北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初22864号原告：陈景福，男，1963年10月7日出生。委托诉讼代理人：王清华，北京市浩东律师事务所律师。被告：马桂香，女，1968年2月7日出生。被告：赵广庆，男，1963年3月1日出生。被告：王全山，男，1968年5月17日出生。被告兼被告王全山的委托诉讼代理人：王桂兰，女，1957年7月9日出生。委托诉讼代理人：刘坤，男，1984年3月16日出生。原告陈景福与被告马桂香、赵广庆、王桂兰、王全山房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，因刘某已死亡，后陈景福申请追加王桂兰、王全山作为共同被告，经审核本院予以准许。原告陈景福，被告兼被告王全山的委托诉讼代理人王桂兰及王桂兰的委托诉讼代理人刘坤庭参加诉讼。被告马桂香、赵广庆经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈景福向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告刘某、马桂香双方于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年3月10日，原告与刘某、马桂香签订了《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于北京市房山区某某镇某某村一区25号院6号楼1单元1601号房屋出售给原告，建筑面积72.47平方米，为棚改房，价格400000元，一次性付清全款，双方约定2019年3月12日交接房屋，自房屋产权证符合过户之日起30日内，双方共同向房屋权属部门办理产权登记，合同还对房屋权属状况，违约责任，税费、争议解决等事项进行约定。2019年3月11日，原告依约支付房款400000元。另悉，马桂香系刘某的女儿，马桂香与赵广庆系夫妻关系，双方签订合同时，马桂香告知原告，其是刘某唯一女儿。原告支付房款接收该房屋后，案外人王桂兰找到原告称自己也是刘某的女儿，并阻止原告居住所购买房屋，故诉至法院。马桂香、赵广庆未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。王桂兰、王全山辩称：不同意原告的诉讼请求，他们之间签订的合同是无效的，且签订合同时当时他们签有委托书，但是委托书签订之前刘某已经去世了，房屋是刘某遗产，还有王桂兰和王全山的份额，马桂香和赵广庆无权私自处分。经审理查明：2012年7月17日，出租方北京京煤集团有限责任公司长沟峪物业物业管理分公司（甲方）与承租方刘某（乙方）签订《北京京煤集团有限责任公司自管公房住宅租赁合同》，约定甲方将坐落于房山区长沟峪矿零三一区8排2号的房屋租予乙方，房屋租赁期自2012年7月1日至2017年6月30日止。2013年11月5日，北京金泰房地产开发有限责任公司（以下简称：金泰房地产公司）作为出卖人（甲方）与刘某作为与买受人（乙方）签订《北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置购房合同》（以下简称：《安置购房合同》），约定乙方自愿购买甲方在房山区某某村建设的工矿棚户区改造腾退安置住房，其住房坐落地址为：房山区某某镇国有工矿棚户区改造定向安置房项目（项目推广名：惠景新苑），3楼1单元16层1601号住房。后金泰房地产公司作为出卖人（甲方）与刘某作为与买受人（乙方）签订《补充协议》，约定乙方所购房的由甲方开发建设的房山区某某镇国有工矿棚户区改造定向安置房项目（项目推广名：惠景新苑）3号楼1单元16层1601号住房现经北京市公安局核定房屋坐落地址为：房山区某某镇某某村一区25号院6号楼1单元16层1601号住房。2019年3月10日，马桂香作为出卖人与陈景福作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为：北京市房山区某某镇某某村一区25号院6号楼1单元1601号（原惠景新苑3号楼1单元1601），该房屋所在楼层为16层，建筑面积共72.47平方米，该房屋规划设计用途为棚改房，暂未核发产权证。经买卖双方协商一致，该房屋的成交价格为400000元。交付时间在本合同签字之日一次交清，出卖人收款后为买受人打收条为准，双方约定于2019年3月12日交接房屋。并在同日，房屋出卖方提供委托书两份，其一载明：“本人：刘某，身份证号：×××，现委托赵广庆，身份证号×××，售卖房山区某某镇某某村1区25号院6号楼1单元1601号房屋事宜，小区名称惠景新苑，后续并协助办理房产过户事宜。委托人：刘某。受托人：赵广庆。”其二载明：“本人：刘某，身份证号：×××，现委托赵广庆，身份证号×××收售房山区某某镇某某村1区25号院6号楼1单元1601号（惠景新苑），房款事宜。委托人：刘某。受托人：赵广庆。”上述《房屋买卖合同》尾部出卖人处及委托书尾部的委托人处：虽有“刘某”的签字并摁捺手印，但经查签订合同时其已死亡。签订合同后，陈景福依约向马桂香支付了400000元购房款，马桂香将涉案房屋交付给陈景福。2019年3月11日，赵广庆出具收条一份，载明：“今日收到购房人陈景福共计40万元整，用于购买北京房山区某某惠景新苑6号楼1601单元。”交付后陈景福欲使用涉案房屋，与王桂兰、王全山发生纠纷，后陈景福于2019年3月19日报警，后北京市公安局房山分局于2019年4月29日出具《不予立案通知书》，其中载明：“陈景福，你于2019年3月19日提出控告赵广庆合同诈骗一事，我局经审查认为没有违法犯罪事实，根据《中华人民共和民刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。”审理中，陈景福申请证人郑某出庭，证人到某陈述当时签订涉案合同时刘某和马桂香并未在场，在场人有张姓村民、陈景福及其孩子，赵广庆及其孩子和郑某。赵广庆称因刘某和马桂香的身体原因不方便在场。刘某的马桂香在合同上的签字都是赵广庆将合同拿回家后签的。经查，刘某与其前夫有一女马桂香（于1968年2月7日出生）。王志与其前妻于1957年7月9日育有一女王桂兰，于1968年5月17日育有一子王全山。刘某和王志于1973年登记结婚。刘某与王志婚后无子女。马桂香、王桂兰和王全山与刘某、王志一起共同生活。刘某于2018年11月3日因病去世，王志于1998年6月28日因病死亡注销户口。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京京煤集团有限责任公司自管公房住宅租赁合同》、《北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置购房合同》、《补偿协议》、《房屋买卖合同》、证人证言、居民死亡医学证明、结婚证、证明信等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同系当事人真实意思表示，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，马桂香与陈景福签订《房屋买卖合同》时刘某已死亡，故涉案合同和委托书中刘某的签字不具有法律效力，则马桂香与陈景福签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分。但即使马桂香在与陈景福签订《房屋买卖合同》时对涉案房屋不具有单独所有权及处分权，且事后亦未取得其他继承人的追认，但《房屋买卖合同》对马桂香仍有效并具有法律约束力，上述合同对房屋买卖的标的物、交易价格、付款方式、房屋交付及过户、违约责任等均有约定，故陈景福与马桂香已形成房屋买卖关系。故陈景福主张其与马桂香所签订《房屋买卖合同》有效，于法有据，本院予以支持。马桂香和赵广庆经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、确认原告陈景福与被告马桂香于2019年3月10日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告陈景福的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告马桂香负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇二〇年四月二十八日书记员  李爽