江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终33号上诉人（原审被告）：周永奎，男，1980年5月25日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。上诉人（原审被告）：周瑞全，男，1987年12月9日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。上诉人（原审被告）：郑晓雨，女，1988年3月15日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。前列三上诉人共同的委托诉讼代理人：曹月轮，江苏樵杨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：包玉莲，女，1986年7月23日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：周坚，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕平，江苏博爱星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴云其，男，1968年10月13日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：时轶，江苏天刚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉，江苏天刚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：常州新区河海市场有限公司，住所地江苏省常州新北区河海路58号。法定代表人：茅雪强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文涛，江苏东晟律师事务所实习律师。上诉人周永奎、周瑞全、郑晓雨、包玉莲因与被上诉人吴云其、常州新区河海市场有限公司（以下简称河海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2018)苏0411民初6045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周永奎、周瑞全、郑晓雨上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴云其的诉请或者改判由河海公司承担吴云其的损失；本案诉讼费用的承担方式依法判决。事实与理由：一、一审认定事实错误，偏袒一方，枉法裁判。1.我方与河海公司虽然解除房屋租赁合同，但是在另一个关联案件中，双方在法院组织调解下达成了书面约定，同意保留房屋现状直至鉴定结果出来。河海公司在鉴定结果出来之前，直接通知吴云其交付房屋。河海公司与我方约定在先，其无权要求吴云其交付房屋，故吴云其不应直接搬迁扩大损失。吴云其的损失应由吴云其和河海公司承担，与我方无关。2.河海公司发函给吴云其，告知我方应当将房屋交还，并没有要求吴云其交付，也没有明确交付时间，根本不能认定河海公司要求吴云其搬走，吴云其之所以搬走是由于其自身亏损严重，与他人无关，吴云其的全部损失应自行承担。3.吴云其由于消防问题被处罚，导致无法正常营业，这才是其搬出的真正原因，其应自行承担相关损失。4.一审认定营业损失没有依据，吴云其即使每月有营业额也不应认定为就是其损失，应当以利润计算其营业损失，而非以营业额来认定。实际上吴云其经营不善，亏损严重，其经营的网吧注定会倒闭，所以对于利润这一部分，其无法举证，故不应认定其有营业损失。5.吴云其在承租期间没有履行义务，其一直未向我方缴纳水电费和租金，通过庭审我方才知道其直接将房租和部分水电费交到了法院，我方与吴云其之间的合同约定了付款方式，其未按约付款，存在违约。我方有权要求解除合同，要求吴云其搬迁。6.吴云其领取营业执照、消防备案等材料时，河海市场三楼房产证只有500㎡，吴云其篡改了房产证面积，通过非法手段取得营业执照、通过了消防备案，其行为不仅违法，也存在严重安全隐患。