广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18049号原告(反诉被告)：刘小峰，男，汉族，1983年6月7日出生，公民身份号码：362××××××××××××016，住址：广东省惠州市惠城区×××××星湖苑902房。委托诉讼代理人：郑竹敏、陈晓芬，均系广东伟伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市阳超五金电子科技有限公司，住所地：惠州仲恺高新区陈江东星路82-3号大欣集团第七区厂房。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：张育根，系广东邦翰律师事务所律师。原告（反诉被告）刘小峰与被告（反诉原告）惠州市阳超五金电子科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告刘小峰向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还租赁保证金120000元、租金和管理费48950元；3、判令被告向原告赔偿装修款31690元、拆装费及搬迁费214500元、经营损失103800元，共计349990元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2018年11月18日签订《租赁合同》，租赁位于惠州市仲恺高新区陈江东星82-3号大欣集团第七区厂房A栋厂房前半部分7小格（含公摊1000平方米）和宿舍3间，合同约定，租期自2018年12月1日起至2023年12月30日止，免租装修期为60天，厂房租金为每月39999元，宿舍租金为每月2850元，管理费为每月3999元。合同签订后，原告交付了租赁保证金120000元、1个月租金和管理费等其他费用，被告交付了租赁场地；其后，原告进行了装修，并购买和安装了生产设备。原告装修好准备投入生产时，发现被告并没有取得租赁物的环保资质，无法进行生产；2019年1月，租赁物被惠州市环保局查处，虽经原告一再催促，被告始终无法办理环保手续，造成原告无法进行正常生产。经原告了解，被告以不同的主体同时将该处厂房分租给6个租户，同样是以“正规环保蚀刻厂房”的名义出租，但实际上该厂房并非有环保手续的厂房，且未经报建和办理产权证，已被认定为“两违”，不可能办理环保手续，更不可能用于生产。原告认为，被告明知出租物不符合使用条件，无法达到租赁目的，仍然虚构事实出租收益，构成欺诈，应退回已收取的租金及押金，由此造成原告的损失，应承担赔偿责任。同时，出租物为不合法的建筑，租赁合同应为无效合同，被告应赔偿原告由此造成的损失。被告惠州市阳超五金电子科技有限公司辩称：一、被答辩人诉称答辩人“……没有环保资质、被惠州市环保局查处……涉案厂房被认定为‘两违’”的说法不成立，被答辩人陈述的理由，与事实不符;被答辩人亦无任何直接证据证明上述说法。被答辩人诉称“……发现被告并没有取得租赁物的环保资质，无法进行生产；2019年1月，租赁物被惠州市环保局查处……已被认定为‘两违’”，与事实不符，理由如下：第一、本案系因涉案厂区有多家企业进驻、分别办公，用电系统共用变压器、电箱、线路等电力设施，该厂区其他部分区域、企业违法违规经营而被惠州市环保局责令停电整顿，即厂区唯一的变压器、电箱等电力设施被惠州市环保局查封，进而牵连到了租赁物所在区域的用电，须待有关行政行为处理结束才能恢复供电，系政府行为、不可抗力。第二、在该起事件中，造成涉案厂区停电的责任不在答辩人，系涉案厂区其他企业违法违规经营所致。根据被答辩人提交的证据五“责令违法在建工程停工整改通知书[陈办违建整改（2019)第574号]”可知，被有权机关查处并给予行政处罚的对象系“大欣、龙欣电镀厂”，不是本案答辩人“惠州市阳超五金电子科技有限公司”；根据涉案厂区现场情况，违法违规经营企业所在厂区工程项目或建筑物构筑物已经被有关行政部门依法强制拆除，而涉案租赁物至今依旧完好无损，并未收到任何整改或处罚通知，上述事实同样足以说明涉案租赁物既无任何违法违规现象，亦无任何租赁不当或瑕疵。