四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15563号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司。住所地：成都市大邑县花水湾镇温泉社区。 法定代表人：刘斌，董事。 委托诉讼代理人：陈银银，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：王冠男，中豪律师集团（四川）事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王忠诚，男，1968年8月30日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：张攀，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：成都艾美达健康咨询有限公司。住所地：成都市锦江区人民东路61号仁和大厦9层1号。 法定代表人：潘永修。 上诉人成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司（以下简称巴登公司）因与上诉人王忠诚、原审第三人成都艾美达健康咨询有限公司（以下简称艾美达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大邑县人民法院（2019）川0129民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行独任审理，本案现已审理终结。 巴登公司上诉请求：1.依法撤销大邑县人民法院（2019）川0129民初780号民事判决第二项，判令王忠诚按每日万分之八的标准支付逾期付款违约金（计算方法：以90000元为基数，按日万分之八标准自2014年10月31日计算至实际履行完毕之日止；以100000元为基数，按每日万分之八标准自2015年5月1日计算至实际履行完毕之日止）2.本案一、二审诉讼费由王忠诚承担。事实及理由：一、原审判决未查明巴登公司因王忠诚违约产生的实际损失。王忠诚在仅支付一半购房款的前提下，对案涉房屋自2011年享有占有、使用、收益的权利，因王忠诚上述违约行为，巴登公司自2014年以来不仅产生逾期房款的资金占用损失，也产生了房屋的占有、使用、收益损失。王忠诚在巴登公司追讨房款期间多次向行政部门投诉，对巴登公司造成巨大影响，因其在一审中提起反诉，巴登公司产生了额外的律师费用。二、《商品房买卖合同》及《补充协议》未约定如王忠诚违约，巴登公司有义务解除合同。巴登公司基于诚实信用原则严格履行合同，不存在任何过错。原审判决认定巴登公司存在一定过错而调减违约金没有事实依据。三、原审判决未考虑该违约金标准系由王忠诚再次确认并自愿提出。《商品房买卖合同》约定违约金标准为每日万分之八，王忠诚在其出具的《延期付款承诺书》中自愿按该违约金标准执行。四、原审判决适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定按资金利息上浮30％计算违约金，未考虑王忠诚占有使用房屋已近六年且存在严重过错，巴登公司的实际损失、预期利益损失等因素，有违公平和诚实信用原则。 王忠诚辩称，王忠诚不认可巴登公司认为其付款违约的主张。巴登公司先违约，且违约行为具有法律的连续性，王忠诚对案涉合同补充协议的三性均不予认可。巴登公司的买卖合同补充协议是其蓄意设计、胁迫王忠诚签订的，王忠诚自2014年3月提出异议和诉求至今，巴登公司违反了现行法律法规将案涉房屋进行捆绑销售，王忠诚未付款数额为177190元，不是巴登公司主张的190000元，巴登公司将王忠诚交付的12810元购房款给了爱美达公司关联公司，王忠诚未付购房款应为177190元。王忠诚于2014年10月31日支付了首笔款项，因巴登公司先违约，在双方协商未果的前提下王忠诚与巴登公司终止了分期付款的支付义务，因此王忠诚不应承担违约金责任。 王忠诚上诉请求：1.请求撤销大邑县人民法院（2019）川0129民初780号民事判决第四项，改判支持王忠诚的全部反诉请求；2.本案一审反诉、二审上诉费由巴登公司承担。事实及理由：一、巴登公司在一审中提交的精正测绘有限公司的房屋面积测绘报告为2013年9月出具，早于艾美达公司从巴登公司处接收房屋、涉案楼盘竣工验收、住建部门备案的时间，只是巴登公司销售房屋时的面积数据，但巴登公司并未根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，提供证据证明其向王忠诚出具了交房时的面积实测报告，艾美达公司亦未收到。在此情形下，王忠诚对案涉房屋面积进行了自主测量，只要数据准确就应得到法院认可。原审法院可以直接进行现场核实，却对王忠诚的测量数据不予采信，驳回王忠诚的上诉请求，不合常理。二、双方在买卖合同中有关暂缓备案的约定仅适用于王忠诚一次性付款的情形，巴登公司认为王忠诚的延期付款承诺书有效即支持王忠诚分期付款，意味着双方对买卖合同补充协议约定的付款方式进行了变更，所以案涉合同补充协议约定不适用于王忠诚，巴登公司长期未为王忠诚购房办理备案手续，应承担相应违约责任。三、一审法院因合同法规定巴登公司享有先履行抗辩权而驳回王忠诚诉讼请求，但依据双方签订的买卖合同及补充协议的相关约定，巴登公司有义务按照合同约定在规定的时间内为王忠诚办理房屋产权证书，该行为不仅是合同约定的内容，也是诚实信用原则的要求，巴登公司逾期办证就应承担相应违约责任。