江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初10659号原告（反诉被告）：张家港市骏马房地产开发有限公司，住所地张家港市经济开发区国泰北路**（张杨公路悦丰大厦）。法定代表人：杨聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯钰，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，女，该公司员工。被告（反诉原告）：张家港市新华教育培训中心有限公司，住所地张家港市杨舍镇步行街**新华书店**。法定代表人：曾恺君，该公司总经理。被告：曾恺君，男，1968年1月10日生，汉族，住张家港市。张家港市新华教育培训中心有限公司与曾恺君共同委托诉讼代理人：黄静山，江苏和嘉律师事务所律师。张家港市新华教育培训中心有限公司与曾恺君共同委托诉讼代理人：沈盘中，江苏和嘉律师事务所律师。原告张家港市骏马房地产开发有限公司（以下简称骏马公司）诉被告张家港市新华教育培训中心有限公司（以下简称新华公司）、曾恺君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告骏马公司的委托诉讼代理人侯钰、被告新华公司及曾恺君的委托诉讼代理人黄静山、沈盘中到庭参加了诉讼。审理中，新华公司于2019年9月4日提起反诉，本院决定反诉与本诉合并审理。本案于2019年9月11日、11月8日公开开庭进行了审理，骏马公司的委托诉讼代理人侯钰、新华公司及曾恺君的委托诉讼代理人黄静山、沈盘中，曾恺君到庭参加了诉讼；又于2019年12月12日公开开庭进行了审理，骏马公司的委托诉讼代理人侯钰及周洁、新华公司及曾恺君的委托诉讼代理人黄静山、沈盘中，曾恺君到庭参加了诉讼。2020年1月10日本案转普通程序并组成合议庭，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。骏马公司的委托诉讼代理人侯钰及周洁、新华公司及曾恺君的委托诉讼代理人黄静山、沈盘中，曾恺君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。骏马公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付结欠租金及使用费共计1438373元（其中2015年3月16日起至2016年7月7日要求被告按合同规定支付租金，从2016年7月7日之后至2019年7月15日要求被告按合同约定的租金标准支付占有使用费）；并由被告承担上述款项自违约之日起至实际履行之日止按照每日千分之三计算的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，骏马公司放弃要求被告承担违约金的诉讼请求；变更第1项诉讼请求标的为1388373元（1438373元中扣除定金5万元）。事实与理由：2014年12月8日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定两被告向原告租赁位于张家港市杨舍镇长安中路原工行大楼4楼、5楼房屋，用于经营。合同中约定了租赁期限、租金等权利、义务。但是双方签订合同后，被告至今未支付任何租金，原告多次试图联系并催讨租金及违约金，两被告均不予理睬；并且至今两被告仍未办理租赁房屋交还给我方的手续，严重侵害了原告的合法权益，故起诉。新华公司答辩并反诉称，2014年12月8日我方与骏马公司签订《房屋租赁合同》一份，约定我方租赁骏马公司位于杨舍镇长安中路原工行大楼4楼、5楼约1032.78平方米的房屋开办教育培训机构。当时，骏马公司的该处房屋是其与工商银行置换的，处于招租状态，各项配套设施不齐全，我方是第一个也是最大的承租户。骏马公司给予我方三个月的装修期，同时承诺在三个月内会把相关配套设施改造完成，达到宾馆要求，其中最重要的是电梯和消防设施。我方是张家港市教育局核准的教育培训机构，每年需要办理年检，其中最为重要的是办学场所的消防验收合格证明，如果不能通过消防验收，将被一票否决而无法开办。对此我方与骏马公司在签订合同前反复确认，本大楼能否达到消防规定，通过消防检查。骏马公司当时的确认意见是，大楼消防的整体改造由骏马公司负责实施并报审验收，承租房屋的内部消防由我方按办学要求设计施工并报审验收。关于这一点我方与骏马公司的经办人杨义冬反复确认，杨义冬告知我方，大楼的消防改造方案已经通过骏马公司会议确定，同时还确认了大楼的用途是商业用途。在这个情况下，我方相信能达到开办教育培训机构的消防验收合格要求。我方每年的年审一般在3月份，按照双方约定，在我方进行装修期间，同时由骏马公司进行消防改造，在三个月的装修期内可以完成，届时可以同时验收，不会影响我方的春季开学和正常教学。在我方的装修期间消防的设计图已经完成，骏马公司还采纳了我方的部分消防设施的要求，比如增加消防栓、烟感等。当时骏马公司负责工程部的邓忠伟等人对我方也是积极配合。我方抓紧工程进度，并在约定的装修期内完成了内部装修。但随后马上出现了问题。