广东省深圳市盐田区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤0308行初1494号原告深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路**国人大厦******，统一社会信用代码91440300732071947T。法定代表人曹元平，该公司执行董事。委托代理人肖如斌，该公司员工。委托代理人郭勇，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告深圳市光明区公明街道办事处，住所，住所地深圳市光明区公明金辉路**社会信用代码114403000075504867。法定代表人黄晓瑜，该办事处主任。出庭副职负责人丁明，该办事处副主任。委托代理人汤济民，广东炜原律师事务所律师。原告深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称原告）与被告深圳市光明区公明街道办事处（以下简称被告）行政纠纷，于2019年4月9日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖如斌、郭勇,被告副职负责人丁明、委托代理人汤济民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告于2019年1月7日印发深光公纪〔2019〕3号《工作会议纪要》（以下简称涉案会议纪要），对2019年1月4日召开的“百世珑庭小区物业管理联席会议”进行纪要，涉案会议纪要记载，会议决定了九项内容。原告诉称，2012年12月21日原告与案外人深圳市弘邦投资有限公司（系百世珑庭小区的开发商，以下简称弘邦公司）签订《百世珑庭前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同)，约定合同期限五年，自本物业正式入伙之日起计（本物业预计入伙时间为2013年8月，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准）至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。直至本次原告起诉时，百世珑庭第一届业主委员会还未成立，故原告一直按前期物业合同实际履行物业管理服务。2018年11月，深圳公明下南股份合作公司（以下简称下南公司）、深圳公明永南股份合作公司（以下简称永南公司）以上述前期物业合同五年期限已届满，自己是弘邦公司的股东为由，未经原告同意，也未征得过半数业主或物业实际使用人同意，擅自将百世珑庭小区的物业管理服务委托给深圳市万刚物业管理有限公司（以下简称万刚公司)。2018年11月26日、2018年12月19日，下南公司、永南公司与万刚公司两次各组织数十人强行闯入原告管理的百世珑庭小区，抢占监控室、小区出入门岗，使用消防斧等工具将原告在百世珑庭小区的物业服务中心办公室玻璃门砸碎，拉闸防盗门破开，用辣椒水和消防水喷入服务中心办公室，将原告7名工作人员强行驱赶出来，并将办公室的两道门外面加装不锈钢门板进行封堵。造成原告无法正常对百世珑庭提供物业管理服务，并造成原告员工受伤。对于下南公司、永南公司及万刚公司所提出的对前期物业合同的效力的争议及侵权行为，原告于2018年12月向宝安区法院提起民事诉讼；对于下南公司、永南公司及万刚公司的违法行为，原告多次向包括被告在内的多个部门反映，并请求被告责成相关部门制止下南公司、永南公司及万刚公司的违法行为。被告对于万刚公司及下南公司、永南公司两次组织人员、车辆、器械、装备暴力冲击原告物业服务中心及百世珑庭小区的明显违法行为非但未采取任何措施予以制止，反而在2019年1月4日以召开“百世珑庭小区物业管理联席会议”的名义，于2019年1月7日制作涉案会议纪要，作出包括本状诉讼请求第1项所列在内的决定。被告召开该会议时通知原告及百世珑庭小区业主代表参加会议，原告亦委派邓辉等三人参加会议，被告在会议中却并不允许与会议议题有直接利害关系的原告的参会代表和业主代表发表意见。2019年1月10日，被告组织公明派出所等单位强行要求原告原派驻到百世珑庭小区的工作人员撤出该小区，并要求原告将百世珑庭小区物业服务中心的办公设施、设备、工作资料搬出小区。原告认为，被告作出的本状诉讼请求第1项所列的决定，缺乏法律依据，侵害和非法剥夺的原告的正常经营权和百世珑庭小区全体业主及物业使用人自主选择物业服务单位的权利，相关决定应予撤销；第三人依据被告的违法决定对百世珑庭小区实施物业管理，事实上造成原告无法正常行使物业管理权，相关物业管理活动应即时终止，并向原告交还该小区的设施、设备、物业管理用房。原告请求判令：一、被告撤销其如下决定：（1）要求原告暂时退出百世珑庭小区的物业服务；（2）启动应急物业管理机制，由被告组织上村社区居委会通过抽签方式确定一家企业为百世珑庭小区提供应急物业服务，并由上村社区居委会与选定的企业签订《应急物业服务合同》；（3）要求原告将小区基础资料和设施设备移交给新选定的应急物业服务公司，原告相关人员3天内全部撤出；（4）从应争物业公司进驻当日起，小区住户的水电费、物业管理费、停车费等由尖争物业公司收取；（5）适时启动新物业公司的选聘程序；二、深圳市住宅物业管理有限公司立即退出百世珑庭小区的物业管理，向被告移交百世珑庭小区设施、设备、物业管理用房；三、被告及深圳市住宅物业管理有限公司承担本案全部诉讼费用。