福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终536号 上诉人（原审被告）：曹培昌，男，1975年3月16日出生，汉族，住福建省上杭县，现住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄尔昌，男，1969年10月21日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：郭立志，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢德昌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原审被告：黄启文，男，1972年4月30日出生，汉族，住福建省上杭县。 原审第三人：庄春榕，男，1974年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原审第三人：陈联玲，女，1979年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原审第三人：庄友发，男，1950年7月2日，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原审第三人：庄金好，女，1950年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人曹培昌因与被上诉人黄尔昌、原审被告黄启文、原审第三人庄春榕、陈联玲、庄友发、庄金好房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹培昌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄尔昌对曹培昌的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、黄启文在2016年4月16日《合作建房协议书》签订后与曹培昌单独构成合作关系，无需在《工程承包协议书》、《工程承包补充协议书》、《补充协议》、《新阳合作建房有关事项补充协议》上签字，一审判决认定黄启文不是2016年4月16日《合作建房协议书》的合作出资方错误。(一)黄启文在曹培昌持有的《合作建房协议书》原件上签字按捺证明其系案涉房产的合作建房出资方。黄启文2016年4月16日无暇至厦门协商参与签订《合作建房协议书》，在《合作建房协议书》签订后次日找曹培昌要求参与合作出资建房，最终二人协商曹培昌将所持股份中案涉第四层房产、地下室车位2个及摩托车车位4个的原始股份作价99万元转给黄启文，黄启文应支付案涉房产工程款99万元。黄启文要求在曹培昌持有的《合作建房协议书》乙方处签名按捺，以证明其系案涉房产的合作建房出资方。该合同未就房屋具体位置、面积、转让价格、履行方式等进行约定，不能作为买房凭证，且该合同仅有黄启文一人签字，故黄启文主张其签名系为证明有买房屋不能成立。(二)庄春榕出具的《证明》体现黄启文是案涉房产合作建房的出资方，其分得案涉房产第四层四套房产。庄春榕是案涉房产的地块提供方，清楚案涉房产合作建房出资方，《证明》属于当事人的陈述，与黄尔昌提交的转账凭证相互印证，证明黄启文是案涉房产合作建房的出资方，是第四层四套房产的权利人，将案涉房产中的一套转让给黄尔昌，按工程进度向黄尔昌收取购房款。(三)黄启文未出庭，其答辩状否认其与曹培昌等人参与分配案涉房产，无其他证据予以佐证，不应采信。 二、曹培昌与黄尔昌从未签订过房屋买卖合同，亦未达成口头协议，不存在房屋买卖合同关系，《收款收据》的内容与事实不符，一审判决认定二人关于讼争房屋的买卖合同无效错误。(一)黄启文是案涉房产第四层的权利人，曹培昌对此不享有权利，曹培昌与黄尔昌不存在房屋买卖合同关系。在案涉房产被城管部门强制拆除时，黄启文为转嫁风险，将与曹培昌之间的合作建房关系称为房屋买卖合同关系，将本应支付给曹培昌的工程款称为购房款，骗取曹培昌在《收款收据》上签字。仅凭《收款收据》不能证明曹培昌与黄尔昌存在房屋买卖合同关系。(二)黄尔昌一审诉称2016年5月5日就房屋买卖事宜与曹培昌口头达成协议缺乏依据。案涉房产2016年5月1日开始建设，2016年5月5日尚未建成，曹培昌不可能出售给黄尔昌。此前二人不认识，未就房屋的具体位置、面积、转让价格、履行方式等进行协议，不可能签订房屋买卖合同。