广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6518号原告：潘韦洁，男，1989年5月28日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：任皓明，广东裕信律师事务所律师。被告：广州鸿枫景物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场路1250-1278号二层，统一社会信用代码91440111MA59DJNG4U。法定代表人：刘文色，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。被告：彭伟江，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市白云区，第三人：广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社，住所地广州市花都区花城街公益村。负责人：徐志勇。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务所法律工作者。第三人：广州君盈物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华镇新都大道63号A座109商铺，统一社会信用代码914401016777754141。法定代表人：陈国锐。原告潘韦洁与被告广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）、彭伟江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，庭后依照鸿枫景公司的申请，本院追加广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社（以下简称茶元经济社）、广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）作为第三人参加本案诉讼，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告潘韦洁及其委托诉讼代理人任皓明、被告鸿枫景公司的委托诉讼代理人赵倩倩、第三人茶元经济社的委托诉讼代理人卢伟灿到庭参加诉讼，被告彭伟江、第三人君盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘韦洁向本院提出诉讼请求:1.请求判令鸿枫景公司、彭伟江连带向潘韦洁支付690750元；2.诉讼费由鸿枫景公司、彭伟江共同承担。事实与理由：潘韦洁于2017年10月7日与鸿枫景公司签订了一份《商铺租赁合同》（下称“《租赁合同》”），《租赁合同》约定鸿枫景公司将位于广州市花都区XX号商铺（面积为1040平方米）租赁予潘韦洁使用。潘韦洁依据《租赁合同》对自身租赁的【3A002】号商铺进行装修，在潘韦洁装修过程中，鸿枫景公司以好名显花城广场整体一次消防验收未通过为由，要求潘韦洁暂停装修。正当潘韦洁暂停装修，询问鸿枫景公司何时可以继续进行装修之时，竟发现分别有其他三间商家未经潘韦洁同意的情况下在潘韦洁承租之商铺内进行装修，并拆除了潘韦洁已进行的装修。经向鸿枫景公司询问，方知道鸿枫景公司已擅自将潘韦洁承租的商铺分租给三位商家，目前三位商家均已装修完成，导致我方无法继续使用租赁商铺。鸿枫景公司的行为已构成在合同履行期间单方解除合同或中途无故收回商铺，应当向我方承担《租赁合同》第七条第一款之违约责任。潘韦洁已依据《租赁合同》明确约定将相关费用直接转账至鸿枫景公司原法定代表人彭伟江之私人银行账户，可见彭伟江与鸿枫景公司存在财产混同的情况。目前彭伟江为逃避相关法律责任已将鸿枫景公司的法定代表人变更为刘文色。潘韦洁为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告鸿枫景公司辩称，本案应首先查明租赁合同是否有效，涉案租赁物业的土地系茶园经济社集体所有，君盈公司在（2019）粤0114民初8912号案中当庭陈述，涉案物业由君盈公司所建设，查清租赁合同的效力与茶园经济社及君盈公司有直接关系，故我方申请追加茶园经济社和君盈公司为本案第三人。2011年5月8日，君盈公司与茶园经济合作社签署租赁协议书，承租物业。2016年12月15日，鸿枫景公司与君盈公司签订租赁合同承租涉案租赁物业，2019年3月30日，君盈公司与广州市鸿福物业管理有限公司及鸿枫景公司签署转让协议，涉案物业转由鸿福物业经营管理，根据2016年12月15日鸿枫景公司与君盈公司签订的租赁合同书，约定涉案物业应权属及报建手续问题产生的相关后果由君盈公司承担。潘韦洁起诉状诉称的事实为虚假陈述，鸿枫景公司从未要求潘韦洁暂停装修，事实为潘韦洁、鸿枫景公司签署租赁合同后，潘韦洁存在根本违约，经鸿枫景公司多次催告，潘韦洁拒不按时足额缴纳合同约定的租金，至今拖欠鸿枫景公司约38万元租金及逾期利息，鸿枫景公司收取潘韦洁的费用不应退还。