江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1291民初1260号 原告（反诉被告）：泰州市天德湖公园管理处，住所地泰州市海陵区鼓楼南路以西。 法定代表人：校剑钧，该单位主任。 委托诉讼代理人：费采荣，江苏恒乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣，江苏恒乐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周如江，男，1957年10月12日生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏康政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬梅，江苏康政律师事务所律师。 原告泰州市天德湖公园管理处（以下简称天德湖管理处）与被告周如江房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月21日向本院提起诉讼。审理过程中，周如江提起反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）天德湖管理处的委托诉讼代理人费采荣、张欣，被告（反诉原告）周如江及其委托诉讼代理人陈杰、李冬梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 天德湖管理处向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年租金110万元、2018年物业管理费10万元，2019年度租金120万元，2019年度物业管理费10万元；2、解除原、被告于2011年6月28日签订的房屋租赁合同；3、被告向原告返还总面积约5000平方米的租赁房屋（位于泰州市天德湖公园南大门入口处），搬离上述场地的所有可移动设施，拆除上述场地的所有违章建筑并恢复原状；4、被告赔偿原告支付的律师代理费损失436600元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年6月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告租用原告位于泰州市天德湖公园南大门入口西侧的房屋的用于经营办公；租赁期限为12年，自2012年1月1日至2023年12月31日；第五年租金为90万元，以后租金每年递增10万元，每年在11月1日前缴纳下一年租金，随同租金每年缴纳物业管理费10万元。被告自2015年起不按照合同约定时间缴纳租金、物业管理费等费用，被告构成长期违约，原告自2016起至今多次通过司法途径诉讼，也仅能追索到部分房租。2018年底被告在租赁物附近违法建设了大量违章建筑，原告多次派人制止无效，造成房屋存在安全隐患。针对被告的违法、违约行为，根据协议第八条、第九条的约定，原告有权解除合同并收回出租房屋，被告应无条件让房清场、恢复原状，同时赔偿原告所有的经济损失（包括但不限于为实现债权所支付的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等）。 周如江辩称，1、案涉房屋应当为无效合同，原告将案涉房屋租赁给被告，但隐瞒了案涉房屋的性质，该房屋是公园属于公益属性，不能对外出租用于娱乐餐饮等活动，但原告在向被告招商引资时并未释明该房屋用途，为了促进自己经济发展，将原用于游客疏散中心房屋出租给原告，在原告投入巨资予以装修、装饰后，相关文件下达，对此用途的房屋应当予以收回按照指定用途进行使用，导致被告生意经营不下去，出现巨大亏损，无法实现合同目的；2、对原告要求支付2019年租金被告认为该年度尚未租赁使用，其不该提前主张，2018、2019年度及之前的物业管理费，原告从未提供过物业管理服务，不应当要求被告支付物业管理费，即使被告需要交付物业管理费也应该向相应的物业管理部门缴纳，原告无权要求被告直接将物业管理费上交；3、要求支付律师代理费，数额尚高且未提供证据该律师费实际发生。请求法庭予以调整；4、要求搬离上述房屋，但应当考虑到原告在该房屋处投资近5000万元，搬离上述房屋不仅存在时间上的困难，更面临着巨额的亏损，在合同无效的情况下，如果要求被告搬离，原告按照房屋的现值对被告予以补贴、赔偿；5、原告要求解除协议尚未达到解除合同条件，被告认为原告将不能出租的房屋给被告，合同本身无效，要求与被告解除合同没有依据，综上，原告的诉求无事实和法律依据应当予以驳回。 