重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初12917号 原告（反诉被告）：重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路**长江国际**塔楼**，统一社会信用代码91500108096515112B。 法定代表人：漆勇，董事长。 委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆迅升实业有限公司，住，住所地重庆市南岸区南滨路******一社会信用代码91500108759296601T。 法定代表人：董瑞葆，董事长。 委托诉讼代理人：黄敏，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭振杰，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司（以下简称“长江汇融公司”）诉被告重庆迅升实业有限公司（以下简称“迅升公司”）、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告迅升公司提起反诉，本院对迅升公司的反诉受理后与本诉一并审理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告长江汇融公司的委托代理人张晓露、被告迅升公司的委托代理人黄敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长江汇融公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告长江汇融公司与被告迅升公司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月26日解除；2、诉讼费用由被告迅升公司承担。事实和理由：2014年6月5日，长江汇融公司与迅升公司就迅升公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告长江汇融公司承租被告迅升公司位于重庆市南岸区X号塔楼XF房屋，月租金为123589.80元，该房屋承租租期自2014年6月5日至2019年6月4日。后因政策变化等不可抗力因素的原因，原告长江汇融公司原先欲搭建的旅游交易平台未能上线运营，大量办公场地闲置，根本无力支付高昂的租金，继续履行合同将对其造成巨大损失，前述情况发生后，长江汇融公司及时向迅升公司告知了上述情况，欲与迅升公司达成调解，提前解除合同或调低租金，但迅升公司却提出种种不合理不合法的要求。故长江汇融公司于2018年2月26日向迅升公司送达了《关于解除房屋租赁合同的函》，2018年3月5日长江汇融公司搬离了租赁房屋，将租赁房屋返还给了迅升公司，故其认为双方的租赁合同已于2018年2月26日解除，起诉请求确认。 被告迅升公司辩称：同意解除合同，但时间应当以长江汇融公司交还房屋办理完交还手续之日。 反诉原告迅升公司向本院提出反诉请求：1、解除迅升公司和长江汇融公司于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》；2、长江汇融公司向迅升公司支付违约金1062851.67元；3、长江汇融公司向迅升公司支付自2018年3月5日起的租金（暂计至2018年4月20日，实际计算至返还房屋之日，租金标准为每月136264.62元）；4、长江汇融公司承担迅升公司为本案诉讼支出的一切费用，包括律师费等；5、诉讼费用由长江汇融公司承担。事实和理由：迅升公司与长江汇融公司于2014年6月5日签订《房屋租赁合同》，约定由长江汇融公司承租迅升公司位于重庆市南岸区X号塔楼XF房屋，租赁期限共5年，第一年月租金为123589.80元，第二年开始每年租金按5%递增。每季度租金须于当季首月的5号或之前缴纳，并约定了因长江汇融公司原因提前终止合同不退还保证金，并按未履行的租期租金总额的50%收取违约金。2016年3月18日，双方签订《补充协议》，约定2017年6月5日起执行每年租金在前一年基础上递增5%。但自2017年6月5日至2018年3月4日，长江汇融公司仍按递增前的标准缴纳租金，迅升公司也未追究其违约责任。2018年1月2日，长江汇融公司单方发函要求承租面积减半、租金下调或退租等不合理要求，迅升公司未同意。2月26日，长江汇融公司单方通知解除合同，迅升公司告知解除要支付违约金并办理房屋移交手续。3月3日，长江汇融公司在未办理房屋移交手续未通知迅升公司的情况下私自搬离。迅升公司认为其行为严重违约，故提出反诉请求。 反诉被告长江汇融公司辩称：1、租赁合同已于2018年2月26日解除，迅升公司请求再次解除无法律依据。《补充协议》只是对租赁合同租金内容的补充，是以租赁合同为基础，租赁合同已经解除，《补充协议》也无存在基础当然解除。2、违约金过高不符合法律规定，应当调低。3、诉争房屋已于2018年3月5日腾空并返还迅升公司，迅升公司拒绝办理手续，且已实际控制房屋，故无权要求之后的租金。