贵州省贵阳市花溪区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0111执异332号异议人：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司(以下简称华融贵州分公司)，住所地贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人:段建生。委托诉讼代理人：王诗琪，贵州仪程律师事务所律师，执业证号：15201201710763817,代理权限：一般代理。申请执行人：贾祥红，女，1974年3月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张毅葭，贵州浅山律师事务所律师，执业证号：15201201211134424，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：田友莉，贵州浅山律师事务所律师，执业证号：15201201911105162，代理权限：一般代理。被执行人:贵州华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉房开公司），住，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**世贸广场******/div>法定代表人：罗军。本院在执行申请执行人贾祥红与被执行人华辉房开公司及第三人华融贵州分公司商品房预售合同纠纷一案中，依据贵州省贵阳市中级人民法院于2019年4月23日作出的生效的（2019）黔01民终1459号民事判决书向贵阳市不动产登记中心花溪区不动产登记站发出协助执行法律文书，要求不动产登记部门协助执行，将华辉房开公司开发的“康城·花溪”项目中位于贵阳市花溪区房屋强制过户至买受人贾祥红名下。异议人华融贵州分公司主张，其对上述涉案房屋享有抵押权益，向本院提出书面异议，申请中止对涉案房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年11月20日举行了听证，华融贵州分公司委托诉讼代理人王诗琪、申请执行人贾祥红委托诉讼代理人张毅葭、田友莉到庭参加了听证，被执行人华辉房开公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人华融贵州分公司称,请求法院中止对（2019）黔0111执2036号协助执行通知书中所涉及房产的执行。事实及理由如下：1.华融贵州分公司认为其对法院（2019）黔0111执2036号协助执行通知书中所涉及的位于贵阳市花溪区房屋享有抵押权，抵押登记号为筑房建花溪字第Ｊ1500005号，且该抵押权已经贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终825号生效判决所确认，对其享有的债权和优先受偿权应受法律保护。2.法院要求贵阳市不动产登记中心协助办理该户涉案房产强制过户的行为，已严重侵犯华融贵州分公司合法抵押权，故向法院提出异议。综上，异议人华融贵州分公司为维护自己的合法权益，向本院提出书面异议。申请执行人贾祥红称，请求人民法院依法驳回异议人的异议请求。事实及理由如下：1.异议人的异议申请中事实与理由部分未提出执行异议的法律适用问题；2.申请执行人与华辉房开公司商品房预售合同纠纷一案，经花溪法院一审、贵阳市中院二审，在明知异议人对涉案房屋存在抵押的情况下，仍然认定申请执行人与华辉房开公司签订的房屋买卖合同有效并判决华辉房开公司协助业主办证，即已认定异议人之抵押权不足以对抗业主的物权期待权；3.对于异议人主张的优先受偿权，虽已经贵州省高级人民法院确认，但是业主未参与该案审判，业主对于异议人享有的抵押权的合法性、合理性、合规性持有异议；4.异议人在听证中提出本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，但是均不适用于本案，本案并非业主享有涉案房屋的抵押权，也不是业主提出的执行异议，所以不适用该规定；5.申请执行人认为，异议人并不是合法的抵押权人，从主体上看，异议人在2013年3月26日以债权重组的形式掩盖非法高利贷的目的签订借款协议，超出经营范围，从六盘水商业银行处获取了关于业主的经济适用房贷债权之转让，侵害了业主住房保障权之公众利益，违反了合同法第五十二条之规定，债权重组协议无效，基于主合同无效，从合同也应归于无效，即办理的抵押登记依法应被撤销；6.从程序上，异议人在办理债权重组过程中，未根据不良金融资产处置尽责指引第十条，没有尽职尽责地开展调查，实际房屋业主已经购买并入住。所以，异议人违反担保法第三十七条第四款、第三十九条第三款之规定，将不得抵押之房产即本案业主依法享有所有权之房产，违规办理抵押登记，依法也应予撤销；7.异议人在办理抵押登记之前，申请执行人已经合法占有该房屋，支付所有购房款并与物业签订相关的管理协议，实际取得该房屋的所有权，华辉房开公司将业主已取得所有权的房屋与异议人办理抵押登记系无权处分，异议人违反相关规定办理不良贷款转让和抵押登记，并非善意第三人，不应由没有任何过错的业主为其承担责任，华融贵州分公司抵押权不能优于业主住房保障权。综上，请求法院依法驳回异议人的异议请求。被执行人华辉房开公司未提出意见。本院查明，华融贵州分公司与华辉房开公司、罗军等人合同纠纷一案，华融贵州分公司向贵阳市中级人民法院起诉，要求华辉公司偿还重组债务本金2350万元及债务重组收益、违约金，并要求对“康城·花溪”项目抵押的房屋和车位变现所得优先受偿，及保证人对上述债务承担连带保证责任。贵阳市中级人民法院于2017年6月30日作出（2016）黔01民初646号民事判决书，判决：一、华辉房开公司于本判决生效后十日内支付华融贵州分公司重组本金2350万元及重组收益（重组收益以2350万元为基数按照24%/年计算，自2014年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、罗军在本判决第一项所确定的债务范围内承担连带保证责任；三、驳回华融贵州分公司的其余请求。