广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2686号上诉人（原审原告、反诉被告)：中山市东凤镇西罟步村民委员会，住所地广东省中山市东凤镇西罟大道**，统一社会信用代码54442090C035896743K。主要负责人：黄流军，该委员会主任。委托诉讼代理人：郭嘉欣，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：何坚华，男，1971年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李霞，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛嵪律师事务所实习律师。上诉人中山市东凤镇西罟步村民委员会（以下简称西罟步村委会）、何坚华因合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。西罟步村委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判何坚华向西罟步村委会支付占用使用费（2017年3月至11月按每月250833元计算，2017年12月至涉案物业返还之日止按每月263375元计算）；2.撤销一审判决第五项，改判西罟步村委会无须向何坚华赔偿任何款项。事实和理由：（一）何坚华由始至终均清楚生猪屠宰场位于水源保护区保护范围内，生猪屠宰场无法正常使用的原因在于何坚华违反合同约定没有及时对该场地完成环保整改，依法不应免除何坚华支付生猪屠宰场部分承包款的义务。（1）何坚华提交的由中山市东凤镇肉类联合加工有限公司与中山市保美环境科技开发有限公司于2016年5月12日签订的合同第一条及第三条第一款注明：中山市东凤镇肉类联合加工有限公司建设厂房必须符合饮用保护水源的距离要求。该条款对中山市东凤镇肉类联合加工有限公司厂房所在地（即生猪屠宰场）位于水源保护区的情况进行了明确提示。何坚华已于一审庭审中明确表示其已于2016年11月16日收到上述合同，并在法庭询问其对上述合同内容的解释时表示其清楚生猪屠宰场内存在水源保护区，只是不清楚生猪屠宰场具体需要距离保护水源多远。这一事实表明何坚华在接收场地时已经清楚生猪屠宰场位于水源保护区保护范围内。但何坚华却在反诉状及一审庭审中一直表示其直至2018年6月份才知悉此事，可见何坚华在诉讼中作出的陈述是不诚实及不可信的。（2）双方签订的承包合同已明确约定了生猪屠宰场需要按政府部门要求进行环保改造，除需将屠宰厂房搬迁至水源保护范围外这一措施，并不存在何坚华已经采取或需要采取的针对生猪屠宰场环保改造的其他措施。（3）在西罟步村委会知道生猪屠宰场必须经过搬迁至水源保护范围外才能通过环评验收，以及环保改造的义务及费用均由何坚华承担的情况下，向何坚华隐瞒生猪屠宰场需要搬迁至水源保护范围外的信息对西罟步村委会而言是不利的。西罟步村委会不可能不告知何坚华生猪屠宰场需要搬迁至水源保护范围外的情况，何坚华声称西罟步村委会没有向其交代该情况的陈述不符合情理，再次反映出何坚华的陈述是虚假的，是漏洞百出的。实际上，何坚华一直非常清楚生猪屠宰场位于水源保护区保护范围内的事实，并且同意由其负责对生猪屠宰场进行环保改造，将生猪屠宰场的厂房搬迁至保护范围之外。生猪屠宰场通过改造可以实现正常使用，现该场地无法正常使用的原因在于何坚华违反合同约定没有及地对该场地完成环保整改，依法不应免除何坚华支付生猪屠宰场部分承包款的义务。退一步讲，即使法院认为生猪屠宰场无法正常使用的原因不能归咎于何坚华，但生猪屠宰场无法使用并不代表何坚华可以一直无偿霸占该场地。相反，何坚华应当在该场地被关停后及时将该场地返还给西罟步村委会。在本案一审第一次开庭时，何坚华已明确表示同意解除合同和返还承包场地及物业，而西罟步村委会也已表示希望何坚华尽快交还承包场地及物业，至于双方的其他经济请求则继续交由法院审理，并不受返还场地及物业的影响。换言之，何坚华在一审第一次开庭时已经清楚其负有返还承包场地及物业的责任，并且其履行该责任不存在任何的事实及法律上的障碍。何坚华此后仍然继续占有承包场地及物业拒不返还，导致西罟步村委会无法收回场地进行重新规划利用，对西罟步村委会造成了实际的经济损失，何坚华应当从本案一审第一次开庭之日起向西罟步村委会支付生猪屠宰场部分的承包款。（二）一审法院判决西罟步村委会承担80%赔偿责任的理由不成立。如前所述，何坚华在清楚生猪屠宰场位于水源保护区保护范围内的情况下同意承包经营生猪屠宰场，生猪屠宰场无法使用造成何坚华投入资金的损失是由于何坚华没有履行环保改造义务。这并不属于西罟步村委会的过错。何坚华依法应当自行承担因其违约行为造成的损失。一审法院未正确认定上述事实，其判决西罟步村委会对何坚华的损失承担80%赔偿责任的比例过高。请求二审法院在正确认定事实的基础上予以纠正，免除西罟步村委会的赔偿责任或者至少将西罟步村委会的责任比例减少30%以上，以使双方得以承担各自应负担的责任。（三）以下事实证明何坚华清楚项目用地范围内含有保护水源。（1）竞投标须知第九条第六款及承包合同第四条第八款均载明原承包方已经聘请环评中介公司按环评备案表的标准编制环保改造方案，并且竞投标须知第十条第四款载明村委可向投标人提供改造初步方案，表明村委有告知存在改造方案并且可以提供给投标人，何坚华作为一个理性的投资人不可能不去关注了解改造方案的内容，不可能不清楚项目用地范围内含有保护水源的情况。（2）西罟步村委会在一审提交的招投标方案第五条第二款已经明确提出所有产污排污设备必须搬迁至离水源30米以外的范围，何坚华作为投标人已经领取了所有的招投标文件，西罟步村委会在招投标会议上也在现场宣读和讲解了文件内容，何坚华肯定已经阅读并了解了上述内容，清楚项目用地范围内含有保护水源。（四）何坚华清楚项目用地内含有保护水源，证明（1）一审认定西罟步村委会未告知生猪屠宰场位于水源保护范围，是错误的，这一点并不构成西罟步村委会的过错，一审判断西罟步村委会的过错程度错误，西罟步村委会不应承担80%的责任。（2）从现有证据看，西罟步村委会没有隐瞒任何有关生猪屠宰场项目的客观情况。何坚华只要按照环保部门要求完成环保整改后，生猪屠宰场即可以正常投入使用。西罟步村委会已经在一审的时候提交了环保部门出具的关于东凤镇食品加工基地升级改造方案意见征询函的复函，证明生猪屠宰场只要通过整改将产污排污的厂房建于水源保护范围外就可以符合环保要求，绝对不存在如何整改都无法符合环保要求的情况。生猪屠宰场被关停发生在承包合同订立之后，原因是政府部门加强执法力度，这属于西罟步村委会无法预见的情况，不能归于西罟步村委会违约。而之后生猪屠宰场被取消定点资格无法使用是因为何坚华没有按合同约定时间及环保部门要求完成整改，属于何坚华违约所致，何坚华应当向我方支付生猪屠宰场部分的承包款。（五）西罟步村委会主张何坚华应向其支付生猪屠宰场部分承包款的原因还包括：在本案一审第一次开庭时，何坚华已明确表示同意解除合同和返还承包场地及物业，双方已经就不再履行合同和返还承包场地及物业一事达成了一致意见，何坚华从此时开始已经确定并知悉其负有向西罟步村委会交还承包场地的义务。