广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6446号上诉人（原审原告）：上官声东，男，1965年5月1日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县********6*。委托诉讼代理人：肖幼菊，广东百步律师事务所律师。委托诉讼代理人：张万清，广东百步律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎艺群，女，1965年3月13日出生，汉族，住广东省龙川县***********96*。委托诉讼代理人：梁小燕，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永耀，广东莱特律师事务所律师。原审第三人：中山市一本房地产投资有限公司，住所地广东省中山市*********锦绣国际花城花月苑68卡A区，统一社会信用代码914********572175J。法定代表人：欧新才，该公司经理。委托诉讼代理人：刘雄狮，该公司员工。原审第三人：余志勇，男，1980年9月21日出生，汉族，住广东省和平县**************。原审第三人：欧新才，男，1981年9月19日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县***********。上诉人上官声东与被上诉人黎艺群及原审第三人中山市一本房地产投资有限公司（以下简称一本公司）、余志勇、欧新才房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上官声东上诉请求：撤销一审判决，改判黎艺群立即向上官声东支付剩余购房款16万元及逾期未支付剩余购房款利息损失9810.41元（以16万元为基数，按年利率6%的标准计算自2017年9月7日起暂计至2018年9月14日，共计373天的利息为9810.41元，要求计至黎艺群实际付清全部款项之日止），合计169810.41元。事实和理由：一、黎艺群在未经上官声东同意或授权的情况下私自支付给余志勇的款项，不应认定为其已经支付涉案购房款，一审对此认定错误。（一）上官声东并未授权余志勇收受案涉购房款。（二）从黎艺群支付购房款的方式可知，在2017年7月13日，上官声东已告知其收受购房款的银行账号，因此，黎艺群所陈述的“上官声东口头委托中介代收房款”不符合事实且无证据证明。（三）《房屋付款声明》进一步明确了黎艺群截至该日剩余尾款23.5万元，其应在领取新的房产证当天以转账至上官声东指定账户。二、黎艺群现有证据不足以证明其已履行了支付购房款的义务，其已构成违约，应承担向上官声东支付定金五万元的违约责任。（一）黎艺群提供的2017年7月6日的收条并非上官声东出具，故该证据不得作为定案证据，黎艺群称以现金的方式向中介支付10万元，也无充分证据证明且不符合常理。（二）退一步讲，如黎艺群支付中介10万元属实，但《房屋付款声明》确认其尚欠上官声东23.5万元，故该10万元并不完全为支付的涉案购房款。（三）黎艺群所称的办证预收款剩余5000元及以现金支付中介的2.5万元均为其与中介之间的经济往来，上官声东并不清楚，余志勇出具的《收条》及《购房收款收据》与事实不符，不得作为定案依据。黎艺群辩称，一、黎艺群已足额支付全部购房款，并均有支付或收款凭证佐证，不存在未支付购房款的行为。（一）上官声东确认已收到黎艺群支付的37.5万元购房款中，有5万元定金及2万元现金款均为中介支付给其的，如果不存在其委托中介代收房款的行为，则不会有中介代收和从中介处收受房款的事实，故上官声东否认同意中介代其收受购房款的说法明显与事实不符。（二）上官声东在起诉状中多次提及中介参与涉案房屋的交易，各个环节均可看出是经由中介方从中撮合、协调和沟通，证明涉案房屋的交易或房款的收付经中介方这一环节是经过双方共同确认及认可的事实，并不存在上官声东所称从未委托中介收取房款。（三）黎艺群已足额支付购房款，并均有支付凭证或收条进行佐证，黎艺群将购房款支付给中介，中介出具相应的收条给黎艺群，中介再支付给上官声东，这一行为或支付方式均应视为黎艺群已经履行了支付购房款的义务，符合双方形成的交易习惯，也符合一般二手房屋买卖的交易习惯。（四）涉案房屋于2017年7月13日办理转移登记，黎艺群于2017年9月6日领取了新的不动产权证，黎艺群已依约在领取新证后的当日将剩余尾款12.5万元支付至上官声东账户，中介也向黎艺群出具了结清购房款的收据予以证明，至此，黎艺群已全部支付完毕所有的购房款。但事隔一年之后，上官声东才向法院起诉主张权利，这明显不符合常理。同时，上官声东自称一直找中介催收也证明其知道或同意由中介代收房款的事实。若因一本公司没有将剩余购房款交于上官声东，上官声东应向该公司主张权利，黎艺群没有理由支付双重购房款给上官声东。二、黎艺群已按照约定履行义务，不存在违约情形。上官声东要求没收黎艺群定金没有事实和法律依据，也不存在上官声东所称的购房款利息损失。中山市一本房地产投资有限公司述称，其没有意见。余志勇、欧新才二审期间未到庭参加调查询问，也未提交书面意见。上官声东向一审法院起诉请求：黎艺群向上官声东支付剩余购房款16万元（由剩余购房款11万元及没收黎艺群定金5万元构成）及逾期未支付剩余购房款利息损失9810.41元（以16万元为基数按年利率6%计算自2017年9月7日起至实际付清全部款项之日止，暂计至2018年9月14日共373天）。