贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2727民初1060号原告（反诉被告）吴秀霞，女，布依族，1979年5月4日生，户籍地址：贵州省平塘县，现居住地：贵州省平塘县平舟镇后山路华地龙庭。被告（反诉原告）：张珍英，女，1975年12月8日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地：平塘县。委托诉讼代理人：蒋波，系贵州黔鹰律师事务所律师。第三人：平塘县鑫隆房地产开发有限公司。地址：贵州黔南布依族苗族自治州平塘县平舟镇玉水新村。统一社会信用代码：91522727337383246F。法定代表人：张宇。委托诉讼代理人：杜朝辉，系贵州迈邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨胜娟，系贵州迈邦律师事务所实习律师。原告吴秀霞诉与被告张珍英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，诉讼中，被告张珍英于2019年6月6日申请中止本案审理，本院于2019年6月27日依法裁定本案中止审理。2020年3月本院恢复审理后，被告张珍英针对原告起诉提出反诉，并将平塘县鑫隆房地产开发有限公司列为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年4月9日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告吴秀霞、被告张珍英及委托诉讼代理人蒋波、第三人委托诉讼代理人杜朝辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年商铺租金20629.00元；2、判令被告支付逾期违约金6188.70元；3、本诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于平塘县出租给被告张珍英使用，租期10年，并对每年租金额度进行约定。同时约定：由被告张珍英于2017年4月30日前支付第一年的商铺租金，并于今后每年的2月底前支付下一年全年的租金。如果被告逾期30天未支付租金，由被告张珍英支付违约金50000元。《商铺租赁合同》签订后，由平塘县隆鑫房地产开发有限公司向原告支付了2017年第一年的租金。之后，在2018年租金到期时，被告张珍英未及时给付租金，在原告和其他10余家商铺业主的多次催交的情况下，被告张珍英才支付2018年的商铺租金。截止目前，约定2019年2月底前支付2019年租金的时间已逾期近90日，被告张珍英一直未支付租金，原告和其他10余家商铺业主共同找被告协商多次，均无结果。被告已违反了合同约定，违反了诚实守信原则，侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告答辩并提出反诉请求：1、依法撤销反诉被告提供的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告提供的《商铺租赁合同》中有关违约金的格式条款无效；3、本案的诉讼费、律师费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告因为经营需要，于2017年2月9日与第三人签订《商铺租赁合同》，租赁第三人开发的平塘县新舟商贸城农贸市场二楼共12个商铺（建筑面积：1193.22平方米）用于经营家具店。合同商定租期10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止。合同签订后，第三人将这12个铺面交于反诉原告使用，反诉原告亦交付2017年的租金。虽然反诉被告提交的《商铺租赁合同》的承租人为反诉原告，但系第三人告知反诉原告需要重新确定商铺面积要求签字作为原来《商铺租赁合同》的补充协议，基于对第三人的信任反诉原告签了字。反诉原告从未与反诉被告、也没有委托任何人与反诉被告签订《商铺租赁合同》。反诉原告受到第三人欺诈的情况下作出订立合同的行为，该合同属于可撤销合同。反诉原告与第三人于2017年2月9日签订的《商铺租赁合同》约定若反诉原告租金逾期超过30天可解除该合同，反诉原告向第三人支付违约金100,000.00元，而第三人在后续12份所谓《商铺租赁合同》的每份合同都将违约金作为格式条款改为50,000.00元，总违约金为600,000.00元。根据《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。虽反诉被告不是提供格式条款方，但此合同为格式合同，是由第三人提供，明显加重了反诉原告的责任。因此该违约金条款无效。基于上述事实，反诉原告为了维护自己的权益，特向法院提起反诉。审理中反诉原告当庭增加请求确认反诉原告与第三人签订的合同及产生的相关合同于2019年3月30日依法解除，反诉被告由此产生的损失由第三人承担。针对被告的反诉，原告辩称：原告与第三人购买的商铺是有10年租约的，2017年和2018年的租金原告已经收到，2019年的租金原告没有收到，原告至今也没有收到过解除租赁合同的通知，请法院依法进行判决。