西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初3472号  原告：西安首创新开置业有限公司，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码91610132668665248W。法定代表人：袁华庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付颖哲，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：张星，男，1980年6月13日出生，汉族，住西安市莲湖区西梆子市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安首创新开置业有限公司（以下简称首创公司）与被告张星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告首创公司的委托诉讼代理人付颖哲，被告张星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首创公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的《社区商铺租赁合同》于2020年1月3日已经被解除；2、请求依法判令被告向原告支付欠缴的租金、管理费、推广费合计人民币112592.64元，以及迟延支付租金、管理费、推广费的违约金人民币49027.38元（违约金暂计算至2020年1月7日，之后以112592.64元为基数每天增加0.3%）；3、请求依法判令被告立即返还《商铺租赁合同》项下租赁房屋陕西省西安市未央区XX城XX路XX号XX室；4、请求依法判令被告支付合同解除之日起，至返还租赁房屋之日为止的占有使用费，暂计至2020年1月7日的占有使用费金额为人民币1653.64元（2020年1月8日（含）之日起，每日支付占有使用费人民币413.41元）；5、请求依法判令被告支付原告就本案支付的律师费人民币10000元整；6、请求依法判令被告承担本案的诉讼费；诉讼请求二、四、五项合计总金额为人民币173273.66元。事实及理由： 2018年9月20日，原告与被告张星签订《社区商铺租赁合同》，约定被告租赁原告西安市未央区XX号首创禧悦里71-1-10202号商铺，建筑面积为172.16平方米，第一年月租金为每平方米60元，第二年月租金为每平方米63元，第一、二、三年管理费为每月每平方10元，推广费每月每平方米5元。合同签订后，原告向被告交付了租赁房产。自2019年6月起，被告即不按照合同约定的期限缴纳租金，经原告多次催要仍未缴纳。无奈之下，原告根据合同约定于2020年1月3日向被告送达解除通知书。截至该日，被告尚欠原告租金、管理费、推广费等共计112592.64、违约金49027.38元（暂计算至2020年1月7日）。合同解除后，原告要求被告返还房屋但被告拒不返还。无奈之下，原告只能诉至法院，并为此花费律师费10000元。故提出以上诉请。被告张星辩称，原告所说部分属实，部分不认可。其营业期间，因为与原告发生纠纷，原告没有任何人出面解决问题，态度也恶劣，营业时说其使用的燃料不合格，要求其整改，后来又对其停电，去找原告也无人处理。原告在做活动的时候收取费用，活动结束后也没人说怎么退还。其没有交房租是有原因的，其想处理问题但是原告没有派人和其对接。本院经审理认定案件事实如下：2018年9月20日，原告与被告张星签订一份《社区商铺租赁合同》（被告张星在合同上签名时间为2018年9月10日），约定被告租赁原告西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里71-1-10202号商铺（建筑面积为172.16平方米）用于经营盏鬼品牌日式拉面。合同约定第一年月租金为每平方米60元，第二年月租金为每平方米63元；前三年管理费为每月每平方10元，推广费每月每平方米5元。首期租金为三个月租金计30988.8元，于合同生效后30日内支付，后期租金每三个月为一期，被告应于每期租金到期前一个月的25日前缴纳下一期租金；月租金结算期间不满整月的，按照实际租赁天数×【月租金÷30.4天】。被告于合同生效之日起10日内向原告缴纳履约保证金20659.2元。该合同第十一条第一款第一项约定：违反本合同约定致被告无法按约定的用途使用该商铺或妨碍该商铺正常营业达到30日的，被告有权单方面解除合同。第十二条第五款第六项约定：被告拖欠支付租金、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达到15日，原告有权单方面解除合同，收回商铺，并有权要求被告赔偿因此受到的全部损失。第十二条第六款约定：原告依据本合同第十二条第五项单方解除合同的，应当书面通知被告并要求被告3日内迁离和交还商铺；本合同自原告书面通知送达被告之日解除。被告缴纳的履约保证金不予退还，同时被告应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额作为违约金赔偿给原告。第十二条第7款规定：被告未按照合同约定履行相关义务，原告有权采取切断被告承租商铺的水、电供应维护自身合法权益，但需提前三日书面通知被告。第十二条第8款约定：原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）由被告承担。合同履行之初，原、被告尚能依约履行各自义务。