湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2797号原告（反诉被告）：湖南岳阳某某有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区。法定代表人：徐特，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖罗梦雪，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思敏，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区。法定代表人：王友良，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟静，湖南唯平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良卫，公司副总经理。原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司（以下简称某某公司）与被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司（以下简称某某酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司委托诉讼代理人肖罗梦雪、黄思敏，被告某某酒店委托诉讼代理人孟静、张良卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还占用的岳阳某某大厦主楼1-3层、附楼1、2、7层及3层4间、6层2间、车库2间，岳阳某某大厦员工餐厅及上述房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）；2、判令被告支付欠缴的租金1013330元及违约金224583元（违约金按人民银行同期贷款利率4.75%暂计算至2019年3月31日，实际要求计算至租金清偿之日）；3、判令被告支付租赁期届满后占用房屋进行经营的占用费235400元及逾期付款违约金2306元（按照合同约定的租金标准从2018年9月30日租赁合同期届满计算至2019年3月31日，实际要求计算至停止占用之日）；4、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告与被告于2011年12月1日签订《岳阳某某大厦房产租赁合同》，约定：原告将位于岳阳市岳阳楼区某某路的岳阳某某大厦主楼1-3层，附楼1、2、7层及3层4间、6层2间、车库2间，岳阳某某大厦员工餐厅（以下简称某某大厦房屋）租赁给被告经营餐饮、休闲足浴，并约定租赁期限为6年零9个月，即自2012年1月1日起至2018年9月30日止。合同届满前三个月，如不能达成续租协议，乙方应将所有资产（含动产、不动产、易耗品）清理清册交甲方备案。甲方按乙方使用房屋的实际面积收回房屋，乙方投入的所有动产、不动产无偿移交给甲方。合同签订后，原告按照双方约定将某某大厦房屋交付给被告，并确保其能够正常使用，但被告并未按照合同约定向原告支付租金。原告在被告不按时支付租金的情况下仍一直完整履行了作为出租方的合同义务。在合同到期三个月前，原告严格依照合同约定于2018年4月25日通过会议的形式通知被告到期不再续租、租金清缴清算、应当依据双方租赁合同第七条第四款的约定移交租赁物等相关事宜。合同于2018年9月30日届满后，原告持续以多种形式反复提醒被告租赁合同已到期，应当依约支付租金及相关费用，应当立刻返还某某大厦房屋及所有资金，但被告置若罔闻，既未向原告支付租金及相关费用，且不退还租赁物，继续非法占据原告某某大厦房屋经营至今。原告为维护自身合法权益，遂向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）辩称：1、答辩人与被答辩人约定的租赁期已届满，但答辩人于2004年通过竞标方式取得某某大厦的经营资格后，经过15年的经营，为被答辩人扭亏为盈，平息各种社会矛盾付出了巨大的努力。同时答辩人投资1800余万元对某某大厦进行全面、整体的装修，创造了现阶段的良好局面，现答辩人尚欠装修款、货款达1000余万元，本着公平原则，此租赁关系应予存续不宜终止；2、根据《国家电网公司突出核心业务实施瘦身健体推动集体企业改革发展工作方案》的相关文件精神，属非核心业务部分的某某大厦可对外转让；3、合同第七条终止及处理第4款的约定显失公平，答辩人投入的可移动的设施设备在租赁到期之后理应属于答辩人，而不应属于出租方；4、合同第五条约定被答辩人必须承担对租赁标的物的消防改造主体部分费用的一半。