山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终747号上诉人（原审原告）：张维君，男，1984年3月18日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人:高志强,山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨亚玲,山西东奥律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告):苏丽锋,女,1978年5月29日出生,汉族,住太原市。委托诉讼代理人:赵松敏,北京市京师(太原)律师事务所律师。被上诉人(原审第三人):陈立增,男,1976年4月26日出生,汉族,住河北省邯郸市。原审第三人:兴业银行股份有限公司太原分行,住所地太原市万柏林区长风西街**丽华大厦**。负责人：焦晓明,行长。委托诉讼代理人:王天虹,山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人:王劭旸,山西华炬律师事务所律师。上诉人张维君因与被上诉人苏丽锋、陈立增、原审第三人兴业银行股份有限公司太原分行房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张维君及其委托诉讼代理人高志强,被上诉人苏丽锋的委托诉讼代理人赵松敏，被上诉人陈立增，原审第三人兴业银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人王天虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张维君上诉请求：1、请求依法撤销太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2162号民事判决书。2、请求依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、共有人陈立增对房屋买卖事实明确知情。1、合同签订后,上诉人已按约定支付了相应的购房首付款并实际入住该房屋。房屋作为家庭财产的重要组成部分,在一般情况下都会充分行使自己所有权、保护自己权利不受侵犯的常识下,自2015年至今,共有人陈立增所述其对案涉房屋全然不闻不问、毫不知情房屋现状的情况显然不符合常理。而且,共有人陈立增在一审庭审过程中,明确表明其与被上诉人苏丽锋于2000年1月16日登记结婚,婚姻关系一直存续,且夫妻感情状况一直很好,在此种情形之下,妻子处分房屋,丈夫会多年不知情?相反,共有人隐瞒已知情事实,其实其已明知房屋已出售。自上诉人2009年购买涉案房屋后,2017年被上诉人取得房屋大红本,共有人数次同被上诉人苏丽锋一起与上诉人张维君沟通办理房屋所有权转移事项,甚至过分要求上诉人在合同约定购房款的基础上再多付钱款。2、证人郝某1的证言中也提到了共有人对房屋买卖事实明确知情。特别声明:证人虽然是上诉人申请,但其保有着中立的身份,其是房产中介的交易人,其明明就见过房屋共有人,且基于对房屋的整个交易环节和交易行情都清楚明了,其陈述的事实具有一定客观真实性,可采纳度高。故共有人是在故意隐瞒。其协同被上诉人故意撕毁约定,原因就是房价上涨。3、本案中,被上诉人苏丽锋构成表见代理。上诉人与被上诉人苏丽锋签订房屋买卖合同时,该房屋并未办理产权登记,仅有一份网签合同,该合同中仅有苏丽锋一人的签字,因此上诉人对于被上诉人苏丽锋的婚姻情况甚至说共有情况并不知情,在此情况下,上诉人与苏丽锋签订合同并支付款项合法占有房屋属于双方对合同的认可及履行,对于苏丽锋没有经过共有人的同意处分共有财产属于苏丽锋和陈立增之间的纠纷,被上诉人苏丽锋构成表见代理,因此一审法院的判决错误。二、一审法院判决书中,法院认为部分前后矛盾,实难自圆其说。1、判决书第五页,本院认为部分认为第三人陈立增未在《房屋认购书》上签字,也对买卖房屋一事不知情,但在后一句提到明确表示不同意出卖房屋,既然不知情又表示不同意,不同意到底是知情还是不知情。2、本院认为部分认为《房屋认购书》虽然有效,但因共有人不同意出售房屋,该《认购书》已无法继续履行,既然房屋买卖合同有效,就应当按照合同的约定继续履行这是合同法的基本理念,如果履行不能才发生解除的情形,但在本案中,出售的房屋已经交付,由上诉人居住,现阶段的争议是房屋的产权问题,不发生履行不能的情形,合法有效的合同应当受到法律保护。三、被上诉人故意撕毁约定,其原因就是房价上涨,如此,将会对房产行业带来恶劣后果。被上诉人不同意协助上诉人办理房屋过户手续的主要原因是房价上涨,才提出房屋共有人不同意买卖房屋的主张,故意使用共有人不知情的情况,扰乱房产交易行情,扰乱市场经济秩序,这明显违反房地产市场正常经济秩序,属因房价变动恶意毁约。随意撤销之后,坐等房价上涨或者下跌,这将对整个房地产经济环境产生很大影响。