四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初3041号 原告（反诉被告）：陈奔驰，男，汉族，生于1975年1月19日，户籍地四川省宣汉县，居住地四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：苟小宇，达州市正大法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：宣汉县中普投资经营管理有限公司，住所地：宣汉县东乡镇衙墙街1号。 法定代表人：肖志平，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：包宇军，系该公司综合办公室主任。 委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师。 原告陈奔驰与被告宣汉县中普投资经营管理有限公司（以下简称为宣汉县中普投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案受理，2018年11月21日作出一审判决，原告陈奔驰不服，上诉于四川省达州市中级人民法院，2019年8月26日四川省达州市中级人民法院作出民事裁定，撤销宣汉县人民法院（2018）川1722民初1820号民事判决，发回宣汉县人民法院重新审理。本院于重新立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈奔驰及其委托诉讼代理人苟小宇、被告宣汉县中普投资公司的委托诉讼代理人包宇军和黄先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈本驰向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2015年3月23日签订的《国有房屋租赁合同》无效;2.判令被告返还原告已交租金258000元及履约保证金12000元;3.判令被告赔偿原告经济损失1325750元，并承担资金占用利息500000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月起，被告对外宣传其所有的位于宣汉县东乡镇西街西门广场的门市公开对外竞租。原告通过竞租，于2015年3月23日与被告签订了《国有房屋租赁合同》。约定被告将宣汉县西门休闲广场50号、51号、52号、53号、54号、55号、56号、57号房屋租赁给原告。租期三年，第一年租金258000元。合同还约定了租赁房屋不得从事餐饮业、洗车业。原告在合同签订后依据合同约定支付了第一年租金258000元并交了履约保证金12000元。此后原告投入了大量的资金装修租赁房屋并购买了游乐设施设备，办理了营业执照。原告在办理公安消防安全检查合格证和电子游艺娱乐文化经营许可证时被告之要提供租赁房屋相关产权手续和消防安全验收合格手续。原告找到被告要求其提供相应手续，但被告却不能提供，导致原告投入的“金宝贝游乐城”无法正常营业，给原告造成了巨大的经济损失。此后，原告多次找被告要求完善相关手续，以便原告办理合法经营证照，但被告与公安消防和文化广电新闻出版局多次沟通均无果。原告多方打听后获知，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可，且至今未通过消防安全检查验收。被告提供不出相应权属证明文件及公安消防安全检查合格证，根据我国相关法律的规定，原、被告于2015年3月23日签订的《国有房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效是被告的行为造成的，具有重大过错。因此，被告不仅要返还原告已交房租和履约保证金外，还应赔偿原告的经济损失。 被告宣汉县中普投资公司辩称，1.双方签订的租赁合同为有效合同，原告诉称合同无效的理由不成立；2.出租人已按照合同约定实际履行了义务，无违约行为。被告已缴纳租金不能退还，还应当缴纳下欠租金，且履约保证金不予退还；3.原告已实际占有使用租赁门市，不存在经济损失。原告主张的经济损失不属于租赁合同赔偿的范围，于法无据，不应赔偿。4.原告在租赁门市合同期满后主张合同无效，是为了不交纳剩余租金，属不诚信行为，因此，应当驳回原告的诉讼请求。 宣汉县中普投资公司反诉称：1.请求人民法院判令反诉被告陈奔驰按照《国有房屋租赁合同》约定给付下欠的租金555345.00元给宣汉县中普投资公司；2.判令反诉被告陈奔驰返还2018年4月30日已到期的宣汉县西门休闲广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市给宣汉县中普投资公司；3.判令反诉被告陈奔驰给付逾期交付门市租金（从合同到期之日2018年4月30日起按月21500.00元计算至返还租赁门市止）；4.判令反诉被告陈奔驰依合同约定支付延迟支付租金的违约金64500.00元；5.判令宣汉县中普投资公司不予返还反诉被告陈奔驰履行保证金12000.00元；6.判令反诉被告陈奔驰承担反诉费用。