上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6961号原告(反诉被告)：上海联阳健身有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：廉晓峰，总经理。委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海新曹杨(集团)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：戴许敏，董事长。委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱森虹，上海市万联律师事务所律师。原告上海联阳健身有限责任公司(以下简称“联阳公司”)与被告上海新曹杨(集团)有限公司(以下简称“新曹杨公司”)及反诉原告新曹杨公司与反诉被告联阳公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法由审判员于凯独任审判，后因案件审理需要，依法裁定转为普通程序进行审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)联阳公司的赵亮波、郑钰，被告(反诉原告)新曹杨公司的委托诉讼代理人江卫、钱森虹到庭应诉。本案现已审理终结。原告联阳公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除联阳公司与新曹杨公司双方就上海市普陀区中江路华大科技园E4栋(又称上海市普陀区中江路XXX号XXX-XXX层或上海市普陀区金沙江路XXX号XXX-XXX层，以下称“系争房屋”)建立的租赁关系；二、判令新曹杨公司赔偿联阳公司经济损失人民币5,721,827.74元(以下币种均为人民币)；三、本案诉讼费由新曹杨公司承担。事实与理由：2016年11月3日，新曹杨公司将系争房屋出租给联阳公司，并且就此出具《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》，双方就此建立租赁关系。后联阳公司根据对方的要求，于2016年11月7日进场装修。联阳公司为此支出装修工程费用、室内及机电设计费用、装修材料设备购置费、办公场地租赁费、员工宿舍租赁费、推广费用、办公费用、律师费、薪酬福利合计2,877,860.83元，考虑合同标的及相应违约损失，故主张新曹杨公司应赔偿损失5,721,827.74元。2017年8月初，联阳公司就已完成部分装修办理二次消防时，新曹杨公司告知系争房屋存在自行加建、改建的违章部分，同时房屋用途为厂房，导致系争房屋无法满足联阳公司的商业需要，致使租赁系争房屋的根本目的无法达成。双方经多次交涉未果，故联阳公司诉至法院，请求判如所请。被告新曹杨公司辩称，同意解除双方的房租租赁关系，但不同意赔偿损失。双方签订有书面的《租赁合同》，合同约定的租赁期限已届满，但联阳公司未给付租金，亦未归还房屋。联阳公司对房屋用途和状态是明知的，并非因新曹杨公司的原因导致合同无法履行，而系联阳公司自身经营不善。反诉原告新曹杨公司向本院提出反诉诉讼请求：一、判令联阳公司向新曹杨公司支付系争房屋的租金7,000,000元；二、判令联阳公司自2019年2月13日起，按照每日38,390元的标准向新曹杨公司支付房屋占有使用费直至实际交还房屋之日；三、本案诉讼费由联阳公司承担。事实与理由：2016年12月25日，联阳公司与新曹杨公司签订《租赁合同》。联阳公司在签约后始终未依约给付租金，反而向法院起诉要求解除合同，但并未及时返还房屋。鉴于联阳公司并未实际开展经营，新曹杨公司自愿按照7,000,000元收取2019年2月12日之前的租金，自2019年2月13日起参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。为维护自身合法权益，新曹杨公司提起反诉，请求判如所请。反诉被告联阳公司辩称，双方并未签订过书面的《租赁合同》，双方就租赁关系所约定租赁期限、免租期、租金、建筑面积等应以新曹杨公司出具的《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》为准，根据该会议纪要，2017年12月31日前为免租期，而2017年底系争房屋已不在联阳公司控制之下，故联阳公司不应支付租金及占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、系争房屋于2015年8月4日经核准登记权利人为新曹杨公司，竣工日期为2015年，建筑面积为3,495.08平方米，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房，总层数为3层。