广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初176号原告：谭佐鹏，男，1990年7月3日出生，汉族，公民身份号码：445************212，住广东省云浮市新兴县******************。委托诉讼代理人：曹臣，广东邦能律师事务所律师。被告：徐云海，男，1996年7月19日出生，汉族，公民身份号码：440************813，住广东省江门市江海区*************。被告：梁家杰，男，1996年2月15日出生，汉族，公民身份号码：440************812，住广东省江门市江海区****办事处麻一东山里4路12号。被告：汪嘉明，男，1995年10月17日出生，汉族，公民身份号码：440************816，住广东省江门市江海区****办事处住船里2巷28号。第三人：刘红梅，女，1970年1月19日出生，汉族，公民身份号码：432************123，住广东省江门市蓬江区棠下镇滨江社区保利大都会中悦花园****。原告谭佐鹏诉被告刘红梅、江门市好房家房地产代理有限公司（以下简称“好房家公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，谭佐鹏向本院申请撤销好房家公司为本案被告，追加徐云海、梁家杰、汪嘉明为本案被告，变更刘红梅为本案第三人，本院予以准许，并公开开庭进行了审理。谭佐鹏的委托诉讼代理人曹臣及徐云海、梁家杰、汪嘉明、刘红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭佐鹏向本院提出诉讼请求：1.判令徐云海、梁家杰、汪嘉明、刘红梅共同向谭佐鹏返还购房款30000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以购房款30000元为基数，自2018年10月26日起计算至实际清偿之日止）；2.判令徐云海、梁家杰、汪嘉明向谭佐鹏返还居间服务费13000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以居间服务费13000元为基数，自2018年10月26日起计算至实际清偿之日止）；3.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：谭佐鹏因急于结婚，欲购置一套房屋作为新房。经居间方好房家公司（已于2020年2月12日注销）推荐，谭佐鹏对位于江门市江海区**************的登记于刘红梅名下的房屋产生购买意向，好房家公司向谭佐鹏承诺案涉房屋可以办理20年期的按揭贷款。在好房家公司的居间介绍下，谭佐鹏与刘红梅于2018年10月26日签订了《房地产买卖合同》，同日谭佐鹏向刘红梅支付30000元购房款，并且向好房家公司支付居间服务费13000元。各方签订合同后，谭佐鹏与好房家公司一同就案涉房屋贷款问题前往浦发银行办理房屋按揭手续，2019年3月左右好房家公司告知谭佐鹏因政策调整，只能办理十年期的按揭贷款。但谭佐鹏订立合同的初衷就是能通过办理二十年期的按揭贷款购买案涉房屋，而十年期的按揭贷款对于谭佐鹏将产生巨大的供房压力，需要重新与家人协商并筹措相关供房资金。此后，刘红梅在协商期间，未经谭佐鹏同意的情况下将案涉房屋卖予他人。此后，谭佐鹏经向相关银行职员了解，案涉房屋性质为商住房，贷款期限不得超过10年，好房家公司属提供虚假信息，误导谭佐鹏。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，谭佐鹏因受到好房家公司的误导而订立案涉合同，并向刘红梅支付了30000元购房款及13000元居间服务费，现刘红梅在将案涉房屋另行出售后仍拒绝向谭佐鹏返还购房款，基于此，好房家公司应向谭佐鹏返还居间费并承担损害赔偿责任。但因好房家公司已经于2020年2月12日注销（诉讼过程中恶意注销），徐云海、梁家杰、汪嘉明作为好房家公司之股东，均未实缴出资，且在未经依法清算的情况下办理注册登记，依法应对案涉债务（好房家公司债务）承担清偿责任。谭佐鹏遂提起本案诉讼。徐云海、梁家杰、汪嘉明共同答辩称：1.谭佐鹏与好房家公司之间仅存在居间合同关系，而不存在房屋买卖合同关系。2.30000元定金的支付基础是谭佐鹏与刘红梅通过《房地产买卖合同》确立的房屋买卖合同关系，与好房家公司无关。3.好房家公司并未承诺谭佐鹏办理20年购房贷款。4.谭佐鹏以三被告为本案诉讼当事人提起诉讼有误。5.谭佐鹏在本案中同时基于居间合同关系和房屋买卖合同关系提起诉讼有误。6.好房家公司就谭佐鹏是否确定不购买案涉房屋事宜经多次询问谭佐鹏，在谭佐鹏确认为“不购买”的情况下，好房家公司才告知刘红梅谭佐鹏放弃购买案涉房屋的事实。7.刘红梅与谭佐鹏的聊天记录可以反映，谭佐鹏已经放弃购买案涉房屋。刘红梅答述称：1.合同中第五条（2）点明确规定卖房人办理好该房地产权属证后10天内支付首期款240000元到刘红梅账户。