广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终2490号 上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地南宁市兴宁区厢竹大道63号附楼6楼608号房。统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张海明，男，1971年2月23日出生，汉族，住广东省开平市。 委托诉讼代理人：覃远湘，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉东，广西民族律师事务所实习律师。 上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人张海明商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人保利公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，对当事人之间的法律关系审查不清。1.根据《不动产登记暂行条例》第16条第2款规定，关于办理产权登记的一系列材料中，房屋登记机构要求需开发商直接提供给被上诉人的材料仅为增值税发票（即购房发票），上诉人早在双方约定的办证期限届满前（实际为房屋交付时）即已开具给被上诉人。一审未查明该事实，判决上诉人再次向被上诉人提供房屋登记机构要求需上诉人提供的涉案房屋办理产权登记的证件资料给被上诉人，显属错误。2.双方合同明确约定由被上诉人自行办理房屋权属登记证书，上诉人仅需提供上述资料即可。但一审判决超出双方约定，增设上诉人协助被上诉人办理房屋所有权登记的义务，有失公允。3.涉案房屋出现与规划审批不符的改造（偷面积）行为，是被上诉人委托上诉人对涉案房屋进行装修、改造。在双方签订《保利•爱琴海房屋装修、改造委托协议书》（以下简称委托协议）后，上诉人与被上诉人之间，除了商品房买卖合同关系以外，形成了独立于商品房买卖合同关系的装饰装修合同法律关系。根据双方之间独立的装饰装修合同法律关系，被上诉人授权委托上诉人进行装修改造可获取的全部利益和不利后果，均应由被上诉人承担。一审法院混淆双方之间的法律关系，以商品房买卖合同关系中上诉人的合同主体地位，错误判决由上诉人承担装饰装修合同法律关系中应由被上诉人承担的不利后果，由上诉人向被上诉人支付逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金，属法律关系认定错误，依法应当予以纠正。4.一审法院在已查明因被上诉人原因导致现售证及其它办证所需资料没有按时取得，并认定被上诉人对此应承担过错责任的情况下，武断的认为上诉人不需任何合理期限，理应即时办理现售证并将其它所需资料一并交付被上诉人，从而判决上诉人自政府作出的处罚决定书确定的行政处罚履行期限届满的次日起，向被上诉人支付逾期违约金，显失公平、客观和公正。二、被上诉人没有提供任何证据证明其因迟延办证受到的损失高于合同约定的违约金，一审判决适用法律错误。1.根据双方合同第十七条约定，作为买受人的被上诉人单方授权委托上诉人对房屋进行装修改造，导致办证手续延迟办理的不利后果，上诉人无需承担。2.一审判决在没有任何证据证明的情况下，错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款，违反该司法解释第18条第1款的规定，在双方已明确约定因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任，以及双方已明确约定违约金标准，且被上诉人占有使用涉案房屋，没有任何损失的情况下，主观臆断，推测因上诉人的原因已导致被上诉人损失，且损失数额难以确定，错误判决上诉人承担超出双方约定标准的违约金，没有事实与法律依据。 被上诉人张海明辩称：一、上诉人作为开发商在商品房销售时以“赠送面积”诱骗业主高价购买涉案房屋，逾期办理产权登记后又胁迫业主补缴面积差价款和办证费用，肆意违约且拒绝承担违约责任，其上诉请求不应获得支持。因为更改规划导致验收不通过，被政府处罚导致办证逾期，既非不可抗力，也非情势变更，纯属上诉人作为专业开发商应当预见的法律情形，合同约定的逾期责任当然由其承担。上诉人主张被上诉人委托改造、封闭开放阳台导致逾期办证，没有任何证据证明，不应采信。二、本案不存在被上诉人可以自行办理产权登记之情形，违约金计算截止时间当然应该以上诉人协助被上诉人办证完结之日为止，故一审判决认定上诉人应提供备案证明并协助办证完结之日为违约金计算完结之日正确。三、国家禁止期房交易，被上诉人必然因涉案房屋无法转让、再购房屋无法贷款或利率上涨、无法迁徙等存在损失。一审调整违约金避免上诉人无限期违约而承担责任固定情形出现，督促合同履行，维护公平正义，应予以维持。四、《商品房买卖合同》约定是上诉人提供手续给被上诉人办证，但本案在办证条件成就后，以帮业主办证为借口，胁迫业主补缴面积差价和办证费用，上诉人有条件的交材料办证的胁迫行为当然不应视为为其已履行合同义务，一审判决要求其继续承担违约责任事实清楚，应予以维持。五、南宁市中级人民法院已有生效判决，因为存在同区域同类型已生效的判例，请法庭在审理本系列案中继续予以参考，避免相同法院同类型案件不同判决结果的情形出现。 张海明向一审法院起诉请求：1、保利公司在判决生效之日起15日内提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求保利公司提供的其他证件材料并协助张海明办理房屋所有权登记；2、保利公司支付张海明逾期违约金（以张海明已付房款总额为基数，从2016年12月21日起每日按中国人民银行公布的金融机构同期逾期贷款利率为标准支付违约金至保利公司协助张海明办理完结房屋所有权登记之日止）；3、诉讼费由保利公司承担。 一审法院认定事实：南宁市西乡塘区秀厢大道东段X号保利·爱琴海项目由保利公司开发建设，该项目11号楼已取得商品房预售许可证。2014年4月10日，张海明与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定张海明向保利公司购买保利·爱琴海X栋X单元X号房，购房总价为588814元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，张海明支付了全部购房款。2018年10月23日，所涉楼栋取得商品房现售备案证明。