福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终39号 上诉人（原审原告）：华夏银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区古田支路**华夏大厦（1#、2#裙楼一至五层）。 负责人：朱凯，该分行行长。 委托诉讼代理人：张踔，福建方圆统一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭彩凤，福建方圆统一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄锦灿，男，1963年12月6日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雷雪梅，女，1964年3月31日出生，畲族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：郑开白，福建韩诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建沛丰房地产有限公司，住所地福建省福安市赛岐镇凯旋街钟山东路**。 法定代表人：彭荣华，该公司经理。 上诉人华夏银行股份有限公司福州分行（以下简称华夏银行福州分行）因与被上诉人黄锦灿、雷雪梅、福建沛丰房地产有限公司（以下简称沛丰公司）执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华夏银行福州分行上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行福安市XX镇XX路XX号XXX幢XX层XXX号房产（以下简称案涉房产）。事实与理由：黄锦灿购买案涉房产的行为虚假，其权利不真实、不合法。（一）黄锦灿购买案涉房产的价格过低，存在协助被执行人转移资产的情形。黄锦灿2018年3月5日付款购买的案涉房产单价为4200元，而该楼盘2014年均价就有6000元，另案冯某2014年11月购买的XX号楼2XXX号房产单价为6625.96元，足以证明本案购房价格过低，不符合常理。（二）黄锦灿并未支付购房款，其购房行为是虚假的。福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定书记载，该案案外人龚某涉嫌虚假购房，其以现金存款于沛丰公司账户，得到存款凭证后又由沛丰公司将购房款转回给正兴交通运输服务有限公司（以下简称正兴公司）。结合本案证据看，黄锦灿、雷雪梅与另案案外人龚某情况相同，购房单价均为4200平方米，购房款均为现金存款，汇款凭证的打印时间为同一天，汇款凭证的业务回单上注明的是收款，这些证据实际均为沛丰公司出具。因此，黄锦灿、雷雪梅虽然办理了案涉房产权属登记，但其购房款应是正兴公司提供现金存入沛丰公司账户，后又由沛丰公司账户转回给正兴公司账户，黄锦灿、雷雪梅存在与正兴公司及沛丰公司合作转移房产的可能，本案应当判决继续执行案涉房产。 黄锦灿、雷雪梅辩称，（一）本案无证据证明案涉房产交易价属明显低价。商品房的单价不仅受市场行情的影响，还受到政府的税收政策、银行贷款利息以及房产的户型、坐落、楼层、朝向等因素影响，不能以楼盘中不同户型不同时期的单价作为认定单价过低的依据。（二）本案无证据证明案涉购房行为虚假。1．华夏银行福州分行主张另案当事人龚某购房虚假所依据的福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定系未生效的执行法律文书，且已被宁德市中级人民法院（2019）闽09民终538号民事判决推翻。2．正兴公司收取沛丰公司款项系因其双方原来存在买卖合同后因故解除，沛丰公司返还正兴公司之前已支付的购房款，双方属正常市场交易而非转移资产。3．黄锦灿、雷雪梅购房在沛丰公司名下房产被查封之前。（三）案涉房产买卖真实合法有效，依法应予保护。案涉房产买卖合同在2017年10月27日通过福安市房地产管理局系统办理网签手续，2018年8月7日办理商品房预售合同登记备案手续，相关房产交易行为均在福安市房地产行政主管部门监督下进行，且黄锦灿、雷雪梅已在2018年3月5日转账付清购房款，沛丰公司于2018年7月17日出具正式发票确认收款，2018年8月30日办理不动产权属登记证书。另根据福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》，案涉房产所在楼盘系政府监管楼盘，正兴公司原向沛丰公司购买的包括案涉房产在内的房源，由双方解除合同后重新出售给正兴公司员工，政府同意案涉房产交易。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。请求驳回华夏银行福州分行上诉，维持原判。 沛丰公司未提交答辩意见。 华夏银行福州分行向一审法院起诉请求：继续执行案涉房产，本案诉讼费用由黄锦灿、雷雪梅、沛丰公司负担。 一审法院认定事实：华夏银行福州分行与沛丰公司等金融借款合同纠纷一案执行过程中，一审法院依据（2018）闽01执1587号执行裁定，于2019年2月2日通知福安市不动产登记中心协助查封了福安市XX镇XX路XX号XXX幢XX层XXX号房产。黄锦灿、雷雪梅以其对案涉房产享有合法所有权为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月27日作出（2019）闽01执异174号执行裁定，中止对案涉房产的执行。华夏银行福州分行不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院另查明，黄锦灿、雷雪梅提交的其与沛丰公司签订的《商品房买卖合同》，就案涉房产的购买及交付事宜作了约定，合同价款为281862元。黄锦灿于2018年3月5日向沛丰公司账户转账281862元，摘要：9＃XXX购房款，沛丰公司于2018年7月17日向黄锦灿、雷雪梅开具相应的购房增值税发票。根据闽（2018）福安市不动产权第0××5号不动产权属登记证书所载，案涉房产权利人为黄锦灿、雷雪梅，共有情况为共同所有，登记时间为2018年8月30日。 福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室出具的《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办[2018]14号）载明，案涉房产系沛丰公司与原购房业主正兴公司协商一致解除合同后，重新出售给正兴公司员工，并经领导小组办公室研究同意，给予办理商品房买卖合同备案以及产权登记等相关房地产手续。 福安市不动产登记中心出具的《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》（安不动产登函[2019]33号）载明“不动产登记信息证明（NO.G201XXXX-00XXXX）体现的实为开发商（沛丰公司）办理楼盘首次登记”。