河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0422民初4328号原告:赵金鸽，女，1980年12月27日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：常文芳，河南互联律师事务所律师。被告：马佳佳，男，1989年11月26日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：刘小用（马佳佳母亲），女，1965年11月19日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：朱杰，平顶山市叶县昆阳法律服务所法律工作者。第三人：叶县尚晨房地产开发有限公司。地址：叶县昆阳镇中心街西段原剧院3号楼1楼，统一社会信用代码：91410422317283184M（1-1）。法定代表人：李英乔，经理。原告赵金鸽与被告马佳佳，第三人叶县尚晨房地产开发有限公司（以下简称尚晨公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年11月21立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵金鸽及其委托诉讼代理人常文芳，被告马佳佳的委托诉讼代理人刘小用、朱杰，第三人尚晨公司的法定代表人李英乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵金鸽向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决马佳佳返还西湖花园小区第5幢西单元10层1006号房屋；2.请求马佳佳腾空屋内家电等物品、拆除所有附属物，将房屋原样交还赵金鸽；3.判令马佳佳赔偿赵金鸽房屋损坏费用和房屋使用费，两项暂定10000元（根据造成的实际损失和占用的时间，最终根据市场确定价格）；4.诉讼费由马佳佳负担。事实与理由：2016年11月22日，赵金鸽与尚晨公司签订了《商品房买卖合同》，备案编号为：410440201611220009。合同约定尚晨公司将其开发的坐落于叶县老文化路北侧、沿河路西侧的西湖花园小区第5幢西单元10层1006号房产预售给赵金鸽，房屋成交价格为248304元，付款方式为按揭贷款，首付款138304元，剩余110000元于2017年2月19日前用按揭贷款支付。合同签订后，赵金鸽按照合同约定支付了首付款。尚晨公司作为保证人与赵金鸽一起在中国工商银行平顶山分行办理了赵金鸽购买房屋的抵押贷款，支付了剩余房款。从2017年2月10日开始到现在，赵金鸽一直在用按揭贷款方式偿还银行贷款。2016年11月21日，尚晨公司将赵金鸽购买房屋的钥匙交付给赵金鸽，赵金鸽开始实际占有房屋。赵金鸽购买房屋并实际占有后，并未装修，偶尔会看看。2018年底，赵金鸽又如往常一样去看自己购买的房屋时，突然发现自己的钥匙不能打开房门。当时赵金鸽只得重新换新锁，并在门口张贴告示，告知该处房屋已有房主，买卖合同已经备案，换锁人如有问题应找开发商尚晨公司解决。后赵金鸽发现，在赵金鸽明确告知的情况下，赵金鸽的房琐竟然又被换掉，并且马佳佳和其母亲刘小用还一起住进房屋，强占房屋。赵金鸽只得报警处理，叶县公安局昆阳镇派出所出警时，马佳佳声称，赵金鸽的房琐是第三人尚晨公司更换。经赵金鸽及其家人多次向马佳佳主张权利，要求返还房屋未果，故提起诉讼。马佳佳辩称，1.马佳佳所购买的西湖花园5号楼2单元10层06号房是尚晨公司法人李英乔销售给马佳佳的房屋，是李英乔拿着一套新钥匙亲自给马佳佳母亲开的房门，当时看的是两室一厅毛坯房。马佳佳已交付房价款100000元，有尚晨公司开具的收款收据。马佳佳的买房行为是双方自愿的，是合法有效的；2.马佳佳买房后进行了10个月的装修，赵金鸽从未到场提出异议，马佳佳交纳了物业费和水电费，尚晨公司也未提出过异议；3.2018年12月21日上午，来马佳佳家5个人，其中一个称此房子是他买的，把马佳佳家门锁砸坏，并多次与马佳佳及其家人吵架。马佳佳找李英乔问是咋回事，“李英乔说是李英乔弄错了，李英乔讲有钱了给那家，房子过户给马佳佳，过户费由李英乔出”；4.赵金鸽起诉的返还原物纠纷，本案争执的标的物是西湖花园5号楼2单元10层06号房，该房是尚晨公司卖给马佳佳的，并不是赵金鸽把房屋交给马佳佳和家人的，赵金鸽与马佳佳之间没有任何关系，不存在返还原物纠纷；5.赵金鸽起诉主体错误。赵金鸽购买第三人尚晨公司的房屋，应把尚晨公司列为被告，让尚晨公司交付房屋，马佳佳不能当本案被告。综上，马佳佳购房手续齐全，购房行为合法，没有侵害任何人的利益，尚晨公司将房屋交付给马佳佳后，马佳佳又进行装修，并足额交齐了物业费、水电费，在买卖双方已完全履行合同的情况下，马佳佳对房屋合法占有应受法律保护，赵金鸽的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。第三人尚晨公司述称，赵金鸽所诉属实。当时房屋我公司卖错了，赵金鸽买房在前，因李英乔当时记得该栋楼有房屋，是李英乔指错了。当时李英乔也给双方做工作，换房或退房，有损失李英乔补偿一些，马佳佳说找装修公司全包装修的房屋不属实，是他们自己装修的，若马佳佳对装修要求赔偿，可以待评估后由尚晨公司补偿。本案经审理认定案件事实如下：赵金鸽与马炳森系夫妻关系。2016年11月22日，赵金鸽、马炳森与尚晨公司签订了《商品房买卖合同》，备案编号为：410440201611220009。