湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初966号原告：唐静，女，1960年11月7日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：李岳农，湘潭市岳塘区金龙法律服务所法律工作者，被告：湘潭市锦程物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区中山街道。法定代表人：欧阳镕徽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯远卓，湖南湘瑞律师事务所律师。原告唐静与被告湘潭市锦程物业管理有限公司（以下简称锦程物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐静及其委托诉讼代理人李岳农、被告锦程物业公司的委托诉讼代理人冯远卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐静向本院提出诉讼请求：1、请求判令锦程物业公司赔偿唐静房屋装修修复费损失27870元，并承担鉴定费16000元、评估费8000元、代理费6500元，其他合理费用500元，合计58870元；2、判令锦程物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：唐静购买坐落在湘潭市岳塘区××街道××路××号××栋××单元××号商品住宅房，建筑面积135.16㎡，不动产权证书号为湘20**湘潭市不动产权第0014180号。2017年9月14日，唐静委托湖南九根藤装饰科技有限公司（以下简称九根藤装饰公司）对上述房屋进行设计、装饰、装修，2018年元月完工。完工后，唐静陆续购买家具、家电，但未入住。2019年4月，唐静发现卫生间内有干结的大便渣子，怀疑下水管道堵住，便将情况反映给锦程物业公司，请求查明原因，但锦程物业公司未引起重视。同年6月17日，唐静接到锦程物业公司电话，说一楼住户反映家中渗水，询问唐静家中水管是否爆裂，唐静接到电话后，赶赴房屋内查看，发现整个房内积水已超过足背，积水中漂浮大便、卫生纸等污秽物。锦程物业公司请来专业疏通管道的师傅将管道进行疏通，次日，唐静发现管道再次被堵塞，唐静丈夫及锦程物业公司保安队长使用消防管带对卫生间管道进行了冲洗，才将管道清理干净，排除屋内积水。2019年6月24日，由社区牵头，召集锦程物业公司、业主委员会、九根藤装饰公司就水管被堵、唐静财产受损一事进行调解，但因各方相互推卸责任，协调无果。为查明渗水、堵塞原因，唐静于2019年10月12日委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对涉案房屋渗水、堵塞原因进行检测、鉴定。2019年12月15日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具鉴定意见书，结论为渗水、下水管堵塞的主要原因为主排污管道维护不当或不及时，当该户室所连接的主排污管连接点以下部位有堵塞、淤积物时，上部污水量满溢时污水由该户室卫生间内污水管道相连通的卫生器具内溢出，产生室内实发性上（返）涌溢水现象，漫流至020104户室给各房间地面，并造成其室内装修污损。返水发生后，积水返漫于室内各个房间，受到积水浸泡影响，卧室木地板膨胀空鼓、木质门框、家具、柜体下部膨胀开裂、墙体下部浸润湿污，现唐静房屋内地板全部拆除。唐静就室内装修污损修复价格经湖南锦湘价格评估事务所于2020年1月10日评估为27870元。唐静认为锦程物业公司系唐静房屋所在小区的物业管理公司，锦程物业公司对其管理的区域负有履行维修、养护、管理的义务，锦程物业公司对因主排污管道维护不当造成唐静住宅室内的装修污损损失应承担责任，故此唐静诉至法院，请求判如所请。锦程物业公司辩称：1、湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的湘潭市岳塘区新城庭苑1单元020104号渗水、堵塞原因司法委托检测、鉴定报告系唐静单方委托，鉴定机构未向锦程物业公司进行任何询问，鉴定所依据的材料全部由唐静提供，鉴定程序违法，且唐静委托鉴定时间为2019年10月12日，距离堵塞事件已达4个月时间之久，事发时，唐静、锦程物业公司共同对堵塞现场进行过处理，事发后，双方并未对现场进行封闭与相关证据保全，鉴定时的勘验已无法还原堵塞现场原貌，勘验不能做到客观、真实、全面，故鉴定意见依据不足，丧失客观、公正立场。2、鉴定意见认为下水道堵塞的主要原因为主排污管道维护不当或不及时，明显依据不足，且逻辑矛盾，本末倒置，主排污管道是否维护不当或不及时并不属于堵塞原因的范畴，而是堵塞后是否会进一步造成返涌溢水现象从而造成室内返水及财产损失，鉴定机构对管道究竟是何物堵塞、堵塞位置、堵塞原因进行任何检测，鉴定机构是先设定答案，再反推解题过程，从而做出主排污管道维护不当或不及时是造成管道堵塞的原因，毫无客观公正可言，故该鉴定意见不能作为认定案件事实的依据。