湖北省恩施市人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂2801行初119号原告高申全，男，汉族，1958年6月24日出生，湖北省恩施市人，住武汉市武昌区，原告刘敏，女，汉族，1964年1月23日出生，湖北省恩施市人，住武汉市武昌区，系高申全之妻。二原告共同委托代理人汪振，湖北维思德律师事务所律师。被告恩施市舞阳坝街道办事处，住所地：恩施市清江东路**。法定代表人史光武，该办事处主任。出庭负责人刘伟，该办事处党委组织委员。委托代理人谌章余，湖北图盛律师事务所律师。原告高申全、刘敏不服被告恩施市舞阳坝街道办事处（以下简称舞阳办事处）房屋征收补偿一案，本院于2018年7月3日作出“（2018）鄂2801行初5号”行政判决书，原告高申全、刘敏不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院（以下简称州中院）提出上诉，州中院于2018年11月20日作出“（2018）鄂28行终168号”行政裁定书，裁定撤销上述判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告高申全、刘敏及其委托代理人汪振，被告舞阳办事处的党委组织委员刘伟及其委托代理人谌章余到庭参加了诉讼。审理中，原告申请鉴定，鉴定期间6个月，因新型冠状病毒疫情影响延期二个月，本案经审判委员会讨论，现已审理终结。原告高申全、刘敏诉称，2011年3月30日，为了加快恩施市黄泥坝机场道路改扩建片区开发，被告制定了《机场道路改扩建房屋征收补偿安置方案》，原告的房屋位于该片区，应予拆迁补偿。2013年4月3日，被告与原告签订了《房屋征收补偿协议》，该协议约定：过渡期为两年，过渡期延长的，过渡费为960元/年；原告免费享有2个固定的车位，还建门店宽度不低于原门店宽度，位置在原告原住房后面临街；一方违约需向对方支付违约金20万元。后原告房屋被依法拆除，根据约定，被告应给原告还建门店为15、16号临街门店，位于原告屋后，但被告还建的是位置、面积、宽度不符合约定的4、5号门店。原房屋土地性质为商业用地，二楼系经营性用房，被告承诺给原告二楼还建商业门店，但实际按住宅标准还建。还建住房已两年有余，但仍未办理不动产所有权证。被告违反约定，现请求法院判令：1、被告按《房屋征收安置补偿协议》约定将临街15、16号商业门店（后确定为24号）还建给原告；2、被告补偿原告门店经营损失费，计算至2017年12月31日为791908元，2018年1月1日后的经营损失按100元/平方米×304.58平方米计算，至原告接受门店时止，并按银行贷款利率双倍支付经营期间的利息损失；3、被告支付违约金200000元；4、被告给原告交付两个长期免费使用的固定停车位；5、被告按960元/年支付过渡费30720元至2017年12月31日，2018年1月1日后的过渡费支付至原告接受商业门店之日或全部领到商业门店补偿金之日止；6、将门店二楼还建的住房置换为相同面积的二楼门店；7、被告为原告办理已还建五套住房的不动产所有权证，并承担办证费用；8、本案诉讼费、鉴定费、律师代理费、差旅费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：第1项变更为：还建门店按304.58平方米进行货币补偿。其价格参照24号门店市场评估价值。第2项变更为：要求被告给付自2018年11月1日起至归还商业门店或领到补偿款之日止，按304.58平方米×31249.90元／月计算经营损失费及利息。（其标准参照房屋征收补偿明细表中停产停业损失计算）。第6项请求变更为：被告按4000元／平方米补偿原告二楼门店与住房的差价2049920元。其他请求不变，另增加一项诉讼请求：按公平、公正、公开的原则，判令被告公布该项目26户《房屋征收安置补偿协议》、《房屋测量报告》、《房屋征收补偿明细表》及还建合同。原告高申全、刘敏为支持其诉讼请求，除原提交的证据外，本次审理中向本院提交了如下证据（均为复印件，有原件的已提交原件核对）：证据一、房屋买卖合同一份，证明原告被拆迁房与原蓝天加油站（以下简称加油站）相邻。被告对该合同的真实性有异议，认为：1按照常规，合同的第二页有买卖双方的签字按印，但第一页除打印文字外没有任何的双方签字或盖章，不符合常理。