广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初867号 原告（反诉被告）：温燕萍，女，1978年4月8日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：陆瑞琪，男，1975年10月12日出生，壮族，住广西贵港市港**。 被告（反诉原告）:广西红日东升投资有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：张功科，董事长。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 第三人：广西大兴投资有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：梁炜。 原告温燕萍诉被告广西红日东升投资有限公司暨反诉原告广西红日东升投资有限公司（以下简称红日东升公司）诉反诉被告温燕萍、第三人广西大兴投资有限公司（以下简称大兴公司）定金合同纠纷一案,本院于2020年1月21日受理后,依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告温燕萍及其委托诉讼代理人陆瑞琪，被告红日东升公司的委托诉讼代理人刘超军、喻桂林到庭参加诉讼。第三人大兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本诉原告温燕萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告红日东升公司立即双倍退还原告定金6万元；2.本案所有诉讼费用由被告承担；事实和理由:原告与被告于2019年4月14日签订《商品房认购协议书》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）位于南宁市兴宁区住宅（以下简称该房），建筑面积为58.89平方米，按建筑面积计算单价为9850元／㎡，实际成交总价为580067元，乙方在本协议签订时向甲方交纳了30000元购房定金。协议书签订当日，原告向被告交纳了30000元定金。原告交纳定金后，登陆“南宁市商品房智能销售公示平台”查询该房的备案情况，发现该房竟然已经备案；得知此情况后，原告马上联系售楼小姐要求处理，此后售楼小姐反馈该房的确是备案在第三人名下，为此原告要求退还保证金，但被告拒之不理。基于上述意见，原告与被告签订认购协议书，但被告故意隐瞒已将涉案房屋出售给他人的事实，并继续收取原告交纳的定金的行为，违背了诚实信用原则，严重破坏了买卖市场秩序。原告收到反诉状后才知道被告已经将涉案房屋出售给案外人，说明被告没有按合同约定履行义务。被告的行为已构成违约，应当双倍返还定金给原告。 本诉被告红日东升公司辩称：1.红日东升公司不存在违约，根据双方签订的商品房认购协议，原告应先履行支付义务，红日东升公司再履行交付房屋的义务，由于原告拒绝付款，导致红日东升公司无法履行相应义务，系原告违约在先；2.红日东升公司有能力履行协议，已获得第三人大兴公司的充分授权，取得涉案房屋的处分权，履行协议交付房屋没有任何阻碍，红日东升公司也明确告知原告该房屋是代售关系，可以办理过户并向原告出示了委托书；3.红日东升公司已履行通知义务，原告放弃认购后，红日东升公司已通知原告解除协议。综上，红日东升公司不构成违约，系原告违约在先，应由原告承担不利的法律后果。 第三人大兴公司未到庭陈述意见。 反诉原告红日东升公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2019年4月14日签订的《商品房认购协议书》，于2019年5月23日已经解除；2.判令扣除反诉被告定金30000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失（律师费服务费：5000元），以上二、三项金额共计35000元；4.判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月14日签订《商品房认购协议书》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）位于南宁市兴宁区住宅（以下简称该房），建筑面积为58.89平方米，按建筑面积计算单价为9850元／㎡，实际成交总价为580067元，乙方在本协议签订时向甲方交纳了30000元购房定金。协议书签订之时，反诉原告售楼人员明确告知反诉被告，该房是第三人大兴公司委托代为销售，已经备案在第三人名下，并且向反诉被告出示了委托书，证明反诉原告获得授权销售该房。