福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终352号 上诉人（原审原告）：黄志雄，男，1961年6月27日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王旭，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市禾山建设发展有限公司，住所地厦门市湖里区。 法定代表人：叶德鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑少泽，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王妍，福建英合律师事务所律师。 原审第三人：厦门市湖里区人民政府，住所地厦门市湖里区。 法定代表人：林重阳，该区区长。 委托诉讼代理人：陈雪，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑少泽，福建英合律师事务所律师。 上诉人黄志雄因与被上诉人厦门市禾山建设发展有限公司（以下简称禾山公司）、原审第三人厦门市湖里区人民政府（以下简称湖里区政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄志雄上诉请求：撤销一审判决，判令禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（126）号合同第一条，对黄志雄55.20平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记（根据双方协议约定：禾山公司应安置黄志雄55.20平方米的店面面积，现实际安置35.61平方米的店面面积并办理了产权登记，余下19.59平方米的店面面积未实际安置并办理产权申请、登记）。事实和理由：一、一审判决事实认定有误。一审法院认定黄志雄在签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》前已经看过讼争店面，其签约前已经知悉讼争店面的结构为内设有夹层，该协议书约定安置店面建筑面积为55.20平方米，并未约定建筑面积不包括夹层部分，存在事实认定错误。（一）需要明确的是，本纠纷产生的原因在于：1.房本下达前，黄志雄看房情况为：房屋底层面积=合同约定的安置面积。房屋实际面积=房屋底层面积（合同约定的安置面积）+房屋夹层面积（合同中未约定也无任何提前说明）。2.房本登记情况为：房屋登记面积=合同约定的安置面积。房屋登记面积内容≠合同约定的安置面积内容。合同约定的安置面积内容=房屋底层面积内容。房屋登记面积内容=房屋底层面积内容的一部分（远小于房屋底层面积）+房屋夹层面积内容。3.因为：单位底层面积价值＞单位夹层面积价值。从而导致：房屋登记面积价值＜合同约定的安置面积价值。综上所述，禾山公司在申请房屋登记时，恶意偷换房屋登记面积内容，用夹层偷换底层面积，导致大幅降低房屋价值。（二）具体理由如下：首先，在相关生效文件承诺安置店面为“沿道路底层建筑”的背景下，黄志雄虽看过案涉店面，但在禾山公司未予以说明的情况下，黄志雄无法知悉当时看到的店面1层面积会被部分登记为夹层面积的事实，其实际是于2013年5月27日领取涉案房产证后才知悉其权利状态。虽房屋底层面积与合同约定的安置面积一致，但房屋登记面积内容与安置协议约定的安置面积内容并不一致，权属登记中的底层面积远小于看房时的实际底层面积。即房屋权属登记中的面积内容仅包括房屋底层面积内容的一部分，其他部分被禾山公司换成了夹层面积。鉴于，单位夹层面积的价值远小于单位底层面积的价值，从而导致案涉店面的房屋登记面积价值远小于合同约定的安置面积价值，侵害黄志雄的合法权益。本案是因禾山公司将案涉店面部分面积登记为夹层面积的行为侵害到黄志雄合法权益而产生的纠纷，系禾山公司未对黄志雄的店面予以全部安置并办理产权登记、未完全履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》中约定的义务而提起的诉讼。其次，黄志雄是基于《关于祥店、刘厝安置房建设及改造用地拆迁事项的承诺》、福建省厦门市鹭江公证处于2002年6月18日出具《公证书》以及《“刘厝、祥店旧村改造”项目协议书》合法生效的前提下，依据诚实信用原则以及信赖原则，与禾山公司签订了安置协议书。以上已合法生效的文件均可证明，禾山公司向各拆迁户对于“店面”有详细、明确的说明，即禾山公司承诺店面为“沿道路底层建筑”，其中并未提及夹层面积的相关事项。禾山公司安置的案涉店面20.48平方米的夹层面积，未经黄志雄同意、未与黄志雄商定、也未曾向黄志雄进行说明，该20.48平方米的夹层面积并非双方在安置协议中约定的店面面积，黄志雄对其不予认可。