文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初8759号原告：宿迁市希望房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区威海路88号。法定代表人：吕静，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱牧远，江苏苏鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：上海康杰营销策划管理有限公司，住所地上海市宝山区蕰川路5475号4幢部分300室。法定代表人：方针，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梓，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王煜赜，江苏律轩律师事务所实习律师。原告宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）与被告上海康某营销策划管理有限公司（以下简称康某公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告希望公司的委托诉讼代理人王朋，被告康某公司的委托诉讼代理人李梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告希望公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告经济损失466362.5元，自起诉之日按年息6%支付延迟履行利息；2、判令被告支付原告违约金10万元；3、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告明确利息请求自2019年10月25日起至实际履行之日止。事实与理由：原被告于2011年12月2日，签订《宿迁“希望城”项目营销策划、销售代理合同》，由被告代为销售宿迁市威海路希望城项目五期楼盘。合同第三项明确约定，本合同所指的住宅、商业销售完成定义：是指购房客户缴纳首付款并与甲方签订了商品房买卖合同，所有按揭手续收齐为准。该条款明确约定房产委托销售的付款方式是首付加贷款的方式付款，除此之外的付款方式不在该合同约定范围内。但是被告在履行合同过程中，并未完全按照双方合同约定的代理方式销售，至2015年有五位业主起诉原告要求双倍返还定金时，原告才得知，被告在代理销售过程中对外宣传以房抵款的付款方式。原告因不认可以房抵款，没有配合办理网签等手续，被法院判违约，双倍支付定金，连同延迟履行金、诉讼费、执行费合计造成损失466362.5元。该部分损失完全由被告擅自超出代理权限的销售行为所导致，该损失应该由被告承担。被告已违反合同约定没有完全履行义务，应向原告承担违约责任。被告康某公司辩称，第一，原告诉讼请求无事实和法律依据，被告已经按照合同约定履行完合同义务，不存在原告不知道的情况下进行销售的违约情形，所有涉及希望城以房抵款的情况是原告自行协商，并经原告盖章认可，原告对本案的五个业主的情况是明知的。第二，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。原告仅以合同中第3条第三款合同所指住宅商业销售定义为由，认为被告方没有完成整体销售计算的理解是片面的，10万元违约责任并非以该条为依据，而是以第3条第一款为依据。同时在被告方起诉原告要求代理佣金的诉讼中，原告方并没有以本案的事实和理由提出抗辩。第三，原告在2015年就已经知晓5套房屋系工程抵款的情况，所以本次起诉已经超出诉讼时效。在2015年被告起诉原告的诉讼中，原告在庭审和质证中均未提出5套房屋系原告私自以房抵款销售。本案的涉案5套房屋的业主在2015年7月14日起诉原告要求以房抵款，法院也传唤原告，原告拒不到庭。判决书中也载明，认定原告存在以房抵款的事实，涉案的5套房屋因为扬州法院查封无法实际履行，判决原告方违约，向5个业主履行义务，该责任应该原告自行承担，和被告无关。综上，原告因为自身的违约行为导致其承担相应的违约责任，与被告无关。经审理查明：2011年12月2日，希望公司（甲方）与康某公司（乙方）签订《宿迁“希望城”项目营销策划、销售代理合同》。合同第一条约定：“甲方委托乙方代理宿迁市富康大道、威海路‘希望城’项目五期（以下称为本案，楼盘名称发生变化不影响本合同执行）整盘营销策划、销售代理事宜。本项目五期之后部分，双方再另行签订合作代理协议”。第二条约定：“（一）项目概括1、本案基地面积为23.8万平方米，总建筑面积约为30万平方米。五期建筑面积约为5.6万平方米……”第三条约定：“1.销售代理期限自本开盘之日起至2012年12月31日，并且销售率达到95%以上。（如果销售条件不具备和价格过高因素以及不可抗拒的政策原因，导致销售率不能完成，则不能视为乙方违约）。2.代理期间甲方同意本楼盘只能由乙方独家营销策划、代理销售。3.本合同所指的住宅、商业销售完成定义：是指购房客户缴纳首付款并与甲方签订了商品房买卖合同，所有按揭手续收齐为准。4.甲方保留的10%以内的房源作为关系户自行销售，视为乙方销售指标，但乙方不提取佣金。5.合同到期时，若一个月内甲乙双方未有其他书面约定，本代理合同继续执行。”第七条约定：“甲方按购房合同总销金额的1.0%的标准向乙方支付代理佣金及策划费用。”第八条违约责任，第3款中约定：“若乙方没有完成整体销售计划，将视同违约，违约金拾万元整。”合同签订后，康某公司进行了相应的销售工作。