西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初2611号  原告（反诉被告）：华燊（北京）科技有限公司，住所地北京市东城区，统一社会信用代码91110101MA01DTLM1J。法定代表人：张晓君，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张璇，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟鹏飞，上海市汇业（西安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曹丽娟，女，1993年10月15日出生，汉族，住四川省荣县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李朝阳，陕西伟龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚朝军，男，1994年4月2日出生，汉族，住四川省荣县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系曹丽娟之夫。原告华燊（北京）科技有限公司（以下简称华燊公司）与被告曹丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，被告曹丽娟于2020年3月25日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序合并进行了审理。原告华燊公司的委托诉讼代理人张璇、牟鹏飞，被告曹丽娟的委托诉讼代理人李朝阳、龚朝军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华燊公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；2、责令被告限期（判决后十日内）向原告交还本案商铺；3、责令被告支付从2019年12月28日至实际交还本案商铺之日止的商铺占用费（占用费2054元/天，暂计至2020年1月1日为10270元）；4、责令被告向原告支付天然气改造费用30000元；5、责令被告向原告支付违约金75000元；6、责令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2019年4月2日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、原告将其享有经营管理权的西安市未央区XX城XX路世茂都房屋中的15-01-03号建筑面积约160平方米的房屋出租给被告用于炒菜、烧烤、纸包鱼经营使用；2、租赁期间为2019年4月1日至2025年6月30日，房屋年租金为250000元，租金缴纳方式为每6个月缴纳一次，即每年6月1日、12月1日缴纳；3、原告负责被告经营需要使用的计量器具（水表、电表、天然气）的安装，表后管线改造及安装由被告负责；4、被告有下列情形的，原告有权单方解除合同，收回房屋：不按合同约定支付租金逾期达十日，合同解除后被告继续占用房屋应按照日租金标准三倍支付使用费，直至实际腾房之日；5、被告违约，原告扣除被告剩余房租及履约保证金，被告向原告缴纳年租金30%的违约金，如因被告原因提前终止合同，被告除向原告承担违约责任并赔偿损失外，还应在原告同意提前终止合同后3日内搬出承租场地，并将房屋及场地完整交还原告。合同签订后，原告积极履行合同约定的义务，协助被告对天然气进行改造并替被告垫付改造款60000元，被告至今尚欠原告改造款30000元。合同约定被告应当于2019年12月1日前向原告支付下期租金125000元，但被告以各种理由拒付。2019年12月19日，因被告逾期缴纳租金达10日，原告向被告送达《租赁合同解除通知书》，通知被告双方签订的合同正式解除，并要求被告在合同解除后3日内交还商铺，交清欠付款项。该通知于2019年12月27日送达给被告，但被告至今未向原告交还商铺和交清欠付款项。故提出以上诉请。被告曹丽娟辩称，原告保障被告在使用商铺过程中的电力、天然气正常供应是履行合同应尽的义务。原告2019年9月18日对答辩人的限电行为没有法律依据，其行为已经构成履行合同的根本性违约，导致答辩人租赁合同的目的无法实现，是本案租赁合同解除的唯一原因，原告亦应承担违约责任。本案租赁房屋已经于2019年12月2日退还给原告。原告代收的3万元天然气初装费，名为改造，实际没有改造的事实，实际上是天然气初装费，不应由答辩人承担。综上，原告2019年9月18日的限电行为应当认定为非法解除合同的行为，应当承担非法解除合同的违约责任。请求驳回原告对被告的起诉。