广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初13号原告：赵婷，女，汉族，1989年10月16日出生，公民身份号码440************548，住址广东省雷州市*********。被告：张乔俊，男，汉族，1988年12月14日出生，公民身份号码440************011，住址广东省湛江市市辖区********银行宿舍楼南门601房。被告：李莹莹，女，汉族，1987年12月11日出生，公民身份号码440************124，住址广东省吴川市************。两被告共同委托诉讼代理人：陈健明，广东华誉品智律师事务所律师。原告赵婷诉被告张乔俊、李莹莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告赵婷及被告张乔俊、李莹莹的共同委托诉讼代理人陈健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立刻退还原告购房首期348500元；2、判令被告承担因房屋买卖交易期间原告所产生的一切费用：房产中介费3000元，办证预付费5000元，房屋贷款申请要求购置保险费5001元，合计13001元；3、判令被告向原告支付违约金210000元（房屋成交价1050000元，《房地产买卖合同》约定违约方需赔偿成交价20%的违约金）；4、判令被告向原告支付上诉款项的利息损失（以571501元为基数，以中国人民银行同期贷款利率6%为准从违约之日2019年11月25日起计算至实际偿还之日止），截止起诉之日利息为3429元；5、被告承担本案诉前财产保全费用2835.01元、诉讼财产保全责任保险费用1000元，以上费用合计578765.01元以及本次起诉费用。在庭审中原告增加诉讼请求一项：判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》。事实和理由：被告将地址为湛江市经济技术开发区****************房出售给原告，原告与被告于2019年9月19日在天天地产骏景店签订《房地产买卖合同》。合同约定房屋成交价为1050000元，原告支付首期房款500000元给被告，余款550000元由买方向银行申请房屋贷款。原告已分别于2019年9月19日支付250000元、2019年9月20日支付53000元、2019年9月21号支付50000元、2019年9月24日支付150000元给被告，支付合计503000元（其中3000元为房产中介费)。原告于2019年9月24日前将首期房款500000元全额支付完毕，于10月31日向广发银行申请550000元房屋贷款并已获得同意贷款资格，原告已经履行完合同的所有义务。《房地产买卖合同》第八条中明确约定卖方需在2019年11月25日前与买方办理该物业所有权登记过户手续，如不能按照该约定时间办理过户手续即属卖方违约，卖方应立即返还所收买方的购房款并赔偿给买方成交价20％的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用。截止至起诉之日起，被告仍未履行义务与原告办理该物业所有权登记过户手续，亦未将原告的购房款全额返还给原告，经原告多次催促目前仅退还151500元，余款一直以各种缘由进行推拖。无奈诉至贵院，望判如所请。被告张乔俊、李莹莹共同辩称，1、同意退还原告首期购房款348500元。2、不同意原告第二项诉讼请求，理由是：首先，被告在案涉合同履行过程中不存在违约，原被告双方已对在2019年11月25日之后履行案涉合同的相关义务等事宜进行协商并达成了一致意见，被告不存在迟延履行案涉合同的情况，故被告无须向原告赔偿因房屋买卖交易期间原告所产生的费用。其次，原告主张的办证预付费5000元属于预付费用，由于原告取消本案交易，双方并未办证。因服务方未提供相应的办证服务，所以原告可向服务方主张退还相应的预付费用。因此办证预付费损失并未实际产生，原告无权要求被告赔偿。最后，购买人寿保险的保险费5001元并非办理贷款必须的费用，而且原告提交的证据也无法显示出与本案房屋买卖有关。另外，原告实际享受了人寿保险的利益，不存在所谓的实际损失。因此，原告要求被告赔偿购买人寿保险的保险费没有事实和法律依据。3、不同意原告第三项诉讼请求，理由是：首先，被告在合同履行过程中不存在违约，无须向原告支付违约金。由于原告办理贷款可能需要被告帮忙走账，做流水，所以要求被告先不能动用25万元首付款涂销一次抵押，等原告同贷书出来后再办理涂销一次抵押的手续。其实被告早在2019年10月26日就已经筹足了涂销一次抵押的款项，但由于原告更换贷款银行等原因，原告2019年11月7日才获得银行的同贷书，耽误了时间。此后，原被告协商于2019年12月2、3日到银行办理涂销一次抵押的申请，但因被告于2019年12月1日发生车祸，腰椎及脚受伤，不能走动，无法前往银行。被告及时将这一情况告知原告后，原告觉得案涉合同履行不太顺利，有较多波折，所以在2019年12月3日提出如果一星期内不能去银行办理涂销抵押，想要取消交易，希望被告退还购房款，并明确无须被告承担违约责任，被告对此表示同意。