宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初4262号原告（反诉被告）：吴某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：蔺某，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宁夏瑞富山水置业有限公司。法定代表人：李某，该公司董事长。被告（反诉原告）：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。负责人：张某，该公司负责人。委托诉讼代理人：尹某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴某与被告宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富山水公司）、被告宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富山水分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，审理中被告瑞富山水分公司提出反诉请求，本院审查受理予以合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴某及其委托诉讼代理人蔺某，被告（反诉原告）瑞富山水分公司的委托诉讼代理人尹某到庭参加了诉讼，被告瑞富山水公司经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴某（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认位于中卫市××区营业房归原告所有，并判令被告协助原告完成产权办理手续；2.依法判令被告支付原告房屋拆迁安置面积价差131100元，支付原告损失45000元（自2018年6月1日至2019年11月1日，后续按2500元/月计算至被告实际交房之日)，支付原告装修损失54250元（按500元/㎡计算)，支付违约金262200元，以上合计492550元；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：被告瑞富山水公司原企业名称宁夏庆华置业有限公司，后更为现名称。2013年，被告瑞富山水公司开发建设中卫市“香山财富广场”项目。2018年5月25日，原告与被告签订《房屋征收补偿安置协议》，双方在协议中约定由被告征收原告沙坡头区原木材市房屋，为明确权利义务进一步约定：1.房屋补偿安置采取产权调换和货币补偿两种方式进行，产权调换选择香山财富广场营业房和高层住宅楼安置；2.被征收房屋位置为老木材市场B段1号，产权号1XXXX，被征收房屋面积108.5㎡，被征收房屋属性为营业房；置换系数为2、置换面积230㎡、单价5700元/㎡，合计价款1311000元；3.产权人置换面积230㎡，征收单位安置面积207㎡，差额面积23㎡，差额总价131100元；4.房产置换营业房安置在财富广场4号楼东北拐角1号，差额部分被告以现金方式向原告补足；5.本协议签署时，双方已对被征收房屋、拆迁安置补偿位置、面积、楼层、补偿款项等均已充分了解和理解，均放弃任何时候的任何异议权；6.被告应在2018年10月底前将安置房屋交付原告使用，并协助原告办理房产证等其他事项。该协议签订后，原告立即将房间内物品腾空，将房屋钥匙连同房产证一并交与被告，但被告并未在约定的交房日期于2018年10月底前向原告交付房屋，经原告不断催促，两被告只是于2018年12月将房屋钥匙交于原告，但一直拒绝向原告交房。原告在不断催促被告交付房屋的过程中，2019年5月28日，在中卫市住建局的组织下，原告与被告签订《和解协议》，《和解协议》约定：1.被告承诺于2019年9月30日前完成拆迁协议约定的置换房屋竣工验收，并向原告交付房屋；2.若被告未按和解协议时限向原告交付房屋，原告可通过司法诉讼程序解决逾期交房违约问题；3.本协议经双方签字确认后即对原、被告人员产生调解生效效力。但《和解协议》约定的期限到来后，被告仍然拒绝向原告交付房屋，经原告一再催促，至今无果。原告认为，原、被告之间的《房屋征收补偿安置协议》系双方协商一致后所签订，协议合法有效，双方均应严格遵照执行，被告拒绝按照协议约定向原告交付安置房屋的行为违约，已经严重损害了原告的合法权益。被告（反诉原告）瑞富山水分公司（以下简称瑞富山水分公司）辩称：原告诉称签订的房屋协议属实，但现不具备履行条件，为此被告提交中止申请，并当庭提交反诉状，反诉要求解除《房屋征收补偿安置协议》，反诉的事实与理由如下：因中卫市龙广实业有限公司（以下简称龙广公司）诉请要求反诉人返还其之前拟交于反诉人联合开发的土地使用权，该案件由银川市兴庆区人民法院裁定移送中卫市沙坡头区人民法院管辖，正在审理阶段，如龙广公司的诉请被支持，反诉人与被反诉人签订履行拆迁安置协议的条件将无法满足，反诉人自始至终未就被反诉人的房屋予以拆除，现具备解除房屋协议返还房屋的条件，反诉人同意依法承担违约赔偿责任，现被告瑞富山水分公司提起反诉请求：依法判令解除反诉人与反诉被告签订的《房屋征收补偿安置协议》。