广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35667号原告：冯家碧，女。委托诉讼代理人：林淑菁，广东穗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家影，广东穗恒律师事务所实习律师。被告：佛山市禅城区万展房地产有限公司，住所地佛山市禅城区**********之二十八，统一社会信用代码91440604MA4UQ1G409。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：李锐芬，女，系被告员工。委托诉讼代理人：马灼彬，男，系被告员工。第三人：中国银行股份有限公司佛山分行，住所地佛山市禅城区******，统一社会信用代码：914***********323E。负责人：夏永元。委托诉讼代理人：冯英，女，系第三人员工。委托诉讼代理人：田海波，男，系第三人员工。原告冯家碧诉被告佛山市禅城区万展房地产有限公司（以下简称万展公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，适用简易程序审理。诉讼中，本院依职权追加中国银行股份有限公司佛山分行（以下简称中行佛山分行）为本案第三人参加诉讼。该案于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告冯家碧及各方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯家碧起诉提出如下诉讼请求：1.判决撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》；2.判决被告向原告返还原告已经支付的购房款464785元及首期购房款利息22304.57元（计算方式：234785*4.75%*2年暂计至2020年5月17日）；3.判令被告返还原告贷款利息157780元（计算方式：230000*6.68%*10年）；4.判决被告向原告返还原告已经支付的款项：契税12792.25元、印花税232.4元、住宅专项维修资金4647.85元、委托服务费600元、律师费20000元、物业菅理费808.71元（115.75*7个月）；5.判决本案立案费由被告承担。事实与理由：2018年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告出售位于佛山市禅城区*********房（以下简称房屋）。被告在向原告推销房屋及与原告签订《商品房买卖合同（预售）》期间，被告的销售人员及被告出示的广告宣传资料、示范样板房均向原告宣称、展示：原告购买的是住宅商品房，被告广告宣传资料显示的房屋平面图、装修示意图显示有卧室、浴室、厨房、饭厅等空间以及功能。被告宣称是精装修的住宅商品房，并与原告签订了《商品房认购书》补充协议书、《商品房装修改造协议书》，《商品房买卖合同补充协议》，并约定了住宅商品房交付标准。原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》后，原告向被告支付了购房款234785元;缴交了契税12792.25元及印花税232.4元;缴交住宅专项维修资金4647.85元；剩余房款230000元，原告办理中国银行10年期的按揭贷款。直至2019年10月22日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，原告才得知所购买的商品房不能作为住宅居住。期后原告多方求证，并向有关政府部门咨询，得知被告进行了商业虚假宣传，误导广大人民群众。被告发布的虚假宣传广告以及房屋样板房为住宅用途，有客厅、饭厅、卧室、厨房、卫生间等居住功能空间误导了原告，让原告认为房屋可以居住使用。被告的上述行为已经构成欺诈。因被告的欺诈行为，致使原告在违背自己真实意思的情况下与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》购买了上述房屋。《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”；第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，根据上述法律规定，原告有权请求法院依法撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》等合同。被告是有过错的一方，依法应向原告返还原告已经支付的包括购房款在内的全部款项并赔偿原告因被告的欺诈行为而造成的全部经济损失。综上所述，被告的虚假广告宣传行为已经构成欺诈，已经严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告万展公司辩称，一、被告已履行案涉物业的规划用途的告知义务，不存在虚假宣传的行为。