江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终70号上诉人（原审原告）：娄年，男，1985年2月17日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：钱仕英，女，1972年12月4日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：汤建平，男，1964年7月13日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人娄年因与被上诉人钱仕英、汤建平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市金坛区人民法院(2019)苏0413民初6054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄年上诉请求:1.撤销常州市金坛区人民法院（2019)苏0413民初6054号民事判决，依法改判被上诉人钱仕英、汤建平立即返还定金2万元，承担违约金18万元，合计支付20万元给上诉人。2.判令被上诉人承担本案的诉讼费、保全费。理由：上诉人认为，一审法院认定被上诉人违约的事实清楚，但确定被上诉人应承担的违约金数额明显过低，不能弥补上诉人的损失，且一审判决明显不公。具体理由如下：1.一审庭审时，上诉人因家庭有事不能出庭，委托代理人出庭，庭审中，由于有关事实需要与上诉人本人核实，上诉人的诉讼代理人拨通上诉人电话，法庭与上诉人通过免提当庭问话，主要内容为当庭核实因钱仕英、汤建平违约娄年的损失数额，上诉人在电话中明确终止履行合同的情况下，上诉人因急着入住，购买房屋情况及损失约18万，法庭让书记员记录在案，被上诉人当庭也未持异议，法官也未向上诉人释明限期提供相关材料，应当对该损失予以认定。一审法院却以上诉人不能举证证明所受损失为由，自由裁量被上诉人承担2万元的违约金，显然错误。2.违约金具有弥补损失与惩罚性质，本案一审法院显然是参照定金罚则确定的违约金，并未兼顾违约金的惩罚性质，容易放纵违约行为，最终让整个社会的公平正义、诚信体系受损。且一审法官在庭上向被上诉人释明是否调低违约金时，被上诉人第一次回答是不同意的，法官又变着方式提示被上诉人，让被上诉人同意调低违约金，这种做法实际上对上诉人极不公平的。综上所述，一审判决认定被上诉人承担的违约金明显过低，不能弥补上诉人的损失，判决对上诉人明显不公。被上诉人钱仕英、汤建平答辩称，1.娄年向法院提交新买房屋的证据与一审案件无关联性。娄年购买的房屋系学区房，房价有所偏高，房价增加是正常的，再则与原房屋买卖合同的终止无涉。2.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审再进一步查清事实的基础上驳回娄年的请求。娄年向一审法院起诉请求：1.判令钱仕英、汤建平退还20000元定金，支付违约金254000元，合计274000元；2.本案诉讼费用由钱仕英、汤建平承担。一审法院认定事实：2019年6月1日，钱仕英、汤建平（甲方）与娄年（乙方）就常州市金坛区峨嵋中路299号碧水华庭xx乙xx室房屋、车库xx号达成购买合意并签订了《房屋买卖合同》，约定房屋价款为1270000元，乙方分三次支付。另合同中约定，如甲、乙双方任何一方违约，将承担总房价20%的违约金。另外如乙方违约，己付的定金概不退还，如甲方违约，则双倍返还乙方定金。合同签订当天，娄年支付20000元定金给钱仕英、汤建平。自2019年6月10日起钱仕英多次联系娄年，告知因家人原因房屋不能继续出售，要求与娄年解除合同。2019年6月20曰，钱仕英、汤建平向娄年出具《终止履行合同通知》，明确因家人反对，不再履行与娄年于2019年6月1日签订的《房屋买卖合同》，同日钱仕英向娄年微信支付30000元，娄年并未领取。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。娄年与钱仕英、汤建平签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。现钱仕英、汤建平明确不愿继续履行房屋交付义务，要求解除合同，娄年同意解除，双方合同解除，钱仕英、汤建平应返还娄年定金20000元，另钱仕英、汤建平存在违约，应承担违约责任。关于违约金，法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，同时法律规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础予以衡量。本案中，娄年并未举证证明因娄年违约造成损失达到总房款的20%，而其主张的另行购买大面积房屋多支出的十几万房款与钱仕英、汤建平的违约行为不存在的直接因果关系，不属于损失范围，综合考虑娄年支付房款金额、合同解除时间、钱仕英、汤建平的过错程度及逾期利益等因素，一审法院酌定参照定金20000元标准确定违约金数额，超过部分不予支持。综上，判决：一、钱仕英、汤建平于判决生效后十曰内向娄年娄年返还定金20000元，承担违约金20000元，合计40000元；二、驳回娄年的其余诉讼请求。