福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初1880号 原告：林素娟，女，汉族，1987年8月5日出生，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：刘海树，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温淑华，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****。统一社会信用代码91350205072843242Q。 法定代表人：刘枫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任霁晴，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张灵悦，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 原告林素娟与被告厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年3月20日转为普通程序独任审判继续审理。本案于2019年6月11日、2020年4月3日两次公开开庭进行了审理，原告林素娟的委托诉讼代理人刘海树、温淑华到庭参加两次庭审，被告泰禾公司的委托诉讼代理人林伯奇、束新康到庭参加第一次庭审，变更后的委托诉讼代理人任霁晴、张灵悦到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告林素娟向本院提出诉讼请求，判令：1.被告向原告赔偿损失143325元（按建筑面积95.55平方米，装修标准1500元/平方米计算）；2.被告承担本案的诉讼费用(包括鉴定费等)。事实与理由：2017年7月25日，原、被告双方签订了编号为03337114的《厦门市商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件，下称讼争合同），讼争合同约定，由原告向被告购买址于厦门市海沧区泰禾海沧H2013P04地块项目B3#楼14层1402室的商品房（下称案涉房产），房屋总价款为3669750元。双方同时约定房屋交付标准为装修，装修标准为1500元/平方米。2017年5月，被告向厦门市国土资源与房产管理局申报本项目B3#楼的预售方案，该方案明确B3#楼（含案涉房产）的交付标准为装修，装修标准为1500元/平方米。被告在销售B3#楼房屋时，将上述方案与具体装修内容向原告在内的所有购房人进行了公示。2018年12月，被告通知原告讼争房屋已具备交付条件，并要求原告办理交付手续，但在具体查验时，原告发现被告拟交付的房屋现状为毛坯，而非双方约定的含装修，原告随即拒绝交付，并向被告提出异议及要求被告予以整改、赔偿损失，但被告始终拒绝履行上述义务。 泰禾公司辩称，一、根据商品房预售相关法规政策，被告有权自主决定案涉商品房的交付标准。无论是案涉商品房项目的《国有建设用地使用权出让合同》，还是厦门市当时出台的相关政策，均未强制要求案涉商品房项目必须带精装修出售。《厦门市商品房预售管理规定》第二十四条明确规定，商品房预售方案中除预售项目容积率及商品房户型、结构、楼层、用途之外的其他内容发生变更的，预售人应当向预售主管部门备案并在预售现场显著位置予以公开。实际操作中，商品房实际销售价格也允许在申报价格±10%的幅度内自主进行调整。因此，被告在案涉商品房项目销售过程中，有权根据市场需求自主决定按照毛坯还是带装修进行交付。二、被告已经明确告知按照毛坯标准支付，原告也已经自愿签署《放弃装修申请书》放弃装修，其无权再提出本案主张。三、购房合同已经明确约定了计价方式及交付标准，被告也已经按照该标准向原告交付房屋，原告诉求没有合同依据。1.购房合同约定的交付标准为毛坯，并不存在原告所述的“装修标准为1500元/平方米”。双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第十三条明确约定“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准”，而附件三对此分为16项进行详细、具体的约定，从字面即可看出案涉商品房系以毛坯标准交付。且讼争合同及案涉商品房项目的任何公开宣传资料，都不存在关于“装修标准为1500元/平方米”的任何约定。2.购房合同约定的计价方式未区分单独的装修价值。购房合同第四条约定，案涉商品房按照每平方米单价进行计价，未单独区分房屋主体价格、装修价格。结合上述购房合同第十三条及附件三约定的交付标准，原告不可能存在重大误解认为案涉房屋系带精装修交付。3.被告已依照购房合同约定通知原告交房，不存在任何违约的情况。四、案涉商品房项目存在的带简单装修交付情况，系我司在项目第一次开盘时的个案（之后全部是按照毛坯标准销售），与本案无关。在第一次开盘时存在简单装修的9户，购房人与被告均有签订书面的《委托装修协议》，对装修标准进行另外的约定。此后，案涉商品房均是按照毛坯标准宣传推广和销售，原告也并非因该9户带简单装修而决定购买案涉商品房的。