福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1495号 上诉人（原审被告）：陈君君，男，1982年2月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：张草珍，女，1970年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：晋江市梅岭易辉房产中介服务部。住所地：福建省晋江市梅岭镇万达广场综合体3幢S16号。统一社会信用代码：92350582MA2Y0KED12。 经营者：谢勇，男，1993年10月3日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。 委托诉讼代理人：陈盛，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄萍萍，福建麒顺律师事务所实习律师。 原审被告：吴志哲，男，1980年6月10日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：庄昶光，福建携晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡婷婷，福建携晟律师事务所实习律师。 原审被告：王金寅，女，1981年2月16日出生，澳门特别行政区居民，港澳居民居住证号码：××，现住福建省晋江市。 上诉人陈君君与被上诉人晋江市梅岭易辉房产中介服务部（下称易辉房产中介）、原审被告吴志哲、王金寅因居间合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（下称丰泽法院）（2019）闽0503民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 易辉房产中介一审提出如下诉讼请求：一、吴志哲、王金寅支付给易辉房产中介居间服务佣金4.3万元，并以该佣金作为计算基数支付自2018年2月22日起至实际付清之日止按每日千分之五的标准计算的逾期付款违约金；二、陈君君支付给易辉房产中介居间服务佣金32250元，并以该佣金作为计算基数支付自2018年2月22日起至实际付清之日止按每日千分之五的标准计算的逾期付款违约金；三、吴志哲、王金寅、陈君君共同支付易辉房产中介为维护权益而支出的律师费8000元；四、本案诉讼费由吴志哲、王金寅、陈君君共同负担。 事实与理由：经易辉房产中介提供房屋买卖居间服务，促成陈君君以215万元的价格向吴志哲、王金寅夫妻购买座落于福建省晋江市××街道××路××号××期××幢××室（下称诉争房产）。2018年2月21日，吴志哲、王金寅与陈君君签订《房产买卖经纪合同》（下称《经纪合同》），约定：一、合同签订当日，易辉房产中介即居间成功，吴志哲、王金寅应支付佣金4.3万元，陈君君应支付佣金32250元。前述费用应于合同签订当日支付；二、逾期支付佣金的，吴志哲、王金寅、陈君君应按日千分之五的标准支付违约金，还应承担易辉房产中介为维护权益所支付的相关费用。《经纪合同》签订后，经易辉房产中介催要，吴志哲、王金寅、陈君君均拒不支付佣金，易辉房产中介遂向法院起诉。吴志哲、王金寅辩称：一、《经纪合同》签订后，陈君君明确表示不愿出售诉争房产，合同并未履行完毕，易辉房产中介的居间服务实际还没有完成，不应要求吴志哲、王金寅支付佣金；二、根据《经纪合同》的约定，易辉房产中介应提供的居间服务不仅包括促成买卖双方签订合同，还包括后续的房产评估等一系列的服务内容。然易辉房产中介后续的服务内容没有履行。若吴志哲、王金寅应支付佣金，亦应进行相应的扣减；三、《经纪合同》没有继续履行是因陈君君不愿购买诉争房产，违约方是陈君君。吴志哲、王金寅不存在违约情形，无需支付违约金；四、吴志哲、王金寅当时收取的陈君君所支付的定金11万元，其中有1万元在易辉房产中介处，若吴志哲、王金寅应支付易辉房产中介佣金，该1万元应予抵扣；五、根据《经纪合同》约定，双方的佣金是可以明确，而且是分开的，易辉房产中介要求吴志哲、王金寅、陈君君共同承担律师费是错误的。如果需要承担，也应按比例确定。陈君君辩称：一、居间合同的报酬请求支付以成功提供居间服务为基础，陈君君与吴志哲、王金寅并未成功交易诉争房产，易辉房产中介并未促成其所述的居间服务，因此，无权要求陈君君支付佣金及违约金。《经纪合同》关于“签订该经纪合同当日即居间服务成功”明显损害委托人利益，该条款无效；二、按照约定，易辉房产中介要提供按揭贷款、评估等服务，这是买卖成功的关键，然易辉房产中介没有提供，这是造成陈君君没有买房的主要原因。