广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终458号上诉人（原审被告、反诉原告）：张婉雯，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓民航，男，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人张婉雯因与被上诉人邓民航租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张婉雯上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判《铺位租赁合同书》于2019年9月30日解除；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判张婉雯没收邓民航的押金18000元且无需向邓民航返还押金8000元及补偿3000元；3.撤销一审判决第五项，改判邓民航应向张婉雯支付2019年7月、8月、9月租金合计18000元；4.一、二审诉讼费用由邓民航承担。事实和理由：（一）涉案《铺位租赁合同》于2019年9月30日解除，邓民航占有商铺期间产生的租金损失应由邓民航承担。张婉雯和邓民航2019年3月27日签订《铺位租赁合同》，邓民航承租后一直使用涉讼铺位并支付了2019年4-6月租金。2019年6月，邓民航表示生意不好，欲把商铺转租。张婷雯同意并明确转租之前的租金应由邓民航承担，但邓民航一直拖欠租金，也一直未能将商铺转租。迟至2019年10月1日，涉讼商铺才由张婉雯重新出租。张婉雯认为，由于邓民航原因，涉讼商铺一直空置至2019年9月30日，期间产生的所有租金损失共计18000元应由邓民航负担，涉案合同的解除时间应定为2019年9月30日。一审判决确认涉案合同的解除时间为2019年7月22日，明显违背事实，对张婉雯不公平。（二）邓民航拖欠张婉雯多月租金，严重违反《铺位租赁合同》，押金依约应归张婉雯所有。（三）邓民航向前任承租人支付顶手费属于其内部经营事务，与张婉雯无关，不能因此要求张婉雯作任何补偿。邓民航未作答辩。邓民航向一审法院起诉请求：1.判令张婉雯向邓民航支付铺位租赁合同所产生的装修费用25000元及经营损失费27576.5元，合计52576.5元；2.判令张婉雯退还部分押金12000元；3.本案诉讼费由张婉雯承担。张婉雯向一审法院反诉请求：1.确认张婉雯、邓民航签订的《铺位租赁合同书》于2019年9月30日解除，邓民航立即搬出涉讼商铺；2.判令邓民航向张婉雯支付从2019年7、8、9月份的租金共18000元及利息（利息从反诉之日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令邓民航已支付的押金18000元归张婉雯所有；4.邓民航承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉讼商铺的登记所有权人为张婉雯。2019年3月20日，邓民航向支付宝名称为“胜平”的账户转账5000元。2019年3月27日，邓民航向支付宝名称为“胜平”的账户再次转账10000元。庭审中，邓民航主张其在当日还向“胜平”支付了现金5000元。2019年3月27日，邓民航、张婉雯签订《铺位租赁合同书》，约定：张婉雯将涉讼铺位出租予邓民航；租期从2019年4月1日至2024年3月31日；每月租金6000元，另加押金18000元；每月前5天为交租期，若邓民航超过5天交租金，视为违约，张婉雯有权终止合同；邓民航在租赁期内新建或改建的必须经张婉雯同意，租赁期满后，邓民航所有的改建、装修不能拆迁或破坏，同时期满后邓民航所有投入无条件归张婉雯所有；邓民航违约的，押金18000元归张婉雯所有；张婉雯违约的，按邓民航的实际损失赔偿。该合同附注：每2年后递增5%。同日，邓民航向张婉雯支付押金18000元及4月份租金6000元。2019年5月2日，邓民航向张婉雯支付5月份租金6000元。2019年6月2日，邓民航向张婉雯支付6月份租金6000元。2019年6月19日，邓民航微信联系张婉雯的母亲梁某芬，表示涉讼商铺生意不好，准备顶手给其他人，将商铺转租，征询梁某芬意见，并询问是否可以退押金。梁某芬同日回复表示可以，并要求邓民航在转租之后及时告知，由其与新承租人签订合同。2019年7月1日，邓民航在微信上询问张婉雯解绑水电费扣款账户事宜，张婉雯亦将相关操作方式告知邓民航。同日，邓民航表示其将于次日将涉讼商铺的钥匙放在隔壁商铺，通知张婉雯派人去取，并表示涉讼商铺内仍存有部分物品，待有人接手之后再处理，已无贵重物品。