成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初8789号 原告：成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司，住所地成都市武侯区晋阳路**。 负责人：于颖锐。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小平，四川开山律师事务所律师。 被告：谈红灵，女，1988年4月18日出生，汉族，住四川省井研县。 被告：武侯区千盛茶楼，住，住所地武侯区晋阳路**千盛百货**/div> 经营者：谈红灵。 原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司（以下简称为大商公司）与被告谈红灵、武侯区千盛茶楼（以下简称为千盛茶楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大商公司的委托诉讼代理人童宇，被告兼千盛茶楼经营者谈红灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大商公司向本院提起诉讼请求：1.依法确认大商公司与谈红灵所签订的《租赁合同》已于2018年10月9日解除；2.判令谈红灵与千盛茶楼向大商公司支付拖欠的租金人民币275260元（自2017年9月1日至2018年9月30日）及水电费73668.10元（自2017年9月1日至2018年9月30日）；3.判令谈红灵与千盛茶楼立即支付自2018年10月1日起至腾退房屋完毕之日（计算至2019年4月10日）的场地占用费284620元及2018年10月1日至2019年3月31日期间水、电费37188.25元4.判令谈红灵与千盛茶楼向大商公司支付拖欠租金（含合同解除后的房屋占用费）的违约金94482.50元（计算标准：按照年利率24%，暂计算至2019年4月10日，详见附表一违约金计算表）；5.判令谈红灵与千盛茶楼向大商公司支付拖欠水、电费的违约金17217.41元（计算标准：按照年利率24%，暂计算至2019年4月10日，详见附表二违约金计算表）；6.判令谈红灵与千盛茶楼承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日，大商公司与谈红灵签订《租赁合同》，合同约定大商公司将位于物业四楼面积516平方米的房屋出租给谈红灵经营茶楼，合同期限为2017年9月1日至2020年8月31日，租金标准为2.14元/平方米/天，月租金为36140元，合同中同时约定租金每月支付一次，租金采取“先支付后使用”的方式，即每月计租期首日前6日向大商公司支付。谈红灵签订《租赁合同》后，以“武侯区千盛茶楼”为字号进行注册并领取个体工商户营业执照，千盛茶楼实际使用承租房屋，但谈红灵与千盛茶楼却自2017年10月7日起一直拖欠大商公司的租金及水电费至今，经大商公司多次催收后，谈红灵与千盛茶楼至今仍未支付。 谈红灵答辩称，《租赁合同》解除时间是2018年9月底，我方腾退返还房屋的时间是2019年4月10日；电费认可按照0.9元每度的标准计算，部分电费和全部水费已经交纳给物业公司，不认可大商公司主张的1.65元一度的标准；由于停车场无法使用且房屋存在漏水问题，大商口头免除我方2017年9-10月和2018年6-7月的租金，且承诺过如果停车场问题没有解决则租金降至每月2万元；大商公司主张的违约金计算标准过高，请求人民法院酌情调减。 经审理查明如下案件事实：2017年9月1日，大商公司与谈红灵签订《租赁合同》，约定大商公司提供千盛百货晋阳店四层556平方米场地供谈红灵经营千盛茶楼使用，每月租金36140元于计租期首日前6日内交付，租赁期自2017年9月1日起至2020年8月31日止。并约定：1.水电费、燃气费由谈红灵承担；2.逾期支付租金或其他费用，每逾期一日，谈红灵应按月租金的20%向大商公司支付违约金；3.谈红灵逾期交纳租金时，大商公司有权解除合同（大商公司将撤场通知张贴于租赁场地即表明已将通知送达谈红灵），并可从谈红灵交纳的保证金及销售款中扣减相关费用、违约金、损害赔偿金或不予返还保证金。 2018年9月11日，大商公司委托四川开山律师事务所向千盛茶楼经营者谈红灵发出《律师函》，催收租金和水电费，并称逾期不交纳将发出解约通知。 2018年10月9日，因谈红灵仍未付清租金，大商公司向千盛茶楼经营者谈红灵发出《解除通知书》。大商公司行使合同解除权，要求谈红灵补齐租金和水电费并在2018年10月12日前撤场。 谈红灵当庭认可收到上述通知。 根据谈红灵提交的房屋租金收据，大商公司当庭认可已收到谈红灵支付的租金共计158420元。截至2018年9月30日，按照合同约定月租金标准计算千盛茶楼仍欠付租金275260元。 