广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9420号 上诉人（一审原告）：高晓明，女，1954年5月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被上诉人（一审被告）：韦萍，女，1957年5月28日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：刘启全，广西东博律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:韦峰，男，1958年7月17日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被上诉人（一审被告）:韦力争，男，1960年7月31日出生，壮族，住南宁市青秀区。 一审第三人:兰岚，女，1977年12月15日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：罗瑞新，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。 上诉人高晓明因与被上诉人韦萍、韦峰、韦力争房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字1588号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高晓明、被上诉人韦萍及其委托诉讼代理人刘启全、被上诉人韦峰、一审第三人兰岚的委托诉讼代理人罗瑞新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人高晓明上诉请求：一、撤销一审判决第二项，二、确认上诉人与告韦萍、韦儒签订的《转让合同》有效。三、确认（2015）青民一初字第1699号判决书第四条所述的抵押财产（南宁市XX大厦X单元第XX号房，房屋所有权证号“邕房权证字第××号”）为上诉人所有。四、韦萍、韦峰、韦力争继续履行合同并协助上诉人办理涉案房屋过户至上诉人名下。五、依法撤销南宁市东博公证处作出的（2013）桂东博证民字第XX号《公证书》。六、依法撤销南宁市东博公证处作出的（2013）桂东博证民字第XX号《公证书》。七、依法撤销南宁市东博公证处作出的（2013）桂东博证民字第XX号《公证书》。八、韦萍、韦峰、韦力争和第三人兰岚共同支付上诉人为实现债权支出的代理费5万元。事实与理由：1、韦儒生前已依法处置其享有的单位市场运作房购买权，女儿韦萍作为韦儒的代理人，在韦儒生前生后均参与讼争房屋转让事宜，并在韦儒去世后将讼争房屋钥匙交与上诉人，上诉人支付了所有的购房款及税金并装修入住使用至今11年之久，该房屋不是韦儒的遗产，不能由三被上诉人继承。2、三被上诉人相互串通，被上诉人韦萍、韦峰出具声明放弃房产继承权，搞虚假公正，确认涉案房产由韦力争继承，侵犯上诉人的合法权益。2013年9月23日，韦力争向上诉人讨要房款发票说要帮上诉人办理房产证，上诉人要其写下了收条，但韦力争却将房产登记在自己名下。3、上诉人无过错，不应该拿属于上诉人的房产作为给第三人的抵押赔偿。4、第三人作为法律行为能力人在没有看到房屋产权证及实地调查的情况下与韦力争签订抵押借款合同，应自行承担损失。请二审法院尊重事实，依照物权法的规定，判决讼争房产归上诉人所有。 被上诉人韦萍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求第一项无异议，其他各项上诉请求缺乏法律依据，请求二审法院予以驳回。 被上诉人韦峰答辩称：与一审意见一致，本案自己无过失和过错。 一审第三人兰岚述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，本案讼争的房屋抵押是按照法律程序进行，应当受法律保护，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 高晓明向一审法院起诉请求：：一、确认高晓明与韦萍、韦儒签订的《转让合同》有效。二、确认（2015）青民一初字第1699号判决书第四条所述的抵押财产（南宁市XX大厦X单元第XX号房，房屋所有权证号“邕房权证字第××号”）为高晓明合法财产。三、韦萍、韦峰、韦力争继续履行合同并协助高晓明办理涉案房屋过户至原告名下。四、依法撤销南宁市东博公证处作出的（2013）桂东博证民字第XX号《公证书》。五、依法撤销南宁市东博公证处作出的（2013）桂东博证民字第XXX号《公证书》。六、依法撤销南宁市东博公证处作出的（2013）桂东博证民字第XX号《公证书》。七、韦萍、韦峰、韦力争和第三人兰岚共同支付高晓明为实现债权支出的代理费5万元。。 