华融贵州分公司不服该判决，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院于2018年6月25日作出（2017）黔民终825号民事判决书，判决：一、华辉房开公司于本判决生效后十日内支付华融贵州分公司重组本金2350万元及重组收益（重组收益以2350万元为基数按照24%/年计算，自2014年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、罗军对本判决第一项所确定的债务承担连带保证责任，罗军实际承担保证责任后，有权向华辉房开公司追偿；三、华融贵州分公司在本判决第一项确定的债权范围内对编号为筑房建花溪字第J1500005号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回华融贵州分公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。其中，编号为筑房建花溪字第J1500005号他项权证证书所载明的抵押物为“花溪区云上村康城花溪158套住宅和90个车库”，抵押登记时间为2015年1月28日，该他项权证抵押的房屋包括本案所涉的申请执行人向华辉房开公司购买的房屋。异议人华融贵州分公司依据生效的（2017）黔民终825号民事判决书，于2018年8月28日向贵阳市中级人民法院申请强制执行，贵阳市中级人民法院于2018年8月30日依法受理，执行案号（2018）黔01执1007号。本案的贾祥红与华辉房开公司及第三人华融贵州分公司商品房预售合同纠纷一案，贾祥红向本院起诉要求确认与华辉房开公司签订的房屋买卖合同有效及华辉房开公司为其购买的房屋办理网签备案手续、协助其办理房屋权属登记手续。本院经审理，认为华辉房开公司向贾祥红销售房屋的行为合法有效，双方之间存在商品房买卖合同关系，并认定了贾祥红已向华辉房开公司支付了全部购房款，华辉房开公司已实际向贾祥红交房，业主已收房入住。虽贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终825号民事判决书中判决华融贵州分公司对于其对华辉公司所享有的2350万元重组本金及重组收益在编号为筑房建花溪字第Ｊ1500005号他项权证书项下载明的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但这并不影响已经实际支付了全部购房款并且已经实际长期居住的业主所购房屋依法享有所有权。本院于2018年12月27日作出（2016）黔0111民初4222号民事判决书，判决：一、确认贾祥红与华辉房开公司于2012年1月20日签订的《商品房买卖合同》有效；二、华辉房开公司于本判决生效之日起十日内协助贾祥红办理位于贵阳市花溪区房屋的产权登记手续；三、驳回贾祥红的其余诉讼请求。华融贵州分公司作为该案第三人，对本院作出的判决不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院开庭审理后，认为：华融贵州分公司提起上诉缺乏法律依据；华辉房开公司与贾祥红签订的购房协议合法有效；华辉房开公司与贾祥红签订购房协议、交付房屋的时间均早于华融贵州分公司抵押权设立之日，华融贵州分公司享有的抵押权不能成为否认在其设立之前已经签订的购房合同效力的有效依据，并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，虽华融贵州分公司依照生效判决享有在编号为筑房建花溪字第Ｊ1500005号他项权证证书项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但是该优先受偿权亦不得对抗在其设立之前已经签订合同、支付了全部价款并已入住的本案房屋买受人。综上，贵阳市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）黔01民终1459号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因华辉房开公司未协助贾祥红办理产权登记，贾祥红向本院申请强制执行，执行案号（2019）黔0111执2036号。在执行过程中，本院向贵阳市不动产登记中心花溪区不动产登记站送达（2019）黔0111执2036号协助执行通知书，要求不动产登记部门将华辉房开公司开发的位于贵阳市花溪区的房屋强制过户至买受人贾祥红名下。2019年9月27日，贵阳市不动产登记中心向华融贵州分公司发出《告知函》，告知法院要求过户的案涉房屋涉及该公司的抵押权利。异议人华融贵州分公司知晓该情况后，主张对上述房屋享有抵押权利，本院的执行行为侵害其合法权益，故向本院提出执行异议，请求如前。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，生效的贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终1459号民事判决书已确定华辉房开公司在判决生效之日起十日内协助贾祥红办理位于贵阳市花溪区房屋的产权登记手续，但华辉房开公司未履行义务，在申请执行人向本院申请强制执行后，本院依法向贵阳市不动产登记中心花溪区不动产登记站发出协助执行通知书，将涉案房屋强制过户至买受人贾祥红名下，并无不当。执行依据已认定华融贵州分公司对涉案房屋享有的权益不得对抗房屋买受人，华融贵州分公司以此提出执行异议，系对涉案执行依据提出异议，该请求不属于执行异议的审查范围，异议人可通过其他法律程序处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向贵州省贵阳市中级人民法院申请复议。审判长  何玉萍审判员  樊 青审判员  郑 娟二〇二〇年四月二十六日书记员  李 楠