福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终530号 上诉人（原审原告）：梅松，女，1969年2月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：谢小婉，福建瀛莱律师事务所律师。 被上诉人原（原审被告）：泉州千亿地产有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安路千亿大厦**。 法定代表人:曾永生，该公司董事长。 上诉人梅松因与被上诉人泉州千亿地产有限公司（下称“千亿公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梅松上诉请求：依法改判一审判决第三项、第五项，支持自2012年5月1日起至2017年9月30日止逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定自2012年5月1日至2016年5月5日期间的逾期交房违约金超过诉讼时效有误。千亿公司从未针对案涉的送达提出异议，而梅松在一审提交的（2014）丰民初字第2338号、（2016）丰民初字第3366号的相关诉讼材料，以此证明其持续向千亿公司主张权利，第一次起诉法院通过法院专递送达方式向千亿公司工商登记住所地送达（退回处理），第二次起诉千亿公司于2016年5月5日签收，而本案诉讼，千亿公司对其在一审提交的全部证据三性均没有异议，法院不应再主动适用诉讼时效的规定。而且，人民法院按照当事人确认的送达地址邮寄诉讼文书，但诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。千亿公司涉讼大量案件是不争的事实，其唯一确认的送达地址均是田安路千亿大厦11楼，当事人恶意拒收法律文书，不利后果应当自己承担。2012年以来，业主们持续不断向有关政府部门信访诉，但各主管部门至今也无有效办法解决千亿山庄烂尾楼的问题，业主被迫选择申请交房是无奈之举。业主提起3次诉讼，是以诉讼方式向千亿公司主张权利，应起到诉讼时效中断的效果。关于“确认千亿公司以址在千亿商业城步行街一层323号商铺5年的租金抵偿梅松支付的峰青园D9-1地下附属使用权之认购价款成立有效”，不再列为本案诉求。 千亿公司未作答辩。 梅松向一审法院起诉请求：一、判令千亿公司将与全部购房款相符的正式购房发票开具给梅松；二、判令千亿公司履行协助梅松办理丰泽区××号房屋不动产权证书的义务；三、判令千亿公司向梅松支付逾期交房违约金36755.5元（自2012年5月1日起至2017年9月30日止，按每日以购房款228万元的万分之0.1的标准计算）；四、判令千亿公司向梅松支付逾期办证违约金（自2017年12月31日起至实际履行协助办理房屋不动产权证书义务之日止，按每日以购房款228万元的0.001%的标准计算）；五、依法确认千亿公司以址在千亿商业城步行街一层323号商铺5年的租金抵偿梅松支付的“峰青园Ｄ9-1地下附属使用权”认购价款成立有效；六、判令千亿公司承担本案全部诉讼费用。 一审认定事实：2010年5月3日，梅松与千亿公司签署一份编号200600056339《商品房买卖合同》，约定梅松向千亿公司购买址于丰泽区××街××段××号房屋，房屋总价款为228万元；千亿公司应当在2012年5月1日前将符合交房使用条件的房屋交付给梅松使用；合同第九条约定，千亿公司逾期交房超过120日后，梅松有权解除合同，梅松要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，千亿公司按日向梅松支付已付房价款万分之0.1的违约金；合同第十四条约定，千亿公司应当在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由千亿公司提供的资料交付梅松，如因千亿公司原因，梅松不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，千亿公司自逾期之日起每日按梅松已付款的0.001%向梅松支付违约金。合同签订后，梅松按照约定按期向千亿公司支付了首付款103万元，并以银行按揭方式向千亿公司支付剩余购房款125万元。梅松依约向千亿公司支付了全部购房款，但千亿公司至今未履行向梅松开具与全部购房款相符的正式购房发票的合同附随义务。2012年5月1日，合同约定的交房期限届满，千亿公司建设的峰青园Ｄ型房屋却呈烂尾楼状态。期间虽经政府部门介入，案涉房屋所在建筑物的部分设施得以继续施工，但千亿公司至今仍未能将符合交房使用条件的峰青园Ｄ型房屋交付给购房业主使用。由于千亿公司迟迟未能履行交房义务，在其他同为购买千亿山庄峰青园Ｄ型房屋的业主已陆续接受房屋的情况下，梅松多次与千亿公司交涉未果，无奈之下于2017年10月1日申请提前使用所购峰青园Ｄ型117号房屋。千亿公司应当在房屋交付使用后60日内协助梅松办理房屋所有权登记和国有土地使用权登记，但千亿公司至今未履行该合同约定的义务，导致梅松至今仍无法办理上述房屋的不动产权登记。 另，千亿公司于2009年12月向梅松推销峰青园D型117房屋地下层增加面积。梅松同意认购峰青园叠墅D9-2附属，并向千亿公司支付了叠墅D9-2附属的价款。2014年11月4日，千亿公司再次极力向梅松推销峰青园叠墅D9-1附属，双方为此签署一份《购买协议书》，千亿公司同时出具一份“峰青园叠墅D9-1附属平面图”给梅松，并承诺上述叠墅D9-1、D9-2附属随《商品房买卖合同》所涉房产一并交付使用，否则依法赔偿梅松的损失。同日，梅松支付了峰青园叠墅D9-1附属价款19万元。 一审法院认为，梅松与千亿公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。双方约定千亿公司应于2012年5月1日前将符合交房使用条件的房屋交付给梅松使用，后千亿公司未通知交房，梅松自行于2017年10月1日入住使用房屋并缴纳物业费，应视为诉争房屋于2017年10月1日交付。