江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终181号上诉人（原审原告）：朱家群，男，1959年9月29日生，汉族，江西省石城县人,住江西省石城县。委托诉讼代理人：廖平生，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李碧玲，女，1962年8月18日生，汉族，住江西省石城县，系上诉人朱家群妻子，特别授权代理。上诉人（原审原告）：朱明，男，1983年10月7日生，汉族，江西省石城县人,住江西省石城县，系上诉人朱家群之子。委托诉讼代理人：李亮亮，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：江西万成房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市赣县区梅林镇城南大道西路**商会大厦**，统一社会信用代码91360721563833268M。法定代表人：温显盛，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：李翔，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：温励耘，广东华商（赣州）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：陈式灵，男，1977年7月17日生，汉族，江西省石城县人,户籍地江西省石城县，现住江西省石城县。上诉人朱家群、朱明因与被上诉人江西万成房地产开发有限公司（以下简称万成公司）、被上诉人陈式灵商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院(2019)赣0721民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱家群、朱明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审所有诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人陈式灵出具的书面《证明书》载明以被上诉人万成公司×××号、×××号房屋抵偿上诉人债务的事实，万成公司也已依据陈式灵的意思将案涉房屋抵债网签备案登记给了上诉人。上诉人与万成公司签订房屋买卖合同后，万成公司向上诉人出具的《收据》载明已收到上诉人的购房款，买卖合同的付款方式也是合同签订之日一次性付清房款。付款方式及《收据》可以印证以房抵债的事实。上诉人与被上诉人在2015年4月签订的房屋买卖合同，如果不是通过抵债的方式抵偿了房款，被上诉人不可能在签订合同4年之久未向上诉人主张购房款，与常理不符。本案首先是上诉人与万成公司签订了认购协议，然后是正式的房屋买卖合同，最后在房管部门备案登记。如果不是以房抵债方式抵偿了房款，开发商不可能会在未收到购房款的情况下在房管部门备案登记。根据商品房交易习惯未付清房款的购房户，开发商可在房管系统中作已预订或签约中处理，无需直接备案登记。从这一整套购房流程可以证明本案的房款是通过抵债的方式支付。本案房屋买卖合同店铺单价为12000元，明显低于市场行情价格，2015年当时正常的店铺单价为25000元左右，因为本案店铺是以房抵债，所以低于市场行情价折价处理。低价抵债这符合实践中以房抵债的情况。从万成公司法定代表人温显盛与陈式灵之间的亲属关系来看，也可以佐证以房抵债的事实，即万成公司因融资需要，由陈式灵向外借款，然后通过案涉房屋抵债。二、本案签订商品房买卖合同后，上诉人已将陈式灵出具的本案欠条撕毁，如果否认以房抵债的事实，则上诉人不仅丧失了对陈式灵的追偿权，而且还要支付购房款，双重损失。一审判决在不认定以房抵债事实成立的情况下，又认定买卖合同有效，这显然与事实不符，与当事人的真实意思不符。如果认定以房抵债不成立，则应当恢复到原始的法律关系，就是朱家群、朱明与陈式灵的民间借贷法律关系。否则，不仅上诉人所主张的债权利益无法实现，而且还新负了支付商品房购房款的义务。这显然与上诉人以及当时各方当事人的真实意思不一致，一审判决对案件事实认定的逻辑上出现了重大错误。被上诉人万成公司辩称：一、以房抵债的事实不能成立。（一）答辩人与上诉人之间并无债权债务关系，也未与之达成“以房抵债”的合意，陈式灵无权处分答辩人财产，答辩人与陈式灵和上诉人之间并无可抵之“债”。第一，陈式灵既不是答辩人的股东或投资人，也不是答辩人的员工，更没有购买答辩人的案涉商铺，其无权处分答辩人的资产，答辩人销售自己开发的产品并不需要依据陈式灵的意思；第二，答辩人与陈式灵之间没有任何债权债务关系；第三，答辩人也未曾与陈式灵和朱明达成履行陈式灵债务的协议，朱明与陈式灵之间的债务纠纷与答辩人无关。因此，陈式灵于2015年4月20日书写的《证明书》与本案事实无关，与答辩人无关。