江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4045号原告（反诉被告）：时建勤，女，1976年9月3日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：周祖超,上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：余敏华，上海申蕴和律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈雪琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：吕扬，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原告时建勤与被告陈雪琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院组织当事人于2019年4月17日进行证据交换，原告时建勤及其委托诉讼代理人余敏华，被告陈雪琴的委托诉讼代理人吕扬到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。被告陈雪琴在法庭辩论终结前向本院提出反诉，本院予以受理。本院组成合议庭于2019年5月8日公开开庭审理了本案，时建勤及其委托诉讼代理人余敏华，陈雪琴的委托诉讼代理人吕扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时建勤向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行租赁合同(昆山市玉山镇XXX店面)。二、本案诉讼费由被告承担。后原告时建勤变更诉讼请求：一、解除原告时建勤与被告陈雪琴之间的房屋租赁合同；二、判令被告陈雪琴补偿原告时建勤转让费35000元、搬迁费2000元、装饰装修补偿36520元、设施设备补偿3216元、停产停业损失费70000元，共计150000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告租昆山市玉山镇XXX店面，租期8年，自2014年11月25日起至2022年11月25日止，租金30000元，在这期间每年房租都按时一次性付清，从未拖欠过。2018年11月5日，原告发微信给被告，想通过微信转账给被告，被告已把原告微信删除，原告马上打电话给被告，让被告来拿房租，被告说：“房子要拆迁，暂不收房租”。2018年12月7日，被告说原告违约，不交房租，让原告一个月内搬走，2018年12月9日，被告请代理人送一张纸，让原告签字，说原告违约，让原告无条件搬迁。被告提出涉案房屋已纳入市政拆迁范围，且被告已于2019年2月1日与房屋征收部门签订拆迁补偿协议，涉案房屋也于2019年4月23日切断通水，导致被告与原告间的房屋租赁合同已无法实际履行。原告在年度交租日届至前已尽通知被告前来领取租金的义务，被告拒收现金且拒提供收款账户、制造原告未及时缴纳租金的假象显属拒绝履行租赁合同。当初原告为长期经营需要，先在被告与案外人租期未满情况下从案外人处承租涉案房屋，随后又与被告签订租期长达8年的租赁合同，为此支付了转让费、承租房屋后又对房屋进行了装修，并按照8年的规划投入经营。如今因被告拒收租金中止履行合同，又因市政拆迁，致原告不能从事后续经营，原告原先签订的8年期的租赁合同已无法达到预期的经济目的，经济损失惨重。而被告在领取拆迁补偿后拒绝在剩余租赁期限内安置原告或向原告提供相应补偿。此经营门店是原告的心血，当初为筹备开店已花费半生积蓄，目前也是原告一家四口唯一谋生的手段。原告丈夫身患重症，几乎丧失劳动能力，两个儿子目前均在读大学，该合同无法履行导致门店无法继续经营已相当于将原告一家赶上绝路。因与被告就无法继续履行合同后的补偿事宜协议不成，现原告依相关规定向贵院提出如上变更诉讼请求的申请，恳请贵院批准并按公平原则，支持原告变更后的诉讼请求。被告陈雪琴辩称，一、原被告双方租赁合同关系成立，原告承租被告房屋，依据合同约定应按期履行支付房租的义务，自2018年10月25日至开庭之日，原告拖欠本年度房屋租金已达6个月之久，且该期间，作为承租方的原告一直持续非法占有使用涉案租赁房屋。在被告通知解除合同后，原告向法院提起诉讼要求继续履行合同的同时却也未将租金申请提存，依据合同第五条第四款约定及合同法227条规定，被告请求法院确认解除双方租赁合同关系，并要求原告支付租金及房屋使用费，同时即刻搬离涉案房屋。