广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民申296号再审申请人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**，统一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲。委托诉讼代理人：李杰，广东鹏乾律师事务所律师。再审被申请人（原审原告）：蓝婉甄，女，1958年4月10日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：刘冠逸，男，1956年11月6日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：林慧燕，女，汉族，1982年8月1日出生，身份证住址福建省东山县。再审被申请人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所，住所地广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。再审申请人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）因与被申请人蓝婉甄、深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院作出的（2018）粤0303民初11270号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。名夏公司申请称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、对于预售合同所约定的违约金条款，存在双方的意思表示不真实的情况。众所周知，深圳市房地产买卖合同（预售）是房产管理行政部门的格式合同，作为开发商的名夏公司无权更改，该合同是具有行政干预性的合同，开发商预售房屋必须按照该合同所约定的条款签约。显而易见，该违约条款所约定的每日万分之四的违约金并非名夏公司真实的意思表示，原审法院认为当事人意思表示真实的认定存在错误，应排除适用该条款。二、一审判决违反民事法律关系公平、公正的基本原则，适用法律错误。在逾期办证过程中，名夏公司并无明显过错。标的房产不能及时办理房产证是客观事实，但非名夏公司自身所能左右。名夏公司已按照法定要求已于2014年初及时向房产行政管理部门提交了办理相关房产的初始登记的手续，可初始登记主管部门拖延推诿，一直“在研究之中”。涉及本案的房产项目其他事项和申报都是合规的，只因本体维修基金问题尚未解决，未能批准名夏公司初始登记申请。根据我国物权法及住建部相关规定，本体维修基金并不是初始登记必须要件，名夏公司提交的材料都完全符合办理初始登记的标准。很显然，因为初始登记未能如期办理而导致购房人相关证照未能及时办理，并非名夏公司的过错。蓝婉甄请求逾期办证的违约金畸高，违反《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》的规定，违反公平、公正原则，现请求法院给予降低减少至不超过蓝婉甄损失的30%为限。首先，违约金的性质有两种，一是惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失；二是补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任，即使损失大于违约金，亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。其次，三方签订的合同是深圳市规划和国土资源委员会、深圳市市场监督管理局制定的格式版本合同，合同条款是不能修改的，这对合同当事人是极为不公平、不公正的，也无法体现合同当事人的真实意思。再次，蓝婉甄未提交损失证据，无法说明其因延期办证造成损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》规定，违约金超过造成的损失30%为“过分高于造成的损失”应当予以减少，蓝婉甄未证明其因此造成损失，没有损失作为基准，根据“举重以明轻”的原理，造成损失的违约金超过损失的30%应当适当减少，蓝婉甄未造成损失，违约金就更应当低于或不超过损失的30%。第一次起诉，深圳市罗湖区人民法院判决支持了蓝婉甄自2014年11月19日起至2015年3月31日止的违约金人民币74,390.78元的请求。第二次起诉，深圳市罗湖区人民法院判决支持了蓝婉甄自2015年4月1日起暂计至2018年3月31日的违约金人民币612,465.47元的请求。蓝婉甄两次起诉违约金达人民币686,856.25元，占合同总购房款人民币1,398,323元的49.12%,已严重超出开发商售房合同的预期期望和目的。最后，涉案房产已按购房合同约定交付蓝婉甄，蓝婉甄实际已经对房产占有使用或是将房产出租收取租金，其房产所有权已在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，蓝婉甄对涉案房屋现已进行占有、使用、收益，其处分权也未受到影响，且有备案房产转让成功的案例。蓝婉甄对涉案房屋所有权权益已得到实现，延期办证并未影响其对房产的占有、使用、收益或是处分，这期间也并未给蓝婉甄造成任何损失（蓝婉甄未举例证明自己的损失，说明没有损失），蓝婉甄对涉案房产正常占有使用或出租，同时又要求如此高的违约金，这对名夏公司极为不公平、不公正，这同时已严重违背现行违约金条款补偿性和有限惩罚性的理念，并违背公平、公正的基本原则，也将是不利于社会稳定的客观因素。三、一审法院判决名夏公司与国融公司共同承担违约责任，属适用法律错误。退一步而言，虽然名夏公司与国融公司作为开发商与蓝婉甄签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，但是名夏公司与国融公司享有港丰大厦的份额分别为75%和25%。因此根据我国《民法通则》第七十八条第二款的规定，按分共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。而涉案房产权系经房地产部门登记备案并公示的，权属登记的公信力是已在登记机关登记的权利，具有不可推翻的效力，公众可以对登记公簿充分信赖。因此，可以推断出蓝婉甄购买涉案房产时，已明确知晓名夏公司与国融公司对港丰大厦是按份共有，对外也是承担按份责任，因此即使要认定名夏公司承担逾期办证的违约责任，也应按其25%的份额承担责任，而不是与国融公司共同承担违约责任。综上，请求撤销（2018）深罗法民初11270号民事判决；依法改判或发回重审，驳回蓝婉甄的诉讼请求；依法判令蓝婉甄承担一审及再审的诉讼费。蓝婉甄答辩称：请求驳回名夏公司的再审申请。国融公司答辩称：一、即使本案存在迟延办证情形，也系名夏公司单方违约，应由其独自承担迟延办证责任。二、即使本案存在迟延办证情形，本案违约金的标准亦应当予以调整。请求对违约金标准予以调低。综上所述，请求法院依法撤销原审生效判决，驳回或改判蓝婉甄关于迟延办证违约金的诉讼请求。本院经审查认为：两审终审制是我国民事诉讼的基本制度，当事人如认为一审判决错误的，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。名夏公司、国融公司在（2018）粤0303民初11270号民事判决作出后提起上诉，但未在法定期限内缴纳上诉费，本院已裁定按其撤回上诉处理。即名夏公司已放弃上诉。名夏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回深圳市名夏集团有限公司的再审申请。审判长  梁乐乐审判员  李 原审判员  许海锚二〇二〇年四月十五日书记员  李静雅附法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。