湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2799号原告（反诉被告）：湖南岳阳某某电力有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：徐特，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖罗梦雪，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思敏，湖南天地人律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。法定代表人：陈飞叙，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳冬青，该公司法律顾问。原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司（以下简称某某电力公司）与被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司（以下简称某某酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，适用简易程序进行审理。后因案件复杂，依法转换为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人肖罗梦雪、黄思敏，被告（反诉原告）委托诉讼代理人欧阳冬青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某某电力公司向本院提出本诉诉求：1、判令被告即刻返还占用的某某大厦负一楼；岳阳某某大厦一楼接待大厅、咖啡厅；岳阳某某大厦主楼第3楼的夹层、第4、5、6、7楼及顶楼；岳阳某某大厦附楼第3层4间、第4层、第5层、第6层6间、车库2间及上述房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）。2、判令被告支付欠缴的租金等款项550500元及违约金194138元（违约金按人民银行同期贷款利率4.75%暂计算至2019年3月31日，实际要求计算至租金清偿之日）；3、判令被告支付租赁期届满后占用房屋进行经营的占用费280000元及逾期付款违约金2784元（按照合同约定的租金标准从2018年9月30日租赁合同期间届满计算至2019年3月31日，实际要求计算至停止占用之日）；4、由被告承担本案全部诉讼费、保全费等费用。事实与理由：某某电力公司与某某酒店签订为期8年的租赁合同，对双方的权利义务作出了明确约定。2018年9月30日合同到期前三个月，某某电力公司严格按照约定通知某某酒店不再续租、租金清缴清算、移交租赁物等事宜。但被告于合同到期后，置若罔闻，既未支付租金及相关费用，也不退还租赁物，继续占用租赁物至今。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告（反诉原告）某某酒店辩称：1、某某电力公司要求终止租赁合同，并收回租赁物的目的是排除某某酒店依法享有的优先购买权和依约享有的优先续租权，以达到损害某某酒店合法权益的目的，其理由不具有正当性。2、某某酒店依照合同约定履行合同，没有违约行为。截至某某电力公司向法院主张租金时止，某某酒店不仅不拖欠某某电力公司的租金，在抵扣应减免的消费、费用和押金后，某某酒店还向某某电力公司多支付84500元的租金。某某电力公司起诉称某某酒店未按约定支付租金，与事实不符。3、某某酒店在租赁期间对租赁物进行了巨大投资，对租赁物形成了附合资产，并通过某某酒店的租赁经营行为大大提升了租赁物资产的价值。不仅如此，某某酒店还为某某电力公司承继了义务，承担了用工主体责任。某某电力公司作为受益人应当给予某某酒店适当补偿。被告（反诉原告）某某酒店向本院提出反诉诉求：1、判令某某电力公司向某某酒店支付租赁物维修费、消防设施改造费、停车场改造费共计1415507.5元，并判令某某电力公司按银行同期贷款利率自其应支付之日起承担资金利息。2、判令某某电力公司赔偿经营性损失893172.94元。3、判令某某电力公司向某某酒店赔偿因逾期办理消防验收所造成的消防、工商等行政罚款损失80000元。4、判令某某电力公司减少租金20万元。5、判令某某电力公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案诉争租赁物位于站前东路，在出租给某某酒店前系由某某电力公司自行经营。因某某电力公司经营期间，整栋大楼消防设施不符合消防管理要求，未取得公共聚集场所消防验收备案，多次被公安消防部门勒令整改和关停，致使某某电力公司自身无法经营。