湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初4337号原告：湖北法华金属制品有限公司。地址：湖北省麻城市经济开发区工业园西陵一路。统一社会信用代码：914211816826622462。法定代表人：刘国荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟、李锋，湖北诚信联合律师事务所律师。被告：麻城市金台纤维有限公司。地址：湖北省麻城市经济开发区兴达路**。统一社会信用代码：91421181089253484P。法定代表人：郭晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭为民，该公司员工。委托诉讼代理人：张汉东，湖北光程律师事务所律师。原告湖北法华金属制品有限公司(以下简称法华公司)与被告麻城市金台纤维有限公司(以下简称金台公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法华公司的委托诉讼代理人李锋及被告金台公司的委托诉讼代理人郭为民、张汉东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结，在审理过程中原告法华公司申请给予调解期二个月。原告法华公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金194960元及联络员工资26255元；2、判令被告按欠付租金金额以年利率24%为标准支付违约金至租金实际支付之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：金台公司租赁原告法华公司的厂房，至2019年3月份下欠租金194960元及联络员工资26255元，经原告法华公司多次催要，被告金台公司于2019年4月15日将所租赁的厂房移交给原告法华公司，但下欠租金和联络员工资没有给付，原告遂向法院起诉，请求判如所请。被告金台公司辩称，1、原告法华公司将租赁物出让他人致租赁合同提前解除，构成违约，应当按合同约定支付违约金即6个月租金；2、原告法华公司与被告金台公司就合同的结算和交接达成了合意，并已全部履行完毕，不再下欠原告法华公司任何费用；3、联络员的工资不应当由原告法华公司主张权利；4、如果本案原告要求继续进行结算，我方要求扣除相关充抵款项后进行结算。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人均无异议的证据，经本院核实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告金台公司提交的通知函及公司注册信息及交接确认书具有真实性、合法性、关联性，但达不到其拟证目的；2、被告金台公司提交的水电费明细、厂房维修费明细、搬迁费明细与本案缺乏关联性，本院不予采信。就各方争议事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年3月15日，原告法华公司将位于黄金桥工业园的厂房、办公楼及相关附属设施租赁给被告金台公司，双方签订了二份《租赁协议书》。该二份租赁协议约定：1、一号钢构厂房每月租金25000元，2014年3月至6月租金按每月7000元计算，每年春节所在月份租金按15000元计算；2、二号厂房及相关附属设施每月租金5000元，2014年3月至6月租金按每月3000元计算；3、正式租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，2016年7月1日前租金不变，自2016年7月1日起租金上浮9%，两年内只能上浮调整一次；4、原告法华公司向被告金台公司委派联络员一名，由被告金台公司按每月900元发放工资；5、厂房内原告法华公司留存物品，原告法华公司承诺三个月内全部清除完毕，逾期视为违约；6、租赁期届满后，原告法华公司退还押金60000元；7、租赁期限内单方面违约，由违约方向对方支付6个月房租的违约金。合同签订后，原告法华公司将租赁厂房交付给被告金台公司。2019年1月，原告法华公司因将该租赁厂房出卖给他人，要求被告金台公司于2019年3月终止租赁协议并搬离。经双方协商同意被告金台公司延期一个月即2019年4月10日前搬离，原告法华公司据此于2019年1月10日向被告金台公司发出通知函。2019年4月15日，被告金台公司正式搬离厂房并签订了交接确认书，交接确认书第五条载明：原告法华公司应在被告金台公司付清2019年4月15日前水电费用后，开具以往所有的租金电费发票给被告金台公司，银票两讫。双方租赁协议解除后，原告法华公司要求被告金台公司付清下欠租金，完成合同结算。被告金台公司认为原告法华公司提前解除合同造成损失应当抵扣，原告法华公司遂诉至本院，请求判如所请。