海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终624号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周侬萍，女，1956年1月11日出生，汉族，现住海南省屯昌县。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛大道370号。 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人周侬萍、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：依法撤销（2019）琼9022民初1391号民事判决书第一项判决，改判驳回被上诉人的该项诉求。事实和理由：一、一审法院认定依据《商品房买卖合同》约定，上诉人未按时为被上诉人周侬萍所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1、依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任；2、根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。二、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人周侬萍退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属事实和法律错误。1、根据被上诉人周侬萍提供的证据，被上诉人周侬萍所主张的契税是交给了被上诉人美林物业公司，并没有交给上诉人；2、双方应当严格按照合同的约定履行。补充协议中已明确办理产权证的契税等费用为上诉人代收代缴，上诉人与被上诉人周侬萍应当按照合同的约定执行。三、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人周侬萍以被上诉人周侬萍向上诉人缴纳的契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至判决生效之日止的利息，没有事实和法律依据。四、一审法院在被上诉人周侬萍没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人周侬萍的诉求没有超过了诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。 被上诉人周侬萍书面答辩称：请求二审法院驳回上诉人美丰公司的上诉请求，维持原判。答辩人根据商品房买卖合同的约定向上诉人美丰公司和美林物业公司缴纳了契税等各种费用，目的是为了办理房屋产权证书。上诉人美丰公司和美林物业公司由于自身原因，致使答辩人购买的商品房至今无法办理房屋产权证书。2、本案没有超过诉讼时效。答辩人与其他业主多次要求上诉人美丰公司办理房屋产权证书。 被上诉人周侬萍向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决俩被告退还原告购房时所交的契税1600元、房屋维修基金2385元、办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，五项合计4395元；二、判决俩被告偿还上述费用4395元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息550元；三、判决该案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2012年12月8日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），编号：TC-201-0011896。按《合同》第三条约定“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第16幢11层1102房。该商品房建筑面积共39.75平方米。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米4025.15元，总计金额（人民币）壹拾陆万零千零百零拾零元整。”第六条：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款。……”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……”第九条约定：“出卖人违约交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：⑴、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”附件第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”合同签订后，原告付清了全部房款160000元，被告于2012年12月20日向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）发票联》的购房款发票。2013年9月21日原告向被告美林物业公司缴纳税费等办证费用后，美林物业公司向原告出具了一张《美林湖二期收款收据（税费）》单据号2013-10002，内容为“今收到周侬萍交来16栋1102房测绘面积（㎡）39.75，总房款160000，契税（1%）1600.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2385.00，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟叁佰玖拾伍元整，小计￥4395.00”。由于被告一直未给原告办理房屋产权证书，2019年11月13日，原告向法院提起诉讼，要求法院维护其合法权益。 另查，原告购买的美林湖国际社区第16幢楼11层1102号房，根据屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。” 一审法院认为：本案争议的焦点为：1、本案诉讼是否已经超过了诉讼时效；2、二被告是否应退还原告购房时所交的契税1600元、房屋维修基金2385元、办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，五项合计4395元的问题；3、二被告是否应偿还上述费用4395元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息550元的问题。 一、关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。被告认为，从交付房屋至今，原告从未向答辩人主张过合同权利，也为提供有效的引起诉讼时效中止、中断的相关证据，现提出的请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”⑴首先，对于原告诉讼时效的起算时间，应从原、被告的实际交房时间为准,在实际交房之日起经过360日后，办证违约的诉讼时效开始起算。本案中，原告于2013年9月21日向被告缴纳物业管理费等费用，故该诉讼时效时间为原告实际收房的时间，因此被告违约的诉讼时效应从2014年9月21日起计算。根据民法总则规定诉讼时效为三年，所以原告主张权利应在2017年9月21日前，应就逾期交房问题和逾期办证问题向被告主张权利，但本案存在诉讼时效中断的情形而延长了诉讼时效。⑵其次，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，应认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩不属诉讼时效中断意见，一审法院不予采纳。至于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据一审法院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。另外，2019年3月25日美林湖业主委员会再次两次向美丰公司发出《屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会关于再次请求为小区业主办理房屋权属登记的函》。所以原告于2019年11月13日提起诉讼，要求被告美丰公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等的诉讼请求未超过诉讼时效。 二、关于二被告是否应退还原告购房时所交的契税1600元、房屋维修基金2385元、办证费用及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，五项合计4395元及利息550元的问题。