福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终542号 上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田金碧置业有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道**，统一社会信用代码913503003374848217。 法定代表人：倪可铨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，1986年11月14日出生，汉族，住福建省尤溪县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：新金仕堡体育发展（上海）有限公司，住，住所地上海市黄埔区马当路********商铺一社会信用代码91310101695817411Y。 法定代表人：李彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴勇、施高攀，福建理策律师事务所执业律师。 原审第三人：莆田鑫彬利体育用品有限公司，住所地福建省，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道溪北路**莆田恒大御景半岛综合楼**代码91350302MA347JD92A。 法定代表人：田征彬，该公司总经理。 上诉人莆田金碧置业有限公司与上诉人新金仕堡体育发展（上海）有限公司（以下简称“新金仕堡公司”）、原审第三人莆田鑫彬利体育用品有限公司（以下简称“鑫彬利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莆田金碧置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持莆田金碧置业有限公司的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由新金仕堡公司承担。事实和理由：1.鑫彬利公司的住所地登记在案涉房屋，新金仕堡公司对此没有异议，由此可知新金仕堡公司将房屋提供给鑫彬利公司使用，鑫彬利公司从未与莆田金碧置业有限公司签订房屋租赁合同，却实际使用了案涉房屋，莆田金碧置业有限公司有理由相信新金仕堡公司将案涉房屋转租给鑫彬利公司使用，鑫彬利公司与新金仕堡公司掌握着转租合同，而拒不提供，应承担不利后果。2.莆田金碧置业有限公司认为加盟合同是新金仕堡公司与鑫彬利公司的法定代表人田征彬为应付本案而捏造的。理由在于加盟的人是田征彬而非鑫彬利公司。加盟合同中约定了加盟费，但是管理费的计算方式和支付方法均没有约定。根据加盟合同，新金仕堡公司最多获得80万元，而案涉租赁合同租金是5307335.2元，新金仕堡公司是做“慈善”不是在做加盟。新金仕堡公司在二审中才提交加盟费、提成款的支付凭证，但转款的银行凭证中，未注明款项性质和支付的依据，且多笔提成款由不同的人员申请和接收，未显示款项最终去向，提成款的支付没有合同依据。3.一审法院采信新金仕堡公司与鑫彬利公司之间单方或双方制作的证据不符合法律规定。4.即使认定为加盟关系，也不能排除新金仕堡公司将房屋转租给鑫彬利公司，再由鑫彬利公司加盟经营的可能。4.新金仕堡公司未依约支付到期租金、物业费、水电费，依据合同约定莆田金碧置业有限公司有权单方解除合同并要求新金仕堡公司赔偿损失。综上，一审认定事实错误，致使判决错误。 新金仕堡公司答辩称：1.一审法院对加盟事实认定清楚、证据确实充分，结合新金仕堡公司及鑫彬利公司在一审中已提供的包括《加盟及委托经营管理合约》、《银行转账凭证》等在内的证据，经过各方质证，足以证明鑫彬利公司系加盟新金仕堡公司，并以超级健身的名义进行经营，新金仕堡公司从中收取加盟费及对日常开支后利润部分收入进行提成。莆田金碧置业有限公司主张转租仅是依据鑫彬利公司使用了案涉房屋，便主观臆断有理由相信存在转租，明显属于强盗逻辑，不具有事实和法律依据。2.田征彬在取得新金仕堡公司的授权后，依法成立鑫彬利公司，始终是依约对《加盟及委托经营管理合约》履行义务，开设并经营了超级健身会所，至于加盟费及提成款怎么计算、收取、具体履行与莆田金碧置业有限公司明显无关。且莆田金碧置业有限公司认为新金仕堡公司在做慈善，更是强盗逻辑，加盟本来就可能是双方共担风险的行为，案涉健身会所初期条件艰苦，甚至连门口的路都没修好，如果加盟费收取过高，是否莆田金碧置业有限公司又要主张鑫彬利公司是在做慈善？