广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终86号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨昌凡，男，1996年7月8日出生，汉族，公民身份号码500************87X，住重庆市荣昌县*************。委托诉讼代理人：杨林，女，1991年9月21日出生，汉族，公民身份号码500************862,住重庆市荣昌县*************。委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈连凤，女，1958年3月25日出生，汉族，公民身份号码440************448，住广东省湛江市霞山区***********。委托诉讼代理人：胡瑜琳，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：湛江**富地产有限公司，住所地湛江市麻章区********亚郦都商住小区二期22号23号楼半地下层xx商铺。法定代表人：陈某1。上诉人杨昌凡因与被上诉人陈连凤、湛江**富地产有限公司（以下简称“华富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨昌凡的委托诉讼代理人杨林、杜晓珊，被上诉人陈连凤及其委托诉讼代理人胡瑜琳，被上诉人华富公司的法定代表人陈某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨昌凡上诉请求:1.撤销（2019）粤0811民初669号民事判决，依法改判支持杨昌凡的诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由陈连凤、华富公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，应予以纠正。一、一审判决以杨昌凡首次向兴业银行湛江分行申请二手房按揭贷款未获通过，而认定杨昌凡构成单方违约，属事实认定不清，也不合理、不公平。本案中，杨昌凡在与陈连凤签订《房地产买卖合同》后，即按照华富公司的指引，首次到兴业银行湛江分行（下称“兴业银行”）提交相关资料，以办理涉案房屋的二手房按揭贷款手续。但兴业银行以杨昌凡年纪较小、无稳定工资收入为由不予批准贷款。但杨昌凡认为，这不应归责为杨昌凡的违约行为，理由如下：首先，按照兴业银行向一审法院提交的《关于〈湛江市麻章区人民法院函〉的回复》内容可见，兴业银行已查明杨昌凡有工作单位，月收入也比较高，且没有个人征信问题等导致不能办理银行按揭贷款的法定情形。另外，为保证还款能力，杨昌凡的亲属(两对夫妇)也愿为其作担保人。由此可见，杨昌凡是完全具备办理相关银行按揭贷款的法定条件。本案中，兴业银行完全是基于其银行自身的贷款政策和年度贷款额度方面考虑，而最终否决了杨昌凡的贷款申请，这不能全部归结为杨昌凡的责任。众所周知，不同的商业银行各有不同的贷款政策和放贷额度要求，有些商业银行的放贷政策较为宽松，也有些商业银行较为缩紧。正因为如此，所以在二手房买卖交易的实际操作中，如果买方首次办理按揭贷款手续不成功，一般会再次向其他银行重新申请。因此，当杨昌凡得知未能通过兴业银行的贷款审批手续时，即及时与陈连凤与华富公司联系，希望协商处理方案，未料陈连凤要求杨昌凡只能一次性付清全部房款，对杨昌凡的其他意见根本不予理会，拒绝与杨昌凡沟通，华富公司竟然也表示其工作己经完成，后面的事情其不再负责，由杨昌凡自行解决。至此，合同才无法继续履行，杨昌凡根本救助无门。试问，这是杨昌凡主动的违约行为吗？是杨昌凡主动违反合同义务或不履行合同义务造成的违约后果吗？其次，按照涉案《房地产买卖合同》的合同条款，并没有明确约定办理涉案房屋二手房按揭贷款手续的具体商业银行，也没有限制性约定买方仅能申请办理一次。本案中，杨昌凡本是想向四大商业银行申请贷款，但华富公司建议先向兴业银行申请贷款，并表示有什么问题再变更或处理。杨昌凡听信华富公司的讲法，也考虑到合同没有约定“只能办理贷款申请一次、否则需要承担违约责任”的相关条款，便放心向兴业银行提交申请。因此，当杨昌凡得知未能通过兴业银行审批时，提出向其他商业实力较强的银行重新申请贷款，并没有违反合同，并不构成违约行为。再次，《房地产买卖合同》第七条“违约责任”明确约定:“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……。”可以看出，该条款并没有将“如买方未能通过银行按揭贷款手续”列为违约行为，且根据该违约条款的归责原则，明确将违约行为定义为“无故不履行或怠于履行本合同项下义务”。那么在本案中，杨昌凡按时按约向兴业银行提交了相关贷款申请，最终兴业银行自行否决了申请，这并不能认定为属于杨昌凡“无故不履行或怠于履行本合同项下义务”的违约行为。一审判决没有综合考虑该条“违约责任”的具体规定和原则，简单将兴业银行的否决申请归责为杨昌凡的责任，并判令杨昌凡承担违约责任，完全是违约合同原则的不公平、不合理认定。