广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初559号原告：欧柳翠，女，1956年2月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码440************94X。被告：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村工业区********，统一社会信用代码914***********791K。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：何国基、黄雪仪，均为广东提德律师事务所律师。原告欧柳翠诉被告佛山市三联房地产开发有限公司（下称三联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序公开开庭进行审理，两原告及被告委托诉讼代理人何国基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金11033.22元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年9月12日签订了《盛南公馆认购协议书》约定以481783元的房价购买被告位于佛山市禅城区*******“盛南公馆”26楼2601房，同年9月19日双方正式签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同）之后，原告于2016年4月7日已向被告支付完毕全部购房款。该商品房为预售房，合同第八条约定被告在2016年11月30日前交楼；第十五条又约定被告需在交楼后的720天为原告办理不动产权证书，如由于被告原因不能如期办理，每逾期一日，被告应按原告已付房款的每日万分之一支付违约金。被告依约于2016年11月30日前交楼，但被告如期交楼后迟迟不为原告办理房屋不动产证书，按照合同约定，被告逾期办证共229天（即2018年12月1日起至2019年7月17日止），违约金总计11033.22元。逾期办证完全是由于被告单方面原因造成，属于被告违约行为，应由被告承担合同所约定的相关违约责任。原告已多次向被告追讨相关赔偿和退款，均无得到被告答复。故原告为维护自身的合法权益，特此提起本案诉讼，望法院查明事实，依法公正判决，支持原告的合法请求。被告辩称：一、被告于2017年9月前已向办证部门递交资料，已尽办证的协助义务。被告对案涉房地产开发项目已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，对房屋进行预销售时亦已取得预销售许可证等，被告与原告亦签订了商品房买卖合同，并依法进行了网上备案。2016年8月17日，案涉房屋所属工程竣工，次日进行了备案登记。2017年7月24日，佛山市禅城区国土城建和水务局向被告发函同意对案涉11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。至此，原则上只要被告提交申请，政府部门即须对案涉11号楼进行首次登记确权，以及向各购房人出具案涉房屋宗地图和分户图，继而让购房人办理不动产权证书。2017年9月前，被告向佛山市禅城区国土城建和水务局提交了办证申请和所需资料，该局却仅对案涉11号楼的3至15层的房屋进行确权并出具宗地图和分户图，其余楼层以须厘清产权为由暂不予确权和办理不动产登记手续。商品房的产权证书的办证取得时间，除受开发商因素和购房人因素影响外，还受政府部门的因素影响。被告已尽义务将齐全的资料交给办证部门，办证部门之间需要时间厘清产权问题，此不在被告的可控范围及可尽责的义务范围内，故被告已尽相应的协助义务。二、本案迟延办证的原因在于办证部门需要时间厘清权属问题。本案案涉房地产开发项目属于“三旧”改造项目，由被告与番一村经济社共同合作开发，项目建成的部分房屋归被告，部分房屋归番一村经济社。案涉11号楼准备预售期间，因番一村经济社不是开发商，其可持有的物业无法进行预销售，故经番一村经济社提议，石湾镇街道办同意，由番一村经济社协议委托被告对其11号楼的物业进行预销售。补齐手续后，由被告与番一村经济社将材料报备佛山市住房和城乡建设管理局，该局即对被告发出11号楼整栋楼（包括首层、二层和16至28层）的预售许可证。被告取得预售许可证后即向社会进行预销售，亦可进行网上预销售登记。但2017年9月当被告在案涉11号楼竣工并验收合格后，再向佛山市禅城区国土城建和水务局提交申请对案涉11号楼整栋大楼进行确权和办证时，该局却又以番一村经济社不能在把其物业委托被告进行预销售为由，也就是说该局认为预售单位与首次确权单位不一致，导致该局无法进行首次确权，拒绝对首次、二层和16至28层进行首次确权和办证。被告作为开发商在项目开发过程中依法取得全部必要证件，继而合法销售，项目主体通过竣工质量验收后，经提交资料申请理应可以为各业主办理不动产权证书。被告亦有理由相信，政府部门颁发的证书都是正确的、合法合规的。但当被告拿着政府部门颁发的证书材料申请确权和办证时，政府部门却以其自身系统内发出的证书存在问题为由，须时间厘清权属问题而拖延办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由被告承担。三、根据合同约定，被告不存在违约行为，无需支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用证书》、《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”根据该条款约定，须同时具备两个条件，被告才须承担违约责任：1、须因出卖人未能按照约定提交资料报产权登记机关备案；2、买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》。