苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10586号原告：杨方涛，男，1988年10月8日生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：陈荣奢，男，1948年5月19日生。原告杨方涛诉被告陈荣奢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨方涛及其委托诉讼代理人成军伟，被告陈荣奢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨方涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款330万元并支付该款自2017年1月12日起计算至履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息；3、判令被告向原告支付因被告违约导致房价上涨的差价损失。事实和理由：2016年7月15日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于苏州市吴中开发区的房屋转让给原告。2016年7月26日，原、被告签订《补充协议》，对办理案涉房屋交易手续的时间进行了变更。2016年10月14日，原、被告签订《调解协议》，对办理案涉房屋交易等相关情况进行了明确。2017年6月20日，原、被告签订了两份《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》，对案涉房屋购房款的价款金额等进行了变更。合同签订后，原告分批次共计向被告支付购房款330万元，后原告得知涉案房屋因被告原因于2017年1月13日被苏州市中级人民法院查封，原告提出执行异议被驳回，2019年1月9日原告向苏州市中级人民法院依法起诉，2019年7月3日被驳回全部诉讼请求。由于被告严重违约，致使原告合同目的完全无法实现。故起诉至法院。被告陈荣奢辩称：2016年7月签订房屋买卖合同时其并不存在违约情形，原告未按约完成过户手续，原告违约在先，事后又常常去其经营的场所协商此事，其要求原告返还其92万元及利息，同时查雪英案件对其的诉求均应由原告承担。原告所谓的损失不可全部归责于其。经审理认定事实如下：2016年，苏州吴中经济开发区石湖东路80号2幢601室、2幢602室房屋均登记在被告陈荣奢名下，同年5月15日，被告陈荣奢委托陈泓翔处理上述两套房屋的销售事宜，并向陈泓翔出具委托书，明确代理权限为：1、代为签署房屋买卖合同，2、代为签署网签合同，3、代为办理房屋过户手续，4、委托期限至房屋销售结束。2016年7月15日原告杨方涛（购房人、乙方）和被告陈荣奢（售房人、甲方）签订房屋买卖（居间）合同（NO.1808043,NO.10808044）各一份，明确杨方涛向陈荣奢购买苏州吴中经济开发区石湖东路80号2幢601室、602室房屋，两套房屋价款均为185万元，因过户所产生的税、费均由杨方涛负担。两套房屋定金均为5万元并于合同签订日支付，两套房屋尾款均为180万元均走资金托管。2016年7月26日，原告杨方涛（乙方）和被告陈荣奢代理人陈泓翔（甲方）签订补充协议，明确双方自愿达成如下协议：1、对于石湖东路80号（兰园公寓）1幢503室房屋。乙方承诺甲方2016年8月初开始办理交易手续，于2016年8月底办结。2、对于石湖东路80号（兰园公寓）2幢601室、2幢602室房屋，乙方承诺甲方，2016年8月初开始办理交易手续，于2016年9月底前办结。3、甲方自愿给乙方宽限期为10天。以上乙方给甲方的承诺，乙方如未兑现，自愿承担甲方的垫资费用，或将剩余房款全额支付给甲方。2016年10月14日，原告杨方涛（乙方）、被告陈荣奢代理人陈泓翔（甲方）在中介方签订调解协议，明确卖方出售位于吴中经济开发区的房屋，甲、乙双方约定于2016年10月14日预付购房款现金100万元整，该笔现金用于缓解甲方出售房屋的垫资款，该笔预付款待资金托管、过户完毕，领取房款后从资金托管账户直接打入中介账户，经双方协商继续按约定履行存量房买卖合同，并按房产交易中心交易流程办理不动产证。现因买房的贷款还在落实当中，（注：如果月底之前乙方拿到贷款材料，按正常过户流程办理）。为了不影响卖方履行出售该套房屋的垫资款，经双方协商买卖合同延期至2016年10月30日，如果乙方还不能履行完买卖合同，需要一次性结清全额房款。2017年6月20日，原告杨方涛（购房人、乙方）和被告陈荣奢（售房人、甲方）就上述两套位于苏州市吴中区房屋再次签订房屋买卖（居间）合同（NO.1801455、NO.1801456）各一份，约定的每套房屋成交价180万元、定金5万元，于2017年7月7日办理过户手续，甲方允许乙方第三方过户。当日，原告杨方涛和被告陈荣奢代理人陈泓翔（甲方）签订补充协议，明确双方就NO.1801455、NO.1801456买卖合同进行补充：双方因过户不成，导致产生了一定额度的经济损失，经协商，两套房屋总价由原来的360万降至308万成交，并约定于2017年7月7日过户手续。