再者，陈凤连要求杨昌凡一次性付清全部房款，并对杨昌凡的回复意见不予理会，不再履行合同，才是构成违约的主要责任。按照涉案《房地产买卖合同》的合同条款，并没有明确约定如果杨昌凡首次申请银行按揭贷款未获通过时，就应当将付款方式变更为“一次性付清全部房款”。因此，陈凤连自行要求杨昌凡只能一次性付清房款，否则不予退还定金，是完全没有合同依据的。正是陈凤连提出缺乏合同约定的要求，并对杨昌凡的合理建议和请求不予理会、不予回应，甚至拒绝沟通联系，才是造成涉案合同无法继续履行的根本原因所在。一审法院忽略该客观事实，没有合理认定陈凤连的行为已属违反合同约定，明显是事实认定不清，结论错误。综上，杨昌凡作为刚需购房者，原本计划在湛江购房安居乐业，故签订《房地产买卖合同》后积极履行合同，为办理银行按揭手续尽力提供各种资料，甚至请求亲戚提供担保，根本没有违约的初衷或目的。而一审判决忽略二手房买卖的客观交易规律，未全面理解涉案《房地产买卖合同》关于办理银行贷款按揭的相关约定，径直将“兴业银行否决按揭贷款申请”认定为杨昌凡的单方违约行为，却无视陈凤连提出没有合同依据的无理要求，无视陈凤连的行为已构成违反合同约定的客观事实，反而判决杨昌凡承担全部违约责任，明显是错误的。二、一审判决认定华富公司具有房地产中介服务的经营范围，缺乏事实依据，认定事实错误。按照一审庭审查明的事实，华富公司在举证期间向法庭提交了两组证据，分别为不动产登记资料查询结果证明和其中一名员工的从业资格证，可见华富公司并没有向一审法庭提交过其公司的营业执照，杨昌凡也未对此进行过质证。但一审法院最终认定华富公司的营业执照显示其经营范围包括房地产中介服务的事实，实在令人费解。从杨昌凡查询的企业公示信息可知，华富公司登记的经营范围并未包括房地产中介服务或房地产经纪服务。也正是由于华富公司不具备提供房地产经纪的资质和业务能力、业务责任心，才导致涉案的《房地产买卖合同》履行障碍重重，令杨昌凡无端遭受各种损失，故应承担退还中介费的法律责任。综上，一审判决事实认定不清，对证据的认定和采纳不合理，请求二审法院在查明事实后，依法撤销一审判决，支持杨昌凡的上诉请求。被上诉人陈连凤答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、根据涉案合同第六条第二款第二项的约定，杨昌凡应在签订合同之日即2018年1月28日起30日内，即2018年2月27日止，办理按揭贷款申请并签订购房抵押贷款合同，提交贷款所需要的全部资料，杨昌凡未能按照上述约定的期限内办理按揭贷款的申请，已经构成根本的违约，从一审法院调取的兴业银行的回复函可见，杨昌凡在2018年3月5日才向兴业银行申请，已经超过30天的约定期限；二、杨昌凡逾期向兴业银行提交贷款申请，并且由于其个人不符合银行的办理按揭贷款的资质，年龄小，未婚，贷款的时候只有21岁，而且没有稳定的工资收入，兴业银行在2018年4月20日拒绝向杨昌凡办理贷款；三、杨昌凡至此未能举证，证实银行金融机构同意为其办理按揭贷款，也未能举证其符合银行按揭贷款的条件，即向其他银行申请按揭贷款，杨昌凡应当承担不利的举证后果；四、退一步说，杨昌凡向一间或多间银行办理贷款，其申请的期限均应在签订合同之日起30日内，而不是无限的延长。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审予以维持。被上诉人华富公司答辩称：请求维持一审判决。杨昌凡起诉请求：1.解除杨昌凡与陈连凤及湛江**富地产有限公司签订的《房地产买卖合同》（NO:0000044）;2.陈连凤向杨昌凡双倍返还购房定金共40000元；3.湛江**富地产有限公司返还中介费11888元给杨昌凡;4.陈连凤及湛江**富地产有限.公司连带承担律师费5000元；5.本案诉讼费用由陈连凤及湛江**富地产有限公司承担。陈连凤反诉请求：1.解除杨昌凡与陈连凤及华富公司签订的《房地产买卖合同》；2.判决陈连凤不需返还已经收取的定金20000元；3.判决杨昌凡支付律师费1000元给陈连凤。4.本诉、反诉诉讼费由杨昌凡承担。一审法院查明事实：2018年1月28日，杨昌凡（买方）、陈连凤（卖方）及湛江**富地产有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于湛江市麻章区********亚郦都商住小区二期xxxx提供居间服务；物业总楼价为930000元。签订合同同时支付20000元作为定金。买方应在签订本合同叁拾日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行需要的相关资料。买方应向经纪方支付房地产中介费人民币13888元。合同签订当天，杨昌凡支付定金2000元给陈连凤，支付中介费11888元给湛江**富地产有限公司。湛江**富地产有限公司出具二手房税费及按揭贷款费用测算确认书，确认中介费13888元，付11888元，剩余2000元过户当天付。