四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3479号 原告：刘德玉，女，1969年4月7日出生，汉族，住香港九龙区。 委托诉讼代理人：谭德强，四川深兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付晓凤，四川深兰律师事务所律师。 被告：黄琼，女，1969年9月9日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，住简阳市。 委托诉讼代理人：周俊，四川蜀郡律师事务所律师。 第三人：雷安（曾用名：雷震），男，汉族，1990年5月15日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，住简阳市。 委托诉讼代理人：江勒惠，四川蜀郡律师事务所律师。 原告刘德玉诉被告黄琼返还原物纠纷一案，本院以（2018）川0180民初4037号立案，并于2018年12月20日作出判决。被告黄琼不服，提起上诉，成都市中级人民法院于2019年4月29日作出裁定，撤销原判，本案发回简阳市人民法院重审。本院于2019年8月27日以（2019）川0180民初3479号重新立案，依法追加雷安为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院根据原告的诉讼请求和当事人之间的法律关系，变更本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案2019年10月24日第一次庭审中，原告刘德玉及其委托诉讼代理人刘成明，被告黄琼及其委托诉讼代理人周俊，第三人雷安及其委托诉讼代理人江勒惠到庭参加了诉讼。案件审理过程中，被告黄琼提出反诉，因不符合反诉条件，已另案起诉。2019年11月6日，刘德玉解除了刘成明的委托代理权限。本案2020年1月3日第二次庭审中，原告刘德玉及其委托诉讼代理人谭德强、付晓凤，被告黄琼及其委托诉讼代理人周俊，第三人雷安及其委托诉讼代理人江勒惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德玉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间房屋买卖合同已于2017年4月25日解除；2、要求被告搬离位于四川省简阳市的讼争房屋。事实与理由：2013年，原、被告口头协商，原告将其所有的位于简阳市（海上花园3幢2单元1706号）住房一套出卖给被告，按照4000元／㎡计算，过户产生的任何税费由被告承担。由于当时房屋产权证书尚未办理，无法过户，被告先搬入房屋装修居住。2016年9月，被告将购房款预付11万元给原告。二人到房管部门进行房屋过户时，因户籍问题，一直办理不了房屋产权证书。二人遂协商，解除房屋买卖合同，原告退回被告购房款以及装修费，被告估计装修费用约6万元，无法搬离的家电器具合计3万元，合计原告支付被告20万元，其中2万元在被告搬离时支付，原告同意。2017年4月，原告将被告支付的预付房款11万元及房屋装修费及家具费，合计支付被告18万元。原告按照约定支付被告18万元后，被告一直不按约定搬离原告名下的住房。原告系讼争房的合法权利人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。为维护自身合法权益，故起诉至法院。 被告黄琼辩称，1、本案所涉及的房屋系其儿子雷安购买。2、黄琼只是作为雷安的母亲参与房屋物色，购买房屋时出具一些价格意见，或从中为儿子帮忙商量沟通。3、房屋拿到钥匙后，黄琼只是协助儿子进行装修、基本管理。4、该房屋在完善法律手续时，均是由雷安与刘德玉签订的协议，系双方意思真实表示，合法有效。5、支付11万元款项也是雷安当面支付给刘德玉。6、黄琼没有接到过雷安的授权要求解除买卖合同，我自己也没有说过，也没有权利要解除买卖合同。7、刘德玉也从来没有给我说过要解除买卖协议。8、在我不知道的情况下，有两个陌生人转账，刘德玉没有给我说过，是刘德玉的单方行为，原告要求解除协议是其单方行为。9、涉案房屋是雷安购买的，我无权处分，我说过的任何事情均无效，雷安在购买房屋时已经是成年人了，应由雷安作出或有雷安合法授权。从第一次开庭，被告也说了将买卖协议交到法庭，是原告提供的，且原告在甲、乙方已经把雷安名字写上了，后面拿到广州由雷安与刘德玉签字。本案真实的购买者是雷安，而不是黄琼。综上，请求人民法院依法驳回刘德玉的诉讼请求。 第三人雷安述称，1、本案中所争议的房屋一直是雷安购买，款项也是由雷安支付。2012年雷安想购买房屋，刘德玉想出售房屋，黄琼从中协商，刘德玉与雷安达成口头协议，2012年刘德玉交付房屋，雷安委托黄琼拿钥匙，并进行装修，2016年雷安与刘德玉签订了购房协议，系双方真实意思表示，合法有效，且支付了购房款。2、刘德玉从未与雷安沟通过解除买卖合同，雷安也没有收到过刘德玉的任何款项。3、雷安从未同意解除买卖合同，也未授权黄琼解除买卖合同。4、黄琼不是合同买卖的缔约当事人，其所作出的意思表示不产生合同变更或解除的法律效力。