重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初3142号原告：重庆新天域物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖路四巷9号1幢1-1，统一社会信用代码915001126220974171。法定代表人：田永彬，总经理。委托代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。委托代理人：熊胜梅，女，1980年12月31日出生，住湖北省长阳土家族自治县，该公司员工。被告：李秀恒，男，1962年8月19日出生，住重庆市南岸区。原告重庆新天域物业服务有限公司（以下简称新天域物业公司）诉被告李秀恒物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛莲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新天域物业公司的委托代理人杨秋、熊胜梅，被告李秀恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新天域物业公司诉称：原告系具有二级资质的物业服务企业。2010年12月，原告与某小区业委会签订了《物业服务合同》，并取得某小区的物业管理资格。被告系该小区某号房屋业主，享受了原告提供的物业服务却不缴纳物业服务费和公摊费，至今已拖欠从2015年11月起至2019年5月止共计43个月的物业服务费6655.41元（43个月×221.11平方米×0.7元/平方米·月）、公摊费258元（43个月×6元/月），共计6913.41元。原告多次向被告催收，被告均无理由拒不缴纳。请求判令被告支付原告以上拖欠费用，本案诉讼费用由被告承担。被告李秀恒辩称，被告系该小区某号房的业主，房屋建筑面积221.11平方米。2010年小区进行物业服务企业招标，新天域物业公司和重庆骏飞物业管理有限责任公司（以下简称骏飞物业公司）以联合投标方式竞标成功，并承诺物业管理中发生问题时，两个公司承担连带责任。被告入住本小区后，发现房屋漏水，遂与骏飞物业公司签订了维修协议，约定由物业帮助被告维修房屋漏水情况至不渗水状态，由物业请维修公司来维修，维修费物业与维修公司商定为5000元，由被告先行垫付给维修公司，再由物业公司在物业费中减免5000元作为补偿。之后物业公司聘请了重庆禹冰防水工程有限责任公司（以下简称禹冰公司）为被告家维修，被告也将5000元支付给了禹冰公司，但至今被告家还存在两处渗漏尚未维修好，物业也从未依约进行减免抵扣。现原告已经撤场，原维修公司系物业公司聘请，被告已无法联系，故仍然渗漏部分极有可能只能由被告自行再找人维修，将给被告造成一定损失，原告应承担相应责任。综上，被告欠交物业服务费、公摊费时间和金额属实，但应先行抵扣原物业公司承诺的5000元漏水维修费用和500元的损失，被告仅同意交纳1423元，且不同意承担违约金，要求驳回原告其余部分的诉讼请求。经审理查明，原告系具有二级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区花园路街道白鹤路某号房屋业主，该房屋建筑面积221.11平方米。2010年12月24日，重庆市经开区白鹤路139号某小区业主委员会与原告签订了《某小区物业服务合同》，该合同约定：由原告对某小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制，按建筑面积计算，住宅高层以1元/平方米·月，二楼（含二楼）以下0.8元/平方米·月，住宅多层以0.7元/平方米·月收取物业服务费；业主公用部分、公用设施设备的用水、用电据实结算，暂按每月6元/户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告一直为某小区提供物业服务至今，被告从2015年11月起开始欠交纳物业服务费，按约定的收费标准计算，从2015年11月起至2019年5月止被告累计拖欠原告物业服务费6655.41元（43个月×221.11平方米×0.7元/平方米·月）、公摊费258元（43个月×6元/月），共计6913.41元。某小区前期物业服务企业为重庆骏飞物业管理有限公司。原告进入某小区后，其物业服务费收费标准未作改变。该小区部分业主曾就前述《某小区物业服务合同》向本院提起诉讼，本院审理后于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号民事判决书，判决某小区业主委员会与本案原告于2010年12月24日签订的《某小区物业服务合同》无效。某小区业主委员会及本案原告不服该判决提出上诉，重庆市第五中级人民法院审理后于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该生效判决书中审理查明，重庆通泰城市建设开发有限公司在开发建设该小区时，选定的前期物业服务企业为骏飞物业公司。2010年4月，经取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，某业委会决定采用招投标方式重新选聘物业服务企业。