济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初266号原告:杨明喜，男，1956年6月29日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：杨志刚，山东千舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭波，山东千舜律师事务所律师。被告:济南维尔康实业集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李瑜，董事长。委托诉讼代理人:张秋笙，北京市盈科(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张化军，男，1961年10月30日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人：济南市槐荫区住房和城乡建设局，住所地济南市。法定代表人：衣连斌，局长。委托诉讼代理人:张兵，山东沃德律师事务所律师。第三人：济南市住房和城乡建设局，住所地济南市。法定代表人:陈勇，局长。委托诉讼代理人：闫国伟，山东辰静律师事务所律师。原告杨明喜与被告济南维尔康实业集团有限公司（以下简称维尔康公司）、第三人济南市槐荫区住房和城乡建设局（以下简称槐荫区住建局）、第三人济南市住房和城乡建设局（以下简称济南市住建局）所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告杨明喜的委托诉讼代理人杨志刚和谭波、被告维尔康公司的委托诉讼代理人张秋笙和张化军、第三人槐荫区住建局的委托诉讼代理人张兵、第三人济南市住建局的委托诉讼代理人闫国伟到庭参加诉讼。后于2020年4月29日再次公开开庭进行了审理，原告杨明喜的委托诉讼代理人谭波、被告维尔康公司的委托诉讼代理人张秋笙和张化军、第三人槐荫区住建局的委托诉讼代理人张兵到庭参加诉讼。第三人济南市住建局经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。杨明喜向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认坐落济南市槐荫区纬十一路193号(原145号)西屋四间(建筑面积43.97平房米)归杨明喜所有；2、本案诉讼费用由维尔康公司承担。事实和理由：因济南一佳食品有限公司(以下简称一佳公司)经营需要，将其坐落济南市槐荫区纬十一路193号(原145号)直管公房在购置后，与杨明喜租赁使用的坐落济南市槐荫区纬十一路195?号第三人直管公房进行互换，2003年1月4日双方签订了《房屋调换过户费用出资协议》。根据协议约定，一佳公司购买涉案房屋出资及房屋过户费由杨明喜承担，协议签订后，双方进行了房屋互换，杨明喜使用涉案房屋至今。2003年1月13日，济南市槐荫区房产管理局(以下简称槐荫区房管局)与一佳公司签订《协议书》，将涉案房屋出售给一佳公司。根据槐荫区房管局与一佳公司签订的《协议书》约定，房屋购置费91770元，购房款到账当月涉案房屋停租，一年内撤管，如到时不能办理撤管，该房遇拆迁等变动一切补偿归一佳公司所有。杨明喜按与一佳公司的约定，交纳了房屋购买费91770元，并占有使用该房产至今，然一佳公司未能按约办理过户手续，该房屋目前登记在济南市房产管理局名下(房产证号:槐0160**)?。根据济南市国有资产管理局济国资运控[2003]01号文件规定，一佳公司现已被维尔康公司收购，槐荫区房管局已与槐荫区住建局合并，济南市房产管理局（以下简称济南市房管局）已与济南市住建局合并。涉案房屋现正在进行拆迁，因维尔康公司未办理房屋过户手续，致使房屋所有权不明，房屋拆迁部门无法确定杨明喜系房屋被拆迁人，损害了杨明喜的合法权益。杨明喜为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。维尔康公司辩称，首先对一佳公司已并入我公司无异议，但是鉴于杨明喜所诉事实发生在我公司实际接收一佳公司之前，且原来的经办人已不在我公司，我公司在接到应诉手续后，查阅了单位的档案，发现起初2001年５月９日房屋调换协议是由杨桂英与一佳公司签订的，至于杨明喜提交的后来的协议和手续我公司没有异议，在此情况下是否应确权给杨明喜请人民法院依法判决。