福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民初1266号 原告：蒋灵洁，男，1990年6月18日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：林曦，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏绵莲，福建至理律师事务所律师。 被告：福建省中天恒基置业有限公司，住所地福建省福州市长乐区首占镇中天恒基广场**楼**。 法定代表人：陈文松，执行董事。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冰冰，上海建纬（福州）律师事务所律师。 原告蒋灵洁与被告福建省中天恒基置业有限公司（以下简称“中天恒基公司”）缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后依法适用普通程序进行审理。本案审理过程中，中天恒基公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年8月6日作出（2019）闽01民初1266号民事裁定书，认定本院对本案有管辖权，裁定驳回中天恒基公司的管辖权异议。中天恒基公司对本院管辖权裁定不服，上诉至福建省高级人民法院，福建省高级人民法院于2019年9月30日作出（2019）闽民辖终168号民事裁定书，裁定驳回中天恒基公司的上诉，维持原裁定。2019年12月23日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告蒋灵洁的委托诉讼代理人林曦、苏绵莲，被告中天恒基公司的委托诉讼代理人卓文彬、陈冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋灵洁向本院提出诉讼请求：1.判令中天恒基公司立即向蒋灵洁返还3600万元;2.判令中天恒基公司以实际占用蒋灵洁资金的金额为基数，根据实际占用资金的期限、按照年利率6%的标准向蒋灵洁赔偿资金占用期间利息损失，直至中天恒基公司返还所占用的资金本金时止（其中720万元自2018年11月29日起算，360万元自2018年12月5日起算，144万元自2018年12月6日起算，576万元自2018年12月7日起算，360万元自2018年12月17日起算，360万元自2018年12月19日起算，180万元自2019年2月3日起算，600万元自2019年3月15日起算，220万元自2019年3月18日起算，80万元自2019年3月20日起算，全部均计算至中天恒基公司实际返还所占用的资金本金时止。暂计至2019年5月27日的资金占用利息损失金额合计为851842.19元）；3.判令本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费、财产保全费等）由中天恒基公司承担。事实与理由：中天恒基公司系房地产开发企业，位于福州市长乐区××新区××路××路××广场××系其开发的房地产项目。2018年末，中天恒基公司出现资金缺口，为解决资金压力，向社会公开出售“中天•恒基广场”1＃、2＃、3＃裙楼1-4层商业部分产权面积约5万平方米及地下室-1层、-2层停车位800个，总价款合计1亿元。基于此，蒋灵洁多次与中天恒基公司接洽，拟出资3600万元购买标的房产中的一部分，中天恒基公司则要求先付款后协商签订商品房买卖合同。蒋灵洁遂分多次将3600万元汇入中天恒基公司账户，中天恒基公司开具了部分收款收据。但中天恒基公司事后未与蒋灵洁签订商品房买卖合同，蒋灵洁要求退款，中天恒基公司以资金紧张为由推脱。经了解，根据“中天•恒基广场”所在地块土地出让条件，商业设施（包括标的房产）在工程竣工十年后方可转让，5万平方米集中式商场（即标的房产）不可分割转让，也就是说中天恒基公司根本没有权利向蒋灵洁出售标的房产。综上，由于商品房买卖合同未成立，中天恒基公司占有蒋灵洁已支付的购房款没有依据，应当返还；同时，中天恒基公司在此过程中存在过错，应当承担赔偿资金占用期间利息损失的损害赔偿责任，利息损失应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于未约定期内及逾期利率的情况下资金占用利息为年利率6%的标准确定。 