江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初7464号原告：王致远，户籍地南京市建邺区，现住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：武龙，山东文思达律师事务所律师。委托诉讼代理人：公冶庆贺，山东同章律师事务所律师。被告：南京灏溢房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100MA1MM7AH04，住所地南京市雨花台区西春路**。法定代表人：王龙，董事长。委托诉讼代理人：屈某，户籍地江苏省泰兴市。原告王致远与被告南京灏溢房地产开发有限公司（以下简称灏溢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王致远的委托诉讼代理人武龙、公冶庆贺，被告灏溢公司的委托诉讼代理人屈翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王致远向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款100000元；2、判令被告向原告支付占用购房款期间的利息（以首付购房款2223918元为基数，自2018年12月27日计算至2019年9月27日，利率按照法律规定的标准）；3、判令被告赔偿原告697175.4元（含应双倍返还的定金100000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月，原、被告口头达成协议，约定由原告购买被告开发的甲号房屋，商品房建筑面积128.66平方米，每平方米为33607.32元，总价款4323918元。双方口头约定首付款2323918元，余款2000000元采用商业贷款方式支付。后原告按照被告要求交付房款2323918元，并在销售人员带领下前往银行将贷款手续办理完毕。但被告故意不按约定签署正式的商品房买卖合同,又于2019年6月突然告知原告“解除原告与被告签订的认购合同”并将该房屋售于他人。原告认为，被告在不享有合同解除权的情况下解除合同，并将案涉房屋恶意转售他人，致使双方合同无法继续履行。双方签订的商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同，理应返还原告全部已付购房款及利息，并承担赔偿责任。被告灏溢公司辩称，原、被告双方于2018年12月13日签署乙号房屋的《商品房认购协议》，在原告申请变更为甲号后，其他条款未变，双方仍处于预约合同阶段；原告因自身原因、以被告提供的合同条款不合理为由拒绝签订商品房预售合同，被告遂向原告发送了解除认购协议的告知函；原告违约在先，按《商品房认购协议》约定，已交的100000元定金不予返还，其余款项2223918已于2019年9月27日退还原告处；被告向原告发送的“催签函”中有部分价格不一致，完全由于工作人员粗心大意笔误造成的，被告没有涨价，原告也没有因价格提异议；原、被告之间成立的是商品房预约合同关系，并未成立商品房买卖合同关系，支付的款项属于意向金，并非首付款。综上，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王致远与被告灏溢公司于2018年12月13日签订《商品房认购协议》，言明原告在签订本协议之前，已充分了解被告提供所购房屋的《南京市商品房预售合同》之样本内容，并无异议；约定原告同意认购雍禧华府项目，宁房销第2018100117号《商品房预售许可证》项下工程编号为乙室商品房；该房屋建筑面积为107.02平方米，该房屋单价为34058元/平方米，总房款为3644887元；签订本协议时，原告同意交定金100000元作担保，签订《预售合同》后，定金转为房款；原、被告应于2018年12月20日前签订《预售合同》；被告拒绝签订《预售合同》的，双倍返还定金，原告拒绝签订《预售合同》的，无权要求返还定金；被告未遵守约定的价格或将房屋另售他人，双倍返还原告已支付的定金。协议签订当日，原告支付定金100000元，被告开具收据，注明的房号为乙，但双方未于2018年12月20日前签订《预售合同》。2018年12月27日，经原告王致远申请，双方合意变更，将房屋改为甲室，原告当日支付2323918元（已支付的定金100000元转入该款中）。被告灏溢公司又开具收据，注明房号为1-1004，首付款2323918元。原告称余款2000000元将采用商业贷款方式支付，已办理相应手续。变更房号后，原告对《预售合同》的部分精装修条款提出异议，仍未能签约，被告灏溢公司为此提供了双方的部分聊天记录予以证明。2019年1月24日，被告灏溢公司向原告王致远发出“关于敦请你方尽快签署《商品房预售合同》的函”，载明2018年12月20日原告订购甲室房屋，总价款为4323918元，已支付定金100000元，要求原告收函之日起2日内前往签署《商品房预售合同》。原告称收函后、前去签约时，又收到被告发出的另一份“关于敦请你方尽快签署《商品房预售合同》的函”（无落款时间，原告陈述为2019年1月31日），其中将房屋总价款改为4448805元，原告为此提出异议，故未完成签约。被告认可无落款时间“函”的真实性，但被告先辩称改变价款系与原告协商一致，后又辩称改变房款数额系工作人员粗心大意的失误。2019年6月3日，被告灏溢公司向原告王致远发出“商品房合同认购合同解除通知函”，载明原告于2018年12月13日与被告签订《商品房认购合同》，认购甲室，总价款4448805元，交付定金100000元，应于2018年12月20日前签订正式的《商品房买卖合同》，但经被告多次通知仍未前往签订，违反《认购合同》约定，故通知原告解除《认购合同》，不予返还定金，且被告有权将原告认购的甲室商品房另行出售他人（关于价款，被告仍抗辩系工作人员失误）。被告于2019年9月27日退还原告2223918元，100000元定金未予以退还。被告另提供的一份预售合同显示，被告已在出具“解除函”的当日将上述房屋另售他人，全额付清了房款，价款为4371609元；原告认可该房已出售，但不认可被告提供的合同尤其是价格的真实性。另查明，被告灏溢公司已于2018年11月取得上述房屋所在项目的《商品房预售许可证》。