温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初10478号 原告：温州市安居房开发有限公司，住所地温州市鹿城区南塘住宅区一组团1幢四至六层。 法定代表人：吴晨宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐钱薇，浙江光正大律师事务所律师。 被告：温州市鹿城区南汇街道南塘三组团业主委员会，住所地温州市鹿城区南汇街道南塘三组团7幢一层。 主要负责人：金福新，该业委会主任。 委托诉讼代理人：薛剑，浙江震瓯律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：戴克峰，浙江震瓯律师事务所律师。 第三人：温州市康居物业管理有限公司，住所地温州市鹿城区聚源路1号聚园楼1幢1201室、1301室、1401室，统一社会信用代码9133030072586341XG。 法定代表人：周涵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘力，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张奕，浙江联英律师事务所律师。 第三人：温州国鼎物业管理有限公司，住所地温州市大南路国鼎大厦，统一社会信用代码91330300717686820Q。 法定代表人：黄静，该公司执行董事。 原告温州市安居房开发有限公司（以下简称安居房开）与被告温州市鹿城区南汇街道南塘三组团业主委员会（以下简称南塘业委会）、第三人温州市康居物业管理有限公司（以下简称康居物业）、第三人温州国鼎物业管理有限公司（以下简称国鼎物业）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安居房开的委托诉讼代理人王春美、徐钱薇、被告南塘业委会的负责人金福新、委托诉讼代理人薛剑、戴克峰、第三人康居物业的委托诉讼代理人潘力、张奕、第三人国鼎物业的法定代表人黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安居房开向本院提出诉讼请求：一、确认温州市鹿城区南汇街道南塘三组团地下车库（以下简称地下车库）中210个非人防车位归原告所有，108个人防车位归原告使用；二、判令被告立即向原告支付侵占车位期间的占用使用费1714800元(自2015年1月1日起计算至2018年12月31日止，按每年428700元计算)。诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。 事实和理由：2003年4月9日，温州市发展计划委员会受理温州市安居工程建设指挥部（以下简称安居指挥部）上报的温州市南塘街改造工程的立项报告。2009年4月1日，温州市发展计划委员会下达温州市2009年第二批自筹基本建设项目投资计划，同意温州市南塘街改建工程C地块安置房工程的续建。2010年12月31日，南塘街改建工程C地块通过竣工验收，并交付使用。城建体制改革后，2012年5月，经温州市人民政府批示该项目立项主体变更为原告。另，2007年10月，经温州市地名委员会审核同意南塘街改建工程C地块命名为南塘三组团。 南塘三组团地下车库车位共有318个(其中人防车位108个)，地下车库于2014年4月投入使用，由康居物业代收车位租金后上缴原告。但自2015年开始，被告擅自侵占涉案车库，并将车库先后委托两第三人进行管理。 因被告非法侵占国有资产，原告多次要求其停止侵权，在2019年4月25日，在南塘社区见证下，原、被告与国鼎物业就被告收取的车库租金结算、车库管理及相关维修事宜达成一致意见。但被告一直未按约定结清车位占用费。2019年5月16日，原告与国鼎物业签订委托经营管理合同，约定原告将涉案地下车库委托其经营管理，委托期限自2019年1月1日开始计算。基于此，原告主张被告侵占上述车位期间的占有使用费自2015年1月1日起计算至2018年12月31日止。 原告与南塘三组团小区业主签订的合同中明确约定地下车位归属于原告，人防车位使用权归属于原告，原告有权使用、出租或公开销售该地下室车位，且涉案车库的面积也并未分摊给小区业主。根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告系涉案车位的权利人。被告擅自侵占国有资产的行为已经严重侵害了原告的合法权益。 