除非庭审中，合同的另一方当事人进行认可，否则该合同只存在可能性，不存在确定性；2、合同不具有合法性，买卖合同签订时，还没有办理房屋所有权证，只有建设工程规划许可证和国有土地使用权证，依据行政许可法规定，建设工程规划许可证属于禁止转让的行政许可；3、该合同与本案无关联。证据二、《机场道路改扩建房屋征收安置方案》一份。证明2011年3月30日，被告公布拆迁方案、确定拆迁范围及房屋拆迁安置办法。被告对该证据无异议。证据三：国有土地使用证一份。证明原告被占用土地为国有商业出让地；证据四：宗地草图、房屋测量报告各一份。证明原告被拆迁房临街，一楼门店宽度为14.59米。被告对证据三、证据四的真实性无异议，对证明目的有异议。认为：1、土地为国有商住出让用地；2、一楼门店宽度为14.59米无异议，但其测绘图表明是由13.31米加1.28米构成，1.28是侧角线，未在一条水平线上。证据五：百度下载的卫星地图一份。证明原告被拆迁房屋原址、加油站、张建伟家（正荣宾馆）位置，正荣宾馆在加油站南侧，加油站、正荣宾馆对应莲湖花园二期的位置；证据六：恩施市城区图（来源于新华书店），证明加油站位置就是谷歌地图标注的加油站位置。被告对该证据五、六的真实性有异议，认为卫星地图来自于百度下载，没有准确的经纬度，原告未告知下载时间，百度卫星云图、恩施城区图随时在变化更新，不能成为证据，不能证明原告被拆迁房屋、加油站和正荣宾馆的位置，该证据不能达到原告的证明目的。证据七：2012年10月26日原告被拆迁房与加油站、莲湖花园的现场视频一份。证明原告被拆迁房与加油站相邻，加油站与莲湖花园一期门店相邻。被告认为从视频中可以看出原告房屋与加油站之间有间距，不是紧相邻，且按规定，加油站与住宅必须有相应的安全防火距离。证据八：被拆迁房的照片一组。证明原告被拆迁房与加油站、案外人张宪珍原被拆迁房相邻，原告被拆迁房对应的参照物为湖北高速恩施办公楼；证据九：被拆迁房原房主原住址顺序表一份。证明原告被拆迁房在最北边，从南向北数第十五家的位置，紧靠加油站，正荣宾馆家从南向北数为第四家；证据十：张建伟家（正荣宾馆）照片，证明正荣宾馆的房主是张建伟。被告认为证据八、九、十的形式要件不合法，照片无拍摄的时间、、地点方位，不符合证据的三性，达不到其证明目的。证据十一：视频及书面录音整理资料一份。证明2013年4月2日舞阳坝街道办事处张晓军主任、陈斌副书记、拆迁办魏传新主任、刘敏（拆迁办工作人员）、被告聘请的摄影师等五人在原告开办的深泉合渣店许家坪店与原告就房屋拆迁补偿事宜商谈；证据十二：视频及书面录音整理资料一份。（2013年4月3日，被告工作人员魏传新与原告签约的谈话视频）；证据十三：房屋征收安置补偿协议一份；证据十四：庭审笔录一份。上述证据证明：1、被告还建原告门店是原址后退30米，原址就近后靠；2、还建门店没有公摊面积；3、还建给原告的门店宽度不低原门店的宽度，位置是原住房后面临街；4、门店经营损失费补偿到下次经营为止，即接受门店为止；5、还建房屋最大限度由原告挑选。被告对证据十一至十四的质证意见为：所有视频日期均为2018年12月22日，系原告剪辑后编辑。工作人员魏传新视频中说的是原址靠后，就近还建，在拆迁房屋后退30米这一带。视频中办事处主任张晓军，有副书记陈斌；该组视频不符合证据的三性，不能作为证据；2、证据十二仅反映出原被告签订房屋征收安置补偿协议这一事实。对经营损失无异议，公摊面积国家有规定；双方商谈时按照方案应还建门店面积304.58平方米，因为位置改变，还建面积为333.98平方米。证据十一、十二不能作为证据，证据十三、十四的真实性无异议，但达不到其证明目的。证据十五：2013年4月26日的选房确认书一份。证明2013年4月26日在签订拆迁补偿协议前即有规划设计，被告回避了原告被拆迁房后面也有门店的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，选房确认书针对住房，与门店无关，不能达到其证明目的。证据十六：商业门店分配图一份。证明被告分配给原告的4、5号门店在被拆迁人张建伟（正荣宾馆）后面，而不是在原告被拆迁房相邻的加油站后面，证明原告在被拆迁房后面有门店的事实。被告对该证据的真实性有异议，认为该图没有注明来源，其数据、标识看不清，达不到其证明目的。