湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2825民初83号原告谈运斌，男，生于1968年3月28日，汉族，初中文化，个体工商户，住湖北省宣恩县。原告刘白云，女，系谈运斌配偶，生于1968年10月1日，汉族，初中文化，个体工商户，住湖北省宣恩县。二原告共同委托诉讼代理人李桂林，湖北夷水（宣恩）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告宣恩丹峰实业有限公司，住所地：宣恩县珠山镇建设路**，统一社会信用代码：91422825066145229G。法定代表人周显武，该公司董事长。委托诉讼代理人李林泽，男，生于1967年1月22日，土家族，住重庆市黔江区，宣恩丹峰实业有限公司员工，代理权限为特别授权。被告周显武，男，生于1970年8月19日，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人郑桂超，湖北洪渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司，，住所地：湖北省宣恩县珠山镇沿河北路河滨广场**统一社会信用代码：9142282531644883XN。负责人汤兴江，该公司经理。原告谈运斌、刘白云诉被告宣恩丹峰实业有限公司（以下简称丹峰公司）、周显武、深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司（以下简称巨能绿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告刘白云及其委托诉讼代理人李桂林，被告丹峰公司的委托诉讼代理人李林泽，被告周显武的委托诉讼代理人郑桂超，被告巨能绿公司的负责人汤兴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈运斌、刘白云提出诉讼请求：1、判决三被告共同向原告支付房屋租金596095.20元；2、判决三被告共同支付违约金196711元；3、由三被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告丹峰公司系巨能绿公司的实际控制人。2014年9月28日，被告丹峰公司以巨能绿公司名义与原告签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定：由巨能绿公司租赁原告购买被告丹峰公司开发的丹峰贡水龙城B1-29商铺，房屋建筑面积42.55平方米，租赁期限为11年，自2015年12月30日起至2026年12月29日止，每月租金为4967.46元，付款期限约定为按季度支付，但履行合同过程中，被告仅支付第一年租金，后未再支付。2018年6月21日，原告与被告丹峰公司及周显武达成协议：2016年12月30日至2026年12月29日的十年租金共计596095.20元，定于2018年12月30日一次性付清，由丹峰公司及周显武承担连带清偿责任。逾期未付，由丹峰公司及周显武按照租金总金额的30%支付违约金。协议后，三被告未履行。被告周显武系被告丹峰公司的法定代表人，系巨能绿公司的实际控制人，故周显武的行为，对其余二被告公司发生效力，该协议有效，三被告承担违约责任，连带给原告支付租金及违约金。原告谈运斌、刘白云为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、2014年9月28日原告谈运斌、刘白云与被告巨能绿公司签订的《房屋（商铺）租赁合同》复印件一份。证明：原告购买的B1-29号商铺，商铺租赁给被告巨能绿公司，租赁期限为11年，自2015年12月30日起至2026年12月29日止，每月租金为4967.46元，第一年租金于收到该证明后10个工作日内支付，第二年及之后的租金按季度支付，违约责任约定为未按时支付租金的，按照租金总金额30%支付违约金。证据二、2018年6月21日周显武与谈运斌、刘白云签订《补充协议》原件一份。协议主要内容是10年租金共计596095.20元，定于2018年12月30日一次性付清，丹峰公司及周显武对上述租金给付义务承担连带清偿责任。证明：被告丹峰公司系巨能绿公司实际控制人，三被告与原告签订补充协议，承诺一次性付清10年租金，并约定了违约金。