山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民再144号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘宏涛，男，1973年2月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊天，北京市君致（济南）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：董晓南，男，1985年9月3日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张聚浩，北京市京都律师事务所律师。再审申请人刘宏涛因与被申请人董晓南房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁01民终152号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月18日作出（2019）鲁01民申293号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘宏涛及其委托诉讼代理人任秀粉、张昊天，被申请人董晓南及其委托诉讼代理人张聚浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宏涛申请再审称，请求：撤销一、二审判决，驳回董晓南的起诉或董晓南的全部诉讼请求；诉讼费用由董晓南负担。事实和理由：1.根据（2015）市民初字第1938号判决认定的事实及济南醉爱经贸有限公司（以下简称醉爱公司）该案中的陈述，租赁合同的出租方是醉爱公司，刘宏涛与董晓南之间不存在租赁合同关系；2.董晓南与醉爱公司双方存在利害关系，双方签订的租赁合同系伪造，根据租金支付凭证，出租主体为醉爱公司而非董晓南；3.涉案房屋的租赁合同已被认定无效，刘宏涛占用房屋的期限应由董晓南举证证明而非由刘宏涛举证，原审举证责任分配错误；4.另案已经判令刘宏涛腾房，刘宏涛不可能使用至合同租赁期结束之日，原审对该事实认定错误；5.租赁合同因无规划许可证而被确认无效，出租方存在过错，应承担赔偿责任和因权利瑕疵导致的不利后果；5.有新的证据证明董晓南系醉爱公司的实际控制人，也可证明2015年10月9日后涉案房屋无法经营，董晓南无权向刘宏涛主张房屋占用费；6.董晓南起诉要求房屋占用费中的一部分已经超过诉讼时效。董晓南辩称，董晓南与刘宏涛于2012年12月27日签订的租赁合同是双方真实意思表示，董晓南诉讼主体适格，醉爱公司代收租金不违反法律规定，也不足以证明刘宏涛与醉爱公司之间存在租赁关系。刘宏涛的申请再审理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。董晓南向一审法院起诉请求：1.判令董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》无效。2.判令刘宏涛支付2013年1月27日至2018年1月27日期间的房屋占有使用费541212元（按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算）。3.诉讼费用由刘宏涛承担。一审法院认定事实：（一）2012年12月9日，董晓南（乙方）与醉爱公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在济南市市中区建设路72号临街房屋，建筑面积120平方米出租给乙方。租赁期共60个月，甲方从2012年12月9日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年1月27日收回。年租金拾陆万元，第三年起租金每年递增5%，乙方向甲方第一次支付租金的时间为2012年12月9日。租赁期内，乙方征得甲方同意后可将该房屋转租给第三方，否则甲方有权解除本合同。租赁期间，甲方不得重复出租。（二）2012年12月27日,董晓南（甲方）与福建清雅源贸易有限公司（以下简称清雅源公司）签约代表刘宏涛（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于济南市市中区建设路72号的房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积共120平方米。租赁期共60个月，自2013年1月27日起至2018年1月27日止（已含免租装潢期30天，交房日期2013年1月27日）。年租金壹拾柒万元整，第三年起租金每年递增6%。付款方式转账，乙方向甲方支付第一次租金的时间为2012年12月27日。拖欠房租达1个月以上的甲方有权解除合同。承租人如逾期支付租金，每逾期一日，则承租人须按日租金的1倍支付滞纳金。合同落款处甲方董晓南签名捺印，乙方清雅源公司未加盖单位公章，由刘宏涛签名捺印。董晓南自认签订上述合同后，刘宏涛向其支付租金34万元。刘宏涛对已经支付房租34万元予以认可，但认为上述款项系向醉爱公司支付租金。（三）刘宏涛（承租人）与醉爱公司（出租人）签订房屋租赁合同，约定醉爱公司将坐落于济南市建设路72号建筑面积80平方米房屋出租给刘宏涛使用。租赁期限从2013年1月1日至2018年1月1日，年租金捌万元整，第三年起租金每年递增6%。租金每年支付一次，每次提前一个月支付。董晓南陈述，该合同系刘宏涛向工商部门注册所需。