广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初17840号原告：深圳市聚百通科技有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地深圳市南山区沙河街道科技中二路深圳软件园**401，统一社会信用代码：91440300335230684Q。法定代表人：石亚斌，总经理。委托诉讼代理人：许学军，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳市德衡实业发展有限公司（反诉原告，以下统称被告），住所地深圳市南山区粤海街道高新园铜鼓路**大冲城市花园******，统一社会信用代码：914403007247139389。法定代表人：张葵，董事长。被告：张葵，女，1969年12月24日出生，汉族，身份证住址武汉市武昌区，被告：龚艳萍，女，1963年4月10日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区，以上被告委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所律师。以上被告委托诉讼代理人：谢贵明，广东百朋律师事务所律师。第三人：泰邦科技（深圳）有限公司，住所地，住所地深圳市南山区高新区**高新南四路泰邦科技大厦**会信用代码：91440300708445275Y。法定代表人：傅景平，总经理。委托诉讼代理人：周雨奇，北京乾成（广州）律师事务所律师。原告深圳市聚百通科技有限公司（以下简称“聚百通公司”）诉被告深圳市德衡实业发展有限公司（以下简称“德衡实业”）、张葵、龚艳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加泰邦科技（深圳）有限公司（以下简称“泰邦公司”）作为第三人参加诉讼，被告德衡实业于法定期限内提起反诉，本院依法予以受理并组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人许学军，被告龚艳萍以及各被告的委托诉讼代理人丘劲、谢贵明，第三人的委托诉讼代理人周雨奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、确认被告违约并解除《房地产租赁协议书》；2、被告返还租赁保证金517780元（人民币，下同）；3、被告赔偿装修残值损失90万元（暂定90万元，具体以第三方鉴定机构装修残值评估报告为准）；4、被告支付可预期收益损失181.5万元；5、被告张葵、龚艳萍在法定范围内承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用等由被告全部承担。事实和理由：2015年4月7日，张葵与泰邦科技（深圳）有限公司（以下简称泰邦公司）签订《借款协议》，双方约定：因泰邦公司资金紧张，向张葵提出借款2400万元帮助泰邦公司渡过难关，年利率不超过20%，借款期不超过7年，且不可延期（若次承租人租期超过7年，则其租金则由泰邦公司收取），还款方式为：泰邦公司将其拥有的泰邦科技大厦21F、22F、23F三层物业出租给张葵或张葵指定的公司，并允许张葵或张葵指定的公司转租给第三方，以其收取的租金抵其借款本息。2015年4月8日，原告与被告深圳天策实业有限公司（张葵指定的公司，后更名为深圳市德衡实业发展有限公司）就深圳市南山区科技园南区高新南八路交汇处东南侧泰邦科技大厦第23层房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，双方约定：泰邦科技大厦第23层租赁总面积共为1725.59平方米，租期为8年，自2015年4月16日起至2023年4月15日止，房屋用途为办公用房，原告负责办公用房的装修与消防，从2015年4月16日至2017年4月l5日，除免租期外，承租方每月应支付物业租金与房屋设施配套费用合计258890元，从2017年4月16日开始，物业租金与房屋设施配套费每二年递增5%。协议签署后2个工作日向被告公司支付了二个月的租金和房屋设施配套费521560元。直至2018年3月29日前，原、被告均按约履行，未发生任何违约情况。