吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2401民初6568号 原告：刘传伟，男，汉族，图们市富阳房地产开发有限公司总经理，现住：吉林省敦化市渤海街振兴社区。 委托诉讼代理人：陈思国，吉林敖东律师事务所律师。 被告：延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司，住所:吉林省延吉市解放路。 法定代表人：尤爱华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庆波，该公司职员。 第三人：孟宪国，男，汉族，延边州新兴工业区规划建设局局长，现住：吉林省延吉市进学街双阳社区。 原告刘传伟与被告延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司（以下简称温馨港湾宾馆）、第三人孟宪国之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日作出（2016）吉2401民初4042号民事判决后，被告温馨港湾宾馆不服本判决提出上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）吉24民终3号民事裁定，发回本院重审。本院于2017年4月13日受理后，2017年12月11日作出（2017）吉2401民初2470号民事判决后，原告刘传伟不服本判决提出上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）吉24民终162号民事裁定，发回本院重审。本院于2018年10月9日受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘传伟的委托诉讼代理人陈思国，被告温馨港湾宾馆的委托诉讼代理人扈玉海、李庆波到庭参加诉讼，第三人孟宪国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘传伟向本院提出诉讼请求：1、请求判令温馨港湾宾馆立即支付2014年8月至2018年7月租金2362632元、鉴定费23600元，共计2386232元及利息（以574776元为基数，自2014年8月1日始至实际给付之日止；以574776元为基数，自2015年8月1日始至实际给付之日止；以574776元为基数，自2016年8月1日始至实际给付之日止；以638304元为基数，自2017年8月1日始至实际给付之日止；按中国人民银行同期贷款利率支付利息）；2、诉讼费由温馨港湾宾馆负担。事实与理由：刘传伟将拥有产权的房屋在2014年出租给温馨港湾宾馆使用，该房屋为延房权证字第510630号，为商业用途，建筑面积为5035.98元，租赁面积为3000㎡，现因温馨港湾宾馆至今未交纳租金。 温馨港湾宾馆辩称：一、刘传伟与温馨港湾宾馆之间就房屋租赁签订了书面租赁合同，约定年租金20万元，因刘传伟也参与了温馨港湾宾馆的投资装修，公司运行后，双方对装修费用的投入等事宜产生了争议，刘传伟或刘传伟的代表人柴青江提起了一系列的诉讼，并保全了公司账户，为此拖欠租金，温馨港湾宾馆同意按双方约定支付租金，刘传伟要求鉴定租金于法无据，请求依法裁决。刘传伟基于鉴定向温馨港湾宾馆主张租金数额无依据。 孟宪国未到庭陈述:一、孟宪国与温馨港湾宾馆的法定代表人尤爱华系亲属关系，与刘传伟原系朋友关系。2013年10月左右,刘传伟多次找到孟宪国,说其购买了原新罗饭店房产，已经闲置两年多，看能否帮其盘活，后经孟宪国介绍妻妹尤爱华与刘传伟合伙利用该楼盘经营如家酒店，由于该楼房属老旧楼房,2014年装修时已闲置断水、断电、停热多年，室内取暖、上下水、电路都已报废，室外防水、外墙马赛克都已脱落、窗户都已报废，拆除装修难度大，投资高，因此双方口头约定,由尤爱华负责组织人员对该楼房进行整体盘活，利用一、二楼部分区域及三楼以上区域经营如家酒店，一、二楼其它门市房待水、电、暖等配套设施安装后由刘传伟对外出租，该楼盘整体盘活及酒店装修费用双方各承担50%，酒店利润双方各50%，一、二楼其它门市房租金归刘传伟所有。双方于2014年3月20日签订房屋租赁合同,按合同约定酒店使用区域租金每年20万元，租期10年。而后尤爱华组织人员对该楼房进行了整体拆除装修，于2014年5月7日注册成立温馨港湾宾馆，股东由尤爱华及刘传伟委派的代理人柴青江组成，双方各占50%股权，整体拆除装修共花费了670余万元。宾馆于2014年8月8日营业，酒店会计、出纳由刘传伟及其妻子石国丽委派，一楼门市刘传伟对外进行了出租。装修期间刘传伟支付了部分装修费，并提供了部分装饰材料，宾馆开业后，尤爱华多次要求刘传伟履行协议，支付不足50%部分装修款，刘传伟均以投资过高、酒店房租太低、态度不好等理由予以搪塞拒不支付装修款，因此双方产生矛盾。由于尤爱华在日本经商，很多时候不在国内，且当初是孟宪国介绍他们合作，因此孟宪国受尤爱华委托，多次与刘传伟、石国丽进行沟通解决，后来刘传伟、石国丽提出退股，要求返还其投入的装修款，平分经营利润后，重新签订房屋租赁协议，期间由于对投资成本、经营利润、退股后租金等均有分歧，一直未达成协议。