福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初5062号 原告：江英，女，1967年3月24日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：胡育毅、余凯，福建闽江律师事务所律师。 被告：高基木，男，1977年6月26日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：陈冰，女，1982年5月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：何剑平，男，1986年1月21日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 原告江英与被告高基木、陈冰、何剑平债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江英及其委托诉讼代理人胡育毅、余凯，被告何剑平委托诉讼代理人杨亚泉到庭，被告高基木、陈冰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江英向本院提出诉讼请求：1.判令撤销高基木、陈冰于2016年1月28日与何剑平签订的关于地址在福州市仓山区（以下简称“案涉房屋”）的《存量房买卖合同》；2.判令何剑平协助将案涉房屋恢复登记至高基木、陈冰名下；3.本案诉讼费用由高基木、陈冰、何剑平承担。事实和理由：高基木、陈冰夫妇因资金困难分别于2015年1月21日、11月4日向江英借款200000元、150000元，约定月利率为2%，后又于2015年11月25日向江英借款100000元；借款后，高基木、陈冰仅偿还部分借款本息，尚欠江英借款本金400000元及利息。此后，高基木、陈冰均对江英避而不见，借款本息也一直未偿还。2016年3月1日，江英以高基木、陈冰为被告，向福州市仓山区人民法院（以下简称“仓山法院”）提出民间借贷纠纷之诉［案号（2016）闽0104民初862号］，该案已于2016年10月9日做出判决，判决结果为高基木、陈冰应向江英返还借款本金400000元及相应利息，并已于2017年2月13日生效。2017年10月24日，江英向仓山法院申请强制执行，但至今未查到高基木、陈冰有可供执行的财产。在前述案件审理过程中，江英发现高基木、陈冰为逃避债务，于2016年1月28日将案涉房屋以明显不合理的低价转让给何剑平。案涉房屋建筑面积为84.63㎡，按2016年该位置同类房产市场行情价每平方米20000元计算，该房产价值1692600元，但高基木、陈冰为逃避债务，仅以250000元的低价恶意将案涉房屋转让给何剑平。综上所述，高基木、陈冰以明显不合理的低价将上述房屋转让给何剑平的行为，已严重侵犯江英的合法债权，致使法院生效判决无法执行。 高基木、陈冰未作答辩，亦未提交证据。 何剑平辩称，其作为善意第三人，已经合法取得了案涉房屋，并支付了相应房款，且案涉房屋于2016年2月以1100000元的价格过户给案外人张晨星，何剑平购买案涉房屋是善意取得，而且其在跟高基木交易时是2016年1月，此时江英还未提起民间诉讼，所以不存在为了逃避债务进行交易，应该驳回江英的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告高基木、陈冰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。江英提交的（2016）闽0104民初862号民事判决书、《法律文书生效证明书》，何剑平提交的《公证书》、《房屋所有权证书》，因对方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.江英提交的《存量房买卖合同》，其真实性因有原件核对，本院予以认定，载明的内容与本案具有关联，本院予以采纳。 2.江英提交的《受理执行案件通知书》，其真实性因有原件核对，本院予以认定。证明2017年10月24日，江英向仓山法院申请对高基木、陈冰民间借贷纠纷一案强制执行，与本案具有关联，本院予以采纳。 3.江英提交的闽华成评报（2019）房字13**房地产估计报告及发票，系本院依江英的申请依法委托专门机构进行的房地产估价，系原件，本院对其真实性予以认定。证明2019年10月23日，经福建华成房地产土地资产评估有限公司评估，估价对象财产范围包括建筑物（毛坯房）和分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括家电、家居等动产，也不包括债权债务等权益，案涉房屋在2016年1月28日的市场价值合计1125800元。以上内容与本案具有关联，本院予以采纳。 4.何剑平提交的《房屋买卖合同》，其真实性因有原件核对，本院予以认定，载明的内容与本案具有关联，本院予以采纳。 5.何剑平提交的《收条》两张（2016年1月20日、2月16日）、银行转账凭证（2016年1月28日），其真实性因有原件核对，本院予以认定。结合《房屋买卖合同》，可以证明何剑平分别于2016年1月20日、2月16日向高基木、陈冰以现金支付购房款定金200000元、购房款余款200000元；2016年1月28日，何剑平向林力权（账号：62×××96）转账支付600000元。上述内容与本案具有关联，本院予以采纳。 6.何剑平提交的《房屋让售合同》、《存量房买卖合同》及银行流水，系何剑平与案外人张晨星之间签订的合同及转账往来，与本案不具有关联，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 高基木、陈冰签署《委托书》，授权案外人林力权等代为办理案涉房屋解押还款及交易过户登记等手续，委托期限自2015年12月25日起至2016年12月25日止，并于2015年12月25日前往福州市公证处进行公证。 2016年1月20日，高基木、陈冰与何剑平就案涉房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定如下：高基木、陈冰申明案涉房屋抵押于福建凯祥典当有限责任公司（以下简称“凯祥公司”），除贷款余额550000元外，高基木、陈冰所售房屋不存在其他任何债务，房屋总金额为1000000元（含凯祥公司抵押贷款）；为节约交易成本，双方确认以房地产交易中心可接受的最低价格作为申报价；何剑平应于本合同签订之日起1日内向高基木、陈冰支付购房定金200000元（定金可抵作购房款），应于本合同签订之日起10日内支付购房款600000元，高基木、陈冰保证该款用于清偿凯祥公司抵押贷款，解除房屋上设立的抵押权；何剑平应于领取到过户至其名下的《房屋所有权证》1日内，支付高基木、陈冰房屋转让款余款200000元。