四、王忠诚认为，一审法院认定案涉合同第十条属于无效约定且依据补充协议第四、第五条约定认定巴登公司已经完成房屋交付属于事实认定错误。首先，王忠诚的确于2014年3月31日将房屋托管给艾美达公司，但巴登公司并未提供证据证明其已经向艾美达公司或王忠诚交付房屋。其次，案涉楼盘在2014年3月时并未竣工验收，一审法院（2017）川0129民初681号判决认定艾美达公司从巴登公司接收房屋的时间为2014年9月6日，明显存在冲突，只有认为艾美达公司在2014年9月正式接收房屋才符合逻辑，所以巴登公司明显存在逾期交房情形，应当承担支付违约金的责任。五、一审法院（2017）川0129民初681号判决认定巴登公司与艾美达公司签订推介协议的时间为2014年2月，王忠诚购房时是2014年3月，巴登公司和艾美达公司已经对包括案涉房屋在内峰景主楼托管进行了约定，即将案涉房屋由规划的住宅用途变更为商业，王忠诚在2014年3月购房时对此没有选择权，巴登公司并未告知王忠诚相关情况，因此巴登公司的行为属于对买卖合同约定的交付条件的变更，应承担相应违约责任。 巴登公司辩称，一、根据《补充协议》第四条第4款约定，王忠诚未付清房款，巴登公司有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。巴登公司为维护业主权益，提前向王忠诚交付了房屋，王忠诚在一审庭审中已经确认在2014年10月接收房屋，并开始向艾美达公司收取托管收益，已经对案涉房屋进行占有、处置和收益。二、关于房屋面积差异问题，王忠诚未能举示充分有效证据，证明案涉房屋在交付时存在面积差异，应当承担举证不利后果。且王忠诚自2014年10月收房以来，一直未就房屋面积差异提出任何异议，该项主张已经超过诉讼时效。此外，巴登公司按照案涉合同约定出具的房屋面积实测报告显示案涉房屋实测面积与合同约定面积一致，不存在差异。三、根据《补充协议》第一条约定内容，无论王忠诚采取何种付款方式，王忠诚均同意在没有付清全款前暂缓办理在房管局的备案登记，此后双方也未对该备案约定进行过变更或撤销。案涉合同及其补充协议未约定逾期备案责任，王忠诚的主张没有事实与法律依据。四、根据合同约定，王忠诚未付清房款，巴登公司有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。巴登公司为维护王忠诚权益，于2014年10月提前交付房屋，但不得因此起算办证时间。即使按照2014年10月起算，办证时间为2016年10月，但王忠诚最后一笔付款期限为2015年4月，早于办证时间。王忠诚自2014年10月以来已经占有、使用房屋，但一直拖欠近半房款，未履行完毕主要的合同义务，巴登公司基于合同权利义务对等原则及先履行抗辩权，有权延迟办证。此外根据《补充协议》第7条第1款约定，如买受人因未提供齐备的资料、相关税费及费用不清楚，不能按上述约定时间办理合同登记、产权登记或不能取得房地产区权属证书，由买受人自行承担全部责任。因此巴登公司基于合同约定有权延迟办证。五、王忠诚未能举示充分有效证据证明案涉房屋在交付的时候规划变更，应承担不利后果。王忠诚在2014年3月31日自愿将案涉房屋委托给第三方进行装修经营，而案涉项目其他业主将房屋用于自住，即使按照王忠诚主张，案涉房屋因委托经营而改变规划条件，也是因其自愿委托第三方经营导致。王忠诚自2014年10月收房以来一直未就房屋规划变更提出任何异议，此项诉求已经超过诉讼时效。 艾美达公司未到庭发表意见，也未提交书面意见。 巴登公司向一审法院起诉请求：1．王忠诚向巴登公司支付购房款190000元及逾期付款违约金291536元，合计481536元（暂计至2019年6月20日，此后以拖欠款项为基数按日万分之八计算至所有款项付清之日止）。2.案件受理费由王忠诚承担。 王忠诚向一审法院提出反诉请求：1.巴登公司立即为王忠诚办理位于成都大邑县××社区××幢××层××号房的不动产权证书。2.巴登公司向王忠诚支付：（1）逾期办证违约金（违约金以全部房款的日万分之一计算，自2016年10月30日至2019年10月20日为42225.379元，2019年10月21日至实际办证之日继续按照前述标准计算至付清之日止）；（2）购房款差异面积金额56261元（以合同约定9239.65／平方米计算）；（3）逾期交付违约金（按日万分之一自2014年3月22日起至今）；（4）逾期交房违约金（按日万分之一自2014年3月22日起至2015年1月1日）；（5）逾期合同签约备案违约金（按日万分之一自2014年3月22日起至2019年9月26日）；（6）违约规划设计变更的相应补偿金。3.本案诉讼费、律师费由巴登公司承担。 一审法院认定事实：一、2014年3月21日，巴登公司、王忠诚签订《商品房买卖合同》，对双方权利义务等事项进行约定。主要涉及条款为：第一条：……开工日期为2012年6月1日……竣工日期为2013年4月1日。第三条：该商品房的房屋建设方式为普通商品房……测绘建筑面积共53.58平方米，其中套内建筑面积42.12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.46平方米……总价款389174元。第五条：买受人采取一次性付款方式付款。