福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4476号 原告：林贵珠，女，1977年6月26日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓慧，福建晨信律师事务所律师。 被告：林端，女，1962年5月3日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：刘淑贝，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：薛功驹，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。 被告：林星明，男，1980年3月25日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：陈绍盛，男，1987年10月10日出生，汉族，住福建省古田县。 上列两被告共同委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所律师。 第三人：周妙丹，女，1977年1月12日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告林贵珠与被告林端、林星明、陈绍盛、第三人周妙丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月2日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告林贵珠及其委托诉讼代理人陈晓慧，被告林端的委托诉讼代理人刘淑贝，被告林星明、陈绍盛的共同委托诉讼代理人李林锦，第三人周妙丹到庭参加诉讼；第二次开庭，原告林贵珠及其委托诉讼代理人叶建洪、陈晓慧，被告林端及其委托诉讼代理人薛功驹，被告林星明、陈绍盛的共同委托诉讼代理人李林锦，第三人周妙丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林贵珠向本院提出诉讼请求：1.判令林端、林星明、陈绍盛共同向林贵珠返还坐落于宁德市蕉城区店铺押金6300元；2.判令林端、林星明、陈绍盛共同赔偿林贵珠店铺转让费损失10万元；3.判令林端、林星明、陈绍盛共同赔偿林贵珠自2019年9月10日起至2020年11月1日期间的经济损失78100元。事实和理由：2017年11月1日，林端与林星明、陈绍盛签订《租赁合同》，约定：林端将坐落于宁德市蕉城区天湖东路宁德万达广场23-1幢130、131号店面（1-396、1-397号）出租给林星明和陈绍盛经营，租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年11月1日止；店铺每月租金6300元，按季度付租金，起租月押一付三。2018年9月25日，林贵珠因经营需要，向林星明和陈绍盛转租店铺，并签订了《店铺转让协议书》，协议书第二条、第三条约定：林星明和陈绍盛保证林贵珠享有其在原租赁合同中所享有的权利与义务，林贵珠代替林星明和陈绍盛履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；协议书第四条约定：林贵珠在2018年9月25日缴纳转让费6万元，剩余转让费4万元于2018年10月3日之前付清。2018年9月25日，林贵珠按照协议书的约定向林星明和陈绍盛支付了店铺的转让费及押金共计66300元；同年10月2日，林贵珠向林星明和陈绍盛支付了剩余的转让款4万元。在合同期限届满前，林端将店铺租金提高到每月10000元，因林贵珠不同意提高租金，2019年9月10日，林端便强行将店铺以每月10000元出租给周妙丹，导致林贵珠无法继续经营。由于林贵珠被强行退租，造成其在案涉店铺安装的空调以及装修物以2万元的价格转让给周妙丹，此项损失3万元。林贵珠认为，其与林星明、陈绍盛签订的《店铺转让协议书》合法有效，且林端也未提出异议。林端、林星明、陈绍盛不履行合同的行为已构成违约，应依法承担相应责任。 林端辩称，一、林端的店面是出租给林星明，林星明未经林端同意擅自将店面转租给林贵珠，林端提前收回店面有合同依据，不构成违约。林端系案涉店面的所有人，于2017年11月1日与林星明签订《租赁合同》，将店面出租给林星明使用。《租赁合同》第六条约定：林星明如擅自将店铺转租，林端可以终止合同，收回店铺。2019年5月28日，因店面拖欠物业费，林端去找万达物业了解情况时，万达物业告知其店面已转租给林贵珠。此时，林端知道了店面被转租的事实，遂找林贵珠了解情况，林贵珠这时才向林端出示了其与林星明、陈绍盛于2018年9月25日签订的转租合同。林端以转租未经其同意为由，要求收回店面，并提出如林贵珠要承租，必须与其重新签订租赁合同，租金每月为10000元。林贵珠认为租金太高无法承受，要求给予几个月的时间让其寻找下家转盘，林端表示同意。2019年8月2日，林贵珠因仍未找到下家，又主动向林端银行卡打入了8月-11月的租金18900元。