2018年3月29日，泰邦科技（深圳）有限公司在泰邦科技大厦一楼大堂及其一楼电梯口、21楼、22楼、23楼电梯口均张贴《告泰邦科技大厦21、22、23楼各承租户书》，告知各承租户：深圳市天策实业发展有限公同取得泰邦科技大厦21、22、23楼租赁权益的行为系我公司原高管龚某某利用职务便利，侵占公司财产的犯罪行为，深圳市公安局已对龚某某涉嫌职务侵占一案立案侦查，现龚某某已被检察机关依法批准逮捕，故泰邦公司要求各承租户需2018年5月31日前搬离完毕，否则后果自负。此后，泰邦公司聘请的物业公司多次以检修为由停电及泰邦公司邮寄发函给承租客户要求租户限期搬离，致使大量承租客户搬离。2018年5月8日，原告与被告公司协商该事宜的解决方案，被告并不能就此事件拿出妥善解决方案，仅告知原告其会尽快解决，但被告也未能与泰邦公司妥善解决该物业租赁纠纷事宜。2018年5月21日原告委托广东国晖律师事务所许学军律师就该物业租赁纠纷致《律师函》给被告公司，要求被告公司妥善解决被告与泰邦公司的租赁合同纠纷，维护原告的合法权益。2018年6月11日被告公司回函，要求原告继续履约。2018年6月14日泰邦公司发出《关于大厦部分楼层公共区域进行装修改造的通知》（粤泰邦科技002号），通知说2018年7月16日起，委托装修公司将对泰邦科技大厦21、22、23楼公共区进行装修，进行区域封闭及停水、停电。截至起诉之日止，被告公司并未妥善处理与泰邦公司的租赁纠纷事宜，导致原告的原租赁客户大量流失，新客户不敢进驻，差不多处于空租状态。由于业主泰邦公司以被告非法取得该物业租赁权为由，宣告被告与业主泰邦公司原签署的《房屋租赁合同》无效，泰邦公司收回该物业的租赁使用权，致使被告公司丧失该物业的租赁权，从而导致被告公司与原告的《房地产租赁协议书》因丧失该物业的租赁权而无法履行，并造成原告重大经济损失，故被告公司应赔偿原告的全部经济损失。由于被告公司的违约，造成原告对该物业的装饰装修的损失，原计划使用8年，现仅使用3年，故存在剩余约5年的装饰装修残值的经济损失，原告对该物业的装饰装修工程共花费180万元，现以其剩余残值计算为90万元（具体以评估鉴定机构的鉴定书为准）；由于被告违约，造成原告约5年的预期利益损失，现原告仅以每月3万元的预期利益计算，自2018年6月1日起至2023年4月15日止，共4年10.5个月，合计为181.5万元；另被告应返还原告交纳的租赁保证金517780元。被告公司股东张葵及龚艳萍，其二人各占公司股份比例百分之五十，注册资金100万元，该注册资金为认缴制，未实际缴纳，故被告张葵、龚艳萍各以50万元为限承担连带清偿责任。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院确认被告违约并要求解除《房地产租赁协议书》之合同，同时要求被告赔偿原告对该物业的装饰装修残值损失及因被告违约赔偿原告可预期收益等全部经济损失。综上所述，被告与业主泰邦公司因龚某某涉嫌犯罪而导致房屋租赁合同无效，致使被告履约不能，造成原告经济损失，且被告在合理期限内不能消除与泰邦公司的租赁纠纷，故被告方行为已构成单方面违约，并给原告造成损失。被告的违约行为应受到法律严惩，故特向人民法院起诉。庭审中，原告申请将第1项诉讼请求变更为解除《房地产租赁协议书》。被告德衡实业辩称：一、被告德衡实业与第三人签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告德衡实业基于合法有效的合同而对涉案房屋享有转租权，被告德衡实业将涉案房屋转租给原告之后，一直遵照合同履行约定，不存在任何违约行为。二、原告本身存在严重违约行为，其无权向被告德衡实业主张违约责任，原告各项诉求无事实及法律依据，请求依法驳回。在本案中，原告存在以下严重违约行为：1、原告自2018年4月份起，便无故拖欠被告德衡实业房屋租金，且经原告多次催促均无故拒付，截至开庭之日其仍未支付；2、根据原告与被告德衡实业签订的《房地产租赁协议书》第三条第（七）项之约定，原告作为承租方其仅可以将其关联公司引入涉案房屋进行办公，而未约定其对涉案房屋享有转租权。但原告却未经被告同意，将涉案房屋擅自转租；3、原告在解除租赁合同时，未提前三个月通知被告德衡实业，且未经被告德衡实业同意单方面解除合同。