河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初116号原告：樊干星，男，1971年9月15日生，汉族，住河南省襄城县。被告：襄城县朗润房地产开发有限公司。住所地：襄城县汝河路与八七路交叉口。法定代表人：周艳鸽，任公司总经理。委托诉讼代理人：王博，系该公司法务。原告樊干星与被告襄城县朗润房地产开发有限公司（以下简称“朗润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊干星，被告朗润公司的委托诉讼代理人王博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。樊干星诉讼请求：1.判令朗润公司赔偿原告逾期交房的违约金28638.03元；2.诉讼费用由朗润公司承担。事实与理由：樊干星于2016年3月28日与朗润公司签订合同，购买朗润公司所开发的位于襄城县××路与汝河路朗润美晨第一幢西单元5层504号房，合同约定朗润公司应当在2015年10月31日交房，并约定逾期交房的违约责任。樊干星支付购房首付款及按揭贷款共计343794元后，朗润公司没有在合同约定的时间交房，期间樊干星多次向朗润公司主张交房并支付违约金，朗润公司承诺2017年5月31日如不能交房，2017年5月31日之后的违约金按5倍每月的形式返还樊干星朗润公司直至2017年7月21日才将房屋钥匙交付给樊干星，且没有支付违约金，故樊干星诉至法院。朗润公司辩称：双方确有房屋买卖事实，朗润公司逾期交房是受政府原因所致，政府通过发文件、打电话、派人员驻场等形式在高考、两会等重大节日强制要求停工，属于不可抗力，可以予以免责。经庭审，结合双方当事人提供的有效证据，本院确定如下案件事实：2014年12月17日，樊干星（××）与朗润公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于泰安路与汝河路交叉口东北侧编号10-4-4的地块的土地使用权……第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢西单元5层504号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上19层，地下**……第四条计价方式与价款出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2816元，总金额（人民币）叁拾肆万叁仟柒佰玖拾肆元整……第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式银行按揭，总房款叁拾肆万叁仟柒佰玖拾肆元整（￥343794）首付壹拾肆万叁仟柒佰玖拾肆元整（￥143794）银行贷款贰拾万元整（￥200000）……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金……。樊干星于当日支付房屋首付款143794元，并于2015年4月3日与中国工商银行股份有限公司襄城支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款额度为20万元，用于支付下余房款，贷款本息已于2019年9月26日全部结清。合同约定的交房时间2015年10月31日到期后，朗润公司并未按约交房。2016年1月25日，朗润公司发出《关于朗润美晨项目一期交房时间的通知》，通知中载明“……由于2015年度天气多变等不可抗力因素的干扰，工程施工进度未按原计划如期完成，现郑重承诺无不可抗力因素，朗润美晨项目一期1号2号3号6号楼交房时间为2016年6月30日前……”。2017年1月16日，朗润公司发出承诺书一份，载明“我公司郑重承诺保证到2017年5月31日交钥匙交工，必须符合国家规定的交房条件，水电齐全，2017年5月31日，如若不能交房，先把5月31日之前的违约金，用现金形式全部支付给业主，同时2017年5月31日以后的违约金按5倍每月以现金形式返还给业主”2017年7月21日，朗润公司与樊干星签署业主交房流转单。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。樊干星已按合同约定支付了朗润公司房屋首付款，下余房款樊干星以按揭贷款方式支付，朗润公司应当按照合同约定，在2015年10月31日将房屋交付樊干星。但朗润公司实际交房时间为2017年7月21日，故朗润公司应当按照合同约定向樊干星支付逾期交房违约金。原、被告签订的商品房买卖合同第八条交付期限约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.非出卖人自身因素，且出卖人在发生之日起60日内告知××；3.政府行为导致无法施工的，且出卖人在发生之日起60日内告知××。”本案朗润公司辩称涉案房屋之所以延期交付，是受政府行为、天气影响及工程设计变更所致。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。朗润公司提出的政府行为、天气影响及工程变更设计等影响工程进度的原因，均属于常态性事件，不属于不可抗力事由。且合同约定，非出卖人自身因素或政府行为导致无法施工的，出卖人应在发生之日起60内告知××的，出卖人可以据实予以延期。本案朗润公司对其主张的政府行为、天气影响及工程设计变更影响工程进程，并不能证明其在发生之日起60日内将具体的停工事项告知××即本案樊干星，故朗润公司由此主张不应支付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予采信。朗润公司作为房地产开发商，长期从事相关行业，对建筑过程中可能会出现的影响工程进度的各种因素应当有一个合理的评估和预见，朗润公司应根据本地的实际条件，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任1.（2）约定：“逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因该条款中约定的违约金是按已付房价款的万分之一计算，本案樊干星于2014年12月13日已向朗润公司支付房屋首付款143794元，并办理银行贷款20万元向朗润公司支付下余房款，樊干星实际已支付樊干星购房款共计343794元。因原、被告双方约定交房时间为2015年10月31日，朗润公司实际交房时间为2017年7月21日，且朗润公司承诺2017年5月31日以后按5倍违约金计算，故违约金计算办法为：2015年11月1日至2017年5月31日（共计578天），计算：578天×343794元×1/10000=19871.29元，2017年6月1日至2017年7月20日（共计50天），计算：50天×343794元×1/10000×5=8594.85元，以上共计28466.14元，樊干星主张过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告襄城县朗润房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告樊干星逾期交房违约金28466.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，减半收取计258元，由被告襄城县朗润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  葛梦阳二〇二〇年四月三日书记员  王一博