云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3442号原告：杨连顺，男，1981年7月28日生，汉族，住文山市。原告：杨林粉，女，1979年2月14日生，彝族，住文山市。委托诉讼代理人：杨连顺，男，1981年7月28日生，汉族，住文山市，系杨林粉丈夫（特别授权）。被告：文山古德房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91532600795179322D，住所地文山市普阳路延长线水岸四季莱茵。法定代表人：杨昊天，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹利丹，女。原告杨连顺、杨林粉与被告文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称古德公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨连顺（同时是原告杨林粉的委托诉讼代理人）、被告古德公司的委托诉讼代理人尹利丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨连顺、杨林粉向本院提出诉讼请求：1.判令古德公司履行合同并及时办理交房义务；2.判令古德公司承担本案诉讼费。事实和理由：杨连顺、杨林粉系夫妻关系，于2012年10月15日与古德公司签订合同。购买古德公司开发位于文山市望华路延长线的古德水岸区，购房金额为334148元，并按合同约定履行办理银行按揭的付款义务。按合同第七条约定，古德公司在2013年12月31日前，将经建设主管单位组织验收合格，并将符合合同约定的商品房交付给杨连顺、杨林粉。合同签订后古德公司由于经营管理不善。所开发的项目进度就停滞不前。为此还引起多次至文山市政府门口聚集上访的群体事件，因延期交房杨连顺、杨林粉多次找到古德公司负责人商谈关于退房之事，但古德公司却多次敷衍杨连顺、杨林粉，虽达成多次协议但古德公司却不积极履行，致使杨连顺、杨林粉居无定所，还致使杨连顺、杨林粉的个人征信记录严重受损。2017年10月25日，因古德公司不主动履行合同义务，杨连顺、杨林粉为使损失不扩大，经多次磋商与原施工方文山宏建建筑公司达成共识，杨连顺、杨林粉筹款205万元续建自救，并于2018年底基本达到验收条件。可是古德公司却未与杨连顺、杨林粉办理交房手续。因古德公司不履行合同导致杨连顺、杨林粉生活、经济、工作上产生了许多困难，杨连顺、杨林粉因此提起本案诉讼。古德公司辩称：一、杨连顺、杨林粉诉称古德公司履行交房义务，古德公司依约履行与杨连顺、杨林粉退房退款义务，不存在履行交房义务，所谓交房缺乏事实和法律依据，其该项诉求不应得到支持。1.2012年10月15日，杨连顺、杨林粉与古德公司签订《商品房购销合同》古德水岸二期37栋1单元501号，该商品房建筑面积121.42平方米，首付款104148元；杨连顺、杨林粉在此期间要求古德公司退还购房首付款、违约金、银行按揭贷款本金及利息、客户银行贷款利息违约金、房屋差价等款项，古德公司依据合同约定及杨连顺、杨林粉申请，古德公司于2015年1月6日正式向杨连顺、杨林粉办理退房手续，支付杨连顺、杨林粉各种资金款项：（1）已支付杨连顺、杨林粉2012年12月20日-2015年1月20日共26个月的银行按揭贷款，每月1700元，共计44200元；（2）已支付杨连顺、杨林粉约定违约金按总房款2%支付：334148元×2%=6682.96元；（3）根据2014年10月1日及2014年11月4日两份承诺书第三条：已支付杨连顺、杨林粉房价按3500元/㎡差价补给杨连顺、杨林粉：3500元/㎡-2752元/㎡=748元/㎡×121.42㎡×30%=27246.65元；（4）已支付杨连顺、杨林粉银行按揭贷款利息及违约金500元/天×6天=3000元；（5）2015年1月6日已支付杨连顺、杨林粉购房首付款：104148元；（6）2015年1月20日至2018年4月30日代杨连顺还银行按揭利息：64403元；上述几项共计249680.61元。