广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3906号原告：广东致德物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*************之八。法定代表人:潘结玉。委托诉讼代理人：吴艳华，女，1983年1月16日出生，系原告公司员工。被告：吴瑞冰，女，1954年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************762。委托诉讼代理人：邹少伟,男，1973年3月8日出生，系吴瑞冰所在公司的员工。原告广东致德物业服务有限公司诉被告吴瑞冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴艳华以及被告的委托诉讼代理人邹少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费87968.37元及违约金（违约金自2011年10月1日起按照每日千分之五计算至实际清偿之日，暂计至2019年12月31日为47210.19元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是建设单位佛山市顺德区振华房地产有限公司委托管理翠湖山庄的物业管理企业，于2003年9月1日签订《翠湖山庄物业管理委托合同书》，被告是翠湖山庄X地块的业主，于2003年10月20日购入，该地块至今属未建地块，由于被告一直未办理相关手续，原告提供了已建房产的产权人与原告签订的《翠湖山庄管理公约》作为参照，以证明未确权（含未建地块、在建地块）的按《土地转让合同》内记载的购地面积乘以2计算，每月每平方米1.5元。2014年12月，原告向翠湖山庄业主申请调费并取得双过半数（面积和户数）业主同意，同时经容桂振华居委会确认批准于2015年1月1日调整物业服务费2.0元/平方米，原告按期实施执行。被告作为业主应当按月缴纳物业服务费，每月的1-5日预先缴交其单元该月应缴交的管理费，若被告逾期支付的，从逾期之日起按每日万分之四追缴逾期付款的违约金,业主欠款管理费和其他费用超过三个月时，调解无效的情况下，管理公司有权向人民法院提请诉讼，依法追缴所欠管理费和因追缴行为所引起的费用、欠款、违约金及诉讼费、律师代理费等。被告自2011年10月1日起就没有支付物业服务费，原告多次追讨无果。被告辩称，原告主张的大部分物业费已经超过诉讼时效期间，在民法总则施行前，诉讼时效期间为两年，现无证据证明原告曾在2017年8月份之前向被告提出过付款请求，因此2015年8月之前的物业服务费均已超过诉讼时效，被告不同意履行该部分义务，之后的物业费，原告也应当提供证据证明其曾向被告提出过履行请求或者被告同意履行义务，否则被告不同意支付该部分费用；原告诉讼地位不适格，被告从未与原告签订物业服务合同或者签署相关文件；被告不支付物业服务费是因为佛山市顺德区中泰物业管理有限公司未尽服务义务，在被告的地块范围内建电柜以及任由其他业主在地块内种菜、种花、种树、建车库等；原告应当向被告返还装修押金30000元，其他业主已经收到返还的装修押金，只有被告没有收到，被告主张在本案中进行抵扣。原被告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告提供的《翠湖山庄物业管理委托合同书》、商品房（商铺）申请转让证明、收款凭单、翠湖山庄管理费调整的公告、关于上调翠湖山庄物业服务费征询函、短信截图、通话记录、日期为2020年4月5日及2020年4月7日的地块照片打印件，本院对上述证据的真实性予以采信；原告提供的《翠湖山庄管理公约》系原告与案外人签订的，本院在本案中不作审查处理；对于原告提供的欠费明细，该证据系原告单方制作，本院不予采信。根据本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2003年9月1日，佛山市顺德区振华房地产有限公司与佛山市顺德区中泰物业管理有限公司签订《翠湖山庄物业管理委托合同书》，约定佛山市顺德区振华房地产有限公司将其开发建设的翠湖山庄的物业管理服务委托给佛山市顺德区中泰物业管理有限公司，委托日期自2003年9月1日起，对于未确权（未建地块、在建地块）物业服务费按照每月每平方米1.5元收取。2003年10月20日，被告吴瑞冰自案外人冼顺和处受让翠湖山庄65A地块，该地块至今仍为未建地块，原告主张该地块的应缴费面积为492.82平方米，被告对此未提出异议。2014年12月份，佛山市顺德区中泰物业管理有限公司经征求业主意见、容桂振华社区居委会同意等程序将翠湖山庄的物业服务费收取标准自2015年1月1日起上调为每月每平方米2元。被告自2011年10月开始未缴纳物业服务费，原告于2017年8月通过向被告使用的手机号码139*****010发送短信的方式进行了催收，但是被告未进行书面回复，也未按照原告的要求缴纳款项。此后，原告持续通过发送短信的方式向被告催收截至2017年12月、2018年9月的物业服务费。