福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初8847号 原告：泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司，住所地福建省泉州台商投资区东园镇群青村华文轻工有限公司****，统一社会信用代码91350521091372036E。 法定代表人：许世坛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯志欣，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许婷婷，福建博广律师事务所律师。 被告：彭朝阳，男，1969年10月19日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林伟，福建知信衡律师事务所律师。 第三人：管洪卫，男，1969年11月14日出生，汉族，住江苏省启东市。 第三人：江苏省建工集团有限公司，住，住所地江苏省南充市鼓楼区江东北路****一社会信用代码913200001347521875。 法定代表人：施建军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭少忠，福建康泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振狮，福建康泽律师事务所律师。 原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司(以下简称悦盈置业公司)与被告彭朝阳、第三人管洪卫、江苏省建工集团有限公司（以下简称江苏建工公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，于2017年12月18日作出（2017）闽0521民初5501号民事判决，彭朝阳不服，提起上诉，泉州市中级人民法院以（2018）闽05民终1151号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2018年10月15日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。悦盈置业公司的委托诉讼代理人柯志欣、许婷婷，彭朝阳及其委托诉讼代理人林伟，管洪卫，江苏建工公司的委托诉讼代理人郭少忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 悦盈置业公司向本院提出诉讼，请求判决：一、解除悦盈置业公司与彭朝阳于2016年3月31日签订的编号为×××27《商品房买卖合同》。二、彭朝阳支付悦盈置业公司违约金116000元（按总购房款116万元的10%计算）。三、彭朝阳履行配合悦盈置业公司向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局办理商品房买卖合同（网上签约）备案注销手续之协助义务。四、彭朝阳赔偿悦盈置业公司为维护权利而支出的律师代理费23200元。五、本案诉讼费用由彭朝阳承担。事实和理由：2016年3月31日，悦盈置业公司与彭朝阳签订编号为×××27《商品房买卖合同》1份，约定彭朝阳向悦盈置业公司购买位于泉州台商投资区张坂镇泉州××号××号楼××（复式）商品房（以下简称1＃01-01商品房），面积132.64平方米，总价款116万元。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人应于签署本合同之日向出卖人支付首付款约总金额的72%计84万元；余款约总金额的28%计32万元于2016年4月30日前一次性付清。”合同第七条买受人逾期付款的违约责任，以及合同附件六《合同补充协议》第四条第4款买受人选择分期付款的逾期付款责任均约定：“买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订后，悦盈置业公司于2016年4月6日向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局办理商品房买卖合同（网上签约）备案登记手续，但彭朝阳却至今未履行任何付款义务，其行为已构成根本违约，故具状起诉。 彭朝阳辩称，悦盈置业公司是案涉商品房所在项目即泉州世茂蓝色海湾项目（宣传推广名：世茂•海上世界，以下简称世茂项目）的发包人（开发商），管洪卫挂靠江苏建工公司施工，其是该项目的实际施工人，是江苏建工公司在该项目的全权代表。管洪卫因其他工程项目欠彭朝阳钢材款本金84万元及利息，截至2016年3月31日欠付钢材款本息合计约为116万元。