广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民初42号 原告（执行案外人）：刘凤妮，女，汉族，1980年10月4日出生，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：罗如洪，广东商盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周健发，广东商盾律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司，住所地：北京市西城区阜成门内大街**，统一社会信用代码：911100007109254543。 法定代表人：吴跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王典清，广西万通律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广东利海集团有限公司，住，住所地：广东省广州市海珠区江南大道中**华海大厦****一社会信用代码：91440000190349237Q。 法定代表人：赵创胜，该公司执行董事。 原告刘凤妮与被告中国东方资产管理股份有限公司（以下简称东方资产管理公司）、第三人广东利海集团有限公司（以下简称广东利海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告刘凤妮的委托诉讼代理人周健发，被告东方资产管理公司的委托诉讼代理人王典清到庭参加诉讼。第三人广东利海公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘凤妮向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告为广州市天河区车位的所有权人；2.请求依法解除（2017）桂执1号之十一执行裁定对广州市天河区车位的查封措施，并中止对上述车位的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月12日，原告的亲属翁志峰与被执行人签订了一份《商品房买卖合同》，购买了位于广州市天河区的房屋（登记字号：2009060604xx），并支付了504794元首期款，但在办理按揭时因被执行人工作失误导致翁志峰无法按照银行最低利率办理按揭手续需要顺延。随后被执行人为了补偿翁志峰在银行利率上的损失，同意按翁志峰要求将应该补偿给他的天河区森心街15、17、19号地下一层2xx车位登记给原告，并与原告签订了相应的《商品房买卖合同》用于办理车位房产证。上述合同签订完毕后，被执行人在2012年9月5日便将车位交付原告使用至今。另根据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，上述车位已登记在原告名下（登记号：2011091904xx）。上述车位系被执行人为了补偿翁志峰在银行利率上的损失，原告并不需要支付相关价款。而且，原告取得上述车位的时间是在东方资产管理公司申请执行之前，不可能与被执行人弄虚作假。因此，原告是天河区森心街15、17、19号地下一层2xx车位的实际所有权人，南宁市中级人民法院在（2015）南市民四初字第20-1号《民事裁定书》中将上述车位作为被执行人的财产进行查封是错误的，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，实际上原告是符合上述法定情形的，因为原告并不需要支付相关价款。因此原告对广州市天河区车位所持实体权利足以排除强制执行，应予支持。 东方资产管理公司答辩称，请法庭根据事实和法律判决。 广东利海公司经合法送达未出庭亦未作出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘凤妮提供的证据有：1、身份证复印件，拟证明原告（案外人）主体资格；2、东方资产管理公司工商登记信息，拟证明被告（申请执行人）主体资格；3、广东利海公司工商登记信息，拟证明第三人（被执行人）主体资格；4、《商品房买卖合同》（编号：200906064xx），5、购房首期款发票，证据4、5拟证明原告亲属翁志峰向第三人购买了广州市天河区，并支付了504794元首期款；6、《关于翁志峰君林天下车位产权情况说明》，拟证明第三人为补偿翁志峰无法享受最低优惠利率的经济损失，同意按翁志峰要求将天河区森心街15、17、19号地下一层2xx车位赔偿给原告，并与原告签订了相应的买卖合同用于办理车位房产证;7、《个人名下房地产登记情况查询证明》，拟证明被查封的广州市天河区车位已登记在原告名下;8、《收款收据》，拟证明原告对涉案268车位有缴交管理费并使用至今;9、（2019）桂执异44号《执行裁定书》，拟证明原告申请执行异议被驳回后依法可提起执行异议之诉。 