据此，原被告双方在2019年11月25日之后才办理涂销抵押和过户是客观情况制约以及双方协商确定的结果，并非被告违约。其次，案涉合同是原被告双方2019年12月6日协商解除的，原被告双方已明确约定被告无须支付违约金。再次，原告依据案涉合同第8条要求被告支付违约金的理由不能成立。根据案涉合同第8条，被告承担违约金的前提是，因房屋权属不清导致双方不能在2019年11月25日前办理过户手续，并且原告以此为由解除合同，被告才需要按照房屋成交价20%的标准承担违约金。本案被告对案涉房屋具有完整的所有权，而且案涉合同解除的原因在于原告提出取消交易，最终双方协商一致解除合同，而非基于案涉房屋权属不清。因此，原告基于案涉合同第八条要求被告承担违约金没有合同依据。最后，原告明确其损失仅为1万多元，其主张的21万元违约金远超损失的15到16倍，显然过高。退一步讲，即使被告真的需要承担违约金，违约金的标准也应予以下调。4、不同意原告第四项诉讼请求，理由是：原告没有举证其存在利息损失，按照谁主张谁举证的证明规则，应承担举证不能的不利后果。同时，原告主张的利息计算方式没有法律依据。5、不同意原告第五项诉讼请求，理由是：原告要求被告承担保全费、保险费没有合同依据，且该费用不是本案诉讼必须产生的费用，请求合议庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的1、《办证预付费5000元收据复印件》，该收据的收款人系天天地产中介许艺怀，本院对其关联性不予认可；2、《房贷保险费5001元详情》，无证据证明与本案房屋买卖合同有关，本院对其关联性不予认可。对被告提交的1、《诊断证明书》、《汇款电子回单》，本院对其真实性予以采纳；2、微信聊天记录，无法证实系被告与许艺怀之间的真实意思表示，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月19日，原告赵婷作为买方（乙方）与被告张乔俊、李莹莹作为卖方（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：第二条甲乙双方确定该物业成交价为1050000元，乙方于签署本合同当天交付定金300000元；第三条乙方于该物业产权转移登记前支付首期房款伍拾万元给甲方，余额伍拾五万元整由乙方向银行或公积金中心申请贷款，待该物业他项权证登记后由贷款银行直接转入甲方指定账户；第六条甲方实际交付该物业的日期为收齐首付款三天内，甲方应在产权转移登记完成前将有关该物业的产权纠纷、抵押、债务、税项及租赁等事项处理完毕，并保证交易过户后乙方无须对上述事项负责；第八条甲方必须保证享有上述房产的完整所有权，若因甲方的房产权属不清等原因造成2019年11月25日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用，解除本合同；第九条甲、乙双方均清楚该物业在中国建设银行抵押与二次抵押中，甲方在签订本合同35日内向所抵押银行申请提前还贷并告知乙方，甲方自接到银行通知之日起七个工作日内需积极配合办理撤销抵押及归档登记等相关手续，赎证：乙方同意于甲方偿还银行贷款当天支付房款200000元给甲方作为办理赎证只用，因提前还贷所产生的一切费用由甲方支付；第十条，由一方违约，另外一方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约一方承担；第十五条约定其他事项：双方同意签合同当天支付贰拾伍万，第二天支付剩下伍万定金。同日，被告张乔俊向原告出具《收款收据》，载明：本人张乔俊、李莹莹是湛江经济技术开发区绿华路**华都汇**楼**之所有权人，现收到买方赵婷交来承购该物业之购房定金款300000元。2019年9月24日，被告张乔俊向原告出具《收款收据》，载明收到原告交来承购该物业之购房首付款200000元。因被告没有按约定时间办理案涉房屋的抵押涂销手续，原告要求被告将已交付的购房款返还，被告只退还了151500元，余款经原告多次催促仍未返还，故原告诉至本院。另查明，原告分别于2019年9月19日、2019年9月20日、2019年9月21日、2019年9月24日向被告张乔俊转账100000元、100000元、50000元、53000元、50000元、100000元、50000元，共计503000元。再查明，案涉房屋的房产权证号为粤（2019）湛江开发区不动产权第00075**、第0007554号，系被告张乔俊、李莹莹共同共有。案涉房屋于2019年7月5日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司湛江市分行；又于2019年7月10日办理第二顺位抵押，抵押权人为李尚贤。2019年9月23日经李尚贤申请，案涉房屋办理了一般抵押权注销登记。原告向本院申请诉前财产保全并提供保函作为担保，本院依法作出（2019）粤0891财保26号民事裁定书，裁定查封被申请人张乔俊、李莹莹名下位于湛江经济技术开发区绿华路48号华都汇2号楼1504房（粤20**湛江开发区不动产权第0007553号、粤20**湛江开发区不动产权第0007554号），查封财产价值以463001元为限。