福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1599号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路**。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓雪，女，1962年7月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审被告）：江浩，男，1989年10月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市国有房产中心因与被上诉人邓雪、江浩房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判邓雪、江浩立即无条件腾退福州市仓山区××路××号××座××单元，将该房屋返还福州市国有房产中心，并向福州市国有房产中心支付自2019年4月计至邓雪、江浩实际返还房屋之日止按每月2402.49元标准计算的房屋占用费；2.本案一、二审诉讼费由邓雪、江浩承担。事实和理由：一、邓雪、江浩被取消公共租赁住房保障资格事实清楚，福州市国有房产中心有权要求解除租赁合同并返还案涉房屋。二、本案租赁合同关系是完整的、连续的，也正基于此，福州市国有房产中心不仅诉请要求解除租赁合同关系，而且要求腾退返还房屋，一审判决割裂完整的租赁合同关系，在认定租赁合同关系解除的情况下，又认定未解除不定期租赁关系，没有事实和法律依据。1.相关行政部门核准取消邓雪、江浩公共租赁住房保障资格后，福州市国有房产中心已多次通知邓雪、江浩腾退返还房屋，无果后又委托福州市国有房产经营有限公司采用登门张贴、邮寄等方式通知邓雪、江浩腾退返还房屋，并无与邓雪、江浩再建立任何形式租赁关系的意思表示，双方租赁合同约定的租赁期限至2016年1月31日止，在租赁期限届满后双方租赁合同已经终止，之后双方就已形成不定期租赁关系，而该不定期租赁关系已被福州市国有房产中心于2019年3月3日通知解除，双方不存在新的不定期租赁关系。无论是邓雪、江浩继续侵占案涉房屋，还是福州市国有房产中心收取房屋占用费的事实，均不能作为推定不定期租赁关系的依据。2.福州市国有房产中心主张按照市场租金标准支付房屋占用费有明确的合同约定，依法应当予以支持。三、福州市国有房产中心为收回案涉房屋，已付出巨大的社会成本，其系在穷尽办法还无法收回房屋的情况下，才诉至法院，一审判决结果可能引发社会管理秩序的混乱，导致公共租赁住房被恶意侵占，不利于公共租赁住房制度发挥其应有的作用，且一审判决结果与福州区域内已生效的同类型案件的判决结果不一致，影响司法公信力。综上，一审判决认定事实和适用法律严重错误，应当予以纠正。 邓雪、江浩辩称，其答辩意见与一审答辩意见一致。另补充意见如下：双方租赁合同于2016年1月30日届满后未续签合同，邓雪、江浩在租赁期限届满后断交了一年多的租金，期间双方租赁关系是存在不确定性的。2017年10月7日后邓雪、江浩一次性补交了租金，福州市国有房产中心在提起本案诉讼时，并不知道邓雪、江浩已经将租金补交完毕。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产中心与邓雪、江浩签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.判令邓雪、江浩立即腾退坐落于福州市仓山区××路××号××座××单元，返还给福州市国有房产中心；3.判令邓雪、江浩向福州市国有房产中心支付租金（租金按每月2402.49元计算，计算方法为使用面积45.33平方米×市场平均租金标准26.5元／㎡×2＝2402.49元，自2019年4月至邓雪、江浩实际返还房屋之日止，暂计至2019年7月为7207.47元）；4.本案诉讼费用由邓雪、江浩承担。 一审法院认定事实：2014年1月14日，甲方福州市国有房产管理中心、受委托管理单位福州市国有房产经营有限公司与乙方江炎俤签订《福州市廉租住房租赁合同》约定，甲方将坐落于福州市仓山区××路××号××座××单元出租给乙方使用，建筑面积52.64㎡；房屋月租金为106.5元；租赁期限自2014年2月1日起至2016年1月31日止；乙方应当按照廉租住房的租金标准于每月5日前主动向甲方支付月租金；乙方逾期支付的，每月按应收租金的5%支付甲方违约金，逾期不足一个月的按一个月计算；乙方家庭住房、收入和财产发生变化，不再符合廉租住房保障资格，且不按照有关规定腾退该房屋的，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任。甲方签署人为福州市国有房产管理中心，乙方代签人为邓雪。合同签订后，福州市国有房产管理中心依约向江炎俤交付了房屋，邓雪、江浩按106.5元／月的标准支付租金至2019年10月31日。2019年3月3日，邓雪、江浩收到福州市国有房产经营有限公司送达的《关于清退公共租赁住房的通知》。一审法院另查明，2017年8月23日，福州市台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局向福州市国有房产管理中心作出台房［2017］435号《关于核准取消31户公共租赁住房（含原廉租住房）保障对象保障资格的报告》，认定江炎俤因拖欠租金累计达六个月，被取消保障资格。江炎俤于2014年2月24日火化，邓雪、江浩分别系江炎俤的妻子、儿子。 一审法院认为，《福州市廉租住房租赁合同》乙方虽是由邓雪代签，但在合同签订后福州市国有房产管理中心已将讼争房屋交付江炎俤使用，江炎俤也接收了讼争房屋，故《福州市廉租住房租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。租赁期间，江炎俤去世，邓雪、江浩作为作为共同居住人继续租赁讼争房屋，故江炎俤去世后，讼争房屋实际承租人系邓雪、江浩。