湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初249号 原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地衡阳市蒸湘区蒸湘北路**。 负责人：龙得来，该行行长。 委托诉讼代理人：漆徐斌，男，1972年5月7日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市蒸湘区，该行职工。 委托诉讼代理人：田芙蓉，湖南崇民律师事务所律师。 被告：谭凤英，女，1970年12月6日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建行衡阳市分行）与被告谭凤英金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告建行衡阳市分行委托诉讼代理人田芙蓉到庭参加诉讼，被告谭凤英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行衡阳市分行向本院诉请：1、判令解除原告与被告于2015年5月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告偿还原告贷款本金193682.30元、利息3919.72元、本金罚息77.28元及利息罚息49.96元，共计197729.26元（利息、罚息暂计算至2019年12月20日，此后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止）；3、判令被告承担实现债权的律师费8890元；4、判令原告对被告位于耒阳市灶市街道××路××小区××5号楼6幢3栋0304室的抵押房产处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原贷款人中国建设银行股份有限公司耒阳支行是原告下属机构，其已于2018年被取消法律主体资格，现法律主体资格由原告接管。2015年5月25日，原告与被告签订了编号为430646336-2012-20150637845的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定被告向原告申请个人住房按揭贷款25万元，贷款期限168个月（即2015年5月25日至2029年5月25日）；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，借款发生逾期的，罚息在本合同所执行的贷款利率的基础上上浮50%；还款方式为等额本息，每个月偿还本息2229.15元（实际月供金额以对账单为准）；被告以其购买的位于耒阳市灶市街街道××路××小区××5号楼6幢3栋0304室为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。原告依约于2015年5月25日向被告发放了贷款25万元。但截至2019年12月20日，被告已累计多期未按时足额还款，构成严重违约。原告为维护自身权益，特诉至法院，请判如所请。 被告谭凤英未应诉答辩。 经审理查明：原贷款人中国建设银行股份有限公司耒阳支行是原告下属机构，其已于2018年被取消法律主体资格，现法律主体资格由原告接管。2015年5月25日，原告原下属机构中国建行银行股份有限公司耒阳支行与被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20150637845）。约定被告向原告申请中长期个人商品住房贷款25万元，贷款期限168个月（即2015年5月25日至2029年5月25日）；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，逾期罚息利率为在本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，每个月归还本息金额为2229.15元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠本息全部还清之日止，按本合同约定规定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。被告以其购买的位于耒阳市灶市街道××路××小区××5号楼6幢3栋0304室为该贷款提供抵押担保，并于2016年7月21日办理了抵押登记。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。 2015年5月25日，原告按照约定的账户发放了贷款25万元。合同履行中，截至2019年12月20日，被告已连续拖欠期数4期、累计拖欠期数7期未按时足额还款，欠贷款本金193682.30元、利息3919.72元、本金罚息77.28元及利息罚息49.96元，共计197729.26元。原告向被告催讨未果，遂于2020年1月14日诉至本院。 另查明，原告与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，原告委托湖南崇民律师事务所处理原告指定的个人类不良贷款的借款人、担保人以及其他还款义务人（合称债务人）间的诉讼（仲裁）事宜，律师代理费按照诉讼或仲裁标的金额的4.5%计算。 上述事实，有原告提供的被告身份证及常住人口登记卡复印件、婚姻登记证明、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20150637845）、《房屋他项权证》（证号：耒阳市房他证灶市街字第**）、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款全息查询单、结清试算单、《委托代理协议》等证据，以及庭审笔录记录在卷，经庭审查实，足以认定。 本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，为双方之间形成金融借款合同关系，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，依法应予以保护。原告已向被告履行发放贷款义务，被告未按合同约定履行偿还贷款本息义务，已构成违约，应当承担全部违约责任。原告请求解除于2015年5月25日与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20150637845），符合合同解除约定，本院予以支持。原告请求被告偿还贷款本金193682.30元、利息3919.72元、本金罚息77.28元及利息罚息49.96元，共计197729.26元（利息、罚息暂计算至2019年12月20日，2019年12月21日后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止），有事实依据，本院予以支持。原告请求对被告位于耒阳市灶市街道××路××小区××5号楼6幢3栋0304室的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 律师代理费是原、被告双方约定的为贷款人实现债权而发生的实际费用，该费用应以实际发生为前提，且不能违反《湖南省律师服务收费行业指导标准》的规定。原告仅提供《委托代理协议》，并未提供证据证明律师代理费发生的实际数额，因此，原告请求被告承担其为实现债权所发生的律师费8890元，缺乏证据支持，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告谭凤英于2015年5月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20150637845）； 二、被告谭凤英偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金193682.30元、利息3919.72元、本金罚息77.28元及利息罚息49.96元，共计197729.26元（利息、罚息暂计算至2019年12月20日，2019年12月21日后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止），限被告在本判决生效后十日内付清； 三、原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行对被告谭凤英所有的位于耒阳市灶市街道××路××小区××5号楼6幢3栋0304室的抵押房产处置款在上述第二项债务范围内享有优先受偿权； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2200元，由被告谭凤英负担（原告已垫付，被告应在执行中清偿）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  吴小松 二〇二〇年四月九日 书记员  周 娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。