海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终14号   上诉人（原审原告）：海南南方工贸湘实房地产开发公司。   法定代表人：覃某,该公司董事长。   委托诉讼代理人：周某，儋州市为民众法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）：海南军企房地产开发总公司清算组。   法定代表人：肖某。   委托诉讼代理人：吴某。   委托诉讼代理人：何某。   上诉人海南南方工贸湘实房地产开发公司（以下简称南方工贸公司）因与被上诉人海南军企房地产开发总公司清算组（以下简称军企清算组）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   南方工贸公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初5073号民事判决；2.改判支持南方工贸公司一审全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由军企清算组负担。事实和理由：一、一审判决理由有悖双方当事人的约定，应当予以纠正。双方当事人签订的合同及补充合同合法有效。虽然双方在原合同约定土地面积为20亩，但是在履行过程中存在障碍，所以又签订了补充合同，约定：1、为避开通讯电缆，并尽量保持原规划方案，将整块用地朝东平移4.5米，平移后仍难以避开电缆而必须改变原规划方案所损失的建筑用地。甲方（军企清算组）同意在乙方（南方工贸公司）在原合作用地南方相接处另外划一块宽85米、长135米的土地给乙方无偿使用，详情以甲方提供给乙方新蓝线图为准。2、甲方要求乙方在不增加规划报建建筑面积前提下，对原规划方案作局部调整以避开电缆，规划局方面由甲方出面协调。签订补充合同后，甲方依据第一条约定将整块用地朝东平移4.5米，并向南方工贸公司提供平移4.5米后的新蓝线图，该蓝线图标明的合作土地坐标点也就是本案测绘机构根据该图标点测出的土地面积14900.69平方米。也就是说双方补充合同二的约定将原合同约定20亩土地变更为14900.69平方米。二、既然双方当事人对土地面积做了变更，该协议合法有效，当事人应当按变更后的内容全面履行义务。另外，双方当事人确实没有实际交付土地，现状的围墙只是由购买该地块的业主擅自围起来的墙体，并不是双方之间交付土地的现状。关于损失问题，南方工贸公司少用了1100平米的土地本身就是损失，而且损失已通过鉴定作出具体的数额，一审法院认为南方工贸公司没有证据证明“改变原规划方案”受到损失是错误的。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。   军企清算组辩称，1.1994年7月23日，双方签订的主合同约定，鸿达儋州公司以自己名下的20亩土地提供给南方工贸公司作为项目建设用地，南方工贸公司付给鸿达儋州公司利润300万元。同年10月15日，双方签订补充合同二，约定为避免通讯电缆，并尽量保持原规划方案，将整块用地朝东平移4.5米，平移后难以避开电缆，而必须改变原规划方案所损失的建筑用地，鸿达儋州公司同意给南方工贸公司在原合作用地南方相接处另换一块宽8.5米，长135米的土地给南方工贸公司无偿使用。军企清算组对上述补充合同二说明两点：一是主合同明确的20亩土地上确实有电缆才能平移4.5米以避开电缆；二是如果有电缆且对南方工贸公司修建房屋的规划造成建筑用地损失的话，才另划用地给南方工贸公司无偿使用。南方工贸公司在一审中并未提供证据证明涉案土地上有电缆，而且也未能证明电缆影响其建筑用地规划。因此，南方工贸公司认为双方签订的补充合同二已将主合同约定的20亩土地变更为14900.69平方米，与双方的真实意思不符，是错误的理解。2.本案合同约定南方工贸公司向鸿达儋州公司支付300万元款项，目前只支付了250万，尚有50万尾款未支付。一审查明款项已强制执行完毕，属于认定事实错误。   南方工贸公司向一审法院起诉请求：1.