被告辩称，被告召开物业管理联席会议是依法履职尽责的体现，也是不得已采取的措施。物业服务合同各方将民事争议升级为激烈冲突，严重影响小区社会安定，严重影响居民正常生活，是物业管理联席会议召开的事实依据。《深圳经济特区物业管理条例》及《实施若干规定》的有关规定是召开物业管理联席会议的法规依据。被告召开物业管理联席会议程序合法，议定的方案措施依法出台，相关各方遵照执行。物业管理联席会议议定的方案措施未实质影响原告的民事权益，应急物业公司入驻小区后，及时检修小区设施设备，避免重大危险发生。物业管理联席会议的决议属协商决定事项，不属于具体行政行为，原告提起的诉讼不符合法律规定的起诉条件。经审理查明，百世珑庭小区小区由永南公司、下南公司与深圳市百世雄基实业投资发展有限公司合作开发建设，并以合作建房的名义对外出售。2012年12月21日，原告与深弘邦公司签订《百世珑庭前期物业管理服务合同》，约定原告为涉案小区提供物业服务，合同期限五年，自百世珑庭小区正式入伙之日起计至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。2018年11月15日，永南公司、下南公司与万**公司就百世珑庭小区小区签订《深圳市百世珑庭小物业服务合同》，2018年11月24日，永南公司、下南公司发布《关于已经更换物业服务企业的通告》向百世珑庭小区住户告知物业服务企业变更情况。被告提交下南公司和永南公司作出的《关于百世珑庭物业单位前期物业合同到期拒不撤离小区的报告》及向深圳市光明新区公明派出所作出《关于百世珑庭前期物业单位涉嫌违法的报告》及《关于百世珑庭前期物业单位涉嫌违法的补充材料》，同时提交深圳市公安局公明派出所《公明上村百世珑庭情况汇报》，上述证据显示，原告与下南公司、永南公司及万刚公司发生纠纷，双方在涉案小区争夺物业管理权，因发生肢体冲突而报警。2018年12月24日，被告向深圳市光明区住房和建设局(以下简称光明区住建局）递交《关于处理百世珑庭物业管理权责乱象的请示》，反映原告与下南公司、永南公司、万刚公司的纠纷情况。2018年12月17日，光明区住建局作出深光住建函〔2018〕1668号《光明区住房和建设局关于百世珑庭小区物业管理权纠纷问题调处情况的函》，约谈原告及万刚公司。2019年1月4日，被告召开涉案小区物业管理联席会议，光明区政法办、信访办、住建局、规划土地监察局、光明公安分局、上村社区负责人、公明派出所负责人、街道法律顾问、被告相关负责人及公明街道各办公室参加会议，同时通知原告及万刚公司、百世珑庭小区住户2-3名列席。2019年1月7日，被告就该次会议制作涉案会议纪要，会议决定：“一是政法办、城建办、公明派出所、上村社区等相关部门单位要把维护小区稳定、保证住户安全和正常生活秩序作为第一药物，严格抓好工作落实。二是鉴于当前保利、万刚物业公司诉求不一，纠纷难以协调解决，为维护小区稳定，保利、万刚公司均暂时退出百世珑庭小区物业服务。三是启动应急物业管理机制。请区住建局根据有关规定推荐若干家资质过硬的物业服务企业，由街道城建办组织，上村社区居委会通过抽取的方式确定一家企业为百世珑庭小区提供应急物业服务，并以上村社区居委会为签约主体，与抽签选定的企业签订《应急物业服务合同》（以下简称合同）；四是《合同》签订后，保利、万刚物业公司将小区基础资料和设施设备移交给新选定的应急物业服务公司，保利、万刚物业相关人员在3天内全部撤出，撤出前由社区参与小区物业的监管；五是保利、万刚物业公司前期在接管百世珑庭物业过程中产生的费用及收支账目要各自妥善保管，待相关纠纷化解后一并处理；六是从应急物业公司进驻当日起，小区住户的水电费、物业管理费、停车费等应由应急物业公司负责收取。七是即日起到物业交接期间，上村居委会要做好对小区内部的消防巡查和物业监管工作；公民派出所要全力做好安全保卫工作，对无视管理联席会议决议，强行占据小区物业管理权，违法信访、聚众斗殴、故意损坏小区设施设备等违法行为，坚决依法从严处理；八是相关物业管理纠纷，待法院判决生效后，按照判决结果依法处理；九是依据有关法规，适时启动新物业公司的选聘程序，探索成立小区物业管理自治机构。”2019年1月10日，被告向涉案小区住户发出《关于百世珑庭小区应急物业公司选定结果的公告》，通知应急物业公司已选定深圳市住宅物业管理有限公司，应急服务时限暂定六个月。另查，原告就其与万刚公司的管理纠纷，已诉至宝安区人民法院，并已上诉至深圳市中级人民法院，终审案号为（2019）粤03民终19569号。