江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1324民初7796号 原告：马超，男，1967年3月15日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：张景亮，江苏厚远律师事务所律师。 被告：张国祥，男，1955年11月6日出生，住江苏省泗洪县。 被告：张格安，男，1975年10月30日出生，住江苏省宿迁市。 被告：朱玉香，女，1981年7月13日出生，住江苏省宿迁市。 原告马超与被告张国祥、张格安、朱玉香案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告马超及其委托诉讼代理人张景亮，被告张国祥到庭参加诉讼，被告张格安、朱玉香经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马超向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行并解除查封宿迁市宿城区金鹏国际广场C2605号房产；2、确定宿迁市宿城区金鹏国际广场C2605号不动产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年12月13日，原告马超与被告朱玉香签订《商业地产买卖合同》一份，约定被告朱玉香将坐落于宿迁市金鹏国际广场C2604号、C2605号卖给原告马超。现C2604号房屋已经办清过户手续，因C2605号房屋存在银行贷款，购房时银行无故不予清偿贷款，导致无法办理过户手续。实际原告已经支付购房款并实际使用上述两处房产数年。原告在裁定书之前已经实际占有上述房屋。被告张国祥与被告张格安、朱玉香因民间借贷一案导致案涉房产被查封。原告为维护合法权益，请求法院依法裁判。 被告张国祥辩称：1、涉案房屋目前仍登记在朱玉香名下，朱玉香才是房屋所有权人；2、虽然马超与朱玉香签订的房屋买卖合同在法院查封之前，但其只是支付了部分房款，并未支付全款；3、涉案房屋在买卖时即设定有抵押，至今抵押尚在，马超对该房屋至今未能过户存在过错。综上，原告享有的仅为买卖合同项下的相应债权权利，并不享有排除法院对涉案房产执行的权利，故应该驳回原告诉讼请求。 被告张格安、朱玉香未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录一证据目录），本院组织原、被告质证，对当事人无争议的证据1、2、8、11，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院作出认证如下： 1、证据3系商业地产买卖合同1份，可以证明原告与被告朱玉香签订该合同，并约定购房相关事宜，本院对证据3的真实性予以确认。 2、证据4系原告向被告支付购房款明细及清单各1份（共10页），可以证明原告向被告朱玉香支付部分购房款的事实，本院对证据4的真实性予以确认。 3、证据5系照片3张，结合证据9物业费票据11份，户外广告位管理合同1份、物业服务协议1份、物业公约1份，可以证明原告占有使用案涉房屋的事实，本院对证据3、9的真实性、合法性、关联性均予以确认。 4、证据6系原告与陈某结婚证1份，本院对证据6的真实性予以确认。 5、证据7系张格安与张家港银行工作人员录音2份、证据10系马超与被告朱玉香之间的录音1份，因被告张格安、朱玉香均未到庭，本院无法核实上述录音的真实性，故本院对证据7、10的真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因被告张格安、朱玉香向张国祥借款未还，张国祥于2018年7月3日向本院提起诉讼，要求张格安、朱玉香偿还张国祥借款本金15万元及利息（自2018年6月11日起按年利率24%计算至实际履行之日止）。案件审理过程中，张国祥申请财产保全，本院于2018年7月4日作出（2018）苏1324民初5648号民事裁定，查封朱玉香所有的位于宿迁市金鹏国际广场26幢5号房屋。 2018年8月2日，经本院主持调解，被告张格安、朱玉香与张国祥达成调解协议，即被告张格安、朱玉香同意偿还张国祥借款本金10万元，于2019年1月31日前一次性付清；若逾期未付，则张国祥有权就本金15万元及利息（自2018年6月12日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算）一并申请执行。本调解协议达成后，已还款项按先本后息方式予以扣除。案件受理费（已减半收取）1650元、保全费1270元，合计2920元，由张格安、朱玉香共同负担。 后因张格安、朱玉香未履行还款义务，经申请执行人张国祥申 请，2019年5月10日，本院立案执行。后本院于2019年7月30日作出（2019）苏1324执字2237号执行裁定，拍卖朱玉香所有的位于宿迁市宿城区金鹏国际广场C2605号不动产，并责令上述房产内相关人员在2019年8月30日前迁出房屋。执行过程中，马超提出执行异议，要求解除查封宿迁市宿城区金鹏国际广场C2605号房产，停止执行。