山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初8702号原告：姜大华，男，1967年7月30日出生，汉族，无固定职业，住烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，山东鼎然律师事务所律师。被告：邹莎莎，女，1989年7月16日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：周志军，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原告姜大华与被告邹莎莎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，经审理于2018年4月17日作出（2017）鲁0602民初10049号民事判决，原告不服，提起上诉。烟台市中级人民法院经审理于2019年1月16日作出（2018）鲁06民终6013号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜大华的委托诉讼代理人褚洪文、王璐、被告邹莎莎及其委托诉讼代理人周志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜大华向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告支付房屋租金440000元（暂计算至2017年9月5日，最终计算至判决合同解除之日）；3.被告支付合同履行期间逾期支付租金的滞纳金42240元（暂计算至2017年9月5日，之后计算至合同解除为止）；4.被告因违约导致合同解除应当承担的违约金764658元；5.被告承担水电费52000元（暂计算至2017年9月5日，最终至合同解除为止）；6.诉讼费用由被告承担。重审中，原告变更明确诉讼请求如下：1.依法判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告支付房屋租金1676800元（暂计算至2020年3月5日，被方已交租金120000元及保证金20000元已扣除），2020年3月6日之后按合同约定的当期租金标准计算房屋占有使用费至房屋交付之日；3.被告支付因违约导致合同解除应承担的违约金312000元；4.被告承担原告垫付的物业费、水电费107533.40元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，原、被告达成协议，原告将位于烟台市芝罘区×××房屋（下称涉案房屋）出租给被告，年租金480000元，租赁期限从2016年7月6日起至2021年7月6日止；前两年每年租金480000元，从第三年开始每年递增5%。2017年7月12日，原、被告补签了《房屋租赁合同》，以书面形式确定以上租赁合同内容以及双方之间其他合同权利。合同签订后，因资金紧张，原告同意被告从2016年7月6日至2016年11月5日先付租金120000元，剩余的当年租金360000元分期按季度支付完毕。原告按约将房屋交付给被告。2016年11月13日，被告支付合同履行保证金20000元，之后被告再未支付任何租金，原告多次催收未果。被告拒付租金的行为构成违约，原告无法实现合同目的，根据合同约定及法律规定，请求依法解除双方的租赁合同。被告邹莎莎辩称，1.被告主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。首先，根据原告提交的《房屋租赁合同》第九条第7款：“在本合同履行过程中，如乙方成立法人企业在本合同房屋内经营，本合同由该企业自动承接”。实际上，该合同在2016年7月12日签订后，乙方即被告等人即于2016年8月3日成立了烟台简约酒店管理有限公司（以下简称简约酒店），并在涉案房屋内经营，所以根据上述合同条款，本合同所有权利义务由简约酒店自动承接；其次，被告仅为简约酒店员工，并非实际控制人，对本案诉请不承担任何责任。2.原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月经双方协商解除，原告的诉请无事实和法律依据。根据烟台市公安局芝罘分局西大街派出所出具的证明，2017年4月4日，案外人许海民将被告网吧经营使用的电脑等设施抢劫一空，且由于原告出租的房屋内没有消防设施，被消防部门责令关停，导致被告的网吧无法经营，实际于2017年4月4日停止经营，解除合同。此后，原告收回并实际控制涉案房屋，并于2017年7月20日在微信朋友圈发布涉案房屋出租、出卖信息，所以，原告再次要求解除合同并要求支付违约金等无事实和法律依据。原告主张被告支付租金、违约金等高额款项也与事实不符。租赁合同实际履行期限为2016年7月12日至2017年4月4日，不足9个月，至多应支付租金360000元，实际已付140000元，被告尚欠租金220000元，且不存在原告2017年4月4日之后水电费、物业费垫付行为。