北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初16466号原告（反诉被告）：北京信睿企业管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1376。执行事务合伙人：北京松石房地产咨询有限公司（委派张玉玺为代表）。委托诉讼代理人：师国荣，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴浩，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京航星智慧药店有限公司，住所地北京市东城区和平里东街**创新楼****（地上**）。法定代表人：刘瑞强，总经理。被告（反诉原告）：刘瑞强，男，1977年7月24日出生，汉族，住内蒙古托克托县。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：林福明，北京市京师律师事务所律师。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：高金英，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）（以下简称信睿企业中心）与被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司（以下简称航星智慧药店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信睿企业中心的委托诉讼代理人师国荣、被告（反诉原告）航星智慧药店及被告（反诉原告）刘瑞强的委托诉讼代理人林福明、高金英、被告（反诉原告）刘瑞强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信睿企业中心向本院提出诉讼请求：1.判令信睿企业中心与航星智慧药店2017年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；2.判令航星智慧药店支付信睿企业中心2019年6月的房屋租金87418元和物业管理费6639.35元；3.判令航星智慧药店支付信睿企业中心解除合同违约金524508元；4.判令航星智慧药店支付信睿企业中心房屋恢复原状产生的费用48017.2元；5.判令航星智慧药店支付信睿企业中心2019年7月1日至2019年7月7日的房屋使用费和物业管理费43292.2元；6.判令信睿企业中心无须返还航星智慧药店租金押金87418元；7.判令航星智慧药店办理以承租单元为注册地的工商登记注销手续或变更注册地登记手续；8.诉讼费由二被告承担。事实和理由：信睿企业中心与航星智慧药店于2017年7月28日签订了《房屋租赁合同》，约定航星智慧药店从信睿企业中心处承租位于东城区和平里东街11号航星园创新楼B座7号楼1层西北角房屋，租赁面积为363.8平方米（建筑面积），租期自2017年8月1日至2032年4月30日，用途为商业用途，装修免租期为4个月（2017年8月1日至2017年11月30日止），租金标准为7.9元/平方米/天，即月租金87418元，年租金1049017元，租金按月支付，应于每月结束前10日内支付下个月的租金。物业管理费标准为每建筑平方米每日0.6元，承租单元每月物业管理费为6639.35元，物业管理费按月支付，应于每月结束前15日内支付下个季度的物业管理费。承租单元的租金押金为87418.12元。自2019年4月起，航星智慧药店连续出现逾期支付租金的违约行为，信睿企业中心于2019年4月、5月三次向航星智慧药店送达《催款函》。2019年6月，航星智慧药店未支付租金再次违约，信睿企业中心于6月10日、6月18日向航星智慧药店送达《催款函》，航星智慧药店对信睿企业中心的请求置之不理。依据合同约定，信睿企业中心于2019年7月1日向航星智慧药店送达《关于解除合同的通知》，并委托律师向其快递送达《律师函》，但航星智慧药店收到上述通知和律师函后，并未与信睿企业中心取得联系。依据合同约定信睿企业中心于2019年7月2日向航星智慧药店送达《关于停水、停电的通知》；2019年7月4日向航星智慧药店送达《关于更换房屋钥匙、腾空收回房屋的通知》。航星智慧药店在2019年7月3日和7月4日开始分批将药店内的药品及部分个人物品搬离租赁场所。2019年7月5日航星智慧药店未进行任何搬离物品工作，信睿企业中心于2019年7月5日17:00按照合同约定更换房屋钥匙，检查航星智慧药店遗留在房屋内的物品，2019年7月7日下午15:30左右信睿企业中心开始整理房屋内的药品、物品、设备等，依据合同约定腾空收回房屋，并委托第三方开始将房屋恢复原状。