苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初9518号 原告（案外人）：张林，男，汉族，1982年1月8日生，住江苏省苏州。 委托诉讼代理人：钟磊，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘越，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：沈国栋，男，汉族，1994年11月24日出生，户籍所在地浙江省安吉县。 被告（被执行人）：金江，男，汉族，1973年4月9日生，户籍所在地江苏省苏州市高新区。 被告（被执行人）：丁文艳，女，汉族，1979年11月1日生，户籍所在地江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：金江，系被告丁文艳丈夫。 原告张林诉被告沈国栋、金江、丁文艳案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年9月30日、2020年4月2日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告张林及其委托诉讼代理人钟磊，被告金江及被告丁文艳的委托诉讼代理人即被告金江到庭参加诉讼，被告沈国栋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，2018年12月11日，本院对沈国栋诉金江、 丁文艳民间借贷纠纷一案作出(2018)苏0591民初10681号 民事调解书，该调解书确认：一、被告金江、丁文艳确认尚欠原告沈国栋本金200万元。上述欠款的还款方案为：于2019 年2月15日前归还原告170万元本金，于2019年12月31 日前归还原告5万元本金，于2020年12月31日前归还原 告本金25万元。二、案件受理费减半收取11712元，保全 费5000元，合计16712元，由沈国栋自行负担。三、金江、丁文艳于2019年2月15日前一次性支付给沈国栋律师费8000元。四、若金江、丁文艳未按约定按期足额支付上述第一、三项付款义务，沈国栋有权向金江、丁文艳加收以全部未付本金为基数自2018年10月21日起按年利率12%计算至实际清偿日止的利息，并有权就上述全部未付款项包括本金、利息、律师费一并申请执行。 在案件审理过程中，本院于2018年12月4日查封了被执行人金江、丁文艳名下位于苏州工业园区都市花园72幢205室的房屋。 上述调解书生效后，由于被执行人金江、丁文艳未履行 法律文书确定的给付义务，权利人沈国栋向本院申请执行。 本院依法立案强制执行，执行案件案号(2019)苏0591执1749号。执行过程中，本院于2019年6月5日作出(2018)苏0591执1749号之一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人金江、丁文艳名下位于苏州工业园区都市花园72幢205室的房屋。 张林向本院提出执行异议，表示异议人于2018年7月25日与被执行人金江、丁文艳签订《房屋买卖(置换)合同》，向金江、丁文艳购买苏州工业园区都市花园72幢205室房屋，签订合同后，异议人支付了购房定金30万元。2018年8月7日双方签订《存量房交易资金托管协议》，异议人依约将房屋首付款188万元支付到园区房管中心的银行账户内，同时办理了银行按揭贷款。异议人已将首付款及余款共计470万元全部支付到园区房管中心的银行账户中。异议人交清了房屋的全部款项，房屋也已在异议人居住使用中。故提出执行异议，要求撤销(2018)苏0591执1749号之一《执行裁定书》，中止对苏州工业园区都市花园72幢205室房屋的执行。本院审理后认为，根据法律规定，不动产物权归属，以不动产登记簿的记载为根据。本案中，根据不动产登记簿的记载，苏州工业园区都市花园72幢205室房屋登记在被执行人金江、丁文艳名下，依法应判断为被执行人金江、丁文艳所有，本院对其进行执行符合法律规定。故裁定驳回其异议。 张林不服该异议裁定，向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于苏州工业园区都市花园72幢205室的房屋强制执行拍卖，并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告于2018年7月5日与被告金江、丁文艳签订《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于苏州工业园区都市花园72幢205室的房屋归原告所有。3、判决被告金江、丁文艳立即协助和配合办理将苏州工业园区都市花园72幢205室房屋的产权过户登记到原告名下。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因购买房屋需要，经过中介方苏州联丰房产经纪有限公司介绍认识被告金江、丁文艳。2018年7月25日，原告张林与被告金江、丁文艳签订达成《房屋买卖(置换)合同》约定，被告金江、丁文艳自愿将其所有的位于苏州工业园区都市花园72幢205室的房屋(面积179.06平方米)以人民币：伍佰万元整(500万元)的价格出售给原告张林，被告金江、丁文艳必须协助原告办理过户登记手续，其相关税费由原告自行承担。买卖双方对房屋基本情况、成交价格、相关事宜、违约责任等进行了明确约定。 合同签订后，原告依约将购房定金30万元支付给被告。定金支付后，双方开始办理过户流程。2018年8月7日，双方签订《存量房交易资金托管协议》，协议签订后，原告依约将房屋首付款188万元支付到园区房管中心的银行账户内，同时办理了银行按揭贷款。