洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1630号原告（执行案外人）：曹进才，男，1955年6月2日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郎新生，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莹光，河南九都律师事务所律师。被告（申请执行人）：张信娣，女，1964年10月29日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：金保庆(系张信娣之丈夫)，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：许宏良，男,1966年3月5日出生，汉族，住洛阳市涧**。系洛阳市老城区南关办事处浦西社区居民委员会推荐。被告（被执行人）：洛阳市龙居房地产开发有限公司。住所地：洛阳市涧**太原路**。原告曹进才与被告张信娣、洛阳市龙居房地产开发有限公司（以下简称龙居房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月27日立案，于2019年3月19日作出（2018）豫0302民初1410号民事判决，驳回原告曹进才的诉讼请求。原告曹进才不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）豫03民终3827号民事裁定，撤销（2018）豫0302民初1410号民事判决，将案件发回本院重新审理。本院接到退回卷宗后于2019年9月11日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹进才及其委托诉讼代理人郎新生、卢莹光，被告张信娣委托诉讼代理人金保庆、许宏良到庭参加诉讼。被告龙居房地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹进才向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于洛阳市老城区××莲花××号房屋归原告曹进才所有；2.请求依法解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋的查封并停止对该房屋的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：老城区人民法院（2018）豫0302执309号之一执行裁定书及（2018）豫0302执309号通知中执行的洛阳市老城区××莲花××号房屋的实际所有人为原告曹进才。2010年原告曹进才与被告龙居房地产公司签订编号为YS0070865号的商品房预售合同，以每平方米3100元的价格购买被告龙居房地产公司开发的洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居1幢4单元2-201号房屋，原告曹进才向被告龙居房地产公司交纳房屋全款365，862元，被告龙居房地产公司向原告曹进才出具了现金收据。后因被告龙居房地产公司将该房屋另行出售他人，经协商，被告龙居房地产公司与原告曹进才重新签订编号为YS0070792号的商品房预售合同，将洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居1幢2单元2-201号房屋出售给原告曹进才，并将该房屋交付给原告曹进才，同时承诺退还原告曹进才多付的房款。原告曹进才将房屋装修后入住。后因被告龙居房地产公司涉嫌非法集资，法定代表人王灵周也因病亡故，导致原告曹进才多交的房款未退还，至今也无法办理房屋过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告龙居房地产公司与原告曹进才签订的商品房预售合同真实合法有效，且原告曹进才已经支付全部房款并占有使用房屋，法院对涉案房屋的查封及强制执行行为，发生于原告曹进才支付全额房款及装修居住之后，涉案房屋未能办理过户登记的原因在于被告龙居房地产公司违约，原告曹进才没有任何过错，其享有的权利能够排除执行。在执行异议处理过程中，原告曹进才提交了购房合同及交纳房款现金收据，结合原告曹进才已装修入住的事实，足以认定原告曹进才系洛阳市老城区××莲花××号房屋的实际所有人，被告张信娣要求拍卖涉案房屋没有任何事实及法律依据。因原告曹进才的执行异议申请被驳回，故依法提起诉讼。被告张信娣辩称，1.原告曹进才对涉案房屋未依法登记，未取得该房屋的合法所有权；2.原告曹进才请求确认涉案房屋归其所有，并请求解除对涉案房屋的查封和终止对该房屋的执行没有事实和法律依据；3.请求驳回原告曹进才的诉讼请求。被告龙居房地产公司未作答辩。原告曹进才为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：证据1.洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302执异24号执行裁定书复印件一份；证据2.曹进才身份证复印件一份。