内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终49号上诉人（原审原告）：包头市南郊农村信用联社股份有限公司。法定代表人：尚培刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：史芮，内蒙古梵行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张彩风，1972年出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审被告）：包头市天顺祥贸易有限公司。法定代表人：白占马，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：包头市永生房地产开发有限公司。法定代表人：胡德生，该公司董事长。委托诉讼代理人：周中山，该公司工作人员。上诉人包头市南郊农村信用联社股份有限公司（以下简称南郊联社）因与被上诉人张彩风、包头市天顺祥贸易有限公司（以下简称天顺祥公司）、包头市永生房地产开发有限公司（以下简称永生地产）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。南郊联社上诉请求：1.撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02民初155号民事判决；2.撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02执异12号执行异议裁定，驳回案外人张彩风的对2F12号摊位（价值101888元）的执行异议；3.依法确认南郊联社的抵押权成立，并享有优先受偿权，准予执行位于包头市××区7号街坊54号国贸大厦2A房产；4.判令张彩风、永生地产、天顺祥公司承担一二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、南郊联社已经办理案涉房产抵押手续，他项抵押物权已经确立，无任何主观过错。天顺祥公司与南郊联社于2014年1月6日签订借款合同（合同编号：包南郊公借字0900320146347267号），向南郊联社借款2600万元。同日，永生地产为该笔借款向南郊联社提供抵押担保（抵押合同编号：包南郊公抵字090032014918759号），将座落于包头市××区7号街坊54号国贸大厦-2A第二层（房产证号：包房权证昆字第**）的房产抵押给南郊联社，并且办理他项权证（证号：包房：包房他证昆字第**永生地产提供用于抵押的该案涉房产时，南郊联社委托评估公司对案涉房产进行评估，依据评估报告显示，案涉房产登记在该公司名下。依据物权登记的公信、公示原则，南郊联社有理由确信永生地产是该案涉房产的产权人。永生地产在提供案涉房产作为抵押物前，将案涉房产出租给内蒙古小尾羊餐饮连锁股份有限公司，租期从2008年1月15日至2018年1月15日止。租赁合同及补充协议均为永生地产与内蒙古小尾羊餐饮连锁股份有限公司双方签订，合同内容也没有体现出相关第三人信息。上述房产的承租人内蒙古小尾羊餐饮连锁股份有限公司向南郊联社承诺，南郊联社合法取得房产抵押物权后可依法处置该房产以实现抵押物权。二、张彩风并无有效证据证明所提异议的商铺位于案涉房产之中，无权阻碍对案涉房产的执行。张彩风所提交的房屋户型图与南郊联社提交的房屋户型图并不一致，张彩风在一审庭审时承认其与永生地产签订合同后并未按照合同约定对所购商铺进行验收，张彩风与永生地产签订商品房买卖合同的同日便签订了返租协议，无法证明其通过长期、公开、合法占有形式公示了对诉争商铺享有的权益。据部分异议人一审庭审所述案涉房产是在执行程序中的司法拍卖阶段知悉并提出异议，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十三条的规定，张彩风如无法证明其主张的商铺所在的房产与案涉房产为同一房产，其应当承担举证不能的后果。张彩风对于案涉房产的具体情况不明，不能证明其所提商铺在案涉房产中。三、永生地产与张彩风签订完《商品房买卖合同》后，依据合同条款负有将张彩风办理相关房屋产权证资料报产权登记机关备案的义务，永生地产依据合同约定应当承担迟延办理登记的违约责任。案涉房屋的所有权证书早在2007年就已经办理到永生地产名下，完全具备了分户到张彩风名下的条件，但是直到2018年案发，张彩风从未要求永生地产为其办理过户手续。南郊联社在办理发放贷款审查以及审核该案涉房产作为抵押物对贷款进行担保时，因为案外人的这种过错，导致南郊联社无法了解该情况，依据该公示产生的公信效力办理了对案涉房产的他项抵押物权登记，造成无法实现担保物权而导致重大损失。四、张彩风无法合法占有其主张的摊位，该摊位系永生地产在抵押给南郊联社整层房产面积中分割后的若干小面积摊位中的一个，不具有物权独立性。张彩风与永生地产签订《包头市商品房买卖合同》《国贸大厦商铺租赁合同及返还租金协议》时间是在同一日内，该协议只是债权体现，不具有物权公示效力。五、内蒙古自治区包头市中级人民法院对张彩风购房性质认定出现偏差，认为南郊联社的抵押权不能优先于张彩风所享有的权益，属适用法律错误。首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是针对房屋消费者物权期待权的保护。消费者的含义是为生活消费需要购房的人，为经营需要购房不在此列，张彩风提供的与永生地产签订的一系列合同不能证明所购的商铺是“为生活需要”，只能证明张彩风购买案涉房屋是一种商业投资，张彩风并不符合法律法规中关于消费者的定义。