而禾山公司在安置协议中承诺为黄志雄安置的底层面积为55.20平方米，因此，黄志雄有理由相信禾山公司为其办理的涉案房产证应均登记为底层面积。综上，一审法院在案件事实方面认定错误。二、一审判决适用法律错误，一审法院认定该协议书约定安置店面建筑面积为55.20平方米，并未约定建筑面积不包括夹层部分为由，适用合同法第八条规定认定黄志雄的主张没有依据，属适用法律错误。首先，依据合同法第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”可知，《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》对夹层面积并未作约定，依据合同法第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，在安置协议约定不明时，相关行为的履行要遵照社会普遍认知及交易习惯，已知实际交易中默认将房屋夹层面积等同于底层面积进行登记并非为一般交易习惯。其次，《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》系禾山公司预先拟定并重复使用的打印格式文本，依据合同法第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。鉴于该协议中并未对“夹层面积”有特殊约定，在对合同条款的解释既可能有利于拆迁人，又可能有利于被拆迁人的，应当按照格式合同解释规则，即对该合同条款应按照有利于被拆迁人的意思进行解释，以约束拆迁安置补偿义务人，保护被拆迁人的利益。考虑现房产证面积与实际相比，变相缩水，侵害黄志雄的合法权益，故涉案房屋面积应登记为平层面积。综上，一审判决适用法律存在错误。三、禾山公司未按合同约定申请相应的产权登记，未充分、全面履行合同义务，黄志雄有权要求禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（126）号合同第一条，对黄志雄55.20平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。案涉拆迁安置协议书约定禾山公司安置黄志雄店面55.20平方米。黄志雄按照55.20平方米×3980元/平方米=219696元支付了相关费用。禾山公司向相关部门进行店面面积产权申请后，涉案房产证中显示建筑面积为56.09平方米，店面面积即1层实勘面积35.61平方米，而非约定的安置55.20平方米的店面面积；其余20.48平方米显示为夹层面积，并非双方约定的店面面积。综上，还余19.59平方米的店面面积未予以安置并办理房屋产权证，黄志雄有权要求禾山公司继续履行案涉拆迁安置协议书第一条，对黄志雄55.20平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。 禾山公司辩称，一、事实层面，根据案涉协议约定，案涉安置店面是厦门市禾山镇后埔村民委员会（现为湖里区后埔社区居民委员会）针对本辖区刘厝祥店旧村改造范围内的失地农民进行店面分配，黄志雄为购买案涉安置店面支付了相应的对价，案涉安置店面并非基于“产权调换”给予安置。二、案涉协议并非格式合同，双方约定明确，禾山公司已依据双方约定全面履约，案涉安置店面已经获得权籍登记部门颁发的产权证书，一审法院认定事实清楚，应予维持。（一）案涉协议并非格式合同。从格式合同的定义来看，合同法第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”而案涉协议是在和黄志雄充分协商的基础上，双方对案涉安置店面的坐落、面积、产权办理等事宜达成合意的基础上签订，不符合格式合同的特征。并且，案涉协议关于建筑面积的约定也不存在让人产生歧义的情形。（二）案涉协议约定明确，禾山公司已依据双方合同约定全面履约。1.案涉协议签订之前，案涉安置店面已经建成，禾山公司提供的是《公证书》承诺的沿道路底层建筑，即案涉安置店面为一幢建筑物的底层。黄志雄在看房之时便已经知晓案涉安置店面位于底层并含设有夹层，对此双方均在庭审中确认。2.签订案涉协议时：看房后，双方签订案涉协议。案涉协议约定了协议项下标的为安置店面，并约定安置店面的面积、坐落；案涉协议第四条约定：面积差异处理：店面安置建筑面积如与产权证注明的建筑面积不相符，则根据乙方情况，进行多退少补。黄志雄确认案涉协议内容无误后，方才签字捺印，自始至终禾山公司不存在任何隐瞒、欺诈。3.案涉协议签订后：禾山公司依约为黄志雄办理了产权证，从产权证记载来看：店面坐落、店面用途、店面建筑面积均符合案涉协议约定。因此，禾山公司不存在任何履行上的瑕疵，无需重复履行。三、事实上，夹层的设置系应后埔村委会的要求，为黄志雄建设夹层不但不影响黄志雄的使用，反而增加了便利性：案涉安置店面实际使用面积含一层建筑面积、夹层建筑面积及夹层下方区域部分。