一审法院审理查明：2005年10月13日，韦萍、韦儒（甲方，出让方）与高晓明（乙方，受让方）签订《转让合同》，约定如下：1、甲方自愿将本人参加广西区人民政府关于市场运作方式建设住房的建房名额及参加建房所得房产产权及相应的房产地产出让给乙方，地址为南宁市广西XX部X、X号楼处，楼号、房号、建筑面积具体房产产权以房屋所有权证为准。2、房地产及房产产权总价款是参加建房的实际价格外加付给甲方人民币4万元。3、甲方参加集资建房所需的资金均由乙方支付，报名费1000元及选房前需交纳的保证金（以实际发生为准），乙方为甲方垫支，当作该房屋出让给乙方或乙方指定的人的转让过户定金。2005年10月30日，高晓明向韦萍交付购房款3.1万元，向介绍人葛承钦交付1万元，韦萍、葛承钦出具同一张收条，载明：今收到高晓明交房屋转让款3.1万元、收到高晓明1万元。2006年4月10日，中共广西壮族自治区委员会统一战线工作部（甲方，以下简称统战部）与韦儒（乙方）签订《自治区党委统战部吉祥大厦认购协议》，约定甲方采用市场运作方式在南宁市建设职工住宅楼（以下简称XX大厦），建房所需全部资金一律由乙方承担。第二条约定：乙方的住房为南宁市区XX部宿舍区X栋（XX大厦）X单元第XX号房，房屋建筑面积为152.92平方米，预定建房价款约为34.20万元（不含土地出让金及办证费等）。房屋建筑面积以房产局测绘为准，实际建房价款以房屋竣工结算后的实际造价为准。第三条约定：付款方式及期限乙方分三期付款：款项存入甲方指定的银行账户。1、第一期：付款时间为签订购房合同后七日内，付款金额为认购协议第二条确定的预定房价的30%。2、第二期：付款时间为建筑主体达第三层时，付款金额为认购协议第二条预定房价的30%（具体交款时间由甲方通知）。3、第三期：付款时间为建筑主体封顶时，付款金额为本认购协议第二条预定房价的40%（具体交款时间由甲方通知）。4、土地出让金、房产证办理费及煤气管道等费用视情况由甲方通知乙方缴纳。2006年4月26日，中共广西壮族自治区委员会XX工作部（甲方，以下简称XX部）与韦萍（乙方）再次签订《自治区党委统战部XX大厦认购协议》，协议内容与2006年4月10日的协议内容一致。2006年2月14日，高晓明以韦如的名义通过现金交款方式向XX部交付住房款1万元，取得中国建设银行现金交款单（Ｎｏ:XX）。2006年2月17日，高晓明以高晓明、韦儒的名义通过现金交款的方式向XX部交付首付款9.2万元，取得中国建设银行现金交款单（Ｎｏ:XX）。2006年2月28日，XX部出具《收款收据》（Ｎｏ：XX），载明：今收到韦如交来购房款10.2万元，摘由：2006年2月14日收1万，2006年2月17日收9.2万。2006年12月13日，高晓明以高晓明、韦儒的名义通过现金交款的方式向统战部交付购房款10.2万元。2007年1月12日，XX部出具《收款收据》（Ｎｏ：XX），载明：今收到韦儒、高晓明交来二期购房款10.2万元，摘由：2006.12.13日付。2007年8月31日，高晓明以高晓明、韦儒的名义通过现金交款的方式向统战部交付集资购房款13.7541万元。2007年8月31日，统战部出具《收款收据》（Ｎｏ：XX），载明：今收到韦儒（高晓明）交来三期购房款13.7541万元，摘由：2007年8月31日收付款。2008年4月11日，高晓明向统战部交纳燃气安装费2600元，由此统战部出具《收款收据》（Ｎｏ：XX），载明：今收到高晓明（韦儒）交燃气安装费2600元。2013年1月23日，高晓明以韦儒、高晓明的名义通过现金交款的方式向统战部交付宿舍土地出让金和契税、印花税43799.4元。2013年1月23日，统战部出具《收款收据》（Ｎｏ：XX），载明：今收到韦儒（韦萍）交来市场运作房补交购房款43799.4元。2013年2月19日，韦萍（甲方，出让方）与高晓明（乙方，受让方）签订《转让合同》，约定：甲方将其参加广西壮族自治区委员会统一战线工作部市场运作房屋的购房指标及即将取得的房屋产权转让给乙方，甲方确认，以韦儒（韦如）、甲方和乙方名义交纳的一切与购房相关的款项已全部由乙方交清，合计39.30364万元。第三条约定：合同签订后，如继续发生与购买该房屋有关的费用仍由乙方支付，但收据由乙方收执。如收款单位要求甲方亲自交付有关费用时，甲方必须协助乙方交付。第五条约定：自房地产开发商或相关单位交房后七天内，甲方应将该套房屋钥匙及相关资料交给乙方，乙方收到房屋后有权进行装修并行使占有、使用、收益等权利。在接到开发商或相关单位通知办理房屋产权证后七天内，甲方应积极向有关单位或部门提交相关资料。在以甲方名义办理完《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，根据乙方的要求，甲方应当在七天内无条件协助乙方办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》更名过户手续，否则视为甲方违约。第七条约定：违约责任：如出现违约情形时，违约方向守约方支付违约金人民币50万元，并赔偿对方因此而受到的其他损失（包括但不仅限于利息损失（按贷款利率计算）、房屋差价损失、装修损失等），还有权解除合同。