安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1213号 上诉人（原审原告）：夏必能，男，1980年10月17日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：席礼国，安徽国天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽华昌置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区花园大道**城邦花园写字楼**办**。 法定代表人：耿红梅，总经理。 委托诉讼代理人：朱广志，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原审被告：国网安徽省电力有限公司合肥供电公司，住所地安，住所地安徽省合肥市宿松路**v> 负责人：汤军，总经理。 委托诉讼代理人：白顺阶，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人夏必能因与被上诉人安徽华昌置业发展有限公司（以下简称华昌公司）、原审被告国网安徽省电力有限公司合肥供电公司（以下简称供电公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初12870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏必能上诉请求：撤销（2019）皖0111号民初12870号民事判决，改判华昌公司向夏必能支付违约金144736.78元（以475170元为基数，按日万分之二的标准暂计算至2019年7月3日，直至华昌公司为夏必能办理“一户一表”的电表计量装置手续时止），或将本案发回重审。夏必能明确表示二审中对供电公司没有上诉请求。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律明显错误。1、根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条“关于前期物业服务的约定”以及《前期物业服务协议》第五条“业主户内的水、电等由有关部门直接向用户收取，甲方不承担责任”的约定，如果华昌公司认为“一户一表”解释为由物业公司在供电公司开设总表后安装分电表，再根据分电表电量收取用户电费，那么就不存在《前期物业服务协议》第五条的约定。由此可以看出，夏必能与华昌公司签订的《安徽省商品住宅销售明码标价书》销售价格包含的电力“一户一表”应解释为供电企业直接将电表安装到每一户，并对每一户住宅抄表计费。2、《安徽省商品住宅销售明码标价书》、《前期物业服务协议》是华昌公司及物业服务企业重复使用而预先拟定的，并未与夏必能协商订立，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，该条款应属于格式条款。夏必能与华昌公司“一户一表”的含义是供电企业直接将电表安装到每一户并对每一户住宅抄表计费，还是由物业公司在供电公司开设账户，安装总表后再为包括夏必能在内的业主安装分表并根据分表收费，《安徽省商品住宅销售明码标价书》、《前期物业服务协议》中均未明确说明，华昌公司也未举证证明签订合同时已明确告知夏必能案涉房屋仅指业主拥有单独的电表。参照1998年5月29日，国家电力公司即颁布《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第五条的规定，同时，新建商品房安装一户一表，既符合法律政策规定，也符合节约用电、安全用电的用电原则和社会发展趋势。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条第一款规定，无论从通常理解还是从作出不利于提供格式条款一方解释的角度，本案应当解释为供电企业直接将电表安装到每一户，并对每一户住宅抄表计费。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，本案虽然案涉房屋供电现状已经供电企业依据该项目建设的性质等因素予以审核、同意，但并不能必然改变华昌公司的违约事实，故华昌公司应当依照《商品房买卖合同》第十四条的规定承担违约责任。 华昌公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回夏必能的上诉请求。一、案涉房屋已经竣工验收合格，该房屋所属的都汇华府20#楼的现用电规划（包括用电方式、电源的选择）已经供电企业依据该建设项目的性质等因素予以审核、同意，并竣工验收合格，华昌公司亦按照合同约定向夏必能交付了房屋并办理了“一户一表”，该履约行为与双方明码标价书的约定并无不符，华昌公司不存在违约行为。