证据十七：恩施市江山测绘有限公司原房屋测量报告、莲湖花园二期门店分层测量图各一份。证明原告原门店宽度为14.59米，被告分配给原告4、5号门店，含板墙宽度为12.45米，指定的4、5号门店建筑面积248.90平方米，与原门店面积相差58.6平方米，4、5号门店与原告原门店宽度相差4.36米，水平距离相差为128.2米，与原门店直径距离相差140多米。被告对房屋测量报告的真实性无异议，是原告被征收房屋的测量状况；认为门店分层平面图，无小区名称、建筑物楼栋号及项目名称等标识。原告也不可能凭该平面图计算出门店的建筑面积。建筑面积的计算中有一个至关重要的因素就是分摊系数，建筑面积包含套内建筑面积与公摊建筑面积，没有分摊系数是不可能计算出建筑面积的，原告的证明目的不能成立。证据十八：房屋征收补偿明细表一份。证明过渡费与门店经营损失费是两个不同的内容、以及停产、停业损失费的计算依据。被告对该证据的真实性无异议。证据十九：《机场快速路改扩建及五指湖片区被征收商业门店还建安置实施方案》一份。证明该安置方案没有征得原告同意。被告对该证据的真实性无异议，但认为证明目的不成立。证据二十：部分被拆迁人签字的《情况说明》一份。证明被告制定门店安置实施方案没有向包括原告在内的26户被拆迁户公示，也没有征得被拆迁户的同意。被告认为该说明系复印件，对其真实性有异议，证明目的不成立。证据二十一：舞阳办事处关于高申权信访意见的处理决定书一份。证据二十二、申诉书一份。证据二十三：不予受理通知书一份。证据二十四：庭审笔录一份。证据二十五：个体工商户营业执照，证明原告被拆迁房产原用于餐馆经营。证据二十六：承诺书一份。上述证据证明被告分配给原告的4、5号门店与承诺的不符。被告对证据二十一、二十二、二十三、二十五、二十六与的真实性无异议，但认为现有门店分配方案经集体讨论通过，未侵害原告权利，应当按双方签订的协议执行。认为证据二十四的证明目的不成立，相反能够证明被告交付给原告的还建门店符合约定。证据二十七：2018年7月22日，原告与被拆迁户张建伟的谈话视频一份。证明被告还建给张建伟的门店为1-3楼、被告没有一视同仁，按承诺书及会议承诺应给原告还建二楼门店。被告认为该证据与本案无关。证据二十八：2017年5月2日，舞阳坝街道办事处信访办谢晓东、陈斌主任接访视频一份。证明被告违反承诺，反而要求原告起诉后再给钱。证据二十九：视频一份、证据三十：2017年6月2日舞阳坝街道办事处史光武主任接访录音一份。证据三十一：2017年8月1日，舞阳坝街道办事处史光武主任电话录音一份。以上证据证明：1、被告承诺打官司的诉讼费、评估费、律师诉讼费由被告承担；2、被告提出解决方案，即不要门店就给钱，要门店就补差价；3、被告要原告委托律师、然后进行评估，到法院诉讼，通过诉讼后给钱；4、由于被告不履行承诺，原告被迫起诉。被告对上述证据的质证意见为：1、制作的录音可能存在剪辑；2、提供的光盘声音不清晰，对其真实性不认可，不予质证，不能成为本案的证据；3、对视频的质证意见：原告制作视频时带有强烈的目的性，在对方不知道有录音的情况下，采取诱导性提问，信访办主任作出的答复超出其职权。信访条例21条明确规定合同纠纷不得通过信访渠道予以解决，原告的行为是缠访，被告的工作人员作出的承诺不符合法律规定，也将损害国家利益，证明目的不成立。证据三十二：代理合同、付款凭证、代理费发票各两份，证明原告一、二审委托律师支付代理费共计22.5万元，该代理费应当由被告承担。被告认为工作人员的口头承诺不应支持，除非有书面的文件。律师费的承担是原告刘敏提出后，信访办主任当时未给予明确的答复。其中一笔律师费高达14.5万元，不符合法律规定。对发票的真实性有异议，其开具日期是2018年8月1日，是一审诉讼结束之后，是在明知被告对律师费的承担质疑的情况下形成的，该笔费用应由原告自行承担。原告庭审中提交的视频系将原视频分段剪辑，并在庭后提交了完整视频和录音资料。被告舞阳办事处辩称，原告的第一项诉请不符合原被告双方就拆迁安置补偿合同的约定，该请求应该依法予以驳回。理由为：1、被告已按照原被告签订的房屋征收安置补偿协议，向原告还建莲湖花园二期4号、5号门店，该门店位于原告原房屋后面临街，符合双方约定；2、原告的第一项诉请违背了城市规划法的要求；3、关于原告诉请的经营损失，其起算时间只能从2013年4月30日起计算至2016年1月。