江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初73号原告：冷文飞，男，1986年6月2日出生，汉族，住连云港市连云区。原告：王昭玮，女，1986年11月10日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：冷文飞，男，1986年6月2日出生，汉族，住连云区被告：江苏两淮盐化有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路**。法定代表人：杨永，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡光璞、仇萌萌（实习），江苏田湾律师事务所律师。原告冷文飞、王昭玮与被告江苏两淮盐化有限公司（以下简称两淮盐化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷文飞、原告王昭玮的委托诉讼代理人冷文飞、被告两淮盐化公司的委托诉讼代理人胡光璞及仇萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷文飞、王昭玮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金28639元。2、诉请判决被告赔偿原告损失16505元；3、诉请认定合同附件四：合同补充协议中第6条为无效条款；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告购买由被告开发的同科汇丰国际E3号楼2单元603室房屋，双方于2017年1月3日签订了《商品房买卖合同》，合同第六条付款方式及期限约定2017年1月3日前首付（人民币）369880元整，余款（人民币）400000元以按揭方式支付，原告于2017年1月3日支付了所有价款。合同第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向连云港产权登记部门申请登记备案。被告并未按约定办理登记备案以及协助原告办理住房贷款，直至2017年6月8日被告才提供备案后的商品房买卖合同与原告签署，2017年6月9日原告同建设银行连云港分行签署抵押贷款合同。2017年6月16日原告与被告工作人员在连云港市房地产交易中心办理不动产抵押登记手续时得知同科汇丰国际E3号楼2单元603室在销售给原告时处于抵押状态，被告在销售该房屋时并没有告知原告这一情况。2017年7月6日建设银行发放原告住房抵押贷款40万元，支付至被告账户，经原告多次索要后，被告于2017年7月25日退还原告400000元。被告在与原告2017年1月3日签订《商品房买卖合同》时，并未告知原告该房屋处于抵押状态，同时在《商品房买卖合同》第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。被告存在欺诈，因此原告主张被告赔偿损失，以总房款769880元，按照银行同期贷款利率支付自2017年1月3日至2017年6月8日总计156天，合计赔偿损失14313元。另外原告资金400000元自6月9日至7月25日期间，总计46天，被告应当按照银行同期贷款利率，赔偿原告损失2192元。两项合计16505元。二、2017年6月8日原告与被告签订备案后的商品房买卖合同，合同第八条交付期限约定E3号楼2单元603室房屋交付时间未2018年8月31日前，2019年9月8日被告才将具备交房条件（验收合格且水、电、气、路通）的房屋正式交付给原告，故被告应承担违约责任。另外合同第九条约定，被告逾期交付涉案房屋，应按日向原告支付已付房价款万分之0.05的违约金。鉴于日万分之0.05的违约金明显低于原告的实际损失，原告请求法院依法调整为日万分之一。此项违约，被告应赔偿原告违约金合计人民币28636元。三、原告与被告签订的合同附件四：合同补充协议中第6条“本项目内综合楼、游泳馆、幼儿园、停车场、空地等及与不计入任何一方独立产权的建筑、公共设施的使用、管理、经营收益以及广告收益均归出卖人”，该约定违反法律和行政法规的规定，请求法院判决认定该条款无效。为了保护原告合法权益，特诉至贵院，请判如所请。被告两淮盐化公司辩称，1、关于商品房备案这个问题，原告才签订商品房买卖合同，2017年1月3日签订商品买卖合同中约定的第24条约定本合同生效后向产权处登记被告于2017年6月8日备案，并没有支持要求我们承担损失的理由，我们对这一点并没有约定这方面的违约责任也没有约定超过30天签订正式的商品房买卖合同的约定违约责任和损失的计算方式，所以原告要求违约损失至2017年1月3日-2017年6月8日总计156天的合计赔偿损失14313元没有依据。