3.原告要求的违约金明显过高，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人开庭对证据进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：烟台市芝罘区×××房屋所有权登记在原告名下，建筑面积1791.41平方米。2016年7月6日，原告将上述房屋出租给被告使用，双方补签了落款日期为2017年7月12日的《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限从2016年7月6日起至2021年7月6日止，前两年租金每年为480000元，从第三年开始每年递增5%，即第三年50.4万元、第四年52.92万元、第五年55.566万元；支付方式：被告于2016年7月6日支付2016年7月6日至2016年11月5日房租12万元整，2016年11月6日前支付2016年11月6日至2017年2月5日房租12万元整，自2017年2月6日起，被告应每半年支付租金一次，被告于本合同签订后5日内支付房屋租金，其后被告应当于下一个租赁期前5个工作日支付下一个租赁期限的租金；被告在租赁期限内，房屋的各类水、电、煤气、物业管理等费用，由被告自行承担；双方同意以20000元作为合同履行保证金；原告以房屋现状交房，被告在房屋租赁合同期届满之日，可将该房屋内自有设施设备拆除带走，但不得破坏该房屋的框架结构和原有附属设施，不得破坏已有的不可拆卸的装修。合同解除条件约定：租赁期内，被告有下列行为之一，原告有权单方解除本合同，并要求被告按本合同第八条规定承担违约责任：1.被告不支付或不按约定交付租金达10天以上；2.被告所欠各项费用达20000元人民币以上；3.未经原告同意擅自拆除或改动房屋框架结构，损坏房屋或原有设施。违约责任条款约定：因一方违约导致本合同解除或无法履行的，违约方应承担本合同租金总额30%的违约金。关于纠纷的处理条款约定：本合同履行过程中，如被告成立法人企业在本合同房屋内经营，本合同由该企业自动承接。被告承租涉案房屋，一部分用于网吧经营，一部分用于酒店经营。2016年7月6日，通过案外人孙坚账户向原告支付租金120000元，同年11月13日，孙坚通过微信转账方式向原告支付保证金20000元，之后被告再未支付租金。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）被告主体问题被告称其系简约酒店筹备期员工，作为代表与原告签订租赁合同，该公司于2016年8月3日成立，成立半年后被告离开该公司。根据租赁合同约定，涉案房屋租赁相关权利义务由简约酒店承担，孙坚系该酒店的实际控制人，关于涉案房屋的租赁事宜一直由孙坚与原告联系，租金及保证金亦由孙坚支付，原告对此知情，本案被告主体不适格。被告为此提交简约酒店于2016年10月12日出具的证明一份，载明“由于邹莎莎个人身体原因退出公司管理职位，办理交接手续中对于其个人与许海民2016年7月6日签订的《店铺转让协议》及其与姜大华2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》，邹莎莎仅是简约酒店筹备期员工，作为代表，在相关合同签订后，成立了烟台简约酒店有限公司，公司在上述《房屋租赁合同》所租场地内经营。按照该《房屋租赁合同》第九条第7款规定：‘本合同履行过程中，如乙方成立法人企业在本合同房屋内经营，本合同由该企业自动承接’。所以，如该合同产生纠纷全部责任均由公司承担，与邹莎莎个人无关。为证明原告明确知道涉案房屋租赁与其无关，被告提交了原告与孙坚于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同书》复印件，合同约定孙坚以1000万元的价格购买涉案房屋，双方共同确认，截止到2019年4月30日本案被告此前与原告租赁本合同项下的房屋所欠租金共计150万元（包括因违约应向原告支付赔偿金的全部费用）由孙坚代偿，与孙坚首期购房款650万元一起支付给原告，如果孙坚未按约支付租金，本条对原告没有约束力，原告继续向被告追诉相关权利，原告收到租金后，撤回对被告的起诉，申请法院解除对被告房屋的查封。被告认为这充分说明本案自始至终都是原告与简约公司负责人孙坚联系协商的，其不知情。原告对简约酒店证明的真实性不认可，称系被告与简约酒店之间的约定，被告也从未通知过原告，该约定对原告没有约束力；签订租赁合同时被告与孙坚均在场，并告知原告其两人系合伙关系，房租及保证金均由孙坚支付，孙坚与被告的关系及其二人之间的约定原告不知情；且在原审一审中原告曾到涉案房屋检查房屋状况，房屋并无经营过酒店的痕迹，全部处于装修状态。