山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初7841号原告：日照市东港区传奇驻颜美容会所，住所地山东省日照市东港泰安路南、烟台路西时代名苑，统一社会信用代码92371102MA3DRMJB28。经营者：王正，男，1995年1月26日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：杨昆，山东博瀚源（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦子豪，山东博瀚源（日照）律师事务所实习律师。被告：刘涛，男，1979年10月4日出生，汉族，居民，现住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：谷田，山东辰静（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，山东辰静（日照）律师事务所律师。原告日照市东港区传奇驻颜美容会所诉被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照市东港区传奇驻颜美容会所的委托诉讼代理人杨昆、焦子豪，被告刘涛的委托诉讼代理人谷田、李政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日照市东港区传奇驻颜美容会所向本院提出诉讼请求：1、判决被告刘涛返还已经支付的房屋租金70万元；2、判决被告刘涛支付两次拆除施工费用35300元、装修设计费4000元；3、判决被告刘涛承担诉讼费及代理费2万元。事实与理由：2019年8月中旬，原告经营者与被告刘涛协商租赁被告所称其拥有产权的位于日照市东港区富和小区的沿街楼一处用于开设美容会所。因我方经营性质的需要，我方提出基于行业需要一定要独占使用该沿街商铺的楼梯，被告刘涛在协商过程中表示知晓独占楼梯对于我方的重要性，并多次承诺该沿街的楼梯为我方独占使用，有多个录音为证。基于此，原告经营者与被告刘涛在2019年8月30日签订房屋租赁合同(落款日期为9月1日)，约定9月1日交付房屋，并且，被告需为原告留存3个专用地下停车位，后我方分三次转账70万元作为提前交付的租金。签订合同后，我方多次催要房屋钥匙，被告刘涛才于9月12日交付我方钥匙，存在延迟交付的问题；原告经营者接受房屋之后，发现所承租房屋的实际所有权人并非被告，而是其所在的沟南村村委，其作为出租人所承诺的楼梯原告专用、为原告留存3个车位等问题，根本不能兑现。原告经营者遂多次与被告刘涛协商，被告均称该问题可以解决，我方可以实现独占使用楼梯的目的。但在原告施工过程中，该房屋所在村委、及楼梯共用人兴业银行均不同意我方独占使用该楼梯，造成我方工程部无法施工。期间我方两次进行拆除施工总计投入35300元，并交纳装修设计费用4000元。为解决问题，原告经营者多次找到兴业银行沟通处理，但兴业银行均表示自己系通过村委承租三楼的部分房屋，楼梯为消防楼梯，原告独占使用其不能接受。为真正解决合同履行期间的实际问题，不致影响设计、施工及今后的开业经营，2019年9月27日晚，原告经营者与被告刘涛，房屋所有权所在村委会、兴业银行进行了多方协商，在协商过程中被告刘涛承认楼梯为多方共用，村委及兴业银行均不同意原告的楼梯专用，这证实，双方在签订合同前，被告刘涛承诺的独占使用楼梯的承诺为虚假承诺。另，双方合同中明确约定的3个地下车位的问题，被告刘涛也不能为原告落实解决。考虑到：1.原告经营者经营的美容整形养生的行业性质及私密空间的特殊要求，独占使用楼梯是自身运营的必要条件而被告刘涛虚假承诺又根本无法兑现解决；2.刘涛并非房屋的实际所有人，楼梯及车位问题不能解决，必然导致原告装修设计施工等无法进行，更无从谈起开业经营；3.延迟交付房屋及装修开业等问题无法开展，势必导致合同无法继续履行下去，更会直接带来原告租金及营业的损失的必然发生；4.原告租赁该房屋经营需大额投入，相关投资方看到上述三种情形，已撤回投资。鉴于该合同签订的目的已无法实现，原告经营者于2019年9月28日正式通知被告刘涛提出解约并要求返还已缴纳的租金70万元及赔偿相关费用。2019年10月3日，原告经营者与被告刘涛协商并一起前往中介处，将涉案房屋的全部钥匙共同寄存在房屋中介处。