江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0924民初5139号 原告：周德忠，男，1963年10月10日生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：刘健，江苏信直诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涌，江苏信直诚律师事务所律师。 被告：盐城市中原恒德建材有限公司，住所地江苏省盐城市五金机电城**楼**。 法定代表人：王为浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏力海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘汉西，该公司职工。 被告：盐城金阳哈罗斯置业有限公司，住所，住所地江苏省射阳经济开发区温州农机五金装饰城主楼**div> 法定代表人：石坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建法，该公司职工。 原告周德忠与被告盐城市中原恒德建材有限公司（以下简称中原公司）、盐城金阳哈罗斯置业有限公司（以下简称哈罗斯公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日、11月6日、12月24日，2020年4月14日四次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告周德忠及其委托诉讼代理人王涌、刘健，被告中原公司的委托诉讼代理人王兆华到庭参加诉讼，被告哈罗斯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二、三次庭审，原告周德忠及其委托诉讼代理刘健，被告中原公司的委托诉讼代理人王兆华，被告哈罗斯公司的委托诉讼代理人王建法到庭参加诉讼。第四次庭审，原告周德忠及其委托诉讼代理人刘健，被告中原公司的委托诉讼代理人王兆华到庭参加诉讼，被告哈罗斯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中原公司（原告）与哈罗斯公司（被告）及潘某、江苏天阳建设工程有限公司（第三人）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年1月23日作出（2017）苏0924民初5180号民事判决：一、哈罗斯公司于判决生效之日起十日内向中原公司支付工程款77988034.46元及利息。二、中原公司对江苏天阳建设工程有限公司承建的金阳哈罗斯国际商贸城10#－36#楼的土建安装及配套、附属工程的拍卖或折价款享有优先受偿权，受偿范围限于工程款欠款75135728.1元。哈罗斯公司不服该民事判决提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2018年4月28日作出（2018）苏09民终2340号民事裁定：按哈罗斯公司自动撤回上诉处理。该判决发生法律效力后，根据中原公司的申请，本院于2018年5月16日立案执行，案号为（2018）苏0924执1695号。 在该案执行过程中，本院于2018年8月13日作出(2018)苏0924执1695号执行裁定：一、冻结、扣划哈罗斯公司银行存款合计78574970.46元和相应的债务利息。二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2018年11月23日、27日，本院向射阳县不动产登记中心送达(2018)苏0924执1695号执行裁定书及协助执行通知书，查封了哈罗斯公司开发的金阳哈罗斯国际商贸城包括29号楼、34号楼在内的房地产。案外人周德忠提出异议后，本院于2019年5月30日作出（2019）苏0924执异47号民事裁定：驳回案外人周德忠的异议请求。 周德忠向本院提出诉讼请求：1、确认金阳哈罗斯国际商贸城29、34号楼为其所有；2、停止处分被查封的金阳哈罗斯国际商贸城29、34号楼房地产；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月19日，周德忠与哈罗斯公司签订了二份房屋买卖合同，周德忠购买金阳哈罗斯国际商贸城29号楼、34号楼房地产。周德忠向哈罗斯公司交纳29号楼房地产的首付款10778926元、34号楼房地产的首付款8157856元，同时向射阳农商行按揭贷款18910000元，已经付清了购房款。2012年7月14日，案涉房地产在射阳县不动产登记中心办理了销售预告登记。法院在执行中原公司与哈罗斯公司的案件中查封金阳哈罗斯国际商贸城29号楼、34号楼房地产是错误的，请求依法停止处分该房产。 中原公司辩称：周德忠所称不实。哈罗斯公司因开发房地产缺少资金，就与周德忠协商并签订挂名购房协议，约定以周德忠名义购买哈罗斯公司房产，由周德忠向银行按揭贷款，所购哈罗斯公司房产的首付款由哈罗斯公司支付，按揭贷款亦由哈罗斯公司负责偿还,房屋所有权归哈罗斯公司所有。法院依法执行哈罗斯公司所有的房地产不存在错误。 哈罗斯公司辩称：哈罗斯公司因经营房地产缺少周转资金，于2012年6月13日与周德忠签订挂名购房协议，约定以周德忠名义购房，首付款、按揭贷款等均由哈罗斯公司承担，房产所有权仍为哈罗斯公司所有。案涉房产的首付款由哈罗斯公司通过员工周艳账户转账给周德忠，由周德忠向周艳出具18920000元的欠条。哈罗斯公司偿还了周德忠在农商行的部分贷款。 