河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初306号 原告：白万云，男，1956年12月16日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：史建军，河北纵腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：房长根，宣化区诚信法律服务所法律工作者。 被告：尹忠，男，1966年3月26日出生，汉族，住张家口市崇礼区。 委托诉讼代理人：石光雨，河北震河律师事务所律师。 原告白万云与被告尹忠确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白万云及代理人房长根、被告尹忠及其代理人石光雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白万云向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的售房协议无效；2.请求被告返还原告宅基地及地上房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系宣化区河子西村村民。2002年8月31日，原告与被告签订一份售房协议，将原告自有宅基地上的六间正房和院落的一部分以64600元的价格卖给被告。后原告得知被告不是本村集体经济组织成员，无权受让村集体经济组织所有的宅基地，多次找被告要求返还宅基地及地上房屋未果。原告无奈诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 尹忠辩称，1、被答辩人所说与事实不符。事实上原被告沾亲，从双方开始洽谈房屋买卖协议的时候，被答辩人就明知答辩人非河子西村村民。被答辩人需要将本房产卖掉，到城里买楼房便与答辩人签订了售房协议，答辩人在签订协议当日就将合同约定的房款全部支付给了被答辩人。事实上，只是到了该宅基地被列入拆迁范围而且要签订拆迁补偿协议了，被答辩人看到有巨额不当利益可图，才起诉答辩人的；2、根据我国立法司法改革，目前我国也已试点允许部分地区村民出售转让给非村集体成员以外的人员土地使用权，双方签订的协议是双方真实意思表示，应认定合同有效。而且协议最后一条明确约定双方不得反悔；3、我国司法实践中，农村房屋连同宅基地出售的现象相当普遍。本案双方在签订房屋买卖合同时，都作为心智成熟的人都表达了真实意思，而过了十八年后，被答辩人看到诉争房屋适逢拆迁房价几十倍的增长，为了谋取拆迁补偿利益，才起诉要求确认合同无效。这是一种明确的背信弃义行为；4、从答辩人购买该处房产后，原房屋已经被答辩人翻修和内部装修，而且答辩人在该院内又新建了4间平房，此处房产的所有权已经完全转变成答辩人。我国的立法精神是地随房走，房子是答辩人翻建和新建的，那么宅基地同样也是不可能返还的；5、根据合同法第五十八条的规定，本案中被答辩人明知答辩人是村外人，为拿到房款购买城里的楼房，出卖房屋，严重违反了诚实信用原则，如果合同无效，对于合同无效后所造成的损失应当承担全部责任。 本院经审理认定事实如下：原告白万云系张家口市宣化区河子西乡河子西村村民，系该村集体经济组织成员。被告尹忠非该村集体经济组织成员。2002年8月31日，原被告双方签订售房协议一份，白万云将其所有的位于间正房和部分院落出售给被告，合同约定：面积是宽20.30米，长是从房前算东8米，西10米，价格定为64600元整。协议签订后，原告即将房屋及院落交付被告，被告亦将房款交付了原告。 上述事实，有双方签订的售房协议、收款收据、房屋照片及双方当事人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十二条第一款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》｛国发（2004）28号｝第十条规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村建设用地法律和政策的通知》｛国发（2007）71号｝第二条规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或小产权房”等相关法律规定，白万云与尹忠签订的售房协议违反了城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅的禁止性规定，应当认定为无效，且自始不发生法律效力，对于合同无效，双方承担同等责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告理应将购买自原告的房屋及院落返还原告，原告同时将购房款返还被告。对于被告所买房屋的增值、修缮及增建等问题，由于被告坚持认为合同有效，故本案不予处理，双方可另行解决。 综上所述，原告要求确认原被告双方签订的售房协议无效并要求返还出售房屋及宅基地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 确认原告白万云与被告尹忠于2002年8月31日签订的售房协议无效； 尹忠于本判决生效之日起十日内将购买自白万云的六间正房及相关宅基地返还给白万云； 原告白万云于收到房屋及相关宅基地同时将购房款64600元返还被告尹忠。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1415元，减半收取计708元，由原告白万云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  徐向军 二〇二〇年四月二十六日 书记员  段雅欣 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 （十）加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。