福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初10047号 原告：陈艺港，男，1979年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林清明，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程玲玲，上海协力（厦门）律师事务所律师。 被告：罗来清，男，1971年2月1日出生，汉族，住福建省寿宁县。 原告陈艺港与被告罗来清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈艺港的委托诉讼代理人林清明、程玲玲，被告罗来清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈艺港向本院提出诉讼请求：1.确认陈艺港与罗来清于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月15日解除；2.罗来清支付陈艺港自2018年12月16日起至2019年8月15日期间的租金14万元；3罗来清支付陈艺港逾期付款滞纳金（以拖欠租金为基数，自逾期之日起至实际付清租金之日止，按日千分之三计）；4.罗来清支付陈艺港截至2019年7月31日的物业管理费、公维金5411.7元，截至2019年1月的电费539.2元。事实和理由：2018年6月15日，双方签订《房屋租赁合同书》，约定罗来清向陈艺港承租位于厦门市思明区××路××号××室的房屋即讼争房屋，租赁期限自2018年6月15日至2021年6月15日止，押金17500元，每月租金17500元，租金每两个月支付一次，罗来清每期租金应在该期开始日前的七日内支付，租赁期间的水电费、物业管理费等由罗来清负责缴交；合同第六条还约定，租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，陈艺港有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同还对其他事项进行约定。前述合同签订后，罗来清未依约支付租金，尚欠2018年12月16日起的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。陈艺港后于2019年8月15日自行收回讼争房屋并另行对外出租，为维护自身合法权益，特提出如上诉讼请求。 罗来清辩称，一、陈艺港事实上已于2018年12月份强行收回房屋，罗来清无须再支付此后的房屋租金以及水电费、物业管理费等一切费用。陈艺港因罗来清逾期支付2018年12月16日至2019年1月15日期间的租金于2018年12月便已强行收回讼争房屋，对罗来清租用经营的办公场所强行断水、断电，并在公司大门上上锁。罗来清在向陈艺港支付了12月份的租金17500元后仍旧未撤掉大门的大锁，随后在大门又再增加一个U型锁，以此来阻止罗来清继续使用讼争房屋用于办公。对此，罗来清认为，陈艺港强行收回房屋，罗来清于12月份开始便未实际使用、占用讼争房屋，无需再支付此后相应的房屋租金以及水电、物业管理费等一切费用，也无需支付逾期付款滞纳金。二、陈艺港应向罗来清返还押金17500元。既然陈艺港已经强行收回讼争房屋，表明陈艺港已以实际行动表明其解除与罗来清的房屋租赁合同关系，应返还房屋押金17500元。三、罗来清系厦门超联赢物联网科技有限公司（以下简称超联赢公司）股东，讼争租赁合同系该公司授权罗来清与陈艺港所签订的，租用讼争房屋作为公司注册地及办公场所。对此，罗来清认为即便罗来清要承担支付一定租金的违约责任，也应由成立后的超联赢公司来承担。四、陈艺港应返还罗来清讼争房屋内的办公设备等物品。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争房屋址于厦门市思明区××路××号××室，登记权利人为案外人林玲玲，陈艺港系林玲玲丈夫。 2018年6月15日，陈艺港（出租方、甲方）与罗来清（承租方、乙方）在金海岸房产的居间下签订《房屋租赁合同书》一份，约定出租物业即讼争房屋，建筑面积249.48㎡；租赁用途为商用办公，不得擅自另作别用；租赁期限自2018年6月15日至2021年6月15日止，每月租金为17500元，每两个月付一次，乙方每期租金在该期开始日前的七日内支付（银行转账至陈艺港指定账户）；合同签订之日，乙方向甲方交付17500元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；在租赁期间，乙方负责交付水电费、电话费、卫生费、小区管理服务费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同的，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；中介费为1个月租金，双方各付8750元；房东同意合同期内转租。 合同签订后，双方依约履行，陈艺港交付讼争房屋，罗来清支付押金17500元并支付租金至2018年12月15日，此后未再付租。 陈艺港后因罗来清欠付租金于2019年5月16日提起本案诉讼，罗来清在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院以本案纠纷属专属管辖为由裁定驳回罗来清的异议。罗来清对裁定不服提出上诉，厦门市中级人民法院后裁定驳回上诉，维持原裁定。 2019年8月7日，陈艺港委托律师向罗来清邮寄送达《律师函》，函告罗来清讼争《房屋租赁合同书》已解除，请收函后三日内支付租金、滞纳金、物业水电费等并腾空返还房屋等。