第三、涉案租赁物系由答辩人承接案外人惠州市航坚实业有限公司的租赁合同权利义务，具备合法的租赁手续，享有合法的使用权。涉案租赁物本身所需环保手续，答辩人此前已经进行了项目申报并继续推进中，目前已进行到了《建设项目环境影响报告表》、《惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目大气坏境影响专章》、《惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目环境影响报告专家复核意见》等阶段，后期手续正在行政审批中。由此可见，对于涉案租赁物本身所需环保手续，涉及到的行政审批、行政程序等行政因素，非答辩人能够左右或改变，答辩人已积极履行相关义务。第四、如前所述，答辩人对于租赁物自身所需相关环保手续已在积极申办处理当中；但是，被答辩人自身的企业性质、行业特性等均属重污染企业，其生产经营同样需要合法许可的环保手续，答辩人没有义务为被答辩人的生产经营许可问题承担任何责任。第五、根据民事诉讼程序举证规则，即“谁主张谁举证”，被答辩人诉称涉案租赁物被相关行政部门查处或认定为‘两违’，但是其并无任何直接证据证明其说法成立，即无法证明所述事实存在，应当承担举证不能的不利后果。二、被答辩人诉称因答辩人租赁物无环保资质而主张确认涉案租赁合同无效，缺乏事实与法律依据。首先，答辩人与被答辩人所签订的涉案合同系《租赁合同》，答辩人基于涉案《租赁合同》应承担的合同义务系向被答辩人交付适租的租赁物，且已经履行完毕。其次，关于涉案租赁物本身所需环保手续，答辩人此前已提交有权行政部门审批并继续推进中，目前已进行到了《建设项目环境影响报告表》、《惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目大气环境影响专章》、《惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目环境影响报告专家复核意见》等阶段，后期手续亦正在行政审批中；由此可见，答辩人在本案中并无任何违反合同约定的行为，亦无任何违法违规行为。再者，作为出租人，答辩人仅有依照合同约定，向承租人即被答辩人交付适租的租赁物，除此之外，并无其他附加义务；作为承租人的被答辩人，承租相关物业后，其生产、经营所需环保资质问题，系由其本身企业性质、行业特性所决定的，即被答辩人生产、经营必须符合法律法规要求的相关资质许可，与答辩人无关，须由被答辩人自行解决，答辩人无法定资格亦无法定义务为其申办任何行政审批手续。综上所述，涉案租赁物既无任何违法违规现象，亦无任何租赁不当或瑕疵，且涉案租赁合同更没有违反法律法规的效力性规定。被答辩人据此要求确认涉案租赁合同无效，与事实不符，亦无法律依据。三、涉案租赁合同符合生效合同的一般要件，不具备合同无效的法定情形，被答辩人亦无证据证明涉案合同违反法律行政法规的效力性规定，即涉案合同合法有效，依法应予维持。根据合同的一般生效要件：（1)合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力，（2)合同当事人意思表示真实，（3)合同不违反法律或社会公共利益，（4)合同的内容必须确定或可能；同时，根据被答辩人所提交证据材料，并无任何直接证据证明涉案合同违反有关法律法规的效力性规定，即涉案合同合法有效，依法应予维持，合同双方应当就合同约定履行各自合同义务。四、答辩人愿意继续履行涉案合同约定义务，综合本案情形，被答辩人的行为已构成根本违约的前提下，故合同当事人有权依法解除涉案合同、要求被答辩人承担相应的违约责任，且不适用涉案合同第二十六条所述情形。(一）在该起事件中，造成涉案厂区停电的责任不在答辩人，系涉案厂区其他企业违法违规经营所致。租赁物所在区域的用电限制只是暂时被牵连，须待有关行政行为处理结束才能恢复供电，系政府行为，非答辩人所能决定。对于本案而言，涉案行政因素系不可抗力，答辩人于涉案合同的履行并无过错；反观被答辩人的行为，仅缴纳了租赁保证金、首月租金和管理费之后，截止至今日，被答辩人再也未履行任何合同义务，且以拆卸、搬迁相关机械设备的行为明示拒绝继续履行合同义务，已然构成根本违约，答辩人有权依法解除涉案合同并要求被答辩人承担相应的违约责任。