双方现对于被告有无按照约定销售房屋产生争议，因而成诉。另查明，2015年7月14日，本院受理戚某（2个案件）、杨某1、杨某2（2个案件）与被告宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）商品房预售合同纠纷五个案件，戚某、杨某1、杨某2主张已经向被告支付定金，但是被告一直拒绝办理上述商品房买卖网签手续。现请求法院判令被告双倍返还定金。下面以戚某案件为例，本院于2015年10月12日，作出（2015）宿城开民初字第00648号判决，判决被告希望公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戚某返还定金4万元。裁判理由为：合法的债权债务关系受法律保护。原被告之间签订的《预定商品房屋证明单》中有关定金部分的约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告已按合同约定交付定金2万元，但被告未在合理的期限内与原告签订正式合约且涉案房屋已被查封，事实上已无法履行，故被告应当双倍返还原告定金4万元。后希望公司不服该判决，向宿迁市中级人民法院提出上诉，宿迁市中级人民法院驳回上诉，维持原判。具体裁判理由如下：本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案涉案房屋预定合同中，双方当事人仅约定戚某在2011年12月9日前应补足定金2万元，并未约定余款交付时间及签订正式商品房买卖合同的时间，故戚某在合同约定日前支付2万元定金并不构成违约。关于出现不同的预定商品房屋证明单，双方当事人陈述不一致，但本案证明单中的红阳建工集团有限公司系希望城公司开发的小区部分工程施工方，其施工范围包括涉案房屋，同时结合本案红阳建工集团有限公司发给希望城公司的函及戚某的二审提交的证据，可以认定戚某与希望城公司曾达成以房抵工程款协议的陈述更具合理性，并且可以看出戚某已催促希望城公司与其签订商品房买卖合同。现戚某已按合同约定交付2万元定金，但由于涉案房屋已被查封，双方的房屋买卖合同已无法继续履行，故双方签订的涉案房屋预定合同应予以解除。由于希望城公司未能及时同戚某签订商品房买卖合同，致使现在合同无法履行，则希望城公司应当承担双倍返还定金的责任。希望城公司该上诉主张没有事实和法律依据，不应予以支持。以上事实，有希望公司提供的《宿迁“希望城”项目营销策划、销售代理合同》、民事判决书及当事人陈述在卷证实。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。原告委托被告销售房屋，双方之间形成的商品房委托代理销售合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点是被告销售房屋有无违约行为，原告起诉是否过了诉讼时效。本案中，原告委托被告销售希望城项目五期商品房，原告主张被告在代理过程中对外宣传以房抵款的销售方式，同时没有按约完成95%销售的计划，存在违约行为。首先，关于原告主张被告在代理销售过程中对外宣传以房抵款的付款方式的问题。原告为此提供销售单据和民事判决书。虽然原告提供的销售单据载明“以房抵工程款”，被告公司员工也签字确认，但是二审判决（戚某案件）中认定：“戚某与希望城公司曾达成以房抵工程款协议的陈述更具合理性，并且可以看出戚某已催促希望城公司与其签订商品房买卖合同”，同时根据庭审查实，所有定金都是希望公司收取，合同都是希望公司与购房者签订，康某公司也不存在以房抵款销售房屋的可能性。据此，原告主张被告对外宣传私自以房抵款的销售方式的理由不能成立。另外，关于原告主张被告没有按约完成95%销售计划的问题。本院认为，虽然合同中约定95%的销售计划，但是同时约定原告保留10%的房屋，两个条款相互矛盾，现在无法确认原告保留的房屋的销售情况，也无法确认被告应销售房屋的准确面积，进而无法确定被告已完成销售房屋的比率。故原告依据该条款主张被告未完成整体销售计划的理由亦不能成立。关于原告起诉是否过了诉讼时效的问题。本院认为，原告起诉已过诉讼时效。理由如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条中规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到本案，2015年10月12日，本院对戚某等与希望公司商品房预售合同纠纷五案已经作出裁判，原告在诉状中自认：“2015年五位业主起诉原告要求双倍返还定金时，原告才得知，被告在代理销售过程中对外宣传以房抵款的付款方式”，故希望公司收到该五个案件诉讼材料之时，应认定其知道其权利可能受到侵害，而希望公司在2019年10月25日才提起诉讼，明显超过诉讼时效。对于希望公司主张自2019年执行结束开始计算诉讼时效的意见，于法相悖，本院对该意见不予采信。综上，原告主张被告存在违约行为，没有事实和法律依据，并且原告起诉已经过了诉讼时效，故对于原告主张赔偿损失、利息及违约金的请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告宿迁市希望房地产开发有限公司对被告上海康杰营销策划管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9464元、保全费3520元，合计12984元，由原告宿迁市希望房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤 峰人民陪审员  胡晓庭人民陪审员  蔡万芝二〇二〇年四月二十四日书记员高慧芳