上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初24136号原告上海平高企业集团有限公司，住所地上海市。法定代表人俞跃良。委托代理人王晓嫣。被告重庆蕊泽农业开发有限公司，住所地重庆市。法定代表人赵泽文。原告上海平高企业集团有限公司与被告重庆蕊泽农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海平高企业集团有限公司的委托代理人王晓嫣到庭参加诉讼。被告重庆蕊泽农业开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海平高企业集团有限公司诉称，原被告间订有租赁合同，租期二年。原告将房屋交付被告使用后，被告自2017年2月15日起拖欠物业管理费、2017年7月8日起拖欠租金。2017年11月22日，被告擅自搬离了承租的房屋。嗣后，原告曾找被告沟通欠租事宜，但未果。原告遂诉至法院要求：1、确认双方租赁合同于2017年11月22日因被告违约解除；2、判令被告支付2017年10月8日至2017年11月22日间的租金人民币109235.52元，并支付自逾期之日起每日按中国人民银行六个月至一年的贷款利率(4.35%)的四倍支付逾期支付租金滞纳金至实际清偿之日止；3、判令被告支付拖欠的自2017年2月15日至2017年11月22日止的物业管理费人民币125046.2元并支付自逾期之日起每日按中国人民银行六个月至一年期的贷款利率(4.35%)的四倍支付逾期物业管理费滞纳金至实际清偿之日；4、判令被告支付原告解除合同当月月租金的12倍的违约金，共计人民币886165.25元；5、判令被告补足原告原装修免租期租金共计人民币36417.75元。被告重庆蕊泽农业开发有限公司未作答辩。经审理查明，2016年11月7日，原告签订上海市安远路XXX号“平高国际广场”9层03-05室房屋的《平高国际广场房屋租赁合同》。双方约定租期为2016年11月8月至2018年11月22日止，计租期限为2016年11月23日至2018年11月22日止。2016年11月8日至2016年11月22日为装修免租期。租赁面积为485.57平方米，租金为5元/平方米/天，年租金为人民币886165.25元。合同第四条租金、支付方式和期限2、乙方付款方式为先付后用。租金为付二押三……其中3个月租金(金额为人民币221541.32元整)作为押金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期未付款项的千分之三向甲方支付滞纳金，同时按逾期当日银行固定资产贷款利率的双倍向甲方支付逾期支付租金的利息。第五条押金和其他费用1、押金……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外……2、物业管理费及其他相关费用……自交房之日起，乙方应向《上海邦助物业管理有限公司》交纳物业管理费。物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米25元。……每月的物业管理费为12139.25元。合同第十条：……双方在承租期间，不得中途随意解除或终止合同……甲乙双方如有违约的，执行下列违约金(终止费)条款。除合同另有约定外任何一方因另一方任何实质性违约而终止，则另一方可根据本合同获得赔偿损失外，还可获得对方支付的违约金(终止费)，违约方应当向守约方支付解除合同当月月租金的12倍的违约金。但乙方单方面解除本协议的，需提前六个月书面通知甲方……合同签订后，被告依约支付原告二个月的租金人民币147694.21元及押金人民币221541.32元。被告自2017年2月15日起未付物业管理费、同年7月8日起拖欠租金，且于2017年11月22日擅自搬离了租赁房屋。现原告认为被告欠付租金并擅自搬离构成违约，故诉至本院要求判决支持如其诉请。审理中，原告表示，2017年11月22日，被告搬离系争房屋时并未告知原告，原告是经物业公司发现后告知才知。现原告以该日作为租赁合同解除日。原告称，被告欠租时间段为2017年7月8日至11月22日，扣除已付押金，尚欠租金人民币111681.1元(日租金2427.85*46天)，现仍按诉请的金额即人民币109235.52元主张被告欠租金额。对于逾期付费滞纳金和利息的利率，原告自行调整至按月利率1.45%合并计算，起算日为2017年10月8日。被告欠付物业管理费时间为2017年2月5日至11月22日，现实际欠付物业管理费为人民币112147.1元。滞纳金和利息合并主张按月利率1.45%计，起算日为2017年2月5日。违约金人民币886165.25元的构成：月租金人民币73847.1元(年租金/12)*12个月。被告支付违约金的金额由法院判定。免租期租金人民币36417.75元构成：日租金人民币2427.85元*15天。原告表示，被告搬离系争房屋时并未告知原告，2017年11月22日，物业公司发现后才告诉原告，故原告将此日作为租赁合同解除日。本院认为，原被告签订《平高国际广场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。现被告擅自于2017年11月22日搬离系争房屋不再履行双方签订的租赁合同，原告就此要求解除《平高国际广场房屋租赁合同》，符合合同约定，本院应予支持。双方签订的《平高国际广场房屋租赁合同》解除后，被告仍应支付原告欠租人民币109235.52元及依照合同约定支付逾期付款滞纳金，故原告要求被告支付欠租及逾期付款滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。同理，原告要求被告支付物业管理费及逾期付款滞纳金的诉讼请求，也一并予以支持。被告以自己的实际行为表明不再履行《平高国际广场房屋租赁合同》，其行为构成违约，依照合同约定应支付违约金。由此原告要求被告支付违约金，无不妥，本院应予准许。至于给付的违约金金额，本院将根据租赁合同履行的实际情况酌情予以判定。对原告要求被告补足装修免租期的租金的诉讼请求，符合双方签订的合同约定，本院应予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案据实裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海平高企业集团有限公司与被告重庆蕊泽农业开发有限公司签订的《平高国际广场房屋租赁合同》于2017年11月22日解除；二、被告重庆蕊泽农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海平高企业集团有限公司租金人民币109235.52元；被告重庆蕊泽农业开发有限公司应给付原告上海平高企业集团有限公司逾期付款滞纳金，按月利率1.45%计，自2017年10月8日起至实际清偿之日止；三、被告重庆蕊泽农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海平高企业集团有限公司物业管理费人民币112147.1元；被告重庆蕊泽农业开发有限公司应给付原告上海平高企业集团有限公司逾期付款滞纳金，按月利率1.45%计，自2017年2月5日起至实际付清之日止；四、被告重庆蕊泽农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海平高企业集团有限公司违约金人民币150000元；五、被告重庆蕊泽农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海平高企业集团有限公司免租期租金人民币36417.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币16052元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘怡文人民陪审员  张凤珠人民陪审员  徐顺利二〇二〇年四月二十四日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。