广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初7055号原告：容德祥，男，1972年7月31日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：陈剑峰，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢健宏，广东弘新君睿律师事务所律师。被告：江门市南昌企业（集团）有限公司。住所地：江门市潮连青年路芝山码头侧。统一社会信用代码91440703617666355Y。法定代表人:陈锦旋。委托诉讼代理人：杨艳菁，广东东方大卫律师事务所律师。原告容德祥与被告江门市南昌企业（集团）有限公司（下简称“南昌公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告容德祥的委托诉讼代理人陈剑峰、被告南昌公司的委托诉讼代理人杨艳菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容德祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告容德祥与江门市南昌企业（集团）有限公司于2009年1月21日签订的《土地使用权转让合同》；2、请求判令原被告终止履行权属证书编号为新国用（2005）第××号的国有土地使用权的过户登记义务；3、请求确认自2005年4月30日至2019年4月30日权属证书编号为新国用（2005）第××号的国有土地使用权归属于原告；4、请求依法判令被告赔偿原告因解除《土地使用权转让合同》后不能返还国有土地使用权而造成的拍卖损失人民币9191976元；5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告容德祥于2005年4月30日依法获得位于新会区官冲村委会鹅潭村民小组虎仔山（土名），用地面积为34000平方米的国有工业用地使用权，该权属证书编号为新国用（2005）第××号。2009年1月21日，容德祥与江门市南昌企业（集团）有限公司（下简称“南昌集团公司”）签订《土地使用权转让合同》一份，主要约定：1、容德祥将前述国有土地使用权以220万元的价格转让给南昌集团公司。2、南昌集团公司应在签订合同之后的3日内先支付100万元给容德祥，容德祥欠古井镇临港工业园开发有限公司的816200元由南昌公司代付，并视为支付土地使用权转让款，剩余的转让款为383800元，南昌集团公司应在土地使用权过户后或以该土地使用权办理抵押登记，且被担保人取得贷款后两日内付清。3、由于容德祥未领取土地使用权证，土地使用权证由南昌集团公司负责领取，如该土地使用权不能立即过户，南昌集团公司使用该土地权证时，容德祥必须协助，如在该土地使用权地块上基建或办理抵押担保或以土地使用权作为担保物进行诉讼保全等内容。前述《土地使用权转让合同》签订之后，南昌集团公司已相应支付土地转让款项，但前述国有土地使用权并未变更登记至南昌集团公司名下。2009年6月29日，南昌集团公司以容德祥名义与中国建设银行股份有限公司江门市分行（以下简称“建设银行”）签订《最高额抵押合同》（编号：2009年抵字第005号），约定容德祥以其名下的江门市新会区虎仔山土地为担保，最高担保额为900万元，为其实际控制的关联公司江门市南昌贸易有限公司（以下简称“南昌贸易公司”）与建设银行间六份《人民币流动资金贷款合同》提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。因南昌贸易公司逾期仍未能偿还贷款，建设银行起诉容德祥承担抵押担保责任。江门市蓬江区人民法院于2018年6月4日作出（2016）粤0703民初1264号判决：“原告中国建设银行股份有限公司江门市分行自本判决发生法律效力之日起对被告容德祥提供的抵押物［江门市新会区虎仔山（土名）］经拍卖、变卖所得价款在登记的担保债权数额900万元的限度内，对《人民币流动资金贷款合同》（编号分别为：2013年中工流字第299号、2015年中工流字第125号、2015年中工流字第144号、2015年中工流字第373号、2015年中工流字第383号、2015年中工流字第407号）项下尚欠的借款本金、利息、罚息、复利及律师服务费20万元享有优先受偿权。