广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12742号原告：东莞市亿科物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：李龙根，行政部负责人。委托诉讼代理人：赵侃娣、陈和庆，广东弘名律师事务所律师。被告：东莞市和域战士纳米科技有限公司，住所地：广东省东莞市*************。法定代表人：郑锡文，职务：董事长。委托诉讼代理人：李宁，男，系被告员工。委托诉讼代理人：汪金浩，男，系被告员工。被告：郑锡文，男，汉族，1981年4月16日出生，住广东省汕头市**********************，公民身份号码：440************512。原告东莞市亿科物业投资有限公司（以下简称亿科公司）与被告东莞市和域战士纳米科技有限公司（以下简称和域战士公司）、郑锡文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿科公司的委托诉讼代理人赵侃娣，被告和域战士公司的委托诉讼代理人李宁、汪金浩，被告郑锡文均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿科公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业租赁合同》已于2019年7月15日解除；2.被告立即腾退租赁物给原告；3.被告向原告支付违约金16089元；4.被告向原告支付2019年7月1日至2019年7月15日租金37566.77元；5.被告向原告支付2019年6月24日至腾退租赁物给原告之日的水费（暂计至7月24日为1666元）；6.被告向原告支付2019年6月24日至腾退租赁物给原告之日的电费（暂计至7月24日为82889.92元）；7.被告向原告支付厂房及宿舍占有费，按77638元/月的标准自2019年7月16日起计算至被告腾退租赁物给原告之日（占用费暂计至2019年8月12日为70124.65元）；8.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：详见民事起诉状。后原告变更诉讼请求，请求变更第5项诉讼请求为被告向原告支付2019年5月24日至腾退租赁物给原告之日的水费（暂计至2019年10月24日为4022.9元）；变更第6项诉讼请求为被告向原告支付2019年5月24日至腾退租赁物给原告之日的水费（暂计至2019年10月24日为200347.48元）；变更第7项诉讼请求为被告向原告支付厂房及宿舍占有费，按77638元/月的标准自2019年7月16日起计算至被告腾退租赁物给原告之日（占用费暂计至2019年10月24日为255454.07元）。经本院释明后，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告签订的《物业租赁合同》无效；2.被告向原告返还租赁物；3.被告向原告支付厂房即宿舍占用费，按77638元/月的标准自2019年7月1日起计算致被告腾退租赁物给原告之日；4.被告向原告支付2019年5月24日致腾退租赁物给原告之日的水费，按世纪用水量乘以4.9元/立方米的标准计算；5.被告向原告支付2019年5月24日致腾退租赁物给原告之日的电费，其中厂房电费按基础电费5520元/月加上实际用电量乘以1.09元/度的标准计算，宿舍电费按实际用电量乘以1.28元/度的标准计算；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告将位于东莞市****************的宿舍出租给被告使用，双方于2018年8月16日订立《物业租赁合同》、《物业服务合同》。《物业租赁合同》约定租赁期限自2018年8月16日至2020年8月15日止，租金合计为77638元/月，每月5日前支付当月租金。原告已按约定将租赁物交付被告使用，但被告每月都不按时交付租金及水电费。至今，被告仍拖欠原告2019年6月至今的租金及2019年5月至今的水电费用。根据《物业租赁合同》第12.2条以及《物业服务合同》第9.3.3条的约定，被告的行为已严重违反合同约定，原告有权解除《物业租赁合同》及《物业服务合同》，收回租赁物。原告于2019年7月13日向被告发出《催款欠费及解除合同通知函》，因被告严重违约提出解除合同，《物业租赁合同》终止履行。