福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终400号 上诉人（原审原告）：庄宏，男，1983年4月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：张杰龙，福建诺道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区海滨街道新华南路浯江路1号。 法定代表人：郑福春，主任。 委托诉讼代理人：林高杰，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮秋梅，福建刺桐律师事务所律师。 上诉人庄宏、泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会（下简称笋浯社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人庄宏上诉请求：1.判决撤销一审判决第二项，并改判支持庄宏的诉讼请求第2项，即判决笋浯社区赔偿庄宏装饰装修的现值损失2066874元；2.本案一审、二审的受理费由笋浯社区承担。事实与理由：一、一审判决认定庄宏因合同无效受到的损失为1426243元存在错误，庄宏的损失应当按照资产评估报告结论即2066874元为准。首先，一审判决“按照装饰装修物是否已与租赁房屋结合在一起，非损毁不可分离或者分离需花费巨大的标准”认定庄宏因合同无效受到的损失，存在错误。一方面，庄宏装饰装修的损失，既包括已形成附合部分，也包括未形成附和部分，均是庄宏基于租赁关系投入的经济支出。未形成附合的装饰装修物，同样是基于租赁关系特定采购、制作而成，脱离租赁物的整体装饰装修后，该些装饰装修物的价值也将大打折扣，因此未形成附合的资产也应属于损失的一部分。另一方面，“非损毁不可分离或者分离需花费巨大”这一标准概念模糊，界限不明。一审法院的上述标准未经评估机构或有专门知识的人进行判定，判决附表“未形成附合资产明细表”亦未经双方质证或发表意见，程序瑕疵。其次，一审判决附表“未形成附合合资产明细表”中，“其他设备”评估值合计544493元，占一审认定的未形成附合资产合计价值的80%以上，对该部分资产为何物未有说明。经庄宏核对资产评估报告，当中“资产评估汇总表”第5项“其他设备明细表”金额为544493元，与判决附表一致。一审判决附表中的“其他设备”与资产评估报告明细一致，认定该些设备为未形成附合资产，存在错误。该设备明细约100余项，大部分为添附在厨房中的小型设备或装修，与厨房整体一致，拆除后难以独立再利用，且设备繁多、安装精细，属于“非损毁不可分离或者分离需花费巨大”。除“其他设备”外，附表中的其他设备同样属于已添附在租赁物装修，一审判决将该部分资产认定为未形成附合资产，缺乏事实依据。资产评估报告是对租赁物装饰装修及附属设施设备现值的评估，一审判决既已确认资产评估报告可以作为认定本案事实的依据，应当以资产评估报告结论即2066874元认定庄宏的损失。 二、一审酌定庄宏承担80%的过错责任，笋浯社区承担20%的过错责任，显失公平。从双方地位方面，笋浯社区作为出租人，对租赁物的性质及基本情况更加了解。且笋浯社区作为基层自治组织，对相关法律、政策的认知应当高于庄宏。租赁物在出租前未取得合法基建手续以及在出租后未积极补办合法手续的过错均在于笋浯社区，对是否能够补办合法手续，笋浯社区比庄宏更加清楚，笋浯社区在一审庭审中都还在申辩租赁物系其合法建造。正是基于笋浯社区的该种说法，庄宏才对租赁物进行大额投入，导致损失巨大。笋浯社区作为出租人，将违法建筑出租给庄宏，收取租金收益，与庄宏承租违法建筑用于经营收益，均是为了获取经济利益，主观过错至少是相当的，而不应当认定庄宏承担更大的过错责任。 综上，一审判决认定庄宏因合同无效受到的损失仅142643元，笋浯社区仅承担20%过错责任，存在错误。请求二审法院依法查明本案事实，并支持庄宏的上诉请求。 笋浯社区辩称：一、原审以泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告作为损失依据不能成立。1.该评估报告是庄宏单方委托评估的，对笋浯社区不具有约束力。2.笋浯社区对庄宏单方面委托的评估单位不清楚，评估过程也没有参与，具体项目、设施、设备均无法确认。3.该评估报告的评估范围远远超出笋浯社区出租给庄宏的面积范围。该评估报告体现被评估单位为整个鲤城区福盈餐馆，包括对房屋进行的改扩建、二次装修、附属设施及厨房设备设施的现时价值进行评估。笋浯社区出租给庄宏的建筑面积按照合同约定仅为300平方米，而评估报告的总建筑面积为834.94平方米，宗地面积为613.95平方米远远超出实际出租面积。 