广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书粤13**民初96号原告：黄慧青，女，汉族，1973年11月17日出生，公民身份号码：441************023，住址：惠州市惠城区******。原告：蔡濡帆（曾用名：蔡国柱），男，汉族，1997年8月16日出生，公民身份号码：441************496，住址：惠州市惠城区************。委托代理人：黄慧青，公民身份号码：441************023，系原告蔡濡帆的母亲。被告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路**小区装饰家居广场**。法定代表人：林某1。委托代理人：丘志华、莫凤媛（实习），广东卓凡律师事务所律师。原告黄慧青、蔡濡帆与被告惠州市***物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄慧青、原告蔡濡帆代理人黄慧青、被告惠州市***物业管理有限公司代理人丘志华、莫凤媛（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄慧青、蔡濡帆诉称：2003年4月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同书》，在该合同中约定：原告将自有的涉案商铺出租给被告使用，租赁期限为15年，从2003年4月3日至2018年4月3日，租金为每月人民币865元。合同签订后，涉案商铺已实际交付给被告使用。但自2017年7月起，被告停止支付租金（停止支付之前尚欠缴三个月租金)。租赁合同期满后，被告在未支付租金的情形下仍继续使用涉案商铺。截止至2019年1月8日，被告已拖欠原告租金16435元（已诉至法院胜诉，但被告拒付现已申请强制执行）。现被告未付拖欠租金，在未支付拖欠租金的情形下仍继续使用涉案商铺至今，现继续追缴2019年1月1日至2019年11月30日租金。上述款项经原告多次催要，被告总是以种种理由予以拖延，根据合同和相关法律规定，原告的行为已构成违约，原告不得不诉至贵院，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。1、判令被告向原告支付2019年1月1日起至2019年11月8日止拖欠原告的泰安居装饰家居广场第***层***号商铺（以下简称“涉案商铺”）租金人民币12110元及利息839元，合计12949元。逾期支付利息以每月拖欠的租金为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计付，即月利率0.0063计算，从2019年1月1日起暂计算至2019年11月8日（共11个月），超出另行计算至清偿之日止；2、判令本案诉讼费用由被告承担。被告惠州市***物业管理有限公司辩称：被告认为被告与原告租赁合同期满后进行了协商视为对原合同的履行，但是对于租金的价格、给付时间没有形成一致意见，而原告所主张租赁期后的租金过高，租金价格不但高于续租前的租金，甚至远远高于同行业、同地段租赁市场的价格，被告所承租的物业与刚签订合同相比发生了重大的变化，不但租赁建材市场整体的利率下滑，受电商冲击每年承租的对外销售的家居建材也远远无法与刚签订合同时相比较，现在该商业物业已有将近六成商铺处于空置状况，整体的效力不好，如何看待期满后还能继续涨租金，其次，被告未支付租金是基于双方对租金的数额、付款的时间没有形成一致的意见，除本案已向法庭申请诉讼的八名业主外，被告已与该物业的九成业主达成了新的租赁合同及调整了租金的数额和支付时间。本案中未能支付的责任不能完全归责于被告，而在于如何实现整体的权益最大化，如今天业主把物业收回，其他业主增长租金或者其他业主将店铺闲置，那么被告如何与周边的建材租赁市场的经营商较量，那么该物业将成为下个广百、海雅，虽然业主拥有物权，但物权本身不通过经营者的运作如何产生效益，现在被告的经营环境原告也知道，远远无法与刚签订合同时相比，在效益远不如从前的情况下，怎么提高租金。本院查明的案件事实经审理查明：2003年4月1日，被告（甲方、承租方）与原告（乙方、出租方）签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸演达一路西侧3号小区“泰安居装饰家居广场”第***层第***号铺位。二、租赁期为15年。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持15年不变。租赁期限为2003年4月3日至2018年4月3日。四、租金标准及支付方式。双方同意每年租金总额为10376元，即每月租金为865元。租金每月支付一次，每月的5号被告向原告支付上月租金。……。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。……。原、被告在该份合同上签名并盖章确认。原、被告庭审时确认被告2019年1月1日至2019年11月31日的租金尚未支付。涉案商铺于2004年8月4日办理了房地产权证，证号：粤房地证字第C***0号、C***6号，权属人为原告黄慧青、蔡濡帆，房地坐落于惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第***层***号商场。原、被告另一案租赁合同纠纷，案号（2019）粤1302民初1682号，本院经审理后作出民事判决书，判决被告向原告黄慧青、蔡濡帆支付2017年7月1日至2019年1月1日拖欠的租金15570元及利息。裁判理由和结果本院认为：原告黄慧青、蔡濡帆与被告惠州市***物业管理有限公司于2003年4月1日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对各方当事人均具有约束力，原告与被告租赁关系成立。原告已按合同约定将涉案商铺交付给被告使用。虽《商铺租赁合同书》于2018年4月3日已到期，但被告至今仍在使用原告的商铺，且原、被告未约定或要求解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同书》继续有效，租赁期限为不定期。被告占用、使用原告的商铺，应向原告支付租金，原、被告未约定变更租金数额，到期后的租金仍应以《商铺租赁合同书》约定的租金计算，即每月租金865元。庭审时原、被告确认被告2019年1月1日至2019年11月31日的租金尚未支付，原告诉请被告支付2019年1月1日至2019年11月8日的租金，该部分租金为8880.67元（865元/月×10个月+865元/月÷30×8天）。原告主张被告支付顺延三个月的租金，根据租赁合同本意，应为减免租金，故原告请求该租金，缺乏依据，不予支持。被告拖欠租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告请求被告支付拖欠租金的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，没有事实及法律依据，本院不予支持。本院认为，参照本院受理的泰安居装饰家居广场的其他业主与被告惠州市***物业管理有限公司租赁合同纠纷案件，本案2019年1月1日至2019年11月8日的利息按被告拖欠租金总额的6%计算，即被告应向原告支付利息532.84元；2019年11月9日起至清偿之日止的利息以8880.67元为基数，按年利率6%计算。该利息未超过以拖欠租金为基数，按年利率24%计算的利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市***物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄慧青、蔡濡帆支付自2019年1月1日起至2019年11月8日止拖欠的租金8880.67元及利息（自2019年1月1日起至2019年11月8日止的利息为532.84元；2019年11月9日起至清偿之日止的利息以8880.67元为基数，按年利率6%计算）。二、驳回原告黄慧青、蔡濡帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元（原告已预交62元），由原告负担34元，被告惠州市***物业管理有限公司负担90元。被告惠州市***物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内就其负担的部分直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。原告多预交的部分本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年四月二十七日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