广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初5700号原告：广东都市印象物业服务有限公司。住所地：茂名市***********。法定代表人：刘继原，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴夏硕、傅一容，广东诚挚律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘莲芳，女，1963年9月23日出生，汉族，住茂名市*******************，公民身份号码440************025。委托诉讼代理人：甘宇，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。第三人：茂名市天华物业管理有限公司。住所地：茂名市********。法定代表人：叶某1。原告广东都市印象物业服务有限公司（以下简称都市印象公司）与被告刘莲芳、第三人茂名市天华物业管理有限公司（以下简称天华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都市印象公司的委托诉讼代理人傅一容、被告刘莲芳的委托诉讼代理人甘宇到庭参加诉讼，第三人天华物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告都市印象公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2018年11月至2019年8月物业服务费1348元及违约金204.07元；2.被告向原告支付水费、垃圾处理费、电梯分摊费、庭院照明费、电梯维修费、二次增压费、二次增压维修费、消防设备分摊费、环境卫生服务费等9项费用共计786.03元（其中水费398.4元、垃圾处理费30元、电梯分摊费186.2元、庭院照明费4.43元、电梯维修费18.3元、环境卫生服务费80元、二次增压费33.9元、二次增压维修费24.5元、消防设备分摊费10.3元）上诉讼请求合计金额2338.1元。3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2011年12月19日与茂名市天华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了茂名市*****************（即粤西明珠西区4栋7梯1502房）。在被告购房时，茂名市天华房地产开发有限公司和第三人向被告出示粤西明珠的《临时管理规约》。被告向茂名市天华房地产开发有限公司和第三人出具了《承诺书》，表示被告已详细阅读粤西明珠的《临时管理规约》，并同意遵守该规约，并与被告与第三人签订了《前期物业服务协议》由第三人作为粤西明珠的前期物业服务企业。于2018年4月16日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告和第三人三方签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》约定，茂名市天华房地产开发有限公司重新选聘原告为粤西明珠前期物业服务企业，对第三人作了解聘。于2018年4月18日，茂名市天华房地产开发有限公司、第三人和原告在粤西明珠发布了《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》告知粤西明珠全体业主，原告于2018年5月1日成为粤西明珠前期物业服务公司；并在同日，将该公告报备于茂名市茂南区官渡街官北社区*民委员会。从原告进入粤西明珠小区为业主提供物业管理服务之日起至今，粤西明珠小区业主都没有对此提出过任何异议，并且绝大多数业主按照与第三人签订的《前期物业服务协议》约定的物业管理相关收费标准向原告支付物业管理相关费用。因在2018年5月1日第三人退场时，仍有少部分业主拖欠第三人的物业管理相关费用。于2019年6月10日，第三人与原告签订了《物业费债权转让协议》约定，第三人将粤西明珠小区业主在2018年5月1日之前尚未付清的物业管理相关费用的债权转让给原告。截止2019年8月31日，被告共欠原告自2018年10月至2019年8月的物业服务费、水费、垃圾处理费、电梯分摊费、庭院照明费、电梯维修费、二次增压费、二次增压维修费、消防设备分摊费、环境卫生服务费等费用共计2134.03元，另欠原告物业服务费违约金204.07元。被告拖欠物业费、电梯电费分摊、庭院照明分摊等费用不但给原告造成损失，还对粤西明珠小区产生不利影响。为此，原告特提起本诉讼，望法院判如所请。原告都市印象公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体适格；2.被告身份证，证明被告诉讼主体适格；3.第三人营业执照，证明第三人诉讼主体适格；4.《前期物业服务协议》、《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》。证明第三人原是粤西明珠的前期物业服务企业，于2018年5月1日，粤西明珠的前期物业服务企业由第三人变更为原告；5.