答辩人在承租某某大厦之后对租赁物进行消防改造，但被答辩人并未按合同约定承担一半的费用，被答辩人同样存在违约行为；5、答辩人所欠租金不存在违约行为且所欠租金并非1013330元，而应为187916元；6、答辩人要求在同等条件下，继续承租或买受租赁物，双方经多次协商均无法达成一致，答辩人将在协商一致后缴纳应缴租金。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租赁房产的外墙标准化亮化工资费1128700元、消防改造费用330000元、停车场硬化107000元、房屋渗漏维修费用158000元、更换电梯费用160000元、天然气设备及开户费370000元；2、判令反诉被告支付反诉原告变压器维护费及值班人员费用、线路损耗费合计816000元；3、判令反诉被告支付反诉原告电路起火损失及配电设施改造费合计325000元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告违约损失470000元；5、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉被告将房屋出租给反诉原告之前系自行经营，其在自行经营期间餐饮部年亏损达300余万元，在此情况下，反诉被告对外招租，反诉原告通过竞标取得某某大厦的经营权。在经营期间，由于某某公司出租房屋年久失修及设施设备老化，根本无法达到反诉原、被告之间签订的三星级要求的标准，为了保障电力系统的形象及正常运行，某某酒店与岳阳市沃顿电力酒店投资管理有限公司首先进行消防设施改造工程，投入消防改造费用330000元，停车场硬化100000元，电梯更换及改造费用160000元，在双方签订的合同中约定由某某公司承担此笔费用，至今某某公司未予承担。2014年8月2日由于某某公司变压器老化起火，造成原告直接损失325000元。当天婚宴酒席费分文未收另外赔偿酒席预订客户及花费更换设备费合计325000元。在经营期间，反诉被告的墙体年久失修，外墙及三楼多次漏水，反诉原告多次要求反诉被告解决渗漏问题，但反诉被告一直未行修缮，造成反诉原告经营损失，发生数次维修，合计维修费用158000元。2013年岳阳市委市政府下令对城市房屋进行亮化改造，下令某某公司自行为诉争的房产进行亮化改造，但某某公司要求某某酒店自行对诉争的房产进行亮化改造，某某酒店为此对外墙进行挂墙体、亮化等全部升级改造，用去费用1128700元，此笔费用应由某某公司承担。某某公司向某某酒店承诺电费按民用电计价，但从2015年开始调价，按经营用电计价，向某某公司正常缴费。但在上调价之后的四年里，变压器的维护、看护及损耗全由某某酒店承担。某某酒店每年为看护变压器用去人员工资144000元，4年合计576000元，变压器损耗5000元/月，一年60000元，4年合计240000元。变压器维护、看管及损耗合计费用为816000元。反诉原告、被告签订租赁合同后，由于反诉被告怠于履行自己应承担的义务，给反诉原告造成经营损失470000元。综上，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）辩称：1、被答辩人的各项反诉请求不符合双方租赁合同的约定，缺乏事实及法律依据，应予驳回；2、被答辩人的反诉请求已超过诉讼时效，依法应当驳回。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：2009年6月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《岳阳某某大厦房产租赁合同》（以下简称租赁合同一）一份，双方约定甲方将岳阳某某大厦中的员工餐厅、主楼第一层餐饮大厅、主楼第二层、附楼第一、二、七层及第三层四间、第六层二间、车库三间出租给乙方从事经营，经营项目为餐饮、休闲足浴。租赁期限自2009年6月18日起至2017年6月17日止。租赁及管理费总额为每年150000元。租金支付方式及时间为12500元/月，每月的最后一个工作周内，由乙方递交经甲方开户银行签的缴款单据给甲方。乙方应在本合同签订之日，向甲方支付合同保证金人民币100000元。待本合同终止且结清双方往来账目后，甲方须在一个工作周内将该合同保证金退还乙方。该合同保证金不计息。