原告对被告瑞富山水分公司的反诉答辩称：1.在中卫地区，前期涉及瑞富山水公司以及瑞富山水分公司的多起诉讼中，瑞富山水公司均向沙坡头区法院陈述香山财富广场项目系其独立开发，该陈述与中卫市沙坡头区公安局经调查后向相关当事人出具的信访意见书相互矛盾，中卫市公安局在信访意见书中确认香山财富广场项目由瑞富山水公司与宁夏龙源实业有限公司（简称龙源公司）联合开发，瑞富山水公司排斥与其他公司共同开发的事实。中卫市沙坡头区人民法院依据该事实对多起与瑞富山水公司有房产争议的案件进行处理，本案在诉讼过程中，瑞富山水公司答辩称香山财富广场由其和龙广公司联合开发，瑞富山水公司的该陈述与前期的陈述相互矛盾；2.假如瑞富山水公司与龙广公司的联合开发存在纠纷，该纠纷与本案无关，原告与瑞富山水分公司于2018年6月23日签订房屋征收补偿安置协议，约定的交房期限为2018年10月底前，2019年5月28日在中卫市住建局组织下调解并达成和解协议，被告向原告承诺在2019年9月30日前完成交付。目前，香山财富广场整体项目以瑞富山水公司名义设立售楼部，含原告要求交付的房屋在内，整体项目已经对外销售2年有余，外围商铺大部分由瑞富山水公司对外销售，实际买受人已经处于营业过程，因此被告的反诉不能成立，原告要求交付的房屋具备交付条件，且双方在拆迁安置协议中约定不得以任何原因对房屋征收补偿安置协议提出任何异议，在房屋征收补偿安置协议合法有效的前提下，被告提出解除合同的理由不能成立，且被告的行为超过法定的解除权行使期间，对其应当予以驳回。被告瑞富山水公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了质证。对双方当事人提交的证据，被告瑞富山水公司虽然没有到庭参加质证，但结合到庭的原被告当事人的陈述及质证意见，本院依法审核认证、认定如下：原告提交的证据《房屋征收补偿安置协议》1份、调解通知书1份、中卫市住房和城乡建设局卫住建信处字[2019]216号信访处理意见书1份、《和解协议》1份、中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502财保119号民事裁定书1份、保全费票据1份，被告瑞富山水分公司对上述证据的三性均无异议，且以上证据均系原件，其来源合法，内容客观真实，具有证明效力。被告瑞富山水分公司提交的证据宁夏广电传煤集团有限公司关于中卫土地项目联合开发的批复1份、宁夏广电传煤集团有限公司会议纪要1份、宁夏广电综合开发有限公司关于同意先行解决在建项目安全隐患的函1份均系复印件，且为宁夏广电传媒集团有限公司下发的文件，其内容涉及联合开发及股权转让等内容。被告提交的起诉状1份、宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初16903号民事裁定书1份系龙广公司与瑞富山水公司、龙源公司物权保护权纠纷的诉讼材料，其证据证明的事实均与本案没有关联性，其证明效力本院不予确认。被告提交的涉案被征收房屋现场照片（打印件），拟证明涉案被征收拆除的房屋至今尚未拆迁，具备解除协议返还原告房屋的客观条件，经审查照片的内容能够证明涉案拆迁房屋尚没有拆除的事实，对该事实本院予以认定，但该证据能否达到被告的证明目的，需结合其他证据依据法律规定予以认定。经审理查明：宁夏庆华投资置业有限公司于2010年12月2日成立，2014年8月22日名称变更为宁夏庆华置业有限公司，2017年10月10日名称变更为被告瑞富山水公司；宁夏庆华置业有限公司中卫分公司是其分支机构，成立于2015年7月3日，2018年6月28日名称变更为被告瑞富山水分公司。中卫市“香山财富广场”项目由被告瑞富山水公司及其分公司开发建设。2018年5月25日，被告瑞富山水分公司的前身宁夏庆华置业有限公司中卫分公司（房屋征收实施单位）与原告（房屋征收所有权人）签订《房屋征收补偿安置协议》约定：1.房屋补偿安置采取产权调换和货币补偿两种方式进行，产权调换选择香山财富广场营业房和高层住宅楼安置；2.征收安置明细：被征收房屋位置为B段1号营业房（产权证号1XX**），被征收房屋面积108.5㎡，被征收的房屋附属物包括前台阶面积4㎡、东巷道面积2.5㎡，被征收房屋及附属物置换系数均为2、置换面积共计230㎡、单价均为5700元、金额合计1311000元，征收单位安置面积207㎡、差额面积23㎡、差额总价131100元，差额余款有房屋征收单位在10日内向被征收人退清；3.房产权置换营业房或住宅楼安置在4号楼东北拐角1号，置换房屋面积不相等的，用现金补差。征收人向被征收人补差标准以第二条中确定的被征收房屋价值为准，被征收人向征收人补差标准以征收人给安置的房屋价格为标准；4.本协议签订后在15日内，被征收人将被征收房屋腾空交付征收人，每逾期交付1天，扣罚征收补差1000元；5.本协议签订时，被征收人将被征收房屋的原产权证件应交征收人收存，如因产权发生纠纷，由被征收人承担法律责任，征收单位不承担任何责任；6.