湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初374号原告（反诉被告）：谢芳，女，1986年10月24日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：谢传青，湖南一星律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国辉，男，1969年9月18日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：张瑞元，男，1957年1月9日出生，汉族，住长沙市天心区，系被告的叔叔。委托诉讼代理人：丁赣南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）谢芳与被告（反诉原告）张国辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，在诉讼过程中，被告张国辉提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢芳及其委托诉讼代理人谢传青、被告（反诉原告）张国辉的委托诉讼代理人张瑞元、丁赣南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告按房屋买卖合同将位于岳麓区曙光泊岸锦园由被告享有使用权的地下车位一个交付给原告；2、判令被告赔偿原告延期交付车位所造成的租金损失暂定7800元；3、判令被告赔偿原告延期交付房屋所造成的租金损失暂定2250元；4、判令被告方承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2017年4月23日，原告谢芳与被告张国辉签订房屋买卖协议，原告当天向被告支付伍万元购房定金，协议约定：被告将其岳麓区曙光泊岸锦园8栋1002房及一个车位整体转让原告，并委托位于雨花区新环境中介，办理房屋过户手续及协助银行贷款相关事宜，原告按协议约定于2017年5月16日向被告支付首付款壹佰壹拾贰万元，并当天办理了房屋过户手续，由于原、被告协议标的房屋一直有租客到2017年9月10日，被告提出交房延期，原告经多次催促办理车位移交手续，被告以各种理由借口不配合原告办理车位过户移交手续，2017年9月4日原告到建设银行办理的放款手续，9月5日到房地局交纳的抵押手续，2017年9月15日贷款银行将剩余的尾款转账到被告账户上，原告履行了房屋买卖合同全部义务，然而被告却迟迟不履行交房和交车位的义务。原告和被告协商迟迟未果，原告为此事拨打过110报警协助处理此事，也通过湖南经视电视台节目组协助调解此事。在经多次协商未果的情况下，于2017年10月初，原告将其名下的房屋强行开门换锁，被告一直到起诉的今天至今不配合办理交房手续，也不配合车位移交手续，原告委托代理谢传青律师私下沟通协商此事，被告总是以各种理由敷衍推脱协商调解此事。为了充分维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告张国辉辩称：原、被告双方之间确实洽谈过房屋及车位的转让事宜，但并未达成一致，最终只达成了转让房屋的协议。因为答辩人从来没有同意转让车位给被答辩人，因此被答辩人在诉状中主张的延期交付车位租金没有任何依据。关于延期交付房屋的问题，被答辩人也存在严重过错和违约，答辩人将提起反诉。反诉原告张国辉向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人以其延期支付的700000元购房款为基数，按照30%的标准支付违约金210000元；2、本案的诉讼费及相关费用由被反诉人承担。反诉人因经营项目的需要，而决定出售房屋，获取现金。反诉人与被反诉人于2017年4月23日签订了《房屋买卖协议》，反诉人将位于“曙光泊岸锦园”8栋1002号房以187万元的价格转让给被反诉人，并约定在2017年7月24日之前付清全郡款项。合同签订当天，被反诉人支付了5万元的购房定金。2017年5月16日，被反诉人支付了112万元购房款，反诉人配合将案涉房屋过户给了被反诉人。但是，此后被反诉人未按约定支付剩余的70万元购房款。在反诉人的多次催促之下，被反诉人才于2017年9月15日付清70万元，逾期了51天。对此，被反诉人的丈夫在2017年9月19日给反诉人的短信中也明确予以承认了，他说“你大人有大量，原谅我们小辈，我觉得大家各退一步，你看违约的70万，我出利息可以不”。