山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初1624号 原告：闫田雷，男，1988年6月20日生，汉族，住山东省平邑县。 原告：汪君凤，女，1988年10月13日生，汉族，住山东省平邑县。 二原告的委托诉讼代理人：王祥成，北京市君永律师事务所律师。 被告：平邑泺源房地产开发有限公司，住所山东省临沂市平邑县金花东路北，滨河西路西，滨水雅园09幢01。统一社会信用代码：91371326739259686D。 法定代表人：魏银河，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张灿锋，山东鲁南律师事务所律师。 被告：葛康年，男，1976年4月2日生，汉族，住山东省平邑县。 被告：季少梅，女，1974年9月16日生，汉族，住山东省平邑县。 原告闫田雷、汪君凤与被告平邑泺源房地产开发有限公司（以下简称泺源公司）、葛康年、季少梅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫田雷及二原告的委托诉讼代理人王祥成，被告泺源公司的委托诉讼代理人张灿峰，被告葛康年、季少梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫田雷、汪君凤向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告泺源公司与被告葛康年、季少梅于2016年9月9日签订的商品房销售合同无效；2.依法判决被告办理解除登记在葛康年、季少梅名下银都府邸第1幢2单元601室商品房备案登记手续、不动产预告登记手续；3.依法判决原告和被告泺源公司于2017年4月10日签订的商品房销售合同有效；4.依法判决被告给原告办理银都府邸第1幢2单元601室商品房备案手续；5.被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2017年4月10日购买泺源公司销售的银都府邸第1幢2单元601室，现已装修完毕并已入住。原告多次找泺源公司，要求办理商品房备案登记手续，泺源公司告诉原告该房屋为了使用贷款，和葛康年、季少梅签订了虚假的商品房销售合同，该房的商品房备案登记手续登记在葛康年、季少梅名下。葛康年、季少梅一分钱房款没付，现在该房的贷款由泺源公司偿还。该公司同意给原告办理该房的商品房备案登记手续，但由于葛康年、季少梅不配合办理解除该房的商品房备案登记手续，致使至今没有将该房的商品房备案登记手续登记在原告的名下，为维护原告的合法权益，向法院依法提起诉讼。 泺源公司辩称，同意原告的诉求。原告诉称的事实属实。2017年4月10日，我公司与原告签订的商品房销售合同是双方的真是意思，并已将涉案楼房交付给原告，原告已装修入住。2016年9月9日，我公司与葛康年、季少梅签订的商品房销售合同是专为办理住房贷款使用，是虚假的。当时公司资金紧张，开发的楼卖不出去，为使用银行贷款（平邑县房地产行业通行做法），和葛康年、季少梅协商，签订了虚假商品房销售合同，葛康年、季少梅承诺随时协助办理解除涉案房屋备案登记手续。合同签订后，我公司为葛康年、季少梅出具了虚假的首付款收据，办理了住房贷款手续，贷款完成后，将首付款收据收回加盖作废章。贷款一直由我公司偿还，我公司于2019年6月24日将所有房贷提前还清。我公司将涉案房屋卖给原告后，多次通知葛康年、季少梅配合办理解除备案登记手续，其二人不予配合，致使原告起诉。因此，本案诉讼费用应由葛康年、季少梅承担。 葛康年、季少梅辩称，合同有效，不同意原告的诉讼请求。泺源公司欠王庆玉的钱，用这个钱顶葛康年、季少梅购房首付款，大约9万几，具体数额不清楚。顶款的事没有证据。还贷款的钱是泺源公司给的，打葛康年银行卡上。 本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，泺源公司与葛康年、季少梅签订《商品房销售合同》一份，合同约定：购买的房屋位于平邑县××幢××单元××室，建筑面积119.31平方米，储藏室20.01平方米，总价款434513元，首付款143706元，房贷31万元。