福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1352号 上诉人（原审原告）：闽清县城镇华府小区业主委员会，住所地福建省闽清县梅城镇西大路**-1。 负责人：刘惠珠，主任。 委托诉讼代理人：黄夏冰，福建麦博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闽清金鑫物业管理有限公司，住，住所地闽清县梅城镇解放大街**（新世纪大厦**）/div> 法定代表人：罗庆清，执行董事。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 上诉人闽清县城镇华府小区业主委员会（以下简称城镇华府业委会）因与被上诉人闽清金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2019）闽0124民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城镇华府业委会上诉请求：1.撤销一审第二项判决；2.改判金鑫物业公司返还城镇华府业委会2019年2月份预收的物业服务费合计8854.75元；3.判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会预交未开支的公摊水电费18481.45元；4.判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会物业交付之前摊派至城镇华府业委会负担的电费17662.39元；5.判令金鑫物业公司退还城镇华府业委会因物业管理服务不善的物业服务费合计金额62425.99元（按城镇华府业委会每月需支付物业费8854.75元为基数，下调15%计算，自2015年3月1日起至2019年1月31日止，共计47个月）；6.判令金鑫物业公司支付未履行服务义务违约行为的违约金124851.98元（按城镇华府业委会每月已付款8854.75元的30%标准，自2015年3月1日起计至2019年1月31日止，共计47个月）；7.判令金鑫物业公司向城镇华府业委会支付恢复损毁的小区内安防监控设施、消防灭火设施费用合计53348元；8.判令金鑫物业公司公示2015年3月1日至2018年12月31日期间的公共停车位收入明细，并返还公共停车位收入款项。事实与理由：一、金鑫物业公司提供的物业服务质量不符合合同要求，物业管理不善、物业服务存在瑕疵，双方权利义务并不对等。1.城镇华府业委会提交的新闻报道视频光盘足以证实，该新闻报道刊载在福建新闻频道微信公众号2019年1月30日的新闻报道中，新闻客观报道了金鑫物业公司管理的城镇华府业委会的物业小区内消防设施没有按期检修、小区安防监控缺失、安全通道堵塞、等物业管理不善的行为，是以数据形式在互联网进行播放，该证据符合民事诉讼法及司法解释关于证据种类的规定，依法可以作为认定本案事实的依据。2.金鑫物业公司自认小区开发商没有向其移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等材料都是物业公司在承接物业服务时必须的材料，否则无法顺利开展物业管理服务，相反也可以印证金鑫物业公司提供的物业服务无法达到基本的服务标准，存在瑕疵。二、金鑫物业公司擅自解除与城镇华府业委会的物业服务合同，构成违约，不存在城镇华府业委会于2019年1月13日先行解除合同的情况。三、根据《物业管理条例》第二十九条、《福建省物业管理条例》第三十九条的规定，金鑫物业公司应返还城镇华府业委会2019年2月份预收的物业服务费合计8854.75元。金鑫物业公司将物业交付之前产生的电费摊派至业主承担，应当予以返还。四、金鑫物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，已收取的物业费应当部分退还。 金鑫物业公司辩称，一、城镇华府业委会对其上诉主张的第二、三、四、五、六的上诉没有诉权，上列诉求系因业主个人缴纳的费用，业主委员会不能行使业主权利，不能代替业主个人提起诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，明确了退还已预收的物业费的主体为业主，而不是业主委员会，因此一审法院对此判决符合法律规定，并无不当。二、城镇华府业委会主张金鑫物业公司擅自解除与城镇华府业委会的物业服务合同构成违约显然不能成立的，一审中金鑫物业公司已提供了《闽清县城镇华府小区业主委员会的公告》及招聘信息，城镇华府业委会对此予以认可，证实了城镇华府业委会在2019年1月13日发布公告明确了解聘金鑫物业公司，并告知所有的业主物业服务费应缴纳到业委会成员郑金秋的银行账户了，基于金鑫物业公司也被城镇华府业委会解聘，金鑫物业公司才于2019年1月23日向小区业主发出告示退出城镇华府的物业管理，并向所有业主明确了已预收的物业费及公摊费由金鑫物业公司退还业主。