敖汉旗人民法院民事判决书（2019）内0430民初4797号原告：王生，男，1955年9月9日出生，身份号码×××，汉族，市民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：巴树成，内蒙古兴合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建国，内蒙古兴合律师事务所律师。被告：赤峰市承天房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150402701283787L，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区哈达街中段路南侧（承天商厦**）。法定代表人：吴海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建辉，内蒙古红城律师事务所律师。被告：相志刚，男，1972年4月出生，身份号码×××，蒙古族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。原告王生与被告赤峰市承天房地产开发有限责任公司（以下简称承天房地产公司）、相志刚确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月23日依简易程序立案后，原告于2019年8月6日向本院提出回避申请，本院于2019年8月9日将本案移交至四道湾子法庭审理。原告于2019年9月17日以本案需以另一案的审理结果为依据为由，向本院提出中止审理申请，本院于当日裁定本案中止审理，赤峰市中级人民法院于2019年11月4日作出（2019）内04民终3926号民事判决。被告赤峰承天房地产开发有限责任公司于2020年1月7日申请对本案恢复审理。本案恢复审理后，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告王生的委托诉讼代理人巴树成及张建国、被告承天房地产公司的法定代表人吴海军及其委托诉讼代理人李建辉、被告相志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王生向本院提出诉讼请求:确认我与二被告于2013年7月15日签订的《协议书》无效。事实与理由：2011年4月25日我方与被告承天房地产公司签订了《联合开发敖汉旗贝子府镇家兴住宅小区项目协议书》，我挂靠承天房地产公司开发的敖汉旗贝子府镇家兴住宅小区1-4号楼项目，成为实际开发人，协议约定了双方的责任和义务并实际履行。2013年7月11日，我与本案被告相志刚（系挂靠赤峰正翔建筑工程有限公司承建上述工程的实际施工人）签订了《贝子府镇家兴小区1、2、3、4号楼建筑工程项目协议书》，双方实际履行该协议。2013年7月15日，我与二被告三方又签订了《协议书》，约定承天房地产公司将上述工程项目开发的权利义务转让给相志刚实际开发经营。本协议签订后，承天房地产公司与我此前因该工程项目签订的所有合同（协议）均终止履行。该三方协议至今未实际履行，无实际意义。三方协议转让房地产开发项目，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产开发项目转让的相关规定，因而无效。《城市房地产开发经营管理条例》第19条也有房地产转让的法律强制性规定，三方协议违反这一规定。不论是从实体上，还是法律上来看，涉案协议都是无效的。在程序上，三方协议也属于无效。我国《城市房地产开发经营管理条例》第20条明确规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案，并由房地产开发主管部门行政确定是否可以转让。本案中虽然签订了三方协议，但是目前为止，转让方和受让方没有持合同到主管部门备案，完全超过法律规定的时间。土地使用权转让必须办理土地使用权变更登记手续，至今涉案项目土地使用权未做任何变更登记，所以，依照法律规定，三方协议从实体上和程序上都违反了法律的强制性规定，因而无效，依法应当确认为无效的合同。承天房地产公司辩称，我公司与王生于2011年4月25日签订了关于涉案工程的协议书一份，是一份合作开发协议，承天公司负责土地项目摘牌、建筑部门施工注册及工地的施工管理，我们不负责出资，而王生负责筹备资金。于2013年7月15日与王生、相志刚签订了另一份协议协议，也就是本案的三方协议。2013年7月15日，涉案三方协议书已经实际履行，相志刚按照三方协议约定，将原告在小额贷款公司的借款全部予以还清，协议签订后，原告已经与涉案工程无任何关系，在（2019）内0402民初3634号及（2019）内04民终3926号民事判决中，两级法院均依据三方协议内容驳回原告王生的诉讼请求。双方签订的三方协议，依据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定，合作开发房地产开发合同的当事人，一方具备房地产开发资质的认定合同有效。双方签订的协议中，王生退出涉案工程后，我公司与相志刚形成新的合作开发关系，该关系不违反法律强制性规定，不符合合同法规定的合同无效情形，因此原告本次诉讼无任何事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。相志刚辩称，我与原告王生、被告承天房地产公司于2013年7月15日签订了涉案的三方协议，协议中有明确约定，乙方（相志刚）将丙方（王生）在敖汉旗小额储蓄王桂清处借贷的300万元及利息一次性还清，丙方将本项目开发建设相关手续及抵押手续取回并交回乙方掌握和管理，以上有2013年7月12日王桂清签字的还款证明为证。我们之间签订的三方协议不违反法律强制性规定，也没有无效事由，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年4月25日，原告王生与被告承天公司签订工程《协议书》一份。2013年7月15日，本案原告与二被告签订关于涉案工程的三方协议书一份，载明：“协议书，甲方：赤峰市承天房地产开发有限责任公司，乙方：赤峰正翔建筑工程有限公司，丙方：王生，为了加快承建建设和改善城市居民住宅条件……，就合作开发事宜，经充分协商，达成如下协议，以便各方共同信守。一、甲方的权利和义务，……。二、乙方的权利和义务，……。三、违约责任，……。四、其他约定，1、为保证乙方如约履行本协议，丙方愿为乙方提供担保。担保方式为：连带保证责任；担保的期限为：至该项目工程全部结算完结时止。2、本协议签订后，甲方与丙方此前因该工程项目所签订的所有合同（协议）均终止履行。但由于丙方在管理该项目期间所产生的所有责任和所负债务，均由丙方承担。五、乙方和丙方之间的权利义务，1、乙方将丙方在敖汉旗小额储蓄王桂清处借贷的300万元及利息一次性还清，丙方将本项目开发、建设相关手续及抵押手续取回交与乙方掌握、管理。2、乙方接手该项目后，丙方要负责和乙方办理交接各项手续，不得以任何借口拖而不办，否则将承担由此给乙方造成的所有损失。3、本协议签订后，乙方、丙方必须履行协议所约定的条款，如违约，违约方应向对方承担赔偿责任。4、乙丙双方的上述约定，不能对抗乙方和丙方前述已经对甲方所做的承诺。5、甲方的损失是指因开发、建设项目发生诉讼后，法院判决由甲方承担责任时，属于乙方责任的应由乙方承担，甲方在不得已情况下承担的，乙方向甲方予以赔偿”。现原告以涉案的三方协议转让房地产开发项目，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十九条的规定即“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件”，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条为“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”、第四十条为“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。本院认为，确认合同无效必须满足法律规定的条件。原告王生要求确认其与二被告签订的三方协议无效应符合合同无效的法定情形。原告王生以合同未实际履行要求确认合同无效缺乏法律依据；原告以涉案三方协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定为由要求确认合同无效，但三方协议所涉《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中的条款均为管理性规定而非法律强制性规定，原告王生以该协议违反法律强制性规定主张协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告王生要求确认其与二被告签订的三方协议无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：驳回原告王生的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由王生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 左志新 二〇二〇年四月二十八日书记员 卢高昊附援引相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。