江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终90号上诉人（原审原告）：王俊峰，男，1976年4月18日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昱松，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：景德镇畔山酒店有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区昌南大道**宝旺伴山洋房**。法定代表人：胡建华。委托诉讼代理人：周丽霞，女，1963年9月5日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。该公司员工。委托诉讼代理人：缪飞翼，江西法烁智律师事务所律师。上诉人王俊峰因与被上诉人景德镇畔山酒店有限公司（以下简称畔山公司）物权纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2019）赣0202民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王俊峰及其委托诉讼代理人何文东、王昱松，被上诉人畔山公司委托诉讼代理人周丽霞、缪飞翼参加了诉讼。本案现已审理终结。王俊峰上诉请求：1、依法撤销(2019)赣0202民初1508号民事判决，改判被上诉人即日搬离景德镇市伴山洋房小区21#楼底层架空层，将该房屋交还上诉人，并判令被上诉人向上诉人支付房屋占用费188100元（按每平方米15元/月的标准暂从2017年1月12日计算至2019年10月11日，后续占用费计算至被上诉人交还房屋时止）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，导致判决内容与客观事实严重相悖，显示公平，损害了当事人的合法权益。一、涉案的景德镇市伴山洋房小区21号楼底层架空层产权明确，而非原审法院认为的无法确定涉案不动产所有权人。首先，上诉人在原审时已提供了昌江区开发建设单位提供社区公益用房协议表用以证明涉案不动产属于开发商提供给景德镇市昌江区西郊街道办事处（以下简称西郊街道）的涉区公益用房，虽然基于其架空层的性质，因政策原因无法办理产权登记，但涉案不动产的产权明确到足以作为社区公益用房提供给西郊街道，并可以由景德镇市昌江区人民政府、景德镇市昌江区民政局在协议表上盖章予以认定。上诉人并非该协议表上的相对人，仅能拿到复印件符合常理，但面对一个有区政府及民政机关背书的客观登记情况，原审法院却以该协议表为复印件为由不予认定。其次，双方当事人对涉案不动产由开发商建造并无争议。被上诉人一边拿着开发商和景德镇佳途酒店管理有限公司之间的《接管经营合作协议》证明其对涉案不动产的使用合法，一边以涉案不动产没有产权登记为由认定该不动产权属不明，这是典型的“双重标准”，如果被上诉人真认为涉案不动产权属不明，那么被上诉人对该不动产的使用便是无权处分，但实际上从其举证该《接管经营合作协议》可以看出，被上诉人至少对2016年协议签订时涉案不动产归开发商所有没有异议。而2017年开发商和西郊街道完成建设单位提供公益用房协议符合法定条件，2017年涉案不动产的权属从开发商转至西郊街道也没有任何争议，显然被上诉人的辩称和原审法院对涉案不动产权属的认定错误。二、上诉人的诉讼请求基于对涉案不动产的经营管理权，而非承租权。首先，原审法院认定上诉人明知开发商已经与他人就涉案不动产签订了租赁协议，仍另行签订租赁协议的行为明显有悖诚信原则，但事实上原审法院错误认定了上诉人与开发商及西郊街道之间协议的性质。从上诉人与开发商之间的《租赁合同》格式不规范可以看出，上诉人并不具有必要的法律知识，该合同名为“租赁”，实际上是“转让经营管理权或者收益权”，上诉人在合同中采取一次性支付的方式约定了50万元“租金”，实质上这是经营管理权或者收益权的转让费。原审法院仅依据该合同表面的文字表述，忽视双方真实的意思表示和实际的法律关系，将上诉人的权利认定为一般的承租权，有违事实。另外，西郊街道曾出具过将涉案不动产收益管理权转让给上诉人的证明。其次，上诉人不但没有违背诚实信用原则，所提诉讼请求恰是针对被上诉人恶意拖欠租金的不诚信行为。被上诉人2016年开始使用涉案不动产，没有向权利人支付过一分钱，无论是2017年之前的开发商，还是之后的西郊街道，作为权利人都未得到涉案不动产的任何收益，这也才有了2017年三方一同协商将该收益权及经营管理权转让给上诉人一事；三、被上诉人对涉案不动产的使用不合法。首先，被上诉人证明其使用涉案不动产的权利来源是开发商和景德镇佳途酒店管理有限公司之间的《接管经营合作协议》，但双方仅仅约定了景德镇佳途酒店管理有限公司可以使用涉案不动产，并未约定可以转租或者授权第三人使用。虽然被上诉人提供了一份景德镇佳途酒店管理有限公司的情况说明，并阐述了被上诉人公司的由来，但依然无法跨开景德镇佳途酒店管理有限公司违约授权被上诉人使用涉案不动产这一事实。