广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初17962号原告：赖新红，女，汉族，1966年6月12日出生，地址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：高雨琪，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思雁，广东鼎方律师事务所律师。被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道**怡园东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，，地址：湖南省长沙市天心区劳动西路****统一社会信用代码：91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。原告赖新红与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）房屋买卖合同纠纷案件，本院受理后，依法追加湖南六建机电安装有限责任公司为第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高雨琪，被告的委托诉讼代理人尹德军均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。原告主张的违约金包含：（1）逾期办证违约金，即以购房总价款1999120元为基数，按每日万分之四，自房产交付之日后第240天即2017年12月28日起，计至判决被告实际办理完涉案回迁房的房产证之日止；（2）逾期交房违约金94358元，即以购房总价款1999120元为基数，按每日万分之四，自2017年1月1日起计至交房之日即2017年4月28日共118天；（3）原合同约定的违约金99956元，即购房总价款1999120元的5%。事实和理由：2006年12月29日，广东省深圳市宝安区人民法院作出了(2005)深宝法执字第2785-2号民事裁定书，裁定原告合法拥有位于深圳市××××路西侧宝安区供销社二十二区（宗地块为A010-0046号）上44.66平方米的产权。原、被告就上述地块拆迁事宜签订了相关协议，并明确约定了双方的权利义务以及相应的违约责任。根据《关于的补充协议之二》第六条、第七条，被告需在2017年4月30日前通知原告办理入伙手续并在房屋交付后240天办理房地产证，如被告不能履行相关义务造成原告不能按约定、期限取得房地产证的，被告需向原告支付相应的违约金。同时根据《拆迁补偿协议》第七条第一款，作为违约方的被告还应向守约方原告支付拆迁款总额5%的违约金。涉案的回迁房于2017年4月28日交付入伙，被告至今仍未协助原告办理取得房地产证。原告特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、原告诉请的逾期办证违约金及合同的约定违约金不成立。被告于2017年4月28日向原告交付回迁房屋；勤诚达悦园项目于2018年11月16日完成了初始登记；原告赖新红于2019年1月25日才向被告支付350400元购房价款。按照双方签订的《拆迁补偿协议》的补充协议第二条约定，原告应在入伙前（即2017年4月28日前）向被告支付前述购房款，原告逾期付款已构成违约，被告有权在原告未付清购房款前不予协助其办理回迁房产的房地产证，被告不构成违约，也不应承担违约责任。本案至今不能办证的主要原因是，原告未能在税务部门先行办妥相关被拆迁房产过户登记的完税手续，也直接导致基于被拆迁房产拆迁补偿所得的回迁房至今不能办理产权登记手续。由于被拆迁房产第一手权利人为深圳市宝安区供销社，原告通过法院裁定取得被拆迁房产，但一直没有按规定办理产权过户登记手续，至今未取得被拆迁房产的权属证书。深圳市宝安区供销社与原告也未按规定到税务部门办理被拆迁房产的产权过户的缴税手续，税务机关在原告不主动申请并提供相关资料的情况下无法向原告收税，直接影响回迁房产转移登记至原告名下。被告在勤诚达悦园项目完成初始登记后一直积极协调税务及房地产登记等相关政府部门，原告却未积极配合，也未主动到税务部门申报相关完税手续。二、原告诉请的逾期交房违约金不成立。按照原、被告于2017年3月签订的《拆迁补偿协议》的补充协议之二第六条约定，原告应在2017年4月30日前交付回迁房屋，被告已于2017年4月28日向原告交付回迁房屋，不构成逾期交付，也不应承担逾期交付违约金。三、原告诉请的违约金数额明显过高，请法院依法予以调低。第三人湖南六建机电安装有限责任公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月29日，本院作出（2005）深宝法执字第2785-2号民事裁定，裁定如下：将被执行人深圳市宝安区供销社所有的位于深圳市罗湖区××路××街××、宝安区××路西侧宝安区供销社二十二区厂房三栋第二层及二栋第六层房产以人民币2268018元的价格变卖给供销社工潘勤、陈柏佳、贺乃泉、林小梅、丁可富、卓瑞云、梁卫、石辉、邹秋招、范东怀、李相浓、李永超、黄志磷、郭智江、季巨星、王敏、姚河、王福光、赖新红、刘名营、高殿国、蓝永泽、李慧、周马林、陈静凡、蓝绍生、陈义鹏、陈就成、张常慧、朱玉环等三十人所有，关于是否可以过户及需要补缴地价的问题，按政府有关规定办理，过户产生的一切费用及需要补缴的地价由购买人自行承担。2013年9月15日，被告瑞恒公司作为甲方（拆迁人），与作为乙方（被拆迁人）的原告赖新红，签署《拆迁补偿协议》，约定如下：1、拆迁房屋占地范围内的土地（以下简称拆迁地块）位于宝安区××路西侧宝安区供销社**，拆迁地块上建有原供销社厂房**第**、厂房**第**，合计建筑面积为1339.70平方米，以上物业产权于2006年12月29日经深圳市宝安区人民法院（2005）深宝法执字第2785-2号《民事裁定书》确权为包括乙方在内的供销社员工三十人所有，其中乙方拥有44.66平方米。