广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1150号上诉人（原审被告）：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。法定代表人：胡可锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张全富，男，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：文风男，广东金硕律师事务所律师。原审被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼。统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人张全富、原审被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判房美家公司无须返还张全富80000元及利息；2.判决张全富承担一、二审案件的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院裁判认定事实不清，证据不足。张全富要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商铺预购书》的合同主体。张全富起诉房美家公司要求退还房款属于主体不适格，要求房美家公司退还房款及利息没有法律依据。房美家公司并非商铺买卖合同的相对方，房美家公司没有收取张全富的房款，收取的是属于张全富支付给房美家公司一方的劳务佣金及装修的合理费用。二、房美家公司已经促成了张全富与远景物业公司之间的交易，提供了居间服务，对所购商铺也基本完成了装修隔断，完成了相应的服务。在本次事件中是由于远景物业公司不能交付商铺导致合同无法履行，房美家公司没有任何的过错，也已经付出了推广费用、人员成本等经营成本，张全富要求房美家公司退还全部的费用是不公平的。张全富辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。二、张全福与房美家公司不存在居间合同关系，张全福无需向房美家公司支付居间报酬，房美家公司应向张全富退还收取的相关费用。本案中，张全富并未与房美家公司形成居间合同关系，且房美家公司也未与张全富签订书面居间合同。房美家公司也未能举证双方达成合意、提供居间服务的证据。张全富在购买商铺时，也并不清楚房美家公司与远景公司的关系。远景公司没有陈述意见。张全富向一审法院起诉请求：1.判令解除张全富与远景公司在2018年5月5日签订的《商铺预购书》；2.判令远景公司双倍返还定金60000元；3.判令房美家公司返还张全富款项80000元及占用利息；4.一审案件诉讼费由远景公司、房美家公司承担。一审法院判决：一、张全富与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》自判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张全富双倍返还定金60000元；三、广州房美家房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张全富退回80000元及支付利息；四、驳回张全富的其他诉讼请求。如果未按一判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638.24元，由张全富负担88.24元，远景公司负担650元，房美家公司负担900元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：房美家公司是否应当向张全富退还运营管理费80000元及利息？远景公司将涉案的江门鹤山必登高财富广场商铺交给粤益美公司全权负责销售，粤益美公司再委托房美家公司进行销售的事实没有异议，本院予以确认。张全富针对房美家公司在销售涉案房屋过程中要求其支付的商铺对价和其他费用主张权利，房美家公司是其中收取上述费用的一方，其诉讼主体适格。房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。房美家公司上诉主张其与张全富形成居间合同关系，其收取的费用为居间报酬，且其对涉案房屋买卖合同的解除并无过错，不应返还涉案费用。对此本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，张全富否认与房美家公司形成居间合同关系。由于房美家公司与张全富未签订书面居间合同，本案的证据也未能显示张全富曾委托房美家公司提供相关的居间服务，双方未就房地产经纪服务项目、内容、要求、完成的标准、服务费用及支付方式达成合意，故房美家公司主张与张全富形成居间合同关系并据此收取居间报酬，依据不足，本院不予采纳。结合张全富提供的房美家公司出具的发票以及各方当事人的陈述，可认定房美家公司作为远景公司的代理销售的分销公司，在代理销售涉案房屋过程中，与张全富口头约定购买涉案房屋需向其支付运营管理费80000元。本院认为，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、运营管理费等各种名义从张全富处收取了款项。但张全富购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项，房美家公司未就该运营管理费的用途、性质与张全富进行明确约定，故房美家公司以运营管理费名义收取的费用应认定为房屋的对价。现张全富与远景公司之间的买卖合同关系因远景公司违约而解除，张全富并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司与张全富口头约定基于张全富与远景公司之间的买卖合同关系而收取的营运管理费也应予以退还。张全富主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的运营管理费80000元及利息理由充分，房美家公司应当予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其收取的运营管理费提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还运营管理费的理由，房美家公司的上诉主张不应退还，理由不充分，本院不予采纳。如前所述，房美家公司应向张全富退还运营管理费80000元及利息，一审法院基于房美家公司败诉而判令其承担相应的诉讼费并无不当。