内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初5551号原告（执行案外人）：李钢，男，1981年12月25日出生，汉族，无职业，住赤峰市松山区。委托诉讼代理人：宫平，内蒙古法林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓艳，内蒙古法林律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵丹，女，1975年2月20日出生，汉族，其他自然情况不详。第三人（被执行人）：赵长江，男，1972年5月8日出生，汉族，其他自然情况不详。原告李钢与被告赵丹、第三人赵长江案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李钢的委托诉讼代理人宫平到庭参加诉讼，被告赵丹、第三人赵长江未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李钢向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）内0402执异244号执行裁定书；2.不得执行位于赤峰市红山区15号地阳光希望家园二期2号楼2单元6楼西户的房屋。庭审中，原告申请撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2013年5月13日，原告李钢与第三人赵长江及赵长江的妻子潘玉艳签订预售房权益转让协议，约定将位于赤峰市桥北阳光希望家园二期2号楼2单元6楼西户的房屋转让给李钢，转让价格为222000元，定金100000元。2013年5月14日，李钢支付定金100000元，赵长江及其妻子潘玉艳为原告出具收据1枚，同时将案涉房屋及阳光家园二期房屋验收表、阳光希望家园二期回迁结算通知单、房屋买卖收据、拆迁安置补偿协议等手续交付给了李钢。2013年5月14日，赤峰市公证处作出（2013）赤证内民字第1972号公证书，对案涉房屋的转让事项进行公证。2013年8月起，李钢陆续交清房屋尾款，并缴纳电费、水费、取暖费、物业费、广播电视费等，部分缴费用户名已经变更为李钢及李钢的妻子韩笑。2015年5月，经赤峰市我爱我家房地产销售公司介绍，李钢妻子韩笑将案涉房屋出租给了卜庆艳，每年续签租赁合同，至今仍由卜庆艳租赁使用。综上，李钢对案涉房屋已经实际占有、使用、收益，并已付清全部房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提起本案诉讼。被告赵丹未作答辩亦未举证。第三人赵长江未陈述意见亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2013年5月13日，赵长江、潘玉艳（甲方）与李钢（乙方）签订预售房权益转让协议，主要约定：“甲方与赤峰市益中房屋拆迁有限公司签订的协议编号为益中2060的拆迁安置补偿协议，甲方根据该协议未来将取得赤峰市红山区桥北阳光希望家园二期2号楼2单元6层2门的房屋。甲、乙双方约定待甲方取得该房屋产权证及土地证之后，以人民币222000元转让给乙方。乙方同意签订本协议时，支付定金人民币100000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的定金，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲、乙双方商定，自甲方取得该房屋产权证及土地证5日之内，甲方应与乙方协商签订房屋买卖合同，若甲方在此期间未与乙方签订房屋买卖合同，乙方有权解除本协议，甲方应双倍返还定金。若由于乙方原因导致双方未能在此期间签订房屋买卖合同，甲方有权解除本协议，定金不予退还。甲、乙双方签订商品房买卖合同后，本协议自动终止。”2013年5月14日，赵长江、潘玉艳出具收到李钢定房款100000元收据1枚。2013年5月14日，李钢向赤峰市公证处申请保全赵长江、潘玉艳的证人证言，该处于2013年5月14日作出（2013）赤证内民字第1972号公证书，对赵长江、潘玉艳出具的证言进行公证，该证言的主要内容为：“赵长江、潘玉艳系夫妻关系。我们依据与赤峰市益中房屋拆迁有限公司于2010年1月23日签订的拆迁安置补偿协议（产权调换协议），取得了坐落在临河小区2号楼2单元6楼西户即位于赤峰市桥北阳光希望家园二期2号楼2单元6层2门（建筑面积69.95平方米）的房屋，房产证还没办理。我们与李钢协商一致签订了预售房权益转让协议一份，将拆迁安置补偿协议（产权调换协议）项下的权利包括上述房屋转让给李钢，转让价款为人民币222000元，李钢同意以该转让价格购买。2013年5月13日，李钢已付给我们定金人民币100000元。我们保证，我们取得上述房屋产权证及土地证后，我们一定按照预售房权益转让协议中的约定，在5日内与李钢协商签订房屋买卖合同，并履行预售房权益转让协议中约定的其它相关条款。我们如有违约自愿双倍返还乙方已支付的定金。在此期间，我们保证绝不会另行出卖、抵押、出租上述房屋等有损李钢利益的行为。”阳光希望家园二期房屋验收表载明案涉房屋的业主姓名为赵长江，并注明该业主已对所购房屋进行验收，所验项目齐全、完好，可以办理入住手续，此验收表为办理入住手续的依据。阳光希望家园二期回迁结算通知单载明的被通知人为赵长江，体现案涉房屋拆迁协议号为益中2060、协议面积69.95、实测面积73.58，最终实际应交金额6322.40元，其他收费项目合计金额2337.93。2012年3月26日，赤峰市红山基础设施建设投资有限公司为赵长江出具金额为6322.40元收款收据1枚。