山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1236号上诉人(原审被告)：原海兵，男，1977年11月18日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人(原审被告)：雷云云，女，1981年8月29日出生，汉族，住太原市。以上二上诉人的委托诉讼代理人:刘媛，国浩律师（太原）事务所律师。以上二上诉人的委托诉讼代理人:范盈颖，国浩律师（太原）事务所律师。被上诉人(原审原告)：太原首开龙泰置业有限责任公司，住所地太原市小店区龙城南街**（首开国风上观**）。法定代表人：刘国富，总经理。委托诉讼代理人：张小雨，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管莉莎，北京大成（太原）律师事务所律师上诉人原海兵、雷云云因与被上诉人太原首开龙泰置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人原海兵、雷云云的委托诉讼代理人刘媛、范盈颖，被上诉人太原首开龙泰置业有限责任公司的委托诉讼代理人张小雨、管莉莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原海兵、雷云云上诉请求：一、请求撤销太原市小店区人民法院作出的(2019)晋0105民初5520号民事判决书第一、二、三项。二、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。三、本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一审法院以涉案房屋买卖合同目的无法实现为由,解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议,属于严重事实认定错误,被上诉人无权要求解除合同,更无权要求上诉人支付履约定金93401.7元。一、上诉人在一审中明确表示愿意继续支付被上诉人剩余房款,一审法院认定合同目的无法实现没有任何事实依据和法律依据。2015年6月15日,上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》,于2015年4月、2017年6月共计交付购房款684017元,上诉人从未表示无力支付剩余房款或者不再支付剩余房款,一审法院却以上诉人无力支付房款认定合同目的无法实现认定解除合同,显然错误。二、被上诉人无权要求解除商品房买卖合同,更无权要求支付93401.7元履约定金。1.上诉人未能办理银行按揭手续并非上诉人的原因,被上诉人无权要求解除合同。上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同后,立即向银行提交按揭贷款手续,但银行未能办理,上诉人立即向被上诉人提出更换贷款银行,尽快办理按揭手续,但被上诉人却提出只能在工商银行办理按揭手续。上诉人认为,双方在商品房买卖合同中并未约定只能在工商银行办理按揭手续,而在后续办理过程中,也是因为被上诉人的原因导致按揭手续未能办理,而非上诉人的原因。2.上诉人与被上诉人在履行过程中已变更了付款方式,但未就付款期限等问题进行约定,被上诉人主张解除合同,支付履约定金没有合同约定,于法无据不应得到支持。上诉人在原商品房买卖合同中约定付款方式为首期付款加按揭贷款,但按揭手续因被上诉人原因未能办理,2017年6月上诉人继续支付购房款40万元,说明双方同意将付款方式进行变更,但双方未对付款期限、解除合同事宜进行约定,故被上诉人要求解除合同支付履约定金的主张不能成立,不应支持。综上,一审判决认定解除双方商品房买卖合同及补充协议明显没有事实依据及法律依据,请求依法予以改判。太原首开龙泰置业有限责任公司辩称，一、上诉人与被上诉人签订合同时已经明确约定了付款方式，即首付款银行按揭贷款的方式进行付款。上诉人在合同签订时支付了首付款后却未按照合同约定办理银行按揭贷款，上诉人未办理银行按揭贷款的原因在于上诉人自身的征信及其他个人的问题，导致被上诉人合作的八家国有大型银行均拒绝为上诉人办理银行按揭贷款，才导致了上诉人没有成功办理银行按揭贷款的事实。根据合同约定，上诉人因自身的原因未能成功办理银行按揭贷款，应当于7日内一次性付清余款。上诉人也未按照合同约定向被上诉人一次性付清余款。依据合同第七条以及补充协议第一条第七款的约定，被上诉人认为被上诉人是有权依据合同以及上诉人的违约行为解除商品房买卖合同的。二、上诉人长期拖欠被上诉人的房款，导致被上诉人并没有实现合同目的。被上诉人之所以与上诉人签订商品房买卖合同，其目的就是要在合同约定的时间内尽快回收合同约定的还款金额，上诉人既未在合同约定的时间内付房款，又长期拖欠被上诉人的余款，导致了被上诉人的合同目的不能实现，且根据被上诉人在中国执行信息网上查到的上诉人原海兵以及上诉人雷云云至今均为失信被执行人，也充分证明了上诉人是没有能力支付剩余购房款的，导致被上诉人的合同目的不能实现。依据合同法的九十四条，被上诉人有解除本案《商品房买卖合同》的权利。三、因上诉人的违约导致合同解除。上诉人应当按照合同约定支付履约的定金93401.7元。综上被上诉人认为一审法院认定的事实清楚，证据充分，程序合法，请求维持一审判决。太原首开龙泰置业有限责任公司向太原市小店区人民法院提出诉讼请求：1．请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX1）及补充协议已解除；2．请求判令原海兵、雷云云协助原告到太原市房地产行政管理部门办理注销《商品房买卖合同》网上签约备案手续；3．请求确认太原市龙城南街266号首开花溪龙苑东区（首开国风上观）11幢1单元5层0502号房屋归原告所有，房屋总价934017元；4．请求判令被告原海兵、雷云云立即向原告支付履约定金93401．7元、赔偿金202370．35元（按照年利率24％的标准，自2018年6月19日起暂计至2019年5月10日，应计至办理完成相关解除手续之日止），原告因本案商品房买卖支付的税费90356．63元，上述费用合计386238．68元；5．本案全部诉讼费、公告费、保全费、保全保险费、律师费由原海兵、雷云云承担。一审法院认定事实：2015年6月15日原告（出卖人）与被告雷云云、原海兵（买受人）签订《商品房屋买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于龙城南街266号11幢1单元5层0502号房，建筑面积123．