西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初254号原告：张莹，女，汉族，1992年5月1日出生，住陕西省南郑县。委托代理人：张萍，北京市博儒（西安）律师事务所律师。委托代理人：陶歆然，北京市博儒（西安）律师事务所律师。被告：陈波，男，汉族1982年12月13日生，住西安市莲湖区。委托代理人：施浩，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托代理人：尹代伟，泰和泰（西安）律师事务所律师。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托代理人：王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住陕西省XX城县，该公司员工。原告张莹诉被告陈波、第三人西安海汇万家实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张莹的委托代理人张萍、被告陈波、第三人西安海汇万家实业有限责任公司委托代理人王博均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告张莹诉称，2017年11月27日，原被告签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，购买被告所有的西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安小区C1号楼1单元26层03号房屋。2017年12月14日，原被告人与居间方西安海汇万家实业有限责任公司签订西安市存量房买卖合同（经纪版）并进行了备案登记，约定涉案房屋成交价为87万元，首付款35万元，余额52万元进行贷款。2017年12月29日，原被告与西安市置诚资产管理有限公司签订二手房交易结算资金监管协议。当日原告向该账户存入首付款35万元。2018年1月4日，原告从银行贷款52万元，并支付至上述资金监管账户。全部交付房款后，被告将该房屋交给原告占有并居住。现在经多次协商被告无正当理由拒绝配合办理过户手续。因此根据原被告签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》第七条违约责任第1条的规定，被告未按照约定时间节点履行合同，已经构成违约，应该自逾期之日起按照房屋成交价的日万分之五向原告支付逾期违约金，根据合同约定被告应当妥善履行合同义务，配合原告办理房屋产权变更登记手续。综上，为了维护自己的合法权益，原告依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起民事诉讼，请求依法判令：1.判令被告继续履行《海汇房产房屋买卖居间合同》，并限期被告配合原告办理房屋产权变更登记手续；2.判令被告支付原告逾期履行合同违约金279705元（暂算至2019年10月21日，实际应计算至实际给付之日止）；3.判令被告承担本案的全部费用。被告陈波辩称，不同意诉请，在2018年3-4月我们已经解除买卖合同，并双方签订了解除协议。第三人西安海汇万家实业有限责任公司述称，同意原告全部诉请。1.本案被告为真正违约方，房屋在过户手续办理过程中应其个人债务纠纷遭遇查封，在后续协商解封时拒不配合，致使原告无法实现买售，过户至目的。2.因房屋遭遇查封，被告将其收取的105000元定金作为过户保证金，托管于第三人处，并在2018年6月10日自该过户保证金中支取30000元，并承诺后期配合办理解封及过户手续，但再次失约，3.原告积极履行合同义务，支付了全部购房款，自2018年1月8日被告向其交付涉案房屋后占有至今，按月缴纳房屋按揭贷款，全面详尽履行了合同义务，现房屋上已无他人设立的权利负担，不存在影响办理过户的障碍。被告应积极履行过户义务，并承担食言履行期间对原告造成的全部损失。经审理查明，2017年11月27日，张莹（乙方）、陈波（甲方）以及西安海汇万家实业有限责任公司（丙方）签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：乙方经丙方居间介绍购买甲方位于陕西省西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安小区C1号楼1单元26层03号的房产一套；房屋所有权人陈波；房产证号/合同登记号：Y10023306；建筑面积93.01平米（以房产证面积为准）；该房屋贷款余额10万元，甲方应在2018年1月31日前办理完解押手续并取得房产证；房屋交易价款为人民币975000元；签订合同当日乙方向甲方交付定金人民币50000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为人民币伍拾万元整，贷款年限20年，在本合同签订之日起90个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金475000元）支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；办理房产证转移手续的时间为乙方贷款银行审批通过七个自然日内开始办理产权转移手续；房屋交付时间为产权转移后1个自然日内；甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日之内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。原告称原、被告之间为少交税款故约定购房价格为87万元，多出的房款转为定金。2017年12月14日，陈波（甲方、卖方）与张莹（乙方、卖方）、西安海汇万家实业有限责任公司（丙方、经纪机构）签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号C17058151），合同约定:甲方自愿将坐落于陕西省西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX号的房屋（房屋建筑面积93.01平方米，房屋所有权证号110XXXXXXX-1-1-12603~1）出售给乙方；经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理；房屋总价款为870000元；自本合同签订之日起30日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。贷款方式付款：买方应将首付款人民币350000元存入监管账户。余款520000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入资金监管账户。2017年12月29日，陈波（甲方）与张莹（乙方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定：乙方应于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款人民币350000元存入“专用账户”并办理银行按揭手续。