为了维护信睿企业中心的合法权益，故诉至法院。庭前，信睿企业中心向本院递交追加被告申请书，要求追加刘瑞强为共同被告，理由为刘瑞强为航星智慧药店的唯一股东，要求刘瑞强对航星智慧药店的上述债务承担连带责任。被告航星智慧药店、被告刘瑞强共同辩称，不同意信睿企业中心的诉讼请求。理由如下：1、信睿企业中心无权解除房屋租赁合同，其解除行为无效，应当继续履行合同。信睿企业中心故意隐瞒涉案房屋规划用途（科研用房），未按照合同约定供应冷气导致药品损失，拒绝为航星智慧药店审批关于悬挂店面招牌以及玻璃大门改造申请，致航星智慧药店一直未悬挂招牌严重影响其经营收入，是信睿企业中心违约在先，鉴于此航星智慧药店暂时中止支付房租，是行使抗辩权的合法行为，不构成违约；2、信睿企业中心并非物业管理费的收费主体，无权要求航星智慧药店向其支付物业管理费；3、2019年6月份租金未交的情况属实，但航星智慧药店交纳的房租押金可以直接冲抵该月租金，无需另外支付；4、因信睿企业中心单方解除合同，其无权要求航星智慧药店支付房屋使用费；5、信睿企业中心强拆药店，给航星智慧药店造成了巨大的经济损失，航星智慧药店已在异议期内提起诉讼，解除通知尚未生效，信睿企业中心的行为严重侵害了航星智慧药店的合法权益，应当承担赔偿责任，信睿企业中心拆除药店的费用应当自行承担；即使合同解除，信睿企业中心未给航星智慧药店留出合理期限进行腾退，也应赔偿航星智慧药店的损失；6、假设航星智慧药店行为构成违约，信睿企业中心主张的违约金数额明显过高；7、航星智慧药店并非一人有限公司，且信睿企业中心未提供证据证明航星智慧药店与股东的资产混同，其应承担举证不能的责任，故信睿企业中心无权要求刘瑞强承担连带责任。同时，二被告提出反诉，请求判令：1、确认信睿企业中心所提的《房屋租赁合同》解除请求无效；2、判令信睿企业中心继续履行《房屋租赁合同》，如其未于生效判决确定的履行之日内恢复原状，则应按生效判决当月同等条件（同等地段、同等面积、同等装修程度等）的装修价格赔偿航星智慧药店损失；3、判令信睿企业中心恢复租赁房屋拆除前原始状态；如其未于生效判决确定的履行之日内恢复原状，则应按生效判决当月同等条件（同等地段、同等面积、同等装修程度等）的装修价格赔偿航星智慧药店装修损失；4、判令信睿企业中心赔偿因强拆导致药店物品及药品损失共计人民币643400元；5、判令信睿企业中心赔偿航星智慧药店全部经营损失（自2019年7月6日开始至生效判决确定的履行之日止）；6、判令信睿企业中心承担本案诉讼费用。针对二被告的反诉请求，信睿企业中心辩称，不同意二被告的反诉请求。理由如下：1、二被告以改造门和牌匾事宜抗辩拒付租金没有合同依据，且二被告的改造方案涉及更改房屋原始结构、毁坏涉诉房屋所在大厦的外观，依据合同约定，信睿企业中心有权拒绝二被告的变更装修方案，且装修方案也需要产权方的许可；2、二被告以空调延时拒付租金的理由没有合同依据，亦不能成立；3、对药店内物品的处理问题，对于可以搬离的物品信睿企业中心已经妥善处理并进行保管，对药柜进行了拆除，但因二被告违约在先，根据合同约定，二被告无权要求信睿企业中心进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，北京航星机器制造有限公司出具授权书载明，北京航星机器制造有限公司（出租方）与信睿企业中心（承租方）就航星科技园新建创新楼（暂定名）A、B座签署为期15年的租赁合同（租期自2017年5月1日至2032年4月30日止），承租方有权根据经营需要对承租的位于北京市东城区和平里东街11号航星科技园新建创新楼（暂定名）B座地上1-4层的商业、办公区域的房屋转租，进行项目招商运营管理，签署的转租合同的租赁期限不能长于出租方和承租方的租赁合同约定的期限，不得改变房屋的使用用途。2017年7月28日，信睿企业中心（甲方、出租人）与航星智慧药店（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定信睿企业中心将北京市东城区和平里东街11号航星科技园新建创新楼的B座7号楼1层西北角房屋（以下简称涉诉房屋）出租给航星智慧药店用于商业用途。租赁面积为建筑面积363.8平方米，租赁期限为15年，即2017年8月1日至2032年4月30日止，装修免租期为4个月，即2017年8月1日至2017年11月30日止。租金标准为7.9元/平方米/天，即每月租金87418元，每年按365天计。租期满3年后，自第4年开始房租按每三年递增3%到租期结束。租金按月支付，承租人应于每个月结束前10日内支付下个月的租金，首期租金应于本合同签订之日支付。物业管理费由承租人直接向小物业公司天津松石企业管理合伙企业（有限合伙）支付，标准为每月6639.35元，应于每月结束前15日内支付下个季度的物业管理费。