福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初4304号 原告：杨文荣，男，1981年4月26日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许盛敏，福建国富律师事务所律师。 被告：林家强，男，1984年6月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：许艳冰，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许盛龙，福建融成律师事务所律师。 被告：杨松清，男，1984年11月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：黄丽君，女，1985年11月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告杨文荣与被告林家强、杨松清、黄丽君案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月23日作出（2018）闽0121民初2826号民事判决，被告林家强不服该判决，向福建省福州市中级人民法院提起上诉，福建省福州市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）闽01民终4032号民事裁定，撤销本院（2018）闽0121民初2826号民事判决，发回本院重新审理。本院于2019年7月15日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨文荣的委托诉讼代理人潘清泉，被告林家强的委托诉讼代理人许盛龙、许艳冰到庭参加诉讼，被告杨松清、黄丽君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨文荣向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除对福建省闽侯县中建花园5＃楼2504单元房产（以下简称“讼争房屋”）的查封、冻结措施，立即停止对讼争房屋的执行，并不得采取任何执行措施；2.判决确认杨文荣与杨松清、黄丽君于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认杨文荣对讼争房屋享有占有权、使用权、收益权和处分权，杨松清、黄丽君应立即协助、配合杨文荣办理上述房产的产权过户登记手续；3.本案全部诉讼费用由林家强、杨松清、黄丽君共同承担。事实与理由：杨文荣于2017年5月11日与杨松清、黄丽君签订了《房屋买卖合同》，合同约定：杨文荣购买杨松清、黄丽君所有的讼争房屋（预售合同编号：20140340382），建筑面积为105.3㎡，购房款1000000元，杨文荣按约向杨松清、黄丽君支付购房款270000元，并从2017年4月30日起向黄丽君账户支付款项用于归还讼争房屋在中国建设银行的按揭贷款。杨松清、黄丽君于2017年5月11日将讼争房屋正式交付杨文荣使用，杨文荣已实际使用该讼争房屋。2017年8月9日，林家强与杨松清、黄丽君因借款纠纷一案涉诉。闽侯县人民法院作出（2017）闽0121民初3276号民事裁定，查封、冻结讼争房屋。杨文荣知悉后，于2018年4月向闽侯县人民法院提出书面异议，请求解除对讼争房屋的查封，并表示愿意在合理期限内向闽侯县人民法院支付剩余的120082元购房款，由法院指定执行，以解除对讼争房屋的查封。2018年5月25日，闽侯县人民法院作出（2018）闽0121执异10号执行裁定，驳回杨文荣的异议。杨文荣于2018年6月6日收到执行裁定书。杨文荣认为，杨文荣与杨松清、黄丽君签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。杨松清、黄丽君于2017年5月11日将讼争房屋正式交付杨文荣使用，杨文荣已实际使用该讼争房屋。杨文荣已支付款项270000元，并代杨松清、黄丽君偿还交易房屋的银行按揭贷款，且实际占有讼争房屋。杨文荣愿意在合理期限内向闽侯县人民法院支付剩余的120082元购房款。杨文荣虽未对讼争房屋支付全部价款，但未能及时支付剩余购房款的过错不在于杨文荣，而是因为杨松清、黄丽君怠于履行合同导致杨文荣支付剩余购房款的条件未能成就，并最终影响讼争房屋的过户。因此，法院查封的是案外人即杨文荣的财产，侵犯了杨文荣的合法权益。 林家强辩称，一、自始至今，讼争房屋的所有权人仍登记在黄丽君名下。林家强依据（2017）闽0121民初3276号《民事调解书》申请执行杨松清、黄丽君的房产有事实和法律依据。