广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6678号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中润城投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市南山区粤海街道大冲社区铜鼓路**大冲都市花园1-052。统一社会信用代码：914403000627135594。法定代表人：潘海腾，总经理。委托诉讼代理人：刘忠，广东深君联律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷歌，广东深君联律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾富兰，女。委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。上诉人深圳市中润城投资发展有限公司（以下简称中润城公司）因与被上诉人贾富兰租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初22658号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中润城公司上诉请求：1.撤销一审第一项判决，依法改判贾富兰与中润城公司于2019年4月3日签订的《租赁合同》于2019年10月22日解除；2.撤销一审第二项判决，依法改判中润城公司无需向贾富兰退还租赁保证金79500元、进场费128000元；3.撤销一审第四项判决;4.改判贾富兰向中润城公司支付自2019年8月6日至2019年10月22日期间的租金22653.23元；5.改判贾富兰向中润城公司支付自2019年8月6日至2019年11月10日期间的物业管理费9516元（按合同约定金额计算，暂计至2019年11月10日，付至返还租赁房屋之日）;6.改判贾富兰向中润城公司支付逾期缴纳租金、物业管理费的违约金927.67元（以每月实际发生的租金及物业管理费之和为基数，参照年利率24%计算，暂计至2019年11月10日,付至实际支付之日）；7.改判贾富兰向中润城公司支付解除合同违约金89500元；8.本案一审、二审的诉讼费由贾富兰承担。上诉事实和理由主要为：一、一审法院事实认定错误。(一)中润城公司并不构成违约，一审法院认定中润城公司违约系事实认定错误。1、中润城公司有权单方调整开业日，一审法院认定中润城公司于2019年7月29日开业构成违约属于事实认定错误。根据一审法院认定的事实，中润城公司与贾富兰于2019年3月25日签订了《租赁合同》，合同约定，中润城公司有权书面通知贾富兰调整开业日。2019年6月26日,中润城公司已经书面通知贾富兰商铺开业时间为2019年7月28日。贾富兰调整开业日的时间完全符合双方的约定，不构成违约。而一审法院却无视双方的约定，认定中润城公司在2019年7月28日开业构成违约属于事实认定错误。2、贾富兰对于中润城公司调整开业日至2019年7月28日并无异议。双方已就合同的实际履行达成新的合意，即调整了实际的开业日至2019年7月28日。自中润城公司自2019年6月26日发出的《通知》后，截止至2019年7月23日之日止，贾富兰未对中润城公司提出的迟延开业提出异议。反而，截止至2019年8月11日贾富兰向中润城公司出具《解除租赁合同通知书》之日止，贾富兰依然在履行双方的《租赁合同》。由此可见，双方对于迟延开业的事宜已经达成合意，中润城公司并不构成违约。一审法院的认定完全违背了事实。3、2019年8月11日，贾富兰向中润城公司单方出具的《解除租赁合同通知书》并未提及其系因消防验收不合格而要求解除合同。一审法院并不应以此认定中润城公司构成违约并判决中润城公司承担违约责任。事实上，中润城公司已于2019年7月1日获得了工程消防设计合格，2019年8月8日，室内装修工程消防验收合格。消防验收是否合格并不影响中润城公司与中润城公司之间的《租赁合同》的实际履行。(二)双方实际解除合同时间应为2019年10月22日，一审法院依据贾富兰出具的《解除租赁合同通知书》认定双方的《租赁合同》于2019年8月11日解除属于事实认定错误。贾富兰于2019年8月11日向中润城公司单方出具《解除租赁合同通知》，但根据一审法院认定的事实中可知，双方并未完成退场交接手续，应视为双方的租赁合同并未解除。一审庭审中，贾富兰明确承认，其退出商铺并未没有交接，且根据中润城公司的在庭审中所述，贾富兰的油烟设备、通风设备等仍在涉案铺位内，没有办理交接手续，铺位仍由贾富兰实际占用。基此，双方的《租赁合同》并未实际解除。