山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终9690号 上诉人（原审被告）：西部证券股份有限公司临沂北京路证券营业部,住所地山东省临沂市兰山区柳青街道北京路****楼101联通营业厅**西部场地。 负责人：朱冬凌,总经理。 委托诉讼代理人：张重,山东康桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹相新,男,1976年11月27日出生,汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：陈立文，临沂兰山砚池法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：临沂恒益置业有限公司,,住所地山东省临沂经济技术开发区沂河东路与昆明路交汇处西南角 法定代表人:张俊,总经理。 委托诉讼代理人：邱运华,山东隆谋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱冬凌,女,1973年12月18日生,汉族，住山东省临沂市兰山区。 上诉人西部证券股份有限公司临沂北京路证券营业部（以下简称西部证券营业部）因与被上诉人尹相新、临沂恒益置业有限公司（以下简称恒益置业公司）、朱冬凌房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西部证券营业部上诉请求：1.撤销并改判山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12868号民事判决第二项；2.一、二审诉讼费用由尹相新、恒益置业公司、朱冬凌承担。事实和理由：1.西部证券营业部与尹相新之间没有合同关系，且不存在侵权行为，尹相新无权要求西部证券营业部支付房屋租金。2017年5月10日，李爱花受恒益置业公司委托，与西部证券营业部签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年2月1日至2018年1月31日。西部证券营业部在一审中提交了相应的证据，能够证明其按约定向李爱花支付了租金。在合同有效期内，西部证券营业部按约定支付租金，占有、使用涉案房屋有充足依据，不存在违约或侵权行为，因此，西部证券营业部不应当承担2017年10月1日至2018年1月31日之间的房屋租金和利息。尹相新与恒益置业公司之间因房屋租金之间的纠纷应由他们双方自行解决，不应当影响西部证券营业部与李爱花之间《房屋租赁合同》的效力及履行。即便尹相新未收到房屋租金，也应当向恒益置业公司追索，而无权向李爱花或西部证券营业部追索。一审法院认定租赁关系的出租方、承租方、租金的支付情况等事实不清，认定西部证券营业部存在侵权行为与事实不符，没有法律依据。2.《协议书》的合同签订主体是朱冬凌和恒益置业公司，而非西部证券营业部，恒益置业公司和尹相新无权依据该《协议书》要求西部证券营业部支付房屋租金。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以改判。 尹相新辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 恒益置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1.本案租赁关系中，恒益置业公司是出租人，西部证券营业部是承租人，李爱花仅是实际租赁关系中的中间人，不具有出租人、承租人的地位。恒益置业公司与西部证券营业部签订的《协议书》能够证明这一点，且恒益置业公司与李爱花、李爱花与西部证券营业部签订的合同格式相同，也能够证明这一点。2.恒益置业公司与西部证券营业部签订的《协议书》是双方真实意思表示，由朱冬凌签字，合法有效。该《协议书》第五条约定，西部证券营业部的承租期截止至2017年9月30日，其后西部证券营业部没有合法事由占有尹相新的房屋，构成侵权。3.西部证券营业部屡次不及时缴纳租金，其在《协议书》的签订、履行以及之后的诉讼过程中的行为均违背了诚信使用原则。 朱冬凌辩称，1.案外人张同安和李爱花均是本案租赁关系的三房东，因恒益置业公司不能开具发票，故按恒益置业公司的要求设置了三房东。2.2018年2月1日至2019年2月25日期间，西部证券营业部实际使用涉案房屋，应当缴纳租金，但2017年9月30日至2018年1月31日期间的房租，西部证券营业部已缴纳给李爱花，李爱花也及时转交给了恒益置业公司，但恒益置业公司未交付给尹相新。3.《协议书》由恒益置业公司方起草，朱冬凌仅签字，未按西部证券营业部上属总部的要求上报审批。 尹相新向一审法院起诉请求：1.判令恒益置业公司、西部证券营业部支付房屋租金111205元及利息(2017年10月1日起至2018年1月31日止)；2.判令恒益置业公司按合同约定支付30万元违约金；3.判令恒益置业公司、西部证券营业部停止侵权，腾空并返还房屋；4.判令恒益置业公司、西部证券营业部支付房屋占用费109397元(从2018年2月1日起暂计算至2018年6月1日，自2018年6月1日起至腾空占用的房屋日止，按每天904.11元计算)；5.诉讼费用由恒益置业公司、西部证券营业部、朱冬凌承担。 一审法院认定事实：恒益置业公司（乙方）因经营需要与尹相新（甲方）签订《租赁合同》，约定尹相新将其位于临沂市××路××号的楼房出租给恒益置业公司，合同主要内容为：一、房产概况：该房产位于临沂市××路××号，面积约计1260平方米，产权人为甲方，该房产为5层楼房，甲方保证产权无争议，水电齐全，可以保证乙方使用。二、租赁期限：租赁期限为15年，自2009年10月1日起至2024年9月30日止。