4、双方之间没有律师费的约定，应当由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2014年6月5日，迅升公司作为甲方与乙方重庆长江国际旅游交易中心有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方出租物业位于中国重庆市南岸区X号塔楼；2乙方将租赁房屋作为写字间；3.1承租面积建筑面积为1373.22平方米，套内面积为1145.44平方米；4.1双方同意租金为第一年人民币90元/月/平方米，月租金为人民币123589.8元（含税，租金按建筑面积收取），自该房屋起租之日起，第二年开始每年租金按5%递增；4.2物业管理费为人民币12元/月/平方米（按建筑面积收取），由乙方负责缴纳；5.1乙方须一次性向甲方支付2个月的租金作为履约保证金，共计人民币247179.6元，保证金不计利息；5.4由于乙方违反或不履行本合同及与合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除或没收乙方的履约保证金作为违约金处理；5.5本合同租赁期满，如乙方未在承租期内违反合同约定且全额缴清应付租金、物业管理费以及合同约定的其他应由乙方支付的费用，则甲方须于租赁期届满之日且乙方已办理完房屋交接及退款手续之后起7个工作日内将该保证金无条件退还给乙方，逾期不予退还，则甲方应按应退保证金金额向乙方支付每日0.05%的滞纳金，直至甲方付清应退保证金之日为止；6.1承租期自2014年6月5日至2019年6月4日止；6.4甲方同意，以“特许租赁期形式”，于2014年6月5日把该房屋交付予乙方作为内部装修用途，截止时间为2014年9月4日，该期间甲方免收乙方承租费（共计三个月），但乙方应支付免租期内的物业管理费用和实际发生的水、电费等能耗费用；6.5计收租金时间自2014年9月5日起，5年租期内共收57个月租金；8.1本合同签订后，乙方须预先交纳3个月的租金，共计人民币370769.4元，以后每3个月（按季）缴纳一次；8.2每季度租金乙方须于当季首月的5号或之前缴纳，乙方应在期满之日或之前，结清全部租金及其他费用；8.4若乙方逾期未能缴纳承租费或其他费用，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每月0.05%的滞纳金，直至乙方付清应付承租费或其他费用之日为止，如果应付款项逾期30天以上、且甲方已书面通知乙方该逾期款项，乙方未纠正，甲方有权终止本合同且乙方已缴纳保证金将作为违约金处理；12.1本合同提前解除或期满中止时，乙方应将该房屋按接房时的原状（但乙方经过甲方认可的装修的及正常的损耗除外）归还甲方（乙方固定资产可迁出）；12.2该房屋归还给甲方后，乙方遗留在该房屋内的所有物品、设施、设备将被视为乙方自动放弃对该物品、设施及设备的所有权，甲方可自行处理，对此，乙方及其相关第三方均不得对甲方提出任何异议或追索；12.3本合同提前解除或期满终止后10日内，若乙方仍未能将该房屋归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到该房屋被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该期间内发生的承租费之两倍的数额作为违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任；17.1若由于战争、自然灾害以及其他任何一方不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，致使任何一方无法或不能履行约定的义务持续超过30日、或因不可抗力事件致使物业的全部或大部分受到损坏，而导致该房屋不能使用及修复达30日时，则本合同终止，同时，乙方免交相应时期内的租金；17.2在此情况下，遭遇不可抗力事件一方应在不可抗力事件发生后，立即以书面形式通知对方；17.3本合同因不可抗力事件终止视为本合同期满时终止，但任何一方因本合同终止前所发生的违约行为应承担的违约责任不能免除，乙方应在本合同终止之日起十日内向甲方交清已实际发生的承租费和其他费用，甲方应在本合同终止之日起六十日内，且乙方已完清相关费用的前提下归还乙方的保证金，若此，双方均无须对因不可抗力事件造成的损害承担任何赔偿责任；19.1若在合同有效期内（不论该房屋是否移交），如因乙方责任提前终止本合同，甲方不退还已收取的保证金，并按未履行的租期租金总额的50%收取乙方违约金，如因甲方责任终止本合同，甲方应退还乙方交纳的保证金，乙方按未履行的租期租金总额的50%收取甲方违约金；19.2本合同将因下述任一事件发生而终止：承租期届满，在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能继续履行等内容。上述合同签订后，迅升公司将租赁房屋交付长江汇融公司。 2016年3月18日，鉴于2016年宏观经济不景气，甲方迅升公司与乙方重庆长江国际旅游交易中心有限公司就租金事宜进行协商，签订《补充协议》，约定：2014年6月5日签订的合同继续有效；按合同第4.1条约定，自该房屋起租之日起，第二年开始每年租金按5%递增，即在2016年6月5日-2017年6月4日期间，乙方应按照99.23元/月/平方米缴纳租金，现双方协商一致同意，2016年6月5日-2017年6月4日期间，乙方仍按照递增前94.5元/月/平方米缴纳租金，2017年6月5日起执行每年在前一年基础之上递增5%。