广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7078号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市鸿泰物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇×××。法定代表人：颜近，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓云，广东君品律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市中古楼餐饮服务有限公司,住所地广东省中山市古镇镇×××。法定代表人：陈伟灵，该公司总经理。委托诉讼代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟灵，女，1969年11月17日出生，汉族，住广东省中山市**×××。委托诉讼代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。上诉人中山市鸿泰物业管理有限公司（以下简称鸿泰公司）因与上诉人中山市中古楼餐饮服务有限公司（以下简称中古楼公司）、陈伟灵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项；二、维持一审判决第一项、第二项、第七项；三、依法改判中古楼公司、陈伟灵向鸿泰公司支付租金437060元及逾期付款违约金221085.12元；水电费506692.2元及逾期付款违约金299964.96元（以上逾期付款违约金均以实际拖欠金额为基数，按照月利率2%的标准，从实际拖欠之日暂计至2019年8月29日），上述费用合计1464802元。事实和理由：一、一审法院对部分租金、水电费的单价、金额认定错误。1.租金标准调整错误。关于2017年1月至2018年1月期间的租金标准，鸿泰公司向中古楼公司发出的《缴费通知函》中明确写明为33620元/月，中古楼公司已经签名确认，且一直未提出异议。2.水费标准调整错误。根据中山市发展和改革局网站上公布的自来水价格，古镇的非居民用水为1.80元/立方米。《中山市人民政府关于调整污水处理收费标准的通知》中规定非居民生活用水的污水处理收费标准为1.40元/立方米，与水费一起收的还有垃圾处理费0.42元/立方米，以上合计3.62元/立方米。中古楼公司属于使用居民用户的非居民用户，其年用水量超5000立方米，鸿泰公司按单价3.8元/立方米与中古楼公司结算，该标准符合中山市发展和改革局的相关规定，鸿泰公司与中古楼公司之间存在总表与分表关系，中古楼公司属于鸿泰公司的物业管理服务区域，按3.8元/立方米收取水费合情合理。另外，在中古楼公司对《中古楼费用清单》《缴费通知函》进行了确认也未提出异议的情况下，应视为双方对水费调整达成了新的合意。3.电价标准调整错误。《广东省发展改革委关于调整销售电价等有关问题的通知》附件1中规定，一般工商业电度电价中的高峰电价35千伏及以上的高峰电价为128.07分/千瓦时，其他高峰电价都是超过1.30元/千瓦时，该附件还明确，上述电价不含各项政府性基金及附加，各类用户除按上述电价标准支付电费外，还应按照政府部门的相关规定缴纳政府性基金及附加。中古楼公司作为餐饮行业，其用电性质为一般工商业用电，其用电绝大部分都是在高峰用电时间段，小部分为平时段，鸿泰公司按1.30元/千瓦时收取，完全符合电费收取标准。中古楼公司主张电价为0.75元缺乏依据。二、鸿泰公司无须退还中古楼公司的押金。租赁押金具有履约担保性质，中古楼公司存在根本违约，鸿泰公司有权没收其租赁押金不予退回。1.2017年8月陈伟灵向鸿泰公司提及预转手酒楼的想法，2018年1月21日，鸿泰公司原法定代表人欧国栋与中古楼公司部长徐刚的录音中，徐刚明确表示酒楼停业，员工遣散，中古楼公司单方违约解除合同，存在严重违约行为。2.中古楼公司自2015年9月26日未按照《协议书》向鸿泰公司支付租金和水电费，存在严重违约行为。三、中古楼公司的员工工资及食宿补偿款应在租金中抵扣，不存在逾期付款及违约金的问题。2015年5月20日协议书第八条明确对员工工资及食宿补偿款进行抵扣，鸿泰公司在2017年11月30日《致商户函》及2018年1月21日的录音中，多次提及上述费用在租金中进行抵扣，中古楼公司未提出过异议，应视为双方对上述费用进行了重新约定，应依法进行抵扣，不存在逾期付款及违约金的问题。如出现不足以抵扣部分，对于其余付款的违约金，应当自判决生效之日起计算。本案是中古楼公司存在根本违约行为，按照月利率2%标准计算违约金过高，应以中国人民银行同期贷款利率计算。四、一审法院对装修补偿标准认定错误。1.鸿泰公司提供与胡道成的装修合同应作为装修补偿款的认定标准。鸿泰公司聘请胡道成装修队进行装修，胡道成是独立的第三人进行的装修，其报价及实际支付款项客观存在，装修的实际费用只有71万元。对于新酒楼的装修，双方在平面图上签字确认，对于装修过程，中古楼公司全程监督，对装修材料及质量把关，也知悉装修标准和装修的实际效果，在装修后，中古楼公司接受并开始经营，应视为装修标准符合中古楼公司的要求。2.中古楼公司提供的《中古楼餐厅装修安装工程结算编制报告书》不应作为装修补偿标准的认定依据。该报告书并非评估报告，其编制并非建立在酒楼现场状况的情况下做出的评估，而是凭三家建设公司的装修报价取的平均值，不符合评估的要求，不能作为装修单价和总价的认定标准。而且该评估也没有考虑到原酒楼设施设备的再利用问题，不能反映客观事实的报告不具有证明效力。3.中古楼公司不同意评估鉴定应承担不利后果。在一审过程中，双方均确认涉案租赁物与原装修基本没变，有足够鉴定的基础，中古楼公司不同意鉴定，其不利责任应由中古楼公司承担，原审法院却不同意鸿泰公司的评估申请，并以《中古楼餐厅装修安装工程结算编制报告书》来确定装修补偿标准，违反程序，造成事实认定错误。五、一审法院对于费用抵扣及诉讼费的承担不合理。1.对于装修补偿，鸿泰公司主张抵扣443449元，而中古楼公司未主张抵扣。对于中古楼公司未主张抵扣部分，法院不应当主动抵扣。2.诉讼费分摊比例不合理。关于本诉部分，鸿泰公司诉讼请求中主张金额为1804700元，一审法院判决支持鸿泰公司租金、水电费及占用费等共计1310684元，未获支持比例只有27%，但由于一审法院不当抵扣等原因，导致鸿泰公司承担一审诉讼费的比例高达74%。关于反诉部分，中古楼公司主张金额为8046181.84元，一审法院支持中古楼公司的金额为1511152.8元（装修补偿款按支持了其1263773.8元计算），未获得支持的比例为81%，却只承担了反诉费的70%。六、一审法院判决结果违背公平正义的原则。自2015年双方签订《协议书》至2018年1月中古楼公司单方解除租赁合同，中古楼公司一直未缴纳租金、水电费。鸿泰公司对涉案酒楼进行了装修付出了大量的金钱、时间，同时涉案酒楼也是鸿泰公司从曹一村村委会租赁而来，因中古楼公司拖欠鸿泰公司租金和水电费，导致鸿泰公司无力缴纳租金而给曹一村村委会收回涉案物业。中古楼公司的行为给鸿泰公司造成了严重的损失，而根据一审判决，鸿泰公司还需支付中古楼公司30多万元的费用。该判决对鸿泰公司明显不公平，有违合同法规定的公平正义的基本原则。综上，一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持鸿泰公司的上诉请求。中古楼公司、陈伟灵共同答辩称，一、鸿泰公司严重违法，私自以70万元部分工程项目作为所谓的面积差补偿标准，侵吞中古楼公司价值500万元的酒楼。