槐荫区住建局述称，经我单位核实，现答辩如下：杨明喜所述案件事实和理由与客观事实相符，我单位（原槐荫区房管局）曾于2003年元月13日作为甲方与乙方一佳公司（杨明喜）签订《协议书》一份，将我单位名下坐落济南市槐荫区纬十一路193号（原145号）房屋一次性作价人民币91770元出售给乙方，后由于种种原因，未能办理相关手续。综上，请贵院依法公正裁判。济南市住建局述称，本案中涉案房产虽登记在我局（原济南市房管局）名下，但涉案房产的具体经营管理由槐荫区住建局负责。对杨明喜的诉求的意见同槐荫区住建局意见一致。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落济南市槐荫区纬十一路193号，产权证书登记的所有权人为济南市房管局，产权证号：济房权证*****。该房屋起初由一佳公司承租，后一佳公司与杨桂英协议互换房屋使用权，杨桂英取得案涉房屋的使用权并实际占有使用。2001年6月11日，杨桂英在济南市槐荫区公证处见证下与其子女马广兰、马桂香、马广珍、杨秀珍、杨明喜、杨广华六人签订协议，约定将案涉房屋的承租人姓名更名为杨明喜一人名下，杨明喜自愿出资10万元整补偿马广兰、马桂香、马广珍、杨秀珍、杨广华，上述五人每人得补偿金2万元整，今后此房的一切事宜马广兰、马桂香、马广珍、杨秀珍、杨广华均不再参与。杨明喜已向上述五人每人支付了补偿金2万元。2003年1月4日，杨明喜与一佳公司协议案涉房屋购置后由一佳公司过户给杨明喜，过户费由杨明喜出资。2003年1月13日，槐荫区房管局作为甲方与一佳公司（杨明喜）作为乙方签订《协议书》一份，协议由乙方一次性作价购买案涉房屋，成交总额为91770元。签订协议的当日，杨明喜交纳了案涉房屋的购房款91770元。另查明，一佳公司已根据济南市国有资产管理局作出的《关于对农工商集团济南一佳食品有限公司整体改制资产处置意见的批复》（济国资运控[2003]01号）的意见，以零价整体转让给维尔康公司，债权、债务和职工一并由维尔康公司承接。槐荫区房管局已与槐荫区住建局合并，济南市房管局已与济南市住建局合并。上述协议中提及的“济南市槐荫区纬十一路145号房屋”即为本案的确权标的济南市槐荫区纬十一路193号房屋，该房屋建筑面积为43.97平方米。维尔康公司于2019年5月11日向经一纬十二东三角拆迁项目部出具《证明》1份，载明：位于济南市槐荫区纬十一路**原**平房不是其公司的房产。上述事实有杨明喜提供的《房屋调换过户费出资协议》及过户款收据各1份、其与槐荫区房管局、一佳公司于2003年1月13日签订的《协议书》1份、济南市银地房产服务有限责任公司出具的金额为91770元的购房款收据1份、房屋权属状况信息2份、济南市国有资产管理局文件复印件1份、济南市槐荫区公证处公证书1份、房屋补偿金收款材料1份、维尔康公司于2019年5月11日向经一纬十二东三角拆迁项目部出具的《证明》复印件1份等证据予以证实，且原、被告及第三人对上述事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，案涉房屋原为房管局所有的直管公房，该房屋经使用权调换之后的实际承租人为杨明喜之母杨桂英，杨明喜与杨桂英以及杨桂英的其他五子女达成协议，将案涉房屋的承租人姓名更名为杨明喜一人名下，此后该房屋的一切事宜杨桂英的其他五子女均不再参与，故杨明喜成为案涉房屋实际承租人且有权单独购买该房屋。其后，杨明喜与当时的名义承租人一佳公司及房屋实际管理人槐荫区房管局签订房屋转让协议，并实际出资购买了案涉房屋。虽然该房屋现仍登记在济南市房管局名下，但未办理所有权变更登记并非因杨明喜自身原因造成，现该房屋面临拆迁，杨明喜作为该房屋实际购买人的合法权益应获得相应保护，且本案被告及两第三人对案涉房屋均未主张权利，故应认定杨明喜为案涉房屋的实际所有权人。杨明喜的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条规定，判决如下：确认坐落济南市槐荫区纬十一路193号(原145号)西屋四间归原告杨明喜所有。案件受理费7855元，减半收取计3927.5元，由被告济南维尔康实业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 徐振华二〇二〇年四月二十九日法官助理 滕 月书 记 员 刘 琳