太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1214号原告：梁建生，男，1960年1月11日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王俊彦、李海龙，山西华炬律师事务所律师。被告：薛海波，男，1976年10月30日出生，汉族，住太原市。被告：魏洁，女，1984年6月14日出生，汉族，住太原市。二被告共同诉讼代理人：韩晓冬，山西建初晓律师事务所律师。原告梁建生与被告薛海波、魏洁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员刘建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王俊彦、李海龙，二被告及其委托诉讼代理人韩晓冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁建生向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付剩余房款330770元；2、被告按照每日千分之零点四向原告支付因迟延支付15万元房款产生的滞纳金1980元、迟延支付31万元房款产生的滞纳金5952元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受其母张凤英委托并经太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍与被告2016年11月19日签订了编号为ZHDL0016359ZY《房地产买卖契约》，该契约约定被告以1245000元的价格购买张凤英所有的位于太原市坞城西街10号1幢1号楼4单元2层西户201房屋建筑面积74.6平方米房产一处。后原、被告于2016年11月19日签订第一份《补充协议》约定：领取不动产正式受理单后当日支付房屋总价的30%（含定金）作为首付款支付卖方，剩余房款在不动产登记证领取后支付；双方在领取不动产登记证前办理物业交付，并确定房产变更后新产权人为魏洁。2016年12月26日原被告双方又签订了第二份《补充协议》约定：办理不动产登记当天买方支付卖方部分房款35万元，在买方拿到不动产证且房屋内户口全部迁出当日买方再支付部分房款86万元，剩余15000元在卖方交付房屋时支付。2017年2月12日双方签订了第三份《补充协议》约定：因卖方没有在约定时间内交付房屋，买方在15000元中扣除3000元作为违约金。合同签订后，原告依约于2017年1月10日将房屋产权人变更为魏洁，于2017年2月28日将房屋实际交付给被告，于2018年6月20日将户口全部迁出；被告于合同签订当日2016年11月19日向原告支付定金2万元，2016年12月26日支付35万元，2016年12月28日支付腾房押金12000元，2018年6月25日支付15万元，2018年7月10日支付31万元，共计842000元。截止起诉之日，扣除原告因腾房迟延支付的3000元违约金，被告仍有40万元房款未予支付，原告多次向被告催要，被告以原告迁出户口违约为由将40万元作为违约金扣除而拒绝支付。因我身患疾病，仅依靠医院保安工作维持生活，买房仅获得80万元房款无法购买自有住房，未来养老也缺乏保障，考虑到迟延迁出户口虽非本人主观过错，但确实未能按时将户口迁出，我方愿意按照年利率6％承担剩余86万元自2017年1月24日至2018年5月22日户口迁出之日共483天的违约金69230元。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。被告薛海波辩称，违约金的调整实质上是合同的变更，本案中原、被告签订的《房地产买卖契约》及四份补充协议均合法有效，不存在可变更、可撤销的情形，双方应依约履行；被告当初购买涉案房屋是为了给孩子能够上学落户，但因原告未按时将户口迁出，影响了被告孩子的入学及升学，致使被告多付出了不必要的花销，原告方构成违约，应承担相应的违约责任；我方已累计向原告支付了845000元，已将房款付清，原告未提交任何证据证明违约金过分高于守约方的实际损失，本案违约金不应调整；我方于2018年6月25日、7月10日的两次付款均是与原告协商过的，现原告主张迟延付款滞纳金，违背诚实信用原则。综上，原告现要求调整违约金、支付剩余房款的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。被告魏洁同意被告薛海波的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年9月5日，原告受其母亲张凤英（已去世）的委托，代为办理涉案房屋出售的一切事宜。2016年11月19日，原告作为张凤英的委托代理人与被告薛海波经经纪公司居间介绍签订了《房地产买卖契约》约定：张凤英自愿将座落在小店区坞城西街10号1幢1号楼4单元2层西户201房屋出售给薛海波，成交价格为人民币1245000元，合同签订当日，薛海波支付20000元购房定金，该定金在最后一次付款时冲抵房款；若薛海波不能按期向张凤英付清购房款，或张凤英不能按期向薛海波交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零点肆的滞纳金等。