广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初5168号 原告：张锦录，男，1969年6月6日出生，壮族，自由职业，住广西南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：黄艳艳，广西智团律师事务所律师。 被告：莫世良，男，1981年11月8日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 第三人：陆波宁，男，1979年6月9日出生，壮族，现住南宁市武鸣区。 原告张锦录与被告莫世良、第三人陆波宁租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法组成合议庭，2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告张锦录的委托诉讼代理人黄艳艳到庭，被告莫世良、第三人陆波宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张锦录诉称：于2007年6月15日陈虔与武鸣县城厢镇合旗村11队32家农户签订《项目合作合同书》，约定陈虔以现金350万入股，农户以32.85亩土地入股共同参与木薯风干厂项目。其中合同第8条约定“乙方在经营期间因种种原因无法继续经营时，有权将该土地出租转让，甲方不干涉，并支持办理出租手续，但甲方的固定收益金不变，仍向乙方合作”。于2015年7月22日因陈虔项目经营不善，将场地出租转让给黄云，并签订《企业土地及资产转让协议书》。黄云由于个人原因，于2015年12月2日又将场地转让给第三人陆波宁，第三人陆波宁于2017年1月10日又将场地转租给原告，根据合同约定，原告合法取得土地的使用权，原告将其承租的地块出租给被告，于2017年11月20日签订《土地出租协议书》，协议约定租期，租金和付款方式等，其中第八条约定“乙方在租用期内如出租或者转让必须征得甲方的同意后，方可出租或者转让，否则合同无效”。签订协议后，被告依约支付租金，原告将租赁物交付给被告使用。于2019年9月，原告为了履行出租人对租赁物的管理义务，亲自去到场地检查，发现场地并非合同约定租赁物由被告本人使用和经营，而是一家名为新大中农产品仓储物流园在经营使用。经查，一家名为“广西南宁市武鸣区荣屹耀可再生资源回收现有公司”于2018年8月7日在租赁物注册并经营；同时还有“天壹模具”，主营胶筐模具制作和维修业务。被告私自将租赁物出租给多人使用，没有经过原告同意，违反《土地出租协议书》第八条约定，致使合同目的不能实现，构成违约。根据《合同法》的相关规定第二百二十四条第二款，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。据此，原告诉至法院要求：1.解除原告与被告于2017年11月20日签订的《土地出租协议书》及《补充土地出租协议书》（土地涉及的第三年租金为20万元）；2.判令被告立即腾空出租物并且返还原物给原告；3.本案的诉讼费由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《土地出租协议书》及《补充土地出租协议书》，拟证明原告与被告合法将土地出租给被告个人使用的事实；2.《项目合作合同书》、《企业土地及资产转让协议书》、《补充土地出租协议书》，拟证明原告合法取得土地使用权的事实；3.涉案场地近况相片、电脑咨询单，拟证明被告违反合同约定，未经原告同意而将场地转租他人的事实。 被告莫世良书面答辩称，原告已收取租金，按逻辑是承认合同并认可答辩人已履行义务，至于原合同上所订立的“承租人并未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”一款并不严谨，原告一面收取租金又将答辩人告上法庭，此行为违背了商业活动“平等互利”原住，其次违反法理，法理不外乎人情，原因在于法律是最低的道理底线，其主张弃道德法律于不顾，肆意妄为形同儿戏，涉嫌合同欺诈。 被告莫世良为证明其主张，向本院提交如下证据：中国工商银行转款凭证，拟证实被告已向原告支付租金。 第三人陆波宁未答辩亦未向本院提交任何书面证据。 经审理查明，武鸣县城厢镇合旗村11队黄锦恩、黄春宁、黄美琳等共计32家农户作为甲方与陈虔作为乙方于2007年6月15日签订《项目合作合同书》，约定：“1.合作年限30年，自2007年6月15日起，至2037年6月15日止。2.甲方将自己耕种的旱地共计32.85亩，以土地入股方式参与木薯风干厂项目。3.乙方以现金350万元的入股方式参与木薯风厂项目。4.甲乙双方在合作期间，甲方不参与本项目的建设、生产、经营，无论今后盈利或亏损一概与甲方无关。由乙方自行建设、生产、经营，自负盈亏。5.甲方收取合作固定收益金，即按参与合作入股的土地每亩每年600元人民币，收益金收取的办法为第一次缴清叁年累计的金额，往后每伍年的第一个月内付清当年伍年的累计金额，直至合作期满为止。届时乙方不能按照缴纳收益金，甲方有权扣押乙方物资抵偿收益或提交国家法定机关裁决。……8.乙方在经营期间因种种原因无法继续经营时，有权将土地出租转让，甲方不干涉，并支持办理出租手续，但甲方的固定收益金不变，仍向乙方收取。” 