雷安与黄琼是相互独立的民事主体，黄琼的意思表示不能视为雷安的意思表示。综上，请求人民法院依法驳回原告刘德玉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年12月30日，刘德玉与四川简阳银河房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书（农房）》，约定刘德玉将位于简城镇××号（房产证号0110006006-××号、建筑面积82.34㎡）拆迁安置，刘德玉于2007年1月6日将房屋腾空交与拆迁方拆除。 2009年8月3日，刘德玉与简阳银河物业管理有限责任公司签订“区域消防责任协议书”，并接收位于海上花园3幢2单元17层6号的拆迁还房。 刘德玉与黄琼系亲戚关系，黄琼与雷安（雷震）系母子关系。2012年底左右，刘德玉与黄琼就刘德玉享有所有权、位于简阳市的买卖事宜进行口头协商，达成“房屋买卖单价为4000元／㎡，过户费用由买方负担”的一致意见。 2014年2月24日，黄琼与简阳银河物业管理有限责任公司签订“住宅装修管理服务协议”、“业主装修责任书”、“装修消防安全责任协议”，并开始装修、使用该房屋。 2014年12月1日，刘德玉取得该房的产权证（简房权证监证字第××、201413764-××号），载明共有人为何炳洪、建筑面积83.66㎡。2015年8月12日，刘德玉取得该房的土地使用权证（简国用2015第××号），载明土地使用面积6.3㎡、使用权类型为出让。 2016年3月12日，刘德玉与雷安在广州签订《买卖协议》，约定“以人民币四千元正购买一平方房子，买卖双方费用由买方负责。先收人民币十一万元正，其余尾数过户一次性付清。”刘德玉与雷安在《买卖协议》上签字。同时，刘德玉收取雷安支付的房屋预付款11万元。 刘德玉取得房产证及土地使用权证后，买卖双方拟到房屋管理部门办理房屋过户手续，但因房产共有人何炳洪已死亡，需要办理相关公证手续，前后两次未能成功办理房屋过户。于是，刘德玉与黄琼协商解除房屋买卖合同。2017年4月25日，刘德玉先后三次向黄琼账户转款18万元，并告知了黄琼转款的情况。黄琼收款后，将刘德玉从微信上拉黑。审理中，刘德玉称转款系因为双方于2017年口头达成解除协议，约定解除房屋买卖合同，刘德玉退还黄琼20万元（先支付18万元，在黄琼搬离后再付2万元）。黄琼对达成解除合同的说法不予认可，但认可已收到18万元。 2018年9月7日，刘德玉通过微信与雷安联系，告知雷安“去年4月底取消买卖协议！打18万去她户口！剩余2万不能搬走的家具。你问你妈”，雷安回复刘德玉“哎，你不用和我急，我对这些不感兴趣。我妈说要去打官司，我觉得一家人，真的没必要”。至今，黄琼、雷安仍居住在案涉房屋中。 另查明，雷安又名雷震。刘德玉与何炳洪系夫妻关系，何炳洪系香港永久性居民，二人于1994年3月3日在成都市民政局办理结婚登记。刘德玉于1999年取得香港永久居住证，婚后与何炳洪生育何珮怡（1994年8月29日生）、何兆麟（1996年3月14日生）。2008年1月9日何炳洪因病去世，其父亲何继1962年12月14日死亡、其母亲李丽芳1994年5月14日死亡。 以上事实，有当事人双方的陈述及原告刘德玉提交的原被告身份信息、何炳洪及其父母的死亡证明、转账凭证、房产证、土地证、结婚证、拆迁安置协议、区域消防责任协议书、住宅装修管理服务协议、业主装修责任书、装修消防安全责任协议、办证的相关税票、微信记录；被告黄琼、第三人雷安提交的买卖协议、银行交易明细、房屋维修资金证明、住宅装修管理服务协议、业主装修责任书、装修消防安全责任协议；第三人雷安提交的石家村村民委员会证明材料以及人民法院的调查笔录等证据予以佐证，本院予以确认。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：关于刘德玉向法庭提交的存于其手机上的两段录音，虽是其私下录音，第三人雷安对该证据三性不予认可，但被告黄琼认可是刘德玉与其之间的对话，且录音涉及刘德玉与黄琼之间就解除合同事宜进行争论的相关内容，与本案有关联性，因此，本院对该证据三性予以确认。 关于刘德玉向法庭提交的（2018）川0180民初4037号案件的庭审笔录和（2019）川01民终3930号民事裁定书，拟证明原告与被告在（2018）川0180民初4037号案件审理过程中，原被告对合同双方均无异议，且被告在庭审过程中多次陈述其与刘德玉在2012年底左右达成买卖协议的事实以及后期履行协议的相关情况。被告及第三人质证认为，该案已被上级法院撤销，庭审笔录与本案不具有关联性；对于二审裁定书，被告及第三人认为该裁定书认定买卖合同主体是雷安，不能达到原告证明目的。庭审笔录以及二审裁定书中载明的相关内容是原被告双方就案涉房屋产生纠纷后到法院诉讼过程中形成的，与本案处理有关联，本院对该证据三性予以确认，并将结合全案证据进行综合认定。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。刘德玉系简阳市（海上花园）3幢2单元1706号住房所有人，有权与他人就该房屋订立房屋买卖合同。依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为，1.