海南省东方市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9007民初354号 原告：马宁，女，1985年7月6日出生，汉族，山东省烟台市人，现住海南省东方市。 委托诉讼代理人：曲毅萍，女，1956年3月30日出生，汉族，陕西省汉中市人，现住海南省东方市。系原告马宁的母亲。 被告：东方永丰生态工程有限公司。住址：海南省东方市琼西路东方海岸商业中心。 法定代表人：赵永亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万光明，海南维特律师事务所律师。 原告马宁与被告东方永丰生态工程有限公司（以下简称“永丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马宁的委托诉讼代理人曲毅萍、被告东方永丰生态工程有限公司的委托诉讼代理人万光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即无条件为原告提供办理房屋权属证的相关全部资料；2、判定被告支付违约金7335.92元；3、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年2月29日签订《东方市商品房买卖合同》，该合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告于2016年12月6日交付房屋但至2019年7月15日前被告未能完全具备为原告办理产权证书的相关条件，导致原告办理产权的时间延迟了221天。由于被告的原因，原告未能在定期限内取得房地产权属证书，原告诉诸法律，请求人民法院判令被告无条件为原告提供办理房屋权属证相关的全部资料，判定被告支付违约金7335.92元(房屋原价：331942×1/10000×221天=7335.92元)。请求法院依法维护原告合法权益。 被告永丰公司辩称：原告向被告出具了一份《办证授权委托书》，同意将合同约定的办证期限从授权委托书签发之日向后顺延540个工作日，涉及该案的办证期限目前尚未届满，因此被告没有违约，不承担违约责任。对原告主张的实际交房日期予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《办证授权委托书》系格式条款，被告免除其责任，加重原告责任，属于无效条款，本院不予认可。 根据当事人的陈述和经本院审查的证据确认，本院认定事实如下：2016年2月29日，原告马宁与被告永丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：马宁购买永丰公司开发的位于东方市××镇东侧的东方海岸12#楼2单元13层2-1305房，建筑面积52.42平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为6332.36元/㎡，房屋总价款为331942元，付款方式为一次性付款。上述合同第十五条约定：出卖人自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书；在原告取得商品房权属证书后，被告应在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告已付清购房款331942元。原、被告均认可被告于2016年12月9日将涉案房屋交付给原告使用。 另查明，原、被告于2018年11月16日签订办证授权委托书，约定原告马宁委托被告永丰公司作为办理产权证书的委托代理人，将办证期限变更至委托书签订后且原告将由被告提交的资料齐备并交到被告之日起540个工作日内为原告办理完毕房屋产权证书。 又查明，关于东方海岸小区5#、6#、11#、12#楼，东方市不动产登记中心于2019年8月2日办结土地分割，于2019年7月16日办结大证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应当无条件为原告提供办理产权证全部资料；二、原告要求被告赔偿逾期办证违约金是否有事实根据及法律依据。 一、关于被告是否应当无条件为原告提供办理产权证全部资料问题。在原、被告双方签订的《东方市商品房买卖合同》中并没有此项约定，而是约定被告协助原告来办理产权证，且被告提出已经向不动产登记中心提交了部分业主办理房屋产权证所需的材料并协助部分业主陆续办理了房屋产权证，而原告也并不清楚被告是否已经向不动产登记中心提交了原告办理房屋产权证所需的材料。庭审中，被告表示愿意无条件为原告提供办理房屋产权证需要由其提供的全部资料。原告可以依照被告所述自行要求被告协助提供办证的全部材料。因此，对于该项诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告要求被告赔偿逾期办证违约金是否有事实根据及法律依据。原、被告签订的《东方市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定切实履行各自的权利义务。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书；在原告取得商品房权属证书后，被告应当在30日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。由于不动产统一登记后房地一体颁发《不动产权证书》，故按照合同约定，办理《不动产权证书》的期间应为办理房屋权属证书和土地使用权证的时间之和，即应为730日+30日=760日。被告认为“应当将房屋所有权证及土地权属证办理期限相加，作为不动产权证书的办理期限”的辩解意见，本院予以采纳。又原、被告均认可被告于2016年12月9日将涉案房屋交付给原告使用。 故被告应为原告办理《不动产权证书》的时间应为实际交房日期2016年12月9日之日起760日内即2019年1月7日前。而不动产登记中心为被告办理涉案房产大证记载的时间为2019年7月16日。因此，原告主张被告逾期办证的截止时间为2019年7月15日有事实根据和法律依据，本院予以照准。 关于《办证授权委托书》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，该份授权委托书属于被告利用格式条款免除其责任，加重原告责任，且没有采取合理方式提请原告注意该授权委托书将合同约定的办证期限向后顺延540个工作日。因此，该《办证授权委托书》无效，本院不予采信。原告主张该授权委托书系被告利用自己签约的优势地位，免除开发商义务的内容，不是自己的真实意思表示的意见，于法有据，本院予以支持。被告答辩称“原告签署这份授权委托书，同意将合同约定的办证期限从授权委托书签发之日起向后顺延540个工作日，截止目前该案办证期限尚未届满，被告不应承担违约责任”的意见，于法无据，本院不予支持。 综上所述，被告永丰公司未按照合同约定为原告办理房屋产权证书，构成违约，应当承担违约责任，逾期的天数应该从2019年1月8日计算至2019年7月15日，共189天。被告永丰公司应当向原告马宁支付逾期办证违约金6273.70元（331942元×189天×1/10000=6273.70元）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告东方永丰生态工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马宁支付逾期办证违约金人民币6273.70元； 二、驳回原告马宁的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由被告东方永丰生态工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长 高筱妤 审 判 员 马忠诚 审 判 员 程亚奇 二〇二〇年四月三十日 法官助理周 宇 书 记 员 陈嘉颖 附：本案所适用的法律条文内容 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。