原租赁合同虽于2016年1月31日届满，但邓雪、江浩仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产管理中心亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，租期为不定期，双方均应按原合同约定的履行义务。现江炎俤被相关行政部门核准取消其保障资格，而保障资格是以户为单位申请，江炎俤被取消保障资格，邓雪、江浩作为同一户成员，亦无法享受保障资格。邓雪、江浩现已不符合保障条件，符合合同约定的解除条件，福州市国有房产管理中心有权解除合同。邓雪、江浩于2019年3月3日收到受托管理单位福州市国有房产经营有限公司送达的《关于清退公共租赁住房的通知》，《关于清退公共租赁住房的通知》抬头虽系“江炎俤承租户”，而现讼争房屋实际承租人系邓雪、江浩，但该通知其本质系与讼争房屋实际承租人解除《福州市廉租住房租赁合同》的意思表示，邓雪、江浩作为江炎俤的家属，知晓江炎俤已去世，福州市国有房产经营有限公司向其送达《关于清退公共租赁住房的通知》系为了解除双方之间的《福州市廉租住房租赁合同》，故《福州市廉租住房租赁合同》已于2019年3月3日解除。福州市国有房产管理中心诉请判令解除《福州市廉租住房租赁合同》，但判令解除租赁合同的基础系《福州市廉租住房租赁合同》尚未解除，现上述合同已于2019年3月3日解除，其该项诉请的基础已不存在，故对其该项诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产管理中心要求邓雪、江浩自2019年4月起按2402.49元/月的标准向其支付租金，一审法院认为，《福州市廉租住房租赁合同》解除后，邓雪、江浩按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年10月31日，福州市国有房产管理中心也认可收到该租金，但双方没有重新签订新的租赁合同，故邓雪、江浩与福州市国有房产管理中心之间形成新的不定期租赁关系，在双方不定期租赁关系解除前，邓雪、江浩应按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金，因双方之间系不定期租赁关系，租赁期限存在不确定性，且双方对租金支付时间未作约定，故福州市国有房产管理中心应在租金实际产生后再行主张权利。邓雪、江浩现已按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年10月31日，故对福州市国有房产管理中心要求支付租金的诉请，一审法院不予支持。现福州市国有房产管理中心要求邓雪、江浩腾退讼争房屋，但该诉请系基于邓雪、江浩与福州市国有房产管理中心租赁关系已解除的基础上，邓雪、江浩与福州市国有房产管理中心的不定期租赁关系现并未解除，故对福州市国有房产管理中心的上述诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条规定，判决：驳回福州市国有房产管理中心的全部诉讼请求。案件受理费50元，由福州市国有房产管理中心负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。邓雪、江浩系案涉廉租住房的共同申请人。2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，春风苑一区（高层）的市场租金评估结果为26.5元/㎡。 本院认为，本案租赁物系廉租住房，廉租住房是政府向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。鉴于江炎俤户廉租住房的保障资格已被行政机关取消，邓雪、江浩作为案涉廉租住房的共同申请人不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在邓雪、江浩保障资格未得到重新认定的情况下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，应予支持。合同解除后，邓雪、江浩无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产中心诉请邓雪、江浩腾空、返还租赁物，予以支持。在双方合同解除前，邓雪、江浩应按合同约定的每月106.5元的标准向福州市国有房产中心支付租金，根据一审查明的事实，邓雪、江浩支付租金至2019年10月31日，故其应按每月106.5元的标准向福州市国有房产中心支付自2019年11月1日起至合同解除之日止的租金。合同解除后，邓雪、江浩不再享有以低于市场租金标准的价格租住廉租住房的权利，可参照市场租金标准即26.5元/㎡计算占有使用费。案涉租赁物的面积为52.64㎡，邓雪、江浩应按每月1394.96元（52.64㎡×26.5元/㎡／月）的标准支付自合同解除次日起至实际腾退廉租住房之日止的占有使用费。 综上所述，福州市国有房产中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4005号民事判决； 二、解除福州市国有房产中心与邓雪、江浩双方就位于福州市仓山区××路××号××座××单元××住房的房屋租赁关系； 三、邓雪、江浩应于本判决生效之日起三十日内将上述廉租住房腾空并返还给福州市国有房产中心； 四、邓雪、江浩应于本判决生效之日起三十日内按合同约定的每月106.5元的标准向福州市国有房产中心支付自2019年11月1日起至本判决生效之日止的租金；自本判决生效之日的次日起邓雪、江浩应按每月1394.96元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还上述廉租住房之日止； 五、驳回福州市国有房产中心一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由邓雪、江浩负担；二审案件受理费50元，由邓雪、江浩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年四月三十日 法官助理 卢里灿 书 记 员 张华真