广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初5246号原告（反诉被告）：主力实业（深圳）有限公司，住所地深圳市坪山新区出口加工区。法定代表人：郑丽美，公司董事长。委托诉讼代理人：陈文杰，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李远刚，广东港联律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市卡拉智能科技有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道南布社区。法定代表人：蔡晓雨，公司董事长。委托诉讼代理人：拓硕，广东一言律师事务所律师。原告主力实业（深圳）有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告深圳市卡拉智能科技有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》自2019年3月15日起解除；2．判令原告无需向被告返还租赁保证金1360000元、水电费燃气费履约保证金50000元，共计1410000元；3.判令被告向原告补交免租期（即2018年12月1日至2019年2月28日期间）租金2040000元;4．判令被告向原告支付违约金（逾期搬离期间按租金标准的2倍计付违约金，从2019年4月1日起计算至被告将房屋恢复原状交还原告之日止，暂计至2019年12月1日为10880000元）;5．判令被告向原告支付垫付的水电费18178.8元；以上金额暂合计为14345178.8元；6．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月30日双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于深圳市坪山区1号、普通宿舍2号、高级员工宿舍1号、经理楼、生活区综合楼出租给被告，租赁用途为工业配套宿舍（禁止擅自改变用途），租赁期限为30个月（自2018年12月1日至2021年5月31日止）。原告依约将上述房屋交付被告后，被告屡屡违约，不仅拖欠租赁保证金、水电燃气费履约保证金超过三十日，而且擅自对承租房屋进行改造，拆除房屋墙体，破坏主体结构。更为严重的是，被告在未获得办学资质的情况下擅自改变租赁用途，将租期仅为2.5年的租赁房屋用于12年制的办学，并公开招聘教师。期间，原告针对被告的违约行为多次发函，但被告置若罔闻。被告的上述行为均属于合同约定的严重违约行为，侵害了原告的合法权益。为避免事态恶化，酿成社会事件，影响广大师生和家长的合法权益以及社会的稳定，原告于2019年3月15日解除了与被告签订的《房屋租赁合同》，被告签收了《解除房屋租赁合同通知书》但一直拒绝腾退房屋，直至起诉之日被告仍一直实际占用上述房屋。被告辩称，原告所称被告改变约定租赁用途、拖欠租金及改变租赁房屋内部结构等事实均无事实依据。第一，原告负责人李某与被告对接人蔡秋信就签订租赁合同及开办学校一事进行了充分沟通，不存在隐瞒真实承租用途问题，双方真实意思就是用于开办学校。第二，因原告未及时将涉案物业清空（大部分是2019年2月底搬出，2019年3月底才全部搬离），被告支付相关费用的节点应顺延，所以不存在未及时支付租金及其他费用的情况。第三，原告无证据证明被告将涉案房屋内部结构擅自改变。第四，即使被告违约，根据合同约定也应当固定按照最后月租金标准的两倍向原告支付违约金。第五，被告于2019年4月2日被原告清场，自此未占有使用涉案物业，原告未能举证证明被告应承担水电费的事实和法律依据。被告提出反诉请求：1.解除双方2018年11月30日签订的《房屋租赁合同》；2.原告退还租赁保证金1360000元、水电燃气费履约保证金50000元、装修押金800000元；3.原告支付违约金1360000元；4.原告赔偿被告投资损失62711795元（含装修损失、购买设施设备损失及其他开办费损失等）；5.原告承担诉讼费。事实和理由：2017年被告拟租用原告名下物业开办学校，在与原告负责人李某协商过程中被告明确告知租用场地用于办学。2017年12月6日双方签订租赁合同，约定将位于深圳市坪山区出租给被告，租期为2018年1月1日至2018年12月31日。