福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初205号 原告：林盛，男，1987年3月23日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：蒋洮婷、池建伟，福建名仕律师事务所律师。 被告：林敏，女，1978年9月3日出生，汉族，国内住址福州市长乐区，现居住于日本。 委托诉讼代理人：吴陈新，福建力格律师事务所律师。 被告：邹柳凤，女，1951年1月13日出生，汉族，住福州市长乐区。 第三人：福州市长乐区首占美居房产中介服务所（个体工商户），经营场所福州市长乐区首占镇首占新区振铎路**，统一社会信用代码：92350182MA32UTTQ4P。 经营者：高清花，女，1990年12月10日出生，汉族，住福州市长乐区。 第三人：中国建设银行股份有限公司长乐支行，营业场所福州市长乐区航城街道爱心路291号，统一社会信用代码：9135018285486198XP。 负责人：邹建新，行长。 委托诉讼代理人：焦雨馨，女，该行员工。 委托诉讼代理人：陈泽诚，男，该行员工。 原告林盛与被告林敏、邹柳凤、第三人福州市长乐区首占美居房产中介服务所（以下简称“美居房产中介”）、中国建设银行股份有限公司长乐支行（以下简称“建行长乐支行”）合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林盛的委托诉讼代理人蒋洮婷、被告林敏的委托诉讼代理人吴陈新、第三人美居房产中介的经营者高清花、第三人建行长乐支行的委托诉讼代理人焦雨馨到庭参加诉讼。被告邹柳凤经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林盛向本院提出诉讼请求：1．判令林敏、邹柳凤向其支付赔偿金30万元及赔偿律师费损失15000元；2．判令林敏、邹柳凤配合第三人经营者高清花至第三人建行长乐支行解除银行账户资金托管手续；3．诉讼费用由林敏、邹柳凤负担。事实和理由：2019年7月26日，在美居房产中介居间下，林盛与林敏代理人邹柳凤签订了《房屋买卖合同》，约定林敏将位于长乐区房屋（以下简称案涉房屋）卖给林盛，面积159.52㎡，总价368万元。同日，林盛与林敏代理人邹柳凤、美居房产中介签订了《居间服务合同》《交易服务合同》，约定由美居房产中介提供房屋买卖居间及交易服务。邹柳凤当日签署了《产权人未到场声明》，保证代理签订合同的行为已取得产权人口头授权，保证在《房屋买卖合同》签订后柒日内向交易服务方提供产权人委托本人签订合同授权确认函或委托本人出售房屋的公证委托书。因产权人在合同签订后七日内未向交易服务人提供授权确认函或公证委托书而导致上述合同无效或被撤销，邹柳凤承担责任，向买方支付30万元赔偿金。合同签订后，林盛依约履行了义务。2019年8月2日，美居房产中介经营者高清花与邹柳凤在建行长乐支行办理了7万元的资金托管。美居房产中介先后于2019年8月26日、2019年9月19日向林敏、邹柳凤发出《履约通知函》《告知函》，催促林敏、邹柳凤办理手续。2019年10月17日，林盛委托律师向林敏邮寄了《律师函》，要求林敏对邹柳凤的代理行为予以追认，逾期未作表示的，视为拒绝追认，但林敏至今未予追认。 林敏答辩称，其未委托其母邹柳凤出售房产，要求驳回林盛对其的诉讼请求。 邹柳凤提交书面答辩意见称，林敏未授权其出售案涉房产。2019年7月间，林敏的同学告知她，林敏的房子要出售且已有买家，要求她去签合同。她便带着合同、发票到了美居房产中介，当时她向林敏通话确认但未能成功。到了中介后，对方要求她签具了一堆材料，她懵懵懂懂就把合同、发票交给了中介人员。后来在中介人员的忽悠、惊吓之下，她就签了字。后来还去银行办了手续。林敏得知后表示不愿意卖房。中介人员应当清楚，她没有获得代理权的签字，相应合同是无效的。她也未曾收取买方一分钱，买方也没有遭受到任何损失。至于托管资金，她愿意配合办理相关手续。 美居房产中介对林盛诉请无异议。 建行长乐支行答辩称，高清花、邹柳凤确在该行办理个人账户交易资金托管业务，目前该业务处于“确认托管”状态。如需付款，应由高清花发出付款指令；如需退款，则应由邹柳凤发起退款交易。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月26日，邹柳凤以林敏代理人的名义（卖方）与林盛（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋（建筑面积159.52㎡），以368万元家给卖予林盛。该合同第九条违约责任，约定有“交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付主张该违约责任所产生的费用（包括担不限于诉讼费、律师代理费等）”。同时，邹柳凤还以林敏代理人的名义与林盛、美居房产中介签订了《居间服务合同》《交易服务合同》，约定由美居房产中介为该房产交易提供居间、交易服务。 