江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初422号原告：无锡圣博惠康文化发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通惠西路**。法定代表人：张世林，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾彬（受无锡圣博惠康文化发展有限公司的特别授权委托），上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹丹（受无锡圣博惠康文化发展有限公司的特别授权委托），该公司职员。被告：无锡伊琳文化创意有限公司，，住所地无锡市滨湖区太湖西大道**102-27法定代表人：吕迎军，该公司总经理。委托诉讼代理人：阎冬青（受无锡伊琳文化创意有限公司的特别授权委托），江苏润远律师事务所律师。原告无锡圣博惠康文化发展有限公司（以下简称圣博公司）与被告无锡伊琳文化创意有限公司（以下简称伊琳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣博公司的委托诉讼代理人贾彬、王丹丹、被告伊琳公司的法定代表人吕迎军及其委托诉讼代理人阎冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣博公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金714515元（计算方式：2018年6月1日至2018年11月30日，90408元/月×6个月为542448元；2018年12月1日至2019年1月28日，90408元/月+90408元/月÷31天×28天为172067元）；2、判令被告支付水电费9106元（期间是2018年9月1日至2019年1月28日）；3、判令被告支付违约金424273元（计算方式：2018年6月1日至2019年1月28日，542448元×242天×0.003为393817元；2018年12月1日至2019年1月28日，172067元×59天×0.003为30456元）；4、解除原、被告于2017年8月25日签订的租赁合同。事实和理由：2017年8月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定其将坐落在梁溪区通惠西路11号“蓉运壹号”创意园2B楼101、102室房屋租赁给伊琳公司使用，租期为2017年9月1日至2022年8月31日，租赁房屋的计租面积1351.06平方米，每天每平方米2.2元（含物业费），月租金90408元，租金为先付后用，每六个月一付。伊琳公司自2018年6月1日起未缴纳租金，违反合同约定。故其提起诉讼，望判如所请。伊琳公司辩称：双方于2017年8月25日签订的租赁合同为无效合同，所涉房屋为违法建筑，因合同无效，其无须向圣博公司再付租金；双方租赁合同中约定的面积为1351.06平方米，而圣博公司在招租广告中提供的面积仅为1148.4平方米，其前期已支付的租金系按1351.06平方米计付，圣博公司应将多收取的租金返还；其在2018年6月收到圣博公司的租金催款通知单时，方才得知租金与物业费分开计算，而其未看到物业公司进行物业管理，该项物业费用为圣博公司多收取的费用，也应当返还；对于水电费，其不存在欠缴的问题，圣博公司所收的电费高于电力公司所收取的费用，故前期其已交付的电费也已远远超出实际所欠缴的电费，其多付的电费应当在租金中合并计算。另外，因圣博公司交付的租赁房屋漏水，造成其的损失，其已另案诉讼主张。综上，要求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：包括本案租赁房屋在内的无锡市通惠西路11号房屋的产权人为江苏北方湖光光电有限公司。2014年，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司及其授权人无锡市北塘区人民政府与江苏北方湖光光电有限公司签订《收购补偿协议书》，约定由无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司收购通惠西路11号江苏北方湖光光电有限公司所属国有土地、建（构）筑物及附属设施。2014年3月28日，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司与上海圣博华康文化创意投资股份有限公司（以下简称上海圣博公司）、无锡市北塘区人民政府签订了《房屋租赁合同》，约定无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司将通惠西路11号房屋及经营场地出租给上海圣博公司经营，租期至2029年1月15日止，上海圣博公司在合同订立后在项目所在地成立圣博公司作为租赁合同的执行主体负责运营等。之后，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司、圣博公司、上海圣博公司就上述租赁合同签订《补充协议》，约定由圣博公司承担上述租赁合同中上海圣博公司的一切权利义务。2015年8月26日，圣博公司至无锡市北塘区申报无锡蓉运壹号修缮装饰工程消防设计备案，消防部门出具了备案凭证。2016年7月22日，消防部门出具了建设工程竣工验收消防备案凭证，载明无锡蓉运壹号修缮装饰工程已经竣工验收备案（包括2号楼）。