四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终203号 上诉人（原审被告）：四川省南江县宏宇房地产开发有限公司，住所地：四川省南江县南江镇光雾山大道琉璃路**，统一社会信用代码：915119227208536346。 法定代表人：赵德恩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马绍金，四川律生和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周发安，男，1940年2月9日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：罗承贵，女，1932年10月25日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：严廷兰，女，1956年10月24日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：陈刚，男，1977年11月7日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：张中荣，女，1957年12月24日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：周大军，男，1967年9月6日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：魏方琼，女，1967年12月1日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：周大智（曾用名周大志），男，1969年9月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：张晓，女，1969年10月7日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：周婧，女，1992年10月9日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被上诉人严廷兰、张中荣共同委托诉讼代理人：周发安，男，1940年2月9日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人周发安、罗承贵、陈刚、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧共同委托诉讼代理人：蒋敏，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。 原审被告：李明华（曾用名李苠华），男，1966年11月20日出生，汉族，住四川省南江县。 上诉人四川省南江县宏宇房地产开发有限公司（以下简称“南江宏宇公司”）因与被上诉人周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧及原审被告李明华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人南江宏宇公司上诉请求：1.撤销四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2764号民事判决，依法驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院刻意隐瞒事实。上诉人开发四川省南江县××镇××街棚户区改造项目，案涉的四个门市面积175平方米，约定的还门市面积157平方米，实际建筑面积超过应还门市面积11.5平方米。根据《协调意见》第六条规定，被上诉人应向上诉人按照市场价格支付11.5平方米的门市价款，而一审判决查清此事却未作任何表述。被上诉人拒绝按照《协调意见》第五条、第六条履行，而一审法院错误认定上诉人违约。二、一审适用法律错误。被上诉人明确表示不履行《调解协议》，故本案的违约方应当是被上诉人，而一审法院不追究被上诉人的违约责任，却判决上诉人交付门市，支付违约金明显错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，敬请二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。 被上诉人周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧辩称，一、上诉状称“一审法院刻意隐瞒以下事实……”，在这段文字中是上诉人所讲的事实及理由。上诉人称之为事实的数据一算，不是实际建筑面积超过应还门市面积11.5平方米，而是超还门市面积18平方米。上诉人把这种“牛头不对马面”的明显错误称之为事实，实乃滑稽之谈。二、上诉状称一审适用法律错误。1.上诉人把当时的《调解协议》与双方签订的《合同》和两次《补充协议》对立起来，并妄图加以否定，把《合同》和《调解协议》约定的内容，于已有利的就引用，于己不利的就弃之；2.在《补充协议》上，南江宏宇公司还特地加盖了公司的印章证明是认可该协议的；3.2010年12月6日签订的《合同》第五条约定内容“还4个门市，前后通，并各有单厕”。现在怎么变成了“被上诉人一家擅自要求每个门市设单厕”明显系违反规划设计，也导致了南江宏宇公司存在事实上的交付不能；4.