但被告收到通知函后，拒不腾退租赁物给原告。被告和域战士公司辩称，一、原告诉请的是物业租赁合同纠纷，根据租赁合同的约定，向对方分别是原告及被告和域战士公司，被告郑锡文不是合同的相对方，诉讼主体不适格，应依法驳回原告起诉；二、原告的租赁物存在瑕疵，长年以来每到雨季车间中央水倒灌严重，严重影响被告的生产经营，经被告多次提出，原告仍无整改或没有整改合格；三、对于原告的诉请的电费计算数额不确认，厂房的电费是1.03元/度，宿舍电费是1.28元/度，计算金额为163916元。被告郑锡文辩称，本案系租赁合同纠纷，被告郑锡文并非合同向对方，原告将被告郑锡文列为被告没有法律依据，法律关系主体不适格，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，位于东莞市************文员宿舍的宿舍（以下简称案涉宿舍），不动产权证权利人为深圳市前海亿宝控股有限公司东莞分公司，已取得不动产权证。位于东莞市************的土地（以下简称案涉土地），原土地使用权人为东莞卡妮尔灯饰有限公司，已取得土地证及建设工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书及广东省乡（镇）村建筑许可证。原告主张东莞卡妮尔灯饰有限公司转让了案涉土地给深圳市前海亿宝控股有限公司东莞分公司，并提交权利人为深圳市前海亿宝控股有限公司东莞分公司的宗地图。深圳市前海亿宝控股有限公司东莞分公司将案涉土地上的厂房出租给亿科公司，双方签订了一份房屋租赁合同，租赁期限自2017年2月1日起至2027年1月31日止，约定亿科公司将厂房用于正常出租及生产。和域战士公司于2012年11月21日注册成立，于2017年12月13日变更为台港澳法人独资企业，郑锡文自2017年12月13日起担任和域战士公司的法定代表人，2020年1月16日变更法定代表人为祁宝龙。2018年8月18日，亿科公司作为甲方、出租方，和域战士公司作为乙方、承租方，双方签订了一份《物业租赁合同》，主要约定：甲方将位于东莞市****************的宿舍出租给乙方，租赁期限自2018年8月16日起至2020年8月15日，厂房租金为72275元/月，宿舍租金为5363元，乙方负责承担租赁物业的水电费、卫生费、物业服务费等费用，乙方应于每月5日前支付当月租金，乙方应按合同约定支付租金和履约保证金，否则甲方有权按欠费总额5‰/天的标准收取违约金，乙方拖欠租金或其他费用超过10日，或者拖欠的金额达一个月租金金额以上的，甲方可提前解除合同，没收乙方已缴的全部费用，同时乙方还影响甲方支付相当月三个月租金总金额的违约金，等。亿科公司作为甲方、物业方，和域战士公司作为乙方承租方，双方就案涉宿舍及厂房的物业服务事宜签订了一份《物业服务合同》，主要约定：合同期限自2018年8月16日起至2020年8月15日，乙方自行承担案涉厂房及宿舍的合同期间所产生的水电费，厂长费1500元/月由乙方承担，电费计量方式：厂房为1.03元/度×实际用电量+基本电费5520元+实际用电量×6%的电损（含公共照明分摊及线损），宿舍为1.28元/度×实际用电量。乙方用水按4.9元/立方米计算。乙方应于每月5日前支付上月水电费，等。亿科公司主张于2019年5月17日向和域战士公司发出欠费催缴函，要求和域战士公司缴纳拖欠的2019年5月租金、2019年4月水电费、其他费用及违约金。后亿科公司于2019年7月13日向和域战士公司邮寄了催缴欠费及解除合同通知函，主张和域战士公司违约，双方签订的《物业租赁合同》、《物业服务合同》自2019年7月15日起终止履行，双方合同关系自此解除，要求和域战士公司于2019年7月14日前支付拖欠的费用154125.12元（含2019年6月租金27638元、2019年5月水费882元、2019年5月电费76239.92元、其他费用25303.47元、违约金24061.73元），并于2019年7月15日前办理交接手续并搬离园区。根据亿科公司提交的中国邮政速递邮单及查询结果显示，该催缴欠费及解除合同通知函已于2019年7月14日签收。和域战士公司主张并未收到，但未提交证据予以反驳。亿科公司分别于2019年5月5日、7月1日向和域战士公司送达了2019年5月、2019年7月收费通知单，2019年5月-7日的收费通知单显示和域战士公司应向亿科公司缴纳2019年5月-7月的费用分别为120008.99元、180063.39元、126885.41元。