2017年7月11日，林家强因与杨松清、黄丽君合同纠纷提起诉讼，诉讼过程中，闽侯县人民法院于2017年8月9日诉保查封、冻结了讼争房屋，2017年12月7日，闽侯县人民法院作出（2017）闽0121民初3276号《民事调解书》，确认了杨松清、黄丽君与林家强之间的债权债务。调解书生效后，杨松清、黄丽君未按调解书履行还款义务，林家强申请强制执行，并于2018年3月19日立案执行。在执行过程中，杨文荣提出执行异议申请，闽侯县人民法院于2018年5月25日作出（2018）闽0121执异10号《执行裁定书》驳回杨文荣的异议。因此闽侯县人民法院执行黄丽君名下的讼争房屋，有事实和法律依据。二、杨文荣不是讼争房屋真实、合法的权利人，其权利不能排除法院对讼争房屋的强制执行。（一）杨文荣与杨松清、黄丽君签订的《房屋买卖合同》系伪造的，并且杨文荣并未支付购房款。1、《房屋买卖合同》和《中建花园5号楼2504单元房子买卖材料移交清单》（以下简称“《材料移交清单》”）中买受人杨文荣的签字笔迹与杨文荣本人在民事起诉状及“证据提交人”处的签名笔迹从运笔、笔画交叉、连接搭配、笔顺等特征以及形成字体的结构等均有明显的不同、区别，可以清楚的看出该签名笔迹系他人摹仿杨文荣笔迹所为。2018年12月31日，经福建南方司法鉴定中心鉴定，《房屋买卖合同》和《材料移交清单》中“杨文荣”的签名笔迹不是杨文荣所写。所以《房屋买卖合同》系伪造的。2、《房屋买卖合同》中第一条，对于出卖的标的房屋仅填写了房屋坐落于福建省闽侯县中建花园，对于房屋具体的座落房号均未明确。3、《房屋买卖合同》中第三条对房屋的每平方米单价未做约定，房屋的总价写的是10万元，上百万元的房屋交易如此草率，严重与事实不符，显然属于胡乱编造的虚假合同。4、《房屋买卖合同》中第四条，双方对于付款时间和方式明确约定了首期买受人应支付给出卖人的购房款为230000元，款项汇入出卖人指定的以下收款帐户（开户行：中国建设银行股份有限公司，户名：黄丽君，账号：62×××21），然而杨文荣并没有提供支付首付款的银行转账流水，仅有一张黄丽君的收条，对于如此大笔的资金往来，没有进行转账支付，明显有悖常理。5、通篇《房屋买卖合同》填写的内容，部分打印，部分手写，并且漏洞百出，对于上百万的房屋买卖如此草率，均不符合正常的房屋交易习惯。因此，从以上的情况可以明确看出《房屋买卖合同》系伪造的。（二）退一万步讲，即使买卖合同是有效的，但在法院查封讼争房屋时，杨文荣也并未实际占有讼争房屋。闽侯县人民法院于2017年8月9日查封了讼争房屋，杨文荣对此并未提出异议。根据讼争房屋的水电表显示的数据，水表度数仍为负吨数，并且福州大洋物业管理有限公司亦出示证明,“中建花园5＃2504室房屋截止至2018年4月水费为零，未有人员使用该房屋。”因此直至2018年4月，讼争房屋从未有人居住，不存在杨文荣已实际合法占有该房产的情形，杨文荣声称已实际占有房产与事实情况不符。杨松清、黄丽君是否已交房与《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第二款所规定的情形无关。杨文荣自始至今并未实际占有讼争房屋。（三）杨文荣提交的证据无法证明其已实际支付了购房款，并且杨文荣提交的证据与《民事起诉状》的陈述不一致。1、杨文荣提交的支付230000元的首付款，40000元购房款，代杨松清偿还13000元木工欠款的证据，均只有黄丽君、杨松清及案外人出具的收据。房产买卖涉及的大笔资金竟没有银行的转账记录，也没有交款人提现、在场人证明等其它辅证，明显不符合交易习惯，只能说明该房产买卖系虚假交易。仅凭收条并不能证明杨文荣已实际支付了购房款。2、根据杨文荣提交的证据体现杨文荣向杨松清、黄丽君支付了270000元，并向案外人垫付装修款13000元，而杨文荣在诉状中诉称总共支付了270000购房款，并未提起支付装修款的事实，明显自相矛盾，弄虚作假。（四）杨文荣在尚未签订《房屋买卖合同》便向黄丽君转账付款，有悖常理。根据杨文荣提交的支付宝记录第一次向黄丽君转账的时间为2017年4月30日，而提交的《房屋买卖合同》及诉状中的陈述为“杨文荣在2017年的5月11日与黄丽君签订了《房屋买卖合同》并在合同中对房屋买卖的交易条件作出约定”。对于上百万的房屋买卖交易，在买卖合同尚未签订前便向出卖人转钱，也有悖常理，自相矛盾。林家强有合理的理由怀疑杨文荣与杨松清、黄丽君存在房屋买卖之外的经济往来纠纷，杨文荣每月向黄丽君转账4000元并不能证明杨文荣购买了杨松清、黄丽君的房产。综上所述，请求依法驳回杨文荣的异议请求，并追究杨文荣涉嫌虚假诉讼的法律责任，以维护林家强的合法权益。 杨松清、黄丽君未到庭，亦未提交书面答辩意见。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨松清、黄丽君未到庭应诉，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。