海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终691号 上诉人（原审原告)：陈桂鸿(曾用名陈佳弘)，男，1996年3月23日出生，汉族，现住琼海市嘉积镇东风路恒建大厦**，与张宝华是母子关系。 委托诉讼代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：郑华梅，女，1961年1月16日出生，汉族，现住琼海市嘉积镇银海路春晖开发区。 委托诉讼代理人：符雄师，海南宝岛律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人)：林寿建，男，1960年6月1日出生，汉族，住广东省电白县。 上诉人陈桂鸿与被上诉人郑华梅、林寿建房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈桂鸿上诉请求：1.判决撤销(2019)琼9002民初3333号民事判决第二项；2.判决支持上诉人一审诉讼请求第二项即：判令被告协助原告将被告名下位于琼海市嘉积镇东风路恒建大厦A区504号房屋[房产证号：海房权证海字第**]过户至原告名下。事实与理由：上诉人诉被上诉人及第三人房屋买卖合同纠纷一案，一审判决书第一项判决：确认原告陈桂鸿与被告郑华梅于2007年3月10日签订的《房地产买卖契约》有效。第二项驳回原告的其他诉讼请求，即不予支持原告第二项请求协助办理过户手续的诉讼请求，一审不予支持的理由认为：1、原、被告于2007年3月10日订立的《房地产买卖契约》第十一条第2项：该房屋不办理土地证；2、约定的是该房屋被告不办理土地证给原告，土地使用权是不能过户的；3、由于琼海市政府在2016年4月26日起开始实施不动产登记制度，实行房产和土地使用权二证合一，要过户办理不动产权证，需要办理房屋确认转移和土地使用权分割，而原被告在合同约定不办理土地证，在不能分割土地的情况下，主张被告协助原告办理过户，不符合同约定。一审判决不支持协助办理过户是错误的：一、上诉人与被上诉人于2007年5月30日签订《房地产买卖契约》，当时的法律法规，只是限定买卖的房屋作为标的物，没有规定必须同步办理土地分割证。二、房屋买卖之时，被上诉人出卖给上诉人的房屋是有房产权利证书的，涉案的房产证号即为上述的海房权证海字第XXXX号。当事人仅就房屋订立买卖合同并无不当。三、被上诉人持有的恒建大厦附着的土地，证号海国用(2005)第0297号，土地使用权面积788.9平方米，属于大证，上诉人购买的房屋，仅是该大厦中的房屋之一，由于当时没有分割证之说，所以，约定不办理土地证过户是当时没有这方面的规定，因为，出卖方不可能单就大厦中任何一间房屋将整块土地过户给任何一户买受方。四、琼海市人民政府于2016年4月26日开始实施的不动产登记制度，是依据国务院于2015年3月1日开始实施的《不动产登记暂行条例》及2015年6月29日公布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》，才开始将房产和土地二证合一实行的，现在二证合一办证制度，不溯及条例实行之前的行为，法不溯及既往原则是基本的法治原则，不能将现在的办法约束以往的行为。五、一审第一项判决确认上诉人与被上诉人房屋买卖合同有效，那么基于：“地随房走、房随地走，房地不分离”的原则，法院在判决房屋买卖合同有效的同时，必然应将协助办理过户手续请求一并判决的，二项诉求属不可分离的诉讼请求，鉴于房屋属于不动产，属于特殊的标的物，根据《物权法》第二十八条规定的：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。既然双方的房屋买卖合同是有效的，那么，作为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。这也是《合同法》第八条所作的相应规定，亦就出售人就应协助办理房屋过户手续，这是法定义务，至于办证过程中，同步将土地分割证办理成二证合一，则属于不动产办理部门的行政行为，与法院依法审理民事案件不可混为一谈。上诉人特就上述请求，提起上诉，请二审作出判决。 郑华梅辩称，一、上诉人与答辩人签订的《房地产买卖契约》名为买卖合同实为租赁合同。上诉人与答辩人在《房地产买卖契约》中明确约定涉案房屋不办理土地证，使用权至2054年3月1日止。证明当时双方约定的是房屋租赁并非房屋买卖。且涉案房屋处在琼海市嘉积镇中心的繁华阶段，2007年上诉人与答辩人签订的《房地产买卖契约》中涉案房屋的交易价格明显低于当时的指导价或市场价格，因此根据双方的约定并结合其他相关因素可以确定，上诉人支付给答辩人的款项实际上是上诉人一次性支付的租赁房屋的长期租金。二、在民事活动中，契约精神、诚信原则是民事主体应当遵守的准则，合同必须遵守是这一准则的应有之意。在无相关证据证明当事人的真实意思表示与合同相悖的情况下，行为人应遵守合同约定。上诉人与答辩人在《房地产买卖契约》中约定不办理土地证，上诉人只拥有房屋使用权，这是双方真实意思表示，且并不违反法律、法规，是合法有效的协议，双方应按协议全面履行。而且，正是双方仅约定上诉人只购买并拥有房屋使用权，故当时的涉案房屋的交易价格也很低。上诉人以实际低价取得房屋使用权后，却要房屋所有权，明显不公平。一审判决是以尊重双方当事人的意思表示的中立性、公正性判决，符合法律及当事人的约定，应予以维持。综上所述，上诉人提出的要求改判的理由不成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 林寿建未提交书面答辩意见。 陈桂鸿向一审法院起诉请求:1.判决确认原、被告2007年3月10日签订的被告名下的位于琼海市嘉积镇东风路恒建大厦A区504号房屋[房产证号：海房：海房权证海字第**地产买卖契约》合同有效；2.判令被告协助原告将上述被告名下的房屋过户至原告名下。 一审法院认定事实：2007年3月10日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定甲方(被告)自愿将坐落于琼海市嘉积镇东风路恒建大厦504房(房屋建筑面积75平方米，以房产证面积为准)出卖给乙方（原告）。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为127500元，付款方式：签订本契约之日付总房款的95%即121125元(含定金)；余款5%即6375元，待办理产权证时根据房产面积多退少补，付清房款。