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》，系三方的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应按约全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房地产买卖合同》是否解除；2、两被告是否构成违约；3、原告主张的违约金是否过高；4、原告主张被告赔偿中介费、办证费、保险费、保全费等是否有事实及法律依据。关于解除原、被告签订的《房地产买卖合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”的规定，本案原、被告签订的《房地产买卖合同》第八条约定：“若因甲方的房产权属不清等原因造成2019年11月25日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户所产生的一切费用”，根据合同约定，现解除合同的条件已成就，故原告解除《房地产买卖合同》的诉求，本院予以支持。同时,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中,原告已向两名被告交纳购房款500000元,根据上述法律规定,合同解除后,被告张乔俊、李莹莹应返还原告购房款,两被告已返还151500元，故原告要求两名被告返还购房款348500元的诉请本院予以支持。两被告占用原告购房款期间导致原告损失利息，故两被告应向原告支付购房款348500元的利息，原告主张从违约之日即2019年11月25日起算利息，系其对自身权利的自由处分，本院予以采纳，因此利息应以348500元为基数，自2019年11月25日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张利息超出部分，本院不予支持。关于两被告是否构成违约及违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，两被告没有按照《房地产买卖合同》约定在签订合同35日内向所抵押银行申请提前还贷及在2019年11月25日前办理物业所有权登记过户手续，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称，原、被告对办理涂销抵押手续的时间已协商变更为2019年12月3日，且在该期间两被告发生车祸，并提交微信聊天记录予以证明。但该聊天记录时间为2019年11月27日至2019年12月1日期间，发生在被告违约行为之后，故本院对被告的辩称不予采纳。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约金产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原告主张按照合同约定赔偿成交价20%的违约金即210000元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的精神,对该违约金赔偿请求,本院予以支持。关于原告主张被告赔偿中介费、办证费、保险费、保全费等问题。原告主张其于2019年9月20日向被告张乔俊转账53000元，其中3000元系向被告张乔俊支付孙艺怀中介费，被告没有提交证据予以反驳，本院对该主张予以采纳，故被告张乔俊、李莹莹应向原告返还该3000元及资金占用利息。原告提交的《收据》，其5000元办证费是交给案外人许艺怀，原告向两被告主张该费用，于理无据，本院不予支持。原告主张的保险费5001元，无证据证明与本案房屋买卖合同有关，本院对该费用亦不予支持。原告主张的诉前财产保全费用2835.01元，系因本案诉讼产生的费用，应由两被告负担；诉讼财产保全责任保险费1000元不是诉前保全必然产生的费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵婷与被告张乔俊、李莹莹签订的《房地产买卖合同》；二、限被告张乔俊、李莹莹在本判决生效之日起10日内向原告赵婷返还购房款348500元及利息（以348500元为基数，自2019年11月25日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、限被告张乔俊、李莹莹在本判决生效之日起10日内向原告赵婷支付违约金210000元；四、限被告张乔俊、李莹莹在本判决生效之日起10日内向原告赵婷返还3000元及利息（以3000元为基数，自2019年11月25日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告赵婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9587.65元，诉前保全费2835.01元，由被告张乔俊、李莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄晓君人民陪审员  蒋晓薇人民陪审员  林婉萍二〇二〇年四月八日书 记 员  陈思贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。