洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1631号原告（执行案外人）：张灿伟，男，1968年7月14日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郎新生，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莹光，河南九都律师事务所律师。被告（申请执行人）：张信娣，女，1964年10月29日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：金保庆（系张信娣之丈夫)，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：许宏良，男，1966年3月5日出生，汉族，住洛阳市涧**。系洛阳市老城区南关办事处浦西社区居民委员会推荐。被告（被执行人）：洛阳市龙居房地产开发有限公司。住所地：洛阳市涧**太原路**。原告张灿伟与被告张信娣、洛阳市龙居房地产开发有限公司（以下简称龙居房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月27日立案，于2019年3月19日作出（2018）豫0302民初1414号民事判决，驳回原告张灿伟的诉讼请求。原告张灿伟不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）豫03民终3677号民事裁定，撤销（2018）豫0302民初1414号民事判决，将案件发回本院重新审理。本院接到退回卷宗后于2019年9月11日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张灿伟及其委托诉讼代理人郎新生、卢莹光，被告张信娣委托诉讼代理人金保庆、许宏良到庭参加诉讼。被告龙居房地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张灿伟向本院提出诉讼请求：1.解除对位于洛阳市老城区××莲花××号房屋的查封并停止对该房屋的执行；2.依法确认位于洛阳市老城区××莲花××号房屋归原告张灿伟所有。事实与理由：2010年5月27日，原告张灿伟与被告龙居房地产公司签订洛阳市老城区××莲花××号房屋的定购书，分三次向被告龙居房地产公司支付全部购房款43万元，被告龙居房地产公司向原告张灿伟出具购房发票。之后，被告龙居房地产公司向原告张灿伟交付了房屋钥匙，上述房产一直由原告张灿伟占有、使用和收益。因被告龙居房地产公司的原因，至今未给原告张灿伟办理房屋所有权证。2018年6月23日，老城区人民法院作出（2018）豫0302执301号之一执行裁定，裁定拍卖被告龙居房地产公司所有的洛阳市老城区××莲花××号房屋。原告张灿伟提出案外人执行异议。2018年8月10日，老城区人民法院作出（2018）豫0302执异22号执行裁定，驳回了原告张灿伟的异议请求。被告龙居房地产公司于2010年已将涉案房屋卖给原告张灿伟，除因被告龙居房地产公司的原因未给原告张灿伟办理房屋所有权证外，原告张灿伟履行了房屋买卖合同的全部合同义务，且已占有、使用该房屋多年。为此，原告张灿伟提起诉讼。被告张信娣辩称，1.原告张灿伟对涉案房屋未依法登记，未取得该房屋的合法所有权；2.原告张灿伟请求确认涉案房屋归其所有，并解除对该房屋的查封和终止对该房屋的执行没有事实和法律依据；3.请求驳回原告张灿伟的诉讼请求。被告龙居房地产公司未作答辩。原告张灿伟为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：证据1.老城区人民法院（2018）豫0302执异22号执行裁定书复印件一份；证据2.张灿伟身份证复印件一份。证明原告张灿伟系适格诉讼主体。第二组证据：证据3.《莲花居住宅定购书》复印件一份。证明在老城区人民法院查封以前，原告张灿伟与被告龙居房地产公司就涉案房屋已经签订了合法有效的书面买卖合同。第三组证据：证据4.洛阳北控水务集团有限公司涧东服务营销分公司出具的洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居4-101号房屋水费费用明细一份；证据5.房屋使用协议复印件一份；证据6.原告张灿伟和杨某结婚证复印件两份；证据7.洛阳金红叶物业管理有限公司出具的收据复印件一份。证明在老城区人民法院查封之前，原告张灿伟已合法占有涉案房屋。第四组证据：证据8.龙居房地产公司出具的发票复印件一份；证据9.中国工商银行个人业务凭证二份。证明原告张灿伟已支付全部购房款。第五组证据：证据10.洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》、建设工程规划许可证、莲花寺街40号定位坐标图、莲花寺街40号规划图、洛政土【2010】510号文件复印件各一份。