双方确定购房定金200000元及购房款余款200000元，共计400000元，何剑平必须以现金方式支付给高基木、陈冰，不得向其他第三人支付，高基木、陈冰应当在收到款项向何剑平出具收条，并不得以任何理由主张其未收到该款项。除上述款项外，余款600000元整可通过双方下列指定交易账号或高基木、陈冰本人账号进行支付，并指定高基木、陈冰方银行账号为“户名：林力权；账号：62×××96”。何剑平分别于2016年1月20日、2月16日向高基木、陈冰以现金支付购房款定金200000元、购房款余款200000元；2016年1月28日，何剑平向高基木、陈冰指定的林力权账户转账支付600000元。2016年1月28日，高基木、陈冰与何剑平又签订《存量房买卖合同》，约定以250000元的价款出售给何剑平，该合同已提交房管部门备案。2016年2月6日，何剑平取得案涉房屋的权属证书，办理了物权转移登记。 2016年3月1日，江英就其与高基木、陈冰民间借贷纠纷一案向仓山法院提起诉讼。2016年10月9日，仓山法院作出（2016）闽0104民初862号《民事判决书》，判决高基木、陈冰返还江英400000元并支付利息。该《民事判决书》已于2017年2月13日生效。2017年10月24日，江英向仓山法院申请对高基木、陈冰民间借贷纠纷一案强制执行。 2019年10月23日，经福建华成房地产土地资产评估有限公司评估，估价对象财产范围包括建筑物（毛坯房）和分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括家电、家居等动产，也不包括债权债务等权益，案涉房屋在2016年1月28日的市场价值合计1125800元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”规定，在有偿行为的场合,提请行使撤销权的条件有三:1.要有损害债权的行为;2.债务人以明显不合理的低价转让财产;3.受益人有恶意。本案争议焦点系高基木、陈冰是否以明显不合理的低价将案涉房屋转让给何剑平及何剑平是否构成善意第三人。 关于《存量房买卖合同》。在日常生活中，房屋买卖双方为节省交易成本常签订“阴阳合同”，以较低成交价格的合同提交房管部门备案、办理过户登记手续，此虽违反相关法律规定，但在认定房屋转让价格时仍应以买受方实际支付的对价为准。本案中，高基木、陈冰与何剑平签订的《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》系“阴阳合同”关系，《存量房买卖合同》系高基木、陈冰提交给房管部门的备案合同，目的和作用是为了产权证过户和避税，真实的房屋买卖合同应系《房屋买卖合同》。《存量房买卖合同》签订时，何剑平已向高基木、陈冰支付购房款800000元，已履行《房屋买卖合同》约定的绝大部分义务。因此，《存量房买卖合同》既非高基木、陈冰与何剑平的真实意思表示，又并未实际履行，不能作为江英主张权利的依据。 关于高基木、陈冰是否以明显不合理的低价将案涉房屋转让给何剑平。虽然高基木、陈冰与何剑平就案涉房屋的交易签订《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》两份合同,备案于相关行政部门的是交易价为250000元的《存量房买卖合同》,但根据何剑平提交的《公证书》、《房屋买卖合同》、《收条》两张、银行转账凭证（2016年1月28日）,何剑平向高基木、陈冰支付的购房款为1000000元,双方实际履行的交易价是1000000元，本院据此认定高基木、陈冰与何剑平之间转让案涉房屋的实际价格为1000000元。经福建华成房地产土地资产评估有限公司评估，案涉房屋在2016年1月28日交易时的市场价值合计1125800元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款：“对于合同法第七十四条第二款规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”规定，案涉房屋的转让价格1000000元不低于市场交易价的百分之七十即788060元(1125800元×70%），案涉房屋转让价格不属于明显不合理的低价。 关于何剑平是否构成善意第三人。江英主张高基木、陈冰与何剑平系恶意串通，事后伪造《房屋买卖合同》、两张《收条》及转账凭证，因其未提交证据证明，应承担举证不利的法律后果，且根据何剑平提交的《公证书》、《收条》两张、银行转账凭证（2016年1月28日）、《房屋买卖合同》，何剑平以合理价格受让案涉房屋，并已支付了购房款，办理了案涉房屋物权转移登记，上述事实与《房屋买卖合同》之约定内容相符，时间点均早于江英起诉高基木、陈冰民间借贷一案和申请强制执行的时间，足以认定何剑平系善意第三人，故本院对江英该项主张不予采纳。 综上所述，《房屋买卖合同》系高基木、陈冰与何剑平的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当以该合同之约定内容作为高基木、陈冰与何剑平关于案涉房屋买卖合同关系中行使权力、履行义务的依据，亦应当以该合同之约定内容和履行情况作为对外抗辩的依据。何剑平以合理价格受让案涉房屋，并于江英和高基木、陈冰民间借贷纠纷诉讼前办理了物权转移登记，亦无与高基木、陈冰恶意串通的情形，应属于善意第三人，高基木、陈冰转让案涉房屋的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的情形，江英不能依据《存量房买卖合同》之约定内容主张撤销高基木、陈冰与何剑平之间的房屋买卖合同关系及请求恢复产权原状，故对江英的诉讼请求，本院均不予支持。高基木、陈冰未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回江英的诉讼请求。 案件受理费5050元，由江英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘文玲 人民陪审员  何万芬 人民陪审员  张秋生 二〇二〇年四月十三日 法官助理宋一旻 书记员林萍