辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0124民初185号 原告：法库县东盛供暖经营有限责任公司，住所地法库县东湖新城（团结街）。 法定代表人：冀晓杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕品曜，系辽宁普达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳，女，1974年12月21日出生，汉族，办公室主任，住辽宁省法库县。 被告：沈阳市靓玉房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区平马路**。 法定代表人：卢玉朝，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘福义，系辽宁首丰律师事务所律师。 第三人：沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司，住所，住所地法库县法库镇金牛街某某一品**div> 法定代表人：王冠，系该公司经理。 原告法库县东盛供暖经营有限责任公司（以下简称东盛供暖公司）与被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司（以下简称靓玉房地产公司）、第三人沈阳美卉物业管理有限公司法库分公司（以下简称美卉物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东盛供暖公司委托诉讼代理人吕品曜、陈艳、被告靓玉房地产公司委托诉讼代理人刘福义到庭参加诉讼。第三人美卉物业公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东盛供暖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告靓玉房地产向原告支付某某一品项目挂网费（工程款）、取暖费本金3,484,537.80元及自2014年11月14日至付清之日止按人民银行同期贷款利率计付的利息（截止2019年1月5日，利息为628,204.09元，本息合计4,112,741.89元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月1日，原告与被告签署《集中供热建设工程合同》。合同约定：被告开发的某某一品项目由原告挂网施工，建设工程费按每平方米人民币70元收取；两年内被告按照合同约定的供暖面积一次性交齐两年采暖费。协议签订后，原告进行了挂网建设施工。双方于2014年11月14日进行了结算，确定某某一品项目挂网费为1,762,531.40元，2013－2014年度取暖费为662,403.16元，2014－2015年度取暖费为2,413,683.24元，合计人民币4,838,617.80元。双方为该款项的履行签署了《抹账合同》，但被告未全部履行，剩余3,484,537.80元本金及利息未偿还。为此原告诉至贵院，请贵院支持原告诉讼请求。第一次庭审中，原告东盛公司变更诉讼请求将起诉状第一项诉讼请求变更为：“判令被告玉房地产向原告支付某某一品项目挂网费（工程款）、取暖费本金2,580,922.78元及自2018年4月1日至付清之日止按人民银行同期贷款利率计付的利息（截止2019年4月1日，利息为112,270.00元，本息合计2,693,192.78元）”。其他诉讼请求不变。事实和理由：申请人法库东盛与沈靓玉房地产合同纠纷一案已由贵院受理。诉前提交证据表明，双方供暖工程挂网费、采暖费欠款以及房产抵债，不限于2014年11月14日对工程挂网费、2013－2015两年度采暖费的对账结果，还应该包括2015－2018年所欠的三个年度采暖费；房产顶账不限于2014年11月14日的《抹账合同》抵顶的56＃、57＃门市，还包括后续过户至法库东盛名下的6套门市。为了一次性解决欠款和顶账情况，申请人就总的欠款和抵账进行总体结算后计算欠款本金为2,580,922.78元，申请人以此最后结算金额主张权利，故申请变更诉讼请求。在第三次庭审中，原告东盛供暖公司将诉讼请求第一项挂网费（工程款）、取暖费数额变更为2,566,457.48元。利息截止2019年4月1日是113，191.46元，自2018年4月1日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率给付的利息以及自2019年8月20日至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 靓玉房地产公司辩称，第一次庭审：原告起诉我公司采暖费部分金额不属实，因为2013年到2018年采暖费大部分应该由购房者自行缴纳，而不应该由我公司代为缴纳，我公司不完全是本案的适格的被告，因为按照辽宁省城市供热条例的规定已经办理入住手续的房屋由购买者承担采暖费，所以我公司在接到原告的增加诉讼请求申请后也在逐步核实出售房屋的数量及办理入住的数量，请求法院给我公司一定时间的举证期，我们在2019年6月5日前能够核实完毕。在采暖期之内有部分客户已经直接向原告缴纳了采暖费，金额合计是202,902.18元，我公司要求该部分直接从原告的请求中扣除。