文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民初49号原告（案外人）：谭明萍，女，1982年10月31日出生，户籍地重庆市江**，现住重庆市渝**。委托诉讼代理人：谭杰灵，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓昭辉，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码91500103691245487F。负责人：杨文，该分行行长。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆富高新京置业有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝田村**绅帝大厦**5-1一社会信用代码915001076965559861。法定代表人：金孝，该公司经理。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告谭明萍与被告恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行）、第三人重庆富高新京置业有限公司（以下简称富高新京置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告谭明萍及其委托诉讼代理人谭杰灵，被告恒丰银行重庆分行的委托诉讼代理人唐文凯、王芮，第三人富高新京置业公司的委托诉讼代理人王路路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭明萍向本院提出诉讼请求:1.确认谭明萍对位于巴南区鱼洞箭河路X号的房屋享有权利；2.停止对巴南区鱼洞箭河路X号房屋的执行；3.案件受理费由恒丰银行重庆分行和富高新京置业公司负担。事实和理由：本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形，谭明萍对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行。首先，人民法院查封案涉房屋时间为2019年1月24日，在此之前的2016年12月1日，谭明萍与富高新京置业公司之间已就案涉房屋订立了《商品房买卖合同》；其次，2018年1月2日，谭明萍已经支付全部购房款1742023元；再次，2016年11月20日，富高新京置业公司与谭明萍订立《租赁关系转移协议》将富高新京置业公司对陈春琴、李朝芬（承租方）的权利义务概括转移给谭明萍，谭明萍自此对案涉房屋进行了占有使用，时间亦在人民法院查封案涉房屋之前；最后，案涉房屋未办理过户登记非因谭明萍自身原因所致。恒丰银行重庆分行虽系案涉房屋的抵押权人，但是恒丰银行重庆分行出具的《授信通知书》和《公告》证实，其同意富高新京置业公司出售案涉房屋，且恒丰银行重庆分行未在《公告》中公布监管账户，谭明萍支付购房款后恒丰银行重庆分行未收到购房款系其自身管理漏洞所致，谭明萍对此并无过错。恒丰银行重庆分行辩称，谭明萍的诉讼理由不能成立，应驳回其全部诉讼请求。事实和理由：1.谭明萍举示的证据不足以证明其支付了全部购房款。诉讼中谭明萍举示转款凭证载明的收款人并非富高新京置业公司，且谭明萍举示的转款凭证金额与合同约定金额相差20余万元，谭明萍解释系双方为规避税收对购房款进行调整，不符合常理。2.谭明萍举示的证据不足以证明其在人民法院查封前已经占有使用案涉房屋，诉讼中谭明萍举示的租赁协议无其他证据相互佐证，真实性存疑；3.案涉房屋未办理过户登记系谭明萍自身原因所致。诉讼中谭明萍的陈述以及其举示的《公告》证实，谭明萍在订立《商品房买卖合同》前对案涉房屋设有抵押的事实是知晓的，谭明萍与富高新京置业公司订立《商品房买卖合同》后，未按照《公告》要求将购房款划入恒丰银行重庆分行监管账户，而是径直向富高新京置业公司支付购房款，谭明萍未履行应尽的注意义务，具有过错。第三人富高新京置业公司述称，谭明萍与富高新京置业公司就案涉房屋订立的《商品房买卖合同》真实有效，谭明萍按照约定支付了全部购房款后，富高新京置业公司将案涉房屋交付给谭明萍占有使用，同意谭明萍主张对案涉房屋停止执行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭明萍举示以下证据：第一组《商品房买卖合同》、《委托服务协议》；第二组中国工商银行股份有限公司重庆西湖路支行查询交易明细、交通银行重庆北部新区支行账户交易明细、重庆农村商业银行客户付款回单和《收据》；第三组《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》；第四组《恒丰银行授信通知书》、《公告》；第五组《商品房买卖合同》（合同编号X、买房人李林、周必丽）及《不动产登记证明》。