海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2020)琼9022民初230号   原告：刘晓明，男，1956年6月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。   委托诉讼代理人：孙仁英（系刘晓明的大表姐），住海南省屯昌县美林湖国际社区。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县昌盛路370号。   法定代表人：马进明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县昌盛大道370号。   法定代表人：金鹏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴太玉，女，该公司职员。   原告刘晓明与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）、海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓明的委托诉讼代理人孙仁英，被告美丰公司的委托诉讼代理人崔先哲，被告美林物业公司的委托诉讼代理人吴太玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘晓明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决两被告退还原告购房时所交的契税1900元、房屋维修基金2385元，办证费用及工本费690元。三项合计4695元；2.判决两被告偿还上述费用4695元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行年利息939元；3.判决本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月，原告与被告美丰公司签订了房屋买卖合同，并缴清了购房全款190000元。2013年9月，被告美丰公司通知原告前往收房。收房时，被告美林物业公司告知原告：美丰公司要求美林物业公司代收契税1900元、房屋维修基金2385元，办证费用及工本费690元。三项合计4695元，并告知此款系办证必交之费，收到后将全款转给美丰公司，是美丰公司代房管局、税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数缴清了上述款项。但时至今日，被告美丰公司未按合同约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房管局、屯昌县税务机关咨询，美丰公司亦未将其代收的款项移交上述两机关。得知此情后，原告向小区业委会多次反映并亲自找被告美丰公司要求退还此款，告知美丰公司由本人办证时自行向相关机关缴纳。但美丰公司不理不睬，追讨无果。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院以事实为依据，法律为准绳，依法公正审理并如原告请求判决。   被告美丰公司辩称，一、契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，答辩人有代扣代缴的权利和义务，被答辩人无权要求答辩人退还契税。1.根据被答辩人提供的证据，被答辩人所主张的契税是交给了美林物业公司，并没有交给答辩人。(1)美林物业公司提交的证据仅能证明美林物业公司向答辩人转了一部分的款，但不能证明是业主缴纳的契税等费用。转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。(2)大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金与契税等费用没有关系。(3)伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的契税等费用全部转交给答辩人。(4)美林物业公司无法证明被答辩人的各种费用是转给了答辩人还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平请被答辩人向伍瑞平主张权利。因此被答辩人无权要求答辩人退还契税等费用。2.答辩人与被答辩之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。双方应严格按照合同的约定履行。既然补充协议中已明确约定办理产权证的契税等费用为答辩人代收代缴，答辩人与被答辩人应当按照合同的约定执行。假如被答辩人依据合同约定将契税等费用交给了答辩人，根据《商品房买卖合同》附件五第一条的约定:“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将房屋产权办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第15条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的。买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”该条文可以看出，在《商品房买卖合同》没有解除前，答辩人没有退还办证税、费的义务。除非答辩人与被答辩人就契税退还的问题重新签订《补充协议》，被答辩人放弃要求答辩人为其办理产权证书。既然被答辩人没有提出解除合同，那么双方就应当按照合同的约定执行。3.被答辩人的产权证正在办理中。产权证能够办理后，具体缴纳多少契税，是否需要多退少补，是否需要支付利息需进行清算。4.根据合同第十五条约定只有因为答辩人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上答辩人没有违约，答辩人在涉案房产竣工验收合格后己将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局2018年2月18日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给被答辩人办产权证书的根本原因不是答辩人没向主管部门申请也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向答辩人索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误的做法在答辩人与屯昌县国土资源局(2O19)琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土局己上诉，但屯昌县国土局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌住建局不作为，答辩人没有过错，依据合同第15条的约定，答辩人不承担至今未办理产权证书的责任。二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，被答辩人无权要求退还公共维修基金。1.根据《住宅维修资金管理办法》第十三条:“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”可见缴纳维修基金是每个购房者的法定义务。依据建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第十三条的规定售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。公共维修基金是用以本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护等事项的。被答辩人己经实际入住，因此无权要求退还公共维修基金。2.根据被答辩人提供的证据，被答辩人所主张的维修基金是交给了美林物业公司，并没有交给答辩人。(l)美林物业公司提交的证据仅能证明美林物业公司向答辩人转了一部分的款，但不能证明是业主缴纳的公共维修基金等费用。