判决军企清算组履行将位于那大54440部队大门斜对面（北临人民大道，西接那大至兰洋公路）约20亩国有建设用地使用权变更登记至南方工贸公司名下（具体坐标以测绘为准）；2.判决军企清算组赔偿损失暂定1000000元（以评估为准）给南方工贸公司；3.本案的诉讼费由军企清算组承担。案件审理过程中，经测绘、评估后，南方工贸公司明确其诉讼请求为：1.判决军企清算组履行将位于那大54440部队大门斜对面（北临人民大道，西接那大至兰洋公路）面积为14900.69平方米国有建设用地使用权变更登记至南方工贸公司名下。具体坐标：（CGCS2000坐标系）A：X=2159046.650、Y=351435.781；B：X=2158943.023、Y=351475.043；C：X=2158929.765、Y=351335.999；D：X=2159032.911、Y=351296.815；2.判决军企清算组向南方工贸公司赔偿经济损失1653677.49元（从1994年8月24日计至起诉之日）；3.案件受理费由军企清算组承担。   一审法院认定事实：1994年7月23日，鸿达儋州公司（甲方）与南方工贸公司（乙方）签订一份《合作兴建儋州鸿达新城商品房合同书》（以下简称合同），合同主要约定：第一条合作项目：一、项目名称：儋州鸿达新城商品房；二、项目地点：位于那大54440部队大门斜对面，北临人民大道，西接那大至蓝洋的公路。坐落于儋州鸿达新城内；三、项目概况：建筑约30000㎡（实际建筑面积以项目报建批复的面积为准）。第二条合作方式一、由甲方负责提供兴建儋州鸿达新城商品房的土地作为投资参与合作；二、由乙方负责提供项目开发的资金参与合作，包括水电增容、规划设计、报建工程建筑、工程装修、设施安装及至房产验收合作交付使用时止的一切投资费用。第三条合作期限：甲乙双方的合作期限自合同生效之日起至甲、乙双方按合同条款履行完各自权力和义务时止。土地使用年限期满后，按国家和军队的有关规定办理。第四条利益分配：甲方提供给乙方该项目建设用地贰拾亩，乙方付给甲方利润叁佰万元人民币，自合同签订之日起五天内先付贰佰伍拾万元，三个月后再付叁拾万元，余下贰拾万元待拿到房产证后一次性付清。第五条双方责任：一、甲方责任：1.根据开发方案提供兴建商品房的建设用地贰拾亩，土地使用期限为七十年；2.负责办理项目立项、报建手续；3.负责完成项目规划设计和施工图纸；4.负责项目竣工后的物业管理；5.负责为用户办理房产证，房产证的年限与土地的使用年限相同。二、乙方责任：负责投入合作项目的全部投资建设资金，并根据项目进度及时投入建设资金。第六条违约责任：甲、乙双方任何一方违反合同造成的一切经济损失，应由违约方赔偿。违约行为超过二个月的，则视为自行终止合同，属于甲方的原因，甲方应按乙方投入的资金加倍赔偿给乙方；如属于乙方的原因，由乙方赔偿甲方损失。   同年8月26日,鸿达儋州公司（甲方）与南方工贸公司（乙方）签订《合作兴建儋州鸿达新城商品房补充合同》（以下简称补充合同一），主要约定：一、该项目的××道铺面楼，余下的土地规划为居民住宅地。二、乙方首期打款壹佰伍拾万元到甲方账户，待贰拾亩合作用地上的搬迁工作进行完毕，乙方再打款壹佰万元到甲方账户，余下的伍拾万元按原合同规定办理。三、在乙方首期款（壹佰伍拾万元）打到甲方账上后，甲方须在一个星期内对贰拾亩合作用地打桩定位，迁走该土地上的一切机构、物资和人员，保证乙方随时开发。且应按第一条所述办理好规划报建及建筑报建等手续，保证乙方及时动工。四、在乙方铺面楼建成后，甲方须保证在五个月内办理好房产证。乙方售出的居民住宅地，在购买方建房后，甲方也须保证在五个月内为其办好房产证。五、若甲方未能按期履行上述条款，则乙方有权索回付给甲方的全部款项，甲方负责赔偿乙方全部经济损失。六、该补充合同与原合同均在乙方首期款（壹佰伍拾万元）打到甲方账户上时生效。   同年10月15日,鸿达儋州公司（甲方）与南方工贸（乙方）又签订了《关于合作兴建儋州鸿达新城商品房合同的补充合同》（以下简称补充合同二），主要约定：因甲乙双方合作用地有军用通讯电缆通过，建筑物必须让开电缆，所以原规划用地有所改变。