广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终756号上诉人（原审原告）：谭健平，男，1968年7月2日出生，汉族，住广东省台山市*************。委托诉讼代理人:官子谦，广东雄军律师事务所律师委托诉讼代理人:余惠军，广东雄军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市中邦物流管理有限公司，住所地：江门市蓬江区*****************。法定代表人：戴柏林，该公司经理。委托诉讼代理人:谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人:麦闻文，广东东方大卫律师事务所律师。原审第三人：区超源，男，1963年9月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*******。上诉人谭健平因与被上诉人江门市中邦物流管理有限公司（以下简称中邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初866号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭健平上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持谭健平的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由中邦公司承担。事实和理由：一、一审法院仅适用《中华人民共和国物权法》第六条和第九条的规定，就以不动产物权变动未经登记不发生法律效力为由，否定谭健平为涉案房地产的实际所有人，是法律适用错误。即使案涉房地产现在登记在第三人区超源的名下，但经台山市人民法院作出的(2018)粤0781民初1804号民事判决认定，谭健平与区超源之间存在合法有效的房地产买卖合同关系，且一审法院也认定案涉房地产在被法院查封前已被谭健平长期合法占有，该事实状态可成为案涉房地产权利外部公示的方式，谭健平是案涉房地产的实际所有权人。二、一审法院认定案涉房地产未能办理过户登记手续，谭健平自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四种情形，谭健平对案涉房地产不享有足以排除强制执行的民事权益，是事实认定错误。谭健平对案涉房地产未能办理过户登记手续无任何过错，案涉房地产未能办理过户登记手续是区超源违约导致。首先，经台山市人民法院作出的(2018)粤0781民初1804号民事判决认定，区超源没有依照合同约定将案涉房地产过户到谭健平或谭健平指定的公司名下，即案涉房地产未能办理过户登记手续，是区超源违约导致的，并非是谭健平的原因；其次，合同履行方式与区超源未将案涉房地产办理过户登记手续之间无任何因果关系。谭健平和区超源选择的合同履行方式是双方协商一致的结果，该约定对双方均具有约束力，区超源应依约办理案涉房地产的过户登记手续，否则区超源就构成违约。但按照一审法院的理解，只要当事人选择的合同履行方式程序复杂、难度和成本较高，即可成为区超源违约不办理案涉房地产过户登记手续的理由，且将过错归因于守约方谭健平，显然不符合法理和情理，且没有任何法律和事实依据；最后，谭健平一直积极向区超源主张权利，要求区超源将案涉房地产办理过户登记手续，但区超源一直以各种借口拖延办理，谭健平没有怠于主张其权利。且一审法院也认定，谭健平未通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的效果，不可视为归责于谭健平自身的原因。但一审法院却据此认定谭健平怠于行使诉讼权利，将案涉房地产未办理过户登记手续的原因归因于谭健平，认定谭健平有过错，显然前后矛盾。一审法院事实认定错误，谭健平符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除案涉房地产的执行。中邦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，谭健平的上诉没有任何依据，请求予以驳回。一、一审法院认定谭健平并非涉案房地产实际所有权人，适用法律正确，认定事实并无不当。虽然谭健平与区超源签订的《房地产买卖合同书》经台山市人民法院作出的(2018)粤0781民初1804号民事判决确认合法有效，但案涉房地产至今仍登记在区超源的名下。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第六条和第九条的规定，认定谭健平享有的仅是根据合同的约定要求区超源协助办理产权过户登记手续的债权请求权，而非已取得了案涉房地产的物权，适用法律正确，认定事实并无不当。谭健平称其在法院查封前以长期合法占有案涉房地产不是事实。中邦公司在对案涉土地及房产申请强制执行期间，到现场查看的实际情况是：房屋仍挂着区超源投资的太子酒店的招牌，房屋内也都是原有酒店的专修设施设备，且长期处于闲置的状态至今没有改变。另外，谭健平所谓的占有案涉标的的事实状态即为案涉房地产权利外部公示方式，其就是案涉房地产的实际所有权人的说法，没有任何的法律依据，应予以驳回。二、一审法院认定案涉房地产未能办理过户登记手续，谭健平自身存在明显过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四种情形，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，该事实认定正确，依法应予维持。