保利公司于2018年10月25日在《南国早报》发出《关于办理不动产权证的公告》，通知各业主所涉项目已具备办理不动产权证条件。2019年1月12日，张海明向保利公司交纳代办服务费。涉案房屋于2019年3月8日取得不动产权证，张海明于当日在保利公司处领取涉案房屋的不动产权证。张海明以保利公司逾期提交办理房屋权属证书登记所需资料为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，经一审法院释明，张海明明确其起诉时主张的逾期违约金指的是逾期提交办理房屋权属证书所需证件资料的违约金。 一审法院另查明，张海明（甲方委托人）就案涉房产改造与保利公司（乙方受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在合同第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上按装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断，因此，双方一致同意，该房屋装修、改造完工及交付时间为合同约定交房时间之前。协议书还对其他事项进行了约定。张海明同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 一审法院再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字［2018］2号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海5＃-13＃楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上述罚款。 一审法院认为：张海明、保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 一、关于张海明诉请保利公司提供《商品房现售备案证明》及房屋登记机构要求的其他证件材料并协助张海明办理房屋所有权登记的问题，由于保利公司已为张海明办理了涉案房屋的不动产权证且张海明已从保利公司处领取了该证，说明保利公司已履行了相应的合同义务，现张海明在本案中仍要求保利公司履行该合同义务，一审法院不予支持。 二、关于保利公司应否承担违约责任问题，应结合合同约定事项在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1、根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，保利公司应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。保利公司在2014年12月31日将上述房屋交付张海明使用，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，保利公司基于商品房预售合同关系，在已向张海明交付房产的基础上，根据合同第十七条约定，理应在2016年12月20日前完成上述合同义务，并同时履行协助张海明办理房屋所有权登记的合同付随义务。2、从2018年1月29日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产至今尚未能办证的原因，系因对原批阳台、花池、上空、露台等部位的改造而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求；而张海明已就案涉房产出具了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，委托保利公司对案涉房屋进行前述改造，其改造成果亦由张海明享有，故张海明对改造可能影响房屋规划验收的后果理应明知，又系改造成果的实际享有者，其对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》并影响房屋所有权证办理的后果亦负有一定责任。3、虽然张海明对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》负有一定责任，但保利公司并非可以无限期延后履行其合同义务；由于保利公司已于《行政处罚决定书》作出之日缴清了罚款，无法通过规划验收的因素已即时消除，故对于《行政处罚决定书》履行期限届满后办理《商品房现售备案证明》进一步延长的时间已不属于规划验收问题，不可归责于张海明，应由保利公司负责。 双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定的是保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给张海明的违约金。如前所述，未能通过规划验收的障碍已随着罚款的缴纳而消除，保利公司理应即时办理《商品房现售备案证明》并将办证所需的其他材料一并交给张海明，故在保利公司缴清罚款后办证资料交付时间仍进一步延后的违约责任应由其自行承担。由于保利公司实际于2018年1月29日已缴清罚款，若因其在行政处罚决定书确定的履行期限届满前缴纳罚款而将逾期违约金起算点提前，有违督促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使保利公司提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。故保利公司应向张海明支付逾期违约金的期限，应自决定书确定履行期限届满之次日即2018年2月14日起算；对于违约金计算的截止时间，根据《商品房买卖合同》第十七条第3款第（2）项的约定，保利公司作为出卖人负有在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》以及将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人共两项合同义务，同时该合同条款约定双方选择以买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，但根据现有证据查明的事实，张海明于2019年1月12日向保利公司交纳代办服务费以委托保利公司代为办理房产证，该行为应视为双方协商变更了合同内容，故从张海明交付代办服务费之日起，保利公司所负的合同义务变更为为张海明办理产权证，而并非向张海明提交办理产权登记所需的资料，但并未免除保利公司应在约定期限内办结商品房现售备案证明的合同义务，结合该合同条款约定的违约金对应的违约行为系违反上述两项合同义务的内容，且张海明系在涉案房屋的商品房现售备案证明取得之后交纳代办服务费的情况，张海明依据该合同条款主张的违约金应计至张海明交纳代办服务费之日。 