合同中租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由乙方负责并承担费用。经营期间乙方对租赁标的物的改造须经甲方书面同意，未经同意擅自改造的由乙方恢复原状，不能恢复原状的乙方必须赔偿损失。甲方可因此解除本合同。乙方在租赁期间，对租赁标的物中原有资产设备需要处置、改造、报废的，必须报甲方和相关行政管理部门（消防、环保等）批准、备案后方可实施。更新换下来的废旧物品的处置要书面报经甲方同意，并报核减清单。经营期满合同终止时，不动产及改造的水电系统、空调系统设备不得损坏，全部无偿移交甲方，合同执行期间甲方原有资产（以甲、乙双方交接的资产数量、价值清单为准）如有损坏的由乙方照价赔偿给甲方。乙方必须承担对租赁标的物的消防改造主体部分费用的二分之一，乙方承租区域内的消防设施改造及日后的维修、管理、养护费用由乙方负责，并与其他租赁单位共同协商取得消防验收合格证。租赁标的物内的水、电、气、有线、宽带、电话等，乙方可以使用现有户名，也可以根据自身经营需要另行立户。如使用现有户名，乙方不承担开户费用。如乙方另行立户，所有相关费用由乙方自行承担。乙方协议期内发生的水、电、气、有线、宽带、电话等相关费用及维护费由乙方自行承担，相关责任由乙方自行承担。本合同有效期届满，乙方需要续租房产的，应于有效期满之日三个月内向甲方提出续租要求，甲方需将房产继续出租，在同等租赁条件下乙方享有优先租赁权。本合同届满前三个月时，如双方不能达成续租协议，应将所有资金（含动产、不动产、易耗品）清理清册交甲方备案；甲方应在届满时按乙方使用房屋的实际面积收回房屋，乙方投入的所有动产、不动产无偿移交给甲方。在结清双方往来费用账目后，乙方如有损坏甲方租赁标的物的，乙方应及时予以修复或赔偿。在乙方退场后，乙方投资建设的所有设备、设施、易耗品未经甲方许可不得任意转移、带走，否则视同违约，甲方有权要求赔偿。甲方违约责任包括：1、无正当理由单方面提前终止合同；2、租赁场地因甲方原因有产权纠纷或债务纠纷，导致甲乙双方合同无法履行；3、不履行本合同中甲方的义务，造成本合同无法实施。如甲方出现上述违约形式之一，乙方有权终止协议，甲方应负责赔偿乙方相关的一切经济损失。甲方没有履行合同约定的其他义务给乙方造成损失也属违约，甲方应按有关法律、法规之规定赔偿乙方相关的一切经济损失。乙方违约责任包括：1、无正当理由单方面提前终止合同；2、甲方没有违约，而乙方逾期10天未能全额上交甲方本应收取的租金等合同约定的相关费用；3、不履行本合同中乙方的义务，造成本合同无法实施。如乙方出现上述违约形式之一，甲方有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。凡因乙方违约提前终止合同，乙方应赔偿甲方相关的一切经济损失。乙方拖欠租金等合同的其他相关费用时，另须按日向甲方交纳千分之一的滞纳金。如合同签订后，乙方不履行本合同规定而取消租赁行为，乙方支付给甲方的租赁保证金将作为乙方对甲方的赔偿，并应赔偿甲方因未履行本合同而发生的一切经济损失。乙方没有履行合同约定的其他义务给甲方造成损失也属违约，乙方应按有关法律、法规之规定赔偿甲方相关的一切经济损失。合同签订后，被告陆续投入资金，对室内进行了装饰装修、门头、楼顶招牌进行了制作安装。同时出资铺设消防工程、天然气，并购置了电梯等设备。在经营初期被告亦按约定支付相应租金。2011年12月1日，原、被告再次签订《岳阳某某大厦房产租赁合同》（以下简称租赁合同二）一份，该合同在租赁合同一承租范围之外，将某某大厦主楼第三层列入承租范围，租赁期限自2012年1月1日起至2018年9月30日止。租赁及管理费用总额470000元/年。租赁支付方式及时间为：每年1月份租金39900元，每年2至12月份租金为39100元。每月的最后一个工作周内，由乙方递交经甲方开户银行签证的缴款单据给甲方。同时，因装修改造等因素，甲方同意减免乙方2012年1-6月租金235400元。除上述事宜发生变更外，租赁合同二的其他条款与租赁合同一内容基本一致。租赁合同二签订后，被告继续在承租房屋内进行经营，并按约定支付相应租金。2017年2月21日，因被告存在拖欠租金的情况，原告通过湖南祈安律师事务所向被告发出律师函，内容为“2011年12月1日，湖南岳阳某某有限公司与贵公司签订了一份《岳阳某某大厦房产租赁合同》。合同第四条约定：租赁及管理费用总额470000元/年。合同第八条约定：乙方的违约责任：2、甲方没有违约，而乙方逾期10天未能全额上交甲方本应收取的租金等合同约定的相关费用。