四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初1818号 原告（反诉被告）：田睿冬，男，1988年2月13日出生，汉族。 原告（反诉被告）：王阳懿，男，1988年12月30日出生，汉族。 二原告共同委托诉讼代理人：谢知形，四川承安律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郭士贵，四川承安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：帅学芬，女，1963年6月24日出生，汉族。 被告（反诉原告）：吕学锋，男，1962年9月26日出生，汉族。 二被告共同委托诉讼代理人：田强，四川桦润律师事务所律师。 原告（反诉被告）田睿冬、王阳懿与被告（反诉原告）帅学芬、吕学锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田睿冬、王阳懿的共同委托诉讼代理人郭士贵、谢知形，被告（反诉原告）帅学芬、吕学锋的共同委托诉讼代理人田强到庭参加诉讼。当事人申请鉴定期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 田睿冬、王阳懿向本院提出诉讼请求：1．判决解除田睿冬、王阳懿和帅学芬于2018年8月21日签订的《门面出租合同》及《补充协议》；2．判决帅学芬、吕学锋向田睿冬、王阳懿退还租金83333元，退还押金20000元；3．判决帅学芬、吕学锋赔偿田睿冬、王阳懿遭受的损失1577517元；4．本案诉讼费由帅学芬、吕学锋承担。事实和理由：帅学芬、吕学锋与田睿冬、王阳懿于2018年8月21日签订了《门面出租合同》及《补充协议》，田睿冬、王阳懿租赁帅学芬、吕学锋所有的位于新津县房屋（约1000平方米），用于经营火锅餐饮。房屋租赁时间为8年，自2018年9月21日起至2026年9月21日止，年租金为200000元。合同签订后，田睿冬、王阳懿按照合同约定支付了第一年租金200000元，并缴纳押金20000元。后田睿冬、王阳懿缴纳了相应的物管费用、水、电、气费，并投入大量人、财、物进行装修。2018年11月底，经过前期的店面装修、设备采购、员工招录等准备，田睿冬、王阳懿以成都市三渡水餐饮管理有限公司为主体经营的三渡水火锅店正式开业，但2019年春节之后，三渡水火锅店被小区居民投诉油烟味过重，请求政府相关部门依法予以处理。新津县城市管理行政执法部门开展调查，田睿冬、王阳懿始知所租赁的房屋未配设专用烟道，租赁房屋事实上并不能用于经营餐饮。经过调查后，执法部门要求田睿冬、王阳懿立即自行关停三渡水火锅店，否则将依法进行处罚。为此，田睿冬、王阳懿不得不在2019年4月17日关停了三渡水火锅店。帅学芬、吕学锋隐瞒租赁房屋未配置专用烟道，不能经营餐饮的事实，致使田睿冬、王阳懿经营火锅店的根本目的已无法实现，田睿冬、王阳懿有权解除双方签订的《门面出租合同》及《补充协议》。为经营三渡水火锅店，田睿冬、王阳懿进行了巨额投入，包括装修、设备及物资采购、宣传推广、员工招录等，现火锅店仅开业四五个月便被关停，造成巨大的经济损失，该损失应当由帅学芬、吕学锋承担。为维护自身合法权益，田睿冬、王阳懿特根据相关法律法规规定诉至法院，请求依法判决。 帅学芬、吕学锋辩称，案涉房屋不具备专用烟道属实，但帅学芬、吕学锋从未欺骗过田睿冬、王阳懿，田睿冬、王阳懿是经过实地反复查看后确认租赁的，田睿冬、王阳懿对于是否具备专用烟道非常清楚，且《房屋租赁合同》中并未约定案涉房屋需要具备专用烟道，因此帅学芬、吕学锋没有义务向田睿冬、王阳懿交付设置有专用烟道的房屋，并不存在欺诈行为；帅学芬、吕学锋已全面履行了《房屋租赁合同》约定的义务，田睿冬、王阳懿要求解除合同并赔偿损失的理由于法无据，帅学芬、吕学锋并未违约，请求依法驳回田睿冬、王阳懿的诉讼请求。 帅学芬、吕学锋向本院提出反诉请求：1．判令田睿冬，王阳懿继续履行《门面出租合同》及《补充协议》；2．判令田睿冬、王阳懿支付2019年9月21日至2020年9月21日的租金200000元；3．判令田睿冬、王阳懿支付逾期缴纳租金产生的滞纳金（滞纳金以200000元为基数，按月利率2%，从2019年9月21日计算至实际付清之日止）；4．反诉费由田睿冬、王阳懿承担。事实和理由：2018年8月21日，帅学芬与田睿冬、王阳懿签订了《门面出租合同》及《补充协议》，约定帅学芬将新津县房屋出租给田睿冬、王阳懿，租赁期限为8年，自2018年9月21日起至2026年9月21日止，租金为200000元／年，2021年后，租金在原来的基础上随行就市。合同签订后，田睿冬、王阳懿缴纳了第一年的租金，帅学芬也按约将房屋交付给田睿冬、王阳懿使用。