首先是电梯问题，因为原工商银行在2014年没有对电梯进行年检，骏马公司需要对电梯大修而反复招标电梯维修单位，直至3月份我方即将开课都没有解决，对我方的春季招生造成了很大的影响。实际上完成电梯年检时已经到了5月中旬。在这之前我方的装修材料、教学设备、办公设备等全部是人工运上去的，为此我方增加了很多成本，造成了很多不便，其中苦衷难以细述。其次，在我方装修完工时，骏马公司的消防改造迟迟没有进展。为此我方在2015年2月底的时候出具了一份函给骏马公司委托的物业管理单位，但物业说无权签收。我方在3月份左右直接找到骏马公司的陈国芬经理，并在她的安排下召开了一次协调会，参加会议的有骏马集团陈国芬、常雯淳、邓忠伟、王伟华，会议的议题主要就是电梯和消防改造，并大概确定了完工日期。其后我方一直催促骏马公司的消防验收，但得到的答复是正在进行中。由于骏马公司的消防验收没有合格，我方也不能报审，因为报审图纸中的公共部分(如底楼的消防通道、出口等)必须以骏马公司的设计改造为基础。2015年2月我方向张家港消防大队申报我方装修工程的消防设计，但由于整幢大楼没有通过消防验收，我方的申报不予受理。由于骏马公司的一再拖延，我方在消防的例行检查中接到消防部门的警告，要求限期整改，如在一定期限内还未通过，将处以3-30万元的罚款。我方是从2015年1月底开始装潢，至2015年3月上旬装潢结束。至2015年7月骏马公司向我方催缴房租，我方要求骏马公司尽快完成消防验收，提出房租从消防验收合格后计算。当时骏马公司给我方的答复是消防会改造至合格状态，骏马公司工程部的意见是，消防必须重新改造，要增加蓄水池、疏散通道、消防出口等。在此期间，我方去消防窗口咨询，得到的答复是如果整幢大楼未通过消防验收，我方的消防是无法送审并通过验收的。由于我方的办学资格证已过期，2015年10月张家港市教育局对我方进行检查，要求我方限期整改，期限为半个月，否则撤销我方的办学资格。为此，我方函告骏马公司，并提出如因骏马公司未如期提供整幢大楼的消防合格证书而造成我方办学资质被撤销，我方将追究由此造成的各项损失。骏马公司的答复是消防改造工程不可能近期完成，可能至少需要3个月，何时完成未知。其后骏马公司给我方的答复一直是正在重新设计、在改造。直至2016年3月，在双方协商时，骏马公司提出因大楼的房屋结构问题已无法改造，已放弃消防改造，并建议我方将房屋置换至置地广场。我方对此表示不同意。我方从2015年3月上旬开始使用租赁房屋，使用至2016年5月4日。2016年6月30日，由于骏马公司无法办理整幢大楼的消防验收，我方被教育局注销办学资格，我方无法实现合同目的，我方告知骏马公司解除合同并要求赔偿损失。我方认为，骏马公司没有交付符合合同目的的涉案租赁房屋，导致租赁房屋无法使用，合同应予解除。理由如下：一、相关的法律、部门规章规定人员密集场所或特殊建设工程的新建、扩建、改建必须按规定进行消防设计文件的报送审核及竣工后申请消防验收合格，方能投入使用。1.根据《中华人民共和国消防法》(2008年修订)第十一条的规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”2.根据《建设工程消防监督管理规定》(公安部2012年修订)第二条规定：“本规定适用于新建、扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)等建设工程的消防监督管理。”涉诉房屋系房屋用途改变的改建工程，原房屋用途为办公用房，根据双方合同的约定，房屋用途改为开办教育培训机构的商业用途，而且属于人员密集场所，应适用该规定。第八条规定：“建设单位应承担下列消防设计、施工的质量责任：依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。”其中建筑总面积大于1000平方米的儿童用房、儿童活动场所、中小学教学楼在规定之列，答辩人拟开办的教育培训机构应遵守该规定。3.《张家港市非学历民办教育机构审批和管理暂行办法(试行)》(2008年5月1日起实施)第八条、第十一条均规定了开办和变更注册地址，必须要求提供消防机构出具的教育公共场地、教学用房的消防安全检查证明。二.本案的事实证明，骏马公司作为改建房屋的建设单位，将房屋出租给属于人员密集场所的教育培训机构，没有按照法律、规章的规定报送消防设计文件，更没有在工程竣工后申请消防验收，最终放弃了消防改造，导致我方作为教育培训机构的装修无法通过消防安全检查，涉案房屋无法投入使用、营业，无法实现租赁房屋的合同目的。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，我方有权提出解除合同，导致合同解除的原因在骏马公司，我方无法实现合同目的，而且为此遭受重大损失。根据《合同法》九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。我方认为骏马公司的诉讼请求不能成立，应驳回骏马公司的诉讼请求。我方认为，2016年5月4日骏马公司提出解除租赁合同的函件我方在2016年5月5日收到，我方虽然不同意骏马公司解除合同的理由，但我方认为双方的租赁合同应在2016年5月5日解除。我方并提起反诉，请求判令：1、骏马公司向我方赔偿损失共计1230682元。2、本案诉讼费由骏马公司承担。