山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民初2946号 原告：济南银都房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：邵寿旺，董事长。 委托诉讼代理人：朱睿，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，国浩律师（济南）事务所实习律师。 被告：滕元芳，男，1962年10月20日出生，汉族，住浙江省温州市。 委托诉讼代理人：黄利群，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宗军，山东博翰源律师事务所律师。 原告济南银都房地产开发有限公司（以下简称银都公司）与被告滕元芳损害公司利益责任纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告银都公司的委托诉讼代理人朱睿、赵庆,被告滕元芳的委托诉讼代理人黄利群、王宗军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银都公司向本院提出诉讼请求：1.判令滕元芳向银都公司赔偿房屋租金损失30031490.10元（以实际评估鉴定结果为准）；2.本案诉讼费、保全费、评估鉴定费用由滕元芳承担。 事实和理由：2010年9月15日至2019年3月26日期间，滕元芳在银都公司处担任董事长、法定代表人职务，全权执行银都公司生产经营及对外签订合同事宜。在此期间，滕元芳违反会议纪要，擅自将公司物业按照每天每平米0.1556至0.2593元的价格对外出租，该价格远低于周边同类房屋租金标准，给银都公司造成损失高达30031490.10元。为此，银都公司向法院提起诉讼，望判如所请。 滕元芳辩称，一、本案构成重复起诉，法院应依法驳回银都公司起诉。银都公司先后于2018年7月和2019年7月向济南市济阳区人民法院（以下简称济阳区法院）起诉滕元芳损害公司利益责任纠纷案件，济阳区法院受理案号为（2018）鲁0125民初2490号和（2019）鲁0125民初3460号。对（2018）鲁0125民初2490号案件，银都公司于2019年7月撤诉。而（2019）鲁0125民初3460号案件，济阳区法院已裁定驳回银都公司的起诉，银都公司提起上诉，二审尚未审结。同时，银都公司为达到中院的级别管辖，故意将赔偿金额抬高到3000万元以上，又向济南中院提起了诉讼即本诉。尽管前后的诉讼理由不同，但实质的诉讼标的是相同的，赔偿损失金额都是要求以实际评估鉴定结果为准，而且是相同的当事人，相同的法律事实。现前诉尚在二审诉讼过程中，银都公司再次起诉构成重复起诉。依据民事诉讼法的相关规定，法院已经受理的，应裁定驳回起诉。二、银都公司的诉讼请求不明确、不具体，不符合起诉条件，法院应依法驳回起诉。银都公司作为济阳银都花园项目的开发商，出租的物业就是会所和银都国际商贸城地上三层商铺部分，签订租赁合同60余份。银都公司在（2018）鲁0125民初2490号和（2019）鲁0125民初3460号案件的民事起诉状中，均要求滕元芳赔偿经济损失约1200万元。2019年2月，银都公司的四名股东以滕元芳损害公司利益为由向济南市槐荫区人民法院提起股东代表诉讼，案号为（2019）鲁0104民初937号，要求滕元芳赔偿公司经营损失1600万元（暂计），具体数额待鉴定后确定。本案中，银都公司又要求滕元芳赔偿房屋租金损失3000余万元（以实际评估鉴定结果为准），表明银都公司主张的经济损失尚不明确、不具体，不符合法定的起诉条件，法院应依法驳回起诉。三、银都公司单方计算的经济损失缺乏事实和法律依据，事实不清，甚至计算错误。济南浙瓯商贸有限公司（以下简称浙瓯公司）是独立企业法人，2016年4月底至今的经理兼法定代表人是黄松敏，浙瓯公司的经营活动与滕元芳毫无关系，而银都公司起诉滕元芳赔偿所谓租金损失3000余万元中包括根据浙瓯公司签订的租赁合同计算出来的约1800万元，要求滕元芳承担赔偿责任，显然理由不当。