福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初490号 原告：明发(龙海)房地产开发有限公司,住所地龙海市榜山镇柯坑村,统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人:黄庆祝,董事长。 委托诉讼代理人：蔡伟苹,男,系该公司员工。 委托诉讼代理人：郑敏婷,女,系该公司员工。 被告：龙海市榜山仙指城堡足浴中心,住所地龙海市榜山镇平宁南路龙海明发商业广场******,统一社会信用代码92350681MA314M283E。 经营者：周海土，男，1967年12月9日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：何英杰，男，系龙海市榜山仙指城堡足浴中心的员工。 委托诉讼代理人：周雅静，女，系龙海市榜山仙指城堡足浴中心的员工。 原告明发(龙海)房地产开发有限公司与被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡伟苹、郑敏婷和被告的委托诉讼代理人何英杰、周雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发（龙海）房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金197423.4元及水电费130599元;2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金112570.2元（当年月租金的3个月租金）;3.判令被告向原告支付逾期支付水电费的违约金（以实际欠费为基数,按每日万分之五的标准,应自逾期支付之日计算至实际付款之日,暂计至2020年1月2日共计54500.45元）;4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月30日，原告与被告周海土签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于龙海市店铺,租赁期限为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止。合同约定：“若乙方逾期缴纳下期租金拖欠租金达30日的，甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，除此之外，乙方还应承担实际当年月租金的3个月租金作为违约金”，“乙方应自行承担的费用，乙方经营产生的水、电、煤气等能源使用量”，“若乙方无故未能按时缴纳能源使用费等，每逾期一日应按未清偿款项的每日万分之五向甲方支付违约金”。2017年8月4日，原、被告签订《补充协议》，约定租赁期限变更为2017年3月1日起至2027年2月28日，本协议无约定的均按主合同约定执行。2017年3月1日起，被告逾期未向原告支付租金共197423.4元，且原告代垫水电费计130599元。原告多次以短信、电话方式与被告沟通，其仍拒绝支付。原告于2017年6月起多次向被告发出《催缴函》，均要求被告向原告支付拖欠的租金、水电费。被告仍未支付上述款项。 龙海市榜山仙指城堡足浴中心辩称，一、关于租金的部分。被告在2017年3月1日至2018年4月30日间确实产生197423.4元租金，但被告已经通过现金的方式支付100000元给原告的市场总监刘志南，尚欠租金仅97423.4元。虽刘志南未将被告支付的100000元交给公司，但刘志南作为原告的员工，被告有理由相信其代表原告，被告支付给刘志南的100000元应视为已支付给原告的租金；且刘志南也因职务侵占行为被龙文区人民法院予以判刑，被告支付的100000元亦计算在其职务侵占的金额内。故被告支付的100000元应予抵扣租金，尚欠的租金实际应为97423.4元。二、原告主张要求支付逾期支付租金的违约金112570.2元，依据不足，不应得到支持。原、被告双方签订的《租赁合同》第四条第二款中的第2点虽约定拖欠租金达30日应当承担实际当年月租金的3个月租金作为违约金，但是该违约金的约定是以“合同终止”为前提的，而本案原告在2017年8月4日与被告订立《补充协议》并未实质终止《租赁合同》，而是《租赁合同》继续有效至2027年2月28日，由此原告并未单方终止本合同，合同约定支付违约金的条件尚未达到，现原告要求支付违约金依据不足，应当不予支持。原告主张要求被告支付水、电费130599元及相应的违约金，没有依据，应予驳回。1、原告主张被告支付水电费是依据《租赁合同》第四条“租赁费用标准及支付方式”第四款的约定“乙方应自行承担的费用：乙方经营产生的水、电、煤气等能源使用量”，但根据《租赁合同》第二条“租赁期限”第二项的约定，乙方在正式交房起8个月内，乙方除了承担本合同第四条第一款约定的租赁费用外，还应承担乙方使用租赁场地产生的能源使用费（含水、电、煤气、空调使用费及通讯费）及垃圾清运费、卫生费及综合管理费（若本条款与本合同第四条冲突的，以本条款为准），因此被告仅需承担在交房起8个月内的水、电等能源使用费，交房超过8个月之后的水、电等能源使用费根本无需被告承担，且该条也明确约定了与第四条存在冲突的，应以该条为准。答辩人认为，该合同是原告制作的格式合同，若答辩人需要承担8个月之后的水电费，则该条款明显多余，但主合同强调若本条款与本合同第四条冲突的，以本条款为准，因此根据该条约定答辩人根本无需承担交房8个月后产生的水、电等能源使用费。2、从租金上看，第一年租金150000元，而接下去每年450000元，因此约定该条款有一定的合理性和必要性，有理由相信该条款的真实性、合理性，更加印证答辩人根本无需承担交房8个月后产生的水、电等能源使用费。