山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0902民初3432号 原告：闫海燕，女，1967年出生，汉族，泰山农商行职工，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李晶，山东泰山法正律师事务所律师。 被告：艾宪新，男，1964年出生，汉族，泰安市泰山区村民。 委托诉讼代理人：焦平东，泰安泰山上高法律服务所法律工作者。 原告闫海燕与被告艾宪新返还原物纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晶，被告委托诉讼代理人焦平东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告艾宪新停止侵害，返还原告位于泰安市泰山区产；2.判令被告艾宪新支付房屋使用占用费（自2016年2月29日至2017年2月28日，按每月2000元计算；自2017年3月1日至2018年2月28日，按每月2500元计算；自2018年3月1日至被告艾宪新实际腾退房屋时止，按照每月2800元计算）；3.判令被告艾宪新恢复房屋原状，拆除原告上述房屋内的室内外装修；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告房屋位于泰安市泰山区，泰山区房管局颁发私字（2002）第***号房产证。2016年2月份，被告艾宪新擅自搬入原告的上述房屋，侵占原告宅院并进行装修，居住至今。后原告多次要求被告停止侵害、返还房屋，恢复房屋原状，并拆除房屋装修，赔偿占用期间的房屋占用损失，被告以种种理由推脱拒绝。为此，诉至法院，请求判如所诉。 被告艾宪新辩称，原、被告之间不存在任何权利义务关系，原告告诉主体错误，应依法驳回原告的起诉。首先，原告告诉不属实，原告诉称被告是2016年2月份擅自搬入原告的房屋，侵占原告的住宅并进行装修，纯属捏造。其所称被告入住的时间与原告的丈夫范某在另案中所称的时间（2015年2月）前后差一年，自相矛盾。其次，被告并非擅自侵占原告房屋，而是于2013年12月26日通过杨某某、霍某的介绍，与岳某某签订房屋买卖协议，以40万元的价格从岳某某手中购买的房屋，房款已全部付清。签订买卖协议时，岳某某同时将其与原告闫海燕的房屋转让协议和房产证原件交予了被告。现房屋已交付多年，被告花费50多万元，耗时近两年的时间，对房屋由毛坯房进行了精装修。期间，原告从未找过被告，向被告主张过权利。再次，现虽经公、检、法机关处理，确定岳某某与闫海燕的房屋转让协议系由岳某某伪造，但法院已经依法追究了岳某某的刑事责任。针对涉案房产来说，被告系善意取得，作为非法律人士的普通老百姓来讲，岳某某有了与上一手（闫海燕）的房屋转让协议，又有房产证原件，还有几个介绍人、见证人见证房款、房产的交付过程，被告已完全尽到了正常的审查义务。另外，抛开涉案的刑事责任问题，被告艾宪新所进行的房产买卖的合同当事人为被告与岳某某，而原告并非合同的相对人，因此，原、被告之间不存在直接的法律上的权利义务关系。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：原告闫海燕有位于泰安市泰山区的房产（以下简称某安居小区5号房产）一套，2002年6月泰安市泰山区人民政府向原告颁发泰山房私字（2002）第***号房产证。该房屋为5层砖混结构，建筑面积361.9平方米。原告称该房产系其丈夫范某于2002年通过顶账取得，因原告在自己单位有住房，因此，一直未入住该房屋，也未进行装饰装修。 2013年4、5月份，原告闫海燕的丈夫范某通过石某某找到马某，委托马某用诉争的某安居小区5号房产作抵押，进行借款，为此，范某通过石某某将诉争房屋的房产证交给了马某。马某随后找到岳某某，又委托其办理抵押借款事宜，为此，马某又将房产证交付给了岳某某，并于2013年12月23日向岳某某出具了《委托书》一份，写明：“现在委托岳某某用我某头房屋一套抵押办理贷款事项，区证，目前房产证仍在闫海燕名下，实际此房在二〇〇九年九月十一日已卖给我，至今没办理过户手续。