广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初20085号原告：陈佳乐，委托诉讼代理人：李旭东，广东深湾律师事务所律师。被告：佘志升，原告陈佳乐与被告佘志升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李旭东，被告佘志升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉求：1、被告立即支付原告租金人民币955645元（从2016年12月暂计至2019年7月止）；2、被告从2019年8月起继续按月30000元标准支付租金至搬离日止；3、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确其诉求第1项租金包括租金及管理费905244元、水电费50411元。事实和理由：2015年5月14日，原告与被告签订租赁合同，约定由被告承租租赁物业，租赁期限从2015年9月1日起至2016年12月30日止，月租金为30000元，管理费990元／月，租赁押金为60000元，被告不得转租，被告如未按时支付租金、物业管理费、水电费，每逾期一日，则应按所欠金额的0.1%支付滞纳金。双方合同履行至2016年12月，被告开始不交租金及管理费等，直至原告起诉时止，被告已经欠缴租金、管理费、水电费累计955645元。原告系深圳市茂晟德投资有限公司（以下简称茂晟德公司）员工，2015年8月26日，原告与茂晟德公司签订租赁合同，约定由原告承租茂晟德公司拥有租赁权的位于深圳市南山区华印染公司厂房一栋119Ｃ号约330平方米的物业，租赁期限从2015年9月1日至2016年12月30止，月租金为25000元，管理费600元／月，租赁押金为50000元，原告可以转租，同时，原告出具授权委托书，全权委托茂晟德公司处理一切与租赁物业有关事务，被告租金一直也是交给茂晟德公司。茂晟德公司与业主深圳南华印染有限公司的租赁合同纠纷已审结并进入执行程序，茂晟德公司需从2017年1月16日起至交还房屋止每月按750000元的标准支付房屋占用费。原告认为，原告与被告间的租赁合同合法有效，现被告拒不履行支付租金的义务，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1、被告一直都是和茂晟德公司法定代表人黄秋成进行物业租赁事宜，而和原告从无任何接触和资金往来。同时所承租的物业存在一房两租现象。2015年8月，被告与茂晟德公司法定代表人黄秋成协商承租位于深圳市南山区华印染公司厂房一栋119Ｃ物业做餐厅“湘伴品味馆”。并约定2015年5月14日双方见面签订该物业租赁合同。合同签订日，只有管理处人员在场，没有见到黄秋成和原告，根据合同法，签约双方应该本人到场，被告要求出具黄秋成委托签订合同授权委托书及出租物业的产权证明和平面图，管理处未提供任何相关的书面物业产权证明和黄秋成的委托书，也未告知被告所承租物业的实际出租情况。直至被告于2019年9月19日收到法院的起诉书通知才知晓茂晟德公司于2015年8月26日和原告签订此物业租赁合同的事实，所以原告是没有权利来签订租赁合同的。而且原告所留的联系方式是管理处的座机号码，联系不上原告；2、被告一直通过手机银行、微信转账、现金等方式向茂晟德公司法定代表人黄秋成缴纳承租物业相关租金和水电费用，而非原告，不存在任何经济利益关系。2015年9月1日，被告通过民生手机银行向黄秋成银行账户转账100990元，其中房屋押金60000元，水电押金10000元，房租30000元，管理费990元。每月以微信转账、缴纳现金等方式向黄秋成缴纳租金和相关费用。后被告通过申请，租金减免到28000元／月，管理费990／月；3、原告方存在租赁合同违约行为。2016年12月20日，被告收到茂晟德公司管理处的停水停电通知，以被告的店存在餐饮现象为由关停水电。被告在承租此物业办理相关合法营业执照及证件时原告及管理处所出具的场地使用证明上均注明经营项目为餐饮。原告方以被告餐饮现象关停被告水电，造成被告无法正常营业，停水停电自2016年12月22日至2017年5月7日，根据合同规定，原告方应该承担该期间被告相关的租金及费用共154950元，其中租金每月30000元，管理费每月990／月，营业利润损失540000元、工人工资129500元（每月25900元）。与原告所签租赁合同于2016年12月31日已经到期，被告于2017年1月1日以书面形式提出要求与茂晟德公司签订新的租赁合同，但至今没有得答复，也没有签订新租赁合同，以致双方合法权益都得不到保障。2017年5月11日收到茂晟德公司通知，商户门口第一排停车位作为各商户固定车位。