就未能签约的原因，被告灏溢公司认为系原告对预售合同部分条款有异议而非价格变化，提供了部分聊天记录及解除后与原告父亲电话录音光盘；原告认为上述聊天记录及录音只能证明在变更价款后，原告父亲非常气愤，故未能签约。双方意见不一，调解未成。上述事实有当事人的陈述、《商品房认购协议书》1份、特殊事项申请单1份、“关于敦请你方尽快签署《商品房预售合同》的函”2份、收款收据2张、“商品房合同认购合同解除通知函”1份、商品房预售许可证1张、聊天记录等证据予以证实。本院认为，依法订立的合同，双方理应按照约定全面履行，否则应承担赔偿损失等违约责任；在商品房买卖过程中，认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同；商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，无法取得的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告王致远与被告灏溢公司之间签订的《商品房认购协议》合法有效，双方理应遵照履行。经审理，本案的争议焦点为：1.双方之间的《商品房认购协议》系预约合同还是本约合同？2.原、被告哪一方存在违约行为？3.是否对违约方适用惩罚性条款？关于争议焦点1，本院认为，预约和本约有着不同的订约目的，预约合同不产生实体权利义务，目的是将来按约定订立本约，而本约的目的则是确定双方的实体权利义务。本案中，双方的《商品房认购协议》签订之前，被告灏溢公司已经领取了商品房预售许可证，表明双方具备了签订《预售合同》的先决条件；从《商品房认购协议》的内容看，双方明确原告在签订协议之前，已充分了解被告提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》样本内容，还对房号、面积、价格以及定金的支付和违约等均进行了约定，依法具备了商品房买卖合同应有的主要条款，确定了买卖双方具体权利义务；再者，双方变更房号后，被告灏溢公司收取首付款2323918元，结合被告2019年1月24日出具的“催签函”上写明房价为4323918元，证明被告已收取原告超过50%的购房款，商品房买卖进程有了实质性的履行。因此，本院认为，原、被告之间的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同，即为本约合同。关于争议焦点2，原、被告在签订乙号房屋的《商品房认购协议》后，未在约定的七天之内签约。后经合意将房号更改为甲号，被告灏溢公司在更改当天收受了原告的首付款。此后，被告灏溢公司又向原告发出“催签函”、“解除函”，最后以原告违约为由，未予退还定金。双方的系列行为可以看出，除房号变更及签约时间未重新约定外，双方仍认可原《商品房认购协议》约定的其他内容及效力。在房号变更后，因原告对合同条款的异议，未能及时签订预售合同，但双方均未以此为由提出解除合同。被告接着出具书面通知要求原告签约，但从被告出具的两份“催签函”和一份“解除函”上显示，被告提高了房价，原告据此主张不能签约的原因，被告予以反驳应负有举证责任。对此，被告既未能证明原告认可提高的价格，也未能证明提高的房款数额系自己工作人员的失误所致，被告提供的聊天记录及录音亦不足以证明原告在收到2019年1月24日的“催签函”之后，仍然因为合同其他条款原因不愿签约。再者，依据被告自己的举证，被告还在出具“解除函”的当天即将房屋出售给他人，未能给予合理期限，使得原、被告之间再无履约可能。故本院认为，被告提高房价，后将房屋转卖他人的行为系对合同主要义务的违反，导致订立合同的目的无实现可能，被告的行为造成了根本性违约，应承担违约责任。关于争议焦点3，本院认为，本案被告在尚未解除与原告的房屋买卖合同前，即将房屋转卖给他人，属于一房二卖的情况，应当对被告适用惩罚性条款，即承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，由于被告的根本违约行为，将房屋出卖给第三方，导致双方之间的商品房买卖合同不能履行，被告理应依法承担相应的责任，即被告有义务返还已付购房款及利息、赔偿原告损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告要求被告支付已付首付款的利息（经核算总计为73126.74元，即以2223918元为基数，自被告收到该款的2018年12月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为63150元，自2019年8月20日起至2019年9月27日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为9976.74元）、双倍返还定金200000元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任亦符合法律规定，本院结合查明的事实、被告违约造成的后果，扣除已确定双倍返还的定金外，再酌情被告赔偿原告120000元。另，原告收到被告发出的“解除函”后，亦得知房屋已转卖他人，故原告虽未诉请要求解除合同，视为已确认双方之间的合同解除，故本案中不再予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决如下：一、被告南京灏溢房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告王致远已付购房款的利息73126.74元；二、被告南京灏溢房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告王致远双倍返还定金200000元；三、被告南京灏溢房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告王致远120000元；四、驳回原告王致远的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12816元（原告已预交），减半收取6408元，由被告南京灏溢房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费12816元。审 判 员 陈丛蓉二〇二〇年四月二十八日法官助理 袁晓珺书 记 员 张 琰