广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6011号原告：卢涛，女，1969年2月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘保仪，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，广东信德盛律师事务所律师。被告：广州市金粤丰食品贸易发展有限公司，住所地广州市越秀区东兴南路**首层23A-23B。法定代表人：招慧明。委托诉讼代理人：古领强，该公司职员。原告卢涛与被告广州市金粤丰食品贸易发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘保仪，被告委托诉讼代理人古领强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年8月拖欠的租金4647.04元；2、被告向原告支付房屋修复费用4540元；3、被告向原告支付违约金30562.8元。事实和理由：2018年6月7日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租原告的广州市越秀区东兴南路xx号xxx房作办公室使用，建筑面积132平方米，租期从2018年6月8日至2021年6月7日，每月租金8000元等。2018年7月3日，双方办理了房屋租赁合同备案。2019年8月8日，被告在无任何形式通知的情况下，通知原告提前终止租赁合同，随即搬离涉案房屋。原告前往房屋查看发现墙体、灯具、洗手台等设施遭到被告损坏。无奈之下原告只能自行修复，花费4540元。2019年8月27日，原告向被告发出告知函，要求被告承担修复费用，但被告一直不予理会。被告辩称：一、我方已经于2019年8月8日与原告办理了房屋交接，钥匙也交还给了原告，租金支付至2019年8月8日，故此后的租金我方不应当继续支付，不同意原告的第1项诉讼请求，至于原告称我方没有配合解除房屋租赁备案的问题，实际是因为原告以我方损害房屋没有赔偿为由不与我方一同前往街道办办理房屋租赁备案解除手续，我方作为承租人单方无法办理。二、不同意原告的第2项诉讼请求，我方租赁原告物业的用途为办公，我方工作人员曾在涉案房屋内粘贴宣传标语，面积约1平方米。我方在撤场时已经对所粘贴的标语进行了清理，但由于宣传标语材质的问题导致清理后仍留有一定的痕迹，我方在交接当日已经表示同意对留有痕迹予以修复，但原告却要求我方对整个房屋的三面墙体进行整体维修，我方不能接受这样的无理要求。我方使用涉案房屋期间，曾经因年限已久，房间内两个灯罩脱落，另外一间房的吊灯坏了。因为我方必须使用该房间的照明，故我方在该房间安装了节能灯管。灯具属于易损耗的产品，自然老化属于正常情况，并非我方故意损坏。我方接收涉案房屋时洗手盘已经存在破裂，原告没有理由要求我方赔偿。3、我方退场前一个星期已经通知过原告，原告也同意我方退场，双方于2019-8-8在现场进行了交接，原告当天收回了涉案房屋的钥匙。我方认为既然双方进行了交接我方就不存在违约的行为，涉案物业在我方交还给原告以后一直存在用电，证明涉案物业没有空置，原告并不存在租金损失，故我方不同意原告的第3项诉讼请求，且该违约金过高，超过了原告实际的损失。4、我方在与原告签订租赁合同时已经向原告支付了16000元的保证金，双方在交接时原告也没有向我方退款。我方愿意在保证金中扣除200元作为损害墙壁的修复费用，要求原告将剩余的15800元保证金退还给我方。经审理查明：2018年6月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》，写明：甲方将广州市越秀区东兴南路xx号xxx房出租给乙方作办公使用，建筑面积132平方米；租赁期限从2018年6月8日至2021年6月7日，每月租金8000元，乙方将16000元支付给甲方作租赁保证金，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约，没有拖欠甲方的租金和其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏，甲方将保证金本金退回乙方；乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现该房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期内，乙方需提前解除合同的，须事前征得甲方同意，否则作违约处理；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，须按承租时房屋状况把房屋交还甲方，如需继续承租该房屋的，应提前1个月与甲方协商；租赁期内，如属乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除本合同，收回房屋，乙方向甲方所交之保证金及相应各期租金不予退还；租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权向违约方按租赁存续期内租金总额的10%收取违约金等。