福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初7726号 原告（反诉被告）：朱伟彬，男，1969年11月21日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 被告（反诉原告）：黄玉钦，男，1966年1月12日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：陈良友，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李月娥，福建中言律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下统称原告）朱伟彬与被告（反诉原告，以下统称被告）黄玉钦租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，被告黄玉钦向本院提出反诉，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱伟彬、被告黄玉钦及其委托诉讼代理人陈良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟彬向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2019年9月10日至2020年9月9日期间的租金24000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付2019年9月11日起至付款之日止的利息。事实与理由：原告系泉州台商投资区西埔恒达线厂门口一铺好水泥地的土地使用者。原、被告于2018年8月21日签订《租地合同书》1份，约定：原告将该水泥地（长22米、宽10米左右）出租给被告使用，租金为每月2000元，年头一次性支付，期限暂定5年。期满后原告如在短时间内有盖房事实，被告务必礼让搬迁，如果原告没有盖房必须按原价续租给被告。原告负责被告的水、电供应，水电费由被告缴纳。双方签订合同后，被告即付清一年租金，合同自2018年9月10日起计算。合同签订后，原告依约将该地交付被告承租使用，被告仅支付第一年租金，第二年租金依约定应于2019年9月10日支付，被告至今未能支付。被告的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。 被告黄玉钦辩称，原告的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。第一，双方是约定暂定期限5年，并不是应当要租赁5年，双方有权随时终止合同，原告在合同中补充约定的“如果甲方（即原告）需要盖房乙方（即被告）自愿退出”，说明原告也认可该合同可随时单方终止，同时合同中约定“如果甲方没有盖房事实必须续租给乙方，并保持原租价使用”，是指原告在出租暂定的5年期间内不得因市场租金的提升而转租第三者，因此，该合同不存在固定承租5年的事实。第二，被告租地的用途是经营“洁亮汽车美容店”，但原告出租的地是集体公用杂地，没有合法用地手续，导致被告营业时经常遭到区镇执法部门责令拆除，因此本案的租赁合同无效。第三，原告违约在先。首先，合同约定土地为长22米、宽10米，但实际上原告仅提供长10米、宽10米的土地，导致被告将5间店面缩小为4间，原告仍按照合同约定向被告收取租金；其次，因违规占地，被告经营期间多次被区镇执法部门制止，原告并没有依约出面处理，且原告提供的《集体土地使用权证》所记载的土地并非合同所涉土地，原告蒙骗了被告和执法人员。第四，被告按照约定仅承租1年，2019年9月10日合同便已终止，且被告自愿将搭建物留给原告，被告已收取原告妻子支付的3000元补偿费，原告的儿子儿媳也对合同终止没有异议。原告于2019年9月17日起诉，是一种变相对被告“胁迫和敲诈”行为，更是意图通过本案的判决结果对抗“两违”行动。因原告的行为导致被告无法继续使用该土地，原告应该承担赔偿责任。 被告黄玉钦向本院提出反诉诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租地合同书》；2.判决责令原告协助被告拆除租赁土地上的临时建筑，并赔偿被告经济损失20000元。事实与理由：首先，原、被告签订的《租地合同书》无效。原告将泉州台商投资区西埔恒达线厂门口一水泥地出租给被告经营便民洗车业务，合同签订后，被告开始建造经营场所，搭建临时建筑准备投入经营使用，却被区镇执法部门告知该块土地属于集体公用地，原告没有取得土地的权属，属于违规占地，被告无法办理审批手续，投入的设备及临时建筑物无法营业，被泉州台商投资区执法部门责令限期拆除，被告租赁土地的目的无法实现，原告没有合法的土地使用权，属于违规占地违法出租给被告，本案合同应为无效。其次，假设合同有效，因合同目的无法实现，被告也有权提前解除合同，并要求原告协助拆除地面上的建筑物并赔偿被告20000元。