贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终761号上诉人（原审被告）：贵州源滋原味餐饮管理有限公司，住所地：贵州省凯里市大地春城东侧、凯丰建材市场北侧。统一社会信用代码：91522600MA6DRAQ77X。法定代表人：何毅，总经理。被上诉人（原审原告）：雷邦贤，男，苗族，1953年5月19日出生，现住凯里市。原审被告：杨明，男，苗族，1980年8月22日出生，住凯里市。上诉人贵州源滋原味餐饮管理有限公司（以下简称：源滋原味餐饮公司）因与被上诉人雷邦贤及原审被告杨明租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2211号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州源滋原味餐饮管理有限公司上诉请求：事实与理由：雷邦贤向一审法院诉请：1、被告清偿租金275600元、滞纳金55120元、水费5000元、电费15000元；2、被告承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、被告清偿租金240400元、场地租赁费20280元、滞纳金48080元、水费5000元、电费15000元。2、终止原、被告之间的《仓库租赁合同》，判令被告支付至交付仓库之日的租金。3、被告将转租费用支付给原告。4、案件受理费由被告承担。一审法院查明：雷邦贤作为甲方、杨明作为乙方双方于2016年12月1日签订了一份《仓库租赁合同》，合同约定：①乙方从2016年12月1日至2019年12月1日租用原告库房624㎡，每平方每月17元计价，每年以1元/平方/月递增，月租金10600元，每三月交付一次。乙方需缴纳壹万贰仟押金。②后期的租金，乙方必须提前一个月交纳，如有拖欠、抗交逾期甲方将按0.2%/天的滞纳金收取。甲方有权终止合同，并且押金不退，乙方如中途不租，甲方不退任何款项和押金。③租赁期的水、电费用及其他工商税费由乙方自理；④双方还对其他权利义务事项作了约定。合同签订后，源滋原味餐饮公司在租赁处开设了“柴火狗羊庄”，并委托公司股东杨明交纳了押金12000元、财务人员吴道军交纳了部分租金。事后，因租金交付双方发生纠纷，雷邦贤诉至本院。庭审中，因雷邦贤不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明，源滋原味餐饮公司的工作人员吴道军向雷邦贤出具了一张《欠条》，载明“今柴火狗羊庄欠雷邦贤2018年2月之前房租水电共计玖万元整（￥90000）（注：2018年2月含当日及之前所有款项均含在玖万元内）2018年2月12日吴道军”。2018年6月8日，雷邦贤亦出具了一张《收条》，载明“今收到羊狗肉莊壹万零陆佰元雷邦贤2018.6月8”再查明，2016年5月5日，雷邦贤与黔兴公司（贵州省黔东南州永丰农工商总公司）签订《场地租赁合同》，将位于大地春城项目北侧月2480平方米的场地租赁给雷邦贤，租赁期限2016年7月1日至2021年6月31日，年租金62000元。租赁期间，只能在租赁场地上搭建临时建筑。2018年6月6日，黔兴公司与雷邦贤达成《搬迁补偿协议》，要求雷邦贤在2018年12月31日前将租用土地交还。2018年6月20日，黔兴公司工作人员在“柴火狗羊庄”门口张贴《限期搬离施工公告》，要求2018年8月16日前拆除包括租赁物、钢筋棚在内的全部违建。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受到法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。《仓库租赁合同》虽系双方真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”该《仓库租赁合同》应属无效,但作为承租人仍需按照租金标准支付房屋占用使用费。吴道军2018年2月12日出具的《欠条》本院予以认定，2016年12月1日至2018年2月28日，源滋原味餐饮公司尚未支付的租金为90000元（即房屋占用使用费）。雷邦贤在与黔兴公司签订《搬迁补偿协议》时就应该明知《仓库租赁合同》租赁目的已不能实现，源滋原味餐饮公司亦未主动与雷邦贤进行结算。双方对损失的扩大均有过错，因此本院酌定将房屋停业时间计算至2018年8月31日。2018年3月1日至2018年8月31日的房屋使用占用费为67392元（18元×624㎡×6个月），扣除已经支付的21200元，源滋原味餐饮公司还需支付136192元。虽然《仓库租赁合同》系杨明签订，但该合同得到源滋原味餐饮公司的追认，杨明系履行职务的行为，源滋原味餐饮公司为实际承租人。雷邦贤要求杨明承担责任的诉讼请求，本院不予支持。源滋原味餐饮公司诉称交纳了转让费给白林和、刘金轩，转让费并非交给雷邦贤，且签订《仓库租赁合同》时明知承租物系仓库，亦未要求雷邦贤提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关凭证，其本身也有过错。现要求雷邦贤承担缔约过失责任，本院不予支持。关于场地租赁费和搭建费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”雷邦贤及源滋原味餐饮公司均未能提供有效证据予以佐证，本院不予支持。关于滞纳金的问题。源滋原味餐饮公司未按时支付房屋使用占用费给雷邦贤，应当承担违约责任。现雷邦贤自愿将滞纳金调整为20%，本院予以准许，即27238.4元。关于水、电费的问题。因雷邦贤未能提供具体吨数及度数，无法进行核实，可待具体数目确定后另行主张权利。关于押金是否退还的问题。由于双方签订的《仓库租赁合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本院认定雷邦贤需返还一半的押金即6000元给源滋原味餐饮公司。关于转租费用是否应该支付给雷邦贤的问题。虽然雷邦贤提交了两张《收条》，但该组证据不足以证明源滋原味餐饮公司收取了转租费，亦未约定转租费用的分配方式。雷邦贤的该项诉讼请求，于法于约无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十三条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定判决：一、本诉原告雷邦贤与本诉被告杨明签订的《仓库租赁合同》无效。二、本诉被告贵州源滋原味餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付本诉原告雷邦贤房屋占用使用费136192元、滞纳金27238.4元。三、驳回本诉原告雷邦贤的其余诉讼请求。四、反诉被告雷邦贤在本判决生效之日起十日内退还反诉原告贵州源滋原味餐饮管理有限公司押金6000元。五、驳回反诉原告贵州源滋原味餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计3280元，由本诉原告雷邦贤负担1640元，由反诉被告贵州源滋原味餐饮管理有限公司负担1640元。反诉案件受理费减半收取计2132元，由反诉原告贵州源滋原味餐饮管理有限公司负担2082元，由反诉被告雷邦贤负担50元上诉人（原审原告）：杨通宣，男，1951年1月16日出生，水族，住贵州省剑河县。现住贵州省凯里市。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，贵州源滋原味餐饮管理有限公司上诉称雷邦贤在双方签订合同时存在缔约过失责任，导致涉案租赁合同无效。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为并给对方造成损失而应当承担的赔偿责任。①假借订立合同，恶意进行磋商。所谓假借，是指根本没有与对方当事人订立合同的意愿，但以订立合同为借口，与对方当事人进行谈判，目的是损害对方当事人或者第三人的利益。②在订立合同中隐瞒重要事实或者提供虚假情况。③其他违背诚实信用原则的行为。本案中，上诉人贵州源滋原味餐饮管理有限公司与雷邦贤签订租赁合同，期限自2016年12月1日至2019年12月1日止，2018年6月，涉案土地所有权人黔兴公司要求限期搬离。贵州源滋原味餐饮管理有限公司早于租赁期限终止前搬离租赁物，也非归因于雷邦贤的行为所致。因此，贵州源滋原味餐饮管理有限公司的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州源滋原味餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2402元，由贵州源滋原味餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  龙集东审判员  吴竹春二〇二〇年四月二十八日书记员  杨正英