二、属于承租面积范围内形成附合的装饰装修物现值应为188479元，评估报告中超出承租面积的数额不应计入。1.庄宏严重违反合同约定使用承租面积，违法多占用土地面积一倍多，违法超面积建设近两倍，才会被列入市“两违”治理“百日拆违行动”中的行动中，导致笋浯社区的出租物被拆除，庄宏的违约、违法行为给笋浯社区造成极大的经济损失。2.评估报告中第1页《资产评估汇总表》中只有第2项《一层装饰评估明细表》属于笋浯社区出租的面积范围，笋浯社区只同意庄宏在承租的范围进行装修装饰，从未同意庄宏超范围违法扩建及装修装饰。第1、3、4项合计1275482元是庄宏违法违规增建、扩建及进行装修装饰的部分不应计入。第5项《其他设备明细表》544493元属于未形成附合物部分也不应计入。3.上述《资产评估汇总表》第2项属于笋浯社区出租的面积范围中，尚需扣除未形成附合物的款项计58421元(具体为评估报告中第6页《资产评估明细表》室内一层大厅，序号：13、21、22、23、24、25、26、33、第7页34、41。一层厨房、卫生间、储物间，序号：16、17、18、22)。因此，即使按照庄宏单方委托的评估报告计算，属于承租范围内形成附合的装饰、装修物现值数额应为246900元-58421元=188479元。 三、笋浯社区不应对《租赁合同》无效以及造成的承租范围内的损失188479元承担任何过错责任。案涉毛坯房属于笋浯居委会的集体资产，没有基建手续，庄宏对该房屋的现状、性质完全清楚，并表示其能够自行处理，双方才于2014年6月23日签订《租赁合同》在《租赁合同》第四条约定甲方以目前房屋建筑现状出租给乙方。由于没有基建手续，庄宏在装修期间鲤城区执法局到现场制止、拆除两次，为此双方于2015年元月27日签订《补充协议书》约定笋浯居委会同意顺延给庄宏装修免租期至2015年3月31日，笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。因此，笋浯社区在本案不存在任何过错责任，原审判决笋浯社区承担20%的过错责任没有任何依据。 四、笋浯社区不仅无需退还庄宏押金36000元。庄宏在2018年10月10日前应支付2018年第四季度的租金36000元，但庄宏经营至2018年12月，租金却一直拖欠至今未支付。由于庄宏存在违约行为，应按合同约定承担违约责任，除了补交租金36000元及逾期支付的违约金外，没收定金36000元。2.租赁合同押金的目的是为了保障合同的履行，在庄宏尚拖欠租金36000元及水费、电费、垃圾处理费计11016元的情况下，原审判决退还庄宏押金36000元是错误的。 上诉人笋浯社区上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判笋浯社区无须赔偿庄宏损失285248.6元，无须退还庄宏押金36000元；2.本案一、二审诉讼费用由庄宏承担。事实与理由：一、案涉租赁合同虽然无效，但无效产生的法律后果及所造成的损失应由庄宏自行承担。1.案涉毛坯房属于笋浯社区的集体资产，没有基建手续，庄宏对该房屋的现状、性质完全清楚。《租赁合同》第七条第3点及第八条第2点均约定：政府拆迁或拆除，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。由于没有基建手续，庄宏在装修期间鲤城区执法局到现场制止、拆除两次，双方在《补充协议书》中已明确约定笋浯社区同意顺延给庄宏装修免租期至2015年3月31日，笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。2.原审认定笋浯社区同意庄宏扩建及装饰装修的行为，没有任何事实依据。《租赁合同》明确约定的建筑面积为300平方米。第六条(二)对乙方的权利和义务明确约定：合同有效期内，乙方对房屋重新布置格局、装饰装修的，不得改变房屋主体结构……笋浯社区仅仅是对出租的面积范围内同意庄宏装饰装修，原审不应无限延伸。正是由于庄宏在承租过程中违反合同约定，擅自违法占地、违法建设(超建至834.9平方米，占地面积为613.95平方米)，扩大经营场所，才导致被列入鲤城区2018年“两违”治理“百日拆违行动”目标任务，使房屋被拆除，造成笋浯社区的损失。3.本案无效的过错责任不在笋浯社区，应由庄宏自行承担责任。出租的建筑物虽属违章建筑但系有前因后果，由于政府大量征用社区的土地资产，上级部门为了减少社区的损失，同时社区在征得上级部门的支持下，经协调同意将宗地调拨给社区作为社区发展经济载体，本案租赁合同无效的性质与其他无效合同存在不同之处，原审应予以免除或减少笋浯社区的责任承担。笋浯社区是一个非营利性的基层组织，主观上并没有明显过错，庄宏明知无基建手续仍自愿承租应自行承担责任。 