江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0211民初8794号 原告：无锡市圳翔物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区公益路8号。 法定代表人：胡天虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：关军、鲍坊锋，江苏神阙律师事务所律师。 被告：无锡曼陀罗美容医院有限公司，住所地无锡市滨湖区梁溪路996号。 法定代表人：王亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永强。 被告：无锡丰硕投资有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥钱湖路500号振兴钢材市场B18。 法定代表人：顾丹军，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐弘煌，无锡市金申法律服务所法律工作者。 原告无锡市圳翔物业管理有限公司（以下简称圳翔公司）诉被告无锡曼陀罗美容医院有限公司（以下简称曼陀罗公司）、无锡丰硕投资有限公司（以下简称丰硕公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原、被告均委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圳翔公司向本院提出诉讼请求：1、判决曼陀罗公司支付物业服务费630000元及逾期利息（2015年度拖欠物业费的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费的逾期利息从2020年1月6日开始，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）、支付停车管理服务费54000元；2、判决丰硕公司支付物业服务费363891元及逾期利息（2015年度拖欠物业费的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费的逾期利息从2020年1月6日开始，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判令丰硕公司对曼陀罗公司的第1项债务承担连带清偿责任；本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，因案涉房屋于2019年11月14日被法院执行给案外人，圳翔公司据此变更诉请1物业服务费为611704元（除2019年度为107704.1元外其他年度均为126000元，累计结果取整）、停车管理费为52431.7元（除2019年度为9231.7元外其他年度均为10800元），变更诉请2物业服务费为353323元（除2019年度为62210.4元外其他年度均为72778.2元，累计结果取整），上述费用期间均为2015年1月6日至2019年11月14日。事实与理由：2009年，原告与无锡市广诚置业有限公司（以下简称广诚公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对无锡市××路××号房屋（以下简称案涉房屋）提供前期物业管理服务事宜，在物业管理区域内，负责提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理以及车辆停放管理等，同时约定物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，商业物业费为2.5元／月／平方米。此外，合同还明确了业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定，业主负连带交纳责任。停车场收费标准为露天车位30元／个／月，合同期限自2009年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2010年9月20日，丰硕公司与广诚公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，后丰硕公司将其中4200平方米的房屋租赁给曼陀罗公司使用，并在租赁合同中约定租赁期间产生的各种费用均由曼陀罗公司承担。此后，原告依照《前期物业服务合同》的约定向两被告提供了物业服务及停车管理服务，但两被告自2015年1月6日起一直未缴纳物业服务费及停车管理费，原告多次催缴无果，故诉至法院。 被告曼陀罗公司答辩称：其公司消防的消控中心由圳翔公司负责，但长期以来其公司内部所有烟感报警器无信号，直到2019年3月消防部门检查时发现该重大安全隐患后，经其公司交涉圳翔公司才恢复其公司的消控中心烟感设施信号监控。2019年11月23日无锡市卫生健康委员会对其公司例行检查，发现物业消控值班未按规范执行，同时发现其公司六楼消防栓无水，其公司委托第三方检查发现位于其公司外部的总消防进水阀门关闭，还有部分消防水箱管路侵蚀破损，而圳翔公司未采取有效措施消除隐患，最终由其公司委托他人进行维修。因此，圳翔公司未履行物业服务，其公司不承担物业服务费及利息，故应驳回圳翔公司对其诉请。 被告丰硕公司答辩称:关于案涉房屋之前物业服务费问题已有生效判决予以认定，但圳翔公司主张的停车管理费没有依据，应予驳回。