安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终1238号 上诉人（原审被告）：阜阳天钥置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**向阳街道办事处和谐佳苑**楼**，统一社会信用代码91341200MA2NBUD73R。 法定代表人：丁敬山，该公司经理。 委托诉讼代理人：李姣，安徽元贞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武昊，男，2001年6月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 被上诉人（原审原告）：陆传芹，女，1974年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张静静，安徽金睿律师事务所律师。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：程曼曼，安徽金睿律师事务所律师。 上诉人阜阳天钥置业有限公司（以下简称天玥公司）与被上诉人武昊、陆传芹房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市永东区人民法院（2019）皖1203民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天玥公司上诉请求：撤销一审判决，改判其不赔偿武昊、陆传芹的损失67840元。事实与理由：其公司不承担违约行为，双方未签订房屋买卖合同是因为武昊、陆传芹不愿意按照之前的价格购买导致，即使合同解除，其公司仅需返还购房款及赔偿利息损失，一审判决其公司赔偿损失87840元没有依据。 武昊、陆传芹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天玥公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 武昊、陆传芹一审诉讼请求：1.依法判令解除商品房预约销售合同；2.判令天玥公司返还购房款948900元，支付自2018年11月16日起至实际履行完毕之日止的资金占用利息；3.判决天玥公司赔偿损失计87840元；4.判决天玥公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，为522160元；5.本案诉讼费、保全费由天玥公司承担。 一审法院审理查明：天钥公司于2018年取得位于阜阳市颍东区住宅楼商品房预售许可证，预售许可证号为（阜）房预售证第201800425号。武昊、陆传芹因欲购买位于阜阳市颍东区房屋，自2017年8月14日至2018年11月16日先后向天钥公司支付购房款948900元。2018年11月16日，陆传芹在天钥公司提供的《签约确认单》中签字。该确认单中载明：房号6＃102，面积122平方米，单价10890元，总价1328580元，付款方式为按揭。确认单中同时载明优惠后单价10686.066元，优惠后总价1303700元。后双方未签订商品房买卖合同。天钥公司亦未退还武昊、陆传芹购房款。2019年1月2日，天钥公司就位于阜阳市颍东区的涉案房屋与案外人刘翔签订《商品房买卖合同（预售）》，并在阜阳市房屋管理局进行了备案登记。该合同约定房屋单价为7000元，总价款为854000元。 在一审审理过程中，武昊、陆传芹申请对涉案房屋在2017年8月16日与2019年1月2日的房屋差价进行评估。经依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司进行评估，该评估公司于2019年12月3日出具编号为皖正评法字（2019）第088号房地产估价报告，确定涉案房屋在2017年8月16日至2019年1月2日的房屋市场差价为87840元。 一审另查明：武昊曾于2019年4月10日提起诉讼，要求天钥公司继续履行合同，配合武昊办理签订网上备案合同，配合办理房贷手续，待房屋可办理房产登记时，配合办理房屋产权登记手续。后武昊申请撤诉，予以准许。 一审再查明，2016年6月30日，利华·中央公馆15#楼经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年10月31日，利华·中央公馆二期项目（含15#楼）取得《建设工程规划核实合格证》。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字［2016］278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年1月10日，利华·中央公馆15#楼工程消防竣工验收备案。 一审法院认为，本案争议的焦点之一是双方就涉案房屋签订的《签约确认单》应认定为商品房预约合同还是商品房买卖合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容预先设定，协商一致的，在签订本约合同时可直接确认，其他事项待签订本约合同时双方磋商。本案中，武昊提供的《签约确认单》虽然对房号、面积、单价、总价等进行了确认，但对《商品房销售管理办法》中规定的商品房买卖合同应具备的其他主要内容，如付款时间、交房时间、办证及违约责任等均未作出约定，尚存在事实上或法律上的障碍，属于未决条款。故应认定《签约确认单》为双方双方就商品房买卖所签订的预约合同。本案案由亦应为商品房预约合同纠纷。《签约确认单》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。武昊、陆学芹履行了付款义务，但天钥公司未与武昊、陆学芹签订本约房屋买卖合同。且在未与武昊、陆学芹解除《签约确认单》的情况下，就涉案房屋另与案外人签订《商品房买卖合同（预售）》，显然构成违约。现武昊、陆学芹主张解除双方签订的《签约确认单》,返还购房款948900元，并支付自2018年11月16日起至实际履行完毕之日止的资金占用利息，不违反法律规定，予以支持。武昊、陆学芹作为购买人，在签订《签约确认单》并支付购房款后，有理由相信天钥公司按照约定与之订立本约，从而丧失或放弃了按照签订《签约确认单》时的房屋市场价格另与他人订立购房合同的机会，显然因此受到一定的损失。天钥公司辩称应以双方于2017年8月16日双方约定的单价12286元与评估机构评估的2019年1月2日时点的单价12700元的差价作为计算依据。但天钥公司并未举证证明双方约定的单价为12286元，武昊、陆传芹提供的《签约确认单》也并不能证明上述价格。故对天钥公司的该项意见，不予采纳。武昊、陆学芹虽然未申请对2018年8月16日签订《签约确认单》时的房屋市场价格以及其主张损失时的房屋市场价格进行评估，但是综合双方过错、武昊、陆传芹预付款的数额及武昊提供的《签约确认单》中的价格，武昊主张天钥公司赔偿因房屋增值而造成的损失87840元，亦未超过合理范围，且不违反法律规定，予以支持。对武昊、陆传芹主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，因双方构成商品房预约合同关系，而并非商品房买卖合同关系，故武昊、陆传芹该项主张并无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、解除武昊、陆传芹与阜阳天钥置业有限公司于2018年11月16日签订的《签约确认单》；二、阜阳天钥置业有限公司于判决生效之日起十日内返还武昊、陆传芹购房款948900元并支付利息（以948900元为基数按年利率6%自2017年11月16日计算至付清时止）；三、阜阳天钥置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿武昊、陆传芹损失87840元；四、驳回武昊、陆传芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18830元，减半收取9415元，保全费5000元，合计14415元，由武昊、陆传芹承担2350元，由阜阳天钥置业有限公司承担12065元。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：一审判决天玥公司赔偿武昊、陆传芹损失87840元是否正确。 本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，因天钥公司未与武昊、陆学芹签订房屋买卖合同，从而导致武昊、陆学芹丧失或放弃了按照签订《签约确认单》时的房屋市场价格另与他人订立购房合同的机会，因此受到一定的损失，天玥公司应予赔偿。经依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司进行评估，确定涉案房屋在2017年8月16日至2019年1月2日的房屋市场差价为87840元，故一审法院判决天玥公司赔偿武昊、陆传芹损失87840元并无不当，天玥公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1996元，由阜阳天钥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年四月三十日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。