长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0106民初523号原告何宇，男，1982年4月22日生，汉族，住长春市南关区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张锐，吉林宇中人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉航，吉林宇中人律师事务所律师。被告：吉林省北华房地产开发有限公司，住所地:长江路经济开发区长江路****093段（送达地址：台北大街1499号，公司股东宋磊收）。法定代表人:王战民。委托诉讼代理人：张纪兴，吉林济川律师事务所律师。被告：长春北华药业有限公司，，住所地:净月旅游开发区金碧街**送达地址：同住所地）法定代表人:杨帆。委托诉讼代理人：杨兰，女，1982年11月12日生，汉族，该公司办公室主任，住长春市宽城区。公民身份号码：×××。原告何宇诉被告吉林省北华房地产开发有限公司、被告长春北华药业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何宇的委托代理人张锐、王莉航，被告吉林省北华房地产开发有限公司的委托代理人张纪兴，被告长春北华药业有限公司的委托代理人杨兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，诉讼请求：1、判决解除原告与被告吉林省北华房地产开发有限公司（以下简称北华房产）的《房屋买卖合同》，北华房产立即返还原告购房款2535000.00元并支付违约金；2、判决被告长春北华药业有限公司（以下简称北华药业）对上述二项诉讼请求承担连带责任；3、本案诉讼费及保全费等相关费用由二被告承担。事实与理由：原告与北华房产签订《房屋买卖合同》约定：原告购买北华房产开发×××水平轴线×××，竖向轴线×××，总计325平方米的门市房一套。该房屋出售价格为每平方米一万元整，总价3250000.00元。价款由原告分两次给付甲方，第一次给付人民币1635000.00元，于合同签订后5日内给付甲方，并由甲方出具收条，北华房产于该房屋取得预售权当天与原告签订正规商品房买卖合同，并配合原告办理房屋过户手续，剩余房款于该房屋办理更名过户手续后15日内给付甲方。如出现违约情况，违约方应给付守约方本合同价款30%的违约金。同日，原告与北华药业签订《担保合同》约定，如北华房产未按合同约定履行合同义务或迟延履行合同义务，北华药业愿以自己名下所有财产及权利对甲方的损失（包含合同约定违约金等）予以赔偿。并自愿与北华房产对原告的权利承担连带保证责任。原告已于2013年4月29日、2015年8月5日分别向被告北华房产支付1635000.00元、900000.00元共计2535000.00元购房款，并且被告被华房产出具了收条。但案涉房产至今未取得预售许可证，也不具备销售条件，合同已无法实际履行，被告北华房产经原告多次催要至今未返还原告购房款，为维护原告合法权益，请求法院判决解除原告与被告北华房产的购房合同，返还原告购房款并承担违约金。被告北华药业对返还原告购房款及违约金承担连带责任。被告北华房产辩称，原、被告之间不存在房屋买卖关系，被告北华公司与原告何宇存在民间借贷法律关系，2013年年初北华公司法定代表人王战民经人介绍认识李某，经李某介绍认识原告，原告想承包被告开发的楼房工程，被告开发楼盘缺少资金，向原告何宇借款，何宇借给被告150万元，商定如果何宇、李某承包工程，北华公司将150万元及工程款一并支付原告，如果原告不能承包工程，北华公司同意偿还150万元时多支付13.5万元作为补偿，被告北华公司应原告要求签订房屋买卖协议，双方没有签订借款协议。2013年8月19日，北华地产公司向李某银行卡转账12.6万元，2014年1月25日再次向李某转账27万元，李某告知北华地产公司法人王战民，将该39.6万元交给了原告何宇。被告认为尚欠原告110.4万元。