第二次庭审：我公司提供的并不是准住通知，而是业主缴纳的物业费收据，按照沈阳市民用供热收费管理规定，业主进住并交纳物业费之后应当由业主承担供暖费，而不应由我开发单位承担供暖费。第三次庭审：第一，原告提供的明细并没有物业公司确认及盖章，来源及真实性没办法确认，不具备证据的真实性及合法性，所以不能证明本案事实，第二，原告提出说我公司同意垫付购房业主的采暖费没有证据证明，完全是原告的单方陈述，而我公司提供的物业费收据有购房业主的签字及物业公司的盖章，足以证明房屋出售的时间，在该业主取得房屋之后应当按照谁居住、谁使用、谁缴费的原则由业主自行交付，而不应由我公司承担采暖费。 美卉物业公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，东盛供暖公司（甲方、供热单位）与靓玉房地产公司（乙方、用热单位，某某一品项目）签订《集中供热建设工程合同》，主要内容：一、2013年乙方需挂网面积。乙方现有地块整体规划面积11.6万平方米，2013年需挂网面积4万平方米（其中住宅4万平方米），挂网面积按乙方所开发的设计规划图交纳建设工程费，以建筑面积为准（依据房产局审核测绘的住宅、网点等的实际供暖建设面积结算）。二、乙方按建筑面积每平方米人民币70元向甲方交纳建设工程费，总面积×70元/平方米=280万元，本协议签订后在七日内乙方向甲方交齐建设工程费，如七日内甲方进入乙方现场正常施工，乙方没有按期交纳建设工程费，甲方向乙方征收违约金（违约金为每日3‰）。乙方按挂网面积100%缴纳采暖费，收费标准按沈阳市政府规定的收费标准执行（二级网由开发商自己施工建设）。三、两年内乙方按本协议签订的供暖面积在每年供暖期开始前20天一次性交齐取暖费，否则不予开栓供暖，开栓前甲方向乙方提供各单元楼供暖锁闭阀钥匙一套；从第三年开始，由甲方向受暖方收取取暖费；如有违反供热管理规定的用户，甲方有权按法库县供热管理规定进行处罚。《集中供热建设工程合同》签订后，原告东盛供暖公司对某某一品小区进行了挂网工程建设并进行了供暖。 2014年11月14日，靓玉房地产公司（甲方）与东盛供暖公司（乙方）签订《抹账合同》，主要内容：一、甲方自愿将某某一品xx号门市，面积为208.92平方米；xx-xx号门市167.7平方米×5个；57号门市170.82平方米，计1，218.24平方米，总房款为4，872，960.00元以房产抵供暖工程款及取暖费给乙方。二、甲方抵顶款项：1.工程款1,762，531.40元；2.2013-2014年取暖费662，403.16元；3.2014-2015年取暖费2,413,683.24元。三、甲、乙双方抹账后，乙方欠甲方34,342.20元。之后，靓玉房地产公司仅将《抹账合同》中约定的抵账房屋即某某一品xx号xx、xx号网点过户登记至东盛供暖公司名下，其它网点未过户登记至东盛供暖公司名下，双方未继续履行《抹账合同》。xx号、xx号网点的房款合计1，354，080.00元{(167.7平方米+170.82平方米)×(4，872,960.00元÷1，218.24平方米)}。之后，靓玉房地产公司经与原告东盛公司协商，又将某某一品xx号xxx号网点（166.80平方米）、xxx号网点（166.80平方米）、xxx号网点（166.80平方米）、xxx号网点（166.80平方米）、xxx号网点（166.80平方米）、121号网点（169.88平方米）过户登记至原告东盛供暖公司名下用于抵顶债务，双方约定价款为4,000.00元/平方米，上述116号至121号网点的房款合计4,015,520.00元{(166.80平方米×5+169.88平方米)×4,000.00元/平方米}。 被告靓玉房地产公司开发的某某一品小区共18栋楼，均由原告东盛供暖公司供暖。其中x、x、x、x、x、x号住宅及门市、会所于2013年11月1日开始供暖，两年度供暖保质期到2015年3月31日结束；x、x、x、xx、xx、xx、x、xx、xx、xx号住宅及门市、车库于2014年11月1日开始供暖，两年度供暖质保期到2016年3月31日结束；15、16号住宅于2015年11月1日开始供暖，两年度质保期到2017年3月31日结束。两年度供暖质保期后，被告靓玉房地产公司未到原告东盛供暖公司报停。 原告东盛供暖公司提交的2015年-2018年度供暖面积及应付取暖费明细记载：2015-2016年度两年保修期内的供暖面积及应付采暖费：住宅**（x、x、x、x、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx），面积38,581.04平方米，单价26.00元，金额1,003,107.04元；网点9栋（x、x、x、xx、xx、xx、xx、xx、xx），面积8,857.78平方米，单价32.00元，金额283,448.96元；车库154个，面积3，317.86平方米，单价16.00元，金额53,085.76元。2015-2016年度保修期外未报停的供暖面积及应付采暖费：：住宅**x、x、x、x、x、x），面积4，863.49平方米，单价26.00平方米，金额126,450.74元；网点4栋（x、x、x、x），面积5,003.44平方米，单价32.00元，金额160,110.08元。