四、根据行业交易习惯,被上诉人有义务协助上诉人办理房屋过户手续。上诉人与被上诉人签订的《房屋认购书》中没有关于房屋过户的相关约定,但根据行业交易习惯,基于合同的诚实信用原则,协助购房者办理房屋所有权转移是房屋买卖行为合同中出卖方应履行的附随义务。出卖方以合同没有明确约定而拒绝履行该义务,违反了合同法的诚实信用原则,损害了行业交易习惯,并明显有违公序良俗。五、上诉人有权行使涤除权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定:取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让人通过行使涤除权消灭转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。本案中,上诉人同意代为清偿贷款,故上诉人可以通过行使涤除权消灭该抵押权,从而对转让行为的效力予以补正,并确保抵押权的利益不受侵害。综上,请求二审法院依法改判判决支持上诉人的诉讼请求。苏丽锋辩称：1、双方签订的认购书无法继续履行,苏丽锋只是共有人。2、证人作为利害关系人,不能作为定案的依据。证人是中介机构的员工可信度低。3、双方的行为不构成善意取得,不构成善意取得的构成要件没有办理产权过户登记。4、上诉人不具有涤除权该合同效力待定。一审判决认定事实清楚,应予维持。陈立增辩称：我自始至终都不知情，我不知道房子被出售，即便知道我也不同意处分房屋。我妻子在我不知道的情况下处分了我们的共有房屋，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人兴业银行股份有限公司太原分行述称，按揭房屋本息余额145762.19元,其中本金145781.73元，利息320.46元。张维君向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告苏丽锋继续履行合同，协助原告将位于太原市新源小区B区第1幢D座14单元1303号房屋所有权变更至原告名下。2、请求人民法院判令准予原告行使涤除权，代被告苏丽锋向第三人偿还新源小区B区第1幢D座14单元1303号房屋抵押贷款及利息，第三人协助办理解除抵押手续。3、从被告房价款中扣除原告代为清偿第三人的贷款本息。4、被告给付原告违约金7万元。5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月29日，原告与被告签订《房屋认购书》，约定如下：甲方（被告）愿意将位于太原市新源小区B区第一幢D座14单元1303号房屋在具备过户登记条件时卖与乙方（原告）；乙方（原告）愿意以70万元人民币的价款购买该套房屋；甲方（被告）保证该房屋为甲方（被告）所有，并且拥有100％的产权；双方议定让中介方我爱我家作为见证方见证此次交易。同日，原告、被告及太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订《成交确认书》，约定本确认书签订时，乙方（原告）应支付本确认书所确认的成交房屋总价款的2．5％的款项即17500元作为丙方（中介公司）的服务佣金，并同时支付甲方（原告）人民币五万元作为购房定金。由该公司为双方提供中介服务。原告于2015年7月20日支付被告35万元房款，被告于2015年8月31日将房屋腾空交与原告，并约定尾款30万元待不动产权证书下发后支付。2017年5月9日，被告与第三人陈立增以共同共有获得荣军北街95号1幢D座14单元13层1303号的不动产权证书。现原告仍有30万元房款待支付，双方就过户问题产生分歧。一审法院认为，案涉房屋系被告苏丽锋和第三人陈立增二人共同共有，苏丽锋将该房屋出卖给原告，应当经共同共有人陈立增同意。因第三人陈立增未在《房屋认购书》上签字，也没有足够的证据证明共有人陈立增对买卖房屋一事知情，且陈立增明确表示不同意出卖案涉房屋，故本院认为苏丽锋出卖房屋的行为系无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，《房屋认购书》虽然有效，但因共同共有人陈立增不同意出卖案涉房屋，该《房屋认购书》已无法继续履行，故对张维君请求继续履行合同的诉讼请求不予支持。关于原告是否享有涤除权，涤除权是发生抵押物转让的情况时，抵押物的受让人向抵押权人提供与抵押物的价值相当的金钱或为债务人清偿债务，使抵押权消灭的制度。涤除权的行使主体只能为受让人，而本案合同已无法继续履行，原告无法成为合法受让人，因此原告不享有涤除权。同时，因原告没有提供相关证据证明原告为被告代为清偿了第三人兴业银行的贷款本息，因此对该项诉讼请求不予支持。关于违约金问题，《房屋认购书》中约定，如因一方导致该认购书不能实现，则违约方向守约方支付不低于购房款10％的违约金。