现，截至起诉日，被告应对自身承诺不能兑现导致原告租赁合同目的不能实现负责，双方又已就房屋返还达成一致，合同已无履行之可能更无继续履行下去之必要，被告刘涛应立即返还原告已缴纳的70万元租金，并支付原告因为施工所产生的实际支出，但其并未给予任何处理，放任双方损失扩大。故，只好提起本诉，请予支持。被告刘涛辩称：一、被告不存在违约情况，不同意原告主张的解除租赁合同的诉讼请求，因被告在与原告签订合同后按照合同约定内容履行了合同义务。1、被告与原告在签订合同时明确告知了所租赁房屋的房屋权属情况，在合同中对此也有专门记载，被告与原告签订的租赁合同合法有效；2、被告与原告在合同中约定的交钥匙时间是尽量于2019年9月1日将商铺交由原告使用，当时被告考虑到实际情况才在合同中约定尽量早地交付商铺，但是并未限定必须是9月1日，并且被告在2019年9月12日即将商铺交付，原告也予以认可并接受，随后进行了装修，因此，被告不存在违约行为；3、楼梯单独使用问题，原告在诉状中所述情况在合同中并没有体现，如果如原告所述此条款是关系正常经营的需要，为何没有在合同中明确予以写明约定清楚，并且在该租赁合同签订后，原告提出希望独占使用公共楼梯，被告也积极帮助其协调房主，并已经获得其同意；4、原告所主张的地下车位问题，被告也早已帮助其进行了协调，村委会能够证实。该条款也只是原告为了违约解除合同而找的理由；二、本案中原告违反合同约定，恶意不履行已签订的生效租赁合同，对我方造成了重大损失。1、本案中被告未能按照合同约定缴纳租赁费，直至本案开庭之日原告方仅交付房租65万元，并不是其诉状中所称的70万元。原告在签订合同之初向被告缴纳了五万的履约保证金，该保证金因原告违约已由被告全额扣除；2、原告擅自改变房屋结构，在未经被告书面允许的情况下擅自改变商铺原有结构。本案开庭前，经被告所找建筑施工人员现场查看商铺恢复原状的费用不低于五十万，也证明是原告方严重违约；3、原告单方提出解除合同，违反了合同中关于解除合同的条件约定，也是严重违约。综上，本案中原告方严重违约，并提出解除合同的无理要求，被告对此不能认可，被告主张驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据：证据1、营业执照、法定代表人身份证明和身份证以及商铺租赁合同复印件，证明原被告为适格主体，原告的经营性质被告已经知晓，约定车位三个，违约方承担律师费；经质证，被告对证据1真实性无异议，但主张对商铺租赁合同所证明的内容有异议，原告主张证明原告的经营性质被告已经知晓，但根据原告提供的合同记载内容看，双方并未对原告使用租赁房屋的经营性质做出特别约定，被告是按照一般经营性用房向原告提供该租赁物；证据2、银行转账流水复印件，证明原告向被告分三次转交预付款70万元；经质证，被告对证据2真实性无异议，但主张原告所向被告转账的70万元中有5万元是履约保证金，其合同依据是合同条款第三条第三项，因此原告实际向被告方转款租赁费65万元，同时根据该份证据证实原告实际违约，根据双方签订的合同第三条的规定，双方约定的租赁费为每年130万元，交纳期限是合同签订后即交纳，但直至本案开庭之日原告仍然实际拖欠被告租赁费60万元没有交纳，且经被告多次催要，原告方的行为违反了合同约定，应当承担相应的责任；证据3、微信聊天记录打印件（2019年9月5日：王正：兴业银行以后还用走我们的楼梯上三楼？他们自己不是有楼梯刘涛：……兴业银行，他们应该是暂时的……；2019年9月6日：王正：哥，楼梯的问题必须得解决，正式营业之后他们从一楼走到我们三楼就真的太乱了，这个楼梯就算不改也不能给他们用，包括咱们签约之前讲的都是这样，所以这个楼梯得麻烦你和他们协调好了，不然以后营业太不方便了，他们也不方便。刘涛：嗯，明天沟通一下；2019年9月8日：王正：现在就这么多和之前说的不一样的，我们还是退租吧。刘涛：这么晚了发信息，我刚回来看见，事不要考虑的太复杂，你就大胆的干，你只要……王正：那这个绿化之前说的位置还能做出来车位吗？钥匙得尽快给我们，还有和兴业的这个楼梯必须得麻烦你给落实好，不然真的太不方便，我们都没法营业。