从一审后来的调查发现，鸿泰公司早已将中古楼酒楼查封关闭，偷偷变卖，后又起诉中古楼公司拒交租金水电费。鸿泰公司称中古楼公司拖欠其款项没有事实依据。二、关于押金的问题，鸿泰公司已经发函也确认过。三、员工工资也是鸿泰公司自行确认的，鸿泰公司尚欠中古楼公司员工工资及食宿补偿款113339元。四、协议书载明装修补偿的差额是按照评估，鸿泰公司所称胡道成的装修费用是70万元，但70万元仅是一部分装修的款项。按照协议约定，双方委托评估，鸿泰公司不委托，作为中古楼公司，为了维护自身权益，根据协议委托评估机构，该机构具有资质，评估价格与中古楼公司装修标准差接近，也就是1000多元，欧国栋在其录音中也承认项目花了几百万。五、协议明确约定中古楼公司在此期间无需支付水电和租金，鸿泰公司当时还欠中古楼公司款项，协议也已经载明结算冲抵。综上，鸿泰公司的上诉请求没有任何依据，请求法院予以驳回。中古楼公司、陈伟灵上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、鸿泰公司于判决发生法律效力之日起7日内向中古楼公司退还押金134040元，并按月利率2%从2018年9月18日起至清偿之日止计付逾期付款违约金；三、鸿泰公司于判决发生法律效力之日起7日内向中古楼公司支付装修补偿款132445.82元，并按月利率2%从2018年1月1日起至清偿之日止计付逾期付款违约金；四、依法改判鸿泰公司于判决发生法律效力之日起7日内向中古楼公司支付2018年2月1日至2018年9月18日止员工工资及食宿补偿款计150万元；五、改判鸿泰公司于判决发生法律效力之日起7日内向中古楼公司支付违约金100万元及按月利率2%，从2018年10月24日起至清偿之日止计付逾期付款违约金。事实和理由：一、一审法院对租赁合同解除、违约责任的负担等事实认定错误。1.鸿泰公司恶意歪曲装修补差结算标准，企图强行无偿回收租赁物。本案证据足以确定2015年4月鸿泰公司基于整体打造“灯饰玻璃城”项目，与中古楼公司协商征用其2012年6月投入资金500余万元、面积近2800平方米、营业仅两年的中古楼酒楼场地，承诺条件为在新场地为中古楼公司重新按中高档标准装修交付一个新酒楼（1700余平方米），其中承诺对新旧酒楼面积差额1100平方米实施经济补偿，每平方米的补偿标准系以第三方的造价评估结果为准。但现鸿泰公司恶意偷换概念，故意曲解为以装修队报价的部分工程造价70万元作为计算依据，强硬制造出中古楼公司所谓欠费的纷争和事端，实施断水断电等措施强行收回铺面，事件不断升级之后酒楼被动提前安排员工放假，直至最终演化为鸿泰公司肆意私自违法处置中古楼公司资产，足见鸿泰公司的主观恶意明显、违约事实确凿。鸿泰公司违约直接导致中古楼公司无法按租赁期限正常经营，蒙受巨大经济损失。2015年5月20日签订的协议书第2条第1点约定按照第三方的造价评估作为装修补偿标准，并在结算装修差价补偿时一并结算鸿泰公司的租金、水电费总额。但鸿泰公司于2017年11月30日发函诬称酒楼欠费决定采取强制措施，以蛮霸行为干涉新酒楼正常经营。期间为避免激烈冲突，中古楼公司唯有对员工提前安排春节放假。另外，鸿泰公司还存在其它重大违约行为，如协议承诺负责完成重新装修交付的酒楼的消防部门验收等，经2015年10月一直催告，但其根本未按约履行该义务，导致新酒楼自交付两年多来一直处于违规经营状态，严重影响酒楼持续、健康发展。2.鸿泰公司恶意隐瞒事实。2017年初至2018年6月，鸿泰公司由于拖欠案外人曹一村委整体物业租金而涉及其总体租赁被解除，导致其分租物业的合同也将无法继续。在此情形下，鸿泰公司起诉中古楼公司，恶意隐瞒前述重大事实。2018年1月，处于正常经营的新酒楼惨遭停电停水，并遭鸿泰公司查封，而且很快贴出酒楼转让公告。一审庭审期间，鸿泰公司恶意隐瞒案涉物业实际于2018年6月早被曹一村委收回的事实，于2018年12月欺骗一审法院声称已通知中古楼公司搬离资产，但一审法院在2018年12月11日奔赴现场主持双方确定新酒楼设备、物品等搬迁事项时意外发现，鸿泰公司与案外人刘芳远早于当年9月份已签订《中古楼转让协议书》，以5万元的价格将中古楼公司价值三四百万元的新酒楼擅自处置给了刘芳远，一审法院经现场调查已查明，酒楼被其转让他人经营，根本不涉及中古楼公司因所谓的租赁合同解除后拒不搬离的违约事实。鸿泰公司诉讼诚信严重缺失，涉嫌虚假诉讼。二、租赁合同系鸿泰公司于2018年1月底单方恶意强权解除，中古楼公司于2018年12月11日通过法庭调查得知新酒楼被违法转让真相后，已无法要求继续履行租赁合同，中古楼公司唯有对其鸿泰公司恶意解除合同的现状无奈确认，故一审法院对于租赁合同的解除时间、方式等事实认定错误。1.2015年5月20日的《协议书》第2.1条“装修完毕请专业第三方来评估后加签补偿协议，具体金额待结算。支付方式为总金额转让总租金中扣除”和第8条“经甲乙双方协商，中古楼现经营地址从2015年4月起，乙方暂不向甲方缴纳房租水电费，累计至搬迁之日止，乙方所欠费用用于折抵前款第二条所属补偿款”等协议条款，该装修补偿在协议中约定是双方按照第三方评估机构作出的造价评估结果核算出新旧酒楼面积差的补偿金额后，对租金和水电费一并结算抵充。因此，在未按约完成补偿款与租金、水电费抵充结算之前，鸿泰公司诉称的所谓欠费不符合事实。鸿泰公司《11.30致商户函》、中古楼公司的《12.8复函》等证据及鸿泰公司在一审中对于酒楼面积差的补偿款问题的主张，足可证明鸿泰公司单方强权以所谓欠款为借口而贸然决定对酒楼断水断电、收回铺面处理。中古楼公司据此向其发出《12.8复函》，在未取得任何反馈情形下，被迫提前于春节前安排员工放假，但2018年1月21日酒楼被断水断电，还贴封条、上锁，并很快在酒楼大门贴出转让公告。2.中古楼公司在一审庭审期间基于发现无法继续履行合同后确认鸿泰公司于2018年1月底单方强权解除租赁合同的现状，故一审法院错误认定租赁合同由中古楼公司与鸿泰公司于2018年1月底合意终止。一审法院于2018年12月11日组织中古楼公司和鸿泰公司到鸿泰公司诉称的物品存放地“渔食界”组织物品搬迁事宜时调查发现，鸿泰公司一直诉讼要求的中古楼公司搬迁的物品设施等及整个新酒楼，早于2018年9月18日被其擅自非法贱卖给了案外第三人刘芳远、“渔食界”。中古楼公司此时才知道前述重大事实，且在庭审中又获悉鸿泰公司向法庭补充陈述的有关曹一村委早于2018年6月已收回租赁物业的事实后，在要求继续履行租赁合同显然不能的情形下，才向法庭确认租赁合同由鸿泰公司于2018年1月底强权单方解除，一审法院认定租赁合同系中古楼公司与鸿泰公司于2018年1月31日合意终止与事实不符，认定错误。三、一审法院错误认定中古楼公司自2018年2月1日起一直不予搬离酒楼财产，据此认定中古楼公司应支付2018年2月1日至2018年6月30日期间的租赁物占用费缺失根据。1.中古楼公司2012年投入的500余万元至今尚未收回投资，酒楼营业收入每月40余万元，盈利尚可，但鸿泰公司却以中古楼公司欠费为由，在事实上将酒楼资产据为己有，并擅自转让酒楼资产，故从鸿泰公司张贴酒楼转让之日起，可以证实鸿泰公司不允许中古楼公司重新开业以及自由搬离酒楼资产的事实。2.租赁合同依法、既定解除或终止，是承租人搬离物业，支付物业占用费的前提。本案中，中古楼公司从未认同鸿泰公司单方解除合同的理由成立。3.中古楼公司不存在经合法催告后无理拒不搬离的情况。酒楼自2018年1月21日门户被全部上锁、贴上封条，在中古楼公司发现酒楼已租赁给他人时，立即于2018年9月27日发函询问，鸿泰公司复函回应仅可搬离其中的桌椅。