证明非因原告张灿伟原因未办理房屋过户登记。经质证，被告张信娣对第一组证据的真实性和证明方向均无异议。对第二组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。认为定购书不是合法的房屋购买协议，甲方签名“王灵周”不是王灵周本人所签，该定购书系伪造。定购书甲方位置没有加盖被告龙居房地产公司公章，不能证明定购书是原告张灿伟与被告龙居房地产公司所签订。定购书中第五条和第六条的房款互相矛盾，内容虚假，不能证明原告张灿伟对涉案房屋有合法的所有权及在涉案房屋内居住和使用。对第三组证据中的证据4真实性有异议，主张以前水费用户显示的不是杨某的名字。对证据5真实性有异议，认为出租人是杨某，不是原告张灿伟，不能确定原告张灿伟对涉案房屋占有使用。对证据6，认为与本案无关。对证据7，认为收据上既没有原告张灿伟的名字，也没有显示涉案房屋，更不是被告龙居房地产公司开具的，与本案无关。对第四组证据的证据8的真实性和证明方向均有异议。认为发票日期上的“12”月有改动的痕迹，发票上显示的金额与原告张灿伟和被告龙居房地产公司签订的定购书上显示的金额不一致，发票上显示的付款方是“杨某”，并非原告张灿伟。对证据9的真实性无异议，对证明方向有异议，认为该证据只能证明是杨某将款项转给辛乾辉个人，不能证明是将款转给了被告龙居房地产公司。对第五组证据无异议，认为根据预售许可证的记载，涉案房屋在预售范围之内，但原告张灿伟没有进行预售登记。本院审理中，原告张灿伟申请本院调取（2017）豫0302民初127号案件中保全材料，以证明在涉案房屋查封前原告张灿伟已与被告龙居房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同。本院依原告张灿伟申请调取证据11.（2017）豫0302民初127号案件中保全材料复印件三页。经质证，被告张信娣对该证据无异议。本院审理中，经原告张灿伟申请，本院对其提交的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》复印件的真实性进行了核实。经与洛阳市住房保障和房产服务中心的发证记录核对，该复印件所载内容与记录一致。庭审中，原告张灿伟申请证人杨某、鲁某出庭作证。证人杨某证明：证人杨某和原告张灿伟是夫妻关系，涉案房屋是两人于2010年共同购买。因为尾款是以现金形式一次性付清，被告龙居房地产公司优惠了1万元，最后实际支付房款总额为43万元。因原告张灿伟名下有一套房改房，杨某名下没有房产，因此购房发票上写成了杨某的名字。经质证，原告张灿伟对证言没有异议，认为证明了原告张灿伟于2010年12月份已经将购房款43万元全部交到了被告龙居房地产公司，取得了莲花居4-101号房屋的所有权，并于2011年就实际占有涉案房屋并对房屋进行了装修、使用，早于法院查封时间。被告张信娣认为证言叙述的事实模糊，不能证明原告张灿伟实际占有使用涉案房屋。证人鲁某证明：在2012年2月20日，鲁某租用杨某的房子做餐饮生意，租赁合同从2012年3月19日起，共承租了三年多的时间。承租的房子是在莲花寺街医药公司的家属院，是最东头的单元1楼东户。经质证，原告张灿伟对证言没有异议，认为证明了原告张灿伟在2012年至2015期间已经使用涉案房屋。被告张信娣认为证言所述事实模糊不清，不能证明证人鲁某租赁的是涉案房屋，不能证明与原告张灿伟构成租赁关系，不能证明原告张灿伟实际占有、使用涉案房屋。被告张信娣为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：第一组证据：（2017）豫0302民初127号民事判决书、（2018）豫0302执301号之一裁定书、（2018）豫0302执异22号裁定书、（2018）豫0302民初1414号民事判决书复印件各一份。证明民事判决认定的事实和案件执行正确。第二组证据：王灵周出具的借据、情况说明复印件各一份。证明原告张灿伟提交的定购书上“王灵周”签名是虚假的。第三组证据：原告张灿伟在处理执行异议中提交的水费通知单复印件三页，户名为王灵周。证明涉案房屋一直由王灵周在居住使用并交纳水费。经质证，原告张灿伟对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为（2018）豫0302执301号之一裁定书、（2018）豫0302执异22号裁定书、（2018）豫0302民初1414号民事判决书都没有发生法律效力，只能证明案件发生的过程。对第二组证据，认为与本案无关。对第三组证据的真实性无异议，认可该组证据是原告张灿伟在处理执行异议过程中提交，但对证明目的有异议，主张王灵周已在2014年亡故，该三张通知单是2016年以后的，王灵周不可能再占用涉案房屋，王灵周只是备案记载的名字，并不是实际使用人，涉案房屋的水费实际交费人为原告张灿伟的妻子杨某。