广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4395号原告（反诉被告）：邢小虎，男，1981年6月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘龙，广东南国德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段鼎泰茶博城19栋1号二楼。法定代表人：李守毅，总经理。被告（反诉原告）：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街谢村公路旁自编谢村路段47号之706。法定代表人：李守毅，总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：张明双，广东敏锐律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：林燕华，广东敏锐律师事务所实习律师。原告（反诉被告）邢小虎诉被告（反诉原告）广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司（以下简称中祈公司钟福分公司）、广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢小虎的委托诉讼代理人刘龙，被告中祈公司钟福分公司和中祈公司的共同委托诉讼代理人张明双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邢小虎向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告赔偿损失295765元；2.判令两被告向原告赔偿已支付律师费损失70000元；3.判令两被告向原告赔偿差旅费损失5600元；4.判令两被告承担原告提起本案诉讼所需律师费30000元；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、两次签约事实。2017年9月4日，中祈公司钟福分公司作为经纪方，与原告（买方）之授权代理人魏威、孙琼华（卖方）签署合同号为00007525《房屋买卖合同》，一致同意中祈公司钟福分公司就广州市番禺区钟村街祈福新村晋福路××号××座××房（以下简称晋福路房屋）的购买、出售事宜，为原告、孙琼华提供居间服务。2017年9月6日，中祈公司钟福分公司再次作为经纪方，与原告（卖方）及其授权代理人魏威、孙君晓（买方）签署合同号为00007438《房屋买卖合同》，一致同意中祈公司钟福分公司就广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩××街××号××楼房屋（以下简称蝶舞轩房屋）的出售、购买事宜，为原告、孙君晓提供居间服务。《房屋买卖合同》约定中祈公司钟福分公司有权收取孙君晓支付的中介、咨询服务费32300元，且在孙君晓逾期付费时应当支付违约金：中祈公司钟福分公司需根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则提供居间服务；《房屋买卖合同》末尾“重要提示”原告和孙君晓，“如有员工私自向阁下……而未加盖公司公章或合同专用章的，请阁下拒绝接受……”及“买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有‘财务专用章’或‘公章’的预收款凭证或收据，以确认经纪方收到款项，否则，视为卖方或买方未付款，一切责任由买方或卖方自行承担。”中祈公司钟福分公司的员工刘华宇、雷艳玲等二人接受中祈公司钟福分公司的指令，代表中祈公司钟福分公司为原告与孙琼华、原告与孙君晓就两单房屋买卖事宜，同时提供居间服务。二、被告违约情形。中祈公司钟福分公司及其员工刘华宇、雷艳玲在提供居间服务中，存在严重违反《房屋买卖合同》约定情形，具体表现为：1.中祈公司钟福分公司主导原告先后与卖方孙琼华、与买方孙君晓分别签署了共两份《房屋买卖合同》，其员工刘华宇、雷燕玲为这两个“先买后卖”、“先卖后买”的房屋交易活动提供居间服务，很清楚原告须先能够购买孙琼华的晋福路房屋，后才能出售蝶舞轩房屋，但被告最终未能促成原告与孙琼华有关晋福路房屋的买卖交易。2.刘华宇、雷燕玲在2017年9月6日前已知晓孙琼华不对原告出售晋福路房屋的事实，却未即时告知原告该等不出售房屋的重大不利信息，进而向原告隐瞒了其不能购买晋福路房屋的客观事实。