安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终759号 上诉人（原审被告）：代立新,男，1989年10月20日出生，汉族，住安徽省舒城县。 上诉人（原审被告）：徐芹芹,女，1988年10月8日出生，汉族，住安徽省舒城县。 被上诉人（原审原告）：温跃军，男，1978年3月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所律师。 上诉人代立新、徐芹芹因与被上诉人温跃军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 代立新、徐芹芹上诉请求:1.撤销原判第三项判决内容，改判代立新、徐芹芹不承担恢复五洲商城A区3幢121室屋顶修复责任；2.由温跃军承担本案诉讼费等费用。事实和理由：本案中，温跃军未能举证出租时房屋的完好程度，无法证明案涉房屋被代立新、徐芹芹打了洞。一审判决仅凭微信回复“那个上面现在也真的很难恢复原样，因为楼上现在不是我的了”及代立新、徐芹芹没有明确反对就认定案涉房屋的洞是代立新、徐芹芹打的，该认定不正确。该洞口究竟是谁造成的，是温跃军的举证范围，一审判决将举证责任倒置，是错误的。案涉房屋在代立新、徐芹芹租赁前就已经对外出租多年，且该房屋的左右隔壁也存在上下楼打通的情形，如果现在房屋有洞，那也可以推断为代立新、徐芹芹租房之前形成的。温跃军在一审中未提供有效证据，一审判决认定事实不清，加重了代立新、徐芹芹举证责任，请求二审法院依法改判，支持代立新、徐芹芹的上诉请求。 温跃军辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，代立新、徐芹芹的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。第一，温跃军与徐芹芹（微信名：芹芹）的微信聊天记录，2018年11月8日下午5点左右、2018年12月3日下午5:26分、2019年1月4日下午3:35分，该三处微信聊天记录中，温跃军均要求徐芹芹方将房屋恢复好。徐芹芹并未对此提出异议。此外，从2019年1月10日与代立新（微信名：合肥海纳服装道具）微信聊天记录中，温跃军提出将房屋修复好。代立新答复“那个上面现在也真的很难恢复原样，因为楼上现在不是我的了……”。由此可确定，在温跃军提出将房屋修复好时，代立新知晓是屋顶的缺口，另也可确定代立新、徐芹芹租赁了案涉房屋和楼上的房屋，为方便上下楼，将温跃军的房屋房顶割了缺口。综上，上述多次聊天可确定，代立新、徐芹芹将案涉房屋房顶割了缺口，应承担修复责任。第二，双方租赁合同中未注明房屋屋顶有缺口，由此可确定，双方租赁前房屋屋顶完好。 温跃军向一审法院起诉请求：1.判令代立新、徐芹芹立即返还房屋，并支付非法侵占期间的占有使用费暂为11800元（自2018年11月11日起计算至2019年3月10日止，按差额1300元/月×4=5200元计算；自2019年3月11日起至实际返还房屋之日止，按2200元/月计算，暂计算至2019年6月10日为6600元，最终应计算至实际返还房屋之日止）；2.判令代立新、徐芹芹修复被其损坏的屋顶、恢复卷闸门，并确保以上修复均符合国家质量标准；3.判令本案诉讼费由代立新、徐芹芹承担。 一审法院认定事实：2015年3月24日，温艳（房东、甲方）与代立新（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，合同约定：甲方将五洲商城108室门面出租给乙方经营使用，房屋出租期自2014年11月10日至2015年11月10日，月租金900元，房屋租金按半年支付，租金为5400元，每半年提前10天缴清下半年房租。到期如有续租，应提前两个月通知甲方，经甲方同意后再签订合同。合同到期后，双方未重新签订书面租赁合同，但仍按原租赁合同约定的租金标准、支付方式等事宜履行合同。自2018年10月底开始，温跃军多次通过微信向徐芹芹催要房租，但代立新、徐芹芹未能及时支付。2019年1月4日和1月9日，温跃军通过微信向代立新、徐芹芹催要房租，并要求“把房子恢复好，10号收房子，费用结算清”。代立新微信回复“过完年给你答复，到时候我把这边模特处理一下”、“那个上面现在也真的很难恢复原样，因为楼上现在不是我的了，上面是不知道那家得展厅，去年也才装修，而且也做过一层了混泥土。”在温跃军催要下，代立新于2019年2月2日、3月15日分别通过微信向温跃军支付4200元和900元，现租金已经支付至2019年3月10日。2019年4-5月，在公安机关的协调下，徐芹芹出具书面承诺在2019年5月10日交房。但到期后，双方未办理房屋交接。2019年7月9日，温跃军诉讼来院，请求判如所请。 一审法院另查明：代立新与徐芹芹系夫妻关系。案涉五洲商城108室门面房实际房号为五洲商城A区3幢121室。温跃军、温艳系兄妹关系，案涉房屋的所有权人登记为温跃军，在本案中温跃军与温艳是委托人与受托人关系。