广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23068号原告：李祥娣，女，1989年6月2日出生，汉族，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：朱建超，广东金桥百信律师事务所律师。被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**紫马奔腾广场******物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：李杰，该公司员工。委托诉讼代理人：廖雯雯，该公司员工。原告李祥娣与被告中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称了乐有家公司）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李祥娣的委托诉讼代理人朱建超、被告乐有家公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祥娣向本院提起诉讼请求：1.乐有家公司赔偿122748.37元；2.诉讼费用由乐有家公司负担。事实与理由：李祥娣（卖方）于2016年11月27日与乐有家公司、案外人钟鸣（买方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，该合同约定钟鸣同意在合同签订当天支付定金10000元，签订后五个工作日内再支付定金100000元，双方一致同意将上述定金交由居间方托管。《资金托管协议》约定，买卖双方同意卖方产权抵押中，查档确认产权清晰的、有抵押无查封状态，经买方书面同意后五个工作日内，居间方直接将托管定金划入卖方指定的收款账户。涉案合同签订后，由于乐有家公司负责本次交易的工作人员离职，导致钟鸣迟延至2017年3月13日才支付剩余定金，且该笔定金居间方未按合同约定支付给李祥娣。由于李祥娣未能按时收取定金偿还第三方债务，导致该房产被查封。后案外人钟鸣以李祥娣为由起诉至法院，经一、二审判决，最终确定李祥娣赔偿钟鸣违约金110000元，并承担一审诉讼费3780.37元、二审诉讼费8976元，合计122756.37元。李祥娣认为该损失系因乐有家公司违约导致，故向本院提起诉讼。被告乐有家公司辩称，1.乐有家公司在签约的过程中已明确告知签约所需资料及涉案房屋情况，李祥娣对交易房产状况、流程办理、所需资料等进行了了解确认。具体交易流程如下：2016年11月27日，李祥娣与钟鸣在乐有家公司居间下签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议，由李祥娣出售位于中山市南区给钟鸣。同日，买卖双方签订《资金托管协议》，约定钟鸣须托管定金110000元在乐有家公司，经查档确认涉案房屋产权清晰、有抵押无查封、买方书面同意后，乐有家公司可将托管定金划入李祥娣指定收款账户。交易过程中，钟鸣先后共支付定金110000元托管于乐有家公司处。因申请按揭贷款需要查验房产证原件，而涉案房屋迟迟未出证，钟鸣无法按约进行按揭贷款申请，交易进度搁置。期间，乐有家公司多次联系交易双方沟通出证事宜，但李祥娣不予配合，并曾表示不愿继续履行合同。乐有家公司在得知涉案房屋被查封后，第一时间联系李祥娣与钟鸣进行协商处理，协商无果后，钟鸣诉至法院。广东省中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终6461号民事判决，判令李祥娣支付违约金110000元给钟鸣。2019年7月15日，乐有家公司已按生效判决将托管的110000元全额支付给钟鸣。2.李祥娣须向钟鸣承担赔偿责任是其自身在交易中违约，并非乐有家公司导致。3.乐有家的居间义务为查明告知、引导交易，李祥娣在交易过程中的违约行为超出了乐有家可以调整的范围。综上，请求法院驳回李祥娣的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：双方当事人对（2017）粤2071民初19430号、（2018）粤20民终6461号民事判决中经审理查明部分均无异议。2016年11月27日，钟鸣（买方）、李祥娣（卖方）先后于同一天不同时间段与乐有家公司（居间方）签订二手房买卖合同和资金托管协议。其中二手房买卖合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市南区，套内面积为129.85平方米；该房产转让总价款为1100000元；该房产定金共计110000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10000元，本合同签订后5个工作日内再向卖方支付定金100000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方以按揭付款的方式支付楼款（不含定金），买方意向贷款金额为850000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年12月10日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）140000元至买卖双方约定的银行监管账户；在买方取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；该房产产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按约定承担违约责任，该房产现处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付8000元作为佣金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。合同还约定了其他内容。