根据双方的约定，田睿冬、王阳懿应当于2019年9月21日前支付下个年度的租金（即2019年9月21日至2020年9月21日），田睿冬、王阳懿不但未按约支付，反而向新津县人民法院起诉要求解除《门面出租合同》及《补充协议》，并要求退还租金、押金。帅学芬、吕学锋认为，田睿冬、王阳懿未按约支付租金，向人民法院起诉的行为系向帅学芬、吕学锋明示其不愿履行租金支付义务，已构成违约。帅学芬、吕学锋作为守约方，有权要求其继续履行合同并支付租金，并按照《门面出租合同》第三条第3款约定要求田睿冬、王阳懿承担延期支付产生的滞纳金。综上所述，为了维护自身的合法权益，特提起反诉，请求依法支持帅学芬、吕学锋的反诉请求。 田睿冬、王阳懿辩称，帅学芬出租给田睿冬、王阳懿的房屋不具备烟道，不符合出租合同约定的用途，双方签订合同的目的不能实现，请求依法驳回帅学芬、吕学锋的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：帅学芬与吕学锋系夫妻。2018年8月21日，帅学芬（甲方）与田睿冬、王阳懿（乙方）签订《门面出租合同》，约定：甲方将其与吕学锋共同共有的位于新津县平方米房屋出租给乙方作为商业门面使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用；租赁期限为八年，自2018年9月21日起至2026年9月21日；门面租金为200000元／年，租金第一年和第二年不变，第三年起，在原来租金基础上随行就市；乙方应缴纳押金20000元，租赁期内相关费用如期结算的前提下，甲方应于租赁关系解除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还给乙方。合同第六条约定甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。同日，双方签订一份《补充协议》，约定房租前三年不变，并可分租。合同签订后，帅学芬、吕学锋向田睿冬、王阳懿交付了房屋，田睿冬、王阳懿支付了第一年房租200000元及押金20000元。 2018年10月16日，王阳懿的父亲王健与田睿冬作为成都悟饭餐饮管理有限公司的自然人股东，通过股东会决议将公司名称变更为成都市三渡水餐饮管理有限公司（以下简称三渡水餐饮公司），并投资经营三渡水火锅店，但实际由田睿冬、王阳懿负责经营。田睿冬、王阳懿承租房屋后进行装修，2018年11月底三渡水火锅店正式经营。因三渡水火锅店系位于住宅楼底部的商铺，经营期间因油烟问题被住宅区居民投诉。2019年4月11日，新津县城市管理局向三渡水餐饮公司发出《调查通知书》，要求其就三渡水火锅店未配套设立专用烟道的情况接受调查并责令停止营业。2019年4月17日，田睿冬、王阳懿将三渡水火锅店关停未再营业。 另查明，2014年12月，广州市环境保护工程设计院有限公司对四川三原置业投资有限公司香颐花园（项目）作出环境影响报告书，报告书明确香颐花园项目分为底部商业和独立商业，住宅楼底部商业不得引入产生油烟污染的餐饮行业，独立商业拟在2层引进餐饮企业，商业用房应预留油烟废气排放通道，引入餐饮行业必须设置收集油烟、异味的装置，并通过专门的烟囱排放。 审理中，田睿冬、王阳懿申请对火锅店因未能正常经营产生的损失包括店面装饰装修、设施设备、店内物品用具价值以及经营利润损失进行评估，本院依法准许，并于2019年12月11日委托四川中砝资产评估有限责任公司（以下简称中砝评估公司）对田睿冬、王阳懿所申请的损失进行评估。2020年1月2日，中砝评估公司作出中砝评报字［2020］第01号《资产评估报告书》，评估基准日为2019年12月19日，评估价值938400元（其中，房屋装修价值620700元，室内物品价值317700元）。中砝评估公司作出说明：因委托方及相关当事方未提供火锅店经营财务资料，无法对火锅店经营损失进行评估，故本次评估范围不包括火锅店经营损失评估。《资产评估报告书》送达双方当事人后，田睿冬、王阳懿对评估报告的金额无异议，但认为经营损失以及实际支出的物业管理费、宿舍押金、推广费用、库存亏损等应作为损失一并计算；帅学芬、吕学锋认为评估报告不能反映火锅店未经营状态下的真实损失，且火锅店的相关物品不受经营行为的影响，田睿冬、王阳懿可以通过处置实现残值变现，且评估报告依据不足，没有对工作流程进行记录，也没有合理且充足的依据支撑。本院针对帅学芬、吕学锋的异议，要求中砝评估公司进行说明，中砝评估公司于2020年3月26日向本院提交书面的回复，明确其作出的《资产评估报告书》是依据财政部发布的《资产评估基本准则》、中国资产评估协会发布的《资产评估职业准则》和《资产评估职业道德准则》规定的程序和评估方法进行评估，评估资产以现场确认核实的实物资产为准，且有申请方王阳懿现场清点后确认的签字为证。