新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)兵0602民初244号 原告（反诉被告）：毛朝义，男，1963年9月18日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区。 原告（反诉被告）：毛雨，女，1988年6月22日出生，壮族，无固定职业，住广西柳州**。 共同委托诉讼代理人：李建平，新疆星河律师事务所律师。 被告（反诉原告）:奇台县奇台农场翔裕汽贸物流有限公司，统一社会信用代码：9165232506205045X5，住所地：新疆昌吉州奇台县奇台农场一○八社区一连。 法定代表人:朱俊生，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘新亚，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告（反诉被告）毛朝义、毛雨与被告（反诉原告）奇台县奇台农场翔裕汽贸物流有限公司（以下简称翔裕物流公司）房屋（商铺）买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛朝义、毛雨共同委托诉讼代理人李建平与被告奇台县奇台农场翔裕汽贸物流有限公司委托诉讼代理人于可易、刘新亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）毛朝义、毛雨提出如下诉讼请求：1、请求被告依法履行合同义务办理祥裕X楼X号商铺负1层100平米的房产证和土地证；2、被告承担逾期办证违约金50万元；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年12月10日前后，原告与被告协商购买位于奇台县××街××商铺××下两间，商铺款本金合计124万元。双方约定购房款支付采用首付加分期方式，其中利息分为固定利息，包括首付部分1万元，分期部分利息从2013年6月至2016年6月三年依据当前银行同期利息130200元，同时约定逾期利息按年息1%承担，本息合计1380200元。合同签订后，原告支付首付款本金62万元和利息1万元，合计63万元，余款实际支付781162.21元。2015年12月7日，原被告双方就付款办证进行对账，经过双方核算后被告出具承诺书，原告付本息371556元，被告在两个月内办证，否则承担逾期办证违约金50万元。原告认为其在付清购商铺款的前提下被告不履行合同义务，被告构成违约，诉至法院要求判如所请。 被告（反诉原告）翔裕物流公司辩称，1、原告作为购买人应当办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，其作为出卖人只有协助原告办理变更登记手续的义务；2、原告没有按合同约定付清房款，被告有权不予协助办理案涉不动产权属证书。因原告按照合同约定，除支付房款124万元外，还应支付首付款利息1万元及逾期支付剩余购房款利息，至被告反诉时（2019年9月25日），原告尚欠房款132869.1元及利息92277.6元未付清；3、原告要求被告支付违约金没有依据，被告从未给原告出具承诺书，承诺书没有被告盖章确认，奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司与被告属两个独立法人，承诺书盖章对被告没有约束力。且按照承诺书，被告应交纳393473.6元，原告仅交纳371937.6元，不符合承诺书规定的生效条件。请求驳回原告的诉讼请求。同时翔裕物流公司提出反诉称，反诉被告房款及利息未付清构成违约，请求判令反诉被告：1、反诉被告支付反诉原告购房款132869.11元；2、反诉被告支付反诉原告购房款利息92277.6元（2013年3月25日至2019年9月25日，之后利息计算至实际清偿之日）；3、由反诉被告承担本案的所有诉讼费用。 本院经审理查明，2013年12月10日，原告（反诉被告）毛朝义与被告（反诉原告）奇台县奇台农场祥裕农副产品购销有限公司（原名为奇台县奇台农场祥裕农副产品购销有限公司，后更名为奇台县奇台农场翔裕汽贸物流有限公司）经协商补签订《商铺认购合同》，约定由原告购买被告位于奇台县××街××幢××号××商铺上下两间，地上商铺为****铺面，建筑面积200㎡，单价4400元／㎡，总价88万元，，地下商铺为****铺面建筑面积100㎡，单价3600元／㎡，总价36万元，商铺款本金合计124万元。合同约定2013年3月25日前付首期款为总房款的50%即62万元，余款62万元分三年6次分期付款，三年利息共计130200元，本金加利息共计750200元。逾期未交，按0.05%（天）利率计，超过30天视为违约。同时补充条款约定“1、甲方于2013年12月30日之前将办证资料交给房管所，办好房产证后及时交给乙方办理贷款手续，甲方给乙方开具购房发票。2、乙方愿意承担因首付款未及时交付所产生的逾期利息1万元。3、乙方愿意承担2013年从6月6日到还款日之间的1%的利息”。被告将商铺交付原告的时间为2013年6月，原告于2013年3月18日交付首付款5万元、2013年4月17日交付首付款25万元、2013年5月22日交付首付款29万元，2013年6月6日交付首付款3万元，共计交付首付款62万元。