黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020）黑01民特29号申请人：郭俊峰,男,1976年6月8日生,汉族,住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王佳男,男,1981年4月4日生,汉族,住哈尔滨市道外区。被申请人：王宏艳,女,1973年2月10日生,汉族,住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：郝山,男,1973年1月16日生,汉族,住哈尔滨市香坊区。被申请人：哈尔滨春阳房地产经纪有限公司,住所地哈尔滨市南岗区科研街****。法定代表人：张彬,总经理。委托诉讼代理人：李晓,男,1989年12月9日生,汉族,该公司经理，住哈尔滨市南岗区。申请人郭俊峰与被申请人王宏艳、哈尔滨春阳房地产经纪有限公司（以下简称春阳公司）申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。申请人郭俊峰申请请求：1.撤销哈尔滨仲裁委员会（2019）哈仲裁字第2228号仲裁裁决；2.申请费由王宏艳、春阳公司负担。事实及理由：1.仲裁裁决认定事实不清,适用法律及裁决结果错误。郭俊峰与王宏艳签订的房屋买卖合同合法有效，约定：双方在春阳公司收到中介费三到五个工作日到房产交易部门办理产权过户手续，就此发生的费用由王宏艳承担。王宏艳办理房产证之后，为避税而拒绝履行合同义务，构成违约，应双倍返还郭俊峰交付的定金。仲裁裁决认定因客观情况发生变更，合同已履行不能，裁决不适用定金罚则错误。2.春阳公司明知道王宏艳出售的房产未进行不动产登记，仍为其提供中介服务，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定。春阳公司以格式条款的方式告知郭俊峰房屋交易方式为三联单交易，不能免除其作为居间方应承担的连带责任。3.仲裁员有徇私舞弊的行为。4.王宏艳隐瞒于2019年7月办理房屋产权证的事实。被申请人王宏艳答辩称：仲裁裁决正确，郭俊峰所称与事实不符，应驳回郭俊峰撤销仲裁裁决的申请。被申请人春阳公司辩称：不同意郭俊峰撤销仲裁裁决的申请。签订房屋买卖合同的日期早于房产证下发日期。郭俊峰明知该房产没有房产证、需以三联单的更名过户方式进行交易。经审查查明：2019年6月27日,买方郭俊峰与卖方王宏艳及居间方春阳公司签订涉案《房屋买卖合同》,约定：王宏艳将哈尔滨市南岗区征仪花园小区A15栋4单元401室房屋（以下简称涉案房产）出售给郭俊峰,成交价768,000元。郭俊峰在合同签订后支付定金68,000元、居间费7,000元、代办费500元。房屋交易类型是三联单、发票房。春阳公司应按照合同约定时间协助双方办理房屋产权更名过户等,如需要买卖双方到场,春阳公司应事先通知双方协调好时间。合同签订后,买卖双方任何一方违约致使本合同无法履行的,适用定金罚则(买方不买无权要求返还定金,卖方不卖应当双倍返还定金)。该合同第十条补充协议约定:1.郭俊峰实地看房,并看过王宏艳提供的手续;2.王宏艳将此房购房合同更名至郭俊峰名下，费用王宏艳承担,办理郭俊峰名下产权证费用由王宏艳承担;3.更名前郭俊峰将定金68,000元直付王宏艳,交房前郭俊峰将剩余房款70万元整直付王宏艳;4.交房时,王宏艳保证此房不欠费,户口迁出。2019年6月27日，郭俊峰向王宏艳交付定金68,000元,向春阳公司交付居间费7,000元,代办费500元。郭俊峰以王宏艳、春阳公司为被申请人向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，请求：1.王宏艳、春阳公司协助郭俊峰办理涉案房产更名过户;2.如果房屋更名过户不能实现,请求解除《房屋买卖合同》,王宏艳按合同支付双倍定金即136,000元,春阳公司返还居间费及代办费7,500元;3.王宏艳、春阳公司承担仲裁费、律师费11,000元。哈尔滨仲裁委员会于2019年12月26日作出（2019）哈仲裁字第2228号仲裁裁决，除对上述涉案《房屋买卖合同》内容、定金、居间费、代办费数额及支付方式等相关事实予以认定外，仲裁裁决亦认定：2007年,王宏艳与军宇公司签订《经济适用住房买卖合同》约定，王宏艳购买军宇公司建设的涉案房产,该房产为经济适用住房预售房,王宏艳未取得产权证。涉案《房屋买卖合同》签订时,王宏艳及其丈夫郝山向郭俊峰提供了身份证、交纳房款的三联单收据。买卖双方口头约定，王宏艳去军宇公司办理三联单更名,如需要，电话通知郭俊峰到场。