彭伟江曾是鸿枫景公司的法人和股东，但在2018年年初已经退出公司，并完成工商登记变更，其仅作为合同收款账户，不对潘韦洁承担任何权利义务。潘韦洁在2017年底，同时与鸿枫景公司签署另外一份租赁合同，承租涉案租赁广场一楼的商铺经营丛中乐餐厅至今，且丛中乐餐厅已经依法取得消防验收手续。潘韦洁经营丛中乐餐厅获利巨大，就继续承租物业，经营本案合同活动项目亏钱就退租，属于滥用涉案物业可能存在租赁合同无效，仅为己方利益，不同对待的滥用诉讼权利的行为。根据（2019）粤0114民初4934号案民事判决书（未生效，该案上诉中），（2019）粤0114民初4934号案判决书中判决认定涉案广场未取得建设工程规划许可证，而认定涉案广场的合同为无效合同，该合同效力鸿枫景公司已经申请追加第三人出庭举证，如合同无效鸿枫景公司也将保留追究潘韦洁的权利。潘韦洁作为一般的商事主体，其在租赁合同的签订过程中本身也负有审查租赁物合法性的义务，租赁合同无效的责任起码应当由双方来承担，而非鸿枫景公司一人承担，潘韦洁在租赁涉案商铺的过程中，特别是在办理消防验收的过程中明确知悉涉案广场的报建性质，其本身不能因为合同无效而获利。针对潘韦洁当庭陈述可能存在财产混同的情况，刘文色非本案当事人，潘韦洁该主张不产生法律效力。综上，请求驳回潘韦洁的全部诉请。第三人茶元经济社述称，本案产生是由于潘韦洁、鸿枫景公司签订的租赁合同而导致，我方对于潘韦洁、鸿枫景公司之间签订的合同一概不知，而且事实与法律关系也与我一概无关。被告彭伟江未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人君盈公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2017年10月8日，鸿枫景公司（甲方、出租方）与潘韦洁（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将坐落在广州市花都区XX商铺租赁给乙方使用。承租商铺套内面积约1020平方米，经营范围为儿童活动。租赁期限从2017年10月1日起至2022年12月31日止，装修期从2017年10月1日起至2018年1月31日止，装修期内乙方免交租金。租金起算日为2018年2月1日。2018年2月1日至2019年12月31日，每月租金为4万元。乙方根据本商铺租赁合同应向甲方支付的任何款项均应支付至彭伟江账户。乙方须向甲方缴纳三个月租金作为租赁保证金，即为12万元，乙方须向甲方缴纳2万元水电费保证金。乙方须缴纳首月租金4万元。合同对其他权利义务进行了约定。庭审中，潘韦洁、鸿枫景公司一致确认如下事实：2017年10月19日，潘韦洁向鸿枫景公司支付了12万元保证金、4万元租金、2万元水电周转金。鸿枫景公司将商铺交付潘韦洁使用，水电周转金是预付的水电费，若潘韦洁未按期支付水电费，该笔费用从水电周转金中扣除。诉讼中，双方关于潘韦洁装修的情况、交接场地、潘韦洁是否欠付水电费的情况等意见不一。关于潘韦洁装修的情况，潘韦洁认为其对涉案场地进行了装修购买水泥材料花费64000元，铺设水泥路花费人工费18750元，支出设计费68000元。对此，潘韦洁提交如下证据：1、广州市荔鸿混凝土有限公司于2017年11月5日出具的收据，载明铺平地面包工包料15元/平方米，1250平方米×15元=18750元，经手人陈生。广州市荔鸿混凝土有限公司于2017年10月29日出具的收据，载明C30，145方×400元/平方=58000元加上泵车6000，共64000元，经手人徐伟深；2、揭阳市智诚传媒广告有限公司于2017年9月18日出具的收据，载明今收到广州市花都区茶园路XX广场奇享儿童乐园设计费用68000元；3、揭阳市智诚传媒广告有限公司于2017年9月18日的《设计协议》，载明，经双方友好协商达成以下协议，乙方为甲方进行设计，地址：广州市花都区茶园路XX广场奇享儿童乐园，总面积1250平方米，按建筑面积计算收取55元每平方米设计费用，共计68750元，折后价68000元；4、揭阳市智诚传媒广告有限公司出具的设计图纸；5、揭阳市智诚传媒广告有限公司于2019年11月12日出具的《支付证明》，载明，兹证明潘韦洁于2017年9月-2018年2月分四笔款项向我单位支付设计费用76677元，其中68000元用于支付位于广州市花都区XX商铺的奇享儿童乐园设计项目。由于转账时间为2017年度，时间较为久远转账记录无法查询，特此证明，我单位对此证明的真实性负责；6、广州市荔鸿混凝土有限公司、徐伟深于2020年2月8日出具的《证明》，载明，兹证明我单位于2017年10月29日起为潘韦洁于广州市花都区XX号商铺的奇享儿童乐园进行装修（包括但不限于提供水泥混凝土C30、泵车及设备）。潘韦洁于2017年10月30日向我单位合计支付64635元，其中36635元以银行转账方式支付；27000元以现金方式支付；以上费用属于混凝土及泵车设备等费用。