广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16309号原告：苏广生，男，1963年2月16日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏燕颜，广东保信律师事务所律师。被告：中山市******民委员会，住所地广东省中山市************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李棚辉，男，系中山市******民委员会工作人员。原告苏广生与被告中山市******民委员会（以下简称曹二村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏广生及其委托诉讼代理人林文结、苏燕颜，被告曹二村委会的委托诉讼代理人李棚辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏广生向本院提出诉讼请求：1.确认苏广生与曹二村委会签订的《中山市******委会曹二市*投标租赁合同》（以下简称租赁合同）无效；2.曹二村委会向苏广生返还押金400000元及利息【利息以尚未返还的押金400000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年1月4日（付款日）起计算至实际付清之日止】；3.曹二村委会承担苏广生支付的律师费15000元。事实和理由：苏广生于2017年1月11日与曹二村委会签订租赁合同，租用曹二村委会位于中山市*********的曹二市场以及曹兴东路88号楼房（以下简称租赁物）。苏广生于2017年1月4日向曹二村委会缴纳了押金400000元。2019年2月27日曹二村委会向苏广生发出租赁合同解除通知，次日苏广生与曹二村委会协商不成，要求曹二村委会返还押金遭拒。截至苏广生起诉之日，曹二村委会仍占有押金。苏广生认为，曹二村委会没有就租赁物取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设租赁物，租赁物也不是经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，租赁合同应依法被认定为无效。因此，曹二村委会无权占有押金并取得收益，曹二村委会的行为严重损害了苏广生的合法权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，苏广生特向法院提起诉讼。曹二村委会辩称，1.租赁合同是否无效，尚未有法院有效判决确认，苏广生要求返还押金，曹二村委会不持异议，但该押金应当抵付苏广生尚欠曹二村委会使用租赁物期间的占有使用费，该费用的数额现另案一审确定为798616元，但该一审判决尚未生效，苏广生至今尚未支付；2.虽然租赁合同可能被确认无效，但苏广生是基于可能被认定无效的租赁合同自愿向曹二村委会支付该笔押金的，双方在支付该笔款项时明确约定了押金无息的条款，这是双方的真实意思表示，且苏广生基于占用费（原租赁费）尚未支付完毕的情况下，从未向曹二村委会主张过返还押金、支付利息，因此返还的押金应当抵付其尚欠的占用费，不应当计算利息。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，曹二村委会（甲方）与苏广生（乙方）签订《租赁合同》（编号为：租字【2016】250），约定乙方按现状租用甲方位于中山市*********的曹二市场（占地约3800平方米）以及曹兴东路88号楼房（建筑面积约950平方米），用电用水设施由乙方自行架设；期限从2017年3月1日起至2022年2月28日止，其中2017年3月1日至2017年3月15日为免租期，从2017年3月16日起计租；在签订本合同时，乙方向甲方交纳押金40万元，在承租期内乙方未违反合同规定且全额缴清应付租金及其他费用、保证租赁物及相应设施安全完好，则甲方应于租赁期终止日起10日内无息退还给乙方；年租金801000元，乙方须于2017年12月23日前一次性缴交租赁首年（2017年3月1日至2018年2月28日）的租金767625元，自2018年3月1日起，其后每年租金分两期缴交，具体是每年的1月1日前交清上半年的租金（第一期）、在7月1日前交清下半年的租金（第二期）；乙方租用期间产生的一切费用均由乙方承担，包括但不限于租赁物维护，维修费等；乙方同意按现状接收租赁物；因租赁期满、中途退租或其他原因导致合同解除，乙方应在合同终止之日起5日内返还租赁物，双方应共同验收租赁物，如乙方拒绝按期交回租赁物的，每逾期一日，按合同日租金标准的2倍支付占用费；租赁期间，该租赁物水电表安装维修、消防设施安装维护、门窗的维修等一切维护及费用均由乙方自行负责，乙方承租赁物楼面渗漏的维修等费用由乙方支付；该租赁物自交接之日起由乙方自行保管和维护，所需费用由乙方自行承担；乙方不按照合同约定支付租金、押金及应缴费用逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，押金不予退还；违约责任：乙方逾期交租或其他费用，每逾期一日，应按所欠费用总额的3‰向甲方支付违约金；特别约定：因台风等不可抗力导致合同无法继续履行，经双方协商一致后可终止合同；双方各自承担因不可抗力遭受的一切损失，互不承担违约责任；争议解决：若甲、乙双方因本合同产生纠纷、双方应先予协商，协商不成的，甲、乙双方可以提交租赁物所在地人民法院裁决。