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，南郊联社对案涉房产享受担保物权等优先受偿权，内蒙古自治区包头市中级人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。综上所述，南郊联社依法享有他项抵押物权的优先受偿权，足以排除异议人张彩风所提执行异议。张彩风提交答辩意见称：一、张彩风通过合法途径取得该商铺所有权，并早于南郊联社享有占有、使用、收益和处分等四种权能。案涉房产根据物权法第一百八十四条规定属于不得抵押的财产。1.南郊联社在设定案涉房产抵押权时存在过错。其未做细致调查，永生地产经营不善，账号早已被司法机关查封、扣押，被税务机关监管。案涉房产已被80多户商铺业主占有。张彩风通过诉讼和仲裁要求永生地产办理产权证，追索所欠租赁费，且永生地产前期返租金多年，有银行流水佐证。张彩风对于永生地产抵押担保并不知晓。2.张彩风购买房屋后，即与永生物业公司办理了登记租赁手续。2018年永生物业公司已将商铺重新出租给新的承租人。二、商铺未办理过户登记，不是张彩风怠于行使权利。诸多业主申请仲裁、两级法院诉讼的材料以及到房管局和不动产登记中心信访等证据可证明该事实。未实现过户主要原因在于永生地产账户长期被查封、扣押、监管。1.永生地产在出卖商铺时已经为国贸大厦楼上三分之二业主办理了产权登记，商铺没有办理产权证的主要原因一是配套资金缺口较大，二是该公司账户长期被冻结。2.南郊联社发放贷款时不向业主调查，也不向永生物业公司了解真实情况，仅向租户小尾羊公司等无关人员了解情况就盲目放贷，才造成财产损失，不应该把责任转嫁他人。三、内蒙古自治区包头市中级人民法院所作的判决和案外人执行异议的判决和裁定事实清楚、证据充分，合法合理。为此张彩风提供了购房合同、银行流水、楼层产权证书、租赁合同及返租收据、预售商铺许可证、追索多年欠租款材料、要求办理房产证的诉讼材料及仲裁文书等证据。从实际占有时间顺序看，张彩风占有案涉房产早于南郊联社抵押权八、九年。四、南郊联社认为分割的若干块商铺只能用于生活居住，不能用于经营错误，南郊联社抵押贷款前委托评估、公证等中介机构出具违反事实的虚假材料不应被采信，应被纠正和承担赔偿责任。综上所述，南郊联社与永生地产贷款抵押担保权本质上只是债权，是相对权，而且与商铺业主无关。张彩风对商铺的所有权是物权，物权具有能排除债权的效力。永生地产提交答辩意见称，请求依法驳回南郊联社的上诉请求，维持原判。天顺祥公司经本院通知，在规定期限内无提交答辩意见。南郊联社向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2019）内02执异12号执行异议裁定，驳回张彩风对2F12号摊位（价值101888元）的执行异议；2.确认南郊联社的抵押权成立，并享有优先受偿权，准予继续执行位于包头市××区7号街坊54号国贸大厦2A房产；3.诉讼费用由张彩风、天顺祥公司、永生地产承担。一审法院认定事实：2005年10月25日，永生地产与张彩风签订一份《商品房买卖合同》，约定：张彩风作为买受人购买永生地产开发的座落于钢铁大街17号街坊国贸大厦2F12商铺，建筑面积12.23平方米，每平方米价格为8330.99元，总价款为101888元；买受人于2005年10月25日交房款50944元，从2005年11月25日连续23个月的25号交2130元，第24个月25号交1954元。张彩风于2005年10月25日交首付房款30566元，永生地产出具了相应的收款据。2005年10月25日，永生地产与张彩风签订一份《国贸大厦商铺返租协议》，约定：张彩风购买的的座落××街商铺，经双方共同商定，张彩风只需付清全部房款的80%即可拥有完全产权，张彩风在办理完收房入伙手续后，须将所购房产的使用权移交永生地产，由永生地产负责经营两年。两年经营期间利润归永生地产，期间发生的物业管理费等经营费用由永生地产承担。与此同时，永生地产与张彩风签订一份《租赁合同》，约定：张彩风同意将购买的商品房出租给永生地产使用，出租年限为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止，续签另议。永生地产在承租期间拥有使用权，经营期间利润归永生地产所有，期间发生的物业管理费等费用由永生地产承担。永生地产同意每年向张彩风以该物业总价的10%的金额交付租金。租金结算时间为每年3、6、9、12月份。上述协议签订后，永生地产向张彩风支付了诉争商铺的部分租金。2018年9月13日，张彩风将永生地产起诉至内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院，诉请该院判令永生地产支付2014年1月1日至2018年7月的租金。该院经审理后出具了民事调解书，确认了由永生地产分期给付张彩风租金的调解协议合法有效性。4.2014年1月6日，天顺祥公司与南郊联社签订一份《借款合同》，约定天顺祥公司向南郊联社借款2600万元。同日，永生地产为天顺祥公司的该笔借款向南郊联社提供了抵押担保，将其座落于包头市××区7号街坊54号国贸大厦-2A房产抵押给南郊联社，并且办理了抵押登记。贷款到期后，因借款人天顺祥公司未按约定偿还贷款，担保人永生地产未履行担保义务，南郊联社依据包头市路诚公证处出具的（2017）包路诚证执字第3-0057号执行证书，向本院申请强制执行。2017年5月3日本院作出（2017）内02执65号执行裁定书，将永生地产提供的抵押担保物座落于包头市××区7号街坊54号国贸大厦2A房产查封。张彩风作为案外人对执行标的提出执行异议，要求终止对其购买的诉争房产的拍卖。本院经审查后作出（2019）内02执异12号执行裁定：中止对位于包头市××区商铺的执行。南郊联社不服，向本院提起本案诉讼。一审法院认为，本案系申请执行人南郊联社依据公证债权文书申请执行永生地产抵押房产过程中，案外人张彩风对诉争商铺提出执行异议，本院裁定支持了案外人张彩风的异议请求，南郊联社提起的申请执行人执行异议之诉。