福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1736号 原告：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区民族路**。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门联安管理咨询有限公司，住，住所地厦门市思明区湖滨南路******之1/div> 法定代表人：林挡梁，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈文仕，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓冰，福建天翼律师事务所律师。 被告：杨碧卿，女，1934年1月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈志阳（系杨碧卿儿子），男，住厦门市思明区。 被告：陈凤娟，女，1966年2月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 法定代理人：杨碧卿（系陈凤娟母亲），住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈志阳（系陈凤娟弟弟），男，住厦门市思明区。 原告厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）与被告厦门联安管理咨询有限公司（以下简称联安公司）、杨碧卿、陈凤娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保开公司的委托诉讼代理人吴婷婷、陈香凝，被告联安公司的委托诉讼代理人陈文仕、何晓冰，被告杨碧卿、陈凤娟及其二人共同委托诉讼代理人陈志阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保开公司向本院提出诉讼请求：1.解除保开公司与联安公司就厦门市思明区一楼房屋形成的不定期租赁关系；2.联安公司、杨碧卿、陈凤娟立即向保开公司腾空返还厦门市思明区一楼房屋；3.联安公司、杨碧卿、陈凤娟立即向保开公司支付自2019年5月1日起至实际腾房之日止的租金及前述不定期租赁关系解除后的房屋占用费（均以每月24746元／月为标准计算）及违约金（2019年5月违约金以24746元为标准，自起按日千分之三计算至实际当月租金还清之日，以此类推，2019年6月至解除之日止每月违约金均以24746元为标准，自次月1日起按日千分之三计至当月租金实际还清之日）。事实和理由：2013年6月1日，联安公司与厦门市公房管理中心（现为厦门市房屋事务中心）签订一份租赁合同，约定租赁标的物为局口横巷32号一楼，实际该房屋坐落为，租赁面积为39ｍ2，租赁期限自2013年6月1日起至2015年12月31日止，每月租金为175元，租金应于每月月底前付清，逾期支付租金的，须按日千分之三支付逾期付款违约金。根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办［2015］171号文）以及《厦门市人民政府关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的公告》，保开公司于2015年9月1日起全面承接了厦门市思明区辖区内市直管公房的经营管理权，双方履行前述合同终止后并未重新签订租赁合同。依据厦国土房（2015）478号文规定，讼争房屋租金标准自2016年1月1日起调整为22484元／月，联安公司按该标准向保开公司缴纳租金至2016年7月31日，后开始拖欠租金。另，依据厦国土房（2018）671号文规定，讼争房屋的租金标准自2019年1月1日起调整为24746元／月，联安公司按该标准补足讼争房屋租金至2019年4月30日。讼争房屋现由杨碧卿及陈凤娟作为店铺经营使用。保开公司认为联安公司无权将讼争房屋提供给杨碧卿、陈凤娟使用，其作为承租方，应负有交还房屋的义务。为防止国有资产流失，特提起如上诉求。 联安公司辩称，一、态度积极配合。联安公司一直按厦门市政府办文件要求，积极配合相关租赁公房的管理和移交。二、福利公房历史遗留问题。保开公司起诉的讼争房屋租赁使用具有福利安置宿舍房性质，讼争房屋属于四十多年前开始的实际承租使用人、厦门市金属制品厂给予老职工杨碧卿一家的福利公房承租使用权，属于历史遗留问题。处理应该尊重历史原因，照顾使用职工及其家属的合理利益。三、保开公司与联安公司的权利属性类似，也只是对福利公房承租使用权的代管。讼争房屋的原使用管理人是厦门市金属制品厂，是二轻联社的所属市属集体企业；在企业改制后，归由联安公司统一管理，讼争房屋一直由杨碧卿一家实际承租使用。四、保开公司超标准擅自扣划款应当立即归还联安公司。