后原告于2014年12月31日给付30万元、2015年6月8日给付4万元、2015年6月9日给付6万元、2015年7月22日给付3万元、2015年12月5日给付371937.6元。其中给付的371937.6元中包含购房款298961元、房款利息51039元及采暖费2000元、一、二层办证补差20元、所购商铺地下室的办证费用19917.6元（具体为契税10800元、印花税183.6元、维修基金7200元、测绘费204元、交易费800元、办证费550元、土地证费180元），371937.6元所含各项目被告出具收据的时间为2015年12月7日。综上，原告给付购商铺首付款共计62万元，给付购房余款及购房利息共计78万元，两项合计140万元。后原、被告对房款及利息是否付清经协商意见不一致产生分歧，原告遂诉至法院要求判如所请，被告同时提出反诉，请求法院支持其反诉请求。 另查明，庭审中原告提交承诺书一份，提出双方对房款及利息进行了清算，承诺书约定针对原告办理所购商铺负一层办证一事，原告完成交清所剩房款及利息371556元、交清商铺地下室办证费用19917.6元、提交所购商铺地下室资料，交清2015-2016年度的采暖费四项事项后，被告承诺两个月内办理好房产证、土地证，违约承担50万元违约金。承诺书落款为奇台县奇台农场祥裕汽贸物流有限公司，加盖公章为奇台县奇台农场生飞隆物业有限公司，被告对该承诺书不认可。 又查明，原告毛雨为原告毛朝义的女儿，所购商铺为二原告共同出资，产权证登记二原告名字，被告对二原告主体身份无异议。 以上事实由原、被告提交的商铺认购合同、票据、打款凭证、收条及当庭陈述等证据予以证实，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经自愿协商签订《商铺认购合同》，系双方真实意思表示，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，原、被告双方形成房屋（商铺）买卖合同关系，《商铺认购合同》合法有效。对于原告提交的承诺书的效力问题，该承诺书未加盖被告的印章，被告对该承诺书不认可，亦没有证据证实出具承诺书系被告公司工作人员代理行为，故对于该承诺书的效力本院不予认定。故原告依据该承诺书约定要求被告承担违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。因本院对承诺书的效力不予认定，本案原、被告的义务应按照合同约定履行。对于原、被告争议的合同补充条款焦点问题，其中第2条原告因首付款未及时支付所产生的逾期利息1万元，应计算在余款中。对其中原、被告分歧较大第3条的理解，《商铺认购合同》补签时间为2013年12月10日，此时首付款已经付完，故产生了补充条款第2条，而首付款最后一笔付完的时间是2013年6月6日，第3条约定乙方愿意承担2013年从6月6日到还款日之间的1%的利息,综合合同原利息约定1%及各时间节点及第3条的内容看，认定为补充条款是对合同第三条、第四条中余款履行时间及利息约定的变更符合思维逻辑和常理，本院认为对原告所应付余款，应按照补充条款第3条的约定计算。故对被告的计算方法本院不予支持。按照余款给付时间，本院分段核算剩余利息共计146996元（2013年6月6日至2014年12月31日为118420元=620000元×0.01／30天×573天，2015年1月1日至2015年6月8日为16853元=320000元×0.01／30天×158天,2015年6月9日当天为93元=280000元×0.01／30天×1天，2015年6月10日至2015年7月22日为3080元=260000元×0.01／30天×42天,2015年7月23日至2015年12月5日为8550元=190000元×0.01／30天×135天）。故原告所购商铺剩余房款及利息合计应给付776996元（本金620000元+利息146996元+首付款逾期利息10000元）。原告首付款62万元付清后已给付余款78万元，故原告所购涉案商铺的房款及利息已付清。 综上所述，因原告购房款项已付清，被告抗辩理由不成立，被告理应协助原告及时办理涉案商铺的房产证和土地证。同时应驳回被告的全部反诉请求。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）奇台县奇台农场翔裕汽贸物流有限公司于本判决生效后立即协助原告毛朝义、毛雨办理所购A楼10号商铺负1层的房产证和土地证； 二、驳回原告（反诉被告）毛朝义、毛雨的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）奇台县奇台农场翔裕汽贸物流有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元、邮寄费180元（原告预交），合计4580元，由原告（反诉被告）毛朝义、毛雨负担，反诉案件受理费2339元，由被告（反诉原告）奇台县奇台农场翔裕汽贸物流有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。 审判员  武玲 二〇二〇年四月一日 书记员  张东 1