被告龙居房地产公司未向本院提交证据。原告张灿伟提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据中的证据4、证据5、证据6、第四组证据、第五组证据中的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》及证人杨某、鲁某的证言，来源合法，客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第三组证据中的证据7，不显示洛阳金红叶物业管理有限公司与被告龙居房地产公司或者涉案房屋的关系，与本案待证事实不具有关联性；第五组证据中的其他证据均为复印件，且原告张灿伟不能提供原件与之核对，真实性不能认定，故本院均不予采信，不能作为认定本案事实的依据。被告张信娣提交的第一组证据中的（2017）豫0302民初127号民事判决书、（2018）豫0302执301号之一裁定书、（2018）豫0302执异22号裁定书和第二组证据、第三组证据，来源合法，客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。关于被告张信娣对原告张灿伟提交的《莲花居住宅定购书》真实性提出的异议问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。从该定购书的形式上看，合同双方当事人均已签字。同时合同的成立，最本质是双方当事人达成意思表示一致，由谁签名、是否加盖印章、加盖印章是否为备案印章等因素，都不能成为否定合同成立的唯一抗辩。该定购书的第五条约定房价款为44万元，乙方选择银行按揭贷款；第六条约定签订定购书之日支付17.6万元，七日内支付剩余房款4.4万元，并办理相关手续。从第五条和第六条的逻辑关系看，应当理解为房价款为44万元，采取按揭贷款的方式付款，首付款应为22万元（17.6万元+4.4万元），其余贷款。故定购书第五条与第六条的约定并不矛盾。同时，原告张灿伟提交的两笔转款凭证、被告龙居房地产公司出具的购房发票和证人杨某的证言，能够与《莲花居住宅定购书》相印证，因此不能以被告张信娣提出的“王灵周”签名非本人所签、未加盖被告龙居房地产公司印章的质证意见否定该《莲花居住宅定购书》的真实性。关于原告张灿伟提交的证据是否足以证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋问题。占有是对标的物的控制权，既不是所有权，也不意味着一定要由占有人使用。就本案而言，涉案房屋为被告龙居房地产公司开发，在未进行转移登记前，该房屋的所有权仍应归被告龙居房地产公司所有。被告张信娣提交的原告张灿伟在处理执行异议过程中提交的交纳水费的票据，显示用户名为王灵周。原告张灿伟在本次审理中提交的用水费用明细显示用户名为杨某，以上证据能够证明涉案房屋一直有人居住使用。综合原告张灿伟提交的其与杨某的结婚证、房屋使用协议、证人鲁某的证言和被告张信娣庭审中认可财产保全时涉案房屋有人使用，可以认定在本院查封之前原告张灿伟已合法占有涉案房屋。本院根据当事人的起诉、答辩和举证、质证、认证情况，对本案事实认定如下：2010年3月30日龙居房地产公司取得洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》，许可其预售洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居住宅楼2单元至4单元（3-201、4-201、202不在预售范围之内），但该住宅楼实际建造为4个单元。2010年5月27日，张灿伟与龙居房地产公司签订《莲花居住宅定购书》，约定张灿伟购买龙居房地产公司名下的莲花居4单元101号住宅，建筑面积100.99平方米，总价为44万元，选择银行按揭贷款；于定购书签订之日支付定金17.6万元，七日内到龙居房地产公司销售部支付剩余房款4.4万元，并办理相关手续等内容。定购书签订当日，张灿伟通过银行汇款向辛乾辉转款17.6万元。2010年7月7日，张灿伟的妻子杨某通过银行汇款向辛乾辉转款4.4万元。2010年12月28日，张灿伟将购房尾款以现金形式一次性支付给龙居房地产公司，龙居房地产公司优惠1万元后为其出具了购房人为杨某的房价款为43万元的购房发票。后龙居房地产公司将案涉房屋交付给张灿伟，张灿伟将房屋装修后出租至今，但未办理房屋过户登记。2017年1月19日，张信娣为与梁彬、龙居房地产公司民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，并申请财产保全。2017年2月10日，本院作出（2017）豫0302民初127号民事裁定，裁定冻结梁彬、龙居房地产公司银行存款94.4万元或者查封、扣押同等价值的财产，并于2017年2月10日实际查封龙居房地产公司开发的莲花居4单元101号房屋。