广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初20462号原告：魏挺，男，1982年4月19日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：尚勇，广东银华律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗坤，广东银华律师事务所实习律师。被告：吴国仁，男，1973年10月12日出生，汉族，身份证地址福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：白银阶，广东迎东律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐练菊，广东迎东律师事务所实习律师。原告魏挺诉被告吴国仁排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，于2019年10月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及原告的委托诉讼代理人尚勇，被告及被告的委托诉讼代理人白银阶、徐练菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏挺向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还深圳市南山区房屋并腾空房屋；2．判令被告向原告支付房屋占有使用费116129.03元（房屋占有使用费计算至2019年7月27日，之后按照链家网同小区，140平方米左右房屋整租租金价格15000元／月的标准支付）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因深圳市灵讯达实业有限公司与广发银行股份有限公司深圳分行合同纠纷一案，案号（2016）粵03执4021号，深圳市灵讯达实业有限公司名下位于深圳市南山区的房产被深圳市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖，2018年10月30日，上述房产由原告竞得。2018年11月26日，深圳市中级人民法院作出（2016）粵03执4021号之三执行裁定书，裁定深圳市南山区房产的所有权自裁定送达原告时转移。原告于2018年12月5日收到上述裁定，涉案房屋所有权转移。原告在办理房屋过户时发现涉案房屋有人（即被告）占有使用。原告多次上门与被告进行沟通、协商，或向派出所进行报案，但均遭到被告拒绝。2019年4月25日，原告向被告发出《律师函》，要求被告腾空房屋并支付占有使用费，但是被告至今拒不配合。原告认为，原告是房屋的所有权人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，原告的这一物权任何人不得侵犯。被告拒不搬离原告所有的房屋，是对原告财产权利的侵犯，根据民法总则的相关规定，被告应当停止侵害，搬离房屋，并按照链家网同小区140平方米左右房屋整租租金价格15000元／标准向原告支付房屋占有使用费。综上所述，为保障原告的合法权益，请贵院判如所请。被告吴国仁辩称：一、被告因租赁关系合法占有涉案房屋，该租赁合同不受涉案房产所有权转移的影响。被告与涉案房屋原房屋所有人赵某于2008年2月1日签订房合同，双方约定房屋租赁期限为20年，自2008年2月1日至2028年1月31日，被告每月按照合同约定向赵某支付租金，且涉案房屋一直由被告居住至今。而且，被告还就涉案合同办理了租赁登记，所有房租均通过赵某的银行账户收取，足以证明租赁合同的真实性。依据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。被告与赵某签订房屋租赁合同的时间为2008年2月1日，并不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的除外情形。因此，该租赁合同关系受法律保护，被告系合法占有涉案房屋，有权继续居住。二、深圳市中级人民法院拍卖时，已经充分告知涉案房屋有人居住，租赁信息不祥，且明确注明，不负责交付、清场。2018年9月27日，深圳市中级人民法院在淘宝上拍卖涉案房屋时，明确披露了涉案房屋有人占有使用，租赁情况不详，同时还披露了法院不负责交付、清场。