广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终207号上诉人（原审被告）：信宜市恒業市政工程有限公司，住所地：广东省信宜市区新兴路自来水公司大院。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。上诉人（原审被告）：信宜市福旺房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇镇山背开发小区。法定代表人：陆日春，该公司总经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨敏，男，1977年5月8日出生，汉族，住广东省信宜市。被上诉人（原审原告）：谢星玫，女，1976年10月8日出生，汉族，住广东省信宜市。上诉人信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称恒業公司）、信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称福旺公司）因与被上诉人杨敏、谢星玫商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2018）粤0983民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒業公司、福旺公司上诉请求：1.判决撤销广东省信宜市人民法院作出的(2018)粤0983民初1475号民事判决，并改判驳回杨敏、谢星玫的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由杨敏、谢星玫承担。事实和理由：原审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异，不符合客观事实，应予纠正。一、涉案《购房合同书》第六条第5款已明确约定以“实际建筑面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，而不动产权证上登记的房屋建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积。据此，合同约定的以“实际建筑面积”为准计算的案涉房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致。二、恒業公司、福旺公司与杨敏、谢星玫在一审庭审过程中一致确认按涉案房屋的实际建筑面积计算房屋价款，即同意依照“房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”的测量方法测量房屋的实际建筑面积。三、杨敏、谢星玫在《福旺雅居收楼确认书》上签字确认房屋面积(包括分摊面积)与双方签订的合同相一致，证实了杨敏、谢星玫认同案涉房屋面积(包括分摊面积)的测量办法、案涉房屋面积(包括分摊面积)与双方约定的面积完全相符，无任何异议。因此，案涉房屋的实际建筑面积与双方在合同中约定的面积完全相符，原审判决认定两者存在差异，与客观事实严重不符，应依法予以纠正。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，应依法撤销并改判驳回杨敏、谢星玫的全部诉讼请求。为此，为维护恒業公司、福旺公司的合法权益以及法律的公正性，请求二审法院依法审查并判如所请。杨敏答辩称，不同意恒業公司、福旺公司的上诉，请求二审法院维持原判。谢星玫不到庭应诉，没有提交书面答辩状。杨敏、谢星玫向一审法院起诉请求：1.判决恒業公司、福旺公司返还杨敏、谢星玫房屋面积误差房价款53654.65元；2.判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费8562.31元；3.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。诉讼中，杨敏、谢星玫撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实如下：恒業公司依法于2004年7月23日成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、给排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工；生产、销售：水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理，园林绿化工程施工。福旺公司依法于2009年10月27日成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。两被告在信宜市********共同开发建设福旺雅居小区，并共同收取买受人的房款、办证费用。2011年8月19日，恒業公司(甲方)与杨敏、谢星玫(乙方)双方签订《购房合同书》。该合同第五条“楼房的房产证”约定：甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收6个月内办理房产证给乙方(楼梯分摊面积不计入房产证面积)办证费用由乙方负责，乙方要提供户口簿和身份证复印件，以及签署相关办证资料，配合甲方办房产证。第六条“乙方购买楼房的位置、布局、价格”约定：1.楼房属A梯，第十三层，A3房，前面向东，后面向西。2.套房布置二厅四房、阳台、卫生间、梯间。3.套房的建筑面积约147.90平方米(含分摊面积在内)，每平方米售价3155.6元，总金额466713元。4.乙方购买摩托车库在第三层约13m²(包括通道分摊)，每平方米售价2430元，总金额31590元。5.乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。第七条“购买套房交款办法”约定：1.签订合同之日乙方交付甲方套房首期付款140013元，如乙方违约所付金额不退还。2.乙方如需要办理银行按揭贷款的甲方负责协助乙方办理，按揭费用(含房产评估费、房屋保险费、工本费、房产登记费、印花税等其他费用)由乙方负责。3.楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。第八条约定：甲方建设楼房计划在2012年1月竣工，竣工交付乙方使用。此外，该合同还约定了其他内容。签订合同后，原告已按合同约定付清房款、办证费用。2013年5月28日，涉案房屋竣工验收合格。2017年6月6日，被告将上述房屋交付给原告使用。2017年11月23日，信宜市国土资源局对涉案房屋颁发《不动产权证书》[粤(2017)信宜市不动产权第0**66号、第0**67号]。该不动产权证书记载的权利人是原告杨敏、谢星玫，房屋建筑面积为137.18m²(其中专有建筑面积为117.8m²，分摊建筑面积为19.38m²)。庭审中，原、被告双方一致确认原告已按合同面积付清购房款，且双方同意按房屋的实际建筑面积计算价款。一审法院认为，原告与被告恒業公司签订的《购房合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院依法予以确认。本案争议焦点：1.涉案房屋是否存在面积差异?2.原告请求被告返还房屋面积误差房价款53654.65元是否获得支持。