河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初861号 原告：尹芳杰，男，1984年3月5日出生，汉族，现住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：郭蕾、张庆利，河北厚正律师事务所律师。 被告：石家庄沛昇房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区上庄镇台头村村南，统一社会信用代码：91130100570093771G。 法定代表人：周冉，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：冯乐，河北硕琨律师事务所律师。 原告尹芳杰与被告石家庄沛昇房地产开发有限公司（以下简称沛昇地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告尹芳杰及其委托诉讼代理人郭蕾、张庆利，被告沛昇地产委托诉讼代理人冯乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹芳杰向本院提出诉讼请求：1、依法解除2017年4月1日原、被告双方签订的《预约书》。2、判令被告向原告返还已付购房相关款项总计706867元。3、判令被告向原告支付利息94946元。（自2017年4月1日至2020年1月15日，共计1018天，按照银行同期贷款利率4.75%，最终数额以实际还清之日止）4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告沛昇地产在石家庄鹿泉区开发有“万合名著”项目楼盘，项目位于。2017年4月1日，原、被告双方签订《预约书》，原告认购该项目第30幢1单元1401号房产。该商品房建筑面积（含公摊）为116.27平方米，且约定了具体交房时间为2020年12月31日前。合同签订后，原告按照约定交付了20000元定金以及686867元的首付款。被告在合同履行中，出现了以下两种严重违约情况：第一、2019年12月20日，被告工作人员王丹通知原告，原告购买的房屋初测面积为121.20平方米，比《预约书》大了4.93平方米，要求原告补交费用。第二、2020年1月8日，在售楼部大厅，王丹通知原告，交房日期变更为2021年9月30日，比约定的交房日期延迟九个月。基于以上两种违约事实，原告现要求解除《预约书》、返还全部购房款706867元、并支付利息，理由如下：第一，原告基于按照约定日期收房的前提下，签订的《预约书》现无法达到在规定日期内收房的目的，根据《合同法》第九十四条，原告无法实现规定日期达到收房目的，原告可要求解除合同。第二、涉案房屋初测面积为121.2平方米，比《预约书》大了4.93平方米，面积误差比绝对值超出3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。被告违约事实发生后，不仅不积极解决问题，且于2020年1月3日函发原告。《催告函》中，被告声称通知原告前来签订《商品房买卖合同》。但后经工作人员核实，并非是签署正式的《商品房买卖合同》，而是签署建筑面积、交房日期变更后的新的《预约书》。被告妄图通过签署新的《预约书》，掩盖自己违约事实的做法，原告不能接受。根据原被告双方签订的《预约书》第7条第1项规定，也就是说被告承诺在2017年12月31日之前取得项目三证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，若到期未取得相应证件，则甲方（被告）承诺对原告所认购的商品房进行原价回购，也就是退房，并给予乙方（原告）实付房款年息8%的现金补偿。根据原告于鹿泉行政服务大厅查询的结果是建设工程规划许可证的取得时间2018年6月20日，由此可见被告违反了《预约书》第7条第1项规定，应当为原告办理退房，并支付利息。 沛昇地产辩称，答辩人与原告签订的预约书应当认定为商品房买卖合同，且预约书合法有效，双方应当履行。根据双方签订的预约书约定，面积差异的按照最终面积为准，房款多退少补。双方签订的预约书约定的交房时间为2020年12月31日，但是答辩人变更交房时间符合合同约定。原告所说依据《预约书》第7条第1项约定，如果原告认为被告应当回购房屋，并给予年息8%的补偿是在履行合同，与原告的诉求依法解除合同相冲突，请原告确认诉求选择其中一项。 原告提交证据如下：1、《预约书》。证明双方已就该商品房建筑面积、具体交房时间作了具体约定，被告已经构成根本违约。2、《收据》2份。证明原告已经交付给被告购房款706867元，现涉案房屋面积误差比绝对值超出3%，原告有权力要求被告退还全部购房款以及支付利息。3、《原告与被告工作人员录音》2份。证明被告承认就涉案房屋面积误差比绝对值超出3%以及交房时间延迟的违约事实。4、（1）快递单号2张；（2）2020年1月13日《回复函》复印件。证明被告已经于2020年1月13日收到原告要求解除合同的通知函，双方签订的《预约书》已经成就法定解除条件，《预约书》已经解除。5、（1）快递单号1份；（2）2020年3月17日回函2复印件。证明再次确认被告已经收到解除合同的《通知函》，《预约书》已经解除。6、原告据被告工作人员王丹的微信截屏。证明再次确认被告已经收到解除合同的《通知函》，《预约书》已经解除。7、万合名著住宅销售项目信息表。证明被告未在规定时间取得《建设工程规划许可证》，违反《预约书》第7条的规定，被告应对涉案房屋进行回购，且支付已付房款年息8%，共计169648元的补偿。 被告质证意见：对以上证据的真实性无异议。