山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初16937号 原告：周金城，男，汉族，1978年3月19日出生，住青岛市黄岛区。 被告：尹金艳，女，汉族，1969年9月2日出生，住青岛市黄岛区。 监护人：薛某，女，汉族，1991年9月2日出生，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：赵和绪，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭美红，山东倡通律师事务所律师。 第三人：薛月慧，男，1963年1月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 第三人：薛月香，女，1968年3月22日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 第三人：褚艳梅，女，1978年9月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 第三人：青岛海湾新城房地产开发有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区井冈山路东侧售楼处。 法定代表人：李心原，职务董事长。 委托诉讼代理人：宋旭，系该公司职工。 原告周金城与被告尹金艳、第三人薛月慧、薛月香、褚艳梅、青岛海湾新城房地产开发有限公司（以下简称：海湾新城）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月14日受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周金城、被告尹金艳及委托诉讼代理人郭美红、赵和绪、第三人薛月慧、褚艳梅、青岛海湾新城房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周金城向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告返还原告所有的坐落于青岛开发区户的房屋；2、依法判令被告赔偿原告房屋占用期间的经济损失2万元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 被告尹金艳辩称，1、涉案房屋最初是赵强、薛月香2016年与海湾新城签订房产买卖合同，约定赵强、薛月香购买坐落于青岛开发区户的房屋（以下简称：3009号房屋）。2017年11月份赵强放弃产权退出，涉案房由薛月慧、薛月香所有。2017年11月6日，薛月慧与答辩人尹金艳签订《租房协议》，约定薛月慧将3009号房屋租赁给答辩人使用，使用期限从2017年11月6日至2027年11月6号止，房租20万已付。答辩人交纳2017年11月6号以前的电费、物业费3240元。涉案房产自2017年11月份至今一直是答辩人使用，答辩人系合法正当使用，不存在任何侵权；2、3009号房屋系答辩人合法占有并合法抵顶后是实际的产权人，3009号房屋并非是周金城个人的房产，而应当由答辩人享有产权；3、开发商青岛海湾新城房地产开发有限公司明知薛月慧、薛月香已经把3009号房屋先出租后抵顶给答辩人，还与周金城签订3009房屋买卖合同为周金城办理房地产权证，证明其与薛月慧等人串通违法办理，共同损害答辩人利益，应当确认该《商品房买卖合同》为无效合同。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 第三人薛月慧、褚艳梅述称，同意原告的诉讼请求。 第三人青岛海湾新城房地产开发有限公司述称，本案与第三人无关。 第三人薛月香未到庭、未陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2016年10月3日，赵强、薛月香购买青岛海湾新城房地产开发公司开发的3009号房屋，总价901568元。赵强与薛月香向海湾新城共支付450784元。被告提交内部认购协议书、收款收据证明该事实。 原告称对内部认购协议书、收款收据真实性不清楚，与本案无关。 第三人海湾新城称对收款收据真实性没有异议，对内部认购协议书真实性无法确认，但承认该公司与赵强、薛月香签订过内部认购协议书。 薛月香与薛月慧系夫妻关系，2017年11月6日，薛月慧与尹金艳签订租房协议，约定薛月慧将金石广场A座3009户涉案房租赁给被告使用，使用期限从2017年11月6日至2027年11月6号止，租房协议后附被告提交的收条。尹金艳于2017年11月15日入住至今，且交纳2017年11月6号以前的电费、物业费3240元。被告提交租房协议及收条、记账明细、薛月慧与薛月香结婚证等证据佐证。 原告称对租房协议及收条真实性有异议，其中褚艳梅印章不是本人所盖，印章是被告自己所盖。 第三人薛月慧称租房协议及收条中章属于被告自己所盖，且收条上的20万元也没有给薛月慧。对结婚证真实性没有异议。 第三人褚艳梅称记账明细是褚艳梅的，不应该在被告处。 2017年11月13日，赵强与薛月慧签订协议，约定由尹金艳替薛月慧还清其与赵强的10万元欠款，赵强放弃3009号房的所有权，转由薛月慧、薛月香享有，协议书后附赵强收到尹金艳10万元的收条。被告提交2017.11.13协议书（赵强与薛月慧签订）、收条证明该事实。 原告对证据真实性不清楚，认为与本案无关。 第三人薛月慧称收条上的10万元不真实。 2018年11月29日，周金城从第三人海湾新城处购买3009号房，于2018年8月17日支付剩余450784元房款，2018年12月20日办理了产权登记。原告提交商品房买卖合同（现售）、不动产权登记证、增值税发票、物业费收款凭据、住宅专项维修资金专用发票、完税证明、不动产登记费证明。 被告称对证据真实性有异议。对不动产权登记证真实性没有异议，但通过公安笔录，薛月慧、薛月香、褚艳梅等均证实该房屋仅是登记在原告名下，并不是实际产权人。 第三人海湾新城无异议。 第三人褚艳梅称对该组证据真实性无异议。 本院认为,本案是物权保护纠纷,本案争议的焦点问题是被告尹金艳与第三人薛月慧之间是否存在租赁合同关系,原告周金城的诉讼请求是否合法、有据。 在本案中，被告与第三人薛月慧签订的租赁合同,没有违反法律法规的强制性规定,是双方真实意思表示，本院予以认定,各方应按合同约定履行权利义务。 2017年11月6日，第三人薛月慧作为所有权人将案涉房屋租赁给被告尹金艳使用。此时，涉案3009号房的所有权人为薛月香、赵强，第三人薛月慧作为无处分权人与被告尹金艳签订房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，在权利人薛月香、赵强追认之前，第三人薛月慧与被告尹金艳签订的房租租赁合同属于效力待定的合同。2017年11月13日，第三人薛月慧与赵强签订协议，约定被告尹金艳替第三人薛月慧、薛月香垫付10万元欠款给赵强，赵强放弃3009号房所有权，由薛月香、薛月慧享有该房屋的所有权。同日，赵强出具收到尹金艳10万元的收据。至此，第三人薛月慧取得3009号房处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。综上，本院认为，第三人薛月慧与被告尹金艳签订的房屋租赁合同有效。 原告周金城自2018年12月20日对3009号房进行不动产权登记之后，取得3009号房的所有权。作为租赁物的所有权人对被告尹金艳仅享有物上请求权,而非合同债权。其次,关于买卖不破租赁原则的理解。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间对租赁物受让人产生法律约束力,租赁物受让人应当继续履行原租赁合同,其立法本意在于通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用,因而承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予以支持。由此可见,原告周金城取得房屋的所有权后,被告尹金艳在案涉租赁物所有权发生变动的情况下,其对商铺的使用权不受影响,符合合同法中买卖不破租赁的立法原意。综上，本院认为，原告要求返还房屋并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据,本院不予支持。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第二百二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下: 驳回原告周金城的诉讼请求。 本案受理费300元(原告已预交),由原告周金城负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  梁云学 人民陪审员  李宝君 人民陪审员  汪 燕 二〇二〇年四月十五日 书 记 员  卢 妍