广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2345号原告：苟延霖，男，1974年4月6日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：何玉美，女，1984年8月12日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。被告：谭卓敏，女，1981年8月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：伍远亮，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪聪，广东骏道律师事务所实习律师。被告：起点（广州）置业有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街******。法定代表人：付有平，总经理。被告：付有平，男，1988年9月26日出生，汉族，住重庆市开州区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：陈丹蓉，广东一粤律师事务所律师。原告苟延霖、何玉美诉被告谭卓敏、起点（广州）置业有限公司（以下简称起点公司）、付有平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苟延霖、何玉美的共同委托诉讼代理人王琦，被告谭卓敏，被告起点公司、付有平的共同委托诉讼代理人陈丹蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苟延霖、何玉美向本院提出诉讼请求：1.判令解除《广州市存量房屋买卖合同》；2.判令三被告连带赔偿原告200000元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年11月3日，位于广州市番禺区钟村街祈福新村××街××号××楼××室的房屋产权人即被告谭卓敏，经被告起点公司居间介绍，与原告签订《广州市存量房屋买卖合同》，约定购房款为3520000元、定金500000元。合同第2条第4款记载，该房屋抵押权人为中国银行股份有限公司（海珠支行），抵押贷款本息余额不超过1000000元。当日原告向谭卓敏支付100000元定金。同日原、被告三方签订《居间服务合同》与《房屋交易保障服务合同》，约定原告向起点公司支付63360元居间费用及9000元交易保障服务费。同日原告向起点公司支付31680元居间费用。然而，2018年11月12日提供的不动产登记查册表(Hl-40-22666)显示，该物业抵押权人除中国银行股份有限公司广州海珠支行外，还存在二次抵押权人代江汁，抵押担保金额为2580000元。出卖人故意隐瞒该物业抵押情形，构成合同欺诈。此外，起点公司未能核实或已核实但未透露该物业抵押情形，存在严重过错。原告获知抵押情形后，2018年11月13日向起点公司负责人即被告付有平以多种形式告知解除《广州市存量房屋买卖合同》。2018年11月19日，付有平通知原告到番禺广场中银大厦15楼贝壳网公司与出卖人协商相关事宜。2018年11月19日15时许，原告按约定时间到达，却被告知此行目的是对买卖合同进行网签，原告极为震惊。谭卓敏企图再次欺诈原告以实现网签买卖合同。原告当即正式告知谭卓敏和起点公司，解除《广州市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》与《房屋交易保障服务合同》，并按合同约定追究谭卓敏和起点公司的违约责任。随后，原告向被告发出《律师函》。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”付有平的财产不能独立于起点公司的财产，故应对起点公司的债务承担连带清偿责任。请求法院查明事实，公正判决，以维护原告合法权益。被告谭卓敏辩称：原告违约在先，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。我方于2018年11月3日经起点公司介绍与原告达成涉讼房屋的买卖协议，双方并签订《广州市存量房买卖合同》，约定购买款为3520000元，定金500000元，签订合同当日支付定金100000元，签订合同之日起一周内支付余下定金400000元，并预约2018年11月19日进行网上签约的买卖步骤。