辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)辽13民再4号上诉人（原审被告）：朝阳市盛恒置业有限公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街一段**。法定代表人：涂强，经理。委托诉讼代理人：曲洪梅，张喜峰，辽宁红枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟阳，女，1973年8月26日出生，汉族，朝阳银行职工，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王文旭，辽宁盛森律师事务所律师。上诉人朝阳市盛恒置业有限公司（以下简称盛恒置业公司）因与被上诉人牟阳房屋买卖合同纠纷一案，朝阳市双塔区人民法院于2015年10月16日作出（2015）朝双民初字第03699号民事判决，已经发生法律效力。双塔区人民法院于2016年12月7日作出（2016）辽1302民监7号民事裁定再审本案，并作出(2016)辽1302民再18号民事判决。盛恒置业公司不服向本院提起上诉。本院依法组合议庭，开庭审理了本案。上诉人盛恒置业公司的委托诉讼代理人张喜峰、被上诉人牟阳的委托诉讼代理人王文旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛恒置业公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，依法改判我公司不承担利息。上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1．本案一审判决上诉人支付4倍利息，没有法律依据。一审已经认定合同无效，应依无效合同规定处理。我公司不存在过错，不同意支付利息。2．本案是以点带面的影响极大的群发事件，亚澜湾项目目前已经由政府接管，如果如一审判决，朝阳银行职工所有购房者效仿诉讼，必然引起社会不安，上诉人无法解决与面对。牟阳辩称，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求依法维持原审判决。原审原告牟阳在一审再审中提出诉讼请求:1、请求解除原、被告2013年11月13日签订的《团购商品房购买协议》；2、请求判令被告返还原告购房款款共计821,000元，并按同期银行贷款利率支付利息至还款全部返还之日止；3、请求判令被告承担违约责任,按合同约定向原告支付违约金(自2015年1月1日起至一审终结,每日821元)；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院再审认定事实，2013年11月13日原、被告双方签订了《团购商品房购买协议》，协议约定被告将坐落于东邻兴业街、南邻兴业街、北邻新兴路、西邻新城东街，具体位置已审批规划为准的房屋销售给原告。房屋为11号楼11层21号普通住宅,暂测建筑面积125平米，单价每平米3,698元,总造价641,000元。双方约定交付期限为2014年12月31日，并约定如被告未按约定期限交付房屋，每超一日按购房人已交付房款金额的日万分之十加罚违约金。2013年11月13日原告预付房款250,000元，被告为原告开具了收款收据。2014年1月24日，原告又按合同约定，向被告支付剩余房款391,000元、车库款180,000元，合计821,000元。至今被告未能将房屋交付原告使用，请求被告承担违约责任，故诉至法院。2015年10月16日本院作出（2015）朝双民初字第03699号民事判决，内容为：被告朝阳市盛恒置业有限公司于判决生效后10日内给付原告牟阳购房款821,000元，并从2015年1月1日起至付清之日止按月息二分给付违约金。另查明被告至今没有取得商品房的预售许可。一审法院再审认为，朝阳银行股份有限公司与原审被告订立的商品房团购协议书，是朝阳银行为其员工在原审被告开发的亚澜湾住宅小区项目团购提供协调、服务为内容的服务合同，其服务对象为其单位预购房屋的员工，与原审被告不构成合同关系，不能作为本案的主体。原审原告牟阳按上述协议书预交团购房预售款后，与原审被告选定了房号，订立了团购商品房购买协议，并按协议履行了预交团购房款义务，双方之间的商品房预售合同成立。但在合同订立时，原审被告未取得商品房预售许可证，双方订立的合同亦未向人民政府房产管理部门登记备案，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，因此不发生法律效力。根据有关法律规定，合同被确定无效后，因该合同所取得的财产应该予以返还，原告的诉讼请求被告返还所交付的购房款，本院予以支持。原审被告作为房地产开发企业，应明知商品房买卖的有关法律规定，却在未取得商品房预售许可的情况下收取房款，是造成商品房预售合同无效并给原审原告造成经济损失的全部原因，根据原审被告行为的过错，应承担赔偿责任。原审原告请求的利息和违约金均属违约责任的承担方式，可一并处理，即按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍给付已收房款的利息。原审认定事实清楚,但在损失赔偿上适用法律不正确，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决:变更原审判决为，被告朝阳市盛恒置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告牟阳购房款人民币821,000元。并从2015年1月1日起至还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍给付利息。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,010元、保全费5,000元,合计17,010元,由被告朝阳市盛恒置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的案涉房屋的商品房预售许可证日期为2018年10月16日。被上诉人对此证据的真实性不持异议，但是认为上诉人存在欺诈和违约行为，应该按照融资的成本承担利息。上诉人提交了本院(2019)辽13民终2475号民事判决书复印件，证实本案的同类案件已经本院判决，发生法律效力。被上诉人认为，我国不是判例法，对本案没有参考价值，应根据当事人的过错程度确定损失。本院经审理查明，案涉房屋的商品房预售许可证有效日期自2018年10月16日起算。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实有商品房买卖协议、收款收据、亚澜湾房源确认单等证据在原审卷宗中载卷佐证，上诉人向本院提交的亚澜湾项目商品房预售许可证经庭审质证，本院予以采信。本院认为，双方争议的焦点为案涉合同是否有效、购房款及利息是否应当予以返还的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被上诉人牟阳与上诉人盛恒置业公司签订的《团购商品房购买协议》是在盛恒置业公司没有取得商品房预售许可证的条件下签订的，牟阳起诉时盛恒置业公司没有取得商品房预售许可证，故应认定合同无效。本案从合同成立之时就无效，故本案不涉及合同解除的问题，亦不应适用双方之间约定的合同违约条款。合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”盛恒置业公司系房地产开发企业，应明知商品房买卖的相关法律规定，却在未取得商品房预售许可的情况下收取牟阳房款并逾期交房，应承担合同无效的法律责任，盛恒置业公司应返还购房款及损失。因双方当事人均无充分证据证明因合同无效所造成经济损失的数额，本案系团购的商品房，本院酌情按中国人民银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）计算利息损失，确认盛恒置业公司应给付的经济损失。综上所述，上诉人盛恒置业公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销双塔区人民法院（2016）辽1302民再18号民事判决及（2015）朝双民初字第03699号民事判决；二、朝阳市盛恒置业有限公司自本判决生效之日起10日内返还牟阳购房款821,000元。并以250,000元为基数，自2013年11月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。以571,000元为基数，自2014年1月24日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。三、驳回牟阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,010元（牟阳预交），保全费5000元（牟阳预交），合计17,010元，由朝阳市盛恒置业有限公司负担。二审案件受理费12,010元，由朝阳市盛恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王文彦审判员  崔永兰审判员  李春兆二〇二〇年四月一日法官助理赵国静书记员李玢