保开公司按照自己的评估价扣划联安公司银行账户上的资金作为联安公司租用局口横巷32号房屋（无法确认该房屋与保开公司主张的局口街32号是否属于同一处房屋）的租金，缺乏法律依据和合同依据，应当将多扣划的租金908408元中的901408元及资金占用费予以退还。保开公司已经擅自从联安公司账户扣取讼争房屋2016年8月1日至2018年12月31日租金652036元，超标准多扣了款项646961元,另外从2016年1月1日至2016年7月31日租金157388元超标准多扣了款项156163元,2019年1月1日至2019年4月30日租金98984元超标准多扣了款项98284元。合同约定月租金175元，联安公司从未认可、从未主动缴交保开公司所主张高额租金标准，实际承租人杨碧卿曾经上访反映不合理、不接受的意见。到目前为止，已经擅自多扣去901408元，保开公司应该立即退还我司。综上所述，保开公司对联安公司的诉讼、诉讼请求缺乏相应的事实根据和法律依据，恳请法院查明事实，依法调解或者作出公平合理的裁决。 杨碧卿、陈凤娟辩称，其二人与保开公司不存在任何租赁关系，是向联安公司承租取得局口街32号房屋。杨碧卿夫妻是厦门金属制品厂的员工，1988年起厦门金属制品厂为解决职工住房困难将该房屋出租给杨碧卿一家居住。1994年，因家里生活困难向厦门金属制品厂申请将该房屋部分用于开店，厦门金属制品厂批复同意。2013年开始，联安公司告知因为房屋部分作为店铺，所以将租金调整为每月866元，已按该租金标准支付租金至2015年12月底。2016年起，因联安公司告知因移交管理权以及租金调整暂时不收取租金，此后才未再支付租金。房屋现由杨碧卿、陈凤娟使用，其中一楼用于开店，搭建的阁楼用于居住。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办〔2015〕171号文），将思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权移交保开公司具体经营管理，思明区人民政府负责日常监管，市国土房产局负责产权管理，市财政局负责资产监管。2015年9月1日，保开公司正式承接管理思明辖区内的市直管公房。 厦门市思明区房屋共计一层，建筑面积为38.93平方米，为我市直管公有房屋。2020年3月19日，厦门市住房保障和房屋管理局出具一份《直管公房证明》，载明“厦门市思明区（租赁合同地址为局口横巷32号一楼）房屋系我市直管公有房屋，2015年9月1日起，上述直管公房的经营管理权已移交给厦门市旧城保护开发有限公司”。 杨碧卿原系厦门市二轻集体企业联社下属企业厦门市金属制品厂的员工，长期向该厂承租局口街32号房屋。1993年11月3日，杨碧卿因生活困难，曾向厦门市金属制品厂申请在该房屋门房厅划出5平方米用做店面。同年11月8日，厦门市金属制品厂批复同意。1996年9月5日，杨碧卿（乙方）与厦门市龙图五金工业公司（甲方，以下简称龙图五金公司）签订了一份《缴纳租金协议》，约定乙方承租甲方管理的局口横巷32号，面积为51.9平方米的住宅用房，自1995年9月起，月租金调为56元，租金由甲方根据市规定核定，在房屋结构、用途及租金标准变更时，其租金相应调整。原由甲方代扣租金现改为乙方自己缴纳，乙方应于每月20日以前向甲方财务部缴纳当月租金，逾期未交乙方应交纳每日2%的滞纳金。2007年1月1日，杨碧卿（乙方）与龙图五金公司（甲方）又签订了一份《住宅租赁合同》，约定向该公司承租局口横巷32号一楼，计租面积39平方米，每月租金为175.3元，租赁期限2007年1月1日至2007年12月31日止，该合同第二条约定房屋月租金金额由甲方根据《厦门市公有住宅租金标准》核定，房屋结构、用途、设备及租金标准变更时，其租金也得相应调整。在租赁期限内如政府调整公有住宅租金标准，租金按新的租金标准执行，本合同仍然有效。前述合同期限届满后，杨碧卿继续使用前述房屋，并自2013年6月起按866元/月的标准支付租金至2015年12月31日止。龙图五金公司、联安公司均为厦门市二轻集体企业联社的下属企业，联安公司承接管理归属厦门市二轻集体企业联社的公房工作后，杨碧卿开始向联安公司支付前述租金。2003年7月9日，杨碧卿之女陈凤娟作为经营者，以局口街**房屋作为住所注册成立了厦门市思明区姬拉服饰店。目前，杨碧卿、陈凤娟仍在该房屋中其自行搭建的阁楼中居住，一楼部分则用于店面经营。 另查明，2013年6月1日，原厦门市公房管理中心（出租方、甲方）与联安公司（承租方、乙方）签订了一份《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》（以下简称讼争租赁合同），约定房屋坐落为局口横巷32号一楼，总建筑面积39平方米，用途为宿舍，租赁期限自起至2015年12月31日止，月租金为175元。合同第三条约定租金按月支付，乙方应于每月底前付清当月租金，逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠租金的违约责任；合同第四十五条约定乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金，乙方逾期支付租金超过3个月的，甲方有权单方解除本合同并追索拖欠租金及占用费。