四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初10817号 原告：赵云，男，1982年2月18日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：吴尚友，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：葛峻，女，1974年11月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴春霞，四川英冠律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：吴凯棋，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：中海振兴（成都）物业发展有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区四川省成都市高新区交子大道**********。 法定代表人：郭勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈虎，男，1990年5月23日出生，汉族，一般授权代理人。 原告赵云与被告葛峻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月9日公开开庭进行了审理。赵云委托诉讼代理人吴尚友、葛峻委托诉讼代理人吴凯棋、吴春霞到庭参加了诉讼。后因本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本案于2018年10月19日中止审理。2020年3月4日，本案恢复审理，并于2020年3月12日公开开庭，赵云委托诉讼代理人吴尚友、葛峻委托诉讼代理人吴凯棋、吴春霞到庭参加了诉讼。2020年3月19日，赵云向本院提交申请书，申请追加中海振兴（成都）物业发展有限公司（以下简称“中海振兴公司”）为第三人参加诉讼。经审查，本院于2019年3月19日依法追加中海振兴公司作为第三人参加诉讼，并于2020年4月10日、4月15日公开开庭进行了审理，赵云委托诉讼代理人吴尚友，葛峻委托诉讼代理人吴春霞，中海振兴公司委托诉讼代理人陈虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵云向本院提出诉讼请求：1、确认成都市高新区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋及车位（车位号：13xx、14xx）归原告所有，被告配合原告办理该房屋的不动产变更登记手续；2、判令被告向原告支付现有违约金3870000元（暂计至2018年5月31日，实际以600万为本金，每日1.5‰计算违约金，自2017年3月31日计算至被告将房屋过户给原告之日止）；3、判令被告赔偿原告银行利息损失500000元；4、判令被告赔偿原告因违约导致过户费用增加的损失400000元；5、判令被告赔偿原告因违约导致原告承担的装修定金损失300000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：赵云委托配偶叶玉通过中介与葛峻于2017年1月19日签订《房产买卖合同》，葛峻将自己单独所有的位于高新区××路××号××栋××单元××楼××号房屋及车位卖给赵云，当日，赵云通过银行转账的方式向葛峻支付120万元定金，3月20日转给葛峻89万元购房款用于帮葛峻结清房屋贷款。按照合同约定葛峻将该房屋钥匙交付给赵云，赵云实际占有并使用该房屋，因葛峻一房二卖，原告通过参与另案诉讼并最终确定葛峻应当优先履行原被告之间的《房产买卖合同》，现葛峻不愿继续履行合同义务将该房屋过户给原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 葛峻答辩称，1、葛峻已对案涉房屋没有所有权，愿意协助赵云进行过户，但同时说明，2017年4月14日，经过房管局注销产权证后，葛峻的协助义务已经终止，葛峻不承担违约责任。2、补充协议已经取代了原合同的违约责任，补充协议约定若因查封情况导致赵云不能实现购房目的时，葛峻承担违约金20万元，那么，赵云能实现购房目的的情况下，双方默认葛峻不承担违约责任。3、对于利息损失、过户损失、装修定金等不认可；赵云主张过户损失是因为当时缴税是依据评估报告来缴税的，税费要少一点；但原告上次又陈述了，他已经缴税了，但又说没有评估，我方认为，赵云做了虚假陈述，请法庭调查清楚；装修定金所涉及的装修公司，与赵云及其妻子有关联关系，且房屋已经装修了，不存在没收定金的事情；因为赵云没有贷款，故亦没有利息损失。 中海振兴公司述称，案涉车位13xx号、14xx号不具备办理转移登记的条件。按当时的政策规定，车位合同不需要办理备案，但现在要求办理过户前车位合同必须备案，故暂时无法办理。 