山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0481民初695号原告:杨思永，男，1987年4月16日生，住滕州市。原告:袁艳，女，1985年4月6日生，住滕州市。委托诉讼代理人：杨思永，男，1987年4月16日生，住滕州市，系袁艳的丈夫。被告:山东天客来集团有限公司，住所地:滕州市荆河西路18号，统一社会信用代码:91370481773163987U。法定代表人:王东方，董事长。委托诉讼代理人：王洪伟,山东荆河律师事务所律师。被告:山东天客来集团问天广场物业有限公司，住所地:滕州市荆河路南侧问天科技广场商务大厦四楼，统一社会信用代码:91370481791515640T。法定代表人:王延军，经理。委托诉讼代理人：刘宝阳，该公司法务经理，住。委托诉讼代理人：王洪伟,山东荆河律师事务所律师。原告杨思永、袁艳诉被告山东天客来集团有限公司、山东天客来集团问天广场物业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨思永及袁艳的委托诉讼代理人,被告山东天客来集团有限公司、山东天客来集团问天广场物业有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨思永、袁艳的诉讼请求：1.请求被告山东天客来集团有限公司退回上房时违规收取的暖气及热水开口费21239元，按中国人民银行两年定期基础利率2.10％计算利息892元，合计22131元;2.请求被告山东天客来集团问天广场物业有限公司退回上房时违规收取的:有线电视初装费248元，燃气初装费3090元，装修期间电梯使用费300元，垃圾清理费300元。按中国人民银行两年定期基础利率2.10%计算利息165元，合计4103元;3.案件诉讼费由被告承担。审理时，原告当庭变更诉讼请求，认为按照消费者权益保护法第55条，该行为属于消费欺诈，要求二被告退还一倍，赔偿三倍的损失，被告山东天客来集团有限公司承担88524元（含利息），被告山东天客来集团问天广场物业有限公司承担16412元（含利息）。后原告撤回增加的诉讼请求。事实与理由：国家发改委早在2001年就下达了第585号文件《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费;取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他类专项配套费，以及计价费(1996)2922号文件颁布后，地方各人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。根据这一文件，暖气、燃气、电视等初装开口费属于基础设施配套费，在开发商购买土地时就已经由开发商缴纳，否则按照国家规定不能办理规划、立项手续。所以开发商无权向业主重复收取。上房时已缴纳当年物业费，物业费已包含电梯使用、垃圾清理等服务费用，不应再重复收取。被告山东天客来集团有限公司辩称，公司没有收取原告的暖气及热水开口费，原告的起诉没有事实和法律依据。问天物业公司收取的有线电视初装费及燃气初装费是受天客来公司的委托收取的。天客来公司收取初装费是依据原被告之间签订的合同附件3补充协议部分第二条的约定收取。被告已经把该费用交付给有线电视公司和燃气公司。公司是代收，原被告之间不存在其任何的欺诈行为。被告山东天客来集团问天广场物业有限公司辩称，装修期间电梯使用费是因为房屋在装修期间电梯超过它规定的合理的载重量，这样加大了物业公司对电梯的维保次数，在滕州市是惯例。建筑垃圾清理费是因为建筑垃圾的运输，这不是物业服务的范畴，所以进行了收取,在收取该费用时原告也未提出任何异议。本院根据双方的举证质证及当事人的陈述，认定事实如下：2016年3月21日，二原告与滕州天客来置业有限公司签订《商品房预（销）售合同》，约定二原告购买问天科技广场三期26号楼1单元1105室房屋，预测建筑面积176.99平方米，房屋单价为每平方米3950元，房屋总价为699111元。合同二十条前期物业管理部分载明：“（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为山东天客来集团问天广场物业有限公司。（二）物业服务时间从2012-08-01到2017-08-01。（三）物业服务时间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为0.95元/月×平方米。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约……”该合同附件三补充协议中约定，本合同房价不包括以下费用（依有关部门规定收取）：办理按揭贷款、产权证等各项手续费、税费；天然气、有线电视的初装以及其他设施的初装、从换热中心至用户暖气及热水设施的设备、材料及安装费等；物业公司收取的相关费用等；甲乙双方同意在上房时按120元/㎡收取从换热中心至用户暖气及热水设施的设备、材料及安装费。2017年11月4日，二原告向山东天客来集团有限公司（以下简称天客来公司）交纳暖气及热水设施费21239元，天客来公司向二原告出具收据。同日，二原告向山东天客来集团问天广场物业服务有限公司（以下简称天客来物业公司）交纳燃气初装费2700元、报警器190元、表差价200元、装修期间电梯使用费300元、垃圾清理费300元、有线电视初装费248元，天客来物业公司向二原告出具了收据。其中，燃气初装费和有线电视初装费的收据中均注明：本收费为代收费。原告上房并对涉案房屋装修入住，于2018年9月取得房屋产权证书。被告天客来公司提交其与中广有线信息网络有限公司枣庄滕州分公司签订的《协议书》、与滕州华润燃气有限公司签订的《燃气建设工程承揽合同》，证明有线电视初装费和燃气初装费是被告代收转交给上述公司的；被告天客来物业公司提交垃圾清运费发票，证明其委托环境卫生管理处清运垃圾并花费费用。二原告对上述证据的真实性均无异议，主张其未使用有线电视，被告无权向原告收取费用；被告与华润公司的燃气承揽合同中约定煤气灶具330元/台，灶具购置尊重业主选择，未有被告向原告收取再向燃气公司转交费用的相关约定；被告委托环境卫生管理处清运垃圾与原告无关，物业合同中未约定单独收取此部分费用。