海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终605号 上诉人（原审被告）：邓明斌，男，1970年10月25日出生，汉族，现住重庆市江**。 委托诉讼代理人：张秋静，重庆合纵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司,住所地海南省文昌市昌洒镇雅居乐月亮湾。 法定代表人：曾勇华，总经理。 委托诉讼代理人：王华峰，公司职员。 委托诉讼代理人：吴多庆，公司职员。 上诉人邓明斌与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司（以下简称雅居乐雅公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初4199号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓明斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人按照3.3元/月·㎡的物业费标准向被上诉人缴纳物业费，并驳回被上诉人的其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，未正确认识到住宅与公寓存在的本质区别。被上诉人所提供的物业合同根本未对上诉人所持物业（花园洋房类住宅）的物业费标准进行约定，合同中关于公寓的物业费约定不能适用于上诉人。上诉人所购买的是洋房住宅，不属于公寓范围，不能按照公寓标准进行收费。2.发生争议的主要原因在于被上诉人单方提高物业费收费标准，上诉人始终同意按原标准缴纳物业管理费，上诉人一方无任何违约行为，不应承担违约金。在业主委员会成立并撤换物业公司之前，上诉人愿意按照双方一直实际执行的3.3元/月·㎡的标准交纳物业费。3.被上诉人早在2019年8月31日已发布公告，自愿将雅居乐月亮湾小区花园洋房的物业费收费标准由4.8元/月·㎡调低到3.8元/月·㎡。无论上诉人对其所称的降价行为是否认可，被上诉人在发布公告之后又按照4.8元/月·㎡的标准向人民法院提起诉讼，屡次三番违背诚实信用原则，其诉讼请求不应得到支持。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。 雅居乐雅公司辩称，第一，一审判决已对双方签订的前期物业服务协议进行确认，并对双方的收费标准进行了明确，上诉人应当按照约定履行交费义务。上诉人违反约定，未按时交纳物业管理费，应当承担违约责任。一审判决上诉人承担违约金并无不妥。第二，被上诉人最终决定按3.8元/月/平方米的标准收费是针对按时交纳物业管理费的业主的让利，是对自身权利的处分，与上诉人无关。 雅居乐雅公司向一审法院起诉请求：1.判令被告从2018年12月起向原告支付物业管理费至2019年8月，应付管理费为3748.26元；2.判令被告从逾期之日起按逾期金额的千分之三标准支付逾期付款违约金之全部欠费付清之日止，现暂计至2019年8月12日，违约金金额为995.16元；以上共计4743.42元；3.由被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告邓明斌购买文昌市昌洒镇雅居乐月亮湾一期高层洋房3幢1单元15层1座1501房，住房建筑面积为98.92㎡，原告为该房提供物业服务。2015年11月27日，被告邓明斌与原告雅居乐雅公司(变更前名称：雅居乐物业管理服务有限公司文昌分公司)签订《前期物业服务协议》。该协议对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用及违约责任等作了约定，其中载明：“第四条2.乙方应于商品房买卖合同约定的收楼之日起交纳一年物业服务费用，物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月31日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务，交纳全年(十二个月)物业服务费用。3.物业服务收费标准实行市场调节价，均按建筑面积计算，收费币种为人民币，各项收费标准为：(1)公寓：4.8元/月·㎡；(2)别墅：5.8元/月·㎡……在2015年7月1日至2018年6月30日期间，实施前期业主物业管理服务收费价格标准优惠：(1)公寓：3.3元/月·㎡；(2)别墅：4.8元/月·㎡……5.乙方转让本单元房屋时，须交清转让之前的物业服务相关费用。6.业主或使用人未按时缴纳物业费服务费的，从逾期之日起交纳每日3‰的违约金。房产证未办妥之前，物业服务费用按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计费，房产证办妥之后，管理费用的收缴以房产证中的建筑面积计费，未办妥房产证前所收取的管理费不实行‘多退少补’的原则。第七条违约责任1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并退还利息。4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。”落款处有原告加盖公章和被告签名确认。原、被告签订协议后，被告依约向原告支付足额物业费至2018年11月，2018年12月被告向原告支付327.28元后未再依约向原告支付物业费，原告曾通过在邮寄催缴通知单的方式催告被告缴纳所欠、费用，被告收到催缴通知单后并未缴纳相关费用。一审法院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告是否应向原告支付物业费3748.26元及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告签订《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，该协议不违反法律规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案中，被告拖欠物业费，经原告催告后仍未缴纳，原告在按合同约定提供物业服务的范围内要求被告支付物业费的请求应予支持。关于缴纳物业费用金额及收费时段问题。根据《前期物业服务协议》第四条第3条约定物业服务收费按建筑面积计算，公寓4.8元/月·㎡，房产证中载明被告房屋面积为98.92㎡，每月应当依约缴纳物业费4.8元/月·㎡×98.92m=474.82即被告应向原告支付2018年12月至2019年8月的物业费474.82元×9个月-327.28元=3946.1元。原告以更低的标准4.3元/月·㎡主张2019年5月-8月的物业服务费，主张合计3748.26元，未超过合同约定的数额，予以照准。关于逾期缴纳物业费的违约金，根据《前期物业服务协议》第四条第6条约定，被告未按时缴纳物业服务费，应当从逾期之日起，按照每日3‰的标准计算违约金，被告主张该标准过高，要求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中每日3‰的标准计算违约金过高，可以予以适当减少，一审法院认为，应当自逾期之日(2019年1月1日)起，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至2019年8月19日。