证明原告曹进才系适格诉讼主体。第二组证据：证据3.编号为YS0070865的《商品房预售合同》、编号为YS0070792的《商品房预售合同》复印件各一份；证据4.王某情况说明一份、王某身份证复印件一份、国家企业信用信息公示系统查询信息打印件一份、光盘一张。证明在法院查封涉案房屋前，原告曹进才已与被告龙居房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。第三组证据：证据5.洛阳北控水务集团有限公司涧东服务营销分公司出具的洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居2-201号房屋水费费用明细一份；证据6.洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居2-201号房屋在洛阳新奥华油燃气有限公司的购气记录一份、洛阳新奥华油燃气有限公司出具的发票一份；证据7.原告曹进才户口本复印件一份；证据8.洛阳市老城区东北隅办事处治安街社区居民委员会出具的证明一份；证据9.原告曹进才个人房屋信息查询情况表一份。证明在法院查封涉案房屋之前，原告曹进才已合法占有该房屋，且名下无其他房屋。第四组证据：证据10.被告龙居房地产公司出具的收据复印件两张。证明原告曹进才已支付全部购房款。第五组证据：证据11.洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》、建设工程规划许可证、莲花寺街40号定位坐标图、莲花寺街40号规划图、洛政土[2010]510号文件复印件各一份。证明非因原告曹进才原因未办理房屋过户登记。经质证，被告张信娣对第一组证据的真实性和证明方向均无异议。对第二组证据中证据3编号为YS0070865的《商品房预售合同》的真实性有异议，认为该合同所记载的房屋不是本案所涉房屋，与本案无关，并且不能证明原告曹进才对涉案房屋有所有权；对编号为YS0070792的《商品房预售合同》的真实性有异议，认为该合同出卖方法定代表人的签名“王灵周”不是法定代表人本人所签，此两份合同的买受人“曹进才”不是同一人所签，两份合同落款的签订日期均是2010年5月17日，与常理不符，合同涉嫌造假；对证据4的情况说明和录像的真实性有异议，认为在原审中原告曹进才只提供了情况说明，并当庭表示王某出不了庭。根据证据规则，证人必须出庭作证其证言才具有证明力，录像内容模糊不清，是否是王某本人不能确定。对第三组证据中证据5水费明细的真实性和证明方向均有异议。认为水费明细上显示的名字是原告曹进才，但不能证明是原告曹进才在涉案房屋里居住；对证据6燃气明细的真实性有异议，认为明细上的姓名不是原告曹进才，不予认可；对燃气费的发票真实性无异议，但认为上面显示的姓名是曹聚辉，并非原告曹进才。发票日期是2020年4月17日，不能证明在此之前原告曹进才实际占有涉案房屋；对证据7的真实性无异议，认为原告曹进才的户口本证明其在伊川县有固定住所；对证据8的真实性无法判断，不能证明原告曹进才在涉案房屋里居住，证明力不够；对证据9真实性无异议，但对证明方向有异议，认为只能证明原告曹进才去查询过房屋的情况，不能够证明原告曹进才对涉案房屋拥有所有权，反而证明原告曹进才对涉案房屋没有进行合法登记，对该房屋没有所有权。对第四组证据的真实性有异议，认为收据上的收款人“王灵周”不是王灵周本人所签，该收据上显示的房屋房号不是本案所涉房屋，与本案没有关联性。对第五组证据的真实性无异议，但认为根据预售许可证的记载，涉案房屋在预售范围之内，但原告曹进才没有进行预售登记。本案审理中，原告曹进才申请本院调取（2016）豫0302民初1403号案件中保全材料，以证明在涉案房屋查封前原告曹进才已与被告龙居房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同。本院依原告曹进才申请调取证据12.（2016）豫0302民初1403号案件中保全材料复印件六页。经质证，被告张信娣对该证据无异议。本案审理过程中，经原告曹进才申请，本院对其提交的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》复印件的真实性进行了核实。经与洛阳市住房保障和房产服务中心的发证记录核对，该复印件所载内容与记录一致。庭审中，原告曹进才申请证人曹某出庭作证。证人曹某证明：其在2011年11月至2012年年底在莲花居小区做物业，负责门卫、打扫卫生等工作。2012年，原告曹进才在莲花居小区装修房子，他们之间才互相认识。原告曹进才的房屋装修好后由其儿子和儿媳居住。经质证，原告曹进才对证言没有异议，认为证明了原告曹进才从2012年已经实际占用涉案房屋。被告张信娣认为证言只能证明原告曹进才对该房屋进行装修，曹进才的儿子在该房屋居住，不能证明原告曹进才实际居住和占有使用该房屋。被告张信娣为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：第一组证据：（2016）豫0302民初1403号民事判决书、（2018）豫0302执309号之一裁定书、（2018）豫0302执异24号裁定书、（2018）豫0302民初1410号民事判决书复印件各一份。