2.2011年小法古区旧城改造是文山市政府进行拆迁征收项目，项目由政府拆迁，古德公司建设，整个拆迁工作长达6年多时间，于2017年12月才完成拆迁工作，因拆迁工作周期长、成本高，而造成资金链断裂，导致水岸二期项目建设受到很大影响，2015年3月古德公司、文山宏建建设工程有限公司、文山东阳建筑工程集团有限公司、文山和美房地产经纪有限公司四家公司签署了《合作协议》，签署协议后古德水岸二期二家公司垫资建设，工程进行到2015年10月因诸多因素造成二期项目停止建设，而造成延期交房。在这种情况下，杨连顺、杨林粉多次向古德公司提出退房要求，古德公司并于2015年1月6日办理了房屋退款手续，所以不具备交房义务。二、本案诉讼费由杨连顺、杨林粉承担。综上所述，古德公司并不存在履行交房义务，其诉讼主张与事实不符，起诉人的起诉理由均不能成立，杨连顺、杨林粉与古德公司签订的“商品房购销合同”已造成事实退房，古德公司对杨连顺、杨林粉损失部分都进行了赔偿，杨连顺、杨林粉主张按合同处理交房没有事实依据，古德公司恳请法院查明事实，驳回杨连顺、杨林粉的诉讼请求。杨连顺、杨林粉围绕其诉讼请求，依法提交以下证据：1.商品房购销合同，证明：我与被告签订了商品房购销合同，合同依然合法有效，我还在偿还按揭贷款，被告应当按照合同约定交付房屋给我。2.（1）2014年9月24日承诺书，证明：我与被告签订商品房购销合同后，被告未按合同约定进行交房，被告写了承诺书给我，承诺在2015年12月31日前交房，如未交房，从2015年12月31日起，每逾期一天按200元/天违约金赔付，并免收配套费。（2）2015年1月21日承诺书，证明：从2015年2月20日开始由古德公司代原告偿还银行按揭贷款，以后原告欠富滇银行的按揭贷款的本金及利息由古德公司偿还，与原告无关。富滇银行不再追究原告责任。古德公司必须保证在2015年3月15日前付清原告在富滇银行的按揭贷款本金及利息，而且保证原告在人民银行个人征信系统无不良记录。古德公司承诺在2015年3月15日前未结清原告在银行剩余贷款，原告购买的住房成为二套房，上浮的利率及产生的多余利息由古德公司进行承担。3.评估报告书，证明：由于被告没有按合同约定交付房屋给我使用，导致原告一直在租房居住，我提供的是本案合同项下同一栋房屋的租赁价值，该租赁价值就是被告没有履行合同给我造成的经济损失。4.交房通知，证明：与原告同一栋的房屋已经交付业主使用，但原告的房屋没有交付给原告。5.个人信用报告，证明：古德公司承诺从2015年2月20日以后帮原告偿还的贷款，而且保证原告在人民银行个人征信系统无不良记录。但由于古德公司没有按承诺书履行，导致我的个人征信多次出现不良记录，导致了原告不能去银行办理贷款等业务。6.身份证及结婚证，证明：本案房屋是两原告共同购买的，两原告系夫妻关系。7.个人购房（抵押）担保借款合同，证明：当时用本案的房屋作为抵押向富滇银行进行贷款23万元。8.杨连顺贷款账户银行流水，证明原告已按合同约定向富滇银行贷款23万元并已转入被告账户，原告已依约定履行合同义务，而被告至今不按约定交房给原告。9.银行账户流水，证明古德公司从2015年2月25日帮原告向富滇银行偿还贷款至2018年4月25日，偿还贷款人为朱坤磊、余红婷，每期还贷1700元（其中2016年9月8日还款3400元），古德公司共为原告向富滇银行偿还贷款32期，共56100元，款项是存入到原告富滇银行贷款应还款的账户上的。经质证，古德公司对杨连顺、杨林粉提交的第1组证据的三性无异议，该房屋的首付款104148元、合同约定的违约金6682.96元及根据退房时的差价金额27246.65元（原价2752元，退还3500元）已经退还原告，并且该房屋我公司并没有进行二次销售，还支付了银行按揭贷款利息的违约金3000元，退还从2012年2月20日至2015年1月20日的银行按揭贷款的本金和利息，1700元/月，共计44200元。从2015年1月20日至2018年4月30日，代原告偿还银行按揭贷款本金及利息64403元，上述共计249680.61元。虽然合同没有解除，但被告与原告之间已经形成事实退房，合同没有解除是因为原告要求被告将原告的银行贷款还清才能解除合同。对第2组证据中第一份承诺书三性无异议，但被告已经履行了承诺书的违约责任，被告的违约责任就自然解除清零，所以不存在违约责任。