福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1460号 上诉人（原审被告）：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑A幢二楼。 法定代表人：于志丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：颜淑燕，女，1982年12月18日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：陈珊玲，福建麒顺律师事务所律师。 上诉人福建津汇房地产开发有限公司（以下简称津汇公司）因与被上诉人颜淑燕商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 津汇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回车文峰一审全部诉讼请求。事实和理由：一、颜淑燕未按照住宅专项资金管理办法以及合同补充协议的规定缴纳住宅专项维修基金，津汇公司不构成逾期交房，颜淑燕无权要求津汇公司支付违约金。二、诉争商品房在施工过程中确实存在台风天、六级以上大风（含六级）、停水停电、中高考等可以顺延交房的事实，一审未予认定不符合客观事实。三、假设津汇公司存在违约，考虑到讼争房产已达到法定的交付使用条件，即已经过五方验收合格、消防验收合格，且车文峰存在违约情形，一审未降低违约金实属不当。四、本案已超过法定诉讼时效。 颜淑燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 颜淑燕向一审法院起诉请求：判令津汇公司向颜淑燕支付逾期交房违约金4875元（自逾期之日2016年9月1日起至交付之日2017年7月22日止共计325天，以总房价15万元为基数，按日万分之一计算）。 一审法院认定事实：颜淑燕与津汇公司于2015年5月7日签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定由颜淑燕向津汇公司购买位于泉州市洛江区滨江大道填海Ａ地块津汇·红树湾（Ａ区××地下室车位Ａ178号，成交金额为15万元。颜淑燕已支付全部购房款。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……。第十一条约定津汇公司应当在2016年8月31日前向颜淑燕交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另，2017年7月20日，津汇公司取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》，讼争房产通过了建设工程竣工验收备案。2017年7月21日，津汇公司取得《泉州市洛江区房产测绘报告书》，讼争房产经过房产测绘。2017年10月25日，津汇公司向泉州市洛江区房地产管理处缴交了Ａ区专项维修资金。双方确认津汇公司于2017年7月17日发出《车位入伙通知书》，告知颜淑燕于2017年7月22日至2017年7月31日至津汇公司办理交房入伙手续，2017年11月6日颜淑燕向津汇公司支付了住宅专项维修资金并办理了交房手续。 一审法院认为，颜淑燕与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。１.关于本案是否超诉讼时效的问题。由于双方约定逾期交房支付违约金是按日计算，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外”的规定，颜淑燕应在权利被侵害的三年内主张权利，但其直至2019年11月5日才向法院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推三年即对颜淑燕请求自2016年11月6日起的逾期交房违约金予以保护。2.关于何时达到交房条件。《商品房买卖合同》第九条约定，讼争房产应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从津汇公司提供的证据显示，讼争房产分别于2017年7月20日和2017年7月21日取得《泉州市建设工程竣工验收备案证明书》《泉州市洛江区房产测绘报告书》，故讼争房产于2017年7月21日达到双方约定的交房条件。津汇公司关于讼争房产已于2016年10月10日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方验收合格，已达到交房条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。3.关于住宅专项维修资金。津汇公司主张颜淑燕未按《住宅专项维修资金管理办法》履行将住宅专项维修资金存入专户的法定义务，也未按合同约定向津汇公司缴交住宅专项维修资金，其不得将车位交付给颜淑燕使用，不构成逾期交房，无需支付逾期交房违约金。经审查，《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条内仅约定“买受人存在欠付购房款、面积补差款等费用未向出卖人支付、偿还的情形，出卖人有权延期交付房屋并不承担任何违约责任”，而补充协议第五条则约定“专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴交，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人”，故津汇公司以颜淑燕未按有关规定和合同约定缴交专项维修资金作为免除其逾期交房违约责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。4．关于可顺延交房的情形。津汇公司主张在讼争房产开发项目施工后（含本案合同签订前、后）遇日降雨量10毫米以下降雨、六级以上大风（含六级）、停水、台风、中高考等均应据实延期交房，但其提供的相关证据体现的情形，并不属于当事人在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，无法认定为法定的不可抗力情形，且双方在合同内亦未就上述情形可顺延交房进行特别约定，故津汇公司相关顺延交房的主张，缺乏事实、法律及合同依据，不予采纳。5．关于逾期交房违约金。津汇公司于2017年7月17日向颜淑燕发出《车位入伙通知书》，通知颜淑燕于2017年7月22日至2017年7月31日到津汇公司办理交房手续，该通知的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间。根据《商品房买卖合同》第十二条第1.（2）项约定，津汇公司应以房价款15万元为基数，按日万分之一向颜淑燕支付自2016年11月6日至2017年7月22日计259日逾期交房违约金3885元（15万元×0.0001/日×259日）。颜淑燕主张津汇公司支付2016年9月1日至2016年11月5日的逾期交房违约金，已超过诉讼时效，不予支持。由于双方在合同内约定了逾期交房相应的违约金计算方法，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，故津汇公司主张双方约定的逾期交房违约金较高，请求予以调整，理由不充分，不予采纳。综上所述，颜淑燕的诉讼请求，予以部分支持。津汇公司的抗辩理由不能成立的部分，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建津汇房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向颜淑燕支付逾期交房违约金3885元；二、驳回颜淑燕的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由颜淑燕负担5元，福建津汇房地产开发有限公司负担20元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查,一审查明认定的事实正确,本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条对专项维修资金收取作了特别约定，专项维修资金由出卖人在办理预售许可证时代买受人缴交，买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人。根据该约定，颜淑燕支付专项维修资金的时间是在办理交房手续时，津汇公司上诉主张其在颜淑燕未缴交专项维修资金前享有履行抗辩权有权拒绝交房，津汇公司不构成逾期交房，理据不足，不予采纳。双方在合同中未就不可抗力可顺延交房的情形进行特别约定，津汇公司亦未能提供充分证据证明本案确实存在台风、雨天等因素影响涉案工程施工的事实，一审不予支持津汇公司相关顺延交房的主张，并无不当。双方合同中约定的逾期交房违约金的计算标准，系双方真实意思表示，合法有效，津汇公司未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房支付违约金是按日计算，诉讼时效也应按日单独计算，一审认定本案诉讼时效应从起诉之日起倒推三年即对颜淑燕请求自2016年11月6日起的逾期交房违约金予以保护，并无不当。津汇公司的上诉主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，津汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建津汇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月三十日 书记员  刘思思 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。