广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10060号原告：黄成，男，1996年12月6日出生，汉族，身份证住址四川省南充市嘉陵区。原告：黄顺展，男，1969年10月9日出生，汉族，身份证住址四川省南充市嘉陵区。两原告共同委托诉讼代理人：陆晓莲，广东悦盈律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：胡建清，广东悦盈律师事务所律师。被告：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区望城路**，统一社会信用代码91520000214411630D。法定代表人：何永安，董事长。委托诉讼代理人：何卓耐，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。被告：刘富太，男，1972年5月15日出生，汉族，身份证住址四川省剑阁县。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，广东雅商（广州）律师事务所律师。原告黄成、黄顺展与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称为贵州四建公司）、广东永怡集团股份有限公司（以下简称为永怡公司）、刘富太房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告黄顺展因原告诉讼主体资格不适，退出本案诉讼。原告黄成委托诉讼代理人陆晓莲，被告贵州四建公司委托诉讼代理人何卓耐、张月进，被告永怡公司委托诉讼代理人黄炳星，被告刘富太委托诉讼代理人王开军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：三被告协助原告办理位于中山市火炬开发区的不动产权证书，具体为要求贵州四建公司与刘富太协助原告与被告签订涉案商品房买卖合同，要求永怡公司与原告签订涉案商品房买卖合同，并由永怡公司办理涉案商品房的不动产权证书。事实与理由：被告贵州四建公司是被告永怡公司关于中山永怡聚豪园西苑房产项目工程的承建商，被告刘富太是中山永怡聚豪园西苑房产项目的劳务承建方。永怡公司与贵州四建公司于2016年6月15日签订房屋抵付协议书约定由永怡公司将涉案房产用于抵付贵州四建公司的工程款，并同意贵州四建公司可对涉案房产进行转让。贵州四建公司与刘富太于2017年1月20日与原告签订房屋转让合同，确定刘富太是中山永怡聚豪园西苑房产项目工程的劳务承建方。刘富太取得对涉案房产的处置权利，原告同意按每平方米6500元的价格购买涉案房产。原告按约定履行义务后，多次催促被告办理房屋不动产权证书均无果。被告贵州四建公司辩称，贵州四建公司不是适格被告，不具备本案主体资格。贵州四建公司未与原告签订买卖合同，不是合同主体，在本案中不应作为被告。贵州四建公司与刘富太签订购房协议书后，已经履行了相应的协助义务。整个买卖合同中贵州四建公司的义务有向永怡公司寄发通知书证明该房屋已出售给刘富太等人，要求永怡公司协助办理相应的产权变更登记手续以及开具相应的收款收据、购房发票。上述义务，贵州四建公司已经履行完毕。原告起诉被告协助办理涉案房屋不动产权属证书，但贵州四建公司只是施工企业，没有法定义务办理产权证书。被告永怡公司辩称，本案案由为房屋买卖合同，原告与永怡公司不存在合同关系，也没有发生任何民事法律关系，永怡公司属于本案的案外人。原告起诉将不同民事主体、不同法律关系一起在本案中起诉，致使本案中包括了建设工程施工合同关系、建设工程施工分包关系或承包关系，商品房分户登记、转让过户、再转让过户的房屋转让合同关系，不能在同一案件中处理。商品房买卖有法律程序，并非转几手由最后一手主张办理产权证。永怡公司与贵州四建公司还未结算完毕，如不欠工程款，则不存在工程款抵扣情况，也不存在按永怡公司与贵州四建公司所约定的房屋抵债。同时若按原告的主张，直接由永怡公司将涉案房屋过户至原告名下，也涉及偷漏税的问题。办理不动产权证前提必须双方签订商品房买卖合同，本案中永怡公司与原告没有房屋买卖合同关系，原告无权要求永怡公司为其办理不动产权证。《物权法》第九条规定“不动产物权变动除交付外，尚需办理登记手续”。由于贵州四建公司与永怡公司没有签订商品房买卖合同，亦非《物权法》第三十三条规定的情形，其无权直接依转让合同诉请物权确认，只能诉请履行房屋转让合同，其主张永怡公司协助办理涉案房产的不动产权属登记无法律依据。