事实与理由：宣汉县中普投资公司与陈奔驰于2015年3月23日签订了《国有房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限从2015年5月1日起至2018年4月30日止；第一年租金258000元，以后每年分别在上年租金的基础上递增5%，租金支付方式为分三期支付，第一期租金在租赁起始日前3日内交付，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算该租赁年度的前一个月的15日内一次付清，履约保证金为1.2万元。此外，该合同还约定了陈奔驰若违反合同的任何一条应承担25%的违约金，且逾期缴纳租金的，每逾期一天，则应按预期应缴纳费用总额的千分之三向宣汉县中普投资公司支付滞纳金。同时也约定拖欠房租累计达2个月以上，宣汉县中普投资公司有权提前解除合同并有权向陈奔驰主张因此造成的损失。合同签订后，宣汉县中普投资公司依约履行合同，向陈奔驰提供符合要求的房屋，陈奔驰一直在经营宣汉县金宝贝儿童游乐城，但陈奔驰并未能依约履行按时支付租金义务。自2016年3月23日至2018年3月23日，陈奔驰共拖欠宣汉县中普投资公司租金555345.00元。宣汉县中普投资公司曾多次上门及发律师函向其催收租金，但均无效果。 陈奔驰反诉答辩称，1.宣汉县中普投资公司对外出租的门市只有41个，而涉诉门市编号为50—57号，证明涉诉门市不属于规划许可范围内的项目，属于违法建筑，双方签订的租赁合同因违反法律强制性规定属无效合同。2.由于宣汉县中普投资公司的全部过错，导致该合同无效。宣汉县中普投资公司因该无效合同取得的财产应当予以返还，并赔偿陈奔驰租赁门市的经济损失。3.由于双方签订的租赁合同无效，对陈奔驰不具有约束力，宣汉县中普投资公司要求陈奔驰支付下欠租金、逾期租金、违约金以及不予退还履约保证金的诉讼请求均不成立。4.即使租赁合同有效，由于宣汉县中普投资公司不能提供租赁房屋合法权属证明和消防验收合格手续，导致陈奔驰不能办理《娱乐经营许可证》，不能从事经营活动，宣汉县中普投资公司承担履约不能责任，应当赔偿陈奔驰的经济损失。 审理过程中，陈奔驰诉请主张的经济损失金额由1325750元更改为1341750元。宣汉县中普投资公司主动放弃要求计算滞纳金的诉讼请求，并将违约金的比例调减，按10%的比例计算。 陈奔驰围绕本诉请求和反诉答辩，向本院提交了以下证据： 第一组：1.陈奔驰身份证复印件一份；2.宣汉县金宝贝儿童游乐城营业执照副本复印件一份；3.宣汉县中普投资公司信用档案复印件一份，拟证明原被告诉讼主体资格适格； 第二组：4.《国有房屋租赁合同》复印件一份；5.《收款收条》原件一份，拟证明陈奔驰与宣汉县中普投资公司之间存在租赁关系； 第三组：6.门市木工装修协议原件及收条原件各一份；7.门市水电工装修协议原件及收条原件各一份；8.门市彩钢门支出收条原件一份；9.门市装修协议原件及装修款收条原件各一份；10.门市涂料装修协议原件及收条原件各一份；11.门市废土清运协议原件及收条原件各一份，拟证明陈奔驰装修租赁门市投资情况； 第四组：12.游乐设备销货单一份；13.飞翔游乐设备、幼儿园设施供货单一份；14.乐吧车等游乐设备清单两份；15.家具及宣传广告费各一份；16.安装工具开支明细两份；17.淘气堡定做协议一份；18.淘气堡货款单一份；19.欢乐唱吧销售合同及还款单各一份；20.广州市童游和动漫科技公司购买设备合同及设备款各一份；21.荥阳市骏马游乐设备订货合同及还款各一份；22.与任春华游乐设备转让协议及还款各一份；23.机器安装电焊工工资一份；24.宣汉县惠比斯科技公司监控合同及支出各一份；25.下车费收条两张；26.搬运费收条两张，拟证明陈奔驰购买设施设备投资情况； 第五组：27.宣汉县发展和改革局《关于宣汉县西门健身运动场工程可行性研究报告的批复》（宣发改综[2012]17号，2012年3月6日）复印件一份；28.宣汉县住房和城乡规划建设局颁发的《建筑工程施工许可证》（编号511722201204240101,2013年4月7日）复印件一份；29.宣汉县住房和城乡规划建设局颁发的《建设项目选址意见书》（宣建规选字第[2012]16号，2012年5月10日）复印件一份；30.宣汉县住房和城乡规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》（宣建规地字第[2012]15号，2012年5月10日）复印件一份；31.宣汉县文化广电新闻出版局向唐朝辉出具的《关于取缔无证电子游艺娱乐场所告知书》原件一份；32.调查唐召飞笔录一份；33.宣汉县文化广电新闻出版局向陈奔驰出具的《责令改正通知书》（宣文改字[2016]001号，2016年1月16日）原件一份；34.娱乐经营许可证申办材料打印件及《游艺娱乐场所办事指南》打印件各一份；35.陈奔驰与宣汉县文化广电新闻出版局办证窗口处对话录音光碟及文字转化记录（2018年7月18日）各一份；36.租赁房屋漏水现状照片17张，拟证明宣汉县中普投资公司提供给陈奔驰的门市不具备合法审批手续，且由于没有消防安全验收手续，导致陈奔驰不能办理合法经营执照，无法正常经营； 第六组：37.