正兴公司不服福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定提出异议之诉，宁德市中级人民法院作出的（2019）闽09民终538号民事判决书认定“本案证据不足以认定正兴公司收取案涉款项的行为属于转移资产，案涉款项登记于正兴公司名下，应属正兴公司所有，一审认定事实错误，依法应予纠正”，并判决撤销一审判决，同时不得冻结、扣划正兴公司的账户存款684705元。 一审法院认为，黄锦灿、雷雪梅提交的不动产权证书，足以证明在案涉房产被查封时，其系该房产所有权人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”之规定，黄锦灿、雷雪梅对案涉房产享有合法权利，应受法律保护，人民法院不得继续执行案涉房产。 关于黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产的行为是否真实的问题，黄锦灿、雷雪梅提交的《商品房买卖合同》、付款凭证、购房发票、《不动产权证书》、《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》、《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》等证据内容吻合、相互印证，已能够形成完整证据链，证明黄锦灿、雷雪梅已向沛丰公司购买案涉房产的事实。华夏银行福州分行以黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产价格过低及黄锦灿、雷雪梅未支付购房款为由，主张本案存在虚假购房的情形，但首先，由于房地产市场行情处在不断的变化波动之中，因此判断成交价格是否合理应当且只能与买卖合同签订当时的市场价值进行比较。案外人冯某于2014年11月购买凯旋一品10幢2XXX号房产，与黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产不仅时间间隔较久，且房产户型、楼层等均不相同，故不具有价格的可比对性，华夏银行福州分行仅以案外人冯某的购房价格作为其主张黄锦灿、雷雪梅购买案涉房产价格过低的依据，在无其他有效证据予以佐证的情况下，不予采信。其次，华夏银行福州分行主张本案与另案龚某案相同，而福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定认定另案龚某涉嫌虚假购房，故本案亦涉嫌虚假购房。但在案证据显示，龚某一案所依据的福安市人民法院（2018）闽0981执异57号执行裁定所认定的相关事实已被宁德市中级人民法院（2019）闽09民终538号民事判决所推翻，故在华夏银行福州分行未提交其他证据予以证明的情况下，对其前述相关主张，亦不予采信。 综上，一审法院认为，比较双方当事人证据证明力，黄锦灿、雷雪梅提交的证据证明力处于明显优势，予以采信。华夏银行福州分行的相关主张，缺乏依据，不予支持。沛丰公司经合法传唤，无正当理由未到庭，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，判决：驳回华夏银行股份有限公司福州分行的诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明认定的事实亦没有异议，本院予以确认。 另查明，福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办[2018]14号）作出时间为2018年3月14日，主要内容有，根据《关于成立福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组的通知》（安稳办[2016]156号）文件精神，“华兴•春天”属于市政府监管的楼盘，现沛丰公司与原购房业主正兴公司协商一致，即正兴公司原向沛丰公司购买的房源，由双方解除商品房买卖合同后，重新出售给正兴公司员工，增加的销售款投入项目二期11#、12#楼扫尾工程，确保尽快实现二期业主交房，及时消除不稳定因素。经研究，同意凯旋一品项目中包括案涉房产在内16套房屋,给予办理商品房买卖合同备案以及产权登记等相关房地产手续。 本院认为，本案争议焦点为案外人黄锦灿、雷雪梅是否有权提出排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定,对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据该规定，提出排除执行异议的案外人，应当具备相应条件。本案中，案涉房产为福安市赛岐镇赛兴路1号凯旋一品项目的房屋，根据福安市不动产登记中心出具的《关于赛岐凯旋一品楼盘不动产权登记情况说明》有关开发商沛丰公司办理了楼盘首次登记的记载，可以认定房屋所在项目系房地产企业沛丰公司开发建设；2018年3月14日福安市稳定房地产市场健康发展工作领导小组办公室作出的《关于给予“凯旋一品”项目部分房源办理相关房地产手续的通知》（安稳房办[2018]14号）记载，凯旋一品项目为当地政府监管楼盘，包括案涉房产在内的凯旋一品项目部分房屋，原由沛丰公司出售给正兴公司，后双方协商解除合同另行出售，并可依法给予办理商品房买卖合同备案以及产权登记等相关房地产手续；黄锦灿、雷雪梅在2018年2月7日与沛丰公司签订案涉房产购房合同，8月7日办理商品房买卖合同备案手续，8月30日取得房屋权属证书，期间支付相应购房款。由上，认定黄锦灿、雷雪梅通过向沛丰公司购买并依法取得案涉房产所有权的事实，依据充分。因案涉房产系沛丰公司与正兴公司解除合同后再行出售给黄锦灿、雷雪梅，购房款在相关各方间流转结算亦属正常，华夏银行福州分行以此为由主张黄锦灿、雷雪梅购房行为不真实，不予采信。华夏银行福州分行还以案涉房产所在项目的其他房屋在不同时期合同售价，主张黄锦灿、雷雪梅购房价格偏低，依据不足，亦不予采信。本案被执行人是沛丰公司，在黄锦灿、雷雪梅已依法受让沛丰公司的案涉房产情况下，其有权排除执行，华夏银行福州分行请求执行该房产，无事实和法律依据，相应诉求应予驳回。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人华夏银行股份有限公司福州分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  卢椰枫 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  朱 彤 书 记 员  陈思航 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。