福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民初400号 原告：苏仲文，男，1957年9月27日出生，澳门特别行政区居民，住中国澳门特别行政区。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。 被告：福建省南安市水头房地产开发公司，住所地福建省南安市水头镇水头居委会**。 法定代表人：黄子龙，经理。 委托诉讼代理人：戴平原，福建文衡律师事务所律师。 原告苏仲文因与被告福建省南安市水头房地产开发公司（以下简称水头房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服本院（2015）泉民初字第153号民事判决，向福建省高级人民法院提起上诉，该院以（2018）闽民终677号民事裁定撤销原判，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏仲文及其委托诉讼代理人吴福林、被告水头房地产公司的委托诉讼代理人戴平原到庭参加诉讼。审理期间，应当事人要求，多次组织双方当事人进行调解未果，本案现已审理终结。 苏仲文向本院提出诉讼请求：1.判令水头房地产公司在拆除苏仲文房产的原址赔偿苏仲文723.14平方米的住房（其中348.27平方米为拆除房产赔偿，347.87平方米为占用土地赔偿），并赔偿苏仲文5间店面（每间店面面积按平均42.7平方米确定）；2.判令水头房地产公司赔偿苏仲文经济损失（土地租金损失，自2006年8月25日起计至判决付款之日止，暂按每月每平方米10元计算，具体以评估机构的评估结果为准）；3.判决水头房地产公司赔偿苏仲文房屋租金损失540000元；4.判令水头房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：苏仲文系澳门特别行政区居民。上世纪九十年代，经南安市人民政府批准，苏仲文在南安市××镇××村××房××幢，房屋建筑面积348.27平方米，实际使用土地面积为693平方米。苏仲文协同兄弟苏转来等人在上述房产及土地上从事木制品、木材加工及木材经营等生意。1992年3月18日，因木材经营需要，苏仲文与兄弟苏转来、苏仲来、苏文抄共同向南安市水头居委会受让一条6米宽的道路作为车辆通道，并一次性补偿南安市水头居委会30000元。2000年4月4日，南安市土地管理局向苏仲文颁发了南政集建（籍）字第××号《集体土地建设用地使用证》，东至综合厂0.7米公有巷以本宅外壁皮为界、西至金针厝路、南邻文操厝1.5米巷、北邻转来厝1.5米公有巷。2006年，水头房地产公司虚构事实，提供虚假文件骗取苏仲文的三哥苏仲来签订《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》，并将苏仲文的房屋拆除用于建设店面及商品房，致使苏仲文不得不停止经营木器厂，造成经营损失。由于水头房地产公司在集体土地未征收的情况下，虚构事实骗取苏仲文签订协议，2014年11月12日，泉州市中级人民法院作出（2014）泉民终字第3492号民事判决书，判决苏仲来代苏仲文与水头房地产公司于2006年8月25日签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》无效。上述行为造成苏仲文极大的经济损失，水头房地产公司依法应当承担赔偿责任。 水头房地产公司辩称，苏仲文房屋被拆除是因双方之前签订了拆迁安置补偿协议，按照约定进行拆除。后法院生效判决确认双方签订的合同无效。现苏仲文的房屋已拆除，不可能返还原物，只能折价补偿。苏仲文起诉要求在原址赔偿房产不符合法律规定，应驳回该诉讼请求。苏仲文房屋所使用土地原性质为集体所有，因此，折价补偿苏仲文房屋应按征收集体土地的方式进行计算。土地征收补偿费用中的土地补偿费、安置补助费是发放给村集体的，苏仲文并非村集体成员，不能参与土地补偿费、安置补助费的分配。因此，即使苏仲文要求按照法律规定折价补偿，也应按地上附着物也就是房屋重建成本计算折价补偿金额。