福建省泉州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽05民终2296号 上诉人（原审原告）：苏德泉，男，1983年8月1日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审被告）：泉州市汇诚物业服务有限公司。住所地：福建省泉州市鲤城区金龙街道金峰社区笋江路**新天美地苑******。统一社会信用代码：9135050273213541A。 法定代表人：赵宁夏，该公司执行董事兼经理。 被上诉人（原审被告）：泉州市新天商业管理有限公司。住。住所地：福建省泉州市鲤城区江南街道锦美社区笋江路****3-1一社会信用代码：91350502MA3470GF9F。 法定代表人：杨江鸿，该公司经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人苏德泉与被上诉人泉州市汇诚物业服务有限公司（下称汇诚公司）、泉州市新天商业管理有限公司（下称新天公司）因建筑物区分所有权纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（下称鲤城法院）（2019）闽0502民初5611号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 苏德泉上诉请求：一、撤销鲤城法院作出的(2019)闽0502民初5611号民事裁定，并发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费由汇诚公司、新天公司负担。 事实与理由：一、一审法院审判程序违法。苏德泉一审立案及庭审时均主张本案的案由为侵权责任纠纷，但一审法院在未向苏德泉释明的情况下，直接将本案的案由变更为建筑物区分所有权纠纷，并直接按建筑物区分所有权纠纷案进行审理，违反法定程序；二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）一审法院认定本案案由应为建筑物区分所有权纠纷错误。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，苏德泉是业主，而汇诚公司、新天公司均不是业主，不存在苏德泉要与汇诚公司、新天公司针对建筑物区分所有权。（二）一审法院认定，苏德泉的主张是对全体业主所共有的物业管理用房主张权利，苏德泉要求腾空物业管理用房，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，属认定错误。本案的事实是新天公司侵占新天·百纳苑小区（下称百纳苑）1号楼的四、五层物业管理用房作为办公室使用。汇诚公司、新天公司侵占百纳苑1号楼的二层作为食堂使用。汇诚公司作为百纳苑的物业服务企业，不但没有阻止，却配合新天公司一同侵占百纳苑1号楼的二、四、五层物业管理用房（下称诉争房产），擅自改变物业管理用房的用途，侵害苏德泉的权益。（三）一审法院认为苏德泉要求腾空物业管理用房，属于有关共有和共同管理权利的重大事项。苏德泉提起诉讼应得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主就该事项进行依法表决后的明确授权，苏德泉未得到授权，无权提起本案诉讼。该认定存在错误。汇诚公司是百纳苑的物业服务企业，而新天公司不是。汇诚公司的物业管理用房设在百纳苑2号楼一楼，并不是百纳苑1号楼的二、四、五层。苏德泉主张的是汇诚公司、新天公司立即停止侵权、腾空百纳苑1号楼的二、四、五层并恢复原状，不属于法律规定的重大事项。 汇诚公司、新天公司共同辩称：一、一审法院认定本案案由为建筑物区分所有权，适用法律正确，应予维持。建筑物区分所有权是指业主对建筑内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第七十三条及七十六条的规定，苏德泉对物业服务用房主张权利属于对有关共有和共同管理的重大事项，一审法院将本案认定为建筑物区分所有权并无不当；二、苏德泉的诉讼主体资格不适格，一审法院裁定驳回起诉并无不当。根据《物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定，如涉及业主共有权利的重大事项，应当由业主共同决定，并未限定相对方是否为小区物业。苏德泉未能达到上述条件，也没有其他业主授权，不能代表全体业主，因此无权提起本案诉讼。 苏德泉一审提出如下诉讼请求：一、汇诚公司、新天公司立即停止侵权，腾空诉争房产，并恢复原状；二、汇诚公司、新天公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2017年1月14日，苏德泉与开发商新宇（泉州）置业有限公司（下称新宇公司）签订《商品房买卖合同》，购买址在福建省泉州市鲤城区××新区××路××号楼××房屋。汇诚公司为百纳苑小区的物业服务企业。根据《商品房买卖合同》的约定及百纳苑的规划，百纳苑小区1号楼一、二层为物业管理用房和社区用房，四、五层为物业管理用房。2018年3月1日，苏德泉发现百纳苑1号楼的四、五层物业管理用房被新天公司侵占并作为办公室使用。汇诚公司、新天公司共同侵占百纳苑1号楼二层并作为食堂供汇诚公司、新天公司的员工使用。汇诚公司作为百纳苑的物业服务企业，不但没有阻止，反而配合新天公司共同侵占物业管理用房侵犯了苏德泉的合法权益，苏德泉遂向法院起诉。 汇诚公司、新天公司共同辩称：一、苏德泉诉讼主体资格不适格。根据《物权法》第七十三条、七十六条第一款第（七）项规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。苏德泉的起诉，并未达到上述条件，也未获得其他业主授权，不能代表全体业主。