河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2018）豫10民初313号原告：裴宇，男，1968年2月1日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：魏纪伟、郑留成，河南吉豫律师事务所律师。被告：许昌三扬置业有限公司，住所地禹州市颍川办府东路与建设路交叉口东18米。法定代表人：杨东红。委托诉讼代理人：郭建设、王小春，河南路德律师事务所律师。第三人：李占朝，男，1969年9月24日，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：刁雪平，河南旺斌律师事务所律师。原告裴宇与被告许昌三扬置业有限公司（以下简称“三扬公司”）合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裴宇及其委托诉讼代理人魏纪伟、郑留成，被告许昌三扬置业有限公司的法定代表人杨东红及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴宇向本院提出诉讼请求：原告裴宇向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同，判令被告退还原告购房款31555700元，天然气初装费用143600元，并要求被告支付自实际交款之日起至实际还款之日止的利息（利息分别以31555700元为基数从2014年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算、以143600元为基数从2014年8月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2010年一2012年间，第三人李占朝因资金周转不便多次向原告借款，累计借款总额近四千万。2014年，因原告借给第三人李占朝的款项有多笔借款均逾期未还，原告便一直催促第三人李占朝还款，第三人李占朝不堪还款压力，便与杨东红（系许昌市三扬置业有限公司的法定代表人）商议以房抵债的事情。因第三人李占朝多次表态其近期无法归还到期债务，原告迫于无奈只能同意第三人李占朝以房抵债的提议。2014年7月，原告、第三人李占朝和被告三方商谈以房抵债的相关事宜。经多次商谈，原告、第三人李占朝和被告三方达成一致意见：第三人李占朝所欠原告的借款由被告承担，被告以其开发的三德江金海岸小区的房屋用于冲抵第三人李占朝欠原告的债务，房屋款项由第三人李占朝和被告另行结算。至此，原告与第三人李占朝的借款一事，经债权人原告同意，原借款债务转移至新的债务人杨东红所代表的许昌市三扬置业有限公司。2014年7月29日，在被告的售楼处，被告向原告出具房屋收据44张。收据中明确载明了所用来抵债房屋的具体位置和房屋价款。并承诺年底交房。在向原告开具收据的同时，第三人李占朝和被告收走了第三人李占朝向原告出具的借据。2014年8月27日被告又向原告收取了该44套房屋的天然气初装费143600元。具体如下：钧州大街与颍北大道交叉口向东100米三德江金海岸1号楼14层、15层、16层、17层、18层、19层、20层、21层、22层、23层、24层共11个楼层的房屋44套。其中14-24层的十一套东户房屋面积约182.86平方米；14-24层的十一套西户房屋面积约182.86平方米；14-24层的十一套西南户房屋面积约104.01平方米；14-24层的十一套东南户房屋面积约104.01平方米；约定房屋价款每平米5000元，总房款为31555700元。现距双方买卖关系成立时已有四年多时间，被告开发的金海岸小区一号楼在2018年5、6月份竣工并对外出售，但被告却一直以各种理由拖延、未在合理期限内交付房屋，致使原告取得房屋的合同目的迟迟无法实现，被告的种种行为已经充分表明其不再向原告交付房屋，并将原告所购房屋更改规划，转售第三人，其行为已经构成根本违约，原告的购房目的已无法实现。针对被告的违法、违约情形，原告此前已向规划、住建以及房屋登记管理部门等多个主管部门投诉反映，但至今未有任何效果，无奈，只得诉至贵院要求被告退还购房款本息，同时保留并视实际情况决定行使要求被告承担赔偿责任之权利。