广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初2218号 原告：柳州金城房地产开发有限公司，住所地：柳州市融水县融水镇寿星中路**，统一社会信用代码：9145020076308496XR。 法定代表人：陈曦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范跞，广西佳卓律师事务所律师。 被告：祝承建，男，1978年5月15日出生，水族，农民，现住广西融水苗族自治县。 被告：祝恩铭，男，1992年9月18日出生，水族，现住广西融水苗族自治县。 被告：融水县蓝速网咖，住，住所地：柳州市融水县一社会信用代码：91450225MA5KBWDUXN。 投资人：祝恩铭。 原告柳州金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）与被告祝承建、祝恩铭、融水县蓝速网咖（以下简称蓝速网咖）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，于2019年11月28日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金城公司的委托诉讼代理人范砾、被告祝承建到庭参加诉讼。被告祝恩铭、蓝速网咖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年1月13日本院作出裁定，本案转为普通程序。2020年3月5日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告金城公司的委托诉讼代理人范砾、被告祝承建、祝恩铭、蓝速网咖的投资人祝恩铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金城公司向本院提出诉讼请求：1．判令三被告共同向原告支付商铺租金156420元，违约金4692.60元，合计人民币161112.60元；2．本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年3月16日，原告与被告祝承建签订《租赁合同》，该合同约定，原告将其所有位于融水县华都商贸城2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺出租给祝承建使用，租期三年，即从2016年4月1日起至2019年3月31日止，月租金6206元，祝承建应于每月1日前交纳本月租金，如逾期10日未付租金，应按实际欠租金3%向原告支付违约金，祝承建还应向原告交纳租赁押金18618元等。因经营需要，从2017年10月1日起，祝承建再向原告租赁融水县华都商贸城2-1-20号商铺，但未签订书面合同，双方口头约定，合同权利义务与前述2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺《租赁合同》一致，月租金1900元，祝承建应向原告交纳押金5700元。前述4间商铺均由三被告共同用于经营互联网上网服务、食品、香烟等，实际使用至2019年6月30日。但从2017年8月1日起至2019年6月30日，2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺拖欠原告23个月租金未付，欠租142738元；从2017年10月1日起至2019年6月30日，2-1-20号商铺拖欠原告20个月租金未付，欠租38000元，以上欠租合计180738元。扣除祝承建交纳的押金24318元，尚欠原告租金156420元未付。原告认为，一、被告祝承建向原告租赁商铺、与被告祝恩铭、融水县蓝速网咖共同经营和收益，租金应由三被告共同承担，其三被告共同拖欠租金的行为己构成违约，应立即共同向原告付清租金156420元；二、三被告每期欠租时间均达10日以上，应按实欠租金156420元的3%支付违约金4692.60元，故向人民法院起诉，望依法审理公正判决。 祝承建辩称：一、承租原告涉案四间商铺是事实，涉案商铺是由祝恩铭租用，其只是受祝恩铭委托作为管理人全权管理蓝速网咖事务，为方便管理，故与金城公司另行签订了一份《租赁合同》。2-1-18、2-1-19、2-1-20三间商铺只使用到2019年1月份，在2018年1月5日已经申请退租，但没有收到原告答复，2-1-17商铺在2018年9月份也申请退租，但依然没有收到原告答复。当时原告方的工作人员跟其说如果其资金困难，可以有钱就交，没有就不用交租金；二、之后其向原告支付过12000元的租金；三、在2017年3月份时因为门面漏雨，给蓝速网咖造成损失，电脑损坏了9台，其认为原告应该给予赔偿，当时跟原告协商原告一直没有给其回复，因商铺漏雨问题影响营业，原告承诺免收一个月租金也未兑现。 