苏仲文四兄弟都不是涉案集体土地所在村的村民，苏仲文明知土地性质为集体所有仍与水头房地产公司签订拆迁安置补偿协议，苏仲文的过错是导致协议无效的主要原因，如因合同无效造成苏仲文损失，也应由苏仲文自行承担。而且，实际上合同无效如折价进行补偿，苏仲文也没有任何损失，苏仲文要求赔偿损失没有事实和法律依据。苏仲文有关土地证范围外的土地、房屋补偿的请求均不应当得到支持。如苏仲文坚持不要求折价补偿，应驳回其诉讼请求。 经审理查明，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：苏仲文，又名苏长文，系澳门特别行政区居民。苏仲文于2000年4月4日取得南安市土地管理局颁发的南政集建（籍）字第××号《集体土地建设用地使用证》，载明：土地使用者苏长文，地址为南安市××镇××村赤火，用地面积377.14平方米，四至为东邻水头综合厂0.7ｍ巷，西邻金针厝路，南邻文操厝1.5ｍ巷，北邻转来厝1.5ｍ巷。2003年4月7日，南安市人民政府就水头镇人民政府《关于实施〈水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿安置方案〉的请示》作出南政文［2003］87号《南安市人民政府关于水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿安置方案的批复》，同意印发《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿安置方案》。该拆迁补偿安置方案规定：“……一、住宅拆迁补偿安置办法（一）拆迁住宅房屋，实行货币补偿，或者房屋产权调换。凡持有合法的房屋所有权证、土地使用证等有效证件的房屋，及1984年以前居住至今经政府批准的事实世居户的房屋，在改建中需拆除的，给予货币补偿或产权调换；凡未经政府批准，擅自在改建红线范围内新辟店面、经营场所或进行房屋翻建、新建、扩建、加层者，视为违章建筑，一律不予补偿安置。1.货币补偿：……土地补偿：（1）经政府批准并办理土地确权手续部分经核实后按60000元／亩计算；（2）经政府批准但无办理确权手续部分按40000元／亩计算；（3）未经政府批准部分按17000元／亩计算。2.房屋产权调换：按照拆迁等面积安置的原则进行房屋产权调换安置套房。拆迁当事人依照被拆迁房屋的补偿金额（不含土地补偿价）和所调换安置房屋的安置价格，结算产权调换的差价。新建安置套房等面积安置部分的价格按每平方米600元计算，超出原拆迁面积部分按每平方米1000元计算，以上价格均为综合平均价，不包括所在楼层的层次差价。（二）拆迁房屋面积计算方法……6.被拆迁的搭盖物或其他附属物，不予产权调换，按照《水头镇东南商住小区拆迁改造工程房屋拆迁附属物补偿表》（附表三）作一次性货币补偿。二、经营性房屋补偿安置办法1.被拆迁房屋的所有权证（房契）载明该房屋属经营性用房的，或虽所有权证（房契）未载明该房屋属经营性用房，但曾经规划、房管部门批准改为经营性用房才能认定为经营性用房。2.拆迁经营性用房，实行货币补偿，或者房屋产权调换。货币补偿金额的确定和产权调换差价的结算方法与住宅房屋相同。……4.经营性房屋产权调换结算差价时，新建安置店面等面积安置部分的价格按5500元／平方米计算，超出原拆迁面积部分按6500元／平方米计算。三、生产、办公用房拆迁安置办法拆迁生产用房和办公用房的，原则上实行货币补偿。四、拆迁过渡补助办法（一）房屋搬迁过渡：原则上采取自行解决临时过渡房，临时安置补助费按拆迁房屋建筑面积计算，住宅按每月每平方米4元计算；产权调换过渡期限为12个月，货币补偿的过渡期为3个月；往返搬迁补偿助费以6元／平方米计算。 2003年5月19日，水头房地产公司经南安市发展计划局批准取得开发建设水头镇东南商住小区二期工程项目的开发权。2003年7月8日，南安市规划建设局向水头房地产公司颁发南建拆许字（2003）第8号《房屋拆迁许可证》，因水头房地产公司开发水头镇东南商住小区二期拆迁改造工程项目需拆迁东至小区一期、西至规划道路、南至厦盛路、北至电信局和干渠的房屋及其附属物，南安市规划建设局予以批准，并予以延长房屋拆迁期限。