云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初389号原告：高先英，女，汉族，1979年12月4日出生，山东省崂山县人，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：梁俊杰，云南嘉喜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：杜慧敏，女，汉族，1973年5月15日出生，河南省长垣县人，住云南省安宁市。第三人：昆明滇大房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市安宁市连然街道办事处欣和雅苑**商铺。统一社会信用代码：91530181351878587J。法定代表人：查江伟，总经理。原告高先英与被告杜慧敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判。诉讼过程中被告杜慧敏申请追加昆明滇大房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。经本院审查依法通知昆明滇大房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。本案于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告高先英及其委托诉讼代理人梁俊杰，被告杜慧敏以及第三人昆明滇大房地产经纪有限公司的法定代表人查江伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高先英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖定金合同》；2、判令被告双倍返还定金，共计40000元；3、判令被告承担全部中介费用9500元；4、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年11月24日，原告与被告签订《房屋买卖定金合同》一份，合同约定被告将其所有的位于云南省安宁市上城名筑12幢3单元301号房屋出卖给原告。合同签订后原告依约于2019年11月24日向被告支付了房屋定金20000元，并按照合同约定向昆明滇大房地产经纪有限公司支付了中介费用9500元。但被告在2020年2月16日无理由临时拒绝出售房屋，导致合同无法继续履行，为此，原告多次依约与被告协商，要求被告按照合同继续出售房屋，但均被被告无理拒绝，致使原告合同目的不能实现。被告的行为已经构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，现向人民法院提起诉讼。被告杜慧敏辩称：本案系原告违约所致，被告并没有违约，不承担任何违约责任。被告并未拒绝出售房屋，在原告起诉后，被告仍与第三人商议房屋买卖事宜。被告针对合同约定不明的，基于合同法的公平原则和二手房买卖日常交易习惯，被告要求原告到银行先行协理银行贷前审核工作，合理合法，无任何违约和违法之处。根据合同约定，双方应在2020年3月1日前，由原告向被告支付首付款220000元或对首付款进行提存。但原告并未向被告支付首付款，以自己行为表明不履行合同，原告严重违约。基于此，被告在原告拒绝先行办理银行审核手续的情况下，有权行使不安抗辩权，具有保留不与原告办理过户的权利，责任与后果应当由原告承担。针对原告提出的解除合同的诉讼请求，被告同意解除合同，原告故意违约致使合同不能得到履行，被告有权没收定金，不予返还。同时，原告请求判令被告支付中介费没有事实和依据。综上，请求驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。第三人昆明滇大房地产经纪有限公司述称：在双方无法达成共识时，今年2月12日，我方就组织原被告双方到店调解，被告因为要在另一处购买房子就要求要买方首付要付400000元。被告一直要求原告和我方去银行办理相关贷款资质证明，根据我们到银行去了解，涉案房屋的评估价值为1200000元左右，已经超了双方交易的1100000元，贷款已经可以满足，甚至还可以多贷几万元，所以我方认为原告已具备贷款条件，但是银行只能提供口头的说明，被告不相信。至于付款的条件在合同中也有约定。归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的焦点是：1、涉案合同被予以解除是何方造成的？2、被告方是否应当双倍返还原告定金并赔偿原告已支付的中介费9500元？本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告提交的第三人昆明滇大房地产经纪有限公司出具的《证明》，载明：“被告无理由临时拒绝出售房屋，导致双方房屋买卖合同无法履行。”因第三人已到庭参加诉讼，本院将以第三人当庭陈述为准，并结合其他证据综合认定系何方违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2019年11月24日，原告高先英（乙方）与被告杜慧敏（甲方）及第三人昆明滇大房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定甲方将其所有的安宁市上城名筑12幢3单元301号房屋（房屋建筑面积142.57㎡，产权证号：安宁市房字第**）出售给乙方。房屋成交价为1100000元，该价格为房屋现有相关附属设施及装修。乙方按照房屋成交价的2%优惠后，即19000元支付丙方中介费，在签订合同当日支付50%中介费即9500元，剩余50%中介费于办理过户之日全部支付丙方，乙方不得无故拖延。乙方于2019年11月24日支付甲方支付购房定金20000元，2020年3月1日前支付购房首付款220000元，剩余房款880000元乙方以商业贷款方式支付。贷款金额以银行实际审批额为准，不足部分或乙方申请不了贷款，则在银行明确通知之日起计算3个月内以现金方式补足支付甲方。甲、乙双方约定在领取到权籍调查表起7个工作日内，共同携带相关资料向该房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记，并按照规定期限和条件及时、全面履行相关手续和提供完备资料。房屋买卖中所产生的各项税费及其他费用由乙方承担。甲方如违约按定金金额的双倍支付给乙方，中介费由甲方支付，如乙方违约不要此房或违约，甲方不退还定金给乙方，中介费由乙方支付，甲方有权另行出售该房屋。在支付完首付款后，除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方需赔偿守约方房屋总价的20%作为违约金。乙方不能按期向甲方支付该房屋购房款及丙方中介服务费或甲方不能按期向乙方交付该房屋的，每逾期一日，由逾期方向对方支付100元违约金，如连续逾期超过15日，则违约方须按合同约定的违约责任赔偿。该房屋中家具家电由卖方所有。合同订立当日，原告高先英支付了被告杜慧敏购房定金20000元，向第三人昆明滇大房地产经纪有限公司支付购房中介费9500元。在合同履行过程中，因被告认为原告只支付其首付款，其便要配合办理房屋产权过户手续存在较大风险，故要求原告在未办理产权变更手续前就需办理银行贷款审批手续，双方对此产生争议未能协商一致，故原告在双方约定的首付款支付期限（2020年3月1日）未届至的情况下向法院提起诉讼，要求解除与被告签订合同，并双倍返还定金40000元和承担已支付的中介费9500元。本院认为，原、被告双方于2019年11月24日签订的《房屋买卖定金合同》系双方真实意思表示。内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于本案第一个争议焦点：合同予以解除是何方造成的？本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力当事人应当按约履行。原、被告双方签订的《房屋买卖定金合同》已就付款方式及办理房屋过户时间出了明确约定。被告要求变更该合同条款，应经双方协议一致。其在原告不同意变更合同条款后明确表示将拒绝履行办理房屋过户手续的合同义务。应属于预期违约。同时，在房屋买卖等大额商品交易中，原告作为买房人理应向卖方及时地披露自己的征信情况，即向被告提供收入证明及银行流水以表明其具有履行合同义务能力。本案中原告未向被告提供以致被告对交易产生顾虑，故被告并非无正当理由拒不履行合同义务。综上，该合同解除系双方就合同履行具体事宜未能有效、理性沟通和耐心磋商导致。关于本案的第二个争议焦点：被告是否应当双倍返还原告定金40000元及赔偿原告已支付的中介费9500元？因定金罚则的是对违约方的惩罚性原则，在本案中，合同无法履行是因双方未能有效、理性沟通导致，双方均有过错而不能完全归责于任何一方，因此不应适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方一致同意解除《房屋买卖定金合同》，则合同解除后被告应当将收取的20000元定金返还给原告。同时原告因促成合同签订所支付的中介费9500元的损失亦由双方共同承担。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告高先英与被告杜慧敏于2019年11月24日签订的《房屋买卖定金合同》。二、由被告杜慧敏于本判决生效之日起十日内返还原告高先英购房定金20000元。三、由被告杜慧敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告高先英中介费4750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1038元，减半收取519元，由原告高先英承担259.5元，被告杜慧敏承担259.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨文雁二〇二〇年四月二十日书记员  唐丽慧