所以吴云其违法经营，我方及河海公司有权解除合同，吴云其的所有损失应由其自行承担。二、一审适用法律错误，判决结果错误。吴云其接到河海公司的通知后直接搬走，故意扩大损失，所有损失应由吴云其自行承担。吴云其在收到通知后，直接对装修进行拆除，没有采取措施防止损失扩大，反而造成了更大损失。吴云其理应先通知我方，因为我方与河海公司已经协商好，可由吴云其直接与河海公司签订租赁合同，以后所有的租金及水电费直接由吴云其签订给河海公司，这样可以避免吴云其所有的损失。所以本案中吴云其的全部损失都是自己故意造成的，其所作所为均是让他人为其损失买单。包玉莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判包玉莲不承担责任。事实与理由：一审判决包玉莲承担共同偿还责任属于事实认定不清、证据不足，且不符合法律的规定。一、本案的转租合同所依附的主租赁合同的签订主体是周瑞全，周永奎仅在事后追认了周瑞全的签字，实际经营者也是周瑞全。周永奎自愿承担责任的行为，类似于担保行为，不应认定为夫妻共同债务。二、包玉莲从未参与涉案租赁事宜，且涉案转租合同的收益主要是用于支付主租赁合同的租金，并未用于夫妻共同生活，主租赁合同的租金为年租金320万元，转租合同的年租金是46万元。根据主租赁合同涉及的其他两案的判决书可知，主租赁合同承租人共支付租金154.6万元，这充分表明对于主租赁合同的租金，周永奎和周瑞全都已经明显没有支付能力。转租赁合同年租金仅为46万元，应该也是用于支付主租赁合同的租金，且第二笔46万元租金也支付到常州市新北区人民法院（以下简称新北法院），可见该租赁行为的收益并未用于夫妻共同生活。三、根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，吴云其应举证证明包玉莲参与经营且经营收入用于共同生活，吴云其在一审中未提交相关证据，仅提供了一份婚姻登记信息，并不足以证明包玉莲参与了经营且收入用于夫妻共同生活。四、一审法院判决包玉莲承担还款责任，突破了合同的相对性原则，对包玉莲明显不公。即使合同解除的违约方是转租方，那也是周瑞全、周永奎的过错，包玉莲未参与租赁事宜，不存在任何过错，也没有任何收益，判决其承担共同还款责任有失公平。包玉莲对周永奎、周瑞全、郑晓雨的上诉请求予以认可。针对包玉莲的上诉请求，周永奎、周瑞全、郑晓雨答辩称，经营这个超市包玉莲知道的，也清楚经营情况，此前租赁纠纷起诉以及应诉等情况她很清楚，但是目前她和周永奎闹离婚，想撇清关系。包玉莲知道我们合伙的事宜，郑晓雨也知道周瑞全和周永奎的合伙。周永奎和包玉莲的家庭财务并没有分开过。针对四上诉人的上诉请求，吴云其一并答辩称，一、吴云其承租四上诉人从河海公司处转租的房屋合法有效。因四上诉人拖欠河海公司的房屋租金，双方发生争议，四上诉人和河海公司协商后，达成了解除租赁合同的协议，这其中亦包含了吴云其承租的房屋，河海公司要求立即搬离，该行为损害了吴云其的租赁使用权。一审也认定四上诉人因其拖欠房屋租金损害吴云其的承租权利，应当对吴云其承租期间的损失进行赔偿。而吴云其在承租期间是按照合同约定及时足额支付了租金，并交纳了相应的水电费用，发生争议后，吴云其仍将租金和水电费用交至一审法院，不存在违约。二、四上诉人系共同承租河海公司的房屋，在吴云其的租赁合同上有周永奎、周瑞全的签字及其所经营超市的盖章，相应的连锁经营超市也是四人共同经营。因此四上诉人应承担对吴云其的损害赔偿。三、就赔偿装饰装修残值损失等鉴定，该损失鉴定已经低于实际装修装饰的损失残值，因为当时河海公司要求立即搬离，而我还有搬迁至其他存放物品（包括空调、设备、电脑、桌椅等的仓库）等，损失巨大，该损失未列入鉴定范围。因此该鉴定损失的范围仅限于残留在租赁地上的装修装饰的残值，我对租赁场所的装修残值予以认可。其他方面我认同一审法院的认定。关于包玉莲的上诉请求，夫妻开设连锁经营的超市，属于共同经营的行为，其经营收益，当然用于夫妻共同生活，所以包玉莲应当承担共同的赔偿责任。