但2017年5月17日，管理处与被告方发生停车位纠纷，后被告多次要求黄秋成面谈协商租赁合同纠纷及停车位纠纷，但至今没有结果。请求依法驳回原告相关诉求请求，并申请准许双方进行庭下协商解决纠纷。庭审中补充答辩意见：租赁合同的出租方实际上应该是茂晟德公司法定代表人黄秋成，而不是本案原告，被告缴纳的每期租金、管理费、水电费等也是直接转账至黄秋成账户。被告于2016年12月20日收到通知后两天就被停电至2017年5月7日，期间被告无法营业，造成了经营损失，其租赁涉案房产用于餐饮，黄秋成与管理处人员在一开始就知道该情况。后合同到期了，被告要求继续签订合同，黄秋成没有与被告签订，合同虽未签订，但实际上涉案房屋是被告在使用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区的生产厂房1栋整栋、碱回收站2栋整栋、综合仓库维修间3栋整栋、化学品仓库4栋整栋、锅炉房5栋整栋、油泵房6栋整栋于2001年8月20日登记至深圳南华印染有限公司名下，房地产证号为深房地字××号，登记建筑面积分别为19000平方米、400平方米、3900平方米、120平方米、400平方米、400平方米，涉案房屋所在土地宗地号为Ｔ104-××4，土地用途为工业仓储用地。2015年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区华印染公司厂房一栋119Ｃ号约330平方米物业按现状出租给乙方作厂房使用。乙方经营所需的装修和报建所有一切相关手续及费用由乙方负责，乙方充分了解租赁场地的性质和现状并愿意租赁；租赁期限自2015年9月1日至2016年12月30日止，合同到期后，乙方在同等条件下有优先续租权；乙方每月5日前向甲方缴纳当月租金30000元，管理费为990元；签订合同时，乙方需向甲方缴交水电押金10000元，租赁押金60000元。乙方所交租赁押金不顶替任何租金及费用，水电押金、租赁押金在租赁期满时，乙方结清所有费用，并将上述物业完整交还甲方，在没有违约的情况下，甲方将押金无息退还给乙方；甲方于2015年8月15日将上述物业按现状及水、电表正常交给乙方使用，（接驳水、电表前费用由甲方承担，出表后费用由乙方承担）管理费和水电费自交付使用日起开始计量收费，费用由乙方交给甲方；甲方根据本合同向乙方要求或收取滞纳金并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其他权利和补救的权利（包括单方解除租赁合同、收回租赁物业的权利）；合同期内，因不可抗力或政府、水、电、消防等管理部门原因导致租赁物业水、电消防状况等基础设施发生异常状况或因设施正常维护、维修而引起的供应中断，只要不是甲方直接原因造成的损失甲方不负任何责任与赔偿；甲方有权准时向乙方收取租金及相关费用，乙方出现任何违约行为时，甲方有权采取停水停电的措施维护甲方的权益，也可采取更换门锁的措施收回租赁物业；乙方不得超范围使用或随意变更租赁制物业的用途，如依法确有需要变更物业用途的需书面申请，得到政府主管部门批准并经甲方同意签订补充协议后方可改变；在乙方违约时，甲方可以采取停水停电、更换门锁的措施维护甲方的权益，并同意由甲方单方解除合同，对此所造成的不利后果由乙方自行承担，乙方知晓该约定的不利后果，并表示自愿接受约束；租赁期满，在同等条件下乙方享有优先承租权，乙方需继续承租该物业的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，甲方自签收乙方提出续租书面申请后在一个月内给予乙方是否续约的书面回复，经甲方同意后重新签订租赁合同，续租租金按市场租金定价计算，否则，甲方有权在合同期满时收回该商铺；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同约定的租期届满后的五日内返还租赁物业，未经甲方书面同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当时日租金2倍的标准向甲方支付该物业占用使用费；合同终止或解除时，乙方保证依照甲方通知的时间或指示，将商品、设备、营业人员等从租赁物业中撤离，乙方未依通知撤离，按乙方放弃租赁物业内所有物品论处，由甲方代为搬迁和清理物品，因此所发生的一切费用和一切后果由乙方承担，乙方对此不持异议；乙方返还租赁物业时，甲方设施设备符合正常使用后的状态，经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方返还租赁物业时，乙方固定装修的部分未经甲方许可不得任意拆除，如甲方不许可留下时，乙方应自行拆除，拆除过程中不得