陈奔驰与宣汉县住房和城乡规划建设局档案室工作人员丁涛志对话录音光碟及文字转化记录（2019年5月30日）各一份，拟证明宣汉县住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划许可证》（宣建审工建字第[2018]19-1号，2018年7月2日）系伪造的证据，无经审定的设计方案文本。 宣汉县中普投资公司围绕反驳及反诉请求，向本院提交以下证据： 第一组：1.被告公司营业执照、法定代表人身份证明各一份，拟证明被告诉讼主体资格适格； 第二组：2.宣汉县发展和改革局《关于宣汉县西门健身运动场工程可行性研究报告的批复》（宣发改综[2012]17号，2012年3月6日）复印件一份；3.宣汉县财政局《关于宣汉县西门健身运动场工程招标控制价的通知》（宣财投﹝2012﹞33号，2012年3月14日）复印件一份；4.宣汉县住房和城乡规划建设局出具的《中标通知书》（2012年5月4日）复印件一份；5.宣汉县住房和城乡规划建设局颁发的《建设用地规划许可证》（宣建规地字第[2012]15号，2012年5月10日）、《建筑工程施工许可证》（编号为511722201204240101，2013年4月7日）、《建设工程规划许可证》（宣建审工建字第[2018]19—1号，2018年7月2日）复印件各一份；6.宣汉县公安消防大队出具的《建设工程消防设计备案凭证》（宣公消设备字〔2018〕第0014号，2018年7月23日）和《工程竣工验收消防备案凭证》（宣公消竣备字〔2018〕第0009号，2018年7月25日）复印件各一份；7.《四川省建设工程竣工验收报告》（2014年1月20日）复印件一份；8.宣汉县住房和城乡规划建设局向时任中共宣汉县委分管领导于宏《关于宣汉县西门健身运动场建设情况汇报》材料（2013年9月25日）复印件一份；9.宣汉县住房和城乡规划建设局向宣汉县国资办出具的《关于宣汉县西门健身运动场移交的函》复印件一份；10.《西门运动休闲广场门市移交明细表》（2014年8月12日、2014年11月24日、2014年12月22日）复印件各三份；11.宣汉县国有资产监督管理办公室向宣汉县人民法院出具的《关于西门运动休闲广场的相关说明》原件一份，拟证明宣汉县中普投资公司出租的门市的手续合法； 第三组：12.《租赁权拍卖公告》（2014年12月25日）复印件一份；13.《租赁权拍卖成交确认书》（2015年3月20日）复印件一份；14.《国有房屋租赁合同》（2015年3月23日）复印件一份，拟证明宣汉县中普投资公司与陈奔驰所签房屋租赁合同是合法有效的； 第四组：15.《四川省政府非税收入通用票据》（编号1443745473）复印件一份；16.《中国工商银行现金存款凭证》（编号B19476602）复印件一份；17.《陈奔驰下欠租金清单》打印件一份，拟证明陈奔驰已实际履行合同部分义务； 第五组：18.宣汉县国有资产监督管理办公室向陈奔驰出具的《国有房屋租金催收通知书（国资办留存联）》（编号2017[11]号，2017年12月6日）复印件一份；19.四川聚鑫律师事务所律师冉娟向陈奔驰发出的催收租金《律师函》（2017年12月21日）原件一份，拟证明宣汉县中普投资公司履行了租金催收义务； 第六组：20.《个体工商户登记基本信息》复印件一份；21.国网四川省电力公司宣汉供电分公司出具的电量、电费明细表（户号为0718484417，户名为宣汉县国有资产监督管理办公室，用电地址为宣汉县东乡镇育才社区居委会校场街西门休闲广场050、052号门市）打印件两份；22.门市经营照片两张，拟证明陈奔驰租赁的门市一直在经营，不存在经营损失的问题。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。宣汉县中普投资公司对陈奔驰提供证据的质证意见是：对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同第一、二项约定验收不合格应当在五日内提出。对第三组证据的真实性不认可，投资损失与合同无关联性。对第四组证据证明目的有异议。第五组证据中，对证据27-31的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据32所涉证人于陈奔驰有利害关系，不予认可，且部分证言不属实；对证据33的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据34与门市验收没有关系；对证据35的三性均有异议，录制时间是在合同期满后录制的，不能证明合同期内的情况，且录音中人员身份不能确认；对证据36有异议，不能证明房屋不符合使用条件，若不符合使用条件，应当场或者在五日内提出或者在合同期内主张解除合同。对第六组证据，该录音未经当事人同意，来源不合法，且建设工程规划许可证虽为补办，但不能否认系虚假的。 陈奔驰对宣汉县中普投资公司提供证据的质证意见是：对第一组证据无异议。对第二组证据中文件真实性无异议，对证明目的有异议；对建设工程规划许可证的真实性存疑，反映不出门市规划情况，不能达到其证明目的；被告提供的消防验收合格资料是在合同履行期满后提供的；对证据10宣汉县中普投资公司移交的41个门市和车位，与原告租赁门市50-57号，没有在移交范围内，不能证明门市合法性。