河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初3055号原告：张春英，女，汉族，1950年7月12日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：朱命海、朱性玲，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告：新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地：新乡市卫滨区政府院内****。法定代表人：赵洪涛，公司总经理。委托诉讼代理人：徐小淦，河南牧野律师事务所律师。被告：河南省新乡市农业科学院，住所，住所地：新乡市新二街**div>法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：江伟，该院工作人员。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。原告张春英诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称“天隆房地产公司”）、河南省新乡市农业科学院（以下简称“新乡农科院”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月11日立案受理后，天隆房地产公司申请追加王三勇为本案第三人参加诉讼。本院于2016年4月8日作出（2014）红民一初字第1706号民事裁定书，驳回张春英起诉，张春英不服提出上诉，新乡市中级人民法院于2016年8月26日作出（2016）豫07民终3224号民事裁定书，撤销了一审裁定,指令本院重新审理。本院于2017年6月29日作出(2016)豫0702民初3252号民事判决书，被告新乡农科院对该判决不服提出上诉，新乡市中级人民法院经审理于2019年3月25日作出(2017)豫07民终3598-1号民事裁定书，撤销本院(2016)豫0702民初3252号民事判决书，发回本院重审。本院重新立案受理后，天隆房地产公司申请撤回将王三勇追加为第三人的申请。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春英的委托诉讼代理人朱命海，被告天隆房地产公司的委托诉讼代理人徐小淦，被告新乡农科院委托诉讼代理人江伟、杨长庚，到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告张春英向本院提出诉讼请求：1、请求两被告退还原告购房款100000元，并赔偿各项损失395390元；2.诉讼费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2006年5月19日，原告与第一被告天隆房地产公司签订商品房买卖合同(此房原由案外人吴浩购买，后其放弃，被告转售给原告)，约定第一被告将位于新乡市××与××交叉口西北角临新二街南单元三层北户147平方米的房产出售给原告，交房时间为2006年12月31日，总价款为227850元。合同签订后，原告按合同约定于当日交给了被告100000元首付款，下余127850元约定在交钥匙时一次性付清。2006年12月31日，被告天隆房地产公司却没有履行交房义务，至今原告仍没有得到房屋，为此，原告数年来一直不间断地主张自己的权利，后得知两被告之间因为房产所有权问题一直处于诉讼阶段，没有对此房产的所有权予以确认，使得原告无法向人民法院提起诉讼主张（人民法院对同类案件的房购人已诉讼的中止诉讼）。但原告没有放弃自己的主张。2012年8月，案涉房产所有权最终被确定为新乡农科院所有，之后，2014年3月11日，鉴于两被告的非法行为，新乡市中级人民法院对案外人路滨的诉讼主张作出了最终判决，判决两被告退还原告缴纳的购房款及赔偿原告的其他损失。为维护原告的合法权利，故诉至法院。被告天隆房地产公司辩称，天隆房地产公司与原告无任何合同关系，原告不具备原告的主体资格，天隆房地产公司也不具备被告主体资格。原告所提供的是买卖协议，仅仅是返还款项，不存在赔偿损失。买卖协议上所盖的公章系2006年10月26日，但该公章系被告于2006年10月18日已经废止的公章，故对被告无任何约束力，故被告申请对公章进行荧光反射方法进行鉴定以辨真伪。对于本案原告是否从吴浩处购买，吴浩是否同意转让，因吴浩未参加，无法对其提供的证据的真假进行辨认。因该案件为发还案件，中院认为需要追加吴浩，故被告申请追加其参加诉讼。天隆房地产公司认为原告不具备原告的主体资格，原告也包括吴浩与天隆房地产公司不存在合同关系，应驳回原告的起诉或者诉讼请求。根据天隆房地产公司与吴浩签订的合同第13项有王三勇的亲笔签名，如果买房人和公司产生纠纷，全部由经办人王三勇负责，如本案出现问题，应由王三勇负责。同时，关于本案的售房行为，已经被两级法院认定为犯罪行为，因此本案原告的相关损失应当依据刑事判决由相关部门追缴退还。被告新乡农科院辩称，同意天隆房地产公司的答辩意见及理由。被告新乡农科院与原告之间不具有任何法律关系，被告新乡农科院在本案中没有任何过错，原告所谓和吴浩之间的转让认购书的事实无法查清，即使存在，由于原告和吴浩也未对新乡农科院进行告知，对新乡农科院不存在任何法律效力。特别是吴浩与原告之间的转让认购合同即使是真实的，但双方未到天隆房地产公司进行备案，故其双方之间的私自转让对新乡农科院不产生效力，应驳回对新乡农科院的诉请。