广东省惠州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤13行终343号上诉人（原审原告）曹英，女，汉族。委托代理人郑汉宏，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）惠州市惠阳区住房和城乡建设局。法定代表人黄迪伟，局长。诉讼负责人刘伟君，该局总建筑师。委托代理人程坚华，该局股长。委托代理人骆春声，广东惠泰律师事务所律师。原审第三人惠州首明投资有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水新桥片区中***花园B区10幢1层01号商业3楼。法定代表人孙晓东，经理。委托代理人陈丽娜，该司工作人员。委托代理人徐金文，该司工作人员。上诉人（原审原告）曹英因与上诉人（原审被告）惠州市惠阳区住房和城乡建设局、原审第三人惠州首明投资有限公司规划其他行政行为一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322行初275号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人（原审原告）曹英委托代理人郑汉宏，上诉人（原审被告）惠州市惠阳区住房和城乡建设局诉讼负责人刘伟君及委托代理人程坚华、骆春声，原审第三人惠州首明投资有限公司委托代理人徐金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，第三人惠州首明投资有限公司是涉案惠州市惠阳区淡水新桥片区中***花园的开发商。原告曹英于2017年4月12日与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》购买中***花园C区5幢A座23层02号房，并已付清购房款。涉案商品房竣工验收后，部分业主发现无法办理不动产权证并向各相关部门投诉。2019年3月11日，惠州市惠阳区**********业主作出《关于业主反映惠阳碧桂园南站新城无法办理房产证问题有关信访事项的处理意见书》，答复业主：碧桂园南站新城项目登记名为“中***”，中***花园C区（1-12栋）的开发企业至今尚未前来我局申请该项目的不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的相关规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”，购房者暂不能申领《不动产权证书》。2019年4月11日，惠州市惠阳区自然资源局对苟恒（等5人）作出惠阳自然资[2019]128号《关于信访事项交办情况告知单（惠阳办访[2019]117号）的告知书》载明：“......‘中***’项目位于淡水新桥地段，由惠州市首明投资有限公司开发建设。在该公司申请办理不动产权籍调查中，我局发现该公司在建设该项目时有部分用地未按规划分宗红线建设，出现跨宗地建设情况，不符合不动产‘房地一体’登记的有关要求。由于宗地跨宗建设及补缴地价问题未处理完成，暂无法办理不动产权籍调查，造成小业主不能办理不动产登记业务。根据区政府相关批示精神，要求开发商先行缴C区用地分宗、延长年限业务的地价款。待地价款预缴至区财政账户后，便可完善该区的用地审批手续及不动产权籍调查手续。届时，开发商即可依规前来申请办理不动产首次登记及转移登记手续，申领购房人名下的《不动产权证书》。......”根据涉案的《商品房权籍调查地籍数据库红线调整备案工作用图》及其他证据显示，在涉案中***花园C区（1-12幢）中，只有C区6幢出现跨宗建设问题。C区6幢建设项目是单独办理了《建设工程规划许可证》，其他幢数的建设项目也是单独办理了《建设工程规划许可证》。C区6幢建设工程在建设工程规划时是跨宗规划的，即该建设工程是规划在两宗土地上的。庭审时，原告称未对涉案《建设工程规划许可证》申请行政复议或者提起行政诉讼。该两宗土地的国有土地使用权证号及基本情况分别为粤（2016）惠州市不动产权第3000004号（面积50681平方米，城镇住宅用地使用权至2077年12月4日止，商服用地使用权至2047年12月4日止）和惠阳国用（2007）第0101547号（面积159867㎡，城镇住宅用地使用权至至2077年9月6日止，商服用地使用权至2047年9月6日止），两宗土地的使用权期限并不完全一致，虽然年份一致，但月份不同，但产权人均是第三人。涉案花园1-5幢建设在粤（2016）惠州市不动产权第3000004号土地上，7-12幢建设在惠阳国用（2007）第0101547号土地上。