福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终126号 上诉人（原审被告兼反诉原告）：莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区东园路口，统一社会信用代码91350300705342131B。 法定代表人：林木利，董事长。 委托诉讼代理人：黄丽仙、朱丽丽，福建倍拓律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告兼反诉被告）：林雪敏，女，1990年9月11日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：黄艳玲、林彩霞，福建律盟律师事务所执业律师。 上诉人莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）因与被上诉人林雪敏商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭案进行了审理，本案现已审理终结。 宏利公司上诉请求：1.请求二审撤销一审判决第三项、第四项，改判林雪敏应在判决生效之日起十日内支付给宏利公司以购房款1010000元为基数，自合同签订之日起至上述购房款付清之日止按月2%计算的逾期付款违约金。2.本案的全部诉讼费由林雪敏承担。事实和理由：一审法院认定“因宏利公司在涉案商品房的公积金贷款未获审批后，未及时通知林雪敏支付剩余购房款及就剩余购房款的支付方式与林雪敏进行全面沟通协商，且林雪敏在合同履行过程中均未明确拒绝支付剩余购房款，故宏利公司反诉请求林雪敏支付2019年5月20日之前的逾期付款违约金没有事实和法律依据”，宏利公司认为一审对该事实认定错误，现分析如下：一、宏利公司与林雪敏双方对于案涉商品房的付款方式及期限做了明确的规定。宏利公司与林雪敏双方于2016年7月14日签订一份编号为L201605499的《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》等。《补充协议》第三条第7项第3）点约定“未正式发放贷款前，因国家政策、商品房信贷政策、认购方个人信用、银行（公积金）信贷政策调整等原因，经审核：3）若买受人未能在接到出卖人或银行通知之日起7日内与出卖人就付款方式达成一致，出卖人有权要求买受人对未付房款按本合同第八条（此处为笔误，事实上应为第九条）逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任【其中：合同第九条第（2）项规定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金】，同时买受人应额外支付出卖人本合同签订之日起每日按未付款千分之一计算的违约金，……”。从该条约定可见，林雪敏应在未能接到出卖人或银行通知之日起7日内双方可就付款方式进行协商，若协商不成的情况下，也明确约定了买受人即应按第2）点约定一次性支付全部购房款，否则应承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》及《附件十二补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。二、宏利公司在案涉商品房的公积金贷款未获审批后，已及时履行通知义务，宏利公司诉求自合同签订之日起算逾期付款违约金有事实依据。1.2017年4月、5月间林雪敏之父林国富与宏利公司副总郑丽娟的短信聊天记录显示：宏利公司的“售楼处经办人小陈亲自带我们到银行开出收支证明单，又到公积金办咨询”。由此可见，宏利公司的经办人是尽心尽力协助林雪敏办理公积金贷款事宜，同时林雪敏对公积金办理情况完全是明知的。一审法院对该聊天记录予以认可却未作为认定依据。2.2017年5月12日林雪敏之父林国富与宏利公司员工施建瑜录音通话内容再次体现，林雪敏于2016年10月期间即收到宏利公司经办人员的电话通知，明确通知林雪敏因“公积金额度小，不能办理按额贷款”，据此，证实宏利公司有尽到通知义务。3.2017年6月12日林雪敏之父林国富与宏利公司员工陈江英录音内容同样证实了宏利公司通知无法办理公积金贷款，也无法办理公积金与商业贷组合贷款的事实。一审法院却视上述证据于不顾，认定宏利公司没有履行通知义务显然对宏利公司是不公平的。三、未能办理贷款的原因及过错在林雪敏。林雪敏自身条件（收入、年龄等因素）不符合相关政策，导致无法办理公积金贷款。为此，宏利公司多次以电话方式通知林雪敏公积金贷款无法办理，同时要求变更为办理商业贷款或一次性付清剩余购房款。