广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10699号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡立坤，男，汉族，1984年11月15日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡立泷，男，汉族，1986年5月15日出生，住所地北京市西城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡衍辉，男，汉族，1955年2月14日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：钟云郗，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：黄泳怡，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘林华，男，汉族，1967年10月16日出生，住所地广东省普宁市。上诉人（原审被告）：刘东华，女，汉族，1977年12月18日出生，住所地广东省大埔县。两上诉人共同委托诉讼代理人：宗媛，广东信达律师事务所律师。上诉人蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉因与上诉人刘林华、刘东华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2017）粤0308民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉上诉请求：一、请求依法撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2017）粤0308民初1117号《民事判决书》第二项，依法改判为刘林华自本判决生效之日起十日内向蔡衍辉支付截至2018年11月20日的占有使用费250753.50元（此后的占有使用费按照每月2434.50元的标准支付至本判决确定的房屋交付之日止）；二、请求依法撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2017）粤0308民初1117号《民事判决书》第三项，依法改判为刘林华自本判决生效之日起十日内向蔡立坤、蔡立泷支付欠付租金468150.30元。三、本案的诉讼费用由刘林华、刘东华承担。刘林华、刘东华辩称：一、根据合同法第二百三十六条之规定，租赁期届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期合同，在本案中各方所签订的书面租赁合同于2013年6月30日期限届满后，蔡立坤三人未向刘林华、刘东华发送过任何解除通知或任何书面异议，故前述法律规定，原租赁合同继续有效，且应当认定为不定期租赁合同。二、根据《最高人民法院关于适用民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，民法总则实施前，民法通则规定的两年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效，人民法院不予支持，蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉于2016年10月27日提起诉讼，当时民法总则尚未颁布，应当适用民法通则关于诉讼时效的相关规定，故本案系租赁合同纠纷，应当适用一年的诉讼时效之规定。刘林华、刘东华上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判：1.刘林华、刘东华无需向蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉承担一楼商铺部分物业的租金；2.蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉赔偿因其违约行为所导致的刘林华、刘东华的经济损失19.8万元，包括员工遣散费13.8万元、检测费6万元；3.刘东华无需向蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉承担任何责任。二、一、二审的诉讼费用均由蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉承担。蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉辩称：原审查明的事实清楚，刘林华、刘东华存在非法占有蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉等三人的房屋，其无权拒付租金及要求原审原告赔偿其经济损失，另外，刘林华、刘东华等人的经济损失是由其自己造成的，与蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉无关，请求二审法院依法驳回刘林华、刘东华的上诉请求。蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉向一审法院起诉请求：一、依法确认蔡立坤、蔡立泷与刘林华签订的《租赁合同书》于2013年6月30日终止；二、刘林华向蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉支付2008年10月1日至2013年6月30日的房屋租金991800元及逾期支付租金的利息（计算方法：租金按照17400/月计算，共48个月；逾期支付租金的利息以991800元为基数，案同期银行贷款利率计算)；三、刘林华向蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉支付房屋占有使用费939600元及逾期支付房屋占有使用费的利息（房屋占有使用费自2013年7月1日起按照17400元/月的标准暂计至2017年12月31日，共54个月，实际计至刘林华搬离租赁房屋之日止；逾期支付房屋占有使用费的利息以939600元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算）；四、刘林华赔偿蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉经济损失52200元；五、刘东华对诉讼请求第二、三、四项承担连带清偿责任；六、刘林华、刘东华于判决生效之曰起五日内搬离、腾空深圳市盐田区XX路XX苑X栋一层XX号、XX号铺及XX号二层、地下伙房、XXX、XXX、XXX、XXX租赁物；七、刘林华、刘东华承担本案的全部诉讼费用。蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉当庭对诉讼请求进行补充解释：对诉讼第二项补充解释，租金方面：XXX、XXX、XXX、XXX房产的租金为4869元/月，其余房产租金为12531元/月。对诉讼请求第三项补充解释，房屋占有使用费计算方式为XXX、XXX、XXX、XXX房产的房屋占有使用费为4869元/月，其余房产的房屋占有使用费为12531元/月。刘林华向一审法院反诉请求：一、蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉赔偿刘林华各项经济损失人民币173.8万元，包括装修损失104万元、员工遣散费13.8万元、检测费6万元、设备折旧费50万元（设备折旧费用为预估金额，请求法院对该项费用予以评估）；二、蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年6月30日，蔡立坤、蔡立泷与深圳市沙头角东顺实业有限公司（以下简称东顺公司）签订十份《XX苑X区X栋集资楼（商铺）转让合同书》（以下简称《转让合同书》)，约定东顺公司将XX苑X区X栋一层XXX—XXX号商铺转让予蔡立坤，XXX-XXX号房产转让予蔡立泷，转让价款总计1159165元，付款方式为在办理转让手续后15天内付全部房款的80%,余20%房款待商业用房交付使用时付清。此后蔡立坤、蔡立泷按约付清购房款并占有使用涉案房产。2002年12月11日，东顺公司制作《X栋X楼加建房面积及一楼单车棚面积分配表》，写明“乙方蔡老板实际应分配八楼共四套，803=42.1、807=42.1、811=42.1、815=58.56”；2010年5月14日，东顺公司在该分配表上再备注手写说明并盖章：写明此分配表系公司与蔡衍辉（蔡老板）合作建房之补充分配。2009年1月15日，东顺公司出具《证明》，写明“有位于沙头角XX小区X栋一楼XXX—XXX号商铺，面积共331.19平方米，该房产名称是我公司（绿本房产证），但实际产权人是蔡衍辉先生”。2003年5月15日，蔡衍辉配偶，亦即蔡立坤、蔡立泷母亲黄某某与案外人张某某签订《房地产租赁合同》并进行备案登记，将XX苑X区X栋一层XXX—XXX号出租予张某某。2005年5月24日，刘林华与案外人张某某签订《股权转让协议书》，约定张某某将其占有浩轩酒吧100%的股权以人民币10万元转让予刘林华，并于当日在深圳市盐田区公证处办理了公证。2005年6月8日，浩轩酒吧的投资人变更登记为刘林华。2005年6月27日，蔡立坤、蔡立泷委托蔡衍辉与刘林华签订《租赁合同书》，约定蔡立坤、蔡立泷将位于深圳市盐田区XX路XX苑X区X栋一层X-X号、XX号铺及XX号二层1间、地下伙房和楼上**住房出租予刘林华，租赁房地产用途为地下商业、楼上住宅；租金为每月17400元，租赁期限自2005年7月1日起至2013年6月30日止；在涉案房屋的一切固定装修，退租时不能拆除，装修费用由刘林华自负。此后刘林华占有使用涉案房产，并按约支付租金至2008年9月，直至庭审辩论终结未再支付租金。2008年10月13日，刘林华向盐田区文化局申请办理浩轩酒吧文化经营许可证；10月23日，盐田区沙头角街道办事处出具《关于浩轩酒吧经营场地情况的证明》，写明“该场所已根据我街道发出的《安全生产行政执法文书一一整改复查意见书》进行整改，截至2008年10月23日已整改完毕”。