贵州省三都水族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2732民初1769号原告：陆中英，女，水族，1970年11月19日生，住贵州省三都水族自治县。委托诉讼代理人：吴兴宇，贵州宇兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙中波，贵州宇兴律师事务所实习律师。被告：杨盛芳，男，水族，1960年1月1日生，住贵州省三都县。被告：杨秀霞，女，水族，1977年7月8日生，住贵州省三都县。委托诉讼代理人：王兴才，男，1963年12月22日生，苗族，住贵州省三都县，系三都县三合街道办事处拉揽村民委员会推荐。原告陆中英诉被告杨盛芳、杨秀霞确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于2019年2月55日作出（2019）黔2732民初204号民事判决书，因原告陆中英不服，向黔南州中级人民法院提出上诉，经黔南州中级人民法院审理后，于2019年8月19日作出（2019）黔27民终1218号民事裁定书，以原判认定基本事实不清，可能影响案件正确审理，撤销贵州省三都水族自治县人民法院（2019）黔2732民初204号民事判决书，本案发回三都水族自治县人民法院重审。本院接到黔南州中级人民法院（2019）黔27民终1218号民事裁定书后，于2019年11月5日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陆中英及其委托诉讼代理人吴兴宇、龙忠波，被告杨盛芳、杨秀霞及其委托诉讼代理人王兴才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆中英向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告签订的《租赁协议书》无效；2、诉讼费由被告承担。在原审庭审中，原告陆中英变更诉讼请求为：1、请求判决确认二被告签订的《租赁协议书》对原告不具有法律约束力；2、诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年8月23日至24日，原告通过贵州省三都县人民法院在淘宝网司法拍卖平台拍卖得到被告杨盛芳位于三都县个门面，2018年9月5日贵州省三都县人民法院作出（2018）黔2732执98号之三执行裁定书，裁定自2018年9月5日起上述5个门面所有权归原告所有。之后原告在行使该门面所有权时，得知上述门面中的3间门面被告杨盛芳已经出租给被告杨秀霞，二被告通过虚假的意思表示将签订租赁日期提前至2016年10月1日，且约定的门面租金明显低于同地段其他门面租金。被告杨盛芳欲通过该方式变相达到继续对该门面占有、使用、收益的目的。被告杨秀霞亦明知杨盛芳实施该行为所达到的非法目的，而与杨盛芳签订《租赁协议书》。综上所述，二被告签订的《租赁协议书》系恶意串通，损害了原告的合法权益，应当认定无效。原告特依法起诉，望判如所请。被告杨盛芳辩称：本人与杨秀霞第一次签订租赁合同的签订日期为2013年11月5日，租期5年（即从2013年11月10日至2018年11月10日），与杨秀霞第二次签订租赁合同的签订日期为2016年10月1日，租期6年（即从2017年11月10日至2023年11月10日），两次合同都是双方的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效。第二次合同签订后本人已收取杨秀霞3年的租金42万元。原告是在租赁合同之后购买，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原来的租赁合同期限未满，继续有效，买卖不破租赁。请求驳回原告的诉讼请求。被告杨秀霞辩称：本人与杨盛芳2016年10月1日签订6年租期的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合同有效。合同签订后，本人已于2017年11月16日向杨盛芳支付了共计42万元租金。在该门面被拍卖之前，本人已向三都县信用社和三都县法院提交了租赁合同，原告作为购买人应当对拍卖物的现状进行了解，而且应当明白如果该门面房的所有权发生改变，也不影响本人在租赁期内对该门面的租赁权。原告是在租赁合同之后购买的。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原来的租赁合同期限未满。请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2006年，被告杨盛芳通过竞买，购买得本院拍卖的三都县（以下简称南楼）第一层部分门面后，于2013年11月5日出租给被告杨秀霞经营。2015年7月6日，被告杨盛芳因贷款需要用购得的已出租给杨秀霞等人的门面抵押给三都县农村信用社（现贵州三都农村商业银行股份有限公司），抵押期限为2015年7月6日至2018年7月5日。