四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0802民初2121号 原告：陈伟，男，1971年11月1日出生，汉族，广元市利州区人，大专文化，现住四川省广元市利州区，游泳教练。 委托诉讼代理人：刘建蓉，四川广府律师事务所律师。 被告：四川省广元市利州区东坝街道栖凤社区居民委员会，地址：四川省广元市利州区东坝街道栖凤路。 法定代表人：刘珍，该居委会主任。 委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贯忠财。 原告陈伟诉被告四川省广元市利州区东坝街道栖凤社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人与被告的二委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年2月25日被告与案外人李国丽签订《栖凤游乐场场地租赁合同》。合同签订后，案外人将该租赁合同的全部权利义务转让给原告，双方签订了《栖凤游乐场转让协议书》。协议签订后，原告向被告交纳了保证金10万元。由于该游乐场破损严重，许多设施设备老化，房屋均是危房，需全部改造维修及新建。截止2019年1月，原告因维修、加固、装修以及新建游乐场馆共投入336.6985万元。在2019年1月，原告才知道该游乐场被告不享有所有权，无权对外出租，原、被告签订的合同属于无效合同。现该游乐场被利州区人民法院依法强制执行给他人并已全部拆除。经原告多次与被告协商，均未达成一致协议。 综上所述，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，遂起诉要求：1、依法确认原、被告的租赁合同无效；2、被告返还原告已收取的租赁费84万元；3、被告退回租赁保证金10万元；4、被告赔偿原告损失即原告投入的资金及财产150万元，并由被告支付违约金10万元；5、诉讼费用由被告承担。 被告辩称，双方签订的租赁合同合法有效，双方也按照合同约定履行完毕。双方签订的租赁合同期内，租赁费是不予退还的，租赁到期后，原告仍在使用，原告应按实际使用的时间支付租赁费。双方约定的保证金10万元如未有违约行为将退还，但原告在履行合同过程中违约，被告进行了抵扣。合同履行中被告没有违约，不应承担违约责任。原告在租赁期内的投入应自行负责，与被告无关。请求驳回原告诉请。 经审理查明，2013年2月25日，被告以“甲方”名义与案外人李国丽以“乙方”名义签订《“栖凤游乐场”场地租赁合同》一份，主要内容为：“为盘活“栖凤游乐场”的经营，经甲方居民代表会议讨论，决定公开对外招租。现乙方需开设游乐场，遂与甲方协商“栖凤游乐场”的租赁事宜。经双方多次协商，双方就租赁场地事宜达成如下协议：一、乙方自愿租赁位于广元市利州区××路的“栖凤游乐场”全部场地，用于建设游乐园，并兼营餐饮。二、租赁期限：1、租赁期限定为5年。自2013年3月30日至2018年3月30日。2、租赁期限届满时，政府未占用，乙方在没有拖欠租金的前提下可续租5年。3、租赁期限届满，双方不再继续租赁或没有就租赁事宜达在（成）一致。乙方须在一个月之内将地面上可移动的游乐设施设备搬离，但不得损坏或破坏房屋、道路、供排水、电力等设施设备。1、在本合同签订之日，乙方需向甲方交纳租赁保证金壹拾万元（人民币、不计息）。在合同履行期间，若乙方违约，该保证金可抵扣租赁费、违约金等；在本合同期满后，乙方无违约行为，甲方将该保证金全额退还。2、经双方充分协商，租赁费为壹拾肆万元（人民币）／年。实行一年一交，先交租赁费后使用场地的原则。乙方需在每一租赁年度1月30日前交清本年度的全部租赁费。四、甲方的权利义务……3、在合同履行期间，“栖凤游乐场”在本合同之前的债权债务由甲方享有或承担。凡因“栖凤游乐场”的产权纠纷或债务问题，实质影响到乙方的经营并造成乙方实际损失的，由甲方负责赔偿。五、乙方的权利义务……4、乙方在租赁期间，不得擅自将“栖凤游乐场”转租。若确需转租或联合经营，须有甲方的书面同意。5、乙方未经政府有关部门及甲方同意，不得在游乐场内建设永性建筑。六、双方的其它约定1、因“栖凤游乐场”地处广元市城区，面临被征收拆迁的可能。若在本合同履行期间被征收拆迁，甲方退还本期租金，所得补偿款归甲方所有，乙方投入的游乐设施按征收政策办理。2、因“栖凤游乐场”售票大厅靠栖凤路一侧的三间门面，甲方已与他人建立租赁关系，租赁期间尚余一年。该一年租赁期限内的租赁费伍仟元（人民币）由乙方收取，一年租赁期满后，由乙方收回使用。七、违约责任：……2、甲乙双方须严守本合同的各项约定，若有违约，须赔偿对方的全部损失，并按对方损失金额的100%承担违约金。”本合同还就租赁的其他事宜作了明确约定。 合同签订后，案外人李国丽自愿放弃上述“栖凤游乐场”的租赁，转让给本案原告，由原告承租“栖凤游乐场”用于经营使用。2013年3月20日，原、被告及案外人李国丽三方共同签署《栖凤游乐场转让协议书》，内容为：“乙方李国丽自愿放弃承租栖凤游乐场的租赁合同，自愿转让给陈伟，身份证号码：510802197111××××，住址：四川省广元市利州区××街××号。