山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9346号 原告：济南市历城区干训酒店，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：92370112MA3LHQDU3C。 经营者：宁义旭，男，1984年10月15日出生，汉族，住济南市。 被告：王润东，男，1986年7月20日出生，汉族，济南市天桥区立行教育培训学校校长，户籍所在地山东省枣庄市山亭区，现住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：李**（特别授权），山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张善磊（一般代理），山东国曜律师事务所实习律师。 原告济南市历城区干训酒店(以下简称历城干训酒店)与被告王润东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后,依法适用简易程序于2020年1月7日进行了第一次公开开庭审理。原告历城干训酒店经营者宁义旭，被告王润东及其委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。2020年1月10日，本案进行第二次公开开庭审理。原告历城干训酒店经营者宁义旭，被告王润东及其委托诉讼代理人李**、张善磊到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并于2020年4月22日进行了第三次公开开庭审理。原告历城干训酒店经营者宁义旭，被告王润东及其委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 历城干训酒店向本院提出诉讼请求：1.判令王润东支付房租167000元；2.判令王润东支付逾期付款的利息损失(自2017年3月1日起，以167000元为基数，按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日)；3.诉讼费由王润东承担。事实与理由：2016年11月12日，历城干训酒店和王润东签订《租房协议》，约定历城干训酒店将位于济南市历城区XX号培训中心楼X层13个房间出租给王润东，租金为每间每月2800元，租赁期限自2016年12月15日至2017年6月1日，租金合计200200元。2017年1月14日，历城干训酒店和王润东签订《定金协议》，约定历城干训酒店将位于济南市历城区XX号培训中心楼15个房间出租给王润东，租金为每间每月2800元，租赁期限自2017年3月1日起至2017年5月31日，租金合计126000元，应在入住之前交齐。后王润东提出增加租赁7个房间，因此，实际租赁房间为22个，王润东实际应付租金184800元。上述两协议签订后，历城干训酒店均按约将出租房屋交付给王润东，但其仅于2017年3月2日支付租金218000元，至今尚欠租金167000元。虽经历城干训酒店多次催要，但王润东拒绝支付且态度蛮横，并组织社会人员实施骚扰，殴打历城干训酒店经营者，严重影响历城干训酒店正常办公和经营。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 王润东辩称，一、历城干训酒店所述与事实不符，王润东租赁房屋实际是在2017年1月14日仅租用2间，但支付了4间的费用，租赁的期限共为15天（2017年1月14日-1月24日、2017年1月31日-2月4日，中间为春节，没有算）。在2017年1月14日前，王润东并未租赁历城干训酒店任何房屋，历城干训酒店提供的2016年11月12日租房协议双方并没有实际履行，因为王润东的学生均是艺考生，艺考的成绩都是每年2月底出，在此之前王润东没有学生。王润东当时交付2万元定金，但未实际租用协议中的房屋，在此期间租房协议中的房屋是由案外人山东一飞一翔教育机构实际租赁使用，与王润东无关。二、自2017年1月14日之后，王润东的学生人数增加，王润东在此期间零散的租用历城干训酒店房屋，但都据实结算完毕（王润东提供相应的收据证实）。三、2017年1月14日，历城干训酒店、王润东签订的定金协议约定自2017年3月1日起租用历城干训酒店房屋，但实际自2017年3月2日-2017年5月31日，王润东租用的房屋数量为34间，每间每月租金2600元（有双方微信聊天证实），而非历城干训酒店所述的22间。王润东在3月2日交3个月的租金23.5万元（历城干训酒店免去200元零头）。3个月的租金共计265200元，2016年11月12日交付的定金2万元转成了该期间的租金。