针对四上诉人的上诉请求，河海公司答辩称，上诉理由不能成立，理由如下：我公司告知吴云其，我公司与周永奎等人之间的房屋租赁合同已经解除，符合事实，不存在我公司要求吴云其交付房屋的意思和事实，我公司与吴云其之间没有合同关系，因此我公司函告内容并无不当。上诉人所持应由我公司与吴云其分摊损失的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。我公司与吴云其没有合同关系，且解除租赁合同是因上诉人过错导致。吴云其自行搬离其承租场所，应由吴云其自行承担或者与上诉人处理，与我公司无关。吴云其向一审法院起诉请求：一、周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨、河海公司赔偿装饰装修残值损失144万元（180万元×8/10)；二、周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨、河海公司支付设备设施损失、经营损失等暂估336万元；三、周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨、河海公司支付违约金20万元；四、本案诉讼费用、保全费、担保费用由周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨、河海公司承担，以上合计500万元。在鉴定结束后的2019年9月20日的庭审中，吴云其最终明确诉讼请求为：除鉴定报告确认的1474965元外，还主张以下遗漏项目损失：1.网吧吧台47382元；2.两个外墙广告牌78000元；3.网吧包厢隔断2个、棋牌隔断2个、仓库（原址）8000元；4.仓库外面桌椅、铁门、灯、机房延长器、空调，待定；5.3-6个月的利润，12万/月×6=72万；6.违约金20万元；7.2018年8月份损失644187元【含一个月的租金损失38333元（46万元/12个月）】；前述1-7项共计1697569元。上述变更后的诉讼请求合计3172534元。一审法院查明：周永奎与包玉莲系夫妻关系。周瑞全与郑晓雨系夫妻关系。2015年12月14日，周永奎、周瑞全与河海公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，河海公司将其所有的坐落于常州市新北区河海路58号河海市场第二层和第三层，每层建筑面积为5380平方米，总计10760平方米的房屋出租给周永奎、周瑞全用于经营超市；租赁期共计10年，租赁期限从2015年12月15日至2025年12月14日终止（其中包含五个月的装修期：2025年12月15日至2026年5月31日）。上述租赁合同存续期间的2016年7月11日，周永奎、周瑞全又将其承租的河海市场第三层的部分区域转租给吴云其，用于经营网吧游艺使用；租赁期共10年，租赁期限从2016年7月11日起计算至2026年5月31日终止（其中含两个月的装修期：2016年7月11日至2016年9月10日，在约定的合同期内如双方顺利履约，该装修期免租金）；租赁期满后，甲方（周永奎）有权收回该房屋，乙方（吴云其）应如期归还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金和租期另行协商；该房屋租金自租赁期限起始日开始，前三年租金为46万元/年，第四、五、六年的租金在第一年租金基础上增加10%，即50.6万元，第七、八、九、十年的租金在第四年的基础上增加10%，即55.66万元；第一年的租金分两次支付：第一次于2016年7月11日前支付房屋租金23万元，剩余23万元房租金于2017年2月28日前支付。以后每年的租金应当于8月11日前一次性支付。签订合同当日，乙方需要支付给甲方押金人民币10万元整；乙方可以对租赁房屋进行正常装修，但不得破坏该房屋的主体结构，装修方案和装修设计图经甲方书面同意后才可开始施工，装修费用和装修时所需审批手续由乙方承担和负责；乙方逾期支付租金、水、电、清洁费等的，应当承担日万分之五的违约金；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按20万元的标准向乙方支付违约金。