广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初390号原告：茂名市绿茗房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区*******边三层312、316、317、318室，统一社会信用代码：91440902MA52BM972Y。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：方雅兰，该公司员工。被告：蔡英英，女，1994年10月14日出生，汉族，身份证住址：广东省茂名市电白区*********队，通讯地址：广东省茂名市电白区坡心镇邮政局，公民身份号码：440************346。原告茂名市绿茗房地产开发有限公司与被告蔡英英商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市绿茗房地产开发有限公司的委托诉讼代理人方雅兰到庭、被告蔡英英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茂名市绿茗房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议予以解除;2、请求判决被告在判决生效后10日内配合原告办理撤销合同备案、预告登记注销等手续并承担相应费用；3、请求判决被告向原告支付违约金227398.6元（房款总额的20%计算违约金，房款总额为：1136993元），原告有权从被告已支付的房款中予以扣减；4、请求判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年8月24日，原告茂名市绿茗房地产开发有限公司与被告蔡英英签订了《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，前述的合同及补充协议统称为“买卖合同”。根据买卖合同的约定，原告将坐落于茂名市电白区************************（下称“商品房”）出卖给被告，被告应于2019年4月24日支付首期房款￥228536元，应于2019年7月18日前支付第二期房款￥112563元，应于2019年10月16日前支付第三期房款￥341098元，应于2020年1月14日前支付第四期房款￥227399元，应于2020年4月13日前支付第五期房款￥227398元，被告逾期支付房款的，每逾期1日，被告按总房款0.02%向原告支付违约金，逾期超过7日的，原告有权解除合同，还有权向被告计收房款总额20%作为违约金。原告有权从被告已支付房款中直接扣减被告应承担的违约金。合同解除后，被告应配合原告办理撤销合同备案、注销预告登记等手续并承担相关费用。在合同履行过程中，被告未能按时支付房款，原告经多次催收后，委托律师事务所以律师函的形式催收，截至2019年11月4日，被告仍未向原告缴纳第三期房款￥341098元，原告依据买卖合同的约定，单方解除原告与被告签署的买卖合同。鉴于以上事实，被告的行为已违反买卖合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，故原告依据法律之规定，向法院提出如上诉讼请求，望法院依法秉公处理，判如所请。被告蔡英英既不到庭应诉，也不提交书面答辩状及证据材料。本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，原告茂名市绿茗房地产开发有限公司与被告蔡英英签订《商品房买卖合同(预售)》，约定被告蔡英英向原告茂名市绿茗房地产开发有限公司购买位于广东省茂名市电白区************************的商品房一套，该房预测建筑面积139.73平方米，其中套内建筑面积113.79平方米，分摊共有建筑面积25.94平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9992.03元，总价款为人民币1136993元。该合同于2019年9月3日登记备案。涉案《商品房买卖合同(预售)》第七条约定：“买受人应当在2020年4月13日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币228536元，应当于2019年4月24日前支付。买受人须于2019年7月18日前付清￥112562元；于2019年10月16日前付清￥341098元；于2020年1月14日前付清￥227399元；于2020年4月13日前付清￥227398元”。第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。(1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。(2)逾期超过90日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4[该比率不低于第(1)项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第十一条约定：“出卖人应在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。”涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第七条第10点约定：“乙方未按《商品房买卖合同》第七条约定按时支付房款，或未支付其他乙方应付之住宅专项维修资金、税费，或未按本补充协议第十一条约定向甲方补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，乙方应按总房款的0.02%向甲方支付违约金；逾期超过7日的，甲方有权单方面解除合同，并按本补充协议第二十三条第二款执行。如甲方选择不解除本合同的，每逾期1日，乙方应按总房款的0.04%向甲方支付违约金，直至乙方付清应付款项之日止。”第二十三条第2点约定：“因甲方或乙方原因导致本合同解除的，违约方应按该商品房总价款的20%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、涂销抵押登记等手续的全部费用；……。”