德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初838号 原告:德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会，地址四川省德阳市旌阳区北泉路**，统一社会信用代码55510603K33831084K。 法定代表人：赖勇，主任。 委托诉讼代理人：唐飞，四川乾盾律师事务所律师。 被告：张克林，男，1972年8月10日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会（以下简称玉泉社区居委会）与被告张克林房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年12月17日进入先行调解程序，案号为（2019）川0603民先调3788号，因双方无法达成一致的调解意见，本案于2020年3月25日正式立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉泉社区居委会的委托诉讼代理人唐飞、被告张克林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉泉社区居委会向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告之间的房屋租赁合同已经于2019年5月10日解除；二、请求判令被告向原告支付2019年租赁费用和房屋、场地占用费66000.00元整（大写：陆万陆仟元整）；三、请求判令被告搬离原告所租赁给被告的房屋及场地（即旌阳区东湖乡玉泉社区老年协会活动中心，地址位于东湖山公园西门侧面）,未搬离期间的房屋、场地占用费按每年66000元支付至实际搬离完毕之日；四、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月1日，原、被告双方约定由被告承租原告位于德阳市东湖山公园西门侧面玉泉老年协会活动中心相应房屋及场地，租期二十年，应于每年最后一月预付次年租金。但被告在2017年至2018年期间无正当理由拖欠和拒交祖赁费用，违反原、被告签定的《玉泉社区老年协会活动中心场地租赁协议》的约定，不愿按时履约。经原告起诉至旌阳区法院后，被告才主动签署德阳市旌阳区人民法院(2018)川0603民初3422号民事调解书，主动承诺在2018年底前支付全部拖欠租赁费用。但被告没有按期限支付。因为被告一再拖欠租赁费，原告根据合同法第二百二十七条及“当事人不履行合同主要债务，经催告后在合理期限内仍然不予履行，守约方可以解除合同”的第九十四条的规定，向被告发出解除合同通知书并直接现场公证送达张克林本人。张克林拒绝签收，还承诺如果在2019年6月底前不交清2019年租赁费用自动搬走。时至今日之前法律文书确定的租赁费用，被告超期履行；约定的应当早在2018年12月交付的2019年度租赁费用根本没有支付；合同解除后占用的房屋、场地也不支付费用，更是对原告要其搬离、其自己承诺的搬离时间都置之不理。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 张克林辩称，认可拖欠房租的事实，2019年6月30日被告张克林曾委托他人前往原告处缴纳拖欠的租金，但因当日是星期天，原告工作人员未上班，故未能缴纳租金。现因被告经营困难，张克林一家全靠“昌农鱼庄”维持生计，且因此次新型肺炎疫情的影响，经营更加困难，被告承诺在2020年12月31日前向原告支付拖欠的租金，被告希望能继续履行租赁合同。若原告坚持解除合同，原告应赔偿被告修建房屋的30余万元及装修费130余万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对无争议的事实认定如下： 1、2010年1月1日，原告玉泉社区居委会（甲方）与被告昌农鱼庄张克林（乙方）签订《玉泉社区老年协会活动中心场地租赁协议》，主要约定，一、甲方将位于德阳市东湖山公园西侧的玉泉老年协会活动中心活动场地（房屋数间，建筑面积约1000平方米及院坝等）出租给乙方。二、租赁期间为二十年，即从2010年1月1日起到2029年12月31日止。协议到期年，如乙方仍要续租，必须提前半年时间向甲方提出意向；如甲方将要停租，也应该提前半年时间对乙方告诉意向，以便协商相关事宜。三、场地租金以自然年计收，从2010年至2014年的头五年，每年租金为60000元；从2015年起的后十年，每年增加租金均在60000元的基础上增加10%，（即2015年至2024年，每年租金66000元）。从2025年起后五年，每年租金均在66000的基础上增加10%，（即从2025年至2029年，每年租金72600元）。年租金一律提前支付，即在每自然年的年底前一个月内预付第二年的租金，一次性付清。……五、甲方同意乙方改造装修雅间，院坝修建房屋，移栽树木等绿化工程。租期内如遇国家政策规划需拆迁，拆迁赔偿时，乙方修建的地面附属物按当地拆迁标准补偿属乙方所有，在合同期内因乙方原因不再租用，乙方所有固定残值部分归甲方所有，在合同期满后，甲乙双方不再履行协议时，乙方所有固定残值物归甲方所有……十二、本协议已经生效，双方均应自觉遵守，不得擅自违约，否则应赔偿守约方的全部直接经济损失。如甲方在租赁期内单方面无故收回租赁场地，导致乙方重大损失的，应按当年年租金的三十倍的金额赔偿给乙方。被告张克林承租涉案场地后，用作经营“昌农鱼庄”，并修建了房屋数间，且进行了装饰装修。 2、2018年9月6日，因被告张克林拖欠涉案场地的租赁费，原告玉泉社区居委会向本院提起房屋租赁合同纠纷，在本院主持下双方达成达成调解协议，本院于2018年10月22日出具（2018）川0603民初3422号《民事调解书》，调解协议的内容：被告昌农鱼庄于2018年12月31日前向原告德阳市旌阳区东湖乡玉泉社区居民委员会支付租金132000元及利息（利息计算方式为：以未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年6月1日起计算至租金付清之日止）。被告张克林未按调解协议约定的履行期限履行付款义务。原告提交的一份《收据》载明：2019年1月21日，被告张克林（昌农鱼庄）向原告玉泉社区居委会缴纳了2018年的场地租赁费36000元及利息3445.20元，共计39445.20元。