本案受理费76200元、保全费5000元，合计81200元，由被告容德祥负担”。（2016）粤0703民初1264号判决生效后，建设银行以此为执行依据向蓬江区人民法院申请执行，执行案号为（2018）粤0703执3331号。现涉案抵押物已通过进行司法拍卖拍得人民币1598万元，抵押担保人容德祥向债权人建设银行履行了全部担保债务。江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703执3331号案执行拍卖款现剩余6788024元。至此，原被告所签订的土地使用权转让合同的标的已经发生流转，双方已经无法继续履行该土地使用权的过户登记手续。原告据此认为：1、由于被告及其关联公司未能及时清偿本土地使用权所担保的银行债务，导致该土地使用权被拍卖，系被告未按照合同的约定履行义务，构成违约，原告对此并无责任，现因被告的原因致使双方已经不能实现合同目的，根据《合同法》第94条之规定，已经达到了合同的解除条件；2、由于本合同的过户登记义务尚未履行，且已经无法履行，根据《合同法》第97条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故应终止履行本合同的未履行部分；3、在拍卖成交前，本案的土地使用权仍归属于原告。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案土地使用权未经转让登记，在拍卖时仍登记在容德祥名下，故应归容德祥所有。另外，蓬江区人民法院于在（2016）粤0703民初1264号已生效《民事判决书》中也对此予以确认。同时，虽然江门市中级人民法院（2017）粤07民终1223号判决书提到“……由容德祥与南昌集团公司签订的涉案《土地使用权转让合同》内容来看，南昌集团公司有权在不办理过户登记的前提下将前述国有土地使用权用作己方其他民事活动的抵押担保物，容德祥应当予以协助。由此可见，前述国有土地使用权除完成法律上的交付程序即办理过户登记手续之外，可以通过容德祥协助南昌集团公司办理南昌集团公司指定的抵押登记手续的方式实现事实交付的目的，南昌集团公司则据此实际获得前述国有土地使用权。经容德祥确认，其在签订前述合同后曾基于南昌集团公司的要求移交了涉案土地的《国有土地使用权证》，亦曾基于南昌集团公司的要求出具投权证明文件授权签署抵押相关合同和办理有关手续。……故本院结合在案证据及前述诉讼陈述可以推知容德祥与南昌集团公司已针对前述土地使用权进行事实交付，南昌集团公司在办理抵押登记之前已实际获得前述国有土地使用权。”，但这仅用于评判容德祥在另案中的法律责任问题，并非在判项中确认土地使用权的归属问题，对此，原告认为该判决实际上论述的是合同权益的归属，我国《中华人民共和国物权法》第十五条“合同效力和物权效力区分”“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，确立了合同效力独立存在的原理。因此，南昌集团公司拥有《土地使用权转让合同》的合同权益，但前述国有土地使用权并未变更登记至南昌集团公司名下，故容德祥仍享有涉案土地使用权物权权益。现因案涉土地使用权已被依法拍卖，原《土地使用权转让合同》已不具备继续履行的条件，原告根据《合同法》第九十四条“合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，请求法院依法解除原告容德祥与江门市南昌企业（集团）有限公司于2009年1月21日签订的《土地使用权转让合同》，终止履行权属证书编号为新国用（2005）第××号的国有土地使用权的过户登记义务，确认自2005年4月30日至2019年4月30日权属证书编号为新国用（2005）第××号的国有土地使用权归属于原告。又因涉案土地使用权在原被告双方于2009年1月21日签订《土地使用权转让合同》后，被告一直没有对项目进行投资建设，违反了《城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”的规定，因而不能办理涉案土地使用权变更登记手续。故被告应承担不能办理涉案土地使用权变更登记手续的过错责任。原告现根据《合同法》第九十七条“解除的效力合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，请求法院依法判令被告赔偿原告因解除《土地使用权转让合同》后不能返还国有土地使用权而造成的拍卖损失人民币9191976元（15980000元-6788024元）。