也就是说，原告在明知道涉案房屋可能存在租赁关系，并认同法院的不负责清场交付，那么原告就应当承担对应的风险，等待租赁期满后收取房屋。三、被告签订的租赁合同合法有效，按期支付租金，原告要求被告支付房屋占有使用费的主张缺乏法律依据。被告与原房东赵某签订的房屋租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的情形，该租赁合同合法有效，房屋租赁期间被告系合法占有该房屋，不存在违法占有和使用的行为，因此原告要求被告支付房屋占有使用费的主张缺乏法律依据。原告在起诉之前，多次到涉案房屋交涉并且影响被告居住生活，被告不得不报警处理，在警方处理过程中，被告已经向原告提供了租赁合同和其他凭证。根据租赁合同和房屋变更的有关事实，原告有权依据租赁合同收取租金，但是因原告拒不承认租赁合同，且不办理交接手续，导致被告只能继续向赵某支付租金，这是原告对自身权利的放弃。现在如果原告要主张租金或房屋占用费，应当另行向原业主赵某或实际权利人王某主张。四、在深圳市福田区人民法院张贴拍卖公告时，被告按照法院要求提交了租赁合同的原件与复印件，后来深圳市福田区人民法院将涉案房产交付深圳市中级人民法院拍卖时被告并不知晓，也未曾收到深圳市中级人民法院的拍卖公告。五、深圳市中级人民法院拍卖涉案房屋时，未依法保障被告的优先购买权，拍卖成交应属无效，法院裁定过户是违法的。综上，被告认为原告的起诉不应当被支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区年登记在赵某名下，建筑面积为：141.91平方米。后转让至深圳市A公司名下。于2019年7月8日转让至原告名下。2018年9月28日，深圳市中级人民法院发布《竞买公告》，公开拍卖涉案房产，起拍价为9106932.34元。该公告中注明涉案房产无优先购买权人，对于涉案房产的“占有使用或租赁情况”中注明为“有人占有使用，租赁情况不详”；“其他需要说明的问题”为：1、详见不动产权资料电脑查询结果表；2、是否欠缴管理费由竞买人自行核实、处理；3、现场调查时发现涉案房产有人居住，相关租赁及其他可能产生的法律后果由竞买人自行承担。2018年10月30日，原告以9106932.34元的价格竞拍涉案房产，深圳市中级人民法院于2018年11月22日出具《拍卖成交确认书》，确认原告竞拍成功。深圳市中级人民法院于2018年11月26日出具（2016）粤03执4021号之三《执行裁定书》，裁定将深圳市A公司名下的涉案房产以人民币9106932.34元的价格强制转让给买受人魏挺所有。上述房产的所有人自该裁定送达买受人魏挺时起转移。经查，该裁定书于2018年12月5日送达至原告。为证明被告与赵某之间存在租赁合同关系，被告向本院提交了一份2008年2月1日赵某（出租方，甲方）与吴国仁（承租人，乙方）签订的《房屋租赁合同》复印件，该合同约定：房屋租赁期自2008年2月1日至2028年1月31日止；租金标准为4300元/月，签订合同时乙方必须向甲方缴纳房屋押金8600元整，租金每年递增上涨5%；交租方式为每月15日前一次性缴纳当月租金。若延交租金5日以上，从5日开始按每日5%缴纳违约金给甲方；每月的房屋管理费、水电费、煤气、卫生等费用，归乙方按时支付给管理公司；乙方不得将房产私自转租或转让给他人居住；租赁期间，甲乙双方不得以任何理由解除合同；及其他内容。原告主张被告没有提供原件，且表示对前述租赁合同的真实性、合法性及关联性均不予认可。1、该租赁合同的租期长达20年，作为个人房屋出租居住之用，明显系以合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定来对抗相关债权人的执行，合同租金明显低于市场实际租金，并且合同内容简单粗糙。例如合同的第六条约定，租赁期间甲乙双方不得以任何理由解除合同，该约定明显对出租方不公平，按该合同即使欠租金也不能解除合同，甲乙双方权利义务不对等，违反常理；2、赵某早已不是该房屋的业主，其已于2014年8月20日将涉案房屋卖给深圳市A公司，原告于2018年10月30日在网络平台竞拍得到该房屋，2018年12月5日依据广东省深圳市中级人民法院2016粤03执4021号之三执行裁定书取得该房屋的所有权，赵某无权签订租赁合同，更无权收取租金；3、赵某身份信息不真实，签订合同的主体不适格，经深圳市南山区人民法院立案调查令调查，赵某没有其身份信息，公安部门口头告知原告，该身份证已于2014年被注销，另外深圳市南山区人民法院立案庭也通过法院的内部系统查询此人信息，没有任何结果。