2018年3月5日，杨昌凡向兴业银行股份有限公司湛江分行申请涉案房产的二手房按揭贷款。兴业银行股份有限公司湛江分行对杨昌凡提供的贷款资料进行审核后，认为杨昌凡年龄较小、未婚，无稳定工资收入且为外地客户，其提供的担保人负债过高且涉及小额融资担保领域，担保能力较弱，故于2018年4月20日否决杨昌凡的贷款申请。陈连凤得知杨昌凡无法办理按揭贷款后，2018年4月24日要求杨昌凡于7日内一次性支付总房款。杨昌凡要求更换银行申请贷款或将涉案房屋过户至他人名下。陈连凤对杨昌凡的要求不予回应。另查，湛江**富地产有限公司经营范围为房地产开发及经营；房地产项目投资；房地产投资咨询；房地产中介服务等。一审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。杨昌凡、陈连凤、湛江**富地产有限公司签订《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。各方应当全面履行。根据双方的合同约定，杨昌凡应向银行申请按揭贷款53万元作为第二期支付给陈连凤的房款，但现因杨昌凡年龄小、无稳定工资收入及其提供的担保人的担保能力较弱等个人原因致使杨昌凡无法办理购房贷款。杨昌凡现也无法一次性缴纳房款给陈连凤。故双方的合同因杨昌凡无法办理购房贷款而无法继续履行。现杨昌凡、陈连凤均主张解除涉案合同，湛江**富地产有限公司也表示尊重他们的意愿,故认定解除三方签订的《房地产买卖合同》。因涉案合同无法履行的直接原因是杨昌凡无法按合同约定办理按揭贷款的违约行为所致。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折价作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的规定”的规定，双方在合同中约定因买方或卖方违反本合同约定，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。因杨昌凡无法按约定履行按揭贷款，故其无权请求陈连凤双倍返还定金40000元。而守约方陈连凤反诉请求不予返还定金20000元给杨昌凡，予以支持。另因双方在合同中也约定，任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费等均由违约方承担。陈连凤提供了《委托代理合同》及《广东增值税电子普通发票》证实其因本案的诉讼产生律师费1000元，故陈连凤反诉请求杨昌凡支付律师费1000元，予以认定。而杨昌凡请求陈连凤支付律师费5000元，不予支持。关于杨昌凡请求湛江**富地产有限公司返还中介费11888元的问题。杨昌凡主张湛江**富地产有限公司没有经营房地产经纪的资质，但根据湛江**富地产有限公司提供的营业执照显示其经营范围包含了房地产中介服务，而根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。故杨昌凡主张湛江**富地产有限公司没有房地产经纪的资质，不予认可。虽然本案合同无法履行，湛江**富地产有限公司在居间服务中没有过错，但根据《房地产买卖合同》及《二手房交易税费及按揭贷款费用测算确认书》可以证实湛江**富地产有限公司提供的中介服务除了促成杨昌凡与陈连凤签订房屋买卖合同外还包括协助办理按揭手续、办理过户手续。而在本案中，湛江**富地产有限公司仅促成双方签订合同及协助办理按揭手续，但未协助办理过户手续，故根据湛江**富地产有限公司已付出的劳务情况酌情认定杨昌凡需支付中介费9388元。因湛江**富地产有限公司已收取了杨昌凡11888元故其应当返还2000元给杨昌凡。杨昌凡请求湛江**富地产有限公司返还11888元，超过部分不予支持。综上所述，对杨昌凡、陈连凤合理请求，依法予以支持，对杨昌凡不合理请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、解除杨昌凡与陈连凤、湛江**富地产有限公司于2018年1月28日签订的《房地产买卖合同》。二、陈连凤不需返还定金20000元给杨昌凡。三、杨昌凡于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费1000元给陈连凤。四、湛江**富地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还中介费2000元给杨昌凡。五、驳回杨昌凡其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费611.1元，反诉费162.75元，由杨昌凡负担752.6元，湛江**富地产有限公司负担21元。二审期间，杨昌凡向本院提交一份企查查网页，用以证明华富公司在2019年8月之前没有房地产中介服务的经营项目。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于杨昌凡提交的证据，陈连凤质证认为：由法院依法认定。华富公司质证认为：由法院依法认定。