文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初5820号            原告              原告：青岛耀华物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区潮海街道办事处景岱街**。统一社会信用代码91370282321426467U。      法定代表人：管丹，总经理。      委托诉讼代理人韩刚，山东森嵘律师事务所律师。                  被告              被告：孙巧玲，女，1980年1月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告孙巧玲向原告支付2017-2018年物业服务费2 888元并承担滞纳金（2017年以972元为基数，按照月利率千分之三自2017年1月1日起计算至实际支付之日止、2018年以1 994为基数，按照月利率千分之三自2018年1月1日起计算至实际支付之日止）；2、被告孙巧玲向原告支付律师费722元（2 888元×25%）；3、诉讼费由被告承担。                  事实和理由              2016年1月21日，原、被告双方签订《物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，公共性服务费住宅每月每平方米0.9元，住宅电梯运行费每月每平方米0.4元，路灯公摊费每年40元。路灯公摊费于每年12月31日前向原告支付，公共性服务费按年度收取，每次服务到期前15天缴纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时缴纳。逾期缴纳物业管理费从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金并承担原告实现物业管理费及其他费用的债权。原告已依约向被告提供物业服务，但被告至今尚未支付2017年至今的物业费及其他费用。经多次催要被告均未支付，为维护原告合法权益，故诉至法院。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      被告      答辩意见              对孙巧玲系青岛市即墨区文昌居小区**室业主及建筑面积为90平方米无异议，对原告为居住区提供物业服务及未向原告交纳2017、2018年物业费无异议。      被告未交纳2017、2018年物业费的主要原因是对原告服务不满意。主要表现：1、房屋质量有问题，原告不给处理；2、小区卫生差；3、小区监控不好用，治安不好；4、领钥匙时不交一年物业费不给钥匙，被告没有理由要求业主在交房之前交纳物业费；5、被告家没有拆迁协议约定的门禁卡、门镜、可视电话，物业也没给装；6、小区安全隐患大；7、被告服务态度差，工作人员曾对被告进行辱骂；8、南关村民不交物业费，被告也是拆迁户，要求享受与南关村村民同样的待遇，不应交纳物业费；9、电梯等公共区域的收入、支出不公示；10、没有验房报告没有交接的房子不应收物业费；11、原告并非业主集体认可的物业公司，对原告入驻小区有异议。12、被告是2016年6月签订的《物业服务协议》，房屋没有验房报告没有交接，不应交纳物业费。                  认      定      的      事      实                    被告孙巧玲系青岛市即墨区文昌居小区**室业主，原告青岛耀华物业管理有限公司为文昌居小区提供物业服务。文昌居小区未成立业主委员会。      被告孙巧玲（乙方）与原告青岛耀华物业管理有限公司（甲方）签订《物业服务协议》一份，协议约定，乙方物业坐落于文昌居**室，建筑面积90平方米；甲方对小区内房屋共用部位、公共设施及设备（电子监控、单元对讲系统、电梯、二次供水设备等）、公共环境卫生、绿化、安保、交通等项目进行养护、服务与管理；乙方（住宅）按照建筑面积每月每平方0.9元交纳公共性服务费，按照建筑面积每月每平方0.4元交纳住宅电梯运行费，按照每年每户40元于每年12月31日前交纳路灯公摊费；交费期限为业主入住预先交纳物业公共性服务费用（有电梯的同时交纳电梯运行费），以后按年度收取，每次服务到期前15天交纳下一年度的物业公共性服务费，其他费用按规定及时交纳。该协议同时对委托服务内容、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中违约责任部分约定，乙方逾期交纳物业管理费及其他费用的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三交纳滞纳金，并应承担乙方为实现物业管理费及其他费用的债权，包括但不限于诉讼费或仲裁费、保全费、邮寄费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。      文昌居小区所在的即墨古城片区回迁房屋于2016年1月集中办理交付，因业主入住初期条件不完善，文昌居小区2016年物业服务费按照9个月收取。孙巧玲至本案庭审时未取得小区门禁卡。被告孙巧玲于2016年6月7日为涉案房屋交纳2016年物业服务费1 053元（90×1.3×9），原告出具的收款收据上记载有“2016.4.1-2016.12.31”字样。之后，孙巧玲未交纳物业费。截至2018年12月31日，被告孙巧玲未向原告交纳2017、2018年物业服务费合计2 888元【物业费1 944元（90平方米×0.9元/平方米/月×12个月×2年）、电梯费864元（90平方米×0.4元/平方米/月×12个月×2年）、路灯费80元（40元/年×2年）】。      2019年9月25日，原告与山东森嵘（城阳）律师事务所签订专项法律服务委托代理合同，约定原告委托山东森嵘（城阳）律师事务所处理催收物业费法律事务，并按照起诉总标的额的25%支付律师费。                  裁      判      理      由              本院认为，原告青岛耀华物业管理有限公司与被告孙巧玲签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行权利、义务。原告青岛耀华物业管理有限公司作为文昌居小区的物业服务单位，对小区实行的是统一管理、综合服务，被告孙巧玲的物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照协议约定支付相应的物业服务费用。      被告孙巧玲主张的房屋质量问题、拆迁协议中约定的房屋设施没有实现等情况不属于原告提供的物业服务内容，被告的相应要求不应向原告主张。关于孙巧玲主张作为拆迁户应享受南关村民免交物业费待遇问题与本案不属于同一法律关系，本案不予审查。包括文昌居小区在内的古城片区回迁房屋集中交付时间为2016年1月，孙巧玲领取了房屋钥匙并于2016年6月7日结清2016年期间的物业服务费，孙巧玲已经接收了房屋，故孙巧玲以房屋没有验房报告、没有交接据交物业费的抗辩意见本院不予采纳。      关于被告所称原告服务质量差问题，现实中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主反映强烈的问题进行整改。但物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化，物业服务的完善也需要物业公司以及包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，从现有证据来看，被告提出的物业服务瑕疵问题也尚不足以认定原告的物业服务与合同约定存在明显差异，故不能成为被告拒绝支付物业费的理由。同时，业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。综上，被告孙巧玲的抗辩理由本院不予采纳。文昌居小区**室实测面积为92.65平方米，原告按照90平方米收取2017、2018年物业服务费2 888元不超过被告实测建筑面积及应交纳的金额，本院予以支持。被告孙巧玲未按照合同约定支付物业服务费及电梯费，构成违约，应当承担协议约定的滞纳金，但被告拒付物业服务费的原因系基于对物业服务瑕疵的异议，在包括被告在内的多名业主均对原告的服务提出异议的情况下，本院认为对原告关于滞纳金的主张不应予支持。原告未证实其已经向山东森嵘（城阳）律师事务所按约支付法律服务费，对于要求被告承担律师费的请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条                  裁判主文              一、被告孙巧玲于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛耀华物业管理有限公司自2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费2 888元；      二、驳回原告青岛耀华物业管理有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费50元减半收取25元（原告预缴），由被告孙巧玲负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审 判 员   乔  婧                                                      二0二0年四月三十日                   书 记 员   于梦娇