焦点1：首先，原、被告在签订的《购房合同书》中约定的套房建筑面积约147.9㎡(含分摊面积在内)，每平方米售价3155.6元，总金额466713元，而《不动产权证书》登记的房屋建筑面积为137.18m²(其中专有建筑面积117.8m²，分摊建筑面积19.38m²)。一审法院认为，涉案《购房合同书》约定房屋的“建筑面积”约147.90m²，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，涉案房屋的《不动产权证书》中，登记在原告名下的是专有建筑面积与分摊建筑面积，原告对专有建筑面积与分摊建筑面积均享有所有权，因此，涉案房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。再次，原、被告对涉案房屋的实际建筑面积的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《购房合同书》是由被告提供的，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应当作出不利于被告方的解释，故对被告主张的以实际建筑面积计算涉案房屋面积，一审法院不予采纳。况且，原、被告双方在庭审中一致确认同意按房屋的实际面积计算价款。综上，原、被告在庭审中已一致确认按房屋的实际建筑面积计算房屋价款，一审法院依法认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.72m²(147.90m²-137.18m²)。焦点2：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案中，原、被告双方在《购房合同书》已明确约定了乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不实际相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补的处理方式。两被告共同出售上述房产，其应共同承担违约责任。本案涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.72m²，按合同约定的单价3155.6元计算，两被告应共同返还房屋面积误差房价款33828.03元(3155.6元/㎡×10.72m²)给原告；原告请求被告返还房屋面积误差房价款53654.65元，其计算方法与约定的计算方法不符，依法不予支持。诉讼中，原告已向一审法院申请撤回第二项诉讼请求“判决两被告退还多收取的办证费8562.31元”，故一审法院对该项诉讼请求不作审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内返还房屋面积误差房价款33828.03元给原告杨敏、谢星玫；二、驳回原告杨敏、谢星玫的其他诉讼请求。案件受理费1355元(原告已预交)，由原告杨敏、谢星玫负担709元，由被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司负担646元。二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。恒業公司、福旺公司在二审期间申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行司法鉴定。本院认为，根据本院查明的事实及恒業公司、福旺公司的上诉请求，本案争议的焦点是：1.恒業公司、福旺公司申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定是否应予准许；2.恒業公司、福旺公司应否退还房屋面积差异款给杨敏、谢星玫。一、关于恒業公司、福旺公司申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定是否应予准许的问题。恒業公司、福旺公司认为涉案房屋的价款应按“实际建筑面积”计算，而“实际建筑面积”（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，因此，恒業公司、福旺公司申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定。本院认为，涉案《购房合同书》约定，涉案房屋的建筑面积约147.9㎡，杨敏、谢星玫购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，恒業公司、福旺公司按实际建筑面积计价收款多还少补。上述条款可见，涉案房屋的价款按“实际建筑面积”计算。但涉案《购房合同书》中并没有有关“实际建筑面积”计算方法的条款，而本案的证据也未能证明恒業公司、福旺公司已向杨敏、谢星玫释明“实际建筑面积”的计算方法。杨敏、谢星玫在一审过程中同意按“实际建筑面积”计算涉案房屋购房款，但并不代表杨敏、谢星玫同意恒業公司、福旺公司所主张的“实际建筑面积”计算方法，因此，“实际建筑面积”应按通常理解进行解释。按照普通人通常的理解，所谓的“实际建筑面积”应当是指房屋权属登记证书上的“建筑面积”。因此，恒業公司、福旺公司主张“实际建筑面积”（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，要求对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定没有依据，本院不予准许。二、关于恒業公司、福旺公司应否退还房屋面积差异款给杨敏、谢星玫的问题。恒業公司、福旺公司认为涉案房屋的“实际建筑面积”（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，而且杨敏、谢星玫已在《福旺雅居收楼确认书》上确认涉案房屋面积与涉案《购房合同书》约定一致，其无需退还房屋面积差异款给杨敏、谢星玫。本院认为，第一，如焦点一所述，涉案房屋的“实际建筑面积”应当是指房屋权属登记证书上的“建筑面积”，即涉案房屋的购房款应按涉案房屋《不动产权证书》上登记的“建筑面积”计算。第二，虽然杨敏、谢星玫在《福旺雅居收楼确认书》上签名确认，但这主要是代表杨敏、谢星玫已验收房屋，并不能据此认为杨敏、谢星玫在涉案房屋的实际建筑面积与《福旺雅居收楼确认书》上记载的面积存在差异时，认可《福旺雅居收楼确认书》上记载的面积。因此，恒業公司、福旺公司主张杨敏、谢星玫在《福旺雅居收楼确认书》上签名，表示其认可恒業公司、福旺公司交付的涉案房屋的面积与涉案《购房合同书》约定相符的依据不足，本院不予支持。第三，涉案《购房合同书》约定，涉案房屋套房的建筑面积约147.9㎡（含分摊面积在内），每平方米售价3155.6元，总金额466713元，杨敏、谢星玫购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，恒業公司、福旺公司按实际建筑面积计价收款多还少补。涉案房屋《不动产权证书》上登记的建筑面积为137.18㎡，比涉案《购房合同书》所约定的建筑面积少10.72㎡（147.9㎡-137.18㎡）因此，一审判决恒業公司、福旺公司返还相应的房屋面积差款33828.03元（3155.6元×10.72㎡）给杨敏、谢星玫并无不当，本院予以维持。综上所述，恒業公司、福旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年四月十四日法官助理 李松霞书 记 员 张晓悦