广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初2198号原告：高皓钲，男，1991年5月23日出生，澳门特别行政区永久性居民，住珠海市香洲区**********。澳门居民身份证号码：5****74（6），港澳居民往来内地通行证号码：M0******3。委托诉讼代理人：程志敏，广东华信辉煌律师事务所律师。被告：骆启周，男，1969年6月15日出生，汉族，住所广东省珠海市香洲区*************。公民身份号码：442************015。委托诉讼代理人：李香利，广东兆丰律师事务所律师。被告：惠州市粤华发展公司，住所惠州市惠城区************************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：周云韵，广东兆丰律师事务所律师。被告：惠州市凯利达实业有限公司，住所惠阳区淡水莲塘西路****。法定代表人：黄海清，执行董事。委托诉讼代理人：周云韵，广东兆丰律师事务所律师。原告高皓钲与被告骆启周、惠州市粤华发展公司（以下简称粤华公司）、惠州市凯利达实业有限公司（以下简称凯利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，并分别于2020年1月13日、2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告高皓钲的委托诉讼代理人程志敏、被告骆启周的委托诉讼代理人李香利、被告粤华公司、凯利达公司的共同委托诉讼代理人周云韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高皓钲向本院提出诉讼请求：1.请求三被告共同承担未按合同约定向原告交付商铺的违约责任，退还原告610万元，支付自2013年5月30日起至今按银行贷款利率计算的利息暂计180万元；2.由三被告承担本案诉讼费、保全费用。事实与理由：2013年2月28日，原告经被告骆启周的安排，与被告粤华公司、凯利达公司签订《商品房买卖合同》，约定位于惠州市惠阳区**********号商铺（建筑面积173.08平方米）、****商铺（建筑面积505.97平方米），粤华公司、凯利达公司应于2013年5月30日前向原告交付。**号商铺售价为260万元，**号商铺售价为350万元，总计610万元。东岸公馆房地产项目系由被告骆启周与其他被告共同开发，2009年时发生严重的资金短缺，后被告骆启周通过原告的父亲高志华的居间帮助，引进新的投资，项目得以起死回生。为此，被告骆启周安排原告与被告粤华公司、凯利达公司签订《商品房买卖合同》，作为支付居间报酬向原告给付二间商铺。合同签订后由于发生被告骆启周与其他人的刑事案件导致上述二间商铺在合同约定的期限届满后一直未能交付，迟至2019年1月原告才得知上述二间商铺已被另行出售、出租，粤华公司、凯利达公司已经无法向原告交付。原告认为，被告骆启周通过粤华公司、凯利达公司与原告签订《商品房买卖合同》，作为抵作支付居间报酬而无需由原告支付价款的方式向原告交付二间商铺，事实清楚，证据充分。由于二间商铺已向他人出售、出租，导致无法向原告交付，三被告应负违约责任，应向原告退还二间商铺售价610万元，还需向原告支付以售价总额为基数、按银行同期同类贷款利率、自2013年5月30日起至今计算的应付利息。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判为所请。被告骆启周辩称，1.被告骆启周与原告之间不存在房屋买卖合同关系，骆启周作为本案的诉讼主体不适格；2.被告骆启周没有收取原告的购房款，不存在退还原告款项的事宜；3.被告骆启周与原告之间也不存在居间合同关系，被告骆启周作为惠州市**公司的法定代表人，惠州市**公司曾经与案外人中力公司签订过居间合同，该居间合同与被告骆启周个人没有法律关系。被告粤华公司、凯利达公司共同辩称，1.原告与被告粤华公司、凯利达公司签订商品房买卖合同后，未支付任何款项，该商品房买卖合同未实际履行；2.原告未支付购房款，不存在退还款项事宜；3.原告要求被告粤华公司、凯利达公司支付利息，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.对于原告提交的（2014）珠香法刑初字第2004号《刑事判决书》，被告骆启周对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明被告骆启周与原告之间具有居间合同关系，也不能证明被告骆启周承诺支付居间费用给原告，该判决书也没有确定惠州市**公司具体需要支付中力公司居间费用的金额。被告粤华公司、凯利达公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与被告粤华公司、凯利达公司无关。本院确认该份证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。2.对于原告提交的《商品房买卖合同》2份、《房地产权证》、（2019）粤04民终1001号《民事裁定书》，被告骆启周对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明原告的主张，被告骆启周也没有安排粤华公司、凯利达公司将两套商铺交付原告。被告粤华公司、凯利达公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这三组证据不能证明原告所主张的事实，并且原告未支付购房款，合同未实际履行。本院确认该份证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，以及已经生效的（2019）粤04民终1001号民事裁定书、（2014）珠香法刑初字第2004号刑事判决书中认定的事实，本院认定事实如下：珠海中力投资策划有限公司（以下简称中力公司）成立于2003年9月，高志华系实际出资及经营人，龙大华为公司法定代表人，但在公司并无实际经营权利。