第七条：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第八条：设计变更的约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途。第九条：按照逾期时间……（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，然后出卖人退还买受人全部已付款。出卖人同意继续履行的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款日当日向出卖人支付违约金。第十条：（一）出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十二条：逾期交房责任2.按照逾期时间……逾期超过六十日后，合同继续履行；自第十条预定的交付期限届满之次日起至第六十日止，出卖人按日向买受人计付已交付房价款万分之一的违约金；自合同约定的交付期限届满后第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人计付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。第十三条：面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理3.双方自行约定，按照合同约定的套内单价结合套内建筑面积误差据实结算房款。第十四条：交接手续（三）双方同意按照下列2种方式缴纳税费2.买受人同意委托出卖人代交下列第1.2.5.6种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税……（5）交易手续费、产权登记费及共有人费等相关费用；（6）办理房屋权属登记所需的相关费用。第十九条：产权登记（二）转移登记2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理（2）买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.1向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。 二、2014年3月21日，巴登公司、王忠诚签订《补充协议》，对《商品房买卖合同》中的未尽事项进行约定。主要涉及条款为：第一条：买受人采取以下第1种方式付款；经双方协商，买受人同意在没有付清房款前暂缓办理在房管局的备案登记。（1）一次性付款：该房屋总价款为389174.00元。买受人应于签订《商品房买卖合同》及本补充协议之日起，一次性向出卖人付清全部房款。第四条：房产交付4.由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、贷款还款、有关税费、专项维修基金（即大修基金）及合同约定的违约金（若有）及其他根据预售合同约定买受人应缴之款项等，买受人除按本合同及补充协议承担违约责任外，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任，同时，延期交房期间的房屋风险由买受人承担，买受人并需支付延期交房期间的物业管理等相关费用。5.买受人占有房屋或买受人领取房屋钥匙或出卖人、买受人双方签署房屋交接书，均视为该房屋已正式交付。第七条：产权办理出卖人向交易所申请备案登记时限以买受人交齐资料时间起算，如买受人未提供齐备的资料、相关税费、费用不清楚等原因，不能按上述约定时间办理合同登记、产权登记或不能取得房地产权属证书，由买受人自行承担全部责任。非因出卖人原因未能及时办理好产权证，则出卖人不承担责任。第八条：送达事宜1.因本合同及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件均应采用传真、挂号邮件、EMS特快专递等方式。除本合同或补充协议另有约定外，上述书面文件送达到买受人在签署本合同时预留的或事后书面通知的通讯地址/或代收人处即为有效送达。……3.……如用信件发出，以人手交递日为送达日，或寄出后的第七天（从寄出当日的第二天开始计算）视为送达日。 三、2014年3月31日，王忠诚出具《延期付款承诺书》，主要内容为：该房屋总价款为389174元，已于2014年3月31日付清首付款199174元，剩余房款190000元分别于两期支付，支付时间及金额为2014年10月30日前支付90000元，2015年4月30日前支付100000元。逾期未支付房款的，按照逾期时间分别处理……（2）逾期超过十五日后，……出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款当日内向出卖人支付违约金。 四、王忠诚已向巴登公司支付首付款199174元，剩余购房款190000元未支付。 五、大邑县人民法院（2017）川0129民初681号《民事判决书》争议焦点二认定：巴登公司至迟在2014年9月6日交付托管房屋（给艾美达公司）。 一审另查明，2014年3月31日，王忠诚（甲方）与第三人艾美达公司（乙方）签署《委托管理合同》，约定王忠诚委托艾美达公司对涉案房屋进行经营管理，并对验收房屋、物业管理、室内装修装饰等内容进行了约定。主要涉及内容为：第一条：购置房屋总价389174元，装修、布草总价96444元，房屋总投入498428元。