后因被告张星未能依约缴纳2019年第三季度租金、物业管理费、推广费，原告于2019年10月28日向被告张星发出缴费通知单，要求被告张星于2019年10月31日缴清所欠原告2019年6月1日至2019年11月31日租金72307.2元、物业管理费15494.4元、宣传推广费7747.2元。2019年11月1日，原告就被告所欠上述款项再次向被告发出缴费通知单，通知被告于2019年11月6日缴纳以上欠款。但被告未缴纳。2019年12月2日，原告又一次向被告张星发出缴费通知单，要求被告于2019年12月6日前交纳2019年12月1日至2020年2月29日的租金32538.24元、物业管理费5164.8元、宣传推广费2528.4元。被告张星未缴纳。2020年1月3日，原告向被告发出《解约函》，载明因被告一直未按合同约定缴纳2019年6月1日至2020年2月29日的租金、管理费、推广费共计112592.64元，经原告多次催要至今仍未缴纳，被告已严重违约。故原告有权依约单方解除《社区商铺租赁合同》，扣收租赁保证金20659.2元；并限被告在三日之内搬离恢复原状，同时原告保留追究被告违约的责任。2020年1月7日，被告向原告发出《关于解约函的复函》，载明在租赁期间，因原告的电路增容和线路改造一直没有实施，并在2019年5月份端午节期间未提前告知的情况下切断其店正常供电。其为此事多次与原告沟通，但原告不予处理。另外，原告在履约中收取高昂推广费，却从未有过宣传推广，造成商业氛围差。不同意原告的单方解约行为，并要求原告及时恢复供电。同时保留对其造成的违约损失向原告追究的权利。原告为主张自己的权益聘请律师花费10000元。另查明，原告在本院有类似案件3件，在审理过程中发现原告在承租人未依约缴纳房租时存在未书面通知的情况下给商户断电行为。以上事实，有原告提供的《社区商铺租赁合同》、缴费通知单、违约函、解约函、解约函复函、代理费发票等证据以及被告提供的照片、微信聊天记录、证人证言等证据在卷佐证。本院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。合同生效后，当事人应当按照合同约定履行各自的权利与义务。合同对于有关事项没有约定或者约定不明的，可以通过补充协议予以补充。具体到本案中，依约向出租方即本案原告缴纳租金、物业管理费、宣传推广费是作为承租方的被告应当承担的一项基本义务。被告张星称其未按约向原告缴纳租金、管理费、推广费是有原因的，但未能提供有效证据证明其不依约缴纳有关费用的原因足以构成其拒绝向原告缴纳有关费用的合理理由。况且在原告多次催促下仍然拒绝向原告缴纳租金、物业管理费、推广费，其行为已构成根本性违约，且符合合同法有关通知解除合同的规定。故对原告关于确认原、被告之间的《社区商铺租赁合同》已于2020年1月3日解除的诉请依法予以支持。对于原告主张的被告欠付的租金、管理费、推广费112592.64元，应当减除2020年1月4日之后的相关费用24913.36元（78×172.16＋78×172.16÷30.4×26）。对于原告主张的违约金，因原告在履约过程中针对被告存在未书面通知即断电的行为，该行为虽符合双方合同约定，但也有违诚实信用原则，且给被告正常经营带来不便甚至损失，故对其该项诉请不予支持。对于原告主张的被告应立即返还所租商铺，应予支持，但应当给予被告合理时间，可确定为15日。对于原告要求被告按照合同解除之日至实际返还房屋之日按照每天413.41元计算涉案商铺占有使用费的主张，其每天占有使用费的计算标准符合合同约定，应予以采信；对于计算占有使用费的期间起点可认定为2020年1月4日，截止时间可计算至实际搬离之日，但考虑到新冠肺炎疫情影响，可酌情减去被告两个月的占有使用费24804.6元（413.41×60）。对于原告主张的律师费10000元依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告西安首创新开置业有限公司与被告张星所签《社区商铺租赁合同》于2020年1月3解除。二、被告张星于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司租金、管理费、推广费87679.28元。三、被告张星于本判决生效后十五日内将所租西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里71-1-10202号商铺返还给原告西安首创新开置业有限公司。四、被告张星于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司商铺占有使用费（从2020年1月4日以每天413.41元为标准计算至实际搬离之日，减去24804.6元）五、驳回原告西安首创新开置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3765元（原告已预交）由被告张星承担，于本判决生效后十日内一并支付给原告西安首创新开置业有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                     审  判  员      童  旭                                   二〇二〇年四月二十六日         法  官 助 理    李雨菲     书   记   员    陈政林      打印人：周惠荣 校对人：陈政林  送达时间：2020年  月  日