广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初439号原告（反诉被告）：张敏龙，男，1988年3月11日出生，汉族，住广州市白云区。被告（反诉原告）：李伟祥，男，1992年9月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：伍雪葵，女，1962年4月8日出生，住广州市海珠区，系被告的母亲。原告张敏龙诉被告李伟祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，合并审理被告李伟祥对原告张敏龙提出的反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张敏龙，被告李伟祥及其委托诉讼代理人伍雪葵参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏龙向本院提出诉讼请求：1.请求退还房屋租赁保证金两个月合计9000元整，2019年10月24日预先支付一年物业管理费6000元整，2019年10月28日-2019年11月27日租金4500元，已付中介费2250元，管理处支付住户的搬迁补偿费10000元，合同违约金15000元，搬迁费用1500元，全屋窗帘整改费用1000元，中国电信宽带、直饮水系统迁移费用280元；2.判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系租赁合同关系。于2019年9月24日签订GHD0119358号《房地产租赁合同》，约定原告向被告承租广州市荔湾区xxxx房，租期2019年9月28日-2020年9月27日止，租金为每月4500元整，原告支付租金保证金9000元整，水电、管理费保证金6000元整等内容。原告还向租赁中介广州市xxxc置业有限公司支付了2250元中介费。2019年10月30日，小区物业管理xxxc置业有限公司针对小区饮用水质量不合格问题公告进行整改，要求所有住户在整改期间全部迁出，并参考周边租金均价对对住户进行搬迀补偿，两房户型补偿9000元整，三房户型补偿10000元。原告为两房户型，该次本应支付给原告的9000元搬迁补偿费，也已由被告收取后并未支付给原告。原告此时方知晓该房屋于合同签订前长达两年时间长期存在饮用水质量严重不合格的问题，房屋完全不具备居住使用条件。媒体也曾对该小区饮用水质严重不合格问题有报道，街道、广州疾病防控中心也曾介入处理。被告于签订本合同前故意对合富置业和原告隐瞒了该房屋饮用水质量严重不符合居住标准的事实，违反了《合同法》第六条诚实信用原则，将本不符合居住使用标准的房屋出租给原告使用，使原告签订合同时做出了不真实的意思表示。且原告的家人自入住后已长时间出现类似感冒不明症状，被告该违约行为已对原告及家人的身体健康造成严重危害。被告的欺诈及违约行为，致使原告不能实现合同目的。原告已于2019年11月30日通知被告解除《房地产租赁合同》，并要求被告返还上述相关费用，但迄今未果。故诉至法院。被告李伟祥答辩暨反诉称：我是在2019年10月31日，原告从微信上告知我，物业张贴整改公告后，我才去了解情况。经过多方查证，从物业处取得了多份关于水质抽检的检验报告，明确证实了所有抽检的水水质都没有问题。故原告起诉的前置条件是房屋水质的问题是不成立的。原告认为我存在隐瞒以及欺诈等违约行为也无事实依据。原告搬离、中止合同是原告个人的意愿及个人行为，原告应自行承担其后果。1.关于退还合同保证金9000元，如合同违约者是出租方，我方负责退还，但我方没有违约；关于预付金6000元，我方同意在扣除垫付的水电煤以及物业管理等费用1170元后，余额可以退回。2.不同意退还已收取的租金4500元。因原告从未办理退房交接手续，持有并拒绝交还房屋钥匙，那么我只能是将其视为拒绝交还房屋使用权，并占用房屋，且自从11月28日至今拒绝交房租，单方面终止履行合同，因此我不同意退还。3.不同意赔偿原告已付中介费2250元，因为中介费是双方在签订合同时交付给中介公司的费用，原告和我双方都有交付。那么基于合同的公平性，在确定责任方后，如违约者是我方，我愿负责，但如违约者是原告方，也请原告负责。4.管理处支付的搬迁补偿费1万元，这项费用我从未听过，亦从未收过。据我方了解此款项是物业公司对同意整改卫生间的业主在同意整改，并且签署相关文件后，因整改期间，占用了房间的卫生间，产生了影响，从而产出的安置费，而不是搬迁补偿费，且我没有签署过任何关于整改的文件，更加没有收取过任何关于整改事件的任何费用。5.合同违约金15000元，基于合同的公平性，在确定责任方后再定夺。6.不同意搬迁费用，整改费用，迁移费用，因为此三项费用皆是原告的个人行为所致，应当自行负责。被告认为是原告自行搬离，违约在先，故提出反诉请求：1.请求没收合同保证金9000元整；2.支付租赁期间所产生的水电煤以及物业管理费等费用合计1170元整，上述费用可以在预付金6000元中扣除；3.已付中介费2250元整；4.房屋空置所造成的直接经济损失，自2019年11月28日暂计至2020年2月18日，两个半月房租11250元整；5.判决本案全部诉讼费用应由反诉被告承担。原告针对被告的反诉答辩称：我方不同意被告的反诉请求。1.关于被告提供的2015年管材合格证明，并不能证明在于收楼之后不存在水质问题。2.2019年11月10日到21日的水样抽查标本，均为xxxc置业有限公司提供，检测中心检测报告上明确注明，检测中心不对信息真实性负责，且原告于2019年10月30日，已收到物管公告通知，因水质问题要住户迁出整改，被告与原告对水质问题及迁出均知情。3.原告于2019年11月7号、11月8日告知被告需要搬迁，被告均同意，并且与物管处开具放行条，原告于11月8日搬迁完毕，与被告协商合同的押金与预付款退款问题，并未达成一致。原告于2019年11月10日已将房屋的钥匙交回中介处，被告一直不同意取回钥匙。本院经审理认定事实如下：2019年9月24日，原告（承租方）、被告（出租方）与广州xxxc置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》，约定：租赁房产地址荔湾区xxxx房；租期从2019年9月28日至2020年9月27日止；保证金9000元；租金每月4500元，每月28日前支付；出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年9月28日；出租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生、环保等方面的安全条件，不得危及人身安全；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；出租方应向经纪方支付中介代理费2250元，承租方应向经纪方支付中介代理费2250元等。