广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初25987号原告：佛山市万物盛房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********碧江路段佛山市顺德区仁孚汽车维修厂有限公司一楼A5铺，统一社会信用代码：91440606MA4UUXEA65。法定代表人：盛某1。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰（白云）律师事务所实习律师。被告：刘小龙，男，1962年4月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码：440************033。原告佛山市万物盛房地产代理有限公司诉被告刘小龙居间合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，后本院裁定本案适用普通程序进行审理，由审判员张锦华与人民陪审员梁金福、钟金强组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介服务和咨询服务费100000元及利息56000元（以100000元为本金，按每月2%的标准计算，自2017年6月1日起算，计算至实际付清之日止，暂算至2019年9月30日）；2.由被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼中诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介服务和咨询服务费20000元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：就出卖位于佛山市顺德区*******************屋，卖方梁继红在原告处放盘，要求原告为其寻找买家促成交易。原告经多次带人看房后，被告确认进行购买，并商量好了价格与其它交易细节后，三方于2017年1月17日签订《房屋买卖合同》，约定该房屋以1000万的价格出让给被告，被告应于签订合同当天向梁继红支付定金18万元，剩余定金12万元随后支付到梁继红指定的账户上，首期款200万元在递件时予以支付，剩余款项通过银行按揭的方式支付，房屋在梁继红收齐楼款当天交付，买卖双方应在2017年6月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。《房屋买卖合同》的第七条对居间费支付及逾期支付违约责任作了约定。三方签订合同后，被告怠于支付剩余定金12万元，原告多次协调双方继续履行合同，希望促成双方将交易进行下去，后因分歧致使被告与梁继红通过诉讼于2018年12月31日终止履行《房屋买卖合同》。原、被告在2017年1月17日分别签订了《服务收费确认书》，约定被告应向原告支付居间费10万元。原告向被告催讨居间费时，被告以交易未完成为由拒绝支付。原告认为，三方签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实有效，且该合同效力被生效判决认定为有效；原告依照协议提供了居间服务，并促成了交易，被告基于自身的原因未能完成交易，是对自身权利义务的处理，但并不能因此免除应向原告支付居间费用的义务；被告未依约支付居间费用，还应承担支付逾期付款违约金的责任，合同与确认书约定的违约金过高，原告自愿调整到按月2%的标准计算。另外，原告认为被告相比较梁继红，在本案中的过错更大，故原告诉请被告支付的居间费应调整为2万元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。本院受理此案后，依法向被告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但被告没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：营业执照、身份证复印件、房产证复印件、产权情况表、房屋买卖合同、收据复印件、委托书复印件、服务收费确认书、短信聊天记录、（2019）粤06民终6939号民事判决书。原告提供的上列证据来源、形式合法，内容真实，与其主张的事实具有关联性；被告经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区*民委员会碧桂园海景苑93号的房屋属梁继红所有。2017年1月17日，原告（经纪方）、被告（买方）及案外人梁继红（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定被告向案外人梁继红购买位于房屋，交易价格为1000万元。该合同中有如下约定条款：六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续：逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖合同双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房产地及买卖代理费，详见《买卖代理费支付承诺书》。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。八、在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费。合同中的附件（付款方式）有如下约定条款：（二）按揭付款：1.定金30万元整，买方须在（空白）支付给卖方。……3.首期楼款200万元整，买方应在递件当天支付卖方；买方应于（空白）前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在2017年6月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或银行等合同三方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止……。同日，被告签订一份《服务收费确认书》，内容为“……基于经纪提供的中介服务和咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币壹拾万元整（￥100000）作为佛山市万物盛房地产代理有限公司之中介代理费及咨询费等。