广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初4204号 原告：王建为，男，1987年10月12日出生，汉族，住广西北海市。 委托诉讼代理人：李新光，广西欧汇律师事务所律师。 被告：浙江杭标汽车销售有限公司百色分公司，住所地广西百色市右江区龙景鼎盛中央花园第******。 负责人：林慧兵，总经理。 委托诉讼代理人：姜婷，浙江杭标汽车销售有限公司百色分公司职员。 委托诉讼代理人：周玉峰，广西颂城律师事务所律师。 被告：王小光，男，1983年2月15日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 原告王建为与被告浙江杭标汽车销售有限公司百色分公司（以下简称“杭标百色分公司”）、王小光案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建为及其委托诉讼代理人李新光、被告杭标百色分公司的委托诉讼代理人周玉峰到庭参加诉讼，被告王小光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案，现已审理终结。 王建为向本院提出诉讼请求：1、请求判令不得执行王小光名下的位于广西北海市，并解除对该房屋的查封；2、请求确认位于广西北海市归其所有；3、请求判令王小光继续履行2018年6月3日与其及广西荣大房地产代理有限公司（以下简称“荣大公司”）签订的《房屋买卖合同》，并配合其办理涉案房屋的房屋产权证；4、请求判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月3日，其与王小光、荣大公司签订《房屋买卖合同》，合同约定王小光将名下的位于广西北海市屋［房屋面积108.26ｍ²,商品房买卖合同编号：ＹＳ00021675,房屋代码：3321951］卖给其；付款方式为签订本合同时支付3000元作为定金，定金自动转为房款，首付款（含定金）为30000元，由买方在办完公证委托当天直接支付给卖方；卖方所欠开发商尾款、违约金共计250000元整，所欠银行440000元整都由买方支付；买方从开发商物业公司收房后视为卖方已交房给买方；房屋总价740000元，但如买方争取开发商同意减免违约金56538.50元，则双方确认该房屋成交总价为683461.50元（含银行欠款）。其于2018年5月28日先支付了定金3000元。合同签订后，其按照合同约定分别于2018年6月6日、7日、8日向王小光支付首付款9990元，9990元及7020元。同年6月4日开始，其代王小光向开发商（北海嘉景房地产开发有限公司）交欠款169479元。因其及时代王小光交欠款，开发商减免了56538.50元的违约金。2018年7月22日，其又向开发商偿还了23901元，向开发商的物业公司（金碧物业有限公司北海分公司）支付涉案房屋的物业费2208元。2019年2月26日及4月24日其再次向开发商偿还了26515.89元。其同时还从2018年6月开始偿还王小光对涉案房屋的银行贷款，按月支付3100元的月供，到2019年9月止，其一共代王小光还了49537元贷款。其后由支付了五个月房款15350元，其共支付了以上房款316990.89元。2018年7月22日至今，其一直合法占有使用该房屋。按照《房屋买卖合同》的约定，买卖双方约定2020年6月30日前办理过户手续。因开发商的原因未能办理该房屋的不动产权证，也没能办理过户手续。杭标百色分公司于2019年3月25日向贵院申请财产保全，查封该涉案房屋。贵院随即出具（2019）桂1002民初232号之二《民事裁定书》查封了该房屋，导致买卖双方无法按照合同约定办理过户手续。其作为上述财产保全一案的案外人，对贵院查封王小光名下财产提出书面异议，贵院随即做出（2019）桂1002执异18号民事裁定书，以其并未完全交付购房款，未享有足以排除强制执行的权益，驳回其异议请求。其认为，（2019）桂1002执异18号民事裁定适用法律错误，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”中第三项的规定，作为买受人，其虽然未支付全部价款，但若满足已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行这一条件和上述法条规定的其他条件，是应该享有排除强制执行的权利。其愿意支付款项给相关银行解除抵押该房屋，愿意提前把剩余价款交给贵院交付执行，但是处理执行异议的合议庭并没有耐心听取其意见，也没有主动征求其是否愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的意见，机械、错误适用法律，导致裁定错误，应依法纠正。如前述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条的规定，其依法应享有物权期待权，足以排除执行。综上，本案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其已按合同约定完全履行了相应的义务，不存在过错且已合法占有使用涉案房屋，因开发商的原因未能办理该房屋的不动产权证，导致合同无法履行，涉案房屋无法完成过户，王小光应继续履行合同、配合其办理将涉案房屋产权转移登记至其名下的手续。其享有的各项请求权，可以排除人民法院对案涉房产的强制执行。因此，为维护其合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请求贵院依据《合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、《民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判如诉请。 杭标百色分公司辩称，一、王建为与王小光之间的《房屋买卖合同》无效，王建为不具有能够取得涉案房屋物权的基础。首先，本案涉案房屋为预售房，据王建为所述，王建为与王小光签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋并未取得不动产权证书且未竣工交付。根据《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”、第四十六条“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”及国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续……”的规定，该房屋的转让违反了相关法律法规规定，该买卖合同无效。