租赁期间，为达到开办学校的条件，被告经原告同意投入巨资对前述员工宿舍2号楼及主力实业生活区的中央空地按照学校用途进行装修改造，同时积极与原告商谈增加承租主力实业生活区其他几栋房屋（包括普通宿舍1号、高级员工宿舍1号、经理楼、生活区综合楼）的事宜。2018年11月30日双方再次签订房屋租赁合同，约定原告将位于深圳市坪山区1号、普通宿舍2号、高级员工宿舍1号、经理楼、生活区综合楼出租给被告，月租金680000元，租赁保证金1360000元，水电燃气费履约保证金50000元。签订合同后，原告依约支付了上述租赁保证金及水电燃气费履约保证金。另外，被告为装修房屋另行向原告支付了装修押金800000元。合同签订后，被告为尽快达到开办学校并招生的条件，继续加大投入对租赁房屋及整个主力实业生活区进行了装修改造。合同签订前后，原告均知道并同意被告租赁房屋开办学校，被告也一直是按开办学校的用途对租赁房屋及场地进行装修改造。2019年4月2日原告采取上锁、焊接及停车堵门的方式强行将大门封堵，将被告工作人员驱赶出租赁场地，最终导致被告无法继续使用租赁物业，合同无法继续履行。原告的恶意毁约行为已构成根本违约，给被告造成巨大损失。原告针对被告反诉辩称：第一，原告同意解除租赁合同，但解除事由是被告严重违约，解除时间是2019年3月15日。被告拖欠租金、未经原告同意及政府部门批准擅自施工破坏房屋结构；擅自变更租赁用途，未经原告同意也未取得办学资质的前提下将租期为两年半的宿舍用于十二年制的办学。第二，被告的其他反诉请求与事实不符，于法无据。被告严重违约，原告有权依约不予退还已收取的保证金；被告所谓的装修押金，是在解约后支付的，属于恢复费用，不是装修押金，且金额为400000元。被告诉求的投资损失没有事实和法律依据，被告无法证明其投入用于承租房屋、宿舍装修，被告无证办学属于违法行为，相关损失与原告无关。根据约定，被告装修应事先得到原告同意，但被告未经原告同意，属于擅自装修，被告未经批准的装修及“金牛学校”招牌被政府部门强制拆除并予以查封。关于其购买的设备、设施，未经原告同意，与原告无关，原告也希望被告尽快搬走。第三，不论是已履行完毕的第一份合同还是本案争议的第二份合同，租赁用途都是工业配套宿舍，这与房产证的用途一致。原告从来不知道被告租赁房屋的用途是开办学校，更未答应过被告的办学要求。李某不是原告员工，原告也未授权李某与被告洽谈租赁合同事宜。自签约以来，被告没有任何一笔款项是依约按时支付的。被告对涉案房屋装修改造没有告诉原告也未取得原告同意，原告在发现被告擅自装修破坏墙体时第一时间向被告发函警告，但被告置之不理。原告与被告解除合同，是因为被告多次严重违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对下列事实无争议：1.涉案物业情况。涉案物业产权登记信息显示：权利人为“主力实业（深圳）有限公司”，土地用途为“工业用地”，房地产用途为“工业配套宿舍”。2.合同订立情况。2017年12月6日双方签订租赁合同，约定将位于深圳市坪山区出租给被告，租期为2018年1月1日至2018年12月31日。2018年11月30日原、被告双方及被告法定代表人蔡晓雨共同签订《房屋租赁合同》（原告起诉时将案外人蔡晓雨列为共同被告要求其承担连带责任，在审理过程中申请撤回对蔡晓雨的起诉，本院予以准许），合同约定：原告将其名下位于深圳市坪山区1号、普通宿舍2号、高级员工宿舍1号、经理楼、生活区综合楼出租给被告；租赁用途为“工业配套宿舍”；租赁期限为30个月（自2018年12月1日至2021年5月31日止）；月租金680000元，租赁保证金1360000元，水电燃气费履约保证金50000元；免租期3个月（2018年12月1日起至2019年2月28日止），免租期内除免交租金外，合同及附件约定的其他义务不免除；房屋交付日期为2018年12月1日。此外，双方就权利义务、违约责任等方面做了约定。3.合同履行情况。（1）双方资金往来情况。2019年1月24日至1月31日，被告先后分四次向原告支付租赁保证金共计800,000元；2019年3月5日，被告向原告支付70224元（备注为水电费押金），双方确认第一次租赁合同中原告本应向被告退还的部分保证金339,776元抵扣第二次租赁合同的部分保证金；2019年4月8日，被告向原告支付首月租金680,000元；2019年4月12日，被告法定代表人蔡晓雨向原告支付400,000元，备注“装修押金”。（2）双方函件往来情况。