安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖11民终81号 上诉人（原审原告）：赵春清，男，1976年3月16日出生，汉族，住江苏省南京市白下区。 委托诉讼代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙国荣，安徽伟诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：来安新碧房地产开发有限公司,住所地安徽省来安县汊河镇碧桂园城市花园鹤望兰街区商业中心**楼**，统一社会信用代码91341122MA2MT74037（1-1）。 法定代表人：孙财,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸣，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐红，该公司员工。 上诉人赵春清因与被上诉人来安新碧房地产开发有限公司（以下简称来安新碧房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1122民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵春清上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.来安新碧房地产公司支付赵春清损失费75819.44元（2018年1月22日至2019年6月21日计18个月，按年利率5.52%计算；后续损失计算到房屋能够使用之日止；物业费1981.44元）；2.来安新碧房地产公司支付赵春清逾期交房违约金6223.89元（943014元×22天×0.0003）；二、一、二审诉讼费用由来安新碧房地产公司承担。事实和理由：一、赵春清要求来安新碧房地产公司支付延期交房的违约金应当得到法律支持。1.来安新碧房地产公司存在违约行为。赵春清与来安新碧房地产公司签订的《预售合同》约定交房时间为2017年12月30日，赵春清收到《期楼收楼通知书》时间为2018年1月12日，赵春清收到《期楼收楼通知书》后到售楼部办理了《碧桂园.城市花园物业及资料移交书》和交纳物业费。2.来安新碧房地产公司向法庭提交的一份盖有“安徽来安汊河2017.12.20”邮戳的“买房人员信息表”，为了证明来安新碧房地产公司是2017年12月20日通过挂号信向赵春清寄送《期楼收楼通知书》。“购房人员信息表”是来安新碧房地产公司制作后叫汊河邮政局盖上邮戳，不能证明来安新碧房地产公司于2017年12月20日向赵春清送达《期楼收楼通知书》。“买房人员信息表”的内容是赵春清等购房人员信息，没有任何内容能够反映出来安新碧房地产公司向赵春清寄送《期楼收楼通知书》。“买房人员信息表”是来安新碧房地产公司在赵春清起诉后伪造的证据，对该证据真实性不认可。如果“买房人员信息表”上盖的邮戳时间是真实的话，那么说明来安新碧房地产公司当日向表中人员寄信。另一案件当事人的名字也在“买房人员信息表”中，其收到《期楼收楼通知书》的制作时间是2018年6月11日，寄信时间也是2018年6月11日，签字确认时间也是2018年6月11日。但一审判决也未支持另一案件当事人的诉讼请求。这足以证明该份证据是虚假的。挂号信是种要求很严格的寄信方式，应当有收信人签名。二、赵春清要求来安新碧房地产公司支付交房后因不符合交房条件导致房屋不能正常使用给其造成的经济损失，应得到法律支持。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合性验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条综合验收必须符合以下要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公共基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。虽然赵春清商铺不能使用的直接原因是市政修建道路导致，但是根据以上法律规定，来安新碧房地产公司作为开发商，其在设计规划商铺时必须考虑市政基础设施对商铺使用的影响，必须要保证商铺交付后能够正常使用，这是开发商的义务。不能将开发商没有履行义务而导致的投资风险由购买人承担。赵春清购买的是小区群楼外侧的商铺，商铺能够正常使用的必备条件是道路，如果没有道路通行，人员不能进入，商铺就失去使用价值。由于市政基础设施没有完成导致商铺交付后无法使用，由此造成的经济损失应由来安新碧房地产公司承担。来安新碧房地产公司持有《建设工程竣工验收备案证书》，不能够证明符合交房条件，应当以法律规定为准。《建设工程竣工验收备案证书》只能证明其“红线”内的建设工程施工完成并经验收合格，不能证明其交付的工程符合法律规定的交付标准。请求支持其上诉请求。 来安新碧房地产公司辩称，一、赵春清要求来安新碧房地产公司支付延期交房违约金没有事实依据。