99平方米，每平方米7533元，总金额934017元，付款方式为买受人选择在支付首付款的基础上申请按揭贷款，即签署本《买卖合同》当日，买受人向出卖人支付首付款284017元（已付定金1万元）。剩余房款65万元，以银行按揭贷款方式支付，具体按揭办法见本《买卖合同》附件四《补充协议》。买受人逾期付款的，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。并对其他事项进行约定。附件四合同补充协议第七项约定，买受人选择首付款加按揭贷款方式付款的，买受人应在签署《买卖合同》之日起3日内办理完成按揭贷款所需的全部手续，若因买受人原因，导致按揭银行拒绝批准其按揭贷款申请的，买受人应在收到出卖人通知后7日内一次性付清余款。若买受人迟延超过30日的，则出卖人有权选择解除双方签署的《买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人应按申请按揭贷款金额的1％向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》中关于合同解除的约定载明，买受人以购房款总额的10％作为《买卖合同》项下的履约定金，若因买受人退房、违约等原因导致《买卖合同》解除，则双方同意按以下方式处理：《买卖合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费及其他各种损失均由买受人承担，同时，出卖人还有权扣留履约定金不予返还。出卖人有权在退还买受人购房款（不含利息）前将上述约定款项先行予以扣除。合同签订后，2015年4月25日被告支付房款284017元（含定金1万元），2017年6月29日被告支付房款40万元，均有交款通知单和收据予以佐证。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，被告应当及时按照约定方式进行付款，本案中被告2015年交纳首付284017元，后未成功办理银行按揭，2017年6月29日又交付40万元，虽然其后双方未形成书面协议，但原告收取被告房款的行为说明双方对合同付款方式进行变更。但2017年至今两年多的时间被告仍未交付剩余房款，审理中被告也表示无力支付房款，由此导致原告合同目的无法实现，据此原告主张解除双方之间的商品房买卖合同及补充协议，与法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋未实际交付，合同解除后，被告应当配合原告办理网签备案手续的注销事宜。针对原告主张的损失，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人以购房款总额的10％作为《买卖合同》项下的履约定金，若因买受人退房、违约等原因导致《买卖合同》解除，则双方同意《买卖合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费及其他各种损失均由买受人承担，同时，出卖人还有权扣留履约定金不予返还。出卖人有权在退还买受人购房款（不含利息）前将上述约定款项先行予以扣除。该补充协议中约定了买受人违约时的处理，既约定违约金又约定定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告可以选择适用违约金或者定金条款。现原告主张被告支付房款总额10％即93401．7元作为定金，在被告违约时，该费用不予以退还，一审法院予以采纳。考虑房屋价值上涨等因素，93401．7元足以弥补原告的损失，故原告主张被告承担税费、赔偿金及律师费等，一审法院不予支持。被告支付的房屋款684017元原告应当在核减上述定金后，返还被告。关于原告要求确认涉案房屋归其所有，由于房屋产权现未办理至被告名下，网签备案注销后原告作为房屋开发商可将房屋另行出售，房屋产权并不存在争议，无确权之必要，原告该项诉讼请求，一审法院不再确认。原告向被告邮寄的解除合同通知书，只有快递单无其他证据佐证，主张解除通知自送达被告生效，依据不足，一审法院不予采纳。被告雷云云经一审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，当缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告太原首开龙泰置业有限责任公司与被告原海兵、雷云云于2015年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201XXXXXXXX1）及补充协议。二、被告原海兵、雷云云于本判决生效之日起十日内配合原告太原首开龙泰置业有限责任公司办理注销合同编号201XXXXXXXX1的《商品房买卖合同》及补充协议网签备案手续。三、被告原海兵、雷云云于本判决生效之日起十日内支付原告太原首开龙泰置业有限责任公司93401．7元，原告太原首开龙泰置业有限责任公司于本判决生效之日十日内返还被告原海兵、雷云云房款684017元；两项折抵后，原告太原首开龙泰置业有限责任公司实际返还被告原海兵、雷云云5906**．3元。四、驳回原告太原首开龙泰置业有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费16881元，保全费5000元，合计21881元（原告已预交），由原告负担3691元，由被告负担18190元。二审中，被上诉人提交了原海兵、雷云云的失信执行信息。证明：上诉人没有能力偿还房款，合同目的无法实现。上诉人对真实性没有异议，但认为不属于新证据。本院对其真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人在银行贷款没有成功办理后，应积极筹款，交付房款，但在2017年6月29日支付40万元之后的两年多时间里，违反诚实信用原则，没有支付剩余房款，同时二上诉人因失信被列入失信被执行人名单，由此导致被上诉人合同目的无法实现，被上诉人请求解除合同并按约定支付履约定金，符合法律规定。原海兵、雷云云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18190元，由原海兵、雷云云负担。本判决为终审判决。审判长 孙云英审判员 张璟芳审判员 刘平则 二〇二〇年四月二十二日书记员 张媛媛