青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初880号原告:韩牙亥牙,男,撒拉族,1978年1月16日出生,公民身份号码:×××,住青海省循化撒拉族自治县。被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：916329007105272374，住所地：青海省西宁市城**民和路**。法定代表人：杨世荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：付增科，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。原告韩牙亥牙与被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩牙亥牙，被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人付增科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩牙亥牙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金24159.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西宁市××区”第8号楼1单元1191室，以771931元出售给原告，合同签订后，原告依约支付全部购房款。合同第八条约定被告应在2015年10月30日将验收合格的商品房交付给原告，但延迟至2016年8月18日才将房屋交付给原告。按照合同第九条约定被告如超过30日不能将房屋交付于原告，自合同第八条规定的最后交付期限至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。现原告为维护自己的合法权益诉至贵院，请求依法判决。被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称，1、被告不应承担逾期交房的违约责任。《商品房预售合同》第八条对于2015年10月30日前交房附有条件：市政配套工程（水、电、气）完工。若市政配套工程不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。原告购买的房屋延期交房系因电、暖延期导致，不是被告的违约行为造成，属于合同中约定的被告的免责条款，原告对此予以认可。2、原告起诉已经超过诉讼时效，应予以驳回。涉案房屋2016年8月18日已经交付使用，逾期交房违约金的诉讼时效起始时间为2016年8月18日，此刻起原告就知道自己权利受损及受损数额，诉讼时效应从2016年8月18日起算，直至2019年8月19日；本案原告2020年起诉，根据《民法总则》规定也明显超过法律保护的诉讼时效期间。综上，被告虽存在逾期交房的事实，但合同中约定免责条款，故原告主张被告承担违约责任的诉求不能成立，且原告的起诉已经超过诉讼时效，依法予以驳回。原告韩牙亥牙为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：商品房预售合同，证明被告应于2015年10月30日前向原告交付房屋，被告应承担违约金的事实。被告青海西北房地产开发建设有限公司质证认为，对证据认可，无异议。本院认为，被告对原告所出示的证据真实性无异议，且上述证据与本案纠纷具有关联性，故予以采信。被告青海西北房地产开发建设有限公司为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：一、1、《工程质量竣工验收表》，证明8号楼已于2015年12月2日验收通过；2、交房公告：被告在西海都市报上登报声明，因电、天然气等市政工程导致延期交房，证明房屋于2015年12月2日已经达到了合同约定的交付条件，后续逾期交房的原因是市政工程导致的，被告应当免责；二、1、交房通知，证明被告在2016年8月10日已通知业主，2016年8月15日开始交房；2、短息记录，证明被告的置业顾问多次短信通知2016年8月15日开始交房，原告已收到的事实；3、《商品房预售合同》，证明合同第十一条规定：买受人在接到交付通知后，在规定时间内未办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用；4、青海西北物业管理有限公司物业费收据，证明原告从2016年8月18日开始缴纳物业费，认可交房时间为2016年8月18日，原告2020年1月19日起诉时诉讼时效已过；三、1、青海西北房地产开发建设有限公司与青海西北物业管理有限责任公司于2016年7月26日共同发文：西北房字（2016）17号《关于减免物业费等相关费用的决定》，证明因延期交房，被告主动与西北物业内部协调，对延期交房住户进行物业费减免；2、物业费减免收据，证明本案原告已经实际享受物业费减免的优惠，减免原告物业费2723元。原告韩牙亥牙质证认为，证据一、二、三真实性无异议。本院认为，结合本院受理系列案件情况，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2013年12月27日，原告韩牙亥牙与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订了《商品房预售合同》，由原告购买被告开发建设的的商品房一套(位××区房)，该商品房建筑面积为168.25平方米，单价为4588元/平方米，合同总价为771931元整。其中合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。合同签订后，原告按约向被告交付了房款。被告2016年8月18日向原告交付了房屋。另查明，2012年1月被告开发的位于城东区湟中路189号港欧东方花园项目开始动工建造。2012年9月被告给西宁市财政局如数缴纳了市政配套费，执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日被告与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日被告与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月被告在西宁市××区开挖占用手续。2015年12月4日，本案涉及的23号楼经施工单位浙江**厦建设集团青海分公司、设计单位深圳市国际印象建筑设计有限公司、监理单位兰州华铁监理咨询有限公司西宁分公司、建设单位青海西北房地产开发建设有限公司验收，综合验收结论为：符合要求，验收合格。2015年10月27日，被告在《西海都市报》刊登公告，内容为：“尊敬的港欧东方花园业主：您所购买的港欧东方花园住宅、商铺原定于2015年10月30日前交付使用，现因本项目电、天然气等不可控因素，交房日期预计顺延至2016年1月，敬请谅解”。2016年8月10日，被告发出交房通知，主要内容为：“尊敬的港欧东方花园业主：项目现已具备交房条件，您所购买的8、9号楼于2016年8月15日开始交房，请8、9号楼业主携带相关材料到我公司销售中心办理接房手续”。本院认为，原告韩牙亥牙与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同有效，应受法律保护。在该合同履行过程中，被告未按合同约定的时间交付涉案房屋，存在违约情形，应承担违约责任。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，但原告庭审中自认被告于2016年8月18日向其交房，该时间应为原告知道权利受到损害之日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原告应当最迟于2019年8月19日前进行司法救济，其于2020年3月17日向人民法院起诉要求保护其权利，超过了法律规定诉讼时效期间，且原告无诉讼时效中止、中断事由，原告虽享有诉权，但不享有胜诉权，故对原告的诉讼请求予以驳回。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：驳回原告韩牙亥牙的诉讼请求。案件受理费减半收取168元，由原告韩牙亥牙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰 二〇二〇年四月七日书记员 米佳怡附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间:的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延k行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书规定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。