且房产买卖不签订合同不符合生活常理。黄尔昌应就二人存在房屋买卖合同关系承担举证责任。(三)《工程承包协议》载明工程预算包干价648万元，扣除第一层店面，第二层至第七层每层建8套，《合作建房协议》体现扣除房东分得的房屋外，共24套，故每套预算成本价27万元（648万元÷24套），加上公摊、电梯及地下车库装修等费用2.9万元，每套建成成本价为29.9万元。黄尔昌起诉称一套25万元，面积106平方米，曹培昌不可能亏2万元出售房屋。且每层4套房产成本价共计119.6万元，与《收款收据》载明的106.8万元相比，曹培昌亏12.8万元，故《收款收据》不应采信。 三、曹培昌从未收到黄尔昌购房款26万元，一审判决认定曹培昌应返还购房款26万元及资金占用利息错误。(一)一审判决认定黄尔昌等人通过黄启文统一支付购房款至曹培昌账户，曹培昌对于收到黄启文款项金额的陈述前后矛盾，在没有证据推翻《收款收据》的情况下，以《收款收据》作为认定金额的依据错误。(二)曹培昌未委托黄启文收取购房款，曹培昌是案涉房产工程的承包人，黄启文是案涉房产第四层房产的合作建房出资方，应向曹培昌支付工程款，曹培昌确认收到的黄启文款项均系黄启文以99万元从曹培昌处取得案涉房产第四层房产、地下室车位2个及摩托车位4个的工程款，而非案涉房产的购房款。3.曹培昌未收到黄尔昌购房款26万元。黄尔昌一审提交的转账凭证体现其分六次向黄启文转账共计20.3万元，可见黄尔昌与黄启文的款项住来习惯系通过银行转账，不存在余款用现金支付的情况，黄尔昌一审主张余款用现金支付不能成立，且其未提交余款的转款凭证，应承担举证不能的法律后果。黄尔昌的银行转账记录仅体现20.3万元，一审判决根据《收款收据》认定曹培昌收取黄尔昌26万元缺乏依据。 黄尔昌辩称，一、曹培昌关于黄启文身份的陈述存在矛盾。曹培昌在一审答辩状、追加被告申请书、证据清单中明确黄启文系《合作建房协议书》的签字人，系八个原始股东之一，且“就是以该合作建房协议书的乙方股东身份，出资99万，取得1号楼东边第四层房产、车位的原始股份”，并确认曹培昌对案涉房产不享有权利，案件与其没有关系。曹培昌在上诉状中载明黄启文不是原始股东，而是与曹培昌进行内部合作，单独构成合作关系，案涉房产是曹培昌以99万元转给黄启文的，即黄启文系“二手股东”。曹培昌根据《收款收据》确认黄启文是房产购买方。 二、曹培昌关于《收款收据》的陈述存在矛盾。《收款收据》涉及的金额较大，不可能未经计算核实就签字确认，且《收款收据》载明曹培昌的身份证号码。曹培昌签字确认的《收款收据》体现其收到包括黄尔昌26万元在内的106.8万元。曹培昌一审第一次开庭陈述《收款收据》是假的，其仅收到黄启文66万元，并未收到106.8万元。曹培昌一审第二次开庭陈述其共收到黄启文99万元，未收到106.8万元，但在一审法官询问99万元是否包括黄尔昌直接转账的4万元时，曹培昌未予明确。 三、曹培昌关于套房成本的陈述与事实、证据不符。曹培昌主张按照包干价648万、24套房计算，每套房成本价为27万元，其不可能以每套25万元价格转让房产，与事实、证据不符。案涉房产所在工程包括地下一层、地上**，总**。地下**为车库，地上第**为店面，第**每层8个套房，总计48套，工程包干价648万元。出资方与地皮方置换后，出租方七个股东享有的权益为33套、一半车库，而非曹培昌主张的24套。即使不计算地下车库建造成本，每个套房的实际成本最多为19.6363万元（648万元÷33套）。曹培昌以25万元卖给黄尔昌，赚取5.4万元差价。 四、曹培昌主张黄启文无需在相关协议上签字不符合常理。曹培昌上诉主张买房应签订合同，但同时主张黄启文与曹培昌单独构成合作关系，黄启文无需在《工程承包协议书》、《补充协议》、《新阳合作建房有关事项补充协议》上签字，存在矛盾，亦不符合常理。内部单独合作涉及楼层分配、面积、车位安排、店面安排、工程造价、成本结算、履行方式等众多复杂问题，《合作建房协议书》未就上述问题进行约定，曹培昌主张其与黄启文存在内部单独合作，但未签订合作合同，不符合常理。曹培昌主张黄启文是二手股东，但若黄启文取得4套房子及车位，向他人转让时必然要说明转让房产的权利来源，《合作建房协议书》未体现黄启文的份额，《补充协议》、《新阳合作建房有关事项补充协议》未体现黄启文的名字，黄启文应与曹培昌签订合作协议。但曹培昌无法提交单独合作协议或内部分房协议，故黄启文并非二手股东。 黄启文未作陈述。 庄春榕、陈联玲、庄友发、庄金好未作陈述。 黄尔昌向一审法院起诉请求：1.