云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4702号原告：崔慧珺，女，1971年5月27日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王敏，男，1971年1月27日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，与原告崔慧珺系夫妻关系，特别授权代理。被告：大理南地房地产开发有限公司，住所云南省大理州大理市下关镇泰安路与万花小区交叉口，统一社会信用代码91532901772665395D。法定代表人：董跃龙，经理。委托诉讼代理人：尹荣峰，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：晏锐，云南睿信律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：大理高新农业开发有限责任公司，住所云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区大凤路北侧红山路西侧，统一社会信用代码91532900681271868J。法定代表人：杨福生，经理。委托诉讼代理人：杨莹，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。原告崔慧珺与被告大理南地房地产开发有限公司（以下简称“南地公司”）、大理高新农业开发有限责任公司（以下简称“高新公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔慧珺的委托诉讼代理人王敏、被告南地公司的委托诉讼代理人尹荣峰、被告高新公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔慧珺向本院提出诉讼请求：一、判令被告高新公司与南地公司共同向原告支付逾期交房的合理损失，自2016年12月31日至清偿之日止按银行贷款利率6%计算（截止起诉日为15.62万元）；二、判令被告南地公司向原告支付2015年9月19日起至2016年12月31日的违约损失7.19万元（按银行贷款利率6%计算）；三、判令被告南地公司、高新公司支付原告因二被告违约而支出的交通费、住宿费用损失3,000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告南地公司因欠原告到期债务本息无法偿还，经多次作出还款承诺，均没有按约履行。后于2016年5月3日在昆明高新区原告崔慧珺与被告南地公司、高新公司达成协议，高新公司加入债务，用二被告共有的“大理东盟国际”项目的房屋来进行还债，并承诺年底就能交房。2016年5月4日，原告与被告高新公司在大理签订《商品房买卖合同》，约定2016年12月31日前交房，并进行备案登记。但时至今日，该房屋没有通过政府部门验收，也拒不履行房屋交付义务。二被告的行为违反诚实信用原则，已构成违约，为维护原告合法权益，现依法起诉，请求支持原告的全部诉讼请求。被告南地公司辩称，南地公司于2016年1月21日与原告签订一份财产份额转让协议，约定南地公司以92万元受让原告110万元的债权。双方约定于2016年6月30日前支付转让款，但南地公司在2016年5月4日将具有财产处置权的五套房屋抵给原告，且原告已与被告高新公司签订了商品房销售合同并办理备案登记。南地公司与原告的债权债务已经抵销，不存在债权债务关系。原告诉请要求南地公司承担违约责任不成立。南地公司不是商品房销售合同的合同相对方，请求驳回原告对南地公司的诉请。被告高新公司辩称，高新公司不存在违约交房的情况，原告主张本案涉及的房地产项目目前正在按照政府及相关部门的要求办理相关房产证，高新公司与原告签订的补充协议约定，原告需缴纳除购房款以外的契税、印花税及工本费、维修基金等相关费用，如原告没有缴清上述费用，则被告高新公司不承担违约责任。同时涉案的五套房屋目前已具备交房与办证条件，由于原告未履行约定的相关义务，导致被告高新公司无法办理相关证照。被告高新公司没有违约及侵权事实，原告主张的交通费、住宿费等费用不应得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的事实为：2016年1月21日，原告崔慧珺（甲方）与南地公司（乙方）签订《昆明骏圣投资中心（有限合伙）财产份额转让协议》，甲方与乙方于2013年12月20日签订《昆明骏圣投资中心（有限合伙）认购协议》，甲方为昆明骏圣投资中心的有限合伙人，且已实缴并持有骏圣投资的财产份额共计人民币1,100,000元，乙方为骏圣投资的普通合伙人，骏圣投资之全部资金投资于云南天骏房地产开发有限公司（“天骏地产”）开发的“御龙春晓”项目。就骏圣投资财产份额之转让事宜达成如下协议：甲方拟转让其持有的骏圣投资的财产份额1,100,000元，乙方同意以人民币920,000元受让甲方全部财产份额。