安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初390号 原告：薛保章，男，1979年3月8日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 原告：刘贵荣，女，1980年9月14日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 上述两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘明星，安徽公众律师事务所律师。 被告：安徽中丞集团六安置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区梅山路柏庄春暖花开小区**楼**，统一社会信用代码91341500MA2MXCJJXX。 法定代表人：董必波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：茅红星，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 原告薛保章、刘贵荣与被告安徽中丞集团六安置业有限公司（以下简称中丞集团六安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛保章及其与刘贵荣共同的委托诉讼代理人刘明星、被告中丞集团六安公司的委托诉讼代理人茅红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛保章、刘贵荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还多收取的超面积购房款109384.11元(其中4平方米购房款60101.16元予以返还；1.64平方米的购房款24641.48元应予双倍返还,即49282.95元,合计为109384.11元)；2、本案的诉讼等费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2019年8月9日达成意向,由原告购买被告开发的六安市金安区商品房,约定面积为134.44平方米,单价为15025.29元,总价款为202万元。此后,原告分6批共支付了购房款2028153.66元（其中10万元系购房定金）。双方于同年11月1日签订商品房买卖合同,合同约定房屋面积为134.44平方米,单价为15025.29元,总价款为202万元。同年12月18日,被告和原告进行结算时,告知原告所售房屋的实测面积为128.80平方米,结算总价款为1935257元。经原告多次催要,被告均以种种理由拒绝返还超面积多收取的购房款。为维护原告的合法权益,特起诉至法院,请求判如所请。 被告中丞集团六安公司辩称，1、关于商品房销售面积及面积差结算，原、被告间有特殊约定。原告薛保章向被告出具《承诺书》一份，在购房时完全知晓该房实际预测面积为128.26平方米，非134.44平方米，原告是按128.26平方米预测面积作为购房初始面积。后期拿房实际面积差应与128.26平方米的差额进行结算，与购房合同预测面积134.44平方米面积无关。2、原被告双方已于2019年10月8日进行了房屋面积差结算，涉案购房合同于同年11月1日签订备案，该合同第六条、第十三条非双方实际执行的合同条款。原告只所以做虚构陈述，是想按合同条款约定获取面积差价，但本案被告提交的证据完全可以还原事实，否定原告依据。综上，原告诉请属恶意诉讼，请求驳回原告诉请。 本案原、被告双方围绕诉讼请求和辩解意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经庭审举证、质证，对相关证据审核认定如下： 一、原告薛保章、刘贵荣提交的证据。证据一原、被告的身份信息、工商登记信息、证据二转账记录、银行交易明细，被告中丞集团六安公司均无异议，经审查予以认定和采信。证据三商品房买卖合同，可以证实双方交易的单价为15025.29元，总价款为202万元以及约定了面积差异处理方式。证据四增值税普通发票，可以证实房屋的实测面积为128.80平方米，结算总价款为1935257元，与商品房买卖合同约定的面积有5.64平方米的差异，但鉴于被告中丞集团六安公司交易前已经告知原告方涉案商铺预测建筑面积为128.26平方米，故并不适用合同中面积误差比超出3%部分双倍返还房价款的约定。证据五房屋坐落位置照片，可以证实原告所购房屋的位置和周边环境。 二、被告中丞集团六安公司提交的证据。对于证据一《承诺书》，被告以此证明双方是按照126.26平方米的面积成交和支付购房款的，但经审查，该《承诺书》系被告单方制作，仅能证明被告告知原告涉案商铺预测建筑面积不是合同中录入的134.44平方米，而是128.26平方米，而并未明确商铺的成交单价。故并不能当然证实被告支付的房价款2020000元对应的建筑面积是134..44平方米还是128.26平方米。证据二不动产测量报告，可以证实证案商铺建筑面积实际为128.80平方米，非134.44平方米，但亦不能证实双交易时商铺的实际单价。证据三支付凭证及收据，能证实原告支付和补交房价款情况，但并不能由此反推被告收取的2020000元房价款确实是以128.26平方米的建筑面积和15749.26元／平方米的单价进行交易的。且从本案查明的事实来看，原告薛保章后期在补交房款时确实有存在误解的可能。故对被告的证明目的，不予采信。 结合上述认定采信的证据和当事人的陈述，本院审理查明的事实为：原告薛保章、刘贵荣系夫妻关系。2019年8月9日，两原告与被告中丞集团六安公司达成意向,由原告方购买被告开发的坐落于本市金安区商品房。原告薛保章根据被告的要求，于当日出具《承诺书》一份，其内容为：“翰林壹号公馆70＃—101商铺预测建筑面积为128.26平米，套内面积124.130平米，公摊4.126平米，因房管局系统录入错误，导致后期购房合同面积为134.44平米，公摊面积4.325平米。本人承诺购买翰林壹号公馆70＃101商铺，以128.26平米预测建筑面积成交，后期拿房涉及到面积补差以预测建筑面积128.26平米与最终的实测报告的实测面积计算，跟购房合同预测面积无关，特此承诺！”