海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9027民初1624号   原告（反诉被告）：田某，住乐东黎族自治县。   原告（反诉被告）：刘某(系田某丈夫)，黎族，住乐东黎族自治县。   上列原告共同委托诉讼代理人：吴某，乐东黎族自治县冲坡法律事务所法律工作者，执业证号：32101041100284。   被告（反诉原告）：卢某，女，住乐东黎族自治县。   被告（反诉原告）：谢某（系卢某丈夫），男，住乐东黎族自治县。   上列被告共同委托诉讼代理人：高某，海南瑞伊律师事务所律师，执业证号：14690200611851795。   原告（反诉被告）田某、刘某与被告（反诉原告）卢某、谢某房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年8月29日受理立案，公开开庭进行了审理，田某、刘某及其委托诉讼代理人吴某，卢某、谢某及其委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告田某、刘某向本院提出的诉讼请求：1、判令被告卢某、谢某向原告田某、刘某返还购房款人民币165811元及相应利息（利息计至购房款付清之日止，利息暂计为196345.2元）；2、判令被告卢某、谢某向原告田某、刘某赔偿人民币152420元，额外增加埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用10000元；3、本案受理费及鉴定费由被告负担。事实与理由：原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定由原告出资购买被告卢某享有权利的经济适用房，并约定房屋归原告所有。转让协议签订后，原告按《乐东公路分局预售经济适用住房协议书》约定以被告卢某的名义支付了购房款154621元，并对该房屋进行装修后居住至今。后原告、被告对上述房屋转让协议之效力等问题发生争议，经民事诉讼程序，一审、二审法院生效判决均认定上述房屋转让协议书无效，并判令田某、刘某将该房屋退还卢某、谢某。原告转账支付购房款的具体时间和金额为：1、2012年11月23日支付45000元，对方账号为216650；2、2013年5月13日支付109621元，对方账号为216650。上述生效判决虽然判决卢某、谢某应当向田某、刘某返还购房款154621元，但对该款的返还时间和相应利息之计付未作出判决。虽然对返还房屋作出判决，但对田某、刘某对该房屋进行装修所形成的现有经济价值未作赔偿判决。故此，原告提出上述诉讼请求。原告认为，上述诉讼请求应得到法院的支持。《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当给予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定和本案事实：（一）法院生效判决已认定本案房屋转让合同无效，并判令田某、刘某将房屋返还卢某、谢某，因此，卢某、谢某应依上述法律规定将购房款154621元及相应利息返还田某、刘某。因购房款分两期支付，故利息应分期计付。第一期：2012年11月23日支付45000元，暂计利息至2018年11月23日，6年期，年利率24%，利息为64800元（45000元×6年×24%）；第二期：2013年5月13日支付109621元，暂计利息至2018年5月13日,5年期，年利率24%，利息为131545.2元（109621元×5年×24%），暂计利息共196345.2元。（二）法院生效判决已明确认定田某、刘某对该房屋进行装修的事实，卢某、谢某对田某、刘某的装修行为无异议，且田某、刘某无过错，因此，依上述法律规定，返还房屋，田某、刘某对该房屋装修形成的现有经济价值，卢某、谢某应给予赔偿，而装修该房屋形成的现有经济价值，应当通过司法鉴定程序评定。故特向法院申请对本案装修形成的现有经济价值作司法鉴定。   原告（反诉被告）向本院提交的证据材料：   证据一、《房屋转让协议书》，证明被告已将房屋转让给了原告；   证据二、收据清单，证明原告已将购房款165811元交付给乐东公路分局；   证据三、报价单，证明原告对购买房屋装修的费用；   证据四、合同，证明原告因装修缺钱而向银行贷款；   证据五、评估报告书及鉴定发票，证明鉴定费是13000元，评估鉴定装修房屋价格是152420元，其中漏了房屋的埋线及安装等相关款项。   被告（反诉原告）卢某、谢某向本院提出反诉请求：1、判令两被反诉人向反自治县抱由镇感恩路抱由道班大院A幢经济适用综合楼第2单元4层402房2013年9月1日至2019年10月31日的房屋占用费124942元；2、判令两被反诉人向反自治县抱由镇感恩路抱由道班大院A幢经济适用综合楼第2单元4层402房自2019年11月1日起至两被反诉人归还该房屋之日止的房屋占用费，每月2089元；3、两被反诉人承担本案一切诉讼费用及鉴定费用13000元。事实与理由：卢某为海南省公路管理局乐东公路分局（以下简称公路分局）的退休职工，无房居住，一直借住在一个亲戚提供的粮食局宿舍，该宿舍曾经没水没电没厕所，后经过两反诉人改造拉电线、盖厕所才可勉强住人，一家三口（包括女儿）都在一个房间里。