2019年10月18日，本院作出（2019）苏1324执异94号执行裁定，驳回马超的异议请求。马超不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明：1、案涉房产于2017年8月30日设定抵押，抵押权人为江苏张家港农村商业银行股份有限公司宿豫支行，登记原因为借贷，抵押金额为445600元。2、2017年12月13日，原告（乙方、买受方）与被告朱玉香（甲方、出卖方）及案外人宿迁市纵横创展房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《商业地产买卖合同》，约定甲方所售房产坐落于宿迁市金鹏国际广场C2604号、C2605号；所售房产面积约为117.84平方（以证载为准）；该房产已抵押给张家港银行；上述房产成交总价款为92万元；乙方于签订本合同同时支付购房定金2万元给甲方；按揭方式付款：乙方于2018年1月20日前支付甲方购房首付款49.5万元（定金充当首付款），按揭房款42万元由乙方通过向银行办理按揭贷款方式支付给甲方，剩余5000元待甲方交付房屋时予以付清；如果甲方房屋原有抵押贷款未偿还清，甲方须于收到乙方购房首付款后当日偿还掉该房产的抵押贷款……3、2017年12月13日，原告马超向朱玉香支付定金2万元，并由朱玉香出具收条；2017年12月24日，马超通过中国银行向朱玉香汇款5万元；2018年1月16日，原告通过他人中国建设银行账户向朱玉香转账10万元；2018年2月1日，原告通过中国工商银行向朱玉香转账5万元；2018年2月5日，原告通过中国工商银行向朱玉香转账5万元；2018年2月6日，原告通过中国银行向朱玉香转账20.01万元。2018年6月7日，朱玉香出具收条，载明收到马超购买金鹏国际C2604、C2605两套房款50万元。4、案涉房款原告尚有21万元未支付。 本案争议焦点为:原告马超就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为：原告马超就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实: 原告虽然在本院查封之前与被告朱玉香签订书面买卖合同，但是原告在与朱玉香签订买卖合同时，该房产已设定抵押权登记，且亦在合同中载明抵押登记情况。原告作为买受人未履行合理的注意义务，明知案涉房产存在抵押登记，可能存在不能过户登记的风险，仍然与朱玉香签订买卖合同，后导致由于存在抵押权而无法过户登记。显然，原告因归责于其自身原因未办理过户登记，原告存在过错。故原告马超不享有足以排除强制执行的民事权益。因原告不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告要求确定案涉房产归其所有不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下： 驳回原告马超的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告马超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费8050元。 审 判 长  李 伟 人民陪审员  王泽忠 人民陪审员  许石永 二〇二〇年四月八日 书 记 员  尹丹丹 附录一、证据目录 原告许恩铭举证如下： 1、（2019）苏1324执2237号执行裁定书1份（复印件），证明被告张国祥与被告张格安、朱玉香民间借贷纠纷一案中，对涉案房屋进行查封并予以执行。 2、（2019）苏1324执异94号民事裁定书1份（原件），证明原告马超在知悉案涉房屋被执行后申请执行异议，2019年10月18日异议申请被驳回。 3、商业地产买卖合同1份，证明在2017年12月13日原告与被告朱玉香签订案涉房屋及金鹏国际广场C2604号两套房屋的买卖合同，证明原告与被告在房屋被查封前已经签订了买卖合同。 4、原告向被告支付购房款明细及清单各1份（共10页），证明原告已经支付了购房款及中介费用合计50.25万元。 5、照片3张，证明原告在2018年3月19日支付了案涉房屋即C2604、C2605物业费、公共能耗费等费用。金鹏国际广场的广告牌照片1张，证明原告从事喜洋洋婚庆，一直使用案涉房屋。 6、结婚证1份，证明陈明侠与原告系夫妻关系。 7、录音2份，证明案涉房屋非因原告自身原因没有办理过户登记。 8、不动产产权情况表2份，证明宿城区金鹏国际广场C2605房屋所有权人为朱玉香，宿城区金鹏国际广场C2604房屋所有权人为陈明侠（原告配偶）。 9、物业费票据11份，户外广告位管理合同1份、物业服务协议1份、物业公约1份，证明原告在涉案房屋保全之前已经实际占有并使用，而且现在一直在使用涉案房屋没有间断。 10、马超与被告朱玉香之间的录音1份，证明原告现尚有21万元购房款欠付。 被告张国祥举证如下： 11、提交给法庭（2018）苏1324民初5648号民事调解书，证明被告张格安、朱玉香同意偿还张国祥10万元。 附录二、相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。