承租权转让给陈伟后，栖凤游乐场的租赁合同上乙方的权利、义务由陈伟承担，陈伟在以后的经营过程中所发生的一切事故和债务与李国丽无关。甲方同意转让给陈伟。本协议一式三份，三方签字生效。” 该转让协议签订前，原告于2013年2月26日向被告交纳租赁保证金10万元。 转让协议签订后，“栖凤游乐场”即由原告承租经营至2018年3月30日合同期满。期满后，原、被告未再续签租赁合同，但“栖凤游乐场”仍由原告继续承租经营至2018年12月28日止。 2018年12月28日，因“栖凤游乐场”涉及本院受理的（2018）川0802执恢字316号案件执行，被依法强制腾退迁出。 现原告以“被告非栖凤游乐场的所有权人，其无权出租”为由向本院提起诉讼。 同时查明，1、原告自2013年承租“栖凤游乐场”起，以每年14万元按年度向被告交纳租赁费。最后一次交纳租赁费14万元的时间为2018年1月5日，该14万元租赁费的租赁期间为2018年3月31日至2019年3月30日。 2、原告向被告交纳案涉游乐场租赁保证金10万元，被告至今未予退还。 3、案涉《“栖凤游乐场”场地租赁合同》中的第六条“双方的其它约定”中的第2点所指门面三间，自2013年合同签订后至2018年12月28日止一直由原告对外出租并由原告收取该门面租赁费。 另，本院在执行广元市真宏实业开发有限公司（由原广元市市中区第一建筑工程公司分离债权转移成为申请执行权利承受主体）与广元市栖凤游乐场（已注销）、广元市利州区东坝街道办事处栖凤社区居民委员会（由原广元市市中区东坝街道办事处城郊村民委员会、广元市市中区东坝街道办事处凤凰南路居民委员会变更而来）建筑合同纠纷一案中，于1998年9月8日向被执行人原广元市栖凤游乐场、原广元市市中区东坝街道办事处城郊村民委员会发出了执行通知书，责令其履行本院作出且已经发生法律效力的（1996）广区法民初字第753号民事判决书确定的义务，即给付申请执行人原广元市市中区第一建筑工程公司工程欠款181.407177万元及逾期付款违约金，但被执行人原广元市栖凤游乐场、原广元市市中区东坝街道办事处城郊村民委员会未履行给付义务。 在后续执行中，本院依法采取以物抵债的执行措施。2001年7月19日原广元市栖凤游乐场注销。2001年7月24日，本院再次向原广元市市中区东坝街道办事处城郊村民委员会发出了执行通知书，责令其5日内履行给付债务。因逾期未履行，本院依法裁定将原广元市栖凤游乐场使用的土地及地上构筑物、建筑物整体交付抵偿给原广元市市中区第一建筑工程公司以清偿债务，找补差价。2001年8月2日向市国土资源局送达了协助执行通知书、民事判决止、裁定书，市国土资源局于2001年8月14日复函，以划拨土地转让须报市人民政府批准为由未及时办理土地转移过户手续。2001年12月27日，本院向原广元市市中区东坝街道办事处凤凰南路居民委员会送达了协助执行通知书、民事判决书、裁定书。至此该执行案件未完成差价找补、土地权属变更、交付。 2017年6月12日，市国土资源局将原广元市栖凤游乐场使用的土地权属由原广元市市中区东坝街道办事处城郊村民委员会办理给了广元市真宏实业开发有限公司，但双方未按本院裁定完成差价款找补和交付。2018年12月7日，广元市真宏实业开发有限公司以未完成交付为由申请恢复执行，本院于2018年12月22日向被告发出执行通知书，限其2日内履行交付义务。2018年12月24日广元市真宏实业开发有限公司将差价款、补偿款转账至执行案款账户。因被告未及时履行交付土地及地上构筑物、建筑物、附着物的义务，本院于2018年12月24日发出公告，责令被告及其他占用者在2018年12月27日前腾退迁出原广元市栖凤游乐场，逾期仍未腾退迁出，本院将依法强制执行。后被告未及时腾退迁出，本院于2018年12月28日进行了强制执行，原告亦于当日撤离案涉游乐场的经营。 以上事实有原告提供的原告身份证复印件、《“栖凤游乐场”场地租赁合同》复印件、《栖凤游乐场转让协议书》复印件、《土地登记审批表》复印件、原告交纳租赁费及保证金发票复印件三页（原件六份）、（2018）川0802执恢字316号公告复印件、搬迁物品清单复印件三页和被告提供的《“栖凤游乐场”场地租赁合同》复印件、《栖凤游乐场转让协议书》复印件、（2018）川0802执恢字316号公告复印件、《土地登记审批表》复印件、照片三张以及本案庭审笔录予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否有权出租案涉“栖凤游乐场”，双方签订的《“栖凤游乐场”场地租赁合同》的效力认定；二、原告的诉讼请求是否成立。现本院针对争议焦点作如下评判： 一、关于被告是否有权出租案涉“栖凤游乐场”的问题。 原告举证（2018）川0802执恢字316号公告内容主张其与被告于2013年签订案涉租赁合同时，案涉游乐场已经人民法院生效法律文书确认所有权发生变更，所有权人已非被告，被告无权作为出租人出租游乐场，双方签订的租赁合同应属无效。