福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终937号 上诉人（原审原告）：肖江北，男，1962年10月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：林丽萍，女，1963年8月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告）：肖灵佳，女，1995年4月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：李柱强，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：王晓程，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市鼓楼区市场监督管理局，住所地福建省福州市津泰路**。 法定代表人：吴小雄，该局局长。 委托诉讼代理人：姚淑萍，女，该局工作人员。 委托诉讼代理人：钱亮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人肖江北、林丽萍、肖灵佳因与被上诉人福州市鼓楼区市场监督管理局（以下简称为“鼓楼市场监管局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖江北、林丽萍、肖灵佳上诉请求：撤销一审民事判决书并改判支持肖江北、林丽萍、肖灵佳的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实部分遗漏重要事实。根据鼓楼市场监管局一审提供的《福州市政府【2016】1号第100次会议纪要》《福州市政府【2016】6号第102次会议纪要》，案涉房产无论是在【2016】6号第102次会议纪要作出时的“现状”，还是按照勘测院出具的结果，均可以认定案涉房产分割后总建筑面积为565.55平方米。但一审法院事实认定中遗漏该重要事实。鼓楼市场监管局未在调解协议约定期限内完成权属变更登记手续反映了鼓楼市场监管局已经构成违约的事实，但一审法院予以遗漏。二、一审法院适用法律错误。1.鼓楼市场监管局在违约行为中明显存在过错。福州市市场服务中心阻扰，鼓楼市场监管局亦完全有权利也有能力可以依法依规处理，排除妨害，至今未办理完成产权分割说明其怠于主张、行使其权利。鼓楼市场监管局对涉案房产的权利来源于2001年11月28日福州市工商行政管理局鼓楼分局、福州市市场服务中心、福州市工商行政管理局、福州市国有资产管理局、福州市财政贸易委员会五部门作出的《市场办管脱钩资产、债权债务移交接收协议书》，并且通过2次福州市政府会议纪要及福州市勘测院文件，确认了鼓楼市场监管局享有的案涉房产分割后总建筑面积为565.55平方米。并且双方于2007年9月29日签订的《房屋买卖合同》附件1红线范围亦为565.55平方米，在实际交付使用时82.53平方米面积房产也是交由肖江北等实际使用。暂且不论争议部分的82.53平方米面积是否一并转让，至少是可以确认该部分面积归鼓楼市场监管局所有。鼓楼市场监管局（原福州市鼓楼区工商行政管理局）与福州市市场服务中心竟于2007年5月31日签订一份《协议书》，在未经任何主管部门审批的情况下擅自将82.53平方米房产划分归福州市市场服务中心，其行为严重违反《国有资产管理办法》规定，根据《财政违法行为处罚处分条例》第八条的规定应对上述行为作出严肃处理。鼓楼市场监管局在房产交易及福州市政府会议中也隐瞒情况，在市政府及测绘院已明确鼓楼市场监管局产权分割后总建筑面积为565.55平方米的情况下，鼓楼市场监管局在2019年1月8日所做报告中未作任何相关说明，仅表述其中367.34平方米，并按上述面积进行报批，导致前后材料关于面积说明不一致，上级部门无法审批，对产权分割工作造成阻碍存在过错。2.退一万步说，即使鼓楼市场监管局不存在过错，根据合同法第107条、第121条的规定，鼓楼市场监管局至今未办理完成产权分割及过户的行为已事实构成违约，即使其不存在错误也应当在向肖江北等承担合同约定的违约责任后另行向第三人主张，而非作为抗辩理由。