以上事实有《百世珑庭前期物业管理服务合同》《深圳市百世珑庭小物业服务合同》《关于已经更换物业服务企业的通告》《关于百世珑庭物业单位前期物业合同到期拒不撤离小区的报告》《关于百世珑庭前期物业单位涉嫌违法的报告》《关于百世珑庭前期物业单位涉嫌违法的补充材料》《公明上村百世珑庭情况汇报》《关于处理百世珑庭物业管理权责乱象的请示》《光明区住房和建设局关于百世珑庭小区物业管理权纠纷问题调处情况的函》《关于百世珑庭小区应急物业公司选定结果的公告》及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，《深圳经济特区物业管理条例》于2019年8月29日修订，并自2020年3月1日起施行，涉案会议纪要的相关决定发生于新条例施行前，故本案应适用修订前的《深圳经济特区物业管理条例》条例，该条例第五条规定：“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。”《实施若干规定》第四条规定：“街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体负责下列物业管理监督管理工作职责:……(七)组织召开街道物业管理联席会议;……”第十三条规定：“街道办事处应当根据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题:……(二)新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的;(三)发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。”根据上述规定，被告对其辖区内的涉案小区负有物业管理监督管理工作职责，在原告与万刚公司、下南公司、永南公司发生物业管理纠纷时，有组织召开街道物业管理联席会议的职责，被告系本案的适格主体。会议纪要仅是一个形式，是承接物业管理联席会议相关决议的载体，本案中，原告所诉系由被告组织的物业管理联席会议作出的决定，相关决定对原告的权利义务造成了实际影响，且事后得以执行，故原告作为利害关系人，对本案所涉决定拥有诉权。本案的争议焦点是被告组织召开的物业管理联席会议并作出的下述决定是否合法，即要求原告暂时退出百世珑庭小区的物业服务；启动应急物业管理机制，由被告组织上村社区居委会通过抽签方式确定一家企业为百世珑庭小区提供应急物业服务，并由上村社区居委会与选定的企业签订《应急物业服务合同》；要求原告将小区基础资料和设施设备移交给新选定的应急物业服务公司，原告相关人员3天内全部撤出；从应急物业公司进驻当日起，小区住户的水电费、物业管理费、停车费等由应急物业公司收取；适时启动新物业公司的选聘程序。上述决定中，实际为两项内容，一是由应急物业服务公司暂时接管涉案小区的物业管理工作，二是适时启动新物业公司的选聘程序。关于应急物业服务公司暂时接管涉案小区的物业管理工作，《实施若干规定》第四十九条规定：“区主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，选取物业服务企业建立应急服务企业预选库。有下列情况之一的，可以由街道办事处组织，以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务：（一）合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的；（二）合同期满后，物业服务企业退出，还未成立业主委员会的；（三）原物业服务企业退出后，业主委员会同意选用应急服务企业的。应急物业服务合同具体期限由街道办事处和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务内容、标准和收费参照原物业服务企业执行。”根据上述规定，街道办事处有特定情形下以抽签方式选取应急物业公司的职权，本案中，原告与万刚公司、下南公司、永南公司就涉案小区的物业管理权发生纠纷，并发展到武力冲突，并已对涉案小区住户的安全造成影响，且相关纠纷正在诉讼中，维持现状会给小区住户造成不可逆的影响，在此情况下，被告履行其相关管理职责，召集物业管理联席会议，作出应急方案以解决混乱的现状，待原告的相关民事诉讼有发生法律效力的结论后再行恢复，虽然上述选取应急物业公司的特定情形未涵盖本案所涉情形，然实际都是为维护其辖区内物业管理区域稳定和安全，被告就当时涉案小区的物业管理现状召集各方作出的应急方法，并不违反相关法律法规的规定，事实清楚、证据充分，并无不妥。关于适时启动新物业公司的选聘程序的决定，因涉案小区所涉物业管理各方的民事诉讼当时正在进行中，被告在当时的情形下作出该决定确实不妥，但该决定并未执行，且该决定为“适时启动”，并无具体执行的具体时间及实施程序，对原告的权利义务并未产生实际影响，故该项决定内容不具有可诉性，不属于本案的审理范围。关于原告的第二项诉讼请求，即请求判令深圳市住宅物业管理有限公司立即退出百世珑庭小区的物业管理，向被告移交百世珑庭小区设施、设备、物业管理用房，该项请求并非行政诉讼的受案范围，本院不予审理。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告深圳市保利物业管理集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 王  瑞  瑾人民陪审员 温  春  荣人民陪审员 杨  伟  力二〇二〇年四月六日书 记 员 曾雨翔（兼）附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。