关于《房屋买卖合同书》，原告称孙坚表示其与被告是生意上的伙伴，关系一直不错，希望能够以购买涉案房屋的方式帮助被告，于是形成了该份买卖合同，由于孙坚根本没有履行买卖合同的能力，其帮助被告的愿望无法实现，不能因原告出于善良和好意最后就免除了被告的责任，更不能因有该份买卖合同就可以认定被告与本案没有关系，本案是一起合同纠纷案件，合同相对人是被告，承担责任的主体就是被告。被告认为根据《房屋租赁合同》第九条第7款的约定，是双方在协商将来承租房屋用途时，明确继续经营上一家承租方经营的网吧和旅馆，其认为原告是知情的，且承租涉案房屋后也进行了装修并实际经营，一部分用于烟台金三水网络服务有限公司经营，悬挂的是金三水网吧的牌匾，另一牌匾上面写的旅馆，没写具体名称。诉讼中，孙坚到庭表示涉案房屋租赁是其与原告姜大华之间的事情，被告仅是简约酒店的职工，租房事宜与被告无关；因银行贷款没有批下来，其与原告签订的房屋买卖合同没有履行。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条第7款虽然对承租方主体可能发生变更情况做出约定，但原告否认、被告也未能提供证据证明原告知晓简约酒店成立并承接租赁合同权利义务，故被告关于房屋租赁合同承租方已变更为简约酒店的主张依据不足，本院不予采信；简约酒店出具的合同全部纠纷均由酒店承担、与被告无关的证明以及孙坚的意思表示只能证明被告与简约酒店之间的约定，不能作为对抗原告根据合同行使出租人权利的依据。孙坚在与原告签订的房屋买卖合同中明确约定由其代被告偿还欠付原告租金，据此并不能得出被告不是涉案租赁合同主体的结论，被告是涉案租赁合同明确的相对方，本案被告主体适格。（二）租赁合同解除及房屋交付时间被告称2017年4月4日案外人许海民非法将被告网吧经营使用中的电脑等设施抢劫一空，被告随后报警，目前该事件由芝罘区西大街派出所调查处理。由于原告出租的房屋没有消防设施，被消防部门责令关停，上述事件导致被告的网吧无法继续经营，为此被告已于2017年4月4日与原告协商解除房屋租赁合同，原告表示同意，原告对外进行房屋的出租和出售，原告再次要求解除合同支付违约金等无事实根据。上述事件属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，应免除被告的法律责任。被告称，听孙坚讲涉案房屋已于2017年4月4日交付原告，由原告实际控制，被告及简约酒店均未再使用该房屋，不存在再次交付问题。为证实上述主张，被告提供了以下证据：1.烟台市公安局芝罘分局西大街派出所出具的证明一份，内容为：2017年3月2日18时许，孙坚到派出所报案称其因与许海民之间存在经济纠纷，当日11时许，许海民带人抢走其所开的位于芝罘区×××水网吧内的24台电脑显示器、23台电脑主机、10套机械键盘、10个鼠标、5个耳机及一些零食，抢走的物品折价约50万元人民币。被告称其网吧被案外人抢劫，导致无法继续经营，在该情况下与原告解除了房屋租赁合同。2.被告打印的微信截图一份，内容为：火车站对面三水大厦地下一层，2000平米，适合做网吧旅馆洗浴健身等，低价出售。被告称微信是原告发布的，联系人是原告的会计。经质证，原告认为房屋内物品被抢属于刑事案件，与本案无关联性；对微信截图的真实性不予认可，从发布内容看，发布信息的人是要卖房，不影响本案租赁合同的履行，无法证明原、被告之间解除了租赁合同。原告称其曾多次向被告主张欠付租金，被告均以没有钱为由要求暂缓，但从未与其协商解除租赁合同，亦从未向其交付房屋。庭审中，原告要求判决解除租赁合同，合同解除时间应为判决生效之日。在原审中，案件承办人多次主持被告将符合合同约定的房屋交付给原告，被告迟迟未予交付。重审中，原告表示涉案房屋的框架结构及房屋装修、墙面全部被拆了，全部凌乱在整个房屋当中，房屋根本无法使用，不同意房屋以现状交接；被告表示房屋柜架比原承租时好很多，网吧可以正常营业，酒店已投入五十多万进行装修，房屋在装修过程当中，同意与原告进行房屋交接，但表示具体如何交接还要联系孙坚；在2020年4月3日的庭审中，原告称被告在法官的多次协调下对涉案房屋进行了必要的清理，其接受目前房屋的状态，认可庭审当日按照房屋现状进行交接，当日起原告实际控制该房屋，被告不能再向其主张任何权利。被告表示不用查看现场，其个人肯定不会向原告主张权利，简约酒店是否会主张权利其不清楚。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：被告主张双方租赁合同关系已于2017年4月4日协商解除，原告对此不予认可，被告提交的微信截图中载明的房产出售内容即使是原告方发送，原告出售正处租赁期间的涉案房屋依法也并无不妥，该微信内容并不必然推定双方租赁合同已经解除；网吧内物品遭遇他人抢劫，并非房屋租赁合同解除的法定理由，被告关于已于2017年4月4日与原告协商解除租赁合同并完成房屋交付的主张缺乏证据支持，本院不予采信。重审中，原告于2020年4月3日当庭表示愿意按现状接收房屋，于法并无不妥，本院依法确认房屋租赁合同于2020年4月3日解除并完成房屋交接。