为偿还钢材款本息，管洪卫提出其在世茂项目有工程款未领取，经其与悦盈置业公司、江苏建工公司沟通，三方均同意由悦盈置业公司提供1#01-01商品房抵给彭朝阳，即以江苏建工公司和管洪卫在世茂项目对悦盈置业公司享有的工程款折抵1#01-01商品房的购房款。据此，2016年3月31日，悦盈置业公司才与彭朝阳签订《商品房买卖合同》。按照管洪卫与悦盈置业公司、江苏建工公司商定的抵债方式，农业银行惠安支行于2016年4月6日出具《商品房预收款监管账户入账证明》，证明了抵债给彭朝阳的1#01-01商品房购房款116万元，已于2016年4月6日之前按照“泉州市商品房预收款专用账户监管协议书”约定缴入监管账户，并办理了商品房买卖合同登记备案。至此，彭朝阳认为悦盈置业公司提供1#01-01商品房来折抵管洪卫欠付彭朝阳的钢材款本息的手续办妥，彭朝阳一直在等待悦盈置业公司按照合同约定交房、办证。否则，悦盈置业公司不可能在合同登记备案办妥后至提起本案诉讼前长达一年多的时间里，从未向彭朝阳主张过购房款。如果不是江苏建工公司单方反悔的话，悦盈置业公司也不可能提起本案诉讼。彭朝阳有理由相信管洪卫有权代表江苏建工公司及管洪卫自己以他们对悦盈置业公司享有的工程款折抵购房款，作为善意第三人的彭朝阳的合法权利应该依法受保护，悦盈置业公司无权再要求彭朝阳支付购房款。若江苏建工公司认为其未授权管洪卫以其对悦盈置业公司享有的工程款折抵购房款的话，则江苏建工公司应依法向管洪卫主张权利。 管洪卫述称，2012年至2013年，管洪卫与彭朝阳发生钢材买卖合同关系，该钢材用于吉林省某电厂的工地，管洪卫共结欠彭朝阳钢材款80多万元，双方进行口头结算，没有书面协议，钢材款的利息多少没有明确，口头上约定以管洪卫施工的悦盈置业公司开发项目的商品房抵给彭朝阳。涉案工程项目是由悦盈置业公司与江苏建工公司签订《建设工程施工合同》，江苏建工公司与管洪卫签订《内部工程项目管理责任协议》。管洪卫不是江苏建工公司的工作人员，而是挂靠江苏建工公司施工，是涉案工程项目的实际施工人。因悦盈置业公司有提出以商品房抵给江苏建工公司，管洪卫就提出以商品房折抵彭朝阳的钢材款。管洪卫找到悦盈置业公司的销售人员陈某1，也有向江苏建工公司汇报过，但是江苏建工公司没有明确回复。2015年底，管洪卫离开世茂项目工地。2016年，悦盈置业公司与彭朝阳双方之间如何协议以房抵债管洪卫不清楚。悦盈置业公司与江苏建工公司的工程款尚未结算，故管洪卫与江苏建工公司之间的工程款也没有结算。管洪卫与彭朝阳自行协商，以房抵债的款额为尚欠的材料款，剩余的购房款由彭朝阳自行支付，或者用江苏建工公司的工程款支付，再将剩余的工程款支付给管洪卫。 江苏建工公司述称，江苏建工公司承包悦盈置业公司开发建设的世茂项目，至今还未与悦盈置业公司进行工程款结算。江苏建工公司未授权管洪卫与悦盈置业公司进行以房抵工程款的安排，也不同意管洪卫私自以江苏建工公司的名义同悦盈置业公司进行以房抵工程款的安排。江苏建工公司与彭朝阳没有任何业务往来，也不结欠彭朝阳任何款项，不同意彭朝阳私自以江苏建工公司的名义与悦盈置业公司以房抵债。管洪卫私人是否负债，与江苏建工公司无关，更与其本人、江苏建工公司在内部协议中的权利、义务无关。管洪卫未经江苏建工公司充分授权、合法审批的情况下，无权擅自处分江苏建工公司合法财产权益，包括如本案中所涉及的世茂项目工程款。彭朝阳所称管洪卫具有相关权限是错误的，并不属于管洪卫在工程内容、工程授权范围之内。以房抵债如果需要成立及生效，应该经悦盈置业公司、江苏建工公司、彭朝阳三方共同协商确定，但本案无此情况。 经审理查明，悦盈置业公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发、建设，自有房屋出租、出售及配套服务设施的建设物业管理。悦盈置业公司将其开发的位于泉州台商投资区张坂镇泉州××部分地块工程发包给江苏建工公司承建。2016年3月31日，悦盈置业公司与彭朝阳签订《商品房买卖合同》（含附件一至附件六，合同编号：×××27）1份，约定彭朝阳向悦盈置业公司购买位于泉州台商投资区张坂镇泉州××号××号楼××层××（复式）商品房，建筑面积132.64平方米，总价款116万元，交房日期为2016年12月31日前。该合同首部载明彭朝阳的联系地址为“福建省莆田市荔城区”。合同第六条约定：“……买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人应于签署本合同之日向出卖人支付首付款约总金额的72%，计人民币小写84万元（大写捌拾肆万元整）；余额约总金额的28%，计人民币小写32万元（大写叁拾贰万元整），于2016年4月30日前一次性付清。……”合同第七条第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。