山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初4076号原告：青岛特顿建筑工程配套有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道长城南路**首创国际商务中心**楼****，统一社会信用代码：91370214061098726N。法定代表人：丁艳美，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑振，山东天颐临律师事务所律师。被告：山东博辰优品网络科技有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路****楼**，统一社会信用代码：91370212MA3MNTJ835。法定代表人：薛文强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙翔，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。原告青岛特顿建筑工程配套有限公司与被告山东博辰优品网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑振，被告的委托诉讼代理人孙翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付房租90000元并自2019年1月2日起支付违约金至实际履行完毕之日（以90000元为基数比照银行同期贷款利率4倍计算）；2、本案诉讼费由被告承担。后原告于2019年7月10日提交变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求变更为：被告支付房租75000元及违约金36000元。事实与理由：原、被告于2018年11月1日签订了房屋租赁合同，合同签订后，原告将其位于青岛市城阳区莫丽酒店二楼西边办公区560平米出租给被告使用，然被告仅支付了押金10000元，其他费用经催要未果。现维护原告合法权益诉至贵院，望依法判如所请。被告辩称，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交2019年2月23日通知照片打印件1份及当日报纸1份，证明因被告入住后一直拖欠租金经催要未果，被告提出支付已经发生的2个月租金及2万元押金再扣除已付1万元，实付4万元再结清其他水电物业等费用欲单方解除合同，原告不同意，于2019年2月23日通知被告缴纳租金，张贴于被告大门，随后原告在3月份起诉法院。被告对该证据的真实性及证明事项均有异议，认为该证据的落款系原告的名称及公章，系原告单方出具的说明而非被告出具，不具有证据形式，系原告自行陈述。本院认为，该证据的真实性及关联性应结合其他证据加以确认。2、原告2019年5月30日通知照片打印件1份及顺丰快递1份，证明因被告在2019年5月份前未办理交接的情况下自行搬离了租赁物并失联，为避免原告损失继续扩大，原告在5月份将涉案房屋对外出租并于5月30日通知对方2019年6月1日解除合同要求被告支付租金及违约金合计111000元，水、电、物业等费用按实结算。被告对该证据的真实性及证明事项均有异议，认为该证据的落款系原告的名称及公章，系原告单方出具的说明而非被告出具，不具有证据形式，系原告自行陈述。本院认为，该证据的真实性及关联性应结合其他证据加以确认。3、原告提交许可证明、原告租赁的原始租赁合同各1份、青岛市商品房预售合同复印件1份、租赁合同复印件1份，证明因涉案租赁物原告系从案外人即上手承租方青岛银德安酒店管理有限公司承租，故提交证明原件及租赁物原告的租赁合同、及青岛银德安酒店管理有限公司从产权方青岛北洋建筑设计有限公司一手租赁合同、及青岛北洋建筑设计有限公司从开发商青岛信立伟业房地产开发有限公司购房合同。被告对青岛市商品房预售合同复印件、租赁合同复印件的真实性不予认可，认为系复印件而非原件，该证据不能证明涉案房屋的真实所有权人，但原告提交的证据可以证明原告非涉案房屋的所有权人，原告仅提交证据复印件用以证明上述房屋流转关系，未提交原件，因此该证据没有证明效力，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，因原告非涉案房屋所有权人，将涉案房屋出租给被告的行为未经权利人追认，系无处分权的人，且原告订立合同后未取得处分权，因此涉案房屋的租赁合同无效，被告不应支付给原告诉请的房屋租金及违约金，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。本院认为，复印件的真实性无法核实，不予采信；其他证据的真实性及关联性应结合其他证据加以确认。4、原告提交微信聊天截图打印件1份，证明2018年11月6号被告已进驻涉案房屋，2018年11月15号正式开始办公。被告对该证据的真实性及证明事项均不认可，认为该证据系复制件，原告并未提交该证据的原始载体，且即使该证据真实，如2018年11月1日支付了押金，也不能证明入住日期为11月5日，且微信双方的头像不能证明是原、被告双方的工作人员。本院认为，该证据为打印件，其真实性应当结合其他证据加以确认。5、原告提交解除合同说明1份，证明被告在租赁期间拖欠租金，在两个月后合同解除，但仅支付使用金和押金，但不承担违约责任，原告不同意，所以张贴的继续履行缴纳租金的通知。被告对该证据的真实性及证明事项不予认可，认为该证据从程序上已过举证期限，被告不予质证，即便该证据真实，该证据显示被告使用房屋至2019年3月1日前，具体时间不明。本院认为，该证据为原告单方出具，其真实性应当结合其他证据加以确认。6、被告提交微信聊天记录截图四张，证明被告法定代表人薛文强与原告处涉案《房屋租赁合同》注明的联系人齐学辉微信沟通记录显示，被告已经于2019年1月7日告知原告空调不出暖风，空调是坏的，原告表示明天来修，涉案房屋确实存在空调不制热的事实，该份证据的对方头像系涉案房屋租赁合同中甲方联系人齐学辉所留联系电话，微信通过搜索该联系电话显示的头像与证据1中原告的头像相符。原告认为被告拒绝原告查看全部聊天记录，对该证据的真实性无法核实不予认可，从该部分聊天记录中无法体现被告提出的空调问题是否存在使用问题还是空调质量问题，如果存在问题后期没有维修的话，原告也会继续维修，对于本案合同的履行起不到根本性的影响，且被告未提出关于空调的任何主张。本院认为，后被告同意原告查看全部聊天记录但原告拒绝，视为对其质证权利的放弃，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。7、被告申请证人杨某出庭作证，证明涉案房屋从房屋租赁合同约定的租赁起始日期到2019年的2月底被告搬离之时，空调一直不制热的事实。