福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终206号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路**。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：邹伟敏，男，1977年1月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：沈金星，女，1978年1月29日出生，汉族，身份证住址福建省屏南县，现住福建省福州市晋安区。 上诉人福州市国有房产中心、上诉人邹伟敏因与被上诉人沈金星房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项；2.撤销一审判决第三、五项，改判邹伟敏、沈金星按每月3169.1元的标准向福州市国有房产中心支付租金及房屋占有使用费（计算方法为：57.62㎡×27.5元/㎡×2＝3169.1元，自2019年4月起支付至邹伟敏、沈金星实际返还房屋之日止，暂计至2019年11月为25352.8元）；3.本案一、二审案件受理费由邹伟敏、沈金星承担。事实和理由：一、双方签订的租赁合同明确约定：“《福州市公共租赁住房管理办法》及福州市政府和福州市公共租赁住房行政管理部门颁布的与公共租赁住房管理、租金等有关的规定、决定、命令、文件等作为本合同的构成部分”。而《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》(榕政综[2017]1768号)附件2（以下简称“实施意见”）系福州市政府的相关规定，应作为双方租赁合同的组成部分，为合同内容，不属于行政处罚措施。且双方租赁合同虽系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，但双方在订立租赁合同时为平等民事主体，双方建立的是民事法律关系，不属于行政行为范畴。因此，邹伟敏、沈金星逾期不腾退案涉房屋，根据实施意见第三条第十款“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，其二人应按市场租金的两倍向福州市国有房产中心支付租金及房屋占有使用费。二、一审判决租金及房屋占有使用费偏低，不利于邹伟敏、沈金星积极履行义务，也阻碍其他具有保障资格的贫困群众居住廉价的公共租赁住房，从而影响社会稳定秩序。邹伟敏、沈金星已于2018年12月7日签收福州市国有房产中心发出的清退通知，该通知明确要求其二人应于2018年12月22日前搬离案涉房屋，但其二人至今未搬离，仍以公共租赁住房每月117.7元的租金标准向福州市国有房产中心支付租金至2019年6月，已给福州市国有房产中心造成损失。且邹伟敏、沈金星在福州市国有房产中心给予的搬迁期满后未腾退房屋，其二人应自2019年4月起按市场租金的两倍支付租金及房屋占有使用费，但一审判决邹伟敏、沈金星按每月租金117.7元的标准支付租金至判决生效当月，判决生效的次月起按每月1584.55元的标准支付房屋占有使用费，该判决结果使得邹伟敏、沈金星以远低于市场租金的价格占有使用案涉房屋，不能积极督促其尽快腾退房屋，给本案清退和后续工作造成阻碍，不利于全市公共租赁住房的有效管理。 邹伟敏、沈金星辩称，2016年，邹伟敏前妻沈金星挂名公司的法人，该公司仅系空壳公司，并未缴纳注册资金。邹伟敏、沈金星有向民政局和房管局说明情况，并未虚报瞒报。根据网络搜索所获悉的申请相关公租房的条件，并未规定法定代表人不能申请公租房，只是要求资产不能超标，邹伟敏符合申请公租房的条件，不同意解除合同。 邹伟敏上诉请求：1.判令恢复福州市国有房产中心和邹伟敏签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.恢复公共租赁住房租赁保障资格。邹伟敏符合公租房申请条件，且已经过审核通过，与沈金星2017年1月已离婚，前妻沈金星工商信息材料已核实上报，并不存在隐瞒事实，其法人公司实属空壳公司，资金户头并无100万注册资本。 福州市国有房产中心辩称，公租房资格是由台江区住房保障和房产管理局认定，福州市国有房产中心不具有认定租住资格的行政权力，仅负责签订民事合同。公共租赁住房承租人的保障资格由有关行政机关审核确认，因此邹伟敏上诉请求恢复福州市国有房产中心和其签订《福州市公共租赁住房租赁合同》及恢复其公共租赁住房租赁保障资格，不属于民事诉讼受理范围。 沈金星辩称，同意邹伟敏的上诉意见。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产中心与邹伟敏签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令邹伟敏、沈金星立即无条件腾退福州市晋安区鼓山镇东三环路100号远东丽景19座807单元房屋，并返还福州市国有房产中心；3.判令邹伟敏、沈金星按每月3169.1元（57.62㎡×27.5元/㎡×2倍）的标准向福州市国有房产中心支付自2019年4月起至邹伟敏、沈金星实际返还房屋之日止的租金；4.判令邹伟敏、沈金星按3元/日的标准向福州市国有房产中心支付自2018年12月23日起至邹伟敏、沈金星实际返还房屋之日止的逾期违约金（计至2019年3月31日共99天为297元）；5.判令本案的诉讼费用全部由邹伟敏、沈金星负担。 一审法院认定事实：邹伟敏、沈金星与其子经共同申请，取得了公共租赁住房保障资格。福州市国有房产中心与邹伟敏签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：福州市国有房产中心将坐落福建省福州市晋安区××镇××路××号××村××座××单元（建筑面积57.62㎡）的公共租赁住房租赁给邹伟敏使用，租赁期限自2017年3月16日起至2020年3月15日止；每月租金按房屋建筑面积的2.04元／㎡计算，为117.7元；租金按季结算，由承租人在每季的第一个月前5日内交付该季的租金，逾期支付的，每月按应收租金的5%支付违约金，逾期不足一个月的按一月计算；福州市国有房产中心交付房屋时，邹伟敏应缴交1729元作为租赁保证金，合同终止时，福州市国有房产中心收取的租赁保证金在邹伟敏无违约且将该房屋按时腾退福州市国有房产中心后无息返还邹伟敏；承租人有下列情形之一的，出租人可书面通知承租人解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任：（一）承租人采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的；……（七）拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；（八）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。合同还约定：逾期未腾退公共租赁房屋的，每逾期一日承租人应按3元／日计算支付违约金。合同订立后，福州市国有房产中心与邹伟敏、沈金星依约履行合同义务。