而此前，鸿泰公司从未就搬离酒楼物品问题进行过催告，中古楼公司自然也无法自行搬离相关资产。四、鸿泰公司应按月利2%向中古楼公司支付自2018年9月18日起至清偿之日止的逾期退还押金的逾期违约金。由于中古楼公司在获悉鸿泰公司于2018年9月18日违法擅自处置中古楼公司的新酒楼，已无法继续履行租赁合同后，在诉讼庭审时最终追认鸿泰公司于2018年1月31日恶意强权终止了租赁合同。据此，鸿泰公司应在中古楼公司发现鸿泰公司于2018年9月18日私自处置了中古楼公司的新酒楼起退还中古楼公司已交付的押金，故一审法院认定押金无确定退还时间有误。另外，由于鸿泰公司逾期退还押金，根据2015年5月20日签订的《协议书》第10条“甲方应按照协议约定的日期向乙方支付各种费用，逾期支付的，甲方应每天按所欠款的1%向乙方支付违约金”，鸿泰公司依法应按照月利2%支付逾期付款违约金。五、一审法院对水电费总额多算23315.72元，据此导致将中古楼公司的装修补偿款多抵扣了23315.72元。根据一审法院确定的统计标准，经中古楼公司统计后认为一审法院对于水电费统计有误，因多算了用电量和用水量，累计多算了水电费23315.72元，据此导致将中古楼公司装修补偿款统计错误，多抵扣了23315.72元。六、一审法院错误认定中古楼公司与鸿泰公司于2018年1月31日合意终止合同，进而错误认定中古楼公司无权主张2018年2月至2018年9月18日期间的员工工资及食宿补偿款150万。中古楼公司在2018年12月一审法院组织搬迁物品时发现鸿泰公司恶意隐瞒了其早于2018年9月18日已违法私自处置了中古楼公司所属的价值数百万元的新酒楼的重大违法事实，中古楼公司基于此重大违法现状，才主张自2018年9月18日追认租赁合同于2018年1月31日被鸿泰公司单方强权终止的现状事实，且据此将反诉要求鸿泰公司支付强行违法终止合同期间变更截至2018年9月18日鸿泰公司违法处置新酒楼之日。因此，一审法院认定租赁合同系由中古楼公司与鸿泰公司于2018年1月31日合意终止合同缺失根据，据此认定中古楼公司主张截至2018年9月18日停业期间的员工工资及食宿补偿没有根据错误。另外，根据合同法及协议书，鸿泰公司于2018年1月31日单方终止租赁合同属于违约解除，中古楼公司据此要求鸿泰公司支付因鸿泰公司违约终止合同，导致中古楼公司无法正常营业期间的员工工资及食宿补偿合法有据，故中古楼公司在本案按照协议书中关于鸿泰公司补偿中古楼公司在新酒楼搬迁停止营业期间的补偿标准支付前述补偿款合法有据。七、中古楼公司要求鸿泰公司支付违约金合法有据。1.本案已证实鸿泰公司于2018年1月底强行终止租赁合同的理由不能成立，该强行解除行为属于违约。一审法院认定鸿泰公司以胡道成的装修工程报价70万元作为结算装修面积差的补偿标准缺失理据。鸿泰公司称一直催告中古楼公司结付拖欠所谓的巨额租金和水电费理据不足，鸿泰公司据此于2018年1月底强行单方解除租赁合同的理由不能成立，据此解除合同属于违约行为。故鸿泰公司应向中古楼公司承担违约责任。2.鸿泰公司于2018年9月18日起私自恶意处置中古楼公司所属的新酒楼的违法行为，导致中古楼公司不能继续履行合同，中古楼公司的新酒楼最终永久性关闭歇业，由此造成中古楼公司永久性歇业的重大经济损失及人员薪资补偿损失，鸿泰公司对此应当承担责任。案涉新酒楼属于中古楼公司合法财产，鸿泰公司于2018年9月18日与案外人刘芳远签订转让合同，将中古楼公司价值数百万的财产以5万元转让给了其他方的重大违法事实，由此造成中古楼公司永久性歇业的重大经济损失，导致中古楼公司的人员薪资补偿损失。而本案协议书且已约定违约金500万元，中古楼公司据此主张违约金合法有据。3.由于鸿泰公司存在的前述违约、违法行为已造成中古楼公司无法营业的事实，即使中古楼公司确实无法举证证明确定的损失，一审法院也应结合协议书约定的违约金情形及中古楼公司经营价值数百万新酒楼的营业规模、营业收入情况等本案实际情形，依法酌定合理的违约金。在中古楼公司确实无法确定证明具体损失下，基于双方签订的合同，根据合同法，依据诚信守法的核心价值，秉持失信者必惩的公正原则，一审法院应当综合违约责任大小、中古楼公司经营规模、营业收入情况等，结合生活法则，根据协议书约定的500万元违约金，酌定给予适当的违约金。综上，请求二审法院依法支持中古楼公司的上诉请求。鸿泰公司答辩称，一、涉案租赁合同已经于2018年1月解除，但中古楼公司在鸿泰公司多次催促下，一直没有撤离涉案租赁物，应向鸿泰公司支付2018年2月-2018年6月30日房屋占有使用费并支付逾期利息。二、租赁押金具有履约担保性质，本案中，中古楼公司存在单方解除租赁合同，从未交纳租金、水电费等违约行为，鸿泰公司有权没收其租赁押金不予退还，且中古楼公司称按照月利率2%支付逾期付款违约金没有依据。三、关于装修补偿部分，应当以鸿泰公司与胡道成的装修合同作为装修补偿认定依据，装修费只花费71万是客观实际，该装修标准是经过鸿泰公司和中古楼公司确认，中古楼公司全程监督，对材料、质量把关，清楚知道装修标准和效果，中古楼公司提供的中古楼餐厅装修安装工程编制报告书不应作为装修标准补偿认定依据。根据涉案租赁合同，双方从未约定以第三方工程造价作为补偿依据计算补偿金额，中古楼公司一直称应当以造价作为补偿金额混淆视听，根据双方约定，具体金额待结算，从未提过以造价作为计算金额。中古楼提供的报告书不是评估报告，委托的公司仅仅只有造价咨询的资质，没有评估资质，该报告实际上是中古楼公司提供的三家公司装修报价平均价，不具有客观性。在一审期间，鸿泰公司向法院申请评估鉴定，但是中古楼公司不同意，一审法院未予准许，不利后果应当由中古楼公司承担。四、关于水电费的问题，一审法院认定的用水量和用电量没有错误，但是认定的标准错误。五、由于涉案租赁合同在2018年1月解除，根据鸿泰公司提供的录音和微信聊天记录可知，是中古楼公司自身不想继续经营，其称鸿泰公司强行查封属于扭曲事实，封住涉案租赁物是双方同意，为避免进一步损失采取的暂时关闭措施。六、鸿泰公司已按照约定履行租赁合同，中古楼公司要求鸿泰公司支付违约金没有法律和事实依据。鸿泰公司向一审法院起诉请求：一、确认鸿泰公司与中古楼公司之间的租赁合同关系已于2018年1月31日解除；二、鸿泰公司向中古楼公司支付租金262672.2元及逾期违约金13999.99元、占用费151290元（2018年2月1日至实际腾房之日，暂计至2018年6月15日）、水电费640664元及逾期违约金88332.16元（上述违约金均按照银行同期同类贷款利率从应付之日起计至实际给付之日止，暂计至2018年6月15日）;三、中古楼公司搬离租赁场地财物，返还租赁场地;四、陈伟灵对中古楼公司上述债务的履行承担连带责任。诉讼过程中，鸿泰公司变更第二项诉求为中古楼公司向鸿泰公司支付租金437060元，并每月以33620元为基数，按月利率2%，分别自当月1日起计算逾期违约金至实际支付之日止（暂计算至2019年3月12日为233098.67元）；占用费168100元（按租金标准每月33620元从2018年2月1日起计至2018年6月30日止），并按月利率2%从2018年2月1日起至实际支付之日止计算违约金（暂计至2019年3月12日为45274.93元）；水电费506692.2元，并从2015年11月起以每月欠费为基数，分别自当月1日按月利率2%计算逾期违约金计算至实际支付之日止（暂计至2019年3月12日为414474.22元）；撤回第三项诉求。