（四）原告诉请被告支付款项1.2016年7月6日至2020年3月6日期间的租金1462915元（暂计算至2020年3月6日，根据合同第4条的约定，从2016年7月6日至2020年3月6日总计租金1602915元，扣除被方已交租金120000元及保证金20000元）及此后直至房屋交付之日按合同约定的当期租金标准计算的房屋占有使用费；2.原告表示鉴于被告目前的情况，要求其按照6个月租金的130%支付因违约导致合同解除应承担的违约金312000元；3.要求被告支付由其垫付的物业费、水电费107533.40元（原审中主张物业费与水电费至2017年9月5日，从2017年9月6日至2020年3月6日共31个月按1791.40元/月计算）。为证明水电及物业费情况，原告提交了如下证据：⑴2017年11月14日开具的加盖有烟台三水物业管理有限公司财务专用章、金额为53431.10元的水电费、物业费收据一张；⑵2018年12月31日开具的、加盖有烟台三水物业管理有限公司发票专用章、购买方为烟台大明会议服务有限公司、备注载有“北马路75号付12、142019.1-12物业费”的发票22张，总额为21496.80元；⑶2019年9月26日开具的、加盖有烟台三水物业管理有限公司发票专用章、购买方为烟台大明会议服务有限公司、备注载有“北马路75号付12、142019.1-12物业费”的发票22张，总额为21496.80元。原告主张其代被告向物业公司交纳了2017年2-11月的水电费、物业费共计53451.10元，2018、2019年年底交纳当年物业费，物业公司为少纳税，全部开具了小额发票。被告辩称其不是本案适格主体，原告主张的上述费用不应由其承担，即使由简约酒店承担，房屋租金、水电及物业费应计算至2017年4月4日，违约金原告主张过高，对原告提交的水电及物业费收据的真实性无法确认，原告提交的2018、2019年物业费发票与其无关。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：原告提交的水电、物业费收据及发票载明的费用均发生于被告租赁涉案房屋期间，能够证明原告代被告向物业公司履行了水电、物业费的交付义务，对原告主张的该部分费用代垫义务依法予以确认；原告未能举证证明其已实际交纳了涉案房屋2017年9月6日到同年12月31日期间的物业费，其提出的该部分主张本院依法不予确认。原审中，根据原告的财产保全申请，本院依法查封了登记在被告名下位于烟台市牟平区×××号和牟平区通海路×××号房产各一套；重审中，原告提出查封房产价值低于其申请保全标的，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告在银行其账户内存款800000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。原告依约将涉案房屋交付被告，因被告违约致合同于2020年4月3日解除，原告主张的2020年3月6日至合同解除之日期间的房屋占有使用费虽然是按合同当期租金标准计算的，但该表述不够恰当，本院依法确认被告欠付原告2016年7月6日至2020年4月3日期间租金1718362.74元（480000元×2+504000元+529200元/365天×272天-140000元）。原、被告在合同中约定了因一方违约导致合同解除时违约方承担违约金的计算方法，被告没有依约交纳租金和其他相关费用致合同解除，构成违约，原告收回房屋时房屋尚需整理装修且原告另行寻租亦需要一定合理期限，结合本案实际情况，原告要求被告按6个月租金标准的130%支付违约金312000元，于约有据，于理相合，本院予以支持；被告关于违约金过高的辩解，本院不予采信。原告要求被告给付其垫付的租赁期间的水电及物业费96444.70元（53451.10元+21496.80元/年×2年）符合合同约定，本院予以支持。原告的过高要求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告姜大华与被告邹莎莎于2017年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除。二、被告邹莎莎给付原告姜大华房屋租金1718362.74元。三、被告邹莎莎给付原告姜大华代垫的水电及物业费96444.70元。四、被告邹莎莎给付原告姜大华违约金312000元。五、驳回原告姜大华其他诉讼请求。上述二至四项共计2126807.44元，限被告于本判决生效之日起10日内履行。如果被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23935元，由原告姜大华负担120元，由被告邹莎莎负担23815元；财产保全费5000元，由被告邹莎莎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  高艳梅人民陪审员  张金枝人民陪审员  王晓华二〇二〇年四月十日书 记 员  任 玲