3.在隐瞒对原告重大不利信息的情况下，被告及刘华宇、雷燕玲欺骗原告及授权代理人魏威，诱导原告、孙君晓于2017年9月6日签署00007438《房屋买卖合同》。4.被告、原告、孙君晓三方在签署00007438《房屋买卖合同》后，原告已在2017年9月7日前向被告提供了三份空白授权书、身份证、房产证、公证书等办理网签手续所需的资料，但其员工刘华宇、雷燕玲却怠于督促孙君晓在约定期限内办理申请按揭贷款手续，即截至2017年10月28日之前，被告及刘华宇、雷燕玲未收取孙君晓办理银行贷款所需资料、未确定按揭机构、未办理按揭贷款手续，买方孙君晓确认在该日“尚未开始办理按揭贷款”及未履行合同约定的“其他义务”。5.被告之员工雷燕玲私自收取孙君晓支付了15000元中介服务费，违反《房屋买卖合同》约定的缴付中介服务费须有被告开具盖有“财务专用章”或“公章”的预收款凭证或收据等内容。6.被告之员工刘华宇提供证人证言、雷艳玲亲自出庭作证，其目的是证明原告不能购买孙琼华晋福路房屋等内容，进而据此协助孙君晓证成原告不再出售房屋而对其构成违约。而该等作证内容是该二人同时服务于孙琼华与原告之间关于晋福路房屋的出售、购买事宜时所掌握的非公开信息，该二人利用所掌握的已有信息优势，同时又作证泄露需保密的交易信息。7.在2017年10月28日，被告及刘华宇、雷燕玲严重偏离公平公正提供居间服务的原则，擅自陪同孙君晓及雷锡腾共四人到达原告及其授权代理人住所，利用原告之授权代理人缺乏法律常识和信息不对称的劣势，逼迫原告自认违约，并要求原告退还定金、支付违约金。三、原告遭受的损失明细。1.因遭受孙君晓起诉，原告被迫依据已生效的(2018)粤01民终21051号《民事判决书》支付了违约金200000元、中介服务费15000元、律师费40000元、一审案件受理费32880元、保全费2660元和反诉受理费100元、上诉费5125元，合计295765元。孙君晓于2018年12月26日确认收到(2018)粤01民终21051号的判决款项290540元，同时原告还遭受该诉讼案反诉受理费、上诉费的损失。2.原告因不能购买孙琼华的晋福路房屋，被迫聘请律师就解除与孙琼华的00007525《房屋买卖合同》提供服务，支付了律师费30000元；因与孙君晓诉讼案聘请律师，又支付了律师费40000元，合计70000元。3.原告因与孙君晓案诉讼事宜，被迫于2018年3月30日、4月2日往返于德国柏林与中国广州，支付往返机票款700欧元折合人民币5600元。4.原告因本案诉讼事宜聘请律师，支付律师费30000元。综上事实，原告认为，被告既是孙琼华与原告之间出售、购买晋福路房屋的居间服务人，也是原告与孙君晓之间出售、购买蝶舞轩房屋的居间服务人，但被告及其员工隐瞒重要事实，未依约为原告提供居同服务，且其员工利用所掌握的信息优势，故意提供证人证言、出庭作证证成原告违约，私自收取中介服务费，偏向居间服务的一方诱导原告自认违约，缺乏基本职业操守，严重违背诚实信用、勤勉尽职原则，被告及其员工实施的系列行为违反了《合同法》规定和《房屋买卖合同》约定，属于《合同法》第425条第2款规定的“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的”情形，应当赔偿原告遭受的全部损失。刘华宇、雷燕玲二人是被告的员工，是代表被告依据《房屋买卖合同》约定实施居间行为，其二人行为后果应由被告承担。中祈公司设立中祈公司钟福分公司，依据《公司法》第14条第1款规定，中祈公司钟福分公司应承担的民事责任由中祈公司承担。现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告中祈公司钟福分公司、中祈公司共同辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1.原告要求我方赔偿损失295765元，根据原告所述，是由于原告的违约行为被法院判决赔偿案外人的违约损失，不是我方造成的原告违约，原告要求被告向其赔偿损失295765元没有事实和法律依据。2.律师费损失没有事实依据。3.差旅费损失没有事实和法律依据。这是原告处理与案外人纠纷所花费的差旅费，与我方无关。4.在居间合同中我方没有过错和违约行为，原告提起本案诉讼并要求我方赔偿律师费没有事实依据。