福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12409号 原告：厦门汇盈商业管理有限公司，住所地厦门市湖里区金湖路****。 法定代表人：陈朝毅，公司总经理。 委托诉讼代理人：庄再钰，福建步道律师事务所所律师。 被告：福建甲第教育咨询有限责任公司，住所地厦门，住所地厦门市湖里区东黄路**海西金融广场****> 法定代表人：张清国，公司执行董事。 被告：陈颖，女，1984年3月31日出生，汉族，住福建省惠安县。 两被告共同委托诉讼代理人：杜凯瑞、刘苏敏，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 原告厦门汇盈商业管理有限公司（以下简称汇盈公司）与被告福建甲第教育咨询有限责任公司（以下简称甲第公司）、陈颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。厦门汇盈商业管理有限公司的委托诉讼代理人庄再钰，福建甲第教育咨询有限责任公司、陈颖的共同委托诉讼代理人杜凯瑞、刘苏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门汇盈商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除汇盈公司与甲第公司签订的合同编号为ＨＹＳＧ-ＺＬ2019013101的《租赁合同》；2.甲第公司立即向汇盈公司支付拖欠的租金214400元、物业管理费22277.5元、公共维修金15912.5元、土头清理费2000元；3.甲第公司向汇盈公司支付违约金（详见应付款项清单）；4.甲第公司向汇盈公司赔偿损失140040元;5.甲第公司向汇盈公司承担律师费8000元；6.陈颖对上述款项承担连带清偿责任；7.二被告承担本案案件受理费。事实与理由：2019年1月31日，汇盈公司与甲第公司双方在协商一致的基础上签订了合同编号为ＨＹＳＧ-ＺＬ2019013101的《租赁合同》，约定：1、甲第公司向汇盈公司承租位于厦门市湖里区（自然楼层：第17层07单元），建筑面积335平方米，租赁用途为办公，租赁期为三年，自2019年2月20日起至2022年4月5日止；其中2019年4月6日至2021年4月5日的房屋租金为每个月26800元，2021年4月6日至2022年4月5日的房屋租金为每个月29480元；物业管理费为每月每平方米7元，每月共计2345元，公共维修金为每月每平方米5元，每月共计1675元；甲第公司应按季度支付租金、物业管理费、公共维修金，首季度房租、物业管理费、公共维修金（含免租期的物业管理费与公共维修金）及履约保证金应于本合同签订当日付清。2、甲第公司如未按合同约定期限和数额缴付各期租金、水电、物业管理费、公共维修金等款项，每逾期一日应按照到期未付金额之千分之五支付逾期违约金，计至缴清之日止；租赁期间，任何一方均不得无故提前解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同的，须提前一个月书面通知对方，因甲第公司违约导致合同解除的，甲第公司除向汇盈公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、公共维修金、逾期违约金、房屋占用费等租金和费用外，还应按三个月房租标准向汇盈公司支付违约金；因甲第公司行为造成汇盈公司房屋无法出租的，应全额赔偿汇盈公司无法出租期间的租金损失，造成租金以外其他财产损失的还应全额赔偿；守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担；合同对其他事项均做了相关约定。合同签订后，甲第公司便开始对租赁房产进行装修，其间汇盈公司一直催促被告支付租金、物业管理费、公共维修金、履约保证金等相关费用，但被告均以各种理由推脱，甚至以要换租到1508单元为借口，跟汇盈公司进行恶意磋商，拖延时间，截止目前，被告仍未向汇盈公司支付任何款项，亦未按合同约定履行必要的合同解除程序和退房手续，仍占用1807单元，甲第公司的违约行为已造成汇盈公司重大经济损失。福建甲第教育咨询有限责任公司于2017年5月4日成立，注册资本为1000万元，陈颖股东以货币形式认缴出资510万元，出资比例占51%未实际履行出资义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》相关规定，陈颖应承担责任。综上，甲第公司的行为已严重损害了汇盈公司的合法权益，为维护汇盈公司权益，根据我国《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中，汇盈公司变更第三项诉讼请求为支付三个月租金的违约金80400元以及按月利率2%计付拖欠的违约金，并撤回了第四项诉讼请求。 福建甲第教育咨询有限责任公司、陈颖辩称：一、讼争合同并未实际履行，甲第公司无需向汇盈公司支付租金，事实上，因为物业公司一直对甲第公司的装修事宜提出异议，导致甲第公司与汇盈公司一直处于变更房屋租赁合同的磋商状态，汇盈公司从始至终均未向甲第公司交付讼争房屋，甲第公司自然也无需向汇盈公司支付租金及占用费。二、根据合同第十四条第二款及附件一的约定，逾期付款超过20日的合同解除，该合同系汇盈公司出具的格式合同，讼争合同已经解除。之所以损害如此之大，责任在汇盈公司，汇盈公司应自行担责。三、汇盈公司未就相关损失举证，且违约金计算标准过高，赔偿损失没有相关证据应承担举证不能的后果。四、陈颖作为股东，其股东认缴期限至2066年4月2日，在注册资本认缴制中，股东依法享有期限利益。在认缴期限未届满前无需对公司债务承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年1月31日，汇盈公司与甲第公司签订了合同编号为ＨＹＳＧ-ＺＬ2019013101的《租赁合同》，约定：1、甲第公司向汇盈公司承租位于厦门市湖里区（自然楼层：第17层07单元），建筑面积335平方米，租赁用途为办公，租赁期为三年，自2019年2月20日起至2022年4月5日止，其中包括免租装修期45天（即2019年2月20日至2019年4月5日）；2019年4月6日至2021年4月5日的房屋租金为每月26800元，2021年4月6日至2022年4月5日的房屋租金为每月29480元；物业管理费为每月每平方米7元，每月共计2345元，公共维修金为每月每平方米5元，每月共计1675元；甲第公司应按季度支付租金、物业管理费、公共维修金，首季度房租、物业管理费、公共维修金（含免租期的物业管理费与公共维修金）及履约保证金应于本合同签订当日付清。