(二）关于涉案租赁合同另行手写添加的第二十六条的适用问题，一方面，该条款的真实性仍是存疑的，无法确认该条款系由甲乙双方一致同意添加的，被答辩人负有举证义务，否则应当承担举证不能的不利后果;另一方面，答辩人亦不具备该条款所列情形“环保资质或拆迁问题”，被答辩人据此要求相应的赔偿，与事实不符。关于涉案租赁合同另行手写添加的第二十六条“如因甲方环保资质或拆迁问题导致乙方无法正常生产时，甲方需赔偿乙方所有装修损失”，一方面，其真实性是存疑的，首先，无法确认该条款系由甲乙双方一致同意添加的，被答辩人负有举证义务；其次，被答辩人应当就“涉案租赁合同另行手写添加的第二十六条系由甲乙双方一致同意添加的”，承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。另一方面，即便有该条款的存在，亦不能说明本应由被答辩人自身经营所需资质问题转嫁给答辩人承担，于法无据；其次，根据被答辩人提交的证据材料，被有关部门查处的厂房区域系龙欣集团所有，与涉案厂房并无关联，因此，被答辩人称涉案厂房被有关部门查处的说法，与事实不符。综上，被答辩人诉讼请求的基础系“环保资质或拆迁问题”引起的涉案合同履行不能，但是如前所述，本案答辩人及其租赁物均未涉及任何环保资质或拆迁问题，故被答辩人的诉讼请求，与事实不符，于法无据。五、如前所述，答辩人对被答辩人主张返还或赔偿的款项518940元（租赁保证金120000元、租金和管理费48950元、装修款31690元、拆装费及搬迁费214500元、经营损失103800元等），既无事实依据，亦无法律依据。如前所述，涉案《租赁合同》合法有效，即缴纳租赁保证金、租金、管理费等，均是被答辩人应当履行的合同义务，被答辩人无权主张返还；其次，被答辩人所主张的装修、拆装、搬迁等费用支出，均是被答辩人为生产经营所作个人行为，且未经有资质的第三方评估机构鉴定，无法衡量其真实支出，与答辩人无关；再者，被答辩人的经营行为与答辩人没有任何直接关系，答辩人没有义务承担其经营损失；最后，答辩人已履行完毕其合同义务，被答辩人所作装修、拆装、搬迁、经营等行为均系其自主行为，被答辩人亦对上述费用支出无法提供相应凭证。故，被答辩人的上述主张，与事实不符，亦无法律依据。六、涉案合同合法有效，则合同双方应当就合同约定履行各自义务，截止至2019年7月，被答辩人尚未支付租金、管理费合计282803.4元（租金每月42849元，管理费每月42849元X10%=4284.9元，租赁期间自2018年12月4日起，暂计至2019年6月30日，并继续计算至合同解除之日止，扣减首月租金管理费），且被答辩人依法应当承担未经答辩人允许擅自拆装机械设备造成租赁物损坏的修复费用以及相应的违约责任。如前所述，涉案租赁合同具备合同的一般生效要件，合法有效，则合同双方应当就合同约定履行各自的合同义务，答辩人就租赁物的交付已经履行完毕，但是被答辩人至今仍未履行缴纳租金、管理费等合同义务。截止至2019年7月，根据涉案《租赁合同》约定，被答辩人应当向答辩人缴纳租金、管理费282803.4元（租金每月42849元，管理费每月42849元X10%=4284.9元，租赁期间自2018年12月1日起，暂计至2019年6月30日，并继续计算至合同解除之日止，扣减首月租金管理费）。其次，被答辩人未经答辩人允许擅自拆装机械设备造成租赁物损害的，应对租赁物采取有效措施恢复原状或承担涉案租赁物修复费用。此外，由于被答辩人违约在先，连续一年未缴纳租金、管理费，依据双方合同约定，被答辩人应当支付答辩人违约金84841.02元（违约金计算标准系暂以未付租金人民币282803.4元计算30%的违约金比例）。综上所述：1、被答辩人诉称答辩人“……没有环保资质、被惠州市环保局查处……涉案厂房被认定为‘两违’”的说法不成立，被答辩人陈述的理由，与事实不符；被答辩人亦无任何直接证据证明上述说法；2、涉案租赁物既无任何违法违规现象，亦无任何租赁不当或瑕疵，且涉案租赁合同更没有违反法律法规的效力性规定。