合同签订后，原告向被告交纳了保证金9000元、一个月租金4500元和一年水电费、物业费的预付金6000元。2019年9月30日，原告、被告分别各自向经纪方广州xxxc置业有限公司支付了中介代理费2250元。2019年10月30日，xxxc置业有限公司发出《xxxx府卫生间整改施工管理方案》和《xxxx府水异味问题整改安置方案》，载明：为了妥善对xxxx府一期水异味问题整改期间的住户进行安置，在此期间我司在参考周边租金均价的基础上，考虑到业户的实际需求，过渡期费用补贴为两房户型9000元/月，三房以上户型10000元/月。2019年11月19日，xxxc置业有限公司发出《关于xxxx府1、2、3栋水质检测和整改安排等相关事宜的公告》，载明：我司决定按政府信息公开文件要求委托有资质的检测机构对水质非常规项萘和芴进行取样检测，并请有资质的权威机构对检测结果进行评价解读；经我司排查认证，基本认定水异味原因卫生间沉箱部位防水涂料与PERT供水管接触后，防水涂料气味侵入至供水管所致；我司将持续与业主沟通按原公示并经设计院论证的整改方案对受影响的卫生间进行整改；建议业主不迟于2019年12月20日前在维修中心登记开工等内容。庭审中，原告提供了与被告的微信聊天记录及《物品出入单》，证明其2019年11月8日搬离案涉房屋时通知了被告，被告亦与案涉房屋的物业管理处报备，故其可以凭《物品出入单》搬家。关于案涉房屋钥匙，原告称其2019年11月9日将钥匙交到中介，被告称其2019年12月10日从中介处拿回钥匙，但还有一条小区门禁钥匙和一条房屋钥匙没有拿回。原、被告双方确认原告2019年9月24日向被告交纳的6000元是水费、电费、煤气费、物业管理费等相关杂费的预付款。关于被告损失凭证上列出电费482元、水费43元、燃气费93元，原告予以确认。关于物业管理费，原告认为其只应交纳一个月276元，被告认为原告应交纳二个月552元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告与被告签订《租赁合同》亦约定了出租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生、环保等方面的安全条件，该租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，根据xxxc置业有限公司2019年10月30日发出的《xxxx府卫生间整改施工管理方案》和《xxxx府水异味问题整改安置方案》和2019年11月19日发出的《关于xxxx府1、2、3栋水质检测和整改安排等相关事宜的公告》，原告有理由相信案涉房屋的水质卫生方面存在问题，不适宜继续居住，原告有权依法提前解除案涉《租赁合同》。根据原告提供的与被告的微信聊天记录及《物品出入单》，能证实原告2019年11月8日搬离案涉房屋时通知了被告，被告亦与案涉房屋的物业管理处报备，故本院认定案涉《租赁合同》于2019年11月8日解除。关于保证金，合同由于被告未能履行合同规定的条款而解除，故原告要求被告退回保证金9000元的请求合法合理，本院予以支持。关于预付的杂费6000元，双方确认用于抵扣水电费、燃气费和杂费等费用后退还。原告对被告损失凭证上列出的电费482元、水费43元、燃气费93元予以确认。原告2019年9月28日入住、2019年11月8日搬离案涉房屋，故本院认定原告应缴纳一个月零十二天的物业管理费386.4元（276元+276元÷30×12天）。综上，被告应向原告返还预交的杂费4995.6元（6000-482-43-93-386.4）。关于租金，原告2019年9月28日入住、2019年11月8日搬离案涉房屋，故本院认定原告应交纳2019年10月28日至2019年11月8日共十二天的租金1800元（4500元÷30×12天）。原、被告确认原告已向被告交纳2019年10月28日至2019年11月27日的租金4500元，故被告应向原告返还租金2700元（4500-1800）。关于原告支付的中介费，合同由于被告未能履行合同规定的条款而解除，且原告仅入住了一个月左右，故中介费应属解除合同造成的损失，原告要求被告支付中介费2250元的请求合法合理，本院予以支持。关于管理处支付住户的搬迁补偿费，经查，该费用实为案涉楼盘水异味问题整改期间对搬出住户的安置费用，但至今整改并未开始，该安置费用亦未真正发放给业主，故原告该诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于合同违约金、搬迁费用、窗帘整改费用、电信宽带迁移费用和直饮水迁移费用，原告未能举证证明上述费用属解除合同造成的损失，故原告该诉讼请求没有合同约定或法律规定，本院不予支持。关于被告要求没收合同保证金以及要求原告支付中介费和房屋空置损失的反诉请求，本案中，案涉合同的解除是由于被告作为出租方未能保证出租的房屋的设备设施符合卫生、环保等方面的安全条件，未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告是违约方。故被告的上述反诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李伟祥一次性向原告张敏龙返还保证金9000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李伟祥一次性向原告张敏龙返还预付杂费4995.6元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李伟祥一次性向原告张敏龙返还租金2700元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李伟祥一次性向原告张敏龙返还中介费2250元。五、驳回原告张敏龙的其它诉讼请求。六、驳回被告李伟祥的其它反诉请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费519元，由原告张敏龙负担382元，由被告李伟祥负担137元；反诉费271元，由原告张敏龙负担25元，由被告李伟祥负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄斐斐二〇二〇年四月十六日书记员  林 虹陈晶晶