广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5963号原告：黄景辉，男，1973年8月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区***********，公民身份号码440************659。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮晴，广东顺晖律师事务所律师助理。被告：皮伟，男，1987年4月10日出生，汉族，住四川省绵竹市************，公民身份号码510************116。原告黄景辉与被告皮伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李江友到庭参加诉讼，被告皮伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄景辉向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年12月1日签订的《商铺租赁协议》；二、被告支付欠付之日止合同解除之日的租金4400元（租金暂计至起诉之日，实际计算至合同解除之日）；三、被告向原告支付违约金26400元（违约金暂计至起诉之日，自起诉之日至实际清偿之日的违约金另行计算）；四、被告向原告支付房屋物业管理费、水电费454.9元及房屋恢复原状费用5000元；五、被告腾空房屋，从所租赁的房屋撤出，将房屋归还给原告；六、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年12月1日签订《商铺租赁协议》，原告将位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*****************出租给被告使用，双方对租赁期限、租金及违约责任等做了约定。自2019年11月1日开始，被告拖欠租金及物业管理费、水电费，经原告多次催收，被告仍拒绝履行付款义务。截止至起诉之日，被告拖欠原告租金累计达到4个月合计4400元。根据双方协议约定，原告有权解除合同，追讨相关欠费，并追究被告的违约责任。原告在诉讼中变更诉讼请求将恢复与安装费用调整为1250元。被告皮伟未答辩，亦未到庭参加诉讼。诉讼中，原告向本院提交原告身份证、被告身份证复印件、商铺租赁协议、房地产权证、微信聊天记录、欠交物业管理费、水电费的短信通知凭证、微信聊天记录、原告收到欠缴物业费、水电费的短信通知等证据证明自己的主张。本院依法向被告皮伟送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，但被告既不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，可以反映本案事实，本院予以采信。经审理查明，2018年12月1日，原告黄景辉作为甲方与被告皮伟作为乙方签订《商铺租赁协议》一份，协议约定甲方向乙方出租位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*****************，建筑面积为27平方米，租赁期限为5年，从2018年12月1日至2023年11月30日止。租金从2018年12月1日至2023年11月30日的租金为1100元/月，2021年11月30日开始按照每年10%上调，租赁期满以后按照市场价格，乙方有优先承租权，乙方须在每月5号前缴纳当月租金给甲方，逾期五天起，应支付逾期违约金300元/天；逾期10天未交租金，甲方有权终止租赁并有权留置乙方存放于商铺内的所有财产，以抵作租金等费用，不足欠额则向乙方追收。合同签订当日乙方须向甲方支付2200元按金和租金1100元，合计3300元。租赁期满乙方在缴清各项费用后甲方无息退还给乙方。乙方租赁期间所产生的一切费用由乙方负责（包括：管理费、电话费、水费、电费、垃圾费、治安费、租赁税、地税收、房产税……等）。租赁期满后，乙方应将两铺中间隔墙还回原状，并在甲方验收后将商铺交回甲方。该份协议由原告及被告签名并加捺指模确认。另查明，被告于2019年9月27日通过微信方式向原告支付租金2200元。2019年11月20日，原告收到深业城物业发送的短信，短信内容为截止至2018年11月，2栋47号商铺欠物业服务费累计454.9元，其中违约金105.24元。还查明，本院于2020年4月27日对原告与被告进行询问，被告确认对于原告主张的物业管理费及恢复原状费用无异议，双方协商一致同意被告于2020年5月10日前清空案涉商铺并交还给原告。本院认为，《商铺租赁协议》系被告与原告在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，故原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，案涉的协议对双方当事人均具有法律约束力。本案的调查重点在于原告主张解除与被告之间的租赁协议及支付拖欠的租金、水电费等费用有无依据的认定。双方于2018年12月1日签订《商铺租赁协议》，协议约定被告如逾期10天未交租金，原告有权终止租赁。本案中，根据原告提供的微信记录，被告缴纳租金至2019年10月，现有证据无法证明被告在2019年11月及之后仍然继续缴租，应当承担举证不能的不利后果。根据协议约定被告应当在每月5日前缴纳当月租金，由于被告至今未能缴纳2019年11月的租金，逾期缴租期限已经超过10天，原告据此主张解除合同，符合双方协议约定，予以支持。关于协议解除的时间的认定，原告在诉讼中确认在起诉被告前并未向被告发出解除合同的意思表示，故本院认定本案协议应当在原告的解除合同意思表示即起诉材料到达被告之日的2020年3月20日解除。由于双方之间的合同已经解除，被告再占有使用案涉商铺已无依据，原告主张要求被告清空案涉商铺，并将商铺返还给原告合理有据。关于原告主张的拖欠租金。被告自2019年11月开始未付租金，且未有证据证明被告已经实际向原告返还商铺，根据协议约定的租金标准，截止至合同解除之日的2020年3月20日的租金为5109.68元（1100元×4+1100元×20/31），上述租金逾期未有支付，原告据此主张租金合理有据，予以支持。关于原告主张的物业管理费、水电费，原告提供了相应的短信予以佐证，且被告对该费用无异议，本院予以支持。关于原告主张的恢复原状费用，被告确认对该费用无异议，且该费用为原告修复商铺必要费用，费用合理，予以支持。关于原告主张的违约金，双方在合同中约定被告逾期付款超过五天，应当支付300元/天的违约金，原告据此主张违约金合理有据。但是该标准折算为每月的违约金为9000元，而被告实际每月的租金标准为1100元，该违约金标准明显过高，且原告已经收取被告支付的押金2200元，故本院酌情支持违约金按照合同解除之日止的拖欠租金的30%即1533元，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告黄景辉与被告皮伟于2018年12月1日签订的《商铺租赁协议》于2020年3月20日解除；二、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起三日内清空位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*****************并将该商铺交还给原告黄景辉；三、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄景辉支付截止至2020年3月20日的拖欠租金5109.68元及物业管理费454.9元；四、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄景辉支付违约金1533元；五、被告皮伟应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄景辉支付恢复原状费用1250元；六、驳回原告黄景辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取638.09元（原告已预交），由原告黄景辉负担238.09元，被告皮伟负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年四月二十七日书记员  林 勇