对第三组证据真实性无异议，不能达到证明目的。第四组证据中，对第15、16证据无异议，对第17证据有异议。对第五组证据无异议。对第六组证据认为是事实，但不能证明陈奔驰所租门市一直处于经营状态。 本院对陈奔驰与宣汉县中普投资公司均无异议的证据予以确认，对其余证据的真实性、合法性和关联性将综合全案情况予以认定。 根据陈奔驰与宣汉县中普投资公司提供的证据和双方对事实的陈述，本院认定如下事实：案涉门市所属宣汉县西门运动休闲广场是经宣汉县人民政府批准，由宣汉县财政全额出资，由宣汉县住房和城乡规划建设局承建的公益型工程。在建设过程中，该工程先后取得了建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可等相关建设手续。2014年1月20日，该工程通过了工程竣工验收。同年8月3日，宣汉县住房和城乡规划建设局将该工程所有门市及停车库交由宣汉县国有资产监督管理办公室管理。2014年12月，宣汉县国有资产监督管理办公室委托达州市华兴拍卖有限公司将宣汉县西门休闲运动广场1-81号门市的租赁权对外公开竞租。 2015年3月20日，陈奔驰通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市租赁权。同日，陈奔驰与达州市华兴拍卖有限公司签订《租赁权拍卖成交确认书》。2015年3月23日，陈奔驰与宣汉县中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》，该合同约定：宣汉县中普投资公司将位于宣汉县门市出租给陈奔驰，租赁期限36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。第一年租金25.8万元，不足一年的，按月计算租金。以后每年分别在上年租金的基础上递增5%。先付租金后使用房屋为本合同成立的前提条件。分三期支付租金，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算该租赁年度的前一个月的15日内一次性付清。第一期租金交付时间：租赁起始日前3日内交付。出租人交付房屋钥匙之日承租人缴纳履约保证金12000.00元，待合同履行完毕后十个工作日内经出租人确认后无息退还承租人。该合同约定了违约责任，即“承租人不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租人本合同当年租金总额10%的违约金。”，“承租人违反合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金；逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍支付滞纳金”。该合同还对“合同的变更、解除或终止”、“房屋修缮与使用、房屋的转租与转让”、“违约责任的处理”以及“争议的解决”等予以约定。合同签订后，宣汉县中普投资公司依约向陈奔驰交付了租赁房屋。在合同履行过程中，陈奔驰除交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金258000.00元外，对下欠的2016年5月1日至2018年4月30日的房屋租金555345.00元至今未能支付给宣汉县中普投资公司。宣汉县中普投资公司于2017年12月6日向陈奔驰发出了编号为2017（11）号“国有房屋租金催收通知”，陈奔驰予以签收。2017年12月21日，四川聚鑫律师事务所律师冉娟以被告常年法律顾问的身份向陈奔驰发出了《律师函》，要求其交清下欠的门市租金555345.00元，陈奔驰拒绝签收《律师函》。 同时查明，2006年6月，经宣汉县人民政府宣府发〔2006〕52号文件批准成立宣汉县中普投资经营管理公司。该公司为事业单位性质的国有独资公司，办公地点设在宣汉县国有资产监督管理办公室内，与宣汉县国有资产监督管理办公室合署办公。2016年6月，因事业单位改革，宣汉县中普投资经营管理公司与宣汉县国有资产监督管理办公室脱钩。其经营范围为：项目投资、国有资产租赁、产权转让、交易咨询服务。宣汉县国有资产监督管理办公室在接收宣汉县西门运动休闲广场后，将该资产所有门市及车库交由宣汉县中普投资公司管理。 另查明，2018年7月23日和同年7月25日，宣汉县中普投资公司取得宣汉县公安消防大队出具的《建设工程消防设计备案凭证》（宣公消设备字〔2018〕第0014号）和《工程竣工验收消防备案凭证》（宣公消竣备字〔2018〕第0009号）。2018年7月2日，宣汉县中普投资公司取得宣汉县住房和城乡规划建设局出具的《建设工程规划许可证》（宣建审工建字第[2018]19-1号）。 本案在审理中，宣汉县中普投资公司放弃要求计算滞纳金的诉讼请求，并申请将违约金比例调减为10%;陈奔驰诉请主张的经济损失金额由1325750元更改为1341750元。。 