二、被告从未同意原告可以随意对租赁房屋随意装饰装修，依据《合同法》第223条第2款规定，因原告违约导致租赁合同解除，被告请求对租赁物恢复原状。反诉原告陈雪琴向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除双方租赁合同；二、请求判令反诉被告支付租金3666.67元(年租金为30000元，自2018年10月25日至2018年12月8日，租赁日期合计44天)，并先期支付非法占用房屋使用费10749.57元(参考年租金30000元标准，自2018年12月9日至2019年4月17日，非法占用时间暂计算129天)，合计14416.24元，剩余非法占用房屋使用费计算至反诉被告实际搬离为止。事实和理由：因反诉被告迟延支付租金超出合理期限，反诉原告业已于2018年12月8日，书面于租赁物内通知反诉被告要求解除合同，并要求反诉被告支付租金，限期搬离。但反诉被告至今仍未搬离房屋，也未支付租金及房屋使用费。综上，反诉原告提起反诉请求判令解除租赁合同，反诉被告支付租金及房屋使用费合计14416.24元，剩余房屋使用费计算至其实际搬离为止。反诉被告时建勤辩称，1、因目前市政拆迁，同意解除双方租赁合同，但反诉原告需在拆迁获益中支付反诉被告相应的拆迁补偿。2、关于双方合同的解除日期：因双方房屋租赁合同无法实际履行的原因是市政拆迁，因此双方租赁合同解除的日期应以反诉原告与案外人昆山市亭林房屋征收服务事务所有限公司签订拆迁补偿协议的日期为准，也即2019年2月1日。反诉被告愿意支付2019年2月1日之前因反诉原告拒收而无法支付的房租。同时，因上期租金已缴付至2018年11月25日，反诉被告愿意以原合同标准(3万/年)，支付2018年11月26日至2019年1月31日，共计67天。2019年2月1日以后，因反诉原告迟迟不向反诉被告给付任何补偿，致反诉被告被迫不能搬离，令反诉被告至今仍在该将拆迁的房屋里过着担惊受怕的生活，并且，在2019年4月23日反诉原告对涉案房屋断水，致房屋也不能正常使用。因此，反诉被告不同意支付2019年2月1日以后的占有使用费用。另外，2019年2月1日以后，因反诉原告已签订征收补偿协议，其已不是涉案房屋的产权人，不具备收取房屋占有使用费的资格。反诉被告愿意在反诉原告支付相应补偿后当即搬离房屋。反诉被告请求贵院查明相关事实，部分驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：陈雪琴系昆山市玉山镇XXX房屋所有权人。时建勤向陈雪琴承租昆山市玉山镇XXX号，时建勤向案外人张学军（之前承租人）支付转让费35000元及2014年5月25日至11月25日房租17000元。2014年11月11日，陈雪琴（出租方、甲方）与时建勤（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定“一、租赁期限从2014年11月25日起至2022年11月25日止，二、每年租赁费30000元，三、租金：乙方每壹年向甲方支付一次租金，按规定将下期房租付给甲方，因甲方未收足保证金，故乙方提前30天付租金，四、付款期限每年的10月25日，五、双方各承担的义务，1、乙方租赁此房屋仅限于商业之用，在租凭期内不得改变其结构和用途及转租、转让，乙方如需对房屋进行分隔或装修须征得甲方同意，2、乙方在合规经营的基础上，承担除租赁费外的一切费用，包括物业管理费、水电费、卫生费等费用。3、补充条款：如在租赁期内，乙方因各种原因中途退房，需提前二个月告知甲方，否则视同违约，乙方另支付二个月房租。租赁期满时，如乙方需续用此房屋，应在到期前二个月向甲方提出，同等条件下乙方有优先承租权，4、乙方应及支付租金，延期日超过10天，甲方随时可收回房屋”。时建勤承租后经营昆山市玉山镇飞宇杂货店，其陆续向陈雪琴支付租金，2014年至2017年期间，陈雪琴向时建勤出具四张收条，载明收到2014年11月25日至2018年11月25日的租金每年各30000元。时建勤提供2018年12月11日于昆山市震川路电信营业厅打印的通话记录一份，其上显示，2018年11月5日，时建勤向号码为137××××2033的机主致电，通话时间为19秒，时建勤主张：之前一直是陈雪琴当面来收取租金，我方没有其他途径支付租金，2018年11月5日，陈雪琴将我方微信拉黑，我方于2018年11月5日和陈雪琴电话联系支付租金，陈雪琴说不收。陈雪琴对于通话记录真实性不予认可。2018年12月8日，陈雪琴委托律师向时建勤当面送达《律师函》，《律师函》载明要求解除房屋租赁协议、要求时建勤在30天内无条件搬离并移交和付清所付款项，并要求协商退房移交事宜。