非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同或者因乙方违约导致解除合同，乙方应按20万元的标准向甲方支付违约金。河海公司在上述转租合同落款处签字，并加盖了公章，确认“同意转租”。2018年7月，河海公司与周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨在新北法院（2017）苏0411民初5197号（以下简称5197号案件）、（2018）苏0411民初316号案件（以下简称316号案件）的审理过程中协商解除双方之间的租赁合同。另外，吴云其在5197号案件中向法院交纳了46万元房租。2018年8月7日，河海公司向吴云其出具《告知函》一份，载明：“周永奎、周瑞全承租了我公司河海市场第二层和第三层的房屋用于经营超市，租赁过程中，周永奎将第三层部分房屋转租给你。现周永奎、周瑞全已提出解除与我公司的租赁合同，我公司与周永奎、周瑞全的租赁合同已经解除，周永奎与周瑞全应将根据租赁合同租赁我公司的房屋予以返还。”一审中，吴云其称，其收到上述告知函后，于2018年8月10日左右陆续搬离了案涉房屋。一审中，吴云其申请了对常州新区河海市场三层区域装饰装修和设备设施进行评估，法院依法启动评估程序，并委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司进行了评估。2019年7月29日，该公司出具评估报告一份，确认评估基准日2019年4月19日的评估价值为1474965元。吴云其为上述评估支出费用21900元。对于上述评估报告，周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨质证称：对评估报告及发票的真实性无异议，对报告确定的清单及损失均无异议，但与本案不具有关联性，与我方无关。对吴云其主张的遗漏项目清单真实有异议，鉴定机构没有把这些项目写入鉴定报告，且未经鉴定，我方不予认可。营业损失和2018年8月的损失，因营业本身有风险，不一定有损失，不予认可。违约金是否支持由法院确定，与评估没有关系。河海公司质证称：对评估报告及发票真实性无异议，对报告内容有异议，吴云其撤场时已经对装修进行了拆除，剩余的装修残留没有任何可利用价值，而报告建立在可持续使用的基础上，报告不能真实反映残留价值情况。报告计算了成新率，计算到了2026年，已经超过周永奎等人租赁河海市场的租赁期限。装修已拆除，现场已被破坏，报告仅仅根据年限计算成新率不符合实际情况，也没有合理性，作出的结论自然也不具有合理性。空调通风系统、配电系统、消防系统、弱电系统，吴云其已搬走，除了几根风管，现场没有报告中的这些系统。而且，因我方与吴云其之间没有合同关系或其他关系，不论吴云其是否存在损失、损失大小，均与我方无关。吴云其提供的遗漏项目清单，均与我方无关，不予认可。针对上述质证意见，鉴定机构工作人员解释：1.评估的基点建立在吴云其为经营场所投入成本的时点到拆走之前的价值，而不是现场查看的时间点，因为现场已经没有什么价值。持续使用也是建立在搬走前能使用的价值；2.吴云其和周永奎的合同期限应该至2026年5月31日，所以我方以此为准进行评估；3.关于成新率，破坏是后期行为，评估以搬走前的状态计算成新率是合理的；4.空调、配电、弱电等系统，现场查勘确有拆除痕迹，但上述系统此前肯定是存在的，且拆除后一般不能再另行使用了；5.吴云其提出的遗漏项目问题。评估是依据委托书要求,仅限于河海市场三楼区域内的物品现场查勘能够看到，或通过主观判断确实存在的。否则，无法进行评估。利润、营业损失等项目应该是以证据为基础，法院采信的问题，不需要评估。一审另查明：吴云其租赁案涉房屋具体用于与彭能文、吴宏华等人合伙经营新北区河海宏源轩游艺厅和常州市尚嘉网吧，常州市尚嘉网吧的性质为个人独资企业，登记的投资人为吴宏钦，并领取了食品经营许可证、网络文化经营许可证、消防安全检查合格证。2018年8月22日，吴宏华、吴宏钦、彭能文、吴云其共同出具《情况说明》一份，一致同意吴云其作为代表在本案中主张权利。一审再查明：5197号案件民事判决书已发生法律效力。