确认黄尔昌与曹培昌之间的房屋买卖合同无效；2.曹培昌立即退还黄尔昌已付购房款26万元，并支付以26万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年8月28日起至该款还清之日止的资金占用利息。 一审法院认定事实：2016年4月16日，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发（甲方）与曹培昌、钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉、巫占通七人（乙方）签订《合作建房协议书》，约定甲方提供土地、负责基建，乙方负责建设及资金，进行合作建房。其中房产分配约定：土地约1200平方的所有权甲、乙双方各占50%，所建二栋七层楼房以及地下车库共八层，约面积6960平米，甲乙双方各占50%，甲方占西边一栋，乙方占东边一栋，四周空地甲乙双方共用。2016年7月18日，钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉五人（甲方）与曹培昌（乙方）签订《工程承包协议书》。2016年8月4日，甲方（增加巫占通，六人）与乙方曹培昌签订《工程承包补充协议书》。该两份协议书，对乙方施工的具体项目进行约定。协议还约定合同工程价款采用一次性总价包干的固定价格方式，工程包干价为648万。 2017年7月23日，庄春榕、陈联玲（甲方）与曹培昌、钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉、巫占通（乙方）七人签订《补充协议》一份，约定：1.庄春榕将其所有的四楼整层（四套）、五楼整层（四套）及三楼东南角壹套，共九套房及四个车位置换给乙方七股东，乙方将一楼店面及夹层置换给甲方外，还需加建好已做电梯及套房玻璃窗。2.加建所需经费由乙方七股东29套房均分（曹培昌增加8、9楼的五套房）。同日，曹培昌、钟建文、阙青松、阙锦书、黄晋泉、李德辉、巫占通七人签订《新阳合作建房有关事项补充协议》。该协议协议对施工主合同未完成事项及质量问题整改、合同外增加部分施工、电梯费用分摊方式等进行约定。其中第四条套房分配约定：曹培昌共9套，经协商第三层4套、第七层4套及第二层西北角1套划给曹培昌，另补给曹培昌贰万元。其余15套进行价格评估后，除曹培昌外其他股按股份抽签确定后补差价。 2018年8月28日，曹培昌在一份《收款收据》上签字，该收据载明：收到黄启文、黄尔昌、王永胜、雷平华购买厦门市海沧区××街道××号××号楼（农贸市场）西南面第四层共四套房购房款总计106.8万元，其中黄启文27.9万元、黄尔昌26万元、王永胜26.9万元、雷平华26万元。该收据同时有黄尔昌、王永胜、雷平华、黄启文的签字。对于签订《收款收据》的来源，曹培昌陈述：2018年国庆后相关部门对案涉建筑物进行强拆，当时已经拆到第5层，黄启文、黄尔昌等人以及曹培昌，在海沧新阳的粤豪酒店商量如何拯救房产，黄启文拿了好几张关于款项的材料要曹培昌签字，并要求日期倒签，该《收款收据》即夹在里面骗取曹培昌的签字。在庭审中曹培昌与黄尔昌确认案涉建筑有夹层，协议中约定的曹培昌分得第3层的4套房产是没有算夹层的，如果算夹层则应是第4层，即双方在本案中所指的房屋是曹培昌合作分得4套中的1套。 黄尔昌提供转账凭证证实其分别于2016年5月5日、2016年7月27日、2016年8月20日、2016年9月19日、2016年10月9日、2018年3月15日向黄启文转账4万、3万、3万、3万、3.3万、4万，共计20.3万元，余款是现金支付。2017年5月1日黄尔昌向曹培昌发送一条微信，内容是：“培昌，三楼楼层太低了点，我的房间又要等启文、平华两人先选，总体都不理想，你再考虑一下，能否楼层高点或单独把我一套的楼层再高点。另车位要帮我考虑，多谢。”曹培昌未回复。 因案涉建筑未经相关行政主管部门批准，海沧城管执法局在作出行政处罚决定后，已申请一审法院强制执行，2018年10月11开始拆除，已全部拆除。 另查明： 曹培昌举证一份《合作建房协议书》复印件，证明在2016年4月16日曹培昌等七人签订协议后，黄启文亦在该协议书合伙人位置上签字，拟证实黄启文是合作建房的合伙人，曹培昌与黄启文口头约定以99万元将曹培昌的原始份额（3层4套房）转给黄启文。黄启文对此予以确认，但否认其以加入合伙的意思签字。