2019年1月24日，被告收到原告2019年1月21日制作的《关于缴交租赁保证金及水电费、燃气费履约保证金的再次催告函》，该函载明：“按照合同约定，贵司应于合同签订之日起5日内（即2018年11月28日前）向我司缴交水电费、燃气费保证金5万元、合同签订后15个工作日内（即2018年12月14日前）向我司缴纳相当于2个月租金的租赁保证金人民币136万元（贵司根据2017年12月6日签订的《深圳市房屋租赁合同书》所缴交的租赁保证金￥339776转化为合同的租赁保证金）。合同签订后，贵司未按约支付，2019年1月8日，我司致函贵司进行催收，要求贵司在2019年1月11日前支付5万元水电费、燃气费履约保证金和136万元租赁保证金（扣除上一合同中已缴交的租赁保证金339776元，共计1070224元），但贵司仍拒不支付，贵司拖欠上述费用已超过30日，贵司的行为已构成严重违约。现我司再次致函贵司：如贵司在2019年1月24日前仍未向我司支付上述费用，自2019年1月24日起我司将与贵司解除《房屋租赁合同》，收回租赁房屋，同时贵司还需承担以下责任：……”。2019年3月6日，被告收到原告2019年2月25日制作的《关于承担擅自装修后果的函》，该函载明：“贵司在春节期间，在未通知我司并取得我司同意的情况下，擅自将承租房屋进行装修，拆除房屋墙体（破坏情况详见附件）。根据贵我双方于2018年11月23日所签订的《房屋租赁合同》的约定：任何对租赁房屋建筑结构影响的作业，贵司均应经我司书面同意后方可进行，因贵司改造、作业所造成的一切后果由贵司承担。”2019年3月20日，被告收到原告2019年3月15日制作的《解除通知书》，该通知书载明：“自签约以来，贵司屡屡违约：拖欠租赁保证金及水电费、燃气费履约保证金超过30余日；擅自对承租房屋进行装修，拆除房屋墙体。现又惊悉贵司违反合同约定，擅自改变租赁用途，将租赁房屋用于办学，贵司的上述行为均属于严重违约行为，已严重损害我司合法权益，为避免损失的进一步扩大，我司特通知贵司：一、自2019年3月15日起解除贵我双方所签订的《房屋租赁合同》。二、承租房屋的交还……”。4.其他必要情况。2018年4月2日，被告向原告提交《改建申请及承诺》，载明：“为配合我司宿舍配套需要，现计划将我司所租用的A栋宿舍楼进行基建改造，我司承诺在租赁期满后3天内将装修改造项目回复原状。因改造范围及项目较多，我司同意进行改造之前支付贵司改造还原押金40万，若我司未履行承诺在租赁期满后15天内将装修改造项目恢复原状，贵司有权没收该全额还原押金。”原告在该文件末尾落款盖章处有“我司已完成审视及同意贵司以上改建申请”字样。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告的装修行为是否经原告书面同意。根据双方合同约定，被告的装修行为需经原告书面同意。被告主张其装修行为已获得原告书面同意，并提交《改建申请及承诺》佐证。原告对被告提交的该证据真实性、合法性无异议，但认为该证据发生于双方第一次签订租赁合同期间，与本案无关，被告未经原告书面同意擅自装修。本院经审查认为：双方在庭审中确认涉案物业不属于毛坯房；被告于2017年12月6日承租的涉案物业中的“员工宿舍2号”租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，双方于2018年11月30签订涉案租赁合同，租赁包含该“员工宿舍2号”的涉案物业，租赁期限为2018年12月1日至2021年5月31日，双方确认除“员工宿舍2号”，其他物业都是在第二次合同（即涉案合同）签订后开始装修，大概装修至2019年4月份结束。被告提交的《改建申请及承诺》是被告第一次租赁原告涉案物业中的“员工宿舍2号”期间申请装修的书证，仅能够证明在第一次租赁合同中被告的装修行为获得原告书面同意，不能证明在双方争议的租赁关系期间被告的装修行为获得原告书面同意。在争议租赁合同履行期间，被告对涉案物业进行了装修，被告应对其装修行为获得原告书面同意的事实承担举证证明责任，但被告未能提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告的装修行为未经原告书面同意。2.原告控制涉案物业的时间。双方确认涉案物业现已由原告控制，但对具体时间有争议。被告主张原告于2019年4月2日派保安采取上锁、焊接及停车堵门的方式强行将大门封堵，将被告工作人员驱赶出租赁场地。被告提交《上锁、焊接大门及停车堵门的图片》佐证。原告辩称，被告提交的证据未能出示原始载体，未经原告同意偷拍，真实性及合法性不予认可。