第三条：经营管理期限为2014年3月31日至2024年9月30日，甲方获取房屋收益分成时间为2014年10月1日。第四条：委托经营管理收益为保底回报和收益分成两部分组成。其中保底回报为：托管房屋在委托经营期间每年年化保底回报为托管物业总投入的4%，乙方均摊到每季度后于每季度末（季度末次月7个工作日内）支付至甲方指定银行账号内（因甲方房款未付清，委托管理收益按照补充协议内容进行相应支付）。收益分成为：王忠诚将托管房屋期间的经营收入扣除税金（营业税金及附加等企业经营应缴纳税费）后与甲方五五分成，甲方分成部分扣除已收到的保底回报后的差额即为受托物业的年终收益分成，收益分成于每年年末（年末次月7个工作日内）一次性支付至甲方指定银行账号内（因甲方房款未付清，委托管理收益按照补充协议内容进行相应支付）。第七条第二款第二项：托管期间，乙方对托管房屋享有唯一、排他性管理和经营权；乙方应依法经营，自负盈亏。第八条第二款第二项：如乙方未按本协议约定支付甲方收益，每天按应付款的万分之二向甲方支付违约金；逾期超过三个月时，甲方有权单方面解除本协议。 巴登公司与王忠诚之间主要争议的焦点为：房屋的交付条件、双方是否违约、是否应当承担违约责任。 一审法院认为，巴登公司与王忠诚之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等内容，是双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方都应当遵循诚实信用原则，依法行使自己的合法权利，履行自己应尽的义务。 关于巴登公司起诉王忠诚诉讼时效的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”的规定，王忠诚在2018年8月通过电子邮件与巴登公司进行沟通，同意付款并协商付款方案，即构成诉讼时效中断，因此自2018年8月至起诉之日，并未超过诉讼时效。 关于支付购房款的问题。一审法院认为，《买卖合同》约定“买受人采取一次性付款方式付款”，《补充协议》第一条约定“买受人采取以下第1种方式付款……一次性付款：该房屋总价款为389174元。买受人应于签订《商品房买卖合同》及本补充协议之日起，一次性向出卖人付清全部房款。”根据原《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款”的规定，对于巴登公司要求王忠诚支付购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。双方约定购房总价款为389174元，王忠诚已向巴登公司实际支付首付款199174元，剩余190000元未支付，因此王忠诚应向巴登公司支付剩余购房款190000元。 关于逾期备案和逾期办证的问题。一审法院认为：1.《补充协议》第一条约定“买受人同意在没有付清房款前暂缓办理在房管局的备案登记……买受人应于签订《买卖合同》及本补充协议之日起，一次性向出卖人付清全部房款。”2.王忠诚出具的《延期付款承诺书》约定了剩余房款的最晚支付期限为2015年4月30日。3.根据原《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定及双方的约定，在王忠诚没有按期支付完购房款的情况下，巴登公司有权暂缓办理在房管局的备案登记和办理房屋产权证。因而对于巴登公司“有权延迟办理房屋产权证”的辩论意见一审法院予以采信；对于王忠诚要求巴登公司承担逾期备案和逾期办理房屋产权证违约金的请求，一审法院不予支持。 关于面积差异的问题。一审法院认为：1.《买卖合同》第三条约定“……测绘建筑面积共53.58平方米，其中套内建筑面积42.12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.46平方米”，《大邑县精正测绘有限公司房屋面积测绘报告》载明1幢11层1108号房屋面积为套内面积42.12平方米，公摊面积11.46平方米，测绘面积与合同约定的面积一致。2.王忠诚提供的涉案房屋面积为其自身测量而来，不能对抗有资质的测绘公司测量得来的数据。因此，对于王忠诚要求巴登公司承担面积差异并支付面积差异金额的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于逾期交房的问题。一审法院认为：1.《买卖合同》第十条约定“出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付商品房”，而双方签订合同的时间为2014年3月21日，交房时间早于签订合同的时间，既不符合常理，也无法实现，该条约定为无效约定。2.王忠诚在提供办证资料前，巴登公司未提供书面通知，但《买卖合同》第十四条明确约定了“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、交易手续费、产权登记费及共有人费等相关费用、办理房屋权属登记所需的相关费用”，根据《补充协议》第四条“……或买受人未付清房款、贷款还款、有关税费、专项维修基金（即大修基金）及合同约定的违约金（若有）及其他根据预售合同约定买受人应缴之款项等，买受人除按本合同及补充协议承担违约责任外，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任”约定，王忠诚付清房款前，巴登公司有权延迟交付房屋。3.