邮件查询显示于2019年8月10日“本人收”。 2019年8月15日，陈艺港自行收回讼争房屋并对外出租。 另查明，据厦门市永升物业服务有限公司《新乐大厦收费通知单》载明，讼争房屋欠付2018年12月至2019年1月期间的电费539.2元（其中自用电费496.6元、公摊电费42.6元），欠付2019年1月1日至7月31日期间的物业管理费4888.1元、公共维修金523.6元。 审理中，罗来清主张，罗来清承租讼争房屋后用来注册成立超联赢公司，租金也是通过该公司账户转账支付的；后因公司无力支付租金，罗来清跟陈艺港协商提前解除合同，当面告知陈艺港押金抵作尚欠租金后合同解除，但陈艺港不同意，要求罗来清补足租金并在2018年12月自行将房屋上锁，还通知物业公司切断水电，罗来清在2018年12月后就未再使用讼争房屋，故仅同意支付此前拖欠的一个月租金。为佐证陈艺港在2018年12月自行将讼争房屋落锁并切断水电，罗来清提交了案外人林巧婷、吴夏的微信聊天记录及吴夏出具的《证明》一份。 陈艺港主张在收回讼争房屋前，并未将房屋落锁，也未通知物业切断水电，经与物业公司核实，根据物业公司的习惯，如果业主或者租客拖欠小区物业管理服务费、水电费超过三个月的，物业公司会采取断水断电的措施；陈艺港有权没收罗来清已付的押金，讼争房屋内的原物品陈艺港自行收房时进行了打包整理并存放在另外的小仓库，但相关物品应在罗来清履行完相应义务后才能返还。 本院认为，陈艺港与罗来清签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。根据合同相对性原理，罗来清系讼争合同相对方，其抗辩应由案外人超联赢公司承担合同责任，缺乏依据。据查明事实，罗来清自2018年12月16日起欠付租金，构成违约，陈艺港依合同约定有权解除合同。陈艺港享有合同解除权，讼争合同自解除合同通知到达罗来清之日解除。罗来清于2019年6月14日收到本院送达的应诉材料，本院认定讼争合同于2019年6月14日解除。罗来清虽抗辩陈艺港在2018年12月将房屋落锁，但其自认系因公司无力支付租金而与陈艺港协商提前解除讼争合同未果，并非因陈艺港阻碍导致其无法正常占用讼争房屋，结合物业公司出具的收费通知单载明的欠费情况，罗来清系因自身原因未再继续使用讼争房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 罗来清抗辩其不应支付未占用讼争房屋期间的租金等费用，但其在未取得出租人同意的情形下提前退租，给陈艺港造成损失，甚至在陈艺港起诉后亦未采取积极应诉态度，造成损失继续扩大；而陈艺港在讼争合同客观履行不能的情形下也未在合理期限内采取适当措施防止损失的扩大，有违法律规定的减损规则。本院结合讼争合同的履行情况、当事人的过错程度及讼争房屋的实际情况（面积、坐落和使用性质），酌定罗来清应支付陈艺港五个月的租金损失即87500元（17500元/月×5个月），超出部分不予支持。 因罗来清拖欠租金，陈艺港主张罗来清依讼争合同的约定支付拖欠租金部分的滞纳金，并明确该滞纳金的性质系违约赔偿，其主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鉴于罗来清抗辩该约定标准过高，本院结合陈艺港的具体损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则，酌定罗来清按月利率2%的标准支付拖欠租金部分的滞纳金，超出部分不予支持。 讼争合同明确约定租赁期间内产生的物业管理费、水电费由承租人负责支付，鉴于前述认定，本院对陈艺港主张的2018年12月至2019年1月期间的欠付水电费539.2元予以支持，对其主张的2019年1月至2019年7月31日期间的物业管理费及公维金酌情支持5个月的费用即3865.5元，超出部分不予支持。 双方虽未就押金的处理提出诉请，为减轻当事人讼累，本案就罗来清已付押金进行一并处理。鉴于讼争合同并未就陈艺港可没收押金的情形进行明确约定，结合合同相关条款的约定，本院认定已付押金17500元可在罗来清尚欠的前述款项中予以抵扣。 罗来清未就室内物品返还提出诉讼请求，且双方对室内物品的处理争议较大，为保障当事人的诉讼权益，就该部分主张双方可另行处理。 综上所述，对陈艺港的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陈艺港与罗来清于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月14日解除； 二、罗来清于本判决生效之日起十日内支付陈艺港尚欠租金87500元及逾期付款滞纳金（分别以35000元为基数，自2018年12月8日起计至2019年2月7日止；以70000元为基数，自2019年2月8起计至2019年4月7日止；以87500元为基数，自2019年4月8日起计至实际支付之日止；均按月利率2%的标准计）； 三、罗来清于本判决生效之日起十日内支付陈艺港物业管理费、公维金计3865.5元，水电费539.2元； 四、罗来清已付押金17500元在本判决第二、三项罗来清欠付款项中予以抵扣，陈艺港可不予退还； 五、驳回陈艺港的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3842元，由陈艺港负担1441元、罗来清负担2401元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年四月三日 法官 助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。