江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初662号原告：南昌市青山湖区湖坊镇长春村村民委员会（原名南昌市郊区湖坊乡长春村村民委员会），住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路**。统一社会信用代码：5436011175777629Q。法定代表人：龚竣海，该村主任。委托诉讼代理人：李初望，系江西锦成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅俊，系江西锦成律师事务所律师。被告：江西贤湖置业有限责任公司（原名“江西贤湖钢管有限责任公司”），住，住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路**一社会信用代码：91360100612654626C。法定代表人：胡燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：成新生，系江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，系江西求正沃德律师事务所律师。第三人：南昌市天虹商场有限公司，住所地，住所地：江西省南昌市西湖区中山路**会信用代码：913601007391666077。法定代表人：高书林，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐琳琳，女，汉族，1981年10月4日出生，住广东省深圳市福田区，天虹商场股份公司员工。委托诉讼代理人：陈黄婷，女，汉族，1994年11月23日出生，住广东省深圳市罗湖区，天虹商场股份公司员工。原告南昌市青山湖区湖坊镇长春村村民委员会（以下判决书主文中简称为“长春村村民委员会”）与被告江西贤湖置业有限责任公司（以下判决书主文中简称为“贤湖置业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。审理过程中，为查明案件事实，保护当事人合法权益，本院依法追加南昌市天虹商场有限公司（以下判决书主文中简称为“南昌天虹商场”）为本案第三人。原告长春村村民委员会委托诉讼代理人李初望、梅俊，被告贤湖置业公司委托诉讼代理人成新生、刘艳艳，第三人南昌天虹商场委托诉讼代理人徐琳琳、陈黄婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长春村村民委员会向本院起诉请求：1、请求确认原告、被告双方于2017年签订的关于租赁江西省南昌市南京东路长春大厦整栋及外广场的《房屋租赁合同》为无效合同；2、请求判令被告立即将双方于2017年签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物（江西省南昌市南京东路长春大厦整栋及外广场）返还给原告；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年原告村委会主任在未召开村民代表大会或者村民会议的情况下以原告的名义和被告的前身（江西贤湖钢管有限责任公司）签订了一份租赁合同，该《房屋租赁合同》约定了原告将江西省南昌市南京东路长春大厦整栋及外广场租赁给被告用于开设商场，同时约定租赁期限（2017年6月20日开始至2030年12月31日止）、租金的支付方式，违约责任等条款。由于该《房屋租赁合同》是在未召开村民代表大会或者村民会议的情形下签订，严重违反了《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第八款的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，应当属于无效合同。无效合同取得财产，依法应当予以返还，所以被告应当将根据合同取得的房产全部予以返还。2018年3月原告村两委换届后，新当选的村委会主任按照村委会的决议多次通知被告将租赁物返还给原告，被告总以各种理由推脱，拒绝返还，严重损害了原告方的利益。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告贤湖置业公司答辩称，双方在1999年已经签订了租赁合同，合法占有案涉租赁。