云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终975号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠、张伟明，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告）：谭代奎，女，1962年12月14日出生，汉族，身份证住址：重庆市开县。委托诉讼代理人：李明晋,云南泊江律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）因与被上诉人谭代奎商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人申请庭外调解，本案现已审理终结。浙滇公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定“上诉人协助被上诉人办理房屋产权登记手续，应在2016年7月1日前协助乙方将办理所购房屋产权登记手续所需的全部资料递交产权登记机关并办理完毕登记手续。因上诉人的原因，导致乙方在上述期限届满未办理房屋产权证的，上诉人应向乙方按每天10元支付逾期办证违约金。”显然，双方约定上诉人承担逾期办证违约责任的前提条件是“因上诉人的原因所致”。本案中上诉人已举证证明东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致使项目一直不满足法定规划验收条件，建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责和迟延履行事由，本案未能如期办证并非上诉人的原因所致。2、依据商品房买卖合同相关的司法解释，被上诉人对“因开发商的原因”导致未能办理产权证负有举证责任。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定和法律规定，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上不能实现，并使非法阻挠行为额外获利的法律悖局。综述，本案涉及数千户签约业主，请二审法院重视并予以改判。被上诉人谭代奎答辩称：我方已按合同约定支付了房屋首付款、按揭、维修基金、产权代办费、完成了接房，上诉人以垃圾站未建成拖延履行办证义务，违反合同约定，上诉人应承担违约责任，原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。谭代奎一审诉讼请求：1、判令被告办理涉案房屋产权登记证书；2、判令被告支付原告违约办理房产证违约金自2016年7月1日起至2019年8月1日共计11260元;3、判令被告支付原告自起诉之日起至办理房产证之日止的违约金；4、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：浙滇公司（甲方）与谭代奎（乙方）于2012年7月5日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区××号房，价款为435589元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在2016年7月1日前，将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。谭代奎付清了全部购房款，并于2014年3月6日向浙滇公司支付了维修基金、配套费、产权登记费、代办费等费用，并办理了接房手续。浙滇公司至今尚未将谭代奎办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为：双方在《商品房购销合同》中约定甲方（浙滇公司）协助乙方（谭代奎）办理房屋产权登记手续，在2016年7月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，双方于2014年3月6日办理了交接房手续，谭代奎向浙滇公司交纳了相关办证费用，而浙滇公司并未按约履行合同义务，其行为已构成违约；对于浙滇公司抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，不能成为免除合同约定递交办证资料义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中已存在的建设项目，浙滇公司理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于浙滇公司答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方基物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除浙滇公司合同义务的理由。对谭代奎要求浙滇公司支付自2016年7月1日至2019年8月1日未办理产权登记违约金11260元的请求符合法律的规定，一审法院予以确认。对于谭代奎主张浙滇公司支付自起诉之日至办理产权证之日止按每日10元计算的违约金请求，浙滇公司的主要义务是协助乙方将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关，故一审法院支持逾期办证违约金至浙滇公司将案涉房屋办理不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对谭代奎主张浙滇公司将房屋产权证办理完毕的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于谭代奎要求浙滇公司将房屋产权证办理完毕的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谭代奎支付自2016年7月1日起至2019年8月1日的违约金11260元；二、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谭代奎支付自2019年8月28日至被告将办理东盟森林小区××号房不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日10元计算的违约金；三、驳回原告谭代奎的其他诉讼请求；案件受理费减半收取计50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。”二审经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，2018年7月4日中央电视台第2频道《第一时间》栏目报道了涉案小区业主与上诉人之间就建盖垃圾转运站问题发生纠纷，昆明市自2016年6月30日起实施不动产统一登记，由开发建设单位提交不动产登记申请书，建设工程符合规划材料等相关资料，本案项目建设未取得竣工验收备案，二审中，上诉人申请降低违约金。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否存在逾期办证的违约行为，承担违约金的标准。本院认为：上诉人浙滇公司与被上诉人谭代奎所签《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定对双方具有约束力，双方均应按约定履行各自义务，本案中被上诉人在接房时已履行了合同约定的义务，对上诉人主张项目未整体竣工验收，责任不应归责于己的抗辩，根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，本案中，上诉人在交付房屋时，政府规划的垃圾转运站并未建设，相应的市政公用设施未与商品房同时建设完成，致使项目规划不能通过，必然导致项目整体不能竣工验收，涉案房屋的权属登记不能办理，该责任由上诉人造成，故上诉人应承担逾期办证的违约责任。违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合本案查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已实现。虽然上诉人逾期办证违约行为给被上诉人造成一定的损害，但逾期办证的违约行为并不导致被上诉人居住房屋的功能受损。二审中上诉人提出降低违约金，故本院酌情对上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5539号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人谭代奎支付自2016年7月2日起至2019年8月1日止按每日5元标准计算的逾期办证违约金；三、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人谭代奎支付自2019年8月28日起至上诉人向产权登记机关递交办理东盟森林小区××号房屋不动产权证所需的全部资料之日止，按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；四、驳回上诉人云南浙滇置业有限公司的其他上诉请求；五、驳回被上诉人谭代奎的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担135元，由被上诉人谭代奎负担15元。本判决为终审判决。审判长  安静审判员  许莉审判员  汪佳二〇二〇年四月二十三日法官助理殷肖书记员陈攀宇