本院认为，2015年3月23日，陈奔驰通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市租赁权，并与宣汉县中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：双方签订的《国有房屋租赁合同》是否有效；陈奔驰要求宣汉县中普投资公司返还已交纳租金258000.00元，并赔偿其经济损失1341750.00元并承担资金占用利息50万元的诉讼主张能否得到支持；宣汉县中普投资公司要求陈奔驰支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费，并要求返还租赁门市的诉讼请求应否得到支持；陈奔驰要求宣汉县中普投资公司返还履约保证金12000.00元和宣汉县中普投资公司反诉请求不返还陈奔驰履约保证金12000.00元的主张应否得到支持。 焦点一，关于双方签订的《国有房屋租赁合同》是否有效的问题。陈奔驰以宣汉县中普投资公司出租门市所属建筑工程没有取得《建设工程规划许可证》、所租门市没有在“建设用地规划许可”范围内以及未通过消防验收为由，主张该租赁合同无效。本院认为，根据《建设用地规划许可证》（宣建规地字[2012]15号）载明的用地性质为“体育用地（A4）(兼容B1、S4)”,根据《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，B1指商业用地，故案涉门市属于B1商业用地的范畴，表明其已纳入规划建设用地。“规划用地红线”图上红线外标注的50号邓光辉--57号符长青的门市，是宣汉县西门休闲广场所在原滨河路临街已建设竣工投入的门市，并非宣汉县西门休闲运动广场所建范围内并由陈奔驰所租赁的门市，且陈奔驰实际租赁门市为宣汉县西门休闲广场二楼面向洲河的8个门市。宣汉县住房和城乡规划建设局出具的《关于宣汉县西门健身运动场移交的函》和《西门运动休闲广场门市移交明细表》载明的内容，证明宣汉县住房和城乡规划建设局向宣汉县国有资产监督管理办公室移交门市为42个。宣汉县国有资产监督管理办公室接收42个门市后，在公开竞卖时已将其中的大门市改为若干小门市，致对外出租的门市由42个变为81个。《租赁权拍卖公告》载明的81个门市，证明陈奔驰租赁门市在移交范围内。因此，陈奔驰的该主张无事实依据，本院不予支持。 对陈奔驰以案涉门市所属建设工程没有取得消防验收合格证为由，主张《国有房屋租赁合同》无效问题。本院认为案涉门市所属建设工程虽然没有取得消防验收合格证，但并属于导致合同无效的情形，而属于合同生效后存在致使房屋不完全符合使用条件的情形，承租人在合同履行期内可依法要求解除合同，原告陈奔驰未能明确区分合同的订立和履行的区别。故陈奔驰以此理由主张《国有房屋租赁合同》无效，本院不予支持。 陈奔驰同时主张，案涉建筑工程没有取得建设工程规划许可证，也应当认定合同无效。本院认为，案涉建筑工程虽然在建设时没有取得建设工程规划许可证，但该项目是经宣汉县发展和改革局批复同意，并取得了建设用地规划许可和施工许可，实际是经主管部门批准建设的工程，且本案在审理中，该工程已取得了建设工程规划许可证。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定,双方签订的《国有房屋租赁合同》应当认定为有效合同。 焦点二，关于陈奔驰要求宣汉县中普投资公司返还已交纳租金258000.00元，并赔偿其经济损失1341750.00元和资金占用利息500000.00元的诉讼主张能否得到支持的问题。本院认为，陈奔驰承租使用宣汉县中普投资公司出租的房屋后，应当按照合同约定履行交纳租金的义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，陈奔驰请求宣汉县中普投资公司返还已交的258000.00元租金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。同时，案涉宣汉县西门休闲运动广场属于在工程竣工验收后应当进行竣工验收消防备案的建设工程。被告宣汉县中普投资公司在未进行竣工验收消防备案时将案涉房屋出租给原告，虽然未经竣工验收消防备案并不影响本案房屋租赁合同的效力，但该房屋的竣工验收消防备案是原告办理电子游艺类《娱乐场所经营许可证》的前提条件之一，被告未提供案涉房屋的竣工验收消防备案手续，导致原告无法办理电子游艺类《娱乐场所经营许可证》等手续，一定程度影响了原告的正常经营活动，被告具有一定过错，应当赔偿原告一定的损失。但原告陈奔驰应当知悉从事电子游艺服务行业的特殊要求和特别程序，其在承租房屋时未尽审查义务，且在明知因案涉房屋未经竣工验收消防备案导致其无法办理电子游艺类《娱乐场所经营许可证》后，在租期近三年内均未提出解除合同，其自身具有较大过错。结合原告提交的投资情况、使用情况等证据，本院酌情确定被告宣汉县中普投资公司赔偿原告投资损失200000.00元。 焦点三，关于宣汉县中普投资公司要求陈奔驰支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费，并要求返还租赁门市的诉讼请求应否得到支持的问题。本院认为，当事人双方签订合同后，宣汉县中普投资公司按照合同约定，向陈奔驰交付了租赁门市，履行了合同义务。