故陈君君无需支付佣金；三、《经纪合同》签订后，易辉房产中介未向陈君君催收服务费，系因易辉房产中介明白其提供的服务不符合合同要求。现易辉房产中介要求陈君君支付佣金，显然没有依据。 一审法院查明：吴志哲与王金寅系夫妻关系。2018年2月21日，易辉房产中介（经纪方、丙方）与陈君君（买方、乙方）、吴志哲、王金寅（卖方、甲方）、泉州易嘉房地产经纪有限公司（交易服务机构）（下称易嘉公司）签订《经纪合同》，约定，一、乙方以215万元的价格向甲方购买诉争房产；二、合同签订时，乙方支付定金11万元给甲方。乙方自愿于签订本合同当日直接将定金支付给甲方，不由机构监管，待交易成功后抵作购房款，丙方及机构已告知风险，日后若由此产生纠纷，甲乙双方自行协商，丙方及机构只起见证作用；三、丙方在非同一时间地点分别接受甲、乙双方的委托，就促成甲乙双方就本合同项下房屋买卖合同提供居间服务。甲乙双方签订《经纪合同》当日，丙方即居间成功，甲乙双方有义务向丙方支付下列居间服务佣金：（1）丙方向甲方收取的居间服务佣金为4.3万元；（2）丙方向乙方收取的居间服务佣金为32250元。以上费用应于本合同签订当日向丙方支付，丙方的居间服务佣金委托机构代收；四、甲乙双方应按约定支付丙方佣金及支付机构服务费，否则应按日千分之五的标准支付违约金。同时应当承担丙方、机构为维护权益所支付的相关费用。《经纪合同》签订后，陈君君向吴志哲、王金寅支付10万元定金，另1万元定金则存在易嘉公司处代管。后，陈君君向吴志哲表示不购买诉争房产，故诉争房产实际并未完成交易。易辉房产中介多次向吴志哲、王金寅、陈君君催付居间服务佣金未果，遂提起本案诉讼，并支出律师代理费8000元。 一审法院认为：居间合同是居间人向委托人如实报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。易辉房产中介与吴志哲、王金寅、陈君君、易嘉公司签订的《房产买卖经纪合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方均应依约履行。本案中，易辉房产中介通过提供居间服务，促成买卖双方签订《经纪合同》，吴志哲、王金寅、陈君君在合同中确认了应付佣金金额及支付条件，居间行为已完成。虽然吴志哲、王金寅与陈君君的房产买卖协议未能继续履行，但未能继续履行该协议与易辉房产中介的居间行为无关，吴志哲、王金寅和陈君君应依约向易辉房产中介支付居间服务佣金。易辉房产中介诉请陈君君支付居间服务佣金32250元，符合合同约定及法律规定，予以支持。易辉房产中介诉请吴志哲、王金寅支付居间服务佣金4.3万元，由于诉争房产买卖交易最终未达成，且交易未完成过错方在于陈君君，吴志哲、王金寅作为卖方对此不存在过错，故综合考虑房屋总价款、已提供中介服务的项目、内容、市场行情等因素，酌情认定吴志哲、王金寅应支付居间服务佣金2.5万元。吴志哲、王金寅、陈君君未按合同约定的期限支付居间服务费，应承担违约责任。考虑到诉争房产最终买卖交易未达成及易辉房产中介的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，结合欠款的时间、数量、同期银行贷款利率、惩罚性等综合因素，酌定违约金以尚欠的佣金为本金，按年利率6%从2018年2月22日起计算至实际付清全部款项之日止为宜。按照合同约定，吴志哲、王金寅、陈君君还应承担易辉房产中介为本案诉讼支出律师费，参照诉讼请求支持的比例确定陈君君负担律师费1334元，吴志哲、王金寅负担律师费1038元。陈君君辩称诉争房产未达成交易系由易辉房产中介未提供按揭贷款、评估等服务导致，并据此认为易辉房产中介未完成居间服务，无需支付佣金，缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院判决：一、吴志哲、王金寅应于判决生效之日起十日内支付易辉房产中介居间服务佣金2.5万元及逾期付款违约金（以2.5万元为基数自2018年2月22日起至实际还清全部款项之日止按年利率6%计算）；二、陈君君应于判决生效之日起十日内支付易辉房产中介居间服务佣金32250元及逾期付款违约金（以32250元为基数自2018年2月22日起至实际还清全部款项之日止按年利率6%计算）；三、陈君君应于判决生效之日起十日内支付易辉房产中介律师费1334元；四、吴志哲、王金寅应于判决生效之日起十日内支付易辉房产中介律师费1038元；五、驳回易辉房产中介其他诉讼请求。案件受理费4473元，由易辉房产中介负担3143元，由吴志哲、王金寅负担581元，由陈君君负担749元。 