基于原告以上的违约行为，针对原告的第一项诉求，被告德衡实业认为，从合同租赁保证金的设立目的上看，是为确保合同全面正确合理的履行，并确保合同履行中房屋及设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算。其订立的基本原则应当是以损失赔偿为主、非损失赔偿为辅，既具有惩罚性，又具有赔偿性。原告要求返还租赁保证金诉求的事实基础，是其能够按照约定履行合同且不存在违约行为。但如上所述，原告本身便存在拖欠租金、擅自转租、单方解除合同等严重违约行为，且《房地产租赁协议书》第四条第（三）项亦明确约定，“承租方解除租赁合同的，需提前三个月通知出租方，未经出租方同意擅自解除的，出租方有权不返还租赁保证金并要求承租方承担违约责任等。”因此，原告主张被告返还租赁保证金已经丧失了事实基础，应予以驳回。针对原告的第二项诉求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；根据前述法律规定，因原告违约并单方解除合同的行为，原告并无权利向被告德衡实业主张装修残值损失。针对原告的第三项诉求，被告德衡实业认为，原告在本案中所主张的所谓的“预期利益”损失，是《合同法》赋予守约方可向违约方主张的损害赔偿权利。但在本案中，原告未经被告德衡实业同意擅自将涉案房屋对外转租，本身就属于严重违约行为。现原告基于其自身的违约行为而给其自己造成的经济损失来向被告德衡实业主张损害责任，毫无事实及法律依据。同时，原告为主张其诉求所提交的九份租赁合同本身存在不合理之处，诸多合理怀疑无法排除，不应采信。最后，经被告德衡实业了解，原告与第三人于2018年7月达成退场协议，为此第三人已向原告支付了相应的补偿款。原告在已获得补偿款的情况下，现又向被告德衡实业主张损害赔偿责任，明显属于权利的重复主张。综上所述，被告德衡实业认为，在原告本身就存在严重违约行为的情况下，原告无权向被告德衡实业主张损害赔偿等违约责任，原告各项诉求均无事买及法律依据，请求依法驳回。被告张葵辩称：同意被告德衡实业的答辩意见。被告德衡实业作为有限责任公司，依法实施股东出资认缴制，根据被告德衡实业的公司章程约定，被告张葵作为公司股东，认缴出资期限尚未届满，故原告主张被告张葵在法律范围内承担连带清偿责任无事实及法律依据。被告龚艳萍辩称：与被告德衡实业的答辩意见一致。被告德衡实业向本院提出反诉请求：1、依法确认原告违约；2、被告德衡实业无需向原告返还租赁保证金517780元；3、原告向被告德衡实业支付房屋租金1379831.92元；4、原告立即腾空、返还房屋，并恢复原状；5、本案的反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月8日签订《房地产租赁协议》，协议约定，由被告德衡实业将泰邦科技大厦23F（以下简称“涉案房屋”）出租给原告使用，租赁期限为2015年4月16日至2023年4月15日止，并约定租金标准为258890元，并按照每2年递增5%等相关内容。协议签订后，被告德衡实业依约将涉案房屋交付给原告使用。但自2018年4月份起，原告便无故拒绝向被告德衡实业支付租金，且占有使用涉案房屋至2018年9月12日。原告之行为已经严重侵害了被告德衡实业的合法权益。庭审中，被告德衡实业申请撤回第1项、第4项反诉请求。原告针对被告德衡实业的反诉辩称：1、2018年3月29日之后被告德衡实业与泰邦公司签订的房屋租赁合同因龚某某涉嫌刑事犯罪而导致被告德衡实业与泰邦公司的房屋租赁合同无效，故泰邦公司于2018年3月29日发了一个通知，要求原告在内的所有租户搬离，2018年5月31日要求清空，导致原告在2018年3月31日之后的租金都无法向承租户收取租金。2、原告与被告德衡实业签订的房屋租赁合同是在2015年4月8日，至2018年3月29日已经将近三年，远远超过6个月，被告德衡实业从未提出转租的异议。3、由于被告德衡实业与泰邦公司的租赁权丧失，导致原告的租赁权丧失，所以不存在提前3个月通知被告德衡实业的情况。综上，请求法庭驳回被告德衡实业的全部反诉请求。第三人泰邦公司述称：1、第三人并非本案原、被告租赁合同的当事人，本案原、被告分别提出的诉讼及反诉请求均与第三人无关。