黄志雄实际多享用了使用面积，本案情形与“夹层”部分下半部分面积不归黄志雄使用的情况不同。该事实，黄志雄在庭审中亦予以自认。四、禾山公司出售给黄志雄案涉店面在性质上是安置房，是为了基本保障被拆迁户生活收入来源的惠民措施，购买价格本就远低于市场价值。禾山公司一直在为被拆迁户争取最为优惠的安置店面购买价格，对于价格的定位系“优惠价”，并且优惠价从6000元/㎡降至3980元/㎡，价格整体下浮三分之一。因此，案涉店面的购买价格只是基于拆迁安置的优惠价格，而非市场价格。 湖里区政府述称，一、湖里区政府与黄志雄的诉求没有法律上的利害关系。依据民事诉讼法第五十六条规定，湖里区政府并非案涉协议的签订主体，不受案涉协议的约束，与黄志雄的诉求没有法律上的利害关系。根据黄志雄一审庭审自述，其将湖里区政府列为第三人系基于湖里区政府具有行政管理职能，具有监督的职责。湖里区政府认为，区政府是否有行政管理职责属于行政法律关系范畴，不应将其列为民事纠纷案件的第三人。二、案涉主张历经三级信访程序，但均未获得各级政府部门支持。2014年9月17日，经厦门市人民政府出具最终《信访事项复核意见书》（厦政信复核[2014]48号），认定湖里区政府作出的信访事项复查意见事实基本清楚、程序合法，决定予以维持。即案涉主张依法未获得各级政府部门支持。 黄志雄向一审法院起诉请求：禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（126）号合同第一条，对黄志雄55.20平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。 一审法院认定事实：2002年5月21日，禾山公司出具一份《关于祥店、刘厝安置房建设及改造用地拆迁事项的承诺》，第五条“店面”：a)规模：由开发单位提供总面积8000-10000平方米的店面，数量在200间左右，每间店面按建筑面积40平方米左右设计，店面为位于安置房沿道路底层建筑，其中有部分为沿仙岳路主干道中段最好位置，按拆迁人口计算，每个人口享受约8-10平方米的优惠店面，作为今后生活收入来源的基本保障；b)优惠方案：店面价格暂时按6000元/平方米，与开发单位在进一步协商中力争再降，交由镇村委会统筹安排。 2003年1月9日，厦门市禾山镇后埔村民委员会作为甲方，禾山公司作为乙方，签订一份《“刘厝、祥店旧村改造”项目协议书》，第一节“拆迁安置内容”“三、店面”约定：乙方将提供总建筑面积9800-10000平方米的店面，层高3.9米，店面位于安置房沿道路底层建，店面按3980元/平方米（建筑面积）计价，具体由甲方统筹安排，再由被拆迁人按照甲方的分配方案向乙方购买。湖里区政府作为鉴证方在该协议书的落款处盖章。 刘厝、祥店旧村改造工程A4地块10#～13#楼及地下室于2005年1月21日竣工，于2005年3月16日经竣工验收合格。 2006年7月21日，禾山公司（拆迁人、甲方）与黄志雄（被拆迁人、乙方）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方在禾山镇后埔村祥店、刘厝社的房屋因“刘厝、祥店”旧村改造开发用地建设需要，应予拆除，根据后埔社区居民委员会针对本辖区刘厝祥店旧村改造范围内的失地农民店面分配结果，甲方安置乙方店面：黄志雄55.20平方米。祥店新村12号楼祥店里33号店面建筑面积157.81平方米，乙方购买其中分割店面之一，建筑面积55.20平方米。甲方根据与厦门市禾山镇后埔社区居民委员会签订的《刘厝、祥店旧村改造项目协议书（2）》的标准按3980元/平方米计价，共计219696元（55.2平方米×3980元/平方米），店面安置建筑面积如与产权证注明的建筑面积不相符则根据乙方情况，依9000元/平方米的单价进行多还少补，具体由后埔社区居民委员会实施。 2006年7月25日，黄志雄办理完毕祥店里33号店面入住手续，取得该店面。 黄志雄与禾山公司签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》时，祥店新村12号楼祥店里33号店面为现房，签订协议书前黄志雄已看过讼争店面。 2013年5月21日，厦门市房地产交易权籍登记中心为黄志雄办理厦门市湖里区祥店里33号102单元房产权籍登记，厦门市国土资源与房产管理局出具厦国土房证第01070218号《厦门市土地房屋权证》，该房产建筑面积56.09平方米，其中一层35.61平方米、夹层20.48平方米。黄志雄确认其于2013年5月27日领取房屋权证。 2013年6月13日、6月15日、6月18日黄志雄到湖里区信访局上访，反映所购买的店面产权，只给办理一半，要求办理另一半店面产权的信访事项。湖里区政府、厦门市湖里区建设局出具《信访事项受理情况告知单》。