安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1996号 上诉人（原审原告）：合肥市建设投资控股（集团）有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区武汉路**。 法定代表人：李宏卓，董事长。 委托诉讼代理人：刘欢，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽中润酒店有限公司，住，住所地安徽省合肥市蜀山区东至路**/div> 法定代表人：汪正鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：严高上，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张永铭，安徽权祯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽橙子酒店管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东大街与明光路交口/div> 法定代表人：汪康，总经理。 委托诉讼代理人：胡静轩，安徽晟川律师事务所律师。 上诉人合肥市建设投资控股（集团）有限公司（以下简称市建设投资公司）、安徽中润酒店有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人安徽橙子酒店管理有限公司（以下简称橙子酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初6141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 市建设投资公司上诉请求：撤销原判第六项，改判橙子酒店公司向市建设投资公司支付自2019年4月10日起的逾期返还房屋租金损失（2019年4月10日至2023年10月31日期间按第十四层673052.2元/年、第十五至十七层2019156.62元/年标准，2023年11月1日后按第十四层705853.42元/年、第十五至十七层2117560.26元/年标准，顺延计算至房屋返还日止）。事实与理由：一审处理不当。市建设投资公司与中润公司的房屋租赁合同已于2019年3月22日解除，合同解除后橙子酒店公司无权继续占有使用房屋，橙子酒店公司拒不返还房屋的行为侵害了市建设投资公司的合法权益，应承担损失赔偿责任。 橙子酒店公司辩称，1、一审认定房屋租赁合同当事人系市建设投资公司与中润公司，市建设投资公司无权要求合同之外的第三方承担相关责任；2、市建设投资公司违约在先，橙子酒店公司无法正常经营，橙子酒店公司与市建设投资公司未就装修损失及经营损失等协商一致，橙子酒店公司在未获损失赔付前可以暂时不予退还房屋以保障自身合法权益，橙子酒店公司不应承担房屋占用费及逾期返还房屋的租金损失。请求驳回市建设投资公司上诉。 中润公司述称，1、市建设投资公司不适格；2、中润公司非合同相对人。 中润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回市建设投资公司的全部诉讼请求。事实及理由：1、市建设投资公司非本案房屋租赁合同出租人，房东合肥城建投资控股有限公司出具的授权委托书仅载明委托市建设投资公司管理权，不包括解除合同等处置权。市建设投资公司主体不适格；2、橙子酒店公司于2018年12月14日书面通知市建设投资公司合同解除，此后中润公司参与协商，解除合同系合同当事人共同真实意思表示，故本案房屋租赁合同已于2018年12月14日解除，一审确认合同于2019年3月22日解除，与事实不符，系适用法律错误；3、中润公司从未使用过租赁房屋，橙子酒店公司系出租方认可的实际承租人，一审既认定中润公司系合同相对人，又判令橙子酒店公司返还房屋，系认定法律关系混乱。一审判决中润公司承担租金、违约金，与其查明的实际使用人和承租人义务履行人情况不符；4、中润公司在一审中与橙子酒店公司共同出具了大量关于房屋缺陷损失的证据，一审未予认定，亦未交代哪些证据不属于有效，显属错误。 市建设投资公司辩称，1、产权人合肥城建投资控股有限公司授权并同意市建设投资公司签订租赁合同、出租房屋，中润公司在诉讼前未对市建设投资公司的主体资格和合同效力提出异议；2、橙子酒店公司非合同相对方，无权解除合同。两份生效民事判决均认定中润酒店系合同相对人，一审认定合同主体无误；3、中润公司于2019年1月25日发出《解除合同情况说明》，市建设投资公司收到后回函提出异议，要求中润公司明确是否行使合同解除权，中润公司未再回复，市建设投资公司遂于2019年4月10日起诉。合同能否解除取决于法院对违约方是否构成根本违约的认定；4、中润公司负有缴纳租金、违约金的合同义务，橙子酒店公司作为租赁房屋实际使用人，代中润公司交付租金，也无不当。房屋租赁合同解除、中润公司无权占有房屋情况下，橙子酒店公司应当返还房屋；5、一审对房屋缺陷造成损失的问题认定正确。