山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初5474号原告：李某岭，女，1953年10月11日出生，公民身份号码，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：闫俊荣，山东华剑律师事务所律师。被告：马某萍，男，1959年8月7日出生，公民身份号码，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩光福，山东海扬律师事务所律师。第三人：李某军，男，1967年8月17日出生，公民身份号码3701121967********，汉族，住济南市。第三人：赵某华，女，1967年12月20日出生，公民身份号码3701211967********，汉族，住济南市。上述第三人共同委托诉讼代理人：韩光福，山东海扬律师事务所律师。原告李某岭与被告马某萍、第三人李某军、第三人赵某华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某岭及委托诉讼代理人闫俊荣，被告马某萍、第三人李某军、第三人赵某华及委托诉讼代理人韩光福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某岭向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的魏梁村21号门牌宅院买卖协议无效；2.判令本案全部诉讼费由被告马某萍承担。事实和理由：位于济南市天桥区大桥街道办事处魏梁村**门牌宅基地及地上房屋权属原为原告李某岭父亲李某义享有，1997年李某义去世，在没有其他第一顺位继承人和原告李某岭胞姐外嫁他村放弃继承权的情况下，原告李某岭依法继承并享有魏梁村21号门牌宅基地使用权及地上房屋（坐落为：北至李某河宅院，东至魏某友、魏某林宅院，西至胡同，宅基地东西宽111.55米，南北长30.5米）。1998年9月4日，原、被告双方就该宅院签订买卖协议，原告李某岭将该宅院作价7000元卖给被告马某萍，但是被告马某萍并非魏梁村集体经济组织成员，根据相关法律与政策规定，宅基地及地上房屋由农村集体经济组织成员与非农村集体经济组织成员之间买卖的，应属无效合同。因此，原、被告之间的买卖协议无效，宅院权属仍为原告李某岭享有。第三人李某军与第三人赵某华系夫妻关系，被告马某萍购买涉案宅院后，其称又将涉案宅院出售给第三人李某军与第三人赵某华。涉案宅院权属仍为原告李某岭享有，第三人李某军与第三人赵某华亦非涉案宅院的权利人。原告李某岭为维护自身合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告马某萍辩称，被告马某萍于1998年以7000元的价格从原告李某岭处转让原属于李某义的三间房屋，买卖的标的是房屋不是宅基地，双方是自愿达成的交易，被告马某萍支付了交易款，双方交易合法有效，原告李某岭的主张没有事实根据和法律依据，应当驳回原告李某岭的诉讼请求。第三人李某军、第三人赵某华述称，1999年第三人李某军、第三人赵某华以8000元的价格从被告马某萍处受让了房屋三间，并一直使用，2013年上级政府对农村宅基地使用权进行登记，第三人李某军、第三人赵某华同意将该交易房屋占用的土地登记在儿子李某名下，经李某申请，村委会认可，于2013年5月10日进行了丈量测绘，2014年4月25日济南市天桥区人民政府向李某颁发了集体土地使用权证，在该过程中第三人李某军、第三人赵某华没有任何过错，与原告李某岭之间不存在权利义务关系，原告李某岭诉讼请求中也没有要求第三人李某军、第三人赵某华承担责任或履行义务，请求法院驳回原告李某岭对第三人李某军、第三人赵某华的起诉。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实如下：被继承人李某义与妻子共育有两女，分别为李某岭、李某娥。李某义于1997年2月21日去世，李某义的妻子及父母均已先于其去世。李某义遗留有位于济南市宅基地房屋（坐落位置：南至靠街大道，北至李某河宅院，东至魏某林、魏某友宅院，西至胡同）一处。原告李某岭在（2019）鲁0105民初3791号案件中提交了李某娥出具的声明一份，声明李某娥自愿放弃对李某义上述遗产的继承权。1998年9月4日，原告李某岭与被告马某萍签订《协议书》，约定原告李某岭将上述涉案宅基房屋院落一处以7000元的价格出卖给被告马某萍，宅院内固定物皆归被告马某萍所有。协议签订后，被告马某萍支付原告李某岭购买款7000元，原告李某岭将上述涉案宅基地院落房屋及集体土地建设用地使用证[证号：历城集建（92）字第0133099号]交付给被告马某萍。之后，被告马某萍对上述涉案宅基地使用权进行了变更登记，经当时的济南市历城区靳家乡魏梁村民委员会及济南市历城区靳家乡土地管理所审核后将上述涉案宅基地的土地使用者变更为被告马某萍，原土地使用者李某义同时作废。1999年，被告马某萍将上述涉案宅基地院落房屋以8000元的价格出卖给第三人李某军及第三人赵某华。2013年，案外人李某（第三人李某军与第三人赵某华之子）依法办理了上述涉案宅基地使用权的审批手续并于2014年取得了集体土地使用权证[证号：天桥集用（2014）第0412291号]，原集体土地使用证第0133099号已注销。另查明，原告李某岭、第三人李某军、第三人赵某华及案外人李某均系济南市天桥区大桥街道办事处魏良村的集体经济组织成员，被告马某萍非济南市天桥区大桥街道办事处魏良村的集体经济组织成员。本院认为，关于原告李某岭主张涉案宅基院落房屋未依法继承，其将涉案宅基院落房屋卖与被告马某萍系无权处分，双方之间买卖协议无效的问题。本案中，原告李某岭起诉状中自认其依法继承并享有了涉案宅基院落房屋，并且其在另案诉讼中提交了李某娥放弃继承涉案宅基院落房屋的声明，其在本案庭审过程中另行主张其将涉案宅基院落房屋卖与被告马某萍系无权处分行为，缺乏依据，本院不予认可。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，原告李某岭以其与被告马某萍达成涉案买卖协议时对涉案宅基院落房屋没有处分权为由主张涉案买卖协议无效，于法无据，本院不予支持。关于原告李某岭主张其将涉案宅基院落房屋卖与非济南市天桥区大桥街道办事处魏良村集体经济组织成员的被告马某萍，违反了法律强制性规定，涉案买卖协议应属无效的问题。本院认为，原告李某岭与被告马某萍买卖标的物为宅基地上房屋，而农村宅基地上房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。我国的土地管理法及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致集体土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。按照这一点看原告李某岭不能将涉案宅基地上房屋卖与被告马某萍，但本案系关于涉案宅基地上房屋的连环买卖纠纷，对原、被告之间涉案买卖协议的效力应全面审查纠纷的前因后果，本着客观、公正的原则进行处理，不能一概而论。本案中，原告李某岭将涉案宅基地上房屋卖与被告马某萍，被告马某萍虽非魏良村集体经济组织成员，但被告马某萍提交的集体土地建设用地使用证上由当时的魏梁村民委员会加盖公章认可涉案宅基地的土地使用权人变更为被告马某萍，该证据可以证实双方之间的涉案宅基地房屋买卖行为征得了当时的魏梁村民委员会的同意。后来被告马某萍又将涉案宅基地上房屋卖与李某军及赵某华，并且涉案宅基地使用权最终经相关行政主管部门批准登记在李某军与赵某华之子李某名下，李某军、赵某华与李某均系魏良村的集体经济组织成员，即涉案宅基地上房屋经两次买卖后，最终仍由本集体经济组织成员享有权利，并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损，未违反我国土地管理法等相关法律规定。同时，本案所涉及的两次买卖协议均属于交易双方当事人的真实意思表示，且各方均已分别履行完毕支付房屋价款和交付房屋的义务。综上，综合考量涉案宅基地上房屋买卖的前因后果及连续买卖行为的关联性，原告李某岭与被告马某萍关于涉案宅基地上房屋的买卖协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，本院予以确认。因此，原告李某岭要求确认其与被告马某萍签订的涉案买卖协议无效的诉求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李某岭的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李某岭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宁金风二〇二〇年四月七日书记员  相 岩