福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初145号 原告：福建力标集团有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路晶都国际****。 法定代表人：杜德森，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓红，福建佳远律师事务所律师。 被告：王微木，男，1978年11月25日出生，汉族，住福建省永春县。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦 负责人：孙国强,该分行行长。 委托诉讼代理人：杨骏。 原告福建力标集团有限公司（以下简称力标公司）与被告王微木、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称泉州建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告力标公司的委托诉讼代理人杜晓红，第三人泉州建行的委托诉讼代理人杨骏到庭参加诉讼，被告王微木经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 力标公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除力标公司与王微木签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××50），王微木立即将洛江区双阳阳新街力标·新时代5号楼1309号商品房恢复原状并归还给力标公司；2.判令王微木在《商品房买卖合同》解除后，配合力标公司办理该套商品房的合同备案登记及商品房预告登记的注销手续；3.判令王微木支付力标公司银行代偿款56191.57元及利息（利息按年利率6%计算，自代垫之日起至实际还款之日止，详见《利息计算表》）；4.判令王微木支付违约金49576.6元；5.判令王微木支付律师费7500元；6.本案诉讼费由王微木承担。诉讼过程中，力标公司变更第3项诉讼请求为：判令王微木支付力标公司银行代偿款56191.57元及利息（以56191.57元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自代垫之日起计算至付清款项之日止）。事实和理由：2012年10月24日，王微木购买力标公司开发的址在洛江区××街××号楼××号商品房××，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××50）。根据《商品房买卖合同》约定，总房价款为495766元，首付款为155766元，余款34万元由王微木向泉州建行申请按揭贷款支付。2013年1月7日，王微木与泉州建行签订《个人住房贷款合同》（编号：2013年建泉洛个个房借字24号）。贷款合同约定：王微木向泉州建行贷款34万元用于支付剩余购房款，贷款本息由王微木分240个月付清，力标公司为王微木提供阶段性连带责任保证等。从2017年1月起，王微木开始逾期还款，截止至力标公司起诉之日，王微木累计拖欠银行贷款本息72310.48元，导致力标公司代王微木支付银行按揭贷款本息56191.57元。由于王微木多次逾期还款，导致力标公司代王微木支付按揭贷款本息超过三个月。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第7条约定：“出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保……如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。”据此，力标公司有权解除与王微木签订的《商品房买卖合同》，要求王微木将诉争房屋恢复原状并归还力标公司。同时力标公司有权要求王微木支付代偿款56191.57元及利息、违约金49576.6元（按总房价款的10%计算）及力标公司为解除《商品房买卖合同》而支出的律师费7500元。首付款在扣除上述各项费用及其他相关损失、费用后无息返还给王微木。综上，为维护力标公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 王微木未作答辩。 泉州建行述称，该笔借款合同纠纷于2020年1月20日判决完毕，只要力标公司和王微木结清贷款，泉州建行无异议。 本院经审理认定事实如下：王微木与力标公司于2012年10月24日签订合同编号为×××50的《商品房买卖合同》及其附件。《商品房买卖合同》约定：由王微木向力标公司购买址在泉州市洛江区××街××号楼××号商品房，总价款为495766元。《合同补充协议》第一条第1款约定：签订本合同时买受人向出卖人支付首付款155766元，其余房款34万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。第7款约定：出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保……如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。2013年1月7日，王微木与泉州建行签订《个人住房借款合同》，约定贷款期限自2013年1月7日至2033年1月7日，力标公司为王微木向泉州建行贷款承担连带保证责任。借款合同签订后，因王微木超过三个月逾期归还按揭贷款本息，导致力标公司代王微木向银行偿还款项共计56191.57元。另查，力标公司因本案诉讼支出律师代理费7500元。 本院认为，王微木与力标公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，王微木超过三个月逾期归还按揭贷款本息，已经构成根本性违约，现力标公司请求解除其与王微木签订的《商品房买卖合同》,并要求王微木支付总房款10%的违约金49576.6元（495766×10%）及律师代理费7500元，符合法律的规定和合同的约定，予以采纳。合同解除后，王微木依法应将址在泉州市洛江区××街××号楼××号房屋腾空归还给力标公司，并配合力标公司办理该商品房的合同备案登记及商品房预告登记的注销手续。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，力标公司要求王微木返还代偿款项56191.57元及利息，本院予以采纳。对于商品房买卖合同解除后购房款的处理问题，因王微木未到庭参加诉讼，也未要求出卖人返还购房款，根据不告不理原则，本院在本案对购房款不作处理，王微木可以另行主张权益。 综上所述，力标公司的诉讼请求合法有据，本院予以支持。王微木经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建力标集团有限公司与王微木于2012年10月24日签订的合同编号为×××50的《商品房买卖合同》； 二、王微木应配合福建力标集团有限公司办理该商品房的合同备案登记及商品房预告登记的注销手续； 三、王微木应于本判决生效后二十日内将址在泉州市洛江区××街××号楼××号房屋腾空并归还给福建力标集团有限公司； 四、王微木应于本判决生效后十日内向福建力标集团有限公司支付违约金49576.6元、律师代理费7500元、代偿款项56191.57元及利息（利息以56191.57元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自代垫之日起计算至付清款项之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8736元，减半收取计4368元，由王微木负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇二〇年四月三日 书记员  陈婷婷 附:本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。