产权证办好后，刘红梅通过好房家公司徐云海催告谭佐鹏多次，但逾期半年刘红梅仍未收到首付款。2019年4月29日，刘红梅在和谭佐鹏的微信沟通中，再次告知谭佐鹏房产证早就办好，谭佐鹏明确说自己供不起房，刘红梅也明确告知其解除买卖合同，定金不退。2.徐云海电话、微信中多次告知刘红梅，谭佐鹏没钱供房，确定其不履行合同。3.合同标的交易价为633000元（所有交易税费由谭佐鹏承担），刘红梅因急需用钱，且案涉房屋所在小区的房价一天比一天下跌，因确知谭佐鹏放弃交易后，刘红梅于2019年9月2日以当时的市场价610000元（所有交易税费共48000元由刘红梅承担）的低价卖给另外的新买主李威，刘红梅卖房所得仅为562000元。因为谭佐鹏的违约，造成刘红梅房屋交易损失共71000元。刘红梅基于相信谭佐鹏非故意违约以及本着人道主义精神，因而不对谭佐鹏追讨这笔损失。4.因为谭佐鹏的违约，按合同第六条（一），违约方谭佐鹏本应向刘红梅支付预交易款20%的违约金，共126600元。刘红梅基于相信谭佐鹏非故意违约以及本着人道主义精神，因而不对谭佐鹏追讨这笔违约金。综上，刘红梅为了维护自己的合法权益，主张不退回谭佐鹏的定金30000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年10月26日，谭佐鹏、刘红梅、好房家公司签订《房地产买卖合同》，其中好房家公司作为房地产经纪机构，合同约定：1.刘红梅向谭佐鹏转让江海区胜利南路31号5幢1210室，产权证号为粤江字第2017-016338，该房地产用途为商业服务，建筑面积为70.98平方米；2.转让总价款为633000元；3.交易定金30000元，买受人同意于合同签订当日向出卖人支付，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为房款；4.买受人按银行按揭支付方式给付剩余的房款；5.买受人须于卖方办理好该房地产权属证后10天内支付首期款（含定金）240000元至经纪方指定的银行监管账户，须于本合同签订后卖方办理好该房地产权属证后10天内申请按揭，抵押贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准；6.买受人逾期付款30天以上的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付该房地产总价款百分之二十的违约金或要求买受人以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行，直至买受人付清余款；等等。二、2018年10月26日，谭佐鹏向刘红梅支付购房定金30000元。三、2018年10月26日，谭佐鹏向好房家公司支付居间服务费13000元。四、2019年4月29日，谭佐鹏与刘红梅通过微信沟通，刘红梅称房产证出了，询问谭佐鹏是否不买其房屋，谭佐鹏表示现在最多供10年，其供不起，刘红梅表示定金不退并解除合同。五、2019年7月22日，刘红梅与案外人林豪华签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋卖给林豪华；2020年3月2日，按照买方的要求，案涉房屋江门市江海区**************登记于李威名下。六、谭佐鹏向本院提交了谭佐鹏及其朋友与徐云海、刘红梅之间的谈话录音，在该谈话录音中，谭佐鹏及其朋友多次强调当初是因中介承诺可以办理20年按揭才购买案涉房屋，徐云海称“因为银行果时的确系得”“当时政策系得”。徐云海在庭审中对该录音的真实性予以确认。七、案涉房屋江门市江海区**************，性质为市场化商品房，规划用途为商业服务，土地使用时间从2014年8月15日起至2054年8月14日止。八、好房家公司成立于2018年7月2日，经营范围为房地产中介服务、房屋信息咨询，法定代表人为徐云海，注册资本500000元，设立时股东为徐云海、梁家杰，各认缴出资250000元，2019年6月25日股东变更为徐云海、汪嘉明，各认缴出资250000元。2020年2月12日，好房家公司核准注销。徐云海、梁家杰、汪嘉明在庭审中均确认未实缴出资。本院认为，本案涉及谭佐鹏与刘红梅之间的房屋买卖合同关系，又涉及谭佐鹏与好房家公司之间的居间合同关系，其中房屋买卖合同为主合同，居间合同为从合同，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。本案立案确定的案由为合同纠纷，与本院查明的事实不符，应予纠正。谭佐鹏、刘红梅、好房家公司三方签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应全面履行合同约定的义务。刘红梅已依约办理了案涉房屋的相关权属证明，并通过微信直接告知了谭佐鹏，但谭佐鹏未按合同约定的期限足额支付首期款及申请按揭，谭佐鹏的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。刘红梅在微信中明确告知谭佐鹏定金不予返还并解除合同，是其依约行使合同权利的行为，合法有效，双方的房屋买卖合同关系自2019年4月29日刘红梅解除合同的意思表示到达谭佐鹏之时起解除。