3、唐静在诉状中自认2019年6月17日发生上返涌溢水现象后，锦程物业公司随即请来专业疏通管道人员将管道疏通，但次日管道再次堵塞，这充分反映管道堵塞的位置不在主排污管中，应是在唐静自己家里。4、唐静对案涉房屋进行装修时，对主卫生间的蹲便器位置及门的位置进行了更改，改造了卫生间内的原排水管布局，这一改动极可能是造成堵塞的原因之一。5、管道堵塞的原因有多重可能性，但均不可能是锦程物业公司所造成，换言之，锦程物业公司不可能成为管道堵塞、财产损害的直接侵权人。本案系侵权之诉，本案不符合侵权的构成要件，唐静应适用过错推定原则起诉楼上业主，而不是锦程物业公司，故本案诉讼主体错误，唐静主张由锦程物业公司赔偿其全部财产损失既无事实依据，也无法律依据。6、锦程物业公司作为案涉小区的物业管理服务商，已按合同约定对排水管网进行定期维护与清理，已履行了合同义务。唐静家中的管道堵塞造成上返涌溢水现在进而产生财产损失属于突发事件，无论是依据物业管理服务合同的约定还是日常生活经验法则，都不能苛求锦程物业公司对小区公共部分的排水管网进行实时监测与实时清理维护，只要锦程物业公司在事前履行了定期维护与清理的合同义务，事后也积极妥善处理、及时疏通维护，则锦程物业公司在本案中没有任何过错。7、唐静诉称涉案房屋自装修后一直未入住，2019年4月便发现了可能存在管道堵塞的相关征兆，但唐静仍空置涉案房屋，进而在发生溢水现象后家中无人，不能及时发现、报告、清理的后果，其自身对于损失的造成与扩大也存在重大过错。8、湖南锦湘价格评估事务所出具的价格评估报告书对修复价格均是换新价格，但唐静房屋装修及家具受损仅为贴地局部受损，不应以全部换新价格确认其装修修复费用。9、唐静主张的代理费无双方约定依据也无法定依据，且无合法发票，不应由锦程物业公司承担；其诉请的其他合理费用500元无合法发票，也无证据证实，不应予以支持；鉴定费与评估费请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院依法进行了审查。本院认为，唐静提交的涉案房屋不动产权登记证，锦程物业公司对其真实性无异议，本院予以确认；唐静提交的光盘、湖南大学土木建筑工程鉴定意见书、湖南锦湘价格评估事务所价格评估报告书[锦湘所评（2020）第11号]，锦程物业公司对其真实性无异议，但对结论、鉴定依据及鉴定程序有异议，但锦程物业公司并未提交相应反证，经本院释明后，也未申请相应重新鉴定，故本院对其辩解意见不予确认，本院对该组证据予以确认；唐静提交的收条两份（一份为鉴定机构来现场进行勘查的费用1000元，另一份收条为原告制作U盘的费用合计50元），当事人对其真实性有异议，锦程物业公司认为该收条并非正规发票，也无相应支付凭证予以佐证，本院对该辩解意见予以认可，故对上述收条不予确认；唐静提交的鉴定费、评估费发票，客观、真实，当事人对其真实性无异议，本院予以确认；唐静提交的委托代理合同及代理费收据，锦程物业公司对其真实性无异议，但提出该费用的承担问题双方并无约定，相应诉求不应得到人民法院支持；本院认为，代理费并非合理必要的损失，锦程物业公司所述合乎情理，故本院对委托代理合同及代理费收据的关联性不予确认；唐静提交的卫生费、清运费等收条，并非正规收款收据，且锦程物业公司认为该费用已计入唐静财产损失价格评估中，属于重复计算，本院对该辩解意见予以认可，故对该证据本院不予确认。锦程物业公司提交的房屋主卫生间的现场照片与同单元同户型毛坯房的主卫生间照片、收条三份（时间分别为2018年12月15日、2019年4月15日、2019年4月17日），唐静对其真实性无异议，本院予以确认。根据原、被告双方在法庭上的陈述及本院认定的证据，本院认定案件事实如下：唐静系湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉中路24号B栋新城庭院1单元020104号房屋所有权人。锦程物业公司系涉案小区的物业管理服务商，锦程物业公司与涉案小区业主委员会签订了物业管理服务合同。2017年9月14日，唐静委托九根藤装饰公司对涉案房屋进行设计、装修，并对主卫生间排污管道进行了改造，2018年元月完工。装修完工后，唐静陆续购买了家具、家电，但并未入住。2019年4月，唐静发现卫生间有干结大便渣，怀疑下水管道堵塞，向锦程物业公司进行了反映，锦程物业公司也进行了疏通和清理，同时也提醒唐静经常至涉案房屋进行查看，当时并未提醒楼上业主注意下水管道的使用。唐静向锦程物业公司反映情况后，一直未跟进落实，也未再到房屋进行现场查勘。同年6月17日，唐静接到锦程物业公司保安队长的电话，被告知一楼住户反映家里渗水，立即赶往查看，才发现整个房内积水超过足背，积水中漂浮着卫生纸等污秽物，锦程物业公司请来了专业疏通管道的人员将管道进行疏通。2019年6月19日，唐静发现排污管道再次堵塞，房屋又有积水，锦程物业公司再次派人将管道清理干净，排除屋内积水。唐静为了查明房屋室内渗水原因及下水管道堵塞原因委托了湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定。