广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申8257号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：陈淑珍，女，1955年4月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：张志民，男，1954年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。系陈淑珍丈夫。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：中山市尚东实业发展有限公司。住所地：广东省中山市三乡镇平东商业大街****。法定代表人：宋晓岚，经理。再审申请人陈淑珍因与被申请人中山市尚东实业发展有限公司（以下简称尚东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2015）中中法民一终字第926号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈淑珍申请再审称：（一）陈淑珍提交的新证据足以推翻一审判决认定的事实。1、中山市城乡规划局业务编号为140042007050044号《建设工程规划许可证》的附图、尚东公司向中山市住房和城乡建设局申请案涉商品预售层高3层及该局核准预售3层，以及经房地产行政主管部门登记备案的合同明确表明建筑层数地上3层、地下0层，、地下**，并以合同附件**负****平面图表示案涉商品房使用范围包括负**地下室，充分证明案涉商品房合法预售的建筑层数是地上**、地下**标注楼层高度，依据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的规定不能计算建筑面积，只能作使用范围的证明，依据规划许可证负一层建筑面积，属不能计算自然层数、不能计算容积率建筑面积、不能计算房价款的赠送面积。尚东公司将规划审批为不计算建筑面积的地下室、不按规划许可证规定的室内地面标度回填，偷工减料擅自降低地面回填高度，并虚报为商品房建筑面积，明显是欺诈行为。一审法院错误认定合同附件一“房屋平面图”显示一共是4层，并未注明有赠与的部分，陈淑珍应当承当举证不能的后果，是错误的。2、一审法院以建字第140042012090021号《建设工程规划许可证》及附件、中山市2014-010096号《商品房产权权属证明书》作为确认案涉商品房产权面积的依据，都是错误的。陈淑珍提起规划许可等五个行政诉讼案，中山市中级人民法院已经查明：建字第140042012090021号《建设工程规划许可证》与案涉商品房并无关联，且依据该许可证作出的一切行政行为都是无效的；案涉商品房必须凭依法登记备案确认的房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证；商品房产权权属证明书，不能作为确认案涉商品房产权权属面积的依据。（1）《商品房买卖合同》明确案涉商品房的建设依据为中山市规划局业务编号为140082008050005号《建设工程规划许可证》，证明建字第140042012090021号《建设工程规划许可证》与案涉商品房没有关联。一审法院采信与案涉商品房并无关联的规划许可证作为认定案件事实的依据并作出判决，应予撤销。（2）案涉商品房依法登记备案确认的建设依据为编号140082008050005号《建设工程规划许可证》；商品房预售建筑层数为地上3层、地下0层。而且合同依、地下**后受法律保护，合同约定的预售商品房建筑层数为地上3层、地下0层。一审判决推、地下**是错误的。（3）中山市城乡规划局核发建字第140042012090021号《建设工程规划许可证》及附件的行政行为，未经中山市人民政府依法批准，该局擅自核发加盖建字140042012090021号规划业务审核章和村镇规划专用章的艺墅花园总平面，将案涉项目土地使用权出让核定的用地容积率1.5违法提高到1.721，增加计算容积率建筑面积24564平方米，而且变更后的容积率没有抄告土地主管部门并补缴土地出让金，严重违反了相关法律规定，已造成国有土地资产流失超过2亿元，是明显、重大的违法行为，自始至终不能产生法律效力。而且该局在案涉建设工程规划许可证行政诉讼案中反复强调，没有发现尚东公司申请案涉商品房的规划变更；建字第140042012090021号规划许可证批准的规划变更，与案涉商品房没有关联，并提供了《关于协助提供中山尚东住宅小区36幢地下室层高数据的函》。尚东公司在相关行政诉讼案的法庭上也多次确认建字第140042012090021号规划许可证批准的规划变更，不涉及案涉商品房。（4）新建商品房的房地产权证是由房地产管理部门颁发，商品房产权权属证明书不能作为确认案涉商品房产权权属面积的依据。中山市政府作出的2014-010096号《商品房产权权属证明书》没有履行法律规定的应当实地查看义务，而且明知案涉项目国有土地使用权出让合同确定的用地容积率为1.5，却依据擅自提高容积率为1.721的建字第140042012090021号《建设工程规划许可证》作出该商品房产权权属证明书，明显是违法的，自始至终不能产生法律效力。一、二审法院依据2014-010096号《商品房产权权属证明书》认定案涉商品房产权面积为403.1平方米，都是违法的，应予撤销。（5）中山市测绘工程有限公司出具的艺墅花园36幢1号商品房面积复测报告，证明实际建筑面积为322.24平方米，与合同计价面积差异80.86平方米。