安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初1084号 原告:周正欢，男，1971年8月25日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 原告:陈小满，女，1971年3月11日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被告:章芬芳，女，1970年10月8号出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 原告周正欢、陈小满与被告章芬芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周正欢、陈小满与被告章芬芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周正欢、陈小满向本院提出诉讼请求：1、判令章芬芳向周正欢、陈小满交付皖（2018）青阳县不动产权第0006639号不动产权证，并协助周正欢、陈小满办理该房屋的不动产权变更登记手续；2、判令章芬芳对青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋的现浇面断裂漏水、地坪空鼓、承重梁断裂进行修复，并保修五年；3、判令章芬芳自判决生效之日十日内完成房屋盖瓦；4、判令章芬芳支付周正欢、陈小满房屋面积差价29926元（15.52㎡×1928.25元/㎡）；5、判令章芬芳自2017年2月9日起赔偿周正欢、陈小满因不能入住导致的租金损失（计算到2018年12月为8757元）；6、确认房前附属房屋（16㎡左右）归周正欢、陈小满所有；7、本案的诉讼费用及诉讼中的其他费用由章芬芳负担。 事实与理由：2017年1月26日，周正欢、陈小满与章芬芳签订房屋买卖合同，约定章芬芳将其在池州市青阳县丁桥镇丁龙路15号223㎡房屋（并赠送房前附属房屋）以430000元的价格出售给周正欢、陈小满，周正欢、陈小满于合同签订时支付购房款140000元，余款在交钥匙时付清。章芬芳保证所出售房屋无产权纠纷，且无房产瑕疵、无任何第三方向目标房产主张任何权益，合同还约定了其他事项，合同签订后，周正欢、陈小满依约向章芬芳支付了140000元。后周正欢、陈小满发现章芬芳出售的房屋存在质量问题，房屋面积也与不动产权证记载的面积不符，相差15.52㎡，且该房屋外墙断裂，室内墙体多处出现裂缝、潮湿，楼顶顶棚断裂、漏水严重，室外楼顶地面空鼓，不仅如此，该房屋还涉及到权利纠纷，因邻居阻碍，导致房屋一侧盖瓦多年受阻，漏水严重，周正欢、陈小满曾多次向章芬芳提出，但其一直未能解决，导致周正欢、陈小满至今不能入住，只能在外租房居住和经营，周正欢、陈小满的居住、生活和经营深受影响，经济损失巨大。周正欢、陈小满认为，房屋买卖应当诚实信用，章芬芳明知其房屋存在质量瑕疵和权利纠纷，仍向周正欢、陈小满出售，且其出售的面积与不动产权证登记的面积不符，构成违约，严重侵害了周正欢、陈小满的合法权益，为此，特诉至法院，望判如所请。 章芬芳辩称，周正欢、陈小满所述双方签订房屋买卖合同属实，合同价款为430000元，现周正欢、陈小满已交付合同价款，对周正欢、陈小满的第一项诉讼请求无异议，且不动产权证已交付给周正欢、陈小满，章芬芳愿意协助周正欢、陈小满办理不动产权证，但根据合同约定，因过户产生的契税、土地出让金等相关费用应由周正欢、陈小满负担。对周正欢、陈小满第二项诉讼请求，本案所涉的自建房，没有质量问题，产生周正欢、陈小满所述的漏水、空鼓等问题是由于房顶的瓦无法盖上，导致漏水并产生相应问题，故产生周正欢、陈小满所述的第三项诉讼请求，对周正欢、陈小满要求房屋盖瓦的诉讼请求没有异议，之所以无法盖瓦是因为本案所涉房屋相邻一户人家因邻权产生纠纷，本案所涉房屋与相邻一户房屋紧挨在一起，周正欢、陈小满的房屋要盖瓦时，受该相邻住户阻挠，导致无法完成盖瓦，但是本案所涉房屋盖瓦系在其合法、合理范围内，并不侵犯相邻住户的合法权益，但由于相邻住户的阻挠，所以一直未完成盖瓦，对此也希望予以解决，同时也是由于无法盖瓦导致周正欢、陈小满所述的第二项诉讼请求中所产生的问题。