3.鼓楼市场监管局不存在免责事由。鼓楼市场监管局一审答辩中提出在拍卖过程中已经提示了相关风险，因此即使无法办理权属分割、登记、变更也无需承担违约责任，不能成立。肖江北等竞买涉案房产时起拍价格为350万元，最终以700万元的价格购买，已高于当时的市场价格。而购买不动产的合同目的及实现不动产价值均需办理完成权属登记为基础。参与竞买所有的合同等文书均系按鼓楼市场监管局或拍卖公司的要求所签署或出具，而该瑕疵提示条款明显减轻或免除了鼓楼市场监管局的责任，也限制了肖江北等的权利。同时在鼓楼院的调解书中，双方已经明确了可以办理权属登记，并约定了具体期限，也充分说明不存在不能办理的情况。 鼓楼市场监管局辩称，一、1.关于案涉房产是否565.55平方米的问题。无论是会议纪要，还是勘测院出具的结果，仅是对福州市市场服务中心与鼓楼市场监管局如何分割西营里市场进行了界定。鼓楼市场监管局根据会议纪要和勘测院出具的文件分割到的房屋是否就是肖江北等向鼓楼市场监管局购买的房屋，现有证据仍无法明确,不能予以认定。2.因案涉房产存在历史遗留问题，仅靠肖江北等、鼓楼市场监管局和产权人台江区工商局的配合无法办理完成。肖江北等于2015年起诉时，鼓楼市场监管局也积极配合调解，目的希望能通过法院执行调解书的方式帮助解决问题。调解书约定的一个月实际上并不是双方的真实目的，而是为了尽快进入法院执行程序，并不能因此而认定鼓楼市场监管局违约，反而能够证明鼓楼市场监管局积极通过各种方式履约。二、关于鼓楼市场监管局在违约行为中存在过错的观点不能成立。1.通过鼓楼市场监管局的举证，鼓楼市场监管局在遇到市场服务中心的阻挠放样打钉的行为后，已向法院起诉福州市市场服务中心要求排除妨碍。2.关于所谓鼓楼市场监管局隐瞒2007年5月31日与福州市市场服务中心签订的协议书的问题。包括肖江北等在内的所有竞买人拍卖前就已明确知晓该协议的全部内容，已经知晓其购买的房产的实际面积，不存在鼓楼市场监管局隐瞒这一协议的行为。至于鼓楼市场监管局与市场服务中心的转让是否符合规定与本案无关。3.关于鼓楼市场监管局的报告中表述367.34平方米的情况，这符合双方房屋买卖合同中的明确约定，也与拍卖资料中的报纸公告、承诺书等都是能够对应的。三、关于鼓楼市场监管局应承担违约责任的观点不能成立。1.鼓楼市场监管局积极履约，并无任何违约行为。2.案涉房屋至今未办理产权系基于历史遗留问题的原因，肖江北等在购买该房产时已知晓，并承诺不追究鼓楼市场监管局的法律责任。因此不能认定鼓楼市场监管局违约。3.肖江北等要求鼓楼市场监管局承担无过错违约责任的观点无事实和法律依据。双方签订的《房屋买卖合同》已经明确约定只有在鼓楼市场监管局存在过错导致对方无法取得房地产权属证书的，才视为鼓楼市场监管局违约。四、肖江北等直到12年之后才起诉要求未能办理变更登记的违约金，已明显超过了诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,驳回上诉，维持原判。 肖江北、林丽萍、肖灵佳向一审法院起诉请求：1.判令鼓楼市场监管局支付违约金50万元；2.判令鼓楼市场监管局承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年9月14日，肖江北、林丽萍、肖灵佳通过竞买方式，以人民币700万元的价格拍得位于福州市鼓楼区××街道××市场××＃××层部分房产，并签署了拍卖成交确认书。 2007年9月29日，原福州市鼓楼区工商行政管理局（即鼓楼市场监管局）与肖江北分别作为甲、乙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：案涉拍卖房产位于福州市鼓楼区××街道××市场，私有面积是367.34平方米（产权面积最后以房地产管理部门核定产权面积为准）；案涉房产属西营里市场5＃第一层部分房，该第一层已办理房地产总证，房产所有权人为福州市台江区工商行政管理局，产权证、土地证均未办理产权分割手续；案涉房产的转让价款为人民币700万元，付款方式为分期付款，即