广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8082号原告：郭冬丽，女，1975年5月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：王万玉，男，1967年5月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系原告丈夫。委托诉讼代理人：李蔓，广东中祺国御律师事务所律师。被告：李韬，男，1972年12月1日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：中山市金山城房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇金斗湾开发区，统一社会信用代码91442000617987140T。法定代表人：李永河，经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**。原告郭冬丽与被告李韬、中山市金山城房地产有限公司（以下简称金山城公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭冬丽委托诉讼代理人王万玉、李蔓，被告金山城公司委托诉讼代理人张艳娜到庭参加诉讼，被告李韬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭冬丽向本院提出诉讼请求：1.被告金山城公司向原告交付位于中山市，并及时办理该房地产的产权证；2.被告李韬对被告金山城公司的上述诉求承担连带责任。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告金山城公司向原告交付符合编号为ＨＴ200718350中山市商品房买卖合同约定的已装修完毕的别墅一套（如未装修，被告李韬应向原告支付双倍装修款）并按合同约定办理该房地产的产权登记；2.被告金山城公司向原告支付逾期交房违约金986436元（每逾期一日，按已付购房款2252138元的万分之一计，从2007年4月12日起计至被告李韬实际交付已装修完毕的别墅之日止）及逾期办理房屋产权证违约金22521元；3.被告李韬对上述第一、二项诉求承担连带清偿责任。事实和理由：2018年5月，中山市第一人民法院对被告李韬所有的位于中山市进行司法拍卖，原告参与竞拍并获得该房屋，中山市第一人民法院随即裁定上述房屋归原告所有，并通知被告金山城公司该拍卖结果。原告一直要求被告金山城公司交付，但被告金山城公司一直不予理睬。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告李韬未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证和辩论。被告金山城公司辩称，1.被告金山城公司不是本案的适格主体，原告是通过司法拍卖获得涉案房屋，但被告金山城公司不是本案的出卖人，且本案案由为房屋买卖合同纠纷并不适合，即使为房屋买卖合同，被告金山城公司亦不应作为被告参加诉讼；2.被告金山城公司早已将涉案房屋交付给被告李韬，依据涉案房屋拍卖公告显示，拍卖成交裁定书送达给买受人时视为涉案房屋已交付，所以涉案房屋原告已接收，原告要求被告交付房屋的诉求不成立；3.网上竞拍已公示涉案房屋是按现状毛坯房进行交付，原告要求被告金山城公司交付已装修的房屋无事实及法律依据；4.鉴于被告金山城公司无交房的义务，被告金山城公司无需向原告支付逾期交房违约金，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年4月11日，李韬与金山城公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定李韬购买位于中山市，总金额为2252138元，银行按揭付款；金山城公司应在2007年4月11日前，依照相关规定，将验收合同及符合合同约定的商品房交付李韬使用；金山城公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准，达不到约定的标准，李韬有权要求金山城公司赔偿双倍的装饰、设备差价；金山城公司应在交付使用后365日内，将办理权属登记需由金山城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因金山城公司的责任，李韬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李韬不退房，金山城公司按已付房价款的1%支付违约金；双方还约定了其他事项。上述合同附件部分关于金山城林湖美居7#A牡丹府别墅装修标准载明：地面使用高档抛光砖及高级大理石；内墙、天花使用石灰砂浆原浆光面，刮灰粉，进口油漆；入户门设豪华防盗防火门，窗采用铝合金门窗；阳台栏杆使用方通铁栏杆；厨房排污接驳口一个，采用西式豪华装修；卫生间预留排污管口和排粪管口各一个，采用西式豪华装修；供水设独立水表，预留给水接口，装配豪华龙头；供电预留入户配电板，电掣等安装；空调设独立插座/机位，预留空调排水穿墙孔；预留宽频接口；电视系统要同轴电缆入户。公用部分：框架结构；采用高级外墙砖；楼梯地面铺设高级耐磨砖，高级铁艺扶手，感应照明设备；大门入口设置宽阔豪华大门，地面、墙身铺高档抛光砖；可视对讲系统；保修按国家法令、法规及中山市建委的保修标准执行。中国银行股份有限公司中山坦洲支行（以下简称中国银行坦洲支行）因与本案两被告金融贷款合同纠纷一案诉至法院，本院经审理作出（2015）中一法坦民二初字第152号民事判决，判决已发生法律效力。而后两被告拒不履行上述生效判决，中国银行坦洲支行向本院申请强制执行，本院依法查封了李韬所有的位于中山市的房地产［预售许可证号：2005168；合同业务编号：ＨＴ200718350］，并于2018年5月4日对涉案房产进行公开拍卖。