对周正欢、陈小满的第四项诉讼请求，双方签订的房屋买卖合同中之所以约定了223㎡是因为当初章芬芳在自建房时按照木工、瓦工所测量的面积给付的工资的，所以该面积也不是章芬芳故意隐瞒造成面积减少，同时关于该自建房所办理的不动产权证上所显示的面积207.48㎡的原因是因为在该自建房门前向前延伸6米的范围，实际上也属于该不动产的面积范围，之所以不动产权证上面积比合同约定面积少，是因为在办理不动产权证时，为了出卖房屋方便，可以让价款减少，故未将该自建房前方6米范围进行申报导致不动产权证上面积与合同上面积不一致；实际上，自建房前方6米范围也已经进行了盖房，与自建房连成了一体，都在支配范围内，现在可以由周正欢、陈小满进行自由使用，且双方在签订合同时，双方对此进行了口头约定，前方6米范围内的房屋赠与给周正欢、陈小满使用，实际上自建房及前方6米范围内的不动产的总面积超过了223㎡，现房前附属房屋16㎡已经归周正欢、陈小满自由支配，只不过该附属房屋面积未纳入不动产权证上。对周正欢、陈小满第五项诉讼请求有异议，该房屋早已交付给周正欢、陈小满，并由其支配使用，所以周正欢、陈小满有权决定是否居住，不存在产生该项损失的事由。关于此案，对周正欢、陈小满合理的诉求愿意配合，因为无法盖瓦所产生漏水等相关问题希望能予以解决。 本院经审理，对双方当事人无争议的证据与事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方当事人所签订房屋买卖合同中约定进行买卖的房屋面积与不动产权证中所登记不动产房屋建筑面积的认定问题。依照《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，周正欢、陈小满与章芬芳所签订的房屋买卖合同中约定章芬芳将位于安徽省池州市青阳县丁桥镇丁龙路15号223㎡的房屋出卖给周正欢、陈小满，且章芬芳在庭审中辩称双方签订的房屋买卖合同中之所以约定了223㎡是因为当初章芬芳在自建房时按照木工、瓦工所测量的面积给付的工资的，所以该面积不是章芬芳故意隐瞒造成面积减少，同时关于该自建房所办理的不动产权证上所显示的面积207.48㎡的原因是因为在该自建房门前向前延伸6米的范围，实际上也属于该不动产的面积范围，自建房前方6米范围也已经进行了盖房，与自建房连成了一体，都在支配范围内，双方在签订合同时，双方对此进行了口头约定，前方6米范围内的房屋赠与给周正欢、陈小满使用，现房前附属房屋16㎡已经归周正欢、陈小满自由支配，只不过该附属房屋面积未纳入不动产权证上；对章芬芳的辩解，根据法律规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；而章芬芳并未提供证据证明自建房前6米范围属于本案所涉房屋买卖合同中约定的不动产范围，依据皖（2018）青阳县不动产权第0006639号不动产权证，本案所涉房屋买卖合同中约定买卖的房屋建筑面积为207.48㎡，对章芬芳的该项辩解，本院不予认定，则章芬芳应返还房屋面积差所产生的差价。2、本案所涉房屋买卖合同是否存在质量问题。章芬芳辩称，本案所涉的自建房，没有质量问题，产生周正欢、陈小满所述的漏水、空鼓等问题是由于房顶的瓦无法盖上，导致漏水并产生相应问题，而无法完成盖瓦是因为本案所涉房屋与相邻一户人家因邻权产生纠纷，本案所涉房屋与相邻一户房屋紧挨在一起，周正欢、陈小满的房屋要盖瓦时，受该相邻住户阻挠，导致无法完成盖瓦。在本案庭审中，周正欢、陈小满申请对房屋的质量问题及修复费用进行鉴定，本院予以准许，并委托上海同测质量检测技术有限公司进行鉴定，并出具工程质量鉴定意见书：青阳县丁桥镇周正欢家房屋三层楼梯间顶板和顶梁开裂是该房屋未经合理设计、混凝土浇筑施工不规范及混凝土材料收缩导致；二、三层东外墙内侧墙面渗水是外墙面未粉刷所致，二层楼面找平层空鼓开裂是找平层施工不符合规范所致；并提出建议修复费用，根据修复方案及现场实测尺寸并结合安徽省住房和城乡建设厅（建标【2017】191号）文件计算修复费用，青阳县丁桥镇周正欢家房屋质量问题导致的修复费用为8653.03元。虽周正欢、陈小满对该意见书有异议，认为鉴定费用过低，不符合实际情况，对此，其持保留意见，但该鉴定意见书系周正欢、陈小满申请并委托鉴定机构作出，周正欢、陈小满亦未提供相应证据证明其主张；该工程质量鉴定意见书，系专业鉴定机构作出，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。