江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2××0）苏0205民初3341号原告：胡卫卫，男，1991年6月5日生，汉族，住河南省郸城县。原告：刘珍丽，女，1993年4月4日生，汉族，住河南省郸城县。两原告共同委托诉讼代理人：顾健，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。被告：曹知明，男，1975年6月24日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：胡国良，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：严明，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。原告胡卫卫、刘珍丽与被告曹知明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2××0年7月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告胡卫卫、刘珍丽的委托诉讼代理人顾健，被告曹知明及其委托诉讼代理人胡国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡卫卫、刘珍丽向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原被告2019年11月26日签订的《房屋买卖合同》【合同编号：0001202】；2.判令被告返还定金20000元并支付利息（自2019年11月26日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告赔偿原告损失10000元；4.判令被告支付违约金62800元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月26日，原被告签订了《房屋买卖合同》，被告自愿将坐落于锡山区××幢××单元××室的拆迁安置房出售给原告，合同签订时，原告认为在被告拿到该房屋的房产证后即可办理变更登记及贷款手续，但后续查明案涉房屋从安置协议签订时起算未满五年，因此不符合无锡地区拆迁安置房的上市交易条件，原被告之间的《房屋买卖合同》是基于重大误解签订的，应当予以撤销。被告曹知明辩称：首先，案涉《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，到目前为止，是原告不同意继续履行合同，违约责任在原告；其次，本案不存在合同撤销的法定情形，原告也通过中介多次了解过怀仁东苑小区的情况，合同可以继续履行；再次，原告主张赔偿损失、支付违约金的请求同样没有依据，要求一并予以驳回。经审理查明：2019年11月26日，胡卫卫、刘珍丽与曹知明经首开房产居间介绍达成交易意向并签订了《房屋买卖合同》，约定曹知明向胡卫卫、刘珍丽出售坐落于锡山区××幢××单元××室的房屋，成交价628000元，并约定胡卫卫、刘珍丽于2019年11月26日交付定金20000元，首付款208000元于过户前支付完毕，房款400000元委托首开房产办理30年期商业贷款。在合同的“其他事宜”条款中双方明确已知晓标的房屋为安置房，尚未领取房产证，约定于领证之日正式办理过户贷款手续，如因不可抗拒因素导致合同无法进行，则合同作废，定金退还；如果一方违约则需向另一方赔偿房款20%作为违约金。同日，胡卫卫、刘珍丽向曹知明交付购房定金20000元。关于双方交易经过，胡卫卫陈述，中介刚开始说房屋可以过户，后来又告知不能过户，反反复复的折腾，前后与曹知明经过三次协商，也谈到了分期付款的方案，但是曹知明不同意，2××0年4月8日曹知明发微信表示解除合同，所以之后的碰面就是协商解除合同的事情，因为没有谈妥，所以其才起诉的，即便房屋可以过户，其也不同意继续履行合同，在案件审理过程中，经法院释明房屋确实无法办理过户手续，因此变更诉请，要求撤销《房屋买卖合同》。曹知明陈述，其实际从拆迁办拿到房产证是2××0年6月12日，当天就给胡卫卫发微信要求继续办理过户手续，没有违约，4月13日三方协商的时候，因为中介明确说房屋不能过户，分期付款的方案也没有谈拢，其就表示可以解除合同，但胡卫卫不同意，说还想买，等五年满了再过户给他，定金也不肯要，中介表示再跟胡卫卫做工作，现如果合同确实无法继续履行，同意返还定金20000元。摘录曹知明与胡卫卫交易过程中的部分微信聊天记录如下：日期曹知明胡卫卫二〇二〇年四月九日你好，我考虑一下，这样实在不行的，我们约个时间，我把20000元退给你，主要是不能过户，你也不能贷款。4月16日你这样不肯退款解除合同，拖着对你也不好，问题早晚要解决的，不能过户不是我的错吧，本来以为可以过户，中介签合同的时候也没说。不是我要拖你4个月，是产证到今天还没有下来。5月31日你怀仁东苑的房子房产证有没有拿到？6月1日房子房产证有没有拿到？6月12日今天房产证拿到了，什么时候履行合同？履行什么合同，你自己不履行了还让我履行什么，房子你不是不卖了留着自己住的嘛，前几天找你谈房子的事你拒绝谈，你既然不卖我也不强求。