河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0211民初914号原告河南开元名都置业有限公司。住所地开封市开发区大梁路以南（大梁路西段市检察院对面）。法定代表人丰琳，总经理。委托诉讼代理人苏袁斌，河南时代律师事务所律师，特别授权代理。被告王某某，男，汉族，1971年生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人李松，河南瀛开律师事务所律师，特别授权代理。被告开发区华德怡品茶叶茶具商行。经营场所开封市开元华庭东门南商业楼。经营者张丽华，女，汉族，1980年生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人郭亚杰，河南龙洁律师事务所律师，特别授权代理。原告河南开元名都置业有限公司（以下简称开元名都公司）诉被告王某某、开发区华德怡品茶叶茶具商行（以下简称华德茶叶行）房屋租赁合同纠纷一案,原告于2019年3月21日来院起诉。本院受理后，2019年6月3日，被告王某某提起反诉，经批准，本案转入普通程序，依法由审判员朱红杰、高登望、屠嘉铃组成合议庭，分别于2019年7月2日、2019年7月11日，对本诉、反诉公开开庭进行了审理，原告开元名都公司的委托诉讼代理人苏袁斌、被告王某某及其委托诉讼代理人李松、被告华德茶叶行的委托诉讼代理人郭亚杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。在本案审理过程中，被告王某某申请追加付会敏作为第三人，本院未予准许。原告（反诉被告）开元名都公司诉称：2013年5月30日，被告王某某向原告提交了《华庭商铺保留申请书》一份，要求以9500元/平方米的价格保留原告开发建设的开元华庭东门南商业楼一套，建筑面积约为3703.48平方米，总价款为3518.306万元。2013年6月18日，被告王某某向原告预付保留诚意金1000万元。2013年12月23日，被告王某某与原告签订《补充协议》一份，被告王某某提出以2013年12月30日前再付给原告800万元保留诚意金为条件提前进场装修，并暂时约定于2014年6月30日前在原告办理好相关产权手续的情况下，将剩余尾款1718.306万元由被告王某某向原告一次付清。2013年12月31日，被告王某某向原告预付保留诚意金800万元。此后由于政府审批原因，导致被告王某某未能与原告签订《商品房买卖合同》和办理相关产权登记手续。被告王某某提出以租赁方式继续占有使用该套商业楼，并要求与原告签订租赁合同，约定:被告王某某自2015年1月1日起至2024年12月31日止，以先付后租的方式支付租金和物业费，并向原告预缴700万元保证金，如被告王某某未按时支付租金和物业等相关费用，或者保证金扣除未能及时补足时，原告有权提前解除该租赁合同。2014年12月19日和2015年1月16日，根据被告王某某的申请，原告分别向其退还预收的保留诚意金300万元和800万元，合计1100万元，余700万元做为租赁金。在此期间，双方在上述内容的基础上签订了书面的《租赁合同》。2015年4月14日，因刘志新诉本案被告王某某民间借贷纠纷一案，开封市中级人民法院向原告送达了（2015）汴民初字第25-1号民事裁定书和协助执行通知书，要求原告协助对被告王某某预付的保留诚意金在1200万元的范围内予以冻结。2017年1月3日，开封市中级人民法院将冻结的被告王某某预付的700万元租赁保证金加上30万元利息扣划到该院案件款账户中。至此，被告王某某在双方租赁合同关系存续期间未向原告支付任何租金和物业费，至2019年5月31日已达7727645.29元整。扣除原告向开封市圣仟慧健康管理咨询有限公司以及付会敏于2018年10月12日转让的1123.03平方米租赁房屋的租金（自2018年10月12日起至2019年5月31日止）350014.76元整，物业费22460.60元整，合计：372475.36元整，被告王某某应向原告支付的租赁费和物业费共计：7727645.29-372475.36=7355169.93元整。在此期间，2016年10月19日，原告向本案被告王某某送达了告知函，告知其如不按照合同约定履行原告将有权不再保留商铺。