苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0233591民初7526号 原告（反诉被告）：刘东，男，1978年10月16日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘兴农，男，1961年4月23日生，汉族，户籍所在地上海市闸**。 被告（反诉原告）：奚莉莉，女，1962年3月13日生，汉族，户籍所在地上海市闸**。 被告（反诉原告）：潘叶倩，女，1991年9月3日生，汉族，户籍所在地上海市闸**。 委托诉讼代理人：汤子高，江苏拙正律师事务所律师，代理潘兴农、奚莉莉、潘叶倩。 委托诉讼代理人：杨建功，江苏拙正律师事务所律师，代理潘兴农、奚莉莉、潘叶倩。 原告刘东诉被告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理，诉讼过程中，三被告向本院提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭于2020年4月7日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，刘东的委托代理人彭浩，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩的共同委托诉讼代理人汤子高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告刘东向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即退还购房定金5万元；3、判令被告承担违约给原告造成的损失117万；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告双方经苏州市房联地产经纪有限公司中介于2018年12月13日签订了一份房屋买卖合同。合同约定，被告将自有的位于苏州市的房屋出售给原告，双方约定房屋的实际成交价为383万元，原告于合同签订的当日也依照约定交付了5万元定金。可后来被告明确告知，不再出售该房屋了。有鉴于被告明确表明不再履行合同，已属于根本违约，且该违约行为导致原告损失巨大(该房屋现预估为500万元)。原告遂依法提出上述诉请，恳请法庭予以支持。 本诉被告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩辩称，我方为了急用钱出售涉案房屋，而且通过中介挂牌的价格，在当时均比同地段的其他房屋便宜近30万左右。为了顺利出售房屋，还通过多方筹措提前清偿了涉案房屋的抵押贷款。合同也明确约定，因在合同签订之日起30日内办理网签及相关后续手续，并进行首付款的资金托款，但买方无视合同的约定，即契约精神，违约拖延达半年之久，违约方一直是本诉的原告。我方虽然得知买房人无法在2019年5月1日前办理网签手续，同意将最后的期限延期至2019年5月6日办理网签手续。但在4月27日、28日，5月2日多次催告均未得到买房人最终答复，明确其可以在5月6日办理网签，所以对于在5月6日办理网签并未达成一致意见，故鉴于买房人前期的一直拖延及种种违约行为，以及在5月4日我方接到中介方告知买方仍需要延期一个星期后，我方不再给予对方宽限期，进而在群里告知对方，行使解除权不再卖给对方，买方只在我方微信群里行使解除权后才答复，可以在5月6日办理网签手续，但此时我方已经行使了合同约定的单方解除权。对方答复5月6日可以办理网签已经没有任何意义了。刘东在5月6日未通知要求中介方做好网签合同和中介方一同前往房产交易中心办理手续，而单独前往房产交易中心，其根本不像真正的买房人，为了积极寻求交易的继续履行，而仅仅是进行拍照取证，为了本案的诉讼做准备。我方在买房人无继续购房意愿的情况下，直至6月14日才发送书面的函件给刘东，进一步告知解除房屋买卖合同的事项，并保留追究刘东法律责任的权利。我方通过事后了解到，签订房屋买卖合同的刘东并非真正买房人，购买我方房屋的真正买房人为苏州市某公安局公务员宋丹，宋丹并非善意购房人，而是要低价购买高价转手，考虑到其本人身份的特殊问题，就使用刘东的名义来购买，并由刘东等人来操作，在与我方签订合同后，因自身资金问题或者是未找到合适的下家，无法在合同约定的时间内办理网签及首付款、资金托管，就一直以流动户口未转入苏州为由一直拖延履行合同，屡屡违约。