贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初10253号 原告：袁琇容，女，1961年7月29日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：韩剑波，贵州桓文律师事务所律师。 被告：陈代福，男，1975年4月25日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市播州区，现住遵义市红花岗区。 被告：曾祥武，男，1969年12月25日出生，汉族，贵州省桐梓县人，户籍地贵州省桐梓县，现住址不详。 原告袁琇容与被告陈代福、曾祥武申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁琇容及委托诉讼代理人韩剑波、被告陈代福到庭参加了诉讼，被告曾祥武经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告袁琇容向本院提出诉讼请求：1、撤销遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302执异111号《执行裁定书》，对位于遵义市红花岗区房屋继续执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：遵义市红花岗区人民法院在执行该院袁绣容与曾祥武民间借贷纠纷一案中，案外人陈代福对执行位于遵义市红花岗区房屋提出执行异议，该院受理后，于2019年9月11日作出《执行裁定书》，原告不服该裁定，特提起诉讼。本案讼争的房屋系被告曾祥武从遵义市遵和房地产开发有限责任公司以按揭方式购买，并在不动产登记部门办理了商品房买卖备案登记和抵押登记。根据我国物权法和担保法的规定，该房屋物权所有人仍属曾祥武所有，被告陈代福尽管与曾祥武之间签订了房屋买卖合同，如果合同真实、合法，买受人陈代福也仅仅依法享有该房屋买卖合同的债权，而不能享有该房屋的物权，按照物权优于债权的法律规定，该房屋的物权仍属于被告曾祥武所有，此其一；其二，本案的另一个事实是被告在购买该房屋时，是以按揭方式购买的，其在办理按揭贷款时已将该房屋抵押给银行，按揭银行依法享有该房屋的抵押权，根据我国法律的规定，未经抵押权人的同意，抵押人不得买卖抵押房屋，因此，二被告之间的房屋买卖行为违反了法律的禁止性的规定，损害了他人的合法权益，应当认定无效。无效的民事行为不应当受到法律的保护。（2019）黔0302执异111号《执行裁定书》适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，是对该法条的错误理解。鉴于以上事实和理由，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告陈代福辩称，我认为不能执行这套房屋，我购买房屋的时候是经过房地产公司买出来的，我当时是从刘卫卫手里买过来的，我还不认识曾祥武，是曾祥武全权委托给刘卫卫售卖的。我买房屋的时候原告也知道这件事，原告带着我去捞沙巷的工商银行去办理贷款手续，我当时也不清楚具体的，只要求能够过户就行了，去银行的时候所有资料都办好了的。房屋买了也装修好了，曾祥武到我家说房屋属于他的，让我搬走。我去找刘卫卫问他房款交给谁了，他跟我说钱在原告手里的，曾祥武一分钱都没有，曾祥武的购房合同也是交给刘卫卫，刘卫卫又交给袁琇容的，我去要了几次都没有要到。后来袁琇容又把钱转给刘卫卫，刘卫卫又把钱转给曾祥武。而且现在房屋贷款是我在还的。如果当时原告跟我说她和曾祥武有纠纷，我是不会买这套房屋的。 被告曾祥武未到庭，亦未提交书面陈述意见。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无争议的以下事实（证据），本院予以确认：1、2014年7月29日，被告曾祥武与遵义市遵和房地产开发有限责任公司（以下简称遵和房开公司）签订《商品房买卖合同》，约定曾祥武以430482元的价格购买遵和房开公司开发的位于遵义市红花岗区住房一套（建筑面积110.38㎡），付款方式为合同签订之日交付首期房款130482元，余款300000元以银行按揭支付。曾祥武于2014年9月3日在中国建设银行用该房以抵押加阶段性保证的方式办理了按揭贷款，借款本金为300000元，借款期限自2014年9月15日至2029年9月15日，采用按月还本付息还款法，以委托扣款方式还款，借款人指定委托扣款账户为：账户名称：曾祥武账号：62×××32开户银行：建设银行贵州省分行遵义市红花岗支行会计柜。随后，该房于2014年9月10日办理了预告登记，权利人为曾祥武；2、2017年11月1日，被告曾祥武（甲方）与被告陈代福（乙方）在红花岗区聚丰地产经纪经营部签订了《房屋买卖合同》，约定乙方以385549元的价格购买甲方坐落贵州省遵义市红花岗区房屋，合同签订当日乙方支付甲方定金115550元，余款240000元，由乙方每个月支付甲方还按揭，并约定，因甲方应得贷款270000元，但又因甲方房屋属于按揭状态，故乙方以甲方按揭账户继续履行还款，款清甲方无条件配合乙方过户。