2017年7月18日，原告再次向被告王某某发出催款函，在函告租赁保证金被扣划的同时，告知其应支付自2015年1月1日起至2017年7月18日止的租金，否则原告依约解除租赁合同。但是截至目前，被告王某某未向原告支付任何费用，保证金也分文未予补交。另查，2014年4月14日，被告华德茶叶商行以其经营者张丽华的名义与被告王某某签订了租赁合同，租用了开封市集英大街开元华庭东门南侧门面楼用于茶叶茶具经营。2018年5月24日，原告向被告华德茶叶商行及其经营者张丽华发出律师函，要求其在接到律师函之日起3日内，与原告进行协商，否则，应于接到律师函之日起30日内腾清并交还现占用的房屋。截至目前，被告王某某仍未按照合同约定的要求支付房屋租金和物业费，双方签订的租赁合同应依法予以解除。被告华德茶叶商行以及经营者张丽华未按照原告的要求返还房屋。原告诉至本院，要求：1.判令解除原告与被告王某某签订的房屋租赁协议；2.判令被告王某某向原告支付拖欠的租赁费6886919.93元及物业费468250元，上述共计7355169.93元；3.判令被告华德怡品商行向原告返还其占用的位于开封市××街开元华庭东门南侧门面楼租赁房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。在本案开庭审理过程中，原告变更第二项诉讼请求如下：判令被告王某某向原告支付租金6886919.93元及物业费468250元（暂计算至2019年5月31日止），并要求支付租金及物业费至实际交还房屋之日止。被告王某某辩称：原告与被告王某某签订的《租赁合同》并非当事人真实意思表示，且未得到实际履行，应属无效合同；原告应当继续履行购房协议，将涉案商铺出售给被告王某某，原告诉求的租金及要求腾房无法律依据；原告不是涉案商铺物业服务的提供方，无权向被告王某某主张物业费用；原告将涉案商铺中的1000多平方米出售给付会敏，系违反购房协议的行为，应向被告王某某赔偿损失；本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费）应由原告承担。被告王某某并向本院提出如下反诉请求：1、确认原告开元名都公司与被告王某某签订的《租赁合同》无效；2、判令被告继续履行《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》，将尚未出售的房屋出售给被告王某某或被告王某某指定的第三人，并办理相关产权手续；3、判令原告开元名都公司赔偿被告王某某损失4636472元，付会敏对此承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费）由原告承担。事实与理由：2013年5月30日和2013年12月23日，被告王某某与原告开元名都公司签订《华庭商铺保留申请书》和《补充协议》等购房相关协议，协议约定原告开元名都公司将开元华庭东门南3703.48平方米的商业楼，以9000元/㎡的单价出售给被告王某某。2013年6月18日、2013年12月23日，被告王某某分别依照购房协议向原告支付购房款1000万元和800万元，原告收到上述1800万元后，同意被告王某某先行装修使用房屋。2013年11月28日、2014年8月19日，经原告居中经纪，被告王某某与付会敏签订三份转让协议，分别将已购得房屋中的大约1096.48平方米出售给付会敏（价格为14743472元）。2014年底，因涉案房屋存在规划等瑕疵，原告始终未能取得房屋销售许可，也未能为被告王某某办理房屋产权登记手续，致使被告王某某与原告的购房相关协议至今尚未能履行完毕，原告也将前期收取购房款中的1100万元退还给被告王某某，以解决其现金紧张问题。2015年，原告得知被告王某某支付的购房款有可能被其他债权人冻结，遂提出要求被告王某某配合其办理一套租赁手续以便防止购房款被法院保全，在得到原告做出的“该租赁手续不影响后续购房，无论王某某购买还是王某某指定的其他人购买均可”的承诺后，被告王某某配合原告完成了租赁手续。2017年初，原告收取被告王某某的700万元购房款及利息30万元被河南省开封市中级人民法院在执行程序中扣划，原告并未将该情况向被告王某某告知，被告王某某也未从其他途径得知该情况；2017年6月19日至2019年1月18日，王某某因涉及刑事案件被羁押，在该期间，原告未通知王某某就将涉案房屋中1123.03㎡以9000元/㎡的低价出售给原本与王某某签订转让协议的付会敏；原告、付会敏在明知已存在购房相关协议和转让协议的情况下，恶意串通，共同侵害了王某某通过正常交易可以获得的4636472元房屋差价利润的可期待利息，造成王某某先期支付的购房款被占用多年的利息损失难以收回，原告与第三人付会敏对王某某共同实施了侵权行为，依法应当对王某某的直接利息损失和可期待利息进行连带赔偿。