其单方根据60余份租赁合同显示的租金价格，与想当然的自己估价进行比较计算出的差额作为经济损失，也明显计算依据不足。四、银都公司根本不存在实际经济损失，起诉滕元芳损害公司利益，并要求承担赔偿责任，不符合法律规定。1.济阳银都国际商贸城是银都公司第三期开发的商业地产项目，面积约38000平方米，共四层，地下一层，地上三层。包括数百个商铺已基本销售完毕，并采取售后返租的经营模式。银都公司与买受人签订的商品房买卖合同之《补充协议》第十五条“其他条款”约定：由买受人同浙瓯公司签订《委托经营及管理协议书》，与买卖合同同时签订。《委托经营及管理协议书》第二条“委托经营管理期限及转租”约定委托经营管理期限自2016年12月31日起算至2019年12月30日止，共计三年。在上述经营及管理期内，乙方（浙瓯公司）享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。可见，买受人将商铺的经营管理权授权给了浙瓯公司，而非银都公司。银都公司直接作为出租人签订租赁合同，其应当提供相应证据证明对商铺有经营管理权，否则为无权出租，签订的租赁合同不受法律保护。2.根据银都花园小区规划文件，银都花园7号楼与小区北门之间的两层楼房是会所。会所作为小区配套设施产权归全体业主共有，不属于银都公司自有物业，银都公司不享有所有权，自然也不享有收益权，故租金价格高低均谈不上损害公司利益。同时会所因当时暂未办理交付手续，济阳县政府要求各住宅小区建设幼儿园配套用房，银都公司将会所出租用于开办幼儿园使用，具有一定的公益性，因此租金价格是基于当时市场行情结合物业实际状况确定的。会所出租后，取得了良好的社会效益，满足广大业主生活需要的同时，也提升了小区物业价值，有利于公司经营，符合公司利益。五、滕元芳没有实施违反董事忠实义务与勤勉义务的行为，主观上也不具有损害公司利益的故意或过失，依法不应承担任何赔偿责任。2015年8月，根据公司股东形成的会议纪要，银都公司委托北京新文生辉投资顾问有限公司（以下简称新文公司）负责银都国际商贸城商业策划招商销售服务，商铺的商业策划、市场调研、销售出租等工作是由新文公司具体实施的。滕元芳作为股东代表，与买受人、承租人之间非关联关系，根本不存在利益输送等损害公司利益的动机，收取的租金收益全部归公司所有，滕元芳没有为此获益。且浙瓯公司签订租赁合同在先，对整个商铺的租赁价格起了示范效应，过高则有价无市，故后签合同的租赁价格基本参照了浙瓯公司签订的租赁合同。可见，租赁价格的高低是由市场决定的，涉及不到勤勉与否问题，要求滕元芳承担赔偿责任于法无据。总之，银都公司起诉滕元芳违反决议，签订租赁合同压低价格损害公司利益，要求赔偿租金损失的诉求，事实不清，证据不足。且银都公司重复起诉，诉讼请求不具体。因此，请求依法驳回银都公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对银都公司提交的会议纪要、公司章程、银都公司工商登记信息、租赁合同66份，对滕元芳提交的济阳区法院（2018）鲁0125民初2490号民事裁定、（2019）鲁0125民初3460号起诉状和民事裁定书、济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初937号民事裁定书、浙瓯公司的工商登记信息、银都公司企业变更情况、济南市中级人民法院（2018）鲁01民终7144号民事裁定书、（2019）鲁01民终12156号民事裁定书的真实性，双方当事人均无异议，本院予以确认。 当事人对下列证据有异议：银都公司提交的《济南银都房地产开发有限公司委估房产租赁价格评估说明》及租金损失计算表、一览表各一份。