广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19106号原告（反诉被告，以下统称原告）：邓学军，男，1966年6月23日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区******************，公民身份号码为432************299。委托诉讼代理人：邓伯科，广东宏尚律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：蔡森，男，1995年10月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区*************，公民身份号码为440************533。委托诉讼代理人：段玉方，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠茹，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原告邓学军与被告蔡森租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以受理，并将两案合并，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理，后因本案有不宜继续适用简易程序的情形，遂依法转换成普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员张少轩、张俊组成合议庭，于2020年4月8日再次公开开庭进行了审理。原告邓学军及其委托诉讼代理人邓伯科、被告的委托诉讼代理人段玉方、刘惠茹两次开庭均到庭参加了诉讼。双方调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年11月6日签订的《租赁合同》；2.被告返还原告租房保证金55800元；3.被告赔偿原告装修损失49800元；4.被告承担本案诉讼费用。后原告变更第1项诉讼请求为：确认原、被告于2018年11月6日签订的《租赁合同》无效。事实和理由：原告需租赁厂房开办企业，原、被告于2018年11月6日签订了《租赁合同》，合同甲方为被告，合同乙方为原告，合同第五条第（1）款载明“签订合同时，乙方需向甲方支付3个月租金，人民币伍万伍仟捌佰元。合同期满后，经甲方验收房屋无损坏结清一切费用后，甲方不计息退回乙方所交的3个月的保证金”，合同第七条第（3）款载明“因甲方原因造成违约终止本合同，甲方应补偿乙方租金及全部装修费、搬迁费”。涉案合同签订后，原告向被告交纳了保证金55800元，原告为开办企业支出了装修费49800元，且原告已按月向被告支付租金。原告接收涉案厂房后，随即着手办理公司营业执照等证照，而办理相关证照需提供场地证明，于是原告要求被告出具场地证明，但被告一直拒绝提供，导致原告无法办理相关证照。后经法院审查，涉案厂房无相关房产证、建设规划许可证等合法出租的证件，根据相关法律规定，原、被告签订的涉案合同无效，被告应向原告返还已交纳的保证金、支出的装修费。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.原告未提供任何证据证明原告曾向被告要求开具场地证明，事实上相关机构可以配合原告办理相关证照及登记手续，原告系因自身经营不善无力维持才想解除合同，原告的证据亦显示原告存在拖欠工资的情况。2.涉案厂房系被告从虎门镇白沙社区村委会处通过招标程序承租而来，原告承租时未对厂房的现状尽到基本审查义务，若原告审查后认为不符合自身要求，可以拒绝承租，亦不会造成被告损失，如中介费损失，原告应对租赁物未尽审查义务造成的损失承担责任。3.原告未提供证据证明其向被告支付了租赁保证金。4.根据合同第六条的约定，原告的任何装修均需经被告同意，原告未举证证明涉案厂房装修经过了被告同意，亦未提供任何有效装修费单据，因此原告应自行承担装修费损失。综合上述，请法院驳回原告的全部诉请。被告向本院提出反诉请求：1.继续履行原、被告双方于2018年11月6日签订的《租赁合同》，并向被告支付2019年9月的水电费9808元、同年10月及11月的租金37200元及承租期间迟延缴纳承租费用的滞纳金30783.6元，合计80077.6元；2.原告承担本案诉讼费用。后被告变更反诉请求为：1.解除原、被告双方于2018年11月6日签订的《租赁合同》；2.原告向被告支付2019年10月1日起至法院判决解除涉案合同且原告实际交付涉案厂房之日止的租金55800元、2019年1月1日至同年9月30日期间因迟延缴纳租金产生的滞纳金30682.01元，共计86482.01元。