江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终357号上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江荟聚餐饮管理有限公司，住所地浙江省湖州市红丰路1366号5幢1002-10。法定代表人：徐赛娟,该公司经理。委托诉讼代理人：潘彩虹，女，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通浩浦生活超市有限公司，住所地江苏省海安市海安街道海安城市客厅安平中路209号。法定代表人：马云美，该公司董事长。委托诉讼代理人：张振华，江苏伯策律师事务所律师。上诉人浙江荟聚餐饮管理有限公司（以下简称荟聚公司）因与被上诉人南通浩浦生活超市有限公司（以下简称浩浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2020）苏0621民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荟聚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回浩浦公司一审诉讼中关于租金及违约金的诉讼请求，浩浦公司另向其公司赔偿损失126589元；上诉费用由浩浦公司承担。事实和理由：1.上诉人最终闭店撤销系因被上诉人于2019年7月底强制拉闸断电而导致无法经营。2019年7月底，被上诉人在上诉人毫无准备的情况下，突然对上诉人经营的店铺实施了断电行为，电闸开工控制在被上诉人处，上诉人为此多次寻找被上诉人协商，但均无结果。上诉人处于无法经营困境才被迫关闭店铺。此后被上诉人一直都未恢复过通电。该部分事实，在法庭审理期间被上诉人亦有承认。而一审判决对此并未处理，显然遗漏了重要事实。2.上诉人虽在之前的5月份向被上诉人提交过闭店申请，但该申请仅仅是一个请求，处于谈判中的弱势，正如调解中可能出现的回避行为，故上诉人在申请中所陈述的并不是实情。且该闭店申请当时被上诉人并没有同意。即便根据被上诉人提供的当庭拆封的《解除租赁合同申请书》内容看，被上诉人系因上诉人拖欠租金而要求解除合同，并非系上诉人提交的闭店申请而解除合同，故该份闭店申请已被被上诉人否决，属于撤回请求，已不具有任何法律效力。一审法院认定被上诉人具有解除合同的权利，显然错误。3.上诉人拖欠被上诉人部分租金系合法抗辩行为。其一，根据被上诉人披露的其已在2019年8月与南通中茂同盛商业管理有限公司（以下简称中茂公司）签订商铺租赁合同。被上诉人开设的超市具有一定规模，并非路边小店，搬迁超市是一个较为复杂的工作，需要大量前期的铺垫。故被上诉人早在2019年7月之前甚至更早的时间就已经着手搬店事宜了。世界上没有不透风的墙，上诉人对此获取到相应信息符合客观规律。其二，上诉人在被上诉人处开设商铺，其主要系考虑被上诉人超市的商业氛围。然而，被上诉人搬离店铺的行为相对上诉人来说，显然系对租赁物价值的一种贬值。而此时大量商铺搬离，上诉人在这些商家那里多少也能知道一部分被上诉人要搬离的事实。然而此时，被上诉人不但从未告知过还在营业的上诉人，甚至为了逼迫上诉人闭店，在2019年7月底还将上诉人店铺断电，如此状态下，上诉人应该可以推断被上诉人闭店的真实性。故上诉人未缴纳租金的行为系合法抗辩行为。4.即便认定被上诉人具有解除合同的权利，则自2019年7月份开始之后的租金不应该由上诉人承担。正如前述，2019年7月底，被上诉人突然对上诉人经营的店铺实施了断电，上诉人为此多次寻找被上诉人协商均无结果，上诉人处于无法经营困境，才被迫关闭店铺。如果此时认为双方租赁关系为续存，则被上诉人应当有保障通电的基本义务。然而，被上诉人不但没有保障通电，而是故意切断电源，导致被上诉人无法营业。由此期间的租金由上诉人承担，显然错误。