被告在原告认购案涉物业的过程中己履行告知义务。案涉物业在销售当时，被告己将与案涉物业土地性质、用途，所有签约文件等已在销售中心公示，也提醒客户在认购物业时先阅读有关文件，并将与案涉物业的性质、用途等以特别提示的形式告知客户。原告在认购案涉物业前已签订《认购须知》，《认购须知》的《特别提示》的第3点是专门针对案涉物业为商业办公用房所作的特别提醒，其中第（1）（2）（3）（5），尤其是第（13）点已明确告知原告案涉物业的规划用途为办公用房，不属于住宅。原告也签字确认“本人己阅知并接受本【特别提示】的内容”，更在《认购须知》的最后一页“销售服务确认表”中再次明确其本人己获知并完全清楚《认购须知》的所有内容，并完全原因遵守，否则，愿承担由此带来的一切不利后果。另，原告在认购物业时，也在认购卡上签字确认“出卖人己告知买受人己知道，该产品属于商办性质”。因此，原告在认购前以及认购案涉物业时是清楚知道案涉物业的规划用途为办公用房的。二、原告在办理认购手续以及签订商品房买卖合同时是清楚知悉案涉房屋的规划用途。双方所签订的《商品房买卖合同》第三条第1项也清楚写明案涉物业的土地性质以及规划用地为办公。《商品房买卖合同补充协议》附件一《施工、销售现场公示内容》的“项目名称”也清楚写明案涉物业为办公。接上文论述，原告认购案涉物业前至实际购买案涉物业，与被告签订房屋买卖合同时是完全清楚知悉案涉物业的规划用途为办公用房，被告在此过程中，并不存在原告所称的虚假宣传、欺诈事宜。且，原告作为完全民事行为能力人，其有足够的判断能力，在作出重大购买事项的决策时理应审慎清楚，被告深信其是在充分考虑清楚的情况下才购买案涉物业。三、被告对于项目的广告宣传、样板房展示等也尽提醒义务。被告在《认购书补充协议》第5.3条以及《商品房买卖合同补充协议》第十八条已对“广告宣传、样板房、商业”作特别条款提示，提醒客户买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，样板房、装修示意图等只涉及对户型格局、装修示意的创意展示，仅作参考，买受人在购房之前充分咨询、了解不利因素展示并考察了解房屋的实际状况。四、原告行使撤销权无合理依据且已过除斥期间。首先，如前所述，原告在认购案涉物业前、认购案涉物业时以及实际购买案涉物业时均己确认了解案涉物业的规划用途，原告不存在虚假宣传、欺诈的情况，原告更不存在对案涉物业的规划用途性质存在重大误解的情况，原告行使撤销权无合理依据。其次，原告于2018年5月13日阅读并对《认购须知》的内容签字确认，5月17日与被告签订认购书，办理认购手续，同日双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等有关文件。另外，从《商品房交付使用通知书》的内容可知，仅告知原告案涉物业达到交付使用的状态，不能证明原告表示从收到该通知书之日起才知道有关情况，且案涉物业的规划用途与是否能居住不存在直接关系，不代表原告才知道案涉物业的规划用途。即使原告认为对案涉物业的规划用途存在重大误解申请撤销案涉合同，根据《合同法》第五十五条的约定，其从签订买卖合同之日起就应当清楚案涉物业的规划用途情况，即知道撤销事由，至今已过一年，撤销权已消灭，原告无权撤销案涉商品房买卖合同。原告诉请的部分款项如原告向第三人贷款的利息、契税、印花税、物业维修基金、原告向律师事务所支付的委托服务费、律师费、物业管理费，均非被告收取，被告不负退款义务。被告有理由怀疑原告出于投资的目的，因涉案物业的价格可能没有达到预期的增长幅度而提起本案诉讼，属恶意诉讼。第三人中行佛山分行述称，涉案房屋是原告向第三人贷款购买，并且已抵押给第三人，第三人的合法权益应受到保护。本案当事围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举证的《（广东省）商品房认购书》、《〈商品房认购书〉补充协议书》、《商品房装修改造协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》（含住宅使用说明书、住宅质量保证书）、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、收款回执、POS机签购单、佛山市住宅专项维修资金缴款通知书、物业管理维修基金存折、税收完税证明、委托服务协议、被告举证的《认购须知》、《万科金色里程项目认购卡》、委托服务协议、第三人举证的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、借款借据、不动产登记证明，各方经质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告举证的《委托代理合同》、广东增值税发票，有原件核对，本院予以确认；对原告举证的宣传资料相片，在以下本院认为部分作认定。