某某酒店承租后，为解决消防问题，按照某某电力公司及消防部门的要求对大楼消防设施进行了全面改造，并先行垫付了消防改造所需全部费用。合同签订后，由于租赁物屋顶、外墙面等漏水、渗水严重，某某酒店多次反映无果后，于2015年委托湖南某某建设有限公司对租赁物的外墙、屋顶进行了维修和防水改造，自行组织对租赁物进行了维修。此后，某某酒店多次要求某某电力公司承担租赁物防水工程修缮费用，至今未果。某某电力公司已构成严重违约，应当依法承担赔偿责任。某某电力公司反诉辩称：某某酒店的各项反诉请求不符合双方租赁合同的约定，缺乏事实及法律依据，应予驳回。1、某某酒店主张的租赁物维修费、停车场改造费依合同约定，应由其自行承担。租赁合同第五条第二款约定，“此合同中租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由乙方负责并承担费用”。租赁物移交给某某酒店后，设备设施的改造、维修保养义务应由某某酒店承担。因此，即使某某酒店在2015年6月对租赁物进行了维修、在2015年8月对租赁物附属停车场进行了改造，依据合同约定，维修费和改造费应由某某酒店自行承担。2、某某酒店没有证据证明在合同期内实际发生了消防设施改造费，即使发生，依据法律规定和合同约定，也应由其自行承担。首先，某某酒店仅提供了一份与本案无关的签署于2009年的《消防安装工程施工承包合同》和工程结算单，且没有提供配套发票和付款凭证，无法证明其在合同期内实际支出了消防设施改造费。其次，依据《消防法》的规定，某某酒店作为租赁物的使用单位，是租赁标的物消防改造的责任主体。另依据租赁合同约定，“乙方承租区域内的消防设施改造由乙方负责”，某某酒店是承担消防改造费用的主体。3、某某酒店主张经营性损失缺乏事实基础及法律依据，应予驳回。首先，依据双方约定，某某酒店未办理与经营相关证照和手续即开始经营，由此产生的行政、经济责任应当由自行负责。其次，依据某某酒店提供的审计报告，其在2009年6月至2010年12月期间发生了如水电费、天然气、客房用品、营业税等一系列的营业成本，说明某某酒店在此期间实际进行了经营，在此期间发生的亏损实际是其经营导致的亏损，与某某电力公司无关。4、某某酒店主张赔偿消防、工商等行政罚款损失与本案无关，应予驳回。首先，消防处罚决定书、工商处罚决定书的处罚时间均不在租赁合同对应的时间区间内。其次，假设要适用双方租赁合同的约定，依据合同第二条第二款，某某酒店未办理与其经营相关的证照和手续即开始经营，由此产生的责任应当由其自行负责。5、某某酒店主张减少租金缺乏事实及法律依据。某某酒店主张减少租金但未提供任何应当减少租金的依据和证据材料。6、某某酒店的反诉请求已超过诉讼时效，应当驳回。租赁物维修费发生在2015年6月，停车场改造费发生在2015年8月，消防改造费发生在2009年，经营性损失发生在2009年6月至2010年11月，消防、工商等行政罚款发生在2009年。上述费用，某某酒店从未向某某电力公司主张过，已经经过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2010年10月1日，原告某某电力公司与被告某某酒店签订了《岳阳某某大厦房产租赁合同》一份。约定某某电力公司将岳阳某某大厦负一楼；一楼接待大厅、咖啡厅；主楼第3楼的夹层、第4、5、6、7楼及顶楼；附楼第3层四间、第4层、第5层、第6层六间、车库两间出租给某某酒店。租赁期限自2010年10月1日至2018年9月30日，租金及管理费用为55万元/年。租金支付方式及时间为：前10个月为4.5万元/月，其余2个月为5万元/月。某某酒店应在每月的最后一个工作周内，将缴款单据给某某电力公司。某某酒店必须承担某某电力公司对租赁标的物的空调改造及其他设备费用共计40万元。按租赁期限分8年，每年5万元缴清，租赁合同生效后第十个月内付清当年空调改造费，以后年度付款时间相同。某某酒店应在合同签订之日，支付保证金30万元。待合同终止且结清双方往来帐目后，某某电力公司在一个工作周内将保证金退还。保证金不计息。某某酒店应按照双方意向中的承诺于合同签订后一周内拿出具体改造规划方案，投足资金对租赁物进行客房、整体形象、电梯、配套项目及附楼的改造。如某某酒店未在约定时间内递交改造规划或不按承诺进行投资改造，或减少投资，缩小改造范围，或未按期改造，均视为某某酒店违约。合同中租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由某某酒店负责并承担费用。经营期间，某某酒店对租赁标的物的改造，必须经某某电力公司书面同意。未经同意擅自改造的，由某某酒店恢复原状或赔偿损失。