福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1083号 上诉人（原审被告）：陈金花，女，1973年8月10日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：叶文，福建真唯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许永云，福建真唯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：涂巧平，男，1976年3月20日出生，汉族，住福州市。 委托诉讼代理人：孙婧如，福建知望律师事务所律师。 原审第三人：福州市海家房产经纪服务有限公司，住福州市台江区宁化街道祥坂路**富力中心****02商务办公。 法定代理人：黄海江，执行董事。 委托诉讼代理人：陈琪莹，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶舟，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人陈金花与被上诉人涂巧平、原审第三人福州市海家房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈金花上诉请求:撤销一审判决，并依法改判驳回涂巧平一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、案涉合同并非陈金花真实意思表示，存在欺诈或重大误解的情形。一审中，证人陈某的书面《证人证言》和庭审中的陈述可以证实：在签署案涉合同当日，陈金花曾明确表示资金不足，无法一次性支付购房款。福州市海家房地产经纪服务有限公司的中介人员为促成交易，告诉陈金花“如果资金不足，不付款协议就不生效，自动作废”，签署合同只是“省的大家来回跑”。且涂巧平及福州市海家房地产经纪服务有限公司均未告知陈金花如未购买案涉房产，需办理合同解除手续。由于证人陈某与陈金花和福州市海家房产经纪服务有限公司均是朋友关系，陈金花碍于情面签署了案涉合同，签字时合同主文中需填写的部分都是空白的，对于违约金等约定都不知情。故一审法院认为“案涉合同系双方真实意思表示”是错误的。二、一审法院即使认定陈金花违约，也应当对违约金予以调整。一审中，涂巧平当庭确认案涉房屋的市场价值超过400万，福州市海家房产经纪服务有限公司及证人陈某也都认可案涉房屋现在的实际价值不低于案涉合同价款385万的事实，因此解除案涉合同对于涂巧平来说并没有任何经济损失。况且涂巧平提交的《微信聊天记录》能够证明陈金花在8月12日就已提出补偿2万元给涂巧平。以上事实表明陈金花没有明显过错，且涂巧平也没有实际的损失。因此即便法院认定陈金花违约，也应当依据《合同法》和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以涂巧平的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。因此原审判决认为“陈金花主张违约金过高应予调整依据不足”，显然是错误的。三、根据案涉合同附件二《补充协议书》第六条约定，如果陈金花在2019年8月7日前支付了5万元保证金应当视为陈金花确认购买案涉房屋，反之，陈金花没有在2019年8月7日前支付5万元保证金应当视为陈金花确认无法购买案涉房屋，按照约定各方免责，合同解除。因此陈金花显然不应承担责任。 涂巧平辩称，一审判决事实认定清楚，证据充分，法律适用正确，应予维持。1.陈金花常年经商，是一个具有完全民事行为能力的成年人，应当清楚所签订合同所产生的法律后果。本案中，陈金花所签署的所有案涉文书，均为本人签署加盖手印，系个人真实意思表示，其应当按照合同约定履行义务。2.陈金花违约事实清楚，应承担合同约定的违约责任。陈金花在2019年8月4日至8月7日前，从未以任何方式明确告知答辩人是否购买案涉房产，根据《房屋买卖合同》附件二第六条约定，视为其愿意继续履行合同。且，答辩人在8月7日联系陈金花时，陈金花仍然向答辩人表示正在筹款买房中，没有明确拒绝继续房屋交易。故，陈金花违约事实清楚，不存在疑义。3.本案因陈金花的违约行为，导致涂巧平产生了不低于40万元的经济损失。陈金花曾于合同签订前一年时间，多次勘察本案争讼房屋。涂巧平见其购买意向恳切且自己经商又急需资金周转，便愿将市价400万以上的争讼房屋降价近20万售出。在合同签订时，涂巧平及福州市海家房产经纪服务有限公司已经明确告知陈金花，该房屋需要全额付款用于答辩人商业经营。在陈金花违约行为发生后，涂巧平曾多次联系陈金花，但陈金花却将涂巧平合理诉求置之不理。最终导致涂巧平被迫解除合同，再以低于市场价40多万的价格售卖给案外人。据此，涂巧平主张20万的违约金符合法律规定及合同约定。 福州市海家房产经纪服务有限公司述称，同意一审判决。 涂巧平向一审法院起诉请求：1.判令涂巧平、陈金花所签订的《房产买卖经纪服务合同》已于2019年8月23日解除；2.判令陈金花向涂巧平支付违约金200000元；3.判令陈金花承担涂巧平支付的律师费13000元；4.本案全部诉讼费用由陈金花承担。 一审法院认定事实：2019年8月4日，徐珊作为涂巧平（甲方）的代理人与陈金花（乙方）及福州市海家房产经纪服务有限公司（丙方、中介服务方）共同签订《房产买卖经纪服务合同》（含附件一《一次性付款（全款）方式交易流程》、附件二《补充协议》），约定涂巧平将位于福州市闽侯县××街道××道××号闽侯世贸滨江新城（现世贸上游墅）7＃楼08复式单元出售给陈金花。合同第五条约定，甲乙双方确认，该房产按套计价，该房产交易总成交价格为3850000元。