贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终628号上诉人（原审被告）：张梅英，女，1970年1月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：施利明，男，1964年5月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，现住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：迟延，男，1956年9月13日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。上诉人张梅英、施利明因与被上诉人迟延房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，经合议庭合议不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张梅英、施利明上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019)黔2601民初4223号民事判决，将本案发回重审或者改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、本案案涉房屋系上诉人张梅英与施利明夫妻共同财产。张梅英与施利明于1995年6月9日结婚，案涉房屋购买于1996年，根据《婚姻法》的相关规定，房屋系张梅英与施利明夫妻共同财产。二、张梅英在出售案涉房屋时未与施利明协商，张梅英的行为系无权处分，事后施利明也没有对张梅英的出售行为进行追认，张梅英与迟延签订的《售房协议书》应属无效。案涉房屋买卖一年之后，施利明才知道张梅英已经将案涉房屋卖给迟延。但施利明一直表示反对，包括之后迟延打电话给施利明，施利明都明确表示反对。三、迟延在本案中，不是善意相对人，不能适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定。在本案中，迟延明知张梅英已经结婚却从未就购买房屋一事和施利明接洽过，不是善意相对人。对于被上诉人迟延是否知道施利明和张梅英系夫妻关系的事实，从生活常识即可判断。购买人未支付合理价款，案涉房屋系262厂福利房，张梅英系262厂员工，1996年职工福利价为5131.94元，一次性付款优惠价为4105.55元。2000年，迟延购买该房屋时，居然只需要5000元，无论是从常识上还是从逻辑上，均不符合事实，5000元远远低于市场价格，不属于合理对价。四、张梅英与迟延签订《售房协议书》并没有约定张梅英应配合迟延办理房屋上市证、房屋过户手续，更没有约定房屋交易产生的税费由谁负担。故本案中，张梅英没有义务配合迟延办理房屋的上市证、房屋过户手续，迟延的第二个诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法不应得到支持。被上诉人迟延二审未答辩。迟延向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2000年8月7日签订的《售房协议书》有效；2、判令二被告协助原告办理位于凯里市屋的上市证并办理房屋的过户登记手续。一审法院认定事实：张梅英与迟延曾系“262”厂的同事。2000年8月7日，张梅英因工作变动即将调入深圳工作，遂将其购买的位于凯里市改房出售给迟延，双方因此签订了《售房协议书》，该协议内容为：“张梅英自愿将所购住房262厂12栋210号壹套出售给迟延，售房金额为人民币伍仟元正，已一次付清给张梅英，张梅英已将房屋产权证书（证号为5007755号）移交给买主迟延，双方永不反悔”。事后，张梅英在迟延支付了购房款的情况下，将涉案房屋及房屋的《产权证书》、《购房收据》及《契税完税凭证》一并交付给了迟延。迟延亦对房屋进行了相应的装修，并居住至今。2018年11月6日，凯里市原长征无线电厂片区棚户区改造项目征收拆迁安置指挥部在“262”厂区张贴《通知》，内容为：“因办理房屋市场“准入许可（上市证）”时，从交材料到领证这一过程时间较长，有的房屋产权人（因婚姻关系复杂、户籍在异地、配偶无工作或者外单位等情况）上交的材料比较多，时间就更长，而且州房改办要求各位住户尽早完成办理。目前原长征无线电厂的住户已申请办理完成房屋市场“准入许可（上市证）”的房屋产权人已接近600户（包括已领到证的、材料审核通过还未补交土地收益金的、正在审核的和正在补充材料的），还未申请办理有180余户，请未办理的产权人抓紧前来申请办理。如不及时前来申请办理的，将会造成您户在兑现存量补贴、棚改搬迁交房手续资料以及兑现房屋征收补偿安置补偿款等相关利益带来不利影响”，迟延遂联系张梅英要求协助办理房屋过户手续，而张梅英以其丈夫不同意为由拒绝办理涉案房屋上市准入证及过户手续，迟延则向本院提起了诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。同时查明：张梅英与施利明于1995年6月9日办理结婚登记，婚后分居两地，直至2001年双方同时调入深圳工作，现定居于深圳。张梅英在凯里工作期间仅在涉案房屋内午休。一审法院认为:张梅英与迟延签订的《售房协议》是双方的真实意思表示，该协议书的签订并不违反法律、法规的强制性规定。