广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2281号原告：中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司，住所地广东省中山市南区*****************卡，统一社会信用代码914***********000E。法定代表人：冯洋，总经理。委托诉讼代理人：许文浩，公司员工。委托诉讼代理人：张玉龙，公司员工。被告：邢燕，女，1981年2月19日出生，汉族，住广东省中山市南区*****碧堤湾畔碧堤东街1幢708房，公民身份号码412************441。委托诉讼代理人：陈学敏，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省中山市南区*****碧堤湾畔碧堤东街1幢708房，公民身份号码460***************，系被告邢燕的丈夫。原告中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司（以下简称中澳物业滨河湾分公司）与被告邢燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中澳物业滨河湾分公司委托诉讼代理人许文浩、张玉龙，被告邢燕及其委托诉讼代理人陈学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中澳物业滨河湾分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年8月1日至2019年8月31日期间共25个月的物业管理费9764.25元及违约金（以每月物业管理费390.57元为基数，分别从欠费次日起按每天千分之三计算至清偿之日止，暂计至2019年8月1日为22972.74元）。事实和理由：2013年9月1日，原告中澳物业滨河湾分公司与被告邢燕签订前期物业服务合同，约定由原告为中山市南区**********************物业提供物业服务，被告每月应按其房屋的建筑面积向原告缴付物业服务费390.57元，每月10日前交纳，若逾期十五天未缴，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。但从2017年8月1日至2019年8月31日起被告拖欠物业管理费合计32736.99元。原告于2018年12月通过邮寄催收函催收，但被告置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告邢燕辩称，1.中澳物业滨河湾分公司未能提供前期物业服务协议约定的物业服务质量，且疏于管理。原、被告于2016年10月25日签署了前期物业服务协议，明确规定了原告提供物业服务的质量和义务，但没有规定原告有权收取业主的装修押金。被告对涉案房屋进行装修时，原告强迫要求被告必须缴纳3000元装修押金，且一直拒绝退还押金，原告的行为违反了相关规定及前期物业服务协议。被告于2017年7月5日发现楼上住户（44幢2903房）存在破坏外墙及在被告阳台上方违法搭建悬挂物的情形，就立即向原告反映情况，并督促原告对该违建行为予以制止，但原告置之不理。被告只能向有关部门举报投诉，有关部门已认定楼上住户存在违建行为，但该悬挂物至今未拆除。原告没有履行物业管理条例规定的法定义务、管理职责，其主张的收费与其提供的服务质量不符。2.原告未能依交楼标准，为被告的涉案房屋安装室内可视对讲和大门门镜（猫眼），致使被告未能享受小区物业的配套服务措施，原告未能依前期物业服务协议提供约定的物业服务项目和服务质量，已构成违约，应承担违约责任。3.因原告存在过错和违约责任，理应承担违约责任，而被告不缴纳物业管理费用，是行使《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，原告诉求的违约金没有事实和法律依据，应予以驳回。4.原告主张的违约金和物业管理费存在重复计算。5.即使法院认定被告须支付违约金，原告主张的违约金标准过高，应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2011年9月5日，中山市金澳房地产开发有限公司（甲方）与中山市中澳物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定：甲方选聘乙方对本物业实施前期物业管理，业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议，乙方可向业主或业主使用人收取物业装饰装修押金2000元，物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位，共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，未违反物业装饰装修协议的，乙方应在30日内将物业装饰装修保证金本金退回业主或非业主使用人。乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积高层每月每平方米2.8元，多层别墅3.8元；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费为每月5日；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。服务期限自2012年12月31日至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2013年9月1日，邢燕与中山市金澳房地产开发有限公司签订购房合同，并于同月6日办理中山市商品房销售登记备案[预售许可证号：中建房（预）字第2013143号，建筑面积139.24㎡]。2015年10月6日，邢燕办理案涉物业收楼手续，并于同月25日作为乙方与中澳物业滨河湾分公司作为甲方签订前期物业服务协议，约定：乙方同意委托甲方对中澳滨河湾44栋2803房物业实施物业管理服务，建筑面积为139平方米；物业管理包含对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。高层住宅的物业管理收费标准为2.8元/平方米/月，每月10日前将费用足额存入账户；乙方违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的1‰收取滞纳金。2.邢燕作为广东省中山市南区********************的业主，按合同约定及庭审意见，每月应交物业服务费390.57元（139.49平方米×2.8元/月/平方米）。邢燕于2017年*月1日至2019年*月31日期间未支付物业服务费，中澳滨河湾分公司经催讨无果遂诉至本院，主张前述实体权利。3.庭审中，邢燕认为中澳物业滨河湾分公司未尽物业服务义务，即对其楼上2903房住户破坏外墙及违法搭建悬挂物的行为未予以制止、没有安装涉案房屋的室内可视对讲机和大门门镜，为此提供了照片、投诉截图。其中，投诉截图显示邢燕于2017年10月24日向市长信箱反映中澳滨河湾物业44栋2903业主进行违建，回复意见栏反映南区执法分局执法人员多次联系该小区物管公司现场调处，对该业主进行劝导说服，告诫其不能违章搭建但无果，目前该局正对该户违建问题进行调查取证中。中澳物业滨河湾分公司认为其已尽到提醒、劝告义务，并于2903房张贴装修违规整改通知单，要求2903房予以整改。中澳物业滨河湾分公司确认涉案房屋由邢燕预约后，由其负责免费安装，现尚未安装涉案房屋的可视对讲机和大门门镜，但应由邢燕先行向其预约，中澳物业滨河湾分公司登记后与业主约定时间上门安装。双方确认合同未明确约定可视对讲机及大门门镜的安装事项。邢燕确认涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中澳物业滨河湾分公司对案涉小区进行物业管理服务，并与中山市金澳房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、与邢燕签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中澳物业滨河湾分公司为案涉物业提供了物业管理服务，邢燕应按协议约定支付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十四条、第四十六条规定，中澳物业滨河湾分公司已按法律规定和合同约定对有关业主的违建行为予以制止并及时向有关行政管理部门报告，其已经尽到相应义务。中澳物业滨河湾分公司、邢燕确认合同没有约定可视对讲机及大门门镜的安装事宜，中澳物业滨河湾分公司称邢燕预约登记后即可免费安装，邢燕未举证证明其已经预约并登记的证据，且该安装事项并非合同约定的支付服务费的对价义务，故邢燕不能以此为由拒交物业服务费。邢燕可另行就前述安装事宜与中澳物业滨河湾分公司进行协商处理或另案解决。据此，邢燕所举证据不足以证明中澳滨河湾分公司在履行物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形。邢燕作为上述物业的业主，未按时交纳物业服务费已构成违约，应当承担向中澳物业滨河湾分公司支付物业服务费的违约责任。中澳物业滨河湾分公司、邢燕确认涉案物业以139.49平方米计算物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。经核算，邢燕应向中澳物业滨河湾分公司支付2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为9764.25元（390.57元/月×25个月）。关于违约金的问题。中澳物业滨河湾分公司主张按日千分之三的标准自逾期次日起计收违约金，但该标准明显过高，中澳物业滨河湾分公司未举证证明邢燕未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：分别从2017年8月至2019年8月的11日起，以每月所欠物业服务费390.57元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十四条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告邢燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司支付2017年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费9764.25元及违约金（分段计算：分别从2017年8月至2019年8月的11日起，以每月所欠物业服务费390.57元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，减半收取为309元（原告中山市中澳物业管理有限公司滨河湾分公司已预交），由被告邢燕负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇二〇年四月八日书记员  孙婉霞谭嘉怡