广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13058号上诉人（原审原告）：东莞市协同企业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城洲面坊****。法定代表人：陈志光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐新军，广东懋成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何萍，广东懋成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区*******************物业、办公801、901号物业。诉讼代表人：胡松深，该分行行长。委托诉讼代理人：麦雄锋，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：单秀雯，广东汉章律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：东莞市旗峰对外贸易有限公司，住所地：广东省东莞市****堑头新楼工业街东莞裕光外贸创意产业园5号楼二楼A区。法定代表人：黎见新，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李舜超，男，汉族，1970年1月2日出生，住广东省东莞市莞城区******，公民身份证号码：442************031。被上诉人（原审被告）：王玉芳，女，汉族，1962年12月27日出生，住广东省东莞市莞城区****，公民身份号码：442************028。被上诉人（原审被告）：王玉梅，女，汉族，1970年3月8日出生，住广东省东莞市莞城区*****1*，公民身份号码：442************02X。上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈子贤，广东格雷兄弟律师事务所律师。上述四被上诉人的的共同委托诉讼代理人：李海林，广东格雷兄弟律师事务所实习律师。上诉人东莞市协同企业服务有限公司（以下简称为协同公司）因与被上诉人东莞银行股份有限公司东莞分行（以下简称为东莞银行东莞分行）、东莞市旗峰对外贸易有限公司（以下简称为旗峰公司）、李舜超、王玉芳、王玉梅案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。协同公司向一审法院起诉请求：1.依法停止对东府国用（2003）字第特****号的强制执行；2.依法确认登记在旗峰公司名下的东府国用（2003）字第特****号，协同公司享有面积为1839.3平方米的土地及其地上建筑物的财产权益，协同公司为该财产的共有人；3.本案诉讼费由东莞银行东莞分行、旗峰公司、李舜超、王玉梅、王玉芳承担。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回协同公司的全部诉讼请求。本案一审诉讼费71711.6元，由协同公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初5351号民事判决。协同公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决，确认登记在旗峰公司名下的东府国用（2003）字第特****号土地（以下简称为案涉土地），协同公司享有面积为1839.3平方米的土地及其上建筑物的财产权益，协同公司为该财产的共有人；2.判令东莞银行东莞分行、旗峰公司、李舜超、王玉梅、王玉芳停止案涉土地的强制执行；3.本案的一、二审诉讼费由东莞银行东莞分行、旗峰公司、李舜超、王玉梅、王玉芳承担。事实和理由：一、虽然在不动产登记中登记的是旗峰公司，但该情况仅为特殊历史遗留问题所导致的土地真实权利状态不符的情况，依法应当支持真实权利人确认物权的请求。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条的规定，案涉土地原属于东莞市对外贸易总公司所有，使用权面积为3446.97平方米。