沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初48号原告李秋华，女，1963年10月3日出生，汉族，住址沈阳市铁西区原告赵锡勇，男，1962年2月18日出生，汉族，住址沈阳市铁西区委托代理人李秋华，女，1963年10月3日出生，汉族，住址沈阳市铁**，系原告赵锡勇妻子。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**法定代表人赵钰琛，系该公司董事长。委托代理人赵庆波、王大可，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告李秋华、赵锡勇与被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员葛迪适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秋华，原告赵锡勇的委托代理人李秋华，被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人赵庆波、王大可均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李秋华、赵锡勇诉称，原、被告于2012年4月16日签订房屋买卖合同，原告购买被告位于沈阳市铁西区楼房一套，建筑面积125.10平方米，每平方米房价6540元，楼款总额818154元。房屋交付时间是2012年4月23日。依据双方约定：被告应在房屋交付时间使用后360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但被告至今尚未取得房屋初始登记批复，造成原告不能取得房产权属证书，致使原告房屋不能买卖、抵押贷款及投资，给原告造成极大的经济损失。另外，被告在与原告签订房屋买卖合同时，采用的是格式合同，并未与原告协商。其中合同第七条：原告逾期付款的违约责任是按照逾期交付款每日万分之二的违约款赔偿被告。合同第十二条约定：关于产权登记的约定，出卖人（被告）原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务关系的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定：关于产权登记的约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如出卖人贵任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续协助办理产权证。协助办理产权证是出卖人应尽的义务，并不是违约责任，被告使用格式条款加重买受人责任，而无端免除出卖人责任。该条款显失公平，违背原告的真实意思，应认定无效。根据《合同法》规定：当事人应当公平订立合同，利用格式条款免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效。而且受损害方可以向人民法院请求按照公平原则变更增加来明确约定的违约责任条款。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中提到：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现由于被告违约逾期办理房屋产权登记备案，致使原告无法正常办理房产证给原告造成经济损失，故请求法院依法判令被告给付原告逾期办理房屋权属登记备案违约金200000元[从2017年1月2日起至2020年1月2日止(诉讼时效期限内），按银行同期贷款基准利率的百分之一百三十计收逾期贷款利息的标准计算]，判令被告承担诉讼费。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司辩称，1、超过诉讼时效；2、双方合同有约定，违约的承担方式，并且该方式符合合同法第107条，关于继续履行的违约责任规定；3、原告主张说不能办理产权登记所需的资料与事实不符，与法律规定责任方式不同。经审理查明，原、被告于2012年4月16日签订《商品房买卖合同》。原告李秋华、赵锡勇为买受人，被告为出卖人，合同约定，原告李秋华、赵锡勇购买被告开发的位于沈阳市铁西区房屋，总价款818154元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由出卖人继续协助买受人办理产权证。合同签订后，原告向被告交纳了购房款818154元。原告于2012年4月23日办理入住手续，被告给原告出具房屋准住通知单。原、被告签订的《商品房买卖合同》已备案，但涉案房屋至今尚未取得房屋初始登记批复。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提交的商品房买卖合同、合同补充协议、准住通知书、发票、收据、契税证、维修基金专用收据，被告提交的《商品房预售许可证》、商品房买卖合同、《入伙通知书》、承诺书、《业主临时公约》、《业主临时管理于规约》、《前期物业管理服务协议》、《建设工程竣工档案初验合格证》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告实际向原告交付商品房的时间为2012年4月23日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于被告辩称原、被告所签订合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理，原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，虽然双方合同约定出卖人逾期办证承担违约责任的方式为继续办理，但被告已超过合同约定时间长达七年之久，至今仍未能履行办证义务，明显超出合理期限，依法应当承担违约责任。关于被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩，因被告违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，对原告自立案之日起向前追溯3年即2017年1月2日起至2020年1月2日止的违约金本院予以支持。关于违约金的数额，因双方签订的合同没有约定违约金，本院判令被告自2017年1月2日起至2019年8月19日，以原告已付购房款818154元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%向原告支付违约金；自2019年8月20日起至2020年1月2日，以原告已付购房款818154元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%向原告支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李秋华、赵锡勇逾期办理房屋权属登记备案违约金（自2017年1月2日起至2019年8月19日，以818154元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年1月2日，以818154元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算）；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司。（原告已预交，由被告直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  葛迪二〇二〇年四月二十九日法官助理谢秋晨书记员刘浩洋本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。