福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执复57号 复议申请人（被执行人）：海祥房地产（建阳）有限公司，住所地福建省南平市建阳区和顺景园******，统一社会信用代码91350784579297121D。 法定代表人：郭翰斯。 委托诉讼代理人：彭灵星，该公司员工。 申请执行人：余忠勇，男，1976年10月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘仲华，福建航嘉律师事务所律师。 被执行人：福建盛世华轩投资有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路西侧金源花园**（源盛大厦）****一社会信用代码9135010055322790XB。 法定代表人：郑立积。 被执行人：阮孙华，男，1976年10月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：肖仙眉，女，1978年12月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：占东锋，男，1969年12月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：刘昇，女，1971年10月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 复议申请人海祥房地产（建阳）有限公司（以下简称海祥公司）不服福州市台江区人民法院（以下简称台江法院）作出的（2019）闽0103执异55号执行裁定，向本院提出复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 台江法院查明，该院在审理原告余忠勇与被告盛世华轩公司、阮孙华、肖仙眉、占东锋、刘昇、海祥公司民间借贷纠纷一案中，依据原告申请，于2015年10月16日作出（2015）台立保字第25号民事裁定书，内容为“立即冻结被申请人福建盛世华轩投资有限公司、阮孙华、肖仙眉、占东锋、刘昇、海祥房地产（建阳）有限公司名下的银行存款，或者其他等值财产，以价值人民币5831507元为限”，并作出（2015）台执保字第196-1号协助执行通知书，通知福州市房屋登记中心协助冻结：一、立即冻结被告占东峰名下位于福州市鼓楼区××路××号××座××单元××＃附属间的房产（权证号：Ｒ××8号），冻结期限三年；二、立即冻结被告占东峰名下位于福州市鼓楼区××街道××路××号××小区××期××＃楼××单元的房产（权证号：Ｒ××8号），冻结期限三年；三、立即冻结被告阮孙华名下位于福州市晋安区××镇××路××号××花园××期××层××＃××单元的房产（权证号：Ｒ××2号），冻结期限为三年。该院又于2015年10月22日作出（2015）台执保字第196-2号协助执行通知书，通知南平市建阳区房管所协助冻结海祥房地产（建阳）有限公司名下位于南平市建阳区××街道××街××号（山水锦城）16幢11501、11601、11701、11801、11901号房产，冻结期限为三年。2018年10月10日，因上述冻结房产的冻结期限已到，该院又作出（2015）台民初字第3566号民事裁定书，继续冻结了上述房产。 2017年3月22日该院就本案作出（2015）台民初字第3566号民事判决书，判决确定：“一、被告福建盛世华轩投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告余忠勇偿还借款本金7776662元及利息（利息自2015年7月11日起按照月利率2%的标准支付至款项还清之日止），并支付原告余忠勇实现债权付出的律师代理费18万元及诉讼财产保全责任保险费22159.73元。二、被告阮孙华、被告肖仙眉、被告占东锋、被告刘昇、被告海祥房地产（建阳）有限公司均对上述第一项判决金额向原告余忠勇承担连带清偿责任。三、原告余忠勇在第一项判决金额范围内对被告福建盛世华轩投资有限公司持有的被告海祥房地产（建阳）有限公司10%股权（出质股权数额为500万元）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。四、驳回原告余忠勇其他的诉讼请求。”被告海祥公司对判决不服向福州市中级人民法院提出上诉，2018年10月25日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民终4563号民事判决书。