山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1329民初841号 原告：李运振，男，1986年11月30日出生，汉族，住临沭县。 委托诉讼代理人：胡少怀，山东矩盈律师事务所律师。 被告：临沭县金明寓房地产开发有限公司。 法定代表人：王顶明，经理。 统一社会信用代码：913713297535154477。 地址：临沭县。 委托诉讼代理人：刘诚发，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申秋，山东豪才律师事务所律师。 原告李运振与被告临沭县金明寓房地产开发有限公司（以下简称金明寓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李运振的委托诉讼代理人胡少怀、被告金明寓公司的委托诉讼代理人刘诚发、申秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李运振向本院提出诉讼请求：依法判令金明寓公司向原告李运振支付违约金152,000元（违约金以全部房款416043元为基数按照年利率6%向李运振支付，时间为2013年9月26日至2020年1月1日）。事实和理由：2013年9月26日李运振与金明寓公司签订编号为YS0000026186号《商品房预售房合同》，李运振向金明寓公司支付416043元房款。《商品房预售房合同》第八条款约定，金明寓公司应于2014年7月30日前向李运振交付该商品房。第十五条约定，金明寓公司自商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记的需由金明寓公司提供材料报产权登记机关备案。因金明寓公司原因致使李运振不能办理产权证，金明寓公司的行为构成违约，侵害了李运振合法权益。 金明寓房地产公司在庭审中辩称：我方按照合同约定交付房屋，李运振收房并实际入住，我方不存在违约行为，办理权属登记需要我方出具材料报权属登记机构的行为不应认定为我方违约。我方在开发案涉小区时遇到拆迁阻力，不同意拆迁安置的群众影响了涉案小区的整体规划，至今仍有在规划内的一栋楼未能开发建设。我方与李运振签订的涉案合同是按照有关政府部门要求和提供的，我方不能做出任何修改的制式合同进行签订。本案中，李运振要求我方承担违约责任是不合理的，其原因简要陈述：1、商品房销售后为业主办理房产证，应当理解为置业公司销售房产后的附随行为，其主要履行方式为协助，履行内容是双务的。2、就本案，我方一直积极主动协调、协助业主办理房产证相关事宜，但是因为我方所不能决定的客观原因（该原因应当理解为显现实的不可抗力）导致涉案小区房产证办理时间出现迟滞。若将协助办证时间迟滞的原因归咎我方，很明显是苛责加重我方履约责任，有失公正，这将对我方后期商品房销售的交易安全造成严重的影响。3、经过我方多方面努力与相关部门协调，不是我方控制的决定因素消失后，我方在第一时间内与业主进行了全面的协助。4、根据合同法规定和立法精神，违约责任的负担以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，故具有补偿性质，李运振并没有因迟滞办证而遭受损失，以不由我方可以决定的合同附随行为要求我方承担违约责任，于法无据。5、涉案合同中关于办证的约定，有三个条款即涉案合同第十五条，条款选项为空白选项，又因涉案合同为相关政府部门提供的我方与李运振均不能进行修改的制式合同，故而应从合同的平等性和后期交易安全的角度出发，即使法庭认为我方可能存在违约，但是也应当视我方的附随行为中我方不能更改的约定条款演变成为了被动违约，我方的违约程度极小，我方认为这种被动违约在交易双方及交易习惯中是可以所被接受的。6、即使法庭认为我方存在违约行为，涉案合同第十五条的三款为可选择条款，尤其第三款为空白条款，可以视为双方对于违约责任负担的放弃。退一步讲，即使我方的协助行为迟滞属于违约，那么，也应当按照涉案合同的约定承担违约责任。7、我方交房和李运振收房并实际入住的时间为2013年，距今已有七年时间，根据民事诉讼法诉讼时效的规定，李运振的诉请已经严重超出了诉讼时效。综上，李运振诉请已过诉讼时效。李运振诉请是因不受我方控制现实不可抗力导致的，不应当认定我方违约，李运振诉请不具有事实和法律依据。请求法庭驳回李运振的全部诉讼请求。 李运振围绕诉讼请求依法提交了证据。对李运振提交的商品房预售合同、住房维修基金交款单据和还款凭证，本院认为能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，李运振与金明寓公司签订《商品房预售合同》，约定李运振以416043元的价款购买了金明寓公司开发的临沭县振兴北路育源华庭小区18号楼3-902室（房屋代码为113535）。合同第八条约定，出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1.4种（即该商品房取得商品住宅交付使用批准文件条件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3.。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 《商品房预售合同》签订后，李运振按约定支付了购房款，金明寓公司按约定履行交付了房屋。因金明寓的原因致使李运振迟迟未能办理房产证，直至2019年12月24日，案涉房屋所处18号楼才完成了首次登记。 本院认为：案件争议的焦点有二：一、金明寓是否存在违约行为，如违约，违约金如何计算；二、李运振的起诉是否已超出诉讼时效。 关于焦点一，李运振与金明寓签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。金明寓未按约定及时报送相关材料协助李运振办理房屋产权证构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。 对于如何计算违约金，本院认为，《商品房预售合同》第十五条是对因出卖人原因导致买受人逾期办理房产证，出卖人应如何承担违约责任的约定，该条根据买受人选择退房还是不退房对出卖人的违约责任分别作了约定。第一项是对“买受人退房”、退款的约定，但出卖人违约计算方式及赔偿事宜为空白，说明双方对此将有待继续协商，如协商不成，将来买受人又选择了退房，对于出卖人的违约赔偿只能依照法律规定进行；第二项是对“买受人不退房”，出卖人支付违约金的约定，该项明确约定了违约金的计算方式，说明若出现违约行为，双方达成的一致意见是“出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”，金明寓公司将按照此项约定承担违约责任。对于合同中选项处是空白，没有约定是第一项或者第二项，则给了买受人更大的选择空间，既可以选择退房，也可以选择不退房。现在买受人选择了不退房、出卖人支付违约金，即选择了第二项，就应当按照第二项约定的违约金的计算方式计算支付违约金，也就是416043元×0.3%=1248.10元。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定适用的前提是当事人之间没有约定违约金，而本案双方当事人在《商品房预售合同》第十五条第二项已经明确约定了买受人不退房时，出卖人应承担违约金的计算方式，故不应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定金明寓公司应承担的违约责任。 关于焦点二，根据不动产登记实践，商品房预售中，房地产开发公司首次登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为首次登记时间。本案中，金明寓公司直到2019年12月24日才完成案涉房屋的首次登记，其违约行为长期持续存在，李运振的起诉并没有超出诉讼时效。 综上，李运振的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、临沭县金明寓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李运振支付违约金1248.10元。 二、驳回李运振的其他诉讼请求。 案件受理费3340元，减半收取1670元，由临沭县金明寓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  赵德利 二〇二〇年四月十三日 书记员  李 芳