物业费债权让与协议，证明第三人将2018年5月1日之前尚未付清的物业管理相关费用的债权转让给原告；6.商品房买卖合同、交楼确认书，证明被告是粤西明珠的业主，涉案物业的建筑面积是141.89平方米；7.临时管理规约及承诺书，证明被告已详细阅读粤西明珠的《临时管理规约》，并同意遵守该规约；8.粤西明珠收费通知单，证明截止于2019年8月31日，被告共欠原告物业费、电梯费分摊、庭院照明分摊等费用共计2134.03元；9.水表抄表记录，证明自2018年11月1日至2019年8月31日被告发生水费398.4元。原告已为被告垫付，但被告至今未返还给原告；自2018年11月1日至2019年8月31日，被告未付生活垃圾清运费30元。10.电梯用电费用发票、《电梯用电费用分摊》、《茂名市**********（粤西明珠西区）4栋7梯入住情况明细》，证明自2018年10月1日至2019年8月31日，被告未付电梯用电费用186.2元。11.庭院照明发票、《关于小区路灯庭院灯分摊告示》、《茂名市**********（粤西明珠东区）入住情况明细》，证明自2018年11月1日至2019年8月31日，被告未付庭院照明电费4.43元；12.律师函、快递费，证明被告所欠费用原告委托律师发函催收；13.水电发票、电梯维修单据等单据，证明原告为被告垫付了水费、电梯维修费等费用；14.不动产查档证明，证明涉案房屋现在被告名下。被告刘莲芳辩称,一、原告与第三人签订的《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》违反了法律及行政法规的强制性规定，依法应认定为无效协议。二、原告在诉状中所列的水费、电梯分摊费、庭院照明费、电梯维修费、二次增压费、二次增压维修费、消防设备分摊费、环境卫生服务费，没有合同依据。三、无论是原告还是第三人，都没有向粤西明珠小区提供过合格的物业管理服务，没有理由向小区业主收取管理费用。另，因为原告起诉的包含了两个法律关系，债权转让关系及物业管理合同纠纷，债权转让协议部分债权不清晰不明确，只有部分物业管理费清晰；水电费、公共用电分摊费等不明确，债权无法转让。牵涉两个法律关系应分别起诉。无论原告或是第三人，其物业管理非常差，未达业主的要求，完全未达物业管理服务协议的约定。根据前期物业服务协议第一至第九条约定，物业管理公司应履行约定义务，但事实与约定相差非常大，原告未依约履行义务，起诉相关费用不应得到支持。合同转让包含权利义务的转让，依法应通知合同的相对人才可以进行转让，第三人不能将整体的物业服务转让给原告；从合同关系来讲被告与原告之间没有合法有效的合同，第三人没有按协议履行合同，确要求被告支付相关费用违反了合同约定。被告刘莲芳为支持其主张，向本院提交如下证据：1.总体规划图、建设工程规划平面图、总体规划竖向图、茂名市建设工程监督管理局《信访事项处理意见书》、茂南区城市综合管理局《信访事项处理意见书》、照片五张，证明前后任物业管理公司都应对违章建筑采取相应措施进行处理，物业管理公司存在严重的失职；2.报警回执、照片2张，3.照片十三张，4.关于粤西明珠物业服务中心不作为的投诉，5.关于天华物业公司不收水费强行拆水表信访案件的回复、微信截图，证明前任物业公司没有尽管理责任，相应的收费应该减少，债权转让的部分金额不合理。6.物业收执平衡表，证明物业收支公示不全面、不详细，对出租业主公用空间的叮当便利店、汽车维修厂、幼儿园和云柜、电梯广告的收入不予公示，损害业主权益。7、照片2张，证明物业公司的保安，拿业主的管理费开支工资，却在开发商开设的古玩城，而不是为小区业主服务。第三人天华物业公司述称，一、原告是粤西明珠合法的物业服务企业。粤西明珠系由茂名市天华房地产开发有限公司（下称“天华房地产公司”）开发建设的物业小区（小区地址：茂名市*****************）。第三人原是该小区的物业服务企业。2018年4月16日，天华房地产公司、答辩人和原告三方签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》约定，天华房地产公司重新选聘原告为粤西明珠前期物业服务企业，对答辩人作了解聘。同日，三方在粤西明珠住宅小区发布了《关于粤西明珠小区更换前物业服务公司的公告》告知粤西明珠全体业主。该公告报备于茂名市茂南区官渡街官北社区*民委员会。所以，原告是粤西明珠住宅小区的前期物业服务企业。二、2019年6月13日，第三人将截止于2018年4月30日，粤西明珠业主（含被告在内）尚欠第三人物业服务相关费用的债权转让给原告。原告有权向被告收取截止于2018年4月30日前的物业服务相关费用。鉴于第三人于2018年4月30日已经撤场，不再承接粤西明珠物业服务业务，故原告主张的2018年5月l日起的物业服务相关费用是否属实，第三人并不知情，由法院依法判决。第三人天华物业公司未向本院提交证据。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘莲芳系茂名市*****************（建筑面积：141.89平方米）的所有人。2011年12月19日，被告刘莲芳向茂名市天华房地产开发有限公司购买该房屋，并签订《商品房买卖合同》。2013年11月5日，茂名市天华房地产开发有限公司将该房屋交给被告刘莲芳使用，被告刘莲芳向原告出具《房屋验收确认书》。