广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终24220号上诉人（原审原告）：蔡伟足，男，1976年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。委托诉讼代理人：陈岳，广东鹏湛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱慧敏，女，汉族，1993年8月23日出生，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：余祖保，广东深博律师事务所律师。原审第三人：黄东柏，男，汉族，1967年11月22日出生，身份证住址四川省营山县。上诉人蔡伟足因与被上诉人邱慧敏、原审第三人黄东柏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2017)粤0305民初20916号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。蔡伟足蔡伟足上诉请求：一、依法撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初20916号民事判决；二、判令邱慧敏继续履行蔡伟足与第三人黄东柏于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：一、一判决驳回蔡伟足要求继续履行租赁合同的诉讼请求，缺乏法律依据。蔡伟足与涉案房屋海典居2栋20Ｄ的原业主即本案第三人黄东柏签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家相关法律的规定，为有效合同。对此，一审判决也认为案涉《房屋租赁合同》适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，认定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。但是，一审法官却又以“该合同约定租期为8年、租金一次性付清”、“合同中并未约定租赁押金等内容”“与一般的租赁合同约定不同”的理由判决驳回请求，与法律规定相悖。依照《合同法》第二百一十四条、第二百二十六条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”、“承租人应当按照约定的期限支付租金”，本案《房屋租赁合同》约定租期8年、租金一次性付清并无违反法律。而且蔡伟足当时为了得到价格优惠而一次性付清8年租金完全属于国家法律法规、政策所允许的市场经济行为，目前深圳相当部分的二房东就是这样的方式。一审以个人认知、个人喜好在法律之外对有效合同随意裁量，有悖法律和常理。二、邱慧敏参与竞拍涉案房屋则意味着其对拍卖公告所涉的包括租赁合同在内的房屋现状是接受的。一审判决以蔡伟足未举证证明邱慧敏是否知晓租赁合同为由判决驳回蔡伟足要求继续履行租赁合同的诉讼请求，这是将邱慧敏的责任推到蔡伟足身上，是不公平的。在罗湖区人民法院所公开的拍卖公告中明确“该房产目前有租约（租赁期限2013年11月1日至2021年11月1日）;深圳仲裁委员会作出了2014深仲裁字第867号仲裁裁决书已确定上述租约的有效，一切风险由竞买人自行承担”、“竞买人自行核实相关情况”等等。《仲裁裁决书》也确认“已一次性支付96个月的租金”。该公告内容已经非常清晰地向包括邱慧敏在内的竞拍者做出了拍卖物状况告知。邱慧敏居住在深圳，其作为竞拍者完全有条件可以通过罗湖区人民法院、深圳仲裁委员会查询了解租赁合同的内容。因此，应当推定邱慧敏在竞买前对包括租赁合同内容在内的涉案房屋现状是非常清楚的。一审判决要求蔡伟足承担邱慧敏是否明确知晓租赁合同内容的举证责任是没有道理的。三、邱慧敏竞拍取得涉案房屋的价格远底于评估价值和市场行情。《房屋租赁合同》的未履行租赁期仅剩三年多时间，邱慧敏继续履行租赁合同并不会导致显失公平和损害邱慧敏合理权益的后果。鹏信房估字［2017］第013号《关于深圳市南山区地产估价报告书》确定委托评估物业在价值时点二○一六年十一月二十二日的市场价值为6087660元。而邱慧敏最终竞买的价格是5251362元，该房屋面积144.60平方米，折算每平方米的价格为36316元。