上述是乙方违约的主要形式，凡出现上述违约形式之一者，甲方有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。凡因乙方违约提前终止合同，乙方应负责赔偿甲方相关的一切经济损失。乙方拖欠租金等合同约定的其他相关费用时，另须按日向甲方交纳千分之一的滞纳金。据查实，贵公司拖欠2015年底前租金357896元，拖欠2016年度租金人民币292701元，拖欠2017年1月租金人民币39900元。贵公司的拖欠租金行为已构成违约。湖南岳阳某某有限公司依合同约定，有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。凡因乙方违约提前终止合同，乙方应负责赔偿甲方相关的一切经济损失。乙方拖欠租金等合同约定的其他相关费用时，另须按日向甲方交纳千分之一的滞纳金。现受湖南岳阳某某有限公司委托，本律师特致函贵公司，请慎重对待。鉴于前述事实与理由，本律师特函告贵公司：请在接到本函之日起5个工作日内与湖南岳阳某某有限公司协商支付所欠租金相关事宜。否则，湖南岳阳某某有限公司有权终止合同。因此产生的相关损失概由贵公司承担。”被告收到上述律师函后，陆续向原告支付相应租金，具体时间及金额为：2017年3月1日支付79000元、2017年3月31日支付39100元、2017年5月22日支付39100元、2017年6月29日支付39100元、2017年9月7日支付39100元、2017年10月23日支付39100元、2017年12月18日支付78200元、2017年12月29日支付78200元、2018年1月17日支付100000元、2018年2月11日支付131382元、2018年6月15日支付80000元、2018年7月2日支付34504元、2018年11月15日支付78200元。上述金额合计854986元。此外，2017年10月31日，被告因经营困难，向原告申请减免部分租金，经双方协商后，原告同意减免被告2017年度租金140319元。同时，原告在被告经营期间，曾多次在被告处进行消费，被告在签署消费确认单确认消费金额时，同意消费金额抵扣被告应交租金，具体时间及金额为：2017年10月31日至2018年6月2日消费41896元、2018年11月14日消费9197元、2019年3月21日消费3673元。上述消费金额合计54766元。2018年4月25日，原告邀请被告参加某某大厦到期不再续租告知会议，被告法定代表人应邀参加会议，会议过程中，原告向被告送达《关于到期不再续租岳阳某某大厦房产的函》，告知被告于2011年12月1日签订的《岳阳某某大厦房产租赁合同》将于2018年9月30日到期，根据国家电网公司有关要求，在合同到期后，不再对外租赁岳阳某某大厦房屋资产。要求被告严格按照合同第七款的规定，在2018年6月30日以前做好所有资产（含动产、不动产、易耗品）清理造册交原告公司备案，在合同到期后全部无偿移交给原告，并做好租金清算清缴工程。但被告在获悉上述情况后，并未将资产进行清理造册，也未在合同期限届满后，向原告移交租赁房屋及相应资产，并继续在租赁房屋内进行经营。2018年10月26日，原告再次向被告送达《关于限期移交租赁标的物和清算清缴租金的函》，要求被告在2018年10月31日以前停止在岳阳某某大厦的一切营业活动，并在2018年11月1日至2018年11月10日与原告办理租赁标的物移交和租金结算手续。但被告仍拒不返还租赁房屋并移交相应资产。2019年2月2日上午九时许，原告邀请岳阳市湘北公证处公证人员一起向被告送达《依法收回岳阳某某大厦及全部资产的告知函》，要求：1、被告按2018年9月30日前的现状交回某某大厦现有的不动产、装饰装修、设施设备等全部资产；2、拖欠的租金须按日交纳千分之一的滞纳金，并在收到告知函后十日内交清租金及滞纳金；3、对于租赁期满后非法占用某某大厦的行为，应按市场租金100元/平方米/月标准支付逾期占用费；4、被告在2019年2月20日前处理好相关的餐饮及客户预订事项，并终止2019年2月20日以后的全部餐饮、客户及其他经营行为，在2019年2月20日后收回某某大厦的全部电力资产和供水资产后，因此造成的损失及引发的社会矛盾原告概不负责；5、原告将于近期在岳阳电视台、报纸刊登和发布公告，告知所有社会人士：某某大厦原告依法收回，并在2019年2月20日优先收回电力资产与供水资产。由此造成的损失及引发的社会矛盾原告概不负责；6、因被告违反合同约定导致原告后期收回某某大厦造成的相关损失、责任及引发的社会矛盾等全部由被告负责和承担，原告概不负责。被告工作人员拒绝签收，原告工作人员将该函留置于被告的办公场地内。