被告张克林又自2019年1月1日欠付租金至今，四川省德阳市诚信公证处于2019年5月14日出具的《公证书》（2019）川德证民字第2614号，主要载明：原告玉泉社区居委会委托四川省德阳市诚信公证处对原告的委托代理人曾莎莎2019年5月10日以被告张克林欠付租金为由，通过电话、短信告知及现场送达《解除租赁协议通知》的行为进行保全证据公证。后原告提起诉讼。 3、原告玉泉社区居委会向本院起诉时以“昌农鱼庄”作为被告，后原告向德阳市旌阳区市场监督管理局查询到张克林所经营的“昌农鱼庄”字号存在重名的情况，未能登记注册成功。张克林的个体工商户登记已被注销。因涉案场地和房屋的实际承租人系张克林。原告申请将本案被告变更为张克林，庭审中经当庭询问张克林对原告将本案的被告变更的意见，张克林表示无异议。2020年4月2日下午，本院工作人员实地走访了位于德阳市旌阳区东湖山涉案承租场地公园西侧的“昌农鱼庄”，被告张克林的妻子焦辉琴表示：因经营困难，确无法支付拖欠的租金。 4、另查明，2019年12月18日，《德阳市旌阳区人民政府关于调整部分乡镇（街道）建制的通知》德市旌府发[2019]14号，第一条撤销东湖乡和黄河街道，设立东湖街道，以原黄河街道所属行政区域为东湖街道区域。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2019年5月14日，原告在向被告公证送达《解除租赁协议通知》时，被告张克林承诺在2019年6月30日前支付拖欠的租金是否实际履行的事实。被告张克林提交了以下证据：（1）、张克林与原告玉泉社区居委会主任赖勇的短信聊天记录，主要载明：2019年6月30日，张克林表示到社区缴纳租金，但因被告工作人员未上班故未能缴纳，张克林委托他人缴纳。赖勇的回复信息主要载明与被告签订的租赁合同需要重新签订,租金可以不变。（2）、张克林申请证人张某出庭作证，证人张某陈述其接受被告张克林的委托到玉泉社区居委会代交涉案场地及房屋的租金，但原告玉泉社区居委会没有收取。原告对短信聊天记录及证人证言的真实性无异议，但认为均达不到被告张克林的证明目的。本院认定，张克林在2019年6月30日确系向原告表达过要履行缴纳拖欠租金的义务，原告以合同需要重新签订为由未予回复，本案自2019年12月17日进入先行调解程序以来，本院多次组织双方进行调解。被告张克林均以经营困难为由，表示确实无法履行缴纳租金的合同义务。 2、被告张克林提出的对承租房屋进行装修及修建费用，被告举出自行制作的费用清单，原告不予认可。将在本案的争议焦点中予以评析。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《玉泉社区老年协会活动中心场地租赁协议》是否应当解除及被告拖欠的租金及合同解除后占用费的问题；二、合同解除后的，涉案场地上的张克林修建的房屋及装修费赔偿问题。 关于争议焦点一，原、被告签订的《玉泉社区老年协会活动中心场地租赁协议是否应当解除及被告拖欠的租金及合同解除后占用费的问题。 本院认为，在房地产租赁合同中，承租人依照约定支付租金为主给付义务。原、被告于2010年1月1日签订的《玉泉社区老年协会活动中心场地租赁协议》均系双方真实意思的表示，依法成立，对当事人双方具有约束力。现因被告多次拖欠租金已属违约，原告也表明需重新签订合同，原告请求解除双方之间的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同。本案中，双方租赁协议约定的“每自然年的年底前一个月内预付第二年的租金，一次性付清。”现被告拖欠2019年的租金且明确表示因经营困难无力支付。被告张克林未按约定给付租金，是延迟履行主给付义务的违约行为。本院准许解除双方的租赁合同关系，本案系法定合同解除，合同解除的时间应认定为《解除租赁协议通知》送达被告之日，即本案双方租赁合同关系应当认定为自2019年5月10日终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，合同解除后，被告张克林应当向原告玉泉社区居委会返还租赁物（场地及地上建筑物）。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，被告应当支付租赁期间的租赁费，故原告主张被告按照《玉泉社区老年协会活动中心场地租赁协议》的约定支付2019年的租赁费66000元及合同解除后原告未返还租赁物期间的占用费按照66000元/年的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二，合同解除后，涉案场地上的张克林修建的房屋及装修费赔偿问题。 关于被告要求原告赔偿修建房屋的30余万元，还有装修费130余万元的主张。本案中双方租赁协议中虽约定“在合同期内因乙方原因不再租用，乙方所有固定残值部分归甲方所有”，但被告张克林违约未按期交纳租金是违反合同的主义务，原告也表明需重新签订合同，应属双方共同的原因导致合同不能继续履行。本案中被告张克林未向本院提交有效证据证明其修建房屋和装修房屋的费用，且双方在审理中对此并未达成一致，被告也未对地上修建房屋及装修费用的赔偿提起反诉，被告张克林可以通过另行起诉的方式予以解决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）款、第二百三十五条规定，判决如下： 一、原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会与被告张克林于2010年1月1日签订的《玉泉社区老年协会活动中心场地租赁协议》于2019年5月10日解除； 二、被告张克林于本判决生效之日起三十日内向原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会腾退租赁标的物【位于德阳市东湖山公园西侧的玉泉老年协会活动中心（昌农鱼庄）的场地及地上建筑物】； 三、被告张克林于本判决生效之日起三十日内向原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会支付场地占用费，从2019年1月1日起以66000元/年的标准至腾退场地之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费725元，由被告张克林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 杨春兰 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 赵 林 书 记 员 许 丽