广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12393号原告：张世扬，男，1980年12月28日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：高晖,广东誉理律师事务所律师。被告：广州保利置业有限公司，住所地广州市花都区风神大道**风神工业园服务楼****，统一社会信用代码914401017711925147。法定代表人：彭袆，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄永发,广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹锡锋,广东恒益律师事务所律师。原告张世扬与被告广州保利置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行审理，原告张世扬的委托诉讼代理人高晖、被告保利公司的委托诉讼代理人黄永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张世扬向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金100000元及利息（利息以100000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2017年9月1日起计至付清之日，暂计至起诉之日9375元）；2.被告向原告承担违约责任，加倍返还定金100000元；3.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月14日签订一份《保利城花园认购书（现售）》，约定原告向被告购买位于广州市花都区花港大道保利城花园紫苑二街3号104房住宅，房屋总价3990000元，首付款（含定金）30%，余款70%办理银行按揭。由于原告资金不足，在认购书签订时原告就向被告申请延期支付首付，被告同意将首付款的最后支付时间推延至2017年8月22日。认购书签订当天原告向被告支付了定金100000元，被告开具了相关的发票。后首付的付款期限将至，原告备齐首期款打算支付之际，被告却以新政策出台为由要求原告支付的首期款由30%提高至70%，另外被告还告知原告，双方签订认购书时所约定的价格每平方14268元高于该套房屋在房管部门备案的价格每平米11415元，因此原告想要达成交易除了要按新政支付首付70%外还需要补齐实际销售价与备案售价的差额，按照被告的说法，原来约定的首付款由1200000元变成3000000元，上述情况在双方签订认购书时被告只字未提，很明显就是被告当时为了促成交易而隐瞒了存在备案价差的事实。原告不同意被告的增加首付款的要求，并向被告明确表示只同意按照认购书约定的履行，被告于2017年9月1日发函原告，单方面解除《保利城花园认购书（现售）》，并以原告违约为由没收原告支付的定金100000元。原告认为双方在2017年3月18日新政实施前已签订房屋认购书且原告已向被告支付了定金，按照相关的规定涉案的房屋买卖不适用新政策，应按旧政策执行，被告要求原告首期比例由30%提高至70%是没有任何理由的，而且被告在双方签订认购书时刻意隐瞒了房屋实际价格与备案价格不一致的情况，后来要求原告在支付首付时补齐差额亦是极不诚信的行为。由始至终，原告都没有任何违约行为，反而是被告从双方签订认购书时就欺骗原告，随后也拒绝履行双方的约定，并无理由地没收原告的定金，违约的是被告。双方纠纷发生后，原告多次找到被告协商处理，被告均置之不理，为维护自身的合法权益，原告唯具状至法院，望法院判如所请。保利公司辩称，一、原告的行为已构成违约，无权要求答辩人返还定金及支付利息。《认购书》第一条第2款约定：“申请银行按揭的年限、金额、利率最终以银行的批复为准。如银行批出的按揭金额低于认购方的申请金额，则差额部分认购方须在银行初审确定贷款额度后7天内一次付清。”《认购书》第二条第6款约定：“如认购方未在本认购书约定期限内缴付房款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。”《认购书》备注部分由原告手写确认：“认购方同意在认购本项目上述房屋后若遇政策调整，认购方同意按照国家新政执行，并承担由此产生的风险及责任。”根据前述约定，原告在签订《认购书》时就已经知悉相关贷款及政策可能产生变化，自愿按新政执行并承担风险。原告无法以70%的按揭贷款购买案涉房屋是由于政策变化所导致，按约定原告应自行另行筹集款项支付购房款。原告未自行筹款并按约定付款的行为已构成违约，无权主张答辩人返还定金及支付利息。二、答辩人所没收定金并未过高。《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第二十一条：“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”根据前述规定，答辩人所没收定金并未过高。简要理由如下：1.原告在广州市内已经拥有其他住房，且案涉房屋是别墅并非普通住宅，案涉房屋应当认定为“投资性住房”；2.《认购书》所购房总价为人民币3990000元，100000元的定金相当于购房总价约2.5%。答辩人直至2017年9月30日才另行出售案涉房屋，且售价仅为人民币3930000元。原告的违约行为导致答辩人延误销售时间超过半年，且直接售价差异已达人民币60000元。为此，《认购书》所约定的定金尚不足以弥补答辩人的损失。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，保利公司（出售方）与张世扬（认购方）签订《保利城花园认购书（现售）》，约定认购物业为广州市花都区花港大道保利城花园紫苑二街3号104房，建筑面积为279.64平方米，套内建筑面积为269.14平方米，原定价4753880元，认购价3990000元。