被告自2015年11月1日已经告知原告还建门店位置，且4、5号门店已经具备了交付条件，因原告拒绝接受符合合同约定的4、5号门店，故整个房屋的交付时间为2015年10月。原判考虑到门店装修，给予3个月装修的合理期限，但其诉请的超标准经营损失补偿不能成立；4、原告要求补偿原告二楼门店与住房差价损失200多万元，无事实和法律依据，应予驳回；5、增加的要求公开26户的补偿协议等诉请应当予以驳回。按照国务院590号令，被告仅对征收范围内被征收人的房地产评估结果在征收范围内予以公告。针对各被征收人应补偿的款额项目，涉及各被征收人私有财产权，而被告为公权力行政机关，按照法无授权不可为的基本原则，不能按照原告的要求违法行使公权力；6、给原告安置的门店，召开了安置户的群众会议，系经过大家集体讨论认可的方案，被告不存在违约；7、对于原告提出的相关损失可以按照《房屋征收安置补偿协议》执行。审理中，原告于2018年12月3日向本院申请调取下列证据：1、被告与张建伟签订的安置补偿协议及门店还建协议；2、调取被拆迁人张宪菊与被告就房屋征收补偿纠纷一案达成的调解协议。本院依法调取了（2017）鄂2801行初50号行政调解书、被告与张建伟签订的《房屋征收安置补偿协议》、《房屋征收补偿明细表》、验收单复印件各一份。原告对上述证据的真实性无异议，但认为被告没有一视同仁，没有按照张建伟的二楼还建的门店给原告进行补偿。原告的土地性质是商住用地，张建伟的土地性质是集体用地。被告对该三份证据的真实性无异议，认为原告的请求明显不符合基本的情况，张建伟的正房面积731.80平米，门店面积294.61平米，最后置换的住房面积1097.70平米，商业门店441.92平米。原告被征收房屋的面积是341.65平米，门店面积203.05平米，置换门店面积与张建伟门店置换面积比例相当，原告要求按照张建伟门店的置换标准面积予以置换不合理，故原告的理由不成立。对（2017）鄂2801行初50号行政调解书，原告认为该是被告表态和张宪菊等人要到法院起诉，一样解决，不要门店就补钱。被告对调解书的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。被告舞阳办事处在法定期限内未向本院提交证据。本院组织双方进行了举证质证，对各方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据将结合各方历次庭审陈述及其他证据，依照证据规则对其证明效力与目的进行综合分析认定。经审理查明，2001年11月13日，原告高申全与案外人恩施机场供应站（蓝天加油站）签订买卖合同，由原告出资110000元购买蓝天加油站东侧房屋两层，该房屋位于许家坪机场入口附近，土地使用权性质为国有土地。该房屋右侧与蓝天加油站相邻、左侧与居民张宪珍房屋相邻，以房屋为参照物，从右往左依次共有张宪珍等14户房屋并列相邻，原告位于第15户，原告房屋距最左处第一家金华清的房屋约180米。原告购买房屋后，开办“深泉合渣馆”，并办理了个体工商户营业执照，其中一楼用于经营的门店宽度为14.59米。2011年3月30日，被告为加快黄泥坝机场道路改扩建片区开发，制定了《机场道路改扩建房屋征收补偿安置方案》，原告及沿线的15户房屋均属于本次拆迁范围。2013年4月3日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订《房屋征收安置补偿协议》，协议主要内容为：一、被征收房地产现状及转换标准。1、经房屋测绘机构测定，乙方被征收房屋的住宅房屋建筑面积为341.65㎡，商业门店建筑面积203.05㎡。2、甲方在机场路片区开发项目“莲湖花园”二期范围内为原告置换住宅房屋建筑面积512.48平方米、商业门店建筑面积304.58平方米；3、置换房屋的实际建筑面积大于或小于512.48平方米的部分，双方按照每平方米4000元结算差价，置换的门店面积大于或者小于304.58平方米的部分，按照每平方米8000元结算差价。甲、乙双方订立补充协议时，实行差价结算。4、依据《机场道路改扩建房屋征收安置补偿方案》，乙方置换房屋套数确定后，若应置换房屋建筑面积减去实际置换房屋建筑面积后，剩余建筑面积大于莲湖花园二期最小户型房屋建筑面积一半以上，乙方可再行选择置换对应房屋或选择货币补偿，若小于最小户型房屋建筑面积一半，对乙方按货币方式补偿。