湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初2632号原告(执行案外人)：刘家旺，男，汉族，1951年3月20日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：杨风，湖北荆楚律师事务所律师。被告（申请执行人）：张明弘，男，汉族，1963年12月29日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。被告（被执行人）：荆州市滨湖房地产开发有限公司，注册登记地荆州市沙市区江津东路169号，经营地址荆州市沙市区园林北路滨湖国际。法定代表人：邓锦明，该公司执行董事。原告刘家旺与被告张明弘、荆州市滨湖房地产开发有限公司（以下简称滨湖公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告刘家旺及其委托诉讼代理人杨风、被告张明弘的委托诉讼代理人梁松到庭参加了诉讼，被告滨湖公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。刘家旺向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告拆迁置换的位于荆州市沙市区滨湖路滨湖国际2号楼一单元第16层1602号房屋的强制执行，并解除对上述住房的查封；2、判决确认原告与被告滨湖公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、《产权调换安置补偿协议》合法有效，并确认位于荆州市沙市区滨湖路滨湖国际的2-1-1602号房屋归原告所有；3、判决被告滨湖公司立即协助和配合原告办理滨湖国际2号楼一单元第16层1602号房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费由被告分担。事实和理由：2009年9月12日，原告与荆州市富怡置业有限公司、荆州市富怡置业有限公司滨湖国际项目部签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，达成约定：因修建滨湖国际小区，将原告所有的290.53平方米房屋拆迁，安置方式为产权调换。2013年7月24日，在原协议基础上，原告与被告滨湖公司签订了《产权调换安置补偿协议》，约定将原告的还迁安置房为滨湖国际2号楼一单元16层1602号房屋，面积128.62平方米。2014年11月17日收房，装修入住至今。但因被告滨湖公司竣工备案手续和涉及的其他案件，滨湖国际小区的土地被武汉市江汉区法院查封至2018年11月才解除。2017年2月17日被告张明弘与被告滨湖公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，被告张明弘作为执行申请人向沙市区人民法院提出申请，沙市区人民法院于2013年3月3日作出（2017）鄂1002执158号执行裁定书、协助执行通知书，将原告所有的2-1-1602号房屋查封冻结至今，并导致原告已经错过第一批集体办证的时机。2019年4月25日，原告依法向沙市区人民法院提出书面执行异议申请，并提交还迁安置协议等相关证据，请求解除查封，并中止对上述财产的执行，后沙市区人民法院作出（2019）鄂1002执异22号执行裁定，裁定驳回原告的异议。原告认为，原告先后与征收方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补偿协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效，被告滨湖公司应当协助原告办理产权过户登记。鉴于原告还迁安置所得的房屋，是因被告滨湖公司原因导致不能办理产权过户登记，但是实际上原告合法占有、使用房屋远早于房屋和土地被查封时间之前，且原告在本案中并无过错，故原告作为善意买受人的交易安全应当得到法律的保护。另查明得知被告滨湖公司于2017年8月12日与被告张明弘签订了2份《产权调换安置补偿协议》，将滨湖国际小区3栋1单元2103号房屋和4栋1单元1401号房屋还迁给被告张明弘，张明弘在物业公司办理收房手续，鉴于被告滨湖公司已实际交付2套房屋履行了判决，更应解除原告房屋的查封。为此，原告提出上述诉讼请求。被告张明弘的委托诉讼代理人梁松辩称，本案原告本诉争房屋不具有排除强制执行的权利，被告张明弘作为合法申请执行人，请求法院在执行程序中对另一被告滨湖公司的财产采取相应措施的权利应该得到保护。被告滨湖公司未出庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。