2016年4月,刘传伟委派的代理人柴青江突然起诉公司要求分利润，并冻结了宾馆开业以来的全部经营所得。2017年柴青江又起诉公司，要求解散公司，与此同时刘传伟又利用宾馆财务人员系其委派，能够掌握公章及法定代表人章的前提下，在未经法定代表人签字的情况下，私自加盖了一份虚假的只有一页纸的2016年4月23日签署的房屋租赁协议，以房东的角度于2016年6月将公司告上法院。本院于2016年11月25日做出判决，后经州中院先后两次驳回一审判决，发回本院重新审理。二、孟宪国从未给刘传伟提供过2016年4月23日房屋租赁合同，该合同系刘传伟利用酒店财务人员系其委派，能够掌握公章及法定代表人章的前提下，在未经法定代表人签字的情况下,私自加盖的一份虚假房屋租赁合同。1、在客观上双方在当时情况下没有达成该合同的可能，因为这有悖常理。孟宪国一直代表温馨港湾宾馆与刘传伟进行洽谈解决未果，后已撕破脸皮恶语相加，且刘传伟已通过其委派的代理人柴青江起诉公司要求分利润解散公司，并冻结了开业以来的全部经营所得，孟宪国也于2016年4月21日短信告知孟宪国不管了，不会在两天后即2016年4月23日，在与刘传伟没有任何通话和信息沟通下，拿着一份一页纸、漏洞百出、已加盖完法人章和法定代表人章的、对温馨港湾宾馆极为不利的合同准确地找到刘传伟签字，刘传伟在原一审庭审过程中叙述该合同来源时，也是前后矛盾、漏洞百出，其于2011年买下的楼盘，到2014年已闲置近3年，且在其购买前就已闲置多年，系处于断水、断电、停热情况下的死楼，尤爱华花费大量人力物力，疏通各方面关系，将该楼盘活，刘传伟见该楼已盘活,见利忘义拒不履行协议，采取不择手段的方式达到商人逐利的目的；2、刘传伟不是单纯的房东身份，已认定刘传伟是实际投资人，是隐性股东，且酒店财务人员系其委派，公章及法定代表人章都在其掌控中，加盖公章很容易，另外短信中提到了租金每年70万,都是在刘传伟退股的情况下；3、该合同本身也是漏洞百出，涉及几百万元的房屋租赁变更协议只是一页纸，小四号字体，双方权利义务没有明确约定，且该合同明显是先盖的章后打印形成，如果真实孟宪国向其提供合同，绝不可能是这份，因刘传伟于2016年3月24日给孟宪国提供了一个邮箱地址,当日孟宪国给该邮箱发送了一份房屋租赁合同，以上事实均有短信记录和邮箱记录证明，需要明确的是，在刘传伟明确提出退出合伙基础上，双方才另行商议的房屋租金。 经审理查明：2011年11月29日，刘传伟取得位于延吉市解放路1001号的8层商业用房房屋所有权证，建筑面积为5035.98平方米。 2013年，刘传伟与孟宪国经协商，决定利用刘传伟所有的以上门市房屋合伙开办如家连锁酒店，之后，孟宪国组织人员对以上门市房屋进行拆除并重新装修，装修期间，双方各有投资，其中刘传伟投资现金150万元及部分装修材料款。 2014年3月20日，刘传伟与尤爱华签订房屋租赁合同，主要内容为：“刘传伟将其所有的位于延吉市解放路1001号的8层商业用房房屋3000平方米出租给尤爱华（包括附属通道、楼梯、楼顶平台、停车位等）；租赁期为10年，自2014年8月1日起至2024年7月31日止；双方约定，由于刘传伟房屋已空置3年，尤爱华租赁后需对房屋内包括电器、水暖、上下水、门窗及外部形象等基础设施进行全部更换，投资较大，且对该房屋有很大升值作用，因此自起租日起尤爱华租用范围内（含房屋、院落、设施设备等）之租金为20万/年，刘传伟同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，尤爱华无需支付本合同租金以外的其他任何费用”。 2014年8月1日，双方开办的如家连锁酒店开业。2014年10月30日，双方向延吉市工商行政管理局提交2014年3月20日的房屋租赁合同，2014年5月7日注册成立温馨港湾宾馆，法定代表人登记为尤爱华，股东登记为尤爱华和柴清江。期间，双方对前期装修投入及后期营业收入的账目问题产生纠纷。2015年4月，刘传伟向孟宪国提出退出合伙经营，并要求孟宪国向其支付租金，分割利润。孟宪国分别在2016年1月21日、2016年3月22日、2016年3月24日、2016年3月25日通过给刘传伟发送短信方式对装修投入、房租及利润分割问题进行协商，双方基本达成退伙意向，即一次性退还刘传伟投资款2226750元并以每年70万元的价格向其支付房屋租金，合伙经营期间的纯利润双方各一半的前提下，同意刘传伟退出合伙经营，但后因折旧费用问题未最终达成合意，刘传伟至今未退出合伙经营。 本案审理中，刘传伟的申请对租赁房屋2014年8月1日至2018年7月30日期间租金进行鉴定，经本院释明鉴定风险，刘传伟仍坚持申请鉴定，并同意承担鉴定风险。依据刘传伟的申请，本院委托延边诚信价格评估事务有限公司作出鉴定意见：2014年8月至2017年7月期间月租金47898元，2017年8月至2018年7月期间月租金53192元。刘传伟因此支付鉴定费23600元。 另查明，温馨港湾宾馆的登记股东柴清江、尤爱华，柴清江系代刘传伟持有温馨港湾宾馆股权，刘传伟为温馨港湾宾馆的实际投资人。