南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终83号 上诉人（原审被告、反诉原告）：薛思忠，男，1964年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 委托诉讼代理人：杨龙军，广西八桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫明志，男，1957年2月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：廖明，广西东博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋琼，广西东博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈俊宏，男，1975年4月26日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 第三人：南宁海润云天酒店企业管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区安吉大道**。 法定代表人：李家庆，该公司总经理。 第三人：崔占臣，男，1975年10月4日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人（原审反诉被告）：广西昀泽酒店管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区安吉路**。 法定代表人：李家青。 第三人：陆任恒，1972年10月10出生，壮族，住广西壮族自治区武宣县。 上诉人薛思忠与被上诉人莫明志、陈俊宏，第三人陆任恒、崔占臣、广西海润云天酒店企业管理有限公司（以下简称海润云天公司）、广西昀泽酒店管理有限公司（以下简称昀泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，南宁铁路运输法院于2017年2月4日作出（2016）桂7102民初211号民事判决。薛思忠不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日作出（2017）桂71民终280号民事裁定，发回重审。南宁铁路运输法院经过立案审理，于2019年4月29日作出（2018）桂7102民初190号民事判决，上诉人薛思忠不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人薛思忠的委托诉讼代理人杨龙军，被上诉人莫明志的委托诉讼代理人蒋琼到庭参加诉讼。被上诉人陈俊宏、第三人陆任恒、崔占臣、海润云天公司、昀泽公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 薛思忠上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、五项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。2.本案案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定的事实错误。一审判决认定薛思忠从2016年1月1日起拖欠租金，不认可薛思忠与莫明志就租金交付方式已发生变更，并据此认定薛思忠构成违约，这是对事实的错误认定。首先，经莫明志同意，从2014年1月1日起，薛思忠交付租金的方式已经发生变更。由于陈俊宏于2013年10月28日将其持有的涉诉租赁物25%的股份转让给薛思忠，并授权薛思忠从2014年1月1日起至2018年1月1日代为收取涉诉租赁房屋的经营收益，莫明志对此也表示认可，于2014年1月1日起，薛思忠交付租金的方式变更为：薛思忠和莫明志先计算出薛思忠可以收取的收益款，薛思忠随后交付租金，莫明志随即在当天将收益款支付给薛思忠。薛思忠于2014年1月24日、2014年5月29日、2014年11月11日分别支付了100万、100万、200万元，共支付了2014年租金400万元，收到的收益款为2669821元，即薛思忠在2014年实际承担的租金仅为1330179元。