四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终56号 上诉人（原审原告）：重庆方德房地产开发有限公司通江分公司，住所地四川省通江县诺江镇城南村5社，统一社会信用代码91511921080736818X。 负责人：徐再平，经理。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省通江县第二中学，住所地四川省通江县诺江镇城南村5社，统一社会信用代码12513721452408744M。 法定代表人：米炜，校长。 委托诉讼代理人：饶咸文，四川竞壹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，四川竞壹律师事务所律师。 上诉人重庆方德房地产开发有限公司通江分公司（以下简称“方德通江分公司”）因与被上诉人四川省通江县第二中学（以下简称“通江二中”）合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初2292号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人方德通江分公司的上诉请求：1.依法撤销原判，并判决确认2014年3月13日签订《安置房还房协议》涉及的“对被拆迁安置户发生的超期过渡安置补偿费由乙方负责”条款无效。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案基本事实没有查清。被上诉人没有取得签订《安置房还房协议》涉及的“对被拆迁安置户发生的超期过渡安置补偿费由乙方负责”的合同签订资格。被上诉人不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》行为后果的法律责任的承担主体。因主体不适格，导致《安置房还房协议》涉及的“对被拆迁安置户发生的超期过渡安置补偿费由乙方负责”条款无效。上诉人实际履行该合同义务系重大误解，合同合法有效的构成要件缺失。一审法律适用错误。 被上诉人通江二中答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。 原审原告方德通江分公司向一审法院起诉请求：依法确认原、被告于2014年3月13日签订《安置房还房协议》涉及的“对被拆迁安置户发生的超期过渡安置补偿费由乙方（本案原告）负责”无效；本案的法律规费由被告承担。 一审法院经审理查明的事实：2012年2月21日，通江县人民政府以通府发[2012]7号文件作出《通江县人民政府关于房屋征收的决定》，其主要内容为：征收范围，东至消防大队办公楼、南至通洗路、西至苟军贤房屋、北至新二中运动场；房屋征收部门：通江县住房和城乡建设局。 2012年12月11日，通江县规划管理局作出通规管条件书【2012】70号《规划条件通知书》，其主要内容为：申请单位，通江县第二中学；项目（地块）名称，二中教职工生活区、拆迁安置房规划。 2013年9月10日，出让人通江县国土资源局、拍卖人通江县公共资源交易服务中心、竞得人重庆方德房地产开发有限公司形成成交确认书，其主要内容为：重庆方德房地产开发有限公司竞得编号通土拍2013-2-04地块的国有建设用地使用权。 原告方德通江分公司于2013年11月4日经通江县市场监督管理局登记成立；经营范围：房地产开发；营业期限：2013-11-04至无固定期限。同日，重庆方德房地产开发有限公司出具授权委托书称：兹有我公司2013年9月10日拍得位于通江县第二中学教职工生活区（拆迁安置房），土地号：通土拍2013-2-04号地块。由于我公司为重庆本土开发企业，为响应当地政府号召，特在四川省巴中市通江县成立了分公司，分公司名称为重庆方德房地产开发有限公司通江分公司，负责该项目开发。现我公司授权重庆方德房地产开发有限公司通江分公司全权代理本公司负责该项目前期手续办理（土地合同签订、办理土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、项目备案证、施工许可证等），由此产生的一切经济纠纷及法律责任由我公司承担。授权期限，取得土地之日起至该项目竣工结算完成。 2013年12月4日，出让人通江县国土资源局与受让人方德通江分公司签订了电子监管号为5119212013B05669的《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定，出让人同意在2013年12月15日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到宗地外达三通。其补充条款约定：根据县规划局规划，该宗地用途为商住用地，根据川府发【2013】27号文件规定，我局对该宗地进行公开拍卖出让，本次属于净地出让，其宗地红线范围内房产、地产的拆迁安置补偿已由县人民政府统一进行了征收、拆迁安置补偿，由于该地块涉及通江县第二中学校门两旁和该地块内的拆迁还房问题，故竞得人竞得该宗地后，必须在该宗地内无偿安置拆迁还房面积4037.75㎡（其中住房3587.75㎡，门市450.00㎡），并必须先行启动拆迁安置还房建设，由通江县教育局、通江县第二中学负责监督，竞得人必须保证安置房在18个月内完成并交付使用…… 2014年3月13日，原告方德通江分公司以乙方名义同被告通江二中以甲方名义签订了《安置房还房协议》，协议约定的主要内容为：县委、政府决定将通二中原征收范围内201亩土地中的27亩土地公开拍卖，拍卖款主要用于校门两侧房屋征收，该地块（通江县第二中学教职工生活区-拆迁安置房地块）于2013年9月通过公开竞拍，由重庆方德房地产开发有限公司通江分公司获得了该宗地块的土地使用权，双方经充分协商，特签订的主要内容如下：1.