经审理查明，2016年9月6日，案外人吴勇与葛峻签订《房产买卖合同》，约定吴勇以5025000元的价格购买葛峻拥有的位于成都市高新区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋（以下简称“案涉房屋”），双方约定了有关案涉房屋的各项事宜及违约责任。 2017年1月19日，叶玉（赵云妻子）作为赵云的委托代理人，在成都中为房地产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）的居间服务下，与葛峻签订《房产买卖合同》。该合同约定葛峻将案涉房屋（包含负二楼两个车位13xx号、14xx号）出售给赵云，成交价为600万元（其中车位款为30万元）。赵云在签订本合同的同时支付购房定金120万元，首付款100万元，剩余380万元赵云以向银行贷款的方式支付。案涉房屋在本合同签订时尚未取得产权证，葛峻承诺在2017年3月31日前自行办理并取得房屋的房产所有权证。赵云、葛峻应在2017年3月31日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。中介公司协助赵云、葛峻前往房产交易中心办理过户手续。葛峻承担首次办理产权的所有费用，赵云承担双方过户时产生的一切税费（包括但不限于评估费、个人所得税、营业税、工本费、交易手续费及附加费用）。赵云、葛峻办理完毕过户手续之日起1日内腾出该房屋，并由中介公司协助双方办理房屋交接手续。该合同同时约定，因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供或未按时提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总房价3‰向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价3‰支付违约金。该合同补充条款载明，葛峻承诺该房屋除现贷款状态以外，无其他债权债务。 签订《房产买卖合同》后，叶玉代表赵云与葛峻签订《补充协议》。该协议载明：一、若葛峻因债权债务原因导致房屋被法院查封或强制执行，导致无法完成交易，则葛峻赔偿赵云违约金20万元整，并在10个工作日内将本合同签订时所交定金与违约金一起退还给赵云。二、若因双方任何一方原因不配合履行合同，导致合同无法正常交易，则违约方赔偿守约方违约金60万元整，并在10个工作日内将违约金、定金付给守约方……四、房管局递件过户当天葛峻须将钥匙、业主卡等该房屋附属物品交予赵云。五、本合同车位号为1348号、1403号，两个车位价格共计30万元，在房屋过户前赵云已支付10万元作为车位定金，剩余20万元待车位产权取得后前往房管局递件过户当天支付给葛峻；双方约定车位办理时间为房屋过户当天起算半年内完成车位过户手续。六、如葛峻违约，赵云放弃双倍返还定金，赵云可根据约定要求葛峻承担违约金。 2017年1月19日，赵云通过银行转款向葛峻支付定金115万元，同时中介公司代赵云转交定金5万元。葛峻分别出具《收据》对前述两笔款项予以确认。 2017年2月9日，葛峻将钥匙交给中介公司。 2017年2月27日，案涉房屋登记在葛峻名下。 2017年3月9日，赵云与四川瑞航建筑装饰工程有限公司签订《中海xxx房屋室内装修合同》，约定工程造价108万元，定金30万元。2017年3月10日，四川瑞航建筑装饰工程有限公司加盖财务专用章出具《收据》，载明收到装修定金30万元。 2017年3月20日，赵云向葛峻支付首付款89万元。葛峻于同日向赵云出具《收据》对前述款项予以确认。 2017年3月30日，赵云与中国工商银行股份有限公司成都xxx支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定赵云向银行贷款370万元用于购买案涉房屋。 2017年4月14日，赵云与葛峻向成都市房管局递交了过户资料，但赵云撤回了转移登记申请。经成都市中级人民法院（2019）川01民终14892号判决书查明，赵云之所以撤回申请，系因登记机关工作人员告知资料中无最新的限购审查资料，要求先行撤件，交齐资料后等待通知。 2017年4月14日，中介公司将钥匙交给赵云。 2017年4月18日，登记机关将葛峻持有的不动产证书予以注销。 2017年5月4日，案外人吴勇以葛峻为被告、赵云、李奇爵为第三人，诉至本院，要求葛峻将案涉房屋所有权及土地使用权过户给吴勇。经成都市中级人民法院（2018）川01民终1150号民事判决书认定，赵云对案涉房屋的请求权优先于吴勇，故对吴勇的诉请不予支持。 2017年5月11日，赵云向房管局提交办证所需资料。同日，赵云签署诚信保证书，明确“本次购买的住房为本人家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）实有第三套及以上住房”，但因案涉房屋于当日被法院查封未能成功过户[成都市中级人民法院（2019）川01民终14892号判决书查明]。 