广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终508号 上诉人（一审原告，反诉被告）：曹辉勇，男，1986年10月14出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：郑学燕，广西越桂律师事务所执业律师。 被上诉人（一审被告，反诉原告）：广西奥润投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市林东路**。统一社会信用代码：9145010057183704X2。 法定代表人：黄海乐，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁玉颖，广西天狮灵动律师事务所执业律师。 一审被告：凭祥市友谊镇卡凤村关隘经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村关隘屯 负责人：黄金坚。 一审被告：凭祥市友谊镇卡凤村卡防经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村卡防屯 负责人：黄少群。 一审被告：凭祥市友谊镇卡凤村贯净经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村贯净屯 负责人：方子雄。 一审被告：凭祥市友谊镇卡凤村布沙经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村布沙屯 负责人：农仕锋。 上诉人曹辉勇因与被上诉人广西奥润投资管理有限公司（以下简称奥润公司）、一审被告凭祥市友谊镇卡凤村关隘经联社（以下简称关隘经联社）、一审被告凭祥市友谊镇卡凤村卡防经联社（以下简称卡防经联社）、一审被告凭祥市友谊镇卡凤村贯净经联社（以下简称贯净经联社）、一审被告凭祥市友谊镇卡凤村布沙经联社（以下简称布沙经联社）合同纠纷一案，不服一审广西壮族自治区凭祥市人民法院（2018）桂1481民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹辉勇上诉请求：撤销一审判决，改判：1.解除曹辉勇与奥润公司签订的《中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城合作建房合同》（以下简称《建房合同》）；2.奥润公司退还曹辉勇已付购房款428000元；3.奥润公司向曹辉勇支付违约金4280元及利息20597元。事实和理由：一、一审判决依据奥润公司提供的监理报告认定涉案房屋于2016年9月30日已经封顶。曹辉勇未按照合同约定在封顶后5日内交齐房屋封顶款构成违约错误。双方签订的《建房合同》和补充协议中明确约定通知必须以书面形式。2016年国庆后曹辉勇到奥润公司询问什么时候能交房时，奥润公司答复不知道，没有向曹辉勇出示相关的进度报告，也没有要求曹辉勇交清房款，而是提出让曹辉勇先交8万元诚意金。当时商铺楼并没有封顶，与奥润公司提供的监理报告不相符。如果封顶属实，则奥润公司应该书面通知或者在曹辉勇交8万元时就告知曹辉勇交完房屋封顶款。曹辉勇至今没有收到过任何封顶通知和奥润公司催缴房款通知；且奥润公司在明知房子不能按期交房的情况下，于2018年与曹辉勇达成退款协议，2018年11月2日奥润公司的签报表明双方对解除合同已经达成一致意见，只是对退款方式没有达成一致意见。故奥润公司违约在先。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条的规定，奥润公司存在先行违约的事实，曹辉勇作为先履行方在明知后履行方不可能履行合同的情况下，行使不安抗辩权，中止履行并已通知奥润公司，奥润公司既未提供担保也没有履行合同，则曹辉勇要求解除合同符合法律规定。三、奥润公司通过租赁的方式取得涉案项目地块，根据合同法的相关规定，租赁土地不能超过20年。故涉案《建房合同》约定超过20年的部分应属无效；且奥润公司提供的国有建设用地规划书第十六、十八条约定涉案土地用于廉租房、经济适用房建设，而奥润公司提供的登记备案均为商铺，改变了土地用途，其使用涉案土地不合法。 奥润公司辩称，一、双方对解除合同退款的事宜进行过协商但没有达成一致意见，曹辉勇主张双方已经同意解除合同与事实不符；二、奥润公司与关隘等四个经联社签订的租赁年限满二十年后，可另行签订新的租赁合同，确定新的租赁期限；三、奥润公司在涉案地块开发商铺是否符合法律规定或者政府部门相关规定，应当由相关行政部门认定。且卡凤综合服务城是在办理所有合法手续后建设的，没有违反法律规定。 曹辉勇向一审法院起诉请求：1.解除曹辉勇与奥润公司签订的《建房合同》；2.奥润公司退还曹辉勇已付建房款428000元，按累计已付款的1%支付违约金4280元，并支付2017年2月16日至2018年11月15日期间三年期固定存款利息20597元（按年利率2.75%计算）。 奥润公司向一审法院反诉请求：1.