福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5509号 原告：陈玲，女，1983年6月4日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：黄海佳，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹德淦，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门新华都购物广场有限公司，住所地：厦门市思明区香莲里28号连花广场商业中心二层202-204单元。 法定代表人：刘国川，执行董事。 委托诉讼代理人：汪小红，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：蔡志洪，男，系公司员工。 原告陈玲与被告厦门新华都购物广场有限公司（以下简称新华都公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玲的委托诉讼代理人黄海佳、詹德淦、被告新华都公司委托诉讼代理人汪小红、蔡志洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的《房屋租赁协议》第十四条第5款无效；2.依法判令原、被告签订的《房屋租赁协议》第十六条第八款无效；3.依法判令新华都公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。事实及理由：原、被告双方于2017年10月24日签订一份《房屋租赁协议》（以下简称“协议”），就新华都公司作为甲方将位于厦门市集美区嘉庚体育馆枢纽站）新华都商场6105-1-1号位出租给陈玲使用等相关事宜作了书面约定。该协议第十四条第5款约定“在任何情况下，甲方无需赔偿乙方的利润等经营性损失”、第十六条第8款约定“无论任何原因导致本协议终止，甲方无须就乙方装修、装饰及其他不可移动物品做出任何赔偿或补偿”。新华都公司提供的《房屋租赁协议》属于格式合同，协议第十四条、第十六条属于格式条款，免除和限制了新华都公司的责任，新华都公司未履行提醒和注意义务，该条款无效。1、案涉协议为新华都公司为重复使用而预先拟定，且陈玲无法修改的格式合同：原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系新华都公司制作的，页眉处标有“新华都租赁协议”字样，除签署页外，所有条款均无法修改，陈玲只能全部同意或全部不同意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，该协议的全部条款属于格式条款，该协议属于格式合同。2、第十四条、第十六条格式条款免除和限制了新华都公司赔偿责任，属于无效条款：依据该协议第八条、第九条约定，原、被告双方均享有提前解约权，但陈玲提前解约情形下，新华都公司的损失仅为商铺空放期的租金损失，而新华都公司提前解约情形下，陈玲的损失却包括装饰装修和经营设施投入，包括但不限于租金损失、可得利润的经营性损失等，因此原、被告双方因对方提前解约所遭受的损失明显不对等，陈玲所遭受的损失明显大于新华都公司。且根据协议第九条约定，新华都公司的损失可通过履约保证金及三个月租金的违约金得以相应补偿，不足以补偿的，新华都公司有权要求陈玲足额赔偿。然而对于陈玲的损失，被告却通过协议第十四条第5款和第十六条第8款排除了陈玲要求新华都公司赔偿利润等经营性损失和装饰装修、经营设施投入等损失的权利，致使陈玲仅能根据协议第八条获得三个月租金的违约金（履约保证金本归陈玲所有，新华都公司无息返还不能认定为赔偿），明显免除了被告的赔偿义务。3、新华都公司作为格式合同的提供方未履行提醒注意义务：根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款，新华都公司“作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，新华都公司提供的《房屋租赁协议》第十四条第5款和第十六条第8款明显免除和限制了新华都公司违约时的赔偿责任，新华都公司既未采取对该条款高亮、加粗、加大字号等合理的方式提请陈玲注意也未对该条款予以说明，严重违反了合同法的公平原则，应当对此承担格式条款无效的不利后果。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，协议第十四条第5款和第十六条第8款属于无效条款。 二、退一步讲，即使案涉合同不属于格式合同，协议第十四条、第十六条也属于《合同法》第五十三条所规定的无效条款。依据《合同法》第五十三条第二款：“合同中的下列免责条款无效：...（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”的规定，案涉协议第十四条第5款约定“在任何情况下”、第十六条第8款约定“无论任何原因导致本协议终止”的新华都公司均无需赔偿陈玲利润或装修装饰等财产损失，显然已然包括了“因被告故意或重大过失”造成陈玲财产损失之情形，属于《合同法》第五十三条第二款规定的无效免责条款。