安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终675号 上诉人（原审被告）：牛大亮，男，1987年4月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上诉人（原审被告）：于慧慧，女，1986年10月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：于凯，安徽鸣理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦卫国，男，1988年6月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：贺明才，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临泉县耀通房屋中介，经营场所临泉县城南城中南路东侧电视台对面，统一社会信用代码92341221MA2RM7AWXX。 经营者：郭真希，女，1984年8月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审被告）：郭伟伟，女，1986年9月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上诉人牛大亮、于慧慧与被上诉人秦卫国、临泉县耀通房屋中介、郭伟伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初9755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牛大亮、于慧慧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回秦卫国的诉讼请求；一、二审诉讼费用由秦卫国负担。事实与理由：秦卫国主张的返还购房款50000元而不是定金，秦卫国未变更诉讼请求；本案的根本违约方是秦卫国，而不是牛大亮、于慧慧。一审判决认定事实不清，适用法律错误。 秦卫国辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 临泉县耀通房屋中介、郭伟伟未答辩。 秦卫国一审诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《二手房买卖合同》；2.判令牛大亮、于慧慧返还定金50000元；3、本案诉讼费由牛大亮、于慧慧、临泉县耀通房屋中介、郭伟伟承担。 一审法院审理查明：2016年5月3日，牛大亮与临泉县中泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，牛大亮通过按揭贷款方式购买了临泉县中泰锦城小区7栋1402号商品房住房一套。2019年10月，于慧慧通过临泉县耀通房屋中介发布二手房出卖信息，准备出售中泰锦城小区7栋1402号的房屋。秦卫国了解上述信息后与临泉县耀通房屋中介员工郭伟伟取得联系。2019年10月16日，秦卫国经郭伟伟、临泉县耀通房屋中介经营者郭真希向于慧慧支付购房定金人民币50000元。当天，于慧慧向临泉县耀通房屋中介经营者郭真希手机转账支付中介费人民币2000元。2019年10月22日，于慧慧、郭伟伟在场，秦卫国与牛大亮签订《二手房买卖合同》，约定乙方（秦卫国）同意购买甲方（牛大亮）拥有的位于临泉县的房产；该房产交易总价人民币600000元；合同签订之日乙方向甲方支付人民币50000元，作为购房定金；在付首笔房款时自动转为房款；甲乙双方以全款方式付款，并约定乙方支付首付款人民币580000元，余款20000元于产权交接当日付给甲方；甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方购房所付定金归甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起5日内应以乙方所付定金的双倍返还给乙方；本合同如需办理公证，经国家公证机关公证处公证。合同没有约定首付款日期。2019年10月22日，合同签订后，牛大亮通过微信聊天要求秦卫国3日内付清合同首付款530000元，秦卫国以牛大亮欠款被他人起诉为由要求返还购房定金。2019年10月23日，秦卫国、牛大亮、于慧慧、临泉县耀通房屋中介经营者郭真希相约前往临泉县公证处办理涉案房屋买卖合同公证。临泉县耀通房屋中介郭真希通过微信聊天通知于慧慧公证时需带齐身份证、结婚证、户口簿。牛大亮向公证机关如实提供了牛大亮与于慧慧2017年9月19日在临泉县民政局办理的离婚登记证书及《离婚协议书》。《离婚协议书》记载，牛大亮与于慧慧2010年4月6日登记结婚。