此外，一审法院已经判决何坚华向西罟步村委会交还承包物业及场地，一审判决后双方均没有对该判项提出上诉，因此何坚华最迟亦应该在一审判决作出时已经确定并清楚其负有向西罟步村委会交还承包物业及场地的义务。但实际上何坚华至今仍未履行该项义务。并且在一审判决作出后，何坚华明知合同无效的情况下，其为了继续经营获利而仍旧占用食品加工基地及生猪屠宰场，甚至在食品加工基地租房的租赁合同已经到期的情况下仍然拒不返还，还和租户续签了一年的租赁合同，属于故意拖延交还承包项目，恶意霸占场地。何坚华通过上述行为获利的同时，直接导致西罟步村委会无法收回屠宰场重新规划利用，对西罟步村委会造成巨大损失，严重违背诚实信用原则。在其恶意霸占期间不应再免除其生猪屠宰场部分的租金。生猪屠宰场是西罟步村的重要经济项目，因何坚华没有及时整改已经导致生猪屠宰场被取消定点屠宰资格，如果现在还放任其继续霸占场地，将会严重损害西罟步村及广大村民的权益，对西罟步村及广大村民而言非常不公平。（六）关于108万元的废水工程及20万元的污水工程，西罟步村委会不应支付该部分款项。（1）根据承包合同第八条的约定，何坚华应当按上级主管部门和西罟步村委会提出的改造项目和要求进行，虽然合同约定的改造项目包括污水处理项目，但新建污水处理站的选址等具体改造方案应该在开展改造前取得上级主管部门和西罟步村委会的同意，确定符合上级主管部门和西罟步村委会的要求。而实际上，何坚华开展涉案废水工程和污水工程没有经过上级主管部门和西罟步村委会的同意，没有先予落实上级主管部门和西罟步村委会的要求，西罟步村委会有权不予接收该部分工程并无须承担该工程费用。（2）何坚华擅自开展的废水和污水工程涉及非法占用土地，不符合主管部门及法律法规要求，已被国土资源局责令拆除建筑物。废水工程及污水工程的建筑物无法利用，没有价值或残值，并且这一情况是由何坚华自身过错造成的，该部分工程款损失应当由何坚华自行承担。（3）废水工程的承包人是私人并非有资质的建筑公司，黄业孙身份无从核实，甚至其是否从事工程建筑都不得而知，何坚华也并无提交工程竣工验收的有关文件证明黄业孙是真实施工方。何坚华的实际投入并没有达到其主张的金额，其在生猪屠宰场及食品加工基地上的所有投入只有100万元左右，在废水工程上的投入没有108万元。何坚华有可能与黄业孙恶意串通故意签订废水工程合同，利用其他性质的资金转账记录伪造工程款。法院应当严格审查废水工程合同及投入资金的真实性，不应仅凭私人之间订立的合同和没有注明用途的转账记录确认款项已经实际投入。同时因为承包人是没有资质的建筑公司，在何坚华没有提交竣工验收合格文件的情况下，也无法认定该工程已经竣工及其工程质量合格，不应判决西罟步村委会向何坚华赔偿该部分工程款。而污水工程没有完工并且已经终止施工，何坚华虽然已经投入了20万元但并无提交证据证明该工程已完成的工程量造价达到20万元，不能证明该20万元已经转化为固定投入，因此不能直接以20万元计算损失。何坚华辩称，（一）何坚华不清楚生猪屠宰场与水源保护区的关系。如果何坚华知道生猪屠宰场因为与水源保护区的关于需要进行搬迁，何坚华是不会投标的，更不会拿到项目后投入大量资金、人力、物力，按照西罟步村委会的要求进行改造。因为西罟步村委会没有向何坚华披露生猪屠宰场与水源保护区的关系，应向何坚华赔偿损失。（二）何坚华不存在恶意霸占生猪屠宰场的行为，何坚华与西罟步村委会多次调解，但西罟步村委会一再变更调解方案，导致何坚华无法与其协商一致，只能交由法院判决。西罟步村委会一直对何坚华的投入不予确认或不全部确认，若何坚华将生猪屠宰场交由西罟步村委会，则生猪屠宰场会被再次改造，何坚华的投入就没有现场证据，无法保护自己的合法权益。（三）西罟步村委会无证据证明何坚华存在与案外人恶意串通，故意签订合同，伪造工程款转账记录的证据。综上，请求驳回西罟步村的上诉请求。何坚华上诉请求：1.变更一审判决第三项为：何坚华于判决生效之日起三十天内向西罟步村委会支付占有使用费（占有使用费自2017年3月起按每月141489元的标准支付至涉案物业返还之日止）；2.变更一审判决第四项为：西罟步村委会于判决生效之日起三十日内向何坚华返还保证金530万元及返还2016年12月至2017年2月生猪屠宰场的租金328033元；3.变更一审判决第五项为：西罟步村委会于判决生效之日起三十日内向何坚华赔偿2780700元。事实和理由：（一）一审判决认定的租金标准过高，应当将食品加工基地的租金标准确定为141489元/月更显公平。（1）由于食品加工基地和生猪屠宰场的用途、盈利能力是不一样的，租金标准必然存在较大差别。一审判决仅仅根据面积而不参考用途、盈利能力来划分租金标准，对何坚华来说，是不公平的。虽然生猪屠宰场的面积仅仅食品加工基地约为十分之一的，但假如生猪屠宰场可以正常运作，按每天处理500头猪计算，生猪屠宰场的盈利能力绝对是比食品加工基地更高的，更何况按照何坚华目前的投入来看，每天处理的猪是可以超过500头的。（2）一审判决仅仅依据何坚华目前收取的租金高于按面积划分的租金，就判定何坚华应当按面积缴交租金，是不公平的。何坚华虽然目前收取的租金高于一审判决确定的租金，但食品加工基地能够向租户收取现有的租金标准，完全得益于何坚华的管理成果和资金投入，何坚华为此付出了大量的管理成本、管理技术、资金投入、该租金收益和何坚华完全没有任何关系。而且何坚华已经为生猪屠宰场投入三百多万元，但由于西罟步村委会的过错导致生猪屠宰场项目已经无法继续进行，何坚华的损失很大，即使按照何坚华主张的租金标准也是无法填补损失的。一审判决按照198126.6元/月的标准计算租金，系剥夺何坚华的管理成果，加重何坚华的损失。（3）按照141489元/月确定租金标准是对双方更为公平的标准。因为141489元/月正是何坚华在接手生猪屠宰场及食品加工基地时食品加工基地正在缴纳的租金标准，按照这个租金标准由何坚华向西罟步村委会缴纳租金，对西罟步村委会来说，至少是没有损失的。而且综合食品基地、生猪屠宰场的性质、营收能力来看，食品加工基地141489元/月的租金标准相当于食品加工基地占租金比例56%，生猪屠宰场占44%的比例，该比例对双方来说都是较为合理的。（二）西罟步村委会对于生猪屠宰场的全部投入因生猪屠宰场无法使用导致价值无法实现，应当由西罟步村委会全面赔偿，但有部分索赔请求一审判决并未支付。（1）赔偿项目明细中的40万元生猪屠宰场工程，由于农村交易习惯简陋，当时并未签订正式的书面合同，但不能否认何坚华已经实际进行投入的事实，西罟步村委会应当予以赔偿。（2）赔偿项目明细中的南京苏亚屠宰设备、刮毛机、度铬滑轮、购置资产转让、徐兴荣锅炉、大新水泵、柴款、空调冰箱、集装箱，以上项目都是针对生猪屠宰场项目进行投入的，具有明确的使用目的，且上述项目除了空调冰箱之外，其他的设备都只能用于生猪屠宰场使用，通用性较差，难以用于其他用途，也难以进行二次转让，加之自生猪屠宰场停运以来，上述设备就一直处于闲置状态，基本已经生锈或者损坏，无法继续使用，已经成为实际损失，那么该部分损失应由西罟步村委会承担。