广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1402民初2954号原告：黄文金，男，汉族，1955年9月16日出生，公民身份号码441************970，现住梅州市梅江区江南归读一品诗韵**。委托诉讼代理人：梁媚，女，汉族，1965年4月5日出生，现住梅州市梅县***********，系朋友关系。被告：广东方荣投资有限公司，住所地梅州市梅江区********梅州义乌小商品批发城A栋7楼，统一社会信用代码914***********062Q。法定代表人：赖波涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：何武东，该公司员工。被告：梅州市元荣义乌小商品批发城有限公司，住所地梅州市梅江区********梅州市义乌小商品批发城**，统一社会信用代码914***********039Y。法定代表人：曾某1。原告黄文金与被告广东方荣投资有限公司（简称方荣公司）、梅州市元荣义乌小商品批发城有限公司（简称元荣公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日进行第一次公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人梁媚，被告方荣公司委托诉讼代理人何武东到庭参加诉讼，被告元荣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依法适用普通程序，于2020年4月8日进行第二次公开开庭审理，原告到庭参加诉讼，被告方荣公司、元荣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付原告位于梅州市*****************铺租金12948元（自2018年11月起按1079元/月计算至起诉当月止）；2.两被告返还办证费（预交3000元多还少补，实际办证费用500元）应返还的2500元；3.两被告按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付逾期付款违约金；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月8日，原告按被告方荣公司给予《商铺置业计划书》，于同年4月11日与被告方荣公司签订《梅州义乌小商品批发城商铺认购书》，认购书约定，原告向被告方荣公司认购位于梅州市义乌小商品批发城C栋四层4474号商铺，被告方荣公司承诺原告在购买商铺后返租，并指定被告元荣公司与原告签订该商铺《梅州义乌小商品批发城商铺10年委托经营管理合同》，由其统一进行经营管理，并按《梅州义乌小商品批发城商铺10年委托经营管理合同》约定获得委托经营收益和商铺租金收益。委托经营管理期限为十年，被告按十年分120期向原告支付委托经营收益，即第1至36期：每年按该商铺总价款的7%分12期，计算每期委托经营收益，按月收取等。后来原告一次性付清了商铺款，并办理了不动产权证。原告买下商铺后，按被告方荣公司的指定，于2017年4月27日与被告元荣公司签订了《委托经营管理合同》，租赁期限为10年，即从2017年7月1日至2027年6月30日止，租金按十年分120期向原告支付，被告违约应按中国人民银行同期货款基准利率向原告支付逾期付款违约金。又于2017年7月8日，双方签订了《委托经营管理合同补充协议》，约定：“2017年5月1日至2020年4月30日期间月租金为1079元；2020年5月1日至2027年4月30日期间月租金为925元，按月支付。”合同签订后，被告对商铺进行管理使用，但被告仅仅支付了2018年11月前一年的租金，此后至今拖欠原告的租金，共计12948元人民币。同时，办证费用应返还2500元（见2017年4月27日收款收据）。原告多次向被告催收，但被告一直托词不理。原告认为，两被告是共同通过售后返租方式从原告手中获得商铺承租权，并对外进行商业经营，后两被告未按合同约定向原告支付租金，其行为己构成违约，且侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。原告提交的证据有：原告身份证，《梅州义乌小商品批发城商铺认购书》，《商铺委托经营管理合同》，《委托经营管理合同补充协议》，不动产权证，收款收据，梅州义乌小商品批发城商铺置业计划，两被告企业机读档案登记资料等，补充提交有梅州义乌小商品批发城商铺宣传广告，梅州义乌商讯，商品房买卖合同（预售），收取租金银行流水等，证明其诉讼请求。被告方荣公司辩称，1.原告与答辩人、原告与元荣公司是两种不同的法律纠纷，不能在同案审理，原告应当分别提起诉讼。原告与答辩人之间属于商品房买卖合同纠纷，原告与元荣公司之间是租赁合同纠纷，两者是不同的法律关系，诉讼标的不同，且两者的被告分别是答辩人与元荣公司，两被告不是共同被告，两被告依法没有共同承担相关义务的关系，不应当在一个案件中对涉及两个不同被告的两个不同的法律关系进行审理。本案明显不符合共同诉讼的情形。2.原告关于租金的诉讼请求与答辩人无关。综上所述，人民法院应当依法驳回原告的起诉。