本协议签订时，双方已对被征收房屋、拆迁安置补偿位置、面积、楼层、补偿款项等均已充分了解和理解，均放弃在任何时候的任何异议权；7.其他补充条款：（1）征收单位置换的营业房在2018年10月底前交被征收人使用；（2）产权人办新证时，庆华置业公司须向吴某提供办证资料。《房屋征收补偿安置协议》签订后，原告腾空搬离拆迁房屋，并将房产证一并交于被告。按照《房屋征收补偿安置协议》约定被告在2018年10月底前交房，原告认为被告在该时间点没有向原告交房屋，为此不断催促被告交房未果。之后原告向中卫市住房和城乡建设局信访投诉，中卫市住房和城乡建设局调查核实后于2019年5月28日组织原告及其他2户拆迁安置户与被告瑞富山水分公司进行调解。在中卫市住房和城乡建设局的调解下，原告及其他2户拆迁安置户（乙方）与被告瑞富山水分公司（甲方）达成书面《和解协议》，《和解协议》约定：1.甲方承诺于2019年9月30日前完成拆迁协议约定的置换房屋竣工验收，并向乙方交付房屋；2.若甲方未按和解协议时限向乙方交付房屋，乙方可通过司法诉讼程序解决逾期交房违约问题；3.本协议经甲乙双方签字确认后即对签字人员产生调解生效效力。被告瑞富山水分公司在《和解协议》上盖章，原告吴某和另两户拆迁户也在《和解协议》上签名按印。涉案置换安置的房屋早已经建成，但二被告没有按《和解协议》约定在2019年9月30日向原告交付。为此原告起诉至本院。在本案立案前原告向本院申请了诉前财产保全，本院审查后根据原告申请于2019年10月14日依法作出（2019）宁0502财保117号民事裁定书，裁定查封瑞富山水公司及其分公司开发的位于中卫市××区营业房（未办理任何房屋登记手续），并冻结该房产的过户手续，查封期限为三年。原告因本次保全预交申请费5000元。另:2009年2月17日中卫市人民政府下发了[卫政发（2009）21号]文件《关于调整2009年度城市规划区房屋拆迁补偿基准价格的通知》，该文件规定:临时安置补助费继续执行2008年标准，其中居住用房每月每平方米4.5元，办公用房每月每平方米5.5元，生产或营业用房每月每平方米10元。执行补助金额按12个月计算，补助对象为房屋拆迁人。拆迁人向被拆迁人提供周转用房的不予补助。实行货币补偿的，一次性发放12个月临时安置补助费。产权调换超过协议规定过渡期限的，临时安置补助费从逾期之日起按双倍支付。本院认为：被告瑞富山水公司及其分公司因开发建设中卫市“香山财富广场”项目，需要拆除原告房屋，为此被告瑞富山水分公司与原告签订《房屋征收补偿安置协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法规定，属有效协议，协议对双方当事人均具有约束效力，所以双方均应按合同约定享受权利履行义务。原告将拆迁的房屋腾空交付给二被告后即履行了《房屋征收补偿安置协议》约定的义务，二被告接收应拆房屋后即享有对房屋拆除利用的权利，并有义务按安置协议约定将置换安置房屋交付归原告所有。《房屋征收补偿安置协议》约定被告给原告置换安置的房屋面积共计207㎡，房屋的具体位置位于中卫市××区营业房，该约定明确，且协议约定置换安置的房屋已经建成，达到了履行《房屋征收补偿安置协议》的条件，故原告要求确认位于中卫市××区营业房归原告所有的诉讼请求成立，本院予以支持，二被告应协助原告完成上述上下层两套房屋的产权办理手续。《房屋征收补偿安置协议》约定“置换的楼房面积以测绘部门测量面积为准”，对于上述两套房屋面积与实测面积不符的部分，可按《房屋征收补偿安置协议》约定多退少补。对于原告要求二被告支付原告房屋拆迁安置面积差价款131100元的诉讼请求，因原、被告在《房屋征收补偿安置协议》中明确约定差额余款有房屋征收单位在10日内向被征收人退清，但二被告并未按照合同约定履行付款义务，故二被告应当承担即时付款的民事责任，原告的该项诉讼请求符合法律规定及双方约定，本院依法予以支持。对于原告要求二被告支付自2018年6月1日至2019年11月1日期间的房租损失45000元，并按每月2500元/月的标准计算至被告实际交房之日止的诉讼请求，经审查，原告要求二被告从2018年6月1日开始按每月2500元的标准承担房租损失没有事实根据，且也没有提供相应证据予以证明其主张的事实，本院不予支持。但二被告协议拆除原告营业用房，其置换的房屋没有按照协议约定时间交付已经逾期，应当按照2009年2月17日中卫市人民政府[卫政发（2009）21号]文件《关于调整2009年度城市规划区房屋拆迁补偿基准价格的通知》作出的“临时安置补助费继续执行2008年标准，生产或营业用房每月每平方米10元。产权调换超过协议规定过渡期限的，临时安置补助费从逾期之日起按双倍支付。”之规定，向原告支付临时安置补助费。《房屋征收补偿安置协议》没有约定临时安置过渡期，而协议约定“置换的房屋在10月底交付使用”没有明确交房的具体年度，属约定不明，但原告与被告瑞富山水分公司在2019年5月28日达成的《和解协议》明确约定“2019年9月30日前完成拆迁协议约定的置换房屋竣工验收，并向乙方交付房屋”，因此，应当认定本案房屋拆迁临时安置过渡期从2018年6月1日至2019年9月30日，经核算，二被告在此期间应按每月每平方米10元标准向原告支付临时安置费用33074.63元[207㎡×10元/月.