但原告在合同约定期限届满后并未按合同约定支付余下定金，原告出现首次违约的情形。我方如约在2018年11月19日前往贝壳交易中心进行网签手续，但原告拒绝办理网签手续，原告出现第二次违约，之后原告再无履行合同约定。在签订合同期间我方和付有平都清晰告知原告，我方房屋有银行一次抵押款1000000元以及二次抵押600000元，当时商榷中国银行贷款的1000000元需要和原告在中国银行办理过贷手续，而600000元的抵押借款则由我方在2019年4月30日前自行处理解除抵押登记手续，因此当时协商把中国银行需要和我方进行过贷手续的1000000元贷款写入买卖合同中，自行解决的二次抵押借款则没有写进合同，买卖合同签订前通过手机查册后与原告签订买卖合同。不动产查册表登记显示，二次抵押债权人代江汁，抵押金额为2580000元是出于最高债权抵押的考虑，而并非实际抵押贷款金额，实际贷款金额为600000元，三位共借人共同借款，由易捷金融服务公司借出，原告招商银行入账400000元。此情况已由易捷金融服务公司的员工代江汁与起点公司工作人员和付有平向原告当面解释清楚实际情况，但原告仍然没有选择履行合同约定，继续选择违约。我方认为，我方并未隐瞒任何事实，并无任何合同欺诈行为，更没有存在重大过失的情况，反而是原告一而再地违约在先，无视合同精神，企图通过诬告掩盖其违约的事实和目的。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护我方的合法权益。被告起点公司辩称：1.我方对涉讼房屋买卖的居间服务已经尽到审查核实并告知双方交易相关的主体身份、产权权属、信用资信等信息的居间服务义务，我方无需承担连带赔偿责任。2018年11月3日经我方促成，谭卓敏和原告签订房屋买卖合同，同日我方核实双方的身份及产权信息，同时由谭卓敏向各方出示涉讼房屋的产权证并告知涉讼房屋的抵押情况，双方并在买卖合同中约定谭卓敏偿还抵押贷款的赎楼款项由谭卓敏自筹。由于2018年11月3日是星期六，因此谭卓敏无法进行查册并出示给原告和我方进行审核涉讼房屋的最新权属情况，我方要求谭卓敏在2018年11月5日进行查册并出示给各方进行审核，并告知原告要等到2018年11月5日看到涉讼房屋的最新查册情况后才支付房款，因此我方对涉讼房屋的居间服务已经在当时尽了审查双方交易的信息，并对原告尽到告知义务。但原告没有听取我方的告诫，没有尽到谨慎的义务，在签订合同的当日原告向谭卓敏支付定金100000元，原告自身存在审慎的过错，应承担相应责任。原告因为自身的过错要求我方承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。2.涉讼房屋在交易时没有存在查封和限制交易的情况，谭卓敏表示可以自筹资金赎楼，谭卓敏没有根本违约，而是原告违约在先拒绝继续履行合同。被告付有平辩称：除与被告起点公司的答辩意见一致外，我方作为本案诉讼主体不适格，本案涉及的房屋买卖合同、居间服务合同均是原告、谭卓敏和起点公司签订，根据合同相对性原则，我方不是本案的诉讼主体。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村街祈福新村××街××号××楼××室（以下简称涉讼房屋），登记权利人为谭卓敏，房屋建筑面积为80.72平方米，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第××××号，发证日期为2016年1月6日；登记抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行，抵押期限自2016年1月14日起，他项权证号为××××，借款金额1070000元；二次抵押权利人为代江汁，他项权证号为××××，借款金额2580000元。