2019年7月2日,郭俊峰电话询问郝山办理更名是否用郭俊峰到场,郝山称不用。7月3日,郝山到军宇公司办理三联单更名过户手续时，被告知军宇公司已经和哈尔滨市住房和城乡建设局及税务局联网,不能办理三联单更名。7月5日,郭俊峰主动给郝山打电话,郝山将不能办理三联单更名的事实告知郭俊峰。7月7日,经春阳公司沟通,郭俊峰、郝山、春阳公司就不能办理三联单更名的问题进行协商。郭俊峰提出继续履行合同,愿意拿出1万元继续交易,让王宏艳负责全部更名费，郝山提出可做公证，两年后交易，并且交付郭俊峰2万元办理更名过户手续,郭俊峰未同意。两种方案双方均未达成一致,协商未果。之后,双方电话协商,郝山提出退还郭俊峰定金,郭俊峰未同意,要求王宏艳赔偿18,000元损失,后来变更赔偿2,000元、3万元损失,郝山均未同意,双方发生纠纷。郭俊峰申请仲裁后,双方协商时,郭俊峰要求王宏艳赔偿4万元损失未果。裁决认为：该案主要涉及以下问题需要解决：(一)关于涉案《房屋买卖合同》是否应当继续履行,以及是否应当解除问题。庭审中,郝山陈述签订合同时,其和郭俊峰商量将王宏艳的三联单房屋更名至郭俊峰名下,等郭俊峰有三联单名下房屋后再去办理产权证。对此事实,郭俊峰表示说过这个问题,当时郝山和王宏艳都在场,王宏艳没有提供其与军宇公司签订的买卖合同和贷款合同,只提供了身份证和一张收据。且郭俊峰、王宏艳、春阳公司当庭确认将王宏艳的三联单房屋更名过户至郭俊峰名下,在涉案合同第十条第二款有约定,“王宏艳将此房购房合同更名至郭俊峰名下费用王宏艳承担,办理郭俊峰名下产权证费用王宏艳承担”。双方不但在合同中约定了办理产权证的方式,以及所需费用的承担方式,而且口头达成了一致意见。依据上述约定,应当先将王宏艳名下三联单的房屋更名至郭俊峰名下后再将郭俊峰名下的三联单办理为郭俊峰名下的房产证。更名费用均由王宏艳承担。对此事实，庭审中双方并无异议。且双方承认当时口头还约定王宏艳去军宇公司办理三联单更名,需要郭俊峰到场时再给郭俊峰打电话。上述事实能够确定涉案《房屋买卖合同》第十条第二款约定办理产权证履行方式清楚,费用承担明确。《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律效力性强制性规定,故合同有效。合同履行过程中,郭俊峰向王宏艳交付定金68,000元，向春阳公司交纳居间费及代办费7,500元。其后,郝山到军宇公司办理三联单更名手续时,由于军宇公司已经和哈尔滨市住房和城乡建设局联机备案,不能办理三联单更名。因此,合同约定的覆行方式客观上发生了变化,买卖双方无法按照约定的更名方式及更名费用将王宏艳名下三联单的房屋更名至郭俊峰名下。事实上,军宇公司与哈尔滨市住房和城乡建设局联机备案后,郭俊峰所购买的王宏艳涉案房产,产权证只能直接办理至王宏艳名下。郭俊峰如果办理产权证涉及到按国家有关规定房产证不满两年过户的,需要缴纳相关税费问题,费用大约7万元左右,而按照合同约定的更名方式,费用大约1万元左右。所以,从上述事实看,郭俊峰要求按原合同继续履行难以实现。如果继续买房,就具体的更名方式,特别是办理产权证税费承担问题,买卖双方必须重新协商,另行签订补充协议，达成一致,才能继续履行合同。庭审中,根据三方当事人陈述,虽然买卖双方进行了协商,但未能达成一意见。该案仲裁期间,郭俊峰、王宏艳均不同意调解,因此,买卖双方客观上已无法按照涉案《房屋买卖合同》约定的内容办理房屋更名手续,合同不能继续履行。庭审中,郭俊峰、王宏艳及春阳公司均同意解除合同。根据法律规定,当事人达成合意,可以解除合同。据此,三方签订的涉案《房屋买卖合同》应当解除。(二)关于如何确定各方当事人的责任,以及该案如何处理问题。王宏艳于2007年购买军宇公司建设的房屋,未取得产权证。即便如其所述,当时是从个人手中购买的三联单二手房,然后去开发商处改名。但至签订合同前,已经近十二年,王宏艳应当到军宇公司了解咨询有关产权更名情况,但其并未前去了解或咨询,没有及时掌握房屋联机备案的情况,为该案纠纷的发生埋下隐患,对合同不能履行应当负有一定责任。庭审中,经调查核实,郭俊峰明确表示签订合同时,当时知道是三联单房产,没有产权证,王宏艳提供了身份证、购房收据(即三方所称的三联单),能够认定当时王宏艳出售给郭俊峰的房产是三联单收据的房产。三联单房产是开发商在“五证”不全的情况下出具的临时收据,不能上市交易。郭俊峰如果从王宏艳手中购买三联单房产,不仅需要王宏艳同意,还需要开发商军宇公司同意;不仅需要三联单改名,还需要注销原合同,由买主本人亲自与开发商签署房屋买卖合同。所以,持有三联单的房产并不代表完全产权。郭俊峰具有完全民事行为能力,购买房屋对个人而言事关重大,如何更名过户、取得产权对买房人来说是其中最重要的环节。