在本案审理过程中，被告王某某变更反诉请求如下：1、确认原告开元名都公司与被告王某某签订的《租赁合同》无效；2、判令被告继续履行《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》，将尚未出售的房屋出售给被告王某某；3、判令原告赔偿被告王某某损失4636472元，第三人付会敏对此承担连带清偿责任。在本案审理过程中，本院告知被告王某某，因第三项反诉请求中“第三人付会敏对此承担连带清偿责任”，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理，被告王某某对此亦无异议。被告华德茶叶商行辩称：涉案房屋系我方当事人通过合法的途径，从被告王某某处租赁，且双方签订有租赁合同，现合同已经到期，我方已将房屋腾空，并将涉案房屋归还给被告王某某，综上，应驳回原告对我方的诉讼请求。针对反诉，原告（反诉被告）开元名都公司辩称：1、原告的本诉请求是解除租赁合同关系并返还财产，被告的反诉是要求继续履行房屋买卖合同，与本案的诉讼标的不属于同一法律关系；2、反诉请求主张的金额4636472元，系被告王某某提出的可期待利益及房屋的差价利润，与本案租赁合同不存在任何法律上的关系；3、结合本案证据，被告王某某未履行任何购房义务，被告王某某既未获得涉案房屋产权，也未取得房屋的合法租赁权，其不应享受通过购房合同获得可期待利益的法律权利，被告华德茶叶商行与被告王某某之间签订的租赁协议也不具有合法性；4、原告与被告王某某签订的《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》不是正式的购房合同，是附有条件的房源保留等相关约定，在2015年1月1日双方签订《租赁合同》后，被告王某某将其中预交的1100万保留诚意金申请索回，双方之间已经不存在房屋买卖合同法律关系；5、无论是被告王某某提出的房屋买卖还是实际产生的租赁关系，被告王某某均未依法履行支付购房款或租金的相关义务，其预交的700万租赁保证金已经被开封市中级人民法院于2017年1月3日全部扣划走，在本案中，被告王某某至今未向原告支付任何款项；6、在租赁合同履行过程中，原告根据合同约定，于2016年10月19日向被告王某某邮寄送达了“如其不按合同约定履行，将不再保留商铺房源的告知函”，该告知函已由王某某签收确认，至此，原告与被告王某某之间设定的保留房源依法应予不再存在，双方仅剩下租赁合同的关系；7、被告华德茶叶商行明知房屋产权系原告所有、且被告王某某根本未履行租赁合同义务的情况，被告华德茶叶商行应承担返还占用房屋的法律义务。综上，应驳回被告王某某的反诉请求。经审理查明：2013年5月30日，原告与被告王某某签订《华庭商铺保留申请书》一份，约定：被告王某某以单价9500元/平方米的价格，保留“开元华庭”东门商业楼商品房一套，建筑面积约为3703.48平方米，约3518.306万元；王某某承诺自原告取得“开元华庭”项目的销售手续后，通知（包括电话、短信及其他方式）王某某之日起，10日内到原告公司项目所在地签署《商品房买卖合同》，逾期未签订，视为王某某自动放弃预留房源的权利，原告不再承担保留房源义务，该房源可另行出售，并无需再另行通知王某某；本申请书自签订之日起至2013年6月10日止，王某某向原告支付预付款1000万元，逾期未能付款，即视为王某某自动放弃预留房源的权利，原告不再承担保留房源义务，该房源可另行出售，并无需再另行通知王某某；如王某某在本申请书中预留的联系方式或通讯地址有误或变更而致使原告无法通知到王某某，由此造成的所有后果均由王某某本人承担。上述申请书签订后，2013年6月18日，被告王某某向原告交付款项1000万元，原告向被告王某某出具收据，收据载明款项为“诚意金”。