江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初173号 原告：程法林，男，1972年9月28日出生，汉族，个体户，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：张双喜、鲁科顺(实习)，江苏益新律师事务所律师。 被告：徐洪武，男，1967年7月4日出生，汉族，淮安融侨房地产有限公司职员，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：方成龙，江苏天哲(淮安)律师事务所律师。 原告程法林与被告徐洪武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因案情复杂，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程法林委托诉讼代理人张双喜、鲁科顺，被告徐洪武及其委托诉讼代理人方成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程法林向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告4万元，并承担起诉之日起至实际付清之日止的资金占用损失(以4万元为基数，按年利率6%的标准计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系沭阳老乡，原告在清江浦区东方丽景菜场经营家禽生意时与被告相识。2019年11月初，原告表示有购房想法，请从事三十余年房地产业务的被告帮忙。后被告因急需资金周转，提出将其所有的位于清江浦区房屋（150平方米）出售给原告，原告看了房但未查看房产证，双方谈好总房价为124万元，但未签订合同。2019年11月18日下午，原告通过微信和支付宝转账预付给被告4万元。后被告仍以资金周转困难为由催促原告付款，原告提出要求查看房产证，才发现房产证上建筑面积仅为121平方米，与被告所称150平方米相差太大，原告要求被告返还预付款4万元，遭到被告拒绝，双方产生纠纷，为此拨打110出警处理。原告认为，被告未出示房产证，双方也未签订买卖合同，被告虚构房屋面积为150平方米，被告拒绝返还原告支付的预付款4万元没有法律依据，故请求法院依法判决。 被告徐洪武辩称，原告明确通知被告不再购房，双方买卖合同解除，原告对此后果负有完全责任。被告在收取原告支付的4万元定金时已向原告出具书面收条，明确载明该款项性质系定金，根据法律规定，原告违约时，被告无需返还定金。涉案房屋双方确定的总价是124万元，该价格远低于当时市场价，被告没有向原告虚构房屋面积。因此，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告系沭阳老乡，2019年11月份，原告程法林向被告徐洪武提到买房想法，被告徐洪武表示其从事房地产业务有三十余年，原告程法林遂请被告徐洪武帮忙，后被告徐洪武提出其急需资金周转，欲向原告程法林出售位于融侨华府1号楼307室房屋（下称307室），原告程法林随被告徐洪武现场看房过程中，被告徐洪武介绍307室的建筑面积有150平方米但未向原告程法林出示房产证，原告程法林表示有意购买，双方最终议定总房价为124万元，付款方式为现金。2019年11月18日，原告程法林通过支付宝和微信共转账给被告徐洪武4万元，作为购买307室的定金，被告徐洪武向原告程法林出具了收条，收条上载明收到4万元的性质为定金。后被告徐洪武为缓解资金紧张催促原告程法林尽快筹款先付房款60万元到80万元，原告程法林开始四处筹款。2019年11月25日，应原告程法林的妻子要求，被告徐洪武出示了307室的房产证。次日，原告程法林以房产证上的登记面积仅有近122平方米，与被告徐洪武所称的面积150平方米不符，提出压价要求按产权面积重新议价，被告徐洪武以当时看房时已明确告知有约近30平方米的房间没有产权登记为由予以拒绝。2019年11月27日，双方经协商无果，原告程法林向被告徐洪武表示因其妻子坚持按产权面积重新议价而提出放弃购房，被告徐洪武表示将不退定金4万元。2019年11月30日，原告程法林向被告徐洪武提出愿意接受面积差异现状，同意按原议定房价履行，但被告徐洪武告知307室因其急需资金已被抵押给银行，无法再出售。后双方对于继续购房或者退还定金等问题均未能协商一致。2020年1月6日，原告程法林诉至本院，要求被告徐洪武返还已支付的房款4万元并承担资金占用损失，引起本案讼争。 另查，307室现状为精装房，建筑面积为121.57平方米，307室户外有一平台，在平台上紧邻307室原有开发商遗留的一间设备房，后被被告徐洪武打通隔墙，作为307室的餐厅使用，建筑面积约有30平方米左右，未办理产权登记。 庭审中，被告徐洪武抗辩在看房过程中，其向原告程法林介绍307室建筑面积时明确告知餐厅没有产权证，包括餐厅面积在内共有150平方米，对此原告程法林予以否认，被告徐洪武未提供证据加以佐证。 上述事实，有原告程法林提供的微信支付明细、支付宝转账电子回单，被告徐洪武提供的微信聊天记录以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，交付定金的当事人若拒绝立约，则应双倍返还定金，其作用表现在首先督促当事人订约，其次令当事人在合同成立之前保留自由订约的权利。立约定金违约的归责原则不是严格责任原则，而是过错责任原则。关于房款4万元的性质系定金还是预付款，根据原、被告之间微信聊天记录内容，可以看出被告徐洪武在收取4万元时已向原告程法林出具了收条，庭审中，原告程法林对该收条存在的事实予以否认，据此可以认定被告徐洪武主张4万元的性质为定金的事实为真实。原告程法林为购买案涉房屋支付定金4万元，被告徐洪武收取并出具了收条，双方就案涉房屋出售订立的定金合同依法成立，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点在于双方未能订立房屋买卖合同的责任归咎。从双方2019年11月26日当天的微信聊天记录内容可以看出，原告程法林在2019年11月25日查验了被告徐洪武提供的房产证后，即于次日提出房证面积不符，提出重新议价要求，被告徐洪武表示拒绝，双方对于案涉房屋存在房证面积不符应否调整原议定的总房价未能达成共识，导致双方最终未能签订案涉房屋买卖合同，对此本院认为原、被告双方在收付购房定金时并未共同查验案涉房屋权属证书，仅在现场看房后收付定金，导致后期查验房屋权属证书时发现房证面积不符，双方对于原议定的总房价应否调整产生分歧，被告徐洪武没有提供证据证明其在原告程法林支付定金4万元之前，已对案涉房屋存在的房证面积不符瑕疵作出了明确说明，且该房证面积不符瑕疵对原议定总房价将产生实质影响，原告程法林未在支付定金之前主动要求查验房屋权属证书，亦未尽到购房审慎义务，双方最终未能订立案涉房屋买卖合同的根本原因是双方对于房证面积不符瑕疵应否调整原议定总房价无法协商一致，未能订立案涉房屋买卖合同不可归责于任何一方，因此，本案不应适用定金罚则，但双方对于引起本案讼争均负有责任。原告程法林主张被告徐洪武返还购房定金4万元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告程法林主张被告徐洪武承担4万元资金占用期间的利息（从起诉之日即2020年1月6日起至实际给付之日止按年利率6%标准计算），被告徐洪武应当承担该期间的资金占用利息损失，但利率标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告徐洪武于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告程法林定金4万元并承担2019年1月6日至实际给付之日期间的资金占用利息损失(以4万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告程法林负担240元，被告徐洪武负担560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  程 军 人民陪审员  袁梅珍 人民陪审员  成 丽 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  乔慧子 书 记 员  芮行花 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。