租赁合同对于相关权利和义务进行了约定，明确约定了租赁期限为30年，至2030年12月31日止。合同签订时的法律并未禁止30年租赁期限，双方关于租赁期限30年的约定合法有效，答辩人仍然在有限租赁期限内，也不存在任何应当返还案涉租赁物的法定、约定情形，原告要求返还租赁物的请求不应当得到支持。最高人民法院相关判例中也明确《中华人民共和国合同法》施行前30年租赁期限的约定是合法有效的。且后来双方为完善并符合法律规定，于2010年11月15日补签了一份《补充协议》，该补充协议中明确约定租赁期限改为20年，其他条款不变。同时双方特别约定，答辩人如依约履行合同，或者出现与合同不符事项但能及时消除且不影响合同的履行，租赁承包时间再延长十年（自2020年6月1日至2030年12月31日止）。上述事实充分表明《租赁合同》、《补充协议》及2017年的《房屋租赁合同》均是同一事实和法律关系，均系合法承租。同时《中华人民共和国村民组织法》第二十四条不属于效力性强制性规定，不能认定是否有效的依据。且2017年签订的《房屋租赁合同》与前面签订的合同内容一致，没有变更涉及全体村民利益的租赁合同的实质内容，原告主张无效合同没有事实依据。双方于2017年签订的合同，原告履行接近3年，期间一直在收取租金，原告对于租赁以及转租的事实是知情、认可的，不可能是原村委会主任私自签订，实际上是原告村民同意的。即使2017年的租赁合同无效，也并不必然因此产生返还房屋的结果，因为原有合同仍然有效，且处于合法租赁期限内，故原告要求返还租赁物的请求不应当得到支持。故请求法院依法驳回原告长春村村民委员会的诉讼请求。第三人南昌天虹商场陈述称，原告长春村村民委员会在第一次出租时进行了民主程序并出具了决议。新的房屋租赁合同签署时原告的决议20年加上10年的约定仍然是有效的，按照原告出具的大业主保证书第三人有权利继续从被告处承租案涉房屋并继续使用。即使第三人无法从被告处承租房屋，原告也应当根据大业主保证书的约定继续按照已签署的房屋租赁合同内容保证第三人继续经营。其余意见同被告的答辩意见一致。审理过程中，原告长春村村民委员会为证明自己的主张提供如下证据：证据一、基层群众性自治组织特别法人统一社会信用代码证书、企业信息及公司变更通知书,证明目的：原、被告双方的主体资格，被告变更前名称为江西贤湖钢管有限责任公司；证据二、南昌市青山湖区房产管理局颁发的01.10字第0114号房权证及湖土集用(2007)第2**土地证，证明目的：原告是涉案租赁物(江西省南昌市南京东路长春大厦)的所有权人；证据三、房屋租赁合同一份，证明目的：原告于2017年和被告签订了一份关于租赁(江西省南昌市南京东路长春大厦)的《房屋租赁合同》；证据四：当选证书一份，证明目的：现任村委会主任于2018年3月25日正式当；证据五：湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初1546号判决书、济宁市中级人民法院(2016)鲁08民终2310号民事判决书、最高人民法院(2006)民一终字第59号民事判决书及最高人民法院（2015）民申字第759号民事裁定书各一份，证明：在未经村民会议讨论决定的情况下村委会和承租人所签订的《房屋租赁合同》为无效合同。被上诉人贤湖置业公司、第三人南昌天虹商场质证后对上述全部证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对其证明目的有异议，认为：1、当事人之间所签订的房屋租赁协议是当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规效力性、强制性规定，合法有效。2、当事人双方之间的租赁期限是30年，自2000年6月1日至2030年12月31日止，签订合同的当时适用的是《中华人民共和国经济合同法》的规定，30年的租赁期合乎当时的法律规定。3、签订合同的当时租赁事宜经过了原告的村民代表大会及村干部会的同意。4、现在原告提出合同无效以及返还租赁房屋既没有事实依据和法律依据，也违背了诚实信用原则，是一种对自己民事行为的反言。5、相关判例是生效判决，但是不适用本案的情形。