山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1325民初3754号 原告:吴玉莲，女，1969年3月1日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：邱全德（系原告之夫），男，1972年7月27日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：刘国际，山东义超律师事务所律师。 被告:临沂银源商业运营管理有限公司。 住所地：费县新汽车站南侧。 法定代表人：王龙庆，总经理。 委托诉讼代理人：梁建民，山东信誉永恒律师事务所律师。 原告吴玉莲与被告临沂银源商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉莲及委托诉讼代理人邱全德、刘国际，被告临沂银源商业运营管理有限公司委托诉讼代理人梁建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴玉莲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告赔偿原告商铺修复费30000元（暂定，具体数额待评估后确定）；2.判令被告赔偿原告商铺贬值费10000元（暂定，具体数额待评估后确定）；3.判令被告赔偿原告营业损失10000元（暂定，具体数额待评估后确定）；4.判令被告承担本案的评估鉴定费及诉讼费等费用。庭审中，原告确定诉讼请求数额为：赔偿原告商铺修复费17977.8元、商铺贬值费50000元、营业损失自2019年5月22日至判决之日按每天71.23元计算。事实和理由：2014年3月17日，原告将其所购买的位于费县银源家居建材广场4号楼1号商铺与被告签订了《商铺委托管理合同》，合同约定被告在托管期间，原告同意将涉及该商铺除所有权以外的符合法律规定的权利，包括使用权、收益权、经营权、租赁权在内的其他权利等委托给被告，期限三年，自2015年9月28日至2018年9月27日止。委托期内被告应合理使用其所承租的商铺及附属设施，如因使用不当造成商铺及设施损坏的，被告应立即负责修复。2015年9月28日，被告将该商铺出租给他人。2019年5月23日，原告将商铺收回，在对商铺另行装修时发现原承租人在租赁期间内违反装修约定，在隐蔽装修工程中将原告商铺内一楼楼梯上方承重圈梁切断，将楼板破坏等。被告的行为已造成该商铺处于危房状态，原告无法正常经营使用，同时致使该商铺市场价值降低，给原告造成大量经济损失。被告为商铺直接托管方，托管期间管理不当，违反双方签订的合同义务。被告在托管期满，办理交接时，刻意隐瞒原承租人毁坏承重圈梁的事实，存在欺诈行为，应承担民事责任。原告收回商铺时，于2019年4月18日成立山东宏谷健康管理咨询有限公司，因被告管理不当，致使原告成立公司至今未能运营，给原告造成重大的经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告临沂银源商业运营管理有限公司辩称，原告起诉要求被告承担修复赔偿责任不能成立，应驳回原告对被告的诉讼请求。1.被告和原告已达成新的协议，即使有损失并不由被告承担责任。2018年8月7日，被告和原告达成新的《自营合同》，其中第五条第1款明确约定对委托经营期届满商铺，商户如因使用不当造成商铺及设施损坏的，市场责成租赁者负责修复但甲方无修缮义务。因此，应驳回原告对被告的诉讼请求，向承租商户主张赔偿责任。2.原告已与案外人李源达成协议，由李源承担责任并已部分受偿。原告在与被告签订《自营合同》后，将商铺房屋租赁，至2019年5月，原告与租户解除了协议，并约定了由租户李源承担修复并支付费用，包括原告诉称的楼梯恢复。因此原告已通过该途径获得赔偿。3.原告诉讼请求贬值损失和营业损失并不成立。原告即使有损失但并不影响整体商业使用性能，并且原告并没有进行转售，并无贬值损失的存在。营业损失也并不存在，与损坏并无直接因果关系，与是否违约无法律关系。综上所述，被告管理期间的房屋是否受损通过新的约定并不承担责任，而是由租户承担责任，原告在托管期满自行出租他人且已就损坏达成新的修复赔偿协议，是否在被告管理期间损坏无法确定，起诉被告承担责任并不正确，请求法院查明事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交以下证据：证据一、商铺委托管理合同复印件，证实将涉案房屋交给被告管理，在委托期间，被告对商铺有完整的使用权等权利；证据二、自营合同复印件一份；证据三、银源家居进场装修审批单；证据四、治安安全消防协议；证据五、照片七张。 