因此城镇华府业委会主张的违约赔偿显然不能成立。三、金鑫物业公司自进入城镇华府小区后尽职地履行物业服务合同的权利与义务，不存在物业管理失职的事实，期间也无任何的行政处罚，可见金鑫物业公司不存在物业管理服务不善。城镇华府业委会以其提供的新闻报导视频来主张金鑫物业公司存在管理不善是不能成立的。四、金鑫物业公司退出华府小区物业管理时不存在监控设施、消防设施损坏的事实，城镇华府业委会也无证据证明，即使有设施损坏要更换的话，该费用也应由全体业主来承担，而不是由金鑫物业公司来承担。对于公共停车位因没有对外开放，小区的业主也没有租用，因此不存在有停车位的收入。综上，请求驳回上诉，维持原判。 城镇华府业委会向一审法院起诉请求：一、判令金鑫物业公司移交城镇华府小区物业管理资料。包括:1.物业管理区域核定证明承接清单；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.竣工总平面图、单体建筑、结构、结构设备竣工图和配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料梯、水泵、小区总发电机、配电房等电力设施的安装、使用和维护保养等交付使用的共用设施设备的相关资料；6.物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；7.业主委员会办公用房配置证明；8.属全体业主共有的不动产清单；9.预收的物业管理费、垃圾清运费、业主装修押金、数字电视立户费用；业主档案。10.小区房屋的保修文件和使用说明书；二、判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会2019年2月份预收的物业服务费合计8854.75元；三、判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会预交未开支的公摊水电费18481.45元；四、判令金鑫物业公司返还城镇华府业委会物业交付之前摊派至城镇华府业委会负担的电费17662.39元；五、判令金鑫物业公司退还城镇华府业委会因物业管理服务不善的物业服务费合计金额62425.99元（按城镇华府业委会每月需支付物业费8854.75元为基数，下调15%计算，自2015年3月1日起至2019年1月31日止，共计47个月）；六、判令金鑫物业公司支付未履行服务义务违约行为的违约金124851.98元（按城镇华府业委会每月已付款8854.75元的30%标准，自2015年3月1日起计至2019年1月31日止，共计47个月）；七、判令金鑫物业公司向城镇华府业委会支付恢复损毁的小区内安防监控设施、消防灭火设施费用合计53348元；八、判令金鑫物业公司公示2015年3月1日至2018年12月31日期间的公共停车位收入明细，并返还公共停车位收入款项；九、判令金鑫物业公司公示未退还业主装修押金名单，并返还未退还装修押金；十、金鑫物业公司承担本案诉讼费。以上金额总计285624.56元。 一审法院认定事实：2018年12月，闽清县城镇华府小区业主会议决定成立业主大会，同时依照法定程序选举产生城镇华府业委会，成立之后，城镇华府业委会先后在所在地社区居委会、镇政府以及闽清县住房和城乡建设局履行了报备手续。2014年，闽清县城镇住房发展有限公司与业主签订前期物业服务合同，金鑫物业公司为“城镇华府”小区提供前期物业服务。2019年1月13日，城镇华府业委会在小区公示，解聘与金鑫物业公司的前期物业服务合同，2019年1月23日，金鑫物业公司也在小区内发布公告，解除前期物业服务合同，宣布于2019年1月底退出小区物业管理。2019年2月2日，金鑫物业公司与城镇华府业委会在不动产登记中心对闽清县城镇华府小区部分物业管理资料、财产进行移交(详见移交清单3张)。 一审法院认为，金鑫物业公司为闽清县城镇华府小区的前期物业公司的事实,双方均予以认可,故双方物业服务合同关系依法成立。2019年1月13日，城镇华府业委会在小区公示，解聘与金鑫物业公司的前期物业服务合同，2019年1月23日，金鑫物业公司也在小区内发布公告，解除前期物业服务合同，宣布于2019年1月底退出小区物业管理，至此双方的物业服务合同关系解除,由于物业服务合同的解除金鑫物业公司应办理退出闽清县城镇华府小区的交接手续移交全部物业档案资料并交付物业管理用房等属于闽清县城镇华府小区业主共有的财产。《物业管理条例》第二十九条规定，物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。故在双方物业服务关系终止后,金鑫物业公司按照法律规定应当向业委会移交上述物业材料,业委会的该项诉讼请求符合法律规定,予以支持，但应不包括2019年2月2日双方在不动产登记中心已移交并确认的部分。