反诉原告中祈公司钟福分公司、中祈公司向本院提出以下反诉诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付中介服务费79300元及利息，利息以79300元为本金，按照月息2%的标准计算违约金，自2017年9月7日起算至实际给付完毕之日止；2.反诉原告因本案本诉和反诉所支出的律师费30000元由反诉被告承担；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2017年9月4日成功促成反诉被告与案外人孙琼华（卖方）就晋福路房屋的买卖交易，三方于2017年9月4日签订了《房屋买卖合同》，反诉原告为反诉被告与案外人孙琼华的房屋买卖事宜提供了中介服务，并约定反诉被告应于合同签订当日即2017年9月4日向反诉原告支付中介服务费32000元。在合同签订后，反诉原告已为反诉被告和案外人孙琼华提供了相应的居间服务，但反诉被告与案外人孙琼华私下签署解除买卖关系的协议，已严重违反合同约定，并且反诉被告未向反诉原告支付中介服务费32000元，中介代理费32000元反诉被告应付未付。2017年9月6日，反诉原告成功促成反诉被告与案外人孙君晓（买方）就蝶舞轩房屋的买卖交易，三方于2017年9月6日签订了《房屋买卖合同》，反诉原告完成了居间服务。后由于反诉被告违约，导致买卖双方交易未能完成。反诉被告根据合同和《服务收费确认书》（NO.0018702）须支付30000元的中介代理费，案外人孙君晓（买方）须支付32300元，我方仅收取了15000元的中介服务费用，该案尚有47300元未支付。根据合同约定，作为卖方的反诉被告违约，需承担中介费的给付义务。据此，反诉原告因此遭受的中介费损失47300元，理应由反诉被告承担。反诉原告认为反诉被告没有按时足额向反诉原告支付中介代理费的行为已构成严重违约，侵害了反诉原告的合法权益！同时，由于反诉被告的恶意诉讼和拖欠行为，致使反诉原告委托律师代为处理案涉本诉和反诉纠纷。根据合同约定，反诉原告因此支付的律师费30000元理应由反诉被告承担。现反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院依法判决，判如所请。反诉被告邢小虎辩称：反诉原告提出的反诉请求没有事实基础和法律依据，请法庭全部驳回。1.79300元中的32000元我方不应支付，该份合同属于反诉原告未能使房屋购买双方达成真实意思表示情况下，仓促要求我方与案外人签署合同，在签署合同次日2017年9月5日，案外人已经将不卖房的事实告知反诉原告，但反诉原告收到该信息后没有告知我方，致使我方认为案外人会向我方出售房屋。因而第一份合同属于反诉原告虚构事实、隐瞒真相的基础上仓促要求我方与案外人签署，其在提供居间服务中存在违约和过错，反诉原告要求我方支付该32000元没有事实基础。2.79300元中的17300元是第二份合同约定的案外人未付的居间服务费，反诉原告反诉要求我方支付该笔费用，没有合同依据和事实基础。我方与案外人之间的房屋买卖合同最终没有实质履行，其根本原因是反诉原告隐瞒第一份合同不能履行的基础上，仓促要求我方与案外人签署第二份合同，而反诉原告自始至终服务于我方，在两个房屋买卖关系中清楚我方必须确定能买房后才能卖房的真实意思及客观需求。但反诉原告在两次居间服务中均没有满足我方的买房需求，造成卖房的过错。3.对79300元中的30000元没有事实基础和法律依据。在我方签署与案外人买卖合同的同时，反诉原告单方于合同外要求我方另行签署确认书，对应的确认书还存在另外一份买卖合同。反诉原告本身与我方要卖的房屋签署了两份买卖合同，该份确认书属于违反居间合同外的单方违反行业规定和法律规定，要求我方支付居间服务费30000元。综上，反诉原告从未主张该三笔中介服务费79300元，且在我方与案外人房屋买卖合同纠纷中，反诉原告出庭作证，但从未提出该费用的请求，我方认为反诉原告之所以没有及时诉请法院要求支付相应居间服务费，其本质是反诉原告违反居间合同的勤勉尽责义务及合同法第四百二十五条第二款的规定，没有法律依据主张该笔服务费。4.违约金没有事实和法律依据。居间服务合同中没有约定违约金计算标准，基于居间服务费本身不应由反诉原告获取，故没有计算违约金的基础依据。5.反诉原告反诉的律师费没有合同和法律依据，该费用属于反诉原告单方因素所发生的费用。反诉原告提交的证据仅有合同没有相应付款凭证，没有实际发生该笔费用。综上，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村街晋福路××号××座××房（即晋福路房屋）的原登记权属人为孙琼华，该房屋建筑面积为90.2629平方米。