整个报告依据充分，评估思路清晰，评估结论严谨客观公平公正。对于田睿冬、王阳懿提出物业管理费、员工宿舍租金、推广费用、员工遣散费等属于经营损失，因田睿冬、王阳懿未提供财务资料，故无法进行评估；对于田睿冬、王阳懿认为未包含在评估报告中的LOGO及装修设计费和墙面手绘，均已包含在评估的房屋装修价值中；关于广告制作费和网络购买用具，系根据王阳懿现场的指认进行确认；关于库存亏损，因王阳懿告知店内已无食材、调料等，故对其价值无法进行评估。对此，本院认定该《资产评估报告书》具有真实性、合法性、关联性及证明力，应予采信。 除已包含在上述评估报告中的费用外，田睿冬、王阳懿为证明履行合同产生的经营损失，提供如下证据：1．2018年9月21日至2019年9月21日物业费收据19956元。田睿冬、王阳懿主张停业后即2019年4月21日至2019年9月21日的物业管理费8315元（19956元÷12个月×5个月）、装修管理费收据1663元、《商家联盟合作协议》、代金券及平台推广产生费用142228.86元，以上费用合计152206.86元。帅学芬、吕学锋对上述证据均不予认可。 2．《房屋出租合同》两份，出租方分别为戴文清、董其洪，承租方为梁海波，拟证明其为三渡水火锅店员工租赁宿舍。帅学芬、吕学锋认为并非本案当事人，与本案无关，不予认可。 3．王阳懿和田贵良出具的情况说明，拟证明各自收到田睿冬支付的火锅店员工遣散费10000元，该款为现金支付。帅学芬、吕学锋对该情况说明不予认可。 4．公证书及发票和收据各一份，拟证明库存亏损达50000元、产生公证费2000元、摄像费900元。帅学芬、吕学锋对真实性和合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。 5．《委托代理合同》及律师费收据，拟证明约定律师费60000元，已支付20000元。帅学芬、吕学锋认为与本案无关，且《门面出租合同》中并未约定律师费的问题，应当由田睿冬、王阳懿自行承担。 6．三渡水火锅店2018年12月至2019年4月期间的月报及手工账本，拟证明三渡水火锅店每月经营收入。帅学芬、吕学锋对其三性均不予认可。 对于上述证据，因帅学芬、吕学锋均未予认可，结合本案案情，本院认证如下：1．物业费收据、装修管理费收据、推广费用属于田睿冬、王阳懿经营火锅店产生的费用，对其三性予以采信；2．《房屋出租合同》系案外人所签订的合同，田睿冬、王阳懿并未证明与本案存在的关联性，故对该份证据不予采信；3．王阳懿和田贵良出具的情况说明与田睿冬、王阳懿具有利害关系，且无其他证据佐证，不能直接证明田睿冬支付了此款，故对该份证据不予采信；4．公证书及发票和收据可以认定公证员在三渡水火锅店清点物品的事实，物品清单中除调料外未体现食材，不能证明田睿冬、王阳懿所主张的库存亏损。产生的公证费用并非必然支出的经营损失，本院对该组证据不予采信；5．《委托代理合同》及律师费收据，双方在《门面出租合同》及《补充协议》中并未约定违约方应当承担律师费，且田睿冬、王阳懿提交的现金收据亦不能证明实际产生了律师费，故本院对该证据不予采信；6．三渡水火锅店2018年12月至2019年4月期间的月报及手工账本，该证据系田睿冬、王阳懿单方制作，三性无法确认，帅学芬、吕学锋亦未认可，本院对该证据不予采信。 上述事实，有田睿冬、王阳懿提交本院予以采信的《门面出租合同》及《补充协议》、《成都市城市管理行政执法机关调查通知书》、《四川三原置业投资有限公司香颐花园（项目）环境影响报告书》、物业费收据、装修管理费收据、《商家联盟合作协议》，中砝评报字［2020］第01号《资产评估报告书》、中砝评估公司书面回复以及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，双方的争议焦点为：1．案涉《门面出租合同》及《补充协议》应否当解除；2．帅学芬、吕学锋应否返还租金及押金；3．帅学芬、吕学锋应否赔偿损失。对此，本院作如下评析： 1．案涉《门面出租合同》及《补充协议》应否解除。帅学芬与田睿冬、王阳懿于2018年8月21日签订《门面出租合同》及《补充协议》，因帅学芬与吕学锋系夫妻，案涉房屋系其共同财产，吕学锋对帅学芬对外出租房屋的行为无异议，该行为代表夫妻共同意思表示。故应当认定该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，帅学芬、吕学锋作为出租方，负有确保案涉商铺在租赁期间符合正常使用条件的义务。庭审已查明，案涉商铺位于住宅楼底部，无专用烟道，且环境影响报告书明确住宅楼底部的商业不得引入产生油烟污染的餐饮行业，田睿冬、王阳懿经营的餐饮类型为火锅店，必然产生油烟污染，商铺不具备专用烟道导致无法经营。