文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民初50号原告（案外人）：汪开杰，男，1976年4月11日出生，住重庆市大足区。原告（案外人）：彭树朋（汪开杰之妻），女，1978年4月10日出生，住重庆市大足区。二原告的委托诉讼代理人：陈怡奇，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码91500103691245487F。负责人：杨文，该分行行长。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆富高新京置业有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝田村**绅帝大厦**5-1一社会信用代码915001076965559861。法定代表人：金孝，该公司经理。委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告汪开杰、彭树朋与被告恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行）、第三人重庆富高新京置业有限公司（以下简称富高新京置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告汪开杰、彭树朋的委托诉讼代理人陈怡奇，被告恒丰银行重庆分行的委托诉讼代理人唐文凯、王芮，第三人富高新京置业公司的委托诉讼代理人王路路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪开杰、彭树朋向本院提出诉讼请求：1．停止对巴南区鱼洞箭河路X号房屋的执行；2．恒丰银行重庆分行配合汪开杰、彭树朋办理解除巴南区鱼洞箭河路X号房屋的抵押手续；3．案件受理费由恒丰银行重庆分行和富高新京置业公司负担。事实和理由：1．汪开杰、彭树朋对案涉房屋享有所有权。重庆市巴南区人民法院作出的生效判决认定汪开杰、彭树朋与富高新京置业公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，且已按照约定足额支付了购房款并占有使用至今。故汪开杰、彭树朋是案涉房屋的真实权利人，虽然案涉不动产现登记在富高新京置业公司名下，但系富高新京置业公司收受房款后未能办理解除抵押手续所致，汪开杰、彭树朋对此并无过错，且不动产登记制度仅为行政管理手段，应当按照真实权利状态进行认定。2．抵押权人恒丰银行重庆分行同意富高新京置业公司销售抵押房屋，视为放弃对抵押房屋享有的抵押权，抵押房屋转化为购房款，恒丰银行重庆分行仅对购房款享有优先受偿的权利。综上，汪开杰、彭树朋对案涉房屋享有的所有权足以排除执行。恒丰银行重庆分行辩称，汪开杰、彭树朋的诉讼理由不能成立，应驳回其全部诉讼请求。事实和理由：1．汪开杰、彭树朋举示的2017年7月12日转账支付103万元的银行流水并未显示收款人，另案重庆市巴南区人民法院作出的判决因恒丰银行重庆分行未参与诉讼不能作为本案的定案依据，现无法得出二人已经足额缴纳了购房款项的结论。2．汪开杰、彭树朋对于房屋未办理过户登记手续具有过错。诉讼中汪开杰、彭树朋的陈述以及其举示的《公告》证实，汪开杰、彭树朋在订立《商品房买卖合同》前对案涉房屋设有抵押的事实是知晓的，汪开杰、彭树朋与富高新京置业公司订立《商品房买卖合同》后，未按照《公告》要求将购房款划入恒丰银行重庆分行监管账户，而是径直向富高新京置业公司支付购房款，汪开杰、彭树朋未履行应尽的注意义务，对案涉房屋担保的主债权未进行清偿具有过错。第三人富高新京置业公司述称，汪开杰、彭树朋与富高新京置业公司就案涉房屋订立的《商品房买卖合同》真实有效，汪开杰、彭树朋按照约定支付了全部购房款后，富高新京置业公司将案涉房屋交付给汪开杰、彭树朋占有使用，同意汪开杰、彭树朋主张对案涉房屋停止执行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪开杰、彭树朋举示以下证据：第一组证据重庆市高级人民法院（2018）渝执42号执行裁定书、重庆市高级人民法院（2019）渝执异28号执行裁定书和《房屋登记信息查询证明》；第二组证据《商品房买卖合同》、重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初12730号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民终2631号民事裁定书；第三组证据恒丰银行重庆分行出具的《公告》、《商品房买卖合同》（买房人为李林和周必丽）；第四组证据重庆农村商业银行客户付款回单、银行流水以及《收据》八张。恒丰银行重庆分行举示以下证据：重庆市高级人民法院《执行证书（2018渝证字第55520号）》、重庆市高级人民法院（2018）渝执42号执行裁定书、（2019）渝执异28号执行裁定书及《不动产登记证明》。富高新京置业公司未举示证据。对于各方当事人无异议的以下证据：汪开杰、彭树朋举示的第一组证据重庆市高级人民法院（2018）渝执42号执行裁定书、重庆市高级人民法院（2019）渝执异28号执行裁定书和《房屋登记信息查询证明》；第二组证据《商品房买卖合同》、重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初12730号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民终2631号民事裁定书；第三组证据恒丰银行重庆分行出具的《公告》；第四组证据重庆农村商业银行客户付款回单；恒丰银行重庆分行举示的重庆市高级人民法院《执行证书（2018渝证字第55520号）》、重庆市高级人民法院（2018）渝执42号执行裁定书、（2019）渝执异28号执行裁定书及《不动产登记证明》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于汪开杰、彭树朋举示的第三组证据：李林、周必丽与富高新京置业公司订立的《商品房买卖合同》，拟证明恒丰银行重庆分行同意销售抵押房产，且已为李林、周必丽办理了解押手续，故汪开杰、彭树朋购买案涉房屋并无过错。