经甲乙双方友好协商，特达成补充合同条款如下：一、为避开通讯电缆并尽量保持原规划方案，将整块用地朝东平移4.5米；平移后仍难以避开电缆而必须改变原规划方案所损失的建筑用地，甲方同意给乙方在原合作用地南方相接处另划一块沿那大至兰洋路8.5米宽、东西长135米的土地给乙方无偿使用，详情以甲方提供给乙方新蓝线图为准。二、甲方要求乙方在不增加规划报建建筑面积前提下，对原规划方案作局部调整以避开电缆，规划局方面由甲方出面协调，若由此所造成规划局方面追究责任由甲方承担。上述合同及二份补充合同签订后，鸿达儋州公司履行了合同规定的提供土地等义务，南方工贸公司向鸿达儋州公司支付了2500000元。   1997年5月25日，原海南鸿达房地产综合开发公司申请变更为海南军企房地产开发总公司。1999年4月21日，海南军企房地产开发总公司在海南省工商行政管理局办理工商注销登记。海南军区企业管理局根据海南军区不经商领导小组办公室于1999年4月28日作出[1999]后生字第26号《关于成立军企房地产开发总公司清算组事》的批复，成立“海南军企房地产开发总公司清算组”，负责对原海南鸿达房地产综合开发公司的设备、物质、不动产、债权债务等进行清算。因南方工贸公司未支付余款500000元，军企清算组曾于2002年12月18日向一审法院起诉，请求南方工贸公司支付土地转让款500000元及利息，一审法院作出（2003）儋民初字第8号《民事判决书》后，军企清算组不服向原海南省中级人民法院提起上诉，海南省中级人民法院于2003年12月9日作出（2003）海南民二终字第407号《民事判决书》，认为双方签订的合同为合资建房合同，合同已实际履行，属有效合同，受法律保护，遂判决：海南南方工贸湘实房地产开发公司在判决生效之日10日内付清欠款500000元及逾期付款违约金给海南军企房地产开发总公司清算组。该判决已强制执行完毕。   庭审中，针对第二份补充协议中约定的“为避开通讯电缆并尽量保持原规划方案，将整块用地朝东平移4.5米；平移后仍难以避开电缆而必须改变原规划方案所损失的建筑用地，甲方同意给乙方在原合作用地南方相接处另划一块沿那大至兰洋路8.5米宽、东西长135米的土地给乙方无偿使用”内容，南方工贸公司主张该补充协议中确认了电缆的存在才平移，不需要再提供有电缆的证据，军企清算组抗辩该补充协议包含两层意思，一是确认有电缆才平移4.5米，二是如果电缆对规划造成损失才补偿面积，但是南方工贸公司并没有提供造成损失的证据。   案件审理过程中，南方工贸公司申请对原鸿达儋州公司转让土地范围（坐标点海南平面坐标：A、纵坐标X（m）158660.312,横坐标Y（m）117659.175；B、纵坐标X（m）158557.002,横坐标Y（m）117699.181；C、纵坐标X（m）158542.735,横坐标Y（m）117560.275；D、纵坐标X（m）158645.564,横坐标Y（m）117520.351；）与军企清算组实际交付土地进行土地信息测绘。同时认为原鸿达儋州公司没有按照约定交付余下土地造成其经济损失，请求参照土地租赁市场价格评估自1994年8月26日至2018年7月20日止的损失。一审法院依法委托鉴定机构分别进行上述委托事项。海口明正房地产测绘有限公司于2018年12月25日出具《土地面积测绘鉴定报告》[明正测鉴字（2018）03号]，该报告载明：测量结果：儋州市那大镇人民东路南侧委托测绘的宗地转让面积为14900.69平方米，实际交付宗地面积为13809.68平方米。委托测绘的面积为14900.69平方米宗地图载明：依据委托方提供的海南平面坐标转换为CGCS2000坐标测绘。界址点坐标表：点号A：X=2159046.650、Y=351435.781；点号B：X=2158943.023、Y=351475.043；点号C：X=2158929.765、Y=351335.999；点号D：X=2159032.911、Y=351296.815。S=14900.69平方米；点号A：X=2159046.650、Y=351435.781，合22.35亩。