福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4724号 原告（反诉被告）：唐琦，男，1994年7月7日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：胡邵全、汤福利，福建海山律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林柄洋，男，1988年7月4日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：林青，福建泰岚律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）唐琦与被告（反诉原告）林柄洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐琦的委托诉讼代理人汤福利，被告（反诉原告）林柄洋的委托诉讼代理人林青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐琦向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告退还押金13万元及资金占用利息（利息应以款项13万元为基数并按年利率6%从起诉之日起计算至实际还清款项之日止）。事实和理由：原告唐琦与被告林柄洋于2019年4月29日签订《写字楼租赁合同》,被告将坐落于福州市台江区富力中心3层Ａ0301、Ａ0302、Ａ0320、Ａ0321、Ａ0322、Ａ0323、Ａ0324、Ａ0325、Ａ0326单元办公楼（面积1650.74平方米）出租给原告作为办公使用，租赁期为三年，即从2019年5月1日起至2022年4月30日止，租金每月人民币130000元，原告采取按月支付的方式向被告交付租金，押三付一，合同签订后支付押金，免租期后支付首月租金，经双方确认免租期为60天（即从2019年5月1日起至2019年7月1日），原告需向被告缴纳押金390000元作为履行合同的担保。合同还对出租房，装修问题、水电费和物业费的交纳、违约责任等事项作出约定。上述租赁合同签订后，原告向被告缴纳押金390000元并依约支付2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金。原告于2019年9月份电话通知被告解除合同并愿意按照合同约定赔偿2个月租金260000元，被告当时亦同意按照合同约定退还押金130000元。因此，原告于2019年9月30日搬离房屋内的设备、物品等财物，并电话通知被告办理房屋交接手续并退还押金130000元。但是，被告以待国庆节后处理为由未与原告办理房屋交接手续，亦不退还押金130000元。国庆节之后，原告又多次与被告沟通，被告却一直借故推脱。2019年10月15日，原告委托福建海山律师事务所向被告发出《律师函》再次明确租赁合同已经解除并要求退还押金130000元。但是，被告仍然拒绝退还。根据《写字楼租赁合同》第七条违约责任第4款的约定，出现下列情形之一时，原告有权给予被告解约通知，解除本合同，被告应在收到原告解除通知后十个工作日内退还原告预缴的剩余日数相应的租金、双倍返还租赁保证金，如不足弥补原告损失的，被告应赔偿乙方损失：……（5）在租赁期限原告提前要求解除本合同，被告收取原告违约金（装修期间违约赔三个月租金，装修之后违约赔二个月租金）。因此，原告有权解除租赁合同并愿意赔偿被告违约金2个月租金260000元，而被告已经收取押金390000元，故被告应当退还原告押金130000元。所以，现被告拒不退还押金130000元的行为已经严重损害原告的合法权益。 被告林柄洋辩称，一、双方并未就案涉《写字楼租赁合同》的解除达成一致，也不存在法定和约定解除事由，原告主张合同已于2019年9月份解除，无事实和法律依据。合同约定租赁期至2022年4月30日止，租赁期届满、双方协商一致或答辩人出现违约情形且原告给予解除通知的，可以解除。本案不符合上述情形，亦不存在原告可以依据法定事由解除的情形，原告主张合同已于2019年9月解除，不应予以支持。二、合同中第七条违约责任第4款第5项序号错误，且不能成为本案合同解除的依据。合同第七条违约责任第4款前4项均为答辩人存在过错的情况下，原告可以给予通知，行使合同解除权的约定。第5项则约定原告提前解除合同的违约责任，明显与其他各项不同。若将第5项并入第七条违约责任第4款，则出现原告要求提前解除租赁合同的，答辩人可以收取2个月租金作为违约金，同时又要退还剩余租金、双倍返还租赁保证金（数额相当于6个月租金）、赔偿原告损失的矛盾，致使原被告双方权利义务严重失衡。故合同条款的解释应根据其原意和上下文，原告据此主张其在提前通知情况下可以解除合同，系对条款内容的错误解读，也无法与合同第五、乙方的权利义务第5约定“租赁期届满或双方协商一致终止合同”——两种情形相对应。根据合同原意，即便原告要求提前解除的，也应与答辩人协商一致。三、退一步讲，即便原告据此要求解除案涉租赁合同的，原告亦未提供证据证明解除通知已到达答辩人。原告提供的微信聊天记录并非与答辩人之间对话；且时间均产生于2019年9月30日之后，内容无法证明原告在此之前解除通知已到达答辩人或双方已就解除合同协商一致以及解除的时间，甚至没有证据证明答辩人委托“陈文涛”或“林炳坤”代理合同解除事宜。