被告南塘业委会辩称：一、原告主体不适格。安居指挥部在改制撤销后，组建成了温州市名城建设投资集团有限公司（以下简称名城集团）。故原告并非本案权利主体，本案车位与原告无关。 二、被告主体不适格。1.根据《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”因此，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。但本案为所有权确认纠纷，并非物业管理纠纷。故南塘业委会并非本案适格被告。2.被告未占有车位，并非车位使用主体，不存在被告返还车位的问题。 三、根据“谁投资、谁受益”原则，南塘三组团车位的权益也应属于三组团全体业主，原告不享有权利。本项目建设资金来源于拆迁户，根据“收支平衡”的原则，相关建设主体并没有多支出资金，原告不是权利主体，更没有出资，对地下车位不享有权利。 四、原告部分诉请已过时效，不应得到支持。我国《民法总则》自2017年10月1日施行，《民法总则》实施前的诉讼时效为两年，而本案的立案时间为2019年10月14日。因此，原告主张2017年10月1日前的车位使用费已过诉讼时效。 五、车位无不动产权证，也无法办理不动产权证，不存在车位归原告所有的问题。若车位属于原告，原告可直接办理相关产权证，大可不必通过诉讼的方式主张权利。 综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人康居物业述称：原告诉状中所述与康居物业有关的事实康居物业予以认可。康居物业从2010年起接手涉案小区的物业管理，2017年6月30日退出涉案小区。 第三人国鼎物业述称：国鼎物业从2018年1月1日开始管理涉案物业。车库由南塘业委会委托国鼎物业进行管理，南塘业委会每年从停车费中抽取17万元给国鼎物业，用于补充物业管理费的不足，其他费用归南塘业委会。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的温州市发展计划委员会[2003]14号、15号项目受理通知书、温州市发展和改革委员会温发改审〔2009〕36号《关于下达温州市2009年第二批自筹基本建设投资计划的通知》及附表、名城集团温名城司〔2012〕30号《关于明确由市名城集团所属公司负责承接工程项目的请示》及附件、温州市人民政府办公室〔2012〕97号抄告单，可以证明南塘街改建工程C地块项目的立项主体由安居指挥部变更为原告安居房开，项目资金由建设单位自行筹措的事实。《商品房买卖合同》，可以证明原告在向安置户之外的购房户销售南塘三组团商品房时，和购房户明确约定地下室机动车位产权人归属于出卖人，人防车位使用权归属于出卖人的事实。《房屋建筑面积测绘成果书》可以证明地下车库面积未分摊给小区业主的事实。领款凭证结合被告及第三人康居物业的陈述，可以证明被告收取了2016年、2017年地下车库的停车费460200元、427800元，康居物业提取上述停车费中的40%的事实。〔2019〕19号《关于规范南塘3组团地下车库管理的专题会议纪要》，可以证明2019年4月25日，原告向被告主张地下车库停车费的事实。 被告提供的《房屋拆迁产权调换协议》，可以证明南塘街改建区改建时，拆迁人与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换协议》中未约定车库停车位的权属，以及南塘三组团的房屋系南塘街改建区改建后的安置用房的事实。《南塘3组团地下车库委托经营管理合同》，可以证明原告委托国鼎物业在2019年1月1日至2019年12月31日期间管理地下车库，年租金为218856元的事实。 本院经审理认定事实如下： 一、关于涉案地下车库所在小区南塘三组团的建设情况 南塘街改建工程改建区C地块（安置房，现名称南塘三组团）于2003年4月9日由安居指挥部报批立项。2009年4月7日，温州市发展和改革委员会发出温发改审〔2009〕36号《关于下达温州市2009年第二批自筹基本建设投资计划的通知》，明确续建南塘街改建工程C地块安置房工程，资金由建设单位自行筹措。 2010年12月31日，南塘街改建工程改建区C地块工程竣工验收。2013年2月1办理了竣工验收备案。 2012年5月9日，名城集团向温州市人民政府发送了《关于明确由市名城集团所属公司负责承接工程项目的请示》，请示中载明：“考虑到现名城集团范围内所有的工程项目立项主体既有原来的安居指挥部、旧城指挥部，也有原城投集团。