中天恒基公司辩称，一、蒋灵洁主体不适格，应依法驳回蒋灵洁的起诉。蒋灵洁并没有支付本案购房款的能力，本案虽然系通过蒋灵洁的银行账户向中天恒基公司支付相关款项，但根据蒋灵洁提供的银行流水，蒋灵洁认购案涉房产的资金均来源于蒋云光（中天恒基公司股东）及余秀兰（蒋灵洁的母亲，原系中天恒基公司财务负责人），蒋灵洁并无任何资金实力购买房产，本案真正的购房者是蒋云国（蒋灵洁的父亲，原系中天恒基公司高管）、余秀兰以及蒋云光，蒋灵洁仅是代理购房行为，因此蒋灵洁并非案涉房产的直接利害关系人，无权提起本案诉讼，应依法追加蒋云光、余秀兰、蒋云国为本案有利害关系的第三人参加本案的诉讼活动。 二、中天恒基公司不存在任何缔约过失行为，蒋灵洁系明知案涉房产在商业设施工程竣工10年后，方可转让，仍与中天恒基公司达成案涉房产的认购合意，中天恒基公司不应承担相应的缔约过失责任。1.缔约过失责任是一方因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，缔约过失责任的承担须以先合同义务的存在及违反作为前提条件，即缔约过失人应存在缔约过失行为。蒋灵洁没有提供任何证据证明中天恒基公司存在符合《合同法》第42条、第43条规定的缔约过失行为，应承担举证不能的不利后果。2.因余秀兰、蒋云国、蒋云光均系中天恒基公司高层管理人员。在案涉项目前期筹备及建设阶段，中天恒基公司的公章、财务专用章等重要印章及案涉项目资料均掌握在蒋云国、余秀兰夫妻二人以及蒋云光手中，蒋灵洁及蒋云国等人知悉中天恒基公司全部商业重大决定，包括案涉项目的建设用地使用权出让情况以及案涉房产的出售事宜。3.蒋灵洁提供的《国有建设用地使用权出让合同》系中天恒基公司与长乐市国土资源局、广西恒基投资集团有限公司、福建强源贸易有限公司签订，属于商业秘密文件，但该合同未见任何调档印章，可见该合同并非从第三方调取，而是蒋灵洁通过内部渠道获得，印证蒋灵洁自始至终都知道案涉房产在商业设施工程竣工10年后，方可转让，仍与中天恒基公司达成案涉房产的认购合意。综上，本案中天恒基公司不存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”等违背诚实信用原则的行为，且对蒋灵洁认购案涉房产的行为不存在任何过错，不应承担缔约过失责任。三、即便案涉房产认购事宜存在瑕疵，蒋灵洁自身存在严重过错，应对该过错造成的损失自行承担相应责任。1.2018年末，因案涉项目出现资金短缺，中天恒基公司拟出售案涉房产。蒋云国、余秀兰夫妻二人以及蒋云光一方面因看中案涉项目的发展前景，另一方面为缓解中天恒基公司的资金压力、促进案涉项目的良性发展，明知案涉房产在商业设施工程竣工10年后方可转让，仍以蒋灵洁名义认购了价值3600万的房产，存在严重的过错，应承担相应的过错责任。2.蒋灵洁认购案涉房产并支付相应的款项后，中天恒基公司亦将相关款项用于案涉房产的建设中。后因中天恒基公司与蒋云国等之间出现严重的个人矛盾，蒋云国、余秀兰夫妻二人在履职期间消极怠工，且多次在公开场合散播对中天恒基公司不利的言论，故意扰乱公司日常经营工作等，严重损害公司良好商誉并给公司造成重大损失，现中天恒基公司已正式解除与蒋云国、余秀兰的劳动关系，并重新控制公章财务专用章等重要材料。因中天恒基公司与蒋云国等日益激化的矛盾，为阻碍案涉项目的发展，蒋云国以其子即蒋灵洁的名义提起诉讼，要求中天恒基公司返还其支付的3600万元购房款。3.蒋灵洁在认购案涉房产时，作为认购主体，蒋灵洁本身应该对其拟出资购买的房产的权属及相关状况进行审查，即便蒋灵洁辩称其不知晓案涉房产的具体情况，其未尽到审查的审慎义务亦存在过错，同样应承担相应的过错责任。四、本案系附条件生效合同，中天恒基公司与蒋灵洁约定的生效条件尚未成就，且案涉项目已竣工验收，蒋灵洁无权要求返还购房款。因蒋灵洁明知案涉房产在商业设施工程竣工10年后，方可转让，中天恒基公司与蒋灵洁实际上达成是附条件合同，待案涉房产符合交易条件时方正式签订房屋买卖合同，也是中天恒基公司与蒋灵洁至今未签订书面合同的原因。蒋灵洁预先支付购房款的行为，系为了缓解案涉项目的资金压力，以便案涉项目能够顺利进行，保障其将来认购的案涉房产能够正常使用的做法，避免其自身权益受到损害，并未给蒋灵洁造成任何损失。