该合约明显是符合市场运行逻辑的。故莆田金碧置业有限公司上诉的理由不具有事实和法律依据。3.一审并未对水电费、物业费进行审理，不属于上诉理由。新金仕堡公司不存在违约，莆田金碧置业有限公司在2016年6月交房，免租期是三十个月，免租期顺延至2019年1月，后莆田金碧置业有限公司断水断电导致新金仕堡公司无法经营，均不存在房屋使用费的问题。一审认定莆田金碧置业有限公司存在断水断电等阻碍经营的行为，给新金仕堡公司造成了经济损失，属于严重违约，但又不支持新金仕堡公司为此受到的经济损失，明显严重损害了新金仕堡公司的合法权益。 新金仕堡公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持新金仕堡公司的第二项、第三项反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由莆田金碧置业有限公司承担。事实和理由：1.莆田金碧置业有限公司自2018年4月初开始对讼争健身会所进行断水断电，严重干扰和阻断健身会所正常经营，构成重大违约，依法应当承担赔偿损失等违约责任。新金仕堡公司提供的2017年6月至8月期间的超级健身报销清单、工资发放表、提成发放表及教练操课费等证据虽不是2018年4月断水断电期间会所的支出情况，但可以佐证新金仕堡公司在断水断电期间所产生的损失情况。另外，由于莆田金碧置业有限公司违约行为导致会所至今无法经营，新金仕堡公司面临会员要求退费及赔偿损失的问题，这对新金仕堡公司来说无疑雪上加霜。一审认定断水断电的事实，却对新金仕堡公司的经济损失不予支持，显然是矛盾且错误的。2.一审仅凭莆田金碧置业有限公司的一面之词认定交房时间为2016年4月是错误的，因此认定会所租赁期限顺延至2018年10月13日起计是不当的，应当顺延至2018年12月13日。因莆田金碧置业有限公司于2018年4月断水断电导致会所至今无法经营，故免租期应从2018年4月起中断计算，在会所恢复正常经营之日相应顺延计算。因此现仍属于免租期，新金仕堡公司无需交纳租金。3.新金仕堡公司提供的证据足以证明莆田金碧置业有限公司对会所实施了围堵等侵权行为，有公告函、照片、招聘信息等证据为证。 莆田金碧置业有限公司答辩称：1.断水断电没有任何证据证明。2.交付时间从鑫彬利公司的注册信息可以看出是2016年4月18日，即在此之前莆田金碧置业有限公司已将案涉房屋交付使用。3.围堵行为不存在，新金仕堡公司没有证据予以证明，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人鑫彬利公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。 莆田金碧置业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令确认莆田金碧置业有限公司与新金仕堡公司于2015年7月6日签订的《会所租赁合同》［合同编号：恒闽福租合字15（0.64-3）005］于2018年3月1日解除；2.判令新金仕堡公司向莆田金碧置业有限公司返还租赁的房屋；判令新金仕堡公司自租赁房屋返还之日起7日内无条件办理鑫彬利公司注册地址的企业注册登记变更手续；3.判令新金仕堡公司支付莆田金碧置业有限公司房屋使用费53331.2元（参照租金标准按每日1666.6元计算，自2018年3月2日起暂计至2018年4月2日，实际要求计算至新金仕堡公司返还房屋之日止）；4.判令新金仕堡公司向莆田金碧置业有限公司支付违法转租违约金5万元。 新金仕堡公司向一审法院反诉请求：判令莆田金碧置业有限公司立即恢复对新金仕堡公司健身会所的供水供电；判令莆田金碧置业有限公司立即停止围堵新金仕堡公司健身会所大门、张贴公告函等破坏、阻扰新金仕堡公司经营的行为；判令莆田金碧置业有限公司按每日5000元赔偿给新金仕堡公司自2018年4月5日起至莆田金碧置业有限公司恢复对健身会所供水供电之日止的经济损失，且莆田金碧置业有限公司不得收取其对会所断水断电期间的租金、水电费和物业管理费；判令莆田金碧置业有限公司按收取的租金、水电费、物业费金额向新金仕堡公司出具税务发票。 一审法院认定事实：2015年7月6日，莆田金碧置业有限公司（甲方）与新金仕堡公司（乙方）签订《会所租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于莆田市城厢区荔城北大道与溪北路交汇处莆田××楼房地产出租给乙方使用，该房屋建筑面积为2666.43平方米，其中负一层241.63平方米，一层1601.23平方米，二层823.57平方米。