苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初2661号原告：联建（中国）科技有限公司，委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏升，江苏沧浪律师事务所律师。被告：苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司，委托诉讼代理人：蒋少华，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛春艳，江苏智择律师事务所律师。原告联建（中国）科技有限公司(以下简称联建公司)与被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司（以下简称兴丰公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法由审判员吴婕担任审判长、与人民陪审员蒋龙妹、郭全男组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。并于2019年6月12日、12月11日组织庭前调查。后因工作原因，依法由审判员吴婕担任审判长、与人民陪审员郭文明、刘志强组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。后又变更为审判员吴婕担任审判长、与人民陪审员金建明、顾兴元组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行审理。庭审中，原告联建公司的委托诉讼代理人陆敏彪(参加第一、三次庭审)、徐涵彧(参加第一次庭审，后被撤销授权)、张宏升(参加第二、三次庭审)、被告兴丰公司的委托诉讼代理人蒋少华(参加第一次庭审)、薛春艳(参加第一、二、三次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联建公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方于2014年12月17日签署的《员工宿舍外包托管协议》、2015年2月2日签署的《员工宿舍托管补充协议》、2015年2月3日签署的《员工宿舍补充协议二》于2015年5月18日解除；2、被告立即交还原告所有并委托其管理的苏州工业园区葑亭大道805号全部宿舍房屋5幢，每幢建筑面积9510平米及物业用房，并向原告移交全部租赁合同租金收取的文件资料；3、被告支付至2015年5月18日前应支付给原告的总租金收入5%计人民币26.4万元；自2015年5月18日起至被告实际交还托管房屋日止(按次级承租人之租金价格)的房屋占有使用费16509240元(6003360元/12*33月=16509240元)(暂计至2018年2月18日)；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月17日，原被告双方签署《员工宿舍外包托管协议》。根据该协议之约定，原告将案涉位于苏州工业园区葑亭大道805号员工宿舍区房屋及设施交由被告托管，且被告应提取租赁收入的5%,余额归原告，税金由被告承担，此款应于每月10日前将可提取的5%以现金或汇款方式交付原告。协议约定托管期限为5年，自2014年12月18日起至2019年12月17日止。双方自2014年12月17日开始办理交接手续。2015年2月2日，原被告签署《员工宿舍托管补充协议》，称因被告和苏州工业园区公积金管理中心优租房中心合作，准备在原宿舍区基础上根据优租房中心的要求进行装修、改造。改造费用预计每间3-4万元，由被告承担。据此，被告要求原告同意延长外包托管协议期为十年，自2014年12月18日至2024年12月17日，其他条款不变。2015年2月3日，原被告又签署了《员工宿舍补充协议二》，约定被告可以将葑亭大道805号内的房屋、设施转租给第三方。2015年3月17日，被告与苏州工业园区宏泰人力资源职介服务有限公司签署《房屋租赁合同》，将案涉员工宿舍区D、E二幢共计264间房屋出租给宏泰公司，租期为2015年3月17日至2024年3月16日，月租金500元/间，年租金为158.4万元。2015年4月1日，被告与郑广南签署《房屋租赁合同》，将C幢出租给郑广南，年租金147.312万元，租期为2015年8月15日至2024年11月14日。2015年4月9日，被告与李业虎签署《房屋租赁合同》，将B幢出租给李跃虎，年租金147.312万元，租期为2015年8月15日至2024年11月14日。若A幢租金参照B、C幢租金价格，上述五幢房屋出租获得的年租金为600.336万元，月租金收入为50.028万元。原告因无力清偿债权人到期债权，经债权人申请，苏州工业园区人民法院于2015年3月18日裁定受理申请人对原告提出的破产重整申请，并依法指定破产管理人，破产管理人在自破产申请受理之日起二个月内未通知被告是否继续履行上述合同。管理人于2016年6月2日向苏州工业园区人民法院起诉，请求撤销上述宿舍区托管协议及其二份补充协议。法院一审、二审判决驳回了原告诉请。本案案涉之宿舍区房屋目前仍由被告占有、使用、收益，至本案起诉之日，原告尚未收到合同约定的收益。基于原告破产管理人未在破产法规定的自破产申请受理之日起二个月内对案涉之宿舍区外包托管协议及二份补充协议作出继续履行决定的事实，案涉协议应于2015年5月18日即行解除，该解除为法定解除，被告应将原告将由其托管之员工宿舍区的全部房屋予以交还，并向原告支付比照租金计算的上述房屋使用费。为此诉至法院。被告兴丰公司辩称：第一，2017年6月8日重整计划已经过园区法院的批准，之后不应该适用破产法的相关规定来处理。第二，破产法第十八条明确规定享有继续履行或解除合同的权利的主体是管理人，所以联建公司在本案中不应该作为适格的原告。第三，管理人在2015年3月发出通知要求等待，说明管理人已经放弃决定权，表明合同会继续履行下去。2016年2月和6月管理人提起了撤销合同之诉，故管理人也认为该合同一直处于有效履行过程中。第四，2016年1月份管理人就找到了实际承租人李业虎，签订了一个框架协议，要求接收房屋，同时把这个房屋再次租给李业虎。但是管理人当时答应给李业虎补偿486万，2016年联建公司管理人和本案被告签了备忘录，明确本案原告应当以撤销之诉生效判决结果来承担并履行，联建公司现在重新提起解除之诉，背离管理人当时的约定。如果按照租赁关系来处理的话，请求法院追加所有次承租人作为本案的被告，否则主体缺失导致判决不能被执行。原告诉讼请求返还房屋，双方的约定是宿舍区及设施，请求法院查明原告对于哪些房屋场地设施享有权利，方可由其主张。被告没有义务向原告移交资料。撤销案件一审和二审判决当中都已经明确了租金收入不等于报酬，因为有自用的部分，原告不用向被告付管理费。对于被告受托管理应当获取的报酬，应当参照双方的约定予以支付。请求驳回原告的诉讼。本院经审理认定如下事实：2014年12月18日，原告联建公司（甲方）与被告兴丰公司（乙方）签订《员工宿舍外包托管协议》，约定：甲方将位于苏州工业园区葑亭大道805号的员工宿舍区房屋及设施交付乙方托管，达成如下协议：一、甲方将约定的房屋及设施交由乙方托管，托管期间，乙方可自用上述房屋及设施，由于乙方可自用部分房屋，故甲方无须支付乙方管理费用；二、未经甲方书面同意，乙方不得将所管理的房屋及设施转租予第三方，若甲方同意转租的，乙方可与第三方签订租赁合同，租赁合同的期限不得超过本合同约定的期限，且乙方须提供租赁合同给甲方备案，甲方提取租赁收入5%之后的余额全部归乙方所有，每月10日将提取部分以现金或者汇款方式交付甲方，甲方所得5%为净收入，租赁收入的税金由乙方负责承担。