广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终428号 上诉人（一审原告）：邓小军，男，1973年7月19日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：杨舸，广东加通律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海益厦物业服务有限公司。住所地：广西北海市南珠大道屋梓村东城佳苑****。统一社会信用代码：450500200012249。 法定代表人：蔡荣华。 诉讼代表人：北京大成（南宁）律师事务所，北海益厦物业服务有限公司管理人。 委托诉讼代理人：周鑫，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人邓小军因与被上诉人北海益厦物业服务有限公司（以下简称益厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2019）桂05民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邓小军及其委托诉讼代理人杨舸，被上诉人益厦公司的委托诉讼代理人周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓小军上诉请求:1.撤销北海市中级人民法院（2019）桂05民初323号民事判决书,在查清事实依据的基础上,依法改判支持邓小军在一审提出的诉讼请求一和诉讼请求二,或发回重审。2.被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用及相关费用。事实与理由:一审判决查明事实不清,做出的判决错误。1.在判决书的第8页第一段第12行:“关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定,是为了保护个人消费者的居住权而设置的,消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。本案邓小军并非房屋购买者,而是益厦公司向其借款88000元的抵押物,由于益厦无法在约定期限内回购房屋,邓小军取得了讼争房屋。由于邓小军购买房屋的行为并非为了满足其生活居住需要,因此不符合上述法律规定的消费者,其购房债权亦不构成消费性购房债权。”与事实完全不符。因为邓小军一家四口（两个老人和一个孩子）目前是无房可住,无家可归。两个老人和孩子只能是暂时借住在邓小军大姐租用不到20平方米的出租屋里,而邓小军基本上是处于到处借宿居住的境况。邓小军全款购买这套商品房事实上就是为了给父母和孩子一起生活居住用的。一审法院认定邓小军不是为了满足其生活居住需要而购房,严重地侵害了邓小军合法的房屋财产权。2.本案真正事实是：（1）被上诉人于2015年1月2日与邓小军签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号:东城佳苑1-1506,房屋编号084701-001-00174）该合同是双方在平等友好的基础上双方真实意志的体现,真实有效,受法律保护;（2）邓小军按照《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式于2015年1月3日将捌万元人民币和1月5日将肆万元人民币一同转入被上诉人指定的公司代理人董现福的建行帐号（43×××31）,上诉人邓小军已支付完全部房款给被上诉人（附有被上诉人指定的收款帐户的交易明细查询清单）;（3）被上诉人已开据“收到邓小军交来1506号房全部购房款”的收款收据（收据编号ＮＯ20440951）给邓小军。上述事实表明双方签订的《商品房买卖合同》事实清楚、真实有效,邓小军已经完全履行购房的付款义务，本案应为消费性债权。一审判决的认定对上诉人极为不公平,恳请二审法院予以纠正,以维护上诉人的合法权益。 益厦公司辩称，一审判决认定邓小军申报的债权为普通债权正确。邓小军起诉被上诉人继续履行合同并协助办理房屋权属登记的诉讼请求不属于本案审理的范围，邓小军现在仅能针对确认的债权提出异议诉讼，不能针对破产财产分配的问题提起诉讼。一审法院认定事实清楚，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：2015年1月2日，邓小军与益厦公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：东城佳苑1-1506）约定，邓小军购买东城佳苑1幢1单元1506号房（商品房预售许可证号：北建房预字2013001），建筑面积为89.83平方米，单价为979.62元，总金额为88000元整，付款方式为一次性付款，邓小军于2015年1月2日支付全部房款88000元整，转入公司代理人董现福建行账号43×××31为准。