福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终452号 上诉人（原审原告）：冯垂波，男，1990年1月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（原审原告）：冯垂权，男，1973年5月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：郑庆寨，福建名匠律师事务所律师。 上列俩上诉人共同上诉人委托诉讼代理人：陈启，福建名匠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所律师。 上诉人冯垂波、冯垂权因与被上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯垂波、冯垂权上诉请求：撤销一审判决并改判支持冯垂波、冯垂权的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院以协议内容缺乏房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺等条款为由，认定将来合同的履行可能存在法律或事实上存在障碍。根据双方在协议书中所达成的合意，可以确定这些所谓“缺失条款”的具体内容，合同履行不存在任何法律或事实上的障碍。本案是先有本约合同范本的存在，后才签订的案涉协议书。根据案涉《商品房预订协议补充协议书》（以下简称为案涉协议书）第八条的内容，该条款系加粗加下划线明确提示的条款，可以充分证实双方已就房屋买卖各项实质条款达成一致意见，无须另行磋商，可以径行缔结本约。仁文公司作为提供格式合同的一方，有义务提供《商品房买卖合同》的文本，以供法庭查明事实。但一审法院未责令其提供，反而以条款不明为由认定合同履行存在障碍，显然有误，应予纠正。即便仁文公司拒不提供《商品房买卖合同》文本，本案也完全可以参照冯垂波、冯垂权提供的同小区其他业主的《商品房买卖合同》确定相关条款的具体内容，不存在所谓的“履行障碍”。二、案涉协议书虽被认定为预约合同，但预约合同依然是合法有效的，依法应当适用合同法的有关规定，双方均应当根据该案涉协议书之约定全面履行自身义务。1.案涉案涉协议书合法有效，至今未解除，双方仍然应当依照案涉协议书的约定全面履行自身义务，冯垂波、冯垂权依法有权要求仁文公司立即与冯垂波、冯垂权签订房屋买卖合同，交付房屋并支付逾期交房违约金。仁文公司以冯垂波、冯垂权逾期未签订《商品房买卖合同》为由诉至一审法院，要求解除预订补充协议，一审法院作出（2017）闽0102民初5477号民事判决，驳回了仁文公司的全部诉请，后福州中院作出（2018）闽01民终3521号民事判决书，驳回了仁文公司的上诉，维持原判。福建省高级人民法院于2019年7月30日作出（2019）闽民申2684号民事裁定书，依法驳回了仁文公司的再审申请。2.依据《合同法》第一百零七条关于的规定，冯垂波、冯垂权已经依照约定履行了相应的合同义务，仁文公司拒绝依照案涉协议书约定与冯垂波、冯垂权签订正式的《房屋买卖合同》已经构成违约，作为守约方有权依照《合同法》相关规定，选择主张继续履行合同，或解除合同，请求仁文公司承担相应的违约及赔偿责任。一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，错误认定及要求冯垂波、冯垂权只能选择解除与仁文公司之间的合同，显然剥夺了冯垂波、冯垂权依法享有的请求继续履行合同的权利。3.一审法院以合同自由原则为由，认定预约合同效力不能及于本约，不能强制当事人订立本约,法律适用错误，应当依法予以改判。4.本案双方之间签订的案涉协议书，不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的无法继续履行的情形。三、冯垂波、冯垂权依法有权要求仁文公司交付案涉房产，并支付逾期交房违约金。 仁文公司辩称，一、一审法院认定冯垂波、冯垂权与仁文公司之间签订案涉协议书为预约合同，并根据预约合同的性质及案涉房产的现有状态，认定继续履行案涉协议书存在法律上和事实上的障碍，是正确的。1.《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售合同应当包含的主要内容，而本案案涉协议书仅对当事人信息、房屋基本情况、首付款的支付比例和时间、定金和贷款方式等进行了约定，并未涉及其他商品房销售合同的必备条款。此外，案涉协议书第八条亦明确约定了双方应在2011年9月18日之前签署《商品房买卖合同》。因此签订案涉协议书的实质是对双方在将来条件成就时另行签订商品房销售合同的初步合意，不具有商品房销售合同的效力。2.案涉协议书第八条的有关内容仅是对将来双方签订正式的商品房买卖合同的笼统约定，并未对应至具体的商品房买卖合同，也并未对第八条中有关面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等作出明确约定，无法证实双方已就房屋买卖各项实质条款达成一致意见。此外，即便冯垂波、冯垂权在签订案涉协议书之前已阅读《商品房买卖合同》范文，但是合同范本中关于房屋交付日期、面积差异问题、产权登记、违约责任等重要条款均是空白。如若在双方签订案涉协议书后，无须另行磋商径行缔结本约，那么案涉协议书的签订就没有意义。3．本案系冯垂波、冯垂权未按照案涉协议书的约定与仁文公司签订《商品房买卖合同》，仁文公司依约有权拒绝与冯垂波、冯垂权继续签订《商品房买卖合同》。4.根据合同相对性原则，仁文公司与购房人签订的每一份商品房买卖合同都有别于与其他购房人之间的合同，仅约束合同双方当事人。5.目前案涉房屋处于查封状态，客观上无法继续签订商品房买卖合同。二、1.案涉案涉协议书第八条明确约定冯垂波、冯垂权应当于2011年9月18日前，携带材料至营销中心签订《商品房买卖合同》，但是冯垂波、冯垂权在无正当理由情况下未于上述日期前与仁文公司签订商品房买卖合同，冯垂波、冯垂权已构成违约。根据案涉协议书第六条、第八条的约定，均视为冯垂波、冯垂权放弃认购商品房，仁文公司有权将商品房另行销售，且已付定金不予退还，即仁文公司享有解除权。2.案涉案涉协议书属于预约合同，不具有强制缔约的效力，冯垂波、冯垂权作为违约方，更无权要求仁文公司继续与其缔结商品房买卖合同，法院也不得强制仁文公司与冯垂波、冯垂权签订商品房买卖合同。三、冯垂波、冯垂权无权要求仁文公司继续履行案涉协议书并签订商品房买卖合同，故其在不存在商品房买卖合同的前提下主张仁文公司支付逾期交房违约金，明显缺乏依据，应当予以驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回冯垂波、冯垂权的上诉请求。 冯垂波、冯垂权向一审法院起诉请求：1.依法判令仁文公司继续履行《仁文•大儒世家商品房预定协议补充协议书》，与冯垂波、冯垂权签订房屋买卖合同；2.依法判令仁文公司交付仁文•大儒世家D地块2#楼22层2105单元给冯垂波、冯垂权，并支付逾期交房违约金300210元（按照已付房款375262元自2014年7月1日起按每日万分之五计算至实际交付之日止，现暂计至2018年11月16日止为300210元，即375262×0.0005×1600=300210，具体金额按实际天数计算）；3.