江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初1499号原告：任爱燕，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兴，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。被告：唐从洋，住江苏省建湖县。被告：刘迎弟，住江苏省宿迁市沭阳县。被告：袁伟伟，住南京市鼓楼区。被告：伍彬彬，住南京市秦淮区。被告：祁浩，住南京市栖霞区。以上五被告委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京中南世纪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114339457165D，住所地在南京市雨花台区凤台南路******。法定代表人：陈小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷某，住南京市秦淮区。原告任爱燕被告唐从洋、刘迎弟、袁伟伟、伍彬彬、祁浩、南京中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任爱燕及其委托代理人周志云、杨兴，被告唐从洋、刘迎弟、袁伟伟、伍彬彬、祁浩的共同委托代理人李伟，被告中南房地产公司委托代理人谷某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任爱燕向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告伍彬彬、袁伟伟、祁浩之间形成的买卖“购房资格”合同无效；2.判令被告伍彬彬、袁伟伟、祁浩三人连带返还原告合同价款812314元；3.判令被告唐从洋、刘迎弟和中南房地产公司对被告伍彬彬、袁伟伟、祁浩三人的还款义务承担连带责任；4.诉讼费由六被告承担。事实和理由：原告前往中南房地产公司系购房，但被告伍彬彬、袁伟伟、祁浩三人却是以炒房牟利为目的的职业炒房人，其指使唐从洋、刘迎弟以所谓的“领导预留房”为借口，骗取原告向其高价购买“购房资格”，其三人的行为性质等同为“炒卖房号”，原告为此向三人共支付了812314元，因三被告与原告成立该买卖合同的目的系在于达成其“炒房”目的，而“炒卖房号”行为严重干扰到了市场的经济秩序。据此，原告认为原告与伍彬彬等三人成立的812314元炒卖房号合同无效。其次，袁伟伟、伍彬彬、祁浩三人“认购房屋”目的就是为了倒卖房号以此牟取暴利，此行为严重侵害了公共利益。伍彬彬系中南房地产公司销售负责人，袁伟伟为其丈夫，祁浩为公司同事，他们利用职务便利进行炒房，而非身为员工进行福利购房。其三人形成稳定的“职业炒房团伙”关系，三人购房的资金来源于众筹合伙出资，卖房后再根据出资比例分得炒房款。伍彬彬等三人所谓员工内部认购房转手倒卖牟利有5次之多，且相互之间资金互通，已经超出企业职工享受福利购房的范畴，应认定为职业炒房行为。最后，被告唐从洋、刘迎弟和中南房地产公司在被告伍彬彬、袁伟伟、祁浩三人炒卖房号过程中，实施了帮助行为，具有明显过错，应对他们的还款义务承担连带责任。被告唐从洋、刘迎弟辩称：1.唐从洋和刘迎弟主体资格不适格，两人均不是房屋买卖合同的一方当事人；2.原告对房屋出售的实际情况是明知的。根据原一、二审查明的事实，钱款也没有流向两被告。原告首先说是被告受另外三个被告的委托，同时又说两被告是中南房地产公司的职务行为，但是不管是何种情形，两被告都不是适格主体。唐从洋、刘迎弟承担连带责任的请求权基础均不能成立，没有任何的法律依据，不能得到支持。被告袁伟伟、伍彬彬、祁浩辩称，本案案由为房屋买卖合同纠纷，三被告认为本案应当围绕房屋买卖合同的效力进行审理。但是原告第一项诉请，是要求确认买卖购房资格合同无效，原告认为存在一个单独的买卖购房资格的合同，而不是要求确认房屋买卖合同无效，故原告的诉请一不属于本案的审理范围。其次，原被告之间不存在有买卖购房资格合同，双方也没有就买卖购房资格进行过磋商并订立协议以及实际给付，更不存在所谓的炒卖房号的行为。原告现在的主张仍然是自相矛盾的，其仅仅要求确认所谓的购房资格合同无效，但以此对双方之间的买卖合同的否定是无事实和法律依据的。被告伍彬彬是中南房地产公司的员工，其享受了内部员工福利并认购了涉案房屋。这种认购不是名义上的认购，是有实际付款行为的，三被告实际购买了房屋并出售房屋。原告跟中南房地产公司签订的备案合同，仅仅是作为过户办证之用，备案合同的双方并不是合同双方的真实意思表示。根据之前的法庭调查，原告明知且同意并已经实际履行完毕。另南京市中级人民法院已经就中南房地产公司是否炒卖房号一事，前往了南京市房产局执法支队进行调查，执法支队回复已经进行相应调查，并没有发现中南房地产公司存在炒卖房号的行为，故未立案。所以原告主张的所谓的炒卖房号的理由不能成立。三被告有正当稳定的工作，并不以炒卖房号为职业，被告卖的不是房号而是房屋。原告认为被告是职业炒房团伙，购房的目的就是为了倒卖房号，但并无证据予以证明。转卖房号本身并不违反法律的禁止性规定，是有效的。但如果是以谋盈利为目的的职业的炒房号的行为，则是无效的。被告没有炒卖房号，原、被告之间的房屋买卖合同真实有效，且已履行完毕。