2017年1月14日，王润东向历城干训酒店转账2.6万元，其中6000元是上述第一条中所述的租用4间房屋的房租（实际使用2间，但租金未退），剩余的2万元当时与历城干训酒店沟通，1万元作为租房押金，1万元转为后期要租用的租金。定金协议至今已全面履行完毕，王润东未欠付历城干训酒店房租，历城干训酒店所述与事实不符，虚假陈述，请求法庭驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 一、2016年11月12日，历城干训酒店与王润东签订《租房协议》一份，内容为：现有桑园路XX号培训中心楼三层13个房间租给王润东，房租按每间2800/月，租期自2016年12月15号至2017年6月1号，现收到王润东20000元定金。 二、2017年1月14日，历城干训酒店（甲方）与王润东（乙方）签订《定金协议》一份，约定：乙方租住房间共计15间，每间每月2800元，租住时间2017年3月1日12时至2017年5月31日12时，共计126000元；乙方向甲方交付定金20000元整，租金应在入住之前交齐。若乙方未按约定租期或房间数租用，实际租用房间数和租用天数低于协议房间数和天数，协议内未租用房间租金由乙方承担，且乙方定金均不算做租金使用。若乙方不履行协议，定金概不退还。本合同经双方签字定金交付之日起生效。 三、2017年5月25日，王润东出具《承诺书》一份，载明：本人承诺本单位人员自愿于2017年5月26日15：00之前搬离租用的35间宿舍，并于5月27日15：00前把所有入住宿舍清扫干净达到入住时的标准。承诺不出现故意损坏设备设施情况，若出现，自愿照价赔偿并负相应法律责任，顺利交接搬宿舍后，双方合作关系终结。承诺不做任何有损双方利益和声誉之事，若出现自愿承担相应法律责任，并做出相应赔偿。若不按时按标准履行以上承诺，一切后果由本人承担，并自愿承担相应法律责任。 四、2017年1月14日，王润东向历城干训酒店出具垫付费用确认书一份，载明：今替王润东垫付床费25套，每套680元，共计费用17000元（壹万柒千元整），在王润东入住前务必一次性付清干训酒店垫付床费壹万柒仟元整，若不付清，王润东需照价赔偿干训酒店损失。 五、涉案租赁合同履行中，王润东分别支付历城干训酒店以下款项：2016年11月12日支付定金2万元；2017年1月14日支付26000元；2017年2月18日支付2万元；2017年3月2日支付235000元。2017年2月至2017年5月期间，王润东零散租用历城干训酒店房屋，并交付各类押金、房租等，收据显示房屋已结清房租并退房，历城干训酒店出具收据15张。历城干训酒店与王润东均认可上述15张收据所涉房间不在涉案两份协议约定的租赁房间内。 关于本案争议事实，本院查明如下： 一、王润东实际租用的房间数量。 历城干训酒店主张王润东实际租赁房间35个，《租房协议》约定的13个，《定金协议》约定的15个房间及王润东临时提出增加租赁的房间7个。上述35个房间数量在《承诺书》中已经记载。 王润东主张，《租房协议》约定的13间没有履行，《定金协议》仅租用2间，租赁期限共15天（2017年1月14日-1月24日、2017年1月31日-2月4日，中间为春节，没有算），2017年3月2日-2017年5月31日租用34间。《承诺书》系被迫所签，虽记载35个房间，实际为34个房间，其中24间是3月2日之前、2月13日以后零星入住，即15张《收据》中的房间期满又租赁的，3月2日又增加10间，共34间。王润东另提交：1.手机中韩光太的证人证言、韩光太出具的证明及交付租金的转账记录（中国建设银行个人活期账户交易明细）、韩光太的身份证复印件各一份，证明韩光太在2016年12月中旬租用历城干训酒店三层和四层宿舍10间，租期为30天，于2016年12月14日向宁义旭妻子邴贻莹转账25980元，于2017年1月13日向邴贻莹转账11700元，并备注住宿费。由此证实在第一份租房协议约定的租赁期限内，历城干训酒店已将第三层宿舍单独出租给案外人，未出租给王润东，第一份租赁协议并未实际履行。2.案外人山东一飞一翔教育咨询有限公司出具的证明、委托说明、营业执照复印件各一份，并申请证人单正言出庭作证，证实2017年1月初，山东一飞一翔教育咨询有限公司租用历城干训酒店三层和四层宿舍共19间，租期为24天，支付租金有转账记录，但因该法定代表人在外地，未带银行卡，故未打印出来。同时，委托说明对该公司派出的员工单正言出庭作证的行为予以追认。证人单正言出庭时陈述，因其校长出差，代校长陈述学校在干训酒店2017年租房事宜；该校租房期间应该是校长签的合同，其未见过；租房使用20多天，从1月初到具体什么时间不记得了，太久了。3.押金单照片打印件及交付押金的微信转账记录截图打印件各一份，证明2017年1月22日，王润东租赁317、313、411、406四个房间，并向其会计交纳押金2200元。在第一份《租房协议》期间，王润东是根据自身的需求单独租赁房屋，其中该押金单上也注明有三楼的两间，结合15份收据中也有多间三楼的房屋，可以证实第一份租赁协议没有实际履行。 