吴浩与天隆房地产公司所签订的商品房买卖合同应当认定为无效合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：新乡农科院系事业单位法人，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计。2004年经新乡市规划委员会同意新乡农科院在该土地上建设科技培训楼。2005年5月26日，新乡市城市规划局向新乡农科院颁发建设工程规划许可证，准予其建设该科技培训楼。由于新乡农科院缺乏资金，时任该院院长的张忠臣找到张体禄（现已死亡），让其找一家房地产公司帮助盖楼。2004年6月16日，赵云泉（天隆房地产公司经理）、张修武（新乡市城市规划局退休干部）、张体禄、王三勇（天隆房地产公司股东）签订农科所培训中心大楼承建合作协议，约定各自投资及分工。2005年7月13日，王三勇作为天隆房地产公司代理人与新乡农科院签订协议，双方约定：新乡农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米；工程由天隆房地产公司承建施工，其负责办理所有建筑手续以及施工管理；各种费用由天隆房地产公司负责垫支，新乡农科院予以配合，并按照国家规定提供相关手续；协议签订后三日内，天隆房地产公司一次性支付新乡农科院保证金750000元。该楼二层主体封顶后三日内，新乡农科院应一次性将天隆房地产公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给该公司，逾期不支付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆房地产公司所有。天隆房地产公司有权继续投资建设剩余工程，工程产权归该公司。在此协议签订前后期间，王三勇经手办理了该科技培训楼工程项目所需手续。2005年7月25日，王三勇代表天隆房地产公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订工程协议，天隆房地产公司将其承建的新乡农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给后者。同年8月29日，王三勇又以新乡农科院代理人的身份与河南新城建设有限公司签订建设工程施工合同，该合同约定河南新城建设有限公司为承包人，承建新乡农科院的科技培训楼，工程承包范围为土建、水电，资金来源为自筹，工期为2005年9月11日至2006年7月20日。2005年10月18日，王三勇与新乡农科院等人签订图纸会审纪要，擅自将培训楼建造设计变更为营住楼（一、二层商用，三至六层住宅）。后该工程于2006年11月27日竣工。2006年1月13日，天隆房地产公司以新乡农科院拖付工程款为由诉至本院，要求将新乡农科院培训楼（在建工程）确权归其所有。当日，双方当事人达成调解协议，约定：新乡农科院继续履行与天隆房地产公司2005年7月13日签订的《协议书》；天隆房地产公司继续投资新乡农科院科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆房地产公司；新乡农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆房地产公司。该楼完工后天隆房地产公司于十日内支付新乡农科院100000元。本院作出（2006）红民二初字第87号民事调解书对上述协议予以确认。该民事调解书发生法律效力后，赵云泉、张体禄、张修武、王三勇先后于2006年4月20日、4月25日开会商量卖房给工程队付款，并以会议纪要的形式约定了四人的卖房任务及价格。2006年5月19日，吴浩与天隆房地产公司签订商品房买卖协议书，天隆房地产公司将位于新乡市新二街与新濮路交叉路口西北角的新乡农科院科技培训楼临新二街南单元三层北户，面积为147平方米、房款总价为227850元的房屋出售给吴浩。合同约定付款方式是分期付款，协议签订当日买受人首付房款100000元，下余房款127850元须于交钥匙时一次性付清，交付期限为2006年12月31日前。商品房买卖协议书签订后，吴浩于签订协议当天向天隆房地产公司赵云泉预交购房款100000元。后吴浩经过天隆房地产公司盖章后将房屋及合同转让给张春英。被告现已逾期多年不能交房。在本院审理过程中，经被告天隆房地产公司的申请，本院委托中国刑事警察学院物证鉴定中心鉴定，落款日期为“2006年5月19日”，买受人为“张春英”的商品房买卖协议书原件买受人处与天隆房地产公司提供的样本上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”公章印文均是同一印章盖印。经原告张春英申请，本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司鉴定，在评估基准日，涉案房屋资产评估单价为3370元，并有评估费2000元。2017年6月29日，本院作出（2016）豫0702民初3252号民事判决书，判令天隆房地产公司返还张春英购房款100000元并赔偿损失395390元，新乡农科院就赔偿张春英395390元损失部分与天隆房地产公司承担连带责任。新乡农科院不服，提出上诉，新乡市中级人民法院于2019年3月25日作出(2017)豫07民终3598-1号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。