被答辩人据此要求确认涉案租赁合同无效，与事实不符，亦无法律依据;3、涉案租赁合同符合生效合同的一般要件，不具备合同无效的法定情形，被答辩人亦无证据证明涉案合同违反法律行政法规的效力性规定，即涉案合同合法有效，依法应予维持；4、答辩人愿意继续履行涉案合同约定义务，综合本案情形，被答辩人的行为已构成根本违约的前提下，故合同当事人有权依法解除涉案合同、要求被答辩人承担相应的违约责任，且不适用涉案合同第二十六条所述情形，即被答辩人诉讼请求的基础系“环保资质或拆迁问题”引起的涉案合同履行不能，但是本案答辩人及其租赁物均未涉及任何环保资质或拆迁问题，故被答辩人的诉讼请求，与事实不符，于法无据；5、如前所述，答辩人对被答辩人主张返还或赔偿的款项518940元（租赁保证金120000元、租金和管理费48950元、装修款31690元、拆装费及搬迁费214500元、经营损失103800元等），既无事实依据，亦无法律依据；6、涉案合同合法有效，则合同双方应当就合同约定履行各自义务，截止至2019年7月，被答辩人尚未支付租金、管理费合计282803.4元（租金每月42849元，管理费每月42849元X10%=4284.9元，租赁期间自2018年12月1日起，暂计至2019年6月30日，并继续计算至合同解除之日止，扣减首月租金管理费），且被答辩人依法应当承担未经答辩人允许擅自拆装机械设备造成租赁物损坏的修复费用以及相应的违约责任。故，答辩人请求贵院综合案件客观事实和证据材料，驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告惠州市阳超五金电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除反诉原告与反诉被告于2018年12月1日签订的《租赁合同》；二、依法判令反诉被告立即向反诉原告支付租金、管理费，合计282803.4元(租金每月42849元，管理费每月42849元X10%=4284.9元，租赁期间自2018年12月1日起，暂计至2019年6月30日，并继续计算至合同解除之日止，扣减首月租金管理费）；三、依法判令反诉被告立即向反诉原告赔偿已垫付的装修费48000元、中介费30000元，合计78000元；四、依法判令反诉被告立即向反诉原告支付违约金84841.02元（违约金计算标准系暂以未付租金人民币282803.4元计算30%的违约金比例）；五、依法判令没收反诉被告租赁保证金120000元；六、依法判令反诉被告立即对反诉原告租赁物采取有效措施恢复原状。七、依法判令由反诉被告承担本案本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年12月1日签订了《租赁合同》，合同主要约定如下：1、反诉原告将其享有合法使用权的位于惠州市仲恺高新区陈江东星82-3号大欣集团第七区厂房A栋厂房前半部分7小格（含公摊1000平方米）及C栋2楼宿舍3间；2、合同期限为5年，自2018年12月1日起至2023年12月30日止，租金每两年递增10%;3、厂房每月租金39999元、宿舍租金每月2850元、电费每月100元、管理费为月租金的10%[即（39999元+2850元）X10%=4284.9元]，合计47233.9元/月；4、租赁保证金120000元;5、反诉被告逾期缴纳租金及水电费的，每日加收千分之五滞纳金。合同签订后，反诉原告应反诉被告要求，为其垫付装修费用48000元，中介费30000元，招商费42950元等。反诉被告仅缴纳了租赁保证金、首月租金和管理费，此后再未向反诉原告缴纳任何费用，截止至反诉原告提起反诉请求之日，反诉被告仍未履行合同义务；且反诉被告于2019年6月8日自行拆卸、搬迁相关机械设备，造成了租赁物一定程度的毁损。反诉原告认为，反诉被告之行为已构成根本违约，反诉被告应当依法承担违约责任，并向反诉原告支付租金、管理费、装修费、中介费、招商费、违约金等各项损失，暂合计608594.42元；且因合同无法继续履行，反诉原告有权解除《租赁合同》。为维护反诉原告合法权益，反诉原告特提起反诉，望贵院依法裁判并支持反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告刘小峰辩称：首先，反诉被告对反诉原告提起本案诉讼的合法性提出异议，认为反诉并未得到合法授权，反诉被告提交了相应的证据予以证实。