贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民初1316号原告（反诉被告）：李楚光，男，1977年6月23日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：龙木远，贵州存正律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：王热，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，贵州瀛黔律师事务所律师。李楚光与贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝房开）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李楚光的委托诉讼代理人龙木远，贵阳中渝置地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王热、王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李楚光向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2015年1月30日签订的《中渝．万熙城C3-A栋4-18层商品房认筹协议书》（以下简称《认筹协议书》）有效，并要求中渝房开以建筑面积单价5,700元/平方米继续履行，向李楚光出售中渝．万熙城C3-A栋6-18层商品房；2、如前述合同义务客观上不能履行，则由中渝房开退还全部购房款，并按签约房价与当前市场价的差价计算赔偿李楚光损失73,696,500元；3、案件受理费、保全费等费用由中渝房开负担。事实和理由：2015年1月30日，双方签订《认筹协议书》，约定中渝房开将中渝．万熙城C3-A栋4-18层商品房以单价5,700元/平方米出卖给李楚光，李楚光按约支付了履约保证金，但中渝房开未告知李楚光房屋预售许可证是否已办理，致使双方一直未能签订房屋买卖合同，而后，李楚光又陆续向中渝房开支付购房款，至2016年3月18日止已支付购房款3000多万元，在支付购房款过程中，李楚光多次要求与中渝房开签订房屋买卖合同，但中渝房开均以项目转让、人员不稳定为由推诿拖延，2016年8月后，售楼部已无人收取购房款，此后李楚光多次与中渝房开协商并向相关部门反映无果。中渝房开仅履行部分协议，仅出售C3-A栋4-5层商品房。2018年9月21日，中渝房开发函要求解除6-18层的认筹协议，李楚光为维护自身合法权益，诉至法院提出如前诉请。本案审理过程中，在本院释明《认筹协议书》性质为预约合同后，李楚光不再要求继续履行《认筹协议书》，诉讼请求最终变更为：1、解除双方于2015年1月30日签订的《认筹协议书》（不包括C3-A栋4-5层）；2、中渝房开退还李楚光全部购房款25,597,559.96元；3、中渝房开赔偿李楚光房屋差价损失74,072,582元；4、评估费61万元由中渝房开承担；5、诉讼费由中渝房开承担。中渝房开答辩称：1、双方签订的《认筹协议书》只是预约合同，双方没有签订本约合同，本案的焦点为哪一方的原因导致本约合同未能签订，中渝房开认为责任在于李楚光。中渝房开于2015年9月2日取得商品房预售许可证，2015年9月5日开盘，中渝房开是通知了李楚光的，李楚光在2015年9月10日、2015年9月18日到中渝房开的售楼部刷pos机支付购房款项，故李楚光对于中渝房开取得预售许可证是明知的。根据合同约定，双方应在取得预售许可证30日内签订本约合同，李楚光应当提供具体购房人的姓名，但李楚光并未提供，仅在2015年10月26日提供了案外人林于鹤、林黎明作为具体购房人的姓名，中渝房开也和二人签订了商品房买卖合同。2、根据认筹协议书，李楚光应当在2015年8月30日前支付2,425万元，在取得预售许可证之日起30日内支付1,000万元，在签订本约合同时共计支付4,025万元，余款采用按揭贷款的方式支付，截至目前李楚光尚未完成付款义务，故未签订本约合同的责任在李楚光。3、李楚光主张退还的金额应当扣减商业门面的金额227,980元，已经支付的履约保证金600万元不应退还，关于利息合同约定是不计息。中渝房开向本院提起反诉，经两次变更反诉请求，最终反诉请求为：1、确认双方于2015年1月30日签订的《认筹协议书》已于2016年12月30日解除；2、判令李楚光向中渝房开支付违约金5,700元/㎡x14279㎡x10%=8,139,429元；3、反诉的诉讼费用由李楚光负担。事实和理由：李楚光变更诉讼请求为不要求继续履行《认筹协议书》，双方均无继续履行《认筹协议书》的意思表示，且李楚光在履行《认筹协议书》过程中存在严重违约行为，根据《认筹协议书》第六条第二款第二项、第三项约定，李楚光应当依法向中渝房开承担违约责任，除履约保证金不予退还外，还应向中渝房开支付总房款的10%作为违约金，根据李楚光变更诉请后移交的《房屋差价损失清单》记载，其认可中渝房开提交的实测报告中记载的4-18层商品房建筑面积为14279.7㎡，故李楚光应支付的违约金为5,700元/㎡x14279㎡x10%=8,139,429元。