㎡×（486天÷365天/年×12月）]。二被告没有按《和解协议》约定在2019年9月30日向原告交房，应自2019年10月1日开始按[卫政发（2009）21号]文件规定向原告双倍支付逾期安置费，从2019年10月1日至2019年10月23日（本案立案日）核算逾期安置费3036元[207㎡×20元/月.㎡÷30天/月×22天）]，被告还应按安置房屋面积207㎡，按每月每平方米20元的标准向原告支付2019年10月23日之后的逾期安置费至房屋实际交付为止。对原告要求二被告按照安置房屋总价款的20%承担违约金262200元诉讼请求，其缺乏任何事实及法律根据，本院不予支持。对于原告要求二被告按每平方米500元的标准承担被拆营业房装修损失54250元的诉讼请求，本院认为，装修系附属于房屋的财产，是涉案应拆房屋的组成部分，《房屋征收补偿安置协议》已经对产权人房屋附属物进行了置换安置，故原告再要求二被告支付其房屋装修损失没有根据，本院不予支持。对于被告瑞富山水分公司反诉要求解除《房屋征收补偿安置协议》的诉讼请求，经审查，《房屋征收补偿安置协议》是原、被告协商签订的有效协议，2019年5月28日原、被告签订《和解协议》实际是双方对《房屋征收补偿安置协议》内容的完善和履约补充，原告按协议腾空房屋交付给被告后即履行了义务，被告接收房屋后何时拆除利用是其享有的权利，现置换安置的房屋已经建成，达到了履行《房屋征收补偿安置协议》的条件，被告以房屋现在没有拆除就认为双方没有实际履行要求解除合同并答辩将应拆房屋返还给原告的反诉理由不能成立；被告瑞富山水分公司反诉要求解除《房屋征收补偿安置协议》的另一事由是其与龙广公司在开发项目的土地使用权属上存在争议，该事由并不必然导致原、被告无法实现《房屋征收补偿安置协议》的签约目的，所以被告瑞富山水分公司反诉要求解除《房屋征收补偿安置协议》的请求没有事实根据，也不符合法律规定，本院不予支持。被告瑞富山水分公司与龙广公司之间的土地使用权争议，并不影响本案的审理，故被告瑞富山水分公司要求中止本案审理的意见本院不予采纳。被告瑞富山水分公司系被告瑞富山水公司分支机构，所不能独立承担的责任依法应当由被告瑞富山水公司共同承担，被告瑞富山水公司经传票传唤未到庭应诉，不影响本院依法查明事实基础上作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏瑞富山水置业有限公司和被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司开发的位于中卫市××区营业房（面积207㎡）归原告吴某所有，被告宁夏瑞富山水置业有限公司和被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司于房屋竣工验收后三十日内协助原告吴某完成上述房屋的产权办理手续；二、被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司和被告宁夏瑞富山水置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴某支付房屋拆迁安置面积价差款131100元；三、被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司和被告宁夏瑞富山水置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴某支付2018年6月1日至2019年9月30日期间的临时安置费用33074.63元；四、被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司和被告宁夏瑞富山水置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴某支付自2019年10月1日至2019年10月23日期间的逾期安置费3036元，2019年10月23日之后的逾期安置费以安置房屋面积207㎡按每月每平方米20元的标准支付至房屋实际交付止；五、驳回原告（反诉被告）吴某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8788元，原告（反诉被告）吴某负担7985元，被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司、被告宁夏瑞富山水置业有限公司共同负担803元；诉前保全申请费5000元，反诉案件受理费50元，均由被告（反诉原告）宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司、被告宁夏瑞富山水置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 俞立华人民陪审员 陈志宏二〇二〇年四月十三日书记员 徐玉梅本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。