同日，邹柳凤出具了《产权人未到场声明》，载明“2019年7月26日，经居间方福州市长乐区美居房产中介店提供居间服务，本人代表产权人林敏真实意愿与买方林盛就买卖位于福州市长乐市签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述产权人及配偶外无其他共有权人，并保证代理签订前述合同的行为已取得上述产权人口头授权，另保证上述产权人在前述合同签订后柒日内向交易服务方提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，或因上述产权人在前述合同签订后七日内未向交易服务方提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函亦未向交易服务方提供上述产权人委托本人出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，本人应向买方支付赔偿金人民币叁拾万元整并应向居间方支付相当于在前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付佣金同等金额的赔偿金人民币拾伍万贰仟圆整。特此声明！声明人：邹柳凤。2019年7月26日。”同时，林盛在《产权人未到场声明》上签署“买方已知悉上述声明内容表示接受，同意在前述合同签订后不进行任何撤销合同的行为，否则，撤销行为无效。买方：林盛。2019年7月26日。” 上述合同签订后，林盛根据合同约定于2019年7月26日、8月2日两次向美居房产中介交纳了购房保证金共计15万元（现已退回8万元）。2019年8月2日，美居房产中介的经营者高清花（甲方、付款方）与邹柳凤（乙方、收款方）在建行长乐支行（丙方）处办理了7万元的个人账户交易资金托管业务。后邹柳凤未在约定期限内取得林敏的授权确认函或公证委托书。美居房产中介先后于2019年8月26日、9月19日向林敏发出《履约通知函》《告知函》，催告其履行合同义务。2019年10月14日，林盛与福建名仕律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费15000元。同年10月17日，蒋洮婷律师受林盛委托向林敏发出《律师函》，催告其对邹柳凤的代理行为进行追认，但邮件被退回。2020年1月9日，林盛诉至本院。 另查明，林敏于2017年4月12日与福建永硕房地产开发有限公司签订了编号为CL预售201705145号《商品房买卖合同（预售）》，购置得案涉房屋，至今未办理产权登记。 上述认定的事实，有林盛提交的《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》《产权人未到场声明》《履约通知函》《告知函》《律师函》《委托代理合同》和保证金收据、银行交易明细、E托保交易资金托管申请客户回单、律师费发票及建行长乐支行提供的《中国建设银行个人账户交易资金托管协议》等证据材料佐证，本院予以确认。 本院认为，邹柳凤在未取得林敏授权的情况下，以林敏的名义与林盛签订案涉《房屋买卖合同》，属无权代理，现林敏已明确拒绝追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，邹柳凤签订的相应合同对被代理人林敏不发生效力，应由邹柳凤承担责任，故林盛针对林敏的诉讼请求均应予以驳回。邹柳凤虽书面答辩称其系受到他人忽悠、惊吓之下才签订相应材料，相应材料均为无效，但未能提供相应证据予以佐证，不予采信。邹柳凤出具的《产权人未到场声明》，林盛亦在声明上签字确认，该声明应视为邹柳凤、林盛已就邹柳凤无法获得林敏追认导致合同无法履行的情形下邹柳凤应当承担的责任进行约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现林敏拒绝追认，邹柳凤应按照《产权人未到场声明》的约定，承担相应法律责任，即向林盛支付赔偿金30万元。同时，《房屋买卖合同》第九条约定，守约方有权要求违约方支付主张该违约责任所产生的费用（包括担不限于诉讼费、律师代理费等），现林盛因本案纠纷产生律师费15000元，邹柳凤作为违约方应予以支付。但林盛并非高清花、邹柳凤、建行长乐支行之间形成的《中国建设银行个人账户交易资金托管协议》的相对人，其对三方之间所形成的交易资金托管关系并无诉权，故对其要求邹柳凤配合高清花向建行长乐支行解除资金托管的诉讼请求应予以驳回。邹柳凤经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，依法可缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、邹柳凤应于本判决生效之日起十日内支付林盛赔偿金30万元及律师费1.5万元； 二、驳回林盛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6025元，由邹柳凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑文钧 人民陪审员  林丽云 人民陪审员  林新章 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  吴琳慧 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。