西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2019）藏0103民初2527号原告：马冬奇，男，1987年10月10日出生，回族，住西藏自治区拉萨市。被告：边巴，男，1965年5月18日出生，藏族，住拉萨市。委托诉讼代理人：张许峰，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤庆壮，西藏国昂律师事务所实习律师。被告：马歪歪，男，1976年11月2日出生，回族，住拉萨市。委托诉讼代理人：张许峰，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤庆壮，西藏国昂律师事务所实习律师。原告马冬奇与被告边巴、马歪歪租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马冬奇与被告边巴及被告边巴、马歪歪共同委托诉讼代理人汤庆壮、张许峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马冬奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告边巴继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；2.确认二被告之间签订的《租赁合同》无效；3.判令被告马歪歪立即向原告返还案涉租赁房屋；4.判令由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月20日，原告因与被告马歪歪合伙做生意，便从被告边巴处承租其堆龙德庆区城投铁器市场西门口铺面两间。双方为此签订的《房屋租赁合同书》约定租期至2019年7月20日，原告应于每月5号前支付租金。该《房屋租赁合同书》履行期限届满后，双方又续签一份《房屋租赁合同》，约定租期自2019年7月20日起至2029年7月20日届满，合同中的其余约定不变。2019年8月3日，原告依约向被告边巴交付租金时其拒不接受。后经原告了解，被告边巴已将原告承租的房屋出租给了被告马歪歪并且二被告于2019年8月1日签订有《房屋租赁合同书》。因原告与被告马歪歪之间无任何转让或转租合同且被告边巴将案涉租赁房屋出租给被告马歪歪的行为未经原告同意，故原告一直要求被告边巴继续履行租赁合同，但其拒不履行。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，原告特提起诉讼以维护自身的合法权益。被告边巴辩称，其与原告马冬奇续签的《房屋租赁合同书》并非本人真实意思表示。双方续签的租期实为半年，但原告马冬奇私自将租赁期限改为10年。被告马歪歪辩称，原告马冬奇之起诉事实不清，证据不足。案涉租赁房屋现由被告马歪歪合法占有，依据法律规定其有权要求原告马冬奇返还案涉租赁房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告马冬奇的举证。1.其与被告边巴订立于2019年1月20日签订的《房屋租赁合同书》原件一份及《收条》一份；2.二者续签的《房屋租赁合同书》原件一份。拟证明原告与被告边巴之间在履行完毕第一份《房屋租赁合同书》全部义务后仍存在续租的法律关系和事实。二被告的质证意见：对《收条》的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。对两份《房屋租赁合同书》之三性及证明目的不予认可。因原告马冬奇与被告马歪歪系亲属关系，故被告边巴认为合同系原告马冬奇代表被告马歪歪签订。对该二组证据，本院认为，基于二被告对《收条》的真实性予以认可，本院对原告所举的2019年1月20日签订的《房屋租赁合同书》之三性予以认定。对于续签的《房屋租赁合同书》证据之三性，本院将在本院认为部分中予以阐述。3.证人马麦扎尼出具的《证人证言》一份。拟证明原告马冬奇暂时将租赁房屋借给被告马歪歪使用的事实。二被告对其三性和证明目的均不予认可。因证人未出庭接受各方当事人的质询，本院对此不予采信。二、被告边巴的举证。其提交了一份《拉萨市堆龙德庆区东嘎镇桑木村民委员会证明信》，拟证明自己不识汉文。原告马冬奇与被告马歪歪对此予以认可，原告还认为被告边巴可听懂汉语，但有可能不识字。本院对其真实性、合法性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可。三、被告马歪歪的举证。1.其与被告边巴分别于2019年1月20日订立的《房屋租赁合同书》、于2019年4月20日订立的《房屋租赁合同书》、于2019年8月1日订立的《商品房租赁合同书》原件各一份。拟证明自2019年4月至今二被告之间存在房屋租赁关系。原告马冬奇对该三份合同均不予认可。本院对该三份合同的真实性、合法性予以认可。对其关联性和效力，将在本院认为部分中予以阐述。2.《营业执照》（副本）原件一份。拟证明自2019年2月25日至今案涉房屋一直由其占用、使用。原告马冬奇对此不予认可。本院对该份《营业执照》的真实性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可。庭审中，被告边巴认可原告马冬奇所举2019年1月20日的《房屋租赁合同书》系其儿子与原告签订，且原告已支付合同约定租期的租金。就本案租赁房屋，被告边巴认可始租于原告马冬奇。经当事人各方举证、质证及本院认证，本院查明案件事实如下：2019年1月20日，被告边巴之子以被告名义作为合同甲方、出租人与乙方、承租人即原告马冬奇订立了一份《房屋租赁合同书》，约定：“乙方租用甲方商品房一套（上下楼），房号为1号、2号”，每套月租为1200.00元；乙方于每月5号前向甲方缴纳当月租金；租赁期限为2019年1月20日至2019年7月20日。”同日，二被告订立了一份《房屋租赁合同书》。该合同中关于租赁物、租金缴纳时间、租赁期限等内容的约定与原告马冬奇和被告边巴订立的《房屋租赁合同书》一致。