现案涉房产尚未达到交易条件，蒋灵洁因与中天恒基公司的个人矛盾，在合同生效条件达成之前，便要求中天恒基公司退还预先支付的购房款，不仅违背了契约精神，还将严重损害中天恒基公司的利益，阻碍案涉项目的正常发展。五、本案系缔约过失责任纠纷，并非民间借贷纠纷，蒋灵洁引用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》属于适用法律错误，蒋灵洁按年利率6%为标准支付资金占用期间的利息的主张没有事实和法律依据，应于驳回。综上，蒋灵洁主张的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体如下：《户口薄》《上海浦东发展银行业务凭证/回单》《福建省中天恒基置业有限公司收款收据》《国有建设用地使用权出让合同》《交易对手打印单》。对当事人有争议的证据，本院认定如下：蒋灵洁提供的《关于购买长乐区“中天恒基”项目商业设施的风险警示》和中天恒基公司提供的《中天恒基置业费用支出单》均为复印件且未提交原件核对，真实性又未得到对方当事人认可，本院不予采纳；中天恒基公司提供的《首次股东会会议记录》《福建省中天恒基置业有限公司股东会决议》《股东会会议纪要》《公司印章使用申请表》《中天恒基项目价格表》，蒋灵洁对真实性未提出异议、对关联性提出异议，本院认为上述证据具备真实性、合法性、关联性，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2××3年11月14日，广西恒基投资集团有限公司、福建中天恒基投资管理有限公司、福建强源贸易有限公司与福建省长乐市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定福建省长乐市国土资源局将座落于福建省长乐市首站新区会堂南路东侧、和谐路南侧宗地编号为2××3-20号的土地出让给广西恒基投资集团有限公司、福建中天恒基投资管理有限公司、福建强源贸易有限公司。该合同第四十八条约定：“商业设施工程竣工10年后，方可转让，出让地块内应设置一处建筑面积不少于5万平方米的集中式商场，不可分割转让。”2××3年12月11日，广西恒基投资集团有限公司、福建中天恒基投资管理有限公司、福建强源贸易有限公司共同成立中天恒基公司对前述地块进行开发建设，项目名称为中天•恒基广场。 2018年末，为缓解项目资金压力，中天恒基公司决定以1亿元价款出售“中天•恒基广场”1#、2#、3#裙楼1-4层商业部分产权面积约5万平方米及地下室-1层、-2层停车位800个（以下简称“集中式商场项目”）。经协商，2018年11月29日至2019年3月20日，蒋灵洁向中天恒基公司陆续转账汇款合计3600万元用于购买上述集中式商场项目中的部分房产，其中：2018年11月29日汇款720万元、2018年12月5日汇款360万元、2018年12月6日汇款144万元、2018年12月7日汇款576万元、2018年12月17日汇款360万元、2018年12月19日汇款360万元、2019年2月3日汇款180万元、2019年3月15日汇款600万元、2019年3月18日汇款220万元、2019年3月20日汇款80万元。中天恒基公司确认收到上述款项，并已向蒋灵洁出具总额为2520万元的《收款收据》。受案涉《国有建设用地使用权出让合同》第四十八条约定限制，双方至今未协商确定合同的主要条款。 另查明，蒋云国是蒋灵洁的父亲、余秀兰是蒋灵洁的母亲，蒋灵洁并称蒋云光是其堂伯。蒋灵洁向中天恒基公司转账汇款的3600万元系自蒋云光、余秀兰等人账户转入蒋灵洁账户。蒋云光、蒋云国、余秀兰与中天恒基公司均有关联，其中，蒋云光是中天恒基公司股东，蒋云国曾任中天恒基公司董事副总经理，余秀兰曾任中天恒基公司财务部主管。双方当事人确认，中天恒基公司系于2019年7月辞退蒋云国、余秀兰。蒋灵洁自认，蒋云国、余秀兰知悉《国有建设用地使用权出让合同》存在并能取得合同复印件，且蒋云国、余秀兰对于“商业设施房企自持”、“5万平方米集中式商场只有一本产权证”大体上知悉，只是中天恒基公司此前有向社会公众出售部分商业设施，故认为案涉集中式商场项目也可出售，因而支持蒋灵洁购买。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.蒋灵洁是否具备诉讼主体资格；2.中天恒基公司是否应当对蒋灵洁承担缔约过失责任；3.中天恒基公司是否应当返还蒋灵洁3600万元款项并支付资金占用期间利息。 