……”合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同附件六即《合同补充协议》第四条关于本合同正文第六条、第七条约定：“……4、买受人选择分期付款的逾期付款责任：若买受人任何一期房款未能在本合同约定期限内全额支付，则买受人应自首次逾期付款之日起十日内付清该商品房全部剩余款项，同时自首次逾期付款之日起至买受人实际全额付清该商品房总金额之日止，买受人应按日向出卖人支付全部剩余款项万分之五的违约金。买受人任何一期房款逾期支付超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总金额10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿。……6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。”《合同补充协议》第十五条合同解除特别约定：“1、如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成该商品房正式／或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）……”。2016年4月6日，上述《商品房买卖合同》办理（网上签约）登记备案。悦盈置业公司因本案诉讼而支出律师代理费23200元。 以上事实，有悦盈置业公司提供的其营业执照、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、委托代理合同、福建增值税普通发票（律师费），以及各方当事人在本院庭审中的陈述等证据加以证明。各方当事人对上述事实和证据均无异议，本院予以确认。 本案争议的焦点是关于彭朝阳主张以债抵房是否成立，以及彭朝阳是否按期支付讼争购房款的问题。 悦盈置业公司认为，根据本案合同及补充协议的约定，买受人任何一期房款逾期支付超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总金额10%的违约金。但彭朝阳的两期购房款均未支付，其对此事实也已认可，也无证据证明彭朝阳有支付购房款。《商品房预收款监管账户入账证明》全部购房款500万元是悦盈置业公司于2014年1月就已经按《泉州市商品房预售监管办法》规定缴入监管账户，并非彭朝阳的付款行为。悦盈置业公司将商品房往前备案登记为了符合行政监管规定的要求，因营销策略而自行将房款存入银行监管账户，当时还未与彭朝阳签订本案合同，但改变不了民事上彭朝阳未付购房款给悦盈置业公司的客观事实，故悦盈置业公司有权解除合同。彭朝阳主张以债抵房并未成立，首先，彭朝阳主张管洪卫享有对悦盈置业公司应收工程款没有任何事实依据。悦盈置业公司发包的对象是江苏建工公司，管洪卫并不是实际施工人，且悦盈置业公司与江苏建工公司至今尚未结算，不存在结欠工程款的问题，江苏建工公司在庭审时也确认这一事实，并且确认其并未欠管洪卫任何款项，更没有授权管洪卫将其个人的债务抵扣购房款。再者，彭朝阳与管洪卫对于双方之间的债务的金额陈述不一样，双方之间是否存在债务有诸多疑点。彭朝阳与管洪卫并未达成合意，到底要抵扣管洪卫结欠彭朝阳多少钢材款至今都无法判断。最后，彭朝阳不是善意第三人，不符合合同法第四十九条关于善意第三人的构成要件。彭朝阳持有管洪卫的《内部工程项目管理责任协议》，彭朝阳是明知管洪卫无权代表江苏建工公司对外签订任何以工程款抵扣购房款的。且抵扣的债务是管洪卫个人债务并非江苏建工公司的债务，故彭朝阳不是善意第三人。悦盈置业公司一年多没有向彭朝阳主张购房款的原因，是悦盈置业公司相信管洪卫及彭朝阳的说法，江苏建工公司将本案购房款从工程款中予以抵扣，后江苏建工公司明确该购房款不能予以抵扣，悦盈置业公司即起诉彭朝阳支付购房款。并且，彭朝阳未按照合同约定支付第二期购房款，无论第一期购房款是否予以抵扣，悦盈置业公司有权向彭朝阳主张支付购房款。悦盈置业公司为证明其主张，提供了下列证据：1、悦盈置业公司催告函、EMS快递单（附查询单）各1份，以此证明悦盈置业公司于2017年6月1日向彭朝阳邮寄催告函，要求彭朝阳按照合同约定缴清两期应付的购房款116万元。按合同中彭朝阳提供的地址寄送但没有妥投于2017年6月15日退回，视为送达成功。2、（2017）闽0521民初5501号案件《法庭审理笔录》（日期为2017年7月26日）1份，以此证明彭朝阳在原一审的第一次庭审时承认其没有支付过款项。3、悦盈置业公司向本院申请调取的彭朝阳与管洪卫通话录音（附光盘及通话内容文字记录）1份，来源于原一审时彭朝阳提供的证据，以此证明管洪卫私自将江苏建工公司工程款84万元抵给彭朝阳作为购房款，并没有得到悦盈置业公司及江苏建工公司认同。彭朝阳质证称：对悦盈置业公司提供的上述证据1，形式上的真实性没有异议，但是催告函载明内容的真实性、合法性及证明对象均有异议。