判决确定：“一、维持福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3566号民事判决书第二、三、四项；二、变更福州市台江区人民法院（2015）台民初字第3566号民事判决书第一项为：“福建盛世华轩投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告余忠勇偿还借款本金7624303元及利息（以7624303元为基数，按月息2%的标准，从2015年7月11日计至实际还款之日止），并支付原告余忠勇实现债权付出的律师代理费180000元及诉讼财产保全责任保险费22159.73元。”，并于2018年12月10日发生法律效力。因被告未按判决书履行，原告向该院申请执行，该院依法予以立案执行。 该院在执行中，于2019年1月28日作出（2019）闽0103执129号执行裁定书，内容为“立即冻结被执行人福建盛世华轩投资有限公司、阮孙华、肖仙眉、占东锋、刘昇、海祥房地产（建阳）有限公司名下的银行存款人民币14500810.4元，期限一年”。并分别通知农行建阳支行城区分理处、工行建阳支行、建行建阳支行对被执行人海祥公司的银行账号存款进行冻结，在建行建阳支行该院冻结被执行人海祥公司五个存款账户，实际冻结银行存款金额747393.54元。在工行建阳支行该院冻结被执行人海祥公司一个存款账户，实际冻结银行存款金额5131.76元。在农行建阳支行城区分理处该院轮候冻结被执行人海祥公司一个存款账户，未实际冻结到银行存款。 该院又于2019年3月6日作出（2019）闽0103执129号之一执行裁定书，内容为“划拨被执行人福建盛世华轩投资有限公司、阮孙华、肖仙眉、占东锋、刘昇、海祥房地产（建阳）有限公司名下的银行存款人民币14500810.4元。”，并通知建行建阳支行对被执行人海祥公司的银行账号存款进行扣划，共计扣划1351197.05元。该院又通知工行建阳支行对被执行人海祥公司的银行账号存款进行扣划，共计扣划605131.76元。综上，该院共计扣划被执行人海祥公司的银行账号存款1956328.81元。 该院再于2019年3月12日作出（2019）闽0103执129号之二执行裁定书，内容为“一、扣留、提取被执行人福建盛世华轩投资有限公司、阮孙华、肖仙眉、占东锋、刘昇、海祥房地产（建阳）有限公司应当履行义务部分的收入（详见协助执行通知书）。二、查封、扣押、冻结被执行人福建盛世华轩投资有限公司、阮孙华、肖仙眉、占东锋、刘昇、海祥房地产（建阳）有限公司应当履行义务部分的其他财产（详见协助执行通知书）。”，并通知南平市建阳区不动产登记中心查封了被执行人海祥公司名下坐落于南平市建阳区××街道××街××号（山水锦城）7、8、9幢店面房屋的所有权（实际冻结房屋为山水锦城7幢-1—1层2、3、5、6、7、8、9、10、11店），查封期限三年。 异议人海祥公司对此不服，以该院查封冻结的财产超出执行标的为由向该院提出书面异议。 另查明，异议提出后，申请人与异议人海祥公司在该院主持下，通过摇号选择评估机构的方式，选择福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司对该院查封的位于南平市建阳区××街道××街××号（山水锦城）16幢11501、11601、11701、11801、11901号房产、7、8、9幢店面房屋的所有权（实际冻结房屋为山水锦城7幢-1—1层2、3、5、6、7、8、9、10、11店）进行评估，2019年3月12日，福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司向该院出具评估报告，南平市建阳区××街道××街××号（山水锦城）16幢11501、11601、11701、11801、11901号房产评估价为429.4万元，7、8、9幢店面房屋的所有权（实际冻结房屋为山水锦城7幢-1—1层2、3、5、6、7、8、9、10、11店）评估价为1778.3万元。上述房产评估价合计2207.7万元。另，截止至2019年11月25日，被告盛世华轩公司尚欠原告本金、利息、迟延履行金、律师费、执行费等合计16835467.23元。 再查，南平市中级人民法院于2019年5月至6月间，曾对被执行人海祥公司在南平市建阳区××街道××街××号（山水锦城）的住宅及店面进行拍卖，住宅成交价均在评估中的70%左右，店面均经二次流拍未能成交。 