另查明，本院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决，撤销本院（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆房地产公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。新乡中院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定，将案件发回重审。2009年11月8日，本院作出（2009）红民再字第2号民事判决。天隆房地产公司不服，提起上诉。后新乡中院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定，再次将案件发回重审。2011年1月6日，本院作出（2010）红民再字第2号民事判决，撤销本院（2006）红民二初字第87号民事调解书，驳回天隆房地产公司的诉讼请求。该公司不服，提起上诉。同年7月1日，新乡中院作出（2011）新中民一终字第653号民事判决，维持（2010）红民再字第2号民事判决。天隆房地产公司仍不服，提出申诉。河南高院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决，认为天隆房地产公司与新乡农科院的调解协议违反法律强制性规定，不应予以确认；天隆房地产公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第二百八十六条享有工程权利；天隆房地产公司对于垫资工程所遭受的损失，可以另行主张权利，并判决维持（2011）新中民一终字第653号民事判决。2018年11月2日，本院作出（2018）豫0702刑初60号刑事判决，以非法经营罪判处赵云泉有期徒刑六年，并处罚金200000元；以非法经营罪判处张修武有期徒刑五年，并处罚金100000元；赵云泉违法所得9082418.44元、张修武违法所得1053875元予以追缴，上缴国库。赵云泉、张修武不服，提起上诉。2019年7月16日，新乡中院作出（2018）豫07刑终552号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。本院认为，2006年5月19日，案外人吴浩与天隆房地产公司签订案涉商品房买卖协议书，吴浩于签订协议当天向天隆房地产公司预交购房款100000元。后吴浩将该协议转让给张春英，协议书的抬头由吴浩的名字更改为张春英，天隆房地产公司再次加盖有公章。后张春英持该买卖协议和收款原件向天隆房地产公司主张权利，天隆房地产公司不认可与原告存在合同关系，但经本院委托鉴定，该商品房买卖协议书上买受人“张春英”处所加盖的天隆房地产公司的公章是真实的，因此张春英作为本案原告适格。天隆房地产公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，且至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，天隆房地产公司与张春英签订的商品房买卖协议应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，天隆房地产公司应当向张春英返还已收取的100000元购房款。天隆房地产公司辩称本案中的房屋买卖行为系王三勇的个人行为，但经鉴定，认定涉案商品房买卖协议书上所加盖的天隆房地产公司印章为真，而王三勇也系该公司股东之一，并是涉案房地产项目的经办人，因此，其相关行为应是履行职务行为，该行为的后果应由天隆房地产公司承担。张春英还要求天隆房地产公司、新乡农科院赔偿损失，从本案现已查明的事实来看，天隆房地产公司与新乡农科院签订有合作建房协议，后基于该协议，双方在本院达成调解协议并由本院出具民事调解书，确认涉案科技培训楼的所有权归天隆房地产公司，但该民事调解书因违反法律强制性规定，经再审被撤销，导致张春英购买涉案房屋的合同目的无法实现，因此，应当认定天隆房地产公司与新乡农科院对涉案商品房认购书被认定无效均存在过错，根据前述法律规定，其均应赔偿张春英的相应损失。经本院委托评估，认定涉案房屋资产评估单价为3370元，即总价为495390元（3370元/平方米×147平方米），该数额并未超出张春英在涉案合同履行后可以获得的利益，也未超出天隆房地产公司、新乡农科院在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院予以支持。扣除张春英支付的100000元购房款，张春英的损失为395390元（495390元-100000元），故应由天隆房地产公司与新乡农科院分别承担197695元。新乡农科院辩称其在本案中无过错，不应成为退赔主体，但未提交相应有效证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还张春英购房款100000元；二、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿张春英197695元；三、河南省新乡市农业科学院于本判决生效之日起十日内赔偿张春英197695元；四、驳回张春英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元、鉴定费2000元，共计5300元，由新乡市天隆房地产有限责任公司负担2650元，由河南省新乡市农业科学院负担2650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  张敬美审判员  张习坤审判员  吴行州二〇二〇年四月十三日书记员  王 慈