因此，不能据此认定原告已经通知答辩人并实现本案合同解除的法律效果。四、案涉租赁物至今仍为原告的占用和使用，与其主张合同已于9月份解除明显矛盾；原告并应支付自10月1日至合同解除前的房屋租金以及合同解除后至房屋返还前的占用使用费（按13万元/月计算），原告主张退还的13万租金并不足以抵扣，更谈不上资金占用费，故本案应驳回原告诉请并判决原告另行向答辩人支付超出部分的费用。 反诉原告林柄洋向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2019年10月1日至本案租赁合同解除前的租金及解除后房屋占用费共计26万元（从2019年10月1日开始暂计至11月30日，实际应计至房屋归还之日止）；2.判令反诉被告赔偿因其欠付2019年8月1日至2019年12月31日期间的公共水费分摊、公共污水处理费、写字楼管理费、空调管理费等费用，给反诉原告造成的损失共计102001.73元。事实和理由：2019年4月29日，反诉原告与反诉被告签订《写字楼租赁合同》，反诉被告承租坐落于福州市台江区富力中心3层Ａ0301、Ａ0302、Ａ0320、Ａ0321、Ａ0322、Ａ0323、Ａ0324、Ａ0325、Ａ0326单元办公楼，合同约定租赁期限至2022年4月30日止，租金每月13万元。合同对租赁期间物业相关费用的缴纳等事项均作出了约定。2019年10月16日，反诉原告收到反诉被告委托福建海山律师事务所出具的《律师函》主张本案租赁合同已于2019年9月解除并要求退还押金13万元，但反诉被告至今仍占有使用租赁物，并欠付公共水费分摊、公共污水处理费分摊、写字楼管理费、空调管理费等物业相关费用，造成反诉原告损失102001.73元。对此，反诉原告认为，反诉被告作为承租人，在租赁期限内应根据合同约定按时、足额地支付租金和物业相关费用，否则应承担相应的违约责任，赔偿给反诉原告造成的损失。为维护当事人合法权益，现依据《民事诉讼法》第五十一条的规定，提起反诉，愿判如所请。 反诉被告唐琦辩称，被告提起的反诉请求均无事实和法律依据，案涉写字楼租赁合同已经于2019年9月份解除，并且原告已经依约支付至2019年9月份期间的租金、公共水费分摊、公共污水处理费、写字楼管理费、空调管理费等费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月29日，林柄洋（甲方、出租方）与唐琦（ 乙方、承租方）双方签订了一份《写字楼租赁合同》，约定有：1.甲方将坐落于福州市台江区富力中心3层Ａ0301、Ａ0302、Ａ0320、Ａ0321、Ａ0322、Ａ0323、Ａ0324、Ａ0325、Ａ0326单元办公楼（面积为1650.74平方米）出租给乙方用作办公使用；2.租期3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止，租金每月13万元，乙方按月支付租金，押三付一，合同签订后支付押金，免租期后支付首月租金，乙方应当在每月1日之前向甲方支付下一个月租金；3.2019年5月1日至2019年7月1日为，免装修期为60天，甲方不计收乙方租金，该装修免租期不得因任何事由而发生延长或变更。物业费、水电费（含水电公摊）、卫生费、停车费等物业应收取的相关费用自签订合同之日起由乙方自行承担；4.本租赁合同签字生效，甲方向乙方交付房屋并通过乙方验收时，乙方需向甲方交纳押金39万元，若乙方违约产生需赔偿甲方费用的情形时，甲方可从押金中直接扣除，不足部分由乙方继续支付；5.该租赁物的物业管理费由乙方按规定向物业管理公司支付；6.出现下列情况之一时，乙方有权给予甲方解约通知，解除本合同，甲方应在收到乙方解除通知后十个工作日内退还乙方预缴的剩余日数相应的租金、双倍返还租赁保证金，如不足弥补乙方损失的，甲方应赔偿乙方损失：……（5）在租赁期限乙方提前要求解除本合同，甲方收取乙方违约金（装修期间违约赔三个月租金，装修之后违约赔二个月租金）。合同签订当日，唐琦向林柄洋支付押金39万元。合同签订次日，唐琦向林柄洋转款三笔，分别为：13万元、3200元、3200元。唐琦还于2019年8月1日、2019年9月4日分别向林柄洋转款138888元（转账备注为：富力中心Ａ座房租加车位费）、132200元。 2019年10月9日，唐琦与林柄洋的行政人员陈文涛建立微信好友关系。双方的聊天记录部分如下：一、2019年10月9日陈文涛向唐琦发送微信“我回来后我老板找我了”、“我们针对你们退租的事情做以下：1、退租按照从双方签定《解约合同》时间为准；2、违约方（你方）押金不予退还。3、现在10月9日，一个月过去三分之一，要支付10月的房租；4、你们装修的东西给我方今后租赁造成影响”,唐琦则回复“当时是谁说节假日过后结算的？”、“是你们要求的”，陈文涛继续发送“问题是节前你们东西也没有退场啊？”，唐琦则回复“有物业证明”、“节假日前东西已经全部离场了”、“也就是十月一号，东西已经全部搬走，而且也电话联系你了。你说要节假日过后处理”，陈文涛发送“你今天还在物业那边打出门条呢。。。不是吗”，唐琦则回复“是。但是那是私人物品。五台电脑”；二、2019年10月11日陈文涛向唐琦发送“大门钥匙共计几个？”、“你打算什么时候交还给我们？”，唐琦回复“我打算？”