广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初2630号原告：东莞市*****开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区**************商业楼2019号商铺。法定代表人：伍某1。委托代理人：夏义平，广东百勤律师事务所律师。委托代理人：周承志，广东百勤律师事务所实习律师。被告：张楚端，女，汉族，1989年4月19日出生，住广东省陆丰市*************，身份证号码：441************365。原告东莞市*****开发有限公司与被告张楚端租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏义平、周承志到庭参加诉讼，被告张楚端经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金82546.2元、物业管理费及电费32519.9元、违约金（以未付租金82546.2元为基数，自2018年9月10日起，按照每天3‰分段计算至付清之日止）；2.被告向原告支付律师费10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城区***************商业楼中二层258-1号商铺出租给被告，月租金为7504.2元，月管理费为3069.9元。被告于2019年7月自行撤场，尚欠原告2018年9月1日至2019年7月31日租金82564.2元，欠2018年10月1日至2019年7月31日物业管理费及电费共32519.9元。原告作为租赁物业主，为被告代缴了其拖欠的上述物业管理费和电费。另，根据合同约定，被告单方提前解除合同的，律师费由被告承担。经原告多次催促，被告均未履行支付义务，遂起诉。被告未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和证据。本院经审查认定事实如下：被告未到庭抗辩和质证，应视为其承认原告主张的事实以及确认原告提供的证据，因此，本院对于原告提供的《房屋租赁合同》、缴费通知单及收款收据、建设工程规划许可证及附件的复印件、民事委托代理合同及律师费发票之真实性予以确认。原告在2014年1月17日取得位于东莞市南城区**************商业楼的建设工程规划许可证（建字第2014-83-1004号）。2017年11月8日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市南城区**************商业楼二层258-1号商铺（以下简称案涉商铺）；被告在签订合同当日向原告交付租赁保证金15008.4元、首月租金7504.2元，向旺南驹大厦物业管理处缴交水电费押金1705.5元；如被告租金未缴清，履约保证金不予退回；租赁期限3年，期限自被告进场装修之日起至顺延至3年止；租金自免租期满次日起算，每月10日前向原告支付当月租金；从计租日开始，每满12个月为一租金计收年度，租赁期限内第一、二年月租金7504.2元，第三年月租金8106.8元；物业管理费、自用水电费、空调费及水电公摊费等由旺南驹大厦物业管理处于每月5日前向被告派发缴费通知单，被告于10日前缴费至旺南驹大厦物业管理处，每月物业管理费为3069.9元；原告给被告装修期1个月，装修期自租赁物业交付手续办理之日起计算满1个月止，期间被告无需承担租金，但需缴纳装修管理费及施工水电费，装修管理费每月每平方米8元；自被告装修期满次日起，原告同意给予被告2个月免租期，免租期从商场开业顺延满2个月止，免租期届满被告应按约按时向原告支付租金，免租期内被告应按合同约定向物业管理公司缴交但不限于物业管理费、自用水电费等；被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费等各项应付款项的，应按未付租金总额的3‰每天计算违约金至付清为止，乙方逾期支付应付款超过45日，则原告有权解除合同并要求返还商铺；原告因被告违约而解除合同，被告已付押金、租赁保证金等不予退还，同时，给原告造成损失包括不限于租金损失、律师费等，被告应赔偿。此后，原告为被告代缴2018年10月物业管理费2530.8元、2018年11月至2019年7月每月物业管理费3069.9元、2018年10月至2019年6月电费合计2360元，以上共计32519.9元，原告并取得东莞市平和物业管理有限公司出具的收款收据。原告主张被告于2019年7月搬离案涉商铺，且拒绝支付2018年9月至2019年7月的租金。由于被告未到庭反驳，亦未对履行付款义务进行举证，因此，本院作出对被告不利推定，采信原告上述主张。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因案涉商铺依法取得建设工程规划许可证，故原被告签订的房屋租赁合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据合同约定，原告拒不支付案涉商铺的租金和物业管理费及电费，构成违约，理应承担相应的违约责任。被告应支付原告2018年9月至2019年7月共计11个月的租金7504.2元×11=82546.2元。被告还应支付原告垫付的2018年10月至2019年7月的物业管理费及电费共32519.9元。对于违约金。合同约定被告逾期支付商铺租金等款项的，按照应付而未付的租金总额的3‰/天支付违约金至付清之日止。现被告已逾期支付租金，原告有权主张违约金，但该违约金标准过高，结合原告的诉请，本院酌情予以调整，故违约金分段计算为：以每月未付租金7504.2元为基数，依次从2018年9月11日、2018年10月11日、2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日及2019年7月11日起，均按照年利率24%计算至付清之日止。对于律师费10000元，有民事委托代理合同及律师费发票佐证，且符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张楚端于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市*****开发有限公司支付租金82546.2元、物业管理费及电费32519.9元、律师费10000元，共计125066.1元；二、被告张楚端于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市*****开发有限公司支付违约金（违约金分段计算为以每月未付租金7504.2元为基数，依次从2018年9月11日、2018年10月11日、2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日及2019年7月11日起，均按照年利率24%计算至付清之日止）；三、驳回原告东莞市*****开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1512.07元（原告已预交），由被告张楚端负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  阳玉佩二〇二〇年四月十五日书记员  麦婷婷