福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1700号 原告（反诉被告）：福建省烟草公司泉州市公司，住所地福建省泉州温陵路南段（烟草大楼）。 法定代表人：游文忠，公司经理。 委托诉讼代理人：周燕燕，女，公司律师。 委托诉讼代理人：童弟球，福建伟盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泉州市鸿盛房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区马甲镇南街。 法定代表人：杜金发，公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜变治，福建法正联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈昌明，福建高融律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省烟草公司泉州市公司（以下简称烟草公司）与被告（反诉原告）泉州市鸿盛房地产发展有限公司（以下简称鸿盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，鸿盛公司于2019年9月4日对烟草公司提出反诉。本院依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了合并审理。原告烟草公司的委托诉讼代理人周燕燕、童弟球，被告鸿盛公司的委托诉讼代理人杜变治、陈昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 烟草公司向本院提出诉讼请求：1.判令鸿盛公司协助烟草公司办理址在洛江区（以下简称讼争房产）的不动产产权登记；2.判令鸿盛公司以烟草公司已付讼争房产购房款总额1392146元为基数按日0.03%的标准，向烟草公司支付自2017年8月17日起至实际履行协助办证义务完毕之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年7月29日为296944.74元）；3.判令鸿盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月9日，烟草公司与鸿盛公司签订了合同编号为201506090031的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定烟草公司向鸿盛公司购买讼争房产。就付款方式和期限问题，双方在上述购房合同中约定按合同附件六处理。合同附件六第二条第2.4项约定采取分期方式支付购房款，第一期烟草公司自合同签订之日起并在收到鸿盛公司提供的全额正式发票后10个工作日内支付全部购房款的95%;第二期烟草公司自验收交房后365天内在鸿盛公司完成房产初始登记且收到鸿盛公司提供的协助办理房产证、土地证的材料之日起10个工作日内支付全部购房款的5%。合同附件六第八条约定：鸿盛公司应当在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿盛公司提供的资料交付烟草公司。如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。2015年6月17日，双方共同向泉州市洛江区房地产管理处申请网上备案，办理了讼争房产的房屋所有权初始预登记。烟草公司按约定支付了讼争房产的相应购房款，鸿盛公司于2016年8月16日向烟草公司完成房产交付手续。但鸿盛公司未按约定向烟草公司交付办理讼争房产的房屋权属登记时应由鸿盛公司提供的相应资料，致使烟草公司购买的讼争房产至今无法取得相应的不动产权证书。为此，烟草公司特具诉状，望法院依法裁准诉求。 鸿盛公司辩称，一、湖景豪园建设项目各项开发建设审批文件齐全，依法取得了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，鸿盛公司销售给烟草公司的商场等均为合法建设。二、洛江区不动产登记中心至今无法办理产权证，系因政府政策变动引起的情势变更导致。1.《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条约定的“房屋所有权证”、“国有土地使用证”在2016年9月26日洛江区不动产登记中心成立之前才有存在，该登记中心成立后只能办理房地合一的“不动产权证”。在该登记中心成立之前，湖景豪园一期1-4#楼在2016年4月已由洛江区房管处依法办理产权初始登记及房屋所有权证，同样的情况，该登记中心却认为湖景豪园二期5-8#楼土地性质为“住宅用地”，不能配套商业网点，停办产权初始登记。这并非鸿盛公司的原因，更非鸿盛公司的违约行为而导致的。现烟草公司要求鸿盛公司对此承担违约责任，显然是有失公平和公正。2.因政府政策变动和机构改革而办理房地合一的“不动产权证”的办证事项，《商品房买卖合同》并无约定，烟草公司诉请要求鸿盛公司协助办理“不动产产权登记”没有合同依据，双方依法应当另行协商达成补充协议，如果双方无法达成补充意见，那么双方对此均无过错，任何一方均可要求解除合同，且无权要求对方承担违约责任。