二、夏必能要求华昌公司为其办理由供电公司直接供电的“一户一表”，无合同与法律依据。1、从双方签订商品房买卖合同的背景上看，自双方签订合同直至房屋完成交付时止，合肥尚未在建设领域规范对“一户一表”作出强制性规定，否则华昌公司建设的房屋不可能通过相关部门的验收，这就意味着双方约定的电力安装，不论是直抄到户的“一户一表”，还是总表下分表到户的“一户一表”，均没有违反当时法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2、从双方签订的商品房买卖合同内容上看，双方合同中没有对该商品房电力设施的具体情况作出约定，也未约定该商品房的电力电源应由供电企业直管为夏必能独立开户，由夏必能与供电企业进行直接的用电结算。双方仅是在明码标价书中确认房屋的销售价格包含了电力“一户一表”的费用，仅凭该约定，不能认定华昌公司已对夏必能主张的用电方式作出了承诺。三、夏必能的主张已超过诉讼时效。华昌公司已依约与夏必能办理了房屋交接手续，夏必能负有及时检验并通知义务，如其认为该商品房的电力设施并非系其主张的供电方式，完全可以在合理时间内向华昌公司提出异议，但夏必能对此并未提交证据证明，其诉请显然已经超过法律规定的诉讼时效。 供电公司陈述，夏必能系基于其与华昌公司的房屋买卖合同要求华昌公司承担违约责任，本案与供电公司无关。 夏必能向一审法院起诉请求：1.判令华昌公司为夏必能在供电公司处办理“一户一表”电表的计量装置手续，并承担相应的费用；2.判令供电公司对华昌公司的上述义务承担连带责任；3、判令华昌公司向夏必能承担违约金144736.78元（以475170为基数，按日万分之二计算违约金，从2015年5月2日暂计算至2019年7月3日）。 一审法院认定事实：2012年12月9日，夏必能（买受人）与华昌公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：出卖人经批准在位于的地块上建设商品房，现定名为和昌.都汇华府，买受人购买的商品房为该项目中20＃1402室，该商品房的用途为住宅，总金额475170元；出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按合同约定标准进行施工，未达到合同约定标准的部分买受人同意交付的，双方协商补偿装饰及设备差价；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的道路、水、电等基础设施、公共配套建筑于交房时达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人按合同第九条约定承担逾期交房违约责任。该商品房买卖合同附件明码标价书还载明：所售住宅为20＃1402号房，该住宅类别为高层，该住宅销售的建筑面积为60.04平方米，单位建筑面积售价7914.23元／平米，总售价475170元，以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用：1、电力一户一表（有）、2、进户门（有）......。 上述合同签订后，夏必能依约支付了购房款，华昌公司于2014年12月25日向夏必能交付了案涉房屋。2015年6月15日，夏必能办理了案涉房屋房地权证登记，房地权证载明案涉房屋规划用途为住宅。 一审法院另查明，华昌公司开发建设的和昌.都汇华府20#楼于2012年10月16日取得《商品房预售许可证》，2014年12月10日取得《建设工程规划许可证（正本）》，许可证附页意见载明“拟同意办理安徽华昌置业发展有限公司和昌.都汇华府20#楼公寓楼项目建设规划许可证，该拟建建筑功能为住宅，总建筑面积11636平米，其中住宅10113平米”。华昌公司在开发建设案涉项目过程中，向供电公司递交用电申请报告，申请小区2#自管用电新装业务，用电容量2500千伏安。供电公司经审核同意该方案。2#自管配电房工程于2014年10月24日通过竣工验收，于2014年11月21日通过受电工程竣工验收，于2014年12月3日通过建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施验收。 一审法院再查明，和昌.都汇华府20#楼现用电模式为开发商自管用电，20#楼在供电公司的用电客户名为该住宅区物业公司，供电公司为20#楼安装一个总电表并向该电表供电，按该总电表的用电量计算并向物业公司收取电费。物业公司为和昌.都汇华府20#楼内每个住户安装了一个分电表，通过总电表分别向分电表供电,按各分电表的用量向该分电表的用户收取电费。 1998年5月29日，国家电力公司颁布的《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》（建计[1998]123号）第五条规定：新建居民住宅，实行“一户一表”抄表到户的方式进行管理，以保障供用电的安全，规范电费收费行为，提高服务质量，减轻居民负担。