关于合同的主体问题，是谁与刘德玉形成了房屋买卖合同关系？2.买卖合同双方是否达成了解除房屋买卖合同的合意？ 一、关于合同主体问题 刘德玉因案涉房屋买卖问题与黄琼产生纠纷，于2018年9月6日向本院提起诉讼，在该案审理过程中，刘德玉与黄琼在庭审中均认可双方就案涉房屋买卖进行了口头协商，并达成了一致意见，刘德玉将房屋出售给黄琼，黄琼随后进行了装修、入住。被告黄琼在庭审过程中向法院提交《买卖协议》作为证据，但未披露有他人实际参与房屋买卖。本案审理过程中，黄琼否认了其之前在（2018）川0180民初4037号庭审过程中的陈述，认为其并非房屋买卖合同的买方，而是其子雷安与刘德玉形成了房屋买卖合同关系，黄琼在案件审理过程中出现前后矛盾的陈述，但不能对矛盾陈述作出合理解释，违反了禁止反言原则。加之从刘德玉提供的两段录音材料看，刘德玉在与黄琼就解决房屋买卖纠纷争吵过程中，刘德玉称“去年4月底把钱打给你，我给你说好20万成交，我把钱打给你，打给你之后，你同意了”，黄琼未正面否认刘德玉这一说法，回答到“4月底，那我买的房子是哪时候买的，你不要给我说4月底。”，并主要就房价上涨后的差价损失进行争吵，这进一步说明黄琼认可是其购买的房子。 如果按照黄琼和雷安在本案庭审中所称，是雷安购买的房屋，在发生矛盾纠纷以后，雷安作为成年人，应当作为权利方向刘德玉主张合同权利，但纠纷发生后，均是刘德玉与黄琼双方在沟通处理。2018年9月7日，在刘德玉主动通过微信告知雷安帮助处理纠纷时，雷安对此“不感兴趣”，并表示“我妈要去打官司”，进一步说明雷安也认为房屋买卖是刘德玉与其母亲黄琼之间的事情。退一步讲，如果根据《买卖协议》认定买卖合同的相对人系刘德玉和雷安，则与协商过程、房屋交付、装修入住以及矛盾解决等事实相悖，刘德玉在将房屋交付黄琼使用后，不存在一房二卖的可能性。同时，综合考虑刘德玉的文化程度以及刘德玉与黄琼系亲戚关系、黄琼与雷安系母子关系，原告方起草《买卖协议》时，将抬头写成支付房款的雷安（雷震），不违背常理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”以及第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”的规定，本院认为房屋买卖合同的主体为原告刘德玉和被告黄琼。 根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，刘德玉与黄琼以口头约定的方式，将刘德玉所有的房屋出售给黄琼，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应按照合同约定履行义务并享受权利。 二、关于买卖合同双方是否达成了解除房屋买卖合同合意的问题 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”的规定，刘德玉应对解除合同达成一致承担举证责任。刘德玉提交转款与黄琼并已收取的证据、微信记录、录音资料，能够证明刘德玉与黄琼就以“刘德玉先退还黄琼房屋预付款、装修费等18万元，在黄琼搬离后再付2万元”为条件解除买卖协议进行了磋商，黄琼对收取18万元并收到了刘德玉的转款通知予以认可。本院认为，刘德玉已对解除合同事宜进行了举证。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，黄琼否认解除合同这一事实，但提供的反驳证据不足以证明其主张，加之2017年4月25日黄琼收到刘德玉的18万元款项后，将刘德玉从微信中拉黑，至2018年9月6日，黄琼也未就解除合同向人民法院或仲裁机构提出异议。因此，综合分析以上事实及当事人的行为表示，刘德玉所述解除合同达成一致的可能性远大于黄琼所反驳的事实，对黄琼主张未解除合同的异议不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，刘德玉主张原被告之间房屋买卖合同已于2017年4月25日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告黄琼基于房屋买卖合同合法占有使用讼争房屋的基础条件消失，刘德玉系讼争房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，要求黄琼搬离讼争房屋的请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 一、确认原告刘德玉与被告黄琼之间形成的房屋买卖合同于2017年4月25日解除； 二、被告黄琼于判决生效后二十日内搬离原告刘德玉所有位于四川省简阳市房屋（产权证：简房权证监证字第××、201413764-××号；土地使用权证：简国用2015第××号）。 案件受理费6320元，由被告黄琼负担。 如不服本判决，原告刘德玉可以在判决书送达之日起三十日内，被告黄琼可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  谢庆 审判员  侯锐 审判员  宋黎 二〇二〇年四月二十日 书记员  华利