协议书签订后，反诉原告多次电话联系反诉被告，要求反诉被告按约定支付购房款及配合办理相关手续。但反诉被告拒不履行义务，已构成严重违约。鉴于此，反诉原告于2019年5月23日使用邮政快递送达《函》给反诉被告，通知解除双方于2019年4月14日签订的《商品房认购协议书》、没收定金30000元及有权另行出售该房。协议解除后，反诉原告于2019年5月25日将该房出售给案外人梁XX，并于2019年7月3日办理了商品房预售合同登记备案。反诉被告自己放弃购买机会，导致协议不能履行，协议的目的不能实现，应归责于反诉被告，应承担不利的法律后果。根据合同法的有关规定，反诉原告有权扣除定金并要求赔偿损失。 反诉被告温燕萍辩称：在签订涉案《认购协议》前，反诉原告的工作人员没有告知反诉被告房屋已经备案登记在第三人名下，也没有给反诉被告出示大兴委托红日东升公司销售涉案房屋的委托书，也没有告知涉案房屋备案的相关事项；根据《认购协议》及相关法律的规定，红日东升公司的行为已经构成根本违约，应双倍返还定金给反诉被告；红日东升公司要求反诉被告承担律师费没有依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人大兴公司未到庭陈述答辩意见。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:1.本诉被告在涉案的《认购协议书》履行过程中是否存在未告知备案登记相关事项等违约行为？本诉原告诉请解除《认购协议书》并要求本诉被告双倍返还定金是否合法有据？2.反诉被告在履行涉案《认购协议书》过程中是否存在违约行为？反诉原告诉请确认涉案的《认购协议书》已于2019年5月23日解除并诉请扣除反诉被告支付的定金30000元、反诉被告赔偿损失5000元是否合法有据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了举证和质证。第三人大兴公司未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。对到庭当事人无异议的证据，本院经审查评议后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月14日，温燕萍（认购方，乙方）与红日东升公司（出卖人，甲方）签订了一份《商品房认购协议书》，约定乙方认购甲方位于南宁市兴宁区住宅（以下简称该房），建筑面积为58.89平方米，按建筑面积计算的单价为9850元／㎡，实际成交总价为580067元；第三条约定乙方应在本协议签订时向甲方交纳30000元的购房定金，并自愿选择向甲方支付购房款的方式为一次性付款，乙方须在签订本协议7日内一次性付清房款580067元（含已付定金）；第五条约定乙方应在接到甲方签订《合同》的通知之日起七日内携带本协议书及交纳购房定金收据的原件等资料自行到XX·XX售楼部签订《合同》；第六条约定乙方须在签订《合同》时将甲方已为其垫付的首期专项维修资金4534.53元付清给甲方；第七条约定非因甲方原因，乙方未能按期履行本协议第五、六条约定之义务的，视为乙方不履行本协议并自动放弃对该物业的认购权，甲方有权解除本协议并将乙方认购的物业转售他人及没收乙方所交定金，且甲方无须向乙方承担任何的赔偿或者补偿责任；第八条约定如甲方在本协议签订之日起七日内，未经乙方书面同意而将乙方认购的物业另售他人的，本协议即行解除，甲方应双倍返还乙方所交的定金，但甲方无须向乙方承担任何的赔偿或补偿责任。协议书签订当日，温燕萍向红日东升公司交纳了30000元定金，红日东升公司开具了《收据》予以确认。温燕萍于签订上述认购协议书当日查询涉案的房屋已备案，遂与红日东升公司的员工联系告知已备案事项，认为红日东升公司有点欺诈行为，表达了要求退款的意思。2019年4月23日，红日东升的售楼人员在与原告微信沟通中，当原告问及大兴公司是否有委托红日东升公司来帮其销售涉案房屋时，红日东升的售楼人员回复称委托是有的但具体不清楚。 2019年5月22日，红日东升公司向温燕萍发出了一份《函》，内容为：温燕萍与红日东升公司于2019年4月14日签订了一份《XX·XX商品房认购协议书》，认购红日东升公司位于南宁市兴宁区，约定协议书签订后七天内温燕萍将总房款580067元的余额550067元一次性补足给红日东升公司，但截至今日温燕萍未履行约定补足全款，红日东升公司也多次打电话通知温燕萍携带相关资料到红日·山湖售楼部办理相关手续，但温燕萍也不履行，已严重违约。因此红日东升公司决定：一、终止2019年4月14日与温燕萍签订的《红日·山湖商品房认购协议书》；二、没收温燕萍缴纳的定金30000元，并有权另行出售上述物业。