常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初558号原告：傅某某，男，1951年4月28日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人傅琳，女，1979年12月19日生，汉族，住址同上，系原告傅某某之女。委托诉讼代理人许雪松，江苏海辉律师事务所律师。被告：杨某某，男，1949年7月16日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人金华芳，女，1953年5月20日生，汉族，住址同上，系被告杨某某之妻。原告傅某某与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人傅琳、许雪松，被告及其委托诉讼代理人仅华芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告就坐落于钟楼区××镇××村低干村民小组紧邻常溧公路的三间平房的租赁协议；2.判令被告立即停止侵占原告坐落于钟楼区××镇××村低干村民小组紧邻常溧公路的三间平房（建筑面积66平米），并将该房屋返还给原告；3.判令被告向原告返还其非法占有期间所收取的不当得利合计127500元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年2月26日，经江苏省武进市人民法院（1995）武卜民执字第78号民事裁定书，将座落于本市邹区镇××村××村民小组紧邻常溧公路的被告的三间平房抵偿应给付原告傅某某的债务，后股告依法办理了房产证（武房权证邹区字第2×**）,取得该三间平房的所有权。2006年被告杨某某提出租用该房屋,经协商原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定租金为每年1000元，租赁期间为2007年1月1日至2007年12月31日，承租人只能自行经营不得转租转让。租赁期满后，双方未签订书面租赁协议，但被告承诺将转租收益的50%支付给原告，因此原告继续许可被告租赁使用。2010年起原告发现被告故意隐瞒原告，每年实际租金都在1万元以上，但被告仍按每年1000元标准向原告支付租金，甚至几年期间被告未向原告支付任何租金。2017年10月20日，原告发函给被告，声明房屋未经原告同意不得转租。后经原调查发现，被告于2017年将房屋租给他人经营电瓶车生意，租金为5万元一年，但被告仅支付原告2500元；2018年和2019年被告又将房屋租给他人经营足疗店，租金为4万元一年，被告收取了8万元，但未向原告支付任何收益。为此，原告多次找被告交涉，要求被告返还不当得利，并用短信和信件告知:未经原告同意一切转租行为无效，但被告蛮横无理继续侵占。原告也多次去邹区镇司法办、派出所反映情况，但调解无果，只能通过法院解决。现在正是全国范围扫黑除恶专项斗争，原告已是年近70岁的老人，患打残疾,行走不便，被告横汹霸道欺负原告体弱,以欺诈无赖等手段常年侵占原告房屋，严重侵害原告的合法权益。综上，原告恳求法院伸张正义、主持公道，支持原告以上全部诉请。被告辩称，1.原、被告有经济往来，被告曾经欠过原告若干债务，但被告积极偿还，且已偿还6800多元人民币；2.法院在被告住院期间不知情的情况下强行判决将被告的房屋给原告作为偿还余款，违反了《中华人民共和国残疾人保护法》和《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十五条的规定，该判决为无效判决；3.根据《中华人民共和国土地管理法》，原告作为城市居民户口，不能拥有农村宅基地房屋，所以原告的房屋产权证为无效证件，属于违法证件。法院在被告缺席的情况下强行判决被告房屋给原告作为偿还债务，属于变相买卖农村宅基地的房屋，而土地法明确规定不允许买卖农村宅基地房屋；4.根据民法通则第一百八十八条规定，原告向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年，该案发生于1997年，早已超过诉讼时效，而且已逾二十年，原告已弃权；5.被告曾经与原告签订一份租房协议，原因有二：一是出于人道主义，毕竟借过原告的钱；二是被告是残疾人，不是法律专业人士，不懂法律。所以被告不需要向原告支付任何费用，因为法院必须判决该诉讼为无效诉讼；6.原告提供的房屋产权证发证日期为2003年4月3日，印章为武进市人民政府，但是2002年4月武进市撤市设区，改为武进区，所以该证为假证，属于无效证件。本院经审理认定事实如下：1992年6月2日，被告杨某某经申请取得位于本市邹区镇××村××村案涉房屋的《江苏省村镇建设许可证》。因原、被告之间存在经济纠纷，经原武进市人民法院（现常州市武进区人民法院）主持调解，双方达成（1995）武卜民初字第78号民事调解书，后被告未履行该民事调解书，原告申请强制执行。1997年2月26日，武进区人民法院作出（1995）武卜执字第78号民事裁定书，裁定将案涉房屋折偿杨某某应给付给原告傅某某的债务，用于抵款的案涉不动产所有权自裁定发生法律效力之日起归原告傅某某所有。2003年4月3日，原告领取案涉房屋的房屋所有权证，建筑面积66平方米。2007年2月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，原告将案涉房屋租赁给被告使用，租赁期为壹年，自2007年1月1日起至2007年12月31日止，租金壹年1000元，先付后用。该协议还约定案涉房屋被告只能用于自身经营使用，不得擅自改作他用，不得转租转让。合同到期后，双方未续签，但被告继续使用该房屋。庭审中，原告陈述其于2010年左右发现被告转租，后与被告口头约定转租收益的50%要支付给原告，但截至庭审之日，未收到转租收益，其所主张的2017年至2019年租金收益是与房客了解得知；并确认其所主张解除租赁合同系因被告没有依约支付租金且双方没有签订后续租赁合同，出租人有权随时解除租赁合同。原告就其所主张的转租收益分配约定及2017年至2019年的租金收益未向本院递交证据。被告确认该房屋由其使用，2017年左右转租给别人做足浴使用，租金每年壹万元；并确认其与原告并无转租收益的50%要支付给原告的约定。本院认为，原、被告就涉案房屋于2007年2月28日签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定情形，合法有效，双方应按照该合同约定全面履行各自的权利义务。租赁协议于2007年12月31日期限届满后，双方并无签订新的租赁协议，被告继续使用案涉房屋，亦无证据显示原告曾提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁限期为不定期。不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，故对原告要求解除与被告就案涉房屋签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。租赁协议解除后，被告应及时将案涉房屋返还原告。至于原告主张的要求被告返还2017年至2019年期间的不当得利127500元的诉讼请求，因原告并无证据证明双方就转租期间的租金收益分配已达成一致，被告对此亦不予认可，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于被告答辩所称的诉讼时效问题，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案原、被告之间系房屋租赁合同关系且该房租租赁关系一直处于持续状态，被告系基于该房屋租赁关系而取得案涉房屋的使用权，对被告的该答辩请求，本院不予支持。关于被告答辩所称的法律文书效力问题，被告对原告提供的原武进市人民法院作出的民事裁定书的真实性并无异议，该民事裁定书为生效文书，具有既判力。被告又辨称原告所提供的案涉房屋产权证系无效证件，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告如认为该房产权证登记错误，可向登记机构申请变更登记，变更之前，不动产权属证书仍是权利人享有该不动产物权的证明，故对被告的该答辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告傅某某与被告杨某某于2007年2月28日就座落于常州市钟楼区××镇××村××村房屋（建筑面积66平方米）所签订的《房屋租赁协议》；二、被告杨某某于本判决生效之日起三十日内将常州市钟楼区××镇××村××村房屋（建筑面积66平方米）返回给原告傅某某；三、驳回原告傅某某的其他诉讼请求。案件受理费2850元，减半收取1425元（原告已预交），由原告负担1345元，由被告负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。审判员  代家军二〇二〇年四月八日书记员  金亚囡