广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初147号 原告马某某，女，汉族，1952年1月10日出生，住广西柳州市。 委托代理人肖冬梅，广西银正律师事务所律师。 被告刘某，男，汉族，1982年3月16日出生，住广西柳州市柳北区。 第三人柳州市某某有限公司，住所地广西柳州市。 法定代表人曾某某。 本院于2020年1月16日受理原告马某某诉被告刘某、第三人柳州市某某有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托代理人肖冬梅、被告刘某到庭参加了诉讼，第三人柳州市某某有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告马某某诉称，2018年11月29日，被告刘某、刘某某与原告及第三人中介公司签订了《房屋买卖及中介服务合同》，约定原告向被告刘某、刘某某告购买位于柳州市，售价685000元。合同第九条约定，“甲方（被告刘某、刘某某）应当于得到全部房款15天内将房产交于乙方（原告），并履行下列手续:4、该房地产附着的户口，甲方保证于得到全部房款10日内将该房地产交付给乙方前迁出，逾期则以房地产转让总价款为基数按日万分之十向乙方支付违约金”。合同第十二条约定，“如因违约需要提交仲裁委员会或向人民法院提起诉讼的，由违约方承担诉讼费、律师费、公告费、交通费等由诉讼所产生的相关费用，并承担丙方（第三人）应收的所有服务费”。合同签订后，当日原告按约定支付了交房保证金10000元给第三人代收，支付了定金50000元给被告刘某、刘某某，并支付了中介服务费6850元。2019年1月17日原告又支付了125000元给第三人代收，同时再付给被告刘某、刘某某500000元，至此所有房款合计685000元支付完毕。2019年1月21日房地产过户到了原告名下，第三人也将其代收原告的款项悉数支付给了被告刘某、刘某某。之后原告多次催促被告刘某、刘某某将户口迁出未果，故原告诉至法院并请求法院依法判令：1、被告刘某向原告支付违约金100000元（以总房款685000元为基数，按每月2%从2019年5月1日起暂计至2019年12月5日，之后的违约金继续计算至2020年3月19日）；2、被告刘某向原告支付律师费5000元和中介服务费6850元；3、被告刘某承担本案的全部诉讼费用。 被告刘某辩称：原告没有因户口迁出问题产生任何损失，原告诉请的违约金数额过高，并且计算方式不合理，应该扣除双休日节假日和疫情期间，无对外办理业务的天数。根据买卖合同第12条约定，只有在不履行合同义务，导致合同目的不能实现的情况下，才能主张由违约方承担诉讼费、律师费、中介服务费。原告签订房屋买卖合同的目的是为了取得房屋所有权，房屋早就按约定过户到原告名下，合同目的已经实现，所以，原告诉请要求被告承担诉讼费、律师费、中介服务费不符合双方约定，没有依据。出售房屋给原告的时候，被告的户口没有落在该房屋名下，被告不存在需要按照约定迁出自己户口的问题。原告要求被告承担没有迁出户口的违约责任不符合客观事实。被告的父亲刘某某户口落在涉案房产，刘某某是户主，按规定应由其去办理迁户口和注销被告奶奶黄某某户口的注销手续。被告父亲刘某某于2018年8月29日因交通事故被撞成重伤，此后一直住院治疗，2019年11月4日因为病情恶化去世，被告及刘某某出售涉案房屋的目的就是给刘某某筹集治疗费用。刘某某受伤住院后一直瘫痪在床，没有行动能力和语言能力，根本没有办法亲自去现场办理户口迁出手续。涉案房屋的有关手续也是被告原单位房屋不动产登记管理中心的工作人员到医院通过摄影录像特事办理。在刘某某住院期间，被告一直忙于照料，到处筹钱为刘某某治疗，在刘某某去世后，又到了元旦和春节，被告又要处理父刘某某后事，之后又因疫情的影响，情况十分特殊，所以被告一直没有办理户口注销的手续。直到接到法院送达原告诉状后，被告马上办理了刘某某和黄某某的户口注销手续，如果原告继续追究刘某某的违约责任，那么现在刘某某已经去世，违约责任也无从谈起，刘某某亦没有留下任何遗产。综上，请求法院驳回原告的诉请。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、房屋买卖及中介服务合同。证明被告及第三人签订合同，约定原告向被告购买房产，被告具有迁出附着该房产的户口的义务，还约定了违约责任。2、收据。原告支付了中介费用6850元。3、收据。原告支付了交房保证金10000元给第三人代收，之后转为购房款。4、收条。证明原告支付了购房定金50000元给被告。5、电汇凭证及收条。证明原告支付了500000元房款给被告。6、微信转账明细详情。证明原告支付了125000元房款给第三人代收，房产过户给原告后第三人再付给被告。7、不动产权证。证明涉案房产于2019年1月21日过户至原告名下。8、户籍登记证明。证明截止到2019年12月26日原告的两位亲属，即刘某某和黄某某的户口仍未迁出。9、委托代理合同及发票。证明原告委托律所代理诉讼支付了5000元诉讼费。 被告针对原告提交的证据发表以下质证意见：1-9、真实性没有异议，但不同意原告证明目的。 被告在举证期限内向法院提交以下证据：1、道路交通事故认定书1份。2、住院疾病证明书11份。1-2共同证明被告父亲刘某某2018年8月29日因为交通事故被撞成重伤，此后一直在医院住院治疗，同时证明刘某某有瘫痪行为和语言障碍，2019年11月4日因病情恶化，在医院去世。