福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终522号 上诉人（一审被告、反诉原告）：福建省泉州市城市综合开发有限责任公司，住所地福建省泉州市涂门街沁园楼305-306号。 法定代表人：苏泽煌，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤，福建刺桐律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：骏源（福建）物业管理发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区安吉路中骏柏景湾12-1703。 法定代表人：林振彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。 上诉人福建省泉州市城市综合开发有限责任公司（以下简称“泉州开发公司”）因与被上诉人骏源（福建）物业管理发展有限公司（以下简称“骏源物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泉州开发公司上诉请求：依法撤销福建省泉州市鲤城区人民法院作出的（2019）闽0502民初1615号民事判决第一项、第三项，改判：1、泉州开发公司无须向骏源物业公司支付前期物业装备费99000元、地下车位物业服务费400176元及逾期付款违约金，并减少住宅物业服务费及店面物业服务费；2、骏源物业公司立即对泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区××＃××＃楼××室××房××＃楼××室内的发电机组立即进行维修和养护；骏源物业公司向泉州开发公司支付垫付的该小区2017年1月至4月的公用电费9670.75元、2017年3月至2019年4月的公用水费和城市生活垃圾处理费21344.31元及相应利息（自泉州开发公司提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）；3、本案本诉、反诉的诉讼费均由骏源物业公司承担。事实和理由：1、泉州开发公司选聘骏源物业公司作为涉案小区前期物业服务企业的中标通知书中不包含车位物业服务费和前期物业装备费，即使双方有合同约定，也因构成对招投标文件的实质修改而无效。骏源物业公司在一审庭审中已自认涉案小区地下停车场尚未划线，车位没有实际使用，骏源物业公司并未进行管理和提供服务，一审法院支持骏源物业公司关于地下车位物业服务费的诉讼请求是错误的。骏源物业公司提供物业服务不到位，已构成违约。按照国家发改委、原建设部《关于印发的通知》规定，物业服务费中的物业成本应包括绿化养护费，骏源物业公司未对共用部分进行养护。综上，骏源物业公司主张的物业服务费应相应调减。《前期物业服务合同》并未明确约定物业服务费的支付时间，骏源物业公司主张逾期交付物业服务费的违约金没有事实依据。2、双方虽未对消防设施和配电设备办理书面的交接手续，但骏源物业公司在一审提交的记录可以体现该设施设备由其管理，应由其承担维修、维护义务。公摊水电费、城市生活垃圾处理费属于物业服务成本，应由骏源物业公司承担，即使由业主负担，也应由骏源物业公司代收代缴，泉州开发公司已先行垫付。 骏源物业公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，双方签订的合同合法有效，合同对地下车位服务费和装备费有明确约定。一审法院通过现场勘查证实本案物业服务虽存有瑕疵，但达不到严重违约程度，泉州开发公司拒不履行付款义务，应承担违约责任。一审法院对于泉州开发公司提出的反诉请求，已经查明没有事实和法律依据，不应得到支持。 骏源物业公司向一审法院起诉请求：1、泉州开发公司支付拖欠的2017年4月至2019年4月期间的物业服务费、车位物业服务费及前期物业装备费合计769967.2元；2、泉州开发公司缴纳延迟支付物业服务费的违约金230990.16元（769967.2元×30%=230990.16元）；3、本案诉讼费用由泉州开发公司承担。 泉州开发公司向一审法院提出反诉请求：1、骏源物业公司对泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区存在的公共绿化养护不到位问题进行整改，对公共绿化受到缺损部位采取补救措施，恢复小区整体公共绿化景观；2、骏源物业公司对泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区××＃××＃楼××室的消防泵房内设施设备立即进行维修和养护；3、骏源物业公司对泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区××＃楼××室内的发电机组立即进行维修和养护；4、骏源物业公司向泉州开发公司支付垫付的泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区2017年1月至4月的公用电费9670.75元及相应利息（自泉州开发公司提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）；5、骏源物业公司向泉州开发公司支付垫付的泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区2017年3月至2019年4月的公用水费和城市生活垃圾处理费21344.31元及相应利息（自泉州开发公司提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）；6、骏源物业公司承担一审案件反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月4日，泉州开发公司经公开招标，选聘骏源物业公司为泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区（一期）提供前期物业服务。