对第二份承诺书三性无异议，从2012年2月至2018年4月30日的按揭贷款一直在履行，之后的未履行是因为公司资金链断裂，但是原告支付的按揭贷款部分(从2012年12月至2015年1月份，共计44200元)被告已经退还原告。第3组证据与本案无关，不予认定。第4组证据，我公司不清楚。第5组证据，没有银行的盖章，不予认定。第6组证据三性无异议。第7组证据三性无异议。第8组证据三性无异议，古德公司收到富滇银行贷款23万元。第9组证据三性无异议，该组证据与被告提交的第16组证据往来明细账第8项及第12至42项相对应。本院认为，杨连顺、杨林粉提交的第1组证据真实、合法、与本案相关联，能证明杨连顺、杨林粉与古德公司签订过商品房购销合同，本院予以采信；第2组证据古德公司认可真实性、与本案相关联，本院予以采信；第3组证据与本案无关，本院不予采信；第4、5、6、7、8、9组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。古德公司针对其辩解，依法提交以下证据：1.杨连顺客户退款清单，证明2015年1月6日古德公司支付给杨连顺客户的退房款、违约金、银行按揭本金及利息、房屋补差价款、客户已付银行贷款利息违约金等依据；2.收条，证明2014年11月5日古德公司支付给杨连顺客户的退房款2万元依据；3.中国工商银行转账支票存根，证明2014年11月5日古德公司支付给杨连顺客户的退房款2万元依据；4.记账凭证，证明2014年11月30日古德公司支付给杨连顺客户的退房款依据；5.记账凭证，证明2015年1月26日古德公司支付给杨连顺客户的退房款依据；6.收条，证明2015年1月6日古德公司支付给杨连顺客户的退银行按揭本金及利息44200元，退房违约金9682.96元，退房款违约金补差价款27246.65元，合计81129.61元依据；7.中国工商银行汇款凭证，证明2015年1月16日汇款金额165277.61元；8.银行流水，证明代还银行按揭贷款银行往来账依据；9.银行往来明细账（与第8组证据银行流水一致），证明：被告公司每月向银行偿还原告按揭贷款的记录；10.致37栋购房者书，证明：37栋的业主不再追究被告公司逾期交房的违约责任；11.商品房预售许可证明和《合作协议》，证明：被告已取得本案房屋的预售许可证，本案房屋由四家公司共同建设；12.记账凭证，证明2015年2月25日是古德公司财务部朱坤磊转账给杨连顺1700元，以古德公司《会计凭证》为依据；13.记账凭证、杨连顺收条，证明2015年3月20日是古德公司朵大可以现金的形式支付给杨连顺1700元，实际杨连顺存入富滇银行的金额1600元，以古德公司《会计凭证》为依据；14.记账凭证、杨连顺收条，证明2015年5月29日是古德公司财务部以现金的形式支付给杨连顺3400元，杨连顺存入富滇银行3200元，以古德公司《会计凭证》为依据；15.记账凭证，证明2015年5月29日是古德公司财务部转账给杨连顺3203.7元，以古德公司《会计凭证》为依据；16.古德公司代杨连顺还银行按揭贷款往来明细账，证明2015年2月25日至2018年4月30日古德公司代杨连顺还银行按揭及利息64403元。经质证，杨连顺、杨林粉对古德公司提交的第1至7组证据三性无异议。第8、9组证据，被告还款是事实，但是具体金额我要到银行打流水才知道，被告逾期还款造成我的个人征信出现多次不良记录是事实。第10组证据三性不予认可，我购房是与被告公司进行，与佳园公司没有关系。第11组证据中商品房预售许可证是认可的，但对《合作协议》不予认可，是古德公司与其他公司的关系，与我无关。对第12组证据三性无异议，该组证据与原告提交的第9组证据2015年2月25日银行流水一致，原告收到该1700元；对第13组证据三性无异议，原告收到1700元的现金；对第14组证据的三性无异议；对第15组证据三性无异议，该组证据与原告提交的2015年5月29日存入的现金流水一致；对第16组证据三性无异议。