贵州省册亨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2327民初700号 原告：余敦国，男，1980年7月7日生，布依族，贵州省册亨县人，住册亨县。 原告：覃晓慧，女，1981年6月29日生，布依族，贵州省册亨县人，个体工商户，住册亨县。 被告：册亨县红河房地产开发有限公司，地址：册亨县纳福街道办纳福新区。社会统一信用代码：91522327082779176F。 法定代表人：黄光明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗永亮，男，1988年8月30日生，汉族，广西陆川县人，户籍所在地广西陆川县，现住册亨县。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：王建平，贵州心达律师事务所律师。执业证号：15223201610276397。代理权限：特别授权。 原告余敦国、覃晓慧与被告册亨县红河房地产开发有限公司（以下简称红河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余敦国、覃晓慧，被告红河房地产公司的委托诉讼代理人罗永亮、王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余敦国、覃晓慧向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照原、被告于2017年10月14日签订的《商品房买卖合同》第十二条之规定：①上水、下水达到使用条件；②供电达到使用条件；③电话通信线路敷设到户；④有线电视线路敷设到户；⑤宽带线路敷设到户；⑥公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时需按照设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案等条件向原告交付纳福街道办纳福新区凤凰城裙楼1-01、1-02号房；2.判令被告向原告支付逾期交房应当承担的违约金33599.79元（该违约金计算至2019年3月31日，按日计算向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，从2019年4月1日起的违约金另行算，直至被告适格交房止），律师费12000元，共计45599.79元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月14日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买被告开发的位于册亨县XX街道办XX新区的裙楼1-01、1-02两间商业门面房，合同总价款为3733310元。合同约定被告于2018年12月31日根据合同第十一条、第十二条之规定向原告交房。合同签订后，原告按照合同约定的时间交付了3733310元购房款，但被告直至2019年3月31日止，上水、下水未达到使用条件，公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程未按设计要求建成，仍不向原告适格交房，违反了双方签订的《商品房买卖合同》约定条件，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼。 红河房地产公司答辩称，一、红河房地产公司并未逾期交付案涉房屋。《商品房买卖合同》约定红河房地产公司应当在2018年12月31日前向余敦国、覃晓慧交付案涉房屋，但建设期间出现中雨天气200天、连续降雨3天以上321天，政府要求停工的中考、高考18天、停电、停水15天的特殊情况，以及连续降雨、政府要求停工计算时间共计354天，按照合同约定特殊原因的情况下，案涉房屋可以延期至2019年11月24日交付。因此，案涉房屋并未达到交房期限。二、即便案涉房屋的上水、下水、供电在交付日未达到交付条件，须按照合同第十三条的约定承担逾期交付责任，但案涉房屋由施工单位施工，施工单位原因导致的延误并非是红河房地产公司过错，根据《补充协议》对主合同第十三条补充约定；非出卖人原因导致在规定日期内未达到使用条件，交付时间顺延，出卖人不承担相关责任，即红河房地产公司不承担责任；三网合一在交付日未达到交付条件，红河房地产公司的义务是积极联系相关部门，采取措施保证相关设施尽快达到交付使用条件；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，但双方并未约定违约的赔偿标准，余敦国、覃晓慧没有证据证明园林绿化给其造成实际损失或影响了案涉房屋的质量和使用功能。综上，红河房地产公司无违约责任，请求法院查明案件事实，依法驳回余敦国、覃晓慧的诉讼请求。 原告余敦国、覃晓慧为证明自己的主张，在举证期限内提供的证据有：1.二原告的身份证复印件，用于证明原告的诉讼主体资格及身份信息；2.《册亨县商品房预售合同登记备案表》及《商品房买卖合同》复印件，用于证明案涉房屋是双方在2017年10月14日签订，双方约定了购房金额、交房条件、不适格交房的责任；3.