山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1329民初5592号 原告（反诉被告）：孙茂清，男，1968年2月4日生，汉族，居民，住临沭县。 委托诉讼代理人：刘秀娟，山东沭法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临沭县气象局，住所地：临沭县城北外环三八岭。 法定代表人：刘英杰，局长。 委托诉讼代理人：王雨，系该局职工。 委托诉讼代理人：吴立磊，山东图文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王恒明，男，1962年10月12日生，汉族，居民，住临沭县。 委托诉讼代理人：吴立磊，山东图文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李炳华，男，1961年9月10日生，汉族，居民，住临沭县。 委托诉讼代理人：吴立磊，山东图文律师事务所律师。 原告孙茂清（反诉被告）与被告临沭县气象局（反诉原告）、王恒明（反诉原告）、李炳华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2017年12月27日作出（2017）鲁1329民初5128号民事判决书，原告孙茂清（反诉被告）不服该判决提起上诉。临沂市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）鲁13民终2859号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年9月25日重新立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙茂清（反诉被告）及其委托诉讼代理人刘秀娟、被告临沭县气象局（反诉原告）的委托诉讼代理人王雨、被告王恒明（反诉原告）、李炳华（反诉原告）及其共同委托诉讼代理人吴立磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙茂清向本院提出诉讼请求:1、三被告赔偿原告各项经济损失365990元，评估费4500元由被告承担；2、三被告支付原告违约金50000元；3、三被告返还原告已交2017年10月4日至2018年1月18日期间的租金17580.1元。事实和理由：2013年12月18日原告与三被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定三被告将位于临沭县气象局大门东沿街楼上下两层出租给原告经营饭店；租赁期限五年，自2014年1月18日起至2019年1月18日止；年租金六万元，合同约定一方违约应向对方支付违约金五万元。因原告提出要预留一个月的装修期，故该《房屋租赁合同》落款时间为2014年1月18日。2013年12月25日应被告临沭县气象局要求，原告与其签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议就租赁物的配套设施（包括厨房）及水电费使用作了补充约定。2017年10月3日夜间，三被告提供给原告使用的厨房（靠气象局东墙沿街楼后的三间瓦房）因年久失修倒塌，砸坏了原告用于餐饮经营的设备，导致原告无法继续经营。为此原告多次要求三被告予以维修未果。2017年10月12日被告临沭县气象局向原告送达了《关于解除租赁合同的通知》，以拆迁为由擅自与原告解除合同，并限原告15日内搬迁完毕。三被告将楼房租赁给原告时明知原告是经营饭店之用，而厨房是经营饭店所必需，三被告在得知厨房倒塌后不但没有履行修复义务，反而单方面提出解除租赁合同，导致原告无法继续经营，给原告造成较大经济损失，原告与被告签订合同后对租赁物进行了重新装修，花费20余万元，被告提前解除合同应赔偿原告装修残值损失。另外三被告在本案审理期间又将租赁物租给他人使用至今，三被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。 临沭县气象局辩称，1、双方当事人签订的房屋租赁合同已经在2017年10月12日解除。2017年8月30日，县领导在县政府第一会议室召开会议，专题研究森林公园南部片区拆迁问题，其中就包含涉案租赁房屋。为配合县政府的统一工作，答辩人在2017年10月12日向孙茂清下发了《关于解除租赁合同的通知》，根据合同法及房屋租赁合同规定，因旧城改造拆迁、不可抗力原因解除合同，并要求孙茂清尽快搬迁。孙茂清也在起诉状中声称收到了该通知，双方签订的房屋租赁合同已在通知到达对方时解除。2、答辩人没有违约，无需支付任何违约金及赔偿孙茂清损失。根据双方签订的房屋租赁合同第五条之规定，答辩人解除合同符合法律规定及双方的约定，答辩人没有违约，无需支付违约金及赔偿其损失。