如因乙方拖欠租金、擅自转租或其它违约行为，致使甲方采取诉讼方式维护自己权益的，乙方应当承担甲方为此支付的律师费、执行费、评估拍卖费、差旅费及其他一切费用。2017年1月4日，曹二村委会出具收款收据，确认收到苏广生缴纳的曹二市场及曹兴东路88号楼房租赁合同押金400000元。曹二村委会已向苏广生交付上述租赁物，苏广生已交清2018年8月31日前的费用。诉讼过程中，曹二村委会出具情况说明，确认曹二市场地址为中山市***********、曹兴东路88号，所占用地块属曹二村委会村集体所有土地，该土地上建筑物未办理相关报建手续。另查明，2019年11月25日，苏广生（甲方）与广东保信律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定乙方接受甲方的委托，指派林文结、苏燕颜律师为甲方的代理人，提供一审阶段的代理服务，甲方应向乙方支付的律师代理费15000元，支付时间为本合同签订之日起5日内一次性向乙方支付。2019年11月14日，广东保信律师事务所向苏广生出具律师费金额为15000元的广东增值税普通发票。又查明，本院（2019）粤2072民初7473号民事判决判令：一、被告苏广生在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市******民委员会支付房屋占有使用费798616元；二、被告苏广生在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市******民委员会支付律师费35000元；三、驳回原告中山市******民委员会的其他诉讼请求。前述判决因苏广生提起上诉而并未生效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，诉讼过程中，曹二村委会已确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也没有提供证据证实是经批准或者按照批准内容建设的临时建筑，故曹二村委会与苏广生签订的案涉租赁合同依法应认定为无效。苏广生要求确认案涉租赁合同无效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于苏广生要求曹二村委会返还押金400000元的诉请，合同无效后，合同双方当事人应承担相互返还财产的责任，曹二村委会虽辩称其已在（2019）粤2072民初7473号案件中起诉苏广生，要求就押金进行抵扣，但（2019）粤2072民初7473号民事判决并未生效，其抵扣金额无法确定，故曹二村委会的该项抗辩，理据不足，本院不予支持。苏广生要求曹二村委会返还押金400000元的诉请，理据充分，本院予以支持。关于苏广生要求曹二村委会支付押金利息的诉请，本案中，双方签订的案涉租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，双方对此均存在过错，曹二村委会作为案涉租赁物的出租方，其应知晓案涉租赁物的土地性质及报建情况，苏广生作为案涉租赁物的承租方，其在签订案涉租赁合同时亦应认真了解案涉租赁物的土地性质及报建情况，本院认定双方过错相当，双方对于合同无效的法律后果均应承担50%的责任。故曹二村委会应以400000元为基数，自2017年1月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算利息；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%计算利息。关于苏广生要求曹二村委会支付律师费15000元的诉请，案涉租赁合同对此并未作出约定，且苏广生未提交任何证据证明曹二村委会在案涉租赁合同履行期间存在违约的情形，故苏广生的该项诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告苏广生与被告中山市******民委员会于2017年1月11日签订的《中山市******委会曹二市*投标租赁合同》无效；二、被告中山市******民委员会于判决发生法律效力之日起七日内向原告苏广生返还押金400000元并支付利息（以400000元为基数，自2017年1月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%计算）；三、驳回苏广生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8342元，减半收取计4171元，由原告苏广生负担375元，由被告中山市******民委员负担3796元（该费用原告已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年三月九日书记员 蔡壹樑