山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4032号 上诉人（原审原告）：青岛安恒泰建设工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xxX6。 法定代表人：何玉祥，职务总经理。 委托诉讼代理人：王玺森，山东金口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕彬，山东金口律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱宇，男，1984年1月9日出生，汉族，住址黑龙江省尚志市。 委托诉讼代理人：王玉家，青岛西海岸周正法律服务所法律工作者。 上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司与被上诉人朱宇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17739号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛安恒泰建设工程有限公司向本院提出上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审法院作出的（2020）鲁0211民初17739号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人依约交纳了租赁费，无任何法律及事实依据。2019年11月9日，上诉人与被上诉人就其承租上诉人位于青岛市黄岛区签订《房屋租赁合同》，合同第三条第五款明确表述为“被上诉人须于每年的4月1日前交清当年租金（即采取先交房租后使用的原则），逾期30日，视为乙方违反本合同约定、放弃该网点房承租权，上诉人有权收回房屋且不退回房屋租赁押金，且被上诉人向上诉人支付本合同约定违约金”。但被上诉人并未按照约定向上诉人支付房屋租金。上诉人亦于2020年5月7日向被上诉人发送《房屋租金催收函》，明确告知被上诉人于2020年5月15日12时前按合同约定向上诉人足额缴纳拖欠的租赁费及管理费，同时亦明确告知被上诉人如未按指定日期缴纳欠款，上诉人将依约解除合同，收回方，同时通过法律途径追究被上诉人的违约责任。但被上诉人接收该《房屋租金催收函》后置若罔闻，并未按照指定日期向上诉人缴纳欠款。后经上诉人多次催要无果后，于2020年7月28日向青岛市黄岛区人民法院诉求解除房屋租赁合同。因此，一审法院认定被上诉人依约交纳了租赁费，无任何法律及事实依据。综上，原审判决基本事实不清，使用法律错误，导致判决失当，严重损害上诉人的合法权益，特请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判。 朱宇答辩称：我方不同意解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。相同事由案件一共有七个，有一个在青岛中院已经结案。 青岛安恒泰建设工程有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费由朱宇承担。事实与理由：2019年11月9日，双方签订房屋租赁合同一份，约定：朱宇承租我方位于青岛市黄岛区，并对房屋租金及交纳方式、违约责任等作出了约定。合同签订后，我方依约履行了全部合同义务，但朱宇迟迟未能依约向我方支付租赁费。据此提起诉讼，请求判如所请。 朱宇一审中辩称，不同意解除合同，我方虽逾期交纳租金，但系根据青岛安恒泰建设工程有限公司通知交纳且租赁费已经交纳完毕： 一审法院认定事实如下： 1、2019年11月9日，青岛安恒泰建设工程有限公司（甲方、出租方）与朱宇（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方拟承租甲方青岛市黄岛区薛家岛办事处南营社区商业楼xx号网点，甲乙双方在签订合同前，乙方已验收确认对南营社区商业楼xx号网点房屋产权及现状无异议并已经使用，在乙方已充分了解租赁物的位置、现状及配套设施等任何其他足以影响租金的状况的情况下，甲乙双方就租赁事宜达成如下协议。第一条租赁物基本情况租赁物：青岛市黄岛区天目山路南营社区商业楼xx号网点。第二条租赁期限、用途（1）租赁时间3年，租赁期限自2018年5月20日至2021年5月19日止，甲方于本合同签订日之前已将房屋交付乙方，双方无需再办理交接手续……第三条租金、押金、管理费交纳期及条件（1）乙方已经向甲方交清2019年5月19日之前的租金。乙方已经向甲方交押金50000元。（2）租金按年交纳，3年年度租金均为3.30元/每天/平方米，面积为247.43平方米，年租金总额298029.44元。押金为50000元，管理费为2.8元/每月/平方米。租金、管理费、押金应交付账户为：张争良，xxxx，招商银行青岛开发区支行，如若变动甲方以书面告知。