北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初49431号原告：李培英，女，1951年1月28日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：袁枫，北京北石律师事务所律师。被告：胡玉萌，女，1982年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，住北京市海淀区。被告：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，住北京市海淀区。原告李培英诉被告胡玉萌、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）、被告北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李培英委托诉讼代理人袁枫、被告胡玉萌、被告链家经纪公司、方源服务公司共同委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李培英向本院提出诉讼请求：一、请求判令三被告共同赔偿我房价损失70万元、为本案支出的律师代理费4万元，上述两项合计74万元；二、判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月5日，我、胡玉萌和链家经纪公司、方源服务公司四方就北京市海淀区白家疃尚水园×号楼×层×号房屋（以下简称×号房屋）的买卖事宜签订了相关协议，我为出售方，胡玉萌为买受方，链家经纪公司受买卖双方委托提供居间服务，方源服务公司为买卖双方提供房屋交易保障服务。上述协议约定：胡玉萌以人民币180万元的价格购买×号房屋，定金36万元；胡玉萌应分别于2017年3月6日和2017年4月30日前向我支付购房定金10万元和26万元；应于合同签订之日起150日内办理×号房屋的过户手续，且胡玉萌应于过户手续办理前的5个工作日一次性支付购房款142万元；共同委托链家经纪公司为双方签订的相关房屋买卖合同办理网签手续；我将×号房屋的买卖事宜全权委托女儿李海燕代为办理，方源服务公司提供房屋交易保障服务。根据双方约定，三被告应严格按照相关约定积极履行合同义务，确保相关协议的顺利执行，保护合同各方的合法权益。然而，自2018年3月6日胡玉萌支付了10万元定金之后，三被告对李海燕提出的尽快办理网签手续的要求置之不理，一直拖延办理网签手续。2018年3月12日，李海燕将办理网签手续所需的全部资料交给链家经纪公司、方源服务公司的工作人员徐建康，并明确要求其尽快办理网签手续，徐建康也回复将立即办理相关网签手续。2018年3月21日-24日，链家经纪公司工作人员齐国华通过微信告知李海燕，新的房屋限购政策即将出台，将对商办类房屋的交易产生重大影响，此类房屋很可能会降价，并提示李海燕要进一步确认×号房屋的网签手续是否办理，买方的购房意愿是否会因此发生变化。对此，李海燕便立即联系了徐建康，询问×号房屋的网签手续是否已经办理，买方是否有什么变化。然而徐建康却明确答复一切都不会有变化。但事实上，链家经纪公司却一直尚未办理×号房屋的网签手续，徐建康则一直向李海燕传达虚假信息，恶意拖延办理×号房屋的网签手续。直至2018年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台，严重限制了商办类房屋的交易，造成此类房屋市场价格大幅下跌。对此情况，胡玉萌以不具备商用房的购买资格为由，凭借与链家恶意拖延造成的尚未办理网签的客观情况，要求解除相关协议，退还定金10万元。胡玉萌与链家经纪公司恶意串通故意拖延办理×号房屋网签手续的行为，方源服务公司怠于履行交易保障义务的行为均严重违背诚实信用原则，给我造成了巨大的经济损失。为保护交易安全，维护我的合法权益，特提起诉讼，要求三被告赔偿我方的经济损失。胡玉萌辩称，不认可李培英的诉请。我是委托链家经纪公司提供的居间服务，全权委托链家经纪公司操作。因我失去了购房资格，导致合同无法正常履行，无法办理过户。我曾起诉过李培英要求解除合同返还定金，法院判决解除双方合同，李培英返还我定金，李培英不服提起上诉，二审维持。我已经作为证据提交，请求法院公正判决。链家经纪公司、方源服务公司共同辩称，我方不同意李培英全部诉讼请求和事实理由。本案是房屋买卖合同纠纷，我方并不是房屋买卖的主体，不是适格被告。李培英主张的房屋差价损失及律师费没有事实依据、合同依据和法律依据。根据本院及一中院生效判决认定，买卖合同未能履行的原因是因限购政策所致，与我方无关，且方源服务公司与李培英及胡玉萌签订的是保障服务合同，该合同是另外的法律关系，不应在买卖合同中一并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，出卖人李培英与买受人胡玉萌签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定如下：出卖人所售房屋为坐落为北京市海淀区白家疃尚水园×号楼×层×，产权证明所载建筑面积共32.12平方米；该房屋规划设计用途为办公；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币460000元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1340000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币360000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人；……。