章芬芳虽辩称在其起诉周正欢、陈小满要求给付房款的案子当中，其自愿放弃了15000多元的房款，就是因为双方当时进行协商，对房屋相关问题进行一并处理，不愿意与周正欢、陈小满纠缠，所以其主动放弃了部分房款，而周正欢、陈小满又进行鉴定，明显违背了双方的约定；但章芬芳并未提供相应证据证明，同时亦并未提供证据否定该工程质量鉴定意见书，对章芬芳的辩解，本院不予认定，本案所涉房屋买卖合同中约定的买卖房屋存在质量问题，且章芬芳负有修复义务。 根据上述认定的证据和双方当事人陈述的事实，经审理查明：周正欢、陈小满系夫妻关系。2017年1月26日，周正欢、陈小满与章芬芳签订了房屋买卖合同，约定章芬芳将其在青阳县丁桥镇丁龙路15号的房屋223㎡，以430000元出售予周正欢、陈小满，周正欢、陈小满自签订合同时支付定金140000元，等交钥匙再全部付清房款。合同说明双方均知晓该房屋暂不具备办理房屋过户手续的调解，并约定章芬芳协助周正欢、陈小满在过户条件成熟时协助办理房屋过户手续，过户发生的契税、土地出让金由周正欢、陈小满负担，合同还对违约责任作出了约定。合同签订后，周正欢、陈小满进入了房屋进行了装潢。后章芬芳起诉至青阳县人民法院，要求判令周正欢、陈小满给付其购房款余款290000元及利息，周正欢、陈小满在该案诉讼中提出反诉，请求判令解除双方2017年1月26日签订的房屋买卖合同，判令章芬芳返还其购房款140000元，并支付违约金86000元，判令章芬芳支付其房屋装修费用41111.50元，后周正欢、陈小满于2018年8月28日向青阳县人民法院申请撤回了对章芬芳反诉，青阳县人民法院依法予以准许；青阳县人民法院对此案作出（2017）皖1723民初1690号民事判决书，判令周正欢、陈小满于判决生效之日起十日内给付章芬芳购房款290000元，并自2017年2月9日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息至本款付清之日止。青阳县人民法院作出（2017）皖1723民初1690号民事判决书后，周正欢、陈小满不服判决，向安徽省池州市中级人民法院提起上诉，后申请撤回上诉，安徽省池州市中级人民法院裁定予以准许。周正欢与章芬芳后达成协议：1、周正欢于2019年1月21日给付章芬芳购房款及利息300000元，另给付诉讼费保全费7800元，章芬芳将房产相关证件及手续交于周正欢；2、章芬芳于2019年3月31日前处理好青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋与邻居纠纷导致的不能盖瓦纠纷，将瓦盖上；3、青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋前的棚子及旧墙的所有权即收益由周正欢享有；4、双方完成以上协议后，就此次购房事件双方全部了结，包括法院判决书确定的给付义务全部了结，5、双方任一方未按约定全面履行协议，本协议约定内容全部无效，双方提交法院诉讼解决。双方签订协议后，周正欢向章芬芳交付房款叁拾万零玖仟捌佰元整。现周正欢、陈小满以章芬芳所出售房屋存在质量瑕疵和权利纠纷，仍向周正欢、陈小满出售，且其出售的面积与不动产权证登记的面积不符，构成违约，严重侵害了周正欢、陈小满的合法权益，诉至法院，提出诉讼请求：1、判令章芬芳向周正欢、陈小满交付皖（2018）青阳县不动产权第0006639号不动产权证，并协助周正欢、陈小满办理该房屋的不动产权变更登记手续；2、判令章芬芳对青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋的现浇面断裂漏水、地坪空鼓、承重梁断裂进行修复，并保修五年；3、判令章芬芳自判决生效之日十日内完成房屋盖瓦；4、判令章芬芳支付周正欢、陈小满房屋面积差价29926元（15.52㎡×1928.25元/㎡）；5、判令章芬芳自2017年2月9日起赔偿周正欢、陈小满因不能入住导致的租金损失（计算到2018年12月为8757元）；6、确认房前附属房屋（16㎡左右）归周正欢、陈小满所有；7、本案的诉讼费用及诉讼中的其他费用由章芬芳负担。 本院认为，周正欢、陈小满与章芬芳签订房屋买卖合同，约定章芬芳将其所有的位于安徽省池州市青阳县丁桥镇的房屋出售予周正欢、陈小满，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。