广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9406号原告（反诉被告）：张更辉，男，1987年6月9日出生，汉族，住址：深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：王腊清，广东深兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市行业圈物业管理有限公司，地址：深圳市宝安区新安街道35区塘坊花园1巷1号，统一社会信用代码：91440300349824942Y。法定代表人：张胜平。原告（反诉被告）张更辉与被告（反诉原告）深圳市行业圈物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王腊清，被告的法定代表人张胜平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的二份《场地租赁合同》无效，并责令被告返还租赁押金与管理押金32500元。2、被告减免2个月租金与管理费18075元×2个月=36150元（2020年2、3月期间），被告允许原告立即搬离设备并承担限制原告搬离设备设施的经济损失50000元（以30天时间为限，从2020年4月1日起计算至搬出之日止，超过30天依1700元/天计赔）；3、被告向原告赔偿装修损失33295元（即以3年租限为限，按已承租50%时间来计算装修费66590元÷2=33295元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月16日和2019年10月28日，原、被告双方经协商签订了两份《场地租赁合同》，约定由原告承租被告位于深圳市宝安区，105办公室租期为一年，从2019年11月1日起至2020年10月31日止；106、107、108办公室租期为三年，从2018年11月1日起至2021年10月30日止。同时，《场地租赁合同》还约定了租金数额、押金数额、租金缴交时间、租赁用途和注意事项以及违约责任等等。合同签订后，原告按时向被告支付了租赁押金31500元与管理费押金1000元，然后装修后开始营业，原告严格按照约定履行交租义务，一直交到2020年1月31日止。全国爆发了冠状病毒肺炎疫情，广东省教育厅、深圳市教育局发出了“严禁培训机构在开学前开展线下培训活动”，被告也于2020年2月15日发出提示：“目前正值防控新型肺炎关键时期，为积极配合相关部门做好疫情防控工作，本大厦管理处将把大门封闭，电梯停用，在疫情解除之前如需复工的企业（公司）必须取得政府相关部门的复工许可证方可复工，否则得进入本大厦。”由此，类似于原告之类的民间培训机构无法开业。原告从2020年1月28日开始，就向被告提出减免租金，特别是原告发现同一小区的其他物业公司在向租户减免租金时（减免2个月租金），不断用微信向被告请求减免租金，但被告均以各种理由搪塞。无奈之下，原告于2020年3月13日向被告书面申请将105办公室作退租处理，被告收到后称没什么问题。原告同时提出帮忙申请2个月租金的减免，但被告却称股东会没通过。原告因无法开业故请求允许将画室财产搬回挪作他用，但被告要求原告交清2020年2、3月份的租金后方可搬离。原告提出退押金以便退租，但被告不同意。2020年3月24日，原告向被告发出“搬离通知书”，被告收到后反而向原告发出“缴租通知书”和“收房通知”，同时将原告承租的办公室上锁。因原告搬离受阻，不得已报警，但公安部门了解情况后让原告起诉。原告同时就被告锁门提出质疑，被告却称是在正常行使权利。另，被告出租的房屋并没有产权证书，双方的合同无效，被告并没有承租房屋再出租的经营范围。综上，被告的行为违法悖理，原告为保护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告深圳市行业圈物业管理有限公司答辩并反诉称，一、原、被告签订的《场地租赁合同》合法有效。二、原告要求被告赔偿原告“搬离设备设施经济损失5万元”于法无据。被告于收到法院起诉资料后，得知原告已通过司法程序途径解决租金问题，已及时通知原告搬迁，原告已于2020年5月2日搬迁完毕并确认，原告不存在所谓的经济损失。三、原告第三项请求赔偿装修费用损失亦于法无据。综上所述，原告单方面违约在先，却向法院提出完全无理且无据的请求，致使被告遭受损失，侵犯被告的合法权益，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。