湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终1133号上诉人（原审原告）：王立强，男，1981年7月19日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张松涛，湖北江衡律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈芬，女，1981年9月9日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：张松涛，湖北江衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市德普施教育科技有限公司。住所地：广东省深圳市南山区南山街道东滨路永新时代广场2号楼6层6001室。法定代表人：李学云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，湖北吕军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北金利屋房地产有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋1栋1层12室。法定代表人：鲍友清，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：冯洪涛，男，1965年4月26日出生，汉族，住湖北省汉川市。被上诉人（原审被告）：湖北天门天普置业有限责任公司。住所地：湖北省天门市竞陵办事处龙潭一小区。法定代表人：冯洪涛。上诉人王立强、陈芬因与被上诉人深圳市德普施教育科技有限公司（以下简称德普施公司）、湖北金利屋房地产有限公司（以下简称金利屋公司）、冯洪涛、湖北天门天普置业有限责任公司（以下简称天普公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王立强、陈芬上诉请求：1、撤销（2018）鄂01民初174号民事判决；2、改判并支持王立强、陈芬一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费、公告费由德普施公司、金利屋公司、冯洪涛、天普公司承担。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误，程序违法。1、原审判决认定王立强、陈芬长期怠于办理产权过户登记具有一定过错于法无据，认定事实错误。首先，王立强、陈芬向金利屋公司购买房屋后，一直积极要求该公司依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》之约定办理合同备案手续及产权过户登记，但因该公司存在的如具体经办人员变动大、工作交接不到位、资料不齐全、未缴清相关税费、长期拖延办理等主客观原因，直致涉案房屋被查封前尚未办理过户登记，其过错不在王立强、陈芬本人。其次，原审法院认定王立强、陈芬系与金利屋公司法定代表人及股东具有亲属关系的特殊购房者，相较其他购房者而言存在诸多便利，王立强、陈芬所言金利屋公司在能够办理其他产权过户的情况下却单就对其予以推诿的说词并不符合常理，该认定属主观臆断，违反客观事实。与王立强、陈芬同时提出执行异议的共有13户购房者，其情形完全一致，均是与金利屋公司签订了书面买卖合同、交纳全部购房款、查封前占有使用、因金利屋公司的原因未能办理过户，说明金利屋公司未配合办理产权过户具有普遍性及客观性，而非单独针对王立强、陈芬进行拖延。原审法院支持案情相同的另11户的执行异议请求，仅因王立强、陈芬与金利屋公司相关人员的亲属关系断定该公司对其推诿办理产权证书不合常理缺乏依据。再次，原审法院认为金利屋公司2018年7月4日《关于紫阳?金利屋小区办证情况的说明》恰好证实王立强、陈芬并未在涉案房屋被查封前要求该公司配合办理该房产物权凭证，亦属断章取义。从该《说明》内容看，金利屋公司在法院查封后得知的是涉案房屋被查封，而非指此时才知晓该房屋未办理产权过户登记。况且，金利屋公司即便知晓亦是其内部管理问题，不能与王立强、陈芬要求该公司配合其办理房产物权凭证混为一谈，更不能以此推论得出王立强、陈芬未要求办理过户登记。最后，金利屋公司未就涉案合同向房地产管理部门申请登记备案，是该公司违反合同义务的过错行为，在其不配合办理的情形下，王立强、陈芬不可能单方进行备案登记。王立强、陈芬不存在放任行为，本案中更不应就金利屋公司的违约行为承担过错责任。2、原审法院程序错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定事实的依据。本案一审开庭后，王立强、陈芬、金利屋公司、德普施公司均提供了补充证据。对该部分证据原审法院并未依法组织再次开庭进行质证，尤其是冯洪涛、天普公司未经合法传唤亦未对该部分证据发表质证意见，原审法院径行采纳作出判决，程序违法。3、原审判决适用法律错误。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当支持王立强、陈芬的全部诉请。德普施公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。王立强、陈芬的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。