江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初1259号原告：黄辉，男，1972年10月2日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。委托诉讼代理人：曹伟慧、吴国川，上海富勤律师事务所律师。被告：顾辉，男，1969年9月23日生，汉族，住启东市。原告黄辉与被告顾辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄辉及其委托诉讼代理人曹伟慧、被告顾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄辉向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2017年7月26日签订的房屋租赁协议自2020年2月9日起解除；2.被告支付违约金10万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定：原告租赁被告位于启东市门市房共六间，租赁面积约340平米，租赁期限三年，自2017年11月6日至2020年11月5日，年租金98万元。协议签订后，原告即对房屋进行装修以经营服装、鞋帽。使用过程中，房屋多处漏水，经多次要求被告进行修复，但被告始终未能履行相应义务。2019年8、9月份，相关部门多次通知原告，该房屋部分为违章建筑，必须予以拆除，并在租赁房屋门口书写“拆”字，要求对违建房屋自行予以拆除，导致原告无法再予正常经营。原告于2020年2月9日发函通知被告，解除双方于2017年7月26日签订的房屋租赁协议。且被告将房屋出租给原告时已进行了抵押登记，而原告对此不知情，该协议的签订被告具有欺诈情形，据此该房屋租赁协议应当自始无效。被告的行为已构成违约，故原告提起诉讼。顾辉辩称，1.原、被告所签订的租赁合同合法有效，被告不同意解除合同，在接到原告关于解除合同的通知后，被告已明确回复不同意解除合同，应继续履行合同；2.被告不存在违法行为，被告出租给原告的房屋有明确产权的合法建筑，并非违章建筑；3.租赁房屋已是第二轮续租，前五年合同已经结束，这一轮的签订时间为三年，即使房屋遇到暴雨有些渗水现象，已早已修好，不存在原告所说无法经营。被告顾辉也未收到原告所述的交付到隔壁门店的钥匙；4.一个未付房租想违约的承租方，却变成了原告，法律不容。综上所述被告不存在违约，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应继续履行原来的租赁协议，请求法院予以驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：位于启东市房屋系顾辉、丁莉莉共同共有，权利性质为出让/自建房，用途为商服用地/商业服务，面积为宗地面积811.10㎡/房屋建筑面积1581.48㎡。房屋层数为5层，所在层数第1-2层。附记：一层856.76平方米，另超建3.53平方米；二层724.72平方米。手书：“陆超、俞水菊抵押6000万元（2018.1-2020.1）。”2012年9月9日，被告顾辉作为甲方、原告黄辉作为乙方签订《房屋租赁协议》，甲方将位于（启东市间租赁给乙方，总租赁面积约240平方米（从东到西第5间-第8间计四间）；租赁期限5年，即自2012年11月6日至2017年11月5日止，合计租金310万元，每年租金62万元。根据先付后用原则，付款方式为每年10月上旬一次性付清；特别说明房屋未得到甲方的书面同意不得转租；合同期内如一方违约，赔付另一方人民币10万元整。2014年12月2日，被告顾辉作为甲方、原告黄辉作为乙方又签订《房屋租赁补充协议》，在原有租赁房屋不变的情况下，增加二间合计六间。增加二间位于底层商铺最东边，建筑面积约100平方米。租金享受原价，每年15万元一间合计30万元。合同起始时间与原协议一致，其它条款不变。注：合同到期为2017年11月5日。原告黄辉、被告顾辉按上述租赁协议履行了房屋租赁合同。2017年7月26日，原告黄辉、被告顾辉再次签订《房屋租赁协议》，被告顾辉将位于（启东市间租赁给原告黄辉，总租赁面积约340平方米（从东第一、二间和第五间至第八间计六间）；租赁期限5年，即自2017年11月6日至2020年11月5日止，合计租金294万元，每年租金98万元。根据先付后用原则，付款方式为每年10月上旬一次性付清；合同期满，乙方如需续租，需提前两个月通知甲方，同等条件下乙方优先承租。未尽事宜双方协商解决，协商不成的，可通过启东市人民法院诉讼。特别说明房屋未得到甲方的书面同意不得转租；合同期内如一方违约，赔付另一方人民币10万元整。2019年8月30日，黄辉向顾辉发微信：“顾总，现在你说后果你负责，现在拆违办说你先移进去，到星期一玻璃全部敲掉”，“真的拆违这个我三家店重新装修损失真的太大了，要五六十万装修费了”；后又发“顾总好！