该土地的地上建筑物也归属于东莞市对外贸易总公司所有，并分别用于外贸局老干部活动中心及外贸局幼儿园使用（其中原外贸局幼儿园占地1724.7平方米，原外贸局老干部活动中心占地1839.3平方米）。2003年1月2日，东莞市对外贸易总公司为盘活公司资产而进行了改制，将案涉土地中外贸局幼儿园占地1724.7平方米的土地转让给旗峰公司。但外贸局老干部活动中心占地1839.3平方米并不在此次交易的范围内，未被旗峰公司所赎买。由于特殊的历史原因，且该地块经各方认可暂时登记在同一土地证之中，因此一并过户到旗峰公司名下，但原外贸局老干部活动中心占地1839.3平方米土地及其地上建筑物属于国有资产，旗峰公司只是名义上的使用权人。后东莞市国资委依法将东莞市对外贸易总公司未被赎买的资产交由协同公司管理和使用。因上述历史遗留问题的延续，并未实际分割而单独登记在协同公司名下，但该地块实际一直均脱离旗峰公司控制，现由协同公司占有、使用及收益。3.虽然旗峰公司提交的《国有土地使用权转让合同》及“市国资办批复”中约定的转让面积是3564平方米，但之所以有此约定的目的是为了便于办理土地使用权证书，不能反应当时的真实状况。且由于原老干中心所占地块与原外贸幼儿园的土地是登记在同一土地使用权证上的，因此只能在合同中载明一并转让，否则无法办理土地使用权证书，也因此导致了不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情况发生。4.依据上述法律规定及事实情况，协同公司作为真实的权利主体，有权依法请求确认对案涉土地的原外贸局老干部活动中心所占地1839.3平方米土地主张物权。二、协同公司所提供的证据足以证明协同公司是案涉土地的实际共有人，享有面积为1839.3平方米的土地及其上建筑物的财产权益。1.从赎买金额可以看出，旗峰公司在赎买案涉土地时并未赎买原外贸局老干部活动中心所占的1839.3平方米的土地，根据协同公司提交的《土地使用权清查评估明细表（2001.5.31）》中可以看到，涉案土地整体评估为4317471.00元，其中外贸幼儿园估值为2089350元。协同公司提交的《东莞市对外贸易总公司改制方案》第三页最后一段载明，“由企业内部员工全额一次性付款赎买，享受80%的优惠。”此外，在东莞银行东莞分行提交的市国资办批复中载明，案涉土地的“评估价为2089350元，转让价1671480元（转制赎买80%优惠）。”，由此可知案涉土地的总体评估价是4317471.00元，其中外贸幼儿园估值为2089350元。转制赎买时，企业内部员工全额一次性付款赎买，享受80%的优惠。因此，若案涉地块整体赎买，转让价格应是案涉地块总评估价的80%，而不是外贸幼儿园所占土地估值的80%。旗峰公司在转制时所出的赎买价格刚好是原外贸幼儿园所占面积的评估价的80%，即转让价1671480元。因此，旗峰公司所支付的赎买价款只是赎买原外贸幼儿园所占面积，并不包括原外贸局老干部活动中心所土地。旗峰公司以自由商业行为可以不按照评估价的主张是明显不符合常理的。首先，这与《东莞市对外贸易总公司改制方案》的内容明显相违背，对此并无合理解释。其次，即便赎买价格可以优惠，也不可能以低于评估价格一半以上的价格去转让，这不符合正常的商业逻辑。即便是价格作优惠，也不可能那么巧合是原外贸幼儿园所占土地面积评估价的80%。因此，旗峰公司的主张并不能合理解释该价格问题。关于赎买价格问题，也印证《国有土地使用权转让合同》等相关转让材料，是为了办理土地使用权证书使用而出具的，并不能反应当时的真实状况。2.协同公司提交的《股权转让协议》、《股东大会决议》、《公司有关资产、物业、资料移交备忘录》中明确载明，旗峰公司只了赎买东府国用（2003）字第特****号地块中1724.7平方米的土地。外贸老干部中心占用的1839.3平方米，不属于旗峰公司所有。虽然协同公司并无该等证据的原件，但是该等证据是协同公司在东莞市国有资产监督管理委员会的档案室中复印而来，是旗峰公司备份给东莞市国有资产监督管理委员会的，原件应与复印件核对一致的。从该证据的来源来看，虽然协同公司无原件，但是其真实性是可以保证的。