合同终止时，不动产及改造的水电系统、空调系统设备不得损坏，全部无偿移交给某某电力公司。合同执行期间某某电力公司原有资产不能收回，合同期内某某酒店投入的资产合同期满时某某酒店不得收回。某某酒店依照法律法规自主招聘员工。同等条件下，优先招用与原租赁单位岳阳市某某酒店管理服务有限公司签订了2009年劳动合同，并在宾馆从事相关工作的人员。某某酒店在使用租赁物正式营业前，必须按规定办理好与经营范围相关的证照和手续（营业执照、机构代码证、税务登记证、消防合格证等）。如某某酒店未办理以上手续开始经营，因此产生的行政、经济责任由某某酒店全权负责。合同标的物的消防改造，鉴于某某大厦目前存在的消防问题，由某某电力公司根据消防部门的要求进行整改到位，并于某某酒店正式营业日前取得消防合格证书。某某酒店承担消防改造主体部分费用二分之一，某某酒店承租区域内的消防设施改造由某某酒店负责。合同标的物中的消防设施的运行、维修、管理、相关检查等均由某某酒店负责，并承担因消防设施引发的各项责任。合同有效期届满，某某酒店需要续租房产的，应于有效期满之日三个月内提出续租要求。某某电力公司需将房产继续出租的，在同等租赁条件下，某某酒店享有优先租赁权。本合同届满前三个月，如双方不能达成续租协议，应将所有资产（含动产、不动产、易耗品）清理造册交某某电力公司备案。某某电力公司应在届满时按某某酒店使用房屋的实际面积收回房屋。某某酒店投入的所有动产、不动产无偿移交给某某电力公司。违约责任：某某酒店逾期15天未能全额上缴应交纳的租金等费用，视为违约，应按日交纳千分之一的滞纳金。某某电力公司有权采取扣除租赁保证金、终止合同等措施。合同签订后，某某酒店2010年度应交3个月租金135000元，实际交租金95000元（10月、11月），欠交租金45000元；2011年度应交租金600000元（550000元租金+50000元空调费），实交租金374500元，欠交租金225500元；2012年度应交租金600000元，实交403500元，抵扣消费116119元，欠交租金80381元；2013年度应交租金600000元，实交635381元（租金535381元+另行交纳的100000元空调费），多交租金35381元；2014年度应交租金600000元，实交350000元，抵扣消费28840元，欠交租金221160元；2015年应交租金600000元，实交656160元，抵扣消费145000元，多交租金201160元；2016年应交租金600000元，实交405000元，抵扣消费72642元，欠交租金122358元；2017年应交租金600000元，实交594256元，抵扣消费198102元，多交租金192358元。2018年1月至9月，应交租金455000元（含2018年空调费50000元），实交租金225000元，少交租金230000元。自2010年10月1日至2018年9月30日，某某酒店共欠租金495500元。2018年4月25日，某某电力公司通知某某酒店召开某某大厦到期不再续租告知会议，并向某某酒店送达到期不再续租的函。载明，根据国家电网公司关于深化集体企业瘦身健体、清理处置闲置低效资产的工作要求，某某电力公司将在合同到期后，不再对外租赁岳阳某某大厦房屋资产。要求某某酒店做好资产移交工作。2018年10月30日，某某电力公司通知某某酒店召开某某大厦资产移交协调会，并发出《关于限期移交租赁标的物和清算清缴租金的函》。2019年2月2日，某某电力公司又通知公证处向某某电力公司送达了《湖南岳阳某某电力有限公司依法收回岳阳某某大厦及全部资产的告知函》。但某某酒店至今未将租赁物交还。另查明，30万元押金的交纳情况。2009年6月18日，河池市某某中科电气设备有限公司与某某电力公司签订租赁合同一份。租赁标的物及租金均与此后某某电力公司与某某酒店签订的租赁合同一致，租赁期限自2009年6月18日到2017年6月17日。合同签订后，原法人欧阳彩虹于2009年6月19日向某某电力公司交纳押金30万元。2009年6月26日，某某酒店成立。某某酒店成立后，一直由某某酒店在实际履行该租赁合同。2010年10月1日，某某酒店与某某电力公司重新签订租赁合同，没有再交纳押金。河池市某某中科电气设备有限公司于2015年注销，欧阳彩虹出具了情况说明，30万元的押金权利人系某某酒店。某某酒店消防工程施工及验收情况。某某酒店提供了一份2009年7月1日，某某酒店与湖南某某工程有限公司签订的《消防安装工程施工承包合同》。约定某某酒店将消防安装工程承包给湖南某某工程有限公司，工程面积6779平方米，双方结算工程款为1059213元。但某某酒店没有提供任何付款凭据。案件审理过程中，某某酒店申请对租赁物所作的消防改造工程进行造价鉴定，并依法确定某某酒店对租赁物消防改造的投资投入（消防改造主体部分和某某酒店承租区域部分的工程造价予以分列）。