三、托管期限为5年，自2014年12月18日至2019年12月17日，双方自2014年12月17日起开始办理交接手续。四、乙方的责任：1、乙方负责管理宿舍，宿舍区内的清洁、门卫、电工等由乙方负责承担；2、乙方在管理宿舍期间若确需对宿舍进行装饰装修或者整改的，需提前书面征求甲方同意，非经甲方许可，乙方不得擅自施工，且乙方不得破坏房屋的原有主体结构，否则需承担赔偿责任。五、甲方的责任：1、甲方在托管期间内负责宿舍的整体维修，包括但不限于房屋、电力、绿化等固定设施，在合作期间内，甲方须向乙方提供有关使乙方能够顺利经营的与房屋相关的文件及手续。六、本合同期满后，乙方对房屋的添附物品在不损坏甲方房屋的情况下，可以拆除或搬走，无法拆除的，无偿归甲方所有，甲方在合同期满后仍需委托乙方外包托管的，则另行签订外包托管协议。七、违约责任：本协议签订后，任何一方均不得擅自违约，否则需对守约方承担违约责任；乙方违约的，甲方有权与乙方提前解除合同，乙方所有的添附均归甲方所有，若甲方违约的，则赔偿乙方在房屋上投入的所有资金。2015年2月2日，原告联建公司（甲方）与被告兴丰公司（乙方）签订《员工宿舍托管补充协议》，约定：因乙方和苏州工业园区公积金管理中心优租房中心合作，准备在甲方宿舍原有基础上根据优租房中心的要求进行装修改造，改造费用预计每间3-4万元，由乙方承担，年后3月份起先改造宿舍E栋楼，整栋楼改造费用预计六百万左右，宿舍其他部分将根据优租房中心的要求陆续改造，甲方同意延长《员工宿舍外包托管协议》托管期限为十年，即自2014年12月18日至2024年12月17日，其他条款参照原协议不变。2015年2月3日，原告联建公司（甲方）与被告兴丰公司（乙方）签订《员工宿舍补充协议二》，补充约定：甲方同意乙方将苏州工业园区葑亭大道805号的房屋及设施转租给第三方，但租赁合同期限不得超过2024年12月17日；甲方同意乙方在管理宿舍期间可以对宿舍进行装修或整改，但不得破坏房屋原有的主体结构，否则需承担赔偿责任；本协议未涉及部分，仍按照《员工宿舍外包托管协议》、《补充协议》执行。被告兴丰公司代表联建公司对外出租苏州工业园区葑亭大道805号的员工宿舍区中的房屋，其中B、C、D、E四栋房屋为整体对外出租。原告联建公司提交的房屋租赁合同反映，就联建公司交给兴丰公司托管的位于苏州工业园区葑亭大道805号的员工宿舍区房屋，兴丰公司(甲方)与承租方(乙方)签订房屋租赁合同，将其受托管理的上述房屋出租，承租方及合同核心内容如下：1、苏州工业园区宏泰人力资源职介服务有限公司：上述宿舍区D、E幢，共计264间，仅作为住宅使用，租赁期间为2015年3月17日至2024年3月16日，每月租金及物业管理费为500元每间，合计年租金为1584000元(以实际入住间数为准)，按季结算，首期租金于签订合同之日起15个工作日内支付，后续每期租金在收到甲方发票后15个工作日内预付下一期租金，联建公司以合同见证方的名义盖章确认。2、郑广南：上述宿舍区C幢，建筑面积9510平方米，租赁期间为2015年8月15日至2024年11月14日，2015年4月15日至2015年8月14日为免租金期，年租金分别为1473120元、1473120元、1504800元、1536480元、1568160元、1599840元、1631520元、1663200元、1694880元、1726560元，租金须预付，2015年8月15日至2019年8月14日期间的房租按季结算，之后的租期按年结算，首期租金于合同签订后7个工作日内支付，后续租金于上一期租金到期前7日内预付，物业费每年110880元，由郑广南负担，郑广南在收到甲方或物业管理部门开具的收据或发票后7日内支付。3、李业虎：上述宿舍区B幢，建筑面积9510平方米，租赁期间为2015年8月15日至2024年11月14日，2015年4月15日至2015年8月14日为免租金期，年租金分别为1473120元、1473120元、1504800元、1536480元、1568160元、1599840元、1631520元、1663200元、1694880元、1726560元，租金须预付，2015年8月15日至2019年8月14日期间的房租按季结算，之后的租期按年结算，首期租金于合同签订后7个工作日内支付，后续租金于上一期租金到期前7日内预付，物业费每年110880元，由李业虎负担，李业虎在收到甲方或物业管理部门开具的收据或发票后7日内支付。另就上述宿舍区门卫旁的停车场，兴丰公司与苏州宏泰企业服务有限公司签订租赁合同，用于修建电动汽车充电站，租赁期间为2014年12月18日至2024年12月17日，年租金为2万元，按季结算，保证金1万元，联建公司以合同见证方的名义盖章确认。后兴丰公司就该场地另与苏州市泓昊新能源有限公司签订租赁合同，租赁期限自2018年1月1日至2024年12月14日。另就宿舍区地面停车位82个、西门停车场10个及临时停车位，兴丰公司与杜祥虎签订停车场管理承包协议，杜祥虎每月支付管理承包费用11000元。兴丰公司已向联建公司支付租金收益共计8864元。在破产重整过程中，关于本院受理破产申请，管理人对涉案托管协议的处理过程如下：2015年3月18日，因债务人联建公司无力清偿债权人的到期债权，且明显缺乏清偿能力，经债权人申请，苏州工业园区人民法院裁定受理申请人对被申请人联建公司破产重整的申请，并在破产重整期间内指定安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所作为管理人。2015年5月12日，联建公司管理人向被告兴丰公司发出电子邮件，通知：自收到本通知之日起于第一次债权人大会前暂停一切装修、改建等资金投入以及转租、招租行为，等联建公司第一次债权人大会上成立的债权人委员会讨论并作出决议后，依照债权人委员会的决议再行决定是否继续履行。兴丰公司提出联建公司管理人于2015年5月15日书面通知兴丰公司解除托管协议，下午又收回该解除通知。对此，兴丰公司提供解除通知照片，联建公司对此予以否认。2015年12月17日，联建公司管理人向法院提交《重整计划草案》(后于2016年11月30日修订)，在第23-24页“未竟事宜的处理”中，载明：债权人已依法申报但尚未得到确认的债权若属诉讼未决之债权的，在获得人民法院生效裁判文书后，将按照《企业破产法》及其司法解释和本重整计划草案的规定予以清偿。对兴丰公司因解除原物业托管协议而向联建公司申报的债权未被认定，双方对此笔债权尚有异议未决。联建公司已向苏州园区法院提起诉讼请求撤销原兴丰公司与联建公司签订的物业托管协议以及解除兴丰公司与联建公司就宿舍区人防设施部分签订的租赁合同，目前该案尚未审结。根据管理人代表联建公司与重组方签订的《重组框架协议》，该案诉讼结果将来由重组方享有及承担。另外，兴丰公司后来于2016年6月29日与管理人签署了《备忘录》，约定其因管理人撤销上述相关协议产生的债权将根据法院生效判决决定，基于此，兴丰公司已于同日向管理人申请撤回原来的债权申报。在第27页“模拟破产清算状况下的受偿预测”中载明：在模拟联建公司破产清算状态下假定联建公司全部资产能够按评估机构出具的重整日评估报告确定的资产清算价值53392.02万元实现变现，则其资产变现款在扣除重整期间破产费用和共益债务约人民币14660.88万元(考虑变现税费约人民币4111.15万元及宿舍区处置费用人民币3000万元)。