山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初8411号 原告：青岛隆鑫发房地产开发有限公司，住所地山东省青岛胶州市 法定代表人：张元意，总经理。 委托诉讼代理人：徐冬冬，男，汉族，该公员工。 被告：张林峰，男，汉族，住山东省青岛胶州市 委托诉讼代理人：肖古勇，山东东标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华，山东东标律师事务所律师。 原告青岛隆鑫发房地产开发有限公司（以下简称隆鑫发公司）诉张林峰商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐冬冬、被告张林峰及其委托代理人肖古勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆鑫发公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》；2、被告支付原告违约金41069.33元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月29日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告向原告购买胶州市杭州××路××号××公寓××号楼××单元××户的房屋，房屋总价款为410693.3元。被告向原告支付首付款130693元，剩余房款280000元以银行按揭付款方式付款，若被告不能取得银行贷款，应以现金方式向原告支付余款，否则视为被告违约，原告有权单方解除合同，被告应支付房屋总价款的10%作为违约金。至今原告只收到被告的首付款，余款迟迟未付。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判令所请。 被告张林峰辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，要求继续履行合同。原、被告于2012年12月29日签订《青岛市商品房预售合同》，被告购买位于胶州市杭州××路××号××公寓小区××号楼××单元××户房屋，被告于合同签订后按约定的时间缴纳了房屋的首付款130693元，后续房款按照合同约定以银行按揭方式付款，后被告在具备按揭贷款资格向银行申请贷款时，才得知原告所建的楼盘由于资金链断裂早已被银行查封，因此被告根本不能办理贷款及房产证，为此被告及其他购房人多次上访维权，这也说明先因原告的违约行为导致被告多年来一直在通过上访维权的方式争取该合同的继续履行，涉案售楼处也是因为被告及其他购房者的维权最近才得以解封，但是仍不能办理贷款，这恰恰说明是因为原告的违约行为导致合同的延迟履行，过错不在被告方。原告所起诉的事实理由不成立，合同约定付完首付款剩余是按揭贷款，并没有约定贷款不成，以现金支付的方式支付，诉讼理由不成立。贷款一手商品房是由原告去找一家银行，为购房者办理贷款，只要购房者授信良好都可以办理贷款，被告信誉一直良好，可以办理贷款，恰恰是因为原告原因无法办理贷款，过错在于原告，与被告无关，故原告的起诉不能成立。 庭审中，原、被告双方提交了以下证据并进行了质证，本院对相关事实进行了询问： 原告提交以下证据：1、《青岛市商品房预售合同》一份，证明原、被告在2012年12月29日网签合同后，需在2013年1月5日前提交银行贷款资料，故因被告未提交贷款材料导致按揭手续无法办理，根据合同约定第七条，逾期7日内未付款，原告有权解除合同。 2、通知一份，证明原告通知被告7日内到公司交付房款及违约金，逾期未交付原告解除与被告签订的预售合同。 3、催收函及快递单回执各一份，证明原告通知被告7日内到公司交付房款及违约金，逾期未交付原告解除与被告签订的预售合同。 被告对原告所提交证据材料质证意见如下：真实性无异议，但是合同一直在原告处，直到2014年12月份拿回来的，但是根据附件一付款的规定，是按照银行按揭贷款，结合第二条的第二项、第三项可以看出，如果被告经贷款银行审查不符合按揭的条件，无法按揭贷款，银行应该发出通知后7日内被告现金的方式付款，但是至今原告无法提供当时办理银行贷款的相关资料，而被告持有着征信报告可以显示，被告符合银行贷款条件，说明是由于原告原因无法办理贷款。同时结合原告提交的证据2可以看出之前是因原告原因无法办理贷款，否则原告知道被告无法办理银行贷款，应及时给被告发通知让原告支付房款，但是原告之前并未发出任何通知。但是被告却一直通过上访的方式维权，足以证明原告说法不成立。 对于证据2真实性无异议，确实收到了，之后被告去找原告协商过，这也说明之前并没有通知过原告以现金的方式支付购房款，根据合同约定是按揭贷款，原告应在第一时间通知被告及时办理按揭贷款的相关手续，而不是时隔六年之后催促被告支付现金。 对于证据3没有收到过，从催收函内容可以看出通过按揭贷款支付剩余尾款，而被告征信报告显示一直征信良好，符合贷款条件。对于征信报告是银行打印，不需要贷款人提供。 