天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初49275号原告：孙红瑛，女，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：陶国建，天津滨郝律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁学忠，天津滨郝律师事务所律师。被告：天津旭政盛世房地产开发有限公司，住所地天津生态城动漫中路**创智大厦****。法定代表人：吴雪，总经理。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔玥，天津汇川律师事务所律师。原告孙红瑛与被告天津旭政盛世房地产开发有限公司（以下简称旭政公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙红瑛及委托诉讼代理人陶国建、袁学忠，被告委托诉讼代理人牛志耘、崔玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙红瑛向本院提出诉讼请求：1.判令被告旭政公司给付因逾期交房产生的利息及违约金；2.判令被告修缮地下室及车库漏水部位；3.本案诉讼费由被告旭政公司负担。事实和理由：2016年10月27日，原告孙红瑛与被告旭政公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买了由被告旭政公司开发建设的。合同约定被告旭政公司应于2018年11月10日交房，但其直至2019年10月26日才交付房屋。另外，小区内地下车库漏水现象严重，但被告旭政公司迟迟不予解决。望判如所请。被告旭政公司辩称，第一，被告旭政公司确实存在延期交房的事实，但延期交房是因执行政府停工令及极端恶劣天气紧急预案所致，按照双方补充合同约定，可以免除被告旭政公司停工276天的违约责任。第二，被告旭政公司在2019年5月取得《新建住宅商品房准许交付使用证》后，通知原告孙红瑛自2019年5月17日至5月24日交付房屋，但其以地下车库存在渗漏为由未及时办理，根据双方补充合同中“如房屋存在主体结构以外的质量问题，且属于出卖人保修责任的，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为交付”的约定，应视为被告旭政公司已在2019年5月24日完成交付。第三，地下车库和地，地下车库和地下室确实出现过漏水问题已委托专业机构在2019年8月底维修完毕，现在已不存在漏水现象。且地下车库不属于业主专有部位，现在尚未分配车位使用权，原告孙红瑛等少数业主无权代表全体业主进行诉讼。综上，请求驳回原告孙红瑛全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月27日，原告孙红瑛与被告旭政公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：买受人原告购买由出卖人；出卖人应于2018年11月10日前将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付买受人；如遇不可抗力外，出卖人未按约定日期交付房屋，逾期在90日内的，应向买受人支付自应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日期间的已付款利息，按银行同期贷款利率计算，逾期超出90日的，除应支付已付款利息，还应每日按商品房价款的1?支付违约金；交付的商品房质量未达到国家规定标准和承诺的，出卖人应承担责任，出卖人应按《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任；商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续；本合同未尽事宜，双方另行订立补充合同（附件六）。同日，双方订立补充合同，约定：如房屋存在主体结构以外的质量问题，且属于出卖人保修责任的，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为交付；因买受人原因逾期办理房屋交接手续的，买受人应按本合同约定承担逾期收房的违约责任；合同文本中的“不可抗力”指战争、台风、地震、暴雨等、地震人所能控制的因素及其他事项，如发生不可抗力，受影响的一方应尽快通知对方，并应在其发生30天内提供该不可抗力时间对合同影响程度的报告或者书面证明，对于受不可抗力所造成的损失，任何一方无权提出赔偿要求；若出卖人为配合政府的法规、规章、命令、通知等或受政府市政建设影响而引起的延误，无法按约定期限履行本合同的，不构成出卖人违约。合同订立后，原告孙红瑛依约付清全部购房款项。2018年11月中旬，被告旭政公司向原告孙红瑛发出《商品房延期交付告知函》，告知其被告旭政公司因执行政策性停工禁令影响项目施工累计。2019年5月14日，被告旭政公司取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，随即书面通知原告孙红瑛于2019年5月17日至24日办理入住。