各方签订的《建房合同》继续履行；2曹辉勇向奥润公司支付拖欠的第二期工程款181000元；3.曹辉勇向奥润公司支付逾期付款违约金44445.3元（以8万元为基数，自2016年10月1日起计至2016年10月17日止，违约金408元；以181000元为基数，自2016年10月1日暂计至2018年12月21日，违约金44037.3元，余下的违约金计至曹辉勇实际付款之日止）。 一审法院认定事实：2012年4月至8月，奥润公司与关隘经联社、卡防经联社、贯净经联社、布沙经联社分别签订了《土地租赁合同》，由各经联社将本集体的预留用地租赁给奥润公司，土地证号分别是：凭国用（2012）第××号、凭国用（2012）第××号、凭国用（2012）第××号、凭国用（2012）第××号。2012年7月26日，凭祥市人民政府作出国有建设用地划拨决定书，分别将上述地块划拨给各经联社作为集体产业基础设施建设用地，办理了建设用地规划许可证。 2013年10月8日，由关隘经联社、卡防经联社、贯净经联社、布沙经联社为委托方，奥润公司为受托方，双方签订了《委托开发、建设合同》，各经联社委托奥润公司开发、建设中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城，具体内容有：由奥润公司代为申请办理项目备案、规划许可证、国有土地使用证和工程规划许可证、协调场地内电信电缆迁移，委托有资质的部门进行基础设计和处理，完成三通一平，委托有资质的部门进行建安工程的设计和评审，协助办理招投标和工程预算手续，有权决定并签订有资质的监理单位的项目建设施工监理合同，根据中标情况，有权与工程建设施工单位商签施工合同，并以受托方名义或其凭祥分公司进行工程结算和拨付款项，代为向当地政府职能部门办理报监报建手续，申请减免费用，领取开工许可证等其他项目建设需要代理的其他事项。2014年8月21日，凭祥市发展和改革局对中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城向各经联社办理了登记备案证。 2016年3月15日，由关隘经联社、卡防经联社、贯净经联社、布沙经联社为甲方，奥润公司为乙方，曹辉勇为丙方，三方签订了《建房合同》，合同主要内容有：1.各经联社以政府划拨的方式取得了位于凭祥市产业商服用地的开发权（土地证号：凭国用（2012）第&tim**;×号、凭国用（2012）第××号、凭国用（2012）第××号、凭国用（2012）第××号；建设用地规划许可证号：地字第**、地字第**、地字第**、地字第**）。2.各经联社负责以租赁方式向奥润公司提供自用集体第三产业商服用地合作建设卡凤综合服务城，不承担任何合作建设费用。3.奥润公司为联营合作代建方，负责合作承建卡凤综合服务城和各项审批手续事宜，寻找合作建设的出资方或个人，合作建设和出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本费用后，有结余（代建款）的归奥润公司所有。4.曹辉勇签订合同时已充分了解、知悉各经联社与奥润公司合作建设卡凤综合服务城的关系、模式以及合作建设的土地性质、用途，愿意出资合作建设该服务城，根据合同约定支付合作建设商铺楼款（代建款），并按合同约定享有商铺楼在约定年限内的使用权。5.曹辉勇参与合作建商铺楼，并交付合同约定的合作建商铺楼款，可分得项目第5号楼第103Ａ商铺楼（一至三层），建筑面积220.67平方米，其中套内建筑面积178.35平方米，分摊的共有共享面积42.32平方米，使用权期限自商铺楼交付之日2016年11月30日起至2052年6月30日止，建房单价3942.53元／平方米（毛坯房），合计合作建房款870000元，在签署合同后当日交纳首期款348000元，在房屋结构建至封顶后5日内交纳合作建楼款261000元，在房屋达到交付条件，接到奥润公司书面或电话通知一周内交纳261000元。 合同关于违约的约定：1.合同签订后，若曹辉勇单方面终止履行合同，必须向奥润公司支付合同总金额50%的违约金，该违约金可直接从曹辉勇已付款项中扣付，合同约定的房屋由奥润公司另行处理。若奥润公司单方面终止履行合同，则需向曹辉勇赔付已交建楼款总额的50%违约金。2.如曹辉勇逾期支付建楼款，逾期30日之内，自合同规定的应付款期之日起至实际支付款之日止，曹辉勇按日向奥润公司支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，奥润公司有权解除合同，曹辉勇应支付合同总额50%的违约金，经奥润公司同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期之日起至实际支付款之日止，曹辉勇按合同规定的应付款支付日万分之三的违约金。 合同关于房屋交付期限的约定为：奥润公司应在2016年11月20日前，将符合约定的楼房交付给曹辉勇，在该条款中约定奥润公司可以延期的特殊原因包括，曹辉勇未按合同约定及时、全部付清该房屋价款的，该房屋交付日期相应顺延。