另查，2018年11月26日案外人查雪英向本院起诉要求陈荣奢归还借款300万元并支付该款自2017年4月28日起的利息。该案经审理查实：2016年8月29日查雪英和陈荣奢签订借款协议，明确陈荣奢向查雪英借款350万元用于石湖东路80号2幢601室、602室使用，借款期限自2016年8月29日起至2016年9月28日止。陈荣奢在该案中陈述其向查雪英借款350万元系通过买房人杨方涛安排的，由查雪英出借350万元，其和杨方涛陆续归还353万元，已不结欠借款本金，其不应支付利息。案外人查雪英陈述因陈荣奢向杨方涛出售房屋，该房屋有抵押权需要涤除，在房屋买卖过程中，杨方涛委托苏州安达金融咨询有限公司办理二手房过户手续，并向安达公司进行贷款咨询，查雪英系安达公司员工，杨方涛即将其介绍给陈荣奢，陈荣奢向查雪英借款350万元用于归还抵押贷款，查雪英向姚雨辰支付350万元，姚雨辰转给了抵押贷款的借款人李承建，李承建还给了光大银行。该案中确认如下还款情况：2016年10月14日还款50万元、2016年10月15日还款50万元、2016年11月15日还款60万元、2016年11月22日还款60万元、2016年11月25日还款50万元、2017年1月12日还款50万元、2017年1月24日还款17万元、2017年4月28日还款10万元、2017年8月21日还款3万元、2017年9月8日还款3万元。本院于2019年9月9日作出（2018）苏0506民初10368号民事判决书，判决陈荣奢于本判决生效之日起十日内归还查雪英借款本金20万元、利息2000元及以20万元为基数自2017年9月9日起按年利率24%计算至实际给付之日止的利息。该案现已生效。再查明，苏州市中级人民法院在执行苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司与苏州宏宇房地产开发有限公司、苏州上田大酒店有限公司、苏州大田大酒店有限公司、苏州元鑫贺餐饮有限公司、苏州翔贺餐饮管理有限公司、苏州天佑立贸易有限公司、苏州久和贸易有限公司、陈荣奢、陈泓翔、李承玲借款合同纠纷一案过程中，杨方涛对执行陈荣奢名下坐落于苏州市吴中区房产提出书面异议，要求解除上述房产的执行。经审查，苏州市中级人民法院认为杨方涛的异议请求不符合法律规定的情形，其主张排除执行的依据不足，不予支持。后杨方涛于2019年1月17日向苏州市中级人民法院起诉提出案外人执行异议之诉，要求确认位于苏州市吴中区房屋所有权归其所有，请求判令对涉案房屋停止执行，并立即解除对涉案房屋的查封。该案经审理，苏州市中级人民法院认为杨方涛的请求不能成立，应予驳回。关于2017年6月20日原、被告双方再次就涉案两套房屋重新签订房屋买卖（居间）合同的签订背景，原告杨方涛陈述，当时已知涉案两套房屋均被查封，但被告承诺尽快解封，且苏州政府施行限购政策，原告已无购房资格，故增加允许第三方过户条款。被告陈荣奢陈述当时是为了配合原告杨方涛办理网签才重新签订合同，当日签订的合同由于房屋已被查封故其认为属无效。庭审中，双方一致确认：2016年7月15日双方第一次签订涉案两套房屋买卖合同（居间）合同时，涉案两套房屋均处于有抵押无查封状态，2016年8月29日左右因垫资款到位被告陈荣奢涤除了两套房屋的抵押，涉案房屋保持可出售交易状态，但由于原告需筹措资金及找第三方参与的原因，一直未能办理过户手续，直至2017年年初涉案两套房屋被查封。2016年7月15日签订房屋买卖（居间）合同后，被告陈荣奢即将601室房屋钥匙交付杨方涛使用，并承诺602室暂由被告员工使用，602室房屋待交易完成后搬离。关于原告杨方涛已交付被告陈荣奢款项的问题。经核实如下情况：1、2017年4月21日，被告陈荣奢向杨方涛出具收条，明确收到杨方涛购房款共计270万元，具体为2016年10月14日50万元、2016年10月15日50万元、2016年11月15日60万元、2016年11月22日60万元、2016年11月25日50万元，另同意由杨方涛直接汇入凌娜账户170万元用于偿还借款。同意由杨方涛直接汇入凌娜账户170万元偿还借款，陈荣奢账户和陈泓翔账户收到房款当日，分别将房款汇入徐金男账户共偿还借款100万元，以上共偿还借款270万元。2、2018年11月22日，查雪英出具情况说明，明确杨方涛购买陈荣奢位于的房屋，房屋成交确认后，陈荣奢于2016年8月29日向查雪英借款350万，用于归还的房屋抵押贷款，双方签订了借款协议，查雪英将款项出借给陈荣奢归还银行贷款并办理了注销手续。后期因买房碰到购房政策原因，无法贷款需要现金付清房款，经双方协商买方杨方涛直接将房款支付给查雪英用于归还房屋垫资借款。2016年11月11日转款30万；2016年11月15日转款30万；2016年11月22日转款60万；2016年11月25日转款50万；2017年转款50万，合计220万，杨方涛将该款支付到中间人凌娜尾号是5026的中行账户，后凌娜将杨方涛支付的所有款项转给查雪英，用于归还陈荣奢的房屋垫资借款。