证据三、谈运斌、刘白云身份证复印件各一份。证明：二原告的身份信息。被告丹峰公司辩称，周显武是丹峰公司法定代表人，与巨能绿公司无关联，周显武无权为该公司设定权利义务，周显武受原告的胁迫签订协议无效，被告丹峰公司与本案租赁合同无关，该协议不对丹峰公司产生效力，故应驳回原告的请求。被告周显武辩称，原告与被告丹峰公司签订的是房屋买卖合同，原告将购买的商铺出租给巨能绿公司，租赁法律关系当事人是原告与被告巨能绿公司，其合同的履行与被告丹峰公司没有关系，被告周显武是丹峰公司的法定代表人，其在本案中的相关行为应属丹峰公司的行为，所以周显武如果承担责任，也应当由丹峰公司承担，周显武不是本案适格被告。被告巨能绿公司辩称，丹峰公司逾期交房，租赁公司并未实际使用商铺，而且根据合同约定租金按季度支付，不可能一次性支付10年租金，周显武或丹峰公司无权代理巨能绿公司签订补充协议，原告的诉讼请求应予驳回。被告丹峰公司、周显武、巨能绿公司未向本院提交证据。经质证，原告提交的证据一、证据三，三被告无异议。对证据二，被告巨能绿公司认为内容不合法；被告丹峰公司及被告周显武对补充协议的真实性有异议，并认为原告不能仅凭补充协议说明周显武是巨能绿公司的实际控制人，该份补充协议是原告通过变相施压胁迫周显武签订的，周显武无权代表巨能绿公司签订协议。本院审查认为，原告提交的证据一、证据三本院予以确认。原告提交的证据二系被告周显武与原告签订，但不能证明丹峰公司及周显武受巨能绿公司委托，巨能绿公司亦称丹峰公司及周显武的行为不能代表该公司的行为的意见应予支持，故该协议本院不予确认。经审理查明，原告谈运斌、刘白云购买了被告丹峰公司开发建设的丹峰贡水龙城B1-29号商铺，于2014年9月28日与被告巨能绿公司签订《房屋（商铺）租赁合同》（编号：JNL140950），合同约定：甲方谈运斌将购买的丹峰贡水龙城B1-29号商铺，建筑面积42.55平方米，租赁给乙方巨能绿公司，租赁期限为11年（自2015年12月30日起至2026年12月29日止），每月租金为4967.46元，第一年的租金在乙方收到甲方出具款项到帐证明后10个工作日内一次性汇入甲方指定账户，第二年至第十一年每年的租金，按季度支付给甲方，每季度上月20日至30日为支付日。乙方无正当理由逾期向甲方交付租赁租金，乙方应按每逾期一日按所欠租赁租金的万分之五向甲方支付违约金。在履行合同过程中，甲方已收到第一年租金，之后再未收到租金。另查明，被告丹峰公司于2019年4月9日将原告所购买的商铺B1-29号实际交付给被告巨能绿公司。2018年6月21日原告谈运斌、刘白云与被告周显武签订了《补充协议》，协议内容：谈运斌的10年租金共计596095.20元，定于2018年12月30日一次性付清；丹峰公司及周显武对上述租金给付义务承担连带清偿责任；如果未按上述时间给付租金，应承担违约责任，丹峰公司及周显武按照原租赁合同中约定的租金总金额的30%向谈运斌支付违约金；该份协议系原《房屋（商铺）租赁合同》的补充，原租赁合同继续有效，与原租赁合同具有同等法律效力。周显武在补充协议上签名并标注“此事的解决是因刘白云、谈运斌家庭实际困难”。补充协议签订后，被告没有给原告支付约定租金，原告因此起诉。本院认为，原告谈运斌、刘白云与被告巨能绿公司签订《房屋（商铺）租赁合同》（编号：JNL140950）有效，双方构成租赁合同关系。被告丹峰公司与原告谈运斌、刘白云因签订《商品房买卖合同》形成买卖合同关系。虽然两份合同的标的物是同一物，但两份合同之间没有权利义务上的关联。而原告主张丹峰公司以及周显武系巨能绿公司的实际控制人，没有证据证明。被告丹峰公司及被告周显武未获得被告巨能绿公司授权，无权与其签订房屋租赁合同的补充协议，双方签订的补充协议无效。原告对被告丹峰公司及周显武的诉求不应支持，原告应按与巨能绿公司签订的租赁合同向其主张房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告谈运斌、刘白云的诉讼请求。案件受理费9760元，由原告谈运斌、刘白云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：中国农业很行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗 军审 判 员  潘国柱人民陪审员  龚光荣二〇二〇年四月二十一日书 记 员  李章银