其次，原审法院将被上诉人认定为与景德镇佳途酒店管理有限公司高度重合的关联公司，从而认定其使用涉案不动产合法，于法无据，且与民法的基本精神违背。无论两个公司如何相似，当中的股东和其他企业信息如何重合，只要工商登记双方没有关联性，二者就是独立的法人主体，所承担的权利义务就是不同的，不存在共享承租权益这一情况。综上，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。畔山公司辩称，涉案的21号楼底层架空层是我方公司的配套用房，是江西益伍实业有限公司（以下简称益伍公司）用29号楼酒店式公寓的大堂置换过来的。当时我们通过业主维权之后，益伍公司答应通过大堂来置换21号楼底层架空层来作为配套用房，业主这一方也答应不以大堂的问题予以追究。上诉人作为我公司的股东对此情况是知晓的，并且是他用共同的股金来装修21号楼底层架空层的，另我方公司是先装修后王俊峰才与益伍公司签订的租赁合同，2019年9月因为畔山酒店经营的问题王俊峰未取得承包经营权，之后其在10月份向法院起诉，并且王俊峰与政府签的协议也没有告诉我们。王俊峰是开发商益伍公司的留守人员，后面王俊峰与益伍公司私下签订的租赁合同，通过我方的原审调查，王俊峰所支付的50万元现金并不能实际确定交纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求予以驳回。王俊峰向原审法院起诉请求：1、判令被告即日搬离景德镇市伴山洋房小区21＃楼底层架空层，将该房屋交还原告；2、判令被告向原告支付房屋占用费188100元(按每平方米15元/月的标准暂从2017年1月12日计算至2019年10月11日，后续占用费计算至被告交还房屋时止)。原审法院认定事实：2016年5月18日，案外人益伍公司与景德镇佳途酒店管理有限公司签订接管经营合作协议，约定将原先由福建途家置业顾问有限公司经营的宝旺伴山洋房小区29号楼酒店公寓项目交接给景德镇佳途酒店管理有限公司，涉案21号楼架空层作为29号楼配套，但产生的租金由景德镇佳途酒店管理有限公司自行承担。景德镇佳途酒店管理有限公司为酒店经营，成立畔山公司，两公司财务、资产、办公场所相同，为高度重合的关联公司,原告王俊峰同时为两家公司股东。2016年4月22日，原告作为益伍公司代表与29号楼业主及福建途家置业顾问有限公司洽谈酒店经营事宜，会议记录载明酒店大堂移至21号楼一楼，并建设走廊与29号楼楼梯、电梯相连。2016年10月27日，原告作为被告公司股东出席被告畔山公司第一次股东大会，会议讨论了21号楼经营问题等。2017年6月14日，原告与益伍公司、西郊街道签订社区公益用房补充协议，协议载明21号楼底层架空层由于在本补充协议签订前就已经租赁给了原告王俊峰，三方协商决定益伍公司收取王俊峰的租金50万元支付给西郊街道，在王俊峰租赁期满后将租赁房屋交给西郊街道。2019年11月4日，原告以被告占用涉案房屋为由，向法院提起诉讼，望判如所请。原审法院认为，本案双方当事人争议标的物为景德镇市伴山洋房小区21号楼底层架空层，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告并未提供涉案租赁物不动产登记凭证，法院无法确定涉案不动产所有权人，原告与他人签订的租赁合同是否有效法院无法认定。由于原告提供的证据不足以证明对涉案房屋拥有直接支配和排他的权利，法院对原告要求被告搬离景德镇市伴山洋房小区21号楼底层架空层，将该房屋交还原告并支付占用费的诉讼请求不予支持。原告作为被告公司股东和益伍公司工作人员，在明知被告关联公司与益伍公司对涉案房屋约定租赁协议，且由被告在2016年实际投资装修并投入使用的情况下，原告仍在2017年与案外人益伍公司等就涉案房屋签订租赁协议等行为明显有悖诚实信用原则。综上所述，法院对原告王俊峰的全部诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王俊峰的全部诉讼请求。案件受理费4062元，减半收取计2031元，由原告王俊峰负担。二审中，上诉人王俊峰提交如下证据：证据一、补强提交昌江区开发建设单位提供社区公益用房协议表（原审中已提交，现从景德镇市自然资源和规划局调取该材料），证明：本案所涉的21号楼底层架空层按照法律规定应当移交给西郊街道。西郊街道有权对该房屋进行处置；证据二、“证明”一份，证明：益伍公司在王俊峰与西郊街道签订三方协议后因为益伍公司支付了50万元给西郊街道，所以本案诉争的21号楼底层架空层的受益权交给了上诉人。针对王俊峰的举证及拟证明目的，被上诉人畔山公司质证认为，对证据一，因21号楼底层架空层系益伍公司通过29号楼的大堂置换来的，是答应给我公司使用的。所以不能达到对方的证明目的；对证据二，“证明”中的签字人彭安是益伍公司的留守人员，也是我们公司的大股东，该份证明不是真实的，不能达到对方的证明目的。被上诉人畔山公司提交“情况说明”、“告知”各一份，证明：21号底层楼架空层益伍公司从2015年1月份就承诺给福建途家置业顾问有限公司使用，另外表明益伍公司已经将21号楼底层架空层作为我方酒店经营的大堂及配套专用。