3、陈荣奢当庭认可杨方涛向查雪英（垫资公司）支付的款项亦为购房款的支付，其（包括垫资公司）总计收到杨方涛支付款项330万元。关于陈荣奢有无向杨方涛返还款项及款项性质的问题。庭审中，陈荣奢陈述2017年3月1日之后杨方涛经常到其公司来，其儿子只要有点现金就会给原告，2017年3月1日至2017年10月20日共计交付原告59万元，上述款项要求在本案中进行抵扣。杨方涛认可收到上述59万元，但认为性质系其已付房款的利息的支付，并表示陈荣奢代理人陈泓翔曾作出承诺就房屋未能过户对其造成的资金损失进行补贴，不同意在本案中予以扣除。以上事实，由原告提供的涉案房屋权属证书复印件、委托书复印件、2016年7月15日签订的房屋买卖（居间）合同复印件2份、2016年7月26日补充协议复印件1份、2016年10月14日调解协议复印件1份、收条复印件1份、情况说明复印件1份、2017年6月20日房屋买卖（居间）合同复印件2份、2017年6月20日补充协议复印件1份、转账凭证复印件、（2018）苏0506民初10368号民事判决书复印件、（2018）苏05执异87号裁定书复印件、（2019）苏05民初125号民事判决书复印件，被告提供的银行流水，本院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。审理中，原告申请撤回第三项主张差价损失的诉讼请求。本院认为，原、被告于2016年7月15日签订的关于苏州市吴中区房屋买卖（居间）合同均系双方真实意思的表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。签订上述合同后，被告陈荣奢已于2016年8月涤除涉案房屋的抵押，原告作为购房人，应按约及时支付房款并配合过户手续，依据原、被告签订的2016年7月26日补充协议、2016年10月14日调解协议，原告杨方涛最迟应于2016年10月30日交付全额房款，但原告未能及时交付房款，涉案两套房屋于2017年年初因被告与案外人发生债务纠纷被法院查封，原、被告双方交易无法继续。原、被告双方明知涉案两套房屋被法院查封，继续履行存在障碍；原告明知新政下其已不具备购房资格，其已不存在履行条件，但双方仍于2017年6月20日再次签订《房屋买卖（居间）合同》并签订补充协议，新签订的《房屋买卖（居间）合同》约定允许第三方过户，有规避政策的嫌疑，按照相关规定，2017年6月20日新签订的《房屋买卖（居间）合同》不成立。鉴于涉案房屋在交易过程中被法院查封，故原、被告双方于2016年7月15日签订的房屋买卖（居间）合同已无法继续履行，原、被告的合同目的已无法实现，故原告起诉要求解除2016年7月15日房屋买卖合同的主张本院予以支持，合同的解除时间点以起诉书副本送达被告之日即2020年1月15日为准。合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。综合本案案情，原告杨方涛未按约支付房款配合过户，违约在先，在原告迟延履行的情况下，由于被告与案外人发生债务纠纷涉案两套房屋被法院查封，原、被告之间的房屋买卖合同交易无法继续履行，被告未及时解除合同返还已收款项，反而与原告重新订立房屋买卖合同，被告亦存在一定过错，但相比过错程度，原告过错在先并责任较大。故截至2020年1月15日双方买卖合同解除之前，原告要求被告支付逾期还款利息的请求本院不予支持，但自2020年1月16日起，被告应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止的逾期付款利息。现原告共计支付房屋价款330万元，被告辩称已向原告返还59万元并要求扣除，原告认为上述59元属利息补偿不应扣除，原告的辩称无证据证明，本院不予采信，故被告应返还原告271万元及该款自2020年1月16日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止的逾期付款利息。至于被告辩称的其和查雪英案件中的资金往来要在本案中予以扣除的意见，其和查雪英系另一层法律关系，与本案无关，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告杨方涛和被告陈荣奢于2016年7月15日签订的关于苏州吴中经济开发区石湖东路80号2幢601室、2幢602室房屋的《房屋买卖（居间）合同》（NO.1801455、NO.1801456）于2020年1月15日解除。二、被告陈荣奢于本判决生效之日起十日内返还原告杨方涛271万元，并支付该款自2020年1月16日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止的逾期利息。三、驳回原告杨方涛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币18659元，由原告杨方涛负担9329元，由被告陈荣奢负担9330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审 判 员 顾霞二〇二〇年四月二十四日法官助理 张望书 记 员 于悦