广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民初50号 原告：吴广益，男，1958年1月23日出生，汉族，住平南县。 原告：卢志芬，女，1960年10月28日出生，汉族，住平南县。 两原告的共同委托诉讼代理人：江家浩，广西桂庭律师事务所律师。 被告：广西平南县宏锋房地产开发有限公司，住所地平南县平南镇小沥街**，统一社会信用代码91450821585981368E。 法定代表人：林锦。 诉讼代表人：广西白武士破产清算有限公司，住，住所地广西南宁市青秀区一社会信用代码91450100330648010Ｒ。 法定代表人：王少华。 委托诉讼代理人：周斌，广西桂三力律师事务所律师。 原告吴广益、卢志芬与被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司（以下简称宏锋公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴广益本人，原告吴广益、卢志芬的委托诉讼代理人江家浩，被告宏锋公司的委托诉讼代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴广益、卢志芬起诉请求：1、确认原、被告双方就平南县小历街锦泰花苑01幢第22层1单元012205号商品房（价值合计404759元）以及01幢第13层2单元021303号商品房（价值合计368848元），分别于2016年8月3日签订的《商品房预售合同》（合同编号：201709240007、201608030014）有效；2、请求确认原告已经交清了购房款共773607元；3、请求判决被告继续履行合同，将该商品房交原告使用，并办理不动产登记手续；4、案件受理费由法院依法确定由被告承担。增加诉讼请求：确认原告平南县小历街锦泰花苑01幢第22层1单元012205号房屋、平南县小历街锦泰花苑锦泰花苑01幢第13层2单元021303号房屋对广西平南县宏锋房地产开发有限公司享有购房户债权，该债权系优先债权。事实与理由：被告由于资金周转紧张，其法定代表人林锦于2015年8月21日向吴广益借款50万元（通过广西平南桂银村镇银行转账给林锦）用于公司经营运转。到了2016年8月3日，由于宏锋公司无法还款，宏锋公司愿意将锦泰花苑01幢第22层1单元012205号商品房转让给吴广益，用吴广益的借款抵购房款。宏锋公司便与原告签订了《商品房预售合同》，约定房款总价共404759元。由于抵了购房款后还剩下10万元左右，宏锋公司都无法还款。2017年9月，吴广益与林锦协商，除了宏锋公司还欠10万元左右，宏锋公司便与原告就锦泰花苑01幢第13层2单元021303号商品房网签了《商品房预售合同》，约定房款总价共368848元。随后，原告到税务部门交纳了契税。宏锋公司与原告到不动产登记部门办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。2018年7月30日，被告因资不抵债进入破产清算，2019年10月31日，在第一次债权人会议上，破产管理人宣布原告的债权为待定债权，即认定消费性购房但没有证据证实已缴购房款。原告认为，原被告基于友好协商一致的基础上，网签了《商品房预售合同》，原告也交纳了契税，到不动产部门办理了《不动产登记证明》，房屋已实际交付，系双方真实意思的表现，双方达成的合意，不应肆意解除和反悔，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告宏锋公司答辩称：一、原告要求判决确认交清购房款共773607元，没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。1、吴广益支付给林棉的款项，没有任何证据证实属于借款，也没有任何证据证实属于原告的借款。从原告提交的证据来看，吴广益在2015年8月21日支付给林锦50万元，但是该笔款项是否属于借款，从材料中原告并没有看见有借款合同、借条或者备注属于借款。因此，原告主张该笔款项属于林锦借来用于我公司周转没有任何证据予以支持，而且管理人查询宏锋公司的财务账册，并没有反映有该笔款项的存在。因此，原告与林锦所发生的该笔交易应属于原告与林锦之间的私人交易，与我公司没有任何关系。2、原告提供的三张收条系伪造的收条，收条上所盖的公章编号并不是我公司所使用的公章，公章编号不一致，而且收条上的出纳人员签名吴小杏也并非其本人签名，因此，该三张收条系伪造的，不能证实原告已经支付了773607元购房款。二、原告要求继续履行合同交付房屋，没有任何事实依据和法律依据。1、如果两份合同合法有效，从双方签订的合同可以看出原告需要支付购房款的时间为两笔：2016年8月3日金额404759元；2017年9月24日金额368848元。但是从目前的证据以及管理人的实际调查来看，原告并未支付这两笔购房款，因此原告已构成违约，根据合同约定，管理人有权解除合同。