后被告增加诉讼请求：3.被告向原告支付原告因出租涉案物业而向中介支出的佣金18600元及逾期付款利息（以18600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年11月16日起计算至款项清偿之日止，暂计至2019年12月31日为10087.66元）。事实与理由：原、被告双方于2018年11月6日签订了《租赁合同》，约定被告将涉案厂房出租给原告，每月租金为18600元，租赁期限为2018年11月6日至2023年5月1日。涉案厂房系被告从虎门镇白沙社区村委会处承租。被告依约向原告交付了涉案厂房，但在承租期间原告多次拖欠租金，并于2019年9月26日突然向被告发送了《解除合同通知书》，要求解除涉案合同，无正当理由且拒付拖欠的相关费用。被告作为守约方，根据相关法律规定，被告有权要求解除涉案合同，并要求原告支付拖欠的租金及滞纳金，以及被告因出租该物业支付的中介费及逾期付款利息。针对被告的反诉，原告辩称，1.双方签订的涉案合同标的物不具备出租条件，应为无效合同。原告曾多次要求被告出具场地证明，但被告一直未出具，致使原告无法正常经营。2.原告已于2019年10月将涉案厂房交还给被告，被告现要求原告支付2019年10月后占有房屋的费用无依据。3.原告已结清2019年10月之前的所有房屋占用费、水电费，被告请求原告支付该部分费用的滞纳金无事实依据；退一步讲，即使原告存在拖欠行为，因租赁合同无效，被告依据无效合同请求滞纳金无法律依据。4.双方签订的涉案合同无效的过错在被告，故被告应向原告赔偿损失。5.本案租赁合同是原、被告直接签订的，无中介介入，被告请求原告支付中介费损失无依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年11月6日签订了《租赁合同》，合同甲方（出租方）为被告蔡森，合同乙方（承租方）为原告邓学军，约定被告将位于东莞市***************厂房出租给原告，租赁期限为2018年11月6日至2023年5月1日，每月租金为18600元，合同第三条载明“乙方进入厂房装修起计装修期（装修期限不计房租）从2018年12月6日开始计租（通水、通电为准）”，合同第五条第（1）款载明“签订合同时，乙方需向甲方交付3个月租金，人民币大写伍萬伍仟捌佰元。合同期满后，经甲方验收房屋无损坏结清一切费用后，甲方不记息退回乙方所交的3个月的保证金”，该条第（2）款载明“租金于每月5号前交清，甲方给予收据。如迟延当月10日仍未能交清一切费用，甲方可按每天收取1%的滞纳金并可有权采取停电停水措施，所造成的一切经济损失由乙方承担”，合同第七条第（3）款载明“因甲方原因造成违约行为终止本合同，甲方应补偿乙方租金及全部装修费、搬迁费作为补偿”。被告确认已收取原告保证金55800元。涉案厂房无建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明无建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。原告主张，因涉案厂房无建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，且无法提供场地证明致使原告无法办理相关证照，双方签订的《租赁合同》为无效合同，原告应向其返还保证金55800元；因原告隐瞒涉案厂房法律上无法出租的事实致使合同无效，而原告对该厂房进行了装修，被告应赔偿其装修费损失49800元。原告为证明其上述主张提供了装修合同及收据为证。原告提供了两份装修合同，表头名称均为“东莞市景恒轩装饰工程有限公司”，合同上记载的客户名称为“君浩”，第一份装修合同记载的费用合计为33383.2元，该合同上甲方处有邓学军的签名，乙方签名处有“东莞市景恒轩装饰工程有限公司”样式章，时间显示为2018年11月19日；第二份装修合同上记载的费用合计为34650.4元，该合同上有手写“31616-10000￥21616元”内容，该合同上甲、乙双方均无签名或盖章。原告提供的上述编号为0002290的收据上载明“今收到君浩皮具手袋厂厂房装修工程款31800元”，编号为0002291的收据上载明“今收到君浩皮具手袋厂厂房宿舍水电安装工程款18000元”，两份收据出款人处有邓学军的签名，收款人处有“罗伟平”样式签名，服务处有“东莞市景恒轩装饰工程有限公司财务专用章”样式章，时间均为2018年12月28日。