广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1426民初923号原告：平远县佛教石林寺。地址：广东省梅州市平远县******。统一社会信用代码：714***********721D。负责人：王建洪（释觉空）。委托诉讼代理人：邹秀虹，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑学敏，广东义致律师事务所律师。被告：李国雄，男，1959年5月7日出生，汉族，现住广东省平远县******。公民身份号码：441************137。被告：张月梅，女，1957年8月20日出生，汉族，现住广东省平远县******。公民身份号码：441************123。两被告共同委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。原告平远县佛教石林寺（以下简称石林寺）与被告李国雄、张月梅租赁合同纠纷一案，本院2019年10月23日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月8日第一次公开开庭进行审理。后因不适用小额诉讼程序，转为简易程序审理。分别于2019年12月3日和2020年3月30日第二、第三次公开开庭进行了审理。三次开庭原告石林寺的委托诉讼代理人邹秀虹、郑学敏、被告李国雄、张月梅的委托诉讼代理人刘中强均到庭参加了诉讼，原告石林寺负责人王建洪第一次开庭到庭参加了诉讼，被告李国雄、张月梅三次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林寺向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与俩被告的租赁关系；2.判令俩被告立即搬离平远县差干镇石林寺内的（梅县风味饭店），并立即交付平远县差干镇石林寺内的（梅县风味饭店）地上附着物、建筑物给原告；3.判令俩被告支付自2016年1月1日起至2019年10月的租金6900元（150元/月×46月），并按150元/月计付月租至解除租赁关系之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：俩被告之间系夫妻关系，俩被告自2000年开始租赁原告位于石林寺内的土地兴建的简易木屋店铺，当时双方签订有2年的免租协议。自2003年起，俩被告每月应交租金人民币50元给原告。2013年11月21日，俩被告因所经营的店铺门店破损，地下层柱脚不稳，安全系数不高等原因需要对所承租店铺进行维修。因此由俩被告出具了一份《租赁店铺维修承诺保证书》交由原告收执，内容包括：“一、修建好的地下室底层及店面，土地及附着建筑物产权权属为石林寺永久所有。二、所有维修建设费用由我们夫妻共同承担，属自愿修建，维修建设费用与石林寺无关。三、今后，如遇政府或石林寺需在该地、该门店进行统一规划拆建时，服从政府安排，同时保证不会因拆建为由与石林寺谈及赔偿损失之事，并保证配合政府和石林寺做好统一规划要求进行拆除。此保证书一式三份，石林寺、五指石管理处及李国雄夫妻各执一份。”2015年1月3日，原告向石林寺各经营店主送达一份《通知》，内容为自2015年1月1日开始，每间店面每月租金为150元，每季度月底为交店租时间，如有异议者，请于2015年1月30日前向石林寺提出停租申请，收回店面租用时，石林寺将退回所交店面租用押金。该通知包括被告李国雄在内的各店主签字确认。2016年7月起，俩被告未再向原告缴纳租金。2019年9月11日，原告收到平远县宗教事务局发出的《关于禁止投资承包经营宗教活动场所的通知》，责令原告自接到通知之日起立即整改。如不整改，将依照《宗教事务条例》第六十五条规定严肃处理。为此，原告负责人多次与被告沟通无果。无奈，原告委托律师与原告负责人一起于2019年9月18日向俩被告送达一份《自行搬迁拆除通知书》，要求俩被告自收到通知之日起至2019年9月30号前与原告进行积极沟通协商，并于2019年10月15号前自行搬迁后拆除所有地上附着物、建筑物，并交出土地，否则原告将依法通过法律途径维护自身的合法权益，因未及时搬迁、拆除附着物、建筑物所造成的一切损失，均由俩被告自行承担。