陈君君不服一审判决，提起上诉请求：一、撤销丰泽法院作出的（2019）闽0503民初2318号民事判决，改判驳回易辉房产中介的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用，均由易辉房产中介负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，未能正确适用相关法律规定，应予纠正。一、一审认定易辉房产中介已履行居间服务，不符合客观事实。根据约定，合同的丙方实际系由易辉房产中介及易嘉公司构成的服务联合体。易嘉公司才是实际的服务提供主体，易辉房产中介无权提供服务，无权主张佣金。易辉房产中介利用其设置格式条款的权利，模糊了服务提供主体，服务的提供内容，格式条款无效。同时，《经纪合同》第十三条关于《经纪合同》订立时即可收取佣金的约定显失公平，且易辉房产中介未尽告知义务；二、一审判决认定本案系居间合同纠纷，但并未按法律的原意适用法律，错误认定《经纪合同》已完全履行不符合客观事实。陈君君只是与易辉房产中介签订了《经纪合同》，没有签订正式的《商品房销售合同》，并在房管部门办理过户登记或进行预登记，合同的成立仍存在不确定性。根据法律规定，易辉房产中介的活动只有促成陈君君与吴志哲、王金寅之间建立起有效的合同关系才有意义。然本案《经纪合同》关于“以上费用应于本合同签订当日向易辉房产中介支付”的约定，显然与上述规定相冲突，是无效的，陈君君可以不履行。易辉房产中介辩称：一、易辉房产中介作为本案居间服务的提供方，已完成居间服务，促成《经纪合同》签订，有权向易辉房产中介收取佣金。本案由第三方向买卖双方提供的服务包括两项，一是由易辉房产中介提供的居间服务，另一项是由易嘉公司提供的房产过户、评估、按揭贷款、抵押等协助服务。这两项服务是独立的，在履行时间上有先后顺序，由易辉房产中介与易嘉公司分别向买卖双方提供，收取相应的服务费用。陈君君主张系由易嘉公司提供居间服务不是事实；二、《经纪合同》非格式条款，而是在各方当事人充分协商的基础上达成的。同时，《经纪合同》中的条款亦不存在显失公平的情形；三、本案关于居间服务佣金的支付条件在《经纪合同》中已有明确约定，即合同订立时即可收取佣金。陈君君主张按照交易习惯，居间成功应为房产买卖成功，机构提供全部服务后，没有依据。陈君君主张支付居间服务报酬的时间应在交易成功后亦无法律依据。 二审查明的事实，与一审查明的事实一致。 本院认为：易辉房产中介与吴志哲、王金寅、陈君君、易嘉公司签订的《经纪合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。各方均应依约履行。按照《经纪合同》第十三条关于“合同签订当日，丙方则居间成功，甲乙双方有义务向丙方支付佣金”的约定，本案居间行为的完成，是以甲乙双方签订《经纪合同》为条件，而本案《经纪合同》已于2018年2月21日签订，易辉房产中介已履行完其促成合同签订的义务，陈君君理应依约支付佣金。陈君君主张《经纪合同》的丙方系易辉房产中介与易嘉公司，然从《经纪合同》的抬头及结尾的盖章处抑或《经纪合同》的具体内容来看，丙方显然是指易辉房产中介而非易辉房产中介与易嘉公司。陈君君还主张《经纪合同》中的条款系格式条款，应认定无效。格式条款是指当事人为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。本案《经纪合同》中的条款系各方当事人协商一致达成的，系各方真实意思表示。陈君君作为具备完全民事行为能力的自然人，理应知悉签订《经纪合同》所产生的法律后果。故《经纪合同》的条款并非格式条款，不存在无效的情形，同时也不存在显失公平的情形。陈君君的上述主张，均缺乏相应的事实与法律依据，不予采纳。因陈君君未能依约支付佣金，按照约定，其还应支付相应的违约金及易辉房产中介因本案诉讼而支出的律师费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。跑得快公司的上诉请求不能成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4473元，由上诉人陈君君负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海瑞 审判员  余卓立 审判员  王 帆 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王雅青 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。