彭朝阳的联系电话和住址至今没有发生过变化，但是彭朝阳没有收到有关邮件快递通知。催告函陈述的内容不属实，合同项下的房价款已经以江苏建工公司和管洪卫对悦盈置业公司享有的等额工程款折抵，不存在未付购房款的事实。该证据也能够证明在2017年6月之前长达一年两个月的时间里，悦盈置业公司从未向彭朝阳提出要另外支付购房款。若不是购房款已经以江苏建工公司和管洪卫的工程款进行折抵的话，悦盈置业公司不可能在一年多的时间里不向彭朝阳主张购房款；证据2，真实性、合法性和关联性均没有异议，但是对证明的对象有异议；证据3，原一审中彭朝阳提供了该通话录音欲证明管洪卫结欠彭朝阳的钢材款本息，以及管洪卫提出以其施工的世茂项目商品房来折抵尚欠的钢材款本息，具体折抵方式以江苏建工公司和管洪卫对悦盈置业公司享有的工程款来折抵彭朝阳应付的购房款，该事实管洪卫在原一审时已经确认。管洪卫质证称：对悦盈置业公司提供的上述证据1-3，真实性没有异议。江苏建工公司质证称：对悦盈置业公司提供的上述证据1-3，真实性、合法性和关联性均没有异议。 彭朝阳认为，本案合同第六条付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任，以及合同补充协议第四条、第十五条第1款，有关逾期付款责任及合同解除特别约定等条款，系悦盈置业公司与彭朝阳以虚假的意思表示达成的条款，有悖于双方当事人的真实意思表示，均属无效条款。因案涉商品房的购房款是以江苏建工公司和管洪卫对悦盈置业公司享有的工程款折抵的，本起交易不是一起常规的商品房买卖。管洪卫代理江苏建工公司与悦盈置业公司、彭朝阳共同达成的以江苏建工公司的工程款折抵购房款的口头协议，属隐藏于合同下的各方真实意思，该隐藏行为并不违反法律法规的规定，合法有效，且各方已实际履行完毕。若彭朝阳未支付或未付清购房款，则监管银行不可能出具入账证明，且合同不可能获得登记备案，悦盈置业公司主张彭朝阳未付购房款与事实不符。彭朝阳为证明其主张，提供了下列证据：1、泉州市住房和城乡建设局关于印发《泉州市商品房预售资金监督管理工作实施意见》的通知及附件《泉州市商品房预售资金专用帐户监管协议书》各1份，来源于泉州市住房与城乡建设局官方网站，以此证明购房款由预购人直接缴入商品房预售资金专用账户。2、《商品房预收款监管账户入账证明》1份，以此证明彭朝阳已于2016年4月6日前将合同项下的全额购房款116万元缴入合同约定的监管账户。3、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表1份，以此证明2016年4月6日《商品房买卖合同》办理（网上签约）登记备案。4、“泉州世茂蓝色海湾项目Ｓ-17地块标段二总包工程合同文件－工程规范／技术要求”的封面1页，以此证明悦盈置业公司开发的泉州世茂蓝色海湾项目Ｓ2013-17地块标段二由江苏建工公司总承包施工。5、《内部工程项目管理责任协议》及《担保合同》各1份，以此证明管洪卫是江苏建工公司的员工，江苏建工公司将其总承包施工的上述工程项目交给管洪卫全权负责管理，管洪卫是江苏建工公司在该项目的全权代表，彭朝阳有理由相信管洪卫有权代表江苏建工公司。6、管洪卫出具的《情况说明》1份，以此证明管洪卫欠彭朝阳钢材款，其以江苏建工公司的工程款冲抵彭朝阳的案涉购房款，悦盈置业公司同意后与彭朝阳签订《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记手续，以及负责办理工程款折抵购房款、合同签约及备案的是悦盈置业公司销售总监陈某1。7、泉州搜狐焦点网刊登的“世茂集团携手恺信亚洲战略合作签约仪式盛启”的新闻报道1份；8、海西地产网刊登的“跨海大桥通车环湾大格局形成多板块迎新机”的新闻报道1份，以此证明陈某1是世茂•海上世界（即案涉商品房所在楼盘）营销经理。9、（2017）闽0521民初5501号原一审案件的《法庭审理笔录》（日期为2017年10月19日）1份，以此证明在原一审第二次庭审中，管洪卫确认其对彭朝阳有欠款及利息，欠款本息合计与案涉房款差不多，双方约定以案涉商品房折抵欠款本息，以及管洪卫并确认购房款经悦盈置业公司、彭朝阳、管洪卫及江苏建工公司协商一致同意后，以江苏建工公司的工程款来支付。10、彭朝阳与陈某2通话录音（附光盘）1份；11、彭朝阳与陈某2通话录音文字材料1份；12、厦门乐居网刊登的世茂海上世界楼盘营销新闻1份，以此证明具体与彭朝阳办理合同签约等事宜的是悦盈置业公司置业顾问陈某2，彭朝阳于2017年6月30日致电陈某2，陈某2在通话中确认案涉商品房是“工抵房”（即以工程款折抵的房产），陈某2确认是公司陈姓领导（即营销经理陈某1）指派他办理的，陈某2还确认在签合同时悦盈置业公司同意以江苏建工公司的工程款来折抵购房款，也已将工程款划转为彭朝阳的购房款。