关于金鑫物业公司抗辩该小区建设单位未向其移交上述资料,按照法律规定,上述材料均系物业管理单位应当持有的材料,金鑫物业公司作为闽清县城镇华府小区的前期物业公司,有义务向建设单位索取上述档案材料,故对金鑫物业公司的该项抗辩主张,不予采信。关于城镇华府业委会主张金鑫物业公司返还2019年2月份预收的物业服务费合计8854.75元、预交未开支的公摊水电费18481.45元、物业交付之前摊派至城镇华府业委会负担的电费17662.39元、因物业管理服务不善的物业服务费62425.99元、返还未退还的装修押金，由于此请求系业主个人交纳的费用，侵犯的是业主个人的合法权益，而不是全体业主的公共权益，故城镇华府业委会对此项的主张，不予支持。城镇华府业委会提供的证据不足以证明双方解除物业服务合同金鑫物业公司存在违约，也没有提供证据证明物业管理服务不善，故城镇华府业委会主张支付未履行服务义务的违约金124851.98元和退还因物业管理服务不善的物业服务费62425.99元，不予支持。城镇华府业委会主张支付恢复损毁的小区内安防监控设施、消防灭火设施费用53348元，提供的证据不足以证明该事实，不予支持。城镇华府业委会主张2015年3月1日至2018年12月31日期间的公共停车位收入明细并返还公共停车位收入款项，由于没有提供证据证明，不予认定。依照《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十八条规定,判决:一、闽清金鑫物业管理有限公司于判决生效后十日内将除已移交部分外的闽清县城镇华府小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管、地下管网工程竣工图收资料，设施设备的安装、使用和维护保养的技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件,物业管理档案、业主名册、物业费台账资料移交给闽清县城镇华府小区业主委员会；二、驳回闽清县城镇华府小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费5584元，由闽清县城镇华府小区业主委员会负担5484元，闽清金鑫物业管理有限公司负担100元。 二审中，城镇华府业委会向本院提交：证据1.发票（7张）；证明小区内消防、监控设施损坏，金鑫物业公司没有维修更换，业委会自行购置新的消防灭火器、监控设施共计开支53348元。证据2.12345便民服务平台截图（3张）；证明金鑫物业公司没有将剩余公摊费用、2月份物业费勇退还业主；小区业主公共部分区域被金鑫物业擅自改造后进行出租，收取租金没有交还业主。证据3.新闻报告截屏；证明金鑫物业公司在提供物业管理期间，存在管理不善。本院组织了质证，经审查，本院认为，证据1的7张发票体现城镇华府业委会于2019年8月购买了部分电子及消防产品，不能证明金鑫物业公司提供物业服务期间，小区内安防监控设施、消防灭火设施被损毁的事实。证据2、3仅反映城镇华府小区部分业主对小区物业服务的不满,不能据此证明金鑫物业公司在提供物业服务过程中存在违约行为并侵犯了小区业主权益。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，城镇华府业委会是城镇华府小区业主大会的执行机构,具体执行业主大会决定的事项,可就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。根据国务院《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责”。本案中，城镇华府业委会主张金鑫物业公司返还2019年2月份预收的物业服务费合计8854.75元、预交未开支的公摊水电费18481.45元、物业交付之前摊派至城镇华府业委会负担的电费17662.39元、因物业管理服务不善的物业服务费62425.99元、返还未退还的装修押金，系城镇华府的业主个人交纳的费用。城镇华府业委会以自己的名义诉讼请求判令返还不属于其可以迳行作出决定的一般性日常事务,故一审对该项诉请不予支持并无不当。另，城镇华府业委会主张支付未履行服务义务的违约金、退还因物业管理服务不善的物业服务费、支付恢复损毁的小区内安防监控设施、消防灭火设施费用等，城镇华府业委会提供的证据不足以证明上述事实，本院不予支持。 综上所述，城镇华府业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5584元，由闽清县城镇华府小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇二〇年四月二十日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林雨婷