广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初2606号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社，住所地广东省东莞市。负责人：麦耀华，该联合社理事长。委托诉讼代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑仪，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市长安通泰百货店，住所地广东省东莞市，统一社会信用代码为92441900MA4W86T75E。经营者：蔡俊郴，男，1982年5月7日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：林渊，广东赋诚律师事务所律师。原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社（以下简称厦岗经合社）与被告东莞市长安通泰百货店（以下简称通泰百货店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。被告不服向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院裁定予以维持。后被告通泰百货店向本院提起反诉，本院对被告通泰百货店的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，后依法转换适用普通程序，于2019年6月5日、2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈月凤，被告的经营者蔡俊郴及被告的委托诉讼代理人林渊到庭参加两次庭审，原告的委托诉讼代理人王淑仪到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告厦岗经合社向本院提出诉讼请求：1.确认长安镇厦岗村村民委员会地摊市场管理处与被告签订的《厦岗东江铺位租赁协议书》无效；2.被告向原告腾出并返还《厦岗东江铺位租赁协议书》项下的租赁物，即长安镇厦岗社区厦联路10号一楼1号铺；3.被告向原告支付实际腾出并返还租赁物之日止的占有使用费（暂自2018年9月1日至2018年12月31日为32000元）；4.被告赔偿原告因未能及时交付长安镇厦岗社区厦联路10号给第三方的损失，即至被告腾出并返还长安镇厦岗社区厦联路10号一楼1号铺给原告之日止租金损失（暂自2018年12月1日计至2019年1月31日为180002元）及逾期交付的违约金；5.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确放弃要求被告支付逾期交付的违约金的诉讼请求，并变更第4项诉讼请求中赔偿第三方的损失的计算方式为从2019年开始计算，2019年1月至3月按照租赁物中标价90001元/月标准计算；从2019年4月1日开始，按照47371元/月计算至被告向原告返还案涉租赁物为止。事实和理由：东莞市长安镇厦岗东江市场是东莞市长安镇厦岗社区集体投资兴建的，属于原告物业，并由原告成立的“长安镇厦岗村村民委员会地摊市场管理处”（以下简称市场管理处）进行管理。2013年3月，被告的经营者蔡俊郴向原告承租了东江市场内的铁皮房一间，即厦岗社区厦联路10号一楼1号铺用作堆放货物使用，每月支付租金8000元，承租期间被告以“通达”批发部及“蔡俊郴”名义向市场管理处缴交租金。2015年12月30日，市场管理处与被告的经营者蔡俊郴再次签订了为期五年的租赁协议书，继续出租前述租赁物给被告，租金仍为8000元/月。2017年2月东江市场另一商铺发生火灾事故后，为避免该类事故再次发生，原告多次口头、书面通知被告搬离，但被告均置之不理，同时通过向附近工厂、商铺违规借电等危险方式继续经营至今，且自2018年9月1日开始不再向原告支付租金。由于案涉租赁物是临时建筑物，均未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《厦岗东江铺位租赁协议书》属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应将案涉租赁物返还给原告并支付其占有使用该租赁物期间的占有使用费。原告将东江市场整体打包给第三方进行整体改造等。现第三方通过政府招标平台投标成功，双方已经签订了相关合同，但被告无理拖延，以至原告迟迟未能交付东江市场给中标方，造成原告无法收取使用费并须承担逾期交付中标方的违约责任。被告应对原告的前述损失承担全部的赔偿责任。原告为维护的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告通泰百货店反诉并答辩称，原告与被告的经营者蔡俊郴于2015年12月30日签订《厦岗东江铺位租赁协议书》，原告以8000元/月的价格将案涉租赁物出租给被告，租期五年，自2015年12月30日至2020年12月30日。案涉租赁合同第八条约定原告应在被告承租期内保证用水用电问题。原告于2018年9月书面通知被告搬离，并于11月对被告案涉租赁物停水停电。被告为保证正常经营，购买发电机、借水借电产生相关费用。虽然案涉租赁物属于违章建筑，但原告是为了获取更高的租金将案涉租赁物租给案外人而要求解除合同，原告主观上存在恶意及过错。且原告作为出租人应当保证其提供的租赁物符合法律规定。导致合同无效及解除的过错在原告，由此造成的损失均应由原告承担。被告通泰百货店提出反诉请求如下：1.原告承担提前解除合同给被告造成的装修损失暂计200000元（实际损失以评估报告为准）；2.原告承担提前解除合同给被告造成的撤场搬运费暂计50000元（实际损失以评估报告为准）；3.