祝恩铭、蓝速网咖辩称：2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺是祝恩铭向金城公司租的，因祝恩铭长期不在融水，所以委托祝承建全权管理蓝速网咖事务，故对2-1-20号商铺租赁、使用情况不清楚，对涉案商铺退租时间已经是否欠交租金不清楚。不同意支付涉案的租金，因为当初与原告的工作人员说过要退租，但一直无人处理。也去过原告的办公室，但一直没有人上班。之前与原告约定三个月未按时交纳租金，原告可以直接将商铺收回，但早已经逾期三个月都没有交租金了，原告也没有采取措施，故不应该再交纳租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交证据二、三、四、五、六、七、十无异议，原、被告对本院依职权到融水县市场监督管理局调取证据均无异议，本院予以认证并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认证如下： 1、原告提交证据一：祝承建与金城公司签订《租赁合同》原件一份，证明祝承建租赁原告2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺，双方对租期、租金、押金、支付和违约责任进行约定的事实。三被告认可祝承建与金城公司签订了《租赁合同》，但不认可原告的证明目的，祝承建认为该合同不是原始合同。本院认为，原告提交的上述合同系原件，祝承建认为该合同非原始合同，但其对未能提供相关证据予证实，故本院确认该份证据的真实性、合法性及关联性； 2、原告提供证据八：《通知》三份，拟证明原告向被告催收租金的事实。祝承建对2017年1月16日及2017年8月31日签收的《通知》无异议，本院予以确认。对2017年2月16日《通知》因无祝承建签字，其不予认可，本院认为，该份《通知》是否送达给被告无有效证据佐证，故不予确认； 3、原告提供证据九：融水县水利电业有限公司营销管理部出具《电费账单》四份共20页，证明被告实际使用涉案4间商铺至2019年6月的事实。被告对其证据的真实性、合法性无异议，但对原告证明目的予以否认。本院认为，该份证据来源证实合法，对其真实性、合法性予以确认。但因原告未提供相关证据予以证实，且无法查明实际用电人及交费人，故不能证实原告证明目的，本院对该份证据关联性不予确认； 4、被告祝承建提供证据一：《申请合同解除书》一份，证明被告向原告申请退租的事实，原告对该份证据不予认可。本院认为，该份证据是否送达给原告无有效证据证明，故本院不予确认； 5、被告祝承建提供证据二：《融水县蓝速网咖出售二手电脑清单》一份，证实祝恩铭出售电脑，不再承租商铺的事实。原告认为该证据与本案无关，不能证实被告证明目的。本院认为，该份证据为手写清单仅有祝恩铭签字，无法核实其真实性，亦不能证明被告已向原告退租商铺事实，故不予确认； 6、被告祝承建提供证据三《融水县蓝速网咖营业执照转让合同书》，证明祝恩铭退租后已将蓝速网咖经营执照转给别人经营的事实。原告对该份该证据三性及证明目的不予认可。本院认为，被告未提交有效的证据予以佐证，该份证据不能证明被告已将涉案商铺退还给原告，故不予确认； 7、祝恩铭提交证据《委托书》，拟证明祝恩铭委托祝承建全权管理蓝速网咖的事实。本院认为，祝承建对祝恩铭委托其为管理人事实予以认可，该份证据与本案具备关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月16日，金城公司为甲方与祝承建为乙方签订《租赁合同》，双方约定：甲方将位于融水县华都商贸城2-1-17、2-1-18、2-1-19号三间商铺建筑面积214㎡出租给乙方，租期叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日；每月租金为6206元，乙方每个月1日前交纳本月租金，以转账形式支付至甲方公司指定账户，装修期2016年4月1日到2016年4月30日免收乙方租金，从2016年5月1日起收；合同一经签署，乙方即应交纳18618元押金；乙方必须依月交纳租金及其他费用及税费，如有无故拖欠租金达10日，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租3%。如拖欠租金满30日，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同。