原告自2020年2月开始发函至被告，告知由于疫情原因，单方面要求免去其2、3月份租金，被告此前已告知大厦所有租户，被告作为二手房东，若一手房东免去被告一定期限内的租金，被告将相应免去各租户的租金，但此后一手房东并未免去被告任何费用，故被告要求租户按照合约正常缴纳租金。经多次与原告沟通，原告拒不支付，目前已欠付2个月租金及管理费共计40760.1元。另外，原告尚欠被告105号铺押金4500元，原告应当依约支付。原告在合约期内严重违约，应对承租的商铺恢复原貌。被告向本院提出反诉请求：1、解除案涉《场地租赁合同》；2、原告支付被告租金、管理费40760.1元（2020年2月至3月、共两个月），实际支付至执行完毕之日；3、原告支付105号房一个月押金4500元；4、原告支付被告违约金，以原告应缴两个月租金40760.1元为基数，每逾期一天，按缴纳总额的标准按每月2%的标准收取滞纳金，2月份的滞纳金自2月5日起算，3月份的滞纳金自应交租金应于3月5日计算滞纳金；5、原告对涉案房屋恢复原貌。被告于庭审中确认，第四项诉讼请求中的违约金计算基数按以下金额计算，105办公室2月份租金4500元，水费30元，电费171.6元，合计4701.6元，105办公室3月份的租金4500元，水费30元，电费80.85元，3月份的租金4610.85元，106至108号房2月份的租金14310元，管理费1125元，水费90元，电费288.75元，合计15813.75元；106至108号房3月份的租金14310元，管理费1125元，水费90元，电费108.9元，合计15633.9元。以上欠费共计40760.1元。原告针对反诉答辩称，一、本案虽为房屋租赁合同纠纷，但受疫情影响属于不可抗力，原告因政策不准许而未开业，被告不仅不减租，还强行催租。二、不可抗力事件发生后，应当按照不可抗力的事件依法解除合同或予以减租，但被告仍要原告分文不少缴纳租金，与法理不容。三、被告的反诉请求不应得到支持。被告同一小区的物业公司对所有租客减免两个月的租金，而原告向被告请求减免时，被告不准许。四、本案应当属于无效合同。涉案房屋无合法的产权证明，被告出示的社区权利证明与深圳市通行的街道办与区政府违建申报普查办公室的收件回执有明显区别。另外，被告的经营范围是物业管理，而本案被告另外租房后进行转租，是超范围经营。五、本案假使需缴纳租金，但被告已认可105房于2020年3月13日退租，106号-108号房在3月25日已被被告锁门，被告没有理由收取原告的3月份的租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1991年9月28日，宝安县人民政府就涉案的位于深圳市宝安区房屋颁发了《房屋共有权保持证》，登记的共有权人之一为案外人黄勤生，证号为“私2-008358”。证件内页注明“经审查确认此房屋系黄国财、锦培、锦辉、振家、勤生、世平、全波、灶才、东群、国光、锡安、启和、德华、汝棉等人共有，除发给粤房证字第××号房屋所有权证由黄国财收执外，特另发给此证”。被告主张其从黄勤生处承租了涉案房产，与黄勤生的儿子黄国贵签署了租赁合同。2018年10月16日，原告张更辉作为承租方（乙方），被告深圳市行业圈物业管理有限公司作为出租方（甲方），签署了一份《场地租赁合同》，约定如下：一、甲方将坐落于深圳市宝安区宝城35区塘坊花园一巷1号行业圈文化产业大厦106、107、108办公室场地出租给乙方使用；二、乙方租用该场地的期限为三年，自2018年11月1日起至2021年10月30日止；三、乙方承租甲方的场地只能用作办公、培训；四、乙方所承租的场地为225㎡（包括分摊），租金13500元/月；五、在合同签订之日，乙方须向甲方支付2个月租金作为场地租赁保证金合计人民币27000元，如乙方未交清此款，则该合同无效。在合同签订之日，乙方按照每间500元标准缴纳管理押金共计人民币500元，退租后办理完全部手续后本押金无息退还；六、物业管理费5元/月/平方米，合计1125元/月；公摊水费每间30元，合计90元。七、第一个月的租金在双方签订合同后与保证金一起交纳，如不到一个月就按实际使用天数计算，即首月30天租金管理费为14625元，交租时间在每月5日之前，节假日顺延。八、乙方应于每月5日之前，将租金及其他各项规费以现金或转账形式交付给甲方财务部，逾期未交的，每逾期一天，按缴纳总额2%标准收取滞纳金；如逾期5天（即每月10号）仍未交租的，甲方有权暂停供电，直至乙方将租金及滞纳金全部交齐，甲方方可供电。