原告认为，证人与被告有利害关系，所以对被告有利不应采纳，证人未提供资料证明与原告的关系，但证人确认2018年12月份进驻涉案房屋，自称将电梯卡交到酒店前台，故无法证明是被告所称的交接，证人同时将钥匙交给被告法人，但始终未与原告交接，原告在2019年3月下旬网上立案起诉被告，法院反馈无法联系被告，证明不是原告联系不到，而是被告联系不到，如证人所称的酒店茶楼等都是原告方一体的，所涉酒店茶楼都一直营业，不存在找不到联系不上等问题。本院认为，证人证言的真实性应当结合其他证据加以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，原告青岛特顿建筑工程配套有限公司（甲方）与被告山东博辰优品网络科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于青岛市城阳区莫丽酒店二楼西边办公区出租给乙方办公使用，建筑面积为560平方米，该房屋租赁期共12个月，自2019年1月1日起至2020年1月1日止，年租金为180000元，租金按半年交付，先付后用。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金20000元，待租赁期满乙方结清有关费用，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将押金退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒退押金。甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供乙方使用的，每逾期一天，甲方按月租金0.5%向乙方支付违约金，逾期10天仍不履行，乙方有权终止合同，甲方应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金的，甲方应据实赔偿。乙方拖欠租金壹个月以上的，应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。承租前，甲方应将室内水、电及其它设施，完好交给乙方使用，乙方在租用期间，应正确使用水电及其它设施，如空调、电灯等其它电器使用不当发生故障应负责维修，出现意外后果自负。甲方处由代表人齐学辉签字并加盖原告公章确认，乙方处由代表人杨某签字并加盖被告公章确认。当日，被告向原告支付10000元。2019年1月7日，被告就空调不制热联系原告处理，原告回复称“让他们看看什么问题”。2019年2月21日，被告向原告出具房屋租赁解除说明，载明：“关于山东博辰优品网络科技有限公司租用青岛特顿建筑工程配套有限公司城阳区长城南路6号莫丽酒店二层西边办公室，博辰优品撤销租赁事宜中赔付费用经法务咨询与双方初步协商后，内容如下：博辰优品向特顿支付一下费用：1、根据合同第二条第1项以及第三条第一项支付已使用租金30000元（15000元×2）；2、根据合同第六条，且博辰优品方未到合同终止时间提前撤销租赁，支付全额押金赔偿20000元；3、根据合同第四条第3项支付使用场地期间的实际水费、电费、物业费，金额据实结算，其中物业费按照实际建筑面积核算，而非使用面积。以上除第三项未核定金额外，合计支付费用50000元，扣除已支付定金10000元，仍需支付解约金额40000元；若双方无异议，博辰优品方将于2019年3月1日前搬离且全额支付以上费用”。原告认可收到该通知。本院认为，原告青岛特顿建筑工程配套有限公司与被告山东博辰优品网络科技有限公司于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告主张原告并非涉案房屋权利人，属于无权处分，本院认为，原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告亦向原告缴纳押金10000元，双方已形成事实租赁关系，故对被告该主张本院不予采纳，被告应按照合同约定向原告支付租金。原告主张涉案合同于2019年6月1日解除，被告对此不予认可，认为双方租赁合同已经于2019年2月28日解除，本院认为，根据原告提交的被告出具的解除合同说明显示，被告于2019年2月21日向原告发出了解除通知，并就赔偿情况进行了说明，原告亦认可收到了该说明，理应积极与被告沟通协商，原告称收到该通知后不同意解除合同，因此于2019年2月23日到涉案房屋张贴通知，要求被告交纳房租，并称张贴通知时被告仍在涉案房屋办公，但原告在此情况下未直接向被告送达通知，而采取张贴方式明显不合常理，且张贴照片无法显示是在涉案房屋处，故对原告该主张本院不予支持，应认定原告在收到被告发出的解除合同说明后未以合理的方式向被告提出异议；同时根据原告陈述，其“在2019年3月下旬网上立案起诉被告，法院反馈无法联系被告”，因此原告在收到被告解除合同通知并在无法联系被告的情况下应留意涉案房屋现状，避免损失扩大，原告称“2019年5月份发现被告已经搬走”明显不合常理，故本院认定，双方租赁合同于2019年2月28日解除，被告应支付原告2019年1月1日至2019年2月28日期间租金30000元（15000元×2个月）。根据原、被告之间的微信聊天记录及证人证言可以看出，因涉案房屋的空调不制热导致被告在租赁期间无法正常使用，原告理应向被告提供功能完备及附属设施完好的房屋，原告未提交证据证明已履行维修义务，故应认定原告违反合同约定；同时，根据合同约定，被告应先付租金后使用房屋，但被告一直未向原告支付租金，亦构成违约，即原、被告双方均存在违约行为，但被告在向原告出具的房屋租赁解除说明中自愿赔偿原告提前撤销租赁全额押金20000元，本院予以确认，扣除被告已支付的10000元，被告还应支付原告10000元。原告主张该10000元已折抵物业费，但未提交证据证明被告使用期间产生的物业费，故对原告该意见本院不予采纳，原告可持据另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山东博辰优品网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛特顿建筑工程配套有限公司2019年1月1日至2019年2月28日期间租金30000元。二、被告山东博辰优品网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛特顿建筑工程配套有限公司10000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由原告青岛特顿建筑工程配套有限公司负担1720元，由被告山东博辰优品网络科技有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇二〇年四月十四日书 记 员  徐 乐