杨文荣提供的《房屋买卖合同》、《材料移交清单》有原件核对，且经本院委托福建中闽司法鉴定所鉴定，《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上杨文荣的签名是其本人所写，杨文荣签字处指印是杨文荣右手拇指捺印形成，本院予以确认。杨文荣提供的3张《收条》，有原件核对，符合证据的真实性、客观性，本院予以确认。杨文荣提供的《装修购买材料单据》，部分单据有邹忠明签字，且与邹忠明的证言能相印证，可证实杨文荣于2017年7月开始对讼争房屋进行装修的事实，故本院对《装修购买材料单据》及邹忠明的证言予以确认。杨文荣提供的《中国建设银行个人贷款还款计划表》，能与杨文荣提供的《个人住房借款合同》相印证，本院予以确认。杨文荣提供物业费及水电费缴纳凭证，有原件核对，符合证据的真实性、客观性，本院予以确认。林家强提供的物业公司证明有原件核对，符合证据的真实性、客观性，本院予以确认。林家强提供的收款收据无原件核对，且杨文荣对其真实性不予认可，本院不予确认。林家强提供的福建南方司法鉴定中心出具的南方司鉴中心［2018］文鉴字第127号鉴定意见书，系林家强单方委托，检材为复印件，且其出具的鉴定意见为“倾向性认为《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上书写的杨文荣的签名笔迹不是杨文荣所写”，与本院委托的福建中闽司法鉴定所出具的鉴定意见相矛盾，本院不予确认。林家强提供的通知，无原件核对，且杨文荣对其真实性有异议，本院不予确认。 经审理查明，2016年3月21日，黄丽君与福州中建壶山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以789875元购得讼争房屋，首付款为159875元，余款630000元申请银行贷款。当日，黄丽君与中国建设银行股份有限公司闽侯支行、福州中建壶山房地产开发有限公司签订《个人住房借款合同》，将上述房产抵押给中国建设银行股份有限公司闽侯支行用于办理按揭贷款，贷款630000元。黄丽君委托中国建设银行股份有限公司闽侯支行在其开立的个人结算账户中直接扣划还款，扣款账号62×××21。2016年3月23日，讼争房屋办理预告登记证（证号：侯房预ＹＲ字第××号）。 2017年5月11日，在杨文德见证下，黄丽君与杨文荣签订一份《房屋买卖合同》，约定：杨文荣购买杨松清、黄丽君所有的坐落于福建省闽侯县中建花园房产，面积105.3㎡，房屋总价1000000元，扣除房屋在银行的贷款包括逾期还款金额、利息等609918.52元后，杨文荣实际需要支付给杨松清、黄丽君的价格为390082元，首期应付给杨松清、黄丽君的购房款230000元汇入黄丽君指定的黄丽君62×××21账户，第二批购房款110000元于2017年12月之前以现金的方式支付给杨松清、黄丽君，余下差额购房款50082元于房屋办理过户登记当日以现金的方式支付。杨松清、黄丽君已对房屋部分进行了装修，目前尚欠装修款30700元。在房屋产权未转移登记至杨文荣前，杨文荣需按照黄丽君与贷款银行贷款合同约定按期足额偿还每月按揭款。在杨文荣支付购房款230000元当日，杨松清、黄丽君将房屋（含钥匙）交付给杨文荣占有、使用。双方办理房屋交接手续，并共同向房屋物业方表明房屋已转让杨文荣并移交杨文荣使用。本合同签订之日，杨松清、黄丽君需将该房屋已交房款及各项费用的发票、收据、商品房买卖合同、贷款合同、贷款卡等与该房屋有关全部原件（原物）交付杨文荣。 2017年5月11日，黄丽君作为交接人、杨文荣作为收件人签订《材料移交清单》，黄丽君将讼争房屋相关材料移交给杨文荣。同日，黄丽君向杨文荣出具一份收条，内容为“兹收到杨文荣购房款（闽侯县青口镇农光路68号中建花园5#2504）人民币230000元（贰拾叁万元整）”。 2017年6月12日，杨艳娜出具一张收条，内容为“兹收到杨文荣购买黄丽君及杨松清位于青口镇中建花园5幢2504单元购房款人民币肆万元整。杨松清（杨艳娜代收）”。 在《房屋买卖合同》前，杨文荣于2017年4月30日向黄丽君的贷款银行扣款账户转账3955.15元（金额与当月需还贷款金额一致）。自2017年5月起至2018年3月，杨文荣每月向黄丽君的贷款银行扣款账户转账4000元。2018年4月，杨文荣被闽侯县公安局刑事拘留后，杨文荣的妹妹杨翠珍持续替杨文荣每月向黄丽君的贷款银行扣款账户汇款4000元。除此之外，杨文荣未再向杨松清、黄丽君支付剩余购房款，且讼争房屋的银行贷款尚未还清。 因讼争房屋此前仅进行部分装修，2017年7月，杨文荣继续对讼争房屋进行装修。2018年4月底，杨文荣家属入住讼争房屋。 2017年7月11日，林家强因与杨松清、黄丽君合同纠纷诉至本院。诉讼过程中，本院依林家强的申请，于2017年8月9日诉保查封、冻结了黄丽君名下的讼争房屋。2017年12月7日，本院作出（2017）闽0121民初3276号民事调解书，确认杨松清、黄丽君与林家强之间的债权债务。