2017年1月4日，泉州开发公司出具一份《中标通知书》，载明中标价格：住宅为1.1元／平方米•月，超市、商场、店面、会所等商业为1.5／平方米•月。2017年4月14日，泉州开发公司作为开发建设单位（甲方）与骏源物业公司作为物业服务企业（乙方）、案外人鲤城区人民政府江南街道办事处作为见证方（丙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》（合同编号：ＪＹＦＺＱＱＷＹＨＴ20××××），约定甲方选聘乙方为泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区（一期）提供前期物业服务，物业类型为高层住宅、商业，物业服务的主要内容包括：共用部位、共用设施的日常维修、养护、服务和管理；共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；公共园林、景观及设施的养护、服务和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；本物业内外围车辆停放与交通秩序管理；物业装饰装修、档案资料等管理；甲方于本合同签订之日起5日内一次性拨付前期物业装备费99000元；按《关于印发鲤城区新建安置小区物业管理工作规定的通知》（泉鲤政文﹝2016﹞63号）物业服务费的60%拨付未出售、未交付空置住宅、店面及地下车位物业服务费（即：高层住宅按0.66元／平方米•月、商业按0.9元／平方米•月、地下车位按42元／个•月）；在甲方确定本物业交房之日前，且正式起算业主开始缴纳物业服务费之日起前，乙方组建项目管理团队接管项目所产生的人员工资、福利等人工费用由甲方负担，按月结算，月底清算；乙方对甲方、业主违反国家、本省有关物业管理的法律法规和临时管理规约的行为，进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应及时书面报告有关行政主管部门；物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），高层住宅1.1元／平方米•月、公共服务设施1.1元／平方米•月、商业店面1.5元／平方米•月；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按户结合建筑面积与楼层高低系数分摊；物业服务费从本物业交付买受人之日起次月起算，按半年度收取，业主或物业使用人应在每半年度第一个月的10日前缴纳半年度的各项物业服务费用，自甲方或丙方的《交房通知书》规定交房之日次月起，业主或物业使用人承担缴纳各项物业服务费用之义务；地下室机动车辆停放服务费由车位使用人按70元／个•月的标准向乙方支付；甲方、丙方、业主违反约定，经乙方书面催缴未能按时足额支付物业服务费、前期物业装备费、物业服务费补贴款应按欠款总额每日3‰的标准向乙方支付违约金；甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方办理承接查验手续，现场查验20日前，甲方应当向乙方移交供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件，甲方未能及时整改的遗留问题，由甲方继续整改至验收合格或委托乙方整改，费用由甲方支付；合同期限自2017年1月5日起至2020年1月4日止。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，骏源物业公司于2017年1月开始进入案涉小区组建项目管理团队，泉州开发公司根据上述合同约定支付骏源物业公司2017年1月至3月的人员工资、福利等人工费用。自2017年4月起，骏源物业公司为案涉小区提供物业服务，泉州开发公司未按约定支付2017年4月至2019年3月的住宅物业服务费243524.21元。案涉小区尚有26个店面（建筑面积共计1536.83平方米）、397个地下车位未交付给买受人。 诉讼过程中，根据泉州开发公司的申请，一审法院对案涉小区进行现场勘验，现场情况为：1、小区楼下门禁处于打开状态；2、消防水泵损坏、消防栓打开后没有水流出；3、小区10#楼旁草地有一处下水道仅用塑料棚遮盖，没有井盖；4、柴油发电机组损坏；5、小区未见明显建筑垃圾未清理，小区绿化未见明显破坏情况；6、小区10#楼顶楼有部分杂物；7、小区10#1606室、6#1601室有违章搭盖。骏源物业公司认为：门禁完好，因处于装修高峰期所以处于开启状态，夜间将予以关闭；消防水泵因前期泉州开发公司未办理移交手续，骏源物业公司于2017年3月的日常巡查中发现损坏并告知了泉州开发公司；下水道没有井盖系因泉州开发公司未施工完成；柴油发电机组在泉州开发公司交房时未安装，2017年5月厂家安装调试时称线路没有安装好导致无法使用，根据合同约定应由泉州开发公司进行整改至验收合格或支付相应费用后交由骏源物业公司维修，骏源物业公司已履行了日常养护工作；10#楼顶楼的杂物将及时沟通业主清理；物业公司并非执法部门对于违章搭盖没有强制拆除权，物业公司已尽到劝阻义务并已向执法部门报备，城市综合管理部门也曾到现场勘验。双方当事人确认未办理案涉小区的消防设施、柴油发电机组的书面移交手续。 一审法院认为，泉州开发公司与骏源物业公司于2017年4月14日签订的《福建省前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行为法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，泉州开发公司应于合同签订之日起5日内（即2017年4月19日前）向骏源物业公司支付前期物业装备费99000元，但泉州开发公司至今未支付已构成违约。