西安铁路运输法院 行 政 裁 定 书 (2019)陕7102行初2754号 原告汪海霞，女，汉族。委托代理人翼进才，陕西德伦律师事务所律师。被告西安市住房和城乡建设局，住所地陕西省西安市雁塔区雁塔南路曲江行政商务区西安建设。负责人苗宝明，局长。委托代理人唐璐，该局工作人员。委托代理人李佳斌，陕西法智律师事务所律师。第三人王静，女，汉族。委托代理人李忠，男，汉族，系第三人王静丈夫。原告汪海霞与被告西安市住房和城乡建设局、第三人王静房屋行政登记一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原告汪海霞诉称，2006年10月18日，原告与陕西锐捷实业有限责任公司签订 《商品房买卖合同》，约定购买位于西安市高新区融鑫路0号丽湾蓝岛第1幢4单元6层 40606号房，面积136.95平米，价款424107元，房款一次性付清，2010年3月20日完成房屋专项维修资金缴存。该合同在西安市住房保障和房屋管理局(被告前身) 处进行备案登记，合同登记号060047505。2016年5月1日收房，缴纳2013年至2015年5月22日3年的采暖费、物业费、垃圾费、电梯费及办理天然气购卡、安装电表并交纳电费手续。2019年7月24日，原告发现所购住房被他人居住，经询问，其称系购买所得。原告立即持《商品房买卖合同》到被告处查询，得知被告已经注销原告的合同备案登记，并于2017年3月10日给他人进行合同备案登记，合同登记号为Y17028889。经查，陕西锐捷实业有限责任公司于2013年5月21日被吊销营业执照。综上所述，原告认为，被告注销原告的合法备案《商品房买卖合同》，擅自给他人进行合同备案，无合法依据，侵犯了原告合法权益，故依法诉于人民法院.诉请如下：1.人民法院依法撤销被告注销原告与陕西锐捷实业有限责任公司签订的 《商品房买卖合同》登记备案行为(合同登记号：060047505)；2.本案诉讼费由被告承担。被告西安市住房和城乡建设局辩称,一、原告主体不适格，因被诉行政行为与原告无法律上利害关系，也即被诉行政行为并未对原告的权利义务产生实际的影响。被告对于商品房买卖合同进行登记备案的行为属于存档备查行为，该行为并未针对特定的人或事采取具体措施，亦未对公民、法人或其他组织权利义务产生实际的影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”故商品房买卖合同是否备案，亦或者是否备案被注销，均不影响双方当事人商品房买卖合同的效力，也即商品房买卖合同登记备案行为，不对当事人权利义务产生实际的影响。依据《行政诉讼法》第二十五条之规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条第一款第一项之规定：提起诉讼应当符合下列条件：(一)、原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第一项及第八项之规定： 有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：(一)、不符合行政诉讼法第四十九条规定的；(二)、行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的。原告主体不适格，其诉请不符合行政诉讼法规定的情形，请求贵院裁定驳回原告的起诉。二、被告注销汪海霞与陕西锐捷实业有限公司商品房买卖合同登记备案行为，合法有据。被告依据锐捷公司提交的《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，该申请表均有商品房买卖合同双方当事人的签字及印章，已符合注销合同备案登记的形式要件。基于此，被告依据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，注销汪海霞与陕西锐捷实业有限公司合同备案性质为，该注销登记行为合法有效。三、原告提起诉讼已超过两年的诉讼期限，其起诉依法应予以裁定驳回。因涉案房屋合同备案注销时间为2016年12月5日，原告于2019年8月2日才提起诉讼，已超过《行政诉讼法》规定的诉讼期限，故其起诉应依法裁定驳回。四、原告应首先解决涉案房屋的民事争议。因涉案房屋已由锐捷公司出售给他人，本案实质争议是涉案房屋的归属问题，该争议需由民事审理判决才能处理决定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内； 已经受理的，裁定中止诉讼。故原告应通过民事诉讼或刑事报案等方式解决其与锐捷公司之间的争议，以维护自身合法权益。综上所述，原告诉请撤销被告对合同的登记备案注销行政行为，因原告主体不适格，其诉请无事实及法律依据，且其起诉已超过法定诉讼期限，请求法院依法裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。经审理查明，2006年10月18日原告与第三人陕西锐捷实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于西安市高新区融鑫路0号丽湾蓝岛第1幢4单元6层 40606号房，面积136.95平米，价款424107元，并办理合同备案登记，合同备案登记号060047505。被告西安市住房和城乡建设局于2016年12月5日撤销该合同备案登记，原告不服，诉至本院。本院认为，本案争议焦点为商品房买卖合同备案登记是否可诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。同时还规定对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为不属于行政诉讼的受案范围。商品房预售合同的注销备案登记行为，系房地产管理部门对商品房预售合同办理的登记备案，其目的在于将商品房开发企业与购买人之间签订的商品房预售合同情况予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在网上予以公开，系一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业实施的一种行政管理措施，其目的在于加强对商品房预售的管理。从其法律属性看，不会对当事人的权利义务产生实际影响。本案被告作出的对原告汪海霞与陕西锐捷实业有限公司签订的商品房预售合同的注销登记备案行为，亦是对商品房预售合同状态的一种管理，不具有审查、批准的性质，亦不改变原有的合同法律关系，也未对合同双方设定新的权利义务。另，预售合同的登记备案行为，不产生物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋权属登记只有记载于房屋登记簿，才能产生物权效力。而预售合同登记备案虽然也涉及不动产，在客观上也有向社会公示预购权利的效果，但其公示的内容是买卖合同，并不发生物权变动的效果。况且商品房买卖合同效力以及合同约定的权利义务均不因登记备案行为或注销备案行为而产生任何影响。本案中，被告基于房地产开发企业的申请，作出的商品房预售合同注销登记备案行为，对商品房买卖合同本身的效力不产生影响，亦不产生物权公示效力，即对当事人的权利义务不产生实际影响。因此，即使原告是商品房买卖合同中买方，但被告作出的行为对其不产生利害关系，其原告主体资格不适格。同时该行为依法不属于人民法院行政诉讼受案范围。当然，原告作为合同一方当事人，如认为商品房买卖合同的债权受到侵害，可以通过民事诉讼途径进行救济。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第六十九条第一款第（一）、（八）项的规定，裁定如下：驳回原告汪海霞的起诉。本案受理费50元，退还原告汪海霞。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。   审  判  长      江  海人民陪审员      刘京菊人民陪审员      娄静霜 二〇二〇年四月二十八日 书  记  员     王  彬  1