本案的诉讼费及费用由仁文公司承担。 一审法院认定事实：2011年7月13日，仁文公司（甲方）与冯垂波、冯垂权（乙方）签订了《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》（编号NO：7000820），约定：1.乙方确认完全了解甲方所开发的“仁文•大儒世家”楼盘信息并知晓所认购商品房处于在建工程抵押状态；2.乙方购买仁文•大儒世家D地块2#22层2105单元，房屋总价款1271696元；3.乙方应在本补充协议书签订之日起五日内按国家法律法规和银行贷款政策缴纳不低于商品房总价款30%或50%的购房款，剩余70%或50%购房款应在《商品房买卖合同》约定的期限内到银行办理按揭贷款，如乙方未按本协议第三条款约定足额支付相应购房款且逾期超过10日的，视同乙方放弃认购权，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还；4.乙方应于2011年9月18日前携带本协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署《商品房买卖合同》，如乙方未在上述期间内签署《商品房买卖合同》或要求对《商品房买卖合同》条款进行增减或修改，视为乙方放弃购买上述单元商品房之权利，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还。冯垂波、冯垂权分别于2011年7月13日、2011年7月18日向仁文公司支付了定金50000元及购房款325262元，仁文公司向冯垂波出具了相应的销售不动产统一发票。2017年6月30日，仁文公司以冯垂波、冯垂权逾期未签订《商品房买卖合同》为由诉至一审法院，要求解除双方签订的《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》。一审法院于2017年11月29日作出（2017）闽0102民初5477号民事判决书，驳回仁文公司的全部诉讼请求。仁文公司不服一审判决，提出上诉。福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终3521号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，案涉房产福州市鼓楼区【仁文•大儒世家】D地块2号楼2105单元房产因案外人陈辉与仁文公司的债权债务纠纷被一审法院（2017）闽0102执1236号民事裁定书司法查封，因仁文公司拖欠税款被福州市鼓楼区税务局查封。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，双方签订的《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。从协议内容来看，其仅对当事人的基本情况、房屋基本情况、首付款的支付比例和时间以及贷款方式进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺、面积差异处理、办理产权登记的事宜等事项均未涉及，而这些条款的缺失或不确定，将可能导致合同的履行在法律或事实上存在障碍；且补充协议书亦约定了在一定期限内签署正式的《商品房买卖合同》，符合预约合同的订立目的，故补充协议书应当认定为预约合同。而预约合同的实质是双方约定在将来还需要订立一个新的明确双方之间形成某种法律关系的具体内容的正式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四条:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”规定，合同的订立是当事人意思自治的过程。根据合同自由原则，预约合同效力不能及于本约，即不能强制当事人订立本约。此外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，并没有赋予预约合同强制订立本约的效力。因此，当预约合同一方不再有继续履行意愿或者客观履行不能时，该合同不再有继续履行的强制性。根据案件事实可知，双方于2011年7月13日签订涉案认购协议书，至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉案房屋另案纠纷已被法院及税务部门查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项关于：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，所有事实均表明福建仁文建设有限已经不再有履行该认购协议书的可能性，即该认购协议书不再有继续履行的强制性。因此，冯垂波、冯垂权要求仁文公司与其签订《商品房买卖合同》并交付案涉房产及给付逾期交房违约金的诉请，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回冯垂波、冯垂权的全部诉讼请求。本案案件受理费2902元，由冯垂波、冯垂权承担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，双方签订的《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》是双方在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案《商品房预订协议补充协议书》对房屋的坐落位置、面积、首付款支付、贷款方式进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、面积差异处理、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。因此，一审认定《商品房预订协议补充协议书》不能认定为商品房买卖合同，而只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同并无不当。冯垂波、冯垂权主张双方已存在事实上商品房买卖合同关系，依据不足，本院不予采信。依据《商品房预订协议补充协议书》，双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对《商品房预订协议补充协议书》不能强制实际履行。本案中，仁文公司已明确表示不再继续履行《商品房预订协议补充协议书》，且涉案房屋因另案纠纷已被法院及税务部门查封，不再有继续履行的强制性。冯垂波、冯垂权上诉要求仁文公司与其签订《商品房买卖合同》并交付案涉房产及给付逾期交房违约金缺乏法律依据，且会剥夺当事人合同自由，本院不予支持。 综上所述，冯垂波、冯垂权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5803元，由冯垂波、冯垂权负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇二〇年四月二日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林雨婷