其次，王建为与王小光之间就涉案房屋的转让行为，不具有发生物权变动效力的基础，即便王建为与王小光之间存在法律关系，也应当是债权债务的法律关系。再则，王建为不是涉案房屋权利人，王建为要求认定涉案房屋归其所有，不具有任何依据。根据最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，王建为未就该房屋买卖进行过任何备案或登记，不符合权利人的判断标准。二、王建为提交的证据不足以证明王建为与王小光之间存在房屋买卖关系，且已按约支付部分购房款并合法占有使用涉案房屋。首先，王小光已支付涉案房屋的全部购房款，其中，自行支付首付款200926元，以银行贷款支付468000元，共计668926元。王建为应当将购房款支付给王小光，王建为称代王小光向开发商偿还欠款，没有事实依据。其次，王建为主张已支付的款项与提交的证据自相矛盾。例如，王建为称自2018年6月至2019年9月，共为王小光代还房贷月供49537元，从王建为提供的证据中所载的数据来看，2018年6月至2019年9月，发生的交易金额是49507元，而2019年2月26日和4月24日的《收据》又记载为代扣月供款26515.89元，从常理分析，王建为不应当在同一时间段内向王小光账户按时转入月供款，又向开发商偿还代扣的月供款，王建为的诉称及证据显然自相矛盾。然后，从王建为提供的证据来看，王建为可能存在伪造王小光签名及相关材料的行为，在没有其他证据相互印证的情况下，王建为提交的证据不应作为定案的依据。第一，王建为提供的证据中，王小光的签字就有三种不一致的字体，其中，证据第7页、13页、33页的签字为一种字体，11、12页的签字为一种字体，16页的签字为一种字体，三种字体的手写习惯明显不一致，存在伪造的可能性。第二，王建为当时系荣大公司的房产经纪人，有伪造《房屋买卖合同》的能力。因此，王建为提供的证据效力存在较大瑕疵，不应作为定案的依据。另外，王建为称于2018年7月22日至今，一直合法使用该房屋也没有任何依据。三、右江区人民法院对涉案房屋的查封于法有据，不应当解除。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，因此，法院对涉案房屋的查封符合法律规定。综上所述，王建为提交的《房屋买卖合同》无效，王建为不具有取得涉案房屋物权的权利基础，且王建为无证据证明已按约支付购房款并合法占有该房屋，因此，王建为的诉请无事实和法律依据，应当依法驳回。 王小光未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，诉讼中，本案被告王小光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃法律所赋予的答辩、质证、反驳等诉讼权利，由此所导致的法律后果，应由其承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理，认定本案的法律事实如下：2018年6月3日，原告与被告王小光签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告王小光将其所有的位于广西北海市以683461.50元的价款出售给原告；该价款包括被告王小光已支付的首付款、尚欠开发商的购房首付款、违约金及银行按揭贷款；房屋交付时间为2020年6月30日前。合同签订后，原告先后共计代被告王小光支付开发商首付款、违约金212995元，支付被告王小光50000元，代被告王小光偿还银行按揭贷款73488元，共计支付被告王小光购房款336483元，尚欠被告王小光的按揭贷款346978.50元，因该部分款项为按揭贷款，由原告负责代被告王小光向银行偿还。2018年7月22日，被告王小光将该房屋交付原告使用，因被告王小光购买该房屋时是向银行办理按揭贷款，该房已向银行办理了抵押担保，故，在还清银行按揭贷款办理解押之前，双方未能办理过户登记；实际上被告王小光亦未取得不动产权证。2019年3月25日，杭标百色分公司向本院申请财产保全，并提供担保；本院于2019年3月25日作出（2019）桂1002民初232号之二民事裁定书，裁定查封王小光名下位于北海市恒大名都15号楼2605号房产。原告以其与王小光形成房屋买卖合同关系、支付了大部分款项并合法占有该房屋为由，以案外人的身份对该财产保全裁定提出书面异议。本院于2019年6月5日作出（2019）桂1002执异18号民事裁定，以原告并未完全交付购房款，未享有足以排除强制执行的民事权益，驳回王建为的异议请求。原告为此诉至本院，请求解除对涉案房屋的查封并确认该房屋归其所有。 本院认为，本案的争议焦点是原告对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，由于涉案房屋未办理变更登记，原告未取得房屋所有权证，故，原告对涉案房屋尚不具有物权，但原告具有对该物权的期待权，待期待条件成就时取得物权的权利。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，2018年6月3日，原告就与被告王小光签订《房屋买卖合同》，双方形成的房屋买卖关系即购房时间早于人民法院查封形成时间，并支付了部分购房款，且已将应支付被告王小光的价款、支付开发商的首付款及违约金支付完毕，只剩被告王小光尚欠按揭贷款部分未支付，由原告继续代被告王小光向银行偿还，且原告已合法占有该涉案房屋；虽然双方未就涉案房屋办理过户登记，因双方订立的合同约定的过户登记期限未满，非原告自身原因未办理过户登记。故，原告与被告王小光的房屋买卖合同成立，原告对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，原告与被告王小光签订的《房屋买卖合同》依法成立，原告对该涉案房屋具有物权期待权，对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对原告这一主张，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。由于涉案房屋未办理变更登记，原告未取得房屋所有权证，原告对涉案房屋尚不具有包括所有权在内的物权。对其主张确认对该涉案房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 原告王建为提出的执行异议成立，终止对广西北海市产的执行。 案件受理费200元，由被告王小光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  覃洪科 人民陪审员  黄 瑞 人民陪审员  苏其将 二〇二〇年四月二十六日 法官 助理  冉晓雯 书 记 员  梁小凤