2019年7月21日，梁某芬通过微信要求邓民航在当日下午两点前回复是否继续找人顶手，如果是的话则需支付7月租金，否则其就与其他人签订合同，并要求邓民航尽快将商铺中的物品搬走。邓民航于当日回复表示其无法联系其拍档，张婉雯出租一半的商铺，是否可以考虑退还部分押金，并表示其现在资金压力大。梁某芬表示其要重做商铺中原来的隔断墙，押金可能无法退了。2019年7月22日，邓民航的代表韩某与张婉雯的代表梁某芬在佛山市南海区西樵镇樵乐社区人民调解委员会协商处理本案纠纷，期间韩某提出不会续租涉讼商铺，要求梁某芬赔偿其在经营过程中造成的所有损失，梁某芬则表示不会赔偿对方的亏损，关于合同的争议可以通过诉讼解决，要求韩某不要恐吓或威胁商铺装修人员，其可以将商铺内属邓民航所有的设备和财物取走，并会合理赔偿6000元。双方最终没有达成一致意见。2019年8月7日，邓民航提起本案诉讼。庭审中，一审法院征得双方同意，指令邓民航在2019年10月15日下午将其留存于涉讼商铺可移动的物品取走。后邓民航于2019年10月15日将其留存于涉讼商铺中的物品取走。双方提交的交接现场照片反映，涉讼商铺于交接物品时已一分为二出租予案外人经营服装零售。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。邓民航、张婉雯签订的《铺位租赁合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同，非经双方协商一致，任何一方不得擅自解除和变更合同。现在合同的履行过程中，邓民航自认经营困难拟退租转让，张婉雯也予同意，并收回了涉讼商铺的钥匙，双方均有联系案外人接手涉讼商铺的承租。在2019年7月22日的调解协商过程中，邓民航的代表已经明确表示不再租赁涉讼商铺，张婉雯虽未明确表态，但根据《调解记录》记载的情况及此前双方的微信聊天情况，张婉雯至少在当日已将涉讼商铺中的一部分出租予案外人，且已安排施工人员搭建隔离墙，可视为张婉雯也已同意不再维持双方的租赁关系，故双方关于解除租赁关系的意思表示一致，一审法院据此确认《铺位租赁合同书》于2019年7月22日解除。张婉雯请求一审法院确认《铺位租赁合同书》于2019年9月30日解除没有依据，一审法院不予采纳。邓民航未按时支付2019年7月的租金，且自认因经营困难而要求终止租赁，故对《铺位租赁合同书》的解除应付主要过错责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，因《铺位租赁合同书》已经解除，故张婉雯有权收回涉讼商铺，但考虑涉讼商铺的钥匙实际上在2019年7月份已由张婉雯取回，张婉雯安排施工人员进入涉讼商铺进行施工，亦反映其已经实际控制了涉讼商铺，且在2019年10月15日邓民航将涉讼商铺中属其所有的物品搬离之后，张婉雯也应自行收回涉讼商铺，故一审法院对张婉雯反诉请求邓民航搬出涉讼商铺不再予以支持。本案租赁关系的解除系因邓民航的原因所致，张婉雯虽同意邓民航转租涉讼商铺，且一开始也同意退回押金，但也表达了转租之前的租金应由邓民航承担的意见，因此，一审法院综合张婉雯在2019年7月已经取得涉讼商铺的钥匙，可以进入涉讼商铺开始装修工程情况，以及邓民航仍有物品存放在涉讼商铺内、至2019年10月15日才取走的实际情况，酌情确定邓民航应支付2019年7月1日至2019年10月15日期间的租金、留存物品占用涉讼商铺的占用费共10000元予张婉雯，该款从邓民航支付予张婉雯的押金中扣除，故判令张婉雯应返还押金8000元予邓民航，对邓民航超出上述核定的诉请，以及张婉雯反诉要求邓民航支付2019年7-9月的租金、利息以及没收押金18000元不予支持。邓民航诉请张婉雯赔偿经营损失，但未提交证据证明经营损失客观存在且由张婉雯造成，应承担举证不能的不利后果。同时，根据邓民航陈述，从2019年7月开始涉讼商铺未再实际经营，由此可见邓民航主张的经营损失也无事实基础，故一审法院对邓民航诉请张婉雯赔偿经营损失27576.5元不予支持。因各方确认涉讼商铺张婉雯在出租予邓民航之前系用于经营餐饮，邓民航承租之后，亦用于经营餐饮（木桶饭），并支付了顶手费予原承租人。该顶手费应视为邓民航概括承接原承租人装饰装修投入及涉讼商铺承租权的综合对价。考虑张婉雯收回涉讼商铺之后，该商铺内不可移动的装饰装修由张婉雯取得，故基于公平原则，张婉雯应给予邓民航相应的补偿。