（3）合同到期续租，租金、管理费每三年递增5%（即2021年度房屋租金、管理费为2018年度的……1.05倍；2024年房屋租金、管理费为2021年度的1.05倍；以此类推）……（本合同终止于2033年5月18日）……（5）乙方须于每年的4月1日前交清当年租金（即采取先交房租后使用的原则），逾期30日，视为乙方违反本合同约定、放弃该网点房承租权，甲方有权收回房屋且不退回房屋租赁押金，且乙方向甲方支付本合同约定违约金……第七条合同的终止与解除……（5）乙方未在合同约定的时间内交清租金，视为乙方违约，如超过30日未交清合同约定的租金、管理费，乙方已支付的押金不予退还，租赁物由甲方予以收回……第八条违约条款（1）合同期内任何一方不得无故终止或解除合同，单方无故终止或解除合同，应当承担40万元违约金，已支付租赁费、押金及管理费不予退还。（2）乙方必须按合同约定时间向甲方支付租金，逾期未交，每迟交一日应向甲方支付迟交额5%的违约金。逾期30日，甲方有权终止或解除合同，收回房屋，并由乙方按第八条第一款规定承担违约金，且已交付租赁费及押金不予退还……。第九条其他事项双方之间的电子邮箱、传真、手机短信、微信内容均可作为本合同附件使用。 2、2020年5月8日，青岛安恒泰建设工程有限公司通过邮政快递向朱宇发送房屋租金催收函，称：……时至今日，你方仍未交纳2020年度房屋租金及管理费……特致函如下：一、鉴于疫情影响，在考虑你方利益的情况下，即使我司经营同遇困难的情况下也对你方迟交有所理解，但也应该有期限，特此，我方请你方于2020年5月15日12时前按合同约定向我方足额缴纳拖欠的租赁费及管理费。二、若你方未按本催收函指定时日交纳欠款，我司将依约解除合同，收回房屋，同时通过法律途径追究你方的违约责任。另：我司现就免租、降租事宜告知你方如下：受疫情影响，我司本着服务于业主、让利于业主的经营理念，已多次向南营社区居委会、薛家岛办事处及相关单位发函减免租金、降低租金申请，若南营社区居委会及相关单位回复减免、降低租金，我司将按同等时间给你方免除租金、按比例降低租金。附联系人：马经理158××××9777。 2020年5月9日，朱宇签收了催收函。朱宇于2020年5月15日向青岛安恒泰建设工程有限公司转款155000元、于2020年9月2日向青岛安恒泰建设工程有限公司转款151343.09元，青岛安恒泰建设工程有限公司庭审中确认收到上述款项共计3063430.9元。朱宇还称青岛安恒泰建设工程有限公司通知两次缴费，第一次通知交纳50%，第二次通知2020年8月20日交纳。青岛安恒泰建设工程有限公司对此不予认可。另，（2020）鲁0211民初17740号案件中，青岛安恒泰建设工程有限公司工作人员在2020年8月18日仍通过微信群催缴房租。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。青岛安恒泰建设工程有限公司、朱宇签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，其内容不违背法律法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行，青岛安恒泰建设工程有限公司、朱宇双方均应按合同约定履行各自义务。现青岛安恒泰建设工程有限公司向一审法院起诉以朱宇逾期交纳房租为由，主张解除青岛安恒泰建设工程有限公司、朱宇之间签订的租赁合同，从一审法院查证的事实看朱宇已经按青岛安恒泰建设工程有限公司要求按时交纳约50%的房租，而微信群中直至2020年8月18日仍在催缴房租，且因疫情发展变化，对宾馆、商场、餐饮等行业的波动较大，虽朱宇另外约50%的房租逾期交纳，但全部房租已经交纳完毕，朱宇的上述行为不足以导致合同根本性无法履行，故青岛安恒泰建设工程有限公司以朱宇逾期交纳房屋租金为由主张解除租赁合同一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回青岛安恒泰建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由青岛安恒泰建设工程有限公司负担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，在涉疫情民事案件审理过程中，应当根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。对于承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，朱宇租赁涉案房屋用于经营，虽然的确存在逾期支付租金的事实，但结合上诉人一审提交的证据，上诉人已同意因疫情对交纳租金时间进行延后。虽朱宇另外约50%的房租逾期交纳，但全部房租已经交纳完毕，朱宇的上述行为不足以导致合同根本性无法履行，因此涉案合同不适宜解除。一审对此认定正确，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛安恒泰建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 徐 鹏 书 记 员 王若怡