针对原告长春村村民委员会的举证并结合被告贤湖置业公司、第三人南昌天虹商场的质证，本院认为，各方当事人对上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，本院对此直接予以确定，对其证明目的待查明其他事实一并予以决定是否采信。被告贤湖置业公司亦提供如下证据证明自己的主张：第一组证据：双方分别于1999年4月21日签订的《关于租赁承包经营长春大厦合同书》、2010年11月15日签订的《补充协议书》及《业主保证书》各一份，证明目的：原、被告双方于1999年4月21日就案涉房屋租赁事宜签订了《关于租赁承包经营长春大厦合同书》（以下简称《合同书》），合同对租赁范围、租期、租金、双方权利义务及违约责任等进行了明确约定。第三、四条约定租赁承包期限为三十年，自2000年6月1日至2030年12月31日止。原、被告为了完善1999年4月21日签订的《合同书》，于2010年11月15日签订了一份《补充协议》。明确案涉《合同书》属《中华人民共和国合同法》生效前签订，为与《中华人民共和国合同法》条款一致，双方就期限事项重新约定，其他条款不变。即：第三条“租赁承包期限为三十年”修改为“租赁承包期限为二十年（自2000年6月1日至2020年5月31日止）”；（2）、鉴于《合同》约定的租赁承包期限缩短为二十年，且双方考虑到被告投资的长期性及维护合同订立履行的诚信，双方特别约定，被告如依约履行合同，或出现与合同不符事项但能及时消除且不影响合同的履行，租赁承包时间再顺延十年（自2020年6月1日至2030年12月31日止）。表明双方基于租赁案涉房屋30年的真实意思表示。双方于2017年签订了《房屋租赁合同》并未改变《合同书》、《补充协议》对案涉租赁房屋的租赁范围、租赁期限、租金及违约责任等租赁合同实质内容的约定，2017年的《房屋租赁合同》与《合同书》、《补充协议》是一个整体，双方所建立的实际是同一租赁合同法律关系。原告、被告以及第三人于2017年4月12日签订了《业主保证书》一份，根据该保证书内容，原告就被告将案涉租赁房屋转租给第三人一事是知情并认可的，同时还对次承租人作出承诺和保证，不可能存在原告诉称的被告2017年续租案涉房屋系没有经过原告长春村民会议同意的情形，也与常理不符。第二组证据：进账单及江西增值税普通发票一份、原告出具的《证明》一份；及江西锦绣谷百货有限公司出具的《证明》一份。证明目的：合同签订后，自2000年6月起至2005年8月，被告按照原告指示通过江西锦绣谷百货有限公司将房屋租金支付至南昌市长春农工商企业联合总公司账户。自2005年9月起至2019年10月，被告按照原告指示通过江西锦绣谷百货有限公司及被告账户将房屋租金支付至如下账户：账户名：南昌市兴隆物业管理有限公司；账号：82×××01；开户行：招商银行南昌青山湖支行。原告收取被告支付的房屋租金后，以南昌市长春农工商企业联合总公司、南昌市兴隆物业管理有限公司的名义给被告开具了增值税普通发票。原告向青山湖区地方税务局出具了一份《证明》，证明中载明南昌市兴隆物业管理有限公司原名为南昌市郊区湖坊乡长春村村民委员会，为原告所属的物业管理公司，且原告委托南昌市兴隆物业管理有限公司开具案涉房屋租金的发票。江西锦绣谷百货有限公司与被告系关联公司，江西锦绣谷百货有限公司自2000年6月起至2018年5月向南昌市长春农工商企业联合总公司、南昌市兴隆物业管理有限公司支付的承包费、租金，均系代被告支付案涉房屋租金。据此可知，无论是原告，还是原告村民，对被告继续租赁案涉房屋是知情并认可的，不存在原告诉称的原告村委会主任私自与被告签订《房屋租赁合同》的情形。第三组证据：1999年4月9日的村民代表大会会议记录一份、1999年5月11日的村干部《会议记录》一份及《情况说明》两份。证明目的：原告于1999年4月9日召开村民代表大会，会议决议同意将长春大厦出租给被告的关联公司江西锦绣谷百货有限公司。因为江西锦绣谷百货有限公司与江西贤湖钢管有限责任公司实际都是胡玉明开的公司，所以原告就于1999年4月21日与江西贤湖钢管有限责任公司签订了《关于租赁承包经营长春大厦合同书》。原告于1999年5月11日召开村干部会议，并经到会村民代表一致同意将长春大厦出租给江西贤湖钢管有限责任公司，租赁期限为30年。村干部会议决议被告承租长春大厦的租金为120万元/年，三年一个阶段，每三年增加8%，合同定金40万元。