湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10071号原告：易先勇，男，1966年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康海辉，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告：杨锡峰，男，1980年3月22日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：冯观，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙市十二兽餐饮文化有限公司，住湖南省长沙市开福区东风街道东风路**。法定代表人：梁军。原告易先勇诉被告杨锡峰、长沙市十二兽餐饮文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易先勇及其委托诉讼代理人全宏英、康海辉、被告杨锡峰及长沙市十二兽餐饮文化有限公司的共同委托诉讼代理人冯观到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、请求法院判令被告立即向原告支付违约金及赔偿损失共计3187976.24元（违约金暂计算至2019年10月16日共计125476元，商铺占用期间损失暂计算至2019年10月16日共计550386.3元，物业费暂计算至2019年10月16日共计208567.44元，六个月免租期租金损失共计1303546.5元，预期利益损失100万元，）后期按照合同约定的违约金和租金的标准支付至实际款项全部付清之日止；三、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月29日，原告与被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司委托的杨锡峰签订了《新大陆·银座商厦租赁合同书》一份，约定被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司向原告承租新大陆银座商厦第三层3001至3075号（整层）等七十五个单位建筑面积2896.77平方米的商业铺面用于经营酒吧/文艺演出/餐饮/超市等；租期自2018年10月31日至2026年10月30日；租赁单价为75元/平米/月，总计每月租赁费用为217258元，从第三个租赁年开始，租金每年较上一个租赁年上调5%；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告按当期所欠租金的3‰支付违约金，原告另有损失而违约金不足以弥补损失的，被告还应对超出违约金以外的损失予以赔偿。除此之外，双方还对免租期、支付方式、税费、物业管理费、转租、另租等问题进行了明确约定。《新大陆·银座商厦租赁合同书》签订后，原告依约将铺面交付给被告使用，全面履行了合同义务，但被告在既不符合法定解除条件亦不符合约定解除条件的情况下，于2019年7月12日向原告发出《关于提前解除租赁合同通知函》，原告在收到通知后明确要求被告继续履行合同等，但被告置之不理，双方发生争议，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判准。被告杨锡峰辩称，由于合作方资金款未到位，且装修无法达到酒吧开设条件，故无法继续履行租赁协议，且在2019年7月12日，被告已经向原告明确提出无法继续租赁，并解除租赁合同。被告认为租金应计算至2019年7月12日止，原告主张的违约金及赔偿损失3187976.24元无法律依据，也无合同依据，目前的情况是被告已交付至2019年7月12日的租金，且还有10066、10071两案押金1035792元在原告处，两案装修保证金50万元在原告处，且合同中有明确约定，综上，被告认为原告主张的违约金及赔偿损失过高，请求法院公正审理，并由押金和保证金抵扣。被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司辩称，被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司不是租赁合同签订方，与本案无任何关系。经审理查明：2018年10月29日，原告易先勇（甲方，出租方）与被告杨锡峰（乙方，承租方）就长沙市天心区黄兴南路199号（南门口）新大陆银座商厦第三层3001至3075号（整层）等七十五个单位建筑面积2896.77平方米的商业铺面签订了一份《新大陆·银座商厦租赁合同书》，该合同书约定：甲方受相关业主委托，将位于湖南省长沙市天心区门口）新大陆银座商厦第三层3001至3075号（整层）等七十五个单位建筑面积2896.77平方米的商业铺面出租给乙方（以合同附件：授权委托书和产权证为准），乙方承租房屋用于经营酒吧／文艺演出／餐饮／超市等。