实际交付宗地面积为13809.68平方米宗地图载明：2018年12月11日RTK、全站仪数字化测图1:1500CGCS2000坐标系。界址点坐标表：点号A：X=2159046.650、Y=351435.781；点号B1：X=2159027.912、Y=351442.880；点号B2：X=2158961.021、Y=351448.623；点号B3：X=2158961.001、Y=351448.374；点号B4：X=2158940.639、Y=351450.038；点号C：X=2158929.765、Y=351335.999；点号D：X=2159032.911、Y=351296.815；点号A：X=2159046.650、Y=351435.781。S=13809.68平方米，合20.71亩。海南立信天涯资产评估土地房产估价有限公司于2019年1月11日出具《司法鉴定报告》[琼立天评报字（2018）第0050号]，该报告载明：经过分析评定，该块土地自1994年8月26日至2018年7月20日，因军企清算组未按照《合作兴建儋州鸿达新城商品房合同书》及相关补充合同约定将1200㎡土地使用权交付给南方工贸公司，致使南方工贸公司在此期间受到的经济损失评估值为1818877元，大写为：壹佰捌拾壹万捌仟捌佰柒拾柒元整。上述测绘、评估产生的费用分别是5890元、48000元，共计53890元。   一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的合同及二份补充合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。虽然合同及二份补充合同中均没有明确约定军企清算组有协助办理土地使用权变更登记的义务，但是生效的（2003）海南民二终字第407号《民事判决书》已确认双方之间为土地使用权转让合同法律关系，南方工贸公司须向军企清算组支付的土地使用权转让款已经履行完毕，军企清算组应当有协助南方工贸公司办理土地使用权变更登记的法定义务，南方工贸公司主张军企清算组办理涉案国有建设用地使用权变更登记的诉讼请求应予以支持。因经过鉴定机构测绘军企清算组实际交付的土地面积为13809.68平方米，且双方对委托测绘意见无异议，南方工贸公司仍以委托测绘的土地面积14900.69平方米来主张军企清算组办理国有建设用地使用权变更登记不当，应以测绘确定的实际交付土地面积13809.68平方米为准，南方工贸公司主张的国有建设用地面积超出部分，不予支持。   另，双方合同约定的争议土地面积为20亩，但是根据鉴定机构的鉴定意见：儋州市那大镇人民东路南侧委托测绘的宗地转让面积为14900.69平方米，实际交付宗地面积为13809.68平方米。S=13809.68平方米，合20.71亩。可见军企清算组实际交付的土地面积已经超出双方约定的土地面积。南方工贸公司在诉讼过程中申请对未交付的约1100平方米土地使用权对其造成损失进行评估，现军企清算组实际交付的土地面积已经超出原合同约定的20亩。虽然补充合同二约定“平移后仍难以避开电缆而必须改变原规划方案所损失的建筑用地，甲方同意给乙方在原合作用地南方相接处另划一块沿那大至兰洋路8.5米宽、东西长135米的土地给乙方无偿使用.....”，但是南方工贸公司所举证据并不能证明“改变原规划方案”受到了损失，故对南方工贸公司主张军企清算组支付未完全交付出让土地造成经济损失的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、海南军企房地产开发总公司清算组于判决生效之日起三十日内协助海南南方工贸湘实房地产开发公司办理位于海南省儋州市××镇大门斜对面（北临人民大道，西接那大至蓝洋的公路）面积为13809.68平方米（CGCS2000坐标系，界址点坐标：点号A：X=2159046.650、Y=351435.781；点号B1：X=2159027.912、Y=351442.880；点号B2：X=2158961.021、Y=351448.623；点号B3：X=2158961.001、Y=351448.374；点号B4：X=2158940.639、Y=351450.038；点号C：X=2158929.765、Y=351335.999；点号D：X=2159032.911、Y=351296.815；点号A：X=2159046.650、Y=351435.781）的国有建设用地使用权变更登记手续；二、驳回海南南方工贸湘实房地产开发公司的其他诉讼请求。