广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2445号原告：陈儒杰，男，1982年7月11日出生，汉族，住湛江市霞山区*******金地豪苑天珊阁312房,公民身份号码440**31982********。委托诉讼代理人：周宇，广东汉基律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧晓献，女，1986年2月8日出生，汉族，系原告妻子，住湛江市霞山区******,公民身份号码440************420。被告：陈立明，女，1965年3月2日出生，汉族，住湛江市霞山区*****************，公民身份号码440************121。委托诉讼代理人：华军，男，系陈立明的丈夫。被告：华军，男，1963年10月17日出生，汉族，住湛江市霞山区*****************，公民身份号码440************978。第三人：黄兰英，女，1964年3月31日出生，汉族，住湛江市霞山区民享******，公民身份号码440************941。第三人：庞伟如，男，1978年4月26日出生，汉族，住湛江市霞山区**********，公民身份号码440************21X。原告陈儒杰诉被告陈立明、华军，第三人黄兰英、庞伟如房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周宇、欧晓献，被告陈立明委托诉讼代理人及被告华军，第三人黄兰英、庞伟如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈儒杰向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与两被告签订的《房地产租赁合同》已解除；2.判令两被告立即将承租房屋内的个人物品搬清并将承租房屋归还原告；3.判令两被告向原告支付自2010年4月起至2019年8月21日止的物业管理费总额31386.53元，以及以31386.53元为基数计算，自2019年9月6日起按2%月利率为标准计算的资金占用费用，直至全部欠款付清为止；4.判令两被告按《房地产租赁合同》约定的租金标准及应缴物业管理费，向原告支付自2019年8月22日起，直至两被告实际搬清物品并将房屋交还给原告之日止的房屋占用费及物业管理费（暂计至2019年10月13日，房屋占用费合计7801.54元；物业管理费420.35元）;5.判令两被告承担本案的所有诉讼费、评估鉴定费等诉讼费用。事实与理由：2016年4月27日，原告与被告陈立明签订《房地产租赁合同》，约定原告将其所有的位于湛江市霞山区******别墅整体（房屋共四层，总建筑面积707平方米）出租给被告陈立明用于开设茶庄和酒庄，约定租期六年，自2016年4月20日起至2022年4月19日止，约定租金为第一年14000元/月，自第二年起每年递增6%，并约定被告陈立明应支付该租赁房屋自2010年4月起至租赁合同终止时止的物业管理费及滞纳金。被告华军与陈立明当时是夫妻关系，其作为陈立明的代理人在合同处签名捺指印，在履行合同过程中也作为该租赁房屋的实际使用人向原告交付租金以及亲自处理其他具体问题。2019年7月，两被告开始欠付租金，且从签订《房地产租赁合同》之日起就从未支付物业管理费，经原告多次催告仍未支付，根据合同的相关约定，原告行使合同解除权的约定条件已成就，原告委托其亲属于8月21日在承租房屋门口张贴合约解除通知，并于同日委托母亲钟丽娟以微信方式向华军发送解除合同通知，通知两被告解除合同，并要求其结清相关欠款及限期搬离归还房屋给原告，但两被告至今仍未向原告结清相关欠款及搬离归还房屋。为了维护原告的法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告陈立明、华军辩称，1、陈儒杰与华军的租赁合同继续有效；2、关于缴交物业管理费的实际情况（答辩人应缴物业管理费应自2016年4月20日至2019年8月21日止）。事实与理由：1、本人租金约定每月20日交，2019年7月17日，屋主母亲钟丽娟就联系我交租，我因经营情况差，经协商8月18日我交了1万元租金给其母亲，9月5日我又交了5760元给其母亲，到了2019年8月21日租金刚过1天，屋主就发通知叫我搬走，并开始联系我的租客，要求他们不要把租金交给我，并和他们谈租约，造成我一、二楼的租客直接把租金交给原告，三、四楼的租金欠到现在未交，我一直联系原告母亲，电话不接、信息不回，造成现在这样。