广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初4014号 原告：张翔，男，1985年7月19日生，汉族，北京理工大学能源与动力工程系热能研究所副所长，住北京市海淀区。 被告：桂林财富商业城有限责任公司，住所地：广西桂林市漓江路19号，统一社会信用代码：91450300763065996J。 法定代表人：郝惠平，该公司执行董事。 委托代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 原告张翔诉被告桂林财富商业城有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法由审判员廖莉莎适用简易程序进行审理。2020年2月17日，因本案案情复杂，不宜适用简易程序，故转为普通程序。本院依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员涂志新、苏金华参加的合议庭，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告张翔、被告的委托代理人丘火德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张翔向本院提出并变更诉讼请求：1.请求法院判令被告立即将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；2.请求法院判令被告支付延期办证的违约金共计253571.89元（从2016年12月6日暂计算至2019年12月6日，463145元×1095天×0.05%=253571.89元），2019年12月6日后的违约金按该标准计付至将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之日为止；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年9月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的财富名城小区7栋1单元8层1号商品房一套，合同约定该商品房总价为463145元。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任，买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人每日按已付房款的0.05%向买受人支付逾期违约金。合同签订后，原告依照合同已付清房款、房屋契税、房产证办证费等所有费用。被告于2008年7月27日交付房屋给原告后，至今未向产权登记机关提交备案材料，并且未向产权登记机关办理初始登记。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同支付义务，根据商品房买卖合同第十五条约定，被告应当承担违约责任。为维护合法权利，原告特诉至法院，请求支持诉请。 原告张翔在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证（复印件），证明原告诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》（原件），证明商品房买卖的约定；3.购房款支付凭证（原件），证明原告已履行的支付责任；4.契税发票（原件），证明原告已履行的支付责任；5.物业管理协议（原件），证明交房日期。 被告桂林财富商业城有限责任公司辩称：一、被答辩人的诉请已过诉讼时效期间。二、违约金明显过高，答辩人已将涉案房屋交付给被答辩人，被答辩人已对该房屋行使占有、使用、收益、处分权，已经实现合同目的，逾期办证义务系合同的附随义务，被答辩人主张高额违约金违反公平原则，应予调减。三、本案中答辩人房产证逾期办理的原因不可归责于答辩人，逾期办证的根本原因是由于遭受虚假诉讼和诈骗等刑事侵害所致，答辩人也属受害一方。四、《商品房买卖合同》约定不符合常理，存在恶意串通损害答辩人合法权益的合同无效情形。答辩人原法定代表人涉嫌诈骗现正被立案调查，其任职期间部分《商品房买卖合同》存在明显低于市场价格出售的情况，可能涉及诈骗犯罪。涉案房屋合同价格明显低于正常价格，属于非正常的交易行为，存在恶意串通损害答辩人利益的合同无效情形。此外，合同第十五条中手写部分没有任何签章，存在篡改的可能，对出卖人无拘束力。 被告桂林财富商业城有限责任公司在举证期限内未提交证据。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议。证据2中仅对第十五条的手写添加部分以及未盖章的添加部分的真实性不予认可，这些条款不能约束被告，因为没有盖章和手印，不符合合同签订的常规，原告据此主张权利没有依据，不合法。对证据3编号为00065447、11642040、7843575的支付凭证三性无异议。对证据4的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据5的真实性无异议。 本院结合原告与被告的举证和质证，认证如下：对原告提供的证据1真实性予以确认；对证据2，因被告未否认合同中被告公章的真实性，亦未提供相反证据予以反驳，经本院释明后亦未向本院申请对该证据的真实性及第十五条手写部分的字迹进行鉴定，故本院对证据2的真实性予以确认，并认定该合同第十五条手写部分字体为合同的组成部分；对证据3-5的真实性予以确认，可证明原告已全额支付购房款463145元。 本院经审理认定事实如下：2006年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于桂林市七星区房屋；价款按套内建筑面积计算，总金额人民币463145元；出卖人应当在2007年4月30日前交房；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的0.05%向买受人支付逾期期间的违约金，出卖人在房屋交付之日起180日内办好房屋产权证，如因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款项及费用或政府相关部门办理综合验收、办证、测绘工作安排造成逾期的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任，但办证时间最迟不超过交房后240个工作日，否则出卖人承担违约责任。合同签订后，原告已全额付清了购房款463145元。被告于2008年7月31日将涉案房屋交付给原告，但至今未向房屋权属登记机关报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，致使原告至今仍未取得房屋权属证书，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，因被告认可其尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并同意按合同履行该项义务，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。本案的争议焦点为：逾期办证违约金数额如何确定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即使存在延期情形，办证时间最迟也不超过交房后240个工作日，否则出卖人承担违约责任。被告已于2008年7月31日将涉案房屋交付给原告，但至今未向房屋权属登记机关报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，构成违约，应承担违约责任。 因原、被告在《商品房买卖合同》中约定的违约金系以已付购房款总额为基数，按年利率18.25%（0.05%/天×365天/年=18.25%/年）计算，违约金过高，本院对被告关于违约金过高应予调整的辩称予以采信。在原告就逾期办证导致的经济损失数额未举证证明的情况下，本院综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，酌定以已付购房款总额的30%为逾期办证违约金总额，即被告应支付原告逾期办证违约金138943.5元（463145元×30%=138943.5元）。被告关于原告诉请已过诉讼时效期间的辩称，因原告要求被告支付2016年12月6日之后的违约金，本案受理之日为2019年12月6日，故原告的诉请未超过三年的诉讼时效期间，本院对该项辩称不予采信。被告关于房产证逾期办理的原因不可归责于被告及《商品房买卖合同》存在恶意串通损害被告合法权益的合同无效情形的辩称，因被告未提供证据予以证明，故本院不予采信。被告关于《商品房买卖合同》第十五条存在篡改的可能，对出卖人无拘束力的辩称，因被告未否认合同中被告公章的真实性，亦未提供相反证据予以反驳，经本院释明后亦未向本院申请对该证据的真实性及第十五条手写部分的字迹进行鉴定，故本院对被告的该项辩称亦不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告桂林财富商业城有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将需要由其提供的办理桂林市七星区房屋权属登记所需的资料报送至产权登记机关； 二、被告桂林财富商业城有限责任公司支付原告张翔违约金138943.5元； 三、驳回原告张翔的其他诉讼请求。 本案应收取案件受理费5103.5元（原告已预付本院），由原告张翔负担2024.5元，被告桂林财富商业城有限责任公司负担3079元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5103.5元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  涂志新 人民陪审员  苏金华 二〇二〇年四月九日 书 记 员  颜 榕