王立强、陈芬向一审法院起诉请求：1、撤销（2017）鄂01执异1643号《执行裁定书》；2、解除对湖北省武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区1栋1层13室房屋的查封，并停止对该房屋评估、拍卖等执行措施；3、本案诉讼费由德普施公司、金利屋公司、冯洪涛、天普公司承担。一审法院认定事实：鲍友清与陈少英系夫妻关系，其婚姻状况存续至今，鲍彬、陈芬为该夫妇的婚生子女。王立强与陈芬系夫妻关系，其婚姻状况存续至今。金利屋公司设立于2004年12月27日，注册资本8000万元，公司股东鲍友清、陈少英分别持股98.12%、1.88%，鲍友清为该公司法定代表人。2006年11月15日、2007年1月12日，金利屋公司就其开发建设的位于武汉市武昌区紫阳路139号紫阳金利屋小区1-3#楼分别取得编号武开管预售（2006）252号、武开管预售（2007）009号《武汉市商品房预售许可证》。2009年11月10日，王立强、陈芬分别取得位于武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区1栋1单元15层1号商品房的产权证，权证编号为武房权证昌字第××号1、2。2012年4月18、20日，王立强通过建设银行以现金缴款方式向金利屋公司分别缴付10万元和5万元后，金利屋公司于当月20日向王立强开具一份《收据》称，王立强交付金利屋1栋13号门面款15万元。2012年4月18日，王立强、陈芬与金利屋公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定，金利屋公司投资建设的紫阳·金利屋商品房项目已取得编号武国用（2006）第××号《国有土地使用证》、武规昌建证（2006）2号《建设工程规划许可证》、编号4210620060425006《建设工程施工许可证》、（武开管）预售（2007）2号《武汉市商品房预售许可证》，现以每平方米26000元的价格向王立强、陈芬出售该项目第1栋1层13号房，建筑面积119.81平方米，总金额3115060元，付款方式为分期付款。商品房为预售的，由金利屋公司向房地产管理部门申请登记备案等。该合同经签约双方分别签名、盖章确认。2013年12月30日，湖北汇盈投资有限责任公司（以下简称汇盈公司）通过银行转账方式向金利屋公司汇付115万元，用途为往来款。金利屋公司于当日开具一份《收据》记载，王立强（湖北汇盈投资有限责任公司）以转账方式支付金利屋1栋13号门面款115万元。2014年12月13日，王立强与武汉鑫卓诚广告有限公司（以下简称鑫卓诚公司）签订《房屋租赁合同》约定，王立强向鑫卓诚公司出租位于武汉市武昌区张之洞路139号紫阳·金利屋小区1栋1层10、11、12、13（一半）号商业门面289平方米，租赁期限5年，第一年至第二年月租金11600元等。该合同经签约双方分别签名、盖章。2015年1月21日、2015年2月9日、2015年3月30日、2015年12月7日、2015年12月30日、2015年12月31日、2016年1月5日，王立强通过建设银行向金利屋公司分别汇款45万元、90万元、9万元、15万元、7.0026万元、13.268万元、3万元，合计付款182.2706万元，用途均为转账存入。金利屋公司亦随即分别开出《收据》称，收到王立强支付的金利屋1栋13号门面款45万元、90万元、9万元、35.2706万元、2.2354万元，合计181.506万元。其间，王立强于2015年7月15日、2016年1月1日向鑫卓诚公司开出《收据》，表明收到鑫卓诚公司自2015年7月15日至2016年7月15日间所交付的房租。武汉东木物业管理有限公司于2015年7月15日亦向鑫卓诚公司开出物业管理费2880元的缴款凭证。2016年5月27日，王立强以开具《收据》的方式，记载收到鑫卓诚公司交付的水电费。2017年12月25日，一审法院作出（2017）鄂01执异1643号执行裁定载明，德普施公司与冯洪涛、金利屋公司、天普公司及湖北省天门市德普施教育有限公司、天门职业学院股权转让纠纷一案，该院于2015年11月12日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00364号民事判决：1、冯洪涛向德普施公司支付股权转让款1780万元及截至2015年2月2日的违约金928.2万元，并支付自2015年2月3日起按逾期部分总额每日千分之一标准计算的违约金至债务履行完毕之日止；2、天普公司对股权转让款1780万元向德普施公司承担连带清偿责任；以上判项于判决生效之日起十日内履行完毕。3、驳回德普施公司其他诉讼请求。德普施公司不服该判决，上诉至湖北省高级人民法院。湖北省高级人民法院于2016年6月16日作出（2016）鄂民终643号民事判决：1、维持（2015）鄂武汉中民商初字第00364号民事判决主文第一、二项；2、撤销（2015）鄂武汉中民商初字第00364号民事判决主文第三项；3、金利屋公司对判决第一项中冯洪涛应付的股权转让款1500万元及违约金（截至2015年2月2日的违约金为819万元，自2015年2月3日起至判决确定的给付之日止，以1500万元为基数，按逾期部分总额每日千分之一标准计算违约金）向德普施公司承担连带清偿责任等。