合同约定尚晨公司将其开发的坐落于叶县老文化路北侧、沿河路西侧的西湖花园小区第5幢西单元10层1006号房产预售给赵金鸽，房屋面积103.46平方米，成交价格为248304元，付款方式为按揭贷款，首付款138304元，剩余110000元于2017年2月19日前用按揭贷款支付。合同签订后，赵金鸽按照合同约定支付了首付款。尚晨公司与赵金鸽一起在中国工商银行平顶山分行办理了房屋抵押贷款担保合同，抵押人为赵金鸽，抵押权人为中国工商银行股份有限公司平顶山分行，保证人为尚晨公司，由赵金鸽支付剩余房款。从2017年2月10日开始，赵金鸽一直在用按揭贷款方式偿还银行贷款。2016年11月21日，尚晨公司将赵金鸽购买房屋的钥匙交付给赵金鸽，赵金鸽开始实际占有房屋，并未装修。2016年11月26日，赵金鸽支付勘验测绘费140.71元、产权登记费240元。2017年12月9日，李英乔给马佳佳母亲刘小用打电话推销房子，当天下午，双方到西湖花园小区第5幢楼二单元10层06号看房，李英乔将房屋门打开，马佳佳母亲进屋看了毛坯房，是两室一厅。经协商，双方达成250000元成交价，首付100000元，下余150000元马佳佳需办分期付款贷款，李英乔当即把7把钥匙交给马佳佳母亲。首付收款收据上楼号写的是西湖花园6#楼10层06房，物业费押金收据上写的是5号楼二单元10层东南户（即06号房）。马佳佳母亲见首付房价款收据和物业费收据楼号不对，就赶紧找尚晨公司李英乔纠正，李英乔说开票时写错了，等办理银行按揭时改过来。2018年1月3日，马佳佳开始装修房屋，9月16日支付装修费58998元，11月23日入住新房。马佳佳交付首付款100000元后，催促尚晨公司办理下余房款的银行按揭分期付款手续。尚晨公司以全部房屋售完后一并办理为由，至今未办理银行按揭分期付款手续，马佳佳也无支付下余房款。2018年12月赵金鸽与马佳佳因案涉房屋发生纠纷，经询问尚晨公司得知房屋卖错了。因协商未果，赵金鸽向本院提起诉讼。另查明，1.马炳森作为赵金鸽的丈夫，同意赵金鸽作为共有人提起诉讼，主张权利，马炳森本人不参与诉讼；2.案涉房屋位于叶县老××北侧、××路西侧××花园小区××西单元××号，马佳佳家现居住在该房。本院认为，本案属于一房二卖情况，马佳佳、尚晨公司是否侵害了赵金鸽的合法权益应做以下分析：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，在我国，取得不动产物权，通常情况下需要生效的民事法律行为加登记方能取得不动产物权。就本案而言，赵金鸽、马佳佳要想取得案涉房屋的所有权，必须与尚晨公司签订一份合法有效的买卖合同，且办理不动产登记，方能取得案涉房屋的所有权。本案中，赵金鸽与尚晨公司签订了商品房买卖合同，该买卖合同不存在无效情形，应为有效的买卖合同，该合同成立即生效。虽然赵金鸽已缴纳了产权登记费，但与尚晨公司并没有办理不动产变更登记手续，赵金鸽没有取得案涉房屋的所有权。但是赵金鸽与尚晨公司签订了商品房买卖合同，并在房管部门进行了备案，对外具有公示的效力，并在中国工商银行平顶山分行办理了房屋抵押贷款担保合同，设立了抵押权。马佳佳虽然支付了尚晨公司购买案涉房屋的首付款，但双方并没有签订商品房备案合同，也不可能签订商品房备案合同，对外进行公示，其购房行为晚于赵金鸽，也没有办理房屋按揭分期还贷手续，尚晨公司也明确表示是其错误的把已卖给赵金鸽的房屋，又卖给了马佳佳，并愿意补偿损失。2016年11月21日，尚晨公司将案涉房屋交付给赵金鸽，赵金鸽虽然没有取得案涉房屋的所有权，但从此取得了案涉房屋的合法占有利益。2018年12月，赵金鸽发现该房屋被马佳佳占有后，让马佳佳搬出，马佳佳拒不搬出，已构成恶意占有，侵害了赵金鸽对案涉房屋的占有利益。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”，现赵金鸽请求马佳佳返还西湖花园小区第5幢西单元10层1006号房屋，腾空屋内家电等物品、拆除所有附属物，将房屋原样交还给赵金鸽，理由正当，本院予以支持；请求马佳佳赔偿赵金鸽房屋损坏费用和房屋使用费，暂定10000元，因该请求现不具体确定，待马佳佳交付房屋后，可另行主张。马佳佳辩称购房手续齐全，购房行为合法，没有侵害赵金鸽的利益，理由不足，本院不予采信。第三人尚晨公司述称，马佳佳对装修要求赔偿，可以待评估后由尚晨公司补偿，与本案不是同一法律关系，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告马佳佳于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告赵金鸽位于叶县西湖花园5号楼西单元10层1006号房屋一处，并将该屋房内的家电及附属物清理完毕；二、驳回原告赵金鸽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费5175元，由原告赵金鸽负担2300元，由被告马佳佳负担2875元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙建辉审判员  王青丽审判员  王 静二〇二〇年四月二十九日书记员  雷 鹏附本案引用法律条文：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨害；（三）消除影响；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。