广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初290号原告:黄建兴，男，1957年5月16日出生（身份证号码：420************257），汉族，住广东省东莞市南城区***********************。委托诉讼代理人：黄晋卓，男，1990年4月3日出生（身份证号码：441************876），汉族，住广东省东莞市南城区***********************，系原告儿子。被告:龙门富力房地产开发有限公司，住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：刘臻,董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男，1994年9月1日出生（身份证号码：441************535），汉族，住广东省惠州市惠阳区************，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖南省蕲春县*******，系该公司员工。原告黄建兴与被告龙门富力房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，在庭前经征询原、被告当事人及诉讼代理人的同意，通过广东法院诉讼服务网网络视频的方式公开开庭进行了审理。原告黄建兴及其委托诉讼代理人黄晋卓，被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡志豪参与视频开庭。本案现已审理终结。原告黄建兴向本院提出诉讼请求:1.判令被告按照其公示备案的网签《商品房买卖合同》与原告缔约；2.如被告不愿按其公示备案的网签《商品房买卖合同》与原告缔约；则判令被告返还已付房款、住房维修基金、团购费、并承担双倍返还定金的违约责任，款项共190029元。3.由被告承担本案的诉讼费用。原告于2020年1月1日与被告签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》（编号0018047），认购由被告开发建设的龙门富力南昆山温泉养生谷J2区3号楼1单元1201房，原告为此支付了定金两万元。2020年1月5日，原告按认购书约定来到被告售楼处欲与被告签署《商品房买卖合同》，并按《认购书》约定当场支付了首期房款113419元整，支付了房屋维修资金6610元整，同时根据被告要求代被告向广州市誉辉房地产代理有限公司支付了团购服务费30000元整。原告根据《认购书》第五条载明的“乙方已理解并同意完全按照甲方公示的《商品房买卖合同》样板条款签署，不再变更、增加或减少任何条款”。但原告在与被告协商签订正式《商品房买卖合同》文本的过程中，发现被告在《商品房买卖合同》后附加了一份《附件十二：补充协议》，其中存在若干条与《物权法》等其他法律法规相抵触的条款。诸如补充协议第十条：“对该商品房所在楼宇的屋面、外墙面、屋顶、公共大堂、公共过道、电梯厅、电梯、楼梯、露台、立柱、以及楼宇外的道路、入口道闸、广场等公共部位，出卖人有权进行经营，经营收益归出卖人。”该约定违反《物权法》第七十条至七十六条规定。补充协议第二十五条：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第六条最后自然段、第十四条商品质量、第十五条保修责任的第（三）款、第十九条建筑物区分所有权第（一）款、（二）款删除，不再适用。”该约定违反工程质量规范、标准和施工图设计文件及物权法相关规定。原告认为，与被告签订该“补充协议”修订后的《商品房买卖合同》将侵害原告购买房屋后的业主共有权及其他权益，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号）第十一条规定，这样的条款应属无效。原告没有法律上的义务承认这样的条款与被告签约。特诉至法院，请求判令被告按照未被“补充协议”修订的备案版本《商品房买卖合同》（网签）与原告缔约。如被告由此不愿与原告缔约，则请求法院判令被告返还原告已付房款等所有款项、并承担双倍返还定金的违约责任。被告龙门富力房地产开发有限公司辩称，一、答辩人同意与被答辩人继续履行《商品房买卖合同》及补充协议。二、答辩人要求被答辩人退还已付房款及承担双倍返还定金贰万元无法律依据，无事实依据。答辩人在销售中心及签约室里已经对草拟的《商品房买卖合同》及其附件进行了公示，履行了提醒的义务，答辩人在永汉法庭的（2020）粤1324民初18号案中的证据二也清楚地表明答辩人会向所有购房者阐明相应的合同模板，不存在正签合同与草拟合同不一致的情形。被答辩人在签订《认购书》时已知悉《商品房买卖合同》及其附件的内容，并在自愿平等的情况下签订了《认购书》。《认购书》第一页底部已写明“若乙方在签订本认购书之日起10天内（2020-1-12）下午3点前仍未能交付首期房款及签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”其次，《认购书》中第二页第五条约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并完全同意按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。”上述条款末尾处也有被答辩人的签名并按指模，再次论证被答辩人对该条款是清楚明晰的。被答辩人作为完全民事行为能力人，理应对自己签字的文件负责，履行相应的义务。双方签订的认购书属于预约合同，目的在于保证订立正式的《商品房买卖合同》。在《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，该《认购书》适用定金罚则，答辩人有权依据法条不予退还被答辩人支付的2万元定金。