租金押金相当于第一年租期内一个月的租金，即87418.12元，由承租人在签署本租赁合同之日向出租人支付。如承租人未能按照本合同约定支付应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、其他费用）或未能赔偿因其违约对出租人造成的损失，出租人有权从押金中扣除相应应付款项或直接用押金抵扣相应损失。押金不计利息。租赁房屋所产生的其他费用，包括但不限于水、电、制冷费等，由承租人承担，并自行向相关部门缴纳或由大厦物业管理公司代收代缴。制冷费标准为45元/建筑平方米/季（5月1日至9月30日），制冷费自2018年供冷季开始收取。对于房屋的基本情况，合同第一条载明，房屋产权方为北京航星机器制造有限公司，信睿企业中心有权出租租赁房屋，涉诉房屋是由房屋产权人定向租赁给出租人的，房屋产权人同意由信睿企业中心作为出租人与承租人签订房屋租赁合同。对于涉诉房屋的规划用途，合同中第六条第3项载明并约定，出租人已经如实披露给承租人，规划用途与承租人承租该房屋的实际用途可能会存在不一致的情况，对此承租人已经充分知晓用途不一致的情况及因此对承租人使用承租单元所产生的影响，并不持异议，承租人不会因此向出租人提出任何补偿或者索赔。对于装修事宜，合同第六条第4、5项中约定，承租人对租赁房屋装修或改建应取得出租人及物业公司的许可，该房屋的装修设计文件所涉及需要办理的审批事项由承租人负责完成，并承担相关费用，出租人应在合理范围内提供必要的协助义务。合同第七条第1项约定，出租人有权选择为承租人及大厦其他租户在大厦大堂及承租单元所在楼层电梯间设置大厦统一标准的公司标牌，具体位置、标识方式和制作机构由出租人确定。对于房屋交还问题，合同第九条第1项约定，承租人在合同终止当日按照承租单元交付时的标准或出租人认可的适租状态向出租人交还承租单元并结清有关费用，办理房屋交接手续。在本合同终止日，承租人应将其所有的物品搬移清理并将承租单元钥匙全部返还出租人，并保证在本合同终止日已向相关部门提交以承租单元为注册地的工商登记注销或变更注册地登记手续并在本合同终止后20个工作日内办理完毕以承租单元为注册地的工商登记注销手续或者变更注册地登记手续。关于合同解除及违约责任，合同第十条第4项约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金及物业管理费或其他应付款项达15日或者逾期支付或补足租金押金及物业费押金超过5日的，或欠缴各项费用及款项累计达到人民币10000元的，出租人有权单方解除合同。第5项约定，如因承租人原因导致合同提前终止或无法履行，出租人无须返还承租人已付之全部租金押金，承租人除需向出租人支付相当于本合同解除前最近一个月租金的2倍的金额作为违约金外，仍需向出租人支付相当于已享受的装修期对应租金（装修期天数*日租金）总和作为违约金。第7项约定，承租人逾期支付租金、物业管理费及其他款项的，则应按照应付未付款项每日千分之一的标准向出租人及物业管理公司支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。另，合同第九条第4项约定，如果承租人未能按照本合同约定将涉诉房屋返还给出租人的，自合同终止之日，出租人有权对租赁房屋暂停部分或全部能源供应并要求物业管理公司停止物业管理服务，且出租人有权更换租赁房屋的门锁、自行腾空并收回涉诉房屋，并对涉诉房屋内承租人的装饰装修及设备设施进行拆除或处理（该等权利不得被解释为出租人对承租人的装饰装修或设备设施承担审慎保管的义务，出租人亦无需向承租人予以补偿），由此发生的全部费用及损失由承租人承担。合同签订后，航星智慧药店向信睿企业中心交付了租金押金87418.12元，双方如约履行。自2019年4月起，因航星智慧药店未按期支付租金、物业费及水电费，信睿企业中心多次向其发送催款函，催促其交纳有关费用。经催促，航星智慧药店按照信睿企业中心主张的数额交纳了2019年4月和5月的租金及物业费。2019年6月10日和18日，信睿企业中心两次向航星智慧药店发送催款函，催促其交纳2019年6月的租金和物业费，庭审中航星智慧药店表示2019年6月的租金确实未交纳。2019年7月1日，信睿企业中心向航星智慧药店发出《关于解除合同的通知》并张贴于药店门口，该通知载明因航星智慧药店未如期支付2019年6月份的租金，依据合同约定，信睿企业中心决定单方解除合同，合同于通知作出之日起解除。该通知要求航星智慧药店在2019年7月2日前将涉诉房屋返还给信睿企业中心、结清相关费用并在通知作出之日起20个工作日内办理完毕以涉诉房屋为注册地的工商登记注销或变更手续，并告知航星智慧药店如未按上述期限履行，则信睿企业中心有权暂停房屋部分或全部能源供应，更换房屋门锁、自行腾空并收回房屋、自行拆除和处理房屋内的装饰装修及设备设施，由此产生的费用由航星智慧药店承担。