广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终44号 上诉人（原审被告）：梁铮鸣，男，1982年3月22日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区，现居住于广西梧州市Ｂ区第9幢2单元六层1号商贸加工公寓。 被上诉人（原审原告）：梧州市安卓物业服务有限公司，住所地广西梧州市万秀区居仁路******，统一社会信用代码91450400MA5KDR5C9Q。 法定代表人：李武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李子波，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗伟君，广西顺景律师事务所律师。 上诉人梁铮鸣因与被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司（以下简称“安卓公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初788号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭进行审理。因受新冠肺炎疫情影响，本院决定从2020年2月27日起中止本案审理，2020年4月15日起恢复本案审理。因案情相似，本院决定于2020年4月15日与（2020）桂04民终216、290、296号案公开开庭合并审理。上诉人梁铮鸣、被上诉人的委托诉讼代理人李子波、罗伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁铮鸣上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初788号民事判决，依法予以改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据签订的物业服务合同，被上诉人的服务内容包括代收代缴小区业主的水费、公摊水费、公摊电费。2018年4月后，被上诉人公开声明停止代收代缴小区业主的水费、公摊水费、公摊电费。被上诉人没有按约提供全部服务，一审判决上诉人全额支付物业费不合理。 安卓公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安卓公司向梧州市长洲区人民法院起诉请求：1.被告梁铮鸣支付拖欠的2017年12月至2019年4月的物业管理费1417.29元给原告；2.判决被告支付利息111.6元(利息从2018年2月1日被告逾期支付物业管理费之日起，按年利率6%计算，暂计至2019年4月30日，以后另计至付清之日止)；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院查明以下事实：2016年11月20日，原告（乙方）与梧州市宝石园小区业主委员会（甲方）签订《梧州市宝石园物业管理服务合同》，合同主要约定：1.经宝石园业主大会投票表决同意，选聘原告为宝石园（以下简称“本项目”）提供物业管理服务，物业位置坐落于梧州市；2.甲方将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本项目区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方；3.本合同期限为5年，分二个阶段执行。第一阶段自2016年12月1日起至2019年11月30日止，第二阶段自2019年12月1日起至2021年11月30日止。合同执行完第一阶段，由甲乙双方共同组织业主开展物业管理服务满意度测评，参与测评的对象为已经装修入住的业主，参评业主满意度达60%以上的，继续执行合同第二阶段；4.委托管理服务事项包括本项目房屋建筑本体共用部位、共用设备的维修、养护和管理，本项目规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、配套服务设施的维修、养护和管理，本项目公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；5.本项目物业管理服务费按多层住宅0.86元／㎡＊月、高层住宅1.25元／㎡＊月、商业物业1.5元／㎡＊月的标准收取，其中住宅部分第一年实行优惠价格为多层住宅0.70元／㎡＊月、高层住宅1.10元／㎡＊月，第二年实行优惠价格为多层住宅0.80元／㎡＊月、高层住宅1.20元／㎡＊月，第三年起为多层住宅0.86元／㎡＊月、高层住宅1.25元／㎡＊月（以上物业面积均按建筑面积计算）。公摊水电费由业主／使用人按相关法规每月进行分摊收取。垃圾处理费按政府标准收取。停车费按政府规定的政府指导价收取；6.本项目物业管理服务费由乙方按月直接向业主／使用人收取。