如奥润公司逾期交房不超过60日的，奥润公司按日支付曹辉勇实际已付的合作建房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，曹辉勇有权解除合同并退出合作关系，在曹辉勇要求退出合作之日起15日内将曹辉勇已付款项全额退还，并按累计已付款1%向曹辉勇支付违约金，曹辉勇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，奥润公司按日向曹辉勇支付已付房款万分之一违约金。 合同签订后，曹辉勇于当日向奥润公司支付348000元。2016年10月4日，由广西中信恒泰工程顾问有限公司中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城项目监理部作出2016年9月1日至9月30日第9期监理月报，月报对当月项目工程实际进度进行了评析，其中5#楼完成封顶，砌砖一至三层完成60%。2016年10月17日，曹辉勇再次向奥润公司支付80000元，同时，奥润公司将2016年3月15日出具给曹辉勇的348000元收据收回后向曹辉勇另行开具了一张数额为428000元的收据。 2018年10月8日，曹辉勇向奥润公司申请退房，要求于2018年12月30日退还20万元，2019年3月1日前退还10万元，2019年6月1日前退还132280元，同时另行支付延期赔偿款3万元。2018年11月2日，奥润公司拟出退款方案，计划于2018年12月30日前退款10万元，2019年3月31日前退款10万元，2019年6月30日前退款232280元。后因双方的退款方案存在分歧，未实际执行。 庭审中奥润公司称曹辉勇参与建房的5#楼已建设完成，达到交房条件。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.各方签订的《建房合同》效力如何，应继续履行或予以解除；2.奥润公司应否向曹辉勇退还已付款项并支付违约金及利息；3.曹辉勇应否向奥润公司支付逾期付款违约金。 曹辉勇与奥润公司及各经联社签订的《建房合同》，是各方真实意思表示，合同所涉地块系凭祥市政府划拨给各经联社的三产用地，且取得了相应的建设用地许可证，故《建房合同》为有效合同，签订合同的各方均应按合同约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定，合同的解除主要有约定解除和法定解除。约定解除由当事人协商一致，或约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除则需存在几种情形：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。具体到本案，曹辉勇可行使解除权的条件为奥润公司逾期交房超过60日，而奥润公司可延期交房的理由则是曹辉勇未按合同约定支付建房款。从中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城监理部作出的监理月报来看，曹辉勇参与建房的5#楼2016年9月完成封顶，曹辉勇则应于2016年10月5日前支付第二期建房款261000元，但曹辉勇至2016年10月17日交了8万元，未足额，奥润公司据此可延期交房，曹辉勇可解除合同的条件不成就，无权行使解除权。且曹辉勇至今仍未足额交纳第二期建房款，故奥润公司至今未通知其交房并未违反合同约定。曹辉勇认为奥润公司同意其在第二期仅支付8万元，余下建房款待通知交房时一并交纳的意见无证据证明，一审法院不予采信，故曹辉勇要求解除合同并由奥润公司退还其已付款项及违约金和利息的请求没有事实依据，亦不符合法律规定，一审法院不予支持。 涉案《建房合同》约定，如曹辉勇逾期支付建楼款超过30日的，奥润公司有权解除合同，曹辉勇应支付合同总额50%的违约金，经奥润公司同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期之日起至实际支付款之日止，曹辉勇按合同规定的应付款支付日万分之三的违约金。曹辉勇在楼房封顶后仅交纳了8万元，至奥润公司提起反诉时已超过60日，曹辉勇的行为构成违约。现奥润公司主张合同继续履行，故曹辉勇应补足尚欠的181000元，并支付相应违约金，对于违约金的起算日期，合同的约定是在“封顶后五日内”交付第二期建房款，但曹辉勇能于2016年10月17日交纳8万元时奥润公司并未提出异议，视为认可曹辉勇交款的时间，故曹辉勇应付的违约金从2016年10月18日起算，按合同约定每日向奥润公司支付万分之三的违约金，直至尚欠的第二期建房款181000元实际交付之日止。 综上所述，曹辉勇应向奥润公司补尚欠的第二期建房款181000元，并从2016年10月18日起，按合同约定每日向奥润公司支付万分之三的违约金，直至该款实际交付之日止，曹辉勇的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、曹辉勇向奥润公司补尚欠的第二期建房款181000元，并从2016年10月18日起，以181000元为基数，按合同约定每日向奥润公司支付万分之三的违约金，直至该款实际交付之日止；二、驳回曹辉勇的诉讼请求。