因公积金贷款与商业贷款之间存在利息差，林雪敏即要求以公积金贷与商业贷组合方式进行贷款，然而，基于林雪敏的工资收入（至2017年3月份工资收入仅为3500元）较低，根本无法达到其要求办理的组合贷款。为此，林雪敏以无力一次性现金支付为由拒不将剩余购房款共计101万元付给宏利公司。2017年5月后，因房价上涨，林雪敏即提出同意剩余购房款101万元全部办理商业贷款，却又无理提出要求宏利公司承担变更贷款方式多产生的利息损失，如降房价、优惠车库、物业管理费免几年等不合理要求。综上，宏利公司认为，双方对付款的方式、付款的期限，以及在变更付款方式等方面均有明确的约定，在双方约定的内容没有违反法律、法规规定的情况下，各方均应严格遵守。林雪敏在无法办理公积金贷款的情况下，拒不按约定一次性支付购房款的行为显然违反约定，理应承担相应的违约责任。因此，宏利公司诉请林雪敏应以尚未支付的购房款101万元为基数，自合同签订之日起至该笔购房款付清之日止按月2%计算违约金支付给宏利公司有事实与法律依据。请求二审法院在查明事实的基础上支持宏利公司的诉讼请求，维护宏利公司正当权益。 林雪敏答辩称：一、本案宏利公司和林雪敏没有明确约定剩余购房款的具体支付时间，也没有约定若发生不能公积金贷款后剩余购房款的支付方式和支付时间，林雪敏并无逾期付款的违约行为。（一）双方没有约定剩余购房款的具体支付时间。第一，2016年7月14日签订的《商品房买卖合同》仅在第8条记载了首付款加公积金贷款尾款的支付方式，以及首付款的支付时间即2016年7月14日前。对于剩余购房款的支付时间没有明确的约定，与其他开发商提供的《商品房买卖合同》版本中明确约定了购房款付款时间，显然有所区别。宏利公司主张余款支付时间起点为2016年7月14日，没有合同依据，且与交易习惯不符，同时不具有可操作性。第二，《商品房买卖合同》补充协议也没有约定剩余购房款的支付时间。按照补充协议第三条第7项第2和3点内容可知，宏利公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议版本中关于“不能通过公积金贷款后双方怎么处理余款支付问题”自身存在矛盾的情况，并载明了在不能公积金贷款后买受人应当与出卖人协商剩余购房款付款方式。根据上述条文内容以及双方后续实际处理情况来看，双方都认同并实际履行了另行协商首付款以外的购房款的支付方式，而非以现金方式一次性支付购房款，双方已实际磋商至公积金贷款和商业贷款组合、商业贷支付方式，但最终没有达成一致意见。在整个磋商过程中宏利公司也并没有向林雪敏提出解除合同或者支付逾期付款违约金的请求。由此也可证实双方持续协商支付方式而导致至今无法确定剩余购房款具体付款时间，即林雪敏不存在逾期付款的违约行为。（二）双方没有约定若发生不能公积金贷款后剩余购房款的付款方式和付款时间。第一，根据《商品房买卖合同》第八条关于“付款方式及期限”第2项约定可知，双方明确约定以银行贷款方式支付剩余购房款。且双方并未约定“若不能公积金贷款，林雪敏必须以银行贷款方式以外的方式即宏利公司要求的现金方式一次性支付剩余购房款”。在没有法定或约定的情况下，对于以何种方式支付购房款，系民事主体意思自治范畴，需要双方合意，宏利公司无权单方要求林雪敏以现金方式一次性支付剩余购房款。因此，一审法院认定“宏利公司于2019年5月9日以律师函方式要求林雪敏以现金方式在2019年5月20日前支付剩余购房款，林雪敏未予以支付，从而构成违约”，没有事实和法律依据。第二，《商品房买卖合同》补充协议第7条第2点和第3点存在矛盾，应当做出有利于买受人（林雪敏）的认定。且该条适用应当以宏利公司完全履约为前提。从内容上看，第3点约定若买受人未能在出卖人或按揭贷款银行通知之日起7日内与出卖人就付款方式达成一致意见的，买受人应当承担相应的违约责任。该条约定已经明确，在不能公积金贷款的情况下，双方应就付款方式另行协商。由此可见，宏利公司主张在不能公积金按揭贷款情况下，直接要求林雪敏以现金方式一次性支付购房款，没有合同依据。第三，从实际履行情况看，根据宏利公司提供的证据显示，林雪敏父亲在得知不能公积金贷款后多次与宏利公司协商剩余购房款具体支付方式，宏利公司经办人员均以要请示老板为由，一直拖延。且从录音可知，宏利公司未曾要求林雪敏以现金方式一次性付清余款，且双方还在对选择“公积金贷款和商业贷款结合”还是“单纯商业贷”方式进行付款不断进行磋商。可见，从双方后续行为也可知双方都同意并履行了另行磋商剩余购房款支付方式的义务。二、宏利公司和林雪敏一直就付款方式进行磋商，本案没有证据证实宏利公司在2019年5月9日发函前有通知林雪敏一次性以现金方式支付剩余购房款。