因此，该9户简单装修出售的个案，与本案无任何关联。综上所述，原告主张1500元/平方米的所谓“装修损失”，没有任何事实及法律依据，请求依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2013年9月5日，福州泰禾房地产开发有限公司作为受让人，与出让方原厦门市国土资源与房产管理局海沧分局等签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得本案案涉房产所在地块。泰禾公司于2015年2月16日取得地块建设项目的《建设工程规划许可证》，于2015年8月17日取得《建筑工程施工许可证》。 2017年7月25日，泰禾公司（出卖人）与林素娟（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：03337114），约定林素娟向泰禾公司购买案涉房产，面积95.55平方米，其中，套内建筑面70.83平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.72平方米，商品房单价为每平方米36785.48元，总金额3514853元，交付日期为2018年12月31日前。合同第二条商品房销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为20150063。出卖人在签订本合同时，已向买受人出示上述国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证和白蚁预防合同及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。第十三条出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准（如表1）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。2.双方按照补充协议的相关约定执行。此外，合同还约定了付款方式、交接、前期物业服务等其他内容。 合同附件三建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准（表1）：                            1. 房屋节能措施、维护结构保温隔热性能指标             屋顶：符合国家设计标准的保温板             外墙：符合国家设计标准的保温墙体材料             外窗（含阳台门透明部分）：铝合金门窗             玻璃：中空玻璃                               2.外墙：局部石材、涂料、装饰板等                               3. 内墙             房间：砖砌隔墙             厨房：水泥砂浆抹面             卫生间：水泥砂浆抹面，做防水                               3. 顶棚             房间：刮腻子             厨房、卫生间：结构板                               3. 地面             房间：结构板             厨房：结构板（无地漏）             卫生间：水泥砂浆找平，做防水             阳台：水泥砂浆地面，做防水                               3. 门             入户门：成品门             户内门：留门洞                               7.给排水：预留给排水接头                               8.燃气：燃气管道安装到户                               9.阳台栏杆：金属栏杆（局部玻璃）                               10.弱电系统：电视、电话、网络至入户弱电箱                               11.强电系统：插座、开关                               12.照明：白炽灯泡                               13.其他：每户设可视对讲系统，水表,电表出户计量                               14.公共电梯：品牌电梯                               15.首层公共大堂：             地面：石材、面砖等             墙面：石材面砖等             顶棚：吊顶                               16.公共楼梯：楼梯水泥砂浆面，钢管栏杆                合同附件六为泰禾公司（出卖人，甲方）与林素娟（买受人，乙方）签订于同日签订的《合同补充协议》（下称“补充协议”）。