二、乙方被征收房屋室内装饰装潢附属物、建筑物及其他补偿共计人民币2081680元（补偿明细见附表），本协议生效后五个工作日内由甲方将上述补偿款一次性支付给乙方。三、本协议生效后二十天以内，乙方自行搬迁并将房屋的钥匙交付给乙方，该房屋由甲方拆除，否则，视为乙方违约。同时，甲方向乙方支付本协议第二条约定补偿款的当天乙方将征收房屋的所有权证交付给甲方。四、乙方过渡期为两年，自2013年4月3日至2015年4月3日，若过渡期延长，过渡费在原约定基础上上涨为960元/月，但不视为甲方违约。五、乙方还建安置房的办证税费由甲方承担，房屋维修基金按相关政策的规定执行，办证具体工作由甲方负责，但乙方必须履行协助义务。同时，乙方还建安置房的物业管理费由甲方代缴20年，20年后由乙方自行缴纳。乙方长期享受两个固定车位。门店宽度不低于原门店宽度，位置在原住房后面临街。六、乙方还建安置房的具体楼栋、层数等由甲、乙双方订立补充协议予以约定。七、本协议签订后，双方必须完全实际履行，任何一方违约，除继续履行本协议外，还须向对方支付20万元违约金。协议中加黑部分为手写，系被告工作人员添加，盖有手印。同年4月26日，原告与安置方恩施市华龙村置业有限公司签订了5套住宅房屋选房确认书。2013年4月30日，被告补偿原告装饰装潢及水、电、气、宽带初装、座机电话、有线电视、三箱电等各项入户费、房屋搬迁费，以及按800元/月补偿两年过渡费19200元（2013年4月3日至2015年4月3日）、两年半的停产停业经营损失625000元（2013年4月30日至2015年10月30日），共计2081680元。后被告拆除原告房屋。2015年4月2日，原、被告就过渡费又签订《房屋征收安置补补充协议书》，约定在延长期按1600元/月/户的标准给付原告过渡费至2015年12月31日止，延长9个月，此间的过渡费按照每月1600元计算，共计给原告补偿过渡费14400元。2015年7月，被告将还建安置的住房5套交付给原告。次日，被告工作人员署名给原告出具《承诺书》，内容为：“鉴于被征收人高申全与征收人舞阳坝街道办事处签订了房屋征收安置补偿协议，现就被征收人高申全提出的协议书外的事宜作出如下承诺：一、被征收人高申全要求为其亲属解决两套经济适用房，若被申请人在完全符合经济适用房安置申报条件的情况下，办事处承诺在恩施市××村经济适用房安置小区范围内解决两套经济适用房指标，自行购买。二、被征收人高申全要求与本项目其他被征收户房屋安置方式同等对待，现承诺若有其他被征收户房屋安置方式有不同，同意被征收人高申全的房屋安置方式也参照此安置方式执行。”2015年12月1日，被告制定《机场快速路改扩建及五指湖片区开发被征收商户商业门店还建安置实施方案》，该方案与原告相关的主要内容为：安置地点。（一）……（二）州烟草仓库至清江外国语学校大门口路段临街被征收户商业门店还建安置在莲湖花园二期一楼。安置办法：（一）商业门店还建面积包含公摊面积。（二）还建安置依据已建成商业门店现状及户型结合被征收户应还建面积，以相互找差面积最小为原则，还建位置及顺序按照面积相对合适的商业门店进行调整还建。（三）恩施华龙村置业有限公司（以下简称安置方）与被征收户相互标准：莲湖花园一期二楼临主道商业门店超差部分双方按7000元/㎡相互补差，莲湖花园一期二楼商业门店还建超差部分双方按8000元/㎡相互补差。莲湖花园二期一楼商业门店：5—9、13—18、22—27共17个商业门店还建差面积部分由被安置方按16000元/㎡的价格补偿给被安置方，多余还建面积部分由被安置方按12000元/㎡的价格补偿给安置方。1—4、10—12、19—21、28—30共13个商业门店还建差面积部分由安置方按16000元/㎡的价格补偿给被安置方，还建多余面积部分由被安置方按8000元/㎡的价格补偿给安置方。（四）商业门店还建超差面积原则上控制在50㎡以内，若被安置方还建差面积部分不愿意折现，还可以按1：2的比例在莲湖花园二期二楼还建剩余面积。（五）被安置方在莲湖花园二期一楼、一期二楼和二期二楼的商业门店位置分别确定并签订还建安置协议后，若因补差金额较大无力支付或整体需折现的，可委托安置方分别按16000元/㎡、7000元/㎡和8000元/㎡的价格对外公开销售，价款在商业门店销售完毕后由华龙村置业有限公司负责给被安置方结清。