2003年7月30日，南安市人民政府作出南政地［2003］65号《南安市人民政府关于收回水头镇赤火工业区吴金石、陈英文等74宗单位、个人国有土地使用权的决定》，在该决定中收回的土地包含苏仲文位于赤火的证件号码为××号、用地面积为486平方米的国有土地。2006年7月，南安市武荣测绘咨询有限公司接受水头房地产公司委托，对苏仲文等四兄弟使用的苏厝大院进行测量，并出具测量报告、房屋平面示意图、房屋附属物成果统计表。测量报告记载，苏厝大院用地总面积2771.95平方米，苏仲文总建筑面积即一层建筑占地面积144.91平方米，临时搭盖面积107.52平方米。2006年8月25日，苏仲文兄弟苏仲来代苏仲文与水头房地产公司签订一份关于水头房地产公司拆除苏仲文址在南安市××镇××村赤火总建筑面积144.91平方米房屋的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》。《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》第三条约定“1.房屋搬迁过渡：乙方自行解决居住过渡房，甲方付给乙方临时安置补助费及往返搬迁补助费。临时安置补助费按拆迁入户建筑面积每月4元／平方米计算，产权调换过渡期为24个月逾期需加倍付给；补偿的过渡期为3个月。往返搬迁补助费以6元／平方米计算。”该协议经本院判决确认为无效。案涉房屋已被拆除。水头房地产公司已在涉案土地上建成商品房和安置房，但未支付给苏仲文临时安置补助费等相关补偿费用。 本案争议焦点为：水头房地产公司对苏仲文被拆除的房产及占用的土地，应如何补偿，补偿标准是什么？围绕这一争议焦点，当事人进行了举证、质证，本院分析认定如下： 苏仲文提供如下证据：1.苏厝现状图、水头镇东南小区拆迁房屋情况表，主张苏厝现状图中1号房产建筑面积144.91平方米、2号房产123.38平方米，另10号房产182.6平方米占1/4计45.65平方米；2.东南小区拆迁安置情况汇总表，主张水头房地产公司为苏仲文、苏仲来等预留编号01、10、11、12、13、14店面及32幢309、409、410住宅给苏仲文等三人；3.《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》，主张水头房地产公司对拆迁范围内另一被拆迁户建筑面积257.439平方米，给予照顾购买三间店面，而苏仲文房产属于拆迁范围外，其赔偿标准应高于这一标准。水头房地产公司质证认为，对证据1真实性不持异议，但苏家共有厂房部分与事实不符，用途不是厂房，面积也不符，苏厝现状在测绘报告中已记载清楚，面积应以原一审提供的测绘报告为准；苏仲文建筑面积中107.52平方米系临时搭盖，苏仲文对记载该内容的测量报告不持异议。对证据2真实性无异议，对证明对象有异议，确有预留房产供苏仲文在可安置范围内选择，并非全部要给苏仲文等人；对证据3不予确认，与本案无关。苏仲文则主张水头房地产公司对房产测绘时未通知其到场，该107.52平方米与144.91平方米的建筑是在八十年代同时建设的，因当时农村的房产土地均未办理权属证书，不应由当事人承担行政管理手段缺失的责任。本院认为，苏仲文所提供证据1、2真实性，对方不持异议，应予认定，至于证明目的下文予以详述。证据3与本案不具有关联性，本院不予采信。 诉讼中，苏仲文、水头房地产公司确认被拆迁的建筑物包含以下三部分：一层建筑物面积144.91平方米、房屋附属物成果统计表记载为“临时搭盖”的面积107.52平方米、四兄弟共有的苏厝大院临时搭盖182.6平方米，苏仲文应分得45.65平方米。水头房地产公司尚预留有东南商住小区32幢309号、409号、410号住宅及32幢13号、14号、28号、29号、30号店面。苏仲文、水头房地产公司同意以房屋产权调换进行补偿安置，有关差价等参照拆迁补偿安置方案。至于临时安置补助费可自2006年9月9日开始计算，并参照拆迁补偿协议书第三条规定的标准进行补偿，即2006年9月9日至2008年9月9日按每平方米4元、2008年9月10日后按每平方米8元标准进行赔偿。故此，苏仲文撤回其提出的对水头镇赤火路房屋及土地在2006年8月5日至鉴定时点的租金标准的鉴定申请。 