云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0702民初352号原告：丽江瑞泉物业管理有限公司。法定代表人：梁和平。住所：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：寸砚、周云兴，云南云勇律师事务所律师。被告:徐刚，男，1964年2月29日生，藏族，身份证住址：云南省丽江市古城区。被告：和桢，女，1977年5月2日生，纳西族，大专文化，身份证住址：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：赵青蓝，云南李寿刚律师事务所律师。原告丽江瑞泉物业管理有限公司诉被告徐刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日受理，原告于2020年3月6日向本院申请追加和桢为本案被告，本院依法追加被告和桢后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》简易程序之规定，于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人寸砚、被告委托代理人赵青蓝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告物业管理费108433.5元（2014年1月1日至2019年9月30日）；2、判令二被告按照每天52.38元连带支付原告自2019年10月1日至判决之日止的物业管理费；3、判令二被告承担案件受理费。并提出如下事实与理由：自2012年1月1日起原告为丽江建福集团房地产开发公司开发的位于丽江市古城区”内的所有物业提供物业管理服务，按照原告与丽江建福集团房地产开发公司签订的《百味坊前期物业服务合同》的约定，该物业管理区域物业服务收费按包干制实施，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为每平方米1.17元／月，业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二被告的百味坊商业区15号物业，房屋建筑面积为1343.19平方米，每月应交1571.5元的物业管理费，2014年1月1日至2019年9月30日应交物业管理费108433.5元，但二被告一直未交纳，原告多次催要，二被告都不支付，故原告诉至人民法院。被告徐刚、和桢答辩称：一、《前期物业服务合同》为无效合同，理由：1、建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业，导致合同无效；2、2014年至2017年间，不存在物业服务合同，该四年的合同属于后来补签；3、2014年至2017年的合同，受托人无相应授权，没有证据证实其是完全民事行为能力人；4、2014年至2017年的合同条款侵犯了业主合法权益，属恶意串通。二、原告没有履行物业合同约定的义务，没有尽到清洁卫生、绿化养护、安全防范等义务，被告主张抗辩权。因原告方没有尽到物业服务责任，致使被告房屋玻璃损坏。三、原告与开发商约定的物业管理费用，不符合相关规定，且原告没有按规定公布收支情况。四、原告方未提交证据证明进行了书面催告及给予合理期限，故原告起诉违反了程序。综上，请求人民法院驳回原告诉请。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1、营业执照、法定代表人证明书、居民身份证、准予变更登记通知书，拟证明原告及其法定代表人、丽江建福集团房地产开发有限公司信息情况；2、《百味坊前期物业服务合同》七份，拟证明原告与丽江建福集团房地产开发公司签订了物业服务合同及合同约定内容，且原告按照合同约定提供物业服务的基本事实；3、“支付凭证”，拟证明吉祥百味坊部分业主已基本将物业管理费缴纳至2019年12月；4、消防设施视频资料三段，拟证明百味坊小区消防设施正常，丽江金恒酒店有限公司已使用727吨水以及消防设施的工作原理；5、吉祥百味坊内其他店铺情况照片，拟证明百味坊内营业场所消防无问题，已经营多年；6、《商品房购销合同》，拟证明被告购买了百味坊商业区房屋及该房屋建筑面积；7、支付款凭证，拟证明2014年1月1日之前的物业管理费被告已经支付的事实；8、通话录音及翻译、催收函，拟证明原告通过代理律师催收物业费、与被告协商物业费支付事宜，及张贴书面催收函的情况。对原告提交的上述证据，被告徐刚、和桢对第1组证据无异议；对第2组证据中第一份合同（2011-2013年）真实性无异议，合法性不认可，对第二至第七份合同三性均不认可；对第3组证据的支付凭证三性均不认可；对第4组证据三性无异议；对第5组证据真实性、合法性无异议，对关联性不认可；对第6、7组证据三性无异议，对第8组证据通话录音三性无异议，对催收函三性不认可。