超过每月15号仍未交清租金及相关费用的，甲方有权实施财产保全措施，包括但不限于停电、锁门，报警、终止合同、清退乙方等。乙方保证金作为其违约金支付给甲方，所造成的一切后果及损失全部由乙方承担。2019年10月28日，原、被告再行签署了一份《场地租赁合同》，约定如下：一、甲方将坐落于深圳市宝安区宝城35区塘坊花园一巷1号行业圈文化产业大厦105公室场地出租给乙方使用；二、乙方租用该场地的期限为一年，自2019年11月1日起至2020年10月31日止；三、乙方承租甲方的场地只能用作办公、培训；四、乙方所承租的场地为70㎡（包括分摊），租金4500元/月；五、在合同签订之日，乙方须向甲方2个月租金作为场地租赁保证金合计人民币9000元，如乙方未交清此款，则该合同无效。在合同签订之日，乙方按照每间500元标准缴纳管理押金共计人民币500元，退租后办理完全部手续后本押金无息退还；六、物业管理费0元；公摊水费每间30元，合计30元。七、第一个月的租金在双方签订合同后与保证金一起交纳，如不到一个月就按实际使用天数计算，即首月30天租金管理费为3450元，交租时间在每月5日之前，节假日顺延。有关违约责任的约定与签署合同一致。合同备注条款注明：乙方签约首先交一个月押金，于2019年12月5日前须补齐另一个月押金。上述合同签订后，原告将上述106-108号房打通并进行装修，在涉案租赁物业以深圳市生的美术培训课程，原告任该公司法定代表人。2020年2月28日，原告张更辉向被告提交《减免租金申请书》，主张因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，基于不可抗力因素，申请暂时减免2020年2、3月租金及管理费。2020年3月13日，被告向行业圈文化产业大厦各租户发出《关于行业圈文化产业大厦抗击疫情期间租金催缴的通知》，对本大厦受疫情影响的教育培训机构的租户给予延期交租、不做滞纳金宽限处理，延期交租的条件为：1、在2020年2月1日前没有拖欠任何费用；2、往期正常、准时缴纳租金。2020年2月份的租金费用在3月15号内交齐，以此类推，当月欠费在下月15号前完成支付，至疫情结束。延期交租后未按期支付的，按照双方签订的租赁合同条例进行收回场地等处理。2020年3月24日，被告向原告发出《关于再次催缴租金的通知》，要求被告于2020年3月25日前缴纳2020年2月租金20515.35元和3月份租金20244.75元，合计40760.10元，否则被告将收回该租用场地并保留法律追究责任。2020年3月24日，原告向被告发出《搬离通知书》，主张因新冠疫情发生至今，原告一直处于停业状态，无收入来源，原告向被告提出减免租金的请求，亦遭拒绝，现主张依据不可抗力解除合同，请被告于2020年3月25日前退还原告所有押金，原告收到押金后，于3月26日搬离。2020年3月26日，原告向被告发出《收房通知》，通知被告收回租赁场地。原、被告于庭审中确认：1、原告于2020年3月13日交还105号房。原告主张因被告于2020年3月25日将106-108号房上锁，故其于当日将房屋交还给被告，后于2020年5月2日清空房屋内的设备；被告则主张原告直至2020年5月1日才向其交付上述房屋，但确认于2020年3月25日将上述房屋锁门，此后房屋由被告管理、使用，原告无法使用、经营。2、原告已支付105号房租赁保证金4500元及管理押金500元，已支付106-108租赁保证金27000元及管理押金500元，合计32500元。上述房屋的租金、管理费、水电费均支付至2020年1月31日止。关于装修。原告主张其租房后委托案外人徐成进行装修，支除了装修费66590元，原告提交了其于2018年10月15日至2018年12月20日期间向徐成转账的截图以及徐成出具的证明以证实其主张。原告于庭后补充提交的施工报价单显示，装修项目包括打墙、打卫生间地面、玻璃等项目。被告于庭后明确原告承租106、107、108办公室后，拆除原三间办公室的间隔墙变为一间，并重新间隔成5小间办公室和2个大厅，拆除了原本108办公室的独立厕所以及上述三间办公室的门，门口公共走廊区域用玻璃围起来做前台。另查，广东省教育厅于2020年2月7日印发调整学校开学时间的通知，《通知》明确全省各级各类学校2月底前不开学，严禁各级各类学校在开学前组织集中教学等聚集性活动，严禁培训机构在开学前开展线下培训活动。