广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16242号原告：陈梅，女，*年*月*日出生，汉族，住珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码610××××××××××××121。委托诉讼代理人：黄义涛，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖学敏，广东广和（珠海）律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区×××××××××××××××，统一社会信用代码914*230F。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××055W。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市×××××××××××，统一社会信用代码440××××××××5652。法定代表人：李某1。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市×××××××××，统一社会信用代码914*MN4N。法定代表人：肖某1。原告陈梅与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈梅及其委托诉讼代理人黄义涛、肖学敏，被告诺德置业、时代百货的委托诉讼代理人何志锋到庭参加诉讼。被告珠海永通、金山房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除《商品房买卖合同》；2、请求法院判决被告时代百货返还原告已支付款项575000元；3、请求法院判决被告时代百货支付原告违约金28750元（计算方式：575000×5%）；4、请求法院判决被告珠海永通就上述第二、三项请求在15万元范围内与被告时代百货承担连带责任；5、请求法院判决被告诺德置业、金山房产就上述第二、三项请求与被告时代百货承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告时代百货是涉案商铺的实际销售者，被告珠海永通是其代理销售。被告珠海永通的销售人员在销售时宣称：1、时代广场实行返租制度，商铺于2016年10月份交付、返租的租金于2016年10月份开始支付；2、前期先缴纳15万元折扣费就能享有购房优惠。原告在听信被告珠海永通的宣传后，于2016年4月14日与被告诺德置业的销售方签订《时代广场商铺认购书》，并向被告珠海永通缴纳购房定金10万元、房款15万元，定金由被告时代百货出具《收据》，房款15万元由被告珠海永通出具《收据》，原告对被告珠海永通出具《收据》表示质疑，被告珠海永通以关联公司走账为借口敷衍原告。2016年4月20日原告通过刷卡向被告时代百货支付325000元购房款，由被告时代百货出具《收据》，至此，原告合计支付购房款（包含定金）575000元。同日，原告与被告诺德置业签订书面《商品房买卖合同》约定：1、原告购买时代广场项目*商铺（面积*平方米），商铺成交价格为850000元；2、该商铺应于2016年10月1日前交付使用；3、出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，自解除合同通知到达之日起30日内出卖人应退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。2016年10月1日，被告时代百货无法按照合同约定交付商铺，也不承担合同约定的违约责任，被大量业主起诉解除合同。原告由于法律意识薄弱没有立即向法院立案起诉，但原告也曾与被告时代百货协商解除合同事宜，明确告知被告时代百货要解除合同，被告时代百货虽同意解除但没有退还任何款项。事实上，被告时代百货的经营范围仅为日用品批发，根本不具备开发、销售不动产的资格；被告时代百货至今仍然未取得时代广场六层商铺的所有权，甚至由于资不抵债被列为失信企业，根本无法实现交付的约定。被告时代百货无法如期交付商铺的行为属于根本违约，违反《商品房买卖合同》第七条的约定，应向原告承担违约责任。被告珠海永通作为15万元的实际收款人，应与被告时代百货共同承担赔偿15万元责任。综上所述，上述被告的行为已经严重的损害原告的利益，为维护原告的合法利益，现诉诸本院，恳请法院予以支持。被告时代百货辩称，一、被告时代百货同意与原告解除商品房买卖合同；二、被告时代百货同意向原告退还购房款425000，并同意按该金额的5%向原告支付解除合同违约金；三、原告所主张的另15万元款项是被告珠海永通向原告收取的，应由珠海永通承担返还责任。被告诺德置业辩称，同意被告时代百货的答辩意见。补充如下：被告诺德置业与被告时代百货之间是民事代理关系，被告诺德置业代理被告时代百货销售涉案商铺，在被告诺德置业与原告签订的商铺认购书第1条及商品房买卖合同第1条已经明确向原告告知了被告诺德置业与被告时代百货之间的代理关系。根据民事代理的法律规定，在被代理人与代理人之间的代理关系已经向第三人明示的情况下，合同责任应由被代理人承担，即退还购房款及支付违约金应由被告时代百货承担，被告诺德置业不需要对此承担连带责任。被告珠海永通辩称，我方不同意承担575000元及违约金28750元的连带责任。我方愿意退还15万中4.3万元，其余10.7万元已转给中山永通商业运营管理有限公司分配，应由中山永通商业运营管理有限公司承担返还责任。被告金山房产未作答辩。本院认定事实如下：2014年4月14日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订一份《[时代广场]商铺认购书》（编号：SDGC-RG-323），就原告认购卖方时代广场项目*号商铺进行约定。认购书第一条约定，买方确认卖方已在销售现场公示【时代广场】项目销售公示文件，包括但不限于《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《时代广场商铺买卖合同》及附件、《时代广场前期物业服务合同》、《销售授权书》。第三条、第四条及第六条中关于价款及付款方式约定，成交商铺总价款为850000元，买方向卖方分别支付100000元作为购铺定金；买方应在2016年4月21日前向卖方支付该商铺的首期款425000元（含购房定金）及在2017年9月30日前向卖方支付该商铺第二期价款425000元；第五条约定，双方同意在2016年4月21日或之前于时代广场销售现场与卖方签订买卖合同，合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分。认购书还对其他事项进行了约定。2016年4月20日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（编号为6-157），就原告购买*商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；商铺总价为850000元，买受人在2016年4月21日前向出卖人支付425000元（含定金10万元），在2017年9月30日前向出卖人支付425000元；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年4月14日，原告向时代百货支付商铺定金100000元。同日，原告主张在售楼处支付150000元，珠海永通出具的收据载明该款为“代理服务费”。对此，原告表示当时销售员称该款属于总房款。2016年4月20日，原告向时代百货支付商铺首期325000元。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明：“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明：“……如因上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区×××××××××[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据时代百货的授权，诺德置业于2016年4月20日就涉案商铺（*）与原告签订的《商品房买卖合同》（编号为6-157），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，被告时代百货、诺德置业均无异议，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的商铺款项退还给原告。至于本案争议涉及珠海永通的款项150000元。本院认为，根据珠海永通出具的收据，该笔费用系珠海永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。本案也没有证据显示珠海永通在收取款项时向原告明确告知收款主体和性质。因此，虽然该款项的收款方为珠海永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的房款，而非代理费。综上，原告请求时代百货返还包括该15万元在内的全部房款575000元，本院予以支持。珠海永通是争议15万元款项的实际收取方，应就该部分款项承担连带清偿责任。关于解除合同违约金。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款575000元×5%的违约金28750元，合法有据，本院予以支持。关于金山房产的连带责任问题。原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》第一条约定出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；且被告金山房产于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》承诺在商铺产权分割不能时按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故对原告请求被告金山房产对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈梅与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为6-361《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈梅返还购房款575000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈梅支付违约金28750元；四、被告珠海永通商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应返还的上述第二项所涉款项中150000元承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；六、驳回原告陈梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12588元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩人民陪审员  夏海峰人民陪审员  梁艺芬二〇二〇年四月二十八日法官 助理  阳伟萍书 记 员  谢雪慧曾淑莹