广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26836号原告：梁靖敏，女，汉族，住广东省中山市。被告：吴楚朗，男，汉族，住广东省茂名市电白区。原告梁靖敏与被告吴楚朗租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理，原告梁靖敏到庭。被告吴楚朗经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还押金5200元及2019年6月份的物业费202.09元；2.被告赔偿违约金5200元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2019年6月9日通过佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司作为中介方，与被告订立了《房屋租赁合同》。双方约定被告将佛山市南海区***房出租给原告使用，租期一年，自2019年6月9日起至2020年6月9日止，每月租金2600元，押金为租金两倍即5200元。同日，原告向佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司支付了5200元押金及首月（2019年6月）的房租2600元。此后，原告每月按时向被告缴纳房租。其中，作为中介方的佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司的法定代表人为被告，实际经办人为该公司员工曾国华。上述盖有中介公司公章且甲方处签有吴楚朗字样的《房屋租赁合同》以及盖有中介公司公章的收款收据均由曾国华提供。2019年10月14日，业主通过****物业管理处联系原告，称被告已处于失联状态，且尚未收到10月租金，要求返还房屋。随后原告联系被告无果，原合同已无法继续履行。被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任并返还全部租房押金。根据原、被告双方合同约定，房屋物业费用由被告承担，但由于2019年6月****物业管理处未能与被告取得联系催缴物业管理费，于是向原告追缴，原告被迫垫付物业管理费202.09元，请求法院判令被告归还。根据原、被告双方合同第十条第四款约定，若甲乙双方中的乙方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。被告在原告已支付租金后无法将该房屋正常提供给原告使用，属根本违约，使原告财产遭受损失，请法院参照押金标准判令被告赔偿违约金5200元。由于被告单方违约行为导致目前合同已无法继续履行，请求法院判令原、被告双方《房屋租赁合同》终止。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告身份证、被告广东公安人口信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.房屋租赁合同原件1份，3.收款收据原件1张、发票原件1张，证据2-3用以证明原告已经向被告支付租金及押金合计7800元及垫付物业费202.09元；4.收款收据原件1张，用以证明原告已支付电费30元；5.微信聊天记录1份（有手机原本核对），6.中国工商银行截图打印件1份、微信账单详情打印件2份（有手机原本核对），证据5-6用以证明因被告失联，原告直接从涉讼房屋的所有权人处承租涉讼房屋并支付了2019年11月的租金，另证明原告已向被告支付了2019年9、10月的租金；7.电费预存系统打印件1份，用以证明涉讼房屋的所有权人是赵彪；8.佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司的天眼查企业查询资料截图1份（有手机原本核对），用以证明被告是中介方的法定代表人；9.微信账单详情截图1份（有手机原本核对），用以证明原告缴纳了2019年6月的物业管理费。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1，来源合法、客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2-6、8、9，均为原件或原本，本院对其真实性予以确认；3.原告的证据7，来源不明，本院不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：被告（出租方、甲方）、原告（承租方、乙方）、佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区******房出租给乙方，建筑面积57.54平方米；租期自2019年6月9日起至2020年6月9日止；月租金2600元，以转账方式支付；甲乙双方拟定首期付1个月，另付5200元押金，以后按每月结算一次，提前3天支付下次房租；租期未满12个月，押金不退；乙方在房屋租赁期间，实际使用的水费、电费由乙方支付；租赁期内甲方不得无故单方面收回房屋、提高租金等，否则作违约处理；若甲乙双方中一方违约，另一方有权终止合同并向对方提出赔偿请求；乙方应按本合同规定的时间和方式支付租金及其他费用；甲乙双方如有特殊情况需提前终止本合同的，必须提前1月通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续；等等。2019年6月9日，佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司出具收款收据，确认收取原告租金2600元、押金5200元。2019年6月23日，原告微信扫码支付232.09元。保利（佛山）物业服务有限公司开具发票、收款收据，确认收取***房赵彪2019年6月物业服务费202.09元、****房2019年6月公摊电费30元。2019年9月1日，原告通过微信扫码向被告支付2600元，备注为****9月租。2019年10月2日，原告通过银行转账方式向被告支付2600元。原告提供的与赵彪的微信聊天记录显示：2019年10月16日，双方添加为好友，赵彪表示自己是4018业主，原告方表示需要确认一下赵彪是业主的证明，双方约定周末见面；2019年10月31日，原告方与赵彪确认：2019年10月19日碰面时原告方已经看过赵彪的身份证明文件以及购房合同，确认赵彪是****的业主，吴楚朗没有给10月租金给赵彪，所以赵彪找到物业联系原告方说要解决吴楚朗跑路的问题，赵彪就直接租给原告方不经过吴楚朗，11月的租金就直接转给赵彪，按照约定是2600元包物业费不包水电；赵彪表示稍后还是补一份合同，这样对双方都保障一点；2019年11月1日，赵彪向原告方发送银行账号，原告同日向该账号转账支付2600元，备注为****11月租金，赵彪表示已收到11月租金。另查，位于佛山市南海区****于2018年9月14日竣工验收备案。佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司于2016年11月3日成立，仅有被告一名股东。诉讼中，原告陈述其从2019年6月使用涉讼房屋至2019年12月，2019年6月至9月是被告提供的房屋，2019年10月至12月是业主赵彪提供的房屋，原告与赵彪协商一致2019年10月至12月的租金只支付2个月，原告的损失就是2019年10月的租金。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告与赵彪于2019年10月31日在微信中确认由赵彪直接出租涉讼房屋予原告、原告自2019年11月起直接支付租金予赵彪，赵彪还表示双方补签一份合同，后原告于2019年11月1日向赵彪支付2019年11月的租金，故原告与赵彪已达成租赁涉讼房屋的合意并已实际履行。根据涉讼房屋2019年6月的物业服务费发票，赵彪为涉讼房屋的业主。因此，原告与被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》因业主收回涉讼房屋而实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已支付押金5200元，虽由佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司开具收据，但该公司由被告投资设立且仅有被告一名股东，故本院认定佛山市恒朗房地产咨询服务有限公司系代被告收取上述押金。涉讼合同非因原告的原因导致解除，故被告应返还已收取的押金5200元予原告。涉讼合同约定原告承担租赁期间实际使用的水电费，并未约定物业管理费由原告承担，原告已支付2019年6月的物业服务费202.09元，被告应予返还。原告向被告支付了2019年10月的租金，原告2019年10月亦使用了涉讼房屋，从原告与赵彪的微信聊天记录来看，原告与赵彪约定的起租期为2019年11月1日，故原告主张2019年10月份租金为其损失缺乏依据，本院不予采纳。涉讼合同未约定违约方需向守约方支付违约金，原告主张的损失亦不存在，故本院对原告主张被告支付违约金5200元的请求不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴楚朗应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金5200元予原告梁靖敏；二、被告吴楚朗应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业服务费202.09元予原告梁靖敏；三、驳回原告梁靖敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费65.06元（原告已预交），由梁靖敏负担15.06元，由吴楚朗负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁靖敏，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  黎敏捷人民陪审员  余晓娜二〇二〇年四月二十日书 记 员  余宝儿