经双方协商，从2015年1月1日起，薛思忠支付租金的方式再次发生了变更：薛思忠不再先交付租金，而是先由薛思忠和莫明志计算出薛思忠应得收益款，再减去莫明志应付租金，得到的差额为薛思忠实际需交付的租金，照此交付方式，薛思忠2015年实际交付的租金为1081690元，其中2015年1月9日交付594690元，2015年7月6日交付487000元。因此，虽然没有书面约定，但是从薛思忠和莫明志的行为可以看出，双方已经就租金支付方式达成了新的约定。其次，薛思忠并不存在故意拖欠租金的情形。2016年1月，莫明志以薛思忠和陈俊宏之间的债务关系不清楚为由，未计算薛思忠应得收益就要求薛思忠全额支付租金，薛思忠多次要求莫明志先计算应得收益，但莫明志不予理会。薛思忠出于继续履行合同的考虑，向陈俊宏交付了2016年的租金50万元。后来，莫明志直接向民生银行南宁分行收取租金，薛思忠要求其在计算租金时将民生银行南宁分行已付的租金扣除，莫明志均不予理会。在莫明志正确计算薛思忠实际应付租金（即计算薛思忠应得收益，并扣除民生银行南宁分行交付的租金）之前，薛思忠有权暂不支付租金。再次，从2016年1月1日起，本案涉诉租赁物已经由莫明志控制，一审判决薛思忠支付场地占用费，缺乏事实依据。莫明志控制着涉诉租赁物的水电供应，从而实际控制了涉案租赁物，因此才能从2016年1月直接向民生银行南宁分行收取租金。因为涉诉租赁物实际由莫明志控制，2016年7月22日，案外人王庭闯、苏国华等人将持有的海润云天公司股份转让给案外人李家峰，转让价款达380万，亦需经过莫明志的同意，并且由莫明志在股权转让协议书上签字。另外，从莫明志未经薛思忠同意就可以将涉诉租赁物租赁给昀泽公司，也可以看出涉诉租赁物并不是由薛思忠占有或者控制。2016年1月以来，涉诉租赁物实际由海润云天公司和民生银行南宁分行使用，但薛思忠无法向其收取租金。正是因为莫明志的干预，薛思忠才无法占有、使用涉诉租赁物，也无法收取租金，因此一审判决要求薛思忠支付场地占用费是错误的。最后，一审判决认定的租金数额有误。2018年11月27日，一审法院组织双方进行调解，莫明志的代理人承认了薛思忠有收益权，也表示愿意在20个工作日内计算薛思忠2016年应得的收益，以便于计算薛思忠需交付的租金，当时也做有笔录。但是，莫明志一直都没有计算薛思忠2016年应得的收益，一审判决也未考虑该情形，直接按租赁合同约定的租金标准计算薛思忠应付的租金，这严重损害了薛思忠的合法权益。二、一审判决适用法律错误。一审判决以法院公告之日满60日之日（即2016年11月23日）为合同解除之日，违反了《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定。莫明志从未通知薛思忠解除合同，本案恰恰是因为原来一审的公告程序违法，才发回重审，一审判决以被撤销的判决中的公告送达日期为基础认定合同解除日期，这是对法律的错误适用。薛思忠不同意解除合同，且要求继续履行双方的租赁合同，并再次要求莫明志计算收益款，以便于薛思忠尽快缴交租金。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请依法改判。 莫明志辩称，房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人支付租金，并在合同终止将房屋归还给出租人。双方租赁合同合法有效。1．薛思忠以应计算其应得收益为由拒付租金无事实和法律依据。就租赁关系而言，薛思忠作为承租人，享有的先履行抗辩权是要求出租人交付租赁物及保证租赁物的正常使用。莫明志不存在未按合同约定交付租赁物及租赁物不能正常使用的情形。且根据双方签订的合同第4条第4款的规定，实行先交租金，后使用场地。因此，薛思忠不享有先履行抗辩权。薛思忠应另案主张与陈俊宏的合作收益。2．薛思忠称租金交付方式有所变更没有事实和法律依据。合同签订至今，双方从未就租金交付方式进行变更，也不存在采用租赁合同约定的每半年缴纳一次，先交租金后使用场地之外的其他交付方式。就2015年的租金交付，莫明志始终的意思表示仅仅是同意薛思忠代陈俊宏领取合作收益，该意思表示是基于陈俊宏的委托，并不是同意薛思忠以代领陈俊宏的投资收益抵扣租金，更不存在变更租金交付方式之说。况且，陈俊宏出具的委托书所托之事是代收合作收益用以偿还陈俊宏向薛思忠借支的款项，并非用以抵偿租金。该委托在2017年撤销了。3．薛思忠要求先计算收益再扣减应付租金，实际上是以合作收益抵扣租金。