帅学芬、吕学锋作为房屋所有人，在出租该商铺时理应知晓该商铺不具备餐饮所需的专用烟道、不能用于经营餐饮，其在明知田睿冬、王阳懿将经营餐饮的情况下与田睿冬、王阳懿签订《门面出租合同》及《补充协议》，应承担主要过错责任；田睿冬、王阳懿作为完全民事行为能力人，在案涉商铺不具备经营餐饮所需的专用烟道的情况下与帅学芬签订租赁合同，未尽到相应的审查义务，应承担次要过错责任。现合同已事实上无法继续履行，田睿冬、王阳懿签订《门面出租合同》及《补充协议》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，田睿冬、王阳懿要求解除《门面出租合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。田睿冬、王阳懿于2019年8月12日诉至本院要求解除合同，本院于2019年8月16日向帅学芬、吕学锋送达起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，双方签订的《门面出租合同》及《补充协议》于2019年8月16日解除。对帅学芬、吕学锋要求继续履行合同的反诉请求本院依法不予支持。 2．帅学芬、吕学锋应否返还租金及押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，帅学芬、吕学锋应当向田睿冬、王阳懿返还合同解除后的租金19444.45元（200000元÷12个月×1个月＋200000元÷12个月÷30天×5天）及押金20000元。因本院已确认该合同于2019年8月16日解除，故对帅学芬、吕学锋要求田睿冬、王阳懿支付2019年9月21日至2020年9月21日租金及违约金的反诉请求，本院依法不予支持。 3．帅学芬、吕学锋应否赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，结合双方签订《门面出租合同》及《补充协议》时的具体状况、日常交易习惯以及庭审查明的事实，本院确定帅学芬、吕学锋过错比例为80%、田睿冬、王阳懿的过错比例为20%。田睿冬、王阳懿为履行合同进行的铺面装修、材料购买、营业宣传推广等行为，符合常理。在案涉合同确认解除的情况下，上述行为对应的已实际支出的各项费用属于田睿冬、王阳懿因案涉合同未能履行所遭受的直接损失，双方应当按照各自的过错比例承担责任。对田睿冬、王阳懿主张的损失本院认定如下：首先，中砝评估公司作出的中砝评报字［2020］第01号《资产评估报告书》评估认定的房屋装修及室内物品价值为938400元，本院予以确认；其次，中砝评估公司未纳入评估报告的经营损失包括停业后至合同解除前的租金64444.44元（200000元÷12个月×3个月＋200000元÷12个月÷30天×26天）、物业费8315元、装修管理费1663元、推广费142228.86元，合计216651.3元，应予确认。田睿冬、王阳懿提交账本拟证明合同履行后的可得利益损失，但该账本系其单方制作，不足以证明其经营状况及经营损失；田睿冬、王阳懿主张的公证费用及律师费并非因帅学芬、吕学锋违约所造成的直接损失，也并非解决纠纷必然产生的费用，双方在合同中亦无约定，故本院对其该部分主张不予支持。田睿冬、王阳懿因解除合同产生的损失共计1155051.3元，按照过错比例分担，田睿冬、王阳懿应自行承担231010.26元（1155051.3元×20%），帅学芬、吕学锋应承担924041.04元（1155051.3元×80%）。 综上所述，帅学芬与田睿冬、王阳懿签订的《门面出租合同》及《补充协议》应予解除；帅学芬、吕学锋应向田睿冬、王阳懿返还租金、押金及赔偿损失合计963485.49元（19444.45元+20000元+924041.04元）。对田睿冬、王阳懿超出部分的诉讼请求本院依法不予支持；帅学芬、吕学锋的反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、帅学芬与田睿冬、王阳懿于2018年8月21日签订的《门面出租合同》及《补充协议》于2019年8月16日解除； 二、帅学芬、吕学锋在本判决生效后十日内向田睿冬、王阳懿赔偿损失963485.49元； 三、驳回田睿冬、王阳懿的其他诉讼请求； 四、驳回帅学芬、吕学锋的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取9964元，评估费15000元，合计24964元，由田睿冬、王阳懿负担10330元，帅学芬、吕学锋负担14634元；反诉案件受理费2150元，由帅学芬、吕学锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  杜 进 二〇二〇年四月二十四日 法官助理  朗召初 书 记 员  杨丽萍