江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0611民初2779号原告：陈建清，男，1965年7月22日出生，汉族，户籍地南通市通州区。委托诉讼代理人：金勤，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：陈慧，男，1981年7月9日出生，汉族，户籍地南通市崇川区。被告：吴依蔓（曾用名吴焱），女，1981年10月10日出生，汉族，户籍地南通市崇川区。被告：孟秋肃，女，1956年9月18日出生，汉族，户籍地南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈慧，系孟秋肃女婿。三被告共同委托诉讼代理人徐峰，江苏苏通律师事务所律师。原告陈建清与被告陈慧、吴依蔓、孟秋肃债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建清及其委托诉讼代理人金勤，被告陈慧、三被告共同委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建清向本院提出诉讼请求：1、请求撤销2016年3月31日孟秋肃与陈慧、吴依蔓签订的编号为CW334864《存量商品房买卖合同》和2016年4月5日吴依蔓、孟秋肃签订的《共有房屋持证协议》；2、陈慧、吴依蔓和孟秋肃将位于北京市房山区人按份共有状态，各占1/3份额；3、诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2015年8月17日，原告与被告陈慧、吴依蔓在法院达成调解协议，但两被告未能按调解书的约定履行还款义务。为逃避债务，陈慧、吴依蔓于2016年3月31日将其名下位于北京市房山区孟秋肃名下。该房屋的销售并非真实的买卖行为。即便属于真实交易，其销售价格也属于明显不合理的低价。陈慧、吴依蔓在负有巨额债务的情况下，仍以不合理的低价转让房产，该处分行为明显系转移财产逃避债务行为，严重侵犯了原告的合法权益，应予以撤销。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。陈慧、吴依蔓、孟秋肃辩称，案涉房产系孟秋肃出资购买，产权登记于三被告名下；案涉《存量商品房买卖合同》系真实交易行为，合同中约定的销售金额大于政府核定价，陈慧、吴依蔓并未以不合理的低价转让房产，也未损坏原告的权益，不存在法律上可撤销的情形。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月17日，本院作出（2015）港商初字第00323号民事调解书，约定陈慧、吴依蔓结欠陈建清欠款95万元，于2015年8月31日前给付5万元，2015年9月30日前给付20万元，2016年2月29日前给付25万元，2016年12月31日前给付剩余45万元。后陈建清就该调解书申请强制执行。因未能找到陈慧、吴依蔓，除已发现并能够执行到位的财产303431元外，尚有486569元未执行到位。因对发现的房产没有处置权或涉及案外人共有权纠纷致暂不具备处置条件，本院于2017年11月1日作出（2017）苏0611执169号执行裁定书，终结本次执行程序。陈慧、吴依蔓系夫妻关系，吴武州、孟秋肃系吴依蔓父母。2005年7月13日，孟秋肃、吴依蔓、陈慧作为买受人与开发商北京汇金房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市房山区房屋，建筑面积97.84平方米，房屋总价295690元。2005年3月27日，孟秋肃、吴依蔓支付首付款85690元。2005年4月8日，陈慧、吴依蔓支付购房款210000元。产权登记为共同共有。2016年3月2日，陈慧、吴依蔓、孟秋肃共同委托吴武州向北京市国土资源局房山分局提出申请，将上述房屋由共同共有变更为等额按份共有，三方各持1/3的份额。2016年3月31日，陈慧、吴依蔓、孟秋肃签订《存量房屋买卖合同》一份，陈慧、吴依蔓以404410元的价格将其所占份额出售给孟秋肃。2016年4月5日，孟秋肃、吴依蔓签订共有房屋持证协议，约定上述房屋由孟秋肃、吴依蔓按份共有，其中孟秋肃占有份额99%，吴依蔓占有份额1%，并委托吴武州办理了产权登记。2018年9月11日，原告陈建清自北京市房山区国土资源局房山分局查询获知上述房屋的转让事宜，认为陈慧、吴依蔓的行为损害其债权，向北京市房山区人民法院提起诉讼要求确认三方的房屋买卖合同无效，后于2018年9月28日撤回起诉。