被告徐刚、和桢向本院提交了照片十九张，拟证明物业公司工作时间没有人上班，没有尽到清洁卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理等义务。因原告未履行安保义务，被告房屋被窃贼损坏。原告对被告徐刚、和桢提交的证据三性均不认可，认为该证据没有注明拍摄时间、地点。本院对本案证据作如下认定：对原告提交的证据，本院对第1、6、7组证据予以确认；对第2组证据，该七份合同均已提交原件且加盖有原告及案涉商业区开发商公章，被告不认可第一份合同合法性，第二至七份合同真实性，但均未能提交证据证实其主张，故本院依法对该组证据予以确认；对第3、4、5、8组证据真实性予以采信，证明内容结合案件事实综合予以认定。对被告徐刚、和桢提交的证据，本院认为该组照片无法证明与本案争议事实的关联性，本院依法不予采信。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：案外人丽江建福集团房地产开发有限公司系吉祥·百味坊商业区开发商。2011年6月1日，原告丽江瑞泉物业管理有限公司与原丽江建福房地产开发有限公司签订《百味坊前期物业服务合同》。2013年4月19日，丽江建福房地产开发有限公司变更工商登记为丽江建福集团房地产开发有限公司。2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日原告丽江瑞泉物业管理有限公司与丽江建福集团房地产开发有限公司分别续签了六份《百味坊前期物业服务合同》。上述合同约定：原告为丽江建福集团房地产开发有限公司开发的位于丽江市古城区商业区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为每平方米1.17元／月；物业管理费按月缴纳等双方权利义务。被告徐刚、和桢所购买的吉祥·百味坊15号房屋建筑面积为1343.19平方米，二被告已缴纳2014年1月1日前的物业管理费用。另百味坊商业区多名业主已向原告丽江瑞泉物业管理有限公司缴纳至2019年12月的物业管理费用。原、被告当庭确认百味坊商业区至今未成立业主大会及业主委员会。本院认为，关于七份《百味坊前期物业服务合同》的效力，经审查，本案中原告已提交加盖有原告及建设单位公章的合同原件，而案涉百味坊小区未成立业主大会及业主委员会，本院对由建设单位续签物业服务合同予以确认，二被告未能提交证据证明上述合同不具有真实性或存在合同无效情形，故本院确认上述合同效力。关于七份《百味坊前期物业服务合同》的履行，经查，本案中未存在建设单位或业主委员会另行聘请的其他物业服务企业替代原告进入该商业区提供物业服务，二被告在此履行期间也未提出相关异议，而物业服务企业系针对整个物业管理区域提供物业管理服务，被告未能提交证据有效证明原告履行合同存在重大瑕疵等，结合被告已缴纳至2013年年底的物业管理费，作为同一商业区部分业主已缴纳至2019年12月的物业管理费的事实，本院确认2011年至今，原告在该区域内提供了物业服务。综上所述,原告丽江瑞泉物业管理有限公司与丽江建福集团房地产开发有限公司签订的七份《百味坊前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故原、被告双方应当按照合同约定，全面履行各自所承担的义务，在原告依约提供物业服务的情况下，二被告应当按照合同履行付费义务，现庭审查明，被告已缴纳至2013年底物业管理费，故本院对原告要求二被告按合同约定每平方米1.17元/月支付物业费的主张依法予以支持，截至2019年9月30日，计算为108433.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐刚、和桢于本判决生效之日起十五日内连带支付原告丽江瑞泉物业管理有限公司截止2019年9月30日的物业管理费108433.5元；二、被告徐刚、和桢于本判决生效之日起十五日内按每天52.38元标准连带支付原告丽江瑞泉物业管理有限公司自2019年10月1日起至判决之日止的物业管理费。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2469元，减半收取1234.5元，由被告徐刚、和桢负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李晓梅二〇二〇年四月二十九日书记员  陈 梅【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。