广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初349号原告：佛山市禅城区财产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区乐园北街**第**，统一社会信用代码91440604727089106X。法定代表人：李力。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。被告：吴国球，男，1949年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴广灿，与被告为父子关系。原告佛山市禅城区财产经营有限公司诉被告吴国球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付扣除租赁保证金后的剩余租金5754元，并支付滞纳金2494.2元（调整为按年利率24%计算，从2017年7月1日起暂计至2019年12月10日，2019年12月11日起至实际清偿之日的滞纳金另行计算，详见附表）；2、被告立即向原告支付占有使用费15070元（按租金标准3014元/月，自2019年7月起计算至2019年11月）；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告签订《禅城区物业租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于佛山市禅城区************物业，承租面积为66.82平方米，租赁期限为4年，自2015年7月1日起至2019年6月30日止，其中2015年7月1日至2017年6月30日期间，月租金为2740元/月，2017年7月1日至2019年6月30日期间，月租金为3014元/月。根据合同约定，被告应先交租后使用，按月交租，并应于每月10日前将当期租金一次性缴交，逾期交租的，原告可按每日千分之五的比例向被告收取滞纳金。为保障该合同履行，双方还约定被告应在签订租赁合同之日，一次性交纳9042元作为租赁保证金，该项保证金在租赁期内不能抵扣租金，合同期满后，原告有权在保证金中扣除被告欠付的相关费用、赔偿金、违约金，并无需经乙方同意，如保证金不足以支付上述支出，被告必须无条件承担经济和法律责任。另外双方签订的租赁合同还约定了租赁期间双方权利义务等内容。在合同履行过程中，被告应从2017年7月起按照调整后的月租金3014元支付，但被告却仍然按递增前的2740元/月交付，每月均欠付274元升租后租金差额，至2019年4月起，更是无故直接拖欠当月全部物业租金，经原告多次催告，被告仍拒不支付，截止至2019年6月30日租赁期限届满，被告欠付租金本金共计14796元，被告的行为已经严重违约。为此，原告在租赁期间届满后首先以被告缴纳的租赁保证金9042元扣除其欠租，对于剩余未付租金及违约金，原告多次向被告催讨要求支付，但被告却仍不予清偿。另外，双方租赁期限届满后，被告无正当理由继续占有使用原告物业，直至2019年11月28日才自行搬离并将物业钥匙等交接予物业管理公司，在此期间，被告仍应按照租赁合同到期前的租金标准3014元/月，向原告计付占有使用费。综上所述，原告认为，双方签订的《禅城区物业租赁合同》真实、合法、有效，双方应按合同全面履行，被告在租赁合同期限届满后仍拒不支付拖欠的租金及持有占用原告物业的行为，已经严重侵害了原告的财产权益，原告有权要求被告立即支付拖欠的租金及滞纳金，并要求被告支付合同期间届满后其占有使用期间的占用费。为保护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告辩称，1、关于原告所述被告于2017年7月-2019年6月拖欠部分租金5754元的问题：被告于2017年7月后向原告提交减租申请，申请理由是由于相邻的同为原告的店铺已降租至35元每平方，被告的租金则由40元每平方升至45元每平方，存在不合理性，被告希望继续用40元每平方进行租赁，如无法继续，被告则终止租赁关系。原告工作人员接收了被告的申请书，并按40元每平方进行租金的收取，并开具了发票，在多个月的发票中是显示被告是交纳了完整租金的，原告在长达两年的时间内依然这样收取，并没有向被告提出欠租问题。原告人员该行为实为同意被告的减租申请，避免被告退租，如被告按原告的租赁规则退租再重新拍租这间店铺，是可以降至35元每平方的，也可能退出不再租赁造成店铺空置。被告认为该部分费用为原告人员人为和流程上造成，该费用应有原告承担。2、关于原告所述被告于2017年7月-2019年6月拖欠部分租金所产生的滞纳金2494.2元问题：原告工作人员以每月收取被告租金，并开具了发票，在多个月的发票中是显示被告是交纳了完整租金的，原告在长达两年的时间内依然这样收取，并没有向被告提出欠租问题，那自然不存在产出滞纳金问题。