河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5397号上诉人（原审原告）：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地：河南省延津县上宅公园世纪小区****。负责人：张文柯，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘召，系该公司职工。被上诉人（原审被告）：常保根，男，1980年2月21日出生，汉族，住河南省延津县。上诉人河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下称炫生活延津公司）因与被上诉人常保根物业服务合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0726民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人炫生活延津公司的委托诉讼代理人刘召，被上诉人常保根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炫生活延津公司上诉请求：一、请求依法撤销原审民事判决，或将本案依法进行改判或发回重审。二、依法判令本案一、二审诉讼费用由常保根承担。事实和理由：原审法院认定事实不清；一、炫生活延津公司与常保根在2013年11月18日定了《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，约定双方各自权利、义务、物业服务等内容，双方均应已约履行，原审认定协议签订时间，且《商品房买卖合同》及涉案房屋同一楼宇相关交房手续和生效判决，充分说明2014年即通知交房，物业费应自2014年11月起算，不能依照《住宅室内装饰装修管理协议》签订时间自2016年5月起算。二、常保根享受炫生活延津公司对小区的管理服务，却不履行约定，未按期缴纳物业管理费用，已构成违约并给炫生活延津公司造成严重损失。即使炫生活延津公司物业服务存在瑕疵，也是因业主长期不交物业费导致的，不应因此承担减少物业费的后果。三、合同约定违约金偏高问题，应当按照有关法律规定，减少违约金利率至年24%，原审法院直接降低至15%计算缺乏依据。常保根辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持原判。一、常保根于2016年4月份接收案涉房屋，是在其主动询问何时交房情况下得知，之前未以任何形式通知，且交接时房屋存在质量问题。2016年4月之前炫生活延津公司未以任何形式向常保根送达缴费通知，炫生活延津公司主张2014年11月至2016年4月期间物业费已超诉讼时效，依法不能收取。二、炫生活延津公司提供的《前期物业服务协议》属于格式合同，且关于违约责任计算方式的内容违反法律强制性规定，应属无效条款，依法不应采信。三、炫生活延津公司作为物业服务公司，长期不作为，持续违约，反将不作为结果施加给被服务方，炫生活延津公司依法应对违约行为进行赔偿。炫生活延津公司向原审法院起诉请求：一、判令常保根缴纳2014年11月至2019年6月物业服务费用9118元；二、判令常保根按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清物业管理费，截止2019年4月30日应支付滞纳金20851.24元；三、本案诉讼费用由常保根承担。原审法院认定事实：2014年10月14日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司变更为河南万创物业服务有限公司延津分公司。2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。常保根的房屋坐落于延津县上宅·公园世纪小区23号楼东2单元2层202户，建筑面积130.25平方米。炫生活延津公司在提供物业服务过程中存在绿化不到位、值班不尽责等情形。因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在此期间未提供相关服务。庭审中常保根称其房屋实际交付时间是2016年5月份，炫生活延津公司称2016年4月16日办理的装修手续，是2016年4月份交接的房子，根据《物业管理条例》，按照集中统一交房当天收取物业费。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与常保根签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，河南炫生活物业服务有限公司延津分公司系河南省上宅物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对常保根所居住小区进行了物业管理服务，故河南炫生活物业服务有限公司延津分公司作为本案炫生活延津公司适格，双方存在物业服务合同关系，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务属于全面动态服务活动，具有公共性。业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案中，虽然炫生活延津公司提供的物业服务没有完全达到协议约定标准，但常保根主张的绿化、值班等问题仅能反映涉案小区当时的状态，不能全面反映物业服务的客观情况，常保根抗辩权的行使范围应与炫生活延津分公司的违约程度相对应，故常保根的抗辩理由不成立。另，庭审中常保根称其房屋实际交付时间是2016年5月份，炫生活延津公司称2016年4月16日办理的装修手续，是2016年4月份交接的房子，根据《物业管理条例》，按照集中统一交房当天收取物业费。该小区因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在此期间未提供相关服务。炫生活延津公司要求常保根支付2014年11月至2019年6月物业费9118元，因常保根在2016年4月才接收房屋，应按实际接收房屋时间开始交纳物业费用，因双方在《前期物业服务协议》中约定“交房时乙方一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年交纳一次”，故炫生活延津公司于2019年8月12日来院起诉，不超三年的诉讼时效。综合炫生活延津公司在提供物业服务过程中存在关门暂停服务及绿化不到位、值班不尽责等情形，可酌情减少常保根应支付物业费数额，原审法院酌定常保根支付炫生活延津公司物业费自2016年5月至2019年6月共计4550元。炫生活延津公司关于要求常保根支付滞纳金的诉讼请求，炫生活延津公司主张按照《前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金20851.24元过高，原审法院结合炫生活延津公司履约情况，酌定按照常保根应支付物业费的15％予以支持682元。故常保根应支付炫生活延津公司2016年5月至2019年6月物业费4550元，违约金682元，以上合计5232元。扣除常保根交纳的装修押金1000元，下余4232元常保根应予支付炫生活延津公司。综上所述，炫生活延津公司的诉讼请求部分成立，原审法院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：常保根于判决生效之日起三日内支付炫生活延津公司物业费及违约金合计4232元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费549元，减半收取计274元，由炫生活延津公司负担249元，由常保根负担25元。二审中，炫生活延津分公司提供证据一商品房买卖合同一份，证明合同有约定双方之间与2014年11月1日就产生了物业服务关系；提供证据二与常保根同一栋楼另外两单元的物业费缴纳情况表一份，证明同一栋楼其他业主都知道要缴纳物业费用及时间，常保根也应当知道这个时间应当缴纳物业费用。常保根对证据一的真实性予以认可，但是跟物业公司签订的物业服务合同明确显示是交房时，才开始缴纳物业服务费用，其他业主的交房时间，与常保根无关；对证据二不予认可，另外原审中炫生活延津分公司提供的服务时间从2016年4月开始，都可以证明交房时间为2016年4月。本院认为，炫生活延津分公司提供的证据不能证明其目的，对该证据不予采信。二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：关于物业费收取的起始时间问题。当事人应当按照约定履行义务。本案中，双方签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务费缴纳时间为交房时，一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年缴纳一次。而常保根称交房时间为2016年5月份，炫生活延津分公司称交房时间为2016年4月份。原审结合小区锁门时间，酌定物业费从2016年5月份起算，并无不妥。另炫生活延津分公司主张按逾期之日每天应付金额3‰支付违约金过高，原审根据炫生活延津分公司的物业服务情况，酌定按照物业费的15%支付违约金，亦无不妥。故本院对炫生活延津分公司的上诉请求不予支持综上所述，炫生活延津分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费443元，由河南炫生活物业服务有限公司延津分公司负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年四月二日书记员  王 铮