乙方在通土拍2013-2-04号地块，无偿对通二中于2013年1月前征收的校门两侧被征收户安置还房，安置还房面积4037.75㎡，其中还住房3587.75㎡，共21户，营业用房450.00㎡，共5户，具体还房户主名单、还房楼层、房号以甲方与安置还房户签订的协议为准；2.甲方安置还住房每户应还房面积与实际还房面积（面积以房管局测绘为准）在超（差）10㎡（含10㎡）内乙方与被安置还房户相互按2500元／㎡结算。面积超（差）大于10㎡的，乙方与被安置还房户相互按交房时当地市场价结算。甲方安置还营业用房建筑面积每户应还房面积与实际还房面积在超（差）3㎡内的，乙方与安置还房户相互按11000元／㎡结算，面积超（差）大于3㎡的，乙方与被安置户相互按交房时当地市场价结算；3.安置还房要求：乙方所还安置房一律以甲方与被安置户签订的《房屋征收补偿协议》和《房屋征收补偿补充协议》为准，若乙方在安置房建设过程擅自改变原图纸设计，造成户型或房屋面积与原设计不符，一律由乙方自行负责与被安置户协商并承担相应经济责任和法律责任；4.甲方监督乙方在正式开工后18月内完成安置房建设并交付使用。根据该地块拍卖文件规定，经甲乙双方共同确认乙方建设开工时间为2014年3月10日，2015年9月10日前交房（因不可抗拒自然灾害耽搁时间除外）。若2015年9月10日前乙方不能按期交房，由此对被拆迁安置户发生的超期过渡安置补偿费由乙方负责。原告方德通江分公司在乙方（签章）栏处加盖了单位印章，被告通江二中在甲方（签章）栏处加盖了单位印章。 2015年2月2日，重庆方德房地产开发有限公司出具法人授权委托书，其内容为：本人樊彦系重庆方德房地产开发有限公司的法定代表人，现授权委托重庆方德房地产开发有限公司通江分公司为我公司代理人。代理人根据授权，全权负责“学府天骄”项目开发业务（包括办理施工许可证、预售许可证等该项目相关证件与手续，由此产生的一切经济纠纷及法律责任由我公司承担。委托期限：至“学府天骄”项目竣工结算完成。重庆方德房地产开发有限公司在授权人栏处加盖了印章、方德通江分公司在代理人栏处加盖了印章。 2015年11月25日下午，在县国有土地上房屋征收办公室副主任苟敏元、房屋征收股股长胡文生、通江二中校长米炜、副书记熊刚及相关工作人员、重庆方德房地产开发有限公司负责人陈开阳及律师贺同文等人的参与下，经协调，最终形成如下一致意见：……2016年7月至交房期间的过渡费由方德公司全部承担，支付标准按住房24元／月.㎡，门市40元／月.㎡；安置房交房时间为2017年1月31日。 2016年11月7日下午，通江二中安置还房遗留问题处理专题会议记录显示：会议建议……2016年6月11日至开发企业预计交房之日2017年底应支付的超期过渡安置费1800108.00元由通江二中先行借资垫付，由方德公司与二中签订借款合同；为保障资金安全，方德公司用该项目主体已完工并办理了《预售许可证》的住房作为抵押物，按市场价的60％作价后足额抵押，并在房管销售系统锁定（由县住建局派员协助落实）；学校垫支的超期过渡费由方德公司按1％计算月息，以实际发生额向通江二中支付利息，由通二中负责回收。 2016年12月2日，方德通江分公司书立借据向通江二中借款493005.52元，该款用于支付“安置房”超期过渡费，按2016年12月2日通江二中与方德通江分公司签订《借款合同》条款执行，且双方签订有《借款合同》。 2017年6月20日，方德通江分公司书立借据向通江二中借款422576.16元，用于通江新二中代方德通江分公司支付拆迁超期过渡安置费；同日，原告方德通江分公司以借款人（甲方）名义与被告通江二中以出借人(乙方)名义签订了《借款合同》，其主要内容为：2013年，县政府决定将通江二中原征收范围内201亩土地中的27亩土地公开拍卖。在竞拍文件（通府函[2013]121号）中明确规定：竞拍人竞拍时必须在该宗土地内无偿安置拆迁还房面积4037.75㎡，并且先行启动拆迁安置还房建设，保证安置还房在18个月内完成并交付使用。重庆方德房地产开发有限公司通江分公司在项目实施过程中，因资金问题导致从2015年6月起停工至今，安置户因超期过渡费及还房问题多次到通二中及相关部门信访，强烈要求还房并支付截止交房日的超期过渡安置费；2016年6月11日至开发企业预计交房之日2017年底应支付超期过渡安置费1267728.48元由通江二中借资垫付，方德公司用该项目主体已完工并办理了《预售许可证》的住房作为抵押物，按市场价的60％作价后足额抵押，并在房管销售系统锁定（由县住建局派员协助落实）。学校垫支的超期过渡费由方德公司按1％计算月息。并就甲方向乙方借款一事特签订《房屋抵押合同》以作担保。 2018年5月10日，方德通江分公司书立借据向通江二中借款704239.60元，此款用于支付拆迁还房2017年7月11日至2018年5月10日的超期过渡安置费，由通江二中代为付款，且双方签订有《借款合同》。以上三笔共计1619821.28元。 