广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3093号原告（反诉被告）：中山火炬开发区西桠股份合作经济联合社，住所地广东省中山市火炬开发区********，统一社会信用代码N2442000C0389318XR。法定代表人：洪杏满，书记。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泽明，广东铭致律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱志强，男，1979年3月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县************，公民身份号码362************538。委托诉讼代理人：伍伟烈，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。原告中山火炬开发区西桠股份合作经济联合社（以下简称西桠经联社）与被告朱志强土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，被告朱志强于答辩期内提起反诉,本院依法合并审理,并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西桠经联社委托诉讼代理人廖秀文、郑泽明，被告朱志强及其委托诉讼代理人陈琪春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西桠经联社向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即向原告归还位于中山市火炬开发区***土名“新亭空地”的租赁物；2.被告支付原告逾期移交租赁物占用费（按每月5568元计收，自2019年6月1日起计算至租赁物移交之日止）。事实与理由：2004年经原告与阮泽宏协商一致，阮泽宏承租原告位于中山火炬开发区西桠村土名“新亭空地”一块并签订租赁合同，约定租赁期限为：2004年5月1日至2019年5月31日，2015年5月阮泽宏将租赁物转租给被告，2016年8月17日原告与被告签订协议书，原告确认阮泽宏的转租行为，并约定由被告承接阮泽宏在租赁合同的全部的权利义务。租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如实履行，现租赁期限已经届满，但被告仍未向原告移交租赁物，2019年7月21日原告委托广东万**海天律师所向被告发律师函催收，但被告在期限内仍未办理移交手续，直接损害原告利益。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告西桠经联社为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.租赁合同；2.协议书；3.律师函、EMS邮单；4.租赁合同、收据。被告朱志强辩称，1.被告同意返还涉案土地，但原告应向被告先予赔偿经济损失948410元。2.被告同意支付涉案土地的占用费，但原告按每月5568元计收涉案土地的资金占用费的主张，没有事实及法律依据，应当按涉案合同的租金标准计收：被告曾为涉案合同支付押金1万元及2019年至2022年的租金3万元，总计4万元。原告收取后没有返还，应当视为涉案合同双方达成延长租赁期间至2022年的合意，因此被告才基于信赖，继续兴建对涉案土地的地上建筑及其他附着物，但原告却于2019年将部分涉案土地租给案外人郭小峰，违反合同约定。被告基于对原告及其村民代表的信任，被告在相信可以续租至2022年的基础上对涉案土地投入大量资金用作兴办建筑物及鱼塘配套设备，现在因为原告违约将涉案土地租给案外人郭小峰，导被告经营的鱼塘等其他设施亦无法配套使用，造成重大经济损失，理应予以赔偿。3.即使法院认定原告没有违约，原告也应当对被告在涉案土地兴建的建筑物及其他附作物予以补偿。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人：造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”的规定，合同解除后，双方当事人可以按约定处理地上附着物。本案中，原告与阮泽宏签订的租赁合同中就地上附着物作出约定，但之后被告与原告签订的协议书并未对此进行约定，应视为没有约定。被告于2015年承租，基于可承租至2022年的信任不断投入资金建设，如被告返还土地及地上附作物原告不作任何赔偿或补偿，将会造成被告重大经济损失，显失公平，因此原告应当承担补偿责任。4.郭小峰租赁的是位于新亭空地及仓库一座，共计413平方米。