2017年12月29日，张莹将首付款350000元转入资金监管账户，后其又通过银行按揭的方式于2018年1月4日将剩余购房款520000元转入资金监管账户，并开始偿还上述按揭贷款至今。2018年1月8日，张莹分次支付陈波5.5万元。张莹取得购房发票并缴纳（产权证）工本费、契税、个人所得税。原、被告至西安市不动产登记服务中心办理过户手续，西安市住房保障和房屋管理局向张莹出具了《房屋权属转移确权业务受理单》。因陈波给李某某、杨蓉从陕西秦农农村商业银行股份有限公司甘家寨支行的借款提供担保，无力还款，该行申请强制执行（2017）西雁执字第320号执行证书。2018年1月16日，上述房屋被西安市未央区人民法院作出的（2018）陕0112执835-1号执行裁定书查封。2018年1月17日，陈波向张莹出具收取10.5万元定金的收条。2018年张莹以执行异议之诉纠纷为由将陕西秦农农村商业银行股份有限公司甘家寨支行、陈波、李某某、杨蓉诉至向西安市未央区人民法院，请求：1、确认西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安小区C1号楼1单元26层03号房屋归其所有；2、解除对上述房产的查封措施，停止对该房产的执行；3、本案诉讼费由被告承担。2019年1月22日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初15651号民事判决书，驳回了张莹的诉讼请求。随后张莹上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终9427号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初15651号民事判决书查明：2018年1月31日，陈波向本院出具书面的情况说明，表示案涉房屋已经出售给原告，表示愿意协助居间方西安海汇万家实业有限责任公司向本院提出执行异议申请，解除查封。2018年2月9日，原告与被告陈波通过微信协商解约事宜，主张10.5万元和4万多元的损失。2018年2月11日，被告陈波给原告微信转账退款1.5万元。2018年3月5日，被告陈波向涉案房屋的物业管理有限公司提出2018年3月至6月的空置房申请。2018年3月8日，被告陈波通过*国明的账户给中介的总监王贤谋转账9万元。2018年4月27日，原告补交2018年4月至6月的空置费用。2018年5月5日之后，原告购买电费，缴纳维修费、物业费等，均在票据上签署“张莹”，并在该房居住至今。2018年6月10日，居间方西安海汇万家实业有限责任公司法务王博出具书面声明称其已代原告委托律师提交执行异议以实现过户目的，因执行异议中需要被告陈波到场积极答辩，且被告陈波因生意周转要从海汇公司预留的过户保证金10.5万元中支出3万元，其声明若后期执行异议、执行异议之诉未能顺利办结，原告需索取全额过户保证金10.5万元时，由海汇公司向被告陈波重新收取该3万元，届时如不能正常收回，则由其先行垫付，再由其向被告追索该3万元。被告陈波在该书面声明上注明：“以上情况属实，以上所提过户保证金为此房购买时订金”。本案审理过程中，原告称涉案房屋被查封后，因害怕被告债务纠纷增加故要求退还了1.5万元，剩余9万元经商定先行退还至中介处，待办理完过户手续后支付给被告。2018年6月10日，陈波出具了《收条》，载明：本人陈波今收到海汇房地产指定人法务王博转来张莹购买本人所有的坐落于西安市雁塔区XX大街XX小区XX号楼XX室XX户XX房定金3万元，该款项自本人转付至海汇房地产王贤谋处款项扣除。截止目前为止，涉案房屋由张莹占有并使用。庭审中，陈波表示不同意继续配合办理过户手续。2019年12月12日，西安市未央区人民法院解除了对涉案房屋的查封。以上事实，有海汇房产房屋买卖居间合同、西安市存量房买卖合同、二手房交易结算资金监管协议、房屋权属转移确权业务受理单、收条、（2018）陕0112民初15651号民事判决书、（2019）陕01民终9427号民事判决书、收条以及庭审笔录等在卷佐证并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，张莹与陈波签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》系原、被告的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，张莹按照合同约定支付了向资金监管账户中打入了首付款并办理了银行贷款且贷款已经打入资金监管账户。涉案房屋尚未办理完过户手续系在办理过户过程中，因陈波的其他诉讼导致涉案房屋被西安市未央区人民法院查封。现西安市未央区人民法院查封已经解除，涉案房屋具备了交易条件。因此张莹要求继续履行合同，要陈波协助其将涉案房屋的所有权转移登记至张莹名下的诉请，于法有据，本院依法予以支持。关于陈波辩称已经解除了双方的合同，根据陈波自中介处支取3万元款项后在2018年6月10日出具的《收条》，载明：本人陈波今收到海汇房地产指定人法务王博转来张莹购买本人所有的坐落于西安市雁塔区XX大街XX小区XX号楼XX室XX户XX房定金3万元，该款项自本人转付至海汇房地产王贤谋处款项扣除。结合同日陈波在声明书上注明：“以上情况属实，以上所提过户保证金为此房购买时订金”，可见陈波称原、被告之间已经解除了涉案合同的辩称，证据不足，本院不予采信。关于张莹主张违约金一节，根据双方约定：甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日之内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。本案中，涉案房屋被西安市未央区人民法院查封导致过户不能并非被告陈波不予配合导致。但在涉案房屋由西安市未央区人民法院自2019年12月12日解封后陈波并未继续配合办理过户，故应自此时计算陈波逾期，按照双方违约金的约定，在继续履行合同的情况下最长计算30日，故陈波应当支付张莹违约金为14550元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告陈波自本判决生效之日起十日内协助原告张莹将西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX号的房屋（房屋建筑面积93.01平方米，房屋所有权证号110XXXXXXX-1-1-12603~1）所有权转移登记至原告张莹名下。二、被告陈波自本判决生效之日起十日内向原告张莹支付违约金14550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张莹其余诉讼请求。本案案件受理费5496元，由被告陈波承担。因原告已预交，故被告陈波于支付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 余 洁审判员 蒲婷婷审判员 梁梦艺二〇二〇年四月二十四日书记员 田梦茹打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1