上诉人在上诉状提到被上诉人一家人有十多人，从血缘上讲我们是一家人，但我们是分了家的五户人，而且在《合同》中开头就讲了我们是五户人，然后上诉人在这里把五家人说成是一家人，目的是为了今后交付门市埋下伏笔。三、上诉人第一次因未批新建手续拆房而违约。四、上诉人对还四个门市，行“行霸”之实，再次欺民违约。五、不是被上诉人拒付欠款，而是上诉人不履约交付门市。 原审被告李明华述称，这个是2010年签订的合同，由于三边（岩边、路边、水边）政策，报批手续延缓，导致项目停止施工。从2010年至2014年，被上诉人以各种理由要求我签订各种补充协议，2014年9月签订了一个异地还房协议书，还了三套住房共计345.79平方米，下剩的两套房屋给了过渡费并签订补充协议。2015年12月份，被上诉人又来工地问我们要房子，后来经过南江县××镇××进行了调解，2015年12月2日签订了《调解协议》，已还三套面积不再补差，就算出了剩余两套221.6平方的房屋，并按300元一平方米进行补差，在《调解协议》中明确了过渡费共计8000元，当时约定这个过渡费要退还给我方，综合计算被上诉人应当补南江宏宇公司76100.00元。当时在调解中也明确约定了被上诉人原址没有修建的门市，就按第三方机构评估价还住房，若所还门市面积与合同面积有超差，双方就进行补差价。在2018年12月，这栋房子修好后，我电话通知被上诉人收房算账，结果被上诉人不按南江县××镇××之前调解的执行，后来经南江县××镇××进行两次调解，被上诉人明确表示不支付76100.00元现金且不支付超还房面积费用，故南江宏宇公司也没有对4个门市合计157平方米进行交付。其它已还的5套房屋，已办理了产权。 原审原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧向一审法院起诉请求：1.判决二被告共同向原告偿还前后通并各有单厕的门市四个，共157平方米，并按原合同第十条约定办理不动产权证；2.判令二被告共同向原告按每天500元标准支付从2018年12月30日起至还房之日止的违约金；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院经审理查明：被告南江宏宇公司修建南江县××镇××街棚户区改造项目，并设立下两项目部，该项目部的负责人系李明华。2010年12月16日，原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧作为甲方与被告南江宏宇公司作为乙方签订《拆迁还房合同》，该合同约定：1.乙方还甲方住房五套，每套建筑面积105平方米以上，还门市4个，前后通，并各有单厕，此门市由甲方从南至北或从北至南不间隔连续自选；2.乙方新建的住宿楼完工时间为一年半，在2012年8月15日前将新建住房交给甲方使用；10.乙方在交付后一年内给甲方分户办理土地使用证和房屋产权证书，其所需的税费由乙方负责。2011年4月18日，原告与被告南江宏宇公司签订《补充协议》，该补充协议将交房时间延至2012年10月15日前。2013年4月1日，原告与被告南江宏宇公司签订《补充协议（二）》，该协议约定：1.双方同意按下两集镇老街建设的样规要求，由乙方（被告）在甲方（原告）原址附近建房还房（还房总面积725平方米，其中住房550平方米），乙方应确保甲方有优先选择权；2.双方同意将交房时间延至2014年10月15日前，若乙方在下两老街安置房有房可交的情况下延期交房，则按每逾期一日乙方向甲方支付500元人民币的违约金，若因乙方原因造成无房可交，则甲方不受本协议交房时间的限制向乙方追讨房屋，乙方亦同意在自己项目部一侧新建房屋中还房。2014年9月11日，被告向原告严廷兰、陈刚母子，周大军、魏方琼夫妇，张中荣、陈建强夫妇分别异地还住房各一套。2015年12月2日，被告向原告周发安、罗承贵夫妇和周大智、张晓夫妇及子女周婧异地还房各一套。同日，被告南江宏宇公司作为甲方和周发安代表原告方作为乙方签订《关于周发安等五户与南江县宏宇房地产开发有限公司下两项目部李明华异地还房的协调意见》约定：1.2014年9月11日已还的三套住房，不补差，本次异地还房二套按每平方米300元由甲方向乙方补差价，共计66480.00元；2.本次还房二套，应由甲方承担的防盗门等费用2960.00元和应退还给乙方的房租费6660.00元以及还房补差款共计76100.00元，在今后乙方还甲方的门市部中结算，减扣门市面积；6.乙方未还甲方门市4个，建筑面积157平方米，乙方决定今后在甲方原址附近还房；若附近无门市还给甲方，则按该地段相应门市市场成交价折算现金，套算住房价还住房。若附近无门市则按照第三方评估价计算后还住房。若所还门市面积与合同约定面积有超差，则双方进行等价找补。2018年12月，被告南江宏宇公司在原址修建的房屋已竣工，被告未向原告交付4个门市。 一审法院认为，原告周发安等与被告南江宏宇公司签订的《拆迁还房合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的规定，合法、有效，双方应按照合同约定履行义务。双方在《拆迁还房合同》约定还门市四个，前后通，并各有单厕，此门面由原告从南至北或者从北至南不间段连续自选。该合同明确了还门市基本条件。《补充协议（二）》明确被告南江宏宇公司在下两老街安置房有房可交的情况下延期交房，则按每逾期一日乙方向原告支付500元人民币的违约金，该条约定违约金的计算方法。