容德祥为其陈述在举证期限内向本院提交了如下证据1、《企业信用信息公示报告》，证明被告的主体资格；2、（2016）粤0703民初1264号《民事判决书》、（2018）粤0703执3331号资料。证明：（1）中国建设银行股份有限公司江门市分行自本判决发生法律效力之日起对容德祥提供的抵押物［江门市新会区虎仔山（土名）］经拍卖、变卖所得价款在登记的担保债权数额900万元的限度内，对《人民币流动资金贷款合同》项下尚欠的借款本金、利息、罚息、复利及律师服务费20万元享有优先受偿权。本案受理费76200元、保全费5000元，合计81200元，由容德祥负担；（2）涉案土地使用权已被拍卖；（3）判决认定容德祥是涉案土地使用权登记的权利人；3、《土地使用权转让合同》（2009年1月21日），证明：（1）容德祥将前述国有土地使用权以220万元的价格转让给南昌集团公司；（2）南昌集团公司应在签订合同之后的3日内先支付100万元给容德祥，容德祥欠古井镇临港工业园开发有限公司的816200元由南昌公司代付，并视为支付土地使用权转让款，剩余的转让款为383800元，南昌集团公司应在土地使用权过户后或以该土地使用权办理抵押登记，且被担保人取得贷款后两日内付清；（3）由于容德祥未领取土地使用权证，土地使用权证由南昌集团公司负责领取，如该土地使用权不能立即过户，南昌集团公司使用该土地权证时，容德祥必须协助，如在该土地使用权地块上基建或办理抵押担保或以土地使用权作为担保物进行诉讼保全等内容；4、(2017)粤07民终1223号民事判决书，证明：用于评判容德祥在另案中的法律责任问题，并非在判项中确认土地使用权的归属问题；5、拍卖网页截图，证明：案涉土地使用权已被拍卖，成交价为1598万元；6、广东信利地评字[2018]第09255号-容德祥-古井镇官冲村委会鹅谭村民小组虎仔山（土名）、古井镇官冲村委会鹅谭村民小组虎仔山（土名）现场图片，证明：案涉土地未经开发。违反了《城市房地产管理法》第三十九条的规定，因而不能办理涉案土地使用权变更登记手续；7、（2017）粤0703民初3640号民事判决书，证明陈锦旋与卢宝茹是夫妻关系；8、江门市南昌贸易有限公司企业信用信息公示报告，证明涉案借款人江门市南昌贸易有限公司的实际控制人以及大股东是陈锦旋的妻子卢宝茹，并证明南昌贸易有限公司与本案的被告存在关联关系，两公司的实际控制人均为陈锦旋以及其妻子卢宝茹。南昌公司辩称：1.我认为双方的土地使用权转让合同在实际上已经履行完毕，原告已经在合同约定期内收到土地使用权转让对价，且涉案土地也已经实际交付，被告使用处置，因此双方签订的土地使用权转让合同已经履行完毕；2.涉案土地已经拍卖，而在拍卖过程中并没有使原告遭受一分一毛的经济损失，因此土地使用权转让合同不存在法定或者约定可以解除的情形，同时原告已经收取土地转让权的转让款，涉案土地用作抵押贷款，也是经过原告同意并协助办理有关手续，被告没有能及时清偿银行欠款而所进行的土地拍卖，也没有使原告遭受经济损失，因此原告所提出本案的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法庭予以驳回。南昌公司为其辩解在举证期限内向本院提交如下证据：1、江门市中级人民法院作出的（2017）粤07民终1223号民事判决书，江门市蓬江区人民法院作出的（2019）粤0703民初7216号民事判决书，证明：涉案土地的实际使用权已由被告取得，且被告已向原告支付了受让土地使用权的对价，因此相关的转让土地合同已实际履行完毕。2、土地转让款支付凭证、确认书，证明：原告确认涉案土地的权益已经由南昌公司取得。经开庭质证，南昌公司对容德祥提交证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，关联性有异议，我方认为原告起诉没有事实依据；对证据2，真实性无异议，关联性及证明内容有异议；对证据3，真实性无异议，但我方认为该合同已履行完毕，并不存在可以解除的情况；对证据4，真实性、合法性、关联性无异议，该判决书当中已由江门市中级人民法院确认被告已实际取得涉案土地的使用权；对证据5，真实性无异议；证据6，真实性无异议，但对其中的评估报告的关联性及证明内容有异议，对土地的现场图片关联性、合法性没有异议；对证据7-8，无异议，但与本案无关。