河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4206号上诉人（原审原告）：牛爱萍，女，汉族，1963年2月16日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：陈娅娟，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力文，河南陆达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周继梅，女，汉族，1956年10月1日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：李锦，开封市新区为民法律服务所法律工作者。上诉人牛爱萍因与被上诉人周继梅房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市顺河回族区人民法院（2019）豫0203民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。牛爱萍上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审。一审法院在周继梅承担的违约责任中，未支持违约给牛爱萍造成的经济损失即营业利润明显不妥；此项营业利润属于“合同履行后可以获得的利益”，依法应予支持。一审法院以“牛爱萍以其已经发生过的营业额来计算未实际发生的营业额是不科学的，况且牛爱萍经营的是羊双肠汤，容易受季节性影响，其也不能保证未实际发生的每天营业额均衡相等”为由不支持牛爱萍的损失请求于法无据。在一审诉讼中，牛爱萍提交了2018年7月至2019年6月份部分营业流水，并据此计算出预期利润损失。牛爱萍以上一年度的经营流水确定预期损失数额既具有合理性，也满足预期可得利益损失应具有的确定性和可预见性特点。牛爱萍所提交的数额已综合计算了淡季收与旺季收入，故一审法院不采信该证据的理由不成立。一审法院在周继梅承担的违约责任中，仅根据剩余年限应付租金酌定违约损失10000元显失公平。望二审法院查明事实，依法改判并支持牛爱萍的上诉请求。周继梅答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正、合理合法，牛爱萍的上诉理由不能成立，请求二审法院查明事实，依法驳回其上诉请求，维持原判。牛爱萍的上诉理由没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。因为涉案房屋是违章建筑，社区人员才于5月份入户宣传，通知房屋所有人程刚自选拆除。市政府强令自行拆除违建房，导致不能履行合同，系不可抗力。周继梅依法终止履行合同，符合我国《合同法》第94条，法定解除合同的规定，周继梅为此不承担任何责任。一审法院不支持牛爱萍的诉求是非常正确的。牛爱萍诉求没有事实根据和法律依据。周继梅是在牛爱萍欺骗之下与其签订的租房合同，周继梅根本不认识字也不知道协议内容，更不可能预见到违约的损失，故根据法律规定，预见不到的损失不在赔偿范围之内。牛爱萍诉求店内物品造成破坏，索赔1000元，不是事实。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，依法驳回牛爱萍的诉讼。牛爱萍向一审法院起诉请求：1、依法判令周继梅违约造成的经济损失432000元（营业额2000元/天，利润40%，净利润800元/天，共计18个月）；2、依法判令周继梅支付将其店内物品破坏造成的经济损失1000元；3、周继梅承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2018年1月20日，牛爱萍与周继梅签订租房协议，协议内容为“出租房（甲方）：周继梅。承租方（乙方）牛爱萍。乙方租赁甲方开封市××××号门面房两间，用于经营‘轩家羊双肠汤馆’。协议从2018年1月20日起，租赁3年，房租2000元/月，租金半年付一次。双方达成一致，不存在任何异议。租房协议壹式两份，各留壹份，具有同等效力。此协议可用于乙方办理相关营业所需证件所用”。协议下方由双方签名并按印。牛爱萍已将房租租金交至2019年7月份，周继梅对此予以认可，并以政府拆迁不可抗力为由，解除合同，即终止合同。2019年8月5日，开封市顺河回族区铁塔办事处延寿寺社区居委会出具证明，内容为“兹证明我辖区居民程刚身份证：410203198302142518所有位于开封市××××号临街房（轩家羊双肠）疑似违章建筑（简易房），我社区协助城管入户宣传通知所有人自行拆除。入户时间为5月份”。经本院核实，该份证明确系开封市顺河回族区铁塔办事处延寿寺社区居委会出具。周继梅系程刚之母。涉案房屋至今仍未拆除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案，双方签订租房协议后，双方就应按照协议约定的内容履行自己的权利及义务，况且双方已经履行了一年半租房协议，现周继梅以政府拆迁不可抗力为由主张解除合同，但其提交的由开封市顺河回族区铁塔办事处延寿寺社区居委会出具的证明中认定涉案房屋为“疑似违章建筑”，即周继梅并不能证明该涉案房屋确系违章建筑。故周继梅提前解除其与牛爱萍签订的租房协议明显违反协议约定，其应承担违约责任。对于牛爱萍要求周继梅因违约给其造成的经济损失432000元（营业额2000元/天，利润40%，净利润800元/天，共计18个月）的诉讼请求，因牛爱萍在签订租房协议时明知该涉案房无产权证照仍然租赁，其自身存在过错。另，牛爱萍以其已经发生过的营业额来计算未实际发生的营业额是不科学的，况且牛爱萍经营的是羊双肠汤，容易受季节性影响，其也不能保证未实际发生的每天营业额均衡相等。鉴于上述原因，一审法院参照双方租赁协议的剩余年限、剩余年限应付租金数额，以及牛爱萍租赁无产权证照自身存在过错，一审法院酌定违约损失为10000元。对于牛爱萍要求周继梅向其支付因周继梅及家人将其店内物品破坏造成的经济损失1000元的诉讼请求，因牛爱萍未提其经济损失评估方面的证据证明，对此诉讼请求一审法院不予支持。对于周继梅关于“双方签订的租房协议系无效协议，因为涉案房屋产权所有人是程刚，不是周继梅，其没有授权周继梅代为签订租房协议”的辩称，因双方均系完全民事行为能力人，均应知道签订租房协议的法律后果，况且周继梅与程刚系母子关系，该协议已经履行一年半的时间，故对此辩称一审法院不予采信；对于周继梅关于“涉案房屋系无建筑许可证、无产权证的无证临时建筑，根据法律规定，租房协议系无效协议”的辩称，因其提交的由开封市顺河回族区铁塔办事处延寿寺社区居委会出具的证明中认定涉案房屋为“疑似违章建筑”，故对此辩称一审法院不予采信；对于周继梅关于“牛爱萍没有证据证明其净利润为800元/天，店内物品造成破坏索赔1000元不是事实，不能得到支持”的辩称，一审法院已结合案件实际情况已分别予以阐述。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、周继梅于判决书生效之日起十日内赔偿因违约给牛爱萍造成的经济损失10000元；二、驳回牛爱萍的其他诉讼请求。案件受理费3897.50元，由牛爱萍负担3000元，由周继梅负担897.50元。二审经查明，涉案房屋无产权证、无建设许可证。其他事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案涉案房屋无产权证、无建设许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。”周继梅与牛爱萍签订的涉案房屋出租合同无效。一审判决对于双方合同效力的认定错误。对于牛爱萍称应赔偿其可得利益损失的上诉意见，因双方所签订合同系无效合同，故本院不予支持。一审判决虽适用法律有瑕疵，但判决周继梅赔偿牛爱萍经济损失10000元并无不当，其结果正确，应予维持。牛爱萍的上诉意见不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费7795元，由牛爱萍承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年四月七日书记员  荀文彬