此后,原告方先后支付购房款2020000元（其中100000元系购房定金）。同年10月9日，被告中丞集团六安公司要求原告薛保章补交商铺实测面积128.80平方米与预测面积128.26平方米的面积差0.54平方米的差价款共计8156.66元。以上原告方为购买商铺共计支出购房款2028156.66元。原告方支付购房款后，被告即将该商铺予以交付。 同年11月1日，两原告与被告中丞集团六安公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，内容为：两原告购买被告开发的翰林壹号公馆70幢1层101商铺，预测建筑面积134.44平方米，其中套内建筑面积130.11平方米，分摊共有建筑面积4.33平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15025.29元，总价款为人民币2020000元；一次性付款，买受人应当在2019年8月29日前支付该商品房全部价款。该合同第十三条“面积差异处理”中约定：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。同年12月18日，被告向两原告出具了金额为1935257.00元的税务发票。该税务发票上备注：六安市金安区，实测面积128.8平方米，单价15025.29元／ｍ2，总价款1935257元。 后因两原告认为被告应当退还多收取的购房款，双方发生争执，两原告为此诉至本院。 本院认为，本案中原告薛保章、刘贵荣与被告中丞集团六安公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告所购买的商铺实测面积为128.80平方米，实际共支付购房款2028156.66元，对此双方均无异议。本案中双方争议的焦点在于：两原告所购买的商铺单价应如何确定以及被告中丞集团六安公司是否多收取了两被告的购房款并应当予以返还。 关于两原告所购买的商铺单价应如何确定。两原告认为，本案中被告是按照134.44平方米的面积收取了购房款2020000元，涉案商铺的购买单价为15025.29元／平方米（2020000元÷134.44平方米）。被告中丞集团六安公司则认为，原、被告双方在购房合同上所注明的房屋面积虽为134.44平方米，但双方实际是按照128.26平方米的面积进行交易和支付购房款的，故涉案商铺的单价实际为15749.26元／平方米（2020000元÷128.26平方米），原告薛保章在《承诺书》中也明确予以确认，后因房屋实际面积测量为128.80平方米，故又补交了相应差价款。对此本院认为，从双方所签订的购房合同以及被告出具的税务发票来看，均明确注明涉案商铺的单价为15025.29元／平方米，而非被告中丞集团六安公司所陈述的15749.26元／平方米。且被告中丞集团六安公司要求两原告补交的面积差价款8156.66元所对应的单价是15104.93／平方米（8156.66元÷0.54平方米），亦非15749.26元／平方米。原告薛保章虽在被告中丞集团六安公司制作的《承诺书》上签字，但经审查，该《承诺书》上仅明确了双方交易的商铺面积预测为128.26平方米，而非购房合同上注明的134.44平方米，并未明确该商铺当时的交易单价。从正常交易过程来分析，如果双方交易的单价与书面合同约定出入很大，涉及较大利益，为防止后期双方因此可能出现纠纷，作为《承诺书》制作方的中丞集团六安公司完全可在其中予以明确，但其未有明确，对此被告不能予以合理解释。同时其亦不能合理解释先后共收取两原告202815666元购房款，但仅出具1935257元的购房款税务发票。从本案现有证据的数量和证明力上来分析，应当认定涉案商铺的交易单价为购房合同和税务发票所明确记载的15025.29元／平方米,被告中丞集团六安公司认为涉案商铺的单价实际为15749.26元／平方米的辩解意见，无充分事实和证据证实，不予采信。 关于被告中丞集团六安公司是否多收取了两被告的购房款并应当予以返还。对此本院认为，从上述查明事实来看，本案中涉案商铺的实际交易单价为15025.29元／平方米，被告中丞集团六安公司按照合同中约定的134.44平方米的面积先后共收取购房款2028156.66元。而商铺的面积最终确定为128.80平方米，对应的总价款应为1935257元（15025.29元／平方米×128.80平方米），被告中丞集团六安公司应当按照合同约定据实进行结算，对于多收取的购房款92899.66元（2028156.66-1935257元）予以返还。关于两原告认为双方合同中约定面积为134.44平方米，而实际交付面积为128.80平方米，面积误差比超过3%，故其中1.64平方米应当按照合同约定双倍返还房价款。对此本院认为，涉案商铺交付建筑面积虽确与合同约定的建筑面积误差比超出3%，但双方在交易时被告已经明确告知商铺预测建筑面积为128.26平方米，与最终交付时确认的建筑面积128.80平方米的面积误差比未超出3%，并不适用该条款的约定。故两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽中丞集团六安置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告薛保章、刘贵荣购房款92899.66元； 二、驳回原告薛保章、刘贵荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付行为义务及金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2490元，减半收取计1245元，由被告安徽中丞集团六安置业有限公司负担1055元，原告薛保章、刘贵荣高永利负担190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  王铮 二〇二〇年四月一日 书记员  胡睿 本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处 帐号:20000533126310300000155 户名：六安市金安区人民法院 （注：汇款务必备注本院文书案号） 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。