广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9636号原告：高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：吴健梅，总经理。委托代理人：姜平、叶小娟，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：广州九八互娱信息技术发展有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：葛孟伯。被告：华夏民生国际投资控股有限公司，住所地上海市松江区，统一社会信用代码。法定代表人：徐良，执行董事。委托代理人：曹武清，广东广信君达律师事务所律师。原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司（下简称高成物管公司高志大厦分公司）诉被告广州九八互娱信息技术发展有限公司（下简称九八互娱公司）、华夏民生国际投资控股有限公司（下简称华夏民生公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高成物管公司高志大厦分公司的委托代理人叶小娟，被告华夏民生公司的委托代理人曹武清到庭参加了诉讼；被告九八互娱公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高成物管公司高志大厦分公司诉称：2018年5月10日，被告华夏民生公司因承租位于广州市天河区*大道西120号1001单元作为办公使用，原告（甲方）与被告华夏民生公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定物业管理服务期限自2018年5月10日起至2023年5月9日止；每月管理费共计38284.56元，乙方须在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水、电费及其他相关费用；如乙方迟延缴付管理费和水电费，从迟交之日起，每逾期一天应向甲方计付拖延金额的千分之五的迟延违约金；如乙方逾期缴付达30日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方构成根本性违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金；由于乙方违约或者侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。上述协议签订后，被告华夏民生公司以经营战略改变为由，申请将承租场地的合同主体变更为被告九八互娱公司，原告与两被告签订《物业管理服务合同转让协议》，约定自2018年5月10日零时起，被告华夏民生公司将其在《物业管理服务合同》项下的全部权利义务转让给被告九八互娱公司；转让后，被告华夏民生公司对被告九八互娱公司合同的履行承担连带担保责任。上述合同及协议签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，但被告九八互娱公司自2019年1月1日起未向原告交付管理费及水费、电费，已构成严重违约。原告向被告九八互娱公司书面发函催缴费用，但被告九八互娱公司至今拒绝缴付管理费、水费、电费及违约金。被告九八互娱公司拖欠管理费、水费、电费及违约金的行为已严重损害原告利益，现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告九八互娱公司支付2019年1月1日至2019年3月4日期间的物业管理服务费81509.06元及违约金（以各月欠付的物业管理服务费为本金，自当月6日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过本金为限），被告华夏民生公司承担连带清偿责任；二、被告九八互娱公司支付的物业管理保证金76569.12元归原告所有；三、被告九八互娱公司支付的水电保证金38284.56元归原告所有；四、被告九八互娱公司支付原告垫付的水电费24170.34元，被告华夏民生公司承担连带清偿责任；五、被告九八互娱公司支付原告律师代理费5000元，被告华夏民生公司承担连带清偿责任；六、两被告支付全部诉讼费用。被告九八互娱公司未答辩。被告华夏民生公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、根据我方了解，被告九八互娱公司已于2018年底从租赁房屋搬走，原告已实际控制租赁房屋并且立即启动了对外出租的程序，并于2019年3月将租赁房屋出租给中国联通公司，实际上租赁房屋的闲置期不是被告的正常租赁期。原告故意混淆了闲置期间和正常出租的概念，目的是为了收取闲置的损失赔偿又没收租赁保证金，这是双重追究被告的责任，没有法律依据。二、根据双方的合同约定，无论是水电费还是物业管理费的保证金，都是弥补的功能，不是原告称的直接没收的功能，原告引用的没收保证金条款和《物业管理服务合同》第三条第5点的约定实际上是相互矛盾的，根据法律原则，履约保证金是弥补功能而不是惩罚性的功能，该两个保证金足以弥补原告在物业闲置期所有的物业管理费损失和水电费损失。三、原告故意不提供2019年1月至3月的水电费清单，实际上被告九八互娱公司已搬走，除了产生公共部分的电费之外不会产生其他的水电费，所以原告根本不能提供上述清单。