针对畔山公司的举证及拟证明目的，上诉人王俊峰质证认为，被上诉人提交上述材料的真实性没有意见，但是被上诉人不能由此证明其不需要交纳租金。结合上述举质证情况，本院对上诉人王俊峰、被上诉人畔山公司提交的证据认证如下：一、对王俊峰的二审举证，证据一的真实性、合法性予以确认，可以表明益伍公司需向西郊街道提供表格列明的房屋，但至于是否实际取得、是否具有合法处置权仅凭该证据无法确认。对证据二，因该“证明”出具人彭安非益伍公司的法定代表人，王俊峰虽陈述彭安当时是益伍公司负责人，但其无证据证实，且王俊峰原审中陈述其原先是益伍公司工作人员，任该公司副总，负责外联事宜，即其与益伍公司具有高度紧密性。加之该“证明”署期为“2017年7月18日”，现二审提交并非法律规定的新证据，而凭该“证明”亦无法能直接证实益伍公司向西郊街道支付了50万元。故对该证据本院不予采信；二、对被上诉人畔山公司的二审举证，对提交的“情况说明”、“告知”真实性予以确认，该证据可以表明益伍公司2015年1月、2016年7月将21号楼底层架空层交付给福建途家置业顾问有限公司办公使用及29号楼酒店经营公司作为酒店经营的大堂及配套专用的情况。二审经审理查明，上诉人王俊峰、被上诉人畔山公司均未提供涉案景德镇市伴山洋房小区21号楼底层架空层的相关产权权属证明，王俊峰陈述案外人彭安出具“证明”时是益伍公司负责人，但其对此无证据证实，原审中王俊峰陈述其原先是益伍公司工作人员，任该公司副总，负责外联事宜。另，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，结合上诉人王俊峰、被上诉人畔山公司诉辩意见，本案所涉王俊峰是否有权诉请畔山公司搬离景德镇市伴山洋房小区21号楼底层架空层及要求畔山公司支付房屋占用费的问题是当事人在二审中的争议焦点。王俊峰主张涉案架空层产权明确，其对涉案架空层拥有经营管理权，畔山公司对涉案架空层的使用不合法，其诉请应当得以支持。首先，关于涉案架空层产权问题。王俊峰举证“昌江区开发建设单位提供社区公益用房协议表”，欲主张涉案架空层属于开发商提供给西郊街道的社区公益用房，西郊街道有权对该架空层进行处置，因通过“昌江区开发建设单位提供社区公益用房协议表”仅能表明益伍公司需向西郊街道提供表格列明的房屋，但至于房屋是否实际取得、是否具有合法处置权凭该证据无法证实。而根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，现因王俊峰既无涉案架空层相关产权登记证明，也未提供证据证明涉案架空层属法律规定无需进行产权登记的不动产。故王俊峰主张西郊街道有权对涉案架空层进行处置证据不足，其应承担不利的法律后果；其次，关于王俊峰主张对涉案架空层拥有经营管理权问题。因如上所述，王俊峰现有举证不能证实西郊街道对涉案架空层具有合法处置权，故其不能基于与益伍公司、西郊街道签订的《社区公益用房补充协议》来主张其拥有经营管理权，且该补充协议对其是否拥有经营管理权并未有约定。而王俊峰主张其与益伍公司签订《租赁合同》中约定一次性支付的50万元租金实质上是经营管理权或收益权的转让费，但王俊峰所提供的50万元现金收据并无经办、出纳人员签字，也无益伍公司公章，并不能直接证实益伍公司实际收取该款项及后期款项支付给了西郊街道，故王俊峰就此的主张不能成立。虽然王俊峰二审举证“证明”一份，拟证明涉案架空层的受益权交给了其，但如前述证据认证部分对该“证明”评析，本院对该证据并未采信，即不能证实王俊峰的待证主张。另，景德镇佳途酒店管理有限公司是2016年5月18日与益伍公司签订《接管经营合作协议》的，该协议是约定将原先由福建途家置业顾问有限公司经营的宝旺伴山洋房小区29号楼酒店公寓项目交接给景德镇佳途酒店管理有限公司，涉案架空层作为29号楼配套，但产生的租金由景德镇佳途酒店管理有限公司自行承担。后景德镇佳途酒店管理有限公司为酒店经营成立了畔山公司，涉案的架空层实际上是由畔山公司经营使用，而王俊峰主张拥有经营管理权所依据的《租赁合同》、《社区公益用房补充协议》、“证明”的时间均晚于该《接管经营合作协议》，且王俊峰同时作为景德镇佳途酒店管理有限公司与畔山公司股东及其陈述原先系益伍公司工作人员，任该公司副总。故其对上述情况应是明晓的，即使其拥有涉案架空层经营管理权，亦不能基于后签合同或协议来诉请畔山公司搬离；再次，至于畔山公司对涉案架空层能否合法使用的问题。如前所述，畔山公司对涉案架空层的使用是基于景德镇佳途酒店管理有限公司与益伍公司签订《接管经营合作协议》，且承上所析，王俊峰并未举证证实其拥有涉案架空层的经营管理权。故对于畔山公司能否合法使用、是否需交纳租金及交纳租金多少均与王俊峰无直接关联，亦即其对此无权主张。综上，王俊峰的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4062元，由上诉人王俊峰负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳国审判员  刘亮常审判员  余 佳二〇二〇年四月二十二日书记员  袁治中