二、资产评估报告书是庄宏单方面委托的，对其单方委托评估的项目、设施，笋浯社区无法确认；对其中超出承租面积的部分应予扣除。庄宏因自身经营需要增建、扩建及进行的装修装饰的部分，不计入承租面积，合计：1275482元。属于庄宏增建、扩建部分：资产评估汇总表(P1)序号1、室外装饰评估明细表(369977元)；3、夹层(111225元)；4、三楼装饰评估明细表(794280元)。 三、原审认定资产评估报告书中未形成附合的装饰装修物现值为640631元是错误的，该数额包括了上述不应计入承租范围的面积部分。笋浯社区实际出租给庄宏300平方米的面积范围内，未形成附合的装饰装修部分，合计：602914元。未形成附合物(属于可拆除或搬离)部分：资产评估汇总表(P1)序号5、其他设备明细表544493元。序号2、一层装饰评估明细表中(P6)室内一层大厅序号：13(34382元)、21(7651元)、22(930元)、23(3774元)、24(465元)、25(1299元)、26(487元)、33(2507元)、34(279元)、41(1269元)；(P7)一层厨房、卫生间、储物间序号：16(896元)、17(2151元)、18(1141元)、22(1190元)计：58421元。 四、原审判决笋浯社区应退还庄宏押金36000元是错误的。庄宏经营至2018年12月，然而庄宏自2018年10月起未支付租金。根据《租赁合同》的约定，庄宏不仅无权要求退还押金36000元，还应承担逾期支付租金的违约责任。 五、庄宏应支付笋浯社区代为缴交的被上诉人经营期间的水费、电费、垃圾处理费等计11016元及逾期支付的违约金(以11016元为基数自2019年1月18日起按日3%计算至支付之日止)。 庄宏辩称：一、《租赁合同》无效的主要过错在笋浯社区。首先，租赁物的所有权在笋浯社区，笋浯社区应当承担建筑物行政审批瑕疵及质量瑕疵的全部责任。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，合同无效是可以通过积极履行申报等相关手续使合同发生法律效力。如果确如笋浯社区主张的建筑物属于政府协调划拨用地，作为善意的交易方，笋浯社区应当积极履行建筑物行政瑕疵补救义务，但笋浯社区除了一直蒙蔽上诉人说有合法手续外，未做任何积极补救措施。再次，建筑物是笋浯社区的集体资产，笋浯社区主观上有收取建筑物租金的意图，与上诉人经营收益的意图并无二致，不存在孰高孰低，一审认定庄宏对合同无效的主观过错明显大于笋浯社区，严重不公。 二、应当以《资产评估报告》的结论认定本案庄宏因合同无效的损失数额。根据庄宏一审提供的录音内容，法院认定录音记录了双方协商委托评估机构的事实，评估过程笋浯社区相关工作人员均有在场，且房屋被拆除前的现状照片笋浯社区并无异议，评估机构也具备评估资质，应当认定评估报告可以作为认定案件事实的依据。 三、案涉房屋在笋浯社区辖区内，属于集体资产，笋浯社区对其建设、装饰、使用的现状应当知晓，属于其日常管理中必然摸排掌握的范围。装修至经营期间，庄宏一直与笋浯社区存在沟通交流。因此，笋浯社区对庄宏的扩建及装饰装修行为是知晓并同意的，原有基建部分及装饰装修部分，应当同属于庄宏合同无效的损失。 四、《租赁合同》被认定无效后，关于押金的约定条款同样无效。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”笋浯社区收取庄宏36000元押金属于基于合同取得的财产，在无效后应予以返还庄宏。 五、笋浯社区主张庄宏应支付其代缴费用，缺乏事实和法律依据，且不属于本案的审理范围，与本案无关。 庄宏向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2014年6月23日签订的《租赁合同》无效；2.判令笋浯社区赔偿庄宏装饰装修的现值损失2066874元；3.判令笋浯社区立即退还庄宏租赁房屋的押金36000元；4.本案诉讼费用由笋浯社区承担。 一审法院认定事实：2014年6月23日，庄宏作为承租方与笋浯社区作为出租方，签订《租赁合同》一份，约定：笋浯社区将自有的坐落在金洲街的笋浯卫生服务中心的房屋，房屋为毛坯房，建筑面积300平方米，出租给庄宏作为商业经营使用；租赁期限共10年，从2014年10月1日起将出租房屋交付庄宏使用，至2024年9月30日收回；房屋租金每月每平方米40元（不含税），月租金12000元，按季度支付租金36000元；租金从2014年10月1日算起，庄宏应每季度支付一次租金，于每季度的第一个月10日前支付；在租赁期内，第一至二年的租金不变，第三年的租金在上一年度租金数额的基础上递增10%，每两年递增一次；庄宏向笋浯社区交纳租赁房屋的定金36000元，在笋浯社区正式交房后定金直接转为租赁房屋的押金；庄宏拥有4个月的装修免租期，时间从2014年6月6日至2014年9月30日；笋浯社区以房屋建筑现状出租给庄宏，其装修一切费用由庄宏承担，笋浯社区不再承担任何改建、新建、装修费用；租赁期满或租赁终止后，一切租赁场所内的租赁物及其相关设施，可以搬走的由庄宏搬走，其他全部归笋浯社区所有，庄宏按照使用后现状返还，笋浯社区不要求庄宏恢复原状。