柳州市柳南区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂0204民初5180号 原告：胡红，女，1980年7月14日生，汉族，住广西柳江县。 委托诉讼代理人覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人谭忠秀，广西诺一律师事务所律师。 被告：林有娣，女，1940年9月18日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 被告：蔡锦刚，男，1965年12月9日出生，汉族，住广西柳州。 两被告共同委托诉讼代理人：刘平菊，广西启泽律师事务所律师。 第三人：广西宁铁地产发展有限公司，住所地：广西南宁市西乡塘区衡阳西路30号，统一社会信用代码：914501002825357312。 法定代表人：邝依林。 委托诉讼代理人：曾鹰，广西宁铁地产发展有限公司柳州分公司法定代表人。 第三人：广西宁铁地产发展有限公司柳州分公司，住所地：柳州市柳南区鹅山路三区19号，统一社会信用代码：9134020055470080XJ。 法定代表人：曾鹰。 原告胡红诉被告林有娣排除妨碍纠纷一案，依照原告的申请，追加蔡锦刚为被告，广西宁铁地产发展有限公司（以下简称宁铁公司）、广西宁铁地产发展有限公司柳州分公司（以下简称宁铁柳州分公司）为第三人参加诉讼，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡红之委托诉讼代理人谭忠秀，两被告之共同委托诉讼代理人刘平菊，第三人宁铁柳州分公司负责人暨宁铁公司委托诉讼代理人曾鹰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告胡红向本院提出诉讼请求：一、判令二被告停止侵害、排除妨碍，将其物品搬离原告购买的位于柳州市柳南区车库；二、判令二被告向原告支付其违法占用原告车库的使用费（原告的经济损失）1800元（600元／月×3个月，自2019年5月18日起暂计至2019年8月18日止，此后依法另计，直至其搬离该车库时止）；三、本案诉讼费用由二被告承担。 事实与理由：原告于2015年12月23日向广西宁铁腾龙房地产开发公司柳州分公司购买了该公司开发建设的位于柳州市柳南区架空层（车库）使用权，使用时间从2016年1月1日至2063年11月25日。原告购买该车库后，却不能使用。原因是在原告购买之前，被告己侵占该车库，在该车库装门上锁，存放杂物。2019年4月28日，原告在车库门外贴出《告知书》，《告知书》的内容说明原告已向房开公司购买了富华苑12-6架空车库的使用权，请占用人与原告联系，如继续使用请与原告联系协商办理租赁手续，如不用，则应于2019年5月18日内将车库内物品搬走清空，逾期不搬走清空则视为放弃物品所有权。但被告对《告知书》置之不理，不予搬空。为此，原告多次向富华苑物业、航北社区居委会、五里卡派出所等投诉要求处理此事，但至今没有任何结果。综上所述，原告作为该车库的使用权人，对该车库享有收益、使用的权利，任何人未经使用权人的同意，不得占有和使用该车库。被告将其所用物品置放于原告购买的车库内，是不法侵害了原告的财产权，对原告正常使用该车库造成了妨碍。据此，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告林有娣、蔡锦刚共同答辩称，根据物权法第七十条、七十三条规定，架空层属于全体业主所有，第三人无权对涉案的架空层的使用权进行出售，第三人的出售行为是无效的行为，因此原告以无效的合同为证据提出的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院驳回。林有娣不是本案的适格被告，根据民事诉讼法第一百一十九条规定，林有娣并不是涉案车库的实际使用人，该车库一直是由蔡锦刚使用至今，因此林有娣不是本案适格被告，请求法院驳回对林有娣的起诉。涉案的车库是蔡锦刚经过房开同意进行合法使用，不存在侵占之说，原告与第三人签订的合同是无效的，原告的诉求没有事实和法律依据，请求驳回。蔡锦刚于2000年元月份与宁铁公司前身柳州腾龙房地产开发公司（以下简称腾龙公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定蔡锦刚向腾龙公司购买富华苑1栋1层12号车库，合同签订后，腾龙公司在建设过程中发现，该车库门前为花圃，无法停入汽车，所以在2000年7月5日腾龙公司在合同后面附注“同意在2期工程10栋，优先安排车库两间，东西头各一间”，后来因为腾龙公司把10栋的车库同意交给业主委员会管理使用，所以腾龙公司另外安排了涉案的车库给蔡锦刚使用，且腾龙公司的物业公司还为其安装了独立的电表，故蔡锦刚不是强占车库，如果是强占车库，为何腾龙公司至今没有要求蔡锦刚搬出或者是向法院起诉蔡锦刚占用车库，如果不是经过腾龙公司同意使用，为何一直没有任何人和单位对涉案车库的使用提出过异议，因此蔡锦刚使用该车库是合法合理的。另外该车库是蔡锦刚购买房屋时，腾龙公司附条件安排给蔡锦刚使用的，且原告与腾龙公司的买卖合同中第七条证明腾龙公司是明知案涉车库是有使用人的，腾龙公司无权再将该车库的使用权出售。即使第三人有权出售涉案车库的使用权，作为富华苑的业主及车库的使用人，蔡锦刚对此有优先购买权，涉案的车库属于富华苑小区，根据物权法第七十四条第一款有关建筑物区分所有权的规定，规划用于停放车辆的车位车库应当首先满足业主的需要，在本案中原告并不是小区的业主，腾龙公司在没有征得业主的同意，未通知使用人的情况下，私自将小区车库的使用权出售给他人，显然是违反上述规定的，因此他们签署的合同是无效的。 第三人宁铁公司、宁铁柳州分公司共同陈述意见称，对原告第一项的诉讼请求无异议，被告对车库无使用权，应立即搬离。