我方也在刘东提起诉讼后向中介方调查取证到该事实，并保留了相应证据，如确有必要，我方也可以将相关证据提交法庭。根据房屋买卖双方及中介聊天记录，我方多次向买房人催告，要求其尽快办理网签手续，未有证据显示买房人就其履行合同作出过的实质的行为和努力。在我方行使合同解除后，对方反而以此主张要求我方退还定金并赔偿损失，无任何事实和法律依据。综上所述，请求贵院依法保护守约人的合法权益，驳回原告的全部诉请。 反诉原告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告承担违约金766000元。2、由反诉被告承担反诉案件受理费用。事实和理由：2018年12月13日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房地产居间买卖合同》。被告购买原告位于苏州市工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢1541室的房屋，合同中约定房屋价款378万元，买受方于2019年1月30日前向出卖方支付首付款，并在合同签订之日起30日内，办理资金托管手续，进行挂牌及签订《苏州市存量房买卖合同》(即网签)，同时对违约责任也进行了明确约定。后原被告另行签订了一份《补 偿协议》，对该套房屋的现有装潢及附属设施、设备作价5万元由被告补偿给原告，最终确定房屋总价款合计383万元。 合同签订后，双方应在2019年1月12日前办理网签，但被告告知中介自己原籍河南洛阳还没有入户苏州无法办理网签，无法支付首付款，于是原告多次电话沟通要求被告在2019年春节前完成网签，但直到2019年2月中旬，被告告知原告还在办理入户过程中，希望原告再宽限一段时间。在3月9日，原告方再次微信告知中介办理网签最后期限在5月1日前，并且告知如果到时仍无法履行合同，将按违约处理，被告并未给予明确答复，仍在拖延。在3月27日，鉴于被告迟迟没有履行合同办网签的行为，原告方明确向被告告知如果5月1日前仍然不能走手续，办网签履行合同，将按合同约定要求被告承担违约责任。之后一直到4月27日上午仍未得到被告履行合同的答复，在中介方明确通知被告于4月30日带好材料前往苏州工业园区房产交易中心办理网签手续，被告才在4月27日下午通知原告，以家中老母亲生病回老家为由再次拖延，推迟至5月1日之后办理网签。后原告迫于无奈告知最迟5月6日办理网签，原告和中介方分别在4月28日、5月2日催促被告答复，但一直没有得到被告对5月6日办理网签的确认答复。直到5月4日下午被告向中介方告知仍然要延迟一个星期才能办理网签。后中介 方将这一情况告知原告后，原告鉴于被告一而再再而三的不诚信及违约行为，决定将房屋不再出售给被告。后原告从中介处了解到被告在2019年1月29日即已经办好了苏州户口手续，从2019年1月份至5月份一直故意借口以入户来拖延办理网签，屡次违约，被告并未有实际行动表明要履行合同，故而原告于6月14日发函正式告知被告解除合同，并保留追究被告按合同约定承担的依据房价20%计算的而违约金。原告本着息事宁人的态度，并未立即向被告主张违约金损失，但被告却恶人先告状，在被告方先违约的情况下，却反而要求原告赔偿其损失，完全颠倒黑白，混淆是非，故而原告在此提起反诉，维护自身的合法权益，并要求被告对其违背基本的诚实信用原则、违约行为承担相应的代价。恳请贵院判如所请。 反诉被告刘东辩称，请法庭驳回被告的反诉请求，从这个事实和理由里面可以看到，在2019年4月底以前，双方确实就合同的延迟履行进行过反复的磋商,但是在4月底双方已经确定这个是5月1日以后放假以后过来办理网签手续，并且明确了是5月6日来办网签手续。被告在反诉状中说到5月4日下午，被告向中介方告知仍然要延迟一个星期才能办理网签被告没有相应的证据证明，原告也没有提出这样的要求，因为原告已经准备5月6日网签并且5月6日也到了苏州，大家都知道不管是在五一假期期间或者前后，不管是从苏州回河南的火车票，还是从河南回苏州的火车票都是很难买的，如果不提前预定的话，这个不可能。 本院经审理查明认定事实如下：苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢1541室房屋登记所有权人为潘兴农、潘叶倩、奚莉莉。