双方确实有发生冲突，原告在事先告知被告的情况下于2019年5月21日向园区派驻保安。本院经审查认为，被告提交的证据未能出示原始载体，且图片中没有记载时间信息，该证据不能作为认定案件事实的依据；原告主张2019年5月21日派驻保安控制涉案物业，综合原被告的诉辩意见及庭审陈述意见，本院认定原告于2019年5月21日已实际控制涉案物业。同时，需要说明的是，根据双方的陈述，涉案物业虽已由原告实际控制，但被告仍有设施设备、桌椅等物品未搬离。3.原告是否同意被告改变租赁用途用于办学。原告主张被告擅自改变涉案房屋租赁用途，以“金牛学校”名义公开招聘教师。被告认可该事实，但主张原告同意被告承租涉案物业用于办学。被告提交《与李某的微信聊天记录》《与邹伟之的微信聊天记录》佐证。原告对被告提交的证据不予认可，对其主张予以否认，原告主张案外人李某并非原告员工，也没有原告的授权，其个人行为与原告无关，原告提交《关于李某身份情况的说明》《物业管理承包合同》《物业管理费付款明细表》并申请李某作为证人出庭作证。本院经审查认为：综合原告提交的《关于李某身份情况的说明》《物业管理承包合同》《物业管理费付款明细表》，原告从2016年4月5日起至2019年12月10日止每月向案外人深圳市浩星装饰工程有限公司转账支付30000元，付款回单显示摘要为“物业管理费”；证人李某在当庭作出如实陈述之保证后，自述其并非原告公司员工，而是案外人深圳市浩星装饰工程有限公司管理人员，在原告与被告签订租赁合同中是中间人的角色，其并未获得原告关于签订租赁合同的授权，结合庭审中旁听人员蔡秋信陈述蔡秋信曾因签订涉案租赁合同向李某支付中介费一节，可以认定李某的前述自述意见足以采信。被告在询问证人时提出在2018年11月14日李某通过微信向蔡秋信发送《租赁主力生活区申请书》，申请书明确租赁用途是教育，租赁期限是20年。对此，经证人李某和旁听人员蔡秋信的当庭对质，被告所述申请书是蔡秋信发给李某，李某又发回给蔡秋信，蔡秋信盖了被告公司印章后再发给李某，但原告并未在该申请书上盖章确认。在被告提交的《与邹伟之的微信聊天记录》中，蔡秋信发出“蔡校150××××****”后，邹伟之回复“您好，蔡校长！”，蔡秋信发出一张某建筑物图片后，邹伟之回复“很漂亮”。综上，被告提交的微信聊天记录均形成于租赁合同签订之前，虽然被告租赁涉案物业用于办学的意图明显，李某也应当知晓被告租赁涉案物业的真实意图，但李某并非原告公司员工，也未获得原告授权；邹伟之虽然在涉案租赁合同中是原告联系人，但被告提交的聊天记录不足以证明其曾作出同意被告租赁涉案物业用于办学的意思表示。综上，被告未能举证证实双方存在租赁涉案房屋用于办学的合意，也未能举证证明签订合同后原告同意被告改变租赁用途。被告的主张，缺乏证据证实，本院不予认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本诉、反诉双方的诉辩意见和庭审情况，本案的争议焦点为：一、原告是否有权单方行使合同解除权；二、违约责任应如何承担。一、关于原告是否有权行使单方解除权问题原告主张有权行使单方解除权，被告辩称原告属于单方恶意解约。双方的焦点在于原告的解约理由是否成立。对此，本院分述如下：第一，被告是否构成擅自改变房屋租赁用途问题。首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”据此，依约使用租赁物是承租人的基本义务。本案中，双方在租赁合同第一条明确约定租赁用途为“工业配套宿舍”，未经有关部门批准禁止擅自改变用途。根据本院查明的事实，被告租用涉案物业后按照开办学校的用途进行装修改造，并以“金牛学校”的名义对外公开招聘教师。被告未能举证证实双方存在租赁涉案房屋用于办学的合意，也未能举证证明签订合同后原告同意被告改变租赁用途。其次，被告辩称原告知道但不反对被告改变房屋租赁用途用于办学。对此，一方面，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定：“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”另一方面，原告向被告送达的《解除房屋租赁合同通知书》中已明示被告擅自改变租赁用途将租赁房屋用于办学构成违约。因此被告的辩解意见理由不充分，本院不予采信。最后，根据双方在租赁合同第十二条约定，被告擅自改变合同约定的租赁用途的，视为严重违约，原告有权单方解除合同。第二，被告是否构成未经原告同意擅自装修问题。