第一，原告在起诉时提供的《集体土地使用权证》并非是案涉土地的权属证书，原告出租给被告的土地属于集体公用地，原告违规占地，不享有权利，导致被告无法办理审批手续。第二，因原告隐瞒事实，欺骗被告与其签订合同的恶意行为，该合同效力有待商榷。双方签订的合同明确约定土地面积为长22米、宽10米左右的地皮，但实际上土地仅为长10米、宽10米。第三，被告在承租涉案土地后，开始投资搭盖建筑物用于“汽车美容”，但多次被执法部门责令拆除。双方签订的合同第一条明确约定：比其他店面占出的地皮面积，如政府干涉，甲方（即原告）应出面负责理顺。原告在执法部门多次到场执法时，并没有按照约定出面负责理顺或提供合法权属证书、审批材料给执法部门而是屡次逃避。上述事实证实了反诉被告违约在先，导致合同目的无法实现并造成被告严重的经济损失。第四，被告已于2019年8月前将涉案土地返还给原告，原告口头答应被告终止合同，留下被告在土地上的搭盖建筑物，并补偿被告3000元，被告认为搭盖建筑物经济损失不止3000元，原告应当赔偿被告的经济损失20000元。 原告朱伟彬辩称，被告的反诉请求没有事实与法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。一、本案租赁合同是合法有效，应受到法律保护的。原告是案涉土地的使用权人，有相应的权属证书。虽然《集体土地使用权证》登记的土地面积比出租给被告的土地面积小，但实际上出租的土地中有一部分是有登记的，另一部分则是原告有权使用而未办理土地使用权证的部分，并不影响原告拥有该土地使用权。被告认为原告没有拥有该土地使用权，应举证加以证明。被告主张原告出租的案涉土地属于违规占地，并有区镇执法部门多次阻止其经营不属实，第一，案涉土地有权属证书，第二，区镇执法部门到现场制止系因被告经营手续不完整及违章搭盖未经批准所导致的，为此，原告已履行合同义务，予以疏通、协调，才使被告能够顺利经营一年。二、原告提供的《集体土地使用权证》所登记土地确系案涉土地，被告主张案涉土地没有权属证书，没有任何事实根据，并且，原告所提供的土地完全符合合同约定的面积。被告主张原告没有履行合同约定的协助义务和提供合法权属证书，与客观事实不符。被告主张已将案涉土地交付给原告，也没有任何证据可以证明，原告从未同意解除双方的租赁合同，至今也没有接收案涉土地，系被告擅自离开，并趁半夜搬走相关器材设备。 经审理查明，原、被告于2018年8月21日签订《租地合同书》一份，约定：原告将位于泉州台商投资区西埔恒达线厂门口一铺好水泥地（长22米、宽10米）出租给被告使用，暂定期限5年，每月租金2000元，年头一次性支付，自2018年9月10日起计算租金。合同签订后，被告在案涉地块搭盖长约为17.5米、宽约7米的简易铁棚，用于经营洗车店，并向原告支付一年（至2019年9月9日）租金24000元。 双方争议的焦点：原告是否有权将案涉地块出租给被告及被告的反诉请求能否得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，诉讼中本院也组织双方到案涉地块进行现场勘验并制作勘验笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告认为，原告享有案涉土地的集体土地使用权，有权出租给被告，原告不同意解除合同。被告已将其搭盖的简易铁棚出售给他人，应由被告向他人主张拆除，原告无需予以协助。被告要求原告赔偿20000元缺乏依据。原告提供证据1即《集体土地使用权证》1份，以此证明原告系案涉地块的使用权人；证据2即《租地合同书》1份，以此证明原告将泉州台商投资区西埔恒达线厂门口水泥地出租给被告，双方约定租赁期限为5年。被告质证称，对证据1的真实性没有异议，但该份证据与本案没有关联性，该证据明确载明离杏秀路20米才是原告的宅基地，案涉土地则是在杏秀路旁边，该证据不是本案合同指向的土地；证据2的真实性没有异议，但该合同内容不合法，原告对案涉土地不享有使用权，原告无权出租给被告，根据勘查现场，被告实际使用的土地面积并没有合同载明的面积，且该合同载明租赁期限是暂定期限5年，属于不定期合同，被告有权随时解除合同。 被告认为，一、原告不享有案涉土地的使用权，原告提供的集体土地使用权证并不是双方签订合同时确定的证书，原告也自认案涉土地为自己所有，但因没有办理相应的权属证书，才无法继续建设；二、若本案合同有效，该合同也应予以解除。首先，原告隐瞒了土地没有相应权属证书的事实，导致被告临时搭盖的铁棚经镇政府审批后仍在2018年9月10日开业当日被行政执法部门因被告违规占地而责令拆除。其次，原、被告签订的合同约定土地为长22米、宽10米，但根据现场勘查，原告提供的土地仅长17.5米、宽10米，被告承租土地是用于经营汽车美容，需要有20米长的土地，而原告提供的土地不符合双方的约定，致使被告的合同目的无法实现，应予解除。三、双方签订的合同是不定期租赁合同，原、被告均可以随时解除合同，因执法部门多次责令被告拆除，使被告无法经营，合同目的无法实现，被告在2019年9月1日便告知原告解除合同。