甲方将该房屋出租给乙方作健身用途，主要经营健身俱乐部，未经甲方书面同意乙方不得擅自改变合同约定的房屋用途。租赁期限为10年，自2015年9月13日起至2025年9月12日止。租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日开始计算。具体租金为：2018年3月13日-2019年3月12日每季度租金为15万元，2019年3月13日至2020年3月12日每季度租金为157500元……；租金按季度结算，乙方应在每季度最后一个月28日前缴付下一季度租金，甲方须向乙方提供相应的租金发票；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金。本合同签订当日，乙方须交纳租赁保证金5万元。在房屋交付使用前15日内，乙方须支付设备及家具押金15万元。该房屋暂约定在2015年9月13日前交付使用，双方同意交付时间变动的，互不承担违约责任，因甲方原因致房屋不能按约定交付，须提前7天通知乙方调整交付日期，租赁起止日期随实际交付日自动相应调整。租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金，守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过的部分进行赔偿。乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的千分之三向甲方支付违约金，如逾期30天不交的，甲方除有权向乙方追索本金及违约金外，还有权解除本租赁合同，且不予退还租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失。乙方有权按该房屋的功能和用途及营业范围使用物业，未经甲方书面同意，不得转租，否则，甲方有权解除本合同，收回该房屋，且不退还乙方已交付的租赁保证金，乙方还需按违约时一个月的租金向甲方支付违约金，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。乙方经甲方书面同意可转租，乙方须对合同义务承担连带责任。乙方若需将该房屋地址作为企业注册登记地址到工商部门办理注册登记的，无论本合同因任何原因终止，乙方须自合同终止之日起7日内无条件办理企业注册登记地址变更手续。否则，乙方的租赁保证金不予退还，且每逾期一天，乙方须按合同终止日的日租金标准2倍向甲方支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续。由于乙方未及时办理企业注册登记地址变更等手续，给甲方即后续租户带来的经济损失，由乙方全部承担。后金碧物业有限公司莆田分公司与新金仕堡公司签订《商业物业服务协议》，约定莆田金碧置业有限公司委托金碧物业有限公司莆田分公司对莆田恒大御景半岛开展物业服务，金碧物业有限公司莆田分公司依据本协议向新金仕堡公司收取物业服务费、公共水电分摊费、电梯费等物业管理费用；新金仕堡公司与物业所有人签订的《会所租赁合同》约定由物业所有人缴纳的，从其约定；《会所租赁合同》中没有约定的，新金仕堡公司应自每月25日前缴纳当月的物业服务费用，免租期内仍需缴纳物业管理服务费用。后因双方产生纠纷，2018年2月26日，莆田金碧置业有限公司向新金仕堡公司邮寄《律师函》，认为新金仕堡公司未经同意将承租房转租，且逾期支付水电费，表示将解除双方的租赁合同，要求新金仕堡公司结清水电费、物业费，腾房等内容。2月28日，莆田金碧置业有限公司又向新金仕堡公司邮寄《解除合同通知函》，函告新金仕堡公司在收到本通知函之日，依约解除双方签订的《会所租赁合同》、在2018年3月31日前腾房等内容。 2015年12月29日，新金仕堡公司的法定代表人吴启征（甲方）与田征彬（乙方）就有关乙方开设ＳＵＰＥＲＦＩＴＮＥＳＳ健身会所，加盟甲方特许连锁经营健身会所（ＳＵＰＥＲＦＩＴＮＥＳＳ超级健身）事宜签订《ＳＵＰＥＲＦＩＴＮＥＳＳ加盟及委托经营管理合约》，约定甲方授权乙方在位于莆田市城厢区荔城北大道与溪北路交汇处莆田××楼的地址开设并经营ＳＵＰＥＲＦＩＴＮＥＳＳ会所，使用甲方提供的商标（服务商标）、商号、专利和专有技术、经营模式等从事体育健身服务；恒大签给甲方的商务条款由甲方全部给予乙方；加盟费为80万元，本合约签订后于2015年12月31日前支付60万元，预售截止日第一个月完成业绩100万元支付20万元，如第一个月业绩未达100万元，则不支付余额20万元；健身会所经营期中每月营业全额中扣除会所当月日常开支后利润部分收入的15%，所需纳入日常开支费用，应由甲方委派的管理人员与乙方共同签字认可等内容。