同日，陈建清再次向北京市房山区人民法院提起撤销权之诉，该院于2019年1月8日受理后，于2019年3月5日裁定将本案移送本院管辖。另查明，2016年7月18日至2016年12月22日期间，孟秋肃向吴依蔓、陈慧银行转账汇款21笔共计616250元，数额有几百、几千、几万不等，客户摘要记载内容主要有两种，一种是零售汇出汇款RXTF，一种是RI网银贷记发起付款ICSP。以上事实,有原告提供的民事调解书、执行裁定书、《北京市商品房预售合同》、缴款发票、《存量房屋买卖合同》、北京市不动产登记申请审批表、共有方式变更声明、共有房屋持证协议、撤诉裁定书、管辖裁定书，被告提供的孟秋肃账户银行流水以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，因债务人放弃其到期债务或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，陈慧、吴依蔓在结欠陈建清大额执行款无力偿还的情形下，将与孟秋肃共同共有的涉案房屋明确为各占1/3份额后，又将各自的份额通过买卖的形式变更产权登记为吴依蔓拥有1%，孟秋肃拥有99%的份额。从三人的关系看，孟秋肃系吴依蔓的母亲，陈慧的岳母。从合同约定的转让款404410元的支付情况看，被告举证的银行流水可以看出孟秋肃于签订合同后三个多月开始陆续有向吴依蔓转账的记录，转账的金额有几百、几千、几万不等，总额60余万元，该21笔转账汇款注明是零售汇出或贷记发起付款等,均未备注为购房款，且转账金额中亦有550元、300元等小额汇款，与通常交易习惯不符。原告认为被告陈慧、吴依蔓被列入失信人名单后借用孟秋肃的卡完成有关交易，相互之间产生的银行流水而非转账的购房款的主张不能排除。故被告所举证据无法证明孟秋肃的转账汇款系支付的购房款，陈慧、吴依蔓、孟秋肃不能证明孟秋肃向陈慧、吴依蔓支付了购房的对价。关于双方争议的《存量房屋买卖合同》中约定的价格是否系明显不合理的低价。原告提交了从安居客网站下载的北京市房山区窦店镇2016年房价走势图及同小区相同户型的挂牌价的打印件以证明2016年3月窦店镇房屋均价1.84万元，被告则提交了一份未加盖公章的北京市存量房交易计税价格核定结果为核定计税价6110元/平方米，成交价6200元/平方米的打印件，以证明当时的成交价没有明显低于市场价。尽管从安居客网站公布的市场行情看成交价明显低于市场价，但由于房屋挂牌价并非实际成交价格，且同一小区房屋也存在楼层、面积等个体差异性，而被告所提供的存量房产交易计税价格核定结果系打印件，无法证明该证据的来源、出处，本院对两份证据的证明力不予确认。因现有证据无法证明孟秋肃支付了购房款，故本案无需进一步就价格是否明显过低作出评判。综上，被告陈慧、吴依蔓在结欠原告陈建清大笔欠款无力偿还的情况下，将其所有的案涉房屋中的份额无偿转让给与其存在亲属关系的被告孟秋肃名下，陈慧、吴依蔓的行为对陈建清的债权造成了损害，故原告享有撤销买卖双方交易行为的权利。原告于2018年9月18日从北京市国土资源局房山分局获知被告之间房屋买卖的事实后随即向北京市房山区法院提起诉讼，并未超过法律规定的知道或者应当知道撤销事由后一年内行使撤销权的期限。故本院对原告要求撤销被告签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。上述合同撤销后，基于原合同而签订的共有房屋持证协议也理应撤销，故本院对原告要求撤销孟秋肃、吴依蔓签订的共有房屋持证协议并将案涉房屋恢复至三人按份共有、各自1/3份额的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第二十五条第一款之规定，判决如下：一、撤销陈慧、孟秋肃、吴依蔓于2016年3月31日签订的《存量房屋买卖合同》和2016年4月5日签订的共有房屋持证协议。二、陈慧、吴依蔓和孟秋肃于判决生效后十日内将位于北京市房山区人按份共有状态，各占1/3份额；案件受理费80元，由陈慧、吴依蔓、孟秋肃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈怀新审 判 员  徐剑峰人民陪审员  刘建军二〇二〇年四月十三日法官 助理  保美娟书 记 员  严 欣拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。