（六）……（七）土地使用证及房产证的办理，由被安置方提供所需要相关资料后，由安置方统一办理，被安置方不缴纳办证费用。方案中“还建差面积”是指置换的面积小于约定的应还建面积；“多还建面积”是指置换的面积大于约定的应还面积。当日，被告公布门店安置方案及安置图纸。被告将安置方案中的4、5号门店指定给原告。原告以该还建的门店面积、宽度、位置等不符合协议约定，拒绝接受该门店，并就此事多次向有关部门信访。2017年4月18日，被告作出《关于高申全信访事项的处理意见书》，其答复意见主要为：门店安置情况。2015年6月，用于安置拆迁户的门店建成，因规划问题，门店与协议约定门店规格等不符。2015年12月1日、4日、17日、23日、25日，办事处、拆迁办及黄泥坝居委会工作人员在华龙城会议室多次召集你们26户拆迁户商议门店安置问题，会上多数拆迁户同意《机场快速路改扩建及五指湖片区开发被征收商户商业门店还建安置实施方案》，表示可按此方案执行。截至目前，22户已签订安置协议，下余4户未签订，你户在4户之列。按照该安置实施方案，安置给你户的门店为莲湖花园二期1楼4号和5号。并告知如有异议，可直接向法院提起诉讼。原告遂诉至本院。审理中，对4号、5号门店的面积、位置、宽度的争议，江山测绘公司测量确认的面积为333.98㎡，原告依据测绘报告自行计算的面积为248.895㎡。被告认为已超过约定的还建面积，还建门店宽度差异并不大，可在超面积部分进行解决。对门店位置，原告认为，双方在协商时，明确说明还建门店地址在“莲湖花园、门店原址后退30米”，为此，专门在协议上加上“门店宽度不低于原门店宽度，位置在原住房后面临街。”其本意是指原告房屋正后面30米，而非现还建的距原告最远的斜后方门店。另查明，被告信访答复意见中的其他三户分别为张宪菊、张宪珍、张建伟。其中，张宪菊门店补偿方式由还建门店变更为货币补偿。就门店实际情况，本院进行了现场勘验，勘验情况表明，原告被拆迁房屋位于华龙城正大门右侧门店“馨儿乐生活超市”正前方绿化带处，其正后方30米处即为“馨儿乐”超市，即原告所说的24号门店。被告还建给原告的4号、5号门店（从华龙城二期小区出口处从右往左数，与“馨儿乐生活超市”距离约140米）。两个门店中，其中一个门店承重柱较多，对使用价值有一定影响。门店宽度，按测绘报告，未达到原门店14.59米。诉讼中，原告申请对被拆迁房正后面对应门店的现今市价予以评估，以测算每平方米价格。本院确定以“馨儿乐生活超市”为估价对象，价值时点为2019年2月21日，并委托恩施州振业房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2019年10月8日作出《房地产评估报告书》，其评估结果为：该商业门店的市场参考价值为：评估单价26625元/平方米。（本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为12个月，即从2019年10月8日至2020年10月7日止。当房地产市场价格或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该使用期限作相应调整）。原告为此支付评估费31000元。被告提出，该评估价格过高，该报告的使用期限不符合法律规定，应不予采信。理由是：依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的规定，评估报告的有效期应当自基准日开始计算（即从2019年2月21日起），而且一般不超过一年，其原因是防止房地产价格随着政策法规发生重大变化和调整时出现波动，从而体现房地产评估的规范化。对此，本院向评估机构发函，要求其就被告提出的有效期作出说明，评估机构复函：评估报告中评估基准日依据《鉴定程序笔录确定》。依据国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）第2.0.11条规定，“价值时点为所评估的估价对象价值和价格对应的某一特定时间”。国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第7.0.16.6条规定：“估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中的估价报告使用期限应自估价报告出具之日计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。”