广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16194号原告：孙兰兰，女，汉族，1986年2月19日出生，住湖北省潜江市后湖农场前湖分场新桥队，公民身份号码：429************720。委托代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。被告：郑庆，男，汉族，1979年3月16日出生，住广东省陆丰市******************之一，公民身份号码：441************039。现羁押于广东省揭阳监狱。被告：温秋格，女，汉族，1985年7月4日出生，住广东省陆丰市************，公民身份号码：441************86X。第三人：东莞市易达房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇新市社区华安小区******。法定代表人：曾某1。委托代理人：巫炳华，男，汉族，1985年8月22日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码：441*****8*********。原告孙兰兰与被告郑庆、温秋格、第三人东莞市易达房地产经纪有限公司（以下简称易达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月28日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告的委托代理人邓铁柱、被告温秋格、第三人易达公司的委托代理人巫炳华到庭参加诉讼。被告郑庆因羁押于广东省揭阳监狱，本院委托该监狱对郑庆作询问笔录。本案现已审理终结。原告孙兰兰向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》解除；2.判令两被告连带退还原告已付定金50000元；3.判令两被告连带支付原告违约金140000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。2019年1月24日，原告与被告在第三人处签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市*****************的物业，房屋价款为70万元，原告支付定金5万元，被告应当在2019年3月31日前提供办理银行按揭贷款所需资料，一方违约的，应当向对方支付房屋总价20%的违约金。签约后，原告向被告交付了定金5万元，但是被告没有履行后续配合办理银行按揭手续。第三人和原告多次通知被告前来履行合同，被告都未予配合。被告的上述行为属于严重违约，按照《房地产买卖合同》的约定，应当按照成交价的20%（70万×20%=14万）赔偿违约金给原告，并退还已经收取的定金5万元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决支持原告的请求。被告温秋格辩称，答辩人签订合同时，没有告诉丈夫郑庆，原告也知情郑庆坐牢。合同签订后，答辩人曾与原告联系，承诺退还定金并支付利息。被告郑庆辩称，不同意原告的诉请，因为定金50000元已经退还给原告。第三人易达公司陈述，在签订合同时，温秋格告诉第三人，郑庆同意出售房屋，确定可以做公证。本院审理查明：2019年1月24日，郑庆作为卖方（甲方）、孙兰兰作为买方（乙方）、易达公司作为丙方，三方签订《房地产买卖合同》，约定：甲方以700000元出售位于东莞市******************屋给乙方；采用按揭付款方式，即：合同签订之日支付定金50000元，甲、乙双方在2019年3月31日前提供银行按揭所需资料并办理按揭，乙方通过银行同意按揭贷款批复后7个工作日内，甲、乙双方到交易所完成过户手续，乙方过户当日支付首期楼款160000元给甲方，余款490000元由贷款银行直接转入甲方账户（具体金额以银行贷款金额为准，不足金额乙方以现金于过户当日支付给甲方）；违约责任：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权即时解除合同并要求违约方承担违约责任（甲方违约需双倍返还定金及赔付约定成交价20%给乙方，乙方违约时甲方没收定金），守约方解除合同无需通知违约方，已收之房款应于解除合同之日起30天退还。另补充事项有：1.由于房屋产权人郑庆需要做公证给妻子温秋格全权办理房屋业务，甲方必须在2019年3月10日前做好公证，公证费用由甲乙双方各自承担；2.如果乙方孙兰兰个人问题不能向银行申请按揭贷款，可以另外换人继续进行交易；3.甲方妻子温秋格确定产权人郑庆同意出售此房，如后续不同意出售，妻子温秋格应承担相应法律责任；4.乙方可以选择一次性付款，一次性付款甲方同意以68万元出售；5.定金转入甲方妻子温秋格银行账户，如果按揭银行需要转账凭证，甲方需要把定金转回乙方孙兰兰账户重新转回产权人郑庆银行账户。温秋格作为甲方郑庆的代理人、孙兰兰签名、捺印，易达公司加盖公章。同日，温秋格收到孙兰兰支付的定金50000元。案涉房屋于2013年1月10日作房屋产权登记，产权证号为粤房地权证莞字第2100462891号，产地产权属人为郑庆，单独所有。温秋格与郑庆于2011年4月6日登记结婚。2019年5月27日，温秋格发短信给孙兰兰，其中有“现在也不确定时间，我是怕老拖着你也不舒服，我就想跟你商量一下要不先退款给你，再补利息钱给你，到时候我自己都办好了，再卖给你”。落款时间为2019年4月25日的申请书，载明：郑庆欲将案涉房屋出售给孙兰兰，委托温秋格代为办理，并代为办理公证。被告温秋格辩称系其自行书写，并非郑庆所写，郑庆亦不知情。第三人的委托代理人陈述，其未能在揭阳监狱见到郑庆，无法核实是否为郑庆本人所写。郑庆陈述其不知情案涉房屋要出售，亦未委托温秋格出售案涉房屋，不同意出售案涉房屋。以上事实，有房地产权证、房地产买卖合同、收据、申请书、短信截图、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人于2019年1月24日签订《房地产买卖合同》，并由各方签名、盖章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，合同自签名、盖章之日起成立并生效，各方应依合同之约定履行各自权利义务。关于合同之解除。案涉房屋登记为被告郑庆个人单独所有，未经权利人许可，温秋格无权处分案涉房屋。案涉房屋取得时间在夫妻关系存续期间，即使实际为夫妻共同所有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，温秋格处分房屋亦应经过郑庆同意。原告提交的申请书中虽然载明郑庆授权温秋格处分案涉房屋，但温秋格陈述系其自己书写，第三人的业务员也不能确认是否为郑庆所为，且郑庆本人否认知悉房屋要出售及授权给温秋格。结合原、被告要办理授权公证，实际又未办理公证，本院认定被告郑庆并不同意出售案涉房屋。被告温秋格在给原告的短信中提及以后再出售房屋，因此可知被告温秋格不愿意继续履行合同，而合同亦无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。关于违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，原告有权向被告追究违约责任。根据前法第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金时，一方违约时，双方可以选择适用违约金或定金条款”，原告要求被告温秋格退还定金50000元并适用违约金条款，于法有据。案涉合同约定房屋成交价为700000元，且被告违约时应支付成交价的20%作为违约金，故原告请求被告温秋格支付140000元违约金，本院予以支持。关于被告郑庆的连带责任。承前述，被告郑庆并不知悉温秋格出售案涉房屋，原告亦未能举证证明郑庆同意温秋格出售案涉房屋，故原告不能证明前述债务系被告郑庆、温秋格的夫妻共同债务。原告要求被告郑庆对被告温秋格的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2019年1月24日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、限被告温秋格在本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙兰兰返还定金50000元；三、限被告温秋格在本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙兰兰支付违约金140000元；四、驳回原告孙兰兰对被告郑庆的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4100元，由被告温秋格负担。原告已经交纳受理费4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  何健林审判员  周淑君审判员  崔丽君二〇二〇年三月二十七日书记员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。