3.在双方签订合同后，国家进行不动产登记改革，陆续出台了新的房屋所有权登记法律和政策，洛江区不动产登记中心依新的政策法规，无法给予办理本案项目二期的初始登记和讼争房产的不动产权利证书。这是双方在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该重大变化依法应当属于情势变更的情形，鸿盛公司对此既无任何过错，也没有违约行为，完全无能为力。4.本案的商业网点在建设时已经有关机关的审批，洛江区不动产登记中心却在鸿盛公司申请办证时要求鸿盛公司补交土地出让金，这是双方签订合同时所不可预见的、不可归责于鸿盛公司的情形，如果继续维持合同的效力也将会产生显失公平的结果。鸿盛公司销售给烟草公司的商场、店面总房价款只有2879108元，却要求鸿盛公司按照该登记中心的要求补交750万元的土地出让金，对鸿盛公司是不公平的。由于双方对无法办证问题无法达成补充意见，根据情势变更原则，本案购房合同应当依法予以解除。5.本案中，不是鸿盛公司不愿意履行合同约定协助办证义务，也不是鸿盛公司不积极履行协助办证义务，实际上，鸿盛公司已经多次与不动产登记机关交涉和沟通，但是完全无能为力。烟草公司却简单机械地以合同约定为由，要求鸿盛公司承担协助办证义务和巨额的违约金，明显有悖公平原则，显然是不能成立的。三、由于洛江区不动产登记中心已明确说明无法办理“商场”和“店面”用途性质的不动产权利证书，因此双方原签订的合同，事实上已经不能履行，合同目的不能实现，依法应当予以解除。综上，本案系因政府政策变动和机构改革引起的情势变更，导致的不动产权证未能办理，鸿盛公司没有违约行为，烟草公司诉请鸿盛公司承担违约责任的请求没有事实和法律依据，应予驳回。 鸿盛公司向本院提出反诉请求：1.判令解除鸿盛公司与烟草公司签订的合同编号为201506090031的《商品房买卖合同》及附件；2.判令烟草公司在解除合同后立即将讼争房产交还给鸿盛公司，同时鸿盛公司将已收取购房款退还给烟草公司；3.判令烟草公司分担本案的诉讼费用。事实和理由：鸿盛公司所售予烟草公司的讼争房产均有合法规划审批和预售批准。2015年6月9日，鸿盛公司与烟草公司签订讼争购房合同及附件，烟草公司向鸿盛公司购买讼争房产，该商品房用途为商场。2016年8月16日，鸿盛公司将讼争房产交付给烟草公司使用。但是因国家进行不动产登记制度改革，陆续出台了新的房屋所有权登记法律和政策，洛江区不动产登记中心因对房屋所有权登记的政策法规依据发生变化，无法给予办理讼争房产的不动产权利证书。该情况完全是鸿盛公司在与烟草公司签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该重大变化依法应当属于情势变更的情形，对此种变化鸿盛公司无任何过错。由于该登记中心已明确说明无法办理“商场”用途性质的不动产权利证书，因此双方原签订的合同事实上已经不能履行，合同目的不能实现，请依法解除讼争购房合同及附件。 烟草公司辩称，一、鸿盛公司至今未按合同约定协助烟草公司办理不动产登记，并不属于情势变更的情形。无法按合同约定办证的原因是鸿盛公司未及时履行土地性质变更手续，是由于鸿盛公司的过错，导致烟草公司无法按合同约定取得不动产权证。本案合同成立后，只是发生了机构改革、房产证和土地证两证合一均由不动产登记机构办理统一办理的事实，而不动产登记机构拒绝受理讼争房产的不动产权登记的原因发生在合同订立之前，故本案根本没有发生合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。续履行本案合同也不存在对鸿盛公司明显不公平或者不能实现合同目的的情形，故鸿盛公司依照情势变更的规定，反诉主张解除合同完全不能成立。二、解除合同并退费、退款对烟草公司明显不公平，而且简单问题复杂化，浪费诉讼资源。烟草公司在签订合同和履行合同过程中均不存在任何过错。讼争房产不仅已网上备案，而且已经交付使用，解除合同对烟草公司明显不公平。解除合同不仅会造成烟草公司装修损失、搬迁费用等严重的经济损失，而且将严重影响烟草公司的正常生产经营，将简单问题复杂化。三、烟草公司与鸿盛公司签订合同购买讼争房产，烟草公司诉求鸿盛公司协助办理不动产权登记，完全符合合同约定，机构改革后二证合一为“不动产权证”，鸿盛公司在协助办理时应该提供资料也是一样的，没有增加鸿盛公司的合同义务。综上所述，合同订立后并不存在情势变更的情形，鸿盛公司反诉解除合同的主张不能成立，请求驳回鸿盛公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。