上述模拟分析中，宿舍区处置费用人民币3000万元，是管理人根据与部分次承租人达成的和解协议所预估的，而兴丰公司实际申报的债权金额为231936869元(后因双方约定在诉讼程序中确定债权金额，其撤回了债权申报)，该部分实际处置费用将对破产清算下普通债权人的清偿率产生较大影响，如处置费用每上升1000万元，则模拟破产清算下的普通债权清偿率会进一步下降0.83%(如实际处置费用有所下降，将有相反的影响)。第40页“执行和监督期限”中载明：重整计划的执行期限与监督期限均为4个月，自苏州园区法院裁定批准重整计划之日起计算。重整计划中的受偿方案载明普通债权将于重整计划或法院裁定批准后于2017年3月31日前，以现金方式按照26.14%比例一次性受偿，即共计人民币248413012.38元。普通债权还可能于2017年3月31日前获得标的资产包实际拍卖交易所得高于其评估价值（人民币182106448.15元）部分收益的受偿，还列明了相关预留款项以及待定债权等将来可能进行二次分配的方案。2016年1月21日，联建公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《员工宿舍外包托管协议》及补充协议已于2015年5月19日解除；2、被告立即撤出苏州工业园区葑亭大道805号宿舍现场，移交物业用房，并向联建公司移交全部租赁合同、财务资料等全部管理资料；3、被告向原告转交收取的2015年5月19日以后的全部租金。后原告变更第一项诉讼请求为判令撤销原被告签署的《员工宿舍外包托管协议》及补充协议。后因联建公司未缴纳诉讼费，本案按原告联建（中国）科技有限公司自动撤诉处理。2016年6月21日，联建公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销联建公司与兴丰公司于2014年12月17日签订的《员工宿舍外包托管协议》、《补充协议》及《员工宿舍补充协议二》；2、被告返还联建公司所有的位于苏州工业园区葑亭大道805号的租赁房屋，并将占有该空间内的被告财产清空；3、被告将其收取的租金6003360元返还联建公司。该案中，本院经审理另认定如下事实：对于《员工宿舍外包托管协议》、《补充协议》及《员工宿舍补充协议二》的订立过程，原告联建管理人以其系债务人联建公司进入破产重整程序后方接管债务人企业，无法对协议订立的全部过程陈述，但经核实债务人联建公司当时的员工王家杰与张立昇对该合同进行审批并存在相应记录，但涉及债务人企业重大资产处置的合同应当经债务人法定代表人黄显雄审核批准的。被告兴丰公司称债务人联建公司自2014年9月起出现经营困难，时常发生公司员工哄闹行为，至2014年12月债务人联建公司与员工解除劳动关系期间，债务人公司员工的非理智行为愈发频繁，员工宿舍内发生燃火、偷窃、设施破坏等恶性事件，在员工宿舍区的管理人员与安全保护人员均不到位的情况下，为避免员工宿舍内的财产损害与事故的扩大化，苏州工业园区管委会遂召集公安、消防、法院等机关部门召开协调会，以加强维稳工作要求债务人联建公司尽快将厂区内的员工宿舍区域作外包管理，因考虑到被告兴丰公司自2013年即承包了债务人联建公司员工宿舍区内的美食街区，对厂区内的宿舍区域比较了解，且租期未满，各方协商一致确认由被告兴丰公司对员工宿舍进行外包托管，被告系在多方要求的情况下与债务人联建公司订立协议，确认被告的托管义务及费用分配等事项。《员工宿舍外包托管协议》项下的托管宿舍在2014年10月至12月期间，因发生室内财务丢失、室内物品起火、住宿员工与宿管、保安人员发生纠纷等事宜，由相关人员向公安部门报案，苏州市公安局苏州工业园区分局唯亭派出所已出警并作相应记录。庭审中，当事人双方均确认《员工宿舍外包托管协议》文本中约定被告兴丰公司应接受债务人联建公司委托进行宿舍区域的托管，如兴丰公司欲完成托管宿舍的装修、整改，则应当经债务人联建公司的同意，后则协商同意被告可以在不破坏宿舍房屋主体结构的情况下自行完成装修、整改；被告兴丰公司有权将托管房屋对外出租，被告兴丰公司为出租行为系基于债务人联建公司的委托。如房屋未能实现对外出租，则兴丰公司不需向债务人联建公司支付任何费用，如果已经实现对外出租，债务人联建公司有权提取租赁收入的5%作为固定收益。就该案本院认为，当事人未能对债务人联建公司与被告兴丰公司签订的《员工宿舍外包托管协议》与补充协议涉嫌存在无效事由予以举证证实，故应当认定上述协议系合同缔结方的真实意思表示，合同已实际成立。债务人联建公司与被告兴丰公司之间成立的合同主要内容约定属于委托合同关系。结合当事人提交的证据也不足以认定双方签订《员工宿舍外包托管协议》与补充协议时系以明显不合理的价格进行的交易。因此，原告联建管理人主张撤销相应交易，不具备事实与法律依据，本院不予支持。2017年5月19日，本院作出判决：驳回联建公司管理人的诉讼请求。联建公司管理人不服上述民事判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2016年10月31日，联建公司(甲方)与案外第三人孙洁晓(乙方)签订《重组框架协议》。2017年5月12日，管理人向法院申请批准重整计划草案。2017年6月8日，苏州工业园区人民法院裁定批准重整计划草案。在重整期间，本院批准联建公司可以在管理人的监督下，自行管理财产和营业事务。根据联建公司管理人向本院出具的说明函，截至目前，管理人已向债权人进行了三次债权分配，对经法院裁定确认的无异议普通债权按照33.91%的比例予以清偿(第一次受偿率26.14%，第二次受偿吕6.64%，第三次受偿率1.13%)。原告就本案主张提起诉讼后，本院于2018年5年16日向被告送达起诉状及证据副本等证据材料。另查明，2014年12月，因联建公司停产遣散员工产生经济补偿争议，700-900名员工至政府机关上访。上述事实由原告提供的《员工宿舍外包托管协议》(2014年12月17日)、《员工宿舍托管补充协议》(2015年2月2日)、《员工宿舍补充协议》(2015年2月3日)、(2015)园商破字第00001号-1民事裁定书、(2015)园商破字第00001号-1民事决定书、(2016)苏0591民初5234号民事判决书、(2017)苏05民终10396号民事判决书、兴丰公司与苏州工业园区宏泰人力资源职介服务有限公司、郑广南、李业虎签订的《房屋租赁合同》各一份、《重整计划草案》、《重整框架协议》、被告提供的电子邮件、民事起诉状，变更诉讼请求申请书、《联建(中国)科技有限公司管理人工作备忘录》、申请书、收据等证据、本院向信访局调取的来访信息登记表及当事人在庭审中的陈述予以证实。本案的争议焦点主要集中于：一、原告联建公司是否是有权主张解除涉案《员工宿舍外包托管协议》及补充协议的适格主体。被告认为，联建公司的重整程序已终止，本案已不再适用《企业破产法》，《企业破产法》第十八条的解除权属于管理人，本案中的重整程序已经终止，管理人早已退出，原告要求依据《企业破产法》第十八条解除涉案托管协议及补充协议的事实依据和法律依据均已消灭，联建公司已无本案的原告主体资格。本院认为，根据《破产法》第七十三条之规定，在重整期间，经债务人申请，人民法院批准，债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。有前款规定情形的，依照本法规定已接管债务人财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务，本法规定的管理人的职权由债务人行使。