贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0181民初1423号 原告：龚昌礼，男。 委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：邹正威，贵州浩辩律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 被告：罗建国，男。 委托诉讼代理人：张新，贵州黔信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：刘明琼，女。 委托诉讼代理人：潘开辉，贵州黔信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：张涛，贵州黔信律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告龚昌礼与被告罗建国、刘明琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月15日第一次公开开庭进行了审理，于2019年11月11日第二次公开开庭进行了审理。原告龚昌礼及其委托诉讼代理人杨波、邹正威，被告罗建国及其委托诉讼代理人张新，被告刘明琼及其委托诉讼代理人潘开辉、张涛到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告龚昌礼向本院提出诉讼请求：1.判决被告将位于清镇市房屋过户至原告名下并承担办理过户手续的费用；2.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2005年5月4日，原告与被告签订《房屋出售协议》，双方约定：一、被告愿将清镇市委大院宿舍集资建房三楼一套住房及一楼房屋二间出售给原告，双方协商价为人民币伍万元正（50000元）；二、被告将产权证转交给原告，产权归原告所有，由单位补交土地收益金后方可办理手续，过户手续由被告协调予以办理(费用由被告承担)。《房屋出售协议》签订后，原告于2005年8月24日向被告支付购房款人民币50000元，收款人为被告罗建国和刘明琼。双方建立房屋买卖合同关系后，被告于《房屋出售协议》签订后随即将房屋使用权转交予原告使用，原告对房屋进行装修并一直对房屋行使使用权，包括居住、出租收益等，但是由于当时政策原因，房屋未能办理过户手续，直至2005年12月25日，该房屋获得准许进入房地产市场的资质，房屋才能办理过户手续。原告多次要求被告履行办理房屋过户之义务，但是被告一直怠于履行办理房屋过户之义务。现由于被告之违约行为，已经导致原告难以合法获得拆迁补偿。原告认为，原告与被告签订的《房屋出售协议》意思表示真实，合法有效，双方理应严格遵守。被告配合原告办理房屋过户登记手续的义务，既是合同约定的义务，亦是法律规定的从义务，被告应该配合办理房屋过户登记。特提起诉讼，望判如诉请。 被告罗建国辩称，罗建国与原告没有签订任何协议，出售协议不是罗建国签订的。罗建国收款是因为原告说先收款以后再说，才收的。罗建国与刘明琼离婚以后，原告调到清镇以后，是刘明琼的母亲借给原告居住，不是买卖关系，2005年的4月26日之前就住下来的。准入许可证是补足土地出让金之后，2014年9月补办的准入许可证，应当驳回原告的诉请。 被告刘明琼辩称，原告与被告之间未建立买卖合同关系，原告的诉请没有事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：罗建国与刘明琼原系夫妻关系，1994年罗建国参加所在单位中共清镇市委办公室集资建房，购买了坐落于清镇市房屋，并于1994年12月27日取得编号为13509号《房屋所有权证》（所有权人：罗建国；所有权性质：私产；共有人：刘明琼；幢号：5；房号：1-3-3；间数：4；建筑结构：砖混；层数：3；建筑面积：70.42平方米）。 1999年6月28日，罗建国与刘明琼办理离婚登记，离婚协议约定：市委集资建房一套归属刘明琼及女儿（产权归女方）。 龚昌礼系刘明琼之母杨某的侄女婿，因工作调动到清镇市区上班，且无房居住，经杨某做刘明琼的工作，刘明琼在2005年春节后将清镇市红旗路市委宿舍5栋1-3-3号房屋借给龚昌礼居住。 龚昌礼提交的落款时间为2005年4月26日的《房屋出售协议》载明“甲方：罗建国；乙方：龚昌礼；一、甲方愿将清镇市委大院宿舍集资建房三楼一套住房及一楼房屋二间出售给乙方，双方协商价为人民币伍万元正（50000元）；二、甲方将产权证转交给乙方，产权归属乙方所有，由单位补交土地收益金后方可办理手续，过户手续由甲方协调给予办理（费用由甲方负责）。此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方：罗建国（签名）乙方：龚昌礼（签名）。2005.4.26日”。 龚昌礼提交的落款时间为2005年8月24日的《收条》载明“收到龚昌礼购房款伍萬元正。