位于番禺区钟村街××新村××街××号××楼的房屋（即蝶舞轩房屋）的登记权属人为邢小虎，该房屋建筑面积为121.20平方米。2017年8月4日，邢小虎签署《委托书》，委托魏威为其合法代理人，代为办理出售蝶舞轩房屋的手续，代签订房屋买卖合同，代为收取售房款和银行按揭贷款，代为办理交易过户手续等。2017年8月7日，广东省广州市番禺公证处出具（2017）粤广番禺第33744号《公证书》对上述委托书予以公证。2017年9月4日，孙琼华作为卖方，与魏威作为买方，中祈公司钟福分公司作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同号：00007525，以下简称《买卖合同一》），约定买卖之房屋为晋福路房屋，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为3200000元；买方有权落名指定人名下；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费，买方于本合同签订当日向经纪方支付32000元作为中介代理费及咨询服务费，买方或卖方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止，如买卖双方与经纪方另行约定中介代理费的期限或条件的，则按另行约定执行，但买卖双方存在违反本合同的情形或自行解除本合约的，相应的中介代理费须立即支付；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、网签、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务。该合同中“重要提示”载明：如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司公章或合同专用章的，请阁下拒绝接收，否则我司对此不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任，根据政府部门的规定，我司不代收任何的交易资金；买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”或“公章”的预收款凭证或收据，以确认经纪方收到款项，否则视为卖方或买方未付款，一切责任由买方或卖方自行承担。2017年9月6日，魏威作为卖方邢小虎的代理人，与孙君晓作为买方，中祈公司钟福分公司作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合同》（合同号：00007438，以下简称《买卖合同二》），约定买卖之房屋为蝶舞轩房屋，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为3730000元；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费，买方于本合同签订当日向经纪方支付32300元作为中介代理费及咨询服务费，买方或卖方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止，如买卖双方与经纪方另行约定中介代理费的期限或条件的，则按另行约定执行，但买卖双方存在违反本合同的情形或自行解除本合约的，相应的中介代理费须立即支付；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、网签、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务。该合同中“重要提示”载明：如有员工私自向阁下开具白条收据或作出承诺，而未加盖公司公章或合同专用章的，请阁下拒绝接收，否则我司对此不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任，根据政府部门的规定，我司不代收任何的交易资金；买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”或“公章”的预收款凭证或收据，以确认经纪方收到款项，否则视为卖方或买方未付款，一切责任由买方或卖方自行承担。