根据该案查明的事实，常州市新北区河海路58号房屋系河海公司所有，共四层，第二层面积为5386.43平方米，第三、四层面积为1106.13平方米，其主体工程及改扩建工程均已消防验收合格。且该判决书载明，经与消防部门咨询核实，《建筑设计防火规范》的确在2015年进行了修改，对疏散通道等设计要求比老版高。周永奎等人经营的新北区河海志派副食品超市可以通过调整超市布局达到新规范的要求。周永奎之后的新北区河海福客多副食品超市就采取加造外部疏散通道等方式达到了新规范的要求。同时，5197号案件民事判决书认定，周永奎、周瑞全与河海公司之间租赁合同未能继续履行的过错在于周永奎、周瑞全。一审还查明：对于违约金及赔偿损失的优先性问题。一审中，吴云其称，二者如不能同时主张，优先主张赔偿损失。对于被告主体资格问题，周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨称，对于周永奎及周瑞全的主体资格无异议，确认二人合伙经营新北区河海志派副食品超市，但包玉莲、郑晓雨未参与经营，也没有在转租协议上签字，不应承担责任。对于本案的请求权基础问题，一审中，吴云其明确主张违约之诉，即合同纠纷。一审法院认为：本案的主要争议焦点为，一、周永奎、周瑞全、河海公司是否存在导致涉案转租合同解除的违约行为？如果周永奎、周瑞全存在上述违约行为，则包玉莲、郑晓雨作为配偶一方，是否需要承担共同偿还责任？二、吴云其具体损失的确定及分担问题？针对争议焦点一，一审法院认为，吴云其以搬离的实际行为解除了案涉转租合同，周永奎、周瑞全存在导致合同解除的违约行为，需要承担相应的违约责任，主要理由如下：一、案涉转租合同解除的主要原因在于周永奎等人与河海公司之间租赁合同的解除。上述合同解除后，因河海公司与吴云其不存在直接的合同关系，在合同继续履行问题上，双方若不能达成一致意见，则河海公司作为出租人有权收回案涉房屋，吴云其也有依法返还房屋的义务；二、周永奎等人与河海公司之间租赁合同的解除，根据5197号案件民事判决书的认定，过错在于周永奎一方。因此，周永奎等人不仅要在其与河海公司之间的租赁合同中承担相应的责任，也要对案涉转租合同的解除承担违约责任。河海公司对吴云其无违约行为，无需承担违约责任，主要理由如下：一、作为所有权人及出租人，在与周永奎之间的合同解除后，河海公司有权收回房屋，无继续履行案涉转租合同的法定义务。因此，在第一手租赁合同解除的情况下，河海公司向次承租人吴云其，发出返还房屋的告知函具有合法性，不能认定为违约；二、吴云其明确主张请求权基础为合同纠纷，根据合同相对性原理，河海公司非案涉转租合同的相对方，自然也无需承担相应的违约责任；三、河海公司在案涉转租合同上签字盖章的行为只能表明其同意转租，不能就此认定其为案涉转租合同的相对方。包玉莲、郑晓雨需要承担共同偿还责任。案涉转租行为发生在周永奎等人经营超市的过程中，债务性质显然属于经营性债务，包玉莲、郑晓雨作为配偶一方，无论是否参与实际经营活动，其应当知情，且属于共同受益方。因此，案涉债务可以认定为夫妻共同债务，包玉莲、郑晓雨需要承担共同偿还责任。针对争议焦点二，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条规定，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以主张剩余租期内的装饰装修残值损失、租金差价损失。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。参照上述规定，对吴云其主张的装修残值损失、租金损失予以支持。同时，案涉房屋用于经营网吧，显然属于商业用途，故吴云其主张经营损失于法有据，予以支持。关于损失数额的确定问题。一、对于装修残值损失。周永奎等人虽对评估报告提出异议，但鉴定机构对异议进行了相对合理的解释。经审查，评估机构及评估人员均具备相应的评估资质，评估意见明确，具有一定的客观性，可以作为本案认定损失的依据。根据该评估报告，法院确认装修残值损失为1474965元；第二、对于租金损失。法院确认为一个月的租金，即38333元（46万元/12个月）；三、对于经营损失，吴云其主张12万元/月，结合案涉网吧的经营场地大小及经营规模（含网吧及游艺厅），该标准并不明显偏高，故法院对该标准予以支持。