骏源物业公司要求泉州开发公司支付前期物业装备费99000元合法有据，一审法院予以支持。泉州开发公司作为泉州市江南新区商贸物流中心拆迁安××小区（一期）的开发建设单位，根据上述合同约定有义务向骏源物业公司支付未出售、未交付住宅、店面及地下车位的物业服务费。2017年4月至2019年3月期间未交付的住宅物业服务费为243524.21元。2017年4月至2018年7月期间未交付的店面物业服务费为22130.35元（0.9元／平方米•月×1536.83平方米×16月＝22130.35元）。2017年4月至2019年3月期间，未交付的397个地下车位物业服务费为400176元（42元／个•月×397个×24月＝400176元）。泉州开发公司主张骏源物业公司的物业服务存在不到位的情形，一审法院认为泉州开发公司提供的证据及现场勘验笔录可以证明骏源物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但不足以证明该瑕疵达到严重违约的程度，故对泉州开发公司减少物业服务费的主张，不予支持。综上，泉州开发公司应向骏源物业公司支付前期物业装备费99000元、住宅物业服务费243524.21元、店面物业服务费22130.35元、地下车位物业服务费400176元，共计764830.56元。 关于违约金标准，双方约定每日3‰的违约金标准明显偏高，应予调整。骏源物业公司未举证证明其因泉州开发公司违约而造成的损失，主张违约金按照230990.16元计算，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院认为违约金应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。前期物业装备费99000元的违约金应自2017年4月20日起计算至付清款项之日止，骏源物业公司主张应自2017年5月1日起计算，系对自身权利的处分，予以支持。《福建省前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人应在每半年度第一个月的10日前缴纳半年度的各项物业服务费，故物业服务费的违约金应自每半年度的第一个月的11日起计算。骏源物业公司主张自以下日期起计算违约金，系对自身权利的合法处分，予以支持：2017年4月至2017年9月的物业服务费应自2017年10月1日起计算、2017年10月至2018年3月的物业服务费自2018年4月1日起计算、2018年4月至9月住宅、地下车位物业服务费自2018年10月1日起计算、2018年4月至7月店面物业服务费自2018年8月1日起计算、2018年10月至2019年3月住宅、地下车位物业服务费自2019年4月1日起计算。 关于违约金的计算基数，一审法院认定如下：1、2017年4月至2017年9月住宅物业服务费62165.58元（15698.38平方米×0.66元/平方米•月×6个月=62165.58元）、店面物业服务费8298.88元（1536.83平方米×0.9元/平方米•月×6个月=8298.88元）、地下车位物业服务费100044元（397个×42元/个•月×6个月=100044元），共计物业服务费170508.46元（62165.58元+8298.88元+100044元=170508.46元），应自2017年10月1日起计算至付清款项之日止；2、2017年10月至2018年3月的物业服务费170508.46元自2018年4月1日起计算至付清款项之日止；3、2018年4月至2018年7月店面物业服务费5532.61元（1536.83平方米×0.9元/平方米•月×4个月≈5532.61元）应自2018年8月1日起计算至付清款项之日止；4、2018年4月至2018年9月的住宅、地下车位物业服务费162209.58元（62165.58元+100044元=162209.58元）应自2018年10月1日起计算至付清款项之日止；5、2018年10月至2019年3月住宅、地下车位物业服务费157071.45元（162209.58元－5138.13元=157071.45元）应自2019年4月1日起计算至付清款项之日止。 经现场勘验，案涉小区的公共绿化未见明显破坏情形。骏源物业公司提供的《园林绿化养护合同》、绿化工作记录表等证据可以证明该公司已对案涉小区的绿化进行了日常养护，故泉州开发公司要求骏源物业公司对公共绿化养护不到位进行整改、补救，缺乏事实依据，一审法院不予支持。泉州开发公司未能提供证据证明已将案涉小区验收合格的消防设施、柴油发电机组移交给骏源物业公司管理，根据《福建省前期物业服务合同》的约定，应由泉州开发公司对消防设施、柴油发电机组的损坏承担责任。案涉小区共用部位、共用设施设备的公摊水费、电费应由业主分摊，泉州开发公司主张应由骏源物业公司承担，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。《城市生活垃圾管理办法》第四条规定：“产生城市生活垃圾的单位和个人，应当按照城市人民政府确定的生活垃圾处理费收费标准和有关规定缴纳城市生活垃圾处理费”，故城市生活垃圾处理费应由产生城市生活垃圾的业主承担，泉州开发公司要求骏源物业公司承担案涉小区的城市生活垃圾处理费缺乏依据，一审法院不予支持。