补充协议第五条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定：1.乙方知晓并同意：甲方展示的装修（装饰）示范单元、样板房仅为空间布局示范，装饰装修和家具布置仅供参考，不作为房屋交付的标准。……6.乙方确认，该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，其中未提及的装修及设施不属于甲方负责范围。双方确认：装饰材料、设备品牌出现甲方签订本合同不能预见的影响采购的情况时，甲方有权更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品。乙方不得以房屋、装饰设备不符合约定为由拒绝接收房屋，甲方不承担逾期交房责任。如交付该房屋装修装饰达不到约定标准，乙方应当在该房屋交付之日起15日内向出卖人提出书面异议，并附有当地有资质的检测机构的书面鉴定意见，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议依据，但不应影响对房屋的验收交接手续。甲方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施纠正。纠正措施为进行整改或一次补偿乙方实际设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务。……第十条关于广告效力及示范单位约定：1.甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件以及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方负责。2.该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。出卖人不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向买受人承担任何责任。 2018年12月，泰禾公司通知原告林素娟交房，现林素娟已接收案涉房屋。 此前，泰禾公司于2017年5月26日就泰禾海沧H2013P04地块包含案涉房产所在楼栋项目向厦门市国土资源与房产管理局申报《厦门市商品房预售方案》（以下简称《预售方案》），第五条：（1）申请预售情况：本次申请预售建筑面积23204.58平方米，共计房屋204套；（2）商品房装修标准：上述房屋中1幢204套标准为装修，竣工交付日期2018年12月31日；1幢204套交付装修（装修标准详见附件3），装修完毕交付日期2018年12月31日。《预售方案》附件三为建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准，具体内容与上述《商品房买卖合同》附件三(表1）的内容相同，但在最后另有一行载明“装修标准为1500元/平方米”。厦门市国土资源与房产管理局已向被告泰禾公司颁发了案涉房产项目的《预售许可证》。 原告向本院举证案外人王鸿武经福建省厦门市鹭江公证处公证的13段视频资料，视频拍摄于2019年1月19日至2月14日期间。其中，文件名称为Live20190119102123724896239的录像显示：泰禾公司售楼处按照《厦门市商品房售楼处公示规范要求》设置信息公示栏、文书展阅台、商品房销售情况和收费项目信息表四项内容。其中，在文书展阅台展示的一份《厦门市商品房预售方案》，申报日期是2017年5月26日，预售项目即本案项目，附件三建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准内容如下表。（表2）                            室内部分                               客厅、餐厅、卧室             地面：水泥砂浆地面             天花：白色涂料             墙面：白色涂料                               阳台             地面：水泥砂浆地面             天花：白色涂料             墙面：建筑外墙涂料                               门             入户门：成品门             户内门：无                               窗：铝合金窗                               厨房             地面：地面砖：地面砖          天花：铝扣板吊顶             地面：面砖             厨房设备配置             橱柜（无吊顶）：人造石台面             水槽、龙头：国内品牌             电器：国内品牌抽油烟机和燃气灶                               卫生间             地面：防滑砖             天花：铝扣板吊顶             墙面：釉面砖                               洁具             1. 