原告刘家旺为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：1、原、被告《居民身份证》复印件各一份、被告《企业公示信息》复印件一份，拟证明原被告均为本案适格主体；2、《房屋拆迁安置补偿协议（产权置换）》复印件一份、《产权调换安置补充协议》复印件一份，拟证明原告分别于2009年9月20日和2013年7月24日先后与征收人和本案被告滨湖公司签订诉迁安置协议，确定了征收面积和各种补偿费用及还迁小区的具体房号、面积、差额费用等；3、银行《转账凭条》及刘伟的《说明》复印件一份、缴费人《身份信息》复印件一份、房款增值税《发票》及物业费《收据》二份、《房屋质量验收卡》一份，拟证明原告儿子刘伟按照补充协议补缴了还迁房的面积差价87005.5元后，滨湖公司向原告出具了收据及正式发票，原告自2014年11月起开始占有使用该房屋；4、《竣工验收备案证》复印件一份、《不动产登记证明》复印件一份，拟证明滨湖小区竣工备案证是2017年6月16日才获得，然而2017年5月25日该小区的土地就被武汉江汉区法院查封，即从客观上看，原告从未有过办证的时间和机会；5、沙市区法院《执行裁定书》复印件一份、《送达回证》复印件一份，拟证明（2017）鄂1002执158号执行裁定书及协助执行通知书，裁定将原告所有的2-1-1602号房屋冻结至今；6、沙市区法院《执行裁定书》复印件一份、《送达回证》复印件一份，拟证明（2017）鄂1002执异22号执行裁定，驳回了异议人对158号执行裁定书的执行异议申请，被告在法定期间内提起本案之诉；7、荆州市房产管理局《说明》复印件一份，拟证明荆州市房产管理局说明了办案争议的还迁房屋为何在已经置换完毕并交付给原告后，还没有进行商品房合同备案的原因不在于原告；8、《产权调换安置补充协议》复印件二份，拟证明本案被告滨湖公司与被告张明弘已经依据（2013）鄂沙市民初字第00948号判决书确定的权利义务，办理了产权置换手续，被告张明弘也从滨湖公司得到了2套住房并收房入住，因此在158号裁定书的执行依据已经得到解决的情况下，就不再应该对本案原告所拥有的房屋进行评判和分配。针对原告刘家旺出示的上述证据材料，被告张明弘的委托诉讼代理人梁松发表了如下质证意见：对原告提交的证据1、5、6、7、8的真实性没有异议；对原告提交的证据2、3、4，因被告张明弘不是上述证据材料的相对方，不能确认其真实性，故本院将结合被告滨湖公司的质证意见予以审理判断是否采信。被告滨湖公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃自已的诉讼权利。被告张明弘为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据材料：1、沙市区人民法院《执行裁定书》及《协助执行通知书》复印件各一份，拟证明依据生效法律文书，被告滨湖公司应承担向张明弘交付12层以上且每套面积在90-110平米之间的房屋两套，并支付逾期赔偿金3042000元（计算至2019年12月31日）以及其他支付义务，沙市区法院根据张明弘的申请，依法于2017年3月15日查封了本案诉争的1602号房屋；2、沙市区法院《民事裁定书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》复印件各一份，拟证明因滨湖公司涉及的其他诉讼，沙市法院在2015年8月27日就对诉争的1602号房屋采取了财产保全措施，进行了查封。该民事案件进入执行程序后，1602号房屋继续查封，后因执行回滨湖公司现金，沙市法院于2017年3月20日对该房屋解除查封，因此张明弘执行案件的查封变为对1602号房屋的首轮查封。还说明该房屋在2015年8月已经被沙市法院予以查封，并且是多次查封，但是原告及滨湖公司均未提出过任何异议。3、《产权调换安置补偿协议》，拟证明滨湖公司与张明弘签订协议以履行向其交付房屋的义务，此份协议的签订时间为2017年8月，但是该协议在签订时滨湖公司表示签订时间及协议文本内容里的时间可以随意填写，极不严肃、规范，而原告的协议与此份协议内容一致，且也有修改时间的痕迹，故原告签订时间的准确性高度可疑；4、商品房合同备案信息查询结果，拟证明行政主管部门证实了本案诉争的1602号房屋信息是在滨湖公司可销售的商品房信息里面，并非是用于还迁案子的房屋。针对被告张明弘出示的上述证据材料，原告刘家旺的委托诉讼代理人杨风提出了如下质证意见：对被告提交的证据1、2、4的真实性没有异议；对证据3《产权调换安置补偿协议》的三性均有异议，因为刘家旺不是该协议的相对方，所以对其真实性不确认，即使该协议为真实的，也不能以滨湖公司与张明弘两被告之间的协议推断出原告与滨湖公司之间的协议内容。被告滨湖公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃自已的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据材料，本院予以采信并在卷佐证，对当事人有争议的证据材料，本院分析认定如下：对原告刘家旺提交的证据2、3、4，因被告张明弘不是上述证据材料的相对方，不能确认其真实性。庭审中，上述证据材料的相对方即本案被告滨湖公司经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院认为，原告提交证据2《房屋拆迁安置补偿协议（产权置换）》和《产权调换安置补充协议》、证据3银行《转账凭条》及《证明》、证据4《竣工验收备案证》、《不动产登记证明》符合书证的证据形式，且与其他证据材料之间参能够相互印证，故本院对上述证据材料予以采信。