周如江向本院提出反诉请求：1、反诉原告与反诉被告2011年6月28日签订的房屋租赁协议无效；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失费（包括但不限于不可拆除部分装修的造价损失及不可移动设备即定做设备、家具等）暂计100万元，具体待评估；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年反诉被告通过招商的形式将反诉原告招商至案涉地，后反诉原告经过与被告商谈于6月28日签订了《房屋租赁协议》，约定反诉被告将位于天德湖公园南大门西侧的非住宅房出租给反诉原告用于经营，双方约定房屋用途为经营餐饮、休闲、娱乐、茶座及为游客提供服务简餐等。反诉原告具体投资经营项目的规划和方案应书面告知反诉被告，经同意后方可实施。协议签订后，反诉原告即投入了5000多万进行装修，装修方案及后续消防验收等都是经过反诉被告同意并且盖章的情况下得以成功取得相关资格，正常营业的。但现在反诉原告得知，反诉被告出租给反诉原告的房屋规划用途实为“游客服务中心”是公益性质的用房，不能用于娱乐经营项目，故案涉合同的签订违反了法律的强制性规定，应是无效合同。因为反诉被告欺瞒反诉原告以不符合反诉原告特定使用用途的房屋出租给反诉原告存在重大过错，给反诉原告造成了巨大损失，故其应承担所有的赔偿责任。 天德湖管理处辩称，房屋不存在瑕疵，房屋已经经过设计，当时为了第六届博览会召开而设立的项目，是泰州的重点政府工程，涉案房屋是原园博园，现天德湖公园游客中心，该房屋经发改委批准，同意立项，并领取建设用地规划许可证，由于涉及规费的问题没有领取建设工程规划许可证，但是领取了建设工程施工许可证，也通过了建设项目的工程竣工验收，未取得建设工程规划许可证，是经过时任市政府领导协调同意的，泰州市住房和城乡建设局颁发了建设工程施工许可证，是以泰州市建设行政主管部门的身份作出的施工许可，同意该项目建设。该项目应当符合司法解释的相关规定，经建设主管部门批准建设的规定，该项目已经通过综合竣工验收，证明是合格的项目。关于游客中心建筑面积的问题，验收报告上确定真正的面积是6229平方，不是合同中的5000多平米。 本院经审理认定事实如下：2011年6月28日，天德湖管理处（甲方）与周如江（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于泰州市天德湖公园南大门西侧约5000平方米的非住宅用房出租给乙方使用，用于经营餐饮、休闲、娱乐、茶座及为游客提供服务简餐等，乙方具体投资经营项目的规划和方案应书面告知甲方，经同意后方可实施；租赁期限为12年，自2012年1月1日至2023年12月31日，2012年1月1日前为装修期免收租金；租金本着先交后租的原则，每年支付一次，本协议签订时，乙方应先向甲方支付第一年租金计人民币40万元，第二年租金人民币55万元，第三年租金人民币80万元，第四年租金人民币85万元，第五年租金人民币90万元，以后租金每年递增人民币10万元，以后每年在11月1日前缴纳下一年租金；乙方随同租金每年向甲方缴纳物业管理费人民币10万元，收取时甲方出具收据附物业费发票复印件、物业提供的管理和服务，租赁房屋外围的清洁卫生、租赁协议中约定的房屋修缮、租赁房屋周边的绿化等；双方确认在本协议签订时，甲方已将协议项下的租赁物交付乙方使用（附交接清单，包括租赁物现状照片等）；协议签订后，若在不破坏租赁房屋原有结构及外观的前提下，乙方需要对租赁物及附属设施进行装修、改造，需征得甲方同意，所需改造、装修费用由乙方承担；乙方应按时给付租金；协议期内，乙方不得转借、抵押、租赁房屋，如需转让、转租须征得甲方书面同意，未经甲方书面同意的转租、转让无效；乙方应在协议签订时向甲方支付履约保证金（含装修押金）计人民币10万元，到期无息退还；若一方违约，则违约方应向守约方赔偿对方所有经济损失（包括但不限于为实现债权所支付的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等）。此外，若乙方违约，则甲方有权提前终止本协议并收回出租房屋且无需对乙方承担任何赔偿或补偿责任。 协议签订后，天德湖管理处依约交付案涉房屋，周如江对案涉房屋进行了装饰装修、改扩建。后因周如江未按约给付2015年度的租金、物业管理费，天德湖管理处诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议：一、自2015年1月1日起至2015年12月31日止周如江应付天德湖管理处租金85万元、物业费10万元、律师代理费5万元，但考虑到周如江在承租期间因外部环境影响，长期处于停业关闭状态，天德湖管理处酌情减免部分费用，即周如江实际给付天德湖管理处租金14.31万元、物业费10万元、律师代理费5万元，以上各项合计人民币29.31万元；此款由周如江于2016年4月30日前给付天德湖管理处；二、如果周如江未按上述期限足额履行给付义务，则天德湖管理处可按租金85万元、物业费10万元、律师代理费5万元一并申请法院执行（扣除被告已履行部分）。 