因此苏德泉不是与本案具有直接利害关系人，不符合起诉条件，不具备诉讼主体资格；二、即便苏德泉具备诉讼主体适格，其要求腾空物业管理用房缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。汇诚公司作为百纳小区1至3号楼住宅的物业服务单位，新天公司作为新天商业广场的物业服务单位，有权使用物业管理用房；三、汇诚公司作为百纳苑的物业管理单位，使用开发商新宇公司交接的物业管理用房，并未违法物业管理条例规定的用途。根据《福建省物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务用房包括物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。汇诚公司使用物业管理用房作为员工食堂供员工就餐，属于物业办公的正当需求；四、新宇公司已按规定标准为百纳苑业主配备相应的物业管理用房，百纳苑1号楼四、五层为开发商新宇公司配置给新天商业广场购物中心作为物业管理用房使用。百纳苑1至3号楼及新天商业广场购物中心统一规划在一个地块上，百纳苑1#、2#、3#号楼及1-4#楼（即新天商业广场购物中心）的物业管理用房均统一规划在1-1#楼即百纳苑小区1号楼上。新天公司是新宇公司选聘的新天商业广场购物中心的物业服务单位，根据《福建省物业管理条例》第二条规定，非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本条例有关规定执行。因此，新天公司系合法使用物业管理用房，无需腾空。本案也不存在汇诚公司配合新天公司侵犯业主权益的行为；五、汇诚公司、新天公司并未擅自更改楼梯消防门的设置，无需承担恢复原状的责任。根据汇诚公司、新天公司向新宇公司了解，诉争楼层的楼梯原本设计就是砌墙，并未设计消防门。且汇诚公司、新天公司作为物业管理单位，并没有权利对所管理的物业管理用房进行施工改造，苏德泉也无法举证证明诉争楼层的楼梯消防门为汇诚公司、新天公司建设或改造，故汇诚公司、新天公司无需承担恢复原状的责任。 一审法院查明：2017年1月14日，苏德泉、曾淑婉与新宇公司签订编号为“201701140019”的《商品房买卖合同》，约定苏德泉、曾淑婉共同向新宇公司购买坐落于福建省泉州市鲤城区江南街道地块［国有土地使用权证号：泉国用（2011）第1××4、1××5、100086、1××7号］百纳苑1-1号楼二十二层2203号房。根据泉州市房地产测绘队测量，该房屋的建筑面积为102.64平方米。前期物业服务企业为汇诚公司。合同并对抵押、价款、交付手续等事项进行约定。合同附件五第1条第（3）项约定，物业管理用房位于1-1＃楼一、二、四、五层，社区用房（社区活动中心、社区居委会）位于**楼**。根据泉州市规划勘测研究院测量，新天·城市广场一区1-1＃楼住宅建设项目的总建筑面积为25060.84平方米。 一审法院认为：苏德泉要求汇诚公司、新天公司立即停止侵权，归还百纳苑1号楼二、四、五层物业并恢复原状的主张，是对全体业主所共有的物业管理用房主张权利，本案案由应认定为建筑物区分所有权纠纷。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。苏德泉主张要求腾空物业管理用房，属于有关共有和共同管理权利的重大事项。根据《物权法》七十六条第一款第（七）款规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。苏德泉提起本案诉讼，应当得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主就该事项进行依法表决后的明确授权，但苏德泉并未举证证明其提起本案诉讼经过授权，庭审中苏德泉亦明确表示其并未得到授权，故苏德泉无权提起本案的诉讼。对苏德泉的起诉，依法应予驳回。一审法院裁定：驳回苏德泉的起诉。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：建筑物区分所有权指的是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。纵观苏德泉一审的诉讼请求及所依据的事实与理由，阐述的内容均与建筑物区分所有权相关，故一审法院认定本案案由为建筑物区分所有权并无不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，只有在法院认定的法律关系性质与当事人主张的不一致时，才需进行释明变更诉讼请求。而苏德泉在本案中主张的案由系侵权责任纠纷，与建筑物区分所有权纠纷的法律关系的性质实际是一致的，故无需向苏德泉进行释明，一审程序合法。本案诉争房产系物业服务用房，根据《物权法》第七十三条关于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，因诉争房产产生的纠纷，为建筑物区分所有权纠纷。根据《物权法》第七十六条关于“决定有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意”的规定，苏德泉提起本案诉讼，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主就该事项进行表决后进行明确授权，但苏德泉未能提供相应证据证明其已获得相关授权，故苏德泉无权提起本案诉讼。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。苏德泉的上诉请求不能成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 苏德泉预交的一审、二审案件受理费各100元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈鹏腾 审判员  陈美雅 审判员  王 帆 二〇二〇年四月二十八日 书记员  徐蓝蓉 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。