河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初850号原告（案外人）：王赛，男，汉族，1989年2月4日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：郭文涛，河南时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安运，河南时代律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨波，男，汉族，1969年8月9日出生，住河南省商丘市。被告（申请执行人）：张磊，男，汉族，1979年11月9日出生，住河南省商丘市。二被告共同委托代理人：董华，河南卓衡律师事务所律师。第三人（被执行人）：开封豪享置业有限公司，住所地开封市祥符区祥符大道南段路西水木清华售楼部。统一社会信用代码：9141021269350282X7。法定代表人王龙龙，职务经理。委托诉讼代理人：王树锋，河南道洱律师事务所律师。原告王赛诉被告杨波、张磊，第三人开封豪享置业有限公司（以下简称豪享公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王赛的委托诉讼代理人郭文涛，被告张磊及被告杨波、张磊的委托诉讼代理人董华，第三人开封豪享置业有限公司的委托诉讼代理人王树锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王赛向本院提出诉讼请求：1.依法排除对开封豪享置业有限公司名下位于开封市××区××大道南段水××临街商铺××、××号门面房的执行；2.本案的诉讼费由三被告负担。事实及理由：商丘市梁园区法院在执行杨波、张磊与开封豪享置业有限公司案中，已经查封了开封豪享置业有限公司位于开封市××区××大道南段水××临街商铺××、××号门面房，并拟对该房产进行处理，原告以案外人的名义提出了执行异议，2020年1月7日法院下达了(2020)豫1402执异2号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定书认定的事实错误，使用法律不当，侵犯了原告的合法权益，故提出案外人异议之诉，请求判令不得执行该房产。具体理由如下：一、原告王赛与被告开封豪享置业有限公司的买卖合同合法有效且已经履行完毕，应当依法保护完毕的交易秩序。因为原告与被告开封豪享置业有限公司存在工程承包关系，原告系实际施工人，在工程结束后被告开封豪享置业有限公司没钱给原告支付工程款，为此以房产折抵的方式向原告支付工程款，双方签订了买卖合同，有房屋买卖合同、收据承包合同予以佐证，能够充分证明双方债务的真实性、合法性，且已经交付履行完毕，贵院认为原告与被告开封豪享置业有限公司之间债务缺乏真实性的理由明显不足，认定错误。二、原告提供的证据符合法律规定，足以排除涉案房屋的执行，贵院的(2020)豫1402执异2号执行裁定书认定结论严重错误。被告杨波、张磊的债权属金钱债权，原告王赛系以折抵工程款的方式取得的物权，在合法的情况下物权优于债权，这是法理所在。在贵院查封之前，原告与被告开封豪享置业有限公司已经签订了房屋买卖合同，原告也以折抵工程款的方式向开封豪享置业支付了全部购房款，原告王赛也已经实际占有了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修使用，为此原告支出了大量的费用，目前正出租给他人经营饭店生意，有租赁合同佐证，另外涉案房产一直没有办理过户手续(房产证)的原因不在原告，而是因为开封豪享置业有限公司的原因(未提供相关手续)，造成涉案水木清华小区目前仍有大部分房产未办理房产证手续，这在房管局或者不动产登记中心是可以查询到的。原告的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第一、在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同;第二、人民法院查封之前已经合法占有该不动产;第三、已经支付全部价款;第四、非因买受人的原因未办理过户登记。”为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令如诉。被告杨波、张磊辩称：王赛并非涉案房屋合法产权人，商丘市梁园区人民法院执行局对其异议申请的驳回，认定事实，适用法律正确，应当予以维持，继续执行。第三人豪享公司辩称：王赛与公司签订的工程承包合同，经过核实，王赛是实际施工人，后来公司无法支付工程款时，以涉案房屋抵工程款。认可原告陈述事实，至于能否执行，请由法院裁判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：2014年5月7日原告王赛与第三人开封豪享置业有限公司签订商品房买卖合同两份，所购商品房的基本情况分别为：北区111铺、北区112铺；商品房性质为：现房。合同内容为由原告王赛购买第三人豪享置业公司名下的水木清华北区111铺、112铺，房屋总额分别为714870元、689340元，付款方式均为一次性付款。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向开封县房管局申请登记备案。合同落款处分别加盖“开封豪享置业有限公司合同专用章”，分别有“王赛”的签名及按捺。另查明，申请执行人杨波、张磊与被执行人开封豪享置业有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2018年6月14日查封了位于开封市××区××大道南段××水××临街商住楼北区商铺××、××号门面房（均登记在开封豪享置业有限公司名下）。本院认为：对于王赛与开封豪享置业有限公司签订两份《商品房买卖合同》和收据以及开封豪享置业有限公司出具的证明，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”此条规定是人民法院判断是否可对执行人名下财产强制执行的法律依据，而为了保护在人民法院查封争议房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同且合法占有争议房屋且已支付全部价款且非因买受人自身原因未办理过户登记的买受人的权益，最高人民法院进而制定了相关司法解释，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故其规定中表述为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，而本案中王赛与开封豪享置业有限公司签订的《商品房买卖合同》性质上是以房抵债协议，并非直接的买卖合同，是王赛认为其对开封豪享置业有限公司享有施工工程款优先受偿权签订的该合同，王赛并未实际支付购房款，而实质体现在以“协议”消灭了之前双方的债权债务关系，并非建立了买卖关系。且该二份合同签订已经近5年时间，至今未按照合同约定向开封县房管局申请登记备案。经本院释明，王赛于庭审后三日内亦未向本院提交相关施工合同或相关债权凭证予以证明其与豪享置业公司之间的真实债权债务关系。故原告要求依法排除对开封豪享置业有限公司名下位于开封市××区××大道南段水××临街商铺××、××号门面房的执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王赛的诉讼请求。案件受理费28772元，由原告王赛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  李 冰审判员  姜继亮二〇二〇年四月二十一日书记员  曹 冉