海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初1427号   原告：海口美威铝铁型材有限公司，住所地：海南省海口市白沙坊六里**。统一社会信用代码：91460100201310398U。   法定代表人：陆礼金，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘长征，海南大弘律师事务所律师。   被告：刘月娥，女，1988年7月2日出生，汉族，住，住所地：海南省海口市美兰区民身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：林爽爽，系北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曾小寿，系北京盈科（海口）律师事务所律师。   原告海口美威铝铁型材有限公司（以下简称美威公司）与被告刘月娥租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美威公司的委托诉讼代理人刘长征及被告的委托诉讼代理人林爽爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告美威公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付自2019年2月9日至被告搬出之日止的房屋占有使用费、管理费，暂计算至2019年11月8日为84960元。二、诉讼费由被告承担。   事实和理由：2018年8月1日，原、被告签订《金府海鲜美食广场海鲜加工店面租赁合同》，原告将位于海口市滨江西路68号金府海鲜美食广场第三层第3A号铺面(面积236平方米)出租给被告用于海鲜加工。合同约定租赁期限为三年；免租期为三个月,自海鲜广场试业之日起算。第一年月租金为5664元、月管理费3776元，每月合计9440元；第二年月租金7080元、月管理费4720元；第三年月租金8496元、月管理费5664元。双方约定：本合同签订后一次性向原告支付第一个季度即三个月租金和管理费,被告才有权进场经营。该合同签订后，原告如约履行，将金府海鲜广场第三层第3A号铺面交付给被告使用。被告如期支付前三个月的租金和管理费,同时购置了海鲜加工的全套厨房设备、各类餐具、餐桌、餐椅等等。2018年7月25日，被告在海口市美兰区工商登记机关领取字号为“海口美兰诺一海鲜加工店”的营业执照。2018年8月8日，金府海鲜美食广场如期开业，被告的海鲜加工店同日开业。按照租赁合同约定的免租期,被告应当自2018年11月8日开始缴纳租金和管理费。租赁合同履行期间，因广场周边人气不足和被告自身原因，海鲜加工店的客人没有达到被告的预期，被告自2019年2月9日起开始拖欠租金和管理费。2019年2月21日，被告具状起诉到海口市美兰区人民法院,要求确认租赁合同无效。2019年9月29日，海口市美兰区人民法院(2019)琼0108民初2673号《民事判决书》判决确认双方在2018年8月1日签订的金府海鲜美食广场租赁合同无效。原告于2019年10月29日收到该民事判决书。截止到起诉日，被告已经拖欠自2019年2月9日至11月8日共9个月的占有使用费50976元、管理费33984元,合计84960元。自2019年2月9日起,原告多次向被告催缴拖欠的租金，被告均以“合同无效”为由拒绝支付。2019年5月11日,原告将催缴租金通知书张贴在其经营的店面。2019年6月20日，被告向工商登记机关申请注销“海口美兰诺一海鲜加工店”营业执照。但是，被告购买的用于经营海鲜加工的全套厨房设备、各类餐具、餐桌、餐椅等等至今仍然存放在租赁铺面中，一直占用原告的房屋。2019年8月12日，原告向被告在租赁合同上预留的联系地址邮寄了《缴费通知书》，追缴拖欠的租金和管理费。但被告至今没有付款诚意。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第五条规定:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”为此，特依据《民事诉讼法》向贵院起诉，请求支持原告的诉讼请求。   被告刘月娥辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，2018年8月8日金府海鲜美食广场开业，除3个月的免租期外，被告缴纳了2018年11月8日起至2019年2月8日期间的租金及管理费。被告经营期间至2019年1月15日中旬，海口市美兰区城市管理委员会乡原告美威公司下达了《行政处罚决定书》（海综法罚字M2[2018]第BS1102号）认定该金府海鲜美食广场项目违法建设，要求原告美威公司自行拆除该项目第二夹层、第三层建筑及楼顶机房楼梯间。被告承租的商铺属于上述违章建筑范围内。原告知晓该拆除的通知后，即停止经营，并多次与原告美威公司交涉退还押金、入场费、剩余租金管理费和投资损失的相关事宜。但原告美威公司均有意躲避，拒绝协商。