因周如江未按约给付2016年度的租金、物业管理费，天德湖管理处又诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解协议：一、自2016年1月1日至2016年12月31日止周如江应付天德湖管理处租金90万元、物业费10万元，但考虑到周如江在承租期间因外部环境影响，长期处于停业关闭状态，天德湖管理处酌情减免部分费用，即周如江实际应付天德湖管理处租金及物业费38万元、律师代理费5万元，合计43万元；租金及物业费38万元周如江于2017年6月30日前给付10万元，2017年7月31日前给付10万元，2017年8月31日前给付18万元；律师代理费5万元周如江于2017年6月30日前给付；二、如果周如江未按上述期限足额履行给付义务，则天德湖管理处可按租金90万元、物业费10万元、律师代理费5万元总额一并申请法院执行（扣除周如江已履行部分）。 因周如江未按约给付2017年度的租金、物业管理费，天德湖管理处再次诉至本院，本院经审理作出（2018）苏1291民初731号民事判决：一、周如江于本判决生效后十日内给付天德湖管理处2017年度房屋租金100万元、2017年度物业管理费10万元；二、周如江于本判决生效后十日内赔偿天德湖管理处律师代理费损失65000元。 2018年度的租金110万元、物业管理费10万元，2019年度的租金120万元，物业管理费10万元，周如江至今未支付。 庭审中，天德湖管理处陈述，其并未向周如江提供任何物业管理服务，亦未安排其他公司为周如江提供物业管理服务，周如江亦当庭表示不再同意支付物业费。 周如江向本院提交《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》及《江苏省住房和城乡建设厅关于开展公园、景区内私人会所整治情况“回头看”工作的通知》，用以证明天德湖管理处对该份合同的缔约存在过错，天德湖管理处说周如江违约解除合同，仅是为了规避他们的责任，他们解除合同真实理由就是对该情况进行清理，所以该合同应当是无效，天德湖管理处是明显过错，天德湖管理处将房屋出租给周如江违反强制性规定。 另查明，案涉租赁房屋未领取建设工程规划许可证，但已领取建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。建设工程施工许可证上载明：“根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工，发证机关泰州市建设局，建设单位泰州市园林绿化管理局”。2009年9月18日，案涉租赁房屋完成工程竣工验收。 又查，天德湖管理处隶属泰州市园林绿化管理局，并负责泰州市天德湖公园管理工作。 诉讼过程中，泰州市住房和城乡建设局于2019年10月30日出具关于泰州市天德湖公园游客服务中心建设工程规划许可证的情况说明一份，载明：泰州市住房和城乡建设局就《关于先行办理园博园建设工程规划许可证的请示》（泰建发[2019]117号文）向市人民政府请示，经市政府同意园博园（泰州市天德湖公园）相关建设项目暂不需要领取建设工程规划许可证，要求本局作为建设行政主管部门直接颁发建设工程施工许可证批准并同意该项目进行建设。该项目已2009年8月完工并依法通过综合竣工验收，并于2009年10月成功举办了第六届江苏园艺博览会。 庭审中，双方认可当时租赁的房屋为档案馆总平面定位图纸的样子。 以上事实有当事人陈述、房屋租赁协议、（2016）苏1291民初47号民事调解书、（2017）苏1291民初201号民事调解书、（2018）苏1291民初731号民事判决书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、情况说明等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁协议》是否合法有效；二、案涉《房屋租赁协议》是否应予解除，如应解除，解除的法律后果。 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁房屋，虽未取得建设工程规划许可证，但已取得建设工程施工许可证，该建设工程施工许可证上同时载明“经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工”，泰州市住房和城乡建设局作为建设行政主管部门亦出具情况说明，证明案涉房屋系经过其批准建设。由此本院认定案涉租赁房屋系经主管部门批准建设。 周如江主张，案涉租赁房屋是公益性质用房，不能用于娱乐经营项目，故案涉合同的签订违反了法律的强制性规定，应是无效合同。