请贵院查明事实，支持原告的诉讼请求，依法保护原告的合法权。被告许昌三扬置业有限公司辩称，一、三扬公司与原告之间无债权债务关系。原告与第三人李占朝之间的债权债务关系，三扬公司并未参与，对于双方债权债务的发生及具体的金额等事项均不知情。三扬公司与原告之间没有债权债务关系，三扬公司与第三人李占朝也没有所谓的债务转让的法律关系，原告起诉三扬公司要求向其偿还借款，是将其与李占朝之间因债权债务关系造成的损失转嫁给三扬公司承担，属于对三扬公司的恶意诉讼。假定原告与三扬公司存在借款关系，原告应向法院举证证明本次起诉未超过法律规定的诉讼时效，但根据原告民事起诉状的描述，原告本次起诉已经超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回其要求三扬公司向其偿还借款的诉讼请求。二、本案的事实经过。2014年7月13日,李占朝与三扬公司签订《三德江·金海岸小区1号楼整体出售协议》（以下简称“《整体出售协议》”），约定三扬公司将开发建设的位于禹州市颍北新区的三德江金海岸小区1号楼三层以上，约为13354.16㎡，以单价3270元/㎡，总价款约4366万元整，整体出售给李占朝，李占朝首次付款500万元，以后每月15号付款500万元整。协议签订后，李占朝于2014年7月18日向三扬公司支付购房款300万元，并指定祁国欣、裴宇等人为该部分房屋的购买方指定人，同时要求三扬公司向祁国欣、裴宇等人以每平方米5000元的价格开具收到购房款的收据，三扬公司基于与李占朝签订的《整体出售协议》中关于购买方指定人的约定及对李占朝的信任，在7月23日李占朝向三扬公司出具收到52套房屋收到条及又支付100万元购房款的情形下，2014年7月24日，三扬公司依与李占朝签订的《整体出售协议》及李占朝出具的委托祁国欣出售房屋的委托书，向祁国欣等人开具了收到购房款的收具，祁国欣等人自行签订了三德江.金海岸认购协议书，并交三扬公司备份一份；2014年7月28日，李占朝又向三扬公司支付了100万元购房款，并于当日向三扬公司出具收到44套房屋的收到条，确定裴宇为该部分房屋的购买方指定人，2014年7月29日，三扬公司依与李占朝签订的《整体出售协议》中关于购买方指定人的约定及对李占朝的信任，向裴宇出具44份收到购房款的收具，当日裴宇自行签订了三德江.金海岸认购协议书，并交三扬公司备份一份，三扬公司于2014年8月27日向裴宇收取天然气初装费143600元，并出具收据；三扬公司于2014年9月5日向祁国欣等人中的部分人收取了天然气初装费及配套费。三扬公司虽向祁国欣、裴宇等人开具收到购房款的收具，但祁国欣、裴宇等人均未向三扬公司支付过任何购房款。后经三扬公司多次催要，李占朝又于2014年8月29日、2014年9月5日、2014年10月28日、2015年2月，分别向三扬公司支付100万元、100万元、100万元、50万元，截止2015年2月，李占朝共计向三扬公司支付购房款850万元，尚有3516万元购房款未支付。期间三扬公司多次要求李占朝履行《整体出售协议》约定的付款义务，支付拖欠的3516万元购房款，但李占朝均以各种理由拒绝支付，在三扬公司的多次催讨下，李占朝仅于2015年收回6份祁国欣等人的认购协议书、购房款收具及4份天然气初装费收据并交回三扬公司，截止三扬公司诉李占朝解除合同前，李占朝未向三扬公司再支付过任何购房款。2018年2月28日，在三扬公司多次向李占朝催要无果及与其无法取得联系的情况下，三扬公司在《河南法制报》（总第5695期）第4版刊登《通知》，通知李占朝在接到通知后十日内到三扬公司处签订《商品房买卖合同》、支付剩余房款，逾期将视同李占朝放弃所认购房产，三扬公司有权将李占朝认购的房产出售给他人，并将进一步采取法律措施。2018年3月，三扬公司又在禹州电视台发布通告，告知三德江·金海岸小区的所有购房户及时向三扬公司支付拖欠的剩余房款，但李占朝在三扬公司于《河南法制报》发布通知和在禹州电视台发布通告后，仍未按协议约定向三扬公司支付剩余购房款。