收款人：刘明琼（签名）、罗建国（签名）”。 2005年12月25日，清镇市人民政府住房制度改革领导小组办公室（以下简称清镇市房改办）颁发的证号为清房准字第××号《准入许可证》主要载明“房屋所有权人姓名：罗建国、刘明琴；房屋所有权证号：13509；房屋坐落：清镇市红旗路5栋1单元3号；经济适用房单价：550元／㎡；幢号：5；房号：1-3-3；结构：砖混；房屋总层数：6；所在层数3；建筑面积：70.42㎡”。 落款时间为2005年12月26日的《清镇市房改补交土地收益计算审核表》主要载明“户主：罗建国，存量补贴额11500元；配偶：刘明琴，存量补贴额10580元；原购房款情况：1995年1月5日交购房款9018.91元，1998年11月16日交购房款4855.71元。应补总额计算式：购房款为34764.95元，补土地收益为-14430.55元”。同日，清镇市房改办核销了罗建国的个人住房存量补贴11500元及刘明琴的个人住房存量补贴10580元。 2016年12月1日，龚昌礼将清镇市红旗路市委宿舍5栋1-3-3号房屋出租给贵州仁智房屋征收补偿咨询有限公司，租赁期限至2017年11月30日。2017年12月9日，贵州仁智房屋征收补偿咨询有限公司续租该房，租赁期限至2019年11月30日。 2019年1月23日，罗建国、刘明琼与清镇市房屋征收局协商房屋征收事宜，《清镇市国有土地上房屋征收安置补偿协议》主要内容为“被征收房屋位于清镇市，砖混结构，住宅面积101.37㎡。采取房屋产权调换方式进行安置补偿，调换建筑面积共计178.82㎡的两套房屋。”，协议上甲方处为空白，乙方处有罗建国、刘明琼签名。 2019年2月25日，中共清镇市委办公室出具的《关于将“刘明琴”更正为“刘明琼”的说明》载明：2005年12月，市委办在组织办理单位职工补交土地收益金时，工作人员误将罗建国、刘明琼户中“刘明琼”写成“刘明琴”，现予以更正。 落款时间为2019年3月5日的《清镇市房改补交土地收益计算审核表》主要载明“户主：罗建国，存量补贴额11500元；配偶：刘明琼，存量补贴额10580元；原购房交款情况：1995年1月5日交购房款9018.91元，1998年11月16日交购房款4855.71元。应补总额计算式：一、新增面积购房款：13874.62÷70.42×32.66=6434.89元；二、购房款为50888.53元；三、补交土地收益为-4741.84元”。同日，罗建国、刘明琼按清镇市房改办出具的《补交购房款的通知》的要求，将6435元购房款存入经济适用房资金专户。 2019年3月7日，清镇市房改办颁发的《准入许可证》主要载明“房屋所有权人姓名：罗建国、刘明琼（补办）；房屋所有权证号：13509；房屋坐落：清镇市红旗路市委内5栋1单元3层3号；房屋单价：550元/㎡；经济适用房总价款：50888.53元；幢号：5；房号：3；结构：砖混；房屋总层数：6；所在层数3；建筑面积：103.08㎡”。 2019年3月14日，贵州仁智房屋征收补偿咨询有限公司向龚昌礼出具《清镇市铁鸡巷棚户区（城中村）改造项目收件凭证》，载明“被征收人：罗建国、刘明琴；收件名称：1、准入许可证，清房准字第××号；2、房屋所有权证，字第13509号；收件人：郑祖明；交件人：龚昌礼”。同日，贵州仁智房屋征收补偿咨询有限公司向罗建国、刘明琼出具《清镇市铁鸡巷棚户区（城中村）改造项目收件凭证》，载明“被征收人：罗建国；收件名称：1、清房准字号20190307001号；收件时间：2019.03.14；收件人：王威”。 双方因案涉房屋被征收产生纠纷后，龚昌礼遂提起诉讼。第一次庭审中，龚昌礼确认《房屋出售协议》上“龚昌礼”的签名系其亲笔所签，“罗建国”的签名系刘明琼代签，其余内容全部系刘明琼亲笔书写；《收条》上“刘明琼”的签名系刘明琼亲笔所签，“罗建国”的签名系罗建国亲笔所签。罗建国确认《房屋出售协议》上“罗建国”的签名不是其亲笔所签；《收条》上“罗建国”、“刘明琼”的签名系其亲笔所签。刘明琼确认《房屋出售协议》的所有内容均是其亲笔书写，“罗建国”、“龚昌礼”的签名亦是其亲笔所签；《收条》上“刘明琼”的签名不是其亲笔所签。经本院委托贵州警察学院司法鉴定中心进行笔迹鉴定，鉴定结论为：《房屋出售协议》上“龚昌礼”的签名字迹不是龚昌礼所书写，“罗建国”的签名字迹不是罗建国所书写；《收条》上“刘明琼”的签名字迹不是刘明琼所书写。 庭审中，龚昌礼、刘明琼确认拟写《房屋出售协议》时罗建国未在场。龚昌礼陈述：签订《房屋出售协议》后，刘明琼在2005年就交付了房屋所有权证及准入许可证，其重新装修房屋办搬家酒时，刘明琼还送了礼金。刘明琼陈述：其母杨某曾经建议将房屋以50000元的价格出售给龚昌礼，但其考虑到装修房屋花了40000元左右装修费，就不同意以50000元的价格出售，2005年书写的《房屋出售协议》只是一个草稿，后面还附有装修清单及明细表，真实的意思是把房款50000元及装修的价格一起视为交易的总价，待三方共同协商再确定；其知道罗建国收取龚昌礼交纳的50000元后，曾给龚昌礼打过电话，明确告知不同意买卖，要求龚昌礼把钱退回去或者按每月300元的标准抵扣房租；龚昌礼交给贵州仁智房屋征收补偿咨询有限公司的房屋所有权证及准入许可证是龚昌礼从其母杨某处骗取的；收条是龚昌礼起诉到法院后才看到的，一直没有收到这50000元。