安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1416号 上诉人（原审被告）:合肥庐阳区金珑家具经营部，住所地合肥市庐阳区红星美凯龙四里河商场**中厅E8120展厅。 经营者：徐金龙，男，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：庞召，浙江民禾（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：信智妍，浙江民禾（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司，住所地合肥市庐阳区肥西路四泉花园商办楼。 法定代表人：蒋波，经理。 委托诉讼代理人：林晓静,安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宝飞,安徽卓泰律师事务所实习律师。 上诉人合肥庐阳区金珑家具经营部（以下简称金珑家具经营部）因与被上诉人合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司（以下简称美凯龙世博家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初10086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金珑家具经营部上诉请求：1.依法撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初10086号民事判决第二项；2.依法改判为金珑家具不承担美凯龙世博家居公司违约金；3.依法改判为美凯龙世博家居公司对金珑家具经营部承担违约责任，支付违约金，并赔偿金珑家具经营部损失；4.依法改判为金珑家具经营部不承担美凯龙世博家居有限公司租金、管理费及空调费用。事实及理由：1.原审判决金珑家具经营部支付美凯龙世博家居公司违约金应属原审法院事实认定不清，适用法律错误。2018年12月，金珑家具经营部与美凯龙世博家居公司签订《红星美凯龙家居商场站位租赁及管理服务合同》（以下简称为《合同》），《合同》载明承租人欠付租赁费用，经美凯龙世博家居有限公司书面催告仍未缴纳，美凯龙世博家居有限公司可单方面解除合同。结合到本案，美凯龙世博家居有限公司在未履行任何书面催告，且在金珑家具经营部并不知情的情况下，即单方面终止合同，并对金珑家具经营部店铺强行进行围挡，已构成严重违约。但是，原判决在未对美凯龙世博家居公司存在先行违约的事实进行认定的前提下，即判决金珑家具经营部承担违约责任属事实认定不清。2.原审法院未对美凯龙世博家居公司违反约定强行围挡金珑家具经营部店面的事实予以认定，对金珑家具经营部明显不公。根据合同约定若承租人未按时交纳合同项下任何费用，经书面催告后仍未交纳，美凯龙世博家居公司才有权解除合同。本案中，金珑家具经营部未收到任何催告通知，致使金珑家具经营部在不知租金已逾期的情况下，迟延十余天交纳租金，金珑家具经营部并未构成根本违约，若美凯龙世博家居公司履行催告程序，合同目的完全可以实现。反观之，因美凯龙世博家居公司过错，未按照合同约定程序即单方封闭金珑家具经营部店面，致使合同目的无法实现，美凯龙世博家居公司的行为构成根本违约。3.原判决未对因美凯龙世博家居公司过错致使金珑家具经营部遭受巨大损失的事实进行认定。金珑家具经营部为经营“赖氏”家具，前后投资本案诉争店面装饰装修部分合计数十万，经营期间，因美凯龙世博家居公司单方面违反约定解除合同以及强行围挡店面等根本违约行为，致使合同目的无法实现，最终导致金珑家具经营部前期店铺投入付之一炬，后续无法继续经营的后果。美凯龙世博家居公司前述种种行为已然给金珑家具经营部造成巨大损失，因此，原审法院判决金珑家具经营部继续足额支付美凯龙世博家居公司租金及管理费显然与事实相悖，于法无据。 美凯龙世博家居有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回金珑家具经营部全部上诉请求，具体理由如下：1.本案合同解除的原因系金珑家具经营部单方解除与美凯龙世博家居公司之间的《展位租赁及管理服务合同》。金珑家具经营部在经营期内欠其店员赵娣、冯小梅18万元款项，金珑家具经营部与其店员自行协商，用赖氏展厅的全部货品、物品、装修估价10万元款项折抵给赵娣、冯小梅，在赵娣、冯小梅取得赖氏授权的基础上，将展位经营权转让给赵娣、冯小梅。