首先，关于开具发票的问题，梅松诉称千亿公司未开具过与购房款发票，千亿公司虽辩称其有开具过首付款发票，但未能提供证据证明，对其主张不予采信，因开具发票是合同的附随义务，也是法定义务，对梅松诉求第一项予以支持。其次，关于梅松诉求千亿公司履行协助办理诉争房屋不动产权证书义务的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，诉争《商品房买卖合同》第十四条中约定的“权属登记”既包括房屋所有权登记，也包括国有土地使用权登记，本市自2016年8月1日起实行不动产统一登记制度，据此，根据前述约定，千亿公司负有协助办证的义务，梅松主张千亿公司履行协助其办理房地产权属登记的义务，合法有据，予以支持。再次，梅松另诉求千亿公司支付其逾期交房违约金、逾期办证违约金，根据合同约定，千亿公司逾期交房超过120日后，梅松有权解除合同，梅松要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，千亿公司按日向梅松支付已付房价款万分之0.1的违约金，现梅松诉求千亿公司支付自2012年5月1日起至2017年9月30日止的逾期交房违约金，因违约金已部分超过诉讼时效，仅2016年5月6日（起诉日倒推三年）至2017年9月30日期间的违约金能够得到支持，其余予以驳回。此外，根据合同第十四条约定，千亿公司应当在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由千亿公司提供的资料交付梅松，如因千亿公司原因，梅松不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，千亿公司自逾期之日起每日按梅松已付款的0.001%向梅松支付违约金，现梅松诉求千亿公司支付自2017年12月31日起至实际履行协助办理房屋不动产权证书义务之日止的逾期办证违约金，前述诉求并未超过诉讼时效，予以支持。梅松所诉求的前述两项违约金的标准，符合合同约定和法律规定，并予支持。最后，梅松诉求确认千亿公司以址在千亿商业城步行街一层323号商铺5年的租金抵偿梅松支付的“峰青园D9-1地下附属使用权”认购价款成立有效，因该部分并非属于诉争的商品房预售合同范围内，不宜在本案中处理，应另寻解决途径。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、泉州千亿地产有限公司应于判决生效之日起十日内开具与购房款228万元相对应的购房发票给梅松；二、泉州千亿地产有限公司应于判决生效之日起十日内履行协助原告梅松办理址在丰泽区津淮街东段北侧千亿山庄峰青园Ｄ型117号房屋的不动产权证书的义务；三、泉州千亿地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付给梅松逾期交房违约金（自2016年5月6日起至2017年9月30日止，按每日以购房款228万元的0.001%标准计算）；四、泉州千亿地产有限公司应支付给梅松逾期办证违约金（自2017年12月31日起至实际履行协助办理房屋不动产权证书义务之日止，按每日以购房款228万元的0.001%标准计算。其中计至判决生效之日的款项应于生效之日起十日内支付，之后发生的款项应于当年的12月31日前付清，直至履行完协助办证义务之日止）；五、驳回梅松的其他诉讼请求。一审本案受理费1222元，减半收取计611元，由梅松负担100元，泉州千亿地产有限公司负担511元。 本院二审期间，梅松提供泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第2338号、（2016）丰民初字第3366号的民事起诉状，拟证实上诉主张的事实。对该证据的分析，本院在判决理由一并进行阐述。一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”之规定，梅松于2014年4月30日、2016年4月29日就2012年5月1日起的逾期交房违约金提起两次诉讼，泉州市丰泽区人民法院分别于2014年5月16日、2016年5月11日作出（2014）丰民初字第2338号、（2016）丰民初字第3366号民事裁定，产生诉讼时效中断的法律效果，梅松第三次提起本案的诉讼的时间为2019年5月6日，应认定2012年5月1日起的逾期交房违约金并未超过诉讼时效，一审对此认定有误，应予纠正。梅松于此的相关上诉主张成立，予以支持。关于梅松的一审诉讼请求第五项，梅松亦同意不再作为本案的诉讼请求范围，一审法院已认定不属本案审查范围，故本院不再审查。 综上，梅松的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5483号民事判决第一、二、四项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5483号民事判决第三、五项； 三、泉州千亿地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给梅松逾期交房违约金（自2012年5月1日起至2017年9月30日止，按每日以购房款228万元的0.001%标准计算,合计以36755.5元为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本案受理费1222元，减半收取计611元，由泉州千亿地产有限公司负担；二审案件受理费632元，由泉州千亿地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  李翔峥 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月二十六日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。