联建公司重整计划草案已于2017年6月8日经苏州工业园区人民法院裁定批准。在重整期间，管理人已向联建公司移交财产与财务账簿，由联建公司自行管理公司财产和营业事务，故对于管理人依据《破产法》解除双方当事人均未履行完毕的合同，原告有权请求确认管理人解除合同的法律效力。二、原告是否有权解除涉案协议及补充协议，如有权解除，解除的时间点和相应依据。原告主张：本协议已经履行了近五年时间，被告方非法占有了大量的租金收益，原告即使只有5%的租金收益，被告也早在2015年4月份就开始拒绝支付给原告，被告的行为也已经构成了重大违约。案涉的有关托管协议已经在2015年5月18日依法解除。苏州园区人民法院于2015年3月18日裁定受理债权人对原告提出的破产重整申请，并依法指定了破产管理人，而破产管理人在破产申请受理日起两个月内没有通知被告继续履行上述合同。因此根据破产法第十八条之规定，上述案涉合同已产生法定解除的法律效果。被告则认为：联建公司的管理人以其行为表明诉争的托管协议并没有解除。同时，在联建公司的重整计划草案当中，对于案涉的托管协议已经做了安排，联建公司却不按照该重整计划的约定进行执行。根据企业破产法第九十三条的规定，如果债务人不能执行或者不执行重整计划的，人民法院经管理人或者利害关系人请求应当裁定终止重整计划的执行，并宣告债务人破产。被告作为利害关系人，保留行使上述请求权的权利。本院认为：原告联建公司在进入破产程序前，因经营困难与财务状况恶化等原因将涉案房屋委托被告兴丰公司进行管理。在联建公司最终进入破产程序时，委托管理合同尚未到期，且兴丰公司对涉案宿舍进行维修、整改，对外出租，提取管理费并按月向联建公司支付租赁费用，双方当事人就涉案协议均未履行完毕。关于兴丰公司自2015年3月起即未再按约向联建公司支付租金收益。本院认为，鉴于本院已于2015年3月18日受理联建公司的破产申请，受理破产申请后，兴丰公司应当向管理人清偿债务，管理人或者债务人依《破产法》规定解除合同的，兴丰公司可以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。而联建公司管理人对于合同是否解除未明确表态，导致兴丰公司申报债权后又撤回申报，其后又提起撤销权之诉，导致涉案协议及补充协议履行处于不确定状态。联建公司管理人亦未催告兴丰公司支付租金，也未以兴丰公司违约为由通知兴丰公司解除合同，联建公司以兴丰公司违约为由主张合同解除事实依据不足，本院不予支持。根据《破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的视为解除合同。故联建公司管理人有权决定解除或者继续履行《员工宿舍外包托管协议》《补充协议》及《员工宿舍补充协议二》。且根据破产法所规定，只有在明示情况下，合同才可得以继续履行，本案中，管理人虽未明确向被告兴丰公司提出解除上述协议，但亦未通知被告兴丰公司继续履行合同，且联建公司管理人曾于2015年5月12日通知被告兴丰公司于第一次债权人大会前暂停一切装修、改建等资金投入以及转租、招租行为，并诉请撤销涉案协议，其行为均表明选择不再继续履行合同，故双方当事人签订的《员工宿舍外包托管协议》、《补充协议》及《员工宿舍补充协议二》因管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告兴丰公司继续履行合同，可视为已于破产申请受理之日起二个月期满之次日即2015年5月18日解除。合同解除权与撤销权从其权利性质上讲，均属于形成权，联建公司管理人虽就涉案协议曾诉请要求予以撤销，但当事人行使撤销权系为了使得已经生效的意思表示归于无效，并不因此排除解除权。经与联建公司管理人确认，其确认对于涉案协议选择不再继续履行合同，故涉案协议视为于2015年5月18日解除。三、涉案协议依法解除的相应法律后果，因涉案合同解除而产生的财产返还义务与损害赔偿义务范围。原告主张：案涉合同依法解除后被告继续占有、使用、收益原告的上述财产已没有法律依据，在合同解除后，被告收取的相应租金应归属原告所有。案涉委托合同法定解除后，不存在预期利益赔偿的问题。另外，预期利益损失赔偿是专属于守约方的权利，违约方根本不享有此项权利。而本案委托合同的解除系法定解除，原告也不存在任何违约的事实。退一步讲，即使认定原告违约，双方在托管协议中间也明确约定，若原告违约的，赔偿被告在房屋上投入的所有资金。因此，即使原告违约也已赔偿被告的实际投入为限，不含预期利益损失。被告则认为：如果涉案争议的托管协议已经解除，第一、被告有权要求原告按照法律的规定以及合同的约定，对被告合同解除债权进行全额的赔偿，并支付被告管理期间的报酬。因解除托管协议给被告造成的全部损失，包括前期投入的维修、维保，以及清理宿舍区，清理滞留人员等相应的损失。第二、关于预期收益损失，基于被告的前期投入，如果托管协议继续履行，被告将获得稳定的可预期收益。扣除该期间的日常管理成本，被告可实现的收益将近3281万，因此该部分损失原告应当全额赔偿。此外，原告还应当按租金收入的95%向被告支付合同解除后至被告交还托管房屋期间实际管理的报酬。最后，托管协议签订后，根据约定，被告为了履行托管协议，以被告的名义与第三方签订了一系列合同，截至目前仍在履行中。由于原告违约解除托管协议，相应权利义务应当由原告来继受。另外，被告在整个履行托管协议的过程中不存在任何违约，关于5%租金收益的支付，前期被告都是如期支付的，后由于原告进入到破产程序，管理人拒不接收租金，同时还委托律师事务所向所有的次承租人发送律师函要求他们停止支付租金。因此所有的行为均是因为原告违约和管理人失职所致，才导致了宿舍区的合同关系久拖不决，原告应当就解除合同给被告造成的损失承担违约责任。兴丰公司就各项损失及金额提出主张并提供如下证据：1、宿舍楼维修费用4951132元，包括宿舍区房屋外墙、屋面防水、门窗等维修及部分装饰、装修，提供建设工程施工合同，提供建设工程施工合同。2、消防维保费用130000元，包括2015年1月15日起至2017年1月14日止2年的消防设施维保，宿舍区火灾、报警系统、消防栓系统、喷淋系统等维护保养，提供建筑消防设施维护保养合同及收据。3、消防检查费用50000元，包括宿舍区报警系统、水系统、应急照明疏散指示系统检查，提供消防技术服务合同及收据。4、消防检测费用50000元，包括宿舍区消防设施检测，提供建筑消防设施检测合同及收据。5、绿化种植、养护费用88000元，包括苗木和草坪种植、养护管理，提供绿化养护合同。6、供、配电设备维保费用100000元、供电检测费用50000元，包括宿舍区供配电系统维护、变压器高压柜低压柜性能检测及维护、应急照明系统及灯具维护、普通照明系统保养维护、照明线路更换维修、变配电及高压设备测试，提供机电设施维护保养合同及收条。7、空调维保费用70000元，包括宿舍区ABCDE栋宿舍空调维修及配件，提供空调维修合同及收条。8、安防设施检修费用250000元，包括宿舍区安防设施的检修及配件，提供安防设施维保合同及收条。9、初期保洁费用99000元，包括入住初期保洁(含五栋宿舍楼、道路、绿化带、地下通道、卫生)，提供保洁劳务承包协议及收据。10、供水系统维保费用500000元，包括宿舍区消防水池、消防稳压系统等的功能检测及维保施工，提供消防技术服务合同及收据。11、机电设备使用前的测试、检修、维护费用1050000元，包括宿舍区机电及消防设施维护，提供机电设施维护保养合同及收条。12、A栋刷卡系统150000元、A栋空气能150000元，A栋热泵热水系统、浴室节水管理系统，提供空气能热水工程销售、安装合同及收据。