案件受理费2705元（减半收取），保全费1970元，合计4675元，由娄年负担3993元、被告钱仕英、汤建平负担682元。二审中，娄年提交了其与案外第三人于2019年6月25日签订的房屋买卖合同复印件1份、坐落于华达名都xx幢xx单元xx室的不动产权利证书复印件1份、收条复印件2份、借款凭证复印件1份，用以证明因钱仕英、汤建平违约，娄年另行购买房屋产生的损失18万元。本院经核对，上述证据复印件与原件无异。钱仕英、汤建平质证认为，娄年提交上述证据与一审案件无关联性，娄年购买的房屋系学区房，房价有所偏高，房价增加是正常的，再则与原房屋买卖合同的终止无涉。本院经审理查明，钱仕英、汤建平与娄年于2019年6月1日签订的《房屋买卖合同》约定，常州市金坛区峨嵋中路299号碧水华庭xx乙xx室房屋面积为138.88㎡、车库xx号面积为8.33㎡。2019年6月25日，娄年、李芳芳与案外第三人签订《房屋买卖合同》，合同标的为常州市金坛区华达名都xx幢x单元xx室（面积137.12㎡）、23幢33号车库（面积8.85㎡），总价为1451800元。后娄年向案外第三人支付了1451800元购房款，于2019年8月12日取得华达名都xx幢x单元xx室的产权，产权证上房屋建筑面积为139.12㎡。地图上，碧水华庭与华达名都直线距离501.58米。本院另查明，一审中，钱仕英、汤建平提交了“调解书”一份，主要内容：“兹有户主汤建平和钱仕英（碧水华庭xx幢x单元xx室）买给娄年双方签订合同，但汤建平和钱仕英违约不买了，今双方和中介协商，有汤建平和钱仕英交违约金贰万给娄年履行了合同条款，双方同意合同无效。一次性解决，各不相关。如有那方在违约要负法律责任，有中介证明。证明人：汤益新、张菊兰2019.6.20”。该“调解书”上无钱仕英、汤建平与娄年的签章。2019年6月20日，汤建平、钱仕英出具“承诺书”一份，主要内容：“本人钱仕英、汤建平承诺碧水华庭xx幢x单元xx室，在2019.10.1前不得出售给第三方，如出售给第三方一切责任由钱仕英、汤建平夫妻双方承担。”一审庭审中，钱仕英、汤建平称其二人与娄年、中介就违约金事宜经协商达成一致意见，由钱仕英、汤建平双倍返还定金，其中10000元支付给中介，10000元支付给娄年，并提交了调解书、承诺书及微信转账记录等予以证明。娄年一方对该调解书、承诺书的真实性、合法性、关联性有异议，认为双方对违约金并没有协商好，退还定金和支付10000元给娄年是钱仕英、汤建平单方意思，娄年一方不认可。一审法官当庭电话询问娄年本人，娄年称终止履行合同书是2019年6月20日钱仕英、汤建平签好后给娄年的，同时钱仕英、汤建平给了3万元现金，但娄年没有收，钱仕英、汤建平就微信转给娄年，娄年也没收，娄年不想这个事情就这么解决。娄年在2019年8、9月份购买了华达名都的房子，价格140几万，比涉案房屋高出18万左右。庭审中，一审法官询问钱仕英、汤建平是否要调整违约金。钱仕英、汤建平称违约金过高，只愿意再支付2万元给娄年。另一审中，双方当事人均未申请证人出庭作证。当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房屋买卖合同系娄年与钱仕英、汤建平自愿签订的，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定自觉履行各自的义务。涉案房屋买卖合同签订后，钱仕英、汤建平明确告知娄年因家人原因房屋不能继续出售，要求与娄年解除合同，已构成违约，应承当相应的违约责任。娄年因钱仕英、汤建平违约，随即在涉案房屋附近购买了面积相当的房屋，并为此多支出了18万余元。钱仕英、汤建平虽抗辩称双方已就违约金达成调解，金额为20000元，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。根据涉案房屋买卖合同第五条的约定，双方约定的违约金为1270000元×20%=254000元，该金额明显高于娄年的实际损失，钱仕英、汤建平请求法院予以调整，二审中娄年亦将违约金请求调整为18万元。本院综合考虑娄年的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法将本案违约金调整为18万元。综上，娄年的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和囯合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初6054号民事判决第一项；二、钱仕英、汤建平于本判决生效之日起十日内向娄年返还定金20000元，承担违约金180000元，合计200000元。三、驳回娄年的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2705元（减半收取），保全费1970元，合计4675元，由钱仕英、汤建平负担3412.4元，娄年负担1262.6元；二审案件受理费5410元，由钱仕英、汤建平负担。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  王 莹审判员  刘岳庆二〇二〇年四月九日书记员  张 斐