经庭审质证，被告的质证意见为：对证据一本身无异议，但合同中约定的使用不当修复责任已通过自营合同进行了变更；证据二无异议，自营合同签订的时间在托管合同期限内，对托管合同中修复的责任进行变更属于有效；证据三、证据四本身无异议，被告托管期间将原告的商铺和盛维义签订租赁合同，实际承租人是盛维义、李振、李源，从审批单协议中可以看出被告托管期间已尽到了管理义务，承租人进场装修的情况已经超过了被告的审批，其中包括对楼梯的改造；对证据五无异议，但所显示的修复项目，原告已经与租户李源达成修复协议，且已从李源剩余租金及保证费作了抵顶，多退少补。 被告为证实其主张，依法向本院提交以下证据：证据一、盛维义和被告签订的《商铺租赁合同》；证据二、盛维义《关于4-1、24、25房屋使用说明》；证据三、李源交付租金的收据；证据四、自营合同；证据五、原告和李振签订的《商铺租赁协议书》；证据六、终止协议。 经庭审质证，原告的质证意见为：对于证据一、二、三，该三组证据系被告与他人签订的商铺租赁合同，与本案原告主张的由被告承担托管期间的对租赁房屋损坏程度及赔偿情况没有关联性，原告将商铺托管给被告，被告与其他人签订租赁合同，其应当保证租赁房屋的完整性，而且在双方签订的商铺托管合同中也明确约定被告在使用商铺时，造成商铺及设施损坏的，应当立即负责修缮。另外，从被告与盛维义签订的商铺租赁合同中，仅看出承租方为盛维义，并没有被告所说的李源签字，另外，其提供的盛维义情况说明及李源交付的租金并不能证实李源就是涉案商铺的实际承租人。对于证据四，该合同是在商铺委托管理合同约定的托管期间届满后，原、被告双方另行签订的租赁合同，该合同第五条也约定商户造成商铺及设施损坏的市场（被告）责成负责修复，而且该条（原合同明确表明由商户负责修复）并没有在原合同中有记载，这是被告为了摆脱其应承担的修缮义务而故意捏造的一条内容，而且该条内容也明显违背诚信原则，也显失公平。对于证据五、六，被告所指的原告与李振签订的商铺租赁协议书，系在委托管理合同终止后签订的，系原告与他人另行签订的商铺租赁协议，其内容的约定也是对托管合同终止后房屋现状的约定。在此之前，涉案商铺已因被告租赁给他人而造成了破坏，对于终止协议中约定的对商铺的装修拆除及恢复状态是对在托管合同届满后原告又租赁给李振，该协议是在李振租赁期间其对商铺的装修使用而达成的一个协议内容，并不是对在被告托管期间造成的商铺损害达成的协议。从证据五中合同签订时间为2018年12月2日，约定的租赁期间为2018年9月27日至2019年9月25日，从以上时间点可以看出，该协议是在原、被告签订商铺委托管理合同及自营合同之后，所以该两组证据与本案没有关联性。 诉讼中，原告申请对涉案商铺因租赁装修造成的价值减损程度、维修方案进行鉴定，同时申请对修复该商铺主体结构承重圈梁和楼板的费用进行评估。经本院委托青岛建学建筑工程司法鉴定所对涉案房屋因装修造成的损坏进行鉴定，并提出整改意见，鉴定意见为：1.装修过程中未评估拆改结构后的安全性也未经设计单位许可私自将局部混凝土板拆除、梁截断，改变了原结构传力路径。使结构承载及抗震性能存在安全隐患。根据《民用建筑可靠性鉴定标准》鉴定单元安全性评级为Dsu级。Dsu级安全性极不符合本标准对Asu级的要求，影响整体承载，必须及时采取措施；鉴定单元使用性评为Css级，Css级使用性不符合本标准对Ass级的要求，影响使用功能，应进行整改加固。2.整改加固意见应按照原设计图纸恢复拆除的梁、板、楼梯等构件。……具体整改措施应由有资质的设计和施工单位进行。本次鉴定支出鉴定费12000元。另本院委托临沂市华方工程造价咨询有限公司对涉案房屋主体承重梁和楼板分项工程的修复费用进行鉴定，鉴定结果为商铺主体结构承重梁和楼板分项工程修复费用为17977.8元。本次鉴定支出鉴定费5000元。 经庭审质证，原告无异议。被告对两份鉴定意见本身无异议，但并不能证实损坏发生在被告管理期间，因此对产生的修复费用并不由被告承担；同时对于损坏的情形原告已与案外人李源达成了赔偿协议，并且以李源未履行部分的租金已经履行了部分赔偿，因此原告无权再要求被告赔偿；对鉴定费本身无异议，但不应当由被告承担。 结合原、被告的举证、质证、本院认证意见及庭审调查情况，本院认定事实如下：2014年3月17日，原告作为委托方（甲方）与被告受托方（乙方）签订《商铺委托管理合同》，合同约定：甲方就位于费县新汽车站南邻的“银源家居建材广场”4楼1号商铺，建筑面积178.38平方米委托乙方经营管理；委托期限自项目公开试营业之日算起，截至3年后止（每年按365天计算）；甲方同意在本合同有效期内将涉及该商铺除所有权以外的符合法律规定的权利，包括使用权、收益权、经营权、租赁权在内的其他权利等委托给乙方；…从第三年起，乙方按年向甲方支付租金；…乙方应合理使用其所承租的商铺及其附属设施，如因使用不当造成商铺及设施损坏的，乙方应立即负责修复；委托经营期届满，若甲方不再委托乙方经营本合同项下商铺，乙方则应在本合同委托经营期届满10天内将商铺交还给甲方；未尽事宜，甲乙双方可另行协商，并签订书面的补充协议作为本合同的附件，若协商不成可向房屋所在地人民法院提起诉讼。