福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申5370号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建南平环宇房地产开发有限公司，住所地福建省南平市工业路**。 法定代表人：薛行安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡为民，福建中美律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人)：南平市延平区日冠东城小区业主委员会，，住所地福建省南平市延平区水东街道工业路** 负责人：林克辉，该业主委员会主任。 再审申请人福建南平环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）因与被申请人南平市延平区日冠东城小区业主委员会（以下简称日冠东城业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服福建省南平市中级人民法院(2019)闽07民终831号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 环宇公司申请再审称，（一）二审认定日冠东城业委会提供的施工阶段的总平面定位图，作为确定本案讼争的1＃、2＃楼架空层规划性质的证据，以该图经济指标中注明的涉案架空层作为小区公开放空间，从而认定涉案架空层属于小区全体业主共有，缺乏证据支持。2013年5月11日的总平面定位图，是开始规划和施工过程的图纸，而不是最终工程完成竣工、规划部门确认的竣工图。环宇公司举证的2013年8月的竣工图，一审法院故意不列举、不采信，二审法院明知总平面定位图不是规划测绘部门盖章，还将施工阶段的总平面定位图作为竣工规划验收的依据对待，而对竣工图及规划核实意见等证据直接无视，属于认定事实不清。故环宇公司举证的竣工图才是作为建筑工程竣工，完成规划指标验收最终认定的依据，能够与《建设工程竣工规划条件核实意见书》相互印证。在最终竣工验收时，南平向阳城1＃-5＃楼竣工图及《建设工程竣工规划条件核实意见书》中，均没有将1＃、2＃楼架空层核定为公共架空绿化面积及公共架空停车面积，已经不属于小区公共开放空间。原审法院认定涉案架空层没有包括在小区建筑面积，属于非独立的所有权空间，缺乏证据证明。从环宇公司举证的照片及备案的竣工图上看，1＃、2＃楼架空层具有构造上的独立性，没有和小区公共或专有部分相互交叉重叠，使用功能也互不影响，具有利用上的独立性，可以排他使用，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定。1＃、2＃楼架空层本身并没有作为公用分摊建筑面积,分摊给小区的全体业主，不属于业主投资购买的产权部分。相反地，1＃、2＃楼架空层分别作为具有独立测量产权面积（111.29㎡、111.27㎡）、独立分摊公用面积（5.2㎡、4.95㎡）、独立分摊土地使用权面积(17.5㎡、17.48㎡）的建筑空间，属于环宇公司独立开发投资建设。原审法院推测不计容积率就不包括在小区建筑面积内从而不能登记错误，不动产的登记显然属于不动产登记部门的职能而不是法院的职权认定范围。原审法院对于本案架空层通过《商品房买卖合同》约定，归环宇公司所有的事实不予认定明显不公。环宇公司通过合同明确约定小区的公共部分及空间，均没有包含本案讼争的1＃、2＃楼架空层，根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，1＃、2＃楼架空层不属于法定共有、天然共有部分，属于约定共有部分。（二）二审判决环宇公司将本案涉讼的1＃、2＃楼架空层腾空交付给日冠东城业委会，属于适用法律错误且缺乏基本逻辑常识。二审法院以日冠东城业委会无权直接以当事人的身份提起确认之诉为由，撤销了日冠东城业委会要求确认上述架空层及物业管理用房归小区业主共同所有的判决，即没有生效的法律文书确认上述讼争的物业所有权归小区全体业主共有，更没有生效的法律文书确认上述讼争的物业所有权归业委会所有。那么本案讼争物业（架空层及管理用房）所有权就不是小区全体业主及日冠东城业委会，在日冠东城业委会不拥有对本案讼争物业（架空层及管理用房）占有、使用、收益和处分权的前提下，二审判决环宇公司将本案涉讼的1＃、2＃楼架空层腾空交付给日冠东城业委会（占有、使用），该项判决自相矛盾。退一步假设能够认定本案讼争物业属于小区全体业主共有，那么就应当判决交付小区业主或业主大会授权的主体，而不是没有业主大会授权和非权利人的日冠东城业委会。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主委员会能够对物业管理的事项主张权利，并没有规定业委会有权对小区内的建筑物主张所有权，更没有规定业主委员会可以替代全体业主主张小区内建筑物的所有权，这一点法院已经确认，既然本案没有物业所有权或物业所有权未确认，如何存在向业主委员会履行物业交付（所有权中的占有、使用权）的判决？福建省高级人民法院的生效判例［2016］闽民申1610号也证明了这一点。综上，环宇公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，申请再审本案。 本院经审查认为，（一）关于原审认定涉案架空层属于小区全体业主共有是否不当问题。从环宇公司与业主签订的《商品房买卖合同》内容看，并未约定讼争架空层归环宇公司所有；从法律规定来看，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属业主共有。本案中，原审查明，2010年10月8日市规划局《建设工程规划许可证附件存根》（建字第350700201000074号）上标明：1#楼、2#楼、4#楼底层局部架空层作为公共开放空间的面积不计入本证建设规模，不计入容积率。市规划局审核通过的《总平面图》“主要经济技术指标”标注：不计容建筑面积中，4#楼底层架空绿化面积（作为小区公共开放空间）63.09㎡，2#楼底层架空绿化面积（作为小区公共开放空间）114.85㎡，1#楼底层架空停车面积（作为小区公共开放空间）111.96㎡。市住建部门的城建档案馆2013年5月11日《竣工-总平面定位图》标注：不计容建筑面积中，4#楼底层架空绿化面积（作为小区公共开放空间）63.09㎡，2#楼底层架空绿化面积（作为小区公共开放空间）114.85㎡，1#楼底层架空停车面积（作为小区公共开放空间）111.96㎡。以上架空面积以竣工测绘面积为准。可见，“日冠东城”小区在规划设计时已注明涉案架空层系作为“日冠东城”小区公共开放空间，未计入小区建筑总面积、未计容积率，涉案架空层及规划范围内的土地系提供给全体业主使用的公共设施，其用途有特定性，开发商非经多数业主同意并经规划部门审批同意不得随意变更。环宇公司主张架空层应属其所有，但其提交的南规核［2013］58号《建设工程竣工规划条件合适意见书》仅载明计容面积、绿化工程、停车场、社区用房、物业用房等面积，即仅是核实各项面积，并未进行任何其他说明；其提交的《南平向阳城1#-5#楼竣工图》也仅是对用地面积、建筑占地面积、小区绿化面积、室外停车面积等进行勘测记载。上述证据无法证明规划局审批同意改变了原有规划，原审关于架空层权属的认定并无不当。（二）关于本案日冠东城业委会能否以自己名义提起诉讼的问题。业主委员会符合“其他组织”条件，据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，可以业主委员会名义对涉及业主共有和共同管理的相关重大事项行使权利，其中就包括提起诉讼。本案中，日冠东城业委会在一二审期间已经提交了部分业主的授权签名，环宇公司无相反证据予以推翻。二审判决认定涉案架空层及物业用房属业主共有，又认为日冠东城业委会无权直接以当事人的身份提起所有权之诉，虽存在矛盾，但判决环宇公司交付讼争架空层及物业用房与权属认定一致，并无不当。环宇公司提出的本院生效判例案涉《商品房买卖合同》对架空层进行了明确约定，与本案情形不一致，不能证明其主张。综上，环宇公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回福建南平环宇房地产开发有限公司的再审申请。 审 判 长  段思明 审 判 员  林培阳 代理审判员  张丹萍 二〇二〇年四月二十八日 法官 助理  高巧燕 书 记 员  王琦春 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。