本院认证认为：杨昌凡在二审期间提交的证据对本案的事实认定有影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：在2019年8月9日之前，华富公司没有房地产中介服务的经营项目。2019年8月9日，华富公司的经营范围增加了“房地产中介服务”。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人杨昌凡上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人杨昌凡的上诉请求和理由，被上诉人陈连凤及被上诉人华富公司的答辩意见，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、涉案合同解除应由谁承担违约责任。本案中，虽然本案纠纷的起因是兴业银行拒绝了杨昌凡的贷款申请，但因双方在涉案合同中只是约定了杨昌凡应在签订合同之日起30日内去银行办理贷款手续、签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，并未明确约定在杨昌凡因自身原因未能与银行订立贷款合同的情况下，涉案合同应如何履行，也没有约定杨昌凡支付房屋尾款的最后期限，而杨昌凡未能通过银行贷款并不必然导致涉案合同目的无法实现，故不能据此认定杨昌凡构成根本违约，陈连凤与杨昌凡应就涉案合同如何继续履行作进一步的沟通协商。在陈连凤与杨昌凡并未对涉案合同如何继续履行的问题进行协商的情况下，陈连凤向杨昌凡发出书面《催告函》，催告杨昌凡在收到上述通知之日起7日内一次性付清购房款，属于陈连凤自行确定付款期限，杨昌凡未在上述期限内付款并不构成违约。综上，杨昌凡并不存在根本性违约行为，而陈连凤亦不存在任何违约行为，故在双方均要求解除合同的情况下，应认定涉案《房地产买卖合同》是经杨昌凡与陈连凤协商一致解除的，双方均不应承担违约责任。因杨昌凡与陈连凤均不应承担违约责任，故杨昌凡关于陈连凤应双倍返还定金的诉讼请求，及陈连凤关于其不应退还定金的诉讼请求，本院均不予支持。涉案《房地产买卖合同》解除后，陈连凤应当返还2万元定金给杨昌凡。至于律师费的问题，如前所述，陈连凤、杨昌凡均不应承担违约责任，故陈连凤请求杨昌凡支付律师费1000元，及杨昌凡请求陈连凤支付5000元律师费，本院均不予支持。一审判决认定杨昌凡应承担违约责任，并判令其向陈连凤支付的2万元定金不予退还及向陈连凤支付1000元律师费不当，本院予以纠正。二、华富公司应否返还全部中介费给杨昌凡。杨昌凡上诉主张因华富公司在签订涉案《房地产买卖合同》时其经营范围并未包括房地产中介服务或房地产经纪服务，故其不具备提供房地产经纪的资质和能力，一定程度上导致涉案《房地产买卖合同》履行障碍重重，故应承担向杨昌凡承担退还中介费的法律责任。从本案查明的事实来看，虽然华富公司在签订涉案《房地产买卖合同》时并不具备房地产中介服务或房地产经纪服务的相关资质，但华富公司的经营资质未经过行政审批流程违反的是相关行政管理性规定，而并非违反法律、法规的效力性规定，故不影响涉案《房地产买卖合同》的效力，华富公司在未具备资质的情况下实施相关经营活动应由相关行政机关予以处理，而并不属于民事纠纷审查范围。从涉案《房地产买卖合同》第六条“但基于经纪方已促成合同成立且解除合同非因经纪方过错造成的，买卖双方仍需按本合同约定向经纪方支付中介费”约定的内容来看，因华富公司已促成陈连凤与杨昌凡签订涉案《房地产买卖合同》，已实际履行该部分合同义务，故根据上述约定杨昌凡仍应向华富公司支付中介费用，杨昌凡以华富公司在签订涉案《房地产买卖合同》时不具备房地产中介服务或房地产经纪服务的相关资质为由主张华富公司应退还中介费用依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律及实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初669号民事判决第一、四项；二、撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初669号民事判决第三、五项；三．变更广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初669号民事判决第二项：限陈连凤于本判决发生法律效力之日起十日起内返还2万元定金给杨昌凡；四、驳回杨昌凡的其他诉讼请求；五、驳回陈连凤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费611.1元、反诉费162.75元，合计773.85元，由杨昌凡负担452元，陈连凤负担300.85元，湛江**富地产有限公司负担21元；二审案件受理费1222.2元，由杨昌凡负担922.2元，陈连凤负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年四月一日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。