自2015年9月1日起，联安公司开始向保开公司支付前述合同约定的租金。讼争租赁合同约定的租赁期限届满后，联安公司并未腾退约定的租赁房屋。2016年1月至7月，保开公司通过银行代扣方式每月从联安公司银行账户划扣22484元。2016年8月8日，联安公司向保开公司提交一份《关于暂停支付大同路345号等7处房屋租金的申请》，载明“我司已于2015年12月24日向贵司正式递交49处非住宅公房房屋的退租申请，在双方共同努力下已完成42处房屋的退租交接工作。目前，尚有大同路345号等7处非住宅公房因历史原因情况较为复杂，在移交房屋过程中存在较大困难，我司正积极与贵司寻求解决问题的办法。在此期间，贵司根据对上述房屋评估后的租金标准继续向我司收取房屋租金。由于原承租户都是老企业，已停止经营生产，企业经济状况困难。为此，我司申请自2016年8月起，贵司暂停收取上述房屋租金，待退租工作完成后，我司将根据双方协商结果承担应支付的租金等。特此申请”。2016年10月9日，联安公司又向保开公司提交一份《关于要求全部移交公房的情况说明》及租户情况附表，载明“厦门联安管理咨询有限公司作为承担厦门市二轻集体企业联社赋予的二轻物业经营运作企业，在处理公房退租过程中得到贵司的大力支持，双方从实际出发，经多次沟通协商已完成了41处公房的移交工作，现将最后8处公房退租移交情况向贵司说明……四仙街4-10号一层（面积310m2）、土地（面积1071m2）及二轻联社在此土地上出资建造的会场（面积468m2）及所有平屋。我司拟全部移交给贵司，作为补偿要求贵司解决以下问题：……2.局口横巷32号原企业分配给职工居住，由于历史原因该职工改为店面，公房原租金为175元/月，2016年公房评估价为22484元/月，由于前后租金差距太大，租户无法接受，希望贵司据实情给予解决”，租户情况附表中记载“局口横巷32号1楼租赁面积为39m2，承租人杨碧卿，原厦门市龙图五金工业公司职工”。 2018年2月5日，保开公司通过银行代扣方式分多笔共计从联安公司银行账户划扣了317162.4元，从联安公司的关联企业厦门二轻物业服务有限公司（以下简称二轻物业公司）银行账户划扣了767739.4元。2018年2月23日，二轻物业公司向保开公司开具一份《说明》，载明“我司要求将贵司从我司账户多扣缴的房租以及滞纳金，用于缴纳厦门联安管理咨询有限公司承租的公房租金”。 还查明，2015年12月29日，原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局联合发出一份厦国土房〔2015〕478号《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》，载明根据市场评估租金标准对承租市公房管理中心和市旧城保护开发公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房的租金，该租金标准使用期限为2016年1月1日至2018年12月31日，其中局口横巷32号一楼的月租金评估为22484元，评估用途为商业，建筑面积为39平方米。2018年12月29日，原厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局联合发出一份厦国土房〔2018〕671号《关于调整市直管非住宅用房租金标准的通知》，载明根据市场评估租金标准对承租市公房管理中心和市旧城保护开发公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房的租金，该租金标准使用期限为2019年1月1日至2021年12月31日，其中局口横巷32号一楼的月租金评估为24746元，评估用途为商业，建筑面积为39平方米。 本案审理中，联安公司于2020年2月18日收到本案应诉材料。 保开公司主张其通过银行代扣方式划扣的款项包括了讼争房屋在内共计八套房屋的欠付租金，其余七套房屋纠纷已经解决完毕，经核算前述划扣款项中的751020元用于抵扣讼争房屋租金，该部分款项可抵扣讼争房屋截至2019年4月30日止的租金。联安公司主张其与保开公司就讼争租赁合同中约定的租赁物存在不定期租赁合同关系，但无法核实该租赁物是否为局口街32号，主张扣除其他七处房产的款项后，被划扣款项中的751020元用于抵扣局口横巷32号房屋的租金。 本院认为，本案中双方争议焦点包括：1.讼争租赁合同约定的租赁物是否为；2.讼争租赁合同约定的租赁物自2016年1月起的租金标准。 关于讼争租赁合同约定的租赁物是否为房屋。各方均确认杨碧卿实际长期租住于房屋，其举证证明租赁该房屋的合同即《缴纳租金协议》、《住宅租赁合同》中均约定租赁房屋为“局口横巷32号”，联安公司在2016年10月9日向保开公司提交的《关于要求全部移交公房的情况说明》以及所附租户情况附表也均将杨碧卿承租的房屋表述为“局口横巷32号”，综上情形，可以认定原厦门市公房管理中心根据讼争租赁合同实际交付的租赁物实为。 