案涉房屋从2015年开始除曼陀罗公司使用部分外一直空置，从2017年开始被无锡市梁溪区人民法院查封，在2019年无锡市滨湖区人民法院执行之前的物业费时，其公司表示愿意协商，现因曼陀罗公司拒绝支付物业费，所以双方矛盾没有妥善解决，故其公司不应对曼陀罗公司的债务承担连带责任，请求法院驳回圳翔公司对其诉请。 经审理查明：2009年，广诚公司（甲方）与圳翔公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对无锡市梁溪路996#、998#、1000#、1002#提供前期物业管理服务事宜。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；……5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……。第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业：2.5元/月/平方米，面积：8027平方米；……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。第七条业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第九条停车场收费分别采取以下方式：……3.停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个/月、车库车位60元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……第三十五条本合同期限自2009年10月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……第三十八条甲方与物业买受人签订物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 2010年9月20日，广诚公司与丰硕公司签订《商品房买卖合同》，由广诚公司将案涉房屋出售给丰硕公司。丰硕公司于2011年5月31日办理房屋产权登记，该房屋建筑面积6625.94平方米，商业用途。2012年1月1日丰硕公司与无锡伊尔美整形美容医院有限公司（以下简称伊尔美医院，于2012年9月24日经核准开业，2013年10月24日变更为无锡华美紫馨美容医院有限公司，2014年4月1日变更为曼陀罗公司）签订《房屋租赁合同》，丰硕公司将案涉房屋中4200平方米的房屋租赁给伊尔美医院，双方在租赁合同中约定，租赁期间，产生的各种费用（包括物业服务费、停车管理服务费等）均由伊尔美医院承担。 丰硕公司在向广诚公司购买案涉房屋时，于2010年9月21日与广诚公司签订《合同补充协议》一份。主要内容为：“1.本案所涉及房屋为独幢大楼，大楼内部由买受人自行管理，大楼外部例如：绿化、给排水、设施设备等由小区物业管理公司统一管理，费用按照0.75元/平方米/月向买受人收取，以买受人进场装潢开始计算时间，3年为期。2.本案所涉及地下近2000平方米地下车库，买受人在签订合同时，同时获得无偿使用权，使用年限按照所购房屋使用年限为准。3.本案所涉及大楼前面场地买受人无偿使用。”曼陀罗公司确认，其单位与丰硕公司于2012年1月1日签订上述《房屋租赁合同》后，即开始对该房屋进行装潢。 圳翔公司于2014年7月23日向本院起诉曼陀罗公司、丰硕公司，要求支付2013年1月6日至2015年1月5日期间的物业服务费和逾期利息、以及停车管理服务费。该案经一审、二审审理后，江苏省高级人民法院对该案进行再审，并于2018年3月19日作出(2017)苏民再151号民事判决，最终认定曼陀罗公司、丰硕公司按2.5元/平方米/月支付2013年1月6日至2015年1月5日期间的物业服务费，并按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付逾期利息，丰硕公司对曼陀罗公司承担的物业服务费及利息负有连带责任，驳回圳翔公司提出的停车管理服务费诉讼请求。无锡梁溪区人民法院于2019年11月14日作出（2018）苏0213执2408号之一执行裁定书，裁定案涉房屋归上海椎冬商务咨询合伙企业（有限合伙）所有。 诉讼中，曼陀罗公司提供圳翔公司2019年9月30日出具给曼陀罗公司的消防整改通知书、无锡市卫生健康委员会2019年11月23日出具给曼陀罗公司的安全督促限期整改通知书、无锡市公安消防支队滨湖区大队2019年3月31日出具给曼陀罗公司的行政处罚决定书和罚款收据、以及案外人徐德光（曼陀罗公司称是其公司找来维修消防水箱的）出具的书面材料（主要内容为:2019年11月下旬发现六楼水箱没有水、进水阀门被关闭，与曼陀罗公司一起到圳翔公司协调此事），用以证明消控中心由圳翔公司负责，但圳翔公司未能尽到职责，圳翔公司对于消防安全不作为、态度敷衍；曼陀罗公司表示案涉房屋的消防问题，除被消防部门罚款一万元以外，没有给其公司造成其他损失。圳翔公司质证认为，案涉房屋出租后是由曼陀罗公司装潢，曼陀罗公司内部的消防设施由曼陀罗公司设计、安装，但未将消防情况报给圳翔公司，曼陀罗公司也拒绝圳翔公司进入案涉房屋进行查看，因此曼陀罗公司应自行负责案涉房屋内的消防设施的检查，曼陀罗公司被消防部门处罚的责任不在于圳翔公司；圳翔公司负责包括案涉房屋在内整个物业区域的消防监控，如果发现有消防问题，会及时通知曼陀罗公司；案涉房屋六楼消防水箱的进水阀门位于曼陀罗公司厨房门口，圳翔公司与曼陀罗公司一起排查才发现该阀门被关闭，但打开后发现位于曼陀罗公司六楼的消防水箱漏水。