原告未给付被告90万元，2015年8月5日，王战民按原告何宇的要求出具了收到90万元房款的收条，但实际并未收到。原告涉嫌虚假诉讼，案外人李某涉嫌诈骗，本案应中止或延期审理。且没有预售许可证的房屋不能进行销售，根据商品房买卖司法解释该买卖协议无效。本案已过诉讼时效。被告北华药业辩称，原告从未向北华药业主张过权利，原告已经过诉讼时效。北华药业不应承担担保责任。原告与北华房产是民间借贷关系，本案不存在真实的房屋买卖关系，房屋买卖不成立。房屋买卖合同无效，依担保法第5条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。北华药业已过担保保证期，请求法院驳回原告诉讼请求。本案在开庭审理过程中，原告为证实自己的主张，当庭进行了陈述及举证，原告当庭提供了如下证据：1、原、被告双方签订的房屋买卖合同及担保合同，2013年4月28日，两份证据上均有北华房产的法定代表人王战林、北华药业法定代表人王战民的签字及北华药业、北华房产的公章，证明：双方是房屋买卖合同关系，且北华药业承担担保责任是北华药业真实意思表示。王战林、王战民是亲兄弟。被告北华房产质证：对买卖合同和担保合同的真实性均有异议，合同并没有体现相对方，没有原告的签名。原告与被告并不存在房屋买卖关系，原告并未向被告支付163.5万元，仅支付150万元，按照合同的书面内容，房屋并没有办理预售许可证，也无法过户，没有约定具体的交房日期，地产，地产公司并不存在违约行为合同中没有合同相对方，因原告和被告之间不存在真实的房屋买卖关系，该担保合同因主合同无效，担保合同无效，已过保证期。被告北华药业质证：同答辩意见，同北华房产的质证意见。2、台北华郡二期图纸（系签订房屋买卖合同的当时被告提供给原告的，在长春市规划局调取的，当时在图纸上用红色笔圈注出原告所购买的门市房的区域位置，并加盖了北华房产的公章），证明：双方是房屋买卖，并非是民间借贷。被告北华房产质证：代理人不清楚该证据。对该证据有异议，代理人核实后向法院提交书面质证意见。被告北华药业同北华房产质证意见一致。3、原告付款、取款凭证及被告北华房产出具的购房款收条，证明：原告在2013年4月29日向被告北华房产指定的卡内转人民币150万元，并由当时北华房产的法定代表人王战林签字北华房产加盖公章。同日还交付一笔13.5万元，系现金交付，原告有2013年4月27日的取款记录，亦有王战林签字收条（收条同时盖有北华房产公章）。第三笔款项系2015年8月5日交付90万元现金，原告有银行取款90万元凭证（取款人代鹤是原告的妻子），取款当天交付了被告，被告亦于当天出具收条，收条上同时还有北华房产的法定代表人王战林加盖公章并签字。被告北华房产质证：对150万元收条真实性有异议，被告收到的是借款，并非是购房款，对13.5万元收条，原告并非将该钱款交给被告，尽管原告在2013年4月27日取出13万元，不足以证明被告收到该笔钱款，因大额钱款通过银行转帐，135000元没有必要交付现金。对90万元的收条，按照买卖合同的文字看，在2015年8月5日原告没有义务交付该90万元的钱款，该90万元是原告多次催要借款之后，王战民给原告出具的一个收条，但未收到该90万元。代鹤的取款90万的凭条与本案无关，只证明取款90万元，不能证明将90万元交给被告，该90万元原告涉嫌虚假诉讼，被告已向二道分局申请立案，正在调查中，请法院考虑公安尚未定案，请法院对该证据的审核留有一段时间。4、北华药业营业执照、组织机构代码证、税务登记证、药品生产许可证、药品证书、王战民本人身份证复印件（系当时北华药业法定代表人王战民提供的），证明：当时王战民是北华药业的法定代表人，他当时提供这些证据的主要目的就是证明北华药业承担担保责任是北华药业的真实意思表示，所以其提供给原告关于药品生产的相应材料。几份证据均有长春北华药业公章。被告北华房产质证：对书证真实性无异议，该证据不能证明北华药业自愿提供担保。被告北华药业同北华房产质证意见一致。5、北华房产公司企业变更信息，证明：北华房产与原告签约时（2013年）法定代表人为王战林（当时王战民为北华药业的法定代表人）。