苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8319号原告：苏州颍川旧家置业管理有限公司，统一社会信用代码：91320508MA1MUA683R，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇苏州河路**。法定代表人：陈坚林，总经理。委托诉讼代理人：陈雯婷，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏安，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：靳文乐，男，1986年6月11日生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市馆陶县。委托诉讼代理人：孙振明，北京市中银律师事务所律师。原告苏州颖川旧家置业管理有限公司（以下简称颖川公司）诉被告靳文乐房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序独任审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭分别于2020年1月16日、同年3月27日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告颍川公司的委托诉讼代理人孙雯婷，被告靳文乐及其委托诉讼代理人孙振明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颍川公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金69万元；3、判令被告立即向原告支付拖欠的物业费暂计算至2019年6月20日物业费42772元；4、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋电费、草坪灯、车库电费暂计算至2019年6月20日房屋电费、草坪灯、车库电费为7957.61元；5、判令被告立即向原告支付违约金69万元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费。本院第二次庭审时，原告表示其第一项诉请变更为：要求确认原、被告的房屋租赁合同于2020年3月27日解除；第二项诉请明确为：要求被告支付拖欠租金至2020年3月27日，之后支付房屋占有使用费至被告所有物品实际搬离之日止。事实和理由：原被告于2018年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于苏州市工业园区高和路9号融创桃花源8幢107室，建筑面积740平方米的房屋出租给被告，租赁期自2018年11月6日至2020年11月5日，年租金为276万元，每季度一付，并于每季度初支付。按照合同的约定，被告理应于2019年4月25日向原告支付下一期的租金，但被告至今未付。并且被告入住至今也未能按照合同约定支付物业费、房屋电费、草坪灯、车库电费等费用，已构成严重违约，原告有权依据合同中的违约条款要求被告支付69万元的违约金。被告靳文乐辩称，被告已经按照合同约定向原告支付了两个季度的租金共计138万及押金46万，被告在2019年3月4日通过电话向原告提出提前解除租赁合同并于2019年4月15日搬离房屋，同时原告方负责人与被告方所承租房屋相邻，不存在未通知原告解除合同的情况，同时被告主张的违约金过高，法院应予调整。本院经审理查明认定事实如下：2018年11月5日，颍川公司（出租方、甲方）与靳文乐（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区高和路9号融创桃花源8幢107室，建筑面积740平方米房屋出租给乙方，租赁用途为会所，租赁期自2018年11月6日至2020年11月5日。乙方应于2018年11月5日将房租押金及第一期租金交于甲方。租金标准及支付方式：年租金276万，每年按5%递增计算房租。押金人民币46万元，租金按季支付，每期租金为69万元，各期租金支付时间为2019年1月25日，2019年5月25日、2019年7月25日。租赁期内的下列费用中不包括使用人为损坏由甲方承担，水费、电费、电话费电视收视费、草坪及地库照明公摊费等由乙方承担。合同第九条约定，乙方不按约定支付租金达十日的、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的等，甲方有权解除合同。租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的应提前日通知对方，并征得对方书面同意，且须向守约方支付相当于叁个月的租金作为违约金。