2020年4月9日，经省新冠肺炎疫情防控指挥部研究决定，全省各级各类学校学生自4月27日起分期、分批、错峰返校。幼儿园幼儿、特殊教育学校学生返园（校）时间另行研究决定。幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动。2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会，通报全省幼儿园、特殊教育学校按照国家和省有关规定进行现场检查验收、审批同意后，自6月2日起可分期、分批组织学生（幼儿）返园返校。6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下服务。又查，原告依据《房屋共有权保持证》中记载的房产证号“粤房证字第××号”查询不动产登记结果，显示该房屋为有效状态，但结果中显示的十四名共有权人不包括“黄锡安”，但出现两次“黄国财”的名字，且身份证号码相同。原告认为《房屋共有权保持证》中记载的共有人姓名与不动产查询结果不一致，表明该证已不存在或作废，且没有其他共有权利人同意黄国贵与张胜平签署租赁合同书，故涉案的租赁合同应为无效。再查，被告于庭审中确认涉案的106-108号房产已对外出租用于中小学生文化类培训，仍保留原告租赁期间的装修，未恢复三间房的独立间隔。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案的物业已取得《房屋共有权保持证》，根据证件中记载的房产证号查询可知房产信息为有效，原、被告就合法建成的房屋签署的《场地租用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告诉请确认该合同无效的主张，与本院查明的事实不符，本院不予支持。关于合同解除。根据原、被告签署的《场地租用合同》约定，原告应于每月5日前支付租金及其他各项规费，超过每月15号仍未缴清租金及相关费用的，被告有权终止合同。原告在未与被告就减免费用协商一致的情况下，自2020年2月起未依约缴纳租金及管理费，并向被告发出《搬离通知书》，其行为已构成违约，被告有权解除合同。由于被告已于2020年3月13日收回105房，于2020年3月25日将106-108房上锁，此后原告无法继续使用房屋，故本院确认原、被告签署的两份《场地租用合同》已分别于上述时间解除。合同解除后，被告应将其已收取的租赁押金及管理押金共计32500元返还原告。另由于合同已解除，被告反诉主张原告支付105号房一个月押金4500元已无合同依据，本院对该项诉讼请求亦不予支持。有关租金的支付。原、被告于庭审中确认原告已付清2020年1月31日前的各项费用。原告自2020年2月1日起未支付租金及管理费、水电费，应当按照合同约定清偿债务，并支付至租赁房屋返还之日止。原告主张其因受新冠肺炎疫情影响，诉请被告减免2020年2、3月的租金与管理费。对此，本院认为，原告租赁涉案房屋系用于开展中小学生线下培训活动，在疫情影响下出台的疫情防控措施，确实导致原告的经营活动受限，但并未导致涉案的房屋租赁合同无法履行。宝安区人民政府于2020年2月17日发布的《深圳市宝安区关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产和保障重大项目建设的若干措施》（深宝府[2020]1号）第二条规定，对承租区政府或区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户免除2020年2月、3月份租金……鼓励辖区股份合作公司和非国有企业、个人业主参照区政府、区属国企物业的免租措施对承租企业、租户减免租金。参考上述文件规定，综合考虑本案案情，本院酌情判令原告免予缴纳一个月租金及管理费，即原告仍应向被告缴纳105房2020年3月1日至2020年3月13日的租金1887.10元（4500元/月÷31天×13天），106-108房2020年3月1日至2020年3月25日的租金11794.35元[（13500元/月+1125元/月）÷31天×25天]，合计为人民币13681.45元。对于原、被告主张与本院认定不符的部分，本院均予以驳回。关于水电费。被告反诉请求原告支付2020年2月至3月的租金及管理费40760.1元，实际包含了上述期间的水电费。由于水电费为原告实际使用房屋期间产生的费用及约定公摊的费用，故原告应当全额支付被告，即105办公室2月水费30元，电费171.6元；105办公室3月水费30元，电费80.85元；106至108号房2月水费90元，电费288.75元；106至108号房3月水费90元，电费108.9元，以上共计人民币890.1元。