中润公司的上诉无事实及法律依据，应予驳回。 橙子酒店公司辩称，认可中润公司的上诉理由。 市建设投资公司向一审法院起诉请求：1、确认其与中润公司于2013年10月22日分别就合肥市瑶海区东方大厦第十四层以及第十五层、第十六层、第十七层房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年3月21日解除；2、中润公司和橙子酒店公司将前述房屋腾空并向其返还；3、中润公司向其支付欠付租金1014158元（计算至2019年3月21日）、逾期支付租金违约金75156元（暂计算至2019年4月9日，以全部欠付租金为基数按日万分之五标准顺延计算至款清日止）；4、中润公司、橙子酒店公司向其支付自2019年4月10日起计算的逾期返还房屋租金损失（2019年4月10日至2023年10月31日期间按第十四层673052.2元／年、第十五至十七层2019156.62元／年标准，2023年11月1日后按第十四层705853.42元／年、第十五至十七层2117560.26元／年标准，顺延计算至房屋返还日止）。 一审法院认定事实：2013年10月22日，受合肥城建投资控股有限公司委托，市建设投资公司（甲方）与中润公司（乙方）签订两份《房屋租赁合同》。第一份合同约定：甲方将合肥市瑶海区东方大厦第十四层房屋出租给乙方，建筑面积为1493.68平方米，乙方租赁该房屋作办公使用，租赁期限15年，甲方自2013年11月1日将出租房屋交付给乙方使用，至2028年10月31日收回，甲方向乙方提供免租装潢期5个月（2013年11月1日至2014年3月30日）；房屋租金第一年至第五年为35.8元／平方／月，第六年至第十年租金为37.55元／平方／月，第十一年至第十五年租金为39.38元／平方／月，合同期内租金合计9835583.98元，租金每三个月支付一次，自合同生效之日起20日历天内，乙方须将第一期租金支付给甲方，以后每期终了日20日历天前付清下一期租金；乙方应向甲方交纳履约保证金50000元，租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还，如乙方忠实履行了本合同的规定，此押金于合同终止且甲方验房并办理完相关手续无异议后，3个日历日内返还乙方（无息），否则甲方有权扣除相应的赔偿费用；乙方未按约定支付租金达20日历天的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方未按约定支付租金，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应向甲方支付当天租金的万分之五作为违约金。 第二份《房屋租赁合同》约定：甲方将合肥市瑶海区东方大厦第十五层、第十六层、第十七层出租给乙方，建筑面积为4481.04平方米，乙方租赁该房屋作商务酒店使用；合同期内租金合计29506752.14元；租金每三个月支付一次，自合同生效之日起20日历天内，乙方须将第一期租金支付给甲方，以后每期终了日20日历天前付清下一期租金；乙方应向甲方缴纳履约保证金350000元（乙方分三期支付，首期租赁时支付甲方150000元、第六年支付100000元、第十一年再支付100000元），该份合同约定的租赁期间、装潢期、租赁月平方单价、履约保证金退还方式、甲方单方解除权行使及租金逾期支付的违约责任等与第一份合同约定相同。 两份合同签订后，市建设投资公司如约将案涉房屋交付给中润公司，后中润公司将房屋交给橙子酒店公司使用，租赁费亦由橙子酒店公司直接向市建设投资公司缴纳。 2014年8月18日，市建设投资公司向合肥市工商行政管理局出具函，函载明同意橙子酒店公司使用东方大厦14-17层房屋。 后因橙子酒店公司反映的供水问题，市建设投资公司于2014年12月23日向橙子酒店公司出具合建投经[2014]194号《合肥市建投集团关于保障供水问题的复函》，复函载明：关于橙子酒店公司关于保障供水问题的函，就相关问题回复，2014年12月16日上午橙子酒店公司第一次来电告知租赁的东方大厦14-17层处于停水状态，据了解，由于大厦水泵出现故障导致该大厦的14-19层不能正常供水，当天上午大厦物业公司及时联系水泵的安装厂家-安徽菲源水工业设备有限公司进行维修后恢复了供水，目前东方大厦14-19层正常供水。 2014年12月31日，市建设投资公司又向橙子酒店公司出具《关于保障供水问题的再次复函》，复函载明：关于橙子酒店2014年12月24日再次来函告知橙子酒店公司租赁的东方大厦14-17层于2014年12月20日下午停水至21日，据了解大厦物业公司在20日下午中区水泵再次出现故障后第一时间向安装厂家-安徽菲源工业设备有限公司进行了保修，21日上午菲源水工业公司进行了维修后至今大厦的供水一直正常。 2017年，市建设投资公司以中润公司为被告起诉至一审法院，主张中润公司支付两份租赁合同项下2015年1月1日至2月28日、2015年11月1日至12月31日、2016年1月1日至2月28日的租金1283369.88元及违约金，并承担诉讼费。