刘涛：你等着联系中介拿钥匙；2019年9月25日：王正：哥现在这个房子这些问题我就在这里卡着没办法往下进行，楼梯的事不解决，我们设计又得重新做另一套方案，合同咱们签的，村委不应该在隔一层插手我们内部的改造，我们之前讲的很清楚不动承重的情况下可以进行改动，兴业现在一定要用这个楼梯的话我没办法继续租，我们行业的特殊您也了解的，现在卡着的这段时间肯定不能算在合同里面，我们需要改合同直到这块确认下来我们能自己用，这段时间要抛掉。这个问题怎么也不应该是我去解决，这本来就不是我们的问题，在出租这套房子之前您应该把这些处理好了再租给下家，现在这样我真的很为难……明天我们先签改合同吧，这几天卡着的肯定不能算租金，如果不行或者近期解决不了这个事情，我们肯定就不能租了，房租、违约金等都得退给我们……2019年9月28日：王正：刘哥，鉴于现状，我决定解除合同，您看一下尽快把我的费用退补给我原因如下1.在租房前承诺楼梯为我作为承租方单独使用，而这个楼梯实际为我方和兴业共用楼梯，这是我们作为女性美容Spa会所无法经营，不能达到我们的承租目的。2.交房时间有延误，我拿到钥匙在9号之后，现在楼梯仍为兴业银行使用，严重影响了我的装修工程进度，延误了原定开业时间。3.原定地下停车场三个车位没能落实到位，停车场不能按约定划分。2019年10月3日：王正：正式通知我在28号已经正式退租，钥匙我们按约定放在中介这里了，您可以随时带着看房，该出租您也出租，我也要继续找别的房子了。刘涛：如果退租我是不同意的，在有什么别的问题，就按照合同履行……），证明楼梯独用为合同签订前被告刘涛承诺，被告认可独用楼梯对合同成立的决定作用，我方多次努力协调楼梯问题均未成功，9月28日我方已经通知解除合同；经质证，被告主张对证据3真实性无法确认，因为原告没有提供该份证据的原始载体，被告认为上述内容即便是真实的也不能证实原告的诉求，理由是：该份聊天记录记载的最初时间是9月5日，被告将其推测为2019年，原被告签订租赁合同时间是2019年9月1日，原告在诉状中提交证据第一项中声称合同签订前被告曾向原告做出楼梯使用的承诺，没有事实依据，从该份聊天记录所记载内容看，被告刘涛曾经同意楼梯由王正单独使用一事帮助王正进行协调，但并未承诺楼梯单独由王正使用最终的结果，被告也未就该事项与原告约定作为解除合同的条件或者同意原告单方解除合同，因此，被告认为该份证据无法证明原告的诉求。证据4、2019年9月27日谈话录音一份及文字整理版，证明被告刘涛承认之前承诺原告单独使用的楼梯为消防楼梯，单独使用楼梯的承诺已经无法实现。2019年10月1日电话录音原件及文字整理一份，证明合同签订前被告刘涛承诺楼梯为原告独自使用，原告王正10月1日正式通知退租。2019年9月25日谈话录音及文字整理，证明被告知晓原告因经营性质单独使用楼梯是合同成立的必要条件，被告曾与原告约定楼梯为原告单独使用，2019年10月3日谈话录音及文字整理一份，证明经双方协调一致，我方于2019年10月3日与被告共同将钥匙放置于中介处，房屋已经交还完毕，合同已经事实解除（2019年9月25日录音中，原告王正明确表示“如果说这个事办不了，他们必须要用，你必须得赔付我这个所有的钱，退回我所有的钱，要再按这个违约金……楼梯如果共用，我们是没有办法继续整的。”而刘涛表示“现在还没有到那个程度”并答应继续帮原告协调银行。2019年9月27日，原告、被告、兴业银行工作人员、村委工作人员四方沟通涉案房屋内部楼梯使用问题，其中兴业银行主张银行最开始去三楼吃饭就一直是走涉案房屋的内部通道，兴业银行并无其他通道，村委表示涉案房屋内部楼梯就是个公用楼梯。刘涛提出四个方案走后面的安全通道、兴业银行自己开门、安装观光电梯、分割涉案楼梯。2019年10月1日内容为：王正：……现在我们是要退租了，然后我之前给你发的微信你应该也看到了。刘涛：对。王正：所以您这边是准备直接跟我们解除合约直接退租还是怎么样？刘涛：……我确实不支持你这种说法，因为所有的事以后并没有像你说的那样，你说我为什么违约了？王正：您是不是在之前承诺国我们这个楼梯是我们自己用，刘涛：对，包括现在我也承认这楼是你们自己用，别说是之前了，我一直就是说这楼梯是你们自己用啊。