浩浦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。浩浦公司向一审法院起诉请求：判令荟聚公司立即给付所欠其公司的房租90180元[(2019年5月至10月)6个月×15030元/月]、水费1948元、电费12000元，以上合计104128元；判令荟聚公司给付其公司2019年11月至2020年7月房屋占用费135270元；荟聚公司支付其公司违约金18970元。荟聚公司向一审法院提出反诉请求：判令其公司与浩浦公司之间的租赁合同关系解除，浩浦公司赔偿其公司损失327460元；本案诉讼费用由浩浦公司承担。一审法院认定事实：2018年8月27日，浩浦公司（甲方）与荟聚公司（乙方）签订《餐饮合约书》一份，约定的主要内容有：甲方同意乙方在甲方之经营位置海安市中坝南路1号5幢1楼1号柜位面积约130平方公尺，约定位置设立专营店（门店招牌为魔法帽，业种为火锅）；专营店设立期间，自2018年9月12日起至2023年12月31日止，为期5年；专营店设立期间，非经甲方同意，乙方不得中途停止营业，或擅自转让于第三者，或与第三者合作设置专柜及其他变相方式经营。若有上述情况，视同乙方违约，甲方有权要求乙方提前撤店解约，并没收其履约保证金。乙方应在甲方撤柜决定作出后的5个工作日内完成撤柜恢复毛坯。乙方除应遵守合约中第十一条(违约处理)之条款外，另应赔偿甲方因乙方撤柜所引起的相关经济损失；专柜设立期间，乙方如需中途撤柜，需提前90天向甲方提出书面申请经甲方书面同意后，方可撤柜；乙方应在甲方撤柜决定作出后的5个工作日内完成撤柜恢复毛坯；合同期满时，如乙方有续约意向，应提前90天提出书面申请，并与甲方重新签订租赁合同；乙方应于每前一个月20号前以银行本票、支票或现金一次支付15030元整给甲方，甲方应开立发票给乙方。若乙方未按时支付，在不超过15日内，则乙方应从迟付的第一天起，以万分之五的标准向甲方支付滞纳金。若超过15日以上，甲方有权止本合同并没收其履约保证金。上述(一)款中乙方支付给甲方的金额应逐年调整：自2020年1月1日起至2020年12月31日调整：每月租金RMB15930元整(壹万伍仟玖佰叁拾元整)。自2021年1月1日起至2021年12月31日调整：每月租金RMB16880元整(壹万陆仟捌佰捌拾元整)。自2022年01月01日起至2022年12月31日调整：每月租金RMB17870元整(壹万柒仟捌佰柒拾元整)。自2023年1月1日起至2023年12月31日调整：每月租金RMB18970元整(壹万捌仟玖佰柒拾元整)；其他费用水、电、煤气费依抄表数由乙方按月支付，水、电、煤气费单价以当地物价局核定的为准；甲方负责提供租赁场地，乙方自行设计装修。装潢设计图、效果图、灯光图、施工图须先经甲方同意后乙方施工，乙方须按图施工。如乙方未按时完成装潢(非乙方原因除外)，甲方有权收取乙方相当于履约保证金同等金额的违约金。同时甲方视情况决定是否终止合同；履约保证金：乙方于本合同成立之时，应缴付18970元整予甲方，作为履约保证金。履约保证金于合同期满或终止时，经乙方结清积欠甲方之全部债务，并于五日内完成撤店，应将该房恢复原状后向甲方交付该房屋，经由甲方验收认可后，甲方于一个月内无息退还履约保证金全额。乙方如未经甲方同意于合同有效期内中途撤店，甲方没收其履约保证金；在租赁期内，如乙方违反本合同之规定，甲方通知乙方之日起第五天终止本合同，乙方应于终止日后五天内将自行购置的设备器材(包括固定于地、墙、天花板等设施)等撤离现场。如拖延未处理，甲方有权依甲方认为合适的方式处理，并追究乙方的经济和法律责任。合同届满前未再续约，或经双方同意终止合同时，乙方应于终止日或合同届满后五天内，负责将自行购置的设备器材(包括固定于地、墙、天花板等设施)等撤离现场。如拖延未处理，甲方有权依甲方认为合适的方式处理。在合同期内，乙方及其聘任人员不得以任何理由直接或间接给予甲方与本合同项目相关的员工任何形式的贿赂(包括任何形式的馈赠、回扣及特别折扣等)，否则视为乙方严重违约。