对于期限，结合本案实际情况，法院酌定为4个月。故法院确认经营损失为48万元（12万元/月×4）。关于上述损失之外的其他损失，一审法院不予支持，主要理由如下：1.吴云其主张的遗漏项目中1-3项，实物已不存在，无法评估价值大小，同时也无法明确侵权主体，故不予支持；2.遗漏项目第4项，吴云其自认已拆走，故不应计入损失的范畴；3.遗漏项目第7项为2018年8月的损失，因法院已支持了一个月的租金损失，该项下的其他损失，不再支持，理由如下：（1）吴云其提供的证据真实性无法核实；（2）诸如水电等费用，一般都是按照用量据实结算的，不存在损失之说；（3）法院支持的经营损失在一定程度上已经可以弥补吴云其因解除合同导致的损失。关于违约金，因已支持了吴云其的实际损失，故一审法院对该诉请不再支持。综上，吴云其在本案中的总损失为：装修残值损失1474965元、租金损失38333元、经营损失48万元，合计1993298元。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，一审作出如下判决：一、周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨于判决生效之日起十日内共同赔偿吴云其各项损失共计1993298元；二、驳回吴云其在本案中的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32180元，保全费5000元，评估费21900元，合计59080元，由吴云其负担21960元，周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨共同负担37120元。二审中，包玉莲提交如下证据：1.新北区河海志派副食品超市工商登记资料；2.新北区河海福客多副食品超市工商登记资料，该两份证据证明一审提及主租赁合同租赁的房屋是用于经营超市的，超市营业执照经营者登记的是周瑞全以及朱其林、顾彩娟，而非周永奎、包玉莲。租赁合同的权利义务实际享有承担者是周瑞全及超市。3.新北区罗溪爱之屋副食品店工商登记资料，证明包玉莲有自己的收入，包玉莲帮忙经营其父亲包建国的店，不可能参与河海市场店铺的经营。4.新北法院5197号、316号民事判决书两份，两份判决已认定主租赁合同是由周永奎代周瑞全签署。首先，主租赁合同签订主体、实际经营者是周瑞全，转租合同也是周永奎代周瑞全和其经营的超市所签署，周瑞全和其经营的超市才是权利义务的主体；其次，关于周永奎和周瑞全是否一起经营的问题，实际上周永奎的责任相当于一种担保，无论如何也与包玉莲无关。周永奎、周瑞全、郑晓雨质证称，对证据1、2真实性、合法性、关联性均无异议，对证据3的真实性无异议，但营业执照载明的经营者并非是实际经营人，该店实际是我和包玉莲共同经营的，而且基本是我管理的。对证据4的真实性无异议，这个店确实是周永奎和周瑞全合伙的，不是担保。吴云其质证称，对四份证据真实性均无异议，但不认可包玉莲的证明目的，应该认定是夫妻共同经营，收入归夫妻共同所有。河海公司质证称，对证据的真实性均无异议，但证据1-3与本案没关联，与我公司无关。证据4证明解除主合同的过错在于承租人，与吴云其搬离河海市场无关，我公司不需要承担责任。二审查明：2017年8月29日，新北法院立案受理了河海公司诉周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨房屋租赁合同纠纷一案，即5197号案件，河海公司要求周永奎等人支付租金165.4万元及违约金等；周永奎等人提起反诉，要求判令解除房屋租赁合同，河海公司赔偿其损失683万元。2019年6月17日，新北法院以“解除房屋租赁合同的过错方在与周永奎、周瑞全”为由，判决周永奎、周瑞全支付拖欠的租金165.4万元及相关违约金，并驳回了周永奎、周瑞全的反诉请求。二审还查明：2018年1月8日，新北法院立案受理了河海公司诉周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨房屋租赁合同纠纷一案，即316号案件，河海公司要求周永奎等人支付租金320万元及违约金等。