恒丰银行重庆分行举示以下证据：《执行证书（2018渝证字第55520号）》、重庆市高级人民法院（2018）渝执42号执行裁定书、重庆市高级人民法院（2019）渝执异34号执行裁定书、《房地权证》（渝【2016】巴南区不动产权第X号）及《不动产登记证明》。富高新京置业公司未举示证据。对于各方当事人无异议的以下证据：谭明萍举示的第一组证据《商品房买卖合同》、《委托服务协议》及第四组证据中的《公告》，恒丰银行重庆分行举示的《执行证书（2018渝证字第55520号）》、（2018）渝执42号执行裁定书、（2019）渝执异34号执行裁定书、《房地权证》（渝【2016】巴南区不动产权第X号）及《不动产登记证明》,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于谭明萍举示的第二组证据：中国工商银行股份有限公司重庆西湖路支行查询交易明细、交通银行重庆北部新区支行账户交易明细、重庆农村商业银行客户付款回单和《收据》，载明谭明萍通过刷卡和转账的方式支付11笔款项共计1742023元，本院认为，该组证据的真实性、合法性各方均无异议，至于关联性在本院认为说理部分进行评判。关于谭明萍举示的第三组证据《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，主要载明富高新京置业公司与谭明萍约定将富高新京置业公司（出租人）对陈春琴、李朝芬（承租人）的权利义务概括转移给谭明萍，拟证明谭明萍自2016年11月18日起对案涉房屋进行了占有使用。恒丰银行重庆分行质证对该组证据的三性不予认可。本院认为，谭明萍举示的《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，承租人陈春琴、李朝芬身份无法核实，该协议是否实际履行亦无其他证据予以佐证，故对该组证据本院不予采信。关于谭明萍举示的第四组证据中的《恒丰银行授信通知书》，拟证明恒丰银行重庆分行同意富高新京置业公司销售案涉抵押房屋。《恒丰银行授信通知书》主要载明：客户名称为富高新京置业公司；授信审批方案综述，1.在确保富高新京置业公司在我行无欠息的前提下，同意富高新京置业公司将拟销售的抵押物按不低于授信审批时评估价值的70%归还我行对应的贷款本息，归还后我行同意解除对应抵押物的抵押；2.新增管理要求：（1）富高新京置业公司成功收到售房款后，扣减相关费用，剩余款项存入我行监管账户，确保后期本息的偿还。（2）监管账户资金可用于后期出售抵押物时临时归还我行对应贷款本息，销售抵押物资金到位后立即存入我行监管账户。（3）要求经营部门加强监管措施，严格落实销售抵押物真实交易价格，通过确认销售合同、不动产发票等方式，确保我行信贷资金安全。（4）抵押物出售款项必须全额进入我行监管账户。（5）销售款项扣除因销售所产生的费用后，必须全额用于归还我行的贷款本息，不得挪作他用。（6）每笔抵押物的销售款项扣除相关交易费用、全额归还我行贷款本息后，才可以解除抵押以防脱保。（7）严格按照相关要求做好贷后管理，及时了解掌握企业的经营情况、财务运行情况及其他相关信息，发现风险预警信号及时采取措施并上报总行，确保贷款资金安全。本院认为，《恒丰银行授信通知书》与各方无争议的《公告》内容相互印证，共同证实恒丰银行重庆分行在案涉房屋销售款项进入监管账户先行偿还恒丰银行重庆分行借款本息的前提下，同意富高新京置业公司销售案涉抵押房屋，且诉讼中恒丰银行重庆分行对该事实予以认可，故对该组证据本院予以采信。关于谭明萍举示的第五组证据《商品房买卖合同》（合同编号X、买房人李林、周必丽）及《不动产登记证明》，拟证明恒丰银行重庆分行同意销售抵押房产，且为李林和周必丽办理了解押手续，谭明萍购买案涉房屋并无过错。恒丰银行重庆分行质证对该组证据的真实性、合法性和关联性均不认可。本院认为，谭明萍举示的该组证据系复印件，真实性无法核实，且该组证据中《商品房买卖合同》及《不动产登记证明》的相对方李林、周必丽并非本案当事人，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，富高新京置业公司（甲方、卖方）与谭明萍（乙方、买方）订立《商品房买卖合同》，主要约定：“商品房项目现定名为帝豪南城国际；乙方购买坐落于重庆市巴南区鱼洞箭河路X号的房屋，建筑面积为96.9平方米，房屋用途为非住宅属于商服用房；总成交金额为1397874元，建筑面积单价为14425.94元/平方米；乙方按照一次性付款的方式支付购房款，乙方于2016年11月23日支付购房款717874元、剩余购房款68万元分四期支付，第一期2017年3月1日前支付15万元，第二期2017年6月1日前支付18万元。