（3）何坚华实际支付谢建将建筑工程尾款212030元，该部分损失应当由西罟步村委会承担，并且该工程在何坚华入场前已经完成，何坚华只是代为清偿欠款，不应计算使用期限。（三）部分赔偿项目不应计算何坚华的使用期限。（1）赔偿项目明细中的108万元的废水工程、20万污水工程，只进行到了一半，目前只建成了框架，并未实际完工投入使用，因此对该项目计算西罟步村委会的使用期限是不合理的。（2）赔偿项目明细支付谢建将项目投入69万元，西罟步村委会仅仅是代为清偿债务，也不应当计算使用期限。根据何坚华在招投标须知材料中披露的信息，原食品基地诉讼案件经法院调解，原承包方同意于2016年10月31日前退场，西罟步村委会需要向原承包方赔偿投入损失69万元。对此，在何坚华重新投标时，对新承包方设置了一个前置条件：要求新的承包方同意代西罟步村委会支付该笔债务。由此可见，该笔支出实际上已经固化成债权，且69万元的项目投入早在何坚华入场之前就已经完成，成为了食品基地、生猪屠宰场项目中的一部分，再出租给何坚华的，只要何坚华支付租金，就不需要计算使用期限。因此对于该69万元的赔偿，其请求权应当是，由于西罟步村委会承担主要过错导致承包合同无法履行，西罟步村委会应当向何坚华赔偿因履行承包合同的前置条件（代村委支付69万元赔偿）所支出的69万元。（四）涉案项目中所有工程预期是使用10年而非5年，故折旧费不应计算在内，即使需要计算折旧费，也应以10年而非5年作为基数。西罟步村委会辩称，（一）一审判决对食品加工基地部分的租金标准认定正确。（1）何坚华未举证证明生猪屠宰场一定盈利及其具体的盈利状况。而从何坚华目前经营食品加工基地的情况来看，很明显食品加工基地的盈利能力非常可观。何坚华实际收取的租金单价已经远远高于成本，加上其还有收取管理费、水电费差价、污水处理费、垃圾处理费等各种费用，何坚华单靠经营食品加工基地每年就能赚取不俗利润，食品加工基地的经济效益较高并且稳定。生猪屠宰场和食品加工基地哪一个盈利能力高，以及具体高出多少无法定论，以盈利能力划分租金标准不现实。根据现有证据，只能以面积进行划分。一审计算方法正确。（2）22元每月每平方米（不含管理费）的租金标准只是何坚华接手前的平均租金水平，租金随时间推移而增加是必然的，到了何坚华承包经营时不可能再按22元标准计算。食品加工基地建成经营多年，早已经是一个现成、成熟的项目，何坚华基本上只是按一直以来的经营模式继续分租商铺。何坚华接手时就可以实际收取到远超过22元的租金，反映何坚华接手时食品加工基地本身的经济价值不止22元的价格，其租金有较大上升空间，证明不可能再一直用22元的旧标准衡量食品加工基地的价值及定价，否则对西罟步村委会来说是不公平的，也会令西罟步村委会受到较大损失。一审判决认定商铺部分31元每月每平方米的租金（含管理费）及空地部分3.4元每月每平方米时已经参考了商铺部分22元每月每平方米（不含管理费）及空地部分3元每月每平方米的原标准，并且考虑到合理的价格上升幅度。同时一审认定的价格没有超过何坚华实际收取租户的租金价格，表明一审的定价是符合市场价格水平，并且给何坚华留有一定的利润空间，是公平和合理的。（二）何坚华主张的部分损失项目应当不予支持。（1）40万元的生猪屠宰场工程没有合同，转账记录也没有显示用途，黄业孙出具收据金额与转账的金额有差异，收据的真实性严重存疑。何坚华提交的证据无法证明该40万元是属于涉案生猪屠宰场的投入。即使该工程是涉案生猪屠宰场的工程，但没有合同约定施工内容，也不能确定该工程已经全部实际施工，无法证明该40万元已经全部转化为固定投入。一审不支持该项目正确。（2）对于屠宰设备、刮毛机等没有形成附合的可拆除、移动的设备物品并不因此合同无效而无法使用，该部分设备仍然具有价值，不能属于何坚华的损失。实际上，经西罟步村委会于日前组织人员到生猪屠宰场清点设备，发现何坚华声称投入的设备不部分已经不在生猪屠宰场，表明该部分设备早已经由何坚华另行利用处理，并无产生损失。该部分设备购入至今只有1-2年时间，如其发生生锈或损坏不可能因正常闲置造成，只可能因何坚华保管不当造成，由此造成的损失也应该由何坚华自行承担。（3）一审判决已经对谢建将工程尾款212030元进行了处理。该款包含在判决书第15页第4行的土建工程款392030元的一并处理的，并且处理结果正确。（三）关于108万元的废水工程及20万元污水工程，西罟步村委会不应该支付该部分款项。（1）根据《承包合同》第八条约定，何坚华应当按上级主管部门和西罟步村委会提出的改造项目和要求进行，虽然合同约定的改造项目包括污水处理项目，但新建污水处理站的选址等具体改造方案应该在开展改造前取得上级主管部分和西罟步村委会的同意，确定符合上级主管部门和西罟步村委会的要求。而实际上，何坚华开展涉案废水工程和污水工程根本没有经过上级主管部门和西罟步村委会的同意，没有先予落实上级主管部门和西罟步村委会的要求，西罟步村委会有权不予接收该部分工程并无需承担该工程费用。（2）何坚华擅自开展的废水和污水工程涉及非法占用工地，不符合主管部门及法律法规要求，已被国土资源局责令拆除建筑物。废水工程及污水工程工程的建筑物无法利用，没有任何价值和残值，并且这一情况是由何坚华自身的过错造成的，该部分工程款损失应当由何坚华自行承担。（3）废水工程的承包人是私人并非有资质的建筑公司，黄业孙身份无从核实，甚至其是否从事工程建筑的都不得而知，何坚华也并无提交工程竣工验收的有关文件证明黄业孙是真实施工方。根据西罟步村委会了解，何坚华的实际投入并没有达到其主张的金额，其在生猪屠宰场及食品加工基地上的所有投入只有100万元左右，在废水工程上的投入绝对没有108万。何坚华极有可能与黄业孙恶意串通故意签订废水工程合同，利用其他性质的资金转账记录伪造工程款。法院应当严格审查废水工程合同及投人资金的真实性，不应仅凭私人之间订立的合同和没有注明用途的转账记录确认款项已经实际投入。因为承包人是没有资质的建筑公司，在何坚华没有提交竣工验收合格文件的情况下，也无法认定该工程已经竣工及其工程质量合格，不应判决西罟步村委会向何坚华赔偿该部分工程款。而污水工程没有完工并且已经终止施工，何坚华虽然已经投入了20万元，但何坚华并无提交证据证明该工程已完成的工程量造价达到20万元，不能证明该20万元已经转化为固定投入，因此不能直接以20万元计算损失。（四）69万元部分的资产，固定建筑物部分计算折旧是正确的。（1）按照何坚华的上诉意见，69万元的资产属于生猪屠宰场和食品加工基地的一部分，何坚华支付该69万元只是其为了取得承包权所支付的对价，而并非其购买该部分资产的对价，那么既然生猪屠宰场和食品加工基地已经交何坚华承包，其已经实际获得该69万元对应的对价，西罟步村委会无须再向其赔偿该部分款项。即使生猪屠宰场无法利用，也是由于何坚华自身造成的，与西罟步村委会无关。（2）如果69万元是何坚华购买相应资产的对价，那该69万元属于何坚华的投入。