时建勤陈述：当天确实有律师来，但是我方没有看律师函内容，律师说我方违约，我方就让律师走了，我方愿意支付租金。2018年12月11日，时建勤向本院递交起诉状要求继续履行合同。2019年4月17日的庭审中，陈雪琴表示不同意继续履行合同，时建勤也要求解除合同，因此，为了防止损失扩大，本院要求当事人自行进行房屋交接，时建勤向本院明确，双方已经于2019年5月15日完成房屋交接。2019年4月17日，时建勤向本院表示其有强烈的履约意愿，因为陈雪琴不提供账户，其想将2018年11月26日至2019年11月25日期间租金支付至本院账户。另查明，时建勤向本院提供照片一组，用以证明租赁房屋内存放了货柜、货架、冰箱及季节性货品。时建勤向本院提供《澳之能广告喷绘写真制作合同单》，用以证明制作“飞宇杂货店”发光招牌花费2286元。时建勤向本院提供收据一张，用以证明粉刷墙面、安装固定木架花费共计8500元。时建勤向本院提供《昆山市玉山镇尚电颂电脑配件经营部销售单》，用以证明安装室内监控花费2800元。时建勤向本院提供《昆山市公用电话承办证》，用以证明租赁房屋内安装有电话、网络设备。又查明，2019年2月1日，昆山市住房和城乡建设局（甲方）委托昆山市亭林房屋征收服务事务所有限公司与陈雪琴（乙方）签订《昆山市房屋征收补偿安置协议书》一份，约定“一、被征收房屋情况，乙方房屋座落于玉山镇XX号(产权证地址：玉山镇XXX号)，房屋所有权人陈雪琴，房屋建筑面积73.92平方米，二、乙方自愿选择房屋征收补偿方式(A)类，A类：货币补偿。选择货币补偿的，甲方对乙方不再承担安置责任。三、甲方对乙方的补偿情况，甲方应支付乙方被征收房屋补偿总金额为2821551元(详见附件《房屋征收补偿结算明细表》)。五、搬迁期限约定，乙方同意在甲方书面通知的搬迁期限内搬迁完毕，将空房移交甲方验收。六、费用结算办法，1.甲、乙双方签订本协议生效后，乙方应到相关部门办理原房屋的权证注销登记手续。2.被征收房屋腾地交房前的水、电、气等相关费用，均由乙方负责向相关部门自行缴清。未缴清的，乙方委托甲方从乙方的房屋补偿款中代缴。3.乙方与甲方办毕腾地交房手续的，凭本协议书和本人身份证与甲方结清补偿款。甲方在双方办毕腾地交房手续后5个工作日内将被征收房屋补偿款支付给乙方。4.乙方在办理安置商品房不动产权证书登记的相关契税按有关规定执行。”。附件《房屋征收补偿结算明细表》载明：“1.房屋评估值，商业，底：33.66m²*31720元/m²=1067695元，上：40.26m²*20390元/m²=820901元，2.装修及附属物评估值36520元，3.无，4.货币补偿奖励，【(33.66m²*31720元/m²)+(40.26m²*20390元/m²)】*0.4=755439元，5.搬迁补偿费，1000元/次*2次=2000元，6.搬迁奖励费30000元，7.无，8.电话(网络宽带)移机费，208元/次*2次=416元，9.有线电视原装费400元，10.水、电增容费780元，11.无，12.空调移机费400元/次*2次*3台=2400元，13.无，14.商业房停产停业补助费70000元/年*1.5年=105000元，合计2821551元”。上述事实由时建勤提供的张学军出具收条、房屋租赁协议书、陈雪琴出具收条四张、通话记录、营业执照、补偿安置协议书、照片、《澳之能广告喷绘写真制作合同单》、收据、《昆山市玉山镇尚电颂电脑配件经营部销售单》、《昆山市公用电话承办证》，陈雪琴提供的律师函及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，时建勤与陈雪琴签订的《房屋租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效。时建勤与陈雪琴均向本院提出要求解除《房屋租赁协议书》，双方对于合同解除达成合意，2019年4月17日的庭审中，陈雪琴明确表示不同意继续履行合同，时建勤也要求解除合同，本院确认《房屋租赁协议书》于2019年4月17日解除。本案的争议焦点为系谁的原因导致租赁合同解除，即违约方的确定。陈雪琴主张时建勤逾期支付租金，系违约，陈雪琴享有合同约定的解除权。时建勤主张租赁房屋已纳入市政拆迁范围，陈雪琴于2019年2月1日与房屋征收部门签订拆迁补偿协议，导致租赁合同无法继续履行，系陈雪琴违约，时建勤享有法定解除权。本院认为，根据租赁合同约定，时建勤应在2018年10月25日前向陈雪琴支付2018年11月25日至2019年11月25日期间的租金30000元，否则，陈雪琴可于2018年11月5日收回租赁房屋，解除合同。