河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初3807号 原告：韦鑫，男，1989年7月2日出生，汉族，住北京市顺义区。 被告：蒋波，男，1983年8月21日出生，蒙古族，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。 委托诉讼代理人：康海涛，北京裕仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张芳菲，北京裕仁律师事务所实习律师。 原告韦鑫与被告蒋波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦鑫、被告蒋波的委托诉讼代理人康海涛、张芳菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦鑫向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的《次新房买卖合同》、《次新房买卖合同补充协议》，被告给付原告房屋价款88万元，并自2018年2月15日开始按照日万分之五，给付违约金至全部给付之日止（截止至2019年3月25日违约金为16.2万元。2、被告给付房款后配合原告将案涉的位于三河市燕郊开发区房屋过户至被告名下。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月11日与被告签订《房屋买卖合同》、《次新房买卖合同补充协议》，被告购买了原告所有的位于三河市燕郊开发区房屋，被告已经给付原告房款130万元，按照约定剩余房款80万元，被告应该于收到原告给付的房产证后7日内付清，迟延付款的应按照日万分之五给付违约金，期间被告曾向法院起诉解除合同，但是终审判决驳回被告诉请。原告多次向被告催要剩余房款和违约金，被告总是以种种理由推脱不予给付，无奈原告只得起诉至人民法院，恳请依法判决。 被告蒋波辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，原告要求被告继续履行合同、支付购房尾款的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求人民法院依法全部驳回。事实和理由：一、本案的房屋买卖合同不具有继续履行的基础，被告不具有购买三河市房屋的资格，无法购买涉案房屋。被告的户籍地在内蒙古呼和浩特市新城区，经常居住地在内蒙古巴彦淖尔市，被告并非三河市当地户籍居民，未在三河市居住生活，也没有在三河市进行工作。根据2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》第二条的规定，因被告无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，被告没有在三河市购买住房的资格。虽然本案的买卖合同在限购政策出台前签订，但涉案房屋的产权证下发时间是在限购政策出台后，限购政策出台前因为没有产权证，原、被告双方无法办理涉案房屋的网签手续，限购政策出台后因为被告不具有购房资格而不能办理网签手续。原、被告及中介公司三方签订《房屋买卖居间见证合同》第四条第3款规定：“待该《房屋所有权证》下发后，甲、乙双方共同委托丙方办理房屋产权权属转移登记手续，甲、乙双方须至丙方处另行签订《存量房屋居间买卖合同》，办理买卖合同网签事宜。”。本案房屋所有权证下发的时间是2017年6月15日，是在限购政策出台后，受新政的影响，甲、乙双方无法另行签订《存量房屋居间买卖合同》，无法办理合同网签事宜，后续也无法办理房屋所有权转移手续，故本案的房屋买卖合同不具备继续履行的基础。二、既然合同无法继续履行，那么原告起诉要求支付剩余购房款的诉求就不应当得到法院的支持；被告不存在违约行为，故不应当承担违约责任，如果严格算起来的话，原告是存在违约行为的，因为房产证下发的时间是2017年6月15日，而原告将房产证交付给被告的时间是2018年2月7日。本案中，导致合同无法继续履行的原因是因为限购新政出台后，被告丧失了购房资格，无法购买三河市房屋，该原因是不可归责于当事人双方的事由，属于情势变更或不可抗力，理应互不承担违约责任。廊坊市中级人民法院关于印发《审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知（廊中法［2018]24号），第十条规定：“调控政策实施前订立的合同确因限购、限售等而导致无法继续履行的，当事人均有权请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。”。根据该条的规定，原告要求被告继续履行合同、承担违约责任的诉讼请求不应当得到法院的支持。三、从合同本身来讲，根据合同约定被告向原告支付购房尾款的时机及条件均未成就，被告不应当支付购房尾款。双方签订的《房屋买卖合同》第四条第二款约定；“剩余房款80万元整于该房产办理转移登记手续时或办理全权委托公证时交付。”。双方签订的《补充协议》第1条约定：“剩余尾款于房产证下发后，甲方通知乙方及丙方并约定时间，乙方在收到通知后7个工作日内凑齐全款，甲乙丙三方到公证处，甲方配合乙方或乙方指定的第三人办理全权委托公证当天，乙方一次性支付给甲方。（全权委托公证的内容包括但不限于：签订买卖合同、签订银行按揭的所有合同和文件、收取房款、缴纳税费，过户等一切与房产交易相关的委托事项。）”。本案中房产证下发后，甲、乙、丙三方并未到公证处办理全权委托公证，且含有上述公证内容的全权委托公证，由于新政的出台，公证处已无法办理该类公证，故剩余尾款的支付未达到相应的时机及条件。四、假设法院判决支持原告请求，则房屋过户违反河北省及廊坊市的限购政策，限购政策的目的是抑制投资性购房，故限定了购房者的资格，被告截止至今仍无法提供3年社保或纳税证明，无法取得三河市购房的资格。