广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11227号原告：杨松，男，1987年10月16日出生，土家族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：汤仁盼，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彩珍，广东丰邦律师事务所律师。被告：卢彩华，女，1987年1月7日出生，汉族，住广东省中山市。被告：陈启华，男，1984年10月3日出生，汉族，住广东省中山市。原告杨松诉被告卢彩华、陈启华租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨松及其委托诉讼代理人汤仁盼、刘彩珍均到庭参加诉讼，被告卢彩华、陈启华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案按被告卢彩华、陈启华缺席审理，现已审理终结。原告杨松向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《店铺转让协议》；2.两被告向原告返还转让费130000元及利息（从2019年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.两被告向原告返还押金6800元；4.两被告向原告返还代支付工人工资差额3000元；5.两被告向原告返还营业执照转让费5000元；6.两被告承担违反《店铺转让协议》的违约金44040元。事实和理由：原告与被告于2019年4月30日签订《店铺转让协议》，约定被告将位于广东省××××号整栋楼转让给原告，转让费为130000元，协议签订当日原告向被告支付了130000元转让费，被告卢彩华向原告出具了收据。双方另约定押金及租金按照一押一租的方式缴纳，即押金6800元、月租金为6800元。因被告尚欠店铺4位员工在2019年4月30日前的工资总额18000元，因此双方口头约定无须原告直接支付押金及第一个月租金，通过代付工资的方式抵扣上述13600元，被告承诺向原告支付代支付工资后差额部分4400元，后被告此后仅返还1400元，目前剩余3000元代发的工资未返还。协议签订过程中，因租赁一楼铺位的需要，原告与被告口头协商将一楼店铺的营业执照转让给原告，费用为5000元，但被告未办理工商变更手续，后被告承诺向原告退还，但被告一直未予退还。协议签订时，原告要求见房东且要求被告给原租赁协议复印件，但被告谎称房东出国也同意出租。协议签订后，原告还坚持要看原租赁协议，但是被告以各种理由推脱、回避。2019年7月25日房东当面告知原告与被告之间属于非法转租，且不同意将店铺出租给原告，并此后将《解除通知》张贴于租赁物的门面。2019年7月26日房东张贴《通知》告知原、被告之间的的租赁属于非法转租。2019年7月30日房东张贴《解除合同通知》告知被告于2017年9月21日及2017年11月6日签订的《房屋地铺租赁合同》及《房屋租赁合同》正式解除。现两被告与房东签订的《房屋地铺租赁合同》及《房屋租赁合同》已解除，致使原告与两被告的转租协议的合同目的已无法实现，损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，依法起诉至法院。被告卢彩华、陈启华无出庭，亦无答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2017年9月21日，案外第三人杨曰光与被告陈启华签订《房屋地铺租赁合同》一份，约定杨曰光同意将其所有的位于中山市××埒西××房屋××层的地铺出租给陈启华使用，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，陈启华应于签订合同之时向杨曰光缴纳租赁按金7600元，并应于每月5日前应支付当月租金3800元，上述费用支付至杨智辉名下的账户；如陈启华逾期未支付租金，杨曰光有权收回该地铺，陈启华无条件搬出，且杨曰光有权不退还陈启华租金按金7600元。2017年11月6日，杨曰光与被告卢彩华签订《房屋租赁合同》一份，约定杨曰光同意将其所有的位于中山市××埒西××房屋××、××楼出租给卢彩华使用，租赁期限为2017年12月1日至2020年11月30日，卢彩华应于签订合同之时向杨曰光缴纳租赁按金5000元，并应于每月5日前应支付当月租金2500元，上述费用支付至杨智辉名下的账户；如卢彩华逾期未支付租金，杨曰光有权收回该地铺，卢彩华无条件搬出，且杨曰光有权不退还陈启华租金按金5000元。2019年4月30日，原告杨松与被告卢彩华签订《店铺转让协议》一份，约定被告卢彩华将其承租的位于广东省××××号的整栋楼转让给原告，转让内容包括：一层地铺及二、三层21间出租房的租赁权，店铺内的器械、物品、调料、原材料、台椅等。上述《店铺转让协议》另约定以下内容：1.