一审法院认定事实：中山市一本房地产中介有限公司于2017年4月11日核准变更登记为一本公司。2017年7月3日，黎艺群（买方）、上官声东（卖方）与一本公司（居间方）签订房地产买卖居间合同，约定：买卖双方通过居间方购买及出售位于中山市坦洲镇金山城27幢9、10号车库的房产，建筑面积为31.04平方米、28.95平方米，房地产权证号码为0210039307号、0210039316号；该物业成交价为48.5万元，签署本合同时，买方应交纳定金5万元交给居间方代管，待查清该物业产权清晰，无抵押或其他权利负担并在卖方将房地产权证原件托管于居间方后，再将定金转付予卖方；首期房款28.5万元分两部分支付，2017年7月6日支付10万元，2017年8月10日支付18.5万元，剩余房款15万元于领证当日存入交易结算资金专用账户（3个月内支付完）；交房日期为卖方在收到第一笔首期款时，卖方需从定金中预留交楼押金1万元托管于居间方处，以保证卖方按约定时间交房；基于居间方提供服务，买方需支付居间方1万元作为服务佣金，佣金需在房产交易中心办理递交过户资料之前由买方支付给居间方；如买方未能按约履行以致合同约定的交易不能进行，则已付定金归卖方所有；三方还约定了其他权利义务。2017年7月3日，上官声东出具收据（NO.702609）确认收到黎艺群支付的定金5万元。2017年7月6日，一本公司出具收据确认收到黎艺群支付的车库办证预收款3万元，经手人为余易鸿。2017年7月6日，上官声东出具收条确认收到黎艺群支付的第一笔购房首期款10万元。中国建设银行账户交易明细显示，2017年7月6日，黎艺群取现合计6.9万元；2017年7月13日，黎艺群通过银行转账分别向上官声东支付18万元；2017年9月7日，黎艺群通过银行转账分别向上官声东支付12.5万元。2017年7月19日，买方黎艺群出具《房屋付款声明》记载，现位于中山市坦洲镇金山城27幢09、10号车库，已完成过户手续，除支付首期款外，约定剩余尾款23.5万元，在领取新的房产证当天以转账方式支付给卖方指定账户，（珠海建行五洲康城支行，上官声东，账号：621********07317466）。如在领证当天未将该款支付给卖方属买方违约，则卖方将收回房子，不退换任何款项。一本公司在声明上盖章。余易鸿出具收条确认其代收黎艺群支付的购房款2.5万元，剩12.5万元未支付。2017年9月6日，余易鸿代上官声东出具购房收款收据，记载位于坦洲镇金山城27幢09、10号车库于2017年9月6日付清给房所有房款，注：待业主上官声东在收到全款后以收到全款全额写回清单，以互不相欠方式写清楚（两方不欠），约本周五发回。一审庭审中，上官声东述称其于2017年7月3日收取了5万元定金，实际收取了4万元，中介预留了1万元交楼押金；2017年7月7日中介支付了3万元现金，其中1万元是中介退还的押金，2万元是黎艺群给中介转交购房款；2017年7月13日、9月7日黎艺群分别通过银行转账方式支付了18万元、12.5万元；上述合计收取了37.5万元，剩余11万元未支付。其没有委托中介代收房款，2017年7月7日中介转交的2万元现金是经过其确认后才视为黎艺群支付的购房款，不能基于中介转交该款的行为而认定其委托中介收取款项，且在房款支付过程中其已明确告知过黎艺群应通过银行转账的方式支付，故在2017年7月19日出具的付款声明中才会将该现金2万元纳入已支付的首期款中，并再次明确黎艺群应通过银行转账方式支付。2017年7月6日的收条不是其本人出具的。黎艺群辩称签订合同时，上官声东口头委托中介代收房款；2017年7月3日以现金方式向上官声东支付了购房定金5万元，2017年7月6日以现金方式向中介支付了10万元，2017年7月13日以银行转账方式向上官声东支付了18万元及其支付给中介办证预收款剩余的5000元作为购房款，2017年8月30日以现金方式向中介支付了2.5万元，2017年9月7日通过银行转账方式向上官声东支付了12.5万元，上述合计共支付了48.5万元，其中35.5万元直接向上官声东支付，13万元由中介代收。2017年7月19日的《房屋付款声明》是中介草拟让其签名，实际尚欠的购房款应为15万元。2017年7月6日的收条是中介给其的，其不清楚是否是由上官声东本人出具。一审法院认为，上官声东与黎艺群、一本公司签订的房地产买卖居间合同，包含房屋买卖合同及居间合同，本案仅审查房屋买卖合同的部分。房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黎艺群向一本公司工作人员余志勇支付购房款12.5万元及办证费3万元，黎艺群向上官声东支付购房款35.5万元（5万元+18万元+12.5万元），黎艺群已经实际支付51万元（12.5万元+3万元+35.5万元）。余志勇已将2万元购房款交付给了上官声东，办证实际花费2.5万元，上官声东确认已收取的购房款为37.5万元（5万元＋2万元＋18万元＋12.5万元），余志勇作为中介公司的工作人员，其收取购房款的行为，应视为黎艺群已经支付购房款，且余志勇出具收款收据确认黎艺群已将全款付清，故黎艺群不应再承担支付房款及违约金的义务。上官声东请求黎艺群支付购房款及违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。余志勇、欧新才经一审法院公告传唤期满无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回上官声东的诉讼请求。