转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。(2)大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金与公共维修基金等费用没有关系。(3)伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的公共维修基金等费用全部转交给答辩人。(4)美林物业公司无法证明被答辩人的各种费用是转给了答辩人还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平请被答辩人向伍瑞平主张权利。因此被答辩人无权要求答辩人退还契税等费用。三、答辩人之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为。答辩人无须向被答辩人支付利息。l.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议第一条中约定了只有在被答辩人提出解除《商品房买卖合同》的情况下才能提出契税、维修基金等费用的退还，被答辩人没有提出解除《商品房买卖合同》的诉求，因此无权要求退还上述费用。2.答辩人已依《商品房买卖合同》第15条的约定在被答辩人收房后，在合同约定的360日内，即将答辩人开发的美林湖小区一、二期商品房办证所需资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门只是为一期业主办理房产证。由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证。产权证没有办出来契税、维修基金等费用自然政府主管部门也无法收取该费用，待政府主管部门同意为二期业主办理产权证后，答辩人才能将该费用缴纳到主管部门处。四、答辩人与被答辩人在合同中并没有约定答辩人代收代缴期间需向被答辩人支付利息，被答辩人要求答辩人承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据也没有法律依据。五、业主委员会三个函件不能代表全体业主的利益产生诉讼时效中断，被答辩人的诉求已经超过了诉讼时效。1.《民法总则》第195条规定:“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断有关程序终结时起，诉讼时效期间重新起算。(1)权利人向义务人提出履行请求;(2)义务人同意履行义务;(3)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(4)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”但业主委员会不是合同主体，不是权利人，因此无权替合同主体，即权利人业主主张诉讼时效中断。在本案中被答辩人也没有提起诉讼或者申请仲裁的其他情形。很明显被答辩人的诉求早已超过诉讼时效。2.依据国务院颁发的《物业管理条例》第19条的规定:“业主委员会不能从事与物业管理无关的民事活动。”替合同当事人主张权利显然不是物业管理行为，其行为实属无效。更何况业主委员会的三个函件并没有得到业主大会的授权。3.业主委员会没有在工商部门注册，也没有在民政部门登记，因此不具主体资格，不能行使民事权利。4.业主委员会的发函违反了合同相对性原则。业主委员会与答辩人不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人。合同相对性原则要求合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。业主委员会以业主的名义向答辩人主张合同权利没有法律依据，三份函都未经业主大会批准，更何况答辩人也从来未收到过该三份函。因此三份函均不能产生任何的导致诉讼时效中断的结果。5.根据《民法总则》的规定自2017年l0月1日以后诉讼时效为3年。被答辩人未能提供有效的且能够引起诉讼时效中止、中断导致诉讼时效期间重新起算的证据。即使被答辩人提供的三份美林湖国际社区业主委员会向答辩人发的函，能够代表业主主张权益。可是答辩人美丰公司根本就没有收到，不能就此认定为被答辩人向答辩人主张权利。且业主委员会向答辩人所发的函件上没有答辩人签收确认，被答辩人也没有提供能够证明答辩人确实收到的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故被答辩人应当承担举证不能的不利后果。综上所述，被答辩人提请诉讼己经超过了诉讼时效，依法应予以驳回。   被告美林物业公司辩称，关于契税、维修基金、办证费等费用，答辩人是上述费用的代收人，答辩人已将费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，答辩人接受被告美丰公司的委托，接受了美林湖的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，答辩人已将上述费用全部转付给了美丰公司。而且，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用，答辩人并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的。答辩人仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应当归属于委托人美丰公司。因此，答辩人请求法院，依法驳回原告的诉讼请求。   原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：1.身份证复印件，证明原告主体适格；2.《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》；3.2012年12月4日购房款发票；4.2013年9月21日美林湖二期代收费收据（税费）；5.《商品房购房合同》，证据2-5共同证明购房时已经向美丰公司和物业公司缴纳了办证税费。   被告美丰公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：1.《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产问题的函》，证明一是办证的所有材料早已送到办证机关，办证机关不给二期业主办证的根本原因是屯昌县国土局想收取所谓的土地变性费，办证机关不给办理产权证明纯属政府不作为；二是没有完成代办房产证的并交纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局。2.（2019）琼9022行初2号《行政判决书》，证明一是屯昌法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途交纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；二是屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途交纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   被告美林物业公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：1.《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，证明美林物业公司是受美丰公司的委托代收办证税费和维修基金；2.转账明细表，证明美林物业公司已经将所有办证费用全部转交给美丰公司；3.海南省第一中级人民法院作出的（2017）琼96民终2579号《民事判决书》，证明一中院对于前两份证据已经采纳，予以确认。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院当庭予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于原告提交的证据2经被告美丰公司质证有异议，本院认为该证据无法提供原件，且无法证明是否送达被告美丰公司，故对该证据不予确认；对于原告提交的证据3-5经本院审查，对其真实性予以确认。