广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初93号原告：温盛洲，男，1968年10月20日出生，汉族，住广东省南雄市湖口镇镇人民政府宿舍999号,公民身份号码：440************750。委托诉讼代理人：温世东，男，1996年7月8日出生，汉族，住广东省南雄市第一造纸总厂宿舍,公民身份号码：440************034。被告：乳源瑶族自治县建筑公司，住所:广东省乳源瑶族自治县*******。统一信用代码：914********070109N。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：林志强，广东众同信律师事务所律师。原告温盛洲与被告乳源瑶族自治县建筑公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温盛洲及其委托诉讼代理人温世东，被告乳源瑶族自治县建筑公司的委托诉讼代理人林志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温盛洲向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金40974元给原告；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是乳源瑶族自治县***********商品房开发商，建筑中向社会预售，原告从被告处预购了幸福家园二期C2座五单元308号商品房一套，双方于2015年3月11日签订了正式《商品房买卖合同》，该合同约定于2015年10月30日前书面通知交房，否则承担本合同第九条违约责任，即被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，内容详见双方签订的合同编号为440************010733《商品房买卖合同》。上述合同签订后，原告依约一次性支付清了购房款，但被告在交房期限届满后却迟迟没有依约履行交房义务，一直拖至2018年8月5日才将房交给了原告，根据《商品房买卖合同》第八条可知，被告已实际违约995天（2015年10月30日次日至2018年8月5日止），这是严重的违约行为，理应承担违约责任。按《商品房买卖合同》第九条计算可知，被告应支付违约金40974元（205902元×0.002‰×995天）给原告。综上，被告的违约行为损害了原告的合法权益，其上述违约之债，原告根据合同法、民事诉讼法的相关规定向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告乳源瑶族自治县建筑公司答辩称，一、原告要求被告赔偿违约金没有事实和证据支持，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据只是证明钥匙的提交时间，并不是房屋的交付时间，在签订合同时，被告就将房屋交给了原告，但是原告在已经将房屋转卖给他人之后，至今还没有支付安装的房门款。另外，原告没有提供证据证明所谓损失存在的事实，没有实际损失就没有违约金，而且，根据相关的司法解释的规定，违约金不能超过损失的30%；二、原告要求被告赔偿违约金的诉求已超过诉讼时效。按照双方当事人签订的协议，约定于2015年10月30交房，原告于2019年12月30日起诉已经有四年了，按照民法总则有关诉讼时效规定，本案诉讼时效是三年，原告超过诉讼时效提起诉讼不受法律保护，应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于乳源瑶族自治县***********************的预售商品房出卖给原告，价格为205902。该合同第八条约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”和第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付支付止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”以及第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”原告于2015年2月7日向原告支付购房款10000元（按照双方于2015年2月7日订立的《商品房认购书》约定的定金支付），于2015年3月11日支付购房款195902元，共计205902元。原告已按照合同约定的价格向被告支付了全部购房款。2015年12月31日，幸福家园二期C2栋住宅楼、车库进行了验收，并于2016年1月12日进行了备案。2018年2月1日，乳源瑶族自治县国土资源局不动产登记中心就涉案房产核发了不动产权证书。另查明，2018年8月5日，原告出具《收据》一份，载明：“今收到乳源瑶族自治县建筑公司委托乳源瑶族自治县物业服务有限公司交付C2栋五单元308房正式钥匙陆条、装修钥匙壹，共计柒条。此据经收人：温盛洲移交人：张丽红2018.8.5”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原告主张的违约金是否应当予以支持；二、原告的诉请是否超过诉讼时效。对此，本院分析、认定如下：针对焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告于2015年3月11日签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋应当于2015年10月30日前交付给原告使用，被告应当书面通知原告办理交接手续。根据该约定，涉案房屋在达到交付条件后，被告负有书面通知原告交付房屋的义务。本案中，被告未提供证据证实其已书面通知原告交付房屋，应当承担举证不能的法律后果。按照房屋买卖的交易习惯及生活常理，拥有房屋钥匙是对房屋占有、使用的先决条件，是判断本案是否延期交付房屋的关键标准。被告于2018年8月5日才将涉案房屋的钥匙交付给原告，至此原告才得以行使对涉案房屋占有和使用的权利，故可以认定被告已迟延交付房屋，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。被告以原告未支付房门款为由作为抗辩，但其没有提供充分的证据证实原告需要向被告交纳房门款以及双方具有先交房门款再交付房屋的约定，故对其该辩解不予采信。故对原告根据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中第（2）点的约定而主张的违约金，本院予以支持，被告需从约定的最后交付期限即2015年10月30日的第二天起至实际交付之日即2018年8月5日止向原告支付违约金。经计算，逾期天数本应为1010天，原告主张995天是其自行处分民事权利的行为，本院予以尊重。关于违约金数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，由于原告无法举证证实因被告的违约行为所造成的损失，但该损失必然存在，故本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告主张按照合同约定按日支付已交付房价款2‱的违约金40974元（205902元×2‱×995天）予以支持。针对焦点二。原告的诉请是否超过诉讼时效的问题，由于被告违约交付房屋而产生违约责任，违约后于2018年8月5日向原告履行了交付房屋的义务，至此涉案《商品房买卖合同》约定的违约金条款启动执行，原告在本案中所主张的违约金这一债权请求权才得以确定，故原告向被告主张违约金的诉讼时效应从债权确定之日即2018年8月5日起开始计算，而原告于2020年1月7日向本院提起诉讼，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间，故对被告关于诉讼时效的抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告乳源瑶族自治县建筑公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付违约金40974元给原告温盛洲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824.36元，适用简易程序审理减半收取计412.18元，由被告乳源瑶族自治县建筑公司负担。如不服本判决,可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 钟庆田二〇二〇年三月三十一日法官助理 钟日好书 记 员 王嘉玲