本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案审理的焦点是被告的收费行为是否违反合同的约定或者是违反法律法规的规定？《中华人民共和国民法总则》规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，合理确定各方的权利和义务，秉持诚实，恪守承诺。原告与被告天客来公司双方签订的《商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告与被告天客来公司双方签订的商品房买卖合同附件3《补充协议》第2条、第3条约定了暖气及热水设施费、燃气初装配套费、有线电视初装费、物业收取其他费用并未包含在房屋价款内。《补充协议》中被告天客来公司与购房者的约定，体现的是上述费用由购房者自行承担,该约定并不违背法律及行政性法规的强制性规定，在此情况下,涉案商品房买卖合同的补充协议,应属合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。被告天客来公司收取的暖气及热水设施费、燃气初装配套费、有线电视初装费，符合双方合同的约定，其中燃气初装配套费、有线电视初装费被告天客来公司只是代收,且其已将该费用交至燃气公司及山东广电网络有限公司滕州分公司。原告要求确认《补充协议》第2条、第3条的约定无效,认为条款属于格式合同条款，应为无效条款。本院认为，判定合同是否有效应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的，方可认定合同条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。根据《中华人民共和国价格法》第一条规定,该法的立法目的是规范价格行为,发挥价格合理配置资源的作用,稳定市场价格总水平,保护消费者和经营者的合法权益,促进社会主义市场经济健康发展。从立法目的解释,结合该法第十三条第二款规定的内容,可以看出该法第十三条第二款规定属于管理性强制性规定。《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发[1998]34号)、《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格[2001]585号)均不属于法律或者行政法规。现原告没有证据证明本案中的《补充协议》条款违反法律、行政法规的强制性规定。2001年4月1日印发的《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号）规定：取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，将其统一归并为城市基础设施配套费。《山东省转发国家计委、财政部的通知》（鲁价费发【2001】301号），经省政府同意，现将国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格【2001】585号）转发给你们，结合我省实际情况，提出以下意见：一、取消城市集中供热工程建设集资、城市煤气供热建设集资，将其统一归并为城市基础设施配套费，归并后的城市基础设施配套费标准另文规定。三、计价费【1996】2922号颁布前已按规定审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价费【1996】2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。城市基础设施配套费包括道路、桥梁、供排水、绿化、环卫、中小学、幼儿园等设施建设配套费，以及与城市基础设施配套相关的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费，统一归并为城市基础设施配套费。国家规定并非取消专项配套费，而是将专项配套费并入城市基础设施配套费。且根据查明的事实，原告所交纳暖气及热水设施费、燃气初装配套费、有线电视初装费与城市基础设施配套费并不是同一个概念。因此，原告主张被告返还已收取的暖气及热水设施费、燃气初装配套费、有线电视初装费并支付利息的诉请与原告与被告天客来公司双方签订的《补充协议》相悖，也无法律依据，本院不予支持。被告天客来物业公司系受被告天客来公司委托向原告收取有线电视初装费248元、燃气初装费3090元费用，其不应承担返还义务。原告对被告天客来物业公司的主张，于法无据，本院不予支持。被告天客来物业公司收取的装修期间电梯使用费300元、垃圾清理费300元，应属于装修服务收费。从《山东省物业管理条例》第四十八条“业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。”以及《山东省物业服务收费管理办法》第三十一条“业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。”的规定，可以看出业主在上房时交纳的电梯使用费300元、垃圾清理费300元是有相关规定的，该费用的收取也是商品房销售市场的惯例，无证据证明系被告天客来物业公司强行收取。庭审中原告也认可上房后已经进行了装修，装修必然会产生装修建筑垃圾，原告从屋内清理建筑垃圾会使用电梯，也为普通民众日常生活所熟知，更无法律法规的禁止物业公司收取该费用。原告在被告天客来物业公司已经对其装修期间产生的建筑垃圾提供了清运等相应的服务的情况下，要求被告天客来物业公司退回服务费用的请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，原告杨思永、袁艳的诉讼请求，无法律及事实依据，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告杨思永、袁艳的诉讼请求。案件受理费460元减半收取230元，由原告杨思永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员  刘 永二〇二〇年四月九日法官助理  罗 璇书 记 员  张凤翔