合同第十条补充约定，1、物业费740平*6.8元每平米*12个月*2年=120768元；2、草坪灯、车库电费：360天*10元每天*2年=7200元。诉讼过程中，原、被告共同确认被告已付两期租金各69万元及押金46万元，双方同意押金在本案中抵扣结算。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同及双方当事人庭审陈述予以证实。原告颖川公司针对其诉请主张，还向本院提交了金额为6427元的电费发票复印件一张，主张电费包括两部分，一部分为发票所载明的欠付的6427元电费。另一部分为被告应按合同约定的10元每天标准支付草坪灯、车库电费，自2018年11月5日起计算至实际支付之日止。被告靳文乐对该组证据真实性无异议，但表示其已交纳上述电费，缴纳后的发票原件，因为原告要财务入账，故将发票原件交于原告。而关于草坪灯、车库电费，当时签合同的时候原告口头承诺免掉的。被告靳文乐针对其答辩意见，向本院提交证据，原告质证如下：证据1、通告复印件，证明原告公司法定代表人于2019年4月14日张贴至租赁房屋房门，通知被告缴纳水电费。证明原告已知被告4月14日要搬离涉诉房屋，故下此通知。证据2、被告与证人陈某,4的微信聊天记录截屏打印件及证人证言身份证复印件，证明搬家人员陈某,4向被告核实需要搬离租赁房屋的物品，证明被告于2019年4月15日搬离涉诉房屋。证据3、水电费缴纳发票复印件，证明被告已缴纳至2019年4月的水电费。证据4、微信付款截屏打印件，显示向魏工转款2275元，时间为2019年1月7日。证明被告已支付电费，被告表示其余款项也支付了，但没有让对方打收条。证据5，手机通话拨打记录，证明内容原、被告于2019年3月4日电话沟通关于提前解除房屋租赁合同、退还押金和剩余房租事宜，证明被告曾于2019年3月4日向原告通知解除租赁合同，并于2019年4月15日搬离该房屋，135××××****手机号是原告公司的总经理陈坚林的。原告颖川公司对证据1的真实性予以认可，但是关联性不予认可，从证据1仅能看出被告拖欠水、电费的事实，并不能达到被告的证明目的。证据2的三性均不予认可，证人陈某,4是被告联系的，其与被告沟通的事宜原告均不清楚，与被告想要证明的目的不相符合，不予认可。对证据3发票的真实性予以认可，但是证明目的不予认可，从被告提交的证据1也可以看出被告是存在拖欠水电费的相关的事实的，因此对于这部分不予认可。对证据4真实性无异议，但不能证明其已付清电费的事实。证据5的真实性予以认可，但是证明目的不予认可，仅仅是通话的记录，并不能表明被告已经向原告陈述其提前退租以及相关事宜。就房屋租赁使用情况，被告表示，其是在2019年3月1日决定搬离苏州，当时跟原告方的法定代表人陈坚林电话沟通过此事，当时心里预期是我方还余两个月的租金和押金，合计一百多万，当时希望能退还两个月房租，但陈坚林不同意。我方于2019年4月15日下午开始搬，至2019年4月15日凌晨搬离，故我方认为房屋租赁合同已实际解除。就搬离时有无与原告交付房屋的问题，被告表示，因为这个小区是高档小区，有一个专门的管家负责这个房子，所以交房时无需交付水卡、电卡、燃气卡，也没有门禁卡，所以我方不需要交付能离开，我方跟管家也沟通过办理交接手续的情况，管家没有配合。原告表示，被告从未向原告提出提前解除合同的意思表示，原告也未收到相关信息，我方也尝试与被告联系，但一直联系未果，原告认为租赁合同未解除，被告应根据合同约定承担相关义务。涉案房屋确实是有一个管家姓魏，管家会把具体情况都通知到被告，双方无需交付水、电卡和燃气卡、门禁卡，管家跟我们说其在2019年4月13日向被告发送催缴电费通知，其一直没有人知道他们搬走了，直到2019年4月25日该交下一季度租金，一直没有交，管家在4月25日过后几天去看，发现房间里的东西被告都已经搬走了。双方确实在3月1日有通话过，但原告并没有同意解除合同。就物业费、草坪电费、车库电费的问题，原告表示，当时签合同时陈坚林口头表示全部免掉的，所以我方未支付过，但合同上没有划掉。原告表示，被告陈述不属实，合同对此予以明确约定，双方都是做生意的，要是承诺不用支付，肯定会划掉的。为查明案件事实，本院通知原告所称的魏茂心魏管家到院说明情况，其表示其系原告方工作人员，负责与承租方接洽，在4月上旬，其收到电费欠费的信息，就去房子那儿看了，也给被告打了电话，但被告不接，我就在他们门上贴了通知，贴了通知的第二天他们就搬掉了，搬了两天，我当时就跟业主说了这个情况。至于电费，我与被告交接的时候，查电表结算了，并跟他们说好之后的电费由被告自己交，有一次，我误交了电费，我跟他们说有个两千多电费要付，他们隔了很久才微信转了我两千多。