广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终902号上诉人（原审被告）：姚美兰，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市海鹏物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：徐春媚，董事长。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。上诉人姚美兰因与被上诉人佛山市海鹏物业管理有限公司（以下简称海鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初19544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚美兰上诉请求：1.撤销一审判决，驳回海鹏公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由海鹏公司承担。事实和理由：（一）涉案《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》及其补充协议、调价协议等合同均由华远西小区业委会与海鹏公司签订。业委会无权选聘物业服务企业，故其在无权亦无授权的情形下签订合同，合同无效。海鹏公司未提供订立合同时应具备的物业管理资质等材料，其超越资质承接物业管理服务，合同无效。（二）海鹏公司请求的物业费无原始收支账簿、原始单据、发票等证据。姚美兰亦未收到过催费通知，2016年6月以前的物业费已超过诉讼时效。（三）海鹏公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵，而非一审判决认定的一般瑕疵，姚美兰有权拒交物业管理费。海鹏公司辩称：1.涉案物业服务合同合法有效，对涉案小区全体业主具有约束力，且姚美兰作为业主接受了物业管理服务；2.姚美兰无正当理由上诉，其未在一审中提出诉讼时效问题，应承担不利后果，且其上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚,适用法律正确，请求二审法院依法驳回姚美兰的上诉请求。海鹏公司向一审法院起诉请求：1.判令姚美兰向海鹏公司支付拖欠的物业管理费1727.24元；2.判令姚美兰向海鹏公司支付自2014年9月1日至实际清偿之日的违约金1507.50元（违约金以1727.24元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年6月1日）；以上合计共3234.74元；3.本案诉讼费用全部由姚美兰承担。一审法院认定事实：2013年11月20日，海鹏公司（乙方）与华远西小区业委会（甲方）签订《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，双方就华远西小区的物业服务有关事宜协商订立本合同，主要约定：甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务。乙方根据本合同向业主或物业使用人收取物业服务费。乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，公共绿化，车辆停放秩序管理等。本合同物业服务期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业管理服务费标准（按月收取）：住宅按建筑面积0.5/㎡/月收取；停车收费按每个车位150元/月收取。全体业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。公共能源费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按各自所占用的房屋建筑面积比例和规约共同分摊。另查明一：姚美兰系涉案佛山市禅城区某房的产权人，建筑面积119.12平方米。另查明二：在另案中一审法院查明，2016年6月27日，华远西小区业委会向海鹏公司发出《整改通知书》，并抄送主要内容：“贵公司根据物管合同自2013年12月1日进驻禅城区华远西小区提供物管服务以来，一直未按合同的约定提供三级物业管理服务，小区的治安管理、卫生服务、公共停车管理、绿化管理、公共设施维护及管理等方面严重未能达到服务标准。……2016年6月本小区第三届业主委员会成立后，本业委会应广大业主的要求，于2016年6月12日晚上，在季华居委会及热心业主的见证下，约谈了贵公司的领导及管理人员，向贵公司口述下达了要求贵公司对所提供的物业管理服务进行整改的指令，限贵公司在2016年6月18日前自查自纠，在进行全面服务质量整改的前提下，同时向本业委会提交《物业管理服务整改承诺书》。……本业委会经过商量，决定拒绝接受贵公司的所谓《物业管理服务整改承诺书》……同时，在此向贵公司下达《整改通知书》，要求贵公司按以下时间及要求，对贵公司所提供的物业管理服务进行全面整改……。”另查明三：海鹏公司在另案中陈述，其提交的欠费明细表中缴费日期2016年12月15日是指11月前的应缴费用时间，而不是计算至2016年12月15日。海鹏公司从涉案小区撤场时间为2016年11月30日，海鹏公司主张欠费时间截止到该日。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。海鹏公司与华远西小区业委会签订的《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对海鹏公司及包含姚美兰在内的涉案小区全体业主均具有约束力，海鹏公司、姚美兰均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于物业管理费用。海鹏公司在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，根据合同约定和等价有偿原则，海鹏公司有权向姚美兰收取物业管理费，故对海鹏公司主张的物业管理费，一审法院予以支持。至于姚美兰提出的物业管理问题，一审法院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定海鹏公司对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵，也无证据证明在整改期间海鹏公司未对涉案小区提供物业管理服务。其次，即使海鹏公司对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但海鹏公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，姚美兰如认为海鹏公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即姚美兰可以要求海鹏公司对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，一审法院认定姚美兰抗辩意见不成立。另经查明，海鹏公司对涉案小区的管理服务确存在一定瑕疵，故一审法院综合案件事实及依据公平原则，对海鹏公司主张姚美兰支付违约金的诉请不予支持，望以此促进海鹏公司在今后的物业服务中积极提高物业管理服务水平。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、姚美兰于判决发生法律效力之日起十日内，向海鹏公司支付2014年7月至2016年11月的物业费1727.24元；二、驳回海鹏公司的其他诉讼请求。如姚美兰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由海鹏公司负担12元，由姚美兰负担13元。二审中，姚美兰围绕上诉请求向本院提交了有关部门回复业主投诉的网页截图、公告、照片、业主群截图、整改通知书等证据，拟证明海鹏公司对华远西小区的物业服务不达标，管理混乱，只收费不作为，合同到期后，大部分业主不同意海鹏公司继续管理华远西小区。海鹏公司未提交新证据。经审查，本院对姚美兰在二审中提交的证据的真实性予以确认，但以上证据均无法证明其有权拒交管理费，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，二审的争议焦点为姚美兰是否应当支付物业管理费。首先，姚美兰与海鹏公司之间是否存在物业服务合同关系。姚美兰上诉主张，华远西小区业委会无权选聘物业服务企业，涉案合同无效，海鹏公司无权向其收取物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本院认为，涉案合同由当时的华远西小区业委会与海鹏公司签订，根据前述司法解释的规定，涉案合同有效，对海鹏公司及华远西小区全体业主具有约束力。姚美兰上诉主张涉案合同无效，于法无据，本院不予支持。其次，根据一审查明的事实，海鹏公司作为物业服务企业向华远西小区提供了物业管理服务，海鹏公司依约有权向姚美兰主张物业费。再次，关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。因姚美兰在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中亦未提交新证据证明海鹏公司的请求权已过诉讼时效，故姚美兰的诉讼时效抗辩理由不能成立，本院不予支持。最后，根据一审查明的事实，海鹏公司提供的物业服务确实存在瑕疵，但姚美兰并未提交证据证明因海鹏公司提供的物业服务存在瑕疵给其造成损失的具体数额。一审法院考虑到海鹏公司服务存在瑕疵的事实，未支持海鹏公司要求姚美兰支付逾期付款违约金的诉请，处理得当，本院予以维持。姚美兰以海鹏公司提供的物业服务存在瑕疵为由，上诉主张不应支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。综上，姚美兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚美兰负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年四月九日书记员  覃心怡