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，庄宏依约支付定金36000元，交房后转为押金。该房屋出租时尚未建设完毕，现状为已建设地面一层框架，建筑面积300平方米，围墙内空地建筑材料堆积。笋浯社区依约将案涉房屋交付庄宏进行建设、装修。因案涉房屋未办理合法建设手续，庄宏在装修期间受到阻挠，鲤城区执法局到现场制止、拆除两次，庄宏停工至2014年10月底才恢复装修，于2015年1月中下旬完工。为此，双方于2015年1月27日签订《补充协议书》一份，对上述事实予以确认，并协商同意顺延装修免租期至2015年3月31日，庄宏应自2015年4月1日起按合同约定支付租金，笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。之后，双方依约履行，庄宏将案涉房屋用于经营海鲜楼，并依约支付租金至2018年9月。 因案涉房屋未经城乡规划部门审批建设，属于违章建筑，被市政府列入泉州市“两违”治理“百日拆违行动”重点任务清单内。2018年10月30日，鲤城区城市管理行政执法局向笋浯社区发出《责令改正通知书》一份，责令笋浯社区自行整改拆除违章建筑恢复原样，未自行整改拆除的，将依法拆除。笋浯社区将该情况告知庄宏。2018年11月29日，双方就房屋被拆除的损失问题及委托评估公司对装饰装修进行评估等问题进行协商，但协商未果。2018年12月6日，庄宏自行委托泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司对案涉房屋改扩建、二次装修、附属设施设备的现时价值进行评估。该评估公司于2018年12月6日对案涉房屋进行了现场勘查，并于2018年12月30日出具泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告，评估结论为：庄宏委估资产在评估基准日（2018年12月6日）的评估值为人民币2066874元。案涉房屋于2018年12月10日被鲤城区城市管理行政执法局拆除。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点问题为：1.《租赁合同》及《补充协议书》的效力；2.庄宏的损失情况；3.双方的过错程度。对此，法院予以分析认定如下： 1.关于《租赁合同》及《补充协议书》的效力。案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，庄宏与笋浯社区就该房屋订立的《租赁合同》及《补充协议书》无效。 2.关于庄宏因合同无效受到的损失。庄宏主张根据泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告，其因合同无效造成的装饰装修损失为2066874元。笋浯社区主张资产评估报告中庄宏增建、扩建的部分及未形成附合的装饰装修物不属于赔偿范围。对此，法院认为，虽然双方未对扩建、装饰装修的范围、程度作出明确的约定，但案涉房屋出租时尚未建设完毕，钢筋裸露、建筑材料堆积，显然无法满足房屋商业经营使用条件，庄宏势必需要对房屋进行继续建设及装修。且从《租赁合同》第四条“甲方以目前房屋建筑现状出租给乙方，其装修一切费用由乙方承担，甲方不再承担任何改建、新建、装修费用”及《补充协议书》载明的“乙方停工至2014年10月底从恢复装修，于2015年元月中下旬完工”可以认定，笋浯社区对庄宏扩建及装饰装修的行为是同意的。该种同意应看作是租赁合同期限内的概括性、持续性授权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物，及承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的扩建造价费用，均属于房屋租赁合同无效时，承租人可以请求赔偿的因合同无效受到的损失范围。关于资产评估报告中是否存在未形成附合的装饰装修物及其价值的问题。法院按照装饰装修物是否已与租赁房屋结合在一起，非毁损不可分离或者分离需花费巨大的标准进行认定，资产评估报告中未形成附合的装饰装修物现值为640631元（具体详见附表）。