同日，金城公司为甲方与祝恩铭为乙方签订了《租赁合同》，合同亦约定甲方将位于融水县华都商贸城2-1-17、2-1-18、2-1-19号三间商铺出租乙方祝恩铭使用，双方约定内容与祝承建签订的上述《租赁合同》一致。祝承建分别于2016年3月14日、2016年3月16日向金城公司交款17316元、7508元，共计24824元，交纳了上述三间商铺押金18618元及2016年5月租金6206元。之后，因未能按约交纳上述商铺租金，金城公司于2017年1月16日、2017年8月31日向祝承建下达了《通知》，对2-1-17、2-1-18、2-1-19商铺租金予以催交，祝承建在《通知》签名予以确认。收到催交《通知》后，祝承建陆续向原告金城公司交纳上述商铺租金共计83000元（2017年1月18日33000元、2017年6月8日15000元、2017年6月21日12000元、2017年9月19日13000元、2018年10月10日10000元）。综上，祝承建交纳上述三间商铺押金、租金共计107824元。 因蓝速网咖经营需要，祝承建与金城公司协商，租用金城公司位于融水县华都商贸城2-1-20号商铺，但未签订书面合同，双方口头约定租赁期限自2017年10月1日起，租金自2017年11月1日起收，每月租金为1900元，权利义务与前述签订2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺《租赁合同》约定一致，但未约定具体租赁期限。2016年6月21日祝恩铭向金城公司交纳了该商铺押金5700元及一个月租金1900元，共计7600元，之后，再未向金城公司交纳该商铺租金。2019年1月15日金城公司下达了《催收租金及权利义务告知书》对20号商铺租金予以催缴，祝承建签字确认并承诺与2019年4月30日前交纳所欠租金。 2018年8月31日，祝承建、祝恩铭共同向金城公司出具《承诺书》一份：“本人承诺每月10日前先付房租钱两到叁万元（20000至30000），一直付到2019年4月份前交清。祝恩铭、祝承建2018.8.31号”。因二被告未兑现承诺及时交纳租金，金城公司经催收未果，故诉至我院。对被告已经交纳的四间商铺押金金城公司不予退还但给予抵扣商铺租金，因商铺漏水维修给予减免租金1984元。 另查明，祝承建与祝恩铭系叔侄关系。融水县蓝速网咖系个人独资企业，投资人为祝恩铭，住，住所地为融水县（华都商贸城****）营范围：互联网上网服务；食品、百货销售，卷烟、雪茄烟、罚没烟草制品零售。涉案四间商铺均由融水县蓝速网咖合法占有使用。 再查明，蓝速网咖搬离涉案商铺时未告知金城公司，未与金城公司办理商铺退还交接手续，《租赁合同》于2019年3月31日期满后，双方未继续签订租赁合同。 本院认为，金城公司与祝承建签订的《租赁合同》及金城公司祝恩铭签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，均系有效合同。关于合同履行问题，金城公司主张《租赁合同》涉及的2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺的承租人为祝承建，对此，祝承建、祝恩铭予以否认，二人辩称合同涉及的三间商铺实际承租人系祝恩铭。经庭审查明，上述三商铺自承租以来对外一直用于经营蓝速网咖，由蓝速网咖合法占有使用，蓝速网咖又系祝恩铭投资的个人独资企业，则视为祝恩铭合法占有该租赁商铺，确定履行合同的承租人应为祝恩铭，即祝恩铭才是房屋租赁合同的实际承租人。祝承建受祝恩铭委托作为管理人全权管理蓝速网咖一切事务，其与金城公司签订的《租赁合同》虽然有效，但未实际履行，故应由实际承租人祝恩铭按照合同约定，向金城公司支付上述商铺租赁期间的租金。租用2-1-20号商铺虽由祝承建与金城公司口头协商达成，但其作为蓝速网咖管理员，租用该商铺目的与前述三间商铺一致即用于经营蓝速网咖，商铺由蓝速网咖合法占有使用，且祝恩铭向金城公司交纳了该商铺相应押金及租金7600元，由此确定该商铺的实际承租人为祝恩铭，应由其依约向金城公司支付该商铺租赁期间的租金。 关于祝承建、蓝速网咖是否应当与祝恩铭共同支付租金及违约金问题。祝承建作为成年人，明确知晓金城公司下达涉案商铺催缴《通知》、《催收租金及权利义务告知书》的内容，其在催缴《通知》、《催收租金及权利义务告知书》中签名确认、承诺支付租金，并与祝恩铭共同出具《承诺书》的行为构成债务的加入。《承诺书》虽未写明承诺还款总金额，但由于祝承建全权管理蓝速网咖事务，清楚涉案商铺租赁及欠租情况，其与祝恩铭共同承诺房租钱一直付到2019年4月份前交清，即视为其同意共同支付2018年8月31日前所欠租金及2019年3月31日合同期满前产生租金。其与祝恩铭未履行承诺，已构成违约。故祝承建应与祝恩铭共同支付涉案商铺至2019年3月31日止尚欠租金及相应违约金。