、“你们说签解约合同，也没拿”、“租的时候也是钱打了才给我们钥匙”，陈文涛继续发送“钥匙先给我们，然后签解约”、“钥匙没给，不算完整交还对不对”，唐琦继续回复“是啊，你们钱也没打”、“一手交钱一手交货这个道理都知道”。 2019年10月15日唐琦向林柄洋邮寄《律师函》，写明，因其经营不善，于2019年9月电话通知解除合同并愿意按照合同约定赔偿2个月租金26万元，林柄洋亦同意按照合同约定退还押金13万元。因此，其于2019年9月30日搬离房屋内设备、物品等财物，并电话通知办理交接手续并退还押金13万元。但是，林柄洋以待国庆节后结算为由未与委托人办理房屋交接手续，亦不退还押金13万元。国庆节之后，其又多次与林柄洋沟通，林柄洋却一直借故推脱，不办理退租手续，不退还押金13万元。为此致函：1.双方于2019年4月29日签订的《写字楼租赁合同》已经于2019年9月解除；2.请林柄洋于收到本函后三日内退还押金13万元；3.若林柄洋仍未按照上述期限退还押金13万元，其将通过诉讼方式要求林柄洋承担违约责任及其他经济损失。林柄洋于次日签收，并于2019年10月18日以《律师函》方式回复，称，截至发函之日，唐琦仍未向其返还租赁物。唐琦要求解除合同的，须经与林柄洋协商一致，否则，租赁合同应依法继续履行。且，租赁合同解除的，唐琦应于3日内归还租赁物，否则应按照13万元/月标准支付占有使用费直至实际返还房屋之日止。为此，通知唐琦：1.在未经双方协商一致解除租赁合同前，其将按照13万元/月的标准继续收取租金，请唐琦根据合同约定按时支付；2.若唐琦违反合同约定，其将依法追究违约责任，采取包括但不限于解除租赁合同、收回租赁物、从押金中扣除未支付的费用、要求赔偿由此造成的损失等措施以维护自身合法权益；3.若违约行为给其造成损害的，其不再保留友好协商的余地，将通过法律途径维护自身合法权益，采取进一步法律措施追究唐琦的全部法律责任。 现林柄洋持广州天力物业发展有限公司福州分公司开具的企业管理服务、管理费（2019年10月1日至2019年12月31日）票据及开票日期为2019年12月9日的水电费票据主张其存在2019年8月1日至2019年12月31日期间的公共水费分摊、公共污水处理费、写字楼管理费、空调管理费等损失。 本院认为，唐琦与林柄洋于2018年2月11日签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力。依照合同约定，唐琦有权在租赁期限内提前要求解除本合同，但需向林柄洋支付违约金（装修期间提出解除合同的违约金为3个月租金，装修之后提出解除合同的违约金为2个月租金）。关于合同解除时间和房屋交付问题。从唐琦与林柄洋的行政人员陈文涛二人的微信记录可以看出，唐琦已在2019年10月1日前将屋内大物品搬离讼争房屋，并于2019年10月9日将剩余的少量物品搬离讼争房屋，后双方就钥匙移交和签署解除合同事宜未达成一致，在微信中唐琦虽表达了解除合同的意思，但没有明确通知林柄洋解除合同，不发生解除合同的效力，在案证据亦无法证明唐琦已于2019年9月通知林柄洋解除合同，故唐琦提出双方签订的《写字楼租赁合同》已于2019年9月解除的主张，于法无据，本院不予支持。结合唐琦解除合同的通知于2019年10月16日到达林柄洋处的事实，本院认定双方签订的《写字楼租赁合同》应于2019年10月16日解除，因林柄洋已知晓唐琦在合同解除前已搬离讼争房产，故林柄洋在收到解除合同通知时并不存在收回讼争房屋的实际障碍，即林柄洋于2019年10月16日收到解除合同通知开始可以实际管理讼争房屋，2019年10月16日之后的租金及物业、水电等损失应由林柄洋自行承担。鉴于唐琦仅支付租金至2019年9月30日止，未预付租金，故其主张从押金中扣除违约金26万元（13万元/月*2个月），应予准许，而2019年10月1日至2019年10月16日合同解除期间的半个月租金6.5万元可一并从押金中扣除，剩余押金6.5万元应予以退还（39万元-26万元-6.5万元）。关于林柄洋要求唐琦支付2019年8月1日至2019年12月31日期间的公共水费分摊、公共污水处理费、写字楼管理费、空调管理费等费用问题。如上所述，2019年10月16日之后的租金及物业、水电等损失应由林柄洋自行承担。至于2019年8月1日至2019年10月16日期间的相关费用，林柄洋提供的证据不足以证明其实际支出了该期间的相关费用及数额，林柄洋应承担举证不能的法律后果，故对林柄洋提出的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下: 一、林柄洋应于判决生效之日起十日内一次性向唐琦退还押金人民币6.5万元； 二、驳回唐琦的其他诉讼请求； 三、驳回林柄洋的全部反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2900元，由原告唐琦、被告林柄洋各负担1450元。反诉案件受理费3365元，由反诉原告林柄洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  吴 鑫 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  林 熠 书 记 员  谢辰萱 附本案主要条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。