本院认为，古德公司提交的第1至第9组证据、第12至第16组真实、合法，与本案相关联，杨连顺、杨林粉无异议，本院予以采信；第10、11组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：杨连顺、杨林粉系夫妻，2012年10月10日，杨连顺、杨林粉与古德公司签订《商品房购销合同》（合同编号：ＧＤ-2012-住0716），约定：杨连顺、杨林粉购买古德公司开发的位于文山市，建筑面积121.42㎡，总房价334148元。第六条，杨连顺、杨林粉应于2012年10月10日前将104148元房屋价款支付给古德公司，余款23万元向银行贷款支付；第七条，古德公司应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给杨连顺、杨林粉；古德公司如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，古德公司按每天10元向杨连顺、杨林粉支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，杨连顺、杨林粉有权决定是否解除合同，如解除合同，则古德公司向杨连顺、杨林粉支付总房价2%的违约金，古德公司向杨连顺、杨林粉退还已付房款，已发生的交易相关税费由古德公司承担，古德公司不再承担逾期90天内的责任：如继续履行合同，古德公司每逾期一天按10元向杨连顺、杨林粉支付违约金；第八条，乙方（杨连顺、杨林粉）如未按本合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天10元向甲方（古德公司）支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方有权决定是否解除合同，如解除合同，乙方向甲方支付总房款2%的违约金。甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税费由乙方承担，乙方不再承担逾期90天的违约责任；如继续履行合同，乙方每逾期一天按10元向甲方支付违约金。2012年10月15日，该合同在房管部门进行登记备案，登记号：1293号。2012年10月10日杨连顺向古德公司支付了房屋首付款104148元，房屋尾款23万元向富滇银行贷款于2012年11月20日支付给古德公司。合同约定的交房时间届满，古德公司未按约定向杨连顺、杨林粉交付房屋。2014年9月24日，古德公司出具《承诺书》，载明：“现有客户杨连顺在我公司购得水岸二期37栋1单元501室，因延期交房，经协商，我司作出以下承诺：一、我司承诺客户杨连顺在我司购得水岸二期37栋1、2单元在2014年12月15日前动工建设；二、若水岸二期37栋1、2单元在2014年12月15日前如期动工，我司承诺从该房屋银行贷款放款之日至该栋房屋二层顶板浇筑完成当月的银行贷款利息由我司承担（本金由客户自行承担偿还）。之后的银行利息及本金由客户承担。三、若届时未动工，客户杨连顺选择退房，我司按3500元/㎡差价补给客户，同时客户退还截止2014年9月20日前产生的银行贷款利息，公司退还已付款，结清银行贷款，双方解除购房合同；四、承诺2015年12月31日前交房，逾期未交房，从2015年12月31日起，每逾期一天按200元/天计算违约金，同时免收配套费。”该《承诺书》上古德公司何平手写：“同意在2014年10月30日前退还客户已付的银行贷款利息，逾期一天按500元/天支付违约金。何平2014.10.1”杨连顺手写：“同意按此承诺书内容执行，本人承诺不向任何第三方泄露上述内容，一经公司发现，本人愿意放弃上述条款，后果自负。杨连顺、杨林粉”。2014年11月5日，古德公司将2万元房款退给杨连顺。2015年1月6日，杨连顺、杨林粉在《杨连顺客户退款清单》上签字按印，并手写“1.同意按上述条款退款。2.对上述条款严格保密。③上述条款约定的内容既退款支票绝不以任何形式外泄，否则一切后果自负，一旦泄露，古德公司不保证帐有资金，后果自负。”该清单上何平手写“同意按此办理。何平2015.1.6”。该清单载明：“①银行按揭本金及利息：2012年12月20日-2015年1月20日，共计26个月，每月1700元，共计44200元，此费用先按44200元退还，待银行结清后多退少补。②合同约定违约金：334148×2%=6682.96元。