王正：中间是不是牵扯很久了，楼梯的争议问题……刘涛：这个楼梯的问题以后是不是一致在协调……）；经质证，被告对于原告提交的2019年10月1日、2019年9月25日、2019年9月27日的原被告之间的通话录音中刘涛的录音真实性无异议，但是对其证明事项不认可，首先根据笔录内容看被告刘涛本人从未拒绝或者不允许原告单独使用涉案楼梯，王正本人在笔录中表示对兴业银行使用该涉案楼梯表示理解，刘涛在其间所起的作用是帮助王正与兴业银行及村委会进行协调，并且通过记载时间为9月27日录音内容能够看出各方给原告提供单独使用楼梯的解决方案一共有四种，但原告方应该是没有选择任何一种使用方案，同时通过上述证据记载内容看刘涛不存在违约，原告方主张的合同签订前的承诺，刘涛没有认可，原告没有证据证实存在所谓的签订之前的承诺。首先对于原告提供的2019年10月10日的录音其中的对话时间是不准确的，希望原告明确一下。代理人想要说明的是这一次谈话实质上是王正带了这一套房子的钥匙去和刘涛谈退租，但是刘涛始终没有同意双方解除合同，且刘涛不同意接受房子的钥匙，因为根据双方的合同约定，原告方没有单独解除的权利，同时双方未能达成解除的合意，因此王正就联系了录音中提到的张勇将钥匙放在了张勇处。同时据被告本人回忆，在当天谈话的过程中，王正已经明确表示即便刘涛能够协调该楼梯能够独自使用，王正也要退租，相应证据庭后提交。同时针对原告提供的四段录音，代理人也是第一次听到双方在就这个问题谈话的过程，并且从直观的感受讲作为被告刘涛是一直在积极协调，希望把原告的问题给予解决，并且不希望解除合同，实际上刘涛是将合同中没有做出任何承诺的事项在为原告进行协调。同时，原告提交的2019年10月10日的通话录音不完整，被告将提交该录音的完整版（通话时间应为2019年10月3日），是为了证明原告提供的录音材料时间及内容存在错误，原告提供的录音材料经过人为剪辑，并非完整版，可以推断原告提交的其他录音资料存在人为剪辑的可能，但是被告对录音中刘涛的陈述无异议，同时也不对录音的完整或是否剪辑申请鉴定。证据5、与房屋清理机构微信聊天记录，和拆除工程协议书（截图复印件与协议原件），证明最终清理房屋费用21300元；与砸墙师傅聊天记录与拆除工程协议书（截图复印件与协议原件），证明最终砸墙费用14000元；经质证，被告对证据5真实性均不认可，主张与本案无关联，同时根据合同约定，原告在合同到期后退租前应该将承租的房屋恢复至原始状态，同时被告认为原告提供该份证据证实原告在使用该承租房屋期间对被告房屋所造成的实际损失情况。被告方所认可的原告对于承租房屋的拆除及装修按照合同第四条第二款第五项约定…同时约定但需在合同履行结束前…被告提出该条款证明对方违约，也是证实通过原告提供的证据能够证实被告方的实际损失。证据6、委托代理人合同及律师费发票，证明支出律师费20000元。经质证，被告对证据6真实性无异议，但主张被告不存在违约行为，不承担。证据7、原被告2019年9月28日的通话录音一份（2019年9月28日：王正：……他怎么说是公用的呢？这个楼梯。刘涛：谁和你说是公用的？王正：昨天村委在那说。之前要不是说，您不是说了这个事我们自己用的吗？刘涛：现在以后，咱不是明天不是定了和行长一块商议商议怎么弄吗？……王正：早知道这样，我们真是不租了。刘涛：那你现在，这个事也不在我的掌控范围之内啊。我也不知道啊，弄的。你看现在村里面弄得，村里也不想管。王正：您当时不知道这是公用吗？刘涛：当时，以后说是不公用。村里边说是。王正：那你也不能直接同我说，肯定是我自己用啊。刘涛：你那个昨天不是都在那说了这个事了么）、微信聊天记录截图两张，证明承诺楼梯为王正单独使用，被告刘涛再次表示楼梯问题被告一人处理不了，合同目的无法实现，被告在订立合同之初有欺诈情形，多次咨询后，兴业依然不允许原告单独使用楼梯。经质证，被告对通话录音的真实性无异议，该份录音与原告之前提交的数份录音，被告从未对原告使用该楼梯做过任何书面或口头承诺，更无所谓原告所称的存在欺诈行为，被告在该录音当中与原告明确说明此事不在我一人掌控之中，被告在合同履行中，其身份是居间协调者，并且被告认为被告方已尽到相应协调义务并实际协调出相应结果，因此被告认为原告该份证据不能证实其诉讼请求。对两张截图确实与原告代理人提供的手机中所记载的聊天记录内容相符，但被告认为该证据无法证实是兴业银行负责人的观点或表态，也无法证实是兴业银行对于该事件的表态，因为原告方如认为该两份证据是兴业银行负责人证人证言应当要求其出庭。如果是兴业银行对此事的态度，应当由该单位出具的证明并载明经办人姓名的证明材料。证据8、原建筑结构图三份，证明具体楼梯位置，经质证，被告对此无异议。