历城干训酒店对证据1韩光太的证明、单正言的证言不予认可，辩称证人身份无法确认，且内容与事实不符。认可中国建设银行个人活期账户交易明细的真实性，但该明细仅证明在历城干训酒店消费过，且交易附言注明为住宿费，而非租赁费。历城干训酒店所有房屋租赁均有正式租赁协议，且注明租赁费，款项转至宁义旭账户名下。转入他人名下的费用均为历城干训酒店正式营业费用。因酒店除长期出租部分房间之外，同时有足够房间对外正常营业，有其他住宿费用收入正常且合理。且韩光太、山东一飞一翔公司、王润东分别租赁10间、19间、4间共计33间房屋，此房屋数量与王润东主张的历城干训酒店三层、四层房屋数量28间矛盾。对证据2无法确认真伪，对证明内容不予认可。意见同对证据1的质证意见。对证据3因系照片打印件，无法证实真伪，但王润东提供该押金单也能证明单独租赁房间、正常在酒店住宿是需要办理入住、收取押金的。租赁房屋在租赁房屋协议里从未约定押金，王润东也未交过押金。 二、王润东是否已付清房租。 历城干训酒店主张,《租房协议》约定的13个房间租金合计200200元,《定金协议》约定的15个房间及增加租赁的7个房间租金为184800元,王润东于2017年3月2日支付租金218000元，尚欠167000元。 王润东主张租金已经付清，2017年2月18日支付2万元用于采购床铺。2017年3月2日-2017年5月31日实际租用房屋34间，3个月租金共计265200元，王润东3月2日支付3个月的租金23.5万元（历城干训酒店免去200元零头），2016年11月12日支付的定金2万元转为该期间的租金，2017年1月14日，王润东转账支付的2.6万元，6000元为2017年1月14日-2月14日、1月31日-2月4日4间房屋的租赁费，1万元是2017年1月14日协议的租房押金，另1万元为该份协议的租金。《定金协议》已全面履行完毕，王润东未欠房租。 历城干训酒店辩称，王润东支付的上述费用只有3月2日支付的23.5万元为房租，且包含历城干训酒店为王润东垫付的床费17000元；2017年1月14日转账的2.6万元，其中6000元为2017年1月14日-2017年2月13日，王润东另外租赁的两间房屋租金，每间每月3000元，提交《房间租赁安全责任书》证实。另2万元为定金，且《定金协议》约定，若乙方不按时履行协议，定金不予退还，不作为房租；2017年2月18日转账的2万元是王润东结算临时使用的酒店房间、食堂等使用费及前期所租赁房间的水电费用。王润东称没钱，只能先缴纳上述零碎的使用费、水电费等，且未足额交纳，仅转账2万元。 王润东对历城干训酒店提交的《房间租赁安全责任书》的真实性没有异议，该证据能够证实王润东2017年1月14日至2017年3月1日前都是零散的租赁单间，《租房协议》并未实际履行。对历城干训酒店陈述的床费17000元，辩称总床费为17000元，王润东已提前支付给卖方2000元，历城干训酒店实际代付15000元，提交手机中的微信转账记录（王润东主张系与卖方之间）、与宁义旭的关于剩余床款15000元聊天记录。聊天记录显示：2017年1月16日，王润东发送给宁义旭（微信昵称：宁）“木床的钱给他打过去吧”、“15000”、“我给了2000”、“定金”。2017年1月13日晚上18：55，王润东转账给木床（昵称：MSFJinan）2000元，木床收款后回复“25张？”，王润东回复“对”的事实。宁义旭对微信昵称为宁的是其微信名称及内容没有异议，但辩称该聊天内容其未回复，无法确认是否已看到或确认该信息。且双方租赁期间沟通事情很多，聊天记录都有前因后果的关联性，不能断章取义。关于王润东转账2000元，无法确认真伪，与宁义旭没有关系，代王润东垫付的17000元，因时间较长已记不清楚如何支付的。 三、涉案房屋的租金标准。王润东主张双方2017年3月1日之后的房屋租赁费不是2800元每月每间，而是基于优惠确定的2600元每间每月，提交其与历城干训酒店经营者宁义旭的微信聊天记录一份。该聊天记录内容为，王润东发送“到2017年的3月12号之前，如果我用了。40间宿舍，整体的再优惠100块钱”。宁义旭回复语音，转换的内容为“可以啊，这是，但是超过12号儿绝对作废啊，绝对不要再跟我探讨这个价格的问题”。 历城干训酒店对聊天记录的真实性没有异议，对租金标准不予认可，辩称双方所有租赁房屋的内容均经书面的租房协议办理正规手续，不经口头、电话等方式确认。且语音中所述的是40间宿舍，王润东从开始到最后所使用的宿舍以及承诺书里所承诺的宿舍数量为35间，未达到40间。 本院认为，历城干训酒店与王润东就房屋租赁签订的《租房协议》和《定金协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，两份协议均合法有效。