被告张兰强、杨玉凤收到原告53.2636万元的购房款，但原告与被告之间只存在买卖合同关系，并没有及时进行房屋过户登记手续。答辩人分别于2017年1月4日和2018年1月17日向安顺市西秀区人民法院申请查封涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”的相关规定，该涉案房屋登记在被告张兰强、杨玉凤名下。法院查封该房屋符合法律规定，是合法有效的裁定。二、答辩人认为原告唐绍正、唐闻利与被告张兰强、杨玉凤有相互串通恶意躲避债权，其买卖房屋的行为有虚构的嫌疑。其一、答辩人对于原告唐绍正、唐闻利与被告张兰强、杨玉凤之间的房屋买卖并不知情。原告与被告签订购房合同约定房款一次性付清，同时在未办理房屋过户手续的时候扣除4万元作为押金，在成功办理过户手续时在一次性支付。可是根据原告的陈述，其已经交付购房款人民币53万多元（总购房款55万元），已经不符合合同约定，同时原告支付的购房款也存在嫌疑，其合同约定一次性支付，但是其支付款项系多次转账，并且有转给银行、有转给被告张兰强、也有转给案外人张景震等人，无法证实其支付的所有款项系该房屋的购房款。同时在2016年11月就明知该房屋无法办理房屋过户手续的情况下，还分别于2016年12月、2017年5月31日、2017年2月27日等继续支付购房款，其作为成年人，应该具有防范意识。同时其诉称在安顺市金房子房屋经纪有限公司购买的房屋，也未提交该公司盖章的相关证据材料来证实该公司作为中间人的事实。在购房后长达两、三年之久答辩人与被告张兰强、杨玉凤的借款发生在2014年至2016年之间，时间在购房之日前，被告张兰强、杨玉凤收取购房款并没有积极主动进行还款义务，反而一拖再拖拒绝履行自己应付的义务。现被告张兰强、杨玉凤下落不明，也无法证实签订的购房合同是否属实，支付的款项是购房款还是其他借款等等情况也无法核实，原告与被告张兰强、杨玉凤是否存在恶意串通逃避债务，原告起诉解除查封的目的不纯，想试图反咬一口解封后转移财产逃避债务，不履行相应的法律责任。三、法律不能对抗善意第三人。答辩人作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法律手段查封被告张兰强、杨玉凤共有的位于安顺市经济技术开发区的房屋，目的很纯粹就是为了让其立刻还款，殊不知其与人串通好把房屋出售。原告的理由完全站不住脚，2016年签订《商品房买卖合同》并交付了购房款53万余元，在发现无法过户的情况下不是第一时间与被告张兰强、杨玉凤解除合同，收回购房款，而是在发现房屋被查封后，才向法院起诉要求解除查封。同时其无法联系被告张兰强、杨玉凤，是无法办理房屋过户手续的，其也未向二被告主张解除合同，收回购房款。原告是成年人，应该有相应的风险防范意识，应当在购房时查询该房屋是否符合办证条件和是否能办理产权证等进行充分的调查，而不是对抗作为善意第三人的答辩人。本案中，涉案房屋原告并没有依法登记，但是答辩人已经成功查封了涉案房屋，属于合法行为，没有任何法律瑕疵，答辩人作为善意第三人有权查封该房屋，并在被告张兰强、杨玉凤不还款的情况下，变卖抵押物优先获得偿还款项，如果二原告房屋买卖属实，给其造成的损失，其二原告可以作为共同的普通债权人参与分配。综上，答辩人查封涉案房屋合情、合理、合法，原告的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告张兰强未答辩，未提交证据，未出庭参加诉讼。被告杨玉凤未答辩，未提交证据，未出庭参加诉讼。经审理查明：被告孔德利于2017年1月4日向贵州省安顺市西秀区人民法院申请对被告张兰强、杨玉凤座落于安顺市经济技术开发区（权证号Ｙ1××**）进行保全，并提供担保；同年2月4日被告孔德利向贵州省安顺市西秀区人民法院起诉被告张兰强、杨玉凤民间借贷纠纷一案；2018年1月17日被告孔德利向安顺市西秀区人民法院申请财产保全。贵州省安顺市西秀区人民法院分别作出（2017）黔0402财保2号民事裁定书、（2017）黔0402民初488号民事判决书、（2018）黔0402财保6号民事裁定书，查封被告张兰强、杨玉凤坐落于安顺市经济技术开发区（权证号：Ｙ1××**）。