北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68035号原告（反诉被告）：宋红，男，1990年9月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：郭鸿洁，女，1962年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘琪，北京壹律律师事务所律师。原告（反诉被告）宋红（以下简称姓名）与被告（反诉原告）郭鸿洁（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋红、郭鸿洁及其委托诉讼代理人刘琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋红向本院提出诉讼请求：1、要求郭鸿洁退还押金19000元；2、要求郭鸿洁支付利息，以19000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月17日计算至实际退还押金之日止；3、要求郭鸿洁赔偿误工费4800元。事实和理由：宋红与郭鸿洁于2017年6月3日签订《房屋租赁合同》，郭鸿洁将位于北京市朝阳区望京西园四区426号楼808号房屋出租给宋红，租期自2017年6月17日至2019年6月16日，每月租金9500元，付款方式为押二付三。合同到期前，宋红多次联系郭鸿洁协商退租事宜，郭鸿洁以各种理由推诿，拒不验收房屋，不欲退回租金及押金。2019年6月16日，在双方协商过程中，郭鸿洁多次对宋红进行辱骂，并拒绝收房、退还押金的要求。因此，宋红起诉要求郭鸿洁退还押金、支付利息，并赔偿误工费损失。郭鸿洁辩称：宋红在租赁期间未经我允许将房屋分租、转租他人，房屋及屋内设施破坏严重，存在严重违约情形。针对其违约行为，我不仅不应当退还押金，还可以向其追究房屋及屋内设施损坏的赔偿责任。郭鸿洁提出反诉请求：1、要求宋红支付违约金19000元；2、要求宋红赔偿修缮房屋费用34839.24元、支付相应的利息，以37297.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月17日计算至实际支付完毕之日止。事实和理由：宋红与郭鸿洁于2017年6月3日签订了《房屋租赁协议》。租赁期间，宋红在未告知并未征得郭鸿洁同意的情况下，将房屋擅自转租他人。2019年6月16日，双方办理房屋交接手续时，郭鸿洁发现屋内环境、物品人为损坏严重，防盗门锁被换，防盗门装锁开洞处被错位打洞，餐桌桌面、电视柜桌面被泡坏等，直接影响后续租赁使用。因此，郭鸿洁要求宋红承担违约责任，并赔偿修缮费用等损失。宋红针对反诉辩称：不同意郭鸿洁的反诉请求。我没有损坏房屋及物品的行为，不同意支付修缮费用。我将其中一间转租给饶经纬是经过郭鸿洁同意的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年6月3日，宋红作为乙方（承租方）与甲方（出租方）郭鸿洁签订了《房屋租赁协议》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区望京西园四区426楼808号房屋（以下简称808号房），租期自2017年6月17日至2019年6月16日止，每年租金114000元，每三月付款一次，保证金19000元。合同第四条第1项约定，乙方对承租的房屋及设备、家具须爱护使用、保管，因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿。第四条第4项约定，如乙方违反本协议任何条款给甲方造成经济损失，由乙方负责赔偿。第四条第6项约定，乙方擅自将本承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用的，甲方有权终止合同，收回房屋，并扣乙方所交全部保证金。第五条约定，在乙方全部履行本租约的情况下，如租约到期并且乙方交还所租房屋设备设施齐全完好，乙方不再续签，需交清应缴纳的相关费用，对房屋设备设施的损坏、丢失，乙方应进行恢复或赔偿，甲方验收合格后，应在5天内退还保证金（不计利息）。宋红持有的协议承租人仅为宋红一人。而郭鸿洁持有的协议，承租人除宋红外还有刘章、赵敏、王瑞环。郭鸿洁称协议是宋红拿着刘章、赵敏、王瑞环的身份证签订的，刘章、赵敏、王瑞环的姓名均为宋红代签，承租人实际为宋红一人。宋红则称协议是其与刘章、赵敏作为共同承租人签署的，王瑞环是郭鸿洁自己加上的，不是承租人。本院分别与刘章、赵敏联系，刘章表示不再作为原告参与诉讼，同意由宋红代为主张租赁合同关系下的权益，赵敏表示其已于2018年搬离808号房，不再主张任何权益。合同签订后，郭鸿洁将房屋交付承租人，宋红向郭鸿洁缴纳了19000元保证金以及租赁期间全部租金。2019年6月16日，双方在办理房屋交接时因房屋及设备设施维修问题产生争执，未能顺利交接。2019年6月17日，郭鸿洁自行收回房屋。郭鸿洁主张宋红存在下列违约行为：其一，宋红未经郭鸿洁同意将其中一间房屋转租给饶经纬。