根据合同法第99条的规定，行使法定的抵销权需要双方当事人互负债务、互享债权。且双方债务均已到期。就本案而言，莫明志对薛思忠并未负有任何债务。薛思忠对莫明志不享有任何债权。薛思忠无权主张以莫明志对薛思忠享有的收取租金之债权抵销陈俊宏对薛思忠应付的清偿借款之债务。 陈俊宏、陆任恒、崔占臣、海润云天公司、昀泽公司未作答辩。 莫明志向一审法院提出诉讼请求：１．终止（解除）莫明志和薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》，并将《场地租赁合同》中的涉案场地（含西泽明商厦A栋及前面的空场地停车场）按现状交给莫明志；２．薛思忠向莫明志支付拖欠的租金200万元（该租金为应交的2016年上半年租金或者场地占用费，2016年下半年及以后的租金或者场地占用费参照合同约定计算至薛思忠交回租赁场地之日止）；３．薛思忠向莫明志支付违约金24万元；４．本案诉讼费用由薛思忠承担。诉讼过程中，莫明志变更诉讼请求：第２项诉讼请求的租金数额变更为648万元（租金从2016年1月计算至2017年6月，标准按照合同约定，2016年租金432万元，2017年上半年租金216万元）；第３项诉讼请求的违约金数额变更为74.16万元（以648万元为基数，按照当月租金的千分之二计算，从2016年1月1日至2018年8月31日）；诉讼过程中，莫明志撤回要求薛思忠“将《场地租赁合同》中的涉案场地（含西泽明商厦A栋及前面的空场地停车场）按现状交给莫明志”的诉讼请求。 薛思忠向一审法院提出反诉请求：1．确认莫明志与昀泽公司于2017年6月30日签订的《场地租赁合同（A）》及《补充协议》无效；2．莫明志、陈俊宏继续履行与薛思忠之间的场地租赁合同；3．莫明志、陈俊宏将位于南宁市安吉大道1号的西泽明商厦A栋及楼前空场地停车场返还给薛思忠使用；4．本案诉讼费由莫明志、陈俊宏、昀泽公司承担。 一审法院认定事实：2007年6月1日，莫明志（乙方）与秀灵村××组（甲方）签订了一份《租赁经营及投资改建原市场合同书》，约定：甲方将安吉路1号原南宁市秀灵畜禽综合批发市场三产用地出租给乙方开发建设，由乙方投资建设综合楼并进行经营；办证、建设及招租期从2008年7月1日至2011年6月30日，共3年，租赁期限从2011年7月1日至2031年6月30日，共20年；乙方自主经营，自负盈亏等内容。秀灵村委出具《证明》，证明位于南宁市西乡塘区友爱北立交西北侧三产用地出租给莫明志经营使用，由莫明志投资建成秀灵村××组西泽明商厦ＡＢ栋综合楼，房屋产权归秀灵村委二组所有。 2010年5月21日，莫明志与陈俊宏签订《合作投资协议书》，约定陈俊宏享有45%的股份权益。 2010年12月2日，莫明志（出租方，甲方）与薛思忠（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市，甲方取得使用权属于秀灵村××组三产地块内的西泽明商厦Ａ栋综合楼、Ａ栋综合楼前面空场地停车场出租给乙方，乙方租用Ａ栋主楼九层（建筑面积为12054平方米）；租赁期限为20年，从2011年1月1日起至2030年12月31日止；Ａ栋综合楼经有关部门验收合格后，由甲方移交给乙方，从移交之日起，给予乙方6个月装修期，装修期内免收租金，租金从免租期结束后开始计算，第一年至第四年每年租金400万元，第五年至第八年每年租金432万元；乙方在签订合同时需交付40万元场地租赁押金；租金每半年交纳一次，先交租金后使用场地，提前30日交纳下一期租金；如乙方逾期30日不交纳租金，甲方有权解除合同，收回场地，乙方一切投资装修归甲方所有；若乙方不按时交纳租金，从违约之日起，甲方每日按当月租金的2‰向乙方收取违约金；合同还对其他事项作出约定。合同签订后薛思忠向莫明志支付押金40万元，莫明志将涉案场地交给薛思忠。免租期过后，莫明志从2014年1月1日开始向薛思忠收取租金，薛思忠交纳了2014年、2015年的租金，未支付2016年1月1日以后的租金。 经莫明志同意，2011年12月5日薛思忠（出租方，甲方）与陆任恒、崔占臣（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将西泽明商厦A栋主楼一至九层，地下设备房出租给乙方；租赁期限从2011年12月5日至2030年12月31日；合同还对其他事项作出约定。合同签订后薛思忠将房屋交付给陆任恒、崔占臣。 