福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初578号 原告（反诉被告）：曾丽丽，女，1956年8月28日，台湾地区居民，住台湾地区屏东县屏东市北势里9邻北势巷**。 委托诉讼代理人：李明，福建库弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江筱叶，福建库弘律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：雷金洲，男，1981年5月21日出生，汉族，，住福建省永定区 委托诉讼代理人：雷丽丹，女，1978年2月8日出生，汉族，，住福建省厦门市思明区系雷金洲姐姐。 原告（反诉被告）曾丽丽与被告（反诉原告）雷金洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告雷金洲针对原告曾丽丽的起诉提起反诉，本院依法公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）曾丽丽的委托诉讼代理人李明和被告（反诉原告）雷金洲的委托诉讼代理人雷丽丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾丽丽向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年7月3日签订《租赁合同》因雷金洲违约而于2019年11月13日解除；2.判令雷金洲支付拖欠的租金人民币（下同）79383元（自2018年9月1日起至2019年11月13日止）。事实与理由：曾丽丽与雷金洲于2018年7月3日签订《租赁合同》，约定曾丽丽将位于厦门市思明区房屋（下称案涉房屋）出租给雷金洲作为经营场地使用，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月30日止，月租金5500元，租赁押金为16500元，2018年8月租金和租赁押金于合同签订之日支付；自2018年9月1日起，租金按季支付，并于上一期租金到期前15日内预付下一期租金；拖欠租金30日以上，曾丽丽有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退还。合同签订后，曾丽丽依约将案涉房屋交付雷金洲使用，但雷金洲未能依约支付2018年9月起的租金，已构成违约。经交涉，雷金洲于2019年11月13日将案涉房屋交还曾丽丽，《租赁合同》实际于2019年11月13日解除，且合同解除系曾丽丽未依约支付租金违约造成的。 雷金洲辩称，一、同意《租赁合同》已解除，但于2018年8月即解除了，当时曾丽丽阻止雷金洲对案涉房屋进行装修，双方租赁关系即自行当然解除，解除原因系曾丽丽违约。二、雷金洲迟迟未交还案涉房屋钥匙，系因其已对案涉房屋进行了部分装修，交还案涉房屋，曾丽丽可能破坏该装修，影响装修损失的认定；在曾丽丽未赔偿其装修损失的情况下，其亦有权拒绝交还案涉房屋。三、雷金洲已依约支付了2018年8月的租金，曾丽丽阻止其装修，致使其无法经营，曾丽丽行为已构成违约，其有权拒绝支付之后的租金。 雷金洲向本院提出反诉请求：1.曾丽丽支付雷金洲违约金10万元及利息（以10万元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款利率标准计算，自2019年8月1日计算至判决确定支付之日止）；2.曾丽丽赔偿雷金洲损失合计120750元（含租金5500元、转让费15000元、租赁押金16500元、中介费2750元、装修损失80000元、租房定金1000元）。事实和理由：曾丽丽与雷金洲于2018年7月3日在案外人张爱羽居间促成下签订《租赁合同》，约定曾丽丽将案涉房屋出租给雷金洲，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月30日止，月租金5500元；并约定：因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，雷金洲可以对所承租房屋进行装修；曾丽丽若提前终止合同应提前三个月以书面形式通知雷金洲，经双方同意方可终止合同，但应支付雷金洲10万元违约金并赔偿装修损失。为承租案涉房屋，雷金洲依约支付了定金1000元、第一个月的租金5500元、押金16500元、转让费15000元，并支付了2750元的中介费用。在雷金洲承租时，曾丽丽带其至楼上同意并交代可以在搭建一层，并告知除四面承重墙及三楼中间拱门不能拆除外，别的都可以拆除装修。但在雷金洲大致装修完一楼、二楼及三楼时，曾丽丽却禁止其再搭建装修，并要求其支付房租。因此，系曾丽丽违约阻止其装修导致租赁合同无法继续履行而终止，曾丽丽应依约向雷金洲支付违约金并赔偿装修费等损失。 曾丽丽辩称，雷金洲的反诉请求没有任何事实和法律依据，双方合同解除系因雷金洲未依约支付租金违约造成的，曾丽丽作为守约方，无需支付雷金洲违约金，且依法无需承担装修损失等的赔偿责任。 本院经审理认定事实如下： 一、曾丽丽系案涉房屋的权属人。