2、乙方同意选择物业补偿的方式（按1：0.8的比例进行补偿，补偿面积为35.728平方米），双方同意甲方将勤诚达和园一期B区物业4栋B座12层施工图纸4栋B座A-3’a户型给乙方（具体位置以图纸盖章处为准），回迁房屋面积为88.27平方米。3、甲方按照合同约定时间及事项向乙方交付回迁物业，并将回迁物业的房地产证办理至乙方名下，相关一切费用由甲方承担。甲方应于2016年1月31日前交付给乙方，交付标准与同期甲方对外销售物业（商品房）交付标准一致。4、甲方将回迁物业的房地产证于交付之后240日内办理至乙方名下，相关一切费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。5、任一方违约除应补偿对方的损失外，还应向守约方支付拆迁补偿总额5%的违约金。如任何一方无合法理由终止本协议的履行，除应补偿对方的损失外，还应支付另一方本协议补偿款总额20%的违约金。2013年9月15日，原、被告签署《关于的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定如下：1、双方约定将主合同约定的物业补偿比例由原l：0.8变更为l：1，补偿面积为44.66平方米。甲方同意将勤诚达和园一期B区物业4栋B座12层施工图纸4栋B座A-3’a户型给乙方（具体位置以图纸盖章处为准）。经核算，物业置换相差面积43.61平方米，甲方同意总价人民币60万元出售给乙方。该差价款乙方应在甲方交付回迁物业前三十日支付给甲方20万元，拿到入伙通知书后五个工作日内支付给甲方20万元，乙方于取得房产证当天支付甲方20万元。三、签订本协议后，甲方同意支付过渡期租金每月446元到乙方指定账户，每月10日前支付一次，直至回迁物业入伙时间2016年1月31日为止，若逾期入伙，则安置费自动调整为每月1000元。四、如乙方选定房屋与上述回迁房屋出现面积差值，面积差值在±0.6%以内（含本数）的，双方互相不退不补。若面积超过前述差值的，则不改变本协议约定的面积差价款，如面积少于前述差值，则相应减少面积差价款。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，勤诚达悦园项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对勤诚达悦园项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2016年12月17日，原、被告签署《关于的补充协议之二》[以下简称《补充协议二》（2016年12月17日）]，约定如下：一、乙方所回迁房屋为：勤诚达悦园第1栋10A座1203号房，该套房建筑面积为87.12平方米,与《拆迁补偿协议》约定的回迁房屋（勤诚达和园一期B区4栋B座12层施工图纸4栋B座A-3’a户型）为同一户型房屋。二、原合同约定的回迁房屋总面积为88.27平方米，与回迁房屋面积相差1.15平方米，扣除0.6%（0.53平方米）的合理误差后，剩余0.62平方米为应补偿的误差面积，甲方一次性补偿该面积(0.62平方米)差额款30000元给乙方。该款项从乙方应付给甲方的购房款中扣减，即乙方应付给甲方的购房款经扣减此补差款项后变更为57万元。三、双方同意以75000元/㎡的单价乘以对应回迁房屋的建筑面积所得的总价，作为该房屋在相关政府部门的备案价格，及房地产证的登记价格。四、该套房屋的入伙时间为2016年12月31日。甲方在此时间之前通知乙方办理入伙手续的，即视为已履行拆迁协议约定的交付责任。五、甲方逾期交付房产的违约责任参照标准版的《深圳市房地产买卖合同》（预售）的有关约定。六、如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还本房产当时市场评估价总额并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房产总价款的1%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。七、双方同意以购房总价款1999120元作为违约金的计算基础。2017年3月2日，原、被告重新签署了一份《关于的补充协议之二》[以下简称《补充协议二》（2017年3月2日）]，原告在该协议落款处未签署时间。该协议中有关乙方所回迁房屋、变更后的购房款金额、购房单价及购房总价款均与前述合同内容一致。但房屋入伙时间变更为2017年4月30日，并删除了签署合同中关于逾期交付房产的违约责任的约定。有关办证义务约定如下：双方按照办理入伙手续时间为准，房屋交付后240天办理房地产证，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。双方同意购房总价款为人民币1999120元，以此作为违约金的计算基础。另增加一项约定：甲方同意自2017年1月起向乙方支付人民币6000元/月的过渡期租金，直至回迁物业入伙之日止。不满依约的，按日折算。若逾期入伙则过渡期租金自动调整为每月12000元。原告对该份补充协议的真实性亦予以认可，但称不清楚双方为何再次签署补充协议二；被告主张因为涉案项目被采取限制措施，无法在2016年12月31日交房，所以被告又与原告磋商推迟交房时间，于2017年3月重新签署了补充协议二，对交房的时间约定是2017年4月30日，并且过渡期租金从2017年1月开始由1000元提到6000元。双方也实际按照该份协议计算过渡期租金。2017年4月28日，原告办理了涉案的勤诚达悦园10栋A座1203房产的收楼手续，签收了《收楼意见书》。