《协调意见》虽系在政府主持下，双方达成的协调意见，但从意见的内容看，其实质系双方对拆迁还房中房屋价款的计算补差、还门市的面积、位置等具体问题达成的协议，系对《拆迁还房合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》的进一步完善和明确。也系双方当事人的真实意思表示，对原告及被告南江宏宇公司均具有约束力。该协调意见再次明确被告南江宏宇公司未还给原告的门市4个，建筑面积157平方米，并在原址附近还房。根据协议约定，该门市部交房时间为2018年12月，虽双方未约定交房的具体时间，人民法院应给于被告南江宏宇公司一定的交房期间。根据本案具体实际，酌定被告南江宏宇公司为原告交付房屋时间二个月，即2019年2月28日前应将门市4个交付给原告。此后未交付被告南江宏宇公司构成违约，应根据双方约定的每日支付500元违约金至原告起诉之日止，即2019年10月21日。原告与被告南江宏宇公司约定，被告南江宏宇公司在交付后一年内给原告分户办理土地使用证和房屋产权证书，因被告南江宏宇公司未向原告交付门市，原告要求被告为其办理不动产权证，不符合双方的约定，一审法院不予支持。被告李明华系被告南江宏宇公司下两项目部的负责人，其系代表公司履行职务。原告要求被告李明华履行合同约定的义务，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后30日内交付原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧位于南江县××镇××街××段连续门市4个，前后通、各有单厕，共计157平方米。二、被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧自2019年3月1日起以每日500元计算至2019年10月21日止的违约金。三、驳回原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧的其他诉讼请求。本案受理费5539.00元，减半收取2769.50元,由被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公负担。 二审中，上诉人南江宏宇公司提交了以下证据：1.2019年3月27日、2019年5月27日由南江县××镇××主持的协调会议记录。在上诉人具备交房的条件下，被上诉人拒不支付差价的情况下，由南江县××镇××进行调解，但是被上诉人明确表示不会支付76100.00元和门市的差价，被上诉人也不按照2015年12月5日签订的还房协议书来履行，上诉人不交付门市即同时履行抗辩权。被上诉人不给付差价76100.00元，才导致上诉人不交付门市。证明目的：由于被上诉人拒不履行2015年12月2日的《调解协议》支付补差款76100.00元，以及对超面积门市结算拒不补差，才导致上诉人不交付4个门市，上诉人是行使同时履行抗辩权。2.五份不动产登记证书。证明：上诉人已经将576平方米的房屋交付给被上诉人，上诉人已经履行了合同绝大部分义务，一审认定全部未履行，认定违约金的数额是不合理的。3.被上诉人出具的领条。证明上诉人都是按照4000元／年一户的标准给付过渡费。 被上诉人周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧质证认为：1.对于南江县××镇××的调解会议记录，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，不知道该复印件提供人黄强是什么人，也没有加盖南江县××镇××的印章，因此不能证实该调解会议记录的真实性，且该份证据也不属于新证据，不能达到上诉人的证明目的。该内容并未说本案被上诉人不支付房屋补差款，载明的仅是不同意从门市中扣减18平方米。上诉人应还的4个门市，应当有厕所，且每个门市应该有隔断，但上诉人所还的门市没有厕所和隔断，其室内有建筑垃圾和其它建筑材料，这就是本案被上诉人拒绝向上诉人支付补差款的原因。2.对五份不动产登记证书的真实性无异议，但不属于新证据，且与本案无关。3.领条与本案无关，领条是上诉人支付被上诉人拆迁还房的过度费用，与上诉人应还的门市没有关联性。 原审被告李明华质证认为：1.南江县下两镇政府的调解会议记录是真实的，能达到上诉人的证明目的。黄强是南江县××镇××的工作人员，在调解中担任的是调解主席一职。2.房屋登记证书和领条都是真实的。 二审中，被上诉人未提交新证据；二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人南江宏宇公司与被上诉人周发安等十人签订的《拆迁还房合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。同时2015年12月2日双方在政府主持下达成的《协调意见》，系对《拆迁还房合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》的进一步补充完善和明确，也系双方当事人的真实表示，合法有效，对双方均具有约束力。上诉人南江宏宇公司应依上述合同、协议、协调意见的约定，在约定的原址修建的房屋竣工后，应在具备交房条件时，先履行交付案涉4个门市房屋计建筑面积157平方米的义务。