该证据可以作为定案依据，不应被排除。且作为该证据的当事人和持有方，旗峰公司明显是在恶意隐瞒该证据存在的事实，旗峰公司因无原件而否定该证据是在恶意隐瞒事实真相，影响案件的公正审判。此外，协同公司提交的《证明》，是旗峰公司参与了旗峰公司转职赎买的原股东，即东莞市对外贸易总公司的前员工做出的。该等证人都是参与过改制的亲历者（详见协同公司提交的旗峰公司内档查询资料），该等证人对旗峰公司未赎买外贸老干部中心占用的1839.3平方米的事实是最清楚的，该等证据不应被排除。其中，何伟光也出庭作证，更加能够证明该事实。3.东莞银行东莞分行提交的市国资办批复中载明：“其中外贸老干中心暂时占用地1839.3㎡”。此证明了外贸老干中心所占用地的特殊性，其并不归属于旗峰公司占有和使用。若案涉地块全部转制赎买给了旗峰公司，则该批复无需加入这句话，此也侧面证明了，转让合同和相关审批文件所载的转让面积是整块地的原因是为了办理土地证，并非案涉土地的真实权属情况。4.协同公司提交的第七组证据也证明旗峰公司对原外贸老干部中心所在地块无管理权，该地块目前是由协同公司管理并享有收益的。三、旗峰公司擅自处置非其所有的国有资产，其行为侵犯了协同公司的合法权益，将会使国有资产面临重大损失。原老干中心地块并不属于旗峰公司所有，案涉地块1839.3平方米的土地及其上建筑物的财产权益属于归协同公司享有使用权和管理权的国有资产。旗峰公司无权对外进行抵押。但在2017年，旗峰公司未经协同公司同意擅自将案涉土地抵押给东莞银行东莞分行，用于贷款。东莞银行东莞分行亦未能尽到审慎审查义务，将原外贸局老干部活动中心占地1839.3平方米一并作为抵押物。旗峰公司的行为已经严重侵犯了协同公司的合法权益，若不能依法将案涉土地登记状况恢复至其实际权利状态，则不仅损害协同公司的合法权益，也将造成国有资产的重大流失。东莞银行东莞分行辩称：一、东莞银行东莞分行对案涉土地合法享有抵押权，协同公司的诉讼请求缺乏事实、法律依据。2016年1月25日，旗峰公司与东莞银行东莞分行签订的《最高额抵押合同》（编号：东银（9901）2016年最高抵字第001145号）约定，旗峰公司以其名下位于东莞市*******民委员会沿河路的土地及地上建筑物（即案涉案涉土地，权属证号：东府国用（2003）字第特****号）作为抵押物，为旗峰公司自2016年1月25日至2021年1月25日期间，在人民币12064400元的最高余额内对东莞银行东莞分行产生的债务提供抵押担保，为旗峰公司担保的范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及东莞银行东莞分行为实现债权而发生的一切费用。签订上述合同后，东莞银行东莞分行与旗峰公司办理了相应抵押登记手续。在东莞银行东莞分行向旗峰公司发放信用证后，旗峰公司经营状况严重恶化，尚未结清欠款，为追索债务，东莞银行东莞分行就旗峰公司及李舜超、王玉梅、王玉芳等保证人向东莞市第一人民法院提起诉讼，后于2018年8月8日，东莞银行东莞分行与旗峰公司、李舜超、王玉梅、王玉芳在东莞市金融消费权益保护协会主持下达成调解协议，确定东莞银行东莞分行对案涉土地享有抵押权，有权以该财产拍卖、变卖的价款在最高额余额内享有优先受偿权，上述调解协议经东莞市第一人民法院审查确认有效，并作出（2018）粤1971民特1103号《民事裁定书》。二、东莞银行东莞分行为善意抵押权人，已尽必要审查义务，不存在重大过失，所设立的抵押权应受法律承认和保护。依照《中华人民共和国物权法》第九条及第十六条的规定和物权的公示公信原则，不动产是以登记为其权利公示方式，对于登记所产生的公信力予以承认和保护，物权一经公示，即产生权利推定的效力，即推定不动产登记簿所记载的权利内容为正确的不动产权利，不动产的登记人推定为正确的不动产权利人，对于任何善意第三人均推定为正确。东莞银行东莞分行作为善意抵押权人，在设立抵押权时，已经审核了房屋登记的手续，尽了必要的审查和注意义务，根据抵押人（旗峰公司）提供的案涉土地的土地使用权证中载明的土地面积为3446.97㎡，权利人为旗峰公司，有充分理由相信该地块属于旗峰公司，而对于该地块是否存在权属瑕疵，东莞银行东莞分行并不知情，且已尽必要审查义务，不存在重大过失，作为善意抵押权人，所设立的抵押权应受法律承认和保护，为合法有效。