中古楼公司、陈伟灵向一审法院反诉请求：一、鸿泰公司向中古楼公司退还租赁期间交付的租赁押金134040元及自2018年1月1日起，按月利率2%计付至清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年10月31日为24127.2元【134040元×月利率2%×9个月】；二、鸿泰公司向中古楼公司支付搬迁装修停业期间的剩余未付人工及食宿补偿款113339元及自2015年10月1日起，按月利率2%计付至清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年10月31日为83870.86元【113339元×月利率2%×37个月】;三、鸿泰公司向中古楼公司支付装修面积差的补偿款1263773.8元及自2017年12月1日起，按月利率2%计付至清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年10月31日为278030.24元【1263773.8元×月利率2%×11个月】；四、鸿泰公司向中古楼公司支付在中古楼公司正常经营期间的用餐未付餐费30886元及自反诉之日起，按月利率2%计付至清偿之日止的逾期付款利息；五、鸿泰公司向中古楼公司偿付酒楼餐饮设施设备损失1318069.74元（资产原值2196728.9元按60%折旧后计算）及自反诉之日起，按月利率2%计付至清偿之日止的逾期付款利息；六、鸿泰公司参照20万元/月的标准向中古楼公司偿付自2018年1月1日起暂至2018年10月31日止因鸿泰公司违约强制停水停电导致中古楼公司酒楼一直处于停业状态期间的人员薪资、食宿损失，暂计至2018年10月31日为180万元；七、鸿泰公司向中古楼公司偿付违约金300万元及自反诉之日起，按月利率2%计付至清偿之日止的逾期付款利息。诉讼过程中，中古楼公司撤回第四项和第五项诉求，并变更诉求一违约金起算时间为2018年2月1日，变更第六项诉求中，“暂计2018年10月31日”为2018年9月18日，且为截止时间，无需暂计，起算时间为2018年2月1日，合计七个半月，共150万元。一审法院认定事实：中古楼公司成立于2012年9月10日，为自然人独资有限责任公司，股东为陈伟灵。2015年5月20日，鸿泰公司（甲方）与中古楼公司（乙方）签订《协议书》，确认乙方于2012年5月3日与电脑中心签订租赁合同，电脑中心将其位于中山市古镇镇×××商铺出租给乙方用于经营餐饮服务。电脑中心于2015年4月2日将上述商铺转让给甲方，并通知乙方。因地段改建，甲乙双方就乙方搬迁事宜协议如下：一、甲方将其物业范围内古镇镇×××出租给乙方作为经营新酒楼的地址，甲方全权负责新酒楼地址的设计、装修及搬迁事宜及承担相关费用：新酒楼地址按乙方原酒楼的档次进行装修，但风格较之前稍作改变，需出具具体施工及效果图；装修期间，乙方派遣装修监理一名全权负责装修期间与甲方的沟通，对装修所用材料及质量进行把关，对搬迁事宜进行协调，消防卫生等必须按法律规范要求设计，如不能通过验收，甲方须承担由此产生的一切责任；二、补偿方案：新酒楼地址面积1765平方米，原酒楼面积2882平方米（包括酒楼首层170平方米），面积差1117平方米，甲方按其对新酒楼的装修标准补偿乙方面积差的装修差价，装修完毕请专业第三方来评估后加签补偿协议，具体金额待结算，支付方式为总金额转入总租金中扣除；因搬迁致使乙方停业期间，甲方需补偿在此期间产生的乙方员工工资及员工食宿补偿费用20万元/月，平均每天6667元；补偿从停业那天开始计算，每满30天准时结算一次，甲方直接汇入乙方账号；乙方与电脑中心的原租赁合同作废，甲乙双方重新拟定新的租赁合同，乙方原租赁合同的押金134040元扣除新合同押金后，剩余新旧合同押金差额待结算；三、……；四、新签订的租赁合同租期为七年，租赁期至2022年5月2日止；二楼面积1608平方米，租金不变，按每月每平方米15元计算，租金为24120元；一楼面积157.5平方米，至2016年5月2日止租金为4000元/每月，之后按每平方米45元算，租金为7088元/月，具体租赁事宜双方另行签订租赁合同；五、乙方新酒楼开业后免租金七个月；六、……；七、……；八、乙方现经营地址从2015年4月起暂不向甲方缴纳房租水电费，累计至搬迁之日止，乙方所欠费用用于折抵前款第二条所述补偿款；九、……；十、逾期支付及违约条款：甲方应按协议约定向乙方支付各种费用，逾期支付的，甲方应每天按所欠款的1%向乙方支付违约金；甲方如不按合同规定的地址和面积、要求给乙方安置酒楼，应向乙方支付500万元的违约金等内容。同年6月24日，双方再签订《协议书》，约定：一、中古楼定于2015年7月8日正式歇业，于2015年7月10日前搬完所有可搬迁的设备；甲方于2015年7月11日起开始按原协议对乙方停业计算补偿，甲方开始对原建筑进行拆除；二、双方就新中古楼装修基本达成一致，乙方在装修平面图和效果图上签字确认，乙方自行负责装修材料颜色的认定及装修质量的监督；三、……；四、新中古楼预计在2015年8月25日前交付乙方使用，具体开业时间以乙方对外营业为准，最迟不得迟于甲方向乙方交付使用后10天内，超过10天后甲方将停止对乙方因协议产生的补偿等内容。同日，鸿泰公司（甲方）与案外人胡道成（乙方）签订《装修合同》，约定甲方委托乙方进行“前国美电器”二楼中古楼装修工程，墙砖颜色原中古楼颜色接近85%，墙身批灰刷油颜色由中古楼老板定；门的颜色原中古楼样板接近；工程包工包料，开工时间2015年6月17日，完工时间2015年8月25日；本工程二楼总工程70万元（不含税）；一楼工程造价待定，完工时间与二楼同步；厨房防水总工程款10000元（不含税）等内容。鸿泰公司与中古楼公司均在装修平面布置图中盖章确认。7月8日，中古楼公司原酒楼停业。新酒楼装修开始，中古楼公司派部长徐刚在现场监督。7月10日，鸿泰公司向中古楼公司发出《中古楼费用清单》，载明2015年3月至7月9日水电费合计126378元（3月23632.5元，4月29993元，5月27140元，6月35016.5元，7月1日-9日10596元），2015年4月至7月7日租金合计153856.2元。8月11日，鸿泰公司通过其法定代表人欧国栋的银行账户向陈伟灵转账支付补偿款20万元。9月14日，鸿泰公司向陈伟灵转账支付补偿款20万元。9月26日，中古楼公司的新酒楼开业。12月3日，鸿泰公司向中古楼公司发出缴费通知函，通知函载明11月水电费总额15486元，电表倍率为80倍，本期用电4592，上期用电4461，实用数10480，电费每度1.3元，应缴电费13624元；本期用水1283，上期用水751，实用数532，每立方米3.5元，应缴水费1862元，并要求中古楼公司按合同规定日期交清费用，否则将对其铺位停水停电及回收铺位处理。12月29日，中古楼公司向鸿泰公司发出《关于催收搬迁补偿款的函》，称因鸿泰公司装修延误工期，导致酒楼停业两个月零17天，于2015年9月26日重新开业，补偿款共513339元，其催收未果。另新酒楼的装修补偿具体金额至今未定，要求鸿泰公司按协议确定具备专业资质的评估公司对餐厅装修造价进行评估，否则其自行指定。2016年1月3日起，鸿泰公司按月向中古楼公司发出缴费通知函。同年1月15日，中古楼公司向鸿泰公司发出《关于新酒楼装修造价问题的函》，称不同意鸿泰公司核算出每平方米造价为397元的补偿标准，上述装修合同仅为部分基础项目，报价漏项太多，如消防系统、安防系统等，要求鸿泰公司出具符合法律规范的消防系统施工图以便申请消防验收，并尽早确定具备专业资质的评估公司对餐厅装修造价进行评估，相关费用平摊。1月25日，中古楼公司向鸿泰公司发出《关于新酒楼消防验收等问题的函》，称新酒楼多项设施存在试业后内部验收不合格等问题，要求鸿泰公司整改，并重申鸿泰公司迟迟未交付符合法律规范的消防系统施工图，要求鸿泰公司办妥相关证件备查。