广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初201号原告:陈建平,女,1979年11月7日出生,汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县***************。身份证号码:440************221。委托诉讼代理人：唐晖，广东漫道律师事务所律师。被告:吴小慧,男,1987年6月25日出生,汉族，江西省上饶市弋阳县人，住弋阳县****************。身份证号码:362************737。被告:莫远娃,女,1998年1月5日出生,汉族，广东省雷州市人，住雷州市**********。身份证号码:440************524。第三人：遂溪县*****地产中介有限公司。统一社会信用代码：91440823MA53CHF22H。住所地：遂溪县**********启达世家商住区四期商铺02号商铺。法定代表人：孔某1。原告陈建平诉被告吴小慧、莫远娃、第三人遂溪县*****地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月20日、4月21日公开开庭进行审理。原告陈建平的委托诉讼代理人唐晖、被告吴小慧及第三人遂溪县*****地产中介有限公司的法定代表人孔某1参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告向原告支付违约金13.6万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月20日,原告与两被告签订了就原告所有位于遂城镇遂海路59号遂溪恒兴花园AE商住楼15栋1504房的《房屋买卖合同》,合同约定房屋总价款为68万元,付款方式:1、签订本合同时支付5万元作为定金,定金自动转为房款;2、首期房款(不含定金)17万元由被告在银行面谈审批通过后直接支付给原告;3、余款46万元由被告申请银行贷款支付,被告应在30日内办理按揭贷款申请手续,余款于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入原告的银行账户,银行实际贷款数额与被告申请贷款数额之差由被告在不动产过户当天或之前以现金支付给原告。合同另约定被告不能按合同约定买入该物业,或者因违约而无法买入该物业的,应向原告支付该物业成交价的20%作违约金。被告逾期支付房款,每逾期一日,按未付房款金额的千分之一向原告支付违约金。逾期30日,原告有权不再出售该物业,被告应向原告支付该物业成交价的20%作为违约金。合同签订后,被告支付了定金5万元。后被告向光大银行递交了贷款申请,光大银行批准贷款38万元,被告以贷款额度未达到46万元为由不履行付款义务。经原告多次催促,被告不变更贷款申请银行,也不按合同约定支付房款。至原告起诉之日,被告付款时间早已逾期30日。根据合同约定,请求判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及支付违约金。原告为支持其诉讼请求向本院提交了二组证据（复印件）：一、商品房买卖合同，证明原告与被告签订房屋买卖合同。二、委托划款扣款授权书，证明光大银行已经同意审批38万元购房款给被告。被告对2019年3月20日与原告签订位于遂溪县*********遂溪恒兴花园AE商住楼15栋1504房的《房屋买卖合同》的事实无异议，但认为银行最终审批贷款额度未达到合同约定金额46万元属于不可抗力因素。由于《房屋买卖合同》约定因银行贷款无法达到合同约定的数额,导致该合同无法履行,被告无过错,因此原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。被告同意解除《房屋买卖合同》,依据合同约定原告应当退还被告所交付的定金5万元。综上,请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求并退回定金5万元。被告在举证期限内提供二组证据（复印件）：一、房屋买卖合同、收款收据、定金收据、服务确认书，证明1、被告按合同第二条与第十二条支付购房定金。2、房款支付方式为首期款17万元+银行按揭贷款48万元。3、首期款在银行审批通过房价余款的贷款后由被告支付给原告。4、合同第十二条其三：房价余款46万元由第三人代被告向银行申请按揭贷款。5、合同第十二条与服务确认书约定：银行无法通过46万元则原告退还被告定金。二、民事判决书。证明原告已知银行贷款的评估审核结果无法达到46万元的事实并认定导致合同无法履行是第三人的过错。第三人对原告的起诉的事实无异议，没有向本院提供证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性和关联性无异议；第三人对原告提交的证据无异议。原告对被告提供的对证据1房屋买卖合同、收款收据、定金收据的真实性、合法性和关联性无异议，对其证明事实不予认可。对服务确认书被告无法提供原件不予质证。合同约定贷款无法审批通过时卖方退还定金，而实际上光大银行已经审批通过38万元贷款，合同约定银行实际贷款与买方申请贷款之差额由买方在不动产过户当天或之前以现金支付给卖方，被告在光大银行获批38万元贷款时应当按约定履行合同，剩余8万元应当以现金方式向原告支付。但被告以贷款没有达到46万元为由不履行合同，其目的是不想继续履行合同。对证据2的真实性、合法性和关联性予于认可，该证据证明了向银行贷款不是第三人的义务，没有申请到46万元贷款不是第三人的过错，没有申请到46万元贷款并非属不可抗力因素。第三人对被告提交的服务确认书有异议。该服务确认书只是初步协商，但是最终原告与其家人商量之后不认可协议上的条款，所以这份协议就没有履行。对被告提交的其他证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2019年3月20日，原告作为卖方与被告作为买方就原告位于遂溪县*********遂溪.恒兴花园AE商住楼15栋1504房签订了房屋买卖合同，第三人作为经纪方在合同上盖章，合同约定房屋总价款为68万元。