烟草公司本诉提供的烟草公司营业执照副本复印件、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》（合同编号201506090031、《泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表》、网上银行付款回单、销售不动产统一发票；鸿盛公司本诉、反诉均提供的洛国用（2010）第39号《国有土地使用证》、洛江区马甲镇湖景豪园设计方案会审纪要、洛江区建设局审批的《湖景豪园设计方案总平面图》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、湖景花园8号楼规划审批一层、二层建施图、（泉洛住）预售[2014]第12号《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及其补充协议、（2016）泉洛建规竣第11号《泉州市洛江区住房和城乡建设局村镇建设工程竣工规划验收意见书》、《洛江区住建局关于马甲湖景豪园规划审批情况说明的函》及其附件，洛江区不动产登记中心交予本院的回执、查询结果，经双方质证无异议，予以确认。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：烟草公司本诉提供的关于湖景豪园办理不动产权证的协商函、2017年10月20日、2018年4月2日的两份《泉州市烟草公司洛江分公司关于泉州市鸿盛房地产发展有限公司履行马甲零售店面商品房购买合同的催告函》、2017年10月25日、2018年4月6日的两份《关于湖景豪园办理不动产权证说明函》，客观、真实，与本案存在关联，予以确认，可以证明烟草公司与鸿盛公司就讼争房产的不动产权属证书办理事宜进行过协商的事实。鸿盛公司虽然对该组证据的部分真实性提出异议，但是未能提供证据予以反驳，故对其意见，不予采纳。鸿盛公司本诉、反诉均提供的湖景豪园一期已办理的商业性质《房屋所有权证》，与本案不具有关联性，不予认定。烟草公司反诉提供的福建省烟草公司泉州市公司基层营销管理站设计项目委托合同、网上银行付款清单、福建增值税专用发票、福建烟草公司洛江分公司马甲零售店面装饰工程施工合同、网上银行付款清单、福建增值税专用发票等十一组证据，系鸿盛公司将讼争房产交付烟草公司使用后，烟草公司在装修、物业、电力等方面的支出，与本案讼争房产的合同履行或解除不存在关联，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月9日，泉州市洛江区建设局组织会审鸿盛公司开发建设的洛江区马甲镇湖景豪园设计方案。2010年11月11日，鸿盛公司以出让方式取得地号08-08-17地块（马甲镇区原马甲6号地块），使用权面积22661.03㎡，并办理了《国有土地使用证》，用地性质为二类居住用地R2；2010年11月26日，鸿盛公司取得湖景豪园项目的《建设用地规划许可证》，用地性质为居住用地；2011年6月1日，鸿盛公司办理了湖景豪园项目1-8#楼的《建设工程规划许可证》；2013年6月24日，鸿盛公司办理了湖景豪园项目5#-8#楼的《建设工程施工许可证》；2014年9月4日，鸿盛公司办理了湖景豪园项目6#、7#、8#楼的《商品房预售许可证》，用途性质为商住，其中住宅200套面积为25103.26㎡，店面9间面积372.7㎡，商场面积862.08㎡。2015年6月9日，烟草公司与鸿盛公司签订了合同编号为201506090031的《商品房买卖合同》及附件，并申请办理了网上签约登记备案。购房合同约定：烟草公司向鸿盛公司购买讼争房产，成交金额为元1465417元。购房合同附件六《合同补充协议》第二条第2.4项约定：烟草公司自合同签订之日起并在收到鸿盛公司提供的全额正式发票后的10个工作日内支付全部购房款的95%即1392146元；第八条约定：鸿盛公司应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿盛公司提供的资料交付烟草公司。如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。若烟草公司在交付使用后三年内无法取得房屋所有权证、国有土地使用权证，烟草公司有权退房，鸿盛公司在烟草公司书面提出退房要求之日起三日内将烟草公司已付购房款退还给烟草公司，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息等。合同签订后，烟草公司依约支付部分购房款1392146元。2016年6月12日，鸿盛公司开发建设的湖景豪园项目6#、7#、8#楼通过了建设工程竣工规划验收。2016年8月16日，鸿盛公司将讼争房产交付烟草公司使用。2017年10月20日至2019年3月20日期间，烟草公司就讼争房产办理不动产权证书事宜与鸿盛公司协商，至烟草公司起诉时，鸿盛公司仍未能将讼争房产办理权属登记所需的资料提供给烟草公司，致使烟草公司无法办理权属登记。2019年12月26日，洛江区不动产登记中心明确讼争房产所属8#楼（3-19层）住宅部分于2019年10月11日已办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权），可申请办理商品房分户登记，1-2层因土地用途与房屋用途不一致，问题尚未解决，现未能办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权）。鸿盛公司明确表示现无法按合同约定的“商场”办理不动产权登记，其已无法履行合同约定。 