截止到起诉之日，原告已将首付款及余款共计470万元全部支付到园区房管中心的银行账户中，原告已依约完成了合同项下自己的全部义务。金江、丁文艳将房屋、房屋的钥匙实际交付给张林居住和使用至今。 但两被告一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续，原告为此多次与金江、丁文艳协商过户事宜，两被告一直拒不履行自己的义务。2018年12月4日，金江、丁文艳与沈国栋因民间借贷纠纷一案，苏州工业园区人民法院作出(2018)苏0591民初10681号民事裁定书，裁定将原告张林购买的登记在被告金江、丁文艳名下苏州工业园区都市花园72幢205室的房地产(产权证号：00××08)予以查封，随后，苏州工业园区人民法院于2018年12月11日作出(2018)苏0591民初10681号民事调解书，调解书确认：被告金江、丁文艳确认尚欠原告沈国栋本金200万元。由于金江、丁文艳未履行法律文书确定的给付义务，沈国栋向苏州工业园区人民法院申请执行，苏州工业园区法院依法立案强制执行，执行案件案号(2019)苏0591执1749号。执行过程中，苏州工业园区法院于2019年6月5日作出(2018)苏0591执1749之一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人金江、丁文艳名下位于苏州工业园区都市花园72幢205室的房屋。2019年6月21日张林依法向苏州工业园区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2019年7月30日苏州工业园区人民法院作出(2019)苏0591执异100号执行裁定书，裁定驳回张林的异议，并明确告知如不服本裁定，可在15日内向苏州工业园区人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告张林于2018年7月25日与被告金江、丁文艳双方签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，金江、丁文艳应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占用标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封，扣押，冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条：”在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具条下列条件：(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人 执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别 处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提 起诉讼，请苏州工业园区人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告沈国栋向本院提交书面答辩状，表示其对张林与金江、丁文艳的房屋买卖合同成立与否并不持反对态度，无论法院对其做出的房屋买卖合同是否有效答辩人并不存在异议。答辩人只是按照法律流程申请执行该房屋，无讼法院对原告与金江、丁文艳签订的房屋买卖合同是否成立或者走拍卖流程，答辩人都只是按法律流程参与分配，不影响答辩人的实体权利。本案与答辩人无任何法律上的权利义务关系，故要求撤回对答辩人的起诉。 被告金江、丁文艳辩称，不认可原告诉请，我方不愿意配合原告办理过户手续，因为我卖房是因为我在外欠高利贷，被高利贷逼迫要卖房，我不是真的想卖房，我觉得应跟逼我卖房的人丁君谈。 本院经审理查明认定事实如下：2018年7月25日，原告张林（乙方）与被告金江、丁文艳（甲方）通过苏州联丰房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区都市花园72幢205室房屋出售给乙方，房屋建设面积179.06平方米，房屋实际成交价格为500万元整（此价格包含一个汽车位地下编号为108），该房屋产权过户时的相关费用由乙方承担。合同约定乙方须向丙方交纳中介信息服务费5万元。就付款，双方约定乙方于2018年7月25日交付定金人民币30万元；于2018年8月5日前办理网签，当天托管150万整，向银行贷款320万元整。合同第五条约定，甲方承诺于甲方拿到余款时腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交换事宜。 2018年7月26日，原告方向被告丁文艳账户转款25万元。同日，丁文艳向原告出具收条确认收到涉案房屋购房定金30万元。双方确认，剩余5万元定金系现金支付。 2018年8月7日，原告张林（乙方、买方）与被告金江、丁文艳（甲方、卖方）与苏州工业园区房地产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定乙方将购房款人民币470万元存入如下托管账户：开户银行工商银行园区支行，开户账号：11×××92。当天，原告张林向该账户存入150万元。 2018年9月21日，张林向园区房管中心账户11×××92存入38万元。 2018年9月29日，原告张林（借款人）与上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定本合同贷款金额为人民币282万元，抵押财产位于都市花园72幢205室。 