被告租赁的涉案土地是新亭空地，共计1180平方米，空地与仓库的经济价值、二者的面积都不相同，并无参考价值，因此应当按照被告承租期间的租金标准（9000元／年）计算。被告朱志强向本院提出反诉请求：1.西桠经联社返还朱志强为租赁涉案土地所支付的1万元押金及2019年至2022年的土地租金3万元；2.西桠经联社向朱志强赔偿经济损失901480元。反诉的事实和理由：2016年8月17日，西桠经联社与案外人阮泽宏签订租赁合同，合同约定西桠经联社将位于中山市火炬开发区西桠八队上名为“新亭空地”面积为1180平方米的土地租赁给案外人阮泽宏，租赁期限为2004年5月1日至2019年5月31日。2016年8月17日，朱志强与西桠经联社就上述租赁合同签订协议书，约定阮泽宏将上述面积为1180平方米的土地转租给朱志强后，所发生的自然灾害、消防安全、人身安全、债权债务等民事责任与西桠经联社无关。上述合同履行期间，朱志强在西桠经联社的要求下直接向西桠经联社及其村民代表支付所有地块土地租金及押金。2015年3月份，上述1180平方米的土地移交之后，西桠经联社村民代表朱启江、梁秋雁要求朱志强补交土地押金1万元，朱志强于2015年11月24日转账1万元至朱启江的银行账户。因西桠经联社与阮泽宏涉案土地租赁合同将于2019年5月31日到期，故西桠经联社的村民代表朱启江、梁秋雁多次催促朱志强提前支付涉案土地2019至2022年的租金3万元，并承诺将为朱志强办理该土地续期租赁，故朱志强在二人的要求下于2016年4月16日将2019至2022年的租金3万元支付至朱启江账户。涉案合同双方事实上已经对涉案土地租赁合同的租赁期限延长至2022年达成合意，基于信任，朱志强加大对涉案土地的投资，继续兴建厂房、办公室及宿舍等建筑工程。根据广东正达资产土地房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告，涉案土地地上附着物市场估值为901480元。2019年5月20日，西桠经联社却以其与案外人阮泽宏租赁合同到期为由要求收回土地自行生产经营，并拒绝给予朱志强任何赔偿或补偿。事实上，西桠经联社已违约，另外与案外人郭小峰签订租赁合同。经朱志强再三与西桠经联社沟通，西桠经联社仍然拒绝继续将该土地出租给朱志强继续使用。朱志强遂提起反诉，希望判如所请。朱志强为其辩解和反诉主张向本院提交如下证据：1.新亭空地租赁合同、补充协议；2.中国工商银行借记卡账户历史明细清单；3.中国农村商业银行账户交易明细查询；4.委托评估书、房地产估价报告；5.付款凭证；6.西桠经联社与郭小峰签订的租赁合同；7.阮慧燕出具的证明及阮慧燕的身份证复印件。本院经审理认定事实如下：2004年，西桠经联社与案外人阮泽宏签订租赁合同，约定由阮泽宏承租原告位于中山火炬开发区西桠村土名“新亭空地”一块，面积为1180平方米，租赁期限为2004年5月1日至2019年5月31日，每年租金为9000元。租赁合同还明确约定合同期满，一切建筑物、防火设施、照明安装、电线水管不能拆除，全归西桠经联社所有。2015年11月24日，朱志强向朱启江账号转账1万元。2016年4月16日，朱志强委托阮惠燕向朱启江账号转账3万元。2016年8月17日，朱志强与西桠第八生产队签订协议书，约定西桠第八生产队出租新亭空地，面积1180平方米给阮泽宏使用，阮泽宏转租给朱志强使用。现第八生产队与朱志强协商如下：朱志强与阮泽宏租赁合同期内所发生的自然灾害、消防安全、人身安全、债权债务等一切民事责任与西桠第八生产队无关。落款处有西桠第八生产队居民代表朱启江、梁秋雁签名，朱志强签名并捺有“西桠经联社证明专用章”。朱志强后租赁使用该土地，并兴建了仓库、办公室、宿舍等临时建筑物，并按每年9000元标准交付租金。合同期满后，朱志强未向西桠经联社返还土地及支付租金。西桠经联社遂诉至本院，提出前述本诉请求，并主张涉案土地建筑物等上盖物不能拆除且归其所有，应与涉案土地一并返还。朱志强以西桠经联社应向其返还租金并赔偿其地上建筑物经济损失为由，主张前述反诉权利。庭审中，西桠经联社申请证人朱启江、梁秋雁出庭作证，两人均述称未接受西桠经联社委托与朱志强就2019年5月31日合同到期后商谈续租问题并收取相应租金，而阮泽宏所签的原租赁合同已出示给朱志强。西桠经联社对于朱启江、梁秋雁陈述予以确认，亦表明未收取二人转账支付的4万元续租租金。朱志强对于上述证人证言不予确认，主张2016年8月17日签订协议书时未见过阮泽宏原租赁合同，只知晓2019年5月到期及每年租金为9000元，于2019年4月到村委复印合同时才知道合同内容。另查，2019年6月5日，朱志强自行委托中山市正大土地房地产公司评估位于中山市火炬开发区新亭房产及八队门前岭土地上的建筑物及配套设备，评估价值为901480元。朱志强该评估价值即为其经济损失，故请求西桠经联社进行赔偿。西桠经联社对此不予确认。