红日东升公司提交的证据显示该函于2019年5月23日送达给温燕萍。 2019年5月25日，红日东升公司与案外人梁XX另行签订了一份《红日·山湖商品房认购协议书》，交易的房屋即温燕萍原认购的位于南宁市兴宁区房屋；成交的总价款和应付清给红日东升公司的首期专项维修资金数额与温燕萍认购时的数额一致，即总价款为580067元，应付清红日东升公司的首期专项维修资金为4534.53元。红日东升公司提交的《收据》显示梁XX已于签订认购协议书当日向红日东升公司付清总房款和首期专项维修资金。2019年7月1日，梁XX与红日东升公司交涉案房屋的买卖签订了正式的《南宁市商品房买卖合同》，并于2019年7月3日进行了登记备案。 另查明：红日东升公司提交了一份大兴公司于2019年3月1日出具的《委托书》，内容为：大兴公司于2013年购买红日东升公司位于南宁市兴宁区（房号分别为XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX），总面积为431.15平方米，因大兴公司需要，现委托红日东升公司代大兴公司将以上房源对外销售，大兴公司收到房款后2日内无条件配合红日东升公司到南宁市住房保障和房产管理局撤销对应房源的备案登记手续，以便新业主得以签《商品房买卖合同》并备案登记。 本院认为:本案温燕萍与红日东升公司于2019年4月14日签订《红日·山湖商品房认购协议书》，依据合同的内容应为预约合同，该合同的当事人主体适格，意思真实一致，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应遵守，全面履行各自义务，应当遵循诚实信用原则，履行相应的重要事项告知等义务。本案中，红日东升公司在与温燕萍签订认购协议书前已将涉案房屋备案至大兴公司名下。尽管红日东升公司提交的《委托书》显示大兴公司委托红日东升公司销售涉案房屋。但基于查明的事实，红日东升公司在与温燕萍签订认购协议书时并未告知该事项，直至2019年4月23日温燕萍追问时才由销售人员答复大兴公司有委托红日东升公司销售涉案房屋。温燕萍在获知涉案房屋已备案时即向红日东升公司表达了要求退款的意思。而红日东升公司则于2019年5月22日向温燕萍发出了解除认购协议书的《函》，并于2019年5月25日与案外人另行签订涉案房屋的认购协议书，于2019年7月1日与案外人签订了正式的《南宁市商品房买卖合同》，于2019年7月3日进行了登记备案。双方的行为表明认购协议书签订后磋商未成，而未能继续签订正式的商品房买卖合同，涉案的认购协议书已无法继续履行，符合解除的条件，应当予以解除。解除时间上，红日东升公司主张的2019年5月23日较为合理，本院予以采信。在合同解除的原因上，首先是红日东升公司在签订认购协议书时未向温燕萍告知涉案房屋已备案的事实，未将大兴公司委托红日东升公司销售涉案房屋的事项及时告知温燕萍，红日东升公司对导致认购协议书无法继续履行而解除，双方未能签订正式的商品房买卖合同负有主要的责任。而温燕萍未按照认购协议书的约定时间支付剩余房款，亦未向红日东升公司及时提出解除认购协议书，在红日东升公司发出解除认购协议书的《函》后，亦未有积极与红日东升公司交涉的相关证据，在认购协议书的履行过程中存在懈怠行为，对认购协议书的解除亦负有一定的责任。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，红日东升公司应当向温燕萍返还定金30000元。经考量双方在履行认购协议书过程中的过错程度后，本院对温燕萍要求双倍返还定金的诉请不予支持。鉴于红日东升公司自身存在的过错，其主张扣除定金30000元及赔偿律师服务费的诉请，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、、本诉被告广西红日东升投资有限公司向本诉原告温燕萍退还购房定金30000元； 二、驳回本诉原告温燕萍的其他诉讼请求； 三、确认反诉原告广西红日东升投资有限公司与反诉被告温燕萍2019年4月14日签订的《XX·XX商品房认购协议书》于2019年5月23日解除； 四、驳回反诉原告广西红日东升投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费650元，由本诉原告温燕萍负担325元，由本诉被告广西红日东升投资有限公司负担325元；反诉案件受理费338元，由反诉原告广西红日东升投资有限公司负担300元，由反诉被告温燕萍负担38元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇二〇年四月十八日 书记员  韦绍锋 ——