辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7605号原告：王宝新，男，1962年12月30日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。系大连宏安物业管理有限公司的法定代表人。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连经济技术开发区黄海西路138-1号-G。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。原告王宝新诉被告大连宜华建设集团有限公司（下称宜华集团）、第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（下称宝林集团）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宝新、被告宜华集团委托诉讼代理人庞伟、翟志伟到庭参加诉讼，第三人宝林集团经本院公告传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理完结。原告诉称，2014年10月23日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，购买位于宝林凤凰城5-2-14-2号房屋。原告已全额支付合同约定购房款，并实际占有使用案涉房屋。贵院执行被告与第三人建设工程合同纠纷一案中，查封案涉房屋，原告向贵院提出执行异议，由贵院做出的（2019）辽0213执异26号执行裁定书，驳回原告异议请求。原告认为，原告与第三人签订《商品房买卖合同》在查封案涉房屋之前，原告已支付全部购房款项，并实际占有使用案涉房屋，未能办理产权证明非原告原因造成；我虽然和第三人的法定代表人王宝林是亲兄弟关系，但是他干他的，我干我的。我在宝林凤凰城买了两套住宅，都是现金购买，其中一套我自己住，一套是给我的物业公司员工住，另有一套网点房屋出租。上述事实足以排除被告对案涉房屋的执行，贵院做出的（2019）辽0213执异26号执行裁定书无事实和法律依据，请求依法判决停止对宝林凤凰城5-2-14-2号房屋强制执行，并解除对案涉房屋的查封。被告不同意原告的诉讼请求。原告王宝新无权要求停止对5-2-14-2号房屋的强制执行。原告诉讼请求不符合最高院《执行异议与复议规定》第二十九条的规定。一、原告不符合第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。1、所谓的“商品房买卖合同”应该按照规定进行网签备案。按照大连市人民政府办公厅《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》大政办发[2005]151号第二条“中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区（以下简称市内四区）行政区域内新建商品房销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定在大连市房地产交易登记管理系统中进行网上备案。”但是原告的合同却没有备案，原因是房屋已经抵押给了银行。宝林公司知道，而原告王宝新系王宝林的兄弟，其必然知道办理不了网签备案，原告在买房时就知道房子是抵押的，是不可售的，原告与宝林公司并不存在真实的房屋买卖关系。2、原告主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物，其权利是依法受到限制的，购买抵押房屋按照相关法律规定是违法的，是不受法律保护的。违反《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，原告提交的合同标的是抵押物，宝林公司是无权处分的。案涉合同属于效力待定的合同，需要通过抵押权人的同意才属于有效合同，但本案抵押权人即银行从来没有同意办理抵押的房屋可以进行出售，因此原告所谓“商品房买卖合同”是违法的合同（或者说是不合法的合同）、效力待定的合同，绝不是合法有效的合同。3、房屋单价不合常理，现实中商品房销售均以整数作为单价，而案涉合同约定的房屋单价“精确”到了元，与行业惯例严重不符，可见该合同是不真实的。以上，可以看出所谓的“商品房买卖合同”，当然不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。二原告不符合第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。原告分别于2014年9月23日、2014年10月23日、2015年1月27日在宝林凤凰城小区内购买了三套房屋，分别位于房屋，及5-2-14-2号案涉房屋；原告购买的房屋面积远远超过了属于满足基本居住需要，因此案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一住房，原告不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。1、原告用发票来证明支付房款是不成立的。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。由此可见，除非存在当事人之间有约定或习惯以发票作为付款凭证的例外情形，否则人民法院在审查付款行为是否实际发生不能仅凭发票予以确认。本案中，原告提交的《商品房买卖合同》没有约定以发票作为付款凭证，而且在现实行业交易中也没有此习惯。所以，原告应提供银行交易明细来证明支付房款的事实。2、最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审査”的意见：对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。所以，原告应提供银行交易明细来证明支付房款的事实。综上，原告诉讼请求明显不符合第二十九条的三项条件，请求依法驳回诉请。补充，王宝新和王宝林是兄弟，王宝新是大连宏安物业公司的法人，其同宝林公司签订商品房买卖合同是很容易的，可以任意鉴定，其没有提供相应的支付房款的证据。所以，其商品房买卖合同关系是虚假的。第三人在执行异议程序中辩称，对案外人的请求表示认可，对案外人提供的证据并无异议，并自认案外人未能办理房屋所有权证书系因被执行人原因造成。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46，547，216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46，547，216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7，009，440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由本院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由本院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。原告王宝新系案涉房屋所在小区物业管理公司大连宏安物业管理有限公司的法定代表人，其与被告宝林集团的法定代表人王宝林系亲兄弟关系。2014年10月23日，原告王宝新与宝林集团《签订商品房买卖合同》，购买案涉房屋。2015年10月26日，宝林集团向王宝新出具金额为588，163元的专用收款收据，2015年10月30日，宝林集团向王宝新出具金额为588，163元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部购房款已收讫。原告王宝新于2015年即实际占有、使用该房屋至今。原告王宝新自述购房款的交纳方式为现金交付，现金来源为大连宏安物业管理有限公司收取的物业费。原告王宝新在本辖区有多处住宅，均在案涉宝林凤凰城小区，且均处于查封状态。原告王宝新对本院的执行行为提出异议，本院驳回了王宝新的异议请求，王宝新遂提起本案执行异议之诉。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、当事人提供的专用收款收据、发票、房屋买卖合同、物业费专用收款收据及执行裁定书等证明材料在案为凭，这些材料业经当庭质证和本院的审查，无违法之处，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，亦非为适当改善居住条件所购房屋，原告的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王宝新的诉讼请求。案件受理费9680元（原告已预交）、公告费300元(宜华集团已预交)，由第三人宝林集团负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙思敏人民陪审员  白 韧人民陪审员  刘广春二〇二〇年四月十六日书 记 员  万 汇