广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终135号 上诉人（原审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路**。 法定代表人：罗振聪，总经理。 委托诉讼代理人：覃小峰，男，1988年3月19日出生，壮族，住广西东兰县，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：曹雷，男，1989年2月20日出生，汉族，，住所地湖南省株洲县 被上诉人（原审原告）：简炼，女，1990年6月23日出生，汉族，，住所地湖南省株洲县 委托诉讼代理人：张鹏，男，1964年9月5日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县，系巴马瑶族自治县巴马镇城南社区居民委员会推荐的公民。 上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司因与被上诉人曹雷、简炼商品房预售合同纠纷一案,不服巴马瑶族自治县人民法院（2019）桂1227民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销巴马瑶族自治县人民法院（2019）桂1227民初821号《民事判决书》，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院已查明上诉人于2010年9月14日取得巴马瑶族自治县颁发的巴国土资国用（2009）第485号、486号、487号、548号土地使用证，合法开发建设面积为66200ｍ2“印象巴马”项目；2014年6月19日取得巴马瑶族自治县房地产管理所颁发“印象巴马二期工程6号楼”巴房预（2014）第002号商品房预售许可证，合法销售该“印象巴马二期工程6号楼”，且涉案房屋亦属于该销售范围内。之后，巴马瑶族自治县政府以该宗土地未获得用地指标而收就回所颁发的土地证，另外向上诉人颁发临时土地使用证，面积却变成43212.90ｍ2,造成涉案房屋所在楼栋压红线，这是政府的行为造成的涉案楼栋违规,属于不可抗力。根据民法通则第一百零七条的规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外，因此，造成涉案房屋无法按时交付的原因是政府的行为导致的，上诉人无法预见、不能克服，不应承担责任。相反的，由于政府的行为，上诉人亦受到巨大的损失，工程停滞不前，银行贷款利息剧增至上亿元，运营成本超期增加，上诉人濒临破产边缘。直至2019年3月29日巴马瑶族自治县不动产登记局才向上诉人颁发桂（2019）巴马县不动产权第××号不动产权证书，上诉人才得以向被上诉人交付房屋，履行完合同义务。因此，原审法院认定事实错误。基于上述事实，上诉人未违约，不应向被上诉人支付违约金，且被被上诉人并未出示证据证明其因为未按约定时间收到房屋而造成的损失，现被上诉人己实现收房的目的。综上，原审法院判决事实不清，认定事实错误，适用法律不当,请求二审法院查清事实后依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 曹雷、简炼辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 曹雷、简炼向原审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币11417元(418209元x273天x1/10000天）;2、本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2018年3月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于巴马瑶族自治县，该房总价款418209元。合同约定被告在2018年8月30日前交房，如逾期交房，逾期超过120日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，累计最高限额为总房款的3%。原告已经付清全部房款，被告到2019年5月31日才向原告交房。 另查明，被告于2009年9月以出让方式取得巴马镇东园路案涉项目所在地块的土地使用权，被告即在该地块上开发建设“印象巴马”楼盘对外销售商品房，同时亦取得了商品房预售许可。2010年9月，巴马县国土资源局收回案涉项目的土地使用权，后于2019年3月才颁发不动产权证。 原审法院认为，关于被告的行为是逾期交房还是延期交房的问题。对被告未能按合同约定时间交房这一事实，双方均无争议，但对该事实导致的法律后果，原告主张构成违约即构成逾期交房，被告辩称是因政府收回土地证导致其被动停工，属于合同第八条约定的“延期交房”，不构成违约。原审法院认为，被告的辩解意见不成立，本案政府收回土地证的时间是2010年9月，本案双方当事人签订合同的时间是2018年3月22日，即在双方签订合同之前，被告在明知政府收回土地使用证的情况下仍向原告承诺于2018年8月30日前交房，后又以《商品房买卖合同》第八条第3点“因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误，根据国家、、地方法律或规章的规定可以据实顺延施工工期的情形出现的。”约定为其不能按时交房的行为进行抗辩，显然违背诚信与公平的原则，被告的行为已然构成逾期交房。逾期交房违约金方面，原、被告签订的合同已经有了明确约定，被告逾期交房273天，应当按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，故本案逾期交房违约金为11417元（418209元x273天x1/10000）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付给原告曹雷、简炼逾期交房违约金11417元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取42.5元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点在于上诉人是否违约逾期交房，如属于违约逾期交房，那么违约金该如何计算。 关于上诉人是否违约逾期交房的问题，上诉人称造成涉案房屋无法按时交付是政府行为导致的，上诉人无法预见、不能克服，属于不可抗力因素，所以上诉人未违约，不应向被上诉人支付违约金。本院认为，上诉人所称的政府行为发生在双方当事人合同订立前，那么上诉人在与被上诉人签订合同前就已知晓该问题，并且已预见未来可能无法按时交房的结果，但是其在与被上诉人签订合同时仍在合同中写明了具体的交房时间，说明上诉人有信心解决政府行为导致的问题并能如约履行合同。因此，这并不属于不可抗力因素，本院对于上诉人的上诉理由不予采纳，上诉人应当依合同约定履行其按时交房的义务。 关于如何计算违约金的问题，上诉人主张应按照总房款的4%来计算违约金支付给被上诉人，被上诉人辩称参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算违约金是合法合理的。本院认为，双方当事人已就出卖人即上诉人逾期交房的违约责任在合同中进行了相应的约定，那么被上诉人在签订合同时就应当预见到被上诉人逾期交房可能造成的损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，如果将违约金的计算方式调整为参照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算，那么上诉人赔偿的损失就超过了被上诉人在签订合同时应当预见到的被上诉人逾期交房可能造成的损失，这不符合上述法律规定。因此，本院认为，关于违约金的计算方式应当依照双方当事人签订的合同中的约定来计算，即上诉人应当向被上诉人支付违约金11417.11元（以总购房款418209元为基数，从2018年8月30日起至2019年5月31日止，按合同约定计算：418209元×日万分之一×273天=11417.11元＜418209元×3%=12546.27元）。 综上所述，广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费85元，由上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 韦兴惠 二〇二〇年四月十八日 法官助理 毛小银 书 记 员 韦思帆