云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初420号原告（反诉被告）：申立果，女，汉族，1974年12月21日生罗平县人，务工，住曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：张颖，云南凌云律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：李菊蕾，女，汉族，1972年3月22日生麒麟区人，会计，住麒麟区。委托诉讼代理人：林芳妤、余仕亚，云南靖嘉律师事务所律师（特别授权）。原告申立果与被告李菊蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申立果及其委托诉讼代理人张颖、被告李菊蕾委托诉讼代理人林芳妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申立果向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除《房屋买卖合问》；2、判令被告赔偿原告经济损失78796元（定金10000元、佣金5096元、违约金63700元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定，被告将坐落于麒麟区廖廓北路189号云南机器二厂B-（21）-8号房，建筑面积为79.3㎡，以254800元出售给原告，房款为银行按揭付款。合同签订后，原告向被告缴纳定金5000元。原告在办理银行按揭贷款时，经房管局查询，该房屋已存在网签记录，合同已实际履行不能。根据合同中违约条款约定及相关法律规定，望判如诉请。被告李菊蕾委托诉讼代理人辩称，被告不构成违约，被告是基于口头解除了与案外人张焕之间房屋买卖合同关系，合同权利义务终止，债权债务处理完毕，才与原告签订房屋买卖合同，因被告一直不知道其与张焕之间网签合同存在，属于重大误解，因此不构成违约。针对原告诉请第1项，被告认为不符合解除合同条件，从合同约定看，原、被告签订的合同中没有约定解除条款，《合同法》第94条规定了解除的条件，但是本案原、被告签订合同时，存在重大误解。被告在得知与张焕网签合同情况时，积极通过诉讼等方式解决了网签记录的问题，现原、被告之间房屋买卖合同能继续履行，所以不符合《合同法》第94条解除的情形。即使原告不同意继续履行合同，也应当构成重大误解，撤销该合同，不是解除。针对原告诉请第2项中定金，原告实际上没有向被告交付定金，加之被告不构成违约，所以不应当承担双倍返还定金的违约责任。关于佣金，根据原、被告签订的合同第六条第一款约定，佣金是由原告承担，在被告不构成违约的情况下，不应当由被告承担，其次根据房屋买卖合同约定，佣金支付对象是合同的丙方（中介公司），即使要主张佣金应该向中介公司主张，不是向原告主张。关于违约金，因被告属于重大误解，不构成违约，所以不应该承担合同约定的违约责任。因此，原告主张的定金、佣金、违约金，不符合客观事实，也不符合法律规定，也不符合合同约定。李菊蕾向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。另说明诉请第2项包括本诉及反诉的费用。事实和理由：2019年5月，反诉人与曲靖润科房地产经纪有限公司签订《委托售房协议》约定，由反诉人将其拥有的位于曲靖市麒麟区厂）24-4-702号房屋（房屋产证号：曲靖市房权证2007字第**）委托该经纪公司代为销售。在该房屋销售过程中曲靖润科房地产经纪有限公司联系到张焕，经与张焕协商沟通后双方达成一致，由张焕购买该房屋。后因双方签订合同时对因赠与取得所需缴纳的个人所得税并不知情，对房屋买卖过户所需费用存在重大误解，后双方口头协商解除合同。合同解除后，反诉人于2019年7月7日与被反诉人协商一致签订了《房屋买卖合同》，约定由反诉人将上述房屋卖给被反诉人，但是在过户过程中才发现该房屋与张焕的买卖虽然双方协商已经解除，但是房管局的网签合同并未同时办理解除的相关手续，导致房屋不能过户交易。对于网签合同是否解除，因反诉人系委托第三方处理的房屋买卖，在反诉人与被反诉人签订房屋买卖合同时并不知情，属于重大误解。