反诉原告曹丽娟向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被反诉人退还原告燃气初装费30000元；2. 请求判令被反诉人折价返还房屋装修款104020元；3、请求判令被反诉人返还履约保证金40000元、装修押金8000元、房屋租金19000元；4、请求判令被反诉人赔偿反诉人经营损失50000元；5、由被反诉人承担本案全部诉讼费。事实及理由：2019年4月，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，对于投资该餐厅，反诉原告是经过慎重考虑的，故倾囊投资。但在施工过程工程中，反诉被告巧立名目多次收费。反诉被告应当完成的燃气安装费也让反诉原告缴纳，因反诉原告已经装修投资14.86万元，不得已才向反诉被告缴纳了3万元的燃气安装费。反诉原告的餐厅于2019年5月22日正常开业，但自2019年9月后，反诉原告的电路经常跳闸断电，导致后厨无法做饭。反诉原告找人维修发现线路完好，经询问反诉被告电工，才得知反诉被告将其餐厅的供电上限从50千瓦下调至20千瓦。反诉被告解释说按照房屋面积只能供应20千瓦，如果增加需要缴纳扩容费20万元。反诉被告在合同履行过程中改变电力供应，导致反诉原告餐厅的生意一落千丈，在苦撑2个月后无奈选择撤离。反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的权益，故提出以上反诉请求。反诉被告华燊公司辩称，反诉原告的诉请无事实依据，不符合合同约定。按照行业规范，商业项目是不通天然气的，其只提供天然气接口，反诉原告在承租房屋时对事实清楚。且合同第五条第四款规定由被告承担该费用。被告为了降低自己的经营成本要求原告协助其进行天然气改造安装，且双方达成口头约定，燃气改造款总计9万元，由反诉原告承担6万元，反诉被告承担3万元，反诉原告2019年8月26日支付天然气改造款3万元的行为亦表示其对双方口头约定的认可和履行。涉案商铺系反诉被告统一经营管理的商铺之一，经营项目用电标准是100平米10k瓦，本案商铺为160平，所以其提供给反诉原告的电力为20k瓦，供电完全满足反诉原告的需求，且被告在承租此房屋时对商铺的供电情况是清楚的。经其核实，反诉原告偶有的几次跳闸情况系其使用大功率电器蒸箱，且该电器是三无产品所致。故反诉原告所说反诉被告不能提供正常的电力没有事实依据。根据合同约定，2019年12月1日前反诉原告应缴纳下期房屋租金，但反诉原告拒绝支付，且在2019年12月10日租赁合同期限未届满时未经反诉被告同意私自搬离本案商铺，其行为已构成根本违约。故其反诉请求不能成立。本院经审理认定案件事实如下: 2019年4月2日，原告华燊公司作为出租方与作为承租方的被告曹丽娟签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：1、原告将其享有经营管理权的西安市未央区XX城XX路世茂都房屋中的15-01-03号建筑面积约160平方米的房屋出租给被告，用于炒菜、烧烤、纸包鱼经营使用；2、租赁期间自2019年4月1日至2025年6月30日（其中2019年4月1日至2019年6月30日为免租期）；3、房屋年租金为250000元，每两年递增8%；4、签订合同时被告向原告缴纳首期租金125000元，此后租金每6个月缴纳一次，即每年6月1日、12月1日缴纳；5、被告逾期缴纳租金超过10日，原告有权单方解除合同，收回出租房屋（原告向被告租赁房屋或场地内送达解除合同通知书次日，合同解除），合同解除后被告继续占用房屋应按照日租金标准三倍支付使用费，直至实际腾房之日止；6、原告负责被告经营需要使用的计量器具（水表、电表、天然气）的安装，表后管线改造及安装由被告负责；7、原告需保障被告正常经营所需的水、电、燃气等设施的正常供应，并定期维护和检修；8、合同生效后，如原告违约，则退还被告剩余租金并支付年房租30%的违约金；被告违约，则原告扣除被告剩余房租及履约保证金，被告支付原告年房租30%的违约金；9、如因营业特殊要求，需增加电量进行增容的根据需求总量进行平均分摊费用。2019年3月29日，被告向原告支付定金5000元。2019年4月3日，被告向原告支付160000元，以上费用共计165000元，包含被告向原告缴纳的2019年7月1日至2019年12月31日房屋租金125000元，履约保证金40000元。2019年4月11日，被告向华燊（西安）商业服务公司缴纳装修保证金8000元；2019年8月26日，被告向华燊（西安）商业服务有限公司缴纳天然气款30000元，该款显示为代收。合同签订后，被告对涉案商铺装修完毕后开始营业，开业伊始尚能正常经营。