损坏租赁物业，否则，须向甲方承担赔偿责任；甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间，提前解除本合同并提前收回租赁物业：1、乙方逾期支付租金或物业管理费，或水电费等费用超过三十天的；2、乙方违反本合同的终定，经甲方书面告知或警告后仍违反或不整改的；3、乙方破产或进行清算程序；4、租赁物业或乙方的任何财物因法院采取强制执行措施，导致乙方无法正常营业；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该商铺的，甲方双倍退还乙方支付的违约保证金；租赁期间，乙方未依约按时支付租金、物业管理费、水电费及应由乙方承担的费用，每逾期一日，则乙方需按所欠付金额的0.1%向甲方支付滞纳金；租赁期间，乙方中途擅自退租或有违反本合同约定的行为，乙方支付的押金归甲方所有，乙方无权要求甲方退回，并应向甲方支付合同租金总额20%的违约金；按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，应以挂号邮件的方式寄往一方下列地址（地址以合同签订盖章处填写地址为准），在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人；如以快递的方式送达该等文件或通告，于投递快递当日将被视为已送达收件人；及其他内容。2015年9月1日，被告向黄秋成转账支付了100,990元。原告提交了其与茂晟德公司于2015年8月26日签订的租赁合同、押金收据、租金收据、授权委托书、营业执照、法定代表人身份证、员工证明，拟证明其承租茂晟德公司拥有租赁权的涉案房屋，租赁期限从2015年6月1日至2016年12月30止。并于2015年8月26日授权茂晟公司全权管理及处理其与被告的租赁物业有关事务，茂晟德公司有权向被告收取租金并处理与原、被告间租赁合同相关的事务。原告表示对上述证据真实性不清楚，并表示与其签订涉案租赁合同的是茂晟德公司的法定代表人黄秋成。原告提交了多份《催款通知》、《减免租金申请书》、租金承诺书、保证书，拟证明从2016年2月份开始，被告就一直拖欠租金，茂晟德公司一直在催被告支付租金，催款通知书上有被告的签名确认，被告还立下减租申请书、租金承诺书、保证书确认欠缴租金，被告从2016年12月份到目前为止欠付租金、管理费、水电费等达955,645元。被告对真实性认可，但表示2016年12月14日的催款通知上的签字不是其本人所签。上述租金承诺书、保证书分别载明被告承诺在2016年7月30日前交清所欠6月租金，2016年9月4日交清所欠7月租金，所欠10月租金于2016年12月25日前交清，超期承担所应停水、停电的后果。被告签字确认的2017年12月18日的《催款通知》显示：被告拖欠2016年12月至2017年12月的租金、管理费、水电费共计387,069元。被告亦提交了上述减免租金申请书，显示：2016年7月23日，被告称因经济不景气，向茂晟德公司的法定代表人黄秋成申请减免7月后租金每月2,000元。黄秋成在下方载明同意减租，前提不能欠租。被告提交了两份通知，拟证明因停车位问题黄秋成发的通知，管理处称黄秋成因被告方经营餐饮，则进行停水、电。原告对真实性认可，关联性不予认可，认为该证据仅能证明通知停水停电，实际上有无停水停电无法确认。被告提交了2015年10月至2016年1月31日的营业额收入明细，拟证明因停水停电给被告造成的损失利润；提交了工商信息登记表，拟证明原告的法定代表人在2018年11月19日由黄秋成变更为陈晓开，与被告签署合同时法定代表人应是黄秋成。原告对上述证据真实性予以确认，但认为与本案无关。被告提交了微信记录，拟证明我与黄秋成沟通协商关于涉案租赁事宜、停电停水、停车位事宜。原告对真实性无异议，但表示与本案无关联，内容系协商伤人赔偿事宜。被告提交了租赁合同申请书，拟证明因合同到期，被告申请签订新的租赁合同，向一楼的陈经理送达，其说要递交给黄总，但没有签收。原告对真实性不予认可，表示未收到。原告提交了租金、管理费、水电费明细表，拟证明被告2016年12月至2019年7月合计欠缴租金、管理费、水电费的数额。被告对真实性不予确认，认为上述证据系茂晟德公司出具，原告系该公司员工，存在利益关系，同时2016年12月至2017年5月12日系停水停电的状态，不可能发生水电费。原告提交的费用明细显示：被告2016年12月欠付租金、管理费合计21,899元，自2017年1月起至2019年7月的租金每月28,000元、管理费每月495元（备注：准时交租租金按28,000元计，逾期租金按30,000元收取）。