租赁期限为8年，即自2018年10月31日起至2026年10月30日止，甲乙双方约定的租赁期中含免费租赁期180天，给乙方场地装修改造及试营业。租赁期起始日期以甲方拿到按产权面积80%以上业主出租权限授权书（合同签署后半年内拿到按产权面积90%业主出租权限授权书）以及二楼网吧清出时间为准，不同时满足以上两个条件，租赁起始日期自动向后顺延直至达到，甲方未达到以上条件本合同所约定的乙方义务和责任，乙方有权不履行。租金采用押二付三方式，甲方应支付以首月房租为标准的两个月租金作为押金，第一个租赁年付房屋租金每季度一付，先付后用。租赁单价为：75元／平米／月，总计每月租赁费用为217258元，租房面积以房产证上为准。第一年租赁期2018年11月1日至2019年10月31日中前6个月（2018年11月1日至2019年4月30日）为免费租赁期，乙方不支付任何租金给甲方。甲方同意乙方的首期租金即2019年5月1日至2019年7月31日的租金651774元及租房保证金434516元，于合同签订（甲方达到房屋交付条件）后三日内支付，原意向金50万元全部抵扣押金，合同保证金在本合同期满后三日内由甲方一次性返还乙方。第二期及以后各期租金的支付方式为按三个月为一期向甲方支付租金，先付后用，每期租金须在下一租赁期开始前15天向甲方支付。基于乙方要对租赁标的进行主体结构改造，乙方同意向甲方支付装修保证金人民币150万元整，该保证金自甲乙双方签订正式租赁合同乙方支付第一个月租金开始，每次随租金额外支付50万元保证金，共计分三次支付完成，该装修保证金甲方应在双方解除租赁合同乙方将租赁标的恢复原状后三日内无息返还乙方。甲方保证在租赁期限内与长沙新大陆银座商厦物业管理公司所签订的《物业服务合同》均应得到全面履行，并给予乙方按6元／平方·月计收物业管理费的优惠。甲方有义务配合乙方解决好原金福公司与网吧合同中止后的善后处理工作，因清退产生的补、赔偿金80万元以内由乙方承担，网吧清退补偿款加上网吧所占面积的6个月的房租，超出部分由甲方负责，该款由甲方包干使用，乙方在网吧清场后三日内全额支付给甲方。合同第11条违约责任第二款第二项约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按当期所欠租金的3‰支付违约金，甲方另有损失而违约金不足以弥补损失的乙方还应对超出违约金以外的损失予以赔偿。2019年7月12日被告杨锡峰向原告易先勇发出的《关于提前解除租赁合同通知函》载明：本人在2018年11月29日向租赁位于湖南省天心区门口）新大陆银座商厦第三层3001至3075号整层等七十五个单位建筑面积2896.77平方米的商业房屋作为酒吧经营使用，租赁期到2026年10月26日止，现因本人准备停止酒吧经营，故无法继续租赁相关房屋，现以书面形式向您提出解除租赁合同。本人将会在2019年7月13日前办理腾空房屋工作，移交房屋。2019年8月30日，原告易先勇及同系列案件原告许湘军共同向被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司杨锡峰发出《关于提前解除租赁合同通知函的回函》，该函件载明：2018年10月份。贵司及贵司代表杨锡峰先生与我多次协商就新大陆银座商厦的商业铺面租赁事宜，签订了《新大陆·银座商厦租赁合同书》。上述合同签订后，我依约将铺面交付给贵司使用，全面履行合同义务，但遗憾的是贵司代表杨锡峰先生于2019年7月12日向我发出《关于提前解除租赁合同通知函》。现本人郑重致函如下：（一）、2018年10月29日，贵司代表杨锡峰先生与我签订的《新大陆·银座商厦租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法、有效；（二）贵司代表杨锡峰先生发来的《关于提前解除租赁合同通知函》不符合《合同书》约定解除条件，亦不满足《合同法》规定的法定解除条件，依法不产生解除合同之效力；（三）、请贵司杨锡峰先生严格按照《新大陆·银座商厦租赁合同书》继续履行合同并立即支付拖欠的房屋租金。另查明，涉案租赁场地系原告易先勇与其妻子周文林自有房产及22位案外人分别租赁、授权给原告易先勇进行出租、管理的商铺，22位授权人均与原告易先勇签订了租赁合同及授权委托书。再查明，被告杨锡峰已向原告易先勇支付租金651774元（2019年5月1日至2019年7月31日）、押金434516元、装修保证金50万元。另，涉案场地2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业费按6元/平方米/月的标准计算，被告杨锡峰未支付过物业费。以上事实，有《租赁意向书》、《新大陆?