云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0825民初414号原告：孙强，男，1971年5月16日生，彝族，大学专科文化，云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县（以下简称镇沅县）人，住镇沅县，教师。原告：黄玉英，女，1969年12月19日生，彝族，中专文化，云南省镇沅县人，住镇沅县。被告：镇沅县田坝乡中心学校。住所地：镇沅县田坝乡。统一社会信用代码：43243633-4。法定代表人：李智，该校校长。委托诉讼代理人：袁开斌，男，云南恩水律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告孙强、黄玉英诉被告镇沅县田坝乡中心学校物权保护纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序于2019年10月16日公开开庭进行审理。诉讼中，原告孙强向本院提出评估申请，本院于2019年11月18日准予其申请，于2020年2月21日评估终结，本案扣除审限95天。于2020年3月12日，再次对本案公开开庭进行了审理。原告孙强、黄玉英（第二次开庭由孙强代理），被告镇沅县田坝乡中心学校法定代表人李智及委托诉讼代理人袁开斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙强、黄玉英向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告停止对原告住房所有权的侵害行为，继续履行合同，承认并尊重原告完全拥有住房所有权；排除对原告黄玉英合法自主经营商店权利行使的妨碍。2、判令被告即日给付原告违约赔偿金及损失共计2,787,025.00元（其中土地出让金差额为6028.00元、逾期未办理产权证赔偿金18,543.00元、玉英百货店纯利润损失700,972.00元、黄玉英工资性收入损失1,400,322.00元、评估费6000.00元、诉讼差旅及误工费12,000.00元，以上述费用总和2,143,865.00元的1.3倍计算）。3、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系房改房买卖合同关系，原告于2003年11月7日与被告签署了《公有住房买卖合同书》，原告购买被告公有住房1幢2单元2号住房一套。原告于2003年11月6日将总房款14,346.00元全部支付到被告指定账户，原告依据合同约定履行了作为一个买受人应尽的付款义务。合同约定，住房按全产权出售，产权归原告所有，原告自住五年后，可依法进入市场交易，所得收益在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定缴纳相关税费后，收入归个人所有。另外合同第7条规定，甲乙双方中途有一方违约，由违约方给付另一方违约金。2008年年初，政府下令一次性清算所有政府工程尾欠款。原告所购买的房屋当时有一笔尾欠款，当时学校造了一个花名册，把该笔款的部分按当时购房的价格又发还给了12家房主，并要求原告把房屋退还学校。就这样，原告拥有的合法财产被抢夺了，原告多次向学校领导反映，要求重新作出处理。但12年过去了，此事始终没有得到解决。2017年2月27日，被告作出《关于黄玉英同志申请住房登记为经营场所的答复》，学校答复：“该住房所有权已不再属于你个人”。据此，原告向云南省景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）人民法院提起行政诉讼，该院认为原告与被告之间的纠纷属于民事范畴，故裁定驳回原告起诉。原告不服，向中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉。后原告又向云南省高级人民法院提出再审申请，该院于2019年5月10日作出裁定驳回了原告的再审申请。原告于2019年6月1日，向被告发出《告知书》，要求被告以协商的方式解决争执，但被告以“向上级反映等待答复”予以搪塞，还是不解决实际问题。原告无奈之下，只好向法院提起诉讼。被告镇沅县田坝乡中心学校辩称：1、原告起诉主体不完全适格，原告黄玉英与孙强已离婚，故主张小卖铺损失的主体不适格。