综上，因上一次的房屋买卖网签合同并未解除，导致反诉人的房屋不能交易、过户。反诉人在与被反诉人签订房屋买卖合同时并不知情的重大误解致使合同目的不能实现，根据《合同法》及相关法律规定，请求人民法院撤销反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同。申立果对李菊蕾的反诉辩称，根据《合同法》规定，重大误解是指当事人对行为的性质，对方当事人标的物的品种、质量、规格、数量等合同内容发生误解。本案中双方签订的合同第五条第一款对误解风险作出了约定，本案房屋存在网签系标的物的权利瑕疵，直接导致合同实际履行不能，属于根本违约，不存在重大误解。此外，根据《民法总则》第一百五十二条规定，发生重大误解等撤销事由，当事人自知道或应当知道三个月内行使撤销权，本案中双方签订合同已经超过三个月，反诉原告撤销权已经实际消灭，不得行使。原告为支持其诉讼主张及反诉答辩意见，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，用欲证明原告诉讼主体适格；2、《房屋买卖合同》1份，用欲证明原、被告之间存房屋买卖合同关系，原告要求被告支付定金10000元、佣金5096元、违约金63700元有事实依据。经质证，被告（反诉原告）对上述证据1无异议；对证据2三性无异议，不认可证明目的。理由：关于定金，合同中约定5000元购房定金是交由丙方保管，并且事实上原告没有向被告实际支付；关于佣金，合同第六条第一款，由原告承担，并且支付对象是中介公司；关于违约金，要构成违约才进行支付，但本合同对于违约情形没有做出详细约定。原告以此合同证实其主张的定金、佣金、违约金没有事实依据，不符合合同约定。被告为支持其答辩意见及反诉主张，向本院提交以下证据：1、反诉人身份证复印件，用欲证明反诉人的诉讼主体资格；2、①委托售房协议、②房产证及土地使用权证复印件、③权证收条及2000元售房保证金收据复印件、④微信转账凭证，用欲证明反诉人与曲靖润科房地产经纪有限公司达成售房协议，将房产证及土地使用权证交由该经济公司，并收取了2000元的售房保证金，口头协议解除合同后又退还该2000元保证金的事实；3、《二手房买卖合同》网签合同复印件1份，用欲证明反诉人与张焕签订了《二手房买卖》网签合同（合同注册号（HTZCH20190521017），合同编号：HTBH20190521017)并未解除，而原告并不知情；4、房屋买卖合同，用欲证明反诉人在不知情网签合同并未解除的条件下，与被反诉人签订了《房屋买卖合同》的事实；5、受理案件通知书，用欲证明反诉人在得知网签合同并未解除后，积极通过诉讼解除网签合同的事实；6、民事起诉状一份（补充提交），用欲证明反诉人起诉张焕要求撤销网签合同；7、网签合同撤销申请书（补充提交），用欲证明反诉人在得知存在网签合同的情况下，向房管局提交申请，撤销网签。另说明，网签合同于2019年12月27日已经解除。经质证，原告（反诉被告）对上述证据1无异议；对证据2真实性、合法无异议，与本案无关联性；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，反诉原、被告签订合同后，反诉被告在银行办理按揭贷款中，被告知该房屋存在网签合同，不能办理；对证据4质证意见同证据3；对证据5、6、7真实性、合法无异议，与本案无关联性。庭审中，原告针对未提交定金、佣金收据说明：中介方系原告亲兄弟，基于对丙方亲属关系信任，原告方依现金方式向丙方交付定金及佣金，故不存在什么证据。庭审后，被告向本院申请向曲靖市房管局调取李菊蕾名下（曲靖市房房权证2007字第**）产已解除网签的相关案件及材料。本院依职权到曲靖市房地产管理中心调证，该中心出具了房屋档案摘抄表1份，该摘抄表记载：房产证号：20××51，证书编号：00100276，所有人李菊蕾。就调证情况，办案人员出具情况说明，经到房管中心查询告知，没有网签的相关记录，若有网签记录，房屋档案摘抄表的附记处会有记载。经查询，《二手房买卖》网签合同不存在。另原告方庭后提交收据1份，用欲证明其2019年7月8日向经纪公司交付定金5000元。经质证，被告对法院调取的房屋档案摘抄表及法院工作人员出具的情况说明无异议，对原告提交的收据真实性无法核实，该收据显示第三方经纪公司收取定金5000元。