签订上述合同当日，魏威签署了一份《服务收费确认书》（NO.0018702），确认中祈公司钟福分公司促成蝶舞轩房屋出售合同成立，其本人同意向经纪方支付30000元并转账至经纪方指定账户作为中介代理费及咨询服务费等；该费用于2018年1月30日前支付完毕，如逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于中介代理费及咨询服务费总额百分之一的滞纳金直到清偿之日为止；等等。2017年11月14日，孙琼华作为甲方（出售方），与魏威作为乙方（购买方）签订《房屋买卖合同解除协议》，约定甲方拟将晋福路房屋出售给乙方，经双方友好协商，同意解除此《买卖合同一》；甲乙双方解除《买卖合同一》后，双方不再追究对方任何法律责任；甲乙双方在此之前签署的《买卖合同一》一并作废。2018年1月5日，孙君晓以邢小虎、魏威作为被告提诉至本院，案号为（2018）粤0113民初320号，诉请主张解除《买卖合同二》，并要求邢小虎、魏威连带支付违约金、赔偿居间费用和律师费。邢小虎在该案中反诉主张确认《买卖合同二》已于2017年12月15日解除。2018年6月28日，本院作出该案《民事判决书》，判决：一、确认孙君晓与邢小虎于2017年9月6日就坐落于广州市番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩9街13号D号5楼房屋签订的《房屋买卖合同》于2017年12月15日解除；二、邢小虎于本判决发生法律效力之日起十日内向孙君晓支付违约金200000元；三、邢小虎于本判决发生法律效力之日起十日内向孙君晓支付中介服务费15000元、律师费40000元；四、驳回孙君晓其余诉讼请求；五、驳回邢小虎其余反诉请求。后因邢小虎不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）粤01民终21051号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。2019年3月29日，邢小虎以中祈公司钟福分公司、中祈公司故意隐瞒重要事实，未依约提供居间服务为由提诉至本院，引致本案纠纷。中祈公司钟福分公司、中祈公司在答辩期内提出反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认邢小虎拟买入晋福路房屋和卖出蝶舞轩房屋均是发生在2017年9月初。但双方对于以下问题产生争议：一、晋福路房屋买卖交易和蝶舞轩房屋买卖交易未能完成的原因。邢小虎主张晋福路房屋买卖交易因卖方孙琼华认为价格过低拒绝出售而未能完成，而蝶舞轩房屋则是因为中祈公司钟福分公司没有督促买方孙君晓办理按揭贷款手续，孙君晓至2017年10月28日前一直未获得贷款，也没有申请按揭，所以没有办理过户手续。中祈公司钟福分公司、中祈公司对此则不予认可，认为邢小虎是与孙琼华经协商于2017年11月14日解除晋福路房屋买卖合同的，而蝶舞轩房屋的买卖交易未完成则是由于邢小虎单方违约不同意出售所致。二、中祈公司钟福分公司有否履行居间合同义务的问题。邢小虎主张因其本人常年在国外，所以委托了其母亲魏威处理买房和售房的相关事宜，魏威年事已高，完全相信中祈公司钟福分公司，中祈公司钟福分公司是清楚知悉其方必须同时买入和卖出房屋的需求的，但并没有完善的告知其方同期买房和卖房的风险；孙琼华已在2017年9月5日将不同意出售晋福路房屋的信息告知了中祈公司钟福分公司的中介人员，但中祈公司钟福分公司明知孙琼华不卖房，也明知孙琼华拒绝提供收款账户以及拒绝收取定金的消息，故意隐瞒了上述事实，在其方购房需求存在极大可能落空的情况下，在2017年9月6日仍故意诱导其方与孙君晓签订蝶舞轩房屋的买卖合同，属于欺骗，其方收取孙君晓支付的定金200000元后，也一直未能向孙琼华支付购房定金，根本原因是中祈公司钟福分公司故意隐瞒了上述事实；因其方本身资金不足，需要将出售蝶舞轩房屋的房款用于购买晋福路房屋，中祈公司钟福分公司没有督促孙君晓及时办理按揭贷款手续，导致蝶舞轩房屋买卖合同也最终未能履行完毕；另外，中祈公司钟福分公司的工作人员存在私下收取本应由公司收取的中介服务费，违反了城市房地产中介服务管理规定以及经纪人管理办法规定和双方合同约定；中祈公司钟福分公司在掌握其方买房和卖房信息的情况下，在孙君晓诉讼案件中偏向孙君晓一方出庭作证，泄露了其方非公开的信息，在出现合同不能履行的情况下，中祈公司钟福分公司偏向孙君晓，诱导其方作出不利于自己的表述，侵犯了其方的利益。