根据合同约定，来安新碧房地产公司的交房条件为竣工验收合格，并通知业主前来收房，在来安新碧房地产公司寄出的售房通知书投递后的第七天即视为交房义务的完成，上述义务来安新碧房地产公司均在合同约定的交房日期前完成，不存在逾期交房的情形。二、赵春清认为案涉房屋外的市政道路未修建完毕，属于来安新碧房地产公司的过错，要求来安新碧房地产公司赔偿经济损失没有法律和事实依据。案涉的市政道路在来安新碧房地产公司建设工程项目的红线范围外，不受来安新碧房地产公司管理和支配，来安新碧房地产公司也没有义务对该市政道路的建设进度承担相应的责任，且在签订房屋买卖合同时，来安新碧房地产公司已经提示赵春清案涉房屋处在区外地块，尽到了提示义务。 赵春清向一审法院起诉请求：1.来安新碧房地产公司支付赵春清损失费75819.44元（2018年1月22日至2019年6月21日计18个月，按年利率5.52%计算；后续损失计算到房屋能够使用之日止；物业费1981.44元）；2.来安新碧房地产公司支付赵春清逾期交房违约金6223.89元（943014元×22天×0.0003）；3.来安新碧房地产公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月17日，来安新碧房地产公司（甲方）与赵春清（乙方）签订一份《来安县商品房预售合同》，双方约定：甲方将其开发的位于来安县（商铺）117室（建筑面积55.04㎡）出售给乙方，房屋总价款943014元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁中方案所列条件：叁、该商品房经竣工验收合格。合同第十一条约定交房时间是2017年12月30日。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署甲方提供的《碧桂园物业及资料移交书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用途用房，甲方应向乙方提供《商铺质量保证书》和《商铺使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第二十六条约定本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为己送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为己送达。在该合同附件一付款方式和付款期限约定乙方分期付款，乙方于2016年8月17日付首付款565808元，乙方于2016年11月16日前支付付款377206元。2016年8月17日，赵春清在给来安新碧房地产公司的一份《房屋情况告知书》上签名确认，该告知书内容为：本人于2016年8月12日向贵司认购了位于安徽省来安县商品房，本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在临近区外地块的情况，该商品房的购房价格也已充分考虑并体现了该等因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房。特此承诺！ 2017年12月18日，来安县城乡规划建设局向来安新碧房地产公司颁发《滁州市建设工程竣工验收备案证书》（滁建备17年53号），该证书载明：来安新碧房地产公司建设的位于来安县汊河镇工程名称为碧桂园·城市花园（来安）二期丹桂苑1-9号楼、商业1﹟楼及1﹟车库工程建设符合国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，工程竣工验收备案文件收讫，文件齐全，准予备案。 2017年11月20日，来安新碧房地产公司通过中国邮政安徽来安汊河营业部向赵春清邮寄了《期楼收楼通知书》。赵春清在付清全部购房款后，于2018年1月22日办理收房手续。 另查明，至本案诉讼时，涉案商铺门前（小区规划红线外）的市政道路一直处于围挡施工状态。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效。本案赵春清向来安新碧房地产公司提出赔偿因所购商铺不能正常经营造成的损失75819.44元及逾期交房违约金6223.89元的主张，根据庭审查明的事实，来安新碧房地产公司与赵春清签订《商品房预售合同》时赵春清已知悉涉案商品房存在临近区外地块的情况，且在双方签订的《商品房预售合同》关于房屋交付条件条款中也没有房屋交付前商铺门前（小区规划红线外）的市政道路须修建完成的约定，来安新碧房地产公司在收到涉案房屋竣工验收备案材料后已依照合同约定及时通知赵春清收房。赵春清对其主张来安新碧房地产公司应承担违约赔偿责任的事实，在庭审中提交的证据不足以证明其主张的事实成立，因该主张缺少事实和法律依据，故对赵春清的诉讼请求，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回赵春清的诉讼请求。案件受理费1851元，减半收取计925.5元，由赵春清负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵春清为支持其上诉请求提供署名为江中建的《期楼收楼通知书》一份、署名为孙峻的国内挂号信函收据及挂号信信封一个。