庭审中，二被告表示于7月2日收到该通知。2019年7月2日，因航星智慧药店未对解除合同的通知作出任何回应，信睿企业中心又向航星智慧药店发送《关于停水、停电的通知》，告知其将在2019年7月3日19:00采取停水停电措施，要求航星智慧药店妥善保管物品设备，否则由此造成的损失由航星智慧药店承担，给信睿企业中心造成的损失由航星智慧药店赔偿。2019年7月4日，信睿企业中心向航星智慧药店发送《关于“更换房屋钥匙、腾空收回房屋”的通知》，告知其将在2019年7月5日17:00更换涉诉房屋的门锁，2019年7月7日18:00腾空、收回涉诉房屋并恢复原状。庭审中，二被告表示于通知发送的第二日收到上述两个通知，并且于7月2日和3日将部分药品搬离涉诉房屋，5号涉诉房屋换锁。2019年7月5日，信睿企业中心将涉诉房屋换锁，航星智慧药店对此未提出异议。2019年7月7日，信睿企业中心自行将涉诉房屋腾退，并委托案外人将房屋恢复原状。庭审中，信睿企业中心提交了《雍和宫壹中心药店拆除工程合同书》用以证明上述事实，合同价款为48017.2元，同时，信睿企业中心提交了银行转账凭证证明合同款项已经支付案外人。对上述证据二被告不予认可。2019年9月3日，天津松石企业管理合伙企业（有限合伙）出具情况说明，载明本案中航星智慧药店涉及的物业管理费全部支付给信睿企业中心，该公司不再收取。对该证据二被告不予认可。二被告提交了涉诉房屋规划附件平面图用以证明涉诉房屋的规划用途为科研用房，提交了银行付款通知和空调延时说明、微信聊天记录证明航星智慧药店已经交纳了制冷费且信睿企业中心存在未按合同约定保证空调制冷时间的情形，提交录音证据、承诺书、价格核算表证明信睿企业中心拒绝为航星智慧药店审批关于悬挂店面招牌以及玻璃大门改造的申请，提交照片复印件、货架清单证明损失情况，提交与信睿企业中心在房屋租赁期间的部分交易流水用以证明航星智慧药店与股东之间不存在资产混同。信睿企业中心对涉诉房屋规划附件平面图以及银行付款通知、空调延时说明的真实性无异议，但证明目的不予认可，交易流水由法院核实，其他证据均不予认可。关于航星智慧药店所提空调延时制冷及店面招牌悬挂和玻璃大门改造问题，信睿企业中心表示上述抗辩理由均无合同依据，且装修方案需要产权方的许可，信睿企业中心为此提供了北京航星机器制造有限公司航星园物业管理分公司出具的对创新楼A座北侧玻璃门改造事宜及航星智慧药店店招方案事宜的回函为证。又查，航星智慧药店于2014年3月10日注册成立，现注册地址为北京市东城区和平里东街11号创新楼B座1-C1号（地上一（地上**股东为刘瑞强。2017年7月28日，股东变更为刘瑞强和程娟娟；2018年5月2日，股东变更为刘瑞强、白晓东和程娟娟；2019年7月29日，股东再次变更为刘瑞强。企业类型于2017年7月28日由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股），又于2019年7月29日变更为有限责任公司（自然人独资）。本院认为，信睿企业中心与航星智慧药店签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示、合法有效，双方均应依约履行。航星智慧药店未按房屋租赁合同的约定按期交纳租金，存在过错，根据双方合同约定，信睿企业中心享有合同解除权，故信睿企业中心主张其与航星智慧药店之间2017年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除的诉讼请求于法有据，本院予以支持。航星智慧药店应当支付信睿企业中心2019年6月的租金和物业管理费。关于航星智慧药店主张信睿企业中心拒绝审批其悬挂店面招牌以及玻璃大门改造的申请以及空调未按合同约定制冷的抗辩，信睿企业中心做了合理解释并有相关证据证明，故信睿企业中心并不存在违约行为。关于解除合同违约金，根据合同约定，航星智慧药店应当支付信睿企业中心解除合同违约金，但违约金标准约定过高，本院酌定按月租金两倍标准予以支付。关于恢复原状费用，在本案中信睿企业中心主张为药店拆除的合同价款，该款项已经实际支出，根据合同约定，该项损失的发生应由航星智慧药店负担，故该项诉讼请求本院予以支持。关于2019年7月1日至2019年7月7日期间的房屋使用费和物业管理费，信睿企业中心于2019年7月1日发送解除合同的通知，庭审中二被告表示于7月2日收到该通知，并在2日和3日开始搬离部分药品，7月5日信睿企业中心将涉诉房屋换锁。二被告搬离物品的行为已经表明其有腾退房屋的意思表示，该段期间应为信睿企业中心自发出解除合同的通知后与二被告进行房屋交接的过渡期间，信睿企业中心应当给予二被告合理的期限进行房屋腾退和交接工作。