6月18日今天是第7天了，你什么时候去办理过户，付首付款？你之前说不能过户，单方解除合同，我已经起诉了，已经解除的合同咋履行。案涉房产的中介经办人是首开房产港下店店员苏庆芳，2××0年9月11日，本院向苏庆芳做调查询问，苏庆芳表示，在案涉买卖合同签订前，曹知明的房产已经挂牌一个多月了，胡卫卫、刘珍丽大概在2019年11月24日去看房子，看了挺满意，就约了三方11月26日在中介碰头谈价格和流程细节，看房和签合同的时候曹知明说大概2019年12月份左右房产证就能下来，房子可以过户。签协议那天曹知明没有把拆迁协议带过来，在其要求下当天晚上曹知明把拆迁协议拍照传过来了，其一看发现曹知明的老房子是2019年7月才刚动迁的，拆迁协议不满5年无法立即过户和办理贷款，于是次日其就将情况告知了胡卫卫，并说明小孩也可能无法入学，胡卫卫表示没关系的，可以先付首付和土地出让金大概300000元。其也将相关情况告知了曹知明，曹知明说不可能的，他自己问过都说可以过户的，故其又多方打听，港下房管所和锡山区房屋登记中心都说不能过户，到这里距离签订合同过去了一周左右。此后，其与买卖双方又前后协商了两次，胡卫卫一直说要买的，曹知明一直在权衡到底是全款还是分期付款，2××0年4月份在中介谈的时候，曹知明把20000元定金带在身上准备返还给胡卫卫的，但是胡卫卫方不肯，还是想买，协商过程中，双方基本达成了先付400000元，余款分两三年付清的方案，但是当天晚上曹知明又改变主意了，说要全款，房子不卖了。此后胡卫卫方面还是想买，说如果不卖了，要双倍返还定金，曹知明不同意，只肯在返还定金的基础上再多给个千把块钱，胡卫卫方面不同意。在这个过程中，其一直帮忙协商，买方想要这套房子，卖方则表示买方再不同意就要采取法律措施解约了。因为卖方后来没有起诉，买方那里比较着急，所以就起诉了，起诉之前胡卫卫也还是想通过中介找曹知明再谈一次的，看看能不能谈妥买下来，但曹知明拒绝了。另查明，怀仁东苑21-502号房屋登记在曹知明名下，不动产证登记日期2××0年4月2日，登记类型为房屋首次转移登记（征地拆迁安置房转移登记）。《无锡市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》（以下简称《通知》）第二条规定，征地拆迁安置住房符合下列条件，并按照规定办理有关手续后，可以上市交易：（一）依法取得不动产权证；（二）以安置时间起算满五年......案件审理过程中，经本院向东港镇拆迁办公室询问，怀仁东苑21-502号房屋的安置时间为2019年7月24日，曹知明领取不动产权证的时间为2××0年6月12日。以上事实，由原告胡卫卫、刘珍丽提供的《房屋买卖合同》、收条、不动产登记簿、微信聊天记录，被告曹知明提供的东港镇拆迁办通知领取房产证的表照片打印件、微信聊天记录、通话记录，本院调查询问笔录及当事人陈述在卷佐证。本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院予以撤销。本案中，买受人胡卫卫、刘珍丽与出卖人曹知明在订立《房屋买卖合同》过程中，对标的房屋是否符合上市交易条件这一重大事项没有进行过审慎的询问、了解，错误认为房屋在领取房产证后即可办理产权转让登记及商业贷款手续，并在《房屋买卖合同》中确认了过户时间及以成功办理商业贷款为前提的房款支付方式，但事实上，结合《通知》规定及案涉房屋的拆迁安置时间来看，案涉房屋确不具备上市交易条件，无法办理产权转让登记，因此双方在《房屋买卖合同》中约定的重要事项：付款条件及过户时间均陷入客观无法履行的状态。合同订立后，双方多次磋商，但仍未能就相关事项达成新的合意，合同瑕疵未被修正，对此，胡卫卫、刘珍丽与曹知明均有过错，现胡卫卫、刘珍丽请求撤销《房屋买卖合同》，本院予以支持。民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《房屋买卖合同》撤销后，曹知明应当向胡卫卫、刘珍丽返还购房定金20000元；此外，合同被撤销的原因是房屋无法上市交易，对此，胡卫卫、刘珍丽与曹知明均有过错，本院结合胡卫卫、刘珍丽的实际损失以及曹知明在订立合同以及合同订立后磋商过程中的过错程度，认定由曹知明赔偿胡卫卫、刘珍丽的损失5000元。对胡卫卫、刘珍丽主张的其他损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销胡卫卫、刘珍丽与曹知明于2019年11月26日订立的《房屋买卖合同》；二、曹知明于本判决生效后七日内向胡卫卫、刘珍丽返还定金20000元并赔偿损失5000元；三、驳回胡卫卫、刘珍丽的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2120元，减半收取1060元，由胡卫卫、刘珍丽负担775元，由曹知明负担285元（该款已由胡卫卫、刘珍丽预付，胡卫卫、刘珍丽同意曹知明应负担的诉讼费用由曹知明于本判决生效后七日内直接向其支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员刘燕妮二○二一年二月九日书记员袁丽