台江法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）款规定“当事人、利害关系人认为执行过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查；（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；……”，本案中，异议人海祥公司对该院执行中查封、冻结其财产的执行行为提出异议应依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案中，被告盛世华轩公司截止至2019年11月25日尚欠原告本金、利息、迟延履行金、律师费、执行费等合计16835467.23元，除已执行到位的银行存款1956328.81元，被告盛世华轩公司截止至2019年11月25日尚欠原告各项欠款1480余万。该院在异议人海祥公司提出异议后对讼争房产进行评估，南平市建阳区××街道××街××号（山水锦城）16幢11501、11601、11701、11801、11901号房产评估价为429.4万元，7、8、9幢店面房屋的所有权（实际冻结房屋为山水锦城7幢-1—1层2、3、5、6、7、8、9、10、11店）评估价为1778.3万元。参考南平市中级人民法院于2019年5月至6月间拍卖同一地点的房产成交情况分析，该院查封的异议人财产并未明显超标的，故异议人的异议主张，缺乏相应依据，该院不予采信。裁定驳回异议人海祥公司的异议请求。 复议申请人海祥公司向本院提出复议称，请求1.撤销台江法院作出的2019闽01**执异55号《执行裁定书》；2.解除对申请人银行账户的冻结，并转回被划转的款项；3.解除对申请人房产（山水锦城16#楼11501、11601、11701、11801、11901单元）的超标的查封；4、另行委托评估机构，对案涉房产进行重新评估。主要理由如下：一、55号执行裁定依据的评估报告评估的房产价值严重低于市场的实际价格，申请人已经提出异议，但台江法院在未查清事实的情况下径直作出裁定驳回申请人的异议申请，实属错误。首先，可根据申请人涉诉的（2019）闽07执31号的评估结果进行对比，该案件由南平市中级人民法院委托江苏金土房地产评估测绘咨询有限公司进行评估（闽金土地房估[2019]第NP226、227号）。评估15套住宅15865500元，单价7479.67元/㎡；23间商业用房评估结果为50366300元，单价17244.13元/㎡；评估时间为2019年3月16日，其评估结果明显高于福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的《房地产估价报告》。其次根据目前建阳区的二手住房交易情况来看，价格持续走高，且该项目的入住率位列建阳区前列，截止目前该区域小区的住宅价格普遍已经达到10000元/㎡—13000元/㎡。其次，退一步讲，根据（2019）闽07执31号案件，南平市中级人民法院进行第一次司法拍卖同时推出15套住宅，整体数量较多的情况下拍出14套。唯一流拍的房产在二拍时成交价格（12幢1205单元，成交价6371.94元/㎡）更是大大超越了之前一拍成交的14套住宅的最高成交价格（12幢1401单元，成交价5435.26元/㎡）。同时，根据网络法拍有关规定，网络法拍进行两次拍卖，第一次起拍的底价为评估价值的70%，第二次起拍的底价为第一次起拍底价的80%。在二拍下浮至评估价值的56%时，反而拍出了比一拍更高的价格，同时明显高于华茂评估作出的未下浮的平均价格（6073元/㎡），充分证明了案涉房产中住宅的价值。同时，根据南平市中级人民法院的拍卖公告，成交房产产生的买卖双方所有税、费均由买受人承担，成交的房产价格无形中还需计算买受人需承担的税费成本。同时，华茂评估所评估的房产楼层（15层-19层）均高于（2019）闽07执31号案件案涉房产（最高14层），按照房地产市场的规律，价值应该更高。再次，（2019）闽07执31号案件案涉商业用房虽然流拍了，但不表明该商业用房的价值应以流拍后的价值进行评估参照，不具备应有的价值。根据申请人委托福建武夷资产评估房地产土地估价有限公司作出的《房产估价报告》（报告编号：闽武夷评房（2018）H6164号，出具日期：2018年11月1日），山水锦城7#楼1#商业房产评估单价为14507元/㎡。最后，根据“关于做好搬迁准备工作的通知”（南搬迁办[2019]5号）文件确认，南平市于今年11月20日开始搬迁。在山水锦城项目住宅一房难求、入住率高、二手行情上涨、行政中心搬迁等多方优势及利好因素，台江法院委托的福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司的评估结果5套住宅4294000元，平均单价6073元/㎡；9间商业用房评估17783000元，平均单价13378.82显然已严重偏离了市场的实际价值及市场规律。