而客观上，被告已于2017年9月前就将资料报产权登记机关备案，故被告不应承担违约责任。同时，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。而本案原告未能在约定的期限内领取产权证书，是因为办证部门需要时间厘清权属问题，故此被告无需承担违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证如下：1.不动产权证书。拟证明案涉房屋是2019年7月17日办理不动产权证。2.盛南公馆认购协议书、广东省商品房买卖合同。拟证明原告购买案涉房屋，被告于交楼720日后才办理不动产权证，被告迟延办理的事实。3.广东省地方税收通用发票。拟证明原告已经交纳案涉房产的房款。4.佛山市泰联物业管理有限公司收款收据。拟证明原告于2016年12月1日缴纳了装修押金，且原告已收楼。5.温馨提示。拟证明开发商通知原告于2016年11月30日收楼。被告在诉讼中举证如下：1.国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程规划许可证、广东省佛山市商品房预售许可证、准予预售房屋单元明细表。拟证明被告三联公司对案涉土地合法取得与开发施工，案涉房屋单元是在手续完备的情况下进行预销售，且原、被告双方签订的商品房买卖合同均已完成了网上备案手续。2.竣工验收备案表、首次登记确权清单。拟证明案涉工程于2016年8月17日竣工验收，于次日进行备案登记。佛山市禅城区国土城建和水务局亦于2017年7月24日向被告发函同意对案涉11号办公楼进行竣工验收的不动产登记。被告于2017年9月已向佛山市禅城区国土城建和水务局提交资料申请佛山市禅城区********的首次登记确权。被告三联公司在案涉房屋办证事务上已履行了相应的义务，不存在违约行为。但由于佛山市禅城区国土城建和水务局在案涉房屋确权时对案涉土地、房屋权属需要时间理清和审核，故在政府部门理清权属问题前未能向原告办理不动产证书，以上政府行为属于政府部门合法合规行使职责。现政府部门通过多方研讨，已理清案涉土地及房屋的权属问题，已为原告办理了不动产登记手续。3.盛南公馆宗地图、分户图签收表。拟证明被告已于2019年7月13日通过微信、电话、张贴公告等同时通知各业主前来领取宗地图、分户图的办证资料，原告收到通知后自行前往办证部门申请办证。本院对原、被告提交的证据真实性均予以认可，作为认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月19日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条……买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区绿景西路11号2601室……第四条……该商品房属预售，按套出售……总金额481783元……第八条……出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。2016年8月17日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。2016年8月23日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。据被告提交的《盛南公馆宗地图、分户图签收表》显示：原告未在业主签名一栏签名，标注有“自办”字样。原告当庭陈述：我方确认于2016年11月30日收楼，于12月1日交付了装修押金；我从来没有收到过被告发出的可以办证的通知，我们是自己到不动产登记中心咨询，了解到可以办证后自行办理，于2019年7月17日取得不动产权证。被告当庭陈述：被告于2019年7月13日通过电话、微信张贴公告等方式通知业主来领取宗地图、分户图等办证资料，原告收到通知后自行去办证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于逾期办证违约金。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于案涉房屋交付使用后720日内协助原告办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一向原告支付违约金。原、被告一致确认案涉房屋的交付时间为2016年11月30日，被告依约应于2018年11月30日前向原告提交办理产权证的相关资料。被告并无举证证明其已经于2019年7月13日通知原告领取资料办证，故本院采信原告陈述，认定被告实际向原告履行协助办证义务的时间为2019年7月17日。被告未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，被告依约应向原告支付2018年12月1日至2019年7月16日的逾期办证违约金10984.65元（481783元×0.01%×228天），原告主张超出部分，本院不予支持。对被告抗辩逾期办证非因被告过错所致，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市三联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧柳翠支付逾期办证违约金10984.65元。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取38元，由被告佛山市三联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁菡二〇二〇年四月十三日洁萍