当日，被告边巴向原告马冬奇出具一份《收条》，其载明：“今收到马冬奇2019年1月20日至2019年7月20日房租共14400.00元。”2019年4月20日，二被告订立了一份《商品房租赁合同书》，约定：“乙方租用甲方商品房一套（上下楼），每套月租为1200.00元；乙方于每月4号前向甲方缴纳当月租金；租赁期限为自2019年4月20日起至2019年10月20日。”2019年8月1日，二被告订立了一份《房屋租赁合同书》，约定：“乙方租用甲方商品房一套（上下楼），每套月租为1200.00元（大写为壹仟元整），共四套（每月租金为4800.00元）；乙方于每月5号前向甲方缴纳当月租金；租赁期限为自2019年8月1日起至2020年2月1日。”2019年2月25日，拉萨市堆龙德庆区工商行政管理局向被告马歪歪核发了个体工商户《营业执照》。本院认为，本案的争议焦点为：一、对案涉四份《房屋租赁合同书》和《商品房租赁合同书》的效力应予如何认定；二、原告马冬奇之诉请能否成立。对此，本院析解如下：一、对案涉《房屋租赁合同书》和《商品房租赁合同书》的效力认定本院认为，原告马冬奇与被告边巴于2019年1月20日订立的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，属合法、有效。基于原告马冬奇为签约人、在实际履行过程中被告边巴已将租赁标的物实际交付给原告马冬奇占有和使用、原告马冬奇已依约足额向被告边巴支付了租金等事实和证据足以形成完整证据链，据此本院认定该合同的权利义务主体分别为原告马冬奇和被告边巴且该份《房屋租赁合同书》已得到全面履行。对二被告之间于2019年1月20日签订的《房屋租赁合同书》，本院亦认定属合法、有效。但因本院已对原告马冬奇与被告边巴于2019年1月20日订立的《房屋租赁合同书》效力已作认定且租赁标的物为特定物，本院对二被告间该份合同的履行持否定态度。即使被告马歪歪在2019年7月20日之前实际使用租赁房屋，亦不能替代原告马冬奇成为承租人。同理，对二被告于2019年4月20日签订的《商品房租赁合同书》，本院亦认定属合法、有效。但因：1.该合同中所约定的部分租赁期限（即自签约之日2019年4月20日起至2019年7月20日）与原告马冬奇与被告边巴订立的第一份《房屋租赁合同书》履行期限相叠合；2.租赁标的物为特定物；3.原告马冬奇为实际承租人，故本院对被告马歪歪自2019年4月20日至7月20日期间为实际承租人的身份不予认定。对于原告马冬奇与被告边巴于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》，本院认为，此系双方当事人的真实意思表示，属合法、有效。对于被告提出的续签租期实为半年但被原告马冬奇私自改为十年的答辩意见，本院认为，其所提交的《拉萨市堆龙德庆区东嘎镇桑木村民委员会证明信》仅能证明其文化程度但不足以证明因文化程度有限致使其所订立的续签协议因存在重大误解或显失公平致其利益重大受损情形，因此，本院对该答辩意见不予支持。对于二被告于2019年8月1日订立的《房屋租赁合同书》，本院亦认定属合法、有效。本院认为，因原告马冬奇与被告边巴就租赁标的物1号、2号房屋已通过续签方式设立租赁关系在先，且二被告约定的租赁期限（即2019年8月1日至2020年2月1日）已含在原告马冬奇与被告边巴续签的《房屋租赁合同书》所约定的履约期限内，故对二被告针对案涉1号、2号房屋再行设定的租赁法律关系，本院对其履行持否定态度。二被告对另外两套（间）房屋设立的租赁关系依法成立，受法律保护。对于原告马冬奇提出的请求确认二被告之间所签订的《房屋租赁合同书》《商品房租赁合同书》属无效之诉请，本院认为，该诉请系原告马冬奇基于被告马歪歪于2019年7月20日前后占有、使用案涉租赁1号、2号房屋至今致其与被告边巴续签的合同不能履行而提出。对此，本院认为，案涉若干份租赁合同并不属于法律、行政法规规定的应予办理批准、登记手续的合同，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此案涉若干份租赁合同自依法成立时即生效。原告马冬奇的该项诉请并无法律依据，本院不予支持。二、对于原告马冬奇提出的其他诉请能否成立问题的认定本院认为，因原告马冬奇与被告边巴于2019年1月20日订立的《房屋租赁合同书》因履行期限已届满而归于终止，故原告马冬奇诉请被告边巴继续履行的《房屋租赁合同书》所指应为双方于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》。对于该份合同，本院已作合法、有效认定，故双方当事人应依约全面履行各自的义务。原告马冬奇提出的请求继续履行双方于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》之诉请于法有据，本院予以支持。对于原告马冬奇提出的判令被告马歪歪向原告返还案涉租赁房屋的诉请，本院认为，原告马冬奇的此项诉请仅限于案涉1号、2号租赁房屋。因原告马冬奇与被告边巴于2019年7月20日续签的《房屋租赁合同书》属合法、有效，受法律保护，因此原告马冬奇依法享有案涉1号、2号租赁房屋的承租权。被告马歪歪现占有和使用该房屋系对原告马冬奇承租权的损害，原告马冬奇就其权利受到侵害而提出的排除妨害请求依法成立，本院予以支持。综上所述，原告马冬奇的诉讼请求依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告马冬奇与被告边巴继续履行双方于2019年7月20日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告马歪歪于本判决生效之日起十五日内将案涉1号、2号租赁房屋返还给原告马冬奇；三、驳回原告马冬奇的其他诉讼请求。案件受理费500.00元（原告已预交），由被告边巴负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审 判 长 白玛曲措审 判 员 付 绍 蓉审 判 员 梁  正二○二○年四月二十八日（法官助理 向巴措姆书 记 员 次旦卓嘎