其余部分为扩建及已形成附合的装饰装修物，现值共计1426243元。 3.关于双方的过错程度。庄宏主张其在承租之初不知晓案涉房屋系违章建筑。对此，法院认为，庄宏作为承租人理应负有审慎义务，且其将承租房屋由建筑面积300平方米扩建至834.94平方米的过程中，亦对扩建未办理合法建设手续是知情的。故，庄宏的该主张，法院不予采信。即使其承租之初确不知情，但在其扩建、装修的过程中，被鲤城区执法局现场制止、拆除两次，已清楚案涉房屋系违章建筑，然而庄宏未及时提出合同无效终止履行并与笋浯社区解决因合同无效造成的损失问题，而是继续装修建设完毕，并与笋浯社区协商签订《补充协议书》，以免租期顺延的方式弥补装修遇租造成的损失，同意笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。虽然该《补充协议书》因主合同无效而无效，但从双方约定的内容可以看出，庄宏对案涉房屋系违章建筑已充分知情，对今后被拆除的风险也有预估，但其选择继续履行合同，继续投入大量资金用于装修建设及经营，并愿意承担被拆除的经济损失。庄宏对合同无效及造成的损失存在较大过错，对其损失应承担主要责任。笋浯社区出租违章建筑，且在订立租赁合同后未积极采取补办建设工程规划许可证或经相关主管部门批准等补救措施，亦存在一定的过错。法院酌定庄宏承担80%的过错责任，笋浯社区承担20%的过错责任。 综上所述，庄宏与笋浯社区于2014年6月23日就未取得建设工程规划许可证建设的案涉房屋签订的《租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。庄宏因合同无效受到的已形成附合的装饰装修物及扩建损失1426243元，笋浯社区依法应按照其过错程度承担相应的赔偿责任，即按20%的过错责任赔偿庄宏285248.6元。庄宏关于要求笋浯社区赔偿装饰装修现值损失2066874元的诉求，法院予以部分支持。另外，合同无效后，因该合同取得的财产，依法应当予以返还。因此，庄宏要求笋浯社区退还租赁房屋押金36000元的诉求，具有事实及法律依据，法院予以支持。笋浯社区在答辩中陈述的关于庄宏逾期支付租金、水电费、垃圾处理费等抗辩理由，因其未提出反诉，法院不予处理，其可另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条第二款、第十四条第二项规定，判决：一、庄宏与笋浯社区于2014年6月23日签订的《租赁合同》无效；二、笋浯社区应于判决生效之日起十日内赔偿庄宏损失285248.6元；三、笋浯社区应于判决生效之日起十日内退还庄宏押金36000元；四、驳回庄宏的其他诉讼请求。案件受理费23623元，由庄宏负担17504元，笋浯社区负担6119元。 对于一审查明的事实，庄宏无异议。笋浯社区认为其出租的是300平方米，超出300平方米以外的损失不应由其承担责任。 对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有异议的事实，将在后文结合争议焦点予以论述。 另查明：《租赁合同》第八条免责条款约定：1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方（注：庄宏）损失的，甲（注：笋浯社区）乙双方互不承担责任。2.因市政建设需要财产或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。《补充协议书》约定了如下事项：2015年4月1日起乙方（注：庄宏）按合同约定支付租金，甲方（注：笋浯社区）不再承担遇阻被拆除的经济损失。 二审中，笋浯社区提交《明细表系相关说明》一份，欲证明：庄宏向笋浯社区承租的300平方米范围内的损失，未形成附合部分为58421元，形成附合的资产为188479元。庄宏质证称：不予认可，系整体出租，且列出的资产并无证据表明能剥离租赁物。 对笋浯社区二审中提交的《明细表系相关说明》，本院经审查认为，系笋浯社区的单方主张，庄宏不予认可，而该主张系本案争议焦点，将在后文论述。 本案二审双方当事人争议焦点为：1.《租赁合同》及《补充协议书》的效力；2.庄宏因合同无效的损失情况；3.双方当事人的过错责任。 本院认为，一、关于《租赁合同》及《补充协议书》的效力问题。案涉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故案《租赁合同》、《补充协议书》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故庄宏要求笋浯社区退还案涉租赁房屋押金36000元，于法有据，本院予以支持。 二、关于庄宏因合同无效的损失情况。