葛康年、季少梅签订合同后，并未支付购房首付款。泺源公司于2016年9月9日出具了收款收据1张，载明“今收到葛康年房款94675元”，该收据未交给葛康年、季少梅，由泺源公司在该收据上加盖作废章后自行保存。泺源公司以葛康年、季少梅名义办理了商品房备案登记手续。后泺源公司以葛康年名义办理了上述房屋的贷款手续，并通过葛康年名下银行卡偿还贷款，于2019年6月24还清贷款。 2017年4月10日，泺源公司与闫田雷、汪君凤签订《商品房销售合同》，合同约定：购买的房屋位于平邑县××幢××单元××室，建筑面积119.31平方米，储藏室20.01平方米，总价款434513元，首付款143706元，房贷31万元。2017年4月10日，闫田雷向泺源公司交纳贷款保证金10万元。2018年3月6日，闫田雷向泺源公司交纳装修保证金1000元。2019年6月26日，闫田雷向泺源公司交纳房款154513元。合同签订后，泺源公司将上述楼房交付给闫田雷、汪君凤占有使用。闫田雷、汪君凤在庭审时提交了交纳该房屋2019年度电费、取暖费票据。 本院认为，本案争议焦点是：一、泺源公司与葛康年、季少梅签订的商品房销售合同是否有效；二、泺源公司与闫田雷、汪君凤签订的商品房销售合同是否有效。 关于第一个焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。泺源公司与葛康年、季少梅签订了商品房销售合同，但葛康年、季少梅没有交纳房款，泺源公司没有交付房屋，楼房按揭贷款也是泺源公司偿还的，不符合商品房交易习惯，双方之间显然不存在真实的商品房买卖关系。其真实目的不是买卖商品房，而是虚构商品房买卖事实，借以向银行抵押贷款，套取银行信贷资金。双方系以合法形式掩盖非法目的签订的合同，不是双方真实的意思表示，故该行为不具有法律效力，双方签订的商品房销售合同无效。 由于泺源公司与葛康年、季少梅签订的商品房销售合同无效，并对该合同进行了商品房备案登记等，导致该商品房实际购买人不能及时备案登记，侵犯实际购房人的合法权益，故闫田雷、汪君凤要求泺源公司、葛康年、季少梅办理解除登记在葛康年、季少梅名下平邑县××幢××单元××室商品房备案登记手续及不动产预告登记手续，理由正当，本院予以支持。 关于第二个焦点，闫田雷、汪君凤与泺源公司签订的商品房销售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。闫田雷、汪君凤交纳了房款，并装修居住，双方已实际履行了合同的主要义务。闫田雷、汪君凤请求确认其与泺源公司签订的商品房销售合同有效，符合法律规定，本院予以支持。 由于闫田雷、汪君凤与泺源公司签订的商品房销售合同有效，双方均同意继续履行合同，故闫田雷、汪君凤要求泺源公司、葛康年、季少梅协助办理其购买的平邑县××幢××单元××室商品房备案登记手续，理由充分，本院予以支持。 综上所述，闫田雷、汪君凤的诉求理由正当，证据确实充分，本院予以支持。葛康年、季少梅关于用泺源公司欠款折顶房款的抗辩理由，没有证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告平邑泺源房地产开发有限公司与被告葛康年、季少梅于2016年9月9日签订的《商品房销售合同》无效； 二、被告平邑泺源房地产开发有限公司、葛康年、季少梅于本判决生效之日起三十日内办理解除登记在葛康年、季少梅名下平邑县××幢××单元××室商品房备案登记手续及不动产预告登记手续； 三、被告平邑泺源房地产开发有限公司与闫田雷、汪君凤于2017年4月10日签订的《商品房销售合同》有效； 四、被告平邑泺源房地产开发有限公司、葛康年、季少梅于本判决生效之日起三十日内协助原告闫田雷、汪君凤办理平邑县××幢××单元××室商品房备案登记手续。 案件受理费7818元，减半收取3909元，由被告平邑泺源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉费，本院不再另行通知。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员 廉 峰 二〇二〇年四月二十四日 书记员 陆庆婷