被告刘莲芳与第三人天华物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，合同主要内容为：一、乙方将茂名市*****************委托给甲方实行物业管理，合同期限从2013年11月5日起至业主委员会成立后物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、附属配套设施的日常维修、养护和管理、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。二、物业服务费按建筑面积收取，其中住宅物业：1-5层为0.85元/月/平方米，6-11层为0.9元/月/平方米,12层以上（含12层）为0.95元/月/平方米，商业用房为1.2元/月/平方米，临时卡小车停放4-12小时，5元/辆/次；12-24小时15元/辆/次。临时卡摩托车、电动车停放4-12小时，2元/辆/次；12-24小时，4元/辆/次。三、甲方提供燃气费、生活垃圾清运等代缴收费服务。四、小区广告牌位置需按照甲方统一规定，入住率不满80%以前，公共收益用于弥补前期物业管理经费不足。五、乙方不按约定的交纳物业管理费，甲方可要求乙方补交从逾期之日起的滞纳金，如超三个月的，甲方有权向人民法院起诉追偿。同日，被告刘莲芳向茂名市天华房地产开发有限公司出具承诺书，承诺：同意遵守《临时管理规约》。被告刘莲芳收房后，接受第三人天华物业公司提供的物业服务。2018年4月16日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》，重新选定原告都市印象公司为粤西明珠前期物业服务企业，对第三人天华物业公司作出了解聘。2018年4月18日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司发出《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》，告知小区内的全体业主上述情况，及原告都市印象公司于2018年5月1日进驻小区，将按《粤西明珠前期物业服务合同》约定的服务质量和收费标准为小区业主提供服务。同日，并报备于茂名市茂南区官渡街官北社区*民委员会备案。2019年6月13日，原告都市印象公司（乙方）、第三人天华物业公司（甲方）签订《物业费债权让与协议》，约定：1.截止于2019年4月30日，尚欠甲方物业费的粤西明珠已售未收房业主为98户，欠费总额为873647.32元，已入住业主为27户，欠费总额为102099.4元，合计：975146.72元。2.本协议所称的物业费不单指物业管理企业收取的物业管理服务费，还包括由物业管理企业代收代缴的水电费和公共用水用电分摊费等费用，以及由物业管理企业为小区业主提供的公共设备、设施维护费等费用。另查明，原告已向茂名市水务投资集团有限公司缴清了2019年8月前水费垃圾费，根据缴费清单可知，茂名市水务投资集团有限公司向原告收取的水费自2017年8月起已取消城市附加费。根据茂发改价格〔2017〕58号文件，居民生活用水是指居民居家生活用水，为3.05元/立方米（其中基本水价为2元/立方米、城市附加费0.1元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），对物业小区、招商引资的特殊优惠政策、趸售用水等公共公益类用水的价格，按综合供水价格的80%执行，为2.71元/立方米（其中基本水价1.68元/立方米、城市附加费0.08元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），该类别所有到居民户的终端价格不得突破居民生活用水价格。再根据茂发改价格〔2017〕972号文件，从2017年4月1日起，取消城市附加费，取消后居民居家生活用水水费为2.95元/立方米、公共公益类水费为2.63元/立方米。原告已向广东电网有限责任公司茂名供电局支付截止至2019年7月的电梯用电费分摊费、支付截止至2019年7月小区路灯庭院灯电费。被告截止至2019年7月应向原告支付电梯用电费分摊费186.2元、庭院照明费4.43元。原告主张其已支付电梯维修费未能提供正式票据在案佐证。原告主张消防设备分摊费、环境卫生服务费，未能提供证据在案佐证。被告刘莲芳未向原告支付自2018年11月至2019年8月的物业服务费。再查明，原告都市印象公司于2017年8月24日登记成立，经营范围包括物业管理等，于2018年5月1日入驻涉案小区提供物业管理服务。原告以被告未付清物业服务费、电梯用电费分摊费、庭院照明费、电梯维修费、水费、生活垃圾费、二次增压费费、环境卫生服务费为由，于2019年10月15日诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：一、《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《物业费债权让与协议》的效力应如何认定；二、原告请求的各项费用是否合理。