被告方荣公司提交的证据有，梅州义乌小商品批发城委托经营管理合同，建筑工程竣工验收报告等，证明其答辩意见。被告元荣公司未到庭，亦未作答辩。本院经审理认定事实如下：方荣公司是从事房地产开发等业务的有限责任公司，元荣公司是从事物业管理等业务的有限责任公司（自然人独资），方荣公司投资开发梅州义乌小商品批发城，涉案房屋于2017年6月26日办理了《建筑工程竣工验收报告》。方荣公司委托元荣公司经营管理梅州义乌小商品批发城，双方于2017年6月30日签订《梅州义乌小商品批发城委托经营管理合同》，约定主要有，方荣公司将位于梅州义乌小商品批发城所有登记在其名下尚未出售商铺委托给元荣公司招商、经营、管理，商铺总建筑面积约为4万平方米（如后续方荣公司有出售商铺，委托面积相应减少），委托期限3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止（以市场实际开业时间作为委托起始日期），经营期间，元荣公司直接向商户收取物业管理费用、水费、电费、空调费等，方荣公司无需另行支付元荣公司管理费用。2017年4月11日，原告与方荣公司签订《梅州义乌小商品批发城商铺认购书》，约定主要有，原告自愿认购梅州义乌小商品批发城C栋四层4474号商铺，该商铺面积为14.88平方米，原告同意与方荣指定的梅州市元荣义乌小商品批发城有限公司（以下简称委托经营管理公司）签订《商铺委托经营管理合同》，由其统一进行经营管理，并按《商铺委托经营管理合同》约定获得委托经营收益和商铺租金收益；认购价款为185000元，付款方式，原告同意一次性付款；双方约定，……原告充分了解并同意方荣公司的认购政策，在签署《商品房买卖合同》的同时，与方荣公司指定的经营管理公司签订该商铺《商铺委托经营管理合同》，委托经营管理期限为十年（以市场实际开业时间作为委托起始日期），原告按120期收取委托经营收益，方式如下：（1）第1至36期：每年按该商铺总价款的7%分12期计算每期委托经营收益，按月收取；（2）第37至120期：每年按该商铺总价款的6%分12期计算每期委托经营收益，按月收取；（3）自第37期开始，该商铺成功租赁实际月租金总额提取10%作为委托经营管理公司经营管理的佣金后，剩余90%由原告与委托经营管理公司平均分配，按月收取；……本认购书经双方签字盖章并在方荣公司交付认购定金后即生效，于双方签署《商品房买卖合同》时自动失效。……原告确认在签订认购书之时已充分了解并同意本认购书的相关条款等内容。2017年4月27日，原告与方荣公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定，原告向方荣公司购买位于梅州市梅江区火车站东侧义乌小商品批发城C4474号商铺，总房价为185000元，于2017年4月27日一次性支付全部价款，方荣公司应当在2017年7月30日前交付商品房给原告等内容。同日，原告与元荣公司签订《梅州义乌小商品批发城商铺10年委托经营管理合同》，约定，原告决定将自己购买、合法拥有的商铺委托给方荣公司指定的元荣公司统一招商、经营、管理；原告将位于梅州义乌小商品批发城C栋四层4474号商铺委托给元荣公司招商、经营、管理，该商铺建筑面积14.88平方米，总价款185000元；委托经营期限及方式，双方同意委托期限为十年，自2017年7月1日至2027年6月30日止（以市场实际开业时间作为委托起始日期，开业时间不超过本约定日期3个月），委托经营期内，原告的使用权、管理权及收益权归元荣公司所有，由元荣公司自行进行招商、经营和管理；委托经营收益与商铺认购书约定的内容一致。原告每月所分配租金和当期经营收益在每月20日（如遇节假日顺延）由元荣公司向原告支付，……原告全权委托元荣公司与方荣公司办理该商铺交接事宜，……元荣公司逾期向原告支付本合同约定之经营管理收益的，应按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付逾期付款违约金，……本协议未尽事宣，双方可另行签定补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力等内容。2018年9月13日，原告与方荣公司交接商铺不动产权证时，拿出《委托经营管理合同补充协议》，要求原告签名，日期签署至2017年7月8日，补充协议约定内容为，双方确认委托期间，元荣公司应向原告支付的租金（即经营收益）明细为，租赁期间，2017年5月1日至2020年4月30日租金为1079元/月，2020年5月1日至2027年4月30日租金为925元/月。合同签订后，原告向方荣公司预交商铺办证费用3000元。方荣公司于2018年9月13日将该商铺不动产权证办好并交付给原告收执。元荣公司从2017年5月份起至2018年10份，能按约以银行转账方式向原告支付商铺租金给原告。2018年11月份起，原告未收到商铺租金，向被告催讨未果，遂于2019年11月诉至本院。庭审中，原告表示诉讼请求的违约金支付时间从起诉之日（2019年11月5日）起支付至款清为止；原告根据两被告提供的涉案商铺宣传单，向被告购房的，原告与元荣公司签订委托经营管理合同时，涉案商铺尚未登记在原告名下，属于方荣公司尚未出售商铺方式委托给元荣公司进行招商、经营、管理的；方荣公司提交的《梅州义乌小商品批发城委托经营管理合同》可以证明两被告是有利害关系的；方荣公司交付涉案商铺不动产权证时，方荣公司要求原告与元荣公司签订补充协议，方荣公司工作人员拿出盖好元荣公司印章的补充协议约要求原告签名并要求日期签在2017年7月8日。