安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖10民初80号 原告：朱柳朋，男，汉族，1955年12月5日生，住浙江省瑞安市飞云镇东风村，公民身份号码3303281955********。 原告：朱胜杰，男，汉族，1990年11月18日生，住浙江省文成县金星乡角山村，公民身份号码3303281990********。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：李瑜，安徽地平律师事务所律师。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：陈旭，安徽地平律师事务所律师。 被告：黄山市金诚投资置业有限公司，住所地：黄山市屯溪区黄山东路**宇隆大厦**，统一社会信用代码91341000672616916W。 诉讼代表人：牛和勇，安徽徽商律师事务所律师，系该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：杨子，安徽徽商律师事务所律师。 原告朱柳朋、朱胜杰诉被告黄山市金诚投资置业有限公司（以下简称金诚公司）破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭审理了本案。原告朱柳朋、朱胜杰的委托诉讼代理人李瑜、陈旭，被告金诚公司的委托诉讼代理人杨子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱柳朋、朱胜杰向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认朱柳朋、朱胜杰已向金诚公司支付的购房款1209312元为优先债权。2.本案诉讼费用由金诚公司承担。事实与理由：2013年4月1日，朱柳朋、朱胜杰与金诚公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：朱柳朋、朱胜杰购买由金诚公司开发建设的位于花山路7号的黄山凤凰嘉丽国际公寓6幢105号房，建筑面积272.42平方米，总价2399312元整。合同同时对房屋付款方式、交付时间、办证时间及违约责任做了约定。朱柳朋、朱胜杰于2012年12月1日和2013年4月1日共支付首付款人民币1209312元。后因金诚公司未按合同履行义务，朱柳朋、朱胜杰于2015年12月8日向黄山市屯溪区人民法院提起诉讼，屯溪区人民法院经审理于2016年1月5日作出（2015）屯民一初字第02070号民事判决，判决金诚公司继续履行2013年4月1日与朱柳朋、朱胜杰签订的商品房买卖合同并支付逾期交房违约金。上述判决已于2016年1月29日生效。2019年5月10日，本院作出（2019）皖10破申4号民事裁定书，裁定受理金诚公司破产清算案，并于2019年5月27日作出（2019）皖10破4号决定书，指定安徽徽商律师事务所、安徽久安律师事务所（联合申报）为金诚公司破产清算管理人。2019年7月11日，朱柳朋、朱胜杰向管理人申报债权，要求金诚公司继续履行商品房买卖合同交付房屋，并确认逾期交房违约金及加倍迟延履行利息等债权1434274.72元。2019年9月26日，朱柳朋、朱胜杰收到管理人邮寄的债权审核结论确认单及审核结论通知书，管理人对朱柳朋、朱胜杰主张继续履行商品房买卖合同的请求不予确认，对朱柳朋、朱胜杰已付房款1209312元作为普通债权予以确认，并与逾期交房违约金和案件受理费等一起确认朱柳朋、朱胜杰普通债权共计2395839.14元。朱柳朋、朱胜杰认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（2014执他字第23、24号）的规定，购房者享有的购房款返还请求权优先于承建人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。在破产程序中，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于优先保护商品房买卖人权利的规定也应予以适用，故对朱柳朋、朱胜杰已支付的购房款，依法应确认为优先债权。为维护朱柳朋、朱胜杰合法权益，诉至本院，提出上述各项诉请。 金诚公司辩称：一、司法实践中应对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的购房者作出区分，以当事人购买房屋的性质作为判断的客观标准。即当事人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者，该债权具有优先受偿性；所购房屋为写字楼，门面房等经营性用房，则不应认定为消费者，该债权应认定为普通债权。二、朱柳朋、朱胜杰所购涉案房屋是商铺，属于经营性用房，不属于消费性购房，故朱柳朋、朱胜杰已支付的1209312元购房款不具有优先受偿性。综上，管理人解除双方签订的商品房买卖合同后，确认朱柳朋、朱胜杰支付的1209312元购房款为普通债权符合法律规定，朱柳朋、朱胜杰的诉讼主张无法律依据，应予驳回。 朱柳朋、朱胜杰为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一：朱柳朋、朱胜杰的身份证复印件，证明：原告具备诉讼主体资格； 证据二：本院（2019）皖10破申4号民事裁定书一份、本院（2019）皖10破4号决定书一份，证明：本院已裁定受理金诚公司破产清算案，并指定了破产管理人； 证据三：黄山市屯溪区人民法院（2015）屯民一初字第02070号民事判决书一份及生效证明书一份，证明：朱柳朋、朱胜杰已就双方签订的《商品房买卖合同》向法院提起诉讼并已判决； 证据四：金诚公司债权申报文件清单一份； 证据五：金诚公司申报债权审核结论确认单一份、审核结论通知书一份； 证据四至五证明：朱柳朋、朱胜杰已依法向管理人申报债权要求继续履行合同并支付逾期交房违约金，管理人对朱柳朋、朱胜杰要求继续履行合同不予支持，并将朱柳朋、朱胜杰已付房款及逾期交房违约金确认为普通债权； 证据六：EMS快递单及邮寄查询记录各一份，证明：朱柳朋、朱胜杰依法在收到管理人债权审核结论确认书之后15天内向法院提起诉讼。 