该69万元的资产已经实际交付给何坚华，69万元中的可移动设备应由何坚华搬走利用，固定建筑物部分应当计算折旧。综上，请求驳回何坚华的上诉请求。西罟步村委会向一审法院起诉请求：1.解除西罟步村委会与何坚华签订的《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及其现有经营权承包合同》，由何坚华立即将食品加工基地和生猪屠宰场的物业及设施交还西罟步村委会；2.何坚华向西罟步村委会支付自2017年3月1日起至何坚华交还食品加工基地、生猪屠宰场物业设施之日止的承包款（其中2017年3月1日至2017年11月30日按每月250833元计算，2017年12月1日至2018年11月30日按每月263375元计算）。何坚华向一审法院提出反诉请求：1.西罟步村委会向何坚华赔偿自合同签订之日起所投入的资金（包括但不限于租金、固定资产、工程建设投入、水费、其他支出等），共计3592252元；2.西罟步村委会向何坚华返还履约保证金、食品安全风险保证金、水电保证金530万元；3.西罟步村委会向何坚华赔偿上述两项款项的利息（利息自每笔实际支出日期起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：西罟步村委会系涉案租赁标的的土地使用权及所有权人，土地用途为工业，西罟步村委会未向一审法院提供涉案租赁建筑的产权登记证书、建设工程规划许可证或主管部门批准的相关资料。涉案租赁物位于横沥涌引用水源二级保护区30米内的陆域范围。2016年11月4日，西罟步村委会发布《东凤镇食品加工基地和屠宰场承包竞投标须知》，载明：“一、竞投标的本次公开竞投的主要标的是东凤镇食品加工基地和生猪屠宰场的物业及其现有经营权，由东凤镇西罟步村委会负责本次竞投相关工作。二、竞投标的基本情况东凤镇食品加工基地和生猪屠宰场均位于东凤镇西罟步村旧农科站。其中：东凤镇食品加工基地及其设施，临时建筑面积约7890平方米（包括A、B、C、D、E、F区商铺约6201平方米，锅炉用房、用地除外），空地约1734平方米；东凤镇生猪屠宰场及其设施、现有经营权，临时建筑面积约1700平方米。生猪屠宰场须完善生猪屠宰生产线及污水处理设施改造，并通过环评验收、生猪定点屠宰资格复审等工作。三、东凤镇食品加工基地于2010年起建设，现建有商铺约6201平方米，主要面向全镇烧味、烧猪，以及豆类、米类和面类制品加工客商招租。2016年平均租金约为每月每平方米22元（不含每月2元管理费），空地租金为每月每平方米3元。东凤镇生猪屠宰场于2010年底建成投入使用，配有生猪屠宰场生产线一条。食品基地原于2016年2月对外承包经营，承包期限5年零11个月。经发包方与承包方协商同意解除承包合同，承包方已于2016年10月31日前退场。……”2016年11月24日，西罟步村委会与何坚华签订《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及其现有经营权承包合同》，载明：“一、承包项目本合同承包项目为食品基地临时建筑和设备设施、场地（附平面图）及其现有经营权，其中：（一）东凤镇食品加工基地A、B、C、D、E、F区商铺、场地（锅炉用房、用地除外）；（二）东凤镇生猪屠宰场（即肉联厂）及其场地、设施设备、场地及其现有经营权。生猪屠宰场有待开展环保改造和环评验收、生猪定点屠宰资格复审。二、承包期限1.本合同承包期限共5年1个月，即从2016年12月1日起到2021年12月31日止（含改造期）。……三、食品基地承包款及付款方式（一）承包款食品基地及其现有经营权承包款（不含税，即租赁税等各项税费由乙方负责）按承包年度计算，每年在上一年的基础上递增5%，其中：1.2016年12月1日至2017年11月30日承包款为301万元。2.2017年12月1日至2018年11月30日承包款为316.05万元。3.2018年12月1日至2019年11月30日承包款为3318525元……（二）承包款缴交方式1.本合同承包款采取按月平均缴交方式执行，即乙方在每月月底前，须缴交完毕次月（即下一个月）承包款给甲方（改造期间承包款不减免）。逾期缴交承包款的，欠款部分按每月3%缴交滞纳补偿款给甲方。逾期一个月仍不能缴交完毕的，视作乙方单方违约处理。2.自中标日起至2016年11月30日为交接过渡期（含公示期），由乙方行使承包方权利，安排人员进场管理，该时段不计收乙方的承包款，但需支付2016年11月当月食品基地（含生猪屠宰场和污水厂）工作人员的工资待遇和当月发生的水电费、通讯费、营业税、租赁税等税费。（三）合同履约保证金根据招投标约定的要求，乙方须缴交300万元作为合同履约保证金，如乙方在合同期间无发生违约行为，承包期满按时退场以及乙方结清全部欠款（包括但不限于水电费、垃圾费、退场费用、维修费用、治安管理费用、工人工资、欠款、税收等），在合同期满后，甲方将该保证金无息退回给乙方。（四）食品质量安全风险保证金及水电保证金在双方签订本合同前，乙方须缴交30万元作为食品质量安全风险保证金20万元及水电保证金10万元，如乙方在合同期间无发生涉及环保、安全生产、食品加工生产、生猪屠宰、拖欠水电费等不安全（含不合法、不合规）行为或事故的，在合同期满后，甲方将该保证金全额无息退回给乙方。（五）食品基地改造保证金在双方签订本合同前，乙方须缴交200万元作为食品基地改造保证金。乙方环保改造完成并通过环评验收后，可书面向甲方提出付款申请，经验收合格后，由甲方从乙方交纳的改造保证金中代乙方支付工程款或设备款项。如乙方改造项目费用超出200万元的，乙方须自行承担超出部分的款项。……”2016年12月13日，中山市环境保护局出具中环违改字[2016]043号责令改正违法行为决定书，称中山市东凤镇肉类联合加工有限公司未报批肉类加工项目环境影响评价文件，该项目须配套的环境保护设施未经竣工环保验收合格即建成投产并从事生猪和家禽屠宰加工生产，违反关于建设项目环境保护设施“三同时”验收的规定，故依照《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定责令立即停止肉类加工项目主体工程的生产使用。2017年8月22日，中山市环境保护局东凤分局向西罟步村委会出具《关于东凤镇食品加工基地升级改造方案意见征询函的复函》，载明：“我分局收到你单位征询函后，经研究，现提出如下建议：1.屠宰量超出10万头/年的项目为报告书项目，由市环保局审批和验收，并且是央督项目，必须在环评报告批复后才能动工，不能边报边建或边验边投，不能有侥幸心理。2.确保所有厂房、项目（包括污水收集池和处理设施）都在工业用地内并达到距二级水源保护区防护距离30米的要求。3.屠宰车间厂房建设前应将环境影响评价登记表进行网上备案（建筑面积不超5万平方米）。4.食品基地剩余的项目申请一个独立的环评，完善食品基地其他企业的手续。”2017年12月27日，中山市农业局向中山市政府请示要求取消东凤镇肉类联合加工有限公司生猪定点屠宰资格，称东凤镇肉类联合加工有限公司被纳入引用水源保护区违法建设项目整治范围，已分别于2016年12月底关停，故根据法律规定建议取消东凤镇肉类联合加工有限公司的生猪定点屠宰资格。