福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初9707号 原告：福建中庚置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区朝阳路中庚红鼎天下**楼**。 法定代表人：梁衍锋，董事长。 委托诉讼代理人：陈玲，福建纵然律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**东煌大厦**。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建福晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王彬彬，福建福晓律师事务所律师。 被告：叶**龙，男，汉族，1976年11月11日出生，住福建省福安市。 被告：黄婉君，女，汉族，1986年1月16日出生，住福建省福安市。 被告：郭翔，男，汉族，1990年2月9日出生，住福建省福安市赛岐开发区。 被告：康亮亮，男，汉族，1987年11月18日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：张清容，女，汉族，1969年11月1日出生，住福建省福安市。 被告：阮瑞美，女，汉族，1976年8月15日出生，住福建省福安市。 被告：林丹，女，汉族，1988年12月4日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：林立华，男，汉族，1985年8月5日出生，住福建省福安市。 被告：连士琪，男，汉族，1970年8月13日出生，住福建省福安市。 原告福建中庚置业有限公司（以下简称“中庚置业公司”）与被告平安银行股份有限公司福州分行（以下简称“平安银行”）、叶**龙、黄婉君、郭翔、康亮亮、张清容、阮瑞美、林丹、林立华、连士琪案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中庚置业公司委托诉讼代理人陈玲，被告平安银行委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼。被告叶**龙、黄婉君、郭翔、康亮亮、张清容、阮瑞美、林丹、林立华、连士琪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中庚置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令停止对福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房产的强制执行；2.判令解除对上述房产采取的查封措施、不得再对上述房产采取任何执行措施；3.判令由诸被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费等）。 事实与理由：2012年4月18日，中庚置业公司与叶**龙、阮瑞美签订福州市仓山区××单元房《商品房买卖合同》并进行备案登记。合同约定，叶**龙、阮瑞美向中庚置业公司购买诉争房屋，应于2012年5月5日前付清首付款496001元，余额1140000元办理银行按揭贷款。双方约定了相应违约责任和约定解除条款。合同签订后，由于叶**龙、阮瑞美未按期履行上述贷款合同约定的还款义务，并构成解除合同的条件，中庚置业公司向福州市仓山区人民法院主张解除合同等相关诉请。2017年11月16日，仓山区人民法院作出（2017）闽0104民初138号民事判决书，判令解除上述《商品房买卖合同》及补充协议；叶**龙、阮瑞美归还诉争房屋并协助办理诉争房屋合同登记备案及商品房预告登记手续；叶**龙、阮瑞美偿还中庚置业公司代垫款117935.49元、支付利息，并支付违约金1636001元；中庚置业公司有权直接从叶**龙、阮瑞美已付购房款中予以扣除。现该判决书已生效。中庚置业公司已向仓山区人民法院申请强制执行，执行案号为（2018）闽0104执2094号。根据上述生效判决可知，叶**龙、阮瑞美并未取得诉争房产权，中庚置业公司才是诉争房产的登记所有权人。 另，平安银行与叶**龙、阮瑞美因借款合同产生纠纷，由福州市鼓楼区人民法院于2015年7月9日作出（2014）鼓民初字第5099号民事判决，判令叶**龙向平安银行偿还借款本金2300000元，支付利息、罚息48827.77元、复利584.85元[利息、罚息、复利暂计至2014年10月22日，之后至还款之日止的利息按《贷款合同》的约定给付]、律师费10000元。同时判令，阮瑞美在夫妻共同财产范围内承担共同还款责任。 鼓楼区人民法院于2014年12月18日以（2014）鼓民保字第794号协助执行通知书，预查封了上述房产，并于2017年12月4日作出（2017）闽0102执1089号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产。 