综上，故为维护原告的合法权益，依据《合同法》及《民事诉讼法》等有关规定，特诉至贵院，望判如所请。 新华都公司辩称，第一，双方签订的房屋租赁协议并不属于格式合同，它只是企业的一个合同版本，经双方协商以后签订，所以说不符合法律规定的格式条款的定义。陈玲主张的房屋租赁协议是格式合同与法律规定不符。第二、陈玲并没有证据证明新华都公司有故意或者重大过失，这个条文也不能作为他主张的依据。第三，陈玲之前已经起诉过了，起诉过之前已经解除了房屋租赁协议，后来又起诉的时候，经过法官调解，双方对解除房屋租赁协议并没有异议。陈玲起诉的时候，自愿选择主张合同解除，主张合同约定的3个月违约金，这也是陈玲的自愿选择。经法院调解以后，双方就解除和和违约赔偿达成的一致。陈玲又重复请求依法应该予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月24日，新华都公司作为出租房（甲方），陈玲作为承租方（乙方），签订1份《房屋租赁协议》，该协议约定陈玲向新华都公司承租位于厦门市集美区嘉庚体育馆枢纽站）新华都商场6105-1-1号铺位，租赁期限为34个月，自2017年12月1日起至2020年9月30日止，并约定了租金及管理费。该协议还约定，在协议签订并经双方盖章确认后2个工作日内，陈玲需支付3个月租金共计180000元作为履约保证金。协议第八条约定“甲方有下列情形之一的，视为甲方构成根本违约，乙方有权随时通知终止本协议，甲方无息返还乙方交付的履约保证金并向乙方支付三个月租金（以协议解除时所适用的租金标准为准）作为违约金：（1）在乙方无违约情况下，甲方对乙方强制实施停水停电停气，但政府政策、不可抗力以及第三方原因除外；（2）除本协议另有约定外，其他因甲方原因致使本协议无法继续履行的。”第十四条第5款约定“在任何情况下，甲方无需赔偿乙方的利润等经营性损失”、第十六条第8款约定“无论任何原因导致本协议终止，甲方无须就乙方装修、装饰及其他不可移动物品做出任何赔偿或补偿”。 该协议签订后，新华都公司于2017年12月1日将案涉店面交付给陈玲，陈玲亦按约定支付了180000元履约保证金。2018年11月23日，陈玲向新华都公司发送1份《律师函》，律师函载明因新华都公司提供给陈玲的相关材料并不符合办理消防验收备案的条件，无法证明陈玲所承租的商铺属于商业险用房，故要求解除双方确认签订的《房屋租赁协议》并要求新华都公司无息返还履约保证金并支付三个月租金作为违约金。新华都公司收到律师函后未向陈玲返还履约保证金及违约金。2019年1月11日，陈玲向本院提起诉讼，要求新华都公司立即退还履约保证金180000元并支付违约金189000元，后经本院组织调解，双方一致同意解除《房屋租赁协议》并达成一致调解意见：新华都公司于2019年7月19日前一次性支付陈玲履约保证金180000元及违约金189000元，共计369000元。2019年8月9日，新华都公司向陈玲支付了履约保证金180000元及违约金189000元。 另查明，新华都公司向本院提交了三份其与商场其他租户签订的租赁合同，该三份合同的合同中没有案涉租赁合同中第十四条第5款及第十六条第8款约定的内容。 以上事实，有陈玲提供的《房屋租赁合同》、律师函、起诉状、调解书及收据，新华都公司提供的《广告位租赁合同》、《场地租赁合同》、《房屋租赁协议》以及原、被告双方的委托诉讼代理人的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，本案系主张合同部分条款无效而引起的租赁合同纠纷。陈玲主张其与新华都公司签订的《房屋租赁合同》中第十四条第5款及第十六条第8款系格式条款，新华都公司未尽到提醒义务，因此，该两条条款无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”陈玲并未提交证据证明案涉合同第十四条第5款及第十六条第8款系格式条款，且新华都公司向本院提交的与案外人签订的三份租赁合同中均无该两个条款。故可以认定案涉合同第十四条第5款及第十六条第8款并非格式条款。陈玲还主张即使案涉合同第十四条第5款及第十六条第8款非格式条款，亦应按照《中华人民共和国合同法》第五十三条规定认定无效。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，第十四条第5款及第十六条第8款的设定应当建立在双方充分协商的基础上。且案涉《房屋租赁合同》解除的原因系案涉店铺无法通过消防验收，陈玲并未提交证据证明新华都公司存在故意或重大过失，因此，陈玲的该项主张本院亦不予采纳。综上，陈玲主张《房屋租赁合同》中第十四条第5款及第十六条第8款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回陈玲的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取计50元，由陈玲负担（已预缴），应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  王峰 二〇二〇年四月二十一日 法官助理陈雅宇 书记员陈达旺 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。