1.关于蒋灵洁是否具备诉讼主体资格。向中天恒基公司转账汇款3600万元的是蒋灵洁，中天恒基公司所开出《收款收据》载明的“交款单位或交款人”也是蒋灵洁，现蒋灵洁诉请中天恒基公司返还上述款项并支付利息，与本案有直接利害关系，系适格的诉讼主体。中天恒基公司以蒋灵洁购房资金来源于他人为由主张蒋灵洁与本案不具备利害关系、不是适格的诉讼主体，依据不足，本院不予采纳。 2.关于中天恒基公司是否应当对蒋灵洁承担缔约过失责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》第四十八条约定，案涉集中式广场项目在工程竣工10年后方可转让，且不可分割转让。中天恒基公司与蒋灵洁虽然就转让案涉集中式广场项目部分房产达成合意，但上述房产至今不具备转让条件，双方也未就合同的主要条款进行协商确认，合同不成立。中天恒基公司主张与蒋灵洁订立的是附条件生效合同（口头），无事实和法律依据，本院不予采纳。所谓缔约过失责任，是指当事人在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为并给对方造成损失而应当承担的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，蒋灵洁主张，中天恒基公司明知案涉集中式广场项目有转让限制条件，却与蒋灵洁协商部分转让并在收受3600万元款项后拒签合同，造成蒋灵洁资金被占用损失，中天恒基公司存在过错，应当承担缔约过失责任。中天恒基公司抗辩，蒋灵洁明知案涉集中式广场项目有转让限制条件、无法订立合同，出于对项目前景的看好，仍自愿与中天恒基公司达成认购合意，中天恒基公司不存在过错，不应当承担缔约过失责任。双方当事人诉辩的核心在于，中天恒基公司在本案缔约过程中是否存在违背诚实信用原则行为。本院认为，结合蒋灵洁父母在中天恒基公司的任职情况、蒋灵洁关于其父母对案涉集中式广场项目了解情况的自认以及3600万元款项的来源情况，可以认定蒋灵洁在缔约过程中明知案涉集中式广场项目的转让限制条件和建设现状，且中天恒基公司始终认可收受蒋灵洁3600万元认购金的事实，故中天恒基公司在缔约过程中不存在违背诚实信用原则行为。蒋灵洁主张中天恒基公司承担缔约过失责任，缺乏依据，本院不予采纳；中天恒基公司关于不应当承担缔约过失责任的抗辩成立，本院予以采纳。 3.中天恒基公司是否应当返还蒋灵洁3600万元款项并支付资金占用期间利息。双方虽经磋商但未能订立合同，且案涉集中式广场项目至今不具备转让条件，蒋灵洁诉请中天恒基公司返还3600万元款项，应予支持。如上所述，中天恒基公司无须承担缔约过失责任，故蒋灵洁诉请中天恒基公司赔偿3600万元款项自交付之日起的资金占用利息损失，本院不予支持。但中天恒基公司应当自拒还款项之日起向蒋灵洁支付资金占用利息，现蒋灵洁未提供证据证明诉前有催告被拒情形，故资金占用利息应以3600万元为基数自起诉之日即2019年6月14日起支付至实际偿还之日止。关于利率，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。蒋灵洁诉请参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率6%的标准确定利率，缺乏依据，对超过本院认定利率部分的诉请，本院不予支持。 综上所述，蒋灵洁的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省中天恒基置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内向蒋灵洁返还3600万元，并以3600万元为基数支付自2019年6月14日起至实际偿还之日止的利息（2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 二、驳回蒋灵洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226059元，由福建省中天恒基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年四月二日 法官助理 刘 奕 书 记 员 郭梦铃 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。