广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初752号 原告：郑金周，男，1965年9月27日出生，汉族，户籍地：浙江省永康市，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：徐晓（郑金周之妻），女，1967年3月20日出生，汉族，现住百色市。 委托诉讼代理人：黄日寿，广西右江区法律服务所法律工作者。 被告：贾永布，男，1981年12月29日出生，汉族，户籍地址：贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：林洪民，贵州山一律师事务所律师。 被告：黄丽颖，女，1982年2月21日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：黄明光，广西源厚律师事务所律师。 原告郑金周与被告贾永布、黄丽颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑金周及其委托诉讼代理人徐晓、黄日寿，被告贾永布的委托诉讼代理人林洪民，被告黄丽颖的委托诉讼代理人黄明光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑金周向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年3月15日签订的铺面租赁合同书；2、判令被告支付逾期租金135600元及违约金32544元，两项合计168144元（即应付的租金为10个月×13560元／月×违约金24%），并按民间借贷24%年利息计取，两被告承担连带赔偿责任；3、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，经协商一致，达成如下协议：原告将自己所有的位于广西百色市铺面出租给被告用于桂林米粉系列经营活动，铺面总面积113平方米，每月租金按120元／平方米计算，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止，每年租金人民币162720元，每月租金人民币13560元。合同签订后原告给被告45天的装修免租期限（即自2019年3月15日至2019年4月30日止），房租自2019年5月1日起开始计算，被告已向原告缴纳三个月的房租费40680元及保证金5000元。此后被告分文未交，至今已有10个月。根据双方的房屋租赁合同，被告尚欠原告10个月房租共计135600元及违约金，原告多次向被告催款未果，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告贾永布辩称，被告与原告签订《房屋租赁协议》约定原告将位于广西百色市平方米的第一层05、06、07号铺面出租给被告经营餐饮。协议签订后，被告支付给原告费用共45680元，其中租金40680元，保证金5000元。后由于被告资金短缺，经与原告沟通，原告同意被告延期支付租金。但在沟通期间，原告于2020年1月8日擅自更换了租赁房屋拉闸门，收回了被告租赁的房屋，重新发布招租公告，对被告贾永布存放于租赁房屋内的物品发布拍卖公告，向被告发出解除合同的通知，原告已擅自单方解除2019年3月15日签订的《房屋租赁协议》，双方的租赁合同已于2020年1月8日解除。2020年1月8日以后，被告便没有实际占用租赁房屋，原告实际占有和支配租赁房屋至今，为此原告要求被告支付2020年1月8日以后的租金67800元无事实和法律依据，被告仅应承担2019年8月1日至2020年1月7日期间共计5个月的租金为67800元。被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金169500元，无事实和法律依据，相反，原告单方解除租赁合同并强制收回所租赁的房屋已构成违约，应承担违约责任，并赔偿原告的装修损失和经营损失。另外，签订合同后，被告按约定支付了保证金和租金，然后装修了租赁房屋，共计花掉装修费30万元，在被告准备开业之际，原告擅自更换了拉闸门，强制收回租赁房屋，已擅自单方解除合同，其违约行为应根据《房屋租赁协议》第十一条第一款的约定，承担年租金的25%的违约金40680元，还应赔偿被告装修损失约30万元。原告将屋内属于被告的物品进行公开拍卖所得的款项及被告已支付的5000元保证金均应予以抵扣租金。 被告黄丽颖辩称，被告黄丽颖不是本案适格主体。原告提供的《房屋租赁合同》双方当事人为原告郑金周与贾永布，约定的所有权利与义务均只针对合同双方当事人，没有任何条款涉及到被告黄丽颖，黄丽颖即不是合同当事人，也不是合同的保证人。原告提供的微信聊天记录表明被告黄丽颖只是属于合同居间人，其作用是居间介绍、引荐合同双方当事人洽谈合同事宜，双方当事人接洽商谈合同事宜后，居间人的责任与义务即宣告完成，随后当事人之间签订合同所产生的权利与义务由合同双方当事人自行承担。居间人黄丽颖不是合同的权利义务主体，不应承担本案的合同义务。