恒丰银行重庆分行质证对该组证据的真实性、合法性和关联性均不认可。本院认为，汪开杰、彭树朋举示的该组证据系复印件，真实性无法核实，且该组证据中《商品房买卖合同》的相对方李林、周必丽并非本案当事人，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。关于汪开杰、彭树朋举示的第四组证据银行流水以及《收据》八张。恒丰银行重庆分行质证认为，银行流水合法性和真实性无异议，但是银行流水仅载明2017年7月12日交易金额103万元，未载明收款方身份信息，无法证实与本案的关联性。本院认为，银行流水“交易详情”中虽无收款方信息，但是“处理过程备注信息”载明：回复意见商户地址重庆市巴南区鱼洞箭河路X号南城国际业务部，商户名称富高新京置业公司，且已生效的重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初12730号民事判决书认定汪开杰、彭树朋已于2017年7月12日向富高新京置业公司转账103万元购房款，故对该组证据予以采信。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月12日，富高新京置业公司（甲方、卖方）与汪开杰、彭树朋（乙方、买方）订立《商品房买卖合同》，主要约定：“商品房项目现定名为帝豪南城国际；乙方购买坐落于重庆市巴南区鱼洞箭河路X号的房屋，建筑面积为147.66平方米，房屋用途为非住宅属于商服用房；总成交金额为211万元，建筑面积单价为14289.58元/平方米；乙方按照一次性付款的方式支付购房款，乙方于2017年7月12日前支付房款211万元。甲方关于本商品房抵押情况声明：本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人恒丰银行重庆分行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第九条对房屋交付、交房手续的补充约定：“因乙方购买的该物业为现房且已有租赁关系，乙方在签订本协议时，已亲自到该物业室内实地查看，同意按照现有承租方装修标准现状交房，同意在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款。”诉讼中汪开杰、彭树朋举示的《商品房买卖合同》中未见附件六。另查明：2016年12月15日，汪开杰通过重庆农村商业银行向富高新京置业公司转账支付103万元。同日，富高新京置业公司向汪开杰、彭树朋出具《收据》一张，载明收到巴南区鱼洞箭河路X号商铺房款103万元。2017年7月12日，富高新京置业公司通过银行转账收款103万元。同日，富高新京置业公司向汪开杰、彭树朋出具《收据》一张，载明收到巴南区鱼洞箭河路X号商铺房款103万元。2018年9月3日，汪开杰、彭树朋向重庆市巴南区人民法院提起诉讼，请求确认其与富高新京置业公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，富高新京置业公司继续履行合同义务并向汪开杰、彭树朋支付违约金等。2018年12月25日，重庆市巴南区人民法院作出（2018）渝0113民初12730号民事判决书，审理查明：2016年11月18日，汪开杰与富高新京置业公司订立《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，主要约定汪开杰认购巴南区鱼洞箭河路X号商铺，汪开杰同意按照原《租赁合同》的全部条款约定与富高新京置业公司办理租赁关系转移手续。2016年12月15日，彭树朋与富高新京置业公司订立了《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，该协议标题与内容与2016年11月18日汪开杰签订的协议相同。汪开杰与彭树朋于2016年12月15日起开始收取案涉房屋的租金。2016年12月15日，彭树朋向富高新京置业公司支付购房款103万元、大修基金11813元、其他税费74152元。2017年7月12日，富高新京置业公司与汪开杰、彭树朋订立《商品房买卖合同》，当日汪开杰、彭树朋向富高新京置业公司支付购房尾款103万元。遂判决汪开杰、彭树朋与富高新京置业公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，富高新京置业公司履行解押合同义务，驳回汪开杰、彭树朋的其他诉讼请求。前述判决作出后，富高新京置业公司提起了上诉。2019年4月3日，重庆市第五中级人民法院作出（2019）渝05民终2631号民事裁定书，裁定按富高新京置业公司自动撤回上诉处理，重庆市巴南区人民法院作出（2018）渝0113民初12730号民事判决书发生法律效力。再查明：2016年3月14日，富高新京置业公司（抵押人）与恒丰银行重庆分行（抵押权人）订立《抵押合同》，主要约定：鉴于富高新京置业公司和抵押权人签订了编号为2016年恒银渝借字第X号固定资产借款合同（以下简称“主合同”），为保障主合同项下债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产设定抵押。