该公告第六条第（一）项特别提示载明，变卖标的物以实物现状为准，有意者请亲自实地看样。法院不承担变卖标的的瑕疵保证，竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对本变卖财产实物现状的确认，即视为变卖财产完全了解，并接受变卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负。房屋有登记备案证明表，已设有抵押，已清场，未进行面积测量。按现状进行拍卖，拍卖成交裁定书送达买受人即视为已按现状交付房屋，买受人自行接收房屋；房地产过户手续由买受人自行办理，过户所需税、费以及房地产所拖欠的费用等全部由买受人自行负担；评估报告所记载及拍卖中公布的数据仅供参考，最终以国土、税务部门的核定或实际发生为准。第十二条载明：竞买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读本院发而的变卖须知。标的物介绍部分附有涉案房产的评估报告{粤国众联估字［2017］第13－03011号}，该评估报告中附有涉案房产照片，照片显示涉案房产未装修。2018年5月22日，郭冬丽通过竞买号Ｆ0485在公开竞价中以2372472元的最高竞价竞买了涉案房产。2018年6月8日，本院作出（2016）粤2071执5198号之三执行裁定：一、位于中山市的房地产［预售许可证号：2005168；合同业务编号：ＨＴ200718350］的合同权利及相应的其他权利归郭冬丽所有，上述房地产过户应缴税金及所需费用均由郭冬丽承担，合同权利及相应的其他权利自裁定书送达郭冬丽时转移；二、解除中山市第一人民法院以（2016）粤2071执5198号执行裁定对被执行人李韬所有的位于中山市的房地产［预售许可证号：2005168；合同业务编号：ＨＴ200718350］的查封；三、强制注销上述房地产的抵押及注销原房地产权证、国有土地使用证及房地产他项权证。郭冬丽对上述裁定关于房地产过户应缴纳税金及所需费用均由其承担的内容不服，向本院提起执行异议，本院于2018年10月11日作出（2018）粤2071执异344号执行裁定，驳回了郭冬丽的异议请求。2018年6月22日，郭冬丽缴纳涉案房屋房款契税33892.45元。庭审中，郭冬丽与金山城公司确认郭冬丽在竞拍成功后并未实际占有涉案房屋。郭冬丽称其是基于合同权利的受让而主张本案纠纷；金山城公司则认为与李韬约定装修标准是李韬要求其进行装修的装修标准，并非房屋的交付标准，从司法拍卖平台公示的房屋照片可显示其将涉案房屋交付给李韬时为毛坯状态，李韬至今未向其主张未交付装修房屋的违约责任。为审理本案需要，本院于2019年9月3日向中山市自然资源局发函咨询。中山市自然资源局于2019年9月20日出具中山自然资函［2019］2378号关于（2019）粤2071民初8082号的复函，载明：一、经查核，涉案不动产中山市，由金山城公司开发建设，该开发企业至今未向中山市自然资源局申请该不动产首次登记。2018年7月2日，中山市自然资源局依据买卖双方共同申请，办理合同登记备案到买受人郭冬丽名下。二、根据不动产登记相关规定，房地产项目经规划验收、竣工验收登记备案和完成不动产首次登记后，房地产开发企业和购房人方可共同向中山市自然资源局申请不动产转移登记。由于涉案不动产尚未办理不动产首次登记，故暂不能办理不动产转移登记。本院认为，郭冬丽通过参与法院司法拍卖竞买取得案涉房地产，其作为买受人与法院之间形成买卖合同法律关系，而非其向所有权人李韬购买案涉房地产而形成的房屋买卖合同法律关系，根据《民事案件案由规定》，本案应定为买卖合同纠纷。本案中，法院在司法拍卖过程中已履行了瑕疵披露的义务，不承担变卖标的物的瑕疵保证，案涉房地产按现状进行拍卖。郭冬丽竞买成功后却根据案涉拍卖成交执行裁定，以继受合同权利为由，向李韬、金山城公司主张交付、违约赔偿责任。本院认为，其一，从司法拍卖的性质判断,司法拍卖以强制快速变现实现申请执行人权益为目的,无须被执行人同意或委托,并不同于公开市场拍卖机构接受所有权人委托的一般拍卖。现案涉拍卖标的物的拍卖公告并无包含拍卖合同权利的相关告示、披露或内容的体现，郭冬丽接受拍卖标的物瑕疵披露并按现状竞买成功后又以合同内容主张权利,对其他未竞拍成功的竞买人显失公平，这不仅违背权利义务对等、自愿原则,也违背了公平原则。其二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”郭冬丽在竞拍成功后才取得涉案房地产的权利,现其主张拍卖成交执行裁定前的合同权利缺乏依据。其三，郭冬丽作为买受人支付完毕拍卖对价，法院作为拍卖人送达拍卖成交裁定书完毕，成交裁定书送达之日即视为买卖交付义务已完成。郭冬丽应自行接收案涉房地产，相关房地产过户手续亦由郭冬丽自行办理，过户所需税、费以及房地产所拖欠的费用等均由郭冬丽自行负担，法院不承担瑕疵保证。其四，郭冬丽并非案涉原房屋买卖合同的一方当事人，也不是案涉合同项下的权利义务承受人，就涉案房地产与李韬、金山城公司之间并不存在任何法律关系。现郭冬丽基于继受合同权利而向李韬、金山城公司主张交付、违约赔偿责任，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。李韬经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告郭冬丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25780元（原告已预交），由原告郭冬丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年四月二十九日书 记 员  李德莲马倩