成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6795号 原告：成都地润置业发展有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区洛带镇三峨街********。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都思蜀缘餐饮管理有限公司，住所地成都市金牛区金泉街道两河路**。 法定代表人：汪庆，总经理。 委托诉讼代理人：文革，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹堰，系该公司员工。 原告成都地润置业发展有限公司（以下简称“地;地润公司&rdquo与被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司（以下简称“思蜀缘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告地润公司的委托诉讼代理人杨杰、郑晓，被告思蜀缘公司的法定代表人汪庆和委托诉讼代理人文革、尹堰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 地润公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2016年5月30日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日已经解除，判令被告将位于成都市龙泉驿区洛带镇三峨街999号中国•洛带博客小镇1号地块1号楼、2号楼、4号楼、13号楼共计3169.61㎡的房屋腾空并返还给原告；2.请求判令被告向原告支付拖欠的租金1009650元（自2017年11月13日计算至2019年4月30日，月租金100965元）及逾期支付利息183655元（暂计至2019年9月30日，利率按每日万分之五计算，请求支付至实际付清日止）；3.请求判令被告向原告支付房屋占用费504825元（从2019年5月1日暂计至2019年9月29日，占用费按月租金标准计，请求支付至实际腾退时止）及逾期搬离违约金1009650元（从2019年5月1日暂计至2019年9月29日，每逾期一日按日租金双倍计算违约金，请求支付至实际腾退时止）；4.请求判令被告支付原告拖欠的垃圾清运费14850元（自2017年11月13日暂计至2019年9月29日，按660元每月计，请求支付至实际腾退时止）；5.请求判令被告支付原告拖欠的经营管理费47550元（自2018年7月1日暂计至2019年9月29日，按3170元每月计，支付至实际腾退时止）及逾期支付违约金64170元（自2018年7月1日暂计至2019年9月29日，按年利率24%计算，请求支付至实际付清之日止）；6.请求判令被告向原告返还装修补贴280万元及逾期返还装修补贴的利息7万元（自2019年5月1日暂计至2019年9月30日，按年利率6%计算，请求支付至实际付清之日止）7.判令被告承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，原告将第6项请求变更为“请求判令被告赔偿原告装修损失287万元”。 事实和理由：2016年5月30日，原告、成都吉通资产管理有限公司（以下简称“吉通公司”）与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于成都市龙泉驿区洛带镇三峨街999号中国•洛带博客小镇1号地块1、2、4、13号楼共计3169.61㎡的房屋出租给被告。因吉通公司接受原告委托代为运营管理上述房屋，故三方在合同中将吉通公司列为名义上的出租人以便于管理。签订合同时，被告知晓原告与吉通公司之间的委托关系。合同约定：2016年9月1日至2018年12月31日租金金额为605790元，2019年1月1日至2020年8月31日按每月100965元计。被告向原告支付垃圾清运费、物业管理费、经营管理费等费用，并约定了具体标准。被告应该按照合同约定按期支付租金、商管费、物管费，如逾期支付超过15天或累计3次逾期的，原告有权终止合同收回房屋。被告如未在合理期限内搬离的，房屋占用费按租金标准的双倍计算。原告向被告支付装修补贴费280万元，若因被告拖欠租金等违约行为造成终止合同的，被告应当返还装修补贴费。合同签订后，吉通公司代表原告依约向被告交付了房屋，但是被告至今未支付任何一笔租金。原告催讨未果，提起诉讼。 思蜀缘公司辩称，一、原告具有根本性的先行违约情形。原告承诺的商业布局及落位至今未兑现，导致原告经营亏损。二、原告与本案没有直接的利害关系，不是本案适格原告。1、案涉合同明确只约束吉通公司与被告，根据合同相对性原则，原告无权主张合同权利，不具有原告资格；2、本案属于租赁合同纠纷，而不是物业服务合同纠纷。《经营管理协议》是吉通公司与被告签订，虽然吉通公司没有履行管理义务，但不影响其作为物业服务合同主体的存在。