济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7400号 原告：姚军，男，1968年5月23日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：袁美环（特别授权代理），山东千越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎子玉，山东千越律师事务所实习律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，董事长。 委托诉讼代理人：隋轶（特别授权代理），山东平正大律师事务所律师。 原告姚军与被告山东佳汇旅游发展有限公司（佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，被告佳汇公司在答辩期内提出管辖权异议，被告佳汇公司主张该案应移送济南市市中区人民法院审理，本院作出裁定驳回被告佳汇公司的管辖异议，被告佳汇公司不服向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院于2019年11月5日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序于2019年12月6日、2020年3月19日两次公开开庭进行了审理。因案件审理需以其他案件审理结果为依据，本案中止诉讼。两次开庭原告姚军的委托诉讼代理人袁美环、郎子玉，被告佳汇公司的代理人隋轶均到庭参加了诉讼。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法在657540.87元范围内，冻结被告佳汇公司的银行存款（冻结期限一年）或冻结被告佳汇公司持有波罗峪（山东）文旅发展有限公司的股权（冻结期限三年）。本案现已审理终结。 姚军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2006年10月16日签订的《某假日酒店客房中心房屋转让合同》；2.判令被告返还原告购房款减除房屋折价费后剩余款项657540.87元及利息（利息按同期贷款利率自起诉之日起至清偿完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告2006年10月16日签订的《房屋转让合同》为无效合同；2.判令被告返还原告购房款本金857662元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2019年8月2日起至清偿完毕之日止）；3.请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2006年11月28日签订《房屋转让合同》，约定原告受让位于某假日酒店客房中心A区、房号为X，建筑面积329.87平方米的房屋，房屋价款为857662元，签订合同后，原告依约付清房款，被告于2007年底将房屋交付原告使用，原告一直居住至今。后涉案房屋被认定为违章建筑，责令其于2019年8月5日前拆除。原告在签订合同的时候已经尽到注意义务，并无过错。被告构成根本违约，原告依法享有单方解除合同的法定解除权，被告理应返还原告购房款及利息。 佳汇公司辩称，1、涉案项目为当地招商引资项目，被告取得了当地政府及相关部门的批复及许可，并办理了相关手续后进行投资建设，在手续齐全的情况下，房屋仍被强拆，被告认为政府违约、违法的行为是根本原因，被告将对其进行评估后适时启动相关司法程序；2、根据合同第九条可知原告在签订合同时对房屋情况清楚，被告也依法履行了合同义务，现在房屋被认定为违章建筑属于政策风险或不可抗力的范畴，原告对此也是明知的，对本案的形成负有过错，原告的损失不应由被告独自分担；3、请求法院审查涉案合同的性质及效力，并在此基础上判断双方有无责任或责任分担，以及合同是否可以解除的的事宜；4、原告在已占有使用涉案房屋多年，返还的购房款应扣除占有使用费，原告所主张的按50年计算占有使用费没有依据，被告建议参照合同第九条的约定计算占有使用费，原告所述还款项数额于法无据，应由法院确定原则及标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对以下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、原告姚军提供的证据：1、《房屋转让合同》原件一份；2、原告向被告支付800000元购房款的发票一张；3、2019年8月2日济南市管委会对被告作出的房屋限期拆除通知书一份；4涉案房屋拆除的新闻报道截图一份；5、济南市南部山区管理委员会对被告作出的通知书一份；6、涉案房屋拆除的新闻报道一份。 二、被告佳汇公司提供的证据：1、农村四荒资源确认书一份、四荒使用权证书一份；2、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司X寺生态旅游区立项和投资计划的批复文件一份；3、济南市历城区发展计划局关于对佳汇公司X寺生态旅游区二期工程基建计划的批复文件一份；4、济南市历城区南部生态经济区建设管理小区建设管理领导小组对佳汇公司在仲宫X村拟建X寺生态旅游区的批复一份；5、济南市历城区仲宫镇计委关于佳汇公司新建度假中心一期建设项目计划的批复一份；6、佳汇公司关于《某假日酒店》项目立项的请示一份；7、佳汇公司关于某景区完善配套服务设施的立项及投资计划的申请；8、基本建设项目登记备案证明一份；9、南部生态经济区项目审批表一份；10、建设用地初审意见表一份；11、济南市历城区林业局关于同意佳汇公司占用林地的批复一份；12、村镇规划选址意见书一份；13、建设工程规划许可证一份。