甲方同意乙方分三期，即分别于2016年4月、5月、6月每月30日前向甲方支付转让款，每期金额为转让款的三分之一。后因被告南地公司未按期支付转让款，2016年5月3日被告南地公司与崔慧珺等投资人协商决定：南地公司以其开发或合作开发的大理“东盟国际”项目房屋作价用于抵偿各投资人的投资款及份额转让款，抵偿价格为该项目实际销售均价的75%，南地公司应当配合各投资人办理商品房购销合同签订网签备案等相关手续。各投资人承诺在2016年12月31日前不自行转让相关房屋。各投资人同意于2016年5月15日之前与南地公司或相关方办理购房合同签订有关手续。2016年5月4日，原告与南地公司签订《协议书》，约定：1.南地公司用其有处置权的价值92万的大理东盟果蔬交易中心的房产，转让给原告作为股权收购款。2.当高新公司和原告签订《商品房销售合同》并开具收据给原告后，则视为被告南地公司已支付完毕双方约定的股份收购款项。当房产价值和股份价格不完全相等时，双方可用现金找补。3.原告收到高新公司购房款收据后，由原告出具收到股权收购款的收据给南地公司，表示交易完成。4.该房产的交付期为2016年12月30日，在此之前原告不能对外销售房产，交房后对于该房产，原告可委托南地公司或由原告自行处置。2016年5月4日，被告高新公司与原告签订五份《商品房购销合同》，约定被告高新公司将位于大理金凤路东侧，项目名称为中国（大理）-东盟果蔬拍卖交易中心第2幢第19层1909号、1910号，第21层2109号、2110号、第23层2309号五套商品房出售给原告，并办理了备案登记手续。五份合同总价款为899670元。五份合同均约定被告高新公司应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。就逾期交房的违约责任，双方约定自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告高新公司按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告高新公司按原告已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，被告高新公司向原告出具五份收款收据，总金额为899670元。另查明，被告高新公司开发的大理东盟国际房地产项目至今未向建设部门申请房屋竣工验收。涉案房屋至今未交付。本院认为，本案原告崔慧珺、被告南地公司及高新公司协商并达成合意，以高新公司开发建设的五套商品房折抵被告南地公司所欠原告崔慧珺在《昆明骏圣投资中心（有限合伙）财产份额转让协议》中所约定的财产份额转让款，并由被告高新公司与原告签订五份《商品房购销合同》，该以物抵债协议系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对原告崔慧珺、被告南地公司及高新公司均具有约束力。原告与被告高新公司签订的五份《商品房购销合同》亦应认定为有效。根据合同约定被告高新公司应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，逾期30天后，被告高新公司按原告已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。现案涉商品房未申请竣工验收，不具备交房条件，责任在于被告高新公司未向住建部门申请竣工验收，并非因为原告未缴存维修基金等费用。因此，被告高新公司以原告未缴存维修基金等费用为由不需承担逾期交房违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据合同相对性原则，被告南地公司并非《商品房购销合同》的当事人，原告要求南地公司与高新公司共同承担逾期交房违约责任的诉请无法律依据，本院不予支持。庭审中，原告表示在本案中不在主张第二项诉请，符合法律规定，本院予以确认。原告主张二被告赔偿因其违约而支出的交通费、住宿费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下:一、被告大理高新农业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告崔慧珺支付逾期交房违约金（以899670元为基数，按每日0.001%的标准，从2017年1月1日起计至被告大理高新农业开发有限责任公司在涉案房屋符合约定的交付条件并书面通知原告崔慧珺办理交付手续届满之日止或原告崔慧珺在上述办理交付手续期限内实际接房之日止）。二、驳回原告崔慧珺的其他诉讼请求。三、驳回原告崔慧珺对被告大理南地房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,484元，由被告大理高新农业开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  罗进文人民陪审员  杨建礼二〇二〇年四月二十九日书 记 员  张 涵