若甲方员工向乙方提出任何贿赂要求，乙方需立即通知甲方。如有确切证据能够证明甲方员工存在上述行为，则甲方将采取适当措施保护双方的利益。凡因执行合同或本合同有关事宜所发生的争执，甲、乙双方首先通过友好协商解决，若协商不成或一方认为无协商必要，可向本地辖区人民法院提出诉讼；甲方的任何通知可经由以下方式送达：直接向乙方派驻甲方的管理人员口头或书面送达；或以挂号信或邮政特快专递寄至乙方营业执照所载明的住所地或实际经营地的方式送达；或以快递方式送达；或以信函公证的方式送达。甲方可根据不同需要选择采取任一送达方式。以信函方式送达，寄信单据即作为送达凭证；以快递方式送达，快递交接单据即作为送达凭证；以公证方式送达，公证文书即是送达凭证。甲方亦可以任何其他合理方式送达通知。上述合同签订后，浩浦公司向荟聚公司提交了约定场地，荟聚公司交纳履约保证金18970元后对场地进行了装修，并于2018年10月开始营业。2019年5月1日，荟聚公司向浩浦公司提交了《减租申请》《闭店申请》各一份，在两份申请中，荟聚公司称：首先非常感谢贵公司对“魔法帽”品牌的大力支持与信任。在过去的时间里，贵司对我司的鼎力支持和帮助，在此，深表感谢和敬意！但由于以下原因实在无力经营：1.正门口汽车停车位稀少，不易停车，时有交警贴罚单，导致人流量流失（附照片两张）；2.侧门位于西门入口，但因超市主要做淘鲜达外卖，超市人流量有限，不能给门店带来实际的用餐顾客。门迎宣传做不起来（附照片三张）。综上所述，我店经营困难，经营状态已支撑不起门店的房租，巨大亏损问题存在至今，希望贵司能体会门店的困境及实际情况，本着友好协商的原则，特提出减免房租15030元的申请，望贵公司批准为感！荟聚公司在《闭店申请》中写明：特提出闭店申请，望贵公司批准为感！2019年7月30日，浩浦公司向荟聚公司驻“魔法帽”经营店工作人员送达一份《催交房租水电费通知书》，通知书载明：贵公司运营海安明珠城盒小马魔法帽店已欠2019年5-8月四个月的租金，2019年5-7月三个月的水电费，共计72136元。5-6月房租水电滞交状况均与贵公司店长多次沟通，其回复已向领导汇报，很快会汇款，但一直未果。望收到此函至8月5日前缴清所欠的水电租金。如再不缴纳，由此导致的停电影响正常经营的后果由贵公司承担，我公司保留依法追究贵公司违反合同的权利。一审审理中，荟聚公司称：浩浦公司提供的水电、租金明细表的数额是对的（水费、电费、租金三项截止2019年8月共计欠费74068元），但8月初浩浦公司停我们的水电，租金应该只计算至这个时候。浩浦公司称：荟聚公司是2019年8月3日关店的，8月6日荟聚公司员工将店里水箱中的食材取走，可能在那个时候荟聚公司把电停了，之后都一直没有人来。因荟聚公司海安明珠城盒小马魔法帽店停止经营，2019年8月，荟聚公司委派潘彩虹一行来到海安与浩浦公司负责人韩总就撤店事宜进行协商，双方因撤店后恢复原状等事宜意见不一，最终未能达成一致意见。一审审理中，浩浦公司称：在2019年8月下旬，浩浦公司老板和我，跟荟聚公司潘经理和另外一个女同志，一起谈的。当时对截止当时的水电、租金的数额都没有异议，当时的焦点是浩浦公司要求把地面砖恢复到原来的状态，相差1万多元，当时潘经理没有同意，说回去后继续协商，过了一段时间，潘经理把这个协议通过微信发给我，但是我们没有答复他们。这个协议是潘经理起草发给我的。潘彩虹称：实际不是8月下旬，是7月底，因为对方强制停了我们水电无法经营，我们到对方公司来协商，当时我们不知情对方有闭店搬铺的情况，我们来协商，这个过程中我们抱着双方协调的态度来处理。当时我们进驻这里，这里不是毛坯，我们要先拆除，再装修，现在要我们再花钱恢复毛坯不合理。此后我们起草了一份协商的协议书，期间我通过电话、微信联系浩浦公司韩总，他一直电话不接也不回复微信，我就联系浩浦公司的代理律师，最终也没有任何回复，双方对该协议都没有认可，再之后就有了闭店的海报。