重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初21220号 原告：重庆华辰物业发展有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝桐路**附**圣湖天域**24-1，统一社会信用代码：91500112203047028C。 法定代表人：林锋，总经理。 诉讼代表人：重庆华辰物业发展有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：梁雯，重庆合纵律师事务所律师。 被告：黄涛，男，汉族，1986年7月20日出生，住重庆市渝**。 原告重庆华辰物业发展有限公司与被告黄涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员王先容、颜如丹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆华辰物业发展有限公司的诉讼代表人重庆华辰物业发展有限公司管理人指派的诉讼代理人梁雯到庭参加了诉讼。被告黄涛经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆华辰物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告截至2019年8月24日的租金（即租赁合同约定的综合费用）1218022元、物管费243636元，共计1461658元；2.判令被告支付原告违约金（以每期应交租金及物管费为基数，自应交之日的次日起，按年利率24%计算至付清之日止）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月25日，原、被告签订《房屋租赁和经营管理服务合同》，约定原告将位于重庆市渝北区双龙湖街道×路×号附×号华辰财富广场的商用房屋出租给被告，合同还对租期、租赁服务费及物管费的金额及支付时间、违约责任等进行了约定。被告从2015年7月起欠付原告租赁服务费、物管费至今。原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告黄涛未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告原系个人独资企业重庆市渝**心康桥网吧的投资人。 2014年8月25日形成的《房屋租赁和经营管理服务合同》显示：合同约定出租方（甲方）为原告，合同抬头承租方（乙方）处手写“暮光网吧”，落款承租方“法定该表人”处由被告签字捺印，未加盖单位印章。该合同主要约定：甲方将位于重庆市渝北区双龙湖街道×路×号附×号华辰财富广场、建筑面积为510㎡的房屋出租给乙方，经营业态为网吧，经营品牌为暮光网吧；租期5年，自2014年8月25日起至2019年8月24日止，装修期1个月，从华辰财富广场1号楼商业部分公共区域装修完毕开始计免租期，免租期4个月，从2014年10月1日至2015年2月1日。合同第二条约定：综合费用由租金、商场经营管理费、营销宣传费三部分组成；第一租赁年度的综合费用为367200元（单价60元/月/㎡（建筑面积）×建筑面积510㎡×12个月），从次年起，每年在上一年的基础上按8%的比例逐年递增；综合费用按季度结算，乙方应在上一个租赁期（综合费用结算期）届满前15天向甲方支付第二笔综合费用，以此类推。合同第六条约定：财富广场和租赁物的物业管理服务公司为重庆捌拾壹物业管理有限公司（或甲方委托的其他物业服务企业，乙方完全认可），为便于财富广场的整体经营管理，甲方接受该公司的委托代收物管费，物管费的收费标准为10元/月/㎡，租赁物每月的物管费共计5100元；物管费按季度结算，乙方应当在每个季度开始的10日前向甲方一次性足额缴纳该季度的物管费（遇法定的节假日延期至节假日后第一个工作日）。合同第九条关于违约责任约定：乙方逾期支付任何一笔费用，自逾期之日起，应当以逾期金额为基数，按照日1%向甲方支付补偿金。 上述合同签订后，重庆市渝北区心康桥网吧更名为重庆市渝北区暮光网吧，营业场所变更为案涉租赁房屋所在地。2018年11月23日，重庆市渝北区暮光网吧办理了工商注销登记。 2019年8月23日，被告以合同到期为由向原告提出申请，申请于2019年8月24日撤场。其后，原告同意了被告的撤场申请。 庭审中，关于综合费用，原告陈述：1.被告在2015年2月1日至2019年8月24日期间共计应交纳综合费用1844821.68元（其中2015年2月1日至2015年4月30日期间为91800元，2015年5月1日至2015年7月31日期间为45900元，2015年8月1日至2015年10月31日期间为45900元，2015年11月1日至2016年1月31日期间为91800元，2016年2月1日至2017年1月31日期间为99144元/季度，2017年2月1日至2018年1月31日期间为107069.4元/季度，2018年2月1日至2019年1月31日期间为115637.4元/季度，2019年2月1日至2019年8月24日期间为124893.9元/季度）；2.被告已交综合费用626800元，包括2016年10月31日前的全部综合费用572832元以及2016年11月1日至2017年1月31日的部分综合费用53968元；3.被告还应支付原告2016年11月1日至2019年8月24日综合费用1218021.68元；4.逾期支付综合费用的违约金应以2016年11月1日至2017年1月31日的综合费用45176元（99144元-53968元）为基数，自2016年10月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2017年2月1日至2017年4月30日的综合费用107069.4元为基数，自2017年1月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2017年5月1日至2017年7月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年4月17日起，按年利率24%计算至付清时止；以2017年8月1日至2017年10月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年7月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2017年11月1日至2018年1月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年10月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2018年2月1日至2018年4月30日的综合费用115637.4元为基数，自2018年1月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2018年5月1日至2018年7月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年4月17日起，按年利率24%计算至付清时止；以2018年8月1日至2018年10月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年7月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2018年11月1日至2019年1月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年10月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2019年2月1日至2019年4月30日的综合费用124893.9元为基数，自2019年1月18日起，按年利率24%计算至付清时止；以2019年5月1日至2019年7月31日的综合费用124893.9元为基数，自2019年4月17日起，按年利率24%计算至付清时止；以2019年8月1日至2019年8月24日的综合费用32230.68元为基数，自2019年7月18日起，按年利率24%计算至付清时止。 关于物管费，原告陈述：被告仅缴纳2015年8月31日前的物管费，未缴纳2015年9月1日至2019年8月24日的物管费243635.87元（按15300元/季度计算）；逾期支付物管费的违约金应以每季度欠付的物管费15300元为基数，自应交之日的次日起按年利率24%计算至付清时止。 