广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1302民初17996号原告：惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会，住所地：惠州市惠城区××××××××。负责人：邓家新。委托代理人：曾咏雪，广东品德律师事务所律师。被告：惠州市亚新房地产有限公司,住所地：惠州市江北新区××××××帝景湾。法定代表人：吴某1。委托代理人：程轶兰，该公司员工。委托代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。被告：旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司,住所地：惠州市惠城区××××××××国际新城西地块会所。法定代表人：李某1。委托代理人：郑勇涛，广东江畔律师事务所律师。被告：广东省安顺达消防职业培训学院，住所地：惠州市惠城区××××合生国际新城商业中心会所。法定代表人：施某1。委托代理人：罗晖明，该公司员工。原告惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会与被告惠州市亚新房地产有限公司、旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、广东省安顺达消防职业培训学院物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会诉称，1996年6月，被告惠州市亚新房地产有限公司将开发的惠州市合生国际新城别墅区交付给购房者即业主使用，业主在居住过程中，发现被告惠州市亚新房地产有限公司交楼标准与宣传存在多处不符的事实，特别是被告惠州市亚新房地产有限公司宣称的会所被被告惠州市亚新房地产有限公司擅自租赁给被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、被告广东省安顺达消防职业培训学院，被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、被告广东省安顺达消防职业培训学院又擅自将原属于业主通行的绿化林荫道毁坏封闭后作为自己的私家花园。依照业主与被告惠州市亚新房地产有限公司签订的商品房买卖合同以及被告惠州市亚新房地产有限公司的宣传册以及建设工程规划验收合格证等相关证据，被告惠州市亚新房地产有限公司所有的、尚未办理产权证书的商铺面积为3835.86平方米（已扣除业主委员会办公室、监控室等面积324平方米）、二楼建筑面积为4054.75平方米，目前被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、被告广东省安顺达消防职业培训学院实际占用。2015年12月，业主通过合法程序成立了惠州市合生国际新城别墅区业主委员会即原告，原告在2016年4月1日在惠州市房产管理局备案。2018年5月，原告与广东康景物业服务有限公司惠州分公司签订了《物业管理托管合同》，约定：住宅面积按建筑面积每月每平方2.8元向业主或物业使用人收取；商业房屋按每月每平方4.0元向业主或物业使用人收取；物业公司收取的物业管理费等费用缴存到原告账户内。原告与物业公司签订的物业合同为酬金制合同。据查，被告惠州市亚新房地产有限公司名下的三期八角楼F07商铺、四期八角楼F08二楼商铺分别于2018年11月22日、12月1日出租给他人，并由他人向物业管理处缴交物业费，但被告惠州市亚新房地产有限公司在此之前并未支付任何物业管理费，其名下所有的五处物业，除目前已出租的三期八角楼F07商铺、四期八角楼F08二楼商铺由租户自2018年12月1日起由租户支付物业管理费外，其他三处房产至今未支付分文物业管理费用。综上，原告认为三被告的行为已严重侵害了原告的合法利益，导致整体业主利益受损，依照《物权法》等相关规定，被告一应补缴物业管理费用人民币1544625.4元，被告二、三应当立即拆除违法建筑，还原告绿化通道，被告惠州市亚新房地产有限公司作为所有权人，应当与被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、被告广东省安顺达消防职业培训学院承担连带拆除责任。一、判令被告惠州市亚新房地产有限公司立即缴纳拖欠的物业管理费人民币1544625.4元[①一楼商铺3835.86平方米，以每月每平方米4元的标准计算（每月15343.44元）;二楼及夹层4054.75平方米，以每月每平方米2.8元的标准计算（每月11353.3元）;②三期八角楼F07商铺1057.06平方米，以每月每平方米4元的标准计算（每月4228.24元）；③四期八角楼F08一楼商铺462.26平方米，以每月每平方米4元的标准计算（每月1849.04元）；④二楼商铺500.74平方米，以每月每平方米4元的标准计算（每月2002.96元）；⑤B1-01一楼商铺76.06平方米，以每月每平方米4元的标准计算（每月304.24元）；二楼224.46平方米，以每月每平方米2.8元的标准计算（每月628.50元），其中②三期八角楼F07商铺、④四期八角楼F08二楼商铺自2016年1月1日起计至2018年12月1日共应补缴物业管理费218092元、①、③、⑤三处房产自2016年1月1日起计至2019年10月1日共应补缴物业管理费1326533.4元，此后①、③、⑤三处房产的物业费按上述标准每月缴纳]。二、判令被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、被告广东省安顺达消防职业培训学院立即清除围栏和违章搭建的保安亭等妨碍业主通行的所有障碍物，将侵占全体业主的通道返还给原告。三、判令被告惠州市亚新房地产有限公司对被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、被告广东省安顺达消防职业培训学院的拆除行为承担连带责任。四、本案诉讼费由三被告承担。经审理查明，2016年2月1日，原告惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会向惠州市房产管理局提交备案申请。2018年5月1日，原告与广东康景物业服务有限公司惠州分公司签订《合生国际新城（别墅区）物业管理委托合同》，约定广东康景物业服务有限公司惠州分公司为惠州市合生国际新城别墅区小区提供物业管理服务，服务期限自2018年5月1日至2019年4月30日，物业服务费用：住宅按建筑面积2.8元/月/平方米，商铺按建筑面积4元/月/平方米，物业管理费不包括房屋共用部位、共用设施设备保修期慢后的维修和更新、改造的费用,合同生效前广东康景物业服务有限公司惠州分公司提前预收的物业管理费和其它费用，必须在合同生效后将预收的款项一并转入原告账号；物业合同生效前发生的债权债务由广东康景物业服务有限公司惠州分公司负责。原告向本院提交合生国际新城项目规划图、建设工程规划验收合格证、前期物业管理服务协议、项目物业租赁合同、物业费凭证，拟证明涉案房屋处于小区规划内，被告惠州市亚新房地产有限公司将应提供给业主使用的会所出租给被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、被告广东省安顺达消防职业培训学院，被告惠州市亚新房地产有限公司应按面积缴交物业管理费用。原告向本院提交《关于合生国际新城别墅区有关问题的函》、《关于惠州亚新房地产公司复函的回复》，拟证明被告惠州市亚新房地产有限公司已承认未缴纳被告旭兰优生母婴健康管理（惠州）有限公司、广东省安顺达消防职业培训学院的物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项及《物业管理条例》第十五条第（五）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行业主大会赋予的其他职责。原告起诉应经过业主大会讨论决议，以保证业主委员会的起诉符合全体业主的共同意志。本案中，原告应提供业主大会会议决议，以及出席该会议的业主签名，证明业主委员会的诉讼是经过合法程序获得授权的。而原告惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会在向本院提起诉讼时未能提交业主大会的授权决定。故原告的起诉不符合受理的条件。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、《物业管理条例》第十五条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会的起诉。原告惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会预交案件受理费18701.63元，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 张永生审 判 员 贺晔晖审 判 员 刘 娟二〇二〇年四月二十一日法官助理 黄丽芬书 记 员 张德胜