3、答辩人于2017年11月27日因担心被断水断电而代缴的20000元应予以抵扣租金。且因被告无需承担水、电等费用，所以根本就不存在原告主张的逾期违约金的问题，故原告此主张没有依据，应予驳回。综上，原告主张缺乏依据，请求依法驳回原告的部分诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年6月30日，原告作为甲方与周海土作为乙方签订了一份《租赁合同》，约定租赁场地坐落于龙海市交汇处龙海明发广场，租赁区域所在5＃三层301、302，租赁期限为10年，即自2016年7月1日至2026年6月30日止。乙方在正式交房起8个月内（以实际交房日开始计算），乙方除了承担本合同第四条第一款约定的租赁费用外，还应承担乙方使用租赁场地产生的能源使用费（含水、电、煤气、空调使用费以及通讯费）及垃圾清运费、卫生费及综合管理费（若本条款与本合同第四条有冲突的，以本条款约定为准）。该房屋的租金按建筑面积1250.78平方米计付，2016年7月1日至2019年6月30日，租赁费用30元／平／月，乙方应于双方签订《租赁场地交付确认书》后，2017年3月1日向甲方交付首期租金费，即乙方需在2017年3月1日向甲方交付首期租金，首期租金为37523.4元，余后乙方应在每合同年的每季度结束前10日内支付下个季度的租金。乙方交纳租金后，甲方须提供相关合法票据给乙方。如乙方逾期交纳下期租金达10日，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任，拖欠租金达30日的，甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，除此之外，乙方还应承担实际当年月租金的3个月租金作为违约金。甲方解除合同以书面方式通知乙方，甲方有权收回商铺。乙方应自行承担的费用为乙方经营产生的水、电、煤气等能源使用量，包括乙方专用使用量和实际损耗量。若乙方无故未能按时缴纳能源使用费等须由乙方承担的其他费用导致甲方予以垫付的，应在接到甲方垫付通知后5日内向甲方清偿，否则每逾期1日应按未清偿款项的每日万分之五向甲方支付违约金等内容。 2017年8月4日，原告作为甲方与周海土、龙海市榜山仙指城堡足浴中心作为乙方签订了一份《补充协议》，约定甲乙双方对于2016年6月30日签订的《租赁合同》相关条款进行变更，一、主合同第一条“租赁期限”的第一项“租赁期限”修改为自2017年3月1日起至2027年2月28日止，租赁期限共计10年。主合同中第四条“租赁费用标准及支付方式”中的第一项“租金标准”调整为2017年3月1日至2017年11月30日，租金37523.4元，2017年12月1日至2018年2月28日，租金112570.2元，2018年3月1日至2019年2月28日，租金450280.8元，2019年3月1日至2020年2月29日，租金450280.8元。由于租赁期限变更，故依据主合同及上述条款，乙方应于2017年11月1日前向甲方缴交首期租金费用112570.2元。本协议与主合同冲突的部分以本协议为准，本协议无约定的均按主合同约定执行等内容。 庭审中，原、被告确认上述两份合同签订的主体实际为原告明发(龙海)房地产开发有限公司与被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心，被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心至今支付原告明发(龙海)房地产开发有限公司租金27717元。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。原告请求被告支付2017年3月1日至2018年4月30日的租金197423.4元，被告辩称已交纳租金10万元给原告的员工刘志南，原告予以否认，被告未能进一步提供依据，不予采信。故原告请求被告支付租金197423.4元应予支持。《补充协议》约定拖欠租金达30日的，被告应承担实际当年月租金的3个月租金作为违约金。而根据《补充协议》的约定，2017年3月1日至2018年2月28日的租金为150093.6元，月租金为12507.8元，故原告请求的违约金应为37523.4元。根据《租赁合同》的约定，被告应自行承担的费用为被告经营产生的水、电、煤气等能源使用量，包括被告专用使用量和实际损耗量。被告无故未能按时缴纳能源使用费等须由被告承担的其他费用导致原告予以垫付的，应在接到原告垫付通知后5日内向原告清偿。故水电费应由被告支付，原告未能提供依据证实其已实际垫付了被告的水电费数额，且原告请求的水电费130599元未经被告确认，被告亦不予认可，原告可待进一步核实确认水电费数额等后另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心应于本判决生效之日起十日内支付原告明发(龙海)房地产开发有限公司租金197423.4元； 二、被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心应于本判决生效之日起十日内支付原告明发(龙海)房地产开发有限公司违约金37523.4元； 三、驳回原告明发(龙海)房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8726.3元，减半收取计4363.15元，由原告明发(龙海)房地产开发有限公司负担1951.05元，由被告龙海市榜山仙指城堡足浴中心负担2412.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  曾聪明 二〇二〇年四月二十二日 书记员  王慧婷 【执行提示】 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。