13、蓝牙系统(车辆识别系统)30000元，道闸系统，提供停车场道闸施工合同书及收据。14、员工用车费844000元，兴丰公司接管后，因管委会维稳要求，提供车辆接送部分员工上访、送部分员工到火车站、汽车站、送部分员工返乡，提供联建公司员工用车明细三份以及2014年年底联建公司员工上访相关媒体报道网页截图。15、人员遣散费248835元，为履行托管协议，兴丰公司聘用专门工作人员，包括保安、水电维修、宿舍管理、仓库管理等人员，经营宿舍区租赁业务、物业管理服务，如托管协议解除，该部分人员只能遣散，提供劳动合同、工资单、支付凭证/票据。16、初期清除滞留人员、维护宿舍秩序2160000元，雇佣80人*30元/天*90天(2014年12月中旬至2015年3月中旬3个月)。17、可得利益损失32810342元，假设合同于2019年5月31日解除，自解除之日至合同到期日期间内，扣除应支付给联建公司的5%以及成本后，兴丰公司可获得的收益。关于成本，兴丰公司提供2018年6月至2019年5月期间的成本清单(包括员工工资、购买办公用品、水费)，按月统计成本分别为111449.33元，124411.53元，137652.32元、102434.88元、109053元、106068.61元、84444.95元、131803.76元、81112.61元，116082.67元，119408.81元，109795.39元，平均月成本111143.16元。兴丰公司就收取租金情况提供租房合同、收据及租金明细表，就提供材料说明如下：(1)已结算部分2015年1月至3月的租金收入已与原告进行结算，并支付原告5%收益共计8864元，原告出具了相应收据。(2)未结算部分自2015年4月至2019年5月31日，兴丰公司已收到租金包括如下几部分：1)2015年4月至2016年1月期间客户支付的租金479834元。2)2016年2月至2018年8月期间退租客户支付的租金2840789.89元。3)2018年9月至2019年5月期间退租客户支付的租金4657629.05元。4)截至2019年5月31日，在租客户支付的租金12602617.95元。自2015年4月起至2019年5月31日止，兴丰公司收取租金合计20580870.89元。据此核算自2019年6月1日起至合同到期之日即2024年12月17日期间租金收益合计37210380元。兴丰公司就物业费、管理费收益提供明细，提出自2019年6月1日起至合同到期之日即2024年12月17日期间物业费预期收益合计2241259，管理费预期收益合计2618022元。预期租金收益、物业费、管理费收益扣除成本后，可得利益金额为32810342元。原告联建公司经质证认为：对建设工程施工合同、联建公司员工用车明细真实性、合法性、关联性均不予认可，对建筑消防设施维护保养合同及收据、消防技术服务合同及收据、建筑消防设施检测合同及收据、绿化养护合同、机电设施维护保养合同及收条、空气能热水工程销售、安装合同及收据、停车场道闸施工合同书及收据的真实性、合法性均不予认可，且仅凭合同、收据不能证明被告实际支出款项，需要配合发票、转账凭证才能最终确认实际金额，对兴丰公司主张的上述各项费用及金额均不予确认。对可得利益损失32810342元不予认可：对于被告提交的已退租、已到期合同、租金明细表经核对，认为明细为被告单方制作，未提供相关支付凭证，银行流水等实际履行证据，仅凭合同，无发票、收据、转账凭证，实际履行情况不明；宿舍合同资料经核算共计金额为23199791.5元，原告根据被告提供的合同核算后发现被告提供的明细清册中少算了金额，差异金额为5994075元，差异原因为：1)E栋房屋合同单价为1500元/月/间及以上，但清册显示仅为500元/月/间，差异金额818511元；2)E栋3、4、5层被告提供的清册金额少于合同金额较大，差异金额1305090元；3)B栋被告提供的清册租期远远少于合同租期，少了24个月，差异金额3322440元。被告申请对于下列事项进行司法鉴定：1、对苏州工业园区葑亭大道805号宿舍租赁范围内所有装修、改造添附价值以及设施、设备的检修、维护予以鉴定，基准日为2015年5月19日。2、对苏州工业园区葑亭大道805号宿舍自2018年6月1日至2019年5月31日期间的平均每月利润予以鉴定。本院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司依据相关合同、收据及对应项目的目前现状，1、对各项目费用产生的必要性、合理性以及费用金额的必要性进行鉴定；2、对宿舍楼装修每年的折旧率进行鉴定。鉴定机构根据本院委托确定鉴定内容为“对兴丰公司委托合同纠纷一案的工程造价进行鉴定，具体以苏州工业园区人民法院司法鉴定委托书、建设工程施工合同及其他与鉴定有关的材料为依据进行鉴定”。在鉴定过程中，鉴定机构提出建设工程施工合同内容系宿舍楼维修工程，停车场道闸施工合同书内容系智能设备安装，绿化养护管理合同内容系绿化养护，均可以进行工程造价鉴定；建筑消防设施检测合同、空调维修合同、安防设施维保、保洁劳务承包协议，机电设施维护保养合同、直饮水工程长期投资合同、网络通信建设合作协议书不属于工程造价鉴定范围。鉴定机构鉴定分析如下：确定鉴定范围为宿舍楼维修工程、停车场道闸施工、绿化养护管理；对于宿舍楼维修工程每年的折旧率，因维修工作是为恢复房屋使用功能发生的，无折旧率。鉴定机构工作人员于2019年10月25日参加现场勘验，于2019年11月27日出具鉴定意见：1、宿舍楼维修工程金额为4320457元；2、停车场道闸施工金额为30000元；3、绿化养护管理金额为88000元。鉴定机构另对于工程造价外其他内容出具说明及询价意见：1、建筑消防设施检测合同，合同价5万，2015年1月17日签订，合同内容为火灾自动报警及联动控制系统、消火栓给水系统、自动喷淋水灭火系统、防排烟系统、火灾应急照明及疏散指示标志设施检测技术服务。参考工程指标为1.1元/平方。2、空调维修合同，合同价7万，2015年维修内容及范围不明确，无法确定当时空调系统设备损毁情况，无法估价。3、安防设施维保，合同价25万，2014年签订，安防设施检修，包含零配件，一个月完成检修，验收合格后一次性付款。实施分预付款及尾款二次付款。无法确定当时安防系统设备损毁情况，无法估价。4、保洁劳务承包协议，合同价9.9万元，2014年签订，入住初期保洁，验收合格后一次性付款，不含开票所需税费。5、机电设施维护保养合同，合同价105万，2015年1月10日制定，总合同金额详附录C：报价为联建宿舍机电设施维护(2015-2016)，报价中注明以现场实际系统设备数量为准，提供普通工程发票。其中：2015-2016消防自动报警系统测试(含消防年度检测)，参考工程指标为3.4元/(2年.平方)，参考工程综合体大楼系统比宿舍系统复杂，所以维护费用比宿舍高，但参考项目不包含消防年度检测费；2015-2016消防水系统调试检修及生活水管路及洁具保养，无参照项目；2015-2016高低压设备检测、保养、维护、应急普通照明系统维护参考工程6-8万元/年。按变电所配置报价，对应项目不包括照明及应急照明维护。6、直饮水工程长期投资合同，合同价300.2万元，固定价格第一部分二、(2)约定2015年2月16日至2024年12月19日，共10(年)，乙方有权利在收费期内通过服务和售卖直饮水获得相应投资回报。7、网络通信建设合作协议书，合同价428万元，无相应资料。8、建筑消防设施维护保养合同，合同价13万元，每年6.5万元，两年13万元。