山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终144号上诉人（一审被告）：白某1，男，生于1967年7月1日，汉族，阳城县人，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郑某，阳城县北留镇第一法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：阳城县凤城镇南关村民委员会。住所地：阳城县凤城镇南关村，统一社会信用代码：×××。法定代表人，郭某，任村委主任。委托诉讼代理人：孙某，山西语智律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫某，男，汉族，1975年11月15日生，住山西省阳城县凤城镇南关村宁甲巷**，系该村委工作人员。上诉人白某1因与被上诉人阳城县凤城镇南关村民委员会（以下简称南关村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳城县人民法院（2019）晋0522民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人白某1及其委托诉讼代理人郑某、被上诉人南关村委的委托诉讼代理人孙某、卫某到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审委会讨论，现已审理终结。上诉人白某1上诉请求：1.撤销一审判决第三项，维持一审判决第一、二、四项；2.对本案重新审理依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人南关村委提供的建设用地规划许可证上的日期篡改是被上诉人南关村委所为，被上诉人应当承担合同无效的责任。建设用地规划许可证上盖有被上诉人的公章，依照证据规定，被上诉人对自己不利的证据拒绝提供就应该承担对自己不利的后果责任，但一审法院却将提供原始证据的责任违法强加于上诉人，存在不公。2.一审法院作出无效合同认定，却未对造成合同无效进行归责，上诉人认为是被上诉人提供经篡改的建设用地规划许可证将上诉人欺骗，对于上诉人已经支付过的费用，应由被上诉人退还。一审法院判决上诉人继续支付以后的租赁费，是对被上诉人无权出租违法收益的支持。事实上，上诉人从2014年起就没有在出租房内经营过。法院应当结合实际情况，认定合同无效的责任后果由被上诉人承担，判决驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人保留要求被上诉人承担篡改规划许可证造成的损失。被上诉人南关村委辩称，答辩人认为本案所涉及的房屋租赁合同是有效合同，而且合同无效制度设立的重要目的在于防止因为无效合同的履行给国家、社会及第三人利益带来损害，维护社会的法制和公共道德。但被答辩人作为合同的违约方，恶意主动请求合同无效，如支持其诉求，意味着体现双方真实意思表示的合同约定对其没有约束力，甚至可能使其获得其他不正当利益，纵容违约一方的违约行为。即使该租赁合同无效，被答辩人也应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方在2012年签订租赁合同后，上诉人即占有使用该租赁物，并没有因该租赁物缺乏手续影响上诉人的使用，如果按上诉人陈述其本人明知本案出租的标的物为“临时建筑”，但是在超出“临时建筑”的合法使用期后仍不提出与答辩人解除合同，也不按约定向答辩人交纳租金，而是长期占用出租房屋至今，答辩人多次通知上诉人解除合同、返还房屋、支付租金，上诉人却置之不理，答辩人无奈提起诉讼，上诉人作为合同的违约方以合同无效抗辩，借以实现获取不当利益的目的，有违诚实信用原则和公平原则。原告南关村委向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被告之间签订的阳城县南环路神农菜市场西侧地下室的房屋租赁合同，判令被告返还阳城县南环路神农菜市场西侧地下室（面积732.5平方米）；2.判决被告支付原告2014年4月21日至2018年11月2日的租金366589元及违约金109976.7元；3.判决被告支付原告2018年11月3日起至返还房屋之日止占用房屋的租金损失，每日按1106.85元计算；4.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：（一）2012年4月20日，原告南关村委作为出租人和被告白某1作为承租人签订房屋租赁合同，合同中主要条款约定：1、原告南关村委出租的房屋位于阳城县南环路神农菜市场西侧的地下室，建筑面积共计732.5平方米。南关村委保证向白某1出租的房屋拥有完全所有权和使用权，且该出租房屋未设置它项权利。2、原告南关村委出租该房的期限为五年，自2012年4月20日至2017年4月20日止。3、被告白某1承租原告南关村委上述房屋，年租金为80800元，租金由白某1按年一次性支付。（二）合同签订后，被告白某1占用原告上述房屋至今，租金支付至2014年4月20日共161600元，后未继续支付。