2013年10月28日，薛思忠与陈俊宏签订《股权（份）转让协议》，约定：陈俊宏与莫明志建成西泽明A大厦的资金为陈俊宏向薛思忠借款17880000元才得以建成，陈俊宏将其拥有西泽明A大厦45%股份中的25%股份转让给薛思忠。2014年1月18日，陈俊宏出具《授权委托书》，委托薛思忠收取其应收取与莫明志《合作协议书》的股份收益及工程款，用于支付其借款1780万元。2017年1月19日，陈俊宏作出《撤销对薛思忠收款的委托声明》。 2016年3月18日，莫明志向一审法院提起诉讼，要求解除与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》。一审法院向薛思忠、崔占臣公告送达了民事诉状等应诉材料，自公告之日起至2016年11月23日公告满60日即视为送达。一审法院于2017年2月4日作出（2016）桂7102民初211号民事判决，判决：一、莫明志与薛思忠2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2016年11月23日解除，薛思忠将南宁市某厦Ａ栋综合楼、Ａ栋综合楼前面空场地及停车场交还莫明志；二、薛思忠向莫明志支付2016年1月1日至2016年11月23日的租金3588888.89元及场地占有使用费（计算方法：2016年11月24日起计算至实际交还场地之日止，2016年11月24日至2017年12月31日，按400万元／年为计算，2018年1月1日至2022年12月31日，按432万元／年计算）；三、薛思忠向莫明志支付违约金238666.67元。薛思忠不服判决，上诉于本院，本院于2017年11月7日作出（2017）桂71民终280号民事裁定书，将案件发回重审。 2017年6月28日，陈俊宏向薛思忠出具收条，记载其收到薛思忠支付2016年度租金50万元。2017年6月30日，莫明志收回涉案房屋，并与昀泽公司签订《场地租赁合同（A）》及《补充协议书》，将西泽明商厦A栋9层半房屋出租给昀泽公司，租赁期限从2017年7月1日至2031年6月30日。 另查明，2013年2月18日，陆任恒、崔占臣（出租方，甲方）与民生银行南宁分行（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将西泽明商厦A栋综合楼一楼的房屋（建筑面积约600平方米，使用面积500平方米）出租给乙方；租赁期自2013年2月20日至2023年2月20日；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，陆任恒、崔占臣将西泽明商厦A栋综合楼一楼的房屋交付民生银行南宁分行使用。民生银行南宁分行已向莫明志支付了2016年1月1日至2018年1月15日的租金共计3234000元（每月租金132000元）。 再查明，西乡塘区安吉路1号西泽明商厦Ａ栋综合楼已取得建设工程规划许可证，建设单位为秀灵村××组。 一审法院认为，关于莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》的合同效力问题。合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》解除的问题。（一）莫明志是否有单独提起解除合同的权利。薛思忠认为莫明志无权就该租赁合同单独提起解除合同，侵犯了共同出租人陈俊宏的合法权益。一审法院认为，案涉房屋系莫明志承租秀灵村委二组的三产用地建设而成，承租人为莫明志，产权归秀灵村委二组，秀灵村委二组同意房屋由莫明志经营使用，因此，莫明志享有对涉案房屋的出租经营权。即使在建设过程中，莫明志与陈俊宏达成了合作协议，也是莫明志与陈俊宏的内部关系，其内部的债权债务关系并不影响莫明志对涉案房屋的出租权。再有，陈俊宏系经薛思忠申请追加的共同原告，一审法院依法传唤陈俊宏，其未到庭参加诉讼，也未主张过任何的权利，视为其放弃了自己的权利，薛思忠主张莫明志侵犯了陈俊宏的合法权益不成立。故莫明志作为出租人，有权提起解除其与薛思忠签订的租赁合同的权利。（二）莫明志要求解除合同是否有依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。莫明志与薛思忠签订的《场地租赁合同》约定租金每半年交纳一次，先交租后使用场地，提前30日交纳下一期租金。