福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终200号 上诉人（原审原告、反诉被告）：钱莹春，女，1992年11月2日出生，汉族，住湖北省枣阳市。 委托诉讼代理人：黄平旺，福建君守律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：纪文汉，男，1973年3月12日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：卜祥伟，福建方定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所律师。 上诉人钱莹春与上诉人纪文汉因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人钱莹春的委托诉讼代理人黄平旺、被上诉人纪文汉的委托诉讼代理人康淑芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱莹春上诉请求：撤销原判第三项，依法改判纪文汉支付钱莹春违约金350000元。事实与理由如下：案涉《房产买卖协议》及其《补充协议》合法有效，双方当事人应依约履行，钱莹春的代理人钱治强接到对方电话通知后已表示欲依约定支付首付款800000元，对方不愿意继续履行合同，并以首付款800000元不包含定金为由，拒绝受领款项，已构成违约。一审法院认定纪文汉的行为不构成违约是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 纪文汉答辩称，其不存在违约行为，从未有拒绝受领购房款的意思表示。其当时急需用钱，不可能拒收款项。其已于2017年10月11日、10月12日通知钱莹春付款，钱莹春完全可以将款项直接转账至其账户，而不是一直推脱。正因其急需用钱，钱莹春又一直拒绝支付购房款，导致案涉合同无法继续履行，其不得已将讼争房屋以低于本案房屋成交价近15万元的价格贱卖他人。钱莹春应承担违约责任，其无需退还定金。 纪文汉上诉请求：撤销原判，改判支持其一审反诉请求。事实与理由如下：1.其并未同意解除案涉《房产买卖协议》及《补充协议》，一审法院认定双方同意解除合同有误。2.案涉《房产买卖协议》及《补充协议》合法有效，因钱莹春单方违约导致合同解除。3.即使合同解除，钱莹春仍需支付违约金。一审庭审中，其是在要求钱莹春支付违约金的前提下同意解除合同，一审认定双方协商一致解除合同是错误的。 钱莹春向一审法院起诉请求：1.解除钱莹春与纪文汉于2017年6月25日签订的编号为0001883《房产买卖协议》。2.纪文汉向钱莹春返还购房定金100000元。3.纪文汉向钱莹春支付违约金350000元。4.纪文汉承担本案诉讼费用。纪文汉向一审法院反诉请求：1.纪文汉有权不予返还购房定金100000元。2.钱莹春向纪文汉支付违约金500000元。3.钱莹春承担本案反诉费用。 一审法院认定事实：2017年6月25日，纪文汉（出售方）与钱莹春（购买方）在案外人缘聚堂房产营销代理有限公司的居间介绍下，签订编号为0001883的《房产买卖协议》，约定：钱莹春向纪文汉购买址于厦门市同安区××街道××小区××号楼××室房屋，成交价为1750000元，协议签订当日钱莹春应向纪文汉支付购房定金100000元；具体付款日期及金额为：钱莹春于2017年6月25日向纪文汉支付100000元，于2018年1月18日前向纪文汉支付400000元，钱莹春向银行申请贷款1250000元；纪文汉应于2018年1月18日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续；钱莹春和纪文汉在签订本协议后不得中途违约，违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方...；若钱莹春不能按期向纪文汉付清购房款或纪文汉不能按期向钱莹春交付房产，违约方应向对方承担总房款0.05%的违约金，若达三十日的，对方有权解除合同并按上述约定追究违约方的违约责任。案外人唐某代理钱莹春在上述《房产买卖协议》上签字捺印。同日，钱莹春先将定金100000元转账至唐某的银行账户，再由唐某转账至纪文汉银行账户，唐某代理钱莹春向纪文汉出具一份购房定金收条。钱莹春对唐某的上述代理行为均予以认可。 2017年9月2日，案外人钱治强代理钱莹春与纪文汉签订《补充协议》，约定纪文汉告知钱莹春其收到厦门邮政银行付款（解押）通知之次日，钱莹春支付首付款500000元（含已付定金100000元），否则钱莹春支付纪文汉违约金500000元，但纪文汉要求钱莹春付款的日期不得早于2017年10月10日；如钱莹春在本协议第1条约定的期限内支付首付款800000元，则纪文汉同意过户期限按原协议约定执行。钱莹春对钱治强上述代理其签订《补充协议》的行为予以认可。 2017年10月12日，钱莹春与纪文汉因《补充协议》上约定的首付款800000元是否包含定金100000元产生争议。钱莹春此后未再付款。据厦门存量房网上挂牌系统显示，案涉房已于2017年10月13日摘牌。2018年3月21日，纪文汉将案涉房屋出售给案外人许志民，成交总价为1606800元。 一审另查明，钱治强系钱莹春的父亲，苏宝惜系纪文汉的配偶。唐某系厦门市缘聚堂房产营销代理有限公司的员工。一审庭审中，唐某证称，撤销合同网签备案的前提是买卖双方同意，2017年10月12日，纪文汉和钱莹春已经达成终止买卖合同的口头协议，钱莹春和纪文汉均认为无需签订书面解除合同的协议并要求唐某当天撤销网签，因时间较晚，唐某于次日撤销案涉合同的网签备案。 一审法院认为，钱莹春与纪文汉分别于2017年6月25日、9月2日签订的《房产买卖协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因纪文汉同意解除《房产买卖协议》及《补充协议》，故钱莹春关于解除《房产买卖协议》及《补充协议》的诉求，予以支持。钱莹春与纪文汉于2017年10月12日口头达成合同解除合意的事实，有唐某的证言及挂牌系统摘牌信息等证据在案为证，予以确认，故案涉《房产买卖协议》及《补充协议》的解除时间为2017年10月12日。