第一，补充协议第三条第7项第3点前半部分约定了不能公积金按揭贷款时林雪敏应当与宏利公司另行协商付款方式。结合一审庭审宏利公司陈述和宏利公司员工与林雪敏父亲的录音，可以证实了林雪敏在不能公积金贷款后积极与宏利公司商讨剩余购房款支付方式，双方有协商到公积金贷款和商业贷结合模式、纯商业贷等模式。期间在2019年5月9日之前宏利公司均未明确要求林雪敏需一次性以现金方式支付剩余购房款。第二，从录音内容可以看出宏利公司一方基于自身未尽完全履约义务，而承诺林雪敏车位、物业费折抵问题，后又变卦。详见2017年5月12日上午林雪敏父亲与施建瑜录音：施建瑜回复林雪敏父亲关于宏利公司答应车位、物业费折抵问题时陈述“那现在这个东西，老板没点头，他那边哪里敢确定”，上述回复显然可以得出宏利公司有允诺过，否则施建瑜应当会回复不知道，不清楚，或者直接予以否认有说过，宏利公司辩称没有允诺过，不符合谈话逻辑和正常反应。三、未能办理公积金贷款的原因和过错方系宏利公司一方，应当由宏利公司承担相应的法律后果。（一）公积金贷款阶段：第一，宏利公司负责办理公积金贷款相关事宜，应当就办理过程及结果负责。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第6点关于“买受人应当向出卖人提供按揭贷款银行（公积金）所需的全部按揭文件、资料”的约定，可知系由宏利公司负责办理公积金贷款事宜，林雪敏予以配合。对此宏利公司在2017年8月16日向莆田市住房和城乡建设局出具的《关于林雪敏投诉件的回函》中也明确了林雪敏委托其办理公积金贷款的事实。结合房地产买卖交易习惯以及开发商指定贷款银行的事实，通常都是开发商为买受人办理贷款手续，这也是开发商吸引客户购房的一大营销手段，对于是否符合公积金贷款要求，由开发商向买受人予以确认。第二，林雪敏自身贷款条件没有发生变动，系宏利公司未尽责履约行为导致林雪敏未能支付剩余购房款。合同约定宏利公司负责办理公积金贷款事宜，应当核实林雪敏是否符合公积金贷款要求，并对自己的核实行为负责。林雪敏已经依约配合，尽到自己的协助义务。需要强调的是，林雪敏系基于宏利公司确认可以通过公积金贷款支付剩余购房款，才购买本案房产。上述事实有宏利公司向法庭提供的林雪敏父亲与其员工施建瑜在2017年5月12日上午9时40分录音翻译倒数第5-6行可予以证实。录音中在林雪敏父亲陈述“当时没办法（指的是办理公积金贷款），我们不可能在那边买是不是”，宏利公司回复“小陈他也是公积金社去问啊，那公积金现在政策调整他也没有办法”，足以证实宏利公司原告知林雪敏符合公积金贷款要求。现在实际情况为林雪敏无法进行公积金贷款，由此产生的责任应该由宏利公司承担。第三，根据宏利公司提供的其员工和林雪敏父亲2017年5月12日录音可知，宏利公司陈述是因公积金政策原因导致不能办理贷款，而非系因林雪敏自身原因：（1）本案至今没有任何证据证实系纯粹因国家政策变更导致林雪敏不符合公积金贷款标准；（2）退一讲，即使认定是因为林雪敏收入原因不能办理，但林雪敏收入并未发生足以影响贷款资格认定的变化，真正不能办理公积金贷款的根本原因在于宏利公司计算错误等未能尽职全面履约违约行为，导致双方误以为林雪敏符合公积金贷款，最终直接导致了后续一系列纠纷的发生。宏利公司主张系纯粹因林雪敏原因造成不能进行公积金贷款，应当提供相应的证据予以证明。（二）不能进行公积金贷款后阶段：根据《商品房买卖合同》补充协议约定，林雪敏在不能公积金贷款后应与宏利公司协商剩余购房款支付方式，期间双方商及多个支付方式，但宏利公司工作人员均以需请示老板为由（详见录音），未予以明确回复，导致拖延至今，并最终至讼，由此可见过错方仍为宏利公司。宏利公司要求按月利率2%的标准计算逾期付款违约金，不能成立。本案《商品房买卖合同》及补充协议均为宏利公司提供的格式版本，为格式合同，买卖双方权利义务约定不对等。买受人主要义务就是支付购房款，出卖人主要义务为交付房屋和办理产权登记。结合根据《商品房买卖合同》可知，开发商逾期办证违约金为日万分之0.05，却要求买受人支付按日千分之一支付逾期付款违约金，两者明显失衡。且宏利公司的逾期付款违约金的约定排除了因自身导致时，林雪敏享有的抗辩权，对该权利排除的约定无效。且也没有采取合理的方式提请林雪敏注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明，相关条款应当不能适用。从开发商可能存在的合理损失来看，本案中房屋尚未交付给林雪敏，仍由宏利公司控制，因此宏利公司不存在损失问题。即使存在损失，买受人未及时支付购房款，可能导致开发商产生以应付未付金额为基数核算的银行同期同类贷款利率损失，宏利公司的违约金支付标准明显过高，即使认定也应当予以调整。