山东省菏泽市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁17执异25号 案外人：徐明，女，1986年1月12日出生，汉族，住鄄城县。 申请执行人：程万记，男，1966年11月27日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 申请执行人：李新华，男，1962年7月1日出生，汉族，住山东省巨野县。 申请执行人：李文锋，男，1962年10月13日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 申请执行人：殷保亚，男，1970年10月2日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 被执行人：菏泽鹏远置业有限公司。住所地：山东省菏泽市开发区广州路鹏远华府**楼**。统一社会信用代码：913717006680980522。 法定代表人：黄海军，该公司总经理。 被执行人：施娟，女，1973年10月6日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：蒋金朋，男，1990年7月18日出生，汉族，住山东省菏泽市。系上述二被执行人的共同委托诉讼代理人。 在本院执行程万记、李新华、李文锋、殷保亚与菏泽鹏远置业有限公司（以下简称鹏远公司）、施娟民间借贷纠纷一案中，案外人徐明于2020年4月21日对本院执行菏泽鹏远华府小区11号楼1单元4003室（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人徐明称，其购买鹏远公司开发建设的案涉房产，于2013年5月10日一次性付清房款，并于2013年5月20日与鹏远公司签订了《商品房买卖合同》，鹏远公司已将案涉房产交付其使用，其对案涉房产已实际占有、装修、入住，未能办理房屋产权登记系因鹏远公司造成的。请求中止对案涉房产的执行。 鹏远公司称，其所开发建设的案涉房产从未对外出售，徐明向本院提交的商品房买卖合同及收款收据均是虚假的，其从未向徐明出售案涉房产，也未收取徐明交纳的任何款项，请求驳回徐明的异议请求。 程万记、李新华、李文锋、殷保亚及施娟同意鹏远公司的答辩意见。 本院查明，菏泽城建工程发展集团有限公司与鹏远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月1日作出（2015）菏民三初字第74号民事裁定，裁定查封鹏远公司开发的包括案涉房产在内的房产一宗，案涉房产在之后的时间内一直处于被查封状态。 本院在执行程万记、李新华、李文锋、殷保亚与鹏远公司、施娟民间借贷纠纷一案中，作出（2017）鲁17执565号之三执行裁定，于2017年10月12日查封了鹏远公司开发的位于菏泽鹏远华府小区包括案涉房产在内的一批住宅和商用门市，案涉房产为住宅房，初始登记在鹏远公司名下。 审查过程中，徐明提交了以下证据：一、其与鹏远公司签订的合同编号为PYSP-402的《商品房买卖合同》，该合同显示签订时间为2013年5月20日；二、鹏远公司于2013年5月10日开具的40万元购房款收款收据一张；三、天海物业有限责任公司鹏远华府物管处于2020年4月27日出具的证明一份；四、鹏远公司于2014年11月20日开具的天然气开户费、暖气开户费收款收据一张，单据右上角有“2016.9.21”字样，单据上未注明经办人；五、菏泽天海物业有限责任公司（以下简称天海物业公司）开具的日期分别为2016年4月18日、2017年4月26日的物业服务费收费单据各一张，开具日期分别为2016年6月6日、2017年11月8日、2018年3月27日、2019年8月26日的水费收费单据四张，开具日期分别为2016年2月27日、2018年12月3日、2020年1月4日的物业费及水费收费单据三张；六、天海物业公司于2016年4月18日开具的装修垃圾清运费、电梯维修费收据各一张；七、菏泽中石油昆仑燃气有限公司开具日期分别为2016年10月17日、2017年1月17日、2017年4月17日、2017年8月6日、2018年4月3日、2019年5月27日的燃气费缴费单据六张；八、案涉房产自2017年1月2020年4月份电费缴费明细表一份；九、日期为2016年8月4日的家俱购买单据两张，日期为2016年10月14日的新飞厨具卫浴销货单，日期为2016年10月15日的长虹电视三包凭证单，日期为2016年10月17日的中石油昆仑燃气有限公司开具的软管收款收据一张，日期为2017年4月4日的菏泽市快易商贸有限公司收款收据一张。上述证据拟证明其于2013年5月10日一次性交清购房款400000元，于2013年5月20日与鹏远公司签订《商品房买卖合同》，自2016年开始装修并入住，期间正常交纳物业费等各项费用，其对案涉房产已实际占有、使用。 鹏远公司对徐明所提交证据的质证意见为：一、编号为PYSP-402的合同所涉房产实为鹏远华府小区9号楼2单元24005室，买受人为谷瑞顺，鹏远公司于2013年5月14日与谷瑞顺签订了编号为20130514060的《商品房买卖合同》，并已办理网签手续。二、鹏远公司未收到徐明交纳的购房款。三、天然气开户费及暖气开户费收据非鹏远公司开具，且该收据虽显示出具时间为2014年11月20日，但上面有手写的“2016.9.21”字样，时间应为2016年。四、对徐明所提交的天海物业公司出具的说明及物业费、水费、装修垃圾清运费、电梯维修费等收据以及燃气费缴费单据、装修装饰单据的真实性有异议，且上述单据最早的出具时间是在2016年2月27日，证明徐明在案涉房产被查封前并未实际占有、使用。 程万记、李新华、李文锋、殷保亚及施娟同意鹏远公司的质证意见。 另查明，菏泽市住房和城乡建设局登记资料显示，案涉房产现草签在蒋金朋名下。 本院认为，本案审查的重点为徐明对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。程万记、李新华、李文锋、殷保亚申请执行鹏远公司、施娟民间借贷纠纷一案，属于金钱债权的执行，徐明作为案外人以买受人的身份对被执行人鹏远公司开发的案涉房产提出异议，对于该种异议能否成立的判断标准，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据对徐明所提交证据形式上的审查以及程万记、李新华、李文锋、殷保亚、鹏远公司的答辩、质证意见，徐明所提交的《商品房买卖合同》并未在菏泽市住房和城乡建设局登记备案；案涉房产被查封时间为2015年6月1日，虽然徐明提交的购房款收据及购房合同显示时间是2013年，但其所提交的物业费收据、天然气开户费及水费、电费等单据的开具时间均是从2016年开始，其提交的天然气开户费、暖气开户费单据开具日期虽书写为2014年11月20日，但单据右上角另外标注有“2016.9.21”字样，且未填注经办人，上述证据不足以证明其在案涉房产被查封前已合法占有，徐明未能进一步举证合法占有案涉房产的证据。因此，徐明所称购买案涉房产的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，徐明对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回徐明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 曹肖冰 审 判 员 徐建林 审 判 员 文广源 二〇二〇年四月三十日 法官助理 王 莹 书 记 员 马文君