被告已以实际行动解除了合同，给原告造成的损失只是闲置的损失，原告为了取得闲置期的损失以及没收保证金的双重赔偿而提起诉讼，我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2018年5月10日，广州市富轩置业有限公司（下简称富轩公司）将坐落在天河区*大道西路120号1001房号的房地产（下简称案涉房屋）出租给华夏民生公司作办公用途使用。同日，高成物管公司高志大厦分公司（甲方）与华夏民生公司（乙方）签订《物业管理服务合同》（下简称《物管合同》），约定甲方受出租人委托，为案涉房屋提供物业管理服务；物业管理服务期限自2018年5月10日起到2023年5月9日止；物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为18元，乙方承租物业计租面积为2126.92平方米，每月管理费共计38284.56元；电费单价为政府指导价，此外，乙方同意按租赁物业内实际用电量的8%分摊损耗；水费单价为政府指导价；在本协议签订之日，乙方应当预付管理费38284.56元，此后，乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用，甲方收到款项后应提供上述费用合法有效的税务票据；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金76569.12元，若乙方未支付或未足额支付物业管理保证金的，甲方有权终止本协议、没收乙方已缴纳的物业管理保证金、水电费保证金、装修押金等所有名目款项，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金38284.56元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在20个工作日内全部无息返还乙方；如果乙方违反本协议项下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失的，甲方可自行决定直接在物业管理保证金、水电保证金中抵偿相应金额后通知乙方，保证金不足抵偿部分，乙方仍须对任何不足部分负责，抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次发出通知后10天内及时补足上述保证金，未能及时补足的，甲方按本协议第六条第1款追究乙方的违约责任、没收剩余部分保证金并有权终止双方合同关系；乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的5‰的迟延违约金，直至实际付清之日；乙方逾期缴付达20日，甲方有权限制向乙方租赁物业供应电、水、中央空调、电话等设备设施；如乙方逾期缴付达30日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。华夏民生公司向高成物管公司高志大厦分公司发出《申请书》，表示其因经营战略改变，经协商，现申请将案涉房屋的合同主体变更为九八互娱公司。后，高成物管公司高志大厦分公司（甲方）与华夏民生公司（乙方）、九八互娱公司（丙方）又签订了《物业管理服务合同转让协议》，约定甲乙双方于2018年5月10日签订了《物管合同》，自2018年5月10日零时起，乙方将其在《物管合同》项下的全部权利义务转让给丙方，丙方受让《物管合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行《物管合同》；各方确认，截至2018年5月10日零时，《物管合同》已履行的情况如下：按合同约定，乙方已向甲方缴交（履约）保证金38284.56元，甲方已向乙方开具保证金票据的金额为38284.56元，本协议生效后，该款项视为丙方向甲方交纳，原合同终止后，甲方按约定向丙方返还，乙丙双方应办理好相关的交接手续，双方对保证金发生纠纷，与甲方无关；转让后，乙方对丙方合同的履行承担连带担保责任等。2018年5月10日，华夏民生公司签署《高志大厦租户收楼声明书》，接收案涉房屋。2019年3月4日，富轩公司与高成物管公司高志大厦分公司共同向九八互娱公司邮寄发出《解除合同的通知》及《关于停止提供服务的通知》。上述邮寄于2019年3月5日被退件。现高成物管公司高志大厦分公司以九八互娱公司拖欠物业管理服务费构成违约为由提起诉讼，要求九八互娱公司支付物业管理服务费及违约金等款项，华夏民生公司承担连带清偿责任。诉讼过程中，高成物管公司高志大厦分公司、华夏民生公司均确认华夏民生公司与富轩公司签订租赁合同之后，直接又和富轩公司、九八互娱公司签订《租赁合同转让协议》，将华夏民生公司的合同权利义务转让给九八互娱公司；案涉房屋接收后，由九八互娱公司实际经营使用。高成物管公司高志大厦分公司确认九八互娱公司已足额支付了物业管理保证金、水电保证金。高成物管公司高志大厦分公司主张九八互娱公司支付物业管理费至2018年12月31日、支付水电费至2018年11月10日，拖欠2019年1月至3月期间的物业管理费及水电费，经其书面发函催缴，九八互娱公司仍拒绝支付，该行为已构成根本性违约，其依据合同约定于2019年3月4日行使合同解除权。为予证明，高成物管公司高志大厦分公司提交了其多次向九八互娱公司催缴管理费、水电费的函件及邮寄函件的快递单、《解除合同的通知》等证据。华夏民生公司对上述催缴管理费、水电费的函件及快递单的真实性不予确认，认为作为担保方其并没有收到上述函件，函件上的签名人员其也不认识，合同已于2018年12月底解除，不存在高成物管公司高志大厦分公司还需向九八互娱公司催缴物业管理服务费、水电费的问题，上述证据没有显示九八互娱公司有签名确认；华夏民生公司对《解除合同的通知》的真实性不予确认，认为其没有收到该通知，也不清楚九八互娱公司是否收到，而且该通知也不符合事实。