而鉴于贾富兰开业至今，贾富兰未向中润城公司缴纳任何的租赁费用、物业管理费等，贾富兰的行为已经构成了根本违约，中润城公司无奈于2019年10月22日向贾富兰出具《解除合同通知函》,贾富兰系合法解除合同。贾富兰应向中润城公司承担根本违约的违约责任。综上所述，一审法院认定的事实完全违背事实。二、一审法院适用法律不当。中润城公司与贾富兰签订的《租赁合同》解除，一审法院认定应当恢复原状，属于适用法律错误。中润城公司与贾富兰签订的《租赁合同》已经实际履行，应当根据双方的履行情况、合同性质和双方的违约过错情况判决。在本案中，中润城公司已经将商铺实际交付给了贾富兰实际使用，贾富兰也在中润城公司所承租的商铺上进行了装修工程，且本案实际是贾富兰根本违约。因此，本案应当判决由贾富兰向中润城公司支付租赁期间的租金及承担违约金责任，一审法院却完全无视法律规定，仅依据双方合同解除而径直判决恢复原状，中润城公司向贾富兰退还进场费、租赁保证金，完全属于适用法律错误。三、中润城公司的诉求请求于法有据，应当判决予以支持。一审法院判决驳回中润城公司的全部诉讼请求实属枉法裁判。如前所述，本案事实为贾富兰根本违约，贾富兰应当承担根本违约的一切法律后果。包括但不限于向中润城公司支付占用店铺的租金及违约责任等。本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同性质及合同实际履行情况，中润城公司已经将涉案店铺实际交付给贾富兰实际占有及使用。截止至合同解除之日止，贾富兰并未履行返还店铺、完成交接手续的义务，店铺仍为贾富兰实际占有使用，而自开业之日至合同实际解除之日止，贾富兰并未向中润城公司支付任何租金、物业管理费。因此，贾富兰应当向中润城公司支付前述期间的租金、物业管理费，以及基于贾富兰根本违约而应当向中润城公司承担的违约责任。综上，为维护中润城公司的合法权益，中润城公司恳请二审法院查明事实，依法公正判决。被上诉人贾富兰辩称，一、中润城公司与贾富兰在2019年3月25日签订的补充协议，明确的约定了交付的时间为6月15日，开业时间为7月1日，视为对开业的通知。同时，开业通知应给予贾富兰。二、贾富兰在2019年7月23日申请了退铺，是因为中润城公司延期交付商铺。三、中润城公司在2019年7月29日开业，但因为没有通过消防验收本身是违法行为。四、贾富兰在2017年7月23日申请退铺之后就并未在中润城公司第二次开业通知时再使用过商铺，也不构成对中润城公司二次要求开业的承诺，不构成合同实际履行。中润城公司的开业行为是违法的，在客观上本身也是属于违约行为。五、贾富兰在2019年8月11日通知解除合同，是因为退铺后中润城公司不退还任何费用。六、贾富兰对于商铺的投入几乎投入了所有，贾富兰未提起上诉是因为无力承担相应的费用。七、中润城公司收取进场费的行为本身是违法的，进场费没有任何的法律规定，其收取行为应该是非法的。八、关于押金的退还，因为贾富兰并未实际使用过商铺，且是中润城公司构成了违约。九、中润城公司在合同中只字未提自己的违约责任，而其作为强势方肆意的变更合同，贾富兰在一审时也已经提出，解除合同应该作出其不利的解释。十、涉案商铺其实到现在已经全部停止营业。贾富兰向一审法院起诉请求：1、解除双方在2019年4月3日签订的《租赁合同》;2、中润城公司立即退还贾富兰租赁保证金79500元；3、中润城公司赔偿贾富兰进场费128000元；4、中润城公司赔偿贾富兰招商服务费26500元；5、中润城公司赔偿贾富兰装修及设备损失合计36410元(包括油烟净化器设备7800元、水电安装改造费3500元、牛排机及灶具10200元、餐具定做及快递费14910元）；6、中润城公司赔偿贾富兰工人工资损失合计50000元；7、本案诉讼费、保全费、担保费全部由中润城公司承担。中润城公司一审反诉请求：1、确认中润城公司与贾富兰签署的《租赁合同》于2019年10月22日解除；2、贾富兰向中润城公司支付自2019年8月6日至2019年10月22日期间的租金22，653.23元；3、贾富兰向中润城公司支付自2019年8月6日至2019年11月10日期间的物业管理费9516元（按合同约定金额计算，暂计至2019年11月10日，付至返还租赁房屋之日）；4、贾富兰向中润城公司支付逾期缴纳租金、物业管理费的违约金952.49元（以每月实际发生的租金及物业管理费之和为基数，参照年利率24%计算，暂计至2019年11月10日，付至实际支付之日）；5、贾富兰向中润城公司支付解除合同违约金89500元；6、贾富兰承担反诉案件的诉讼费。