广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初18004号原告：冯玮仪，女，1955年8月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：苏兴晃，广东厚博律师事务所律师。被告：广州市第五空间贸易有限公司。住所地：广东省广州市越秀区中山五路**百汇广场**房。法定代表人：苏永强。第三人：广州又一间饮食有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市越秀区中山五路****v>法定代表人：陈嘉茜，总经理。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告冯玮仪诉被告广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）、第三人广州又一间饮食有限公司（以下简称又一间公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏兴晃，被告第五空间公司法定代表人苏永强，第三人又一间公司委托代理人顾斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告第五空间公司签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告交回所租赁商铺的经营管理权；3.被告向原告支付拖欠的租金人民币6928元（应递增10%的差额部分租金2928元，及拖欠5个月的租金4000元）及2019年1月1日起至合同解除之日止的租金；4.被告支付违约金人民币12531元（暂计至2019年1月30日，顺延至被告实际支付之日止）；5.被告支付的经营保证金1600元及复原保证金4000元归原告所有；6.被告承担本合同解除前商铺所产生的水电费、治安环卫费、维修费、物业管理费、排污费和经营中发生的所有税费；7.被告支付原告律师代理费3000元；8.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是广州市越秀区中山五路××广场××楼××号商铺的所有权人，原告与被告第五空间公司于2012年签订了《商铺租赁合同》。合同约定：原告将上述商铺出租给被告第五空间公司，租赁期共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止；被告第五空间公司必须在每月第5日交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，须按当月金额的1%向原告支付违约金，拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺，被告第五空间公司还须承担违约责任等。合同签订后，原告依约将商铺交付被告第五空间公司，被告第五空间公司将商铺转租给被告又一间公司。至本案起诉时，被告拖欠多月租金未支付。为维护自身合法权益，原告特向法院提出上述诉讼请求，恳请法院支持。诉讼中原告向本院明确其第二项诉讼请求为：请求被告立即将涉案商铺恢复商铺原有间隔，并按现有装修和设备设施向原告交还商铺，第三人承担协助义务。原告明确第三项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠2018年12月前的租金人民币6928元（应递增10%的差额部分租金2928元，及拖欠2017年10月、12月、2018年5月、7月、8月租金共4000元）及2019年1月1日起至实际腾退之日止的租金（或房屋使用费）。另原告未明确第六项诉讼请求的具体数额。被告第五空间公司辩称，同意解除涉案商铺的租赁合同，承认拖欠原告租金6928元，但是2019年1月1日到合同解除之日止被告拖欠的租金应由法庭认定，为由起诉之日起结束租金的交付，起诉之后被告不应再交租金，但是对起诉之日前被告拖欠的租金确认。对第四项的违约金计算标准不认同，应该按照中国人民银行同期贷款利率计算，第五、六、七、八项诉请被告不同意，因为被告把商场经营出租，一直都有交付租金给原告，但是后来商场的实际经营者没有交付租金给被告，被告才无力交租金给原告，在其他相关案件判决后，被告可以一次性把拖欠的租金支付给小业主。第三人又一间公司述称，第三人只针对第二项诉请发表意见，第二项诉请实际上是执行困难，因为第四层商铺全部打通，没有间隔，并且存在实际面积与产权证不相符、只有合同没有产权证等情况，第三人认为应该维持场地现状，至于原被告解约后第三人与原告的租约之后再处理。至于被告称第三人没有交租金，第三人认为是不真实的，因为被告自2016年起已经拖欠租金及物管费，在此期间物管处、被告与第三人签订协议，约定由第三人将租金交付给物管处，抵扣租金，第三人一直履行，后超过70%的业主与被告解约，实际上被告已经丧失了合法的出租权的基础，现第三人已起诉被告，要求被告赔偿装修损失。经审理查明：据登记时间为2013年2月27日粤房地权证穗字第**《不动产权证》记载，座落在广州市越秀区中山五路**4xx铺的建筑面积为15.85平方米，套内建筑面积为8.4平方米，规划用途为商业，房地产权属人为原告，共有情况为单独所有。2012年11月30日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼××号铺，建筑面积20平方米，购房款港币423360元（以房产证或房地产预售契约标明为准）。租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中给予乙方18个月的免租期（即从2013年1月1日至2014年6月30日）。乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，由乙方负责对商铺进行统一装修、出租、经营管理，但乙方不能将整层商场商铺全部转租或转包、转让使用，商场商铺必须由乙方直接与在该商铺实际营业的承租户签订租赁合同。从2013年1月1日至2018年12月31日甲乙双方协定租金，其中第一年为免租期，第二年商铺月租金为40元/平方米建筑面积，之后每隔壹年在上年基础上递增10%；其中自2014年7月1日至2016年6月30日期间的租金为800元/月，2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金为880元/月，2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金为968元/月；租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月金额的1%向甲方支付违约金。从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配，当甲方月收入分成的金额小于或等于保底租金的时候，乙方按保底租金的金额支付给甲方，当甲方月收入分成的金额大于保底租金的时候，乙方按收入分成的方式支付金额给甲方；保底租金为从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配，其中2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为1064.8元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为1171.2元/月，2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金为1288.4元/月，2022年1月1日至2022年12月31日期间的租金为1417.2元/月。乙方在本合同生效之日须一次性缴付两个月租金合计1600元作为经营保证金，此经营保证金是乙方为保证其具有足够的履约能力并承诺按照合同约定的期限，履行合同义务经营至合同期届满，乙方同意不将保证金作为抵扣租金、水电费或滞纳金等用途，并保证遵纪守法守约，不损坏房屋和设备及公共设施等，合同期内乙方无违约、违法行为，并缴清租赁期间应缴的一切费用且在合同期满能将房屋完好退还，甲方无息退还保证金给乙方。在租赁期内乙方必须服从物业管理公司的管理，承租期内商铺产生的水电费，治安环卫费，维修费，物业管理费，排污费，有线电视费，电话费和网线费和经营中发生的所有税费由乙方承担。甲方同意由乙方根据实际需要对以上商铺进行装修或拆卸商铺间隔，但必须按规定办理相关手续，不能擅自改变商铺的主体结构；需要改变该商铺间隔前，乙方须按原间隔的造价缴交复原保证金4000元（按《房地产预售契约》标明的建筑面积200元/平方米计算复原费，复原项目包括：砌砖墙、批荡、扇灰、油IC漆、安装12mm钢化玻璃门或拉闸、天花、中央空调、消防设施、电位安装等）给甲方……租赁期满，不再续租的情况下，双方商议是否复原，如需乙方复原但乙方不按期进行复原的，复原费不退回，由甲方复原；如不需要复原，依附于商铺的装修归甲方拥有及按原状使用，甲方无息退回复原保证金。被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺。乙方应于商铺租赁期满，不再续约或解除合同之日，将承租商铺及附属设备、设施以及由乙方出资增建的商场营运的各种设备保持完整完好状态（甲方要求复原除外）无偿交予甲方及业主监管小组。如乙方逾期不交出商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金，而且乙方还应承担该商铺的物业管理费和公共设施维护费及水电费，乙方经营保证金和商铺复原保证金不予退回，由此造成甲方一切经济损失及法律责任由乙方承担。租赁期内，乙方违反本合同约定的事项，甲方有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归甲方所有，乙方还须承担合同期限内的商铺物业管理费，以及支付甲方违约金10万元，须赔偿由此给甲方造成的全部损失及承担一切经济和法律责任。凡涉及甲、乙双方的权利、义务，应采用书面信函或当面递交书面通知的方式，本协议中尾页所列的地址即为各方收件地址。在合同有效期限内乙方须接受广州市力致物业管理有限公司对百汇广场商铺的物业管理，乙方可以以自己的名义与广州市力致物业管理有限公司签订《物业管理协议》，但必须严格遵守有关法律法规，不能损害甲方的利益履行协议，按时向广州市力致物业管理有限公司支付物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用，广州市力致物业管理有限公司提供法定及约定的物业管理服务；在签订本合同后，该商铺开业之前至合同期限届满之日（2022年12月30日）止，该商铺所产生的物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用由乙方承担，甲方无需缴纳上述费用；在上述期间内属乙方原因在约定的时间内不能开业或未能把该商铺租出以及因其违约行为造成甲方解除合同、提前收回商铺的，该商铺的上述费用由乙方承担等。该合同尾页中写明被告的联系地址为：广州市中山五路193号百汇广场1014房。