广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5244号原告：阳江市丰怡物业管理有限公司。住所地及确认的送达地址：广东省阳江市江城区。统一社会信用代码：914417025666469949。法定代表人：何诚忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈楚楚，该公司员工。被告：关土旺，男，1992年10月7日生，汉族，户籍住址：阳江市江城区。现住阳江市江城区。被告：关夭芬，女，1966年7月1日生，汉族，现户籍住址：广东省佛山市南海区。现住阳江市江城区。原告阳江市丰怡物业管理有限公司（以下简称丰怡物业公司）诉被告关土旺、关夭芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰怡物业公司的委托诉讼代理人陈楚楚到庭参加诉讼。被告关土旺、关夭芬经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告丰怡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业管理费、分摊电费、违约金共10317.4元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告向阳江丰怡房地产发展有限公司购买坐落于阳江市江城区丰怡豪庭20幢1204房（日期：2014年6月3日）。丰怡物业公司于2010年12月进驻丰怡豪庭小区，为小区提供物业管理服务工作，与被告签订物业服务合同（日期为2014年6月3日），该房屋在2014年6月3日已收楼，未支付该笔费用包括：⑴从2016年7月至2019年5月公摊电费769.99元，⑵从2016年7月至2019年5月物业管理费6575.1元，⑶从2016年7月至2019年5月违约金2972.31元，以上共10317.4元。致电被告要求缴清费用，被告不理会。公共电费是由物业公司先垫付供电局，然后再向被告收取分摊电费。原告依法提起诉讼，望判如所请。被告关土旺、关夭芬没有答辩，在法定举证期限内亦没有向本院提交证据。经审理查明，原告丰怡物业公司于2010年12月6日经阳江市工商行政管理局江城分局核准成立，经营范围为物业管理、房地产经纪、游泳场、健身室服务等。阳江丰怡房地产发展有限公司是丰怡豪庭小区的开发商。阳江丰怡房地产发展有限公司（甲方）与丰怡物业公司（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：物业名称丰怡豪庭13-21幢，物业类型为住宅、商业，坐落位置在阳江市江城区；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等内容；物业服务收费采取酬金制的形式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准（暂定）如下：多层住宅：1.5元／月／平方米，高层住宅：1.5元／月／平方米，商业物业：2.0元／月／平方米；业主应于甲方通知办理入住手续之日起交纳物业服务费用，在办理入住手续的同时须预先交纳3个月物业服务费用，以后业主或物业使用人应在上月底10日前履行交纳义务；逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金；对欠费期超过3个月的业主，乙方可对其进行公示通报、暂停物业相关服务，并可以提起诉讼进行追讨，败诉方除补交纳物业服务费外，还应承担胜诉方合理的律师费用；本合同期限自2011年7月1日起至2021年6月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。2014年6月3日，原告（甲方）与黄周杰、被告关夭芬（乙方）签订《丰怡豪庭前期物业管理服务协议》，合同主要约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业名称为丰怡豪庭，乙方所购房屋类型为高层，坐落于阳江市江城区丰怡豪庭****，建筑面积125.24平方米；物业管理综合服务费按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，暂定为：多层住宅1.5元／平方米／月（不含电梯费用），高层住宅1.5元／平方米／月（不含电梯电费），商业2.0元／平方米／月，上述物业管理费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为上月底10日前；住宅电梯、水泵、中央空调、楼道照明等运作能耗等费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊；甲方可以接受供电、供气、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。丰怡物业公司及其法定代表人在协议落款甲方处盖章签字，黄周杰、被告关夭芬在乙方处签字确认。庭审中，原告主张两被告是买卖关系，被告关土旺于2018年11月26日向被告关夭芬购买涉案房屋，并提供了不动产登记资料查询结果证明。另，原告还主张物业管理费按房屋实测面积125.24平方米收取，其提供的《欠费明细》显示涉案房屋业主拖欠2016年7月至2019年5月的物业管理费共6575.1元未交。同时，原告根据其提供的《欠费明细》，主张涉案房屋业主拖欠2016年7月至2019年5月的分摊电费共769.99元、违约金共2972.31元未交，并提供了原告代缴丰怡豪庭小区整体电费的缴费发票以及分摊电费明细。被告欠费后，原告经催收无果，遂诉至本院，请求如诉称。另查明，在本院审理的阳江市丰怡物业管理有限公司作为原告起诉的物业服务合同系列案件中，原告存在提供的物业服务不符合合同约定标准的情形。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告丰怡物业公司与阳江丰怡房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及原告丰怡物业公司与被告关夭芬等签订的《丰怡豪庭前期物业管理服务协议》，均是合同双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同的约定对当事人具有约束力。原告作为丰怡豪庭小区的物业管理者，对小区进行了物业管理。被告关土旺、关夭芬作为丰怡豪庭小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应承担支付物业管理费的责任。被告欠费经原告催收后仍不支付，原告根据其提供的《欠费明细》主张被告拖欠2016年7月至2019年5月共35个月的物业管理费6575.1元，两被告没有到庭抗辩，本院对此予以采纳。对于分摊电费，原告根据其提供的《欠费明细》主张业主拖欠2016年7月至2019年5月的分摊电费769.99元，原告提供了其缴纳丰怡豪庭小区电费的发票以及分摊电费明细，本院予以采信。从2018年11月26日起，被告关土旺为涉案房屋的权利人，故本院认定从2016年7月至2018年11月所欠的物业费及其他费用应由被告关夭芬负担，从2018年12月至2019年5月所欠的物业费及其他费用应由被告关土旺负担。因此，被告关夭芬应支付的物业费为5447.94元（125.24平方米×1.5元/月/平方米×29月）及分摊电费671.91元，被告关土旺应支付的物业费为1127.16元（125.24平方米×1.5元/月/平方米×6月）及分摊电费98.08元。对于原告主张的违约金问题。从本院相关系列案件反映，原告在丰怡豪庭小区提供的物业服务存在不符合合同约定标准的情形，构成违约。被告不依约履行支付义务与原告的违约行为存在一定程度的关联性，根据公平原则和诚实信用原则，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。被告关土旺、关夭芬经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告关土旺在本判决生效之日起十日内支付物业管理费、分摊电费共1225.24元给原告阳江市丰怡物业管理有限公司；二、限被告关夭芬在本判决生效之日起十日内支付物业管理费、分摊电费共6119.85元给原告阳江市丰怡物业管理有限公司；三、驳回原告阳江市丰怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57.92元（原告已预缴）、公告费690元，共747.92元，由被告关土旺负担147.92元，由被告关夭芬负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  谭万**人民陪审员  何计花人民陪审员  梁端肃二〇二〇年四月一日书 记 员  赖健苗附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。