首先，第三人与原告不存在直接的租赁合同关系，亦未向其收取租赁保证金、租金等费用，第三人不对原告主张的诉讼请求承担责任。其次，被告德衡实业提出的反诉诉讼请求是针对原告的，相应的责任应不由第三人承担。2、第三人有权直接收回涉案房屋的承租权，第三人作为涉案承租物业的所有权人，被告德衡实业与第三人之间的租赁合同系由相关责任人利用职务便利非法签署的，并非第三人与被告德衡实业真实、合法的意思表示，由于该责任人的行为已经涉嫌刑事犯罪，且已由司法机关采取刑事强制措施，相关案件正在审理，第三人暂时无法陈述相关进展，但是其利用职务便利以签署租赁合同的合法形式掩盖其侵占公司的财产事实明确，所以，本案涉及的第三人与被告德衡实业之间的房屋租赁合同应为无效合同。为维护自身合法权益，避免损失扩大，第三人有权向原告等承租人发布告知书，由其自行判断可能承担的风险，并收回涉案房屋。3、原告诉请的装修残值及可预期收益损失没有事实依据，原告并未就其装修费用支出举证相关的发票和相关证据，不能证明其是否付出过装修费用及装修费用的数额，而且由于本案涉案标的房屋已于2018年已由第三人收回自行使用，原有的装修装饰已被全部拆除，并已经进行了重新的装修装潢，无法配合进行装修残值鉴定，与此同时，需要明确的是，原告承租相关涉案标的房屋的期限，不能认定为是其可以获得利益的期限，原告所举证的相关转租合同上的租赁截止期限均为2019年或2018年不等，远未达2023年，且不说相关租赁期限内会因为租户违约等情形而未能收取租金收益，在相关转租期限届满后，亦可能存在原告自用或市场行情不好原因而导致无法转租等等无法带来收益的情形，故其诉请2018年6月1至2023年4月15日之间的可预期收益损失缺乏事实及证据支持，并且原告并未就其每月可预期收益3万元的主张进行举证，而其计算方式存在计算错误，无法计算得出181.5万元的数额。基于上述，原告诉请的装修残值没有事实依据。综上，恳请法院依据相关法律法规及案件事实，对原、被告的之间的全部权利义务作出认定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：德衡实业原名深圳市天策实业发展有限公司，于2015年7月21日变更登记为现名。2014年4月10日，泰邦公司（出租方、甲方）与德衡实业（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区科技园南区高新南四道泰邦科技大厦第21、22、23层房屋出租给乙方使用，房屋权利人为甲方；租赁期限为2014年4月16日至2024年4月15日；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租给他人；及其他内容。2015年4月8日，德衡实业（出租方）与聚百通公司（承租方）签订《房地产租赁协议书》，约定：承租方承租深圳市南山区科技园南区高新南四道和科技南八路交汇处东南侧泰邦科技大厦第23层（涉诉房屋），建筑面积为1725.59平方米；租赁期限为8年，从2015年4月16日起至2023年4月15日止；为方便承租方进行装修，出租方同意给予承租方三个月的房屋租金和房屋设施配套费免租期，免租期从2015年4月16日开始计算三个日历月，2015年7月16日开始缴纳租金；物业租金如下：2015年4月16日至2017年4月15日按照每平方米每月40元计租，2017年4月16日至2019年4月15日按照每平方米每月42元计租，2019年4月16日至2021年4月15日按照每平方米每月44.1元计租，2021年4月16日至2023年4月15日按照每平方米每月46.31元计租；房屋设施配套费如下：2015年4月16日至2017年4月15日按照每平方米每月110.03元计租，2017年4月16日至2019年4月15日按照每平方米每月115.53元计租，2019年4月16日至2021年4月15日按照每平方米每月121.31元计租，2021年4月16日至2023年4月15日按照每平方米每月127.37元计租；从2015年4月16日至2017年4月15日，除免租期外，承租方每月应支付物业租金和房屋设施配套费用合计258890元，从2017年4月16日开始，物业租金及房屋设施配套费每二年递增5%；承租方需在每月5日前按出租方出具的缴费通知单向出租方指定账户缴纳当月租