上述双方提及的“协议书”内容为：鉴于甲乙双方于2018年8月27日签订的《餐饮合约书》，约定：……，为期五年。现因乙方（荟聚公司）专营店经营严重亏损，已无法维持正常经营，现甲乙双方友好协商，自愿达成协议如下：1.甲方双方同意解除双方于2018年8月27日签订的《餐饮合约书》，不追究乙方的违约责任；2.乙方尚欠水费、电费、租金合计72136元，扣除乙方履约保证金18970元，尚欠53166元，乙方应于本协议签订2日内付清；3.乙方付清欠款，甲方同意乙方将专营店内乙方购置的器材搬离，乙方保证在某日（未填写日期）内搬离；4.甲乙双方无其他异议；5.本协议一式两份，经双方盖章生效。甲方（未签字盖章）、乙方（未签字盖章）2018年8月某日（未填写日期）。上述协议由潘彩虹通过微信方式于2019年10月22日上午10时许发送给浩浦公司法律顾问张振华，但浩浦公司未对上述草拟协议作出回复。审理中，潘彩虹提供了一张闭店海报照片，称该照片系2019年10月13日店里员工当天拍摄后转发给其本人。浩浦公司称：10月13日我们确实张贴了荟聚公司提出的这份“闭店清仓升级改造，全场五折起”这样的广告，但是这是在荟聚公司停业2个多月以后才贴出这样的广告，与荟聚公司的停业没有关系。2019年10月24日，浩浦公司通过EMS邮政特快专递向荟聚公司浙江湖州总部（地址与营业执照地址相符，收件人为潘经理，手机号码为潘彩虹名下的手机号）发出了《解除租赁合同通知书》，该信函于同年10月30日因拒收而退回。2020年5月27日，本案一审开庭时，主审法官当庭将上述退回的未拆封的信件进行了拆封，信封内放置了上述《解除租赁合同通知书》原件与浩浦公司保存的原件一致。通知书内容为：……，为期五年。合同签订后，贵公司自2019年4月底能按时支付租金及水电费。但自2019年5月至今，贵公司未能支付租金及水电费。为此，我公司多次书面通知贵公司，要求支付租金及水电费，但贵公司均未能支付。依照《餐饮合约书》第十一条（一）的规定，通知贵公司自贵公司接到本通知起第5天解除本合同，并要求贵公司在本合同解除后5日内将自行购置的设备器材撤离现场，逾期不撤离，我公司的权以我公司认为合适的方式处理。同时，我公司保留要求贵公司支付租金、水、电费及承担相应违约责任的权利。一审审理中，浩浦公司还提供了一份其于2019年11月27日通过EMS邮政特快专递向荟聚公司浙江湖州总部（地址与营业执照地址相符，收件人为潘经理，手机号码为潘彩虹名下的手机号）发出了《解除租赁合同通知书》，该通知载明：2019年10月24日已向贵公司发出《解除租赁合同通知书》，现再次通知双方签订的《餐饮合约书》于2019年10月30日解除，贵公司在2019年12月2日前将自行购置的设备器材撤离现场，逾期不撤离，我公司有权以我公司认为合适的方式处理。同时，我公司保留要求贵公司支付租金（2019年5月至2019年10月）、水、电费及承担相应违约责任的权利。一审审理中，荟聚公司否认收到该份通知，浩浦公司也未能提供该邮件已由荟聚公司签收相关证据。另查明，浩浦公司于2018年6月27日经海安市行政审批局批准成立，注册资金3000万元，经营地址位于海安市海安街道（原海安镇）中坝南路1号5幢。2019年8月21日，浩浦公司与南通中茂同盛商业管理有限公司（以下简称中茂公司）签订海安城市客厅商铺租赁合同一份（浩浦公司于8月15日已签订意向），双方约定浩浦公司租赁坐落在海安城市客厅安平中路209号1幢101－107、108、201号商铺，总面积7791.35平方米，用于经营盒小马超市，租赁期限自装修期届满起120个月。2019年10月15日，浩浦公司与南通奥烨装饰工程有限公司（以下简称装修公司）签订建筑安装装饰工程合同一份，双方约定由装修公司为浩浦公司租赁的上述商铺进行装修（施工面积1500平方米）。