（二）上诉人有关“根据商品房买卖交易惯例，只有在付清房款后，开发商才会出具收据；正常的商品房交易不会约定签订合同之日一次性付款”一说，既没有法律依据，在交易习惯上也无此行为规则。商品房销售款的付款方式主要有一次性付款、分期付款和银行按揭贷款等方式，至于采取何种付款方式以及支付时间，由交易双方自由约定。无论采取哪种付款方式，购房人在未确认购房意向而交付类似“诚意金”的款项时，开发商开具的是自制的“收据”。按照税务机关对房地产开发发票管理的有关规定，在签订购房合同确认销售成立时，收到的款项（包括抵债款项），应开具税务机关监制的“预收款收据”，在交付完工产品时，向购房人开具税务机关监制的“发票”。上诉人朱明2015年4月6日与答辩人签订《赣县×××认购协议书》时，为获取更多的销售优惠选择一次性付款，并请求答辩人开具收据，以方便其向社会融资，为增加融资可信度，开具收据时，其要求在收据上添加其父朱家群的名字，在2015年上半年房地产市场整体环境处于“严冬”的情况下，答辩人为提高销售、加速回款，所以积极配合上诉人所提要求，而事实上，上诉人朱家群、朱明没有向答辩人支付过任何购房款。试想，如果上诉人一次性支付现金或是真实存在“以房抵债”，为何不要求开具“发票”而开具自制收据？正因如此，答辩人的财务会计由于未收到朱明、朱家群的任何款项，对开具收据提出过质疑，而且未依据该收据进行任何账务处理。（三）根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条和《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，无论是销售商品房还是预售商品房，在签订销售合同或预售合同后30日内进行备案登记（合同在房管系统中打印，合同编号自动生成），而且答辩人与上诉人朱家群签订的《商品房买卖合同》第二十八条也约定了签约后30日内申请登记备案。答辩人虽未收到房款，但签订了合同，仍按照法律法规的规定和合同的约定，进行商品房销售合同备案登记，并非是因为“以房抵债”而进行备案登记，而且，更无上诉人所谓“未付清房款的购房户，开发商可在房管系统中作已预订或签约中处理，无需直接备案登记”的“交易习惯”。（四）有关“折价”和“抵债”，通常的处理方法是，购买人通过快速支付货款以获得更多“折价”，债权人为达到快速回收债权的目的而作出一定的让步。如上诉人所说，上诉人通过“以房抵债”的方式，以低于市场行情一半的价格取得店铺，不仅收回了债权，而且取得了超过债权一倍以上的“额外收益”，显然有悖于常规，试问，即使“债务”真实存在，在这种销售行情下，答辩人还需要“以房抵债”吗？（五）上诉人以答辩人与陈式灵之间存在亲属关系，推导答辩人通过陈式灵对外融资，而后“以房抵债”的情形，完全是无视法律规定，枉顾法律事实，无端臆测的行为。二、上诉人未实际履行与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》。上诉人与答辩人之间既无“以房抵债”的事实，又无其他证据证明其实际支付了购房款。三、上诉人与陈式灵之间的债权债务关系，与答辩人无关，与本案无关。原审法院认定上诉人与被上诉人之间买卖合同成立和不认定以房低债事实不冲突。原审法院已在判决书中明确合同是双方当事人真实意思表示，不存在无效之情形。但是，上诉人并没有按照合同约定支付购房款，且以房低债事实没有任何证据予以证明。上诉人认为应当恢复原始民间借贷法律关系与被上诉人万成公司并无关联。且在原告庭审过程当中，原审法院已当庭向上诉人释明是否需要变更诉讼请求，上诉人并未予以变更，上诉人在二审提出该项理由不符合民诉法的相关规定。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人陈式灵辩称：答辩人没有借朱明的钱，万成公司也从来没有答应答辩人及上诉人以房抵债，只是朱明说要买店面。一审原告朱家群、朱明向一审法院起诉请求：1、判令确认原告朱家群与被告江西万成房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（备案号2015××××××）合法有效；2、判令被告江西万成房地产开发有限公司履行《赣州市商品房买卖合同》义务，立即向原告朱家群交付赣县×××、×××号店铺，并配合原告朱家群办理不动产权登记手续；3、判令被告江西万成房地产开发有限公司向原告朱家群支付逾期交房违约金132149元（从2015年5月31日起暂计至2019年5月21日；此后违约金依照《赣州市商品房买卖合同》的约定，以原告已支付房价款1821480元为基数，以日利率万分之0.5计算违约金至实际交房之日止)：4、判令被告江西万成房地产开发有限公司向原告朱家群支付逾期办理房屋转移登记违约金1822元（违约金依照《赣州市商品房买卖合同》的约定，按原告已支付房价款1821480元的0.1%计算违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告朱家群与朱明系父子关系。