中庚置业公司遂向鼓楼区人民法院提起执行异议，请求依法终止对上述房产的执行，解除对该房产的查封、拍卖等执行措施。2019年4月9日，鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102执异67号执行裁定书，裁定驳回中庚置业公司执行异议申请。 中庚置业公司为维护自身合法权利，提起本案诉讼，请求判如所请。 平安银行辩称，一、因本案被执行人未履行法院生效民事判决确定的义务，鼓楼区人民法院依法查封、拍卖被执行人叶**龙、阮瑞美名下房产，于法有据，并无不当。 2015年7月9日，鼓楼区人民法院作出（2014）鼓民初字第5099号民事判决：叶**龙向平安银行偿还借款本金2300000元及相应利息、罚息、复利；阮瑞美在夫妻共同财产的范围内对叶**龙的债务承担共同还款责任。诉讼中，平安银行申请财产保全，法院于2014年12月18日向福州市房产登记中心发出（2014）鼓民保字第794号协助执行通知书，于2014年12月30日查封叶**龙、阮瑞美所有的福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元（榕房权证ＹＲ字第1××8）房产。后又于2016年12月16日续封上述房产，查封期限自2016年12月14日至2019年12月13日止。鼓楼区人民法院查封叶**龙、阮瑞美名下涉案预售商品房的执行行为符合最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，不应予以解除查封。 二、中庚置业公司称其系上述被执行标的的实际物权人，请求法院终止对该标的物的查封、拍卖、变卖等执行措施，于法无据，不应予以支持。 首先，中庚置业公司据以提出执行异议之诉的（2017）闽0104民初138号《民事判决书》系于2017年11月16日作出，而涉案房产于2014年12月30日已被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，因查封在先，故上述判决不能排除执行。 其次，被执行人叶**龙、阮瑞美已将购房款全部支付给中庚置业公司，涉案房产被法院查封后，中庚置业公司与叶**龙、阮瑞美通过诉讼解除合同，意图转移查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害平安银行及其他债权人的合法利益，属于规避执行的行为。故，（2017）闽0104民初138号民事判决书不能作为对抗法院执行的依据，鼓楼区人民法院应当继续执行涉案房产。 三、退一步讲，如果法院认定中庚置业公司的诉讼请求成立，那么中庚置业公司因《商品房买卖合同》而收取的叶**龙、阮瑞美的购房款1636001元以及2014年至今房屋的增值部分，均应属于叶**龙、阮瑞美的个人财产。为保护平安银行的合法权益，以上财产应当由中庚置业公司进行返还并列入本案的被执行财产。 综上所述，请求驳回中庚置业公司全部诉讼请求。 中庚置业公司与平安银行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 经审理，本院查明如下事实： 2012年4月18日，叶**龙、阮瑞美就购买位于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋（以下简称“讼争房”）一事与中庚置业公司签订《商品房买卖合同》。双方办理了不动产预告登记，榕房权证ＹＲ字第1××8。上述合同约定，购房总价款款1636001元。叶**龙、阮瑞美应于2012年5月5日前付清首付款496001元，余款1140000元向银行按揭贷款。2013年9月29日，叶**龙、阮瑞美接收讼争房。后因叶**龙、阮瑞美未及时偿付上述按揭贷款，致使中庚置业公司承担保证责任，多次为二人代偿银行贷款。故，产生诉讼。2017年11月16日，仓山区人民法院作出（2017）闽0104民初138号民事判决，判令解除上述《商品房买卖合同》及补充协议；叶**龙、阮瑞美归还诉争房屋并协助办理诉争房屋合同登记备案及商品房预告登记手续；叶**龙、阮瑞美偿还中庚置业公司代垫款117935.49元、支付利息，并支付违约金1636001元；中庚置业公司有权直接从叶**龙、阮瑞美已付购房款中予以扣除。该判决于2018年3月13日发生法律效力。2018年9月11日，中庚置业公司向仓山区人民法院申请强制执行，执行案号：（2018）闽0104执2094号。 2014年5月20日，叶**龙与平安银行签订《贷款合同》，约定叶**龙向平安银行贷款2300000元。在合同履行过程中，叶**龙未按约付息还款，致纠纷产生。平安银行向本院提起诉讼，要求叶**龙等人还款付息。2015年7月9日，本院作出（2014）鼓民初字第5099号民事判决，判令叶**龙向平安银行偿还借款本金2300000元及相应利息、罚息、复利；阮瑞美在夫妻共同财产的范围内对叶**龙的债务承担共同还款责任等。诉讼中，本院根据平安银行申请，于2014年12月18日向福州市房产登记中心发出（2014）鼓民保字第794号协助执行通知书，于2014年12月30日查封讼争房产。