中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初3359号原告：施军，男，1969年12月15日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：吴翟，上海市汇业律师事务所律师。被告：吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)，男，1968年5月21日生，住日本国大阪市。被告：吉田千惠(YOSHIDACHIE)，女，1971年1月15日生，住日本国大阪市。被告：吉田美里(YOSHIDAMISAT0)，女，1973年11月13日生，住1NickellPlace,Orewa,Auckland0931NewZea1and。上列三被告的共同委托诉讼代理人：童情怡，上海现未来律师事务所律师。上列三被告的共同委托诉讼代理人：顾晔，上海现未来律师事务所律师。第三人：上海普佳房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路****楼**。法定代表人：杨玉玲，董事长。委托诉讼代理人：莫邦伟，男。原告施军与被告吉田弘義房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，追加上海普佳房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，后依法转为普通程序。审理中，被告吉田弘義于2020年1月19日死亡，吉田弘義的继承人吉田建光、吉田千惠、吉田美里作为共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告施军的委托诉讼代理人吴翟，被告吉田弘義的委托诉讼代理人童情怡并在被告吉田弘義死亡后作为被告吉田建光、吉田千惠、吉田美里的共同委托诉讼代理人，第三人上海普佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人莫邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与吉田弘義就本市长宁区荣华西道99弄5号301室房屋(含地下车库第69号车位)签订的买卖协议；2、判令吉田弘義向原告返还购房款人民币100万元并支付违约金人民币100万元。审理中，原告变更上述第2项诉讼请求为：判令三被告在继承吉田弘義遗产价值范围内，向原告返还购房款人民币100万元并支付违约金人民币100万元。事实和理由：2015年12月，经第三人居间介绍，原告有意购买吉田弘義名下的本市长宁区荣华西道99弄5号301室房屋(以下简称涉讼房屋)。由于吉田弘義在日本，故先由原告与第三人于2016年1月18日在国内签署协议一份，再由第三人与吉田弘義于2016年1月28日在日本签署协议一份。两份协议记载交易条件一致，从而在原告与吉田弘義之间形成买卖合同关系。2015年12月至2016年2月期间，原告分数笔向吉田弘義支付相当于人民币100万元的购房款合计1,800万日元,其中1,300万日元通过第三人代某，其余500万日元通过案外人代某。后原告发现吉田弘義早已将涉讼房屋出售给案外人(尚未过户)。原告向吉田弘義主张继续履行合同无果，故以起诉方式主张解除合同。自2016年以来本市房价大幅上涨，原告以同等价格无法购得同类房屋。吉田弘義对原告负有返还房价款及支付违约金的义务。吉田弘義死亡后，三被告作为吉田弘義的继承人，应当在继承吉田弘義遗产价值范围内，向原告返还购房款人民币100万元并支付违约金人民币100万元。吉田弘義在审理中辩称，吉田弘義与原告并不相识，双方就涉讼房屋不存在买卖合同关系。吉田弘義与第三人签订的协议不具备一般房屋买卖合同的要件，属于吉田弘義与第三人之间的居间协议。第三人为达到独家居间的目的，于2015年12月至2016年2月期间向吉田弘義支付了1,800万日元。吉田弘義收到其中的200万日元及1,100万日元后，向第三人分别出具了收据,其余500万日元为第三人通过案外人向吉田弘義汇款。第三人并未向吉田弘義披露原告为买受人，吉田弘義通过诉讼才知道原告的存在。故不同意原告的全部诉讼请求。被告吉田建光、吉田千惠、吉田美里辩称，吉田弘義死亡后，其遗产由三被告依法继承。对吉田弘義的债务，三被告愿意在吉田弘義遗产范围内承担相应责任。三被告认同吉田弘義在审理中的辩称意见。即使吉田弘義构成违约，约定违约金人民币100万元过高，应当减少。三被告请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人上海普佳房地产经纪有限公司述称，对原告诉称的事实和理由没有异议。吉田弘義与第三人签订协议时，第三人已向吉田弘義披露原告为买受人。请求支持原告的诉讼请求。经审理查明，吉田弘義与吉田玲子于1966年结婚，婚后生育一子二某，即三被告。吉田玲子于2014年10月死亡。1996年，涉讼房屋产权登记至吉田弘義一人名下。2016年1月28日，吉田弘義作为甲方，第三人作为乙方，在日本订立协议一份。该协议书记载，甲、乙双方就甲方所有的涉讼房屋(含地下车库第69号车位，以下简称本物业)转让之事，达成如下协议：1、甲方按本物业现状以人民币300万元出售本物业，因转让产生之税金、中介手续费及其他一切费用皆由买入方承担；2、买入方承诺于2016年1月31日前向甲方支付等于100万元的日元(约等于1,800万日元)，于2016年4月30日前将余款即200万元汇入甲方指定的中国之银行账号，如未能如期支付，须向甲方支付利息，年利息为8%；3、买入方须于2016年7月31日前将余款即200万元汇入甲方指定的中国之银行账号，如未能如期支付，甲方可以中止本协议书，没收买入方已支付的100万元；4、如果因甲方原因导致本次交易无法完成，甲方须向乙方退还已收到的100万元，并须向买入方支付100万元作为违约金；5、甲方在确认收到200万元人民币之后，须立即将房地产权证交予乙方；6、本协议书如有未尽之处，双方协商解决。2015年12月22日，吉田弘義在日本向第三人的工作人员出具收据一份，其中记载，收到涉讼房屋的房款200万日元。2016年1月28日,吉田弘義在日本向第三人的工作人员出具收据一份，其中记载，收到房款1,100万日元。