邓民航虽主张其支付了顶手费20000元，但提交的证据仅反映其转账15000元予支付宝名称为“胜平”的账户，未见现金收款的相关材料，张婉雯不予确认，故一审法院根据现有材料，仅确认邓民航支付的顶手费为15000元，并结合邓民航对涉讼商铺的使用情况、《铺位租赁合同书》解除主要原因在于邓民航及合同解除之后涉讼商铺另行出租使用的实际情况，酌情判令张婉雯应补偿3000元予邓民航。邓民航超出上述核定范围的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认邓民航与张婉雯于2019年3月27日签订的《铺位租赁合同书》于2019年7月22日解除；二、张婉雯于判决发生法律效力之日起十日内返还押金8000元予邓民航；三、张婉雯于判决发生法律效力之日起十日内补偿3000元予邓民航；四、驳回邓民航的其他本诉请求；五、驳回张婉雯的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审本诉案件受理费1414.41元，减半收取计707.21元，由邓民航负担669.71元，由张婉雯负担37.5元。一审反诉案件受理费减半收取计350元，由张婉雯负担。本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审法院认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，根据双方在一审中提交的现场交接照片反映，邓民航的代表现场书写“渔湘居玻璃门、中间木板墙、左边一块墙，壹仟元转卖给童装店老板”并在落款处署名韩某、加盖手印。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：涉案合同的解除时间；张婉雯上诉主张邓民航支付2019年7-9月租金18000元并没收押金18000元是否应当得到支持；张婉雯是否应向邓民航支付3000元装修补偿款。关于第一个争议焦点。根据《调解记录》的内容及此前双方当事人的微信记录显示，2019年7月22日，邓民航的代理人已经明确表示不再租赁涉讼商铺，张婉雯的代理人虽然对此未作出明确表态，但张婉雯已安排施工人员进入涉讼商铺搭建隔断墙，可视为张婉雯也同意解除与邓民航的租赁合同关系，一审法院据此确认《铺位租赁合同书》于当日解除，并无不当，本院予以维持。张婉雯上诉主张涉案合同的解除时间为2019年9月30日，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。涉案合同因邓民航逾期支付租金而解除，但张婉雯在协商过程中允许邓民航转租且曾表示愿意退回押金，同时表示转租之前的租金应由邓民航承担。一审法院综合张婉雯在2019年7月已经取得涉讼商铺的钥匙且已进入涉讼商铺进行装修，以及邓民航仍在涉讼商铺内存放有部分物品至2019年10月15日才搬走的情况，认定邓民航应向张婉雯支付前述期间的租金及占用使用费共计10000元，数额合理。因邓民航已向张婉雯交纳了18000元押金，扣减前述费用后，一审法院判令张婉雯仍应向邓民航返还8000元押金，处理得当，本院予以维持。张婉雯上诉主张邓民航向其支付2019年7-9月租金共计18000元及其有权没收邓民航支付的18000元押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。由于涉案合同因邓民航违约而解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，邓民航无权请求赔偿装饰装修残值损失。而且，根据双方交接现场照片显示，邓民航的代理人已将剩余装饰物作价一千元转卖给现承租人。综上，本院认为，张婉雯无需向邓民航支付装修补偿费。一审判决张婉雯向邓民航支付装修补偿费3000元，处理不当，本院予以纠正。综上，张婉雯的上诉请求部分成立，予以支持；张婉雯的上诉请求部分不成立，予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18869号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18869号民事判决第三项、第四项、第五项；三、驳回邓民航的其他诉讼请求；四、驳回张婉雯的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费707.21元，由邓民航负担622.34元，由张婉雯负担84.87元。一审反诉案件受理费350元，由张婉雯负担252元，由邓民航负担98元。二审案件受理费975元，由张婉雯负担916.5元，由邓民航负担58.5元。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年三月十七日书记员  覃心怡