所以，赵某签订的合同不具有合法性。4、该合同的押金及租金支付记录，在2015年9月2日前都没有体现被告的显名转账记录，直至2015年9月2日才有被告的转账记录，而涉案房屋恰恰是在2015年9月被查封，结合被告提供的不符合合同约定的付款明细，因此原告有理由被告的租赁合同是倒签，目的在于虚构租赁合同达到长期非法占有的目的。为证明被告向赵某支付租金的日期和金额，被告向本院提交《支付房租明细表打印件》、赵某于2008年2月至2019年8月期间的《广发银行个人活期对账单》、《现金存款单》、《招商银行转账电子回单》。原告认为被告支付房租明细的付款数额、时间、付款人姓名与合同不符，不能认定是租金。一、合同约定的押金8600元，没有支付记录，合同签订之初，即2008年2月至2008年9月，没有支付记录，租房不支付押金，7个月后才支付租金，不符合常理和交易习惯；二、房屋租赁合同中约定水电费、管理费、有线电视电话、煤气、卫生费等费用，由乙方即被告吴国仁支付，但实际情况是赵某自行承付，违反合同约定，与常理不符；三、支付金额与合同租金约定的金额和递增，无一月相符，例如：2008年9月至2011年6月，被告每月支付金额4500元，而合同约定的租金是4300元至4977元，另外每月约800元的管理费和水电费，也没有体现，被告支付的租金远低于合同租金；2011年7月至2015年1月，被告每月支付金额5000元，而合同约定的租金是4977元至6050元，另外每月约800元的管理费和水电费，也没有体现，被告支付的租金远低于合同租金；2015年2月至2019年8月，被告每月支付金额5500元，而合同约定的租金是6050元至7354元，另外每月约800元的管理费和水电费，也没有体现，被告支付的租金远低于合同租金；而目前该房屋的市场租金为15000元每月，被告支付的5500租金仅仅相当于市场租金的1/3，甚至连合同约定的租金及管理费，约8200元每月，也没有达到，这种不增加租金，反而少付租金的行为十分不符常理，我方认为该支付房屋明细，支付的不是租金而是其他费用，也可能是赵某的其他收入；四、被告在2015年9月2日，才有存款人信息的转账记录，为何之前不留下转账记录？而恰恰在涉诉房屋被起诉后才留下转账记录，原告只能理解为被告有意制造转账记录来对抗司法拍卖的清场收楼；五、2008年9月至2015年9月，被告的支付租金记录里长达7年时间都是现金支付，而2005年手机银行与支付宝就已经有，2008年就相当普及，在网上或手机转账如此普遍应用的背景下，到银行存现金而且不留存款人姓名，不备注存款用途，这十分不符合交易习惯，因此这段时间的转账记录无法证实是吴国仁所交，也不能证实是房租，不排除是赵某账户上定期存入的其他收入，如工资、供楼款。六、《现金存款单》上没有存款人的姓名，无法证实是吴国仁所交，所以与本案没有关联。被告提交《粤海街道办房屋租赁登记表》、吴国仁和韩某的《结婚证》，以证明涉案房屋已办理租赁登记，时间为2010年9月至2012年10月，承租人为韩某（吴国仁和韩某为夫妻关系），出租人为赵某。原告认为该证据与被告提供的合同是自相矛盾的，该证据只能证明另一个租赁的事实，房屋租赁管理部门要依据租赁合同进行登记，既然承租人是韩某，那么租赁管理部门只能是依据韩某与赵某签订的租赁合同进行登记，该登记证明了2010年至2012年涉案房屋是租给韩某，反而证明被告提供的租赁合同为虚构。被告提交赵某证词、王某证词及《房屋代持协议》复印件，证明赵某曾代王某持有涉案房产，后由深圳市A公司代王某持有涉案房产。原告对以上证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。原告认为王某与赵某二人存在利益关系，且该代持行为本身就是为了规避法律法规、购房政策的违法行为，不受法律保护，对外没有法律效力，不能对抗第三人。庭审中，被告确认涉案房屋一直由被告及家人实际居住。本院认为，本案中，原告已通过拍卖程序依法取得了涉案房产的所有权，原告对涉案房产享有占有、使用、处分、收益的权利。