对被告张明弘提交的证据3《产权调换安置补偿协议》，因与本案所涉房屋没有关联性，本院不予审查。根据当事人的陈述，结合本案采信的证据材料，查明如下事实：2009年9月12日，原告刘家旺与荆州市富怡置业有限公司签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，约定原告刘家旺将其所有的位于沙市区××乡××村××290.53平方米的三层砖混结构的房屋拆除，并在原址修建的滨湖国际（小区）规划范围内，荆州市富怡置业有限公司以产权调换的方式为原告刘家旺还迁安置房屋三套，面积合计300平方米。还特别约定“另增加面积按当时市场价优惠10%”。之后，荆州市富怡置业有限公司将上述滨湖国际小区建设项目转让给了被告滨湖公司。2013年7月24日，被告滨湖公司与原告刘家旺签订了一份《产权调换安置补充协议》，约定被告滨湖公司为原告刘家旺还迁安置的房屋位于滨湖国际小区第2栋第1单元第2-1-1602室，面积为128.62平方米（以房管部门最后实测办证面积为准），原告刘家旺被安置还迁房比原协议约定还迁面积增加14.64平方米，该增加面积部分的房价按每平方米5943元价格计算，共计87005.5元。交房时间为2014年10月30日前（未付清所有费用者不交房）。上述协议还约定了其他内容。2013年7月31日，原告刘家旺的儿子刘伟替其向被告滨湖公司交纳了87005.50元的增加米积的房款，滨湖公司开具了相应金额的发票。荆州市恩地物业管理有限公司为本案所涉房屋所在小区的供物业服务期间，原告刘家旺的儿子刘伟替其于2014年11月17日向该物业公司交纳了2-1-1602号房屋的预收楼道修复费450.00元，装修押金、保证金合计2000.00元，2014年11月1日至2015年10月31日期间物业费2778.00元。之后原告刘家旺对该房屋进行了装修，并入住至今，但没有办理不动产权过户登记手续。2017年5月26日，被告滨湖公司因其他纠纷，其开发的滨湖小区所使用的国有建设用地使用权[权证号：荆州国用（2011）第102010345号]被武汉市江汉区人民法院查封和轮后查封，查封期限均为三年。2017年6月16日，被告滨湖公司办理了滨湖小区项目的竣工验收备案手续。另查明，两被告之间因另案纠纷，本院于2016年6月27日作出了（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决书。该判决书生效后，张明弘向本院申请强制执行，本院于2017年3月3日作出（2017）鄂1002执158号《执行裁定书》，裁定：一、查封被执行人荆州市滨湖房地产开发有限公司所有的位于“滨湖国际”楼盘中12层以上，每套面积为90平方米—110平方米之间的房屋两套；二、立即划拨被执行人荆州市滨湖房地产开发有限公司在银行账户中的存款1946800.00元；若账上无款或款额不足，则冻结其银行账户存款直至额满为止；或扣留、提取其相应收入；或者查封、扣押、拍卖和变卖其相应价值的其它财产。2017年3月15日，本院向荆州市不动产登记中心发出了（207）鄂1002执158号《协助执行通知书》，查封了本案所涉房屋。原告刘家旺以上述《协助执行通知书》中查封的荆州市沙市区滨湖国际2栋1单元16层1602号房屋系被告滨湖公司已交付给自己的还迁房为由，提出执行异议。本院于2019年7月30日作出（2019）鄂1002执异22号《执行裁定书》，裁定驳回刘家旺的执行异议申请。刘家旺不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，并提出了本案前述诉讼请求。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的,经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。本案中，原告刘家旺与荆州市富怡置业有限公司于2009年9月12日签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、与被告滨湖公司于2013年7月24日签订的《产权调换安置补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规范，未侵犯他人的合法权益，合法有效。其中《产权调换安置补充协议》明确约定，被告滨湖公司为原告刘家旺还迁安置的房屋位于滨湖国际小区2栋1单元2-1-1602室，同时约定增加面积14.64平方米的价款为87005.50元。2013年7月31日，原告刘家旺委托其子刘伟向被告滨湖公司支付了上述增加面积的房款87005.50元。2014年11月17日，原告刘家旺委托其子刘伟向被告滨湖公司物业服务企业荆州市恩地物业管理有限公司交纳了该房屋的楼道修复费450.00元、装修押金和保证金2000.00元、2014年11月1日至2015年10月31日期间物业费2778.00元。至此，该《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》和《产权调换安置补充协议》在当事人之间已经实际履行完毕。