经审理，本院认定如下事实：2018年5月13日，因拟购买被告所开发建设的万科金色项目（标准地名：万科金色雅苑）2区2座701号的房屋（即本案所讼争的佛山市禅城区*****，以下简称涉案房屋），原告签署了《万科金色里程项目认购卡》、《认购须知》、《销售服务确认表》等文件。其中，《万科金色里程项目认购卡》中载明“认购单位：金色里程项目B2座701房……温馨提示：出卖人已告知且买受人已经知道该产品属于商办性质。客户签名：”。《认购须知》中的“【特别提示】”部分载有如下内容和样式的文字“（13）万科金色里程项目（标准地名：万科金色雅苑）2区2座和2区3座规划用途为办公用房，不属于住宅，根据佛山市现行政策，不能办理居住证，亦不能办理入户。……本人已阅知悉并接受本特别提示的内容。签名：”《销售服务确认表》中载明“销售人员已经详细介绍并解释了《认购须知》内容，本人已熟知并完全理解其含义，包括如下信息：……《购房指南》、《特别提示》……本人确认已获知并完全清楚《认购须知》的所有内容，并完全愿意遵守，否则愿承担由此带来的一切不利后果。客户签名：”原告在上述文件中的“客户签名”签署姓名，并且在《认购须知》和《销售服务确认表》中的署名处按捺指印。2018年5月17日，原告与被告签订了包括《（广东省）商品房认购书》、《〈商品房认购书〉补充协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》等文件。《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告购买涉案房屋，总价款为464785元，原告通过商业贷款的方式支付购房款。该合同第二章约定“第一条项目建设依据1.出卖人（注：指被告，下同）以出让方式取得坐落于佛山市禅城区佛山大道西侧、规划工业路北侧地块的建设用地使用权。……买受人（注：指原告，下同）购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为城镇住宅用地，商服用地，土地使用权终止日期为2056年11月17日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称万科金色雅苑……第三条1.该商品房的规划用途为办公。”《商品房买卖合同补充协议》约定“八、关于交付时间和手续及逾期交付责任……（二）房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应按照法规和合同约定处理……维修涉及特殊工艺或工期要求的，在合同第十一条第三款约定的基础上，出卖人可以合理延长。维修期间房屋不能正常居住使用的，出卖人提供房屋供买受人临时居住，如无法提供房屋的，出卖人按同等地段政府指导租金标准赔偿买受人损失，不再承担其他赔偿责任。……（五）该商品房属于现售住宅、商业用房的，买受人在签订本合同之前已查看本合同项下商品房现状，对本合同项下商品房现状充分了解，对房屋现状无异议，双方同意按照现状交付房屋。……”“九、关于房屋面积差异处理。……5、买受人所购买的商品房属于现售的住宅、商业用房、车位按套出售，买卖双方不作任何面积补差。……”等等。同日，被告还向原告交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等文件。原告于2018年5月13日向支付购房定金2万元、于2018年5月17日支付首付款（不含购房定金）214785元，于2019年3月4日与第三人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》向第三人申请贷款23万元，用于偿还房款，之后第三人依约发放了银行贷款23万元至被告的银行账户，至此原告关于涉案房屋的购房款全部支付完毕。2018年5月18日，原告缴交了涉案房屋的住宅专项维修资金4647.85元。2018年8月28日，原告缴交了涉案房屋印花税232.40元、契税12792.25元。原告在缴纳税款时所填写税务部门出具的《增量房申报表》载明“权属转移对象：非住房”。2019年10月22日，被告发出《商品房交付使用通知书》通知原告于2019年10月25日至2019年10月29日期间办理收楼手续。之后，原告以被告虚假广告宣传以及合同条款隐瞒房屋重要信息，误导原告在违背真实意思情况下签订涉案房屋买卖合同，构成欺诈为由，诉至本院，并提出如上诉讼请求。另查明，原告曾于2018年5月17日与广东南天明律师事务所签订《委托服务协议》，该律师向原告提供不动产证登记咨询等服务，原告因此支付了服务费600元。2019年11月8日，原告与广东穗恒律师事务所签订《委托代理合同》委托该所律师代理本案一审诉讼事务，律师费2万元。