每月租金标准为6800元，原告应于每月30日前缴纳租金，如原告持续拖欠两个月以上租金，被告卢彩华有权收回店铺和出租房，如原告有违法或违规操作，造成的一切后果与被告卢彩华无关；2.协议存续期间，如各方有违约，违约方须赔付对方100000元；3.如原告中途转让店铺，需提前通知被告卢彩华，但原告仍需按约定缴纳每月租金给被告卢彩华。上述《店铺转让协议》签订后，原告诉称已向被告卢彩华支付转让费130000元，并提交微信转账记录、支付宝转账记录、银行流水记录以及2019年4月30日的《收款收据》以证明上述事实。经查，微信转账记录、支付宝转账记录、银行流水记录载明原告通过上述途径对外转出130000元的内容；2019年4月30日的《收款收据》由被告卢彩华签收，载明被告卢彩华确认已收到原告支付的转让款130000元。另查明，原告诉称其接手案涉店铺时，被告卢彩华尚拖欠员工工资合共18000元，故原告通过代付上述工资的方式抵扣“一押一租”的费用13600元（6800元×2），对于多抵扣的4400元（18000元-13600元），原告诉称被告卢彩华此后仅清偿了1400元，尚欠3000元未返还。原告向本院提交的微信转账记录显示其于2019年5月14日向名为“大厨”的人员微信转账9600元，于2019年5月5日向卢彩华微信转账3800元，此外原告在举证过程中另称通过现金方式分别支付了其他两位工人工资4000元、3200元。庭审中，原告又改称通过银行转账的方式向其他两位员工支付了工资4000元、3200元，但其并未就此进行举证。此外，原告诉称因经营店铺的需要而要求被告卢彩华向其转让店铺的营业执照，并与被告卢彩华协商以5000元作为对价。此后，原告于2019年5月7日通过微信转账的方式向被告支付5000元的营业执照转让费，但被告卢彩华并未办理店铺的营业执照变更手续。庭审中，原告向本院提交其与被告卢彩华的微信聊天记录以证明上述事实。经查，原告与被告卢彩华的微信聊天记录显示被告卢彩华对向原告退还5000元并无异议。此外，上述微信聊天记录中另载明被告卢彩华向原告催付2019年6月租金及水电费9618元、7月份租金及水电费10817.67元，并同意扣减原告已支付的“一押一租”费用13600元，余款6835.67元（9618元+10817.67元-13600元），加上原告另应付的2266.6元，并扣减被告卢彩华同意退还的5000元，原告仍应向被告卢彩华付款4102.27元（6835.67元+2266.6元-5000元）。庭审中，原告诉称已向被告卢彩华付清2019年6月的租金及水电费，但7月份的租金及水电费并未支付。再查明，2019年7月26日，杨曰光、杨智辉向被告陈启华、卢彩华发出《通知》一份，载明如下内容：1.两被告尚欠租金、水电费、卫生费等费用合共10817.67元，并告知两被告于2019年4月30日在未经其同意的情况下，擅自与原告签订《店铺转让协议》，属于非法转租，杨曰光、杨智辉依法享有法定解除权。2.杨曰光、杨智辉限被告陈启华、卢彩华于2019年7月29日前向其缴清各项欠费10817.67元，否则将解除《房屋地铺租赁合同》并收回房屋和地铺，且对房屋地铺暂作锁门处理。2019年7月30日，杨智辉向被告陈启华、卢彩华发出《解除合同通知》一份，载明由于两被告存在拖欠2019年6月至7月期间的租金、水电费、卫生费合共10817.67元以及未经其同意非法转租房屋及地铺的行为，且经杨曰光、杨智辉于2019年7月26日催收后仍不缴纳上述欠费，故杨智辉通知双方于2017年9月21日及2017年11月6日签订的《房屋地铺租赁合同》和《房屋租赁合同》正式解除。杨智辉另通知两被告搬出租赁物，且其不退还按金，并保留追究两被告违约、非法转租等法律责任的权利。庭审中，原告向本院提交照片三张，以证明案涉租赁物被业主采取锁门措施的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。庭审中，原告所提交的2019年4月30日的《收款收据》已经被告卢彩华签署，直接载明收到原告支付的店铺转让款130000元，且上述《收款收据》与原告所提交的微信转账记录、银行转账记录能够相互印证，能够直接、充分证明被告卢彩华已收到原告支付的店铺转让费130000元，本院对该事实予以采信。本院另根据案情事实归纳如下问题：一、原告要求解除《店铺转让协议》有无依据。本院认为，被告卢彩华并未提交相应的证据证明其对于《店铺转让协议》所约定的一层地铺及二、三层的出租房享有所有权，且杨曰光与被告陈启华签订的《房屋地铺租赁合同》以及杨曰光与卢彩华签订的《房屋租赁合同》显示案涉地铺及出租房的所有权人为被告杨曰光，故在被告卢彩华并未举证证明其向原告转租二、三层出租房已经所有权人杨曰光、杨智辉同意的情况下，杨曰光、杨智辉有权要求解除与被告卢彩华于2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定。