2018年12月13日，刘东（买受方）与潘兴农、奚莉莉、潘叶倩（出卖方）通过苏州市房联地产经纪有限公司（居间方）签订《房地产居间买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定出卖方将其所有的位于苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢1541室房屋出售给买受方，房屋建筑面积为128.33平方米。房屋价款为378万元，就房款支付双方约定买受方于2019年1月30日前向出卖方支付首付款人民币114万元，该款项由买受方直接支付于房产交易资金托管账户，同时将办理贷款所需材料及相关费用交于居间方，买卖双方委托居间方选择贷款银行，并于签订资金托管协议之日起2天内与贷款银行签署存量房贷款合同及其他相关文件。合同第五条约定，买受方未能按合同约定支付房款，逾期不超过15天，自本合同约定的房款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15天后，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起3天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本合同约定的房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本合同约定的房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同约定的房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第六条约定，买卖双方须于本合同签订之日起30日内，备齐过户文件交于居间方，并在办理资金托管手续前委托居间方进行挂牌及签订《苏州市存量房买卖合同》。 同日，双方签订补偿协议，约定双方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备，以及空置费另行补偿出卖方人民币伍万元，其中人民币五万作为定金（买受方在签署《房地产居间买卖合同》之日支付定金人民币伍万元整）。双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计人民币383万元。 同日，刘东向潘兴农支付定金5万元，潘兴农出具收款收据予以确认。 以上事实，由刘东向本院提交的《房地产居间买卖合同》、补偿协议、收款收据、房产证复印件及当事人庭审陈述予以证实。 刘东针对其本诉诉请主张及反诉答辩意见，向本院提交证据，潘兴农、潘叶倩、奚莉莉质证如下： 赵晓东与潘兴农、中介的微信群聊天记录打印件，中介在2019年4月27日在微信群中发消息：“经买卖双方沟通协商确定资金托管日期变更为2019年5月1日后办理。具体日期有卖方定夺，本是2019年4月30日号办理资金托管手续，因买方家庭老人问题需要回家，故往后延迟。以上买卖双方均电话协商一致同意”。双方于当天中午12时19分均回复表示同意。潘兴农于当天下午14时51分表示，定于5月6日上午10点钟前网签。赵晓东回复：“好的，我来通知刘东”。中介说：“好的，确认没问题群里讲一下”，赵晓东回复：“好的”。在4月28日，中介@赵晓东，要求其确认5月6日早晨8时50分到园区房管局办理网签托管，要求其回复。赵晓东表示：“收到，我确认好了回复你们”。2019年5月2日，中介@赵晓东：“刘东，你们本月6号早晨托管手续时间安排的怎样”、“收到回复一下，我好安排”，刘东未回复，2019年5月4日，潘兴农于早上10时31分发消息：“各位好：5月6日上午10点前网签是最后截止时间，特告知”。当天下午1时54分，潘兴农发消息：“各位好，我现决定不出售铂金公寓1541房产了，由于买家已违约3个月之久，我可以不追究20%赔款，但5万订金我不予退还，谢谢”。赵晓东回复：“潘师傅，不是说好了五月六号去网签吧”，潘兴农表示：“我钱已经凑到了，所以不出售了”，赵晓东回复：“潘师傅，节前不是说好了吗”，潘兴农表示：“现在行情大幅上涨，如你好要买我房子，我要涨价了，过错不在我，抱歉”。赵晓东回复：“潘师傅，五月六号是你同意的”，潘兴农表示：“我现在决定不出售了，因为我损失很大，计划全部打乱，再说我女儿急需用钱现在已经解决，有事情与中介联系”，赵晓东回复：“那这样的话是你违约了，我们大家都约定好了五月六号签网签”。