2019年11月浩浦公司将在海安市中坝南路1号5幢经营的盒小马超市搬迁至海安城市客厅安平中路209号1幢，并开始经营，同时浩浦公司将中坝南路1号5幢其所经营的场所予以关闭（加锁至今）。2019年11月14日，浩浦公司经海安市行政审批局批准，将经营地址变更至在海安城市客厅安平中路209号。一审审理中，浩浦公司向一审法院申请证人到庭作证，证人周某称：我当时在浩浦公司那里承包了超市的猪肉柜台，当时与浩浦公司签订了承包合同，我们是按照销售额扣点来支付租金。我在超市经营到10月底，因为盒小马要闭店。闭店的原因当时也没有说清楚，就是要闭店，什么原因我不记得了。我与浩浦公司签订的合同是一年时间，到12月底。我在一楼经营，一楼有超市，有卖娃娃的礼品店，还有个小面馆，还有个榨橙汁，也有魔法帽火锅。我在魔法帽火锅吃过几次，没有其他了解。魔法帽应该是7月底，8月上旬停业的。因为正好到盒小马去巡店，几个人想去那里吃饭，发现魔法帽关门了。正常我们8月上旬会去我的每个门店去巡店，我在海安所有的超市基本都有肉铺经营，我有公司叫南通伊金升食品有限公司。一审审理中，荟聚公司向法院提出申请，要求对坐落在浩浦公司海安明珠城小盒马超市魔法帽海安店房屋装修残值进行鉴定，经一审法院委托南通皋审资产评估事务所进行鉴定，结论为：截止2020年7月17日，浩浦公司与荟聚公司房屋租赁合同纠纷一案中，魔法帽海安店房屋装修残值（不含可拆卸部分）评估价值为126589元。荟聚公司为此花费鉴定费3000元。一审审理中，荟聚公司、浩浦公司对案件的其他事实作如下陈述：荟聚公司称：合约时间是从2018年9月12日开始，我们9月13日就进场了。我们当时在一楼，当时楼上楼下都是满的。二楼是做衣服、鞋子、培训中心。我们一直没有要求解除合同，现在我们的硬装装修是要他们赔付，浩浦公司自己都无法经营了，我们更加无法经营下去了。2019年11月份所有的商家都撤离了，他们做了巨幅海报，我手机里有第一任店长发给我她当时拍的海报照片。现在可以移动的物品我们可以搬走，不作为赔偿损失的范围，我们说的是装修不可拆卸部分要作为残值部分赔偿我们。如何确定这部分的价值我们可以申请评估公司进行评估。浩浦公司称：当时入住率比较高，不一定全满。一楼、二楼大部分是盒小马超市浩浦公司经营的，二楼开了一部分。像魔法帽这样的商家跟浩浦公司签订合约书的还有伶俐服装饰品店、猪肉店铺。二楼没有对外出租，全部是盒小马自己经营的，一楼食品部分是盒小马公司自己经营的，有一部分店铺租出去了。浩浦公司当时跟业主签订是十年的租赁合同，大约是2018年。浩浦公司把一楼二楼全部租下来，合同上也允许浩浦公司转租。浩浦公司老板本身就是卖服装的。这个店目前一直关在那儿，现在都没有商家了。荟聚公司的东西一直锁在那里。一楼、二楼一直经营到10月底，盒小马是11月份搬走的。其他的租户是10月底有一部分搬走了，是陆续关掉的。10月底开始都搬走了，以后这个地方是我公司锁门的，从11月份开始到现在一直是关门的状态。一审法院认为，双方当事人签订《餐饮合约书》，约定各方权利义务，其内容为荟聚公司租赁浩浦公司场地从事魔法帽火锅经营，其合约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方均应严格履行合同约定义务。上述合约签订后，浩浦公司向荟聚公司交付了约定场地，荟聚公司在向浩浦公司交纳履约保证金后，对场地进行了装修，并正式投入经营。但2019年5月1日，荟聚公司以经营状态已支撑不起门店的房租，巨大亏损问题存在至今为由，以书面形式向浩浦公司提出减免房租及闭店申请，由此向浩浦公司表达了关闭火锅店的诉求。2019年7月30日，浩浦公司向荟聚公司海安魔法帽火锅店负责人发出催交房租水电费通知书，但荟聚公司并未交纳。同年8月初，海安魔法帽火锅店停止经营后，荟聚公司指派潘彩虹来到海安与浩浦公司负责人及其法律顾问张振华商谈海安魔法帽火锅店撤店事宜，双方就荟聚公司欠付浩浦公司房租及水电费不持异议，但因浩浦公司要求荟聚公司将店铺装修恢复原状所需费用的承担问题双方产生争议，最终未能达成撤店协议。