（二）陈淑珍在合同签订及履行过程中都没有任何违约行为，而尚东公司不仅存在欺诈行为，且持续违约至今，必须承担违约责任和经济赔偿责任。1、尚东公司明知案涉商品房地上3层的建筑面积为322.24平方米，却在与陈淑珍订立合同时蓄意提供虚假的套内面积进行签约，明显存在欺诈行为，必须承担违约赔偿责任。2、尚东公司必须按期向陈淑珍交付依据中山尚东住宅小区36、38、39号楼施工图纸建设竣工的商品房。尚东公司为掩盖其欺诈行为，没有把案涉商品房负一层半地下室的地面标高、按施工图纸设计的标高回填，造成至今没有向陈淑珍交付符合合同约定的商品房，明显存在违约行为，必须承担违约赔偿责任。3、陈淑珍发现尚东公司欺诈行为后，为及时解决合同约定的计价面积差异问题，于2013年7月6日向尚东公司提出扣减房价款等处理意见，尚东公司当时自知必须为欺诈行为承担责任，不但认可陈淑珍提出的处理意见，而且通过其属下公司向陈淑珍发出《入伙通知书》。因尚东公司原先为掩盖其欺诈行为，蓄意偷工减料，造成案涉商品房负一层半地下室的地面标高不符合施工图设计的高度，没有按施工图设计的标高回填，所以不肯给陈淑珍提供施工图，并蓄意歪曲事实，把欺诈行为推卸为工作人员失误造成。尚东公司的欺诈蓄谋已久，至今不肯按期将符合合同约定的商品房交付陈淑珍使用，并依据合同约定办理商品房产权证，必须承担违约赔偿责任。4、尚东公司既没有按照合同约定办理案涉商品房的产权证，更没有申请房地产主管部门依法确认其实际建筑面积，以“工作人员失误”为由改变合同约定的预售建筑层数为地上3层、地下0层的事实，进而、地下**的事实，是持续违约的行为。退一万步说，即使案涉商品房按照尚东公司违法变更规划设计后的艺墅花园35-39号楼施工图施工，即负一层1-3轴层高保留负2.1米，3-6轴层高违法变更为负3.0米，案涉商品房的建筑面积仍然不能为403.1平方米，尚东公司存在欺诈行为是客观事实。5、尚东公司应当按照合同约定，从2013年10月1日起按房价总额每日万分之二的标准向陈淑珍支付逾期交楼违约金，至实际将符合合同约定条件的商品房交付陈淑珍之日止，并承担作伪证的法律责任。此外，尚东公司为减轻违约处罚，在2016年9月28日向一审法院提交的《中山市商品房买卖合同》附件六复印件显示“出卖人承诺于2013年11月7日前将符合条件的商品房交付使用”，明显是违法造假、作伪证，严重影响了法院对案件事实的客观认定，应追究尚东公司作伪证的法律责任。（三）尚东公司违法变更市规划局在颁发案涉房屋规划许可证时审批的施工图，至今没有按合同约定的规划条件整改，请求法院判令尚东公司限期将符合合同约定条件的商品房交付陈淑珍使用的同时，务必提供经图审合格的尚东住宅小区36、38、39幢的施工图纸等技术资料给陈淑珍进行验收核对，并判令尚东公司承担违约赔偿责任。据此，请求再审。被申请人尚东公司提交意见称：一、二审判决认定事实清楚，证据充分，陈淑珍的再审申请没有任何事实和法律依据，请求驳回。本院经审查认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据陈淑珍的申请再审理由，本案应审查的问题是：尚东公司是否存在欺诈行为、约定的房屋建筑面积和房价是否应调整、尚东公司是否应承担违约责任。本案中，虽然尚东公司与陈淑珍签订的案涉商品房买卖合同载明的《建设工程规划许可证》为140082008050005号，约定的商品房为地上3层、地下0层，登记备案的、地下**，登记备案的合同也显示案涉商品房为地上**、地下**约定案涉房屋的建筑面积为403.1平方米，登记备案合同的房屋建筑面积亦为403.1平方米；合同附件一为案涉房屋平面图，显示地上3层及地下1层，总面积403.1平方米为4层的面积之和；商品房价款376万元是按9327.71元/平方米×403.1平方米计算。合同并未约定地下1层为赠送面积。而在案涉合同签订之前，尚东公司已取得案涉商品房的140042012090021号《建设工程规划许可证》、2009311号《商品房预售许可证》，其中140042012090021号《建设工程规划许可证》载明案涉商品房建筑面积及地下1层3米层高情况，且在该规划许可证（附件）的审查意见中注明“同意重新报建，并注销编号为140082008050005的《建设工程规划许可证》、批复书及图纸”；陈淑珍在签订合同前已到现场查看案涉商品房状况，双方均确认当时案涉商品房已建成，且房屋结构为地上3层、地下1层。经核实，合、地下**房屋平面图所反映的地上3层面积之和与陈淑珍提交的面积复测表所反映的案涉商品房地上3层复测面积基本一致。而且案涉商品房在2014年1月也已取得房地产权初始登记的《商品房产权权属证明书》。因此，陈淑珍主张尚东公司在签订商品房买卖合同时存在欺诈行为，依据不充分。案涉合同是双方自愿签订的有效合同，尚东公司向陈淑珍出售的商品房总面积为403.1平方米，房价为376万元，陈淑珍申请再审主张案涉商品房为地上3层、地下0层，建筑面积为、地下**4平方米，应按该面积计算购房款及在原购房总价款中扣减1485850.1元办理房价款结算手续，并赔偿相关费用，缺乏事实和法律依据，二审判决驳回陈淑珍的诉讼请求，并无不当。至于陈淑珍申请再审主张尚东公司交房和支付违约金等问题，已超出了其在一审时的反诉请求，本案不予审查。综上所述，陈淑珍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回陈淑珍的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年四月九日书记员  苏冰娜