福建省平和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0628民初531号 原告：平和康桥丽景（A）区业主委员会，住所地福建省平和县。 负责人：蔡汉文，职务：业委会主任。 委托诉讼代理人：陈黎阳，福建卓来律师事务所律师。 被告：周宏亮，男，1980年1月15日出生，汉族，住平和县。 原告平和康桥丽景（A）区业主委员会与被告周宏亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案。2020年3月27日周宏亮提交答辩状并提出反诉，2020年4月3日周宏亮撤回反诉。2020年4月17日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平和康桥丽景（A）区业主委员会的委托诉讼代理人陈黎阳、被告周宏亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 平和康桥丽景（A）区业主委员会提出的诉讼请求：1.判令周宏亮支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止物业管理费5049元、从2016年7月1日起至2019年6月30日止公摊费478元，2016年7月1日起至2018年12月31日止尚欠物业费和公摊费的滞纳金（计至2019年6月30日止）人民币6028元，合计人民币11555元。2.本案诉讼费用由周宏亮负担。事实与理由：平和县康桥丽景（A）区位于平和县小溪镇河滨北路102号，小区在未成立业委会之前，福建东信房地产开发有限公司委托厦门市创优物业有限公司承包管理小区的物业管理，双方并就小区物业服务事宜2013年7月1日签订《康桥丽景一期》前期物业服务合同，合同期至2016年6月30日期满。2016年7月10日厦门市创优物业有限公司撤出小区管理。2016年7月11日，平和康桥丽景（A）区业主委员会接管后做好大量物业管理服务工作，得到广大业主认可，但也有部分业主尚欠物业费和公摊费。2018年4月20日召开业主代表会议讨论并一致通过形成决议：授权平和康桥丽景（A）区业主委员会组织公开招聘物业服务企业，并与之签订合同，服务期限为3年；若招聘没有结果，则由平和康桥丽景（A）区业主委员会继续管理服务。平和康桥丽景（A）区业主委员会一方面继续招聘物业服务企业，另一方面依法清收业主拖欠的物业费。经平和康桥丽景（A）区业主委员会多次催收，并以书面、电话、公示催收，至2019年11月6日，周宏亮仍欠物业管理费5049元、公摊费478元及至2019年6月30日的滞纳金6028元。鉴此，平和康桥丽景（A）区业主委员会特提起诉讼，请求平和县人民法院立案受理，依法支持平和康桥丽景（A）区业主委员的诉讼请求。 周宏亮辩称，平和康桥丽景（A）区业主委员会不具备追缴物业管理费的诉讼主体资格，也不是其他管理人，况且要求缴纳物业费、公摊费、滞纳金没有合同依据，应驳回平和康桥丽景（A）区业主委员会的诉讼请求。 平和康桥丽景（A）区业主委员会围绕诉讼请求提供了：1、《康桥丽景一期》前期物业服务合同、平和县康桥丽景（A）区《业主管理规约》第3页第6条约定每月每平方米0.9元计收，要证明：康桥丽景一期的前期物业由厦门市创优物业有限公司进行物业管理服务及相应收费标准等事实；2.平和县住房保障与房地产管理局关于同意成立“平和康桥丽景（A）区业主委员会”备案的通知，要证明：平和康桥丽景（A）区业主委员会于2016年6月27日成立的事实；3.业主代表大会决议,要证明：业委会开会决议对小区进行管理等事实；4.①情况说明20页10个现聘请的员工，要证明：平和康桥丽景（A）区业主委员会聘请员工在康桥丽景一期小区从事保洁、安保、运垃圾、作账、水电维护等工作，②工资表42页,要证明：平和康桥丽景（A）区业主委员聘请员工在康桥丽景一期小区从事工作每月员工领取相应工资的事实；5.物业管理费欠缴情况表1张、公摊费欠缴情况表1张、2016年-2018年物业费及公摊费欠费的滞纳金计算情况表1张，要证明：周宏亮拖欠物业管理费、公摊费及平和康桥丽景（A）区业主委员会多次向周宏亮催讨的事实；6.催缴物业费通知、物业费再次催缴通知、告示、照片，要证明当时有进行公示，周宏亮家门口有粘贴欠款的事实；要证明周宏亮拖欠物业管理费、公摊费及平和康桥丽景（A）区业主委员会多次向周宏亮催讨的事实。