此房归我所有与任何人没有关系。”马某在刑事案件调查时，称，因为岳某某说办理贷款要签字，而闫海燕和范某没有时间签字，马某就在上述委托书上写上了涉案房产是闫海燕卖给自己的。 后岳某某自称诉争房产是自己的房产（系经闫海燕出卖给自己），意欲出售，经杨某某、霍某介绍，商定以400000元的价格卖给被告艾宪新。2013年12月26日，岳某某（甲方）与艾宪新（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，写明：“甲、乙双方本着公平、公正、公开原则，自愿达成如下协议：1、甲方自愿把泰山房（私）字（2002）第***号的楼房出售给乙方。2、甲方把所有的购房手续一并转让给乙方。3、甲方保证所售房屋无任何形式的抵押、质押等，无任何经济纠纷，否则甲方承担双倍返还购房款等违约责任。4、价格及支付方式：共计人民币40万元，一次性付清。5、本协议一式两份，双方各执一份。6、本协议自签字盖章之日起生效。”岳某某于该协议签订当日，将泰安市泰山区人民政府向原告闫海燕颁发的泰山房私字（2002）第***号房产证原件交给了被告艾宪新，同时，还交给艾宪新一份岳某某自己伪造的闫海燕与岳某某之间的《房屋转让协议》，该伪造的协议写明：“本人闫海燕借岳某某现金肆拾万元，因经营亏损无法偿还。特用水牛埠某安居某室顶账（详见本人房产证）。本人永不反悔，岳某某有永久居住权和买卖权。转让人：闫海燕接收人：岳某某二〇〇五年十二月三号。”当日，因岳某某与杨某某之间存在经济纠纷，经岳某某同意，艾宪新通过银行转账（从他人账户转出）支付杨某某200000元，同时，又向岳某某出具了200000元的欠条，欠条交由杨某某保存。岳某某则向艾宪新出具《收款收据》一份，写明：“今收到艾宪新购买房子，在水牛埠某安居，面积361.9平方米，房产证号泰山房（私）字（2002）第A1048号，购房款人民币肆拾万元整（400000）”。此后，杨某某将上述艾宪新向岳某某出具的200000元欠条交给霍某，霍某向艾宪新催要，艾宪新陆续交给霍某193000元，霍某则将欠条还给了艾宪新。 2016年年初，被告艾宪新对诉争房屋进行装修（庭审中，原告称被告是擅自撬开房屋门锁进入房屋，被告则称包括涉案房屋在内的这一带的房屋本就是被告作为实际施工人建设的，故被告有涉案房屋的钥匙），此前已与原告闫海燕及其丈夫范某约定互换诉争房产的案外人宗某某（其与原告夫妇协商互换房屋的情形，见后文）发现后，安排人员进行阻止，双方产生纠纷。为此，艾宪新于2016年4月4日14时41分向泰安市公安局岱宗坊派出所报警，称因房屋产权纠纷，有人到其家中（诉争房屋）闹事。民警出警后，告知双方到法院起诉，不要有过激行为。 通过岱宗坊派出所的此次出警，泰安市公安局发现了犯罪线索，该局经审查于2016年7月15日立案侦查。2017年3月6日，岳某某因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，后经泰安市泰山区人民检察院提起公诉，本院于2018年2月5日作出（2017）鲁0902刑初404号刑事判决书，判决：“一、被告人岳某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金二万元；（刑期从判决执行之日起计算。判决之前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。所判罚金限判决生效后10日内缴纳。）二、被告人岳某某退赔被害人艾宪新经济损失39.3万元（上述款项限判决生效后十日内缴纳。）”在该判决书的第4页倒数第2行-第5页第5行（属于“书证”部分），载明：“12、某安居小区C区的购房协议证实：该协议签订于2009年6月10日，协议甲方为宗某某、孙立乾，乙方为闫海燕和范某，内容为：房产证（泰山房私字（2002）第***号）同时作废，原房出现的任何产权纠纷或信贷抵押等一切纠纷完全由乙方自行解决纠纷，甲方不负责任何责任。