滕元芳提交的银都公司股东关于《山东济阳银都国际商贸城商业策划招商销售服务合同》的会议纪要、2017年8月29日新文公司《催款函》、银都公司与张爱华等签订的《济南市商品房买卖合同》《补充协议》《商铺委托经营及管理协议书》、已售商铺列表及相关材料、济阳县住房和城乡建设管理委员会建字第37（2012）01-09-0802号《建设工程规划许可证》、银都公司与孙勇华签订的《房屋租赁协议》和会所照片、济阳县托幼机构卫生保健评价报告、证明、《山东省城乡居住区配套幼儿园规划建设及管理使用的若干意见》。本院经审查认为，滕元芳提交的上述证据中的股东会议纪要为原件，银都公司虽有异议，但未提交反驳证据，本院予以确认。对于其余证据均为复印件，银都公司不予认可，本院无法核实其真实性，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 工商登记材料显示，银都公司成立于2010年4月12日。2010年9月15日，银都公司董事变更为黄松敏、孙光明、陈**众、滕元芳。滕元芳任董事长、法定代表人。股东发起人变更为滕元芳、李洪花、孙光明、黄松敏、周爱远。2012年11月12日，银都公司董事变更为金浩中、孙光明、陈**众、滕元芳，股东发起人变更为李洪花、孙光明、滕元芳、周恩泽、金浩中。2016年4月28日，银都公司股东发起人变更为黄松敏、滕元芳、孙光明、李洪花、胡显榜。2016年9月29日，银都公司股东发起人变更为黄松敏、温州市科达服饰有限公司、温州市洞头沅源海水养殖有限公司、温州联合金融服务有限公司、李洪花。2016年11月3日，银都公司董事变更为黄松敏、滕元芳、孙光明，股东发起人变更为温州市科达服饰有限公司、济南众恒农业科技有限公司、温州市乔森仓储管理有限公司、温州市洞头沅源海水养殖有限公司、温州联合金融服务有限公司。2019年3月26日，银都公司董事变更为徐洪森、黄松敏、邵寿旺、陈**众、孙光明。法定代表人由滕元芳变更为邵寿旺。 2015年9月22日，《山东济阳银都国际商贸城商业策划招商销售服务合同》会议纪要载明：参加人员：银都公司各位股东。会议内容：一、一致同意就山东济阳银都国际商贸城[暂定名称，即指银都花园小区三期商业地产部分，地址：济阳县富阳街166号（济阳汽车站对面），项目建筑面积为：约38000平方米，共计4层，为地下一层至地上三层]的商业策划招商销售服务等相关事宜委托新文公司提供相关服务。二、经参会各位股东审核，一致同意银都公司采用附件文本的条款内容同新文公司签订委托服务合同。股东签字处为：滕元芳、李洪花、孙光明、金浩中、周爱远、周恩泽。 2016年10月25日银都公司章程载明：董事会决定公司的经营计划和投资方案。董事会必须有过半数的董事出席方可举行。董事会的决议的表决，实行一人一票。董事会作出决议，必须经全体董事过半数通过方可有效。董事会应对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的董事应当在会议记录上签名。董事长为公司的法定代表人。公司法定代表人行使下列职权：（一）负责召集主持董事会、检查董事会的落实情况，并向股东会和董事会报告工作；（二）执行股东会决议和董事会决议。 2016年11月22日，银都公司形成一份会议纪要，参加人员处打印为“黄松敏、滕元芳、孙光明、陈**众、黄陈贤、陈天中、邵寿旺、（周爱远委托孙光明）、章总”，会议议题为“三期有关浙瓯公司事宜及三期摊位销售、租赁事宜”，会议内容为：浙瓯公司成立以来第一次会议有关商业的招商、地下超市问题：1、超市以大润发为平台，宣传大润发进驻我超市；2、超市运作方式：卖、租、以租带卖。租赁合同条款必须做些修改：①税收应乙方承担。②超市买卖中，乙方和第三方协商不成，乙方应无条件撤离（限期2个月）。3、商场1-3层摊位出租价格。（明天继续）摊位租金定于平均0.8元（一层1.2元、二层0.8元、三层0.6元）每平方。4、5项文字内容均被划掉。落款签字处有滕元芳、黄松敏、孙光明、胡显榜、李洪花。 双方当事人均认可会议纪要中提到的黄松敏、滕元芳、孙光明是银都公司的董事。胡显榜、李洪花是浙瓯公司的股东，该二人在银都公司没有任职。 