2018年11月3日，谭卓敏作为房屋出售方（甲方），与苟延霖、何玉美共同作为房屋购买方（乙方）签订了一份《广州市存量房买卖合同》，约定出售方与购买方通过起点公司居间介绍成交涉讼房屋，该房屋按套转让，转让价款共计3520000元，其中房屋成交价为3000000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为520000元；购买方的付款方式为贷款支付，双方约定定金为500000元，购买方应于签订合同当日将第一笔定金100000元自行支付给出售方，于合同签订之日起一周之内将第二笔定金400000元自行支付给出售方，房款1720000元由购买方自行支付给出售方，购买方拟贷款1800000元，买卖双方应于2019年3月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司（海珠支行），抵押登记日期为2016年1月14日，出售方承诺抵押贷款的本息余额不超过1000000元，且出售方应于2019年3月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年4月30日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方赎楼的资金来源为甲方自筹；若在合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让的，出售方承诺在购买方知悉之日起15个工作日内解除房屋查封或限制转让情形，如出售方不能在前述时间内解除查封或限制转让情形的，则视为出售方构成根本违约；买卖双方应于2018年11月15日前共同配合办理网签手续；买卖双方应于2019年4月30日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；如购买方为贷款的，则乙方应于贷款机构或居间方通知后2个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续；出售方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给购买方；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金；出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权，或该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；等等。另外，谭卓敏作为甲方（出售方），与苟延霖、何玉美作为乙方（购买方），起点公司作为丙方（居间人）共同签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领购买方实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容以及促成交易双方签署买卖合同；甲乙双方签订《广州市存量房买卖合同》时，丙方居间服务完成，乙方应向丙方支付居间服务费63360元，并于本合同签订当日一次性向丙方支付；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽责提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；等等。同时，谭卓敏作为甲方（出售方），与苟延霖、何玉美作为乙方（购买方），起点公司作为丙方（居间人）还签订了《房屋交易保障服务合同》，就甲乙双方委托丙方办理乙方申请按揭贷款手续、房屋权属过户手续等后续交易事宜进行了约定。签订《广州市存量房买卖合同》当日，谭卓敏出具《收款收据》，确认收到苟延霖支付承购涉讼房屋之部分定金100000元。起点公司于同日出具《专用收据》，确认收到何玉美缴纳的居间代理费31680元。2018年11月29日，苟延霖、何玉美委托国信信扬律师事务所律师通过邮寄快递的方式向起点公司法定代表人付有平发出《律师函》，称谭卓敏故意隐瞒涉讼房屋二次抵押情形，构成合同欺诈，起点公司未能核实或已核实但未透露涉讼房屋抵押情形，存在严重过错，买受人完全获知抵押情形后，于2018年11月13日向起点公司负责人付有平以各种形式告知解除《广州市存量房买卖合同》，付有平通知买受人2018年11月19日到番禺广场中银大厦15楼贝壳网公司与出卖人协商相关事宜，但买受人到现场发现此行目的是对买卖合同进行网签，起点公司并未将买受人的解除合同通知转告谭卓敏，而是企图再次欺诈买受人以实现网签买卖合同，起点公司和谭卓敏的行为已构成严重违约，应承担违约责任，谭卓敏应向买受人双倍返还定金200000元，起点公司应向买受人返还居间费用31120元，买受人授权律师敦请起点公司及谭卓敏，为避免诉累，请收到本函后之日起三日内与买受人协商解决本次纠纷，否则买受人将委托律师提起诉讼。