诉讼过程中，新华公司增加诉讼请求，要求骏马公司返还交付的定金5万元；变更第1项诉讼请求为：骏马公司向我方赔偿损失613337.62元。曾恺君辩称，我没有以个人名义签订《房屋租赁合同》，合同中也没有约定我个人的权利义务。该份合同是骏马公司起草的格式化合同。我方在本案中不应承担责任，请求驳回对我方的诉讼请求。骏马公司对反诉辩称，新华公司提出的损失没有明确依据，新华公司提出的装修等损失与我方无关。我方出租的房屋工程经过有关部门验收合格后才办理了房产证和土地证，出租房屋是符合基本出租要求的。新华公司在租赁房屋时应考虑到其作为教育机构在申领（办学）执照过程中是否有特殊的标准及要求。我方给予新华公司3个月的装修期和免租期，在此期间内新华公司应该明确知道其是否能够正常营业，而新华公司却在装修及办理执照的过程中明知无法办理还继续操作，是新华公司自行扩大了损失。我方发出2016年5月4日函件是希望双方还能协商，因此，我方认为应从我方收到新华公司2016年6月30日函件（新华公司要求解除合同）之日即2016年7月7日为租赁合同解除之日。5万元定金可直接在租金或使用费中抵扣，不同意返还。请求驳回新华公司的反诉诉讼请求。对本案事实，本院认定如下：2014年12月8日，骏马公司作为甲方、新华公司及曾恺君作为乙方（在合同台头处打印记载）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋概况1、甲方将坐落于张家港市的房屋(以下简称涉诉房屋)租赁给乙方使用，该房屋建筑面积约为1032.78平方米(实际面积按政府相关部分测绘报告或房产证载明的为准)。乙方对该房屋及有关附属设施等已现场查看，对其用途、性能、状况充分了解，确认性能良好、质量合格，没有安全隐患，亦无其他异(疑)议。2、房屋附属设施：按照交房标准。二、租赁房屋用途1、乙方属现状租赁，该房屋仅作为商业使用。(不得用于不符合法律法规相关经营活动。)如涉及经营KTV、浴场、酒店、酒吧、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用。2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，事先未征得甲方书面同意，不改变房屋的原来用途，并遵守国家和地方的相关规定。三、租赁期限1、租赁期限伍年零三个月，自2014年12月15日起至2020年3月15日止；其中2014年12月15日起至2015年3月15日止为装修期，装修期内免收房租。2、……。四、租金及支付方式：1、租金：第一年年租金为人民币肆拾壹万肆仟陆佰陆拾壹元，第二年年租金为人民币肆拾壹万肆仟陆佰陆拾壹元，第三年年租金为人民币肆拾肆万柒仟捌佰叁拾肆元，第四年年租金为人民币肆拾捌万叁仟陆佰陆拾元，第五年年租金为人民币伍拾贰万贰仟叁佰伍拾叁元。2、租金支付方式：第一年租金的定金伍万元于2014年12月15日前支付，剩余租金叁拾陆万肆仟陆佰陆拾壹元于2015年3月1日前付清，接下来的租金于每年的3月1日前一次性支付下一年度的租金。3、上述租金不包含税金，本合同项下开具房租发票及乙方经营所发生的全部税费由乙方承担；如有关部门要求甲方缴纳有关税费的，则乙方应按甲方的要求及时提前把前述税费支付给甲方。五、经营保证金1、乙方在本合同签订当日向甲方支付水电保证金叁万元。甲乙双方商定，租赁合同期间，如乙方发生拖欠租金、水电费、物业费及相关乙方应缴费用及其他违约行为的，甲方有权从该保证金中扣除拖欠的相应费用及滞纳金、违约金等，不足部分甲方有权向乙方追偿。乙方保证金扣除后，应在3日内补齐，逾期则按逾期支付租金的违约条款处理。2、在本合同约定的租赁期限届满或双方依法解除、终止租赁关系的，在乙方将承租房屋及附属配套设施完好无损地移交给甲方，双方就有关经济往来账目全部核对、结算完毕以后，甲方将乙方交付的保证金不计利息退还给乙方。六、甲方的权利与义务1、2略，3、租赁期满或本合同提前解除，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备、设施归乙方所有，不能移动、拆除设备、设施无偿归甲方所有。乙方应在租赁期满或本合同终止后5日内搬离，并归还甲方承租房屋。搬离过程中如给甲方造成损失的，乙方负责赔偿实际损失。七、乙方的权利与义务1、略；2、乙方在不破坏房屋的原主体结构的基础上且不影响其它租户使用为前提，可根据使用需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。3、乙方应依法领取营业执照，自主经营，独立核算，依法纳税，及时支付员工工资，并按规定为员工办理各项社会保险。乙方应承担因使用租赁房屋所产生的水、电、汽、卫生费、物业管理费等费用。乙方经营中产生的债权、收益、利润均归乙方享有，债务、风险、亏损均由乙方自行承担，与甲方无关。4、略；5、乙方承诺不乱搭乱建，不利用租赁房屋或以甲方的名义进行违法经营活动，不存放危险物品，以免危害公共安全。6、乙方应按时足额支付租金和本合同约定的费用。八、装修条款1、在装修期内，乙方可以根据自身需要随时对房屋进行装修改造，该装修、改造方案由乙方自行确定，但应经甲方最终书面确认。