和域战士公司分别于2019年5月31日、2019年6月4日、2019年6月28日向亿科公司支付了70000元、5008.98元、50000元。亿科公司确认和域战士公司于2019年8月6日结清了催缴欠费及解除合同通知函中剩余的2019年6月份租金、2019年5月水电费及其他费用合计130063.39元。亿科公司主张和域战士公司自2019年5月24日起至今未支付案涉厂房的水电费，并提交照片予以佐证，和域战士公司不确认照片，但确认自起诉之日起并未向亿科公司支付任何费用，主张因案涉厂房存在漏水等情况，亿科公司并未修复问题，和域战士公司不应支付租金等费用。另，亿科公司主张原、被告口头约定变更了电费计算方式，电费计算方式变更如下：厂房为0.904元/度×实际用电量+基本电费5520元+实际用电量×0.186元/度（电费服务费），宿舍为0.904元/度×实际用电量+实际用电量×0.376元/度（电费服务费），并提交2019年6月收费通知单佐证，和域战士公司不予确认。2019年9月3日，亿科公司向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉宿舍及厂房的权利人系深圳市前海亿宝控股有限公司东莞分公司，深圳市前海亿宝控股有限公司东莞分公司将案涉土地上的厂房出租给亿科公司，双方签订了一份房屋租赁合同，约定亿科公司将厂房用于正常出租及生产。故亿科公司对案涉厂房、宿舍享有出租、收益的使用权益。案涉《物业租赁合同》虽系亿科公司、和域战士公司双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审法庭辩论终结前，案涉厂房尚未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《物业租赁合同》关于案涉厂房出租部分依法无效。案涉宿舍虽已取得不动产权证，但和域战士公司承租案涉宿舍是作为承租案涉厂房后的配套设施，并非可独立履行的合同部分，案涉厂房、宿舍的合同履行是不可分的，因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，《物业租赁合同》依法无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。和域战士公司应将承租的案涉厂房、宿舍返还给亿科公司，返还前和域战士公司应自行将所承租的铺位清理干净，并搬走自有物品。《物业租赁合同》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，和域战士公司还应按约定的租金标准支付亿科公司占有案涉厂房、宿舍期间的房屋占有使用费。本案中，和域战士公司自2019年7月1日起的房屋占有使用费未缴纳给亿科公司，和域战士公司提交照片主张案涉厂房存在漏水情况不同意支付房屋占有使用费，亿科公司不予确认，并提交园区施工管理及验收单予以反驳，因此，对于和域战士公司的主张，本院不予采信，本院认定和域战士公司应向亿科公司缴纳房屋占有使用费。缴纳房屋占有使用费的标准，参照《物业租赁合同》的约定，在2019年7月1日后，房屋占有使用费为每月77638元（72275元+5363元）。和域战士公司应支付给亿科公司相应的房屋占有使用费（计算方法：自2019年7月1日起，按77638元/月的标准，支付至和域战士公司将所承租的厂房及宿舍实际返还给亿科公司之日止）。同时，和域战士公司占用案涉厂房、宿舍期间产生的水电费，和域战士公司还应支付给亿科公司。亿科公司主张原、被告口头约定变更电费的计算标准，和域战士公司已缴纳2019年6月收费通知单中的水电费，应当视为和域战士公司已按照新的标准缴纳电费，和域战士公司不予确认。本院认为，2019年6月收费通知单中并未明示已经变更电费计算方式，亿科公司也未提交证据证明已告知和域战士公司变更了电费计算方式，因此，对于亿科公司诉请按照新标准计算电费的主张，本院不予支持。参照原、被告签订的《物业服务合同》，本院认定厂房电费计算方式为1.03元/度×实际用电量+基本电费5520元+实际用电量×6%的电损（含公共照明分摊及线损），宿舍电费计算方式为1.28元/度×实际用电量，实际用电量为现有用电读表数-初始电表读表数，水费计算方式为4.9元×实际用水量，实际用水量为现有用水读表数-初始水表读表数。