纪文汉关于合同解除时间的主张和抗辩，证据和理由不足，不予认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《房产买卖协议》及《补充协议》解除后，钱莹春主张纪文汉返还定金100000元，有事实和法律依据，予以支持。 关于违约责任。《补充协议》约定钱莹春支付购房首付款的时间系接到纪文汉通知的次日，纪文汉提供的钱治强与苏宝惜于2017年10月12日的录音对话可以证明，纪文汉于2017年10月11日已通知钱莹春存钱付款，故钱莹春应于2017年10月12日前支付购房首付款，鉴于案涉合同系在钱莹春应付款之日解除，故钱莹春未支付购房首付款的行为并未违反合同约定，纪文汉诉请钱莹春支付逾期付款违约金，缺乏事实依据，不予支持。钱莹春主张纪文汉拒绝受领购房首付款，构成违约，但案涉合同并未明确约定拒绝受领给付的行为系违约行为，即使纪文汉拒绝受领购房首付款，钱莹春仍可通过法律规定的其他途径履行付款义务，钱莹春据此诉请纪文汉支付违约金，缺乏事实和合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、钱莹春与纪文汉于2017年6月15日、2017年9月2日分别签订的《房产买卖协议》、《补充协议》，于2017年10月12日解除；二、纪文汉于判决生效之日起十日内向钱莹春返还定金100000元；三、驳回钱莹春的其他诉讼请求；四、驳回纪文汉的全部反诉请求。案件受理费8050元，适用简易程序减半收取4025元，由钱莹春、纪文汉各负担2012.5元，反诉受理费9800元，减半收取4900元，由纪文汉负担。 本院二审期间，钱莹春提交证据：银行存折（户名肖明超）、结婚证、户口本，证明其亲属银行账户存款100万元，其已备足购房资金。纪文汉对证据的真实性无异议，但认为不是钱莹春本人的存款，与钱莹春是否有付款能力无关联。本院对钱莹春提交的上列证据的真实性予以确认。 经审理查明，上诉人钱莹春对一审认定的“2018年3月21日，纪文汉将案涉房屋出售给案外人许志民，成交总价为1606800元”有异议，认为《存量房买卖合同》上体现的购房人是许志强，且成交总价本案没有证据证实。上诉人纪文汉对一审认定的事实提出异议如下：1.“2017年10月12日，钱莹春与纪文汉因《补充协议》上约定的首付款800000元是否包含定金100000元产生争议”，双方并未因此事项产生争议，而是纪文汉通知对方付款400000元，对方表示要支付800000元，但事后却未支付任何款项；2.“据厦门存量房网上挂牌系统显示，案涉房已于2017年10月13日摘牌”，并无相关证据予以佐证；3.“唐某证称，撤销合同网签备案的前提是买卖双方同意，2017年10月12日，纪文汉和钱莹春已经达成终止买卖合同的口头协议，钱莹春和纪文汉均认为无需签订书面解除合同的协议并要求唐某当天撤销网签”，双方2017年10月12日下午还约好见面谈付款的事，不可能该日协议解除合同。纪文汉对一审认定的其余事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，1.一审庭审中，纪文汉答辩称“对原告提出的解除讼争房产买卖协议没有异议”。2.2017年10月13日0时5分，钱莹春的代理人钱治强向纪文汉发送微信如下“6227××××6999钱治强建行康乐”。以上事实，有一审庭审笔录、钱莹春提交的微信聊天记录以及双方当事人的陈述为证。 本院认为，上诉人钱莹春与纪文汉于2017年6月25日签订的编号为0001883《房产买卖协议》、于2017年9月2日签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。《补充协议》约定的“纪文汉告知钱莹春其收到厦门邮政银行付款（解押）通知之次日，钱莹春支付首付款500000元（含已付定金100000元）”，明确了首付款500000元包含已付定金。但《补充协议》关于“如钱莹春在本协议第1条约定的期限内支付首付款800000元，则纪文汉同意过户期限按原协议约定执行”的约定，则对首付款800000元是否包含已付定金未予明确。在合同履行过程中，双方于2017年10月12日就钱莹春支付的首付款800000元是否包含已付定金问题产生争议。一审中证人唐某陈述2017年10月12日纪文汉和钱莹春达成终止买卖合同的口头协议，并要求其撤销网签，其于次日撤销案涉合同的网签备案。结合2017年10月13日0时5分，钱莹春的代理人钱治强向纪文汉发送微信“6227××××6999钱治强建行康乐”告知收款账户；2017年10月13日，案涉房屋的网签备案摘牌；2018年3月纪文汉将案涉房屋出售给案外人等情况，一审认定案涉《房产买卖协议》、《补充协议》于2017年10月12日协议解除并无不当。纪文汉关于其未同意解除合同的上诉意见与在案证据不符，不予采信。 鉴于本案系因《补充协议》对首付款800000元是否包含已付定金未作出明确约定，致双方当事人在合同履行过程中产生争议并协议解除合同，不归责于任何一方当事人，一审认定纪文汉应将已收取的定金100000元返还钱莹春并无不当。钱莹春主张纪文汉拒绝受领购房首付款构成违约应支付违约金、纪文汉主张钱莹春未支付购房款构成违约应承担违约责任，均缺乏事实依据，不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。钱莹春、纪文汉的上诉均缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回钱莹春、纪文汉的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11450元，由钱莹春负担6550元、纪文汉负担4900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （郑文雅） 审 判 员 （彭亚奴） 二〇二〇年四月十六日 代书记员（ 巫粤 峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。