广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3803号原告：王静芸，女，1987年2月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：邓勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴志媚，上海锦城天城（广州）律师事务所律师。被告：广州市维信房地产有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街南华路****楼**会所101。法定代表人：王涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司职员。原告王静芸诉被告广州市维信房地产有限公司（以下简称维信地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王静芸的委托诉讼代理人邓勇、戴志媚，被告维信地产公司的委托诉讼代理人苏丽慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静芸向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理位于广州市番禺区市桥桥南街福德路223号27座2404房的产权登记；2.请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金859659.97元（自2012年12月7日起算，暂计至2019年2月28日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月11日，原告的全权授权代理人王**与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同号201110126458），约定原告购买由被告开发的花样年华雅筑商品房一套（具体地址位于广州市番禺区市桥桥南街福德路223号第27座24层2404房，以下简称涉讼房屋），总价款为756410元。2012年3月31日，被告将涉讼房屋交付给原告代理人王**。完成交付后，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，应在涉讼房屋交付之日起180个工作日内办理产权登记，王**多次到被告售楼部及物业管理处要求被告办理涉讼房屋的产权登记，被告却以种种理由拖延未予答复。2011年9月，原告缴纳了1151元作为代办房产证的费用。由于被告帮原告办证，在签订合同时原告没有拿《广州市商品房买卖合同（预售）》原件，而是交给被告保管。实际上，原告在与被告沟通时，都是在售楼部和被告的工作人员张小姐和金本色律师事务所的工作人员沟通。直到2016年8月2日，被告才通过金本色律师事务所将《广州市商品房买卖合同（预售）》原件交付给王**，要求王**缴纳契税。王**于2016年8月4日缴纳契税，并在同日将资料交回给金本色律师事务所，用于办理房屋产权登记，且向被告支付了50元产权转移登记费。被告收取产权转移登记费后，至今没有为原告办理房屋产权登记。由于被告至今未为原告办理好产权登记，给原告带来了诸多麻烦和损失，购房将近8年了，还没有拿到房产证，不能正常出租涉讼房屋、用涉讼房屋进行抵押融资以及处分出售涉讼房屋。现原告要求被告立即为原告办理涉讼房屋产权登记。原告在2011年购买房屋（楼盘名为：海伦堡．流金岁月）时单价22667.37元／平方米，而当时整个番禺区的房价还是在不到10000元／平方米的价位。被告在销售宣传时的楼盘定位及承诺是当时番禺区最高端、高档的楼盘之一，原告也是基于很高的期望，当时愿意以22667.37元／平方米的价格购买该房屋。但在房屋交付后，由于被告方迟迟不能为业主办理房产证，导致业主们和被告及物业公司之间的关系紧张，小区物业管理混乱、不到位，业主们对物业服务不满，以拖欠物业费来表示反抗，甚至出现物业公司与业主因物业费打官司的情况，小区物业价值大大打折扣。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一、二十二条的约定，因被告未按双方约定的期限为原告办理房屋产权登记，其应当向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金859659.97元(756410元×0.05%×2273天)。综上所述，被告未按双方约定的期限办理房屋产权登记，已违反《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，其应当承担相应的违约责任。原告现依法向人民法院起诉，请求法院依法维护原告的合法权益。被告维信地产公司辩称，我司不存在迟延办证的违约行为。涉讼房屋的房产证至今未能办妥的根本原因在于原告无法按照我司要求提供完整的办证材料，原告在2016年8月4日才缴纳契税，且根据2011年广州市限购令规定的外地户籍购房办理房产证转移登记必须提供2年内个税缴纳证明或社保缴纳证明，但原告无法提供。我司多次催促，原告均无法提供该证明。后原告提供了一份无法在房管部门查核有缴税记录的个税缴纳证明，被房管部门多次退件。我司再次催促原告提供该份证明，但仍然被房管部门退件，导致涉讼房屋的房产证至今无法办理。我司认为原告要么提供虚假的个税缴纳证明，要么无法提供该证明，导致无法办妥房产证，因此该责任是由原告造成，相关责任由原告自行承担。而且违约金起算时间及金额超过诉讼时效的规定，请法院予以驳回。