被告提交以下证据：1、《青岛市商品房预售合同》一份，证明原被告签订购房合同，被告购买涉案房屋；原被告约定以银行按揭贷款付款，原告应予以配合，但是事实是原告的违约导致不能办理贷款。 2、购房款收据三份，证明被告已按照合同约定的时间及时交付房屋首付，不存在任何违约。 3、个人信用报告一份，证明被告在具备银行按揭贷款资格的条件下，由于原告的违约未能办理贷款，应由原告承担违约责任。 4、预告登记证一份，证明被告在购买房产后于后期的多次上访维权努力，才于2016年5月21日得以办理房屋预告登记证，也证实了由于原告的原因才导致这种结果，应该由原告承担赔偿责任。 5、原告与张林峰的协议书一份，证明是因原告原因无法办理贷款。 原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对上述所有证据的真实性无异议，但是对于证据1根据合同附件1第五条规定，被告具备按揭贷款，由于被告未提交贷款资料，导致无法办理贷款。对于被告所说六年没有催款，因被告在约定时间贷款未办理，原告至此已通知解除合同。对于证据2无异议。对于证据3根据网签合同签订时间2012年12月29日，如办理按揭贷款应在2013年1月5日前，且被告提交征信报告里的查询记录明显2013年1月5日之前没有申请关于备案的按揭贷款的贷款记录。对于证据4无异议。对于证据5真实性无异议，当时被告告知原告房屋被查封，导致无法办理贷款，原告没有详细核实就给被告出具了该协议书，约定房屋解封后再由被告交付剩余房款，但是后来查明是由于被告原因导致房屋被查封，该查封与原告无关。 对于涉案房屋贷款未能办理的原因，经询问，原告表示：原告2013年1月5日前未收到被告贷款申请资料，且至今也未收到。被告表示：交付首付之后，被告与售房经理联系办理贷款事宜，售房经理说等他们通知，因当时原告房屋卖的非常火，需要排队，销售人员让我等通知，之后就出现了查封无法办理贷款等现象，该涉案房屋被青岛市中级人民法院（2013）青民四初第201号裁定书查封，被限制人为原告，同时申请法院调取该查封的相关材料。该房屋我们交付了首付款及维修基金，并办理了网签，说明我们是诚意要买该房屋，既然要买房子，没有理由不配合办理贷款。我们征信也非常良好，也可以办理贷款。 对于网签合同后是否向被告催缴过相关贷款材料，经询问原告表示：售楼处在网签之后多次通过电话催促被告提交贷款材料及工作人员配合被告办理贷款，因被告一直未交到公司材料，导致房屋贷款未能成功。 对于原告向被告催款的证据最早是什么时间，经询问原告表示：原告公司多次电话催促，被告答应以现金形式到公司交付，但一直未履行交付义务，之后2016年原告用书面的快递邮寄过，被告已经收到我们书面的交款通知，但被告还是未交付剩余房款。后2019年7月份，原告通知被告7日内到公司交付房款，如逾期原告将解除合同。2013年10月份，我公司因为涉嫌其他债务被青岛中院查封多套房屋，但原被告签订购房合同的时间是在2012年7月份。因此该房屋贷款未能办理贷款与原告查封无关。 对于涉案房屋是否曾被查封及现在是否仍在被查封，经询问，原告表示：涉案房屋之前是否被告查封，原告不清楚，但是现在该房屋正常。被告表示：2013年10月份该涉案房屋被查封，后来被告多次上访投诉，要求解封，2016或2017年应该是已经解封，并办理了预告登记。 对于若涉案房屋仍然不能办理贷款，被告是否同意以现金的方式直接缴纳尚欠款项及是否同意承担相应的违约责任，经询问，被告表示：同意，若不能贷款，同意以现金的方式缴纳剩余尾款，但是原告应协助办理产权的相应手续。原告表示：如果被告一次性缴纳剩余尾款，并同意承担合同约定的违约责任，我方同意继续履行合同，但在本案中，原告不变更诉讼请求，要求解除合同，请求法庭给予我们时间，双方庭外和解协商，若调解不成，请求法院依法判决。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月29日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：被告购买原告位于胶州市杭州××路××号《宝丽金山水国际公寓小区》23号楼2单元302户的房产，该房屋建筑面积为95.51平方米，总价款为410693元。附件一约定的付款方式和付款期限为银行按揭付款方式，（1）买受人即被告张林峰应于本合同签订之日2013年5月21日前向出卖人支付该商品房首付款130693元，剩余房款贷款280000元，办理按揭贷款。（2）买受人明确知道按揭银行规定的申请按前述金额贷款所需的条件和应当提交的资料。买受人承诺于本合同签订之日起7日内（即2013年1月5日前）将办理按揭贷款所需文件全部提交给卖方指定的贷款银行，否则视为买受人违约，每逾期一天则按买受人申请贷款总额的万分之一计算违约金。（3）若经贷款银行审查，买受人不具备申请按揭贷款的资格而无法采取按揭贷款方式付款的，在银行发出通知后七日内，买受人须以现金方式支付等额的余款。