对于被告的质证意见，原告补充说明如下：合同第二条约定房屋用途为美容整形养生，所以我方认为被告已经知晓我方的经营性质。在合同的履行过程中，对方存在欺诈行为，即合同签订之前约定的楼梯为我方单独使用，被告没有能力完成，由于我方的经营性质这个合同无法继续履行。关于被告陈述合同签订前被告向原告做出承诺无依据，我们有录音作为证据，被告陈述刘涛同意协调属实，但是协调的结果是村委明确告知我们这个楼梯是消防楼梯不能单独使用。对于证据4.对电话录音可以将整个案件事实进行还原，第一，被告刘涛对于原告租用该房屋用途的性质是明确知晓的，第二，被告自始至终是认可其承诺给予原告一方楼梯专用的事实，第三，正因为被告承诺的楼梯专用不能够在客观上实现，直接导致原告一方合同目的无法实现，在磋商过程中，有双方和多方的，均证实楼梯专用不能达成。因为有了被告的事先承诺给予原告一方重大误解，双方在解约的问题上做出了实质性的举动，通过协商一致共同将房屋钥匙存放在中介处。客观上说明双方的房屋租赁合同已经在事实上终结。合同交付时房屋的描述是毛坯，但是实际情况这个房屋之前已经使用过，双方在主观上认可房屋是毛坯状态，原告必然要对涉案房屋就进行相应拆除，产生相应的费用，与案件有关联性。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、拍卖成交确认书复印件，证实何德强于2019年4月22日通过竞拍方式拍的涉案房产的租赁权；证据2、银行付款凭证复印件，证实被告代何德强于2019年4月22日支付租赁费拍卖款120万元；证据3、何德强声明原件，证实被告经合法授权享有对涉案房屋的对外租赁权；证据4、村委会声明原件，证实经被告协调村委会同意对涉案房屋的承租人单独使用楼梯；证据5、租赁合同复印件一份，证实原告违约；证据6、代理合同，证实因原告违约给被告造成的部分实际损失；证据7、2019年10月3日原被告录音的完整版（……刘涛：你现在的意思就是说，你确实是现在不想租了，这里面到底是处理了什么问题。王正：第一点，确实耽误兴业银行，我们和他的关系也确实不错，即使你和村委说好了，我们这边和兴业也过不下去了……刘涛：你和兴业也确实落实好了，兴业银行这边还是不允许你这么走，但是在我这边确实可以走，所以现在就是你举棋不定。王正：不是举棋不定，我是已经定了，我要退租。刘涛：但是现在我这边的原因叫不叫你走，确定让你走，你也是不走，是不是？王：是这样，您哪怕确实和他谈妥了，我还是要退租……王正：这个问题不是那么好协调的……首先这个楼梯，法律上规定是公共楼梯。我咨询了，因为兴业确实是在三楼，是属于一套，你不可能不让他们走了，其次村委说这是他的房屋，同意了他使用这个楼梯，那你作为二房东，你租给我房子，我司厅里面，他说厅那边的，这其实是一个根本的矛盾点，兴业这边的意思是不可能让步的。刘涛：那如果说让步了，你怎么办？王正：那不还得等到10号吗？刘涛：不用等，我就说现在。王正：不管怎样，我已经决定要解约了。刘涛：就是现在，不管怎么说，你已经确定要解约了？王正：对……王正：……兴业银行也是我们的大客户，我们所得利益非常高，我们有很多资源对接的。所以无论怎么样，已经到这样了……刘涛：首先我声明，你的补足，单方面说的，我不接受的，其二，你把这个钥匙留下，我也是不接受的。最终双方商定钥匙交到中介处），证明原告提供的录音材料时间及内容存在错误，原告提供的录音材料经过人为剪辑，并非完整版，可以推断原告提交的其他录音资料存在人为剪辑的可能，但是被告对录音中刘涛的陈述无异议，同时也不对录音的完整或是否剪辑申请鉴定；证据8、提交涉案房屋南面楼梯照片图，证实兴业银行占用的三楼部分房间可以通过室外楼梯进入。经质证，原告发表质证意见如下：对证据1原告不清楚，对证据2、3原告不清楚，因为原告一直是在跟刘涛联系，不知道何德强，对证据4请求法庭参考原告被告及兴业银行和村委的谈话录音予以审核认定其效力，对真实性法庭依法认定，对证据5真实性无异议，对证据6中代理合同真实性无异议，证据效力请求法庭依法认定，其余的请法庭依法认定，对证据7真实性无异议，我方提交的证据四中2019年10月3日录音即被告提交的这份录音的后半部分，证实了10月3日房屋退还的事实，以及房屋退还原因仍在于被告承诺原告独用楼梯，而确实不能做到，直接导致原告无法使用该房屋，录音所表示的解约、退租实际上原告通知了被告合同正式解除，并且告知了可以转租，避免产生多余损失，也显示了被告同意原告将钥匙放在中介处，其谈话内容大致与原告提交的一致，无非是原告不能使用涉案房屋，通知了被告，被告不愿解除合同。