第三期2017年9月1日前支付20万元，第四期2017年12月1日前支付15万元；交房期限为甲方应在2022年3月9日前将房屋交付乙方使用；甲方关于本商品房抵押情况声明：本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人恒丰银行重庆分行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第九条对房屋交付、交房手续的补充约定：“因乙方购买的该物业为现房且已有租赁关系，乙方在签订本协议时，已亲自到该物业室内实地查看，同意按照现有承租方装修标准现状交房，同意在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款。”诉讼中谭明萍举示的《商品房买卖合同》中未见附件六。2016年11月20日，谭明萍（甲方）与重庆房江湖信息科技有限公司（乙方）订立《委托服务协议》，主要约定：鉴于重庆房江湖信息科技有限公司有房产经纪资质及代理权限，现甲方委托乙方提供项目咨询服务。甲方拟购买富高新京置业公司开发的项目物业，甲方委托乙方提供经纪服务，该标的物业经乙方审核，物业五证齐全，标的物相关信息为开发商富高新京置业公司，项目名称帝豪南城国际；甲方为了享受开发商公示的优惠价格购买上述标的物业，现向乙方预交服务费10万元，请乙方代甲方向标的物业的卖方富高新京置业公司发出优惠购房邀约。本次缴纳的费用为支付乙方的经纪服务费，并不是甲方购房款的一部分。前述合同签订前后，谭明萍通过刷卡和转账的方式累计支付11笔款项共计1742023元：1.2016年11月18日，谭明萍通过工商银行转账支付10万元，交易场所为重庆市巴南区金字招牌广告批发。同日，重庆利欧房地产营销策划有限公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍购房款（巴南区鱼洞箭河路X号）10万元。2.2016年11月20日，谭明萍通过POS机刷卡支付16.5万元，收款人为重庆市巴南区金字招牌广告批发部。同日，重庆利欧房地产营销策划有限公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍11.5万元。同日，富高新京置业公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路X号购房款5万元。3.2016年11月20日，谭明萍通过POS机刷卡支付8.1万元，收款人为重庆房江湖信息科技有限公司。同日，重庆房江湖信息科技有限公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍8.1万元，楼盘位置帝豪南城国际。4.2016年12月1日，谭明萍通过POS机刷卡支付356023元，通过工商银行转账支付两笔款项分别为33万元和3万元，以上三笔款项共计716023元，收款人均为重庆市巴南区金字招牌广告批发部。2016年12月1日，富高新京置业公司出具《收据》两张，一张《收据》载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路X号购房款667874元，另一张《收据》载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路X号契税、印花税等共计48149元。5.2017年3月4日，谭明萍通过工商银行转账支付15万元，交易场所为富高新京置业公司。同日，富高新京置业公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路X号购房款15万元。6.2017年6月2日，谭明萍通过POS机刷卡支付17万元，通过工商银行转账支付3万元，通过交通银行转账支付20万元，以上三笔款项收款人均为富高新京置业公司。同日，富高新京置业公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路X号购房款40万元。7.2018年1月2日，谭明萍通过工商银行转账支付13万元，交易场所为富高新京置业公司。同日，富高新京置业公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路X号购房款13万元。再查明：2016年3月14日，富高新京置业公司（抵押人）与恒丰银行重庆分行（抵押权人）订立《抵押合同》，主要约定：鉴于富高新京置业公司和抵押权人签订了编号为2016年恒银渝借字第X号固定资产借款合同（以下简称“主合同”），为保障主合同项下债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产设定抵押。