2017年6月27日，佛山市顺德区中泰物业管理有限公司更名为广东致德物业服务有限公司，并进行了工商信息变更登记，取得了《核准变更登记通知书》。截至2019年12月31日，被告尚欠原告2011年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计87968.37元未支付，其中2011年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费按照每月每平方米1.5元收取、此后的物业服务费按照每月每平方米2元收取。另查明，佛山市顺德区中泰物业管理有限公司在2011年9月22日收取被告支付的施工押金30000元，被告主张在本案中进行抵扣，经本院询问，原告同意在被告提交押金收据原件的情况下将该笔款项在本案中进行抵扣。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，被告所有的翠湖山庄X地块由建设单位委托给佛山市顺德区中泰物业管理有限公司开展物业管理，被告与佛山市顺德区中泰物业管理有限公司之间存在合法有效的物业服务合同关系，被告对此并无异议。现佛山市顺德区中泰物业管理有限公司经过工商登记变更程序更名为广东致德物业服务有限公司，《中华人民共和国民法总则》第六十四条及第六十七条的规定，佛山市顺德区中泰物业管理有限公司的权利和义务应由广东致德物业服务有限公司享有和承担。据此，被告与佛山市顺德区中泰物业管理有限公司之间的物业服务合同关系的当事人变更为本案原告与被告，原告则应当继续履行为翠湖山庄提供物业管理服务的义务，并享有收取物业管理费的权利。现原告已为被告提供相应的物业管理服务，被告应当按照约定按时足额支付物业管理费。当事人应当在诉讼时效期间内向人民法院请求保护其民事权利，本案中被告提起诉讼时效抗辩，本院对此分析如下：根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的诉讼时效期间已经届满的，应当认定为已经超出诉讼时效期间。本案中，被告自2011年10月起开始拖欠物业服务费，但是原告仅提供证据证明其在2017年8月份进行了催收，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于普通诉讼时效的规定，2015年8月31日之前的物业服务费均已超出诉讼时效期间，原告在本案中进行主张，本院不予支持。对于2015年9月之后的物业服务费，被告也提出了诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的期限的，适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。原告自2017年8月起多次通过发送手机短信的方式催收物业服务费，因此2015年9月起的物业服务费并未超出诉讼时效期间，仍受法律保护。因此，原告在本案中主张的物业服务费，本院仅支持2015年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，金额共计51253.28元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，可以进行抵销，原被告对于将押金30000元在本案中进行抵销均无异议，因此在被告已向本院提交押金收据原件的情况下，本院对当事人提出的抵销申请予以采纳，抵销之后，被告尚欠原告2015年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费21253.28元。被告未按照约定缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告主张违约金按照每日千分之五计算，被告认为该计算标准过高，向本院申请进行调整，本院结合本案实际情况，酌定违约金按照如下标准计算：暂计至2019年12月31日的违约金为500元，此后的违约金以21253.28元为基数按照年利率6%计算至实际清偿之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十四条及第六十七条，《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告吴瑞冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东致德物业服务有限公司支付2015年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费21253.28元及违约金（违约金计算方式：暂计至2019年12月31日的违约金为500元，之后的违约金以21253.28元为基数按照年利率6%计算至实际清偿之日）；二、驳回原告广东致德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1501.79元（原告已预交），由原告广东致德物业服务有限公司负担1251.79元，被告吴瑞冰负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  樊二彦二〇二〇年四月十四日书记员  胡祉彦