广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终976号上诉人（原审被告）：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。统一社会信用代码：91440101MA3XBL5Y。法定代表人：胡可锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶颖乔，女，1986年10月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：胡燕平，广东皓朗律师事务所律师。原审被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼。统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人叶颖乔、原审被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判房美家公司无须返还叶颖乔50000元及利息；2.判决叶颖乔承担一、二审案件的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院裁判认定事实不清，证据不足。叶颖乔要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商铺预购书》的合同主体。叶颖乔起诉房美家公司要求退还房款属于主体不适格，要求房美家公司退还房款及利息没有法律依据。房美家公司并非商铺买卖合同的相对方，房美家公司没有收取叶颖乔的房款，收取的是属于叶颖乔支付给房美家公司一方的劳务佣金及装修的合理费用。二、房美家公司已经促成了叶颖乔与远景物业公司之间的交易，提供了居间服务，对所购商铺也基本完成了装修隔断，完成了相应的服务。在本次事件中是由于远景物业公司不能交付商铺导致合同无法履行，房美家公司没有任何的过错，也已经付出了推广费用、人员成本等经营成本，叶颖乔要求房美家公司退还全部的费用是不公平的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，在本案中，房美家公司已经提供了居间服务，并且促成了叶颖乔与远景公司之间的交易，依约履行了居间义务。房美家公司获得《装修运营服务确认书》中约定金额的服务费，合情合理。叶颖乔辩称，一、叶颖乔与房美家公司未签订居间服务合同或装修服务合同，房美家公司没有为叶颖乔提供任何服务，收取款项没有事实和法律依据。二、涉案的50000元叶颖乔自始至终都认为是购房款，不论定性如何都是基于《商品房预购合同》产生的款项，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。远景公司没有陈述意见。叶颖乔向一审法院起诉请求：1.判令解除叶颖乔与远景公司签订的《商品房预购合同》；2.判令远景公司、房美家公司共同退回叶颖乔已预付的总购房款121285元及违约金2425.70元；3.判令远景公司、房美家公司支付逾期退款利息2580.13元；4.案件诉讼费由远景公司、房美家公司承担。一审法院判决：一、叶颖乔与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶颖乔返还71285元及支付利息；三、广州房美家房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶颖乔返还50000元及支付利息；四、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶颖乔支付违约金1425.70元；五、驳回叶颖乔的其他诉讼请求。如果未按一判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412.91元，由叶颖乔负担40.05元，远景公司负担813.47元，房美家公司负担559.39元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：房美家公司主张其无须向叶颖乔退回50000元及利息，应否予以支持？远景公司将涉案的江门鹤山必登高财富广场商铺交给粤益美公司全权负责销售，粤益美公司再委托房美家公司进行销售的事实没有异议，本院予以确认。叶颖乔针对房美家公司在销售涉案房屋过程中要求其支付的商铺对价和其他费用主张权利，房美家公司是其中收取上述费用的一方，其诉讼主体适格。房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。本案中，房美家公司在涉案房屋销售过程中与叶颖乔约定购买涉案房屋需向远景公司支付购房款131285元以及向房美家公司支付名为商铺运营管理费的50000元。庭审中，房美家公司确认其收取的商铺运营管理费50000元包括为叶颖乔向远景公司争取优惠的居间费、佣金、装修隔断等。本院认为，《商品房预购合同》和《装修运营服务确认书》明显是远景公司和房美家公司提供的格式合同，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、装修隔断费等各种名义从叶颖乔处收取了款项。但叶颖乔购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其在远景公司和房美家公司提供的《商品房预购合同》以及《装修运营服务确认书》上签名的主要目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项。