被告方荣公司表示原告是有向本公司交涉过涉案款项，但认为与本公司无关，本公司是预售店铺给原告，现在商铺还没交房给原告；方荣公司委托元荣公司经营管理梅州义乌小商品批发城商铺，签订有委托合同；梅州义乌小商品批发城在2017年12月16日开业，原告没有过来签收房屋，就是说房屋还没有交付给原告，原告与元荣公司签订合同从2017年5月1日计算租金，本公司不清楚。另查，方荣公司在销售梅州义乌小商品批发城的广告中标注“63%房款补贴，十年委托经营管理，月供无忧”“购铺享63%房款补贴+10年委托经营＝月供无忧”。元荣公司主办的《梅州义乌商讯》在2016年12月18日刊登的梅州义乌小商品批发城销售广告“梅州义乌小商品批发城63%房款补贴，10年无忧……。开发商：广东方荣投资有限公司，营销策划：城策地产，运营商：梅州市元荣义乌小商品批发城有限公司”。诉讼中，原告向本院撤回要求两被告返还办证费用部分的诉讼请求。本院认为，本案为合同纠纷。原告按两被告涉案商铺营销广告，于2017年4月11日与方荣公司签订《梅州义乌小商品批发城商铺认购书》，同年4月27日与方荣公司签订《商品房买卖合同》，与元荣公司签订《商铺委托经营管理合同》，原告当天向方荣公司付清了购房款和预交了3000元的房屋办证费用，元荣公司按约支付了2017年5月至2018年10月的租金，原告与元荣公司签订《委托经营管理合同补充协议》，明确租赁期间的租金的事实，有原告提交的《梅州义乌小商品批发城商铺认购书》《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》，方荣公司的营销广告、元荣公司的《梅州义乌商讯》，及原告与方荣公司的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。原告与方荣公司签订的《梅州义乌小商品批发城商铺认购书》，与元荣公司签订的《商铺委托经营管理合同》及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，受法律保护。被告未按约向原告支付相应租金，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，第十六条的规定“要约到达受约人时生效”，本案中，从方荣公司发布的销售梅州义乌小商品批发城商铺广告和元荣公司刊登的梅州义乌小商品批发城商铺的销售广告内容看，两被告对梅州义乌小商品批发城商铺销售对购房者提出的商业广告内容符合要约的法律规定，视为两被告共同对购房者作出承诺，原告与两被告签订相关合同时，两被告并未对原告进行解释说明两被告之间的法律关系，作为购房者的原告对两被告之间存在的法律关系不知情，原告请求两被告共同承担责任，理由充分，本院予以支持。方荣公司辩称原告关于租金的请求与其无关，理由不足，本院不予采纳。根据双方合同约定，结合双方履行合同的实际，原告请求两被告支付从2018年11月起至起诉当月（即2019年11月）止的租金为12948元（1079元/月×12个月），计算正确，依据充分，本院予以支持。至于两被告之间的关系，属另外法律关系，不属本案审查范围，双方可另行协商解决。原告请求被告从起诉之日（2019年11月5日）起按中国人民银行同期贷款基准利率支付逾期付款违约金，至款清为止，虽原告与元荣公司签订的委托经营管理合同中有约定，但根据《全国法院民商事审判工作纪要》（法[2019]254号）第三部分关于合同纠纷案件审理中的“（三）关于借款合同”明确提出要求，自2019年8月20日之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应该为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。鉴于中国人民银行于2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR）,故原告请求2019年11月5日起的违约金应按照同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广东方荣投资有限公司、梅州市元荣义乌小商品批发城有限公司应在本判决生效后十日内，支付商铺租金12948元，给原告黄文金；二、被告广东方荣投资有限公司、梅州市元荣义乌小商品批发城有限公司应从2019年11月5日起至款清之日止，按实欠数额，以同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金，给原告黄文金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186.2元（原告已预交），由被告广东方荣投资有限公司、梅州市元荣义乌小商品批发城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘育平审 判 员  许日鑫人民陪审员  李小红二〇二〇年四月二十三日书 记 员  林虹绮