2019年12月15日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具土木建筑工程鉴定意见书，鉴定意见为：020104户室主卧及两个次卧内墙面底部粉刷层表面浸渍湿污等渗水留痕，各房间已铺贴地板全部拆清，该房屋带有水渍污损痕迹墙面主要处于室内墙体底部，呈上返型浸渍、表面破损状态，为典型的室内返水现象；发生原状渗漏时，020104室内地面有明显漫水现象，墙体下部及地面有明显污损、浸泡现象。返水发生后，积水返漫于室内各个房间，受到积水浸泡影响，卧室木地板膨胀空鼓，木质门框、家具、柜体下部膨胀开裂，墙体下部浸润湿污；根据现场查勘和分析，该020104房屋带有水渍污损痕迹墙面主要处于室内墙体底部，呈上返型浸渍、表面破损状态；同时渗漏发生时段其房屋处于空置、无人居住状态，其主卫卫生器发生具为返涌渗水源，经清理排污管道口后现状楼上下层各户正常使用情况下，无明显新近渗漏点／面及返水现象。故从上述勘验结果分析，该020104户室内渗水、下水管堵塞的主要原因为主排污管道维护不当或不及时，当该户室所连接的主排污管连接点以下部位有堵塞、淤积物时，上部污水量满溢时污水由该户室卫生间内于污水管道相连通的卫生器具内溢出，产生室内突发性上（返）涌溢水现象，漫流至020104户室各房间地面，并造成其室内装修污损。此外，污水由地板渗漏、积水沿楼板存在连通性部位向下部楼层010104室内渗漏，亦导致了该下部楼层顶板及墙体上部局部出现下渗型、弥散性渗漏污损现象。唐静为了查清财产损失情况，委托湖南锦湘价格评估事务所对涉案房屋修复价格进行评估，2020年1月10日，湖南锦湘价格评估事务所出具湘锦所评［2020］第11号价格评估报告书，结论为唐静名下位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××单元××号房屋装修修复在价格评估基准日（2019年12月30日）的理论评估价格为27870元。唐静为进行上述鉴定及评估，向湖南湖大土木建筑工程检测有限公司支付检测费15000元，向湖南锦湘价格评估事务所支付评估费8000元。唐静就其损失多次与锦程物业公司进行协商，未果，遂于2020年3月17日诉至本院，向本院提出诉称所述之请求。本院认为，本案所涉纠纷系由于物业服务企业与业主之间因对建筑物共有部分的管理、维护所发生的纠纷，因此本案应属于物业服务合同纠纷，唐静已当庭向本院表示其是基于锦程物业公司的物业服务不到位情况才予以起诉，故本案案由应从立案案由财产损害赔偿纠纷变更为物业服务合同纠纷。本案中，涉案房屋系锦程物业公司服务小区，根据相关规定，物业管理单位对建筑物共有部分负有管理、维修的合同义务，唐静涉案房屋渗水、下水管堵塞的原因经过鉴定为主要原因为主排污管道维护不当或不及时造成，锦程物业公司虽在堵塞发生时有进行疏通，但疏通不到位，是酿成此次损害的原因之一，锦程物业公司应对唐静的室内财产损失承担一定的责任，但唐静对涉案房屋一直未入住，其在明知排污管道可能存在堵塞情况下，仅是简单告知锦程物业公司进行处理，其未及时跟进，也未关注室内堵漏情况，其存在对其财产的管理疏忽，以致涉案房屋在发生堵漏事故后，未及时进行疏通，从而导致物品浸水时间延长，相应损失亦会加剧，故唐静对损失的扩大需承担相应责任。综上，根据本案实际情况，本院酌情认定唐静需对其损失承担50%的责任，锦程物业公司对唐静的损失承担50%的责任。根据湖南锦湘价格评估事务所的价格评估报告能确认涉案房屋的修复价格为27870元，且唐静支付了为主张本案损失而需必然发生的鉴定费15000元、评估费8000元，唐静上述损失合计50870元。本院根据上述锦程物业公司与唐静的责任认定确认双方需承担损失的比例为5:5，即各自承担唐静损失25435元，锦程物业公司应向唐静支付相应款项。唐静主张的代理费6500元、其他合理费用500元及无正规收据印证的鉴定费1000元，属于非必然发生的费用或无充分证据予以支持的费用，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条第（八）项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款（一）项，《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布、2007年8月26日、2016年2月6日修订）第二条、第三十五条、第五十五条的规定，判决如下：一、湘潭市锦程物业管理有限公司在本判决生效后10日内向唐静支付损失赔偿款25435元；二、驳回唐静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取计640元，由唐静负担320元，湘潭市锦程物业管理有限公司负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  李湘蓉二〇二〇年四月二十日书记员  陈 珍