原告孙红瑛接到入住通知后，以地下车库漏水为由未予办理，后于2019年10月26日办理完毕。2019年8月底，被告旭政公司对发生渗漏的地下室及地下车库进行了维修，并称已不再渗漏。原告孙红瑛对旭政公司进行维修的事实不持异议，但认为渗漏维修部位未经雨季检验，不能确定是否彻底修复。另查，案涉地下车库的车位使用权尚未分配至原告孙红瑛等业主名下。经查，被告旭政公司于2016年5月10日取得案涉项目《施工许可证》，记载工期为969天。被告旭政公司向本院提供了案涉项目自2016年10月至2019年3月期间政府有关部门发布的影响或者限制施工的政策性文件、气象资料和案涉项目施工日志、监理日志，用于证明案涉项目因执行政府政策性文件或者其他合理事由导致施工延期。经查证并结合案涉项目施工文件，归类如下：一、有关部门要求停止一切施工行为2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部发布《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，该通知要求，2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建项目一律停止施工。施工日志记载，项目全面停工，无施工内容。二、有关部门要求停止土石方作业等施工1.2016年10月2日，天津市环保局启动重污染天气三级应急响应措施，要求自10月2日至10月4日停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。下同）。施工日志记载，土方和砼无法施工，但有钢筋绑扎、吊模等施工内容。2.2016年10月13日，天津市环保局启动重污染天气三级应急响应措施，要求自10月13日至10月16日停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工。施工日志记载，土方和砼无法作业，但有钢筋绑扎、吊模等施工内容。3.2017年2月13日，天津市环保局启动重污染天气三级应急响应措施，要求自2月13日11时起停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，2月16日18时应急措施终止实施。施工日志记载，项目现场清理，钢筋及木工备料，无其他施工内容。4.2017年4月1日，天津市环保局启动重污染天气二级应急响应措施，要求自4月2日18时起停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，4月7日18时应急措施终止实施。施工日志记载，有钢筋绑扎、墙体配模等施工内容。5.2017年8月25日美丽天津一号指挥部发布《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业，全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行使，除全运会保障、重大民生工程及应急抢险任务外，全面停止使用各类非道路移动机械。施工日志记载，8月25日、26日有部分钢筋绑扎、结构砌筑施工内容，8月27日至9月10日全面停工。6.2017年8月我市发布《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，天津质检管理总队发布《关于加强2017-2018年秋冬季建筑工地施工扬尘治理工作的紧急通知》，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工、水泥搅拌及浇注等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。2018年3月16日停工措施终止实施。施工日志记载，项目全面停工。7.2018年3月23日，天津市环保局启动重污染天气二级应急响应，要求自3月25日起停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，3月29日零时应急措施终止实施。施工日志记载，有钢筋绑扎、墙体砌筑等施工内容。8.2018年11月13日，天津市环保局启动重污染天气二级应急响应措施，要求自11月13日12时起停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，11月15日14时应急措施终止实施。施工日志记载，有室内施工内容。9.2018年11月22日，天津市环保局启动重污染天气二级应急响应措施，要求自11月23日14时起停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，11月27日14时应急措施终止实施。施工日志记载，有室内施工内容。10.2018年11月30日，天津市环保局启动重污染天气三级应急响应措施，要求自11月30日12时起停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，12月3日16时应急措施终止实施。