其有效期并非从基准日开始计算。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定，市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施行政区域内房屋征收与补偿工作。该条例第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照条例规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、停产停业损失等事项，订立补偿协议。订立协议后，一方当事人不履行协议约定的内容的，另一方当事人可提起诉讼。即在房屋征收与补偿的具体实施过程中，应当遵循“谁实施、谁负责”的原则，被征收人对征收补偿协议不服的，应当以与其签订协议的房屋征收部门为被告，故本案被告适格。原、被告于2013年4月3日签订的《房屋征收安置补偿协议》系双方意思自治表示，不存在重大、明显违法以及违反法律禁止性规定和损害国家利益、公共利益和其他人合法权益的情形，该协议合法有效。上述协议中约定的房屋安置部分已履行完毕。本案争议焦点为：1、被告所还建的门店是否符合协议约定，原告能否要求变更为货币补偿。2、被告应否支付过渡费以及停产停业损失的计算标准。3、原告能否获得补偿房屋与二楼门店的差价。4、被告是否应承担违约金200000元。5、被告是否应承担原告委托律师代理费、鉴定费。就上述问题，本院评述如下：1、关于被告还建的门店是否符合协议约定。原、被告就还建门店，在协议中约定：门店宽度不低于原门店宽度，位置在原住房后面临街。双方对“原住房后面临街”分歧较大。按原告的理解，还建门店在原房屋原址后退30米，门店宽度不低于14.59米，面积为304.58平方米的门店，若无法归还，则按现今市场价值进行货币补偿。对此，原告提交了原房屋未拆迁的住户图、原门店宽度测绘图及原被告协商时的视频资料。就此，本院认为，案涉协议第五条特意由被告工作人员手写“在原住房后面临街”。其本意是确定位置以保证其还建门店的商业价值，按通常理解，双方约定的“原住房后面临街”，应在距原房屋正后方，即使不是正后方，也应在合理位置，其偏移距离不能过长，否则该约定便无意义。被告也认可其工作人员表态为“原址靠后，就近还建”。结合原房屋与其他14户房屋现状，原告位于第15户，与其他住户房屋并列相邻，所还建门店位置与原房屋相隔11户，直线距离达140米，不能认定为就近还建。同时，还建门店宽度亦未达到约定要求。再者，从现场情况看，被告还建的其中一个门店，承重柱较多，影响使用价值。被告抗辩“因规划问题导致设计改变，所还建的门店变化”，未提交任何证据予以证明，对该抗辩理由，本院不予采纳。故被告还建门店的位置、宽度不符合双方约定，且因位置、宽度不符合约定，影响门店的商业价值和使用价值。被告工作人员向原告作出了“若有其他被征收户房屋安置方式有不同，同意被征收人高申全的房屋安置方式也参照此安置方式执行”《承诺书》，该承诺系被告工作人员作出，原告有理由相信其行为代表被告，原告也举证证明被告对位于同一沿线的其他被征收人变更为货币补偿。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任”。现原告屋后的门店已还建给他人，也无其他符合条件的还建门店，被告应赔偿其门店价值损失，即对原告要求货币补偿的请求，本院予以支持，双方签订的《房屋征收安置补偿协议》中关于还建安置门店的约定不再履行。评估报告中的价格基准日确了定某一特定时间门店价格，其使用期限符合相关规定，本院对该评估报告予以采信。基于上述理由，因其还建门店不符合约定，本院确定被告赔偿门店价值损失304.58平方米×26625元，共计8109442.5元。2、关于要求被告给付经营损失及利息。被告已给原告补偿2013年4月30日至2015年10月30日的门店经营损失625000元，双方约定以此标准计算，每月为20833元，计算至每日为694.40元，本院确定以该补偿标准计算为宜。原告要求按每平方米100元计算没有法律依据。