另查明，因案外人成都中杰酒店管理有限公司申请对案涉房屋予以执行，赵云提出执行异议并于2018年11月20日将391万房款、车位款存入本案账户[（2019）川01民终14892号查明的事实]。 再查明，案涉1348号、1403号两个车位现仍登记在第三人中海振兴公司名下。根据葛峻与中海振兴公司签订的《商品房买卖合同》（车位）及补充协议约定，在买受人实际交付车位并结清房款、交清全部资料、税、费后的365个工作日内（实际交付车位与结清房款、交清全部资料、税、费等各项时间不一致的，以最后的时间起算）为买受人办理房屋所有权证。 截止法庭辩论终结，葛峻暂未向中海振兴公司提交案涉车位权属转移登记的授权委托书，亦未预交相应税费。 以上事实有《房产买卖合同》《补充协议》《收据》、不动产登记信息摘要、《中海城南华府房屋室内装修合同》《个人购房借款/担保合同》、（2019）川01民终14892号民事判决书、（2018）川01民终1150号民事判决书、《商品房买卖合同》（车位）及补充协议、不动产登记与房屋交易受理凭证、部分当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。 关于案涉房屋及车位的权属转移登记问题。经本院（2017）川0191民初5852号民事判决书和成都市中级人民法院(2018)川01民终1150号民事判决书认定，赵云与葛峻签订的《房产买卖合同》合法有效，赵云按照合同约定支付了209万，其后在执行异议案件中[（2018）川0191执异214号]于2018年11月20日将剩余房款、车位款391万元汇入本案账户，至此，赵云已全额支付房款、车位款600万元。在赵云履行完毕付款义务后，葛峻应按照合同约定，将标的物的所有权转移给赵云。就案涉房屋来说，虽然不动产登记部门将葛峻原持有的不动产权证书加盖了注销印章，但该注销章仅限于纸质形式，不动产登记簿即不动产登记信息摘要显示，案涉房屋仍登记在葛峻名下，故葛峻仍负有协助赵云过户的义务。就案涉车位来说，现13xx号、14xx号两个车位仍登记在第三人中海振兴公司名下。经本院询问，中海振兴公司表示，在资料齐备且收取转移登记税费的情形下，愿意协助办理13xx号、14xx号的车位转移登记，同时葛峻亦明确表示愿意协助赵云办理过户，故于本案中，中海振兴公司应先将案涉13xx号、14xx号两个车位转移登记至葛峻名下，其后再由葛峻将13xx号、14xx号两个车位转移登记至赵云名下，由此避免国家税收的减少。需要说明的是，根据赵云与葛峻签订的《房产买卖合同》约定，首次办理产权的费用由葛峻负担，而就葛峻与赵云之间的转移登记费用，应由赵云负担。综上，对赵云要求葛峻协助将案涉房屋及车位转移登记至其名下的诉请，本院予以支持。 关于赵云要求确认案涉房屋及车位为其所有的诉请，因本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人仅负有合同之债，不涉及确认之诉，故对赵云该项诉请，本院不予支持。 关于逾期办证的违约金问题。赵云主张，因葛峻逾期办证，其应自2017年3月31日起至协助义务履行完毕之日止，按照每日1.5‰支付违约金。首先，就案涉房屋权属转移登记而言，《房产买卖合同》仅约定“中介公司协助赵云葛峻前往房产交易中心办理过户手续”，但未约定葛峻协助赵云办理房屋权属转移登记的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明的，葛峻可以随时履行，赵云亦可以随时要求履行，但应给葛峻必要的准备时间。根据（2019）川01民终14892号判决书及《不动产登记与房屋交易受理凭证》显示，2017年4月14日，葛峻协助赵云办理案涉房屋的转移登记手续，并由登记部门于2017年4月18日注销了葛峻所持有的不动产权证书。由此可推知，赵云、葛峻均认可办理案涉房屋权属转移登记的条件已成就、期限已届至，否则双方不会着手实施。其后，因为赵云没有提交最新的限购审查资料，赵云撤回本次转移登记申请，故2017年4月14日的转移登记申请虽未能成功，但不能归责于葛峻。2017年5月11日，赵云签署诚信保证书明确“本次购买的住房为本人家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）实有第三套及以上住房”，葛峻再次协助赵云办理案涉房屋的转移登记，但因葛峻一房二卖导致案涉房屋被案外人查封，本次转移登记亦未成功。本院认为，虽然葛峻参与了2017年5月11日的转移登记，但因葛峻不诚信交易导致案涉房屋被查封，合同目的未能实现，此情形亦属于未履行协助义务，故至2017年5月11日起，转移登记无法继续进行，葛峻应承担逾期办理房屋不动产权证的违约责任。其次，就案涉车位的权属转移登记而言，赵云与葛峻签订的《补充协议》约定，“车位办理时间为房屋过户当天起算半年内完成车位过户手续”。就字面意思而言，双方设想的理想状态为在房屋过户完成后起算车位的过户时间。