2016年4月18日，田征彬任法定代表人的鑫彬利公司登记成立，住所地在莆田市城，住所地在莆田市城厢区龙桥街道溪北路**莆田恒大御景半岛综合楼**div id='2'  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 综上，一审法院认为：莆田金碧置业有限公司与新金仕堡公司签订的《会所租赁合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定履行义务。莆田金碧置业有限公司主张新金仕堡公司将租赁房屋转租给鑫彬利公司，但其提供的鑫彬利公司营业执照、企业信用信息公示报告、内资企业登记基本情况表及《房屋租赁合同》仅可证实该公司的注册登记地址在案涉房屋及股东信息，不能证明鑫彬利公司与新金仕堡公司存在案涉房屋转租关系；鑫彬利公司的收款凭证上亦使用其与新金仕堡公司约定的标识SUPERFITNESS，说明鑫彬利公司以超级健身的名义进行经营。而鑫彬利公司提供的《SUPERFITNESS加盟及委托经营管理合约》及相应转账凭证可证实其与新金仕堡公司存在加盟关系。故莆田金碧置业有限公司以鑫彬利公司登记地址在租赁房屋为由主张新金仕堡公司将租赁房屋转租给鑫彬利公司，已构成违约依据不足，不予采信。因新金仕堡公司亦不同意解除合同，莆田金碧置业有限公司请求确认涉案《会所租赁合同》于2018年3月1日解除并要求新金仕堡公司返还租赁房屋、变更鑫彬利公司注册地址、支付违约金一审法院依法不予支持。双方约定租赁期限自2018年3月13日开始，2015年9月13日前房屋交付使用，房屋实际交付日期与起租日不一致，租赁期自动相应提前或顺延。庭审时双方对房屋实际交付日期陈述不一，莆田金碧置业有限公司主张系2016年4月交付，新金仕堡公司主张是2016年6月交付，但都没有提供证据证实，依法应以莆田金碧置业有限公司自认的2016年4月认定租赁房屋实际交付日期，故租赁期限应相应顺延自2018年10月13日起计。由于一审法院已认定莆田金碧置业有限公司自2018年4月初开始对会所断水断电，造成会所无法经营，莆田金碧置业有限公司要求新金仕堡公司支付自2018年3月2日起计的房屋使用费依据不足，一审法院亦不予支持。反诉方面，由于莆田金碧置业有限公司对会所进行停水停电，新金仕堡公司请求莆田金碧置业有限公司恢复对健身会所供水供电依据充分，予以支持。新金仕堡公司提供的告知信息、招聘信息、会所门前人员的照片等证据并不足以证实莆田金碧置业有限公司有围堵健身会所大门、阻扰其日常经营的行为，故新金仕堡公司要求莆田金碧置业有限公司停止相关侵权行为的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。新金仕堡公司另要求莆田金碧置业有限公司按每日5000元向其支付断水断电期间的经济损失，但其提供的超级健身报销清单、工资发放表、提成发放表、教练操课费等证据仅能证实2017年6月至8月相关费用发放情况，无法证实是否有断水断电行为的发生并造成其经济损失及具体的损失数额，故该诉求亦缺乏依据，一审法院亦不予支持。新金仕堡公司另要求莆田金碧置业有限公司出具租金、水电费、物业费的税务发票，但本案租金未实际支付，且水电费、物业费的实际收取者也不应为莆田金碧置业有限公司，故新金仕堡公司的该主张缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回莆田金碧置业有限公司的诉讼请求；二、莆田金碧置业有限公司应在本判决生效之日起十日内恢复对新金仕堡体育发展（上海）有限公司健身会所的供水供电；三、驳回新金仕堡体育发展（上海）有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费37611元，由莆田金碧置业有限公司负担。反诉案件受理费650元（已减半收取），由新金仕堡体育发展（上海）有限公司负担。 二审中，当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，莆田金碧置业有限公司对一审法院认定事实中“加盟事实”有异议，认为不存在加盟关系，不能排除转租关系；对一审法院认定的其他事实没有异议。新金仕堡公司对一审法院认定事实中“2018年2月26日，莆田金碧置业有限公司向新金仕堡公司邮寄《律师函》，……在2018年3月31日前腾房等内容。”