除非乙方装修改造方案改变了房屋的主体结构，否则甲方不得对乙方的装修、改造方案表示拒绝。装修、改造费用由乙方自行负担。2、乙方进行装修、改造过程中对房屋添加的设备、设施，设备属于乙方，乙方将房屋返还时，有权将可移动的添加设备、设施等拆除并带走，不能拆除的部分无偿归甲方所有。3、略。九、房屋使用要求和维修责任1、乙方应合理、谨慎地使用承租房屋及配套附属设施(包括但不限于水、电、汽、污水排放等附属)，并承担房屋租赁物及配套设施的维修保养义务。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方有权请人代为维修，费用由乙方承担。2、在租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时以书面形式通知甲方；甲方应在接到乙方通知后7个工作日后给出书面答复，并安排时间进行维修。逾期不答复的，乙方可代为维修，实际维修费用由甲方承担。3、乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。甲方要对该房屋进行检查、养护的，应提前通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护，维修而产生的后果，则概由乙方负责。4、在租赁期间，甲方需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲乙双方另行商定。十、转租、转让和交换略。十一、房屋返还时的状态1、租赁期满或本合同解除后，乙方应在合同终止后5日内返还房屋及其附属设施。乙方如拒绝交付或迟延交付的，每日应按本合同约定的日租金标准的三倍向甲方支付租金，同时甲方可向乙方主张违约、赔偿请求权。乙方明确同意，乙方未经甲方书面同意逾期返还该租赁房屋超过5日的，甲方有权对该租赁房屋采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁门等强制措施，且甲方可在社区居委会或派出所等第三方在场的情况下收回房屋，租赁房屋内原属于乙方的财物，视为乙方放弃所有权，甲方有权做出处理，由此产生的后果，由乙方自行承担。2、甲方按照前述方式收回房屋自用或出租的，乙方无权提出任何异议。3、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用。十二、合同的变更和解除1、乙方有下列情况之一的属于违约行为，甲方有权解除合同：(1)未按合同约定期限支付租金，超过30天以上的。(2)未经甲方书面同意，擅自改变租赁房屋的用途。(3)在租赁期内，未经甲方书面同意，擅自转租、转让、转借或交换承租房屋的。(4)从事非法经营及违法犯罪活动的。(5)乙方擅自拆改、变动房屋结构的。(6)乙方的违约行为经甲方两次书面催告后仍未改正的。2、甲方有下列情形之一的属于违约行为，乙方有权解除合同：(1)甲方不交付或者迟延交付房屋30天以上的。(2)乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三人发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常使用超过30天的。(3)甲方将出租的房屋用于抵押或转让给第三方，严重影响乙方使用的。(4)租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。3、在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。(2)因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。(3)在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的。(4)因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。十三、违约责任1、乙方应按期支付租金，如逾期支付则甲方有权要求乙方按当年租金的千分之三每日支付违约金。2、甲方应按本合同约定如期交付房屋给乙方，如逾期交付则乙方有权要求甲方按当年已付租金的千分之三每日支付违约金。3、甲乙双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前一个月书面通知并征得对方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方当年已付租金30%的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金，且乙方承担当年租金30%的违约金。因乙方违约导致合同被提前解除的，乙方不得主张装饰装修的残值。4、略；5、甲方依据本合同第十二条第1款规定解除合同的，租赁期间乙方添附在租赁物上的附着物无偿归甲方所有。甲方已收取的租金不退还，乙方因此产生的损失自行承担，且乙方无权要求任何形式的补偿。双方并约定了其他条款。新华公司在该合同乙方落款处盖章，曾恺君在落款处以乙方新华公司法定代表人名义签名。合同签订后，2014年12月14日曾恺君以个人名义向骏马公司交付了5万元定金。