银座商厦租赁合同书》、《关于提前解除租赁合同通知函》、《关于提前解除合同通知函的回函》、授权委托书、物业费缴费通知单以及双方当事人庭审陈述在卷佐证，予以认定。本院认为，原告易先勇与被告杨锡峰在平等、自愿的基础上签订的《新大陆?银座商厦租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。被告杨锡峰因自身原因无法继续履行该合同向原告易先勇发出解除合同通知函，但原告易先勇以回函方式告知被告杨锡峰，其不同意解除合同且要求继续履行，双方多次协商无果，原告易先勇认为合同无法继续履行，于2019年11月21日第一次庭审时当庭变更诉讼请求，请求法院判决解除其与被告杨锡峰签订的《新大陆?银座商厦租赁合同书》，对此，本院予以支持。原告易先勇主张解除合同时间为2019年11月21日，被告杨锡峰认为租赁合同应当自2018年7月12日其向原告易先勇发出解除合同通知之日解除。本院认为，被告杨锡峰虽向原告易先勇发出解除合同通知函，但原告易先勇以回函方式明确表示其不同意解除合同，被告杨锡峰向原告易先勇发出解除合同通知函的行为不发生解除合同的法律效力，原告易先勇于2019年11月21日变更诉讼请求要求解除合同时才与被告杨锡峰对解除合同达成一致意见，故本院认为，《新大陆?银座商厦租赁合同书》于2019年11月21日解除。被告杨锡峰因其自身原因无法继续履行合同要求解除合同，构成违约，对于原告易先勇要求被告杨锡峰承担违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。被告杨锡峰仅支付租金至2019年7月31日，至2019年11月21日合同解除之日，被告杨锡峰尚欠原告易先勇租金811097元（217258元÷30×112日）。《新大陆?银座商厦租赁合同书》中约定的违约责任过高，本院酌定被告杨锡峰向原告易先勇支付三个月租金共计651774元（217258元×3个月）作为违约金。《新大陆?银座商厦租赁合同书》中约定被告杨锡峰应当按照6元/平方米/月的标准承担涉案租赁场地的物业费，被告杨锡峰未支付租赁期间的物业费，对于原告易先勇要求被告杨锡峰向其支付物业费208567元（6元/平方米/月×2896.77平方米×12个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告杨锡峰已支付的押金434516元及50万元装修保证金可在上述款项中予以抵扣。被告杨锡峰并未实际占用涉案租赁场地，且本院已确定了未付租金并酌定违约责任，关于原告易先勇主张的租金损失及商铺占用损失，本院不再支持。《新大陆?银座商厦租赁合同书》中约定了六个月的免租期，对于原告易先勇要求被告杨锡峰向其支付六个月免租期的损失共计1303546.5元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告易先勇主张的逾期利益损失100万元，原告易先勇提供的证据不足以证明其主张，且对于被告杨锡峰违约造成原告易先勇的损失，本院已予以酌定，对于原告易先勇的该项主张，本院不再支持。原告易先勇提交的证据不足以证明被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司授权被告杨锡峰与之签订租赁合同，亦不能证明被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司与被告杨锡峰为共同承租人，对于原告易先勇要求被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司与被告杨锡峰共同承担上述责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告易先勇与被告杨锡峰签订的《新大陆?银座商厦租赁合同书》于2019年11月21日解除；二、限被告杨锡峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易先勇支付违约金及赔偿损失共计736922元（包括未付租金811097元、违约金651774元、物业费208567元，被告杨锡峰已付的押金434516元、装修保证金50万元已从中抵扣）；三、驳回原告易先勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32304元，原告易先勇负担15367元，被告杨锡峰负担16937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  阳强强人民陪审员  陈 敏人民陪审员  唐红伍二〇二〇年四月十二日法官助理彭丁幸子书记员任文静附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。