2016-2017年度两年保修期内的供暖面积及应付采暖费：：住宅**xx、xx），面积5,675.71平方米，单价26.00平方米，金额147,568.46元；网点2栋（xx、xx），面积693平方米，单价32.00元，金额22,176.00元。2016-2017年度保修期外未报停的供暖面积及应付采暖费：住宅16栋（1-xx、xx、xx），面积14,060.57平方米，单价26.00元，金额365,574.82元；网点10栋（x、x、x、x、x、x、xx、xx、xx、xx），面积11,477.43平方米，单价32.00元，金额367,277.76元；车库150个，面积3，231.50元，单价16.00元，金额51,704.32元。2017-2018年度保修期外未报停的供暖面积及应付采暖费：住宅18栋（1-xx），面积11,349.59平方米，单价26.00元，金额295,089.34元；网点8栋（x、x、x、x、xx、xx、xx、xx），面积6,932.70平方米，单价32.00元，金额221,846.40元。上述数额合计为3,097,439.68元。 原告东盛供暖公司于2019年1月9日申请财产保全。本院于2019年1月9日作出（2019）辽0124民初185号之一民事裁定书，裁定主要内容：一、冻结被申请人沈阳靓玉房地产开发有限公司银行存款4,112,741.89元或查封同等价值的其他财产。保全期限为银行存款一年、动产二年、不动产三年。 本院认为，合法的建设工程合同关系、供用热力合同关系受法律保护。原、被告双方签订的《集中供热建设工程合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同全面履行义务，被告靓玉房地产公司作为用热单位负有支付供暖建设工程款并交纳采暖费的义务，原告东盛供暖公司作为供热单位负有完成采暖建设工程并进行供暖的义务，现被告靓玉房地产公司未按合同约定支付供暖建设工程款并交纳采暖费，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告东盛供暖公司要求被告靓玉房地产公司给付工程款及采暖费的诉讼请求，对其合理部分，本院予以支持。 关于欠付工程款及采暖费的数额，本院作如下认定：原告东盛供暖公司提交了证据《抹账合同》证明被告靓玉房地产公司欠工程款数额及2013年-2015年欠采暖费数额。《抹账合同》记载被告靓玉房地产公司欠原告东盛供暖公司工程款1,762,531.40元，2013-2014年取暖费662，403.16元，2014-2015年取暖费2，413，683.24元。原告东盛供暖公司初步完成了举证。被告靓玉房地产公司辩称“2013年到2018年采暖费大部分应该由购房者自行缴纳，而不应该由我公司代为缴纳，我公司不完全是本案的适格的被告，因为按照辽宁省城市供热条例的规定已经办理入住手续的房屋由购买者承担采暖费”。被告靓玉房地产公司对主张的事实应承担举证责任，其提交了入住明细表（2013-2014）、物业费收款收据证明其主张的事实。入住明细表（2013-2014）系被告靓玉房地产公司单方制作，物业费收款收据为复印件，不能确定其真实性。《抹账合同》系原件，原告东盛供暖公司、被告靓玉房地产公司均在《抹账合同》上加盖公章确认，在庭审中被告靓玉房地产公司亦未对《抹账合同》提出异议，《抹账合同》系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。《抹账合同》的证明力大于入住明细表（2013-2014）、物业费收款收据的证明力，被告靓玉房地产公司属未完成举证，本院根据《抹账协议》确认被告靓玉房地产公司欠原告东盛供暖公司工程款1，762，531.40元、2013年-2014年采暖费662，403.16元、2014年-2015年采暖费2，413，683.24元。对被告靓玉房地产公司该辩称，不予支持。 原告东盛供暖公司提交了2015年-2018年度供暖面积及应付取暖费明细证明被告靓玉房地产公司2015年-2018年欠采暖费数额3，097,439.68元，原告东盛供暖公司就2015-2018年度被告靓玉房地产公司欠付采暖费数额初步完成了举证。被告靓玉房地产公司辩称“2013年到2018年采暖费大部分应该由购房 者自行缴纳，而不应该由我公司代为缴纳，我公司不完全是本案的适格的被告，因为按照辽宁省城市供热条例的规定已经办理入住手续的房屋由购买者承担采暖费”。被告靓玉房地产公司对其主张的事实应承担举证责任，其提交了入住明细表（2014-2015、2015-2016、2016-2017）、物业费收款收据证明其主张的事实。经本院将入住明细表（2014-2015、2015-2016、2016-2017）与原告东盛供暖公司提交的2015年-2018年度供暖面积及应付取暖费明细核对，结果如下：一、入住明细表（2014-2015、2015-2016、2016-2017）中部分住宅不包含在原告东盛供暖公司起诉范围内。二、包含在内的住宅中，分为三个部分作如下分析：1、部分住宅在原告东盛供暖公司2015年-2018年度供暖面积及应付取暖费明细中显示业主无法联系，被告靓玉房地产公司提交入住明细表、物业费收款收据证明住宅已售出，应由购房者给付采暖费，但入住明细表系被告靓玉房地产公司单方制作，收款收据为复印件，均不能单独作为房屋已售出，业主入住的证据，其亦未提交房屋买卖合同、房屋所有权证等证据证明，故不能认定住宅已售出。