首先，即使台山市人民法院作出的(2018)粤0781民初1804号民事判决认定案涉房地产未能办理过户登记手续，区超源存在违约，应承担违约责任，但是不能因此否定谭健平对此不存在其自身的原因。事实上，谭健平称是为了减少税负将原履行方式由直接过户变更为成立新公司并进行股权转让的方式来完成过户登记手续，该方式不但履行程序复杂，并且区超源在将案涉房地产变更登记到新公司名下时同样会产生过户税费，再进行股权转让时又会产生相应的税费，从实际操作上讲，并不能实现减少税负的效果，相反是增加了区超源的税负，区超源为此不予配合积极办理过户并非没有谭健平的原因。因此，一审法院认定案涉房地产至今未能顺利办理过户登记，与谭健平当初选择变更合同履行方式不无关系，并无不当。其次，谭健平与区超源早于2013年5月21日就签订了《房地产买卖合同书》，又于同年6月20日签订补充合同。根据上述合同约定，区超源应于2013年7月3日前成立一家新的公司把案涉土地及房产登记至该公司名下，再于2013年7月5日将该公司100%股权转让给谭健平，以此方式完成过户登记。然而，谭健平直到2018年6月，距离双方约定的完成过户登记时间已逾期将近五年，涉案土地及房产已被人民法院查封了以后才向台山市人民法院提起诉讼，由此可见，正是谭健平如此怠于行使自己的权利才是造成涉案土地及房产至今没有办理过户登记的主要原因。最后，谭健平称其一直积极向区超源主张权利，要求区超源将案涉房地产办理登记手续，然而，谭健平至今未曾出示与此相关的任何证据予以证明。因此，事实上谭健平连要求按照合同的约定来主张区超源履行转让过户的权利也早就超过了诉讼时效，依法不能再就案涉土地及房产主张转让过户等实体权利。谭健平向一审法院起诉请求：1.不得执行位于台山市台城镇北坑管理区某的土地【土地证号码：台国用(2006)第00**】、台山市台城镇北坑工业区某的土地【土土地证号码：台国用(2006)第01**】、山市台城镇北门某房屋（房产证号：粤房地证字第C39176×号）以及台山市台城镇北门某房屋（房产证号：粤房地证字第C44877×号）；2.本案诉讼费用由中邦公司承担。一审法院查明事实如下：中邦公司因与江门市海逸投资发展有限公司、林开盛、区超源及江门市水悦酒店有限公司租赁合同纠纷而于2017年12月18日向一审法院申请诉前财产保全。2017年12月19日，一审法院依据（2017）粤0703执保1581号民事裁定书查封了区超源名下的位于台山市台城镇北坑管理区某的土地【土地土地证号码：台国用(2006)第00**】、市台城镇北坑工业区某的土地【土地证土地证号码：台国用(2006)第01**】、台城镇北门某房屋（房产证号：粤房地证字第C39176×号）以及台山市台城镇北门某房屋（房产证号：粤房地证字第C44877×号）。随后，中邦公司对上述四被申请人分别提起了诉讼，该批案件最后均调解结案。因上述四被申请人不履行《民事调解书》确定的义务，依照中邦公司申请，一审法院予以立案执行。2019年1月24日，谭健平以其为案涉房地产实际所有权人为由向一审法院提出执行异议，要求解除一审法院对上述房地产的查封措施，不得执行。一审法院经审查后依法分别作出（2019）粤0703执异11号、63号《执行裁定书》，裁定驳回谭健平的异议申请。谭健平对上述裁定不服，遂提起本案诉讼。2018年6月14日，台山市人民法院立案受理了谭健平诉区超源房地产转让合同纠纷一案【案号：（2018）粤0781民初1804号】，并于2019年6月17日作出判决。该1804号判决书认定的主要事实如下：2013年5月21日，谭健平与区超源签订《房地产买卖合同书》，约定区超源将其名下位于台山市台城镇北坑管理区某的土地【土地证号土地证号码：台国用(2006)第00**】、城镇北坑工业区某的土地【土地证号码土地证号码：台国用(2006)第01**】、镇北门某房屋（房产证号：粤房地证字第C39176×号）以及台山市台城镇北门某房屋（房产证号：粤房地证字第C44877×号）以1400万元的价格转让给谭健平，谭健平应于合同签订三日内支付900万元定金给区超源，该款由谭健平通过台山市金之源贸易有限公司银行账户汇入区超源指定的江门市海逸投资发展有限公司账户。区超源在收到900万元款项后40个工作日内将上述案涉不动产过户到谭健平名下或谭健平指定公司（个人）名下。该合同还约定谭健平作为全权代理人，代表区超源办理案涉房地产所有过户事务。上述合同签订后，谭健平于2013年5月22日以“购酒”的用途通过台山市金之源贸易有限公司银行账户将1000万元汇入区超源合同指定的江门市海逸投资发展有限公司账户，区超源于当日即通过该账户又转回100万元给台山市金之源贸易有限公司的账户。2013年6月20日，谭健平与区超源通过签订《房地产买卖补充合同》对上述合同的履行方式予以变更，约定区超源应于2013年6月24日前引入新股东将台山市海逸太子酒店投资有限公司变更登记为非自然人独资的有限责任公司；其后，区超源应于2013年7月3日前成立一家新的区超源独资的有限责任公司并将案涉房地产全部作为公司资产变更产权登记到该新公司名下并承担费用。完成前述步骤后，区超源应于2013年7月5日前将该新成立的有限责任公司100%股权转让到谭健平名下或谭健平指定受让股东名下。谭健平应于收到工商行政管理部门核发的股权转让《核准变更登记通知书》之日将剩余转让款500万元支付给区超源。