岳阳市湘北公证处对送达行为进行了公证。但此后，被告仍不履行返还租赁物并支付拖欠租金的义务，并占用租赁物继续经营至今。原告遂向人民法院提起诉讼。另查明，2011年10月16日被告（甲方）与懿得安防信息科技岳阳有限公司（乙方，以下简称懿得公司）签订《消防安装工程施工合同书》一份，约定乙方采用包工包料包验收的方式承包甲方租赁房屋内的消防工程。工程施工完毕后，被告于2013年12月14日向懿得公司支付了全部工程款。2013年4月10日被告（甲方）与岳阳市精彩光电广告有限公司（乙方，以下简称精彩公司）签订《合同》一份，约定由乙方为被告制作招牌。工程完工后，被告于2013年5月18日向精彩公司支付了最后一笔工程款。2014年8月1日，被告（甲方）与精彩公司签订《合同》一份，约定由乙方为被告制作楼顶招牌。工程完工后，被告于2014年9月15日向精彩公司支付了最后一笔工程款。2013年2月25日，被告（甲方）与湖南维多利亚装饰公司（乙方，以下简称维多利亚公司）签订《工程合同》一份，约定由乙方承包被告门头及外墙装饰装修工程，工程总造价为1100000元。工期自2013年3月1日起至4月15日止。2017年6月8日，被告（甲方）与岳阳市岳阳楼区聚源防水材料经营部（乙方，以下简称聚源公司）签订《建筑防水工程施工合同书》，约定由乙方承包被告租赁房屋屋面防水工程。工程完工后，被告于2017年10月29日向聚源公司支付了最后一笔工程款。在诉讼过程中被告申请对租赁标的物进行的消防改造、房屋漏水改造、亮化工程改造工程造价进行评估鉴定。经鉴定部门认定，被告进行的消防改造工程金额为330425元（全部为承租区域内工程），房屋漏水改造工程金额为127500元，亮化工程改造金额为1174423元。被告为此支付20000元鉴定费用。上述案件事实有原告提交的不动产权证、2011年12月1日签订的《岳阳某某大厦房产租赁合同》、《关于到期不再续租岳阳某某大厦房产的函》、《关于限期移交租赁标的物和清算清缴租金的函》、《依法收回岳阳某某大厦及全部资产的告知函》、岳阳市湘北公证处出具的《公证书》，被告提交的《律师函》、银行汇款凭证、减免租金协议书、消费确认单、《消防安装工程施工合同书》、电梯产品定制合同、《供电合同书》、门头楼顶招牌工程《合同书》、《建筑防水施工合同》、2009年6月17日签订的《岳阳某某大厦房产租赁合同》、照片若干及庭审笔录、质证笔录、价格评估结论书在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：一、被告是否应向原告返还租赁标的物，并移交房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）。本院审查认为，原、被告于2011年12月1日签订的《岳阳某某大厦房产租赁合同》约定的租赁期限至2018年9月30日已届满，且双方未签订续租合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，被告应向原告返还所承租的标的物。根据合同约定被告在经营期间购置的所有动产、不动产应在租赁期限届满时无偿移交给原告，故被告在返还原告租赁物的同时，应将房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）一并移交给原告。二、被告拖欠的租金的具体金额及占用租赁标的物期间的占用费如何确认。根据本案查明的事实，被告2015年底前拖欠租金357896元，2016年度拖欠租金人民币292701元，2017年1月拖欠租金人民币39900元。上述拖欠租金金额共计690497元。自2017年2月起至2018年9月30日止，被告应支付租金金额为782800元。两项合计1473297元。减去被告已实际支付的854986元、原告同意减免的2017年度租金140319元及原告消费金额54766元后，被告尚欠截止2018年9月30日止的租金423226元。自2018年9月30日租赁期间届满时起，被告拒不履行返还租赁标的物的义务，应向原告支付占用租赁标的物期间的占用费，占用费标准本院酌定参照租金470000元/年予以计算，自2018年10月1日起至2020年3月31日止，被告应向原告支付占用费705400元。自2020年4月1日起至被告实际返还租赁标的物期间的占用费仍按470000元/年标准予以计算。三、被告是否应向原告支付逾期付款违约金。本院审查认为，被告未按合同约定及时向原告支付租金，应按合同约定向原告支付逾期付款违约金。