关于王润东实际租赁房屋数量，本院认为，王润东出具的《承诺书》确认租赁房间为35间，并保证5月26日搬出。作为完全行为能力人，王润东对自己行为的后果应有明确认知，其主张《承诺书》被迫出具没有证据证实，《承诺书》应视为王润东对其租赁房屋数量为35间的确认。王润东主张其认可租赁的34间房屋中，24间为《收据》记载的房屋到期后又重新使用，但《收据》仅能证实上述房屋3月1日退房，不能证实其3月2日又重新使用。证人韩光太未出庭，所支付的费用或无附言或记载为住宿费，无法证实系租赁历城干训酒店三、四层房屋的租赁费。山东一飞一翔教育咨询有限公司出具的证明亦为证人证言性质，证人未出庭，证人单正言不是合同的直接经办人，对具体情况亦不清楚，上述证据无法证实王润东的主张。《定金协议》约定租住时间为2017年3月1日12时至2017年5月31日12时，王润东主张《定金协议》仅租用2间，时间为2017年1月14日-1月24日、2017年1月31日-2月4日，其主张与《定金协议》约定的租赁期间矛盾。根据常理，王润东已于2016年11月12日交付2万元定金，如《租房协议》中的房间未交付，2万元定金应转为2017年1月14日《定金协议》中应支付的定金，但王润东于2017年1月14日再次交付26000元（含6000元其它房间租赁费），虽然王润东主张该2万元中1万元为租房押金，1万元为租金，但其主张与《定金协议》中“交付定金2万元整，租金应在入住之前交齐”的约定不符，其主张不能成立。根据双方约定的2800元/月的租金标准和《定金协议》约定的三个月的租赁期限，王润东2017年3月2日支付235000元的事实可以证实，其在2017年3月2日租赁的房屋数量在27个以上。《定金协议》约定的房间为15个，加上增加的7个，共计22个，王润东提交的证据不能证实上述确认的35间房间不包含两份协议中约定的租赁房间。综合以上事实和证据，本院认为，历城干训酒店提交的证据能够证实王润东实际租赁35个房间，两份协议均已履行。王润东主张租赁34个房间，且为2017年3月2日开始租赁的主张证据不足，本院不予认定。关于王润东是否已付清房租，本院认为，王润东2017年1月14日支付的26000元，能够与《定金协议》约定的支付2万元定金以及历城干训酒店提交的《房间租赁安全责任书》约定的6000元租金时间、金额印证，可以认定2017年1月14日支付的26000元2万元为《定金协议》中的定金，6000元为本案之外的租金。关于床铺费，虽然王润东在确认书中确认17000元，但提交的微信显示已支付2000元，且对方回复“25张”，之后王润东给宁义旭发送“木床的钱给他打过去吧”、“15000”、“我给了2000”，宁义旭对其支付17000元的方式记不清楚亦未提交证据证实，本院对王润东主张予以采信，认定历城干训酒店垫付床铺费15000元。王润东主张2017年2月18日支付的2万元，系支付的床铺费，但在其陈述历城干训酒店实际垫付15000元的情况下，支付2万元床铺费不符合常理，故该付款行为不能证实系支付的床铺费。因该2万元王润东未主张系支付的租金，而其主张的床铺费不能证实，鉴于王润东与历城干训酒店之间存在其它使用房间的事实，本院对该2万元不认定为支付的本案租金。2017年3月2日支付的235000元，历城干训酒店对所支付为租金没有异议，本院予以认定。王润东主张租金为每月2600元，但其提交的证据不能证实其主张，本院不予认定。《租房协议》中13个房间租金合计200200元,《定金协议》约定的15个房间及增加租赁的7个房间租金为184800元,历城干训酒店垫付床铺费15000元，总计款项40万元。王润东2017年3月2日支付235000元，尚欠165000元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王润东未按期支付租赁费，定金应不予返还。关于历城干训酒店主张的利息，本院认为，王润东未按期支付租金给历城干训酒店造成一定的利息损失，但王润东已支付的定金4万元足以弥补历城干训酒店主张的利息损失，故对历城干训酒店的该请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、王润东于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区干训酒店房租165000元； 二、驳回济南市历城区干训酒店的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3640元，由王润东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  胡玉金 人民陪审员  李 娜 二〇二〇年四月二十四日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超