第三，退一步讲，《商品房买卖合同》补充协议第三条第7项第2点载明了逾期付款按日万分之五即月利率1.5%标准给付逾期违约金。上述事实与2019年3月8日林雪敏父亲与宏利公司员工谈话内容以及宏利公司于2019年5月9日向林雪敏发出的要求以现金方式一次性支付剩余购房款及按日万分之五即月利率1.5%支付利息，相互印证，可见宏利公司要求按月利率2%计算违约金，没有事实和法律依据。本案宏利公司提供《商品房买卖合同》及补充协议是格式合同，本身就同一事项存在明显相互矛盾的说辞，应当做出有利于林雪敏的认定。综上，从《商品房买卖合同》及补充协议内容看，双方没有约定具体的付款时间和不能公积金贷款后的付款方式和付款时间，宏利公司无权单方要求林雪敏以现金方式一次性支付剩余购房款。为了早日解决双方纠缠多年的本案纠纷，林雪敏已经按一审法院裁判要求，将判决书载明的剩余购房款及逾期付款违约金预先汇至一审法院账户，全额支付了购房款，宏利公司上诉请求不能成立，应当予以驳回宏利公司的上诉请求，要求宏利公司将房屋交付给林雪敏，并办理产权登记手续。 林雪敏向一审法院起诉请求：1.宏利公司履行《商品房买卖合同（现售）》的义务，将林雪敏向宏利公司购买的位于莆田市荔城区房屋交付并过户给林雪敏；2.变更支付方式，林雪敏自愿于宏利公司交房之日支付购房款现金50万元，剩余购房款51万元按照《商品房买卖合同（现售）》及《附件十二补充协议》的约定由宏利公司协助林雪敏向相关银行申请商品房抵押贷款支付；3.宏利公司自2016年10月1日起至实际交付之日止按日万分之五的标准，即每日721.589元向林雪敏支付逾期交房的违约金；4.宏利公司自2017年9月27日至实际完成房屋所有权登记之日止按日7.21589元向林雪敏支付逾期办证的违约金；5.本案的诉讼费用由宏利公司承担。诉讼过程中，林雪敏放弃上述第2项诉讼请求。 宏利公司向一审法院反诉请求：1.林雪敏立即将尚欠的购房款共计101万元一次性支付给宏利公司；2.林雪敏应以尚未支付的购房款101万元为基数，自合同签订之日起至该笔购房款付清之日止按月2%计算违约金支付给宏利公司；3.本案的反诉费用由林雪敏承担。 一审法院认定事实：宏利公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰办西庚片区地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为莆国用（2011）第××号。经批准，宏利公司在该地块上建设商品房，名称为宏利花园。建设工程规划许可证号为建字第350300201108006号荔，建筑工程施工许可证号为荔建管证（2011）019号。2016年7月14日，宏利公司（出卖人）与林雪敏（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》（编号：Ｌ201605499），约定：林雪敏以单价每平方米8538元，总价款1443178元向宏利公司购买宏利花园第1幢704号的商品房一套（实测建筑面积为169.03㎡）。合同第八条关于付款方式及期限中约定：……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：【公积金贷款】。买受人应当于2016年7月14日前支付首期房价款433178元，占全部房价款的30%，余款1010000元向相关银行（贷款机构）申请贷款支付。（三）双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司，开户银行为中国建设银行股份有限公司莆田城厢支行，账号为35×××00。第九条逾期付款责任中约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十条商品房交付条件中约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人需付清该商品房的全部购房款。第十二条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交付责任中约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。第十七条房屋登记中约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点零伍的违约金。同日林雪敏与宏利公司签订了合同的附件十二《补充协议》，第一条关于买受人的购房按揭贷款资格约定：买受人在确定签订《商品房买卖合同》之前，已充分了解莆田市房地产购房政策和出卖人指定银行（公积金）对商品房按揭贷款要求，如因国家政策、商品房信贷政策、买受人个人原因造成无法办理出卖人指定银行（公积金）按揭贷款等情形的，买受人保证继续履行合同义务即以现金付清全部购房款并全部承担合同不能履行的责任，并赔偿因此而给出卖人造成的一切法律责任及经济损失。