四、原告应赔偿被告经济损失20000元，被告为经营汽车美容投入的设备等价值30000元，因原告提供土地的权属问题导致被告无法经营，原告也未出面帮助被告与执法部门进行交涉或提供土地权属证书，是原告违约导致被告的损失，原告应予折价赔偿20000元。被告相应提供证据3即营业执照（副本）1份，以此证明被告租赁涉案土地用以经营汽车美容的事实；证据4即2018年9月10日执法部门向被告出具的责令限期改正通知书1份，以此证明原告提供的土地不具备合法有效手续，导致被告无法经营使用，合同目的无法实现的事实；证据5即泉州台商投资区工业投资项目（租赁厂房）申请表1份，以此证明被告依法申请汽车美容店项目已通过审批，系因原告提供的土地没有相应的权属导致被告搭盖经营用的铁棚被认定为违章建筑，被执法部门责令限期拆除。原告质证称，对证据3没有异议；证据4的真实性没有异议；对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，原告是出租土地给被告使用，而不是出租厂房给被告使用。 诉讼中，本院组织双方对案涉土地进行现场勘验，并制作了勘验图，原、被告双方均无异议。 本院向原告的配偶郭月霞调查，其确认在被告搬离案涉地块的时候，其跟被告协商将被告搭盖的铁棚留下并向被告支付3000元作为补偿。被告确认该事实属实。 本院经审查认为，原告提供的证据1即集体土地使用权证，为相关职能部门出具，具有真实性、合法性，该证颁发于2006年，这期间该证上所载明的杏秀路有进行过重修，故该证上所记载的与杏秀路的距离与现状不符符合客观事实，被告主张原告对案涉土地不享有土地使用权，但未能提供证据证明，原告持有的集体土地使用权证足以证明原告对案涉土地享有相应的使用权，原告有权进行出租。被告抗辩双方的租赁合同无效缺乏依据，不予采纳。根据被告提供的证据3、4、5足以证明被告租赁土地的目的是用于经营汽车美容店，其在案涉土地上进行建筑搭盖必须向政府相关职能部门申请获取建设许可，但被告未申请获得建设许可即在案涉土地上进行搭盖，导致被行政执法大队责令限期整改后，其仍未申请建设许可，其自身对案涉土地无法实际使用存在过错。对于被告主张原告未能依照合同的约定的面积提供土地问题，本院认为，根据现场勘验情况，被告实际进行铁棚搭盖用于经营汽车美容的面积长度虽约为17.5米，被告也认可在案涉地块的边上原告有提供一块地（3米×6米）供被告放置集装箱，且被告在该地块上经营汽车美容店一年，可见，原告实际提供的土地虽于合同上约定的面积不一致，但并不影响被告的经营，故主张系原告违约导致合同无法实际履行缺乏依据。根据现场勘验，被告已搬离案涉土地，并未在案涉土地上进行经营，案涉土地上仅剩简易搭盖的铁棚，而被告与原告的配偶郭月霞共认，在被告搬离案涉地块当天即2019年9月10日，郭月霞与被告协商将被告在案涉土地上的简易铁棚房留下并由郭月霞支付3000元给被告，鉴于原告与郭月霞系夫妻，郭月霞的行为并不超越家事代理的范畴，足以认定双方对解除合同达成一致意见，故被告请求解除合同的理由充分，予以支持，被告自2019年9月10日起已未使用案涉土地，原告请求被告支付2019年9月11日起的租金缺乏依据，不予采纳。被告已与郭月霞对简易搭盖铁棚达成一致的折价补偿意见并收到相应的补偿款，其再请求原告协助其拆除简易搭盖并赔偿其经济损失20000元，缺乏依据，应予驳回。 综上事实，本院认为，原、被告之间的《租地合同》，其主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定成立并有效。被告已于2019年9月10日搬离案涉土地，并就其在案涉地块上搭盖的简易铁棚折价补偿与原告配偶郭月霞协商一致，足以认定双方均同意解除合同，故被告请求解除合同，理由和依据充分。被告自2019年9月10日起已搬离案涉土地，并将案涉土地上简易铁棚交付给原告配偶，足以认定其已于2019年9月10日将案涉土地返还给原告，原告要求被告支付2019年9月10日起的租金，缺乏依据，应予驳回。被告已就其遗留在案涉地块的简易铁棚与原告的配偶郭月霞达成补偿意见，并收到相应的补偿款，遗留在该地块上的简易铁棚应归原告所有，故被告请求原告协助其拆除简易铁棚并赔偿其经济损失，缺乏依据，应予驳回。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。被告反诉诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告朱伟彬与被告黄玉钦签订的租地合同。 二、驳回原告朱伟彬的诉讼请求。 三、驳回反诉原告黄玉钦的其他诉讼请求。 案件受理费400元，由原告朱伟彬负担。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告黄玉钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  王惠超 人民陪审员  林雪莹 人民陪审员  张宏萍 二〇二〇年四月一日 书 记 员  吴逸枫 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。