针对被告的反诉，第三人辩称：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，并不存在受第三人欺诈情形。2017年2月9日，被告因经营需要与第三人签订《商铺租赁合同》，约定第三人将开发的平塘县新舟商贸城农贸市场二楼共12个商铺出租给被告用于经营家具，租期自2017年5月1日至2027年4月30日止，在合同签订时，第三人就告知被告，商铺虽然出租给被告，但是商铺是在售卖状态，在同等条件下，被告享有优先购买权，如被告放弃优先购买权，则购买商铺的人将成为商铺新的所有权人，租赁合同继续有效，购买人享有和承担第三人原来的权利和义务。被告在了解这一情况后仍与第三人签订合同，并在合同第六条明确约定该条款内容。合同签订后，第三人将商铺交给被告使用，被告也支付了2017年的商铺租金。之后第三人将商铺转让给原告，在第三人协调下，被告与原告签订了单个商铺出租的《商铺租赁合同》，该合同和被告之前与第三人签订的《商铺租赁合同》约定的条款、内容、包括租赁期限、条件一致。在与原告签订单个商铺租赁合同后，被告也向原告支付了部分租金，被告是知晓并认可商铺已转让给原告的事实，原告作为商铺新的所有权人与被告形成新的租赁合同关系，根据平塘县人民法院（2019）黔2727民初1129号《民事判决书》和黔南州中级人民法院（2019）黔27民终2839号《民事判决书》认定，被告与原告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告应当继续履行合同义务。即使被告与原告签订的《商铺租赁合同》存在可撤销情形，但依据法律规定，撤销权的一年期限早已届满，撤销权已消失，应依法驳回被告的诉讼请求。对于被告请求确认2017年2月与第三人签订的合同于2019年3月30日解除没有任何事实依据，2017年2月第三人与被告签订《商铺租赁合同》之后于2017年3月将合同中的房屋出售给原告，之后原、被告签订了相应的租赁合同，被告与原告签订租赁合同后，被告与第三人签订的合同已经自行解除，2018年的租金也是被告自行支付给原告的，因此原告与被告的合同纠纷与第三人无关，第三人不承担本案责任，且反诉原告将平塘县鑫隆房地产开发有限公司作为第三人提起反诉，无法律依据。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据：《商品房买卖合同》复印件1份38页、《商铺租赁合同》复印件2份8页、催收租金函2份2页的真实性无异议，对证明目的有异议。原告对被告提交的证据：被告与第三人签订的《商铺租赁合同》复印件1份4页、《解除合同通知书》复印件1份2页、汇款凭证复印件2张、案涉商铺房屋图片8张的真实性无异议，对证明目的有异议。第三人对于原告提供的上述证据的真实性无异议，予以认可；对被告提供的证据：汇款凭证复印件2张、案涉商铺房屋图片8张的真实性无异议，对证明目的有异议。原告对第三人提交的证据：平塘县人民法院（2019）黔2727民初1129号《民事判决书》和黔南州中级人民法院（2019）黔27民终2839号《民事判决书》复印件22页的真实性无异议，予以认可。被告对第三人提交的上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。原告吴秀霞、被告张珍英、第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院结合当事人本诉及反诉的陈述、举证、质证及辩论意见，可以确认案件法律事实如下：第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司系平塘县新舟商贸城的开发商。被告张珍英因为经营需要，于2017年2月9日与第三人签订《商铺租赁合同》（注：总合同），租赁第三人开发的平塘县新舟商贸城农贸市场二楼S-2-1,S-2-2，S-2-3，S-2-4，S-2-9，S-2-10，S-2-22，S-2-23,S-2-24,S-2-25,S-2-26,S-2-27号共12个商铺（建筑面积1193.22平方米）经营家具店。合同商定租期10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，租金每两年递增一次，约定在每年的2月底前支付下一年的租金。此外合同对租赁房屋的转让、转租、违约责任等进行了约定。合同签订后，第三人将被告承租的商铺交给被告使用，被告也将2017年（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金交付给第三人。此后，第三人将已经出租给被告的12个商铺带租约进行出售，原告于2017年2月27日与第三人签订《商品房买卖合同》购买了已经出租的S-2-27号商铺（面积78.14平方米）。并在第三人的安排下于2017年3月23日与被告签订了案涉的《商铺租赁合同》（注分合同）。总合同与分合同的租赁期限、租赁条款、条件一致。期间第三人将被告缴纳的2017年、2018年的租金转给了原告。2019年5月因被告没有按照合同约定时间给付2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）租金，故原告诉讼至本院并提出前述诉讼请求。