三、租金及缴纳方式：租金为固定租金数额，不可调整，细节如下：1、2009年10月1日至2014年9月30日，每年30万元（大写：叁拾万元），半年交一次，日期为每年10月1日交上半年，4月1日交下半年；2、2014年10月1日至2019年9月30日，每年33万元（大写：叁拾叁万元）；3、2019年10月1日至2024年9月30日，每年35万元（大写：叁拾伍万元）；以上2、3条租金的缴纳方式为先缴款后使用，每年缴纳一次，每年9月30日缴纳当年的全年租金。四、双方的权利义务：（1）乙方权利义务：1、按时交纳租金，合法使用该房产；2、不得破坏该房产的主体结构；3、遇有政府征用，统一拆迁应当服从，不得无理阻挠；4、乙方有权在合同期限内在不破坏房产的前提下自主决定房户的用途（包括但不限于自己使用、与他人合作使用等），但不得进行非法活动。五、违约责任：1、乙方不按时交纳租金，应按照合同期银行贷款利息支付延期付款利息；延期支付房租达到壹个月时，甲方有权终止该协议，收回房产，乙方的固定装修归甲方所有并赔偿甲方30万人民币。2、乙方在装修时造成的甲方房产的主体结构破坏应负责赔偿。3、除政府拆迁、征用的因素，乙方提前终止合同的，应赔给甲方人民币30万元违约金，并自动放弃固定装修给甲方。甲方提前终止合同的，必须需支付乙方违约金人民币30万元，还应按照乙方装修结算款赔给乙方装修费（装修费用必须按照甲乙双方事先共同认可的金额）。4、本合同到期后，如甲方继续出租，乙方享有优先租赁权，如乙方不再租赁，乙方对该房产内安置的（墙体、柱子、房体中间隔断）固定物不得拆除，无偿归甲方所有。六、本合同自双方签字之日起生效，合同履行时间自双方书面移交之日计算；七、特别约定：因乙方公司尚未完成工商注册手续，先行由其特别授权代理人张俊先生代为签署；待乙方公司完成登记后，由乙方公司依据本合同承担义务并享受权利；甲方不得以实际使用人的变化作为终止合同的理由。八、争议解决方式：发生争议，双方协商解决，协商不成的，提交临沂市兰山区人民法院处理；九、本协议双方签字后生效。《租赁合同》订立出租房屋交付后，恒益置业公司先后通过张同安、李爱花，将承租房屋转租给西部证券营业部使用。恒益置业公司向尹相新交纳租金至2017年9月30日。为解决转租问题，恒益置业公司与西部证券营业部签订《协议书》一份，约定西部证券营业部实际租赁的期限截止到2017年9月30日，西部证券营业部必须于2017年10月1日前搬离所租赁房屋。因西部证券营业部未履行于2017年10月1日前搬离案涉房屋的义务，恒益置业公司于2018年1月31日向西部证券营业部送达《督促函》，督促其于2018年2月5日前搬离所租赁房屋。就该送达行为，恒益置业公司于送达当日向临沂市兰山公证处申请保全证据，对送达《督促函》的行为及过程办理了保全证据公证。2018年1月31日，尹相新向恒益置业公司送达《解除租赁合同并收回房产通知书》，通知解除租赁合同，恒益置业公司应当搬出并腾空租赁房屋，并向尹相新支付拖欠的房屋租金及违约金。后西部证券营业部仍占有使用案涉房屋。至2019年2月25日，西部证券营业部搬离，开始在新址营业。上述事实，根据当事人的陈述、《租赁合同》、《协议书》、（2018）临兰山证民字473号公证书等证据及庭审调查所证实，有关证据均已收集并记录在卷。 一审法院认为，本案系因房屋转租导致的占用纠纷。尹相新与恒益置业公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容、形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，恒益置业公司将案涉房屋转租给西部证券营业部使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，转租合同应为有效，一审法院亦予以认定。恒益置业公司向尹相新交纳租金至2017年9月30日，恒益置业公司与西部证券营业部签订《协议书》，约定西部证券营业部实际租赁的期限截止到2017年9月30日，西部证券营业部必须于2017年10月1日前搬离所租赁房屋，因西部证券营业部未按约定时间搬离，恒益置业公司于2018年1月31日向西部证券营业部送达《督促函》，督促其于2018年2月5日前搬离所租赁房屋。2018年1月31日，尹相新向恒益置业公司送达《解除租赁合同并收回房产通知书》，通知解除《租赁合同》，综上所述，西部证券营业部自2017年10月1日起占用尹相新的案涉楼房已经没有合法依据，经催告后，西部证券营业部于2019年2月25日搬离，依法对占用楼房应承担侵权责任。一审法院判决西部证券营业部停止对尹相新的侵权行为，腾空并返还其非法占用的房屋；西部证券营业部应向尹相新支付2017年10月1日起至2018年1月31日的房屋租金111205元及利息（利息以111205元为计算基数，自2017年10月1日起至款项实际支付之日止），支付2018年2月1日起至2019年2月25日止该期间占用尹相新房屋的占用费，按每天904.11元计算。朱冬凌经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对相应诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第一项、第四项、第六项，第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、依法判决西部证券营业部停止对尹相新的侵权行为，腾空并返还非法占用尹相新的房屋；二、西部证券营业部于判决发生法律效力后十日内向尹相新支付房屋租金111205元及利息（利息以111205元为计算基数，自2017年10月1日起至2018年1月31日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算）；三、西部证券营业部向尹相新支付2018年2月1日起至2019年2月25日止占用尹相新房屋的占用费，按每天904.11元计算；四、驳回尹相新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4503元，由西部证券营业部负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。 