施工日志记载，有室内粉刷墙面及门窗收口等施工内容。11.2019年2月26日，天津市环保局启动重污染天气二级应急响应措施，要求自2月28日12时起停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工，3月5日18时应急措施终止实施。被告旭政公司未提供该段期间的施工文件。三、有关部门发布的极端恶劣天气预警1.天津气象台分别于2018年4月3日、4月14日、5月28日、9月30日发布大风蓝色预警，于2018年7月23日至24日发布暴雨橙色预警。天津市气象服务中心出具的气象资料显示，4月3日、4月14日风力6级，5月28日、9月30日风力5级，7月24日暴雨。施工日志记载，2018年4月3日、4月14日、9月30日，项目仍有施工内容；5月28日停止高空作业；7月23日至24日全面停工。2.天津市防汛抗旱指挥部于2018年8月7日发布四级防汛，施工日志记载停工1天。3.天津市海洋环境检测预报中心于2018年8月14日至8月19日发布强降雨及大风预报，施工日志记载停止施工4天。本院认为，原告孙红瑛与被告旭政公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行己方义务。本案争议焦点为：1.被告旭政公司是否承担迟延交房的违约责任；2.地下车库漏水问题是否维修完毕。详述如下：一、迟延交房的违约责任问题《商品房买卖合同》约定的交房日期为2018年11月10日，被告旭政公司取得《新建住宅商品房准许交付使用证》后通知原告孙红瑛办理交房手续的截止日期为2019年5月28日，比约定交房日期迟延199天。关于被告旭政公司提出的免责事由，分析如下：首先，自2016年至2019年期间，我市政府及相关部门为防控治理大气污染、降低大气环境污染对人民生活健康的影响而多次发布限制建设工程施工的文件，确实对案涉项目施工进度产生不同程度的影响。该情形符合双方《补充合同》关于“为配合政府的法规、规章、命令、通知等或受政府市政建设影响而引起的延误，无法按约定期限履行本合同的，不构成被告旭政公司违约”的约定，被告旭政公司该项免责事由成立。其次，关于免责天数，需要结合工程的实际开竣工时间、双方签约时间、履约情况、实际停工影响、交房时间等因素综合确定。1.原告孙红瑛与被告旭政公司订立《商品房买卖合同》的时间为2016年10月27日，发生于合同订立之前的限制施工事实，被告旭政公司已经知晓，不属于合同履行中出现的不可归责事由，不能免除被告旭政公司违约责任。2.合同订立后，被告旭政公司因执行政府相关部门下发的停止一切施工行为的文件而全面停工47天（自2016年11月15日至2016年12月31日），应视为不可归责于被告旭政公司的客观因素，应当全部免除其违约责任。3.合同订立后，被告旭政公司因执行政府相关部门下发的停止土石方作业施工等限制施工文件而部分停工或者全面停工共211天，根据文件内容并结合对项目施工的具体情况，全面停工的181天可以全部免除违约责任，仍有部分施工内容的24.5天酌减违约天数12天，未提供施工文件证明影响施工的5.5天不应减免违约责任。4.2018年4月至9月期间，天津气象台发布大风黄色预警、天津市防汛抗旱指挥部发布四级防汛、天津市海洋环境检测预报中心发布强降雨及大风预报而影响施工9天，并不符合合同约定的免责事由，不应减免旭政公司违约责任；因暴雨影响施工2天，虽符合双方关于“不可抗力”的免责事由，但被告旭政公司在2018年9月10日发出的延期交房通知书中并未提及该免责事由，也未按照约定及时向原告孙红瑛提供证明文件，故此不应免除违约责任。综上，被告旭政公司可以免责的停工天数总计为240天，已经完全覆盖其迟延交房天数，依法不应承担逾期交房违约责任。被告旭政公司取得《住宅商品房准许交付使用证》后书面通知原告孙红瑛办理入住手续，原告孙红瑛以地下车库渗漏为由未及时办理，不符合双方合同约定的可以拒绝受领房屋的情形，应视为被告旭政公司自2019年5月28日即完成房屋交付，不再承担违约责任。二、地下车库漏雨问题首先，小区地下车库并不属于原告孙红英等业主享有所有权的建筑物专有部位，且目前地下车库内的车位使用权尚未分配，原告孙红瑛等少数业主单独就车库维修问题提起诉讼，属于主体不适格。其次，被告旭政公司已在2018年8月底对地下车库存在的渗漏问题进行了维修，原告孙红瑛虽主张车库渗漏问题并未根本解决，但其并未举证证实目前仍然渗漏，故其要求被告旭政公司继续维修，缺乏事实依据。因案涉住宅项目的防渗漏工程保修期限尚未届满，如再次出现质量问题，被告旭政公司仍应承担质保责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告孙红瑛的全部诉讼请求。案件受理费2238元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  张泽中二〇二〇年四月四日书记员  李秋香附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。温馨提示：天津市第三中级人民法院地址：天津市空港经济区含章路16号。