金和房屋设施配套费费用，承租方逾期应向出租方支付滞纳金，滞纳金按“拖欠日历天数×月租金和房屋设施配套费的总和金额×5%”计算；若承租方拖欠租金和房屋设施配套费超过十五个日历天，出租方有权停止水电供应，拖欠租金和房屋设施配套费一个月以上的，出租方有权解除合同并追回所欠租金和房屋设施配套费及各项费用，并收回房产；承租方在正式使用该物业的过程中，遇到问题需要出租方配合解决时，出租方以及联系人必须及时响应并予以解决；承租方应于本协议签署后两个工作日向出租方支付517780元租赁保证金和三个月的租金和房屋设施配套费776670元；承租方可将其关联公司引入本大厦承租方租赁房屋具体位置内进行办公，此关联公司应缴纳的租金及各项费用由承租方承担；承租方解除合同需提前三个月通知出租方，未经出租方同意擅自接触的，出租方有权不返还租赁保证金并要求承租方承担违约责任；及其他内容。合同签订后，聚百通公司向德衡实业支付了租赁保证金517780元。聚百通公司向本院提交了9份租赁合同，以证明其承租涉诉房屋后将其分别转租给数名案外人。2016年11月22日，德衡实业（出租方、甲方）与聚百通公司（承租方、乙方）签订《之补充协议》，约定：因泰邦公司违反其与甲方及甲方关联方签订的借款协议及租赁合同，从2016年9月起拒绝提供涉诉房屋的物业租金和房屋设施配套费发票，导致乙方未收到2016年9月、10月、11月的租金发票，为解决上述租金发票问题，甲、乙双方共同达成补充协议如下：甲方租赁给乙方的涉诉房屋的租金和房屋设施配套费（统称为租金）每月为258890元，从2017年4月16日起，该租金每二年递增5%，由于泰邦公司至今未提供2016年9月、10月和11月的租金发票，经甲、乙双方协商一致，从2016年12月1日起，在泰邦公司不提供租金发票的前提下，甲方同意乙方扣除每月租金总额的6%作为乙方自行解决租金发票问题的对价；本协议签订生效后，甲方同意乙方在2016年12月租金中一次性扣除2016年9月、10月、11月的租金发票对价，连同2016年12月的租金发票对价，乙方在缴纳2016年12月租金时，可一次性扣除12月租金总额的24%作为2016年9月、10月、11月、12月共四个月的租金发票对价，即乙方2016年12月仅需缴纳196757元；从2017年1月1日起至2017年3月31日，乙方扣除租金发票对价后，每月需缴纳的租金为245357元，从2017年4月16日起，乙方扣除每月租金发票对价后，每月实际应交租金为含税租金总额×94%；及其他内容。聚百通公司提交了照片及数份通知，以证明：泰邦公司于2018年3月29日在涉诉房屋张贴《告泰邦科技大厦21、22、23楼租户书》，通知各租户如下内容：德衡实业取得泰邦科技大厦21、22、23楼租赁权系基于泰邦公司原高管龚某某利用职务便利、侵占公司财产的犯罪行为，公安机关已经对龚某某立案侦查，自2018年3月29日起，各租户应暂停支付租金并应于2018年5月31日前搬离；2018年5月30日，泰邦公司再次通知租户其将收回租赁房屋；2018年6月14日，泰邦公司通知租户其将于2018年7月16日起对涉诉房屋的公共区域进行装修。泰邦公司当庭对聚百通公司提交的上述通知予以确认。2018年5月21日，聚百通公司委托律师向德衡实业发函，要求德衡实业在2018年5月31日前妥善处理其与泰邦公司的纠纷。聚百通公司表示所有租户均已于2018年5月底撤场，聚百通公司已应泰邦公司要求将涉诉房屋交还给了泰邦公司，泰邦公司当庭表示其于2018年7月20日收回涉诉房屋。庭审中，聚百通公司、德衡实业确认聚百通公司向德衡实业支付租金至2018年3月底。德衡实业明确其诉请的租金期间为2018年4月1日至2018年9月12日，租金标准为255524.43元/月，聚百通公司对租金标准无异议。诉讼过程中，聚百通公司申请本院对涉诉房屋内聚百通公司所实施的装饰装修在剩余租赁期限内的残值损失进行评估，本院予以准许。后泰邦公司称其收回涉诉房屋后拆除了聚百通公司所实施的装修并重新进行了装修，聚百通公司故而撤回评估申请。为证明其装修损失，聚百通公司提交了施工合同、空调采购安装工程合同，施工合同所附的项目预算明细表载明的工程总造价为1714732元，空调采购安装工程合同载明的合同总价款为30万元。