福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初956号 原告：林煌，男，1982年10月2日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈明德、黄嘉坤，福建律海律师事务所执业律师。 原告：俞建金，男，1977年12月25日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 被告：柳婉琴，女，1988年6月4日出生，汉族，住所地福建省宁德市屏南县。 委托诉讼代理人：郑新平、林丽婷，福建众益律师事务所执业律师。 原告林煌诉被告柳婉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法追加俞建金作为本案共同原告并适用普通程序，公开开庭进行了审理。2017年12月29日，本院作出（2017）闽0302民初3675号民事判决。宣判后，柳婉琴不服，提起上诉。莆田市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）闽03民终1918号民事裁定：撤销莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3675号民事判决；发回重审。本院于2019年1月10日对本案重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林煌的委托诉讼代理人黄嘉坤和被告柳婉琴的委托诉讼代理人林丽婷到庭参加诉讼；俞建金经本院公告送达开庭传票，无正当理由未能到庭参加诉讼。本案已审理终结。 林煌向本院提出诉讼请求：1、依法判令柳婉琴向林煌支付租金人民币225120元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算拖欠租金的利息；2、依法判令柳婉琴向林煌支付违约金和滞纳金共计67536元（按拖欠的租金总额的30%计算）；3、本案诉讼费用由柳婉琴负担。事实和理由：2011年12月8日，林煌、俞建金将从承租曹惠萍、苏剑处的房屋部分转租给柳婉琴使用，并签订《房屋租赁合同》。双方在《房屋租赁合同》中约定出租给柳婉琴的房屋位于莆田市城厢区××路××小区××号××层，建筑面积280平方米，租期5年，自2011年12月8日起至2016年12月7日止。房屋租金按季度支付，于每季首月7日前支付，2011年12月8日至2012年12月7日当年月租金为每月3900元；2012年12月8日至2013年12月7日当年月租金为每月3900元；2013年12月8日至2014年12月7日当年月租金为每月3900元；2014年12月8日至2015年12月7日当年月租金为每月4290元；2015年12月8日至2016年12月7日当年月租金为每月4720元。合同中还约定，柳婉琴无故拖欠租金，林煌、俞建金有权向柳婉琴按每天实欠租金1%加收滞纳金，现林煌主张柳婉琴按拖欠租金总额的30%支付滞纳金。合同签订后，林煌将合同项下的房屋交付给柳婉琴使用。当日，柳婉琴向林煌支付房租押金7800元。在租赁期间，柳婉琴仅支付了六个月租金，后续租金一直未付，经多次催讨，柳婉琴一直拒绝给付租金。综上所述，柳婉琴拒付租金的行为已构成违约。因自签订合同以来，均是由林煌及时向曹惠萍、苏剑支付租金，俞建金分文未付，故柳婉琴所欠的租金应当偿还给林煌。望判如所请。 俞建金未作陈述。 柳婉琴辩称：一、其与林煌、俞建金之间签订并合法生效的合同为2011年12月8日的《房屋租赁合同》，且双方之间也是按照该份合同实际履行。1.该合同第二条约定了涉案房屋租期为3年，自2011年12月8日起至2014年12月7日止；第三条约定月租金为固定金额3900元及第十二条约定合同期限届满，双方不再续签合同的，合同终止等内容。该合同为三方真实意思表示，合法成立并生效，且其也按照该份合同履行支付部分租金的义务。2.在合同履行过程中，因其2012年6月从莆田学院毕业后前往福州创业，其多次联系林煌、俞建金解除合同事宜，但林煌、俞建金电话未接、地址未披露又是次承租人，其根本无法联系到林煌、俞建金。二、其与林煌、俞建金之间并未于2012年10月22日签订房屋租赁合同，该份合同系林煌、俞建金企图通过虚构延长的租赁期限和租金、捏造2014年12月7日后的租赁事实损害其合法权益。