云南省昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0102执异51号案外人（异议人）：韩斌，男，1980年10月22日出生，汉族,身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。案外人（异议人）：王艳玲，女，1988年2月19日出生，汉族,身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。委托诉讼代理人:李成富,上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人:缪泽誉,上海市海华永泰（昆明）律师事务所实习律师,特别授权代理。申请执行人：胡凡，男，1979年7月18日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。被执行人：杨复雷，男，1981年7月17日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区。在本院执行申请执行人胡凡与被执行人杨复雷民间借贷纠纷一案中，案外人韩斌、王艳玲对本院查封、冻结登记在被执行人杨复雷名下位于呈贡洛羊物流片区房屋（以下简称“涉案房屋”）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月8日举行了听证。现已审查终结。案外人韩斌和王艳玲称：2018年8月30日异议人与杨复雷、范芬兰签订《房屋转让预约协议》（下称：协议）,该《协议》经云南省昆明市国信公证处公证，公证书号（2018）云昆国信证字第59981号。《协议》中约定将涉案房屋三套出卖给异议人，约定房款总金额为113.5万元。本案中，异议人已在贵院查封前述不动产前签订了合法有效的书面买卖合同。《协议》签订时，异议人已实际支付房款80万元，并在查封前合法占有前述不动产。异议人与被执行人在《协议》中明确约定：“三、价款支付：乙方于签订本协议当日支付80万元给甲方，剩余的33.5万元于双方办理房屋产权过户手续当日支付。……五、办理产权变更手续及房屋交付所涉税、费承担：上述房屋在取得《不动产权证书》且符合交易政策之日起30日内，甲方（杨复雷、范芬兰）结清贷款并与乙方签署正式房屋买卖合同、办理产权过户手续。”异议人多次向被执行人要求履行《协议》中办理产权变更手续的义务，但因被执行人杨复雷欠银行贷款及开发商原因未能办理产权证，导致上述不动产所有权不能过户登记到异议人名下。据此，异议人没有向出卖人支付全部价款的原因，是因为该《协议》约定条件尾款支付时间和条件未成就，不能履行支付全部购房款义务的原因系被执行人造成的。截止目前，异议人已支付了905800元购房款。异议人系本案不动产的实际权利人，异议理由正当，完全能够排除申请执行人胡凡的执行权利和行为，故请求法院终止对该三套涉案房屋的执行，并解除对这些财产的查封。申请执行人胡凡称：我与杨复雷的案件，于2018年6月11日作出民事调解书，调解约定杨复雷于2018年7月15日前向我支付第一期50000元欠款，但杨复雷却在2018年8月30日将涉案房屋出售，所得房款也未偿还给我，系明显的恶意逃避债务转移财产。故请求依法驳回其异议申请。被执行人杨复雷称：该涉案房屋，我与韩斌、王艳玲签订了《房屋转让预约协议》，且已收到905800元购房款，情况属实。但因开发商的原因，还未办理不动产权证。本院查明，原告胡凡、王一茜诉被告杨复雷、范芬兰民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，于2018年6月11日作出（2018）云0102民初3130号民事调解书，双方当事人自愿达成以下协议:“一、截止2018年6月11日，被告杨复雷尚欠原告胡凡、王一茜借款本金及利息共计1500000元。二、被告杨复雷承诺于2018年7月15日前向原告胡凡、王一茜支付50000元；于2018年12月31日前向原告支付250000元；于2019年1月31日前向原告支付200000元；于2019年4月30日前向原告支付100000元；于2019年7月31日前向原告支付200000元；于2019年10月31日前向原告支付100000元；于2020年1月31日前向原告支付200000元；于2020年4月30日前向原告支付100000元；于2020年7月31日前向原告支付200000元；剩余100000元于2020年12月30日前支付，双方纠纷就此了结。三、如被告杨复雷未按期足额还款，则原告胡凡、王一茜有权就全部剩余未还款项向人民法院申请强制执行，被告杨复雷还应向原告支付以未付款项为基数，按月利率2%计算的逾期利息。四、案件受理费人民币22132元，减半收取即人民币11066元由被告杨复雷负担。”上述民事调解书送达生效后，杨复雷未按约定履行义务，原告胡凡向本院申请强制执行，本院于2018年10月31日以（2018）云0102执5928号立案执行。2018年12月7日，本院作出（2018）云0102执5928号执行裁定书，裁定：“查封、冻结被执行人杨复雷所有的位于呈贡洛羊物流片区房屋，期限三年。”2018年12月11日，本院向呈贡区房产交易中心作出（2018）云0102执5928号协助执行通知书，查封、冻结了上述三套涉案房屋。另查明，2018年8月30日，杨复雷、范芬兰（甲方）与韩斌、王艳玲（乙方）签订《房屋转让预约协议》,协议约定：韩斌、王艳玲以113.5万元的价款购买备案于杨复雷、范芬兰名下的三套涉案房屋。乙方于签订本协议当日支付80万元给甲方，剩余的33.5万元于双方办理房屋产权过户手续当日支付。上述房屋在取得《不动产权证书》且符合交易政策之日起30日内，甲方结清贷款并与乙方签署正式房屋买卖合同、办理产权过户手续。云南省昆明市国信公证处对《房屋转让预约协议》进行了公证，出具了（2018）云昆国信证字第59981号公证书。案外人韩斌称上述三套涉案房屋实际购房总价为120万元，但因杨复雷已提前收取了13个月65000元租金，故在协议中，购房总价写为113.5万元。案外人韩斌提交了2018年8月28日的收条，载明：杨复雷收到3.5万元购房定金（现金）；韩斌于2018年8月30日转账给范芬兰76.5万元；2018年8月30日的收据，载明：杨复雷收到购房首付款80万元；2019年11月6日，韩斌向杨复雷汇款3万元；2019年12月21日，韩斌向杨复雷微信转账5500元；2020年1月21日，韩斌向杨复雷汇款5300元。截止目前，韩斌已支付905800万元购房款（含13个月租金65000元），韩斌已实际占有该房屋，并已出租，该房屋尚未办理不动产权证。本院认为，申请执行人胡凡依法申请法院保全查封在被执行人杨复雷名下位于呈贡洛羊物流片区房屋系其依法维权行为。虽案外人韩斌、王艳玲称其与杨复雷、范芬兰签订了《房屋转让预约协议》且已支付905800万元购房款（实际房屋总价120万元）及已实际占有，法院的查封、冻结行为侵害了案外人的合法权益，故请求解除对上述房屋查封、冻结。然从审查情况看，上述涉案的房屋在查封之前及之后均未发生所有权变更的情况，现涉案的房屋仍登记备案在被执行人杨复雷名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”的规定，在涉案房屋尚未发生物权变更的情况下，被执行人对上述涉案房屋仍享有权属份额。因此法院查封、冻结并执行登记在被执行人名下的涉案房屋并不违反法律规定，且于法有据。至于案外人是否取得物权期待权的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人尚未支付全部购房款，不符合上述规定。故案外人所提异议，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人韩斌、王艳玲的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  和雪芬人民陪审员  成绍清人民陪审员  靳洪桥二〇二〇年四月十七日书 记 员  杨安森