一审法院作出（2017）皖0102民初2515号民事判决，支持了市建设投资公司全部诉讼请求。同年，橙子酒店公司以市建设投资公司、中润公司为被告起诉至一审法院，主张市建设投资公司、中润公司赔偿直接营业损失760005元、间接损失60万元，赔偿违约金，承担诉讼费。一审法院作出（2017）皖0102民初4289号民事判决，以橙子酒店公司不是房屋租赁合同相对方为由驳回橙子酒店公司的诉讼请求。橙子酒店公司不服该判决提起上诉，安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终5569号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2017年9月6日，合肥城建投资有限公司出具授权委托书，委托书载明其委托合肥市房屋租赁有限公司全权管理位于合肥市瑶海区东方大厦房产。 2018年4月12日，市建设投资公司委托安徽天瑞律师事务所向中润公司发送律师函，要求中润公司接到律师函7日内放空、自行拆除东方大厦电梯机房楼顶水箱，恢复原状，并通知合肥市房屋租赁有限公司组织屋顶修复和加固施工。 2018年10月23日，合肥市房屋租赁有限公司向中润公司发送《关于尽快缴纳所欠租金及对私自架设水箱进行拆除的通知》，要求中润公司并转橙子酒店公司，支付欠付的租金2677195.46元并于2018年10月25日前将私自架设的水箱自行拆除。 2018年11月15日，合肥市房屋租赁有限公司向中润公司、橙子酒店公司发送《关于缴纳所欠房屋租金及对电梯房顶水箱进行拆除的通知》。 2018年12月14日，橙子酒店公司向合肥市房屋租赁有限公司发送《解除合同通知书》。 2019年1月25日，中润公司向市建设投资公司发送《解除合同情况说明》，认为案涉房屋实际使用人为橙子酒店公司，故橙子酒店公司有合同解除权。 2019年3月22日，市建设投资公司向中润酒店发送《解除合同通知书》，主张中润公司拖欠（2017）皖0102民初2515号民事判决书判决的租金1283369.88元及违约金、2018年9月至2019年3月的房屋租金1101439.71元，要求解除双方签订的房屋租赁合同，中润公司于收到通知之日起20日腾空房屋，与其办理房屋交接手续。 2019年3月28日，市建设投资公司向橙子酒店公司发送《限期返还房屋告知书》，告知书载明其于2019年3月22日向中润公司出具解除租赁关系通知书，其与中润公司的房屋租赁合同已经解除，橙子酒店公司继续使用案涉房屋无法律依据，故要求橙子酒店公司于4月12日前腾空房屋。 一审法院另查明：2014年11月18日，案涉房屋取得建设工程规划许可证（建字第340102201410057号），建设单位为合肥城建投资控股有限公司，项目名称为东方商城，该建筑功能为商业、办公。 橙子酒店公司于2014年8月19日登记成立，经营场地即案涉租赁房屋。中润公司与橙子酒店公司的法定代表人系父子关系，两公司有相同股东。 一审法院认为，一审法院（2017）皖0102民初2515号民事判决已认定市建设投资公司对案涉房屋享有出租权，本案予以确认。本案争议焦点问题为案争《房屋租赁合同》当事人是橙子酒店公司还是中润公司，违约是否构成。一审法院（2017）皖0102民初2515号民事判决书、（2017）皖0102民初4289号民事判决书、合肥市中级人民法院（2019）皖01民终5569号民事判决书均认定中润公司系案争《房屋租赁合同》当事人，上述判决均已生效，故确认中润公司为案争租赁合同当事人，合同义务应由中润公司承担。中润公司因拖欠2016年2月28日之前租金已被（2017）皖0102民初2515号民事判决书判令支付租金并承担逾期付款违约金，中润公司此后又未按约支付2018年11月1日之后租金，截至本案诉讼日已累计欠付租金1014158元，显然构成违约。中润公司抗辩未及时支付租金系因案涉房屋配套设施存在问题经常停水停电，酒店无法正常经营，其受到重大损失等，均未提供有效证据证明，且庭审已查明涉案酒店仍在经营中，故中润公司拒付租金无合法理由，中润公司主张市建设投资公司违约在先，无事实依据，不予采纳。市建设投资公司根据《租赁合同》第八条第（二）项约定于2019年3月22日向中润公司发送《解除合同通知书》，解除了双方签订的两份《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，据此认定双方租赁合同于2019年3月22日解除。中润公司、橙子酒店公司均同意解除合同，但主张橙子酒店公司于2018年12月14日向市建设投资公司出具《解除合同通知书》，合同应于2018年12月14日解除，因橙子酒店公司非案涉房屋租赁合同相对人，无合同解除权，对此节主张不予采纳。 