云南省昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0102执异69号案外人（异议人）：何向波，男，1989年4月16日出生，汉族，身份证住址云南省保山市龙陵县。案外人（异议人）：朱菊，女，1993年4月10日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市晋宁县。委托诉讼代理人:李高云,上海段和段（昆明）律师事务所律师,特别授权代理。申请执行人：中国建设银行股份有限公司云南省分行，经营场所云南省昆明市金碧路中段建行大厦，组织机构代码62260830-1。负责人：高升亮，行长。委托诉讼代理人：刘志、杨薇，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：何寿兰，女，1982年12月5日出生，汉族，身份证住址云南省龙陵县。在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告何寿兰金融借款合同纠纷一案中，案外人何向波、朱菊对本院查封登记在被执行人何寿兰名下位于昆明市官渡区房屋（以下简称“案涉房产”）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月24日举行了听证。现已审查终结。案外人何向波、朱菊及其诉讼代理人称：该涉案房屋是何寿兰于2009年11月13日向王彩霞、白旭东购买。2014年4月，何寿兰与异议人何向波达成协议并签订了购房合同。协议约定何寿兰将涉案房屋出售与异议人何向波，出售价格为人民币67.9万元，同时约定付款后及时办理过户手续。异议人何向波可以根据需要随时组织装修人员进场装修。2014年4月22日，异议人朱菊到物管公司办理房屋装修备案手续后开始对涉案房屋进行装修。2014年7月16日，异议人何向波通过银行转账方式，向何寿兰支付了全额购房款人民币67.9万元。2014年10月，二异议人搬入涉案房屋生活至今已达5年，期间，物业管理费、水电费、网费、煤气费等因居住期间产生的所有费用全部由二异议人进行支付。2014年10月，二异议人搬入涉案房屋后，要求何寿兰办理房屋产权过户手续，何寿兰以急需周转资金为由提出暂缓办理、待还清银行借款后再办理过户手续，因顾虑到姐弟关系的特殊性，二异议人无奈接受了何寿兰暂缓办理过户手续的请求。殊不知，何寿兰因债务原因于2016年春节离家出走，与所有家庭成员失去联系，导致涉案房屋至今仍未办理产权过户手续。综上，二异议人按照房屋买卖双方约定付清全部款项后，占有、使用涉案房屋长达5年之久，建行与何寿兰之间的金融借款纠纷异议人并不知情，涉案房屋至今未能过户，责任在何寿兰。根据相关法律规定，涉案房屋属于二异议人所有，可以排除强制执行。为维护异议人的合法权益，故请求法院终止对涉案房屋的强制执行。申请执行人中国建设银行股份有限公司云南省分行委托诉讼代理人称：1.本案争议的房屋于2010年1月22日办理了抵押登记，办理抵押登记之时，与异议人没有任何关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对标的物享有优先受偿权，对提出的异议不予支持；2.已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。异议人不是该房屋的权利人；3.异议人与何寿兰之间是债权关系，不能对抗物权效力，且异议提出已经涉及实体权利，异议阶段不对实体进行审理；4.异议人在明知房屋存在抵押的情况下，仍然签订合同，异议人存在过错。故异议人的异议没有事实和法律依据，请予以驳回。本院查明，原告中国建设银行股份有限公司云南省分行诉被告何寿兰金融借款合同纠纷一案，本院审理后于2017年10月20日作出了（2017）云0102民初3353号民事判决书，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告何寿兰于2009年12月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告何寿兰于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金193853.35元，利息7583.73元，罚息1008.32元，并承担上述借款本金自2017年9月16日起至款项实际还清之日止的逾期利息和复利（均按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；三、被告何寿兰于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付其为实现债权而产生的律师费5000元；四、若被告何寿兰到期不履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司云南省分行有权对被告何寿兰设定抵押的位于昆明市官渡区房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。案件受理费4437元、邮寄费34元，两项合计4471元，由被告何寿兰负担。”判决发生法律效力后，申请执行人中国建设银行股份有限公司云南省分行向本院申请强制执行，本院于2018年8月28日以（2018）云0102执5149号案件立案执行，于2018年11日19日查封了该案涉房产。另查明，2009年11月13日,何寿兰与王彩霞、白旭东签订《房屋买卖合同》,购买该案涉房产，房屋价款为43万元。2009年12月1日，何寿兰与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定何寿兰向中国建设银行股份有限公司云南省分行借款人民币30万元，用于购买该案涉房产，同时约定用该案涉房产为上述借款提供抵押担保。2014年4月6日，何寿兰与何向波签订《二手房屋买卖协议》，约定何寿兰将该案涉房产出售给何向波，房屋售价为67.9万元。何向波提交了银行卡客户交易查询表，载明：2014年7月16日，向何寿兰转账67.9万元。何向波提交了何寿兰出具的收据、物业管理公司、彭贤勇、何向鸾、中国电信股份有限公司昆明分公司出具的证明和（2019）云昆国正证字第23608号《公证书》，拟证明何向波已支付了67.9万元全部购房款，自2014年4月起，异议人何向波、朱菊对该案涉房产进行了装修，并实际入住至今。再查明，该案涉房产于2010年1月15日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司云南省分行。该案涉房产依次被官渡区人民法院、呈贡区人民法院查封。本院于2018年11月19日，2020年2月27日轮候查封。本院认为，本案争议的焦点是案外人何向波、朱菊对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定。申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。本案中，申请执行人中国建设银行股份有限公司云南省分行就案涉房产于2010年1月15日办理了抵押登记，（2017）云0102民初3353号民事判决书亦确认中国建设银行股份有限公司云南省分行对抵押物享有优先受偿权。此后，五华法院对案涉房产采取了查封措施。案外人何向波、朱菊与何寿兰就案涉房产签订了《二手房屋买卖协议》，但未办理房产权属变更手续，案涉房产仍然登记在被执行人何寿兰名下。案外人何向波、朱菊与何寿兰就案涉房产达成的合意仅对签订协议各方产生效力，对执行标的物不能产生停止执行的法律效果。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人何向波、朱菊虽已满足前三项情形，但案外人在不确认房屋产权信息的情况下购买了案涉房产，且在签订《二手房屋买卖协议》至本院查封该房屋时长达四年多时间内未办理过户手续，案外人存在过错，不动产抵押登记事实上排斥了对不动产（抵押物）所有权的善意取得。综上，案外人何向波、朱菊对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求中止对案涉房产的强制执行,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人何向波、朱菊的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  和雪芬人民陪审员  成绍清人民陪审员  靳洪桥二〇二〇年四月二十九日书 记 员  杨安森