13、悦盈置业公司职工社会保险缴费明细表4份，以此证明陈某1、陈某2是悦盈置业公司的员工。14、证人方某的证言（以原一审第二次开庭时陈述的内容为准），以此证明方某证实管洪卫及江苏建工公司以工程款折抵彭朝阳购房款。证人方某作证称：“实际上这套房子是我要买的，彭朝阳是管洪卫的供货商，管洪卫欠彭朝阳一些钱，我想到这边买房子的时候，彭朝阳向管洪卫催讨，管洪卫说他在悦盈置业公司有承包工程，悦盈置业公司欠管洪卫工程款，管洪卫说可以用工程款抵扣房子的购房款，彭朝阳是想要钱的，不想要房子，但是我想要购买房子，所以彭朝阳说先拿到房子的所有权然后再将案涉房产卖给我，所有手续是和管洪卫去办理这些手续的。第一次看房时看了一套大的，管洪卫说超过欠彭朝阳的款项，第二次没有看成，第三次才确定一套差不多一百万左右的，悦盈置业公司的销售员工都是知道这件事情的。在2016年春天由彭朝阳、我一起去悦盈置业公司说明管洪卫的债务转给悦盈置业公司，还债的方式用房屋抵债务，经双方同意后看了房屋之后签下《商品房买卖合同》。”证人方某还作证称：“管洪卫欠彭朝阳的钱是87万元，加上利息大概是一百万左右。悦盈置业公司欠管洪卫工程款多少我不清楚，管洪卫这些钱刚好抵扣掉房子的钱，管洪卫说钱是怎么算是他的事情，里面销售部门的人员全都知道这个事情。”审理中，彭朝阳向本院申请证人陈某1、陈某2到庭作证，经本院通知，但陈某1、陈某2均未到庭作证。悦盈置业公司质证称：彭朝阳提供的上述证据1，真实性由法院依法认定，其与本案无关。证据2，真实性有异议，入账证明系打印件，只有落款时间“2016年4月6日”是手写，该时间为彭朝阳篡改。2016年1月14日悦盈置业公司转账500万元进行入账，该入账仅为悦盈置业公司的营销手段，不能等同于彭朝阳已支付购房款。证据3，真实性没有异议，该备案登记表不能等同于彭朝阳支付全部购房款。证据4，真实性有异议，该合同文件不完整。江苏建工公司承包泉州世茂蓝色海湾项目工程属实，管洪卫并不是该标段的承包人。证据5，真实性没有异议，管洪卫系江苏建工公司的员工，并非实际施工人，其没有以房款抵扣工程款的权限。证据6，形式上真实性没有异议，但对证明的对象有异议。证据7、8，真实性有异议。陈某1是悦盈置业公司的员工，其于2016年6月8日已经离职，并非办理本案买卖合同的负责人。证据9，真实性、合法性和关联性均无异议，江苏建工公司是案涉商品房所在项目的施工单位属实，彭朝阳的购房款是否支付完毕应由悦盈置业公司进行确认，管洪卫无权确认。且悦盈置业公司、江苏建工公司并无一致确认购房款的抵扣。证据10、11，真实性有异议。录音内容的书面文字材料与录音的内容有出入，应以原始载体为准。该通话录音中“嗯”的语气词并非表示认同。陈某2是悦盈置业公司的员工，其于2018年5月22日离职。对通话录音中彭朝阳声音真实性没有异议，通话录音中的“陈某2”是否为悦盈置业公司的员工陈某2声音不清楚。若法院认定是陈某2的声音，彭朝阳也自认抵扣管洪卫工程款84万元，第二期购房款也未支付。证据12，真实性有异议，无法证明陈某2是悦盈置业公司的置业顾问。证据13，无法看出陈某1负责办理工程款折抵购房款。证据14，对证人方某的证言有异议，证人陈述的管洪卫结欠彭朝阳的货款与管洪卫、彭朝阳的陈述相矛盾，该证言大部分来自于彭朝阳的单方面说法，无法证明管洪卫及江苏建工公司以工程款折抵彭朝阳购房款。管洪卫质证称：彭朝阳提供的上述证据1-14，真实性、合法性和关联性均无异议。江苏建工公司质证称：彭朝阳提供的上述证据1，真实性、合法性和关联性均无异议。证据2、3，真实性无异议。但悦盈置业公司已经明确商品房预收款监管账户入账证明系其营销手段，未实际收取彭朝阳任何购房款，同时彭朝阳已经明确其未实际支付购房款，主张购房款是以抵债方式付清。证据4，没有原件且无相关正文内容，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。江苏建工公司系泉州世茂蓝色海湾项目工程承包方属实。证据5，真实性无异议。但对其来源的合法性、关联性有异议。其系江苏建工公司与管洪卫的内部协议，明确载明“受控文件禁止外传”，彭朝阳获取该证据材料不合法，并侵犯了江苏建工公司的商业秘密，故不能作为定案依据。根据《内部工程项目管理责任协议》的约定，管洪卫未经江苏建工公司充分授权、合法审批的情况下，无权擅自处分江苏建工公司的合法财产权益，包括对悦盈置业公司享有的工程款。证据6，真实性、合法性和关联性均不予认可。彭朝阳所称的管洪卫以房抵债不能成立，悦盈置业公司对此也予以否认。证据7、8，没有原件，真实性、合法性和关联性均不予认可。证据9，真实性、合法性和关联性均无异议。但不论彭朝阳与管洪卫之间是否存在真实合法的债权债务，管洪卫均无权就其私人事务而擅自利用江苏建工公司的名义及财产。证据10、11，真实性、合法性和关联性均有异议。