山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初4020号原告：田岩岩，女，汉族，1980年1月28日生，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：于钦杰，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：李军宏，男，汉族，1992年3月5日生，住山东省即墨区。被告：李秋仪，女，汉族，1963年10月25日生，住山东省即墨区。两被告共同委托诉讼代理人：邱延明，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：吴千军，青岛即墨一铭法律服务所法律工作者。原告田岩岩与被告李秋仪、被告李军宏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田岩岩委托诉讼代理于钦杰、王珍、被告李军宏、被告李秋仪共同委托诉讼代理人邱延明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田岩岩向本院提出诉讼请求：1、判决两被告支付原告71.9万元款项及按照银行同期贷款利率1.3倍计算的自2018年9月6日至款项完全偿付为止的违约金（暂计算至2019年5月5日的违约金为27219.24元），暂总计为746219.24元。2、本案诉讼费、保全费、律师费及其他诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月1日就青岛市城阳区正阳东郡小区15号楼107户的房屋签订《房屋买卖合同》，其中合同第六条约定任何一方违约应赔偿违约金50万元，合同第十五条约定守约方有权就居间服务费向违约方追偿。合同生效后，原告依约支付购房定金5万元及居间服务费1.9万元，但是被告李军宏却单方违约拒绝履行合同。2018年6月9日，原告与被告就李军宏单方违约导致合同不能履行的事宜签订《协议书》，协议第一条约定被告支付原告违约金50万元及房屋增值补偿款20万元，并于2018年9月6日前完成支付，逾期支付的，按照日百分之十的标准支付违约金，被告李秋仪对款项的清偿承担连带保证责任；协议第三条约定被告承担因诉讼给原告造成的诉讼费、保全费、律师费等。协议书生效后，被告并未依约支付款项，已构成严重违约，给原告造成了极大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请法院判如所请。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求解除原、被告双方2017年9月1日签订的房屋买卖合同。被告李军宏辩称，2014年即民初字4970-3号民事裁定书，裁定查封该被告名下位于青岛市城阳区户房产一处，2018年鲁02**执恢436号执行裁定书，执行拍卖上述房产，在本案合同、协议签订时，涉案标的物即上述房产早已被即墨法院查封并启动拍卖，买卖被法院查封的房屋，合同无效应予解除。2、基于上述法院对涉案标的物查封，不存在违约责任，也由于合同本身无效，原告主张违约金不成立。3、双方均未实际履行合同，请求城阳法院解除对标的物房屋的查封。李秋仪辩称，其被告身份不适格，不应成为本案被告。其余同被告李军宏答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年9月1日，李军宏（甲方）、田岩岩（乙方）及青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定:甲方同意将所拥有的青岛市城阳区正阳中路26号正阳东郡15号楼107户房产出售给乙方，建筑面积为167.85平方米，交易成交价格为260万元。付款方式为：签订合同当日乙方支付甲方购房定金伍万元整（￥50000）；首付款壹佰肆拾万（￥1400000）乙方于过户之前交付甲方（含定金）；购房尾款壹佰贰拾万元（￥1200000）乙方于取出新房产证当日支付于甲方。甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵。本协议涉及到的各项违约，守约方有权选择解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿违约金￥500000元，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。补充款约定：乙方购买方一次性付款方式购买甲方房产；本合同第四条所列款项均以收条为准。居间费50000元由乙方支付丙方，付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。李军宏、田岩岩、青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司分别在合同上签字或盖章确认。当日，田岩岩通过向青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司转账支付69000元，其中19000元用于支付中介费，50000元用于支付购房定金，青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司、李军宏分别向其出具了中介费收款收据和定金收条一份。二、2018年6月9日，李军宏（甲方）、田岩岩（乙方）、青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司（丙方）签订《协议书》一份，就甲、乙双方签订的青岛市城阳区正阳东郡小区15号楼107户房屋买卖合同达成和解协议，约定：甲乙双方一致认可，由于甲方单方面违约，致使双方于2017年9月1日签订房屋买卖合同不能继续履行。