同日，原告作为甲方，被告薛海波作为乙方，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方签订《补充协议》约定：办理不动产登记前需确认户口是空户，如有户口，甲方应于不动产登记之日前迁出户口；甲乙双方需在签订合同后十个工作日内开始办理立契过户手续，甲乙任何一方不得无正当理由无故拖延办理，如产生上述行为，履约方予以催告，自催告之日起，每逾期一日由违约方向对方支付相当于上述房地产价款千分之零点肆的滞纳金；经守约方催告后仍无履约行为，逾期超过三十日的，视为违约，违约方仍需向守约方支付不低于购房款10％的违约金；领取不动产登记正式受理单后当日支付房屋总价的30％（含定金）作为首付款支付给甲方，剩余房款在不动产登记证领出后支付；签订合同当日，确定该房产变更后新产权人为魏洁等。2016年12月26日，原告作为甲方，被告薛海波作为乙方，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方三方又签订了《补充协议》约定：由于在不动产登记前，该房屋内户口没有全部迁出，经双方协商，在办理不动产登记当天，乙方支付甲方部分房款350000元，待乙方拿到不动产证且该房屋内户口全部迁出当日，乙方再支付甲方部分房款860000元，剩余房款15000元待甲方最晚于2017年2月12日前将该房屋正式交付于乙方且无欠费当日由乙方支付甲方。之后，被告于2016年12月26日通过银行转账向原告支付房款35万元，原告向被告出具收到购房款37万元（含定金）的收条。2017年1月24日，三方再次签了《补充协议》约定：由于甲方未将房屋内户口全部迁出，甲方愿意承担违约金10万元，双方协商将该房屋的成交价由原来的1245000元调整为1145000元，即乙方再支付甲方剩余房款775000元；甲方承诺于2017年2月12日前将该房屋正式交付于乙方，在甲方如期（2017年2月12日前）腾房当天，乙方支付甲方腾房押金15000元，剩余房款760000元作为户口押金待甲方于2017年3月12日前将该房屋内户口全部迁出当月支付甲方，若甲方未能如期将户口迁出，甲方愿承担违约金10万元，即剩余房款66万元作为户口押金待甲方于2017年05月12日前将该房屋内户口全部迁出当日支付甲方，若甲方未能如期将该房屋内户口全部迁出，则甲方愿意再次承担违约金10万元，即剩余房款56万元作为户口押金待甲方于2018年05月12日前将该房屋内户口全部迁出当日支付甲方。若甲方未能按期将该房屋内户口全部迁出，则甲方愿意再次承担违约金10万元，即剩余房款46万元作为户口押金待甲方于2019年05月12日前将该房屋内户口全部迁出当日支付甲方。若甲方未能如期将该房屋内户口全部迁出，则甲方愿意再次承担违约金10万元，即剩余房款36万元作为户口押金待甲方于2020年05月12日前将该房屋内户口全部迁出当日支付甲方等。2017年2月12日，三方第四次签订《补充协议》约定：甲乙双方2017年01月24日签订的补充协议中甲方承诺于2017年02月12日前将该房屋正式交付于乙方，在甲方如期(2017年02月12日前)腾房当天，乙方支付甲方腾房押金15000元，现由于甲方没有按约定腾房，故针对腾房双方重新约定，甲方承诺于2017年02月28日前将该房屋正式交付于乙方，在甲方如期腾房当天,乙方支付甲方腾房押金l2000元。该房屋内的户口迁出约定及剩余房款支付的约定及关于该房屋内户口是否全部迁出的违约金的约定以2017年01月24日双方签订的补充协议为准。原告于2017年3月1日将涉案房屋交付给被告，同日原告妻子康俊娥向被告魏洁出具收到腾房押金12000元、煤气费350元、电费110元、电热水器折旧费400元，共计12860元的收条一份。2018年6月25日、2018年7月10日，被告向原告妻子康俊娥银行分别转账支付15万元、31万元购房款，康俊娥出具了相应的收条。原告当庭述称，该房子是登记在我母亲名下，原为省委党校的公房，属于房改房；因为没有按期迁出户口，我同意房价让出10万元，当时没有考虑到前妻不配合，想了很多办法都没有把前妻的户口迁出去。被告薛海波当庭述称，我2016年年底从部队转业回到太原，转业后一直在太原居住工作，原来孩子在石家庄上小学，购房是为了让孩子上好一点的小学，顺带升好的初中，所以就买了这套房子，但因为原告户口迁不出，孩子没上了好小学。本院认为，涉案《房地产买卖契约》及相关《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应按约履行。原告未按约在承诺的时间内交付房屋及将涉案房屋内的户口迁出，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然被告购房目的未能全部实现，但双方约定的违约金标准过高，原告实际承担的违约金已达到房价的三分之一，显失公平，本院综合全案并充分考虑双方的意愿，酌情确定合理的违约金为30万元，即二被告应再向原告支付剩余房款10万元。对于原告主张的滞纳金，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院若干问题的解释》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛海波、魏洁于本判决生效后十日内向原告梁建生支付剩余房款10万元。二、驳回原告梁建生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3670元（原告已预交），由被告薛海波、魏洁共同负担1150元，原告梁建生负担2520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘建平 二〇二○年四月二十九日书记员 李 姝