2017年7、8月份，银都公司与董立华、温连玉等63人签订租赁合同63份，该63人租赁银都商贸城地上一至三层商铺，租赁期限均为2017年10月1日至2019年12月31日，银都公司计算的其租赁价格每平方米日单价分别为一层0.2593元、二层0.1787、三层0.1556元；2017年9月30日，银都公司与孙勇华签订房屋租赁协议1份，孙勇华租赁银都花园7号楼与小区北门之间的两层楼房一栋及配套建设的门前空地即会所。租赁期限为20年，自2017年9月30日起至2037年9月29日止。银都公司计算的租赁价格每平方米日单价为0.230229元；2016年12月16日，浙瓯公司与王辉签订租赁合同1份，王辉承租的是银都国际商贸城10号楼地下一层1单元2单元3单元，面积5500平方米，租期从2017年5月1日至2024年4月30日。银都公司计算的其租赁价格为2017年5月1日至2022年4月30日为每平方米日单价0.1992528元，2022年5月1日至2024年4月30日为每平方米日单价0.498132元。 2019年8月23日，北京海润京丰资产评估事务所（普通合伙）出具银都公司委估房产租赁价格评估报告书和评估说明各一份。评估报告载明：评估对象为银都公司于评估基准日的委托评估的房产租赁价格，即位于济阳区富阳街与248省道交界处银都商贸城地下一层至地上三层的商铺和银都商城旁的小区会所。经实施评定估算程序，委估房产于评估基准日2019年8月7日的平均租赁价格为1.17元（每平方米/天）。 银都公司起诉时提交租金损失计算表一份，称按会议纪要载明的租金每平方米日单价三层0.6元、二层0.8元、一层1.2元为标准计算至65份租赁合同到期，其中1-3层租金损失金额10242440.77元；会所租期20年差额合计4400000元；超市按照日租金1.1元计算租金（合同面积5500平方米，实际租赁面积6898.79平方米）计算至2024年4月30日差额合计15389049.34元；以上三项共计30031490.10元。 庭审中，银都公司提交损失一览表，称根据评估报告载明的平均租赁价格1.17元（每平方米/天）计算损失数额为：银都公司与董立华等人63人签订的1-3层租赁合同租金损失为11958746.30元；银都公司与孙勇华签订的会所租赁合同租金损失为4082980元；浙瓯公司与王辉签订的超市租赁合同租金损失（合同面积5500平方米，实际租赁面积6898.79平方米）为16622897.93元；以上共计32664624.23元。 银都公司主张2016年11月22日会议纪要由银都公司三位董事签字，代表了三位董事对会议内容的认可。本次会议确定的是以浙瓯公司的名义对外招商出售事宜，故虽是银都公司的会议纪要，浙瓯公司的股东也在该纪要中签字,表明不论是以银都公司的名义还是以浙瓯公司的名义出租，价格均不低于0.8元。因滕元芳控制银都公司，浙瓯公司是银都公司的关联公司，浙瓯公司与银都公司都委托滕元芳进行管理，浙瓯公司的公章、合同章、法人名章均控制在滕元芳手中。故上述两公司签订的租赁合同造成的租金损失均应由滕元芳承担。 银都公司还提交司法鉴定申请书一份，请求对滕元芳担任银都公司董事长、法定代表人期间，因以超低价格对外签订租赁合同给银都公司造成的损失进行鉴定。 另查明，2019年6月18日，银都公司作为原告，以滕元芳为被告，向济阳区法院提起诉讼，诉讼请求为判令滕元芳赔偿银都公司经济损失约1200万元。事实和理由为：滕元芳在担任银都公司董事长期间（2010年-2018年），因未尽房地产开发公司职业管理人的职责和义务，未能依法积极履行董事的忠实和勤勉的法定义务，将公司物业以非常低的价格向社会出租，给银都公司造成巨额经济损失。虽与其多次协商，但均无果而终，时至今日银都公司的损失还在继续扩大。依据《公司法》和《民事诉讼法》等相关规定，为维护银都公司合法权益，现提起诉讼。济阳区法院于2019年7月4日立案，案号（2019）鲁0125民初3460号，案由为损害公司利益责任纠纷。