无奈之下，被告只能委托律师向原告美威公司提起诉讼，贵院也于2019年2月21日正式受理被告诉原告美威公司的合同无效之诉。原告美威公司为了拖延时间，通过相关人员打听涉诉信息后，故意逃避拒绝接受诉讼文书，致使法院无法正常送达文书，而采取通过公告送达方式向被告送达诉讼文书。该案于2019年9月29日，才经海口市美兰区人民法院判决，确认双方签订的租赁合同无效。判决后，原告再次拖延时间，故意拖延时间领取判决书。且申请上诉，在递交上诉文书后又不缴纳上诉费用。经海南省海口市中级人民法院下达撤回上诉裁定后，该案才于2020年3月中旬正式终结。   被告的行为已经明确表明停止经营，停止经营时间自知晓金府海鲜美食广场违章建筑处罚时起（即2019年1月中下旬）。被告在没有任何事实依据的情形下，自行张贴催缴通知书在店面的行为以及邮寄《缴费通知书》的行为不发生任何法律效力。涉案店铺厨房设备是原告美威公司于2018年1月3日与海南品艺厨房设备有限公司签订协议进行采购安装的，是原告美威公司自行为商户配备的设备。原告签订租赁协议之前，该设备已经存在，并归属于原告美威公司。原告无权限对该设备进行拆除。且原告在起诉被告合同无效时，便主张原告投入的经营设备（指风扇、灯具、桌椅、餐具等）、装修损失。在未得到一审法院支持后，被告拟将自行购买的餐具、桌椅等进行搬离但遭到与原告的禁止。双方争议至合同无效一案诉讼期间，被告没有进行任何经营行为，不存在恶意占用商铺的行为。是被告美威公司，企图减少自己因违章建筑拆除可能造成的损失，故意拖延时间，拒绝交涉，强行催要占用费、管理费，并企图让被告承担原告美威公司自行采购安装的厨房设备损失。   综上，均是原告美威公司故意实施上述的行为导致双方争议久拖不决，直至本案开庭时，原告美威公司仍然禁止被告取走自己采购的经营设备，原告美威公司的主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。   经审理查明，为支持白沙坊棚户区改造，经2016年4月21日和2016年8月18日区“双创”指挥部和区政府专题会议批复，被告美威公司获批在海口市滨江西路68号建设金府农贸市场项目（项目用地面积7432.35㎡，建筑面积为9279.04㎡），该项目为二层的混合结构，限高9米，一层为农贸市场，二层为海鲜加工特色餐饮。本案中原告美威公司要求收取房屋占有使用费的铺面位于金府农贸市场三层。2018年8月1日，被告美威公司（甲方）与原告刘月娥（乙方）签订了《金府海鲜美食广场海鲜加工店面租赁合同》，约定：乙方租赁金府海鲜广场内的3A号店面，使用面积236㎡；租赁期限为三年，从海鲜广场试业之日起计算，前三个月免租，押金10万元；第一年租金为每月5664元，管理费每月3776元；第二年租金为每月7080元，管理费为4720元；第三年租金为每月8496元，管理费为每月5664元；乙方需自己承担加工店的水、电、气费；乙方应于合同签订后三日内向甲方从开始计算日起预付第一个季度的租金、管理费，往后按季度向甲方支付；乙方在使用期限未届满前，提出终止本合同的，乙方已向甲方缴纳的费用，甲方一律不予退还。合同签订后，被告美威公司将该铺面交付给原告使用，原告即开始经营，但已于起诉前停止营业。海口市美兰区工商登记机关于2018年7月25日向原告颁发营业执照，字号为“海口美兰诺一海鲜加工店”，原告已于2019年6月20日进行了注销登记。2019年5月11日，原告将催缴租金通知书张贴在其经营的店面。2019年8月12日,原告向被告在租赁合同上预留的联系地址邮寄了《缴费通知书》,追缴拖欠的租金和管理费。   另查明，海口市美兰区人民政府于2016年4月26日向海口市商务局作出《海口市美兰区人民政府关于申请新建金府等四家农贸市场的函》，请求批准同意建设包含金府农贸市场在内的四家农贸市场，该函中拟在滨江西路68号建一栋三层农贸市场。海口市美兰区白沙街道办事处于2017年3月14日作出《海口市美兰区白沙街道办事处关于请求帮助解决金府农贸市场项目增建第三层的请示》，请求海口市美兰区人民政府批准金府农贸市场的项目增高一层。2019年1月15日海口市美兰区综合行政执法局对原告美威公司下达了《行政处罚决定书》（海综法罚决字M2[2018]第BS1102号）,限其5日内自行拆除金府海鲜美食广场项目第二层夹层、第三层建筑及楼顶机房、楼梯间，原告美威公司向海口市人民政府申请行政复议。被告知晓后，向原告提出停止经营并要求退还押金、租金、管理费以及入场费，因协商未果，刘月娥向本院起诉。本院于2019年9月29日作出（2019）琼0108民初2673号民事判决书，判决：刘月娥与海口美威铝铁型材有限公司于2018年8月1日签订的《金府海鲜美食广场合同》为无效合同；美威公司向刘月娥返还100000元押金、100000元入场费，合计200000元，同时向刘月娥偿付利息。美威公司不服，上诉后又撤诉，该判决现已生效。至今，金府农贸市场三层未拆除，被告所租原告的铺面中尚有餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕。   