同日，甲方（出卖方）李培英与乙方（买受方）胡玉萌、丙方（居间方）链家房地产公司签订《补充协议》，三方约定如下：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1800000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2017年3月6日前（含当日）将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2017年4月30日前将第二笔定金260000元整以自行划转的方式支付甲方；乙方于过户前5个工作日将第一笔购房款人民币460000元以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日将第二笔购房款人民币960000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意，在乙方所有首付款办理资金托管手续后5个工作日甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到全部购房款（不含物业保证金）后5个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，甲方李培英、乙方胡玉萌、丙方方源服务公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定：服务方方源服务公司为甲乙双方就×号房屋的买卖事宜，提供包括协助收集、整理、审核相关交易资料、临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件、介绍资金监管政策、督促双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件；丙方收取保障服务费；违约责任含丙方因工作疏忽，遗失甲乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续并给予相应的经济补偿。2017年3月6日，胡玉萌将第一笔定金10万元以转账形式支付给李培英。2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3·26新政），该公告中对个人购买商办类项目规定应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。另，就购房资格问题，胡玉萌提交了其购房资格核验结果，核验结果：核验不通过，房产情况：居民家庭已拥有房产情况不符合限购政策规定，社保反馈：未连续5年缴纳社保，纳税反馈：未连续5年缴纳个人所得税。2017年5月10日，胡玉萌作为原告起诉被告李培英和第三人链家经纪公司，要求解除双方签订的购买合同、李培英返还定金10万元。本院经一审作出（2017）京0108民初×号民事判决书，判决解除双方就×号房屋买卖签订的系列协议，李培英返还胡玉萌定金10万元。李培英不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2019）京01民终×号民事判决书，认为北京市出台3.26新政导致胡玉萌不再具备购房资质，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，李培英上诉主张胡玉萌及链家经纪公司故意迟延办理网签，但双方合同并未约定网签时间，李培英对故意拖延办理网签的主张举证不足；且双方合同已约定在协议履行期间如出台新的限购政策导致协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，因限购政策导致房屋价格下跌的损失不可归责于任何一方，对李培英的抗辩不予支持，判决驳回上诉，维持原判。本案中，李培英再次提交李海燕与中介人员微信、通话记录，欲证明链家经纪公司恶意拖延办理网签手续，存在过错，亦有合理怀疑胡玉萌与链家经纪公司共同商议拖延办理网签手续，且方源服务公司并未尽到保障服务的义务，故要求将各主体之间的法律关系在本案中一并审理，要求三被告连带赔偿其因房屋下跌导致的房屋差价损失70万元和律师费支出4万元。本院认为，胡玉萌与李培英签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、胡玉萌、李培英、链家经纪公司三方签订的《补充协议》、李培英、胡玉萌、方源服务公司三方签订的《房屋交易保障服务合同》系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方理应据此履行。在合同履行过程中，因相关政策原因就合同的解除及定金的返还，相关前案已作出处理。本案中，李培英与胡玉萌之间系房屋买卖合同关系，李培英、胡玉萌与链家经纪公司之间系中介合同关系，李培英、胡玉萌与方源服务公司之间系服务合同关系，为了减轻当事人诉累，且各方法律关系均系围绕×号房屋买卖而产生，故就李培英诉请，本院在本案中一并予以处理。就本案中李培英的诉请及提交的证据，在前案二审判决书中，已对李培英要求被告承担赔偿责任的主张作出论述，一则双方合同未约定办理网签的时间；二则合同约定在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任；三则李培英就链家经纪公司恶意拖延办理网签手续存在过错的主张举证不充分。综上，本案中，对李培英要求赔偿房屋差价损失的的诉请，本院不予支持。就李培英要求赔偿律师费支出损失一节，亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。另需指出的是，就案涉房屋买卖事宜，买受方胡玉萌与出售方李培英分别起诉，链家经纪公司、方源服务公司作为提供专业房地产经纪服务和保障服务的机构，应秉持审慎、为客户负责的态度，积极履行合同中约定的义务，积极作买卖双方的沟通工作，对相关政策及时作出解释，以专业、负责的态度，共同减少涉房屋交易类纠纷的产生。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李培英全部诉讼请求。案件受理费一万一千二百元，由李培英负担，其中五千六百元已交纳，剩余五千六百元，于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  胡喜辉审判员  沙月亮审判员  周志辉二〇二〇年四月二十一日书记员  李甜甜