（四）2015年6月23日，一审法院另案受理了漱玉平民大药房连锁股份有限公司（以下简称漱玉公司）与醉爱公司、第三人刘宏涛房屋租赁合同纠纷一案【（2015）市民初字第1938号】，该案审理查明，济南市市中国家税务局将济南市建设路72号建筑面积490平方米的房屋出租给漱玉公司，经其同意，漱玉公司将其中的330平方米转租给醉爱公司，醉爱公司在承租期内，部分房屋由刘宏涛使用。经审查，双方均无证据证实该涉案房屋取得了合法的产权登记或在建设时经过了相关主管单位的准建审批，故涉案租赁合同无效。2016年12月13日,一审法院作出民事判决：一、漱玉公司与醉爱公司签订的《房屋租赁合同》无效。二、醉爱公司于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路72号（门头招牌为“缘客来”）的涉案房屋腾空，交还漱玉公司。三、第三人刘宏涛于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路72号（门头招牌为“清雅源茗茶”）的涉案房屋腾空，交还漱玉公司……。醉爱公司不服该判决向本院提起上诉。2017年5月12日，本院作出（2017）鲁01民终2730号民事判决：驳回上诉，维持原判。（五）2012年12月27日，刘宏涛向董晓南银行转账方式支付85000元；刘宏涛分别于2013年10月25日、2014年4月10日向醉爱公司支付25000元、20000元；王卉（刘宏涛配偶）通过建设银行信用卡分别于2014年8月2日、2014年11月5日向醉爱公司支付42500元、42500元。上述款项包含向醉爱公司名下支付款项的原因系刘宏涛直接使用醉爱公司的POS机刷卡付款。（六）济南市市中区市场监督管理局出具的个体户注销情况显示，市中区玉茗轩百货商行位于市中区建设路72号，经营者刘宏涛，成立日期2013年2月6日成立，注销时间2015年9月6日。另，本案审理过程中，刘宏涛提交了其与清雅源公司签订清雅源茗茶《特许经营单店授权合同》，合同有效期自2012年11月30日至2015年11月30日止。甲方特许授权乙方在山东省济南市市中区开设特许经营专卖店专销甲方的“清雅源”品牌系列产品，并使用清雅源公司的统一标志。董晓南对此不予认可，认为该证据与本案无关联性。一审法院判决：一、董晓南与刘宏涛于2012年12月27日签订的房屋租赁合同无效。二、刘宏涛于判决生效之日起十日内给付董晓南房屋占用费541212元。三、驳回董晓南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12540元，由刘宏涛负担。刘宏涛不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回董晓南起诉或判决驳回董晓南全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由董晓南承担。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，关于董晓南、刘宏涛是否为本案的适格主体。本案中，刘宏涛明确认可是按照其与董晓南签订的年租金17万的《房屋租赁合同》履行义务，并于合同签订当日向董晓南支付85000元。刘宏涛虽然辩称涉案《房屋租赁合同》的承租方为清雅源公司，其只是该公司的签约代表，但清雅源公司并未加盖公章，刘宏涛亦没有证据证实清雅源公司曾授权其签订该房屋租赁合同，结合刘宏涛及其配偶多次支付租金，并实际占有涉案房屋从事经营，一审法院认定刘宏涛、董晓南均系本案适格主体并无不当。关于房屋占有使用费。根据业已生效的济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1938号民事判决，涉案房屋因未取得规划许可证，判决漱玉公司与醉爱公司签订的《房屋租赁合同》无效。因此，醉爱公司与董晓南、董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》均应无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘宏涛已实际占有使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费。但房屋占有使用费的标准应当参照董晓南与刘宏涛2012年12月27日签订《房屋租赁合同》的租金标准计算。刘宏涛虽辩称其已于2017年9月份将涉案房屋交付给了济南市市中区投资开发中心，但并未提交证据予以证实，故应按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的期限，即自2013年1月27日至2018年1月27日计算房屋占有使用费。一审法院支持董晓南的该项主张并无不当。关于案件受理费。本案中，董晓南在一审审理过程中变更了诉讼请求，将其主张的房屋占有使用费数额变更为541212元，故应当按照541212元的诉讼标的额收取案件受理费，一审法院认定的案件受理费不当，应予纠正。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9212元，由刘宏涛负担。二审案件受理费9212元，由刘宏涛负担。本院再审查明事实与一、二审法院认定事实一致。另查明，醉爱公司、漱玉公司、刘宏涛均认可已于2017年5月19日收到本院（2017）鲁01民终2730号民事判决，该民事判决已送达生效。本院再审认为，本案争议的焦点为：1.董晓南是否是本案的适格原告；2.董晓南是否有权依据租赁合同要求刘宏涛支付房屋占用费，数额如何确定。