本院认为，烟草公司与鸿盛公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于本案是否符合情势变更情形的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，本案不存在该规定的情形，故对鸿盛公司提出本案符合情势变更情形的抗辩意见，不予采纳。2.关于购房合同及附件是否解除的问题。烟草公司与鸿盛公司自签订购房合同及其补充协议至今长达五年时间，仍未能办理产权登记，洛江区不动产登记中心表示因土地用途与房屋用途不一致问题尚未解决，讼争房产现未能办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权），鸿盛公司则明确表示其已无法履行按合同约定用途“商场”协助办理讼争房产不动产产权登记的义务，现合同目的确已无法实现，鸿盛公司主张解除讼争购房合同及附件，符合法律规定，予以支持。烟草公司主张鸿盛公司协助办理讼争房产的不动产产权登记，因缺乏办证条件，无法支持。3.关于鸿盛公司是否应承担逾期办证违约责任问题。合同签订后，烟草公司依约支付了95%的购房款，已经履行了合同确定的义务。鸿盛公司于2016年8月16日将讼争房产交付烟草公司使用，其依约应当在2017年8月16日（商品房交付使用后一年）前向洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付烟草公司，但鸿盛公司至今仍未能提供办理权属登记所需的资料交付烟草公司，客观上，鸿盛公司已经构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任。鸿盛公司辩称其对逾期办证不承担任何责任，但未能提供相应的证据佐证其意见，故对其辩解意见不予采纳。4.关于逾期办证违约金的计算问题。讼争购房合同及附件判决确定解除前，鸿盛公司客观上存在违约情形，故其依约应支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第八条约定：如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。根据双方的约定：鸿盛公司应自2017年8月16日（即讼争房产交付使用后一年的次日）起至2017年9月14日止（合计30天），每日按烟草公司已支付购房款1392146元的0.01%计付违约金，自2017年9月15日起至本院判决确定购房合同及附件解除之日止，每日按烟草公司已支付购房款1392146元的0.03%计付违约金。烟草公司主张违约金全部按日0.03%的标准计算，缺乏依据，部分不予采纳。现烟草公司主张鸿盛公司自2017年8月17日起支付违约金，不违反法律规定，予以准许，故鸿盛公司应向烟草公司支付2017年8月17日起至2017年9月14日止违约金4037.22元（1392146元×0.01%×29天）及自2017年9月15日起至本院判决确定讼争购房合同及附件解除之日止以1392146元为基数按0.03%标准计算的违约金。5.关于购房合同及附件解除后讼争房产与购房款项的处理问题。购房合同及附件解除后，合同尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况，烟草公司应将讼争房产交还给鸿盛公司，同时鸿盛公司应将购房款项1392146元返还给烟草公司。因合同解除后所造成的损失，烟草公司可另行向鸿盛公司主张。 综上所述，烟草公司的本诉诉求，鸿盛公司的反诉诉求，合法合理部分，本院予以支持。鸿盛公司对本诉的抗辩意见，烟草公司对反诉的抗辩意见，缺乏依据的部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州市鸿盛房地产发展有限公司与福建省烟草公司泉州市公司签订的合同编号为201506090031的《商品房买卖合同》及附件； 二、泉州市鸿盛房地产发展有限公司应于本判决生效后十日内向福建省烟草公司泉州市公司支付违约金4037.22元及自2017年9月15日起至本院判决确定合同编号为201506090031的《商品房买卖合同》及附件解除之日止以1392146元为基数按0.03%标准计算的逾期办证违约金； 三、福建省烟草公司泉州市公司应于本判决生效后六十日内将址在洛江区交还给泉州市鸿盛房地产发展有限公司； 四、泉州市鸿盛房地产发展有限公司应于本判决生效后六十日内退还福建省烟草公司泉州市公司购房款计1392146元； 五、驳回福建省烟草公司泉州市公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5754元，由泉州市鸿盛房地产发展有限公司负担，反诉案件受理费8994元，由福建省烟草公司泉州市公司负担4497元，泉州市鸿盛房地产发展有限公司负担4497元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  林海岚 审判员  杨 鑫 审判员  苏静娴 二〇二〇年四月二十八日 书记员  童宝平 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。