2020年4月10日，湖南三权价格评估咨询有限公司作出[2020]026号价格评估结论书。评估结论为：某某酒店对租赁物所作的消防改造工程，在估价基准日（2009年11月1日消防改造时间）的工程造价为：消防改造主体部分566812元，承租区域部分356183元。评估费12000元，由某某酒店支付。某某酒店相关证照和手续的办理，以及行政处罚情况。2009年9月8日，岳阳市公安消防支队因某某酒店未经消防设计审核擅自施工，向某某酒店下发行政处罚决定书，罚款30000元。2010年初，岳阳市工商局因某某酒店自2009年10月21日至2009年12月20日，超出核准登记的经营范围，在应当取得而未取《消防安全检查合格证》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》的情况下，擅自从事住宿经营服务，向某某酒店下发行政处罚决定书，对某某酒店处以罚款50000元。2010年4月9日，某某电力公司向岳阳市消防支队出具报告，申请对某某大厦住宿部（某某酒店）消防设施整体改造进行竣工验收。2010年11月20日，岳阳市公安消防支队对某某酒店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。使用面积3350平方米；场所某某大厦4-7层。现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、室外消火栓、应急广播、应急照明、消防电梯、消防控制室、安全出口（3）、ABC/4干粉灭火器30具。2010年12月23日，某某酒店取得《特种行业许可证》。某某酒店相关的维修情况。2015年3月10日，某某酒店因某某大厦外墙漏水严重，向某某电力公司出具了《关于请求维修某某电力酒店外墙漏水工程的报告》，认为前期漏水维修效果不佳，需从外墙处理防水。2015年6月，某某酒店与湖南某某建设工程有限公司某某装饰分公司签订了一份《工程双包合同书》，将某某酒店的防水工程承包给某某公司。工期为30天，自2015年6月18日至7月18日，工程款824440元，最终金额以实际完工量结算。2015年8月3日，某某酒店与某某公司结算，总工程款为838340元。某某酒店自2015年6月至2015年11月，通过银行转帐支付800000元，2016年2月19日支付现金38340元。2015年9月3日，某某酒店向某某电力公司出具报告，载明，因租赁物外墙漏水，某某酒店于2015年3月2日正式关门停业对客房进行改造，至2015年8月，共有六个月未能营业。对外墙全部改造投资83万余元，停车场包括下水道改造合计20余万元，对房屋装修总投资300余万元。要求减免装修期间的租金及外墙维修的费用补贴。停车场改造情况。2015年8月18日，某某酒店对停车场进行改造，与岳阳某某建材有限公司签订了一份《某某大厦沥青混凝土路面施工合同》。约定，某某酒店将某某大厦沥青混凝土路面施工承包给岳阳某某建材有限公司施工。面积1040平方米，总价6.8万元。某某酒店于2015年8月21日至2016年5月6日将68000元支付完毕。本院认为，原告某某电力公司与被告某某酒店签订的《岳阳某某大厦房产租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。2018年9月30日租赁期届满，某某酒店作为承租人负有返还全部租赁物的义务，并且根据合同约定，某某酒店投入的所有动产、不动产无偿移交给某某电力公司。关于租金及占用费的认定。截止2018年9月30日，某某酒店共欠租金495500元。根据合同约定，按日千分之一支付滞纳金。现某某电力公司主张按年利率4.75%的标准计算至实际清偿之日，系对自己权利的处分，且未损害他人利益，本院予以支持。因双方在合同期内，一直存在消费抵租金等往来，本院酌情从2018年10月1日合同期届满后计算欠交租金的违约金。2018年9月30日合同到期后，某某酒店未返还租赁物，某某电力公司请求按租金标准，支付占用费至租赁物实际返还之日，符合法律规定，本院予以支持。暂计算至2020年3月30日的占有用费为830000元。所欠占用费违约金按年利率4.75%的标准计算至租赁物实际返还之日。关于租赁物维修费838340元能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。某某电力公司作为出租方，在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。现租赁物在租赁期间，外墙严重漏水，对某某酒店经营带来影响。某某电力公司应当履行租赁物的维修义务。