2、如甲第公司未按合同规定之期限和数额付各期租金、水电、物业管理费、公共维修金等款项，每逾期一日应按到期未付金额之千分之五支付逾期违约金，计至缴清之日止；因甲第公司违约导致合同解除的，甲第公司除向汇盈公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、公共维修金、逾期违约金、房屋占用费等租金和费用外，还应按三个月房租标准向汇盈公司支付违约金；因甲第公司行为造成汇盈公司房屋无法出租的，应全额赔偿汇盈公司无法出租期间的租金损失，造成租金以外其他财产损失的还应全额赔偿；守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担等。 合同签订后，汇盈公司多次催促甲第公司支付租金，但甲第公司一直推脱未予以支付。 2019年3月6日和2019年4月1日，甲第公司两次向物业服务中心申请单元二次装修施工，2019年4月1日是关于第二家装修公司进场装修的申请，因甲第公司未支付租金致使第二家装修公司无法进场装修。 2019年5月份，甲第公司与汇盈公司商谈换租1508单元，甲第公司交还了讼争合同并磋商换租1508单元，但在汇盈公司提及1807单元内部应恢复原状、应先交钱和签合同时，甲第公司总是推脱忙未予以正面答复，直至2019年9月份甲第公司才表示租1508单元的可能性小并自认是付不出款才不租，后甲第公司在录音中也认可愿意承担至交还合同时1807单元的租金、免租金内的公维金和产生的电费以及复原的费用。另，双方还对土头清运费与装修押金等进行商谈。 2019年12月5日，汇盈公司向甲第公司发《腾退房屋公证告知函》，告知甲第公司为避免损失进一步扩大将对讼争房屋进行公证腾退。2019年12月13日，汇盈公司腾退了讼争房屋并对现场进行了公证。 汇盈公司为本案支付了律师费8000元。 本院认为，汇盈公司与甲第公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。甲第公司未按合同约定支付租金，现汇盈公司主张解除《租赁合同》，有事实和合同依据，本院予以支持。甲第公司辩称，讼争合同并未实际履行，甲第公司无需向汇盈公司支付租金等，因甲第公司已两次向物业服务中心申请装修施工，且在录音中甲第公司表示愿意承担至交还合同时的租金、免租金内的公维金、电费以及讼争1807单元恢复原状的费用等，故可认定甲第公司已实际入场进行装修。甲第公司未按约定支付租金已违约，汇盈公司主张解除讼争合同，有事实和合同依据，本院予以支持。甲第公司辩称讼争合同已返还汇盈公司、讼争合同早已解除，因在甲第公司申请第二次装修时，甲第公司未支付租金致使第二家装修公司无法进场装修，甲第公司至此并未再使用讼争房屋，鉴于甲第公司在录音中愿意承担至交还合同即2019年5月份的租金、免租金内的公维金和产生的电费以及复原的费用，故本院认定甲第公司应支付汇盈公司的租金以一个月26800元为宜，物业管理费为2.5个月合计5862.5元，公共维修金为2.5个月4187.5元。 关于违约金，甲第公司辩称违约金标准过高，因讼争合同约定拖欠租金、水电、物业管理费、公共维修金等款项，每逾期一日应按到期未付金额之千分之五支付逾期付款违约金，该约定明显过高，汇盈公司亦申请变更按月利率2%计算，故本院予以支持，起算日为2019年2月1日。因讼争合同约定，因甲第公司违约导致合同解除的，甲第公司除向汇盈公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、公共维修金、逾期违约金、房屋占用费等租金和费用外，还应按三个月房租标准向汇盈公司支付违约金，鉴于汇盈公司给予了甲第公司45天的装修免租期，甲第公司违约行为明显、在违约之后还以磋商包括换租1508单元等为由推脱支付租金，故该部分解约违约金80400元本院予以支持。 关于土头清运费，因与装修押金有关，系不同法律关系，本案中不予处理。 关于汇盈公司主张甲第公司承担律师费8000元，因讼争合同约定守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担等，故本院予以支持。 关于汇盈公司主张陈颖承担连带清偿责任，因没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除厦门汇盈商业管理有限公司与福建甲第教育咨询有限责任公司于2019年1月31日签订的合同编号为HYSG-ZL2019013101的《租赁合同》； 二、福建甲第教育咨询有限责任公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门汇盈商业管理有限公司支付拖欠的租金26800元、物业管理费5862.5元、公共维修金4187.5元； 三、福建甲第教育咨询有限责任公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门汇盈商业管理有限公司支付解约违约金80400元和逾期付款违约金（以36850元为基数，按月利率2%自2019年2月1日起计至实际支付之日止）； 四、福建甲第教育咨询有限责任公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门汇盈商业管理有限公司支付律师费8000元； 五、驳回厦门汇盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6894元，减半收取计3447元，由厦门汇盈商业管理有限公司承担1744元，福建甲第教育咨询有限责任公司承担1703元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇二〇年四月二日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。