对此，本院认为，虽然中共中央办公厅、国务院办公厅出台了《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》，江苏住房和城乡建设厅亦下发了《江苏省住房和城乡建设厅关于开展公园、景区内私人会所整治情况“回头看”工作的通知》，但上述规定及通知均系房屋租赁协议签订后下发，同时该规定亦为管理性规定，而非效力性规定，不能以此否定房屋租赁协议的效力，故对周如江的上述主张，本院不予认可。 综上，本院认定案涉租赁房屋系经主管部门批准建设，案涉房屋租赁协议亦系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，天德湖管理处已按约向周如江交付租赁房屋，但周如江未按约支付租金，故对天德湖管理处要求周如江支付2018年度租金110万元及2019年度租金120万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于物业管理费，因天德湖管理处当庭表示，其未向周如江提供任何物业管理服务，亦未安排其他公司为周如江提供物业管理服务，现周如江亦表示不同意再支付物业管理费，故对天德湖管理处主张的物业管理费，本院不予支持。 关于争议焦点二，《房屋租赁协议》约定，若周如江违约，则天德湖管理处有权提前终止本协议并收回出租房屋且无需对周如江承担任何赔偿或补偿责任。现周如江未能按约支付2018年度、2019年度的租金，其行为已违反上述合同约定。同时，周如江连续多年未按约支付租金的行为，已致使天德湖管理处出租房屋的根本目的不能实现，故天德湖管理处有权要求解除双方签订的《房屋租赁协议》。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系因周如江未付租金，导致《房屋租赁协议》解除，故周如江无权要求天德湖管理处赔偿案涉租赁房屋内已形成附合的装饰装修残值损失；同时天德湖管理处对案涉房屋内已形成附合的装饰装修又不同意利用，故天德湖管理处亦无须对周如江进行补偿。关于案涉租赁房屋内未形成附合的装饰装修物，周如江可以自行拆除，如因拆除造成房屋毁损的，周如江应当恢复原状。同时周如江还应搬离所有自有物品及设备，并将租赁房屋等恢复原状交还天德湖管理处。关于周如江未办理合法手续而扩建的房屋，因其提供的证据无法证明，其扩建系经天德湖管理处同意，对此天德湖管理处又不予认可，故因扩建房屋产生的费用，应由周如江自行承担。 《房屋租赁协议》约定，若一方违约，则违约方应向守约方赔偿对方所有经济损失（包括但不限于为实现债权所支付的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等）。根据该约定，天德湖管理处有权要求周如江赔偿其律师费，但其主张的金额偏高，结合前两次天德湖管理处起诉周如江案件时的律师费，本院酌定律师费110500元。 综上，天德湖公园的诉讼请求部分成立，本院予以支持；周如江的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条第（二）项、第十三条之规定，判决如下： 一、解除原告泰州市天德湖公园管理处与被告周如江于2011年6月28日签订的《房屋租赁协议》。 二、被告周如江应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泰州市天德湖公园管理处支付2018年度、2019年度租金230万元。 三、被告周如江应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于泰州市天德湖公园南大门西侧的房屋（见总平面定位图）腾空、并将其自行扩建的房屋拆除，同时将租赁房屋交还给原告泰州市天德湖公园管理处。 四、被告周如江应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告泰州市天德湖公园管理处律师费110500元。 五、驳回原告泰州市天德湖公园管理处的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告周如江的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费107220元，被告周如江负担（此款原告泰州市天德湖公园管理处已垫付，被告周如江在履行上述义务时一并给付原告）；反诉案件受理费6900元，反诉原告周如江负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 兵 人民陪审员  徐宏春 人民陪审员  袁 震 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  钱 鑫 书 记 员  陈珺洁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。