2019年7月10日，济阳区法院作出（2019）鲁0125民初3460号民事裁定，认为银都公司要求滕元芳赔偿其经济损失约1200万元的诉讼请求不具体，不符合法定的起诉条件，裁定驳回了银都公司的起诉。银都公司不服提起上诉，2019年12月20日，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终12156号民事裁定书，准许银都公司撤回对该案的上诉。 再查明，浙瓯公司成立于2014年11月26日，2016年4月28日至今的法定代表人为黄松敏，2016年4月14日的股东为叶爱华（28.3%）、孙光明（11.5%）、胡显榜（7.6%）、黄松敏（38.6%）、李洪花（14%）。 案件审理过程中，为查明事实，本院通知银都公司进一步提交相关证据材料并核实有关问题，具体为：1.根据2015年9月22日银都公司股东会决议内容，提交银都公司与新文公司签订的委托服务合同即决议附件文本；2.说明银都公司委托新文公司代为策划招商的起止时间；3.核实银都商贸城三期地产销售、出租情况并提交相应的明细；4.对于销售的地产，提交银都公司与买受人签订的商品房买卖合同、补充协议等相关材料；5.核实银都公司已售三期商铺是否存在售后返租的情况？如果有，银都公司主张损失依据的65份租赁合同是否包括其中？6.银都公司举证了66份租赁合同，但根据银都公司提交的租金损失一览表，银都公司提交的浙瓯公司与刘桂杰签订的租赁合同未包括其中，说明该份租赁合同是否与本案有关；7.银都公司提交的浙瓯公司与王辉签订的租赁合同约定租赁面积5500平方米，但银都公司损失计算表中称实际租赁面积6898.79平方米并以此面积计算租金损失，依据是什么？ 银都公司就上述问题提交回复称，对于问题1、2，银都公司未能找到该公司与新文公司签订的委托合同原件，对于银都公司委托新文公司代为策划招商的确切时间不清楚；对于问题3，提交银都商贸城三期地产销售、出租情况明细一份；对于问题4，提交银都公司与买受人签订的商品房买卖合同、补充协议两份作为参考；对于问题5，银都公司主张损失依据的65份合同中部分存在售后返租的情况；对于问题6，浙瓯公司与刘桂杰签订的租赁合同与本案无关；对于问题7，浙瓯公司与王辉签订的租赁合同载明的租赁面积为5500平方米，但除租赁合同约定范围内的面积外，滕元芳默许王辉占有、使用银都商贸城地下一整层，面积达到6898.79平方米，故银都公司向滕元芳主张房屋租金损失的总面积为6898.79平方米。 银都公司提交的两份商品房买卖合同之附件五《补充协议》第十五条“其他条款”第1条约定：买受人拟将购买的本合同房产委托浙瓯公司进行商铺委托经营和管理，浙瓯公司以须向买受人支付的委托经营管理期间三年的租金（经营收益）支付给出卖人，以冲抵买受人向出卖人应付的购房首付款。具体由买受人同浙瓯公司签订《商铺委托经营及管理协议书》，与买卖合同同时签订。第2条约定：买受人所购房产原销售单价为*元/平方米，原销售总价为*元。因买受人同意将房产委托浙瓯公司经营和管理，故买受人、出卖人双方均同意买受人向浙瓯公司就该委托经营管理期限内收取的租金收益直接抵扣买受人向出卖人支付的部分购房款，以抵扣后的价格作为合同销售单价*元/平方米，合同销售总价*元。上述价格处均有具体的数字。 本院认为，本案争议焦点问题为：1.银都公司的起诉是否构成重复起诉；2.银都公司的诉讼请求应否支持。 关于焦点问题1，本院认为，虽然本案与银都公司在济阳区法院提起的（2019）鲁0125民初3460号案件当事人相同，诉讼请求也有包含，但济阳区法院裁定驳回了银都公司的起诉，在提起上诉后，银都公司又申请撤回上诉并经二审法院裁定准许，该案已经审结，故银都公司本案起诉不构成重复起诉。 关于焦点问题2，银都公司诉讼请求的租金损失由三部分组成，即银都国际商贸城的一至三层、超市和会所租金损失。其起诉的主要依据为银都公司会议纪要、评估报告和65份租赁合同。