一审认定事实：2019年4月3日，贾富兰（承租方、乙方）与中润城公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：该项目坐落于深圳市南山区大冲新城花园二楼觅食趣美食城，被称作“觅食趣美食广场”，甲方将“该档口”即美食广场M6号摊位出租给乙方使用，经营品牌为餐饮（韩式烤肉快餐）；租赁期内，甲方将该摊位出租给乙方使用；甲方应于收到乙方支付的该摊位的租金、保证金和本合同规定的其他应付款项后在甲方原有房屋结构上根据乙方的要求可作出相应调整；甲方有权经提前十日书面通知乙方而调整开业日，乙方应自开业日使用该摊位向公众营业；甲方交铺给乙方之日起至甲方规定统一开业时间止，为乙方装修免租期，装修期间免租金但乙方仍需缴纳因装修或其他事项产生的其他费用（包括但不限于实际发生的物业管理费，通讯费、水费、电费、煤气费、建筑垃圾费等），计租日为美食城正式开业之日；本合同签订之日2019年4月3日，合同租赁期限自2019年6月15日起至2022年6月14日止；甲乙双方约定合同期内房租费用为26500元/月，租金在第二年开始逐年递增5%，按照先付费后使用原则，每月支付一次，首期费用（247000元整加首月房租及物业费）乙方应于本合同签订之日支付，以后每期房租应在每月十号前支付，如逾期支付，乙方按未付金额百分之十的滞纳金支付给甲方；物业管理费作为甲方统一管理、清洁、保安费用、餐厨垃圾费、公共区域水电费、广告费，该摊位每月的管理费为3000元；乙方应向甲方支付租赁保证金79500元，将于签订合同日全部付清，甲方收到保证金3个工作日内向乙方开具收款凭证，如乙方违反本合同规定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同规定全部扣收保证金而无须归还乙方；食品保证金10000元；租赁期满，在乙方所交还的该摊位已按照合同制规定恢复原状的前提下，甲方应在乙方交还该摊位后十个工作日内将保证金一次性无息退还乙方；租赁期内，乙方逾期支付场地占用费、保证金或本合同项下任何其他应付费用或任何应付的违约金、损害赔偿金的，每逾期一日，则应按逾期支付款项的10%向甲方支付逾期付款违约金；及其他内容。2019年4月8日，中润城公司向贾富兰出具二份收款收据，载明：收到美食城M6铺交来进场费128000元和租赁保证金79500元。贾富兰另提交上海新同联世家房地产经纪有限公司出具的收款收据，载明收到承租商铺中介费26500元。2019年6月26日，中润城公司向商户出具《觅食趣美食城开业通知函》，内容为：觅食趣美食城于2019年7月28日正式对外开业，开业之前，贾富兰需对本档口吧台及后厨区域做好二次装修、设备安装、招牌安装、档口各类经营证件办理等一些列准备工作必须到位等。2019年7月23日，贾富兰向中润城公司出具《M6退铺申请》，内容为：美食城原定的2019年6月开业因为工程和运营问题推迟到7月底，这其中令贾富兰承受了经济损失和巨大精神压力，现今临近7月底，考察到B场馆的招商和运营状况以及周边商圈状态，对7月28日营业起商场的客流量状况堪忧，倘若出现损失无力承担；鉴于以上因素，贾富兰决定放弃该商铺的经营，并要求退还初期入场费128000元、押金79500元、招商中介服务费26500元，退还在此期间由此产生的经济损失如油烟净化器设备安装、改水改电工程付款等共计273300元。2019年7月26日，中润城公司向各商户出具《通知》，内容为中润城公司定于2019年7月29日举办中润城C.City项目BCD区、觅食趣美食城线下开业典礼活动等。2019年8月11日，贾富兰向中润城公司邮寄《解除租赁合同通知书》，内容为：中润城公司通知2019年6月15日开业，贾富兰接到通知开始进场装修，并聘请相关员工进行准备工作，但是2019年6月15日中润城公司未能兑现承诺如期开业，后在协商过程中中润城公司多次承诺开业时间，一直未能兑现，现在中润城公司的承诺早已过了期限，贾富兰不愿再等待；故正式通知中润城公司解除双方在2019年4月3日签订的《租赁合同》，请中润城公司尽快退还贾富兰缴纳的入场费、押金、招商服务费等费用并赔偿装修损失。贾富兰提交的快递信息查询单显示邮寄因拒收被退回。中润城公司表示其未收到该通知。2019年10月21日，中润城公司向贾富兰出具《解除合同通知函》，内容为：因贾富兰未按合同约定支付租金、管理费、食品保证金等费用，严重违约，中润城公司现通知贾富兰解除租赁合同并收回商铺，请贾富兰于2019年10月31日之前自行清理店铺内的所有物品等。贾富兰提交录音U盘及通话记录文字稿，以证明2019年7月29日贾富兰通知中润城公司解除租赁合同，理由是中润城公司未取得消防验收备案。为证明商场实际座位数与宣传座位数差距巨大，且贾富兰因装修涉案铺位而支付的装修费、招牌费及厨房设备费用、工人工资损失等，贾富兰提交了贾富兰与中介丁付彬的微信聊天记录、设备装修工程合同、收款收据、淘宝订单详情、微信支付记录截图等予以证明。中润城公司对前述证据均不予认可。