2.对二被告提交的证据，经本院审查，对其真实性均予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年2月28日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第18幢11层02号房以总价190000元出售给原告，建筑面积为39.75平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即合同附件五（合同补充协议）第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下，如因出卖人的责任，买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”原告已于2012年12月4日付清了全部房款。2013年9月21日，即在房屋交付当天，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用共计4695元，其中契税1900元、公共维修基金2385元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元。现原告以被告收取办证税费后逾期未将款项交往相关机关为由，向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决两被告退还原告购房时所交的契税1900元、房屋维修基金2385元，办证费用及工本费690元。三项合计4695元；2.判决两被告偿还上述费用4695元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行年利息939元；3.判决本案的诉讼费由被告承担。   本院认为，本案争议的焦点是：1.原告诉讼请求是否超过诉讼时效；2.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费的理由是否成立；3.原告主张上述费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定;4.如果原告的主张成立,应由哪个被告承担退费事项的民事责任。   一、关于原告诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及附件五（本合同补充协议）第10条的约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有证》的，出卖人免责”，可以看出原告依据合同约定委托被告美丰公司代为办理房屋产权证，而且原告依据合同约定缴交的办证税费也是实行多退少补的原则，因此原告委托被告美丰公司办理产权证属于委托合同关系，根据法律规定原告可以随时解除委托合同。原告于2013年9月21日依据合同约定向被告美林物业公司交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，被告美丰公司依据合同约定至迟应在2014年9月16日前为原告办理房产登记，但被告至今尚未为原告办理产权证，现原告起诉终止与被告美丰公司关于办理房屋产权证的委托关系，要求被告美丰公司退还办证税费，并未存在诉讼时效逾期的问题。对被告美丰公司主张原告诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。   二、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费等项费用的理由是否成立的问题。被告美丰公司实际交付房屋的时间是2013年9月21日，而且原告依照合同约定在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，被告美丰公司依据合同约定至迟应在2014年9月16日前为原告办理房产登记，但被告美丰公司至本案开庭前，仍未将代收办证税费交到相关部门代原告办理房屋权属证书，被告美丰公司的行为已构成违约。原告主张被告美丰公司退还办证税费并自行办理房屋权属证书，其主张合理合法，本院予以支持。对于公共维修基金是否应予退还问题。本院认为，住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条的规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，因此交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，也是被告美丰公司（开发建设单位）负有收集住宅专项维修资金上缴的义务，所以原告主张一并退还公共维修基金没有法律依据，对原告该项诉讼请求，本院予以驳回。   三、关于原告主张契税、公共维修基金、其它办证等项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定的问题。办理房产证所需原告缴交的税费是原告、被告美丰公司双方约定由被告美丰公司代收代缴的，双方在合同中并没有约定被告美丰公司代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求二被告承担对上述款项占用期间的利息939元，没有合同根据，也没有法律依据，本院予以驳回。   四、关于应由哪个被告承担退费事项的民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由被告美丰公司收取；其次，美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代被告美丰公司收取；第三，被告美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，说明被告美林物业公司系代被告美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，本院不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。   综上，被告美丰公司应退还原告契税1900元、其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计2310元。被告美林物业公司不承担退费的民事责任。对原告主张二被告退回公共维修基金2385元以及主张二被告支付各款项占用期间利息939元的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。   依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第三百九十六条、第四百一十条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘晓明退还办证契税1900元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计2310元。   二、驳回原告刘晓明的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取），由被告海南美丰不动产有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 邓贤毅      二〇二〇年四月十日   法官助理 林明霄   书记员 王明珠   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。   代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。   依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。   第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。