广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终23530号上诉人（原审原告）：刘嘉鑫，女，汉族，1990年5月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：纪鹏生，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈曼琼，女，汉族，1971年11月19日出生，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：廖森林，广东海埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉莎，广东海埠律师事务所实习律师。原审第三人：陈克明，男，汉族，1967年6月16日出生，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：郑慧，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市德路宝汽车有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道宝民一路宝利工业大厦（**）********，统一社会信用代码914403006785873001。法定代表人：杨志明。委托诉讼代理人：赵俊，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嘉炜，广东竞德律师事务所律师。原审第三人：杨志明，男，汉族，1972年3月8日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：纪鹏生，广东诚公律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，住，住所地广东省深圳市福田区莲花街道深南大道2016活招商银行深圳分行大厦一社会信用代码9144030078278219X2。负责人：岳鹰。委托诉讼代理人：欧阳铁武，广东圣天平律师事务所律师。上诉人刘嘉鑫因与被上诉人陈曼琼、原审第三人陈克明、深圳市德路宝汽车有限公司（以下简称德路宝公司）、杨志明、招商银行股份有限公司深圳分行确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初17120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人刘嘉鑫上诉请求：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院(2018)粤0304民初17120号民事判决；二、改判确认刘嘉鑫与陈曼琼20**年9月27日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；三、改判陈曼琼将深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2910室返还刘嘉鑫，并协助刘嘉鑫办理房产过户手续；四、改判陈曼琼偿还刘嘉鑫房产占有使用费人民币154000元(暂计至2018年3月12日，此后房屋占有使用费按照每月38500元的标准计至房产实际交付之日止）；五、本案上诉费用由陈曼琼承担。事实与理由：一审法院已认定刘嘉鑫与陈曼琼签署的《房地产买卖合同》的真实意思表示应是对借款的让与担保，但以维护交易稳定和物权公示效力为由，判决涉案房产归陈曼琼所有，属于适用法律错误，依法应当撤销原判，改判如刘嘉鑫上诉请求。1、一审法院已认定涉案房屋买卖合同真实意思表示是对借款的让与担保，那么双方关于房屋买卖的意思表示即是虚假的，虚假意思表示实施的民事法律行为依法应当适用《民法总则》确认无效。一审法院已经查明涉案房产不存在出售转让的事实，双方当事人没有买卖房产的真实意思表示。一审法院从“没有看房直接购买”、“已一次性付款又约定资金监管”、“支付的所谓‘购房款’备注却是‘借款’，收款人也不是业主本人”、“房产交易价低于房产抵押借款”、“房产购买价远低于房产实际价值”这五个方面进行了全面分析，最终得出“虽然刘嘉鑫与陈曼琼签署了房地产买卖合同，但该买卖合同真实意思表示应是对借款的让与担保”的审判意见，一审法院对双方存在虚假意思买卖房产的事实认定清楚。