海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终358号 上诉人（原审被告）：三亚天和园投资开发有限公司，住所地海南省三亚市海棠区龙海风情小镇****商业座。 法定代表人：陆国志，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡妲琦，海南三和元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尹明，男，1977年9月14日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：张紫艳，海南海叶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高毅利，海南海叶律师事务所律师。 上诉人三亚天和园投资开发有限公司（以下简称天和园公司）与被上诉人尹明房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天和园公司上诉请求：1.请二审法院查明事实，依法改判上诉人不向被上诉人支付逾期交房违约金95000元；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院根据《协议书》进行判决认定事实不清，裁判错误。1.根据合同法的规定，《协议书》未成立。2018年8月3日，上诉人为甲方，被上诉人为乙方，双方签订《协议书》，该《协议书》落款部分，仅有上诉人盖章，上诉人公司员工袁志签名及协议签订日期，被上诉人未在《协议书》中签字或盖章，故不符合合同法规定的合同成立的要件，该《协议书》尚未成立。2.《协议书》分为两部分，上诉人承诺对上诉人签字盖章部分的内容予以赔偿。即：减免被上诉人三年的物业费用（2018年8月1日至2021年8月1日），并赠送壹万元的家具家电作为补偿。对上诉人及被上诉人未签字盖章的部分不予确认并不能承诺补偿，即：在2018年12月31日前，上诉人按照约定赔付被上诉人损失现金95000元。这一部分没有双方签字确认，上诉人也没有原件，无法确认该补充部分是否为被上诉人自行添加，该部分也不能作为本案认定事实的依据。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 尹明辩称:协议书的证明内容和目的是为了印证上诉人的违约交房行为，协议书本身也是上诉人提供给被上诉人的单方承诺，在协议书上没有尹明的签字，是因为这份协议书是上诉人的单方出具的，第二部分答应补偿9.5万元是在尹明不满意第一部分补偿内容的情况下，上诉人作出的补充承诺，该协议书本身均出自上诉人一方，均由袁志书写并加盖公司公章。 尹明向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付延期交房的违约金185172元（1187000×3‰×52天）。庭审中原告变更诉讼请求为违约金为153123元（1187000×3‰×43天）。 一审法院认定事实：原告与被告于2018年2月26日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“嘉悦南湾”养生度假公寓项目6层605房。合同第六条约定：被告应于2018年5月1日前将房屋交付给原告，交房标准为装修交房交赠送家具家电。第九条第一项约定：除人力不可抗拒因素外，被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告，双方同意应按已收款的3‰每日向原告支付违约金，违约金自应交付之日起第二天至实际支付之日止，合同继续履行。合同签订后，原告依约定支付了购房款。2018年4月底，被告电话通知原告收房，原告委托房屋中介公司的员工代为收房，但因房屋不符合交付标准而未收房。2018年6月13日，原告的委托代理人代为办理了涉案房屋的收房手续。2018年8月3日，被告天和园公司为甲方，原告为乙方，双方签订协议书，主要内容为:由于涉案房屋装修原因延迟交房，经双方协商，甲方减免乙方3年的物业费用并赠送10000元家具作为补偿。协议书上有天和园公司的盖章及员工袁志的签名。盖章落款之后另补充：在2018年12月31日前，甲方按照协议约定赔偿乙方损失95000元。协议签订后未履行。一审法院认为：本案争议的焦点是涉案房屋在约定的交付时间点是否符合交付条件的问题。被告虽然在约定的交付时间前电话通知原告收房，但通知收房并不等同于房屋就已达到交付条件。原告提交的《协议书》载明“由于涉案房屋装修原因延迟交房”足以证明房屋当时尚处于装修状态未达到交付条件，据此认定房屋在合同约定的交付时间点不符合交房条件。被告提交的其他业主收房的证据与本案无关联性，不能证明房屋在通知收房时已符合交付标准，故被告的抗辩不予采纳。被告逾期交房，依据涉案合同第九条第一项的约定，应按已交购房款的日3‰向原告支付违约金，被告抗辩违约金过高请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条的规定，损失赔偿额应以造成的损失为基础，过分高于损失的应予调整。本案中，原告未能举证证明因被告逾期交房对其造成的损失，主张按日千分之三计算违约金过高，不予支持。原、被告于2018年8月3日签订的《协议书》约定了被告逾期交房应承担的赔偿责任，应视为系双方经过磋商后所达成的真实意思表示，酌定被告应向原告支付违约金95000元，对超出95000元部分的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告三亚天和园投资开发有限公司于本判决生效之日起向原告尹明支付逾期交房违约金95000元；二、驳回原告尹明的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4003.44元，减半收取2001.72元（原告已预交），由原告尹明负担1001.72元，被告三亚天和园投资开发有限公司负担1000元。 二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人天和园公司应否支付被上诉人尹明95000元。根据本案查明的事实，虽然被上诉人未在《协议书》上签名，但《协议书》是上诉人向被上诉人出具的，上诉人的负责人袁志在协议书上签名并加盖了上诉人的公章，原件由被上诉人持有，被上诉人对此并未提出异议，足以证明该《协议书》中关于因上诉人装修原因导致延迟交房而愿意做出相应补偿是上诉人的真实意思表示。上诉人主张《协议书》中补充部分并无上诉人签字盖章，不能作为本案的定案依据。从落款的签名及时间来看，落款时间为同日，亦有上诉人的负责人袁志的签名，被上诉人有理由相信该部分承诺为上诉人作出的真实意思表示，构成表见代理，上诉人应对其负责人袁志的行为承担责任。被上诉人虽然未在《协议书》中签名，但其当时并未提出异议，在一审判决后也未提出上诉，故对一审判决确定上诉人应支付的逾期交房违约金为95000元予以确认。一审依据《协议书》认定上诉人应承担案涉房屋逾期交房的违约责任并判决上诉人支持逾期交房违约金95000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，天和园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2175元，由上诉人三亚天和园投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。