海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终622号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐桂荣，女，1945年10月27日出生，汉族，现住海南省屯昌县。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛大道370号。 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人徐桂荣、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：依法撤销（2019）琼9022民初1352号民事判决书第一项判决，改判驳回被上诉人的该项诉求。事实和理由：一、一审法院认定依据《商品房买卖合同》约定，上诉人未按时为被上诉人徐桂荣所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1、依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任；2、根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。二、一审法院认定并判决上诉人在本判决生效之日起90日内，将被上诉人徐桂荣缴纳的契税、维修基金、办证费及工本费、房屋档案管理费、产权转移登记费向有关部门上缴，属事实错误。1、根据被上诉人徐桂荣提供的证据，被上诉人徐桂荣所主张的契税、维修基金等费用是交给了被上诉人美林物业公司，并没有交给上诉人；2、双方应当严格按照合同的约定履行。补充协议中已明确办理产权证的契税等费用为上诉人代收代缴，上诉人与被上诉人徐桂荣应当按照合同的约定执行；3、上诉人无法保证判决生效之日起90日内将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门处。只有待无法办证的壁垒消除了，相关部门同意为业主办证了，才能将相关费用缴纳至主管部门处。三、一审法院在被上诉人徐桂荣没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人徐桂荣的诉求没有超过了诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。 被上诉人徐桂荣书面答辩称：答辩人与上诉人美丰公司于2013年3月30日签订《商品房买卖合同》，2013年4月1日缴清了购房全款，并交齐了所有办证所需证件、资料并交齐应承担的税费及相关应付费用，该费用由上诉人美丰公司委托美林物业公司收取。至今7年，上诉人美丰公司仍未为答辩人办理房屋产权证书，应当承担违约责任。请求驳回上诉人美丰公司是上诉请求，维持原判。 被上诉人徐桂荣向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法监督被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、房屋维修基金2368.8元、办证费用及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记证80元，总计4667.52元；二、要求被告于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票；三、要求被告全面切实履行购房合同，为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益；四、判决该案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2013年3月30日与被告海南美丰不动产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），编号：TC-201-0015623。按《合同》第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5幢9层902房。该商品房建筑面积共39.48平方米。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米4784元，总计金额（人民币）壹拾捌万捌千捌百柒拾贰元整。……。”第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性。……。”第八条约定“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……。”第九条约定：“出卖人违约交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费。乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知书后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。”第13条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，合同中商品房验收合格指房屋单体竣工验收合格。”第14条约定：“买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、地勘单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”原告向被告海南美丰不动产有限公司付清购房款188872元后，被告美丰公司于2013年4月1日向原告开出一张《销售不动产同意发票（自开）发票联》，发票号00100571。2013年8月31原告缴纳各种费税后，被告美林物业公司向原告出具《美林湖二期收款收据（税费）》单据号：2013-10002，内容为：“徐桂荣交来5栋902房面积（㎡）39.48，总房款1888972，契税（1%）1888.72，其他办证费280，公共维修基金（60元/㎡）2368.8，房屋档案管理费50.00，产权转移登记费80.00，大写（人民币）,肆仟陆佰陆拾玖柒元伍角贰分整，小计￥4667.52”。该费用由被告美丰公司委托美林物业管理有限公司收取。由于被告美丰公司一直未给原告办理房屋权属产权证书，2019年11月6日，原告徐桂荣向法院提起诉讼要求法院维护其合法权益。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告海南美丰不动产有限公司签订的《合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务,任何一方违约，都应承担相应的法律责任。本案争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效的问题；2、法院是否应监督被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记证80元，合计4667.52元的问题；3、被告是否应于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票的问题；4、被告是否应为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的问题。 一、被告海南美丰不动产有限公司抗辩认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求是否应当予以驳回的问题。被告美丰公司认为自交付房屋至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先对于原告诉讼时效的起算时间，应以原、被告的实际交房时间起算，在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年8月31日向被告缴交各种费用，被告应在360日后内为原告办理不动产权证，因此被告违约应从2014年8月31日起算违约诉求的诉讼时效，即从2014年8月31日起算，经过两年后的诉讼时效为2016年8月31日以前起诉。其次，本案存在诉讼时效中断的情形，美林湖业委会于分别于2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告海南美丰不动产有限公司的抗辩意见，一审法院不予采信。关于被告海南美丰不动产有限公司抗辩美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据一审法院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算，2019年3月25日美林湖业委会再次发函给美丰公司导致诉讼时效再次中断。