一、租赁合同为无效合同，理由是：1、案涉厂房未取得建设工程规划许可证，为违法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇虏屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定；2、阳超公司明知案涉厂房没有环保资质，仍以虚构厂房具有环保资质或一定能很快办理好环保资质的事实，诱使刘小峰陷入错误的认识，与之签订租赁合同，以环保厂房的租金标准收取租金，依据《中华人民共和国合法》第52条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。3、2018年11月28日就已经被陈江街道责令停止使用，同时查封了电箱，《租赁合同》于2018年12月1日签订，在欺诈的情况下签订的。1、合同约定自2019年2月1日起计租，且已缴2月租金和管理费，从201年12月1日起计租无事实和法律依据；2、租赁物自始不能达到使用条件，2018年11月28日就已经被陈江街道责令停止使用，同时查封了电箱，且2019年1月23日被惠州市环保局查处，电箱被封，至今仍不允许用作生产经营的场地，更重要的是不能达到基本的使用条件，如水电都没有提供，无权收取租金。3、租金标准过高，双方约定的是环保厂房的租金标准，也就是说租金包含了厂房和环保资质两项费用，而租赁物至今仍无环保资质。4、《租赁合同》于2018年12月1日签订，而2018年11月28日就已经被陈江街道责令停止使用，同时查封了电箱，是在阳超公司欺诈的情况下签订的；且租赁物未取得建设工程规划许可证，为违法建筑，故合同为无效合同，无权收取租金。5、未履行管理义务，导致刘小峰的财物被盗，有报警回执作为证据，不应收取管理费。三、要求装修费和中介费无事实和法律依据。四、要求支付违约金无法律依据。五、租赁物至今未达基本使用条件和约定使用条件，无权收取租金，没收保证金无法律依据。六、不存在恢复原状的问题，刘小峰租赁的厂房原为未分隔的一大间，只是砌墙与他人分隔开，将地面整理干净并刷地面油漆。七、阳超公司恶意以欺诈的方式诱骗承租人承租厂房，以谋取不当利益，本案反诉和本诉产生的费用均应由阳超公司承担。查明的案件事实经审理查明，2018年8月30日，案外人惠州市惠城区龙欣五金电镀制品加工厂（甲方，以下简称“龙欣电镀厂”）、惠州市航坚实业有限公司（乙方）、惠阳大欣电器工业有限公司（丙方，以下简称“大欣公司”）三方签订《租赁合同书》，约定：由甲方、丙方作为出租人，将位于惠州市仲恺高新区陈江大欣集团第七区的工业厂房及土地按现状租赁给乙方使用，租赁物包括：厂房两栋、宿舍二楼及配套设施，租赁期限：自2018年9月1日起至2023年8月31日止。2018年10月20日，被告与上述三案外人签订《补充协议》，约定由被告作为新乙方继续履行上述合同，惠州市航坚实业有限公司不再继续履行合同，由新乙方被告承担一切权利义务，原合同项下的所有约定继续有效，除主体变更外，一切不变。后大欣公司出具《授权书》，确认被告有上述租赁物的转租权，转租权限：2018年9月1日-2023年8月31日止。2018年12月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定，甲方将A栋厂房前半部分7小格（含公摊1000㎡）以现状每月39999元租金租赁给乙方作轻工业使用，宿舍C栋2楼共三间，每月租金2850元，租给乙方作员工宿舍使用，乙方每月应交公共电费100元，乙方每月应付的租金及费用总额为42949元；签订合同时，乙方向甲方支付三个月租金作为租赁保证金合计120000元；合同期限5年，即从2018年12月1日起至2023年12月30日止；租金每贰年递增10%；甲方同意给乙方60天装修期不计租，从2018年12月1日起至2019年1月30日止（装修期内收取基本电费及管理费，管理费为月租金的10%），并在合同的首年执行完毕，如乙方未满壹年甲方将追计免租租期的租金；乙方在不影响厂房主体结构及消防安全情况下，可根据自行的需要进行装修，但装修须经甲方同意，如由于乙方使用不当导致房屋结构有任何损坏，乙方必须负全部责任；合同第二十六条为手写条款“如因甲方环保资质或拆迁问题导致乙方无正常生产时，甲方需赔偿乙方所有装修损失”，被告在该手写条款上加盖了公章。