福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1338号 上诉人（原审被告）:德化好来登温泉度假村有限公司，住所地福建省德化县雷峰镇蕉溪村蕉溪新村**楼。 法定代表人：陈宝塔，经理。 被上诉人（原审原告）：赖诗现，男，汉族，1952年4月22日出生，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：查天辉，男，汉族，1955年11月19日出生，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：赖诗山，男，汉族，1966年12月1日出生，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：赖礼沧，男，汉族，1976年7月26日出生，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：张伟国，男，汉族，1981年6月3日出生，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：王金凤，女，汉族，1982年2月12日出生，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：吴金昭，男，汉族，1964年8月1日出生，住福建省德化县。 以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：郭昌情，德化县群胜法律服务所法律工作者。 上诉人德化好来登温泉度假村有限公司（以下简称好来登公司）因与被上诉人赖诗现、查天辉、赖诗山、赖礼沧、张伟国、王金凤、吴金昭（以下合称赖诗现等七人）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2019）闽0526民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。 好来登公司上诉请求：1.撤销（2019）闽0526民初2708号民事判决，改判：（1）赖诗现等七人应提供合法的房屋产权手续，以便好来登公司能够继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，否则赖诗现等七人应赔偿公司装修损失；（2）好来登公司无须支付房屋占用费137803.68元。2.赖诗现等七人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.《房屋租赁合同》第六条第2款明确约定：“所租赁房屋取得合法的房屋所有权手续或者相关产权手续证明，该所有权手续证明作为合同的附件”，但赖诗现等七人至今未办理建设工程规划许可证，无法取得房屋产权手续，致使租赁合同无法产生效力，好来登公司投入千万元装修建设，因合同无效将蒙受巨大的损失，故好来登公司要求赖诗现等七人立即提供相关房屋产权手续，以便双方能够履行《房屋租赁合同》，否则赖诗现等七人应赔偿好来登公司的装修损失。2.因赖诗现等七人首先严重违反《房屋租赁合同》第六条第2款的约定，且在2018年10月17日采用暴力方式围堵酒店大门，致使酒店经营受损，因此，好来登公司拒绝支付赖诗现等七人主张的房屋占用费137803.68元。 赖诗现等七人辩称：1.好来登公司与赖诗现等七人的租赁合同于2013年10月13日签订，已经事实履行将近七年，签订合同当时好来登公司知道涉案房屋产权手续不完整，《房屋租赁合同》履行多年而好来登公司一直认可并未要求提供产权手续，虽然合同第六条第2款约定房屋产权手续应作为合同附件，但实际上涉案房屋产权手续并未作为合同附件，由此可见好来登公司对涉案房屋产权手续不完整是知情的，好来登公司签订合同也证明其当时认可该事实。2.好来登公司自身经营不善，无力支付房租，且多次出具声明保证要支付房租继续履行合同，租赁合同不能继续履行的原因是好来登公司无法支付租金且拖欠大量债务而被法院查封经营场所，并非房屋无完整产权手续。3.退一步说，好来登公司在一审阶段未提出反诉，其在二审阶段提出的诉讼请求缺乏法律依据。4.本案租赁合同虽被认定无效，但根据相关司法解释，赖诗现等七人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费合理合法，一审法院判决好来登公司支付房屋占用费137803.68元正确，应予维持。综上，好来登公司的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赖诗现等七人向一审法院起诉请求：1.解除赖诗现等七人与好来登公司于2013年10月13日签订的房屋租赁合同；2.好来登公司支付自2018年11月起至2019年7月止尚欠的房屋租金137803.68元。3.好来登公司支付合同违约金100000元；4.好来登公司添置的物品即永大电梯1台和格力挂式空调62台等物品（价值约人民币100000元）归赖诗现等七人所有。一审审理过程中，赖诗现等七人变更诉讼请求为：1.确认赖诗现等七人与好来登公司双方于2013年10月13日签订的房屋租赁合同无效；2.好来登公司支付自2018年11月起至2019年7月止的房屋占用费（参照房屋租金）137803.68元；3.好来登公司将占用的房屋恢复原状。 