另，信睿企业中心于7月5日将涉诉房屋换锁，二被告亦不具备继续使用房屋的条件，故该项诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。关于押金是否退还问题，根据合同约定，因承租人原因导致合同提前终止或无法履行，出租人无须返还承租人已付之全部租金押金，信睿企业中心的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于工商登记手续问题，根据合同约定，承租人应在合同终止后20个工作日内办理完毕以承租单元为注册地的工商登记注销手续或者变更注册地登记手续，现合同已经于2019年7月1日因解除而终止，但航星智慧药店的工商登记地址仍在涉诉房屋内，故信睿企业中心的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于刘瑞强是否承担连带责任的问题，首先从航星智慧药店的工商登记信息来看，信睿企业中心与航星智慧药店在签署并履行房屋租赁合同期间，航星智慧药店的企业类型一直为有限责任公司（自然人投资或控股），并非一人有限责任公司。在信睿企业中心向航星智慧药店发出解除合同的通知后，航星智慧药店的企业类型变更为有限责任公司（自然人独资），信睿企业中心在签署并履行房屋租赁合同的过程中应当知晓航星智慧药店的企业类型以及能够承担法律责任的主体；另，刘瑞强提供了航星智慧药店与信睿企业中心的交易流水用以证明其个人资产并未与航星智慧药店混同，关于此点，承办法官亦曾电话联系信睿企业中心，信睿企业中心表示航星智慧药店均是以公司名义与信睿企业中心进行账务往来，不存在以刘瑞强个人账户打款的情形，综合以上因素，本院认为信睿企业中心要求刘瑞强对航星智慧药店的债务承担连带责任的诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于二被告的反诉请求，因信睿企业中心行使单方解除权有效，故二被告要求确认信睿企业中心解除合同无效并继续履行合同的诉讼请求本院不予支持；在合同已经于2019年7月1日解除的前提下，二被告要求信睿企业中心将涉诉房屋恢复至拆除前的状态以及赔偿自2019年7月6日开始的经营损失均于法无据，本院不予支持；关于要求信睿企业中心赔偿因强拆导致药店物品及药品损失的诉讼请求，合同提前终止的根本原因在于航星智慧药店的单方违约，故该项损失由二被告自行承担，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条；《中华人民共和国公司法》第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）与被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司于2017年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）房屋租金87418元、物业管理费6639.35元；三、被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）解除合同违约金174836元；四、被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）恢复原状费用48017.2元；五、原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）无需返还被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司租金押金87418元；六、被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司于本判决生效之日起十日内将其工商注册从北京市东城区和平里东街11号航星科技园新建创新楼B座7号楼1层西北角房屋中迁出或者注销；七、驳回原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11870元，由原告（反诉被告）北京信睿企业管理中心（有限合伙）负担4505元（已交纳），由被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司负担7365元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费10234元，由被告（反诉原告）北京航星智慧药店有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李成博审 判 员  薛 蓓人民陪审员  杨景旺二〇二〇年四月十三日书 记 员  许云龙书 记 员  陈思佳