置换给乙方的房屋在由李某某施工改造的最南一排单元楼东单元西户第一、第二、第三层配套房三个”。在该判决书的第5页最后一个自然段（属于“证人证言”部分），载明：“1、证人范某的证言证实：涉案房屋是在其妻子闫海燕名下，2013年年初或者四、五月份，其让石某某拿着房产证去办理借款，石某某又找的马某，未办成贷款，其找马某要房产证，马某一直拖着不给。2013年6、7月份，其已经和宗某某置换了房屋，就没再找马某索要房产证了……。”岳某某不服该判决上诉，2018年4月20日，泰安市中级人民法院作出（2018）鲁09刑终52号刑事裁定书，裁定：“驳回上诉，维持原判。” 2016年4月份，被告艾宪新装修诉争房屋，虽有案外人宗某某干涉，但最终艾宪新仍完成了房屋装修，并入住该房。2017年5月19日，原告闫海燕之夫范某组织人员，进入涉案房屋，欲将艾宪新的家具等物品搬出，艾宪新阻止，与范某发生厮打，厮打过程中，范某将艾宪新打伤（范某本人也受伤），构成轻伤二级，为此，本院于2018年2月6日作出（2018）鲁0902刑初10号民事判决书，判处范某有期徒刑一年，缓刑二年等。2018年3月6日，闫海燕向本院提起诉讼，要求艾宪新返还原物（指诉争房产），后因未按规定缴纳诉讼费，按撤诉处理。后闫海燕再次起诉艾宪新，要求艾宪新“停止侵害，腾空并返还原告某安居小区5号房产；支付房屋使用占用费；拆除原告上述房屋的室内外装修，恢复房屋原状”等。同年5月23日，本院受理该案。案件审理期间，闫海燕向本院提出鉴定申请，要求对某安居小区5号房屋2016年2月29日起至2018年12月29日的市场租赁价值，及拆除房屋装修、恢复原状的费用进行鉴定。后本院依法委托山东正大价格评估有限公司进行鉴定，2019年1月9日，该公司出具《价格评估报告》，确定：自2016年2月29日起至2018年12月29日止，市场租赁价值为82000元（2016年2月29日-2017年2月29日（应为2月28日），每月2000元；2017年2月29日（应为3月1日）-2018年2月29日（应为2月28日），每月2500元；2018年2月29日（应为3月1日）-2018年12月29日，每月2800元）；房屋拆除装修恢复原状的费用的价值为46428元。2019年4月11日，本院作出（2018）鲁0902民初2256号民事裁定书，认为“经查阅（2017）鲁0902刑初404号案件卷宗，该卷宗中有原告闫海燕及其丈夫范某与案外人宗某某、孙某某签订的房屋置换协议，且在公安机关侦查时原告闫海燕及其丈夫范某、案外人宗某某均称双方就涉案房屋签订了置换协议，原告闫海燕及其丈夫范某用涉案房屋置换案外人宗某某、孙某某的三套房屋。本案审理中，原告向本院提交宗某某、孙某某出具的证明证实房屋置换协议已经废除，但两人出具的证明内容与闫海燕、范某、宗某某在接受公安机关询问时的陈述不一致。因此在未确认原告闫海燕及其丈夫范某与案外人宗某某、孙某某签订的房屋置换协议解除的情况下，闫海燕作为原告提起诉讼，其主体不适格。”遂裁定：“驳回原告闫海燕的起诉”。闫海燕未针对该裁定书提起上诉。 本院作出的（2018）鲁0902民初2256号民事裁定书生效后，原告闫海燕与其丈夫范某于2019年5月31日，到泰安市岱宗公证处出具《声明书》一份，载明：“声明人范某与闫海燕系夫妻关系。声明人于二〇〇二年购买房产一套，根据泰安市泰山区房屋产权登记处出具的《房屋所有权证存根》，房产坐落于泰安市，房屋所有权证：私字（2002）第***号，建筑面积：361.9平方米。二〇〇九年六月十日，声明人与宗某某、孙某某签订了《房屋互换协议》，双方约定，声明人范某，闫海燕的房产（泰安市，房屋所有权证：私字（2002）第***号，建筑面积：361.9平方米）与乙方宗某某、孙某某的房产互换。乙方宗某某、孙某某准备互换的房产在由李某某施工改造的最南一排单元楼东单元西户第一、第二、第三层及配套房三个。协议签订后，因声明人范某与闫海燕的房产（泰安市，房屋所有权证：私字（2002）第***号，建筑面积：361.9平方米）被岳某某私自卖掉，导致《房屋互换协议》无法实际履行。