上述行为再次表明荟聚公司已不再履行与浩浦公司签订的涉案合约。此后，潘彩虹起草了一份协议，并通过微信的方式将该协议发送给浩浦公司法律顾问张振华。协议中，荟聚公司写明了因其专营店经营严重亏损，已无法维持正常经营，要求解除双方之间的合约，并愿意支付其对所欠浩浦公司的房租、水电费，同时承诺合同解除后及时撤离器材及物品。荟聚公司的上述一系列行为，足以认定荟聚公司以自身行为表明其不再履行双方签订的《餐饮合约书》。依据合同法有关法定解除权的相关规定，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人有权解除合同。据此，浩浦公司依法获得了涉案合同的法定解除权。2019年10月24日，浩浦公司向荟聚公司采用EMS邮政特快专递的方式的方式向荟聚公司送达解除合同通知书，但荟聚公司却于同年10月30日拒收了该邮件。依据涉案合约中约定的有关通知或信函送达方式，即可以挂号信或邮政特快专递寄至乙方营业执照所载明的住所地或实际经营地的方式送达通知或信函。据此浩浦公司送达解除合同通知书的方式符合双方约定。故2019年10月30日荟聚公司拒收解除合同通知的行为所产生的后果由其自负。一审法院依据解除合同通知的内容，即收到本通知第五天解除本合同，认定涉案合同于2019年11月4日视为合同解除之日。浩浦公司要求荟聚公司支付2019年5月至同年10月约定房租的诉讼请求于法有据，一审法院对此予以支持。荟聚公司对浩浦公司提出的，截止2019年8月尚欠付水费1948元、电费12000元不持异议，其应当向浩浦公司支付。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在签订的《餐饮合约书》中约定，即乙方如未经甲方同意于合同有效期内中途撤店，甲方没收其履约保证金。鉴于涉案合同因荟聚公司存在违约行为，导致合同解除，荟聚公司应当依据合同约定向浩浦公司支付约定违约金18970元。依据本案查明的事实，浩浦公司于2019年8月与中茂公司签订的商铺租赁合同，并于10月13日张贴闭店海报，于10月底停止经营，并将超市店门加锁（至今未开），于11月将其超市全部搬迁至海安城市客厅安平中路209号重新经营。由此可以看出，自2019年11月起，浩浦公司已不在其承租的海安市中坝南路1号5幢经营，所有店铺均早已离开此处，整个一楼、二楼完全处于闭店状态，且延续至今。在此状况下，浩浦公司仍然主张要求荟聚公司支付其2019年11月至2020年7月房租的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。鉴于荟聚公司自2019年5月起就已多次表明其不再履行合约，行为上也实际停止营业，人员也已撤离，至今仍拖欠浩浦公司房租及水电费用，上述行为均发生在浩浦公司拟定搬迁超市之前。就荟聚公司撤店的原因而言，荟聚公司在2019年5月1日就以书面形式向浩浦公司提出免租、闭店申请。其理由系停车位稀少，交警贴罚单，导致人流量流失；超市主要做淘鲜达外卖，不能给门店带来实际的用餐顾客。尤其是2019年8月，荟聚公司主动派员来到海安与浩浦公司协商撤店。协商不成后，荟聚公司又通过书面（起草协议）协商的方式要求解除合同，其原因亦称其经营严重亏损，无法维持正常经营。可见荟聚公司提出闭店的原因在于其自身经营不善所致，与此后浩浦公司搬迁超市缺乏关联性，故导致合同解除之责任在于荟聚公司。故荟聚公司反诉要求浩浦公司赔偿其房屋装修残值（不含可拆卸部分）126589元的反诉请求于法无据，对此难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二、三、四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、荟聚公司向浩浦公司支付截止2019年10月房屋租金90180元(2019年5月至10月6个月×15030元/月)；二、荟聚公司向浩浦公司支付截止2019年8月水费1948元、电费12000元；三、荟聚公司向浩浦公司支付违约金18970元（该款已在浩浦公司处）；上述一、二两项，荟聚公司于判决发生法律效力后十日内履行完毕。