2018年8月，三扬公司为维护自身的合法权益向许昌市中级人民法院起诉，要求解除与李占朝签订的《整体出售协议》，并赔偿因李占朝违约给三扬公司造成的经济损失，该案经许昌市中级人民法院审理查明，李占朝仅向三扬公司支付了850万元购房款，尚有3516万元购房款未支付，已严重违约，损害了三扬公司的合法权益，判决解除三扬公司与李占朝签订的《整体出售协议》，赔偿三扬公司经济损失400万元，李占朝不服该判决，向河南省高级人民法院提起上诉，因李占朝未按河南省高级人民法院要求缴纳诉讼费，经河南省高级人民法院裁定，按李占朝自动撤诉处理，目前许昌市中级人民法院关于三扬公司诉李占朝解除合同纠纷案的判决已生效。三、三扬公司与李占朝之间不存在债务转移的事实，原告应向李占朝主张债权。三扬公司基于与李占朝签订的《整体出售协议》的约定以及购买方李占朝的指定，配合李占朝向购买方指定人裴宇开具了收到购房款的收据，并收取了部分天然气初装费，上述行为是三扬公司履行与李占朝协议约定义务的行为，该收据也不是正规购房发票，仅是确认原告是该部分房屋的购买方指定人，在李占朝向三扬公司履行完毕支付义务后，将该部分房产办理到原告名下的资格证明。三扬公司从未向原告收过任何购房款，从未同意将李占朝欠付原告的债务由三扬公司承担，也从未与李占朝签订任何债务转让的协议，原告诉请要求三扬公司向其偿还借款31555700元，并承担相应利息，无事实及法律依据，应当依法予以驳回；因三扬公司与李占朝签订的《整体出售协议》已被许昌市中级人民法院判决解除，该判决也已生效，三扬公司与原告之间已无任何法律关系，三扬公司向原告收取的天然气初装费可以退还给原告，原告因与李占朝债权债务关系遭受的损失，应通过其他途径向第三人李占朝主张。综上，三扬公司与第三人李占朝签订的《整体出售协议》已经解除，原告与三扬公司之间已无任何法律关系，三扬公司也从未同意第三人李占朝欠付原告的债务转移至三扬公司承担，原告诉请三扬公司向其偿还借款31555700元，并承担相应利息，无事实及法律依据，应当依法予以驳回。第三人李占朝述称：1、裴宇和李占朝之间有正式的债权债务关系。李占朝因经营自己的煤矿企业，分多次向原告裴宇借款，并向裴宇出具借条。所借的款项由裴宇通过银行转账等形式转至李占朝及配偶周萍银行卡中。2、裴宇与李占朝的上述债务，已经由许昌三扬置业有限公司通过向裴宇等人出具房屋款项收款收据的形式予以承担。现裴宇要求许昌市三扬置业有限公司偿还上述债务，与事实相符，三扬置业有限公司应当偿还。（1）2014年7月，被告三扬置业有限公司的实际控制人杨东红经朋友介绍，找到我，说是三扬置业公司现在资金周转十分困难，工人工资发不了，开发的金岸小区的房子也不好卖出去，看我能不能买三扬置业的房屋。当时杨东红还到我经营的煤矿山去考察了一番，当时煤矿经营的还是不错的，库存都有好几万吨煤，杨东红坚信我有购买能力，回来后就一直和我协商卖给我房屋的事情。当时因我在裴宇等人处借的钱，裴宇等人正催着我还钱，我就想着用房子去抵账也可以，就和杨东红商量了这个事情。（2）经我与杨东红协商，杨东红同意，只要见到是我本人签的欠条，三扬置业一律认可，三扬置业将欠条收走并按照欠条的金额出具购房收款收据。我在三扬置业处购买的房屋是3270元每平方米，三扬置业按照5000元每平方米给裴宇等人计算。一共抵给裴宇40多套房屋。房屋价款按照每平方米5000元，再乘以建筑面积计算的。（3）三扬置业出具上述收款收据后，杨东红与我之间另行核算，当时我还给三扬置业公司打了欠条，欠条的具体内容为，房款一共多少钱，我先行支付500万元，还欠三扬置业公司多少钱。后来我又支付了350万余。我打给杨东红的850万元钱，确实帮助三扬置业公司度过了难关，工人不闹了，房子后续也慢慢建起来。综上，被告许昌三扬置业有限公司应当在债务承担的范围内对原告裴宇承担债务清偿责任。我与许昌三扬置业有限公司的纠纷应另行解决，不应成为三扬置业公司不承担债务清偿的理由。原告裴宇为支持其诉讼请求，向本院提供证据：第一组第三人李占朝向原告借款的相关证据证据1：原告裴宇农村信用社卡号62×××42银行卡向李占朝、周平转账明细证据内容：裴宇农村信用社卡号62×××42银行卡在2011年9月25日、2011年11月28日、2012年4月12日分别向李占朝尾号7052银行卡、周平尾号5414银行卡转款，累计转款3次，转账金额87万元。