（4）若经贷款银行审查，买受人具备按揭贷款资格但须提高首付比例，买受人应在银行发出通知后五日内，向卖方补足首付款。（5）若经贷款银行审查，买受人具备按揭贷款资格，而由于买受人原因（包括但不限于不及时提交文件、不及时补足首付款等）导致按揭手续无法及时办理，逾期七日的，视同买受人逾期付款，买受人须依照合同第七条的约定承担违约责任。…… 被告张林峰于2012年7月31日向原告交纳购房定金20000元，于2012年8月11日交纳首付款105000元，于2012年12月29日交纳首付款5693元。 合同签订后，被告仅交纳首付款，剩余房款280000元未办理银行按揭贷款，至今未缴纳。2013年10月18日，涉案房屋因原告与他人债务纠纷被青岛市中级人民法院依法查封。对于剩余房款未办理贷款的原因，原告主张因被告未及时提交贷款材料导致的，但未提交相关证据予以证实。原告庭审中提交2016年7月25日、2019年7月7日原告通知被告7日内到原告处交付购房款及违约金，逾期交付将解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》的通知两份。其中2016年7月25日邮寄的通知被告否认收到，且原告未提交该信件的相关签收情况。2019年7月24日，原告诉至法院，要求解除原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，并承担合同约定的原告单方解除合同被告应支付房屋总价款的10%的违约金61573.2元。被告庭审中抗辩主张被告征信良好，涉案房屋贷款手续是由原告统一办理，是原告的原因未及时收取贷款材料办理贷款手续，后2013年10月份因原告原因涉案房屋被查封，导致一直不能办理贷款，后来通过被告多次上访，该房屋被解封，2018年9月21日才办理了房屋预告登记，应该由原告承担赔偿责任。同时向法庭提交了其个人信用报告及预告登记证等相关证据。 庭审中，原告明确表示若被告一次性缴纳剩余尾款，并同意承担合同约定的违约责任，原告同意继续履行合同，同意庭外和解，但在本案中不变更诉讼请求，要求解除合同。被告当庭表示同意若该房屋不能贷款，同意以现金方式一次性缴纳剩余尾款，但要求原告协助办理产权事宜。 另查，该争议房屋现未交付给被告。庭审中及庭后法庭曾多次调解，双方最终未能达成一致意见。 本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件；二、被告是否应向原告承担违约责任。 一、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件。 1、涉案合同的效力及履行状态。本案中，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。该合同现正在履行过程中，尚未全部履行完毕：被告已向原告支付购房款的首付款及房屋维修基金，剩余房款280000元未支付。 2、原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》是否达到约定解除的条件及解除的法律后果。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，对逾期贷款的原因，原被告双方存在较大争议，虽原告主张因被告未提交贷款资料导致贷款不能，但未能提交相关证据予以证实其曾通知被告或被告拒绝提交的情形存在，且涉案房屋存在因原告原因被法院依法查封的情况，被告能证实其征信良好，且被告提交的证据及庭审表达的意思，种种行为均表示其积极努力为达成合同的继续履行，因此本案中认定被告违约，原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》达到解除的条件，没有充分的事实及法律依据，理由不足。被告庭审明确表示在贷款不能的前提下，同意以现金的方式一次性付清余款，原告亦同意若被告能一次性缴纳剩余尾款，并同意承担合同约定的违约责任，原告同意继续履行合同。虽然最终原被告双方未能达成和解，但能够反映该合同还是有继续履行的可能性，不是履行不能了，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 二、被告是否应向原告承担违约责任。因本案中原告坚持不变更诉讼请求，其主张的违约金是在认定被告违约，原告单方解除合同的情况下，被告承担应支付房屋总价款的10%的违约金41069.33元。故在本案中对原告主张的该部分违约金不予支持。 故，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告青岛隆鑫发房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费827元，由原告青岛隆鑫发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵 燕 审 判 员  陈 敏 审 判 员  孙 超 二〇二〇年四月三十日 法官助理  杨乐斐 书 记 员  王淑颖