原告承担提前解除合同给被告造成的撤场期间停业及工人工资损失50000元；4.原告承担因断水断电给被告增加的额外费用支出10000元；5.原告向被告支付水、电差价损失（以上损失自2018年11月暂计至2019年5月为21000元）；6.本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告增加反诉请求，要求原告赔偿被告因停水停电行为造成的损失200000元。原告厦岗经合社对被告通泰百货店的反诉答辩如下：关于第一项反诉请求，被告未经原告的同意擅自装修，由此产生的经济损失应由被告自行承担。关于第二项反诉请求，案涉合同是无效合同，被告有义务返还租赁物，因返还租赁物而产生的撤场搬运费应由其自行承担。退一步而言，上述第一二项请求即使由原告承担，由于本案是无效合同，也应当按照导致无效的责任比例进行分担。关于第三四五项反诉请求，第一，被告未提供充分的证据证明该三项损失的产生和具体的金额，原告不予确认；第二，如前所述，案涉合同是无效的合同，而且原告已于2018年8月、11月书面通知被告搬迁，但被告不予理会，拒不返还租赁物，仍私拉水电违规经营。因此该三项损失即便产生，也是其自身原因导致的扩大损失，应当由被告自行承担。至于被告当庭增加的反诉请求，属于重复诉请，且被告没有针对该损失提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东莞市长安镇厦岗东江市场（以下简称为东江市场）属于原告的物业，并由原告设立的长安镇厦岗村村民委员会地摊市场管理处进行管理。原告称，市场管理处工作人员包括场长、管理员、财务，共9人。被告通泰百货店于2017年2月23日登记成立，其经营者为蔡俊郴。2015年12月30日，市场管理处代表原告作为甲方、被告的经营者蔡俊郴作为乙方，双方共同签订《厦岗东江铺位租赁协议书》，约定甲方将位于东莞市××岗社区××路××楼××号铺的铁皮房租赁给乙方，租赁期为五年，从2015年12月30日起至2020年12月30日止，每月租金为8000元，乙方在签订协议后应向甲方缴交16000元保证金。该协议第八条还约定甲方应尽力保证乙方在租用期间通水、通电。该协议落款处有“蔡俊杰”字样的签名，被告的经营者蔡俊郴称“蔡俊杰”为其日常使用名，并确认为其本人签署。另，上述《厦岗东江铺位租赁协议书》系双方之前的租赁合同到期后，继续承租的租赁合同。原告提交的由东莞市长安镇厦岗社区建设办公室出具的《门楼牌地址信息变更证明》载明，案涉东江市场原门楼牌地址为东莞市长安镇厦岗社区厦联路10号，由于全镇门楼牌规管理的原因，经民政部门和社区确认东江市场现门楼牌地址为东莞市长安镇厦岗社区江南二街1号；案涉租赁物的原门牌楼地址为东莞市××岗社区××路××楼××号铺，现门楼牌地址为东莞市长安镇厦岗社区江南二街1号之一。案涉租赁物未办理房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。案涉租赁物所在的东江市场中另一个商铺于2017年2月发生火灾。火灾事故发生后，原告向被告发出书面通知要求被告在2018年9月15日前搬离，被告至今仍在使用案涉租赁物。被告从2018年9月起未向原告支付租金。原、被告确认原告从2018年11月开始对案涉租赁物进行断水断电至今。被告主张原告对案涉租赁物断水断电后，被告自行去拉水，被告购买发电机用于发电，因发电机经常需要维修，故被告从2019年5月开始向东江市场隔壁的工厂借水借电，增加了额外费用和水电费差价，要求原告予以赔偿。被告要求原告赔偿案涉租赁物的装修损失、撤场搬运费。经被告申请，本院委托广东广协鉴定评估有限公司对案涉租赁物装饰装修物现值及撤场搬运费进行评估。被告已预交鉴定费11700元。广东广协鉴定评估有限公司分别于2019年11月11日、12月20日出具广协价估[2019]0483号、[2019]0483号之二《报告书》，鉴定结论为：案涉租赁物内水电铺设、天花、地板铺瓷砖、酒柜、酒架的现值为33800元；被告通泰百货店撤场搬运费为38500元；案涉租赁物店面招牌、门口铁皮棚、仓库填土、监控设备、电动门现值为14900元。原、被告双方对上述《报告书》无异议。原告主张被告未经原告同意擅自装修，由此产生的装修损失应当由被告承担；因案涉租赁合同无效，即使被告存在装修损失，也要按照导致合同无效的过错比例进行分担。原告明确其不同意利用被告的案涉装饰装修物。庭审中，被告明确其当庭增加的反诉请求“原告赔偿被告因停水停电行为造成的损失200000元”的依据是原告在2019年5月至6月中旬封锁了案涉东江市场的门口，不让被告出入，导致营业损失、工人工资损失共200000元。原告对被告上述主张予以否认。被告对其上述主张未能提供证据予以证明。原告于2018年11月29日通过东莞市集体资产网上交易平台网上竞投方式将案涉整个东江市场出租给案外人沈嘉诚，约定的租赁期限从2018年12月1日至2023年11月30日共五年，租金每月90001元，其中2018年12月1日至2018年12月31日为免租期。原告已于2019年1月1日将除案涉租赁物之外的东江市场其余铺位全部交付给第三方沈嘉诚使用，被告至今仍占有使用案涉租赁物。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋未办理房产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《厦岗东江铺位租赁协议书》依法应认定为无效。因合同无效，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，对于原、被告双方的各项请求，本院分别分析如下：1.租赁物返还：因合同无效，被告继续占有使用案涉租赁物缺乏法律依据，应当向原告返还位于东莞市××岗社区××街××（××东莞市××岗社区××路××楼××号铺）的房屋。2.