2008年11月4日，深圳市公安局消防支队盐田大队出具《复查意见书》，写明根据深公消BF限字[2008]第XXXX号《责令限期改正通知书》，该大队于2008年10月31日对浩轩酒吧的整改情况进行了复查，结论为符合整改要求，刘林华于当日签收。2009年9月4日，浩轩酒吧与深圳市盐田区保安服务公司签订《保安服务合同书》，约定由浩轩酒吧向盐田区保安服务公司聘请保安员一名，按照每月1800元的标准支付保安服务费，合同期限自2009年9月5日至2010年9月4日止。2017年9月14曰，盐田区沙头角社区居委会出具《证明》，写明浩轩酒吧于2008年10月5日停业至今。2018年12月7日，一审法院组织双方当事人前往涉案房产进行房屋交接，浩轩酒吧处于停业锁门状态，XXX、XXX、XXX、XXX房产均有租客居住，其中XXX的租客案外人苏某某称系从刘东华处承租该处房产。刘林华明确表示同意将位于XX路XX苑X区X栋一层X-X号、XX号铺及XX号二层1间、地下伙房按现状交付予蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷，房内所有物品折抵30万元，双方就交付及折抵达成一致意见。刘林华不同意交付XXX、XXX房产，蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷确认已于2017年5月将XXX、XXX号房产收回。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷未能提供XXX,XXX、XXX、XXX房产的合法权属证明，双方当事人就此四间房产成立的租赁合同无效，但权利人仍可主张房屋被占有的使用费。XX苑X区X栋一层XXX—XXX号商铺系经合法产权登记的房产，双方当事人就一层X-X号、XX号铺及XX号二层1间、地下伙房签订的《租赁合同书》真实有效，应受法律保护，双方当事人均应依约履行合同义务。双方当事人已就刘林华主张的装修、设备损失折抵30万元达成一致，本案的争议焦点为蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷是否为涉案房产的实际权利人，是否在法院组织交接前已经收回涉案房产，在租赁合同的履行中双方是否存在违约责任，以及蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于涉案房产的实际权利人。一审法院认为，东顺公司与蔡立坤、蔡立泷签订的《转让合同书》真实有效，蔡立坤、蔡立泷已付清房款并占有使用涉案房产，该交付行为发生于2007年10月1日以前，根据《民法通则》的相关规定，蔡立坤、蔡立泷为XX苑******XXX—**商铺的所有权人。对于XXX、XXX、XXX、XXX房产，系蔡衍辉与东顺公司达成合意应由蔡衍辉占有使用的房产，蔡立坤、蔡立泷无其他取得此四间房产相应的证据，故此四间房产的实际权利人应为蔡衍辉。虽此四间房产无合法产权凭证，相应的租赁合同无效，蔡衍辉仍有主张刘林华参照租金标准支付占有使用费的权利。虽然蔡衍辉本人并未就该四间房产与刘林华达成协议，但其作为蔡立坤、蔡立泷的代理人签署了《租赁合同书》，对于该四间房产出租的事实知情并许可，不影响其主张占有使用费的权利。关于刘林华在庭审中主张追加东顺公司为本案第三人，一审法院认为，现有证据对于涉案房产权属的确定已经确实充分，无需追加。关于双方当事人是否存在违约行为。一审法院认为，X楼四间住宅由刘林华一直占有使用且未支付相应费用已经双方当事人认可，蔡衍辉已经履行了交付房产的义务，并无违约行为，刘林华应当参照租金约定支付占有使用费。关于一楼浩轩酒吧所处房产，首先双方当事人签订的《租赁合同书》并未明确约定蔡立坤、蔡立泷有配合刘林华办理文化经营许可证的义务；其次刘林华未能证明未能办理文化经营许可证的原因，亦未证明曾向蔡立坤、蔡立泷主张协助办理遭到拒绝或未予办理，其主张蔡立坤、蔡立泷违约依据不足。虽有沙头角社区居委会出具证明写明浩轩酒吧于2008年10月5日停业，但当年10月23日、11月4日，浩轩酒吧还在进行整改并于2009年9月聘请保安，于常理不符；刘林华作为承租人，在已经对涉案房产进行投资装修的情况下，未能正常经营时未釆取任何防止损失进一步扩大的措施，亦应自己承担一定的责任。浩轩酒吧的设备、物品至今仍在涉案商铺内，证明刘林华对涉案商铺的占有行为持续，其未支付相应的租金致使蔡立坤、蔡立泷的合同目的不能实现，应当承担相应的违约责任。刘林华无合法依据持续占有使用X楼住宅，亦应交付房产并支付相应占有使用费。关于蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷的诉讼请求是否已过诉讼时效。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，诉讼时效为一年，蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷未能证明本案存在诉讼时效中断中止的情形，其主张的金额应自其起诉之日前一年起算。