双方同意于2007年5月30日由甲方将上述房地产交付给乙方装修，房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；违约责任:乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还购房款。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另给乙方相当于定金的数额的违约金；第七条，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；第十一条，双方约定的其他事项:1、甲方办理该房屋产权证给乙方，费用按第七条执行。2、该房屋不办理土地证，使用权至2054年3月1日止。2007年3月5日，第三人向原告出具琼海市恒建大厦购房定金单，收取原告定金1000元，原告于合同签订当天向被告支付房款121125元(含定金)，被告同日将房屋交付给原告使用至今。因房屋买卖后，被告没有配合原告办理房屋过户，为此原告向法院提起诉讼。另查明，被告与第三人于1995年3月18日结婚，在夫妻关系存续期间的2004年11月18日，被告与海南诚聚源投资管理有限公司签订《协议书》，购买海南诚聚源投资管理有限公司取得的位于琼海市嘉积镇东风路40号土地及地上的建筑物，转让价格700000元，房屋建筑面积1409平方米。协议签订后，被告将转让款700000元付给海南诚聚源投资管理有限公司，取得了该房地产。此后，被告重新报建在该地上建成恒建大厦，并于2005年3月5日取得土地使用权证[证号为:海国用(2005)第0297号]，土地使用权面积788.9平方米,国有土地使用权登记在被告郑华梅名下。2007年3月10日，原、被告签订《房地产买卖契约》被告将恒建大厦504房出卖给原告。2008年9月9日被告取得恒建大厦504房的所有权证(房产证号为:海房权证海字第XXXX号)，建筑面积77.90平方米，房屋登记在被告郑华梅名下。 一审法院认为：本案争议焦点是：一、《房地产买卖契约》是否有效，被告应否协助原告将房屋过户至原告名下。二、第三人主张原告腾退房屋，应否支持。一、《房地产买卖契约》是否有效，被告应否协助原告将该房屋过户至原告名下。本案中，被告从海南诚聚源投资管理有限公司购买取得该房地产后，重新建设恒建大厦，并将恒建大厦中的504房出卖给原告，原告已付房款，履行了合同约定的义务，被告也已将房屋交付给原告居住使用至今，原告属于善意取得。双方的房屋买卖是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。至于被告应否协助原告将房屋过户的问题，原告主张被告协助原告过户该房屋给原告，双方签订的《房地产买卖契约》第十一条,双方约定的其他事项:1、甲方办理该房屋产权证给乙方，费用按第七条执行。2、该房屋不办理土地证，使用权至2054年3月1日止。从该契约其他事项第1条约定可以看出，买卖的房屋可以办理过户，过户的费用，由甲乙双方按规定各自承担。第2条约定的是该房屋不办理土地证，土地使用权不能办理过户。由于琼海市政府在2016年4月26日起开始实施不动产登记制度，实行房产和土地使用权二证合一，要过户办理不动产权证，需要办理房屋确认转移和土地使用权分割，而原被告在合同约定不办理土地证，在不能分割土地的情况下，主张被告协助原告办理该房屋过户至其名下，其请求不符合合同的约定，故原告此项请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。二、第三人主张原告腾退房屋，应否支持。第三人主张原告购买的房屋属于夫妻共同财产，被告出卖房屋时没有告知第三人，第三人不知晓，被告的行为已侵犯了第三人的财产权益，被告无权处分该房产，原告应当退还该房屋给第三人。从查明的事实看，被告与第三人至今仍是夫妻，没有证据证明夫妻感情不和，分开居住。并且第三人在被告卖房时，也向原告出具一份琼海市恒建大厦购房定金单，收取原告定金，这说明第三人与被告在处置夫妻共同财产时是协商一致后才由被告出卖的。第三人主张不知道被告卖房，被告无权处分该房产，原告不构成善意取得，理由不成立，其主张原告退还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、确认原告陈桂鸿与被告郑华梅于2007年3月10日签订的《房地产买卖契约》有效；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回第三人的诉讼请求。案件受理费人民币1425元，由被告负担。 双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人郑华梅是否应将案涉房屋过户给上诉人？ 上诉人与被上诉人郑华梅双方签订的《房地产买卖契约》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据双方合同约定，被上诉人郑华梅应当办理房屋产权证给上诉人，被上诉人郑华梅不办理该房屋土地证给上诉人，但至今房屋产权证并未办理到上诉人名下。由于琼海市政府在2016年4月26日起开始实施不动产登记制度，实行房产和土地使用权二证合一，要过户办理不动产权证，需要办理房屋确认转移和土地使用权分割，合同中约定办理房产证的情形已无法单独办理，而合同约定不办理土地证，且土地使用权分割需经政府有关部门审批同意并缴纳相应的费用，上诉人与被上诉人郑华梅未对土地使用权分割问题协商一致的情况下，目前分割土地条件不成就，无法进行分割土地。故上诉人主张被上诉人郑华梅协助上诉人办理该房屋过户至其名下，其请求不符合合同的约定，上诉人的上诉请求，本院不予支持，予以驳回。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈桂鸿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年四月二十日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  何桂茹 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。