原告陈述，其提供的上述装修合同及收据上记载的“君浩”为其经营的皮具厂；其提供的第二份无任何签章的装修合同为涉案厂房的装修结算单，实际的工程亦按该结算单做；其提供的编号为0002291的收据上记载的18000元为水电安装费用，无相应合同，结算方式亦为现金结算。被告辩称，原告未提供证据证明曾要求被告出具场地证明，且涉案厂房系其从虎门镇白沙村委会处招标承租而来，原告未尽审查义务造成的损失应由原告自行承担；双方合同约定原告的任何装修均需经过被告同意，原告未举证证明涉案装修经过了被告同意，且被告未提供证据证明装修费损失具体金额，其对原告提供的收据及装修合同不确认，亦无需赔偿原告装修费损失。庭审中，原告申请对涉案房屋装修现值进行鉴定，后撤回了鉴定申请。被告反诉称，原告未对涉案厂房的状态尽到审查义务，其因出租该厂房支付了中介费18600元及逾期付款利息损失，该部分损失应由原告承担。被告为证明其上述反诉主张提供了银行业务回单及证明为证。被告提供的上述银行账户回单记载的付款人户名为“东莞市芳伸实业投资有限公司”，收款人户名为“深圳市伙伴产业服务有限公司东莞虎门分公司”，付款时间为2018年11月7日，摘要记载“中介服务费”，金额合计为18600元（9300元+9300元）。被告提供的上述证明中载明“我司于2018年11月7日接受蔡森委托，通过我司账户（户名：东莞市芳伸实业投资有限公司……）向深圳市伙伴产业服务有限公司……转账18600元，用于支付白沙一村嘉福路37号二楼厂房的租赁佣金服务费”，该证明上证明人处有“东莞市芳伸实业投资有限公司”样式章，时间显示为2019年12月13日。原告陈述，涉案厂房的租赁事宜其一直与被告直接接触，无中介介入，且被告要求其赔偿中介费损失无事实和法律依据，其对被告的上述反诉主张不确认。被告反诉称，原告迟延支付租金，且一直占有涉案厂房，违约在先，其有权解除涉案《租赁合同》，原告应向其支付2019年10月1日起至原告返还租赁物期间的场地占用费及逾期付款利息损失。原告辩称，其已结清涉案厂房2019年9月30日前的场地使用费及水电费等，且其已搬出涉案厂房并已告知被告，被告要求其支付2019年10月1日后的场地使用费及利息无依据。原告为证明其上述陈述意见提供了微信聊天记录及《公证书》为证。原告提供的微信聊天记录显示原告于2019年9月26日向微信名为“45度仰望天空”的用户发送了解除合同通知书，内容为解除涉案租赁合同，于同年9月29日向该微信用户发送微信称“我今天把这个月房租打给你，下个月8号运机器走，可以吗，下个月不要收我的房租了”、“尽快回复”，对方回复称“好”，原告称“那到时候不要我交10月份的房租”、“一定要与你手下人讲好”，对方回复“好”；原告于2019年10月11日通过微信转账方式向上述微信用户支付了9808元，原告称“水电费全部结清”，对方陈述“收到”，原告称“可以搬厂了吗”，对方回复“可以”，原告称“要手下把电梯电打开”，对方称“OK”。原告提供的微信聊天记录显示其与微信名为“朱梦婷ELLa”的用户就房租、水电费问题进行沟通。原告提供的《公证书》显示原告提供的上述微信内容进行了公证。被告又反诉称，原告未经其同意对涉案房屋进行装修，现其有权解除合同，原告有权要求被告退还租赁物并要求原告对涉案租赁物恢复原状，具体为清理涉案厂房内垃圾并拆除“L型砖墙”。被告为证明其上述反诉意见提供了照片为证。被告提供的照片显示厂房内地面上有垃圾，并建造了“L”型砖墙。原告陈述，其早已腾房并已将厂房退还给被告，不存在退房问题。2020年4月8日庭审中，被告确认涉案厂房内垃圾已清理完毕。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、装修合同、收据、微信聊天记录、《公证书》、证人证言等证据，被告提交的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、证明、银行回单、照片等证据及当事人的陈述附卷为据。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，故涉案《租赁合同》无效。本案争议焦点是：一、原告主张退还保证金55800元是否合法有据；二、原告主张赔偿装修损失49800元是否合法有据；三、被告主张场地使用费及滞纳金是否合法有据；四、被告主张中介费及利息是否合法有据；五、被告主张厂房恢复原状是否合法有据。关于焦点一。被告已确认收取了原告相当于三个月租金的合同保证金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因《租赁合同》取得的合同保证金55800元应向原告返还。关于焦点二。