云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初884号原告：文山市海伟物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91532621799888767G，住所地文山市新平街道红旗社区泰康西路潇湘商贸城**。法定代表人：王恩伟，执行董事。委托诉讼代理人：谢月亮，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。被告：杨美兰，女，1966年2月16日生，彝族，住文山市。被告：卢本华，男，1958年12月16日生，壮族，住山市。原告文山市海伟物业管理有限责任公司（以下简称海伟公司）与被告杨美兰、卢本华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告海伟公司的委托诉讼代理人谢月亮、被告杨美兰到庭参加诉讼，被告卢本华经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伟公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨美兰、卢本华支付物业服务费9673.63元（暂计算至2019年11月6日）。物业服务费计算：住宅：335.89㎡×0.8元/㎡/月×12个月×3年（2016年11月7日-2019年11月6日）=9673.63元；2.判令杨美兰、卢本华支付海伟公司逾期交纳物业服务费的违约金1350元（计算至实际付清物业服务费之日，现暂计算至2020年2月6日）。违约金计算（逾期之日起每天1元）①2016-2017年物业费违约金：27个月（2017.11.7-2020.2.6）×30天×1元/天=810元；②2017-2018年物业费违约金：15个月（2018.11.7-2020.2.6）×30天×1元/天=450元；③2018-2019年物业费违约金：3个月（2019.11.7-2020.2.6）×30天×1元/天=90元；3.判令杨美兰、卢本华支付海伟公司律师服务费600元；4.本案诉讼费由海伟公司承担。事实和理由：2016年11月6日，金玉名园业主委员会将金玉名园小区公共物业委托给海伟公司进行管理服务，经双方协商一致，签订了《金玉名园小区物业服务管理服务委托合同》，在合同中第四条约定：“委托管理期限自2016年11月7日起至2021年11月6日止。”第六条约定：“收费标准为0.8元/㎡/月，按购房合同或房产证上房屋面积计收物业服务费，按年度收取；年度交费时间为合同签订之日起开始，于12个月为交费期限（如2016年11月7日至2017年11月6日止）业主和物业使用人逾期未交纳服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金。”海伟公司接受金玉名园业主委员会的委托后，对金玉名园小区管理至今，均按照合同的约定及法律规定履行自己的物业管理业务。但杨美兰、卢本华作为金玉名园15幢F56S号房屋的所有权人及使用人，享受了海伟公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定如实支付物业服务费，但截至2020年2月6日，杨美兰、卢本华仍有2016年11月7日至2019年11月6日的物业服务费9673.63元没有支付，经海伟公司多次催要，杨美兰、卢本华未支付，海伟公司诉至本院。杨美兰辩称，我同意交3年的物业费，但是希望海伟公司少收一点，3年我共交8500元物业费，律师费、违约金我不承担，因为与我无关。而且，我也没有和海伟公司签过任何合同。海伟公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明海伟公司的基本身份信息。2.文山市业主委员会备案登记表、2015年1月6日物业服务委托合同、2016年11月6日物业服务合同，证明①金玉名园业主委员会系经法定程序成立，②以业主委员会名义签订的物业管理服务委托合同合法有效，对每个业主均有约束力，③2016年11月7日起至今一直由海伟公司对金玉名园小区进行物业服务管理，④在合同中约定：物业服务费每月按0.8元每平方米，以产权面积计收，⑤年度交费时间为合同签订之日起开始，于12个月为交费期限，逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金。3.文山市住房管理中心档案摘抄表，证明①杨美兰、卢本华系金玉名园小区的业主，具有被告主体资格，②杨美兰、卢本华房屋产权面积为335.89平方米。4.催缴照片，证明2019年11月8日，海伟公司通过书面形式向杨美兰、卢本华催缴物业服务费。5.委托协议、发票，证明因为杨美兰、卢本华违约导致海伟公司为维护自身权益，聘请律师并支付律师费600元。经质证，杨美兰认为催缴照片上是我们小区，对照片没有意见，其余证据我看不懂，不知道证据的真假。对海伟公司提交的律师费发票及委托协议我不认，因为我不同意支付律师费。本院认为，海伟公司提交的第1、2、3、4、5组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。杨美兰未提交证据。卢本华未到庭答辩、质证、举证，也未提交书面答辩状、证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：海伟公司成立于2007年5月9日，经营范围是物业管理服务，营业期限自2007年5月9日至2057年5月9日。