被告认为该部分费用为原告人员人为造成，该费用应有原告承担。3、关于原告所述2019年4月-2019年6月拖欠部分租金9042元的问题：原告的素材上已直接用被告的押金进行抵消，应用40元每月每平方米计算，应收取合计8220元。4、关于原告所述被告于2019年7月-2019年11月占用原告的店铺产生15070元的租金费用问题：原告姚姓工作人员于2019年7月初与被告进行了现场沟通，被告提出退租和店铺内可用的设备是否可以留待该商铺下次拍租后成功拍得的租户进行支付部分费用，原告姚姓人员表示需要清缴上诉所欠的租金和滞纳金才能退租，被告提出上诉租金和滞纳金并非被告产生，原告姚姓工作人员对关于被告提出的问题需回去与上级进行沟通后进行答复。直至2019年11月初才再有原告工作人员再与被告进行沟通，原告人员提出被告需立刻交出店铺，所以被告于2019年11月28日搬出该商铺。被告认为双方接触沟通共只有两次，并不存在原告所描述的多次催款和非法占用的问题，被告一直积极与原告沟通并按原告人员指引进行退租处理，被告在2019年7月-2019年11月期间并没有开门营运。关于被告于2019年7月-2019年11月所产生的费用，被告愿意以40元每平方的租金进行支付给原告。即每月2740元，五个月合计13700元。5、关于原告所述诉讼的费用问题：被告一直积极与原告进行协商沟通，但原告不愿意进行沟通，该诉讼由原告发起，被告认为该诉讼费用应由原告全额支付。被告所办的拳馆是省非物质文化项目，并不为盈利为主要目的。原告的处理方式存在多处的不合理性，在案件中原告应承担他们人为和流程上所造成的责任，并承担所带来的费用损失。同时原告也给被告带来很多困扰和经济损失。为保护双方的合法权益，恳请依法作出公平、公正的判决。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照副本、被告身份证复印件，证明原告与被告为签订涉诉的《禅城区物业租赁合同》的双方主体，原、被告为本案适格的诉讼主体。2、《禅城区物业租赁合同》，证明原告与被告于2015年5月28日签订了《禅城区物业租赁合同》，由被告承租原告所有的佛山市禅城区************物业作商铺、仓库、办公场所用途，租赁期限约定为4年，自2015年7月1日起至2019年6月30日止，租赁面积为66.82平方米，初始月租金为2740元/月，租赁期限内自2017年7月1日起升租10%，此后租金为3014元/月。被告应于每月10日前缴纳当期租金，先租后用，逾期不交租的，原告可按每日千分之五的比例向被告收取滞纳金。另外合同约定被告应在签订合同时交缴9042元作为租赁保证金，该保证金在租赁期限内不能抵扣租金，期满后如有欠费可以直接扣除。其他合同条款还明确了租赁期间双方的权利义务、违约责任、房屋装修、维修、变更和解除合同的条件、合同生效与纠纷解决等内容。该合同真实合法有效，对双方均具有法律约束力。被告应按合同约定按时、足额交纳租金，并应在租赁期限届满后向原告交还、腾退物业。现被告欠付租金并在合同到期后继续占用使用原告物业，构成严重违约，原告主张要求清偿租金并支付占用费，符合合同约定。3、房产证（粤房地权证佛字第**00136302号），证明原告为涉诉物业的所有权人，有权将该物业出租予被告承租使用，被告应按合同约定向原告支付租金，并全面履行合同义务。4、《保证金收据》，证明被告吴国球承租时已缴纳租赁保证金，原告已向其出具收据。该保证金按照租赁合同约定，在租赁期限届满后如存在欠费，原告有权直接扣除相关费用，如保证金不足支付欠费的，被告需继续承担经济责任。5、被告租金缴纳凭证及租金缴交明细表，证明被告在承租涉诉物业过程中，按照初始租金标准2740元/月向原告支付了截止至2019年3月的租金，但自2017年7月起递增部分的租金差额及2019年4月后的租金均未予支付，扣除其保证金后欠付剩余租金5754元。在涉诉租赁合同到期后，被告直至2019年11月才向原告返还涉诉物业，期间产生占用费15070元。被告对于上诉欠付租金、欠付租金期间产生的滞纳金及到期后的占用费，被告应予立即清偿支付。诉讼中，被告举证如下：发票4张，证明被告2017年4-9月、2018年4-9月均按照没有递增前租金足额交纳租金，原告也予以认可并向被告开具发票，发票上没有显示欠费。本院认证：上述证据，对方当事人对真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理查明：原告系佛山市禅城区************（粤房地权证佛字第**00136302号）的房地产权属人。2015年5月28日，原告（出租方、甲方）、被告（乙方、承租方）签订《禅城区物业租赁合同》，约定由被告承租上述物业，承租面积为66.82平方米，租赁期限为4年，自2015年7月1日起至2019年6月30日止，其中第三条约定，2015年7月1日至2017年6月30日期间，月租金为2740元/月，2017年7月1日至2019年6月30日期间，比上一年度增加百分之十，月租金为3014元/月。