2014年12月18日新华公司以公司名义向案外人张家港市锦联物业服务有限公司交付了水电保证金3万元。骏马公司也按约将涉诉房屋交付给新华公司使用并向新华公司交付了涉诉房屋所在大楼的工程竣工验收证明书、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件，以便新华公司办理消防手续及营业执照之用。2015年1月至3月新华公司对租赁的涉诉房屋进行了装修，并从2015年3月开始使用涉诉房屋至2016年6月。2015年7月13日，骏马公司向曾恺君发出《催缴租金的通知》，要求曾恺君在收到该通知起15日付清所欠租金354661元（2014年12月15日至2016年3月15日期间的租金），逾期骏马公司有权依据《房屋租赁合同》约定解除合同并采取进一步措施。新华公司于2015年10月22日回复，表示房租从消防通过审批之日开始计算，如骏马公司不能在15日内提供整栋大楼消防合格证书造成新华公司办学资质被撤销的，新华公司将追究由此造成的损失（该回复其他内容如新华公司辩称陈述内容）。2016年5月4日，骏马公司又发函给曾恺君：提出因“贵方”经催讨未付租金，骏马公司有权解除《房屋租赁合同》，要求“贵方”在收到该函件5日内搬离承租房屋（包括贵方所有的全部可以移动、拆除的设备、设施），骏马公司将无条件收回承租房屋，并要求“贵方”支付合同解除之日前拖欠的租金及违约金。新华公司称2016年5月11日向骏马公司送达了《关于2016年催缴房屋的回复》，该回复内容如新华公司辩称陈述，主要回顾了与骏马公司之间纠纷产生的过程，要求骏马公司赔偿损失（但无具体赔偿要求）。审理中，骏马公司明确未收到2016年5月11日的回复。新华公司未能举证该份回复向骏马公司送达的依据。2016年5月17日，新华公司未通过教育部门对其办学资格的年检，年检结论为不合格，为此张家港市教育局依法注销了对新华公司的办学资格。张家港市教育局对注销新华公司办学资格的理由作出了说明：“按照校外培训机构设置规定，办理培训机构地址变更，新址须取得可作为教育培训用途的消防合格证明。但张家港市新华教育培训中心未能提供相应的消防合格证明，不符合地址变更的要求。直至2015年度年检（年检时间为2016年5月），张家港市新华教育培训中心还未能提供拟搬迁新址的消防合格证明……。”2016年6月30日新华公司向骏马公司发出《告知函》，提出承租的涉诉房屋至今未通过消防验收，新华公司因此已经被教育局吊销办学许可证，新华公司已经停止经营，租赁场地已不符合新华公司的租赁目的，要求解除《房屋租赁合同》，并从告知该函之日起不再支付房租。骏马公司确认在2016年7月7日收到了该份函件，并同意与新华公司等之间的《房屋租赁合同》于2016年7月7日解除。之后，新华公司与骏马公司均未对涉诉房屋进行清理、交接，涉诉房屋闲置至今。骏马公司确认:至2018年5、6月对涉诉房屋进出所用底楼西侧庭院大门关锁；对涉诉租赁房屋楼下一至三层房屋中的消防设施在2018年6月左右拆除；对涉诉房屋在2018年6月停电停水。骏马公司要求新华公司支付2015年3月起至2019年7月的租金，遭到新华公司拒绝，为此引起本案纠纷。审理中即2019年9月11日，本院建议为减少损失，骏马公司与新华公司对涉诉房屋先行清场交接，骏马公司同意该建议，新华公司不同意该建议。新华公司关于水电保证金表示其与物业公司另行结算。审理中，经新华公司申请，本院委托江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司对新华公司在涉诉房屋中留存的装修及设备价值进行了评估。2019年10月22日评估公司出具评估报告，报告记载：经评估，按评估基准日2019年9月19日确定，装修原值544358.22元、设备原值68979.40元，原值共计613337.62元，装修净值348389.30元、设备净值48059元，净值共计396448.30元；评估结论为：截止评估基准日2019年9月19日，在满足相关评估假设及限制条件下，委估资产评估值为人民币396448.30元。骏马公司、新华公司及曾恺君对评估结论无异议。新华公司并以2019年9月19日的资产原值613337.62元为标的，要求骏马公司赔偿其装修及设备损失。另查明，涉诉房屋所在大楼的建设工程于1990年1月15日竣工并通过验收。该大楼原由中国工商银行股份有限公司张家港分行所有使用。骏马公司于2013年12月20日登记取得该处大楼的产权。该处大楼用途登记为非居住，总计9层，房屋建筑面积总计4923.4平方米。该处大楼用地用途登记为“商服用地”。关于对涉诉租赁房屋的使用情况，审理中新华公司陈述使用至2016年6月初搬离涉诉房屋。骏马公司举证的对新华公司在上述房屋中实际用水、用电记录也记载至2016年6月。因此，可以认定新华公司实际使用涉诉房屋至2016年6月。上述事实有《房屋租赁合同》、张家港市杨舍镇建设管理服务中心关于涉诉房屋建设日期及竣工日期的证明，涉诉房屋工程的竣工验收证明书，涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证及不动产登记簿查询记录，缴纳定金及水电保证金的收据存根，2015年3月至2016年6月骏马公司对涉诉房屋中租户用水及用电抄表，2019年9月17日张家港市教育局关于新华公司办学许可证注销的情况说明及2016年5月17日张教【2016】47号文件，当事人之间往来函件以及当事人陈述佐证。