福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1575号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路**。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林某2，男，1978年7月21日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：卓某，女，1976年12月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原审被告：林某1，男，2004年2月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 法定代理人：林某2（本案被上诉人之一），系林某1父亲。 法定代理人：卓某（本案被上诉人之一），系林某1母亲。 上诉人福州市国有房产中心因与被上诉人林某2、卓某、原审被告林某1房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判林某2、卓某立即无条件腾退福州市仓山区南二环路730号双湖新城二区2座1108单元，并将该房屋返还福州市国有房产中心，并向福州市国有房产中心支付自2019年4月起计至林某2、卓某实际返还房屋之日止每月按2809.22元标准计算的房屋占用费，并向福州市国有房产中心支付2018年10月26起计至林某2、卓某实际返还房屋之日止按每日3元标准计算的违约金；2.本案一、二审诉讼费由林某2、卓某承担。事实和理由：一、林某2、卓某被取消公共租赁住房保障资格事实清楚，福州市国有房产中心有权要求解除租赁合同并返还案涉房屋。二、本案租赁合同关系是完整的、连续的，也正基于此，福州市国有房产中心不仅诉请要求解除租赁合同关系，而且要求腾退返还房屋，一审判决割裂完整的租赁合同关系，在认定租赁合同关系解除的情况下，又认定未解除不定期租赁关系，没有事实和法律依据。1.相关行政部门核准取消林某2、卓某公共租赁住房保障资格后，福州市国有房产中心已多次通知林某2、卓某腾退返还房屋，无果后又委托福州市国有房产经营有限公司采用登门张贴、邮寄等方式通知林某2、卓某腾退返还房屋，并未与林某2、卓某再建立任何形式的租赁关系的意思表示，双方不存在不定期租赁关系的基础，无论是林某2、卓某继续侵占案涉房屋，还是福州市国有房产中心收取房屋占用费的事实，均不能作为推定不定期租赁关系的依据。2.福州市国有房产中心主张按照市场租金标准支付房屋占用费及逾期交房违约金有明确的合同约定，依法应当予以支持。三、福州市国有房产中心为收回案涉公共租赁住房，已付出巨大的社会成本，其系在穷尽办法还无法收回房屋的情况下，才诉至法院，一审判决结果可能引发社会管理秩序的混乱，导致公共租赁住房被恶意侵占，不利于公共租赁住房制度发挥其应有的作用，且一审判决结果与福州区域内已生效的同类型案件的判决结果不一致，影响司法公信力。综上，一审判决认定事实和适用法律严重错误，应当予以纠正。 林某2、卓某、林某1辩称，一、林某2自始至终都符合公租房租住条件。福州市国有房产中心简单、粗暴根据错误的行政报告而不根据真实实际情况，不给予林某2、卓某、林某1复议及举证的机会，即要求解除合同。福州市国有房产中心若依据行政报告起诉，就应该用行政诉讼的方式，给予林某2、卓某、林某1充分辩诉的权利，而不可采取民事诉讼的方式。二、《合同法》已明确规定了出租人不可随意提前解除合同，除非约定解除或者法定解除。林某2、卓某、林某1始终未违反《合同法》中法定解除条款。三、林某2、卓某、林某1认为福州市国有房产中心提出提前解除租赁合同本身已违反《合同法》精神，其必须无条件继续履行出租人应尽义务。四、林某2、卓某、林某1对福州市国有房产中心提供的所谓市场租金存在质疑，不符合公租房真实市场租金。福州市国有房产中心出具的评估报告中明确说明，该报告中所得出的价格“参考项目周边半径2公里范围内同区域、同等级普通商品住房的租金进行评估确定”。但案涉房屋是公租房，公租房的租金怎么能同同等级普通商品住房的租金一样？该报告出具的市场价偏离公租房真实市场租金，不可采用。林某2、卓某、林某1并无其他住房，且一直及时交纳租金，可以续住。五、福州市国有房产中心要求林某2、卓某、林某1支付违约金，但林某2、卓某、林某1自始至终未违反合同要求，不存在违约金情况。相反，林某2、卓某、林某1保留对福州市国有房产中心追诉因其试图违约解除合同，从而给林某2、卓某、林某1造成一定程度上的经济及精神损失的权利，同时保留提起行政诉讼、追诉损失的权利。综上，政府修建公租房，目的是为了解决收入较低的家庭的住房问题，现具体情况尚未查明即否认林某2、卓某、林某1的资格，与修建公租房的初衷相违背。请求法院驳回福州市国有房产中心的诉讼请求。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产中心和林某2签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令林某2、卓某立即无条件腾退福州市仓山区南二环路730号双湖新城二区2座1108单元，并将该房屋返还福州市国有房产中心；3.判令林某2、卓某向福州市国有房产中心支付租金（租金按每月2809.22元，计算方法为使用面积61.34㎡×市场平均租金标准23元／㎡×2＝2821.64元，自2019年4月起计至实际返还房屋之日止）；4.判令林某2、卓某向福州市国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一日支付3元，自2018年10月26日起计至实际返还房屋之日止），暂计至2019年4月15日为513元；5.本案的诉讼费用全部由林某2、卓某负担。 一审法院认定事实：2016年12月14日，甲方福州市国有房产管理中心、受委托管理单位福州市国有房产经营有限公司与乙方林某2签订《福州市公共租赁住房租赁合同》约定，甲方将坐落于福州市仓山区南二环路730号双湖新城二区2座1108单元出租给乙方使用，建筑面积61.07㎡；房屋月租金为309.7元；租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止；租金按季结算，由乙方在每季的第一个月前5日内交付该季的租金给甲方；乙方逾期支付的，每月按应收租金的5%支付甲方违约金，逾期不足一个月的按一个月计算；乙方家庭住房、收入和财产发生变化，不再符合公共租赁住房保障资格，且不按照有关规定腾退该房屋的，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任；乙方未经甲方书面同意逾期未腾退该房屋的，每逾期一日，乙方应按3元／日向甲方支付违约金。合同签订后，福州市国有房产管理中心依约向林某2交付了房屋，林某2按732.9元／月的标准支付租金至2019年10月15日。2018年12月7日，林某2收到福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》。