考虑原告诉请已由还建门店变更为货币补偿，货币补偿本身即考虑了门店的商业价值，且其获取货币补偿后，也无需再经营门店，故本院确定经营损失计算至原告起诉之日，即2015年10月31日至2018年1月5日，共计545130元。对于原告要求支付利息的请求，双方未在合同中约定，对原告的该部分请求，本院不予支持。3、关于要求被告支付违约金200000元。被告已按协议履行了大部分义务，就门店部分违约不构成根本违约，对原告的该项请求，本院不予支持。4、关于要求被告交付原告两个长期免费使用的固定停车位。双方签订的《房屋征收安置补偿协议》有明确约定，被告对此不持异议，本院予以支持。5、关于要求被告支付过渡费30720元（按960元/月计算至2017年12月31日），2018年1月1日后的过渡费支付至原告接受商业门店之日或全部领到商业门店补偿金之日止。过渡费是指拆迁后对于被拆迁方给予的临时安置租房费用，被告已于2015年7月给原告还建了5套住房，并补偿过渡费至2015年12月，双方并未约定支付商业门店过渡费，对原告的该项请求，本院不予支持。6、关于要求被告补偿应将原告门店二楼还建为门店，实际还建为住房的差价2049920元。原告提交的证据不能充分证明其他还建户二楼补偿为门店，且原告已签字领受还建住房5套，应视为对二楼还建为住房的认可，对该项诉讼请求，本院不予支持。7、关于要求被告为原告办理已还建5套住房的不动产所有权证，并承担办证费用。因被告本身不具有办证主体资格，但双方签订的《房屋征收安置补偿协议》明确约定由被告负责办证，应理解为代为办理，但原告有协助义务，办证费用亦由被告承担，故对原告的该项请求本院予以支持。8、关于要求被告承担本案诉讼费、鉴定费、律师代理费、差旅费。依照《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费由人民法院根据案件的具体情况决定。关于律师代理费和鉴定费，双方发生争议后，被告的工作人员在上班时间接待原告时，多次表示要原告通过诉讼解决，愿意承担相关费用，原告就此提供了录像视频。本院认为，被告工作人员行为应认定为职务行为，双方口头约定产生的后果依法应由被告承担。原告第一次起诉的律师代理费145000元以及二审期间支付的律师费80000元、原告提交了代理合同、收费收据、转账凭证，且收费标准在法律规定的范围内，本院予以支持。鉴定费31000元，是必然发生的费用，应由被告负担；对于差旅费请求因原告没有提交相关证据，本院不予支持。9、按“公平、公正、公开”的原则，要求被告公布该项目26户的《房屋征收安置补偿协议》、《房屋测量报告》、《房屋征收补偿明细表》及签订的还建门店、住房合同。对该项诉讼请求，因涉及其他被征收人权利，其在本案中要求公布没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款之规定，判决如下：一、被告恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内支付原告高申全、刘敏应还建商业门店货币补偿价款人民币8109442.5元。二、被告恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内支付原告高申全、刘敏门店经营损失费545130元、支付律师代理费225000元、鉴定费31000元，合计801130元。三、被告恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内在莲湖花园小区为原告高申全、刘敏指定两个免费使用的固定车位。四、被告恩施市舞阳坝街道办事处于本判决生效后三十日内代原告高申全、刘敏办理已还建5套住房的权利证书，二原告予以协助，其办证费用由被告恩施市舞阳坝街道办事处承担。五、驳回原告高申全、刘敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告恩施市舞阳坝街道办事处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元。款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 玲审 判 员  陈勇军人民陪审员  张友新二〇二〇年四月一日书 记 员  黄素贞书 记 员  刘 颖