本案争议焦点：一、本案承租方是新华公司，还是新华公司与曾恺君。审理中，骏马公司确认本案所涉租赁合同文本是骏马公司提供。在文本开头甲乙双方名称均为打印文本，其中乙方记载为新华公司及曾恺君。但在该合同的落款处，曾恺君仅以新华公司法定代表人名义签署合同，并未作为合同乙方签字。在骏马公司制作的合同文本乙方签名处，也未有除了新华公司之外、另一乙方即曾恺君个人的签字位置。因此，本院认为，骏马公司在合同文本开头处打印的乙方文字中有曾恺君的名字，该记载也可作新华公司法定代表人为曾恺君的理解。在签署合同时，曾恺君是作为新华公司的法定代表人签名，曾恺君也并未确认其是作为合同承租方即乙方签名。骏马公司认为，签订租赁合同时，仅约定涉诉房屋用于商业用途，是否用于新华公司开设培训机构使用不清楚，并确认签订合同时骏马公司的经办人为杨义冬。新华公司申请杨义冬到庭作证，杨义冬称2014年3月至2015年1月期间其在骏马公司任职，涉诉房屋是其任职期间负责招租，在租赁合同洽谈期间，曾恺君和杨义冬说租赁房屋用于开设教育机构，对消防这块有要求。因此，本院认为，骏马公司在签订合同时应该明知曾恺君代表新华公司签署租赁合同，租赁房屋用于新华公司经营使用而非曾恺君个人使用。综上，本案租赁合同的承租方为新华公司，曾恺君个人非合同相对方。因此，骏马公司要求曾恺君个人承担责任的诉讼请求不予支持。二、导致本案合同解除的责任在谁？（一）新华公司认为影响其使用涉诉房屋的原因之一为电梯。审理中，骏马公司举证了与涉诉房屋同幢大楼的其他租户的租赁合同，其中反映：1、承租人徐某蕾，租期从2015年3月31日起至2020年5月31日止，租赁房屋位于涉诉房屋底楼，租赁房屋用于商业使用；骏马公司陈述徐某蕾租赁房屋用于开奶茶店，于2018年年底解除合同；2、承租人李某军，租期从2015年4月26日起至2025年6月25日止，租赁房屋位于涉诉房屋底楼，租赁房屋用于商业使用；骏马公司陈述李某军租赁房屋用于开服装店，于2017年年底解除合同；3、承租人朱某威，租期从2016年4月20日起至2018年5月19日止，租赁房屋位于涉诉房屋六楼，租赁房屋作为办公使用；骏马公司陈述该份合同正常履行完毕。骏马公司拟证明在租赁房屋给新华公司等同一时期，租赁房屋给他人，在上述期间电梯及涉诉房屋均可正常使用。新华公司、曾恺君质证认为：对骏马公司与他人的租赁合同因新华公司等非当事人，无法确认真实性；徐某蕾的奶茶店据了解在2017年5月21日已经搬离；其他两家店情况不清楚。关于涉诉房屋中两部载人电梯（产品编号为9A01528、9A01529），新华公司认为至2015年5月中旬才能使用，给其装修及办学造成了不便。关于该两部载人电梯的检验情况，骏马公司举证了检验日期分别为2014年3月3日、2016年7月13日、2017年4月26日的定期检验报告，其中反映定期检验有关电梯均合格，检验周期为一年。2014年3月3日报告中规定下次检验日期为2015年3月。骏马公司又举证了上述两部电梯的监督检验报告，检验日期为2015年5月6日，报告出具日期为2015年5月12日，检验所涉施工类别为重大维修。骏马公司举证了其于2015年3月27日从电梯原产权单位中国工商银行股份有限公司张家港分行取得该两部电梯（设备）产权的《特种设备停用、注销、过户、移装、启用及单位更名登记表》。本院认为，骏马公司举证的其他租户其中两家是底楼，不需要用电梯；而其他租户对同幢租赁房屋的实际使用状况仅按租赁合同约定并不能说明；骏马公司取得涉案电梯产权为2015年3月，至2015年3月上述两部载人电梯并未取得定期检验合格报告，而是在对该两部电梯重大维修后，于2015年5月12日取得了监督检验报告，因此可认定涉案电梯至2015年5月中旬才完成检验可以使用。因此，新华公司反映的电梯不能使用给其造成不便的事实可以认定。经查，涉诉房屋在4层至5层，且有步行楼梯可上下，因此即使没有电梯可用，也不会造成新华公司不能使用租赁房屋的后果；从2015年3月15日免租期结束至2015年5月中旬，新华公司无电梯使用周期也较短；实际上电梯于2015年5月中旬经检验合格后，新华公司也使用涉诉房屋（包括电梯）至2016年6月。因此，新华公司对电梯的使用不便，并不能作为其不能继续履行合同、解除合同的理由。（二）新华公司认为合同约定涉诉房屋为商业用途，而涉诉房屋实际为商业办公用房。经查，涉诉房屋的登记用途为非居住，土地用途为商服用地，不能得出涉诉房屋非商业用房或不能作为商业用房的结论。并且，新华公司在签订合同后即取得了涉诉房屋的竣工验收证明书，涉诉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证复印件，其也是明知涉诉房屋现状及产权性质而接收的涉诉房屋。（三）新华公司认为因其租赁楼层所在大楼的消防整体改造未通过验收，导致其无法继续使用租赁房屋，因此导致合同不能继续履行的责任在骏马公司。审理中，新华公司申请骏马公司的经办人杨义冬到庭作证。