有异议，认为该事实认定错误，新金仕堡公司并没有收到律师函或解除合同通知函，对其内容是不知情的；同时认为一审法院遗漏认定莆田金碧置业有限公司对健身会所进行围堵阻扰健身会所正常经营并断水电，健身会所因此受到损失；对一审法院认定的其他事实没有异议。鑫彬利公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见，视为对一审法院认定的事实没有异议。当事人对一审法院认定事实没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，莆田金碧置业有限公司与新金仕堡公司签订的《会所租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。鑫彬利公司的收款凭证上使用其与新金仕堡公司约定的标识SUPERFITNESS，可以证实鑫彬利公司是以超级健身的名义进行经营。《SUPERFITNESS加盟及委托经营管理合约》、转账凭证以及工资发放表等证据可以证实鑫彬利公司与新金仕堡公司之间的关系为加盟关系，新金仕堡公司不同意解除合同，故莆田金碧置业有限公司请求确认涉案《会所租赁合同》于2018年3月1日解除并要求新金仕堡公司返还租赁房屋、变更鑫彬利公司注册地址、支付违约金依据不足。双方约定租赁期限自2018年3月13日开始，2015年9月13日前房屋交付使用，但房屋实际交付日期在起租日之后，租赁期自动相应顺延。庭审时双方对房屋实际交付日期陈述不一，莆田金碧置业有限公司主张系2016年4月交付，新金仕堡公司主张是2016年6月交付，从《莆田恒大御景半岛综合楼用电/水情况》可知2016年5月份已有电表读数，可以推定房屋交付时间为2016年4月份，故租赁期限应相应顺延自2018年10月13日起计。莆田金碧置业有限公司自2018年4月初开始对会所断水断电，造成会所至今无法经营，故莆田金碧置业有限公司要求新金仕堡公司支付房屋使用费依据不足。莆田金碧置业有限公司的上诉理由不能成立，不予采纳。新金仕堡公司要求莆田金碧置业有限公司恢复对新金仕堡公司健身会所的供水供电有事实和法律依据，应予支持。考虑断水断电期间在免租期内，因此免租期应在莆田金碧置业有限公司恢复供水供电之后继续顺延六个月。新金仕堡公司提供的证据不足以证实莆田金碧置业有限公司有围堵健身会所大门、阻扰其日常经营的行为，故新金仕堡公司要求莆田金碧置业有限公司停止相关侵权行为的主张依据不足，不予支持。新金仕堡公司要求莆田金碧置业有限公司赔偿断水断电期间的经济损失，但提供的证据亦不足以证实，不予支持。莆田金碧置业有限公司断水断电的行为确实会造成新金仕堡公司无法经营，故新金仕堡公司要求莆田金碧置业有限公司不得收取其对会所断水断电期间的租金有事实和法律依据，应予支持。新金仕堡公司另要求莆田金碧置业有限公司出具租金、水电费、物业费的税务发票，但本案租金未实际支付，且水电费、物业费涉及到案外人金碧物业有限公司莆田分公司，当事人可另案主张。新金仕堡公司的上诉理由部分成立，予以采纳。 综上所述，莆田金碧置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；新金仕堡公司的上诉请求有理部分，予以支持，无理部分予以驳回；一审判决认定事实错误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初842号民事判决第一、二项； 二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初842号民事判决第三项； 三、莆田金碧置业有限公司不得收取其对新金仕堡体育发展（上海）有限公司健身会所断水断电期间的租金； 四、驳回新金仕堡体育发展（上海）有限公司的其他一审反诉请求； 五、驳回莆田金碧置业有限公司的上诉请求； 六、驳回新金仕堡体育发展（上海）有限公司的其他上诉请求。 本案一审本诉案件受理费2367元，由莆田金碧置业有限公司负担；反诉案件受理费650元，由新金仕堡体育发展（上海）有限公司负担。二审案件受理费3667元，由莆田金碧置业有限公司负担2367元，由新金仕堡体育发展（上海）有限公司负担1300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林美双 审 判 员 黄珊珊 审 判 员 彭赵龙 二〇二〇年四月十日 法官助理 林 逸 书 记 员 高小福 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。