贵州省增值税普通发票复印件，用于证明原告按照双方签订的合同在约定期限内足额支付购房款3733310元；4.现场照片，用于证明直至被告起诉时，被告尚未全部完工，也未向原告适格交房，违反双方签订的合同第12条的规定，应按照合同第13条承担逾期交房的责任。 被告红河房地产公司为证明自己的主张，在举证期限内提供的证据有：1.红河房地产公司营业执照、法人代表身份证明，用于证明红河房地产公司的身份信息；2.《工程验收会议结论》、停水公告、短信截屏、《册亨县气象局气象资料使用保密协议》、《申请书》、册亨县2015年1月1日至2015年12月31日连续值复印件、册亨2016年1月1日至2016年12月31日降水量数据复印件、2017年1月1日至2017年7月31日降水量复印件、册亨县2017年7月26日至2019年3月14日连续值复印件、停电、高考停工通知，用于证明建设期间出现中雨天气200天，连续降雨3天以上321天，政府要求停工的中考、高考18天，停电、停水15天；3.施工单位《证明》，用于证明案涉房屋在施工过程中遭遇雨水天气、停电、停水、高考，共计停工354天。 本院依职权调取的证据：册亨县气象局询问笔录一份，用于证明降雨量、连续降雨的统计方式及如何区分雨量级别大小。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的现场照片，照片显示为案涉房屋，但未提供拍摄的具体时间，无法确认其照片显示状态的时间，同时原告无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。2.被告提交的《工程验收会议结论》、停水公告、短信截屏、《册亨县气象局气象资料使用保密协议》、《申请书》、册亨县2015年1月1日至2015年12月31日连续值复印件、册亨2016年1月1日至2016年12月31日降水量数据复印件、2017年1月1日至2017年7月31日降水量复印件、册亨县2017年7月26日至2019年3月14日连续值复印件、停电、高考停工通知等证据，经审查，本案中涉案房屋包含在《工程验收会议结论》4#楼、5#楼内，裙楼系重新编排的门牌号，且该证据载明停电、停水、中考、高考停工及降雨量登记等情况，故该组证据与本案具有关联系，证据内容具有真实性，可以作为本案的定案依据。3.被告提交的施工单位《证明》，无法确定其真实性，且被告未提供其他证据予以佐证，故本院对该证据不予支持。 经审理本院认定如下事实，原告余敦国、覃晓慧与被告红河房地产公司于2017年10月14日签订商品房买卖合同（合同编号：2017000546、2017000547）两份，合同约定，二原告向被告购买位于册亨县房屋（商业门面），单价为9800元／㎡，其中，裙楼1-01号房屋建筑面积191.83㎡，套内建筑面积185.49㎡，价格为1879934元；裙楼1-02号房屋建筑面积189.12㎡，套内建筑面积182.87㎡，价格为1853376元，两间房屋总价款为3733310元。二原告在约定付款期限内向被告足额支付了购房款3733310元。被告红河房地产公司建房时间为2015年7月5日，合同约定被告应于2018年12月31日前将具备建筑工程竣工合格证明文件、并符合本合同约定的商品房XX城裙楼1-01、1-02号房屋交付二原告使用。《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第4项约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。（2）气象部门记录降雨量达到中雨及以上的或持续降雨达叁天以上的，买受人可根据相应延期交房。（3）政府的重大行为及庆典要求停工的。（4）出卖人将竣工资料、报告提交到政府及相关部门并被接受后（以政府相关部门接受资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间可据实相应延期交房。第十三条第1款第（1）项约定：逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.00的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条关于逾期交房责任（对主合同第十三条的补充）约定“非出卖人原因导致在规定日期内未达到使用条件，交付时间顺延，出卖人不承担相关责任”。2019年10月18日被告将案涉房屋外围围墙拆除后，对案涉房屋周围绿化带进行建设。2019年11月4日二原告到被告处领取案涉房屋钥匙，并对案涉房屋进行装修。 另查明，2017年10月14日至2018年12月31日期间遇到降雨量为中雨及以上、停电停水等共计39天，双方一致同意将39天作为顺延交房的时间。 综合本案原告的诉请及被告的辩解意见，本案争议焦点为：一、案涉房屋交付的延期天数如何计算；二、原告余敦国、覃晓慧要求被告支付逾期交房违约金、律师费的诉请是否有事实与法律依据。 本院认为，双方当事人于2017年10月14日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。