至于甲方所少还的30000元整的贷款，由乙方单独付给甲方，并于2019年8月以前结清，其中年前支付10000元，用于办理房产证，但过户费由甲方承担；2017年10月24日，陈代福与贵州云顺佳物业服务有限责任公司签订《东岭雅居业主手册》后接房装修入住；3、2017年11月1日，红花岗区聚丰地产经纪经营部出具收条，载明收到陈代福购房定金161500元，后该经营部将该笔费用中的116549元支付给原告袁琇容，因无法完成房屋交易，袁琇容又于2018年10月16日将该笔款项退回给经营部员工刘卫卫，刘卫卫又转款116500元给曾祥武，同日，曾祥武出具收条，载明收到陈代福房款154500元，2019年1月6日曾祥武出具收条，载明收到陈代福现金30000元房款；4、2018年11月至2019年5月，陈代福向曾祥武账户分7次共计存入19512元用于偿还贷款，因2019年5月10日存入的4900元被曾祥武提取，导致无法偿还贷款，之后陈代福未再继续还款，2019年6月25日、10月11日，遵和房开公司出具告知书，告知因涉案房屋房主曾祥武拖欠银行按揭贷款，需在一周内还清，否则银行将直接按法律程序拍卖该房屋，其后，遵和房开公司分别于2019年3月28日、2019年5月31日、2019年6月28日、2019年9月25日、2019年12月27日偿还曾祥武银行贷款共计26040.90元，陈代福于2020年1月17日偿还曾祥武银行贷款4840.93元，截止2020年1月1日，曾祥武尚欠中国建设银行的贷款余额为221282.23元；5、原告袁琇容诉被告曾祥武民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月17日依据（2018）黔0302民初12313号民事裁定书、（2018）黔0302执保990号协助执行通知书，查封了曾祥武位于遵义市红花岗区（以下简称涉案房屋），其后，本院于2019年1月11日作出（2018）黔0302民初12313号民事调解书，调解内容为：由被告曾祥武于2019年7月28日前偿还原告袁琇容借款150000元，还款完毕时双方的债权债务结清。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告袁琇容自愿承担，由本院退还原告袁琇容1650元。原告袁琇容于2019年8月5日申请执行，执行过程中，被告陈代福于2019年8月26日向本院提出执行异议，本院经审查于2019年9月11日作出（2019）黔0302执异111号执行裁定书，裁定中止对位于遵义市红花岗区房屋的执行，支持了被告陈代福的异议请求。 对原、被告双方有争议的事实（证据），本院认定如下：原告袁琇容针对其提出的诉讼请求，提供了以下证据：1、本院（2018）黔0302民初12313号民事调解书、2、本院（2018）黔0302执保990号保全案件结案通知书、3、本院（2019）黔0302执异111号执行裁定书、4、编号为2014408390的《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明》（遵房预监字第××号）、5、中国建设银行个人贷款还款凭证5张、遵义市遵和房地产开发有限责任公司出具的《关于曾祥武拖欠银行贷款的告知书》2份，被告陈代福对原告提交的证据3、4、5的真实性无异议外，表示对证据1、2不清楚，认为其与曾祥武的买卖是真实的，有两个月没有交贷款是去银行询问之后才发生的。被告陈代福为了反驳原告的主张，提供了以下证据：1、收条（2017年11月1日）、2、《东岭雅居业主手册》、3、《房屋买卖合同》、4、收条（2019年1月6日）、5、转账明细、6、中国建设银行个人贷款对账单、存款凭证、中国建设银行个人贷款还款凭证、7、编号为2014408390的《商品房买卖合同》、8、编号为2014009-28019的个人住房（商业用房）借款合同、9、收条（2018年10月16日），原告对被告陈代福提交的证据5、6、7、8的真实性无异议外，对证据3、4的真实性、证据1、2、6的关联性及证据7、8的证明目的均持异议，认为涉案房屋并非曾祥武移交给陈代福，而是中介公司移交，只能看出是曾祥武在还房贷，银行一直在扣房开公司的保证金款，陈代福没有还贷。对于上述争议证据及事实，本院认为，陈代福在合同签订当日支付了购房首付款后，袁琇容还与陈代福一同前往银行询问贷款办理相关事宜，且陈代福支付的购房款亦由袁琇容从中介机构员工刘卫卫处收取，最后因无法交易导致该笔款项退还给刘卫卫，在此之后陈代福从物管处接房装修入住，并按照合同约定代为曾祥勇偿还了部分银行贷款，后因曾祥勇将指定扣款银行账户内的款项取出导致贷款不能按时偿还。 本院认为，本案的争议焦点是被告陈代福就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告陈代福与曾祥武在中介机构签订《房屋买卖合同》的行为是双方的真实意思表示，合法有效，如前所述，原告袁琇容在涉案房屋进行交易初始时就从中介机构员工刘卫卫处收取了陈代福支付的购房首付款，并且与陈代福一同前往银行咨询贷款如何办理以便房屋交易，说明原告知晓涉案房屋的交易情况，应视为袁琇容对房屋买卖行为的认可。被告陈代福按照合同约定在支付购房首付房款后接房装修入住，并且偿还了部分银行贷款，虽然中途未继续代为偿还贷款，但系被告曾祥武提取银行账户款项导致，不能因此认定为系陈代福的原因造成，其后陈代福亦继续偿还贷款，未再出现银行或遵和房开公司出具告知书的情况。被告陈代福与曾祥武签订合同，并按合同约定支付房款、占有使用涉案房屋，均发生在本院查封之前，因此，被告陈代福的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院认定被告陈代福就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案应依法驳回原告袁琇容的诉讼请求。 被告曾祥武经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下： 驳回原告袁琇容的诉讼请求。 案件受理费60元，公告费200元，共计260元，由原告袁琇容承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  彭乾骥 人民陪审员  刘伟康 人民陪审员  王凤革 二〇二〇年四月十六日 法官 助理  刘伟科 书 记 员  李 珂