河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初2724号原告：花锐，男，汉族，1970年1月22日出生，住河南省。委托诉讼代理人：武强，河南恒升律师事务所律师。被告：新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地新乡市卫滨区政府院内****。法定代表人:赵洪涛。委托诉讼代理人：蔡秀玲，河南牧野律师事务所律师。被告：河南省新乡市农业科学院，住所，住所地河南省新乡市新二街**div>法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：江伟，该单位工作人员。委托诉讼代理人：杨长庚，河南国豪律师事务所律师。原告花锐诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）、河南省新乡市农业科学院（以下简称农科院）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后于2016年2月18日作出（2014）红民一初字第2931号民事判决书，原告花锐对该判决不服提出上诉，新乡市中级人民法院经审理于2016年10月31日作出（2016）豫07民终3227号民事判决书，农科院、天隆公司不服该判决均申请再审，河南省高级人民法院于2018年6月5日作出（2018）豫民申601号民事裁定书，指令新乡市中级人民法院再审本案。新乡市中级人民法院经审理于2019年3月14日作出（2018）豫07民再119号民事裁定书，撤销了（2016）豫07民终3227号民事判决和（2014）红民一初字第2931号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告花锐及其委托诉讼代理人武强，被告天隆公司的委托诉讼代理人蔡秀玲，被告农科院的委托诉讼代理人江伟、杨长庚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告花锐向本院提出诉讼请求：1、判令被告天隆公司退还原告购房款623000元，并赔偿损失3204718.72元，被告农科院承担连带责任；2、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告基于天隆公司与农科院之间签订的“2005年7月13日开发协议”暨“（2006）红民二初字第87号民事调解书”产生的法律效力，2006年5月12日，原告花锐与被告天隆公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告天隆公司将位于新二街的农科院营住楼东西楼东户两套一、二层营业房出售给原告，总面积503.6472平方米，单价2500元/㎡，房款总计1259118元，付款方式为原告首付323000元，第二批300000元一个月内分批付清，余款636118元须于办好房产证一次结清。合同约定房屋交付使用日期为2006年12月31日前。合同签订后，原告分批向被告天隆公司预交房款总计623000元。为保证交房，2006年6月12日，被告天隆公司委托赵云泉向原告书面承诺天隆公司保证按期交房，否则将按日息千分之二赔偿损失，但被告现已逾期多年仍不能交房。自2006年12月至2010年8月，被告天隆公司和农科院历经了五年的诉讼，最终（2006）红民二初字第87号民事调解书被撤销，本案房产经终审判决确权属于农科院。原告与被告天隆公司签订的商品房买卖合同已无法履行，不能实现合同目的。原告依约已支付的房款623000元，也被被告投资建楼使用多年，原告无奈诉至法院。被告天隆公司辩称，同意返还购房款623000元，但不同意赔偿损失，该房屋产权已经判给被告农科院，被告农科院应承担主要责任，被告天隆公司投入的资金尚未收回，不应承担任何责任。原告买房时知道正在诉讼中，且房屋购价过低。被告农科院至今未对涉案房屋出过任何钱，法院将楼判给农科院所有，应由农科院承担所有责任，农科院应支付天隆公司工程款并赔偿损失。申请中止本案审理，（2013）豫法民一终字第153号判决仅确认建设施工已经支付的工程款均系天隆公司支付，但并未确定该所建工程的所有权。因确权纠纷正在审理过程中，解决天隆公司与农科院合作建房所有权纠纷问题才是处理本案是否返还购房款的关键，故法院应当中止本案的审理，待合作建房所有权确认后再行处理。因买卖案涉房屋涉及刑事犯罪，依法应中止本案审理。被告农科院辩称，农科院与花锐之间不具有任何法律关系；农科院在本案中没有任何过错，不存在承担连带赔偿责任情形；本案花锐所主张的赔偿数额和损失不符合事实和相关法律规定。天隆公司要求中止审理的理由不能成立。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：农科院是事业法人单位，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年，经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给农科院颁发建设工程规划许可证，准予农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，王三勇作为天隆公司的代理人与农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米，由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付农科院保证金75万元。该楼二层主体封顶后3日内，农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司……。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以农科院代理人的身份代表农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将农科院诉至本院。当日，双方当事人达成调解协议，本院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给农科院100000元。2006年5月12日，花锐与天隆公司签订《商品房买卖协议书》，约定天隆公司将新二街农科院营住楼东西楼东户2套一、二层面积为503.6472平方米房款总价为1259118元（每套价格为629559元）的营业房出售给花锐。合同约定付款方式是分期付款，协议签订后买受人首付房款323000元，下余房款636118元须于办好房产证一次结清。房屋交付期限为2006年12月31日前。花锐于签订协议当天向天隆公司预交购房款323000元，后又分三次共缴纳300000元（2006年5月13日50000元、2006年5月22日缴纳50000元、2006年6月13日缴纳200000元），合计623000元。天隆公司至今未将案涉房屋交付花锐。本案审理过程中，经花锐申请、本院委托，河南中新资产评估事务所有限责任公司出具评估结论：在评估基准日2015年4月17日，案涉房屋资产评估单价为7600元。另查明，本院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将本案发还重审。本院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将本案发还重审。本院于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。本院认为，天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其向花锐售卖房屋的行为应为无效。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当将其收取的房款623000元返还花锐并赔偿花锐因此所受到的损失。因天隆公司的过错，致使花锐不能取得案涉房屋，而本院委托的评估意见相当于合同履行后花锐可以获得的收益，按该评估结论赔偿花锐的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议，基于该协议，双方于2006年1月13日在本院达成调解协议并制作了民事调解书，确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。因该民事调解书被撤销，导致花锐的购房目的不能实现。对此，农科院及天隆公司均有过错，该二单位应当对因此给花锐造成的损失承担赔偿责任。经评估，案涉房屋资产评估单价为7600元。房屋总面积503.6472平方米，房屋总价为3827718.72元，扣除已付购房款623000元，花锐的损失为3204718.72元。由此，天隆公司应赔偿花锐1602359.36元，农科院应赔偿花锐1602359.36元。农科院辩称其无过错，不应承担责任的理由不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还花锐购房款623000元；二、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿花锐损失1602359.36元；三、河南省新乡市农业科学院于本判决生效之日起十日内赔偿花锐损失1602359.36元；四、驳回花锐的其他诉讼请求。案件受理费37422元、鉴定费4000元，共计41422元，由新乡市天隆房地产有限责任公司负担20711元，由河南省新乡市农业科学院负担20711元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张习坤审 判 员  张敬美代理审判员  孙 宁二〇二〇年四月十三日书 记 员  徐艳娜