认为以会议纪要和评估报告载明的租金价格为基准，滕元芳以超低的价格将银都公司物业出租，给银都公司造成了巨额损失。对此，本院认为，1.银都公司诉讼请求的损失中包含浙瓯公司与王辉签订的租赁合同计算的损失1600余万元，银都公司主张2019年3月之前滕元芳控制银都公司，浙瓯公司是银都公司的关联公司，浙瓯公司与银都公司都委托滕元芳进行管理，浙瓯公司的公章、合同章、法人名章均控制在滕元芳手中，故浙瓯公司对外签订租赁合同的损失应由滕元芳承担。但从工商登记信息看，上述租赁合同签订时，滕元芳既不是浙瓯公司的股东，亦在该公司没有任职，银都公司主张滕元芳实际控制浙瓯公司，证据不足，本院不予采信。对于浙瓯公司与王辉签订的租赁合同，银都公司以价格过低为由要求滕元芳赔偿公司租金损失1600余万元，无事实和法律依据，本院不予支持。2.对于银都公司主张的商贸城地上一至三层及会所租金损失。首先，根据滕元芳举证的银都公司2015年9月22日会议纪要，银都公司全体股东一致同意就银都商贸城的商业策划招商销售服务等相关事宜委托新文公司提供相关服务，本院要求银都公司提交该股东会决议载明的委托服务合同即决议附件文本，并说明银都公司委托新文公司代为策划招商的起止时间，银都公司未能提供委托服务合同，亦不能说明委托的确切时间，故对于银都公司主张的地上一至三层及会所的租赁合同，虽是以银都公司的名义签订，但不排除是新文公司进行招商出租，银都公司只是具体实施，对此造成的租金损失，银都公司主张由滕元芳负担，亦无合法依据。其次，银都公司认可其主张损失的60余份租赁合同存在售后返租情况，根据银都公司提交的商品房买卖合同和补充协议，买受人委托浙瓯公司经营管理期限内的租金已经直接抵扣了银都公司的购房款，浙瓯公司享有对返租商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害买受人合法权益的情况下的自主转租权，故对于售后返租的商铺，不管是否有租金损失，均未损害银都公司的合法权益。鉴于银都公司主张的租赁商铺不排除委托新文公司出租和售后返租的情形，银都公司的鉴定申请，亦无必要，本院不予准许。3.退一步讲，即使银都公司有权就涉案65分租赁合同的租金损失主张权利，其主要依据为会议纪要和评估报告。首先，对于2016年11月22日的会议纪要，虽落款为银都公司，但内容载明为浙瓯公司成立以来第一次会议；注明的参加人员和签字人员不符，虽有银都公司董事签字，但没有董事表决过程，亦无表决事项。虽有浙瓯公司股东签字，但并不是浙瓯公司所有股东签字；会议内容中关于“商场1-3层摊位出租价格”后括号注明“明天继续”，纪要内容最后两项被涂改。以上事实，说明该次会议虽对商场租金进行了研究，但并未就此形成决议。银都公司认为该会议纪要本身带有决议的性质，对租赁的价格已经形成了一个底线，银都公司和浙瓯公司均应遵守，证据不足，本院不予采信。其次，关于评估报告，系银都公司单方委托作出，且基准日为2019年8月7日，与涉案租赁合同签订时间相差两年之久，滕元芳对评估报告亦不予认可，故银都公司以评估报告为依据计算租金损失，本院亦不予确认。综上所述，银都公司以滕元芳作为银都公司的法定代表人、董事长违反公司会议纪要擅自出租公司物业为由，要求滕元芳赔偿房屋租金损失3000余万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国公司法》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告济南银都房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费191957元，财产保全费5000元，均由原告济南银都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  刘培森 审 判 员  赵永先 人民陪审员  王建华 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  魏小婷