原告所向被告邮寄的解除通知等不能证明《预约书》已经解除，根据《合同法》的相关规定，合同的解除应当满足解除条件，《预约书》约定了双方的解除条件成就才能解除，而原告所依据的事实理由并非《预约书》所约定的解除条件，因此《预约书》应当继续履行。 被告提交证据如下：1、预售许可证。证明被告取得预售许可证是在原告起诉之前，双方签订的《预约书》合法有效，原告和被告均应按照《预约书》约定的权利义务履行。2、停工汇总表（共105页）。证明原告将《预约书》交房时间变更为2021年9月30日，是因为和《预约书》第5条所约定的大气治理原因合理的延长，自2017年10月14日至2019年12月16日，因大气污染停工324天，属于合同约定的范围之内，原告以此为由不成立。原告提交的《预约书》第4条面积确认及面积差距处理，明确约定房款按照当时购买单价多退少补，房屋面积最终以房屋权属登记部门认定面积为准。 原告质证意见：对被告提交的证据无异议。被告有多年施工经验，对石家庄雾霾天气情况应当早有预料，石家庄的雾霾天气停工措施属于以前已经颁布过的，被告对此应当知晓，不属于不可预见的情形。被告说“为了让原告预先知道延期交房”，对于此说法原告不予认可，如若被告不想违约，则在第一次签订《预约书》时就明确交房日期。针对被告所说《预约书》第5条预期交房应按照约定，原告认为第5条与第7条在预期交房的违约责任上是矛盾条款，又因两条均是格式条款，应视为约定不明，应当按照不利于格式合同提供方被告的解释进行理解，理解为应当按照第7条视为被告违约。针对《预约书》第4条关于面积的规定，原告认为第4条是格式条款，在签订违约书时被告没有作提示义务，没有对该条款解释说明，且该格式条款免除了被告自身建筑面积违反双方约定的责任，排除了原告按照约定面积购买房屋的主要权利，该条款无效，应视为双方没有约定，根据法律，被告违约。 经审理查明，2017年4月1日，原、被告双方签订《预约书》，原告认购被告沛昇地产在石家庄鹿泉区的“万合名著”项目第30幢1单元1401号房产。合同约定，该商品房建筑面积（含公摊）暂定为116.27平方米，最终以产权登记面积为准；付款方式为50%按揭贷款；交房时间为2020年12月31日前，如遇不可抗力、大气治理、政府决定等非被告方原因，交房时间则顺延，逾期交房超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同后，被告应当自解除合同通知到达之日起十五天内退还原告全部已付款，并按银行同期活期存款利率付给利息；买卖条件以双方签订之《石家庄市商品房买卖合同》为准；原告在接到被告通知后五日内双方签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期则视为原告放弃该房屋的购买权。合同签订后，原告按照约定在2017年4月1日前交付了2万元定金以及686867元的首付款。项目建设期间，因天气环保原因多次停工。被告于2019年12月24日办理了涉案房产的商品房预售许可证。2020年1月3日、8日，被告工作人员通知原告补签新协议，预测绘面积变更为121.1平米，并告知交房时间推迟至2021年9月30日。原告于2020年1月14日向被告寄达回复函，要求解除《预约书》，退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。 以上事实由原被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，原被告于2017年4月1日签订的《预约书》，约定双方的房屋买卖条件以双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》为准；原告在接到被告通知后五日内双方签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期则视为原告放弃该房屋的购买权。由此，该预约合同是约定将来双方签订商品房买卖合同。故本案预约书并非商品房买卖合同。预约书系双方当事人真实意思的一致表示，也不违反相关的法律法规规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方虽然在预约书第五条交付期限中约定交房的时间为2020年12月31日前，如遇不可抗力、大气治理、政府决定等非被告方原因，交房时间则顺延，但被告提交的证据不能证明相关部门要求的准确停工时间天数。且在第七条被告逾期交房的违约责任条款第二项中约定：逾期交房超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同后，被告应当自解除合同通知到达之日起十五天内退还原告全部已付款，并按银行同期活期存款利率付给利息。原告2020年1月14日向被告寄达回要求解除《预约书》复函，现原告诉求解除双方签订的《预约书》，符合双方约定，本院予以支持。被告逾期交房构成违约并应当按照预约书第七条第二项的约定承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告尹芳杰与被告石家庄沛昇房地产开发有限公司于2017年4月1日签订的《预约书》。 二、被告石家庄沛昇房地产开发有限公司本判决生效之日起十五日内返还原告尹芳杰购房款项706867元及利息（利息按706867元为基数，自2017年4月1日起算，按照银行同期活期存款利率计算，至上述款项清偿完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5909元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  李秋芳 二〇二〇年四月十七日 书记员  李丹阳