一审庭审中：1.原告针对被告提出的诉讼请求不明确，有改动解释为，备注的“1619821.28”系代支的超期过渡安置补偿费金额。2.原告认为主张涉诉内容无效的主要理由为：原告是通过竞买取得2013-2-04土地，交纳了土地出让金；签合同是分公司与国土资源局签订的；是净地出让，而不是非净地出让，《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定的土地条件，宗地外达三通（通水、通电、通路），亦即该宗地在竞拍前应满足该三种条件，补充条款中只约定了竞得人竞得该宗土地后无偿安置拆迁还房面积，没有提到18个月未完成交付使用后的超期过渡安置补偿费由原告承担。原告作为开发企业，按照《国有土地征收补偿条例》，签合同只能与相关土地征收部门签订，被告即使是作为拆迁安置的实施单位，签订合同对象只能与被拆迁户签订合同，其代表的是征收补偿单位，而超期过渡安置补偿费只能发生在征收主体与被拆迁户合同之间，承担义务的主体也应该是征收部门。3.现安置房已建4幢，还有2幢未修建，尚未竣工，主要是房地产行业不景气，处于低迷阶段。 一审同时查明：通江二中教职工生活区、拆迁安置房规划区域的房屋征收补偿部门为通江县住房和城乡建设局，委托实施单位为通江二中。 一审法院认为：本案涉及的焦点问题有二。 其一、原告是否属适格的诉讼主体。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人；《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；”本案原告方德通江分公司系重庆方德房地产开发有限公司的分支机构，其虽然不具有法人资格，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的情形，具有独立的诉讼主体资格，其作为本案原告主体资格适格。 其二、关于原、被告于2014年3月13日签订《安置房还房协议》涉及的“对被拆迁安置户发生的超期过渡安置补偿费由原告负责”的效力问题。原告方德通江分公司的开办单位重庆方德房地产开发有限公司通过竞拍取得通土拍2013-2-04号土地使用权后，委托原告实施开发。原告在与通江县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款约定，无偿安置拆迁还房面积4037.75㎡。尔后原、被告签订了《安置房还房协议》，双方就还房原因、还房面积、超（差）面积结算方式、还房要求、逾期还房责任等事项的约定具体、明确。特别就逾期还房责任约定为“被告四川省通江县第二中学监督重庆方德房地产开发有限公司通江分公司在正式开工后18月内完成安置房建设并交付使用。根据该地块拍卖文件规定，经双方共同确认重庆方德房地产开发有限公司通江分公司建设开工时间为2014年3月10日，2015年9月10日前交房（因不可抗拒自然灾害耽搁时间除外）。若2015年9月10日前重庆方德房地产开发有限公司通江分公司不能按期交房，由此对被拆迁安置户发生的超期过渡安置补偿费由重庆方德房地产开发有限公司通江分公司负责”。其意思表示真实，内容合法有效，依法应受法律保护。且本案原告在2016年12月2日至2018年5月10日期间，已通过向被告抵押借款的方式，由被告向拆迁户代支超期过渡安置补偿费1619821.28元，属实际履行合同义务的自愿行为，不违反法律的禁止性规定，应受法律的保护，现原告对原约定的部分内容反悔，有违诚实信用原则，应依法驳回其诉讼请求。综上，原告的诉请理由不能成立，依法不予支持，原告诉称的与被告辩称的同本评判不一致的，不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告重庆方德房地产开发有限公司通江分公司的诉讼请求。案件受理费19378元，由原告重庆方德房地产开发有限公司通江分公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，上诉人作为具有资质的房地产开发建设公司的分公司，在与被上诉人平等自愿、协商一致的情形下所达成的民事协议，其意思表示真实，内容不违背法律法规的禁止性规定，应属合法有效。就诉争的超期过渡费的约定而言，上诉人自愿在协议中约定负担该项义务，且实际予以了履行，并不存在法定无效的情形。故原审对上诉人主张该约定无效的诉请不予支持，并无不当。上诉人主张案涉土地是净地出让，其不是拆迁实施单位，仅是委托房屋征收实施单位。因上诉人系以自己的名义与被上诉人签订案涉《安置还房协议》，而非以受托人身份签订协议及负担义务，故基于合同相对性原理，上诉人作为合同相对方应当履行合同义务。至于上诉人与相关国土出让部门所签订的协议中关于土地交付、过渡安置等内容及实际履行状况之评判，不属于本案审理的范围，当事人可另行主张权利。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费负担不变。 二审案件受理费19378.00元，由上诉人重庆方德房地产开发有限公司通江分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 毅 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年四月二十六日 法官助理  易阳梅 书 记 员  何西悦