8月份起，中古楼公司变更电表，电表倍率为40倍。9月1日，鸿泰公司向中古楼公司发出缴费通知函，通知函载明8月水电费总额29956元，倍率为80倍的电表显示本期用电5615，上期用电5543，实用数5760，电费每度1.3元，应缴电费7488元；倍率为40倍的电表显示本期用电396，上期用电0，实用数15840，电费每度1.3元，应缴电费20592元；本期用水5271，上期用水4735，实用数536，每立方米3.5元，应缴水费1876元。2017年4月起，鸿泰公司变更水费单价为每立方米3.8元。同年5月2日，佛山市盈科工程造价咨询事务所有限公司（以下简称盈科公司）根据中古楼公司的委托，出具中古楼餐厅装修安装工程结算编制报告书，依据中古楼公司提供的三家根据精装修工程市场询价确定的报价金额，以平均价作为结算价格，确定结算造价为1996950.65元。其中中山市乙正空间设计有限公司报价1981586.94元，中山市创艺空间艺术设计有限公司报价2092654.42元，中山市建合建设工程有限公司报价1916610.59元。三公司报价均分项列明工程数量、单价和总价，且注明项目与数量均按施工现场所产生的实际数量结算。中古楼公司已把上述报告书交给鸿泰公司。11月30日，鸿泰公司发函中古楼公司，称根据第三方实际装修报价核算，中古楼公司共欠1394366元（附件详细列之，其中已补偿人工费40万元，仍差113339元；面积补偿标准每平方米397元），扣除鸿泰公司的597204元，尚欠797162元，限中古楼公司七日内解决，否则将断电停水并收回铺位处理。2018年1月21日，鸿泰公司收到中古楼公司的复函和上述商铺钥匙一把。中古楼公司复函称，鸿泰公司错误计算中古楼公司欠费情况欠妥，鸿泰公司作出断水断电收回铺位的决定，其自收到通知后服从决定暂停营业，并指出欠费计算明显错误，鸿泰公司未委托具备评估资质的第三方专业评估公司评估出装修造价报告；鸿泰公司在餐厅搬迁、重新装修中履行合同相关义务不力，餐厅生意影响大。目前餐厅所有装修设施、物品完整维持原状，静待妥善处理，特委托陈珠江专责跟进该项工作（联系电话134****×850）。同日，陈伟灵向欧国栋表示中古楼公司提前放假，里面财物已安放完好。当日，欧国栋与陈珠江当面协商新酒楼问题，陈珠江称员工都走了，同意鸿泰公司把门、水电关闭，欧国栋称为中古楼公司的新酒楼装修花费了几百万元，原酒楼搬家时又赔了几个月工资补贴，但最终双方未就费用问题达成一致意见。后鸿泰公司给新酒楼贴上封条，并停水电。之后，新酒楼没有营业。截止2018年1月底，上述商铺电表显示用电量6300，水表显示用水量12817。同年6月21日，鸿泰公司诉至法院，提出前述诉请。后中古楼公司提出前述反诉请求。另查明：2018年9月18日，鸿泰公司（甲方）与案外人刘芳远（乙方）签订《中古楼转让协议书》，约定甲方同意将中古楼店铺转让给乙方使用，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备（包括空调、电视、显示屏和水电），连同营业设备（厨房设备等）全部归乙方，乙方向甲方支付转让费50000元，并已付清；乙方接手前该店铺所有的债权、债务由甲方负责等内容。后案外人对中古楼店铺进行部分重新装修，门口招牌为渔食界。同年9月29日，欧国栋通过短信告知陈珠江，要求中古楼公司在3日内将新酒楼所有财物撤离，否则将视为中古楼公司同意鸿泰公司对财物作出处理，所造成的损失由中古楼公司自行负责。次日，中古楼公司复函称其新酒楼餐厅正在装修施工，已着手装修成“渔食界”餐厅，与其年初交付资产及餐厅钥匙时状况已完全不符，要求鸿泰公司研究解决办法。11月8日，渔食界试业。12月11日，渔食界正式开业。又查明：在2018年10月26日庭审中，因中古楼公司同意搬离租赁场地内财物，一审法院建议双方庭后办理交接手续。同年11月4日，鸿泰公司向中古楼公司发送《催促函》，催促中古楼公司搬离租赁场地内财物，联系人丁振亮（电话188****×792）。11月8日，中古楼公司复函称，其已派员前往现场查看留存资产并准备清算处理，但被案外人告知资产已被出售，不属于其，其将依法追责。再查明：中古楼公司称渔食界除了招牌、椅子外套、墙面重新粉刷、大厅水泥柱添加了装饰、墙面的字画已经更换外，天花、灯饰、房间摆设（电器、空调、格局等）都没有变化。鸿泰公司称不清楚渔食界的装修状态，但是确实增设了新的装饰品，部分碗筷、水壶是新购置的，其余原有的东西基本没有动过；厨房进行比较大的变动，二楼收银台也是较大的变动，成本是增加了，整体变动不大。鸿泰公司于庭审后提交《装修工程款评估申请书》，要求对案涉装修所涉工程款进行评估。中古楼公司称，其提交的编制报告形成过程是盈科公司要求其寻找三家公司报价，三家公司根据鸿泰公司与中古楼公司均确认的装修图纸、设计图进行分别报价，后由盈科公司到现场进行查核，查核后，取平均值作为装饰装修的造价，不同意再进行评估。另中古楼公司确认：1.2015年4月至7月7日的租金153856.2元；2.2015年9月26日至2016年4月26日是免租期；3.从2016年5月开始计算租金，2016年5月至12月期间两层楼的租金每个月是31208元（合同约定的二楼的24120元加上一楼的7088元），共8个月，合计249664元；不确认每月33620元的租金标准；确认水费每立方米3.3元，电费每度0.75元。一审法院认为：鸿泰公司与中古楼公司形成合法有效的房屋租赁合同关系。鸿泰公司主张双方租赁关系于2018年1月31日解除，中古楼公司同意，故予以确认。从已查明的事实可知，双方在2018年1月底已达成终止租赁关系的合意，只是就费用问题未能达成一致意见。第一，关于租金总额。因双方对2015年4月至7月7日的租金153856.2元、2015年9月26日至2016年4月26日免租、2016年5月至12月两层楼的租金合计249664元均无异议，故予以认定。关于2017年1月至2018年1月的每月租金标准，鸿泰公司主张每月33620元，中古楼公司不予确认，鸿泰公司也没有提供其他证据证明双方已约定该标准，故不予认定。2017年1月至2018年1月的每月租金标准按案涉协议书的约定应为每月31208元。因此，租金总额为809224.2元（153856.2+31208×21）。第二，关于占用费问题。双方租赁关系在2018年1月结束后，因费用问题一直没有达成一致意见，而中古楼公司也一直没有撤离案涉租赁物，故鸿泰公司要求中古楼公司支付2018年2月1日至2018年6月30日房屋占有使用费的诉请有理，予以支持。但如上述，每月标准参照租金标准应为31208元，合计156040元。鸿泰公司主张的违约金实为利息，但因其主张的起算时间及计算标准理据不足，故不予支持。中古楼公司应按中国人民银行同期同类贷款利率从鸿泰公司起诉之日即2018年6月21日起至清偿之日止计付利息。第三，关于水电费问题。首先，鸿泰公司主张电费单价为1.3元，水费单价为3.5元，后增加至3.8元，中古楼公司仅确认水费每立方米3.3元，电费每度0.75元，而鸿泰公司并没有提供其他证据予以佐证，故对其主张的计费标准不予认定，案涉水费按每立方米3.3元，电费按每度0.75元计算；其次，关于鸿泰公司主张的2015年11月至2018年1月的水电费，从已查明的事实可知，该期间用电总量为344320度[（5615-4461）×80+6300×40]，用水量12066立方米（12817-751），因此，该期间电费总额为258240元，水费总额为39817.8元，合计298057.8元。