(2015年1月15日至2017年1月14日)与序号5中机电设施维护部分交叉。参考工程指标为3.4元/(2年.平方)，参考工程综合体大楼系统比宿舍系统复杂，所以维护费用比宿舍高，但参考项目不包含消防年度检测费。9、消防技术服务合同，合同价5万，消防设施检查，合同服务周期为10日，至2014年12月10日前完成。固定总价(不含税金)。报警系统、水系统、应急照明检测。参考工程指标为1.1元/平方。10、机电设施维护保养合同，合同价15万元，2015年1月17日制定，合同期限2015年1月20日-2016年1月20日，主要内容：配电设施(变压器、线路、照明及应急照明)，总合同金额详附录C缺失。参考工程指标为6-8万元每年。11、消防技术服务合同，合同价50万元，为消防改造工程，合同服务周期为90日，至2015年6月10日前完成，固定总价（不含税金）。无参照公司项目，按正常施工条件，合同中水箱及镀锌钢管DN100等价格偏高约10万。12、空气能热水合同，合同价30万元，总价合同，包含浴室、节水管理系统、空气能热水器。设备及安装价格合理。备注：1、重点关注：机电设施维护保养合同与空调维修合同、建筑消防设施维护保养合同、消防技术服务合同、机电设施维护保养合同是否重复；2、不同时间、不同工程及维护保养不同，工程报价均有差异，以上信息仅供参考。被告兴丰公司预交上述鉴定费用47384元。原告对《鉴定意见书》及询价意见发表如下质证意见：一、《鉴定意见书》未包含法院委托司法鉴定的全部范围。《鉴定意见书》中未明确是否已履行了法院委托全部内容和范围，也未明确各项目费用产生的必要性、合理性，以及费用金额的必要性。未对《建设工程施工合同》中的各项工程说明其必要性、合理性以及费用金额的必要性。宿舍楼维修工程造价鉴定，未明确其具体价值时点，且未明确每年的折旧率，难以判断残值。二、对于工作底稿，《鉴定意见书》中未明确其工作底稿中是否有各项目费用的实际支付凭证，或者施工单、工程确认单/签证单、验收报告、付款/收款单/收据等其他材料，亦未在报告中予以明确说明无支付凭证、工程确认单等凭据即确认工程真实存在及各工程量的合理性、必要性；现场踏勘记录中仅表述了原、被告双方与鉴定机构共同确认了案涉员工宿舍楼的现状，案涉员工宿舍楼维修是否由兴丰公司实施，经过几次维修/装修，分别由谁实施，何时实施，具体维修了何处，都没有查实。3、补充资料，《鉴定意见书》中表述鉴定机构曾发出《补充资料函》要求兴丰公司提供的具体施工图纸及法、工程结算单、工程量确认单，原告并未收到相关材料，《鉴定意见书》中亦未明确鉴定是否收到相关材料。三、附件《造价鉴定明细计算书》，1、综合单价栏部分与单价组成不符；2、室内维修、局部墙面、地面维修均采用全部建筑面积计价，与“局部”两字不符。四、询价意见不是正式的司法鉴定意见，不能作为证据使用。且参考工程系统比宿舍系统复杂，所以检测费用应当比宿舍高出不少，但是询价价格两者却比较接近，显然不符合常理；空调维修合同、安防设施维保因无法确定当时损毁情况，无法估价，原告亦不认可；机电设施维护保养合同，其中50万的部分，2015-2016消防水系统调试检修及生活水管路及洁具保养因无法无参照项目，无法估价，可见市场上通常检修项目中并无此项目，其中25万元部分2015-2016安防系统检测保养价格比参考工程还高几倍，极不合理，另存在重复计算问题；消防技术服务合同因无参照项目，但按正常施工条件合同中水箱及镀锌钢管DN100价格偏高，可见合同价格极不合理，存在合同虚假伪造证据的嫌疑。被告对《鉴定意见书》没有异议。对询价意见的质证意见：合同内容不存在重复，机电设施维护保养合同中的空调系统维保主要内容是过滤器清洗（滤网）、冷媒充装、外机清洗及支架检查及固定、油漆，与空调维修合同处理内容不重复；其中消防检测部分主要是烟感测试（含局部清洗）、声光、报警器测试、报警器主机测试、报警器系统联动及回路测试、防排烟系统测试、线路更换维修，并且含上述项目的消防年度监测，与建筑消防设施维护保养合同所涉2015年3月至2017年3月期间火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、消防电话、应急照明、疏散指示系统的检查、维护和保养，内容不重复；其中水系统测试检修系因为前面检测未通过，所以需要进行检修、保养；其中系统检测保养机电维修是ABCDE各楼的，机电设施维护保养合同是供电公司认定的公司检测维修供配电房的合同。对于出具的询价意见予以尊重，但兴丰公司所有项目所涉价款均是客观真实，即使鉴定机构认为部分费用过高，也系市场因素导致的。关于鉴定机构未出具价格的项目确系宿舍区正常使用和经营需要的项目。另，兴丰公司在庭审结束后提供税收完税证明及企业所得税申报审核报告主张联建公司就租金收入承担2017年10月1日至2019年12月31日期间增值税1026808.69元、2018年1月1日至2019年12月31日期间企业所得税1476493.08元，并提供不锈钢水箱合同及发票(现金支付4万元)、屋顶防水供货合同及付款凭证(转账支付60万元)、消防报警系统维修协议及付款凭证(消防主机维修16315元，已付款8000元)、消防工程合同及发票、付款凭证(现金支付15630元)、管委会文件、消防喷淋系统工程施工合同及转账凭证(17.5万元，已付44250元)、空调维修记录及转账凭证(转账支付3万元)，主张兴丰公司新增加对宿舍区的投入合计876945元。联建公司认为上述证据超过举证期限，不具备合法性。对于税收完税证明真实性无异议，但关联性不予认可。缴纳增值税、企业所得税为被告的法定义务，且以上托管协议约定租金收入的税金全部由兴丰公司负担。《来访信息登记》真实性没有异议，但其中明确为“宏泰公司车辆”，与兴丰公司并无关联。对于合同的真实性无法判断，均为兴丰公司与第三方签署，原告未参与其中，联建公司无法确定诉讼过程中签订的合同是否为履行委托合同必要的费用，一律不予认可。本院认为，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司具有相应司法鉴定资质，其参加进行现场勘验，其出具的《鉴定意见书》对于属于工程造价鉴定范围的项目进行确定，确定鉴定范围为宿舍楼维修工程、停车场道闸施工、绿化养护管理；并明确对于宿舍楼维修工程每年的折旧率，因维修工作是为恢复房屋使用功能发生的，无折旧率。故该鉴定机构就工程造价鉴定范围的项目所出的鉴定结论应具有充分说服力，本院对该鉴定结论予以采信。其对于本案工程造价咨询外其他内容所列明细及所作的询价意见系对合同的客观描述及对价格的客观评价，本院酌情作为参考意见。经核对上述证据，虽联建公司对于兴丰公司受托管理涉案宿舍区期间内对于设施、设备的维修费用、管理成本、收取租金情况不予认可，本院结合客观事实与证据，对兴丰公司所提出的各项费用认定如下：1、对于宿舍楼维修费用、绿化种植、养护费用、道闸系统费用，鉴定机构经现场勘验并结合建设工程施工合同、绿化养护合同、停车场道闸施工合同书及收据确认宿舍楼维修工程金额为4320457元、88000元、30000元，本院予以确认。2、对于消防维保费用、消防检查费用、消防检测费用、供、配电设备维保费用、初期保洁费用、机电设备使用前的测试、检修、维护费用，兴丰公司提供相应合同及收据，但未能提供银行转账凭证等付款凭证，考虑到兴丰公司自2014年底至今对联建公司宿舍区进行出租管理的需要，为保证消防设施、机电设施的正常运转，进行设施检修和保养有其客观必要性，结合现场情况及询价意见，本院综合酌定上述费用合计80万元。