2017年2月14日，福州市台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局作出《关于取消柯丽娟等33户2016年公共租赁住房保障资格的报告》，决定取消包括邹伟敏在内的33户的公共租赁住房保障资格，取消原因为“配偶沈金星隐瞒工商信息，经比对公司注册资金超标”。2018年7月2日，福州市国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，远东丽景小区的市场租金评估结果为27.5元／㎡。2018年12月6日，福州市国有房产中心通过ＥＭＳ全球邮政特快专递向邹伟敏、沈金星寄送清退通知，限邹伟敏、沈金星于15日内腾空并退出承租的公共租赁住房。邹伟敏、沈金星于次日收到该通知后未在指定的期限内腾退租赁物。另查，邹伟敏、沈金星已交纳了上述公共租赁住房截至2019年6月的房屋租金。 一审法院认为，福州市国有房产中心与邹伟敏签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。由于公共租赁住房承租人的保障资格由有关行政机关审核确认，不属于民事诉讼审查的范畴。故邹伟敏、沈金星关于其仍然符合公共租赁住房承租资格的抗辩，一审法院不予采纳。鉴于邹伟敏、沈金星公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，邹伟敏、沈金星无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，故福州市国有房产中心请求邹伟敏、沈金星腾空、返还租赁物，一审法院予以支持。2018年12月7日，福州市国有房产中心将清退通知送达邹伟敏、沈金星，并限邹伟敏、沈金星于15日内即2018年12月22日前搬离，邹伟敏、沈金星未按通知要求搬离，故福州市国有房产中心依合同约定请求邹伟敏、沈金星按3元／日的标准支付自2018年12月23日起违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。福州市国有房产中心依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第（十）项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求邹伟敏、沈金星按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故福州市国有房产中心主张按市场平均租金的两倍支付租金，一审法院不予支持。合同解除后，邹伟敏、沈金星不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，福州市国有房产中心主张的合同解除之后的房屋占有使用费可参照市场租金标准即27.5元／㎡计算。案涉租赁物的使用面积为57.62㎡，邹伟敏、沈金星应按每月1584.55元（57.62㎡×27.5元／㎡／月）的标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。综上，判决：一、解除福州市国有房产中心与邹伟敏签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、邹伟敏、沈金星应于本判决生效之日起十五日内将位于福州市晋安区××镇××路××号××村××座××单元的公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心；三、邹伟敏、沈金星应于判决生效之日起十五日内按每月117.7元的租金标准支付自2019年7月起至本判决生效的当月止的租金，自本判决生效的次月起邹伟敏、沈金星应按每月1584.55元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止；四、邹伟敏、沈金星应于判决生效之日起十五日内按每日3元的标准向福州市国有房产中心支付自2018年12月23日起至邹伟敏、沈金星实际返还租赁房屋之日止的违约金；五、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由邹伟敏、沈金星负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，本院对一审法院查明双方没有争议的事实予以确认。 二审另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。案涉房产的月租金标准自2017年10月10日起调整至691.4元，邹伟敏、沈金星的租金已缴至2019年11月。 本院认为，福州市人民政府2017年9月1日发布的榕政综[2017]1768号文件中关于“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定并非福州市国有房产中心与邹伟敏签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》中明确约定的内容，一审法院认为上述规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，对福州市国有房产中心关于要求邹伟敏、沈金星按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起的租金的诉请未予支持，并无不当。一审法院判令邹伟敏、沈金星按双方约定的租金标准支付合同解除之前尚未支付的租金，按市场租金标准1584.55元/月支付合同解除后的房屋占有使用费，已臻合理,应予维持。但一审认定的月租金117.7元与实际租金691.4元不符,且认定的租金缴交时间有误,本院予以纠正。另，邹伟敏上诉主张恢复双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》及恢复其公共租赁住房租赁保障资格，系独立的诉讼请求，应另案处理。 综上，福州市国有房产中心的部分上诉请求成立,邹伟敏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2597号民事判决第一、二、四项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2597号民事判决第三、五项； 三、邹伟敏、沈金星应于判决生效之日起十五日内按每月691.4元的租金标准支付自2019年12月起至本判决生效的当月止的租金，自本判决生效的次月起邹伟敏、沈金星应按每月1584.55元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止； 四、驳回福州市国有房产中心一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求； 五、驳回邹伟敏的上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，由福州市国有房产中心负担50元，邹伟敏负担50元；二审案件受理费100元，由福州市国有房产中心负担50元，邹伟敏负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 李 杰 审 判 员 张 敏 二〇二〇年四月二日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林雨婷