上述合同签订后，原告为梧州市宝石园小区提供物业管理服务至今。被告系梧州市宝石园小区Ｂ区第9幢2单元六层1号商贸加工公寓的业主，该房屋建筑面积为101.96㎡。从2017年12月起被告拖欠原告物业管理费，至2019年4月，被告共拖欠原告物业管理费1417.29元。原告多次向被告追讨未果，遂提起本案诉讼。庭审中，被告陈述梧州市宝石园小区业主委员会在小区公告栏张贴公示，决定自2018年4月5日起解除与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，被告不需向原告缴纳物业管理费，对此原告表示其已在规定的时间内向长洲区人民法院提起确认梧州市宝石园小区业主委员会单方解除合同无效的诉讼，本案一审审理期间，该案尚在审理中。 一审法院认为，原告安卓公司依法取得物业服务企业资质证书，原告与梧州市宝石园小区业主委员会签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按约定履行各自义务。本案中，被告梁铮鸣作为梧州市宝石园小区B区第9幢2单元六层1号商贸加工公寓的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，梧州市宝石园小区业主委员会与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》对被告具有约束力。原告已经按照合同约定为宝石园小区进行了管理，提供了物业服务，被告应当履行交纳物业管理费用的义务，其自2017年12月起拖欠物业管理费，现原告要求被告支付其拖欠的2017年12月至2019年4月的物业管理费1417.29元，合理合法，该院予以支持。被告主张梧州市宝石园小区业主委员会在小区公告栏张贴告示，决定自2018年4月5日起解除与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，对此原告表示其已在规定的时间内向长洲区人民法院提起确认梧州市宝石园小区业主委员会单方解除合同无效的诉讼，故该解除合同的告示并未生效，且原告也实际为宝石园小区提供了物业服务，因此该院对被告该项辩解意见不予采纳。关于原告要求被告支付拖欠物业管理费的利息问题。被告未按约定向原告交纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。根据《梧州市宝石园物业管理服务合同》的约定，物业管理服务费由原告按月直接向业主/使用人收取，被告从2017年12月起拖欠物业管理费，现原告要求被告从2018年2月1日起按年利率6%计付逾期交纳物业管理费的利息，符合法律规定，该院予以支持。经核算，被告从2018年2月1日起至2019年4月30日止应向原告支付其拖欠物业管理费的利息为63.79元，从2019年5月1日起，利息以1417.29元为基数，按年利率6%计至被告付清所欠物业管理费止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：被告梁铮鸣于本判决生效之日起十日内向原告梧州市安卓物业服务有限公司支付物业管理费1417.29元及利息（利息计至2019年4月30日为63.79元，从2019年5月1日起，以1417.29元为基数，按照年利率6%计至付清之日止）。案件受理费50元，由被告梁铮鸣负担。 二审审理期间，上诉人梁铮鸣提交了水电费、公摊费、垃圾费的收据复印件12份，拟证明2018年4月后被上诉人没有代收上诉人的水电费、公摊费、垃圾费。被上诉人经质证认为，由于没有原件核对，对上诉人提交的证据不予认可。 被上诉人安卓公司提交了以下7组证据，1.灏景玥城社区居民委员会出具的《收据》复印件七份、宝石园小区业主缴交2018年1月至2019年11月水电费、垃圾费、电梯费等明细表复印件七份，拟证明被上诉人代收的2018年1月至2019年11月宝石园小区业主水电费、垃圾费、电梯费等费用的情况；2.被上诉人出具的《关于合同第一阶段期满撤出宝石园小区物业管理服务的通知》、《关于合同第一阶段期满撤出宝石园小区物业管理服务的公告》复印件各一份，拟证明安卓公司已于2019年12月1日撤离宝石园小区；3.《梧州市安卓物业服务有限公司宝石园小区移交物资清单》复印件一份，拟证明被上诉人撤离小区后移交物业物资情况；4.灏景玥成社区居民委员会出具《收据》复印件一份，拟证明被上诉人于2018年11月提供水泵房钥匙为水务公司安装水表用；5.《给宝石园第二届业主委员会的一封信》、《严正声明》、《请求及时将已代收物业费移交我司的函》、《告知函》、《关于宝石园小区第二届业主委员会成员候选人未按时缴纳物业管理服务费用的情况汇报》、《关于宝石园第二届业委会候选人欠费行为的情况汇报》复印件各一份，拟证明关于宝石园小区业主欠交物业费问题，被上诉人曾向业委会、社区、街道办等反映；6.