根据一审查明的事实，援引《民法总则》第一百四十六条之规定，应认定该合同无效。但一审判决又认为涉案房产已经登记过户给陈曼琼且已实际交付使用，为了维护交易的稳定，根据物权的公示效力，涉案房产应视为归陈曼琼所有，一审法院明显属于适用法律错误，应予纠正。2、涉案房产仍登记在陈曼琼名下，具备返还条件。如前所述，一审法院应当判令涉案房屋买卖合同无效，无效的法律后果为恢复到签订涉案合同之前的状态，也即陈曼琼应当返还涉案房产。经刘嘉鑫了解，目前涉案房产仍登记在陈曼琼名下，且由一审法院首轮查封。判决陈曼琼返还涉案房产后，具备实际履行条件，法院在查清案件事实、正确适用法律之后，可依法判决陈曼琼返还涉案房产。综上所述，一审判决认定事实清楚、细致，但因适用法律错误，致使判决结果错误。为此，刘嘉鑫请求二审法院依法撤销一审判决的相关判项，改判如刘嘉鑫上诉请求，以维护刘嘉鑫的合法权益。被上诉人陈曼琼答辩称：一、一审判决事实查明存在遗漏和错误。陈曼琼在一审中针对刘嘉鑫提出的双方之间借贷关系的种种合理质疑，一审判决毫不理会，存在审查事实遗漏，导致认定事实错误。二、一审判决认定本案事实是对借款的让与担保，所依据的是5点疑问，陈曼琼在一审中已做出合理解释。一审判决用不同的商业模式来质疑本案的房产买卖交易，作出的事实认定错误。三、一审判决推理错误。一审没有审查双方之间的借贷关系是否存在，而推定本案房产买卖合同的真实意思表示是对借款的让与担保，属于推理错误。综上，一审法院选择性审查事实，请二审法院予以纠正。一审法院在没有审查双方是否存在借贷关系的情况下，直接推定本案房产买卖合同的真实意思表示是对借款的让与担保，明显存在错误，请求二审法院予以纠正。双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，合同价款已经支付完毕，房产已经过户且交付。刘嘉鑫的上诉理由不能成立，应当予以驳回，请求二审法院驳回刘嘉鑫的上诉请求。原审第三人陈克明陈述同意陈曼琼的意见。原审第三人德路宝公司陈述没有答辩意见。原审第三人杨志明陈述同刘嘉鑫的上诉意见一致。原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行表示，本案贷款已结清，刘嘉鑫与陈曼琼的纠纷应由其自行解决，与其无关。上诉人刘嘉鑫向原审法院起诉请求：1、确认刘嘉鑫与陈曼琼20**年9月27日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；2、陈曼琼将深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2910房产返还给刘嘉鑫，并协助刘嘉鑫办理房产过户手续；3、陈曼琼偿还刘嘉鑫房产占有使用费154000元（暂计至2018年3月12日，此后房屋占有使用费按照每月38500元的标准计至房产实际交付之日止）；4、陈曼琼承担本案的诉讼费用。原审查明认定以下事实：刘嘉鑫于2009年8月4日购买位于深圳市福田区××与××处现代商务大厦××房产，建筑面积111.47平方米，登记的购买价格为408万元。2011年9月29日，刘嘉鑫将深圳市福田区××与××处现代商务大厦××房产抵押给深圳发展银行股份有限公司深圳分行用于自己和刘剑共同向银行借款420万元提供担保，2012年9月26日，借款还清注销抵押。2012年9月27日，刘嘉鑫与陈曼琼在深圳市不动产登记中心签订正式的《深圳市二手房买卖合同》，约定刘嘉鑫将位于深圳市福田区××与××处现代商务大厦××房产以408万元转让给陈曼琼。买卖合同第八条付款方式约定：买方须于2012年9月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。买卖合同第十条约定：涉案房屋交易过程中涉及的所有税费均由买方支付。该买卖合同签订的当日，房产即由刘嘉鑫名下过户至陈曼琼名下。2011年2月24日，杨志明购买位于深圳市××××路南侧（30区）泰华花园一栋第1层129房产，建筑面积82.80平方米，登记的购买价格41万元。2011年8月15日，杨志明以深圳市××××路南侧（30区）泰华花园一栋第1层129房产为抵押物与深圳市发展银行（现平安银行）签署《最高额抵押担保合同》，抵押担保贷款最高限额为240万元。2012年9月27日，陈曼琼与杨志明亦签署一份正式的《深圳市二手房买卖合同》，约定杨志明将位于深圳市××××路南侧（30区）泰华花园一栋第1层129房屋以41万元的价格转让给陈曼琼。