被告刘富太辩称，刘富太是劳务承建方即施工人，原告有部分是劳务分包班组包工头，钱实际上是工程款或劳务费用，并不代表刘富太抵付的劳务费用。因为永怡公司没有按时支付相应的工程款称贵州四建公司，因此永怡公司与贵州四建公司产生了抵付协议。原告与贵州四建公司签订购房意向协议书，协议书明确贵州四建公司是合同相对方，合同义务也有明确配合原告与永怡公司签订正式的商品房买卖合同，这是贵州四建公司的义务，也是刘富太的义务，刘富太房屋转让合同也明确刘富太要配合签订正式的商品房买卖合同。正式的商品房买卖合同还没有签订的原因不在于贵州四建公司与刘富太，而是永怡公司不配合。因此本案的所有被告都是适格被告。刘富太对于原告的诉讼请求是无法完成的，办理房屋的不动产权证，刘富太没有义务也没有能力办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2016年6月15日，永怡公司与贵州四建公司签订房屋抵付协议书1份，载明贵州四建公司承建永怡公司的中山聚豪园西苑工程前期已完工工程款确认约为42000000元（最终以审定的结算为准），永怡公司同意将聚豪园西苑的房产（房号分别为：5栋：1301房、1401房、1501房、1601房、1701房、1801房、2001房、2101房、2201房、2301房、2401房、2501房、2701房、2801房、2901房、3001房、3201房、1602房、1702房、1802房、1902房、2002房、2102房、2202房、2302房、2402房、2502房、3202房、2504房、2604房、3004房、3204房；6栋：1101房、1201房、1301房、1501房、1601房、1701房、2101房、2201房、2301房、2601房、1302房、1702房、1902房、2602房）用于抵付该工程前期已完工工程款，永怡公司同意将以上46套房产按5200元/平方米（该单价贵州四建公司只承担建安营业税），总价共为36475088元作为永怡公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，以上抵付金额多退少补，所抵房屋贵州四建公司可自用、转让或委托永怡公司销售，如属贵州四建公司抵债转让，超出均价部分增加的税费由贵州四建公司承担。贵州四建公司提供上述46套房屋产权人名称给永怡公司，永怡公司负责签订商品房买卖合同，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。该部分房源由永怡公司委托贵州四建公司收取购房款作为抵付工程款，永怡公司出具收据给购房者，贵州四建公司向永怡公司出具收款证明，最后贵州四建公司向永怡公司统一出具建安发票。协议书已明确约定每户房屋对应的建筑面积、折后单价及总价，还约定了其他条款。2.2017年1月20日，刘富太、黄成与贵州四建公司签订房屋转让合同，载明因贵州四建公司与永怡公司签订了房屋抵付协议书，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。合同约定黄成向刘富太购买位于中山永怡聚豪园西苑5栋13层01房，建筑面积约为154.68平方米，按6500元/平方米单价计算购房款，总购房款为1005420元。黄成在合同签订后十日内向刘富太支付全额购房款1005420元。刘富太在黄成支付以上购房款后，在刘富太与贵州四建公司收到建设方（永怡公司）通知办理售房合同后七个工作日内负责办理黄成与永怡公司签订的所购房屋认购书和开具永怡公司收款收据。刘富太、贵州四建公司承诺，在永怡公司取得中山永怡聚豪园西苑5-7栋预售许可证和永怡公司通知开始办理后七个工作日内，贵州四建公司配合办理黄成与永怡公司签订正式商品房买卖合同及办理该合同相关的全部手续，签订正式商品房买卖合同及收到永怡公司的收款收据后，本三方合同结束。房屋办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费全部由黄成承担。如果刘富太在永怡公司取得该工程预售许可证和通知办理售房合同后三十日内未能办妥黄成与永怡公司签订正式商品房买卖合同的手续，则视为刘富太违约。贵州四建公司对刘富太转让黄成房屋负经济法律责任。合同还约定其他条款。合同签订后，刘富太向黄成出具收据，载明收到黄成永怡聚豪园5栋1301房房款1005420元。3.贵州四建公司主张已经向永怡公司寄发承诺书、房屋转让授权通知书、签订认购书通知书，通知永怡公司按房屋抵付协议书履行义务。贵州四建公司提交了其中关于聚豪园西苑5栋2604房的上述资料（上述资料的落款时间均为2016年9月12日）佐证其已履行相关义务。