本院认为，苏仲来代苏仲文与水头房地产公司于2006年8月25日签订的《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》经生效判决确认无效。协议签订后，苏仲文合法建造的房屋及临时搭盖等建筑物被拆除，其有权要求水头房地产公司予以赔偿。苏仲文的房屋被拆除后，水头房地产公司已在涉案地块上建成店面和套房，且大部分的店面和套房已安置，因此苏文抄要求在原址上赔偿等面积住房，已不可能。对苏仲文被拆除的建筑物面积包含一层建筑物144.91平方米、临时搭盖厂房45.65平方米和107.52平方米的构筑物三部分无异议。苏仲文主张107.52平方米为合法建筑面积，但没有提供证据加以证明，应承担相应举证不能的责任，且若如苏仲文所述，该部分系与一层的144.91平方米建筑物同时建成，则两者同时建设却出现不同的办证登记情况，明显不合情理，故本院对苏仲文这一主张不予采纳。诉讼中，双方均同意以房屋产权调换方式进行赔偿，水头房地产公司也已预留部分房屋，故应在水头房地产公司所预留的住宅及店面中选择合适的店面、套房予以抵偿。参照《水头镇东南商住小区二期拆迁改建工程房屋拆迁补偿安置方案》规定，考虑使用、管理的合理性、方便性及双方的意愿，本院酌定店面以水头房地产公司预留的东南商住小区32幢28、29、30号店面较为适宜，以上店铺面积达134.91平方米，则在45.65平方米范围内，苏仲文应按5500元/平方米计付差价款251075元，超出的89.26平方米，则应按6500元/平方米计付差价款580190元。安置的套房，以预留的东南商住小区32幢409号住宅为宜，该住宅面积为162.91平方米，则苏仲文在144.91平方米范围内，应按600元/平方米计付差价款86946元，超出的18平方米，按1000元/平方米计付差价款18000元。以上店面及套房两项合计苏仲文应支付给水头房地产公司差价款合计936211元。另有107.52平方米的临时搭盖，参照拆迁安置方案，水头房地产公司应按100元/平方米赔偿苏仲文，则应赔偿10752元，两相抵扣后，苏仲文应付差价款为925459元。苏仲文的合法建筑被拆除，无法使用，需要另行解决房屋问题，其损失可以按双方确认的临时安置补助费标准进行赔偿，即以合法建筑面积144.91平方米，2006年9月9日至2008年9月9日期间按每月每平方米4元计13911.36元、2008年9月10日至水头房地产公司向苏仲文交付房屋之日止，按每月每平方米8元计付。苏仲文诉讼主张水头房地产公司赔偿租金损失，没有提供客观证据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、福建省南安市水头房地产开发公司应以其建设的址在南安市××镇××小区××幢××号××幢××号店面抵偿苏仲文被拆合法建筑的损失；上述房屋福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效之起十日内交付给苏仲文，并于本判决生效之日起3个月内协助将上述房屋的不动产权属登记在苏仲文名下；苏仲文应于本判决生效之日起十日内支付给福建省南安市水头房地产开发公司住宅、店面差价款925459元； 二、福建省南安市水头房地产开发公司应自本判决生效之日起十日内赔偿给苏仲文房屋无法使用期间的损失（2006年9月9日起至2008年9月9日期间为13911.36元、自2008年9月10日至其交付上述房屋之日止，按建筑面积144.91平方米每月每平方米8元的标准计付）； 三、驳回苏仲文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35257元，由苏仲文负担17257元，由福建省南安市水头房地产开发公司负担18000元。 如不服本判决，福建省南安市水头房地产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，苏仲文可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 王莉莉 二〇二〇年四月二十四日 书记员 王戈一 【附注】适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。