案涉房屋顶部开有2米*2米的洞口，现已进行了恢复，但没有经专业维修机构确定的具体维修方案。 一审法院认为，温艳作为受托人以自己的名义与代立新订立《房屋出租合同》，在履行过程中，因代立新不履行合同约定支付租金的义务，温跃军作为委托人向代立新催要租金，代立新承诺并支付了部分租金，故温跃军作为委托人因此可以行使对代立新的合同权利。本案合同主体应为温跃军与代立新，双方经平等协商一致签订的《房屋出租合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，合同各方均应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。 合同期满后，代立新继续支付租金，温跃军也予以接受，视为原租赁合同继续有效、租赁期限不定期。庭审中，双方确认代立新支付租金至2019年3月10日，后期再无支付租金，且温跃军在2019年1月4日明确提出1月10日收房，故一审法院认为双方之间的房屋租赁合同于2019年3月10日解除。温跃军诉请代立新支付2018年11月11日至2019年3月10日的房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。合同解除后，代立新应按合同约定将案涉房屋返还给温跃军，温跃军诉请返还房屋的诉讼请求成立，应予支持。代立新迟延返还房屋，温跃军诉请代立新支付房屋占有使用费，一审法院予以支持。关于案涉房屋占有使用费标准问题。温跃军主张按2200元/月标准计算，其称因代立新逾期交房致使其与案外人签订的《房屋租赁合同》不能履行，故代立新应按其与案外人约定的租金标准2200元/月支付房屋占有使用费。一审法院认为，温跃军提供的与案外人签订的《房屋租赁合同》的真实性不能得到认定，其主张无事实和法律依据，不予支持。对于房屋占有使用费标准，一审法院参照原合同租金标准确定为900元/月。房屋占有使用费，应自2019年3月11日起计算至房屋实际返还之日止。 关于恢复损坏的屋顶、卷闸门问题。从双方签订的合同来看，合同中并无标注案涉房屋在租赁时屋顶存在洞口，且根据温跃军提供的其与代立新20**年1月10日的微信聊天记录，可以反映代立新在租赁案涉房屋期间，也租赁过案涉房屋楼上的房屋，存在其为方便通行打通案涉房屋房顶直通楼上的可能；且代立新对温跃军提出的修复屋顶的要求并未提出反对意见，只是强调修复困难，代立新也未提供证据证明在租赁时就存在该洞口，故一审法院认定租赁房屋的顶部形成的洞口时代立新所为。代立新、徐芹芹应将案涉房屋房顶洞口修复，并达到国家质量标准，具体维修方案经专业维修机构确定。关于温跃军恢复卷闸门的诉请，因其无证据证明系代立新、徐芹芹更换了卷闸门，一审法院不予支持。 徐芹芹与代立新系夫妻关系，且双方租赁房屋用于家庭经营，应对代立新上述合同债务承担共同清偿责任。 一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题解释》第二条的规定，判决：一、代立新、徐芹芹于判决生效后十日内返还温跃军位于合肥市五洲商城Ａ区；二、代立新、徐芹芹于判决生效之日起十日内支付温跃军房屋占有使用费（以900元／月标准，自2019年3月11日起计算至房屋实际返还之日止）；三、代立新、徐芹芹于判决生效后十日内恢复位于合肥市五洲商城Ａ区房屋屋顶，并达到国家质量标准，具体维修方案经专业维修机构确定；四、驳回温跃军其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由代立新、徐芹芹共同负担。 二审中，温跃军提交了案涉房屋屋顶照片打印件两张，其称该两张照片拍摄于2020年3月17日，证明案涉房屋屋顶被代立新、徐芹芹割了缺口，面积约4平方米。 代立新、徐芹芹质证称，对该证据真实性无异议，对其证明目的有异议，案涉房屋屋顶不平，系代立新、徐芹芹用石膏板吊顶后的现场缺口，缺口并非代立新、徐芹芹造成。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋屋顶的恢复责任是否应由代立新、徐芹芹承担问题，从温跃军举证的微信聊天记录内容可以看出，案涉房屋屋顶在双方租赁关系存续期间确实存在需要恢复的情形，代立新并未对此情况提出异议，且代立新也认可其曾承租过案涉房屋楼上的房子，其在微信聊天记录中也陈述因为楼上房屋已经不在其控制下才导致难以恢复原样。根据以上内容，一审法院认定代立新、徐芹芹承担案涉房屋屋顶的恢复责任，并无不当，本院予以确认。 综上所述，代立新、徐芹芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由代立新、徐芹芹负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年四月二十四日 法官助理丁玉洁 书记员蔡新鹏 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。