录音中牵涉到本次庭审原告递交的两张截图，是原告方与兴业银行向行长与李行长的微信截图的真实性，该房屋原告确实不能单独使用楼梯，被告的承诺虚假，不能实现。对证据8图片真实性无异议，但该楼梯是消防通道，并非楼梯。这个情况当时原告提交2019年9月27日录音中也提到了这个消防通道问题，不是可以使用的楼梯，兴业银行也不同意使用该楼梯，而且该楼梯从外观上看不具有使用价值了。对此，被告补充说明如下：证据1、2庭后被告提交原件；证据6代理合同包含了所涉案房屋的四张现场照片，证实房屋被原告实际损毁的情况，对证据4该份证据证实被告方在自己能力范围之内对原告在签订合同后提出的帮助协调请求的问题，被告方予以解决，但尽管如此，原告仍然执意要求解除合同，其行为是违反合同约定的。消防通道就是楼梯，现在高层建筑中除必备电梯外都备有消防通道，是供该楼居民日常正常使用的，至于该楼梯如原告认为不能正常使用应该提供证据证实，银行拒绝使用也应提供证据证实及说明拒绝使用的理由。对于原告提交的证据一、二、四、六、七、八，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对原告提交的证据三，因与原告原始载体一致，故本院对其真实性予以确认。对证据五，原告提供的该部分证据形式不符合法律规定，其真实性、合法性无法查实，本院不予采信。对于被告提交的证据一、二、三，原告对其真实性未提出异议，且被告庭后提交证据原件予以核实，故对其真实性本院予以确认，对于被告提交的证据四，将结合本案其他证据在后续分析中予以分析认定，对被告提交的证据五、六、七，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月22日，案外人何德强通过竞拍方式取得涉案房屋的租赁权，被告刘涛于同日支付案外人何德强租赁费拍卖款120万元。2019年6月1日，何德强出具声明，将涉案房屋转租给刘涛使用，并且同意刘涛在租赁期限内对外转租该商铺。2019年9月1日，原告经营者王正（承租方、乙方）与被告刘涛（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，内容为：第一条商铺状况，乙方自愿租用甲方位于日照市东港区泰安路与威海路处富和小区沿街（原邮政银行）使用（以下简称“该商铺”），该房屋装修状况：外部已装修，内部为毛坯房；乙方确认已对商铺房屋状进行核查，各项设备及装修均完好。该商铺为甲方旧城改造开发的社区商铺，产权归甲方，但尚未办理房屋产权手续。第二条租赁期限及用途租赁期限为拾年，自2019年9月1日至2029年4月22日（装修期在内），房屋用途为美容整形养生，经营业态不得影响周边居民的正常生活（例如：产生噪音、油烟污染等等）及违反有关法律规定。第三条租金、保证金、物业管理费及交付方式1、第一年租金为￥1300000元（其中现金105万，卡30万）以后为25万元卡，第五年度上浮6%。以上租赁费为乙方交付给甲方的净价，涉及该房屋政府应收纳的发票租赁税费及乙方经营中产生的各种杂费税费均由乙方承担（包含出租人交纳的税费也由承租人承担）。自第二年起需于12月1号之前缴房租2、租赁费的缴纳：合同签订后，乙方将第一年度租金金额交付给甲方，后续租赁年度，每年提前2个月缴纳来年租赁费。3、在本合同签订之日，乙方需向甲方交付伍万元作为履约保证金，在合同期内如乙方无违法合同条款行为，合同期满，甲方无息退还乙方。乙方在租赁此商铺期间，接受甲方指定的物业公司服务，与物业公司签订物业服务合同，需向物业公司交付物业管理费。第四条双方权利和义务（一）甲方权利和义务1、在乙方按照合同支付租金的前提下，甲方须于本合同签订后根据甲方施工进度，争取9月1日将该商铺交付乙方使用。2、因该商铺内部尚需装修，甲方自交房日给付乙方90天装修期，该装修期内免租金，合同到期日根据交房日及装修期顺延。（二）乙方权利和义务1、乙方应如期按时交纳租金。2、租赁期间服从该商铺所属物业公司的管理，所发生的水电费物业管理费……与甲方无关。