三、被答辩人要求答辩人承担本案的诉讼费用无事实依据、无法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，原告与被告签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》（以下称“认购书”），约定甲方为龙门富力房地产开发有限公司，乙方为黄建兴，由乙方认购甲方位于惠州市龙门县富力南昆山温泉养生谷J2区3号楼1单元1201房。1.认购商品房情况：建筑面积110.16平方米，套内面积为86.11平方米，原价914272元，优惠认购价647741元；2.付款方式：定金20000元于签署认购书时交付，首期购房款113419元于2020年1月12日前支付（已扣除定金），第二期购房款129548元于2020年2月11日前支付，第三期购房款64774元于2020年4月11日前支付，余款320000元于2020年1月22前办理银行按揭；3.乙方须于签订本认购书之日起10天内（即2020年1月12日前）交付首期房款及签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未签署《商品房买卖合同》及交付首期房款的，则总房价上浮1%，即认购价调整为664284元，付款方式及相关税费、综合费用按调整后的优惠认购价计算。若乙方在签订本认购书之日起10天内（2020年1月12日）下午3点前仍未能交付首期房款及签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金；4.乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款；5.双方还约定了其他权利义务。原告于2020年1月1日向被告支付了定金20000元，于2020年1月5日向被告支付购房首期款113419元、房屋维修基金6610元，于2020年1月5日向广州市誉辉房地产代理有限公司支付了团购服务费30000元。案件审理过程中，经本院释明，被告要求与原告继续履行《商品房买卖合同》及补充协议，原告不同意签订包括补充协议在内的《商品房买卖合同》，认为在与被告签订《认购书》时，被告无公示补充协议，补充协议的内容违反法律规定，明确诉讼请求为判令解除原、被告于2020年1月1日签订的《认购书》，被告返还已付房款113419元、房屋维修资金6610元及团购服务费30000元，并承担双倍返还定金40000元的违约责任。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。原、被告所签订的《认购书》系双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效。综合当事人的起诉、答辩及质证情况，本案的争议焦点为：原告与被告未能签订《商品房买卖合同》及补充协议应当如何归责的问题，原告的请求是否应得到支持？对于原、被告双方签订《认购书》时，被告是否公示了补充协议，双方各执一词，均未提供证据证明。而涉案《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》载明“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”的内容当中“《商品房买卖合同》样板条款”的含义，并不能等同于《商品房买卖合同》及附件一至附件十二（含补充协议）。故本院认定原告向被告交付定金时并未完全了解被告要求原告签署的《商品房买卖合同》及附件一至附件十二（含补充协议）的全部内容。因此，原、被告双方在签订《商品房认购书》之后，对《商品房认购书》当中未约定或约定不明的合同主要条款，各自仍具有继续平等磋商的权利。故原、被告双方最终未能签订《商品房买卖合同》系由于双方对《商品房买卖合同》之外的部分合同条款无法达成一致意见，非出卖人或买受人存在违约行为的情形，属于不可归责于双方当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，解除原、被告双方于2020年1月1日签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，被告应当将其收取的20000元定金、房款113419元、房屋维修资金6610元返还给原告。原告要求被告双倍返还定金的理由不充分，对其请求超出部分不予支持。关于原告要求被告返还团购服务费30000元的问题，根据原告提供的收据，该费用是由广州市誉辉房地产代理有限公司收取，原告未提供证据证明该费用是被告收取的，因此，对该请求本院不予支持。关于被告答辩不予退还定金的问题，被告对其抗辩未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄建兴与被告龙门富力房地产开发有限公司于2020年1月1日签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》。二、限被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内返还定金、房款、房屋维修资金共140029元给原告黄建兴。三、驳回原告黄建兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2050元，由原告黄建兴负担540元，被告龙门富力房地产开发有限公司负担1510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 罗秋燕二〇二〇年三月三十一日法官助理 吴子枫书 记 员 丘明杰本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。