首先，关于庄宏单方委托的评估机构出具的泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告的证据资格的问题。二审中，本院依法向笋浯社区释明:笋浯社区如认为评估价高或未形成附合而一审认定形成附合的，应向法院详细列明并列明笋浯社区认为的合理价格，并附依据。但是，笋浯社区二审中只提交《明细表系相关说明》一份，且未列明依据。鉴于案涉房屋已于2018年12月10日被鲤城区城市管理行政执法局拆除，而笋浯社区未能提供相反证据足以推翻泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告，故本院对泉闽资评字【2018】第3115号资产评估报告的证据资格予以确认，并作为本案定案依据。 其次，关于笋浯社区辩称资产评估报告中超出承租面积300平方米以外的部分不应计入损失能否成立的问题。虽然案涉《租赁合同》约定租赁面积为300平方米，但在签订案涉《租赁合同》时，案涉房屋尚未建设完毕，无法达到正常的商业经营使用要求，笋浯社区清楚庄宏将对房屋进行继续建设及装修。在庄宏因扩建、装修租赁物被相关部门现场制止、拆除两次的情况下，笋浯社区未提出合同无效而终止履行，而是与庄宏协商签订《补充协议书》，同意租期顺延。综上，本院认定笋浯社区清楚并同意庄宏扩建及装饰装修，依法应对扩建及装饰装修等损失的产生和扩大承担责任。因此，笋浯社区辩称资产评估报告中超出承租面积300平方米以外的资产不应计入损失，依据不足，本院不予采纳。 本案中，关于资产评估报告中是否存在未形成附合的装饰装修物及其价值的问题。一审法院按照装饰装修物是否已与租赁房屋结合在一起，根据非毁损不可分离或者分离需花费巨大的标准，认定资产评估报告中未形成附合的装饰装修物现值为640631元（具体详见一审判决附表），其余部分为扩建及已形成附合的装饰装修物现值共计1426243元，合理合法，本院予以维持。对于未形成附合的装饰装修物，庄宏可以亦应自行拆除移走，减少损失。故本院依法认定庄宏因案涉合同无效的损失为1426243元。笋浯社区辩称应按承租300平方米范围内的资产价值188479元计算损失，理据不足，本院不应采纳。 三、关于本案中双方当事人的过错责任分担问题。双方当事人均清楚案涉房屋未取得建设工程规划许可证建设，故对于合同无效，双方当事人均存在过错。庄宏在其扩建、装修的过程中，被相关部门现场制止、拆除两次；在此情况下，庄宏本可以及时提出合同无效终止履行并与笋浯社区解决因合同无效造成的损失问题，然而事实上庄宏仍继续装修建设完毕，并与笋浯社区协商签订《补充协议书》，以免租期顺延的方式弥补装修遇租造成的损失，同意笋浯社区不再承担遇阻被拆除的经济损失。因此，庄宏作为承租人，案涉房屋在其管理、控制之下，其对扩建及装饰装修等损失的产生和扩大具有主要过错，应承担主要责任。笋浯社区辩称《租赁合同》、《补充协议书》的相关条款约定了其不用承担责任。本院认为，案涉《租赁合同》、《补充协议书》依法应认定无效。双方当事人就违法事项约定的相关免责条款亦无效。并且，案涉房屋系因违章建筑而被有关部门拆除，不属于《租赁合同》第八条约定的免责范围。故笋浯社区的上述抗辩，本院不予采纳。本案中，笋浯社区明知案涉房屋为违章建筑仍进行出租，在庄宏因扩建、装修租赁物被相关部门现场制止、拆除两次的情况下，笋浯社区作为案涉租赁物的所有人未进行制止，其对装修等损失的产生和扩大具有次要过错，应承担次要责任。一审法院结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素，酌情认定庄宏承担80%的过错责任，笋浯社区承担20%的过错责任，合理合法，本院予以维持。如前所述，庄宏因案涉合同无效的损失为1426243元。故笋浯社区依法应按照20%的过错责任赔偿庄宏285248.6元（1426243元×20%=285248.6元）。 笋浯社区主张庄宏应支付自2018年10月起第四季度的租金36000元、代其缴交的水费、电费、垃圾处理费等11016元及逾期支付的违约金，但笋浯社区一审中未提起反诉，故本案不予审定，笋浯社区可另行主张权利。 综上所述，上诉人庄宏、笋浯社区的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23623元，由庄宏负担17504元，泉州市鲤城区海滨街道笋浯社区居民委员会负担6119元。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年四月三十日 书记员  黄钰漩 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。