3、租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商铺及内部设施，不得擅自改变该商铺的结构、已有装修及用途，如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果由乙方独立承担相应法律后果，甲方有权可解除本合同，同时有权要求恢复原状并有权要求乙方赔偿因此所遭受的一切损失……5、乙方不得擅自拆装商铺，如需装修，须向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意，但须在合同履行结束前恢复原状，且一律不得改变该商铺的结构。合同期满，乙方未恢复原状的，甲方有权无偿享有装修部分的权益或者自行恢复原状。甲方自行恢复原状产生的费用由乙方承担……9、未经甲方书面同意，乙方不得擅自解除、终止合同。如乙方将该铺转租给第三方，乙方需向甲方提出书面申请……第七条合同解除1、经甲乙双方协商一致，可解除合同；2、如遇政府政策调整及不可抗力，可解除本合同。第八条违约责任1、甲方如不遵守本合同第四条第一款第一项的规定，如超过15天仍无法将该商铺交付使用，则乙方有权单方解除本合同；2、甲方如不遵守本合同第四条的规定，则乙方有权向甲方收取滞纳金，每天按保证金的万分之一计收。3、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的万分之一缴纳滞纳金。拖欠超过30天，甲方有权对该商铺做停水停电处理，如拖欠租金超过60天，则甲方有权单方终止合同，收回商铺要求乙方搬离该商铺，并有权不予返还履约保证金……5、本合同签订后，甲乙双方应当严格按照合同约定履行，任何一方违约须向守约方支付违约金100万元，违约方须赔偿给守约方造成的全部损失，包括直接损失和间接损失，守约方因对方违约行为所支出的一切费用包括律师费、诉讼费、保全费拍卖费、评估费、鉴定费、快递费等一切费用均由违约方承担。第九条争议解决……第十一条合同到期后，甲方如继续取得租赁权，乙方享有优先续租权，甲方负责给乙方提供3个地下停车位。原告经营者王正通过李秀令的账户分别于2019年8月30日向被告刘涛转账10万元、于2019年9月2日向被告刘涛转账50万元、于2019年9月3日向被告刘涛转账10万元，共计支付70万元，被告主张70万元中含5万元履约保证金，原告缴纳房租为65万元。原被告均认可涉案房屋位于泰安路与威海路交汇处富和小区沿街（共三层，原为中国邮政储蓄银行使用），涉案房屋东面为兴业银行，西面没有建筑物，涉案房屋内部有一部楼梯，其中兴业银行租赁三楼部分房屋。2019年9月5日开始，因被告曾承诺涉案房屋内部楼梯由原告单独使用，但涉案房屋东面兴业银行在合同签订前后一直使用该房屋内部楼梯到达其租赁的三楼部分房屋，原告经营者王正与被告刘涛就涉案房屋内部楼梯的单独使用问题多次微信及电话沟通，但始终未能实现该承诺，故2019年9月28日，原告经营者王正向被告发出解除通知，内容为：刘哥，鉴于现状，我决定解除合同，您看一下尽快把我的费用退补给我原因如下1.在租房前承诺楼梯为我作为承租方单独使用，而这个楼梯实际为我方和兴业共用楼梯，这是我们作为女性美容Spa会所无法经营，不能达到我们的承租目的。2.交房时间有延误，我拿到钥匙在9号之后，现在楼梯仍为兴业银行使用，严重影响了我的装修工程进度，延误了原定开业时间。3.原定地下停车场三个车位没能落实到位，停车场不能按约定划分。2019年10月3日，原告经营者王正与刘涛协商将涉案房屋钥匙交至中介。2019年11月7日，日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会出具证明：兹证明日照市东港区泰安路与文登路富和小区沿街（原邮政银行）系我方旧城改造开发的社区商铺，何德强通过日照拍卖行有限责任公司竞拍获得10年租赁权，租赁期限自2019年6月至2029年6月。该商铺由何德强承租，并允许其对外转租使用。该商铺的内部楼梯，由何德强独占使用并且我方可以根据承租人何德强的要求，提供相应的地下停车位3个。特此声明！经办人：张瀚文。原告主张其租赁房屋后，支出清理房屋费用21300元、砸墙费用14000元，并提交微信聊天记录及拆除工程协议书予以证明，后原告撤回对拆除施工费用35300元及装修设计费4000元的诉请。同时查明，因本案原告支出律师费20000元，被告支出律师费35000元。