本院向其出示原告向本院提交的主张被告欠付的电费发票，其表示该电费是其本人交的，跟两千多的电费不是一笔，我在门上贴了通知让他们去支付电费，联系不上他们，电费又不能欠，我就去先交掉了。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按该房屋租赁合同约定履行。结合庭审调查，被告靳文乐作为承租方，在未与原告协商一致的情况下，即单方表示解除房屋租赁合同、不再交纳租金，构成违约。至于原告方起诉时表示要求被告继续履行合同，后在本院第二次庭审时明确第一、二项诉请更正为：确认双方租赁合同至2020年3月27日解除，被告应付截止至2020年3月27日的租金并支付后续的房屋使用费至被告实际搬离之日的诉请主张，原告表示，被告实际仍有一张床和一些零碎物品尚在屋内未搬离。被告表示，其于2019年4月15日即已搬离，物品均不是其本人的。本院认为，出租方作为守约方有权选择要求承租方继续履行合同，但守约方亦有防止损失扩大的义务，结合庭审查明，被告曾就解除合同与原告沟通，后原告于2019年4月14日即表示联系不上被告，并知晓其在后续两天内已搬离，作为出租方，从被告在3月初向其表达解除合同的意思表示及至4月份搬离的事实，应当能够判断被告已明确表示不再继续履行合同的意思表示，即使如原告所述，尚留一张床及零碎物品在现场被告并未搬离，但考虑到该房屋的大小、月租金，为避免损失扩大，在被告基本已搬空的情况下，其可通过其它更适当的方式对上述物品予以处置，而非放任损失进一步扩大，且根据双方庭审确认，本案房屋无需进行水、电、门禁卡或钥匙的交接，故原告以此主张被告一直支付租金及房屋占有使用费至搬离之日，本院不予支持。本院综合考虑被告实际搬离时间、原告发现被告离开的时间，依法认定双方的租赁合同实际已于2019年5月20日即达到解除条件，被告应当支付截止到租赁合同终止日的房屋租金，结合双方确认被告已付租金情况，依法核算认定被告还应支付租金111290.32元。就原告主张的物业费，被告表示其未缴纳过物业费，虽双方确认免除该费用，但未提供相应的证据，双方租赁合同对此亦予以明确约定，本院结合双方租赁合同约定、本院认定的租赁合同实际终止时间，依法核算确认被告应付物业费32627元。就原告主张的欠付电费6427元，原告就此提供了相应的电费发票，被告虽抗辩称其已付清电费，表示其通过微信转款2275元，其余款项也已支付。本院认为，该微信记录载明的付款时间为2019年1月7日，而电费发票载明的电费系1月之后发生的电费，在被告于4月15日搬离之前，其仍在占有使用该房屋，故其主张已付清上述电费，无相应的事实和法律依据。另，结合庭审调查，被告知晓原告书面通知其缴纳欠付电费的情况，亦未有证据证实其对此提出异议或与原告就电费其已付清的事实与原告沟通，故结合上述证据，本院认定被告应当支付原告欠付电费6427元。至于原告主张的草坪灯、车库电费，双方租赁合同对此予以明确约定，被告虽也抗辩称双方口头确认不用支付，但未提供相应证据，本院结合被告确认的未缴纳的事实及本院认定的租赁合同终止时间、双方租赁合同约定，依法核算认定被告应付草坪灯、车库电费1950元。就原告主张的房屋占有使用费、违约金、其后续的物业费及草坪灯和车库电费，实际均系违约损失主张，本院结合原告知晓被告实际搬离的时间、双方租赁合同实际已履行情况、租赁合同约定及原告实际损失，综合认定被告应支付原告违约金69万元。以上各项费用合计842294.32元与被告已付的保证金46万元相折抵后，被告靳文乐还应支付原告颍川公司欠付租金、物业费、电费、草坪灯及车库电费、违约金合计382294.32元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告苏州颍川旧家置业管理有限公司与被告靳文乐于2018年11月5日就苏州工业园区高和路9号融创桃花源8幢107室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月20日终止；二、被告靳文乐于本判决生效之日起十日内支付原告苏州颍川旧家置业管理有限公司欠付租金、物业费、电费、草坪灯及车库电费、违约金合计382294.32元；三、驳回原告苏州颍川旧家置业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17676元，保全费5000元，合计22676元，由被告靳文乐负担，此款项已由原告预交，由被告靳文乐于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  许 颖人民陪审员  冯慧林二〇二〇年四月二十四日书 记 员  马金叶拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。