江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初7890号原告：杨某，男，1979年3月7日生，汉族，住启东市。原告：朱某，女，1979年7月3日生，汉族，住启东市。原告：杨某1，男，2003年7月22日生，汉族，住启东市。法定代理人：杨某（杨某1之父），男，1979年3月7日生，汉族，住启东市。法定代理人：朱某（杨某1之母），女，1979年7月3日生，汉族，住启东市。三原告共同委托诉讼代理人：黄腓力，江苏东晋律师事务所律师。被告：启东市碧桂园房地产开发有限公司，住所地启东市汇龙镇建新新村8号门面。法定代表人：谢金雄，公司总经理。委托诉讼代理人：单文华、岑霞，公司员工。原告杨某、朱某、杨某1与被告启东市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称启东碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某、朱某及三原告共同委托诉讼代理人黄腓力、被告启东碧桂园公司的委托诉讼代理人单文华参加诉讼了简易程序的审理，原告杨某、朱某、杨某1的共同委托诉讼代理人黄腓力、被告启东碧桂园公司的委托诉讼代理人单文华参加诉讼了普通程序的审理，本案现已审理终结。杨某、朱某、杨某1向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告逾期交付房屋违约金139398元；2.要求被告赔偿原告重新装修房屋损失3万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月13日，原告杨某、朱某、杨某1与被告启东碧桂园公司签订合同编号为QDBGY-02Z—2201的《商品房买卖合同》，约定三原告向被告购买启东碧桂园***号房屋，房屋总价860483元，由三原告分期付款，被告应当于2017年5月30日将验收合格、符合约定的商品房交付，如逾期则被告每日支付已交付房款万分之二的违约金。被告交付的房屋应符合装饰、设备标准且承担保修责任。合同签订后，三原告按约支付购房款，被告于2017年6月才将房屋钥匙交付三原告。三原告接受房屋后不久就发现房屋天面板底表面开裂起泡即要求被告进行维修，被告方于2018年8月下旬才派人进场保修。保修过程中，发现天面底板混凝土松动、底板主筋大面积露筋且钢筋已大面积腐烂。被告所出售的商品房主体结构已出现严重质量问题，三原告根本无法使用，遂要求政府相关职能部门处理，经协调被告于2019年5月才开始派人对商品房的主体质量进行维修，同年7月底基本完成，但钥匙至今未交还。后三原告就商品房质量问题所造成的损失等与被告协商，未果。启东碧桂园公司辩称，案涉房屋符合合同约定的交付条件且保修范围内的质量问题非严重的主体结构质量问题，案涉房屋不存在逾期交付情形；案涉房屋屋顶露筋未产生重新装修损失亦未严重影响原告的居住使用，原告主张的高额赔偿没有依据；原告主张重新装修房屋损失、层高损失、维权损失没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告杨某、朱某系夫妻，原告杨某1为其儿子。启东碧桂园公司系有限责任公司（法人独资），经营范围房地产开发、销售，自有房屋租赁服务，停车位服务。2015年2月7日，被告启东碧桂园公司作为出卖人、原告杨某作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：QDBGY-02Z—2201），约定：买受人购买的商品房位于（启东碧桂园）**号，该房的用途为住宅，建筑面积134.33平方米，套内面积101.62平方米，总金额878798元。2015年3月13日，被告启东碧桂园公司作为出卖人、原告杨某、朱某、杨某1作为买受人对（启东碧桂园）**号房屋重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：QDBGY-02Z—2201），约定该房的用途为住宅，建筑面积134.33平方米，套内面积101.62平方米，总金额860483元。买受人分期付款。第八条出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日被告知买受人的；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日50元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任；第十六条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同时原告杨某、朱某、杨某1在附件一：房屋平面图、附件三装饰、设备标准上签名。附件四为《补充协议》。同日，启东碧桂园公司作为出卖人、原告杨某、朱某、杨某1作为买受人签订的《补充协议》，主要内容为：买受人向出卖人购买的商品房位于启东市，总房款860483元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付总房价款31.24％即268798元，在2015年3月9日前付总房价款68.76％即581685元。2017年5月2日，包含案涉房屋在内的被告启东碧桂园公司建设的启东碧桂园1、2号楼竣工验收合格。2017年6月24日，原告杨某、朱某、杨某1在启东碧桂园物业及资料移交书收签名，确认收到案涉物业（房屋）的钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书及其物品。2017年7月11日，被告启东碧桂园公司向原告杨某出具江苏增值税普通发票，规格型号***、金额860483元，不征税。备注：共有人朱某、杨某1；启东碧桂园**；该商品房总购房款860483元，包含2016年5月份前已收楼款860483元（已缴纳营业税），2016年5月后收楼款0元。2017年8月，原告发现案涉房屋天面板存在起泡、露筋等问题，遂向被告方报修。因双方就赔偿金额发生争持，修理遂停止。2018年2月26日，被告启东碧桂园公司向原告杨某出具江苏增值税普通发票，规格型号地下车库F区070，金额94761.90，税额3238.10，合计98000（元）。备注：差额征税30000.00；启东碧桂园地下车库F区070、总楼款98000元（其中30000元已于2018年2月交税务）；共有人朱某、杨某1。2018年3月6日，启东碧桂园***号登记于原告杨某、朱某、杨某1名下。