庭审中，迅升公司对2017年6月5日至2018年3月4日长江融汇公司仍按照94.5元/月/平方米的标准已支付租金及金额认可。 另查明，2016年12月30日，重庆长江国际旅游交易中心有限公司名称变更为重庆长江融汇国际旅游发展集团有限公司。 再查明，2014年6月23日，甲方重庆市南滨路滨江旅游经济示范带开发建设管理委员会与乙方重庆长江国际旅游交易中心有限公司就乙方公司注册在南岸区签订《合作协议》，该协议约定乙方拟选址X号塔楼XF（即本案涉案租赁房屋），协议还对双方的权利义务、项目优惠政策、违约责任等进行了约定。 2018年1月15日，重庆市南滨路管理委员会委托重庆中世律师事务所向长江融汇公司发出《律师函》，载明了上述《合作协议》的主要内容，还载明：“1、合作协议签署后，南滨路管委会共计向你司支付租金补贴及项目扶持金共计10319360元。2、但你司未能履行其在《合作协议》中的主要义务，包括：（1）未能取得从事为旅游及关联企业提供集中展示、交易、结算、金融、行业监管服务等的经营许可及审批；（2）未能按协议约定为南岸区引入旅游、金融、电子类的会员企业；（3）你司及其引入的会员企业在南岸区上缴税收区级留存部分未能达到2014年至2016年区级留存部分总额不低于1000万元的目标，且未补足其差额；（4）违反合作协议约定，在南岸区以外的地区设立独立法人资格的子公司。故认为旅游交易中心未能在南岸区实际开展及运营，《合作协议》的合同目的已无法实现，你司未履行合同主要义务，经催告仍未能履行合同主要义务，特函告解除《合作协议》并立即退还南滨路管委会给予的优惠政策并支付违约金。” 2018年1月2日，长江汇融公司向迅升公司发出《关于妥善解决房屋租赁遗留问题的函》提出解决方案：1、承租面积减半，租金单价不变，由贵司将我司退回的面积对外租赁，我司在办公家具和寻找租客方面予以支持和配合。2、承租面积不变，贵司将租金单价下调至70元/月/平方米，由我司将闲置面积对外出租，贵司在寻需找租客方面给予支持和配合。3、我司退租，贵司不退还我司保证金，租赁合同全部终止。2018年1月18日，迅升公司针对上述函件作出复函，载明《补充协议》已减少了租金收益，故不同意长江汇融公司提出的3种解决方案，要求长江汇融公司继续按约履行合同，否则将追究其违约责任。 2018年2月26日，长江汇融公司向迅升公司发出关于解除《房屋租赁合同》的函，载明：“一、贵我双方于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月26日解除。二、我公司交与贵公司的247179.6元履约保证金请贵公司于收到本函之日起5个工作日内予以返还。三、请贵公司于2018年2月28日之前前往重庆市南岸区X号塔楼XF处办理房屋移交手续。”2018年2月27日，迅升公司做出复函，认为长江融汇公司单方面要求解除合同属严重违约行为，根据合同约定迅升公司将不退还保证金并收取违约金，如确实决定提前终止合同，要求长江汇融公司立即按照合同规定缴纳违约金，并办理有关房屋移交手续后搬离。 2018年3月2日，迅升公司向长江汇融公司发出《付款通知书》，要求其支付2018年3月5日至2018年6月4日的租金408793.86元。 2018年3月3日，双方因长江汇融公司预搬离租赁房屋发生纠纷向重庆市公安局南岸区分局南坪派出所报案。 2018年3月4日，长江汇融公司向迅升公司发出《关于接收房屋的函》，告知迅升公司其已于2018年3月4日搬离长江国际1号塔楼第X层租赁房屋，将租赁房屋全部腾空，并派专人在租赁房屋内值守至2018年3月5日，请迅升公司在2018年3月5日前到租赁房屋清点房屋设施，搬离房屋交接手续。 2018年3月12日，迅升公司向长江汇融公司发出《律师函》，告知长江汇融公司未按照约定履行支付租金义务，单方解除合同的行为已属违约，且迅升公司未同意解除合同。 2018年3月14日，长江汇融公司再次向迅升公司发出《关于接收房屋的函》，载明内容：已经搬离租赁房屋，租赁房屋全部恢复原状，并已于2018年3月4日告知了开门方法，2018年3月14日再次抵达迅升公司就办理房屋交接事宜进行催告，但迅升公司未予回应。现长江国际1号塔楼38层门禁一直处于解除状态，两扇玻璃门均一直开启，以供迅升公司随时对该房屋行使权利。该函件迅升公司于3月15日签收。 庭审中，双方争议的焦点为： 一、《房屋租赁合同》是否已于2018年2月26日解除？ 长江汇融公司认为其提交的《关于妥善解决房屋租赁遗留问题的函》、关于解除《房屋租赁合同》的函、《关于接收房屋的函》、现场照片三张，能够证明因迅升公司拒绝交涉，长江汇融公司发出解除合同的函件，迅升公司已于2018年2月26日收到该函件，其行政负责人张涛也于长江汇融公司搬离房屋时到现场进行了确认，搬离后租赁房屋已处于迅升公司控制之中。迅升公司对证据的真实性均无异议，但迅升公司认为长江汇融公司的单方解除行为是违约行为，双方未办理相关房屋交还手续，认可张涛系迅升公司负责人，于长江汇融公司交还房屋时到达了现场，亦认可长江汇融公司解除了密码的情况下迅升公司可以自行使用租赁房屋。 二、《房屋租赁合同》是否因不可抗力解除？ 长江汇融公司举示《重庆市旅游局关于重庆三峡（国际）旅游交易中心股份有限公司等企业命名的请示》、《关于遗留问题交易场所清理整顿工作的纪要》、《合作协议》、《律师函》，拟证明因政策原因导致长江汇融公司未取得从事为旅游及关联企业提供交易平台服务资格，准备搭建的旅游交易平台未能实际开展和运营，《合作协议》的目的无法实现，致使大量办公场地闲置，无力支付租金，继续履行合同会给长江汇融公司带来巨大损失而显示公平，从而解除合同。