合同约定逾期付款违约金按拖欠租金日千分之一计算，现原告主动调低违约金标准，请求按年利率4.75%计算违约金，属自主处分自身合法权益，本院予以准许。鉴于原告存在消费抵扣租金及同意减免部分租金进而导致所欠租金金额不明确的情况，本院酌定以截止2018年9月30日止被告所欠租金423226元为基数，按年利率4.75%标准计算自2018年10月1日起至租金实际支付之日止的逾期付款违约金。而被告在租赁期限届满后继续占用租赁物期间的占用费，也应以月为单位，以实际欠付占用费金额为基数，按年利率4.75%的标准计算自2018年10月1日起至占用费实际支付之日止的逾期付款违约金。四、被告的各项反诉请求是否超过诉讼时效。被告的各项反诉请求是否应予支持。被告反诉请求原告支付租赁房产的外墙标准化亮化工资费1128700元、消防改造费用330000元、停车场硬化107000元、房屋渗漏维修费用158000元、更换电梯费用160000元、天然气设备及开户费370000元、变压器维护费及值班人员费用、线路损耗费合计816000元、电路起火损失及配电设施改造费合计325000元、赔偿反诉原告违约损失470000元。本院审查认为，1、关于外墙亮化费用问题。外墙亮化工程款（包括门头、楼顶招牌、外墙装饰装修）至迟已于2014年9月15日支付完毕，且被告未提交证据证实曾向原告主张该项费用等存在诉讼时效中断的情形，因此，至2019年4月17日原告起诉时止，被告的该项反诉请求已超过诉讼时效。即使被告的该项反诉请求未超过诉讼时效，被告所进行的亮化工程改造也是根据自身经营需要而进行的投入，且在双方签订的合同中未约定该笔费用应由原告承担，也没有证据证实原告曾承诺承担该笔费用，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。2、关于消防改造费用问题。原、被告对该笔费用的支付时间未进行约定，故被告的该项反诉请求并未超过诉讼时效。但根据价格评估结论书的结论可以确认，被告进行的消防改造工程均在承租区域内，依据双方合同约定，该笔费用应由被告自行承担，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。3、关于停车场硬化问题。被告未提交有效证据证实对停车场进行了硬化改造并支付了相应工程款，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。4、关于更换电梯费用问题。根据合同约定，被告在经营期间购置的所有动产、不动产应在租赁期限届满时无偿移交给原告。因此，在租赁期限届满后，被告应将购置的电梯无偿移交给原告，而原告不应为此向被告支付电梯购置费用。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。5、关于天然气设备及开户费的问题。根据合同约定，被告另行立户开通天然气，所有相关费用由被告自行承担，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。6、关于变压器维护费及值班人员费用、线路损费问题。本案中没有证据证实原告要求被告派专人对变压器进行看守及维护，并承诺向被告支付相应费用，亦没有证据证实原告曾承诺按民用电计价标准收取被告的电费，或在按经营用电计价后原告给予被告差额补偿，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。7、关于电路起火损失问题。本案中没有证据证实被告在租赁期间存在电路起火现象及因此所造成的损失的具体金额，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。8、配电设施改造费用的问题。本案中没有证据证实被告投入资金对配电设施进行了改造，即使被告对配电设施进行了改造，根据合同约定，被告在经营期间购置的所有动产、不动产应在租赁期限届满时无偿移交给原告。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。9、关于违约损失问题。本案中没有证据证实原告存在违约行为，即使原告存在违约行为，被告也未提交证据证实因此而造成的损失的具体金额。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。10、关于房屋渗漏维修费用问题。根据本案查明的事实，房屋渗漏维修工程款的最后支付时间为2017年10月29日，至2019年4月17日原告向本院起诉时止，被告的该项反诉请求并未超过诉讼时效。