合同签订后，被告向原告支付保证金16000元，支付租金至2019年8月8日。2018年7月5日，原告与被告办理房屋租赁合同登记备案。2019年8月8日，原告与被告签订《现场确认书》，写明：2019年8月8日，被告租赁期内提出提前解除房屋租赁合同，经与原告确认，原租赁合同中随屋设备缺少玻璃茶几1个、客厅吊灯灯罩2个，主人房水晶吊灯1个，衣柜2个，屋内客厅三面墙体及原木地板因承租方人为原因，造成部分划花损毁，违反合同约定条款。赔偿方案待出租方评估损失情况后再另行商定。承租方已交还房屋锁匙一套，双方未到出租屋管理中心办理租赁合同终止手续事宜，未实际终止原房地产租赁合同等。被告在该确认书下方备注，以上内容除衣柜不确认原有状况外，其余属实。2019年8月27日，原告向被告发出告知函，向被告索赔修复费用4540元，原告将在收齐所欠费用、理赔费用，因违约没收租房押金后，同意另行与被告签订终止租赁合同等。庭审中，原告提交如下证据：1、2019年9月10日广州市越秀区梅花村街道来穗人员和出租屋服务管理中心向原告出具的租金及租赁税费发票，显示2019年8月租金4647.04元、税费355.41元。2、涉案房屋交接时拍摄的照片，显示房屋墙体有损坏痕迹，吊灯、洗手台受损等。3、原告为翻新墙体、安装吸顶灯、更换洗手台支出4540元的转账记录、工程结算单、订货单等。原告陈述被告只是提前几天通知原告提前退租，原告于2019年9月10日单方前往街道办办理了房屋租赁备案的撤销手续，于2019年11月另行将房屋出租。被告对证据1真实性无异议，认为票据并非被告开具；对证据2没有异议，洗手台在被告接收房屋时已经损坏；对证据3不予确认。被告陈述因业务萎缩、经营困难才向原告提出解约。其提交了涉案房屋在2019年7月1日至2020年2月29日的用电记录。原告认为用电是原告聘请相关人员修复房屋所致，不能反映原告没有实际损失。本院认为：原告与被告签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告提前解除合同的，需事前征得原告同意，否则作违约处理。租赁期间，被告因经营困难向原告提出退租，无证据证明原告已表示同意。结合双方签订的《现场确认书》中写明的《房地产租赁合同》未实际终止，证明被告提前退租未经原告同意，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《现场确认书》以及房屋照片，涉案房屋交还时存在灯具、墙体、洗手台多处受损。被告没有提供证据证明上述受损情形在其接收房屋时已经存在，也没有提供证据证明对于上述受损情形被告自身没有过错，故根据租赁合同约定，被告应当对上述房屋损害部分进行修复或赔偿。原告提供了付款凭证、订货单、工程结算单等证据，为修复房屋受损部分支出4540元，其要求被告支付该费用未果，被告没有承担修复或赔偿责任，存在过错。故原告要求被告支付修复费用4540元合法，本院予以支持。租赁合同约定一方没有法定或约定理由单方提出解约的，另一方有权按租赁存续期内租金总额10%收取违约金，原告据此要求被告支付违约金30562.8元，被告辩称该违约金标准过高，原告没有提供证据证明其因被告提前解约所致实际损失大小，故本院基于公平原则，同时根据租赁合同关于乙方违约甲方有权解除合同没收保证金的约定，判决由原告没收保证金16000元作为被告的违约责任承担方式。原告以房屋租赁备案没有撤销为由，要求被告支付2019年8月8日之后的租金。首先，被告在8月8日已经与原告办理交接手续，实际支付租金至该日，原告收回房屋后可以及时进行管理、使用。其次，根据实际情况，业主可以单方前往街道办办理房屋租赁备案的撤销手续，不需要被告配合，原告收回房屋后没有及时办理上述手续，被告对此没有过错。再次，在支持了修复费用以及没收保证金的情况下，原告因被告提前解约的损失已经能够得到弥补，其再要求被告支付没有实际使用房屋期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告广州市金粤丰食品贸易发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告卢涛支付修复费用4540元；二、被告广州市金粤丰食品贸易发展有限公司支付的租赁保证金16000元，由原告卢涛没收；三、驳回原告卢涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费794元，由原告卢涛负担480.5元，被告广州市金粤丰食品贸易发展有限公司负担313.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  卫宝钊人民陪审员  谢炜权二〇二〇年四月三十日书 记 员  唐嘉仪