担保的主债权为主合同项下的本金13300万元，利率4.75%，到期日2021年3月14日。抵押人提供的财产是房产，抵押物清单载明抵押房产包含本案诉争房屋在内。2016年3月25日，重庆市国土资源和房屋管理局出具的《不动产登记证明》（渝【2016】巴南区不动产证明第X号）载明：证明权利或事项为土地房屋抵押权；权利人为恒丰银行重庆分行；义务人为富高新京置业公司；坐落于巴**鱼洞箭河路**等7处；附计债权金额为13300万元。2016年11月28日，恒丰银行重庆分行出具《公告》，载明：“广大购房客户：富高新京置业公司与恒丰银行重庆分行于2016年3月14日签订了编号为2016恒银渝借抵字第X号《抵押合同》，依据该抵押合同富高新京置业公司将其开发的位于巴南区鱼洞箭河路X号商业用房向我行提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，我行是合法有效的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，我行对已办理抵押登记的商业用房享有优先受偿权。目前富高新京置业公司与我行初步已达成还款解押实现销售的意向，我行拟同意富高新京置业公司对抵押物进行对外销售，但购房者购房资金（包括诚意金、定金、首付款等）必须进入我行监管账户，且富高新京置业公司满足一定还款额后我行方同意解押过户，现将已办理抵押登记的商业房产予以公示（抵押房产明细详见清单），敬请广大客户留意，并相互转告。具体情况请咨询我行相关人员。咨询电话：X。”2018年12月12日，中华人民共和国重庆市公证处作出（2018）渝证字第55520号《执行证书》，主要载明，债务人富高新京置业公司未完全履行合同约定的还款义务，构成违约，现债权人恒丰银行重庆分行依据具有强制执行力的债权文书申请出具执行证书。前述执行证书的执行标的为：1．借款本金107006061.60元、利息312657.20元、截至2018年11月6日的复利1516.85元、罚息255089.39元；2.2018年11月7日起的复利（以利息312657.2元为基数，按年利率4.75%上浮50%的标准计算，利随本清）；3.2018年11月7日起的罚息（以本金107006061.60元为基数，按照年利率4.75%上浮50%的标准计算，利随本清）；4．律师费34000元、公证费、执行费有及其他为实现债权而支付的费用。前述执行证书做出后，富高新京置业公司未履行付款义务，恒丰银行重庆分行遂向人民法院申请强制执行。2019年1月24日，本院做出（2018）渝执42号执行裁定书，裁定：查封了包含案涉房屋在内的多套房屋。查封期限为三年。2019年5月27日，案外人汪开杰、彭树朋对本院执行案涉房屋提出书面异议。2019年6月28日，本院做出（2019）渝执异28号执行裁定书，裁定驳回了案外人汪开杰、彭树朋的执行异议请求。汪开杰、彭树朋遂提起本案执行异议之诉。根据各方诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：案外人汪开杰、彭树朋对位于巴南区鱼洞箭河路X号商铺是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，汪开杰、彭树朋提出其对巴南区鱼洞箭河路X号商铺享有所有权，且恒丰银行重庆分行对案涉房屋享有的抵押权消灭，足以排除执行的主张不能成立。事实和理由如下：一、汪开杰、彭树朋主张系案涉房屋所有权人的理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照前述规定，物权变动需要特定的方式予以公示始得产生法律效力，而登记作为不动产物权变动的公示方法，未经登记的不动产不发生物权变动的法律效力。就本案而言，虽然在本案查封前重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初12730号生效民事判决认定富高新京置业公司与汪开杰、彭树朋订立《商品房买卖合同》合法有效，但是时至今日，案涉商铺仍然登记在富高新京置业公司名下，根据不动产物权登记生效原则，汪开杰、彭树朋仅对案涉房屋享有债权。虽然汪开杰、彭树朋在诉讼中提出富高新京置业公司未按照合同约定解除抵押，导致案涉房屋至今未办理过户登记手续，汪开杰、彭树朋本身并无过错，但是即使汪开杰、彭树朋本身没有过错，并不当然产生物权变动的结果，汪开杰、彭树朋的该项理由亦不能成立。二、汪开杰、彭树朋主张恒丰银行重庆分行对案涉房屋享有的抵押权消灭的理由不能成立。理由是：《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”就本案而言，并不符合前述规定抵押权消灭的情形。首先，在抵押权人同意抵押物转让的情况下，应然的状态是转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，担保的主债务得到清偿后，抵押权随之灭失，但是在转让价款未用于清偿债务时，抵押权所担保的主债权并没有获得清偿的情况，抵押物上的抵押权负担并不能消失。本案中富高新京置业公司收受房款后并未及时清偿债务，未满足恒丰银行重庆分行《公告》中约定购房资金进入监管账户满足一定还款额后解押过户的条件，案涉房屋上设立的抵押权仍然合法有效。其次，恒丰银行重庆分行并未作出放弃抵押权的意思表示。恒丰银行重庆分行出具的《公告》证实，虽然恒丰银行重庆分行同意销售抵押房屋，但是前提是购房资金进入监管账户，满足一定还款额后解押过户，无证据表明恒丰银行重庆分行放弃了抵押权。最后，汪开杰、彭树朋疏于防范。