孙茂清在起诉状中所称的厨房并不属于双方约定的沿街楼上下两层租赁范围，系以前开饭店业主临时搭建，孙茂清自愿要求使用，并且该厨房也不在答辩人向孙茂清提供的房屋产权证书中，答辩人无需赔偿任何损失。3、孙茂清至今尚欠答辩人延期交付房租的滞纳金500多万元。在合同履行过程中，孙茂清并未按照房屋租赁合同约定交纳租金，答辩人在2017年4月10向孙茂清发出房租催缴通知单，要求孙茂清及时补交租金及滞纳金，否则答辩人有权解除出租合同。但是孙茂清至今未缴纳滞纳金。综上所述，孙茂清的诉讼请求不符合法律规定，请求驳回其诉讼请求。 王恒明、李炳华共同辩称，孙茂清所诉不实，应予以驳回。1、孙茂清所述的厨房并非答辩人出租给孙茂清使用，也不是答辩人的财产，其倒塌与否与答辩人无关。根据双方签订的房屋租赁合同，租赁物的范围是位于临沭县××街楼××层，而厨房是独立于上述范围之外的建筑，不属于租赁物范围。对于孙茂清所称的房屋倒塌问题，答辩人不应承担任何责任，更没有修复的义务。2、答辩人从未要求与孙茂清解除房屋租赁合同，也没有提前解除合同的意思。3、答辩人一直信守合同，从未违约。孙茂清要求支付违约金的诉求不能成立。综上，孙茂清的诉讼请求于法无据，不能成立，应依法予以驳回。 三被告向本院提出反诉请求：1、孙茂清向三反诉原告支付2018年度租金60000元及违约金、滞纳金50000元；2、孙茂清向三反诉原告支付水电费17277元；3、返还房屋租赁合同补充协议中设施（吧台1个、竹椅两套（1+2）、壁挂空调6台，柜式空调1台）。事实和理由：反诉被告应当每年1月1日前交租金，但是2018年度租金至今未交，2018年5月中旬，孙茂清把租赁房屋内设施全部拉走，并将反诉原告的设施拉走，反诉原告多次向孙茂清主张房租、水电费和设施，孙茂清至今未支付和返还。 孙茂清辩称，（一）不拖欠三反诉原告租金，且三反诉原告应退还反诉被告自2017年10月3日至2018年1月18日间的租金17580.10元。（二）不拖欠反诉原告水电费，反诉被告持有临沭县气象局出具的收款收据一张，载明反诉被告租金和水电费已经交至2018年1月18日。（三）反诉原告要求反诉被告返还租赁合同补充协议中的设施无依据。2018年4月份，反诉被告仅将自己的私人物品搬走，并未搬走反诉原告的设施。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证、质证和庭审调查情况，本院确认以下事实： 2013年12月18日临沭县气象局、王恒明、李炳华（甲方）与孙茂清（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于临沭县××街楼××层出租给乙方使用，甲方为涉案租赁房屋的所有权人。租赁期限为5年，自2014年1月18日起至2019年1月18日止，年租赁费陆万元整，乙方每年1月1日前交租金，如不按时交租金，每延期一天，加收30000元滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务，并约定甲乙双方如有违约，违约方向对方支付违约金50000元。合同落款时间为2014年1月18日。2013年12月25日，临沭县气象局与孙茂清签订《房屋租赁合同》补充协议，协议载明房屋内设施清单：吧台1个，竹椅2套（1＋2），壁挂空调6台，柜式空调1台，靠气象局东墙沿街楼后三间瓦房，合同终止后，立即移交临沭县气象局。上述协议签订后，孙茂清对租赁物进行了装修，并将靠气象局东墙沿街楼后三间瓦房作为厨房，以多美味饺子楼的名称对外经营餐饮服务。孙茂清的租金已交至2018年1月18日。 2017年9月13日，临沭县人民政府形成会议纪要一份，内容为：2017年8月30日下午县政府副县长王峰立在县第一会议室召开会议，专题研究森林公园南部片区（含原气象局片区）拆迁问题。临沭街道、规划局、国地局、住建局、房产局、旅游局、气象局、财政局等单位的负责同志参加。会议确定，要以2017年的补偿标准，抓紧完善拆迁补偿方案，对拆迁户进行一次性补偿；气象局家属院4处住户和2处沿街楼的赔付工作由气象局负责落实。会议要求临沭街道、气象局成立专门的工作班子，认真细致地做好相关拆迁工作。 2017年10月3日夜间，三间瓦房的一处横梁及部分房顶发生坍塌。孙茂清通知临沭县气象局对厨房进行维修，临沭县气象局因县里已经召开拆迁工作会议，认为没必要维修，所以没有维修，并于2017年10月12日，向孙茂清送达《关于解除租赁合同的通知》称县政府召开原气象局片区拆迁协调会议，要求与沿街楼出租户尽快解除合同，为配合县政府统一工作，请您尽快搬迁，限期15天内完成。接通知后孙茂清未搬离租赁物，亦未对倒塌的厨房进行维修。