综上，三被告与原告之间不存在所谓的买卖购房资格合同，双方之间存在合法的房屋买卖合同关系，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告中南房地产公司辩称：诉争房屋实际由内部员工购买后转让，被告没有收取差价，对差价部分亦不知情，原告诉请与被告无关。中南房地产公司作为被告主体不适格，原告对被告的诉讼请求缺乏请求权基础，其认为被告实施了帮助行为具有明显过错，无任何的法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月19日，被告中南房地产公司（甲方）与被告袁伟伟、祁浩（乙方）签订内部员工认购协议书一份，约定：甲乙双方经充分协商，就乙方认购甲方开发之中xx号商品房达成以下协议：单价（人民币）：21338.91元/㎡，建筑面积88.67平方米；总价（人民币）：1892121.大写（人民币）壹佰捌拾玖万贰仟壹佰贰拾壹元。付款方式，1、本认购协议签定时，乙方向甲方支付购房首付款382121元，其中2万元为定金。2、剩余款项1510000元，乙方须于2017年10月31日（交房日）前全部付清。自2015年12月12日至2016年6月22日，被告伍彬彬及祁浩陆续向被告中南房地产公司付款254280元。另查明，本案原告任爱燕系江苏中广置业有限公司的中介人员李某带其至中南房地产公司的售楼处，当时在售的商品房只有精装修房，原告表态不想买精装修房，坚持要买涉案的毛坯房，被告刘迎弟表示如果坚持要买毛坯房，只能从公司内部员工已认购的人手中买，但价格不会低于30500元。原告任爱燕与被告刘迎弟就涉案房屋的价格进行了沟通，后双方就涉案房产的单价、总价、支付定金等事宜进行了反复沟通。原告向被告刘迎弟、唐从洋出具收据一张，载明：客户任爱燕（身份证号：3201051963********）于2016年8月18日缴纳定金壹万圆整（10000），并且于2016年8月19日交纳肆万圆整（￥40000），该五万定金用于认购南京中xx室，建筑面积88.67㎡，认购单价￥30500元／㎡，总价：2704435，本人承诺于2016年9月16日支付房款（首付＋差价），于当日办理银行按揭手续，逾期则定金没收，若房子出现一房两卖，则双倍返还定金。原告任爱燕在“购房人”栏签字，被告刘迎弟及唐从洋在收款人栏签字。2016年9月19日，原告任爱燕通过平安银行向被告唐从洋转账1434435元，用途填写为“房款”。当日，被告唐从洋即通过银行向被告中南房地产公司转账1132500元，9月22日向被告伍彬彬转账331935元。2016年9月24日，原告任爱燕（乙方）与被告中南房地产公司（甲方）签订《世纪锦苑》商品房预售合同一份，约定甲方预售给乙方的商品房为南京市雨花台区赛虹桥街道xx室，该商品房规划用途为一般住宅，建筑面积88.67平方米。定金支付方式为：乙方应于2015年12月12日前向甲方支付定金贰万元整。乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为21338.91元/平方米。总价款合计1892121元。付款方式为：乙方应于2016年9月19日前支付672121元，预购商品房抵押贷款1220000元。当日，被告中南房地产公司向原告出具购房发票，金额分别为：6727121元、1220000元。2016年10月20日，原告任爱燕通过中国民生银行将商业贷款1220000元汇入被告中南房地产公司。2016年10月28日，被告中南房地产公司通过招商银行向案外人袁伟伟转账1220000元。另查明，案外人伍彬彬与袁伟伟系夫妻关系，于2012年11月28日登记结婚。还查明，被告中南房地产公司于2016年9月24日向李某转款20000元居间费。任爱燕支付的房款扣除给付中南房地产公司的房款以及给付李某的20000元居间费后剩余款项被告袁伟伟、伍彬彬、祁浩三人平均分配。以上事实有收据、南京市存量房买卖合同、银行转账记录及当事人陈述予以证实。本院认为，袁伟伟、祁浩与中南房地产公司签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人依法可以委托代理人订立合同，合同的内容可以由当事人约定。被告伍彬彬、袁伟伟、祁浩委托被告唐从洋、刘迎弟代为出售涉案房屋不违反法律规定，双方的委托行为合法有效。原告任爱燕向被告唐从洋、刘迎弟出具的收据对于房屋的单价、总价、面积、房屋的位置及房号、付款方式以及违约责任均作了明确的约定，该收据虽名为收据，其实为房屋买卖合同。该房屋买卖合同的购房人应为原告任爱燕，出卖人应为被告袁伟伟、祁浩、伍彬彬，是各方的真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的规定，应为合法有效。涉案房屋的购房款已经交付，原告任爱燕也实际取得涉案房屋，合同已经履行完毕。原告认为被告为职业的炒房人并未提供相关证据予以证明，故对于原告主张双方之间存在购买房号的合同且该合同无效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告任爱燕对被告唐从洋、刘迎弟、伍彬彬、袁伟伟、祁浩、南京中南世纪城房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费11923元，由原告任爱燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11923元。审 判 长  费月华审 判 员  刘 芳人民陪审员  郭素琴二〇二〇年四月十六日书 记 员  吴 瑕