广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终8054号上诉人（原审被告）：韩政新，男，汉族，1974年10月10日出生，住安徽省芜湖市镜湖区三山里**微型电机厂宿舍，现住惠州市惠城区****************，公民身份号码：340************012。上诉人（原审被告）：冉素芳，女，汉族，1981年11月23日出生，住重庆市开县***********，现住惠州市惠城区****************，公民身份号码：511************223。被上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司。住所地：惠州市江北40号小区2号楼法定代表人：鄢立新，总经理。委托诉讼代理人：杨益龙、黄宇健，该公司员工。上诉人韩政新、冉素芳因与被上诉人广州海伦堡物业管理有限公司惠州分公司（以下简称“海伦堡物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩政新、冉素芳上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初4820号民事判决中第一项判决，依法改判为无需承担费用。二、本案一审、二审诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人是否具有物业管理服务资质的管理公司，被上诉人并未当庭提交证据。2、被上诉人没有证据证明其提供的服务达到服务标准，而我方有证据证明其未达到服务标准。3、未达到服务标准而收取标准服务费用不合理，也不符合《前期物业管理服务协议》。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。海伦堡物业公司辩称，一、被上诉人认为一审认定的事实正确，除了违约金没有支持我方外，其他的判项适用法律正确，所以应当维持。二、关于上诉人提出的下水道反涌的问题。1、物业公司已经从2016年开始积极并长期的对上诉人的管道进行维修检查，已履行物业管理的职责。2、经过物业公司的检查，发现公共管道没有堵塞。在这种情况下，不排除是业主房屋内的管道堵塞或者设计存在瑕疵。因为这不是共有部分质量问题，物业公司也无能为力，在这种情况下不能认定物业公司没有履行物业管理职责。所以我方认为上诉人提出物业公司的服务没有达到标准，说法不成立，上诉人应当按照约定支付物业管理费。海伦堡物业公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付自2016年10月起至本案一审判决作出之日所欠的物业管理费，现暂计至2018年6月26日，所欠的物业管理费为3707.55元；二、被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日3‰的标准支付逾期付款违约金，暂计至2018年6月26日，违约金金额为人民币3540.53元；三、被告支付原告代为垫付的2016年10月至2018年6月26日的公摊水电费（含公共照明、电梯电费、二次供水电费、生活垃圾费、污水处理费）397.27元。以上合计7645.35元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，原告海伦堡物业公司的前称为广州中颐物业管理有限公司惠州分公司，其是位于惠州市惠城区*************海伦湖溪花园的物业管理公司，具有物业管理资质，被告韩政新、冉素芳为海伦湖溪花园*栋***房（建筑面积103.85㎡）的业主。2013年7月20日，被告韩政新、冉素芳与原告海伦堡物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，期限：从被告与开发商签署的买卖合同约定的交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；费用：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.7元计算（物业管理服务费不含公共水、电费，公共水、电费按实际用量由业主分摊）；缴费方式和时间：首次交纳物业管理服务费的时间为购房合同约定交楼日期，缴费方式以现金方式支付大于但不限于一个月物业管理费。后续应以银行扣划形式缴付，于每月10日前支付当月的物业管理服务费。违约责任：未按时缴纳物业管理服务费、水、电分摊费的，按逾期每日加收欠缴金额3‰滞纳金。在合同履行过程中，被告因对原告的服务质量有异议于2016年10月起欠交物业管理服务费，截止到2018年10月，被告共拖欠物业管理服务费为3707.55元（103.85㎡×1.7元/㎡×21个月）；水、电分摊费缴交至2017年6月因原告拒收而至今未交。截止到2018年10月，被告共拖欠公共分摊水、电费397.27元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告海伦堡物业公司与被告韩政新、冉素芳签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反强制性法律法规，应当认定为合法有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。根据《物业管理条列》第四十二条“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告应当向原告支付拖欠的2016年10月起至2018年10月止的物业管理服务费3707.55元。原告作为具有物业管理服务资质的管理公司，未向本院提交充分有效的证据证明其提供的服务已经达到服务标准，为督促物业管理服务公司自查自省，严格按照合同约定为业主提供相应品质的物业服务，对原告诉请的物业服务费违约金，不予支持。对于原告诉请的2017年6月起至2018年10月止的公共分摊水、电费397.27元问题，虽然是原告拒收所导致，但该费用是原告管理物业过程中所产生的实际费用，被告理应承担。因此，对原告诉请的2017年6月起至2018年10月止的公共分摊水、电费397.27元依法予以支持。判决：一、被告韩政新、冉素芳应于本判决生效之日起七日内向原告海伦堡物业公司支付2016年10月起至2018年10月止的物业管理费3707.55元；二、被告韩政新、冉素芳应于本判决生效之日起七日内向原告海伦堡物业公司支付2017年6月起至2018年10月止的公共分摊水、电费397.27元；三、驳回原告海伦堡物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已减半预交25元），由被告韩政新、冉素芳负担。本院二审审理期间，海伦堡物业公司向本院提交两组新证据，证据一：图片。证明海伦堡物业公司有对上诉人的下水管道进行维修以及对公共管道进行检查和处理。证据二：维修记录单。证明海伦堡物业公司有根据上诉人的要求对管道进行检查和维修，已履行了基本的物业管理服务。韩政新、冉素芳质证意见如下：对证据的真实性、合法性无异议，对部分关联性不予以认可。不能证明海伦堡物业公司有对下水道反涌进行有效处理。本院二审查明事实与原审查明的基本一致，本院二审予以确认。本院认为，本案系上诉案件，本院只在当事人上诉请求范围内进行审理。根据上诉人韩政新、冉素芳的诉讼请求，本案争议的焦点为：上诉人韩政新、冉素芳以海伦堡物业公司履行服务义务不符合约定而拒付物业管理费的理据是否成立？评析如下：案涉《前期物业管理服务协议》系本案双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，当事人应按照协议履行自己的义务。本案为物业服务合同纠纷，物业服务合同系一种较特殊的服务类合同，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，物业公司应当严格按照协议履行相应的义务。同时，在物业公司提供的服务符合约定的情况下，业主应按时交付物业管理费。案涉《前期物业管理服务协议》第二条对双方的权利义务作了约定，乙方（海伦堡物业公司）的义务包含对房屋共有部位、公共设备设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务、管理，甲方（韩政新、冉素芳）的义务包含按时向乙方交纳物业管理服务费用；第十一条违约责任方面约定，乙方违约，如乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；甲方违约，导致乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任。从本案一二审调查事实看，针对上诉人韩政新、冉素芳反映的公共下水道污水反涌问题，被上诉人物业公司组织人员现场检查，对排水、排污管道进行维护，以及对公共管道进行改建，表明被上诉人基本履行了约定的物业服务义务。虽然该问题仍未彻底解决，但被上诉人物业服务存在的一般瑕疵不足以构成上诉人拒交物业费的正当理由。因此，上诉人应当按照协议约定交纳相应的物业管理费用。鉴于上诉人反映的问题仍未彻底解决，一审为督促被上诉人自查自省，严格按照合同约定为业主提供相应品质的物业服务，对被上诉人诉请的物业服务费违约金不予支持恰当。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉请求理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩政新、冉素芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年四月二十九日法官助理 任婷婷书 记 员 刘丽珠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。