高成物管公司高志大厦分公司主张九八互娱公司拖欠2018年11月11日至2018年12月10日的水费106.92元、电费17986.80元，2018年12月11日至2019年1月10日的电费6076.62元，上述水电费共计24170.34元，上述水电费已由其垫付。为予证明，高成物管公司高志大厦分公司提交了水电费发票（分别为2018年12月的水电费、2019年1月的电费）。华夏民生公司对上述证据的真实性予以确认，但认为该证据是高成物管公司高志大厦分公司支付包括案涉房屋在内的整栋楼的水电费的凭证，其对高成物管公司高志大厦分公司主张的九八互娱公司拖欠的水电费金额不予确认，高成物管公司高志大厦分公司应提供案涉房屋在2019年2月、3月的水电表读数及之前的读数。另，高成物管公司高志大厦分公司还提交了九八互娱公司支付2018年11月电费的发票（金额为21875.83元）、2018年11月水费及污水处理费的发票（金额分别为86.50元、35元）作为证据。华夏民生公司确认上述证据的真实性。高成物管公司高志大厦分公司与华夏民生公司均确认案涉房屋于2019年3月10日另行出租给了中国联合网络通信有限公司广州市分公司。高成物管公司高志大厦分公司主张因九八互娱公司拖欠物业管理费及水电费等费用构成违约，其提起本案诉讼支付了律师代理费5000元，并提交了《委托合同》及律师费发票、律师费转账凭证予以证明。华夏民生公司对上述证据的真实性均予以确认。另，富轩公司向本院提起诉讼，要求九八互娱公司支付拖欠的租金及违约金等，并要求华夏民生公司承担连带清偿责任，本院以（2019）粤0106民初9637号案立案审理。该案中，富轩公司主张九八互娱公司在2019年12月底口头告知，因九八互娱公司内部人员调整事宜，现办公人员要离开案涉房屋，其他人员将会进驻案涉房屋正常办公；从2019年1月份开始，九八互娱公司就处于非正常办公状态；2019年1月6日至3月4日期间，富轩公司多次催促九八互娱公司支付租金，但九八互娱公司均未支付；且在此期间，九八互娱公司未表示要与富轩公司解除租赁合同关系，也未与富轩公司办理案涉房屋交接手续；由于九八互娱公司长期拖欠租金已构成根本性违约，富轩公司于2019年3月4日依据合同约定解除合同并自行打开电子门禁收回案涉房屋，并于2019年3月10日将案涉房屋出租给中国联合网络通信有限公司广州市分公司。华夏民生公司主张九八互娱公司的员工已于2019年1月14日向富轩公司的员工表示九八互娱公司已经搬离，后续也不再续租。为予证明，华夏民生公司提交了手机微信记录（打印件）作为证据。富轩公司对上述证据的真实性不予确认，并认为即使该证据属实，其内容中双方并未就解除租赁合同关系达成一致意见，双方也没有进行场地交接，双方的租赁合同仍属于继续履行状态。本院认为：高成物管公司高志大厦分公司与华夏民生公司签订《物管合同》，后高成物管公司高志大厦分公司又与九八互娱公司、华夏民生公司签订《物业管理服务合同转让协议》，约定《物管合同》中属于华夏民生公司的权利义务全部转让给九八互娱公司。《物管合同》及《物业管理服务合同转让协议》均是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应切实履行。根据已查明的事实可知，富轩公司已将案涉房屋交付给九八互娱公司使用，九八互娱公司应按约定支付租金及向高成物管公司高志大厦分公司支付物业管理服务费等款项。现高成物管公司高志大厦分公司主张九八互娱公司拖欠2019年1月起的租金及物业管理服务费构成根本性违约，富轩公司于2019年3月4日解除租赁合同并自行收回案涉房屋；华夏民生公司则主张九八互娱公司已于2018年12月底搬离案涉房屋并向富轩公司表示不再租赁案涉房屋，九八互娱公司无需支付2019年1月1日起的物业管理服务费等。对此，本院认为，首先，九八互娱公司作为承租人，其在接收使用案涉房屋后，若需提早解除合同则应与富轩公司协商一致并将案涉房屋交还富轩公司，并对其交还案涉房屋的事实承担举证责任。现九八互娱公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提交证据证明其已将案涉房屋交还给富轩公司的事实，其依法应自行承担举证不能的法律责任。其次，虽然华夏民生公司主张九八互娱公司已于2018年12月底搬离案涉房屋，但其对此未提供直接证据予以证明；华夏民生公司提交的手机微信记录并未提供原始载体，富轩公司对其真实性亦不予确认，且该手机微信记录的内容仅是富轩公司与九八互娱公司的员工之间的对话内容，并未显示该对话内容已得到双方当事人的授权，更未显示富轩公司同意九八互娱公司提前解除租赁合同。综上，华夏民生公司的上述主张缺乏依据，本院不予采纳；高成物管公司高志大厦分公司的主张合理可信，本院予以采信。根据《物管合同》约定，物业管理服务费每月38284.56元，九八互娱公司应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；如九八互娱公司迟延缴交管理费和水电费，须向高成物管公司高志大厦分公司支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天九八互娱公司应向高成物管公司高志大厦分公司计付拖欠金额的5‰的迟延违约金，直至实际付清之日；如九八互娱公司逾期缴付达30日（无论是否已获高成物管公司高志大厦分公司的正式通知催缴），视为九八互娱公司已构成根本性的违约行为，高成物管公司高志大厦分公司有权单方通知九八互娱公司终止本合同并没收九八互娱公司的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分高成物管公司高志大厦分公司有权继续向九八互娱公司追偿。