案件受理费3696元（上官声东已预交），由上官声东负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院另查明，双方签订的房地产买卖居间合同第九条“违约责任”第1项约定：“如买方未能履行本合同之任意条款以致本合同约定之交易不能进行，则已付之定金归卖方所有，卖方有权再将该物业转让于任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失（如履行本合同至第四条第6款时，则依该第6款约定）；如卖方在签署本合同后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予买方，同时须全数退还买方已支付的除定金外的全部楼款，买方不可为此再向卖方进一步要求赔偿或迫使卖方履行合同”。诉讼中，上官声东称2017年7月6日的收据并非其本人出具，其并未确认收到该款项。黎艺群称该收据是中介给其的，至于是否为上官声东签名，其不清楚。此外，黎艺群确认其于2017年9月6日领取了涉案房产证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方二审争议的焦点为黎艺群是否已向上官声东足额支付了涉案购房款。黎艺群称因上官声东在签订合同时口头委托中介代收房款，故其已支付的购房款中有13万元是由中介代收。而上官声东则称其并未授权中介人员收取涉案购房款，黎艺群尚欠其11万元购房款未付。对此，本院认为，首先，黎艺群主张上官声东曾口头委托中介代收房款，但对此未提供证据予以证明。上官声东虽确认于2017年7月7日收到中介转交的20000元购房款，但该事实并不足以证明中介人员有权代上官声东收取其它购房款，中介人员的转交行为亦存在黎艺群委托其付款的可能，并不必然得出上官声东委托中介收款的结论。而且，收款属于买卖合同履行中的重要事项，委托代收房款必须要有出卖人的明确授权，而黎艺群作为付款人，也理应对其付款行为负有审慎注意义务，在没有上官声东书面授权的情况，其付款给他人所产生的法律后果理应由其自行承担。其次，虽然黎艺群提交的2017年7月6日的收据载明上官声东收到首期款10万元，但上官声东否认该收据系其本人出具，且黎艺群也称收据是中介给其的，其不清楚该收据是否为上官声东出具，而事实上，黎艺群亦主张该款是支付给了中介人员余志勇（余易鸿），故该收据不足以证明上官声东收取了10万元购房款。再次，黎艺群签字确认的落款日期为2017年7月19日的《房屋付款声明》载明，涉案房产剩余购房尾款23.5万元，在领取新的房产证当天以转账方式支付至卖方指定账户，黎艺群虽认为该款包含了中介尚未向上官声东支付的8.5万元，但对此未能提供证据证明，该辩解也与声明内容不符，且上述付款声明亦同时载明如在领证当天未将该款支付给卖方则属买方违约，据此可以认定截至2017年7月19日，黎艺群尚欠上官声东购房款23.5万元。黎艺群称其于2017年8月30日以现金方式向中介支付了2.5万元购房款，但该支付方式与《房屋付款声明》载明的支付方式不符，在《房屋付款声明》已明确须将剩余房款支付至上官声东指定银行账户的情况下，黎艺群仍以现金方式支付给中介的行为显然不能对上官声东产生付款的效力。因《房屋付款证明》出具后，黎艺群仅于2017年9月7日通过银行转账方式向上官声东支付了12.5万元，故上官声东要求黎艺群支付尚欠的购房款11万元（23.5万－12.5万元），依法有据，本院予以支持。此外，黎艺群未按《房屋付款声明》载明的期限支付剩余房款已构成违约，理应向上官声东支付逾期付款利息，利息应从其领取房产证的次日即2017年9月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）计至实际清偿之日止。至于定金问题，根据涉案房地产买卖居间合同第九条的内容，双方约定的定金实际上为解约定金，而涉案房屋已过户至黎艺群名下，并非交易不能进行，且上官声东是诉求黎艺群支付剩余房款而未提出解除合同，故在合同仍在继续履行的情况下，上官声东要求没收5万定金的诉求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上官声东的部分上诉请求成立，本院对此予以支持。一审判决认定事实错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20926号民事判决；二、被上诉人黎艺群于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人上官声东支付购房款110000元及逾期付款利息（以110000元为基数，自2017年9月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回上诉人上官声东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3696元，由上官声东负担1302元，黎艺群负担2394元；二审案件受理费3696元，由上官声东负担1302元，黎艺群负担2394元（上述一、二审案件受理费已由上官声东预交，黎艺群于本判决发生法律效力之日起七日内向上官声东径付4788元，法院不另收退）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年四月一日书记员  杨俊彦