因此，被反诉人的行为已经构成了严重违约，按照《民法总则》和《合同法》的规定及立法精神，被反诉人应当支付违约金。而反诉人之所以主张30%的违约金，是基于如下考虑：1、《房屋买卖协议》是被反诉人起草的，却没有规定其逾期付款的违约责任。因此，基于民法领域的公平原则，应当根据实际情况，结合双方之间的过错，来合理确定违约金。2、反诉人是因为经营项目的需要而急需周转资金，所以才出售案涉房屋。正因为急需资金，在被反诉人还有70万元房款没有付清的情况下，反诉人在5月16日就配合办理了房屋过户手续。由此可见，当时反诉人对资金的急需程度。事实上，由于被反诉人延期付款，导致反诉人不得不从社会上以3%的月息标准高息拆借了100万元，支付了高额利息。3、在没有付清房款之前，反诉人配合将房屋过户给了被反诉人，实际上承担了巨大的风险。在2017年5月16日将房屋过户之后，房屋的产权就归于被反诉人名下，如果在此期间被反诉人将房屋抵押，或者遭遇诉讼导致该房屋被查封冻结，那反诉人将面临巨大的风险与损失。而被反诉人正是利用了反诉人急需资金的心态，凭借其优势地位，使得整个交易过程朝着严重不利于反诉入的方向发展。主观恶意较大，存在明显过错。综上所述，请求法院根据被反诉人违约的客观事实，并结合其过错以及给反诉人实际造成的损失，支持反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。反诉被告谢芳辩称：l、是因为被告违约在先，根据合同约定，我们付了定金，被告就应该把房钥匙给原告。我们已经支付了大部分的房款，按照合同约定，被告应当交付房屋给被告，可证明被告严重违约。原告已经多次催促被告交付房屋，但被告一直以在外地工作繁忙为由拖延交付房屋，且一直不回原告的信息与电话。后被告又觉得自己出售房子的价格比较低，不想交付房屋给原告。我方认为是因为被告违约，原告觉得存在风险，因此不敢将尾款支付给被告。原告一直在不断联系被告，且也通过电视台进行报道，被告还是不断地进行推诿和拖延。至今被告都还没有交付房子的钥匙，只是配合了过户。因此我们觉得被告应承担大部分的责任。2、被告律师所说的被告借别人的款项与本案无事实依据。3、我们本来愿意私下调解的，且我们愿意承担延期5天支付房款的高额利息，但是被告不愿意，因此我们才不得已告上法庭。4、案涉房屋在出售给我方之后，还一直存在租赁关系，且被告事前并没有告知原告。5、违约金没有事实和法律依据。经审理查明：2017年4月23日，张国辉（出卖人、甲方）与谢芳（买受人、乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定乙方购买甲方名下坐落潇湘中路298号建筑面积为156.1平方米曙光泊岸锦园8栋1002号房屋。合同第二条约定甲乙双方经协商一致，同意上述房屋的转让总价款为人民币（大写壹佰捌拾柒万）（其中含房屋内装修设施及家电等）。乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金人民币（大写）伍万元整，购房定金在乙方最后一次付清房款时冲抵购房款。甲乙双方约定的付款期限为从2017年4月24日到2017年7月24日前收到全款，房地局进窗签字前乙方把首付款112万打到甲方指定账户上。该条第四款约定甲方净得壹佰捌拾柒万房款（包含一个车位），其余所有税费由乙方承担。合同第三条约定：乙方支付购房定金后，可从甲方领取钥匙，进行装修。甲方将该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用付讫。合同第五条约定于2017年4月23号交定金伍万元整定金给房东，限定在3个月内不能买卖。乙方违约定金不退，甲方违约双倍赔偿。（潇湘中路298号曙光泊岸锦园一期二期）所有国土证都没有下来。如期限内乙方未办理好所有手续，乙方一次性将剩余房款（壹佰捌拾贰万）打给甲方指定账户上。如果甲方潇湘中路298号曙光泊岸锦园8栋1002房产有任何抵押，冻结与乙方无关。2017年4月底，张国辉（甲方）与谢芳（乙方）又签订了一份《房屋买卖协议》，双方对2017年4月23日的《房屋买卖协议》第三条及第五条进行了变更。合同第三条变更为：甲乙双方约定乙方支付完全部房款后，可从甲方领取钥匙，进行装修。甲方将该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用付讫。