该函件邮寄地址为起点公司的登记住所地，邮件于2018年12月1日由同事代收。2018年12月21日，苟延霖、何玉美向本院提起诉前财产保全申请，案号为（2018）粤0113财保675号，本院根据苟延霖、何玉美的申请，依法裁定查封了谭卓敏、起点公司名下价值200000元的财产。2019年1月28日，苟延霖、何玉美以谭卓敏故意隐瞒涉讼房屋二次抵押构成合同欺诈，且起点公司未能核实或已核实但未透露涉讼房屋抵押情形构成根本违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。庭审过程中，各方当事人均确认签订《广州市存量房买卖合同》时苟延霖、何玉美具备广州市购房资格；各方并确认涉讼房屋买卖交易的履行期限为2019年4月30日，买卖双方签订《广州市存量房买卖合同》时房屋没有查封的情况，但存在二次抵押。苟延霖、何玉美与谭卓敏确认苟延霖、何玉美已向谭卓敏支付定金100000元；苟延霖、何玉美与起点公司确认苟延霖、何玉美已向起点公司支付居间代理费31680元。但各方当事人对以下问题存在争议：一、谭卓敏、起点公司有否告知涉讼房屋存在二次抵押情形以及苟延霖、何玉美对此是否知悉的问题。谭卓敏称双方签订《广州市存量房买卖合同》时其方已向苟延霖、何玉美告知了房屋二次抵押的情况，因为一次抵押需通过银行转贷支付，所以双方写在买卖合同中，二次抵押的借款实际金额为600000元，是其方自行筹集资金赎契，所以没有写在合同上，因买卖合同是格式合同，没有转贷的选择，所以抵押解决方式没有注明；当时其方也通过手机查册方式将抵押情况向苟延霖、何玉美出示，苟延霖、何玉美是完全知悉涉讼房屋存在二次抵押的，其不清楚为何房产证上没有二次抵押的记载。谭卓敏为证实二次抵押借款金额为600000元，提交了易捷公司作出的《情况说明》证明。苟延霖、何玉美对谭卓敏的上述主张及证据不予确认，认为签订《广州市存量房买卖合同》时，谭卓敏向其方出示过涉讼房屋房产证，该房产证上只记录了一次抵押，即中国银行股份有限公司广州海珠支行作为抵押权人的抵押登记，谭卓敏和起点公司只向其方陈述向中国银行借款1000000元，但没有告知存在二次抵押的情况，双方签订的《广州市存量房买卖合同》中也写了只有一次抵押，因合同签订后起点公司和付有平多次催促其方支付其余定金400000元，其方产生怀疑，因此通过其他中介查询到涉讼房屋存在二次抵押，借款金额登记为2580000元。起点公司对上述证据真实性无法确认，但主张谭卓敏与苟延霖、何玉美签订合同时已向苟延霖、何玉美陈述二次抵押借款600000元的事实，并承诺自筹资金偿还借款，以便双方履行房屋买卖交易，苟延霖、何玉美对此知晓并同意；其司签订合同当日要求谭卓敏向苟延霖、何玉美出示房产证权属证明，由于签约当日是周六，无法到房管部门进行书面查册，所以由谭卓敏向苟延霖、何玉美出示手机查册情况，谭卓敏在2018年11月13日基于房产过户的理由到房管部门进行了书面查册并向苟延霖、何玉美进行了出示，所以苟延霖、何玉美是清楚知悉涉讼房屋的权属情况的。二、对于涉讼房屋买卖交易未能在约定期限内履行完的原因及责任问题。苟延霖、何玉美称其方只知道一次抵押的情况，两次抵押总金额已经超过涉讼房屋的总价款，交易未能完成的责任在于谭卓敏和起点公司隐瞒真实情况，增加其方履行合同的风险。谭卓敏则认为苟延霖、何玉美完全知晓二次抵押的情况，二次抵押的总金额仅是1600000元，不影响房屋的交易，银行流水可以证明实际借款，其方只是询问苟延霖、何玉美第二笔款项的到账时间，并没有催促苟延霖、何玉美支付，但苟延霖、何玉美一直以各种理由推脱且一直没有回复何时支付款项，其方也按照约定预约了办理网签手续，其方没有任何隐瞒，也不存在重大过失，而是苟延霖、何玉美违约导致交易未能在约定期限内履行完。起点公司主张涉讼房屋的抵押不导致房屋根本无法交易，合同履行期限内谭卓敏自筹资金还清贷款赎楼，涉讼房屋是可以继续交易的，如果苟延霖、何玉美确实有意继续履行合同，又认为资金交付存在危险可以将资金托管给其司或其他第三方，在合同履行过程中，谭卓敏可以将房屋赎回继续交易，再由第三方将资金支付给谭卓敏，但苟延霖、何玉美直接以抵押情况主张谭卓敏构成违约而拒绝履行合同，其司认为是苟延霖、何玉美拒绝继续履行合同的借口。三、关于苟延霖、何玉美提出解除《广州市存量房买卖合同》的诉请。各方当事人均确认涉讼《广州市存量房买卖合同》尚未解除。