宋红认可转租饶经纬的事实，但称转租是经过郭鸿洁同意的。为此，宋红提交饶经纬承租车位的协议及付款凭证，并申请饶经纬出庭作证。饶经纬到庭称其于2018年8月份入住808号房主卧，之前使用主卧的人是郭银生，2018年9、10月饶经纬第一次见到郭鸿洁时就明确告知自己是新来的租户，郭鸿洁没有提出异议；2019年3、4月份郭鸿洁夫妇向物业公司证明了饶经纬是租户，在这种情况下物业公司才给饶经纬办理了车位租赁。郭鸿洁对饶经纬的证言真实性不持异议，但认为其证言恰恰证明宋红不止一次将房屋出租他人，未经郭鸿洁同意；其二，涉案房屋及设备设施有不同程度的损坏，包括防盗门换锁、重新打洞，五个木门有不同程度的磕碰，冰箱隔板损坏，餐桌桌面、电视机桌面泡坏，厨房橱柜被拆成板，书柜玻璃门无法闭合且玻璃破碎，椅子一把损坏，橱柜、洗漱柜各损坏一个，四个纱窗破损。宋红否认损坏房屋及设备设施，提交了2019年6月16日拍摄视频佐证，并指出涉案房屋已装修多年，自身老化严重。郭鸿洁提交出租前后的对比照片以及房屋、电器修理票据、付款凭证，以证明实际损失。宋红认可真实性，不认可关联性和证明目的。此外，宋红提交录用通知书、劳动合同、银行流水等证据，证明其为房屋交接、开庭应诉等误工三天，产生误工费损失4800元。宋红自认三天的工资尚未扣除。郭鸿洁对证据真实性认可，不认可证目的。本院认为：双方虽然对承租人是否为宋红一人存在分歧，但赵敏、刘章均表示不再作为原告主张权益，宋红单独向郭鸿洁主张权利、承担义务，并无不当。依法成立的合同受法律保护。涉案租赁合同为合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为宋红将房屋转租给饶经纬是否构成违约以及宋红是否存在损坏房屋及设备设施的违约行为。关于第一个争议焦点，宋红提交的证据，特别是饶经纬的证人证言足以证明郭鸿洁对宋红转租一事知情且未提出异议，应视为郭鸿洁对转租行为的默许，故宋红转租饶经纬不构成违约。关于第二个争议焦点，首先，虽然郭鸿洁提供了出租前后的照片作为对比，但出租之前的照片是卧室客厅的全景照片，出租之后的照片多为厨房、卫生间的细节照片，无法证明损坏发生在宋红租赁期间。另外，从照片显示的内容上看，问题及瑕疵大多是因房屋自身老化所致，并非是人为故意损坏。其次，郭鸿洁为证明损失所提供的证据集中于房屋的清扫和设备设施的更换。但宋红提交的退房当日的视频显示，房屋及设备设施完好、整洁度较高，不存在脏乱差等需要郭鸿洁额外清理或设备设施人为损坏需要更换的问题。因此，郭鸿洁未对宋红有损坏房屋及设备设施的行为一节完成举证义务，本院对其主张不予采纳。综上，本院认为，宋红并不存在违约行为，郭鸿洁主张的反诉请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。合同到期后，郭鸿洁应当将押金返还承租人。郭鸿洁未能按照合同约定退还押金构成违约，宋红要求其支付利息，于法有据，本院予以支持。自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，取而代之的是全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息计算标准予以调整。误工费，未实际发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭鸿洁于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）宋红押金一万九千元；二、被告（反诉原告）郭鸿洁于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）宋红自2019年6月17日至2019年8月19日的利息（以一万九千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告（反诉原告）郭鸿洁于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）宋红自2019年8月20日至实际返还押金之日止的利息（以一万九千元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告（反诉被告）宋红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郭鸿洁的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费198元，由原告（反诉被告）宋红负担60元（已交纳），被告（反诉原告）郭鸿洁负担138元（原告（反诉被告）宋红已垫付，被告（反诉原告）郭鸿洁于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）宋红）。反诉案件受理费611元，由被告（反诉原告）郭鸿洁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二〇年四月二十三日书记员  耿迎新