综上所述，协同公司的诉请缺乏事实和法律依据，依法不应获得法院的采纳或支持，请求法院予以驳回。旗峰公司辩称：原审判决正确，协同公司的上诉理由不成立。旗峰公司与东莞市对外贸易公司签订了《国有土地使用权转让合同》，并且按照约定支付了款项，东莞市******出具了《东莞市土地使用权交易成交确认书》，旗峰公司按照法定程序完成了案涉土地受让手续并取得土地使用权证。转让合同约定的转让土地面积为3446.97平方米，旗峰公司领取到的土地使用证里记载的土地面积也是3446.97平方米。因此，依照《中华人民共和国物权法》的规定，旗峰公司是案涉土地的唯一使用权人。协同公司提出异议的主要理由为旗峰公司的购买金额和市资办批复中的“暂时占用”字样。旗峰公司支付的1671480元是用于购买整块土地的，转让协议中并未明确约定只是用于购买外贸幼儿园所占的土地，因此，协同公司以当时土地的账面评估值作为依据，认定旗峰公司只购买部分土地使用权，理由不成立。协同公司通过结果倒推原因的做法没有逻辑可言，也不符合市场的交易规律。市资办批复中的“暂时占用”，仅说明老干部活动中心占用部分土地，未认定老干部中心所占用的土地不列入赎买或转让范围。因此，该请示函不能支持协同公司的上诉主张。至于协同公司提及的证据真实性问题，该部分已经过听证和一审开庭两道程序质证，均未被采纳。因此协同公司的抗辩均不能对抗旗峰公司是案涉土地唯一使用权人这一事实。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。请求法院驳回协同公司的全部诉讼请求，维持原判。本院对一审经审理查明的事实予以确认。二审另查明：协同公司于二审期间向本院提交以下证据：庭前提交证人出庭作证申请书，申请陈旭文、王卫民、祁桂娣、熊晓光、景帼毅出庭作证。庭前提交广东省东莞市对外贸易发展集团公司资产评估报告书，用以证明案涉东府国用字（1994）第19000100116号土地，在2001年整体评估为4317471元，平均单价1211.41元，其中外贸幼儿园估值为2089350元。因受让人旗峰公司没有证据证明已经支付了全部受让土地及物业价款，因此，本院认为无需证人出庭作证就可以认定案涉土地及物业受让人仅支付了部分价款，受让原外贸局老干部活动中心占地1839.3平方米及物业没有支付对价。另，协同公司提交的《股权转让协议》、《股东大会决议》、《公司有关资产、物业、资料移交备忘录》中明确载明，旗峰公司只是赎买东府国用（2003）字第特****号地块中1724.7平方米的土地。外贸老干部中心占用的1839.3平方米，不属于旗峰公司所有。该证据材料为复印件，但加盖了东莞市国有资产监督管理委员会印章，并注明与原件相符。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对协同公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，二审分析如下：首先，本院同意一审判决认定的理由；同时，没有证据证明，案涉抵押权人东莞银行东莞分行存在知晓旗峰公司受让原外贸局老干部活动中心占地1839.3平方米及物业没有支付对价的情况，东莞银行东莞分行取得案涉标的物抵押权为善意。因此，本院同意一审判决结果。其次，旗峰公司受让原外贸局老干部活动中心占地1839.3平方米及物业没有支付对价，仅为代持，协同公司享有该对价及其违约金或利息之债权，且应优先于其他债权得到清偿。案涉执行法院变现案涉标的物清偿抵押担保涉及的债务之后，所剩余价款应该依法清偿拖欠协同公司的上述债务。债务的具体金额，双方可协商解决或另循法律途径解决。综上所述，协同公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71711.6元，由协同公司负担。本判决为终审判决。审判长  程春华审判员  李达明审判员  王九龙二〇二〇年四月三十日书记员  彭晓君彭玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。