买卖合同第八条付款方式约定：买方须于2012年9月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。买卖合同第十条约定：涉案房屋交易过程中涉及的所有税费均由买方支付。买卖合同签订的当日房产即由杨志明名下过户至陈曼琼名下。刘嘉鑫提交的杨志明平安银行尾号7315账户的交易流水显示，2012年9月26日陈曼琼向杨志明该账户转账两笔款项，其中一笔150万元、另一笔418万元，该两笔转款备注/摘要内容为“借款”。当日，杨志明将420万元转给刘剑偿还刘嘉鑫和刘剑向深圳发展银行的420万元贷款并注销抵押。又查，刘嘉鑫为深圳市德兆佳投资有限公司的股东，持有该公司98%的股份。2012年9月25日，刘嘉鑫将其持有的股份中的10%和15%的股份分别以1元的价格转让给陈曼琼和郭宏。2012年11月8日，陈曼琼和郭宏向招商银行贷款468万元，该笔贷款应郭宏和陈曼琼的委托已转给东莞市莞城宇星伴电子设备商行在中信银行开立的7448910182800013538账户。468万元贷款为等额还款，还款期限为60个月，该笔贷款每月的还款由杨志明和其妻子张利群完成。刘嘉鑫称自己将股权转让给陈曼琼并非真实的股权转让，仅是方便陈曼琼和郭宏为深圳市德兆佳投资有限公司贷款而进行的股权转让。深圳市德兆佳投资有限公司出具的说明称，陈曼琼不是公司员工，也没有参与过公司的任何经营管理，与公司没有任何关系。刘嘉鑫提交的郭宏证言显示：“2012年11月8日《个人贷款借款合同》所借款项为深圳市德兆佳投资有限公司经营所借。当时我任公司的法定代表人，也管理公司的财务，据我了解，抵押房产实际并不是陈曼琼的，应该是刘嘉鑫的。当时为了德兆佳公司经营，刘嘉鑫把公司10%的股权以1元的名义转让给陈曼琼，仅是为了能用该房产做抵押担保借款，才转让股权。陈曼琼并不是公司员工，也没有实际参与过公司的任何经营管理，不是实际的股东，与公司没有任何关系。德兆佳公司与德路宝公司是家族企业，贷款的还款都是杨志明或者其配偶张利群每月偿还的。本人2013年5月已经离开德兆佳公司”。陈曼琼在购买涉案房产时并未看过涉案房产，陈曼琼对此解释称因涉案房产是哥哥陈克明介绍购买的，信任度比较高，所以购买时没有看过房产。涉案房产过户后，刘嘉鑫将房产钥匙交付给陈曼琼，涉案房产目前一直由陈曼琼控制并对外出租。原审法院在庭审中询问陈曼琼，“既然购房款在2012年9月26日已经支付给杨志明，为何在买卖合同中还约定买方应在2012年9月30日之前将房款支付至双方约定的银行第三方监管账户？”。陈曼琼解释称：“因为陈曼琼哥哥陈克明介绍的，所以之前双方就谈定了交易条件，并按照卖方要求提前支付了房款，而后双方签署的房屋买卖合同只是用于过户的一个格式合同。付款后第二天去过户的，所以就将付款日期写在了合同后面”。刘嘉鑫主张案涉房屋买卖合同仅是为担保与陈曼琼之间的债务而签署并过户的，并非真实房屋买卖。涉案房产交付给陈曼琼方控制是由于陈曼琼自己对外出租收取租金用于抵扣德路宝公司应向陈曼琼支付的利息。而且涉案房产在过户时市场价值高达600-700万元，买卖合同载明的418万元并非双方真实意思。刘嘉鑫为证明涉案房产在2012年9月份的市场价值，刘嘉鑫自行委托深圳市国策房地产土地评估有限公司对涉案房产2012年9月1日市场价值进行了评估，评估价值为7802900元。原审法院认为，本案为确认合同无效纠纷，归纳双方的争议事项，法院认为案件争议焦点有两个：一、刘嘉鑫与陈曼琼之间签署的房屋买卖合同是否是单纯的房屋买卖合同关系，还是作为民间借贷合同的担保？二、如果案涉房屋买卖合同作为民间借贷的担保，则在案涉房屋已经过户并交付的情况下，案涉的房屋买卖合同能否归于无效？关于焦点一。刘嘉鑫主张案涉房屋买卖合同是作为德路宝公司向陈曼琼借款的让与担保，陈曼琼称双方房产交易为真实意思表示，并非是对借款的担保，双方各执一词，说法不一。两相比较双方提交的证据及各自陈述，法院认为刘嘉鑫主张的房屋买卖合同为借款的让与担保可信度较高，理由如下：1、陈曼琼在与刘嘉鑫签署房屋买卖合同之前并未看过涉案房产，虽然陈曼琼解释称是哥哥陈克明介绍购买，信任度高，所以并未看过涉案房产。但作为购买几百万房产的当事人来说，自己未曾看过涉案房产就直接交易，不太符合常理。