现该工程项目已经由市名城集团下属的市名城建设开发有限公司(原城投集团下属市名城建设投资有限公司)和市安居房开发有限公司实施建设(具体项目已归类列表附后)。因此，从融资、工程管理、会计核算、工作效率、竣工财务决算办理等方面综合考虑，要求对名城集团范围内的所有建设工程，涉及职能部门行政许可的，包括合同履行、土地、建设、规划、消防、人防、防雷、环保、绿化、产权等手续办理和竣工财务决算办理等后续事项，不再办理业主变更手续，明确由市名城集团所属二大公司直接负责承接。”根据附表记载，涉案工程的立项承接单位为原告安居房开。 2013年3月，根据原告的委托，温州市民信房地产测绘有限公司对南塘三组团6幢房屋的建筑面积进行测绘，并出具了《房屋建筑面积测绘成果书》。该测绘成果书中“成套房屋共有共用建筑面积分摊系数计算表”载明：非机动车库兼人防及设施用房套内面积2372.865平方米，分摊了公用部位的面积合计107.453平方米；机动车兼人防及设施用房套内面积11335.501平方米，分摊公用面积513.318平方米。 2014年4月，地下车库投入使用。 二、关于车位权属的约定情况 南塘三组团共有400余套房屋，其中18套为商品房，其余均为安置房。南塘街改建区改建时，拆迁人与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换协议》中未约定车库停车位的权属。原告出售商品房时，和购房户在《商品房买卖合同》中明确约定地下室机动车位产权人归属于出卖人，人防车位使用权归属于出卖人。 三、关于地下车库的物业管理和停车费的收取情况 2017年6月30日前，南塘三组团的物业由康居物业管理，2018年1月1日至今，由国鼎物业管理。 2014年4月至12月，地下车库由康居物业管理。2015年6月，康居物业向原告缴纳了2014年的停车费55368元。 2014年年底，地下车库排风管发生脱落，原告对排风管进行了维修，维修期间，车库无法正常使用。2015年5月排风管修复，车库开始正常使用。此后，被告认为车位属于全体业主共有，从康居物业处接管了车库。 被告接管车库后，将车库委托给物业公司进行管理，并从停车费中抽取部分费用给物业公司作为管理成本支出。2016年，被告收取地下车库停车费合计460200元，其中40%计184080元给康居物业作为管理成本支出。2017年，被告收取地下车库停车费合计427800元，其中40%计171480元给康居物业作为管理成本支出。康居物业退出时，与被告进行了结算，将尚未实际支出的款项归还给了被告。2018年国鼎物业进驻后，被告和国鼎物业约定，被告每年从地下车库停车费收入中提取17万元给国鼎物业，用以补足物业费的不足。 2019年4月25日，原、被告会同南汇街道南塘社区居民委员会、国鼎物业，就地下车库的管理问题召开了专题会议，并就有关事项纪要如下：地下车库由安居房开委托国鼎物业经营管理；南塘业委会于2019年5月5日前向安居房开提供由业委会代收地下车库租金（2019年1月1日之前）真实的相关账目和凭证，并于2019年7月1日前与安居房开协商完成结算。 2019年5月16日，原告与国鼎物业签订《南塘3组团地下车库委托经营管理合同》，约定：原告委托国鼎物业在2019年1月1日至2019年12月31日期间管理地下车库；年租金为218856元。 从车库投入正常使用至今，车库管理方均按平面车位150元/月、机械车位100元/月的标准收取停车费，但有4个车位因面积小只能停放小车，停车费另行和车主约定。 四、关于车位的数量 2012年7月27日，温州市规划局向原告颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》，该书载明涉案工程的地下机动车位318个。根据涉案工程地下室竣工图，地下室A区、B区人防机动车泊位数分别为65个、36个。 本院于2020年4月23日对地下车库的车位情况进行了勘验，勘验结果如下：1.地下车库A区设计并安装了机械车位共127个，因机械车位未启用，上层无法使用，实际可使用的机械车位合计73个。另，A区有平面车位8个，其中1个不可使用，实际可使用的平面车位为7个；A区的车位中位于人防区域的机械车位为61个、平面车位为2个。2.地下车库B区共有平面车位182个，其中4个车位过短，只能停放小车；2个车位因影响通行不能使用；B区的车位中位于人防区域的平面车位为37个。 本案的争议焦点如下：1.