2017年3月3日，第三人向原惠州市惠阳区房产管理局提交了《商品房住宅及配套设施项目核准批复》《公司开发资质证书》《企业法人营业执照》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《人民防空工程建设许可证》《房屋白蚁防治合同备案证明书》《地名命名批复》《建设工程安全监督登记表》《工程质量监督注册登记表》《施工进度证明》《前期物业管理登记表》《预售款专用账户证明》《预售说明书》《施工进度方案》《投资计划和资金来源说明书》《具结书》《项目平面图》《工程施工合同书》《商品房预测报告》等材料用于申请办理中***花园C区5幢共35层（含地下室一层）的房屋预售许可证。2017年3月7日，原惠州市惠阳区房产管理局向惠州首明投资有限公司核发了惠阳房预许字（2017）第009号《商品房预售许可证》，准予预售C区5幢A、B座商住1至34层房屋。另查明，在庭审中，第三人称其已于2019年4月30日缴纳了土地分宗、延长年限的地价款，于2019年7月初向不动产登记中心提交了涉案花园2-6栋的权籍调查申请。在另案相关联的涉案小区业主肖晖、黄健诉惠州市惠阳区自然资源局、惠州首明投资有限公司（2019）粤1322行初280、281号案撤销相关《建设工程规划验收合格证》庭审过程中，惠州市惠阳区**********2-6*的用地问题已经不影响开发商申请进行首次登记并转移登记到业主名下，开发商补缴地价后，原来的《建设工程规划验收合格证》是有效的，是不需要重新进行规划验收的。原审法院认为，原惠州市惠阳区房产管理局颁发《商品房预售许可证》的职责，因机构改革现由被告行使该职责，本案被告主体适格。涉案纠纷产生的原因是业主购买了涉案花园商品房后无法办理不动产权证，产生的问题根源是开发商在办理涉案花园C区6幢《建设工程规划许可证》时，该建设工程存在跨两宗土地规划，而因两宗土地的使用年限不同，开发商需要申请办理分宗、延长年限补缴地价等事宜，方可办理首次登记和为业主办理转移登记。本案中，根据查明的事实，原告未对涉案《建设工程规划许可证》申请行政复议或者提起行政诉讼，故原审法院在本案对涉案《建设工程规划许可证》的合法性不适宜进行审查和评判。《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款规定：“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。”本案中，第三人向原惠州市惠阳区房产管理局申请办理《商品房预售许可证》时提交的材料符合上述规定，原惠州市惠阳区房产管理局审查后向第三人核发惠阳房预许字（2017）第009号《商品房预售许可证》，并不违反法律规定，原告请求撤销该《商品房预售许可证》，理由不充分，原审法院不予支持。第三人称已补缴了地价，作为不动产登记部门的惠州市惠阳区自然资源局亦表示用地问题已经不影响开发商申请进行首次登记并转移登记到业主名下，第三人作为开发商，应采取一切措施，积极推动办理不动产权证相关事宜，尽快为涉案花园业主办理不动产权证。因办证事宜产生的纠纷，涉案业主可根据与开发商签订的合同以及相关法律法规的规定，通过协商或者民事诉讼途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告曹英的诉讼请求。上诉人（原审原告）曹英不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实错误。涉案具体行政行为：2017年3月7日，原惠州市惠阳区房产管理局向惠州首明投资有限公司发放了惠阳房预许字（2017）第009号《商品房预售许可证》。在一审中，被上诉人惠州市惠阳区住房和城乡建设局提供的证据无法证明该行政行为是合法的。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款规定：“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。”原审法院错误地认为原审第三人向惠州市惠阳区房产管理局申请办理《商品房预售许可证》时所提交的材料符合上述规定，继而认定惠阳房预许字（2017）第009号的《商品房预售许可证》符合法律规定。事实上，被上诉人提供的证据无法证明其向本案第三人核发的惠阳房预许字（2017）第009号《商品房预售许可证》是符合法律规定的条件，主要理由如下：第一、涉案建设用地存在跨宗地建设的情况，不具备预售的条件，被上诉人仍为其核发《商品房预售许可证》，被上诉人的行为明显严重侵犯了预购人的合法权益，对该违法行为应予撤销。第二、因涉案中***花园C区1-6栋存在跨宗建设问题，被上诉人在原审第三人未交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下向原审第三人核发《商品房预售许可证》的行为违反了《城市商品房预售管理办法》第五条、《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款的规定。第三、被上诉人在一审中也没有提供证据证明原审第三人缴纳土地分宗、延长年限的地价款、向不动产登记中心提交了权籍调查申请等情况，即便补交了地价款提交了权籍调查申请，也无法证明上诉人向第三人核发的《商品房预售许可证》是符合规定条件的。