2015年11月6日，海伟公司与文山市金玉名园小区业主委员会签订《金玉名园小区物业服务委托合同》，约定：“金玉名园业主委员会将金玉名园小区委托给海伟公司进行物业服务管理，物业管理区域东至文山市医院旁，南至南方电网公司旁、西至七花广场旁、北至攀枝花村旁，委托管理期限为一年，自2015年11月7日至2016年11月6日止，海伟公司负责收取小区的物业管理服务费，金玉名园小区住户（含商铺），以房屋产权登记的面积每月按0.8元/㎡收取物业管理服务费，该费用不包含垃圾清运处理费，业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元承担违约金。”2016年11月6日金玉名园业主委员会与海伟公司签订《金玉名园小区物业服务合同》，约定：“金玉名园业主委员会将金玉名园小区委托给海伟公司进行物业服务管理，委托期限为五年，自2016年11月7日起至2021年11月6日止，海伟公司负责收取小区的物业管理服务费，收费标准0.8元/㎡/月，按购房合同或房产证上房屋面积计收物业服务费，按年度收取，从合同签订之日起计算，前三个月内交清的，按该户总价优惠8%，次三个月交清的，按该户总价优惠5％，半年后交清的不享受优惠政策，无论业主是否进场装修、是否领取钥匙，物业服务费按合同收取，因业主原因导致房屋空置，物业服务费按该户总价优惠8%，年度交费时间为合同签订之日起开始，于12个月为交费期限（如：2016年11月7日至2017年11月6日止）业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金。”两份合同还约定了委托管理事项、双方权利义务、管理服务标准等内容。金玉名园小区业主委员会成员在两份合同中签字并盖业主委员会章，海伟公司在两份合同上盖章。2015年10月8日金玉名园小区业主委员会就选举情况在文山市卧龙街道办事处备案，万禹江为金玉名园业主委员会主任、李跃功为副主任、李建东为副主任。杨美兰、卢本华是海伟公司管理服务范围内的业主，其房号是文山市金石路金玉名园15幢F56S号，建筑面积335.89平方米。杨美兰、卢本华未向海伟公司交纳2016年11月7日至2019年11月6日期间的物业服务费。2019年11月8日海伟公司向金玉名园小区未交费业主发出催款函，催交物业费。本院认为，签订《金玉名园小区物业服务委托合同》《金玉名园小区物业服务合同》是海伟公司与金玉名园业委会的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”规定，金玉名园业委会与海伟公司签订的《金玉名园小区物业服务委托合同》《金玉名园小区物业服务合同》对全体业主具有约束力，海伟公司按照约定向杨美兰、卢本华提供了物业管理服务，杨美兰、卢本华作为业主，受合同约束，应按照合同约定向海伟公司交纳物业服务费。海伟公司主张杨美兰、卢本华支付其2016年11月7日起至2019年11月6日止的物业服务费9673.63元（335.89㎡×0.8元/㎡/月×12个月×3年≈9673.63元），合法有据，本院予以支持。海伟公司主张杨美兰、卢本华支付逾期交纳物业服务费的违约金至付清物业服务费之日止，因《金玉名园小区物业服务合同》中约定“年度交费时间为合同签订之日起开始，于12个月为交费期限（如2016年11月7日至2017年11月6日止）业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金”，杨美兰、卢本华未交纳2016年11月7日起至2019年11月6日止的物业费，杨美兰、卢本华违约，应当按照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，承担违约责任，《金玉名园小区物业服务合同》对违约金约定的计算方式未超过法律规定，本院予以支持，违约金的计算方式为：2016年的违约金从2017年11月7日起，2017年的违约金从2018年11月7日起，2018年的违约金从2019年11月7日起，以每年应交纳的物业费为基数，按《金玉名园小区物业服务合同》中约定每天1元计算至物业服务费付清为止。海伟公司要求杨美兰、卢本华支付律师费600元，因无合同约定，没有法律依据，海伟公司认为该笔费用是杨美兰、卢本华违约导致海伟公司支出的合理损失，本院已支持按合同约定的违约金，违约金有填补损失的功能，已经能够填补海伟公司的合理损失，且是否聘请律师并不是实现债权必须的条件，故对律师费本院不予支持。杨美兰辩称希望享受海伟公司物业服务收费优惠政策，与《金玉名园小区物业服务合同》中约定的“从合同签订之日起计算，前三个月内交清的，按该户总价优惠8％，次三个月交清的，按该户总价优惠5％，半年后交清的不享受任何优惠政策”不符，杨美兰、卢本华逾期未交物业服务费，不在优惠政策范围内，相反应当承担逾期交费的违约责任，对杨美兰的该辩解理由，本院不予采纳。卢本华未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，海伟公司的部分诉讼请求合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下：一、杨美兰、卢本华于本判决生效之日起五日内支付文山市海伟物业管理有限责任公司2016年11月7日至2019年11月6日期间文山市金石路金玉名园15幢F56S号的物业服务费9673.63元；二、杨美兰、卢本华于本判决生效之日起五日内支付文山市海伟物业管理有限责任公司逾期交纳物业服务费的违约金（违约金的计算方法：2016年的违约金从2017年11月7日起，2017年的违约金从2018年11月7日起，2018年的违约金从2019年11月7日起，以每年应交纳的物业费为基数，按《金玉名园小区物业服务合同》中约定每天1元计算至物业服务费付清为止）；三、驳回文山市海伟物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取计45元，由杨美兰、卢本华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年四月十四日书记员  刘镇源