第二条第1款中约定：本合同所约定的商品房价款仅限于楼价不包括楼价外的其他费用。办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。第三条对本合同第七、八条的补充约定：1.买受人在签订《商品房买卖合同》时已充分了解并知悉到办理按揭贷款时国家政策、商品房信贷政策可能随时发生调整。2.出卖人协助买受人向银行（公积金）申请办理按揭贷款手续。3.买受人应按本合同第七条之约定支付购房款；买受人为办理商品房抵押贷款的责任人。在本合同签订之前出卖人有关按揭贷款的说明、陈述或宣传均应被理解为仅限于协助买受人向按揭贷款银行（公积金）办理商品房抵押贷款。按揭贷款银行（公积金）根据买受人的实际情况决定同意或不同意按揭以及贷款的成数、年限及利率。……6.买受人应于签订本合同当日向出卖人提供按揭贷款银行（公积金）所需的全部按揭文件、资料。若按揭贷款银行（公积金）审批需要增加或替换相关按揭资料，买受人应于接到按揭贷款银行（公积金）或出卖人正式通知（书面或语音电话）之日起7日内提供应增加或替换的资料；……7.在按揭贷款银行（公积金）未正式批准并发放买受人所申请之按揭贷款前，因国家政策、商品房信贷政策、认购方个人信用、按揭贷款银行（公积金）信贷政策调整等原因，经按揭贷款银行（公积金）审核：1）认为买受人所提供的申请抵押贷款的资料不全，买受人须于接到出卖人或按揭贷款银行（公积金）通知之日起7日内补全，否则买受人应对未付房款按本合同第八条承担逾期付款违约责任支付违约金。2）按揭贷款银行（公积金）拒绝买受人的抵押贷款申请，买受人须在接到出卖人或按揭贷款银行通知之日起7日内将全部购房款一次性支付给出卖人，逾期支付的，每逾一日按应付金额的万分之五支付给出卖人违约金，……3）若买受人未能在接到出卖人或按揭贷款银行（公积金）通知之日起7日内与出卖人就付款方式达成一致，出卖人有权要求买受人对未付房款按本合同第八条逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任，同时买受人应额外支付出卖人本合同签订之日起每日按未付款千分之一计算的违约金，……5）若买受人拒绝接受按揭贷款银行（公积金）批准的贷款金额、年限、利率的，买受人应于接到出卖人或按揭贷款银行（公积金）通知之日起7日内无条件将全部购房款一次性支付给出卖人，否则，出卖人有权要求买受人对未付房款按本合同第八条中逾期付款超过90日的约定承担逾期付款违约责任，同时买受人应额外支付出卖人本合同签订之日起每日按总房价款千分之一计算的违约金，……13.买受人逾期履行上述任何一款所约定的义务的，出卖人有权不向房管部门办理《商品房买卖合同》的登记备案、办理产权证书及后期相关手续。上述《商品房买卖合同》于2016年7月19日进行了备案，2016年7月16日宏利公司向林雪敏出具发票一份，载明林雪敏已支付涉案商品房购房款433178元。签订合同后林雪敏向宏利公司提交了办理贷款的相关材料，委托宏利公司代为向公积金中心申请公积金贷款支付涉案商品房的购房款，但公积金贷款未获审批，后双方就剩余购房款采用商业贷款的方式付款进行了协商。但在2017年7月17日宏利公司委托福建壶兰律师事务所向林雪敏邮寄了律师函—关于解除商品房买卖合同的通知，告知林雪敏，其认为林雪敏未能按照合同约定向宏利公司支付全部购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，函告如下：1.解除林雪敏与宏利公司签订的《商品房买卖合同》（编号Ｌ201605499）；2.林雪敏已支付的房款扣除相关款项（包括但不限于税费、诉讼费用、向宏利公司支付的违约金以及损失等）的余款退还给林雪敏；3.林雪敏应在接此函后5日内立即与宏利公司办理解除合同的相关事宜。后林雪敏于2017年7月19日签收了上述邮件。2017年7月21日林雪敏向宏利公司出具回函，认为：合同签订后，其依约向宏利公司提供了所有申请贷款材料，但不知为何宏利公司一拖再拖，至今尚未办理按揭贷款手续。为此，其多次向宏利公司催促办理，但未能得到积极回复。其认为宏利公司违约在先，其并不存在违约行为。其声明：其不同意宏利公司单方解除房屋买卖合同行为，宏利公司违约在先，履行合同义务不当，根本就不具备单方解除房屋买卖合同条件；同时宏利公司单方解除房屋买卖合同程序违法，该解除方式系无效行为。其恳望宏利公司继续履行合同，尽快为其房屋办理银行按揭手续。