2019年9月30日，原告通过短信形式发送《告知书》给被告李国雄，内容为“我寺庙于2019年9月18日发出的《自行搬迁拆除通知书》中，通知您方于收到通知之日起至今日与我寺协商沟通，但未有沟通情况。请您方于2019年10月15日前自行搬迁后拆除所有地上附着物、建筑物，并交出土地。特此告知，平远县佛教石林寺，2019年9月30日。”时至今日，俩被告也未与原告进行沟通协商，也未按通知要求自行搬迁，并拆除所有地上附着物、建筑物后交出土地。原告认为，被告未按照其所承诺的“保证配合政府和石林寺做好统一规划要求进行拆除”，并且在原告送达通知后仍未采取相应的措施。原告为此起诉法院，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：判令俩被告支付自2016年7月1日起至2019年10月的租金6300元（150元/月×42月），并按150元/月计付月租至解除租赁关系之日止。原告为证明自己的主张在诉讼期间提交并经开庭质证的证据有：1、宗教活动场所登记证、法定代表人身份证明书、负责人身份证复印件，证明原告主体资格；2、《通知》（2015年1月3日），证明原告通知各店主自2015年1月1日起租金为150元，被告李国雄对此也有签名确认；3、《租赁店铺维修承诺保证书》，证明被告承诺自愿修建所承租店铺，维修建设费用与原告无关，并且保证不会因拆建为由与原告谈及赔偿损失之事，保证配合政府和原告做好统一规划要求进行拆除；4、《关于禁止投资承包经营宗教活动场所的通知》。证明平远县民族宗教事务局通知原告场所内仍有一套房屋建筑设施长期对外出租承包经营，违反《宗教事务条例》，责令原告自接到通知之日起立即整改，否则将对原告进行严肃处理；5、《自行搬迁拆除通知书》，证明原告通知俩被告自收到通知之日起至2019年9月30号前与原告进行积极沟通协商，并于2019年10月15号前自行搬迁后拆除所有地上附着物、建筑物，并交出土地的情况；6、手机短信截屏，证明原告负责人用手机发送《告知书》给被告的事实；7、光盘，证明原告向被告送达《自行搬迁拆除通知书》原件、《关于禁止投资承包经营宗教活动场所的通知》、《租赁店铺维修承诺保证书》复印件各一份的情况；8、现金收入凭单及出纳日记账，证明李国雄每年都向原告缴纳店租的事实，直至2016年6月；9、《证明》和《国有土地使用证》，证明涉案的土地占有人和实际使用权人为原告；10、国有土地使用证中的宗地图，由差干自然资源所出具东南西北的方位证明，证明被告的商铺在原告的国有土地使用证南墙80米范围内；11、石林寺停车场梅县风味饭店相关情况说明，证明被告经营的梅县风味饭店是石林寺整治统一规划搭建的木结构店铺之一，且2013年间未经有关部门批准擅自在原址重建而来，有地下一层的商铺，与被告出具给原告留存的《租赁店铺维修承诺保证书》内容相对应；12、情况说明及其附件，证明原告对于土地享有使用、管理的权利，后出资搭建15间门店，由原告统一出租、管理门店的事实；13、光盘，证明原告统一搭建门店后出租给被告在内等商户的事实；14、石林寺现状图，证明被告租赁的商铺位于宗教事务局土地红线范围内。被告李国雄、张月梅提交了书面答辩状辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。1、双方的租赁合同于2015年12月31日前解除。双方有过不定期的木屋租赁关系，在租赁期间的租金已经支付清楚，被告不拖欠原告的租金。在2015年1月3日，原告发出通知，可以提出停租申请，由原告收回出租的木屋。被告在2015年12月31日前提出并办理了解除租赁合同关系，交回了租赁物给原告，并在通知书上签名。自2016年1月1日之后，双方没有租赁关系、没有拖欠租金的事实、亦无交回租赁物的义务。此外，被告交回给原告的租赁物，已经由原告于2019年9月9日拆除，拆除的痕迹仍保存在现场。