2、原告交了购房款14,346.00元不属实，事实上其只交了13,000.00元，尚欠1436.00元。3、双方签订的公有住房买卖合同没有生效，依据是合同的第九条，即合同没有进行公证。4、双方签订的合同已经解除，学校已经分两次将购房款退还原告孙强。5、本案已超过诉讼时效，自2010年5月起算，诉讼时效已过，应当驳回原告的诉讼请求。6、被告不存在违约、侵权和妨碍行为，黄玉英是2016年11月8日向学校提交的申请，而工商局不予核准的日期是2016年9月2日。7、二原告主张的损失没有事实和法律依据，小卖铺没有获得食品经营许可证不能经营，原告计算的损失不应予支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孙强、黄玉英为证明其诉讼请求，依法向法庭提交以下证据材料：1、二原告的身份证复印件及户口册复印件各一份，欲证明二原告的身份信息。经质证，被告对户口册中的婚姻状况有异议，认为如果要证明双方的婚姻关系应提交结婚证。2、景谷县人民法院行政裁定书复印件、普洱市中级人民法院行政裁定书复印件、云南省高级人民法院行政裁定书复印件各一份，欲证明原告一直在主张权利的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，该案是民事案件，故对其证明目的不予认可。3、请求办理行政许可的“同意审批”申请书复印件一份、《关于黄玉英同志申请住房登记为经营场所的答复》复印件一份、《告知书》复印件一份、《关于给孙强同志向行政提交告知书的答复》复印件一份，欲证明原告家庭成员黄玉英主张自己的合法权益，但学校一直妨碍的事实。经质证，被告对证据的三性予以认可，但不认可其证明目的。4、云南省办公厅的云政办发[2014]10号文件复印件一份，欲证明原告黄玉英申请许可是完全合法的事实。经质证，被告对证据的三性予以认可，但不认可其证明目的，认为该文件的第十三条是有限定条件的。5、镇沅玉英百货店工商营业执照复印件一份、田坝乡中心学校的证明复印件一份、黄玉英的失业登记证复印件一份、销货清单复印件一份、镇沅县工商局“不予核准通知书”复印件一份，欲证明被告侵权后造成原告巨大经济损失的事实。经质证，被告对镇沅县的证明、黄玉英的失业登记证及营业执照的三性予以认可，但不认可其证明目的；销货清单仅仅是个人的记录，证据形式不合法，真实性不予认可。6、《公有住房买卖合同书》复印件一份，欲证明原告合法拥有住房所有权的事实。经质证，被告认为合同虽签订，但未生效，依据是合同第九条的规定，故对其证明目的不予认可。7、《关于原××中学教师购房合同的说明》复印件一份，欲证明原告从未同意过退房的事实。经质证，被告对证据的三性予以认可，但不认可其证明目的。因该文件是2015年5月才发的，而孙强最后退房的时间是2010年5月1日。被告镇沅县田坝乡中心学校针对其答辩意见，依法向法庭提交以下证据材料：1、组织机构代码证复印件一份，欲证明被告的身份情况。经质证，二原告对此无异议。2、《关于黄玉英同志申请住房登记为经营场所的答复》复印件一份，欲证明被告答复原告不能在学校内开设小卖部，答复不违法，原告没有房屋所有权、学校有相关内部规定不能开设小卖部的事实。经质证，二原告对证据的三性予以认可，但不认可其证明目的，认为该答复的形式和方式违法。3、购房款名单复印件一份，欲证明原告交纳了13,000.00元房款，尚欠1346.00元的事实。经质证，二原告对交款13,000.00元的事实予以认可，但不认可欠学校1346.00元，认为该部分是学校补偿其修理窗户的。4、教职工住房退款名册原件二份，欲证明被告已经分两次将其所交纳的13,000.00元房款退回，原、被告双方于2003年11月7日签订的购房合同已经解除的事实。经质证，二原告对证据的三性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为退款是领导违法发放的，退款程序不合法。本院为查明相关案件事实，依职权调取了以下证据材料：1、向其他购房教师了解案情所作的调查笔录四份、案涉房屋照片两页。经质证，二原告对该组证据予以认可，无异议。被告对照片的三性予以认可，但认为四个证人的证言回避了有关问题。