以上事实，有原告举证的《（广东省）商品房认购书》、《〈商品房认购书〉补充协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、佛山市住宅专项维修资金缴款通知书、物业管理维修基金存折、《增量房申报表》、税收完税证明、《委托服务协议》、《委托代理合同》、广东增值税发票、《商品房交付使用通知书》、被告举证的《认购须知》、《万科金色里程项目认购卡》、《委托服务协议》以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案各方争议的核心在于原告提出的因被告虚假广告宣传及合同条款隐瞒房屋重要信息，误导原告违背真实意思情况下签订房屋买卖合同，构成欺诈，故要求撤销合同的主张是否成立。经审查，原告的主张不能成立。理由是：第一，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据该规定，要构成可撤销的受欺诈行为，首要构成要件为欺诈方有欺诈的行为。所谓欺诈的行为，是故意向对方告知虚假事实或者隐瞒真实情况。本案中，就涉案房屋的性质和用途，被告《万科金色里程项目认购卡》中明确告知“该产品属于商办性质”，在《认购须知》明确告知“万科金色里程项目（标准地名：万科金色雅苑）2区2座和2区3座规划用途为办公用房，不属于住宅，根据佛山市现行政策，不能办理居住证，亦不能办理入户”，在《商品房买卖合同（预售）》明确告知“该商品房的规划用途为办公”，上述所告知的内容明确无歧义，即涉案房屋并非住宅。而且，《万科金色里程项目认购卡》以及《认购须知》相关的告知内容采用加大、加粗字体、加下划线的方式进行了标识，对阅读者进行了提示，足以引起阅读者的注意。故，被告已经用足以引起阅读者注意的方式对房屋的性质用途作了如实告知的情况下，无欺诈可言。而至于《商品房买卖合同补充协议》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》中出现的有关住宅的合同内容以及所使用的“住宅”的表述的问题。因涉案房屋所在的土地兼有住宅用地和商服用地用途，该房屋所在的楼房项目亦同时有住宅和办公等商业用途的房屋，而从《商品房买卖合同补充协议》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》中的内容可知，该些文件即既适用于住宅类房屋，也适用于其他用途的房屋，因此，在该些合同文件中出现有关住宅的合同内容以及所使用的“住宅”的表述，并不违背日常经济生活习惯。而且该些合同文件中也从未出现类似“涉案房屋的用途为住宅”的表述。故不能认定被告存在通过在合同文件中使用“住宅”字眼达到隐瞒真实情况的欺诈行为。第二，原告作为完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，其在《万科金色里程项目认购卡》以及《认购须知》中关于涉案房屋用途和性质内容处签名且按捺指印，应认定为其对涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者应当知道的。其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同，应属于其真实的意思表示。第三，关于原告所述虚假广告宣传问题。原告为此所举证的图片来源和真实性均无法确定，本院不予采纳。退一步讲，即使该图片的内容属实，因不论何种用途的房屋，均具有避风雨、供人休憩之功能，其所相关者，唯在于房屋的装潢、设施布局等，但若仅凭房屋中的装潢、设施布局等就认定涉案房屋为住宅，则未免草率，有失常理。再退一步，设若相关的房屋装潢、设施布局果然使原告误以为涉案房屋的用途为住宅，且其基于该重大误解作出了有违真实意思的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条第一款第一项因重大误解实施民事法律行为的撤销权行使时间为三个月的规定，原告亦应在知道或者应当知道撤销事由，即《万科金色里程项目认购卡》以及《认购须知》签订之日起三个月内，行使撤销权。逾期未行使的，该撤销权消灭。综上，原告要求撤销《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》的主张不能成立，其基于此所提出的本案全部诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯家碧的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计5320元（原告已预交），由原告冯家碧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年三月二日书记员 胡会婷