由此可见，该评估公司根本没做到客观、公正的原则，所作出的结论与客观合理价格不符。评估价值过低将导致上述房产被贱卖。二、台江法院以2019年11月25日作为时间点（在申请人提出异议7个月后的时点）确定是否超标的查封、冻结，对申请人明显不公，实属错误。申请人于2019年4月提出的的异议申请是针对台江法院于2019年1月28日作出的（2019）闽0103执129号《执行裁定书》，该《执行裁定书》裁定“冻结被执行人福建盛世华轩投资有限公司、阮孙华、肖仙梅、占东锋、刘昇、海祥房地产（建阳）有限公司银行存款人民币14500810.4元，期限一年”除已执行到位的银行存款1956328.81元，被告盛世华轩公司截止至2019年1月尚欠原告各项欠款1250余万元，然，台江法院55号执行裁定书中载明“被告盛世华轩公司截止至2019年11月25日尚欠原告本金、利息、迟延履行金、律师费、执行费等合计16835467.23元，除已执行到位的银行存款1956328.81元，被告盛世华轩公司截止至2019年11月25日尚欠原告各项欠款1480余万元”，因计算的截止时间不同，两者差额达到230余万元，明显超出申请人的异议范围，明显对申请人不公，实属错误。三、退一步说，即便按照华茂评估的评估结果，申请人房产评估总价值也达到约2207.7万元，即便按照截止2019年11月25日计算的1480余万元欠款数额，申请人的房产价值总额也已大大超过欠款总额720余万元，然，台江法院不仅查封了案涉房产，还冻结了申请人5个银行账户合计********.59元，明显属于超标的冻结、查封，且因账户被冻结，严重影响了申请人的日常生产经营，引发一系列问题。目前申请人已无力支付员工工资、应纳税款等费用，公司经营已陷入困境。另，本案有其他被执行人的房产已被查封可供执行，但台江法院的55号执行裁定并未统筹充分考虑，系割裂的看待本案执行和异议，实属错误。 本院对台江法院查明的事实予以确认。 另查明，在执行过程中，台江法院冻结本案被执行人银行存款人民币14500810.4元。实际扣划银行账户金额1956328.81元。 本院认为，本案争议的焦点是：本案是否存在明显超标的查封、冻结问题。 根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定,查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物价值的判断,如果没有进行评估,可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定,如果进行了评估,评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。涉及本案，复议申请人对台江法院委托评估机构做出的评估报告的评估结果有异议，但双方当事人对评估报告的真实性、合法性无异议。被查封的山水锦城房产评估价值共计2207.7万元,依据评估拍卖的相关规定,首次拍卖可以评估价的70%作为保留价,第二次拍卖可在第一次拍卖保留价再降低20%,如果对查封标的物实行二次拍卖,变现价值可低至1236.3万元左右。另，台江法院冻结了本案被执行人银行存款人民币14500810.4元。二者合计约2686.38万元。根据台江法院计算的本案本金及利息、迟延履行利息、律师费、执行费的总额,本案截止至2019年11月25日，尚余执行款约1480万元未受偿。台江法院查封的房产及冻结的银行存款金额确已明显超出未履行的部分，本案确有超标的查封、冻结的情形，应予纠正。结合本案执行实际情况及后续产生的利息、迟延履行利息等费用，台江法院应将冻结的银行款项部分予以解除冻结。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销福州市台江区人民法院（2019）闽0103执异55号执行裁定； 二、变更福州市台江区人民法院（2019）闽0103执129号执行裁定为：冻结被执行人福建盛世华轩投资有限公司、阮孙华、肖仙眉、占东锋、刘昇、海祥房地产（建阳）有限公司名下的银行存款人民币7000000元，期限一年。 三、驳回复议申请人海祥房地产（建阳）有限公司的其他复议请求。 本裁定为终审裁定。 审判长  孙军挺 审判员  林 辉 审判员  杨贵先 二〇二〇年四月十三日 书记员  吴美娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。