成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3834号 原告：钟培洪，男，汉族，1969年3月9日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张家龙，成都市成华区龙潭法律服务所法律工作者。 被告：叶常华，男，汉族，1966年7月4日出生，住成都市成华区。 被告：叶伯俊，男，汉族，1990年6月9日出生，住成都市成华区。 前述两被告共同委托诉讼代理人：徐方元，四川品森律师事务所律师，特别授权。 被告：刘蓉华，女，汉族，1968年4月4日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：文友忠，四川嘉冠律师事务所律师，一般授权。 原告钟培洪与被告叶常华、叶伯俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告钟培洪的申请，本院依法追加刘蓉华为共同被告，并依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告钟培洪的委托诉讼代理人张家龙，被告叶常华、叶伯俊及两被告的共同委托诉讼代理人徐方元，被告刘蓉华及委托诉讼代理人文友忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟培洪向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告叶常华、叶伯俊所签订的房屋买卖合同合法有效，并判令被告叶常华与刘蓉华无条件配合原告将成都市成华区房屋的产权变更登记至原告名下；2、本案诉讼费、保全费、财产保全保险费1500元由被告承担。事实和理由：原告与叶常华同乡，也是多年的朋友关系，2015年11月29日之前，叶常华因做生意向原告借了现金人民币20万元整。并于当日向原告出具了一份抵押协议。协议约定因叶常华借了原告20万元整，故叶常华与原告协商一致，叶常华将安置房一套一大概50㎡的安置房做抵押，叶常华领到房屋就即时移交给原告，叶常华有现金时随时可以赎回，时间为2015年11月29日。到了2016年7月17日，叶常华和叶伯俊取得安置房后，找到原告，说现金资金仍很困难，就把现在取得的一套二直接卖给原告，后经双方协商一致，双方签订了房屋买卖合同，叶常华、叶伯俊将取得的龙潭工业园安置房，面积89平方米，以42万元整卖给原告。合同签订后，被告遂将所售房屋交付原告，原告接收该房屋后入住至今。2018年6月左右，原告听闻所买被告之房屋在办理产权登记事宜，遂按双方所签合同第二条之约定，要求被告依约配合原告办理房屋产权过户手续，但遭到被告拒绝。在原告诉讼期间，因向法院申请诉讼保全，原告调查得知，叶常华与刘蓉华在2019年7月恶意串通，将案涉房屋办理在叶常华与刘蓉华名下。 被告叶常华、叶伯俊共同辩称，请求驳回原告诉讼请求。原告所述不属实。原告与叶常华在2015年11月29日签订的抵押协议与本案无关，因为上面约定的房屋为套一，而本案诉争房屋为套二。双方是否存在借贷关系，本案不宜一并审理。案涉房屋买卖合同无效，叶常华、叶伯俊与原告签订的房屋买卖时间为2016年7月17日，而被告取得的房屋时间为2017年10月18日，这一点与原告当庭陈述不符。双方签订买卖合同时并未取得房屋，也并不知道房屋的门牌号码，而原被告的买卖合同上对房屋的门牌号明确的非常清楚，这就说明双方所签订的买卖合同的内容并不真实，并且叶常华、叶伯俊均没有取得刘蓉华的授权，对刘蓉华的房屋进行处分属于无效。被告方也没有收到原告方所支付的相应的房款，因此请求驳回原告诉讼请求。原告主张的财产保全保险费1,500元，我方不认可，以法院判决为准。 被告刘蓉华辩称，本案的买卖合同不能成立。原被告之间没有真实的买卖房屋的意思表示，被告不给原告过户就证明了被告本来就不愿意出售房屋给原告。原被告之间没有真实的出资和购房明细来证明进行了真实的房屋交易。叶常华、叶伯俊无权处置刘蓉华的房屋，案涉房屋属于叶常华、刘蓉华共同财产，叶常华、叶伯俊未得到刘蓉华授权，事后未得到刘蓉华追认。刘蓉华不认可房屋交易。本案属于借款合同纠纷，非房屋买卖合同纠纷，原告没有出示叶常华向其借款的任何依据、借条，无法证明叶常华与原告之间存在借贷关系，原告所出示的抵押协议，没有事实证明叶常华向原告借款，无法证明抵押协议的真实性，签订抵押协议时，抵押协议所载明的一套一房屋并未实际取得，也未约定抵押的范围，抵押协议无效。原告未向法庭出示原告支付购房款的任何证据证明买卖合同的成立。综上，本案属于借款合同纠纷，非房屋买卖合同纠纷。叶常华、叶伯俊与原告之间的买卖合同不成立，同时侵犯了刘蓉华的合法权益，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2015年11月29日，钟培洪与叶常华签订《抵压协议》载明：叶常华借钟培洪现金贰拾万元正（200000），现在暂时归还不上，经双方协商达成一至，叶常华蒋安置房一套一，大概50个平米，做抵压，叶常华领到房子就急时移交给钟培洪，如果叶常华有现金时，随时可以赎回。 