福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2177号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区吉庇路61号四至五层。统一社会信用代码：91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：林健，男，1965年1月10日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州市国有房产经营有限公司(以下简称国有房产公司)与被告林健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出(2018)闽0111民初4927号民事裁定，驳回国有房产公司的起诉。国有房产公司不服裁定，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2019年3月21日作出(2019)闽01民终2111号民事裁定，指令我院审理。本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产公司的委托诉讼代理人高超、被告林健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除原被告于2010年12月29日订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.被告立即将福州市晋安区XXX单元腾空退还原告；3.被告按每月80.7元的租金标准向原告支付自2016年1月起至合同解除之日止的租金(计至2018年7月30日拖欠31月计2501.7元)；4.被告每逾期一月按应付租金的5%向原告支付逾期违约金，计至2018年8月30日止为125元；5.被告未在判决指定的期限内退还房屋的，每日应按原租金标准支付房屋占有使用费，至被告实际退还房屋之日止；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告向原告申请公共租赁住房，经审查符合政府规定的承租条件。2010年12月29日，原被告签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将福州市晋安区XXX单元(建筑面积40.61㎡、使用面积34.36㎡)的廉租住房租赁给被告使用；租赁期限自2011年2月1日起至2013年1月31日止；每月租金80.7元，拖欠租金的，每逾期一月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，原告有权解除租赁合同，收回房屋并追讨拖欠的租金。 合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，合同到期后，被告虽未按合同约定重新签订租赁合同，但被告继续使用涉案房屋并支付租金，视作其同意按原合同继续承租涉案房屋并支付租金。然而被告自2016年1月起未依约缴纳租金，原告多次催缴，未果。被告的行为已构成违约。根据《福州市国有房产管理办法》第16条、《福州市公共租赁住房管理办法》第34条及合同约定，原告有权解除合同并收回房屋。合同解除后，如被告未能如期退还房屋的，应按原合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费，请求支持原告的诉讼请求。 林健辩称，其于2008年刑满释放后，在政府的帮助下于2010年才申请廉租住房，其无财产，亦无其他住房，不存在“资产超标”的问题，不同意解除合同。其未交纳租金是因为其刑满释放后，又于2016年9月被判入狱服刑7个月，2017年4月出狱后回家发现房屋已被他人出租了6、7个月时间，房屋内的物品也被搬走，其报警后才知道房屋被他人挂在“58同城”出租，当时有一对夫妇居住在其房屋。原告作为出租人管理不善导致被告无法正常使用租赁物，并遭受损失，被告因此不再缴纳租金。 原告围绕诉讼请求依法提交了福州市国有房产廉租住房租赁合同、廉租房排房通知单、租金发票（电子票打印）、催款通知、EMS快递详情单、晋安区关于取消公共租赁住房保障家庭保障资格的报告为证，被告林健亦提交了2017年4月的释放证明、无房证明为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月29日，原被告签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将福州市晋安区XXX单元(建筑面积40.61㎡、使用面积34.36㎡)的廉租住房租赁给被告使用；租赁期限自2011年2月1日起至2013年1月31日止；每月租金80.7元，拖欠租金的，每逾期一月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，原告有权解除租赁合同，收回房屋并追讨拖欠的租金。合同订立后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告亦依约支付房屋租金。合同期限届满后，原被告未再签订租赁合同。被告继续使用租赁物并依原租赁合同的约定支付房屋租金直至2015年12月31日止。 自2016年1月起被告未再交纳租金。2017年3月14日，晋安区住房保障和房产管理局与晋安区民政局联合作出榕晋房综﹝2017﹞42号关于取消公共租赁住房保障家庭保障资格的报告，该报告的附件即福州市2016年度四城区公租房跟踪审计发现问题复核名单(晋安区)第6页载明了对林健的核查结果“取消，已查区局无申报资料，资产超标”。 2017年12月4日，原告通过全球邮政特快专递EMS向被告林健寄送催收公共租赁住房租金的律师函，要求被告在接到通知后的7日内缴清所欠租金及滞纳金。因该邮件上载明的收件人地址为“福州市晋安区XXX单元”，并非被告实际租住XXX单元，故该邮件被以“无此门牌号”为由退回，未实际送达林健。 另查明，被告林健为刑满释放人员，无固定职业。林健因犯故意伤害罪于1993年4月19日被判处无期徒刑，服刑期间，减刑6次，减刑6年11个月，实际执行刑期14年零8个月又24天，于2008年1月13日刑满释放。之后于2009年8月10日与湖北省武汉市XXX的王丽华在武汉登记结婚，婚后生育一女林某某(2011年XX月XX日出生)。2016年6月6日，林健与王丽华登记离婚，离婚协议约定婚生女林某某由王丽华抚养并监护。 2016年9月30日，林健因容留他人吸毒罪被拘留，2017年1月19日被判处有期徒刑7个月，执行期满后于2017年4月29日被释放。后由福州市晋安区司法局鼓山司法所负责安置帮教，安置帮教时间从2017年4月29日至2022年4月28日。出狱后林健一人独自生活，无生活来源，亦无其他住房，遂于2019年5月16日申请城市居民最低生活保障，其所在的XXX社区于2019年6月5日对其申请进行了民主评审，同意其申请最低生活保障。但至法庭辩论终结前林健的申请未获得批准。 本院认为，原告与林健订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据合同法第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为原被告的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同履行期间，被告未依合同约定按期足额支付租金，至法庭辩论终结前即2019年10月31日止累计拖欠租金46个月计3712.2元(80.7元/月×46月)，原告请求按合同约定的80.7元/月的租金标准支付自2016年1月起的租金，本院予以支持。 合同约定，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金，被告自2016年1月开始拖欠租金，原告请求被告每逾期一个月按应收租金80.7元的5%支付自2016年2月起至2018年8月30日止的逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，可予支持。自2016年2月起至2018年8月30日止的逾期付款违约金为125.09元(80.7元／月×5%×31月)，原告请求支付125元，低于上述金额，本院予以支持。 考虑到林健为刑满释放人员，无固定职业，又无其他住房，且政府对其负有安置帮教的义务，若解除租赁合同势必使其陷入无处栖身的困境，不利于对其的帮教，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，且被告否认其“资产超标”，原告也未提供证据证明被告“资产超标”的具体情形，因此不宜简单的以“未申报财产、资产超标”为由解除与被告的租赁合同关系。综上，原告请求解除合同、腾退租赁物，本院不予支持。但林健在使用租赁房屋的过程中仍应按月足额支付合同约定的租金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林健应于本判决生效之日起十日内按每月80.7元的租金标准向原告福州市国有房产经营有限公司支付自2016年1月起至本判决生效的当月止的租金(计至2019年10月止为3712.2元)； 二、被告林健应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付自2016年1月起至2018年8月止的逾期付款违约金125元； 三、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告林健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴仕红 人民陪审员  林 翔 人民陪审员  叶 鸿 二〇二〇年四月八日 书 记 员  黄静晶 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。