根据合同相对性原则，蓝速网咖未与金城公司建立合同关系，不应承担本案相关民事责任，故对金城公司要求蓝速网咖共同承担支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于涉案租金及违约金问题。金城公司认为虽然合同约定2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺租赁期限至2019年3月31日止，2-1-20号商铺未约定具体租赁期限，但根据融水县水利电业有限公司营销管理部出具的涉案商铺《电费账单》显示，涉案四间商铺用电至2019年6月，2019年7月后未产生电费，由此推定三被告实际使用涉案商铺至2019年6月，故主张涉案四间商铺租金应计算至2019年6月30日止。因金城公司所提供证据亦不足以证实2019年7月之前产生电费都为三被告所使用，涉案商铺电费交费人情况亦无法查明，故对其主张本院不予支持。祝承建、祝恩铭抗辩涉案商铺已于2018年申请退租，庭审中祝承建自述蓝速网咖已于2019年1月底搬离涉案商铺，对其辩解金城公司予以否认，祝承建、祝恩铭对其辩解未能提供有效证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果，故对祝承建、祝恩铭的上述抗辩理由不予采纳。本案没有证据证明涉案合同有提前解除情形，亦无证据证明合同约定租赁期满后被告仍继续使用涉案商铺，故本院认为，租赁期按双方合同约定期满终止，即2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺租金自2016年5月1日起计算至2019年3月31日止为217210元（6206元×35月），扣减已支付押金、租金107824元（17316+7508+33000+15000+12000+13000+10000）及金城公司因商铺漏水维修给予减免的租金1984元，尚欠租金为107402元（217210-107824-1984）；关于2-1-20号商铺租金问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同。该商铺双方在达成口头协议时并未约定租赁期限，双方均可以可以随时主张解除。因双方对该商铺解除时间的陈述相互否认，且均不能提供证据，根据交易习惯，该商铺与2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺共同用于经营蓝速网咖，上述四间商铺在蓝速网咖退租时应为一并退租，同时解除租赁关系，2-1-20号商铺租金自2017年11月1日起计算至2019年3月31日止为32300元（1900元×17月），扣减已支付押金、租金7600元，尚欠租金为24700元（32300元-7600元）。根据《租赁合同》第六条第1项约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用及税费，如有无故拖欠租金达10日，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租3%。本案中，被告未按约定支付租金，无故拖欠租金均达10日以上，已构成违约，金城公司主张以实欠租金3%收取违约金不违反法律规定，本院予以支持。上述四间商铺共欠交租金共计132102元（107402元+24700元），应支付违约金为3963.06元（132102元×3%），对金城公司诉讼请求的违约金超出部分本院不予支持。综上，涉案四间商铺租金均计算至2019年3月31日，尚欠租金132102元及违约金3963.06元，应由祝承建与祝恩铭共同向金城公司支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、二百二十六条、二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告祝承建、祝恩铭于本判决生效之日起十日内向原告柳州金城房地产开发有限公司支付拖欠的商铺租金132102元，支付违约金3963.06元，合计136065.06元； 二、驳回原告柳州金城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费3522元，减半收取1761元（原告已预交），由原告柳州金城房地产开发有限公司负担250元，由被告祝承建、祝恩铭负担1511元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 苏  丹 人民陪审员 韦 美 连 人民陪审员 赵 桂 荣 二〇二〇年四月十三日 法官 助理 陈 春 玲 书 记 员 欧阳静慧