现高成物管公司高志大厦分公司主张九八互娱公司拖欠自2019年1月1日起的物业管理费及水电费等费用，九八互娱公司作为付款义务人，其应提供证据证明其付款情况，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提供证据，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对高成物管公司高志大厦分公司的主张予以采信。由于九八互娱公司拖欠自2019年1月1日起的物业管理费及水电费等费用至今未支付，高成物管公司高志大厦分公司依据《物管合同》约定于2019年3月4日行使单方解除权的行为符合法律规定，富轩公司还于该日收回案涉房屋，故《物管合同》已于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，《物管合同》因九八互娱公司违约而解除，现高成物管公司高志大厦分公司要求没收物业管理保证金76569.12元、水电保证金38284.56元，并要求九八互娱公司支付2019年1月1日至2019年3月4日期间的物业管理服务费81509.06元[38284.56元/月×（2+4/31）月]及违约金（以各月所欠物业管理服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于违约金的标准，高成物管公司高志大厦分公司主张按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，是其对自身权利的处分，且未损害九八互娱公司的合法权利，本院予以支持，但自2019年8月20日起的违约金应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，且违约金以不超过所欠物业管理服务费本金为限。对于高成物管公司高志大厦分公司要求九八互娱公司支付2018年11月11日至2018年12月10日的水费106.92元、电费17986.80元，2018年12月11日至2019年1月10日的电费6076.62元（共计24170.34元）的诉讼请求，高成物管公司高志大厦分公司已提交整栋大楼的水电费发票以证明其代为支付了上述水电费，亦提交了其向九八互娱公司追讨物业管理服务费及上述水电费的函件（函件中已列明水电表读数）予以证明，且上述水电费金额与九八互娱公司支付的2018年11月的水电费金额较为相符，故本院认为高成物管公司高志大厦分公司要求九八互娱公司支付上述所欠的水电费共计24170.34元的诉讼请求合理有据，本院予以支持。根据《物管合同》约定，由于九八互娱公司违约或侵犯高成物管公司高志大厦分公司权益的，应当承担高成物管公司高志大厦分公司因主张权利而产生的所有费用。现因九八互娱公司违约，高成物管公司高志大厦分公司提起本案诉讼，支付了律师代理费5000元，高成物管公司高志大厦分公司要求九八互娱公司向其支付上述费用的诉讼请求合法有理，本院予以支持。另，根据《物业管理服务合同转让协议》约定，转让后，华夏民生公司对九八互娱公司合同的履行承担连带担保责任。现高成物管公司高志大厦分公司要求华夏民生公司承担连带清偿责任的诉讼请求合法有理，本院予以支持。九八互娱公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州九八互娱信息技术发展有限公司支付的物业管理保证金76569.12元、水电保证金38284.56元归原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司所有；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州九八互娱信息技术发展有限公司向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付2019年1月1日至2019年3月4日期间的物业管理服务费81509.06元及违约金（以各月所欠的物业管理服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，2019年1月6日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过所欠本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州九八互娱信息技术发展有限公司向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付水电费24170.34元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州九八互娱信息技术发展有限公司向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付律师代理费5000元；五、被告华夏民生国际投资控股有限公司对上述第二项至第四项判决义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4710元，由被告广州九八互娱信息技术发展有限公司负担，被告华夏民生国际投资控股有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  武慧峰人民陪审员  麦丽欢二〇二〇年××月××日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