谭佐鹏向刘红梅支付的30000元为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，其不履行约定的合同义务，无权要求返还定金，因此，谭佐鹏要求刘红梅返还30000元及利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于好房家公司的责任问题。根据谭佐鹏提交的谭佐鹏及其朋友与徐云海、刘红梅之间的谈话录音，谭佐鹏及其朋友多次强调当初是因中介承诺可以办理20年按揭才购买案涉房屋，徐云海称“因为银行果时的确系得”“当时政策系得”。徐云海在庭审中对该录音的真实性予以确认，虽然其对合法性、关联性不予认可，但并未提供反证予以证明，本院对该录音予以采信。从该录音内容整体分析，并不能直接证明好房家公司或徐云海明确向谭佐鹏承诺为其申办20年期的按揭贷款，但的确曾向谭佐鹏作出过可以申办20年期按揭贷款的意思表示。案涉房屋性质为市场化商品房，规划用途为商业服务，土地使用期限为40年。根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条有关“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年”的规定，本案案涉房屋是不允许办理超过10年期的按揭贷款的。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。好房家公司作为专业的房地产中介企业，应向谭佐鹏提供准确、全面的贷款政策信息，其专业判断对谭佐鹏必然产生重大影响，从而影响其决策。好房家公司向谭佐鹏提供的案涉房屋可以申办20年期按揭贷款系错误信息，导致谭佐鹏未能正确判断自身履行能力而签订《房地产买卖合同》，并因最终无法履行合同损失购房定金30000元，该损失与好房家公司未向谭佐鹏提供客观、全面的信息具有法律上的因果关系，谭佐鹏据此主张好房家公司赔偿具有事实与法律依据。同时，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，因此，谭佐鹏主张好房家公司退回已收取的居间服务费，合法合理。关于徐云海、梁家杰、汪嘉明的责任问题。2018年10月26日签订《房地产买卖合同》时，好房家公司的股东为徐云海、梁家杰，各认缴出资250000元。梁家杰在庭审中主张其当时已离开好房家公司，但未提供证据予以证明，且与《股东会决议》《章程修正案》《股权转让合同》《核准变更登记通知书》《企业信用信息公示报告》等证据记载的内容不符，本院对梁家杰该项主张不予采信。2019年6月25日，梁家杰将其在好房家公司的股权转让给汪嘉明，好房家公司的股东变更为徐云海、汪嘉明，各认缴出资250000元。此后好房家公司于2020年2月12日核准注销。徐云海、梁家杰、汪嘉明在庭审中均确认未实缴出资。徐云海、梁家杰系好房家公司设立时的发起人，故均需在各自未出资本息范围内对好房家公司债务不能清偿的部分承担连带补充赔偿责任。汪嘉明受让了梁家杰在好房家公司的股权，其需对梁家杰的补充赔偿责任承担连带责任。综上，谭佐鹏要求徐云海、梁家杰、汪嘉明共同赔偿定金损失30000元及返还居间服务费13000元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。关于谭佐鹏以上资金被占用期间的利息损失，应以30000元及13000元为基数，从2018年10月26日起计至本判决确定的款项付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，由徐云海、梁家杰、汪嘉明共同向谭佐鹏支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐云海、梁家杰、汪嘉明于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失30000元及利息（以30000元为基数，从2018年10月26日起计至本判决确定的款项付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告谭佐鹏；二、被告徐云海、梁家杰、汪嘉明于本判决发生法律效力之日起十日内返还居间服务费13000元及利息（以13000元为基数，从2018年10月26日起计至本判决确定的款项付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告谭佐鹏；三、驳回原告谭佐鹏的其他诉讼请求。本案案件受理费930.9元，适用简易程序减半收取465.45元，由被告徐云海、梁家杰、汪嘉明负担。原告谭佐鹏预交的案件受理费465.45元，由本院予以退回；被告徐云海、梁家杰、汪嘉明应向本院补缴案件受理费465.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 罗 斌二〇二〇年四月七日书记员 曾家玲