在2015年8月5日即原告支付90万元时北华房产的法定代表人变更为王战民。证明原告在支付款项时王战民也是北华房产的法定代表人，有权代表北华房产收取该笔款项。原告持有的收条均是二公司的法定代表人打的。被告北华房产质证：对证据真实性无异议，但不能证明王战民和北华房产公司收到了90万元购房款。被告北华药业同北华房产质证意见。6、北华药业企业变更信息，证明：北华药业在与原告签订担保合同时（2013年4月28日）法定代表人为王战民。同时王战民也是该公司的股东。证明北华药业承担担保责任是真实意思表示。被告北华房产质证：真实性没有异议，但不能用该企业变更信息证明是否是真实意思表示。被告北华药业：同北华房产质证意见。被告北华房产提供的证据有：1、受案回执及询问笔录，证明：被告北华房产于2020年4月4日向长春市公安局二道区分局报案，控告李某涉嫌诈骗，何宇涉嫌虚假诉讼。八里堡派出所已受案。2020年4月8日19时2分派出所民警对李某进行询问，李某证明原告与北华房产是借款关系。王战民将39.6万元钱款转给李某，李某与原告系朋友关系。原告并未将90万元交付给被告北华房产，仅是在当天出了收条。原告质证：公安2020年4月8日对李某做的询问笔录中李某明确表示“我做这个工程的前提是借给他（王战民）150万元，我没有钱借给王战民，王战民表示可以通过卖门市房解决费用，我联系到何宇，何宇150万元购买王战民位于一楼的门市，签署房屋买卖协议，协议具体内容我不清楚。我记得何宇与王战民还签了保证书，保证书大致内容是如果到期无法交房把钱款退给何宇，具体到期交不了房后退给何宇多少我想不起来了”。该陈述证实何宇与王战民签署协议的本意是买卖房屋，而非被告主张的借款。李某说“协议签完后我离开了，当天何宇没有给王战民现金及转帐，应该是第二天给王战民转的钱，转给王战民多少钱具体我不清楚，不知道”。可以证实原告依照合同约定履行了相关义务。笔录后面还有“这个消防工程我朋友裴玉明进场施工”，证实消防工程与何宇无关，是李某与裴玉明合作，并非被告所主张的何宇与李某。关于王战民转给李某的39.6万元，李某承认是消防工程款，这笔钱与何宇不发生任何关系。关于第三笔90万元，李某原始陈述为“当时何宇肯定没有给王战民现金和转帐，从那次之后我和王战民再没有见过，具体王战民与何宇之间的款项如何处理的我不清楚”，可以看出李某对90万元不知情，后续如何支付也不知情，不能证明被告的观点（没有收到90万元）。被告北华药业质证：没有异议。2、录音证据两段（均系王战民与李某），证明：何宇与李某共同给被告北华房产做消防工程，借给被告150万元，当时并没有交付163.5万元。关于90万元是当天何宇、李某和王战民三人在一起时仅是出了条，何宇并没有交付90万元现金。原告质证：对录音真实性有异议，无法核对是否是李某和王战民本人录音。录音内容李某陈述清楚，何宇与王战民之间是签的房屋买卖合同，不是所谓的借贷关系。消防工程也并不是李某与何宇承包的，李某与王战民之间是单独的消防工程合同，与本案无关。关于90万元，王战民是否收到李某没有明确表述。被告北华药业质证：没有异议。3、银行转款凭证，证明：宋磊向李某卡内存入39.6万元，李某笔录也承认收到该笔钱。原告质证：无法证实款项系打给李某的，因为对方帐号未显示姓名，该笔款项与本案无关，是李某与王战民之间的消防合同关系。被告北华药业质证：没有异议。被告北华药业公司没有证据提供。经审理查明，原告何宇与被告北华房地产公司于2013年4月28日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的“×××二期一层水平轴线×××，竖向轴线×××,总计325平方米门市房一套（详见规划图纸标注【后附】）。价格每平方米10000.00元，总价款3250000.00元，分两次给付，第一次给付1635000.00元，于合同签订后5日内给付，由甲方出具收条。甲方取得房屋预售权当天与乙方签订正规商品房买卖合同，配合甲方办理房屋过户手续。剩余房款1615000.00元于更名过户手续办理完后15日内给付。该房屋交易中产生的一切费用由甲方缴纳。