2018年7月3日，曾丽丽（出租房、甲方）与雷金洲（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：曾丽丽将案涉房租出租给雷金洲作为经营场地使用，租赁期间从2018年8月1日起至2021年7月30日止；租金为5500元/月，于上一期租金到期前15日内预付下一期租金，租赁押金为16500元，于合同签订之日一次性支付，拖欠房屋租金累计30日以上的，曾丽丽有权单方终止合同，收回案涉房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利；曾丽丽不得无故提前终止合同，若提前终止合同应提前三个月以书面形式通知雷金洲，经双方同意方可终止合同，但应支付雷金洲10万元违约金并赔偿装修损失；双方履行合同过程中如发生争议，协商不成，向案涉房屋所在地法院诉讼解决。其中，合同第五条“租赁期间的商铺修缮和装修”第1项约定：“乙方应按妥善使用商铺内的设施，保护房屋原结构和设备不受破坏（因室内装修、装饰需要，经业主同意拆除室内隔离及墙内设施、设备除外）”；第2项约定：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业方申请施工……”第十一条“补充条款”约定：……甲方2018年7月3日收到乙方押金16500元以及租金5500元，2018年9月1日起乙方按季度支付甲方租金。此外，租赁合同还对双方其他权利义务关系进行约定。合同落款处“居间方”另有张爱羽的签名。 二、雷金洲提交的银行交易明细载明：其于2018年7月2日向张爱羽转账支付10000元，于2018年7月3日向曾丽丽女儿林玉萍转账支付7000元、20000元；于2018年7月2日向张爱羽转账支付2750元。雷金洲提交的微信记录载明其于2018年7月2日向中介方通过微信转账支付1000元定金。雷金洲提交的张爱羽出具时间为2018年7月2日的《收据》载明张爱羽代曾丽丽收到雷金洲支付的案涉房屋租赁定金1000元。 雷金洲陈述上述10000元款项系租赁押金，7000元中的6500元系租赁押金，另500元系房租，租赁押金合计16500元；20000元中15000元是转让费，另5000元系房租租金，至此，第一个月租金6500元已付清；2750元系中介费。曾丽丽确认收到租赁押金16500元及第一个月即2018年8月租金6500元；对于雷金洲主张的转让费15000元、中介费2750元和定金1000元，其未实际收取，与其无关。 三、双方提交的曾丽丽女儿林丽萍与雷金洲姐姐雷丽丹之间微信聊天记录载明，林玉萍于2018年8月31日、10月18日催讨租金，雷丽丹则回复，因曾丽丽一方无理阻挠其装修，造成其无法装修及营业，要求曾丽丽一方赔偿其装修损失，退还其投入款项等等。 对于装修事项，本院组织双方至案涉房屋现场勘查。经现场勘查确认：案涉房屋原始状况为两层半，三楼只建设后半部分，后曾丽丽将三楼露台前半部分倒板加盖为完整三层，通往天台有个开口，位于**倒板与原**后半部分结合处横梁，并有搭建简易楼梯经开口通往天台；二楼通往三楼楼梯位置在三楼房间中间部分的右侧，从二楼楼梯上来需行至原倒板建设的三楼前半部分方可经开口通往天台。对于新装修，一楼瓷砖部分贴了墙纸；除楼梯的墙面外，二、三楼墙面有重新粉刷。 2018年8月，雷金洲在装修时，欲在二楼通过三楼楼梯处继续延伸至天台（需在原三楼后半部分楼面挖孔），然后搭一面墙隔开楼梯，使三楼前面部分变成一个大房间方便使用。曾丽丽以雷金洲多隔离一个完整房间使用需挪用楼梯位置并另设楼梯，且需在原房屋楼顶层面破洞，存有安全隐患等原因，不同意雷金洲进行相应装修，双方由此发生争议。 四、对于装修损失，雷金洲提交的落款时间为2018年8月28日的《收据》载明，收款人（签名加摁手印，无法辨认名字）收到开平路76号装修款（含上次首付款）80000元。该《收据》下方付款方式选项中，“现金”项手写打钩。雷金洲陈述因装修师傅不懂用手机银行查账怕被骗，故要求其用现金支付。曾丽丽则认为案涉房屋仅装修一小部分，粉刷也简单粗糙，根本无需多少费用，雷金洲以现金方式支付80000元装修款明显不合常理。 为证明其装修损失，雷金洲于2018年8月18日向本院申请对装修价值进行司法评估。本院依法先后委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、厦门信惠资产评估土地房地产估价有限公司对雷金洲的申请事项进行评估。后上述两家评估公司以雷金洲不愿意支付评估费且当事人方无法提供确定的装修鉴定明细表，装修装饰隐蔽工程居多、标的及数量总量无法确定为由，先后予以退件处理。 五、2019年2月13日，曾丽丽诉至本院，请求判令：1.确认双方于2018年8月1日签订《租赁合同》因雷金洲违约而解除；2.判令雷金洲返还位于厦门市思明区房屋；3.判令雷金洲支付拖欠的租金16500元，并赔偿利息损失（自2018年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至判决确定支付之日止）。后曾丽丽以其已于2019年11月13日实际收回案涉房屋为由，将其诉讼请求变更为如上所列。 