而海典居该144平方米房型目前的交易价格约为七百万元。综上所述,依照《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，邱慧敏应当继续履行《房屋租赁合同》。涉案房屋拍卖前已公告告知竞拍者房屋有租赁期限至2021年11月1日止的租约，也告知了深圳仲裁委员会的仲裁裁决书，并要求竞买人与租赁人（或使用人）纠纷应自行依法解决，一切风险由竞买人自行承担。邱慧敏据此仍然参与竞拍并最终拍得涉案房屋，应视为其自愿接受《房屋租赁合同》的内容，邱慧敏应当继续履行该合同。一审判决以8年租约及一次性付清租金为由驳回继续履行合同的请求缺乏法律依据和事实依据。特提起上诉，望判如所请。被上诉人邱慧敏答辩称：一、根据合同主体的相对性，邱慧敏与蔡伟足不存在合同租赁关系，蔡伟足诉求邱慧敏继续履行蔡伟足原与黄东柏签订的租赁合同，没有法律依据。二、蔡伟足占有、使用、转租，现属于邱慧敏的合法房屋，却未支付任何费用。蔡伟足将邱慧敏的房屋转租他人经营理发店，改变房屋使用用途，导致被南山公安分局消防监督管理大队责令整改，邱慧敏面临处罚。三、邱慧敏花巨资以拍卖最高的价格拍卖到房产，至今两年多因蔡伟足占有、转租使用受益，给邱慧敏造成重大的经济损失，而且蔡伟足的损失系黄东柏造成的，应向黄东柏追偿。蔡伟足想继续使用邱慧敏的房屋，而又不支付任何费用，明显不公平。四、蔡伟足与黄东柏签订的原《租赁合同》，合同条款以及合同内容不符合常规的市场《房屋租赁合同》，未约定押金、租金支付时间以及房屋的使用用途，周期八年，租金一次性支付，黄东柏收到租金后玩失踪，且蔡伟足签订《租赁合同》后也未自己使用，另外转租他人经营理发店。故蔡伟足的损失应向黄东柏主张，黄东柏可能涉及欺诈，蔡伟足诉求邱慧敏继续履行《租赁合同》且不支付费用明显不公平。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应驳回蔡伟足的上诉请求。原审第三人黄东柏经本院合法传唤未参加诉讼。上诉人蔡伟足向原审法院起诉请求：1、邱慧敏继续履行蔡伟足与黄东柏于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2、邱慧敏赔偿蔡伟足租金损失336000元、装修损失100000元，以上合计436000元；3、本案的诉讼费用由邱慧敏承担。原审查明以下事实：2013年11月1日，黄东柏（出租方、甲方）与蔡伟足（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于深圳市南山区（涉案房产）；租期共96个月，自2013年11月1日起至2021年11月1日止；乙方一次性支付甲方96个月的租金共计40万元，租金乙方转账到甲方名下银行卡；双方已签订备案号为南ＢＪ032025的备案租赁合同，如备案合同条款与本合同相悖，以本合同为准；甲方同意承租人可以对房屋自行设计装修、更换门窗等，合同期满装修价值按实际情况给予补偿；甲方同意乙方把承租房屋用作其他用途；及其他内容。2013年11月1日，黄东柏向蔡伟足出具《收条》，载明收到蔡伟足支付的租金共计40万元。蔡伟足另提交案外人钟秀华的银行转账记录（交易时间为2013年11月1日）、钟秀华出具的《受托付款证明》，以证明蔡伟足委托其朋友钟秀华向黄东柏支付了租金。邱慧敏表示前述证据无法确认。深圳市罗湖区人民法院于2017年8月1日在淘宝网发布涉案房产的拍卖公告，拍卖公告载明：拍卖依据为（2015）深罗法执一字第254号执行裁定书；评估价值为6087660元；该房产目前有租约（租赁期限自2013年11月1日至2021年11月1日止），深圳仲裁委员会作出（2014）深仲裁字第867号仲裁裁决书已确定上述租约的有效，竞买人与租赁人（或使用人）纠纷应自行依法解决。邱慧敏于2017年9月2日在公开竞价中，以最高应价胜出，之后邱慧敏取得了涉案房产的房地产证书。另查，蔡伟足于2016年11月30日与陈黄生签订《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给陈黄生使用。陈黄生在涉案房产内开办“深圳市南山区芭缇艺造型工作室”；2018年4月13日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队向邱慧敏出具《责令限期改正通知书》，以涉案房产内设置理发店、改变房屋使用功能为由要求整改。