被告是否本案适格当事人；2.原告是否涉案车位的权利主体，是否有权要求被告支付车位占有使用费；3、原告的部分主张是否已超过诉讼时效；4、车位占有使用费的具体金额。 关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”被告属于民事诉讼法规定的其他组织，可以作为当事人。被告与原告就车位的权属发生争议，从2015年开始接管车位并对车位进行管理、收费，原告提出要求被告支付车位占有使用费等诉请，被告是本案适格当事人。 关于争议焦点二，本院认为：因城建体制改革，南塘三组团建设项目的立项主体由安居指挥部变更为原告安居房开。根据名城集团向温州市人民政府发送的《关于明确由市名城集团所属公司负责承接工程项目的请示》，安居指挥部的南塘三组团工程项目已由安居房开实施建设。名城集团“要求对名城集团范围内的所有建设工程，涉及职能部门行政许可的，包括合同履行、土地、建设、规划、消防、人防、防雷、环保、绿化、产权等手续办理和竣工财务决算办理等后续事项，不再办理业主变更手续，明确由市名城集团所属二大公司直接负责承接。”据此，原告承接了南塘三组团建设项目项下的权利和义务，本案系南塘三组团地下车库车位权利争议，原告有权提起诉讼，原告系本案适格主体。 根据《房屋建筑面积测绘成果书》，地下车库未分摊到建筑面积，但承担了部分公用面积分摊，结合南塘三组团建设项目为安置房项目，建设用地由温州市政府以划拨方式提供，可以确认南塘三组团业主并非车库车位的所有权人。原告系国有企业，负责保障性住房建设，其作为南塘三组团建设项目的立项主体，投资建设了涉案地下车库，依法对车库车位享有管理权和收益权。 《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”同理，原告对人防车位享有管理权和收益权。 综上，原告是涉案车位的权利主体，有权要求被告支付车位占有使用费。 关于争议焦点三，本院认为，我国《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”被告从2015年5月开始接管地下车库并收取停车费，此时，原告知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效期间开始计算。原告直至2019年4月25日才向被告主张权利，故2016年4月24日前的权利已经超过诉讼时效。原告要求被告支付2015年至2016年4月24日的占用费，本院不予支持。 关于争议焦点四，本院认为，从2016年4月25日至2018年12月31日，被告占用地下车库的车位，并按平面车位150元/月/个、机械车位100元/月/个的标准收取地下车库的停车费，事实清楚，被告的行为侵害了原告的利益，原告要求被告支付该段期间的占有使用费，符合法律规定，被告应向原告支付车位占有使用费，但应扣除车库的管理成本等合理费用。根据勘验结果，地下车库实际可使用的机械车位为73个，平面车位为187个，合计260个，考虑到地下车库的空置情况和业委会的管理成本，被告2016年和2017年的收费情况，结合原告2019年与国鼎物业约定的收费标准，本院酌情按平均70元/月/个的标准计算占有使用费。据此，被告应向原告支付2016年4月25日至2018年12月31日的停车费合计586040元（32个月×260个×70元/月/个+6天/30×260个×70元/月/个=586040元）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，判决如下： 一、被告温州市鹿城区南汇街道南塘三组团业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告温州市安居房开发有限公司支付车位占有使用费586040元； 二、驳回原告温州市安居房开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23376元，由原告温州市安居房开发有限公司负担13716元，被告温州市鹿城区南汇街道南塘三组团业主委员会负担9660元。当事人须在案件生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  李琴仙 人民陪审员  李曼云 人民陪审员  朱矛矛 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  项婷婷