广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终744号 上诉人（原审被告）：陆文烈。 委托诉讼代理人:赵骥，广西桂三力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：施永伦。 被上诉人（原审原告）：南宁市臻兴真味餐馆，经营场所南宁市邕宁区八鲤路**。 经营者：施永伦,身份情况同上。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄正斌，广西益佳律师事务所律师。 上诉人陆文烈因与被上诉人施永伦、南宁市臻兴真味餐馆（简称真味餐馆）租赁合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆文烈上诉请求：1、撤销一审判决，改判施永伦与陆文烈于2016年8月5日签订的《厂房转租合同》继续履行，陆文烈不用返还施永伦租金406506.85元和逾期还款利息损失。或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年8月1日，上诉人从广西红帆贸易有限公司租赁涉案房屋后，于2016年8月5日与施永伦签订《厂房转租合同》，现施永伦要求解除与上诉人签订的合同，广西红帆贸易有限公司是租赁物的所用人，本案处理结果与其有利害关系，本案应追加广西红帆贸易有限公司作为被告或第三人参加诉讼。二、涉案合同是上诉人与被上诉人施永伦签订，真味餐馆不是合同相对方，不能作为本案原告参加诉讼。三、上诉人与施永伦签订的转租合同合法有效。四、被上诉人未按合同约定时间支付租金，且在双方未协商一致解除合同或经法院判决解除合同的情形下，擅自于2018年7月1日与广西金号房地产开发有限公司签订《厂房租赁合同》存在根本性违约，无权要求解除合同。五、江南区法院对涉案厂房进行拍卖是在上诉人和广西红帆贸易有限公司租赁合同履行期间，根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物所有权发生变动不影响租赁合同的效力。租赁合同应通过双方协商解除或通过法院诉讼方式解除，江南区法院以执行裁定书的形式解除，违反法律规定，故2018年6月8日，南宁市江南区人民法院作出的（2017）桂0105执恢131号执行裁定书无效。六、一审以60万元计算涉案厂房八年的租金是错误的。上诉人与红帆公司签订的租赁合同约定租金为每平方米每月8元，相同地方的租金为每月每平方米9元，而上诉人与被上诉人签订的转租合同约定的租金才是每月每平方米3.7元，故对施永伦应支付的租金不应按合同约定的60万元计算，而应按市场租赁价格计算。 施永伦、真味餐馆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 施永伦、真味餐馆向一审法院起诉请求：1.判决确认施永伦与陆文烈于2016年8月5日签订的《厂房转租合同》已于2018年6月8日解除；2.判决陆文烈向施永伦、真味餐馆返还租金429794.50元；3.判决陆文烈向施永伦、真味餐馆支付逾期还款利息暂计5298.84元（以陆文烈逾期还款429794.5元为基数，按年利率6%，从2018年6月9日起暂时计算至起诉日（即2018年8月22日）的利息为￥5298.84元，2018年8月22日之后的利息计算至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止）；以上第2、3项请求暂计435092.34元；4.案件受理费、财产保全费由陆文烈承担。 一审法院认定事实：2016年8月1日，陆文烈与广西红帆贸易有限公司（以下简称红帆公司）签订一份《厂房租赁合同》，约定陆文烈租赁红帆公司所有的邕宁区生产车间西半层305号厂房作商业用途，使用面积1675.57平方米，单价8元／平方米／月，金额13404元／月，租赁期限8年，自2016年11月1日至2024年10月31日止。2016年8月5日，陆文烈（甲方）与施永伦（乙方）签订一份《厂房转租合同》，主要约定：陆文烈将上述承租的厂房转租给施永伦，转租房屋面积：1675.57平方米，使用用途：商业用途，租赁期限8年，自2016年11月1日至2024年10月31日止；乙方租用以上厂房8年期间的租金共60万元整，分三期付清：第一期定于签订本合同之日乙方支付给甲方20万元整，第二期定于2016年12月31日前乙方支付给甲方10万元整，第三期定于2017年12月31日前乙方支付给甲方30万元整；如遇到不可抗力造成租赁合同不能正常履行时，双方互不追究责任；本协议条款乙方如有违反，甲方有权解除协议，收回使用房屋并向使用人索赔，由此产生所有费用由乙方承担，已付的费用甲方不予退回，反之，甲方如有违反，乙方有权终止协议并保留追究甲方违约责任；等等。合同签订后，陆文烈将上述厂房交付给施永伦，由施永伦用于经营真味餐馆。施永伦于2016年8月10日、2017年4月28日、2018年2月9日、2018年4月6日通过银行转账的方式分别支付给陆文烈20万元、20万元、10万元、3万元，合计53万元。 因所承租厂房的产权人红帆公司未履行南宁市江南区人民法院作出的已发生法律效力的（2014）江民二初字第1271号民事判决，由该院立案对其进行强制执行。