六、案件审理过程中，雷金洲的委托诉讼代理人雷丽丹陈述虽然《租赁合同》系雷金洲名义签订，但该《租赁合同》的实际承租人系雷丽丹，合同签订的协商、合同的履行以及发生争议的交涉等也均由雷丽丹负责，将来雷金洲如要承担责任，也是由其来实际承担。曾丽丽则主张租赁合同的当事人为曾丽丽和雷金洲，其系依据合同相对性原则要求雷金洲承担责任，至于雷金洲与雷丽丹之间的内部关系，并不影响其向雷金洲主张权利。 上述事实，有《租赁合同》、银行交易明细、收据、微信聊天记录、现场勘验笔录、评估退件函以当事人庭审陈述为证，足以认定。 本院认为，曾丽丽系台湾地区居民，案涉房屋位于福建省厦门市，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。 本案中，雷丽丹主张上述《租赁合同》系其以其弟弟雷金洲名义签订，但其所举证据不足以证明雷金洲系受其委托签订了《租赁合同》，曾丽丽亦主张《租赁合同》当事人为其与雷金洲。换言之，并不能排除雷丽丹系受雷金洲所托代雷金洲进行合同协商、装修、支付租金等，正如林玉萍收取租金、与雷丽丹商谈交涉等，但并不能认为林玉萍系案涉房屋出租人。在此情况下，案涉租赁关系当事人应以合同订立人为准。故本院确认，案涉租赁合同关系的当事人为曾丽丽和雷金洲。至于雷丽丹自认系实际承租人，但本案中曾丽丽并未要求其承担相关责任，系曾丽丽自愿处分其权利。 上述《租赁合同》系曾丽丽与雷金洲的真实意思表示，其内容与形式不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应严格依约履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。曾丽丽已将案涉房屋交付雷金洲使用，雷金洲应依约支付租金。根据《租赁合同》约定，雷金洲应在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，其未能依约支付2018年9月起的租金，已构成违约。雷金洲主张系因曾丽丽阻挠其装修违约在先，但根据《租赁合同》约定，即便不影响房屋结构和外观的情况下，雷金洲的装修方案需经曾丽丽同意方可实施，何况本案中雷金洲系在案涉房屋内搭建新楼梯并在天台开孔。故曾丽丽不同意雷金洲进行该装修，符合合同约定。雷金洲主张曾丽丽之前已同意其进行上述装修，但所举证据不足以证明其主张，曾丽丽亦予以否认，故其应承担相应法律后果。对其该主张，不予采信。因此，可以认定，曾丽丽在租赁合同履行过程中，不存在雷金洲可以据以拒付租金的违约行为。 关于合同的解除。雷金洲主张租赁合同因曾丽丽阻挠其装修于2018年8月已当然解除，如前所述，没有事实依据，亦没有相应的法律依据，不予支持。雷金洲逾期支付租金且已逾30天，曾丽丽依约有权解除租赁合同。但是，根据法律规定，行使约定解除权需以通知方式作出，而曾丽丽始终未依法行使该权利，以书面通知方式解除双方租赁合同。直至2019年11月13日，双方在协商无果的情况下，雷金洲将案涉房屋交还曾丽丽，双方才解除了租赁合同。故曾丽丽请求确认上述《租赁合同》于2019年11月13日解除，予以确认和支持。因此，雷金洲应向曾丽丽支付2018年9月1日至2019年11月13日的租金合计79383元（5500元*14个月+5500元*13/30）。对于合同解除原因，《租赁合同》于2019年11月13日解除系双方合意以行为方式作出解除合同的结果，并非曾丽丽基于雷金洲违约通知租赁合同于该日解除或者其解除合同的通知于该日送达雷金洲，故曾丽丽关于合同解除原因的主张，不予支持。 对于雷金洲的反诉请求。如前所述，曾丽丽不同意雷金洲在案涉房屋内搭建新楼梯并在天台开孔，系其行使合同约定的权利，并未构成违约。雷金洲请求曾丽丽支付违约金及赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。需要特别说明的事，雷金洲实际支付的转让费，在本案中系作为其损失主张，因本案中曾丽丽行为并未构成违约，故其该主张未能得到支持；但转让费属另案法律关系项下的费用，如雷金洲认为其权利受到侵害，可另案主张返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认曾丽丽与雷金洲于2018年7月3日签订《租赁合同》于2019年11月13日解除； 二、雷金洲于本判决生效之日起十日内支付曾丽丽支付2018年9月1日起至2019年11月13日的租金79383元； 三、驳回曾丽丽的其他诉讼请求； 四、驳回雷金洲的全部反诉请求。 如雷金洲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费4260元，减半收取2130元，反诉部分案件受理费2315元，均由雷金洲负担。 如不服本判决，曾丽丽可在判决书送达之日起三十日内，雷金洲人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈进杰 二〇二〇年四月二十六日 法官助理张玲玲 书记员蔡鸿嘉 附本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。