关于违约金。根据合同约定，原告应于每月5日之前，支付租金及其他各项规费，每逾期一天，按缴纳总额2%标准收取滞纳金。原告未按照合同约定缴纳上述费用，应承担相应的违约责任。如前所述，原告应向被告支付租金及管理费13681.45元，水电费890.1元，合计人民币14571.55元。由于被告已于原告要求解约后即收回房屋，且现已另行出租，鉴于除资金被占用期间的利息损失外，被告未能举证证明其因原告违约产生了其他损失，欠费的利息之外的损失，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金金额过高，故本院酌情判令原告按照以下方式支付违约金，即以未付金额14571.55元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自原告应付款项支付即2020年3月5日起计至实际清偿之日止。对于被告主张的违约金超出本院认定的部分，本院不予支持。由于庭审中确认涉案房屋内的设备已搬离，故对其诉请被告允许其搬离设备的主张，本院不予支持。原告同时诉请被告承担因其限制原告搬离设备设施的经济损失50000元，但未能提供相应证据证明其损失金额，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。关于赔偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）向规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。由于被告已将涉案房产另行出租，且仍保留原告承租时的状态，未作改动，表明其已同意利用原告的装修成果，因此，其应当在利用价值范围内对原告作适当补偿。对于被告要求原告对涉案房屋恢复原貌的反诉请求，本院不予支持。原告主张其已花费装修费66590元，主张被告按照其已承租的时间50%计算，赔偿装修损失33295元，结合原、被告确认的装修内容，综合考虑本案案情，本院酌情判令被告向原告补偿人民币15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市行业圈物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张更辉返还租赁押金及管理押金人民币32500元；二、原告张更辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市行业圈物业管理有限公司支付剩余租金及管理费人民币13681.45元，以及水电费人民币890.1元及违约金（违约金以前述未付金额合计人民币14571.55元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自原告应付款项支付即2020年3月5日起计至实际清偿之日止）；三、被告深圳市行业圈物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张更辉支付装修补偿款人民币15000元；四、驳回原告张更辉的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市行业圈物业管理有限公司的其他反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2616元，由原告负担人民币1543元，被告负担人民币1073元。反诉费人民币486元，由原告负担人民币150元，被告负担人民币336元。原告已预交案件受理费，本院予以退回人民币1073元。被告已预交的反诉费，本院予以退回人民币150元。原告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳反诉费人民币150元，被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币1073元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 蕾 仰二〇二〇年四月二十二日书记员 林涛（兼）书记员 陈 丽 君附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。