所以，原告的诉讼请求没有事实依据。2、现存的房屋属于被告所建、所有。被告于2001春向谢传旺购买地皮建造的房屋，自己出资建造的房屋，一直由被告使用和经营“平远县差干国雄食品店”、“梅县风味”，有被告自己的电表独立户和水费独立户，从一个侧面证实现存房屋属于被告所有，不是向原告承租的房屋。原告在2019年9月9日拆除自有的出租木屋时，也不敢拆除被告所有的自建房屋。可见，现存房屋不属于被告应当交回原告的租赁物，因为该房屋属于被告所有，不属于原告所有。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》以及民事法律的有关规定，原告的诉讼请求无理。因此，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以维护合法权益。被告李国雄、张月梅为证明自己的主张在诉讼期间提交并经开庭质证的证据有：1、俩被告身份证复印件，证明俩被告身份信息；2、营业执照复印件，证明被告在平远县差干镇五指石旅游区自建房经营饮食店等事实；3、收款专用收据复印件，证明被告经营的店铺属于被告自建和属于被告所有，不是向原告承租，所以有自己的水费名支付水费以及证明被告在自建房经营饮食店交付水费事实；4、普通发票复印件，证明被告经营的店铺属于被告自建和被告所有，不是向原告承租，所以有自己的电户名以及证明被告在自建房经营饮食店交付电费事实；5、谢文胜提供的《证明》，证明被告经营的店铺属于被告自建和被告所有，不是向原告承租，当年向谢传旺购买地皮建造，原告一直均无异议；6、照片复印件，证明在2016年的照片中较高的房屋是被告的自建房，即仍保留现状的房屋和证明旁边低矮的木屋是被告向原告承租的房屋，在2016年前已经解除了租赁关系，于2019年9月9日被原告自行拆除，双方不存在租金和返还租赁物纠纷。原告所承租的木屋已经拆除，现保留的房屋是被告的自建房；7、国土使用权证复印件，证明被告自建房的土地不在原告的土地范围内，原告无权主张权利；8、光盘，证明原告在2019年9月9日拆除自身出租物的事实，双方早已经无租赁关系；9、明细表复印件，证明被告建房事实。10、申请证人谢文胜、陈圣经、谢源芬、郭文华出庭的证言，证明涉案店铺是由被告土地来源及自行所建等事实。经对原、被告提供的证据进行质证、认证并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：被告李国雄和被告张月梅是夫妻关系。原告石林寺为佛教寺院，其受平远县民族宗教事务局行政的管理。原告石林寺用地总面积为12000平方米，四至范围为：东至石林寺正面墙外16米，寺南墙伸出16米点与厕所外5米割直线66米处；西至沿坪湖里山脚，混元塔山脚（入五指石道理山脚）即荒田与山地分界线；南至石林寺南墙至石林寺水泥路80米处向东割直线与东南界垂直80米以西为沿田埂至山脚；北至石林寺北墙脚外2米并与寺背坎交叉后与寺背水（荒）田割直线沿田唇至石林寺道路山脚。上述土地使用者为平远县民族宗教事务局，该局于1997年通过政府办理用地手续获得石林寺划拨用地，占有人和实际使用管理人为原告。1999年平远县人民政府组织对石林寺停车场附近个人私自搭建的店铺统一整治拆除，整治后实施统一规划，严格管理。2000年原告为了改变寺庙入口处乱摆卖的混乱现状，原告出资沿路形搭建15间木屋门店，原告对门店进行统一出租、管理。后俩被告在现有的涉案门店经营“平远县差干国雄食品店”、“梅县风味”。经现场堪查，涉案门店为上下两层结构，店面位于石林寺南面66.5米处，地上层门店长7.2米、宽12.3米。2013年11月21日俩被告向原告石林寺出具了一份《租赁店铺维修承诺保证书》，保证书内容为“我们夫妻在五指石石林寺租用店铺经营已有十多年，因所租门店已破损，特别是地下层柱脚不稳，安全系数不高，进行维修，我们在维修租用石林寺门店过程中及以后，保证做到以下几点：一、修建好的地下室底层及店面，土地及附着建筑物产权权属为石林寺永久所有。二、所有维修建设费用由我们夫妻共同承担，属自愿修建，维修建设费用与石林寺无关。