某某酒店提供的渗水的照片、维修报告、施工合同、结算单、汇款记录，能够证明维修费的真实发生及数额。对维修费838340元，本院予以支持。某某电力公司称，合同已明确约定“租赁标的物的设备设施的改造、维修保养由乙方负责并承担费用”，维修费系租赁标的物的维修保养费，应由某某酒店自行承担。因双方合同中约定的是“租赁标的物的设备设施”的改造、维修保养费用，而不是“租赁标的物”的改造、维修保养费用。某某电力公司以此抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于消防设施改造费能否支持的问题。某某酒店提供了《消防安装工程施工承包合同》及工程结算单，用以证明某某酒店垫付租赁物整栋大楼消防改造主体部分的费用1018335元。但没有提供任何付款凭证及发票。对某某酒店主张消防改造主体部分费用为1018335元的数额，本院不予认定。根据湖南三权价格评估咨询有限公司作出的[2020]026号价格评估结论，本院认定某某酒店对租赁物所作的消防改造主体部分工程造价为566812元，承租区域部分工程造价为356183元。根据合同的约定，某某电力公司应承担主体部分消防改造费用的二分之一，即283406元。其他造价费用由某某酒店承担。评估费12000元，由某某电力公司承担7369元，某某酒店承担4631元。关于停车场改造费的问题。某某酒店于2015年8月18日将某某大厦沥青混凝土路面施工承包给岳阳某某建材有限公司，并支付工程款68000元。因合同解除后，摊铺沥青混凝土路面的受益人是某某电力公司，某某电力公司应承担该部分费用。关于某某酒店主张的租赁物维修费、消防设施改造费、停车场改造费三笔费用的利息。某某酒店在租赁期内一直存在拖欠租金的行为，对于某某电力公司主张的租金违约金本院均认定从合同期满后开始计算。综合考虑某某酒店的违约行为，对于此三笔费用的利息，本院同样按照年利率4.75%的标准，从合同期满后开始计算。关于某某酒店主张的2009年9月至2010年11月20日经营损失893172.94元。某某酒店提供了审计报告一份，用以证明某某电力公司怠于履行合同义务，于2010年11月20日才办理并取得消防部门颁发的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，导致某某酒店自2009年6月至2010年11月期间不能正常营业，累计发生经营亏损893172.94元。在案件审理过程中，某某酒店申请对2009年6月至2010年12月期间的经营亏损进行重新鉴定，被鉴定部门以提交的鉴定材料不足为由，终结鉴定程序。本院认为，1、某某酒店现有的证据只能证明2009年6月至2010年12月期间，某某酒店已经在实际经营；无法证明某某酒店在此期间存在不能正常营业的事实以及不能正常营业的原因。2、岳阳市公安消防支队于2010年11月20日颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上明确载明了场所使用情况是某某大厦4-7楼，即该消防安全检查合格证是对某某酒店自身经营场所进行的消防验收。根据合同的约定，某某酒店在使用租赁物正式营业前，必须按规定办理好与经营范围相关的证照和手续（营业执照、机构代码证、税务登记证、消防合格证等）。如某某酒店未办理以上手续开始经营，产生的行政、经济责任由某某酒店全权负责。因此，即使此期间有损失，根据约定也应由某某酒店自行承担。现某某酒店要求某某电力公司承担此期间的经营性损失，没有法律依据，本院不予支持。关于消防、工商行政罚款80000元能否支持的问题。1、某某酒店所举的证据中，只体现了消防、工商行政罚款40000元，而不是80000元。2、消防支队下发行政处罚决定，是因为某某酒店未经消防设计审核擅自施工。因此，该行政处罚决定的后果应由某某酒店自行承担。3、某某酒店认为，某某电力公司逾期办理消防验收，导致自己未按时取得《卫生许可证》、《特种行业许可证》，而被工商处罚。因办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的义务人是某某酒店，而不是某某电力公司。某某酒店以某某电力公司系《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的办理主体，要求某某电力公司承担罚款，没有法律依据，本院不予支持。关于减少租金200000元能否支持的问题。某某酒店主张，1、某某酒店因为维修和做防水，公司停业六个月，要求抵减2015年租金。2、合同期满后，某某电力公司在报纸刊登公告和张贴公告的行为，影响到被告的经营，应当减少租金。本院认为，某某酒店因为自身经营需要进行装修，此部分的停业损失应自行承担。合同期满后，某某酒店未返还租赁物，应当自行承担经营风险。