汪开杰、彭树朋与富高新京置业公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第二项的约定证实汪开杰、彭树朋购买案涉房屋时知晓案涉房屋已设定抵押，抵押权人为恒丰银行重庆分行的事实，且汪开杰、彭树朋举示的《公告》亦证实恒丰银行重庆分行同意销售抵押房屋的前提是购房资金进入监管账户，汪开杰、彭树朋作为房屋买受人，付款时未按照《公告》要求联系恒丰银行重庆分行查实确定监管账户，履行合同时亦未通知抵押权人，径直向富高新京置业公司支付购房款，未尽到合理的注意义务，对于抵押权未能涤除的结果具有一定过失。综上，汪开杰、彭树朋的该项主张不能成立。三、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的构成要件。首先，关于在人民法院查封前订立买卖合同的问题。本案中，汪开杰、彭树朋与富高新京置业公司于2017年7月12日签订《商品房买卖合同》，时间早于人民法院查封时间即2019年1月24日。虽然在《商品房买卖合同》签订前，案涉房屋已设立了抵押登记，但是汪开杰、彭树朋举示恒丰银行重庆分行出具的《公告》证实，抵押权人恒丰银行重庆分行同意富高新京置业公司销售案涉房屋，故前述《商品房买卖合同》合法有效。其次，关于合法占有的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：．．．．．（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实．．．．．前款第六、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，在本案查封前重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初12730号生效民事判决书认定事实：“2016年11月18日、2016年12月15日，汪开杰、彭树朋分别与富高新京置业公司订立《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，约定汪开杰、彭树朋认购巴南区鱼洞箭河路X号商铺，二人同意按照原《租赁合同》的全部条款约定与富高新京置业公司办理租赁关系转移手续。汪开杰与彭树朋于2016年12月15日起开始收取案涉房屋的租金。”本案诉讼中，恒丰银行重庆分行并未举示相反证据推翻前述事实，故本院认定汪开杰与彭树朋在人民法院查封前（即2019年1月24日）即对案涉房屋进行了占有使用。再次，关于购房款的支付问题。在人民法院查封前重庆市巴南区人民法院（2018）渝0113民初12730号生效民事判决书认定事实：“2016年12月15日，彭树朋向富高新京置业公司支付购房款103万元、大修基金11813元、其他税费74152元。2017年7月12日，汪开杰、彭树朋向富高新京置业公司支付购房尾款103万元。”且本案诉讼中，汪开杰、彭树朋亦举示了重庆农村商业银行客户付款回单、银行流水以及富高新京置业公司出具的《收据》，足以证实汪开杰、彭树朋按照约定支付了全部购房款。最后，关于未办理过户登记的原因问题。就本案而言案涉房屋上设立了抵押权系未能办理过户登记的原因。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。依照前述规定，在抵押权人同意抵押物转让的情况下，应然的状态是转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，担保的主债务得到清偿后，抵押权随之灭失，但是在转让价款未用于清偿债务时，抵押权所担保的主债权并没有获得清偿的情况，抵押物上的抵押权负担并不能消失。就本案而言，汪开杰、彭树朋与富高新京置业公司于2017年7月12日签订《商品房买卖合同》第十一条第二项的约定证实汪开杰、彭树朋购买案涉房屋时知晓案涉房屋已设定抵押，抵押权人为恒丰银行重庆分行的事实，且汪开杰、彭树朋举示的《公告》亦证实恒丰银行重庆分行同意销售抵押房屋的前提是购房资金进入监管账户满足一定还款额后解押过户，汪开杰、彭树朋作为房屋买受人，付款时未按照《公告》要求联系恒丰银行重庆分行查实确定监管账户，向富高新京置业公司支付购房款211万元时亦未通知抵押权人恒丰银行重庆分行，汪开杰、彭树朋未尽到合理的注意义务，其对于案涉房屋上设立抵押权所担保的主债权并没有获得清偿，恒丰银行重庆分行《公告》上约定解押过户的条件未能成就具有一定过错，故本案不符合非因买受人自身原因未能办理过户登记的构成要件。综上，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项构成要件。四、本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。而本案执行标的系商服用房，汪开杰、彭树朋不属于需要特别保护生存权的商品房消费者，故本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十九条。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十七条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第一项、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回汪开杰、彭树朋的诉讼请求。案件受理费23680元，由汪开杰、彭树朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于最高人民法院。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年四月二十八日法官助理 黄 巍书 记 员 刘 丹