2018年8月31日，南通京伦建设工程有限公司作为维修单位作出《启东碧桂园**号客厅板底露筋维修施工方案》，主要内容为：发现启东碧桂园**号客厅天面板由于混凝土浇筑时钢筋网垫块移动，导致浇筑成型后露筋；整改措施为：客厅天面板底表面露筋，沿露出的钢筋凿出20-30㎜空隙，对钢筋表面进行除锈处理，再用聚合物加固砂浆补20㎜厚保护层。天面露筋部位表面贴上碳纤维布，用聚合物加固砂浆将露筋部位表面抹压平整。混凝土表面干透后，进行内墙腻子施工、乳胶漆施工，恢复到原样；文明施工：现场用塑料薄膜覆盖保护房间内其他成品，做到工完场清，所有使用材料及时使用并清理干净。施工过程中如造成物品损坏，修复或照价赔偿。后被被告启东碧桂园公司将维修方案复核事宜向广东博意建筑设计院有限公司广州分公司发函。2018年9月13日，广东博意建筑设计院有限公司出具案涉房屋的《加固设计方案》，主要内容为：工程概况：工程位于江苏启东市，结构形式现浇钢筋混凝土剪力墙结构，原结构主体高度80.00。2201户客厅顶结构由于混凝土浇筑时钢筋网垫移动，导致浇筑成型后保护层厚度不足露筋，现由建设单位委托进行加固设计。……加固工艺流程：客厅天面板底表面露筋，沿露出的钢筋凿出20-30㎜空隙，对外露锈蚀氧化的钢筋打磨才除锈处理，使其钢筋露出金属本色，避免防腐及封闭处理后钢筋继续发生氧化；用聚合物加固砂浆补20㎜厚保护层。天面露筋部位表面贴上碳纤维布，用聚合物加固砂浆将露筋部位表面抹压平整。混凝土表面干透后，进行内墙腻子施工、乳胶漆施工，恢复到原样。一级注册结构工程师、广东博意建筑设计院有限公司在该方案上加盖印章。2019年3月18日，启东市建设工程质量用户投诉站作出《工程质量投诉处理意见书》，主要内容为；我站于2018年9月6日接到启东碧桂园**室住房的质量投诉，该住房室内客厅、餐厅、房间、前后阳台及公共过道的天面均存在不同程度的板底露筋现象，要求建设单位预算给予解决。接到投诉后，我站于2018年9月6日下午会同建设单位对住房的质量问题进行了现场核查。经现场查看，住房投诉的情况属实。根据《房屋建筑工程质量保修办法》，我站责令建设单位对发现的质量问题尽快由责任单位给予保修。对可能存在同样问题的其它部位作详细检查，并根据实际情况作相应处理，确保该房屋的使用功能与使用安全。2019年4月8日，启东市住房和城乡建设局向原告杨某发出《受理告知书》，告知对其信访事项，决定予以受理。同月18日，启东市住房和城乡建设局向原告杨某发出《信访事项处理意见书》，主要内容为：2019年4月2日，杨某在启东市信访局反映有关商品房质量问题要求检测房屋安全问题的信访事项已转该局。该局质监站在接到投诉后，对双方经过多次协调处理，反应的质量问题属实，由于双方对赔偿数额达不成一致，建议通过法律途经解决。提出对房屋予以检测，可自行委托第三人方有资质的检测单位进行检测。2019年7月左右，被告启东碧桂园公司组织人员对案涉房屋进行了修复。上述事实，由《补充协议》、《商品房买卖合同》、《竣工备案表》、《启东碧桂园物业及资料移交书》、发票、不动产权证、《启东碧桂园2号2201号客厅板底露筋维修施工方案》及《加固设计方案》、《工程质量投诉处理意见书》、《受理告知书》、《信访事项处理意见书》、照片及到庭当事人庭审陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告杨某、朱某、杨某1与被告启东碧桂园公司签订《商品房买卖合同》均系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同为有效成立的合同，双方应按合同约定的内容履行相关权利义务。关于被告启东碧桂园公司是否构成逾期交房？本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的交付期限为2017年5月30日前，而三原告于2017年6月24日在《启东碧桂园物业及资料移交书》签名领取钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书及相关物品，被告未提供其书面通知原告于2017年5月30日前交房而三原告不予接受的相关证据，故本院按照《商品房买卖合同》第九条规定的约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”计算逾期交付时间为25日，故被告启东市碧桂园房地产开发有限公司给付逾期交房违约金4302.42元[（860483元×0.0002）×25天]。关于被告启东碧桂园公司是否承担装饰、设备标准承诺的违约责任？本案中，原告方发现案涉房屋存在起泡、露筋等问题后于2017年8月向被告报修，被告发现房屋客厅天面板由于混凝土浇筑时钢筋网垫块移动，导致浇筑成型后露筋后准备维修，因原告提出赔偿问题致双方争持而维修未成，后在相关职能部门协调下直至2019年7月份才维修完毕。本院认为，被告交付的房屋中部分装饰存在问题，影响三原告的正常居住使用，应按《商品房买卖合同》第十三条规定关于装饰、设备标准承诺的违约责任“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日50元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任”。本院根据原、被告各自陈述的日期（2017年8月15日至2019年7月15日），结合双方各自在未及时维修中存在的过错责任，本院酌情认定被告承担违约损失24500元。三原告主张被告赔偿原告重新装修房屋的损失3万元，但未提供确切证据，故本院不予支持。综上，被告启东碧桂园公司因逾期交房违约金，装饰、设备标准的违约金合计28802.42元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告启东市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某、朱某、杨某1支付违约损失28802.42元（上述款项汇入原告杨某名下中国工商银行启东市支行账户，账号62×××11）；二、驳回原告杨某、朱某、杨某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3688元（原告已预交），由原告杨某、朱某、杨某1共同负担2900元，被告启东市碧桂园房地产开发有限公司负担788元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3688元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  史燕玲人民陪审员  张卫标二〇二〇年四月三十日书 记 员  陈琳琳