乙方应先交租后使用，按月交租，每月的租金必须提前在10日前一次性缴交，逾期交租的，甲方可按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金9042元作为租赁保证金。该项保证金在租赁期内不能抵扣租金。若乙方违约，甲方有权在保证金中扣除相关费用。第七条约定，乙方拖欠房租累计45天，甲方有权解除合同。庭审中，原告陈述：保证金只抵扣本金，没有抵扣滞纳金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同不存在无效情形,受法律保护,合同当事人应依约履行。关于合同变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。由上述规定可知，被告主张双方变更了合同，即2017年7月-2019年6月的租金不按合同约定的递增标准计收，则应对此承担举证责任。而从其举证的证据来看，发票仅能证明被告交纳租金的金额，不能证明原告有减免被告租金的明确表示，被告虽称有向原告提出过减租申请，但未能提供证据予以证明，无法证明原告系在收到减租申请后以行动表明同意减租即变更合同，综上，合同未变更，被告应按合同约定的标准交纳租金（占有使用费），其相应的抗辩主张，缺乏依据，本院不予支持。关于拖欠费用。根据以上认定，结合合同约定，原告主张被告2017年7月-2019年3月拖欠部分租金5754元，2019年4月-2019年6月拖欠部分租金9042元，并在抵扣保证金后，共尚欠5754元，合法有据，应予支持。租赁期限届满后，被告继续占用涉案租赁物，应参照合同约定的租金标准即3014元/月向原告支付占有使用费，即返回其无权占有期间的不当利益，2019年7月至11月共15070元。被告称原告在退租的处理方式、流程上有不合理之处，但未对此予以举证，本院不予支持。关于滞纳金。被告拖欠租赁费用，构成违约，原告有权按照合同计收违约金（滞纳金）。至于违约金标准，原告虽自愿将合同约定的违约金标准降低为年利率24%，但被告仍提出异议，故应审查该违约金标准是否过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金是否过高的认定标准，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。又根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条意见，除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。据此，在无证据证明原告因被告拖欠费用导致利息损失外，还存在其他实际损失的情况下，不能以法律保护的民间借贷利率上限即年利率24%认定本案违约金是否过高的标准，结合案件情况，本院调整违约金标准为：2019年8月20日前按中国人民银行公布的同期贷款利率计，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案合同约定，被告违约超过45天，原告有权单方解除合同收回该出租物业，并有权采取必要的维权措施，以避免损失继续扩大。但其在明知被告于2017年7月开始欠租的情况下，既未及时书面催收租金，也未及时起诉维权，直至2020年1月才向法院提起诉讼，始终怠于行使权利，未采取有效措施防止损失尤其是违约金的扩大，有关扩大部分的损失应自行承担。根据上述法律规定及公平原则，结合案情，本院酌定至2020年3月24日，被告应支付的违约金为623.55元，此后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴国球于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付2017年7月起至2019年6月拖欠的租金5754元及违约金623.55元（违约金暂计至2020年3月24日，此后以5754元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；二、被告吴国球于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付2019年7月起至2019年11月的占有使用费15070元；三、驳回原告佛山市禅城区财产经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费191元，由原告佛山市禅城区财产经营有限公司负担15元，被告吴国球负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇二〇年三月二十四日书记员  吴章斐