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2006年10月16日，佳汇公司（转让方）与姚军（受让方）签订《某假日酒店客房中心》房屋转让合同，合同主要内容为：“第二条房屋基本情况受让方所受让房屋位于《某假日酒店客房中心》A区、房号为X，建筑面积为329.87平方米。第三条房屋所占土地使用权使用年限受让方所受让的房屋交付之日起至2057年9月26日止。第四条房屋价款、付款方式转让方与受让方约定按建筑面积计算，房屋单价2600元/平方米，总金额捌拾伍万柒仟陆佰陆拾贰元整。房屋款采取分期付款方式，签订合同之日支付定金壹拾万元整；基础开槽之日起5日内支付40%房价款，计人民币叁拾肆万元整；主体工程完成之日起5日内支付至总房价款的95%，计人民币叁拾柒万元整；交付房屋时支付余下房价款，计人民币肆万柒仟陆佰陆拾贰元整。签订合同之日一次性付清全部房款，价格可优惠3%。第五条交付期限转让方应当在2007年4月30日前，将满足上述使用条件的房屋交付受让方使用……第九条房屋使用权处置支付全部房价款后，房屋归受让方所有，受让方可自主处置该房屋。房屋交付使用后，转让方不承诺为受让方办理该房屋产权过户手续，但在受让方占有使用期间，如果国家政策允许该类房屋办理产权过户，受让方可提出申请，转让方协助办理，所发生的土地出让金及相关税费由受让方承担。如果因国家政策调整，致使受让方房屋被拆除，转让方承诺退还扣除房屋折旧后的剩余房款（折旧标准按照房屋使用年限、参照当时市场行情，委托双方共同认可的评估单位确定。）……。”合同尾部加盖有佳汇公司公章、姚军签字加摁手印。2008年9月26日，姚军向佳汇公司支付购房款800000元。佳汇公司于2007年年底将涉案房屋交付姚军。 2019年8月2日，涉案房屋被确认为违章建筑，济南市南部山区管理委员会向佳汇公司下发通知书，限佳汇公司于2019年8月5日前拆除违建的涉案房屋。2019年8月24日，涉案房屋被拆除。 另，诉讼中，姚军申请财产保全支出保全费3808元。 本院认为：姚军与佳汇公司签订的《某假日酒店客房中心》房屋转让合同所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2006年10月16日双方所签《某假日酒店客房中心》房屋转让合同违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。姚军主张向佳汇公司支付了857662元购房款，但根据其提供的发票仅能证实其支付了800000元购房款。因此，本院认定姚军向佳汇公司共支付了800000元购房款，佳汇公司应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付姚军，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故姚军应向佳汇公司支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。姚军主张房屋于2007年年底交付，2018年8月24日被拆除，佳汇公司对此无异议。因此，本院认定涉案房屋于2007年12月31日交付给姚军，于2018年8月24日被拆除。姚军应向佳汇公司支付自2008年1月1日至2019年8月24日（139.5个月）的使用费，姚军主张根据双方签订的购房合同第三条，涉案房屋土地使用年限为自房屋交付之日至2057年9月26日止。佳汇公司辩称，涉案房屋四荒使用权证书载明土地使用年限为2002年10月31日至2052年10月31日。对此，本院认为，当事人有约定的按当事人约定，当事人没有约定的才按法律规定，且新的《中华人民共和国土地承包法》没有对四荒地承包年限作出强制性规定。因此，本院认为涉案房屋坐落的土地使用年限应截至合同约定的2057年9月26日。因此，姚军应向佳汇公司支付占有使用费【800000元/596.5个月（2008年1月1日-2057年9月26日）*139.5个月】=187091元。佳汇公司在扣除使用费后，剩余购房款612909元应当返还给姚军。 关于利息，姚军在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，佳汇公司没有返还相应购房款，应当赔偿姚军利息损失。现姚军主张利息自2019年8月2日起计算至清偿完毕之日不违反法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、姚军与山东佳汇旅游发展有限公司于2006年10月16日签订的《某假日酒店客房中心》房屋转让合同为无效合同； 二、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向姚军返还购房款612909元； 三、山东佳汇旅游发展有限公司向姚军支付利息，利息以612909元为基数，自2019年8月2日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至剩余购房款实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回姚军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12377元，由姚军负担3532元、山东佳汇旅游发展有限公司负担8845元；保全费3808元由山东佳汇旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘士波 人民陪审员  刘 杰 人民陪审员  赵金生 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  吕纯纯