2、退一步讲时间计算也不对，他是要求30天内签订备案合同，那么也不能从1月3日计算应当从2月3日计算。二、对于另外40万元要求损失也没有依据，从6月9日-7月25日总计42天的银行损失2192元也没有事实依据，因为原告自己有一个承诺书，商业贷款承诺函，承诺函上注明待贷款银行全额转入贵公司帐后2个月由贵公司将贷款返还给本人，所以说这里面被告没有按照承诺2个月内将贷款返还给被告，这个不存在被告的责任。三、关于商品房迟延交付的问题没有异议，我们主张通知从通知被告2018年9月1日计算-2018年11月19日来计算违约金，我们有贵院的判决书也是这样认定的。四、原告主张要求确认判决合同中第四项为无效条款这条我们认为这条并不违反法律的效力强制规范，所以说原告主张认定该条款无效无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交下列证据：一、原告冷文飞、王昭玮提交了商品房买卖合同、银行账户交易明细、户籍信息证明、不动产权证、发票、领款申请单、进账单、入伙会签单，被告两淮盐化公司提交了快递单、交房通知书、竣工验收记录、竣工验收报告、竣工验收证明书、商业贷款承诺书、（2019）苏0706民初9475号民事判决书等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在案佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年1月3日，原告冷文飞、王昭玮（买受人）与被告两淮盐化公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区苍梧路北、文昌路南同科汇丰国际第E-3幢2单元603室房屋出卖给原告冷文飞、王昭玮，总价款769880元。合同第六条约定，2017年1月3日前首付（人民币）369880元，余款400000元以按揭方式支付，买受人应在签订买卖合同后7日内提供办理按揭手续的全部有效资料。合同第八条约定，出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.05的违约金，合同继续履行。2.逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.05的违约金。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日30天内，由出卖人向连云港产权登记部门申请登记备案。合同附件四补充协议第6条约定，本项目内综合楼、游泳馆、幼儿园、停车场、空地等及与不计入任何一方独立产权的建筑、公共设施的使用、管理、经营、收益以及广吿权益均归出卖人所有。合同附件四补充协议第8条约定，买受人在本契约中填写的通讯地址如果发生变更，应及时书面通知出卖人，否则出卖人以买受人在本契约中填写的通讯地址为目的地向买受人寄发的各种资料或通知等一经寄出即视为邮件已邮寄到达买受人。该合同中原告的联系地址为连云区中山西路日出东方5号楼1702室，联系电话为159××******。合同附件四补充协议第11条约定，本合同第八条约定的商品房经验收合格是指：该商品房需经出卖人、施工单位、设计单位、监理单位共同验收后，即视为合格并可以交付。第15条约定，补充协议如与《商品房买卖合同》约定不一致，以补充协议为准。在签订合同的同日，原告冷文飞向两淮盐化公司出具商业贷款承诺书，内容为：本人冷文飞、王昭玮定购同科汇丰国际E区3号楼2单元603室，特申请商业贷款，享受一次性付款优惠。本人承诺按贵公司约定时间（签订认购书三日内）一次性支付全额房款769880元，同时按照商业贷款程序办理相关购房手续，待银行贷款全额转入贵公司账户后两个月，由贵公司将贷款额返还给本人，如因银行政策发生变化，本人将按新的政策执行，办理商业贷款所产生的一切费用由本人承担。合同签订后，原告冷文飞、王昭玮按约支付全部购房款769880元。为了办理贷款手续，原告冷文飞、王昭玮与被告两淮盐化公司于2017年6月8日签订《商品房买卖合同》，该合同与双方2017年1月3日签订《商品房买卖合同》内容一致。贷款发放后，两淮盐化公司于2017年7月25日将400000元汇入原告冷文飞账户。原告2018年11月1日，同科·汇丰国际三期E-3#楼经设计、建设、监理、施工四方验收合格。2019年7月19日，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2018年11月15日，被告两淮盐化公司按合同注明的原告冷文飞地址向原告冷文飞邮寄交房通知书，通知原告冷文飞于2018年11月19日办理交房手续。原告冷文飞、王昭玮于2019年9月8日办理交房手续。