证明目的：证明李占朝向原告借款，原告裴宇按李占朝的要求通过农村信用社银行卡向周平、李占朝银行账户转款87万元。证据2：原告裴宇工商银行卡号95×××21银行卡向李占朝、周平转账明细证据内容：裴宇工商银行卡号95×××21银行卡在2011年~2012年间向李占朝银行卡尾号为4158银行卡转款6次，向周平银行卡尾号为9653银行卡转款1次，累计转款7次，转账金额479万元。证明目的：证明李占朝向原告借款，原告裴宇按李占朝的要求通过工商银行尾号5821银行卡向周平、李占朝转款479万元。证据3：原告裴宇工商银行卡号62×××08银行卡向李占朝、周平转账明细证据内容：裴宇工商银行卡号62×××08银行卡在2011年9月13日、2012年2月15日、2012年4月12日分别向李占朝尾号4158银行卡、周平尾号9653银行卡转款，累计转款3次，转账金额255万元。证明目的：证明李占朝向原告借款，原告裴宇按李占朝的要求通过工商银行尾号4008银行卡向周平、李占朝转款255万元。证据4：裴宇建设银行卡号62×××56银行卡向李占朝、祁国欣转账明细证据内容：裴宇建设银行卡号62×××56银行卡在2011年—2012年间向李占朝尾号为6860银行卡转款4次，向祁国欣尾号为7062银行卡转款3次，累计转款7次，转账金额487万元。证明目的：祁国欣系李占朝多年的朋友，裴宇通过祁国欣认识李占朝，裴宇多次按李占朝要求向祁国欣账户转款借钱给李占朝，按李占朝要求通过建设银行尾号1556银行卡向祁国欣、李占朝转款487万元。证据5：裴宇现金取款明细（1）裴宇农业银行卡号为62×××17银行卡取款明细证明内容：裴宇农业银行尾号2817银行卡在2010年—2013年间，累计大额取款20次，取款金额合计为316.4万元。（2）裴宇建设银行卡号为62×××56银行卡取款明细证据内容：裴宇建设银行尾号1556银行卡在2010年—2013年间，累计大额取款13次，取款金额合计为165.5万元。（3）裴宇工商银行卡号为62×××08、95×××21银行卡取款明细证据内容：裴宇工商银行尾号4008、尾号5821银行卡在2010—2013年间，累计大额取款29次，取款金额合计为395万元。证明以上现金取款合计为876.9万元，原告裴宇以现金方式出借给第三人李占朝。证据6：魏耀东证人证言一份证据内容：在2011年—2012年间，因业务往来，魏耀东给过裴宇三百多万元的承兑汇票。证明目的：裴宇通过承兑汇票出借给李占朝借款三百多万，债权真实存在。证据7：刘俊杰证人证言一份证据内容：在2010年—2012年间，刘俊杰陪同裴宇给李占朝送大额现金送了有七八次，送的地点有酒林酒庄、颍河迎宾馆、梨园宾馆、花城大药房等，送款总金额大概六七百万元。证明目的：裴宇通过现金交付的方式向李占朝借款六七百万元。债权真实存在。证据8：孟克锋证人证言一份证据内容：孟克锋、孟祥胜和裴宇曾经一块在开封开过药厂，2009年裴宇退出时，三人达成一致意见说给裴宇500万元，以收回裴宇手里的股份。之后，因孟克锋在禹州新开的投资担保公司需要资金，这500万元便放在了孟克锋开的投资担保公司里，之后裴宇又向担保公司放了二三百万元。因业务往来，孟克锋认识李占朝，加上裴宇经人介绍多次借钱给李占朝，所以裴宇就说以后经他同意后，可直接从孟克锋担保公司裴宇的钱里借钱给李占朝。这样，李占朝从孟克锋的担保公司又陆陆续续借走裴宇三百多万元。证明目的：经孟克锋的担保公司，裴宇又借款给李占朝三百多万元，借款已交付，债权实际存在。以上证据综合证明李占朝在2010年至2012年期间多次向原告裴宇借款近四千万元。第二组：李占朝将其对原告裴宇的借款债务转让给被告的证据。证据1、网上查询被告单位工商登记信息一份。证明杨东红系被告的法定代表人，有权代表被告对外作出决定及承诺。证据2：祁国欣证人证言两份证明内容：李占朝是祁国欣的朋友，裴宇经过祁国欣，借给李占朝借款的总金额有八百多万元；祁国欣见证了李占朝、杨东红、裴宇等就债务转移进行过商谈，并口头上达成了一致意见：杨东红承诺说裴宇以后不用再找李占朝要钱了，用杨东红公司开发的房子抵债，找杨东红要房子就可以。