2017年5月11日，若无葛峻的债权债务纠纷导致房屋被司法查封，理论上当日能够完成权属转移登记，故本院认为，自2017年5月11日起算车位的权属转移登记时间并不违反公平原则，即葛峻应于2017年11月10日前完成车位的权属转移登记，但截止法庭辩论终结，葛峻仍未完成此项义务，故其应承担逾期办理车位权属证书的违约责任。另，葛峻辩称，因中海振兴公司原因未办理车位转移登记，其不承担违约责任，但根据车位买卖合同的补充协议第十条第三款约定，在合同约定的车位交付期限届满前，葛峻应主动向中海振兴公司提交办理车位权属转移登记所需的各种资料，支付转移登记所需各种税费，而本案中葛峻并未履行前述义务；且，根据合同相对性原则，葛峻自愿在《补充协议》中向赵云承诺房屋过户后半年内完成车位过户，则其理应受此约束，故对葛峻辩称不承担逾期办理车位权属转移登记违约责任的意见，本院不予采纳。最后，关于违约责任条款的适用。《房产买卖合同》第八条约定“因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供或未按时提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价3‰支付违约金”；《补充协议》第二条约定“因甲乙双方任何一方不配合履行合同，导致合同无法正常交易，则违约方赔偿守约方违约金60万元整”。于本案中，葛峻一房二卖导致权属转移登记搁置，其后陆续产生房屋买卖合同诉讼、执行异议诉讼，葛峻的交易行为实非善良诚信地履行了合同义务，葛峻的行为既符合《房产买卖合同》第八条约定的违约责任，亦符合《补充协议》第二条约定的违约责任。本院认为，相对于《房产买卖合同》而言，《补充协议》签订在后，应视为特别约定，在二者对相同事项进行约定的情形下，应以《补充协议》为准，故葛峻应向赵云承担支付60万元违约金的违约责任。另，《补充协议》第一条的适用情形为因葛峻债权债务原因致使房屋被司法查封或强制执行，导致“无法完成交易”，而本案虽因司法查封导致权属转移登记一度搁置，但根据不动产登记信息摘要显示，现案涉房屋已解除司法查封，即案涉交易能够完成，故本案不适用该条违约责任条款，对葛峻辩称参照适用该条违约责任的意见，本院不予采信。另，葛峻辩称，《补充协议》第二条约定违约金、定金付给守约方，既然定金退还，代表合同解除，本案不应适用。本院认为，《补充协议》第一条表述为“导致无法完成交易……定金与违约金一起退还给乙方(赵云)”，第二条表述为“导致合同无法正常交易……违约金、定金付给守约方”。对比该两条可知，第一条明确限定了违约方为葛峻，承担违约责任的方式是“定金与违约金一起退还给赵云”，该条约定确可得出合同解除的后果。但第二条设定的违约方为甲乙双方任何一方，承担违约责任的方式是“违约金、定金付给守约方”，需注意的是，违约金和定金之间使用的标点符号为顿号，即赵云、葛峻任何一方都可能违约，若赵云违约，则定金付给葛峻，若葛峻违约，则违约金付给赵云，则第二条约定的违约金与定金不是并列使用，而是选择使用，该条无法推导出合同解除的后果，葛峻辩称《补充协议》第二条系合同解除适用的情形，本案不应适用的意见，本院不予采纳。 关于银行利息损失、过户损失、装修定金损失的问题。首先，赵云并未提供证据证明其实际履行了《个人购房借款/担保合同》，故对赵云所主张的利息损失，本院不予支持。其次，案涉房屋、车位至今未办理权属转移登记，赵云所谓的过户损失并无事实依据，故对该项诉请，本院不予支持。最后，就装修定金损失而言，根据葛峻所提供的四川瑞航建筑装饰工程有限公司的工商登记信息显示，赵云曾为该公司的高管；虽然四川瑞航建筑装饰工程有限公司出具《收据》载明收到30万元，但赵云所提供的转款凭证并不能证实收款人系四川瑞航建筑装饰工程有限公司；另，即使赵云实际向四川瑞航建筑装饰工程有限公司支付了30万元定金，但该定金是否被没收，并无证据予以证明，故对该定金损失，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告葛峻于本判决生效之日起十日内协助原告赵云将成都市高新区××路××号××栋××单元××楼××号房屋转移登记至赵云名下； 二、第三人中海振兴（成都）物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告葛峻将成都市高新区xxx路xxx号××栋负x楼13x号、14xx号车位转移登记至被告葛峻名下，被告葛峻于取得前述车位权属登记后十日内协助原告赵云将成都市高新区xxx路xxx号××栋负x楼13x号、14xx号车位转移登记至原告赵云名下； 三、被告葛峻于本判决生效之日起十日内向原告赵云支付违约金600000元； 四、驳回原告赵云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费44110元，由原告赵云负担38817元，由被告葛峻负担5293元。本案保全费5000元，由被告葛峻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇二〇年四月二十六日 书记员  唐欢