案件受理费44029元，由海南南方工贸湘实房地产开发公司负担15646元，海南军企房地产开发总公司清算组负担28383元；鉴定费53890元，由海南南方工贸湘实房地产开发公司负担50093元，海南军企房地产开发总公司清算组负担3797元。   二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。   二审对一审查明的事实予以确认。   另查明，南方工贸公司实际使用的土地面积为13809.68平方米，包括了军企清算组根据《补充协议》划给其无偿使用的宽8.5米、长135米土地。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、南方工贸公司要求军企清算组将14900.69平方米土地过户至其名下是否应予支持；二、南方工贸公司要求军企清算组赔偿其未交付的土地损失是否有依据。   关于第一个争议焦点。南方工贸公司与海南鸿达房地产综合开发公司1994年7月23日签订的《合作兴建儋州鸿达新城商品房合同书》约定鸿达公司为南方工贸公司提供建设用地20亩。在合同履行过程中，双方于1994年10月15日签订《补充合同》，约定为避开通讯电缆将整块用地朝东平移4.5米；平移后仍难以避开电缆而必须改变原规划方案所损失的建筑用地，同意在原合作用地南方相接处另划一块宽8.5米、长135米的土地给南方工贸公司无偿使用。根据查明的事实，南方工贸公司实际使用的土地面积为13809.68平方米，合计20.71亩，与原合同约定的20亩基本相符。南方工贸公司上诉称双方签订的《补充合同》已变更了原合同约定的土地面积，军企清算组应当按《补充协议》蓝线图坐标测量的14900.69平方米交付土地并办理过户，不应仅交付13809.68平方米土地。本院认为，原合同约定交付土地的面积为20亩，《补充协议》约定将整块用地朝东平移4.5米并未变更原合同约定的土地面积，而是平移后仍难以避开电缆而必须改变原规划方案所损失的建筑用地，才另划一块宽8.5米、长135米的土地给南方工贸公司无偿使用，该《补充协议》并未对原合同约定的土地面积进行变更。签订《补充协议》后，海南鸿达房地产综合开发公司向南方工贸公司实际交付土地20.71亩，另有约1100平方米土地未交付，南方工贸公司对此无异议，且之后长达20多年时间亦未提出异议，据此，可以认定双方通过实际履行行为确认另行划给南方工贸公司无偿使用的宽8.5米、长135米土地代替未交付给南方工贸公司的1100平方米土地。故一审判决将涉案13809.68平方米国有建设用地使用权登记至南方工贸公司名下既符合合同的约定，也符合双方实际履行合同的真实意思，合法合理，应予维持。南方工贸公司在20多年之后再要求军企清算组将14900.69平方米土地过户至其名下的理由不成立，本院予以驳回。   关于第二个争议焦点。根据第一个争议焦点的论述，南方工贸公司目前实际使用的土地面积是13809.68平方米，已超过合同约定的20亩土地，不存在军企清算组少交付土地的情形，故南方工贸公司要求军企清算组赔偿其1100平方米土地损失没有事实根据及法律依据，本院不予支持。   综上所述，南方工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费44029元，由海南南方工贸湘实房地产开发公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 何昌恩   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年四月十五日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。