证明目的：证明李占朝、杨东红、裴宇等人已就李占朝所欠裴宇的债务达成债务转移的一致意见。杨东红自愿用其公司即被告开发的房子替李占朝抵债，承担李占朝欠裴宇的所有剩余债务。证据3：梁红阳证人证言一份证据内容：在2014年夏天，梁红阳陪同裴宇去三毛洗浴中心二楼东边商量李占朝欠裴宇的钱如何偿还的事，此次商谈中，梁红阳见到了三扬置业开发商杨东红，杨东红向裴宇表态说，以后直接找他杨东红要房就行，不用再找李占朝要钱了。证明目的：证明李占朝、杨东红、裴宇等人已就李占朝所欠裴宇的债务达成债务转移的一致意见。杨东红所有的公司及被告自愿承担李占朝欠裴宇的剩余债务。证据4、录音笔录及录音光盘一张。证明被告的法定代表人杨东红承诺原告对李占朝的借款债权让原告以后找他，不用再找李占朝，并以被告开发的房子抵债，李占朝拖欠原告的债务转移给了被告，被告未经原告同意擅自将房子都出售给第三人了，被告违约已构成交房不能，所以被告应向原告偿还借款并返还支付的天然气初装费。证据5、原告裴宇房屋收据44张，天然气收据1张证据内容：2014年7月29日，许昌市三扬置业有限公司向原告裴宇出具金海岸小区1号楼14层——24层共11个楼层的房屋收据44张，其中房屋面积为182.86平方米的房屋收据22张，房屋面积为104.01平方米的房屋收据22张，累计房屋收据44张，天然气收据1张。证明目的：证明经过三方协议，杨东红所有的三扬置业有限公司自愿承担李占朝拖欠原告的所有借款债务，用三扬置业有限公司开发的商品房抵债，李占朝拖欠原告的借款全部由杨东红所有的三扬置业公司承担，债务转移依法成立，因被告将抵债抵给原告的房屋长达4年拒绝向原告交付，所以原告要求被告向原告偿还其自愿替李占朝承担的借款债务31555700元及利息，并返还收取原告的天然气初装费143600元。被告许昌市三扬置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提供证据两组：第一组：证据1：2014年7月13日，许昌市三扬置业有限公司（以下简称“三扬公司”）与李占朝签订的《三德江.金海岸小区1号楼整体出售协议》一份证明内容：1.三扬公司将开发建设的位于禹州市颍北新区的三德江金海岸小区1号楼三层以上，以单价3270元/㎡，总价款约4366万元整，出售给李占朝；2.李占朝首次付款500万元，每月15号付款500万元整；3.李占朝保证在协定期限内支付约定的购房款，不得以任何理由随意拖欠约定的购房款，李占朝指定购买方指定人。4.三扬公司保证把房产办理在购买方指定人名下，是李占朝履行完所有支付义务后，三扬公司的合同约定义务；5.房产证办齐过户费认购人自理。证据2：三扬公司法定代表人杨东红建行银行账户明细一份证据3：三扬公司员工钟阳建设银行账户明细一份证据4：三扬公司股东杨记伟建行银行账户明细一份证据2-4证明：1.2014年7月18日、2014年7月23日、2014年7月28日、2014年8月29日、2014年9月5日、2014年10月28日、2015年2月，第三人李占朝通过李佩、毕志花的银行账户分别向三扬公司支付300万元、100万元、100万元、100万元、100万元、100万元、50万元，共计850万元。2.至2015年2月，李占朝共计向三扬公司支付购房款850万元，截止目前尚有3516万元购房款未支付，李占朝已严重违约。证据5：2014年7月23日，李占朝收到条一份证明内容：三扬公司收到李占朝出具的将该三德江.金海岸小区1号楼3层-15层，共计52套房屋办理至李占朝指定的购买方指定人名下的证明手续。证据6：2014年7月24日，委托书一份证明内容：证明祁国欣对外出售房屋的认购人，为李占朝指定的该部分房屋的购买方指定人。证据7：2014年7月24日，祁国欣等人三德江.金海岸认购协议书48份证据8：2014年7月24日，祁国欣等人购房收据48份证据7-8证明：1.祁国欣就三德江金海岸小区3层-13层，共计52套房屋与祁国欣本人及苏建伟等人自行签订了认购协议书；2.祁国欣、苏建伟等人是李占朝指定的购买方指定人；3.