苟延霖、何玉美主张因谭卓敏、起点公司、付有平存在严重欺诈行为，其方在整个交易过程中无法与谭卓敏联系，都是与起点公司联系，所以其方向起点公司、付有平发出律师函，对方已收到函件，所以其方诉讼主张法院判令解除合同。谭卓敏则主张买卖合同仍在履行中，苟延霖、何玉美违约在先，其方没有违约，苟延霖、何玉美没有解除合同的依据，其发出的解除合同函件没有法律依据也不产生法律效力。四、关于苟延霖、何玉美提出起点公司、付有平对谭卓敏双倍返还定金承担连带清偿责任的诉请。苟延霖、何玉美称基于居间合同关系，起点公司、付有平没有告知其方二次抵押的情况，存在严重过错，由于买卖合同和居间合同是同时签订的，为减少其方诉讼成本，因此主张起点公司、付有平就谭卓敏双倍返还定金承担连带清偿责任。起点公司、付有平对此不予认可，认为其方并非涉案《广州市存量房买卖合同》的相对方，苟延霖、何玉美基于买卖合同条款的诉讼主张不能要求其方承担责任。另，根据苟延霖、何玉美提交的《查册表》载明，涉讼房屋于2018年11月30日被广州市海珠区人民法院（2018）粤0105执保1399号案查封涉讼房屋，同日被轮候查封。谭卓敏在庭审中称起因与股东存在纠纷而被查封，因仍在诉讼中所以尚未解封。本院认为，苟延霖、何玉美与谭卓敏就涉讼房屋买卖签订的《广州市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。针对双方争议的造成合同未在约定期限内履行完的原因及责任问题。虽然谭卓敏抗辩称签订《广州市存量房买卖合同》时已告知苟延霖、何玉美涉讼房屋存在二次抵押的情况，但谭卓敏对此未能予以举证证实，起点公司虽然确认谭卓敏有进行告知，但亦未能予以举证证明。而谭卓敏、起点公司的该主张也与前述《广州市存量房买卖合同》仅载明房屋存在中国银行相关抵押的约定相矛盾，故本院不予采纳。谭卓敏未能举证证明其已向苟延霖、何玉美告知了二次抵押的情况，按照交易习惯，涉讼房屋存在二次抵押，且抵押登记金额高达2580000元，足以影响当事人的交易意思表示，谭卓敏作为交易卖方，负有披露房屋权属真实情况的义务，应当披露而未披露，有违诚信原则。此外，各方当事人均确认买卖双方约定涉讼房屋交易期限为2019年4月30日，但根据苟延霖、何玉美提交的查册表以及谭卓敏在庭审中的陈述可知，涉讼房屋自2018年11月30日被另案查封，且至庭审为止涉讼房屋仍未解封，谭卓敏亦未能明确房屋何时能够解封，且双方所约定的交易期限已过，谭卓敏已构成违约，苟延霖、何玉美均明确表示不同意继续履行合同并主张解除《广州市存量房买卖合同》，理据充分，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。谭卓敏作为涉讼房屋的卖方，理应如实披露涉讼房屋的相关权属信息，确保买卖交易正常顺利的按照双方签订的前述合同和补充协议的约定履行，鉴于谭卓敏未能举证证实其在签订合同时已向苟延霖、何玉美告知涉讼房屋二次抵押的情况，交易过程中涉讼房屋因谭卓敏自身原因导致被另案查封，谭卓敏已构成根本违约，应承担相应的违约责任。依照双方签订的《广州市存量房买卖合同》约定，苟延霖、何玉美要求谭卓敏双倍返还定金200000元，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。至于苟延霖、何玉美在本案中主张起点公司、付有平对上述谭卓敏双倍返还定金承担连带清偿责任的诉请。本案只围绕苟延霖、何玉美与谭卓敏之间就涉讼房屋发生的房屋买卖合同法律关系进行审查，起点公司、付有平并非买卖合同相对方，苟延霖、何玉美主张起点公司、付有平承担连带清偿责任是基于居间合同关系而提出，应属另一法律关系，故对苟延霖、何玉美的该主张，本院不予支持。苟延霖、何玉美可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告苟延霖、何玉美与被告谭卓敏于2018年11月3日签订的《广州市存量房买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告谭卓敏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告苟延霖、何玉美双倍返还定金200000元；三、驳回原告苟延霖、何玉美的其余诉讼请求。案件受理费34960元、财产保全费1520元，由被告谭卓敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇二〇年四月二十五日书 记 员  罗嘉敏