江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初19314号原告：曹启干，男，1978年3月21日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：徐琦，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：昆山领地置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇长寿路南侧、锦发路东侧。法定代表人：张乐毅。委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽晴，江苏简文律师事务所实习律师。原告曹启干与被告昆山领地置业发展有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，依法适用普通程序进行了审理于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐琦、被告委托诉讼代理人陆扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹启干向本院提出诉讼请求：1.判决确认《昆山市商品房购销合同》合法有效；2.判决确认被告解除《昆山市商品房购销合同》的行为无效；3.本案诉讼费、鉴定费、公告费等所有诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2011年9月6日，案外人孙玉林与上海上风科盛投资有限公司、上海高远置业(集团)有限公司、高远控股有限公司、上海高远投资有限公司、邹蕴玉、毛珏萍、昆山领地置业发展有限公司就(2011)沪二中执字第241号一案，达成执行和解书。其中，执行协议第二条表明，本案被告昆山领地置业发展有限公司同意用其所有的位于江苏省昆山市枫丹御苑的房地产为被执行人的债务抵债，前述房产全部过户到孙玉林或孙玉林指定的人的名下。基于此，原告作为孙玉林指定的房产登记人之一，与被告方签署了《昆山市商品房购销合同》，并在昆山市住房和城乡建设局信息系统网签备案。同时被告方向我方出具了收据，注明收到房款金额1617388元，在单位盖章处，盖有被告方的发票专用章。表明被告方在履行相应的执行和解协议义务。上述事实，在被告方于2011年11月22日出具的《备忘协议书》中再次进行确认，原被告双方均在积极履行上海二中院的执行和解协议书。在上述相关协议合同签订或出具后，原告于2012年12月再次收到被告的通知书，通知书表明由于工程进度原因，房屋不能在合同约定时间(2012年12月31日)交付，在达到交房标准后，将及时通知原告办理交付手续。由于枫丹御苑房屋迟迟无法交付，原告便向市长信箱及昆山市住房和城乡建设局反映，于2016年3月2日收到书面答复意见“……截至目前上述房屋均未取得竣工备案意见书和商品房住宅交付使用备案证书，仍处于停工状态。由于昆山领地置业发展有限公司股东涉及债务纠纷，开发商失联，从2012年至今，多家法院对枫丹御苑的在建和已建房屋进行了预查封。2013年，我局已将上述预查封情况告知了锦溪镇人民政府……”，可见原告的抵房时间先于法院的查封行为，相关行政部门亦认可原告方的业主身份。2018年12月21日昆山市人民法院裁定受理昆山领地置业发展有限公司的破产清算，并于同日指定江苏简文律师事务所担任管理人。原告方于2019年5月16日收到被告邮寄的《解除合同通知书》，其中载明管理人依据《企业破产法》第十八条款规定，解除原被告双方签订的《昆山市商品房购销合同》。原告认为，原被告双方签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效且不存在被告反悔不履行的情形，管理人依据《企业破产法》第十八条解除《昆山市商品房购销合同》的依据错误且不充分，应当予以纠正。故特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告辩称，被告企业已经破产，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条，符合下列情形的，要求排除执行的，人民法院应予以支持：1.