据此，张彩风对诉争商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益系本案的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该院认为，依照上述规定，结合本案审理查明的事实，能够认定张彩风对诉争商铺享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：第一，永生地产与张彩风在法院查封之前签订了《商品房买卖合同》并已合法占有诉争商铺。2005年10月25日，永生地产与张彩风签订了《包头市商品房买卖合同》《国贸大厦商铺返租协议》及《租赁合同》。合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。南郊联社称永生地产未取得商品房预售许可证、售后返租协议违反《商品房销售管理办法》的规定而无效。对此，该院认为，依照《合同法》第五十二条的规定，违反法律、法规的强制性规定的合同无效，而南郊联社所援引《商品房销售管理办法》属于建设部颁布的部门规章，并不属于法律法规的强制性规定，据此认定合同无效缺乏事实与法律依据。张彩风作为买受人购买诉争商铺后，将诉争商铺租赁给永生地产，实际占有诉争商铺至今。张彩风通过长期、公开、合法占有形式公示了其对诉争商铺享有的权益。第二，诉争商铺未办理过户登记非因买受人的原因。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，作为诉争商铺开发商的永生地产负有为张彩风办理产权登记的合同义务，但永生地产没有为张彩风办理产权登记。在将诉争商铺售予张彩风后，却于2014年1月6日将该商铺抵押给南郊联社，严重违反了诚实信用的市场交易准则，存在过错，作为房产买受人的张彩风并无过错，故诉争商铺未办理过户登记非因买受人张彩风自身原因所致。第三，南郊联社的抵押权能否优先于张彩风所享有的权益予以保护的问题。该院认为，2014年1月6日，永生地产与南郊联社签订了《抵押担保合同》，并办理了抵押登记，抵押权依法成立，该院予以确认，南郊联社对诉争商铺享有优先受偿权。而本案中买受人张彩风于2005年即购买了诉争商铺，并长期实际占有，未办理产权登记非因买受人的原因，该权利从性质上虽然仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，张彩风依照合同履行完付款等义务，预期物权将确定无疑地变动至其名下。在张彩风的合法权益与南郊联社抵押权的实现发生冲突时，应当作出何种选择。对此，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》指出人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，该院认为，买受人张彩风所享有的权利应当优于南郊联社的抵押权予以保护，诉争商铺不得执行。南郊联社请求撤销本院（2019）内02执异12号执行异议裁定的请求不能成立，该院不予支持。综上所述，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项及第二款之规定，判决驳回包头市南郊农村信用联社股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2337.76元，由包头市南郊农村信用联社股份有限公司负担。本院二审期间，当事人各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：案涉房屋应否继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条是关于案外人排除执行异议的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，但其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议的请求不予支持，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八、二十九条分别针对的是不动产和用于居住的商品房享有物权期待权的规定，是上述第二十七条的除外情形，因此本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，在南郊联社与永生地产签订抵押合同前张彩风已与永生地产签订了《包头市商品房买卖合同》，且张彩风与永生地产签订《包头市商品房买卖合同》的日期先于案涉房屋查封日期，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张彩风按照约定已向永生地产支付了购房款。永生地产与张彩风签订的《国贸大厦商铺返租协议》及《租赁合同》证实，张彩风在购买案涉商铺后即出租给永生地产使用，永生地产亦以该物业总价的10%向张彩风支付租金，说明案涉商铺在查封前已由张彩风实际占有、使用、收益。案涉商铺未能办理产权登记系因永生地产将案涉房屋出售予张彩风后，又将商铺抵押给南郊联社所导致，并非买受人张彩风自身原因。一审法院认定张彩风对案涉房屋享有阻却执行的民事权益并无不当。综上所述，南郊联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2337.76元，由包头市南郊农村信用联社股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王彦凯审判员 张 静审判员 周 波 二〇二〇年四月八日书记员 李 龙