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告作出《行政处罚决定书》（NO.1801451），因被告未取得《建设工程规划许可证》在宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，违反了《广东省城乡规划条例》第四十条的规定，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年11月16日，勤诚达悦园项目办理了房地产初始登记。原、被告于庭审中确认，原告已向被告付清了购房款。其中，原、被告约定的购房款原为60万元，扣减面积误差产生的3万元以及2017年1月至4月28日的过渡期租金19600元后，原告还需支付350400元，原告于2019年1月25日向被告支付了该款项。被告主张，由于涉案房产是回迁房，办理房产证须先将原登记在宝安供销社名下的房产完税，取得完税单才能办理回迁房的房产证，被告已向新安税务所提交涉案房产的办证资料，但未取得回执，须待税务所审批通过后，由原告提交完税手续，待税务局出具完税证明后才能办理房产证。原告称其直至庭审时才知晓需要将宝安供销社的房屋完税过户至原告名下，如果需要原告配合，除了出资之外，原告均愿意配合。原告同时主张，民事裁定书系将宝安供销社的两层厂房变卖给30名员工，由该30人收取租金，但未区分具体的房产，也无法单独过户至原告名下。为查明案件事实，本院向深圳市不动产登记中心去函查询涉案房产情况，该中心复函如下：1、位、位于深圳市××区××Ａ010-0410宗地的勤诚达悦词已由深圳市瑞恒投资发展有限公司申请办理了不动产首次登记至2019年9月11日，勤诚达悦园10A座1203号、1403号房均未办理不动产权证书。该项目首次登记《分户汇总表》记载勤诚达悦园10A座1203号、1403号房的权利人分别为赖新红、王敏，该两套房均为回迁房。二、因拆迁补偿申请转移登记的，应当提交下列材料：1、深圳市不动产登记申请表；2、身份证明；3、开发商已办不动产权证书的，应当提交不动产权证书；4、拆迁补偿协议书；5、法律、行政法规规定的其他材料。本院认为，本案属于合同纠纷。原告赖新红与被告瑞恒公司签署的《拆迁补偿协议》、《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，原、被告签署了两份《补充协议二》，两份协议中约定的原告回迁房屋、变更后的购房款金额、购房单价及购房总价款均一致，但就房屋入伙时间及过渡期租金约定不同，且《补充协议二》（2017年3月2日）中删除了关于逾期交付房产的违约责任的约定。本院认为，原、被告于庭审中确认，被告应向原告支付的过渡期租金抵扣了原告应支付的部分购房款，该过渡期租金系按照6000元/月计算，表明原、被告已实际履行《补充协议二》（2017年3月2日）的约定，因此，本院确认签署时间在后的《补充协议二》（2017年3月2日）系双方的真实意思表示，有关交房时间及过渡期租金标准，均应按照该份合同执行。本案中，原告已于2017年4月28日接收了房屋，未超出《补充协议二》（2017年3月2日）中约定的交房期限，故原告诉请被告支付逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。关于逾期办证的违约责任。原、被告于《拆迁补偿协议》中约定，被告将回迁物业的房地产证于交付之后240日内办理至原告名下，相关一切费用由被告承担，原告不承担任何费用。双方又于《补充协议二》（2017年3月2日）中约定，房屋交付后240天办理房地产证，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。双方同意以购房总价款人民币1999120元作为违约金的计算基础。本案中，被告已于2017年4月28日向原告交付涉案房产，则其应当在2017年12月23日前履行办理房产证的义务，但由于涉案房地产项目存在多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，被行政主管部门实施权利限制，直至2018年11月16日才完成房地产初始登记，瑞恒公司已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案房地产项目完成初始登记之后，各房产已具备办证条件，根据双方之约定，应由被告负责将涉案房产办理至原告名下，且办证费用由被告承担，因此，原告在办理房产证过程中应负协助义务。被告虽主张系因原告未办理被拆迁房产的完税手续及产权登记手续，亦未主动到税务部门申报完税手续导致无法办证，但原告称从未接获被告通知，被告亦未提交证据证明被告在完成初始登记后已积极推进办证事宜，或其曾要求原告办理上述手续而原告未予配合，相应举证不能的不利后果应由被告承担。被告因其未履行相关义务导致办证迟延，依约应以购房总价款1999120元为基数，按日万分之三的标准向原告支付自2017年12月23日起至实际办出房产证之日止的逾期办证违约金。由于原告未举证证明其实际损失，本院认为上述逾期办证违约金已足以弥补原告的损失，对其诉请被告依照《拆迁补偿协议》支付购房总价款5%的违约金，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赖新红支付迟延办证违约金（以购房总价款人民币1999120元为基数，按日万分之三的标准向原告支付自2017年12月23日起至实际办出房产证之日止）；二、驳回原告赖新红的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4655元，由原告负担人民币1655元，被告负担人民币3000元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  张继宏人民陪审员  蔡碧玲二〇二〇年四月三日书 记 员  席俊奇书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。