陈虔作为甲方与黄云作为乙方就上述32.85亩土地在2015年7月22日签订《企业土地及资产转让协议书》，约定因项目已停止运作，按照原合同第八条将土地面积32.85亩及企业资产包括钢结构大棚房一间：厂房3150㎡，喷漆房：276㎡，办公室，住房共计420㎡，双方一致作价人民币伍拾伍万元，7.甲方已支付给十一队土地主租金到2020年6月15日止，本协议自生效之日起今后支付给土地主的租金或其他费用一概由乙方自行负责，与甲方无关。2015年12月1日，黄云作为甲方与陆波宁作为乙方就上述土地面积32.85亩及企业资产作价壹佰伍拾万元予以达成《企业土地及资产转让协议书》，约定甲方已支付十一队土地主租金到2020年6月15日止，本协议自生效之日起今后支付给土地主的租金或其他费用一概由乙方自行负责，与甲方无关。2015年12月2日，黄云与陆波宁签订《补充协议书》，约定转让企业用地的使用期限从2015年12月1日至2037年6月15日止；1.《企业土地及资产转让协议书》项下的土地使用权。2017年1月10日，陆波宁作为甲方与张锦录作为乙方签订《企业土地及资产转让协议书》及《补充协议》，约定就取得原2007年6月15日南宁市江南区银兴小区陈虔与武鸣县城厢镇合旗村11队黄锦恩、黄春宁、黄美琳等32家农户以合作形式租用土地32.85亩土地使用权达成协议，土地使用权及资产作价230万元，本转让协议书经签字，同时乙方将第一笔出让金50万元整按甲方指定账户汇入后生效。第二笔出让金人民币180万元，乙方于2017年3月10日前付清。 另查明，张锦录作为甲方与莫世良作为乙方于2017年11月20日签订《土地出租协议书》及《补充土地出租协议书》，约定：“……2.租期：乙方承租自2017年11月20日起，至2020年11月19日止，共3年。3.租金，以上资产出租的租金为：2017年11月20日至2020年11月19日止，第一年租金为10万元，第二年租金为15万元，第三年租金为20万元。4.付款方式：本协议经甲乙双方代表签字生效后，乙方当即一次性付清第一年租金和第二年租金合计贰拾伍万元，第三年租金提前二个月，15天内一次性付清当年的租金贰拾万元，甲方出具收款收据给乙方。……7.乙方在租用期间如出租或转让必须征得甲方的同意后，方可出租或转让，否则无效。补充协议：如甲方现有仓库由于政府征收搬迁时，乙方无条件划给五亩的土地给甲方自行经营，并不收取租金，但经营过程中的费用自理。” 又查明，张锦录庭审中自认，莫世良已向其缴纳第一年至第三年租金，第三年租金200000元于2019年10月15日通过汇款形式汇至张锦录。 再查明，目前涉案土地上挂牌经营有：新大中农产品仓储物流园，天壹模具字样的广告牌。张锦录庭审中自认，上述公司其系在第三次租金未给付后才到现场发现上述公司存在，但具体是谁承租，如何转租，其表示并不清楚。截止张锦录起诉时即2019年10月31日，张锦录并未曾书面向莫世良通知要求解除《土地出租协议书》及《补充协议书》。 本院认为，关于合同是否有效，应否解除的问题。作为签订《土地出租协议书》及《补充土地出租协议书》的主体张锦录系通过多次转租取得涉案标的的承租权后经其手转租给莫世良，作为实际32.85亩承包地的实际承包人黄锦恩等32家农户通过项目合作形式与陈虔签订项目合作合同书，从合同的实质和履行可知，该项目合作实质为承租合同，经几手转租，涉案土地流转租至莫世良，上述合同都系当事人双方真实意思表示，内容无违反法律和行政法的强制规定，故张锦录与莫世良签订的《土地出租协议书》及《补充土地出租协议书》应属有效合同,双方当事人应按合同约定履行。张锦录以莫世良存在转租的行为未得到出租人的同意,据此可主张解除租赁合同的权利,但并不必然导致本案转租合同无效的法律后果,故张锦录主张本案转租合同部分无效,本院不予支持。 张锦录认为莫世良存在拖欠租金情形，期间且未经张锦录同意私自转租违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，莫世良按合同约定足额向张锦录支付租金，即便第三年租金延迟交付了，但张锦录对此并未提出异议，合同目的亦已达成，并未损害双方可得利益，故张锦录以此作为解除合同理由不成立，至于莫世良是否存在未经张锦录同意而擅自转租之情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张锦录并无证据证实莫世良存在转租之情形，即便存在，在长达三年租期期间，张锦录未就此提出任何异议，且其已收取了莫世良租赁期间所缴纳租金，期间张锦录认为合同解除条件成就，也亦应书面通知对方解除合同，从目前案件情况看，张锦录主张合同解除的条件并未成就，而从合同的履行及实现合同目的角度出发，双方亦应继续履行《土地出租协议书》及《补充土地出租协议书》，故张锦录要求莫世良腾出租赁物亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 驳回原告张锦录的诉讼请求。 本案案件受理费4300元，由原告张锦录负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘红玉 人民陪审员  卢宪君 人民陪审员  苏申灵 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  蒋思竹 书 记 员  黄钰芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。