2013年8月6日厦门市湖里区建设局作出《信访事项处理答复意见书》。 2013年8月15日黄志雄到市政府信访，反映2006年与禾山公司签订房屋拆迁安置协议并购买了祥店里33号店面，认为店面产权面积不符，对湖里区建设局8月6日的处理答复意见书不服，认为开发商建设的店面占地建筑面积约56平方米，而产权证面积只有35.61平方米，对另外20.41平方米是阁楼有意见。当日，中共厦门市委厦门市人民政府信访局出具《信访事项告知书》，告知黄志雄，根据信访条例的有关规定，请向湖里区人民政府提出书面复查申请。 2014年8月1日，湖里区政府出具《信访事项复查意见书》，维持原承办单位的处理意见，建议黄志雄如对处理意见不服可通过法律途径处理争议。 2016年5月3日，厦门市湖里区建设局出具《不予受理告知书》，告知黄志雄，其提出信访事项已有复核意见，根据《信访条例》的规定，不予另行处理，建议向人民法院提起诉讼。 2018年8月20日，中共福建省委福建省人民政府信访局出具《信访事项告知书》，告知黄志雄等同志在2018年8月20日信访，反映祥店刘厝旧城改造，安置的店面产权面积与实际不符，要求按照协议书、公证书履行的信访事项，根据《信访条例》的规定，依法应当通过诉讼途径解决，请向厦门市集美区人民法院提出。该信访事项告知书手写了“江英霞、谢细凤、刘日祖、陈长智、陈秀美、方秋良、陈淑发、叶玉霞、刘长传、黄志雄、黄亚琴、刘宝华、吕淑娜”的名字。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。因此，黄志雄于2013年、2014年、2016年、2018年向政府信访部门就产权证面积提出请求，其主张权利的诉讼时效应当中断。黄志雄于2013年5月27日领取房屋权证后才知悉其权利状态，禾山公司关于黄志雄诉求超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。 黄志雄、禾山公司签订的《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效。黄志雄主张讼争店面的夹层面积并非《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》约定的建筑面积，禾山公司应继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》第一条，对黄志雄55.20平方米的店面予以全部安置并办理产权登记。禾山公司抗辩夹层部分应当计算建筑面积，讼争店面的《厦门市土地房屋权证》上已经体现了相应的建筑面积，禾山公司已经交付了符合协议书约定的店面。一审法院认为，黄志雄在签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》前已经看过讼争店面，其签约前已经知悉讼争店面的结构为内设有夹层，该协议书约定安置店面建筑面积为55.20平方米，并未约定建筑面积不包括夹层部分，而黄志雄取得的《厦门市土地房屋权证》亦载明建筑面积为56.09平方米，因此，可以认定禾山公司已经交付了建筑面积为56.09平方米的店面并办理了权属登记，故黄志雄的主张没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回黄志雄的全部诉讼请求。案件受理费100元，由黄志雄负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为,黄志雄与禾山公司签订的案涉《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。从合同的签订过程及履行上看，黄志雄是在察看案涉店面现房后与禾山公司签订该协议书的，该协议的签订不符合格式合同的特征。因此，黄志雄对协议书中约定店面的建筑结构含有夹层是事先知悉且予以认可的。案涉店面的产权证确认该店面总建筑面积为56.09平方米，与案涉协议书约定的安置面积多出0.89平方米，因此禾山公司交付的案涉店面符合协议书约定，其已全面、充分地履行了合同义务。黄志雄在无证据或法律依据的情况下，主张协议书中约定的店面面积不应包括夹层面积，禾山公司未对协议书中约定的55.2平方米店面予以全部安置的理由不能成立。 综上所述，黄志雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄志雄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （林巧玲） 审 判 员 （胡林蓉） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年四月二十九日 代书记员（ 朱巧 婷） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。