迅升公司对上述证据的真实性均无异议，但认为与本案无关，长江汇融公司所述情况仅属商业风险而非不可抗力。 三、反诉中，迅升公司请求的费用。 关于违约金，2018年3月5日至2018年6月4日租金为408793.86元，2018年6月5日至2019年6月4日的租金为1716909.48元，合计租金2125703.34元，按照50%计算违约金为1062851.67元。长江汇融公司认为系因不可抗力解除合同，故不应当支付违约金。 关于租金，迅升公司请求按照136264.62元/月的标准从2018年3月5日起支付至实际返还房屋止。长江汇融公司认为租赁房屋已在2018年3月5日交还，合同也于之前解除，故不应当再支付租金。 关于律师费，迅升公司举示《法律事务委托合同》、发票，认为其已支付律师费25000元。长江汇融公司认为不应适用合同关于律师费的约定条款，不应当支付。 四、关于保证金是否应当抵扣？ 长江汇融公司认为其缴纳的保证金247179.6元是预付款，用于冲抵违约金、租金、物业等费用。迅升公司认为根据合同约定不应退还，性质为履约保证金。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《合作协议》、《律师函》、《关于妥善解决房屋租赁遗留问题的函》、关于解除《房屋租赁合同》的函、《关于接收房屋的函》、复函、照片、付款通知书、报案回执等证据以及原、被告的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，长江汇融公司与迅升公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。关于长江汇融公司所述因不可抗力导致合同已经解除的意见，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，长江汇融公司举示的证据仅能证明其因政策原因未取得从事为旅游及关联企业提供交易平台服务资格、拟搭建的旅游交易平台未能实际开展和运营，从而无力支付租金的事实，但该事实并非不可抗力，故对其该项意见本院不予采信。结合本案实际情况，长江汇融公司并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权，其向迅升公司发出解除《房屋租赁合同》函的行为，因迅升公司并不同意解除，故并不发生法律效力。但长江汇融公司于2018年3月4日单方搬离租赁房屋，以自己的行为明确表示其不再履行租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”故考虑到承租人长江汇融公司不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2018年3月4日解除。搬离之前的租金长江汇融公司已经支付，故对迅升公司反诉请求长江汇融公司支付2018年3月5日至实际返还房屋止的租金的诉请，本院不予支持。 对于违约金，迅升公司请求按照合同约定支付未履行的租期租金总额的50%1062851.67元，本院认为合同提前解除势必导致迅升公司需要另行寻租等产生房屋空置损失，但其请求的标准过高，本院参照迅升公司与长江汇融公司之间签订的《房屋租赁合同》的租金标准，酌情主张迅升公司三个月的房屋空置损失，共计408773元（94.5元/月/平方米递增5%的标准计算）。 对于律师费25000元，符合《房屋租赁合同》的相关约定，本院予以支持。 对于保证金，合同明确约定性质为履约保证金，而本案中长江汇融公司在不享有解除权的前提下擅自搬离承租房屋的行为已构成违约，故在此情况下履约保证金不应退还。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司与被告重庆迅升实业有限公司于签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2018年3月4日解除； 二、原告重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告重庆迅升实业有限公司违约金408773元； 三、原告重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告重庆迅升实业有限公司律师费25000元； 四、驳回原告重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告重庆迅升实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费40元，由原告重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司承担，反诉受理费16471元，由反诉原告重庆迅升实业有限公司负担5510元，由反诉被告重庆长江汇融国际旅游发展集团有限公司负担10961元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  曹蓓蓓 人民陪审员  汪 庆 人民陪审员  贺 军 二〇二〇年四月二十五日 书 记 员  陈婷婷