原告对房屋档案摘抄表真实性、合法性无异议，对关联性有异议，存在一房二卖的情况，对情况说明无异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告（反诉被告）所举证据1被告（反诉原告）无异议，本院予以确认；证据2被告（反诉原告）对其三性无异议，本院予以确认，对其证明目的不予采信。被告（反诉原告）所举证据1原告（反诉被告）无异议，本院予以确认；证据2、3、4、5、6、7原告（反诉被告）对其真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，本院认为，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院依职权调取的房屋档案摘抄表1份及办案人员的情况说明，被告无异议，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认。原告提交的收据1份，结合原告当庭说明，是否已向经纪公司交付定金，真实性不能确认。根据确认、采信的当事人所举证据，本院确认如下事实：本案申立果与李菊蕾签订《房屋买卖合同》之前，李菊蕾曾委托曲靖润科房地产经纪有限公司将其拥有的位于曲靖市麒麟区厂）24-4-702号房屋代为出售，后因其他原因，双方口头协商解除合同。2019年7月7日经曲靖靖鑫房地产经纪服务有限公司居间介绍，申立果（乙方）、李菊蕾（甲方）及经纪方（丙方）签订《房屋买卖合同》约定，李菊蕾将其坐落于曲靖市麒麟区寥廓北路189号（云南机器二厂），建筑面积79.30平方米（不动产单元号Ｂ-（21）-8），以254800元出售给申立果。合同签订之日，乙方向甲方支付人民币5000元作为购房定金并由丙方保管。合同对付款方式、三方权利义务、税费、丙方佣金及违约责任等作了约定。合同履行过程中，发现李菊蕾与张焕之前的房屋买卖网签合同并未办理解除的相关手续，导致房屋不能过户交易。为此，李菊蕾起诉张焕房屋买卖合同纠纷案，请求人民法院依法撤销双方签订的网签《二手房买卖合同（合同编号：ＨＴＢＨ20190521017），并判令张焕配合李菊蕾撤销网签合同的办理，本院于2019年10月22日受理了此案。2019年12月10日，李菊蕾向曲靖市房管局书面申请撤销其与张焕签订的网签《二手房买卖合同》（合同编号：ＨＴＢＨ20190521017）。本案庭审后，依据李菊蕾的申请，本院到曲靖市房地产管理中心调证，该中心出具了房屋档案摘抄表1份，该摘抄表记载：房屋坐落：曲靖市寥廓北路（云南机器二厂），建筑面积79.3㎡，所有权人李菊蕾，房产证号：20××51，证书编号：00100276。就调证情况，办案人员出具情况说明，经到房管中心查询告知，没有网签的相关记录，若有网签记录，房屋档案摘抄表的附记处会有记载。经查询，《二手房买卖》网签合同不存在。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请解除合同的理由是，经房管局查询该房屋已存在网签记录，合同已实际履行不能。被告认可合同履行过程中，发现其与张焕之前的房屋买卖网签合同并未办理解除的相关手续后，积极通过诉讼等方式解决了网签记录的问题，现原、被告之间房屋买卖合同能继续履行。庭审后，本院到曲靖市房地产管理中心调证，该中心告知，没有网签的相关记录，若有网签记录，房屋档案摘抄表的附记处会有记载。经查询，《二手房买卖》网签合同不存在。据此，本案不能实现合同目的的情形已消灭，原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。同理，被告反诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告申立果的诉讼请求。二、驳回反诉原告李菊蕾的反诉请求。本诉案件受理费1770元（原告已预交），由本诉原告申立果负担；反诉案件受理费50元（被告预交），由反诉原告李菊蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  许宝仓人民陪审员  晏所娥人民陪审员  周艳琼二〇二〇年四月二十四日书 记 员  张志文