其不能证明彭朝阳主张的事实。证据12，没有原件，其来源无法确认，真实性、合法性和关联性均有异议。证据13，真实性、合法性和关联性均无异议。只能证明陈某1、陈某2是悦盈置业公司的员工。证据14，质证意见与悦盈置业公司的证意见一致。 管洪卫的意见与其述称的内容一致。并认为，工程款抵扣彭朝阳的购房款数额为80万元。管洪卫为证明其主张，提供了下列证据：1、“泉州世茂蓝色海湾项目S－17地块标段二总包工程合同文件－工程规范/技术要求”的封面1页，以此证明悦盈置业公司是泉州世茂蓝色海湾项目S－17地块标段二总包工程的发包方，江苏建工集团是承包方，悦盈置业公司应向江苏建工公司支付工程款。2、《内部工程项目管理责任协议》1份，以此证明江苏建工公司将其总承包施工的泉州世茂蓝色海湾项目S2013-17地块标段二项目交给管洪卫施工管理，江苏建工公司应当支付管洪卫工程款，以及管洪卫系江苏建工公司的员工。3、《担保合同》1份，以此证明管洪卫提供保证金100万元作为上述责任协议的履约担保。4、《商品房预收款监管账户入账证明》1份，以此证明彭朝阳、管洪卫、悦盈置业公司、江苏建工公司各方经协商一致，以悦盈置业公司开发的案涉商品房抵消管洪卫欠彭朝阳的钢材款，彭朝阳的购房款已经全额支付完毕并存入监管账户。悦盈置业公司质证称：管洪卫提供的上述证据1，没有原件，对真实性、关联性有异议。证据2、3，形式上真实性没有异议，但对证明的对象有异议。管洪卫无权代表江苏建工公司享有对悦盈置业公司的债权，也无权对案涉购房款进行抵扣。证据4，真实性有异议，该购房款入账仅为悦盈置业公司的营销手段，不能等同于彭朝阳已支付购房款。江苏建工公司质证称：管洪卫提供的上述证据1，没有原件且无相关正文内容，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。证据2、3，真实性没有异议，但管洪卫并非实际施工人，其无权以江苏建工公司对悦盈置业公司享有的工程款抵扣彭朝阳的购房款。证据4，真实性无异议，但不能证明彭朝阳已支付购房款。彭朝阳质证称：对管洪卫提供的证据1-4，没有异议。 江苏建工公司的意见与其述称的内容一致。并认为，管洪卫是否欠彭朝阳钢材款，应有相关的买卖合同、往来货物单据或者结算凭证等书面材料，否则单纯凭他们两人之间的确认意见不足以认定，且涉嫌恶意串通或者虚假诉讼。彭朝阳所称的管洪卫以房抵债等说法不属实，不能成立。江苏建工公司未授权管洪卫与悦盈置业公司进行以房抵工程款，也不同意管洪卫私自以江苏建工公司的名义与悦盈置业公司进行以房抵工程款。 本院经审查认为，一、关于悦盈置业公司提供的证据分析认定如下：证据1，经原一审当庭拆开该被退回的邮件，里面的催告函与悦盈置业公司提供的催告函相符，且该邮件的邮寄地址与彭朝阳在《商品房买卖合同》上确认的联系地址一致，故该证据具有真实性、合法性和关联性，应予采信。能够证明悦盈置业公司于2017年6月1日向彭朝阳邮寄催告函，催告彭朝阳在接到本催告函后7日内将应付的两期购房款116万元缴清。但该邮件未能妥投，于2017年6月15日退回。证据2，具有真实性、合法性和关联性，应予采信。能够证明彭朝阳在原一审的第一次庭审中述称：“没有支付过现款，但是是以债务抵扣首付款72%，合计84万元。”证据3，彭朝阳、管洪卫、江苏建工公司对其真实性、合法性和关联性均无异议，应予采信。该证据系彭朝阳与管洪卫通话的内容，结合彭朝阳、管洪卫在本案中的陈述，可以证明管洪卫同意以江苏建工公司在世茂项目的工程款抵扣彭朝阳的案涉购房款。 二、关于彭朝阳提供的证据分析认定如下：证据1，真实性、合法性和关联性予以确认,其系泉州市住房与城乡建设局关于商品房预售资金监督管理工作实施意见。证据2，系泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局出具，真实性、合法性和关联性予以确认。该证据能够证明案涉1＃01-01商品房的购房款116万元已缴入监管账户。结合彭朝阳辩称的以江苏建工公司和管洪卫在世茂项目对悦盈置业公司享有的工程款折抵1＃01-01商品房的购房款，可以认定该笔购房款116万元实际是由悦盈置业公司缴入监管账户。证据3，系泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局出具，真实性、合法性和关联性予以确认。能够证明2016年4月6日案涉《商品房买卖合同》办理（网上签约）登记备案。证据4，没有原件且内容缺乏完整性，其真实性无法确认。证据5，悦盈置业公司、管洪卫、江苏建工公司对其真实性没有异议，予以确认。能够证明江苏建工公司将其承包的世茂项目工程交给管洪卫负责管理。证据6，属管洪卫的陈述，不具有证明力。证据7、8，来源于网上的资讯报导，真实性无法确认。证据9，真实性、合法性和关联性予以确认。