证明民事判决认定的事实和案件执行正确。第二组证据：电费收据复印件2页、用水情况信息表复印件1页、用水的收费凭证复印件1页。主张该证据为原告曹进才在处理执行异议过程中提交，能够证明自2012年起涉案房屋的用户名为王灵周和被告龙居房地产公司，而不是原告曹进才。经质证，原告曹进才对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为后两份法律文书都没有发生法律效力，只能证明案件的发生过程。对第二组证据的真实性无异议，认可该组证据是原告曹进才在处理执行异议过程中提交的，但对证明目的有异议，主张这些费用都是原告曹进才的儿子曹聚辉交的，在诉讼过程中，原告曹进才是带着购房合同、房款收据等材料去变更的用户名。被告龙居房地产公司未向本院提交证据。原告曹进才提交的第一组证据、第二组证据中的证据3、第三组证据中的证据5、6、7、9、第四组证据、第五组证据中的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》及证人曹某的证言，来源合法，客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第二组证据中的证据4，其核心是王某出具的情况说明，在本质上属证人证言，虽然原告曹进才提供王某签署情况说明的录像以证明该情况说明的真实性，但因证人王某不出庭作证未经本院许可，故其证言不能单独作为认定本案事实的根据。第三组证据中的证据8治安街社区居民委员会出具的证明，为单位证明，但缺少主要负责人或者经办人签名，不符合单位作证的形式要件，故该证据本院不予采信，不能作为认定本案事实的依据。第五组证据中的其他证据均为复印件，且原告曹进才不能提供原件与之核对，真实性不能认定，故本院不予采信，不能作为认定本案事实的依据。被告张信娣提交的第一组证据中的（2016）豫0302民初1403号民事判决书、（2018）豫0302执309号之一裁定书、（2018）豫0302执异24号裁定书和第二组证据，来源合法，客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第一组证据中的（2018）豫0302民初1410号民事判决书未发生法律效力，本院不予采信，不能作为认定本案事实的依据。关于被告张信娣对原告曹进才提交的两份《商品房预售合同》真实性提出的异议问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。从该两份《商品房预售合同》的形式上看，合同双方当事人均已签字盖章。同时合同的成立，最本质是双方当事人达成意思表示一致，由谁签名、是否加盖印章、加盖印章是否为备案印章等因素，都不能成为否定合同成立的唯一抗辩。因此不能以被告张信娣提出的“王灵周”签名非本人所签、两份《商品房预售合同》上“曹进才”签名不是同一人所签的质证意见否定该两份《商品房预售合同》的真实性。关于原告曹进才提交的证据是否足以证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋问题。占有是对标的物的控制权，既不是所有权，也不意味着一定要由占有人使用。就本案而言，涉案房屋为被告龙居房地产公司开发，在未进行转移登记前，该房屋的所有权仍应归被告龙居房地产公司所有。被告张信娣提交的原告曹进才在处理执行异议时提交的交纳电费的票据，显示用户名为被告龙居房地产公司，而用户用水情况信息和水费、垃圾费收费凭证，则显示用户为王灵周。原告曹进才在本次审理中提交的用水费用明细显示用户名为曹进才，但燃气用户名又显示为其子曹聚辉。因此上述证据能够证明涉案房屋一直有人居住使用，但不能证明具体使用人。结合证人曹某证言和目前涉案房屋由原告曹进才之子曹聚辉居住的现状，以及本院2016年11月30日对涉案房屋进行保全查封，足以认定在本院查封之前原告曹进才已合法占有涉案房屋。本院根据当事人的起诉、答辩意见和举证、质证、认证情况，对本案事实认定如下：2010年3月30日龙居房地产公司取得洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》，许可其预售洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居住宅楼2单元至4单元（3-201、4-201、202不在预售范围之内），但该住宅楼实际建造为4个单元。2010年4月6日，曹进才为购买莲花居住宅楼4单元201号住宅向龙居房地产公司支付365，862元，同日为购买莲花居住宅楼4单元东地下室向龙居房地产公司支付24，138元。2010年5月17日，龙居房地产公司作为出卖人，曹进才作为买受人，双方签订了编号为YS0070865的《商品房预售合同》，约定曹进才一次性付款购买莲花居1幢4单元2-201号房屋，预测建筑面积118.02平方米，每平方米3100元，房款总额为365，862元等内容。后因龙居房地产公司将该房屋出售他人，经曹进才与龙居房地产公司协商，双方又签订了编号为YS0070792的《商品房预售合同》，约定曹进才一次性付款购买莲花居1幢2单元2-201号房屋，预测建筑面积80.83平方米，每平方米3100元，房款总额为250，573元等内容，该份合同落款时间仍为2010年5月17日。