国内品牌马桶、花洒             2. 台盆                               灯具             吸顶灯、国内品牌开关面板插座                文件名称为Live20190202104304620895290的录像显示：新景西里331号（即案涉房屋所在的B3号楼）3601室房屋为白墙、厨房贴有瓷砖并设置橱柜、卫生间贴有瓷砖并有淋浴、马桶、洗手盆等装修。其余录像显示新景西里331号1003室、3703室、1402室、1904室、1804室、2301室、4102室、4502室、4202室、2502室均为毛坯。本案审理过程中，泰禾公司向本院提交331号3601房的《委托装修协议》，载明购买人郑仕杰委托福州泰禾物业管理有限公司厦门分公司聘请第三方施工单位对房屋进行装修。《委托装修协议》约定，装修费用已包含在房屋总价款中，买受人无须另付费用，装修的标准如上表2所列。 另查明，本案审理过程中泰禾公司向本院举证2017年6月14日由林素娟签名的《放弃装修申请书》一份，载明：“因本人对房屋的使用需求，特向贵司申请放弃对该房屋的简单装修，请贵司按毛坯办理交付，以减少本人二次装修的工作。为此，本人承诺如下：1.本人自愿放弃该房屋的简单装修，同意房屋按毛坯进行交付，交付及装饰装修标准以《商品房买卖合同》附件三内容为准。本人对此无异议。2.本人承诺自愿承担放弃装修的一切后果，《商品房买卖合同》约定的房屋的购房总价保持不变。并且本人承诺自动放弃因此向贵公司主张任何补偿的权利，贵司也无需向本人支付放弃装修的任何补偿”。 原告林素娟申请对该《放弃装修申请书》中申请人处的“林素娟”签名与林志耒书写样本笔迹是否同一进行鉴定；被告申请对《商品房买卖合同》及补充协议上的笔迹“林素娟”与《放弃装修申请书》上的笔迹“林素娟”是否同一进行鉴定。本院就原告和被告申请鉴定事项共同依法委托鉴定。福建正泰司法鉴定所于2019年12月17日出具闽正泰司鉴所［2019］文鉴字第240-2号和第240-3号《司法鉴定意见书》。第240-2号《司法鉴定意见书》认为：2017年7月31日《放弃装修申请书》申请人处“林素娟”的签名字迹与林素娟书写的样本字迹，不是同一人书写。第240-3号《司法鉴定意见书》认为：2017年7月31日《放弃装修申请书》申请人处“林素娟”的签名字迹与林志耒书写的样本字迹，不是同一人书写。原告林素娟因该鉴定支出鉴定费2500元。第二次开庭庭审前，泰禾公司申请鉴定人出庭。福建正泰司法鉴定所鉴定人肖某出庭陈述。泰禾公司对第240-2号、第240-3号《司法鉴定意见书》质证认为，《司法鉴定意见书》的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。1.鉴定人陈某定意见不能保证100%真实性。即使鉴定结果是正确的，也存在检材是原告指示的其他第三人如父母代签的，所以在此种情况下可能发生第三人构成委托代理的情形。签订该份《放弃装修申请书》的经过是：泰禾公司让原告拿回家，原告第二天交过来就是现在的这个样子，存在《放弃装修申请书》脱手的情况，还存在其他法律关系发生的可能性。2.鉴定人庭审陈述称并没有对每一份样本之间一致性进行比对，也就是说鉴定过程中可能忽略了本人字迹之间的一些差异，由其是自然书写笔迹是在2019年书写的，样本笔迹是在2017年书写的。另外鉴定人也提到他们是在样本中抽取部分进行比对，如果抽取的样本确定不一致的话剩余的样本就不会比对的，也就是鉴定人所说的达到鉴定目的就结束。鉴定方式可能会遗漏，虽然是本人书写但是没有进行比对无法确认是否一致的结果。综上，被告认为鉴定结论并不能100%支持放弃装修申请书不是原告本人签署的意见。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告林素娟与被告泰禾公司在自愿、平等的基础上签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。现双方争议的焦点为:原告林素娟是否有权要求被告泰禾公司按照1500元/平方米的标准赔偿装修损失。针对双方争议，本院综合分析如下： 一、关于案涉房屋所在项目是否有强制性装修要求。2014年1月16日，厦门市人民政府办公厅转发市建设管理局等部门的《厦门市绿色建筑行动实施方案》，其中第二条任务分解第七项：从2014年1月1日起以招拍挂、协议出让等方式新获得建设用地的商品住宅项目全部推行一次装修到位。依据原中华人民共和国建设部印发《商品住宅一次性装修到位实施细则》（2002年7月18日）规定，一次性装修到位标准为在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。本案讼争房屋所在项目地块系于2013年取得建设用地使用权，早于2014年1月1日，且项目的《国有建设用地使用权出让合同》及后续取得的项目《规划许可证》、《施工许可证》均未对房屋装修标准有强制性要求。 