担保的主债权为主合同项下的本金13300万元，利率4.75%，到期日2021年3月14日。抵押人提供的财产是房产，抵押物清单载明抵押房产包含本案诉争房屋在内。2016年3月25日，重庆市国土资源和房屋管理局出具的《不动产登记证明》（渝【2016】巴南区不动产证明第X号）载明：证明权利或事项为土地房屋抵押权；权利人为恒丰银行重庆分行；义务人为富高新京置业公司；坐落于巴**鱼洞箭河路**等7处；附计债权金额为13300万元。2016年11月28日，恒丰银行重庆分行出具《公告》，载明：“广大购房客户：富高新京置业公司与恒丰银行重庆分行于2016年3月14日签订了编号为2016恒银渝借抵字第X号《抵押合同》，依据该抵押合同富高新京置业公司将其开发的位于巴南区鱼洞箭河路X号商业用房向我行提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，我行是合法有效的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，我行对已办理抵押登记的商业用房享有优先受偿权。目前富高新京置业公司与我行初步已达成还款解押实现销售的意向，我行拟同意富高新京置业公司对抵押物进行对外销售，但购房者购房资金（包括诚意金、定金、首付款等）必须进入我行监管账户，且富高新京置业公司满足一定还款额后我行方同意解押过户，现将已办理抵押登记的商业房产予以公示（抵押房产明细详见清单），敬请广大客户留意，并相互转告。具体情况请咨询我行相关人员。咨询电话：X。”2018年12月12日，中华人民共和国重庆市公证处作出（2018）渝证字第55520号《执行证书》，主要载明，债务人富高新京置业公司未完全履行合同约定的还款义务，构成违约，现债权人恒丰银行重庆分行依据具有强制执行力的债权文书申请出具执行证书。前述执行证书的执行标的为：1.借款本金107006061.60元、利息312657.20元、截至2018年11月6日的复利1516.85元、罚息255089.39元；2.2018年11月7日起的复利（以利息312657.2元为基数，按年利率4.75%上浮50%的标准计算，利随本清）；3.2018年11月7日起的罚息（以本金107006061.60元为基数，按照年利率4.75%上浮50%的标准计算，利随本清）；4.律师费34000元、公证费、执行费有及其他为实现债权而支付的费用。前述执行证书做出后，富高新京置业公司未履行付款义务，恒丰银行重庆分行遂向人民法院申请强制执行。2019年1月24日，本院做出（2018）渝执42号执行裁定书，裁定：查封了包含案涉房屋在内的多套房屋。查封期限为三年。2019年6月11日，案外人谭明萍对本院执行案涉房屋提出书面异议。2019年6月28日，本院做出（2019）渝执异34号执行裁定书，裁定驳回了案外人谭明萍的执行异议请求。谭明萍遂提起本案执行异议之诉。根据各方诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：案外人谭明萍对位于巴南区鱼洞箭河路X号商铺是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，谭明萍提出本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的构成要件，其对案涉房屋享有物权期待权足以排除执行的主张不能成立。事实和理由如下：一、本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于在人民法院查封前订立买卖合同的问题。本案中，谭明萍与富高新京置业公司于2016年12月1日签订《商品房买卖合同》，时间早于人民法院查封时间即2019年1月24日。虽然在《商品房买卖合同》签订前，案涉房屋已设立了抵押登记，但是谭明萍举示恒丰银行重庆分行出具的《公告》证实，抵押权人恒丰银行重庆分行同意富高新京置业公司销售案涉房屋，故前述《商品房买卖合同》合法有效。其次，关于合法占有的问题。虽然诉讼中谭明萍举示了《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，但是该协议中承租人陈春琴、李朝芬身份无法核实，且该协议是否通知承租人实际履行以及何时开始履行均无其他证据予以佐证，仅凭《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》无法得出谭明萍在人民法院查封前合法占有使用案涉房屋的结论。再次，关于购房款的支付问题。诉讼中谭明萍举示的银行查询交易明细、账户交易明细和客户付款回单证实其通过刷卡和转账的方式累计支付11笔款项共计1742023元。