《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：“坚持‘房子是用来住的，不是用来抄的’定位，抑制房地产市场泡沫，防止出现大起大落，促进全省房地产市场平稳健康发展，坚决抑制投资、投机性购房。”。《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定：“无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。”。综上所述，本案原、被告签订的房屋买卖合同在客观上履行不能，不具备履行的可能性，既无法办理涉案房屋的网签手续，也无法办理房屋的过户手续和全权委托公证，双方签订房屋买卖合同的购房目的无法实现，倘若法院支持原告诉请，判决被告向原告支付购房尾款，尾款支付后房屋却无法办理后续转让事宜，这样将会导致原告既得房款，又得房屋，而被告是既损失房款，又损失房产，这将严重违反合同法的公平原则。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2016年12月11日签订《次新房买卖合同》和《次新房买卖合同补充协议》，签订上述合同时，合同中所约定的原告卖给被告的位于三河市燕郊开发区尚未取得不动产权证书。上述《次新房买卖合同》约定，被告于签订该合同后的一个工作日内，给付原告130万元购房款（包括定金和首付款），剩余购房款80万元，于房产办理所有权转移登记手续时或办理全权委托公证时给付。上述《次新房买卖合同补充协议》在购房款的给付上，对上述剩余的80万元购房款的给付再次作出约定，约定剩余尾款80万元，于房产证下发后,原告通知被告及中介方，被告在收到原告的通知后7个工作日内凑齐全款,原、被告及中介方三方到公证处，原告配合被告或被告指定的第三人办理全权委托公证当天，被告一次性支付给原告。上述事实有原、被告双方分别提交的合同、协议为证，本院予以认定。 另查明，上述合同签订后被告按约定给付原告购房款130万元，原告于签订合同当日向被告蒋波交付了涉案房屋并配合被告办理了物业交割手续，后原告于2018年2月7日将不动产权证书交付给被告。被告蒋波不是三河市户籍居民，且未在三河市缴纳3年及以上社会保险或纳税3年及以上。在本案前，被告蒋波曾作为原告向本院提起诉讼，请求解除原、被告双方签订的上述《次新房买卖合同》和《次新房买卖合同补充协议》，本院维护了蒋波的诉讼请求，廊坊市中院的二审判决驳回了蒋波的诉讼请求，现廊坊市中院的二审判决处于生效状态。上述事实有庭审中原、被告的发言和被告提交的（2018）冀1082民初3900号民事判决书以及原告提交的（2018）冀10民终6525号民事判决书为证，本院予以认定。 本院认为，双方签订的《次新房买卖合同》、《次新房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，并且是限购政策实施以前所签订，内容不违反法律规定，故上述合同合法有效。此外，在限购政策实施前被告已给付原告购房款130万元，达到了总房款的61.9%，原告也将房屋交付给了被告，合同的实体义务已经履行了绝大部分，对在限购政策实施前，已经履行到这种程度的合同限制履行，不应是限购政策的目的，为了维护交易安全和诚实信用原则，原、被告双方应继续履行上述合同。上述《次新房买卖合同补充协议》中约定，剩余尾款80万元，于房产证下发后,原告通知被告及中介方，被告在收到原告的通知后7个工作日内凑齐全款,原、被告及中介方三方到公证处，原告配合被告或被告指定的第三人办理全权委托公证当天，被告一次性支付给原告，该约定是对上述《次新房买卖合同》中约定的“剩余购房款80万元，于房产办理所有权转移登记手续时或办理全权委托公证时给付”的修改，应以该约定作为确定双方权利义务的依据，但目前公证处已经取消了这种公正事项，因此该项约定已经不能履行，依据诚实信用原则，应根据上述《次新房买卖合同》中约定的“剩余购房款80万元，于房产办理所有权转移登记手续时或办理全权委托公证时给付”作为确定双方权利义务的依据，由于上述约定的办理全权委托公证已经不能履行，故被告应于不动产权变更登记手续办理完毕时，给付原告剩余购房款80万元，但是在不动产权变更登记手续办理完毕时立即给付原告购房款，明显时间仓促，因此本院酌定在不动产权变更登记手续办理完毕的次日，被告给付原告剩余购房款80万元。在上述合同内容中，虽然有关于办理房产所有权转移登记手续内容，但没有约定在什么情况下或何时双方办理不动产权过户手续，本院酌定给予被告三天的准备时间；合同签订后双方没有办理房屋不动产权过户或公正，是因限购政策实施后形成的客观情况造成的，责任不在被告，而房屋的不动产权未过户或公正，根据双方所签合同的有关约定，尚未构成被告给付原告剩余购房款条件，因此原告请求被告承担违约责任，缺乏事实依据。 综上所述，被告应协助原告办理房屋的不动产权过户手续，并于房屋的不动产权过户手续办理完毕的次日给付原告购房款80万元；原告请求的被告承担违约责任事实依据不足，本院不与维护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告蒋波于本判决生效之日起三日内，协助原告韦鑫办理位于三河市燕郊开发区的房屋不动产权过户手续，三十日内办理完毕将该房的不动产权过户到被告蒋波名下，被告蒋波于房屋不动产权过户手续办理完毕之日的次日，给付原告购房款人民币80万元。 二、驳回原告韦鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24896元，减半收取计12448元，由被告韦鑫负担（于本判决生效之日起三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李文胜 二〇二〇年四月二十四日 书记员  雷 欢