2017年1月11日，本院受理施军诉吉田弘義房屋买卖合同纠纷一案(案号为(2017)沪0105民初1649号)，施军请求判令吉田弘義继续履行涉讼房屋买卖协议。2017年6月9日，本院裁定准许施军撤诉。2018年1月26日，本院受理施军诉吉田弘義房屋买卖合同纠纷一案(案号为(2018)沪0105民初2116号)，施军请求判令吉田弘義继续履行涉讼房屋买卖协议。2018年4月5日，本院裁定准许施军撤诉。另查明，2017年3月13日，本院受理吉田弘義诉周刚琴房屋买卖合同纠纷一案(案号为(2017)沪0105民初5491号)，审理中，本院追加吉田建光、吉田千惠、吉田美里作为第三人参加诉讼。吉田弘義请求判令解除吉田弘義与周刚琴于2013年11月5日就涉讼房屋签订的买卖合同。吉田建光、吉田千惠、吉田美里同意吉田弘義的诉讼请求。2017年9月25日，本院作出判决：解除吉田弘義与周刚琴于2013年11月5日就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同。周刚琴不服，提起上诉。2018年2月27日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：一、撤销本院(2017)沪0105民初5491号民事判决；二、驳回吉田弘義的诉讼请求。吉田弘義、吉田建光、吉田千惠、吉田美里不服，向上海市高级人民法院申请再审。2018年12月12日，上海市高级人民法院作出裁定：驳回吉田弘義、吉田建光、吉田千惠、吉田美里的再审申请。本院受理本案后，于2019年2月22日向吉田弘義送达起诉状副本。上述事实，有协议书、收据、民事判决书、民事裁定书以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。审理中，原告为证明原告与吉田弘義之间形成买卖合同关系，提供一份落款有“施军”签名及“上海普佳房地产经纪有限公司”章印，签署日期为2016年1月18日的协议。该协议书记载，原告作为甲方，第三人作为乙方，甲、乙双方就甲方购买的涉讼房屋(含地下车库第69号车位，以下简称本物业)转让之事，达成如下协议：1、甲方按本物业现状以人民币300万元购买本物业，因转让产生之税金、中介手续费及其他一切费用皆由买入方承担；2、甲方承诺于2016年1月31日前向出售方支付等于100万元的日元(约等于1,800万日元)，于2016年4月30日前将余款即200万元汇入出售方指定的中国银行之账号，如未能如期支付，须向出售方支付利息，年利息为8%；3、甲方须于2016年7月31日前将余款即200万元汇入甲方指定的中国银行之账号，如未能如期支付，出售方可以中止本协议书，没收甲方已支付的100万元；4、如果因出售方原因导致本次交易无法完成，出售方须向甲方退还已收到的100万元，并须向甲方支付100万元作为违约金；5、出售方在确认收到200万元人民币之后，须立即将房地产权证交予甲方；6、本协议书如有未尽之处，双方协商解决。吉田弘義在审理中表示，该协议与吉田弘義无关，不能证明原告与吉田弘義达成买卖涉讼房屋的合意。第三人对该证据没有异议。审理中，原告认为2016年1月涉讼房屋市场价在人民币350万元至450万元之间，此后房价上涨，2019年2月涉讼房屋市场价在人民币650万元至750万元之间。三被告认为2016年1月涉讼房屋市场价在人民币550万元至650万元之间，此后房价上涨，2019年2月涉讼房屋市场价在人民币650万元至750万元之间。本院认为，各方当事人对第三人为居间人均无异议。从吉田弘義作为出卖方与第三人签订的协议及原告作为买受方与第三人签订的协议来看，在买卖涉讼房屋的价款、付款期限及违约责任上体现一致性。吉田弘義确认其为出售涉讼房屋而收款1,800万日元，与上述协议相一致，可以认定吉田弘義作为出卖方已按上述协议接受买受方支付的部分房价款。吉田弘義自称其不知买受方为原告，认为该1,800万日元为第三人所付，而第三人确认该1,800万日元为原告向吉田弘義支付的房价款。在吉田弘義及三被告不能提供证据证明买受人另有其人的情形下，原告主张其经第三人居间介绍，与吉田弘義就买卖涉讼房屋的价款、付款期限及违约责任达成协议，并已履行支付房价款1,800万日元的义务，本院予以采纳。根据另案审理结果及吉田弘義明确拒绝向原告出售涉讼房屋，原告有权解除其与吉田弘義之间的买卖协议。原告以起诉方式主张解除协议，本院确认该买卖协议于起诉状副本送达吉田弘義之日即2019年2月22日解除。吉田弘義对原告负有返还房价款人民币100万元及支付违约金的义务。从双方当事人确认的2019年2月的涉讼房屋市场价来看，约定的违约金低于原告损失的差价利益，三被告抗辩违约金过高，本院不予采纳。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：原告施军与吉田弘義就上海市长宁区荣华西道99弄5号301室房屋及地下车库第69号车位订立的买卖协议于2019年2月22日解除；被告吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里(YOSHIDAMISAT0)应于本判决生效之日起十日内，在继承吉田弘義遗产价值范围内，向原告施军返还房价款人民币100万元并支付违约金人民币100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。翻译费人民币1,800元、财产保全申请费人民币5,000元、案件受理费人民币22,800元，由被告吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里(YOSHIDAMISAT0)共同负担。如不服本判决，被告吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里(YOSHIDAMISAT0)可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波人民陪审员  沈建伟人民陪审员  徐春华二〇二〇年四月三十日书 记 员  李嘉怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。