某业委会发布招标文件后，在招标规定期限内，骏飞物业公司和新天域物业公司以联合投标方式向业委会报送了投标文件。2010年12月24日，某业委会与新天域物业公司签订《某小区物业服务合同》，就物业服务事项进行了约定。同日，某业委会与作为甲方，新天域物业公司和骏飞物业公司作为乙方，签订《补充协议》，载明：“‘某’小区物业服务公开招标时，重庆新天域物业服务公司、重庆骏飞物业服务公司联合竞标，属共同中标单位。两公司对本合同均有同等的权利和义务。……”“十一、乙方之间对甲方承担连带责任。”2010年1月27日，被告因某号房屋漏水事宜与骏飞物业公司某管理处签订协议，约定由骏飞物业公司负责找人修复该房屋内8处双方已确认的渗漏部分，室内恢复由被告自行负责，防水工人进场当天被告因立即交清历欠的10个月物业费和公摊费等，余下历史所有欠费于2011年1月全部交清并开始正常交纳物业相关费用。维修的8处渗漏，质保期一年，被告室内恢复工作待防水工程做完一年后确认不漏再自行恢复。该协议末尾有骏飞物业公司某管理处和被告李秀恒签章。2018年9月6日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《协议》，载明乙方房屋自接房以来一直漏水有十余年，现经甲、乙双方协商达成如下协议：由禹冰公司为乙方房屋漏水提供维修服务，经乙方验收合格后一次性付款，协议工程款为5000元，支付方式为由乙方支付给施工方（即禹冰公司），甲方将免收乙方物业服务费5000元作为补偿乙方的经济损失，乙方将不再以此漏水为由找甲方，今后如出现类似情况将由乙方自行处理，乙方在漏水时间处理好后将全部完清所欠物业费（扣除补偿费后的余额）。该协议末尾甲方由彭三山签字，乙方为李秀恒签字。2019年5月30日，禹冰公司吴大跃向被告出具收条，载明收到某家房顶及室内防水处理费5000元，并附吴大跃身份证号码。庭审中，原告认可彭三山为原告员工，任被告所住某小区物业项目部经理，但原告称根据公司规定，项目经理只能就物业服务工作中1000元以下事项有签字权，1000元以上必须报公司批准后才能签字，彭三山此举属于超越职权。经询问，原告未就项目经理签字权限等事宜向小区业主公示，被告也称并不知情。庭审中，原告提交了资质证书、物业服务合同及备案证明、花园路街道金鹤社区证明、房屋登记信息查询结果、物业服务费催收通知书、律师函、邮寄回执单、（2016）渝0108民初5233号民事判决书、（2016）渝05民终4043号民事判决书等证据，被告提交了分别与骏飞物业和新天域物业签订的两份房屋维修协议、禹冰公司出具的收条、（2014）南法民初4322号民事判决书等证据，结合当事人当庭陈述，本院对上述审理查明事实予以认定。本院认为，虽然原告与某业主委员会签订的《某小区物业服务合同》虽已于2015年2月被生效判决确认为无效，但原告作为具有二级资质的物业服务企业在2014年4月至2019年5月期间事实上为被告提供了物业服务，故被告作为业主仍然应向原告支付此期间的物业服务费，由于《某小区物业服务合同》载明的标准符合该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的收费标准，故本院参照《某小区物业服务合同》的标准计算，从2015年11月起至2019年5月止被告累计拖欠原告物业服务费6655.41元（43个月×0.7元/月·平方米×221.11平方米）。同时，由于某小区客观上存在水电公摊费用，故被告亦应支付此费用，具体费用本院酌情参照每户每月6元的标准计算，从2015年11月起至2019年5月止被告共欠交水电公摊费258元（43个月×6元/月）。以上两项费用共计6913.41元。但因原、被告就被告家中渗漏事宜曾达成协议，由被告向双方约定聘请的禹冰公司支付维修款5000元后，原告将免收被告物业服务费5000元作为补偿被告的经济损失，故被告现应当交纳的物业服务费在扣除该5000元后，应为1655.41元。原告称彭三山作为原告任命的某物业管理处的经理，同意免收被告5000元物业费系超越职权，但因原告未能举证证明公司章程中规定有前述经理权限问题，也无证据证明就其所述经理权限事宜曾向业主公示或曾告知被告，被告也表示不知情，而该小区内日常物业服务均由经理处理，故被告有充分理由相信彭三山的行为代表原告公司意愿，原告该项抗辩不能对抗善意第三人，本院不予采信，确认被告目前尚欠原告物业服务费及公摊水电费共计1913.41元。被告还抗辩除应减免5000元物业服务费外，还应扣除被告可能产生的损失500元，但因其未提交证据予以充分证明损失情况及金额，故本院对其该项抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李秀恒于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新天域物业服务有限公司物业服务费物业服务费1655.41元，水电公摊费258元，共计1913.41元；二、驳回原告重庆新天域物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李秀恒承担（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 薛 莲二〇二〇年四月三十日书记员 王忆枫