该微信聊天记录证明被告违约的事实。赵晓东是刘东的代理人，帮忙处理买房的事情。 潘兴农、潘叶倩、奚莉莉对该证据真实性无异议，但表示该微信聊天记录不完整。 潘兴农、潘叶倩、奚莉莉针对其本诉答辩及反诉诉请，向本院提交证据，刘东质证如下： 证据1、潘兴农与中介方常坤坤的微信聊天记录截屏打印件，在合同签订后，我方多次催促中介方告知要求原告尽快办理网签的手续并履行合同，但是原告却迟延到5月份仍未得到明确的具体答复。该微信记录中，在2019年3月9日即要求网签，但未得到买方的答复，而且中介方也在说明买方未给其明确答复。且在3月9号我方发出一个通知告知要求最后期限到5月1日，且已经宽限了三个月，到时候无法履行合同的话，按照违约处理。中介方将我方的原话传达给了实际的购房人宋丹先生，要求第一问题，户口的转移情况。第二，如果在5月1日不能够办理的话，则按照合同约定承担违约责任。 证据2、微信群聊天记录截屏打印件，是由买卖双方以及中介方、实际购房人的微信群聊打印件。该群是在2019年4月22日组建，中介方的马云海将我方以及实际买房的操作人赵晓东、实际买房人宋丹及原中介方常坤坤一起拉入群里。在2019年的4月30日，中介方就已经告知对方要求准备办理资金托管的相应手续，并要求4月30日按时去房管交易中心办理托管，但最终得到买房人又一次拖延，要求在5月1日之后再办理，我方出于对方因家里老人问题同意，最终定夺在5月6日，从2019年4月27日我方定夺为5月6日后，并未得到原告方买方的实际答复是否可以。我方在4月28日、5月2日以及5月4日上午多次催告但均没有得到明确答复，直至5月4日下午我方接到中介的电话告知书，买方仍然要延期一个礼拜，之后我方明确行使合同解除权，而且从该微信的后续可以看出5月6日买房人发照片在微信群里进行取证，就是为了诉讼做准备，其根本并不是为了要实际地履行合同。该微信群聊记录，因为我方已经退出群聊，我们是从常坤坤的手机上截取的。 证据3、户口本复印件、离婚证复印件和身份证复印件，证明刘东自2019年1月29日已经办理好了苏州的户口手续，但他却以此为借口拖延履行合同，屡次违约。 证据4、解约通知书、邮寄凭证及邮件发送记录，证明原告签订合同后一直违约，并未实际履行合同。在我方在群里行使单方解除权后，在6月14日正式发函告知刘东解除合同的事项并保留追究其违约责任的权利。 证据5、赵晓东、宋丹与中介常坤坤的微信聊天记录，从该微信聊天记录上可以看出，经我们事后调查，宋丹为实际购房人，宋丹前期与中介方对房屋合同的签订以及手续的履行均沟通得很详细，而且中介方也将我方的相应的材料发发送给了宋丹，但宋丹在微信中提到其因另外一处的房屋拍卖款未能到账，没办法及时进行首付款的资金托管，所以时间一直在拖，而且从中介方发给宋丹的短信上也告知，如果仍然延期的话，房东则要求追究违约责任，这恰恰与原告在庭审中所述的宋丹只是介绍刘东买房是不符合事实的。 刘东对证据1真实性无法确认。对于签了合同之后没有在合同约定的时间内进行网签这个事实是认可的，当时确实因为是我方的原因，具体包括是在1月12日之前原告的户口还没有迁到苏州来，因为审查已经通过了，具体什么时候迁到苏州具体日期不知道。刘东离婚了，当时房子要买在她个人名下，家庭产生了矛盾，所以因为这样一些原因导致了没有及时的去办网签，但是最终在4月份双方基本上是达成了一致。证据2微信记录真实性没有异议，但是对于他说道4日中介给他们打电话，说原告方要求在延期一周，这个事实是不认可的，在微信中也反映不出来。对证据3、4真实性无异议。就证据5，我们认为和这个案子没有关联性，从合同中看不出宋丹就是实际买房人，也看不出在5月4日宋丹要求再进行延期的这样的信息，真实性无异议。赵晓东是刘东的代理人，刘东找到宋丹让他跟中介沟通，因为宋丹认识中介，中介费少收点。 诉讼过程中，就合同履行情况，刘东表示其可以继续履行合同，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩表示，因刘东违约，故主张合同已解除，刘东表示，基于卖方上述意思表示，其也要求解除合同。基于原、被告上述陈述，本院依法认定原、被告签订的《房地产居间买卖合同》解除。 就解除原因，潘兴农、奚莉莉、潘叶倩认为，其多次催促刘东办理网签手续，但刘东一直未予明确答复，其违约再先，本院认为，结合双方微信聊天记录及庭审查明，确因刘东原因导致未按房屋买卖合同原约定的时间网签并导致网签时间拖延，双方就此多次沟通，最终于2019年4月27日就网签时间确定达成新的合意，由潘兴农、奚莉莉、潘叶倩确认网签时间，买方明确网签时间为2019年5月6日，故应当以双方确认的新的网签时间作为合同继续履行的依据。