该房屋登记座落位置为金沙江路XXX弄XXX-XXX号、金沙江路972、976、980号(另包含门牌号金沙江路XXX号)、中江路XXX号，幢号为832号。该房屋建造中存在加建部分，实际面积为4,600平方米左右。二、2016年11月3日，包括新曹杨公司法定代表人在内的管理人员召开会议，达成《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》，主要内容为：1、联阳公司拟承租的物业为系争房屋，用途为商铺，建筑面积约4,666.7平方米；2、系争房屋的经营类别为健康休闲产业，经营品牌为“郑多燕”及相关品牌，联阳公司承诺入驻的为“郑多燕”亚洲旗舰店，并注册于新曹杨公司；3、新曹杨公司同意自2016年11月7日起联阳公司施工队进场装修，装修过程中因甲方原因导致工程停滞或不能正常施工所造成的一切损失，由新曹杨公司承担；4、系争房屋租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，租期5年；5、系争房屋第一年(2017年1月1日至2017年12月31日止)为免租期，第二年至第三年租金为每天每平方米6元，月租金合计为700,005元，双方同意自第四年起，租金递增比例由双方协商确定，租赁期满后，在同等条件下，联阳公司享有优先续租的权利，租赁合同届时另行签订；6、系争房屋应承担的管理费用以第三方物业签订为准；7、联阳公司同意在租赁合同签订前或签订后，设立经营主体，并依照规定取得与其经营范围、业务种类相一致的证照开展合法经营；8、其他细则由双方另行商讨。三、2016年9月、10月期间，新曹杨公司向联阳公司交付系争房屋，联阳公司于同年11月开始进行装修，拟用于经营健身场所，后因故未竣工并停止现场装修。2017年10月，该房屋所在园区物业管理服务单位锁闭系争房屋入户门。双方于2019年9月2日办理房屋交接手续，联阳公司腾空房屋内遗留的装修材料，新曹杨公司收回系争房屋。四、2017年4月28日，上海市普陀区公安消防支队(以下简称“消防支队”)向联阳公司出具《建设工程消防设计审核申请受理凭证》(沪普公消审凭字[2017]第0082号)，载明收到在系争房屋(载明为中江路XXX号XXX-XXX层)处进行的装修建设工程消防设计审核申请材料；2017年5月19日，消防支队就该项申请出具《建设工程消防设计审核意见书》(沪普公消审字[2017]第0098号)，载明收到消防设计施工图纸及相关材料(装修面积：4,694平方米，建筑面积：地上3,490平方米，使用功能为健身场所)，审核后发现存在申报装修建筑面积、地址与《建设工程消防验收意见书》所示建筑面积、地址不一致以及设计说明中未体现改变使用性质的相关设计(工业厂房改民用建筑)的问题，故审核结果为不合格。2017年7月10日，消防支队又向联阳公司出具《建设工程消防设计审核申请受理凭证》(沪普公消审凭字[2017]第0133号)，载明收到在系争房屋(载明为金沙江路XXX号XXX-XXX层)处进行的装修建设工程消防设计审核申请材料；2017年8月4日，消防支队就该申请出具《建设工程消防设计审核意见书》(沪普公消审字[2017]第0148号)，载明收到系争房屋(载明为华大科技园E4#楼)工业厂房改性民用建筑(改性已经长征镇人民政府同意)作健身场所并装修的消防设计施工图纸及相关材料(装修面积：3,136平方米，建筑面积：3,490平方米)，审核后发现存在设计图纸无设计人员签名、设计说明中无安全疏散设计的问题，故审核结果为不合格。五、上述《建设工程消防设计审核意见书》(沪普公消审凭字[2017]第0133号)载明的送审材料中，包含《华大科技园租赁合同》一份。该合同主要内容为：出租方(甲方)为新曹杨公司，承租方(乙方)为联阳公司；租赁房屋为系争房屋，建筑面积3,490平方米，使用功能为休闲配套；乙方用于开设健康休闲产业；租赁期限为2年，租金起算日为2017年1月1日起至2018年12月31日止；月租金为1,167,695元；合同仅供办理工商、税务使用。该合同落款处由新曹杨公司、联阳公司加盖公章，并注明签约日期为2016年12月25日。六、2017年8月31日，联阳公司向新曹杨集团发函称，因系争房屋涉嫌为违法建筑且用途限定为办公经营、研发使用，致使不再满足联阳公司的商业需要，望新曹杨公司出具解决方案并赔偿损失。七、经本院通过上海市高级人民法院委托，上海市建设工程监理咨询有限公司对系争房屋装修工程进行工程造价鉴定，于2019年11月7日出具《工程造价鉴定意见书》，载明经现场勘验，系争房屋处于尚未装修完毕状态，装修工程成新率为九九成新；结论为：装修工程总造价为1,531,883.57元，其中确定部分造价为1,489,729.16元，不确定部分造价为42,154.41元[不确定部分中装修工程部分为前期拆除改建部分，安装工程部分为电气(动力照明管内穿线、照明线路2.5以内)]；装修残值为151,656,473元。