根据《补充协议》第五条“买受人占有房屋或买受人领取房屋钥匙或出卖人、买受人双方签署房屋交接书，均视为该房屋已正式交付”的约定，王忠诚已于2014年3月31日将房屋托管给艾美达公司并按双方约定收取收益，表明其已经实际占有、使用、处置房屋，也表明巴登公司已经完成交付。因此，对于王忠诚要求巴登公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于交房条件与规划设计变更的问题。一审法院认为：1.巴登公司于2013年8月22日取得《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》，2013年9月29日取得《房屋面积测绘报告》，2013年10月31日取得《建设工程规划合格证》，而双方签订合同的时间为2014年3月21日，因此双方签订合同时涉案房屋已经达到合同约定的交付条件。2.巴登公司将涉案房屋交付给王忠诚后直至本案起诉前，王忠诚均未对房屋规划设计变更问题提出异议，视为王忠诚对该房屋当时现状的认可，因此对于王忠诚“涉案房屋在购房之前已经取得规划合格证及规划许可证，但不能证明在购房之后巴登公司进行规划变更”的辩论意见，一审法院不予采信。3.2014年3月31日，王忠诚与原审第三人艾美达公司签署《委托管理合同》，约定王忠诚委托艾美达公司对涉案房屋进行经营管理，并直接对验收房屋、物业管理、室内装修装饰等内容进行了约定，即表明王忠诚接收房屋后未对房屋规划设计变更等问题提出异议；艾美达公司接手该房屋后是否改变房屋的用途及规划与巴登公司无关；同时王忠诚也未提供证明房屋在其接手前巴登公司就已经对规划设计作了变更的有效证据。因此，对于王忠诚要求巴登公司承担变更规划设计的违约责任的请求，一审法院不予支持。4.《买卖合同》第十条（二）约定“该商品房交付时应当符合下列1.2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；”而第5项“……5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》”并未纳入约定范围，因此对于王忠诚要求巴登公司提供《住宅工程质量分户验收表》的请求，一审法院不予支持。 关于违约责任的问题。一审法院认为：1.巴登公司、王忠诚双方订立的《补充协议》有可选择项目而非不可协商，也不属于保险、银行等特殊行业规定，不符合原《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，因此对于王忠诚“该条款是格式条款，应认定为无效”的辩论意见，一审法院不予采信。2.根据《延期付款承诺书》“逾期未支付房款的，按照逾期时间分别处理……（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。……出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行”约定，巴登公司主张王忠诚支付购房款和违约金，即为选择的合同继续履行；同时王忠诚也未对此提出异议，视为双方认可按继续履行合同处理。3.《延期付款承诺书》明确约定“出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款当日内向出卖人支付违约金。”4.合同明确约定王忠诚未付清全部房款前，巴登公司有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。5.大邑县市场监督管理局行政处罚决定书（大市监处字[2016]17003号）认定巴登公司违背的是《中华人民共和国广告法》第二十六条第一项广告宣传不得含有“升值或者投资回报的承诺”的规定；大邑县市场监督管理局[2019]年1号、2号《关于王忠诚先生信访问题的行政程序处理决定书》认定“在后续调查你反映的问题期间，再未发现虚假宣传行为”；大邑县住房和城乡建设局[2019]-25号《关于王忠诚反映商品房未备案等事项的行政程序处理决定书》并未对巴登公司作出实质性处罚。该几份材料不足以认定巴登公司的宣传是承诺，并对王忠诚购买房屋产生实际影响，也不足以证明巴登公司应承担逾期办理备案和房屋产权登记证、面积差异、逾期交房、房屋逾期达到交付条件、变更规划设计等违约责任。因此对于王忠诚的“因巴登公司的违法宣传而导致王忠诚逾期支付购房款的过错在巴登公司”的辩论意见不予采信；而对于巴登公司要求王忠诚支付逾期付款违约金的请求，一审法院予以支持。至于王忠诚认为其与第三人艾美达公司签订了《委托管理合同》，并可以此为由向艾美达公司主张剩余部分收益，那属另外一层法律关系；如果王忠诚认为其权利因此受损，可以另行主张。 关于违约金的计算问题。一审法院认为：1.《延期付款承诺书》约定“……剩余房款190000元分别于两期支付，支付时间及金额为2014年10月30日前支付90000元，2015年4月30日前支付100000元……逾期超过十五日后……出卖人同意继续履行的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款日当日向出卖人支付违约金。”因此对于违约金的计算以90000元为基数，从2014年10月31日起计算；以100000元为基数，从2015年5月1日起计算。2.