又查，2019年7月2日，西桠第八生产队与案外人郭小峰签订租赁合同，又将位于新亭空地及仓库一座（靠山边）约413平方米出租给郭小峰，租赁期为2019年6月1日起至2022年5月31日止，每年租金为36000元。租赁合同还约定了其他事项。西桠第八生产队落款处有朱启江、梁秋雁签名。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。首先，涉案土地权属人西桠经联社与原承租人阮泽宏签订租赁合同（原租赁合同），约定承租期限为2004年5月1日起至2019年5月31日止，每年租金为9000元，合同期满地上建筑物归西桠经联社所有。上述约定系原租赁合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。在该承租期限，朱志强征得西桠第八生产队同意从承租人阮泽宏处合法转租，因此朱志强作为原租赁合同的权利义务继受人，原租赁合同对其仍具有法律拘束力，双方均应恪守履行。朱志强主张其签订转租协议书时并未见过原租赁合同，特别是对于合同期满地上建筑物归属的相关约定并不知晓，但又确认知晓该合同于2019年5月到期，并实际按每年租金9000元支付至2019年5月，二者之间相互矛盾且不符合常理，本院对于其该主张不予采信。退一步而言，即便朱志强在签订时不知晓原租赁合同内容，但其作为完全民事行为能力人，在订立转租协议时并未尽到审慎义务，之后向西桠经联社缴纳租金的行为表明其已成为原租赁合同中的直接权利义务主体，由此导致的该损失应由其自行承担。其次，关于原租赁合同是否续期问题。朱志强主张其与西桠第八生产队居民代表朱启江、梁秋雁协商并向朱启江支付了4万元作为续期租金，表明租赁合同已续期至2022年。西桠经联社对此不予确认，表明其未授权朱启江、梁秋雁续签合同及收取租金。证人朱启江、梁秋雁出庭亦对于朱志强主张予以否认。本院认为，据朱志强现有证据不足以证明其与西桠经联社达成了续签合同的合意，且西桠经联社亦不予确认，故本院对此不予认定。朱志强向朱启江支出的4万元，其要求西桠经联社返还无事实法律依据，本院不予支持。因此，在原租赁合同到期（2019年5月31日）且双方并未续期的情况下，朱志强应当向西桠经联社返还涉案土地，同时根据原租赁合同“合同租赁期届满，一切建筑物、防火设施、电线水管均不能拆除且归西桠经联社所有”约定，该土地上相关建筑物及附属设施无偿归西桠经联社所有。朱志强就此要求西桠经联社赔偿经济损失901480元没有法律依据，且该金额是朱志强单方委托评估作出，西桠经联社不予确认，本院对于朱志强该项诉讼请求不予支持。关于土地返还问题。据目前证据反映，西桠经联社已收回413平方米并出租给案外人郭小峰，故朱志强需返还的土地面积为767平方米（1180平方米-413平方米）。至于租赁物占用费问题，西桠经联社主张2004年的原租赁合同租金标准远低于现今租赁标准，应参考其出租给郭小峰的租金标准，即每月3000元计算，朱志强辩解应按原租赁合同标准每年9000元计算且其已支付相应租金。本院认为，朱志强逾期未返还并占用涉案土地，应支付相应的占用费。根据原租赁合同约定，合同租赁期届满，一切建筑物、防火设施、电线水管均不能拆除且归西桠经联社所有。西桠经联社将租赁场地内设备、设施收归所有，在一定程度上能弥补其损失，如再按现今租金标准计算租金有失公平，故本院认定朱志强应向西桠经联社支付占用费按1180平方米，每年9000元计算较为适宜。其中413平方米已被西桠经联社回收，剩余767平方米的租金应按每年5850元计算（9000元/年÷1180平方米×747平方米）。综上所述，西桠经联社本诉请求合理部分，本院予以支持。朱志强的反诉请求缺乏事实法律依据，本院予以驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告朱志强于本判决发生法律效力之日起十五天内向原告中山火炬开发区西桠股份合作经济联合社返还位于中山市火炬开发区***土名“新亭空地”的剩余767平方米土地（含地上建筑物及防火设施、照明安装、电线水管等附属设施）；二、被告朱志强于本判决发生法律效力之日起七天内向原告中山火炬开发区西桠股份合作经济联合社支付土地占用费（计算方式：自2019年6月1日起至实际返还土地之日止，按每年5850元计收）；三、驳回原告中山火炬开发区西桠股份合作经济联合社的其他本诉请求；四、驳回反诉原告朱志强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费636元，减半收取计318元（原告西桠经联社已预交），由原告西桠经联社负担218元，被告朱志强负担100元（朱志强负担部分于判决生效之日起七日内迳付西桠经联社）。反诉案件受理费13214元,减半收取6607元(反诉原告朱志强已预交),由反诉原告朱志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓文辉二〇二〇年四月十七日书记员  刘浩峰孙永辉