2、依法向镇沅县教育局调取的《关于撤销镇沅二中教师宿舍购房合同的申请》、镇财库［2011］1号文件《关于2010年化解历年农村义务教育“普九”债务的通知》、“普九”债务清单、镇沅二中学校向教职工借资建房退款名单、《关于撤销本人镇××教师宿舍购房合同的集体申请》及签名表、《关于原××中学教师购房合同的说明》、田坝中心学校（中学部）教职工住房退款名册、田坝中心学校中学部购房合同注销征集意见、镇沅县教育局关于给予撤销二中等两所学校教师住房购房合同的函、田坝中心学校（中学部）教职工购房款名单复印件各一份。经质证，二原告认为该组证据无证明的效力，被告与教育局存在相互串供。被告对证据的三性予以认可，认为该组证据说明被告解除合同有相应的依据。3、向时任被告法定代表人段永了解案情制作的询问笔录一份。经质证，二原告除对证人任职时间的说法予以认可外，其余均不予认可，认为证人的其余陈述均是虚假的。被告对该份笔录无异议。原告孙强于诉讼过程中向本院申请对镇沅玉英百货店的销售纯收入进行评估，本院准予其评估申请。经本院委托，云南精诚资产评估有限公司于2020年1月26日作出咨询估算意见书一份，经估算“镇沅玉英百货店”的月纯收益为5653.00元。经质证，二原告对该份意见书予以认可；被告对该份意见书的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该份意见只是估算，其中一些事项不真实，估算的证据不足。本院审查认为，原告孙强、黄玉英提交的第1、2组证据，证据客观真实，与本案有关联性，本院予以认定；第3-7组证据，因证据不能达到原告的证明目的，对证明目的本院均不予采信，理由见本院认为。被告提交的4组证据及本院依职权调取的书面证据及照片，证据客观真实，本院予以认定；本院依职权制作的调查笔录四份及询问笔录一份，本院结合其他证据予以综合认定。估算意见书一份，根据该意见书第九项的有关事项说明，该份估算的资料明显不足，带有一定的主观性，其结果不具备真实性和客观性，故对该份估算意见书，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孙强系被告镇沅县田坝乡中心学校的职工，其与黄玉英原系夫妻关系，双方于2009年登记离婚。2003年11月7日，根据国家公有住房改革政策，原告孙强与被告镇沅县田坝乡中心学校（原田坝乡中学）签订《公有住房买卖合同书》，合同约定由原告孙强购买学校教师住宿区1幢2单元2号住房一套，建筑面积为55.54平方米，购房款约定为14,346.00元。合同第九条约定，合同经双方签章，房改办批准并经公证处公证后生效，但合同签订后至今未办理公证。原告孙强于合同签订前交纳了购房款13,000.00元。学校收取教师购房款后，用其中一部分款项偿还了一部分该栋楼房所欠工程款。2007年，学校欲将涉案住宿楼所欠债务上报为国家债务，故决定收回已出售的住房，退还教职工购房款，并在学校会议上对此作出通报。2007年3月13日，学校退回了第一批购房款，其中原告孙强退回房款6200.00元。2008年，该栋教师住宿楼的欠款被认定为国家债务。2010年4月，镇沅县财政全额付清了该项政府债务。2010年5月4日，镇沅县田坝乡中心学校第二次退回并退清了教职工购房款，原告孙强于此时退回购房款6800.00元。2015年3月，为办理相关注销合同手续，被告镇沅县田坝乡中心学校制作了一份购房合同注销征集意见表，原告孙强在该表中签名并备注：“不同意，还请领导别再做违法之事”。另查明，学校清退了教职工购房款后并未收回住房，仍交由原购买住房的教职工居住。2011年时，原告孙强将其居住的1幢2单元2号住房的两个卧室改造为门面欲在此开设小卖铺，并于2016年8月申领了“镇沅玉英百货店”工商营业执照。2016年9月2日，因二原告将住房改为经营性用房未提交具有利害关系的业主同意将住宅该为经营性用房的证明文件，镇沅县市场监督管理局对其申请食品经营许可证发出书面通知不予核准。2016年11月8日，原告黄玉英向镇沅县田坝乡中心学校申请住改商的审批手续。2017年2月27日，被告书面答复原告黄玉英称：1、2008年清退政府债务时，学校已清退了孙强的购房款，该住房所有权已不属于个人；2、因教师住宿楼在学校内部，学校于2016年4月25日中层以上人员会议中讨论决定，学校内部不再开设小卖部。经学校研究决定不同意二原告将住房改为小卖铺。