三扬公司依与李占朝协议的约定向李占朝指定的购买方指定人开具了该52套房屋的收到购房款收据，是作为李占朝向三扬公司履行完所有付款义务后将该部分房产证理至购买方指定人名下的资格证明；4.祁国欣、苏建伟等人未向三扬公司支付过任购房款；5.三扬公司依此认定在李占朝履行完所有付款义务后，将该部分房产证办理至李占朝指定的购买方指定人名下的资格证明，具有普遍性，而不是仅适用于本案原告裴宇。证据9：2014年9月5日,祁国欣等人然气初装费收据、配套费共18份证明内容：证明三扬公司向李占朝指定的上述52套房屋部分购买方指定人收取了144260元天然气初装费及配套费，以此确认祁国欣等人在李占朝向三扬公司支付完毕所有购房款后，三扬公司将该部分房屋房产证办理至购买方指定人名下的资格证明。证据5-9证明：李占朝指定购买方指定人，在李占朝向三扬公司履行完所有付款义务后将该部分房产办理至购买方指定人名下的资格证明，具有普遍性，而不是仅适用于本案原告裴宇。证据10：2014年7月28日，李占朝收到条一份证明内容：1.裴宇为李占朝指定的该部分房屋的购买方指定人；2.应李占朝要求三扬公司向李占朝指定的购买方指定人裴宇开具收到购房款的手续证明后，视为李占朝向三扬公司履行完所有付款义务后，三扬公司将该部分房产办理到购买方指定人名下的资格证明。证据11：裴宇认购协议书44份证明内容：1.裴宇是李占朝指定的该部分房屋的购买方指定人；2.该认购协议书是原告裴宇自行签订的，与三扬公司无关，裴宇也未向三扬公司支付过任购房款；3.三扬公司依此认定在李占朝履行完所有付款义务后，将该部分房产证办理至购买方指定人名下的资格证明，具有普遍性，而不是仅适用于本案原告裴宇。证据12：三扬公司认购协议书四份证明内容：1.三扬公司同时期对外出售的房屋均是由三扬公司与认购人签订，并约定有付款等条件，并加盖三扬公司的印章，裴宇等人认购协议与三扬公司的不一致，均是其自行制作的；2.裴宇仅是李占朝指定的购买方指定人，向其开具收到购房款的收具是确定李占朝向三扬公司履行完所有付款义务后，三扬公司将该部分房产办理到购买方指定人名下的资格证明。第一组证据综合证明：1.三扬公司保证把房产证办理在购买方指定人名下，系李占朝履行完所有支付义务后，三扬公司的合同约定义务；2.李占朝仅向三扬公司支付了850万元购房款，尚有3516万购房款未支付，李占朝已违反与三扬公司所签订整体出售协议的约定，也无能力履行购房款的支付义务；3.裴宇仅为李占朝指定的购买方指定人；4．三扬公司向裴宇出具收到购房款的收据及收取天然气初装费收据，是确定李占朝向三扬公司履行完所有付款义务后，三扬公司将该部分房产办理到购买方指定人名下的资格证明。5.李占朝指定购买方指定人，在李占朝向三扬公司履行完所有付款义务后将房产办理至购买方指定人名下的资格证明，具有普遍性，而不是仅适用于本原告裴宇。第二组证据：证据13：三扬公司已收回的祁国欣等人认购协议书6份证据14：三扬公司已收回的祁国欣等人收到购房款的收据6份及天然气初装费收据4份证据13-14证明：1.在李占朝未履行剩余3516万购房款支付义务的情况下，李占朝将祁国欣等人的收到购房款及部分天然气初装费收据收回并归还给三扬公司，李占朝是在解决拖欠三扬公司购房款的问题，三扬公司与李占朝之间不存在债务转让；2.祁国欣等人均是李占朝作为购买方的购买方指定人；证据15：2018年2月28日，河南法制报（总第5695期）一份证明内容：1.李占朝仅向三扬公司支付850万元购房款，尚有3516万元购房款未支付李占朝已严重违约；2.三扬公司在河南法制报对李占朝发布公告，要求其在10日内到三扬公司售楼部签订《商品房买卖合同》，支付剩余房款，逾期将视同放弃所认购房产，原告有权将其认购房屋卖给他人。证据16：2018年9月30日，李占朝会见笔录一份证明内容：1.李占朝与三扬公司签订了《三德江.金海岸小区1号楼整体出售协议》，向三扬公司购买了三德江.金海岸小区1号楼房产；2.李占朝仅向三扬公司支付了850万元购房款，尚有3516万购房款未支付，其已无能力履行；3.如果解除李占朝与三扬公司签订的整体出售协议，李占朝同意在三扬公司退回李占朝部分房款的情况下，将该部分房款退还给从其手中购买房子的债主，不够的款项由其出具欠款手续；4.原告系李占朝指定的购买方指定人；5．