容德祥对南昌公司提交的证据质证意见为：对证据1，（2017）粤07民终1223号民事判决书真实性、合法性、关联性无异议，但不同意被告的证明内容，对（2019）粤0703民初7216号民事判决书真实性无异议，但因该判决书并未生效，而且该案中的容德祥已经作出上诉，因此该判决书并没有法律效力。此外，我方认为，江门市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）粤07民终1223号《民事判决书》中关于“故本院结合在案证据及前述诉讼陈述可以推知容德祥于南昌集团公司已针对前述土地使用权进行事实交付，南昌集团公司在办理抵押登记之前已实际获得前述国有土地使用权”的评述只是对容德祥是否应就涉案《确认书》中对南昌集团公司实际获得涉案土地使用权之前涉案土地无权利瑕疵的真实性的承诺承担连带责任的评判，并非是针对涉案土地使用权归属的判项。因为（2017）粤07民终1223号案的诉讼请求并不包含确认涉案土地使用权，该案两级法院不应也不能超越原被告双方的诉讼请求范围就该土地所有权归属作出认定。因此，不应根据（2017）粤07民终1223号《民事判决书》中的评述部分直接认定涉案土地使用权的归属。更何况，江门市蓬江区人民法院生效的（2016）粤0703民初1264号民事判决书认定容德祥是涉案土地使用权登记人，进而认定容德祥是涉案土地使用权权属人；对证据2，因没有证据原件，我方无法核实证据的真实性，该证据的真实性由法院依法核实，但我们确认地价已经收齐。本院对容德祥与南昌公司提交的证据作如下认证：对容德祥、南昌公司提交的证据真实性、合法性均予以确认，关联性方面将结合案件查明的事实在论述时综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月30日，容德祥取得坐落于新会区官冲村委会鹅潭村民小组虎仔山（土名）的国有工业用地使用权［用地面积为34000平方米，新国用（2005）第××号］。2009年1月21日，容德祥与南昌公司签订一份《土地使用权转让合同》，约定：1、容德祥将上述国有土地使用权以2200000元的价格转让给南昌集团公司；2、南昌公司应在签订合同之后的3日内先支付1000000元给容德祥，容德祥欠古井镇临港工业园开发有限公司的816200元由南昌公司代付，并视为支付土地使用权转让款，剩余的转让款为383800元，南昌公司应在土地使用权过户后或以该土地使用权办理抵押登记，且被担保人取得贷款后两日内付清；3、由于容德祥未领取土地使用权证，土地使用权证由南昌公司负责领取，如该土地使用权不能立即过户，南昌集团公司使用该土地权证时，容德祥必须协助，如在该土地使用权地块上基建或办理抵押担保或以土地使用权作为担保物进行诉讼保全等内容。上述《土地使用权转让合同》签订之后，南昌公司向容德祥支付了土地使用权受让价款合计2200000元。2009年6月29日，应南昌公司的要求，容德祥将名下坐落于江门市新会区虎仔山土地抵押中国建设银行股份有限公司江门市分行，为江门市南昌贸易有限公司向中国建设银行股份有限公司江门市分行融资行为提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后因江门市南昌贸易有限公司逾期仍未能偿还建设银行贷款，建设银行将容德祥诉诸江门市蓬江区人民法院，要求其承担抵押担保责任。江门市蓬江区人民法院立案受理后，于2018年6月4日作出（2016）粤0703民初1264号判决，判令：中国建设银行股份有限公司江门市分行自本判决发生法律效力之日起对容德祥提供的抵押物［江门市新会区虎仔山（土名）］经拍卖、变卖所得价款在登记的担保债权数额900万元的限度内，对《人民币流动资金贷款合同》（编号分别为：2013年中工流字第299号、2015年中工流字第125号、2015年中工流字第144号、2015年中工流字第373号、2015年中工流字第383号、2015年中工流字第407号）项下尚欠的借款本金、利息、罚息、复利及律师服务费20万元享有优先受偿权。本案受理费76200元、保全费5000元，合计81200元，由被告容德祥负担”。判决生效之后，建设银行向蓬江区人民法院申请执行［案号为：（2018）粤0703执3331号］，执行过程中，江门市蓬江区人民法院对坐落于新会区官冲村委会鹅潭村民小组虎仔山（土名）的国有工业用地使用权进行处置，经网络司法拍卖，上述抵押物已于2019年4月30日拍卖成交。