（2018）黔04执364号执行裁定书指定本院执行西秀区人民法院（2017）黔0402民初488号民事判决书的内容，本院在执行过程中，本案原告唐绍正、唐闻利于2019年5月15日向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院于2019年5月27日作出（2019）黔0424执异2号执行裁定书，裁定：“驳回案外人唐绍正、唐闻利提出的执行异议”。2019年6月24日原告唐绍正、唐闻利向本院提起案外人执行异议之诉在案。同时查明：2017年1月4日，本案被告孔德利向安顺市西秀区人民法院申请诉前财产保全，同日，西秀区人民法院作出（2017）黔0402财保2号民事裁定书，对涉案房屋进行查封，期限从2017年1月4日起至2018年1月3日止。2018年1月17日本案被告孔德利向西秀区人民法院申请，要求保全涉案房屋，同日，西秀区人民法院作出（2018）黔0402财保6号民事裁定书，查封涉案房屋，期限为三年。再查明：2016年10月13日，二原告与被告张兰强、杨玉凤签订了定金合同，并付定金2万元，同日二被告向原告唐绍正作出承诺。2016年11月16日二原告与被告张兰强、杨玉凤签订《商品房买卖合同》，合同约定张兰强、杨玉凤二人将自己于2011年6月24日同出卖人为安顺翠麓房地产开发有限责任公司签订合同（商品房买卖合同，合同编号为2010-CL0239#）购买的房屋一套转让给二原告，合同约定了双方的权利与义务及房屋价款。嗣后，原告唐绍正通过转账、现金、网银等方式支付了53.2636万元房款给被告张兰强、杨玉凤及案外人张景震，在所有转账记录中出现了另一案外人“唐邵正”。上述事实，有原告提供的本人身份证、本院（2019）黔0424执异2号执行裁定书、执行异议申请书、西秀区人民法院（2018）黔0402财保6号民事裁定书、协助执行通知书、定金合同、被告张兰强、杨玉凤出具的《承诺》、2011年6月24日安顺翠麓房地产开发有限责任公司与被告张兰强、杨玉凤签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2010-ＣＬ0239＃）、《安顺市商品房预售合同备案登记表》、2016年11月16日原告与张兰强、杨玉凤签订的《商品房买卖合同》、2016年12月15日及2017年1月15日中国建设银行《转账凭条》、2017年2月8日和2017年2月27日建行安顺虹山支行《智慧柜员机业务回执》、中国建设银行个人贷款《结清证明》、《收条》、《证明》、2017年5月31日中国农业银行《回单》及手机短信记录、中国建设银行《业务收费凭证》；被告孔德利提供的身份证、（2017）黔0402民初488号民事判决书、（2017）黔0402财保2号民事裁定书、（2018）黔0402财保6号民事裁定书、（2019）黔0424执异2号执行裁定书、安顺市房屋产权管理处房屋产权信息表、安市房权证西秀字第**房屋所有权证及原告委托代理人、被告孔德利庭审陈述等在卷予以佐证。以上证据经庭审质证客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：买受人与出卖人签订买卖合同购买案涉房屋时，出卖人尚未取得房屋产权证，故买受人在签订房屋买卖合同时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。依据（2019）黔0424执异2号执行裁定书，因涉案房屋预告登记在被告张兰强、杨玉凤的名下，原告唐绍正、唐闻利请求判决终止对座落于安顺市经济技术开发区（权证号：Ｙ1××**）的强制执行，于法无据，对二原告的该诉讼请求本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告唐绍正、唐闻利的诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐绍正、唐闻利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 长  陈 荣审 判 员  张 旋人民陪审员  王丹彩二〇二〇年四月二十七日书 记 员  鲁小涵