但彭朝阳欲证明的事实属管洪卫的陈述，且彭朝阳与管洪卫存在利害关系，故不予采信。证据10、11，悦盈置业公司对陈某2是其员工不持异议，应予采信。悦盈置业公司对通话录音中彭朝阳声音真实性没有异议，但对通话录音中“陈某2”的声音是否系其员工陈某2的声音，并未明确否认。也没有提出鉴定申请，故对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。在彭朝阳与陈某2之间通话录音内容中，彭朝阳说：“哦，这搞得我这么被动，你说那个我们原来找老管要账，然后老管把这个房子抵给我，你们这个当时世茂当时有同意的把这个房子抵给我”，陈某2回答“嗯”。彭朝阳说：“只是差那个32万的事情，但是这32万我一直要交”，陈某2回答“嗯”。彭朝阳说：“……你们这个房子当时管总抵给我，你们也是同意的是不是”，陈某2回答：“嗯”。陈某2说：“……关键是江苏建工说这笔款本来就是他们的工程款，怎么会跑到你名下去，是怎么回事”，彭朝阳回答：“他当时肯定是有授权给管总是不是，要不是管总不可能那个，你们不可能听管总把那个款划给我作为购房款”。彭朝阳说：“这肯定是你们自己同意的，三方都同意，你们也同意，三方都同意，然后老管这边跟我这边也有个协议，然后把这个房子划给我，划的话当时划84万，我一直说你叫我去签合同，你把那个发票给我，你说等那32万老管那32万再划过来一起给我，对不对？”陈某2回答：“那个时候你是合同先签的，那款还没有划过来好不好，是款先签的，是用他们江苏建工的工程款。”上述通话内容，结合彭朝阳、管洪卫在本案中的陈述，可以证明彭朝阳与悦盈置业公司签订《商品房买卖合同》时，悦盈置业公司对彭朝阳与管洪卫双方口头达成的以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵购房款也同意。该事实从悦盈置业公司在彭朝阳未实际支付商品房首付款的情况下，就将购房款116万缴入监管账户，并将《商品房买卖合同》办理（网上签约）登记备案，可以得到印证。证据12，来源于网上的资讯报导，真实性无法确认。证据13，真实性、合法性和关联性予以确认。能够证明陈某1、陈某2系悦盈置业公司的职员。证据14，证人方某的证言不具体明确，属于传来证据，不予采信。 三、关于管洪卫提供的证据分析认定如下：证据1，没有原件且内容缺乏完整性，其真实性无法确认。证据2、3，悦盈置业公司、彭朝阳、江苏建工公司对其真实性没有异议，予以确认。能够证明江苏建工公司将其承包的世茂项目工程交给管洪卫负责管理。证据4，系泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局出具，真实性、合法性和关联性予以确认。但不能证明江苏建工公司同意以世茂项目的工程款折抵案涉商品房的购房款，也不足以证明彭朝阳的购房款已经全额支付完毕。 四、关于彭朝阳主张以债抵房是否成立，以及彭朝阳是否按期支付讼争的购房款的问题。 彭朝阳主张管洪卫欠其货款本金84万元及截至2016年3月31日本息合计约为116万元，案涉购房款以江苏建工公司和管洪卫在世茂项目对悦盈置业公司享有的工程款116万元折抵，购房款已以债务抵消方式付清。但是，管洪卫述称其欠彭朝阳货款本金80多万元，利息多少没有明确，工程款抵扣彭朝阳的购房款数额为80万元。彭朝阳主张管洪卫挂靠江苏建工公司施工，是世茂项目的实际施工人，是江苏建工公司在该项目的全权代表，有理由相信管洪卫有权代表江苏建工公司以工程款折抵购房款。管洪卫也主张其是挂靠江苏建工公司施工，是世茂项目的实际施工人，其以江苏建工公司在世茂项目应支付给其本人的工程款抵扣彭朝阳的购房款。但是，彭朝阳、管洪卫提供的《内部工程项目管理责任协议》，不足以证明管洪卫是世茂项目的实际施工人，也不足以证明管洪卫有权代表江苏建工公司以世茂项目的工程款折抵案涉购房款。且江苏建工公司否认管洪卫是世茂项目的实际施工人，否认其欠管洪卫款项，也否认其授权管洪卫与悦盈置业公司进行以商品房抵工程款，并对彭朝阳与管洪卫之间的债权债务关系持有异议。悦盈置业公司将世茂项目发包给江苏建工公司承建，江苏建工公司是承包人，而管洪卫与彭朝阳双方口头达成的以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵购房款，未得到江苏建工公司的认可。故彭朝阳主张案涉购房款已以债务抵消方式支付，以及有理由相信管洪卫有权代表江苏建工公司以工程款折抵购房款，依据和理由不足，不予采纳。因此，应认定彭朝阳主张以抵债方式付清购房款不能成立，彭朝阳未支付购房款给悦盈置业公司。 悦盈置业公司与彭朝阳于2016年3月31日签订《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房预售合同关系。