一审法院认为：⑴二被告是否应当共同返还上述费用的问题，在法院已判决的系列案件中，已认定被告美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受被告美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为被告美丰公司，并有被告美林物业公司提供的，由美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被告美林物业公司将收取的该费用转账给被告美丰公司的转账《明细表》证明。所以原告要求被告美林物业公司退还办证费用没有事实依据和法律依据，一审法院不予采信。同时被告美丰公司并不否认按合同约定应代原告办证的事实，但抗辩认为被告美林物业公司是否将收取业主的办证费用全部转交给被告美丰公司情况不明，被告美丰公司也不能提供相关证据加以证明，被告美林物业公司是否已将全部收取的款项已转款给美丰公司的事实。因此被告美丰公司的抗辩意见，因未能提供相关证据加以证实，一审法院不予采信。另外，被告美林物业公司与被告美丰公司之间的互转款问题为两公司的内部管理问题，与原告无关，因此根据被告美丰公司与原告签订的《合同》约定，被告美丰公司应承担办证不能的法律责任。2、根据《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”附件五第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”根据上述约定，原告委托被告美丰公司代为办理房屋产权证书，办证发生的税费依照国家规定的比例数额由本协议双方各自承担缴费，被告美丰公司不收取任何代办费。该办证费用实际是由被告美丰公司委托美林物业公司代被告美丰公司收取的，根据美林物业公司于2013年9月21日向原告出具的《美林湖二期代收费收据（税费）》载明，“今收到周侬萍交来16栋1102房测绘面积（㎡）39.75，总房款160000契税（1%）1600，其他办证费280，公共维修基金（60元/㎡）2385，房屋档案管理费50，产权转移登记费80，大写（人民币）肆仟叁佰玖拾伍元整，小计￥4395”。原告于2013年9月21日向被告委托的美林物业公司缴交以上原告办证所需的费用和其他费用合计4395元后，根据附件五第1条约定，被告海南美丰不动产有限公司应在360工作日内为原告办理房屋产权证书，即在2014年9月21日前为原告办理好房屋产权证书。但被告美丰公司至起诉时止，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告美丰公司的行为属违约行为，应承担违约民事法律责任。由于原告缴费完毕后，被告美丰公司违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用原告的该笔资金不给原告办理相关的产权证书，所以原告要求被告退还该笔办证费用及利息诉讼请求，一审法院予以支持。即一审法院支持被告海南美丰不动产有限公司退还契税1600元，其他办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，四项合计2010元及利息，但利息支付标准应根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”所以该费用利息的计算标准应以2010元为基数，自2014年9月21日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至判决书生效之日止。3、至于原告要求被告美丰公司退还公共专项维修基金2385元的问题，一审法院认为公共维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按交纳比例享有维修资金所有权，使用权归全体业主所有，单个业主不得提取自己所有的维修基金的部分。维修基金应与具体的房屋相结合，因房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变化而变化，房屋产权变更为新业主时，维修基金也由旧业主更名为新业主。所以公共维修基金是专项用于住宅共用设施设备的维修、更新、改造工程的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品房住宅的业主应当办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”所以交存住宅专项维修资金是商品房购买人的法定义务，具有强制性，其用途是为了保证全体住宅业主正常、安全使用房屋，最终受益者也是全体业主，所以原告要求退还2385元公共维修基金并支付利息的诉讼请求，不符合以上行政法规强制性规定，一审法院不予以支持。 综上所述，原告要求被告美林物业公司和美丰公司退还原告购房时所交的契税1600元，房屋维修基金2385元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，五项合计4395元及支付同期银行利息550元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。即支持美丰公司退还原告购房时所交的契税1600元、其他办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，四项合计2010元及利息。利息以2010元为基数，自2014年9月21日起，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至判决书生效之日止。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第四、第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、海南美丰不动产有限公司应于本判决书发生法律效力之日起十五日内，退还原告周侬萍购房时所交的契税1600元、其他办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计2010元及利息（利息自2014年9月21日起，以2010元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至判决书生效之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人美丰公司及被上诉人周侬萍、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人美丰公司是否应当退还被上诉人周侬萍购房时所交的契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费及利息；二、被上诉人周侬萍的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、上诉人美丰公司与被上诉人周侬萍签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，上诉人美丰公司在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人美丰公司未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。至于上诉人美丰公司是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人美丰公司与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金是上诉人美丰公司作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人美丰公司自行处理，并不属于上诉人美丰公司可以免责的理由。上诉人美丰公司关于不能办证的原因是政府不作为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在法院已判决的系列案件中，已认定被上诉人美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受上诉人美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为上诉人美丰公司，并有被上诉人美林物业公司提供的，由上诉人美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被上诉人美林物业公司将收取的该费用转账给上诉人美丰公司的转账《明细表》证明。上诉人美丰公司上诉称其没有收到上述款项与事实相悖，本院不予采纳。被上诉人周侬萍缴纳上述费用后，上诉人美丰公司违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用被上诉人周侬萍的该笔资金不办理相关的产权证书，因此被上诉人周侬萍要求上诉人美丰公司退还上述费用及利息的诉讼请求，依法应当予以支持。 二、关于被上诉人周侬萍提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此上诉人美丰公司认为被上诉人周侬萍的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年四月十七日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。