一、关于《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《物业费债权让与协议》的效力应如何认定的问题。茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司发出《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》，已告知小区内的全体业主关于物业服务公司变更的情况，及原告都市印象公司于2018年5月1日进驻小区，将按《粤西明珠前期物业服务合同》约定的服务质量和收费标准为小区业主提供服务，并报备于茂名市茂南区官渡街官北社区*民委员会备案，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。被告抗辩该合同无效，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，2019年6月13日，原告都市印象公司、第三人天华物业公司签订《物业费债权让与协议》，第三人天华物业公司将未收取的与物业费有关的债权全部转让给原告都市印象公司，在诉讼中，被告刘莲芳对该债权的转让已知悉，原告都市印象公司、第三人天华物业公司之间的债权转让对被告刘莲芳发生法律效力，原告都市印象公司有权向被告刘莲芳收取第三人天华物业公司之前的物业服务费及相关费用。二、关于原告请求的各项费用是否合理的问题。1.物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提供物业服务不到位，被告作为业主可按法律规定的程序要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任，但不能成为其不交或者减交物业服务费的理由。因此，原告都市印象公司请求被告支付从2018年11月至2019年8月的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持，故物业服务费为1347.96元（0.95元/月/平方米×141.89平方米×10个月）。2.水费。物业服务公司抄记用水数据，计算出水费，是物业服务公司日常管理中的通常做法，业主对物业服务管理公司所抄记的用水数据有疑问，可要求物业服务公司予以公开核实。如物业服务管理公司拒绝公开，业主可循法律途径解决，但不能因对用水数据有疑问而拒交相应费用。根据原告对被告的水表抄表情况，被告应向原告缴纳水费398.4元，本院予以支持。原告未能提供正式票据在案佐证其已支付二次增压费、二次增压维修费，应承担举证不能的不利后果，其主张被告支付二次增压费33.9元、二次增压维修费24.5元，依据不足，本院不予支持。3.垃圾处理费。原告提交相关票据作证，故被告应向原告支付垃圾处理费30元，本院予以支持。4.电梯分摊费。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯属于全体业主共享部分的财产，其运行成本应由业主共同承担。被告作为粤西明珠西区4栋7梯1502房的业主，应承担所涉楼房电梯分摊费及电梯用电费分摊费，原告请求被告支付电梯分摊费186.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告未能提供正式票据在案佐证其已支付电梯维修费，应承担举证不能的不利后果，其主张被告支付电梯维修费18.3元，依据不足，本院不予支持。5.庭院照明费。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。庭院属于全体业主共享的公共部分，其运行成本应由业主共同承担。被告作为粤西明珠西区4栋7梯1502房的业主，应承担该小区庭院照明费，原告诉请被告支付庭院照明费4.43元，有事实和法律依据，本院予以支持。6.环境卫生服务费。原告主张的环境卫生服务费80元，无任何证据证实，本院不予以支持。7.消防设备分摊费。原告主张的消防设备分摊费10.3元，无任何证据证实，本院不予支持。8.违约金。从被告提供的证据可知原告在涉案小区进行物业服务过程中确有过服务瑕疵，被告并不是无故拖欠物业服务费，故原告请求违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十六条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘莲芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费为1347.96元、水费398.4元、垃圾处理费30元、电梯分摊费186.2元、庭院照明费4.43元，共计1966.99元给原告广东都市印象物业服务有限公司。二、驳回原告广东都市印象物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告广东都市印象物业服务有限公司负担4元，被告刘莲芳负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 陈 玲二〇二〇年一月二十一日书记员 张晓敏书记员 陈 庄附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。