2019年6月17日，新北法院以“周永奎、周瑞全未按合同约定支付租金”为由，判决周永奎、周瑞全支付拖欠的租金1963836元及相关违约金。二审另查明：2018年7月26日，河海公司与周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨协商，解除了双方之间的房屋租赁合同。当日，新北法院办案法官勘查现场，周永奎、周瑞全同意返还租赁房屋，办案法官要求河海公司在法院评估鉴定结束前，不要对现场情况进行改变。二审中，吴云其承认其搬离承租房屋时，未告知周永奎、周瑞全。包玉莲认可家庭收入主要靠周永奎赚钱，其在周永奎公司上班，但并非承租涉案房屋开设的超市。周永奎称，自己与包玉莲经济收入是合在一起的，且包玉莲清楚自己在外的经营情况，也知晓此前两个纠纷的全部情况，包玉莲多次到律师事务所了解律师的办案思路，目前二人仍是夫妻关系。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于各方当事人的法律关系。河海公司将常州市新北区河海路58号河海市场的部分房屋出租给周永奎、周瑞全用于经营超市，双方签订了租赁合同。周永奎又将其承租的房屋中的一部分转租给吴云其经营网吧，河海公司对该转租行为表示认可。因此，本案中，河海公司为出租人，周永奎、周瑞全为承租人，吴云其为次承租人。二、关于吴云其是否存在过错，是否应承担责任的问题。租赁合同签订后，因周永奎、周瑞全未能按约缴纳租金，河海公司诉至法院。2018年7月26日，河海公司与周永奎、周瑞全协商解除合同。租赁合同解除后，河海公司作为房屋的所有权人，告知吴云其相关事宜，并未违背“不要对现场情况进行改变”的约定，其行为并无不当。次承租人吴云其接到河海公司的通知后，在未通知周永奎、周瑞全并与之协商的情况下，于2018年8月10日起擅自腾空、搬离了涉案房屋，以单方行为解除了涉案合同，存在一定的过错，应承担一定的责任。考虑到主合同已经解除，在出租人与次承租人无法达成新的租赁合同的基础上，次租赁合同的合同目的亦已无法实现，解除亦是必然；结合一审中鉴定机构评估吴云其装修损失的评估基准日为2019年4月19日的客观实际，二审认为，吴云其擅自搬离承租房屋应承担的责任，已经被吴云其实际搬离日至评估基准日之间的装修价值评估的差额大致抵销，故本院对此不再作调整。周永奎等人所称“吴云其经营亏空，急需他人为自己的投资失误买单”的主张，缺乏依据，二审不予采信。关于吴云其在5197号案件的审理期间将46万元房屋交至法院的事宜，是在周永奎、周瑞全未能按约向河海公司交付房屋租金、失信于出租人的情形下，吴云其保护自身权益的权宜之计，不能认定其未按期给付租金、存在违约行为，故上诉人所持“吴云其存在违约行为，上诉人有权解除合同”的主张，亦不能成立。关于上诉人所称其已经与河海公司协商，可由河海公司与吴云其直接签订合同的主张，河海公司予以否认，且与河海公司向吴云其出具的《告知函》内容明显相悖，二审不予采信。基于上述分析，吴云其在搬离涉案房屋的过程中存在一定过错，但其对自己的过错已承担了相应的责任。三、关于营业损失。一审中，吴云其提交了其营业收入清单及相关账目明细，证明其经营收入及利润，上诉人虽不予认可，但未能提交充分的证据予以反驳。一审法院根据吴云其的举证，结合其承租面积等客观情况，扣除相应的房租等费用后，酌定周永奎等人赔偿吴云其四个月的营业损失48万元及租金差价损失，与法不悖，并无不当。四、关于包玉莲应承担的责任。二审认为，包玉莲与周永奎系夫妻关系，且二人均称家庭财务并未分开，周永奎、周瑞全租赁房屋系用于经营超市，周永奎夫妇以及周瑞全夫妇因经营超市而共同受益，因此诉争债务系夫妻共同债务。包玉莲的上诉请求，依法不予支持。综上，周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32180元，由周永奎、周瑞全、包玉莲、郑晓雨负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇二〇年四月三日书记员  朱羲玲