对叶颖乔而言，远景公司和房美家公司收取款项应包含商铺和装修隔断费的对价。房美家公司抗辩《装修运营服务确认书》约定“叶颖乔与远景公司签订《商铺预购书》后，无论何种条件下均不能退回”应当认定为合法有效，房美家公司无需退回50000元及利息。本院认为，在叶颖乔与远景公司签订《商品房预购合同》后，双方尚处于商品房预售阶段。房美家公司作为涉案《装修运营服务确认书》格式合同条款提供方，要求叶颖乔在“无论何种条件下均不能退回”已支付的50000元，该条约定内容显然属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的范畴，违反公平原则，应认定该条款无效。另外，房美家公司还主张其已经提供了居间服务，并对涉案商铺进行隔层装修，不应当退回50000元及利息。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，叶颖乔与房美家公司没有签订书面居间合同，《装修运营服务确认书》所记载内容亦不属于居间范畴。其次，对于装修隔断费，《装修运营服务确认书》对于装修隔断时间、完工标准、费用支付条件均无明确约定，而按照一般交易习惯，涉案商铺装修隔断应在订立正式房屋买卖合同后或存在可交付条件的情况下进行，本案中，叶颖乔仅与远景公司签订《商品房预购合同》，并未进一步签订正式房屋买卖合同，双方亦未完成交楼手续，房屋买卖交易未完成，即便房美家公司所述其已进行隔层装修行为属实，此举亦不属于向叶颖乔提供居间服务。且从房美家公司提供的光盘所反映的内容不能证明由房美家公司为涉案商铺完成隔层工程，涉案商铺并未由远景公司交付叶颖乔,无法证明已达到装修隔断费的支付条件，故房美家公司主张要求叶颖乔支付装修隔断费，依据不足。现叶颖乔与远景公司之间的房屋买卖合同关系因远景公司违约而解除，叶颖乔并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司基于叶颖乔与远景公司之间的房屋买卖合同关系而收取的相应费用也应予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还相关费用的理由。叶颖乔主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的相关费用50000元及利息理由充分，本院予以支持。房美家公司上诉主张依据《装修运营服务确认书》，其无须向叶颖乔退回50000元及利息，依据不足，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 雪 娟审 判 员 李  翔审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年四月三十日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 金 科赵金兰广东省江门市中级人民法院民事判决书（2020）粤07民终976号上诉人（原审被告）：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。统一社会信用代码：91440101MA3XBL5Y。法定代表人：胡可锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶颖乔，女，1986年10月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：胡燕平，广东皓朗律师事务所律师。原审被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼。统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人叶颖乔、原审被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判房美家公司无须返还叶颖乔50000元及利息；2.判决叶颖乔承担一、二审案件的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院裁判认定事实不清，证据不足。叶颖乔要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商铺预购书》的合同主体。叶颖乔起诉房美家公司要求退还房款属于主体不适格，要求房美家公司退还房款及利息没有法律依据。房美家公司并非商铺买卖合同的相对方，房美家公司没有收取叶颖乔的房款，收取的是属于叶颖乔支付给房美家公司一方的劳务佣金及装修的合理费用。二、房美家公司已经促成了叶颖乔与远景物业公司之间的交易，提供了居间服务，对所购商铺也基本完成了装修隔断，完成了相应的服务。在本次事件中是由于远景物业公司不能交付商铺导致合同无法履行，房美家公司没有任何的过错，也已经付出了推广费用、人员成本等经营成本，叶颖乔要求房美家公司退还全部的费用是不公平的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，在本案中，房美家公司已经提供了居间服务，并且促成了叶颖乔与远景公司之间的交易，依约履行了居间义务。房美家公司获得《装修运营服务确认书》中约定金额的服务费，合情合理。叶颖乔辩称，一、叶颖乔与房美家公司未签订居间服务合同或装修服务合同，房美家公司没有为叶颖乔提供任何服务，收取款项没有事实和法律依据。二、涉案的50000元叶颖乔自始至终都认为是购房款，不论定性如何都是基于《商品房预购合同》产生的款项，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。