广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9040号原告：霍增华，男，1957年2月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原告：李妙玲，女，1961年3月3日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人：王高红、张莉，分别系北京大成（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。负责人：江友青。委托代理人：叶凤怡、梁荣健，分别系广东广悦律师事务所律师、实习律师。第三人：梁志佳，男，1961年9月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。第三人：湛爱贤，女，1961年6月7日出生，汉族，住址同上。原告霍增华、李妙玲诉被告广发银行股份有限公司广州分行（下简称广发银行广州分行），第三人梁志佳、湛爱贤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍增华、李妙玲的共同委托代理人王高红，被告广发银行广州分行的委托代理人叶凤怡到庭参加了诉讼；第三人梁志佳、湛爱贤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍增华、李妙玲共同诉称：广州市天河区人民法院在执行广发银行广州分行与梁志佳、湛爱贤借款合同纠纷一案中，查封位于黄埔区××镇*村××（××黄埔区××大街××）房屋。2018年5月7日，霍增华、李妙玲对执行标的物提出书面异议。广州市天河区人民法院于2019年1月7日作出（2018）粤0106执异461号执行裁定，裁定驳回异议人霍增华、李妙玲的异议。驳回的理由是作为转让方的梁志佳，以及作为受让方的霍增华、李妙玲是否符合农村宅基地内部流转条件，需要实体审查，不属于执行异议审查范围，异议人应另循途径解决。霍增华、李妙玲与梁志佳于2013年8月26日签订《协议书》，约定梁志佳将上述房屋出售给霍增华、李妙玲，转让价格为90万元。协议签订当日，李妙玲向梁*（第三人梁志佳、湛爱贤的儿子）转账支付了90万元，同日梁志佳出具了《收据》，确认收到房款90万元，并将《集体土地房产证》交付给霍增华、李妙玲。自此，霍增华、李妙玲实际占有并使用上述房屋。除梁志佳外，湛爱贤及梁*等人亦在上述《协议书》和《收据》上签名确认。上述房屋虽是梁志佳以村民资格取得农村宅基地后建设而成，但《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》并未禁止农村宅基地在村民之间的流转，霍增华、李妙玲与梁志佳为同一集体经济组织成员，双方签订的《协议书》并未损害集体公共利益，且上述房屋所在居委会（即黄埔区穗东街南湾社区居委会）主任接受原告代理人的调查取证时亦明确表示“村里目前没有宅基地分配，在村民之间有需求，原则上允许内部流转，但是对外转让是绝对禁止的”。因此，两原告与梁志佳之间的转让协议符合农村宅基地内部流转条件，应属合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在法院查封之前霍增华、李妙玲与梁志佳已签订合法有效的书面买卖合同，霍增华、李妙玲已支付了全部房款并实际占有上述房屋，且非霍增华、李妙玲自身原因未办理过户登记，霍增华、李妙玲的案外人执行异议之诉应予支持。现原告霍增华、李妙玲依法提起诉讼，请求法院判令：一、不得执行广州市黄埔区*镇*村*街10号房屋；二、确认广州市黄埔区*镇*村*街10号房屋权属人为原告霍增华和李妙玲；三、被告广发银行广州分行承担本案全部诉讼费用。被告广发银行广州分行辩称：一、霍增华对广州市黄埔区*镇*村*街10号房屋并不享有所有权。首先，对于霍增华提出的其已于2013年8月26日向梁志佳购买了上述房屋并支付全部购房款90万元，因此该房屋所有权已归其所有的主张，从霍增华、李妙玲提交的《集体土地房产证》可知，霍增华名下已有一处宅基地房产，而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”和第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》[国土资发(2008)146号]要求“各地应严格依照法律、法规和政策规定，切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口。（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理”的规定，即使霍增华与梁志佳签订的《协议书》属实，按照“一户一宅”的宅基地使用规定，两者签订的上述《协议书》亦应属无效，霍增华依法亦不能通过履行该合同而取得上述房屋的物权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”霍增华所依据的《协议书》即使属实，霍增华只是享有债权，并不享有上述房屋的所有权，该《协议书》也不具有实质的物权变动效力。二、广发银行广州分行因与梁志佳、湛爱贤借款合同纠纷而申请查封梁志佳名下的房产，法院查封执行措施符合法律规定。广发银行广州分行与梁志佳、湛爱贤之间的借款合同纠纷，广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法民二初字第1544号民事判决已发生法律效力，广发银行广州分行已向法院申请强制执行，法院以（2016）粤0106执4567号案件立案执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。作为被执行人的梁志佳是上述房屋的权属人，法院基于其对上述房屋享有所有权以及其未履行债务，对上述房屋采取查封措施，该强制执行措施于法有据，该查封执行措施并无不妥。因此，对于霍增华要求确认上述房屋归其所有，并要求对上述房屋停止执行及解除查封措施的诉讼请求，应当不予支持。