福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初6150号 原告：陈雪娇，女，汉族，1969年7月28日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑岳军，福建泉航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小宽，福建泉航律师事务所律师。 被告：蒋福泉，男，汉族，1972年6月21日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭华梅，福建世礼（泉州）律师事务所实习律师。 第三人：陈春霞，女，汉族，1990年3月7日出生，住福建省泉州市鲤城区。 原告陈雪娇与被告蒋福泉、第三人陈春霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪娇的委托诉讼代理人郑岳军以及被告蒋福泉的委托诉讼代理人吴俊猛、郭华梅到庭参加诉讼，第三人陈春霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雪娇向本院提出诉讼请求：1.不得执行址在福建省晋江市池店镇泉州××幢××号房屋，并解除对该房产的查封保全措施；2.本案诉讼费由蒋福泉承担。事实和理由：2015年11月14日，在泉州市丰泽区××房产中介所的居间介绍下，陈雪娇与陈春霞签订书面《房产买卖协议》，协议约定陈春霞将坐落于福建省晋江市池店镇泉州××幢××号的房产出售给陈雪娇，总价款83万元。2015年11月16日，陈春霞委托黄斯毅全权代办案涉房屋的一切手续，并对上述委托事项进行公证，泉州市刺桐公证处于2015年11月17日出具（2015）闽泉桐证内字第4710号《公证书》确认公证事项。蒋福泉于2017年向福建省泉州市鲤城区人民法院提起诉讼，福建省泉州市鲤城区人民法院于2017年4月11日作出冻结陈春霞名下的案涉房屋。因此，陈雪娇与陈春霞已在案涉房屋冻结前签订合法有效的房产买卖协议。因陈春霞于双方买卖案涉房屋前向陈雪娇借款30万元，且在房产买卖协议签订后，陈春霞在2016年11月前已将案涉房屋的全部购房款支付给陈春霞。根据陈雪娇与陈春霞签订的《房产买卖协议》第五条约定，陈春霞应于签订合同当日将房产交付给陈春霞使用。房产买卖协议签订生效后，陈春霞即依约履行交付房产义务，并由陈雪娇实际占有案涉房屋。陈雪娇于2015年11月14日合法占有案涉房屋后即前往案涉房屋的物业管理公司福建世邦泰和管理有限公司缴清陈春霞尚欠的2014年4月1日至房产转移之日尚欠的物业管理费、水电费等一切费用，且此后案涉房屋所产生的全部物业管理费及相应费用均由陈雪娇向福建世邦泰和物业管理有限公司缴纳，有福建世邦泰和物业管理有限公司出具的《物业费缴纳证明》证实陈雪娇已合法占有案涉房屋的事实。《房产买卖协议》第十八条约定陈雪娇与陈春霞双方协商一致同意上述房产处于按揭状态，按揭余款约伍拾万元，双方共同向担保公司借款，陈春霞应配合担保公司办理相关手续。根据该约定，陈春霞负有配合担保公司办理相关解押手续的先履行义务，但因陈春霞及其公证委托人怠于履行合同义务、一再拖延，致使陈雪娇即便付清全部购房款也不能及时办理过户登记手续，故本案案涉房屋未办理过户登记手续的过错在于陈春霞，陈雪娇对此并无过错。综上，根据法律规定，案涉房屋权属交易事实清楚，证据确实充分，陈雪娇的诉求合法，故提起本案诉讼，请求判如所请。 蒋福泉辩称，1.（2019）闽0502执异38号裁定书认定事实及适用法律正确，应当依法予以维持。蒋福泉与陈春霞民间借贷纠纷一案，立案受理后，根据蒋福泉申请，福建省泉州市鲤城区人民法院于2017年4月11日冻结了陈春霞名下案涉房屋，之后蒋福泉依据生效的（2018）闽05闽终909号调解书申请强制执行。陈雪娇对案涉房屋的执行提出异议，主张因陈春霞怠于行使配合过户义务导致房屋无法过户，执行法院依法审查，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，查明案涉房屋至今登记在陈春霞名下，执行法院对案涉房屋采取强制措施，于法有据，（2019）闽0502执异38号裁定驳回陈雪娇的异议请求合理合法。2.退一步来说，即使陈雪娇与陈春霞存在房屋买卖合同，但其提供的证据及主张并不能排除对上述房屋的执行。首先，陈雪娇并不是案涉房屋的所有权人，陈雪娇主张已经实际使用并自行承担物业缴费，蒋福泉认为福建世邦泰和物业管理有限公司出具的证明，也只能证明陈雪娇缴纳了管理费、水电费等日常费用，所有这一切都是为了使陈雪娇能够方便居住，但这并不能证明陈雪娇就是案涉房屋的所有权人，正如陈雪娇所说其只是涉案房屋的占有人。其次，因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院可以查封、扣押、冻结，陈雪娇主张陈春霞怠于行使配合过户义务导致房屋无法过户，陈雪娇对此不存在过错。