村干部会议决议的租金事宜与《关于租赁承包经营长春大厦合同书》约定完全一致，这也进一步证明被告承租长春大厦30年是经过原告村民会议决议一致同意的，并不存在原告诉称的原、被告2017年签订的《房屋租赁合同》系原告村委会主任私自将长春大厦出租给与被告的情形。原告长春村村民委员会质证后认为，对第一组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性、证明目的有异议。该合同书约定的期限违反了《中华人民共和国合同法》的强制性规定“租赁期限不得超过20年”。现行《中华人民共和国合同法》是1999年10月1日开始施行，因此超过2019年9月30日之后的期限应当属于无效部分。另外，该合同书约定的租金、租赁期限等涉及村民利益的重大事项是没有经过村民会议讨论决定，也违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，也应当属于无效合同。该证据无法达到被告所称的证明目的。2010年11月15日双方签订的《补充协议书》，没有经过村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应当属于无效补充协议；该《补充协议》事实上双方也已经终止了，不然双方于2017年不会对涉案租赁物签订了一份期限（2017年6月20日起至2030年12月31日）重合的《房屋租赁合同》。况且，从2017年6月开始，双方也是按照2017签订的《房屋租赁合同》在履行。该证据也根本无法达到被告提交证据清单上所列明的证明目的。对于业主保证书，因为现任村委会在本案诉讼之前都没有人知道有这回事，并且村委会也没有看到有留底。该保证书的签订不但没有经过村民会议讨论决定，也没有经过支会会议、村民委员会、党员代表大会的讨论决定。严重违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，属于无效保证书，与本案没有关联。被告所强调的该保证书是经过村民会议同意是在歪曲事实，因为该保证书的签订是没有经过任何形式的村民会议讨论决定。对于第二组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但是对证明目的有异议，该组证据根本无法达到被告所提交证据清单上所列明的证明目的,但恰恰能证明双方是按照2017签订的《房屋租赁合同》的约定在履行。第三组证据中1999年4月9日的村民代表大会会议记录、1999年5月11日的村干部《会议记录》的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，认为，该村民代表会议以及村干部会议与原、被告于2017年签订的关于租赁长春大厦的《房屋租赁合同》无关。该村民代表大会只是讨论决定把涉案租赁物租给被告，在没有讨论具体的租赁期限、租金等涉及村民重大利益事项的前提下时任村委会主任在1999年4月21日就以原告的名义和被告签订了租赁期限长达31年零1个月的《租赁承包经营合同书》，严重违反了《中华人民共和国村民员会组织法》的强制性规定及《中华人民共和国合同法》当中“不能超过20年”的法律规定。村干部会议记录根本无法达到被告所提交证据清单上所列明的证明目的，这只能说明双方于1999年4月21日签订完《租赁承包经营合同书》以后在该会议传达了一下《租赁合同》所约定的内容，因为该干部会议召开的时间还在《租赁承包经营合同书》签订之后。对于两份情况说明的真实性、合法性及证明目的均有异议。没有看到本人亲自签名，也不知道真实情况。且情况说明本质上属于证人证言，依照法律规定，证人应当出庭作证，没有出庭作证就属于不合法的证据。该证据根本无法达到被告所提交证据清单上所列明的证明目的，但是反而能证明双方于1999年4月21日签订的《租赁承包协议书》和2010年11月15日签订的《补充协议》在事实上双方早已经终止，2017年双方重新签订了一份关于涉案租赁物的《房屋租赁合同》；同时也恰恰能证明原被告于2017年签订的关于租赁长春大厦的《房屋租赁合同》没有经过村民会议讨论决定。第三人南昌天虹商场同意被告贤湖置业公司的举证及意见。针对被告贤湖置业公司的举证并结合原告长春村村民委员会以及第三人南昌天虹商场的质证意见，本院认为，各方当事人对于第一组证据的真实性无异议，第二组证据的真实性、合法性和证明目的无异议，本院对此予以认可。