本院查明，2011年10月黄某和陈华剑共同出资设立哈罗斯公司，黄某任公司法定代表人及董事长。同年12月13日哈罗斯公司变更登记，郑某任公司的法定代表人。但2012年间，黄某代表哈罗斯公司签订了多份合同，负责哈罗斯公司的经营，是哈罗斯的实际控制人。 2012年6月13日（甲方）黄某与（乙方）周德忠签订了挂名购房协议：“第四条：由甲方以乙方名义签订《买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，乙方应当予以配合，为甲方提供身份证件及协助办理相关手续；第五条：购房首付款、按揭还款、抵押费、保险费等所有购房相关费用均由甲方支付，所有交款凭证由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续”。2012年6月19日，周德忠、刘某与哈罗斯公司网签了两份购买金阳哈罗斯国际商贸城29号楼、34号楼房屋买卖合同。29号楼的购房款21548926元，首付款为10778926元；34号楼的购房款为16297859元，首付款为8157816元。当日付清首付款后其余购房款办理按揭。在签订该购房合同的前后，周德忠向哈罗斯公司在射阳农商行的账户内汇入了首付款的款项，缴款凭证注明款项来源为购房。2012年6月19日，哈罗斯公司开具了相应的销售不动产统一发票，票款金额为首付款额。2012年6月20日，周德忠向哈罗斯公司会计周艳出具借条载明：“今欠到周艳购房款壹仟捌佰玖拾贰万元整（此款与购房合同同步），今欠人：周德忠”。在周德忠向周艳出具借条的前后，周艳也先后向周德忠交付了18920000元。在本院向周艳调查时，周艳承认该18920000元为哈罗斯公司所有。同年7月14日案涉房产在射阳县不动产登记中心办理销售预告登记。 2012年7月18日周德忠以案涉房屋抵押向射阳农商行申请按揭贷款18910000元。当日，射阳农商行与周德忠、刘某、金阳哈罗斯公司签订了房产按揭抵押担保借款合同。射阳农商行向周德忠发放了借款。后未能依约还款，射阳农商行向本院提起诉讼。在该案庭审时周德忠承认不需要购买房屋，签订按揭贷款协议是为了帮助射阳农商行收回陈欠钢贸贷款。本院于2018年6月19日作出（2018）苏0924民初547号民事判决：一、周德忠、刘某于本判决发生法律效力之日起十日内向射阳农商行返还借款本金13885490.38元和利息（截止2018年5月7日的利息4081037.43元，从2018年5月8日起至实际给付之日止的利息按照合同约定的利率标准另算）；二、周德忠、刘某于本判决发生法律效力之日起十日内给付射阳农商行代理费50000元；三、哈罗斯公司对周德忠、刘某的上述一、二项给付义务承担连带责任；四、哈罗斯公司在承担保证责任后，有权向主债务人周德忠、刘某追偿。 在诉讼过程中，周德忠撤回了确认金阳哈罗斯国际商贸城29、34号楼为其所有的诉讼请求。 本院认为，1.周德忠与哈罗斯公司的实际控制人黄某签订挂名购房协议后，周德忠向周艳出具的欠条注明了“此款与购房合同同步”，并结合周艳将哈罗斯公司的资金交付给周德忠的事实，可以确认周德忠是利用哈罗斯公司的资金向哈罗斯公司的账户内汇入购房首付款，并由哈罗斯公司虚开购房首付款的发票，再以周德忠、刘某的名义与哈罗斯公司签订商品房买卖合同，实际上是双方故意违反金融法规的禁止性规定，是周德忠与哈罗斯公司为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实而订立的商品房买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，应确认无效。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定执行标的的权利人按“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案涉房屋尚未办理不动产登记，但哈罗斯公司领取了建设工程规划许可证等，故其权利人应当为哈罗斯公司。 3.预告登记制度的目的是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，实际上是物权期待权的一种保全制度，使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力。但预告登记保护的是合法债权，本案中，周德忠、刘某与哈罗斯公司签订的商品房买卖合同，违反了法律的禁止性规定，是无效合同。据此商品房买卖合同产生的债权请求权法律不应当保护，故周德忠据此阻却执行，没有法律依据，其阻却执行的请求，本院不予支持。 4.因周德忠等与哈罗斯公司签订的商品房买卖合同无效，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的一般物权期待权的规定。周德忠据此阻却执行，同样没有法律依据，其阻却执行的请求，本院同样不予支持。 综上，本院在执行过程中查封、处分哈罗斯公司的涉案房地产以偿还债务，符合法律规定。周德忠的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告周德忠的诉讼请求。 案件受理费67710元，由原告周德忠负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  潘高良 人民陪审员  王建明 人民陪审员  王锦源 二〇二〇年四月二十五日 法官 助理  魏 蔚 书 记 员  杨 洋 附录法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。