2013年12月23日，原告与被告王某某签订《补充协议》一份，载明：根据2013年5月30日，王某某与原告签订开元华庭小区东门南商业楼商铺保留申请书做以下补充：王某某提出在全部房款未交清情况下进场提前装修，在已经支付1000万元预付款后，于2013年12月30日前再支付原告800万元提前进场装修，投入使用；暂定于2014年6月30日之前原告尽快完成该幢商业楼的相关产权手续的办理，王某某将剩余尾款17183060元支付给原告，如未按期办理双方再行友好协商。原告负责于2013年12月30日前将次商业楼一至三层施工单位用房全部挪走，另开元物业客服中心新址装修完毕后自行挪走。2013年12月31日，被告王某某向原告交付款项800万元，原告向被告王某某出具收据，收据载明款项为“诚意金”。至此，被告王某某占有涉案商铺，并进行装修。2014年12月19日及2015年1月16日，被告王某某以涉案房屋产权证尚未办理且资金紧张为由，以书面形式向原告提出申请，要求退还上述保留房源的预付款300万元及800万元。在本案开庭审理过程中，原告分别于2014年12月19日退还王某某300万元，于2015年1月16日退还王某某800万元。至此，原告处尚余王某某缴纳的款项700万元。因案外人刘志新诉王某某及开封市阿五美食有限公司民间借贷纠纷一案，因刘志新于2014年12月29日申请财产保全，河南省开封市中级人民法院做出（2015）汴民初字第25-1号民事裁定书，该院依据该裁定将上述款项依法冻结后，并于2017年1月3日将上述700万元款项扣划。2015年1月16日，原告与被告王某某签订《租赁合同》一份，约定被告王某某租赁原告位于开封市××街开元华庭东门南商业房，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，租金按照先付后租原则，第一年租金为129622元/月，自第二年起，租金每年按3%递增，每六个月支付一次租金和物业服务费，王某某应向原告支付租金，向物业服务公司支付物业服务费。王某某在签订本协议时，应向原告缴纳700万元保证金，在租赁期限届满后，如租赁期限内未发生应当扣除保证金的情形，且被告王某某注销以该物业为营业地的证照并提供《准予注销登记通知书》后三个月内把上述保证金退还给王某某，保证金退还时不计取利息。原告取得“开元华庭”项目的销售手续后，并通知（包括电话、短信及其他方式）被告王某某的，王某某承诺：自接到原告通知之日起三个月内在原告项目所在地和原告签署《商品房买卖合同》并办理完毕相关手续，原告给予的价格为8700元/平方米。王某某三个月内未与原告签署《商品房买卖合同》的，视为王某某放弃购买此物业的权利，原告有权以市场价格另行出售，无需再另行通知王某某；王某某按约定时间签署《商品房买卖合同》并办理相关手续时，本合同的保证金转为购房款，不足部分由王某某七日内补足。王某某缴清全部房款后，本合同终止履行，除物业公司收取物业费外，原告不再收取王某某的商铺租金；王某某未按约定签署《商品房买卖合同》即视为王某某自动放弃购买此商铺的购买权利，该合同保证金700万元其中200万元转为租赁保证金，剩余的500万元扣除按约定应缴纳的租金后退还王某某，自2015年1月1日起计租；如租赁保证金被扣除，王某某应在3日内日补足，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并要求王某某赔偿一切损失。2016年10月19日，原告向被告王某某邮寄送达告知函一份，载明：位于开封市××街“开元华庭东门商铺”已取得预售许可证，现可以签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，请依约定时间签订《商品房买卖合同》缴纳购房款并办理相关手续，否则，视为按合同约定放弃购买该物业。被告王某某未按照告知函要求至原告处签订《商品房买卖合同》。原告诉至本院，要求解决。另查明：2014年4月14日，被告王某某与被告华德茶叶商行的经营者张丽华签订《房屋租赁合同》一份，约定王某某将位于开元华庭东门（建筑面积212.6平方米）的房屋租赁给张丽华，租期自2014年6月1日至2019年5月31日，合同期内第一年租金80元/平方米，每年204096元，之后每年上浮5%。现上述《房屋租赁合同》已到期，被告华德茶叶商行已于2019年7月2日将上述房屋交付给被告王某某。再查明，涉案房屋共计3703.48平方米，其中位于开华华庭东门（建筑面积212.6平方米）的房屋，被告华德茶叶商行已腾退给被告王某某，其中1123.03平方米涉案房屋原告自认已出售给案外人付会敏，剩余房屋被告王某某称其租赁给案外人开元华庭主题酒店使用。