案件在执行过程中，南宁市江南区人民法院于2018年6月8日作出（2017）桂0105执恢131号执行裁定，裁定：解除红帆公司名下坐落于***地的土地之上的租赁合同关系，本裁定立即执行。 2018年6月8日，南宁市江南区人民法院作出（2017）桂0105执恢131号执行裁定，主要内容：因执行人红帆公司、梁梅芬等人未履行生效裁判确定的义务，南宁市江南区人民法院决定将依法拍卖红帆公司名下坐落于***地的土地；经过评估，该院于2018年6月11日委托淘宝网对标的物进行网络司法拍卖，广西金号房地产开发有限公司（以下简称金号公司）以35392182元竞买所得，现将标的物过户给买受人，裁定如下：南宁市邕宁区八鲤路297号综合车间101号、102号……305号……生产车间所有权及南宁市邕宁区八鲤工业区第1105754号地块的使用权及相应的其他权利归买受人金号公司所有，财产权自本裁定送达时起转移，等等。 2018年6月26日，南宁市江南区人民法院发布公告，主要内容：该院在执行红帆贸易公司系列案件过程中，经司法网络拍卖，于2018年6月11日上午10时至6月12日上午10时在淘宝网将红帆公司名下位于***地块进行拍卖，由金号公司竞买所得，该院于2018年6月25日作出（2017）桂0105执恢131号执行裁定，裁定将上述房地产过户给买受人金号公司，该裁定书已于2018年6月26日送达公司，财产权自2018年6月25日裁定送达时转移，移交后该房地产的管理权及使用权归金号公司所有。 2018年7月1日，金号公司（甲方）与施永伦签订一份《厂房租赁合同》，主要约定乙方租赁甲方位于南宁市邕宁区八鲤路297号金号公司综合车间大楼一楼西1、2两间和三楼305号车间（厂房）。 一审法院认为：关于应否追加红帆公司作为本案当事人参加诉讼的问题。因红帆公司不是本案《厂房转租合同》的相对人，与本案争议的诉讼标的没有直接的法律利害关系，根据合同的相对性原则，不予追加红帆公司作为本案当事人参加诉讼。 关于真味餐馆是否是本案适格原告的问题。施永伦承租本案厂房，用于经营真味餐馆，真味餐馆与本案有法律上的利害关系，真味餐馆是本案的适格原告。但真味餐馆不是本案《厂房转租合同》的相对方，根据合同的相对性原则，其对本案不享有债权，故一审法院对真味餐馆的全部诉讼请求予以驳回。 因本案转租的厂房被南宁市江南区人民法院依法裁定解除租赁合同关系；同时，经过司法拍卖程序，金号公司依法竞得了上述房产和土地后，南宁市江南区人民法院又依法裁定转租厂房的产权自2018年6月25日起归金号公司所有，本案转租厂房占用、使用、收益权依法自该日起由金号公司行使，从该日起陆文烈对转租的厂房已不享有转租的权利，其事实上已不能履行《厂房转租合同》的义务，应认定陆文烈构成根本违约，解除《厂房租赁合同》的条件已经成就，本案《厂房转租合同》的权利义务终止，故一审法院确认本案的《厂房转租合同》于2018年6月25日解除。 关于施永伦主张陆文烈返还租金并支付利息的问题。《厂房转租合同》解除后，陆文烈应当返还施永伦在合同解除日后多支付的租金。本案租赁期间为2016年11月1日至2018年6月25日共601天，租金为123493.15元（600000元÷8年÷365天×601天），施永伦有权要求返还多支付的租金406506.85元（530000-123493.15元）。施永伦主张另有2万元租金为现金支付，但没有提供证据证实，陆文烈亦不予认可，施永伦对该主张证据不足，不予采纳。故一审法院对施永伦主张的租金406506.85元部分予以支持，超出部分不予支持。2018年6月25日《厂房转租合同》解除后，陆文烈应返还给施永伦租金而没有返还，应赔偿施永伦利息损失，故对施永伦主张按年利率6%计付利息予以支持，但应从《厂房转租合同》解除次日即2018年6月26日起计算。 关于陆文烈辩称施永伦已构成根本性违约，无权要求解除合同并要求返还租金、支付利息的意见。本案中施永伦存在逾期支付租金的行为，但在约定的支付租金期限届满后，施永伦分别于2018年2月9日、2018年4月6日再支付租金10万元、3万元，陆文烈亦予以接收，双方实际继续履行合同至合同解除日，结合施永伦已实际支付了大部分租金53万元，且施永伦没有再继续支付租金是因2018年6月25日后陆文烈对转租的厂房已不享有转租权利的事实，应认定施永伦逾期支付租金的行为构成一般违约，不构成根本违约，陆文烈上述意见，理由不充分，一审法院不予采纳。至于施永伦的违约责任问题，陆文烈没有提起反诉，一审法院在本案中不予处理。 关于陆文烈辩称2018年6月8日南宁市江南区人民法院（2017）桂0105执恢131号《执行裁定书》为无效的意见。一审法院认为（2017）桂0105执恢131号《执行裁定书》为生效法律文书，在依法被撤销前合法有效，陆文烈与红帆公司、施永伦分别存在的租赁合同关系不能阻却南宁市江南区人民法院依法处置本案租赁厂房的行为，故陆文烈的抗辩意见，没有法律依据，不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、施永伦与陆文烈于2016年8月5日签订的《厂房转租合同》于2018年6月25日解除；二、陆文烈返还给施永伦租金406506.85元；三、陆文烈支付给施永伦逾期还款利息损失（利息损失计算方法：以租金406506.85元为基数，从2018年6月26日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按年利率6%计付）；四、驳回南宁市臻兴真味餐馆的全部诉讼请求。