2015年4月6日，原告朱明与被告江西万成房地产开发有限公司签订《赣县×××认购协议书》，约定原告朱明认购被告开发的赣县×××、×××号店铺，总购房款为壹佰捌拾贰万壹仟肆佰捌拾元整(￥1821480元)。同日，被告向原告出具收款收据一张，载明交款单位为原告朱明、朱家群，收款金额为壹佰捌拾贰万壹仟肆佰捌拾元整，收款事由为“收到赣县×××、×××号房屋款”。2015年4月14日，经协商，由原告朱家群与被告签订正式的《赣州市商品房买卖合同》(备案号2015××××××，将上述赣县×××、×××号店铺备案至原告朱家群名下。按照购房合同约定，原告应当在签订合同当日一次性支付购房款1821480元，被告应在2015年5月31日向原告交付上述×××、×××号店铺，时至今日被告仍未向原告交付上述店铺（争议店铺现在被告已经出租）。原告声称通过抵债的方式支付上述购房款。原告认为被告未按购房合同约定将上述×××、×××号店铺交付给原告，也未办理产权登记手续，已构成违约，被告应按合同约定承担违约责任，因此诉请法院要求处理。本案的争议焦点之一，就是原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是否合法、有效。本院认为，该合同系双方真实意思表示，不存在无效及可撤销情形，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按约履行。本案的争议焦点之二，就是原告主张的以房抵债是否有效成立。原告为此提供了被告出具的收据、房屋备案信息、第三人陈式灵出具的证明书证明以房抵债事实的成立，被告抗辩认为抵债证明系无效证据，应当依法予以排除，抵债事实不成立，第三人抗辩认为以房抵债不符合客观事实。本院认为，以房抵债必须征得房屋所有权人的同意才能成立，本案中，被告作为争议房屋的所有权人，否认以房抵债的事实，第三人不是争议房屋所有权人，无权就争议房屋抵债作出处分，原告提供的以房抵债的证据不充分，因此，原告诉讼请求主张的以房抵债不能成立。一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按约履行。关于原告支付购房款、被告交付争议店铺、办理不动产转移登记的履行期限，由于原、被告双方对以房抵债一直存在争议，原、被告双方可以在本判决生效后合理期限内履行。鉴于以房抵债不能成立，同时经一审法院向原告释明，原告明确表示不变更诉讼请求，原告与第三人之间的债权债务关系，原告可以另案处理。同样，由于原告主张的以房抵债不能成立，原告主张的要求被告交付店铺、办理不动产权登记、支付逾期交付违约金、支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告朱家群与被告江西万成房地产开发有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（备案号2015××××××）合法有效；二、驳回原告朱家群、朱明的其他诉讼请求。案件受理费2979元，由原告朱家群、朱明承担993元，由被告江西万成房地产开发有限公司承担993元，由第三人陈式灵承担993元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明：2015年4月20日，被上诉人陈式灵向上诉人朱明出具了一份《证明书》，其内容为：“本人陈式灵在2014年期中借朱明人民币及利息325万元，现已抵扣赣县×××一楼店面×××购房款，以上属实无争议”。上诉人朱家群于2015年6月5日向被上诉人陈式灵出具了一份《声明》，其内容为：“朱家群在赣州赣县×××（温显盛开发的楼盘）买的×××号店面的产权属于陈式灵所有，面积约35.2平方米”。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人未举证证明被上诉人万成公司与其存在债权债务关系，亦未举证证明被上诉人万成公司与被上诉人陈式灵之间存在债权债务关系，被上诉人万成公司对上诉人主张的以房抵债事实不予认可，被上诉人陈式灵向上诉人出具的《证明书》仅为陈式灵个人的意思表示，并无被上诉人万成公司的授权，且该房屋买卖金额为1821480元，与陈式灵的欠债金额3250000元不符，上诉人主张的以房抵债事实与其于2015年6月5日向被上诉人陈式灵出具的《声明》所载明的内容相矛盾，故上诉人主张其所购案涉房屋为被上诉人万成公司以房抵债，证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人朱家群、朱明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2979元，由上诉人朱家群、朱明负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年四月十日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