之后，原告刘家旺对该房屋进行了占有和使用。因该房屋没有办理产权过户登记手续，至今仍登记在被告滨湖公司名下，故该房屋的产权变更，仅对《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》和《产权调换安置补充协议》的当事人产生约束力，不能对抗善意第三人。因该房屋产权仍然登记在被告滨湖公司的名下，在该房屋所有权的权利外观上，被告滨湖公司仍是该房屋的所有权人。本案中，原告刘家旺根据其与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》所享有的权益，能否排除被告张明弘对本案所涉房屋，即荆州市沙市区滨湖国际小区2栋1单元2-1-1602号房屋的强制执行，应依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案所涉房屋的查封时间与房屋还迁书面合同的签订时间问题。本院认为，根据原告刘家旺与被告滨湖公司之间签订的《产权调换安置补充协议》，该协议签订于2013年7月24日。而本院根据张明弘的财产保全申请，查封滨湖公司名下位于荆州市沙市区滨湖国际2栋1单元2-1-1602号房屋的时间是2017年3月15日。故原告刘家旺与被告滨湖公司签订合法有效的《产权调换安置补充协议》时，可以确认该房屋没有任何其他权利负担，且是在张明弘申请财产保全查封该房屋之前签订。关于本案所涉房屋的实际占有问题。本院认为，本案中原告刘家旺于2014年11月17日实际接收本案所涉房屋，并对该房屋进行了装修，随后入住该房屋至今。而本院根据被告张明弘的执行申请，于2017年3月3日作出的（2017）鄂1002执158号《执行裁定书》裁定“一、查封被执行人荆州市滨湖房地产开发有限公司所有的位于‘滨湖国际’楼盘中12层以上，每套面积为90平方米—110平方米之间的房屋两套……”，此时并未特定指明将本案所涉滨湖国际2栋1单元2-1-1602号房屋予以查封，故本案所涉房屋在（2017）鄂1002执158号《协助执行通知书》中确定予以查封之前，原告刘家旺已合法占有使用该房屋。关于原告刘家旺支付本案所涉房屋的对价及履行问题。本院认为，根据原告刘家旺与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》约定的内容来看，原告刘家旺将其所有的位于沙市区××乡××村××290.53平方米的三层砖混结构的房屋交由被告滨湖公司拆除，作为支付本案所涉房屋的对价。因原告刘家旺所有的上述290.53平方米的房屋早已交由被告滨湖公司拆除，且已向被告滨湖公司支付了约定的增加面积的房款87005.50元，故原告刘家旺已履行协议约定的对价义务，即原告刘家旺支付本案所涉房屋的对价已得到了全面及时的履行。关于原告刘家旺实际占有居住本案所涉房屋后，没有及时办理相应的产权过户登记手续的过错责任问题。本院认为，本案被告滨湖公司因其他纠纷，其开发的滨湖小区所使用的国有建设用地使用权[权证号：荆州国用（2011）第102010345号]被武汉市江汉区人民法院于2017年5月26日查封和轮后查封，查封期限均为三年，故在此期间，原告刘家旺所占有居住的本案所涉房屋不能办理相关过户登记手续。且本案所涉房屋所在滨湖国际小区项目于2017年6月16日才办理竣工验收备案手续，在此之前不符合办理相关不动产过户登记手续的条件。因此，原告刘家旺未办理本案所涉房屋的过户登记手续，并非其自身原因未办理过户登记。综上所述，原告刘家旺根据其与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》所享有的权益，符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，能够排除被告张明弘对本案所涉房屋的强制执行。另，被告滨湖公司为履行本院（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决中房屋拆迁安置义务，已实际向被告张明弘交付其他两套房屋。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、对登记在被告荆州市滨湖房地产开发有限公司名下位于荆州市沙市区滨湖路滨湖国际小区2栋1单元16层1602号房屋不得执行给被告张明弘。二、原告刘家旺与被告荆州市滨湖房地产开发有限公司签订的《产权调换安置补充协议》合法有效；被告荆州市滨湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告刘家旺办理位于荆州市沙市区滨湖路滨湖国际小区2栋1单元16层1602号房屋的产权过户登记手续。三、驳回原告刘家旺的其他诉讼请求。案件受理费8944.00元，由被告张明弘承担4472.00元，被告荆州市滨湖房地产开发有限公司承担4472.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  李 飞人民陪审员  罗良高人民陪审员  徐玉贤二〇二〇年四月十日法官助理许子彪书记员喻昭成