2017年12月28日，中山市人民政府办公室文件处理表对上述文件作出处理意见“已作批示，按照办理。”2016年11月8日，何坚华向西罟步村委会转账支付530万元。西罟步村委会、何坚华确认何坚华按每月250833元的标准支付租金至2017年2月。2016年11月16日，西罟步村委会作为甲方、何坚华作为乙方签订《屠宰场及食品基地投资项目移交协议书》，载明：“甲方将谢建将于2016年2月1日至2016年10月31日承包生猪屠宰场及食品基地经营期间投资建设的项目及投入以69万元移交给乙方，经甲乙双方确认移交的西罟步生猪屠宰场即食品基地投资项目及投入明细如下：1.湿化机，供货方为山东众泰达工业装备有限公司，已付款60300元、未付款6700元；2.锅炉，供货方为中山市小榄镇富溢锅炉销售部，已付款35000元、未付款5960元；3.屠宰设备，供货方为湖南省兴业肉类机械有限公司，已付款124200元、未付款117800元；4.钢结构工程，供货方为吴川市建设工程公司珠海分公司，已付款167400元、未付款390600元；5.土建工程，施工方为中山市三角镇奇标建筑装饰工程部，已付款18万元、未付款212030元；6.环评报告，施工方中山市环境科技开发有限公司已付款2万元、未付款1万元；7.加建建筑物施工方邓钜成，已付款10万元；8.基地原有办公设备供货方西罟步村委会已付款1万元，合计已付款696900元、未付款1743090元。”同日，双方签订《资产转让协议书》，西罟步村委会谢建将将2016年2月1日至2016年10月31日承包生猪屠宰场即食品基地经营期间购置的电脑、打印机、电脑台、办公椅、水管等办公设备以15000元转让给何坚华。2016年12月1日，西罟步村委会出具收款收据载明收到何坚华建设项目投入款69万元、2016年11月1日-8日代付电费38583元、2016年2月-12月租赁税（10.8万元/年）16595元、2016年2月-12月土地使用税（3000方）6875元。2016年12月12日，西罟步村委会出具收款收据，载明收到何坚华交来食品基地及生猪屠宰场经营期间购置资产转让款15000元。2016年12月12日，温垣华向孙秋生转账支付货款10750元，何坚华称此为支付南京苏来屠宰设备的款项。2016年12月15日，温垣华向谢建将转款212030元，何坚华称此为建筑工程款。2016年12月29日，温垣华向刘卫华转账支付货款91750元，何坚华称此为支付两台刮毛机与50个镀铬滑轮货款。温垣华向黄业孙于2017年1月17日转款15万元，于2017年4月28日转款28万元，于2017年5月8日转款30万元，于2017年5月23日转款20万元，于2017年6月15日转款20万元，于2017年8月24日转款25万元，于2018年1月30日转款10万元，每个转款日期均对应有黄业孙出具的收据称系收取食品安全加工基地废水处理站工程款。2017年5月9日，温垣华向林广昌转账支付21万元，西罟步村委会称此系支付环评工程款及尾款。何坚华还提供付款凭证、收款收据等证实其存在水泵、集装箱等损失。2017年4月18日，东凤镇食品安全加工基地与黄业孙签订《中山市东凤安全食品生产基地废水处理站土建承包合同》，约定承包范围为食品生产基地放废水处理站土建工程总承包，总造价为108万元。2017年4月19日，东凤镇安全食品生产基地（甲方）与中山市保美环境科技开发有限公司（乙方）签订《中山市东凤安全食品生产基地新建废水处理站工程合同书》，约定甲方完成土建工程后乙方进行施工，并约定20万元作为预付款。何坚华称其承租后除保证金530万元外，另投入3592252元，其中2016年12月-2017年2月租金752499元、支付谢建将项目投入69万元、租赁税16595元、电费38583元、土地使用税6875元、南京苏亚屠宰设备10750元、两台刮毛机与50个镀铬滑轮91750元、谢建将建筑工程款212030元、非税工程108万元、生猪屠宰场工程40万元、购置资产转让15000元、污水工程与环评报表21万元、徐兴荣锅炉6000元、大型水泵3400元、柴款2270元、空调与冰箱4500元、集装箱34000元、遣散工人18000元。西罟步村委会认为何坚华未及时整改导致被取消生猪定点屠宰资格，且如果何坚华做好措施防止污水流入水源保护地，也不会被取消资格，故何坚华损失是自身造成的，不同意予以赔偿。关于食品加工基地租金，何坚华认为应当按照商铺面积6201平方米、每平方米22元计算商铺租金；按照空地1689平方米、每平方米3元的价格计算空地租金，并在此基础上下调20%作为计算租金的实际标准即113191.2元/月。西罟步村委会则主张食品加工基地占10630平方米、生猪屠宰场占3124平方米，因此应根据实际的承包费按照面积比例支付食品加工基地的承包费即193141元/月。《东凤镇食品安全加工基地铺位租赁合同》系何坚华以东凤镇食品安全加工基地办公室名义与各铺位承租人签订，合同显示租金为28元/平方米/月、30元/平方米/月、35元/平方米/月三个标准，管理费为5元/平方米/月、5.5元/平方米/月两个标准。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，西罟步村委会将生猪屠宰场和食品加工基地出租但所涉厂房并未办理报建亦未办理权属登记，因此西罟步村委会、何坚华签订《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及其现有经营权承包合同》涉厂房租赁的部分无效、涉空地租赁部分有效。又因双方对解除合同涉空地租赁部分不持异议，因此，西罟步村委会要求解除《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及其现有经营权承包合同》涉厂房租赁部分，于法无据，不予支持；西罟步村委会要求解除《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及其现有经营权承包合同》涉空地租赁部分，于法有据，予以支持。据此，西罟步村委会要求何坚华返还涉案物业，于法有据，予以支持；何坚华要求西罟步村委会返还保证金530万元，于法有据，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于涉案生猪屠宰场已被取消定点屠宰资格致使该部分物业无法使用，且生猪屠宰场于2016年即被关停，而西罟步村委会第一次庭审中对何坚华主张仅支付食品加工基地商铺与空地租金不持异议，因此何坚华要求仅支付食品加工基地商铺与空地租金，予以支持。