巴登公司在可以解除合同关系以减小损失的情况下不解除合同，导致王忠诚应支付的违约金超过正常标准，具有一定过错，因此对于王忠诚依法予以调整违约金的请求，一审法院予以支持，而对于巴登公司按日万分之八计算违约金的请求不予支持。3.王忠诚的违约造成巴登公司的损失主要体现为资金利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对于王忠诚应支付的违约金以实际造成的损失为基数上浮30%计算。实际损失的计算方法为：以90000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年10月31日起计算至2019年8月19日止；以100000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2015年5月1日起计算至2019年8月19日止；以190000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止。 关于律师费用的问题。一审法院认为：1.只要不违背法律规定，应当按照约定优先原则解决合同纠纷，而巴登公司、王忠诚双方在合同中并未对律师费用问题进行约定。2.本案为合同纠纷，而不属于劳动争议、债权人行使撤销权、著作权、商标侵权、恶意诉讼、虚假诉讼、滥用诉权等特殊情形。3.巴登公司并未提供聘请律师的必要性的证据。因此，对于王忠诚主张巴登公司支付律师费用的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，原《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、第一百六十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、王忠诚于判决生效之日起十五日内一次性支付巴登公司购房款190000元；二、王忠诚向巴登公司支付逾期付款违约金（计算方法为：以90000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%自2014年10月31日起计算至2019年8月19日止；以100000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%自2015年5月1日起计算至2019年8月19日止；以190000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回巴登公司的其他诉讼请求；四、驳回王忠诚的全部反诉请求。如果王忠诚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8523元，减半收取4261.5元，反诉案件受理费2062元，减半收取1031元，共计5292.5元，均由王忠诚负担。 二审中，王忠诚提交下列证据： 第一组：花水湾物业委托管理补充协议。拟证明：1.委托补充协议是基于延期付款承诺书分期付款的法律事实；2.巴登公司没有履行合同义务，违约在先，同时案涉房屋系捆绑销售。3.巴登公司的广告宣传是虚假广告。 第二组：委托管理合同。拟证明：1.巴登公司对案涉房屋捆绑销售，巴登公司对委托管理合同附件，主合同附件委托补充协议基于本案延期付款承诺书分期付款的法律事实。2.巴登公司以案涉房屋物权人的名义实际占有案涉房屋委托管理收益。委托管理合同是艾美达公司与王忠诚之间的实际权利义务。巴登公司没有履行本案的合同义务，捆绑销售案涉房屋。 第三组：情况说明通知（复印件）。拟证明：巴登公司延期付款承诺书捆绑销售案涉房屋的违法收益。 第四组：权益回馈说明，拟证明：巴登公司在2014年3月15日对现场房屋查看时，房屋内的结构、布局、用途已经被破坏，不是商品房买卖合同附件平面图所视，并非广告宣传页中所载明的房屋内容。 第五组：（2019）川0129民初733号判决书。拟证明：巴登公司和仁和南苑公司是案涉房屋委托管理合同履行的义务辅助人。 第六组：中铁二局瑞城物业管理公司最后催费通知单和缴费通知书，拟证明：1.巴登公司和仁和南苑公司是案涉房屋的委托管理履行的义务辅助人，缴费通知书证明2018年7月25日后，至2015年5月1日截止是仁和南苑公司对案涉房屋物业费履行，按照艾美达公司与王忠诚签订的委托管理合同中第五条第1项e条约定，已经结算清楚。2.艾美达公司拖欠案涉房屋的物业费643元，时间是自2019年5月1日至2019年10月25日解除案涉委托管理合同截止。3.巴登公司拖欠案涉房屋的物业费，从2019年10月25日后至今。瑞城公司自2014年3月21日与王忠诚签订买卖合同后，至今没有与王忠诚签订案涉房屋的物业服务协议，且在买卖合同和委托管理合同中巴登公司以案涉房屋物权人的名义已经主张并占有了案涉房屋的实际权利。王忠诚已经履行了案涉合同义务，支付了首付款211980元，却没有享受到案涉房屋买卖合同和委托管理合同的实际权利，该拖欠的物业费向王忠诚主张是没有事实和法律依据的。 第七组：（2019）年川0129民初733号庭审笔录。拟证明：巴登公司占有案涉房屋的托管收益，没有履行案涉合同义务，且违约在先。同时，对案涉房屋的委托收益进行了捆绑，收取每季度的收益和年底分红收益。（2017）川0129民初681号卷宗的相关材料，证明巴登公司对案涉房屋捆绑销售，对案涉房屋委托管理合同的履行是义务辅助人。 第八组：案涉房屋的委托收益，打款明细记录，案涉房屋的电子台账记录。