远景公司没有陈述意见。叶颖乔向一审法院起诉请求：1.判令解除叶颖乔与远景公司签订的《商品房预购合同》；2.判令远景公司、房美家公司共同退回叶颖乔已预付的总购房款121285元及违约金2425.70元；3.判令远景公司、房美家公司支付逾期退款利息2580.13元；4.案件诉讼费由远景公司、房美家公司承担。一审法院判决：一、叶颖乔与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶颖乔返还71285元及支付利息；三、广州房美家房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶颖乔返还50000元及支付利息；四、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶颖乔支付违约金1425.70元；五、驳回叶颖乔的其他诉讼请求。如果未按一判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412.91元，由叶颖乔负担40.05元，远景公司负担813.47元，房美家公司负担559.39元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：房美家公司主张其无须向叶颖乔退回50000元及利息，应否予以支持？远景公司将涉案的江门鹤山必登高财富广场商铺交给粤益美公司全权负责销售，粤益美公司再委托房美家公司进行销售的事实没有异议，本院予以确认。叶颖乔针对房美家公司在销售涉案房屋过程中要求其支付的商铺对价和其他费用主张权利，房美家公司是其中收取上述费用的一方，其诉讼主体适格。房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。本案中，房美家公司在涉案房屋销售过程中与叶颖乔约定购买涉案房屋需向远景公司支付购房款131285元以及向房美家公司支付名为商铺运营管理费的50000元。庭审中，房美家公司确认其收取的商铺运营管理费50000元包括为叶颖乔向远景公司争取优惠的居间费、佣金、装修隔断等。本院认为，《商品房预购合同》和《装修运营服务确认书》明显是远景公司和房美家公司提供的格式合同，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、装修隔断费等各种名义从叶颖乔处收取了款项。但叶颖乔购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其在远景公司和房美家公司提供的《商品房预购合同》以及《装修运营服务确认书》上签名的主要目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项。对叶颖乔而言，远景公司和房美家公司收取款项应包含商铺和装修隔断费的对价。房美家公司抗辩《装修运营服务确认书》约定“叶颖乔与远景公司签订《商铺预购书》后，无论何种条件下均不能退回”应当认定为合法有效，房美家公司无需退回50000元及利息。本院认为，在叶颖乔与远景公司签订《商品房预购合同》后，双方尚处于商品房预售阶段。房美家公司作为涉案《装修运营服务确认书》格式合同条款提供方，要求叶颖乔在“无论何种条件下均不能退回”已支付的50000元，该条约定内容显然属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的范畴，违反公平原则，应认定该条款无效。另外，房美家公司还主张其已经提供了居间服务，并对涉案商铺进行隔层装修，不应当退回50000元及利息。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，叶颖乔与房美家公司没有签订书面居间合同，《装修运营服务确认书》所记载内容亦不属于居间范畴。其次，对于装修隔断费，《装修运营服务确认书》对于装修隔断时间、完工标准、费用支付条件均无明确约定，而按照一般交易习惯，涉案商铺装修隔断应在订立正式房屋买卖合同后或存在可交付条件的情况下进行，本案中，叶颖乔仅与远景公司签订《商品房预购合同》，并未进一步签订正式房屋买卖合同，双方亦未完成交楼手续，房屋买卖交易未完成，即便房美家公司所述其已进行隔层装修行为属实，此举亦不属于向叶颖乔提供居间服务。且从房美家公司提供的光盘所反映的内容不能证明由房美家公司为涉案商铺完成隔层工程，涉案商铺并未由远景公司交付叶颖乔,无法证明已达到装修隔断费的支付条件，故房美家公司主张要求叶颖乔支付装修隔断费，依据不足。现叶颖乔与远景公司之间的房屋买卖合同关系因远景公司违约而解除，叶颖乔并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司基于叶颖乔与远景公司之间的房屋买卖合同关系而收取的相应费用也应予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还相关费用的理由。叶颖乔主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的相关费用50000元及利息理由充分，本院予以支持。房美家公司上诉主张依据《装修运营服务确认书》，其无须向叶颖乔退回50000元及利息，依据不足，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈雪娟审判员李翔审判员甄锦源二〇二〇年四月三十日法官助理欧阳群星书记员李金科赵金兰