因此，原告无权主张经营管理费以及垃圾清运费等。3、2016年11月16日，原、被告签订了《装饰工程施工合同》，原告将装修补贴费以工程款的方式支付给被告，并约定“甲方不再按《商铺租赁合同》第四条第10款约定支付乙方前期装修补贴”，甲方即原告，租赁合同中装修补贴的约定因此进行了变更，签订成为施工合同。本案是租赁合同，租赁与施工属于两个独立的法律关系。4、2019年7月，原告公开了新的规划，过去承诺的规划方案正式明确不实施。因此，被告签订案涉租赁合同是原告实施欺诈的结果，误导被告认为该商铺具有投资前景，违背了被告真实意思，被告有权请求撤销合同。综上，请求驳回原告诉讼。 本院经审理认定事实如下：2016年5月30日，原告作所有权人（甲方）、被告作为承租人（乙方）、吉通公司作为出租人（丙方）签订《商铺租赁合同》，载明“…丙方将位于四川省成都市龙泉驿区整体或部分出租给乙方（租赁范围见附图）…租赁区域的建筑面积合计3169.61㎡…本合同所涉商铺的所有权人为成都地润置业发展有限公司。4、丙方租赁权的权利来源为所有权人全权委托，乙方对此完全认同…商铺租赁期限：8年。自2016年9月1日至2024年8月31日…租金标准按商铺实测建筑面积计算收取。计租起始日及租金收费标准按下表所列执行：2016年9月1日至2018年12月31日，丙方给予乙方减租优惠，优惠后租金总额为605790元；2019年1月1日至2020年8月31日，月租金100965元；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金106013元…丙方为扶持乙方正常开业，乙方2016年9月1日至2018年12月31日的租金支付时间分别延后至2018年6月1日及2018年9月1日，两次各支付金额302895元，正常租赁期租金按季度支付。乙方应于每个计租期开始前15日向丙方一次性足额支付该季度租金…商铺租赁保证金为10万元，支付方式：该保证金将在甲方支付给乙方首笔装修补贴费中直接扣除…垃圾清运费：丙方向乙方提供专用垃圾桶，收费标准为660元／个／月，乙方需用专用垃圾桶2个，乙方每月向丙方支付费用…经营管理费：按计租面积收取1元／㎡／月，乙方应遵守与丙方签订的《经营管理协议》之约定，并于乙方店铺开业之日起，按时足额向丙方支付经营管理费，在丙方给予乙方的免租期内，免收经营管理费…为支持乙方品牌进驻，甲方同意向乙方支付商业扶持费共计380万元，该费用由前期装修补贴费280万元及后期经营补贴费100万元两项构成…乙方应该严格按本合同的约定支付租金、商管费、物管费、水电费等，如有逾期情况发生，丙方将向乙方发送书面催款通知。每逾期一天，乙方按应付金额的万分之五向丙方支付违约金。单次逾期超过15天或在本合同有效期内累计逾期超过三次的，视为乙方违约，丙方有权单方终止本合同，收回商铺；乙方因此被收回商铺的，乙方除应付清应付的全部租金、物管费、水电费等费用外，还须返还甲方已支付的全部装修补贴…合同期满、终止或解除，乙方未按时返还商铺的，每逾期一天则按本合同约定的当年度日租金的两倍向丙方支付违约金，且丙方有权对乙方强制清场…”。次日，吉通公司（甲方）与被告（乙方）签订《经营管理协议》，约定经营管理期限自2016年9月1日起至2024年8月31日止，2018年7月1日至2024年8月31日的月管理费为3170元，经营管理费按季度支付，乙方应于每个季度开始前30日支付该季度经营管理费，逾期则每日按应付经营管理费的千分之五向甲方支付违约金。2016年11月16日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《装饰工程施工合同》，约定“…鉴于：甲方、乙方及第三方成都吉通资产管理有限公司三方签定的《商铺租赁合同》第四条第10款约定，甲方为支持乙方品牌进驻，向乙方所租赁的商铺支付前期装修补贴280万元整。双方同意签定本合同对原合同中甲方支付乙方装修补贴方式作补充约定，双方协商一致，乙方所租赁店面的装修工程由产权所有人甲方直接发包给租赁人乙方，并向乙方支付不超过280万元的装修款，据此，甲方不再按《商铺租赁合同》第四条第10款约定支付乙方前期装修补贴…”。原告按约交付了商铺和支付了装修款280万元（其中10万元系抵扣被告应支付的商铺租赁保证金10万元）。2016年7月2日，被告向吉通公司支付了经营管理费9510元。2018年12月13日，原告向被告发送《催交欠款通知书》。2019年4月15日，原告向被告发送《解除商铺租赁合同告知函》，要求被告于2019年4月30日前办理解除合同等事宜。2019年9月19日，吉通公司出具《通知》，载明吉通公司与原告已经解除委托合同，明确由原告行使《商铺租赁合同》及附属合同《经营管理协议》的所有权利，原告的催款、解除合同等行为有效。至今，被告仍占用案涉商铺。 以上事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《经营管理协议》、《装饰工程施工合同》、《催交欠款通知书》、《解除商铺租赁合同告知函》等证据在案为证，本院依法予以确认。 