广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1302民初17634号原告：惠州TCL房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州仲恺高新区惠风三路17号TCL科技大厦19楼。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：田超、向超，该公司员工。被告：唐国栋，男，汉族，1985年8月10日出生，公民身份号码：360××××××××××××41X，住址：江西省赣州市安远县三百山镇圩镇91号。被告：赵伟，男，汉族，1979年7月19日出生，公民身份号码：413××××××××××××417，住址，广东省惠州市××××××××××××××××××××××××。原告惠州TCL房地产开发有限公司与被告唐国栋、赵伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州TCL房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一在2018年6月29日签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》及其补充协议于2019年7月31日解除；2、两被告向原告支付被告一拖欠的2019年1月至2019年7月期间的租金人民币226382.20元、管理费人民币17972.06元及逾期违约金直至实际付清之日（逾期违约金暂计至2019年9月26日，金额为人民币112270.02元）；3、被告向原告支付装修期占有使用费人民币119310元；4、被告向原告支付营运免租期占有使用费人民币119310元；5、被告承担本案所有诉讼及相关费用。事实与理由：2018年6月29日，原告与被告一签订了《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》及其补充协议（以下统称“租赁合同”），约定将位于惠州市仲恺高新区康城四季三期S3栋1层的1号、2号、3号、4号、5号房出租给被告一使用。合同签订时，被告二向原告出具《担保书》就被告一对租赁合同的履约提供担保，承担连带责任。租赁合同签订以来，被告未按照合同约定履行支付租金的合同义务，原告多次通过电话、书面发函的方式向被告催告上述费用均无果。2019年7月19日，原告向被告送达了《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告一于2019年7月31日解除租赁合同，并要求被告支付应付合同费用，但被告不予理睬且至今仍未支付欠付费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告唐国栋、赵伟未作答辩，亦未到庭参加诉讼。查明的案件事实经审理查明：2018年6月29日，原告作为甲方，被告唐国栋作为乙方，双方签订一份《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》，约定原告将位于惠州康城四季芝麻唐项目S3-1-01.02.03.03.05号商铺（建筑面积397.7㎡）出租给被告唐国栋经营主题餐饮；甲方同意给予乙方自该商铺交付日起92日的装修期，该期限不需支付租金，但仍需支付保证金、押金及其他约定的费用，若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；租赁期限：自装修期届满之次日起69个月，暂定2018年10月1日至2024年6月30日；月固定租金标准：第一、二个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币100元/平方米/月，即月固定租金为人民币39770元，第三个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币105元/平方米/月，即月固定租金为人民币41758.5元，第四个租赁年度的单位建筑面积月固定租金标准为人民币125元/平方米/月，即月固定租金为人民币49712.5元……；乙方租金以每个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金；保证金：1.租赁保证金，乙方应于签订本合同之日5日内，向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为人民币79540元，租赁关系终止时，在乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在双方签署书面交还确认书后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给乙方，2.装修押金，乙方应于该商铺交付时或之前向甲方支付装修押金人民币10000元，乙方装修结束后应通知甲方，在乙方通过相关政府部门二次消防验收且经甲方验收确认合格后，甲方应在其确认验收合格之日起30个工作日内将装修押金一次性无息退还乙方，3.管理费押金：乙方应于该商铺交付时或之前向甲方支付管理费押金人民币7954元，租赁关系终止后，在乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在双方签署书面交还确认书后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方，如因非甲方原因导致合同提前解除的，甲方有权按照合同之约定要求乙方承担违约责任，4.水电费押金：乙方应于该商铺交付时或之前向甲方支付水电费押金人民币5965.5元，乙方须在本合同终止及乙方把该商铺交还给甲方，且双方九租赁该商铺而产生的一切权利义务责任清理完毕后30个工作日内，向乙方一次性无息退还该水电费押金；管理费：装修期管理费、租赁期管理费按照该商铺建筑面积10元/平方米/月计算，即装修期该商铺每月的管理费为人民币3977元，装修期间的管理费由乙方于该商铺交付时或之前支付，租赁期的管理费由乙方按照交纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方；乙方逾期支付租金或本合规定的其他任何应付款项超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权追究乙方违约责任；乙方的违约责任：1.因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还，且甲方有权要求乙方按本合同约定的标准补付免租期内（包括但不限于装修期）所免去的所有租金，2.