2016年12月至2019年7月的租金、管理费合计905,244元，2016年12月25日至2019年6月25日的水电费50,411元。另查，深圳南华印染有限公司与茂晟德公司、第三人深圳市金融源实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷互诉一案，深圳南华印染有限公司要求茂晟德公司迁离并交还深房地字第4000051398号房屋，并支付自2017年1月16日起的房屋占用费。茂晟德公司要求深圳南华印染有限公司赔偿租金等损失。本院立案案号（2017）粤0305民初7389号，并于2018年10月30日作出民事判决，该判决认定深圳南华印染有限公司与茂晟德公司的租赁合同于2016年12月31日到期终止，判决：茂晟德公司于判决生效之日起十日内返还案涉房屋并支付自2017年1月16日起至本判决确定的房屋交还之日止的房屋占用费。后茂晟德公司不服，向深圳市中级人民法院上诉，该院于2019年4月15日作出（2018）粤03民终26239号民事判决，确认租赁合同于2016年12月31日到期终止，并驳回上诉，维持原判。该案判决于2019年4月22日生效。庭审中，原告表示其系茂晟德公司的员工，涉案房屋所在地有几十户租户，由茂晟德公司统一管理，其认可黄秋成代为收取涉案房屋租金，涉案房屋在2019年10月之前一直由被告占用，之后被法院查封；被告表示其于2015年5月13日开始涉案房屋装修，装修期间不需付租金，从2015年9月1日开始支付租金，认可从2016年12月起至庭审时均未支付过租金，涉案房屋一直由被告占有使用，但系空置，其已向原告申请退租，但原告要求其结清费用后才予退租。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，原、被告之间的租赁合同已于2016年12月30日到期终止。被告欠付的2016年12月租金及管理费21,899元，应向原告支付。合同到期后，被告未搬离涉案房产并继续占用，其未举证证明已依约向原告返还涉案房屋，应向原告支付相应的占有使用费。合同约定，租期届满后5日内返还租赁物业，未经甲方书面同意逾期返还的，逾期按租金2倍的标准支付占用使用费。原告在费用明细中载明2017年1月至2019年7月的计费标准为租金28,000元/月、管理费495元/月，并据此标准计算的金额向被告主张该期间的租金（占用费）及管理费，系其对自身权利的处分，本院对该标准予以确认，经核算，上述期间占用费金额为868,000元，管理费金额为15,345元。原告要求被告自2019年8月起按30,000元/月的标准支付租金（占用费），该标准符合约定，本院对该计算标准予以确认并认定被告应支付原告2019年8月1日至2019年11月13日（庭审之日）的占用费103,000元（30,000元/月×3月＋30,000元/月÷30日/月×13日），之后的费用原告可待实际发生后另行主张。综上，被告应向原告支付2016年12月的租金及管理费21,899元，支付2017年1月至2019年11月13日的房屋占用费971,000元（868,000元＋103,000元）、2017年1月至2019年7月的管理费15,345元。原告诉求被告支付欠付的2016年12月至2019年7月的水电费50,411元，并提交了费用明细证明水表、电表读数及金额，原告主张有事实及法律依据，本院予以采纳，但原告诉求第1项总金额为955,645元，而其主张的分项累计金额超过了该数额，对超出部分，系原告对自身权利的处分，本院对未超过部分予以支持，即被告应支付原告水电费50,401元（955,645元－21,899元－868,000元－15,345元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佘志升于本判决生效之日起十日内向原告陈佳乐支付2016年12月的租金、管理费人民币21,899元；二、被告佘志升于本判决生效之日起十日内向原告陈佳乐支付2017年1月至2019年11月13日的房屋占用费人民币971,000元；三、被告佘志升于本判决生效之日起十日内向原告陈佳乐支付2017年1月至2019年7月的管理费人民币15,345元；四、被告佘志升于本判决生效之日起十日内向原告陈佳乐支付水电费人民币50,401元；五、驳回原告陈佳乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。案件受理费人民币6,828.23元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王莘惠二〇二〇年四月二日书记员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。