证明：来安新碧房地产公司提供的“买房人员信息表”中的购房人江中建收到《期楼收楼通知书》时间是2018年6月11日，说明盖有邮戳的“买房人员信息表”内容是虚假的，不能证明来安新碧房地产公司向赵春清送达了《期楼收楼通知书》。国内挂号信函收据及挂号信信封的证明目的除同提供署名为江中建的《期楼收楼通知书》的证据证明目的一致外，还可以反映出挂号信是给据信件，只有挂号信函收据才能证明向邮局申请了挂号信寄出。本案中来安新碧房地产公司没有向法院提交向赵春清发出《期楼收楼通知书》的挂号信函收据。来安新碧房地产公司质证认为：一、对署名为江中建的《期楼收楼通知书》的真实性无异议，但对证明目的有异议，来安新碧房地产公司寄发给江中建的《期楼收楼通知书》分两次寄发，第一次是在2017年12月20日，第二次是在2018年6月11日，该事实在（2019）皖1122民初3126号民事判决书中予以认可；赵春清提供的来安新碧房地产公司于2018年6月11日寄发的《期楼收楼通知书》并不能否认来安新碧房地产公司已经在2017年12月20日向江中建寄发《期楼收楼通知书》的事实。二、国内挂号信函收据及挂号信信封与本案没有关联性。来安新碧房地产公司在交付房屋的时候，大多为批量交付，与邮政公司进行的是批量业务的合作，邮政公司向来安新碧房地产公司开具的投递回执也不仅局限于某一种形式，盖有邮局邮戳的投递清单已经可以证明来安新碧房地产公司投递了相关的函件。本院认证认为：由于对赵春清所提供的署名为江中建的《期楼收楼通知书》的认定涉及第三人利益，且该证据的认定与否并不能排除来安新碧房地产公司向赵春清邮寄《期楼收楼通知书》这一事实。而赵春清提供的署名为孙峻的国内挂号信函收据及挂号信信封在无其他证据相印证的情况下，不能否定来安新碧房地产公司通过信件方式向赵春清邮寄送达《期楼收楼通知书》这一事实。故本院对赵春清所提供的上述证据的证明目的不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：1.赵春清要求来安新碧房地产公司支付延期交房违约金的上诉请求能否成立；2.赵春清要求来安新碧房地产公司支付交房后其不能正常使用涉案房屋所造成的经济损失的上诉请求能否成立。 关于争议焦点一。赵春清要求来安新碧房地产公司支付延期交房违约金的上诉请求能否成立问题。来安新碧房地产公司所开发的涉案房屋已于2017年12月18日经竣工验收，此时来安新碧房地产公司所建设的涉案房屋已具备交付条件。且来安新碧房地产公司提供的《期楼收楼通知书》及提供的盖有安徽来安汊河营业部邮戳的“买房人员信息表”可互相印证来安新碧房地产公司在合同约定的通知期限内尽到通知义务，至于赵春清是否按合同约定的条件及时至来安新碧房地产公司接收涉案房屋，系赵春清的自行处分权利。虽然赵春清称其收到《期楼收楼通知书》的时间为2018年1月22日，即赵春清签收《期楼收楼通知书》的时间，但由于赵春清未能提供确凿充分的证据证实来安新碧房地产公司未按合同约定期限向其寄送《期楼收楼通知书》。结合涉案房屋竣工验收时间及查明的其他事实可确认来安新碧房地产公司已按合同约定及时通知赵春清接收房屋，来安新碧房地产公司不存在延期交房行为。故赵春清要求来安新碧房地产公司支付延期交房违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。赵春清要求来安新碧房地产公司支付交房后其不能正常使用涉案房屋所造成的经济损失的上诉请求能否成立问题。赵春清与来安新碧房地产公司签订的《商品房预售合同》明确约定涉案房屋交付条件为商品房经竣工验收合格，并未约定其他附加条件，且赵春清在签订《商品房预售合同》时已明知涉案商品房位于临近区外地块。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。故《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定系房地产开发企业开发的房地产是否能交付使用的强制性规定，而《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定并非是房地产开发企业开发的房地产项目是否能交付使用的强制性规定。而本案来安新碧房地产公司开发的涉案房地产已经竣工验收合格，符合交付条件，并且来安新碧房地产公司在与赵春清签订涉案房屋预售合同时已将涉案房屋临近区外地块情况告知赵春清。故赵春清要求来安新碧房地产公司支付交房后不能正常使用涉案房屋所造成的经济损失的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，赵春清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1851元，由上诉人赵春清负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年四月十日 书记员  王倩倩 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。