周宏亮为支持自己的抗辩主张提供如下证据：证据1.2017年6月15日缴纳2017年1-3月公摊电费57元；2017年6月15日缴纳2016年7-12月公摊电费，小区更换污水泵，电梯更换风扇141元；2017年7月29日缴纳2017年8月1日-12月31日车辆管理费250元；2017年8月29日缴纳2017年4-6月电费公摊60元，要证明已缴纳部分物业费；证据2.《声明》业主委员会存在欺骗行为。业主代表在一审民事诉讼庭审中递交的所谓声明，要证明在庭审过程中施压，干扰法院办案。证据3.（2014）平民初字第280号民事裁定书，要证明本案系住宅小区违章搭建引发的纠纷案件，应由该小区业主大会和业主委员会监督管理。证据4.平和县住房保障与房地产管理局答复函，证明县“两违”综合治理行动领导小组及城建监督大队于2014年9月18日，依法对黄振文发出限期拆除通知书。目前仍未拆除，但业委会长期置之度外，拒不申请采取强制措施。 以上双方当事人的讼争焦点可归纳为：平和康桥丽景（A）区业主委员会是否具备小区管理服务的主体，能否收取物业费；物业费的是否合理；能否收取滞纳金。具体分析如下： 一、平和康桥丽景（A）区业主委员会是否具备小区管理服务的主体，能否收取物业费？ 1、平和康桥丽景（A）区业主委员会是否具备小区管理服务的主体？ 双方当事人对平和县住房保障与房地产管理局《关于同意成立“平和康桥丽景（A）区业主委员会”备案的通知》均无异议，可以作为定案依据。因此，平和康桥丽景（A）区业主委员会具有合法性。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。从该条文看，物业管理服务可分为自行管理服务和委托管理服务，业主委员会管理服务小区物业并无明确禁止，是自行管理服务一种方式。根据《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，业主大会的召开应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加选举产生业主委员会，执行业主大会的决定，维护业主的合法权益，因此，作为业主委员会与业主在管理服务小区的目的是一致的，只有当业主委员会侵害业主权益时，业主可以主张撤销权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效”，其中第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”。那么什么强制性规定？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性规定。虽然《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格。本案中业委会虽然不具有企业法人资格，但该条例并无对业委会管理服务小区物业作出效力性强制禁止规定。特别是在本案中没有物业服务企业对小区服务时，作为业委会管理服务小区的主体，并无违反物业法律、法规的规定。因此，周宏亮提出的平和康桥丽景（A）区业主委员会不具备主体资格的抗辩主张，不予采纳。平和康桥丽景（A）区业主委员会提出具备作为物业服务一方当事人主体资格主张，予以采纳，可以支持。 2、平和康桥丽景（A）区业主委员会能否收取物业费？根据《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第十条规定：“当事人定立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中，作为一方当事人平和康桥丽景（A）区业主委员会属于其他组织，与另一方当事人周宏亮属于自然人，在物业服务民事关系中，双方处于平等的民事主体关系。作为平和康桥丽景（A）区业主委员会一方当事人在本案中不能直接提供与另一方当事人周宏亮的书面合同，那么双方当事人之间是否属于“其他形式”的合同呢？参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定合同法第第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。法律另有规定除外”。