拟证明：巴登公司没有履行合同义务，不当占有案涉房屋托管收益，还占有了年终分红全部收益。 第九组：（2019）川0129民初778号判决书，（2020）川0129民初758号判决书，（2020）川0129民初749号判决书。拟证明：巴登公司没有履行合同义务，以延期付款承诺书，双方签订的分期付款的法律事实捆绑案涉房屋委托管理收益。 第十组：房屋租赁合同，拟证明：仁和南苑公司占有经营和使用了案涉房屋，没有与王忠诚签订该房屋租赁合同。 第十一组：巴登公司与仁和南苑公司签约的现场照片、仁和南苑公司在艾美达酒店现场摆设的巴登公司的高额投资回报的广告、巴登公司销售人员胥培春（音）名片、峰景项目业主群。拟证明：巴登公司对案涉房屋委托管理合同的履行是义务辅助人，并对案涉房屋捆绑销售。 第十二组：新津县人民法院的案件受理通知书，（2020）川0132行初22号，拟证明：巴登公司对案涉房屋捆绑销售的行为。 巴登公司发表以下答辩意见： 第一组证据，由王忠诚与艾美达公司签署，巴登公司并非该协议的当事方，对该证据的三性均不予认可。 第二组证据，1.在一审中应该已经出示了，巴登公司并非委托管理协议的相对方，如一审中没有出示过，我方对证据的三性不予认可。2.业主在签订购房合同后，自愿选择是否与艾美达公司签署委托管理合同，不存在捆绑销售。 第三组证据，王忠诚未提供原件，对三性均不予认可。王忠诚称延期付款承诺书的问题，该承诺书是由王忠诚提供给巴登公司，不存在捆绑销售，且巴登公司从未占有王忠诚案涉房屋的托管收益。 第四组证据为权益回馈说明，是委托管理合同的附件，巴登公司非该合同的当事方，对三性不予认可。该说明中并未载明案涉房屋的规划、设计。 第五组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该判决书确认巴登公司与仁和南苑公司不是委托管理合同的当事人，也不是王忠诚与艾美达公司履行合同的义务辅助人。 第六组证据，1.该证据不是巴登公司出具，巴登公司不是当事方，三性均不予认可。2.双方基于物业服务协议产生的纠纷，不属于委托管理经营合同，不能将两个合同关系混为一谈。3.恰好证明案涉房屋的业主是王忠诚。 第七组证据：关于王忠诚所称的艾美达公司的陈述，仅是艾美达公司的单方陈述，与事实不符，巴登公司不予认可。2018年，巴登公司与艾美达公司已经产生了纠纷，双方正在解除推介协议，巴登公司不可能指示艾美达公司拖欠托管收益。对该份庭审笔录的真实性予以认可，关联性不予认可。在该案件中艾美达公司陈述并且法院已经确认，托管服务仅限于与巴登公司签订购房合同后自愿与艾美达公司达成托管服务的业主，已出售的房屋无论何时支付完毕房款，托管收益均不应向巴登公司支付，法院确认，自2014年10月1日，巴登公司向王忠诚交付案涉房屋后，由艾美达公司向王忠诚支付托管收益，表明巴登公司与艾美达公司之间无任何关联，购房合同和托管合同中无任何关联。 第八组证据是案涉房屋的托管经营情况，与巴登公司无关，对三性均不予认可。 第九组证据的合法性、真实性予以认可，但关联性不予认可，法院均判令艾美达公司向业主支付托管收益，巴登公司非双方委托管理合同的当事方，与艾美达公司不存在关联关系。 第十组证据，1.该证据无任何签章，对三性均不予认可。2.巴登公司与仁和南苑公司签订的托管合同仅针对未出售房屋，至于案涉房屋是否托管给仁和南苑公司，与巴登公司无关。 第十一组证据与案涉房屋及商品房买卖合同无关，对三性均不予认可。 第十二组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，与本案无关。王忠诚此次提供的新证据中属于在一审庭审之前已经形成的证据，巴登公司不予认可。 艾美达公司未发表质证意见。 对上述证据中巴登公司无异议的证据，真实性和合法性本院予以确认，对于其证明力，本院将综合全案予以认定。 巴登公司与艾美达公司未提供新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，2013年，大邑县精正测绘有限公司出具《房屋面积测绘报告（Ｘ20130049）》载明“项目名称：花水湾.峰景。一、概况。受成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司的委托，大邑县精正测绘有限公司于2013年9月29日对其位于大邑县花水湾的花水湾.峰景，进行了房屋面积测绘。二、房屋面积测绘依据。1.中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房屋测量规范》；2.建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（住建房【2002】74号）；3.转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知（川建厅房发【2002】104号）；4.四川省房产测绘实施细则；5.与本宗房产相关的、有效的规划、城建、房管批文，协约；6.本宗房屋面积测绘委托合同书。”三、房产测绘单位、人员。1.房产测绘单位、人员：大邑县精正测绘有限公司为四川省丁级测绘资质持证单位，具有独立法人资格。房产测绘资质证书编号为：丁测资字51102027。五、房屋面积测绘项目、内容。本宗房屋面积测绘的项目和测量内容包括：3.