合同法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方在合同中约定被告装修应当经过原告书面同意。根据本院查明的事实，双方在第一次签订租赁合同时，被告承租了涉案物业中的“普通宿舍2号”。在第一次租赁合同履行期间，被告对“普通宿舍2号”进行装修，且装修前获得了原告的书面同意。双方均确认对第一次租赁合同履行无争议，并且在第二次签订租赁合同时，合意将第一份租赁合同履行结束后的结算费用用于抵扣涉案争议合同的部分租赁保证金。虽然被告在第一次租赁合同履行期间的装修行为已获得原告书面同意，并在第二次租赁合同中继续租赁涉案物业中的“普通宿舍2号”，但不能以此认为在双方发生纠纷的租赁合同履行期间，被告的装修已获得原告书面同意。相反，从双方第一次合同的履行情况看，进一步佐证被告的装修应经过原告的书面同意，而不是被告辩称的“不反对即视为同意”。被告未能举证证明其第二次租赁合同履行期间的装修行为已获得原告书面同意，根据双方在租赁合同第十二条约定，被告未经原告书面同意擅自装修的，视为严重违约，原告有权单方解除合同。第三，关于原告主张的被告是否构成迟延支付租赁保证金问题。根据本院查明的事实，被告客观上未在合同约定期限内支付租赁保证金，但被告以原告迟延交付房屋、被告可行使先履行抗辩权为由进行抗辩。原告虽然提出该项主张，被告也提出相应的抗辩，但双方在本诉和反诉中并未就是否迟延支付租赁保证金或者是否迟延交付房屋提出相应的诉讼请求，故对原告主张的该项理由，本院不予详细论述。综上，合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在租赁合同中约定了单方解除权的行使条件，其中被告未经原告同意擅自改变租赁用途、未经原告书面同意擅自装修均属于双方约定的原告可单方行使解除权的情形。原告据此依照合同约定行使单方解除权，有事实和法律依据。被告反诉主张原告单方解除合同属于恶意解约，理由不成立，本院不予支持。原告起诉要求确认涉案租赁合同于2019年3月15日解除。根据合同法第九十六条第一款的规定，依约行使合同解除权的，合同自通知到达对方时解除。根据本院查明的事实，原告2019年3月15日制作的《解除通知书》于2019年3月20日送达被告，故本院确认双方2018年11月30日签订的租赁合同于2019年3月20日解除。二、关于违约责任应如何承担问题根据合同法第九十七条关于合同解除效力的相关规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。针对原告的其他诉讼请求，本院分析如下：第一，关于无需退还租赁相关保证金共计1,410,000元的诉讼请求。根据双方在租赁合同第十二条的约定，原告可主张解除合同并要求被告赔偿损失。双方明确约定被告严重违约，原告行使单方解除权时有权不予退还已收取的租赁保证金及预收的款项（如有）。据此，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第二，关于补交免租期租金2,040,000元的诉讼请求。根据双方在租赁合同第十二条的约定，原告可主张解除合同并要求被告赔偿损失。双方明确约定被告严重违约，原告行使单方解除权时有权要求被告补交免租期的租金。根据本院查明的事实，双方在合同中约定每月租金680,000元，免租期3个月，在免租期内免交租金但不免除水电等费用。据此，原告的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三，关于逾期搬离违约金的诉讼请求（从2019年4月1日起计算至恢复原状交还原告之日止，按租金标准的2倍计付）。根据双方在租赁合同第九条的约定，被告应于合同届满之日或合同解除之日迁离并交还租赁标的。若未按约定交还，按最后月租金标准的2倍支付违约金。被告辩称并非被告不愿搬离，而是原告强行将出入口堵死，无法自行搬离。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，对解除合同有异议，双方又未约定异议期的，异议期自解除合同通知到达之日起计算三个月。根据本院查明的事实，被告2019年3月20日收到原告的解除租赁合同通知书，在被告异议期间届满之前，原告已实际控制涉案物业，被告实际上也无法自行搬离，原告要求被告支付逾期搬离违约金，既不符合情理，也缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。