罗建国陈述：当时与刘明琼已经离婚，刘明琼不在，龚昌礼把50000元拿到房管所罗建国自己住的房子那里，罗建国不知道情况，就先收了钱，收钱之后一直没有将50000元转给刘明琼。 未到庭证人杨某陈述：龚昌礼是其兄弟的女婿，2005年调动到清镇市第二中学工作后，没有房屋居住，其就喊刘明琼将市委宿舍借给龚昌礼居住。刘明琼把房屋借给龚昌礼居住一段时间后，其给刘明琼建议反正自己又不住，干脆以50000元的价格出售给龚昌礼算了。刘明琼说房屋刚装修过，花了不少钱，不同意出售给龚昌礼。又过了一段时间，龚昌礼就来找其，说他已经和刘明琼商量好了，协议都写好了，已经付了50000元。其看了龚昌礼拿的协议后，就把替刘明琼保管的房产证拿给龚昌礼了。之后，刘明琼去要过房屋，龚昌礼说是花50000元买的，不愿意搬出来。刘明琼的女儿罗娟也去找过龚昌礼要房子，但龚昌礼都没有退还房屋。刘明琼一直都不同意以50000元的价格把房屋卖给龚昌礼。 在龚昌礼提供的《礼金薄》上载明刘明琼曾经随礼500元。 诉讼中，经本院现场勘察，案涉房屋因征收已被拆除。龚昌礼、罗建国、刘明琼确认房号为红旗路市委宿舍5栋1-3-3号与房号为红旗路市房屋。经本院释明后，原告龚昌礼仍坚持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，离婚证复印件，离婚协议，出售公有住房审批表，说明，个人住房存量补贴核销通知单，房改补交土地收益计算审核表，房屋征收安置补偿协议，补交购房款的通知，房屋出售协议，收条，房屋所有权证复印件，准入许可证复印件，收件凭证，房屋租赁合同，照片，未到庭证人杨某的证言，现场勘察笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。订立合同既包括缔约各方在达成协议之前接触和洽谈的整个动态的过程，也包括双方达成合意，确定合同的主要条款或者合同的条款之后所形成的协议。合同是双方的法律行为，只有当事人协商一致才能成立，合意是合同成立的最基本条件。对龚昌礼与罗建国、刘明琼是否达成买卖房屋的合意，论述如下：一、案涉房屋系罗建国、刘明琼婚姻关系存续期间的共有财产，双方离婚时已约定房屋归刘明琼所有，但因一直未办理房屋过户登记，仍一直登记在罗建国、刘明琼名下，刘明琼在此种情况下出售房屋，必须得到罗建国的同意和配合。二、《房屋出售协议》的落款时间为2005年4月26日，刘明琼书写协议时罗建国未在场，若刘明琼与龚昌礼达成了买卖房屋的合意，协议上应有刘明琼及龚昌礼的真实签名，但协议上只有“罗建国”、“龚昌礼”签名，并无“刘明琼“签名，且经鉴定“罗建国”、“龚昌礼”签名均非本人所签，刘明琼又认可“罗建国”、“龚昌礼”签名系其代签，此种签订协议方式完全违背常规。三、《房屋出售协议》上未约定付款期限，在龚昌礼已经实际使用居住房屋的情况下，按交易习惯，龚昌礼应当即或短期内直接向刘明琼支付房屋价款，但龚昌礼并未将房屋价款直接支付给刘明琼，而是于2005年8月24日才将购房款支付给罗建国，且龚昌礼未能提供证据证明其与罗建国达成买卖房屋合意的过程。四、庭审中龚昌礼确认《收条》上“刘明琼”签名系刘明琼亲笔所签，“罗建国”签名系罗建国亲笔所签，但经鉴定“刘明琼”签名并非刘明琼亲笔所签，罗建国又认可“刘明琼”的签名系其代签。综上，龚昌礼的陈述与鉴定结论完全不相一致，综合考虑罗建国、刘明琼的陈述及未到庭证人杨某的证言，本院确认龚昌礼借用刘明琼的房屋后，曾与刘明琼就买卖案涉房屋进行过洽谈，并由刘明琼草拟了《房屋出售协议》供双方进一步考虑协商，在未最终协商一致的情况下，龚昌礼即向罗建国支付了50000元购房款，虽然罗建国收取了龚昌礼50000元的购房款，但并不足以证明龚昌礼与罗建国、刘明琼达成了买卖房屋的合意，故对龚昌礼所提其与罗建国、刘明琼存在房屋买卖合同关系的主张，不予采纳。同时案涉房屋因征收已被拆除，故对龚昌礼所提要求罗建国、刘明琼将位于清镇市房屋过户至其名下并承担办理过户手续的费用的诉请，不予支持。龚昌礼可对罗建国收取其支付的购房款50000元，另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”、《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 驳回原告龚昌礼的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取100元，由原告龚昌礼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  周宇 二〇二〇年四月二十四日 书记员  王珩