2014年10月28日，南昌公司与梁艳玲、黎满钊签订《国有工业用地使用权转让合同》，约定南昌公司将案涉国有土地使用权以9480000元的价格转让给案外人梁艳玲、黎满钊。同日，容德祥出具一份《确认书》，主要内容包括：2009年1月21日，容德祥将本人（即容德祥）名下位于新会区的国有土地使用权［国有土地使用权证号：新国用（2005）第××号，登记面积34000平方米］转让给南昌公司，并与南昌公司签订了《土地使用权转让合同》，现就南昌公司将其受让本人名下的上述国有土地使用权转让梁艳玲、黎满钊的经济行为确认如下事项：1、是通过合法途径取得的上述国有土地使用权，本人在转让合同签订前完全拥有转让国有土地的使用权、处分权、收益权和租赁权等权利，在南昌公司实际获得合同所定国有土地使用权之前本人未设置任何抵押、担保、或有债务，不存在被任何第三方追索任何权益。转让的国有土地使用权产权清晰明确，不存在任何产权纠纷。2、完全有权转让该合同所定的国有土地使用权，并具有与南昌公司签署该合同的完全能力。3、在签署该合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关均未作出足以对本人履行该合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决。4、与南昌公司所签订的《土地使用权转让合同》是真实、合法、有效的，该合同所涉及的土地转让款已结清，甲乙双方已履行该合同的所有条款，南昌公司现已完全拥有本人名下的上述国有土地的使用权、处分权、收益权和租赁权等权利。5、同意南昌公司将其受让本人名下的国有土地使用权转让给梁艳玲、黎满钊，并授权梁艳玲办理该国有土地使用权转让过户的所有手续。本人对上述确认事项的真实性、合法性承担连带责任。另查明，南昌公司于1996年5月17日登记成立的，股东为陈锦旋和江门市蓬江区潮连街芝山股份合作经济联合社，持股比例分别为92.34%、7.66%。江门市南昌贸易有限公司于2003年9月29日登记成立，股东为卢宝茹、孔艳婷、南昌公司，持股比例分别为97%、2%、1%。陈锦旋与卢宝茹是夫妻关系。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。综合容德祥与南昌公司的诉辩意见，本院归纳本案双方当事人争议的焦点为：1、案涉《土地使用权转让合同》应否解除、双方之间的土地过户义务应否终止履行的问题；2、案涉土地使用权拍卖成交之前的权利人认定问题；3、南昌公司应否赔偿损失的问题。一、关于第一个争议焦点。容德祥与南昌公司在自愿、平等以及协商一致的情况下，订立《土地使用权转让合同》，合同订立是双方当事人真实的意思表示，虽然容德祥在转让《土地使用权转让合同》项下的国有出让土地使用权时，案涉土地并未按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定进行投资建设，但上述规定为管理性法律规定，而非禁止性法律规定，双方之间订立的上述合同仍为有效合同。根据我国合同法的有关规定，合同的解除的方式，有约定解除和法定解除两种形式。约定解除的条件成就或出现法律规定解除的情形，当事人有权主张解除合同。本案中，容德祥与南昌公司并没有约定合同解除的条件，就合同是否解除也未达成一致意见，因此双方之前并不存在合同约定解除的情形，故应审查的容德祥诉请解除合同是否具有法定解除的情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，合同法定解除有上述情形，容德祥以南昌公司“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由诉请解除合同，本院认为该诉请理据不足，主要理由为：1、《土地使用权转让合同》订立之后，南昌公司基于订立合同所负的主要债务已经履行，也不存在其他违约的行为，并不存在债务不履行的情况；2、容德祥与南昌公司订立《土地使用权转让合同》，由南昌公司受让案涉国有土地的使用权，双方在订立时均清楚知悉该土地因未按有关法律规定进行投资建设而尚不具备过户的条件，但依然订立合同，后容德祥也应南昌公司要求将案涉土地进行抵押，收取了转让土地的全部对价。上述土地未按规定进行投资开发、设定抵押的情形为土地使用权的转移登记设置了障碍，但双方对此均不持异议。