合同第五条变更为于2017年4月23日交定金伍万元整定金给房东，限定在3个月内不能买卖。乙方违约定金不退，甲方违约双倍赔偿。潇湘中路298号曙光泊岸锦园一期二期国土证都没有下来。如期限内乙方未办理好所有手续，乙方一次性将剩余房款（壹佰捌拾贰万）打给甲方指定账户上。否则视为乙方违约，购房定金不退且甲方有权将房屋再次出售给他人，如果甲方潇湘中路298号曙光泊岸锦园8栋1002房产有任何抵押，冻结与乙方无关。但该协议的落款的时间为2017年4月23日。2017年5月16日，张国辉（甲方）与谢芳（乙方）在长沙市不动产登记中心签订了一份《不动产买卖合同》，合同约定、甲方自愿将坐落于潇湘中路298号曙光泊岸锦园8栋1002的不动产出售给乙方（不动产权证书号为714322998），面积为156.1平方米，用途为：住宅，乙方已对该房做了充分了解，愿意购买。双方议定上述不动产成交总价为（大写）壹佰肆拾万元（小写￥1400000元）。长沙市国土资源局于2017年5月31日向谢芳发放了编号为长沙市不动产权第0019329的《不动产权证书》，权利人为谢芳，共有情况为单独所有，房屋坐落为潇湘中路298号曙光泊岸锦园8栋1002，谢芳于2017年4月23日向张国辉转账支付50000定金，于2017年5月16日向张国辉转账支付1120000元购房款，于2017年9月15日向张国辉转账支付购房款尾款700000元。因谢芳迟延支付700000元购房款，张国辉不愿向谢芳交付房屋，谢芳于2017年10月1日实际占有案涉房屋，但合同约定的车位张国辉至今未交付给谢芳，双方因此酿成纠纷。另查明：张国辉于2011年9月8日向长沙天亚房地产开发有限公司及湖南天马房地产开发有限公司签订了四份《曙光泊岸锦园车位使用权转让合同》，分别以119800元的价格购买位编号为曙光泊岸锦园二期南片—2层133、134、135、157号车位四个。合同约定所购上述车位按有关规定不能办理产权证，但享受与所在项目房产土地同期使用权，上述车位的交付日期为2011年9月30日。张国辉于同日支付了479200元。上述事实有当事人的当庭陈述及《房屋买卖协议》、《不动产买卖合同》、《不动产权证书》、《收条》、微信转账记录、微信聊天记录及中国建设银行个人活期账户交易明细等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，谢芳与张国辉所签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，无法定无效情形，合同依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。谢芳与张国辉在2017年4月底签订的《房屋买卖协议》对2017年4月23日双方签订的《房屋买卖协议》的内容做了部分变更，但该两份协议的第二条第四款均载明：“甲方净得壹佰捌拾柒万房款（包含一个车位）”，该条款应当理解为1870000元购房款包括了张国辉名下一个车位使用权的转让款，张国辉在谢芳支付完全部购房款后，仍未向谢芳交付车位，构成违约，故对谢芳请求判令张国辉按房屋买卖合同将位于岳麓区曙光泊岸锦园由被告享有使用权的地下车位一个交付给谢芳的诉讼请求，本院予以支持。因谢芳亦有迟延付款的违约行为，故对谢芳请求判令张国辉赔偿谢芳延期交付车位所造成的租金损失7800元及延期交付房屋所造成的租金损失2250元的诉讼请求，本院不予支持。因合同并无违约金的约定，张国辉请求判令以谢芳延期支付的700000元购房款为基数按照30%的标准支付违约金210000元的反诉请求，无合同依据，本院亦不予支持，张国辉第二项反诉请求中的请求判令由谢芳承担的相关费用，无具体名目和数额，亦无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）张国辉在本判决生效之日起十日内将其名下编号为曙光泊岸锦园二期南片—2层133号车位交付给原告（反诉被告）谢芳；二、驳回原告（反诉被告）谢芳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张国辉的反诉请求。本诉案件受理费26元，反诉案件受理费2225元，共计2251元，由被告（反诉原告）张国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年四月七日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。