关于我租你人民中路的门面房，拆违办前后通知我们无数次要我们整理衣服要拆除，现在我们的门市费用巨大，员工也不得安宁，我们做的品牌代理衣服都是订货会提前订货的，现在你造成我们没有订货，所以我把门面月底还给你”，顾辉回“按合同办”，黄辉再发“顾总，因为你不能保证我租你的门面房不是违建，我也跟你沟通过几次你也一直承诺不了我，由你造成违建我不敢订货及很大的经济损失，我不敢订货造成一直亏损，所以一间鞋店我已退还给你了，我再三考虑二间服装店我到月底也退还给你吧！”；2020年1月23日，黄辉发“顾总你好，我把两间服装店退还给你，钥匙我送到你家里”，“你没空的话我把钥匙放在隔壁底色等你有空的话自己去拿”；2020年2月9日，原告黄辉将《提前终止租赁协议书通知书》图片通过微信发送给被告顾辉，被告顾辉回“回函黄辉，我与你于2017年11月6日签订的租赁协议合法有效，故不同意解除，特此函告，顾辉，2020年2月9日”。另查明，《提前终止租赁协议书通知书》的主要内容为，案涉门面房中部分房屋系违章建筑，启东市城市综合管理局多次通知要求对相关室内商品进行整理并配合拆除，导致该租赁协议无法继续履行。2019年12月1日前我方已将最东侧两间门面房内商品进行清空并将房屋钥匙交付给贵方。另四间门面房于2020年1月底归还，但贵方到时未收回也未前来办理相关交接手续。另当前新型冠状病毒疫情这一不可抗力因素，政府要求暂停营业。我方正式通知贵方：1.双方签订的《房屋租赁协议》自我方发出提前终止租赁通知书之日解除；2.贵方需在2020年2月10日之前与我方办理交接手续，否则视为我方完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵方自行承担。2020年3月27日，原告黄辉又组织人员到案涉门面房内搬运货物。门面的玻璃橱窗上张贴广告“门头重新调整一件不留”字样。另查明，2007年4月26日，启东市综合行政执法局作出《启东城管行政处罚审批表》，被处罚人（单位）顾辉，违法事实为顾辉未经批准，擅自于2006年12月10日在启东市门面前侧利用廊下走道搭建建筑物，面积72.15平方米，属违法建设。处罚依据和处置中心意见为：1.根据建筑物的结构，并参照当事人在调查询问笔录中对该建筑物造价的陈述，认定该违法建设土建工程造价43000元，建议按土建工程造价百分之十五的罚款处理计6450元；补办相关建房手续。审理中，原告黄辉于2020年4月1日将案涉租赁房屋钥匙派人送至被告顾辉经营场所的办公室。上述事实，由《不动产权证书》、《房屋租赁协议》、短信截图、《提前终止租赁协议书通知书》、照片、视频资料及到庭当事人的庭审陈述相佐证。本院认为，担保法规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。合同法规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，抵押行为不影响原合同的效力。本案中，原告黄辉、被告顾辉签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，按照约定全面履行各自的义务。本案争议焦点一、案涉《房屋租赁协议》是否于2020年2月9日已经解除？合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长期限。可见，案涉房屋即使存在漏水、报修后被告顾辉不予修理，原告黄辉也可自行修理后并就费用向被告顾辉主张而非解除合同。对于案涉部分门面前侧利用廊下走道搭建建筑物属违法建设是否能解除合同。本院认为，该违法建设仅是玻璃橱窗，只占案涉租赁房屋的一小部分，即使拆除也对原告黄辉经营产生的影响不大且直至原告黄辉撤走，该违法建设也未拆除，而相关部门对该违法建设的处罚方式是罚款并办理相关建房手续而非拆除。综上，原告黄辉提供的证据不能证明被告顾辉系违约方，原告黄辉所诉合同已经于2020年2月9日解除的主张，本院不予采信。争议焦点二、原告黄辉、被告顾辉于2017年7月26日签订的《房屋租赁协议》能否依法解除？本院认为，合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不通实现合同目的的，可以解除合同。本案中，原告黄辉未按照双方约定支付租金、又以微信方式明示告知退还租赁房屋、发出《提前终止租赁协议书通知书》、经营货物撤离、审理中将案涉租赁房屋的门钥匙放至被告顾辉办公室的行为，表明案涉《房屋租赁协议》已事实上不能履行，原告亦不存在恶意违约的情形，故案涉《房屋租赁协议》应予以解除。鉴于被告在本案中坚持要求继续履行合同，故合同解除后的损失赔偿、违约责任承担等问题，被告可另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告黄辉、被告顾辉于2017年7月26日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回原告黄辉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1150元（原告已预交），由原告黄辉负担920元；被告顾辉负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  陈春花二〇二〇年四月二十四日书记员  陈琳琳