上诉人南江宏宇公司以被上诉人周发安等未按照《协调意见》约定向其支付防盗门、房租费、还房补差款共计76100.00元和超出合同约定11.5平方米的门市购房款，而未向被上诉人周发安等交付4个计建筑面积157平方米的门市房屋，系行使同时履行抗辩权的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定上诉人南江宏宇公司应将共计建筑面积157平方米4个门市房屋交付被上诉人周发安等十人正确，本院予以确认。至于上诉人南江宏宇公司主张的被上诉人周发安等十人应依《协调意见》约定向其支付防盗门、房租费、换房补差款共计76100.00元和4个门市房屋建筑面积157平方米超差部分找补等请求，应在上诉人南江宏宇公司先履行交付4个计建筑面积157平方米门市房屋后，与被上诉人周发安等进行协商或通过其他法律途径另行主张。 关于违约责任。依双方达成的《拆迁还房合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》和《协调意见》的约定，上诉人南江宏宇公司已向被上诉人周发安等十人分别交付了住房还房5套共计567.39平方米。现未交付还房4个门市房屋计建筑面积157平方米，约占还房总面积的比例为22%（157平方米÷725平方米）。2013年4月11日双方达成的《补充协议（二）》约定：“乙方（南江宏宇公司）在甲方（周发安等十人）原址附近建房还房（还房总面积725平方米，其中住房550平方米）；若乙方（南江宏宇公司）在下两老街安置房有房交付的情况下延期交房，则按每逾期一日乙方（南江宏宇公司）向甲方（周发安等十人）支付500元人民币的违约金。”本案中，上诉人南江宏宇公司已依约向被上诉人周发安等十人交付住房还房5套，计567.39平方米，双方并无争议。对此上诉人南江宏宇公司对分别已交付的全部住房还房共计567.39平方米不构成违约，不应承担住房还房的违约责任。对未交付还房的4个门市房屋建筑面积157平方米，双方在《协调意见》中约定：“今后在甲方（周发安等十人）原址附近还房。”虽双方未明确约定4各门市房屋交付的具体时间，但2018年12月上诉人南江宏宇公司在约定的被上诉人原址修建的房屋已竣工，且具备交房条件。根据协议约定，上诉人南江宏宇公司应将4个门市房屋计建筑面积157平方米，还房交付给被上诉人周发安等十人。而上诉人南江宏宇公司未交付4个还房门市房屋构成违约，对此应承担违约责任。原判根据本案具体实际，酌定由上诉人南江宏宇公司于2019年2月28日前，应将四个门市房屋交付给被上诉人周发安等十人，被上诉人周发安等十人未提出异议，本院对此予以确认。上诉人南江宏宇公司应当自2019年3月1日起，向被上诉人周发安等十人，支付逾期交付4个门市房屋计建筑面积157平方米的违约金至实际交付时止。原判认定上诉人南江宏宇公司自2019年3月1日起，以每日500元计算违约金至被上诉人周发安等在一审起诉之日止明显过高，应予调整。本院根据诚实信用、等价有偿、公平合理原则，调整违约金支付标准，以未还4个门市房屋面积在应还房屋总面积（住房和门市）所占比例，每日按110元（500元×22%）计违约金至实际交付时止。 综上所述，上诉人南江宏宇公司关于违约金的上诉请求成立，本院予以支持；原判认定上诉人南江宏宇公司应向被上诉人周发安等人交付4个门市房屋计建筑面积157平方米的事实清楚，适用法律正确，应予维持。但对违约金确定的标准及期限本院予以调整纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2764号民事判决书第一项即“被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后30日内交付原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧位于南江县××镇××街棚户区改造项目从南至北不间断连续门市4个，前后通、各有单厕，共计157平方米”；第三项即“驳回原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧的其他诉讼请求”。 二、撤销四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2764号民事判决书第二项即“被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧自2019年3月1日起以每日500元计算至2019年10月21日止的违约金”。 三、由上诉人四川省南江县宏宇房地产开发有限公司支付被上诉人周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧自2019年3月1日起以每日110元计算至实际交付4个门市房屋（共计157平方米）时止的违约金。 一审案件受理费5539.00元，减半收取2769.50元，由上诉人南江县宏宇房地产开发有限公司负担2000.00元，由被上诉人周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧负担769.5.00元。 二审案件受理费5539.00元，由上诉人南江县宏宇房地产开发有限公司负担4000.00元，由被上诉人周发安、罗承贵、严廷兰、陈刚、张中荣、周大军、魏方琼、周大智、张晓、周婧负担1539.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭毅 审 判 员 王立 审 判 员 吴全 二〇二〇年四月二十日 法官助理 朱彬 书 记 员 李威