第四，关于垫付水电费用的诉讼请求。原告提交2019年4月份至6月份的水电费用票据作为主张垫付水电费用的依据。原告行使单方解除权后，双方合同已于2019年3月20日解除。合同解除后，未履行的不再履行。因此，原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据。本院不予支持。关于被告反诉的诉讼请求，其反诉请求中要求判令解除合同、判令原告退还租赁保相关证金1,410,000元的诉讼请求，本院在关于原告本诉诉求部分已详细说明，不再赘述。针对被告反诉的其他请求，本院分析如下：第一，关于退还装修押金800,000元的反诉请求。根据本院查明的事实，2019年4月12日，被告法定代表人蔡晓雨向原告支付400,000元，备注“装修押金”。对此，原告否认该款项的性质为装修押金。本院认为，被告是在双方租赁合同解除之后支付，而且原告不认可被告主张的费用性质，原告获取该笔费用没有事实和法律依据，应当予以退还。至于被告主张的其余400,000元装修押金，除前述2019年4月12日支付的费用外，被告并未举证在第二次租赁合同履行期间支付过该费用。若被告主张返还第一次租赁合同履行期间支付的400,000元装修改造还原押金，因双方已合意将结算剩余金额用于抵扣涉案租赁合同部分租赁保证金，其主张也缺乏事实依据。综上，本院认为原告应当退还被告2019年4月12日以装修押金名义支付的400,000元。第二，关于违约金1,360,000元的反诉请求。被告主张原告单方恶意解约，应按合同约定第九条、第十二条约定支付与租赁保证金同等金额的违约金。如前所述，原告有权行使单方解除权，被告主张原告单方恶意解约，理由不成立，本院不予支持。第三，关于赔偿投资损失（含装修损失、购买设施设备损失及其他开办费损失等）的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”针对该损失，被告提出了评估鉴定申请。根据本院查明的事实，被告既未能举证证明原告同意其改变租赁用途用于办学，也未能举证证明被告的装修行为已获得原告同意，因此根据前述规定，被告的评估鉴定申请无启动之必要，本院不予准许。需要说明的是，被告在第一次租赁合同承租涉案物业中的“普通宿舍2号”，在合同履行过程中被告的装修行为获得原告同意，并交纳了装修还原押金400,000元。双方均确认对第一次租赁合同履行无争议。因此，经原告同意装修的“普通宿舍2号”也因双方已结清且无争议而无评估装修损失之必要。综上，被告的该项诉讼请求缺乏事实依据，其评估鉴定申请，无启动之必要，本院不予支持。综上所述，双方的诉讼请求，有事实和法律依据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、双方2018年11月30签订的《房地产租赁合同》于2019年3月20日解除；二、原告主力实业（深圳）有限公司对被告深圳市卡拉智能科技有限公司缴纳的房屋租赁保证金、水电燃气费保证金共计1,410,000不予退还；三、被告深圳市卡拉智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告主力实业（深圳）有限公司补交免租期租金2,040,000元；四、原告主力实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市卡拉智能科技有限公司退还400,000元；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费107,889.07元(原告已预交)，由原告负担81,996.07元，被告负担25,893元。反诉案件受理费186,604元（被告已预交），由原告负担1124元，被告负担185,480元。原告预交的本诉案件受理费107,889.07元，扣除原告本诉和反诉中应负担的费用83,120.07元，本院予以退回24,769元。被告应负担本诉案件受理费25,893元、反诉案件受理费185,480元，共计211,373元。除被告已预交的186,604元，被告还应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费24,769元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  乐忠槐人民陪审员  张 帆人民陪审员  谢军平二〇二〇年四月二十六日书 记 员  张金杜