（三）案件审理过程中，被告白某1向法院提交编号为2007-07的建设用地规划许可证复印件一份，该复印件上加盖有南关村委公章，发证机关处加盖阳城县规划局公章，发证日期2012年7月31日，用地单位阳城县凤城镇南关村委，用地项目名称蔬菜零售市场，用地位置南环路神农西侧，用地面积852.56㎡,附图及附件名称第3项载明“用地期限为两年（2012年7月31日至2014年7月30日）”。（四）经一审法院到阳城县住房和城乡建设管理局调查了解，并依法调取了阳城县规划局为南关村委颁发的编号为2007-07的临时建设用地规划许可证（存根）及南关村委向阳城县规划局提交的临时建设用地规划申请表、承诺书、呈请书、南关菜市场临时占地规划平面图等相关档案资料。其中编号为2007-07的临时建设用地规划许可证存根的内容与被告白某1提交的规划许可证复印件内容存在不一致，存根上的发证日期为2007年7月31日，用地期限为两年（2007年7月31日至2009年7月30日）。经法院向当时经办该许可证人员询问，该证实编号为2007-07的临时用地规划许可证的发证日期和用地期限应以住建局档案资料中存根的记载时间为准，且该许可证的的用地期限到期后，南关村委并未办理过延期手续；该菜市场规划占地852.56平方米，以规划平面图说明的内容为准，地上地下包括仓储用房用地期限均为两年。同时档案资料中可知南关村委在2007年7月25日向阳城县规划局递交的呈请书提到：根据县政府2007年7月20日会议精神，为了解决市民卖菜难问题，该村计划在棉麻公司西侧（原南关水磨石厂旧址）修建南关菜市场，占地1.29亩，呈请县规划局予以规划。同日，南关村委在给县规划局递交的承诺书中提到：该村在南环路棉麻公司西侧修建的菜市场属临时建筑，在任何时候和县总体规划有冲突时，愿无条件拆除。庭审中，原被告均表示对本院依职权调取的证据真实性无异议。（五）对于被告白某1提供的临时建设用地规划许可证复印件，在第一次庭审时，南关村委委托诉讼代理人对该复印件的真实性无异议。在第二次开庭时，该建设用地规划许可证复印件经原告南关村委法定代表人辨认，承认许可证上面所加盖的公章确系南关村委的公章，但村委现在找不到该许可证的原件；且不清楚被告白某1提交的许可证复印件上的发证日期和用地期限是谁涂改的。一审法院认为，（一）根据2007年7月31日阳城县规划局出具的编号为2007-07临时建设用地规划许可证（存根）、规划平面图及当时具体经办该许可证的工作人员的证明内容来看，均可证实原被告双方于2012年4月20日签订的房屋租赁合同中租赁物阳城县南环路神农菜市场西侧地下室属于该许可证规划的临时用地项目范围。（二）《山西省城市临时建设和临时用地规划管理办法》第9条规定“临时建设、临时用地的批准使用期限，不得超过两年”。第15条规定“临时建设、临时用地批准使用期限届满，使用单位或个人必须自行拆除临时建设、清理场地、恢复地貌，经城市规划行政主管部门验收合格后，办理临时建设、临时用地规划许可证和临时用地批准文件的注销手续。临时建设、临时用地一般不办理延期使用手续”。（三）本案中，原告南关村委办理的临时建设用地规划许可证的发证日期为2007年7月31日，临时用地期限为2007年7月31日至2009年7月30日，且临时建设用地期限到期后，南关村委未办理延期使用手续。本案中原被告签订房屋租赁合同的日期为2012年4月20日，此时，双方签订的租赁物阳城县南环路神农菜市场西侧地下室已超过了临时用地期限。（四）被告白某1提供的建设用地规划许可证复印件上面编号为2007-07，发证日期却为2012年7月31日；用地期限为二年，从2012年7月31日至2014年7月30日。被告白某1陈述该复印件是2012年和南关村委签订合同时，南关村委给其复印的，且该复印件上加盖有南关村委的公章。2019年7月8日本案第一次开庭审理时，原告对被告提供的该许可证真实性无异议；在2019年9月20日第二次开庭审理时，原告认为该复印件上面南关村委公章是事实，但时间存在篡改，谁篡改不清楚，也提供不出该许可证的原件。因此，对被告白某1提供的建设用地规划许可证复印件的真实性不予认可。（五）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”。本案中南关村委取得该建设用地规划许可证的时间为2007年7月31日，该许可证的临时用地期限为2007年7月31日至2009年7月30日，而2012年4月20日原被告签订房屋租赁合同时，原告南关村委出租给被告的地下室临时用地期限已显然超过了许可证确定的用地期限，且到期后也未经主管部门批准延长，故原被告签订的房屋租赁合同应为无效合同。（六）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告白某1从2012年4月20日开始实际占有该地下室至今，且从2014年4月21日开始未缴纳租金。故在合同无效后，被告白某1应当返还原告租赁物，并参照合同约定的租金标准来支付实际占有房屋期间的使用费用。