该费用之缴交日期为过户当天交齐，逾期交付该费用，则按经纪方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。……”三方签订上述合同后，被告于2017年1月21日以银行转账方式向案外人梁继红支付了定金18万元。同日，梁继红向被告出具一份《收据》，载明收到定金30万元，但此款以到账为准，落款日期误写为“2016年1月21日”。此后，梁继红没有书面敦促被告支付余下定金，被告也没有书面敦促梁继红配合办理贷款手续。此后，被告与案外人梁继红没有在2017年6月1日前到房地产管理部门办理交易过户手续。被告为此于2018年11月9日向本院提起诉讼，并将本案原告列为案件的第三人，本院依法作出（2018）粤0606民初21767号民事判决书，认为“……原告在支付定金18万元后，双方不配合办理按揭贷款手续，均不构成违约，是基于双方不遵守诚实信用原则，基于各自利益考虑，导致合同条款约定不明，又不按法律规定进行补救，从而导致本案纠纷，双方均有责任。本院对原告的双倍返还定金诉求不予支持，对被告主张没收定金的答辩意见亦不予采纳，被告应向原告返还购房定金18万元……。”并判决：“一、原告刘小龙、被告梁继红及第三人佛山市万物盛房地产代理有限公司于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》于2018年12月31日解除；二、被告梁继红于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告刘小龙返还购房定金180000元；三、驳回原告刘小龙的其他诉讼请求……。”被告与梁继红均不服（2018）粤0606民初21767号民事判决提起上诉，佛山市中级人民法院依法作出（2019）粤06民终6939号民事判决书，认为“……本案中，双方在涉案《房屋买卖合同》中关于定金的支付时间以及办理贷款手续时间均约定不明，在无其他证据佐证的情况下，梁继红二审提交的证据亦不足以证明双方就相关履行期限进行补充协商加以明确或梁继红曾按照合同约定履行通知义务。就本案而言，定金的支付及办理按揭贷款的时间均是合同的重要条款，双方对此约定不明，亦未依法采取相应的方式子以补救，一审法院认定双方均不构成违约并无不当。为此审法院对刘小龙的双倍返还定金的诉求，以及对梁继红要求没收定金的答辩意见均不予采纳于法有据，本院依法予以维持。”并判决，维持原判，驳回上诉。原告因梁继红与被告拒绝支付居间服务费，遂分别向本院提起诉讼。本院于2020年1月14日就本案原告与梁继红居间合同纠纷作出(2019)粤0606民初26022号民事判决书，判决：“一、被告梁继红于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市万物盛房地产代理有限公司支付居间报酬10000元；二、驳回原告佛山市万物盛房地产代理有限公司的其他诉讼请求。……”该判决已发生法律效力。另查，原告职员在2017年4月6日向被告发出短信“刘总，你那天商量好今天补齐12万定金的，……”，但被告没有回复。此后，原告职员至2017年6月1日也有发短信给被告，被告仍然没有回复。庭审中，原告认为其了解梁继红放售房屋后，与梁继红联系并先后5次带客看房，并最后促成被告与梁继红签订《房屋买卖合同》。本院认为，案外人梁继红与原、被告签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，根据已发生法律效力的（2018）粤0606民初21767号民事判决、（2019）粤06民终6939号民事判决，原、被告及梁继红三方签订《房屋买卖合同》依法于2018年12月31日解除，但被告仍需依合同中“七、基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖合同双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房产地及买卖代理费，详见《买卖代理费支付承诺书》”的约定向原告支付相应的中介费。根据被告签订的《服务收费确认书》，双方约定的中介费为100000元，支付中介费的时间为“过户当天”。由此可见，原告进行居间合作，虽然促成了被告与案外人梁继红关于涉案房屋买卖合同的订立，这仅是原告提供居间服务的部分，在原告促成买卖双方签约后，仍需要为买卖双方完成后续的交易工作提供服务，当中存在居间方人力成本的支出，而这些成本支出含在买卖双方向居间方支付的居间费中，由于涉案《房屋买卖合同》已被解除，即买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，原告应就因此减少的服务项目而减收报酬，本院可综合情况在合理范围内酌定。考虑到原告带被告看房，促成被告与案外人梁继红之间的买卖合同签署，居间合同已经成立等事实，原告作为提供居间服务一方没有履行合同约定“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。”的通知义务，原告职员通过短信与被告协商定金事宜并不是合适的敦促履行通知方式，而涉案《房屋买卖合同》被解除也在于被告与案外人梁继红就定金支付、办理按揭贷款的时间约定不明所引起，本院综合上述因素并结合已发生法律效力的(2019)粤0606民初26022号民事判决酌定本案居间费为10000元。原告主张超出部分，缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告刘小龙于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市万物盛房地产代理有限公司支付居间报酬10000元；二、驳回原告佛山市万物盛房地产代理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费300元（由原告佛山市万物盛房地产代理有限公司预交3420元），应退回原告佛山市万物盛房地产代理有限公司3120元，由原告佛山市万物盛房地产代理有限公司负担150元，由被告刘小龙负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张锦华人民陪审员  梁金福人民陪审员  钟金强二〇二〇年四月十七日书 记 员  李嘉濠