再次，鸿泰公司主张2015年3月至7月9日水电费合计126378元，但其仅提供《中古楼费用清单》为证，该清单只载明每月水电费总额，并未明确各月水电用量及单价，其也没有提供其他证据予以佐证，故应承担举证不能的不利后果，对其主张的该部分水电费金额不予认定，并酌定按上述2015年11月至2018年1月的水电费总额计算得出的每月水电费金额即11039.2元计算该部分水费数额，其中2015年3月-6月为44156.8元，7月1日至9日为3204.9元。因此，水电费总额为345419.5元。中古楼公司作为一人有限责任公司，陈伟灵是唯一股东，以个人账户收取鸿泰公司支付的员工工资补偿款，也不能证明公司财产独立于自己财产，故应对中古楼公司的债务承担连带责任。第四，关于装修补偿标准。因鸿泰公司在装修完毕后没有及时请专业第三方进行评估，却仅以案涉装修合同所涉工程款为依据计算装修补偿款，并多次催促中古楼公司交租等。而中古楼公司亦多次回复不确认装修补偿款的计算标准，要求请专业第三方进行评估，并声明将自行委托，平摊费用。但鸿泰公司仍没有委托专业第三方进行评估。在此情况下，为明确新酒楼装修造价，确定鸿泰公司应付装修补偿款和中古楼公司应付租金等费用，中古楼公司才单方委托专业第三方对新酒楼的装修造价进行评估，并对装修现场予以拍照留存。该举措为中古楼公司在鸿泰公司怠于履行评估义务又向中古楼公司催讨费用的情况下，为保障自身合法权益、避免双方今后更大争议及更大损失而所能采取的合理措施。毕竟后期发生的案涉租赁物由案外人承租且进行部分重新装修，原装修面貌已不复完整存在的事实也超出了中古楼公司的预想。鸿泰公司对中古楼公司主张的工程造价不予认可，但又不能提供充分有效的证据予以推翻，且盈科公司作出的造价与欧国栋主张的为新酒楼装修花费了几百万元也不矛盾，鸿泰公司在2017年5月份收到报告后也一直没有提出异议，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条关于“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，对鸿泰公司的评估申请不予准许。装修补偿标准应按盈科公司作出的评估价1996950.65元计算，为每平方米1131.4元（1996950.65÷1765），即鸿泰公司应向中古楼公司补偿装修差价1263773.8元（1131.4×1117）。因双方已约定用租金和水电费抵扣装修补偿款，故上述第四项日期扣除第一项和第三项款项后，鸿泰公司还需支付中古楼公司装修补偿款109130.1元。因此，对鸿泰公司诉请的租金、水电费及违约金均不予支持。第五，双方协议解除合同后，鸿泰公司应向中古楼公司退还押金134040元。关于中古楼公司主张的押金、装修补偿款违约金问题，该违约金实为利息。因双方并未明确约定上述费用的支付期限，故中古楼公司主张的逾期违约金起算时间及计算标准理据不足，不予支持。鸿泰公司应按中国人民银行同期同类贷款利率从中古楼公司提起反诉之日即2018年10月14日起至清偿之日止计付利息。第六，关于员工工资及食宿补偿款。中古楼公司主张鸿泰公司仍有113339元未支付，鸿泰公司予以确认，故予以认定。因双方对该款项已约定支付期限和违约金标准，故中古楼公司要求按月利率2%从2015年10月1日起至清偿之日止计付逾期付款违约金的诉请有理，予以支持。第七、如上述，因双方在2018年1月已达成终止租赁关系的合意，故中古楼公司要求鸿泰公司支付2018年2月至2018年9月员工工资及食宿补偿款150万元及利息的诉请，于法无据，不予支持。第八，鸿泰公司按合同约定向中古楼公司安置酒楼，中古楼公司也营业两年多，其并没有提供充分证据证实鸿泰公司存在其他违约行为，也没有证据证实其存在实际损失，故对中古楼公司主张的300万元违约金及利息不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认鸿泰公司与中古楼公司的租赁合同关系于2018年1月31日解除；二、中古楼公司、陈伟灵于判决发生法律效力之日起七日内连带向鸿泰公司支付占用费156040元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年6月21日起至清偿之日止计付利息；三、鸿泰公司于判决发生法律效力之日起七日内向中古楼公司退还押金134040元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月14日起至清偿之日止计付利息；四、鸿泰公司于判决发生法律效力之日起七日内向中古楼公司支付员工工资及食宿补偿款113339元，并按月利率2%从2015年10月1日起至清偿之日止计付逾期付款违约金；五、鸿泰公司于判决发生法律效力之日起七日内向中古楼公司支付装修补偿款109130.1元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月14日起至清偿之日止计付利息；六、驳回鸿泰公司的其他诉讼请求；七、驳回中古楼公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15213元，保全费5000元，合计20213元，中古楼公司已预交，由鸿泰公司负担15000元（已预交），中古楼公司负担5213元。反诉案件受理费34062元，中古楼公司已预交，由中古楼公司负担24062元，鸿泰公司负担10000元（上述费用法院均不予退还，双方于履行中迳付对方）。本院二审期间，鸿泰公司提交以下证据：1.中山市人民政府关于调整污水处理收费标准的通知（中府［2016］151号）；2.广东省物价局关于规范自来水总表与分表水费结算行为的指导意见，证据1.2共同证明鸿泰公司收取水费的标准符合中山市发展和改革局的相关规定，水费定价属于行政权力，法院将水费价格进行调整为低于物价管理部分规定的标准，没有法律依据也没有合理性；3.广东省发展改革委关于调整销售电价等有关问题的通知（粤发改价格［2017］498号）及附件，证明鸿泰公司收取电费的标准符合法律规定，中古楼公司、陈伟灵主张电价为0.75元缺乏依据，法院将水费价格进行调整没有依据；4.2017年5月-2018年2月份涉案租赁物所在的大楼其他商铺的用水清单，证明水费收费的单价是3.62元，一审法院将水费单价认定为每立方米3.3元认定有误。中古楼公司、陈伟灵确认证据1-3的真实性，不确认关联性；不确认证据4真实性、合法性和关联性，鸿泰公司提供的该证据使用的是发票专用章，发票专用章只能用于发票，鸿泰公司与水利公司之间肯定存在支付的依据，鸿泰公司应当出示中古楼公司发生的水费依据。上述证据1至3，因是政府部门公布文件，本院对其真实性予以确认，证据4盖有发票专用章，真实性确认。中古楼公司、陈伟灵提交以下证据：1.关于评估方法的说明；2.询价文件签收记录，证据1.2共同证明评估机构的评估不存在程序违法、缺乏评估资质等应予重新鉴定的情形，应当作为认定事实的依据；3.微信记录，证明欧国栋2018年9月30日第一次让中古楼公司搬迁，当时鸿泰公司已经贴封条无法搬迁，9月29日鸿泰公司发出文件让中古楼公司搬迁，但涉案酒楼已被鸿泰公司恶意处置，中古楼公司无法搬迁，不存在中古楼公司占用的问题；4.国家电力部门对平段、谷段及锋段电表设置和划分，证明从鸿泰公司主张电费按每度1.3元收取没有依据；5.水电统计表，证明一审法院计算水电总数错误；6.中山市公安消防支队古镇大队建设工程消防设计审核意见书（关于同意中山市中古楼餐饮服务有限公司建设工程消防设计的审核意见），证明中古楼公司自己装修的旧酒楼已经通过消防验收，鸿泰公司装修的新酒楼不达标。