人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2.该所购商品房系居住，且买受人名下没有其他居住的房屋；3.已支付价款超过合同约定总价款的50%。本案原告明显不符合第3个条件。首先，其提交的付款凭据为抵债，第二，原孙玉林在2011沪二中执字第241号执行案件中所享有的债权已全部执行到位，因此不存在原告可以用于支付房屋的款项，基于上述事实，被告认为原告的诉请于法无据，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本案经审理认定事实如下：2011年9月6日，申请人：孙玉林与被执行人(一)：上海上风科盛投资有限公司、被执行人(二)：上海高远置业(集团)有限公司、被执行人(三)：高远控股有限公司、被执行人(四)：上海高远投资有限公司、被执行人(五)：邹蕴玉、被执行人(六)：毛珏萍、案外人：昆山领地置业发展有限公司签订执行和解协议，内容如下：申请人与被执行人、案外人就(2011)沪二中执字第241号一案，达成如下和解协议：一、申请人与被执行人确认，截止本协议签署日，被执行人尚欠申请人借款本息、违约金共计29000万元。二、案外人昆山领地置业发展有限公司同意用其所有的位于江苏省昆山市枫丹御苑的房地产(详见清单)为被执行人的债务抵债，前述房地产全部过户到申请人或申请人指定的人的名下时(标志为取得房地产权证)，申请人认可所抵债务额为18500万元。在前述房地产办理登记、过户过程中双方发生的所有税费，均有案外人、被执行人承担。如申请人变更登记产权人，相关税费按法律规定执行。三、本协议签署生效后，案外人即开始办理抵债房地产预告登记手续，具备办理过户登记时，案外人应予配合办理。四、被执行人应于2011年10月31日前支付申请人所有剩余借款本息及违约金共计10500万元。五、如被执行人在前述约定期限前支付欠款、案外人配合办理房地产预告登记、过户手续的，“一”项确定的债务不再计息。否则，债务利息、违约金按原约定执行。六、如被执行人在前述约定期限前支付欠款、案外人配合办理房地产预告登记，申请人同意注销上海上风科盛投资有限公司为本案债务所作的所有房地产抵押登记。七、如被执行人未能在前述约定期限前支付欠款，或案外人不予配合办理房地产预告登记、过户手续，申请人有权对“一”项所确定的欠款申诗法院恢复执行。八、本协议经协议各方签字或盖章后生效，一式八份，协议各方各持一份，交上海市第二中级人民法院一份。2011年10月17日，曹启干与昆山领地置业发展有限公司签订商品房购销合同，约定曹启干购买昆山领地置业发展有限公司开发的枫丹御园第XXX号房，建筑面积139平方米，总价617388元。同日，昆山领地置业发展有限公司出具收条，载明收到房款617388元。2011年11月20日，曹启干（乙方）与昆山领地置业发展有限公司（甲方）签订备忘协议书，内容为：甲乙双方确认以下情况：一、2011年10月17日，双方签署《商品房预售合同》，甲方将开发的昆山市锦溪镇环湖北路118号枫丹御园_XXX_号的房屋预售给乙方。前述买卖是形式上的买卖关系，实质上是甲方用自有的资产为上海高远置业集团有限公司认可的上海上风科盛投资有限公司等结欠孙玉林的债务作抵债(该债务执行案在上海市第二中级人民法院执行中，案号：(2011)沪二中执第241号)，乙方系孙玉林指定的房屋产权登记人。因此，无论《商品房预售合同》中如何约定房款支付数额或支付方式，乙方实际上无需向甲方支付购房款。甲乙双方各自承担应缴的相关税款及费用。二、鉴于上述情况，甲方先开具足额购房款的收据，待交房时换取全额的发票。并认可乙方实际上已经足额支付了购房款。三、如在《商品房预售合同》约定的期限内乙方不能获得房屋或房屋的产权证，或不能向乙方出具足额的购房款发票，视为甲方抵债不能，乙方有权追究甲方的违约责任或由孙玉林申请法院恢复对(2011)沪二中执第241号案的强制执行。2018年12月21日，本院(2018)苏0583破20号民事裁定书裁定受理上海家树建筑工程有限公司、裘程良、张凤菊等申请人对昆山领地置业发展有限公司的破产清算申请，并指定江苏简文律师事务所担任昆山领地置业发展有限公司管理人。