本合同义务由长春北华药业有限公司承担连带保证责任。双方如出现违约，违约方应给付守约方本合同价款30%的违约金。”同日，原告与二被告签订《担保合同》，约定如被告北华房地产未按合同约定履行义务或延迟履行，被告北华药业以自己名下所有财产及权利（包括厂房、设备、股权经营权等）对原告的损失予以赔偿。被告北华药业自愿对上述房屋买卖合同承担连带保证责任。两份合同签订后，被告北华房地产公司将原告购买的房屋所在区域的图纸交付给原告，并在图纸上用红笔圈出争议房屋位置。原告于签订合同后按约定将房款1635000.00元给付被告北华房地产公司，其中1500000.00元转入北华房地产公司指定账户中，被告出具了收条；另135000.00元以现金方式给付，被告北华房地产公司出具了收条，载明135000.00元现金给付已收到。两枚收条上均有二被告公司的公章。被告公司员工于2013年8月19日向案外人（不知名）银行卡中汇入126000.00元；于2014年1月25日分两笔汇入200000.00元、70000.00元，总计396000.00元。2015年8月5日，原告何宇的妻子代鹤在其中国银行卡中支取现金900000.00元，同日被告北华房地产公司出具收条，载明收到何宇购房款900000.00元，二被告均在该收条上加盖了公章。另查，二被告公司的法人王战民、王战林系亲兄弟关系。本案立案后，经被告报案，长春市二道区公安分局八里堡派出所对案外人李某进行了询问，李某陈述，原告何宇与当时北华房地产公司法人王占民系经其介绍认识的，王战民表示项目资金短缺，消防工程可以交给李某做，但前提是李某借给王战民150万元，李某表示没有钱，王占民提出可以通过帮助他卖门市房解决费用，李某遂联系何宇购买该项目一楼门市房，签订了房屋买卖协议，还签订了一份保证书，内容是如到期无法交房就将房款退给原告何宇。之后该项目的消防工程由李某与朋友裴玉明进行施工。李某收到过王战民给付的工程款396000.00元。再查，被告北华房地产公司至今仍未取得房屋预售许可权。现原告诉至法院，要求解除与被告北华房地产公司的《房屋买卖合同》，返还购房款并承担违约责任；被告北华药业公司承担连带赔偿责任。本院认为，原告与被告北华房地产公司于2013年签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告拥有的门市房一套，原告按约定给付了第一笔房款，但被告至今仍未取得房屋预售许可，房屋无法按照约定进行更名过户，现已七年之久，庭审中被告房地产公司明确表示公司因资金紧张，没有能力交纳相关费用，无法办理房屋预售许可证明，房屋更名过户的条件仍不具备。双方无法实现合同目的，现原告要求被告返还房款，该诉讼请求本院予以支持。被告辩称原、被告系借款关系，而非房屋买卖关系，但被告无法提供借条，或按期偿还利息等符合借款关系的任何证据，相反，双方合同中明确约定了房屋售价为每平方米1万元，符合签订合同时门市房的市场价值，此外，合同中还具体明确了何时更换正式购房合同、房屋更名过户条件、更名费用承担等细节。且除了双方签订的《房屋买卖合同》外，被告2013年至2015年出具的三张收条中均明确写明收取“购房款”字样。被告还将房屋及周边规划图纸交付给原告，并用红色记号笔圈出本案争议房屋坐落的具体位置，从以上情节看，双方符合购买房屋的意思表示，而非借贷的意思表示，故被告该主张本院不予支持。原告于签订合同后转账给被告指定账户1500000.00元，被告认可收到该笔款项，本院予以认定。关于原告现金给付135000.00元，被告出具的收条中载明“现金给付已收到”，并在收条上加盖了二被告公司的公章，本院认为，该数额的金钱以现金形式给付符合常理及日常交易习惯，且由被告出具的收条明确了给付形式为现金，对该笔款项本院予以认定。关于最后一笔900000.00元款项，被告辩称该款未实际给付，本院认为，尽管原告妻子于2015年8月5日从银行支取现金，被告亦于当日出具收条载明收到原告何宇给付的购房款900000.00元，但900000.00元数额较大，通常较大数额的交易时多以转账方式进行，以现金形式给付不符合常理，该900000.00元款项本院不予认定。