2019年9月上旬，林贵珠告知林端店面有人转盘了。2019年9月12日，周妙丹向林端要求租赁店面，说其已盘下林贵珠的店铺。于是，林端将店面出租给周妙丹，约定月租金为10000元。随后，林端将剩余的租金10500元退还给了林贵珠。以上事实可以说明，林端提前终止合同收回店面符合合同的约定，并给予林贵珠合理的时间寻找下家接盘。林贵珠是在与林端协商一致的基础上，自愿将店铺转盘周妙丹，不存在林端强迫的问题。二、林贵珠关于林端未对其与林星明、陈绍盛之间的转租行为提出异议的说法不符合事实，林贵珠提交的向林端支付租金的凭证不能证明林端已认可转租的事实。林端对林贵珠与林星明、陈绍盛之间的转租行为完全不知悉。林贵珠原来是林星明、陈绍盛的员工，林端向陈绍盛催要租金时，陈绍盛说由林贵珠转账代付，但未告知店面已转租给林贵珠的事实，林贵珠也没有告知林端其转租的事实，林端有理由认为林贵珠是以员工的身份代陈绍盛交纳租金。林贵珠与陈绍盛存在隐瞒转租事实的故意，转租未经林端同意。在2019年5月28日林贵珠向林端出示转租合同后，林贵珠向林端支付租金，如前所述是在林贵珠同意找到下家转盘后交还店面的基础上发生的。因此，林贵珠向林端支付租金不能视为是林端对转租行为的认可。三、关于林贵珠的诉讼请求。1.关于押金6300元。林端从未向林贵珠收取过押金，林贵珠要求林端共同返还押金6300元没有依据。2.关于转让费损失10万元。该10万元系林贵珠支付给林星明、陈绍盛的转盘费，与林端无关。林端根据合同约定提前收回店面，不存在过错，林端不承担林贵珠转盘费的损失。3.关于经济损失78100元。该78100元损失林贵珠没有提供依据；如果作为租赁余期的可得利益损失，因林端收回店面有正当理由且林贵珠也同意而不承担该项损失。综上，请求驳回林贵珠对林端的全部诉讼请求。 林星明、陈绍盛辩称，一、林贵珠主张林星明、陈绍盛返还其店铺押金6300元没有事实依据。林星明、陈绍盛与林端签订的《租赁合同》明确“押一付三”，也即6300元的押金是由林端收取的。林星明、陈绍盛将案涉店铺转租给林贵珠时，已将该权限转让给林贵珠，林贵珠要主张该店铺押金，只能向林端主张，其提出由林星明、陈绍盛、林端共同返还没有事实依据。二、林贵珠主张返还10万元转让费没有依据。林贵珠提交的《店铺转让协议书》第三条明确，林星明、陈绍盛转让给其的是店铺内的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备，也就是说林星明、陈绍盛交给林贵珠的不仅仅是经营权的转让，而更多的是实物的转让。林星明、陈绍盛当时投入装修、装饰及空调、桌椅等营业设备超过了40多万元，转让给林贵珠时，已是按最低的折价转让，如果林贵珠把这些设备按最低价转让给他人，残值至少还在15万元以上。林贵珠在诉状中说把这些空调以及装修物仅以2万元的价格转让给周妙丹，是故意抛售，将责任转嫁林星明、陈绍盛承担的做法，于法无据。如果林贵珠真的感觉林星明、陈绍盛转让给其的装修、装饰及设备的价格贵了，是可以直接找林星明、陈绍盛重新评估或按原来的价格把所有物返还林星明、陈绍盛。现林贵珠将物品设施折价转让他人后，其以损失为由要林星明、陈绍盛来承担，没有任何的法律依据。三、林贵珠提出由林端、林星明、陈绍盛共同赔偿林贵珠自2019年9月10日起至2020年11月止的经济损失78100元更是没有依据。林贵珠所列的损失为尚未发生的损失，其所请求的经济损失既无证据证明，也无事实发生。如果是租金损失，而自2019年9月10日至2020年11月止要支付的租金至今未发生。林贵珠至今尚未支付过该所谓的损失款，不存在损失的问题，更不存在赔偿的问题。四、林贵珠在转租时就收到了林星明、陈绍盛给的《租赁合同》，也即明知该《租赁合同》的全部条款，包括第五条的终止合同的条款，但仍接受并履行该合同的条款，其可能发生的损失只能由其自行承担。林星明、陈绍盛与林贵珠所签订的《店铺转让协议书》第一条虽有“保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”的内容，但该内容仅作为林星明、陈绍盛不干预林贵珠履行合同的承诺，现林端作为案涉房屋的所有权人，其要终止合同，不属于林星明、陈绍盛在合同中保证“同等享有权利义务”的范畴。且在签订《店铺转让协议书》时就一并将《租赁合同》转交给林贵珠，林贵珠在已明知该终止合同的内容的情况下，仍接受转租，以致被林端终止合同，该责任只能由林贵珠自己承担。五、即使林贵珠存在损失，也是因林贵珠自己的行为扩大所致，与林星明、陈绍盛无关。林贵珠在起诉状中明确了一个事实，那就是林端把原定的每月6300元的租金提高到了10000元，如果林贵珠同意按每月10000元支付租金，那就不存在合同的终止、设备的低价转让等情形。根据案涉《店铺转让协议书》第六条约定“如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金”，即使林星明、陈绍盛在本案中存在过错，至多向林贵珠支付转让费的10%即10000元作为违约金即可。请求驳回林贵珠的诉讼请求。 