本案的焦点问题为，被告吴国仁与案外人赵某、深圳市A公司之间是否存在真实合法的房屋租赁合同关系，被告拒绝搬离并交还涉案房产是否有合法依据，对此，本院分析如下：首先，被告并未向本院提交赵某与被告签订的房屋租赁合同的原件，且从被告提交的该份房屋租赁合同复印件来看，该合同约定租期长达20年、双方不得以任何理由解除合同等，前述租赁合同的约定均不符合正常的房屋租赁合同的约定。而从被告提交的转账记录等证据来看，仅能证明吴国仁在约定租期内的其中一段时间曾向赵某转账支付过款项，但转账金额与实际约定的租金金额并不相符，不能证明该款项系用于支付涉案租赁合同的租金，除此之外，合同约定的租赁押金及签订合同后的前7个月的租金均无支付记录。本院认为被告提交的相关证据不足以证明被告和赵某之间存在真实、有效的租赁合同关系。其次，关于赵某、王某、深圳市A公司之间的关系。被告称王某系涉案房产的实际产权人，赵某和深圳市A公司先后替王某代持涉案房产，本院认为，被告仅提交案外人王某、赵某的出具的证人证言以及王某和深圳市A公司之间的《代持协议》复印件，并不能充分证明赵某、深圳市A公司与王某的先后代持关系。即便代持关系真实存在，被告亦未提交证据证明其与深圳市A公司或王某之间的租赁合同关系，且即便王某和深圳市A公司于2014年11月10日的《代持协议》真实存在，那么被告亦未向本院提交自该日之后其向深圳市A公司或王某支付租金的证据。最后，涉案房产的竞买公告中明确说明涉案房产无优先购买权人，即无承租人，且公告中明确备注涉案房产的现状为“有人占有使用，租赁情况不详”，可见，涉案房产在拍卖时，被告并未向法院提交其与涉案房屋产权人之间的租赁合同，而在原告取得房产之后，被告又以存在租赁合同为由拒绝搬离涉案房产，不排除被告与案外人可能存在“伪造”租赁合同、恶意阻止原告收房的行为。而且，即使被告与涉案房屋产权人之间存在租赁合同关系，被告也应自行承担未向法院如实披露信息和提交书面材料而造成的不利后果，如因不能继续使用房产而给被告造成损失，被告亦可另行法律途径向房屋产权人主张相关权利。综上，原告在拍得涉案房产时并不知晓被告与原房屋产权人之间存在房屋租赁合同关系，且被告提交的相关证据不足以证明被告与原房屋产权人之间存在真实合法的租赁合同关系，该租赁合同对原告并无约束力，被告以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离涉案房产并无合法依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现被告拒绝交付房产、占用涉案房产并无合法依据，故对于原告要求被告向原告交还并腾空涉案房产的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告支付占用期间使用费的诉讼请求。因被告确认涉案房产由其占用且其未向原告交还涉案房产，故因被告占用涉案房产而导致原告在取得涉案房产所有权后无法正常使用涉案房产的相关损失，应由被告承担，故原告有权要求被告支付占用期间的使用费。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百九十三条规定：“拍卖成交和依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。因原告于2018年12月5日收到执行裁定书，故本院判令被告自2018年12月5日起向原告支付使用费，支付至本院判决确定的房屋返还之日止。对于使用费的支付标准，参照深圳市南山区2017年房屋租赁指导租金标准，涉案房产的指导租金标准为每月每平方米65元，故被告应按每月9224.15元［65元/平方米/月×141.91平方米）］的标准向原告支付使用费。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴国仁于本判决生效之日起十日内腾空并向原告魏挺交还位于深圳市南山区的房屋；二、被告吴国仁于本判决生效之日起十日内向原告魏挺支付房屋使用费（按每月9224.15元的标准，自2018年12月5日起支付至本判决确定的房产交还之日止）；三、驳回原告魏挺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311.29元，由被告吴国仁负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二〇年四月二十日书记员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。