《离婚协议书》约定夫妻关系存续期间牛大亮购买的中泰锦城7栋1402号房屋归于慧慧所有，房贷由于慧慧承担。为此买卖双方当事人发生争执，牛大亮拿走秦卫国及临泉县耀通房屋中介持有的涉案房屋《二手房买卖合同》原件，《二手房买卖合同》公证没有办理。2019年11月8日，牛大亮、于慧慧共同与案外人张晨辉签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给了张晨辉。2019年11月12日安徽省临泉县公证处为《存量房买卖合同》的真实性进行了公证。2019年12月3日庭审中，牛大亮、于慧慧提举的《二手房买卖合同》，于慧慧补签了姓名并按押。 一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。有效合同，自始有效，受法律保护,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。牛大亮在与于慧慧婚姻关系存续期间购买中泰锦城房屋一套，后离婚，该房屋在婚姻登记机关经双方协商分割给了于慧慧，现牛大亮与秦卫国签订《二手房买卖合同》将该房屋出售给了秦卫国系无权处分他人财产的行为。牛大亮虽以个人名义与秦卫国签订《二手房买卖合同》，但从房屋中介登记房屋信息到接收购房定金，再从签订《二手房买卖合同》到去公证处办理公证，于慧慧对牛大亮出售房屋均是明显知情，况且目前于慧慧在《二手房买卖合同》上添加了本人签名及按押，依法认定牛大亮对涉案房屋的处分权得到了于慧慧的追认，《二手房买卖合同》合法有效。目前，牛大亮、于慧慧在没有解除《二手房买卖合同》的情况下，却又将涉案房屋出卖给了案外人张晨辉，致使《二手房买卖合同》无法履行，合同目的无法实现，秦卫国请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，并要求返还50000元定金的诉讼请求，应予支持。 牛大亮、于慧慧提举牛大亮与秦卫国微信聊天记录不能证明秦卫国有违约行为。从聊天的第二天秦卫国配合牛大亮、于慧慧及中介公司去公证处办理公证可以看出，秦卫国以实际行动继续履行《二手房买卖合同》。牛大亮在公证机关暴露了其对涉案房产没有处分权，于慧慧当时亦没有给予追认，并且牛大亮收回了秦卫国及中介持有的《二手房买卖合同》原件，牛大亮以自己的行为表明不履行合同义务，而此时牛大亮要求秦卫国3日内支付首付款的履行期限尚未届满，因此，牛大亮违约，秦卫国没有违约。在牛大亮无权出售房屋，房屋所有权不能转移，且收回合同的情况下，秦卫国拒绝支付首付款既符合法律规定又合符交易习惯。没有证据证明牛大亮、于慧慧将涉案房屋出卖给张晨辉前秦卫国存在违约行为。于慧慧在涉案房屋已经出售他人之后，又对牛大亮签订的涉案《二手房买卖合同》签名，形式上是对牛大亮处分权的追认，但实质上已经没有任何意义。临泉县耀通房屋中介、郭伟伟不是涉案合同当事人，对涉案合同不享有权利不承担义务。临泉县耀通房屋中介收取牛大亮、于慧慧中介费2000元，属本案以外的法律关系，不属本案审理范围，牛大亮、于慧慧需另案诉讼。秦卫国诉讼请求仅要求返还定金50000元，视为秦卫国放弃了主张双倍返还定金的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十七条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、解除秦卫国与牛大亮、于慧慧签订的《二手房买卖合同》；二、牛大亮、于慧慧于判决生效之日起十日内返还秦卫国购房定金50000元；三、驳回秦卫国的其他诉讼请求。案件受理费525元，由牛大亮、于慧慧负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：秦卫国是否存在违约的行为。 本院认为：秦卫国在起诉状中主张返还购房款，但在一审中，秦卫国依法书面申请变更诉讼请求，将其主张的返还“购房款50000元”变更为“返还定金50000元”，牛大亮、于慧慧该项上诉理由不能成立。从牛大亮对涉案房屋不享有处分权及在公证处收回《二手房买卖合同》的行为，能够证明牛大亮存在违约行为，而牛大亮、于慧慧所举证据不足以证明秦卫国存在违约行为，故一审法院根据当事人诉讼主张，综合双方举证、质证及查明事实，依法判决牛大亮、于慧慧返还秦卫国购房定金50000元并无不当，牛大亮、于慧慧的该上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由牛大亮、于慧慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年四月二十八日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。