由此可知，容德祥订立合同转让土地使用权的目的在于收取相应土地价款，而南昌公司受让土地使用权的目的在于利用土地进行抵押融资，相关行为均与合同订立的目的相符，不存在合同目的无法实现的情形。因此，容德祥以南昌公司“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由诉请解除合同依据不足。且经本院审查，本案《土地使用权转让合同》也不存在合同法第九十四条规定的其他解除的法定情形，对容德祥的诉请本院不予支持。而对于南昌公司提出的《土地使用权转让合同》已经履行完毕的辩解，本院认为，根据我国合同法的规定，合同是否履行完毕，应当以当事人是否按照合同约定全面履行义务以及遵循诚实信用原则履行其他附随义务作为判断标准，本案中，容德祥与南昌公司订立《土地使用权转让合同》，由容德祥转让国有土地使用权给南昌公司，但案涉国有土地使用权并未能实现从容德祥名下转移登记至南昌公司名下，双方之间的《土地使用权转让合同》也并未最终履行完毕。实际上，随着《土地使用权转让合同》项下的国有出让土地使用权被江门市蓬江区人民法院强制拍卖并裁定成交，容德祥与南昌公司订立的《土地使用权转让合同》已丧失了继续履行的基础，该合同处于客观履行不能的状态。容德祥基于解除合同的法律后果继而诉请终止双方过户登记义务，但其诉请解除合同的事由并不成立，且双方之间基于原履行合同而享有的请求以及协助过户的权利和义务随着土地使用权被拍卖而终止，无法办理土地使用权的转移登记已成为无争议的事实，容德祥诉请终止双方之间土地过户义务并无必要，对其诉请本院不予支持。二、关于第二个争议焦点。容德祥诉请确认其在2005年4月30日至2019年4月30日期间享有案涉土地的使用权，实则为请求确认土地使用权的权利主体。容德祥于2005年4月30日取得案涉坐落于江门市新会区虎仔山土地的国有土地使用权证，后于2009年1月21日容德祥与南昌公司签订《土地使用权转让合同》，约定将上述案涉土地的使用权转让给南昌公司，但2005年4月30日至2009年1月20日期间关于案涉土地使用权的权属问题，双方之间并不存在争议，容德祥要求确认该期间的土地使用权归属问题，因该期间并不具有诉的利益争议，故本院对此不作审查，仅对合同签订之后因土地使用权归属问题发生争议的部分予以审查。根据双方当事人的意见，本案应着重审查的是南昌公司按合同支付全部价款，容德祥将案涉土地交付给南昌公司，是否意味南昌公司已实际获得该土地使用权，取得相应的物权。对此，本院从以下几个方面予以评析：1、物权的设立、转移和变更，在法律上是一个独立的法律行为即处分行为，物权的变动，应遵守处分行为的生效条件，即：标的物成就及交付，动产表现为实际交付，不动产的登记为拟制交付，在判断物权是否变动时，应审查处分行为的生效条件是否成就；2、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”，根据上述规定可知，我国物权确立的是不动产物权的基本公示方式为不动产登记，不动产登记即拟制交付具有处分行为的法律效力，除此之外，目前我国关于不动产物权变动不以登记作为生效要件，而以占有、交付作为生效要件的，仅规定了不多例外的情形，如最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的规定》第1条，明确除依据不动产登记确认之外，可依据接受房屋占有交付确认建筑物区分所有权人的身份，又如《中华人民共和国物权法》第142条的但书部分，建筑物、构筑物的占有人等有相反证据证明自己的权利时，建筑物、构筑物可以不归属于土地物权人；3、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，明确物权的变动原因与物权的结果作为两个不同的法律事实，原因行为与结果行为相互区分，生效条件并不相同。由上述相关法律规定可知，我国法律对于不动产物权变动的方式、时间节点，均有明确的规定，即不动产物权变动以登记作为生效要件，除非法律规定有例外情形，方可作例外认定，否则不应以其他方式作为认定物权变动的依据。倘若在法律无明确规定的例外情况下，以容德祥交付、南昌公司实际占有案涉土地的事实则据此认定土地使用权发生变动，南昌公司为物权人，该种物权的变动方式与动产物权变动方式无异，不符合物权法定原则，且该情况将对我国不动产登记制度产生冲击。