周妙丹述称，其与林贵珠原先并不相识，但有和朋友到过林贵珠店里。大约在2019年6、7月份，有一个朋友与其说起，林贵珠打算将店面转盘，遂询问要不要一起盘来做，其就叫朋友去谈。林贵珠要求转盘费10万元，没谈成，后其朋友又与林贵珠谈了几次。到2019年9月份，林贵珠同意收转盘费2万元将店铺转盘给其。谈妥后，因店铺是林端的，其就与林端商量，说林贵珠已经同意将店铺转盘给其，希望林端将店铺直接租给其。林端同意后，其向林贵珠支付了2万元转盘费，向林端支付了1万元定金，并于2019年9月15日与林贵珠签订了一份协议书，林贵珠自愿将店铺转让给其。其是向林端租店铺，每月租金10000元，从2019年9月25日开始支付租金。林贵珠与林端等人之间的纠纷与其无关，其不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。林贵珠出示的《租赁合同》、《店铺转让协议书》、转账凭证、营业执照、工商信息、汇友音乐餐吧清单，各方当事人对其真实性均无异议，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，与本案具有关联性，本院予以确认。林端出示的微信聊天记录，来源、形式合法，内容真实可信，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年11月1日，林端与林星明签订《租赁合同》，约定：林端将位于宁德市蕉城区店面租给林星明经营，租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年11月1日止；店铺每月租金6300元，按季度付租金，起租月押一付三（付三个月租金，另外押一个月租金），林星明必须提前3天向林端缴纳后季度租金；店铺租期期满后，将押金退回林星明，不计利息；林星明擅自将店铺转租、转让转借、拖欠租金的，林端可以终止合同，收回店铺；租赁承租期未满时，林星明提前解除合约或者没有按合约经营的，应赔偿林端违约金6300元。林端确认已收取案涉店铺押金6300元。 2.2018年9月25日，林贵珠与林星明、陈绍盛签订《店铺转让协议书》，约定：林星明、陈绍盛同意将自己位于宁德市蕉城区万达华城23-2幢130、131号店转让给林贵珠使用，并保证林贵珠同等享有林星明、陈绍盛在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给林贵珠后，林贵珠同意代替林星明、陈绍盛履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；转让后，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归林贵珠；林贵珠在2018年9月25日缴纳转让费6万元，剩余转让费4万元于2018年10月3日之前付清；如果由于林星明、陈绍盛原因导致转让中止，林星明、陈绍盛同样承担违约责任，并向林贵珠支付转让费的10%作为违约金。 3.2018年9月25日，林贵珠向林星明、陈绍盛支付66300元；同年10月2日，林贵珠向林星明、陈绍盛支付4万元。另外，林贵珠于2018年11月1日、2019年2月2日、2019年5月1日、2019年8月2日分别向林端转账18900元；林端于2019年9月向林贵珠退还10500元。 4.2019年9月15日，林贵珠将案涉店铺桌椅、空调等财产转让给周妙丹，收取转让费用2万元。周妙丹另行向林端承租案涉店铺。案涉《租赁合同》已实际解除。 本院认为，林端与林星明签订的《租赁合同》合法有效。林贵珠与林星明、陈绍盛签订的《店铺转让协议书》包含两个方面的转让，一是林星明、陈绍盛将案涉店铺的经营权及其享有所有权的案涉店铺营业设备等财产转让给林贵珠，二是林星明、陈绍盛将其在案涉《租赁合同》中的权利和义务一并转让给林贵珠；上述转让是林贵珠与林星明、陈绍盛的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效；但根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”和第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”的规定，林星明、陈绍盛向林贵珠概况转让其在案涉《租赁合同》中的权利和义务应当取得林端的同意，若未经林端同意，该转让对林端不发生效力。就此，本院对林贵珠提出的诉讼请求逐一进行分析认定： 一、林端、林星明、陈绍盛是否应共同向林贵珠返还案涉店铺押金6300元。首先，林星明、陈绍盛是否应承担该项责任。林贵珠主张其向林星明、陈绍盛支付了案涉店铺押金6300元，而林星明、陈绍盛在庭审中陈述“林贵珠于2018年9月25日支付的66300元中的6300元并不是押金，而是10月份租金”；根据案涉《租赁合同》中“乙方必须提前3天向甲方缴纳后季度租金”的约定，案涉店铺2018年8月至10月的租金应于8月前交纳；而案涉《店铺转让协议书》系于2018年9月25日签订，林贵珠系从2018年11月开始向林端交纳租金，即林贵珠在2018年10月已受让案涉店铺但并未向林端交纳该月对应的租金，故林星明、陈绍盛关于“林贵珠于2018年9月25日支付的66300元中的6300元并不是押金，而是10月份租金”的陈述具有高度可能性。