福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0525民初3631号 原告：雷敏，男，1959年11月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张云兰，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告：福建天沐温泉旅游发展有限公司，住所地福建省泉州市永春县蓬壶镇汤城观山路372号，统一社会信用代码91350525091380909T。 法定代表人：邱火平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵柳生，福建习全律师事务所律师。 原告雷敏诉被告福建天沐温泉旅游发展有限公司（以下简称“福建天沐公司”）商品房预售合同纠纷，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告雷敏的委托诉讼代理人张云兰、被告福建天沐公司委托诉讼代理人赵柳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷敏向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方之间的买卖合同；2．判令福建天沐公司立即退还雷敏全部购房款248800元，并自2017年2月3日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；3．判令福建天沐公司向雷敏支付违约金（以购房款248800元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付自2017年2月3日起至实际还款之日止）；4．由福建天沐公司承担本案的诉讼费。庭审中雷敏又变更诉讼请求第二项为：判令福建天沐公司立即退还雷敏全部购房款248800元，并自2017年2月3日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计付利息。事实和理由：2017年5月12日，雷敏、福建天沐公司双方签订《商品房买卖合同》，由雷敏向福建天沐公司购买位于泉州市永春县××镇××村××村××期××＃××商品房，建筑面积62.2平方米，总房价人民币248800元，雷敏已支付全部购房款。根据合同第十一条的约定，福建天沐公司应当在2017年12月31日前向雷敏交付商品房，但福建天沐公司却未能依约交付，福建天沐公司逾期交房近2年，福建天沐公司构成根本违约，应承担返还全部购房款及支付利息、违约金的责任。综上所述，雷敏依据双方合同第十二条的约定及相关法律法规，诉至法院，请求支持采纳雷敏的诉讼请求。 福建天沐公司辩称：一、雷敏要求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有依据。双方于2017年2月3日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力，有效合同双方都应当信守。为此，雷敏对签订的《商品房买卖合同》不享有解除权。主要理由为：其一、关于福建天沐公司延期交房的问题，双方在签订《商品房买卖合同》时对于迟延交付房屋已有预见，并作出专门约定“依《合同》第十二条之规定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理”，第2种方式约定的是双方按照补充协议的相关约定执行。另依补充协议约定，双方没有约定在逾期交房时可以解除合同。故，对延期交房的这一问题并未影响双方签订买卖合同这一目的的实现。即福建天沐公司虽在双方买卖合同履行过程中存在违约行为，但并未构成根本性违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，当事人只有在不履行合同约定的主要债务的情况下，守约方才可以主张解除合同。本案中，雷敏并未取得对《商品房买卖合同》的解除权。其二、福建天沐公司在举证期限内向法庭提交的证据，证实了福建天沐公司目前已具备了交房条件，即在2019年11月份就已全部具备了交房条件，且在2019年12月15日向雷敏邮寄了交房通知书。可见，福建天沐公司已具备了交付的条件，已具备履行合同的条件。其三、合同约定，若买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，这是前置条件。但至本案诉讼，福建天沐公司未接到解除合同的通知。综上，关于合同解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。所以，如果合同对迟延交付房屋的违约责任承担方式作出约定，且约定中不包含解除权的，买受人不可主张要求解除合同。如果合同没有作出任何约定，买受人则可依据上述条款主张解除合同。本案，已对延期交房的违约责任作出了明确约定，故雷敏要求解除合同没有法律依据。二、依前所述，双方签订的合同合法有效，未达到解除条件，故雷敏主张的第二、三、四项诉讼请求依法应予以驳回。且《合同》中关于解除的约定条款，系在面积差异、逾期办证的情况下，雷敏才有选择解除合同的可能，即使解除也没有违约金的约定。依合同补充协议第十三条第2项约定，若存在解除的情况，雷敏与福建天沐公司应共同到房管部门办理原合同注销备案登记、注销预告登记等手续。三、退一步讲，若本案判决解除双方签订的合同，雷敏主张的违约金没有合同和法律依据，合同中双方没有关于违约金的约定。另，雷敏要求福建天沐公司支付自2017年2月3日起至实际还款之日止以购房款为本金按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计付利息，明显偏高。双方在签订合同时对若出现解除合同的情形，应如何返还购房款进行了明确约定，即除了退还全部购房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，括号里面标注“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”，只是对具体银行进行明确而已，故雷敏要求按四倍支付利息明显违反了合同的约定，请求四倍利息不合理，最多只能按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息。