后被告将包括涉诉商铺在内的中山五路193号百汇广场内第五空间商场四层全部商铺转租给第三人使用，并于2013年4月5日签订《商铺租赁合同》，约定的租赁面积为1700平方米，第三人用于从事餐饮经营，租赁期限自2013年4月1日至2022年12月31日等。2018年9月3日，原告通过顺丰速运向被告位于前述百汇广场1011-1014室发出《解除租赁合同通知书》，称被告自2016年开始持续出现不按时支付租金情况，2016年7月开始未按规定支付递增租金，甚至在2018年4月开始未依约支付租金等，故依据合同通知被告自该通知发出之日，双方签订的《商铺租赁合同》解除，原告收回案涉商铺及商铺经营权，没收被告的经营保证金及商铺复原保证金，被告还应清付欠缴租金等。同月10日，广东省广州市广州公证处就原告的前述邮寄行为作出编号为（2018）粤广广州第136346号《公证书》。2018年12月10日，彭自坚、丘伟杰、郑耀能、黄伟康、周适屏以及原告与广东博厚律师事务所签订《委托合同》，由包括原告在内的业主委托该律所指派的律师就案涉商铺的事宜提供法律服务等。为此，原告支付了律师服务费3000元并由广东博厚律师事务所出具发票收取。本院认为：本案原告冯玮仪为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷，参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因涉案房屋租赁合同的未约定准据法，涉案房屋位于广州市越秀区，故本院适用与合同实际履行最密切联系地法律，即中华人民共和国内地法律作为本案的准据法。原、被告签订的《商铺租赁合同》为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同。虽然原告曾向被告发出过《解除租赁合同通知书》并就邮寄送达办理证据保全公证，但从原告提交的证据来看，该通知书并非邮寄至合同中约定的送达地址，因而并不足以发生解除合同的法律效力。因此，原告于本案中提请解除前述合同，本院予以支持。由于被告对于原告主张的欠付租金以及应付违约金并无异议，故对原告的该两项请求本院予以支持。涉案租赁合同因被告违约而解除，原告要求不予退还被告已经支付的租赁保证金及复原保证金符合合同约定，本院予以采纳。合同解除后，被告应将涉诉场地交还原告，现涉诉房屋由第三人占有使用，故第三人应对涉讼商铺的恢复原状及腾空交还承担协助义务。此外，被告除应依约支付合同解除前的租金外，还应在实际交还案涉场地前向原告支付场地占用费。至于原告主张的律师费3000元，该费用系因被告违约致使原告不得不寻求专业的法律服务以维护其合法权益，故原告主张该律师费应由被告负担，并无不当。至于原告主张的合同解除前所产生的水电费、治安环卫费、维修费、物业管理费、排污费和经营中所发生的税费问题，因原告并未能明确该项诉请中具体费用项目以及金额，原告的该项诉请本院实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告冯玮仪与被告广州市第五空间贸易有限公司于2012年11月30日签订的《商铺租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山五路193号4xx铺恢复商铺原有间隔，并按现有装修和设备设施向原告冯玮仪交还上述商铺，第三人广州又一间饮食有限公司对此承担协助义务；三、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告冯玮仪支付计至2018年12月31日止欠付的租金合计4000元及递增租金2928元；四、被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告冯玮仪支付自2019年1月1日起至本判决书发生法律效力之日止的租金（租金标准按前述合同约定的当月应付租金标准计付）；及自本判决发生法律效力之次日起至被告广州市第五空间贸易有限公司实际交还前址商铺之日止的房屋使用费，由被告广州市第五空间贸易有限公司逐月支付予原告冯玮仪（使用费标准参照前述合同约定的当月应付租金标准计付）；五、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告冯玮仪支付迟延支付租金的违约金（其中欠付的2017年10月、12月以及2018年5月的租金违约金，均以880元为基数自当月6日起计至实际清付之日止，按每日1%的标准计付；欠付2018年7月、8月租金的违约金，以968元为基数自2018年7月6日起计至实际清付之日止，按每日1%的标准计付；自2019年1月的租金违约金以当月应付租金为基数自当月6日起计至实际清付之日止，按每日1%的标准计付。前述违约金数额以不超过同期应付未付租金本金为限）；六、被告广州市第五空间贸易有限公司已向原告冯玮仪支付的经营保证金1600元及复原保证金4000元归原告冯玮仪所有；七、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告冯玮仪支付律师费3000元；八、驳回原告冯玮仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2031元，由被告广州市第五空间贸易有限公司负担。如不服本判决，原告冯玮仪可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市第五空间贸易有限公司及第三人广州又一间饮食有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  周 萍人民陪审员  韦志阮二〇二〇年四月二十二日书 记 员  刘嘉琳