2016年10月1日，被告杨盛芳与被告杨秀霞在第一次《租赁协议书》未到期的情况下，又重新签订《租赁协议书》，继续将南楼6间门面（面积约230平方米）出租给杨秀霞，租期6年，租赁期限自2017年11月10日至2023年11月10日，年租金14万元。付款方式为第1至第3年租金在2017年10月30日前交清。第4年至第6年租金在2020年10月30日前交清。合同签订后，杨秀霞于2017年依约向杨盛芳支付了2017年11月10日至2020年11月10日3年的租金42万元。后贵州三都农村商业银行股份有限公司（以下简称三都县农商行）因被告杨盛芳贷款期限届满没有履行还款义务向本院起诉后，2017年7月19日，三都县农商行与杨盛芳达成调解协议，约定杨盛芳在2017年12月20日前还清三都县农商行欠款，三都县农商行对抵押物享有优先受偿权。杨盛芳在调解书确定的期限内没有履行还款义务，三都县农商行向本院申请强制执行后，本院于2018年8月23日10时至8月24日10时在淘宝网司法拍卖平台对杨盛芳抵押的南楼第一层门面（建筑面积284.12平方米，包含Ｃ-7、Ｃ-8、Ｃ-9、Ｃ-10、Ｃ-12、Ｃ-13、Ｃ-14、Ｃ-15号8个独立的小门面）进行拍卖，原告陆中英以最高价竞买得Ｃ-8、Ｃ-9、Ｃ-10、Ｃ-14、Ｃ-15号门面。在拍卖过程中，本院以拍卖公告的形式对拍卖门面的出租现状进行了说明。2018年9月5日，本院作出（2018）黔2732执98号之三执行裁定书，裁定原告竞买得的门面所有权转移至原告。原告为此向本院提起民事诉讼，要求支持其诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述、原、被告的身份证复印件、原、被告提交的《租赁协议书》复印件、执行裁定书、房屋他项权证等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证和本院审查，真实、合法，且与本案具有关联性，本院依法予以认定。本院认为，被告杨盛芳与被告杨秀霞于2013年11月5日签订的《租赁协议书》，租期5年，是在被告杨盛芳将租赁房屋设定抵押前，且是双方的真实意思表示，合同没有违反法律的禁止性规定，该租赁协议书和租赁行为发生在被租赁房屋抵押之前，合同有效。2015年7月6日，被告杨盛芳因贷款将已出租给被告杨秀霞等人的门面抵押给三都县农村信用社（现贵州三都农村商业银行股份有限公司），抵押期限为2015年7月6日至2018年7月5日。2016年10月1日被告杨盛芳与被告杨秀霞在2013年11月5日签订的《租赁协议书》未到期的情况下，二被告重新签订《租赁协议书》，将南楼6间门面（面积约230平方米）出租给被告杨秀霞，租期6年，租赁期限自2017年11月10日至2023年11月10日，年租金14万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，二被告于2013年11月5日签订的《租赁协议书》的合同权利义务于2017年11月9日终止。2016年10月1日被告双方签订的《租赁协议书》自2017年11月10日起生效，属新的租赁合同。该合同是被告双方的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”规定，抵押权人三都县农村信用社为实现抵押权，请求本院依法强制执行，经本院依法拍卖，原告以最高价款于2018年8月23日10时至8月24日10时竞买得三都县个门面，本院于2018年9月5日作出（2018）黔2732执98号之三执行裁定书，裁定原告竞买得的门面所有权转移至原告。根据《最高人民法院》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）......”和《最高人民法院》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。......”之规定，自2018年9月5日起被告杨盛芳租赁给被告杨秀霞的抵押物所有权发生变动，其所有权转移至原告，故二被告于2016年10月1日签订的《租赁协议书》对受让人原告陆中英不具有约束力。原告陆中英的请求符合法律规定，本院依法予以支持。二被告以租赁合同在前，原告购买在后。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原来的租赁合同期限未满。请求驳回原告的诉讼请求。与本案查明的事实和法律有悖，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条和《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院》第二十条及《最高人民法院》第六十六条之规定，判决如下：一、被告杨盛芳与被告杨秀霞于2016年10月1日签订的《租赁协议书》自2018年9月5日起对受让人原告陆中英不具有约束力；二、驳回原告陆中英的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告杨盛芳、杨秀霞各承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王 颖审 判 员  左裕祥人民陪审员  杨 琳二〇二〇年四月二十八日书 记 员  蒙 莉