山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初7866号原告：孙胜强，男，1970年12月9日生，住青岛市李沧区瑞金路**，现住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：许立涛，山东海乐普律师事务所律师。被告：青岛真源置业有限公司，住所地青岛市城阳区西郭庄社区**楼****。法定代表人：王成卫，该公司总经理。第三人：中国建设银行股份有限公司青岛四方支行，住所地，住所地青岛市重庆南路**会信用代码：91370203863581680G。负责人：单正鑫，该行行长。第三人：青岛博晟弘天实业有限公司，住所地青，住所地青岛市市**南京路****信用代码：91370202MA3EP41Q16。法定代表人：陈咏梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：战乾坤，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。原告孙胜强与被告青岛真源置业有限公司（以下简称“真源置业”），第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行(以下简称“建行四方支行”),第三人青岛博晟弘天实业有限公司（以下简称“博晟弘天”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙胜强委托诉讼代理人许立涛、第三人青岛博晟弘天实业有限公司委托诉讼代理人姜颖到庭参加了诉讼，被告真源置业、第三人建行四方支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月6日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买了被告开发的位于青岛市城阳区户房屋，并支付了全部购房款。2014年4月，被告向原告交付房屋，原告从被告处领取房屋钥匙，后装修入住。合同约定双方应在房屋交接之日起180天内办理房屋过户手续，并且被告保证在向原告交付房屋时该房屋没有抵押，也不存在其他产权纠纷和财物纠纷。经原告在合理期间内多次催告，被告迟迟未予办理房屋过户手续。后原告到城阳区房产交易中心查询得知，该房屋上设定了抵押权，无法办理过户。根据相关法律规定，该房屋抵押权应当予以解除，故请求判令：1、被告将青岛市城阳区户房屋过户到原告名下；2、解除被告和第三人在青岛市城阳区户房屋上设定的抵押权；3、本案诉讼费用由被告承担。第三人博晟弘天辩称，生效法律文书已认定其对涉案房产的优先权。生效法律文书基于对全部抵押房产进行逐一审理的基础上，认定了其对包括涉案房产在内的多处房产享有优先受偿权，并将认定优先权明细附于判决书后，其对本案所涉房产享有抵押权。被告真源置业、第三人建行四方支行未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。为证明其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：一、原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告购买被告开发的城阳区泰城路537号臻园小区4号楼1单元503户经济适用住房一处，并在房屋管理部门办理了网签备案，该合同合法有效，双方房屋买卖法律关系成立，应受法律保护。二、住宅专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票、银行转账交易明细各一份，证明原告已缴纳涉案房屋维修基金、并支付全部购房款248668元，被告已向原告出具购房款发票等收付款凭证，原告的付款义务已经完成。三、青岛市中级人民法院出具的（2019）鲁02执异572号裁定书一份，确认原告已经足额交纳了购房款，本案房屋已经由原告实际占有使用，该住房系原告生存权的保障，应当优先于抵押权等其他优先权，裁定中止本案房屋执行、解除查封的事实。第三人博晟弘天对上述三组证据质证称：对住宅专项维修资金专用收据和销售不动产统一发票的真实性有异议，对其他证据的真实性无异议，但对证明事项均有异议，认为第三人仍对涉案房产享有生效法律文书确定的抵押权，青岛市中级人民法院的裁定也并未裁定解除本案的查封。四、业主手册一份、物业费收据两份，证明被告已于2014年4月向原告交付了涉案房屋，原告接收房屋并已实际占有使用，商品房买卖合同已经实际履行。第三人博晟弘天质证称，对业主手册真实性不认可，认为该证据系被执行人单方出具，相关内容均为手写，不具有证明效力。第三人博晟弘天未向本庭提交证据。经审理查明：一、2012年11月6日，原告孙胜强与被告真源置业签订《青岛市商品房预售合同》，约定：被告依法取得相关地块土地使用权，经批准投资建设臻园小区4号楼（经济适用住房）商品房；原告购买被告臻园小区4号楼1单元5层503户房屋，建筑面积66.4平方米，每平米单价3745元，房屋总价款248668元，原告应于2012年11月6日前一次性支付；被告定于2013年12月31日前向原告交付该房屋；在被告取得了房地产权属登记证明后180日内，双方签署房屋交接书，作为办理过户的必备文件；原、被告在签署房屋交接书之日起180天内，向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证。合同还约定：被告保证在向原告交付该房屋时房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。二、2012年10月24日和10月28日，原告分别向被告支付购房款40000元、208668元，共计248668元，至此，原告已支付购房合同约定的全部价款，被告向原告出具了购房款发票。2014年4月16日，原告签署《臻园小区业主手册》，并于当日缴纳2014年4月至2015年9月的物业费，接收涉案房屋，并已实际入住。三、被告真源置业为担保其向四方建行所借贷款，与之订立《最高额抵押合同》，约定以土地使用权和部分在建房屋设定最高额抵押担保，并办理了抵押登记，本案涉案房屋亦在在建工程抵押明细内。后因贷款未依约清偿，涉案房屋被查封。后该抵押权随主债权转让给第三人博晟弘天。在执行生效判决过程中，本案原告孙胜强作为案外人对执行措施提出执行异议，2019年11月22日，青岛市中级人民法院于做出（2019）鲁02执异572号裁定，中止对涉案房产的执行，2020年3月12日，该院做出（2017）鲁02执异509、510号之十号执行裁定书，裁定对涉案房屋解封。上述两裁定均已生效，对涉案房屋的查封已解除。四、青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异196号执行裁定书裁定变更博晟弘天为该院（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。经本案原告申请，本院追加博晟弘天为第三人，参加本案诉讼。上述事实，有原告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：原告作为消费者对涉案房屋的权利是否优先于第三人的抵押权？原、被告双方于2012年11月6日签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约全面履行。原告孙胜强作为涉案房屋的买受人，已支付了全部购房款，合同义务履行完毕，已接受房屋并实际占有使用，且过户条件已具备。《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条亦规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。”因此，在不动产上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押权和其他债权。故原告要求解除涉案房屋抵押权并将过户至原告名下，事实清楚、于法有据，本院予以支持。被告和第三人建行四方支行未到庭应诉，视为对其权利的放弃，不影响本案依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告青岛真源置业有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司青岛四方支行、第三人青岛博晟弘天实业有限公司于本判决生效后十日内办理青岛市城阳区户房屋的抵押权解除手续。二、被告青岛真源置业有限公司在上述手续办理完毕后十日内协助原告孙胜强办理青岛市城阳区户房屋的过户手续。案件受理费100元，由被告青岛真源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  景艳丽审判员  顾 伟审判员  康廷富二〇二〇年四月九日书记员  康 旭