上述合同签订后，原告按合同约定向被告交纳租赁保证金120000元、首月租金及管理费48950元，被告亦向原告提供租赁厂房、宿舍，由原告进行装修。原告称，其装修好准备投入生产时，发现被告没有取得租赁物的环保资质，其无法进行生产，原告为此证明，向本院提交了惠州仲恺高新技术产业开发区陈江街道办事处于2019年6月22日作出的《责令违法在建工程停工整改通知书》、照片、惠州市生态环境局仲恺分局作出的惠仲环函（2019）175号《关于惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目的审查意见的函》、《关于支付租金事宜的复函》等予以佐证，其中《责令违法在建工程停工整改通知书》显示，惠州仲恺高新技术产业开发区陈江街道办事处通知大欣、龙欣电镀厂，其位于陈江街道大欣七区未取得建设工程规划许可、建设工程施工许可、规划放验证线等规划报建手续而擅自施工建设，属于违法建设行为，责令其立即停止违法建设，并于收到通知书之日起3日内，携带业主身份证（统一社会信用代码证书）、不动产权证、国土证、土地权属证书、建设行政许可文件、其他相关证明文件等有关材料原件及复印件，自行前往陈江街道办事处建设管理所进行核实和按规定办理相关手续。照片显示,电箱由惠州市环境保护局于2019年1月23日张贴了封条。《关于惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目的审查意见的函》显示，惠州市生态环境局仲恺分局对惠州市生态环境局转来的甘肃宜洁环境工程科技有限公司编制的《惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目环境影响报告表（报批稿）》、关于征求建设项目环评文件初审意见的函等材料，提出审查意见如下：一、惠州市阳超五金科技有限公司拟选址在惠州市仲恺高新区××××××××××大欣集团第七区……项目的选址规划功能已调整为居住用地。二、项目主要从事五金制品生产，生产工艺涉及酸洗、蚀刻、电泳等表面处理工艺且原辅材料主要为盐酸、硝酸、硫酸等化学物质，属于重污染行业……不符合高新区产业发展定位……。《关于支付租金事宜的复函》显示，惠州市鑫荣五金制品有限公司于2018年3月14日向被告复函称，根据《租赁合同》第二十六条的规定，因被告提供的租赁场所的环保资质未达到法定标准，无法通过环保部门审批并成功办理环保相关证照，导致其方无法在该租赁场所内正常开展生产经营活动，由此造成其方订立合同的预期目的无法实现，被告行为已构成违约，其方将依法行使解除权，在此正式解除与被告所签订的《租赁合同》，并要求被告返还相应的租赁保证金、租金并赔偿装修造成的所有损失。原告称其已将该复函邮寄给被告，其提交的邮寄凭证显示的收件人为曾建伟。被告对该复函及邮件回单三性均不予认可，但确认原告在2019年3月14日有通知被告因厂房无水电、无环保资质要求退回押金及租金，后于2019年6月7、8日搬离涉案厂房，并确认原告承租厂房后没有向原告提供工业使用的水电。2019年10月28日，原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告主张其请求恢复原状为原告将砌墙及地坪漆恢复至交付时状态，原告确认其有砌墙但不多。另查，被告称案涉厂房已取得相关建设规划许可，环保资质正在办理中，向本院提交了国有土地使用权证、建设用地规划申请书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证复印件、甘肃宜洁环境工程科技有限公司编制的《建设项目环境影响报告表》、《惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目大气环境影响专章》、《惠州市阳超五金电子科技有限公司建设项目水环境影响专章》及《环境影响报告表专家复核意见》予以佐证。