苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初4523号原告：苏州工业园区鑫玛置业有限公司，注册号320594400002198，住所地苏州工业园区唯亭镇陵中村。法定代表人：邹启滂，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐燕，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢瑜，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会，住所地苏州工业园区唯亭镇阳澄路**湖滨花园大厦。负责人：张良，主任。委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张连生，江苏寒山律师事务所律师。原告苏州工业园区鑫玛置业有限公司（以下简称“鑫玛置业公司”）与被告苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会（以下简称“阳澄湖滨花园业委会”）返还原物纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告鑫玛置业公司的委托诉讼代理人徐燕，被告阳澄湖滨花园业委会负责人张良及委托诉讼代理人朱剑星、张连生到庭参加诉讼及质证。本案现已审理终结。原告鑫玛置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将占用的苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋恢复原状并返还给原告，并向原告支付使用费暂计456000元(暂按每月3000元的标准，从2006年8月8日计算至2019年4月7日，最终应按鉴定机构确定的使用费标准计算至实际返还之日止)；2.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将诉请第一项中返还房屋的主张变更为将苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋腾空并返还。事实和理由：位于苏州工业园区唯亭镇阳澄路**的湖滨花园大厦****的房屋系原告所有，但被告阳澄湖滨花园业委会在未经原告同意的前提下即一直占用。原告曾多次发函要求被告阳澄湖滨花园业委会将上述房屋恢复原状并返还给原告，但没有结果，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告阳澄湖滨花园业委会答辩称：第一，根据涉案房屋所在小区2005年进行销售时的售楼宣传资料，涉案101室、102室的规划用途为茶室、咖啡区、西餐区以及餐厅，该区域是为小区全体居民提供配套使用的。根据相关法律规定，该宣传册具有与合同同等的法律效力，故上述规划不能够改变，原告要求将涉案场地恢复原状并返还的诉请没有依据；第二，涉案的101及102室处于一种开放的状态，被告也并未实际占用，原告在开发销售时即承诺为公共区域，所以一直维持原状至今。另外，根据房产登记信息显示，101室及102室房产证于2018年2月13日才登记至原告鑫玛置业公司名下，故即便存在相应的使用费，也应从2018年2月13日开始计算为宜。本院经审理查明的事实如下：根据原告提交的不动产权登记证书显示，涉案苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦1幢101室、3幢102室房屋于2018年2月13日登记至原告鑫玛置业公司名下。关于涉案房屋的使用情况，被告阳澄湖滨花园业委会陈述：对于101、102室,业主和业委会可以自由进入并对其进行使用。在102室中有一些业主会在里面进行电瓶车的充电，里面还有一些桌子等物品。而在101室有业主自行堆放的沙发、会议桌等物品。另外，102室除了开放的空间以外，里面还有朝西的四个小房间由原告股东陈清宽占用并将其锁起来，该四个房间的面积总共约80平方米。原告鑫玛置业公司称：涉案的房屋均由被告在占有使用，其中102室中是有两间由原告股东陈清宽占用，该两间的合计面积大约为60平米。诉讼中，因双方对于涉案房屋的使用费用标准存有争议，原告申请就此进行鉴定，本院依法移送鉴定后，2020年3月27日江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司出具了《房地产估价报告》一份，该报告记载：第一部分，对于苏州工业园区唯亭镇阳澄路202号的湖滨花园大厦1幢101室的评估价值：1、2006年8月8日至2006年12月31日，市场租金价值4586元；2、2007年1月1日至2007年12月31日，市场租金价值11932元；3、2008年1月1日至2008年12月31日，市场租金价值12247元；4、2009年1月1日至2009年12月31日，市场租金价值12572元；5、2010年1月1日至2010年12月31日，市场租金价值12904元；6、2011年1月1日至2011年12月31日，市场租金价值13247元；7、2012年1月1日至2012年12月31日，市场租金价值13596元；8、2013年1月1日至2013年12月31日，市场租金价值13959元；9、2014年1月1日至2014年12月31日，市场租金价值14327元；10、2015年1月1日至2015年12月31日，市场租金价值14709元；11、2016年1月1日至2016年12月31日，市场租金价值15098元；12、2017年1月1日至2017年12月31日，市场租金价值15497元；13、2018年1月1日至2018年12月31日，市场租金价值15909元；14、2019年1月1日至2019年12月31日，市场租金价值16331元。第二部分，对于苏州工业园区唯亭镇阳澄路202号的湖滨花园大厦3幢102室的评估价值：1、2006年8月8日至2006年12月31日，市场租金价值11879元；2、2007年1月1日至2007年12月31日，市场租金价值30914元；3、2008年1月1日至2008年12月31日，市场租金价值31737元；4、2009年1月1日至2009年12月31日，市场租金价值32574元；5、2010年1月1日至2010年12月31日，市场租金价值33434元；6、2011年1月1日至2011年12月31日，市场租金价值34323元；7、2012年1月I日至2012年12月31日，市场租金价值35234元；8、2013年1月1日至2013年12月31日，市场租金价值36174元；9、2014年1月I日至2014年12月31日，市场租金价值37129元；10、2015年1月1日至2015年12月31日，市场租金价值38114元；11、2016年1月1日至2016年12月31日，市场租金价值39135元；12、2017年1月1日至2017年12月31日，市场租金价值40156元；13、2018年1月1日至2018年12月31日，市场租金价值41229元；14、2019年1月1日至2019年12月31日，市场租金价值42316元。以上事实有不动产权证、《房地产估价报告》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告鑫玛置业公司于2018年2月13日取得了涉案苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋的不动产权登记，其作为所有人有权对涉案房屋进行占有、使用和支配，而根据原、被告双方在庭审中的陈述，涉案房屋目前由被告阳澄湖滨花园业委会及小区的业主在实际使用，原告现要求被告阳澄湖滨花园业委会腾空并返还相应房屋具有相应事实及法律依据，本院对此予以支持。至于原告主张的房屋占有使用费，因涉案房屋系在2018年2月13日才取得不动产权登记，在此之前双方对于房屋的实际性质及归属均存有争议，故本院认为相应的占有使用费用应自不动产权证取得后开始计算为宜，之前的使用费部分本院不予支持。至于使用费的计算标准，参考江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，再结合双方确认102室中有部分房间由原告股东予以占用等情形，本院酌情按照38500元/年计算。综上，房屋占有使用的费用，本院认定按38500元/年，自2018年2月13日起计算至实际返还房屋之日止。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会于判决生效之日起二十日内将苏州工业园区唯亭阳澄路202号湖滨花园大厦3幢102室房屋腾空并返还原告苏州工业园区鑫玛置业有限公司；二、被告苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会于判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区鑫玛置业有限公司支付房屋占有使用费（费用计算方式：按38500元/年，自2018年2月13日起计算至实际返还房屋之日止）;三、驳回原告苏州工业园区鑫玛置业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8140元，由被告苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会负担7500元，由原告苏州工业园区鑫玛置业有限公司负担640元，此款项中应由被告苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会负担部分（7500元）已由原告苏州工业园区鑫玛置业有限公司预交，本院予以退还，被告苏州工业园区阳澄湖滨花园大厦业主委员会对于其负担部分（7500元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  朱梅珍人民陪审员  汤迎忠二〇二〇年四月二十九日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。