在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。随后，原告作为甲方，被告唐国栋作为乙方，双方签订《〈惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同〉补充协议》，约定在乙方租赁满原合同约定的租赁期限的前提下，甲方同意给予乙方从装修期届满之次日起3个月的营运免租期，即自2018年10月1日至2018年11月30日（2个月），2019年2月1日至2019年2月28日（1个月），前述免租期内乙方无须缴纳原合同约定的租金，但仍需按原合同约定缴纳管理费、推广费、能源及公共事业费用等除租金外的其他各项费用；若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同约定的租赁期限，甲方有权要求乙方按39770元/月的标准补付前述营运免租期内免除的租金。同日，被告赵伟向原告出具一份《担保书》，约定当被担保人（被告唐国栋）不能按与原告签订的租赁合同规定支付有关费用时，担保人（被告赵伟）愿意承担被担保人履行上述租赁合同的连带责任。2018年10月23日，案涉商铺正式营业。2019年10月22日，原告以被告唐国栋拖欠租金等费用为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称其于2018年6月1日已将案涉商铺交付给被告使用，被告尚欠2019年1月租金27475.2元、未支付2019年3月至2019年7月租金合计198850元及2019年4月至2019年7月的管理费合计15908元，其多次向被告催缴未果，遂向被告唐国栋送达《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告唐国栋双方签订的案涉租赁合同于2019年7月31日解除，并要求被告唐国栋支付拖欠的费用，并提交了《催款通知书》、《关于解除租赁合同的通知书》及快递回单、快递单查询等证据予以证明。原告还称，上述合同签订后，被告支付了租赁保证金79540元、装修押金10000元、管理费押金7954元、水电费押金5965.5元，装修押金已按合同约定在被告装修验收合格后退还给被告，现因被告违约，上述未退还的租赁保证金、管理费押金、水电费押金应予以没收。判决理由和结果本院认为，原告与被告唐国栋之间签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》、《〈惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同〉补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告唐国栋使用，被告唐国栋亦应按约向原告支付租金及管理费。根据原告陈述，被告尚欠2019年1月租金27475.2元、未支付2019年3月至2019年7月租金合计198850元及2019年4月至2019年7月的管理费合计15908元。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。故，对原告的上述主张，本院予以采信。被告未按约支付租金、管理费的行为已构成违约，按合同约定，原告有权解除租赁合同并要求被告支付拖欠的租金及管理费。现原告请求确认其与被告唐国栋签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》、《〈惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同〉补充协议》于2019年7月31日解除，并要求被告唐国栋支付租金及管理费合计242233.2元（226325.2元+15908元），具有相应的事实和法律依据，本院予以支持，超出该金额部分，因事实依据不足，本院不予支持。双方还约定，如被告唐国栋逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约，但双方关于违约金的约定标准过高，本院酌情调整为按月利率2%计算，故，被告唐国栋还应支付原告上述租金、管理费各自逾期之日起至实际清偿之日止按月利率2%计算的违约金。因原告已主张违约金，其再主张装修期占有使用费、营运免租期占有使用费及没收租赁保证金、管理费押金、水电费押金，于法无据，本院不予支持。故，被告已支付的租赁保证金79540元、管理费押金7954元、水电费押金5965.5元，合计93459.5元应在上述租金、管理费及违约金总额中予以扣减。被告赵伟自愿为被告唐国栋履行上述租赁合同的债务提供连带保证责任，应对被告唐国栋的上述租金、管理费及违约金的支付承担连带清偿责任。被告唐国栋、赵伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本院的审理，依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告惠州TCL房地产开发有限公司与被告唐国栋于2018年6月29日签订的《惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同》、《〈惠州康城四季芝麻唐项目商铺租赁合同〉补充协议》于2019年7月31日解除；二、被告唐国栋应于本判决生效之日起七日内向原告惠州TCL房地产开发有限公司支付租金、管理费人民币242233.2元及违约金（计算方式：自2019年1月6日起至2019年3月5日止以27475.2元为基数，自2019年3月6日起至2019年4月5日止以67245.2元为基数，自2019年4月6日起至2019年5月5日止以110992.2元为基数，自2019年5月6日起至2019年6月5日止以154739.2元为基数，自2019年6月6日起至2019年7月5日止以198486.2元为基数，自2019年7月6日起至实际清偿之日止以242233.2元为基数，均按月利率2%计算；被告唐国栋已支付的租赁保证金79540元、管理费押金7954元、水电费押金5965.5元，合计93459.5元应在上述款项中予以扣减）；三、被告赵伟对上述第二项判决承担连带清偿责任；四、驳回原告惠州TCL房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9831元（原告已预交），由原告惠州TCL房地产开发有限公司负担5816元，由被告唐国栋、赵伟负担4015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  苏绿琴审 判 员  赵顺喜人民陪审员  何子贤二〇二〇年四月二十六日法官 助理  张 婧书 记 员  古杏蓓