2016年8月1日，一审法院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00364-1号民事裁定及协助执行通知书，查封金利屋公司名下位于武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区共计24套房屋，其中包括该小区1栋1层13室。上述判决生效后，德普施公司申请强制执行，该院以（2016）鄂01执1253号立案执行。因王立强、陈芬提出执行异议，请求解除对位于武汉市武昌区紫阳路139号紫阳·金利屋小区1栋1层13室房屋的查封，经审查，王立强、陈芬虽然在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并按约付清了购房款，但其未提供证据证明未办理房产过户登记的过错并非系买受人自身原因造成，故裁定驳回王立强、陈芬的异议请求。2018年7月3日，汇盈公司向一审法院出具《情况说明》称，汇盈公司于2013年12月30日向金利屋公司所支付的115万元，系受王立强的委托用于购买紫阳·金利屋小区1栋1层13室房屋的购房款，且其与金利屋公司间曾因租赁关系汇款40万元。除上述两笔款项外，双方再无其他经济往来。一审庭审中，金利屋公司表明其开发建设的紫阳·金利屋小区存在其他购房者已办理房产过户登记的事实。庭审后，金利屋公司于2018年7月4日出具一份《关于紫阳·金利屋小区办证情况的说明》称，金利屋公司开发的紫阳·金利屋小区共有房屋412套，截至2016年8月1日，尚有8套房产未销售。且因法院查封该小区的相关房产后，我公司才知销售给王立强、陈芬及王立强、陈芬等十三名业主的房屋，尚未办理房产过户登记。对于已办理产权过户登记业主的具体情况，因未接受该部分业主的委托，故对其他业主办证情况并不清楚。一审另认定，汇盈公司设立于2009年5月20日，注册资本100万元，股东为王立强、陈芬。王立强系该公司法定代表人，任执行董事兼总经理，陈芬为监事。鑫卓诚公司设立于2012年1月31日，注册资本100万元，法定代表人为商长焱。一审法院认为，执行异议之诉的关键在于审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，王立强、陈芬与金利屋公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》，系当事双方的真实意思表示，合同内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效。王立强、陈芬虽就其履行合同约定的支付购房款义务，已举示证据证实，并以出租房屋和收取租金之行为，证明其存在实际占有涉案房屋的事实。然作为与被执行人房地产开发企业金利屋公司法定代表人及股东具有亲属关系的特殊购房者，在尚未缴清购房款前便可接管涉案房屋，并予以出租后，却长期怠于办理产权过户登记，其行为具有一定的过错。具体理由为，因较其他购房者而言，存在诸多便利的王立强、陈芬，在金利屋公司能够配合其他购房者办理产权过户的情况下，却单就为其办理产权过户予以推诿的说词，并不符合常理。何况，王立强、陈芬曾对其购置的该小区其他房产已取得了物权凭证。且结合金利屋公司于2018年7月4日所作出《关于紫阳·金利屋小区办证情况的说明》之内容可知，金利屋公司系在一审法院于2016年8月1日查封该小区的相关房产后，才获知销售给王立强、陈芬的房产尚未办理产权过户登记，而该说明恰好证实，王立强、陈芬并未在涉案房产被查封前，要求金利屋公司配合其办理涉案房产的物权凭证，这才导致金利屋公司并不清楚该套房产权属变更的相关情况。同时，依双方间《武汉市商品房买卖合同》的约定，金利屋公司应就该合同向房地产管理部门申请登记备案，然王立强、陈芬却无视合同约定，其放任行为致使金利屋公司不履行合同义务，并长期将已出售的房产登记至其名下，而被人民法院依法查封，应具有不可宽宥的过错责任。据此，在王立强、陈芬未举示实质证据证实自己在2012年签订购房合同后至一审法院于2016年查封涉案房屋时的期间内，曾向金利屋公司提出过权利主张的情形下，其将未办理物权变更登记的责任完全归咎于金利屋公司的理由，不予支持。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，其主张的权利并不能对抗执行申请人德普施公司对执行标的物的执行申请，不具有足以排除对执行标的物正当执行的民事权益。故，王立强、陈芬要求停止对涉案房产执行及撤销（2017）鄂01执异1643号执行裁定的主张，不予支持。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款规定，就其要求解除对涉案房屋查封的诉请，亦不予支持。至于王立强、陈芬以一审法院在作出（2017）鄂01执异1643号执行裁定时，未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为由，认为其享有的实体权利可排除执行的观点，因王立强、陈芬所购置的不动产是商铺，不属于买受人为基本生活所需而购买用于居住的商品房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第二项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。故，就其扩大法律解释的该项观点，不予支持。