三、根据法律规定，本案情况不符合异议人能够排除执行的情形，法院应当驳回其诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，霍增华与梁志佳签订的书面买卖合同并非合法有效的，霍增华不能仅凭村委会出具的调查笔录证明其名下自有房产是通过继承所得。且根据一户一宅的宅基地土地政策，不能凭借村委会的调查笔录确认村内成员内部流转宅基地的合法性。因此，《协议书》本身并非合法有效。其次，霍增华没有证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。如果是因为宅基地政策问题，无法办理过户登记的，则更可证明本次房屋转让是非法的，不应当支持原告诉请。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人梁志佳、湛爱贤未陈述意见。经审理查明：根据霍增华、李妙玲提交的穗集地证字第*号《广州市集体土地房产证》显示，广州市黄埔区*镇*村*街10号房屋（下简称案涉房屋）的权属人为梁志佳，用地面积为77.4498平方米，建筑结构及层数为混合2层，建基面积为64.2785平方米，总建筑面积为126.1141平方米。根据霍增华、李妙玲提交的广州市黄埔区穗东街南湾社区居民委员会（下简称南湾社区居委会）于2018年8月15日出具的《证明》显示，梁志佳、霍增华、李妙玲均为该社区居民（即原*镇*村村民），其中霍增华与李妙玲系夫妻关系；湛爱贤为梁志佳妻子，梁*为梁志佳、湛爱贤儿子等。关于广发银行广州分行与梁志佳、湛爱贤借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）穗天法民二初字第1544号民事判决已经发生法律效力。依上述判决，梁志佳向广发银行广州分行偿还借款本金（含未到期本金）398898.61元及利息22611.98元、罚息842.18元等。上述判决生效后，因被执行人未履行判决确定的义务，根据申请执行人的请求，本院以（2016）粤0106执4567号案立案执行。案件审理期间，本院查封梁志佳名下案涉房屋。后霍增华、李妙玲向本院提起执行异议，本院经审查后于2019年1月7日作出（2018）粤0106执异461号执行裁定，裁定驳回霍增华、李妙玲的异议。现霍增华、李妙玲不服（2018）粤0106执异461号执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼过程中，霍增华、李妙玲主张其与梁志佳于2013年8月26日签订《协议书》，约定梁志佳将案涉房屋出售给霍增华、李妙玲，转让价格为900000元；协议签订当日，李妙玲向梁志佳、湛爱贤的儿子梁*转账支付了900000元，同日梁志佳出具了《收据》，确认收到房款900000元；除梁志佳外，湛爱贤及梁*等人亦签名确认。为予证明，霍增华、李妙玲提交了《协议书》《业务凭证》《收据》及湛爱贤出具的《情况说明》作为证据。广发银行广州分行对《业务凭证》的真实性予以确认，对《协议书》《收据》《情况说明》的真实性不予确认。霍增华、李妙玲主张其于2013年8月26日支付房屋转让款之后就开始占有使用案涉房屋，霍增华自2013年9月起就为案涉房屋缴纳水电费。为予证明，霍增华、李妙玲提交了广州供电局有限公司发票多张、南湾社区供水组水费收据多张及南湾社区居委会出具的《证明》作为证据。广发银行广州分行对上述证据的真实性均予以确认。霍增华、李妙玲主张其与梁志佳之间的《协议书》符合村内农村宅基地内部流转条件，并提交了加盖南湾社区居委会印章的调查笔录2份予以证明。广发银行广州分行对上述证据的真实性不予确认。另，庭审后霍增华、李妙玲申请撤销其第二项诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本院执行过程中，霍增华、李妙玲对案涉房屋提出执行异议，本院审查后作出了（2018）粤0106执异461号执行裁定，裁定驳回霍增华、李妙玲的异议。霍增华、李妙玲对本院（2018）粤0106执异461号执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据上规定，霍增华、李妙玲主张其向梁志佳、湛爱贤购买了案涉房屋并支付了全部购房款900000元，要求停止对上述房屋的强制执行，其应就其对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。为予证明，霍增华、李妙玲提交了《协议书》以证明其以900000元的价格向梁志佳、湛爱贤购买了案涉房屋，提交了《业务凭证》《收据》等证据证明其已支付了购房款900000元，提交了广州供电局有限公司发票多张、南湾社区供水组水费收据多张等证据证明案涉房屋实际上由霍增华、李妙玲占有使用。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，结合本案案情，本院认为霍增华、李妙玲主张其向梁志佳、湛爱贤购买案涉房屋并支付了全部购房款900000元的事实合法有据，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据上规定，霍增华、李妙玲要求停止对案涉房屋的强制执行，该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。霍增华、李妙玲申请撤销其第二项诉讼请求，属于当事人对诉讼权利的自由处分，且未损害其他当事人的合法权益，本院予以准许。梁志佳、湛爱贤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：不得执行广州市黄埔区*镇*村*街10号房屋。本案受理费100元，由被告广发银行有限公司广州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异461号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  王伟雄人民陪审员  罗汉强人民陪审员  伍建红二〇二〇年四月二日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