第三组证据中1999年4月9日的村民代表大会会议记录、1999年5月11日的村干部《会议记录》的真实性、合法性无异议，本院对此予以确认。对于其他证据不予采信。本院经审理查明事实如下：1999年4月9日，原告长春村在该村村委会会议室召开村民代表大会讨论将案涉长春大厦房产出租给江西锦秀谷百货公司的胡玉明等事宜，该村村民代表在会议笔录中签字一致表示同意。1999年4月20日，原告长春村村民委员会作为甲方与被告贤湖置业公司作为乙方正式签订“关于租赁承包经营长春大厦合同书”（以下简称承包合同书）一份。该合同约定：原告长春村村民委员会将坐落于南昌大学对面南京东路长春大厦全部（包括该大厦周边空地，西至江大南路边，东至宿舍边，南至围墙边）租赁承包给被告贤湖置业公司经营。承包租赁期限为30年，自1999年4月30日开始至2000年6月30日为筹建装饰时间。筹建装饰期间免交租赁承包金。如因为原告长春村村民委员会的工程不能按时完工交付被告贤湖置业公司装饰，其筹建装饰时间顺延。完工交付一年后开始缴纳租金，时间暂定2000年6月30日，为计算租金时间。租金以年度计算，即第一年2000年6月1日至2030年12月31日止，每年应当缴纳的租金为120万元。租金以三年为一个阶段，每三年递增8%，以第一个阶段按最后一年的租金递增。租金由被告贤湖置业公司每月30日前向原告长春村村民委员会缴纳当月租金，如不能按期缴纳应当支付滞纳金，逾期三个月未缴纳的，加付5%，超过六个月未缴纳的，则属于被告贤湖置业公司当单方违约。合同签订之日被告贤湖置业公司应当支付定金40万元。定金在缴纳租金里扣除。合同同时约定，被告贤湖置业公司有权将案涉房产部分项目分包给其他人或者单位经营管理，原告长春村村民委员会不得干预。合同经过双方协商一致的，可以终止，若一方擅自终止合同，则按违约论处。因国家政策或者法律规定和不可抗拒的自然灾害可以终止。双方应当信守合同，如因为原告长春村村民委员会原因及违约应当赔偿被告贤湖置业投入的所有资金并按照投资总额50%罚款。若因为被告贤湖置业公司违约，则投入的设备、设施附房一切由原告长春村民委员会所有。原告长春村村民委员会时任村委会主任邓热根、被告贤湖置业公司实任法定代表人胡玉明在合同上分别签字并盖章。1999年5月11日，原告长春村村民委员会召开村干部会议，会议笔录中载明同意将案涉长春大厦房产出租给被告贤湖置业有限公司30年，每年租金120万元，三年一个阶段，增长8%。2002年5月6日被告贤湖置业公司作为甲方、第三人南昌天虹商场（原为“深圳市天虹投资发展有限公司”）作为乙方签订一份“联营合同”，合同约定被告贤湖置业公司将案涉长春大厦房产全部交付给第三人南昌天虹商场经营，面积13000平方米，联营期限为15年，其中包括免交承包费期六个月（自房产实际交付之日起计算，交付房产之日为收到定金后一个半月之内）。第三人南昌天虹商场每月缴纳承包费用260万，承包金以5年为一个阶段，自计承包费之日起，每5年递增8%，以每个阶段最后一年的承包金为基数递增。第三人应当于每月十日前缴纳当月承包费。承包期间，第三人南昌天虹商场每隔5年需要停业装修，装修期间按照承包金额的一般计算承包费，装修期以实际天数为准，但是不得超过三个月。超过部分正常交纳租金。合同还对其他事项进行了约定。该合同经江西省南昌市工商行政管理局签证备案。2002年5月6日原告长春村村民委员会作为大业主、被告贤湖置业公司作为甲方、第三人南昌天虹商场（原为“深圳市天虹投资发展有限公司”）作为乙方又签订一份“大业主保证书”，该保证书约定：“各方就下列条款达成协议：大业主在此同意，甲、乙双方关于南昌市南京东路168号长春大厦在2002年5月6日签订的联营合同。如在合同有效期内，甲方与大业主在2002年5月6日签订的合同因故终止，各方再此约定不损害乙方对房产所享有的权利，并统一采取代位形式，大业主取代甲方于合同内的权利义务，或乙方与大业主另行洽商合作事宜。但若甲方与大业主合同的终止是由于乙方与大业主的合谋造成的除外。大业主保证对甲方和乙方合同涉及的房产拥有完全的所有权，对房产占用的土地享有合法的使用权，且已依法将房产的使用及收益权转让给甲方。若因政府行为对乙方的经营产生影响时，乙方有权有限从政府赔偿中获取损失赔偿。