综上，一审法院判决：驳回王立强、陈芬的诉讼请求。一审案件受理费31720.48元，由王立强、陈芬负担。二审规定的举证期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，王立强、陈芬作为提出执行异议之诉的案外人，主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应就其同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的上述四项条件承担举证责任。一审中，王立强、陈芬为证实其主张成立，向法院提交了金利屋公司（2006）252、（2007）009号“武汉市商品房预售许可证”、2012年4月18日王立强、陈芬与金利屋公司签订的“武汉市商品房买卖合同”、2012年4月至2016年1月间，王立强支付房屋价款的银行转账凭证及金利屋公司对此分别开具的“收据”、2014年12月13日，王立强与武汉鑫卓诚广告有限公司签订的“房屋租赁合同”以及相关房租收据及物业管理费交款凭证等、2018年7月3日，湖北汇盈投资有限责任公司出具的“情况说明”以及“委托付款情况说明”、2018年7月4日，金利屋公司出具的“关于紫阳·金利屋小区办证情况的说明”、亲属关系说明、人民法院相关执行裁定书等，上述证据已经当事人质证并经一审法院认证，虽能证明王立强、陈芬与金利屋公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，王立强、陈芬亦于人民法院查封案涉房屋之前支付全部价款且实际占有使用，但据此认定王立强、陈芬享有的实体权利即可足以阻却案涉执行措施依据尚不充分。本案审查的关键在于涉案房屋未办理过户登记是否非因王立强、陈芬自身原因所致，王立强、陈芬还应对此承担举证证明责任。王立强、陈芬上诉认为，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金利屋公司违反合同义务推诿为其办理房屋产权变更登记，原审判决认定王立强、陈芬长期怠于办理产权过户具有一定过错于法无据，认定事实及适用法律错误。本院认为，根据一审法院及本院查明的事实，案涉房屋系2016年8月1日经人民法院裁定查封。王立强、陈芬虽于2012年4月18日与金利屋公司就该房屋签订《武汉市商品房买卖合同》且于2016年1月支付全部价款完毕，但王立强已于2014年12月13日即与武汉鑫卓诚广告有限公司签订《房屋租赁合同》将案涉房屋用以出租。上述事实表明，王立强、陈芬作为与金利屋公司法定代表人及股东具有亲属关系的购房者，既可在尚未缴清全部购房款项之前即实际使用案涉房屋用以出租，故相较其他购房者而言，王立强、陈芬办理房屋产权过户登记存在相应便利。在金利屋公司能够配合其他购房者办理产权过户的情况下，王立强、陈芬主张金利屋公司单就对其予以推诿与常理不符。同时，涉案房屋系2016年8月经人民法院裁定查封，然金利屋公司于一审中出具《关于紫阳·金利屋小区办证情况的说明》称，因法院查封房后，该公司才知销售给王立强、陈芬等十三名业主的房屋，尚未办理房产过户登记。该《说明》同时称，对于已办理产权过户登记业主的具体情况，因未接受该部分业主的委托，故对其他业主办证情况并不清楚。一审法院认为王立强、陈芬在案涉房屋被查封前并未要求金利屋公司配合办理物权凭证，具有事实依据。另外，依照王立强、陈芬与金利屋公司之间所签《武汉市商品房买卖合同》的约定，金利屋公司应就该合同向房地产管理部门申请登记备案，故王立强、陈芬亦应积极向金利屋公司主张履行合同义务。在王立强、陈芬至今未能提交证据证明其就案涉房屋在签订商品房买卖合同后直至人民法院裁定查封该房屋之前，曾向金利屋公司提出权利主张的情形下，其将未予办理房屋产权过户登记归责于金利屋公司，缺乏事实依据。综上，王立强、陈芬主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项条件，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。王立强、陈芬的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。王立强、陈芬上诉还提出，原审法院程序错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定事实的依据。本案一审开庭后，王立强、陈芬、金利屋公司、德普施公司均提供了补充证据。对该部分证据原审法院并未依法组织再次开庭进行质证，尤其是冯洪涛、天普公司未经合法传唤亦未对该部分证据发表质证意见，原审法院径行采纳作出判决，程序违法。本院认为，经审查一审法院随案移送的卷宗材料核实，一审庭审后，因王立强、陈芬、金利屋公司、德普施公司均提供了补充证据，一审法院对此组织了各方当事人进行质证并在卷记录佐证，审判程序合法。王立强、陈芬的此节上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，王立强、陈芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31720.48元，由王立强、陈芬负担。本判决为终审判决。审判长  邵震宇审判员  余惠明审判员  郭振华二〇二〇年四月二十日法官助理梁琦果书记员严兆隆