另查，2019年7月10日，深圳市南山区住房和建设局向中润城公司出具《建设工程消防设计审查意见书》（深南建消审字［2019］第0360号），内容为大涌ET美食荟室内装修工程消防设计文件已收悉，经审查，该工程消防设计合格。2019年8月8日，深圳市南山区住房和建设局向中润城公司出具《建设工程消防验收意见书》（深南建消审字［2019］第0404号），内容为：大涌ET美食荟室内装修工程消防验收合格。一审庭审中，双方均确认美食城于2019年7月28日开业。贾富兰表示其已于2019年7月29日退出商铺，因商铺并无钥匙，是开放式的，并没有交接；中润城公司则表示贾富兰的油烟设备、通风设备等仍在涉案铺位内，没有办理交接手续，铺位仍由贾富兰占用。再查，中润城公司（甲方）曾于2019年3月25日与唐小佳（乙方）［（2019）粤0305民初22660号案件］签订《补充协议》，约定：甲方交付时间为2019年6月15日，开业时间为2019年7月1日，逾期15天交付，甲方将免租期顺延至正式开业之日，如逾期超过30天交付，乙方有权要求甲方退还签约时所支付给甲方的全部费用等。一审法院认为，贾富兰、中润城公司签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。案件的焦点问题为：中润城公司是否构成根本违约，贾富兰是否有权要求解除合同。对此，一审法院分析如下：首先，从中润城公司与美食广场的其他租户（唐小佳）签订的《补充协议》内容来看，中润城公司系曾承诺美食广场于2019年7月1日开业，后中润城公司通知各商户美食广场将于7月29日开业，构成了迟延，但该迟延并不构成根本违约，并不会致使贾富兰的合同目的无法实现；而且，双方的租赁合同中亦明确约定“甲方有权经提前十日书面通知乙方而调整开业日”，也就是说，中润城公司有权调整开业时间，调整开业时间并不构成根本违约，贾富兰以中润城公司延迟开业为由要求解除合同依据并不足。其次，涉案美食广场系于2019年8月8日通过消防验收，在2019年7月29日美食广场开业时，尚未取得消防验收合格证，故中润城公司开业时美食广场尚不具备开业条件，中润城公司的行为违反了法律相关规定，构成违约；但在开业不久后，中润城公司亦取得了消防验收合格证，租赁合同仍可继续履行，故消防验收未通过并不构成根本违约。而贾富兰在2019年7月23日提交退铺申请及8月13日发出解除合同通知时，均未提及消防验收的问题，即贾富兰并非系因消防验收不合格而要求解除合同，而是以开业推迟、“客流量状况堪忧”等理由要求退租和解除合同，前述理由并不构成解除合同的正当理由。最后，中润城公司在合同履行过程中存在推迟开业、未经消防验收即开业的违约行为，前述行为虽不构成根本违约，但会对贾富兰是否愿意继续履行合同造成重大影响，鉴于贾富兰已实际退租，且中润城公司亦要求确认合同解除，故一审法院认为涉案租赁合同应予解除。合同解除的，应恢复原状，中润城公司应退还贾富兰已支付的租赁保证金79500元。对于贾富兰要求中润城公司赔偿进场费的诉讼请求，租赁合同中并未约定中润城公司有权收取进场费，而且，本案中中润城公司存在违约行为，且中润城公司并未提交证据证明前述进场费已实际用于合同履行，故对于贾富兰要求中润城公司退还进场费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于贾富兰主张的招商服务费26500元，该费用并非中润城公司收取，且系贾富兰为与中润城公司签订租赁合同而支付的相关费用，贾富兰要求中润城公司赔偿或退还，无事实依据，一审法院不予支持。对于贾富兰主张的装修及设备损失、工人工资的诉讼请求。首先，贾富兰并未申请对相关装修价值进行评估，且贾富兰提交的相关证据不能证明其实际投入涉案铺位的设施设备、装修的现值，而相关设施设备贾富兰可自行拆除，减少损失。其次，本案中，中润城公司虽存在违约行为，但贾富兰在中润城公司尚未构成根本违约的情况下要求解除合同的行为亦欠缺正当性，根据《合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故贾富兰的损失应由其自行承担；而且，贾富兰为承租涉案铺位而进行的装修及设备投入等损失亦属于贾富兰投资的商业风险之一，不应将该风险转而由中润城公司全部承担。综上，对于贾富兰的前述诉讼请求，一审法院不予支持。对于中润城公司要求贾富兰支付2019年8月6日至2019年10月22日期间的租金、物业管理费及支付违约金的反诉请求。