后高志华于2014年底退出该公司。惠州**置业有限公司（以下简称**公司）成立于2006年8月21日，为案涉“东岸公馆”房地产项目的开发商，骆启周系**公司的法定代表人兼执行董事。2009年，案涉项目发生严重资金短缺，后经中力公司股东即高志华、赵利介绍引入包头市宝隆房地产开发有限公司（以下简称宝隆公司）向涉案项目投资。2013年2月28日，原告高皓钲与被告粤华公司、凯利达公司签订了《商品房买卖合同》2份，分别约定由被告粤华公司、凯利达公司将位于惠州市惠阳区********商铺**层**号房、**层**号房出售给原告高皓钲。合同约定，**号商铺的售价为260万元，签订合同时交付首期款60万元，余款200万元于2013年12月31日前付清，商铺交付时间为2013年5月30日前；**号商铺的售价为350万元，签订合同时交付首期款50万元，余款300万元于2013年12月31日前付清，交付时间为2013年5月30日前。2014年4月，美域公司同中力公司之间签订《协议书》，约定涉案项目因金融危机导致资金短缺而停工，美域公司请中力公司股东赵利为其融资，后在中力公司股东赵利及高志华的帮助下成功引进宝隆公司参与涉案项目。美域公司同中力公司在《协议书》中约定由美域公司拿出涉案项目净利润的10%给赵利、高志华及所属的中力公司作为利益回报。美域公司授权代表骆启周、中力公司授权代表龙大华在《协议书》上签名，两公司加盖公章确认。在已经生效的（2014）珠香法刑初字第2004号刑事判决书中，被告骆启周陈述称“我因惠州淡水开发的‘东岸美域公馆’房地产项目于2009年出现资金短缺，后经赵利、高志华介绍与内蒙古宝隆公司的王宝来合作，并约定和王宝来各拿出利润5%给赵利和高志华作为回报，如果王宝来不兑现，他的5%也由我出，也就是利润的10%。我和赵利说总利润可能5000万元，10%就是500万元，赵利说没问题。2013年3月，高志华催我要介绍费，我就讲该楼盘价值610万元的两个铺位给了高志华，之前我还欠高志华70万元，等于我已经给他们540万元介绍费，超过10%的约定利润了。我和他们说到时候如果总利润超过6000万元，会按照约定补足中介费的。我答应给10%利润是给中力公司的，具体给赵利和高志华两人，没有答应给赵利个人1000万元好处费。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告高皓钲系澳门特别行政区永久性居民，本案为涉澳民商事案件，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，因本案合同履行地在内地，故本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。根据各方诉辩意见，本案主要争议焦点应为：被告骆启周作为本案的诉讼主体是否适格；案涉《商品房买卖合同》有否实际履行。一、关于被告骆启周主体适格问题。本院认为，首先，案涉《商品房买卖合同》的签订主体为原告高皓钲与被告粤华公司、凯利达公司，被告骆启周并非合同相对主体，没有证据表明被告骆启周与原告高皓钲之间存在房屋买卖合同关系；其次，即便如原告所主张以居间报酬抵作购房款的说法成立，亦没有证据表明原告高皓钲与被告骆启周之间存在居间合同关系。综上，没有任何证据表明被告骆启周与原告高皓钲之间存在房屋买卖合同关系，被告骆启周并非本案适格主体。二、关于案涉《商品房买卖合同》有否实际履行问题。本案原告主张以居间报酬抵作购房价款。本院认为，是否存在以居间报酬实际抵作购房价款的情形，应从几个层面分析：1.案外人高志华与三被告及案外人美域公司之间是否存在居间合同关系。首先，被告粤华公司、凯利达公司及案外人美域公司作为案涉项目“东岸公馆”实际开发商，高志华作为中力公司的股东连同另一股东赵利确实于2009年帮案涉项目引进宝隆集团进行投资，盘活了该项目，也正因为如此，中力公司与美域公司于2014年补充签订了《协议书》确认了两公司之间居间法律关系，表明该居间关系是以两公司之间形式存在，并非直接存在于高志华与美域公司之间，被告粤华公司、凯利达公司也并没有参与与居间有关事宜，故原告有关高志华个人与被告粤华公司、凯利达公司或美域公司之间存在居间合同关系的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。至于高志华与被告骆启周之间，尽管骆启周在（2014）珠香法刑初字第2004号刑事案件中就居间关系进行了陈述，但骆启周作为美域公司的法定代表人，其相关表述及行为代表的只是美域公司，而并非其个人行为，这方面从《协议书》内容可以印证，且其部分意思表示在没有付诸具体行为时不宜认定为既定事实，据此亦不能认定高志华与被告骆启周之间存在居间合同关系。至于中力公司与美域公司之间的居间关系，高志华已于2019年2月28日以债权人代位权诉讼方式向本院提起了诉讼。2.退一步说，便高志华与三被告及案外人美域公司之间存在居间合同关系，亦要看相关居间报酬有否实际支付给高志华。本案中，原告没有提交任何证据以证明相关居间报酬已实际支付给高志华。3.高志华有否将居间报酬支付给案涉房屋出售方。本案中，没有任何证据表明高志华已向《商品房买卖合同》出售方即被告粤华公司、凯利达公司支付购房款，亦无证据表明存在直接抵扣购房款的相关协议。综上，根据现有证据，不足以证明原告已向案涉房屋出售方实际支付了购房款，据此应当认定《商品房买卖合同》并未实际履行。综上，原告高皓钲在本案中的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高皓钲的全部诉讼请求。本案案件受理费67100元，由原告高皓钲负担。如不服本判决，原告高皓钲可在判决书送达之日起三十日内，被告骆启周、惠州市粤华发展公司、惠州市凯利达实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  宁志红人民陪审员  袁利平人民陪审员  安支华二〇二〇年三月二十六日法官 助理  叶 萌法官 助理  吕以杰书 记 员  张 露