第4点约定：“甲方或乙方按《商品房买卖合同》及补充协议的约定行使解除权时，自解除合同通知送达对方之日，本合同解除。”第6点约定：“甲方根据《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”、第八条“逾期付款责任”及本补充协议第七条“付款方式及期限”、“逾期付款责任”或其他因乙方违约甲方要求解除合同的，甲方在乙方已支付房款中直接扣减乙方应承担的损失、违约金等有关费用后将剩余房款无息退还乙方，不足扣减的，甲方有权向乙方追偿。”合同签订后，被告蔡英英依约支付了首期房款人民币228536元，第二期房款人民币112562元。2019年11月5日，原告茂名市绿茗房地产开发有限公司通过邮政特快专递（单号：1027975839523）向被告邮寄内件品名为“绿地四季印象11幢1904蔡英英合同解除通知书”，通知主要内容：“1、自您收到本通知书之日起，您与我公司签订的买卖合同解除；我公司有权将您拟购买的房屋另行销售；2、我公司将在您收到本通知书后的5个工作日内，在您已支付的购房款中扣除违约金，如果已支付的购房款不足以支付该违约金，我公司有权继续追偿；3、……。”根据原告提供的加盖中国邮政集团茂名市茂港区*****部公章的妥投证明，被告蔡英英本人于2019年11月9日签收该邮件。另查明，庭审中原告茂名市绿茗房地产开发有限公司在庭审中变更第3项诉讼请求为：请求判决被告向原告支付违约金227398.6元（房款总额的10%计算违约金，房款总额为：1136993元），原告有权从被告已支付的房款中予以扣减。本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的权利和义务。原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条约定被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，《补充协议》第七条第10点又约定被告未按《商品房买卖合同(预售)》第七条约定按时支付房款逾期超过7日的，原告有权单方面解除合同。原、被告签订的《补充协议》对“付款方式及期限”及“逾期付款责任”作了变更约定，被告蔡英英未按照合同约定在2019年10月16日前付清第三期房款人民币341098元，且逾期超过7日，达到了补充协议约定的解除条件，原告亦按约定履行了通知义务，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议及要求被告支付违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》第二十三条“关于合同解除的补充”对违约金的计算标准作了变更约定，该条第2点约定：“因甲方或乙方原因导致本合同解除的，违约方应按该商品房总价款的20%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、涂销抵押登记等手续的全部费用；……。”原告在庭审中变更违约金的计算方式为按该商品房总价款的10%计付，这是原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，没有损害其他人的利益，且被告的逾期付款行为给原告造成的损失主要是银行利息方面的损失，按照公平原则及结合本案实际情况，被告逾期支付房款构成违约，应按涉案商品房总价款的10%支付违约金给原告为宜。涉案商品房总价款为人民币1136993元，被告应支付的违约金为113699.30元。原告请求其有权从被告已支付的房款中予以扣减该违约金，因原、被告双方签订的《补充协议》第二十三条第6点约定：“甲方根据《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”、第八条“逾期付款责任”及本补充协议第七条“付款方式及期限”、“逾期付款责任”或其他因乙方违约甲方要求解除合同的，甲方在乙方已支付房款中直接扣减乙方应承担的损失、违约金等有关费用后将剩余房款无息退还乙方，不足扣减的，甲方有权向乙方追偿。”该约定是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，且目前为止没有第三人对此提出异议，故本院予以支持。上述《补充协议》第二十三条第2点同时约定合同解除后，被告应承担办理撤销合同备案、注销预告登记、涂销抵押登记等手续的全部费用，故原告请求被告配合原告办理撤销合同备案、预告登记注销等手续并承担相关费用，本院予以支持。被告蔡英英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼的权利，不影响本院依法对本案进行审理，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告茂名市绿茗房地产开发有限公司与被告蔡英英于2019年8月24日签订的《商品房销售合同（预售）》（合同编号：2019081994）及附件十一《补充协议》；二、限被告蔡英英于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金113699.30元给原告茂名市绿茗房地产开发有限公司。原告茂名市绿茗房地产开发有限公司将被告蔡英英已交房款341098元扣除违约金113699.30元后予以退还；三、限被告蔡英英于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告茂名市绿茗房地产开发有限公司办理撤销合同备案、预告登记注销等手续并承担相关费用（以实际发生为准）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17079.52元，由原告茂名市绿茗房地产开发有限公司负担1423.29元，由被告蔡英英负担15656.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈国权人民陪审员  周淑勇人民陪审员  郑利杰二〇二〇年四月一日法官 助理  邓丽云书 记 员  严国华