特此证明，我单位对此证明的真实性负责；7、广州市荔鸿混凝土有限公司、陈飞跃于2020年2月10日出具的《证明》，载明，兹证明我单位于2017年11月5日起为潘韦洁于广州市花都区XX号商铺的奇享儿童乐园进行铺设水泥地面装修，潘韦洁于2017年10月31日向我单位合计支付18000元，属于铺设水泥地面费用。特此证明，我单位对此证明的真实性负责；8、潘韦洁的银行流水：显示2017年10月30日向徐伟深支付36635元、2017年10月31日向陈飞跃支付18000元。关于广州市荔鸿混凝土有限公司出具的《证明》与收据中铺设水泥地面费用金额不一致，潘韦洁陈述最初通过现金支付了购买水泥的500元，剩余18000元转账支付。鸿枫景公司认为潘韦洁装修是其自身的经营行为，与鸿枫景公司无关，也无法核实装修的具体履行情况。关于场地交接的情况，潘韦洁陈述，2017年10月份已经进场装修，一直没有交还场地，鸿枫景公司在2017年11月底以消防检查为由要求潘韦洁停工，2018年4月份擅自拆除了潘韦洁的装修并将潘韦洁的场地另行租赁给广州市花都区花城佐中佑茶饮点、广州广进餐饮管理有限公司和海底捞，对此潘韦洁提交如下证据：1、广州市花都区花城佐中佑茶饮点营业执照，其上显示该个体工商户的成立时间为2018年9月21日。2、广州广进餐饮管理有限公司，其上显示该公司成立日期为2018年11月23日，3、潘韦洁与手机号码“136××××6285”的使用人的短信聊天记录，潘韦洁与名为“老杨广州策划招商运营”的微信聊天记录、潘韦洁合伙人与鸿枫景公司工作人员的录音，潘韦洁认为手机号码为“136××××6285”的使用人是彭伟江，双方的下列聊天内容体现了彭伟江、鸿枫景公司承诺退款的情况，双方在2019年1月8日的聊天为潘韦洁：“彭总，资料给了坤哥，上面是前期投资清单收据，还有3按1租，还有水电押金。按合同噶话就赔3倍的，但毕竟大家都唔想3楼甘，你睇下补翻几多啦。我我想爽快点解决。唔想大家搞到唔愉快”，对方回复：“好噶”。2019年3月31日聊天内容为，潘韦洁：“彭总，现在商场要转让了？我三楼问题你到现在都没跟我答复，到底怎么解决赔偿？我真金白银给钱出来，我也当你朋友才拖了那么久没跟你吵没跟你闹，也没走法律途径，只是不想在你有困难时添麻烦，但现在要转让了，你总要跟我解决问题吧？”对方回复：“一定会噶放心”，潘韦洁：“好，三楼3按一租和水电押金加装修费用几十万我都等了你一年多，我就不会再这阵子给你添乱，我信你。希望你尽快给我一个答复都好。我等你”。鸿枫景公司陈述，潘韦洁在2017年10月1日进场装修，潘韦洁未在2018年2月1日起交付租金，也不归还商铺，鸿枫景公司在2018年11月15日收回场地另行出租给捡川菜馆，2019年3月30日鸿枫景公司将涉案广场全部转让给广州市鸿福物业管理有限公司。关于是否欠付水电费，潘韦洁认为其不欠付水电费，鸿枫景公司认为潘韦洁欠付水电费，但不知道具体数额也没有证据提交。关于设计费用，本院询问潘韦洁能否提交设计费用的支付流水，潘韦洁回复，我方查询不到无法提交，我方投资的包括其他的儿童乐园、饭店在内的设计都是揭阳市智诚传媒广告有限公司设计的，这些费用都是由我在揭阳的店长支付的,店长现在已经离职。另查，（2018）粤0114民初10468号案中本院发函向广州市花都区国土资源和规划局询问广州市花都区XX广场规划报建的情况，该局向本院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等相关信息资料，我局根据贵院提供的地理位置，经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号（好名显花城广场）”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。企业信用信息公示报告显示鸿枫景公司的企业类型进行过多次变更，于2018年1月3日从自然人投资或控股的有限责任公司变更为自然人独资的有限责任公司，2018年11月15日从自然人独资的有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，于2019年3月6日变更为自然人独资的有限责任公司，鸿枫景公司的股东进行过多次变更，2018年1月3日，鸿枫景公司的股东从“黎次贤、龙灿锋、龙灿豪、彭伟江”变更为袁云标。2018年1月3日，鸿枫景公司的法定代表人由彭伟江变更为袁云标。诉讼中，本院依法释明，若涉案合同无效，潘韦洁是否变更诉讼请求，潘韦洁表示，若涉案合同无效，其变更诉讼请求为：1.判令彭伟江、鸿枫景公司连带向潘韦洁赔偿损失330750元（包括保证金120000元、租金40000元、水电周转金20000元、装修费150750元），并以330750元为基数，自2017年10月7日至付清之日止按年利率24%向潘韦洁支付资金占用费（暂计至今日为184338元），合计635088元；2.双倍返还保证金120000元；3.诉讼费由彭伟江、鸿枫景公司共同承担。诉讼中，潘韦洁申请向中国移动通信集团广东有限公司广州分公司调查号码为136××××6285的使用人为何人，本院向该公司发函调查，该公司向本院复函称该号码使用人是彭伟权。