该补充合同签订后，谭健平先后于2013年7月23日、2014年5月29日通过与第一笔900万元款项相同的支付方式共向区超源转账300万元，转账用途亦为“购酒”。该1804号判决书最终确认谭健平与区超源于2013年5月21日签订的《房地产买卖合同书》及于2013年6月20日签订的《房地产买卖补充合同》合法有效，并认为区超源没有按照合同的约定内容履行过户义务或成立新公司后转让股权的义务，其行为构成违约。另外，该判决书中的被告答辩部分还载明了区超源在该案庭审中曾作出过其已将案涉的土地和房产以及相关的证件全部移交给谭健平的陈述内容。一审法院判决：驳回谭健平的诉讼请求。一审案件受理费100元，由谭健平承担。二审期间，各方当事人没有向本院提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕谭健平的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点是：谭健平对案涉房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益？谭健平虽然与区超源就案涉房地产签订买卖合同，但案涉房地产至今仍然登记在区超源名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，谭健平诉请不得执行案涉房地产的请求成立，须同时满足以上四个条件，具体到本案而言，本院分析如下：一、关于是否在人民法院查封之前已经存在有效买卖合同。谭健平与第三人区超源于2013年签订的《房地产买卖合同》和《房地产买卖补充合同》，经发生法律效力的台山市人民法院（2018）粤0781民初1804号民事判决认定为合法有效的合同，故在一审法院查封案涉房地产前，谭健平与区超源已经就案涉房地产的权利转让签订合法有效的合同，本院不再予以赘述。二、关于谭健平是否在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的问题。根据谭健平向一审法院提交的案涉不动产的土地证和房产证原件、水电费以及保安工资支出凭证，以及江门市物资股份有限公司报废汽车回收台山经营部出具的《证明》等证据，结合区超源在（2018）粤0781民初1804号案庭审中确认其已将案涉的土地和房产以及相关的证件全部移交给谭健平的陈述内容，可证明在人民法院查封前，第三人区超源已经将案涉房地产移交给谭健平，谭健平已经实际控制、管理和支配案涉房地产，符合合法占有的构成。三、关于谭健平是否已足额支付价款。谭健平、区超源在《房地产买卖合同书》及《房地产买卖补充合同》约定案涉房地产的对价价款为人民币1400万元，根据双方确认的事实，谭健平共向区超源支付了1200万元，并没有足额支付价款。根据本案已有的证据，谭健平至诉前也没有向区超源支付剩余价款。四、关于谭健平对案涉房地产未能顺利过户至其名下是否存在过错的问题。谭健平、区超源签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖补充合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同。在签订上述合同后，谭健平已依约向区超源支付了定金900万元，但区超源在收取谭健平支付的案涉房地产转让合同定金900万元后，并未依约在2013年7月3日前成立一家由其独资的有限责任公司并将案涉房地产全部作为公司资产变更产权登记在该新成立的公司名下，更没有在2013年7月5日前将该新成立的公司100%股权转让到谭健平或谭健平指定的受让股东名下，区超源已构成违约。承前所述，第三人区超源于2013年7月经已构成违约，但谭健平直至一审法院在另案中查封案涉房地产后，于2018年6月才向台山市人民法院提起诉讼，主张对案涉房地产的权利，期间相隔近五年，明显怠于行使合同权利。谭健平称其一直有向第三人区超源主张合同权利，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。虽然谭健平怠于行使权利并非是导致涉案房地产未办理过户的直接原因，但谭健平怠于行使权利的消极态度无疑放任、纵容区超源不履行合同义务，是案涉房地产未能顺利办理过户的间接原因。且我国不动产采取登记生效主义和公示公信原则，案涉房地产一直登记在第三人区超源的名下，容易导致其他潜在交易对象基于对物权登记现状的信赖而与第三人区超源产生其他交易行为，增加合同履行的风险，而谭健平也可预知该风险的存在，但其仍然长期不积极行使合同权利，放任交易风险的发生，故其对相应的风险也应承担一定的责任。案涉房地产被中邦公司申请强制执行，谭健平不能对案涉房地产主张物权请求权，谭健平对该结果的发生也应承担一定的责任。从前述分析所得，谭健平的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。纵观本案，谭健平对案涉房地产既不享有所有权，也不享有足以排除强制执行的其他民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”一审判决驳回谭健平的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，谭健平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由上诉人谭健平预交），由上诉人谭健平负担。本判决为终审判决。审判长  吴拥军审判员  陈 炜审判员  杨维国二○二○四月二十三日法官助理吴碧如书记员梁丹婷