即700000元＊10=70000元，因该约定没有超过实际损失的30％，违约金数额合理，因此对该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告苏丽锋于本判决书生效之日起十日内给付原告张维君违约金7万元；二、驳回原告张维君的其他诉讼请求。案件受理费775元由被告苏丽锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据:证据一、微信聊天记录。证明:张维君与一审证人郝某2的聊天记录,其关于房屋产权变更都有说明,其中指出了陈立增知道房屋出售情况,只是要求涨价10万。证据二、2017微信聊天记录。证明:苏丽锋已经告诉了丈夫陈立增。其不同意只是觉得房子卖亏了要求补差价,双方这才不同意。证据三、张维君、陈立增打电话的通话记录。证明:给张维君和陈立增有电话信息,本案上诉人随后向被上诉人发了短信,短信与所述事实一致,对于房屋出售一事知情。上诉人申请证人韩某出庭作证，韩某证明2018年12月其在我爱我家工作，看到上诉人与被上诉人夫妻在中介公司吵架，是凭身高判断当时发生争执的人为被上诉人陈立增。苏丽锋质证意见：证据一的聊天内容是上诉人与郝某2的聊天记录，时间是2018年10月16日,不能证明被上诉人对此事知情,且郝某2对本案的发生有一定的过错,对该份聊天记录的真实性不予认可。证据二的聊天记录，首先该电话的备注是被上诉人,但不能证明是本人的号码。其次该证据没有提到陈立增对此事知情，手机短信是可以删除一部分信息的,这是常识。该信息留存在上诉人的手机中,双方聊天内容是否完整该证据不能体现。对该证据的真实性不予认可。陈立增的聊天信息电话是上诉人备注的,不能确定是否是本人的电话。仅凭一个未接记录不能证明陈立增对房屋买卖知情。对证人证言不予认可。陈立增质证意见：他们提供的证据我不认可。和我发的信息我没有回复。原审第三人兴业银行质证意见:第三人不是事件的参与者,不发表质证意见。经法庭核实，陈立增认可该手机号码是自己的，只是自己并没有使用，是苏丽锋在用。本院对上诉人提交的证据一、二、三的真实性予以认可，对证据四，证人并某证明在中介公司吵架的人为被上诉人夫妇，对其证明力不予认可。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。本案中，被上诉人苏丽锋、陈立增二人夫妻关系正常，且涉案房屋作为双方在太原市是唯一住房，以苏丽锋名义出售，上诉人已实际占有涉案房屋四年有余，结合房屋买卖中介方对案件成交过程的陈述及上诉人与苏丽锋的聊天记录，应该认定涉案房屋出售系被上诉人苏丽锋、陈立增共同意思表示，《房屋认购书》、《成交确认书》是双方真实意思的表示，内容符合法律的规定，本院依法确认合法有效。双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同的内容，履行义务。现涉案房屋已经办理不动产权证书，具备办理过户及支付尾款30万元的条件，上诉人亦不存在违约行为，应当认定为善意取得。上诉人可在支付30万元尾款后行使涤除权，合同的继续履行不存在障碍，被上诉人应继续履行相关合同义务。上诉人要求继续履行合同事实及法律依据充分，本院予以支持。上诉人在行使涤除权后，原审第三人兴业银行股份有限公司太原分行及被上诉人苏丽锋、陈立增应配合上诉人张维君办理抵押权撤销手续，上诉人应将剩余房款支付被上诉人，被上诉人在取得剩余房款后配合上诉人办理房屋过户登记手续。关于违约金，双方《房屋认购书》约定，如因一方导致该认购书不能实现，违约方支付违约金，因本院确定双方继续办理过户手续，故该违约金不再支持。综上所述，张维君的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2162号民事判决；二、上诉人张维君于本判决生效之日起十五日内代被上诉人苏丽锋向原审第三人兴业银行股份有限公司太原分行清偿剩余按揭贷款并承担相关费用，具体金额以原审第三人兴业银行股份有限公司太原分行在上诉人张维君清偿当日核实金额为准，原审第三人兴业银行股份有限公司太原分行在债权全部实现后五日内，对太原市新源小区B区第一幢D座14单元1303号房屋的抵押登记予以解除，被上诉人苏丽锋协助办理抵押登记解除手续；三、在上述抵押登记解除后五日内，上诉人张维君将剩余房款（30万元-本判决第二项张维君代为清偿的金额）支付给被上诉人苏丽锋、陈立增。被上诉人苏丽锋、陈立增收到剩余房款后五日内，协助上诉人张维君办理太原市新源小区B区第一幢D座14单元1303号房屋的权属变更登记手续，因变更登记产生的费用由上诉人张维君负担。四、驳回上诉人张维君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元、二审案件受理费775元，合计1550元，由上诉人张维君负担550元，由被上诉人苏丽锋、陈立增负担1000元。本判决为终审判决。审判长 孙云英审判员 张璟芳审判员 刘平则 二〇二〇年四月二十六日书记员 张媛媛