周正欢、陈小满与章芬芳签订合同后，应依照合同约定履行各自义务。对章芬芳与周正欢所达成的协议，因章芬芳未按照协议约定履行约定的盖瓦义务，同时该协议约定双方任一方未按约定全面履行协议，本协议约定内容全部无效，双方提交法院诉讼解决，现周正欢、陈小满起诉至法院，则该协议约定内容失去效力。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳交付不动产权证并协助办理该不动产的不动产权变更登记手续的诉讼请求，章芬芳已交付不动产权证；周正欢、陈小满请求判令章芬芳协助办理该不动产的不动产权变更登记手续的诉讼请求符合法律规定，有证据证实，且章芬芳对此无异议，本院予以支持。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳对青阳县丁桥镇丁龙路15号房屋的现浇面断裂漏水、地坪空鼓、承重梁断裂进行修复，并保修五年的诉讼请求，因该不动产现已由周正欢、陈小满居住、使用，同时上海同测质量检测技术有限公司对该不动产质量问题已进行鉴定，并出具工程质量鉴定意见书，对该不动产的质量问题由周正欢、陈小满进行修复为宜，所导致的修复费用8653.03元由章芬芳负担。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳自判决生效之日起十日内完成房屋盖瓦的诉讼请求，章芬芳庭审中表示愿意完成盖瓦，之所以未完成盖瓦系因为与相邻住户因邻权产生纠纷而无法完成；鉴于本案所涉不动产已由章芬芳交付周正欢、陈小满，并已由周正欢、陈小满居住、使用，由周正欢、陈小满进行盖瓦工作为宜，同时章芬芳负有协助义务，对此产生的费用和损失，周正欢、陈小满可另行提供证据并提起诉讼，在本案中，本院不予处理。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳支付因房屋面积所导致的差价29926元的诉讼请求，因本案所涉房屋买卖合同中不动产面积应以登记面积为准，则应为207.48㎡，与房屋买卖合同中约定的房屋面积差为15.52㎡，章芬芳因退还房屋面积差所导致的差价；房屋买卖合同中约定的房屋单价为1928.25元，则周正欢、陈小满该项诉讼请求有证据证实，本院予以支持。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳自2017年2月9日起赔偿周正欢、陈小满因不能入住导致的租金损失（计算到2018年12月为8757元）的诉讼请求，其并未提供证据证明其主张的租金损失与本案具有关联性，同时经本院审理查明，参照周正欢、陈小满提交的装修证据，最早为2017年2月9日，对周正欢、陈小满的该项诉讼请求，本院不予支持。对周正欢、陈小满请求判令章芬芳确认房前附属房屋（16㎡）归周正欢、陈小满所有的诉讼请求，依据相关法律规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，依据皖（2018）青阳县不动产权第0006639号不动产权证，无法确认本案所涉不动产门前附属房屋是否系具有合法产权的不动产以及若具有合法产权后的产权归属，则对周正欢、陈小满该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告章芬芳于本判决生效后十日内协助原告周正欢、陈小满办理双方所签订房屋买卖合同中约定买卖的不动产的物权变更登记； 二、被告章芬芳于本判决生效后十日内给付原告周正欢、陈小满不动产修复费用8653.03元； 三、被告章芬芳于本判决生效后十日内返还原告周正欢、陈小满房屋面积差价款29926元； 四、驳回原告周正欢、陈小满的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费767元，减半收取383.50元，由周正欢、陈小满负担109.50元,章芬芳负担274元；鉴定费20000元，由章芬芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  邵然 二〇二〇年四月三十日 书记员  李莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。