李楚光答辩称，李楚光没有违约，协议签订后李楚光已经支付了履约保证金，李楚光没有付清购房款的原因是中渝房开不按照约定签订本约合同，与李楚光无关，李楚光不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院依法予以认定。本院认定事实如下：2015年1月30日，李楚光与中渝房开签订《认筹协议书》，约定李楚光认筹中渝.万熙城C3-A栋4-18层办公用途的物业，面积暂定13905平方米，建筑面积单价5,700元/平方米，按暂定面积总房款合计79,258,500元。《认筹协议书》第二条第一款约定签订协议的同时支付100万元履约保证金；2015年2月13日前一次性支付履约保证金500万元，逾期30日出卖人有权另售且不退还已付履约保证金。房屋买卖合同签订后，履约保证金转为购房款。第二条第二款约定出卖人取得预售许可证之日起30日内，双方签订房屋买卖合同，买受人一次性支付购房款1,000万元；2015年8月30日须再向出卖人一次性支付购房款24,258,500元；双方签订房屋买卖合同后，买受人已付房款合计40,258,500元，剩余购房款3,900万元按揭贷款支付；2015年11月30日前，买受人办理完毕全部银行按揭贷款手续。买受人如因单方原因未能办理完毕按揭贷款手续并取得全部银行贷款的，应在2016年8月30日前支付完毕全部剩余房款，具体付款时间及付款方式须经双方协商一致并另行达成书面意见。第三条约定交付物业的时间为2017年6月30日。第四条约定出卖人应提供100个车位给买受人，总价款400万元，具体出卖事宜以另行签订的车位转让协议为准。出卖人赠送不低于60平方米的入户大堂，买受人如需增加面积，出卖人按25,000元/平方米将一楼商业门面出卖给买受人，消防通道不计入面积，具体事宜以双方另行签订的购买协议为准。第五条约定出卖人需按约定的方案图施工、交付物业、提供收款凭证。买受人按约付款，在签订购房合同前20日内确定购房人姓名，并交由出卖人审核购房人资格及征信记录。第六条约定，因出卖人单方原因致使双方不能签订购房合同的，视为出卖人根本违约，买受人有权单方解除本协议，出卖人应当双倍返还定金，并退还已付购房款，按国家同期贷款利率4倍支付利息。因买受人单方原因致使双方不能签订购房合同的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本协议，并有权将物业另行处置给他人，履约保证金不予退还，另外买受人赔偿总价款10%违约金，出卖人有权在已付房款中扣除给出卖人造成的一切经济损失将剩余购房款不计息退还给买受人。买受人逾期支付各期房款的，自各期应支付期限之次日起至实际交付之日止，按日计算向出卖人支付总房款千分之五的违约金，逾期超过30日出卖人有权另售，履约保证金不予退还，另外买受人赔偿总价款10%违约金，出卖人有权在已付房款中扣除给出卖人造成的一切经济损失将剩余购房款不计息退还给买受人。逾期支付全部剩余房款且买受人自愿继续购买的，须按6,700元/平方米的单价向出卖人支付完毕房款，但最迟不得晚于2016年12月30日，否则视为买受人根本违约，出卖人有权按买受人违约退房处理，并按6,700元/㎡计算总价款的10%支付违约金。《认筹协议书》签订当日，李楚光支付100万元履约保证金。2015年2月13日，支付剩余履约保证金500万元。自2015年9月10日起至2018年8月17日，李楚光及其指定的购房人林于鹤、林黎明陆续支付款项30,494,135元。加上前述已支付的600万元履约保证金，共计支付36,494,135元。经向双方当事人核实，前述36,494,135元含李楚光指定的购房人林于鹤、林黎明为购买4-5层办公用房支付的10,896,576元，李楚光为购买6-18层办公用房支付的2,300万元、一层商业用房229.2万元以及林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元。对于林于鹤、林黎明为购买4-5层办公用房支付的10,896,576元，因林于鹤、林黎明与中渝房开已就4-5层办公用房签订商品房买卖合同，李楚光本案中不予主张；对于林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元，林于鹤与中渝房开未签订商品房买卖合同，林于鹤同意李楚光在本案中一并主张退还，因此，李楚光诉请退还的购房款25,597,559.96元包括为6-18层支付的办公用房2,300万元、一层商业用房229.2万元以及林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元。案涉商品房于2015年9月2日取得预售许可，2015年11月17日，中渝房开与李楚光指定的买房人林于鹤、林黎明就案涉C3-A楼栋第4层、第5层房屋签订商品房买卖合同。中渝房开确认林于鹤、林黎明已付清了商品房买卖合同约定的全部购房款，只是商品房买卖合同尚未备案，房屋暂未交付。