大业主保证在签保证书前和甲乙双方经营期内不得将此物业提供任何担保，否则赔偿由此造成的乙方和甲方的全部损失。”另查明，原告长春村村民委员会作为甲方与被告贤湖置业公司作为乙方于2010年11月15日签订“补充协议书”一份，该协议书约定：“双方于1999年4月20日签订了《关于租赁承包长春大厦合同书》，项目投资建设并承包经营，双方诚信合作至今。《关于租赁承包经营长春大厦合同书》属《中华人民共和国合同法》生效前签订，为与《中华人民共和国合同法》条款一致，双方就期限事项重新约定。合同履行期间，乙方招商引进深圳市天虹投资有限公司经营超市，就此签订了相关协议，本补充协议关于期限变更的约定与“相关协议”的履行不存在冲突。一、《关于租赁承包长春大厦合同书》第三条“租赁承包期限为三十年”修订为：“租赁承包期限为二十年（自2000年6月1日至2020年5月31日止）”。二、《关于租赁承包长春大厦合同书》的条款中除时间变更外，其它不变。三、增加补充条款为：签订《关于租赁承包长春大厦合同书》约定租赁承包时间为三十年，现已缩短为二十年，双方考虑到乙方投资的长期性及维护合同定力和履行的诚信，双方特别约定：乙方如依约履行合同，或出现与合同不符事项但能及时消除且不影响合同的履行，租赁承包时间再顺延十年（自2020年6月1日至2030年12月31日止）。顺延期间，双方的权利义务仍按《关于租赁承包长春大厦合同书》条款履行。四、甲方如需要在现有屋顶上加层，经乙方同意后，确保乙方的利益和经营等场所不受到损失，乙方予以配合。本补充协议一式四份，双方各执二份，签字盖章之日起生效。又查明，2017年原告长春村村民委员会作为甲方与被告贤湖置业公司再次签订“房屋租赁合同”一份。该合同约定，原告长春村村民委员会将案涉长春大厦房产出租给被告贤湖置业公司，租赁期限开始时间为2017年6月20日至2030年12月31日止。合同期间，原告长春村村民委员会无权终止本合同，如违约应当赔偿被告贤湖置业公司投入的所有装修费用、设备设施费用等损失。双方同意按照原双方约定的租金支付相应的租金，以月为结算单位。合同同时约定，本合同未尽事宜，双方应当通过协商达成补充协议，若与本合同条款有冲突的，应当以双方签订的补充协议为准。本协议与甲乙双方1999年4月21日和其他协议具有同等法律效力，如有冲突条款以本协议条款为准。合同同时对其他事项进行了约定。该村村委会主任在合同上签字。再查明，上述合同期间，第三人南昌天虹商场、被告贤湖置业公司均按照各自合同约定履行了相应义务，也足额、及时支付了全部租金直到2019年12月。审理过程中，各方当事人均未主张履行合同期间存在违约情形。原告长春村村民委员会于2018年换届后，多次要求被告贤湖置业公司将案涉租赁物返还给原告长春村村民委员会，被告贤湖置业公司对于予以拒绝，遂向本院提出诉讼并认为2017年双方签订的合同没有经过村民代表大会讨论，属于无效合同，并要求返还案涉房产。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方于1999年签订的“关于租赁承包经营长春大厦合同书”、2010年签订的补充协议书以及2017年签订的租赁合同的认定及效力问题；2、被告贤湖置业公司是否应当向原告长春村返还案涉房屋的问题。现围绕上述争议焦点评述如下：一、原、被告双方1999年签订的“关于租赁承包经营长春大厦合同书”、2010年签订的补充协议书以及2017年签订的租赁合同的认定及效力问题。原告长春村与被告贤湖置业公司虽然于1999年签订的名为“关于租赁承包经营长春大厦合同书”，但是从该合同的内容看，双方并非共享收益、共担风险，而是由被告贤湖置业公司每年根据房屋面积、单价向原告长春村缴纳固定数额的租金，被告贤湖置业公司的所有运作和经营，原告长春村无权干涉，表明该合同书实际系房屋租赁合同。该租赁合同是双方经过协商，并经该村村民会议等民主程序讨论通过，系双方真实意思表示，合同内容也未违反合同签订时的法律、强制性规定，合法有效。由于2000年颁布的《中华人民共和国合同法》明确规定合同期限不得超过20年，原告长春村与被告贤湖置业公司于2010年签订一份补充协议，该补充协议将1999年合同中约定的租赁期限变更为20年（从2000年6月1日至2020年6月1日止），同时约定合同期满后再续签10年，其余内容均与1999年签订的租赁合同内容一致，该补充协议也是双方真实意思表示，也未违反法律、法规强制性规定，且双方当事人在补充签订后，在近十年的时间内也是按照该合同及补充协议的约定予以履行，合法有效。