（七）对于原告起诉要求解除合同，并要求被告按照合同约定支付租金及违约金的诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、原告阳城县凤城镇南关村民委员会与被告白某1于2012年4月20日签订的房屋租赁合同无效；二、被告白某1在本判决生效之日起三十日内返还原告阳城县凤城镇南关村民委员会所占有的阳城县南环路神农菜市场西侧地下室（面积732.5平方米）；三、被告白某1在本判决生效之日起三十日内支付原告阳城县凤城镇南关村民委员会房屋占有使用费（房屋占有使用费参照双方合同约定的年租金80800元标准计算，从2014年4月21日起计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回原告阳城县凤城镇南关村民委员会其它诉讼请求。经查，被上诉人南关村委对于一审法院认定事实无异议。二审中，上诉人白某1代理人对于一审法院认定事实中载明的“合同签订后，被告白某1占用原告上述房屋至今”持异议，认为案涉房屋租赁合同在2014年9月20日已解除，当时南关村委答应白某1免费占用房屋，法院应当认定白某1占有租赁房屋至2014年9月止。经查，上诉人白某1在二审中认可其确实一直没将案涉租赁房屋交回给村委。本院认为，上诉人白某1在二审中认可其确实一直没将案涉租赁房屋交回给村委，故一审法院认定事实中载明的“合同签订后，被告白某1占用原告上述房屋至今”符合客观事实，本院予以确认。双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，故本院对一审法院认定事实予以确认。二审中，上诉人白某1提供证人白某22、郭某2出庭作证。经查，二证人各自出庭陈述的白某1找南关村委解除（中止）合同的时间存在不一致，与白某1在一审提交答辩状中载明的相关时间也存在不一致，故上述两位证人所述证言中相关内容的客观真实性存疑，本院不予采信。故此，上诉人白某1及其代理人所述的“房屋租赁合同于2014年9月20日已经解除，白某1对案涉租赁房屋可以无偿占用”的主张，因证据不足，本院不予支持。综合如上事实的分析和认定，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，案涉租赁房屋的临时建设用地规划许可证确定的临时建设用地期限为2007年7月31日至2009年7月30日，双方却于2012年4月20日签订房屋租赁合同，约定由白某1在2012年4月20日至2017年4月20日承租该地上房屋。显然，合同所约定的案涉房屋的实际租赁期间根本不在临时建设用地规划许可证确定的临时建设用地期限之内，一审法院因之确认双方所签房屋租赁合同为无效合同具有充分的事实和法律依据，本院予以确认。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，白某1从2012年4月20日开始实际占有案涉租赁房屋至今，且从2014年4月21日开始未缴纳租金，一审法院根据前述规定，参照案涉房屋租赁合同中约定的租金标准，判决白某1自2014年4月21日起支付南关村委房屋占有使用费直至将房屋返还之日止，具有法律依据且无明显错误，本院予以维持。白某1虽主张其应当少付或不付房屋占有使用费，但其并未举证证明案涉房屋所用土地因超过批准的临时用地期限而导致其经营受到损失，故其此项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于南关村委超出临时用地期限仍对以村委名义对外出租地上房屋进行经营而获益的行为，应由相关行政部门依法进行处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人白某1持有的加盖有南关村委红色印章的建设用地规划许可证的复印件上载明的临时建设用地期限起止时间，显然系在复印前被篡改为了2012年7月31日至2014年7月30日，而南关村委作为该建设用地的用地人，本应当向法院提交该规划许可证原本供法院查明原本上是否进行过日期篡改，但南关村委却在诉讼期间以“找不到”为由，始终不能向法院提交，故本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，认定南关村委对案涉房屋租赁合同无效的后果负有主要过错责任。白某1向法院提交的加盖有南关村委红色印章的规划许可证复印件上虽载明，临时建设用地期限为2012年7月31日至2014年7月30日，但白某1仍然于2012年4月20日与南关村委签订了租赁期为五年的房屋租赁合同，主观上亦有一定过错，故白某1对合同无效的后果也应当承担一定过错责任。本案中，上诉人白某1就自己因合同无效所遭受损失提出主张并提供相关证据，故上诉人白某1可就其因合同无效所受损失另行起诉要求南关村委予以赔偿。南关村委如因合同无效受到损失，亦可另行起诉主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，但南关村委对于合同无效存在明显过错，一审法院应当予以明确并告知当事人相应的救济渠道。本案中，本院考虑到南关村委对合同无效后果存在主要的过错，故确定南关村委承担一定的诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人白某1预交二审案件受理费10502元，由白某1承担3150.6元，由阳城县凤城镇南关村民委员会承担7351.4元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二○二○年四月二十六日法官助理 苏瑞庭书 记 员 张智超