房屋占有使用费：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告从2018年9月1日起未支付占有使用费，故被告应参照双方合同约定的租金标准8000元/月向原告支付2018年9月1日至2018年10月31日期间的占有使用费16000元（8000元×2个月）。原、被告双方确认原告从2018年11月开始对案涉租赁物断水断电，影响被告正常使用案涉租赁物，故本案酌定被告从2018年11月1日起，按照5000元/月标准，向原告支付房屋占有使用费至实际返还之日止。原告相关诉请超出上述部分，本院不予支持。3.关于原告请求的因未能交付案涉租赁物给第三方的租金损失：其一，原告确认其已于2019年1月将除案涉租赁物之外的东江市场其余铺位全部交付给第三方沈嘉诚；其二，被告占用案涉租赁物期间，被告需要向原告支付占有使用费，即原告是可收取到被告占用案涉租赁物期间的占有使用费，故原告请求被告再次支付案涉租赁物的租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。4.装修损失：原、被告双方对案涉《报告书》均无异议，本院对该《报告书》予以确认，并认定案涉租赁物装饰装修现值共计48700元（33800元+14900元）。原告主张被告未经其同意擅自装修，但被告的装饰装修项目包含天花、地板瓷砖、店面招牌、门口铁皮棚、仓库填土、电动门等项目，被告的装饰装修项目并不是隐蔽项目，原告自认东江市场的管理人员有9人，原告至今未就被告的装饰装修行为向被告提出异议，故本院对原告称被告擅自装修的主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，案涉租赁合同无效，原告不同意利用案涉装饰装修物，原、被告各方应按照导致合同无效的过错分担装饰装修物的现值损失。其一，原告作为出租方，不应将不具备合法产权及建设工程规划许可证的租赁物出租给被告用于对外经营，被告在承租之时也未对租赁物是否具备合法产权或报建手续进行审查；其二，案涉租赁合同是续签的合同，在双方第一份租赁合同到期后，原告明知案涉东江市场需要整改仍与被告继续签订长达五年的租赁合同，综上，本院认定双方对合同无效均存在过错，原告、被告对于案涉合同无效分别承担60%、40%的过错责任，原告应向被告支付上述装饰装修现值损失60%即29220元（48700元×60%）。5.撤场搬运费、撤场期间停业和工人工资损失：被告主张的撤场搬运费、撤场期间停业和工人工资损失属于生产成本，即使合同有效，合同到期时该部分费用仍应由承租方承担，并非因合同无效产生的必然费用，故被告该部分的反诉请求，于法无据，本院不予支持。6.断水断电期间被告增加的额外费用支出、水电费差价损失：原告从2018年11月开始对案涉租赁物断水断电，影响被告正常使用案涉租赁物，结合被告损失的情况，本院已酌情减少被告在案涉租赁物断水断电期间支付占有使用费的标准，用以弥补被告相应损失，故被告要求原告向其支付断水断电期间被告增加的额外费用支出、水电费差价损失，本院不予支持。7.关于被告请求原告向其赔偿损失200000元：被告主张原告在2019年5月至6月中旬封锁了案涉东江市场的门口，不让被告出入，导致营业损失、工人工资损失共200000元，原告对此予以否认，被告亦未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认案涉于2015年12月30日签订的《厦岗东江铺位租赁协议书》无效；二、限被告东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社返还位于东莞市长安镇厦岗社区江南二街1号之一（即原东莞市长安镇厦岗社区厦联路10号一楼一号铺）的房屋；三、限被告东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付房屋占有使用费（2018年9月1日至2018年10月31日的占有使用费为16000元；从2018年11月1日起按照5000元/月标准支付占有使用费至实际返还之日止）；四、限原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）赔偿装修损失29220元；五、驳回原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社的其他诉讼请求；六、驳回被告东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8500元（原告已预交），由原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社负担5100元，被告东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）负担3400元。本案反诉受理费4555元（被告已预交），由原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社负担251元，由被告东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）负担4304元。本案鉴定费11700元（被告已预交），由原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社负担4680元，被告东莞市长安通泰百货店（蔡俊郴）负担7020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邝小敏人民陪审员  麦桂法人民陪审员  郑凤珍二〇二〇年四月二十一日书 记 员  梁润霞强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。