林贵珠提交的证据不足以证明其向林星明、陈绍盛支付了案涉店铺押金，故其要求林星明、陈绍盛返还案涉店铺押金6300元，无事实依据，本院不予支持。其次，林端是否应承担该项责任。林星明、陈绍盛在庭审中陈述“《租赁合同》明确‘押一付三’，也即6300元的押金是由林端收取的。林星明、陈绍盛将案涉店铺转租给林贵珠时，已将该权限转让给林贵珠，林贵珠要主张该店铺押金，只能向林端主张”，即林星明当庭表示已将其收回案涉店铺押金的权利转让给林贵珠，应当认定该权利转让通知了林端，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，该权利转让对林端发生效力，即林贵珠已从林星明处受让向林端收回案涉店铺押金的权利。但是，林端在庭审中提出“由于双方签订的协议书里约定租赁承租期未满时提前解除合同，应向甲方支付违约金，而这6300元作为违约金由林端收取”，即林端主张押金与违约金抵销。根据当事人陈述和林贵珠提交的证据，不足以认定林星明、陈绍盛转让案涉店铺时经过林端的同意，故根据案涉《租赁合同》中“乙方擅自将店铺转租、转让转借、拖欠租金的，甲方可以终止合同，收回店铺；租赁承租期未满时，乙方提前解除合约或者没有按合约经营的，应赔偿甲方违约金6300元”的约定以及林星明在承租期内擅自转让案涉店铺的事实，本院认定林星明应向林端支付违约金6300元。因此，林端与林星明互负债务，且均已到期，林端在庭审中主张押金与违约金抵销，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，应予支持。也因此，虽然林贵珠受让取得收回案涉店铺押金6300元的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第八十三条规定“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销”，林端无需向林贵珠返还案涉店铺押金6300元。 二、林端、林星明、陈绍盛是否应共同赔偿林贵珠店铺转让费损失10万元。首先，若林贵珠主张的转让费损失10万元是指其根据案涉《店铺转让协议书》支付给林星明、陈绍盛的转让费，那么根据案涉《店铺转让协议书》的内容可知，该10万元转让费系用于受让案涉店铺经营权和转让时的装修、装饰及营业设备等财产，且林贵珠受让案涉店铺时，其知道案涉店铺的租赁期限仅余两年零一个月。林贵珠搬离案涉店铺时，其已经营案涉店铺并使用设备等财产近一年，即使转让费应退还，也应扣除该部分使用费用。另外，林贵珠受让上述财产后，其对此已取得处分权；其将案涉店铺转让给周妙丹，收取转让费用2万元，系其自由处分行为，其并无证据证明其转让案涉店铺时受到他人干预或被强制进行低价交易。因此，林贵珠在经营案涉店铺及使用设备等财产一年并最终对案涉店铺财产作出处分后，以受到损失为由要求林端、林星明、陈绍盛共同赔偿店铺转让费损失10万元，于法无据，本院不予支持。其次，若林贵珠主张的转让费损失10万元是指其受让案涉店铺后进行装修及购买相关设备而支出的费用，那么林贵珠并无证据证明其确已支出该项费用，故其要求林端、林星明、陈绍盛予以赔偿，无事实依据，本院亦不予支持。 三、林端、林星明、陈绍盛是否应共同赔偿林贵珠自2019年9月10日起至2020年11月期间的经济损失78100元。林贵珠主张的经济损失78100元并非其实际受到的损失，亦非案涉合同履行至期限届满后可以获得的预期利益，故林贵珠要求林端、林星明、陈绍盛向其赔偿该款项，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；提供的证据不足以证明其主张的，应承担不利的后果。林贵珠提交的证据不足以证明其提出的关于林端、林星明、陈绍盛应共同向其返还店铺押金6300元、赔偿店铺转让费损失10万元及经济损失78100元的主张，故对林贵珠提出的诉讼请求，本院不予支持。另外，本院注意到林贵珠与林星明、陈绍盛在《店铺转让协议书》中约定了违约金，但鉴于林贵珠未根据违约金条款提出相应主张，故本院在此对《店铺转让协议书》中的违约金条款不作评定和处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条第一款、第八十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告林贵珠的诉讼请求。 案件受理费3988元，由原告林贵珠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  陈仲斌 人民陪审员  钟兰军 二〇二〇年四月二日 法官 助理  雷丽娇 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。