其中，第一条第2点约定部分定金100000元须于签署本认购书时支付，剩余定金299000元须于签署认购书后七日内付清，首期房款801000元须于签署本认购书后七日内即2017年2月21日前付清（已扣除定金），余款2790000元须于签署本认购书后七日内即2017年2月21日前申办按揭贷款。（申请银行按揭的年限、金额、利率最终以银行批复为准。如银行批出的按揭金额低于认购方的申请金额，则差额部分认购方须在银行初审确定贷款额度后7天内一次性付清）。第二条第6点约定如认购方未在本认购书约定期限内缴付房款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方已付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购书必须支付给出售方违约责任金，违约金每日按未付房款总价的千分之一计算。备注第④点约定认购方同意在认购本项目上述房屋后若遇政策调整，认购方同意按照国家新证执行，并承担由此产生的风险及责任。2017年2月14日，张世扬向保利公司交纳了定金100000元，保利公司开具金额为100000元的《发票》一张。2017年9月1日，保利公司向张世扬发出《告知函》，载明：根据合同内容，您作为合同乙方，时至今日仍未履行交付房款、依时签约之义务，已违反合同条款，构成违约。本公司基于公平、诚实信用原则，依据合同、事实和法律，现通知贵方，在收到本告知函之日，即时解除您与本公司签订的合同，您将丧失上述房屋之一切权利，您已付定金全部不予退还，本公司有权将上述房屋另行销售。2017年10月12日，保利公司向广州市花都区住房和建设局出具《关于保利城花园客户投诉问题的回复说明》，载明：该客户（张世扬）于2017年2月14日交100000元定金，认购了保利城花园的别墅物业，当时客户因自身资金问题，向我司申请延期至2017年8月22日前交齐首付并签约，我司考虑到该客户的特殊情况，同意了该申请。2017年3月17日国家出台新的购房政策，导致该客户须提高首付至七成，销售人员及时将此政策情况反馈给了客户，并多次提醒客户如其在申请最后付款日期内仍无法凑齐首付款，我司会按认购书相关条款约定，视同客户违约、定金不予退还，并将该套房另行出售；但在约定缴款签约时间到期后该客户仍未来办理相关手续，在多次催促无果后我司按认购书约定做了挞定处理，并将该套房屋另行出售。经仔细核对该客户之前呈报我司的关于延期付款签约的特殊申请中，并没有任何关于首付成数的约定。2017年11月10日，广州市花都区住房和建设局向张世扬出具《关于保利城花园信访问题的处理意见》，载明：2017年2月14日，您支付定金100000元，认购了保利城花园紫苑二街3号104房，同时向开发企业保利公司申请延期支付首期款，于2017年8月22日前交齐并签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续，保利公司同意了你的申请诉求。截至合同约定的付款日期（2017年8月22日），您仍未能如期支付首付款。据您反映，由于2017年3月17日广州市出台新的房地产市场调控政策，房屋首付从三成提高至七成，因此没有购买能力，要求与保利公司终止合同。但保利公司认为，您未按合同约定日期交付房款，已构成违约，按合同约定，定金不予退还。诉讼中，原、被告一直确认：签订认购书时原告对首期款申请延期，被告同意延期至2017年8月22日。关于原告首期款上涨问题，原告陈述：原告名下没有房屋，其配偶名下有房屋，认购时已告知被告，被告隐瞒了房屋备案价和认购书有差价的事实，差价无法贷到款，而且被告要求原告按照新政策实施。被告陈述：原告当时买房是说其名下没有房产，备案价是到合同备案网签时房管部门才说备案价要在某个价格区间，我们也是在合同签订了几个月后才知道备案价的，在8月20日之前收到通知。另查明，广州市人民政府办公厅于2017年3月17日发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函[2017]50号），该通知第二条规定居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。上述政策规定自2017年3月18日起执行。广州市住房和城乡建设委员会于2017年3月18日就上述通知发布解读公告，公告表示，3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。本院认为，张世扬与保利公司签订的《保利城花园认购书（现售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。在该认购书备注处，双方明确以手写方式约定认购方同意在认购本项目上述房屋后若遇政策调整，认购方同意按照国家新政执行，并承担由此产生的风险及责任，双方的上述约定说明，原、被告对广州购房政策之后可能出现新政已有一定预见性。同时，该认购书约定的首期房款支付时间本来为2017年2月21日即新政前，是由于原告向被告申请延期，才更改涉案房屋的首付款交付时间至2017年8月22日，按照新政实施方案，如果原告没有申请延期交付首期款，而是原、被告按照该认购书继续履行，还是有机会按照之前的政策执行本次房屋买卖合同行为并完成交易的。综上考虑，在原告已明确约定若遇政策调整会按照新政执行并承担风险及责任的情况下，原告在2017年8月22日并未能如期交付，根据《保利城花园认购书（现售）》第二条第6点的约定，原告未在约定期限内缴付房款，视为原告中途违约，被告有权不退还定金，故原告请求保利公司返还定金100000元、利息以及加倍返还定金100000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张世扬的全部诉讼请求。案件受理费2220元，由原告张世扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年四月十五日书记员 彭小容黄瑜