后宏利公司于2018年2月5日向一审法院起诉，诉讼请求确认上述《商品房买卖合同》于2017年7月19日已解除等，案经审理，一审法院于2018年10月17日作出（2018）闽0304民初1064号民事判决：驳回宏利公司的诉讼请求，该案中查明：2017年5月至7月间林雪敏的父亲林国富与宏利公司的工作人员联系协商剩余购房款的支付方式，多次明确表示通过商业贷款支付购房款。庭审中宏利公司陈述其于2016年10月间告知林雪敏需通过商业贷款的方式支付剩余购房款，林雪敏也陈述，其于2016年10月间也同意按照商业贷款的方式支付剩余购房款。且宏利公司自认2017年3月林雪敏再次向宏利公司提供了其父母的相关收入证明用于办理贷款手续。2017年7月21日林雪敏向莆田市住房和城乡建设局出具投诉请求书，表示其在合同签订后当即向卖方提交其工作单位开具的收入证明以及个人住房贷款客户资信调查函，同时一并提交其父亲林国富、母亲陈冬梅的收入证明，等待卖方通知一同去莆田市住房公积金管理中心和建行城厢支行办理公积金贷款与商业贷款组合的贷款手续。后卖方表示其公积金贷款的额度太低不能申请公积金贷款，而商业贷款数额太大，超过其还款能力，导致其不能办理公积金贷款和商业贷款的组合贷款，并叫其提出协商解决的条件。其父亲提出可在购买车库上优惠一点，工作人员表示说等报告领导解决。但卖方借故迟迟不通知其去办理贷款手续。其父亲找公司郑总协商，其父亲表示能在车库购买时能优惠最好，如不行也只好余额全部商业贷款，只希望抓紧办理贷款和交房。后宏利公司不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院经审查认为：林雪敏按约支付首付款，因宏利公司受林雪敏委托代为向办理公积金机关申请办理公积金贷款未获审批后，宏利公司未及时通知林雪敏支付剩余购房款及就剩余购房款的支付方式与林雪敏进行全面的沟通协商，并在林雪敏未明确拒绝支付剩余购房款的情况下，宏利公司通知解除其与林雪敏签订的《商品房买卖合同》依据不足。莆田市中级人民法院于2019年2月13日作出（2019）闽03民终249号民事判决：驳回上诉，维持原判。 另查，宏利公司于2017年8月16日向莆田市住房和城乡建设局出具《关于林雪敏投诉件的回函》，其中宏利公司自认林雪敏委托其办理公积金贷款时，是因林雪敏自身条件（收入、年龄等因素）不符相关政策，导致不能办理公积金贷款，并非其原因造成，却要其承担如果林雪敏公积金贷款不能办理转为商业贷款而多付的利息损失，提出一些如降房价、优惠车库、物业管理费免费几年等不合理要求。其明确给予拒绝，同时告知投诉人予以退房。后林雪敏的父亲林国富于2019年3月起多次与宏利公司的员工沟通欲通过商业贷款的方式付清剩余购房款。另查，在涉案商品房公积金贷款未获审批后、宏利公司向林雪敏发函告知解除《商品房买卖合同》之前，林雪敏与宏利公司就剩余购房款的支付方式（包括通过商业贷款、组合贷款的方式）及是否就相关款项予以优惠进行协商，在此期间宏利公司员工给予林雪敏的回复均为需向宏利公司的老板汇报，未给予明确的答复。后宏利公司委托福建凌龙律师事务所于2019年5月9日制作律师函，通知林雪敏于2019年5月20日前与宏利公司联系，并向宏利公司以现金方式一次性支付拖欠的剩余购房款101万元及逾期支付违约金337845元。林雪敏收到上述律师函，但至今未向宏利公司付清剩余购房款。现因林雪敏欲支付剩余购房款及涉案商品房尚未交付等问题，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致一审法院调解无效。 一审法院认为，宏利公司与林雪敏签订的《商品房买卖合同（现售）》及附件十二《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同（现售）》第十条的约定，买受人需付清商品房的全部购房款系商品房交付条件之一，现林雪敏尚未向宏利公司支付涉案商品房的购房款101万元，故林雪敏诉讼请求宏利公司向其交付涉案商品房及逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不予支持。根据《商品房买卖合同（现售）》第十七条的约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并约定了因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担的相应违约责任。现涉案商品房尚未交付林雪敏使用，且林雪敏也尚未预交涉案商品房的契税等办证费用，故林雪敏诉讼请求宏利公司将涉案商品房过户给林雪敏并支付逾期办证的违约金，没有事实依据，不予支持。