而彭朝阳抗辩，合同第六条付款方式及期限、第七条买受人逾期付款的违约责任，以及《合同补充协议》第四条、第十五条第1款，有关逾期付款责任及合同解除特别约定等条款，系悦盈置业公司与彭朝阳以虚假的意思表示达成的条款，有悖于双方当事人的真实意思表示，均属无效条款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”对于悦盈置业公司与彭朝阳双方各自的权利义务内容，应当由双方的真实意思及实质上的权利义务关系所确定。本案中，彭朝阳与悦盈置业公司签订《商品房买卖合同》时，悦盈置业公司对彭朝阳与管洪卫双方口头达成的以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵购房款也同意，故合同约定的付款期限系外在的表面行为，其内部的隐藏行为是以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵购房款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因合同约定的付款期限是悦盈置业公司与彭朝阳双方虚假的意思表示，故《商品房买卖合同》第六条关于付款期限、第七条关于逾期付款的违约责任，以及《合同补充协议》第四条关于逾期付款责任的约定，应认定无效。 综上所述，本院认为，悦盈置业公司与彭朝阳签订《商品房买卖合同》，双方之间形成商品房预售合同关系，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。合同约定彭朝阳向悦盈置业公司购买案涉商品房，房屋总价款为116万元。虽然合同对购房款支付的期限进行了具体约定，但合同签订时悦盈置业公司对彭朝阳与管洪卫双方口头达成的以江苏建工公司在世茂项目的工程款折抵案涉购房款也同意，故应认定合同约定的付款期限是悦盈置业公司与彭朝阳双方虚假的意思表示。因此，合同关于付款期限、逾期付款的违约责任应认定无效。由于彭朝阳与管洪卫双方口头达成的上述协议，未取得世茂项目承包人江苏建工公司的认可，故彭朝阳主张的以抵债方式付清案涉购房款，不予采纳。悦盈置业公司虽已将案涉购房款116万缴入监管账户，并将《商品房买卖合同》办理（网上签约）登记备案，但该购房款系悦盈置业公司缴入，不能据此认定彭朝阳已付清购房款。彭朝阳未能支付购房款，悦盈置业公司按照合同约定的联系地址向彭朝阳邮寄催告函，虽然邮件退回，但根据合同的约定，该催告函应视为于邮件退回之日即2017年6月15日送达。彭朝阳经悦盈置业公司催告至今未能支付购房款，应承担相应的民事责任。悦盈置业公司请求解除合同，依据和理由充分，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后的备案注销手续是合同的附随义务，彭朝阳负有协助配合的义务。悦盈置业公司请求彭朝阳支付因本案诉讼支出的律师代理费，符合合同的约定，应予采纳。但请求的律师代理费23200元偏高，应调整为按1万元计算较合理。因合同约定的付款期限及逾期付款违约责任条款无效，故悦盈置业公司请求彭朝阳支付违约金，依据和理由不足，不予支持。悦盈置业公司诉讼请求合理的部分应予支持，不合理的部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十四条第（三）款、第九十七条、第九十八条、第一百二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司与被告彭朝阳于2016年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××27）。 二、被告彭朝阳应于本判决生效之日起十五日协助原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局办理上述商品房买卖合同（网上签约）备案注销手续。 三、被告彭朝阳应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司本案诉讼律师代理费1万元。 四、驳回原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15240元，由原告泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司负担1372元，被告彭朝阳负担13868元（应于本判决生效后五日内缴交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长 黄         坚 人民陪审员 庄鸿疆人民陪审员叶福文 二〇二〇年四月十六日 书 记 员 周         璇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。