案件受理费7826元，由施永伦负担446元，陆文烈负担7380；财产保全申请费2695元，由施永伦负担153元，陆文烈负担2542元。 二审中，上诉人陆文烈提交红帆公司与王升签订的《房屋租赁合同》，被上诉人对该证据三性均有异议。因上诉人仅提交该证据的复印件，没有原件，且即使该合同真实，但该合同系红帆公司与王升之间的合同，也与本案没有关联性，故对上诉人二审提交的证据，本院不予确认。 当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本案二审争议焦点是：１、一审是否遗漏当事人？2、真味餐馆是否是适格原告？3、上诉人陆文烈与被上诉人施永伦签订的厂房转租合同是否已于2018年6月25日解除，陆文烈应否向施永伦返还租金406506.85元及利息？ 本院认为，一、关于一审是否遗漏当事人的问题。涉案的《厂房转租合同》是由陆文烈与施永伦签订，红帆公司并不是该合同的相对人，施永伦起诉请求是解除其与陆文烈签订的转租合同，并请求陆文烈返还多支付的租金，故本案系陆文烈与施永伦之间的租赁合同纠纷。一审根据合同的相对性原则，未追加红帆公司作为本案当事人参加诉讼，程序并未违法。 二、关于真味餐馆是否是本案适格原告的问题。虽然施永伦承租涉案厂房后，用于经营真味餐馆，但真味餐馆并不是本案《厂房转租合同》的相对方，故真味餐馆不是本案适格原告，一审认定真味餐馆与本案有法律上的利害关系，认为其是本案适格原告不当。本院另行制作裁定，驳回真味餐馆的起诉。 三、关于上诉人与被上诉人之间的转租合同是否解除及上诉人应否返还租金并支付利息的问题。涉案的厂房系陆文烈向红帆公司承租后转租给施永伦的。南宁市江南区人民法院已于2018年6月8日依法裁定解除红帆公司名下坐落于***地的土地之上的租赁合同关系，由于陆文烈与红帆公司之间的租赁合同已被解除，故施永伦请求确认其与陆文烈之间的转租合同亦解除，依法有据。因金号公司竞拍购得红帆公司名下位于***地块，江南区人民法院已裁定，将上述房地产过户给金号公司，财产权自2018年6月25日裁定送达时转移，移交后该房地产的管理权及使用权归金号公司所有。故一审认定陆文烈与施永伦签订的《厂房转租合同》于2018年6月25日解除并无不当，本院予以维持。 合同约定8年租金为60万元，施永伦已支付53万元租金，但施永伦自2016年11月1日至2018年6月25日仅使用涉案厂房601天，故施永伦主张陆文烈返还其多支付的租金，依法有据。陆文烈主张租金不应按60万计算，但其与施永伦签订的合同明确约定8年租金为60万元，合同签订至今，陆文烈从未对此提出异议，亦未申请变更合同中的租金条款或撤销合同，故该合同系双方当事人真实意思表示，一审法院根据施永伦使用涉案厂房的天数，计算其应支付的租金为123493.15元（600000元÷8年÷365天×601天），并据此判决陆文烈返还多支付的租金406506.85元，并无不当，本院予以维持。陆文烈主张施永伦逾期支付租金已构成根本性违约。合同约定租金支付时间为，签订合同之日支付20万元，2016年12月31日前支付10万元，2017年12月31日前支付30万元。施永伦于2016年8月10日、2017年4月28日、2018年2月9日、2018年4月6日分别支付给陆文烈20万元、20万元、10万元、3万元，合计53万元，虽然施永伦存在逾期支付租金的行为，但陆文烈亦予以接收，2018年6月8日，因陆文烈与红帆公司之间的租赁合同已被解除，陆文烈对涉案厂房已不享有转租权利，施永伦未再支付剩余租金，并不构成根本性违约。一审认定施永伦逾期支付租金的行为为一般违约，并无不当，陆文烈以施永伦存在根本性违约，主张施永伦无权要求解除合同并要求返还租金及支付利息，没有依据，本院不予支持。陆文烈主张2018年6月8日南宁市江南区人民法院的（2017）桂0105执恢131号《执行裁定书》无效，但未提供相应证据证实该裁定已被依法撤销，对陆文烈该主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人陆文烈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决施永伦与陆文烈的《厂房转租合同》于2018年6月25日解除及判决陆文烈返还施永伦租金406506.85元及支付相应利息正确，应予维持；一审判决驳回真味餐馆的诉讼请求有误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初1549号民事判决第一项、第二项、第三项； 撤销南宁市邕宁区人民法院（2018）桂0109民初1549号民事判决第四项； 二审案件受理费7826元，由上诉人陆文烈负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年四月二十日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静