原、被告签订合同后，原告即将涉案商铺交予被告予以出租经营。后被告与盛维义就涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，被告将涉案商铺租赁给盛维义使用，期限为2015年9月28日起至2018年9月27日止，共计3年，3年租金共计40000元。盛维义承租了涉案商铺后，盛维义和李源二人另租赁了银源家居建材广场的4-24、4-25号商铺，其中涉案4-1商铺由李源具体经营使用，租金也系李源交纳。2018年8月7日，原告（乙方）与被告（甲方）就商铺的托管事宜签订了《自营合同》，合同约定：该商铺区位属于托管（托管日期自2015年9月28日起至2018年9月27日止）；甲方对该商铺具有管理权，对委托经营期届满商铺，商户如因使用不当造成商铺及设施损坏的，市场责成租赁者负责修复但甲方无修缮义务（原合同明确表明由商户负责修复）；若商户继续租赁，商场提供原租户租赁合同以供业主参考，若商户退租，商铺由租户修复后由商场和业主同意租户方可退场……。原告与被告就涉案商铺的托管于2018年9月27日到期。托管结束后，原告将涉案商铺自行对外出租，租赁给李振经营使用，李振用于经营地板销售，原告同时对商铺进行清点。原告与李振于同年12月2日补签订了《商铺租赁协议书》，协议约定租赁期限为2018年9月27日至2019年9月25日止；租金20000元，押金2000元（押金用于房屋基础设施的损坏赔偿等）；非经甲方（原告）同意，乙方（李振）不得改建，翻修，不得改变原建筑主体结构和门面，如私自改建，影响主体结构及安全，要支付相应的费用；租赁维修、保养；乙方必须配备消防器材，消除安全隐患。后因乙方经营不善、无法继续经营，原告之夫邱全德（甲方）与李振的兄弟即李源（乙方）于2019年5月22日签订了一份《终止协议》，协议约定：乙方自行拆除所有样品及其他物品；按房屋租赁合同约定，合同终止前乙方应将店铺装修拆除，并将商铺恢复至租赁前的状态，终止协议生效后3日内交给甲方；由于乙方无法拆除装修部分，特委托甲方找人拆除并恢复原样，费用由乙方支付（包括：隔断恢复，楼梯恢复，水、电管线恢复，装修部分拆除等）；待拆除恢复后甲方和乙方结算剩余租金及押金，目前甲方找人拆除和恢复费用在剩余租金中扣除，多退少补。签订《终止协议》后，原告将商铺收回，欲对商铺另行装修时，发现商铺存在顶板、梁被局部拆除的现象。后原告与被告就涉案商铺的维修事项予以协商，协商不成，原告诉至法院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商铺委托管理合同》、《自营合同》系双方自愿、真实意思的表示,且未违反法律禁止性规定,合法有效，双方应当恪守履行。该合同名为委托管理协议,但实际上是原告向被告转移其房屋的使用、收益权,并不需要承担经营风险,双方协议的主要内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”的规定,故本案纠纷属租赁合同纠纷。根据原、被告签订的合同约定，原、被告之间托管日期至2018年9月27日止。托管到期后，原告随即将涉案商铺租赁给了李振，并在庭审中陈述系对店铺清点以后交给李振的，应视为涉案店铺在被告托管期结束后原告再次租赁时，涉案店铺的状态应系安全、完整的。原告与李源签订《终止协议》，发现商铺出现了顶板、梁被局部拆除的现象。但原告并未能提交证据证实该拆除行为确系发生在被告委托管理期间。现涉案商铺存在安全隐患，原告已就存在的问题与李源签订了《终止协议》，协议约定了由李源支付隔断恢复，楼梯恢复，水、电管线恢复等费用，原告不能就同一损失再向被告索赔。故在原、被告托管合同到期后，原告又将商铺租赁给他人使用，现商铺出现因拆除导致的安全隐患，原告无证据证实该安全隐患系在被告托管期间形成，其诉求判令被告赔偿原告商铺修复费、商铺贬值费、营业损失，无事实和法律依据，本院依法不予支持。另，关于本案鉴定费用，该鉴定系原告申请，被告对原告的损失不承担赔偿责任，因此产生的鉴定费用应由原告自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告吴玉莲的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告吴玉莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  陈广胜 审 判 员  狄烨华 人民陪审员  苑长学 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员  刘雪莲