安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初1178号 原告：临泉县国有资产运营管理有限公司，统一社会信用代码91341221MA2RB89Q7W(1-1)，住所地临泉县前进路****。 法定代表人：李发展，任经理。 委托诉讼代理人：刘德礼，安徽皖大律师事务所律师。 被告：洪克亮，男，1961年4月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告临泉县国有资产运营管理有限公司与被告洪克亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告临泉县国有资产运营管理有限公司法定代表人李发展，公司委托诉讼代理人刘德礼，被告洪克亮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临泉县国有资产运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除被告与临泉一中签订的租赁合同；2、赔偿原告91个月（2011年7月7日-2019年1月31日）房屋占用费227500元，违约金135000元，合计362500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据《十一届县委第33次常委会议纪要》（县委办2017第22期）、《三大国有公司筹建及运营推进会会议纪要》（县国资办2017第1期），临泉县国有资产运营管理有限公司对全县的经营性国有资产进行运行和管理，根据临泉一中移交的门面房资产统计表,此位于临泉一中南门西第13间的门面房属于原告进行管理、出租、使用。原告接手管理该门面房后，于2018年1月12日向被告送达了《告知书》，告知被告2001年7月1日与临泉一中签订的合同因超过了10年没有继续签订合同。另外根据县政府的统一要求，临泉县的所有国有资产房屋统一进行公开拍租。被告与临泉一中签订的房屋租赁合同需要终止原合同。经原告书面告知，但被告仍然不予理睬。被告没有支付自2011年7月1日以来的房屋占用费，为了维护原告的合法权益，原告起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告洪克亮辩称：1、原告无权干涉被告与临泉一中签订的《房屋租赁合同》，被告与临泉一中签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，受法律保护。原告向被告送达的《终止合同告知书》对被告不具有法律效力，原告诉求不能得到法庭支持。被告在2001年与临泉一中签订房屋租赁合同，双方约定租期10年，为2001年7月1日至2011年6月30日。被告得知其他商户与临泉一中签订的房屋租赁期限为50年，被告因生意需要就在2007年与临泉一中协商一致，双方将租赁合同的期限延长至50年。根据《合同法》第四十四条可知，原告在被告合同期限内向被告送达《终止合同告知书》严重损害了被告的合法权益，对被告不具有法律效力，应属无效。2、被告已经将50年房屋租金交给临泉一中，原告提出91个月的房屋占用费和违约金依法不应得到支持。如上所述，被告第一次与临泉一中签订租赁合同时按照约定将租金如数交给了临泉一中，在后来与临泉一中协商变更合同租赁期限后，被告也按照临泉一中的要求将剩余的租赁费通过转账方式交给临泉一中。因此，被告所使用的房屋有合同依据，且已缴纳了租赁费用，原告提出被告赔偿91个月的房屋占用费和违约金于法无据，依法不应得到支持。3、诉讼费被告不应承担。被告与临泉一中签订的房屋租赁合同系有效合同，受法律保护，被告已将50年房屋租赁费交给临泉一中，原告无权干涉被告与临泉一中签订的《房屋租赁合同》，原告诉求应当驳回，诉讼费应由原告自己负担。综上所述，被告认为解除合同是不可能的，合同约定50年没有到期，正在履行；被告有汇款单，租赁费已经交付，不应该赶被告走；合同履行才17年多，还剩30多年，应当继续履行合同。 经审理查明：2001年3月13日，安徽省临泉第一中学（以下简称临泉一中）出具收款收据，收取被告洪克亮“租房款”50000元，注明“其中扣除洪校长一年租房款7500元”。 2001年4月30日，被告洪克亮与临泉一中签订《房屋租赁合同书》，约定临泉一中将临泉县城关镇鲖阳路北侧临泉一中南门（西）第13间门面房出租给被告洪克亮，租赁期限10年，自2001年7月1日至2011年6月30日，租金“现金一次付清肆万元整”。《房屋租赁合同书》同时约定：一、租房期满后，乙方必须按时交回租房。1、乙方如继续租用，必须提前30天与甲方续签新合同，方可继续使用。但续租时不得按50年租金续40年交租，按50年租金续30年（或续10年）。2、乙方如超期（2011年7月1日）不交回租房，必须向甲方交违约金每天50元。 合同生效后，临泉一中将涉案房屋交付被告洪克亮占有使用。 2007年11月7日，被告洪克亮妻子吴敏向中国农业银行“教育会计核算中心”收款人“临泉一中”支付“租赁费”“肆万元整”。 被告洪克亮自认，“后来我找于校长签合同，于校长就给我一张空白合同叫我按以前约定的内容填写”，于是形成2007年11月7日《房屋租赁合同》，该合同将租赁期限变更为50年，自2001年7月1日至2051年6月30日，租金变更为82500元。经本院核实，2019年10月30日临泉一中出具《证明》，证明“2007年11月7日洪克亮与临泉一中《房屋租赁合同》中使用的临泉一中公章，经与2007年9月份会计凭证印章比对，系同一个公章。”