本案中，在2011年的租赁合同未履行完毕且其存在延付租金的前提下，其与林煌、俞建金不可能签订租期更长的2012年租赁合同，且林煌、俞建金未将旧合同收回也未在原合同载明2011年合同作废，这明显与日常交易习惯不符。其在2011年合同中约定年租金为固定租金后与林煌、俞建金签订年租金递增的合同的做法也违背常理。其有理由相信林煌、俞建金系单方制作2012年的该份合同来达到延长租赁期限避免超过租金1年诉讼时效的法律风险，进而来损害其合法权益。三、本案鉴定机构福建正泰司法鉴定中心出具的鉴定意见书不能作为认定本案事实的依据。1.该鉴定意见书所依据的2012年租赁合同检材为复印件，检材真实性无法确认；2.根据鉴定机构2019年8月2日出具的《鉴定说明函》载明，复印件笔迹鉴定只能出具非确定性的意见；3.作为检材的合同原件由林煌、俞建金持有，林煌、俞建金在法院及鉴定机构的通知下未能提交原件供鉴定机构鉴定，从而导致本案依据复印件所作出的非确定性意见不能反映客观情况，不能作为认定事实依据的不利后果应由由林煌、俞建金承担。因此基于柳婉琴质证时对检材真实性存在异议的前提下所得出的鉴定意见不能作为认定本案事实的依据，该不利后果及鉴定费用均应由林煌、俞建金自行承担。四、林煌、俞建金诉求的租金、违约金和滞纳金债权早已超过一年的诉讼时效，依法不受法律保护，法院应依法驳回其诉讼请求。根据2011年的租赁合同，涉案房屋租期届满日为2014年12月7日，截止至林煌于2017年8月10日提起诉讼之日，已远远超过了一年的诉讼时效期间，根据民法通则关于租金诉讼时效的规定，应判决驳回林煌、俞建金的诉讼请求。 在本院审理过程中，林煌对其主张提交以下证据：一、林煌、俞建金与柳婉琴签订的2012年10月22日《房屋租赁合同》复印件一份、《情况说明》一份，欲证明柳婉琴自2011年12月8日起向林煌、俞建金租赁莆田市城厢区东园路西山小区1097号、1101、1105、1109号第四层房屋，并约定租期为5年至2011年12月8日起至2016年12月7日止，并约定不同阶段的每月租金、拖欠租金则按每天实际拖欠租金的1%加收滞纳金、以及违约金2万元等事实。情况说明原件系林煌出具，说明本案的2012年10月22日的房屋租赁合同在原一审时已提交法院审查，贵院在判决书中这份合同予以确定，并在卷佐证。林煌也向法院说明情况，本案在原一审开庭后《租赁合同》由林煌移交给俞建金收执，现俞建金已失联，故无法提供原件，其认为该份合同是真实、合法有效，应当予以认定。二、曹惠萍与林煌签订的《房屋租赁合同》、苏剑与林煌签订的《房屋租赁合同》、转租申请书各一份，欲证明1.2013年6月6日，林煌向曹惠萍、苏剑续租讼争房屋，并重新签订《房屋租赁合同》，同月10日，取得曹惠萍、苏剑同意继续转租；2.林煌与柳婉琴签订的《房屋租赁合同》继续有效可以履行的事实。三、房屋所有权证、民事判决书、民事裁定书各一份（复印件），欲证明林煌自2011年10月8日起享有转租权利的事实。 对林煌提供的上述证据，柳婉琴质证认为：一、2012年10月22日《房屋租赁合同》；在林煌当庭未提供原件核实的情况下，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，理由如下：1.柳婉琴并未与林煌、俞建金签订过该合同，在林煌没有提供原件核实的情况下，该份证据的真实性无从确认；2.在柳婉琴未履行完毕2011年租赁合同且当时存在逾期支付租金的情况下，林煌、俞建金与柳婉琴重新签订租期更长的租赁合同且未收回之前的租赁合同原件，三方也未在合同上载明之前合同作废，明显与日常交易习惯及常理不符；3.就合法性而言，该份证据上存在承租方上书写的身份证号并未柳婉琴的身份证号及合同中第二条明确租期为3年等瑕疵，且合同上俞建金的签字笔迹与柳婉琴提供的2011年租赁合同上俞建金的笔迹明显存在肉眼可见的不一致，也没有三方指膜骑缝印，该份合同存在单方篡改、伪造的可能性。综上，林煌提供的该份证据材料不符合证据属性不能作为认定本案事实的依据。情况说明方面，1.二审法院以原判决认定事实不清，裁定撤销该判决书，贵院原一审的该份判决依法失去效力。其中以撤销判决所认定的事实作为本案的说明不符合法律规定。