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，所以从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务付清之日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的规定，如果物业服务企业具有不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主有要求“物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等权利，但不能以此拒绝物业服务费的交纳。本案中，被告主张小区安全未得到保障等未尽到管理职责的情况，若属于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的问题的，被告可以通过另案诉讼主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告邓明斌于本判决生效之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司支付物业服务费3748.26元及逾期付款违约金(以每月拖欠物业费为基数，从2019年1月1日起按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至债务付清之日止)；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓明斌负担。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司预交的案件受理费25元，本判决生效后予以退回。限被告邓明斌于本判决生效之日起十日内交纳案件受理费25元。 二审中，上诉人邓明斌提交了一份新证据：《关于雅居乐月亮湾小区物业费收费标准调整的通知》。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。被上诉人雅居乐雅公司未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，雅居乐雅公司于2019年8月31日张贴《关于雅居乐月亮湾小区物业费收费标准调整的通知》，该通知的抬头为“尊敬的各位业主”，主要内容为：自《前期物业服务协议》约定的优惠期到期之日起将物业服务收费标准调整为洋房3.8元/月·㎡、别墅4.8元/月·㎡，但保留将洋房物业收费标准根据市场情况恢复到4.8元/月·㎡的权利。 本院认为，本案二审需要解决的问题：1.雅居乐雅公司诉请邓明斌交纳2018年12月至2019年8月期间的物业费3748.26元是否应得到支持；2.逾期付款的违约金如何计算。 本案中，案涉《前期物业服务协议》的签订是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。 一、关于雅居乐雅公司诉请邓明斌交纳2018年12月至2019年8月期间的物业费3748.26元是否应得到支持的问题。 本案中，雅居乐雅公司主张物业费的收取标准是4.8元/月?㎡，而邓明斌主张的是3.3元/月?㎡。对此，本院认为，根据案涉《关于雅居乐月亮湾小区物业费收费标准调整的通知》的内容，雅居乐雅公司实际上已经主动将物业费的收取标准自《前期物业服务协议》约定的优惠期到期之日起调整为3.8元/月?㎡。虽然雅居乐雅公司在二审询问中抗辩该通知不适用于邓明斌，但该通知的抬头内容是“尊敬的各位业主”，且目前为止其也未能提供充分的证据证明邓明斌被排除在外，故本院对其抗辩主张不予采纳。邓明斌主张应按其一直实际交纳物业费的标准3.3元/月?㎡计收，但该标准仅适用于优惠期内，现雅居乐雅公司主张的是优惠期结束后的物业费，且其也未能提供充分的证据证明优惠期结束后的物业费收取标准仍为3.3元/月?㎡，故本院对其主张亦不予采纳。综上，本院认定邓明斌应按3.8元/月?㎡的标准向雅居乐雅公司交纳2018年12月至2019年8月期间的物业费。 根据已查明的事实，邓明斌的房屋面积为98.92㎡，故2018年12月至2019年8月期间的物业费为3383.06元（98.92㎡×3.8元/月·㎡×9﹦3383.06元），扣除邓明斌已交纳的2018年12月份的物业费327.28元，邓明斌应向雅居乐雅公司支付剩余的物业费3055.78元（3383.06元-327.28元=3055.78元）。一审判决邓明斌支付2018年12月至2019年8月期间的物业费3748.26元不当，本院予以纠正。 二、关于逾期付款的违约金如何计算的问题。 本案中，根据案涉《前期物业服务协议》的约定，邓明斌未按时交纳物业服务费，应当从逾期之日起计算违约金。邓明斌上诉主张其不存在违约，不应支付违约金，缺乏事实根据和合同依据，本院不予采纳。一审法院根据本案的实际情况，将计算违约金的标准进行相应的调整并无不当，本院予以维持。但案涉《前期物业服务协议》约定物业费是业主于每年1月31日前（每次缴费的具体时间）按年交纳，故一审判决主文中表述为“以每月拖欠物业费为基数”和“从2019年1月1日起”不当，本院分别予以纠正为“以拖欠的物业费为基数”和“从2019年2月1日起”。 综上所述，邓明斌的上诉部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初4199号民事判决第二项； 二、变更海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初4199号民事判决第一项为上诉人邓明斌于本判决生效之日起十日内向被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司支付物业服务费3055.78元及逾期付款违约金(以拖欠的物业费为基数，从2019年2月1日起按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率分段计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至债务付清之日止)； 三、驳回上诉人邓明斌的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人邓明斌负担20元，被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司负担5元。二审案件受理费50元，由上诉人邓明斌负担20元，被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司文昌分公司负担30元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。