诉讼中，原告增加请求被告支付原告2020年的租金；被告反诉请求确认于2019年3月30日已经依法解除被告与第三人及原告签订的相关合同，确认原告提供的租赁合同中有关违约金的格式条款无效，要求第三人承担赔偿责任。本案当事人争议焦点为：1、原告请求被告给付租金及逾期付款违约金是否有事实和法律依据？2、被告反诉请求是否能够支持？3、第三人是否应当承担本案责任？4、2020年的租金被告是否应当支付原告？本院认为，原告与被告之间的《商铺租赁合同》虽然不是原告与被告当面协商签订，但是该合同系被告与第三人协商签订的《商铺租赁合同》的分合同，该合同的效力已经生效法律文书确认，在该合同未依法解除前，被告租赁原告的商铺依法应当承担给付租金的义务。合同约定被告应当于2019年2月底前支付2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）的商铺租金20,629.00元给原告，被告在此期间没有给付，在没有法定或者约定不予给付租金的情况下，应当承担给付责任。因此原告请求被告给付2019年租金20,629.00元的请求有事实和法律依据，依法应予支持。对于原告提出的被告逾期给付租金承担违约金6,188.70元的请求，原、被告在租赁合同中对逾期给付租金有承担违约金的约定，但是被告认为违约条款是第三人单方面拟订的格式条款，加重了被告的责任，应当无效，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据法律规定，当事人违反合同约定应当承担违约责任，违约金数额以不超过实际损失为限。本案中，若依合同约定，被告逾期给付租金将承担50,000.00元违约金，明显高于违约所造成的实际损失，因此该违约条款不能支持。鉴于被告逾期不能给付租金存在违约是事实，在双方不能就逾期给付租金的违约责任重新达成协议的情况下，参照逾期付款承担年利率6%的规定酌情支持原告违约金的请求。合同约定被告应当于2019年2月底给付租金，被告至今没有给付，已经逾期14个月，因此支持原告逾期给付租金的违约金请求为：20629.00×（6%÷12）×14=1,444.03元。对于被告提出确认被告与第三人及原告签订的商铺租赁合同已经于2019年3月30日解除的请求，因原告及第三人不认可收到解除合同的通知，被告也没有证据证明已经依法履行了解除合同的相关权利义务，因此被告于2019年3月30日已经与第三人及原告解除商铺租赁合同的请求本院依法不能确认。由于市场原因，目前被告已经不需要使用原告的商铺进行经营，被告与原告签订的《商铺租赁合同》事实上被告已经无力继续履行，因此对于被告在本案中提出的解除被告与第三人及被告与原告签订的《商铺租赁合同》的请求依法应予准许，故对于原告主张的2020年的租金本院亦不予支持。租赁合同解除后，原告的损失主要体现为租金的暂时无法收取损失，合同解除后，原告仍可以通过继续出租获取租金，至于是否能够顺利出租收取租金，则属于一种市场风险，但是原、被告合同约定的提前解除租赁合同要承担100,000.00元违约金的约定明显超过因违约产生的实际损失，因此不能支持该约定。根据实际情况被告提前解除租赁合同应当承担合同解除后3个月的合理招租期间的租金损失为宜。原、被告合同约定的2019年5月1日至2021年4月30日期间的年租金为20,629.00元，3个月的租金损失为20,629.00÷12×3=5,127.25元。因被告与原告签订商铺租赁合同后，被告与第三人签订的商铺租赁合同中第三人的权利义务经合同约定已由原告享受和承担，被告没有证据证明第三人妨碍了原、被告合同权利义务的行使，因此被告要求第三人承担赔偿责任依据不足不能支持。本案是因被告欠付租金引起诉讼，诉讼费依法应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告张珍英于本判决生效后十五日内承担给付原告吴秀霞2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）商铺租金贰万零陆佰贰拾玖元整（￥20,629.00元），承担给付逾期付款违约金壹仟肆佰肆拾肆元零叁分（￥1,444.03元）；二、解除被告张珍英与第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》及被告张珍英与原告吴秀霞签订的《商铺租赁合同》；三、由被告张珍英于本判决生效后十五日内承担给付原告吴秀霞因解除《商铺租赁合同》违约金伍仟壹佰贰拾柒元贰角伍分（￥5,127.25元）；四、驳回原告吴秀霞的其他诉讼请求；五、驳回被告张珍英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费470.00元，反诉诉讼费60.00元，共计530.00元，由被告张珍英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力。义务人在期限内未自动履行义务，权利人可在期限届满之日起2年内有权向本院申请强制执行。审 判 长  付光春人民陪审员  石玉平人民陪审员  陈国虎二〇二〇年四月十五日书 记 员  石秋月