二、关于原告林素娟与被告泰禾公司就案涉房屋约定的装修标准。双方在《商品房买卖合同》中关于案涉房产装修的约定包括：合同第十三条约定装修标准如合同附件三（表1），合同补充协议第五条、第十条明确装修以合同及合同附件约定为准，样板房、广告、沙盘等不作为双方权利义务的依据，补充协议第十条同时提到“其中涉及的资料、图示、数据均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准”。1.原告主张《预售方案》系经行政主管部门审批通过，且在销售现场予以公示，因此，《预售方案》附件三中“装修标准为1500元/平方米”应视为双方的合同约定。本院认为，开发商申请预售系开发商履行行政义务，按照主管部门的要求履行信息公开等义务以利于监管，仅为行政管理方面的规定,不能作为认定民事权利义务的依据而约束合同双方。《厦门市商品房预售管理规定》第二十四条：“商品房预售方案中除预售项目容积率及商品房户型、结构、楼层、用途之外的其他内容发生变更的，预售人应当自变更之日起10日内向预售主管部门备案，并在商品房预售现场的显著位置予以公开。”因此，除容积率、户型、结构、楼层、用途外的其他项目变更需向预售主管部门备案，而非由政府主管部门批准而确定。本案中，《预售方案》中所包含装饰装修等内容是泰禾公司向政府主管部门进行报备的内容，而非政府主管部门批准的内容，因此不构成合同补充协议第十条所述的“政府主管部门批准”。此外，《预售方案》附件三的装修内容不仅包括专有部分的内墙、顶棚、门等内容，还包括了公共部分的大堂、外墙、公共楼梯等。也即，公共部分装修的成本也包含于1500元/平方米的装修价值中，原告以此标准主张专有部分的装修价值本院不予支持。2.关于原告于2019年1月19日至2月14日期间录制的、被告在销售现场文书展阅台公示的《厦门市商品房预售方案》所附装修标准（表2），是否作为被告的承诺。本院认为，原告举证的视频拍摄于2019年1月19日至2月14日，距离双方合同签订已过去一年有余，无法证明双方签订合同时展阅的预售方案内容。原告据此主张按拍摄期间所展示的装修标准而要求被告赔偿，本院不予支持。此外，原告所拍摄的销售现场公示的装修标准中未载明“1500元/平方米”的标准，原告所主张的装修赔偿标准亦无依据。 三、关于《放弃装修申请书》的效力。1.对于泰禾公司提出的鉴定过程抽取部分样本比对可能出现遗漏的问题。经查，本案作为样本的素材分别由被告和原告提供，被告提供的是《商品房买卖合同》及补充协议的原件作为样本，而原告则是在案件审理过程中提供原告和林志耒书写的实验样本，双方均确认所有的样本均为原告或林志耒所书写。因此，鉴定机构无需再对于样本之间笔迹的同一性进行审查。根据《鉴定意见书》第三部分第2点比较检验部分，陈述了检验的过程是综合检材与6个样本综合得出的意见。鉴定程序不违反《笔迹鉴定技术规范》的要求，《鉴定意见书》可以采信。2.泰禾公司还提出《放弃装修申请书》在签署时泰禾公司的公司人员不在场，存在他人代签的可能。泰禾公司所提出的该项质证意见属于新的主张，应提供证据予以证实，且其只提出有可能由他人代签，但他人并无具体指向。该主张因泰禾公司未提供证据佐证而不予采信。3.根据前述2点，本院对于《鉴定意见书》予以采信。《放弃装修申请书》经鉴定并非原告林素娟或其授权林志耒所签，申请书中承诺内容不构成对双方的约束。如前文所述，双方并未约定装修标准为1500元/平方米，因此不论原告是否签署该《放弃装修申请书》均不影响双方按照合同约定的装修标准履行。 综上所述，案涉房屋无强制性装修要求，《预售方案》及现场展阅的装修标准均不构成合同约定，双方应按《商品房买卖合同》附件三的标准履行合同，原告林素娟主张被告按1500元/平方米的标准赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。《放弃装修申请书》为被告泰禾公司举证之证据，鉴定意见不支持其关于林素娟或林志耒签署申请书的主张，原告林素娟为笔迹鉴定支付鉴定费2500元，由泰禾公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告厦门泰禾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林素娟支付鉴定费2500元。 二、驳回原告林素娟的其余诉讼请求。 如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3167元，由原告林素娟承担3117元，由被告厦门泰禾房地产开发有限公司承担50元。被告承担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴交。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  芦 絮 二〇二〇年四月二十六日 法官助理李馨 代书记员  李佳馨 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算； 法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。