李占朝认可拖欠三扬公司3000多万元购房款，三扬公司与李占朝之间不存在债务转让。证据17：2018年10月23日，许昌市中级人民法院环境资源审判庭一审案件庭审笔录一份证明内容：1.李占朝仅向三扬公司支付购房款850万元，下余3516万元购房款未支付；2.三扬公司于2018年2月28日，通过河南法制报催告李占朝及时履行整体出售协议约定的付款义务；3.三扬公司与李占朝之间是房屋买卖法律关系，无债务转让的法律关系。证据18：许昌市中级人民法院（2018）豫10民初178号民事判决书一份证明内容：1.李占朝共计向三扬公司支付购房款850万元，下余3516万元购房款未支付；2.三扬公司于2018年2月28日，通过河南法制报催告李占朝及时履行出售协议约定的付款义务；3.2018年3月，三扬公司通过禹州电视台发布通告，告知三德江金海岸小区所有购房户及时向三扬公司支付拖欠的剩余购房款；4.李占朝的违约行为给三扬公司造成了巨大的经济失；5.2018年11月30日，许昌市中级人民法院已判决解除三扬公司与第三人李占朝签订的《三德江.金海岸小区1号楼整体出售协议》，并赔偿三扬公司经济损失400万元。证据19：民事上诉状一份证明内容：1.李占朝不同意解除与三扬公司签订的《三德江.金海岸小区1号楼整体出售协议》，李占朝与三扬公司之间依然是房屋买卖的法律关系，无债务转让的法律关系；2.证明李占朝不服许昌市中级人民法院作出的2018）豫10民初178号民事判决书，已向河南省高级人民法院提起上诉。证据20：河南省高级人民法院（2019）豫民终336号民事裁定书一份证明内容：1.许昌市中级人民法院（2018）豫10民初178号民事判决书已生效；2．李占朝与三扬公司签订的《三德江.金海岸小区1号楼整体出售协议》已解除；3.三扬公司与原告之间无任何法律关系，原告应向本案第三人李占朝主张其债权。第二组证据综合证明：1.李占朝与三扬公司之间系房屋买卖的合同法律关系，不存在债务转让的法律关系；2.三扬公司与李占朝之间的整体出售协议已解除，三扬公司已与原告无任何法律关系，原告其应向本案第三人李占朝主张权利，原告裴宇要求三扬公司向其偿还借款31555700元，并承担相应利息，无事实及法律依据。第三人李占朝未提供相应证据。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审查，对原告裴宇提供的第一组证据，本院认为，该组证据仅能证明原告裴宇与第三人李占朝之间存在银行转款，虽第三人李占朝自认其二人之间存在债权债务关系，但对于具体借款数额，双方陈述不一致，且原告裴宇的转款有向案外人周平的转款。对该组证据6、7、8，证人未予出庭，故对该组证据本院不予采信。对原告裴宇提供的第二组证据1、5，本院予以采信。对被告许昌三扬置业有限公司提供的第一组证据中的1、2、3、4，该组证据已经本院生效裁判文书所确认，本院予以确认。对第一组证据中的证据5、6、7、8、9.因与本案无关联性，本院不予采信。对该组证据中的证据10，第三人李占朝对该证据的真实性无异议，本院经审查予以采信。对于证据11，各方当事人对真实性无意义，且与本案关联，本院予以采信。对于证据12，与本案无关联性，本院不予采信。对于被告许昌三扬置业有限公司提供的第二组证据中的13、14与本案无关联，本院不予采信。对于第二组证据中的15、16、17、18、19、20，与本案关联、合法、真实，本院予以采信。本院经审理查明：2014年7月13日,李占朝（购买方）与许昌三扬置业有限公司（出售方）签订《三德江·金海岸小区1号楼整体出售协议》，约定许昌三扬置业有限公司将开发建设的位于禹州市颍北新区的三德江金海岸小区1号楼三层以上，约为13354.16㎡，以单价3270元/㎡，总价款约4366万元整，整体出售给李占朝，李占朝首次付款500万元，以后每月15号付款500万元整。协议并约定，李占朝协定期限内支付约定的购房款，不得以任何理由随意拖欠约定的购房款。并由买方指定认购人。2014年7月28日，李占朝向许昌三扬置业有限公司出具收到条，该收到条写明：1号楼14层—24层，给裴宇44套。收到人李占朝。