东方资产管理公司的质证意见是：对证据1不进行质证；对证据2、3无异议；对证据4、5的真实性无法确认，关联性由法庭作判断；对证据6真实性无法判断，请法庭作审查；对证据7、8的真实性无法认证，关联性由法庭判断；对证据9因系法院执行裁定不进行质证。 广东利海公司经合法传唤未出庭，亦未发表意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。东方资产管理公司虽对原告刘凤妮提供的部分证据的真实性不认可，但无法提供其认为真实情况的证据，不能提出对刘凤妮所提供证据的反驳证据和意见。合议庭结合各方当事人提供的证据和意见进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 东方资产管理公司与广西利海房地产开发有限公司（以下简称利海公司）、广东利海公司、谢海榆金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月20日作出（2015）桂民二初字第10号民事判决，判决广东利海公司、利海公司归还东方资产管理公司借款本金1400000000元及利息、罚息、复息，违约金62424446元和律师费用2100000元，东方资产管理公司对抵押物即利海公司开发的所有的座落于广西南宁市青秀区利海·亚洲国际Ａ区和Ｂ区商业裙楼（邕房建字第10050xx号《在建工程抵押登记证明》及邕房建字第××号《在建工程抵押登记证明》项下商品用房、商铺和地下室）享有优先受偿权；谢海榆对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，根据东方资产管理公司的申请，本院于2017年2月28日以（2017）桂执1号立案执行。 另查明，2015年4月10日，南宁市中级人民法院因诉讼保全首次查封涉案车位。2018年3月6日，本院作出（2017)桂执1号之十一执行裁定，继续查封、冻结利海公司、广东利海公司、谢海榆名下的商铺、车库、房产、土地使用权、银行账户等财产（购买并交了100%价款登记在广东利海公司名下144名案外人的财产除外），查封期限三年（2018年3月22日起至2021年3月21日止）。涉案车位也在上述查封财产范围内。刘凤妮提出书面异议。2019年10月16日，本院作出（2019）桂执异44号执行裁定，驳回案外人刘凤妮的异议请求。刘凤妮遂向本院提起本案案外人执行异议之诉。 再查明，2009年6月12日，刘凤妮的亲属翁志峰与广东利海公司签订编号2009060604xx《商品房买卖合同》，约定翁志峰向广东利海公司购买世纪绿洲花园第Ｂ6幢24层xx（原xx）号房，测绘地址：广州市天河区，建筑面积185．1064平方米，价款1654794元。首期款30.5%，金额504794元，除首期款外，剩余房款金额1150000元须于2009年7月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2010年6月22日，广东利海公司出具发票载明收到翁志峰交付购房款504794元。2011年8月16日，广东利海公司出具一份《关于翁志峰君林天下车位产权情况说明》，内容为“业主翁志峰于2009年6月12日认购君林天下Ｂ6-2403单元，付款方式为按揭贷款，因我司原因，在办理该客户资料收集及送资料备案时己超过银行最优惠贷款利率时段，致使该业主无法按照银行最低利率办理按揭手续。现为补偿该业主在银行利率上的损失，我司同意以车位赔偿方式进行协商解决。但因翁志峰在君林天下只有Ｂ6-2403一套住宅，按国家规定一户住宅对应一个车位房产证。鉴于以上情况，解决方式如下：君林天下Ｂ6-24xx翁志峰车位号：Ｂ4-Ｂ6-Ｂxx、君林天下Ｂ8-12xx翁志勇车位号：Ｂ4-Ｂ6-Ｂxx、君林天下Ｂ8-14xx刘凤妮车位号：Ｂ4-Ｂ6-Ｂxx、绿洲街19号商铺翁志峰车位号：Ｂ4-Ｂ6-Ｂxx。以上四个车位只需要业主交付办理产权证税费费用，免交付车位房款，以作为补偿该业主在银行利率上的损失。”广州利海酒店物业管理有限公司世纪绿洲物业服务中心出具证明称将涉案车位于2012年9月5日移交给业主刘凤妮，刘凤妮已于当日验收车位。君林天下物业服务中心和广州利海酒店物业管理有限公司出具的收款收据记载，Ｂ4-Ｂ6-Ｂxx车位管理费由李翔宇支付。李翔宇为原告刘凤妮的亲属。 还查明，刘凤妮于2007年11月1日与广东利海公司签订了商品房买卖合同，向广东利海公司购买其开发的楼盘世纪绿洲花园第Ｂ8幢14层1xxx号房（地址：广（地址：广州市天河区定的房屋建筑面积105平方米，每平方米12628元，总房款1131115元，广东利海公司应于2008年7月30日前将房屋交付刘凤妮使用，如逾期交楼由广东利海公司按日向刘凤妮支付已支付房价款万分之五的违约金。