资金托管协议约定：买卖双方同意将以下款项交由居间方免息托管，托管定金110000元；卖方产权抵押中的，查档确认产权清晰，有抵押无查封状态，经买方书面同意后5个工作日内居间方直接将上述托管定金划入卖家指定的收款账户；如买卖双方均主张对方违约，分别向居间方书面申请放款或不得放款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任的归属，居间方有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或买卖双方达成的和解协议来操作，在前述裁判文书或协议提交给居间方前，居间方有权不进行任何操作。协议还约定了其他内容。2017年3月17日，钟鸣向乐有家公司支付了定金100000元。后钟鸣以涉案房屋被他人查封致使无法交易为由于2017年10月19日诉至本院，案号为（2017）粤2071民初19430号，主张：1.解除《中山市二手房买卖及居间合同》中的房屋买卖合同；2.李祥娣向钟鸣返还定金110000元，并支付违约金220000元；3.李祥娣向钟鸣赔偿损失284730元；4.居间费用由李祥娣负担。李祥娣提出反诉，主张：1.解除《中山市二手房买卖及居间合同》；2.钟鸣支付违约金220000元。在上述案件中，截止至2018年5月28日的中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表、房地产查封证明表显示：位于中山市**（现权属坐落：永安一路**恒绿洲花园****）（合同业务编号：ＨＴＮ2013077226）的房地产即涉案房屋，买方姓名为李祥娣；于2013年12月7日办理了登记备案手续；于2013年12月12日抵押给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为600000元，并于2017年3月17日因该行［案号：（2017）粤2071民初2852号］申请被本院查封；于2017年9月11日因中国银行股份有限公司中山分行［（2017）粤2071民初13687号］申请被本院轮候查封。该案诉讼中，钟鸣向本院提出诉讼保全申请，涉案房屋于2017年10月30日因本案被轮候查封。在该案件中，钟鸣提交的其与乐有家公司员工的微信截屏显示：2017年3月17日17：03，钟鸣询问：“合同什么时候可以给我一份”，乐有家公司员工随即向钟鸣发送涉案二手房买卖合同的图片；2017年4月17日14：50，钟鸣询问：“合同现在在你那里吗？什么时候方便拿？”，乐有家公司员工回复：“嗯嗯，在我这里。你方便过来就行”；同日15：21，钟鸣告知：“我到了”，乐有家公司员工回复：“稍等一下，我在卫生间，马上就好。”后本院作出（2017）粤2071民初19430号民事判决，判决如下：一、解除钟鸣与李祥娣于2016年11月27日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中形成的房屋买卖合同关系；二、乐有家公司于该判决发生法律效力之日起七日内向钟鸣返还定金110000元；三、李祥娣于该判决发生法律效力之日起七日内向钟鸣支付违约金220000元并赔偿溢价损失284730元、中介费12000元；四、驳回李祥娣的其他诉讼请求。一审判决后，李祥娣不服，遂上诉至广东省中山市中级人民法院。广东省中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终6461号民事判决，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19430号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19430号民事判决第三项；三、李祥娣于该判决发生法律效力之日起向钟鸣支付违约金110000元；四、驳回钟鸣的其他诉讼请求。再查，涉案房产首封的诉讼案件（2017）粤2071民初2852号已审理终结，判决如下：李祥娣于判决发生法律效力之日起七日内向该案原告中国建设银行股份有限公司中山市分行偿还截止至2017年6月26日的信用卡透支本金、利息、滞纳金合计113177.77元及之后至实际清偿之日止的利息（以实欠信用卡透支本金为基数，按每日万分之五计算，并按月计收复利），该民事判决已发生法律效力。涉案房产第一轮候查封的诉讼案件（2017）粤2071民初13687号已审理终结，判决如下：李祥娣于该判决发生法律效力之日起七日内向该案原告中国银行股份有限公司中山分行偿还截止至2017年11月7日的信用卡透支本金、利息、滞纳金合计87689.25元及自2017年11月8日起至实际清偿之日止的利息（以实欠信用卡透支本金为基数，按每日万分之五计算，并按月计收复利），该民事判决已发生法律效力。本院认为，涉案合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当遵循合同。本案中，李祥娣主张损失的依据在于乐有家公司迟延通知钟鸣，致使钟鸣迟延交付剩余定金100000元，导致涉案房产被查封。结合本案查明的事实可知，合同中明确约定是由李祥娣自行筹资还清银行贷款，并未明确约定该定金用于偿还李祥娣涉案房产的剩余购房款或其他个人债务，李祥娣在明知道涉案房产已在交易过程中且其存在其他外债的情况下，并未采取自行筹集资金偿还或与另案债权人协商延迟还款期限等方式妥善处理其他债务，导致涉案房产被查封。况且，即使该定金按时足额支付给李祥娣，亦不足以偿还涉案房产首封及第一轮候查封案件对应的债务，仍不能完全避免涉案房产被查封的结果。即使李祥娣主张乐有家公司存在上述违约行为的说法成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，李祥娣的违约行为属于根本违约，涉案款项应由其自行承担，李祥娣的诉讼请求并无事实与法律依据，理应驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李祥娣的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元（原告李祥娣预交），由原告李祥娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  魏立明人民陪审员  冯昔宜人民陪审员  刘 敏二〇二〇年四月九日书 记 员  胡凌雪李美红