20017年12月27日，《安徽省居民住宅开发项目供配电设施建设标准》第3.6.1规定：居民住宅用电应实行“一户一表”计量方式。2013年12月11日，《国家发展改革委关于完善居民阶梯电价制度的通知》中载明“新建居民小区供电设施要按照‘一户一表’标准进行建设，由电网企业统一负责运行维护，执行阶梯电价制度。” 一审法院认为，夏必能与华昌公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本案争议焦点为夏必能请求华昌公司为其在供电公司办理“一户一表”的计量装置手续有无事实和法律依据。从双方签订的商品房买卖合同内容来看，合同中没有对该商品房电力设施的具体情况作出约定，也未约定该商品房的电力电源应由供电企业直管，并由华昌公司在供电公司为夏必能独立开户，由夏必能与供电公司进行直接的用电结算。双方仅是在明码标价书中确认房屋的销售价格包含了“电力一户一表”的费用，仅凭该约定不能达到华昌公司已对夏必能主张的用电方式（即商品房的电力电源应由供电公司直管，且应由华昌公司为夏必能在供电公司进行用电独立开户，并由夏必能与供电公司进行直接的用电结算）进行了承诺。华昌公司在向夏必能交房时已按供电企业审核的供电方式为20#楼包括夏必能在内的每个住户安装了一个分电表，该履约行为与双方明码标价书中载明的“电力一户一表（有）”的约定并无不符。 依据案涉房屋取得的建设工程规划许可证，该房屋规划的建筑项目为公寓楼。相关部门仅对新建居民小区供电设施要按照“一户一表”的标准进行建设做了明确规定，对公寓式住宅并无规范要求。同时，案涉房屋建设工程项目涉及的供电方式、电力的新装及变更均系依照法定程序进行，包括供电规划设计，供电企业最终对供电规划和方案细节进行了审核、确定。夏必能购买的案涉房屋现用电规划（包括用电方式、电源的选择）已经供电企业依据该建设项目的性质等因素予以审核、同意，在夏必能无充分的事实和法律依据证明华昌公司交付商品房的供电方式确属违法的情形下，现要求华昌公司改变现有的已经供电公司审核的供电方式，并由华昌公司在电力部门为其办理“一户一表”的计量装置手续（即在供电企业独立开户、直接与供电企业进行用电结算），缺乏事实和法律依据。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回夏必能的诉讼请求。案件受理费3196元减半收取1598元，由夏必能负担。 二审中，夏必能提交一份《和昌.都汇华府前期物业管理服务协议》，其中第五条第1项约定“业主户内的水电气等均由有关部门直接向业主收取，物业公司不承担责任”，且结合夏必能与华昌公司的合同附件四第二条关于前期物业服务的约定，能够证明华昌公司应该为夏必能单独在供电公司开户。华昌公司质证认为，该协议签订主体并非华昌公司，且协议内容是格式文本，即便华昌公司知道夏必能与前期物业公司的服务协议，但这并不代表华昌公司与夏必能达成协议。合肥供电公司对该证据不发表意见。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点主要是华昌公司未按夏必能主张的供电方式为夏必能在供电公司独立开户（即为夏必能在供电公司办理“一户一表”电表计量装置手续，由夏必能直接向供电公司结算电费）是否存在违约行为。夏必能与华昌公司签订的《商品房买卖合同》中约定华昌公司承诺与案涉房屋正常使用直接关联的水电等基础设施于交房时达到使用条件，但对于供电的具体方式和供电设施装置并未作出具体承诺，《明码标价书》中载明的该商品房销售价格包含“电力一户一表”也不足以证明双方对于供电方式作出具体约定，夏必能与物业公司签订的前期物业协议约定内容对华昌公司不具有法律上的约束力，并不能证明华昌公司对夏必能作出过相关承诺。根据华昌公司提交的建设规划许可证可以看出，案涉房屋所属的和昌.都汇华府20#楼属于公寓楼住宅性质，该住宅小区目前由开发商（华昌公司）自管用电模式在华昌公司向包括夏必能在内的业主交付房屋时，已经供电公司依据该建设工程项目的性质等因素予以审核通过，对于该供电方式夏必能并未举证证明法律、行政法规对此作出禁止性规定。夏必能上诉主张华昌公司应当承担违约责任，无充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，夏必能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3196元，由夏必能负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年三月二十五日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。