八、工程名称为“ZETNESS生活馆中江路店室内装修工程”的《装饰工程施工合同》，载明建设单位(甲方)为联阳公司、施工单位(乙方)为上海高企建筑有限公司；主要内容为：乙方承包“ZETNESS生活馆中江路店工程装修、安装等”，计划工期为2016年9月20日至2017年1月4日，总价暂定不高于3,592,766.91元；联阳公司另提供该工程的《工程量清单》等附件。《“上海普陀区中江路健康会馆”项目室内设计合同》载明委托方(甲方)为联阳公司、承接方(乙方)为上海正暨建筑装饰工程有限公司，主要内容为：甲方委托乙方承担“上海普陀区中江路健康会馆”项目室内设计服务，工程地点为系争房屋所在地，设计面积合计4,123平方米，设计费用合计为680,295元；上海正暨建筑装饰工程有限公司出具《收据》四份，载明该公司指定设计师康萌收到联阳公司设计费合计680,295元。工程名称为“ZETNESS生活馆中江路店室内机电设计”的《建设工程设计合同》，载明发包人(甲方)为联阳公司、设计人(乙方)为上海天熠建筑设计事务所，主要内容为：发包人委托设计人承担ZETNESS生活馆中江路店室内机电设计，设计费估算为100,000元。项目名称为“ZETNESS郑多燕健身会所中江路产品定制项目”的《采购合同》载明采购方(甲方)为联阳公司、供货方(乙方)为上海凯璃实业发展有限公司，主要内容为：乙方向甲方供应杯子、运动包，合同总价为70,000元；上海凯璃实业发展有限公司后出具《收货单》两份。九、出具日期为2017年4月10日、收款人为熊其武的《收款收据》载明客户为杨维海，商品为橡木多层(地板)，金额为87,868元。上海今辉陶瓷有限公司于2016年12月21日出具的《销售清单》载明客户地址为系争房屋所在地，销售商品为小便斗等卫浴设施，金额合计为60,000元。上海科拉胜建材发展有限公司向联阳公司出具的《上海增值税普通发票》三份，载明应税物品为洁具等，金额合计53,830元。上海邦信阳中建中汇律师事务所于2019年1月2日出具《上海增值税普通发票》，载明联阳公司支付律师费30,000元。十、新曹杨公司于2019年4月16日收到本案诉状副本。以上事实，有《上海市不动产登记簿》、《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《建设工程消防设计审核意见书》、《华大科技园租赁合同》、《工程造价鉴定意见书》、《装饰工程施工合同》、《“上海普陀区中江路健康会馆”项目室内设计合同》、《建设工程设计合同》、收据、发票及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。反诉事实查明如本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对双方当事人的争议焦点，结合已查明的事实，就本、反诉一并评述如下：一、双方是否缔结书面的房屋租赁合同及内容为何联阳公司与新曹杨公司均认可就系争房屋双方存在房屋租赁合同关系，但就是否曾签订书面的房屋租赁合同以及租赁合同的主要内容为何存在分歧。针对新曹杨公司主张双方已签订的《华大科技园租赁合同》，虽然双方均未出示原件，但结合消防支队提供的复印件及法院依职权调查的情况，可确认双方确曾订立该合同。但该合同所约定的租赁面积为系争房屋合法登记的建筑面积，而非系争房屋的实际使用面积，租赁期限亦与房屋实际交付情况不符，同时合同中特别注明“仅供办理工商、税务使用”，因此，该份合同并非双方当事人真实意思表示的体现，亦与合同实际履行情况不一致。而联阳公司主张作为合同依据的《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》，系新曹杨公司的内部会议所形成的文件，文件内容中涉及“租赁合同签订前或签订后设立经营主体”、“其他细则双方另行商讨”等内容，故该文件并未完整反映双方就租赁合同关系所约定的全部权利、义务内容，仍应以双方签订的书面文本为准。但结合已查明的事实，可确认《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》内容中所反映的租赁面积、交付时间等内容，与双方实际履行的内容基本一致，而租赁期限与联阳公司所经营项目的特点相符，免租期的约定亦与联阳公司提前进场装修的事实相吻合，故该会议纪要可部分体现双方对租赁面积、租赁期限、交付时间、租金等主要内容的约定。系争房屋实际使用面积超出合法登记的建筑面积，双方均认可超出部分并无合法建造手续，因此双方就超出部分所订立的租赁合同应属无效。针对建筑面积部分所缔结的房屋租赁合同关系，双方均同意解除，故应于本案诉状副本送达新曹杨公司之日(2019年4月16日)解除。