郭俊峰明知王宏艳出售的是三联单房产,其应当到开发商处或到有关房产部门进行必要的了解、核实和咨询,不能只听任王宏艳所述,但郭俊峰没有进行审慎的必要审查注意义务,径行签订涉案《房屋买卖合同》,导致纠纷的发生,故对该案合同无法履行应当负有一定责任。纵观该案事实,可以确定并不是因为哪一方原因导致合同无法履行,而是因为合同约定的履行方式客观上发生了变化,导致履行不能。因此,该案不适用合同法第八条第一款约定的定金罚则违约责任条款,故郭俊峰要求王宏艳按合同约定支付双倍定金缺乏事实和法律依据。但合同解除后，王宏艳应当将郭俊峰交付的定金68,000元退还郭俊峰。同时,仲裁庭酌情考虑,根据该案实际情况,为平衡双方利益,王宏艳应适当支付郭俊峰占用定金期间的损失3,000元。春阳公司虽提供了房源信息,促成涉案《房屋买卖合同》的订立,但其作为专业房地产居间方,比买卖双方当事人更具有房地产买卖专业知识,在明知双方约定三联单过户未与开发商沟通、存在风险的情况下,应当提示或指导买卖双方进步完善合同条款,避免纠纷。但春阳公司未尽到审慎审查注意义务,其服务存在瑕疵,对涉案《房屋买卖合同》的解除应当负有一定责任。春阳公司不应收取报酬,且其并未进行代办服务,应当将收取的居间费、代办费7,500元全部退还给郭俊峰。裁决：一、解除郭俊峰与王宏艳及春阳公司于2019年6月27日签订的《房屋买卖合同》；二、王宏艳于收到裁决书之日起7日内退还给郭俊峰购房定金68,000元、给付损失3,000元,合计71,000元;三、春阳公司于收到裁决书之日起7日内退还给郭俊峰居间费、代办费7,500元;四、驳回郭俊峰其他仲裁请求。郭俊峰在本案审查程序中称，涉案《房屋买卖合同》签订时，郭俊峰知晓涉案房产是以三联单过户的方式交易。以上事实，有购房合同、收据、定金收条、（2019）哈仲裁字第2228号仲裁裁决书等证据以及当事人的陈述在案佐证。郭俊峰举示的上述证据内容真实，形式合法，与本案相关联，予以认定。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十七条规定：“当事人以不属于仲裁法第五十八条或者民事诉讼法第二百六十条（现修正为第二百三十七条）规定的事由申请撤销仲裁裁决的，人民法院不予支持。”当事人申请撤销仲裁裁决的事由限于《中华人民共和国仲裁法》第五十八规定的法定撤销情形。法院审理申请撤销仲裁裁决案件，亦不应超出上述法律规定的事由。如何认定事实、裁决当事人是否构成违约及如何承担违约责任是仲裁庭行使仲裁权的职责，亦不属于申请撤销仲裁裁决案件司法审查范围。郭俊峰关于仲裁裁决错误认定因客观情况发生变更，合同已履行不能，故不适用定金罚则等申请事由，不属于撤销仲裁裁决的法定情形，不成立，不予支持。郭俊峰在仲裁中并没有提出春阳公司应当承担连带赔偿责任的仲裁请求，仲裁庭无须对此事项进行审理。本案，郭俊峰关于春阳公司应承担连带赔偿责任的主张，亦不属于法院审查的范围，故其以此申请撤销涉案仲裁裁决亦没有法律依据，不成立，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十六条规定：“符合下列条件的，人民法院应当认定为民事诉讼法第二百三十七条第二款第五项规定的‘对方当事人向仲裁机构隐瞒了足以影响公正裁决的证据的’情形：（一）该证据属于认定案件基本事实的主要证据；（二）该证据仅为对方当事人掌握，但未向仲裁庭提交；（三）仲裁过程中知悉存在该证据，且要求对方当事人出示或者请求仲裁庭责令其提交，但对方当事人无正当理由未予出示或者提交。当事人一方在仲裁过程中隐瞒己方掌握的证据，仲裁裁决作出后以己方所隐瞒的证据足以影响公正裁决为由申请不予执行仲裁裁决的，人民法院不予支持。”本案，郭俊峰在签订涉案合同时，明知涉案房产为三联单房产并书面同意涉案《房屋买卖合同》的交易方式为三联单登记过户，且在仲裁程序中对此事实予以认可。故郭俊峰关于王宏艳隐瞒于2019年7月办理房屋产权证的事实、足以影响公正裁的申请撤销涉案仲裁裁决主张，与事实不符，不成立，不予支持。另，郭俊峰没有举证证明仲裁庭或仲裁员存在徇私舞弊、法定枉法裁决的情形，故其以仲裁员徇私舞弊为由申请撤销仲裁裁决的主张没有证据证明，没有事实根据，不成立。综上所述，郭俊峰申请撤销哈尔滨仲裁委员会（2019）哈仲裁字第2228号仲裁裁决的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下：驳回郭俊峰的申请。申请费400元，由郭俊峰负担。本裁定送达后立即生效。审判长 杨 欣审判员 冯 晶审判员 齐 鸣二〇二〇年四月二十一日书记员 张思佳