另外，从原告购房至今6年多时间，原告一直要求被告解决办证问题，但被告美丰公司从未向业主出具说明或解析，说明不能办证的原因和理由，而是采取回避、躲避、拖延的做法，不予办证。所以综上原告于2019年11月6日提起诉讼，其诉讼请求不应认定为超过诉讼时效。 二、⑴关于法院是否应监督二被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计4667.52元的问题。⑵是否应于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票的问题；⑶是否应为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的问题。一审法院认为，根据被告海南美丰不动产有限公司与海南屯昌美林湖物业管理有限公司的协议约定，原告办证理产权证书的费用契税1888.72元、房屋维修基金2368.8元、办证费用及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记证80元、总计4667.52元，由被告海南屯昌美林湖物业管理有限公司代收，再交由被告海南美丰不动产有限公司代原告办理房屋产权证书。在法院已判决的系列案件中，已认定被告美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受被告美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为被告美丰公司，并有被告美林物业公司提供的，由美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被告美林物业公司将收取的该费用转账给被告美丰公司的转账《明细表》证明。所以原告要求被告美林物业公司为其办证没有事实依据和法律依据，一审法院不予采信。根据原告与被告海南美丰不动产有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……；3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”双方约定被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后，被告将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定符合相关法律规定，且约定的期限也为当事人意思自治表示，不违反法律规定。按《合同》约定，被告应交付房屋使用的时间是2013年6月30日，因此按《合同》约定办理房屋权属证书的时间为360日，即被告应在2014年6月30日前为原告代办房屋权属证书。但由于原告于2013年8月31日才交清了办证所需的相关税费等费用，所以被告应在2014年8月31日前为原告代办好房屋权属证书。但被告至本案开庭前，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相关的违约的相关法律责任。所以被告美丰公司应按《商品房买卖合同》中约定，在约定的期限内为原告向有关部门缴纳各种税费，并向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票，及时为原告办理房不动产权证书，是被告美丰公司应尽的义务。被告美丰公司未按协议约定，未及时为原告缴纳办证税费及相关费用，在约定的期限内办理不动产权利证书的行为为违约行为。至于被告美丰公司抗辩认为不能办证的原因在政府不作为及土地变性导致不能办证，原因在政府相关部门。一审法院认为，原告在2013年8月31日购得该房产，至今6年多时间，被告未提出土地变性问题，也未说明不能办证的原因和理由，而是采取回避、躲避、拖延的做法，不予办证。土地变性问题是2016年才提出的问题，所以被告提出不能办证的理由事实不清，证据不足，一审法院不予采信。另外，原告要求法院监督被告在2019年12月31日前缴费不符合相关规定和与实际不符，一审法院不予支持，但一审法院支持原告要求的判决被告美丰公司依《合同》约定，将原告缴交的办证等费用4667.52元缴交相关部门和向原告出示完税证明及缴纳相关费用的发票及为原告办理房屋不动产权证。 综上所述，原、被告2013年3月30日签订的《合同》与《本合同补充协议》均为合法有效的合同，原、被告双方都应当认真遵守合同约定的权利义务，任何一方违约，都应当承担违约的法律责任。对于原告提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法监督被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元、合计4667.52元；2、要求被告2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票；3、要求被告全面确实履行购房合同，为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的诉讼请求，一审法院予以部分支持。即支持原告要求被告美丰公司向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元、合计4667.52元，和缴费完毕后，向原告出示完税证明及缴纳相关费用正规发票，及办理房屋不动产权证书。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决生效之日起九十日内，将原告徐桂荣缴纳的契税1888.72元、房屋维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计4667.52元向有关部门上缴。上缴完毕后，应向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票，并为原告办理好房屋不动产产权证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人美丰公司及被上诉人徐桂荣、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人美丰公司是否应当将被上诉人徐桂荣缴纳的契税、房屋维修基金等费用向有关部门上缴，并为上诉人徐桂荣办理好房屋不动产产权证书；二、被上诉人徐桂荣的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、上诉人美丰公司与被上诉人徐桂荣签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，上诉人美丰公司在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人美丰公司未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。至于上诉人美丰公司是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人美丰公司与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人美丰公司作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人美丰公司自行处理，并不属于上诉人美丰公司可以免责的理由。上诉人美丰公司关于不能办证的原因是政府不作为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在法院已判决的系列案件中，已认定被上诉人美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受上诉人美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为上诉人美丰公司，并有被上诉人美林物业公司提供的，由上诉人美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被上诉人美林物业公司将收取的该费用转账给上诉人美丰公司的转账《明细表》证明。上诉人美丰公司上诉称其没有收到上述款项与事实相悖，本院不予采纳。二、在商品房买卖合同中，房屋交付后，上诉人徐桂荣请求出卖人办理权属转移登记，该项请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年四月十七日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。