2019年6月8日，被告与第三方签订《天然气工程施工委托代理协议》，约定由第三方对涉案商铺的天然气供应设施进行建设，工程预算费用为9万元。自2019年9月份始，被告经营的商铺经常发生跳闸现象，至被告经营受到影响。被告与原告沟通无果后，拒绝依约在2019年12月1日向原告缴纳下期租金。2019年12月1日，原告向被告发文并将该文张贴于所涉商铺门口，该文主要内容：如被告逾期十日未缴纳租金，则每日按照0.5%加收延期支付违约金6250元，并扣除剩余房租及履约保障金，且需向原告缴纳年房租30%的违约金，原告收回租赁房屋及租赁房屋内一切固定财产，被告需要向原告支付剩余燃气管道初装费30000元。后原、被告协商无果，被告于2019年12月份初从涉案商铺搬离。2019年12月19日，原告在涉案商铺上张贴《解除合同通知书》，并将该通知书邮寄给在四川省自贡市的被告本人，被告于2019年12月21日签收该通知书。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、《天然气工程施工委托代理协议》、照片、《解除合同通知书》等证据以及被告提供的转账凭证、微信截图、收款收据、证人证言、照片等证据在卷佐证。本院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。合同生效后，当事人对于有关事项没有约定或者约定不明的，可以通过补充协议予以补充，不能达成补充协议的，依照交易习惯确定。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》第五条第八项中约定，原告需保证被告正常经营所需水、电设施正常供应。但是对于涉案商铺的用电具体额度以及正常使用的具体标准并无明确约定。被告所经营的商铺在运营至2019年9月时，发现经常发生跳闸现象，经询问原告员工后得知原告将以前的50千瓦改成20千瓦。故可以认定，原告的该行为虽未构成违约，但亦有悖诚实信用原则。被告在发现其用电额度不足之后，向原告提出增容，但在原告提出需要被告缴纳部分费用后没有继续协商，而是在未通知原告的情况下擅自撤离涉案商铺，其行为有违双方《房屋租赁合同》第十三条第三项之规定，同样有违诚实信用原则。原告主张与被告签订的《房屋租赁合同》已经解除，被告亦同意解除合同，本院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除；被告辩称其已经于2019年12月2日搬离所租商铺但未提交相关证据，其搬离商铺时间可按照原告承认的确定为2019年12月10日。因被告已经搬离涉案房屋，故对原告要求被告交还涉案商铺的诉请依法不予支持。对于原告主张的2019年12月28日至实际交还商铺之日的商铺占用费，因其已经自认被告于2019年12月10搬离，故对其该项诉请依法不予支持；对于原告主张的天然气改造费，因其并未提供该费用应当由被告承担的有效证据，故对原告该项诉请不予支持；对于原告主张的违约金，因被告之行为未构成根本违约，故依法不予支持。对于反诉原告主张的天然气改造费3万元，因其未能提供该笔费用应当由原告承担之证据，故依法不予支持；对于其主张的房屋装修款，于法无据，依法不予支持；对于其主张的履约保证金，如前所述，原、被告双方在履约过程中均存在一定过错，故可酌情由反诉被告退还反诉原告20000元；对于反诉原告主张的装修押金，因该笔费用并未向反诉被告缴纳，故对其该项诉请依法不予支持。对于反诉原告主张的房屋租金，因其在合同尚未解除且未通知原告的情况下自行搬离，故对其该项诉请依法不予支持；对于其主张的经营损失，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告华燊（北京）科技有限公司与被告曹丽娟2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除。二、驳回原告其余诉讼请求。三、反诉被告华燊（北京）科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告曹丽娟履约保证金20000元。四、驳回反诉原告曹丽娟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2605元（原告已预交），由原告华燊（北京）科技有限公司承担；反诉费2532元（反诉原告已预交）由反诉原告曹丽娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审  判  员    童  旭                                     二〇二〇年四月十三日  法官助理    李雨菲 书  记  员    陈政林         打印人：周惠荣 校对人：陈政林  送达时间：2020年  月  日