2018年5月12日，孙茂清向三被告发出《解除合同通知书》，称因厨房倒塌，贵单位拒不维修，不能保证租赁房屋的正常使用，贵方的违约行为导致我无法实现经营饭店的合同目的，另外旅游局通知此房屋要进行旧城改造，建设森林公园，要求我尽快搬迁，我享有解除合同的权利，现特通知贵方解除双方于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》。该通知通过邮政特快专递寄出，于2018年5月15日到达三被告。临沭县气象局接到该通知后，经研究因原告没有交清租金和水电费不同意解除合同。三被告在反诉状中认可原告于2018年5月中旬搬离租赁物。 另查明，临沭县气象局、王恒明、李炳华租赁给孙茂清的沿街楼上下两层，其中西三间为临沭县气象局所有，中三间为王恒明所有，东三间为李炳华所有。倒塌的三间瓦房系原承租人在二层沿街楼后靠临沭县气象局东墙搭建，未取得建设工程规划许可证及所有权证。2017年下半年临沭县气象局从原址搬迁至临沭县城北外环三八岭，原址由临沭县旅游局（后更名为临沭县文化旅游发展中心）使用。2019年1月18日，房屋租赁合同到期终止，现案涉租赁物已出租给他人使用。 审理中，孙茂清向本院提出申请，对因厨房倒塌给其造成的营业损失、砸坏的物品损失及装修残值损失进行评估。本院依法委托临沂齐信价格评估有限公司进行了评估，该公司于2020年3月11日出具临齐价评字[2020]第05006号《因厨房倒塌后砸坏的物品损失价格评估结论书》、05007号《孙茂清所有的多美味饺子楼装修残值价格评估结论书》、05008号《孙茂清因厨房倒塌后造成每天的营业损失价格评估结论书》认定因厨房倒塌后砸坏的物品损失价值评估总金额为31020.00元，多美味饺子楼装修残值价值评估总金额为46970.00元，每天的营业损失评估总金额为1600.00元。 本院认为，涉案房屋租赁合同系当事人在自愿平等的基础上协商一致签订的，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、《房屋租赁合同》补充协议的真实性及效力；2、孙茂清因厨房倒塌遭受的损失数额及赔偿义务主体。 关于争议焦点1，首先，该份补充协议由临沭县气象局作为甲方、孙茂清作为乙方在协议上盖章、签字，甲方处有时任临沭县气象局办公室主任张建生的签名，且与三被告在反诉请求中列明的诉讼请求第三项“返还房屋租赁合同补充协议中设施”的诉请内容能够相互印证。张建生的证人证言因缺乏客观性不具有证明效力。对孙茂清关于《房屋租赁合同》实际签订于2013年12月18日，因为留出了一个月的装修免租期，所以落款写2014年1月18日的主张，本院予以采信。其次，该补充协议中房屋内设施清单包含靠临沭县气象局东墙沿街楼后三间瓦房，而该三间瓦房并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，当事人关于该部分的约定无效。涉案房屋租赁合同及该补充协议的其他内容仍然有效。最后，因王恒明、李炳华不是该补充协议的合同当事人，根据合同的相对性原则，补充协议的效力不能及于王恒明和李炳华。 关于争议焦点2，孙茂清主张因厨房倒塌造成的损失包括砸坏的物品损失31020.00元、装修残值损失46970.00元，180天的营业损失288000.00元。 首先，关于因厨房倒塌后砸坏的物品损失，虽然临齐价评字[2020]第05006号价格评估结论书认定损失总金额为31020.00元，但因厨房倒塌现场已清理，评估公司系依据原告提供的现场照片及砸坏物品明细进行评估，其评估结论受所提供资料客观、真实的条件限定，而双方在厨房倒塌后未能对厨房内物品、设施的状态进行确认,被告对原告主张的砸坏物品明细不予认可。故本院参考该评估报告，结合原告提供的现场照片及砸坏物品明细等证据,酌情确定原告因厨房倒塌砸坏的物品损失为12000元。 其次，关于因厨房倒塌后造成的营业损失，庭审中孙茂清陈述厨房维修需要半个月时间，被告认为2天就可以修好，本院酌定维修厨房或新建厨房需用时10日，期间的营业损失为16000元（10×1600元/天=16000元）。涉案房屋租赁合同的主要租赁物是二层沿街楼，并未因厨房倒塌遭受损失，且倒塌的厨房只是局部发生坍塌，并未达到无法维修的程度。《食品经营许可管理办法》、《山东省食品经营许可审查细则之餐饮现场核查》均未对厨房的选址及建设环境提出特殊要求，原告也未提供二层沿街楼不宜建设厨房的证据，合同主要租赁物二层沿街楼内水电齐全，也可以建设厨房，因此三间瓦房倒塌并不影响原告合同目的的实现。厨房倒塌以后，在临沭县气象局明确表示不予维修的情况下，孙茂清既可以自行维修，也可以在二层沿街楼内新建厨房，对孙茂清未采取补救措施造成的扩大损失，应由孙茂清自行承担。 再次，关于装修残值损失，因孙茂清系在可以实现合同目的的情况下自行搬离，可参照房屋租赁合同第3条“租赁期满后，乙方应在十日内自行拆除装饰和建筑物，否则视为自动放弃”的约定，由原告自行拆除，被告不承担赔偿责任。 