审理中，刘传伟与温馨港湾宾馆认可双方存在房屋租赁关系，但租金一直未予支付。 认定上述事实的证据有：房屋所有权证、鉴定意见、鉴定费票据、营业执照、2014年3月20日房屋租赁合同、护照、短信记录、停热通知书、照片、当事人陈述。 本院认为，关于租赁合同效力问题。㈠刘传伟原审提供的2016年4月23日房屋租赁合同，合同双方为刘传伟与温馨港湾宾馆，根据刘传伟与孟宪国2016年1月21日、2016年3月22日、2016年3月24日、2016年3月25日的短信内容，因刘传伟提出退出合伙经营，双方就其退伙后装修投入、折旧费、租金及利润分割问题进行磋商，直至起诉前最后一次短信记录为2016年4月21日，双方仍未达成一致意见，没有直接证据证明双方对2016年4月23日租赁合同内容达成合意，该合同虽加盖温馨港湾宾馆公章及法定代表人尤爱华的名章，但没有尤爱华亲笔签名，且温馨港湾宾馆提出该合同形成期间，公司公章和法人名章由刘传伟委派的出纳田翠翠和会计进行管理，刘传伟认可财务人员是其委派，财务人员具体工作是温馨港湾宾馆分配，故在未有其他有效证据证明双方对装修投入、折旧费、租金及利润分割问题达成一致意见的情况下，不能仅凭该合同认定双方达成合意，故2016年4月23日房屋租赁合同不成立。㈡2014年3月20日，刘传伟与尤爱华签订的房屋租赁合同，该合同签订时温馨港湾宾馆尚未设立，尤爱华作为温馨港湾宾馆发起人股东，为设立温馨港湾宾馆租赁经营场地，温馨港湾宾馆成立后，租赁房屋由温馨港湾宾馆经营如家连锁酒店占有、使用至今；刘传伟主张该合同仅系用作工商登记使用，原审中提供柴青江证人证言（到庭）、本案中提供的双方在相关纠纷中调解时的谈话录音予以证实，根据相关法律规定，利害关系人证言不能单独作为定案依据使用，且在诉讼中当事人为达成调解协议或和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，何况录音证据内容不能直接证明刘传伟主张，故刘传伟的该主张，本院不予支持；从租赁房屋位置、地段、现状等情况看，每年租金20万，租金约定偏低，但该合同中对此作出了明确说明，原因是“租赁房屋已空置3年，租赁后需对房屋内包括电器、水暖、上下水、门窗及外部形象等基础设施进行全部更换，投资较大，且对该房屋有很大升值作用，刘传伟同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，尤爱华无需支付本合同租金以外的其他任何费用”。本院认为，双方合伙出资设立公司经营宾馆，存在前期投资装修等前提条件，但这些应属于双方合伙法律关系问题，在此基础上双方认可还存在租赁法律关系，租赁合同签订时租赁房屋尚未进行装修，从该合同内容看，刘传伟是在对租赁房屋当时的基础环境有充分认识和了解的情况下签订合同，无有效证据证实该合同系基于非租赁目的签订，依法成立的合同自成立之日即具有法律效力，故2014年3月20日房屋租赁合同的效力，本院予以认定。 关于刘传伟请求温馨港湾宾馆依据鉴定意见支付租金及利息的主张。㈠根据相关法律规定，股东为设立公司签订的相关合同，公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持，2014年3月20日房屋租赁合同虽系由刘传伟和尤爱华签订，但刘传伟有权选择温馨港湾宾馆承担合同责任，故对于温馨港湾宾馆提出诉讼主体不对、双方没有租赁关系的反言抗辩，无法律依据，有悖诚信原则，本院不予支持。㈡温馨港湾宾馆虽至今未支付过租金，但租赁房屋一直由其占有使用，进行经营至今，刘传伟已履行了出租人交付租赁物的义务，故双方签订的租赁合同已经实际履行。㈢法律应充分尊重当事人的意思自治和契约自由，在双方已签订有效租赁合同的情况下，无法律依据采用鉴定意见计算租金，本案中刘传伟坚持申请鉴定，鉴定前本院已明确释明鉴定风险，故其应自行承担不利后果。综上，租金应按2014年3月20日房屋租赁合同约定支付,即2014年8月1日至2018年7月30日四年，租金共计80万元。对于利息主张，因双方合同中未明确约定租金支付时间，故本院支持自2016年6月3日原审起诉之日起的利息。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定㈢》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告刘传伟支付租金80万元及利息（以80万元为基数，自2016年6月3日始至全部支付之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计息，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。 二、驳回原告刘传伟的其他诉讼请求。 案件受理费25890元（原告已预交），由原告刘传伟负担14090元，被告延吉市温馨港湾宾馆管理有限公司负担11800元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长 李 雪 审判员 金菊华 审判员 徐丽华 二〇二〇年四月二十八日 书记员 滕 杰