三、今后，如遇政府或石林寺需在该地、该门店进行统一规划拆建时，服从政府安排，同时保证不会因拆建为由与石林寺谈及赔偿损失之事，并保证配合政府和石林寺做好统一规划要求进行拆除。此保证书，一式三份，石林寺、五指石管理处及李国雄夫妻各执一份。”被告李国雄、被告张月梅分别在承诺保证人夫、妻处签名并按指模确认。2015年1月3日，原告石林寺向被告李国雄在内的经营店主发出一份《通知》，《通知》内容为：“各经营店主，经石林寺领导小组研究同意，石林寺所有店面店租从二〇一五年一月一日开始，每间店面每月租金为150元（壹佰伍拾圆），每季度月底为交店租时间。如有异议者，请于二〇一五年一月三十日前向石林寺提出停租申请，收回店面租用时，石林寺将退回所交店面租用押金。”被告李国雄和其他经营店主在该《通知》上签名确认。2019年9月11日平远县民族宗教事务局向原告发出《关于禁止投资承包经营宗教活动场所的通知》，查出原告场所内仍有一套房屋建筑设施长期对外出租承包经营，违反了《宗教事务条例》，责令原告接到通知之日起立即整改。2019年9月18日原告向俩被告发出一份《自行搬迁拆除通知书》，内容为：“李国雄先生、张月梅女士，我寺根据平远县人民政府颁发的《国有土地使用证》[平府国用字（97）第142*****001号]依法使用土地，贵方自2016年1月1日起至今占用我寺的地方未缴纳任何占用费。2019年9月11日，我寺收到平远县民族宗教事务局发出的《关于禁止投资承包经营宗教活动场所的通知》，我寺为规范寺庙的经营管理，决定收回土地。根据《宗教事务条例》第53条、第54条的规定以及贵方于2013年11月21日出具的关于《租赁店铺维修承诺保证书》的内容，我寺正式书面通知贵方自收到本通知之日起至2019年9月30号前与我寺进行积极沟通协调，并于2019年10月15号前自行搬迁后拆除所有地上附着物、建筑物，并交出土地。否则，我寺将依法通过法律途径维护自身的合法权益，因未及时搬迁、拆除附着物、建筑物所造成的一切损失，均由你方自行承担。特此通知。”后原告又通过手机短信方式将《自行搬迁拆除通知书》发送给被告李国雄。俩被告认为在2015年12月31日前原、被告双方就解除了租赁关系，并从2016年1月开始未再向原告缴纳租金，现并未向原告租赁任何租赁物。因原、被告无法就涉案店铺一事达成一致意见，原告起诉至本院，提出上述诉讼请求。案件审理过程中，被告李国雄、张月梅于2020年1月6日向本院提交了《笔迹鉴定申请书》，申请对落款时间为2015年1月3日的《通知》上的李国雄签名进行笔迹鉴定及2013年11月21日的《租赁店铺维修承诺保证书》上的李国雄、张月梅的签名及指模进行鉴定。2020年3月16日，广东财安司法鉴定所出具了粤财司[2020]痕鉴字第11号痕迹司法鉴定意见书鉴定意见为：《租赁店铺维修承诺保证书》指印是样本捺印人李国雄右手食指所留，张月梅指印不具备鉴定条件，无法确认检材指印是否样本捺印人张月梅所留；粤财司[2019]文鉴字第318号司法鉴定意见书鉴定意见为：倾向认为《租赁店铺维修承诺保证书》、《通知》中“李国雄”、“张月梅”签名字迹分别是李国雄、张月梅所写。上述鉴定共花费鉴定费用10620元。本院认为，结合本案查明的事实，以及原告的诉称、被告的辩称，本案争议焦点如下：1、原、被告双方是否存在租赁关系；2、原告各项诉讼请求能否得到支持。1、关于原、被告双方是否存在租赁关系的问题。本院认为，原、被告虽未订立书面租赁合同，但根据本案查明的事实及2013年11月21日俩被告向原告出具的《租赁店铺维修承诺保证书》、2015年1月3日被告李国雄签名确认的《通知》可知，俩被告于2013年11月21日前十多年已租用原告的店铺经营，因所租门店破损需要维修而向原告出具《租赁店铺维修承诺保证书》，并认可修建好的地下室底层及店面，土地及附着建筑物产权权属为原告石林寺永久所有，且被告李国雄在2015年1月3日的《通知》签名确认从2015年1月1日开始，每间店面每月租金为150元。虽然俩被告辩称《租赁店铺维修承诺保证书》中俩被告的签名、2015年1月3日《通知》中被告李国雄的签名不是被告所签，并申请了笔迹鉴定，根据鉴定结论，俩被告并无充分的证据予以推翻，据此，本院对《租赁店铺维修承诺保证书》、2015年1月3日的《通知》予以采信。