本案讼争的车位为世纪绿洲花园负一层地下车库Ｂ4-Ｂ6-Ｂxx车位（广州市天河区车位）。二审审理过程中，本院就刘凤妮提供的加盖有广州市房地产档案馆查阅资料专用章的《个人名下房地产登记情况查询证明》之相关事实，向广州市规划和自然资源局进行函询。2020年2月4日，该局复函称《个人名下房地产登记情况查询证明》所涉天河区森心街15、17、19号地下一层2xx车位，以2007登记1801xxx号案首次登记在广东利海公司名下。2xx车位办理了预购商品房网签手续，合同编号为2011091904xx号，预购人为刘凤妮，该车位未办理预购商品房预告登记，暂无抵押、转移登记信息。《个人名下房地产登记情况查询证明》中显示的广州市天河区天源路森心街23号14xx房内容是不动产权属登记。2xx车位与天河区天源路森心街23号14xx房同属“世纪绿洲花园”小区。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是刘凤妮对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，东方资产管理公司作为本案申请执行人，对广东利海公司享有的是普通金钱债权，刘凤妮主张其作为涉案车位买受人，对涉案车位享有排除执行的民事权益，从而提起案外人执行异议之诉，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案应对刘凤妮是否符合上述规定条件进行实体审查。 关于刘凤妮是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。刘凤妮称已经与广东利海公司签订了书面的买卖合同，但是由于办房产证，合同原件被广东利海公司拿走。根据广州市规划和自然资源局的复函内容，涉案车位已经办理了预购商品房网签手续，合同编号为2011091904xx，预购人为刘凤妮，该车位未办理预购商品房预告登记。上述事实说明，刘凤妮与广东利海公司之间成立了车位买卖合同关系且已实际履行。该合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而涉案车位诉讼保全查封裁定时间是2015年4月10日，本院执行查封裁定时间是2018年3月6日，均在刘凤妮与广东利海公司签订车位买卖合同之后。据此，应当认定刘凤妮在人民法院采取查封措施之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于刘凤妮是否在人民法院查封之前已合法占有涉案车位的问题。广东利海公司于2012年9月5日交付涉案车位给刘凤妮后，由刘凤妮的亲属李翔宇缴纳管理费并使用至今。刘凤妮与李翔宇对此事实均予以认可。因此，应当认定刘凤妮在人民法院查封之前已合法占有涉案车位。 关于刘凤妮是否已支付涉案车位全部价款的问题。本案中,广东利海公司为翁志峰办理购房资料收集及送资料备案时超过银行最优惠贷款利率时段，致使翁志峰无法按照银行最低利率办理按揭手续，经双方协商，广东利海公司同意以四个车位(含涉案车位)的赔偿方式，作为补偿翁志峰在银行利率上的损失。双方约定将广东利海公司应承担的赔偿责任转化为赔偿车位的约定，属双方为债务履行所作的安排，并未违反法律、行政法规的禁止性规定。广东利海公司根据该约定，就涉案车位与刘凤妮签订书面的买卖合同并已实际履行交付车位义务。因此，应当认定刘凤妮已支付涉案车位的全部价款。 关于是否因买受人刘凤妮自身原因未办理过户登记的问题。广东利海公司名下仍有大量车位因被查封等原因而未办理过户登记，涉案车位未办理过户登记非刘凤妮自身原因所致，刘凤妮对涉案车位未能办理过户登记并无过错。 关于刘凤妮请求确认涉案车位归其所有的问题。由于涉案车位确权仍需依法登记，办理涉案车位的不动产权转移登记手续属于行政行为，对刘凤妮的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，刘凤妮部分诉讼请求成立，刘凤妮享有的实体权利可以认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以排除对本案涉案车位的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行位于广州市天河区车位； 二、驳回原告刘凤妮的其他诉讼请求。 案件受理费2700元（刘凤妮已预交），由被告中国东方资产管理股份有限公司负担。刘凤妮预交的2700元由本院退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费2700元，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