本院确认的上述事实，有原告提交的（2019）琼0108民初2673号民事判决书、《金府海鲜美食广场海鲜加工店面租赁合同》、2019年5月11日、8月12日原告给被告的《缴费通知书》、铺面现场照片及公证书等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，本案的焦点问题是2019年2月9日之后，被告是否应当支付原告房屋占有使用费。原告美威公司诉称，被告所租原告的铺面中尚有餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕，占用了原告的铺面，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，要求按照《金府海鲜美食广场合同》约定的租金支付房屋占有使用费。   对此，首先，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的上位法是《中华人民共和国合同法》第五十八条。房屋租赁合同无效后，房屋占有使用费能得到支持的法律基础是《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，即承租人依据租赁合同占有房屋的合同基础已不存在，则承租人应将所承租的房屋返还出租人；承租人占有使用该房屋期间所获得的财产性利益亦不具有归其所有的合同基础，应当依据合理标准向出租人支付房屋占有使用费。已生效的(2019)琼0108民初2673号民事判决书认定被告在该案起诉前已停止营业，该案起诉时间为2019年2月21日，即被告在2019年2月已停止营业，虽然被告所租原告的铺面中尚有餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕，但是承租人未能通过遗留餐桌餐椅餐具厨具获得财产性利益，2019年2月9日之后向出租人支付房屋占有使用费缺乏法律基础。   其次，金府农贸市场三层属于违章建筑，原告美威公司与被告签订的《金府海鲜美食广场合同》为无效合同，故金府农贸市场三层没有租赁价值，亦没有仓储价值，案涉铺面里尚有餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕，没有造成原告的经济损失。   再次，被告所租原告的铺面中尚有餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕的原因，原被告双方存在争议。原告称被告故意占用铺面；被告辩称自己想搬走餐桌餐椅餐具厨具，但原告通过停用电梯、关门等方式予以阻扰，意图造成占用事实，以便起诉获取房屋占有使用费。原被告双方均未对自己提出的理由提供证据予以证明。(2019)琼0108民初2673号案查明：2019年1月15日海口市美兰区综合行政执法局对原告美威公司下达了《行政处罚决定书》（海综法罚决字M2[2018]第BS1102号）,限其5日内自行拆除金府海鲜美食广场项目第二层夹层、第三层建筑及楼顶机房、楼梯间，被告知晓后，向原告提出停止经营并要求退还押金、租金、管理费以及入场费。从该事实上来看，刘月娥得知所租铺面属于违章建筑后，主动停止经营，虽然至今尚有餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕，但遗留餐桌餐椅餐具厨具，承租人并不能据此获得任何财产性利益，故承租人没有占用铺面的动机，原告称餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕的原因是被告故意占用铺面，不合情理。   最后，海口市美兰区综合执法局已对违建当事人即原告美威公司下达了《行政处罚决定书》要求其自行拆除该项目第二层夹层、第三层建筑。但该违章建筑至今未拆除。本院作出的(2019)琼0108民初2673号民事判决书认定合同无效被告美威公司承担过错责任。在庭审中，美威公司称，欲找承租人将该违章建筑继续租赁。如前所述，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋占有使用费是基于公平原则，对基于无效合同所获得的利益进行返还，而非保护出租方利用违章建筑继续获利。被告没有占用铺面的故意，被告所租原告的铺面中尚有餐桌餐椅餐具厨具未清理完毕，原告可以物权排除妨害为由要求被告清理，但据此要求被告支付房屋占有使用费，违背了诚实信用原则及禁止权利滥用原则。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院》第二条第二款之规定，判决如下：   驳回原告海口美威铝铁型材有限公司的诉讼请求。   案件受理费1924元（原告已预缴），由原告海口美威铝铁型材有限公司负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 陈 佩   人民陪审员 唐旭升   人民陪审员 吴崎霞     二〇二〇年四月二十九日   书记员 王隆智   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。