。临泉一中办公室负责人张九歆在《证明》上签名，临泉一中加盖了公章。 2001年7月1日至今，被告持续占有使用涉案房屋。 经临泉一中财务核实，临泉一中确认被告两次向临泉一中交纳房租82500元的事实。 2012年4月23日，临泉县城市建设投资有限公司取得房地权证临房字第××号、第××号房地产权证书，涉案房屋登记在临泉县城市建设投资有限公司名下。 2017年11月15日，中共临泉县十一届县委第33次常委会议研究决定设立临泉县国有资产运营管理有限公司，公司的主要职能是对全县国有资产特别是经营性国有资产进行市场化管理和运营，并形成《十一届县委第33次常委会议纪要》。2017年12月5日，县委常委、常务副县长刘峰主持召开三大国有资产筹建及运营推进会，原则同意城投公司管理的门面房划转国有资产运营管理有限公司进行管理，并形成《三大国有公司筹建及运营推进会会议纪要》。 2017年12月5日，临泉县人民政府下发临政秘[2017]246号《关于成立临泉县国有资产运营管理有限公司的通知》，成立临泉县国有资产运营管理有限公司，公司运营范围包括对授权范围内的国有资产经营管理和运营；资产收购及处置；房屋租赁及销售，根据授权代理国有资产收益收缴业务等。 2017年12月19日，临泉县城市建设投资有限公司出具《国有资产移交说明》，根据以上会议纪要精神，将其管理的国有门面房移交给原告临泉县国有资产运营管理有限公司运营管理。 2018年1月12日，原告临泉县国有资产运营管理有限公司向被告洪克亮发出《告知书》，告知被告洪克亮，原告公司今后将对所有到期国有门面房在县公共资源交易中心进行统一公开招租，并以原房屋租赁合同约定的租赁期限10年逾期为由，要求被告上交房屋逾期占用费26000元，将租赁房屋腾出；如被告愿意继续租赁，原告承诺在同等条件下被告具有优先拍租权，如不愿继续租赁请及时上交房屋逾期占用费、腾出房屋。 诉讼中，原告申请对涉案的2007年11月7日的《房屋租赁合同》笔迹形成时间进行鉴定，我院及时委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定。由于“当事人无法提供补充样本材料且不同意对相关材料进行破损性检验”，该鉴定中心决定终止此次鉴定工作并退还鉴定材料。 本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告2001年4月30日与安徽省临泉第一中学签订的租赁期限为10年的《房屋租赁合同书》为有效合同。合同履行过程中，当事人通过协商对原合同内容进行变更，符合法律规定。虽然2007年11月7日的《房屋租赁合同》内容为被告洪克亮个人填写，但临泉一中负责人将空白合同交给被告填写应视为临泉一中对合同内容向被告授权。临泉一中在合同上加盖了公章并实际履行了合同，被告也按照合同约定足额交付了房屋租金。没有证据证明2007年合同内容不是临泉一中的真实意思表示，亦没有证据证明2011年6月30日后临泉一中对被告洪克亮的租赁期限、租赁费用等提出过异议，更无证据证明被告洪克亮伪造合同或盗盖公章。同时参照本院审理的关联案件，本院认为2007年11月7日的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，但租赁期限超过二十年的部分无效。 2007年11月7日《房屋租赁合同》约定租赁期限自2001年7月1日至2051年6月30日，显然，2001年7月1日至2021年6月30日的二十年租赁期限至今没有超过，该合同对双方当事人仍具有法律约束力，当事人应当严格按照约定和法律规定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 2018年1月12日，原告临泉县国有资产运营管理有限公司向被告洪克亮发出《告知书》，告知被告洪克亮租赁期限于2011年6月30日已经到期，要求被告腾退房屋并交纳房屋超期占用费，并非通知被告解除房屋租赁合同。况且，合同当事人之前没有约定解除合同的条件，现在也没有出现合同法规定的可以解除合同的情形，原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。被告与临泉一中房屋租赁合同租赁期限尚未满二十年，不存在房屋超期占用费，被告合法履行合同没有违约，原告要求被告赔偿房屋占用费及支付违约金的诉讼请求，本院亦不支持。 涉案房产系国有资产，登记在临泉县城市建设投资有限公司名下，临泉县城市建设投资有限公司将包含涉案房屋在内的国有资产移交给本案原告运营管理。本案原告根据临泉县人民政府及临泉县城市建设投资有限公司授权，对包括涉案房屋在内的国有资产拥有经营管理、房屋租赁及销售等权限，其向法院起诉要求解除合同系行使对国有资产的经营管理权能，原告的诉讼主体适格。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下： 驳回原告临泉县国有资产运营管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费3369元，由原告临泉县国有资产运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年四月二十三日 书记员 余文凤 附判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。