3、居民死亡医学证明2份。4、火化证2份。3-4共同证明被告父亲刘某某和奶奶黄某某去世的时间。5、户口本内页4页。6、死亡户口注销清单2份。5-6共同证明被告收到法院送达诉状后第一时间办理被告父亲和奶奶的户口注销手续。 原告针对被告提交的证据作出以下质证意见：1-2、与本案无关。原告和被告签订本案的房屋买卖合同是在2018年11月29日，被告的父亲刘某某发生交通事故是在2018年8月29日。在被告决定将房屋卖给原告的时候，被告就有将房屋户口迁出的义务。2、根据被告提交的多份疾病证明书可以看出，被告的父亲刘某某存在出院的情况，即使在刘某某住院期间，被告作为其亲属也是可以以代办的方式，向派出所办理户口迁出手续。3-6、真实性没有异议，不认可被告的证明目的，恰好说明了被告收到了原告的起诉材料后才意识到事情的严重才立即办理了户口注销手续，如果原告一直没有采取法律措施，被告不知会拖延多久。 第三人柳州市某某有限公司经法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论的权利。 本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院将结合本案案情进行综合认定。 经审理查明，2018年11月29日，被告刘某、刘某某与原告马某某及第三人柳州市某某有限公司签订《房屋买卖及中介服务合同》，约定原告马某某向被告刘某、刘某某告购买位于柳州市，售价685000元。合同第九条约定，“甲方（被告刘某、刘某某）应当于得到全部房款15天内将房产交于乙方（原告），并履行下列手续:……4、该房地产附着的户口，甲方保证于得到全部房款10日内将该房地产交付给乙方前迁出，逾期则以房地产转让总价款为基数按日万分之十向乙方支付违约金”。合同第十二条约定，“如因违约需提交仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼的，由违约方承担诉讼费、律师费、公告费、交通费等由诉讼所产生的相关费用，并承担丙方（第三人）应收的所有服务费”。上述合同签订后，原告向被告刘某支付了685000元的购房款，向第三人支付了6850元的中介费。涉案房屋于2019年1月21日过户登记到原告名下。2020年1月16日，原告以被告逾期未将涉案房屋附着的户口迁出已经构成违约为由，诉至法院并提出上述诉讼请求。庭审中，原、被告均认可被告于2020年3月19日办理了涉案房产上刘某某、黄某某的户口注销手续。 另查明，刘某某于2018年8月29日因交通事故造成颅内损伤，脑梗、语言功能障碍而长期住院治疗，于2019年11月4日死亡。黄某某于2018年1月28日死亡。根据柳州市公安局城中派出所于2019年12月26日出具的户籍登记证明，刘某某、黄某某的户口登记在涉案房产的地址上。 本院认为，被告刘某、刘某某与原告马某某及第三人柳州市某某有限公司于2018年11月29日签订的《房屋买卖及中介服务合同》系各方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，合同各方当事人应按照诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。本案中，根据《房屋买卖及中介服务合同》的约定，该房地产附着的户口，甲方（被告刘某、刘某某）保证于得到全部房款10日内将该房地产交付给乙方（原告）前迁出，逾期则以房地产转让总价款为基数按日万分之十向乙方支付违约金”。因涉案房屋于2019年1月21日过户登记到原告名下，而被告于2020年3月19日才办理了涉案房产上刘某某、黄某某的户口注销手续，故被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张的违约金，因被告在本案中主张该违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因原告并未举证证实因被告的违约行为给其造成的具体损失，本院结合被告刘某、刘某某逾期迁出、注销户口的原因及逾期时长、疫情影响、原告的损失等因素酌情支持原告违约金6000元，原告的该项诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费5000元和中介服务费6850元，原告已经提供相应票据证实上述费用支出，本院予以确认。根据合同约定：“如因违约需提交仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼的，由违约方承担诉讼费、律师费、公告费、交通费等由诉讼所产生的相关费用，并承担丙方（第三人）应收的所有服务费”。因被告未依约迁出涉案房产户口的行为已经构成违约，故原告要求被告承担律师费5000元和中介服务费6850元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告刘某向原告马某某支付违约金6000元。 被告刘某向原告马某某支付律师费5000元、中介服务费6850元。 驳回原告马某某的其他诉讼请求。 案件受理费2538元（原告已预交），由被告刘某负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  刘汉红 人民陪审员  韦 莉 二〇二〇年四月十六日 代书 记员  高 璐