广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初217号 原告：李鑫，男，汉族，1976年7月10日出生，住广西融水苗族自治县。 原告：叶太菊，女，汉族，1979年8月15日出生，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 被告：广西融水润东投资置业有限责任公司，地址：广西融水县融水镇民族路**润东-融州风情******。统一社会信用代码：91450225696395378W。 法定代表人：邓益民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘云，该公司办公室主任。 原告李鑫、叶太菊诉被告广西润东投资置业有限责任公司(以下简称润东公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈锐寿、邓文强，被告委托诉讼代理人刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鑫、叶太菊向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，以房屋总价400177元为基数，自2018年9月24日起，按照年利率6%计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止；现暂计至2019年9月1日，违约天数为342天，违约金暂计22497.62元。2、判决被告在判决生效之日起30天内将融水镇民族路××-融洲风情（二期）第34幢1单元301号房的办证资料提交不动产登记机关备案；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以400177元购买被告位于融水镇民族路××-融洲风情（二期）第34幢1单元301号房，建筑面积140.02平方米。合同约定被告的交楼时间为2016年10月31日前，实际被告于2018年6月26日向原告交付房屋。《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在房屋交付使用后90日内为原告办理房地产权登记、备案，但截至起诉之日被告仍未向原告交付产权证书，故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中，被告承担逾期办证的违约责任明显显失公平，存在以格式条款降低其违约责任的行为，故根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16.17.18条的规定，法院应当对本案中的逾期办理房屋产权登记的违约金予以调整。遂原告诉至法院要求判如所请。 被告润东公司答辩称，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，该合同中约定了违约金的计算方式，原、被告作为合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，根据合同约定的违约金计算方式来计算违约金。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第28条规定：“当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”。原告请求增加违约金但是却并没有提交任何证据证明其造成的实际损失的大小，同时被告认为被告逾期提交资料报不动产登记机关备案，并不影响原告对涉案房屋的占有及使用，原告可以自行居住，也可以出租收益，不影响房屋的正常使用价值及收益价值，并没有给原告造成实际损失。3、被告并不存在恶意拖延登记备案的情况。为了配合当地政府规划，被告按照要求在整体区域（一个组团）规划验收之后才能提交办证材料，同时《商品房买卖合同》中约定的备案时间也是在当地房管的指导要求下填写的，被告一直在积极的办理原告的不动产权证，法院需要调整违约金，也应当结合当地办理不动产证的客观要求及实际情况，以补偿性为主、惩罚性为辅的原则合理裁量调整违约金幅度。4、被告诉请的逾期违约天数有误。5、逾期办证违约金为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日的次日起计算诉讼时效，原告要求支付逾期备案违约金的诉请均已超过诉讼时效，应当依法丧失胜诉权。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据如下：1、原告提供的《身份证》，证明原告的基本身份信息，是本案适格主体。2、原告提供的被告工商登记资料，证明被告诉讼主体适合。3、原告提供的《融州风情商品房买卖合同》，证明原告购买房屋的事实以及约定的权利和义务。4、原告提供的收款收据和借款凭证，证明被告已收到房款400177元。5、原告提供的收款收据，证明原告已缴清房屋契税及办证费用。6、原告提供的《业主临时管理规约》，证明被告实际于2018年6月26日向原告交付合同约定的房屋。对于双方没有异议的证据本院依法予以确认。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、被告润东公司提交的27栋、29-35栋不动产登记受理单，已办得不动产权证票据及业主领证的签领表。证明被告并未恶意拖延而是一直积极的办理不动产登记备案手续，原告的首次不动产登记备案手续均已完成，原告李鑫、叶太菊没有办得房产证是因为业主没有配合办理转移变更登记。原告认为被告提供的证据三性由法院认定，被告办理首次登记是不需要原告有特定配合事项的，只有办理转移登记的时候才需要业主的配合，因此逾期办证属于被告的违约责任。2、法院依职权调取的证据2020年3月19日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》，该证据证明已办证的开发商通过“最多跑一次”平台系统录入的时间。