案件受理费本诉部分8093元，反诉部分2341元，合计10434元，由曹辉勇负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。曹辉勇对一审查明事实的异议：认定庭审中奥润公司称曹辉勇参与建房的5#楼已建设完成，达到交房条件错误。5#楼并没有建设完成并达到三通一平的交房条件。奥润公司对一审法院查明的事实无异议。 本院对当事人争议事实的分析和认定：一审法院认定的事实为奥润公司主张涉案房屋已建设完成，达到交房条件。并未认定涉案房屋是否达到交房条件。关于涉案房屋是否达到交房条件的问题，本院将在下文综合论述。 综上，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于曹辉勇与奥润公司及各经联社签订的《建房合同》应否予以解除的问题。该《建房合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。合同约定奥润公司于2016年11月30日前交房，如曹辉勇未按合同约定及时、全部付清该房屋价款的，该房屋交付日期则相应顺延。奥润公司主张曹辉勇未按约支付第二期房款，故交房日期可以相应顺延。且目前涉案房屋已经达到交房条件。首先，双方签订的建房合同中并未约定交房条件，故交房条件应按照法定的交房条件确认。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案房屋竣工验收合格后方具备交房条件。奥润公司未能提供证据证明涉案的5#楼已经竣工验收合格，在一审时也自认没有交房验收，本院认定涉案房屋未达到交房条件；其次，奥润公司未能提供证据证明涉案房产封顶后通知过曹辉勇，且在曹辉勇交付第二期部分房款后，也没有向曹辉勇提出过支付第二期剩余房款。曹辉勇提供的其与奥润公司工作人员之间的通话记录及奥润公司2018年11月2日出具的《签报》表明曹辉勇在2018年9月至11月期间多次与奥润公司沟通退房退款，奥润公司对此一直表示愿意退款，并未要求曹辉勇支付第二期剩余房款。故本院认为曹辉勇未能按期付款的过错应在于奥润公司。现涉案房产逾期交房时间长达三年多，且至今尚未通过竣工验收，奥润公司也未能确定可以交付房屋的时间，致使曹辉勇的购房目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，曹辉勇要求解除其与奥润公司及各经联社签订的《建房合同》于法有据，本院予以支持。 关于奥润公司应否向曹辉勇退还购房款并支付违约金及利息的问题。涉案《建房合同》约定，奥润公司逾期交房，曹辉勇解除合同的，奥润公司应在曹辉勇要求解除合同之日起15日内将曹辉勇已付款项全额退还，并按累计已付款的1%向曹辉勇支付违约金。本案由于奥润公司构成违约，应按合同约定，合同解除后，奥润公司应当将已收房款428000元返还给曹辉勇，并按照已收房款的1%向曹辉勇支付逾期交房违约金4280元。对曹辉勇主张的退还购房款及逾期交房违约金，本院予以支持。关于曹辉勇主张2017年2月16日至2018年11月15日止的利息因没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上，曹辉勇的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2018）桂1481民初1207号民事判决； 二、解除曹辉勇与广西奥润投资管理有限公司及凭祥市友谊镇卡凤村关隘经联社、凭祥市友谊镇卡凤村卡防经联社、凭祥市友谊镇卡凤村贯净经联社、凭祥市友谊镇卡凤村布沙经联社于2016年3月15日签订的《中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城合作建房合同》； 三、广西奥润投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向曹辉勇返还购房款428000元并支付4280元违约金； 四、驳回曹辉勇的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费本诉部分8093元，反诉部分2341元，合计10434元，由曹辉勇负担368元，由广西奥润投资管理有限公司负担10066元。二审案件受理费8093元，由曹辉勇负担368元，由广西奥润投资管理有限公司负担7725元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁丹杰 审 判 员 陆有帅 审 判 员 谢文彬 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 黄伟明 书 记 员 张瑞锜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。