一审法院在未穷尽送达方式的情况下，导致柳婉琴未能到庭应诉及对林煌提供的2012年房屋租赁合同进行核实，侵害了柳婉琴的合法诉讼权利。二审在对林煌予以释明的情况下，林煌也未提供原件予以核对。对证据二在有原件核实的情况下认可其真实性，但对该份证据的关联性有异议，该份合同上的租期与林煌提供的合同租期不一致且没有俞建金作为共同承租人，不能证明林煌、俞建金有权将涉案房屋转租给柳婉琴。证据三在林煌没有提供原件的基础上对真实性、合法性均有异议。合同书的出租人并非房屋原权利人，无法证实林煌、俞建金有权转租的事实。 对林煌提供的上述证据，俞建金未发表质证意见。 本院审查认为，林煌未提供2012年10月22日《房屋租赁合同》的原件予以核对，柳婉琴也对该合同的真实性提出异议，故该合同的真实性无法确认，不能作为本案的定案依据。本院作出的（2017）闽0302民初3675号民事判决已被莆田市中级人民法院撤销并发回重审，并未生效，其仍需提供2012年10月22日《房屋租赁合同》的原件予以核对，现林煌并未提供，故其作出的《情况说明》亦不能作为本案的定案依据。证据二、三可以证实林煌、俞建金向曹惠萍、苏剑承租涉案房产后转租给柳婉琴的事实。 在本院审理过程中，柳婉琴对其主张提交以下证据：一、《房屋租赁合同》一份，欲证明2011年12月8日柳婉琴与林煌、俞建金签订涉案房屋的租赁合同，其中约定租期为3年，租期至2014年12月7日止，月租金为固定的租金3900元，按季度支付，于每月7日之前支付租金，若拖欠租金累计达30天的，林煌、俞建金有权收回房屋并解除合同的事实。二、鉴定说明函一份，欲证明2019年8月2日，本案的司法鉴定中心在说明函明确说复印件笔迹鉴定只有出具非确定性的意见的事实。 对柳婉琴提供的上述证据，林煌质证认为：对证据一的真实性没有异议，但该合同已被2012年10月22日的房屋租赁合同所替代，其租金及房屋租赁期限均应按照该份合同履行。证据二仅是该鉴定机构的说明，从福建正泰司法鉴定中心出具的意见书中可以体现柳婉琴签名的写法搭配比例、运笔、连笔等细节均存在诸多符合点、特征质量高，其总体价值充分反映为柳婉琴同一个人所写。 对柳婉琴提供的上述证据，俞建金未发表质证意见。 本院经审查认为，林煌对证据一的真实性没有异议，本院予以确认，该证据可以作为本案的定案依据。证据二系福建正泰司法鉴定中心出具的，本院对该证据的真实性予以确认。 在本院审理过程中，俞建金未提供任何证据。 2019年4月30日，柳婉琴向本院提出司法鉴定申请，请求：1、委托鉴定机构对林煌提供的落款时间为2012年10月22日的《房屋租赁合同》落款中的乙方“柳婉琴”的签名及该签名上的指纹是否为柳婉琴本人书写或捺印形成进行鉴定；2、委托鉴定机构对柳婉琴提供的落款时间为2011年12月8日的《房屋租赁合同》落款中的“俞建金”的签名与该签名上的指纹与林煌提供的落款时间为2012年10月22日的《房屋租赁合同》落款签名中的“俞建金”的签名与该签名上的指纹是否一致进行鉴定。后本院依法委托福建正泰司法鉴定中心对本案进行鉴定。2019年10月30日，福建正泰司法鉴定中心作出正泰司鉴【2019】文鉴字第273号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、检材1即2012年10月22日《房屋租赁合同》第三页倒数第三行中乙方（签字）处的“柳婉琴”签名字迹与柳婉琴样本字迹，是同一人的笔迹；2、检材2即2012年10月22日《房屋租赁合同》第三页倒数第二行中乙方（签字）处的“柳婉琴”签名字迹与柳婉琴样本字迹，是同一人的笔迹。同时，花去鉴定费4750元。经质证，林煌对鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均没有异议，可以证实告2012年10月22日房屋租赁合同系柳婉琴书写，合同的真实性应予以认定。对鉴定费发票、鉴定说明函均没有异议。柳婉琴质证认为：对鉴定意见书形式的真实性、合法性没有异议，但该鉴定意见书的鉴定意见为非确定性意见，不能作为认定案件事实的依据，1、该鉴定意见书所依据的检材为林煌提供的2012年房屋租赁合同复印件，在鉴定质证的时候，柳婉琴明确提出对该份证据的真实性不予认可。