公路分局于2013年在乐东县乐城感恩路抱由道班大院建设的经济适用房，反诉人因符合享受购买经济适用住房条件，经批准购买。2013年7月28日反诉人与公路分局签订了《乐东公路分局预售经济适用住房协议书》，约定反诉人卢某购置乐东黎族自治县（即涉案房屋），该房屋面积为122.29平方米，价格为1264.38元每平方米，总房款为154621元，交房时间为2013年9月25日。被反诉人田某得知反诉人购买一套经济适用房后，主动与反诉人卢某商量，提出由其为反诉人卢某代付该房屋的购房款，然后将其所有位于××县房（以下简称老房子）与反诉人交换该房屋居住，反诉人考虑到自己经济困难，确无经济实力支付该房屋的购房款，同意被反诉人的提议后便可直接有房屋居住，便同意了被反诉人的提议。被反诉人代替反诉人交付购房款154621元后，该单位于2013年9月25日将该房屋交付反诉人，同时反诉人又将该房屋交付被反诉人使用。两被反诉人非法占有反诉人的房屋的同时，又将老房子偷卖给他人，导致反诉人一家居无定所，多年来一直栖身在一间破旧的小宿舍里，没有生活质量可言。现两反诉人已退休，身体又不好，需要稳定的生活安享晚年，而且在反诉人享受了经济适用房待遇后，也不能再次购买经济适用房，该房屋为反诉人唯一合法住房，故反诉人将两被反诉人诉至法院，要求两被反诉人将房屋交还给反诉人，该案经乐东县人民法院及海南省第二中级人民法院，两级人民法院作出的生效判决确认反诉人在将购房款154621元支付给两被反诉人后，两被反诉人应在十五日内将乐东黎族自治县归还给反诉人。判决生效后，两被反诉人拒绝收取购房款154621元及将房屋归还给反诉人使用，故反诉人向乐东县人民法院申请强制执行，乐东县人民法院立案执行（案号为2019琼9027执65号）后，反诉人将购房款154621元转至乐东县人民法院执行账号提存，2019年8月14日乐东县人民法院公告要求两被反诉人在2019年8月21日前自行搬出乐东黎族自治县，但至今两被反诉人依然非法占用该房屋。综上所述，该房屋是两反诉人唯一的房子，两被反诉人的行为严重损害了两反诉人的合法权益，造成反诉人巨额经济损失，导致两反诉人无房可居，请求人民法院依法判如所请，维护两反诉人的合法权益。   被告（反诉原告）向本院提交的证据材料：   证据一、《乐东公路分局预售经济适用住房协议书》，证明原告田某、刘某自2013年9月25日占用乐东黎族自治县至今，及总房款为154621元的事实；   证据二、（2018）琼9027民初968号民事判决书；   证据三、（2018）琼97民终1650号民事判决书，证据二、三共同证明1、生效判决确认原告所提交的买卖房屋协议无效；2、判决被告返还购房款154621元，判决原告返还被告垫付的一审诉讼费837元，被告应当返还给原告的金额为153784元；3、生效判决两原告应在十五日内返还给被告乐东黎族自治县，但是原告至今都没有履行，应当赔偿给被告造成的损失；   证据四、强制执行申请书；   证据五、（2019）琼9027执65号受理案件通知书，证据四、五共同证明两原告不履行生效判决确定的义务，拒绝接收153784元房款，及向被告归还乐东黎族自治县，原告应当赔偿给被告造成的损失，被告不存在过错，无需承担任何责任；   证据六、现金缴款单，证明被告履行了生效判决确定的义务，将153784元存入法院执行账户，据此证明被告已经履行完向两原告退还154621元的义务，被告无过错，也因此不承担责任；   证据七、评估报告及鉴定费用，证明鉴定费用为13000元，及鉴定结果房屋租金的价格。   原告（反诉被告）田某、刘某辩称，被告的反诉是没有事实根据的，原告于2013年签订房屋转让协议书后，原告按照与被告之间互相转让的约定，把165811元转给乐东县公路分局，被告是没有异议的，也是认可的，并且在乐东公路分局竣工后，2013年底时被告到乐东县公路分局将房子的钥匙交给原告，然后原告进行了装修，并于2014年进行入住，当时被告所获得的是住房指标，而不是房屋，假如原告不出钱购买，被告买房的指标就被取消，因此被告要求主张租金是没有法律依据的，同时由于被告在钻取法律的空子，要回房子表面上是合法的，实际上已经非法获取了暴利，再主张房屋租金不符合法律的相关规定，同时我们对于评估报告的所评估的租金是不予认可的，在乐东毛坯房的价格不可能那么高，也就是说在装修好的房子中租金都没有那么高，何况是毛坯房，因此不予认可。   对原告（反诉被告）提交的证据进行分析与确认：   证据一、《房屋转让协议书》，证明被告已将房屋转让给了原告。被告对证据一的三性及证明目的均有异议。本院认为，该协议书是双方真实意思表示，但违反法律规定，对证据的真实性、关联性予以确认，对合法性不予以确认。   证据二、收据清单，证明原告已将购房款165811元交付给乐东公路分局。被告对部分的购房款关联性有异议。本院认为，在另案中，依《房屋转让协议书》确定单价的房屋购房款154621元，另外11190元是交付给建设单位的拆迁费，有建设单位出具的单据及汇款到建设单位的凭证，属于买卖房屋的合理费用，对其真实性予以确认。   证据三、报价单，证明原告对购买房屋装修的费用。被告对证据的三性及证明目的均有异议。