关于讼争租赁合同约定的租赁物自2016年1月起的租金标准。 原厦门市公房管理中心与联安公司签订的讼争租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。保开公司自2015年9月1日承接管理思明辖区内的市直管公房后，联安公司也已向保开公司支付租金，因此讼争租赁合同的出租人已经变更为保开公司。讼争租赁合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满后，保开公司及联安公司均认可双方就该合同约定的租赁物形成了不定期租赁关系，根据我国合同法第二百三十六条的规定，不定期租赁关系期间，原租赁合同继续有效，即仍应按原合同约定的租金标准履行。现保开公司主张应按照新的租金标准计算2016年1月起的租金，应举证证明该主张符合双方约定或系双方合意。首先，讼争租赁合同虽名为非住宅房屋租赁合同，但合同中的租赁用途又明确约定为“宿舍”，且175元/月的租金标准显然并非商业用途房屋的租金标准；现保开公司主张按商业用途评定的租金标准计算自2016年1月起的租金与讼争租赁合同的前述约定本意不符。其次，2016年1月起，联安公司虽继续承租讼争房屋，但并未主动依照保开公司主张的新租金标准支付租金，其分别于2016年8月8日向保开公司发出《关于暂停支付大同路345号等7处房屋租金的申请》，于2016年10月9日又向保开公司提交《关于要求全部移交公房的情况说明》，该两份材料内容包括申请暂时停付租金，表示待完成退租事宜后进行结算以及租户对新的租金标准无法接受，要求予以解决等，并未对保开公司主张的新租金标准明确表示接受认可。再次，保开公司主张其已收到讼争房屋2016年1月至2019年4月期间的租金，但该部分款项并非由联安公司主动支付，而由保开公司通过银行代扣方式直接从联安公司及其关联企业二轻物业公司银行账户予以扣划，二轻物业公司于2018年2月23日向保开公司开具的《说明》，也仅代表该公司同意被扣划的款项用于缴纳联安公司承租公房的租金，无法证明对保开公司主张的租金标准无异议。综上所述，保开公司以厦国土房〔2015〕478号文、厦国土房〔2018〕671号文为依据，主张按商业用途评估的租金标准计收讼争房屋2016年1月1日起的租金，依据不足，本院不予采信。 综上所述，保开公司要求解除其与联安公司就房屋形成的不定期租赁关系，符合法律规定，联安公司于2020年2月18日收到本案应诉材料，即于当日收到保开公司的解除通知，双方前述不定期租赁关系于2020年2月18日解除。该不定期租赁关系解除后，联安公司应将租赁房屋返还给保开公司，杨碧卿作为实际使用房屋的次承租人，陈凤娟作为杨碧卿的同住家属，均负有共同腾退讼争房屋的义务。如前分析认定，讼争房屋2016年1月1日至2020年2月18日期间的租金应按原合同约定175元／月计算，合计为8684元。保开公司已扣划的款项超过了联安公司应付租金，且双方对租金标准确存在争议，因此对保开公司要求联安公司支付逾期付款违约金之诉求，不予支持。鉴于讼争不定期租赁合同关系已于2020年2月18日解除，讼争房屋权属登记确属商业用途，且实际也是用作店面经营，因此2020年2月19日起的占用费可按厦国土房〔2018〕671号文中载明的评估价24746元／月计算。因杨碧卿、陈凤娟并非讼争不定期租赁关系的相对方，联安公司将讼争房屋出租给杨碧卿具有一定福利性质，联安公司与杨碧卿之间的租赁关系应另行处理，因此对保开公司基于房屋租赁合同关系要求杨碧卿、陈凤娟共同支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市旧城保护开发有限公司与厦门联安管理咨询有限公司就厦门市思明区一楼房屋形成的不定期租赁关系于2020年2月18日解除； 二、厦门联安管理咨询有限公司、杨碧卿、陈凤娟于本判决生效之日起六十日内将厦门市思明区一楼房屋腾空交付给厦门市旧城保护开发有限公司； 三、厦门联安管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付厦门市思明区一楼房屋的房屋占用费（按24746元／月的标准，自2020年2月19日起计至该房屋实际腾空交付给厦门市旧城保护开发有限公司之日止）； 四、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费1920元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担960元，厦门联安管理咨询有限公司负担960元。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年四月七日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。