承诺书中载明，根据贵州四建公司与永怡公司签订的以房抵工程款的协议，现贵州四建公司所抵得的部分楼房需永怡公司协助办理交易登记手续，具体房号为聚豪园西苑5栋26层04号房，贵州四建公司承诺，永怡公司只协助将该房号办理到业主名下，其实测面积和房款差异等合同责任概由贵州四建公司承担，若因此导致的纠纷由贵州四建公司与业主自行解决。房屋转让授权通知书载明，聚豪园西苑5栋26层04房，建筑面积157.48平方米，本人同意按6500元／平方米转让给受让人刘冬芬、耿智子（身份证号：4202021965××××××××、420202199011111228），现授权永怡公司协助办理有关房屋的转让手续，该房屋在办理转让及产生的一切费用均由受让人承担。该通知书上有永怡公司工程部工作人员叶花果的签名，并载明“同意”。签订认购书通知书中载明，贵州四建公司已将永怡公司开发的聚豪园西苑5栋26层04号房，建筑面积为157.48平方米的房产出售给耿智子、刘冬芬（身份证号：4202021965××××××××、420202199011111228），现特请永怡公司与受让人签订永怡公司统一的认购书。本通知书仅限于签订认购书，正式的商品房买卖合同待永怡公司预售证办理完毕及受让人向贵州四建公司交纳全部购房款后，另行书面通知永怡公司与受让人签订。该通知书中刘冬芬、耿智子在受让人一栏签名确认。永怡公司不确认上述证据的真实性，认为没有原件，且没有证据证明永怡公司已经收到该证据。4.根据黄成的财产保全申请，本院依法查封了涉案房产价值1005420元的份额。涉案商品房已办出不动产权证［不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第××号］，权利人为永怡公司，该商品房除本案诉讼保全的查封外，名下没有其他查封或抵押。5.庭审中，刘富太确认已全额收到涉案商品房的购房款，是通过抵扣施工工程款的方式结清的。贵州四建公司确认已经与刘富太对账，其与刘富太之间的账目（施工工程款）已经抵扣完毕，确认黄成已经完成购房款的支付义务。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。永怡公司与贵州四建公司签订的房屋抵付协议书，刘富太与黄成、贵州四建公司签订的房屋转让合同，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合同及协议书均合法有效，当事人应恪守履行。贵州四建公司为涉案工程的承建商，与永怡公司存在建设工程合同关系，但因工程款的支付问题，永怡公司通过与贵州四建公司签订房屋抵付协议书，将涉案房屋作价抵付中山聚豪园西苑5-7栋工程前期已完工工程的工程款。按该房屋抵付协议约定，应视为永怡公司已收取涉及房屋的购房款，贵州四建公司亦据此获取涉案房屋的处分权。永怡公司主张与贵州四建公司工程结算数据明显与房屋抵付协议反映情况不一致，但双方均未提供有效证据反证、推翻该房屋抵付协议。虽然协议对于已完工工程确认金额最终以审定的结算为准，但同时也约定实际抵付款是采取多退少补形式抵扣，即使永怡公司与贵州四建公司最终已完工工程款存在争议，双方可在正式结算后通过多退少补的方式向对方主张因涉案房屋抵付协议书结算数据有误而造成的损失，故双方的工程款最终结算情况不会影响涉案房屋抵付协议的履行，永怡公司应按协议履行其义务。故本案房屋买卖实质是贵州四建公司以抵扣工程款的方式向永怡公司购入涉案房屋，再由贵州四建公司以抵扣施工工程款的方式将涉案房屋出售给刘富太，最后由刘富太以抵扣施工工程款的方式将涉案房屋出售给黄成，本质上属于连环买卖。贵州四建公司已经基于本房屋抵付协议书将涉案房屋转售予刘富太，黄成亦基于永怡公司与贵州四建公司的房屋抵付协议书之信任与刘富太、贵州四建公司建立了房屋买卖合同关系，且涉案购房款黄成已全额付清。永怡公司与黄成虽然没有形成直接的房屋买卖合同关系，永怡公司在房屋抵付协议书中明确同意贵州四建公司对涉案房屋自用或转让，且贵州四建公司已通过抵付施工工程款的方式将其对永怡公司享有的工程款债权中在涉案房产范围内的权利义务转让给刘富太，而刘富太又已通过房屋转让合同将其对永怡公司享有的在涉案房产范围内的权利义务转让给黄成。贵州四建公司、刘富太上述转让债权的行为，未违反《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”的规定，合法有效。在贵州四建公司、刘富太通知永怡公司后，前述债权转让行为对永怡公司发生效力。