关于董晓南是否是本案适格原告的问题，本案系租赁合同纠纷，董晓南据以提起本案诉讼所依据的证据为董晓南与清雅源公司签约代表刘宏涛于2012年12月27日签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》对租赁房屋地址、面积、租赁期间、租赁费计算等进行了详尽的约定并经本案当事人签名捺印。本案中，刘宏涛主张其系与醉爱公司之间存在租赁合同关系，主要依据为：其一，刘宏涛与醉爱公司之间签订有《房屋租赁合同》且部分租赁费系交付醉爱公司而非董晓南；其二，根据（2015）市民初字第1938号民事判决认定事实，醉爱公司才是涉案房屋的承租人，并将承租房屋转租给次承租人刘宏涛，董晓南仅是醉爱公司的实际控制人而非出租主体。但本案再审过程中，刘宏涛自认其与醉爱公司签订的《房屋租赁合同》系补签，并在案件情况说明中自认醉爱公司与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，庭审中亦自认合同的主要条款仍以其与董晓南签订的《房屋租赁合同》为准，上述证据及刘宏涛的自认可以证明，刘宏涛所实际履行的系其与董晓南之间的租赁合同，董晓南系涉案租赁关系出租人，刘宏涛系涉案租赁关系的承租人，董晓南是本案适格原告。其次，本案中董晓南自认其已收到刘宏涛交纳的租赁费34万元，刘宏涛亦自认其中的8.5万元系直接交给董晓南，剩余款项系交给醉爱公司，但刘宏涛向醉爱公司交付租金的行为，并不足以证明其与醉爱公司之间存在必然的租赁关系，亦无法否认董晓南的出租人主体资格。再次，董晓南与醉爱公司之间签订的《房屋租赁合同》形成时间，并不影响董晓南与醉爱公司之间合同关系的存在，且与本案董晓南与刘宏涛之间的租赁合同关系并非同一法律关系，刘宏涛据此否认董晓南出租人资格缺乏事实和法律依据。综上，董晓南作为本案原告主体适格。关于董晓南是否有权依据租赁合同要求刘宏涛支付房屋占用费，数额如何确定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋因未取得规划许可证，董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》应认定无效，但刘宏涛实际占有使用涉案房屋，应当参照董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》租金标准及实际占用期间支付占有使用费。关于实际占用期间的问题，根据董晓南与刘宏涛签订的《房屋租赁合同》，租赁期共60个月，自2013年1月27日起至2018年1月27日止，交房日期为2013年1月27日，也即如合同正常履行完毕，刘宏涛应支付完整租赁期间的租赁费。但本案中，根据本院（2017）鲁01民终2730号民事判决，刘宏涛应于该判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾空，交还漱玉公司。也即该判决生效之日起，刘宏涛即无权继续占有使用涉案房屋，如仍占有使用，漱玉公司可依法申请法院强制执行，且取得向刘宏涛主张在生效判决确定的最后期限后如刘宏涛拒不腾房而产生的占有使用费的权利。据此，在本院（2017）鲁01民终2730号民事判决生效之日起，董晓南即丧失向刘宏涛主张涉案房屋占有使用费的权利，原审认定刘宏涛向董晓南支付自2013年1月27日至2018年1月27日止的房屋占有使用费541212元欠妥，应予纠正。根据本院（2017）鲁01民终2730号民事判决卷宗材料，向各当事人邮寄送达判决书之日为2017年5月18日，该案件当事人均认可已于2017年5月19日收到邮寄送达的判决书，故本院（2017）鲁01民终2730号民事判决的生效之日为2017年5月19日，刘宏涛应向董晓南支付自2013年1月27日至2017年5月19日止的占用费749627元，扣除刘宏涛已实际支付的34万元，尚欠董晓南房屋占有使用费数额为409627元，该房屋占有使用费用应由刘宏涛给付董晓南。关于董晓南起诉是否超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。本案中，刘宏涛申请再审称董晓南的起诉已超诉讼时效期间，但其在原审诉讼中未提出诉讼时效抗辩，本院再审对于刘宏涛的该项主张不予支持。综上所述，再审申请人刘宏涛的再审请求部分成立。原审判决认定基本事实清楚，但对占有使用期间的事实认定不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）鲁01民终152号民事判决和济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1938号民事判决第二项。二、维持济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1938号民事判决第一项、第三项，即“一、原告董晓南与被告刘宏涛于2012年12月27日签订的房屋租赁合同无效；”“三、驳回原告董晓南的其他诉讼请求。”三、再审申请人刘宏涛于本判决生效之日起十日内给付被申请人董晓南房屋占用费409627元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9212元，由刘宏涛负担7000元，由董晓南负担2212元；二审案件受理费9212元，由刘宏涛负担7000元，由董晓南负担2212元。本判决为终审判决。审判长  李树周审判员  秦华玲审判员  蔚大鹏二〇二〇年四月九日书记员  孙连友