在审理过程中，组织双方进行结算如下：1、自2014年3月15日起至2019年4月15日止被告金台公司按合同应付总租金1815560元(庭审中双方认可总租金1906100元减去联络员工资54900元和多计一个月租金费用35640元)，已付租金1609860元，下欠租金205700元；2、联络员工资按合同应付54900元，已付27450元；3、押金60000元。被告金台公司认为：1、联络员在岗25个月已发35个月工资，联络员不在岗不应发放工资；2、原告法华公司按照合同约定应当搬迁的机械拖延了3年半，面积为200平方米，应当核减租金64800元；3、原告法华公司在租赁厂房内居住占用水电费9150元（150元/月）；4、房屋维修费用10267元；5、2019年春节安保人员的费用12600元；6、搬迁费用20170元；7、按合同约定原告法华公司违约，应当支付违约金213840元；8、原告法华公司给予搬迁期三个月，应当给付租金96920元，以上八项费用均应从租金中予以扣减。因双方分歧太大，不能达成一致调解意见。本院认为，被告金台公司与原告法华公司签订的二份《租赁协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方协商一致解除合同后，被告金台公司下欠原告法华公司的租金应当给付，原告法华公司要求被告金台公司支付下欠租金的诉请，本院予以支持。原告法华公司要求租金计算至2019年3月15日，2019年4月份是给予的搬迁期间，租金不予计算，不违反法律，本院予以认可，即被告金台公司下欠租金为205700元-96920元/3＝173393元。因双方在交接确认书上没有约定结算付款时间和支付逾期利息，故原告法华公司要求被告金台公司给付逾期利息的诉请，本院不予支持。被告金台公司关于原告法华公司提前解除合同，构成违约，应当支付违约金的辩解意见，因从双方提供的通知函和交接确认书可以确定双方就提前解除合同达成一致意见，被告金台公司同意于2019年4月10日前搬离租赁厂房，原告法华公司给予一个月搬迁期间，原告法华公司不构成违约，故被告金台公司此辩解，本院不予支持。被告金台公司关于联络员的工资不应当由原告法华公司主张权利的辩解，因原告法华公司没有提供证据证实其代为发放联络员工资27450元，其无权代为联络员主张权利，故被告金台公司此辩解，本院予以支持。因被告金台公司没有提供证据证实原告法华公司没有按照合同约定延期3年半搬迁机械，原告法华公司员工在租赁厂房内居住及具体水电费金额，故被告金台公司要求用此租金和水电费抵扣下欠租金的请求，本院不予支持。被告金台公司提出原告法华公司应承担房屋维修费用10267元、2019年春节安保人员的费用12600元、搬迁费用20170元的请求，因双方签订的《租赁协议书》和交接确认书均未约定上述费用由原告法华公司承担，故被告金台公司此主张，本院不予支持。综上，被告金台公司应当下欠原告法华公司租金173393元，扣减原告法华公司应当退还保证金60000元后，被告金台公司应当给付原告法华公司租金113393元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告麻城市金台纤维有限公司于本判决生效后十日内向原告湖北法华金属制品有限公司给付下欠租金113393元；二、驳回原告湖北法华金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2567元减半收取1283元，由被告麻城市金台纤维有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  黄培英二〇二〇年四月一日书记员  黄 燕附：原告法华公司提交的证据：证据一:原被告公司工商登记信息复印件，拟证明原被告的主体资格；证据二：租赁合同，拟证明双方的权利义务关系；证据三：交结确认书，拟证实双方就解除合同达成合议并已交接完毕。被告金台公司提交的证据：证据一：租赁协议书两份。拟证明：l.合同期截止2019年6月30日；2.原告委派的联络员负有监督联络职责；3.合同约定原告现有厂房的留存物品按约定应在3个月内全部清除；4.双方对单方违约违约金的约定；5.双方对租赁期满时退还押金的约定。证据二：《通知函》、百事甜公司工商注册信息。拟证明合同期内原告将房屋出让他人。原告根本性违约的行为是本案合同解除的原因。证据三：交接确认书两份(附：付租和开具发票的往来明显)。拟证明原、被告之间的租赁合同于2019年4月18日合意解除，财产交接和租金清算和完毕。证据四：联络员工资发放明显、水电费明显、厂房维修费用明细、搬迁费用明细、合同履行的发票、押金收据。拟证明1.联络员工资支出情况；2.租赁期内厂区水电费全部由被告承担；3.厂房维修费用；4.原告提前解约，被告搬迁的费用支出；5.被告实际履行合同的情况，交付租金的金额。