江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初3012号原告：方永华，男，1972年8月19日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：史翔萍，江苏君奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，江苏君奥律师事务所实习律师。被告：仪征京华物资贸易有限公司，住所地在扬州化学工业园。法定代表人：莫桂良，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。原告方永华与被告仪征京华物资贸易有限公司（以下简称京华公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史翔萍、被告法定代表人莫桂良及被告委托诉讼代理人石永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方永华向本院提出诉讼请求：1.请求确认邗江区人民法院执行的江苏银行股份有限公司扬州分行与被告京华公司金融借款合同纠纷案中涉及的被告京华公司位于扬州市江阳工业园区纬八路，现为维扬经济开发区小官桥路东首房地产评估报告第00018号评估报告载明的附属用房三号房房屋及装修价值归原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原属被告所有的位于江阳工业园区纬八路东首1-2号房屋，因被告与江苏银行金融借款纠纷一案，已被贵院评估执行。但原属被告所有的江阳工业园区纬八路东首1-2号房屋中标注为3号房的房屋系原告于2012年在占有、使用该地块时出资搭建，在该执行案的房地产估价报告中，该3号房面积约为916平方米，房屋及装修价值为91.41万元。综上，虽涉案3号房屋坐落于被告所有的地块上，但确是原告出资所建，且在执行案件中该房屋被单独评估财产价值，故请求确认对应价款归原告所有。被告京华公司辩称，原告诉请没有请求权基础，按照房随地走的原则，所谓的3号房是被告的，被告与原告之间不存在债权债务的法律关系，且原告占用土地使用权经营，需支付土地使用费，原告与他人之间的法律关系后果不应由被告承担。原告围绕诉讼请求向本院提交了《合作协议书》、扬城执罚字[2013]第3113号行政处罚决定书、《租赁合同》、《房地产估价报告》、（2017）苏1003执恢126号之二执行裁定书等证据材料，本院依法进行了审查，并组织当事人进行质证，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2008年，被告京华公司通过出让方式取得坐落江阳工业园内纬八路的土地使用权，土地证号为扬国用（2008）第5**，地号为1-2-220，土地使用权面积16855m²。2010年8月23日，扬州市维扬区顺裕玩具厂（甲方）与扬州平华金属制品厂（乙方）签订了《合作协议书》，该协议书载明：“……甲方将现在仪征京华物资贸易有限公司名下的三间大库房720m²转让给乙方，因此房产到2016年10月才可以过户，过户费由甲方承担，所以暂不办理过户手续，但这期间不影响乙方正常生产使用……6.甲方将4号楼1663m²，西库房北首3间大厂房720m²及周边的空地约2600m²出售给乙方，总计作价420万元整，大门总通道共同使用，乙方使用范围详见划分图。7.此协议经双方确认后乙方预付拾万元定金给甲方，在2010年9月10日前支付甲方贰佰肆拾捌万元，余款壹佰陆拾贰万元用过户后的房产贷款来结算，利息自负……”陈金翠、原告方永华分别在该协议尾部甲方、乙方处签字确认。2011年5月20日，原告方永华与扬州市万福建筑安装工程有限公司签订了《施工合同》，合同载明：“……一、工程概况1.工程地点：江阳工业园小官桥路7号2.工程名称：生产车间3.工程内容：钢结构房……”。2011年8月8日，被告京华公司（甲方）与周庆梅（乙方）签订了《房地产租赁合同》，载明：“一、甲方自愿将坐落在扬州市江阳工业园小官桥路7号厂房，共计720m²，空地1000m²的房屋出租给乙方使用。（空地租用为三间厂房门口及北空地）。二、租金及支付方式1.甲乙双方商定的上述厂房租赁期限自2011年8月8日至2022年8月7日止。