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2011年8月22日，王静芸在安徽省芜湖市法信公证处签署《委托书》办理公证委托手续，委托王**为其合法代理人，全权代表其购买涉讼房屋、签署购房合同或协议、办理与购房相关的全部手续以及向房管部门办理房屋的权属登记和领取房地产权证等手续。2011年10月11日，王**作为王静芸的代理人，代表王静芸作为买方（乙方），与维信地产公司作为卖方（甲方）就涉讼房屋签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201110126458），约定涉讼房屋建筑面积42.51平方米，套内建筑面积33.37平方米，共有分摊面积约9.14平方米；该房屋按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22667.37元，总金额为756410元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款：首期款236410元于合同网签之日起支付，剩余房款520000元于2011年10月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2012年3月31日前将房屋交付乙方使用，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务；第二十一条“产权登记”约定，甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意以甲乙双方共同办理的方式为乙方办理房地产权证，甲乙双方应当在房屋交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；本合同连同附件一式四份，甲方一份、乙方一份，房地产登记机构二份。附件七补充协议第十一条约定，将《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条修改、增补为：（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权登记并不承担违约责任：1.乙方未能付清全部价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件；3.乙方未能依约办理收楼手续的；4.甲方在合同约定时间内已向乙方提供申请办理房地产转移登记的资料，因乙方未将上述资料交给产权登记部门或者因产权登记部门的原因造成迟延受理的；（二）若乙方以银行按揭付款方式购买该商品房的，该商品房的产权转移登记的办理须经贷款银行同意及提供必要协助；因此，该商品房的产权转移登记的办理期间自己方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算。本《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件，若补充协议与商品房买卖合同约定有不同之处，以本补充协议的约定为履行依据。同日，王**与维信地产公司签署关于购买广州市番禺区桥南街福德路223号27座24层2403房（以下简称2403房）的商品房买卖合同，约定房屋建筑面积70.89平方米，房价款1421051元。维信地产公司于2011年10月11日、2012年8月18日出具了发票联，分别载明收到王静芸购买涉讼房屋的房价款236410元、520000元。广州市金本色房地产咨询有限公司于2011年10月9日、2011年10月11日出具收据，分别载明收到王静芸购买涉讼房屋支付的代办费、工本费、他项费、邮寄费、预告费、入押费、公证费、印花税等费用共1151元，及签约费、工本费共550元。2012年2月28日，维信地产公司向王静芸发出《收楼通知书》，双方确认房屋实际交楼时间为2012年3月31日。2012年4月5日，广州市番禺区房地产交易登记中心向维信地产公司发出《广州市房地产出示登记告知书》，载明涉讼房屋所在的楼宇初始登记申请复核相关法律规定，现已核准登记，本告知书附《房屋清单》，清单只反映本次已核准登记的房屋状况。《房屋清单》中记载了涉讼房屋及2403房的售卖、出证情况。2016年8月4日，王**作为王静芸的代理人向税务部门提交契税纳税申报表，并于同日缴纳涉讼房屋及2403房的契税，税务部门出具了税收缴款书。同日，维信地产公司出具收款收据，载明收到王静芸交来购买涉讼房屋的转移登记费50元、印花税5元。2019年3月14日，王静芸以维信地产公司逾期办理涉讼房屋产权登记为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋与2403房是打通的，分为两个房产证。维信地产公司称涉讼房屋所在楼宇为独立小面积户型，其司销售时会建议客户购买两套相隔的小户型房屋打通为一套大居间来居住使用，业主购买了相隔的两套间后一般由其司来打通并进行装修；王静芸则认为维信地产公司该做法是违反法律规定的。双方并确认王静芸在签订涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》时至今均不具备在广州市购房的资格。维信地产公司称王静芸是在限购政策出台后购房，其当时是知悉限购政策的，签订合同时王静芸主动出示了一份缴满一年的个人所得税缴纳证明，其司根据王静芸提交的材料审查其购房资格，但无法核实材料是否真实；后其司将上述证明提供给房管部门办证时，由于房管部门查核到可能存在提供虚假个税缴纳信息，对该份个人所得税缴纳证明予以没收不予退还，因此其司怀疑王静芸提交虚假证明来购房。维信地产公司对此提交了《广州市番禺区税务局关于协助王静芸涉税保密信息告知书情况的复函》复印件证实其上述主张。