2019年7月7日，金珑家具经营部与赵娣、冯小梅共同签署《情况说明》并将此材料交付给美凯龙世博家居公司，美凯龙世博家居公司考虑到赖氏品牌与工厂、顾客售后服务的连贯性，才同意与赵娣、冯小梅签订合同。从这一事实来看，金珑家具经营部已经无力继续经营，已经将展厅内的所有物品转让给赵娣、冯小梅，已经不具备履行合同的能力，是金珑家具经营部向美凯龙世博家居公司出具情况说明的前提下，双方才解除合同。故本案合同解除原因非美凯龙世博家居公司单方解除合同，美凯龙世博家居公司也不需要进行书面催告，本案系美凯龙世博家居公司单方解除与金珑家具经营部的合同，且拖欠租金，金珑家具经营部系本案的违约方。2.金珑家具经营部已经构成根本违约。根据专用合同第四条约定，租金和管理费付款周期为三个月。第3.3款约定，金珑家具经营部应于每一个周期之前支付下一个租金租金和管理费，金珑家具经营部在每一个付款周日都无法正常缴纳租金和管理费。金珑家具经营部拖欠租金的行为已经构成根本违约。3.金珑家具经营部声称美凯龙世博家居公司对其展位进行围挡，美凯龙世博家居公司不予认可。金珑家具经营部经营的展位除了本案诉讼的赖氏展位以外，还经营四楼柏森展位。金珑家具经营部早在2019年6月10日就向美凯龙世博家居公司提出四楼柏森展位的撤场申请，在双方解除合同后，美凯龙世博家居公司对柏森展位进行遮挡处理。而本案赖氏展位，金珑家具经营部无力经营后转让给赵娣、冯小梅继续经营，展厅一直处于经营状态，金珑家具经营部诉称围挡缺乏事实依据。4.金珑家具经营部并未提出反诉，要求一审法院认定美凯龙世博家居公司对其造成损失缺乏事实依据。本案中违约方系金珑家具经营部，美凯龙世博家居公司未实施任何行为对其造成经济损失。恰恰相反，因金珑家具经营部欠他人债务被庐阳区人民法院强制执行，庐阳区法院依法扣押柏森展位的物品，导致美凯龙世博家居公司一直无法将柏森展位进行出租，金珑家具经营部应对美凯龙世博家居公司的经济损失承担相应责任。5.金珑家具经营部在一审答辩状中第一条认可租金其本人同意计算至2019年6月底，一审法院关于租金和管理费判决合同有据。在第二项答辩中，认可空调费应计算至6月15日。金珑家具经营部自应付款之日支付银行同期贷款支付逾期付款违约金有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院维持原判。 美凯龙世博家居有限公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除美凯龙世博家居公司与金珑家具经营部签订的两份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号为0207910000864和0207910000511）；2.金珑家具经营部支付美凯龙世博家居公司各项费用224157元（其中包括柏森展位租金、管理费107,130.48元，空调费13358.98元，违约金24000元，合计144,489元；赖氏展位的租金、管理费26879.04元，空调费5823.79元，违约金40000元，合计72703元；因诉讼产生的律师费用6965元）；3.由金珑家具经营部承担本案全部诉讼费用。在庭审后，美凯龙世博家居公司自愿撤回柏森展位的相关诉请。 一审法院认定事实：徐金龙为金珑家具经营部经营者。2018年12月，美凯龙世博家居公司与金珑家具经营部经营者徐金龙签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》,约定：1.红星美凯龙合肥四里河商场综合馆编号为10171-AF05-T8-34067展位用于经营“赖氏”品牌产品（以下简称赖氏展位），租金28元/平方米/月，管理费26元/平方米/月，空调费7.8元/平方米/月（按商场空调开启天数收费），计租面积497.76平方米，租期和服务期自2018年12月1日起至2020年3月31日止；2.赖氏展位保证金为40000元。前述保证金自合同终止之日起满一年后返还30%，满两年后再返还30%，满三年后返还剩余金额；3.承租方在承租期未按时交纳合同项下任何费用，经书面催告仍未交纳的，美凯龙世博家居公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师代理费等）。 2019年7月7日，金珑家具经营部将赖氏展位转让给他人，该展位欠付2019年6月20日前租金、管理费为26879.04元。 2019年7月31日，徐金龙在对账单签署本人协商要求：1.赖氏展位计算至2019年6月11日；2.空调费按天计算至2019年6月11日。 美凯龙世博家居公司支付了律师代理费5000元。 