《房屋租赁合同》第十一条第（二）项规定，原告在已明知甲方违约的情况下，仍然没有及时解除合同，故意拖延7个月之久，故意扩大损害，2019年8月1日后原告拖延解除合同期间的损失应由原告自行承担。综上所述，被告黄丽颖不是本案适格被告，请求人民法院驳回原告对被告黄丽颖的起诉。 经庭审质证，双方对对方提供的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以认定为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，经被告黄丽颖介绍，原告郑金周作为甲方与被告贾永布作为乙方签订《铺面租赁合同》约定，原告将位于广西百色市铺面出租给被告贾永布。租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止；每年租金162720元，按季度交纳租金，提前一个月交纳下个季度的租金，叁年合同期满，年租金按市场价调节。原告给被告45天免租金期限，即自2019年3月15日至2019年4月30日止，合同签订时被告应交纳保证金5000元。合同第十一条约定：“（一）甲方如提前收回房屋、或者因甲方房屋产生权属争议、或者因甲方过错，造成乙方不能正常使用房屋进行经营活动，由甲方向乙方支付年租金25%的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，由甲方负责赔偿乙方由此产生的损失，乙方并有权要求解除合同。（二）租赁期间，乙方装修破坏主体结构、或者擅自转让转租、或者进行违法活动，或者租金逾期30日支付，由乙方向甲方支付年租金25%的违约金，违约金不足弥补甲方损失的，由乙方负责赔偿甲方由此产生的损失，甲方并有权要求解除合同”。合同签订当日，被告贾永布即交纳保证金5000元，并支付2019年5月-7月的租金40680元。原告亦将房屋交付被告使用。尔后，被告未如期将第二季度的租金支付给原告，原告经催促未果，于2020年1月8日将被告所承租铺面换锁，实际控制租赁房屋，并在门口张贴招租广告及对被告存放于租赁房屋内的物品作出拍卖广告。因被告至今仍未将尚欠的房屋租金支付给原告，为此原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告郑金周与被告贾永布签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立，并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。被告黄丽颖不是本案涉诉《房屋租赁合同》的当事人，该合同对其不具有约束力，原告请求被告黄丽颖对本案尚欠房屋租金及违约金承担责任，不符合法律规定，本院不予支持。本案涉诉合同的权利义务应由原告郑金周及被告贾永布享有和承担。根据合同约定被告贾永布应在2019年7月交纳第二季度的房屋租金，但被告贾永布至今未按约定支付房屋租金，已构成违约，应按约定向原告支付年租金25%（即：162720×25%=40680元）的违约金，原告在诉讼中将违约金调整为32544元，原告主动降低违约金请求，是其处分自己的权益，本院照准。被告贾永布逾期未支付租金后，原告因此多次催促被告贾永布支付尚欠租金并提出解除合同，但双方均未能达成合同解除的协议，而原告郑金周在双方未达成解除合同协议时即于2020年1月8日自行将被告贾永布所承租房屋的卷闸门换锁，被告贾永布实际上已经丧失了约定房屋的使用权，现原告请求解除合同，被告亦未提出异议，本院对原告请求予以支持。但原告请求被告给付2020年1月8日之后的租金，因原告从2020年1月8日起就已经实际控制租赁房屋，由被告承担2020年1月8日之后的房屋租金显失公平，为此对原告该请求，本院不予支持。被告应当支付从2019年8月1日至2020年1月8日的房屋租金共计71416元。被告答辩主张承租房屋内其所有物品拍卖所得款及已支付的保证金5000元应当抵扣尚欠的房屋租金，因涉诉租赁房屋双方未进行交接，对租赁房屋现况及被告所有物品的数量、种类、价值双方未达成一致意见，因此被告贾永布的答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告郑金周与被告贾永布于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》，限被告贾永布于本判决生效之日起十日内将承租房内属其所有的物品清理完毕； 二、被告贾永布给付原告郑金周尚欠的房屋租金71416元，并支付违约金32544元，共计103960元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3696元，减半收取1845元，由原告郑金周负担227元，被告贾永布负担1618元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 农 慧 二〇二〇年四月十六日 书记员 吴佳音 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。