3、对于A栋刷卡系统与A栋空气能，兴丰公司提供空气能热水工程销售、安装合同及收据，兴丰公司实际安装空气能热水器及浴室节水管理系统，结合现场情况及询价意见，并无证据证明费用明显不合理，本院对于费用30万元予以确认。4、对于空调维保费用、安防设施维保、检测费用，兴丰公司仅提供空调维修合同及收条，对于接管当时空调系统设备、安防系统设备的状况兴丰公司未能举证证明，故无法确定空调维保、安防设施维保的必要性和费用合理发生，该部分费用，本院不予确认。5、关于初期清除滞留人员、维护宿舍秩序费用，兴丰公司提供的2014年年底联建公司员工上访相关媒体报道网页截图显示，在联建公司经营状况困难，宿舍区出现混乱情况时，兴丰公司为接管涉案宿舍区，支出清理滞留人员、维护宿舍秩序费用系合理需要，本院对兴丰公司合理垫付费用酌情确认为10万元。6、关于员工用车费，兴丰公司提供的联建公司员工用车明细三份系其自行制作，来访信息登记上记载的备注均为“宏泰公司车辆”，兴丰公司不能证明由其为联建公司员工返乡提供用车，该项费用支出，本院不予确认，应由相应主体通过合法途径另行诉讼解决。7、关于人员遣散费，兴丰公司提供劳动合同、工资单、支付凭证/票据等证据，兴丰公司受托管理宿舍区，在其交还宿舍区后，兴丰公司与其员工的劳动合同并不当然解除，兴丰公司该项费用损失缺乏事实依据，本院不予支持。8、对于收取租金情况，兴丰公司就收取租金情况提供租房合同、收据及租金明细表，本院分析如下：(1)对于2015年1月至2016年1月期间的租金收入，兴丰公司提供2015年1月至3月的相应收据，显示已与联建公司进行结算支付，并支付原告5%收益共计8864元，联建公司收款时未提出异议，本院予以确认。兴丰公司未提供2015年4月至2016年1月期间租赁合同与收据等租金实际发生的证据，仅提供此期间每月的租金收入表，每月租金分别为13140元、14900元、21964元、24520元、43150元，64960元，67000元、77200元、73200元、79800元，合计479834元，兴丰公司于2014年12月方开始受托管理涉案宿舍区，租赁市场与客户培育需要时间，租金收入呈现逐月递增的态势，符合前期投入逐步产生作用、收益稳步上升的客观情况，与常理相符，本院予以采信，确认兴丰公司期间收取散租客户支付租金479834元。(2)对于2016年2月至2018年8月期间、2018年9月至2019年5月期间退租客户支付的租金，以及2015年4月至2019年5月期间在租客户支付的租金，兴丰公司提供租赁合同与收据、租金收入明细，并核算租金分别合计为2840789.89元、4657629.05元、12602617.95元。关于联建公司针对租金所提出的异议，其中主要针对有关E栋房屋合同单价为1500元/月/间及以上与清册显示为500元/月/间的差异，由于E栋系整栋出租，约定租金为每间500元/月，以实际入住间数为准，联建公司知晓兴丰公司就E栋签订的合同未提出异议，本院对于按每间500元/月核算方式予以采信；另联建公司提出B栋清册租期少于合同租期24个月、差异金额3322440元的问题，经本院核对，在2018年9月至2019年5月期间退租客户支付的租金明细中已包括B栋在2015年8月15日至2017年11月14日期间产生的租金3322440元。综上，本院对于兴丰公司提供的2016年2月至2018年8月期间、2018年9月至2019年5月期间退租客户支付的租金，以及2016年2月至2019年5月期间在租客户支付的租金的租金明细予以采信，据此核算2016年2月至2019年5月期间收取租金合计20101036.89。综上，自2015年4月起至2019年5月31日止，兴丰公司收取租金合计20580870.89元。9、对于兴丰公司管理成本，兴丰公司提供劳动合同、工资单、支付凭证/票据，提出平均月成本111143.16元，聘用保安人员、管理人员以及管理人员正常办公是兴丰公司对日常管理客观需要，本院根据涉案宿舍区管理所需人员、劳动合同签订情况及办公情况，酌定平均每月管理成本为100000元。另关于兴丰公司提供的完税证明、不锈钢水箱合同及发票、屋顶防水供货合同及付款凭证、消防报警系统维修协议及付款凭证、消防工程合同及发票、付款凭证、管委会文件、消防喷淋系统工程施工合同及转账凭证、空调维修记录及转账凭证，虽系在庭审结束后提供，但为避免讼累，本院结合实际发生情况以及联建公司的质证意见，对于完税证明与企业所得税申报审核报告真实性予以确认，对于合同、发票、转账凭证的真实性予以确认。对实际支付2017年10月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间的增值税199840.38元、870529.95元与2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间企业所得税16500.91元、1459992.17元，本院予以确认。对于兴丰公司就宿舍区水箱、消防、空调安装维修费用，结合付款凭证、合同、发票、实际维修需要，前后维修可能存在重复等因素，本院对费用10万元予以确认。屋顶防水费用60万元金额较大，且联建公司不予认可，费用是否合理无法判断，兴丰公司可通过合法途径另行诉讼解决。本院认为，关于兴丰公司自2015年3月起即未再按约向联建公司支付租金收益的原因并非兴丰公司主观过错造成，涉案托管协议及补充协议解除并非因兴丰公司违约而解除，而系依据《破产法》第十八条规定的视为解除之情形，故联建公司因进入破产程序而根本违约导致合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。其中：兴丰公司应向联建公司返还如下财产：1、关于合同解除前应付租金金额，按合同履行，兴丰公司未按约定向联建公司支付租金，故应就2015年4月至合同解除之日即2015年5月18日期间所收取租金根据约定向联建公司支付5%收益，核算为1104元(13140*5%+14900*18/30*5%)。2、关于合同解除后涉案宿舍区的归还，涉案合同系委托管理合同，合同解除后，被告应向原告按现状返还涉案宿舍区的管理权，相应在租宿舍的租赁合同等文件资料应一并移交。3、关于合同解除后涉案宿舍区占有使用收益的返还，合同解除后兴丰公司继续对涉案宿舍区占有、使用、收益已无依据，故兴丰公司应就租金收入扣除日常管理成本后的收益向联建公司返还。合同于2015年5月18日解除，自2015年5月19日起至2019年5月期间共计48个月12天的租金核算为20558790.89元(479834+2840789.89+4657629.05+12602617.95-13140-14900*18/30)，月平均租金约为423900元。按每月管理成本100000元核算上述期间总计管理成本为4840000元(100000*48+100000*12/30)。另兴丰公司提供证据证明就全部租金收入缴纳增值税与企业所得税，但根据兴丰公司提供的完税证明，兴丰公司并未举证证明缴纳税款包括2017年10月1日以前的增值税税款、2018年1月1日以前的所得税税款，故本院依据税款征收规定以及完税证明显示缴税期间确认兴丰公司就2017年10月1日至2019年12月31日期间租金收入所获利润缴纳税率5%的增值税、就2018年1月1日至2019年12月31日期间租金收入所获利润缴纳税率25%的企业所得税。