2、退一步说，原告以房抵债的说法成立，那本案的《商品房预售合同》存在违法的情形，属于无效和可撤销的合同。根据最高法民事审判工作会议纪要第六点的17-19条，公司为公司股东或实际控制人提供关联担保，必须由股东会决议，未经股东会决议的，构成越权代表。而本案林锦与原告以房抵债的行为应当视为公司为林锦个人借款进行担保，故应当有股东会决议，但从目前证据来看，并未存在有公司股东会决议，因此，如果按原告以房抵债的说法，根据上述规定，该合同应属无效合同。根据《企业破产法》第三十一条的规定，原告在前一套房抵债404759元之后，仅剩有95241元欠款，而在该套房中，原告直接用价值368848元的房子进行抵债，很明显属于用不合理价格进行交易，存在个别清偿行为，符合上述法律规定的可撤销的情形。三、本案目前房地产项目仍处于未验收的状态，不具备交付条件，无法交付房屋，根据合同法第一百一十条的规定，本案并不具备继续履行合同的条件。四、原告要求对涉案两套房屋享有购房户债权，且享有优先受偿权的请求不能成立。1、本案原告既要求主张债权先受偿权，又主张继续履行合同，两个诉讼请求明显自相矛盾。2、从本案来看，原告自身主张属于以房抵债，并非属于消费性购房，因此不具备消费性购房的主体。其次，从本案的实际情况来看，原告并未支付任何房款，更不符合法律关于优先权的规定。综上所述，为了防止个别清偿的发生，损害宏锋公司全体债权人的权益，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告吴广益、卢志芬向本院提供以下证据：1、身份证；2、商品房预售合同；3、银行交易流水单；4、收据；5、商品房买卖合同登记备案证明、不动产登记证明；6、消费性购房户交房审核明细表、债权审查意见表、异议答复函；7、商品房买卖合同登记备案证明、不动产登记证明；8、《第一次债权人会议资料》节选；9、（2018）桂08破申7号《民事裁定书》；10、《房产登记信息查询情况说明》、《不动产档案信息资料查询结果证明》。经质证，被告对原告提供的证据1、6、9的三性没有异议；对证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对方没有付清购房款；对证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该笔钱是属于原告与林锦的个人交易，没有证据证实与公司有联系；对证据4的三性不予认可，收据上的公章编号是452522005698，宏峰公司的公章是4525240009428，上面的公章与宏峰公司的公章不一样，我方认为是伪造的，没有办法判断收据的真实性；对证据5、7、10真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该份证据是宏峰公司为了履行商品房预售合同的约定；对证据8真实性没有异议，但对关联性不予认可，林锦是宏峰公司的法人，对方陈述林锦是实际控制人，不能证实林锦与公司财产混同。 被告宏锋公司向法院提交以下证据：印章刻制证明一份，证明广西平南县宏峰房地产开发有限公司有且只有一枚公章，公章编号为4525240009428。原告提交的收据中所盖的公章为伪造公章。经质证，原告对被告提供的证据真实性没有异议，但认为我方不是公司的管理人，不能识别是否是真的公章，而且别的公司也有两枚或者多个印章的情况。 本院对各方当事人均无异议的证据予以确认，对当事人对证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议的证据，本院将综合全案证据再作认定。 本院确认以下法律事实：2015年8月21日，原告吴广益通过广西平南桂银村镇银行向被告法定代表人林锦转账50万元。两原告与被告分别于2016年8月3日、2017年9月24日签订《商品房预售合同》两份（合同编号：201608030014、201709240007），约定原告一次性支付总价款368840元、404759元分别购买平南县两套房屋。2017年7月24日，被告出具收据（ＮＯ2401067、ＮＯ2401065、ＮＯ3021402）收到两原告交来现金270000元、1-2-1303号房款368840元、1-2-2205号房款404759元。上述两套房屋已分别于2016年8月10日、2017年10月13日办理登记备案手续，房屋所有权编号分别为：平房预字第××号、桂（2018）平南县不动产证明第0002018号。 2018年7月30日，贵港市中级人民法院作出（2018）桂08破申7号民事裁定书：受理申请人广西平南县宏锋房地产开发有限公司提出的破产清算申请。2018年11月1日，广西壮族自治区高级人民法院同意我院指定广西白武士破产清算有限公司作为广西平南宏锋房地产开发有限公司破产管理人。 2019年7月25日，被告管理人向原告发出《关于吴广益、卢志芬债权认定及房产处置的意见》（（2018）桂08破申7号破管字-意见002号）：“1、依据消费性购房户认定，允许你方在2套房产中可以选择一套继续履行，按原合同金额约定补交购房款，请在收到本意见函之日起5日内告知选择哪一套。