一审另查明：赖氏展位的空调费为7.8元/平方米/月，按商场空调开启天数收费，金珑家具经营部自2019年5月15日起未支付赖氏展位空调费。 金珑家具经营部自认赖氏展位保证金40000元已由美凯龙世博家居公司按其要求支付给厂家。 一审法院认为，金珑家具经营部与美凯龙世博家居公司签订的两份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 本案中，金珑家具经营部承租的赖氏展位于2019年7月7日转让给他人，且2019年7月1日之后租金亦由他人支付，美凯龙世博家居公司对此予以认可，故该院确认赖氏展位的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年7月7日解除，租金、管理费则计算至2019年6月30日为26879.04元。 关于空调费，由于金珑家具经营部经营者徐金龙在对账单中认可空调费，但其认为空调费应按天计算至2019年6月11日。该院认为，金珑家具经营部上述书面协议意见视为其自认，空调费按7.8元/平方米/月标准自2019年5月15日计算至2019年6月11日。据此计算，金珑家具经营部应支付的赖氏展位空调费为3235元。 关于违约金，案涉合同约定的违约金明显过于租金、管理费等迟延支付造成的实际损失，故该院调整为按欠付的租金、管理费26879.04元为基数，自2019年6月1日起按年利率6%计算至欠付租金、管理费实际付清之日止。 关于律师代理费，由于美凯龙世博家居公司实际支付的5000元律师代理费包括柏森和赖氏两个展位，现美凯龙世博家居公司撤回了柏森展位的诉请，且其未将律师代理费进行分割，故该院在本案中对律师代理费暂不作处理，美凯龙世博家居公司可在柏森展位诉讼中一并主张。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司与合肥庐阳区金珑家具经营部签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（赖氏展位）于2019年7月7日解除；二、合肥庐阳区金珑家具经营部于判决生效之日起十日内支付合肥红星美凯龙世博家居广场有限公司租金、管理费26879.04元，以及空调费3235元，并自2019年6月1日起以26879.04元为基数按年利率6%支付违约金至租金、管理费实际付清之日止；三、驳回合肥红星美凯龙世博家居广场的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2331元，由合肥红星美凯龙世博家居广场负担2000元，由合肥庐阳区金珑家具经营部负担331元。 二审中，金珑家具经营部提交《证人证言》两份及证人身份证复印件两份，证明美凯龙世博家居公司6月17日违法强行围挡金珑家具经营部店面的事实及证人身份适格。美凯龙世博家居公司对证据三性及证明目的均有异议，证人应当出庭作证，证人董某5月份就不在商场上班，不能证明涉案展位被围挡的事实。证人在柏森展位上班，并不在赖氏上班，不能证明赖氏展位被围挡的事实，也证明金珑家具经营部经营状况恶化，无力支付店员工资的事实，证明本案系金珑家具经营部的违约单方解除合同的事实。本院认为金珑家具经营部二审提交的证人证言不能达到其证明目的，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案一审查明事实，金珑家具经营部承租的赖氏展位于2019年7月7日转让给其店员，双方约定2019年7月1日之后租金由受让人支付，美凯龙世博家居公司对此予以认可，并与受让人重新签订租赁合同。因此金珑家具经营部仍应支付美凯龙世博家居公司2019年7月1日前欠付的租金、管理费及空调费。金珑家具经营部主张美凯龙世博家居公司单方面违反约定解除合同以及强行围挡店面给其造成损失，因金珑家具经营部本案中并未提起反诉，因此不属于本案审查范围。即使金珑家具经营部主张的事实成立，也不构成金珑家具经营部在本案中应支付欠付租金、管理费及空调费的阻却事由。金珑家具经营部对一审认定的欠付的租金、管理费及空调费金额计算均无异议，本院予以维持。一审判令金珑家具经营部从应付租金之日支付欠付利息，亦无不当，本院予以维持。 综上，金珑家具经营部的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费552.85元，由合肥庐阳区金珑家具经营部负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年四月二十四日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。