但根据陈雪娇提供的证据可以看出，陈雪娇主张其是在2015年11月14日与陈春霞签订房产买卖合同，但时至今日案涉房屋仍登记在陈春霞名下，并且陈雪娇也未能提供证据证明其为实现过户采取的积极措施，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，陈雪娇对此是存在一定过错的。综上，陈雪娇的主张并不能排除对案涉房屋的执行，执行法院对案涉房屋继续采取保全执行措施并无不当，陈雪娇的诉求没有事实和法律依据，请求驳回陈雪娇的诉讼请求，以维护蒋福泉的合法权益。 陈春霞未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月14日，陈雪娇与陈春霞签订《房产买卖协议》一份，该协议载明：陈春霞同意将座落于晋江市池店镇泉州大桥南片A2地块中骏·蓝湾半岛17幢1603室房产出售给陈雪娇；双方同意房产成交价83万元，本协议签订之日，陈雪娇应该直接支付购房定金3万元给陈春霞；双方同意，陈春霞将购房款分两次现金支付给陈春霞，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为陈雪娇于签订合同时向陈春霞支付3万元，于签订该合同当日向陈春霞支付80万元；陈春霞应于签定合同当日将房产交付陈雪娇使用；双方保证于签定本合同当日起三十日内签订房管局提供的《泉州市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续，否则是视为一方违约；双方协商一致同意，上述房产处于按揭状态，按揭余额约50万元，双方共同向担保公司借款，陈春霞应配合担保公司办理相关手续。 2015年11月16日，陈春霞前往福建省泉州市刺桐公证处签署《委托书》，授权案外人黄斯毅为其全权代理人，代办案涉房产相关事项，包括：黄斯毅有权代为向银行办理提前还贷手续、结清贷款余额、领取相关抵押材料并向保险公司领取退保的款项，代为向市房地产部门申办注销抵押登记手续并领取相关抵押材料；在符合出售的情况下，黄斯毅有权办理案涉房产的出售事宜，包括订立买卖合同、办理二手房按揭手续、收取售房款并缴纳相关之税费、缴纳个人所得税；有权与买受人向房地产管理部门申请办理案涉房产的买卖、交易、过户、租赁等一切相关事宜，并有权代为签署相应的文件。委托期限自《委托书》签订之日起生效，于办理完委托的事项时失效。2015年11月17日，福建省泉州市刺桐公证处作出（2015）闽泉桐证内字第4710号《公证书》，证明陈春霞于2015年11月16日来到福建省泉州市刺桐公证处，在公证员面前在《委托书》上签名、捺指印。 2017年，蒋福泉向本院提起与陈桂榕、黄瑞珍、陈春霞民间借贷纠纷一案诉讼，本院受理后，依蒋福泉申请，于2017年4月11日冻结了案涉房产，并于2017年12月26日作出（2017）闽0502民初733号民事判决。蒋福泉不服判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，后经调解达成调解协议，泉州市中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）闽0502民终909号民事调解书。该调解生效后，蒋福泉向本院申请强制执行。执行过程中，陈雪娇对执行案涉房产提出书面异议，本院受理后进行审查，于2019年11月11日作出（2019）闽0502执异38号执行裁定，裁定驳回陈雪娇的异议请求。2019年11月27日，陈雪娇提起本案诉讼。庭审中，陈雪娇自认签订《房产买卖协议》后，与陈春霞并未依约共同向担保公司借款。 本院认为，本案争议焦点在于陈雪娇对于执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”提出异议的买受人应同时符合规定的四个要件才足以排除执行。陈雪娇提交的所谓陈春霞出具的《收条》以及加盖“福建世邦泰和物业管理有限公司蓝湾半岛服务中心通知专用章”的《物业费缴纳证明》，并不足以证实其已向陈春霞支付案涉房产的全部房款且在人民法院冻结之前已合法占有案涉房产。另外，陈春霞在与陈雪娇签订《房产买卖协议》后，曾将办理案涉房屋还贷、解押、交易、过户手续等事宜授权委托《房产买卖协议》所载代办方泉州市丰泽区××房产中介所指派的人员黄斯毅并经福建省泉州市刺桐公证处公证，陈雪娇对此亦知情。现无证据证明陈雪娇曾积极采取措施，及时向陈春霞、黄斯毅主张要求办理案涉房产的过户登记，故陈雪娇对案涉房产至今未能过户，存在一定过错。综上，陈雪娇对于案涉房产依法不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 驳回陈雪娇的诉讼请求。 案件受理费100元，由陈雪娇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨 扬 审 判 员  杨佩芳 人民陪审员  许自伟 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  蔡森森 速 录 员  吴翠云 本判决适用的相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。