本院认为，租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的行为。依法成立的合同，对双方具有约束力，原告与被告刘涛签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案的争议焦点在于：涉案合同是否已解除及导致合同解除的责任方。对此，本院分析如下：当事人订立租赁合同，其目的是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。根据双方提交的证据及本院查明的事实，双方的合同中已经明确原告承租房屋的用途为美容、整形、养生，而美容、养生、整形行业的性质决定其对私密空间及隐私保密的程度要求较之其他行业更高，被告刘涛应知晓且负有提供出租房屋能够满足原告经营需要的义务。根据原被告提交的录音资料及微信聊天记录可知，虽然涉案房屋之前兴业银行亦使用，被告刘涛曾承诺涉案房屋楼梯将由原告单独使用，不再共用，但涉案房屋东面兴业银行股份有限公司始终需要使用涉案房屋的内部楼梯到达兴业银行租赁的三楼部分房间，影响了原告租赁目的的实现。被告作为出租人而言,其有义务保证租赁物适合使用收益，虽然原被告双方、兴业银行以及涉案房屋的实际所有人文登路社区居民委员会一直在协调涉案房屋的内部楼梯使用问题，但在原告方提出解除合同之前（2019年9月28日），涉案房屋客观上确实不具备楼梯由原告单独使用从而保证原告私密空间的条件，且当时原告亦不能预见其今后何时能够解决楼梯使用问题，面临合同目的无法实现的风险。虽然在诉讼中，日照市东港区秦楼街道文登路社区居民委员会出具证明允许涉案房屋的内部楼梯，由何德强独占使用并且提供相应的地下停车位3个，但相对于原告已经滞后。故原告主张合同目的无法实现，合同解除的事实，本院予以确认，确定被告2019年9月28日收到原告的解除合同通知后双方的租赁合同解除。案涉合同目的无法实现、合同无法继续履行并非因原告的违约行为所致，故原告向被告支付的履约保证金50000元，应当返还；关于应返还的房屋租金，原告在2019年9月28日即向被告表达了解除合同的意思表示并于10月3日准备将钥匙归还被告，且双方于10月3日商定将钥匙放至中介，故被告应承担止损义务，另一方面，作为需要将租赁房屋用于经营的承租人，原告在承租之初，未对租赁房屋的使用情况等事宜详尽了解，未尽到必要的注意、审慎义务，且原告提出解除合同时间为2019年9月28日，而双方商定钥匙交至中介处为2019年10月3日，本院酌定扣除原告1个月的租金，即被告应返还原告多支付的租金54.2万元(租金65万元-租金130万元/12个月*1个月)。原告主张约定2019年9月1日交房，被告于2019年9月12日交付钥匙存在迟延交付的问题，但涉案商铺租赁合同约定争取于9月1日交付商铺，故被告于9月12日交付钥匙未违反合同约定，原告主张本院不予采纳。原告撤回主张两次拆除施工费用35300元、装修设计费4000元的诉讼请求，系其对自己权利的处分，不违反法律等相关规定，本院予以准许。关于原告要求被告承担律师代理费2万元的诉讼请求，涉案商铺租赁合同约定：“守约方因对方违约行为所支出的一切费用包括律师费、诉讼费、保全费拍卖费、评估费、鉴定费、快递费等一切费用均由违约方承担。”原告提供了其与律师事务所订立的代理合同，原告委托的律师亦出庭参加诉讼，表明原告与律师事务所之间形成了委托代理关系，由被告承担原告支出的律师费用具有事实依据，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘涛于本判决生效之日起十日内返还原告日照市东港区传奇驻颜美容会所房屋租金54.2万元；二、被告刘涛于本判决生效之日起十日内返还原告日照市东港区传奇驻颜美容会所保证金5万元；三、被告刘涛于本判决生效之日起十日内支付原告日照市东港区传奇驻颜美容会所律师费2万元；四、驳回原告日照市东港区传奇驻颜美容会所本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11393元，由原告负担3846元，由被告刘涛负担7547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  丁 浩人民陪审员  费春义人民陪审员  王 栋二〇二〇年四月十四日书 记 员  王宝晨