贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初538号原告：欧阳兵，男，1968年2月2日出生，汉族，住浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：贾梦嫣，贵州承恩律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区市南路**保利国际广场**楼1-17-5，经营地贵阳市花溪区小河恒森自在城******。法定代表人：何英。委托诉讼代理人：余春洪，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。原告欧阳兵与被告贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开公司）商品房预售合同纠纷一案，贵阳市南明区人民法院于2019年5月6日立案受理后以本案的管辖法院为我院为由裁定将本案移送本院处理。本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳兵之委托诉讼代理人杜思恩、贾梦嫣，被告恒森房开公司之委托诉讼代理人余春洪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳兵向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告恒森房开公司之间就恒森自在城SY楼4层16号商品房的买卖合同关系；2.解除原告与被告贵州盛世联行房地产顾问有限公司（以下简称盛世公司）就恒森自在城SY楼4层16号商品房签订的《团购优惠服务协议》；3.判令被告恒森房开公司退还原告缴纳的购房款首付及维修基金210868元，并判令被告恒森房开公司自2017年11月7日原告付款之日起按照月息2%支付利息，直至全部款项付清为止；4.判令被告盛世公司退还原告缴纳的团购服务费30000元，并判令被告盛世公司自2017年6月24日原告付款之日起按照月息2%支付利息，直至全部款项付清为止；5.本案诉讼费用（含案件受理费、保全费）由被告承担。事实与理由：被告恒森房开公司系贵阳恒森自在城开发商，被告盛世公司是被告恒森房开公司委托的房屋中介公司。2017年，原告通过被告盛世公司拟购买被告恒森房开公司开发的恒森自在城楼盘SY-4-16号商品房（案涉房屋）。2017年6月24日，原告委托代理人彭金筑与被告盛世公司签订《团购优惠服务协议》，约定原告向被告盛世公司支付团购优惠费30000元，盛世公司为原告争取案涉房屋优惠。原告于当日支付团购优惠费。2017年11月7日，被告恒森房开公司要求原告在《商品房买卖合同》上签字，并在2017年11月7日原告按被告恒森房开公司要求缴纳了购房首付206800元及维修基金4068元，两项合计210868元。根据《商品房买卖合同》约定，被告恒森房开公司应当在2018年7月31日前向原告交付房屋。但原告缴纳费用后，恒森房开公司并未按照约定签署《商品房买卖合同》，仅告知原告将尽快完成合同签署及备案，并承诺尽快交付案涉房屋。但被告恒森房开公司一直未依约签署及交付合同，亦未依约交付房屋。2019年4月8日，被告恒森房开公司出具《回复函》，单方面提出延期交房，且经原告多次催要，恒森房开公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》，但原告已经向被告恒森房开公司支付购房首付款及维修基金，现因恒森房开公司拒不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，且拒不按照承诺时间交房，导致原告的合法权益无法实现，客观上无法取得案涉房屋权利，为维护自身合法权益，现诉至贵院，请求判如所请。诉讼中，原告欧阳兵撤回了对盛世公司的起诉，并变更诉讼请求为：1.解除原告与被告恒森房开公司之间就恒森自在城SY楼4层16号商品房的买卖合同关系；2.判令被告恒森房开公司退还原告缴纳的购房款首付及维修基金共计210868元，并判令被告恒森房开公司在判决生效后，按照中国人民银行同期贷款利率向申请人支付逾期支付210868元的购房首付及维修基金的逾期付款利率，直至付清为止；3.判令被告恒森房开公司赔偿原告210868元；4.本案诉讼费用（含案件受理费、保全费）由被告承担。事实与理由：欧阳兵作为本案原告在立案后向法院提交了调查取证申请书，法院开具调查函后原告向贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站调取了案涉房屋的相关信息，根据不动产登记中心所提供的信息显示，恒森房开公司于2018年9月4日已将案涉房屋SY-4-16向案外人贵阳农村商业银行股份有限公司营业部办理了抵押贷款并进行抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，因原告向恒森房开公司交纳购房款及恒森房开公司开具收款收据的行为，充分证实原告与恒森房开公司之间于2017年存在案涉房屋的买卖合同关系，之后，恒森房开公司将案涉房屋抵押给案外人，恒森房开公司的该行为是导致原告未能与恒森房开公司签署书面《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记的原因，恒森房开公司的该行为已经涉嫌欺诈，根据该解释，在解除申请人与恒森房开公司所形成的商品房买卖合同关系的同时，恒森房开公司除应退还申请人所交纳的购房款外，还应向申请人承担不超过申请人已交购房款一倍的赔偿责任。据此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律法规相关规定，依法申请提出以上变更诉讼请求。被告恒森房开公司辩称，1.原、被告双方的合同可以继续履行，不应当解除；2.关于欧阳兵的房屋，属于房屋整体抵押，抵押在本案移送至花溪区人民法院之前就解除；3.即便本案合同无法履行，要解除的情况下，原告诉请赔偿的基数也应当是购房款本金部分，不应包括维修基金；4.即便原告诉请赔偿得到支持，其损失属于预期损失，原告应当举证证明其预期损失，而不是简单理解为购房款的一倍，且应当综合考虑各方原因，如果原告只是履行了部分义务，原告也应当在相应的比例范围内计算，不能将整套房屋价值产生的损失计算为原告的损失。本院经审理认定的事实如下：2017年11月7日，原告欧阳兵（买受人）与被告恒森房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为2017-Ｓ110），约定的主要内容为：1.买受人购买的商品房为预售，预售许可证号为筑商房预字第××号，买受人向出卖人购买位于贵阳经开区房屋，房屋建筑面积为53.50平方米，套内建筑面积为38.07平方米。2.按套内面积计算，房屋单价每平方米11242.45元，房屋总价款为428000元，买受人以银行按揭贷款方式付款，买受人应于合同签订之日支付首付款218000元，余款210000元以银行按揭贷款方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人通知或贷款人通知后30日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。