曹培昌庭审陈述称：曹培昌是将自己的份额分给黄启文，因此其他股东不清楚，也没有就该事情讨论过；黄启文将其分得的4套房产再转售另外3人，其中包括黄尔昌。曹培昌提供其银行存款明细账，证实黄启文共向曹培昌转账66万元。在第一次庭审时，曹培昌否认收到黄启文99万元；在第二次庭审时，曹培昌确认收到黄启文99万元，并解释黄启文仅主张转账66万元是因为其双方有针对另外一栋房屋的合作建设，在对账之后黄启文还需向其转账66万元。 庄春榕于2019年6月29日出具一份《证明》：黄启文是祥露社东片106号合作建房的出资方，其分得1号楼东边第四层房产。 一审法院认为，一、案涉法律关系。1.黄启文不是2016年4月16日《合作建房协议书》的合作方。虽然黄启文并未否认其在一份《合作建房协议书》上乙方署名处签名，但根据庭审曹培昌的陈述以及黄启文提供的书面答辩意见，作为《合作建房协议书》乙方除曹培昌以外的其他六人并不知道黄启文在其中一份协议上签字，曹培昌也未就黄启文就加入合作事宜与其余六人协商。而且，黄启文仅在一份《合作建房协议书》上签字，在之后作为乙方协商其内部出资的《工程承包协议书》、《工程承包补充协议书》上均没有黄启文签字；在房屋如何分配的《补充协议》、《新阳合作建房有关事项补充协议》上亦没有黄启文的签字。而上述几份协议书均是对于合作重大事宜、实质性事宜的安排，黄启文均未参与其中，不能认定黄启文是《合作建房协议书》的合作方。虽然庄春榕出具的《证明》拟证实黄启文是《合作建房协议书》的合作出资方，但庄春榕是第三人，其所出具的《证明》属于当事人陈述，应有其他证据予以佐证，并应出庭接受各方质询，然而庄春榕不但缺席庭审，且没有其他充足的证据佐证其陈述，该《证明》不予采信。2.曹培昌收取黄启文款项性质认定。曹培昌收取黄启文款项的行为并不能直接证明黄启文与曹培昌单独构成合作关系，在曹培昌没有其他证据证实双方为何种法律关系时，各方的陈述都不能单独作为认定法律关系的证据，而应以书面证据所证实的关系为准，即《收款收据》确认的法律关系。3.对于《收款收据》的认证。曹培昌虽承认《收款收据》上的名字是其签署，但否认其意思表示真实性，主张其受到欺诈而签署该份文件。但根据查明的事实，在案涉建筑整栋都要被拆除的情况下，每一个人都会对所签署的文件怀有更谨慎的态度，况且是涉及到钱款收取等重大敏感的问题，不可能如曹培昌所述该《收款收据》夹在其他文件之中，在没仔细查看内容的情况下即签字确认。曹培昌签署了《收款收据》，又无法提供充足的证据予以否认，其提出的关于购房价格不合理等抗辩不能成为《收款收据》被推翻的理由。在曹培昌没有其他证据证实《收款收据》是在其不知情的情况下签署时，该《收款收据》应作为本案的认定依据：黄尔昌向曹培昌购买房屋，双方构成房屋买卖合同关系。二、法律效力及责任承担。1.案涉建筑已被认定为违法建设并已拆除，违反法律、行政法规的强制性规定，黄尔昌与曹培昌之间的法律关系依法应认定无效。2.因合同无效，黄尔昌有权主张返还购房款。曹培昌虽然否认收到黄尔昌26万元，但根据上文查明的事实，黄尔昌等人向曹培昌支付购房款是通过黄启文，再由黄启文统一支付至曹培昌账户。曹培昌对于收到黄启文款项的金额始终存在前后矛盾之处，之前仅承认收到转账凭证记录的66万元，后面承认因合作其他项目经过核对确认收到99万元，曹培昌陈述前后不一，无法作为认定其收款总额的证据，在没有证据推翻《收款收据》的情况下，以曹培昌签署的书面证据作为认定金额的依据，即曹培昌收取黄尔昌26万元，应予以返还。3.黄尔昌还主张因合同无效造成的资金占用利息损失。曹培昌出售违法建筑导致合同无效存在过错，应对合同无效造成的损失承担责任，但黄尔昌明知所购房屋系违法建筑无法取得房屋产权证书，仍向曹培昌支付购房款，亦应自行承担部分损失。综上，一审法院酌定按照各50%的比例分担损失。黄尔昌主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算资金占用利息，于法不悖，予以照准。曹培昌应按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以26万元为基数，按照50%的比例向黄尔昌支付自2018年8月28日（出具收款收据之日）至本判决确定的还款日的资金占用利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决：一、黄尔昌与曹培昌关于购买厦门市海沧区××街道××号××号楼（农贸市场）西南面第四层中一套房屋的买卖合同无效；二、曹培昌于判决生效之日起十日内返还黄尔昌购房款26万元及资金占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以26万元为基数，按照50%的比例自2018年8月28日计至本判决确定的还款日）；三、驳回黄尔昌的其他诉讼请求。