本院认为，被告辩称案涉《商铺租赁合同》系原告欺诈被告，误导被告认为该商铺具有投资前景而签订的，被告有权主张撤销该合同。该合同系被告2016年5月30日签订，在时隔近四年的2020年2月被告才在本案中提出撤销，已经超出法定的一年期限。对被告该辩称，本院不予采信。虽然合同中约定被告向吉通公司缴纳相关费用以及吉通公司可行使合同解除权，但案涉《商铺租赁合同》载明了原告系所有权人，吉通公司的租赁权来源为原告全权委托，被告对此亦完全认同。因此，对被告辩称原告不是本案适格主体，本院不予采信。对被告辩称案涉经营管理费、垃圾费系另一法律关系，且合同相对方为吉通公司，原告无权在本案中主张，因《商铺租赁合同》中明确约定了《经营管理协议》的签订及经营管理费、垃圾费的收取，且吉通公司于2019年9月19日出具《通知》明确吉通公司与原告已经解除委托合同、由原告行使《商铺租赁合同》及附属合同《经营管理协议》的所有权利，认可原告的催款、解除合同等行为有效。因此，对被告该辩称，本院不予采信。对于被告辩称装修费属于另一法律关系，不应在本案中处理，因《商铺租赁合同》约定原告对被告给予装修补贴，该约定系当事人达成该合同的条件，属于该合同的重要组成部分，且2016年11月16日双方签订的《装饰工程施工合同》载明该合同系对装修补贴方式所作的补充约定。因此，原告有权在本案中主张装修费，对被告该辩称本院不予采信。由于被告未能提供充足证据证实案涉合同、协议存在欺诈等违法情形，本院依法认定案涉《商铺租赁合同》、《经营管理协议》、《装饰工程施工合同》系各方真实意思表示，合法有效。合同订立后，各方应切实履行各自的合同义务。对原告诉请确认案涉《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除，符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，被告应依法及时腾退商铺。对原告诉请被告腾退商铺，本院依法予以支持。对原告主张的欠付租金、房屋占用费、垃圾清运费，证据充分，于法有据，本院依法予以支持。对原告主张的经营管理费，因被告已经按照协议约定于2016年7月2日向吉通公司缴纳了2018年7月1日至2018年9月30日的经营管理费9510元，因此该费用应从2018年10月1日起计收。对该诉请，本院依法作部分支持。对原告主张的装修损失280万元。虽然合同约定了被告逾期付款导致合同解除，被告应返还原告已支付的全部装修补贴，但该280万元系原告对被告在整个合同约定的租赁期间的补贴，因此被告在合同解除前所享有该补贴的部分不应退还。因此，对该诉请，本院根据时间比例依法作部分支持。由于原告未提交充足证据证实其具体损失数额，本院对原告主张的违约金等依法予以酌定。此外，在原告的案涉损失经依法处理的情况下，被告缴纳的商铺租赁保证金10万元依法应予退还，该款在欠付租金中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都地润置业发展有限公司与被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司在2016年5月30日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除； 二、被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内腾退案涉商铺给原告成都地润置业发展有限公司； 三、被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告成都地润置业发展有限公司截止2019年4月30日的欠付租金909650元（已扣除商铺租赁保证金10万元）； 四、被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告成都地润置业发展有限公司商铺占用费（从2019年5月1日起按100965元/月计算至商铺实际腾退之日止）、垃圾清运费（从2018年10月1日起按660元/月计算至商铺实际腾退之日止）及经营管理费（从2018年10月1日起按3170元/月计算至商铺实际腾退之日止）； 五、被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司在本判决书生效后十日内退还原告成都地润置业发展有限公司装修补贴款192.5万元； 六、被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告成都地润置业发展有限公司违约金40万元； 七、驳回原告成都地润置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25865元，由原告成都地润置业发展有限公司负担5899元，被告成都思蜀缘餐饮管理有限公司负担19966元（原告已经预交，被告在履行给付义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 伟 二〇二〇年四月二十九日 书记员 易甜甜