广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2547号原告：广州长建物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区寺右一马路****。法定代表人：刘保军，职务总经理。委托诉讼代理人：刘子望，男，系该司职员。被告：何权君，男，1978年11月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州长建物业管理有限公司与被告何权君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条规定适用小额诉讼程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人刘子望、被告何权君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州长建物业管理有限公司的诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的2017年5月1日至2019年12月31日50%物业管理费6328元（每月395.5元的50%），50%管理费违约金6328元（以当月管理费为本金从次月开始按每天千分之三计算至2019年12月31日）。本金和违约金合计12656元。2.判令被告立即支付拖欠的2020年1月1日至2020年4月25日物业管理费1582元（每月395.5元），管理费违约金108元（以当月管理费为本金从次月开始按每天千分之三计算至2020年3月31日）。本金和违约金合计1690元。3.由被告承担本案的受理费。事实与理由：被告所居住的逢源轩小区是逢源轩业主委员会委托原告来进行物业管理服务。原告与业委会于2014年12月9日签订逢源轩小区《物业服务合同》。因原物业公司未依法退出小区，经过法律诉讼原告于2017年4月25日进驻小区进行物业管理服务。原告与业委会于2017年9月6日签订补充协议将合同期限变更为2017年4月25日至2020年4月24日止。但被告自2017年4月25日至2019年12月31日拖欠50%的物业管理费和2020年1月至今的全额物业管理费。原告属下逢源轩小区服务中心每个月均向被告派发记录当期应缴费用的缴费通知单，根据合同约定，被告从2017年4月25日后享受原告为其提供物业管理服务的权利同时，按时支付物业管理费及其他相关费用亦是其应尽义务，无故拖欠不当。按照合同约定，被告应承担违约责任，原告可向被告追收欠费及违约金。被告何权君辩称：1.2017年原告进场后，被告向原告提交《新城市逢源轩团购优惠确认函》，确认将购房时所获赠的1万元团购置业优惠用于抵扣物业管理费（抵扣当期物业管理费的50%），原告认可并同意。2.2019年12月25日，被告向原告缴纳物业管理费，被告向原告开具收据载明“2017年5月至2019年12月50%住宅管理费”，数量为“32（个月）”，这也说明原告与被告对于使用优惠确认函抵扣50%物业管理费是没有异议的，且已按照优惠确认函的约定执行。3.被告每月物业管理费395.5元，按确认函使用的约定，总共可以抵扣五十个月，扣除已经抵扣的32个月，还有18个月可以抵扣，即可以抵扣至2021年6月。4.2020年1月，被告要求向原告缴纳物业管理费，但原告反悔，表示如果不全额缴纳便不接收。因此造成物业管理费迟延缴纳的原因在于原告，被告无需承担违约金。且违约金约定过高，不符合法律规定，应予调整。经审理查明，广州市荔湾区逢源路68号2201房，建筑面积146.48平方米，用途为住宅，登记于被告名下。2014年12月9日，原告与广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会签订《物业服务合同》约定，原告自2014年12月25日至2017年12月31日为广州市荔湾区逢源路54-68号的逢源轩小区提供物业服务；物业包括高层2栋，商铺面积912.85平方米，住宅**，地下车场车位55个；住；住宅管理费每月按人民币2元/平方米收取，业主和物业使用人在每月10号前缴交本月费用，超过该日则视为逾期，从逾期之日起按每日应交管理费及其他应缴费用的千分之三缴纳违约金；关于部分业主在购房时发展商承诺赠送管理费问题，乙方应根据业主提供有效合法证据，协助业主向发展商追讨；等。2017年9月6日，原告与广州市荔湾区逢源轩业主大会、广州市荔湾区逢源轩业主委员会签订《逢源轩小区〈物业服务合同〉的补充协议》约定，《物业服务合同》期限调整为2017年4月25日至2020年4月24日；等。2019年12月25日，原告向被告出具《收款收据》记载，客户名称为A2201，2017年5月至2019年12月50%住宅管理费，数量为32，单价为395.59，金额为6328元。被告为证明物业管理费可抵扣，提供《新城市逢源轩团购优惠确认函》作为证据。该确认函记载，确认您获赠1万元团购置业优惠，置业优惠不可兑换现金，可用于抵扣物业管理费（抵扣当期物业管理费的50%），业主为黎虹宇，盖章为广州新城市房地产开发有限公司，日期为2009年6月15日。本院认为，原告与广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会签订的《物业服务合同》及补充协议是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。被告作为广州市荔湾区逢源轩小区业主，受上述《物业服务合同》约束。原告已依约提供物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费。关于被告主张的《新城市逢源轩团购优惠确认函》使用问题。首先，该确认函的出具方是广州新城市房地产开发有限公司，而非原告。其次，原告在2019年12月25日出具的《收款收据》载明收到2017年5月至2019年12月50%的住宅管理费等内容，不能视为原告作出放弃另外50%管理费的意思表示。最后，原告与业委会签订的《物业服务合同》约定，对部分业主在购房时发展商承诺赠送的管理费，原告协助业主向发展商追讨。由此可知，原告对于涉案小区发展商赠送的管理费，是同意协助追讨而非同意继续抵扣。最后，被告没有提供其他证据证明双方对原告同意只收取50%管理费达成一致意见。因此，被告主张《新城市逢源轩团购优惠确认函》可抵扣50%管理费的意见，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付拖欠的2017年5月1日至2019年12月31日50%物业管理费6328元、2020年1月1日至2020年4月25日的物业管理费1516元（按395.5元/月计算）及相应的违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张超出部分，本院予以驳回。关于违约金的标准，被告抗辩《物业服务合同》约定的每日千分之三标准过高。本院以原告实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，2019年8月20日之后的贷款利率的基本标准相应调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且违约金应不超过本金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何权君向原告广州长建物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年12月31日的管理费6328元（按每月395.5元的50%计算）以及拖欠管理费的逾期付款违约金（违约金以当月欠付管理费元为基数，从次月1日起计至2019年12月31日止，自2017年5月11日起至2019年8月20日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。各月的违约金以当月欠付管理费金额为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告何权君向原告广州长建物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年4月25日的管理费1516元（按每月395.5元计算）以及拖欠管理费的逾期付款违约金（违约金以当月欠付管理费元为基数，从次月1日起计至2020年3月31日止，自2017年5月11日起至2019年8月20日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。各月的违约金以当月欠付管理费金额为限）；三、驳回广州长建物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费79元，由被告何权君负担。本判决为终审判决。审判员  谭碧婷二〇二〇年四月二十六日书记员  江一品谭韵瑜