上述证据显示，案外人大欣公司系位于惠州市仲恺高新区××××办事处东星路82-3号土地的使用权人，使用权面积21887㎡；原惠阳市建设局于1998年8月20日向大欣公司颁发了《建筑工程施工许可证》；惠阳大欣电镀工业有限公司于1998年12月11日向原惠阳市建设局申请建设用地规划许可证，用地位置为广东省惠阳市陈江管理区大陂村，用地面积21887平方米，该局于1998年12月19日向其颁发了《建设用地规划许可证》。被告位于惠州市仲恺高新区××××××××××大欣集团第七区厂房的建设项目的环境影响评价资质等级为乙级、大气评价等级为二级、地表水评价等级为三级、地下水环境影响评价项目类别为Ⅳ类，专家组对《建设项目环境影响报告表》进行了复核，表示报告表结论基本可信，并提出了修改、补充意见。再查，原告为证明其经济损失，向本院提交了原告与惠州市富诚机电涂装设备工程有限公司于2019年5月30日签订的《企石镇黄金积八车间电泳设备规划书》、《收据》、银行流水、《证明》、惠州市创汇会计服务有限公司《收款收据》、《报警回执》。其中，《企石镇黄金积八车间电泳设备规划书》约定工程名称为电泳厂设备制作、搬迁、安装，工程总金额为214500元，包括旧厂设备拆、装一批73000元，其余为设备购买款，交货日期为签订合约后，备料期为7个工作日，安装期为15个工作日，《收据》显示，惠州市富诚机电涂装设备工程有限公司出具日期为7-4-19，确认实际收到168000元，银行流水、《证明》显示，案外人赵斌于2019年6月7日向赵子平银行账户转账100000元、6月19日转账50000元、7月4日转账18000元、7月13日转账6500元，惠州市富诚机电涂装设备工程有限公司于2019年12月4日出具证明称上述四笔款项系其公司委托赵子平代收刘小峰机器设备搬迁费合计174500元。惠州市创汇会计服务有限公司出具的《收款收据》显示，惠州市鑫荣五金制品有限公司因报税需要向该公司支付了2018年12月至2019年6月期间税务服务费合计3800元。原告还称其为装修厂房产生装修费用18690元、地坪漆费用13000元，但仅提交了案外人赵斌与吴斤粮、曾梁生的转账记录予以佐证。《报警回执》显示，原告曾于2019年5月7日向惠州市公安局陈江派出所报警。被告对上述证据材料的关联性均不予认可，并称其为涉案厂房支付了中介费30000元、为原告垫付装修费48000元，为此证明，向本院提交了加盖被告公司印章的中介费30000元的收款收据一份。在诉讼过程中，被告申请对原告支出的装修款、拆装及搬迁费、经营损失的合理性、必要性进行审计,经审查，本院不予准许。裁判理由和结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。原告主张租赁房屋未取得建设工程规划许可证，已被认定为“两违”建筑，双方由此签订的上述租赁合同为无效合同，并向本院提交了《责令违法在建工程停工整改通知书》予以佐证，但该证据显示，行政处罚的主体为大欣、龙欣电镀厂，停工对象为在建工程，而本案租赁厂房为已建成的厂房，原告亦确认被告已交付给原告装修，且被告就租赁厂房亦提供了国有土地使用权证、建设用地规划申请书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证予以证明，其中，国有土地使用权证载明的使用面积与建设用地规划许可证载明的使用面积一致，仅凭原告提供的上述通知书不足以证实涉案租赁厂房系“两违”建筑，原告请求确认双方签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，缺乏相应事实依据，本院不予支持。双方在租赁合同签订后，被告虽向原告提供的租赁厂房，但涉案厂房供电箱于2019年1月23日被环保部门查封，被告因此不能为原告承租的厂房提供工业用电,被告亦未能按约定提供环保资质给原告，被告的行为已构成了根本违约，双方由此签订的《租赁合同》目的不能实现，原告为此于2019年3月14日向被告通知解除双方的租赁合同关系，被告亦确认该日有收到原告的通知，则双方的租赁合同关系于该日予以解除。故，被告反诉请求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。