杨义冬陈述在租赁合同洽谈过程中，新华公司对涉诉房屋的消防改造提出要求，杨义冬向骏马公司汇报后，骏马公司通过杨义冬承诺出租大楼会进行消防改造并通过消防验收；杨义冬并陈述上述骏马公司的承诺是在2014年10月份签订本案租赁合同之前向新华公司作出的。骏马公司质证认为，杨义冬对骏马公司有意见而离职，杨义冬的证词可信度不高，对杨义冬的陈述意见不予认可；杨义冬所称的承诺在本案租赁合同中无约定。本院认为，在合同洽谈中的协商意见并非是最终确定的合同约定，新华公司反映的骏马公司关于整幢大楼消防改造工程的承诺与之后签订的书面租赁合同不符；在书面合同中明确约定了消防报批责任在新华公司，装修改造的费用及责任也由新华公司承担，并未约定骏马公司对大楼改造的义务及相应的改造工程的消防设计审批、验收义务；新华公司仅租赁了九层大楼中的第四、第五两层，因此骏马公司要因新华公司的使用而对整幢大楼进行改造超出了一般出租方配合义务，关于该改造工程应有骏马公司的明确承诺；骏马公司应按照一般出租方的配合义务对新华公司的装修改造工程进行配合。而骏马公司已经向新华公司提供其办理消防及营业执照所需要的证照，按照新华公司的答辩意见陈述（骏马公司还采纳了我方的部分消防设施的要求，比如增加消防栓、烟感等。当时骏马公司负责工程部的邓忠伟等人对我方也是积极配合），骏马公司也进行了适当配合。因此，骏马公司对新华公司的改造工程未能通过消防验收并不存在违约及过错情况。新华公司作为校外教育培训机构，应明知其使用房屋的消防要求。根据合同约定，新华公司“对该房屋（即租赁房屋）及有关附属设施等已现场查看，对其用途、性能、状况充分了解，确认性能良好、质量合格，没有安全隐患，亦无其他异(疑)议。”，可以看出新华公司是基于对涉诉房屋现状充分的了解后承租了该房屋，应该知晓租赁房屋是否符合其办学场地要求。如果新华公司在装修开始前按消防要求进行消防设计备案审批而不能通过，在此过程中，应该可以发现涉诉房屋可能无法经改造而满足其经营需要，但这也是新华公司自身对租赁房屋的认识错误，骏马公司并无违约或过错情况。根据合同约定，“1、乙方属现状租赁，该房屋仅作为商业使用。(不得用于不符合法律法规相关经营活动。)如涉及经营KTV、浴场、酒店、酒吧、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用。2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，事先未征得甲方书面同意，不改变房屋的原来用途，并遵守国家和地方的相关规定。”，根据该条约定，新华公司应明知有关对涉诉房屋改造以适应其自身经营需要的有关消防手续办理的责任人是新华公司而非骏马公司；新华公司在答辩中也明确：“建设单位应承担下列消防设计、施工的质量责任：依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，对涉诉房屋的改造、装修以适应其经营需要的二次改造建设的建设单位是新华公司而非骏马公司；新华公司明知上述建设单位责任，却在2015年2月被消防部门不予受理其装修工程消防备案（按新华公司陈述）后，继续盲目投资，继而在装修改造工程未通过消防验收的情况下就违规使用涉诉房屋，从事培训经营，最终被教育部门吊销办学资格证。新华公司未能履行自身义务，导致涉诉房屋无法通过消防验收不能继续使用并解除合同的责任在新华公司。新华公司不仅接收了涉诉房屋，还对涉诉房屋违规进行了改造装修并实际使用，却借故拒绝支付房租，经骏马公司催讨后新华公司仍拒绝支付房租，新华公司已经根本违约，因此骏马公司有权依据合同约定的解除合同条件提出解除合同。新华公司为违约方无权提出解除合同。现有权解除合同一方：骏马公司同意按新华公司提出解除合同的时间即2016年7月7日确定合同解除日期并无不当，本院认定双方之间的租赁合同于2016年7月7日解除。三、合同解除后，骏马公司对涉诉房屋的使用损失及新华公司对涉诉房屋装修（包括设备）损失如何确定及承担？在双方的租赁合同中约定了合同解除或终止后关于涉诉房屋的交接、房屋中装修及物品的清理方式。但是，骏马公司在提出解除合同后，未对涉诉房屋进行积极清理，也未与新华公司结算租金或使用费，而是在2016年7月7日收到新华公司2016年6月30日解除合同、要求赔偿的函件后，任由涉诉房屋闲置荒废，直到2018年6月（按骏马公司陈述）对涉诉房屋停水停电时，仍未对涉诉房屋清理。从对涉诉房屋的现场勘查情况看，涉诉房屋消防设施被拆除，室内室外都比较破败，在新华公司之后也未出现要求租赁涉诉房屋的租户，可以推断即使新华公司及时清场归还涉诉房屋，以骏马公司对涉诉房屋的管理状况，也会导致涉诉房屋的闲置；而从2018年6月对涉诉房屋停水停电并锁门至2019年7月间，骏马公司不能保证承租人可以继续使用租赁房屋。因此，骏马公司对涉诉房屋疏于管理，对涉诉房屋的闲置、及闲置期间过长均有责任。另一方面，新华公司虽然也提出解除合同，但是不对涉诉房屋进行清理交接，直至本案诉讼中仍拒绝清场，实际占用涉诉房屋至今，确实也影响了骏马公司对涉诉房屋的管理、使用，因此，新华公司对合同解除后涉诉房屋闲置损失的产生和扩大也有责任。合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据合同第十一条约定，给予承租方新华公司自行清场的期间为5天，因此，该5天（从2016年7月8日至7月12日）内应免租。