成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初3184号 原告：三和佳（成都）物业服务有限公司，住成都市武侯区科华中路新********。 法定代表人：罗毅，系该公司董事长。 委托代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师。 委托代理人：赵新，女，汉族，1986年4月28日出生，，住四川省乐山市市中区 被告：成都蓉晶置业有限公司，住所地郫县古城镇指路村**。 法定代表人：黄钢，系该公司总经理。 委托代理人：赵疏影，四川豪俊律师事务所律师。 委托代理人：吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司与被告成都蓉晶置业有限公司物业合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告三和佳（成都）物业服务有限公司委托代理人李永乐、赵新、被告成都蓉晶置业有限公司委托代理人赵疏影、吴映兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司诉请1、被告支付原告拖欠的商铺“商11-101、11-102、11-201、11-301”物业费463913元、违约金92782.6元，共计556695.6元，诉讼中，原告要求物业服务费及违约金计算至判决之日。事实及理由：2014年12月30日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告开发的“蓉晶公馆”提供物业服务，期限自2014年12月31日至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止，物业费标准为住宅1.5元每平方米每月、酒店1.2元、商业3元。物业费按照季度交纳，逾期交纳，按照逾期之日未付金额20%支付违约金。2015年1月19日，原、被告签订《蓉晶公馆售楼中心服务合同》，约定销售中心面积约800平方米的内场外场物业服务由原告承包经营管理，每月费用32972.38元，包括人员工资开支、办公用材、税费开支等，期限自2015年1月20日至2016年1月19日，被告后要求原告离场，原告2017年2月17日离场交由被告自行管理，原告继续按照前期物业服务合同提供相关公共区域的物业服务，被告应当支付售楼中心2017年2月17日至今的物业服务费用，另“11-102、11-201、11-301”商铺并未作为售楼中心使用，且商铺至今仍属于被告所有及使用，被告应根据合同约定计算支付2016年7月1日至今的物业费，经多次催收未果，请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告成都蓉晶置业有限公司辩称，被告对原告没有付款义务；销售中心101号房屋之外的11-102、11-201、11-301”商铺为未销售状态，根据合同约定应当按照百分之五十计算；原告提供的服务项目与质量与合同约定有明显差距，不应当收取物业费用，并应对被告损失承担赔偿责任；原告主张违约金过高，原告作为过错方且无实际损失。 经审理查明，2014年12月30日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告开发的“蓉晶公馆”提供物业服务，期限自2014年12月31日至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止，物业费标准为住宅1.5元每平方米每月、酒店1.2元、商业3元。物业费按照季度交纳，逾期交纳，按照逾期之日未付金额20%支付违约金。2015年1月19日，原、被告签订《蓉晶公馆售楼中心服务合同》，约定销售中心面积约800平方米的内场外场物业服务由原告承包经营管理，每月费用32972.38元，包括人员工资开支、办公用材、税费开支等，期限自2015年1月20日至2016年1月19日，被告后要求原告离场，原告2017年2月17日离场交由被告自行管理，原告继续按照前期物业服务合同提供相关公共区域的物业服务，就前述物业区域物业费用支付发生争议，原告遂诉讼至本院。 同时查明，蓉晶公馆售楼中心范围内房屋商11-101、11-102、11-201、11-301”商铺在本案原告诉本案被告的（2018）川0124民初33号物业服务合同纠纷案件中，前述四商铺未予处理；11-101商铺873.71平方米作为售楼部使用；11-102、11-201、11-301商铺被告交付原告时间为2016年7月1日，产权人为被告成都蓉晶置业有限公司。 