二〇一六年六月二十一日声明人与宗某某、孙某某在水牛埠村宗某某家口头解除上述《房屋互换协议》，并将原《房屋互换协议》当场撕毁。以上内容属实，是声明人的真实陈述，如有虚假，愿承担由此引起的一切法律责任”等。针对闫海燕、范某的上述《声明书》，泰安市岱宗公证处于2019年6月4日，出具（2019）鲁泰安岱宗证民字第614号《公证书》，载明：“公证事项：声明，兹证明范某、闫海燕于二〇一九年五月三十一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《声明书》上签名、按指印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。范某、闫海燕的声明行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。”2019年5月31日，案外人宗某某、孙某某也到泰安市岱宗公证处，分别出具《声明书》各一份，两人的声明书的内容与范某、闫海燕出具的声明书中“双方签订《房屋互换协议》、因涉案房产被岳某某卖掉导致《房屋互换协议》无法实际履行、双方口头解除《房屋互换协议》并当场撕毁”的陈述完全一致，针对宗某某、孙某某的两份《声明书》，泰安市岱宗公证处也于2019年6月4日，分别出具（2019）鲁泰安岱宗证民字第615号和616号《公证书》，两份公证书的格式与上述614号《公证书》一致，内容除当事人分别列明为宗某某、孙某某外，也与614号《公证书》一致。随后，原告闫海燕持上述三份《声明书》、《公证书》，以及原准备的证据，再次诉来本院，要求被告返还原告涉案房产，根据上述本院（2018）鲁0902民初2256号案件审理期间对涉案房产出租的市值进行的鉴定结论，支付自2016年2月29日至实际腾退房屋时的房屋占用费，并拆除被告对涉案房屋进行的装修、恢复原状。 本案审理过程中，被告提交装修明细花费清单一份，称自己耗时近两年对原是毛坯房的涉案房屋进行了精装修，共计花费586780元。后本庭询问被告是否提请对其对诉争房屋装修的现值进行鉴定，同时询问原告，如被告提请对装修进行鉴定，其是否同意。对此，原告表示如被告申请鉴定，原告不反对，但被告表示其不申请进行相关鉴定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”某安居小区5号房产系原告闫海燕于2002年取得，同年6月泰安市泰山区人民政府向原告颁发了房产证，原告系该房产的所有权人。但是，在原告的丈夫范某寻求以该房产抵押借款的过程中，对该房产无处分权的案外人岳某某却将该房产转让给了被告艾宪新，被告并于2016年完成了对该房产的装修，入住、占有了该房屋。在此情况下，原告作为涉案房产的权利人，要求无权而占有该房产的被告腾退并返还某安居小区房产，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”被告占有某安居小区号房产，侵害了原告对该房产所享有的物权，使得原告作为所有权人应享有的“占有、使用、收益”的权能无法实现，原告因此要求被告支付房屋使用占用费，也于法有据，本院亦予以支持。因被告系2016年完成装修入住，其又称自己耗时近两年对涉案房屋进行装修，可见，其至晚于2015年已占有了涉案房产，现原告要求占用费自2016年2月29日起算，不早于被告的占用时间，本院予以采纳，占用费计算至被告实际腾退房屋之日止。本院审理（2018）鲁0902民初2256号案件期间，本院曾委托鉴定机构对涉案房产的市场租赁价值进行了评估，现原告根据当时出具的《价格评估报告》，要求自2016年2月29日至2017年2月28日的房屋占用费，按每月2000元计算；自2017年3月1日至2018年2月28日的房屋占用费，按每月2500元计算；自2018年3月1日，直至被告艾宪新实际腾退房屋时止的房屋占用费，按照每月2800元计算。