南昌公司主张其已实际取得国有土地使用权，其依据主要为江门市中级人民法院作出的（2017）粤07民终1223号民事判决书中关于第2个争议焦点“容德祥应否承担法律责任”的论述观点，本院认为，该判决书中关于“……可以通过容德祥协助南昌公司办理南昌公司指定的抵押登记手续的方式实现事实交付的目的，南昌公司则据此实际获得前述国有土地使用权”的论述，目的不在于确认土地使用权的归属问题，而仅为旁证容德祥应否承担法律责任的问题，相关的论述既非查明的事实，不属于《最高人民法院》第九条中当事人无须举证证明的事实，也并非生效判决判项确定的事项，虽然上述1223号民事判决书业已发生效力，但该判决书中的论述观点对本案双方当事人争议的法律问题并不产生既判力，南昌公司以此抗辩其已取得案涉土地使用权依据不足，对其辩解本院不予采纳。容德祥认为相关不动产交易在符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的4个条件情况下，可作为判断不动产物权权属的标准。本院认为，即使在4个条件成就的情况下，上述规定仅赋予权利人享有民事权益排他的权利，仅赋予权利人享有物权期待权，但能否取得物权仍应以登记作为最终实现的判断标准，不能据此认定权利人必然能够取得相应不动产物权。容德祥与南昌公司签订《土地使用权转让合同》之后，容德祥将案涉土地交由南昌公司占有、使用，并在其后配合南昌公司办理该土地的抵押、转让手续，是通过土地使用权交付的方式将该土地相应的占有、使用、收益、处分权利让渡给南昌公司，在容德祥与南昌公司的内部关系上，南昌公司可实际支配并享有上述相关的权利，但根据物权法定原则，在判断具体物权人时，仍应以登记为准，本案国有出让土地使用权在拍卖成交之前，应认定登记权利人仍为容德祥。三、关于第三个争议焦点。容德祥以合同解除而南昌公司无法返回国有土地使用权故而诉请南昌公司赔偿拍卖损失，但其诉请解除合同的主张并不成立，其以此作为主张赔偿损失的依据不足。本案中，因案外人建设银行依法行使抵押权，江门市蓬江区人民法院将案涉《土地使用权转让合同》项下国有出让土地使用权交付拍卖并成交，自此容德祥和南昌公司之间的合同客观上已履行不能，但南昌公司对上述合同履行不能并无过错，其无须承担赔偿损失的法律责任：1、案涉土地使用权被法院依法拍卖系因案外人江门市南昌贸易有限公司的债务原因，不可归责于南昌公司与容德祥；2、根据合同约定，在南昌公司需要使用土地权证时，容德祥必须予以协助，包括办理抵押担保等事项。本案中容德祥应南昌公司的要求，自愿将案涉土地使用权抵押给银行，为江门市南昌贸易有限公司向银行的融资行为提供抵押担保，该行为符合双方合同的约定，容德祥将土地使用权用于抵押担保是基于履行合同约定的义务，表明双方均接受土地使用权设定抵押而产生的履行风险，后江门市南昌贸易有限公司未能清偿银行的债务并非南昌公司的过错；3、南昌公司与江门市南昌贸易有限公司为独立的法人，独立承担民事责任。南昌公司、容德祥同意案涉土地使用权作为江门市南昌贸易有限公司向银行贷款的抵押担保物，表明双方均自愿承担因抵押而产生的商业风险，即使南昌公司是江门市南昌贸易有限公司的股东，但不能据此推定因江门市南昌贸易有限公司未按约定向银行履行债务进而导致案涉土地使用权被拍卖导致合同履行不能是南昌公司的过错；4、双方在订立合同时，对受让方应当如何投资、开发土地以及何时完成投资等事项并无作约定，容德祥以南昌公司未对土地进行投资为由是造成无法过户的原因主张南昌公司承担赔偿责任，缺乏依据。综上，容德祥与南昌公司在订立《土地使用权转让合同》之后，双方均按照合同约定履行各自的义务，不存在违约的行为，《土地使用权转让合同》项下国有出让土地使用权被法院强制拍卖导致的履行不能，不可归责于合同双方当事人，双方对此均没有过错。综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、确认坐落于江门市新会区虎仔山土地［用地面积34000㎡，证号为新国用（2005）第××号］的国有土地使用权人在2009年1月21日至2019年4月30日期间的登记权利人为原告容德祥；二、驳回原告容德祥的其他诉讼请求。案件受理费90151.86元，由原告容德祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈辉灿审 判 员  陈晓建人民陪审员  赵健祯二〇二〇年四月二十八日法官助理林佩媚书记员吴婉莹