2019年5月16日，昆山领地置业发展有限公司管理人向曹启干发送解除合同通知，内容为：因昆山领地置业发展有限公司(以下简称“领地置业”)不能清偿到期债务，昆山市人民法院于2018年12月21日依法作出(2018)苏0583破20号《民事裁定书》，裁定受理上海家树建筑工程有限公司对领地置业的破产清算申请，并于2019年1月21日经法定程序指定江苏简文律师事务所为管理人。管理人经调查后发现债务人己无法经营，其在建房地产项目――枫丹御园位于昆山市东侧，但现己处于停工状态。管理人向住建部门查询得知：你方与领地置业签订《昆山市商品房购销合同》(合同号2011026681号)，约定购买枫丹御园的商品房1套(530-533.535-537幢XXX号房)，并办理了网签手续。因贵方依据以房抵债协议，进而签订《昆山市商品房购销合同》，并未支付购房款项，且领地置业尚未办理不动产转移登记手续，根据相关法律规定，该房产仍应属于昆山领地置业发展有限公司破产财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”现管理人依据上述法律规定向贵方正式函告：贵方与领地置业签订的《昆山市商品房购销合同》不再继续履行。鉴于上述事实，如贵方需要补充申报债权的，烦请于收到本通知后及时向管理人递交补充申报材料。2019年5月22日，管理人出具债权确认单，内容为：根据债权人提供的商品房购销合同、收据、备忘录等文件，并结合(2011)沪二中执字第241号案件所涉执行和解协议的内容，管理人己向债权人发送通知，要求解除双方订立的《昆山市商品房购销合同》(合同编号2011026681)。现管理人对双方存在的借贷关系予以确认。由于债权人未提供任何材料证明双方在先确定借款利息，故管理人以1617388元为借款本金，并按人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息。截至2018年12月21日江苏省昆山市人民法院裁定受理债务人破产案件之日止的待定债权金额2259501.37元。如后续债权人提供证据证明双方就借款利息有其他约定的，管理人将做调整认定。曹启干对该债权确认书存有异议，认为自己系准物权人，并非破产企业债权人，故对管理人认为本人系债权人及债权金额有异议，本人不予认可。另查明，因昆山领地置业发展有限公司无法按照执行和解协议约定将房地产过户至孙玉林或其指定的人名下，故孙玉林向上海市第二中级人民法院申请按原生效法律文书恢复执行，恢复执行后，上海市第二中级人民法院变现了被执行人高远控股有限公司持有的东方证券股份有限公司的股份，清偿了本案全部执行款。本院认为：本案争议焦点在于曹启干与昆山领地置业发展有限公司签订的商品房购销合同是否有效？对此本院作如下分析：一、该商品房购销合同实际上是履行(2011)沪二中执字第241号一案的和解协议，昆山领地置业发展有限公司以其开发的房地产为被执行人(一)：上海上风科盛投资有限公司、被执行人(二)：上海高远置业(集团)有限公司、被执行人(三)：高远控股有限公司、被执行人(四)：上海高远投资有限公司、被执行人(五)：邹蕴玉、被执行人(六)：毛珏萍抵债，双方签订合同的初衷系履行和解协议，本院认定商品房购销合同合法有效。二、曹启干并未实际支付房款，而是以孙玉林的债权抵房款，现本案查明孙玉林申请恢复执行且已经执行到全部债权，以房抵“债”的“债”已不存在，那么此时曹启干实际上并未履行商品房购销合同的付款义务。故对曹启干要求确认商品房购销合同有效的诉讼请求，本院予以支持。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。现曹启干未付款，昆山领地置业发展有限公司也未履行交房义务，故管理人有权解除合同，原告确认被告解除《昆山市商品房购销合同》行为无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第五十八条第三款之规定，判决如下：一、确认原告曹启干与被告昆山领地置业发展有限公司于2011年10月17日签订的《昆山市商品房购销合同》有效。二、驳回原告曹启干的其他诉讼请求。案件受理费19356元，由原告曹启干负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  杨莉亚人民陪审员  倪 琴二〇二〇年四月三日书 记 员  马润斐