原告余敦国、覃晓慧在双方约定期限内已向被告一次性足额交付案涉房屋购房款，被告红河房地产公司理应按照合同约定时间将案涉房屋交付二原告管理使用，但在合同约定的交房期限届满时，被告并未按约定期限向原告交付案涉房屋，存在违约行为。 关于争议焦点一，案涉房屋交付的延期天数如何计算的问题。本案中，原、被告双方均认可案涉房屋外围围墙拆除的时间为2019年10月18日，外围围墙拆除后被告才对案涉门面周围的绿化带进行建设。同时从被告在庭审中辩称“围墙是因为小区没有完全建好，涉及县容县貌、安全等问题，住建部门不允许拆除”，可得知案涉小区在2019年10月18日前处于未完全完工且存在安全隐患的状态，涉案房屋没有达到合同约定的房屋交付条件。鉴于二原告自愿以2019年10月18日作为适格交房时间，是当事人在法律规定的范围内有权自行处分自己的民事权利，不违反法律规定，且其主张与案涉房屋实际状态相符，故本院予以支持。 对于因被告以外的其他原因产生停工需顺延的天数，因双方对从2017年10月14日至2018年12月31日期间遇到降雨量为中雨及以上、停电、停水等共计39天无异议，因此，应以39天作为顺延交房的时间为宜。 综上所述，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2018年12月31日前，故被告向二原告实际逾期交房天数为252天（即：2019年1月1日至2019年10月18日共计291天，扣除顺延交房时间39天）。 被告提出从2015年7月15日至2018年12月31日施工期间出现中雨天气200天、连续降雨3天以上321天、政府要求停工的中、高考期间18天、停电停水15天，共计554天，按照《商品房买卖合同》第十一条交付时间和条件第（二）款第4项第（2）、（3）条的规定，工期应顺延554天，被告不存在逾期交房行为的辩解意见，因被告红河房地产公司未提供相应雨天停工的实情记录、气象晴雨表、连续降雨期间监理单位和施工单位的施工日志加以证实，且与本院依职权向册亨县气象局的调取的证据不相符，故对被告红河房地产公司辩称扣除中雨天气200天、连续降雨3天以上321天的辩解意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，原告余敦国、覃晓慧要求被告支付逾期交房违约金、律师费的诉请是否有事实与法律依据的问题。如前所述，被告红河房地产公司逾期交房252天的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。而被告提出逾期交房的原因是施工单位原因导致的延误并非是红河房地产公司过错，被告不应承担违约责任的辩解，因被告未能提供证据证实，本院不予支持。关于违约金，根据双方签订《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中第1款第（1）项“逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”的规定，本案中，被告红河房地产公司实际逾期交房天数为252天，故违约金为94079元（房屋总价3733310元×万分之一×逾期交房252天）。对于律师费，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未明确约定，故二原告提出律师费的诉请，本院不予支持。 原告余敦国、覃晓慧提出由被告交付房屋的诉请，因原告余敦国、覃晓慧已于2019年11月4日到被告处领取案涉房屋钥匙，并对案涉房屋进行装修，表明其已实现对案涉房屋的占有与使用，已不存在处理之必要。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告册亨县红河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告余敦国、覃晓慧支付违约金人民币94079元； 二、驳回原告余敦国、覃晓慧的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费940元，由被告册亨县红河房地产开发有限公司承担（该款已由原告垫付，由被告支付给原告，履行方式、期限同上）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。若义务人不按期履行义务，权利人申请本院强制执行的期限为二年。 审 判 长  郑 梅 审 判 员  王姗珊 人民陪审员  黄永珍 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  杨东江 判决本案适用的法律条款所涉及的内容： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书的形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者所反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。