二、何方存在违约行为就新曹杨公司而言，其作为出租方，保障所交付的房屋符合约定的租赁用途、满足承租方的使用需要系其应负有的主要义务。但系争房屋作为一幢独立房屋，依法登记的部分与无合法建造手续的部分客观上已无法区分，在作为一个整体向联阳公司交付后，显然存在无法满足使用需要的风险，故新曹杨公司应就此承担违约责任。联阳公司停止装修的行为系发生在第二次消防设计审核申请未获批之后，该次未获批的原因与房屋状况无关，但这并不意味着联阳公司在此时无权提出解除合同的主张；对于拟经营健身场所的联阳公司而言，项目经营需要较大的成本投入、较长的回报时间，承租部分无合法建造手续的房屋，必然使经营活动存在诸多风险，有导致租赁目的无法实现的可能，故联阳公司有权基于新曹杨公司的违约行为主张解除房屋租赁合同关系。但需要说明的是，联阳公司在承租房屋时，应明知系争房屋的实际状况，但并未持审慎态度，故对导致部分房屋租赁合同内容无效的结果亦存在一定过错。与此同时，联阳公司在接收系争房屋后，虽然装修工程尚未完成、经营活动尚未开始，但有义务承担房屋租金及占有使用费。上述《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》中存在“第一年为免租期”的内容，但该免租期应系在约定的租赁期限届满的情况下，在提前解除合同时，不应再适用免租期的约定；同时，在联阳公司停止装修后，仍在房屋内遗留装修材料，并未将房屋腾空后予以返还，故还应承担在房屋返还前的租金及占有使用费。但新曹杨公司作为系争房屋权利人，在联阳公司已停止装修后，并未及时采取包括协商解除合同等在内的合理措施，导致系争房屋长期空置，故应对空置损失的扩大承担部分责任。三、如何承担违约及赔偿责任新曹杨公司因其违约行为，应赔偿联阳公司的合理损失。联阳公司所主张的损失中，与系争房屋装修工程有关的装修及安装费用、设计费用、装修材料(地板、洁具等)、律师费，可认定为租赁合同履行而支出的合理费用；另有办公场地租赁费、员工宿舍租赁费、推广费用、办公费用、薪酬福利等，因联阳公司在租赁合同签订前即已成立，无法证明此类费用系为租赁合同中约定的经营项目而必然发生。针对装修工程的《工程造价鉴定意见书》，鉴定机构已就当事人提出的异议作出合理解释说明，故本院采纳该鉴定意见书的结论；结合联阳公司所提供的《装饰工程施工合同》、《建设工程设计合同》等，本院认定鉴定意见中的不确定部分系由联阳公司施工；考虑到系争房屋的依法登记的部分与无合法建造手续的部分难以区分，且装修工程尚未完工，故以鉴定机构提供的装修残值作为赔偿依据。此外，考虑到系争房屋存在无合法建造手续的部分，而联阳公司亦存在一定过错，故在评定损失赔偿时对此一并予以考虑。综合以上因素，本院酌情确定新曹杨公司应赔偿联阳公司损失2,500,000元。结合以上述评意见，联阳公司应就系争房屋承担依法登记部分的租金及无合法建造手续部分的占有使用费。综合考虑《关于“华大科技园”物业租赁意向协议班子会议纪要》中免租期的约定、系争房屋实际使用情况以及新曹杨公司对损失扩大的责任，本院酌情确定联阳公司应承担的租金及占有使用费为2,000,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海联阳健身有限责任公司与被告上海新曹杨(集团)有限公司就上海市普陀区中江路华大科技园E4栋房屋所缔结的房屋租赁合同关系中涉及依法登记的建筑面积(3,495.08平方米)部分于2019年4月16日解除，超出依法登记的建筑面积部分无效；二、被告上海新曹杨(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海联阳健身有限责任公司损失人民币2,500,000元；三、反诉被告上海联阳健身有限责任公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海新曹杨(集团)有限公司租金及占有使用费合计人民币2,000,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。鉴定费人民币78,077元，由被告上海新曹杨(集团)有限公司负担。本诉受理费人民币51,852元，由原告上海联阳健身有限责任公司负担人民币29,190元，被告上海新曹杨(集团)有限公司负担人民币22,662元。反诉受理费人民币30,400元，由反诉原告上海新曹杨(集团)有限公司负担人民币21,715元，反诉被告上海联阳健身有限责任公司负担人民币8,685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯人民陪审员  王璧瑛人民陪审员  蔡湘群二〇二〇年四月三十日书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。