本案中，中润城公司在合同履行过程中存在违约行为，贾富兰已于2019年7月23日向中润城公司出具退铺申请，且贾富兰并未参与美食城的开业，故中润城公司要求贾富兰支付租金及物业管理费无事实依据，一审法院不予支持；因中润城公司在合同履行过程中存在违约行为，故对于中润城公司要求贾富兰支付解除合同违约金的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除贾富兰与中润城公司于2019年4月3日签订的《租赁合同》；二、中润城公司于判决生效之日起十日内向贾富兰退还租赁保证金79500元、进场费128000元；三、驳回贾富兰的其他诉讼请求；四、驳回中润城公司的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3053.08元，贾富兰已预交，由贾富兰负担1068.08元，由中润城公司负担1985元；反诉案件受理费1376.22元，中润城公司已预交，由中润城公司负担。双方二审均未提交新的证据。一审查明的其他事实清楚，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据当事人上诉及答辩意见，本案二审争议焦点主要为违约责任认定及责任如何承担。关于违约责任认定，本院认为，当事人对自己的主张，应提交证据予以证明。中润城公司上诉主张其不存在违约行为，但根据一、二审查明的事实，中润城公司未按《补充协议》约定的时间于2019年7月1日开业，其存在迟延开业以及在开业时尚未取得消防验收合格证的客观事实，故一审认定中润城公司在履约过程中存在违约并无不当，对中润城公司该上诉主张，本院不予采纳。关于贾富兰是否有权解除合同，本院认为，贾富兰系于2019年7月23日向中润城公司发出退铺申请，理由主要为涉案商铺迟延开业以及商场“客流量状况堪忧”，关于迟延开业，本院认同一审的观点，首先，双方并未约定迟延开业的，贾富兰有权解除租赁合同。其次，中润城公司虽未按《补充协议》的时间开业，但已于2019年6月26日通知贾富兰，并于2019年7月28日正式开业，中润城公司该迟延履行行为不会导致涉案合同目的无法实现，贾富兰据此解除合同缺乏依据。贾富兰关于“客流量状况堪忧”的解除合同理由，亦没有事实和法律依据，不属于解除合同的正当理由。贾富兰虽于诉讼阶段称涉案商铺在开业时未取得消防验收，但其并非据此解除合同，中润城公司亦在开业后不久即取得消防验收合格证，中润城公司迟延取得消防验收合格证不足以影响合同的继续履行。因此，贾富兰解除合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定。故本院认为，贾富兰无权解除合同，其提前退铺行为构成违约，亦是涉案合同无法继续履行的主要原因。鉴于贾富兰实际退租，中润城公司同意解除租赁合同，一审认定双方的租赁合同已解除于法不悖，本院予以维持。关于责任如何承担，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。中润城公司于2019年6月26日向贾富兰发出《觅食趣美食城开业通知函》及贾富兰退铺申请确认有“开始着手装修”的事实，能够证明中润城公司已向贾富兰交付商铺，因贾富兰提前退租，中润城公司有权向贾富兰主张相应的租金损失，综合考虑到贾富兰已于开业前通知中润城公司退铺，未实际使用涉案商铺，中润城公司亦存在迟延开业、开业时未取得消防验收的违约行为等情况，根据诚实信用及公平合理原则，一审认定中润城公司应向贾富兰退还保证金、进场费，本院予以维持，并酌情认定贾富兰应向中润城公司支付1.5个月的租金39750元弥补中润城公司的损失。扣除该1.5个月租金39750元，中润城公司还应向贾富兰退还保证金及进场费为167750元。综上所述，上诉人中润城公司上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初22658号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初22658号民事判决第四项；三、变更深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初22658号民事判决第二项为：深圳市中润城投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向贾富兰退还保证金、进场费167750元；四、驳回深圳市中润城投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4429.3元，由贾富兰负担1429.3元，由深圳市中润城投资发展有限公司负担3000元；二审案件受理费6251.83元，由贾富兰负担2000元，由深圳市中润城投资发展有限公司负担5241.83元。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 王  丹  妮审判员 李  兴  旺二〇二〇年四月二十一日本件与原本核对无异书记员 曾慧清（兼）