陈奔驰接收租赁门市后，对其进行了装饰装修，采购了设备，持续经营至合同期满。陈奔驰除已交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的租金258000.00元外，还下欠2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金555345.00元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，陈奔驰应当按照合同约定支付下欠的租金555345.00元。宣汉县中普投资公司与陈奔驰约定的房屋租赁期限36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，现租期已满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态”的规定，陈奔驰应当按照合同约定在保证租赁物不受损的情况下腾退给宣汉县中普投资公司，并从2018年5月1日起至门市交付之日，按照合同约定支付逾期返还房屋的占有使用费。其标准参照以2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金258000.00元／12月﹦21500.00元／月计算。按照合同约定，“乙方违反本合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金”，“乙方如逾期支付租金的，按每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”，但本案在审理中，宣汉县中普投资公司将违约金的比例调减为10%，并放弃主张滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。因此，陈奔驰支付违约金的比例调减为10%，并以未履行部分租金为基数计算555345.00元元×10%﹦55534.50元。 焦点四，关于陈奔驰要求宣汉县中普投资公司返还履约保证金12000.00元和宣汉县中普投资公司反诉请求不返还陈奔驰履约保证金12000.00元的主张应否得到支持的问题。宣汉县中普投资公司与陈奔驰签订的《国有房屋租赁合同》第五条中约定“出租人交付房屋钥匙之日，被告交纳履约保证金12000.00元，待合同履行完毕后的十个工作日内经出租人确认后无息退还”，双方没有约定承租人有违约行为就不退还其履约保证金的情形，因此，宣汉县中普投资公司的该反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。陈奔驰要求宣汉县中普投资公司返还12000.00元履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。宣汉县中普投资公司应在陈奔驰返还承租房屋10日内返还12000.00元履约保证金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下： 一、被告宣汉县中普投资经营管理有限公司赔偿原告陈奔驰经济损失200000.00元； 二、反诉被告陈奔驰于本判决生效后10日内腾退宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市，并交付给反诉原告宣汉县中普投资经营管理有限公司; 三、被告宣汉县中普投资经营管理有限公司在本判决生效后10日内返还陈奔驰履约保证金12000.00元; 四、反诉被告陈奔驰于本判决生效后10日内向反诉原告宣汉县中普投资经营管理有限公司支付2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金555345.00元和违约金55534.50元； 五、反诉被告陈奔驰于本判决生效后10日内向反诉原告宣汉县中普投资经营管理有限公司支付从2018年5月1日起至宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市腾退之日止的房屋占有使用费（按每月21500.00元的标准计算）； 六、驳回原告陈奔驰的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告宣汉县中普投资经营管理有限公司其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件诉讼费16732.00元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司负担2000.00元，由陈奔驰负担14732.00元。反诉案件受理费10643.00元，由陈奔驰负担9643.00元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司负担1000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 冯 超 审判员 丁 岚 审判员 邹正均 二〇二〇年四月二十三日 书记员 邓 东