2014年7月29日，以裴宇为出卖人，同时为认购人，认购本案1号楼14层—24层共计44套房屋的认购协议书，该协议书无许昌三扬置业有限公司的盖章。2014年7月29日，许昌三扬置业有限公司向裴宇出具本案44套房屋的收款收据。2018年8月9日，许昌三扬置业有限公司以李占朝为被告，向本院提起诉讼，诉请解除其与李占朝于2014年7月13日签订的《三德江·金海岸小区1号楼整体出售协议》，并赔偿其经济损失900万元。2018年11月30日，本院作出（2018）豫10民初178号民事判决，判决解除许昌三扬置业有限公司与李占朝于2014年7月13日签订的《三德江·金海岸小区1号楼整体出售协议》，李占朝支付许昌三扬置业有限公司经济损失400万元。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：是否应当解除裴宇与许昌三扬置业有限公司之间的房屋买卖合同，并返还裴宇购房款31555700元、天然气初装费143600元及利息，有无事实及法律依据。一、关于裴宇诉请的本案购房协议是否应予解除。本院认为，原告裴宇与第三人李占朝之间存在着债权债务，经裴宇与李占朝协商，二人之间的债务，由许昌三扬置业有限公司承担，许昌三扬置业有限公司为裴宇出具本案房产的44套房收款收据。且裴宇依照被告许昌三扬置业有限公司的要求于2014年8月27日缴纳了本案44套房产的天然气初装费143600元，截至2018年12月10日裴宇向本院提起诉讼，已经过四年多之久，被告许昌三扬置业有限公司无正当理由拒不向原告裴宇交付本案房产，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，裴宇诉请的本案购房协议应予解除。二、关于被告许昌三扬置业有限公司是否应当支付原告裴宇购房款31555700元、返还原告裴宇天然气初装费143600元及利息问题。本院认为，依照债务承担的无因性，无论债务承担人与债务人之间存在何种关系，皆不影响债务承担人与债权人之间债务的承担。换言之，即使债务承担人与债务人之间的协议是无效或是可撤销的，也不影响债务承担协议的效力。因债权人对债务人和债务承担人之间的关系了解有限，为保护交易的安全，维护诚实信用原则，设定债务承担的无因性。即债务承担行为，独立于原因行为而存在，不以其原因行为为构成要件。本案中，2014年7月29日，许昌三扬置业有限公司向裴宇出具本案44套房屋的收款收据。本案44套房产的天然气初装费143600元，应视为对李占朝与裴宇之间债务的承担，同时，对于三方之间的债务数额应以本案44套房屋的收款收据的总额予以计算，鉴于许昌三扬置业有限公司无正当理由长达四年之久未予履行给付裴宇房屋的义务，对于本案实际的房屋购买合同应予解除，故许昌三扬置业有限公司应支付裴宇购房款31555700元、返还原告裴宇天然气初装费143600元。同时自原告裴宇起诉之日即2018年11月28日以31699300元为基数，按年利率6%支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第一款第四项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告裴宇与被告许昌三扬置业有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告许昌三扬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告裴宇购房款31555700元、返还原告裴宇天然气初装费143600元及利息（2018年11月28日以31699300元为基数，按年利率6%支付利息至实际履行完毕之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200296.5元，由被告许昌三扬置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 吕军尚审判员蒋家康审判员肖永强二〇二〇年四月八日法官助理刘贺举书记员徐启超执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口