原告孙强对此不服于2017年6月29日以镇沅县教育局及镇沅县田坝乡中心学校为被告，向景谷县人民法院提起行政诉讼，请求确认被告镇沅县田坝乡中心学校的退房行为违法，并且要求被告继续履行合同，在一个月内完成办理房屋所有权证登记，同时支付原告违约金和赔偿损失。2017年10月26日，景谷县人民法院以该案缺乏事实根据且不属于人民法院行政诉讼受案范围为由裁定驳回了原告孙强的起诉。原告孙强不服提出上诉，普洱市中级人民法院于2018年3月6日以同理由驳回了孙强的上诉，维持原裁定。后原告孙强又向云南省高级人民法院提出再审申请，该院经审查依法驳回了其再审申请。2019年6月1日，原告孙强向学校发出告知书一份，要求学校在7个工作日内恢复其对涉案住房的所有权。2019年6月5日，被告书面答复原告孙强，被告正在整理有关情况向教育局和住建局请示，原告反映的问题，需要有关部门协调商定后才能答复。因双方的争议至今没有得到有关部门的答复，原告孙强故而提起本案诉讼。本院认为，本案原定案由为房屋买卖合同纠纷，但根据原告的诉讼请求看，其要求被告承认并尊重其完全拥有住房所有权，属于所有权确认纠纷；其要求被告停止对原告住房所有权的侵害行为，并排除对原告黄玉英自主经营商店权利的妨害，属于排除妨害纠纷；其要求被告赔偿百货店利润损失、黄玉英的工资损失等，属于财产损害赔偿纠纷。而该三项纠纷均属于物权保护纠纷案由项下，故本案案由应为物权保护纠纷。本案争议焦点为：1、原告是否享有本案争议住房所有权？2、本案原告的起诉是否超过诉讼时效？关于焦点1，涉及所有权的取得问题，需审查其取得的基础法律事实即《公有住房买卖合同》是否生效及解除。对此，本院分析认为：原告孙强与被告镇沅县田坝乡中心学校签订的《公有住房买卖合同》，是双方当时的真实意思表示，符合公有住房改革的有关政策，得到了县房改领导小组及房管所的同意，不违反法律和行政法规强制性规定，应认定该合同合法有效。至于合同约定的公证生效条件，因合同签订后，双方均按合同约定履行了交付购房款和交付住房的义务，对此应认定为双方以行为变更了合同生效要件。案涉合同成立并生效后，于原告孙强第一次退回购房款时，合同解除。在此无论该退房的意思是学校的单方意思表示，还是经过学校和购房教职工商量一致后的意思表示，原告孙强在学校通知退房退款的情况下，于2007年3月13日退回购房款，其行为已表明同意退回所购住房。于此时，应认定原告孙强与被告达成了解除案涉合同的合意。原告孙强主张其当时不同意退房，但对此其不能提供相应的证据证实，且该主张与其两次退回购房款的行为相矛盾，因此该主张本院不予认定。至于原告孙强于2015年3月30日在《田坝中心学校中学部购房合同注销征集意见》上签名并备注“不同意，还请领导别在做违法之事”，该表示作出时，案涉合同以双方的行为表示已于2007年3月解除，孙强此时表示不同意已不具有任何法律效力。此外，原告孙强主张被告退款行为违法的说法，本院认为，被告退款方式是否合法，此属于其他法律关系处理的范畴，并不影响对本案双方当事人退款行为的认定。关于焦点2，本案是否超过诉讼时效。根据原告的诉讼请求，其中要求停止侵害、承认其拥有住房所有权和排除妨碍的请求属物权请求，不适用诉讼时效制度。其要求继续履行合同和赔偿损失的请求，因原告并不认可双方之间的合同解除，被告也没有收回案涉住房，故本案应从原告知道或者应当知道之日即2017年2月27日被告对原告黄玉英书面答复住房不属其所有之时开始计算诉讼时效。此后，原告提起了行政诉讼，应视为其主张了权利，诉讼时效中断。故本案二原告提起的民事诉讼，不超过诉讼时效。综上分析，二原告要求停止侵害、承认其拥有住房所有权、排除妨碍和赔偿损失的诉讼请求，因本院认定双方的购房合同已于2007年3月13日解除，二原告已不享有案涉住房的所有权，故二原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项、第一百九十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙强、黄玉英的诉讼请求。案件受理费29,096.20元，由原告孙强、黄玉英负担。司法评估费6000.00元，由原告孙强、黄玉英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 叶 昆审判员 刘艳裙审判员 周明惠二〇二〇年四月十六日书记员 张 娅