湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2709号原告：湖南御邦物业管理有限公司，住所地长沙市天心区新姚南路**御邦国际广场**。法定代表人：廖林军。委托诉讼代理人：潘显才，湖南华良国路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李再胜，湖南华良国路律师事务所律师。被告：刘富堂，男，1963年12月3日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：梁剑，湖南裕生律师事务所律师。原告湖南御邦物业管理有限公司(以下简称御邦物业公司)诉被告刘富堂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告御邦物业公司的委托诉讼代理人潘显才、李再胜、被告刘富堂的委托诉讼代理人梁剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2019年11月30日所欠物业服务费104025.15元；2、判令被告向原告支付滞纳金31207元（按欠款总额的30%计算）；3、判令被告承担本案律师费3000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年3月2日签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告提供物业管理服务，写字楼物业费按照建筑面积每月每平方米4.5元收取，同时协议约定逾期交纳有关费用，自逾期之日起按照日千分之三交纳滞纳金。被告系御邦国际广场商务楼105房业主，持有写字楼建筑面积223.71平方米。但被告自2012年3月1日起未缴纳物业费，截至2019年12月已累计拖欠物服务业费104025.15元，经原告多次催缴，被告均未缴纳物业服务费，原告遂诉至法院。被告刘富堂辩称：1、开发商没有按照设计竣工图的要求交付商铺，设计图纸规划被告购买的商铺存在对外开门和修建台阶楼梯，但实际上该商铺并未对外开门和修建台阶，后原、被告以及开发商经三方协商，同意由原告按照设计要求进行整改，即对外新开门，并将商铺建好楼梯。但原告并没有按承诺将商铺对外开门的问题整改好，也未给商铺建台阶楼梯，造成被告无法使用商铺，被告拒绝收房，也不应该交物业费；2、原告没有按协议将商铺整改好，其要求被告支付物业费的滞纳金和律师费没有依据，且其未提交律师费的支付凭据和收据；3、原告从2012年3月1日开始计算物业费没有法律依据，按照购房合同约定，交房时间是2012年9月30日，即便计算物业费，也应该从2012年9月30日起计算。同时，被告的商铺一直空置没有使用，应减免收取物业费，原告要求全额收取物业费和从2012年3月开始计算物业费均没有法律依据；4、原告从2012年开始一直到2019年下半年期间均未向被告催讨过物业费，本案已过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月25日，被告刘富堂与案外人湖南立达人投资股份有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告刘富堂向案外人湖南立达人投资股份有限公司购买位于长沙市天心区，建筑面积为223.71平方米，规划用途为商业，并约定房屋交付时间为2011年9月30日前。2012年3月2日，湖南立达人投资股份有限公司向被告刘富堂发出《交付通知书》，被告刘富堂予以签字确认。同日，原告御邦物业公司（甲方）与被告刘富堂（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由原告御邦物业公司为被告刘富堂提供物业管理服务。其中，第四条约定，写字楼物业费按照建筑面积每月每平方米4.5元，商铺物业按建筑面积每月每平方米5.5元；因乙方的原因未收房或收房未入驻的，乙方仍须按以上标准缴纳物业服务费；物业服务费每季度缴纳一次，乙方首次付费时间为购房合同中约定的交房日期，第二次交纳费用的时间为首次付费后第三个月的前5日，依次类推；第十一条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从自逾期之日起按天千分之三交纳滞纳金；甲方以诉讼方式追索的，因此产生的诉讼费、律师费、财产保全费、执行费及其他因诉讼产生的各种费用由乙方承担。合同签订后，原告御邦物业公司为御邦国际广场商务楼提供物业服务，并调整商铺的物业服务费标准为5元/平方米.月，但被告刘富堂从未缴纳物业服务费。自2012年3月2日起，原告每年均向被告购买的御邦国际广场商务楼105房张贴送达《催缴物业费并张贴催缴通知单》，且原告御邦物业公司的委托诉讼代理人于2019年也以电话的方式向被告刘富堂催缴物业服务费，被告仍未交纳。原告遂诉至本院。另查明，原告御邦物业公司因与御邦国际广场大厦102、105、409、511等十户业主物业服务合同纠纷案，委托湖南华良国路律师事务所潘显才、李再胜律师为诉讼、执行代理人，律师代理费共计30000元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、催收单、委托律师代理合同及律师费发票、交付通知书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告御邦物业公司与被告刘富堂签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告御邦物业公司已按照合同约定向被告刘富堂提供物业服务，被告刘富堂应按约履行物业费的交纳义务。现案外人湖南立达人投资股份有限公司已于2012年3月2日交付案涉商铺，原告御邦物业公司也自2012年3月2日对案涉商铺提供物业服务，被告刘富堂应当向原告支付自2012年3月2日起的物业服务费，截至2019年11月30日，被告刘富堂欠付物业服务费104025.15元，被告刘富堂构成违约，原告要求被告支付物业服务费104025.15元及滞纳金、律师费的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金的计算问题，《前期物业服务协议》约定被告逾期交纳物业服务费，应当自逾期之日起按每天千分之三的标准支付滞纳金，现原告主张以按欠款总额的30%计算，符合法律规定，本院予以支持。关于律师费，《前期物业服务协议》约定因被告违约，导致原告因追索债权产生的律师费由被告承担，现原告因追索债权委托了律师参与诉讼，产生了律师费损失，原告要求被告承担本案律师费3000元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告刘富堂辩称，因原告未按承诺对案涉商铺进行开门和修建台阶的整改，造成其无法使用案涉商铺，故其拒绝收房，不应该交物业费及滞纳金，但被告并未提交相应的证据证明原告曾对案涉商铺整改作出承诺，且本案为物业服务合同纠纷，根据合同的相对性原则，案涉商铺是否按照设计图进行建设，系其与案外人湖南立达人投资股份有限公司之间的买卖合同纠纷，与本案无关；对于被告刘富堂辩称，本院已过诉讼时效，本院认为，因被告刘富堂自2012年3月2日起至今未向原告缴纳服务服务费，其欠付行为具有持续性，故本案并未超过诉讼时效。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告刘富堂于本判决生效之日起十日内向原告湖南御邦物业管理有限公司支付截至2019年11月30日的物业服务费104025.15元；二、限被告刘富堂于本判决生效之日起十日内向原告湖南御邦物业管理有限公司支付滞纳金31207元；三、限被告刘富堂于本判决生效之日起十日内向原告湖南御邦物业管理有限公司支付律师费3000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3064元,减半收取1532元，由被告刘富堂负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年四月二十八日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。