当日，双方当事人签订《房屋买卖补充协议书》，约定益厦公司以向邓小军出售讼争房屋的方式进行抵押借款88000元，借款期限为2015年1月3日至1月25日，益厦公司在此期间可以88000元向邓小军回购讼争房屋。协议签订后，益厦公司出具《收据》收到邓小军交来购房款1506号房88000元。2015年1月3日、1月5日邓小军通过转账方式分别将80000元、40000元转入案外人董现福的账户（账号：43×××31）。 2017年4月25日，一审法院裁定受理广西兴地建设工程有限公司对益厦公司的破产清算申请，并于2018年4月10日指定北京大成（南宁）律师事务所担任益厦公司管理人。2019年5月27日，益厦公司法定代表人蔡荣华出具一份《情况说明》，说明邓小军与益厦公司是民间借贷，《商品房买卖合同》是借款抵押，不是邓小军所说的买房关系。2019年5月29日益厦管理人针对邓小军2018年11月2日向益厦公司管理人提交的债权异议作出复审意见：审查确认的债权金额88000元，性质为因以房抵债关系形成的普通债权。如对复核结果仍有异议，可向北海市中级人民法院提起诉讼。2019年6月21日邓小军提起本案诉讼。2019年11月25日，邓小军与广东加通律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广东加通律师事务所律师杨舸代理本案诉讼，按照债权确认数额5%收取风险代理费，在合同签订之月先行给付2000元。2019年12月16日，广东加通律师事务所向邓小军开具2000元的律师代理费发票。 另查明，2006年12月13日，益厦公司经北海市工商行政管理局登记注册,性质为有限责任公司（自然人投资或控股）,注册资本为800万元,经营范围为房地产开发、经营、物业管理（凭有效资质证经营）、花卉种植及销售,住所,住所地为北海市南珠大道屋梓村东城佳苑****公司以出让方式取得位于广西壮族自治区北海市［国有土地使用权证号：北国用（2017）第××号］地块的土地使用权后，经批准在该地块上建设东城佳苑小区（建设工程规划许可证号：450501201100055，施工许可证号：北建房预字2013001）。2013年1月14日，益厦公司取得北海市商品房预售许可证（北建房预字2013001）。 邓小军一审诉讼请求：1.确认邓小军全款购买案涉房屋产生的债权是消费性购房债权；2.益厦公司继续履行与邓小军签订的《商品房买卖合同》,交付房屋并将房屋所有权过户到邓小军名下，及时配合邓小军办理不动产登记手续；3.益厦公司承担本案诉讼费、差旅费和误工费,合计10000元。 一审法院归纳本案的争议焦点为：一、双方讼争的邓小军所购房产所产生的债权是否属于消费性购房债权；二、邓小军诉请益厦公司继续履行合同至交房并办理产权过户至邓小军名下应否在本案审理；三、邓小军诉请益厦公司支付律师费、律师风险费、差旅费、误工费等共计10000元有无依据。 关于第一个争议焦点即双方讼争的邓小军所购房产所产生的债权是否属于消费性购房债权的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，认定买受人的购房债权是否属于消费性购房债权，应结合上述条件对照认定。本案中，益厦公司抗辩本案债权实质属于“以房抵债”的债权，并不符合上述法律规定的消费性购房债权。一审法院认为，关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。本案邓小军并非房屋购买者，而是益厦公司向其借款88000元的抵押物，由于益厦公司无法在约定期限内回购房屋，邓小军取得了讼争房屋。由于邓小军购买房屋的行为并非为了满足其生活居住需要，因此不符合上述法律规定的消费者，其购房债权亦不构成消费性购房债权。益厦公司的抗辩合法有据，予以支持。 关于第二个争议焦点即邓小军诉请益厦公司继续履行合同至交房并办理产权过户至邓小军名下应否在本案审理的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”的规定，本案第一个争议焦点即邓小军针对益厦公司管理人确认的债权不服而提起的破产债权确认纠纷。本案第二个争议焦点是邓小军要求继续履行合同并办理产权登记的房屋买卖合同纠纷。上述两个法律关系并不具有牵连关系，不存在法律上的利害关系，不属于合并审理的诉讼请求，邓小军可另行起诉主张权利。 