而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，在租赁物需要维修而原告未履行维修义务的情况下，被告对租赁物进行维修而产生的费用应由原告承担。但被告主张的房屋渗漏维修费用158000元过高，本院以评估鉴定部门认定的127500元作为计算维修费用的依据。故对被告的该项反诉请求，本院予以部分支持。此外，本案中没有证据证实维修工程影响了被告对租赁物的正常使用，故不应减少租金或延长租期。本院认为，根据对焦点问题的分析，原告的诉讼请求，部分合法，本院予以支持。被告的反诉请求，部分合法，本院予以支持。此外，被告在庭审中提出曾向原告交纳100000元合同保证金，但未提交有效证据证实向原告交纳合同保证金的事实，且原告对被告交纳了100000元合同保证金的事实不予认可，故对被告所称100000元合同保证金的问题在本案中不作处理。被告如有相应证据，可以另案向原告主张权利。同时，被告支付的鉴定费20000元，根据本院支持的房屋漏水改造费用127500元在价格评估结论总金额1632348元中所占比例，应由原告承担1562元，应由被告自行承担18438元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司在本判决生效后十五日内将承租的某某大厦员工餐厅、主楼第一层餐饮大厅、主楼第二层、第三层、附楼第一、二、七层及第三层四间、第六层二间、车库三间及房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）一并返还、移交给原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司；二、限被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司一次性支付前期拖欠的租金423226元，并以423226元为基数，按年利率4.75%的标准承担自2018年10月1日起至租金实际支付之日止的逾期付款违约金；三、限被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司一次性支付自2018年10月1日起至2020年3月31日止的占用费705400元。自2020年4月1日起的占用费按470000元/年的标准计算至被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司实际返还租赁物时止。并以月为单位，以实际欠付占用费金额为基数，按年利率4.75%的标准计算自2018年10月1日起至占用费实际支付之日止的逾期付款违约金。四、限原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司在本判决生效后十日内一次性支付被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司房屋维修费用127500元。逾期履行上述一至四项义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。五、由原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司支付被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司鉴定费1562元。六、驳回原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司的其他反诉请求。案件受理费18080元，财产保全费5000元，由原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司负担案件受理费7242元，由被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司负担案件受理费10838元，财产保全费5000元，两项合计15838元。反诉费18859元，由原告（反诉被告）湖南岳阳某某有限公司负担622元，由被告（反诉原告）岳阳市某某酒店经营管理服务有限公司负担18237元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 钟 宁人民陪审员 付 瑛人民陪审员 毛美艳二〇二〇年四月十五日书 记 员 唐蜀湘附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。