原审庭审中，蔡伟足表示其不清楚陈黄生将涉案房产办理个体工商户的情况，并表示涉案房产的钥匙在蔡伟足处。蔡伟足对外转租，邱慧敏进行干扰，致使蔡伟足无法使用，目前涉案房产处于空置状态。邱慧敏表示从拍卖成交至今，邱慧敏从未控制使用过涉案房产，也不存在对蔡伟足转租行为进行干扰。因为被管理处通知整改，邱慧敏才来过一次，并发现涉案房产被转租从事理发经营，至于房屋内的现状，因邱慧敏没有钥匙，无法知晓。蔡伟足表示其要求继续履行合同的内容仅是指邱慧敏继续将房屋交付给蔡伟足使用至2021年11月1日，蔡伟足不需要向邱慧敏支付租金。邱慧敏则表示其不同意继续履行，因为买卖不破租赁的前提是产权人变更后应当由变更后的产权人收取租金，而本案中如果继续履行租赁合同，严重侵犯了邱慧敏的合法权益，也纵容了黄东柏的其他欺诈行为；蔡伟足向邱慧敏支付租金的情况下，邱慧敏同意继续租赁。原审法院认为，本案的焦点问题为，蔡伟足要求邱慧敏继续履行蔡伟足与第三人之前的租赁合同是否应予以支持。对此，法院分析如下：首先，从蔡伟足提交的其与黄东柏签订的房屋租赁合同的内容来看，该合同约定租期为8年、租金一次性付清并约定蔡伟足可将房屋用作其他用途，且合同中并未约定租赁押金等内容；前述租赁合同约定的内容与一般的租赁合同约定不同，关于租金的支付时间、押金的支付及房屋用途等约定均不符合正常的房屋租赁合同的约定。邱慧敏作为竞买人，在拍卖涉案房产时，即使知道涉案房产存在“租约”，也仅能以正常的租赁市场的惯例和习惯来判断该“租约”的内容；而蔡伟足并未举证证明邱慧敏在拍得涉案房产时，明确知晓前述租赁合同所约定的“特殊内容”。因此，若继续履行蔡伟足与第三人之间的租赁合同，对邱慧敏显失公平。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，即使蔡伟足与黄东柏的租赁合同真实有效，但在邱慧敏取得涉案房产的所有权后，因涉案房产出租所产生的收益也应当归邱慧敏所有，即蔡伟足如继续承租涉案房产，则应将租金支付给邱慧敏；蔡伟足在与黄东柏签订租赁合同时，自愿一次性支付租金，亦应当预见到可能的不利后果。蔡伟足若有损失（如重复支付租金等）亦应另行向黄东柏主张权利。故蔡伟足在拒绝向邱慧敏支付租金的情况下，无权要求邱慧敏继续履行原租赁合同。最后，蔡伟足将涉案房产转租给案外人，而案外人改变涉案房产的用途用于经营美发店，致使相关部门勒令整改，蔡伟足得租赁目的不能实现亦是由于蔡伟足自身原因造成，蔡伟足无权要求继续履行租赁合同。综上，对蔡伟足要求继续履行租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。对于蔡伟足要求邱慧敏赔偿租金损失、装修损失的诉讼请求，因蔡伟足并未向邱慧敏支付租金，且涉案房产至今仍由蔡伟足占用，蔡伟足主张的损失并未发生；而且即使蔡伟足有损失，该损失亦并非邱慧敏造成，蔡伟足要求邱慧敏赔偿损失无事实和法律依据，法院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回蔡伟足的全部诉讼请求。案件受理费7840元，由蔡伟足负担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据蔡伟足的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：蔡伟足要求邱慧敏继续履行蔡伟足与黄东柏的租赁合同是否应得到支持。本院认为，双方均确认涉案房产的钥匙在蔡伟足处。蔡伟足主张其将涉案房屋对外转租，邱慧敏进行干扰，致使其无法使用，但蔡伟足未能提交证据证明邱慧敏进行干扰的事实。且本案中，邱慧敏亦未反诉要求解除涉案房产的原租赁合同及要求蔡伟足返还涉案房屋。在此情形下，并无证据显示蔡伟足的权利受到了侵害，涉案合同处于无法履行状态。故蔡伟足的诉讼请求并无实际诉讼利益，本院不予支持。综上，一审裁判理由虽有不妥，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7840元，由上诉人蔡伟足承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年四月三日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。