综上所述，请求贵院依法驳回雷敏对福建天沐的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析认定如下：雷敏提交的雷敏身份证复印件、福建天沐公司的企业公示报告、商品房买卖合同、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、收款收据及福建天沐公司提交的福建天沐公司营业执照、法定代表人身份证明、永春国用（2015）第1020号国有土地所有权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、永春县建设工程竣工验收备案证明书、规划验收合格证、永春县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证、住宅使用说明书、质量保证书，对方当事人对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。雷敏提交的律师函、EMS邮封欲证明雷敏邮寄了要求解除合同的律师函，福建天沐公司提交的邮政特快专递欲证明福建天沐公司有向雷敏发出交房通知，对方均有异议，不予认可，因双方均无法证明对方当事人已签收邮件，且对方相互不予认可，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月12日，雷敏与福建天沐公司签订了合同编号为201705110019的《商品房买卖合同》（预售），双方约定雷敏向福建天沐公司购买其开发的坐落于泉州市永春县××镇××村××村××期××＃××商品房，规划用途为商服，建筑面积62.2平方米，总价款人民币248800元；付款方式选择分期付款，雷敏应当于2017年6月28日前分2期向福建天沐公司支付全部价款，首期房价款128800元应于2017年5月11日前支付。其中合同第九条（商品房交付条件）约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条（交付时间和手续）约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；……。第十二条（逾期交付责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……。2.双方按照补充协议的相关约定执行。附件十一即为补充协议，其中第六条约定：原合同第十、第十一、十二条补充如下：1.原合同第十一条约定的交付时间包括所约定的当日。……4、如该商品房在原合同第十一条规定的交付日期内未达到该条约定的交付条件的，双方同意按以下方式处理：①未达到原合同第九条约定的第1项交付条件的，出卖人应按总购房款的0.1%承担逾期交房违约责任；②未达到原合同第九条约定的第2项交付条件的，买受人同意接收房屋，自买受人收房之日起，在上述第2项交付条件达到之前，出卖人应向买受人支付相当于该期间缴交物业管理费金额的违约金。…… 合同签订当日，双方还申请了商品房买卖合同（网上签约）登记备案，并于2017年6月14日获得登记备案。 合同签订之前，雷敏已向福建天沐公司支付全部购房款，共计248800元。但福建天沐公司未按约定时间向雷敏交付房屋。 福建天沐公司开发的永春天沐温泉旅游度假区一期酒店区A、B、C、D、E、F栋工程经建设单位福建天沐公司于2019年7月12日组织勘察、设计、施工、监理和有关部门验收，于2019年11月19日通过备案，取得《永春县建设工程竣工验收备案证明书》。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。雷敏与福建天沐公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。雷敏已按约定支付全部购房款，福建天沐公司未能在合同约定的交付期限内交付涉案房屋，已构成违约，因而雷敏有权请求解除合同。虽然涉案房屋现已具备交房条件，但雷敏表示逾期交房已近两年，买房目的已经落空，现在即使可以交房其也不同意接收房屋，故雷敏要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，雷敏可以要求福建天沐公司承担违约责任并赔偿损失。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，合同解除后，福建天沐公司应退还雷敏已支付的全部购房款248800元。同时，因本案合同也可继续履行，但雷敏不同意继续履行而要求解除合同，损失应从雷敏主张权利之日即起诉之日计算较为妥当，故福建天沐公司还应向雷敏支付已付购房款248800元自起诉之日（即2019年12月3日）起至实际偿还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。因合同第十二条及补充协议已约定该商品房在原合同第十一条规定的交付日期内未达到原合同第九条约定的第1项交付条件的，出卖人应按总购房款的0.1%承担逾期交房违约责任，故福建天沐公司应依约支付雷敏违约金248.8元。福建天沐公司辩称雷敏要求解除合同和主张违约金没有合同和法律依据，理由不能成立，本院不予采纳。雷敏诉求福建天沐公司赔偿损失和支付违约金的计算方法不妥，本院不予采纳，应按本院的认定意见处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除雷敏与福建天沐温泉旅游发展有限公司于2017年5月12日签订的编号为201705110019的《商品房买卖合同》； 二、福建天沐温泉旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还雷敏购房款248800元，并支付该款自2019年12月3日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、福建天沐温泉旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付雷敏违约金248.8元； 四、驳回雷敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5032元，减半收取计2516元，由福建天沐温泉旅游发展有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交（雷敏预交的5032元予以退回）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  杨德时 二〇二〇年四月十七日 书记员  陈志坤 附：一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。