虽然上述《价格评估报告》是在本院审理（2018）鲁0902民初2256号案件期间所作，但考虑到当时，本院是在双方参与下，依法委托鉴定机构进行的评估，评估对象即为本案涉案房产，尤其是现今我市房屋市场（包括租赁市场）较之当时并无价格下降之势，故原告参照此标准计算房屋占用费并无不当。但是，另需要考虑的是，鉴定机构进行评估时，涉案房屋是由被告进行了装修的（被告自称为“精装修”，从照片看至少不是简单装修），因此评估出的出租价值，应包含了装修对于房屋使用价值的提升，故被告支付原告的房屋使用占用费，可按评估价值的一半计算。原告还要求被告拆除原告在涉案房屋内进行的室内外装修，恢复房屋原状。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”虽然从被告的主观目的看，其并不是要“毁损”原告的房屋，但经本院询问，被告并不同意提出对装修价值进行鉴定的申请，以致本院无法酌情考虑其他尽可能使得双方（尤其是被告）损失减少的处理方案。在此情况下，鉴于被告确是在未经原告允许的情况下，对原告所有的房产进行了改变，原告的该项请求，符合上述合同法第三十六条的规定，故本院对此亦予以支持。 被告艾宪新辩称，自己是从岳某某处购买的涉案房屋，并非擅自侵占原告房屋，且与岳某某签订买卖协议时，岳某某还将其与原告闫海燕的房屋转让协议和涉案房产的房产证原件交予了被告，因此，针对涉案房产来说，被告是善意取得。但是，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”该条款是对于“善意取得”要件的法律规制。仅从被告艾宪新并未能取得自己对涉案房产的不动产登记看，即已不符合该条款的规定，不能认定被告善意取得了涉案房产。进一步讲，被告艾宪新一再强调自己在与岳某某的交易过程中，岳某某将其与原告闫海燕的房屋转让协议和涉案房产的房产证原件交予了自己，其间还有介绍人、见证人，而自己作为普通百姓，应是已完全尽到了正常的审查义务。但是，不动产登记的作用就是公示公信，依照法律规定不动产的转让需经依法登记，被告在明知登记所有权人为闫海燕的情况下，不是依照法律要件进行审查，而是根据岳某某一纸伪造的房屋转让协议，以及在不动产转让的双方之间本无需交接的房产证原件等所谓“证据”，即与岳某某进行交易，难以认定其行为的“善意”。被告还称其实际占用房屋多年，并对房屋进行了装修，而2017年5月19日前原告从未找过被告，向被告主张过权利。即便被告此陈述均属实，原告作为涉案房产的所有权人，依照上述物权法的相关规定，原告依然享有对自己的不动产的物上请求权，被告也不能因此取得涉案房产的物权。被告还主张，与被告进行的房产买卖的合同当事人是岳某某，原告并非合同的相对人，因此要求驳回原告的起诉，实际上，被告提及的其与岳某某买卖涉案房屋的合同的债权债务人，确实是被告与岳某某，而原告确实也不是该合同的当事人，原告对此并无异议，但这与原告作为涉案房产的所有权人，向现占有其房屋的被告提起返还原物之诉毫无关系，被告的该项主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十六条、第三十七条、第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告艾宪新于本判决生效之日起十日内腾退位于泰安市泰山区的房产，并将其交还原告闫海燕。 二、被告艾宪新于本判决生效之日起十日内，向原告闫海燕支付房屋使用占用费（自2016年2月29日至2017年2月28日，按每月1000元计算；自2017年3月1日至2018年2月28日，按每月1250元计算；自2018年3月1日至被告艾宪新实际腾退房屋时止，按照每月1400元计算）。 三、被告艾宪新于本判决生效之日起十日内，拆除其对泰安市泰山区房产进行的装修，恢复房屋原状。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1390元，由原告闫海燕负担715元，由被告艾宪新负担675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  万峰 二〇二〇年四月十七日 法官助理宋丽平 书记员徐敏