合同解除后，中润公司应将案涉房屋腾空并返还给市建设投资公司，鉴于案涉房屋由橙子酒店公司实际占有使用，本案合同解除后中润公司丧失承租权，橙子酒店公司亦无权继续占有房屋，故市建设投资公司请求橙子酒店公司与中润公司共同返还涉案房屋，予以支持，但市建设投资公司主张橙子酒店公司支付合同解除后的房屋占用费，无合同及法律依据，不予支持。市建设投资公司主张中润公司支付2018年11月1日至2019年3月21日期间租金1014158元（扣除已付租金20314.05元）及2019年4月10日之后的逾期返还房屋租金损失（按合同约定租金标准，2019年4月10日至2023年10月31日期间按第十四层673052.2元/年、第十五至十七层2019156.62元/年标准，2023年11月1日后按第十四层705853.42元/年、第十五至十七层2117560.26元/年标准，计算至房屋返还日止）。中润公司主张双方于2018年6月协商一致将房屋租金降低至150000元/年，未提供证据予以证明，且市建设投资公司不予认可，故不予采信。中润公司主张其付款数额超出市建设投资公司自认的2018年11月1日后租金已付数额20314.05元，未提交付款凭证予以证明，亦不予采信。市建设投资公司主张中润公司支付以欠付租金为基数，按日万分之五标准及合同约定的支付周期分段计算的违约金，符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、合肥市建设投资控股（集团）有限公司和安徽中润酒店有限公司于2013年10月22日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；二、安徽中润酒店有限公司、安徽橙子酒店管理有限公司于判决生效后二十日内将案涉合肥市瑶海区东方大厦第十四层、第十五层、第十六层、第十七层房屋腾空并返还给合肥市建设投资控股（集团）有限公司；三、安徽中润酒店有限公司于判决生效后十日内支付合肥市建设投资控股（集团）有限公司2018年11月1日至2019年3月21日拖欠的租金1014158元；四、安徽中润酒店有限公司自2019年4月10日起按双方租赁合同约定的租金标准向合肥市建设投资控股（集团）有限公司支付逾期返还房屋租金损失至实际搬离之日止；五、安徽中润酒店有限公司于判决书生效后十日内向合肥市建设投资控股（集团）有限公司支付逾期付款违约金（自2018年10月11日起按合同约定的租金支付周期，以实际欠付租金／逾期返还房屋租金损失为基数，按日万分之五计至款清之日止）；六、驳回合肥市建设投资控股（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14600元，财产保全费5000元，均由安徽中润酒店有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，市建设投资公司与中润公司就合肥市瑶海区东方大厦第十四层、第十五层、第十六层、第十七层房屋租赁事宜订立书面合同，双方应诚信、全面履行各自合同义务，市建设投资公司向中润公司交付约定的租赁标的物后，中润公司在合同履行期间未按约足额支付租赁费，违约事实清楚，市建设投资公司据此行使约定合同解除权，诉请确认双方房屋租赁合同于2019年3月22日解除，一审予以支持，有合同及事实依据，本院予以确认。中润公司上诉称市建设投资公司不具有出租人身份，主体不适格，本院不予采信；中润公司上诉另称合同解除时间应系橙子酒店公司向市建设投资公司邮寄书面合同解除通知书的2018年12月14日，因橙子酒店公司非合同当事人，无权主张合同解除权，本院对该上诉理由不予采纳。 中润公司将从市建设投资公司处承租的前述房屋交付橙子酒店公司使用，市建设投资公司虽知晓并认可橙子酒店公司实际使用租赁房屋的情况，但房屋租赁合同主体从未经协商变更，市建设投资公司向中润公司主张欠付租金及违约责任，符合合同相对性原则，一审予以支持，本院予以认可。合同既已解除，中润公司及橙子酒店公司丧失继续占有使用房屋的权利基础，一审支持市建设投资公司请求，判令中润公司、橙子酒店公司腾空并返还租赁标的物，本院予以认同。橙子酒店公司既非合同相对人，亦无证据证明中润公司与橙子酒店公司之间建立了转租合同关系，市建设投资公司上诉主张橙子酒店公司对其承担2019年4月10日起的逾期腾房租金损失，于法无据，本院不予支持。 中润公司诉称租赁标的物存在缺陷损失，未提供充分、必要之证据予以证明，一审对中润公司不享有延期或免予支付租赁费的合法抗辩权的认定及论证并无不当，本院对中润公司的相关上诉理由不予采纳。 综上所述，市建设投资公司、中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29200元，由合肥市建设投资控股（集团）有限公司承担14600元，安徽中润酒店有限公司承担14600元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年四月二十八日 书记员  俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。