涉案《租赁合同》第二、第三条约定租赁期从2018年11月6日起算，原告进入涉案厂房装修起计装修期（装修期不计房租），从2018年12月6日开始计租（通水、通电为准），可见，被告是给予原告最多一个月的装修期，即被告同意原告进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”被告作为出租方，将未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋出租给原告，导致合同无效，存在过错。原告作为承租方，在租赁涉案房屋时未审查涉案房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设即与被告签订租赁合同，亦存在过错。原被告双方的过错相当，故对于原告的装修现值损失应由原被告各承担50%。原告提供的装修合同显示报价是33383.2元，但结算单上没有装修公司的盖章确认，且原告提供的结算上有手写的21616元，具体双方是否以21616元结算也无从考证。原告提供的装修公司的收款收据并非正式合法的收款票据，原告亦未能提供相应的付款记录，故本院对原告提供的装修收据不予确认。由于原告不申请对涉案装修的现值进行鉴定，但根据被告提供的照片，原告确实有在厂房内砌墙，故本院酌定原告装修的现值为10000元，该部分损失由原被告各承担5000元，故本院对原告关于主张被告赔偿的装修损失在5000元的范围内予以支持，超出该金额部分不予支持。关于焦点三。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，租赁合同无效可以参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。原告提供公证书证明其已交清了占有使用费。原告提供的经公证的微信聊天内容是原告与被告的聊天内容，被告对该聊天内容的真实性没有异议，故本院对原告提供的微信聊天内容予以确认。涉案微信聊天内容显示，2019年9月24日被告要求原告交完该月房租才可以搬迁，2019年9月29日原告称当天付完该月房租给被告，下一个月的8号运走机器，询问被告下一个月可不可以不收其房租，被告当天回复好，2019年10月11日原告向被告微信转账9808元，并称水电费全部结清，询问被告可以搬厂未，被告回复“收到”及“OK”。根据上述微信聊天内容，本院认定，原告是在付清2019年9月及之前租金并结清水费电费的情况下，将涉案厂房交回给被告的，被告主张原告继续交纳2019年10月1日起至腾房之日止的占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。因涉案《租赁合同》无效，合同中约定的交纳租金的期限及违约金对原被告双方均无约束力，被告主张原告在合同履行期间的迟延交租滞纳金没有法律依据，本院不予支持。关于焦点四。被告主张其因涉案《租赁合同》支出了中介费18600元，要求原告赔偿中介费及相应的利息损失。涉案《租赁合同》没有显示有中介参与，被告提供的证明属于证人证言，证人没有出庭作证，该证明本院不予采信，而被告提供的其他证据亦不能证明其因涉案《租赁合同》而支出了中介费，故本院对被告关于主张原告赔偿中介费18600元及利息的请求不予支持。关于焦点五。根据被告提供的照片显示，结合上述微信聊天记录，原告早已腾退涉案房屋，故被告主张原告腾退房屋没有事实依据，本院不予支持。被告主张原告恢复原状（包括拆除“L”型的砖墙及清理搬迁后现场垃圾），但“L”型的砖墙是属于已形成附合的装修，原告无需拆除，故本院对被告关于主张判令原告拆除“L”型砖墙的请求部分不予支持。2020年4月8日庭审中被告已确认涉案房屋的垃圾已由被告清理完毕，故本院对被告关于主张判令原告清理现场垃圾的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告邓学军与被告蔡森于2018年11月6日签订的《租赁合同》无效；二、限被告蔡森于本判决生效之日起三日内向原告邓学军返还合同保证金55800元；三、限被告蔡森于本判决生效之日起三日内向原告邓学军赔偿装修损失5000元；四、驳回原告邓学军的其他请求；五、驳回被告蔡森的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费2412元（已由原告邓学军预交），由原告邓学军承担1709元，由被告蔡森承担703元；减半收取反诉受理费1210.91元（已由被告蔡森预交），由被告蔡森承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  张少轩人民陪审员  张 俊二〇二〇年四月十七日法官 助理  阳 意书 记 员  罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。