年租金为人民币6.5万元/年（大写陆万伍仟元正）；2.双方同意半年为一个结算周期。乙方在下一个结算周期前一个月支付现金。……”该份租赁合同涉及厂房、空地与2010年8月23日陈金翠与方永华签字确认的合作协议指向一致。另查，周庆梅系扬州市维扬区顺裕玩具厂投资人陈金翠的弟媳。2012年，原告方永华与案外人刘连峰签订一份租赁合同，约定方永华将涉案房屋出租给刘连峰使用，租赁期限自2012年3月1日起至2022年3月20日止。2014年2月21日，扬州市城市管理行政执法局出具扬城执罚字[2013]第3113号行政处罚决定书，确认原告方永华于2011年6月8日起在邗江区（原顺裕玩具厂）南侧新建钢架结构房屋一处，总面积928.86平方米，结社工程造价七十万人民币，未取得建设工程规划许可证。同时对原告前述行为采取了罚款35000元的行政处罚，并责令方永华按规划要求办理建设工程规划许可证。2017年4月7日，江苏银行股份有限公司扬州分行与被告京华公司、李刚、董必贵金融借款合同纠纷案件本院立案恢复执行。执行过程中，本院依法裁定拍卖、变卖被告京华公司所有的位于江阳工业园区纬八路东首-1、江阳工业园区纬八路东首-2的房产（含附属房产）及土地使用权以偿还债务。2017年7月22日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司受本院委托对上述不动产（含涉案无证房产）价值进行评估后出具苏信房地估字[2017][扬州]第00018号《房地产估价报告》，后又于2017年7月6日补充出具价值情况说明，认定涉案房屋即3号钢结构房面积为916平方米，房屋及装修价值为91.41万元。2018年4月10日，本院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖上述不动产，竞买人周明祥以最高价1354.5万元买受，后缴清全部价款，本院于2018年5月25日裁定确认上述不动产归买受人周明祥所有。根据拍卖成交价格折算，涉案房屋及装修拍卖后价值为71.14万元，暂存于该执行案件账户中。本案的争议焦点为涉案无证房产建筑物的财产价值归属问题，本院认为，涉案无证房产建筑物的财产价值应当归原告方永华，理由如下:本案实际系无证房产建筑物的财产价值归属的确认纠纷，根据本院审理查明的事实，涉案无证房产的建设者确系原告方永华。虽然原告方永华明知涉案无证房产所占用土地的使用权人为被告京华公司，且在未征得京华公司同意的情况下擅自建造了涉案房产，此后在收到扬州市城市管理行政执法局的行政处罚决定书后仍未依法补办建设工程规划许可证，不能依照《中华人民共和国物权法》第三十条之规定即因合法建造的事实行为取得涉案无证房产所有权，但是无证房产建筑物本身是具有财产价值的，该价值源自于建设过程中建设者对建筑原材料、人工费用等支付了对价，涉案无证房产所有权的缺失并不能否认该房产建筑物本身的财产价值，该财产价值应当归建设者享有。现本院已经将被告京华公司所有的位于本市江阳工业园区纬八路东首的房产（含涉案无证房产）及土地使用权按照现状整体进行了处置拍卖，涉案无证房产的建设者即原告方永华理应就建筑物的财产价值即拍卖折价款享有合法权益。另外，被告京华公司虽为涉案无证房产所占用土地的原使用权人，但涉案房产并非其出资所建，若将涉案无证房产建筑物的财产价值确认归被告京华公司享有，客观上则会造成被告京华公司构成不当得利的法律后果。故本院对被告京华公司主张因涉案房屋附着于其享有土地使用权的土地上，根据房随地走的原则应当属于其所有的辩称不予支持。综上，原告请求确认涉案无证房产建筑物的财产价值即拍卖折价款由其享有的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：确认本院（2017）苏1003执恢126号案件处置的苏信房地估字[2017][扬州]第00018号《房地产估价报告》所载3幢钢结构附属用房及其内部装修、附属物拍卖折价款71.14万元为原告方永华所有。案件受理费80元，由被告仪征京华物资贸易有限公司负担（此款原告已预交，其同意本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  全庆凯人民陪审员  朱平庆人民陪审员  邵国庆二〇二〇年四月三日书 记 员  周 桐