《关于电梯年审的重要通知》复印件一份，拟证明被上诉人于2018年9月催促小区业主缴纳物业费以便对小区A2-3楼层电梯及时年审；7.宝石园A区电梯房欠物业费一览表，拟证明截止到2018年8月31日，A区电梯房欠物业费的情况；8.（2018）桂0405民初500号之一民事裁定书一份，拟证明涉案物业合同尚未解除。上诉人经质证认为，对被上诉人提交的证据没有意见。 本院认为，被上诉人提交的第2、3组证据与本案无关，本院不予采信。上诉人提交的证据和被上诉人提交的其他证据，证明了宝石园小区业主、业主委员会和安卓公司于2017年至2019年期间履行物业服务合同的有关情况，本院结合双方当事人在庭审中的陈述、被上诉人的诉讼请求予以综合取舍。 二审庭审中，（2020）桂04民终216、290、296号的上诉人称2018年4月后，被上诉人安卓公司大大减少物业服务管理的工作人员，被上诉人不提供多项物业服务。被上诉人陈述，2018年4月后，不清楚有多少工作人员开展小区物业服务工作，也无法提供小区物业服务的工作记录、考勤内容。庭审中，当事人还确认，2018年4月后，在灏景玥城社区居民委员会的协调下，小区业委会、被上诉人同意部分业主的水电费、垃圾费等费用由业主代表代收代缴。 经审理查明，2018年4月后，被上诉人安卓公司逐步减少在宝石园小区从事物业服务管理的工作人员。经灏景玥城社区居民委员会协调，宝石园小区业主委员会通过联系有关部门、公司对小区的电梯及部分公共设施进行维修、养护，小区部分业主的水电费、垃圾费等费用由业主代表代收代缴，上诉人梁铮鸣的水电费由业主代表代收。 另查明，被上诉人于2018年4月向梧州市长洲区人民法院提起民事诉讼，请求确认梧州市宝石园小区业主委员会于2018年2月3日作出《关于解除物业服务合同的函》的行为无效，该院受理后于2019年10月17日作出（2018）桂0405民初500号之一民事裁定，以宝石园小区业主委员会换届后未能在短期内成立，被告不明确为由，裁定驳回安卓公司的起诉，该民事裁定已经生效。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人梁铮鸣全额支付2017年12月至2019年4月的物业费是否正确。物业服务合同的顺利履行和合同目的的顺利实现均离不开当事人双方的相互信任和相互配合。本案中，由于部分宝石园小区业主与安卓公司因物业服务产生了较大的矛盾，导致上诉人与被上诉人未能依照《梧州市宝石园物业管理服务合同》约定相互配合地履行合同义务，涉案小区的部分物业管理需在社区居民委员会的协调下才能开展，因此，双方当事人对不按约履行合同均有过错。2018年4月后，被上诉人未完全履行约定的物业管理服务事项，上诉人以此为由，请求不应全额支付物业费，符合《中华人民共和国合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本院予以支持。一审判决上诉人全额支付2018年4月至2019年4月期间的物业费不当，本院予以纠正。结合双方当事人履行合同的情况，本院综合认定2018年4月后上诉人应向被上诉人支付70%的物业费，经核算，2017年12月至2019年4月，上诉人应支付物业费1090元，从2018年2月1日起至2019年4月30日应支付利息40.99元。 综上所述，梁铮鸣的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初788号民事判决； 2、上诉人梁铮鸣于本判决生效之日起五日内向被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司支付物业管理费1090元及利息（利息计至2019年4月30日为40.99元，从2019年5月1日起，以1090元为基数，按照年利率6%计至付清之日止）； 3、驳回被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元（被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司已预交），由上诉人梁铮鸣负担38元，由被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司负担12元；二审案件受理费50元（上诉人梁铮鸣已预交），由被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 伍子练 审 判 员 莫 芮 审 判 员 任 军 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 曾 佳 书 记 员 黎小嘉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： ...... (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ......