广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初97号原告：曾若珍，女，汉族，1968年1月9日出生，住云浮市云城区****************。身份证号码：442************021。原告：陈炳桦，男，汉族，1993年3月12日出生，住云浮市云城区****************。身份证号码：445************033。委托代理人：曾若珍，是原告陈炳桦母亲，亦是本案原告之一。被告：云浮市天地盛华房地产开发有限公司。住所地：云浮市区*****侧云浮英伦豪城内。法定代表人：陈某1。委托代理人：何金兴，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人：叶志丽，广东广鑫律师事务所律师助理。原告曾若珍、陈炳桦诉被告云浮市天地盛华房地产开发有限公司（以下简称“天地盛华房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2020年2月20日公开开庭进行了审理，原告曾若珍（亦是原告陈炳桦的委托代理人），被告天地盛华房地产公司的委托代理人何金兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾若珍、陈炳桦诉称：原告曾若珍、陈炳桦拟购买被告位于云浮市市区**************商品房。2018年6月8日，两原告同意以购房总款1798508元购买上述商品房，与被告签订《商品房买卖合同》。合同第十一条约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付该商品房，且该交付的商品房必须达到合同第九条、第十条约定的交付条件，即：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》）。第十一条约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。合同签订后，两原告如约支付购房款。按照合同约定该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人才能通知两原告办理交付手续。但被告并没有按照上述约定如期交付满足第九条约定的商品房给两原告。两原告至今未接到被告在满足第九条约定的证明文件后的收楼通知书。2019年11月19日起，深圳市金兆丰物业管理有限公司连续几天分别发送收楼通知给两原告，该信息确认从2019年10月12日起被告通知原告收楼。被告逾期交付商品房的行为违反了合同第九条及第十一条，已经构成了违约。由于2019年11月19日起，深圳市金兆丰物业管理有限公司才通知原告收楼，因此，违约金计算时间应当从逾期之日起至满足第九条约定的条件后通知原告收楼之日止。根据合同第十二条约定，被告应当从2018年11月1日起至2019年11月19日止，以购房款1798508元为本金，按照每日万分之5计算支付违约金共345313.54元给两原告。但自2019年11月以来，两原告多次与被告协商，被告均拒绝赔偿上述违约金给两原告。据此，请求法院判令：1、被告从2018年11月1日起至2019年11月19日止，以1798508元为本金，按照每日万分之5计算支付违约金共345313.54元给原告。2、本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述事实提供的证据有：1、陈炳桦身份证（复印件）、曾若珍身份证，证明原告主体资格。2、企业信用报告（打印件），证明被告的主体资格。3、《商品房买卖合同》，证明原告以1798508元购买涉案商品房，约定房屋的交付条件，被告如逾期交付商品房的，被告必须以房价总款为本金，按每日万分之5计算支付违约金给原告。4、微信截图（打印件），证明被告在2019年11月19日通知原告收楼。被告天地盛华房地产公司辩称：被告已于2018年10月26日向原告发出了入伙通知书，原告在2018年11月12日对房屋进行了验收，因此被告不存在逾期交楼的情况，无需承担逾期交房违约金。请求法院依法驳回原告的诉求。被告为其辩解提供的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）补充协议书》,证明于2018年6月7日，原、被告签订补充协议书，对交付条件进行了补充约定。2、不动产测量报告初始登记、不动产测量报告、竣工测绘报告（均为复印件），证明案涉房屋在2018年8月18日已取得竣工测绘报告。3、竣工验收备案表，证明案涉房屋已竣工验收合格备案。4、住宅使用说明书、住宅质量保证书（均为复印件），证明在办理房屋交付手续时，被告已经将上述材料出示给原告以及其他业主。5、入伙通知书（复印件）、EMS快递单，证明2018年10月26日，被告向原告发出《入伙通知书》。6、收楼意见书，证明原告已于2018年11月4日收楼。7、面积补差协议书，证明原、被告于2019年6月14签订协议书，对面积差异进行了约定。8、不动产权证（复印件），证明案涉房屋已于2019年7月13日办理不动产权登记证。9、钥匙借出登记表，证明根据物业公司登记记录可知，原告在2019年4月2日领取了房屋钥匙。10、微信聊天记录（打印件），证明根据物业公司工作人员与原告的微信聊天记录可知，原告已查看过相关的证件，并准备装修入住。经审理查明：2018年6月8日，原告曾若珍、陈炳桦（买受人）与被告天地盛华房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180600155），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得坐落于云浮市云城区***********号*块的建设用地使用权，该地块[国有土地使用证号]为粤（2018）云浮市不动产权第0000001号，……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为云浮英伦豪城商住小区……。第三条：商品房基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的：16幢04单元04号。……该商品房的房产测绘机构为云浮市安邦房产测绘有限公司，其预测建筑面积共174.93平方米，其中套内建筑面积174.93平方米，分摊共有建筑面积0平方米。……第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10281.30元，总金额1798508元整。第七条：付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金伍万元，该定金于[本合同签订]时[抵作]商品房价款。（二）买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应于2018年6月7日前支付首期房价款998508元，占全部房价款的55.52%；余款800000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。……第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的书面通知送达买受人。……其它相关约定详见附件十一。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过30日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。……。2018年6月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》补充协议书，约定：一、甲乙双方一致同意，对原合同第九条作以下变更：第九条、商品房交付时间和交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告并经验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……。上述合同及补充协议签订后，原告在约定的期限内将全部购房款支付给被告。2018年10月26日，被告向原告曾若珍、陈炳桦邮寄了《入伙通知书》，通知原告云浮英伦豪城商住小区（一期）别墅已竣工并具备政府规定的入伙条件，将于2018年11月3日至11月4日在英伦豪城营销中心现场为业主集中办理入伙手续。在2018年11月4日的16栋04单元《收楼意见书（别墅区）》中，陈江、原告曾若珍在该意见书的验收情况栏的业主签名处签名确认，天地盛华房地产公司、深圳市金兆丰物业管理有限公司云浮分公司分别在该意见书的验收情况栏盖章确认，该表对验收情况进行列明，并注明“业主已验收上述物品，符合与开发商签订的商品房买卖合同的相关内容，并现场确认，从即日起，该物业正式移交给业主（即产权人）。”另查明，云浮市安邦房产测绘有限公司于2018年4月1日对云浮市市区********云浮英伦豪城商住小区项目（一期）16幢出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年5月15日出具了“符合规范规定”的审核意见。云浮市安邦房产测绘有限公司于2018年8月18日对上述项目出具《竣工测绘报告》。云浮英伦豪城商住小区项目（一期）-低密度建筑经验收，出具了《竣工验收备案表》，2018年11月19日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该表上盖章确认，同意验收，云浮市住房和城乡建设局于2018年11月29日在该表盖章确认，注明“同意备案”。建材广州工程勘测院有限公司云浮分公司于2019年3月1日对云浮市市区********云浮英伦豪城商住小区16幢出具了《不动产测量报告初始登记》，房产管理部门于2019年3月22日出具了“符合规范规定”的审核意见。庭审中，原告确认收到被告邮寄的《入伙通知书》，原告曾若珍亦与丈夫陈江于2018年11月4日到被告处收楼，但由于被告没有提供《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的文件，没有收楼成功，故没有详细看该意见书的内容，原告至今没有收楼。被告称涉案房屋是陈江与原告曾若珍的夫妻共同财产，陈江、原告曾若珍已在《收楼意见书（别墅区）》上签名确认，可以证实原告已于2018年11月4日收楼；虽然在2018年11月4日后才办理完毕竣工验收备案手续，但不影响房屋质量，被告在此之前已提供了材料给有关部门，由于合同约定房屋于2018年10月31日交付，被告了解到有些业主急于装修入住，所以在发出《入伙通知书》后，再与各业主阐明清楚竣工验收备案证明的情况，在口头征得业主同意后，才进行房屋验收。被告称在取得竣工备案文件后，没有重新出具收楼通知书给原告，但通过电话、微信告知了原告。涉案房屋的物业公司管家于2019年与原告曾若珍（以下简称“曾”）的部分微信聊天记录载明：1、2019年5月23日，管家：你好，所有证件已经齐全，可约定时间到开发商查看。曾：很多证件都不是验收标准，我已看过了。管家：房产证都办紧了，证件不符合怎能办房产证呢。曾：那个户型办好了房产证？管家：准备办好了。2、2019年8月14日，管家：业主你好，你在群上提到的问题，我们会尽力为你解决，开发商证件齐全就符合收楼条件的了。曾：也就是说我们领到证件日开始符合收楼？即从领到证日开始交物管费？3、2019年8月23日，曾：你好，办公室周六日有上班吗？帮我看看1604近期有无漏水，铁钉等处理好未？有问到违约金怎样处理？我迟的准备装修了。管家：有上班的，下午安排工程部再检查一次吧。另外，深圳市金兆丰物业管理有限公司云浮分公司从2019年11月20日起，多次发信息给原告曾若珍，催促原告在收到信息之日起五天内办理入伙手续，否则，视为同意该商品房符合交付条件，并已实际收楼。被告提供的《锁匙借出登记表》载明各业主借出锁匙及归还锁匙的时间，有部分并没有注明归还的时间，其中原告曾若珍于2019年4月2日借出了锁匙，但没有注明归还时间。对此，被告称可以证实原告于2019年4月2日领取了房屋锁匙；原告称其每次借锁匙都有签名，因还锁匙时在开车，所以原告没有签名，由保安人员帮忙签名。再查明，2019年6月14日，原、被告签订了一份《面积补差协议书》，对涉案房屋的面积差异0.16平方米，按合同单价10281元计算，由被告补面积差异款1645元给原告，协议还对其他相关事宜进行了约定。2019年7月23日，云浮市自然资源局颁发了涉案房屋的《不动产权证》，证号为：粤（2019）云浮市不动产权第0017299号，权利人为曾若珍、陈炳桦。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告曾若珍、陈炳桦与被告天地盛华房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同及其协议约定履行自己的义务。关于涉案商品房的交付问题。按照《商品房买卖合同（预售）》第九条及补充协议约定，出卖人应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告并经验收合格的房屋交付买受人使用，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，被告提供的《竣工验收备案表》载明云浮英伦豪城商住小区项目（一期）16幢经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，并经云浮市住房和城乡建设局于2018年11月29日同意备案，故在2018年11月29日，涉案房屋达到了合同约定的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”的条件。《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”测绘公司于2018年4月1日出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年5月15日出具了“符合规范规定”的审核意见，建材广州工程勘测院有限公司云浮分公司于2019年3月1日出具《不动产测量报告初始登记》，房产管理部门于2019年3月22日出具了“符合规范规定”的审核意见，故在2019年3月22日，涉案房屋达到了合同约定的“已取得预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告并经验收合格”的条件。被告于2018年10月26日向原告发出《入伙通知书》，此时尚未符合合同约定的交付条件，原告有权拒绝收接收，故不能以被告发出《入伙通知书》就视为被告履行了通知交楼手续，在不满足交楼条件的前提下，原告有权拒绝接收房屋，被告主张原告已于2018年11月4日收楼的理据不足，本院不予支持。在涉案房屋达到交楼条件后，虽然被告并没有再向原告发出《入伙通知书》，但是，从原告与涉案房屋的物管公司的工作人员的微信聊天记录可见，物管公司于2019年5月23日告知原告房屋的证件已经齐全，原告可以到开发商处查阅，且根据被告举证的《钥匙借出登记表》可见，原告已于2019年4月2日领取了涉案房屋的钥匙。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告将房屋钥匙交给原告，视为房屋的交付使用，且在2019年4月2日，房屋已达到合同约定的交付条件，原告认为已将锁匙退回给被告，但没有提供证据否定被告举证的《钥匙借出登记表》的记载事项，该辩解理据不足，本院不予采信。综合本案证据，本院认定原告于2019年4月2日收楼。综上所述，合同约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。涉案房屋于2019年4月2日收楼，从合同约定的房屋交付之次日即2018年11月1日起计至收楼前一天即2019年4月1日止，被告已逾期交楼151日，计得违约金为：1798508元×0.0005/日×151日=135787.35元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告云浮市天地盛华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金135787.35元给原告曾若珍、陈炳桦。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6480元，适用简易程序审理，减半收取3240元（该款原告已预交），由原告曾若珍、陈炳桦负担1966元，被告云浮市天地盛华房地产开发有限公司负担1274元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇二〇年三月二十三日书记员  何昀霖麦绮莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。