虽然贵州四建公司、刘富太未能提交证据证明其已履行债权转让的通知义务，但黄成在本案中的起诉行为，贵州四建公司、刘富太在庭审中的答辩意见，可视作贵州四建公司、刘富太当庭通知永怡公司债权转让事宜，履行了债权转让的通知义务。因此，黄成承继权利义务并已足额支付购房款后，与永怡公司在涉案房产的范围内，合法存在债权债务关系。因此，黄成有权基于房屋转让合同、房屋抵付协议书要求贵州四建公司、刘富太履行协助黄成与永怡公司签订涉案商品房买卖合同的义务，要求永怡公司履行签订涉案房产商品房买卖合同的义务。然而，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，虽然黄成有权基于房屋转让合同、房屋抵付协议书要求永怡公司与其签订涉案房产的商品房买卖合同，但因该合同尚未正式签订，且永怡公司作为签订商品房买卖合同的主体明确表示不同意按转让协议书与黄成签订商品房买卖合同，因此，法律上无法强迫平等民事主体之间签订买卖合同，且“签订合同”这一行为亦无法通过申请强制执行的方式实现。因此，黄成诉请判令贵州四建公司、刘富太协助其与永怡公司签订商品房买卖合同，事实上无法履行，其请求判令永怡公司与其签订商品房买卖合同，有悖于合同订立的自愿原则，本院不予支持。又因，如前所述，黄成已基于房屋转让合同、房屋抵付协议书在涉案房产的范围内与永怡公司合法存在债权债务关系，且黄成已付清涉案房屋的所有购房款，永怡公司亦以房屋抵付协议方式收取了涉案房屋购房款，即黄成与永怡公司之间已形成事实上的房屋买卖关系。黄成已履行房屋买卖合同支付房价款的义务，且永怡公司已全额收取该房购房款（以房屋抵付协议方式收取），按交易规则，永怡公司应将涉案房屋交付给黄成并协助黄成将该商品房过户登记至黄成名下。根据永怡公司提交的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房已办出不动产权证，权利人为永怡公司，在涉案商品房的不动产权证已办出且不存在其他查封、抵押的情况下，黄成要求永怡公司协助办理涉案商品房的过户手续，合法合理且具有可执行性。综上，黄成诉请判令永怡公司协助其办理涉案商品房的过户手续，理据充分，本院依法予以支持。贵州四建公司主张涉案纠纷与其无关，其不应作为本案被告，但涉案房屋转让合同是贵州四建公司与刘富太、黄成共同签订，该司就合同约定事项有协助办理的义务。本案房屋买卖实质是贵州四建公司以抵扣工程款的方式向永怡公司购入涉案房屋，再用涉案房屋抵扣刘富太的工程款，进而由刘富太向黄成出售涉案房屋，本质上属于连环买卖，故对涉案房屋的过户应依次办理房屋所有权转移登记，由永怡公司将涉案房屋过户登记至贵州四建公司名下，再由贵州四建公司将涉案房屋过户登记至刘富太名下，最后由刘富太将涉案房屋过户登记至黄成名下。至于过户费用（工本费、税费等）的承担问题，根据转让合同约定，应由黄成自行承担，且庭审中黄成亦明确表示愿意承担相关税费，故办理涉案房屋过户手续、递件过户过程中产生的过户费用由黄成承担，贵州四建公司、刘富太、永怡公司无需承担。综上所述，黄成诉讼请求中合理部分，本院予以支持。永怡公司抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条第一款、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司办理位于中山市火炬开发区房屋［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号］的过户手续，将前述房屋过户登记至被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司名下；在前述房屋过户登记至被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司名下后七日内，被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司协助被告刘富太办理前述房屋的过户手续，将前述房屋过户登记至被告刘富太名下；在前述房屋过户登记至被告刘富太名下后七日内，被告刘富太协助原告黄成办理前述房屋的过户手续，将前述房屋过户登记至原告黄成名下；办理前述房屋的过户手续过程中产生的所有税费（包括第一次、第二次、第三次）由原告黄成负担；二、驳回原告黄成的其他诉讼请求。案件受理费26800元，财产保全费5000元，合计31800元（原告黄成已预交），由被告广东永怡集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  杨 颖人民陪审员  郭常安二〇二〇年四月十五日书 记 员  梁敏霞孙永辉