至于保利公司辩称张海明已因“偷面积”而获利、保利公司无需再支付违约金。一审法院认为，保利公司作为专业的房地产开发企业，其在报送规划设计材料、签订商品房买卖合同时应较普通买受人负有更为审慎的注意义务，对于可能导致无法通过正常规划验收并影响办理现售备案证明的“偷面积”等销售行为理应避免或提请买受人注意，同时，保利公司因“偷面积”等销售行为而获取的售房红利亦不可忽视，故保利公司以张海明因“偷面积”获利为由主张完全免除其违约责任，理据不足，一审法院不予支持。 至于违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）项约定保利公司逾期办结《商品房现售备案证明》并将房屋登记机构要求需由出卖人提供的证件资料提交给张海明的违约金按已付购房款的每日万分之一计算，现张海明主张保利公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人逾期办证应承担违约金计算标准的规定承担违约责任，由于双方已明确约定违约金的计算标准，张海明未对其主张的其他损害后果产生的事实予以举证，张海明以“损失数额难以确定”为由按上述司法解释规定以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，一审法院不予支持，违约金应按双方合同约定的标准计算。保利公司抗辩违约金计算标准过高，但未能举证予以反驳，一审法院对保利公司的该抗辩主张不予支持。关于违约金是否延续计算的问题，虽然张海明、保利公司双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定违约金“最高不超过总房款的0.5%”，但房屋不能办理产权证的事实在保利公司履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对张海明行使物权必将造成障碍，使张海明为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定，一审法院对于张海明主张延续计算违约金予以采纳并酌情调整本案逾期提交办理房屋权属登记所需资料的违约金计算方式：以已付购房款588814元为基数，自2018年2月14日起计至张海明向保利公司交纳代办服务费之日即2019年1月12日止，共计333天，按每日万分之一计付，上述违约金共计19607.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决： 一、保利公司向张海明支付违约金19607.5元；二、驳回张海明的其他诉讼请求。案件受理费496元，由张海明负担292元，保利公司负担204元。 本院二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 根据合同第十七条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料给买受人。在合同履行过程中，被上诉人向上诉人交纳代办服务费委托上诉人代为办理房屋所有权证，因此，上诉人应当履行为被上诉人办理房屋所有权登记的义务。本案中，上诉人未按合同约定期限向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权登记，对此，上诉人主张迟延办理的过错在于被上诉人委托上诉人对涉案房屋进行装修、改造，应由被上诉人承担因装修、改造导致涉案房屋与规划审批不符从而造成无法按时通过规划审核、无法及时办理现售证的不利后果。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。被上诉人就案涉房产改造与上诉人签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定由上诉人对房屋进行装修、改造施工。因涉案《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》是上诉人与被上诉人双方的共同意思表示，对户型进行变更、装修的目的，对业主而言是为了获得更多的套内面积，对作为开发商的上诉人而言，其采取赠送面积的营销方式是为了更好的销售房屋。鉴于该《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》并无其他关于房屋改造可能影响产权证办理延误的后果及责任如何承担的约定，而因房屋改造双方均是实际受益者，故导致逾期办理商品房现售备案证明双方均有过错，均应承担责任。综合本案情况，本院酌定双方各承担50%责任。 关于违约金的计算问题。依据前述理由，导致逾期办理商品房现售备案证明，双方均应承担责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条“每逾期一日，违约金按已付购房款的每日万分之一计算至取得商品房现售备案证明之日止，最高不超过总房款的0.5%”的约定进行计算，违约金为2944.07元（588814元×0.5%），再根据本院酌定的双方各承担50%的责任比例，上诉人应向被上诉人支付的违约金为1472.04元（2944.07元×50%）。一审未按双方合同约定标准计算违约金欠妥，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1060号民事判决第二项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1060号民事判决第一项为：上诉人广西保利置业集团有限公司向被上诉人张海明支付违约金1472.04元； 三、驳回被上诉人张海明的其他诉讼请求。 一审案件受理费496元，由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人张海明各负担248元。二审案件受理费290元（上诉人广西保利置业集团有限公司已预交），由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人张海明各负担145元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  赵 东 审判员  包林辉 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李 爽