如荟聚公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回浩浦公司的其他诉讼请求；五、驳回荟聚公司的反诉请求。本诉案件受理费5176元，由浩浦公司负担2414元，荟聚公司负担2762元。应由荟聚公司负担的费用，由荟聚公司于判决发生法律效力后十日内缴至一审法院。反诉案件受理费减半收取3121元、鉴定费3000元，合计6121元，由荟聚公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，浩浦公司与荟聚公司签订的《餐饮合约书》合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格遵守。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方当事人上述合约书第五条“结帐付款”约定，“（一）、乙方（荟聚公司）应于每前一个月20号前以银行本票、支票或现金一次支付15030元整给甲方（浩浦公司），甲方应开立发票给乙方。若乙方未按时支付，在不超过15日内，则乙方应从迟付的第一天起，以万分之五的标准向甲方支付滞纳金。若超过15日以上，甲方有权（终）止本合同并没收其履约保证金。……”在荟聚公司未按照上述约定期限缴纳2019年5月份租金后，荟聚公司虽然在2019年5月1日向浩浦公司提交了《减租申请》，但浩浦公司未同意，则荟聚公司仍应当按照上述约定缴纳租金，但荟聚公司此后一直没有缴纳租金，按照约定浩浦公司有权解除（终止）合同。另外，在荟聚公司拖欠租金之后，浩浦公司于2019年7月30日向荟聚公司送达了《催交房租水电费通知书》，要求荟聚公司在2019年8月5日前缴清水电租金，但荟聚公司逾期仍未支付。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”浩浦公司也有权解除（终止）合同。荟聚公司虽上诉称其公司最终闭店撤离系因浩浦公司于2019年7月底强制拉闸断电导致其无法经营，但未提供证据证明，本院不予采信。退一步而言，由于荟聚公司欠付租金与水电费，在浩浦公司向其催缴租金与水电费，并事先告知“如再不缴纳，由此导致的停电影响正常经营的后果由贵公司承担”的情况下，因荟聚公司仍未缴纳，则浩浦公司即便采取停电措施，亦属于行使合同履行抗辩权的行为，也不应免除断电期间的租金。浩浦公司于2019年11月才搬迁至其他场所经营并将案涉经营场所加锁，此行为发生在荟聚公司拖欠租金之后，更发生在浩浦公司于2019年10月24日通知解除合同之后。故荟聚公司上诉称其公司拖欠浩浦公司部分租金系合法抗辩行为，没有依据，本院不予支持。浩浦公司于2019年10月24日通知荟聚公司解除合同合法有效。结合浩浦公司于2019年10月底将案涉场所超市店门加锁的事实，一审法院支持浩浦公司2019年5月至10月计6个月的租金主张，并无不当。同时，依照《餐饮合约书》第五条的规定，浩浦公司亦有权没收其履约保证金，一审法院支持浩浦公司关于违约金18970元的主张，并无不当。因荟聚公司违约导致合同解除，荟聚公司请求浩浦公司赔偿剩余其房屋装修残值126589元，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，荟聚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8297元，由上诉人浙江荟聚餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  谭松平审判员  王建勋二〇二〇年四月十六日书记员  邹倩云