③补差价3500元/㎡-2752元/㎡=748元/㎡×121.42㎡×30%=27246.65元。④客户已付银行贷款利息违约金500元/天×6天=3000元；⑤首付款104148元。上述合计185277.61元，减去已退款20000元，现应退165277.61元。”根据《杨连顺客户退款清单》，古德公司2015年1月26日退还杨连顺165277.61元。庭审中，杨连顺、古德公司认可2015年2月至2018年4月期间，古德公司共代杨连顺偿还银行贷款64403.7元。以上古德公司共退杨连顺的款项为249681.31元，庭审中古德公司与杨连顺均认为古德公司共退还杨连顺249680.61元。2015年1月21日，古德公司出具《承诺书》，载明：“客户杨连顺在文山富滇银行文山分行的住房贷款从放款之日起至2015年1月20日止已由客户杨连顺如期偿还完毕，以后客户杨连顺所欠富滇银行文山分行住房贷款的利息及本金由我公司偿还与客户杨连顺无关，富滇银行文山分行从此将不再追究客户杨连顺的任何责任，而且我公司必须保证在2015年3月15日前还清客户杨连顺在富滇银行文山分行所欠住房贷款的利息及本金，而且保证客户杨连顺在人民银行个人征信系统无违约记录，我公司承诺若2015年3月15日前未结清剩余银行贷款，客户杨连顺另购买的住房贷款成为二套房贷款上浮利率所产生的多余利息及一切后果由我公司承担。本承诺一式三份，银行、客户、开发商各持一份，三方签字盖章后生效。”2015年3月28日，古德公司与文山宏建建设工程有限责任公司（以下简称宏建公司）、文山东阳建筑工程集团有限公司（以下简称东阳公司）、文山佳园房地产开发有限责任公司（以下简称佳园公司）签订《合作协议》，约定由宏建公司、东阳公司共同垫资建设古德公司项目，由佳园公司对古德公司可销售的商品房进行销售。本案房屋就在该合作协议中。2018年7月4日，古德公司取得法古寨水岸二期33幢、37幢商品房预售许可证。2018年12月20日，文山福邻物业管理服务中心、昆明福邻物业服务有限公司通知古德水岸二期37栋业主办理接房手续。杨连顺未接房。2018年12月25日，文山佳园房地产开发有限责任公司作出《致37栋购房者书》，载明：“根据佳园公司与古德公司签订的四方协议，佳园公司不承担配套设施建设（供水、供电、排污及电梯）只完成房屋建设，现我公司已超职责完成了上述设施。根据业主自救委员会的承诺，即不以任何借口和理由追究古德公司延期交房的经济及法律责任，在房屋完工后，积极交纳房款，现房屋于2018年11月29日正式交付使用，现部分业主违反承诺，不来办理接房手续，使我公司面临极大困难，因此我公司告知如下：一、下列购房者（……37-1-501……）必须在12月31日下午5点30分前，持不追究古德公司违约责任的承诺书，并将所涉及房款及相关费用交纳票据到佳园公司办公室办理手续。逾期不来办理者，我公司无义务提供配套设施服务。二、其余购房户必须在2019年元月10日下午5点30分前未办理贷款或者交清余款，逾期不来办理者，将不再提供配套设施服务。”本案争议焦点为：古德公司是否应当将本案的房屋交付杨连顺、杨林粉。本院认为，杨连顺、杨林粉与古德公司签订《商品房购销合同》是双方的真实意思表示。签订合同后，杨连顺、杨林粉按合同约定向古德公司支付了房屋总价334148元，因古德公司未按时交房，杨连顺、杨林粉要求古德公司退还杨连顺、杨林粉房款、支付违约金、补差价，并为杨连顺、杨林粉支付银行贷款。双方协商一致，古德公司向杨连顺、杨林粉退还了共249681.31元（古德公司、杨连顺认可已退还249680.61元）款项。双方的《商品房购销合同》在退款时内容已经发生变更，且已按变更内容履行，杨连顺选择退房，并领取了差价，杨连顺、杨林粉要求古德公司交房，与双方2014年9月24日签订的《承诺书》约定不一致，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回杨连顺、杨林粉的诉讼请求。案件受理费6310元，由杨连顺、杨林粉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判长  何秋杰审判员  刘胜娟审判员  马彦红二〇二〇年四月二十日书记员  刘镇源