在本案中，平和康桥丽景（A）区业主委员会向周宏亮主张支付物业费及滞纳金，周宏亮在庭审中提交3张收费票据，证明已支付的部分物业费、车辆管理费、公共部分维修金，平和康桥丽景（A）区业主委员会表示无异议，可以作为定案证据。周宏亮对平和康桥丽景（A）区业主委员述称派驻员工进行安保、保洁、公共部分维护的管理服务行为无异议，可以作为定案证据。由此可见，双方当事人不仅有订立合同的意愿，而且实际已履行合同。所以，双方当事人是以“其他形式”订立物业服务合同。物业服务收费，是指物业管理服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地继续维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。所以，平和康桥丽景（A）区业主委员会与周宏亮没有订立书面合同，但双方是以其他形式订立合同，平和康桥丽景（A）区业主委员会可以向周宏亮收取费用。 二、平和康桥丽景（A）区业主委员会向周宏亮收取物业费、公摊费是否合理合法？《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照专有部分占建筑物总面积的比例确定。”按照业主专有部分建筑面积作为计价基数收取物业费是目前物业服务市场的普遍方法，已成为众所周知的事实。而收费的标准涉及双方利害关系及小区的服务质量。参照中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布的《物业服务收费管理办法》第五条、第六条和第七条的规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。并根据不同性质和特点实行政府指导价和市场调节价。商品房小区一般按照市场调节价计算。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。因为双方未签订书面合同，平和康桥丽景（A）区业主委员会提供《康桥丽景一期》前期物业服务合同、平和县康桥丽景（A）区《业主管理规约》要证明收费标准。周宏亮质证认为均有异议。本院认为，平和康桥丽景（A）区业主委员会提供《康桥丽景一期》前期物业服务合同是开发商福建东信房地产开发有限公司与厦门市创优物业管理有限公司签订的合同，根据合同相对性原理，对平和康桥丽景（A）区业主委员会与周宏亮没有约束力；而《业主管理规约》从房产网下载，未经业主大会确认，没有真实性，因此这2份证据都不能作为定案证据。平和康桥丽景（A）区业主委员会提供的证据3、证据4，周宏亮均有异议。本院认为，对于证据3，平和康桥丽景（A）区业主委员会在庭审时自认未召开业主代表会议，而是通知业主委员会委员开会决定的，故不具有真实性，不能作为定案证据；对于证据4，是其内部员工的姓名和工资支出费用，未申请证人出庭作证并接受质证，且未经业主确认，不能作为定案证据，而其进行安保、保洁、公共部分维护的事实，周宏亮没有异议，该事实可以确认。平和康桥丽景（A）区业主委员会提供的证据5，周宏亮表示有异议。本院认为3份统计表，是平和康桥丽景（A）区业主委员会的统计结果，但不能举证证明已告知或送达周宏亮，故不能作为定案证据。平和康桥丽景（A）区业主委员会提供的证据6，周宏亮对《催缴物业费通知》、《物业费再次催缴通知》表示有异议，但对平和康桥丽景（A）区业主委员会2次张贴其家大门上的《通知》和小区公告栏的《告示》表示知晓，但未确认欠交物业费和滞纳金数额。本院认为，《催缴物业费通知》、《物业费再次催缴通知》未在公示栏张贴，或以其他形式告知周宏亮，且周宏亮有异议，故不能作为定案证据；而2次张贴在周宏亮门上的《通知》的照片字迹极为细小且模糊不清，庭审时又不能具体陈述，因周宏亮表示知晓，所以只可证明平和康桥丽景（A）区业主委员会向周宏亮催讨物业费的事实，不能作为确认周宏亮欠交物业费数额。2019年8月10日，平和康桥丽景（A）区业主委员会制作的《告示》张贴于小区公示栏，并且拍照印证，可以作为本案的定案证据。周宏亮质证认为要向平和康桥丽景（A）区业主委员会缴纳物业费，但被拒收。周宏亮未能提供证据佐证自己的主张，故不予采纳。据《告示》记载，至2019年8月10日，尚欠平和康桥丽景（A）区业主委员会物业费（含公摊费411元）4695元。 另外，周宏亮在抗辩时称其家露台被另一位业主安装水塔，小区公共绿化带被改为自行车、摩托车停车场，公共部分的瓷砖毁损或脱落未修复，并提供照片佐证。