又，双方约定2016年12月1日至2017年11月30日承包款为301万元、2017年12月1日至2018年11月30日承包款为316.05万元；而《东凤镇食品加工基地和屠宰场承包竞投标须知》载明东凤镇食品加工基地商铺约6201平方米、空地约1734平方米、东凤镇生猪屠宰场临时建筑面积约1700平方米，2016年商铺平均租金约为每月每平方米22元（不含每月2元管理费）、空地租金为每月每平方米3元；根据上述承包价款金额及建筑与空地面积核算，可知建筑物按31元/平方米/月（含管理费）、空地按3.4元/平方米/月计算时总价款与约定的承包价基本吻合，而该核算结果仍低于何坚华对方出租商铺的最低租金标准，因此何坚华每月应向西罟步村委会支付食品加工基地商铺与空地占有使用费198126.6元。又因双方确认何坚华支付租金至2017年2月，故何坚华应自2017年3月起按每月198126.6元的标准支付食品加工基地商铺与空地占有使用费至涉案物业返还之日止。关于何坚华反诉要求西罟步村委会赔偿投入资金3592252元的主张。涉案厂房未办理报建手续亦未取得产权登记，且生猪屠宰场位于二级水源保护区陆域保护范围致使该部分物业无法达到使用目的，西罟步村委会亦未提供证据证实已向何坚华告知即对外承租，明显具有过错；又因何坚华在民事行为履行过程中未尽审慎义务，亦具有过错；综合双方过错程度，酌定西罟步村委会对何坚华的损失承担80%的责任。关于何坚华主张的损失，（1）2016年12月-2017年2月的租金，因除生猪屠宰场之外的部分何坚华已使用，而生猪屠宰场位于水源保护区范围内于2016年12月即被关停明显使用不能，故西罟步村委会收取生猪屠宰场的占用使用费于法无据，因此西罟步村委会应当向何坚华返还生猪屠宰场的租金共158119.2元[（250833元-198126.6元）×3]。（2）租赁税、电费、土地使用税，此三项是何坚华实际使用租赁场所过程中产生，故何坚华要求西罟步村委会予以赔偿，于法无据，不予支持。（3）西罟步村委会、何坚华签订《屠宰场即食品基地投资项目移交协议书》中所涉的湿化机、锅炉、屠宰设备、基地原有办公设备共四项固定资产，及何坚华赔偿项目中所列的南京苏亚屠宰设备、刮毛机、镀铬滑轮、柴款、《资产协议书》中列明的资产、徐兴荣锅炉、大型水泵、空调、冰箱及集装箱，此两部分均属于固定资产，何坚华未提供任何证据证实因生猪屠宰场无法使用或者涉案合同无效导致该部分资产价值降低或灭失，故何坚华要求西罟步村委会赔偿此两部分固定资产对应价值的损失，于法无据，不予支持。（4）关于《屠宰场即食品基地投资项目移交协议书》中载明的钢结构工程已付款167400元、土建工程392030元、加建建筑物10万元，共计659430元；根据合同约定的承包期限及何坚华已使用期限及西罟步村委会、何坚华过错程度，西罟步村委会应当向何坚华赔偿316526.4元（659430元×3/5×0.8)。（5）关于何坚华赔偿明细中主张的废水工程、屠宰场工程、污水工程，由于何坚华已提供与黄业孙、中山市保美环境科技开发有限公司签订的施工合同与付款记录，故对其主张已向黄业孙支付全部废水工程款108万元、向中山市保美环境科技开发有限公司支付工程款20万元，予以采纳，因此根据合同约定的承包期限及何坚华已使用期限及西罟步村委会、何坚华过错程度，西罟步村委会应当向何坚华赔偿614400元（128万元×3/5×0.8)；关于何坚华主张的生猪屠宰场工程，因何坚华未提供相应合同，且转账记录中未显示用途，因此对该项不予支持。（6）关于环评报表3万元、遣散工人费用18000元，因生猪屠宰场无法使用导致此两部分的价值无法实现，故西罟步村委会应当予以赔偿38400元（48000元×0.8)。综上，西罟步村委会共计应向何坚华赔偿969326.4元（614400元＋316526.4元+38400元）。关于何坚华主张的利息，因何坚华对合同无效存在过错，且何坚华已实际使用食品加工基地并取得收益，故该项诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条的规定，判决：一、本判决生效之日立即解除西罟步村委会与何坚华于2016年11月24日签订的《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》所涉空地租赁部分；二、何坚华于本判决生效之日起30日内向西罟步村委会返还双方于2016年11月24日签订的《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》所涉租赁场所；三、何坚华于本判决生效之日起30日内向西罟步村委会支付占有使用费（占有使用费自2017年3月起按每月198126.6元的标准支付至涉案物业返还之日止）；四、西罟步村委会于本判决生效之日起30日内向何坚华返还保证金5300万元及返还2016年12月-2017年2月生猪屠宰场的租金158119.2元；五、西罟步村委会于本判决生效之日起30日内向何坚华赔偿969326.4元；六、驳回西罟步村委会其他诉讼请求；七、驳回何坚华其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37502元，由何坚华负担；反诉案件受理费39416元，由西罟步村委会负担26416元，何坚华负担13000元。二审诉讼中，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院组织当事人进行了质证。西罟步村委会提供了2018年6月25日中山市国土资源局向中山市东凤镇西罟步村股份合作经济联合社出具的中土执法决字[2018]582号行政处罚决定书一份。何坚华提供了2019年5月20日黄业孙出具的《屠宰场工程40万情况说明》一份，照片9张（有黄业孙签名确认），会计凭证复印件6份（有黄业孙签名确认），黄业孙身份证复印件一份。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。一审判决解除《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》所涉空地租赁部分，认定何坚华应向西罟步村委会返还《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》所涉租赁场所，双方均未就此提出上诉，本院予以维持。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：（一）西罟步村委会应否向何坚华返还保证金530万元；（二）一审法院认定何坚华应向西罟步村委会支付的物业占有使用费按每月198126.6元自2017年3月起计算至涉案物业返还之日止，西罟步村委会上诉主张2017年3月至11月的物业占有使用费按每月250833元计算，2017年12月至涉案物业返还之日止的物业占有使用费按每月263375元计算，何坚华则上诉主张该项物业占有使用费按每月141489元自2017年3月起计算至涉案物业返还之日止，双方各自的理由是否成立；（三）一审法院认定西罟步村委会应向何坚华返还2016年12月至2017年2月生猪屠宰场租金158119.2元，何坚华上诉主张西罟步村委会应向其返还2016年12月至2017年2月生猪屠宰场租金328033元，理由是否成立；（四）一审法院认定西罟步村委会应向何坚华赔偿损失969326.4元，西罟步村委会上诉主张其无须向何坚华赔偿损失，何坚华则上诉主张西罟步村委会应向其赔偿损失2780700元计算，双方各自的理由是否成立。