广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初207号原告：姚水冰，女，汉族，1977年6月20日出生，户籍住址：广东省阳西县**************，公民身份号码：440************046。原告：关天冠，男，汉族，1975年9月10日出生，户籍住址：广东省阳西县**************，公民身份号码：440************571。共同委托诉讼代理人：任勉妹，女，户籍住址：广东省阳江市江城区********，由阳西县********民委员会推荐。被告：阳江市粤丰投资有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园（服务区办公楼）401室。法定代表人：梁文秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王启燕，该公司员工。原告姚水冰、关天冠与被告阳江市粤丰投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚水冰、关天冠的共同委托诉讼代理人任勉妹、被告阳江市粤丰投资有限公司的委托诉讼代理人王启燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚水冰、关天冠向本院提出诉讼请求：1、判令被告在十天内协助原告到阳西县*******办理位于阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园粤丰现代城一期十街9幢10号房屋的不动产权属证书并转移登记到俩原告名下；2、判令被告返还办证费用340694元及占用该资金的利息11753元（利息从2014年4月9日起暂计至2020年1月8日止，按年利率6%计算支付占用资金期间利息）给原告；3、判令被告支付逾期办理不动产权证违约金6900元（按合同约定已付房款的1%支付违约金）；4、判令被告逾期交房的违约金28014元（按日支付已交付房价款万分之2的违约金）给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年8月26日签订《广东省商品房买卖合同》编号：2014081670，向被告购买位于阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园粤丰现代城一期十街9幢10号房产，合同第四条约定，建筑面积共275.01平方米，单价为每平方米2509.00元，价款为69万元整。2014年4月8日，被告收取原告办房产证税费34069元（其中包括契税20700元、物业维护基金7700元、银行评估费3450元、保险费2219元），但在签订合同后的条款及附件四补充协议，均没有约定办证税费及处理。但返还办证费给原告，并不会影响被告履行协助办证的义务。被告为拿到原告银行贷款，仅办理预购抵押预告，但没有为原告办理房屋所有权转移登记。至今，被告也没有到税务机关开销售发票给原告，还挪用原告办证费用，导致原告不能领取购房发票，不能交纳契税等，不能办理不动产权属证书及转移登记到俩原告名下。合同第八条交付期限的约定：“出卖人应当在2015年2月28日前，交付商品房给买受人使用……”，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：“……逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2……的违约金”。因此，被告从2015年3月1日起至2015年9月20日才将商品房交付给原告使用，已经逾期203天，违约金为28014元（690000元×203天×2%%=28014元）。合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，为买受人办理取得不动产权证书，则出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金……”。但被告至今都没有为原告办理取得不动产权证书。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金6900元（即690000元×10%=6900元），原告自筹首付款414000元及向阳西县**信用合作联社按揭贷款276000元，己按合同约定全部付清购房款69万元给被告。因交楼及办证出现了逾期，俩原告每年多次到被告售楼部要求交楼和办房产证并要求承担违约责任。2017年4月13日，俩原告正式向被告提出逾期交楼违约金及逾期办理房地产权证书的违约金，但被告称为俩原告办理好房地产权证书等相关手续，并派出工作人员带俩原告到阳西县行政服务大厅办理房地产权证书，协助两原告填写好委托办证资料，让原告回家等通知，原告多次向被告催讨。2018年被告以原来的填写资料不齐全为由，重新要求原告到行政服务大厅填写并提交办证资料（该资料被告工作人员带回），至今办证未果。为维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告阳江市粤丰投资有限公司辩称：一、恳请驳回原告第二项诉讼请求；二、恳请驳回原告第四项诉讼请求。1、原告在第一项诉讼请求中请求被告办理不动产权证书，而原告所交的费用34069元是包含办理不动产权证书费用在内的费用，故原告无权要求被告返还办证费用34069元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该条是双方对被告逾期办理房地产权属证书违约责任的约定，故若被告逾期为原告办理房地产权属证书，应以己付房价款的1%向原告支付违约金。但原告除了依照该约定主张逾期办证违约金外，还主张以办证费用34069元为基数计算逾期办证后占用办证费期间的利息11753元，该项主张不符合合同约定，且属于重复主张，应当驳回原告该项诉讼请求。