薛思忠逾期30日不交租金，莫明志有权解除合同。薛思忠从2016年1月1日起拖欠租金，根据合同约定，薛思忠有权解除双方签订的合同。薛思忠主张双方从2015年1月1日起已对租金的支付方式进行了变更，即先不支付租金，用薛思忠应得收益减去其应付租金，差额即为薛思忠实际需支付的租金，故其不存在违约的行为，对此一审法院认为，薛思忠在2014年、2015年支付租金的时间、金额虽然与合同约定不符，但并不能证明双方已就2016年以后的租金支付方式、金额、时间达成了新的约定，薛思忠未按合同约定的时间和金额支付租金已构成违约。此外，薛思忠主张莫明志存在交付租赁物面积与约定面积不符、未履行土建义务、不协助其收取租金的违约行为，无证据证实，一审法院不予采纳。薛思忠以莫明志扣留其应得收益及直接向次承租人收取租金为由暂不支付租金，该主张指向的行为并非属于违反租赁合同约定的违约行为，薛思忠的该主张不成立。因此，莫明志主张解除合同，有合同依据，一审法院予以支持。（三）关于合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案虽然经过一审、二审、发回重审，但莫明志诉请解除与薛思忠签订的租赁合同，一审法院已通过登报向薛思忠公告送达民事诉状、应诉通知书等诉讼材料，自公告之日起至2016年11月23日公告满60日即视为送达。莫明志解除合同的意思表示于2016年11月23日送达薛思忠，故双方于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2016年11月23日解除。 关于拖欠的租金和场地占有使用费问题。薛思忠应从2014年1月1日起向莫明志支付租金。薛思忠从2016年1月1日起未支付租金，因此，薛思忠应向莫明志支付2016年1月至合同解除之日（即2016年11月23日）的租金。合同解除之后，薛思忠未及时将涉案场地交还给莫明志，故莫明志要求薛思忠参照租金标准支付房屋占有使用费，合法有据，莫明志于2017年6月30日收回，故房屋占用使用费应自2016年11月24日起计算至2017年6月30日。综上，根据合同约定，第一年至第四年每年租金400万元，第五年至第八年每年租金432万元，薛思忠应向莫明志支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金及房屋占有使用费共计600万元（400万元/年×1.5年）。薛思忠向陈俊宏指定的银行账号支付的50万元，莫明志不认可收到此款，薛思忠主张已支付2016年的租金50万元的主张，一审法院不予支持。莫明志已直接向民生银行南宁分行收取了2016年1月1日至2017年6月30日的租金2376000元（132000元/月×18个月），即薛思忠应向莫明志支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金及房屋占有使用费为3624000元（6000000元-2376000元）。莫明志和薛思忠均同意用已支付的押金40万元抵扣租金，故莫明志应向薛思忠支付租金及房屋占有使用费为3224000元（3624000元-400000元），莫明志要求薛思忠支付租金和房屋占有使用费648万元，一审法院支持3224000元，超出部分不予支持。 关于违约金问题。根据合同约定，租金每半年交纳一次，先交租金后使用场地，提前30日交纳下一期租金。若薛思忠不按时交纳租金，从违约之日起，莫明志每日按当月租金的2‰向薛思忠收取违约金。薛思忠应于2015年12月1日前支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金，但薛思忠至今未支付，已构成违约，应按合同的约定支付违约金。莫明志仅主张违约金计算至2018年8月31日，一审法院予以支持。但双方约定的违约金过高，且莫明志申请对违约金计算标准进行调整，故本院酌情认定按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金，其中，从2015年12月1日至2018年1月1日共逾期762天，违约金以333333.33元（400万元/年÷12个月）为基数计算，从2018年1月2日至2018年8月31日共逾期241天，违约金以360000元（432万元/年÷12个月）为基数计算。 关于薛思忠要求确认莫明志与昀泽公司签订的《场地租赁合同（A）》及补充协议无效的问题。莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》已于2016年11月23日解除，故莫明志在解除合同后才与昀泽公司签订的《场地租赁合同（A）》及补充协议合法有效，薛思忠的该项反诉请求，一审法院不予支持。 关于薛思忠要求继续履行合同，并将位于南宁市安吉大道1号的西泽明商厦A栋及楼前空场地停车场返还的反诉请求，由于莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》已于2016年11月23日解除，故薛思忠的反诉请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2016年11月23日解除；二、薛思忠向莫明志支付租金及房屋占有使用费3224000元；三、薛思忠向莫明志支付违约金（违约金计算方法：按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，2015年12月1日至2018年1月1日的违约金以333333.33元为基数计算，2018年1月2日至2018年8月31日的违约金以360000元为基数计算）；四、驳回莫明志的其他诉讼请求；五、驳回薛思忠的全部反诉请求。案件受理费62351.2元，公告费700元，合计63051.2元（莫明志已预交），由莫明志负担34643.2元，薛思忠负担28408元。反诉案件受理费2150元（薛思忠已预交），由薛思忠负担。 二审期间，薛思忠向本院提交王庭闯与李家峰签订的《股权转让协议书》一份，拟证明涉案房屋从2016年1月起由莫明志控制。莫明志明知陆任恒、崔占臣从2016年1月起拒绝支付租金，也不将房屋返还给薛思忠，仍同意见证王庭闯将海润云天酒店股权转让给他人，并纵容该酒店继续占用涉案房屋，以达到将薛思忠排挤出去，独自享受出租利益的目的。莫明志质证认为：对该证据关联性有异议。莫明志只是以见证人身份见证王庭闯等人股权转让的事实，并未参与海润云天酒店的经营管理，不存在占有、管理涉诉房屋的事实。莫明志的见证行为没有影响薛思忠与海润云天酒店的关系，不损害薛思忠的利益。经审查，本院认为莫明志以见证人的身份在《股权转让协议书》上签字，不足以证明海润云天酒店股权转让需要得到莫明志的同意，从该证据难以推断莫明志与海润云天酒店存在其他关系，因此该见证行为不足以认定莫明志对涉案房屋已经实施了控制。 莫明志对一审查明的事实无异议。薛思忠对一审判决书第12页倒数第3行“莫明志从2014年1月1日开始向薛思忠收取租金”有异议，认为莫明志是从2012年开始收取租金。经审查，薛思忠提交的证据可以证明其缴纳了2014年、2015年的租金，薛思忠并未举证证明其已经交纳了2012年、2013年的租金，莫明志在一审时也说明了租金从2014年开始计算，2014年之前属于免租期。故一审法院关于“莫明志从2014年1月1日开始向薛思忠收取租金”的表述并无不当。二审查明的事实与一审法院查明的基本一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1．一审判决场地租赁合同于2016年11月23日解除是否正确？2．薛思忠是否应当向莫明志支付租金及房屋占有使用费、违约金，一审判决计算的数额是否正确？3．莫明志与昀泽公司签订的补充协议是否合法有效？薛思忠要求继续履行场地租赁合同并返还租赁场地是否应当得到支持？ 关于第一个争议焦点，本院认为，首先，薛思忠在2014年、2015年支付租金的时间、金额与合同约定不符，双方当事人对上述两年的租金支付情况并未提出异议，由此可足以证明双方在合同实际履行过程中，以自己的行为变更了合同租金支付的时间、方式。2016年陈俊宏对薛思忠代收收益的委托并未撤销，薛思忠仍有权收取该年收益。薛思忠以其代收收益款与其应支付给莫明志的租金进行抵销，有事实和法律依据。莫明志在陈俊宏的委托并未撤销的情况下，拒绝就代收收益款与薛思忠进行租金结算，薛思忠拒付租金具有正当理由。其次，根据2016年6月26日莫明志、薛思忠、崔占臣、陆任恒签订的《西泽明商厦A栋三方补充协议》，莫明志有义务协助薛思忠向次承租人收取租金，但没有证据表明莫明志予以协助，间接导致薛思忠未能及时向其支付租金，莫明志对此自身也存在一定过错。综上，薛思忠未能按时支付租金具有正当理由，并未构成根本违约。