在检材的真实性无法确认前提下由此得出的鉴定意见不能反映客观事实，具有不确定性；2、根据鉴定机构福建正泰司法鉴定中心2019年8月2日出具的《鉴定说明函》中明确具体说明了：复印件笔迹鉴定只能出具非确定性的意见；3、本案的检材原件由林煌持有，法庭在鉴定之前已多次通知林煌提供原件供鉴定机构鉴定，至鉴定意见作出后林煌也未提供，由此所造成鉴定意见为非确定性不能作为认定案件事实依据的不利后果由林煌自行承担。综上，该鉴定意见书所依据的检材为复印件，基于柳婉琴对检材真实性存在异议的前提下所得出的鉴定意见不能作为认定本案事实的依据，且该不利后果应由林煌自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2011年12月8日，林煌、俞建金（作为出租人，甲方）与柳婉琴（作为承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：林煌、俞建金将从案外人曹惠萍、苏剑处租来的位于莆田市城厢区××路××小区××号××层商铺转租给柳婉琴使用；租期三年，自2011年12月8日起至2014年12月7日止，月租金为3900元，房租押金为7800元，合同签订后由乙方付给甲方，待合同期满后乙方将房产交还甲方，甲乙双方各项费用清算完结后，甲方须将房租押金7800元退还乙方。每月七日前，乙方必须按照约定按时向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方按每天实欠租金1%加收滞纳金。林煌、俞建金保证用于出租的房产产权明晰、无异议，在租赁期间内不得以业主身份干涉柳婉琴的正常经营；柳婉琴拖欠租金累计达30天的，林煌、俞建金可以中止合同，收回房屋；本合同自双方签字之日生效等内容。但柳婉琴仅支付了自2011年12月8日起至2012年6月7日止的6个月租金。2017年8月10日，林煌向本院提起本案诉讼。2017年12月29日，本院作出（2017）闽0302民初3675号民事判决。宣判后，柳婉琴不服，提起上诉。莆田市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）闽03民终1918号民事裁定：撤销莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3675号民事判决；发回重审。本院于2019年1月10日对本案重新立案。 本院认为：林煌未提供2012年10月22日《房屋租赁合同》的原件予以核对，柳婉琴也对该合同的真实性提出异议，故该合同的真实性无法确认，不能认定柳婉琴有与林煌、俞建金签订2012年10月22日《房屋租赁合同》的事实，故林煌、俞建金与柳婉琴之间的房屋租赁合同关系应以双方于2011年12月8日签订的《房屋租赁合同》为准，该合同约定的租期为三年，自2011年12月8日起至2014年12月7日止，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，因林煌于2017年8月10日向本院提起诉讼，而《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，故本案仍应适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：......（三）延付或者拒付租金的”，故本案的诉讼时效为一年，即林煌、俞建金于2017年8月10日向本院起诉要求柳婉琴支付租金早已超过诉讼时效，本院不予支持。柳婉琴关于诉讼请求的抗辩理由成立，本院依法予以采纳。因本案已超过诉讼时效，且2012年10月22日的《房屋租赁合同》未被法院采纳为认定案件事实的依据，故柳婉琴申请对2012年10月22日的《房屋租赁合同》上的签名字迹等事项进行鉴定而花费的鉴定费4750元应由柳婉琴自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定，判决如下： 驳回林煌、俞建金对柳婉琴的诉讼请求。 本案案件受理费人民币5690元，公告费1120元，均由林煌负担。鉴定费4750元，由柳婉琴承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林龙飞 人民陪审员  郑梅娟 人民陪审员  林建华 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。