调解书生效后，杨松清、黄丽君未按调解书履行还款义务，林家强向本院申请强制执行。本院于2018年3月19日立案执行。本院在执行林家强与杨松清、黄丽君合同纠纷一案过程中，杨文荣以其已购买讼争房屋为由向本院提出异议，请求中止执行。本院于2018年5月25日作出（2018）闽0121执异10号《执行裁定书》，裁定驳回杨文荣的异议。 杨文荣于2018年6月6日收到（2018）闽0121执异10号《执行裁定书》后，于2018年6月19日向本院提起案外人执行异议之诉。 2019年12月6日，本院根据杨文荣的申请，委托福建中闽司法鉴定所对《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上杨文荣的签名是否其本人书写，杨文荣的签名上的指印是否其本人按捺进行鉴定。经鉴定，福建中闽司法鉴定所出具闽中闽［2019］文鉴字第316号、闽中闽司鉴所［2019］痕鉴字第67号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上“杨文荣”的签名字迹是杨文荣所写；《房屋买卖合同》、《材料移交清单》上“杨文荣”的签字处指印是杨文荣右手拇指捺印形成。因本次鉴定，杨文荣垫付鉴定费7500元。 讼争房屋至今未办理不动产权证书。 另查明，杨文荣的父亲杨雨官在2017年4月27日至2017年5月9日取现220000元，在此期间，林家祥向杨雨官汇款50000元，杨海东向杨雨官汇款50000元。 本院认为，杨文荣于2018年6月6日收到（2018）闽0121执异10号《执行裁定书》后，于2018年6月19日向本院提起案外人执行异议之诉，未超过法定期限。杨文荣、黄丽君签订的《房屋买卖合同》、《材料移交清单》系杨文荣、黄丽君的真实意思表示，合法有效，林家强抗辩《房屋买卖合同》系伪造的，缺乏事实依据，本院不予支持。杨文荣主张首付款230000元系现金支付给黄丽君，还另向杨松清的姐姐杨艳娜现金支付购房款40000元，款项来源于其父亲杨雨官、向朋友林家祥与杨海东的借款及部分自有资金，杨文荣的该主张能与其提供的杨雨官的银行流水相佐证，结合黄丽君、杨艳娜出具的收条，本院认定杨文荣已通过现金方式支付了房款270000元。杨文荣在2017年5月11日即领取了讼争房屋的钥匙，并在2017年7月对该房屋进行装修，本院认为，杨文荣已在2017年5月11日对房屋有事实上的管理和支配权，即杨文荣在本院查封前已经合法占有讼争房屋。讼争房屋系黄丽君向开发商购买的一手房，杨文荣购房时尚未满足办理房产证的条件，且办理过户登记需黄丽君配合，故讼争房屋非因杨文荣自身原因未办理过户登记。综上所述，杨文荣在本院查封讼争房屋前与黄丽君签订买卖合同并占有讼争房屋，也已按照合同约定支付部分价款且自愿将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，未办理过户登记并非杨文荣自身过错，杨文荣对讼争房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。本院确认讼争房屋为杨文荣所有，杨文荣对讼争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。杨文荣要求解除对讼争房屋的查封、冻结措施，停止执行讼争房屋的诉请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,应予支持。杨文荣关于要求杨松清、黄丽君协助、配合办理讼争房屋过户手续的诉请，不属于执行异议之诉案件的审理范围，杨文荣可另案主张权利。杨松清、黄丽君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行福建省闽侯县中建花园5＃楼2504单元房产并解除对该房屋的查封、冻结。 二、确认杨文荣与黄丽君于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》有效，杨文荣对福建省闽侯县中建花园5＃楼2504单元房产享有占有、使用、收益、处分的权利。 三、驳回杨文荣的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由林家强、杨松清、黄丽君负担。公告费560元，由杨松清、黄丽君负担。鉴定费7500元，由林家强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陆毓微 人民陪审员  黄轩绯 人民陪审员  李超典 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  陈可歆 附： 本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。