莫明志以此请求解除涉案房屋租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于莫明志已于2017年6月30日收回涉案房屋的事实，莫明志与薛思忠之间的房屋租赁合同事实上已经解除，故本院认定莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2017年6月30日解除。由于莫明志收回租赁场地违反合同约定，薛思忠因莫明志解除合同所遭受的损失可另行主张。 关于第二个争议焦点。本院认为，双方签订涉案租赁合同后，莫明志向薛思忠交付了场地，已经履行了租赁合同的主要义务。薛思忠作为承租人，依约支付租金是其主要合同义务。薛思忠将涉案场地转租，对于场地控制、租金收取等合理的商业风险应当有所预见，并应予承担。虽然莫明志在薛思忠向次承租人收取租金的问题上并未采取措施予以协助，但莫明志不予协助的过错并不免除薛思忠作为承租人向出租人支付租金的义务。而且薛思忠向莫明志履行出租合同的租金义务后，仍可在转租关系中通过诉讼等其他救济方式向次承租人主张租金及其他违约责任。另一方面，虽然莫明志拒绝将2016年的代收收益与薛思忠应支付的租金进行抵扣结算，导致本案在计算2016年租金时无法进行抵扣，但为了解决争议，本院将在本案中全额计算2016年租金数额，因陈俊宏委托代收的收益涉及其他法律关系，薛思忠可另行主张其应得的权益。薛思忠主张已向陈俊宏支付2016年的租金50万元，因陈俊宏不是涉案租赁合同的相对人，莫明志也不认可收到此款，本院不予支持薛思忠的该项主张。由于莫明志已收取了民生银行南宁分行2016年1月1日至2017年6月30日的租金2376000元，莫明志和薛思忠均同意用已支付的押金400000元抵扣租金，薛思忠应向莫明志支付2016年1月1日至2017年6月30日的租金为3224000元（计算方式：4000000元/年×1.5年-2376000元-400000元）。由于薛思忠的拒交租金具有正当理由，其行为并未构成违约，故莫明志关于违约金的请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。莫明志与昀泽公司签订的《场地租赁合同（A）》及补充协议，是莫明志与昀泽公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。由于莫明志已通过另行签订租赁合同的方式实际上收回了场地，另一方面薛思忠要求继续履行合同却未提交合同可以继续履行的相关证据，故本院对其继续履行场地租赁合同并返还租赁场地的诉讼请求不予支持。 综上所述，上诉人薛思忠的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚、但处理结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、第一百七十四条的规定，判决如下： 一、维持南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初190号民事判决第五项； 二、撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初190号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 三、确认莫明志与薛思忠于2010年12月2日签订的《场地租赁合同》于2017年6月30日解除； 四、薛思忠向莫明志支付租金3224000元； 五、驳回莫明志的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费62351.2元，公告费700元，合计63051.2元（莫明志已预交），由莫明志负担34865.2元，薛思忠负担28186元。反诉案件受理费2150元（薛思忠已预交），由薛思忠负担。二审案件受理费33047元，公告费560元，合计33607元（薛思忠已预交），由莫明志承担1409元，薛思忠负担32758元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  梁耀美 审 判 员  袁宇飞 二〇二〇年三月三十日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