2、该幢房屋2010年4月20日至2016年4月20日是由梁聪与陈儒杰签订的，当时物业管理费没见人到现场收取，又没有收到收取物业管理费通知书。所以，梁聪及另一个承租者陈东壁都没有缴交过物业管理费。到2016年4月20日陈儒杰与我签订租约，特意在租约备注上加上了2010年4月至2016年4月的物业管理费18288元，因为从2016年4月至2019年9月物业公司都没有人上门来收物业管理费及发通知书，造成本人也不收1、2楼的承租人张剑明及3、4楼黄兰英物业管理费。至于陈儒杰说贴什么通知书，我不清楚，没有人通知我，原告等人联系我的租约人谈，收取1、2楼的租金与3、4楼租约人相谈租金，他们都没有谈到物业管理费。原告从未向我提起物业管理费的问题，也从未向我追偿物业管理费，所以原告请求的物业管理费没有任何依据。第三人黄兰英陈述称，我一直都是向华军租赁房子的，但中途原告来找我，让我与他私下重新签订租赁合同，但我没有同意。第三人庞伟如陈述称，我是局外人，我不仅没有向华军租赁房子，更没有向原告租赁房子，但我与黄兰英是朋友关系，当初黄兰英和我说，原告和她说其与华军签订的合同到期了，要求黄兰英与其重新签订合同，并且要一次性缴纳5000元，否则收回房子，黄兰英只是请求我代她出面与陈儒杰沟通，我个人与原告及华军之间没有任何合同关系。当事人围绕诉讼提交了证据。原告提交了《商品房购销合同》、《房地产租赁合同》、《合同解除声明》、照片、《广东省收费许可证（副本）》、物业管理费欠费明细表、发票、现场照片、延迟交租情况明细表、催收聊天记录、报警回执、录音资料、手机短信截屏，被告对原告提交的证据真实性部分予以认可，对《合同解除声明》有异议，认为其只迟延交租一天；对欠费明细有异议，认为这是原告与物业公司协商处理的与被告无关；对通话录音证明的事实有异议，这是原告与第三人及其他租户的聊天记录，被告不清楚。第三人黄兰英对上述证据表示只清楚与原告之间的通话记录，其余均不清楚且与其无关。第三人庞伟如对上述证据表示只清楚报警回执和现场录音，其他均不清楚，与其无关。被告提交的证据如下：原告与第三人的信息往来。原告对被告提交的证据真实性合法性没有异议，对关联性有异议，认为原、被告之间的合同在2019年8月20日已经通过信息解除。第三人对上述证据没有意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月27日，被告陈立明、华军（乙方）与原告陈儒杰（甲方）签订一份《房地产租赁合同》，双方约定由被告租赁原告所有的位于湛江市霞山区******别墅（房屋面积507平方米，花园面积200平方米）；用途为开设茶庄和酒庄；租期6年，从2016年4月20日起至2022年4月19日止；租金为每月14000元，每年递增6%，乙方在每月19日前结清租金，每逾期一日应当支付600元，累计逾期未支付租金达一个月以上的，甲方有权单方面解除合同并收回该房屋；在房屋租赁期内，以下费用由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费……4、物业管理费……；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1、未征得甲方同意，擅自将房屋转租、分租给他人使用或调换使用的……5、拖欠租金或本合同约定之乙方应付款，超过一个月……；其他约定1、该房屋于2010年4月至2016年4月共六年间从未缴交物业管理费，累计拖欠物业管理费18288元及相应产生的滞纳金。乙方于签订本合同时完全知晓情况，并承诺负责处理与物业管理公司之间的物业管理费纠纷、全额清偿从2010年4月起至本合约终止时产生的物业管理费及滞纳金。2、甲乙双方于2015年签订了一份该房屋的房地产租赁合同，自本合同签订之日起，前合同自动作废。签订合同后，原告将场地交付两被告经营使用。2019年8月21日，原告向两被告发出一份《合同解除声明》，以被告未能在2019年8月21日前全部支付7月份的租金、物业管理费以及滞纳金等为由，要求解除双方签订的《房地产租赁合同》，并将房屋大门锁上。2019年9月4日，原告通过短信向第三人黄兰英、庞伟如发出信息，以两被告违约，租赁合同已正式解除，要求两第三人退回租赁的房屋。2019年10月14日，原告向本院提起诉讼，请求处理。另查明，原告于2020年1月13日向本院提交追加第三人申请书，申请将黄兰英、庞伟如追加为本案的第三人参加诉讼。再查明，原告在庭审陈述，其同意第一、二层的租户转租，但一直不清楚三、四层转租的情况。