平和康桥丽景（A）区业主委员会质证时未明确否认，可以作为定案证据，证明平和康桥丽景（A）区业主委员会在物业服务质量方面的缺陷。 由于平和康桥丽景（A）区业主委员会在物业服务质量方面的缺陷。根据物业费用与服务水平相适用的公平原则，平和康桥丽景（A）区业主委员会向周宏亮收取物业费酌情按上述确认的4695元的10%扣减，即4695元×90%=4225.5元。 三、平和康桥丽景（A）区业主委员会能否向周宏亮收取滞纳金？ 滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。而本案是平等主体民事纠纷，不适用滞纳金的规定，应理解为赔偿损失。如前所述，由于双方当事人未签订书面合同，未对违约金进行约定。双方在以“其他方式”履行合同时，平和康桥丽景（A）区业主委员会不能举证证明按照交易习惯的规则在周宏亮逾期缴纳物业费时有一并支付违约金。业主在物业服务企业依法在公示栏告知后仍不支付物业费，不仅有违公序良俗，损害物业企业的利益，业主的公共卫生、安全秩序等方面必然受到影响，服务质量下降。在本案中，平和康桥丽景（A）区业主委员会作为履行物业服务的主体，主张以未支付的物业费为基数按日3%计算滞纳金，明显没有法律依据，且超过未支付的物业费。那么，要如何确定时间起始点和赔偿金额？在业委会在公示栏公告业主欠物业费后的合理期限内业主应主动支付物业费，逾期未支付完毕，应赔偿业委会的损失。在本案中因双方涉及的争议的标的额较小，故应确定平和康桥丽景（A）区业主委员会向本院主张权利，本院立案审理的2020年3月11日起计算。赔偿金额的比率目前在法律上无明确规定，可以参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按何种标准计算问题的批复》的意见，周宏亮逾期支付物业费，应赔偿平和康桥丽景（A）区业主委员会物业费损失。赔偿损失数额按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 以上双方当事人的举证、质证，经本院分析认证，对双方争议的事实可以归纳为： 2016年7月11日起，平和康桥丽景（A）区业主委员会为平和康桥丽景（A）区提供物业服务，至2019年8月10日，该区业主周宏亮尚欠平和康桥丽景（A）区业主委员会物业费（含公摊费411元）4695元。因平和康桥丽景（A）区业主委员会物业服务质量存有缺陷，酌情扣减469.5元，周宏亮实际尚欠平和康桥丽景（A）区业主委员会4225.5元。 综上所述，本院认为，业主委员会由业主大会选举产生，并执行业主大会授权的各项决定，与业主或物业企业在营造或维护小区卫生整洁、秩序井然、身体安全、生活安宁等方面的利益是一致的，双方都应诚信守法，共同提高生活品质。在本案中，平和康桥丽景（A）区业主委员会以“其他组织”主体资格，与业主周宏亮按照“其他形式”合同履行权利义务。所以，平和康桥丽景（A）区业主委员提出的诉讼请求中物业费4225.5元，有证据证实，符合法律，可以给予支持；其余部分，因证据不足，不符合法律规定，不予支持，予以驳回。周宏亮应支付平和康桥丽景（A）区业主委员物业费4225.5元并赔偿其损失，赔偿其损失金额以4225.5元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间从2020年3月11日起至全部还清之日止。故根据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、周宏亮应在本判决生效后十日内支付平和康桥丽景（A）区业主委员物业费4225.5元并赔偿其损失。赔偿其损失金额以4225.5元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间从2020年3月11日起至全部还清之日止。 二、驳回平和康桥丽景（A）区业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89元，减半收取44.5元，由周宏亮负担22.25元，由平和康桥丽景（A）区业主委员会负担22.25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  周健民 二〇二〇年四月二十三日 书记员  赖丽萍