3.房屋占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。出卖人承诺该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房、买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任。4.出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该房屋。逾期交房超过90日买受人退房的，出卖人应当在收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%支付违约金。5.出卖人承诺在2020年7月31日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。6.出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。合同签订当日，原告欧阳兵向被告恒森房开公司支付了购房首付款206800元及维修基金4068元，被告出具了收款收据。另查，1.原告欧阳兵向本院提交了贵阳市地产交易管理中心预售许可证查询及贵阳经济技术开发区不动产登记站查询的房屋记载表、不动产登记查询结果，预售许可证查询载明案涉房屋所在ＳＹ号楼预售许可证号为2018104，有效日期从2018年6月29日起；房屋记载表载明案涉房屋存在抵押登记信息，抵押人为恒森房开公司，抵押权人为贵阳农村商业银行股份有限公司营业部，抵押期限为2018年8月31日至2021年8月30日，抵押金额10000万元；不动产登记查询结果载明案涉房屋抵押信息与房屋记载表一致，无预告信息。2.被告恒森房开公司向本院提交了房屋分层分户平面图5张及贵阳市屋管理系统查询表，拟证明原告所购买的房屋编号进行了改变，才导致原告查询的结果与实际不一致，即原告查询的房屋不能证明案涉房屋处于抵押状态，但在庭审中被告亦表示未将变更房号告知原告，同时辩称合同载明的预售许可证为真实的。3.原告还提交了回复函4份，拟证实被告未替原告办理网签手续和银行按揭贷款手续。原、被告双方均陈述案涉房屋至今未交房。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告工商登记、购房款支付凭证及收据、维修基金支付银行流水及收据、《商品房买卖合同》、回复函、房屋记载表、预售许可证查询、房屋平面分层图、SY号楼抵押清单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告欧阳兵与被告恒森房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合同载明的预售许可证号虽与贵阳市地产交易管理中心登记的预售许可证号不一致，但系在原告起诉前确得，因此可以认定原被告之间签订的合同合法有效，各方应当严格履行合同义务，遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人......”及第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，本案中，签订合同时，合同载明的预售许可证号为2014113号与贵阳市地产交易管理中心查询的预售许可证号2018104号不一致，且双方签订的合同明确约定案涉房屋占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押，但在合同订立后，被告恒森房开公司在未告知原告并经原告同意的情况下将原告所购买的房屋抵押给他人，抵押期限为2018年8月31日至2021年8月30日，导致原告所购买的房屋增加了权利负担，可能导致未来被抵押权人处置的风险，被告恒森房开公司也未在合同约定的期限内办理网签、预告登记、向原告交付房屋，故对原告欧阳兵主张解除商品房买卖合同的请求，本院予以支持。因欧阳兵对涉案房屋并未实际接收使用，也未申请对案涉房屋进行权属变更，故原告一并要求被告退还已付购房首付款206800元及维修基金4068元和按照中国人民银行同期同类贷款利率（应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）承担从判决生效之日起至款项退还完毕之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿210868元损失的请求，即按照已付购房首付款206800元、维修基金4068元之和进行赔偿。根据上述法律规定，因被告确存在签订合同后在未告知原告的情况下将案涉房屋抵押给他人，且合同载明的预售登记号与原告在贵阳市地产交易管理中心查询的预售许可证号查询不一致等情形，原告有权请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而对于具体赔偿的数额，应当以原告已支付的购房款（不含维修基金）的一倍为上限，并结合原、被告签订合同的时间、被告违约情形、原告实际遭受的损失等进行考量，综合本案实际，本院酌情被告按照原告已付购房首付款的60%承担赔偿责任，即被告应赔偿原告124080元（206800元×0.6），对原告超出部分的主张，本院不予支持。对于被告关于房号变更，实际房屋不存在抵押的辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告欧阳兵与被告贵阳恒森房地产开发有限公司于2017年11月7日对恒森自在城SY楼4层16号房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017-S110）；二、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告欧阳兵已付购房首付款206800元、维修基金4068元，合计210868元，并支付利息（利息以应退款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从本判决生效之日起计算至实际退还完毕之日止）；三、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳兵赔偿款124080元；四、驳回原告欧阳兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3307元（已减半收取）、保全费2629元，合计5936元，由原告欧阳兵负担260元，被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担5676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年四月九日书记员  杨杰