最后，关于赔偿义务主体，因原被告均未提交厨房倒塌原因的证据，应推定承租人系按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。原告孙茂清系在明知三间瓦房未取得建设工程规划许可证的情况下，与被告临沭县气象局签订补充协议，双方当事人对该部分约定无效均存在过错。对因厨房倒塌给原告造成的损失，应按照双方的过错程度各自承担相应的责任。本院酌定双方各承担50%的责任，即临沭县气象局应赔偿孙茂清损失14000元[（12000元+16000元）×50%=14000元]。关于4500元评估费，综合孙茂清申请评估的事项及评估结果，本院酌定由临沭县气象局承担1500元，由孙茂清承担3000元。 关于原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，因补充协议中涉及厨房的部分自始无效，在合同无效的情况下，不存在合同当事人违约的问题，因此对原告关于被告违约应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告返还已缴纳的2017年10月4日至2018年1月18日期间的租金17580.1元的诉讼请求，因孙茂清实际占有使用租赁物直至2018年5月15日被告收到原告发出的解除合同通知书，因此对该诉讼请求本院不予支持。 关于被告反诉原告要求支付2018年度租金60000元及违约金、滞纳金50000元的诉讼请求，对原告实际占有使用租赁物期间的租金，即2018年1月19日至2018年5月15日期间的租金19232.88元（60000元/365×117=19232.88元），本院予以确认。在被告收到原告发出的解除合同通知书，且已知晓原告实际搬离租赁物的情况下，任由租赁物闲置，未采取有效措施防止损失扩大所遭受的损失，本院不予支持。本案当事人在房屋租赁合同中同时约定了滞纳金和违约金，因滞纳金具有担保合同履行和违约惩罚的双重性质，实质为承租方延迟履行支付租金义务的违约金。孙茂清延迟履行支付租金义务构成违约，但孙茂清的违约行为给三被告造成的损失仅为租金的利息损失，三被告主张原告应支付违约金50000元显然过分高于造成的损失，根据原告逾期支付租金的数额及逾期时间，本院酌情将违约金调整至2400元。 关于被告反诉原告要求支付水电费及返还房屋租赁合同补充协议中设施的诉讼请求，被告提交的《多美味饺子楼水电公布表》2份因无制作单位签名或盖章，且其记载的内容是厨房倒塌之前的水电表起止数，亦与本组第二份证据上载明的水电费止码不具有连续性，对该证据的真实性、合法性，本院不予确认。2019年1月16日水费止码、电费止码加盖了临沭县文化旅游发展中心的印章，本院确认其真实性，但其上载明的“2018年4月到2019年1月16日结清水电费1645元”证实水电费发生的时间大部分是在孙茂清搬离租赁物以后，无法证实孙茂清欠缴水电费的具体数额，对其证明效力本院不予确认。被告未能提供证据证明原告在搬离租赁物时搬走了补充协议中的设施，对该诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）临沭县气象局于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）孙茂清支付因厨房倒塌造成的损失14000元、评估费1500元，合计15500元； 二、驳回原告（反诉被告）孙茂清的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）孙茂清于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）临沭县气象局、王恒明、李炳华支付租金19232.88元； 四、原告（反诉被告）孙茂清于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）临沭县气象局、王恒明、李炳华支付违约金2400元； 五、驳回被告（反诉原告）临沭县气象局、王恒明、李炳华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费8004元，由被告（反诉原告）临沭县气象局负担284元，原告（反诉被告）孙茂清负担7720元；反诉受理费1422.77元，由原告（反诉被告）孙茂清负担235元，被告（反诉原告）临沭县气象局、王恒明、李炳华负担1187.77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  曹珊珊 人民陪审员  刘 杰 人民陪审员  李 宁 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  宋仕超 书 记 员  田会芳