本案中，时建勤未向陈雪琴支付2018年11月25日至2019年11月25日期间租金30000元，时建勤陈述理由为陈雪琴拒收并拒绝提供收款账户，综合时建勤向本院提供的通话记录、时建勤在陈雪琴委托的律师表示要求解除合同后立即向本院起诉要求继续履行合同的事实及时建勤向本院表达的其想支付租金的态度，本院认为时建勤具有较强的履约意愿，2014年至2017年期间，陈雪琴向时建勤出具四张收条，载明收到2014年11月25日至2018年11月25日的租金，可以看出，时建勤系以现金方式向陈雪琴支付租金，现无证据证明陈雪琴向时建勤提供过收款账户，在时建勤无其他支付途径的情况下，时建勤确实难以向陈雪琴支付租金。因此，本院采信时建勤的陈述，系陈雪琴不配合收取租金导致时建勤无法向其支付租金，时建勤的行为不能认定为违约。根据租赁合同的约定，租期为2014年11月25日起至2022年11月25日，但是，2019年2月1日，昆山市住房和城乡建设局与陈雪琴签订《昆山市房屋征收补偿安置协议书》，本案租赁房屋被征收，因此，陈雪琴无法按照租赁合同约定向时建勤继续提供租赁物，导致租赁合同无法履行至2022年11月25日，时建勤享有合同法定解除权，陈雪琴系违约方，应承担违约责任，赔偿时建勤损失。关于时建勤的损失数额的确定。时建勤主张转让费35000元、搬迁费2000元、装饰装修补偿36520元、设施设备补偿3216元、停产停业损失费70000元。时建勤主张的转让费系其支付给上一承租人案外人张学军，系其为承租房屋支付的费用，时建勤支付转让费时的预期系承租至2022年11月25日，即8年，时建勤于2019年5月15日搬离，转让费应按剩余租赁期限折算后赔偿，剩余租赁期限为1290天，转让费按1290天折算为15462元（35000元*1290天/8年*365天），计算为时建勤的损失。时建勤主张的其他损失的依据系《房屋征收补偿结算明细表》中的“2.装修及附属物评估值36520元，5.搬迁补偿费，1000元/次*2次=2000元，8.电话(网络宽带)移机费，208元/次*2次=416元，9.有线电视原装费400元，12.空调移机费400元/次*2次*3台=2400元，14.商业房停产停业补助费70000元/年*1.5年=105000元”，本院认为系占有、使用租赁房屋所产生的花费及搬迁后产生的损失，应计算在承租人于合同解除后的损失范围内，因此，本院对于时建勤主张的搬迁费2000元、装饰装修补偿36520元、设施设备补偿3216元、停产停业损失费70000元予以支持。上述损失合计127198元。关于陈雪琴主张的租金及占有使用费。根据陈雪琴出具的收条，时建勤的租金支付至2018年11月25日，时建勤于2019年5月15日搬离，2018年11月26日至2019年5月15日期间的租金及占有使用费，按照合同租金标准，计算为13973元（30000元/365天*170天），时建勤应支付陈雪琴。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告时建勤与被告陈雪琴签订的《房屋租赁协议书》于2019年4月17日解除。二、被告陈雪琴赔偿原告时建勤损失127198元。三、反诉被告时建勤支付反诉原告陈雪琴租金及占有使用费13973元。上述第二、三项目相互抵扣后，陈雪琴于本判决生效后十日内支付时建勤113225元。（如采用转账方式支付，汇入时建勤指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526040965）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3300元，由被告陈雪琴负担2844元，由原告时建勤负担456元。其中，原告时建勤预交的案件受理费3300元，本院予以退还2844元，被告陈雪琴应当负担的2844元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811136699，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。反诉案件受理费80元，由反诉被告时建勤负担75元，由反诉原告陈雪琴负担5元。其中，反诉原告陈雪琴预交的案件受理费160元，本院予以退还155元，反诉被告时建勤应当负担的75元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811136701，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  熊海林人民陪审员  李建川二〇二〇年四月十四日书 记 员  柴明灿