依据上述证据可以认定原、被告双方形成了事实上的租赁合同关系。俩被告提出与原告有另外门店的租赁关系，该租赁关系已经解除，现存房屋属于被告所建、所有，不是承租的租赁物的抗辩意见，但俩被告并未提交确实充分的证据予以证明该事实主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，俩被告应承担举证不能的不利后果。因此对俩被告提出的上述抗辩意见不予采纳。2、关于原告各项诉讼请求能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在本案中，因原、被告未签订书面的租赁合同，且双方租赁期间超过六个月以上，故双方之间为不定期租赁合同，被告可随时解除合同。本案俩被告主张租赁合同于2015年12月31日前解除，依据上述规定，本院依法认可原、被告双方之间的租赁合同于2015年12月31日解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依照上述规定，在本案租赁合同于2015年12月31日解除后，俩被告应按照《租赁店铺维修承诺保证书》保证的内容向原告返还土地、交付地上附着建筑物。本案俩被告辩称租金和租赁物已经交付清楚，但结合本案查明的事实，俩被告未提交有效证据证明确已向原告返还租赁物。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，本案原、被告双方于2015年12月31日解除租赁合同后，俩被告未将涉案门店交还给原告，而一直占用原告的门店至今，侵害了原告的权益。现原告要求俩被告立即搬离涉案门店并将交还，其为适格的原告主体，且于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2016年7月1日起至2019年10月的租金6300元（150元/月×42月），并按150元/月计付月租至解除租赁关系之日止的请求。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定。本案中，俩被告无权使用原告门店却一直占有，给原告造成租金损失，原告有权要求被告进行损害赔偿。但鉴于本案合同已在2015年12月31日解除，原告请求的租金可视为占用费，从2016年1月1日参照2015年1月3日的《通知》，按每月租金150元的标准计算至被告搬离交还门店之日止。在诉讼中原告仅请求自2016年7月1日起的租金，属当事人依法处分诉讼权利的行为，予以允许。此外，因俩被告占用原告门店的事实一直持续发生，故，俩被告关于该项请求权超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、原告平远县佛教石林寺与被告李国雄、张月梅之间的租赁合同于2015年12月31日解除。二、被告李国雄、张月梅应于本判决生效之日起十日内搬离位于平远县差干镇五指石旅游区内的平远县差干国雄食品店（梅县风味），并将该门店包括地上附着物、建筑物交还给原告平远县佛教石林寺。三、被告李国雄、张月梅应于本判决生效之日起十日内向原告平远县佛教石林寺支付自2016年7月1日起至门店交还给原告平远县佛教石林寺之日止按每月150元的标准计算的场地占用费。四、驳回原告平远县佛教石林寺的其他诉讼请求。如果被告李国雄、张月梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元（原告平远县佛教石林寺已预交）、鉴定费10620元（被告李国雄、张月梅已预交），上述费用合计10645元，由被告李国雄、张月梅共同负担。原告平远县佛教石林寺预交的25元受理费，由被告李国雄、张月梅径行支付给原告平远县佛教石林寺。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 廖会平二〇二〇年四月十日法官助理 罗佳慧书 记 员 刘梦平