关于焦点一，保证金应否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2010年12月22日广东省人民政府作出粤府函[2010]303号《关于同意调整中山市饮用水源保护区划方案的批复》，其中的《中山市生活饮用水地表水源保护区调整方案（与主干河流相接的内河涌型水源地）》载明以下内容：横沥涌为“饮用水源二级保护区”，相连主干流为“小榄水道”，水域保护范围与水质保护目标为“以通向河流型饮用水源主干流的主河涌水闸（或河流汇入口）为起点，沿主河涌（或主干道）中轴线向上游溯1000米；水质保护目标为III类”，陆域保护范围为“相应二级保护区水域沿岸河堤外坡脚向陆纵深30米内的陆域范围”。2016年11月4日西罟步村委会出具的《东凤镇食品加工基地和生猪屠宰场及其现有经营权招投标方案》第五条“项目内容”第二点“改造项目”第1款“改造内容”载明以下内容“中标方须按环保、农业等主管部门的有关要求，更换新的生猪屠宰设备设施，所有产污排污的设备设施和建筑（包含但不限于屠宰车间、污水处理厂、待宰栏等）需搬迁至离水源30米范围以外（小榄水道以五乡联围内坡脚为界，横沥涌以河堤为界）”。2016年11月4日西罟步村委会出具的《东凤镇食品加工基地和生猪屠宰场承包竞投标须知》第九条第六点载明以下内容“生猪屠宰场纳入全市2016年环保整治改造范围，须通过环评验收，取得环评资格。中标方要根据上级环保、农业等主管部门关于对生猪屠宰场的环保整改标准和要求，对生猪屠宰场和污水处理厂进行环保改造。环保改造先按环评备案表（备案表允许的屠宰规模在10万头/年以下）的标准编制改造方案，开展环保改造，以备案表的形式通过环评验收，相关费用由中标方负责。取得环评资格和生猪定点屠宰资格后，中标方可根据自身生产经营需要，进一步自行完善环评手续，令环评允许的屠宰规模达到中标方生产需要”。《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》第四条第八点载明以下内容“环保改造时，乙方要根据上级环保、农业等主管部门关于对生猪屠宰场的环保整改标准和要求，对屠宰场和污水处理厂进行环保改造。环保改造先按环评备案表（备案表允许的屠宰规模在10万头/年以下）的标准编制改造方案，开展环保改造，以备案表的形式通过环评验收，相关费用由乙方负责。取得环评资格和生猪定点屠宰资格后，乙方可根据自身生产经营需要，进一步自行完善环评手续，令环评允许的屠宰规模达到乙方生产需要。”然而，西罟步村委会提供的《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》所附厂房图纸显示，生猪屠宰场位于横沥涌相应二级保护区水域沿岸河堤外坡脚向陆纵深30米的陆域范围内。为此，西罟步村委会已于2016年12月23日向何坚华发出《通知》，告知何坚华“因环保部门接到群众有关你方承包的位于东凤镇西罟步村的生猪屠宰场相关投诉，加上你方未完成该场配套环保设施的升级改造工作，被上级环保部门责令从即日起暂时停止生猪屠宰的生产经营活动，进行内部整改。我村委会现特将环保部门的上述要求转达给你，希望你方守法经营，遵照执行，以免造成不必要的损失。”但此后何坚华并没有依照《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》第四条第八点的约定，在合理期间内完成生猪屠宰场的环保改造，将生猪屠宰场搬迁至横沥涌相应二级保护区水域沿岸河堤外坡脚向陆纵深30米之外的陆域，也没有在合理期间内通过环评验收，致使中山市环境保护局于2016年12月12日向中山市东凤镇肉类联合加工有限公司发出中环违改字[2016]043号《责令改正违法行为决定书》，称中山市东凤镇肉类联合加工有限公司未报批肉类加工项目环境影响评价文件，该项目须配套的环境保护设施未经竣工环保验收合格即建成投产并从事生猪和家禽屠宰加工生产，违反关于建设项目环境保护设施“三同时”验收的规定，故依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条的规定责令立即停止肉类加工项目主体工程的生产使用。之后中山市环境保护局于2017年8月22日向西罟步村委会出具《关于东凤镇食品加工基地升级改造方案意见征询函的复函》，再次重申“屠宰量超出10万头/年的项目为报告书项目，由市环保局审批和验收，并且是央督项目，必须在环评报告批复后才能动工，不能边报边建或边验边投，不能有侥幸心理。”及“确保所有厂房、项目（包括污水收集池和处理设施）都在工业用地内并达到距二级水源保护区防护距离30米的要求。”之后中山市农业局于2017年12月向中山市人民政府请示取消东凤镇肉类联合加工有限公司生猪定点屠宰资格，中山市人民政府办公室文件处理表对上述文件作出处理意见“已作批示，按照办理。”由此可见，何坚华的上述行为已构成违约，应承担违约责任。首先，根据《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》第三条“食品基地承包款及付款条件”第三点“合同履行保证金”的约定“根据招投标约定的要求，乙方须缴交300万元作为合同履约保证金，如乙方在合同期间无发生违约行为，承包期满按时退场以及乙方结清全部欠款（包括但不限于水电费、垃圾费、退场费用、维修费用、治安管理费用、工人工资、欠款、税收等），在合同期满后，甲方将该保证金无息退回给乙方。”何坚华在合同期间发生了上述违约行为，致使西罟步村委会造成损失，西罟步村委会拒绝退还合同履约保证金300万元，理据充分，本院予以采纳。其次，根据《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》第三条“食品基地承包款及付款条件”第四点“食品质量安全风险保证金及水电保证金”的约定“在双方签订本合同前，乙方须缴交30万元作为食品质量安全风险保证金（20万元）及水电保证金（10万元），如乙方在合同期间无发生涉及环保、安全生产、食品加工生产、生猪屠宰、拖欠水电费等不安全（含不合法、不合规）行为或事故的，在合同期满后，甲方将该保证金全额无息退回给乙方。”何坚华在合同期间发生了涉及环保的上述违法行为，致使西罟步村委会造成损失，西罟步村委会拒绝退还食品质量安全风险保证金及水电保证金合计30万元，理据充分，本院予以采纳。再次，根据《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》第三条“食品基地承包款及付款条件”第五点“食品基地改造保证金”的约定“在双方签定本合同前，乙方须缴交200万元作为食品基地改造保证金。