某某酒店因维修租赁物外墙而停止营业造成经营损失是客观存在的事实，对此部分损失，本院根据某某酒店提供的外墙工程施工合同（工期一个月），认定为一个月租金45833元（550000元/12月）。关于合同保证金30万元能否退还的问题。某某酒店应交纳的30万元保证金是由河池市某某中科电气设备有限公司与某某电力公司所签租赁合同中的押金转换而来。且某某电力公司在与某某酒店重新签订合同后，未再要求某某酒店交纳30万元保证金的事实，也说明了某某电力公司对转押金的认可。根据约定，某某电力公司应在合同终止且结清双方往来帐目后，退还给某某酒店。某某酒店提供的证人证实，某某酒店一直在向某某电力公司主张租赁维修费、消防设施改造费、停车场改造费。对某某电力公司抗辩某某酒店以上权利已过诉讼时效的意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司向原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司返还占用的岳阳某某大厦负一楼；岳阳某某大厦一楼接待大厅、咖啡厅；岳阳某某大厦主楼第3楼的夹层、第4、5、6、7楼及顶楼；岳阳某某大厦附楼第3层四间、第4层、第5层、第6层六间、车库两间及上述房屋内的所有资产（含动产、不动产、易耗品）。二、由被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司向原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司支付拖欠的租金495500元；并以495500元为基数，按年利率4.75%的标准承担自2018年10月1日起至租金实际支付之日止的违约金。三、由被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司按合同约定的租金标准（550000元/年）向原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司支付自2018年10月1日起至租赁物实际返还之日止的占用费；并以实际所欠占用费数额为基数，按年利率4.75%的标准，自2018年10月1日起计算违约金至租赁物实际返还之日。四、由原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司向被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司支付房屋维修费838340元、消防设施改造费283406元、停车场改造费68000元，合计1189746元。并以1189746元为基数，按年利率4.75%的标准承担自2018年10月1日起至以上费用实际支付之日止的利息。五、由原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司向被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司支付房屋维修期间的租金损失45833元。六、由原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司向被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司退还押金300000元。七、由原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司向被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司支付评估费7369元。上述七项内容，限原、被告双方在本判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。八、驳回原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费14946元，反诉案件受理费13755元，由原告（反诉被告）湖南岳阳某某电力有限公司承担7979元，由被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司承担20722元；财产保全费5000元，由被告（反诉原告）岳阳市某某电力酒店投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  许 东人民陪审员  宋小玉人民陪审员  李爱国二〇二〇年四月十六日书 记 员  冯静楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。