因合同签订时蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷未将八楼房产与一楼商铺金额进行区分，一审法院根据三人主张，XXX、XXX、XXX、XXX房产的租金为4869元/月，其佘房产租金为12531元/月。因蔡立坤于2016年10月27日提出诉讼，则占有使用费、租金均应自2015年10月27日起算。一楼商铺截至2018年12月7日交付之日止，应付租金为467406.3元（12531元/月×37.3月=467406.3元），因双方当事人认可商铺内物品折抵30万元，则刘林华应付的租金为167406.3元。八楼住宅截至2017年5月占有使用费应为92511元（4869元/月×19月=92511元），2017年6月截至辩论终结之日2018年11月20日的占有使用费应为41386.5元(4869元/月/2×17月=41386.5元），占有使用费合计为133897.5元（92511元+41386.5元=133897.5元）。关于蔡立坤、蔡立泷主张《房屋租赁合同》终止，因租赁合同届满后蔡立坤、蔡立泷未主张解除且房屋处于持续占有状态，原租赁合同转为不定期租赁合同。且双方当事人于2018年12日进行交接时合同实际解除，对该项主张，一审法院不予支持。关于蔡立坤、蔡立泷主张的财产损失，因一审法院已支持刘林华支付占有涉案商铺期间的占有使用费，双方亦无相关约定，蔡立坤、蔡立泷的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘东华是否应当承担连带责任。一审法院认为，涉案合同签订于刘林华、刘东华婚姻关系存续期间，且根据XXX现租客陈述，刘东华对刘林华的承租行为明知并且参与收益，应当对刘林华的债务承担连带责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用问题法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘林华自判决生效之日起十日内腾退并向蔡衍辉交付XX苑X区X栋XXX、XXX房产；二、刘林华自判决生效之日起十日内向蔡衍辉支付截至2018年11月20日的占有使用费133897.5元（此后的占有使用费按照每月2434.5元的标准支付至本判决确定的房屋交付之日止)；三、刘林华自判决生效之日起十日内向蔡立坤、蔡立泷支付欠付租金1674G6.3元；四、刘东华对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回蔡衍辉、蔡立坤、蔡立泷的其他诉讼请求；六、驳回刘林华的全部反诉请求。如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21291.5元，由蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉负担15146.6元，由刘林华、刘东华负担6144.9元，蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉已预交本诉案件受理费21291.5元，多收取的本诉案件受理费6144.9元，一审法院予以退还蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉，刘林华、刘东华应负担的费用6144.9元于判决生效之曰起七日内向一审法院缴纳。反诉案件受理费10221元，由刘林华负担，刘林华已预交反诉案件受理费10221元，一审法院不予以退还刘林华。本院对一审查明的事实予以确认。关于蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉的上诉主张，本院认为，本案为租赁合同纠纷，蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉提起本案诉讼的时间为2016年10月27日，《民法总则》尚未施行，本案的诉讼时效仍应受《民法通则》第一百三十六条关于延付租金的短期诉讼时效的调整，一审法院对本案诉讼时效的认定及处理无误，本院依法予以确认。关于刘林华、刘东华的上诉主张，本院认为，刘林华并未举证证明其向出租人要求协助办理文化经营许可证遭到拒绝，不能证明涉案酒吧停止经营的原因在于出租人。况且，涉案酒吧虽然停止经营，但承租人并未将该商铺返还给出租人，其对该商铺的占有状态一直持续，这一事实从其聘请保安看守酒吧的行为亦可得以证实，故其关于出租人存在根本违约情形导致其不能实现合同目的的主张不能成立，应当支付相应租金。刘东华作为承租人刘林华的配偶，从一审法院现场调取的租客证言可知其参与了涉案租赁合同的履行与收益，应当对刘林华就涉案租赁合同产生的相关债务承担连带责任。综上所述，蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉及刘林华、刘东华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，蔡立坤、蔡立泷、蔡衍辉已预缴10989.03元，刘林华、刘东华已预缴7240元，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇二〇年四月十五日书记员 张济川(兼)