2013年8月14日，赵长江、潘玉艳为李钢出具金额为15000元借据（条）1枚，载明借款期限2013年8月14日至2013年10月14日。2013年8月15日，赵长江出具金额为10000元借据（条）1枚，载明借款期限2013年8月15日至2013年10月15日。2013年12月3日，赵长江、潘玉艳为李钢出具金额为100000元借据（条）1枚，载明借款期限2013年12月3日至2014年3月2日。2015年5月11日，李钢的妻子韩笑通过中介公司将案涉房屋出租给了卜庆艳，双方签订房屋租赁合同约定租赁期限为2015年5月15日起至2016年5月15日止。2016年5月20日，韩笑与卜庆艳签订租房合同，约定的租赁期限为2016年5月15日起至2017年5月15日止。2017年5月17日，韩笑与卜庆艳签订房屋出租合同，约定的租赁期限为2017年5月15日起至2018年5月15日止。2018年5月15日，韩笑与卜庆艳签订房屋租赁合同，约定的租赁期限为2018年5月15日起至2019年5月15日止。2019年5月23日，韩笑与卜庆艳签订房屋出租合同，约定的租赁期限为2019年5月15日起至2020年5月14日止。李钢申请证人卜庆艳出庭作证，证人卜庆艳对李钢所主张的租赁事实予以认可。李钢为证明对案涉房屋的占有事实，还向本院提举了案涉房屋的照片、案涉房屋2015年度、2016年度、2017年度、2018年度取暖费交款发票、案涉房屋2015年度、2016年度、2017年度、2018年度、2019年度物业管理费交款凭证、案涉房屋2013年8月23日、2013年11月22日、2015年5月11日数字电视费交款发票、2017年12月19日电子门电费50元收据、案涉房屋2016年5月17日、2017年5月5日、2018年5月28日、2018年12月12日、2019年8月2日水费交款发票。2017年6月5日，赵丹向本院申请诉前财产保全。2017年6月7日，本院作出（2017）内0402执保455号执行裁定，裁定第一项对赵长江名下的位于赤峰市红山区桥北阳光希望家园二期2号楼2单元6楼西户房屋予以查封。赵丹与赵长江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日作出（2017）内0402民初4247号民事判决书，判令一、解除赵丹与赵长江于2012年1月20日签订的售房协议；二、赵长江于判决生效后十日内偿还赵丹购房款220000元，并自2012年1月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息至付清之日止。该判决生效后，赵丹向本院申请强制执行，形成本院（2018）内0402执3163号执行案件。2019年7月4日，李钢对本院执行案涉房屋提出书面异议，本院于2019年7月22日作出（2019）内0402执异244号执行裁定书，裁定驳回李钢的异议请求。李钢不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点是原告李钢就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，案外人在未办理房屋过户登记的情况下，虽不能直接依照物权法的规定取得不动产物权，但如果符合前述规定的一般要件，则其就购买的房屋仍享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，李钢与赵长江、潘玉艳于案涉房屋被查封前签订预售房权益转让协议，对交易主体、房屋的基本状况、房屋价款、房屋产权登记等有关事宜进行了明确、具体的约定，其中关于双方签订商品房买卖合同后该协议自动终止等内容虽有预约性质，但赵长江、潘玉艳嗣后收受了李钢按约支付的全额购房款，双方之间的预约合同通过履行已经转化为房屋买卖合同关系，虽然部分收款凭证以借据的形式体现，但并不能仅以书证的形式否定李钢交款及赵长江、潘玉艳收款的事实。同时，赵丹与赵长江售房协议诉讼解除后，其作为债权人的权利内容指向的是赵长江的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，而李钢作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为客体。李钢与赵长江、潘玉艳在案涉房屋被查封之前形成了房屋买卖合同关系、实际完成了对房屋的交付、实际支付了约定的房屋价款、实际承担了房屋所涉水费、热费、物业费等费用，已对案涉房屋进行了实际控制并对外出租。赵长江、潘玉艳因拆迁安置取得案涉房屋的权益，向李钢交付了相关材料，并通过协议、公证形式明确了相关权利义务，李钢作为买受人对案涉房屋享有物权期待权，且对未能办理过户登记不存在过错。综上所述，原告李钢对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告李钢的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项、第三百一十四条第一款规定并参照前述规定，判决如下：不得执行位于赤峰市红山区15号地阳光希望家园二期2号楼2单元6楼西户房屋。案件受理费100元（原告已预交），由被告赵丹及第三人赵长江各负担二分之一；公告费260元（原告已预交），由第三人赵长江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2019）内0402执异244号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 刘 伟人民陪审员 冯恩珍人民陪审员 杨 洋 二〇二〇年四月二日书 记 员 董 琦