各幢房屋分户明细表，单位：㎡；幢号:1号；楼层：11层；房号：1108；套内面积：42.12；分摊面积：11.46；公摊系数：0.272144；建筑面积：53.58；用途：住宅；结构：框架。” 一审庭审中，巴登公司、王忠诚一致认可案涉房屋的交房时间为2014年10月1日。另，王忠诚陈述其与艾美达公司解除委托关系后，于2019年10月28日从艾美达公司收回房屋。 国家企业信用信息公示系统显示成都艾美达酒店管理有限公司于2015年6月25日更名为成都艾美达健康咨询有限公司。 本院认为，巴登公司与王忠诚之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。综合双方的上诉、答辩意见，本院对本案争议焦点评述如下： 一、房屋面积问题。 根据查明事实，2013年大邑县精正测绘有限公司出具《房屋面积测绘报告（Ｘ20130049）》载明案涉房屋套内面积：42.12㎡；分摊面积：11.46㎡；建筑面积：53.58㎡。该测绘报告得出的测量结果与双方合同约定一致，即《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房的房屋建设方式为普通商品房……测绘建筑面积共53.58平方米，其中套内建筑面积42.12平方米”，一审中，王忠诚对《房屋面积测绘报告（Ｘ20130049）》的真实性、合法性无异议，且其并未提交有效的反驳证据证明该鉴定报告测绘数据与案涉房屋实际面积存在差异，故王忠诚主张案涉房屋面积与合同约定不符的意见不成立，对于王忠诚提出巴登公司赔偿房屋面积差异金额的主张，本院不予支持。 二、逾期备案和逾期办证问题。 案涉《补充协议》第一条约定：“一、买受人采取以下第1种方式付款；经双方协商，买受人同意在没有付清房款前暂缓办理在房管局的备案登记。1.一次性付款：该房屋总价款为389174元。买受人应于签订《商品房买卖合同》及本补充协议之日，一次性向出卖人付清全部房款”。 根据查明的事实，王忠诚并未在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之日一次性付清全部房款。此后，王忠诚于2014年3月31日出具了《延期付款承诺书》，承诺最迟于2015年4月30日前付清全部房款，而至今王忠诚仍未付清全部房款。现王忠诚主张延期付款承诺书系双方改变了付款方式，补充协议第一条的约定仅针对一次性付款。本院审查后认为，王忠诚由于自身原因无法按照约定支付购房款而向巴登公司出具延期付款承诺书，系单方承诺，并非双方对合同条款的变更，且王忠诚也未提交证据证明巴登公司与王忠诚协商一致对《补充协议》第一条的约定进行了变更。依据《补充协议》第一条的约定，巴登公司有权在王忠诚未完成付款义务前暂缓办理案涉房屋的备案登记，而合同备案登记系办理分户产权证书的前提。因王忠诚未按照约定完成付款义务、巴登公司据此未予办理案涉房屋的不动产登记证书并不违反合同约定，故王忠诚诉请巴登公司逾期备案和逾期办理分户产权证的请求不成立，本院不予支持。 三、关于逾期交房的问题。 因案涉《商品房买卖合同》所约定的房屋交付时间在双方合同签订之日之前，且双方在合同签订后也未对房屋的交付时间另行约定，应视为双方并未约定有效的交房时间。而一审庭审中，王忠诚与巴登公司均认可案涉房屋于2014年10月1日交付。本院认为，首先双方对案涉房屋的交付时间并无明确约定，其次案涉房屋已经实际交付，故王忠诚提出主张巴登公司逾期交房的主张缺乏事实依据，其该项上诉理由不能成立。 四、关于交房条件和规划变更的问题。 王忠诚在二审中明确，巴登公司提供的规划证载明案涉房屋是普通住宅，而巴登公司将案涉房屋擅自变更为商业酒店。巴登公司抗辩，王忠诚与巴登公司签订购房合同，并自愿选择与艾美达公司签署委托托管协议，将房屋托管给艾美达公司经营，系其自行对房屋进行处分的行为。本院认为，首先，案涉房屋在交付前已取得《建设工程规划合格证》，可以证明案涉房屋符合规划验收且满足合同约定的交付条件。其次，艾美达公司受王忠诚委托接收房屋，艾美达公司在接收房屋时也未提出任何异议，可认定此时案涉房屋并未发生改变。最后，根据王忠诚与艾美达公司签订的《委托管理合同》约定，在托管期间，案涉房屋由艾美达公司享有唯一、排他性管理和经营权，且根据查明的事实，艾美达接收房屋后占有使用案涉房屋直至2019年10月28日王忠诚收回案涉房屋，王忠诚于2019年10月28日收回房屋时发现房屋内布局与合同内容不符系产生于艾美达公司占有使用期间，而由此产生的后果不应当由巴登公司承担责任。综上，对于王忠诚主张巴登公司违约规划设计变更的请求，本院不予支持。 五、关于违约金的计算。 本院认为，虽《延期付款承诺书》载明逾期付款违约金为以逾期应付款按日万分之八计算，但违约金以补偿为主以惩罚为辅，且巴登公司在王忠诚未按约定付款后，并未采取适当的措施防止损失进一步扩大亦对该损失的产生负有责任，故一审法院认定王忠诚应支付的违约金以实际造成的损失为基数上浮30%计算并无不当，本院予以维持。 综上，巴登公司与王忠诚的的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计12647元，由成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司负担10585元，由王忠诚负担2062元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 刘 杨 书 记 员 夏玉荣