3、法院依职权调取的证据2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》，该证据证明2018年11月28日润东融洲风情二期29-35栋已提交办理房屋首次登记的总材料（不包括分户材料）23-28栋于2017年8月24日已提交首次登记材料。原、被告对2020年3月19日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》的真实性、合法性没有异议，认为该证据只能证明被告为涉案房屋提交资料办证的情况，并不能证明原、被告双方合同约定的违约金计算方式金额过低，双方仍然应该按照合同约定界定违约责任。被告对2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告提交首次登记的时间，应当以2020年3月19日的查询结果的时间为被告提交首次登记的时间。本院认为，原、被告均无异议的证据本院依法予以采信。被告润东公司提供的证据一来源合法、内容真实，与本案有关，本院依法予以采信。本院依职权调取的2020年3月19日的《查询结果》是被告根据内部工作流程录入电脑系统的时间，而2020年3月25日的《查询结果》是被告首次提交办理房屋不动产权证登记备案的时间，与被告润东公司提供的证据一相互佐证，应当以2020年3月25日的《查询结果》时间为准，故本院对2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月3日，原告李鑫、叶太菊与被告润东公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＦ-2000-0171），合同约定原告向被告购买位于广西融水苗族自治县，建筑面积为140.02平方米，单价为2858元／平方米，总房款为400177元。《商品房买卖合同》第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的零点零伍%向买受人支付违约金。3.由于买受人原因，交付后在约定期限内不办理房产证的，由买受人自行承担责任。”《商品房买卖合同》第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可用信函、公告或登报等方式之一通知买受人收房；买受人应在交房通知规定的期限内与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理，则自出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交付之日，视为出卖人已将房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及风险责任也随即转移给买受人，物业公司将按规定收取买受人的物业管理费用。”。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告。被告于2018年6月26日将原告购买的商品房交付给原告使用。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，原告遂诉至法院。 另查明，2018年11月28日润东·融洲风情二期29-35栋已提交办理房屋首次登记总材料。（不包括分户材料，备注：先由房开先办理分户不动产权证书后，才可以办理转移登记分户不动产权证书），被告润东公司首次向融水苗族自治县不动产登记中心提交提交原告李鑫、叶太菊所购房屋办理权属登记所需材料的登记备案时间为2018年11月28日。 本院认为，原告李鑫、叶太菊与被告润东自愿签订《商品房销售合同》，其内容合法，依法成立并生效。当事人应当按照约定履行义务。本案中被告未在合同约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房销售合同》的约定，被告应于实际交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，被告实际交房的时间是2018年6月26日，被告向不动产登记部门提交办理房屋首次登记备案材料的时间为2018年9月24日前。故被告逾期备案的时间应从2018年9月24日的次日起算至2018年11月28日。共逾期备案65天，原告的诉请并未超过诉讼时效。其次，关于被告逾期备案违约金计算标准的问题。原告认为双方签订的《商品房销售合同》中关于违约金的约定（被告按已付房价款的0.1%支付违约金）明显偏低，主张被告按照购房总价款年利率6%的标准向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案中《商品房销售合同》关于违约金的约定偏低，结合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，本院酌情支持润东公司支付逾期备案违约金1900元。最后，关于原告要求被告完成房屋办证资料报不动产登记机关备案的诉请，因被告已于2018年11月28日完成备案，故对于原告的这项诉请，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告广西融水润东投资置业有限责任公司向原告李鑫、叶太菊支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金1900元； 二、驳回原告李鑫、叶太菊的其他诉讼请求。 案件受理费362元，减半收取计181元（原告李鑫、叶太菊已预交），由原告李鑫、叶太菊负担91元，被告广西融水润东投资置业有限责任公司负担90元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 刘彦灵 二〇二〇年四月七日 法官助理 梁志园 书 记 员 胡雨薇