山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初280号 原告：张瑞瑞，女，1987年5月14日出生，汉族，住山东省成武县xx。 委托诉讼代理人：沈程，山东浩尚律师事务所律师。 被告：山东诚城成商贸有限公司，住所地山东省济南市市中区七里山西路15号。统一社会信用代码91370103MA3C96YK9L。 法定代表人：柴孝文，总经理。 委托诉讼代理人：孙绪虎，男，该单位工作人员。 原告张瑞瑞与被告山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，本案适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈程，被告的委托诉讼代理人孙绪虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。简易程序审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序审理，经批准，延长审理期限。 张瑞瑞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令诚城成公司返还张瑞瑞物业管理费14601.8元，电表押金200元，质量保证金5000元，共计19801.8元，并自2019年11月30日起按照6%年利率计算利息至全部给付完毕之日止；2.本案诉讼费用等全部由诚城成公司承担。事实与理由：2017年9月4日，张瑞瑞与诚城成公司签订《天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》，约定张瑞瑞承租该公司租赁的位于历城区天天淘宝街内B-001东号商铺。张瑞瑞按照合同约定向诚城成公司缴纳了出让金140000元，质量保证金5000元以及物业管理费15725元。到期后张瑞瑞续租一年，双方合同已经到期解除。诚城成公司不按照合同约定以及承诺返还相关款项。张瑞瑞根据合同法等相关法律规定诉至法院，请求查明事实，判如所请。 诚城成公司辩称，租赁事实认可，质量保证金及电表押金退还需要退还流程。张瑞瑞提供的物业管理费返还优惠政策证据是复印件，真实性无法核实，请张瑞瑞提供该证据的来源，该优惠政策是商业机密，诚城成公司从未对外发布该优惠政策，如个别员工对商户作出承诺，应由张瑞瑞提供证据。因张瑞瑞提供的证据是复印件也无法说明来源，诚城成公司怀疑证据存在虚假，无法采信，应以双方签订合同为准。张瑞瑞本人已来公司办理了保证金及电表押金退还流程，并签署了与诚城成公司无其他经济纠纷的流程单据，由此可证明双方在办理完成保证金及电表押金流程后已无其他经济纠纷。 本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，诚城成公司（甲方、经营权出让方）与张瑞瑞（乙方、经营权受让方）签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内B-001东号商铺经营权出让给张瑞瑞；经营权出让期一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日止；经营权出让期内的出让金为每年14万元，签订本合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金，乙方在入场前向甲方交纳5000元质量保证金，作为对履行义务的保证，乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还；甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计15725元。双方在合同中还约定了各自的权利义务、违约责任等事项。合同签订后，张瑞瑞依约向诚城成公司缴纳了出让金、质量保证金、物业管理费及电表押金200元，诚城成公司向张瑞瑞交付商铺。合同到期后，张瑞瑞退场。双方对是否享受退还物业费优惠政策产生争议，形成纠纷。 张瑞瑞提交一份《签约优惠政策》图片打印件，载明：山东诚城成商贸公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。落款处加盖山东诚城成商贸公司印章，时间为2017年8月24日。对于《签约优惠政策》的形成与取得，张瑞瑞陈述，该《签约优惠政策》是诚城成公司为了招商发布的，当时张贴于物业办公室及整个商场内；提交的这份《签约优惠政策》是其他商户拍照取得，并在商铺群内转发，张瑞瑞自商铺群中取得。张瑞瑞主张其交款时间为2017年9月4日，交纳了14个月的物业费，根据优惠政策第2）条的规定，应退还13个月的物业费，即14601.8元。经质证，诚城成公司提出异议，辩称张瑞瑞没有提交《签约优惠政策》的原件，只是照片，真实性无法核实，从截图内容看B082自行发布，未得到诚城成公司认可，非公司官方发布，公司现退租商户500多户，从未退还物业管理费，之前从未有商户主张过，现个别商户以不实信息为依据提起诉讼，若张瑞瑞所谓优惠政策被支持，所有退租商户将以此为依据向诚城成公司追偿，必然导致公司破产，双方签订合同中未体现，而是以其他方式体现，与常理不符。再者，张瑞瑞实际租用商铺14个月，交纳12个月的租金，已享受了优惠。张瑞瑞反驳称，诚城成公司的《签约优惠政策》是对外张贴公示的，诚城成公司的陈述不符合逻辑。对于租金是否优惠，张瑞瑞认为，协议虽然签订时间为9月4日，但前期有装修，合同约定租期为14个月，租金亦是按14个月交纳，不存在优惠。 本院认为，张瑞瑞与诚城成公司之间签订的商铺经营权出让协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。协议到期后，张瑞瑞已退场。本案争议的焦点为涉案《签约优惠政策》对双方有无约束力，张瑞瑞的诉求有无事实及法律依据。对此本院认为，张瑞瑞提交的《签约优惠政策》虽系拍摄图片的打印件，但该《签约优惠政策》内容具体明确，根据商户签订合同及交纳租金的时间来确定所享受的优惠，优惠采取退还物业费的形式，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。该《签约优惠政策》是诚城成公司为与不特定潜在商户签订合同，而发出的要约。诚城成公司辩称该《签约优惠政策》是商业机密，未对外发布，但该《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓，结合本院已受理的起诉诚城成公司房屋租赁合同纠纷的其他案件，对诚城成公司的该项抗辩，本院不予采信。张瑞瑞于2017年9月4日与诚城成公司签订协议，并于当日交清全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠对双方有约束力，诚城成公司应按《签约优惠政策》的承诺履行。诚城成公司辩称在租金上已给予张瑞瑞优惠，本院认为合同中对于租赁期限及租金数额均明确约定，无法确定是否优惠，且租金是否优惠，对诚城成公司向商户发出的要约并承诺的优惠不产生影响。根据《签约优惠政策》的意思表示，只要在该公司规定的期限内签订合同并交清全款的，即可享受不同程度的优惠政策。为此，对于诚城成公司的该项抗辩，本院亦不予采信。综上，对于张瑞瑞要求返还13个月物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于质量保证金、电表押金，诚城成公司认可收到上述款项，张瑞瑞已撤铺，诚城成公司亦未提交证据证实张瑞瑞有违约行为，电表已拆除，诚城成公司应将上述款项退还张瑞瑞，对张瑞瑞要求诚城成公司退还质量保证金及电表押金的诉讼请求，本院依法予以支持。诚城成公司抗辩质量保证金及电表押金的退还需走相应的退还流程，退还流程系其内部管理规定，并无双方协议约定为依据，对张瑞瑞没有约束力，本院对该抗辩理由不予采信。对于物业费、质量保证金及电表押金的退还时间，双方无明确约定，张瑞瑞主张的逾期利息应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张瑞瑞物业管理费14601.8元。 二、被告山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张瑞瑞质量保证金5000元。 三、被告山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张瑞瑞电表押金200元。 四、被告山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张瑞瑞逾期利息（以19801.8元为基数，自2020年1月6日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费296元，减半收取计148元，由被告山东诚城成商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇二〇年四月十四日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