甲乙双方约定乙方购买该房产的房款支付方式为一次性付款，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的合同附件进行。合同第十二条约定，本合同签订当日，乙方应支付购房保证金50000元作为其履约的担保。合同第十四条约定，甲乙双方签订本合同后，未按本合同、双方约定的相关交易流程及合同其他相关附件文件的约定履行义务，视为违约。2、自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过十日仍未回复并履行的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本条第三款所规定的违约金，同时有权要求违约方支付本条第一款约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师费、差旅费等。3、依照《中华人民共和国合同法》有关规定，在守约方依本条第二款依法解除合同后，违约方须向守约方支付违约金200000元。合同补充协议第六条约定，甲乙双方协商一致约定：乙方需在2019年8月7日前确定是否购买上述产权。如乙方在规定时间内确认无法购买上述产权，则甲乙丙三方免责，合同解除，在确认无法购房后甲乙双方应在乙方确认后一个工作日内至丙方处办理解除合同手续；如乙方在规定时间内确认购房或在规定时间内未回复是否购房都视为继续履行合同，乙方确认购买上述产权则应在2019年8月7日内将购房保证金50000元整支付至丙方处无息监管。 合同签订后，2019年8月12日，福州市海家房产经纪服务有限公司按照合同约定地址向陈金花发出《告知函》，要求陈金花履行支付购房保证金的义务。2019年8月16日，福州市海家房产经纪服务有限公司再次按照合同约定地址向陈金花发出《履约通知函》，要求陈金花尽快配合办理支付购房保证金事项。2019年8月22日，福州市海家房产经纪服务有限公司按照合同约定地址向陈金花发出《合同解除通知函》，告知陈金花因其未依约支付购房保证金构成违约，解除与陈金花签订的《房产买卖经纪服务合同》，该函件于2019年8月23日签收。2019年8月27日，涂巧平与福州市海家房产经纪服务有限公司签订《具结书》，约定解除《房产买卖经纪服务合同》及相关合同附件。 一审另查明，涂巧平为本案支出律师费13000元。 一审法院认为：涂巧平与陈金花及福州市海家房产经纪服务有限公司之间签订的《房产买卖经纪服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，陈金花未在2019年8月7日前对是否购买进行回复，也未与涂巧平前往福州市海家房产经纪服务有限公司办理解除合同事宜，应视为同意继续履行合同。经福州市海家房产经纪服务有限公司催告后，陈金花未依约支付购房保证金，已构成违约。福州市海家房产经纪服务有限公司已向陈金花发出解除合同的通知，该解除合同的通知已于2019年8月23日到达，故涂巧平要求确认《房产买卖经纪服务合同》已于2019年8月23日解除，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因陈金花违约导致合同解除，涂巧平要求陈金花支付违约金及律师费，符合合同约定，一审法院予以支持。陈金花主张涉案合同并非其真实意思表示，且约定的违约金过高，要求予以调整，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认涂巧平与陈金花签订的《房产买卖经纪服务合同》已于2019年8月23日解除；二、陈金花应于本判决生效之日起十五日内向涂巧平支付违约金200000元及律师费13000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37600元，因适用简易程序审结，依法减半收取计18800元，由陈金花负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，涂巧平与陈金花及福州市海家房产经纪服务有限公司之间签订的《房产买卖经纪服务合同》与补充协议,系双方当事人真实意思表示,且不违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定,是合法有效的,受法律保护。三方当事人均应按照约定的协议内容履行各自义务,承担相应的责任。陈金花主张《房产买卖经纪服务合同》,不是其真实意思表示，存在欺诈或重大误解的情形，没有事实和法律依据，本院对其主张不予采信。合同补充协议第六条约定，陈金花在2019年8月7日前确定是否购买上述产权。如陈金花在规定时间内确认购房或在规定时间内未回复是否购房都视为继续履行合同，陈金花确认购买上述产权则应在2019年8月7日内将购房保证金50000元整支付至福州市海家房产经纪服务有限公司处无息监管。陈金花提供的证据不足以证明其在2019年8月7日前回复不购房，应视为其愿意继续履行合同，应在2019年8月7日内将购房保证金50000元支付给福州市海家房产经纪服务有限公司，陈金花未依约支付购房保证金，已构成违约，应依照《房产买卖经纪服务合同》与补充协议的约定承担违约责任。陈金花主张约定的违约金过高，要求予以调整，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，陈金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37600元，由陈金花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年四月二十日 法官助理 林 颖 书 记 员 吴 超