原告于2019年9月5日向湛江市冠龙物业服务有限公司缴交了2010年4月至2019年8月的物业管理费31479.62元，并提交了湛江市冠龙物业服务有限公司开具的发票。又查明，被告华军与第三人黄兰英于2016年6月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定由华军将位于湛江市霞山区******别墅三、四层（面积为180平方米）出租给黄兰英作为经营餐饮使用，租金为第月3500元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原、被告签订的《房地产租赁合同》是否已经解除的问题。本案中，被告未征得原告的同意，擅自将房屋的三、四层转租给第三人黄兰英，且未能在合理的时间内全部支付租金给原告，超过了合同约定的30天，该行为已经违反了双方的约定，构成了违约。原告根据上述情况和合同的约定，于2019年8月21日向被告发出解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，原、被告签订的《房地产租赁合同》已经符合解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除合同通知书送达对方之日解除，故原、被告双方签订的《房地产租赁合同》已于2019年8月21日予以解除。关于原告请求被告支付物业管理费和房屋占用费的问题。本案中，原、被告双方约定了物业管理费由两被告承担，故原告代替被告向物业公司支付2010年4月至2019年8月的物业管理费31386.53元，应由两被告偿还给原告。原告请求被告支付2019年8月之后的物业管理费，但未能提供其代被告缴交物业管理费的证据，故对原告该请求，本院不予支持。原告请求被告支付按月利率2%计算代付物业管理费期间的资金占用费，由于双方对该费用没有约定，故原告请求资金占用费可按年利率6%计算。原告请求两被告支付从2019年8月22日起计至还清之日止的房屋占用费，根据原、被告双方签订的《房地产租赁合同》约定租金每年递增6%计算，2019年4月至2020年4月期间的租金为15730元，该别墅的面积共为707平方米，房屋为507平方米，每平方米的租金约为22元，被告占用三层整层、四层半层，根据被告与第三人黄兰英签订的合同，面积为180平方米，每月租金为3960元。房屋占用费可参考租金，故原告请求房屋占用费可按每月3960元，从2019年8月22日起计至归还房屋之日止。关于原告请求被告与第三人转租合同已解除及请求第三人归还房屋并支付占用费的问题。本案中，原告请求第三人庞伟如承担法律责任的问题，原告只是提交了庞伟如的录音资料，但未能提供庞伟如与黄兰英合租及交付租金和使用房屋的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不利的后果，故对原告请求第三人庞伟如承担法律责任，本院不予支持。被告未经原告同意擅自将房屋的三、四层转租给第三人黄兰英，并签订了《房屋租赁合同》，违反了原告与被告签订《房地产租赁合同》的约定，事后亦未得到原告的追认，故该合同无效。黄兰英作为本案中的次租人，原告请求第三人黄兰英归还租赁的房屋，本院予以支持。另外，原告已经请求被告支付房屋占用费，故对原告请求第三人支付房屋占用费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2016年4月27日签订的《房屋租赁合同》，已于2019年8月21日解除;二、限被告陈立明、华军于本判决发生法律效力之日起十日内，支付物业管理费31386.53元给原告陈儒杰;三、限被告陈立明、华军、第三人黄兰英于本判决发生法律效力之日起十日内，退还位于湛江市霞山区******别墅第三、四层房屋给原告陈儒杰;四、限被告陈立明、华军支付占用原告陈儒杰位于湛江市霞山区******别墅三、四层的房屋占用费给原告陈儒杰（房屋占用费按每月3960元，从2019年8月22日起至房屋确定退还给原告之日止）;五、驳回原告陈儒杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810.09元，由被告陈立明、华军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  韩 剑审 判 员  蔡 华人民陪审员  马日光二〇二〇年四月八日法官 助理  廖灵翠书 记 员  李雄敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。