北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初6245号原告（反诉被告）：姚文娟，女，1957年11月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邹雪梅，北京市名谦律师事务所律师。被告（反诉原告）：张寅，男，1986年11月21日出生，汉族，医生，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：郝碧萱，女，1987年10月30日出生，汉族，医生，住北京市大兴区。以上二被告的共同委托诉讼代理人：陈庆波，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）姚文娟与被告（反诉原告）张寅、被告（反诉原告）郝碧萱房屋买卖合同纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚文娟的委托诉讼代理人邹雪梅，被告（反诉原告）郝碧萱及被告（反诉原告）张寅、被告（反诉原告）郝碧萱的共同委托诉讼代理人陈庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚文娟向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年1月13日解除；2、判令张寅、郝碧萱返还定金10万元；3、本案的诉讼费由张寅、郝碧萱承担。事实和理由：2019年10月13日，姚文娟与张寅、郝碧萱在北京x房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定姚文娟购买位于x路x号院x号楼x层x单元x房屋，姚文娟支付定金10万元。签订房屋买卖合同时，张寅、郝碧萱明知姚文娟需要出售位于北京市海淀区x路的房产，用所得房款购买涉案房屋。由于姚文娟未能出售海淀区房屋，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。鉴于姚文娟购买涉案房屋的条件不成就，合同目的无法实现，在与张寅、郝碧萱协商无果的情况下，诉至法院，望判如诉请。张寅、郝碧萱辩称，双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，双方当事人均应诚信履行；姚文娟称涉案房屋买卖合同存在交易的前提，张寅、郝碧萱并不认可，且在房屋买卖合同中也没有约定；在签订合同时，姚文娟提到要出售一套房屋然后购买涉案房屋，姚文娟如何筹集资金张寅、郝碧萱并不反对，但无论姚文娟如何筹集资金均不应影响涉案房屋买卖合同的履行；张寅、郝碧萱至今未同意解除合同，姚文娟不愿意继续履行合同系由于近期北京房地产市场的价格波动问题；姚文娟存在违约行为，其无权行使解除权，其发送的解除通知书不发生相应的法律效力。综上，张寅、郝碧萱提出反诉：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令姚文娟给付违约金163万元（以865万元为基数，乘以20%，减去定金10万元）；3、本案诉讼费由姚文娟负担。针对张寅、郝碧萱的反诉请求，姚文娟辩称，双方的签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2020年1月13日解除。姚文娟不存在逾期付款的情形，也没有拒绝购买房屋，而是购买房屋的条件尚未成就。因为姚文娟至今未收到解除合同通知，说明双方对于解除合同已经达成合意，张寅、郝碧萱要求姚文娟支付违约金无事实及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月13日，张寅、郝碧萱（甲方、出卖人）与姚文娟（乙方、买受人）在北京x房地产经纪有限公司（以下简称x公司）服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定姚文娟购买位于x路x号院x号楼x层x单元x房屋，该房屋总价款865万元。《补充协议》约定，姚文娟于签订合同当日给付定金10万元；于2020年1月15日前给付定金20万元；于2020年3月15日前给付购房款217万元；于过户前3个工作日给付购房款603万元；姚文娟预留购房款中的10万元作为户口迁出保证金，如该房屋无户口的，乙方应于交房当日自行划转至张寅、郝碧萱；姚文娟预留房款中的5万元作为物业交割保证金，于办理物业交割当日由姚文娟自行转至张寅、郝碧萱。《补充协议》第四条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，姚文娟按照合同约定向张寅、郝碧萱给付定金10万元。由于姚文娟未能将北京市海淀区房屋出售，其于2020年1月13日与郝碧萱协商解除房屋买卖合同事宜，双方因此产生纠纷。另查，x路x号院x号楼x层x单元x室登记在张寅、郝碧萱名下。在本案审理过程中，双方均主张涉案房屋买卖合同及补充协议系双方签订，x公司系居间方，但并非房屋买卖合同及补充协议的合同相对方，故不追加x公司作为本案第三人参加诉讼。如x公司在提供居间服务过程中损害了合法权益，另案主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。姚文娟与张寅、郝碧萱签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。需要指出的是，房屋买卖涉及交易双方重大利益，合同中对双方权利义务都有规定，双方均应按照约定主张权利、履行义务。本案中，姚文娟主张出售北京市海淀区房屋系涉案房屋买卖合同履行的前提条件，但《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并未对此进行约定。即使张寅、郝碧萱在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时知晓姚文娟购房资金来源于出售北京市海淀区的房屋，但张寅、郝碧萱知晓上述事宜并不能得出张寅、郝碧萱认可上述事宜作为涉案房屋买卖合同的前提条件。在合同履行过程中，姚文娟于2020年1月13日明确表示不购买涉案房屋，且未于2020年1月15日前给付定金20万元，其行为已构成违约。关于姚文娟主张双方已于2020年1月13日协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，需要指出的是，作为违约方的姚文娟并不享有合同的解除权，双方虽然对合同解除事宜进行商量，但对于合同解除及违约责任双方并未达成一致意见，张寅作为合同当事人亦未参与，故姚文娟要求双方于2020年1月13日解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于姚文娟主张如法院认为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》尚未解除，要求判令解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，张寅、郝碧萱同意解除，亦对此提出反诉，本院对此不持异议；关于姚文娟要求张寅、郝碧萱返还定金10万元的诉讼请求，鉴于姚文娟系违约方，其无权要求张寅、郝碧萱返还定金，故对该诉讼请求，本院不予支持；根据相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说，违约金和定金应该择一主张。本案中，张寅、郝碧萱认为己方所遭受的经济损失高于定金，其在不同意返还定金10万元的基础上，要求姚文娟给付违约金163万元，但张寅、郝碧萱未提供充足证据证明因姚文娟违约造成的损失高于定金。结合本案合同履行情况、卖方遭受的经济损失及姚文娟的违约情节，对于张寅、郝碧萱要求姚文娟给付违约金163万元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除姚文娟与张寅、郝碧萱签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回姚文娟的其他诉讼请求；三、驳回张寅、郝碧萱的其他反诉请求。本诉案件受理费13920元，由姚文娟负担（已交纳）；反诉案件受理费13920元，由姚文娟负担（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由姚文娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年四月二十八日书记员  高奡