施利明与张梅英虽系夫妻，但在售房时处于长年分居两地，本案中争议之房产的产权登记人仅为张梅英，直至2000年因工作调动，张梅英遂将其在凯里的房产进行出售，故迟延有理由相信张梅英对涉案房产有处分的权力，且在交易过程中已按交易习惯签订了《售房协议》，并支付了当时合理的价款，因此迟延为支付了合理对价的善意购买人，其权利应当得到保护。迟延与张梅英签订房屋买卖协议后虽未办理物权变更登记，但不影响涉案合同的效力，且该合同已实际履行十九年之久，根据诚实信用和鼓励交易稳定的原则，本院认为该房屋买卖协议合法有效。依法成立的合同应受法律保护，涉案合同中虽未对房屋过户的内容进行明确约定，但房屋出卖人协助办理房屋过户登记手续既是房屋买卖合同履行过程中的附随责任，也是房屋买卖合同性质和交易习惯决定的法定义务。涉案房屋为房改房，至今尚未办理上市《准入许可证》是客观事实，但涉案房屋现办理上市《准入许可证》的条件不仅已经成就，且具备办理产权变更手续的条件，张梅英、施利明夫妇理应履行出卖人协助办理上市《准入许可证》及涉案房屋过户登记的义务，对房屋过户产生的所有费用迟延庭审中表示自愿全额承担。故原告诉请事实清楚、于法于约有据，本院予以支持。关于施利明主张涉案房屋是由张梅英单方决定出卖的，出售时并不知情，房屋交易的行为侵害了其对夫妻共同财产享有的合法权益，对原告主张的房屋买卖不予追认，也不同意办理房屋过户登记。本院认为，第一，不动产物权以登记为准，现房屋权属明确登记在张梅英名下，故该房屋之法定公示权利人为张梅英无疑，即便涉案房屋属施利明夫妻共同财产，但由于迟延购买房屋的过程符合交易惯例，其与房屋记载的产权人进行交易完全符合法律规定，也未违反谨慎审查之义务——该审查义务不包括对张梅英的婚姻状况或他人是否对房屋享有隐名份额进行审查。第二，施利明也未有证据证明迟延明知房屋具有权利瑕疵的情形下进行恶意缔结而损害其合法权益，在此情形下，应视迟延的买卖行为出于善意而对此房屋买卖交易予以保护。第三，在本案中，迟延居住涉案房屋已十九年之久，施利明作为张梅英的丈夫，主张其长期不知情不太符合常理，且其在知晓房屋买卖事实后，并未对该房屋的使用权或所有权进行过任何法律形式上的确认或主张。据此，对于施利明、张梅英主张的合同无效意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉和解释》九十条之规定，判决：一、迟延与张梅英于2000年8月7日签订的《售房协议书》有效。二、张梅英、施利明在本判决生效之日起十日内协助迟延办理位于凯里市屋的上市《准入许可证》及房屋产权转移过户变更登记手续。案件受理费已减半收取30元，由迟延负担30元。二审期间，当事人未提交新证据。经审理，本院查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，从双方当事人的诉辩意见来看，本案的争议焦点为：1.张梅英与迟延签订的《售房协议书》是否有效；2.张梅英、施利民是否有义务协助迟延办理房屋的上市证和房屋过户登记手续。关于张梅英与迟延2000年8月7日签订的《售房协议书》是否有效的问题。（一）张梅英与迟延签订《售房协议书》前系同事，张梅英基于工作调动，将闲置在凯里的房屋处置出售，迟延有购买意向，双方基于平等自愿基础上经过协商确定了房屋买卖交易的主要内容，并签订书面售房协议。《售房协议》签订后，迟延依约支付5000元购房款给张梅英，张梅英也依约将涉案房屋及房屋的《产权证书》、《购房收据》及《契税完税凭证》一并交付给迟延，迟延对案涉房屋管理使用至今，《售房协议书》已实际履行完毕。（二）案涉房屋的产权证上仅登记有张梅英一人，施利民并非房屋产权证上的共有人，张梅英与迟延进行房屋买卖时施利民并未与张梅英一起在凯里共同居住和生活，而交易的房屋当时仅作为张梅英工作时中午休息之用，后又出租他人，无论是基于对不动产权属登记证书的公示公信，还是房屋交易时的实际情况，迟延均有理由相信张梅英对案涉房屋享有处分权。（三）张梅英与迟延签订的《售房协议书》已经实际履行近二十年，迟延早已对房屋进行了实际管理和使用。而迟延与张梅英签订房屋买卖协议后虽未办理物权变更登记，但不影响房屋买卖合同的效力。因此，张梅英与迟延2000年8月7日签订的《售房协议书》符合法律规定，合法有效，一审判决确认协议有效正确，本院予以确认。张梅英、施利民主张《售房协议书》无效的理由不能成立，本院不予支持。关于张梅英、施利民是否有义务协助迟延办理房屋上市的《准入许可证》和房屋过户登记手续的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。张梅英虽已将案涉房屋交付给迟延管理使用，但房屋权属证书上仍登记为张梅英所有，《售房协议书》中虽未明确约定张梅英负有协助迟延办理房屋上市的《准入许可证》和过户登记手续的义务，但法律已就该义务明确规定属于房屋出售方，且出售方协助购买方办理房屋过户登记手续符合交易惯例。另外，名义权利人和实际权利人不一致的情形不利于案涉房屋在市场上流通，也不利于社会经济关系的稳定发展。因此，张梅英、施利民应当协助迟延办理凯里市屋上市的《准入许可证》和过户登记手续，一审判决具有法律和事实依据，本院予以确认。张梅英、施利民称没有义务协助迟延办理案涉房屋上市的《准入许可证》和房屋过户登记手续的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张梅英、施利民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由张梅英、施利民共同承担。本判决为终审判决。审判长  王大梅审判员  陆小平审判员  郑厚祥二〇二〇年四月三日法官助理张强书记员王凯