其中，《商品房买卖合同》签订当天（即2016年12月1日）支付3笔，共计716023元，虽然收款人均为重庆市巴南区金字招牌广发批发部，但是由富高新京置业公司出具《收据》两张，载明收到谭明萍购买巴南区鱼洞箭河路X号购房款667874元、契税印花税等48149元，收据总金额716023元与谭明萍转账金额相吻合，且诉讼中富高新京置业公司认可谭明萍支付该部分购房款项，应视为谭明萍按照富高新京置业公司的指示向重庆市巴南区金字招牌广发批发部支付了购房款及契税等共计716023元。《商品房买卖合同》签订后转账支付5笔共计68万元，收款人均为富高新京置业公司，且付款时间和付款金额与《商品房买卖合同》中关于按季度支付购房尾款68万元的约定相互吻合，故本院认定谭明萍已按照《商品房买卖合同》的约定支付了68万购房尾款。至于《商品房买卖合同》签订前支付的3笔款项，第1、2笔款项为2016年11月18日、2016年11月20日向重庆市巴南区金字招牌广发批发部支付10万元和16.5万元，虽然收款人并非富高新京置业公司，但是均由重庆利欧房地产营销策划有限公司出具《收据》，收款事项为谭明萍购买巴南区鱼洞箭河路X号的购房款，且《商品房买卖合同》订立过程中富高新京置业公司曾指示谭明萍向重庆市巴南区金字招牌广发批发部支付购房款716023元，诉讼中富高新京置业公司对该两笔款项亦未提出异议，故该两笔款项26.5万元应视为谭明萍向富高新京置业公司支付的购房款。第3笔款项2016年11月20日谭明萍向重庆房江湖信息科技有限公司支付8.1万元，由重庆房江湖信息科技有限公司出具收据，但是谭明萍举示其与重庆房江湖信息科技有限公司订立的《委托服务协议》约定由重庆房江湖信息科技有限公司提供项目咨询服务，谭明萍缴纳费用为经纪服务费，并非购房款的一部分。故谭明萍主张该笔款项为支付案涉房屋的购房款与事实不符。综上，谭明萍已向富高新京置业公司支付716023元+68万元+26.5万元=1661023元，超过《商品房买卖合同》中约定购房款金额1397874元，谭明萍解释为减少缴纳契税，实际购房款高于合同约定金额，结合富高新京置业公司认可谭明萍足额缴纳了购房款，故本院认定谭明萍已按照《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款。最后，关于未办理过户登记的原因问题。就本案而言案涉房屋上设立了抵押权系未能办理过户登记的原因。通常情况下，在抵押权人同意抵押物转让的情况下，应然的状态是转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，担保的主债务得到清偿后，抵押权随之灭失，但是在转让价款未用于清偿债务时，抵押权所担保的主债权并没有获得清偿的情况，抵押物上的抵押权负担并不能消失。就本案而言，谭明萍与富高新京置业公司于2016年12月1日签订《商品房买卖合同》第十一条第二项的约定证实谭明萍购买案涉房屋时知晓案涉房屋已设定抵押，抵押权人为恒丰银行重庆分行的事实，且谭明萍举示的《公告》亦证实恒丰银行重庆分行同意销售抵押房屋的前提是购房资金进入监管账户满足一定还款额后解押过户，谭明萍作为房屋买受人，付款时未按照《公告》要求联系恒丰银行重庆分行查实确定监管账户，除向富高新京置业公司支付购房款68万元以外，甚至按照富高新京置业公司指示向第三人重庆市巴南区金字招牌广发批发部付款981023元，未尽到合理的注意义务，其对于案涉房屋上设立抵押权所担保的主债权并没有获得清偿，恒丰银行重庆分行《公告》上约定解押过户的条件未能成就具有一定过错，故本案不符合非因买受人自身原因未能办理过户登记的构成要件。综上，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第二、四项构成要件。另，本案恒丰银行重庆分行申请实现的权利系抵押权，而依据《执行异议和复议规定》第二十八条谭明萍作为一般房屋买卖合同的买受人对案涉房屋享有的权利仅为将来可能过渡的准物权，并不能当然排除抵押权的执行。二、本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。而本案执行标的系商服用房，谭明萍不属于需要特别保护生存权的商品房消费者，故本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十九条。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回谭明萍的诉讼请求。案件受理费19315.87元，由谭明萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于最高人民法院。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年四月二十八日法官助理 黄 巍书 记 员 刘 丹