如曹培昌未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元减半收取2675元，由黄尔昌承担50元，由曹培昌承担2625元。 对一审判决查明的事实，除曹培昌提出其未收到黄尔昌现金支付的尾款外，其余事实当事人均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，曹培昌提交《厦门新阳合建房1号楼房产股东分配凭据》、福建省农村信用社个人网银电子回单，证明合作建房地上包括夹层在内共八层，股东按套按工程进度支付工程款；曹培昌分得第四层、第八层、第三层303室；曹培昌将第四层、2个车位、4个摩托车车位作价99万元与黄启文之间成立合作建房合同关系。《厦门新阳合建房1号楼房产股东分配凭据》打印有李德辉、阙青松、钟建文、阙锦书、巫占通、黄晋泉抽得房号及房产差价，签字处写有上述人员名字，打印“备注：经曹培昌要求，股东协商，同意将1号楼第四层、第八层及第三层303房归曹培昌所有。”手写“曹培昌钟建文合1号车位”、“庄春榕见证”字样。福建省农村信用社个人网银电子回单体现的交易日期是2016年5月4日，付款人为钟建文，收款人为曹培昌，金额为32万元，付款用途为建房款，电子回单下方手写“注：第一次付建房款，每套贰万元收取（曹培昌未存入本人账上）”、“李德辉8万阙青松6万钟建文6万巫占通4万阙锦书4万黄晋泉4万”、“2016.5.4”字样，曹培昌主张手写字迹是钟建文所写。 黄尔昌质证认为，上述证据真实性无异议，《厦门新阳合建房1号楼房产股东分配凭据》的手写字迹及签名无异议，福建省农村信用社个人网银电子回单的手写字迹是钟建文所写，但对所写的内容无法确认。黄尔昌第一笔款付4万元，与股东付款记录不一致。上述证据证明对象有异议，黄启文未在《厦门新阳合建房1号楼房产股东分配凭据》上签名，不能证明其是合作建房的股东，反而证明其并非合作建房的股东，亦体现黄尔昌等人购买的房产是曹培昌分得的。 黄启文、庄春榕、陈联玲、庄友发、庄金好未予质证。 二审查明，曹培昌陈述庄春榕用自己分得的房产、车位与曹培昌等七人进行置换后，庄春榕分得第一层店面、第二层（即夹层），七个股东分得33套房屋、16个轿车车位、若干摩托车及自行车车位。 本院认为，黄尔昌、黄启文均确认黄尔昌通过黄启文向曹培昌支付购房款。在案证据体现黄尔昌向黄启文陆续转账共计20.3万元。曹培昌、黄尔昌等人签字的《收款收据》体现曹培昌收到包括黄尔昌案涉房产购房款26万元在内的购房款共计106.8万元，曹培昌主张黄启文骗取其在《收款收据》上签名，但亦无证据予以证明，该主张本院不予采纳。 曹培昌主张其将所持股份中案涉第四层房产、地、地下室车位2个托车车位4个以99万元转让给黄启文，但对此并无充分证据予以证明。曹培昌主张黄启文在曹培昌持有的《合作建房协议书》原件上签名按捺，黄启文系案涉房产的合作建房出资方，但黄启文仅确认其签名系作为购房凭证，否认加入合伙共建房屋的意思表示。合作建房出资方之间就建房、分房事宜签订的《工程承包协议书》、《工程承包补充协议书》、《新阳合作建房有关事项补充协议》及曹培昌二审提交的《厦门新阳合建房1号楼房产股东分配凭据》均无黄启文的签名，曹培昌亦确认其他股东不清楚此事。庄春榕并非合作建房出资股东，其出具的《证明》内容与在案证据不符。曹培昌确认经过置换后，出资方共分得33套房屋及若干车位，曹培昌以24套计算每套房屋成本价29.9万元并据此主张《收款收据》载明的购房款比成本价低依据不足。曹培昌陈述的房产分配过程及工程款支付情况不影响曹培昌与黄尔昌法律关系的认定。故曹培昌提交的证据不足以推翻《收款收据》等体现的黄尔昌与曹培昌之间的房屋买卖关系，一审判决综合本案证据认定黄尔昌与曹培昌之间存在房屋买卖合同关系并据此对有关费用的返还及支付作出认定并无不当。 综上所述，曹培昌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由曹培昌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年四月十六日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。