2017年8月25日，圣博公司与伊琳公司签订《房屋租赁合同》，约定：圣博公司将坐落于无锡市通惠西路11号的蓉运壹号创意园2B#101、102房屋出租给伊琳公司用作少儿形体含模特舞蹈、舞台表演活动、少儿影视表演培训等；合同签订时，伊琳公司已知晓并确认该房屋的权利状态及现状（包括但不限于房屋的权属、性质、用途和项目的整体规划、布局以及房屋现状等），并同意以现状承租租赁房屋；租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止，圣博公司于2017年9月1日前将租赁房屋交付给伊琳公司，圣博公司收取租金的计租面积为1351.06平方米，单价每天每平方米2.2元（含物业费），月租金为90408元，该租金两年内不变，自第三年开始每两年递增8%；圣博公司给予伊琳公司自该房屋交付日起3个月的装修免租期（即2017年9月1日起至2017年11月30日），免租期内伊琳公司无须支付房屋租金，但需要支付合同约定的其他费用；合同签订后三日内，伊琳公司应向圣博公司支付首期款，共计723264元整，首期款由租赁保证金和首期租金构成，其中租赁保证金为2个月租金标准，即180816元整，首期租金2017年9月1日至2018年5月31日为542448元整，圣博公司有权以收取的租赁保证金冲抵伊琳公司欠付的本合同项下任何款项；按照先付后用的原则，租金每六个月支付一次，除首付租金外，伊琳公司应于下一缴款期开始前15日向圣博公司支付六个月的房屋租金，如伊琳公司逾期支付全部或者部分租金的，每逾期一日，需按照逾期支付总额的3‰支付圣博公司违约金，逾期超过30日，伊琳公司除应支付违约金外，圣博公司有权解除合同、收回房屋；租赁期限（包括装修期）内有关该房屋的水费、电费、通讯费、煤气费、设备和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用费用以及其他各项有关费用均应由伊琳公司另行承担（不包含在租金内），伊琳公司应在圣博公司送达付款通知单3日内到圣博公司客服中心缴纳水电费，缴费的标准暂定为水费6.5元/吨，电费1.1元/度，如遇当地供水、供电部门调整收费标准，上述收费标准也作相应调整等。合同订立后，圣博公司按约向伊琳公司交付了租赁房屋，伊琳公司按约向圣博公司交付了首期款。自2018年6月1日起，伊琳公司未向圣博公司缴纳房屋租金。同月，圣博公司向伊琳公司催讨租金。2018年7月6日，圣博公司向伊琳公司发出催款函，要求伊琳公司于2018年7月13日前支付所欠租金及违约金，逾期将终止房屋租赁合同。之后，圣博公司又向伊琳公司送达了2018年9月1日至2018年11月9日、2018年11月10日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年1月28日的三份水电缴费单，金额分别为5582元，3223元、301元，合计9106元，伊琳公司的法定代表人吕迎军及工作人员乐丽丽分别在三张水电缴费单上签收确认。诉讼中，伊琳公司于2019年1月28日搬离了租赁房屋并与圣博公司办理了房屋交接手续。以上事实，有土地证、房屋产权证、平面图、收购补偿协议书、补充协议、房屋租赁合同、情况说明、建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证、无锡市临时建设工程规划许可证、锡北文创园组会纪（2015）1号、缴款通知单、水电费缴费单、催款函、邮寄凭证及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，依据圣博公司提供的土地证、房屋产权证、收购补偿协议书、补充协议、建设工程竣工验收消防备案凭证及无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司出具的情况说明，圣博公司在获得案涉房屋的权利人的授权后出租案涉房屋，伊琳公司以案涉房屋为违法建筑而认为租赁合同无效，无相应依据，不予采信；且合同中明确伊琳公司在签订合同时已知晓房屋的权利状态及现状，故该租赁合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于租金的计算标准，合同中明确约定的计租面积为1351.06平方米，该面积为双方收取租金（包含物业费）的计算依据，双方在合同中同时确定了月租金（包含物业费）的具体数额，伊琳公司以实际使用面积与计租面积不一致，要求按实际面积计算租金，不符合双方的约定，不予采纳。关于水电费，合同中已明确约定了水电费的价格，伊琳公司亦在水电缴费单上签收确认，且水电缴费单上的价格与合同中约定的价格一致，现伊琳公司要求按照电力公司的价格计算电费，不符合合同约定，不予采纳。伊琳公司逾期未付租金系违约，圣博公司要求解除合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。圣博公司主张伊琳公司支付租金及水电费的数额，符合合同约定，予以支持。关于违约金，本院依法调整违约金按年利率24%计算，伊琳公司应承担的违约金为92991元（2018年6月1日至2019年1月28日，542448元×24%÷365天×242天＝86316元；2018年12月1日至2019年1月28日，172067元×24%÷365天×59天＝6675元；86316元＋6675元＝92991元）。至于伊琳公司交纳的保证金，圣博公司应予返还。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除无锡圣博惠康文化发展有限公司与无锡伊琳文化创意有限公司于2017年8月25日签订的《房屋租赁合同》。二、无锡伊琳文化创意有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡圣博惠康文化发展有限公司租金714515元。三、无锡伊琳文化创意有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡圣博惠康文化发展有限公司水电费9106元。四、无锡伊琳文化创意有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡圣博惠康文化发展有限公司违约金92991元。五、无锡圣博惠康文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡伊琳文化创意有限公司保证金180816元。六、驳回无锡圣博惠康文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14719元，由无锡圣博惠康文化发展有限公司负担6229元，由无锡伊琳文化创意有限公司负担8490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  顾 涛人民陪审员  张霞红人民陪审员  过秋燕二〇二〇年四月二十二日书 记 员  李 丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。