另外1套房产，管理人依法启动解除合同程序。2、如果你方连第一套房产也不要，即选择不交房款，管理人将依法解除2套房产的合同。你方将损失低价购得的房产，管理人不建议选择。”两原告对该处理意见有异议，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 2019年10月31日，被告破产管理人在作出的《第一次债权人会议资料》中宏锋公司破产原因分析载明：“1、林锦和叶耀鹏两位股东没有多少启动资金，全部靠借款来推进。2、短借长投的融资方式导致利滚利，…流动资金的缺口由林锦和叶耀鹏对外借，通过借新还旧的方式维持资金链…”。二、管理人接管前的情况（六）载明“宏锋历经多次更换实际管理人事件，资料大量丢失”等等。 以上事实有原告提交的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》、《收据》和庭审笔录等在卷予以佐证。 本院认为，关于双方签订的《商品房预售合同》的效力认定问题。涉案两份商品房预售合同是双方真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规强制性规定，双方所签订的涉案《商品房预售合同》合法有效，本院予以确认。 关于原告是否已经履行购房款交付义务的问题。本案中，原告吴广益于2015年8月21日向被告法定代表人林锦转账50万元，双方当事人对该款项的真实发生均无异议，根据到案证据和查明的案件事实，林锦作为宏锋公司的主要股东，因公司资金不足而向原告借款用于公司运作，因无法归还原告的借款而将被告开发的商品房用以抵债，两原告主张其与被告签订上述商品预售合同实际上是双方为了解决上述欠款而一致达成的以物抵债协议且对超出部分以现金交付的方式足额支付了两套房屋的总价款773607元，并且提交了被告出具的收据以及办理不动产备案登记材料予以证明，足以证实两原告已经足额支付涉案房屋的价款。被告抗辩称收据上的公章与其公司印章不一致且林锦所欠债务是个人债务不应用宏锋公司的财产抵偿个人债务，却未能提供相应的证据予以推翻，且该收据上均有宏锋公司会计的签名，而且根据宏锋公司破产管理人所作出的《第一次债权人会议资料》中对宏锋公司破产原因的分析所载“宏锋历经多次更换实际管理人事件，资料大量丢失”等内容，可以认定宏锋公司的股东林锦以个人名义向外借款是用于公司运作而非个人使用，又因宏锋公司管理人员的多次变动、管理混乱而造成相关资料丢失，故宏锋公司以此作为原告未交清购房款的抗辩，本院不予采信。 关于涉案《商品房预售合同》是否应继续履行的问题。两原告已经通过以房抵债协议以及现金支付形式支付了涉案房屋的全部价款，而且两原告已经办理了不动产备案登记手续，原告在宏锋公司破产前已履行了其作为一个购房者的义务即签订合同、支付购房款等，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，涉案合同并非是双方未履行完毕的合同，故对于涉案《商品房预售合同》，被告管理人并无解除权。在两原告主张继续履行双方签订的《商品房预售合同》的情况下，被告亦没有举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，且宏锋公司目前仍在出售涉案楼盘的商品房，本案合同仍存在可继续履行的情况，被告宏锋公司应按双方所签订的合同继续履行其未尽的义务。故宏锋公司主张解除合同的依据不足，不予采信。至于原告提出的要求确认其享有购房债权的优先权的问题，在本院确认合同继续履行的情况下，原告又主张享有购房债权优先权已无事实和法律依据，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原告吴广益、卢志芬的诉讼请求部分成立。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下： 一、确认原告吴广益、卢志芬与被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（合同编号：201608030014、201709240007）合法有效； 二、确认原告吴广益、卢志芬已经交清平南县两套购房款合计773607元； 三、被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司应继续履行与原告吴广益、卢志芬签订的《商品房预售合同》（合同编号：201608030014、201709240007）并办理相关手续； 四、驳回原告吴广益、卢志芬的其他诉讼请求。 案件受理费11536元，由被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 陈历南 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年四月十四日 法官助理 韦 英 书 记 员 李海丹