2、陈曼琼陈述购房款在2012年9月26日就支付给刘嘉鑫姨夫杨志明，但双方在2012年9月27日签署买卖合同时明确约定买方应在2012年9月30日之前将房款支付至双方约定的银行第三方监管账户。陈曼琼既然已经支付，双方为何还要在买卖合同中约定？陈曼琼虽然解释称双方之前已经谈好交易条件，这份买卖合同仅是过户而已。但即便是用于过户，案涉房屋买卖合同也应该尊重客观事实，陈曼琼的解释没有任何事实依据。3、陈曼琼称购房款418万元已经按照刘嘉鑫要求支付给杨志明，但刘嘉鑫和杨志明均主张该款项为借款而非购房款，而陈曼琼自己在转账给杨志明时备注款项性质亦为“借款”。既然陈曼琼主张自己支付的是购房款，而从一般购房人审慎的角度出发，陈曼琼在转款时理应备注“购房款”，然而陈曼琼在转款时却刻意备注“借款”，显然陈曼琼在转账给杨志明时明知该款项不是购房款。况且如此大额的购房款，陈曼琼在没有刘嘉鑫任何书面授权的情况下径直将款项转给杨志明，亦与常理不符。4、涉案房产在过户给陈曼琼之前其上负担420万元银行借款，而涉案房产如出售给陈曼琼的成交价格为408万元，成交价格低于房产上负担的银行贷款。而刘嘉鑫在将涉案房产过户给陈曼琼之前还要筹措420万元款项用于赎楼，赎楼之后再低价转让给陈曼琼，如此操作逻辑无法理解？5、涉案房产在过户给陈曼琼之前曾抵押给发展银行借款420万元。根据商业银行一般按照抵押物价值七折考量房贷金额的操作惯例来看，涉案房产在刘嘉鑫、陈曼琼双方签署买卖合同时的市场价值至少在600万元以上。刘嘉鑫提交的评估报告也佐证了涉案房产当时的市场价值。如刘嘉鑫、陈曼琼双方存在真实的房屋买卖关系，则合同约定的408万元成交价格明显偏低。上述房产交易环节的五方面疑问，陈曼琼无法给出让人信服的合理解释，而遵循刘嘉鑫让与担保的思路，即涉案房产是作为陈曼琼或陈克明对德路宝公司借款的担保，则房产交易的疑问基本可以解释清楚。因此，虽然刘嘉鑫与陈曼琼签署了房地产买卖合同，但该买卖合同真实意思表示应是对借款的让与担保，陈曼琼主张双方之间为真实的房屋买卖关系，缺乏事实依据，法院不予采信。关于焦点二。法院前述已认定案涉买卖合同是作为民间借贷的担保而签署的，由于涉案房产已经登记过户给陈曼琼并且已经实际交付给陈曼琼占有使用。为了维护交易的稳定，根据物权的公示效力，涉案房产应视为归陈曼琼所有，对于涉案房产价值应在刘嘉鑫与陈曼琼或刘嘉鑫与陈克明之间的借贷往来中予以扣除，如有剩余，则刘嘉鑫可另行向陈曼琼或陈克明主张。刘嘉鑫起诉主张买卖合同无效并要求陈曼琼返还涉案房产及支付占有使用费，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回刘嘉鑫的诉讼请求。本案案件受理费3380元，由刘嘉鑫负担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，根据刘嘉鑫的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：刘嘉鑫与陈曼琼签署的《深圳市二手房买卖合同》是否无效，涉案房产是否应返还给刘嘉鑫。本院认为，涉案《深圳市二手房买卖合同》于2012年9月27日签订，当日涉房产已经登记过户给陈曼琼，并交付给陈曼琼占有使用。2018年3月16日刘嘉鑫就本案一审提起诉讼，请求确认涉案《深圳市二手房买卖合同》无效。涉案《深圳市二手房买卖合同》从签订、办理登记过户、实际交付给陈曼琼占有使用，至刘嘉鑫本案一审提起诉讼请求确认无效，时隔五年半左右，期间双方无争议。且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列行为，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。涉案《深圳市二手房买卖合同》没有合同无效的法定情形。因此，刘嘉鑫上诉主张涉案《深圳市二手房买卖合同》无效并要求陈曼琼返还涉案房产及支付占有使用费，理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人刘嘉鑫的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3380元，由上诉人刘嘉鑫承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年四月二十七日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。