故被告应向原告返还购房款1635000.00元。关于违约金，原被告于2013年签订房屋买卖合同，至今已七年之久，被告仍未取得房屋预售许可证明，不具备更名过户的条件，双方最初签订合同的目的无法实现，现原告要求解除该合同，符合法律规定，本院予以支持。被告北华房地产公司应向原告返还购房款并给付占用资金期间的利息，即自收取款项之日（2013年4月29日）至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。被告北华房地产公司应给付原告占用资金期间的相应利息，即自收取款项之日（2013年4月29日）至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，关于被告北华药业公司的连带责任问题，原告与被告北华房地产公司签订《房屋买卖合同》的当日，又与二被告共同签订《担保合同》，明确约定北华药业愿以自己名下所有财产及权利对原告的损失（包含违约金等）予以赔偿，自愿承担连带保证责任，与北华房地产负同等法律责任。根据《中华人民共和国担保法》第十三条规定：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。根据以上法律规定，被告北华药业应对被告北华房地产的债务承担连带赔偿责任。根据担保法第二十六条规定：连带责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条保证合同的期限中约定，本合同有效期限自双方订立的房屋买卖合同签订之日起至被告全部履行完合同项下的所有责任时止。现被告北华房地产公司未具备将房屋更名过户的条件，并未全部履行完合同义务，未超过保证期限。故原告要求北华药业承担连带担保责任，本院予以支持。被告北华房地产辩称曾向原告返还396000.00元，由其公司员工宋磊转入案外人李某银行卡中，但从其提交的证据（银行卡明细）看，无法体现收款人姓名，即便收款人确为李某，根据被告北华房地产庭审中的陈述，其公司与李某之间还存在其他经济往来；同时陈述其不能证明双方已结算完毕。故该396000.00元被告不能证明系返还给原告的款项。且案外人李某在派出所的询问笔录中（该证据系被告北华房地产提供）也明确表示收到了被告公司法人王战民给付的“工程款”396000.00元。综上，被告的该项主张本院不予支持。关于诉讼时效，被告主张原告的起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利收到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。由以上规定可知，向人民法院主张民事权利的时效为三年，从知道权利被侵害时开始计算，如果违约状态持续的，从侵权行为结束开始计算。结合本案，被告北华房地产一直未取得房屋预售许可证明，始终不具备与原告更名过户的条件，该状态一直持续至今，故本案未超过诉讼时效，被告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告吉林省北华房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告何宇购房款1635000.00元及利息损失（自2013年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告长春北华药业有限公司对前述第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13540.00元由原告承担3782.50元、被告吉林省北华房地产开发有限公司、长春北华药业有限公司承担9757.50元，保全费5000.00元由被告吉林省北华房地产开发有限公司、长春北华药业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  谢薇二〇二〇年四月二十一日书记员  姜博