本院认为，原告冷文飞、王昭玮与被告两淮盐化公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告两淮盐化公司未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，原告冷文飞、王昭玮诉称，日万分之0.05的违约金明显低于的实际损失，要求调整为日万分之一。本院认为，合同约定的逾期交房违约金按照日万分之0.05计算，确实低于原告冷文飞、王昭玮的实际损失，本院参照本院处理的同类案件，将逾期交房违约金酌定调整为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间，被告两淮盐化公司抗辩交房时间以其通知为准，按照合同补充协议的约定，被告两淮盐化公司按合同约定的地址向原告冷文飞邮寄交房通知书，通知原告冷文飞于2018年11月19日收房，且2018年11月19日涉案房屋已符合双方约定的交付条件，原告冷文飞、王昭玮未收房不符合双方合同约定，故逾期交房违约金应从2018年9月1日计算至2018年11月19日，共80日。因此，被告两淮盐化公司应支付原告冷文飞、王昭玮逾期交房违约金6159.04元(769880元×0.01%/日×80日)。关于原告冷文飞、王昭玮向被告两淮盐化公司主张赔偿原告损失16505元问题。本案中，原告冷文飞、王昭玮的主要理由：其一、其于2017年1月3日支付全部房屋价款后，被告两淮盐化公司未按合同第二十四条约定，自合同生效之日起30日内，向连云港产权登记部门申请登记备案，直至2017年6月8日被告两淮盐化公司才提供备案的《商品房买卖合同》与其签署，与建设银行办理抵押贷款合同手续。其二、建设银行于2017年7月6日发放贷款400000元至被告两淮盐化公司账户，被告两淮盐化公司于2017年7月25日才退还其400000元。其三、被告两淮盐化公司在2017年1月3日签订《商品房买卖合同》时，并未告知该房屋处于抵押状态，同时在《商品房买卖合同》第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。故被告存在欺诈，应当赔偿损失。损失为：以总房款769880元，按照银行同期贷款利率支付自2017年1月3日至2017年6月8日总计156天，金额为14313元。另外资金400000元自6月9日至7月25日期间，总计46天，按照银行同期贷款利率，金额为2192元。两项合计16505元。本院认为，原告冷文飞于2017年1月3日向被告两淮盐化公司承诺，承诺按两淮盐化公司约定时间（签订认购书三日内）一次性支付全额房款769880元，同时按照商业贷款程序办理相关购房手续，待银行贷款全额转入两淮盐化公司账户后两个月，由两淮盐化公司将贷款额返还给本人。本案中，被告两淮盐化公司在贷款发放至账户内两个月内将400000元汇入原告冷文飞账户，符合承诺书中的的内容，假使两淮盐化公司在履行合同中，违反了合同第十二条、第二十四条的约定，但原告冷文飞、王昭玮并未提交证据证明因此而造成损失的证据。对于其在签订合同后交付的房屋全款，原告冷文飞向被告两淮盐化公司出具商业贷款承诺中作出说明，被告两淮盐化公司也按照原告冷文飞承诺书中的时间将收到的400000元贷款支付给原告冷文飞，故原告冷文飞、王昭玮要求被告两淮盐化公司按照其支付的400000元购房款及发放至被告两淮盐化公司的400000元贷款向被告两淮盐化公司主张赔偿损失，无事实依据及法律依据，故本院不予支持。关于原告冷文飞、王昭玮请求认定合同附件四：合同补充协议中第6条为无效条款问题。《商品房买卖合同》附件四补充协议第6条约定，本项目内综合楼、游泳馆、幼儿园、停车场、空地等及与不计入任何一方独立产权的建筑、公共设施的使用、管理、经营、收益以及广吿权益均归出卖人所有。在庭审中，原告冷文飞、王昭玮未能提供证据证明因此条约定而造成被告两淮盐化公司侵害了全体业主的权利，现原告冷文飞、王昭玮主张合同补充协议中第6条无效，无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏两淮盐化有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冷文飞、王昭玮逾期交房违约金6159.04元。二、驳回原告冷文飞、王昭玮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，由原告冷文飞、王昭玮负担708元，被告江苏两淮盐化有限公司负担50元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被告执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  孟善业二〇二〇年四月三日书记员  李小红法律条文和上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行