本院确认该合同于2019年3月14日起予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在承租涉案厂房时向被告交纳的保证金120000元，被告应返还给原告。被告虽将租赁厂房交付给了原告，但无法为原告提供工业用水电，也未按约定向原告提供环保资质，导致原告承租的厂房不能为生产目的使用，相应的租金及管理费不应由原告承担，原告已交纳的首期租金及管理费48950元，被告亦应予返还。故，原告请求被告返还保证金120000元及首期租金及管理费48950的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告反诉请求没收保证金120000元，缺乏相应法律依据，本院不予支持。原告主张的拆装及搬迁费用214500元问题，根据原告提供的《企石镇黄金积八车间电泳设备规划书》合同显示，该款价款除包含旧厂设备拆、装一批73000元外，其余价款141500为其他设备的购买款，该款系原告新添置设备的费用，不应认定为损失，故，对原告主张的拆装及搬迁费用，本院予以支持73000元。原告主张的装修款31690元，仅向本院提交案外人赵斌与吴斤粮、曾梁生的转账记录，未提供其他证据予以佐证，仅凭该转账记录并不足以证实涉案厂房实际装修的价值，对原告该主张，本院不予支持。原告就其经营损失103800元，亦仅提供惠州市创汇会计服务有限公司出具的《收款收据》一份，缺乏其他证据予以佐证，不足以证实其实际经营损失，本院不予支持。关于被告反诉请求租金及管理费、违约金及相关费用问题，被告主张其垫付装修费48000元，未提供相应证据予以佐证，其主张的中介费30000元，亦仅提供加盖被告公司印章的收款收据，被告的上述主张缺乏相应的事实依据。此外，如上所述，双方签订的《租赁合同》系因被告的违约行为导致解除，被告主张原告支付合同解除前的租金及管理费、违约金，并赔偿上述相关损失，亦缺乏法律依据。但原告既于2019年3月14日通知被告解除双方签订的《租赁合同》，被告亦确认该日有收到原告的通知，则自该通知送达被告之日起发生解除合同的效力，原告应及时搬离涉案厂房，将涉案厂房返还给被告，但根据双方的陈述，原告至2019年6月7、8日才搬离涉案厂房，则自合同解除后至实际搬离前的租金损失，应由原告承担。考虑到原告设备搬迁需要一定期限，对被告主张合同解除后的租金及管理费，本院予以支持二个月，即94267.8元[（42849元＋42849元×10%）×2个月]。至于被告主张原告对涉案厂房恢复原状问题，其在本案中并未提供涉案厂房交付时的状况的证据材料，而根据原告的陈述其仅做了地坪漆及部分砌墙，即均已形成附合，本案系因被告的违约行为导致合同解除，被告要求原告对涉案厂房恢复原状的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市阳超五金电子科技有限公司应于向原告刘小峰返还租赁保证金120000元、租金及管理费48950元，并赔偿拆迁、搬运损失73000元，合计241950元。二、反诉被告刘小峰应向反诉被告原告惠州市阳超五金电子科技有限公司支付租金及管理费合计94267.8元。以上第一、二项相抵扣后，被告惠州市阳超五金电子科技有限公司应向原告刘小峰支付款项147682.2元，于本判决生效之日起五日内付清。三、驳回原告刘小峰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告惠州市阳超五金电子科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9090元，由原告刘小峰负担4818元，被告惠州市阳超五金电子科技有限公司负担4272元；反诉受理费已减半收取4828元，反诉原告惠州市阳超五金电子科技有限公司负担4007元，反诉被告刘小峰负担821元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  赵顺喜审 判 员  叶珊珊人民陪审员  林润辉二〇二〇年四月二十八日法官 助理  周莎莎书 记 员  邓旨斐