本院认为涉案房屋已进行装修，必然产生相关装修费用，对其真实性予以确认。   证据四、合同，证明原告因装修缺钱而向银行贷款。被告对证据的三性及证明内容有异议。本院认为，该合同有借贷双方签名，借款用途为装修房屋，对证据的三性及证明内容予以确认。   证据五、评估报告书及鉴定发票，证明鉴定费是13000元，评估鉴定装修房屋价格是152420元，其中漏了房屋的埋线及安装等相关款项。被告对该证据的证明力不予认可。   本院认为，在评估过程中，已通知双方当事人到现场，对评估的物品进行指认，评估机构作出评估初稿后，被告针对评估价值过高提出了异议，评估机构针对提出的问题作出了答辩，视为被告对选定的评估机构的认可，被告提出未通知其选定评估机构，同一评估机构对双方当事人的申请作出评估报告，程序违法的理由，本院不予采纳。该评估机构具有鉴定资质，作出的评估报告程序合法，本院予以确认。评估费是13000元有评估机构出具的发票，本院予以确认。   对被告（反诉原告）提交的证据进行分析与确认：   证据一、《乐东公路分局预售经济适用住房协议书》，证明原告田某、刘某自2013年9月25日占用乐东黎族自治县至今，及总房款为154621元的事实。原告对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。本院认为，（2018）琼9027民初968号民事判决确认的购房款为154621元，并未包含原告支付的其他拆迁费用，对证据的真实性予以确认，对证明内容不予认可。   证据二、（2018）琼9027民初968号民事判决书；证据三、（2018）琼97民终1650号民事判决书，证据二、三共同证明1、生效判决确认原告所提交的买卖房屋协议无效；2、判决被告返还购房款154621元，判决原告返还被告垫付的一审诉讼费837元，被告应当返还给原告的金额为153784元；3、生效判决两原告应在十五日内返还给被告乐东黎族自治县，但是原告至今都没有履行，应当赔偿给被告造成的损失。原告对该组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。本院认为，该组证据为生效的法律文书，对其真实性予以确认。   证据四、强制执行申请书；证据五、（2019）琼9027执65号受理案件通知书，证据四、五共同证明两原告不履行生效判决确定的义务，拒绝接收153784元房款，及向被告归还乐东黎族自治县，原告应当赔偿给对被告造成的损失，被告不存在过错，无需承担任何责任。原告对该组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。本院认为，原告对该组证据的真实性没有异议，本院对其真实性及原告不接收153784元房款的事实予以确认。   证据六、现金缴款单，证明被告履行了生效判决确定的义务，将153784元存入法院执行账户，据此证明被告已经履行完向两原告退还154621元的义务，被告无过错，也因此不承担责任。原告对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。本院认为，现金缴款单有收款单位的盖章，对被告履行（2018）琼9027民初968号生效判决的事实予以确认。   证据七、评估报告及鉴定费用，证明鉴定费用为13000元及鉴定结果房屋租金的价格。原告对评估报告租金过高有异议。本院认为，评估过程中，进行了市场调查，参照本地同类房屋的租金价格，作出的评估结果合法，对该证据的三性予以确认。   根据原、被告提交的证据及双方陈述，本院查明以下事实：   卢某为乐东县公路分局退休职工。2013年7月28日，卢某与乐东县公路分局签订了《乐东公路分局预售经济适用住房协议书》，购买位于××县幢经济适用综合楼第2单元4层402房，该房屋面积为122.29平方米，价格为1264.38元每平方米，总房款为154621元。由于经济原因，不久后，原、被告签订《房屋转让协议书》，将涉案房屋出售给田某、刘某，田某、刘某于2012年11月23日支付房款45000元、平整费11190元，2013年5月13日支付房款109621元。2013年9月25日交房后，田某、刘某从乐东县尖峰信用社贷款，对房屋进行装修，从2014年12月底入住至今。2018年6月4日，双方发生纠纷，卢某、谢某向本院提起确诉讼，请求确认双方签订的《房屋转让协议书无效》，2018年8月22日本院作出（2018）琼9027民初968号民事判决，判决：一、卢某、谢某与田某、刘某签订的《房屋转让协议书》无效；二、田某、刘某应在卢某、谢某向田某、刘某支付购房款154621元之日起15日内自行搬出涉案的402房。田某、刘某不服提出上诉，二审予以维持原判。2019年8月29日，田某、刘某以（2018）琼9027民初968号民事判决，仅处理卢某、谢某向其返还购房款154621元，还有未返还其他款项、装修费、利息损失为由，向本院提起诉讼，请求判令被告卢某、谢某向原告田某、刘某返还购房款人民币165811元及相应利息（利息计至购房款付清之日止，利息暂计为196345.2元）；2、判令被告卢某、谢某向原告田某、刘某赔偿人民币152420元，额外增加埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用10000元，并申请对涉案房屋装修价值进行评估，经评估房屋装修费及屋内物品总估价为152420元。