邢小虎对其上述主张，提交了魏威与孙琼华的微信聊天记录、中祈公司钟福分公司的工作人员雷燕玲与孙君晓的微信聊天记录、刘华宇的书面证人证言和工作证、雷燕玲的书面证人证言和工作证、网签备案记录、（2018）粤01民终21051号《民事判决书》及裁判文书生效证明、《房屋买卖合同解除协议》、录音资料、魏威与刘华宇的微信聊天记录、中国银行交易流水明细清单等证据证明。中祈公司钟福分公司、中祈公司对邢小虎提供的魏威与孙琼华的微信聊天记录以及魏威与刘华宇的微信聊天记录真实性不予确认，对其余证据真实性予以确认，对邢小虎的上述主张亦不予认可；认为其司已经口头告知邢小虎一方同一时期签署买入和卖出房屋合同的交易风险，晋福路房屋买卖合同是由邢小虎与孙琼华充分协商后签订的，房屋的位置、价格以及相关权利义务均是双方的真实意思表示，其司没有隐瞒的行为，邢小虎与孙琼华签订买卖合同，其司的居间义务已经完成；其司是直到2017年9月22日才得知孙琼华不愿意出售晋福路房屋的消息，但并非拒绝出售，其司也要求孙琼华将该情况告知邢小虎，即使孙琼华不出售房屋也不必然导致邢小虎不能购买该房屋，对孙琼华的违约行为邢小虎可以通过诉讼方式达到购买房屋的目的，而邢小虎在得知孙琼华不愿意出售房屋的情况下，自行与孙琼华解除合同，是邢小虎对于自己购房权利的处分，与其司无关，其司无权干涉邢小虎继续或者放弃买房，邢小虎陈述的同时买卖并没有写进买卖合同中，即使邢小虎不购买晋福路房屋，也可以购买其他房屋；邢小虎没有证据证明其司诱导其与孙君晓签订买卖合同，邢小虎作为成年人，是完全清楚签约买卖房屋的法律后果和责任的，其司作为居间方，只是为邢小虎提供有人买房的信息和提供卖房的机会，促成买卖双方按照邢小虎的意愿签署卖房合同，是双方的真实意义表示，是邢小虎对签约和解除合同风险评估不够，不存在其司隐瞒和诱导的情况；邢小虎不同意出售蝶舞轩房屋，其司也进行了相应的催促，没有影响邢小虎权利的行使；其司工作人员以何种方式司收取案外人的费用是其司内部的事情，其司确认收到孙君晓支付的费用，与本案无关，其司在前案诉讼中出庭作证只是履行法定义务的行为，其司是如实陈述，邢小虎没有证据证明其司诱导邢小虎作出不利于其利益的行为。中祈公司钟福分公司、中祈公司提交了孙琼华与刘华宇的短信截图证实其司至2017年9月22日才明确得知孙琼华不愿意出售晋福路房屋。邢小虎确认上述证据的真实性，但认为从短信内容说明2017年9月4日上午中祈公司钟福分公司和孙琼华约定谈合同细节，从未提到要签约，因为当时孙琼华没有拿到房产证，其当时是没有明确要卖房和签约的，而且孙琼华也说明了见面聊聊再说；短信中中祈公司钟福分公司的工作人员要求孙琼华收取定金并提供收款账户信息，但孙琼华在2017年9月6日下午都没有提供账户；短信中孙琼华一直表达认为与其方签订的合同并非出于真实意思表示，孙琼华没有确定要卖房，而且中祈公司钟福分公司骚扰影响了孙琼华生活，认为中祈公司钟福分公司存在仓促签订合同和签订合同后威逼的情况。另外，邢小虎主张为解决本案纠纷聘请律师并支付了律师费30000元，因中祈公司钟福分公司、中祈公司未尽到居间义务，应赔偿该律师费损失。邢小虎对此提交了《委托合同》以及律师费发票证实。中祈公司钟福分公司、中祈公司不同意承担该费用，亦主张基于本案诉讼委托律师处理以及支出律师费30000元，并提交了《委托代理人合同（民事）》和律师费发票证实。邢小虎则认为是中祈公司钟福分公司、中祈公司单方聘请律师，且未提交付款凭证，无法证明该费用已实际发生，与本案无关，也没有合同依据。本院认为：本案争议的主要焦点在于中祈公司钟福分公司在晋福路房屋和蝶舞轩房屋买卖交易中有无尽到居间服务义务的问题。邢小虎主张中祈公司钟福分公司在涉讼买卖交易中明知其方必须同时买入和卖出房屋的需求，故意隐瞒晋福路房屋卖方不同意出售房屋和收取定金的事实，诱导其方签订蝶舞轩房屋买卖合同。首先，邢小虎及其代理人魏威作为具备完全民事行为能力的成年人，理应对于其所选择的同一时期内买入新房屋和卖出自有房屋存在的交易风险予以审慎注意和评估，对于买卖交易中存在的各种可能发生的问题亦应有充分的预计和准备，同时也应对签订买卖合同的事宜进行慎重考虑和决定。邢小虎主张2017年9月4日与孙琼华在中祈公司钟福分公司的仓促要求下签订合同，并非双方真实意思表示，对此未能予以举证证实。而邢小虎主张中祈公司钟福分公司已在2017年9月5日知悉孙琼华不同意出售房屋的消息，亦未能提交充分证据证实中祈公司钟福分公司在该时间已知悉该情况。