本院认为，聚百通公司与德衡实业签订的《房地产租赁协议书》及补充协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。租赁期间，由于德衡实业与泰邦公司就涉诉房屋发生争议，泰邦公司作为涉诉房屋的权利人，要求聚百通公司搬离涉诉房屋，致使聚百通公司与德衡实业签订的租赁合同无法继续履行，德衡实业作为出租人，未尽到保障聚百通公司正常使用租赁房屋的义务，构成违约，聚百通公司有权解除合同。德衡实业以聚百通公司擅自转租、拒付租金为由进行抗辩，但合同并约定聚百通公司不得转租，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故聚百通公司未付2018年4月起的租金于法有据，本院对德衡实业的抗辩主张不予采纳。聚百通公司主张其于2018年5月30日前搬离涉诉房屋，德衡实业主张聚百通公司系于2018年9月12日搬离，但双方均未对各自主张进行举证。泰邦公司称其于2018年7月20日收回涉诉房屋，该日期与泰邦公司书面通知各租户的装修时间相近，故本院可采信泰邦公司的陈述，确认聚百通公司与德衡实业签订的《房地产租赁协议书》于2018年7月20日解除。合同解除后，聚百通公司已付的租赁保证金517780元，德衡实业应予返还。因合同解除系德衡实业违约导致，聚百通公司请求德衡实业赔偿涉诉房屋装修损失，理据充分。聚百通公司实施的装饰装修被拆除系因租赁房屋被收回，故对于无法进行装修评估，德衡实业负有较大过错，虽然聚百通公司未提交装修款支付凭证等证据来佐证其提交的装修施工合同，但这并不能成为德衡实业拒绝赔偿装修损失的抗辩理由，结合涉诉房屋的租赁情况及聚百通公司提交的装修凭据，本院酌情判令德衡实业按照聚百通公司主张的装修损失90万元的70%即63万元对聚百通公司进行赔偿。聚百通公司主张预期收益损失，但其并未就剩余租期内可得利益损失进行充分举证，故对其诉请的可预期收益损失1815000元，本院不予支持。聚百通公司以张葵、龚艳萍未对德衡实业实际出资为由请求两人与德衡实业承担连带责任，因本案系房屋租赁合同纠纷，张葵、龚艳萍的出资情况与本案并非同一法律关系，本院对聚百通公司的该项诉求不予处理。聚百通公司支付租金至2018年3月底，其仍应向德衡实业支付2018年4月1日至2018年7月20日期间的租金，聚百通公司与德衡实业均确认该期间的租金标准为255524.43元/月，故聚百通公司应向德衡实业支付上述期间的租金共计936922.91元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市聚百通科技有限公司与被告深圳市德衡实业发展有限公司签订的《房地产租赁协议书》于2018年7月20日解除；二、被告深圳市德衡实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市聚百通科技有限公司返还租赁保证金517780元；三、被告深圳市德衡实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市聚百通科技有限公司赔偿装修损失630000元；四、反诉被告深圳市聚百通科技有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳市德衡实业发展有限公司支付2018年4月1日至2018年7月20日期间的租金936922.91元；五、驳回原告深圳市聚百通科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市德衡实业发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费32662.24元，由深圳市聚百通科技有限公司负担21065.24元，深圳市德衡实业发展有限公司负担11597元；反诉受理费10940元，由深圳市德衡实业发展有限公司负担5538元，深圳市聚百通科技有限公司负担5402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长  蒋雅琴审判员  张 黎审判员  林陈纯二〇二〇年四月九日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。