2016年9月1日，案涉项目名称由“中渝．万熙城”变更为“恒大中央广场”。2018年9月26日，中渝房开向李楚光邮寄解除合同通知，主要内容为中渝房开认为李楚光未按《认筹协议书》第二条第二款第二项约定于2015年8月30日前一次性支付购房款24,258,500元已构成根本性违约，根据协议第六条第二款第三项约定，通知李楚光解除《认筹协议书》。李楚光收到后遂于2018年10月提起本案诉讼。本案审理过程中，本院认为，双方签订的《认筹协议书》虽然对购房楼层、房屋单价或计价方式、交付时间、违约责任等进行了约定，但《认筹协议书》约定的买受人实际并不明确，需李楚光另行指定，从双方意思表示看，双方亦约定待中渝房开取得预售许可后另行签订商品房买卖合同，故《认筹协议书》性质为预约合同，对此，本院向双方当事人进行了释明，双方当事人对《认筹协议书》性质为预约合同没有异议。李楚光申请对案涉相关房屋的现有市场价值进行评估，中渝房开同意进行评估，经本院委托，并经双方当事人确认评估范围及用于评估的相关材料，四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司以2019年5月22日作为时间节点，对案涉楼栋4层至18层的办公用房、1层5至9号商业用房房地产市场价值及C地块地下室负2及负3层整层停车位整体的平均市场单价进行了评估，双方当事人对评估报告的真实性、合法性、关联性予以认可，本院对评估报告的相关结果予以采纳。6-18层办公用房实际面积12375.74㎡，评估价值为134,656,600元。车位的平均评估单价为112,200元。1层商业用房的评估范围为5-9号，每间单价不同，1-5号评估单价40,840元/㎡、1-6号41,657元/㎡、1-7号41,657元/㎡、1-8号38,586元/㎡、1-9号38,215元/㎡，计算得到1层商业用房平均评估单价为40,191元/㎡。另查明，李楚光诉请退还的购房款共计25,597,559.96元包括为6-18层支付的办公用房2,300万元、一层商业用房229.2万元以及林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元。对于林于鹤为购买一层商业用房支付的305,559.96元，林于鹤同意由李楚光在本案中一并进行主张。经本院询问，林黎明、林于鹤称李楚光提供过其他购房人名单，因中渝房开存在股权被收购需办理相关交接工作的问题，所以迟迟没有签订商品房买卖合同。本案事实，有当事人提交的身份证明材料、《认筹协议书》、付款凭证、商品房预售许可证，本院委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司所作房地产估价报告等证据在卷为证，并经当事人庭审质证，本院依法予以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的《认筹协议书》是否应当解除；2、解除《认筹协议书》应归责于哪一方当事人，以及责任如何承担。关于争议焦点一，本案中，除案外人林于鹤、林黎明外，中渝房开未与李楚光或李楚光指定的人继续签订商品房买卖合同，但从李楚光指定的林于鹤、林黎明与中渝房开签订商品房买卖合同的客观事实看，李楚光并未怠于履行《认筹协议书》约定的认筹义务而不向中渝房开提交购房人名单。即使如中渝房开所称，李楚光仅提供林于鹤、林黎明二人作为购房人，未履行继续提供其他购房人名单的义务，但基于诚信原则，中渝房开应当予以催告，但中渝房开并未提交证据证明其曾催告李楚光继续提供购房人名单。此后，在未签订商品房买卖合同的情况下，李楚光还陆续预付了部分购房款共计19,597,559.96元，该事实进一步印证了李楚光愿意继续履行《认筹协议书》，在此情况下，于常理而言，李楚光没有理由不继续提供购房人名单，中渝房开主张未签订商品房买卖合同系因李楚光未提交购房人名单依据不足，故本院不予采信。《认筹协议书》约定房屋买卖合同签订后，履约保证金转为购房款。出卖人取得预售许可证之日起30日内，双方签订房屋买卖合同，买受人一次性支付购房款1,000万元；2015年8月30日须再向出卖人一次性支付购房款24,258,500元；双方签订房屋买卖合同后，买受人已付房款合计40,258,500元，剩余购房款3,900万元按揭贷款支付。根据前述约定并结合《认筹协议书》系预约合同的事实，双方约定的购房款应在取得预售许可证并签订商品房买卖合同后支付，中渝房开未继续与李楚光或李楚光指定的购房人签订商品房买卖合同，故李楚光并无支付购房款的义务，中渝房开主张李楚光未按约支付购房款构成根本违约不能成立，李楚光后续支付的款项实为预付购房款，在此情况下，中渝房开并不享有合同约定的解除权，其书面通知解除《认筹协议书》亦不产生解除合同的效力，故对于中渝房开请求确认《认筹协议书》已于2016年12月30日解除，以及要求李楚光支付违约金的反诉请求，本院不予支持。2018年9月26日，中渝房开向李楚光邮寄解除合同通知，以自身行为表明其不愿继续履行《认筹协议书》，中渝房开构成单方违约，李楚光诉请判令解除《认筹协议书》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同．．．．．．