上述事实，有原告的陈述、《房屋租赁和经营管理服务合同》、付款凭证、撤场审批表、申请书等证据在案为证，足以认定。 本院认为：《房屋租赁和经营管理服务合同》抬头处载明承租方为“暮光网吧”，落款处由被告在“法定该表人”处签字捺印，故该合同的承租方实为重庆市渝北区暮光网吧。重庆市渝北区暮光网吧与原告签订的《房屋租赁和经营管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规，真实有效。2018年11月23日，重庆市渝北区暮光网吧办理了工商注销登记，被告作为该网吧的投资人，应对网吧的债务承担支付责任。 关于综合费用。原告称2015年2月1日至2019年8月24日期间被告共计应交纳综合费用1844821.68元并明确了其计算方法，原告的主张符合《房屋租赁和经营管理服务合同》的约定，本院确认2015年2月1日至2019年8月24日期间被告共计应交纳综合费用1844821.68元。原告称被告已交综合费用626800元，被告作为付款方，未到庭并举示证据证明其实际付款情况，应承担举证不利的后果，本院采信原告的陈述。因此，被告还应支付原告综合费用1218021.68元（1844821.68元-626800元)。 关于逾期支付综合费用的违约金。《房屋租赁和经营管理服务合同》约定综合费用按季度结算，乙方应在上一个租赁期届满前15天向甲方支付第二笔综合费用，乙方逾期支付任何一笔费用，自逾期之日起，应当以逾期金额为基数，按照日1%向甲方支付补偿金。原合同约定的日1%的违约金标准明显过高，虽原告自愿调整为年利率24%的标准，但违约金作为惩罚性款项，其数额应当相当于因违约给守约方造成的损失，故适用年利率24%的标准仍然有违公平原则，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月19日前）的1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）的1.3倍予以支持。因此，被告应当支付原告逾期支付综合费用违约金的计算标准为：以2016年11月1日至2017年1月31日的综合费用45176元为基数，自2016年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年2月1日至2017年4月30日的综合费用107069.4元为基数，自2017年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年5月1日至2017年7月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年8月1日至2017年10月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年11月1日至2018年1月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年2月1日至2018年4月30日的综合费用115637.4元为基数，自2018年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年5月1日至2018年7月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年8月1日至2018年10月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年11月1日至2019年1月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年2月1日至2019年4月30日的综合费用124893.9元为基数，自2019年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年5月1日至2019年7月31日的综合费用124893.9元为基数，自2019年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年8月1日至2019年8月24日的综合费用32230.68元为基数，自2019年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于物管费。《房屋租赁和经营管理服务合同》第六条约定原告接受物业公司的委托代收物管费，并明确约定了物管费的金额及缴纳时间，故被告应承担向原告缴纳物管费的义务。原告称被告仅缴纳2015年8月31日前的物管费，被告作为付款方，未到庭并举示证据证明其实际付款情况，应承担举证不利的后果，本院采信原告的陈述。据此，被告还应支付原告2015年9月1日至2019年8月24日的物管费243635.87元。 关于逾期支付物管费的违约金。原告虽基于《房屋租赁和经营管理服务合同》的约有权代收物管费，但《房屋租赁和经营管理服务合同》未约定原告有收取逾期支付物管费违约金的权利，且物管公司是否主张违约金、违约金的金额尚未明确，故本院对于原告关于逾期支付物管费的违约金的诉讼请求不予支持。 被告黄涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不能答辩、举证、质证、辩论的法律后果。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄涛于本判决生效后十日内支付原告重庆华辰物业发展有限公司综合费用1218021.68元。 二、被告黄涛于本判决生效后十日内支付原告重庆华辰物业发展有限公司逾期支付综合费用违约金。违约金计算方式为：以2016年11月1日至2017年1月31日的综合费用45176元为基数，自2016年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年2月1日至2017年4月30日的综合费用107069.4元为基数，自2017年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年5月1日至2017年7月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年8月1日至2017年10月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2017年11月1日至2018年1月31日的综合费用107069.4元为基数，自2017年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年2月1日至2018年4月30日的综合费用115637.4元为基数，自2018年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年5月1日至2018年7月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年8月1日至2018年10月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年11月1日至2019年1月31日的综合费用115637.4元为基数，自2018年10月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年2月1日至2019年4月30日的综合费用124893.9元为基数，自2019年1月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年5月1日至2019年7月31日的综合费用124893.9元为基数，自2019年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年8月1日至2019年8月24日的综合费用32230.68元为基数，自2019年7月18日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 三、被告黄涛于本判决生效后十日内支付原告重庆华辰物业发展有限公司物管费243635.87元。 四、驳回原告重庆华辰物业发展有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费24460元，由原告重庆华辰物业发展有限公司负担4460元，被告黄涛负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  万园薇 人民陪审员  颜如丹 人民陪审员  王先容 二〇二〇年四月六日 书 记 员  刘 睿