如果合同被认定为无效，甲方不仅应一次性返还乙方所支付的全部款项，还应承担缔约过失责任，责任额相当于违约金数额、利息损失（按贷款利率计算）、房屋差价损失和装修损失的总和。2013年2月26日，高晓明以韦萍的名义向南宁市地方税务局缴纳涉案房屋转让契税10260元，滞纳金12660.84元，合计22920.84元。2013年8月8日，韦萍、韦峰分别出具《放弃继承权声明书》，载明放弃对涉案房屋的继承权。2013年9月9日，南宁市东博公证处对上述两份《放弃继承权声明书》进行公证，公证号为：（2013）桂东博证民第XX号、（2013）桂东博证民第XX号。当日，韦萍、韦峰、韦力争就涉案房屋的继承事宜进行公证，确定事项如下：涉案房屋由韦力争继承，韦峰、韦萍自由放弃上述财产继承权。该公证书的公证号为：（2013）桂东博证民第XX号。2013年9月23日，高晓明将其持有的购买涉案房屋的房款收据（XX、XX、XX、XX，合计379340.4元）交付给韦力争，韦力争出具《收条》，载明：今收到高晓明支付购买XX部XX大厦XX号房，房款收据共5张，人民币总合计375890元，据票的号码分别为：XX、XX、0XX、XX。此后，因涉案房屋一直未过户至高晓明名下，高晓明诉至法院。 诉讼中，韦力争对第一份《购房合同》上韦儒的签字提出异议，并向法庭申请鉴定，但未在指定期限内缴纳鉴定费用，后韦萍、韦峰、韦力争于2016年7月19日明确放弃鉴定申请。高晓明于2016年7月20日向一审法院申请对位于南宁市价格进行鉴定，一审依法委托广西祥浩土地房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，对此高晓明支付房地产评估费5000元。评估公司于2016年10月28日作出《评估报告》，载明：价值时点2015年12月23日，房地产单价8186元／平方米，房地产总价1324904元。 韦儒于2007年6月26日死亡，涉案房屋于2014年8月27日登记至韦力争名下，房屋所有权证号：邕房权证字第××号，共有情况：单独所有。2014年9月26日，韦力争与兰岚签订《抵押（借款）合同》，约定将涉案房屋作为抵押，为兰岚出借给韦力争的80万元借款提供抵押担保。2014年10月9日，兰岚根据与韦力争签订的《抵押（借款）合同》，在南宁市房屋产权交易中心为涉案房屋办理了抵押登记（邕房他证字第××号）。因韦力争未依约向第三人兰岚偿还借款，第三人兰岚诉至法院，法院于2015年9月14日作出（2015）青民一初字第1699号生效判决，判决：一、韦力争向兰岚偿还借款本金779158元；二、韦力争向兰岚支付借款利息（利息计算：以本金779158元为基数，从2015年2月12日起计至借款本金清偿完毕时止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍分段计付）；三、韦力争向兰岚支付律师费36920元；四、为实现上述第一至第三项债权，兰岚对本案抵押财产（南宁市青秀区XX路X号XX大厦X单元XXX号房，房屋所有权证号：邕房权证字第××号）折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款享有优先受偿权。韦力争未履行上述判决，兰岚向本院申请执行，2015年7月14日涉案房屋被本院依法查封，限制权证号2015青民一初字第XX号。还查明，2015年12月2日涉案房屋被南宁市江南区人民法院轮候查封，限制权证号2015江民二初字第XX号。 高晓明于2015年3月21日委托广西民族律师事务所律师担任代理人，约定律师费1万元。后于2017年3月8日另行委托南宁市正一法律事务所法律工作者担任代理人，约定代理费4万元。高晓明于2017年3月20日解除对广西民族律师事务所委托，约定：双方互不追究违约责任，高晓明已支付的律师费1万元无需退还，今后双方互不追究或主张赔偿。高晓明未提交证据证明其支付了上述约定的律师费及代理费。 一审法院认为：关于本案两份转让合同的法律效力如何认定的问题。民事法律行为以意思表示为要素，本案中，高晓明与韦儒、韦萍系在在平等、自愿、协商的基础上订立转让涉案房屋指标的协议，是双方真实的意思表示。涉案房屋是自治区统战部根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》采用市场运作方式为单位职工建设的住房，韦萍虽不是该单位职工，但与自治区统战部签订了《自治区统战部吉祥大厦认购协议》，事实上享有了对涉案房屋指标的债权，故其有权与高晓明签订《转让合同》。