判决：一、福建省泉州市城市综合开发有限责任公司应于一审判决生效之日起十日内支付骏源（福建）物业管理发展有限公司前期物业装备费99000元、住宅物业服务费243524.21元、店面物业服务费22130.35元、地下车位物业服务费400176元，共计764830.56元及其逾期付款违约金（分别以99000元为基数自2017年5月1日起，以170508.46元为基数自2017年10月1日起，以170508.46元为基数自2018年4月1日起，以5532.61元为基数自2018年8月1日起，以162209.58元为基数自2018年10月1日起，以157071.45元为基数自2019年4月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；二、驳回骏源（福建）物业管理发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回福建省泉州市城市综合开发有限责任公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13809元，由骏源(福建)物业管理发展有限公司负担500元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担13309元；反诉案件受理费288元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担。 二审中，泉州开发公司提供招标文件及投标文件报价单各一份，证明前期物业装备费不在招标文件和泉州开发公司的报价中，骏源物业公司质证对文件及报价单的真实性无异议，对关联性不予认可，认为虽然招标文件没有关于前期物业装备费的内容，但不能因此否认合同中约定装备费用的有效性。骏源物业公司对证据的真实性无异议，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，并非所有违反法律、行政法规强制性规定的都是无效合同，只有违反效力性强制性规定的合同才可认定无效。根据《中华人民共和国招标投标法》第五十九条及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十五条之规定，招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，应承担的法律责任是由行政监督部门责令改正或行政罚款，但并不否定合同效力，因此，双方订立的《前期物业服务合同》并不违反法律行政法规效力性强制性规定，本院对泉州开发公司以地下车位物业服务费和前期物业装备费没有在中标通知书中体现为由认定合同相关条款无效的请求不予支持。涉案《前期物业服务合同》明确约定未出售、未交付住宅、店面及地下车位物业服务费收费标准，该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，本院对泉州开发公司关于地下停车场未实际交付使用无需支付物业服务费的主张不予支持。泉州开发公司未能提供证据证明小区消防安全系统和5#、7#楼地下室的消防泵房内设施设备及10#号楼旁配电室内的发电机已经移交骏源物业公司，根据合同约定，该历史遗留问题应由泉州开发公司继续整改至验收合格或委托骏源物业公司整改，费用由泉州开发公司支付，因此，本院对泉州开发公司请求骏源物业公司对上述设施设备进行维修和维护不予支持。骏源物业公司提供的物业服务虽存在瑕疵，但不构成根本违约，不能成为泉州开发公司拒交物业服务费的理由，但因其违约在先，对其一审诉请的逾期交付物业服务费的违约金不予支持。根据合同约定及《城市生活垃圾管理办法》规定，案涉小区共用部位、共用设施设备的水电费及城市生活垃圾处理费由业主分摊，本院对泉州开发公司请求骏源物业公司支付上述费用不予支持。合同对骏源物业公司逾期支付前期物业装备费的违约责任进行约定，一审法院认为违约金标准明显过高，予以调整，本院予以维持。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，双方约定的违约金的基本标准应作相应调整。 综上所述，泉州开发公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初1615号民事判决； 二、福建省泉州市城市综合开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付骏源（福建）物业管理发展有限公司前期物业装备费99000元、住宅物业服务费243524.21元、店面物业服务费22130.35元、地下车位物业服务费400176元，共计764830.56元，并以99000元为基数，支付自2017年5月1日起至实际还款之日止的逾期支付前期物业装备费违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 三、驳回骏源（福建）物业管理发展有限公司一审的其他诉讼请求； 四、驳回福建省泉州市城市综合开发有限责任公司一审的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费13809元，由骏源（福建）物业管理发展有限公司负担3258元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担10551元；反诉案件受理费288元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担。二审案件受理费11448元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇二〇年四月一日 法官助理 周奇雄 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国招标投标法》 第五十九条招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。 《中华人民共和国招标投标法实施条例》 第七十五条招标人和中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同，合同的主要条款与招标文件、中标人的投标文件的内容不一致，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。