王静芸对该证据不予确认，并表示其签订合同时至本案起诉时止均不知道其没有在广州市购房的资格，而且《广州市商品房买卖合同（预售）》也没有注明以及告知其方相关限购政策，其没有向维信地产公司缴纳过个人所得税缴纳证明和社会保险缴纳证明，维信地产公司也没有要求其方提交。对于涉讼房屋办理房产证的情况。王静芸主张已于签订合同时委托维信地产公司办理房产证，并将合同原件等材料交付给维信地产公司指定的广州市金本色律师事务所，但维信地产公司直到2016年8月2日才通过广州金本色律师事务所将涉讼房屋的合同交还，其于2016年8月4日缴纳完契税后就将所有办证资料交付给广州金本色律师事务所。王静芸提供了以下证据：1.《金本色移交客户买卖合同签收表2016-8-2》，该表显示涉讼房屋及2403房买卖合同原件于2016年8月2日由王**签收，移交单位打印为广州金本色律师事务所。2.《客户移交办证签收表》，该表显示收取涉讼房屋及2403房的以下资料：购房合同原件1份，按揭合同原件1份，契税发票原件1份，申报表原件1份，身份证复印件，办证散件（涉讼房屋还有公证委托书原件一份），签收人打印为金本色律所，签收人处有“姚健明”的签名字样，签收时间打印为2016年8月4日。维信地产公司对上述证据不予确认，表示2016年8月4日后王静芸都没有向其司提交符合要求的办证资料，王静芸在2016年8月提交办证资料，其司第一次向房管部门递交，但因为个人所得税缴纳证明不符合要求被退件，其司要求王静芸重新提交，王静芸一直未能提交，2018年8月王静芸又提交了一份个人所得税缴纳证明，但再次被房管部门退件。维信地产公司对其上述主张提交了以下证据：1.办理房产证明细表（12-4-2），载明涉讼房屋及2403房，在收据缴交契税费、契税差异款两栏表格处，有“2018、8、14已收齐办证资料一次性”“王**”字样，其中“2018”年份的“8”字与“8、14”的“8”字写法不一致，有涂改的痕迹。2.短信、彩信记录，显示2018年5月22日，维信地产公司工作人员向王静芸代理人王**发送短信、彩信，告知王**、王静芸应当办证应当提交的具体材料。王静芸否认上述明细表手写内容是其代理人王**本人书写，亦否认“王**”为王**本人签名。王静芸亦对短信、彩信的真实性、合法性、关联性不予确认。另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2011年2月24日根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国发办[2011]1号）和《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的事实意见》（穗府办[2011]3号），发布住房限购措施，其中第一点规定，对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。本院认为，王静芸与维信地产公司于2011年10月11日就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。王**作为王静芸的委托代理人签订上述合同及补充协议，相应的法律后果应由王静芸承担。对于王静芸主张维信地产公司立即为其办理涉讼房屋产权登记的诉请。根据双方当事人在庭审中的陈述可知，王静芸至今未具备在广州市购买商品房的资格，其主张维信地产公司为其办理涉讼房屋的产权登记客观上存在履行障碍，故对于王静芸的该诉请，理据不成立，本院不予支持。至于王静芸诉请维信地产公司支付逾期办证违约金的诉讼主张。首先，在双方当事人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前已经出台相关广州市限购政策，政策相关内容均可通过多渠道公开查询，王静芸及其购房代理人王**均为完全民事行为能力人，对有关的限购政策均应知悉。本案中，王静芸未能提供证据证实维信地产公司存在误导或故意隐瞒相关限购政策的事实和证据。其次，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，双方共同办理房地产权证，自房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。附件补充协议第十一条对上述第二十一条增补约定，乙方未能提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料的，甲方可据实顺延办理产权转移登记；若乙方以银行按揭付款方式购买房屋的，产权转移登记的办理期间自乙方提供全部证件资料、贷款银行确认且提供办理资料之日起开始计算。且双方约定附件《补充协议》与《商品房销售合同》约定不一致的，以附件《补充协议》约定为履行依据。因此，本案应当以王静芸实际提供全部证件资料之日起开始计算办证期间。因王静芸至今为止不具备在广州市购买涉讼房屋的资格，未能举证证明其已提交办证所需的包括王静芸在广州市缴纳个人所得税或社会保险等相关证明资料，双方所约定的办证起算时间亦尚未确定。故，无论维信地产公司在此之前有否向房管部门提交涉讼房屋办证申请，涉讼房屋至今未能办理产权登记的根本原因在于王静芸不具备相关购房资格，王静芸无法提交符合要求的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明等办证资料导致客观上无法办理房产证，故王静芸主张维信地产公司逾期办证，理据不成立，本院不予采纳。王静芸以此诉请维信地产公司支付逾期办证违约金，亦理据不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王静芸的全部诉讼请求。本案受理费12397元，由原告王静芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇二〇年四月二十九日书 记 员  罗嘉敏