亿科公司提交统计表、照片主张2019年5月24日起案涉厂房、宿舍的水电表读表数，和域战士公司不确认，但未提交证据反驳，因此，本院采信亿科公司提交的统计表及照片，认定2019年5月24日起案涉厂房、宿舍水电表初始读表数（详见附表）。综上，和域战士公司应向亿科公司支付电费，自2019年5月24日起支付至和域战士公司将所承租的厂房及宿舍实际返还给亿科公司之日止，标准如下：厂房电费计算方式为1.03元/度×实际用电量+基本电费5520元+实际用电量×6%的电损（含公共照明分摊及线损），宿舍电费计算方式为1.28元/度×实际用电量，实际用电量为现有用电读表数-初始电表读表数。和域战士公司应向亿科公司支付水费，自2019年5月24日起支付至和域战士公司将所承租的厂房及宿舍实际返还给亿科公司之日止，标准如下：4.9元×实际用水量，实际用水量为现有用水读表数-初始水表读表数。郑锡文原系和域战士公司的法定代表人，签订《物业租赁合同》系其履行职务行为，和域战士公司虽为台港澳法人独资企业，但郑锡文并非其股东，亿科公司要求郑锡文对和域战士公司的债务承担赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市亿科物业投资有限公司与被告东莞市和域战士纳米科技有限公司于2018年8月18日签订的《物业租赁合同》依法无效；二、被告东莞市和域战士纳米科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将其依据上述《物业租赁合同》所承租的位于东莞市****************的宿舍自行清理及搬走自有物品完毕后返还给原告东莞市亿科物业投资有限公司；三、被告东莞市和域战士纳米科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市亿科物业投资有限公司房屋占有使用费（计算方法：自2019年7月1日起，按77638元/月的标准，支付至被告按本判决第二项将所承租厂房、宿舍实际返还给原告之日止）；四、被告东莞市和域战士纳米科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市亿科物业投资有限公司厂房电费（自2019年5月24日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为1.03元/度×实际用电量+基本电费5520元+实际用电量×6%的电损，实际用电量为现有用电读表数-初始电表读表数，初始电表读表数详见附表）；五、被告东莞市和域战士纳米科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市亿科物业投资有限公司宿舍电费（自2019年5月24日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为1.28元/度×实际用电量，实际用电量为现有用电读表数-初始电表读表数，初始电表读表数详见附表）；六、被告东莞市和域战士纳米科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市亿科物业投资有限公司水费（自2019年5月24日起支付至被告将本判决第二项所厂房、宿舍实际返还原告之日止，计算标准为4.9元×实际用水量，实际用水量为现有用水读表数-初始水表读表数，初始水表读表数详见附表）七、驳回原告东莞市亿科物业投资有限公司对被告郑锡文的诉讼请求；八、驳回原告东莞市亿科物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8934.8元（原告已预交），由原告东莞市亿科物业投资有限公司负担500元，被告东莞市和域战士纳米科技有限公司负担8434.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈倩媚人民陪审员  李燕芳人民陪审员  杨爱华二〇二〇年三月三十日书 记 员  林新贤黄文洲黄慧珊附表（2019年5月24日水电表初始读表数）位置水表读表数电表读表数厂房106731745宿舍508205223宿舍604394535宿舍209337753宿舍4076908282宿舍40829311145宿舍606344632宿舍6072796760宿舍6082433176宿舍609277504宿舍6101412582附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。