鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初26号原告：王小曾，男，1986年8月4日出生，汉族，现住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：时慧，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为变更、放弃诉讼请求，进行调解，代领法律文书。委托诉讼代理人：孙**壹，河南大正永衡律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：鹤壁市鑫源房地产开发有限公司，住所地鹤壁市淇滨区鹤煤大道与黄山路交叉口龙祥圣府商住楼**。法定代表人：王志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王治中，河南谦荣律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。第三人：崔学明，男，1956年9月22日出生，汉族，住河南省安阳市龙安区。委托诉讼代理人：刘粲阳，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。原告王小曾与被告鹤壁市鑫源房地产开发有限公司（以下简称鹤壁鑫源公司）、第三人崔学明所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小曾的委托诉讼代理人时慧、孙**壹，被告鹤壁鑫源公司委托诉讼代理人王治中，第三人崔学明委托诉讼代理人刘粲阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小曾向本院提出诉讼请求：1、确认鹤壁市淇××区××小区××单元××层东户房屋产权归原告王小曾所有，被告鹤壁鑫源公司协助原告王小曾办理该房屋的产权过户登记手续；2、本案诉讼费由被告鹤壁鑫源公司负担。事实和理由：2006年5月13日，第三人崔学明与被告鹤壁鑫源公司签订《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，约定由第三人崔学明对其所承建楼盘自建自销。2009年8月9日，我与第三人崔学明签订《购房协议》，约定第三人崔学明将其开发的鹤壁市淇××区××小区××单元××层东户房屋卖给我，价格为254820元，第三人崔学明将房屋交付给我居住至今，并口头约定在具备办产权证条件下，由第三人崔学明协调被告鹤壁鑫源公司为我办理房产登记手续，但直至现在，被告鹤壁鑫源公司仍拒绝协助我办理房屋产权登记，被告鹤壁鑫源公司的行为严重损害我的合法权益，故诉至法院。被告鹤壁鑫源公司辩称，1、涉案房产经第三人崔学明同意出售给了案外人米天元，后因第三人崔学明要求涨价，我公司又以35万元的价格进行了回购，案外人米天元交付我公司的购房款已经转交给了第三人崔学明；2、第三人崔学明自始不享有涉案房屋的物权，因为不动产物权变动一般应以登记为生效要件，且依据物权法定，当事人不能创设物权的种类和内容，物权法第九条规定物权经登记发生效力，未经登记不发生效力，根据查明事实，涉案房屋从未登记于第三人崔学明的名下，第三人崔学明不能依据登记取得涉案的所有权，我公司是记载于不动产登记簿的权利人，我公司因登记取得物权；3、第三人崔学明不能基于合法建造取得涉案房屋的所有权，首先物权法规定，建设用地使用权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外，即建设用地及建设附属物一般属于建设用地使用权人，本案建设用地使用权证载明的主体是我公司；其次，虽物权法规定，因合法建造等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，但合法建造取得物权必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法的土地权利，符合规划要求，本案国有土地使用权证、建筑用地规划取得证、工程规划许可证等均登记在我公司名下，即在涉案房屋的开发立项、规划建设过程中，我公司是相关的行政审批机关确定的建设方，第三人崔学明仅依据与我公司签订的合作协议不能直接认定为合法建造人，并因事实行为而取得物权；4、原告王小曾不能依据与第三人崔学明签订的房屋买卖合同取得所有权，因为我国实行合同效力与物权效力相区分的原则，合同是物权变动的原因，而不是直接产生物权变动的结果，根据这一原则不动产物权变动原因与物权变动结果是两个相互独立的法律事实，物权变动原因可以由当事人约定，但变动结果必须依据法律规定，未经登记不发生效力，因此第三人崔学明自始至终未取得涉案房屋的所有权，其将涉案房屋出售给他人属于无权处分，原告王小曾仅依据与第三人崔学明的合同不能取得涉案房屋的所有权。第三人崔学明述称，第三人崔学明与其他七名案外人与被告鑫源公司签订有《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，其中涉案3号楼由案外人郑天顺转让给第三人崔学明，由第三人崔学明进行建设，由此第三人崔学明享有对3号楼的所有权和处分权，第三人崔学明将涉案房屋出售给原告王小曾，并签订的房屋买卖协议合法有效，原告王小曾依法享有涉案房屋的所有权。