通过庭审查明的事实，双方在签订租赁合同时，案涉游乐场虽已被本院法律文书确定“以物抵债”，但由于被告与案外人广元市真宏实业开发有限公司之间未完成差价找补以及国土局未办理土地权属的变更，被告作为游乐场的权属登记人，其对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，其有权出租案涉“栖凤游乐场”。 原、被告签订的《“栖凤游乐场”场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 二、原告的诉讼请求是否成立的问题。 对于原告主张的第一项诉请“确认租赁合同无效”，同上理由，因无事实根据和法律依据，本院依法不予采信。 对于原告主张的第二项诉请“被告返还原告已收取的租赁费84万元”，因租赁合同有效，原告主张“返还”已交付的全部租金无法律依据，本院依法不予支持。但对于2018年1月5日被告交付的租金14万元，从2013年2月26日的收据以及合同约定的租期可见，租赁费由原告按年度交纳，期间为本年的3月31日至次年的3月30日止，同时结合被告在庭审中自认“原告交清了5年租赁期间内的全部租赁费”，本院确认2018年1月5日交付的14万元租金所指租赁期间应为2018年3月31日至2019年3月30日。由于双方约定的租赁合同期间为2013年3月30日至2018年3月30日，在合同期满后双方未再续签合同，根据我国《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”为此，后期双方产生的的租赁期间应为不定期租赁，被告应按实际使用的时间计付租赁费。因原告于2018年12月28日离场，故原告所交付的14万元扣除已租赁使用的9个月时间，下余3个月的租赁费3.5万元（14万/年÷12个月×3个月）应由被告予以退还。 对于原告主张的第三项诉请“被告退回租赁保证金10万元”，被告抗辩“原告擅自将门面三间转租，构成违约，应承担违约金21万元，保证金应作为违约金予以抵扣”。对于被告的抗辩理由，通过双方签订的《租赁合同》内容看，该三间门面已包含在案涉游乐场范围内，且原告按时将租赁费交与被告，按照合同中关于违约责任的“甲乙双方须严守本合同的各项约定，若有违约，须赔偿对方的全部损失，并按对方损失金额的100%承担违约金。”约定内容，原告的转租行为对被告未造成实际损失，故该抗辩理由本院不予支持。同时，被告在庭审中抗辩“其代为原告支付相应电费以及搬迁游乐场的相关搬迁费用，共计27902.83元，该费用应由原告承担，并在退还剩余的租赁费中予以扣减。”，对该抗辩理由，因被告所举证据材料不能达到证明目的，故应承担举证不力的法律责任。为此，对该抗辩本院亦不予支持。因租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时支付一定比例的价款付给出租人的担保金。现由于双方租赁合同期满，租赁合同关系已终止，对该租赁保证金被告理应退还给原告。故本院对原告的该项诉请依法予以支持。 对于原告主张的第四项诉请“被告赔偿原告损失即原告投入的资金及财产150万元，并由被告支付违约金10万元”，庭审中，原告根据租赁合同“第六条第1点”约定内容主张投入财产归其所有。一是双方在租赁合同中对原告承租所投入、添附的财产在合同期满后的处置、补偿等问题未作明确约定，且本案原告的离场亦不属于该“第六条中第1点”所约定的“被征收拆迁”情形；二是原告投入的财产所指向的合同期限在其离场时已届满；三是双方约定的租赁合同期限明确为5年，原告进行的建设投入是为满足其承包游乐场合同期内的经营所需；四是原告主张租赁合同无效，而违约金的主张与合同无效的主张自相矛盾。故原告的该项诉请，本院依法不予支持。 对于原告主张的第五项诉请“被告承担诉讼费用”，因被告需退还保证金10万元以及多收取的房租３.５万元，故被告应承担该13.5万元所涉的诉讼费，其余诉讼费由原告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告四川省广元市利州区东坝街道栖凤社区居民委员会退还原告陈伟多收取的租赁费3.5万元； 二、被告四川省广元市利州区东坝街道栖凤社区居民委员会退还原告陈伟租赁保证金10万元； 三、上述一、二项共计13.5万元，被告四川省广元市利州区东坝街道栖凤社区居民委员会于本判决生效后十日内履行； 四、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26400.00元，由原告陈伟负担23400.00元，被告四川省广元市利州区东坝街道栖凤社区居民委员会负担3000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 王  丽  君 人民陪审员 任  坤  秀 人民陪审员 周  海  英 二０二０年四月三日 书 记 员 罗鸿儒（代） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。