一审法院认定事实：第一，2013年10月13日，赖诗现、查天辉、赖诗山、赖礼沧、张伟国、王金凤、吴金昭及林秋珠（甲方）与好来登公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁场所位于德化县××镇××村××号楼××层，共计约3038平方米。租赁期限为15年，自装修免租期过后的十五年，租赁时间大约自2014年8月20日起至2029年8月20日止。第二，《房屋租赁合同》签订后，双方按合同履行，后因好来登公司拖欠租金，因此，2018年10月19日，好来登公司出具一份《声明书》，《声明书》载明：“……声明人由于经营不善，无力支付租金，至今尚欠赖诗现、查灵宇等人自2018年9月起至2018年10月止的租金人民币38382元，……声明人保证在经营期间自2018年10月20日起每日支付给赖诗现、查灵宇等人1200元人民币作为偿还之前的借款和租金以及当月的租金，声明人如果没有按约定足额支付款项，声明人自愿解除或者终止上述房屋租赁合同，并自愿同意声明人在上述租赁房屋所投入的资产（包括动产和不动产）全部归赖诗现和查灵宇等人所有，作为声明人的违约义务承担。特此声明。”第三，好来登公司又拖欠赖诗现等人自2018年11月至2019年7月止的房屋占有使用费共计137803.68元。另，林秋珠有好来登公司的部分房屋份额，其自愿放弃向好来登公司主张权利，并同意赖诗现等七人起诉。第四，因好来登公司拖欠赖诗现等七人借款（实为原欠房屋租金），2019年7月1日，德化县人民法院依据已经发生法律效力的（2019）闽05民终2299号民事判决书，作出（2019）闽0526执1105号执行裁定书，裁定如下：查封被执行人好来登公司位于德化县××镇××村××号楼的经营场所，期限为三年。第五，直至一审法庭辩论终结前，赖诗现等七人仍未取得涉案房屋建设工程规划许可证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，直至一审辩论终结前，赖诗现等七人未取得建设工程规划许可证，因此，赖诗现等七人要求确认合同无效的诉讼请求，予以支持。房屋租赁合同无效后，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有的租赁房屋及支付房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，赖诗现等七人要求好来登公司支付自2018年11月起至2019年7月止参照合同约定的房屋租金的房屋占有使用费137803.68元，符合法律规定，予以支持。好来登公司提出房屋占有使用费每月按4元/㎡计算，缺乏依据，不予采纳，好来登公司已支付的房屋押金20000元可抵扣房屋占有使用费。本案中，案涉房屋已被查封，无法返还，关于涉案房屋返还和赔偿损失问题，双方可以通过协商或另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条的规定，判决：一、确认赖诗现等七人与好来登公司于2013年10月13日订立的房屋租赁合同无效；二、好来登公司应在判决生效之日起十五日内支付赖诗现等七人房屋占有使用费137803.68元，好来登公司已支付的房屋押金20000元可予以扣除；三、驳回赖诗现等七人的其他诉讼请求。案件受理费6367元，由赖诗现等七人负担500元，由好来登公司负担5867元。 二审期间，对于一审法院查明的事实，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未向法院提交证据。 本案二审的争议焦点为：1.本案房屋租赁合同能否继续履行？2.一审法院判决好来登公司向赖诗现等七人支付房屋占有使用费137803.68元是否合理？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，赖诗现等七人直至一审辩论终结前仍未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，一审法院支持赖诗现等七人要求确认合同无效的诉讼请求符合法律规定，并无不当，双方虽在《房屋租赁合同》中约定应将房屋产权手续作为合同附件，但好来登公司在本案租赁合同履行期间未对涉案房屋产权手续问题提出过异议，且其在一审答辩时亦同意确认本案租赁合同无效，现其上诉要求赖诗现等七人提供涉案房屋的完整产权手续以便继续履行合同于法无据，不能成立，至于好来登公司要求赖诗现等七人赔偿装修损失，属另一法律关系，好来登公司可另行起诉。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，赖诗现等七人要求好来登公司支付自2018年11月起至2019年7月止参照合同约定的房屋租金的房屋占有使用费137803.68元，符合法律规定，应予支持，好来登公司上诉主张赖诗现等七人暴力围堵其经营场所等理由缺乏证据证明，不能成立。综上，好来登公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3056元，由上诉人德化好来登温泉度假村有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年四月十七日 书记员  王戈一 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。