中华人民共和国 福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽01执异6号 案外人：邹艳青，女，汉族，1978年11月24日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：马晓鲁，福建学恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江贤全，福建学恒律师事务所实习律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住所地福建省福州市台江区八一七南路怡丰花园**楼，统一社会信用代码913501008544256352。 负责人：林祖贵。 委托诉讼代理人：郑瀛、江丽丹，该银行员工。 被执行人：福建金物贸易有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇湖塘路**福州南方钢材物流中心一分场**，统一社会信用代码91350100724245556A。 法定代表人：吴萍。 被执行人：福建龙江房地产开发有限公司，住所，住所地福建省闽侯县上街镇沙堤村社会信用代码9135012161133371XJ。 法定代表人：江和金。 被执行人：吴萍，女，汉族，1961年12月22日出生，住福建省福州市台江区。 被执行人：杨小鹰，男，1956年10月26日出生，加拿大国籍，住福建省福州市台江区。 被执行人：谢丽华，女，汉族，1965年7月19日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：李伟杰，男，汉族，1963年11月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称建行城南支行）与被执行人吴萍、福建龙江房地产开发有限公司（以下简称龙江公司）、李伟杰、谢丽华、福建金物贸易有限公司（以下简称金物公司）、杨小鹰金融借款合同纠纷一案中，案外人邹艳青对执行龙江公司名下位于福建省闽侯县××街镇××道××号××＃楼××排住宅提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邹艳青称，2017年1月19日，案外人与龙江公司签订编号为MF-20016-06《商品房买卖合同》，即案涉房产被查封之前，案外人已与龙江公司签订合法有效的书面买卖合同。根据双方约定，案外人应向龙江公司支付首期购房款人民币232万元，其中2317171元系案外人以龙江公司拖欠的工程款抵付，剩余2829元案外人已完成转账支付。至此，案外人已按协议履行付款义务。另，早在法院查封案涉房产前，案外人已实际占用、使用案涉房产，并实际缴纳了相关物业、水电等费用。根据《商品房买卖合同》的约定，案外人支付购房款后，龙江公司应出具相应的购房款发票，用以办理房产过户手续及按揭贷款手续。在案外人完成办理产权过户登记手续的全部前置义务后，案外人积极主张权利，催促龙江公司出具相应票据，但龙江公司持续拖延，导致房产过户登记手续至今未完成，故案涉房产未完成过户登记手续并非案外人自身原因所致。综上，案外人系案涉房产的所有权人，已支付案涉房产的购房款，并实际占有案涉房产，案外人对案涉房产享有足以排除执行的权益，法院将案涉房产当做被执行人龙江公司的财产予以查封是错误的。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”符合上述条件的消费者的权益优于抵押权，本案案外人购买案涉房产用于解决实际居住，已满足上述条件。综上，请求中止对案涉房产的执行并解除查封。 本院查明，申请执行人建行城南支行与被执行人吴萍、龙江公司、李伟杰、谢丽华、金物公司、杨小鹰金融借款合同纠纷一案，本院（2018）闽01民初1105号民事判决经福建省高级人民法院（2019）闽民终339号民事裁定后发生法律效力。判决确定建行城南支行对龙江公司名下位于福建省闽侯县××街镇××道××号龙江云山墅的部分联排住宅（含案涉房产5＃楼01联排住宅）在最高债权限额15526200元范围内享有优先受偿权。由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行标的为借款本金人民币1270万元及利息等。本院依法立案执行。 本案诉讼过程中，本院于2018年10月19日保全查封了被执行人龙江公司名下位于福建省闽侯县××街镇××道××号××＃楼××排住宅在内的部分房产。进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行中的查封措施。执行过程中，本院于2019年12月9日作出（2019）闽01执1877号执行裁定，裁定拍卖（变卖）被执行人龙江公司名下的上述房产。 再查明，案外人邹艳青向本院提供的其与被执行人龙江公司于2017年1月19日签订的《商品房买卖合同》第二条“商品房销售依据”明确载明，买受人购买的商品房为预售商品房。第六条“付款方式及期限”明确约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国建设银行股份有限公司福州城南支行监管账户：3500××××9999。第十一条“交接”明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。 听证过程中，案外人邹艳青自认其配偶江昌盛名下与他人共有一套位于福州市台江区××街道排××路××号××广场××＃楼××单元房产，现一家四口在该房产居住。 本院认为，首先，案外人邹艳青陈述的支付购房款方式与其提供的《商品房买卖合同》约定的付款方式并不一致，现有证据不足以证明其已按照合同约定支付部分价款。同时，案外人主张其已实际占有使用案涉房产，但其仅提交物业收据及发票，未能提交其他证据予以佐证，也未能提交案涉《商品房买卖合同》约定的交接时出卖人应出具的书面通知及签署的房屋交接单，故不足以证明其在法院查封前已实际占有案涉房产。综上,案外人的主张,并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形。 其次，案外人邹艳青自认其配偶名下仍有其他用于居住的房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的情形。 最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案申请执行人对案涉房产享有抵押权业经生效法律文书确定，案外人提供的证据不足以证明其异议属于法律、司法解释另有规定的除外情形，对其异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、第二款规定,裁定如下: 驳回邹艳青的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  魏毅斌 审判员  林 辉 审判员  严丽仙 二〇二〇年四月二日 书记员  侯珊珊 附：本案适用的相关法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。