结合双方沟通情况，潘兴农于2019年5月4日即约定的资金托管、网签时间之前即明确表示不出售该房屋，构成违约，故本院认为，导致本案房屋买卖合同无法继续履行的责任方归于卖方即潘兴农、奚莉莉、潘叶倩，其依法应承担相应的违约责任。刘东主张潘兴农、奚莉莉、潘叶倩退还购房定金5万元有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。就本诉原告第三项诉请，刘东表示，因房价上涨，涉案房屋市场价为500万，导致我方损失117万元，被告对此不予认可。原告基于其上述主张，申请对涉案房屋于2019年5月6日的房屋价值进行评估，并以此确认房屋差价损失，本院基于原告上述申请，依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋于2019年5月6日的房屋价值进行评估，评估机构于2019年10月16日出具苏信房地估字【2019】苏州第010121号评估报告，认定2019年5月6日涉案房屋市场价值为494.38万元，该房屋在2018年12月13日的房地产价值为405.82万元，房地产差价为88.56万元。刘东对该评估报告予以认可，表示认可按该房屋差价885600元主张损失。 潘兴农、奚莉莉、潘叶倩认为，双方合同约定的网签时间为2019年1月12日，因刘东一直拖延导致未能履行合同导致2019年4月27日才通过中介方沟通将网签时间再次延后至5月1日之后，暂且不判定我方在5月4日行使单方解除权是否合法有效，但从期原告也承认自己存在违约行为，即使算差价，也应计算2019年4月27日至2019年5月6日房屋价值的差价进行评估。 本院认为，导致房屋买卖合同解除的根本原因在于潘兴农、奚莉莉、潘叶倩单方违约解除合同，但结合双方就网签时间的磋商过程，考虑到原告方对于网签时间的延后、损失扩大存在一定的过错，本院结合考虑上述因素、双方合同约定及评估报告认定，依法酌定潘兴农、奚莉莉、潘叶倩赔偿原告违约损失55万元。承上所述，本院对潘兴农、奚莉莉、潘叶倩的反诉诉请不予支持。至于潘兴农、奚莉莉、潘叶倩辩称的实际购房人的问题，本院认为，原、被告双方系房屋买卖合同签订方，未有证据证实受涉案房屋买卖合同的权利、义务约束一方系宋丹，故本院对其该项抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、依法确认刘东与潘兴农、奚莉莉、潘叶倩于2018年12月13日就苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场1幢1540室房屋签订的《房地产居间买卖合同》解除； 二、本诉被告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩于本判决生效之日起十日内退还本诉原告刘东定金5万元； 三、本诉被告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告刘东违约损失55万元； 四、驳回本诉原告刘东的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费37440元，保全费5000元，合计42440元，由本诉原告刘东负担17492元，由本诉被告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩负担24948元，本诉被告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩应负担部分已由本诉原告预交，由本诉被告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩于本判决生效之日起十日内支付本诉原告刘东；反诉案件受理费5730元，由反诉原告潘兴农、奚莉莉、潘叶倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  谢淑敏 人民陪审员  胡有意 人民陪审员  夏娟丽 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  马金叶