丰硕公司质证认为，不清楚案涉房屋的消防情况，由法院依法核实认定。 上述事实，有《前期物业服务合同》、不动产登记簿证明、《房屋租赁合同》、广诚公司出具的书面说明、无锡市卫生健康委员会出具的安全督促限期整改通知书、无锡市公安消防支队滨湖区大队出具的行政处罚决定书和罚款收据、案外人徐德光出具的书面材料、江苏省高级人民法院(2017)苏民再151号民事判决书、无锡梁溪区人民法院于2019年11月14日作出（2018）苏0213执2408号之一执行裁定书等证据以及当事人陈述笔录在卷佐证。 本案争议焦点为：圳翔公司是否存在未履行物业服务职责的问题，被告是否可以据此免交物业服务费；被告是否应当承担停车管理服务费。 本院认为：本案所涉圳翔公司、曼陀罗公司、丰硕公司之间关于案涉房屋的物业服务和房屋租赁合同关系，以及物业服务费交纳标准及逾期责任，已由生效判决作出认定，现圳翔公司依据之前生效判决认定的事实以及物业服务合同，要求曼陀罗公司、丰硕公司支付拖欠的2015年1月6日至2019年11月14日期间物业服务费以和逾期利息，以及丰硕公司对曼陀罗公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持；对于圳翔公司主张的停车管理服务费，因(2017)苏民再151号案件已最终判决驳回圳翔公司对2015年1月5日之前停车管理服务费的诉请，圳翔公司在本案中并无新证据提交，又以同样的理由主张2015年1月6日之后的停车管理服务费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于曼陀罗公司提出消防问题，曼陀罗公司虽提供了整改通知书和处罚决定书等证据，但所涉消防问题均发生在曼陀罗公司所租用的案涉房屋内部，整改通知书和处罚决定书也是出具给曼陀罗公司，即相关部门所认定的消防问题责任在于曼陀罗公司，而非圳翔公司；对于消防水箱进水阀门被关闭的问题，因该阀门位于曼陀罗公司外部共用部位，圳翔公司作为物业管理部门理应尽到相应管理义务，而圳翔公司未能通过日常巡查及时发现阀门被关闭，对此应当承担物业服务不到位的相应责任，但消防水箱位于曼陀罗公司的六楼，曼陀罗公司也应当对消防水箱问题尽到管理和注意义务，并且曼陀罗公司并未因消防水箱阀门被关闭造成实际损失，因此综合考虑上述情况，且消防水箱阀门问题发生在2019年，本院酌情认定圳翔公司减少收取曼陀罗公司2019年度物业服务费5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告无锡曼陀罗美容医院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告无锡市圳翔物业管理有限公司2015年1月6日至2019年11月14日期间的物业服务费606704元及逾期利息（2015年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费126000元的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费102704.1元的逾期利息从2019年11月14日开始，上述利息计算方式为：自各年度利息起算时间至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告无锡丰硕投资有限公司对无锡曼陀罗美容医院有限公司的上述全部债务承担连带清偿责任。 二、被告无锡丰硕投资有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告无锡市圳翔物业管理有限公司2015年1月6日至2019年11月14日的物业服务费353323元及逾期利息（2015年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2016年1月6日开始，2016年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2017年1月6日开始，2017年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2018年1月6日开始，2018年度拖欠物业费72778.2元的逾期利息从2019年1月6日开始，2019年度拖欠物业费62210.4元的逾期利息从2019年11月14日开始，上述利息计算方式为：自各年度利息起算时间至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告无锡市圳翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费13957元，由原告无锡市圳翔物业管理有限公司负担788元，由被告无锡曼陀罗美容医院有限公司、无锡丰硕投资有限公司负担13169元。 如果被告无锡曼陀罗美容医院有限公司、无锡丰硕投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱光烁 人民陪审员  高丽娟 人民陪审员  沈根林 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  邵 健 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》： 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。