结合骏马公司、新华公司各自怠于履行清场义务的情况、新华公司对涉诉房屋实际占用至今、骏马公司对涉诉房屋的管理情况，酌情认定涉诉房屋的闲置期间为六个月（从2016年7月13日起至2017年1月13日），该期间的占有使用费为207330.50元（从2016年3月至2017年3月年租金414661元÷12个月×6个月）。2017年1月13日之后涉诉房屋继续闲置的损失为骏马公司怠于管理的扩大损失，应由骏马公司自行承担。根据合同第一十条约定，骏马公司也应在合同解除5日后、新华公司不清场的情况下，自行清场。因此骏马公司怠于自行清场，对房屋闲置产生损失也有责任。本院酌情认定新华公司、骏马公司对闲置期内涉诉房屋的占有使用费损失各半承担，即新华公司应支付给骏马公司占有使用费103665.25元。本院认为，新华公司认为按2019年9月19日的评估原值确定其装修、设备损失无事实依据。该原值为评估基准日的估价原值，非新华公司装修之时即2015年1月至3月期间的实际投入装修资金金额。新华公司未能举证说明其实际装修、设备的投入金额。新华公司在装修完毕后，对装修设施实际进行了使用，因此，其装修投入并非是其损失，在合同约定的租赁期间内不能对装修继续使用的装修投入才是其损失。新华公司在装修前就应知晓其从事教育培训所需场地的消防要求却不顾要求直接开始装修；新华公司在装修初期就明知消防部门不接受其改造工程的备案，却继续装修、盲目投资，最终因消防验收无法通过导致租赁合同不能履行，对装修投入也不能继续使用，因此该装修投入的损失是本可避免的损失，属于新华公司自行扩大的损失，应由新华公司支自行承担；并且根据租赁合同第十三条第3款约定，因乙方（即承租方）违约导致合同被提前解除的，乙方不得主张装饰装修的残值。根据上述合同解除责任的分析，新华公司作为违约方，也无权要求骏马公司承担装饰装修残值损失。因此，新华公司的装修损失应由其自行承担。综上所述，本院认为：骏马公司与新华公司的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。新华公司实际使用了租赁房屋却借故拒绝支付租金超30天，经骏马公司催讨后仍不支付，新华公司已经根本违约，骏马公司有权依据合同第十二条第1、（1）款约定解除合同。合同解除后，新华公司仍应支付租赁期间即2015年3月16日至2016年7月7日期间的租金给骏马公司。新华公司应付租金为2015年3月16日至2016年3月15日租金414661元及2016年3月16日至7月7日租金129510.56元（2016年3月至2017年3月年租金414661元÷365天×114天），共计544171.56元；扣除新华公司已经支付的定金5万元，新华公司还应支付租金494171.56元。因此，对新华公司要求骏马公司返还定金5万元的诉讼请求也不予支持。在合同解除后，新华公司不清场交还租赁房屋给骏马公司，则新华公司应承担继续占用租赁房屋期间的有关使用费。如前所述，新华公司应承担的该项使用费为103665.25元。其余使用费损失由骏马公司自行承担。因此，驳回骏马公司的其他诉讼请求。新华公司对涉诉房屋的装修损失由其自身盲目投资造成，应由其自行承担。因此，驳回新华公司要求骏马公司承担该装修损失的诉讼请求。在本案中，骏马公司与新华公司确认双方之间的租赁合同在2016年就已经解除。但双方均未及时对租赁房屋进行清场交接，并由此扩大了损失。新华公司目前仍拒绝对涉诉房屋清场，因此骏马公司应按租赁合同约定自行对涉诉房屋进行清场、接收。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，判决如下：一、张家港市新华教育培训中心有限公司应支付张家港市骏马房地产开发有限公司租金494171.56元，赔偿张家港市骏马房地产开发有限公司占有使用费损失103665.25元，上述共计597836.81元，限张家港市新华教育培训中心有限公司在判决生效后十日内履行。(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84)二、驳回张家港市骏马房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回张家港市新华教育培训中心有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17746元，由张家港市骏马房地产开发有限公司负担7968元、由张家港市新华教育培训中心有限公司负担9778元；上述9778元，由张家港市新华教育培训中心有限公司在本判决生效后十日内直接支付至张家港市人民法院账户。反诉案件受理费8463元（已经减半），评估费5607元，共计14070元由张家港市新华教育培训中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  赵春华人民陪审员  章 浩人民陪审员  庞春安二〇二〇年四月十二日书 记 员  张焱萍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。