2017年10月1日至2019年5月31日期间的租金收入利润为6478000元(323900*20)，应缴纳增值税为323900元(6478000*5%)，2018年1月1日至2019年5月31日期间的租金收入利润为5506300(323900*17)元，应缴纳企业所得税为1376575元(5506300*25%)。综上，本院认为，兴丰公司应根据租金收益向联建公司支付合同解除后至2019年5月31日期间的占有使用费14018315.89元(20558790.89-4840000-323900-1376575)，并按月租金收益226730元(323900-323900*30%)向联建公司支付自2019年6月1日起至2019年12月31日期间的占有使用费1587110元(226730*7)，并按月租金收益323900元向联建公司支付自2020年1月1日起至直至实际返还之日止的占有使用费。联建公司应向兴丰公司赔偿损失：1、对于涉案宿舍区维修添附所产生的费用，根据合同约定，兴丰公司在托管期间负责宿舍的整体维修，包括但不限于房屋、电力、绿化等固定设施，根据本院认定各项费用，宿舍楼维修费用4320457元、绿化种植、养护费用88000元、A栋刷卡系统与A栋空气能购买及安装费用300000元、道闸系统费用30000元，均系为实现或维持涉案宿舍区使用功能、更好实现涉案宿舍区对外出租收益的目的而对于涉案宿舍区的设备、设施必要添附所产生的费用，兴丰公司履行义务符合双方合同约定。根据双方当事人合同约定，合同期满后。兴丰公司对房屋的添附物品在不损坏联建公司房屋的情况下可以拆除或搬走，无法拆除的无偿归联建公司所有，兴丰公司维修、绿化等添附物品不适合拆除由兴丰公司行使取回权，故联建公司可以取得所有权，而涉案合同由于联建公司破产申请被法院受理而解除，兴丰公司无法通过继续履行合同获取收益的方式弥补维修添附所产生的费用，联建公司应基于取得添附物品所有权向兴丰公司支付上述费用合计4738457元。2、对于兴丰公司为管理财产支出的费用，本院经认定，对于消防维保费用、消防检查费用、消防检测费用、供、配电设备维保费用、初期保洁费用、机电设备使用前的测试、检修、维护费用与水箱、消防系统维修、空调维修费用，考虑实际维修需要、前后维修可能存在重复等因素，对于费用合计90万元合理发生予以酌情确认，且上述费用均系兴丰公司为管理财产而支出。3、对于可得利益损失，本案中由于联建公司根本违约导致合同解除，致使合同没有履行，鉴于之前双方合作基础系来源于委托管理法律关系，根据双方之前的约定，守约方获得的管理收益为租金的95%，根据2015年5月19日起至2019年5月期间的租金核算月平均租金约为423900元，扣除约定应提取归联建公司所有的租赁收入5%、兴丰公司作为守约方因为解除合同而节省的为履行合同需要支付的投入即酌定每月成本100000元，并根据租金收入利润核算应承担的相应税率的增值税与企业所得税，联建公司应向兴丰公司支付自2015年5月19日至2024年12月17日止9年7个月的可得利益损失，依法核算为23628303.6元［(423900-423900*5%-323900*5%-323900*25%-100000元)*12*(9+7/12)］。4、其他损失，兴丰公司为履行合同需要支付初期清除滞留人员、维护宿舍秩序费用10万元，上述费用和税款均无法通过继续履行合同得到弥补。对于上述第1、2、4项损失，鉴于被告需向原告返还管理权以及涉案宿舍区的占有使用收益，基于对涉案宿舍区进行维修添附所产生的费用与进行管理产生的费用均系实际发生，其中包括在破产申请受理前以及破产申请受理后产生的费用，联建公司基于兴丰公司的管理获益，上述费用应由联建公司清偿，费用合计5738457元(4738457+900000+100000)。对于上述第3项损失系兴丰公司因合同解除而产生的损害，合计23628303.6元，该债权属于普通债权。联建公司应当按照普通债权的清偿条件对其进行清偿。根据联建公司重整计划以及实际债务清偿情况，普通债权人已经按照33.91%比例实际获得了清偿，故联建公司应按此比例向兴丰公司清偿8012357.75元。如联建公司对债权人后续存在分配，兴丰公司仍可另行向联建公司主张。综上，根据《中华人民共和国破产法》第十八条、第三十八条、第四十二条、第五十三条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告联建（中国）科技有限公司与被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司于2014年12月17日签署的《员工宿舍外包托管协议》、2015年2月2日签署的《员工宿舍托管补充协议》、2015年2月3日签署的《员工宿舍补充协议二》于2015年5月18日解除；二、被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告联建(中国)科技有限公司交还受委托管理的苏州工业园区葑亭大道805号宿舍区房屋及配套正常使用设施，并向原告移交全部在租宿舍租赁合同、保证金及租金收取文件资料；三、确认被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司对原告联建（中国）科技有限公司负有如下债务：租金1104元、自2015年5月19日起至2019年12月31日期间的宿舍区占有使用费15605425.89元以及自2020年1月1日起至实际返还之日止按323900元/月计算的占有使用费，被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告联建（中国）科技有限公司清偿；四、确认被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司对原告联建（中国）科技有限公司享有如下债权：破产申请受理前以及破产申请受理后产生的管理费用5738457元、普通债权23628303.6元(按普通债权的清偿条件，原告联建(中国)科技有限公司向被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司清偿8012357.75元)，原告联建（中国）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司清偿13750814.75元。如果原被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122439元，由原告联建（中国）科技有限公司负担100000元，由被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司负担22439元，该款项已由原告预交，被告应负担部分由被告在履行本判决时一并向原告支付。鉴定评估费用47384元，由原告联建（中国）科技有限公司负担14210元，由被告苏州珧正兴丰企业管理服务有限公司负担33174元，该款项已由被告预交，原告应负担部分由原告在履行本判决时一并向被告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。审 判 长  吴 婕人民陪审员  金建明人民陪审员  顾兴元二〇二〇年四月九日书 记 员  周 萌附录：《中华人民共和国破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。第九十二条经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。债权人对债务人的保证人和其他连带债务人所享有的权利，不受重整计划的影响。