房美家公司上诉主张其不应承担诉讼费，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 雪 娟审 判 员 李  翔审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年四月三十日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 金 科赵金兰广东省江门市中级人民法院民事判决书（2020）粤07民终1150号上诉人（原审被告）：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。法定代表人：胡可锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张全富，男，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：文风男，广东金硕律师事务所律师。原审被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91单号五楼。统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人张全富、原审被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判房美家公司无须返还张全富80000元及利息；2.判决张全富承担一、二审案件的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院裁判认定事实不清，证据不足。张全富要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商铺预购书》的合同主体。张全富起诉房美家公司要求退还房款属于主体不适格，要求房美家公司退还房款及利息没有法律依据。房美家公司并非商铺买卖合同的相对方，房美家公司没有收取张全富的房款，收取的是属于张全富支付给房美家公司一方的劳务佣金及装修的合理费用。二、房美家公司已经促成了张全富与远景物业公司之间的交易，提供了居间服务，对所购商铺也基本完成了装修隔断，完成了相应的服务。在本次事件中是由于远景物业公司不能交付商铺导致合同无法履行，房美家公司没有任何的过错，也已经付出了推广费用、人员成本等经营成本，张全富要求房美家公司退还全部的费用是不公平的。张全富辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。二、张全福与房美家公司不存在居间合同关系，张全福无需向房美家公司支付居间报酬，房美家公司应向张全富退还收取的相关费用。本案中，张全富并未与房美家公司形成居间合同关系，且房美家公司也未与张全富签订书面居间合同。房美家公司也未能举证双方达成合意、提供居间服务的证据。张全富在购买商铺时，也并不清楚房美家公司与远景公司的关系。远景公司没有陈述意见。张全富向一审法院起诉请求：1.判令解除张全富与远景公司在2018年5月5日签订的《商铺预购书》；2.判令远景公司双倍返还定金60000元；3.判令房美家公司返还张全富款项80000元及占用利息；4.一审案件诉讼费由远景公司、房美家公司承担。一审法院判决：一、张全富与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》自判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张全富双倍返还定金60000元；三、广州房美家房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张全富退回80000元及支付利息；四、驳回张全富的其他诉讼请求。如果未按一判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638.24元，由张全富负担88.24元，远景公司负担650元，房美家公司负担900元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：房美家公司是否应当向张全富退还运营管理费80000元及利息？远景公司将涉案的江门鹤山必登高财富广场商铺交给粤益美公司全权负责销售，粤益美公司再委托房美家公司进行销售的事实没有异议，本院予以确认。张全富针对房美家公司在销售涉案房屋过程中要求其支付的商铺对价和其他费用主张权利，房美家公司是其中收取上述费用的一方，其诉讼主体适格。房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。房美家公司上诉主张其与张全富形成居间合同关系，其收取的费用为居间报酬，且其对涉案房屋买卖合同的解除并无过错，不应返还涉案费用。对此本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，张全富否认与房美家公司形成居间合同关系。由于房美家公司与张全富未签订书面居间合同，本案的证据也未能显示张全富曾委托房美家公司提供相关的居间服务，双方未就房地产经纪服务项目、内容、要求、完成的标准、服务费用及支付方式达成合意，故房美家公司主张与张全富形成居间合同关系并据此收取居间报酬，依据不足，本院不予采纳。结合张全富提供的房美家公司出具的发票以及各方当事人的陈述，可认定房美家公司作为远景公司的代理销售的分销公司，在代理销售涉案房屋过程中，与张全富口头约定购买涉案房屋需向其支付运营管理费80000元。本院认为，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、运营管理费等各种名义从张全富处收取了款项。但张全富购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项，房美家公司未就该运营管理费的用途、性质与张全富进行明确约定，故房美家公司以运营管理费名义收取的费用应认定为房屋的对价。现张全富与远景公司之间的买卖合同关系因远景公司违约而解除，张全富并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司与张全富口头约定基于张全富与远景公司之间的买卖合同关系而收取的营运管理费也应予以退还。张全富主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的运营管理费80000元及利息理由充分，房美家公司应当予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其收取的运营管理费提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还运营管理费的理由，房美家公司的上诉主张不应退还，理由不充分，本院不予采纳。如前所述，房美家公司应向张全富退还运营管理费80000元及利息，一审法院基于房美家公司败诉而判令其承担相应的诉讼费并无不当。房美家公司上诉主张其不应承担诉讼费，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈雪娟审判员李翔审判员甄锦源二〇二〇年四月三十日法官助理欧阳群星书记员李金科赵金兰