未售出住宅的所有权人为开发企业，其采暖费应由开发企业承担，故2015年-2018年度供暖面积及应付取暖费明细中显示业主无法联系的住宅的采暖费应由被告靓玉房地产公司给付。2、部分住宅业主虽已入住，但原告东盛供暖公司提交了采暖费收款收据及业主的证明、申请证人出庭作证，证明业主已将采暖费交给第三人美卉物业公司，被告靓玉房地产公司否认委托第三人美卉物业公司代收采暖费。在现实生活中，确实存在物业公司代开发企业收取采暖费这一现状，故本院认定存在第三人美卉物业公司代被告靓玉房地产公司收取采暖费事实，现被告靓玉房地产公司未将代收的采暖费交付原告东盛供暖公司，该部分住宅采暖费应由被告靓玉房地产公司承担给付责任。3、部分住宅业主虽已入住，但原告东盛供暖公司提交了第三人美卉物业公司向业主出具的说明，证明开发公司即被告靓玉房地产公司向业主承诺入住前的采暖费由其承担，故该部分住宅采暖费应由被告靓玉房地产公司承担给付责任。综上，原告东盛供暖公司提交的证据2015年-2018年度供暖面积及应付取暖费明细，能够与采暖费收款收据、说明等证据之间形成完整的证据链条，能够证明2015年-2018年欠采暖费数额，故本院对上述证据予以确认，原告东盛供暖公司属完成了举证。被告靓玉房地产公司提交的入住明细表（2013-2014、2014-2015、2015-2016、2016-2017）系被告靓玉房地产公司单方制作，物业费收款收据系复印件，均不能确定真实性。但原告东盛供暖公司的证据之间能够形成完整的证据链条，证明力大于被告靓玉房地产公司证据的证明力，本院对被告靓玉房地产公司提交的入住明细表（2013-2014、2014-2015、2015-2016、2016-2017）、物业费收款收据不予确认，被告靓玉房地产公司属未完成举证，应承担举证不能的不利后果。故本院根据原告东盛供暖公司提交的证据2015年-2018年度供暖面积及应付取暖费明细确认2015年-2018年欠采暖费数额为3，097，439.68元。故对被告靓玉房地产公司该辩称，不予支持。综上，被告靓玉房地产公司共欠工程款、采暖费7,936,057.48元（1,762,531.40元+662,403.16元+2，413,683.24+3,097，439.68元），扣除已过户登记至原告东盛供暖公司名下网点的房款5,369,600.00元（1,354,080.00元+4,015,520.00元），被告靓玉房地产公司还应给付原告东盛供暖公司工程款、采暖费2,566,457.48元。 原告东盛供暖公司要求被告靓玉房地产公司支付自2018年4月1日起至给付完毕之日止利息的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。其中，2018年4月1日起至2019年8月19日的利息，利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日至给付完毕之日止的利息，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 被告靓玉房地产公司辩称，“在采暖期内有部分客户已经向原告缴纳了采暖费共计202,902.18元，要求予以扣除。”被告靓玉房地产公司未向本院提交证据，故对该辩称，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内给付原告法库县东盛供暖经营有限责任公司工程款及采暖费2,566,457.48元； 二、被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内支付原告法库县东盛供暖经营有限责任公司工程款及采暖费2,566,457.48元的利息（计息时间自2018年4月1日起至2019年8月19日止，利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；计息时间自2019年8月20日至给付完毕之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告法库县东盛供暖经营有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 保全费5,000.00元，由被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司负担。 案件受理费28,346.00元，由被告沈阳市靓玉房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 冯 羽 人民陪审员 韩 奎 人民陪审员 宋立群 二〇二〇年四月二日 法官助理娄颖 书记员高胜男 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百七十六条供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。 第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止审理。 第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。