宏利公司反诉请求林雪敏一次性支付购房款101万元，林雪敏对该反诉请求亦无异议，故对宏利公司的上述反诉请求，予以支持。根据《商品房买卖合同（现售）》第九条及附件十二《补充协议》第三条第7款的约定，买受人逾期付款应当支付违约金。林雪敏至今未向宏利公司支付购房款101万元，已构成违约，应当支付逾期付款违约金。对于逾期付款违约金的起算点问题，因宏利公司在涉案商品房的公积金贷款未获审批后，未及时通知林雪敏支付剩余购房款及就剩余购房款的支付方式与林雪敏进行全面的沟通协商，且林雪敏在合同履行过程中均未明确拒绝支付剩余购房款，故宏利公司反诉请求林雪敏支付2019年5月20日之前的逾期付款违约金没有事实和法律依据，不予支持。而在宏利公司向一审法院提起诉讼，请求涉案《商品房买卖合同（现售）》解除一案审结后，林雪敏联系宏利公司就购房款采用商业贷款方式支付提出协商，而宏利公司于2019年5月9日向林雪敏发函要求于2019年5月20日前以现金方式一次性付清购房款，表明宏利公司明确不同意林雪敏提出的通过商业贷款方式付清剩余购房款的支付方式，但林雪敏未根据宏利公司的通知在2019年5月20日之前付清剩余购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故宏利公司反诉请求林雪敏支付以购房款101万元为基数自2019年5月21日起按月利率2%计算的逾期付款违约金具有事实和合同依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回林雪敏的诉讼请求；二、林雪敏应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司购房款1010000元；三、林雪敏应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司以购房款1010000元为基数自2019年5月21日起至上述购房款付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金；四、驳回莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10508元，由林雪敏负担。反诉案件受理费10220.5元，由莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司负担3151元，林雪敏负担7069.5元。 本院二审期间，宏利公司没有提供新的证据。林雪敏提供的证据：法院的收款收据，欲证明林雪敏已按判决内容将款全部支付。 经质证，宏利公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，认为本案是在审理过程中，尚未判决生效，支付到法院的代保管账户上，也仅仅是支付了部分，并不是全部，且是支付到法院的代保管账户上，宏利公司并没有收到。故不能证明林雪敏已经向宏利公司支付了购房款及违约金。 经审理查明，宏利公司对一审法院认定的事实异议如下：1.对“林雪敏委托宏利公司代为向公积金中心申请公积金贷款支付涉案商品房的购房款……”有异议，认为不是事实，根据补充协议第2、3条明确约定“宏利公司负有协助林雪敏办理公积金贷款义务，而非受其委托代为办理”；2.对“该案中查明：2017年5月至7月间林雪敏的父亲林国富与宏利公司的工作人员联系协商剩余购房款的支付方式，多次明确表示通过商业贷款支付购房款。庭审中宏利公司陈述其于2016年10月间告知林雪敏需通过商业贷款的方式支付剩余购房款，林雪敏也陈述，其于2016年10月间也同意按照商业贷款的方式支付剩余购房款。且宏利公司自认2017年3月林雪敏再次向宏利公司提供了其父母的相关收入证明用于办理贷款手续”有异议，认为与事实不符，通过（2018）闽0304民初1064号民事案件的庭审笔录第12页中证人（即林雪敏的父亲林国富）当庭陈述可知：2016年10月份“打电话给经办人小陈，对方说我女儿的公积金小数太低，不能按公积金贷款，我女儿去问公积金办可贷款21万……”，由此可知，2016年10月份，林雪敏并没有同意付款方式变更为办理商业贷款进行支付，而是坚持认为自己可以办理公积金贷款，可以贷款21万元；3.对“……后卖方表示其公积贷款额度太低不能申请公积金贷款，……其父亲提出可在购买车库上优惠一点，工作人员表示说等报告领导解决”、“……在此期间宏利公司员工给予林雪敏的回复均为需向宏利公司的老板汇报，未给予明确的答复”有异议，认为不是事实，客观上，宏利公司郑总2017年5月5日就已经明确回短信答复“……我们老板的答复是，实在不行的话只有退房了”，同时于2017年7月17日正式向林雪敏发律师函，要求其按合同约定一次性付清剩余购房款，同时解除合同。