后龙居房地产公司将莲花居1幢2单元2-201号房屋交付曹进才，2012年曹进才对房屋进行装修后由其儿子曹聚辉居住至今，但未办理房屋过户登记。2016年9月6日，张信娣为与梁彬、龙居房地产公司民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，并申请财产保全。2016年9月23日，本院作出（2016）豫0302民初1403号民事裁定，裁定冻结、查封、扣押梁彬、龙居房地产公司价值60万元的财产，并于2016年11月30日实际查封龙居房地产公司开发的莲花居1幢2-102、2-201号房屋。2017年8月25日，本院作出（2016）豫0302民初1403号民事判决，判决龙居房地产公司偿还张信娣借款本金40万元及利息（按照月利率2%计算，自2014年9月1日起至实际履行之日止）。该判决发生法律效力后，龙居房地产公司未自动履行，张信娣于2018年2月28日向本院申请强制执行。2018年6月23日，本院作出（2018）豫0302执309号之一执行裁定，裁定拍卖龙居房地产公司所有的洛阳市老城区××莲花××、2-201两套房屋。2018年7月31日，曹进才向本院提出执行异议，要求解除对莲花居1幢2-201号房屋的查封，并停止对该房屋的执行。2018年8月10日，本院作出（2018）豫0302执异24号执行裁定，裁定驳回曹进才的异议请求。曹进才不服，于2018年8月27日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告曹进才与被告龙居房地产公司签订的编号为YS0070865的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律规定，为有效合同，本院予以确认。在合同履行过程中，双方经协商一致对合同涉及的标的物进行了变更，并签订了编号为YS0070792的《商品房预售合同》，亦不违背相关法律规定，为有效合同，本院予以确认。合同各方当事人均应按照合同约定履行义务，原告曹进才交纳了购房款，被告龙居房地产公司除负有依照合同约定交付房屋的义务外，还应及时办理房屋过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的变更未经登记的，不发生效力。故原告曹进才要求确认莲花居1幢2-201号房屋归其所有，于法无据。原告曹进才可依据其与被告龙居房地产公司签订的《商品房预售合同》，要求被告龙居房地产公司履行合同义务，协助办理房屋过户登记。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议要求排除执行的，人民法院应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查是否符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封涉案房屋的时间是2016年11月30日，原告曹进才与被告龙居房地产公司签订《商品房预售合同》的时间、原告曹进才合法占有涉案房屋的时间，均在本院查封涉案房屋之前，原告曹进才也依照合同的约定向被告龙居房地产公司支付了全部购房价款，且从被告龙居房地产公司取得的洛房商预字第Y10-016号《洛阳市商品房预售许可证》看，被告龙居房地产公司存在超建情况，涉案房屋未办理过户登记的原因不在原告曹进才。故原告曹进才对涉案房屋享有的权利能够排除执行。关于被告张信娣提出的原告曹进才未取得涉案房屋所有权，要求解除对涉案房屋查封并停止执行没有事实和法律依据的抗辩主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债务执行中的排除执行，并非要求买受人对被执行的房屋一定要拥有所有权，在其能够举证证明符合规定情形且其权利能够排除执行时，人民法院即应支持其提出的异议。至于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用于尚未交付房屋的期房情形，在本案中应排除适用。故被告张信娣的上述抗辩主张，本院不予采信。综上所述，原告曹进才要求确认洛阳市老城区××莲花××号房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；要求解除对洛阳市老城区××莲花××号房屋查封并停止对该房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行洛阳市老城区莲花寺街40号莲花居1幢2-201号房屋；二、驳回原告曹进才其他诉讼请求。案件受理费5059元，由原告曹进才负担4959元，被告张信娣负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2018）豫0302执异24号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  顾亦农审 判 员  高继英人民陪审员  张 云二〇二〇年四月二十八日书 记 员  卢彦伊