原审第三人作为开发商，隐瞒跨宗地建设，无法办理产权首次登记的相关情况，在此种情况下被上诉人仍为其颁发《商品房预售许可证》，明显违反了《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，应予以撤销。第四、涉案工程开工时编号为441************201《建设工程施工许可证》已自行废止。根据《中华人民共和国建筑法》第九条规定：“建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。”本案中，被上诉人在一审中提供的证据三第（6）项《建设工程施工许可证》显示，该证于2014年4月1日颁布，编号为441************201。根据上述法律的规定，该工程应于2014年7月1日前开工，而通过被上诉人在一审提供的证据三第（15）项《预售说明书》中可以得知，该工程于2016年4月4日开工，这明显的超出了法律规定的开工期限，且没有其他证据可以证明原审第三人办理了延期手续，故其在开工时该《建设工程施工许可证》已自行废止。因此，原审第三人在申请办理《商品房预售许可证》时所提交的《建设工程施工许可证》是无效的。被上诉人未对原审第三人所提交的材料进行核对便向原审第三人发放了《商品房预售许可证》的行政许可行为违法，应予撤销。第五、《城市商品房预售管理办法》第十五条规定：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”原审第三人在明知编号为441************201的《建设工程施工许可证》已废止无效、明知存在跨宗地建设，仍提供了无效的《建设工程施工许可证》、隐瞒跨宗地建设的情况，向被上诉人申请《商品房预售许可证》，其行为违反了上述条例，应按照上述规定撤销其申办的《商品房预售许可证》。二审补充事实与理由：原判决认定事实错误，被上诉人向原审第三人核发《商品房预售许可证》的行为违反法律规定，应予以撤销。一、被上诉人向原审第三人核发《商品房预售许可证》时，原审第三人并不具备取得该证的条件。根据《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款的规定：“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。”被上诉人在向原审第三人核发《商品房预售许可证》时，涉案工程开工时编号为441************201的《建设工程施工许可证》已自行废止，涉案建筑存在跨宗地建设，第三人惠州首明投资有限公司未按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金。根据《中华人民共和国建筑法》第九条规定：“建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。”本案中，1.第三人没有依法缴纳土地出让金，直到一审立案之前仍未补交地款。2.被上诉人在一审中提供的证据三第（6）项《建设工程施工许可证》显示，该证于2014年4月1日颁布，编号为441************201。根据上述法律的规定，该工程应于2014年7月1日前开工，而通过被上诉人在一审提供的证据三第（15）项《预售说明书》中可以得知，该工程于2016年4月4日开工，这明显的超出了法律规定的开工期限，且没有其他证据可以证明原审第三人办理了延期手续，故其在开工时该《建设工程施工许可证》已自行废止。因此，原审第三人在申请办理《商品房预售许可证》时所提交的《建设工程施工许可证》是无效的，申办涉案《商品房预售许可证》不符合《广东省商品房预售管理条例》第六条的规定，原审认定原审第三人申请办理《商品房预售许可证》时提交的材料符合上述规定，认定错误。二、原审第三人提供虚假材料申请办理《商品房预售许可证》，应予以撤销。根据《城市商品房预售管理办法》第十五条规定：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”原审第三人在明知编号为441************201的《建设工程施工许可证》已废止无效、明知存在跨宗地建设，仍提供了无效的《建设工程施工许可证》、隐瞒跨宗地建设的情况，向被上诉人申请办理《商品房预售许可证》，后上诉人业主去信访后，被上诉人明确知道跨宗地建设，但仍未作出处理，其行为违反了上述条例，应按照上述条例规定撤销其申办的涉案《商品房预售许可证》。一、被上诉人在明知原审第三人存在跨两宗地规划建设、未补缴地价款、未交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的情况下向原审第三人核发《商品房预售许可证》的行为违反了《城市商品房预售管理办法》第五条、《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款的规定。