后又于2016年12月16日续封上述房产，查封期限自2016年12月14日至2019年12月13日止。 （2014）鼓民初字第5099号民事判决于2017年3月15日生效。因叶**龙等未履行生效判决确定的义务，本院于2017年4月1日立案执行。2017年12月4日，本院作出（2017）闽0102执1089号之一执行裁定，拍卖讼争房产。 2019年，中庚置业公司作为异议人向本院提起执行异议，要求终止对讼争房产的执行，并立即解除对该房产的执行措施。2019年4月9日，本院做出（2019）闽0102执异178号执行裁定，驳回中庚置业公司执行异议。中庚置业公司不服，提起本案诉讼。 本案双方当事人争议的焦点为中庚置业公司主张排除平安银行申请强制执行讼争房的诉讼请求，是否具有事实及法律依据。 对此，本院认为，一、首先，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案中，叶**龙、阮瑞美向中庚置业公司购买了讼争房并支付了全部款项（含按揭贷款），且办理了预售备案登记，接收了讼争房。本院对讼争房予以预查封，符合上述规定。其次，上述通知第二十二条还规定，房地产管理部门等对被人民法院依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。该规定明确了对不动产预查封登记的效力。即在法院预查封期间，与法律赋予的查封效力一样，具有排除之后物权变动的效力。故，自2014年12月30日本院对讼争房屋实施预查封措施后，讼争房相关权能已为生效裁定所限制。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款、第二款规定，只有在同时满足以下三个条件时，另案的生效法律文书才能排除对执行标的的执行：1.金钱债权的执行；2.执行标的被查封、扣押、冻结前另案判决就已生效；3.另案判决系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，或者另案判决系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的。除此之外，另案的判决均不能作为排除对执行标的的执行依据。本案讼争房被本院查封的时间在2014年12月。而判令解除中庚置业公司与叶**龙、阮瑞美签订的《商品房买卖合同》的民事判决于2018年3月13日生效。即本院裁定查封讼争房在前，仓山区人民法院判令解除合同在后。中庚置业公司根据在后的判决请求排除本院的执行并无法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，本院对讼争房的预查封具有法律依据。中庚置业公司的合同解除权及要求叶**龙、阮瑞美返还房屋的请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人平安银行对被执行人叶**龙、阮瑞美所享有的债权。且在讼争房被平安银行申请本院查封之前，中庚置业公司并未行使合同解除权并被生效判决所确认。其亦不能以此对抗在先的法院的预查封。故，中庚置业公司所主张的所有权及合同解除权并不能排除对讼争房的强制执行，其要求解除执行措施，本院不予支持。中庚置业公司代叶**龙、阮瑞美所代偿的本息等款项可在讼争房处置价款中预先予以扣除并受偿。诸被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院、国土资源部、建设部》第十五条第三项、第十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，判决如下： 驳回福建中庚置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费19524元、公告费560元，均由福建中庚置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林跃男 人民陪审员  牟卫民 人民陪审员  朱小英 二〇二〇年四月三十日 法官 助理  吴厚鑫 书 记 员  金雪芳 附法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 …… 三、《最高人民法院、国土资源部、建设部》 第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： …… （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 第十八条预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 …… 五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条…… 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 ……