且该34069元并非全部属于办理房地产权属证书费用，其中的20700元才属于办证费用，物业基金费7700元、银行评估费3450元、保险费2219元属于特定用途的费甩，与办证费用无关。故恳请驳回原告第二项诉讼请求。2、原告收楼的时间是2015年9月20日，所以原告主张被告赔偿逾期交房违约金请求已过了诉讼时效，故恳请驳回原告第四项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月26日，原告以690000元的价格向被告阳江市粤丰投资有限公司购买阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园粤丰现代城一期十街9幢10号房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：第八条，出卖人应当在2015年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人原因导致不能及时办理权属登记的有关资料报送住建部门，逾期责任由买受人自行承担。上述《商品房买卖合同》签订后，原告支付了所购的商品房的购房款690000元，并支付了代办证费34069元（包括契税20700元、物业维修资金7700元、银行评估费3450元、保险费2219元，被告出具给原告的收据中注明上述费用为办证费）给原告。2015年9月20日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限交付涉案商品房且没有协助原告办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至本院，诉如所请。原告提交不动产登记审查审批表，拟证明被告曾在2017年4月13日协助原告办理不动产权转移登记。庭审中，被告自认涉案商品房已具备办证条件，被告代理人对于为何直至起诉时原告仍未能取得涉案房产的不动产权登记证书的问题表示不清楚，且被告在本院指定期限内也未就该问题进行回复。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一。根据合同约定，被告应当在2015年2月28日交付房屋，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但截至法庭辩论终结之日（2020年3月13日），被告仍未履行办证义务，导致原告未能取得房屋产权证书。现原告请求被告履行协助原告办理房屋权属转移手续的义务，合法合理，本院予以支持。如上所述，被告未按合同约定时间为原告办理涉案房屋权属转移手续，已构成违约，故原告请求按合同约定的违约金计算标准即按已付房屋价款的1%计算违约金，应予支持。因此，被告应支付逾期办理不动产权证违约金6900元（690000元×1%）给原告。关于原告请求被告返还办证费34069元及占用期间利息的问题。被告向原告收取预交办证费后，未按照双方约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，被告也未提交证据证明被告在收取预交办证费后为原告缴纳了相关费用。现原告请求被告返还预交办证费34069元，合法合理，本院予以支持。根据约定，被告应当在2015年2月28日前将具备该商品房交付使用条件的商品房交付原告使用，即应在2015年8月27日前向登记机关报送涉案房屋需由出卖人提供的转移登记资料，但被告在该期限内未为原告办理房地产权属转移登记手续及缴纳相关费用，因此占用期间利息可从2015年8月28日起计算。双方未就预交办证费的利息进行约定，本院酌定占用期间利息按年利率4%，计算至被告返还办证费时止。关于逾期交房违约金的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，本案债权的诉讼时效为三年。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2015年2月28日前将涉案商品房交付买受人使用，被告在2015年9月20日交付涉案商品房给原告使用，原告2015年9月21日起应当知道权利（向被告主张2015年3月1日至2015年9月20日逾期交房违约金的权利）受到损害，而原告起诉时间为2020年1月20日，已超过三年诉讼时效，原告主张其每年均有向被告主张逾期交房违约金，但没有提交证据予以证明，故原告请求被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告阳江市粤丰投资有限公司在本判决生效之日起十日内履行协助原告姚水冰、关天冠办理阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园粤丰现代城一期十街9幢10号房权属转移登记手续的义务；二、限被告阳江市粤丰投资有限公司于本判决生效后十五日内支付违约金6900元给原告姚水冰、关天冠；三、限被告阳江市粤丰投资有限公司在本判决生效之日十五日内返还预交办证费用34069元及支付占用期间利息给原告姚水冰、关天冠，其中，占用期间利息从2015年8月28日起按年利率4%计算至还清代预交证费用之日止；四、驳回原告姚水冰、关天冠其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费910元,由原告姚水冰、关天冠负担372元，由被告阳江市粤丰投资有限公司负担538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 许文华二〇二〇年四月十五日法官助理 罗璐瑶书 记 员 叶文斌附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。