2017年8月25日，本院作出（2017）豫0302民初127号民事判决，判决龙居房地产公司偿还张信娣借款本金40万元及利息（按照月利率2%自2011年4月3日始支付至实际履行之日止）。该判决发生法律效力后，龙居房地产公司未自动履行，张信娣于2018年2月28日向本院申请强制执行。2018年6月23日，本院作出（2018）豫0302执301号之一执行裁定，裁定拍卖龙居房地产公司所有的洛阳市老城区××莲花××号房屋。2018年7月31日，张灿伟向本院提出执行异议，要求解除对莲花居1幢4-101号房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2018年8月10日，本院作出（2018）豫0302执异22号执行裁定，裁定驳回张灿伟的异议请求。张灿伟不服，于2018年8月27日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告张灿伟与被告龙居房地产公司签订的《莲花居住宅定购书》，明确了当事人名称及住所、商品房的基本状况、销售方式及房屋的总价款等内容，虽然购房发票为杨某的名字，但基于原告张灿伟与杨某的夫妻关系，且均表示为夫妻共同购买涉案房屋，因此，该《莲花居住宅定购书》应当视为商品房买卖合同。该《莲花居住宅定购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同，本院予以确认。在合同履行过程中，双方经协商一致对合同涉及的房价款及支付方式进行了变更，亦不违背相关法律规定，本院予以确认。原告张灿伟交纳了购房款，被告龙居房地产公司除负有交付房屋的义务外，还应及时办理房屋过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的变更未经登记的，不发生效力。故原告张灿伟要求确认莲花居1幢4-101号房屋归其所有，于法无据。原告张灿伟可依据其与被告龙居房地产公司签订的《莲花居住宅定购书》及购房发票，要求被告龙居房地产公司协助办理房屋过户登记。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议要求排除执行的，人民法院应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查是否符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封涉案房屋的时间是2017年2月10日，原告张灿伟与被告龙居房地产公司签订《莲花居住宅定购书》的时间、原告张灿伟合法占有涉案房屋的时间，均在本院查封涉案房屋之前，原告张灿伟也依照合同的约定向被告龙居房地产公司支付了全部购房价款，且从被告龙居房地产公司取得的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》看，被告龙居房地产公司存在超建情况，涉案房屋未办理过户登记的原因不在原告张灿伟。故原告张灿伟对涉案房屋享有的权利能够排除执行。关于被告张信娣提出的原告张灿伟未取得涉案房屋所有权，要求解除对涉案房屋查封并停止执行没有事实和法律依据的抗辩主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债务执行中的排除执行，并非要求买受人对被执行的房屋一定要拥有所有权，在其能够举证证明符合规定情形且其权利能够排除执行时，人民法院即应支持其提出的异议。至于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用于尚未交付房屋的期房情形，在本案中应排除适用。故被告张信娣的上述抗辩主张，本院不予采信。综上所述，原告张灿伟要求确认洛阳市老城区××莲花××号房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；要求解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋查封并停止对该房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居1幢4-101号房屋；二、驳回原告张灿伟其他诉讼请求。案件受理费7900元，由原告张灿伟负担7800元，被告张信娣负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2018）豫0302执异22号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  顾亦农审 判 员  高继英人民陪审员  张 云二〇二〇年四月二十八日书 记 员  卢彦伊