鸿泰公司不确认证据1.2的真实性、合法性及关联性，经过鸿泰公司查询，佛山市盈科工程造价咨询事务所有限公司仅具有造价咨询，其经营范围不包括评估；不确认证据3的真实性、合法性及关联性，与欧国栋的微信记录，需要庭后与当事人核实。为了防止损失扩大，在双方协商同意的情况下，将涉案租赁物锁住，且鸿泰公司已经多次催促中古楼公司搬离相关财物；不确认证据4的真实性、合法性及关联性；鸿泰公司认为一审法院对于用电量和用水量的推算正确，不认可中古楼公司、陈伟灵提交的证据5；确认证据6真实性合法性，不确认关联性，该证据无法证明是否验收通过跟鸿泰公司存在关系。对上述证据1、2，有印章及原件核对，真实性确认；证据3、4无原件核对，不确认真实性；证据5是中古楼公司单方自制的对水电费缴费通知函的统计，是否具备证明力，需结合其他证据判定。证据6有消防部门盖章，真实性确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年12月13日，鸿泰公司向一审法院出具情况说明，称于已2018年6月29日同意将涉案租赁场所交还曹一村。根据中山市发展和改革局网站上公布的自来水价格，非居民用水为1.80元/立方米。《中山市人民政府关于调整污水处理收费标准的通知》中规定从2016年12月31日起非居民生活用水的污水处理收费标准为1.40元/立方米，与水费一起征收的还有垃圾处理费0.42元/立方米，即现商业用水收费标准为3.62元/立方米。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于鸿泰公司与中古楼公司的租赁关系解除的原因问题；二、关于中古楼公司应向鸿泰公司支付租金及占有使用费的金额认定问题；三、关于水电费的问题；四、关于装修的面积差价补偿标准问题；五、关于押金、员工工资、食宿补偿款及相应的违约金的问题；六、关于租金、占有使用费及水电费的违约金问题；七、关于鸿泰公司需否向中古楼公司支付100万元违约金的问题。争议焦点一，关于鸿泰公司与中古楼公司的租赁关系解除的原因问题。鸿泰公司和中古楼公司对于一审法院认定双方的租赁关系是于2018年1月31日解除均无异议，但对一审法院认定双方是基于合意解除租赁关系持异议。鸿泰公司认为是因中古楼公司未按协议支付租金、水电费导致合约解除；中古楼公司则认为根据双方协议第二条第1款，是在结算装修补偿差价时一并结算租金、水电费，故中古楼公司不存在拖欠租金水电费的问题，反而是鸿泰公司借故停水停电，强制收回租赁物导致租赁合同解除。经核双方于2015年5月20日签订的《协议书》，对于装修差价补偿的标准和具体结算时间以及租金的具体交付时间或约定不明确或没有约定，其后双方也没有依约再加签《补偿协议》和就具体租赁事宜另行签订《租赁合同》，双方对协议书条款理解不一致，此乃引致双方纠纷的关键，由于履行时间未作限定，双方均能行使同时履行抗辩权，在未经法院评判的当时均不能认定存在违约行为，故本院认定双方均不构成违约。2017年11月30日，鸿泰公司向中古楼公司发出催款函，并“限中古楼公司七日内到鸿泰公司解决，否则鸿泰公司将断电停水并收回铺处理”，2018年1月21日，鸿泰公司收到中古楼公司的复函称“鸿泰公司错误计算中古楼公司欠费情况欠妥，鸿泰公司作出断水断电收回铺位的决定，其自收到通知后服从决定暂停营业……目前餐厅所有装修设施、物品完整维持原状，静待妥善处理”并向鸿泰公司交加涉案商铺钥匙，据此，一审法院认定双方达成了解除租赁关系的合意并无不妥，本院对此予以维持。争议焦点二，关于中古楼公司应向鸿泰公司支付租金及占有使用费的金额认定问题。对于拖欠租金数额，双方对2015年4月至7月7日的租金为153856.2元、2015年9月26日（新酒楼开业）至2016年4月26日免租（共7个月）、2016年5月至12月的租金为249664元均无异议，双方主要争议是关于2017年1月至2018年1月的月租金标准问题，根据《协议书》第三条的约定，2017年1月至2018年1月的租金标准为每月31208元，鸿泰公司主张已变更为每月33620元，中古楼公司不予确认，鸿泰公司也未能提交证据予以证明，故一审法院按每月31208元的标准予以认定正确，即中古楼公司应向鸿泰公司支付租金总额为809224.2元（153856.2元+249664元+31208元/月×13个月）。对于占有使用费数额。双方的租赁关系于2018年1月31日解除后，中古楼公司虽然暂停营业，但其在租赁场所中的物品仍然完整维持原状并未搬离，直至2018年6月底，鸿泰公司将涉案租赁物交还原业主曹一村。故鸿泰公司向中古楼公司主张2018年2月1日至2018年6月30日止的占有使用费应予支持，占有使用费支付标准亦应参照双方约定的月租金标准执行，即上述期间的占有使用费总额为156040元（31208元×5个月）。综上，中古楼公司应向鸿泰公司支付租金及占有使用费的金额应为965264.2元（809224.2元+156040元）。争议焦点三，关于水电费的问题。鸿泰公司主张2015年3月至2015年7月9日以及2015年11月至2018年1月期间的水电费。根据《协议书》记载，2015年4月2日鸿泰公司才从中山市正联商贸有限公司古镇电脑中心受让中古楼公司原商铺，故鸿泰公司无权向中古楼公司主张2015年3月份水电费。对于水费，鸿泰公司主张水费单价为3.5元，2017年4月后增加至3.8元，中古楼公司仅确认水费每立方米3.3元。由于双方对水费的计费标准没有约定，按可查明的政府公布实际水价进行计算，经查，中山市古镇镇的非居民生活用水综合价格为3.62元/立方米，而中古楼公司对于用水量没有异议，2015年11月至2018年1月的用水量为12066立方米（12817-751），即2015年11月至2018年1月的水费为43678.92元（3.62元/立方米×12066立方米）。对于2015年4月至2015年7月9日期间的用水量，由于鸿泰公司并未提供证据予以证明，故本院按2015年11月至2018年1月总水费的月均价1618元（43678.92元÷27个月）计算，即2015年4月至2015年7月9日期间的水费为5339.4元（1618元/月×3个月+1618元/月÷30天×9天）。即，中古楼公司应向鸿泰公司支付水费的总额为49018.32元（5339.4元+43678.92元）。对于电费，鸿泰公司主张电费单价为1.3元，中古楼公司仅确认电费单价为每度0.75元。由于双方对计费标准没有约定，而实际中的电费计收方式较为复杂（既分类别又分峰段），鸿泰公司未能提交证据证明其实际的缴费标准，应承担举证不能的不利后果，本院按中古楼公司自认的电费单价每度0.75元进行计算。同时由于证据显示涉案租赁商铺曾于2016年8月期间更换过电表，电表倍率由80倍变为40倍，中古楼公司2015年11月至2018年1月期间的用电量应分两段计算：2015年11月至2016年8月更换电表前的用电量为92320度[（5615-4461）×80倍]；2016年8月更换电表后至2018年1月期间的用电量为252000度（6300×40倍），故中古楼公司2015年11月至2018年1月期间的电费为258240元[0.75元/度×（92320度+252000度）]。至于2015年4月至2015年7月9日期间的用电量，鸿泰公司同样未提供证据予以证明，故本院按2015年11月至2018年1月总电费的月均价9564.4元（258240元÷27个月）计算，即2015年4月至2015年7月9日期间的电费为12433.7元（9564.4元/月×3个月+9564.4元/月÷30天×9天）。即，中古楼公司应向鸿泰公司支付电费的总额为270673.7元（12433.7元+258240元）。