基于杨智辉已于2019年7月30日通知被告卢彩华、陈启华要求解除租赁合同关系，故被告卢彩华自该日起实际上已无权将中山市小榄镇****号楼房第二、三层的出租房继续转租给原告使用，《店铺转让协议》客观上已无法履行。此外，卢彩华自杨曰光、杨智辉处所承租的物业为中山市小榄镇广丰北路106号楼房的第二、三层出租房，其并未取得该栋楼房一层地铺的承租权，故在并无证据显示被告卢彩华、陈启华之间的关系以及卢彩华已实际取得一层地铺承租权的情况下，被告卢华彩无权将中山市小榄镇****号楼房一层的地铺转租给原告使用。基于以上事实，被告卢彩华在2019年7月30日后已无权将案涉的店铺及出租房交付给原告继续使用，且杨曰光、杨智辉已对案涉店铺、出租房采取锁门措施，原告亦实际上无法使用《店铺转让协议》上的租赁物及相应的设施，《店铺转让协议》的合同目的已无法实现，原告诉讼请求解除《店铺转让协议》并要求被告卢彩华返还店铺转让费130000元，理据充分，本院予以支持。二、被告陈启华是否须承担责任。本院认为，根据原告所提交的证据，与原告订立合同关系的是被告卢彩华，原告亦是直接向被告卢彩华支付租金、水电费等费用，故在原告并未提交相应的证据证明其与被告陈启华存在约定或事实上的合同关系情况下，原告诉讼请求陈启华承担责任并无依据，本院不予支持。三、被告卢彩华是否须向原告返还租赁押金。本院认为，根据租赁合同履行的商业惯例，租赁押金一般作为租赁合同履行期间承租方向出租方承担支付租金、水电费的保证金使用，通常于合同解除时与双方应付、应退款项进行共同结算，如承租人存在不拖欠款项的情况下全额退还。因此，该租赁押金的是否应退还还应综合原告是否仍拖欠被告卢彩华相应的款项进行考虑。根据原告自身的确认，其尚拖欠被告卢彩华2019年7月份的租金、水电费等费用，因此上述租赁押金应在原告与被告卢彩华之间就租金、水电费进行结算后再查实是否符合退还的条件。现被告卢彩华并未出庭应诉，亦未对原告拖欠其2019年7月份费用的事实进行对账及结算，故原告直接要求被告返还租赁押金并无依据，本院不予支持。四、被告卢彩华是否须返还原告代付工人工资差额3000元。本院认为，原告用以证明其代付工资的证据显示其向名称为“大厨”的人员微信转账支付9600元，但现并无证据显示该人员与被告卢彩华之间的关系，故原告用以证明其代被告卢彩华支付9600元工资事实的证据并不充分，本院不予采信。对于原告诉称其向另外两位员工分别支付的4000元、3200元的事实，因原告并未就该支付事实进行举证，本院对此不予采信。对于原告于2019年5月5日向被告卢彩华微信转账支付的3800元，因原告所提交的微信转账记录并未载明款项用途及性质，且原告与被告卢彩华之间亦存在水电费、租金及其他费用的款项往来，故在上述3800元未注明具体用途性质的情况下，并不能认定为原告代付工人工资的款项。基于以上事实，在原告并未提交充分的证据证明其代付工人工资具体金额的情况下，其诉讼请求被告卢彩华返还代付工人工资差额3000元缺乏事实依据，本院不予支持。五、被告卢彩华是否须返还原告营业执照转让费5000元。根据原告所提交的证据，被告卢彩华已在微信聊天记录中承诺向原告退还该5000元，且被告卢彩华亦未出庭应诉并抗辩拒绝支付该款项，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。六、被告卢彩华是否须向原告支付违约金。本院认为，被告卢彩华在履行与案涉租赁物所有权人或管理人杨曰光、杨智辉之间租赁合同期间，在未经杨曰光、杨智辉同意的情况下，擅自向原告转租案涉租赁物而致使杨曰光、杨智辉解除租赁合同并收回租赁物，并最终导致《店铺转让协议》无法履行，合同目的无法实现，被告卢彩华对此具有严重过错，其应承担相应的违约责任。此外，《店铺转让协议》明确约定了协议存续期间，如存在违约，违约方须向守约方赔偿100000元，本院认为在原告并未举证证明其具体损失的情况下，该违约金明显过高，有违公平原则，本院酌定为按《店铺转让协议》所约定转让费30%的标准计算违约金为宜，即被告卢彩华应向原告支付违约金39000元（130000元×30%）。此外，本院认为在原告未就其损失进行举证的情况下，上述39000元已足以弥补原告的损失，原告诉讼请求被告卢彩华另继续支付未返还130000元转让费的利息损失依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨松与被告卢彩华于2019年4月30日签订的《店铺转让协议》；二、被告卢彩华于本判决生效之日起七日内向原告杨松返还店铺转让费130000元、营业执照转让费5000元，并支付原告杨松违约金39000元；三、驳回原告杨松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4076元，由原告杨松负担320元（原告已向本院交纳），由被告卢彩华负担3756元（该款原告已预交，本院不另收退，被告卢彩华于本判决生效之日起七日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。尹珍第10页共NUM