另查明，2017年2月16日，福州市晋安区住房保障和房产管理局会同晋安区区民政局向福州市国有房产管理中心作出榕晋房综［2017］25号《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，认定林某2不符合保障条件，取消其保障资格。 一审法院认为，福州市国有房产管理中心与林某2签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应按合同约定的履行义务。现林某2被相关行政部门取消保障资格，已符合合同约定的解除条件，福州市国有房产管理中心有权解除合同。林某2于2018年12月7日收到受托管理单位福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》，故福州市国有房产管理中心解除其与林某2签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》的意思表示已于2018年12月7日送达至林某2，双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》已于2018年12月7日解除。福州市国有房产管理中心诉请判令解除《福州市公共租赁住房租赁合同》，但判令解除该合同的基础系《福州市公共租赁住房租赁合同》尚未解除，现上述合同已于2018年12月7日解除，其该项诉请的基础已不存在，故对其该项诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产管理中心要求林某2自2019年4月起按2809.22元／月的标准向其支付租金，一审法院认为，《福州市公共租赁住房租赁合同》解除后，林某2按732.9元／月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年10月15日，福州市国有房产管理中心也认可收到该租金，但双方没有重新签订新的租赁合同，故林某2与福州市国有房产管理中心之间形成不定期租赁关系，在双方不定期租赁关系解除前，林某2应按732.9元／月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金，因双方之间系不定期租赁关系，租赁期限存在不确定性，且双方对租金支付时间未作约定，故福州市国有房产管理中心应在租金实际产生后再行主张权利。林某2现已按732.9元／月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年10月15日，故对福州市国有房产管理中心要求支付租金的诉请，一审法院不予支持。关于福州市国有房产管理中心要求林某2支付自2018年10月26日起的违约金诉请，首先，福州市国有房产管理中心提交的证据并不能证明自2018年10月26日起至今林某2存在逾期支付租金的情形；其次，双方并未签订新的租赁合同，对逾期支付租金的情形未作出约定，福州市国有房产管理中心无权主张违约金，故对福州市国有房产管理中心要求林某2向其支付违约金的诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产管理中心要求林某2腾退讼争房屋，但该诉请系基于林某2与福州市国有房产管理中心租赁关系已解除的基础上，林某2与福州市国有房产管理中心的不定期租赁关系现并未解除，故对福州市国有房产管理中心的上述诉请，一审法院不予支持。卓某、林某1作为共同申请人，仅系福州市国有房产管理中心审查林某2是否具备保障资格的行政管理要求，并非系讼争房屋的承租人，卓某、林某1与福州市国有房产管理中心并不存在租赁关系，故福州市国有房产管理中心对卓某、林某1的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回福州市国有房产管理中心的全部诉讼请求。案件受理费50元，由福州市国有房产管理中心负担。 本院二审期间，林某2、卓某、林某1向本院提交福州市人民政府信访事项告知单，证明市政府信访局告知国有房产中心应受理林某2的复议申请。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，对该证据的真实性可予确认，但林某2等人提起信访、复议等事宜与本案房屋租赁合同纠纷的审理并无关联，故不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为福州市国有房产中心。卓某、林某1系案涉公共租赁住房的共同申请人。2018年7月2日，福州市国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，双湖新城小区的市场租金评估结果为23元／㎡。 本院认为，本案租赁物系公共租赁住房，公共租赁住房是政府向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。鉴于林某2公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，应予支持。合同解除后，林某2、卓某无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产中心诉请林某2、卓某腾空、返还租赁物，予以支持。合同解除后，林某2不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，可参照市场租金标准即23元／㎡计算占有使用费。案涉租赁物的面积为61.07㎡，林某2应按每月1404.61元（61.07㎡×23元／㎡／月）的标准支付自合同解除次日起至实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。因林某2、卓某腾退房屋的日期尚未来临，对福州市国有房产中心主张的逾期腾房违约金不予支持。 综上所述，福州市国有房产中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4007号民事判决； 二、解除福州市国有房产中心与林某2就位于福州市仓山区××路××号××座××单元××住房的房屋租赁关系； 三、林某2、卓某应于本判决生效之日起三十日内将上述公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心； 四、林某2应于本判决生效之日起三十日内按合同约定的每月309.7元的标准向福州市国有房产中心支付自2019年10月16日起至本判决生效之日止的租金；自本判决生效之日的次日起林某2应按每月1404.61元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还上述公共租赁住房之日止； 五、驳回福州市国有房产中心一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由林某2负担；二审案件受理费50元，由林某2负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年四月三十日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