乙方环保改造完成并通过环评验收后，可书面向甲方提出付款申请，经验收合格后，由甲方从乙方缴纳的改造保证金中代乙方支付工程款或设备款项，如乙方改造项目费用超出200万元的，乙方须自行承担超出部分的款项。”在合同期内，何坚华经西罟步村委会通知后仍未在合理期间内完成环保改造并通过环评验收，致使西罟步村委会造成损失，西罟步村委会拒绝退还食品基地改造保证金200万元，理据充分，本院予以采纳。关于焦点二，何坚华的欠付占有使用费问题。首先，如前所述，生猪屠宰场及附属设施已于2016年12月被中山市环境保护局责令关停，后又于2017年12月因东凤镇肉类联合加工有限公司又被取消生猪定点屠宰资格而无法使用，根据《东凤镇食品加工基地和屠宰场承包竞投标须知》载明涉案临时建筑的面积约7890平方米，其中食品加工基地商铺面积约6201平方米、空地面积约1734平方米，生猪屠宰场及附属设施约1700平方米，一审法院认定何坚华仅须支付食品加工基地商铺及空地的占有使用费，无须支付生猪屠宰场，符合客观事实，本院予以维持。一审法院酌情认定食品加工基地商铺的占用使用费按每月每平方米31元计算，空地的占有使用费按每月每平方米3.4元计算，系依法行使自由裁量权，并无不妥，本院予以维持。因此，何坚华应按每月198126.6元计付占有使用费（6201平方米×31元/平方米+1734平方米×3.4元/平方米）。又因双方确认何坚华已支付截止2017年2月的租金，故何坚华应自2017年3月起至涉案物业返还之日止的占有使用费。其次，西罟步村委会主张2017年3月至2017年11月的占有使用费按250833元/月计算，2017年12月至涉案物业返还之日止的占用使用费按263375元/月计算。本院认为，尽管根据《东凤镇食品加工基地和屠宰场物业及现有经营权承包合同》第三条“食品基地承包款及付款条件”第一条“承包款”的约定，2016年12月1日至2017年11月30日的承包款按每月250833元计算（301万元÷12个月），2017年12月1日至2018年11月30日的承包款按每月263375元计算（316.05万元÷12个月），但上述计算标准并没有剔除生猪屠宰场及附属设施约1700平方米的占有使用费，故本院对西罟步村的该项主张不予采纳。再次，何坚华主张占有使用费自2019年3月起按141489元/月计算，但如前所述，一审法院认定商铺按每月每平方米31元计算，空地按每月每平方米3.4元计算，系依法行使自由裁量权，故本院对何坚华的该项主张亦不予采纳。关于焦点三，2016年12月至2017年2月的屠宰场租金返还问题。因生猪屠宰场已于2016年12月被关停，故西罟步村委会收取该3个月的生猪屠宰场租金于法无据，一审法院认定西罟步村委应向何坚华返还该3个月的生猪屠宰场租金为158119.2元（250833元/月-198126.6元/月=52706.4元/月，52706.4元/月×3个月=158119.2元），并无不妥，本院予以维持。何坚华主张西罟步村委会应向其返还该3个月的生猪屠宰场租金为328033元（250833元/月-141489元/月=109344元/月，109344元/月×3个月=328033元），如前所述，本院对于何坚华关于生猪屠宰场租金按141489元/月计算的主张不予采纳，故何坚华的该项主张不成立。关于焦点四。一审判决第五项认定，西罟步村委会应向何坚华赔偿损失969326.4元，何坚华上诉主张西罟步村委会应向其赔偿损失的金额为2780700元，西罟步村委会则上诉主张其无须向何坚华赔偿损失，则双方均就对其上诉主张承担举证责任。首先，涉案厂房未办理报建手续未取得产权登记，且生猪屠宰场位于二级水源保护区范围内违反相关行政法规的强制性规定，致使该部分物业无法达到使用目的，西罟步村委会、何坚华对此均存过错，一审判决综合双方过错程度，酌情认定何坚华的损失由西罟步村委会承担80%的责任，由何坚华承担20%的责任，系依法行使自由裁量权，并无不妥，本院予以采纳。基于此，西罟步村委会主张何坚华的损失应由何坚华承担全部责任，其无须承担责任，本院不予采纳。何坚华主张其损失应由西罟步村委会承担全部责任，其无须承担责任，本院亦不予采纳。其次，关于具体赔偿金额问题，本院详述如下：（一）《屠宰场及食品基地投资项目移交协议书》载明钢结构工程已付款167400元、土建工程合同金额392030元、加建建筑物已付款10万元，合计659430元，本院予以采纳。一审判决根据合同约定承包期为5年及何坚华未使用期限为3年，以及西罟步村委会承担80%的过错责任，何坚华承担20%的过错责任，酌情认定西罟步村委会应当向何坚华赔偿316526.4元（659430元×3/5×80%)，系依法行使自由裁量权，并无不妥，本院予以维持。（二）何坚华提供其与黄业孙、中山市保美环境科技开发有限公司签订的施工合同与付款记录，主张其已向黄业孙支付工程款108万元及已向中山市保美环境科技开发有限公司支付工程款20万元，合计128万元，本院予以采纳，一审判决根据合同约定承包期为5年及何坚华未使用期限为3年，以及西罟步村委会承担80%的过错责任，何坚华承担20%的过错责任，酌情认定西罟步村委会应向何坚华赔偿614400元（1280000元×3/5×80%），系依法行使自由裁量权，并无不妥，本院予以维持。（三）何坚华主张其已支付环评报表3万元、遣散工人费用18000元，合计48000元，一审判决以生猪屠宰场无法使用导致此两部分的价值无法实现为由，以及西罟步村委会承担80%的过错责任，何坚华承担20%的过错责任，酌情认定西罟步村委会应向何坚华赔偿38400元（48000元×80%），系依法行使自由裁量权，并无不妥，本院予以维持。（四）何坚华主张的租赁税16595元、电费38583元、土地使用税6875元，此三项是何坚华实际使用租赁场所过程中产生，故何坚华要求西罟步村委会予以赔偿，缺乏理据，本院不予支持。（五）西罟步村委会、何坚华签订的《屠宰场及食品基地投资项目移交协议书》中所涉的湿化机、锅炉、屠宰设备、基地原有办公设备，以及何坚华赔偿项目中所列的南京苏亚屠宰设备10750元、两台刮毛机与50个镀铬滑轮91750元、徐兴荣锅炉6000元、大型水泵3400元、柴款2270元、空调与冰箱4500元、集装箱34000元等，均属于固定资产，何坚华无证据证明因生猪屠宰场无法使用或涉案合同无效导致该部分资产价值降低或灭失，故何坚华要求西罟步村委会予以赔偿，缺乏理据，本院予以维持。综合以上五项分析，本院认为，一审判决第五项认定西罟步村委会应向何坚华支付赔偿款969326.4元（316526.4元+614400元+38400元），并无不妥，本院予以维持。综上所述，西罟步村委会、何坚华的上诉理由均不成立，双方的上诉请求均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70304元，由中山市东凤镇西罟步村民委员会负担37502元，何坚华负担32802元。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  阮碧婵审判员  刘运充二〇二〇年四月二十六日法官助理何冠涛书记员曾鑫