付款方式为1、签订合同时支付5万元作为定金,定金自动转为房款;2、首期房款(不含定金)17万元由被告在银行面谈审批通过后直接支付给原告;3、余款46万元由被告申请银行贷款支付,被告应在30日内办理按揭贷款申请手续,余款于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入原告的银行账户,银行实际贷款与被告申请贷款的差额由被告在房屋过户当天或之前以现金支付给原告。合同还约定被告不按合同约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业的,应向原告支付该物业成交价的20%作违约金。被告每逾期一日支付房款的,按未付房款金额的千分之一向原告支付违约金。逾期30日,原告有权不再出售该物业,被告应向原告支付该物业成交价的20%作为违约金。合同签订后,被告向原告支付了定金0.5万元，交付4.5万元由第三人代管。被告向湛江光大银行申请贷款46万元,光大银行根据涉案房屋的评估价格同意贷款38万元。被告认为贷款额度没有达到46万元,已超过其承受能力而没有办理贷款。抗辩属不可抗力因素，导致合同无法继续履行，被告无过错，不需承担违约责任。原告经与被告协商无果后遂向本院起诉，请求判决解除与被告之间签订的《房屋买卖合同》并要求被告支付违约金。被告同意解除合同，但要求原告退还5万元定金并要求驳回原告的诉讼请求。另查，原告于2019年7月1日以第三人为被告向本院提起居间合同纠纷案的民事诉讼，以第三人没有尽到客观、如实、全面地向买卖双方披露相关的贷款政策和分析不能贷款的风险，指引其理性决定是否签订合同购买房屋，以致被告最终无法通过获得银行贷款支付购房款，导致合同履行不能为由请求判决第三人赔偿1.8万元。本院于2019年9月26日作出了（2019）粤0823民初1266号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》是原告、被告及第三人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对三方当事人均具有约束力。本案的争议焦点:一、银行能否足额贷款46万元给被告是否属不可抗力因素，被告不履行合同的理由是否成立。被告认为，由于银行无法足额贷款46万元而未达到合同约定，属不可抗力因素，导致其无法继续履行合同。且在合同第十二条其他约定其五条款中补充订立了“如因银行贷款无法审批通过，则卖方退还定金，中介方退还中介服务费。”，故被告无过错，不需承担违约责任。而原告认为，贷款是否达到46万元并不是涉案合同的履行条件，合同没有约定被告必须贷款46万元才可以交易。对此，本院认为，虽然合同第十二条补充订立了“如因银行贷款无法审批通过，则卖方退还定金，中介方退还中介服务费。”，但该条款没有明确审批通过的数额，应作银行无法全部审批通过贷款时卖方退还定金、中介方退还中介服务费的理解。根据庭审中原、被告及第三人确认银行已同意贷款38万元，再结合合同第二条3（3）B款明确约定了银行实际贷款与买方申请贷款的差额由买方在不动产过户的当天或之前以现金支付给卖方。所以被告在签订合同时应当合理预见到有可能出现银行不能足额贷款46万元的情形，当银行实际贷款没有达到申请贷款的额度时，根据合同的约定，被告理应将差额补足，同首付款一并支付给原告。由此可见，银行能否足额贷款46万元给被告并非合同履行的必备条件，被告主张因银行审批贷款没有达到46万元导致房屋买卖合同无法履行的抗辩理由不成立，本院不予支持。二、原告主张被告按合同约定成交价20%支付违约金是否应予支持。合同第四条第4点约定“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的应向卖方支付该物业成交价的20%作业为违约金”，该条款是当事人协商一致签订的，体现了当事人的意思自治，没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的条款。本案由于被告违约致合同不能继续履行，原告本可取得的利益因此而未获取，根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。为保障正常交易和维护合同守约方的权利，原告主张被告按成交价20%支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。虽然原告没有提供因解除合同后导致的直接损失，但根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，合同约定的违约金没有超过合同总额的20%，本院予以准许。至于被告抗辩合同定金应予退还的问题，《合同法》第一百一十五条以及《担保法》第八十九条规定的“定金法则”是用于制裁违约行为，保证合同顺利进行。若收受定金的当事人不履行合同，则应当双倍返还，若给付定金的当事人拒绝履行合同，则无权要求返还。由于被告没有正当理由拒绝履行合同，根据上述法律规定，本应无权要求返还定金。但由于本案中原告没有主张定金，只主张违约金，根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告主张违约金后则不应再适用定金条款，所以原告所收取被告定金0.5万元应予以冲减，被告尚应支付给原告的违约金13.1万元（68万元×20%-0.5万元）。至于第三人所收取的4.5万元不属本案的审理范围，本案不作处理。由于原、被告双方均同意解除合同，本院予以准许。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第九十一条第一款的规定，判决如下：1、解除原告陈建平与被告吴小慧、莫远娃及第三人遂溪县*****地产中介有限公司于2019年3月29日签订编号为：ZJSHYJ0004258号的《房屋买卖合同》。2、被告吴小慧、莫远娃在本判决生效后十日内支付给原告陈建平违约金13.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，由被告吴小慧、莫远娃共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 梁 伟二〇二〇年四月二十九日书记员 何晓娴附：相关法律及司法解释规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。