乙方（肖江北）已于2007年9月19日支付了350万元，合同生效之日起三日内再支付300万元，在甲方（鼓楼市场监管局）向乙方移交办理产权过户所需的所有文件和资料手续后三日内支付余款50万元；甲方保证除《竞买合同书》第十二条瑕疵提示外，该房屋交接时没有产权纠纷、财务纠纷及设定抵押权；甲方应协助乙方办理房地产权属转让手续，按房地产交易的规定，及时提供应由转让方出具的手续、材料，如需福州市台江区工商行政管理局呈交相关合同和提供相关材料，由甲方负责办理；如由于甲方的过错（不含甲方在拍卖中提示的原因）而导致乙方无法取得房地产权属证书的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付50万元违约金；等等。 2015年4月14日，肖江北、林丽萍、肖灵佳以福州市鼓楼区工商行政管理局、福州市台江区工商行政管理局为被告向一审法院提起民事诉讼，要求后者协助前者办理案涉房屋所有权及土地使用权转让的过户变更登记手续。该案审理过程中，在一审法院主持下，双方达成关于福州市鼓楼区工商行政管理局、福州市台江区工商行政管理局协助肖江北、林丽萍、肖灵佳办理涉案房屋所有权及土地使用权转让的过户变更登记手续、肖江北、林丽萍、肖灵佳在过户变更登记手续办理完毕后三日内支付购房余款500000元等内容的调解协议。 2016年4月25日，福州市勘测院向福州市城乡规划局提交《福州市房屋建筑面积计算报告》一份，载明该院受福州市台江区工商行政管理局委托经对案涉房产进行建筑面积计算，确认福州市鼓楼区工商行政管理局分割后总建筑面积为565.55平方米，福州市市场服务中心分割后总建筑面积为1964.50平方米。 2017年11月10日，福州市鼓楼区市场监督管理局向福州市住房保障和房产管理局房地产测绘处出具《关于协助认定西营里市场店面产权范围的函》一份，请求后者现场认定被拍卖部分房产的范围。 2017年11月21日，福州市市场服务中心函复福州市鼓楼区市场监督管理局称，根据双方协议，经房产管理部门确权的案涉房产私有建筑面积367.34平方米归鼓楼工商局所有，其余建筑面积2162.71平方米归该中心所有，该中心只确认《市场办管脱钩资产、债权债务移交议定书》移交的面积及产权分割《协议书》中确权的面积，对于鼓楼市场监管局附件《福州市房屋建筑面积计算报告》中测绘的面积不予确认。 2017年11月28日，福州市房地产测绘处向福州市住房保障和房产管理局提交《关于西营里市场5#一层产权范围实地分割放样情况报告》一份，称该处于2017年11月14日会同福州市、区两级工商行政管理局及肖江北、福州市市场服务中心等到现场，根据福州市勘测院的测绘成果平面图，进行各自所属房产区域放样打钉，放样之后，在打钉过程中受到福州市市场服务中心方面人员的阻挠，致使打钉工作未能顺利完成。该处同时建议，由原产权单位福州市台江区工商行政管理局（或相关部门）牵头，组织福州市鼓楼区工商行政管理局和福州市市场服务中心等协商解决，协商不能解决的，依照司法程序处理。福州市住房保障和房产管理局于2017年12月1日向肖江北等发函反馈了上述情况。 2018年2月26日，福州市台江区工商行政管理局、福州市鼓楼区工商行政管理局以福州市市场服务中心为被告向一审法院提起诉讼，要求福州市市场服务中心配合肖江北、林丽萍、肖灵佳办理案涉房产的放样、打钉等产权分割手续，并配合办理产权分割后的权属登记手续。一审法院以（2018）闽0102民初2890号民事裁定驳回福州市台江区工商行政管理局、福州市鼓楼区工商行政管理局的起诉。福州市台江区工商行政管理局、福州市鼓楼工商行政管理局不服，向福州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年5月14日作出（2019）闽01民终2821号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 案涉房产的所有权至今未变更登记至肖江北、林丽萍、肖灵佳名下。 一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。