因此，根本不存在再报告领导解决的问题，更不存在没有给予明确答复的问题。宏利公司对一审法院认定的其他事实没有异议。另认为一审法院遗漏部分关键事实的认定：2017年7月17日，宏利公司委托壶兰律师事务所律师向林雪敏发出解除买卖合同的律师函，在律师函中明确解除合同的理由即是“林雪敏未能按照合同约定一次性支付剩余全部购房款”，2017年7月19日，林雪敏收到该份律师函。林雪敏对一审法院认定的事实异议如下：1.宏利公司没有权利单方要求林雪敏以现金方式一次性支付剩余购房款，一审认定宏利公司有权单方要求，从而认定林雪敏存在违约行为，是错误的；2.一审没有认定系宏利公司原因导致林雪敏不能通过公积金贷款方式支付剩余购房款，是错误的；3.一审法院以录音主体身份不明，不予以采信林雪敏父亲与宏利公司员工2019年3月8日录音，是错误的。林雪敏对一审法院认定的其他事实没有异议。本院对一审法院认定的双方当事人均没有异议的事实予以确认。 本院认为，宏利公司与林雪敏对一审判决第一、二项均没有异议，本院予以确认。本案双方争议的主要焦点是逾期付款违约金的起算时间。宏利公司上诉称：“宏利公司与林雪敏双方对于案涉商品房的付款方式及期限做了明确的规定。宏利公司在案涉商品房的公积金贷款未获审批后，已及时履行通知义务，未能办理贷款的原因及过错在林雪敏。林雪敏在无法办理公积金贷款的情况下，拒不按约定一次性支付购房款的行为显然违反约定，理应承担相应的违约责任。因此，宏利公司诉请林雪敏应以尚未支付的购房款101万元为基数，自合同签订之日起至该笔购房款付清之日止按月2%计算违约金支付给宏利公司是有事实与法律依据，请求二审法院支持宏利公司的诉讼请求”。林雪敏辩称“本案宏利公司和林雪敏没有明确约定剩余购房款的具体支付时间，也没有约定若发生不能公积金贷款后剩余购房款的支付方式和支付时间，林雪敏并无逾期付款的违约行为。宏利公司和林雪敏一直就付款方式进行磋商，本案没有证据证实宏利公司在2019年5月9日发函前有通知林雪敏一次性以现金方式支付剩余购房款。未能办理公积金贷款的原因和过错方系宏利公司一方，应当由宏利公司承担相应的法律后果。为了早日解决双方纠缠多年的本案纠纷，林雪敏已经按一审法院裁判要求，将判决书载明的剩余购房款及逾期付款违约金预先汇至一审法院账户，全额支付了购房款，宏利公司上诉请求不能成立，应当予以驳回”。经审查认为，宏利公司与林雪敏签订《商品房买卖合同（现售）》后，林雪敏按约支付了首期房价款433178元，占全部房价款的30%。之后，因按合同约定70%余款1010000元向相关银行（贷款机构）申请贷款的款项迟迟无法落实，宏利公司与林雪敏又未能就该余款如何支付协商解决，且双方对未能办理贷款的原因及过错各执一词，均认为是对方的原因及过错。并考虑到宏利公司因林雪敏未能及时支付余款1010000元，要求解除双方签订《商品房买卖合同（现售）》，而林雪敏一直要求履行合同，且在一审法院对本案判决后，已将本案讼争商品房的余款1010000元交付给一审法院，本案讼争的商品房至今尚未交付，一审法院认为因宏利公司在涉案商品房的公积金贷款未获审批后，未及时通知林雪敏支付剩余购房款及就剩余购房款的支付方式与林雪敏进行全面的沟通协商，且林雪敏在合同履行过程中均未明确拒绝支付剩余购房款，且在宏利公司向一审法院提起诉讼，请求涉案《商品房买卖合同（现售）》解除一案审结后，林雪敏联系宏利公司就购房款采用商业贷款方式支付提出协商，而宏利公司于2019年5月9日向林雪敏发函要求于2019年5月20日前以现金方式一次性付清购房款，表明宏利公司明确不同意林雪敏提出的通过商业贷款方式付清剩余购房款的支付方式，但林雪敏未根据宏利公司的通知在2019年5月20日之前付清剩余购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任，并判决林雪敏应支付给宏利公司以购房款1010000元为基数自2019年5月21日起至上述购房款付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金并无不当。宏利公司上诉主张本案林雪敏支付给宏利公司购房款的逾期付款违约金应自合同签订之日起计算的理由，不予采纳。 综上所述，宏利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6368元，由莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年四月十六日 书记员  翁丽芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。