卢某、谢某提起反诉，请求判令田某、刘某向卢某、谢某支付乐东黎族自治县2013年9月25日至两被反诉人向反诉人归还该房屋之日止的房屋占用费，并申请评估，经评估2013年1月1日至2019年12月31日租金共计140004元。   本院认为，本案争议的焦点是：原、被告的各项诉讼请求是否应予以支持。   一、关于原告的各项请求。由于双方签订的《房屋转让协议书》，因违反法律法规强制性规定，（2018）琼9027民初968号民事判决已确认为无效合同，对本案具有确定力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，造成双方签订的《房屋转让协议书》无效，双方都存在过错，即双方应各自返还取得的财物，不能返还的应当拆价补偿。关于购房款154621元，另案已确认，本案不再处理。关于平整费11190元。该费用属于履行合同中的合理支出，原告请求被告返还有事实与法律依据，本院予以支持。关于装修费。本案中，原告申请对装修装饰及配套设施47个项目进行评估，其中序号4客房热水器价值1230元、序号5客房淋浴器价值109元、序号15主卧屋热水器价值1230元、序号16主卧淋浴器价值109元、序号30落地窗帘（小）价值3520元、序号31号落地窗帘（大）价值2280元、序号33空调机价值5251元、序号35房间衣柜价值5875元、序号36鞋柜价值3231元、序号37梳装台价值1071元、序号38床头柜价值1958元、序号39睡床（含床垫）价值5361元、序号40睡床价值2010元、序号41房间镜子价值204元、序号42皮沙发价值3400元、序号43茶具价值1200元、序号44电视机价值3380元、序号45电视柜价值900元、序号46饭桌价值3680元、序号47冰箱价值3206元，以上物品价值49205元属可移动返还物，原告应自行取回，不予以拆价补偿，其他设施或物品与房屋构成添附物或构筑物，属不能移动或不可分物，应予以拆价补偿，应补偿的价值为103215元（152420元－49205元）。关于利息款。购房款及相关款项属原告合法财产，用于履行合同及房屋的装修，涉案房屋及租金应返还被告后，等于被告借用了原告的购房款及相关款项，造成原告的财产损失，被告应承担支付利息的义务，利率参照原告贷款装修房屋年利率10.36%计算，从2012年11月23日至2019年11月23日利息款为40748元（45000元十11190元）×10.36%×7年）；从2013年5月13日至2019年12月13日利息款为74765元（109621元×10.36%×6年）＋（109621元×10.36%×7个月÷12个月），共计115513元（40748元＋74765元）。关于埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用。该房屋已装修完毕也已入住多年，相关费用已由原告实际支出，本院酌情予以支持3000元。以上各项合计232918元（11190元＋103215元＋115513元＋3000元）。   二、关于卢某、谢某请求支付房屋占用费问题。无效的合同自始无效，田某、刘某占有使用涉案房屋没有法律依据，自2014年12月底田某、刘某入住该房屋，应对使用的房屋支付租金，经评估，从2014年底入住至2019年9月25日租金为2015年18744元、2016年19872元、2017年21060元、2018年22320元、2019年23652元，共计105648元。   综上所述，田某、刘某请求卢某、谢某支付平整费11190元、装修费101506元、利息115513元、相关费用3000元有事实根据与法律依据本院予以支持，过高部分不予支持。卢某、谢某请求田某、刘某支付房屋占用费105648元有事实根据与法律依据本院予以支持，相关款项相抵后，卢某、谢某应支付127270元（232918元－105648元）给田某、刘某。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）卢某、谢某于本判决发生法律效力之日起15日内支付127270元给原告田某、刘某；   二、驳回原告（反诉被告）田某、刘某的其他诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）卢某、谢某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4522.88元（原告已预缴4881.73元，应退还358.85元给原告）中的1097.32元由被告卢某、谢某负担，3425.56元及鉴定费13000元由原告田某、刘某负担；反诉费1550.31元、鉴定费13000元由被告卢某、谢某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 郑冬松      二〇二〇年四月一日   书记员 蔡利根   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。