在签订本案两份《转让合同》时，涉案房屋并未竣工验收，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，亦未办理房屋权属证书，可见韦儒、韦萍对合同指向的市场运作房享有的权利仅是资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴，韦儒、韦萍可以转让；况且，市场运作建设住房系参照商品房建设的相关规定执行，而我国目前法律、行政法规及司法解释亦无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象的合同应认定为无效的明确规定，涉案房屋亦于2014年8月27日取得房屋所有权证。因此，本案两份《转让合同》合法有效，对合同当事人均具有法律约束力，双方应恪守履行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。高晓明虽与韦儒、韦萍签订《转让合同》，约定韦儒、韦萍将涉案房屋的指标及产权转让给高晓明，高晓明虽已支付全部购房款，并实际居住使用，但其享有的是依照合同约定要求合同相对方为其办理过户的权利。因涉案房屋尚未办理所有权转移登记，高晓明要求确认涉案房屋为其合法财产的诉请于法无据，不予支持。关于韦萍、韦峰、韦力争是否要继续履行合同并协助高晓明办理涉案房屋过户至高晓明名下的问题。本案中，高晓明、韦儒、韦萍所签订的《转让合同》的标的是涉案房屋，而涉案房屋被韦力争继承，故韦力争是合同履行责任的承继方，有义务履行过户义务。但因涉案房屋被查封，抵押权人兰岚不同意将该房屋过户到高晓明名下，且双方均不同意涤除抵押权，以办理过户手续，故该合同事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”，高晓明要求韦萍、韦峰、韦力争继续履行合同的主张，不予支持。关于是否能撤销东博公证处作出的《公证书》的问题。首先，东博公证处出具的三份公证书的内容分别为：韦萍放弃继承权、韦峰放弃继承权、韦力争取得继承权。本案中，高晓明所购房屋尚未过户，于继承时属于韦儒的遗产，按照《中华人民共和国继承法》的有关规定，韦萍、韦峰有权放弃继承权并由韦力争独自享有继承权。其次，《中华人民共和国公证法》第三十九条：“当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正。”，如果高晓明认为东博公证处作出的《公证书》有错误，可以向东博公证处提出复查，对高晓明撤销东博公证处公证的诉请，不予支持。关于韦萍、韦峰、韦力争和兰岚是否应向高晓明支付为实现债权支出的代理费5万元的问题。首先，高晓明主张为实现债权而聘请律师、法律工作者，支出律师费、代理费共计5万元，但高晓明仅提交代理合同，未提交确凿证据证实其支出了上述费用。其次，高晓明签订的两份《转让合同》中并未约定律师费、代理费的承担问题。最后，第三人为涉案房屋的抵押权人，与高晓明之间无合同及侵权等民事关系，高晓明无权要求其承担代理费。综上，高晓明要求韦萍、韦峰、韦力争和兰岚支付为实现债权支出的代理费的诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：高晓明与韦萍、韦儒签订的《转让合同》、高晓明与韦萍签订的《转让合同》有效；驳回高晓明其他诉讼请求。案件受理费6430元，评估费5000元，由高晓明负担。 本案二审的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人韦萍、韦儒签订的《转让合同》应否继续履行，上诉人能否取得本案讼争房屋产权；二、上诉人请求被上诉人支付一审案件代理费50000元是否成立。 双方当事人除依据一审提供的证据陈述各自主张外，二审未提供新证据。 一审查明事实客观、真实，本院予以确认。 本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被上诉人韦萍、韦儒将韦儒享有的单位市场运作房购买指标转让给上诉人高晓明，该合同未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方约定韦儒取得房屋产权证后过户给高晓明，韦儒生前并未取得讼争房屋产权证，高晓明亦未享有讼争房屋的物权。韦儒去世后，韦力争因继承取得了讼争房屋所有权，亦继承了转让合同的权利义务。此后，韦力争将讼争房屋抵押给一审第三人兰岚，并办理了抵押登记手续，该抵押登记依法具有对抗其他债权人的效力，即兰岚有权就抵押房屋价值优先受偿，在抵押权未涤除的情况下，韦力争不能履行转让合同即将房屋过户至高晓明名下，高晓明不同意涤除抵押权，经一审法院释明，高晓明亦坚持不变更其诉讼请求，故高晓明的上诉请求于法无据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律无误，判决说理充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6430元由上诉人高晓明负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 莲 审判员 覃尹柔 审判员 韦 欣 二〇二〇年四月十五日 书记员 王 杰