本院认为：本案共涉及三份协议，分别为2013年5月30日的《华庭商铺保留申请书》、2013年12月23日的《补充协议》及2015年1月16日的《租赁合同》，三份合同均对原、被告双方关于开元华庭小区东门南商业楼商铺的买卖进行了约定，均系原告及被告王某某的真实意思表示，结合三份合同签订时间的先后，在三份合同都没有特别约定的情形下，应认为后合同是对前合同的变更，对于同一条款前后矛盾时，应以后合同为准。结合2015年1月16日《租赁合同》的约定，被告王某某应在接到原告通知之日起三个月内与原告签署《商品房买卖合同》，王某某未按约定签署《商品房买卖合同》即视为王某某自动放弃购买权利。本案中，原告已按合同约定向被告王某某邮寄送达了签约告知函，但被告王某某未按约定与原告签署《商品房买卖合同》，视为被告王某某放弃购买权利。在被告王某某放弃购买权利的情况下，原告与被告王某某之间为租赁关系，被告王某某应按照租赁合同约定自2015年1月1日起向原告支付租赁费，至2019年5月31日，共计租赁费7236934.69元，在本案开庭审理过程中，原告自认其中1123.03平方米商铺于2018年10月12日已由案外人付会敏使用，该部分商铺的租赁费应予扣减，原告诉求扣减350014.76元，符合合同约定及法律规定，扣减后被告王某某应向原告支付租赁费6886919.93元。关于原告诉求解除原被告双方的《租赁合同》，本案中，被告王某某共计向原告支付购房款1800万元，其中1100万元经被告王某某申请，分别于2014年12月19日及2015年1月16日退还被告王某某，剩余700万元及其孳息于2017年1月3日被河南省开封市中级人民法院扣划，即被告王某某未向原告支付任何款项，被告王某某未在合同约定的期限内补足保证金，故对原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于房屋占用费，因被告王某某仍占用涉案商铺，依据法律规定，租赁合同解除后出租人可要求负有腾退义务的承租人支付房屋占用费。涉案房屋共计3703.48平方米，自2019年6月1日起每年租金为1750688.43元（每月租金为145890.70元），扣减掉原告已由案外人付会敏使用的1123.03平方米，剩余2580.45平方米应按照每年租金1219804.52元（每月租金101650.37元）的标准向原告支付房屋占用费。关于原告要求被告华德怡品商行返还其占用的商铺的诉讼请求，因其所占用的商铺是从被告王某某处承租，且在本案审理过程中已向被告王某某返还，故涉案房屋应由被告王某某向原告返还。关于原告诉求的物业服务费，原告并非涉案物业服务费的收取方，原告该项诉求无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于被告王某某要求判令《租赁合同》无效的诉讼请求，因该《租赁合同》系原告及被告王某某的真实意思表示，被告王某某未提供证据证明其存在无效的情形，故对被告王某某的该项诉求，本院依法不予支持；关于被告王某某要求继续履行《华庭商铺保留申请书》及《补充协议》的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告河南开元名都置业有限公司与被告王某某于2015年1月16日签订的《租赁合同》；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告河南开元名都置业有限公司支付房屋租赁费用6886919.93元；三、被告王某某自2019年6月1日至实际腾退房屋之日按照每月101650.37元的标准支付房屋占用费；四、驳回原告河南开元名都置业有限公司对被告开发区华德怡品茶叶茶具商行的诉讼请求及其他诉讼请求；五、驳回被告王某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63286元，反诉费21946元，共计85232元，由原告河南开元名都置业有限公司承担6820元，由被告王某某承担78412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  朱红杰审判员  高登望审判员  屠嘉铃二〇二〇年四月十七日书记员  夏 雪