金诚公司发表质证意见为： 对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据未能达到朱柳朋、朱胜杰诉请的目的。 本院认证意见：金诚公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定，可以证明本案涉案合同的双方当事人的履约情况及破产债权申报、审核情况等事实。 金诚公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 《商品房买卖合同》一份，证明：朱柳朋、朱胜杰购买的涉案房屋性质是商铺，属于经营性用房，故不具有优先受偿性。 朱柳朋、朱胜杰发表质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有异议：1.对《商品房买卖合同》反映购买的是商业用房无异议，但是《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》对商品房并没有作出限制性解释，没有排除商业用房；2.本案是破产债权确认之诉的诉讼债权，而不是对金钱债权的执行程序，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 本院认证意见：朱柳朋、朱胜杰对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定，可以证明朱柳朋、朱胜杰购买的涉案房产为商铺。 根据现有证据，本院查明：2013年4月1日，金诚公司作为出卖人、朱柳朋、朱胜杰作为买受人签订《商品房买卖合同》【合同编号：黄房（昱）预合字第201302018号】，合同约定:朱柳朋、朱胜杰购买金诚公司开发建设的位于安徽省黄山市屯溪区花山路7号黄山凤凰嘉丽国际公寓6幢105室房屋，买受人的房屋仅作商铺使用，建筑面积272.42平方米，套内面积219.89平方米，合同总价款2399312元，付款方式为按揭付款，朱柳朋、朱胜杰需于2013年3月30日前支付首付款1209312元，余款119万元办理银行按揭；金诚公司应在2013年12月30日前向朱柳朋、朱胜杰交付房屋；若金诚公司逾期交付房屋超过90天的，朱柳朋、朱胜杰要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金诚公司按日向朱柳朋、朱胜杰支付已付房价款的万分之五的违约金。朱柳朋、朱胜杰于2012年12月1日通过刷卡支付预付款732607元，2013年4月1日支付了476705元，合计支付购房首付款1209312元。 再查明：2019年5月10日，本院作出（2019）皖10破申4号民事裁定，受理金诚公司破产清算一案。2019年7月11日，朱柳朋、朱胜杰向金诚公司的破产管理人申报债权：1.要求继续履行房屋买卖合同；2.支付违约金1182707.14元；3.利息247747.578元，案件受理费3820元。2019年9月18日，金诚公司破产管理人向朱柳朋、朱胜杰发出申报债权审核结论通知书，确认：普通债权2395839.14元，劣后债权247747.578元，优先债权0元。 本院认为，本案争议焦点为朱柳朋、朱胜杰已支付的购房首付款1209312元是否享有优先受偿权。朱柳朋、朱胜杰主张按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的规定，朱柳朋、朱胜杰作为购房者已支付了大部分款项，其购房款的返还请求权应优先于建设工程优先权和抵押权。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》是针对该条款在“开发商未建成房产时”是否适用作出答复，其适用基础仍是“消费者”的权益，而非作出扩大解释。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条体现的保护相对弱势的房屋买受人的精神，是对房屋买受人居住权益的保障，故是否适用该条款应审查购房者购房意图是否为消费。而本案中朱柳朋、朱胜杰购买的房产明确约定为仅作商铺使用，属经营性用房，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，朱柳朋、朱胜杰购买涉案房产的行为应认定为非消费性购房。故管理人对朱柳朋、朱胜杰已支付的购房首付款1209312元确认为普通债权，符合法律规定。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十三条、第五十七条、五十八，并参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下： 驳回原告朱柳朋、朱胜杰的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告朱柳朋、朱胜杰负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  胡泽萍 二〇二〇年四月二日 书记员  李 靓 附相关法律规定： 《中华人民共和国企业破产法》 第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权 第五十七条管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表。债权表和债权申报材料由管理人保存，供利害关系人查阅。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。