双方在庭审中一致认可于2019年4月10日腾退返还房屋给大商公司。 大商公司提交的抄表记录显示从2017年9月15日至2019年3月15日千盛茶楼共计用电59296度。上述抄表记录并无查表人员签字，也无谈红灵签字确认，谈红灵对真实性不予认可。 谈红灵提交一份录音记录，拟证明大商公司负责人口头承诺免除2018年6、7月的租金。大商公司认为录音记录不完整，交流双方身份不明，且可能仅是沟通中提出的纠纷解决建议双方未能达成书面确定方案，不能达到谈红灵的证明目的。 另查明，1.千盛茶楼登记注册于2017年11月2日，为个体工商户，住所位于武侯区晋阳路**千盛百货**，经营者为谈红灵；2.谈红灵已向物业公司交纳水费至2019年4月，但欠付自2017年10月1日至2019年3月31日电费。大商公司主张该期间电费按1.65元每度计算，谈红灵仅认可按0.9元每度的标准计算电费。 本院认为，大商公司与谈红灵签订《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。 谈红灵以大商公司与物业公司不合造成停车场无法使用和漏水为由抗辩租金支付义务，但合同中并未约定大商公司需保障停车场使用，且谈红灵陈述一直持续经营未因漏水导致无法使用房屋。鉴于租金支付是租赁合同的主要义务，目前看无论是停车场纠纷还是漏水问题，均不足以对抗租金的支付义务。谈红灵称千盛茶楼没有停止营业，仅是由于停车场和漏水问题受到损失或产生修缮费用，相应损失和修缮费谈红灵可以据实另行主张。谈红灵提交的录音记录身份不明，即使属实也仅是双方在纠纷过程中的磋商记录，不能作为主张租金减免的依据。根据合同约定的租金标准计算，谈红灵截至2018年9月30日仍欠付租金311400元（36140元/月×13个月-158420元）。大商公司仅主张275260元系对其自身权利的处分，故本院对大商公司诉请谈红灵支付的2017年9月1日至2018年9月30日期间的欠付租金在275260元范围内予以支持。 谈红灵多期未按时足额支付租金，根据合同约定大商公司享有合同解除权。大商公司于2018年10月9日通知谈红灵解除合同，谈红灵认可收到解除通知，则双方之间签订的租赁合同于当日解除。本院对大商公司确认双方《租赁合同》于2018年10月9日起解除的诉请予以支持。双方均认可实际返还房屋的时间为2019年4月10日。自2018年10月9日起至2019年4月10日参照租金标准计算房屋占用费为216840元（36140元/月×6个月），对于大商公司主张的房屋占用费本院在此范围内予以支持。 谈红灵未按约支付租金，属于违约，应当承担违约责任。合同约定的违约金标准为以欠付费用为基数每日按月租金的20%计算，现大商公司主张以欠付租金及占用费为基数按年24%的利率标准支付违约金（暂计至2019年4月9日为94482.5元），谈红灵仍然认为过高，请求人民法院予以调整。考虑大商公司的实际损失为资金利息损失，综合考虑双方的合同履行和解除情况，本院酌情调整违约金为以欠付租金及占用费为基数按日万分之三计算。按此标准，暂计至2019年4月9日计算为43107.64元，其后以492100元为基数按日万分之三标准计算至付清之日止。 对于水、电费的部分。产生水费大商公司已经认可谈红灵已交纳给物业公司。大商公司提供的电费查表记录没有任何人员签字，也没有千盛茶楼工作人员或谈红灵本人的签字确认，其主张的费用计算方式也没有得到谈红灵的认可。大商公司主张的电费计算标准仅提供了自己出具的说明，且缺乏使用量的计算依据，应当承担证明不力的后果。本院对大商公司诉请的水电费及相应违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司与被告谈红灵于2017年9月1日签订的《租赁合同》已于2018年10月9日解除； 二、被告谈红灵应于本判决生效之日起十日内向原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司支付2017年9月1日至2018年9月30日期间的欠付租金275260元、2018年10月10日至2019年4月9日期间的房屋占用费216840元及违约金（暂计至2019年4月9日为43107.64元，此后以492100元为基数按日万分之三标准从2019年4月10日起计算至付清之日止）； 三、驳回原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11624元，减半收取5812元，由原告成都大商投资有限公司千盛百货购物广场分公司负担1836元，由被告谈红灵负担3976元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  欧阳静 二〇二〇年四月二日 书记员  李舒驹