西部证券营业部提交了以下证据：1.朱冬凌与恒益置业公司法定代表人张俊的微信聊天记录；2.西部证券营业部内部《西部证券股份有限公司合同管理办法》；3.西部证券营业部签署的房屋租赁合同文件的流程表。以上证据用以证明西部证券营业部合同审查流程需3到5个工作日，且已告知恒益置业公司，而2017年5月5日，朱冬凌与恒益置业公司签订的《协议书》上没有西部证券营业部的公章，故该《协议书》对西部证券营业部无约束力。 尹相新对西部证券营业部提交的证据质证认为，对该组证据不知情。 恒益置业公司对西部证券营业部提交的证据1的真实性、合法性均有异议，认为该组聊天记录没有全部还原聊天内容，且双方探讨的是开具法条税率的问题，证据2和证据3均是内部规定，对恒益置业公司没有约束力，故该组证据不能达到西部证券营业部的证明目的。 朱冬凌认为西部证券营业部提交的证据1是真实的，与证据2和证据3形成了完整的证据链条，能够达到其证明目的。 尹相新、恒益置业公司、朱冬凌均未提交新证据。 对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：西部证券营业部提交的证据1内容不完整，不能还原双方的聊天内容，证据2和证据3均系其内部管理规定，无论是否告知恒益置业公司均不影响其对外承担责任，故本院对西部证券营业部提交的证据均不予采用。2014年，恒益置业公司将其承租的房屋部分转租给张同安，张同安再转租给西部证券股份有限公司。2017年1月31日，张同安与西部证券股份有限公司解除租赁合同；同日，恒益置业公司与李爱花签订《房屋租赁合同》，将其于2014年转租给张同安的部分房屋转租给李爱花，期限为2017年2月1日至2018年1月31日；同日，李爱花将该房屋转租给西部证券营业部，期限亦为2017年2月1日至2018年1月31日。2018年1月31日，尹相新向恒益置业公司送达《解除租赁合同并收回房产通知书》，通知因2017年12月19日曾向恒益置业公司特别授权代理人张俊作出催款通知，但恒益置业公司接到通知后未缴纳租金为由解除《租赁合同》，恒益置业公司对此未提出异议。 本院另查明，2019年2月13日，“西部证券股份有限公司临沂通达路证券营业部”更名为“西部证券股份有限公司临沂北京路证券营业部”。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，案由应当依当事人诉争的法律关系的性质确定。本案中，尹相新与恒益置业公司之间、恒益置业公司与李爱花之间、李爱花与西部证券营业部之间均是房屋租赁合同关系，故本院相应的变更案件案由为房屋租赁合同纠纷。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，本院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。 在租赁合同关系中，经出租人同意的转租，在租赁期内，出租合同与转租合同应严守合同相对性，出租人不能直接向次承租人主张支付租金。本案中，2018年1月31日，尹相新向恒益置业公司送达《解除租赁合同并收回房产通知书》，恒益置业公司对该通知没有提出异议，尹相新与恒益置业公司之间的《租赁合同》于该日解除，在该日之前，尹相新无权直接向西部证券营业部主张租金，而只能向《租赁合同》的承租人，即恒益置业公司主张。恒益置业公司也认可其未向尹相新交纳2017年10月1日至2018年1月31日期间的租金，该部分租金应由恒益置业公司向尹相新支付。故西部证券营业部的上诉理由成立，本院予以支持。关于恒益置业公司、李爱花与西部证券营业部之间的纠纷，应当另案处理，本院不予审理。 综上所述，西部证券营业部的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12868号民事判决第一项； 二、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12868号民事判决第三项； 三、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12868号民事判决第二项； 四、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12868号民事判决第四项； 五、临沂恒益置业有限公司于本判决生效后十日内向尹相新支付房屋租赁费111205元及利息损失（利息损失以111205元为基数，自2017年10月1日起至2018年1月31日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 六、驳回尹相新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4503元，由西部证券股份有限公司临沂北京路证券营业部负担，二审案件受理费2524元，由被上诉人临沂恒益置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 万法宝 审 判 员 田开玉 审 判 员 姚玉蕊 法官助理 王靖斌 二〇二〇年四月十日 书 记 员 徐晓凤