在2010年补充协议约定的租赁期限到期之前，原、被告双方又于2017重新签订一份租赁合同，该租赁合同对之前租赁合同中约定的租赁期限予以了延长，约定租赁期限从2017年6月20日开始至2030年12月31日，其余内容均未发生变化，该租赁合同也是双方真实意思表示，也未违反法律、强制性法规的规定，合法有效。原告长春村主张该租赁合同未经村民代表大会等民主程序讨论通过，属于无效合同。但是人民法院对合同效力的认定应当保持审慎态度，以保护市场交易自由和稳定，只有存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形才应当认定合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。该条款并未明确规定未经村民会议讨论决定的租赁合同无效，该规定是为了对村委会的行为进行约定和规范，村委会代表村民对外签订合同并不为法律所禁止，该条款规定属于管理性规定，并非属于效力性规定。其次，原告长春村作为三份租赁合同的签订人以及长春村集体资产的管理者，提请民主议定程序为其应当承担的职责，自身未提请导致后果应当自行承担。且原告长春村作为从事民事活动的主体对外签订租赁合同是否经过村民会议讨论属于村民自治组织内部事务，不能约束合同的相对方即本案被告贤湖置业公司。对原、被告双方于2017年签订的租赁合同未经过民主议定程序系原告长春村自身过错导致。且原告长春村与被告贤湖置业公司先后共计签订了三份租赁合同、协议，2010年签订的补充协议也未经过村民代表大会等民主程序通过，但是原、被告双方当事人均是按照该租赁合同的约定予以了履行，并未对合同的效力提出过异议，原告在本次诉讼中也未要求认定1999年签订的合同以及2010年的补充协议无效，表明其认可相关合同、补充协议的效力。而2010年的补充协议中明确约定了租赁合同到期之后续签10年，2017年签订的租赁合同仅仅对2010年签订的补充协议中约定明确，并未违反强制性法律规定。再次，在庭审过程中原告长春村也明确表示前任负责人在签订相关租赁合同时并非“私自”签订，也未提供充分证据证明前任负责人在签订该租赁合同中存在违法、犯罪行为或者其他恶意串通，损坏集体利益的行为，长春村村民委会具体负责人因换届发生了变更，不影响前任负责人代表村委会签订的合同效力。故原告长春村要求认定2017年双方签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、被告贤湖置业公司是否应当向原告长春村返还案涉房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自身应当承担的义务。不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告长春村与被告贤湖置业公司于2017年签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的义务履行，不得擅自解除。被告贤湖置业公司在合同履行过程中及时履行了各项义务，缴纳了租金，不存在法定或者约定解除的情形，在合同约定的租赁期限尚未到期之前，原告长春村单方面要求返还案涉租赁物，于法无据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、五十六条、六十条、九十四条，《中华人民共和国村民委员会组织法》二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告南昌市青山湖区湖坊镇长春村村民委员会全部诉讼请求。案件受理费164163元，由原告南昌市青山湖区湖坊镇长春村村民委员会负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，账号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  张 燕审判员  周朝阳二〇二〇年四月二十日法官助理黄梦瑶书记员邓轩