关于第三个争议焦点即邓小军诉请益厦公司支付律师费、律师风险费、差旅费、误工费等共计10000元有无依据的问题。如前所述，邓小军要求确认其债权为消费性购房债权无事实和法律依据，其要求继续履行合同并办理房屋权属登记亦不属于本案审理范围。其上述两项诉讼请求均不能得到支持，因此其要求益厦公司为上述不能得到支持的诉讼承担因本次诉讼支出的费用亦缺乏证据支持。 综上，邓小军的主张均不能成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定作出判决：驳回原告邓小军的诉讼请求。一审案件受理费2250元，由邓小军负担。 双方当事人在二审中没有提交新证据，对一审判决认定的事实没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院二审中补充查明，双方签订的《商品房买卖合同》中约定：邓小军所购买的东城佳苑1幢1单元1506号房屋，建筑面积共89.83㎡，其中套内建筑面积12.13㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积77.7平米。房价按建筑面积计算，为每平米979.62元，总金额88000元。并约定在2015年12月30日前交房。 本院归纳本案二审争议焦点为：邓小军与益厦公司形成的债权是普通债权还是消费性债权。 本院认为，邓小军因益厦公司管理人作出的复审意见，即确认邓小军的债权金额88000元，性质为因以房抵债关系形成的普通债权，而提起本案诉讼。故确认邓小军与益厦公司形成的债权是普通债权还是消费性债权是本案的争议焦点。邓小军上诉称，其与益厦公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，应受法律保护，邓小军已经按照合同约定支付全部购房款，益厦公司亦开具收款收据，故邓小军与益厦公司形成的是消费性债权。益厦公司辩称，根据《情况说明》及《房屋买卖补充协议书》，可证明双方的债权为以房抵债的普通债权。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案应结合上述条件，对照邓小军与益厦公司实际履行情况来认定购房合同及补充协议形成的是消费性债权还是普通债权。本案中，2015年1月2日，双方当事人同时签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《房屋买卖补充协议》，其中《商品房买卖合同》约定1506号房屋建筑面积共89.83㎡，套内建筑面积12.13㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积77.7平米。房价按建筑面积计算为每平米979.62元，总金额88000元。同时约定在2015年12月30日前交房。其中《房屋买卖补充协议》约定，益厦公司以向邓小军出售讼争房屋的方式进行抵押借款88000元，借款期限为2015年1月3日至1月25日，益厦公司在此期间可以88000元向邓小军回购讼争房屋。此后，邓小军向益厦公司分别转账80000元、40000元，益厦公司向邓小军出具88000元的收据。至今益厦公司没有将争议房屋备案登记在邓小军名下，也没有将房屋交付给邓小军使用，也没有将补充协议所借款项归还邓小军。邓小军对所购房屋公摊面积远远大于套内建筑面积，不符合邓小军所称的用于四人居住的客观情况也没有提出异议。对照上述条件及双方实际履行情况，应可认定邓小军与益厦公司实际履行的是以房抵债的借贷关系，并非是真实的房屋买卖关系。邓小军主张该房屋买卖关系形成的是唯一的消费性债权的诉求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项之规定，一审法院不予支持正确。鉴于益厦公司已经进入破产清算程序，益厦公司管理人并不否认邓小军与益厦公司签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及《房屋买卖补充协议》的合同效力及所形成的债权，邓小军应及时向益厦公司的管理人申报债权。至于邓小军请求益厦公司继续履行房屋买卖合同，并办理备案过户手续问题，因该诉求与本案诉求是两个不同的法律关系，且益厦公司已经进入破产程序，是否继续履行合同不是本案的审理范围，一审法院不予审理正确。 综上，邓小军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2250元，由邓小军负担。 本判决终审判决。 审判长  陆德胸 审判员  李 莉 审判员  林菁竹 二〇二〇年四月二十六日 书记员  肖祥廷