综上，中古楼公司应向鸿泰公司支付水电费共为319692.02元（49018.32元+270673.7元）。对于中古楼公司称按鸿泰公司《缴费通知单》记载的水电用量逐月相加的方式计得结果与一审核算结果不同，认为一审法院多计了23315.72元，由于本案中鸿泰公司仅提交了2015年11月至2018年1月的《缴费通知单》，而2015年4月至2015年7月9日期间的水电用量并不明确，中古楼公司亦未向法院列明其具体的计算过程，二审提交的水电统计表的数据也不完整（缺少2015年4月至2015年7月9日期间以及2016年9月的水电用量），在能查明具体水电用量的情况下，用水电表期末读数与期初读数之差来计算水电用量并无不妥，故本院对其抗辩意见不予采纳。另，因中古楼公司是一人有限责任公司，陈伟灵不能证明公司财产独立于其个人财产，故陈伟灵应对上述争议焦点二、三中中古楼公司拖欠鸿泰公司的债务承担连带清偿责任。争议焦点四，关于装修的面积差价补偿标准问题。双方的协议表述为“甲方（鸿泰公司）按其对新酒楼的装修标准补偿乙方（中古楼公司）面积差的装修差价，装修完毕请专业第三方来评估后加签补偿协议，具体金额待结算，支付方式为总金额转入总租金中扣除”，在合同的履行过程中，鸿泰公司按上半句“按其对新酒楼的装修标准”来理解该条款，认为应按其聘请的装修队的实际支出来核定装修面积差价补偿，而中古楼公司则按后半句“装修完毕请专业第三方来评估”后再核定装修面积差补偿款，因合同约定的不明确或前后矛盾，引致后面一系列的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯”的规定，第一，2015年5月20日《协议书》第一条第一点载明：“新洒楼地址按乙方原酒楼的档次进行装修”，中古楼公司称其原酒楼设计装修投入500余万元，原酒楼面积2880平方米，装修造价为1735元/平方米，故《协议书》第十条才会约定如不按约定给中古楼酒楼安置，鸿泰公司需支付500万元违约金。且从原酒楼的装修照片来看，装修档次较为高雅。第二，鸿泰公司与装修方胡道成签订的《装修合同》载明，“本工程二楼总工程70万元整不含税”“一楼工程造价待定，完工时间与二楼同步”“厨房防水总工程款1万元不含税”，该合同没有附具体的项目组成报价清单、数量及单价，也没有包含一楼工程造价，该报价依据不明，也不是整体的完整报价。且鸿泰公司仅以70万元总价来折算装修单价，装修单价为397元/平方米（70万元÷1765平方米），该装修单价与原酒楼的装修标准存在一定差距。第三，中古楼公司委托的专业第三方盈科公司的装修造价评估是根据精装修工程市场的平均询价确定，且报价均附有工程项目的详细组成、数量及单价。综上，一审法院按中古楼公司委托盈科公司评估的装修价格来核定装修面积差价补偿并无不妥，本院予以维持。即新酒楼装修价为1131.4元/平方米，鸿泰公司应补偿中古楼公司面积差的装修差价款1263773.8元（1131.4元/平方米×1117平方）。争议焦点五，关于员工工资、食宿补偿款、押金及相应违约金的问题。《协议书》第二条第2点约定“补偿金额从停业那天开始计算，每满30天准时结算一次，甲方直接将款汇入乙方账号”，旧中古楼酒楼于2015年7月8日歇业，新中古楼酒楼于2015年9月26日正式开业，在此期间，鸿泰公司分别于2015年8月11日和9月14日向陈伟灵转账支付补偿款各20万元，共40万元，鸿泰公司仍欠中古楼公司员工工资、食宿补偿款113339元，鸿泰公司抗辩该款可与租金、占有使用费抵扣不成立。至于中古楼公司还主张的2018年2月1日至2018年9月18日期间的员工工资、食宿补偿款150万元，因涉案租赁合同已于2018年1月31日合意解除，本院不予支持。同时，如前所述，在合同条款存在歧义，双方的争议主要是由于各自对合同理解不同而均向对方行使同时履行抗辩权导致，本院认定双方均不存在恶意违约的情形，故鸿泰公司应向中古楼公司返还押金134040元，对于中古楼公司主张的押金、员工工资、食宿补偿款的违约金，本院均不予以支持。争议焦点六，关于租金、占有使用费及水电费的逾期支付违约金问题。如上所述，由于双方所签订的协议书对租金、水电费的具体交付时间均没有明确约定，故也不存在逾期支付违约金问题。对鸿泰公司诉请求中古楼公司需向其支付租金、占有使用费及水电费的逾期支付违约金主张本院不予支持。争议焦点七，关于鸿泰公司需否向中古楼公司支付100万元违约金的问题。双方2015年5月20日签订的《协议书》第十条约定：“甲方（鸿泰公司）如不按合同规定的地址和面积、要求给乙方（中古楼公司）安置酒楼，应向乙方支付500万元的违约金”，对于该约定，鸿泰公司已如约履行，中古楼公司亦已在新址经营两年多，故对于中古楼公司该主张本院亦不予支持。综上所述，上诉人鸿泰公司、中古楼公司的部分上诉理由成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7384号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7384号民事判决第六、七项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7384号民事判决第二项为：中山市中古楼餐饮服务有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向中山市鸿泰物业管理有限公司支付租金及占有使用费965264.2元，水电费319692.02元，共1284956.22元，陈伟灵对该债务承担连带清偿责任；四、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7384号民事判决第三项为：中山市鸿泰物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起7日内向中山市中古楼餐饮服务有限公司退还押金134040元；五、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7384号民事判决第四项为：中山市鸿泰物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起7日内向中山市中古楼餐饮服务有限公司支付员工工资、食宿补偿款113339元；六、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7384号民事判决第五项为：中山市鸿泰物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起7日内向中山市中古楼餐饮服务有限公司支付面积差装修补偿款1263773.8元；七、驳回中山市鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回中山市中古楼餐饮服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15213元，保全申请费5000元，合计20213元，由中山市鸿泰物业管理有限公司负担5821元，中山市中古楼餐饮服务有限公司负担14392元；一审反诉案件受理费34062元，由中山市中古楼餐饮服务有限公司负担26017元，中山市鸿泰物业管理有限公司负担8045元。二审案件受理费48445元，由中山市中古楼餐饮服务有限公司负担36227元，中山市鸿泰物业管理有限公司负担12218元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年三月二十七日书记员  雷 媛