惠城区人民政府于2019年10月25日发布的惠城府办函〔2019〕81号《惠城区办理改变土地使用权年限业务工作方案的通知》，要求土地开发建设时：商业用地年限不足35年的、住宅用地年限不足65年的，房企须在申请预售证前将土地使用年限补足，否则不予以颁发预售证。而办理延长土地使用权年限采用补缴地价款的方式，本案中即是原审第三人在未补缴地价款的情况下被上诉人便核发了涉案《商品房预售许可证》，虽该通知发布于涉案《商品房预售许可证》核发后，但该通知具有参考价值，这既反映了现今惠城区商品房买卖纠纷的主要矛盾，亦可指导行政机关办理《商品房预售许可证》。二、与本案相关联的另案（2019）粤1322行初280、281号案中，惠州市惠阳区自然资源局称涉案开发商补缴地价后，原《建设工程规划验收合格证》是有效的，上诉人认为即使是补交地价，从上诉人所述补交地价时间看，是发生在一审立案后，不能证明涉案行政行为合法，且本案中被上诉人未提交补缴地价、延长土地使用年限等证据材料，被上诉人该行为是违法的，应予以撤销。三、综上所述，原审第三人申请办理涉案《商品房售许可证》时所提交的材料并不符合《广东省商品房预售管理条例》第六条的规定，应依法予以撤销。上诉请求为：1.撤销广东省博罗县人民法院作出的（2019）粤1322行初275号行政判决书，并依法改判；2.惠州市惠阳区住房和城乡建设局承担本案的全部诉讼费用。被上诉人（原审被告）惠州市惠阳区住房和城乡建设局答辩称：一、被答辩人认为一审判决认定事实错误，是没有事实依据的；答辩人根据第三人的《商品房预售申请表》及其提交的：1.商品房住宅及配套设施项目核准批复。2.公司开发资质证书。3.企业法人营业执照。4.国有土地使用权证。5.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。6.建筑工程施工许可证。7.人民防空工程建设许可证。8.房屋白蚁防治合同备案证明书。9.地名命名批复。10.建设工程安全监督登记表。11.工程质量监督注册登记表。12.施工进度证明。13.前期物业管理登记表。14.预售款专用账户证明。15.预售说明书。16.施工进度方案（工程款总额及支付情况）、投资计划和资金来源说明书。17.具结书。18.项目平面图。19.工程施工合同书。20.商品房预测报告、地址房号确认书等行政许可申请材料，给第三人核发涉案惠阳房预许字（2017）第009号《商品房预售许可证》，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条和《广东省商品房预售管理条例》第六条的规定，是正确的。二、被答辩人在上诉状中提及的跨宗地建设、补交地价款以及开工期限等问题，与答辩人核发涉案惠阳房预许字（2017）第009号《商品房预售许可证》的具体行政行为之间不具有关联性。综上所述，答辩人请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。原审第三人惠州首明投资有限公司口头述称，同意被上诉人（原审被告）惠州市惠阳区住房和城乡建设局的答辩意见。本院经审查，认定事实与原审认定事实基本一致，因此，本院确认一审所查明的事实。本院认为，根据《广东省商品房预售管理条例》第六条第一款规定：“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。”本案中，根据被上诉人提交的证据显示，原审第三人对其开发建设的中***花园商品房建设项目，向原惠州市惠阳区房产管理局申请商品房预售许可证，提交了公司开发资质证书、企业法人营业执照、《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程安全监督登记表》《工程质量监督注册登记表》《施工进度证明》《预售款专用账户证明》等申请材料。原惠州市惠阳区房产管理局经核查原审第三人提交的上述材料，认定其符合《广东省商品房预售管理条例》第六条的规定，向其核发惠阳房预许字（2017）第009号《商品房预售许可证》，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人曹英负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱丽蕴审 判 员 覃毅华审 判 员 邱炜炜二〇二〇年四月二十六日法官助理 黎芬妹书 记 员 林美娴附：相关法律、法规等条文一、中华人民共和国行政诉讼法第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。二、广东省商品房预售管理条例第六条预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。省建设行政主管部门可根据市场供求状况，在不低于前款第五项规定的条件下，对商品房预售项目工程形象进度进行调整，报省人民政府批准后实施。