（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定，故本院予以支持。李楚光指定的案外人林于鹤、林黎明与中渝房开已签订商品房买卖合同，购买案涉C3-A栋4-5层房屋，中渝房开认可林于鹤、林黎明已支付完毕商品房买卖合同约定的购房款金额，故解除《认筹协议书》的效力不及于案涉C3-A栋4-5层房屋。关于争议焦点二，《认筹协议书》解除后，中渝房开应将李楚光支付的款项进行返还，故本院对于李楚光请求判令中渝房开返还购房款25,597,559.96元的诉讼请求，本院予以支持。关于李楚光主张的差价损失，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，中渝房开未按照预约合同的约定与李楚光订立本约合同，应对李楚光对本约的信赖利益损失进行赔偿，对信赖利益的赔偿原则上以不超过履行利益为限。本案中李楚光主张的房屋约定价值与现行价值的差价损失实为本约合同的履行利益，不违反信赖利益的赔偿原则。李楚光虽未付清全部购房款，但按照《认筹协议书》的约定，在签订《商品房买卖合同》前李楚光并无支付购房款的义务。另结合本案案情，首先，本案实为中渝房开在房价上涨后不愿按认筹协议书约定的价款出售房屋，中渝房开主观上故意违约意图明显，李楚光对于本约合同未能签订并无过错；其次，从履约过程看，李楚光预付了除按揭贷款外的大部分购房款，实际是按本约合同的义务在履行，李楚光的期待利益等同于未履行本约合同造成的损失；第三，现房价上涨，从公平角度，中渝房开不应当因其违约行为而获益。综上所述，本院对李楚光因未能订立本约合同而产生的全部差价损失予以支持。根据本院委托四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司所作评估报告，6-18层办公用房的现行评估价值为134,656,600元，按照实际面积12375.74㎡计算，6-18层办公用房的现行评估价值与合同约定价值的差价损失为：134,656,600元-5,700元/㎡x12375.74㎡=64,114,882元；车位的现行平均评估单价为112,200元，按照《认筹协议书》的约定，中渝房开需提供100个车位，经计算，100个车位的差价损失为：100个x（112,200元/个-4,000,000元÷100个）=7,220,000元；一层商业门面仅约定购买单价为25,000元/㎡，未约定具体购买的位置及面积，故只能按照李楚光实际预付款金额能够购买的面积以及中渝房开承诺赠送的面积，结合平均评估单价计算差价损失，根据评估报告，1层商业门面的评估范围为5-9号，每间单价不同，按照五间1层商业用房的现行评估单价计算得到平均评估单价为40,191元/㎡，李楚光预付款2,597,559.96元，按《认筹协议书》约定的单价可购买2,597,559.96元÷25,000元/㎡=103.9㎡，另中渝房开答应赠送不低于60㎡，故1层商业门面的差价损失为：（103.9㎡+60㎡）x（40,191元/㎡-25,000元/㎡）=2,489,805元。李楚光的差价损失合计应为64,114,882元+7,220,000元+2,489,805元=73,824,687元。综上所述，李楚光的本诉请求部分成立，本院部分予以支持；贵阳中渝置地房地产开发有限公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李楚光与贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2015年1月30日签订的《认筹协议书》；二、贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还李楚光预付购房款25,597,559.96元；三、贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿李楚光房屋差价损失73,824,687元；四、驳回李楚光的其他诉讼请求；五、驳回贵阳中渝置地房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费540,150元，由李楚光负担1,350元，贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担538,800元；保全费5,000元，由李楚光负担13元，贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担4,987元；评估费610,000元，由李楚光负担1,525元，贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担608,475元。反诉案件受理费68,776元，减半收取34,388元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年四月二十二日书记员 岳立莲