对原告第二项诉请由法院认定。被告与宁铁柳州分公司对涉案车库没有签订过任何使用权买卖协议，也没有支付过任何使用款，被告无权使用该车库，且早在2015年，宁铁柳州分公司早就派人对无权使用人进行了清场处理，但被告置之不理，继续占用车库至今，被告答辩理由没有任何事实和法律的依据，且陈述的内容也不属实，更不能以长期使用为由，即认为对车库享有使用权，其行为严重侵害第三人及原告的权益，原告与宁铁柳州分公司签订的合同，没有违反法律强制性规定，系双方的真实意思表示，请求法院认定该协议合法有效，被告所称其对车库享有使用权为非法权益，不受法律保护。 原告胡红围绕其诉讼请求，被告围绕其答辩意见均向本院提交了证据，第三人未举证。本院依法组织双方进行了证据交换及质证。对于当事人提交的证据，本院将结合案件查明的事实予以综合认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 宁铁公司原名柳州铁路腾龙房地产开发公司，2009年12月15日更名为广西宁铁腾龙房地产开发公司，2018年7月27日更名为现名称。宁铁柳州分公司原名广西宁铁腾龙房地产开发公司柳州分公司，2018年8月13日更名为现名称。 2015年12月23日，原告胡红作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的第三人宁铁柳州分公司前身广西宁铁腾龙房地产开发公司柳州分公司签订了一份《“富华苑”架空层车库使用权买卖合同》，约定：一、乙方购买的车库坐落于柳州市，面积20.8平方米，单价1700元／平方米，总价35360元。车库用于存放非机动车及日常生活用品。二、车库使用年限与土地使用年限一致，自双方办理完毕车库移交手续之日起至2063年11月25日止。三、乙方购买车库采用一次性付款方式，乙方应于2015年12月23日前将购车库款全部一次性存入甲方指定银行账户（含定金）。四、乙方将购车库款项全部支付完毕后三个工作日内，甲方将车库交付乙方。五、本协议签订后，如乙方无正当理由要求终止本合同，视为乙方自动放弃认购权利，本合同自行失效，乙方已付款项甲方不予退回，且甲方有权另行安排销售。六、乙方须遵守物业管理的有关法规使用车库，按时向物业管理单位交纳物业管理服务费用。七、甲方按现状出售本合同约定的车库给乙方，乙方已经充分了解所购买车库的现状及历史情况。乙方购买本合同约定车库需与现有使用人友好协商后续事宜，如产生纠纷乙方自行处理并承担相关费用，与甲方无关。八、本合同一式叁份，甲方两份、乙方壹份，本合同自双方签订盖章之日起生效。未尽事宜，双方协商解决。签订该合同当日，甲方向胡红出具了车位款35360元的收据。 另查明，被告林有娣与蔡锦刚系母子关系，蔡锦刚系航惠路8号富华苑1栋3单元2-2号房所有权人，林有娣与蔡锦刚共同在该房居住生活。2000年元月，蔡锦刚与宁铁公司前身柳州铁路腾龙房地产开发公司签订了一份《商品房购销合同》，约定蔡锦刚以总价50400元向柳州铁路腾龙房地产开发公司购买富华苑小区1幢1层12号车库，卖方应于2000年8月31日前交付车库。该合同签订后，由于柳州铁路腾龙房地产开发公司建设的1幢1层12号车库被花圃遮挡，无法停入汽车进行使用，故无法继续履行该合同，蔡锦刚亦尚未向柳州铁路腾龙房地产开发公司交付购买车库的款项，经双方协商，柳州铁路腾龙房地产开发公司售房部于2000年7月5日在蔡锦刚持有的上述《商品房购销合同》落款处备注如下内容：“同意在二期工程10栋优先安排车库二间（东西头各1间）。”柳州铁路腾龙房地产开发公司在上述备注内容处加盖公司售房合同专用章。蔡锦刚与第三人均陈述，富华苑小区内架空层车库有部分可以办理产权证，部分不可以办理产权证，原定出售给蔡锦刚的1幢1层12号车库可以办理产权证，而涉案车库因层高低于2.2米不能办理产权证。蔡锦刚陈述，由于柳州铁路腾龙房地产开发公司在二期工程亦无法提供可以买卖的车位，双方未能履行车位买卖合同，最终由第三人安排了涉案车库给其使用，其自2005年入住富华苑小区后，涉案车库一直由其使用至今，在诉讼前没有任何单位或个人向其提出过异议或要求支付使用费，第三人出售涉案车库亦未向其通知或公示。第三人表示小区中除部分架空层的使用权由第三人移交给业主委员会使用外，其余架空层车位根据谁投资谁受益的原则，由第三人享有处置权；第三人未向蔡锦刚提出过支付车库使用费的要求，但在2015年时曾发出过清场通知，但被告置之不理，被告强占使用车库多年，经劝离仍未清场，第三人不愿意优先安排被告购买涉案车库。被告自认其购买涉案车库时知晓车库有使用人的情况，但其未与车库使用人沟通了解其是否有购买车库意愿。 本院认为，原告以其是车库使用权人为由起诉要求被告排除妨碍，则应首先举证证明自己是车库权利人。根据本案现有证据，尚不足以认定第三人对涉案车库享有处分权，即便第三人对涉案车款享有处分权，进而其与原告签订的《“富华苑”架空层车库使用权买卖合同》有效，但在第三人向原告交付车库之前，车库使用权尚未发生转移，原告仅享有基于该合同要求第三人交付车库的债权，而不能直接以车库权利人诉请排除妨碍。故原告主体不适格，依法应裁定驳回其起诉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告胡红的起诉。 案件受理费100元（原告已预交），依法全部退回给原告胡红。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  蔡坤宏 人民陪审员  刘 杏 人民陪审员  马莉丹 二〇二〇年四月一日 书 记 员  陈稷川 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条【裁定范围】裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007