肖江北、林丽萍、肖灵佳主张其至今无法取得案涉房产的权属证书系鼓楼市场监管局未能办理案涉房产的产权分割手续所致，故鼓楼市场监管局应依约向肖江北、林丽萍、肖灵佳支付违约金50万元。虽然案涉《房屋买卖合同》约定“如由于甲方（鼓楼市场监管局）的过错而导致乙方（肖江北、林丽萍、肖灵佳）无法取得房地产权属证书的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付50万元违约金”，但根据本案查明的事实，案涉房产未能进行产权分割的主要原因系福州市市场服务中心对福州市勘测院出具的《福州市房屋建筑面积计算报告》中测绘的面积不予认可，在福州市房地产测绘处会同福州市、区两级工商行政管理局及肖江北、福州市市场服务中心等到现场进行各自所属房产区域放样打钉时，受到该中心人员的阻挠，致使打钉工作未能顺利完成，从而导致案涉房产产权未能进行分割并无法变更登记至肖江北、林丽萍、肖灵佳名下。同时，案涉《房屋买卖合同》签订后，肖江北、林丽萍、肖灵佳于2017年11月10日向福州市住房保障和房产管理局房地产测绘处发函要求现场认定被拍卖部分房产的范围，在放样打钉工作受阻之后，肖江北、林丽萍、肖灵佳还于2018年2月26日以福州市市场服务中心为被告提起诉讼，要求后者配合肖江北、林丽萍、肖灵佳办理案涉房产的放样、打钉等产权分割及之后的权属登记手续。综合上述事实，鼓楼市场监管局在履行案涉《房屋买卖合同》的过程中并不存在过错，案涉房产未能进行产权分割并变更登记至肖江北、林丽萍、肖灵佳名下并非鼓楼市场监管局的过错所致，故肖江北、林丽萍、肖灵佳关于鼓楼市场监管局未能办理案涉房产的产权分割手续导致其未能取得案涉房产权属证书的主张，缺乏事实与合同依据，不能成立。综上，肖江北、林丽萍、肖灵佳要求鼓楼区市场监督管理局支付违约金50万元的诉讼请求，一审法院不予支持，判决：驳回肖江北、林丽萍、肖灵佳的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由肖江北、林丽萍、肖灵佳负担。 二审中，肖江北、林丽萍、肖灵佳提交一份协议书，证明2007年5月31日原福州市鼓楼区工商行政管理局与福州市市场服务中心签订协议书，鼓楼市场监管局违法违规擅自处分国有资产，但福州市市场服务中心却以该协议为由阻挠产权登记及变更，因此鼓楼市场监管局存在过错。鼓楼市场监管局提交证据承诺书、身份证复印件；共同证明其他竞买人也与肖江北等一样，在参加拍卖时签订了承诺书，确认知晓2007年5月31日鼓楼市场监管局与福州市市场服务中心签订的协议书。本院组织了质证，经审查，本院认为，上述证据的真实性本院予以确认,因案涉房产的产权面积事实存在争议，原福州市鼓楼区工商行政管理局与福州市市场服务中心签订协议书不能证明鼓楼市场监管局系违法违规擅自处分国有资产;鼓楼市场监管局提交的承诺书可以证明各方在竟拍时对鼓楼市场监管局与福州市市场服务中心签订的协议书是知晓的。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效。合同违约条款明确约定只有因鼓楼市场监管局的过错而导致肖江北、林丽萍、肖灵佳无法取得房地产权属证书的，视为违约。本案中，拍卖公司在案涉房产拍卖时已明确告知竟买方案涉房产产权的相关权属、土地性质等情况，鼓楼市场监管局在履行合同中不存在不予配合等情形，案涉房屋系因福州市市场服务中心对福州市勘测院出具的《福州市房屋建筑面积计算报告》中测绘的面积不予认可并进行阻挠致拍卖标的无法办理房地产权属转移登记手续，鼓楼市场监管局履行合同不存在过错，故一审认定鼓楼市场监管局不承担违约责任并无不当。 综上所述，肖江北、林丽萍、肖灵佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8800元，由肖江北、林丽萍、肖灵佳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇二〇年四月十六日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林雨婷