经双方协商，原合同中乙方支付甲方由丙方托管的5万元定金，直接由丙方返还乙方。甲方另行支付乙方违约金50万元，房屋增值补偿款20万元，共计70万元，于2018年9月6日前支付完成。如到期未支付，或支付金额不足，甲方每日须向乙方支付未付金额百分之十的违约金。甲方代理人李秋仪愿为此款项担保，承担连带责任。所有款项支付完成，甲乙双方解除2017年9月1日签订房屋买卖合同。李军宏、李秋仪分别在甲方及委托代理人处签字，田岩岩在乙方处签字。协议签订后，青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司将50000元购房定金返还田岩岩。三、庭审中，田岩岩与李军宏均确认涉案《房屋买卖合同》已于2018年6月9日解除。四、2015年1月15日，青岛市即墨区人民法院作出（2014）即民初字第4970-3号民事裁定书，裁定查封李军宏名下位于青岛市城阳区户房产一处（房产证号：青房地权市字第**）。后该院作出（2018）0282执恢436号之二执行裁定书，裁定拍卖李军宏名下位于青岛市城阳区户房产一处。五、2019年5月5日，原告与北京大成（青岛）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼，并支付代理费30000元，该所为其出具青岛增值税普通发票。以上事实，有合同、协议书、收据、转账凭条等，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否解除？2、被告李军宏是否应支付原告违约金、房屋增值补偿款等费用？3、被告李秋仪是否应承担连带赔偿责任？关于焦点一。田岩岩与李军宏、青岛宜居我爱我家不动产经纪有限公司于2017年9月1日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，虽然所涉房产在合同签订时已被人民法院查封，但查封是对房产处分权的限制，只要不发生物权变动就不影响查封目的的实现。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定,因现有法律没有关于不动产被查封后所签订的转让合同无效的规定，涉案合同也未就此作出约定，故上述合同依法应认定为有效。因原、被告在庭审中均确认涉案《房屋买卖合同》于2018年6月9日解除，本院对此予以确认。关于焦点二，根据涉案《房屋买卖合同》约定，被告应对涉案房屋有绝对的处分权，保证房屋权属无任何瑕疵，但涉案房屋已被青岛市即墨区人民法院查封，李军宏将其自行申请法院查封的房产出售给田岩岩，且未提交证据证实其在与田岩岩签订房屋买卖合同时如实披露涉案房产已被人民法院依法查封的事实，其行为显然有违诚实信用原则，构成严重违约。2018年6月9日，原、被告签订的《协议书》，就解除涉案《房屋买卖合同》事宜作出约定，该《协议书》系双方真实意思的表示，原告据此要求被告支付违约金500000元、房屋增值补偿款200000元，符合双方合同约定，并不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的中介费19000元，因双方在2018年6月9日签订的《协议书》中并未对此进行约定，且双方约定的违约金已足以弥补原告的损失,故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付按照银行同期贷款利率1.3倍计算的自2018年9月6日至款项完全偿付为止的违约金的诉请，因本院对田岩岩主张的违约金诉请已予以支持，且该违约金足以弥补原告的损失,故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费30000元，根据三方签订的《房屋买卖合同》的约定，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用，且双方在《协议书》中亦约定诉讼费、律师代理费、保全费等由李军宏承担。因此，在被告的行为已构成违约的情况下，原告与北京大成（青岛）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费30000元，该律师事务所业已履行了代理职责，故原告要求被告承担该笔律师费的主张符合双方合同的约定，本院予以支持。关于焦点三。原、被告于2018年6月9日签订的《协议书》第1条明确约定“甲方代理人李秋仪愿为此款项担保，承担连带责任”，李秋仪在协议书上签字捺印予以确认，系其真实意思的表示，应按约定承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定,“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，本案中，田岩岩与李秋仪在《协议书》中并未约定担保期间，故担保期间为主债务履行期届满之日即2018年9月6日起六个月，但田岩岩未在上述保证期间内要求李秋仪承担保证责任，直到2019年5月才向本院起诉，故李秋仪的保证责任应予免除，田岩岩要求李秋仪承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李军宏于本判决生效后十日内向原告田岩岩支付违约金500000元、房屋增值补偿款200000元，共计700000元。二、被告李军宏于本判决生效后十日内向原告田岩岩支付律师代理费30000元。三、驳回原告田岩岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11262元、保全费4470元，由被告李军宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  景艳丽审判员  顾 伟审判员  康廷富二〇二〇年四月六日书记员  康 旭