本院认为，潘韦洁与鸿枫景公司签订的《商铺租赁合同》虽是双方的真实意思表示，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，双方签订的上述合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案合同无效，潘韦洁要求返还保证金12万元，本院予以支持。潘韦洁请求双倍返还保证金，依据不足，本院不予支持。双方一致确认水电周转金的性质是预付水电费，若潘韦洁未付水电费则从水电周转金中扣除，鸿枫景公司认为潘韦洁欠付水电费但并未举证证明，鸿枫景公司应当承担举证不能的法律后果，潘韦洁请求鸿枫景公司返还水电周转金2万元，本院予以支持。关于租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，双方签订的合同约定从2018年2月1日开始计算租金，潘韦洁认为鸿枫景公司破坏装修在2018年4月份将场地另行转租他人，鸿枫景公司对此不予确认，潘韦洁提交的证据亦不足以证明上述情况，潘韦洁虽认为其未实际经营使用涉案场地，同时亦确认其并未交还场地，在此情况下，潘韦洁要求鸿枫景公司返还首月预付租金，依据不足，本院不予支持。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。鸿枫景公司将未取得《建设工程规划许可证》的房屋租赁给鸿枫景公司进行装修，潘韦洁在签订合同之前未尽合理谨慎的义务，故双方对于合同无效均有过错。关于水泥沙的基础装修部分，潘韦洁提交了收据、银行流水、证明等拟证明其为基础装修花费了82750元，鸿枫景公司虽对此不予确认，但双方签订的合同中约定了装修免租期且涉案场地已于2017年10月份交付使用，潘韦洁租赁涉案场地用于经营儿童乐园必然需要进行装修，潘韦洁提交的证据形成了证据链，故本院对潘韦洁的陈述予以采信，本院结合双方的过错程度，酌定鸿枫景公司应当赔偿的装修损失为41375元。关于设计费用，潘韦洁提交的支付证明中载明揭阳市智诚传媒广告有限公司收取了设计费68000元，该公司认为2017年度的银行转账记录不能查询显与常理不符，且据潘韦洁陈述，潘韦洁经营其他儿童乐园也是通过该公司进行的设计，故潘韦洁提交的证据不能显示出潘韦洁为在涉案场地内经营儿童乐园支出了设计费68000元，潘韦洁要求鸿枫景公司赔偿设计费的损失，依据不足，本院不予支持。关于资金占用费，鸿枫景公司未向潘韦洁返还保证金12万元及水电周转金2万元导致潘韦洁产生孳息的损失，鸿枫景公司应当向潘韦洁支付上述款项的利息，结合双方对于合同无效的过错程度，利息应当从潘韦洁起诉之日即2019年6月10日开始计算，利息标准：2019年6月10日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。潘韦洁请求支付装修损失的资金占用费，依据不足，本院不予支持。关于潘韦洁请求彭伟江承担责任，彭伟江并非合同签订主体，彭伟江作为鸿枫景公司股东期间，鸿枫景公司的企业类型并非一人有限责任公司，潘韦洁认为彭伟江与鸿枫景公司财产混同，潘韦洁提交的证据不足以证明上述主张，故潘韦洁要求彭伟江对鸿枫景公司的债务承担连带责任依据不足，本院不予支持。综上，潘韦洁诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘韦洁返还保证金120000元；二、被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘韦洁返还水电周转金20000元；三、被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘韦洁赔偿装修损失41375元；四、被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘韦洁支付保证金的利息，利息以120000元为本金，从2019年6月10日起计至付清款项之日止，标准：2019年6月10日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；五、被告广州鸿枫景物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘韦洁支付水电周转金的利息，利息以20000元为本金，从2019年6月10日起计至付清款项之日止，标准：2019年6月10日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准；六、驳回原告潘韦洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10708元，由原告潘韦洁负担7820元，由被告广州鸿枫景物业管理有限公司负担2888元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  王玉莹人民陪审员  曾雪云二〇二〇年四月二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