根据苏州工业园区国土环保局出具的11×××92账户明细清单，显示该账户目前账户余额为470万，其中分别于2018年8月7日存入150万、同年9月21日存入38万、贷款金额为282万元，于2018年9月30日存入280万。 另，根据涉案房屋的不动产登记簿登记显示，涉案房屋登记所有权人为丁文艳、金江，该房屋曾于2018年4月27日抵押给案外人邵国生，债权数额为490万，抵押期限自2018年4月26日至2019年4月25日。 邵国生于2019年9月11日诉至本院，要求金江、丁文艳归还借款本金370万元及利息；同时要求确认就拍卖、变卖被告名下位于苏州工业园区都市花园72幢205室房屋所得价款享有优先受偿权，该案目前尚在审理中。 以上事实，由原告张林向本院提交的《房屋买卖（置换）合同》、《存量房交易资金托管协议》、收条、工商银行存款凭条、工商银行二手房交易托管资金专用缴款单、《个人购房担保借款合同》、（2019）苏0591民初10834号起诉状及双方当事人庭审陈述予以证实。 原告张林针对其诉请主张，还向本院提交证据，被告金江、丁文艳质证如下： 证据1、涉案房屋的港华燃气卡、水费卡、物业费收款收据、燃气费缴纳凭证、水费缴纳凭证。证明原告张林已经在都市花园72幢205室的房屋内，并且一直在正常交纳物业费、水费、燃气费等相关费用，被告金江、丁文艳已经将房屋和房屋的钥匙实际交付给原告张林。 证据2，房屋内在照片打印件，原告张林在房屋合同买卖生效并且支付全部购房款后，已经实际居住在都市花园75幢205室的房屋内。 证据3、香茂花园房地产买卖合同及资金托管协议，证明原告购房资金来源于出售原有房屋。 被告金江、丁文艳就上述证据1、2要求法院依法认定，证据3真实性无异议。 就房屋买卖合同签订、履行经过，本院在2019年8月30日对被告金江作的谈话笔录中，被告金江表示，其认可原告诉请，对原告诉状中陈述的房屋买卖经过及事实和理由均无异议，其在2018年11月份左右就将房屋钥匙交给了原告张林，之所以那么早就交，是因为我的房子有私人抵押，他担心我是否能及时把房子交给他，我为了让他放心就这么做了，我实际上在2018年7月就搬出去了。被告金江于2019年9月30日第一次庭审时表示，其向欠案外人丁君款项，我受到丁君胁迫要限期搬家卖房，在卖房的过程中，丁君跟我约定了一个最终的卖房期限，正好在最终卖房期限的那天中午，原告张林一个人过来到我家里，我当时觉得奇怪，但我当时急着卖房，就没多想。后来签房屋买卖合同的时候，沈国栋也在现场，因为我的房产证、结婚证什么都在沈国栋、丁君手里，我怀疑丁君、沈国栋，还有可能张林是一个团伙作案，我跟扫黑办举报了丁君，沈国栋我实际上不认识，沈国栋起诉我之后，协商的时候丁君、沈国栋都在场。当时协商的时候就说我必需要卖房子，有了钱才能还钱给沈国栋，协议签完之后，到了2019年，他们一直让我去找垫资把原来的对邵国生的抵押清除，导致原告和我没法履行购房协议，那么这个事情原告也是知晓的。我认为向原告交钥匙是为了表达我方的诚意，不代表交付房产，之后原告缴纳水电费是原告自愿缴纳的，我方并未将房屋交付给原告，是原告私自处理的。 原告张林表示，其是把原来的房子卖掉置换购房，当时看房的人很多，关于抵押的事情，金江当时表示他能解决的，房子是在2018年10月29日把房子钥匙交给我们了，我们就搬进去住了。我不认识邵国生、沈国栋，只是因为房屋买卖发生纠纷后才与他们有接触。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据庭审查明，原告针对其与被告金江、丁文艳的房屋买卖合同的形成、款项支付，向本院提交了购房合同、款项支付凭证，另就房屋交付、使用亦提供了相应的凭证，被告金江、丁文艳对于其与张林签订房屋买卖合同并收取房款及向张林交付房屋钥匙的事实均予以认可，其虽表示怀疑张林与沈国栋、丁君窜通，侵害其财产，但未提供相应的证据，且在本院第一次与其谈话时明确认可原告的诉请主张，张林亦就其为何买房、相应资金来源均予以举证说明，故本院认为，原告与被告金江、丁文艳的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。结合庭审查明，原告与被告金江、丁文艳的房屋买卖合同于2018年7月25日签订，除签订合同后次日直接支付给金江、丁文艳的购房款30万元外，其余购房款已于2018年9月30日前均支付至资金托管账户，而根据庭审查明，被告金江、丁文艳已于2018年11月左右将房屋钥匙交付给了原告，均早于涉案房屋被查封的时间，现非因原告张林的原因导致该房屋无法办理过手续，原告张林主张解除对涉案房屋的保全并停止对该房屋的执行措施，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。就原告第二项诉请，本院认为，因涉案房屋尚有抵押，原告主张过户不具备条件，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 一、解除对苏州工业园区都市花园72幢205室房屋的查封； 二、不得执行拍卖苏州工业园区都市花园72幢205室房屋； 三、确认原告张林与被告金江、丁文艳于2018年7月5日就苏州工业园区都市花园72幢205室房屋签订的房屋买卖合同合法有效； 四、驳回原告张林其余诉讼请求。 案件受理费46800元，由被告金江、丁文艳负担，此款项已由原告预交，由被告金江、丁文艳于本判决生效之日起十日内支付原告张林。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  谢淑敏 人民陪审员  苏玉林 人民陪审员  傅幼敏 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  马金叶