叶常华、叶伯俊（卖方，甲方）与钟培洪（买方，乙方）签订的《房屋买卖合同》载明：签订时间为2016年7月17日；甲方将座落于龙潭工业园的住房，房屋面积为89平方米，房屋套型一套二，自愿出售给乙方；甲乙双方商定该房售价为肆拾贰万元整（小写420000），乙方在办理房屋产权（过户）手续时，甲方必须无条件配合乙方办理，否则一切视为甲方违约；办理产权转移所产生的一切税、杂费由乙方承担；乙方一次性付清所有购房款；甲方收到房款后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则甲方按房款双倍赔偿给乙方；乙方交付房款后，不得反悔，不得以任何理由压低房价或无故不买，否则甲方所收房款不退。 钟培洪举出银行卡交易明细清单载明：2016年7月18日，刘荣兰向钟静转款200,000元。钟培洪拟证明：钟培洪配偶将20万元购房款转给叶伯俊的配偶。叶常华、叶伯俊的质证意见为：真实性认可，但不能证明是钟培洪向被告支付的购房款项。 庭审中，叶常华陈述：当时借款是钟培洪借了20万元给叶常华，当时说的是叶常华有钱时可以赎回房子。后面叶常华又借了钟培洪20万元，一套一的房屋就不够，就拿的套二的房屋作抵押，等叶常华有钱的时候就赎回来。叶常华陈述，钟培洪另支付叶常华现金20,000元，但系借款。 刘蓉华举出的《征地拆迁住房安置协议书》复印件载明：被拆迁人为叶常华、刘蓉华、叶伯俊；签订时间为2007年11月19日，乙方签字为叶常华、叶伯俊，乙方代表签字为刘蓉华。 钟培洪举出的《分房确认表》（落款时间为2017年10月18日）复印件载明：户主姓名为叶常华；原住址为龙潭街道院山社区××组。 另查明，2014年10月24日，叶常华与刘蓉华登记离婚。2019年4月23日，位于成都市成华区房屋登记为叶常华、刘蓉华共同共有。 关于“《征地拆迁住房安置协议书》载明被拆迁人为三被告，为何钟培洪仅与被告叶常华、叶伯俊签订房屋买卖合同”的问题。钟培洪陈述：当时钟培洪提出拆迁安置协议上有三被告，但叶常华称已与刘蓉华离婚，不方便叫刘蓉华来签字，而且叶常华说其与叶伯俊在拆迁安置中取得的房屋份额有资格卖给钟培洪，所以钟培洪没有深究此事。 叶常华、叶伯俊陈述：钟培洪所述不属实。当时签订买卖合同时，是叶常华和钟培洪签订的，签订后叫叶伯俊补签字，并不是签合同当天。也从未说让刘蓉华来签字。 叶常华、叶伯俊陈述：案涉房屋大概是2016年交给钟培洪居住。 刘蓉华陈述：案涉房屋何时交给钟培洪的不清楚，刘蓉华拿到房产证后才知晓钟培洪在案涉房屋居住。 以上事实，有经双方质证的原被告身份信息、离婚证、《抵压协议》、《房屋买卖合同》、银行卡交易明细清单、《征地拆迁住房安置协议书》复印件、《分房确认表》复印件、不动产权证书、《成都市不动产登记信息摘要》等证据以及当事人的当庭陈述予以证明。 本院认为，关于叶常华、叶伯俊与钟培洪签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。一方面，《房屋买卖合同》明确载明“甲方将座落于龙潭工业园住房，房屋面积为89平方米，房屋套型一套二，自愿出售给乙方”，且合同签订后，案涉房屋已实际交付给钟培洪，现已登记为叶常华、刘蓉华共同共有，另一方面，虽然钟培洪与叶常华签订过《抵压协议》，但该《抵压协议》载明的房屋为“房一套一，大概50个平米”，而案涉房屋为套二房屋，叶常华未举证证明其提出的双方签订的房屋买卖合同是作为叶常华向钟培洪借款的担保的主张，综上，对钟培洪提出的确认《房屋买卖合同》合法有效的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对叶常华、叶伯俊提出的签订《房屋买卖合同》时，叶常华尚未取得案涉房屋，案涉房屋买卖合同无效的答辩主张，本院不予支持。关于钟培洪要求叶常华、刘蓉华配合将案涉房屋的产权变更登记至钟培洪名下的诉请，由于拆迁安置协议明确载明被拆迁人为叶常华、叶伯俊、刘蓉华，钟培洪应当明知刘蓉华系案涉房屋的共有人，而刘蓉华未在《房屋买卖合同》上签字，且根据钟培洪的陈述，在签订《房屋买卖合同》时，叶常华已告知其已与刘蓉华离婚，故钟培洪亦应明知叶常华、叶伯俊不具有代刘蓉华处分案涉房屋的权利，因此，《房屋买卖合同》对刘蓉华不发生法律效力，对钟培洪要求刘蓉华配合将案涉房屋的产权变更登记至钟培洪名下的诉请，本院不予支持。由于案涉房屋现登记为叶常华、刘蓉华共同共有，在未确定叶常华、刘蓉华各自份额的情况下，钟培洪要求叶常华配合将案涉房屋的产权变更登记至钟培洪名下的诉请，尚不具有履行条件，故本院不予支持。由于财产保全保险费并非本案必然产生的费用，故对钟培洪要求被告方支付财产保全保险费1500元的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告钟培洪与被告叶常华、叶伯俊签订的《房屋买卖合同》（签订时间2016年7月17日）有效； 二、驳回原告钟培洪的其他诉讼请求。 案件受理费100元减半收取计50元、保全费1,570元，共计1,620元由被告叶常华、叶伯俊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王演 二〇二〇年四月二十九日 书记员  王赟