另外，被告鹤壁鑫源公司所述经第三人崔学明同意将涉案房屋出售给案外人米天元不属实，被告鹤壁鑫源公司也未将房款交给第三人崔学明。本院经审理认定事实如下：2006年5月13日，鹤壁鑫源公司（甲方）与案外人马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰及崔学明（乙方）签订《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，约定由乙方共同出资1120万元购买位于鹤壁市淇滨区XX路南、XX路西共54.032亩国有土地，挂名在甲方名下，但该宗土地的使用权和所有权归乙方共同所有；规划确定后，楼位进行排序编号，各股东根据各自所占的股份大小，采取抓阄的形式选取楼位，该商业用地的使用权，由乙方共同商定，按各股东所占股份大小进行分配，楼位仍采取抓阄的形式确定；甲方组织各股东进行楼位排序及分配，组织配套工程竞标；各股东以本合同第四条取得楼位后，按照甲方要求的时间，自行组织进地施工；甲方未经乙方全体书面同意，无权对乙方出资的该块土地采取转让、抵押等任何行为。2006年9月12日，崔学明与案外人郑天顺签订《转让协议》，约定案外人郑天顺自愿将XX小区3号楼盘转让给崔学明施工出售。XX小区3号楼系崔学明投资建设，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鹤壁鑫源公司签订买卖合同；若由鹤壁鑫源公司出售房屋，购房款需打入崔学明账户。2007年4月24日，鹤壁鑫源公司与案外人米天元签订《商品房买卖合同》，约定案外人米天元购买的房屋为鹤壁市淇××区××小区××单元××层东户房屋，房屋价款为166197元，付款方式为签订合同时一次性付款。后鹤壁鑫源公司自认与案外人米天元解除《商品房买卖合同》，涉案房屋仍在鹤壁鑫源公司名下。2009年8月9日，王小曾与崔学明签订《购房协议》，约定王小曾购买涉案房屋即鹤壁市淇××区××小区××单元××层东户房屋，房款总价为254820元，付款方式为一次性付清，付清房款后，崔学明十日内将钥匙交给王小曾；具备办产权证条件时，崔学明应为王小曾及王小曾指定的人办理产权证，办证费用由王小曾承担。王小曾于签订协议时已向崔学明交付涉案房款235000元，崔学明在收据上载明王小曾下欠房款19820元，办证时补齐。现王小曾占有、使用涉案房屋至今。2010年6月27日，龙苑小区3号住宅楼经验收合格。2019年5月20日，崔学明就其居住的位于鹤壁市淇××区××小区××楼的房屋向本院提起所有权确认之诉，鹤壁市淇滨区人民法院经审理作出（2019）豫0611民初2691号民事判决认定位于鹤壁市淇××区××小区××楼××单元××楼东户归崔学明所有。吕丹丹不服一审判决上诉于鹤壁市中级人民法院。鹤壁市中级人民法院经审理认定，“崔学明通过合法建造的事实行为取得涉案房屋的所有权。理由是：一、从鑫源公司与崔学明等人签订的《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》及崔学明与郑天顺签订的《转让协议》，可以明确XX小区3号楼系崔学明投资建设，挂在鹤壁鑫源公司开发。虽然涉案土地使用权人登记为鑫源公司，但登记行为实质上是物权的公示方式，仅具有推定效力，本案讼争房屋已经通过工程验收，且并未被相关行政部门确定为违法建筑，因此，不论崔学明等人与鑫源公司是合作开发建设抑或是崔学明等人单独开发建设涉案房屋，均不能否定崔学明等人通过合法建造的事实行为取得涉案房屋所有权的事实。”。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据被告鹤壁鑫源公司与第三人崔学明《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》、《转让协议》约定，由第三人崔学明出资建造的龙苑小区3#住宅楼，房屋所有权归第三人崔学明所有，第三人崔学明可以自己售卖所建房屋；另外，涉案房屋经鹤壁市中级人民法院生效判决已确认第三人崔学明通过合法建造的事实行为取得涉案房屋所有权，第三人崔学明对涉案房屋享有所有权及处分权，故本院对第三人崔学明与原告王小曾签订《购房协议》的效力予以确认，原告王小曾要求被告鹤壁鑫源公司协助其办理涉案房产产权变更手续的诉请予合法有据，应予支持。综上所述，位于鹤壁市淇××区××小区××楼**××层**房屋归原告王小曾所有，被告鹤壁鑫源公司应协助原告王小曾办理产权变更手续。依照《中华人民共和国合同法法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：位于鹤壁市淇滨区XX小区X号楼东X单元X层X户房屋归原告王小曾所有，被告鹤壁市鑫源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告王小曾办理产权变更手续。案件受理费5122元，减半收取2561元，由被告鹤壁市鑫源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  王振平二〇二〇年四月一日书记员  赵 沙