另查明，2015年1月5日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《郫县蓉晶公馆前期物业服务合同补充协议》，第二条约定“所有物业在交房后而甲方未实现销售（空置且权属归甲方所有）部分，甲方按照合同约定标准50%向乙方支付物业服务费”。 诉讼中，被告对原告提供的物业服务内容中的“维保记录”形成时间申请鉴定，未提供比对样本，无法鉴定。 以上事实有原、被告的身份信息、《前期物业服务合同》、《蓉晶公馆售楼中心服务合同》、（2018）川0124民初33号民事判决书、补充协议、物业服务记录档案、物业招投标文件档案、照片、监控视频、物业服务往来函件及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》，原告已将包含案涉“商11-101、11-102、11-201、11-301”房屋统一交由原告进行物业服务，期限至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止。本案原告也提供足够证据证明其实际提供物业至今，被告自当接受该《前期物业服务合同》的约定，交纳案涉物业服务费用。被告辩称原告进行日常维护管理不严格履职，存在诸多不作为情形，本院认为，物业服务合同较为特殊，日常管理繁琐复杂，但合同是否履行，应视合同主要义务是否履行，物业服务过程中可能存在不尽如人意现象，但不能否认原告已尽主要合同义务，即便原告确存在服务不到位等现象，被告等业主也可以要求原告整改、更改、维护等，促进物业服务改善，不能以此为由简单拒绝交纳物业费；被告同时辩称，商11-101房屋作为售楼部，在原告2017年2月17日离场交由被告自行管理后，被告不再负有售楼部的基础物业费用的交纳义务，本院认为，原、被告针对售楼部签订单独的《蓉晶公馆售楼中心服务合同》，包括人员工资开支、办公用材、税费开支等，统一交由原告负责处理，被告向原告发函要求离场，由被告公司自行营运管理，但双方对被告公司自行营运管理是否包含售楼部的基础物业服务内容并未约定，原、被告签订的《蓉晶公馆售楼中心服务合同》系因售楼部的特殊性，双方对售楼部所需特殊的物业服务及其他开支的一种特别约定，在原告撤场后且双方并未就撤场后的基础物业费用明确情形下，作为售楼部的商11-101房屋整体于案涉小区，并不独立存在，应受案涉《前期物业服务合同》的约束，被告理应支付售楼部的基础物业费用，被告辩解售楼部在原告撤场后自己经营，无需原告服务、未接受原告物业服务，不再支付物业费用，本院不予采信；被告同时辩称，11-102、11-201、11-301商铺产权人为被告，且未销售及空置，符合双方《郫县蓉晶公馆前期物业服务合同补充协议》第二条约定，被告应按1.5元每月每平方米标准向原告支付物业费用。而原告述称被告已对前述商铺实际使用，不符合补充协议的约定，被告应按3元每月每平方米标准支付物业费用，本院认为，11-102、11-201、11-301商铺产权人为被告，且未销售，原告提供证据的照片并不足以证明被告对前述商铺持续使用已不符合补充协议约定的“空置”表征，根据双方补充合同约定，本院对被告辩称11-102、11-201、11-301商铺应按1.5元每月每平方米标准支付物业费用予以采信。诉讼中，原告要求物业费计算至判决之日，因合同约定物业费按季度半年交纳，原告诉讼中要求计算物业费至判决之日，并不符合法律规定，本院不予支持，但考虑物业服务合同的持续性特性，本院支持支付计算至2019年12月31日，商11-101房屋物业费用：90079.42元，商11-102、11-201、11-301房屋物业费用：243856.62元，前述费用共计333936.04元。 关于原告诉请违约金，《前期物业服务合同》第六条四款物业费交纳条款约定，每个交费周期起始日5日内交纳费用，逾期未交纳，原告物业企业应以通知书、短信、邮件等书面形式催收，经催收无正当理由未交纳，承担违约责任。原告并未提供证据证明其按照约定履行书面催收义务，本案被告已提供足量证据已能证明原告在日常物业服务过程中，存在较多瑕疵，被告拒付物业费行为一定程度上可以谅解，同时本院考虑物业服务特殊性及合同履行实际，兼顾公平诚信原则，原告主张被告逾期交费违约责任，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告成都蓉晶置业有限公司于判决生效后三日内支付原告三和佳（成都）物业服务有限公司333936.04元； 二、驳回原告三和佳（成都）物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用减半收取4683元（原告三和佳（成都）物业服务有限公司垫付），由被告成都蓉晶置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇二〇年四月二十七日 书记员  张凝