其次，从魏威与孙琼华签订的解除合同协议内容亦无法直接反映双方之间最终解除合同的原因是卖方不出售晋福路房屋所致。再次，即使如邢小虎一方所述，晋福路房屋的买卖交易即使因卖方不同意出售而未能继续履行，亦不足以影响或阻碍邢小虎与孙君晓之间就蝶舞轩房屋的买卖交易。邢小虎对此未能举证证实各方已约定将成功买入晋福路房屋作为蝶舞轩房屋买卖交易的履行前提条件。根据已生效的法律文书认定，蝶舞轩房屋交易未能完成的原因在于邢小虎不再继续出售蝶舞轩房屋所致，故造成蝶舞轩房屋交易不成的原因在于邢小虎一方。至于邢小虎主张蝶舞轩房屋是因中祈公司钟福分公司怠于督促孙君晓申请按揭贷款手续，理据不成立，本院不予采纳。此外，邢小虎主张中祈公司钟福分公司的工作人员私自收取孙君晓中介服务费，中祈公司钟福分公司已对其工作人员代表其司收取中介费的情况已予以确认，邢小虎以此主张中祈公司钟福分公司违反居间服务，缺乏理据。至于邢小虎提出中祈公司钟福分公司工作人员在前案中作出偏向孙君晓的证人证言以及交易中逼迫邢小虎作出自认违约等不利于自己的陈述等主张，亦未能提交相关证据证实。综上所述，邢小虎对其上述主张虽然提交了证据证明，但邢小虎提交的证据不足以证实其上述主张，本院不予采纳。故对于邢小虎据此主张要求中祈公司钟福分公司赔偿损失295765元、律师费损失70000元、差旅费损失5600元的诉请，理据不成立，本院不予支持。至于邢小虎主张的本案律师费用30000元，鉴于聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，且邢小虎主张中祈公司钟福分公司、中祈公司承担该费用的理由不成立，故对于邢小虎的该诉请，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，从双方提交的证据以及庭审中的陈述可确定，《买卖合同一》《买卖合同二》以及邢小虎的代理人魏威签署的《服务收费确认书》均确认经纪方促成了买卖双方对于晋福路房屋和蝶舞轩房屋的合同签订，邢小虎应向中祈公司钟福分公司支付相应的中介服务费。根据二手房交易惯例，房地产中介服务机构应当提供的服务项目，不仅包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，一般还需协助查册、办理按揭手续、缴纳税费、办理过户手续等等，现晋福路房屋和蝶舞轩房屋的买卖交易均未继续履行，中祈公司钟福分公司并未实际提供办理按揭手续、缴纳税费、办理过户等后续服务内容，中祈公司钟福分公司因此减少了服务项目；且考虑到中祈公司钟福分公司在客户选择同一时期购房和卖房的交易方式时，对交易风险应给予充分提醒，中祈公司钟福分公司存在一定的服务瑕疵。故，结合涉讼两个买卖交易履行程度，本院酌情支持中祈公司钟福分公司、中祈公司收取晋福路房屋买卖交易的中介服务费16000元以及收取蝶舞轩房屋买卖交易的中介服务费31150元。鉴于中祈公司钟福分公司已收取了涉讼买卖交易中介服务费15000元，故邢小虎还应向中祈公司钟福分公司、中祈公司支付中介服务费32150元。至于利息，考虑到中祈公司钟福分公司存在一定的服务瑕疵，故该利息主张本院不予支持。至于中祈公司钟福分公司反诉主张的律师费30000元，同理，聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，故对于中祈公司钟福分公司、中祈公司的该诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告邢小虎应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介服务费32150元；二、驳回原告邢小虎的全部本诉诉讼请求；三、驳回被告广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司的其余反诉诉讼请求。如果原告邢小虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8563元（其中本诉受理费7320元，反诉受理费1243元），由原告邢小虎负担7622元，被告广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司、广州中祈房地产中介服务有限公司负担941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  李丽仪人民陪审员  梁润富二〇二〇年四月二十七日书 记 员  罗嘉敏