云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2007号上诉人（原审被告）：吴国龙，男，1969年2月1日出生，汉族，身份证登记住址浙江省仙居县，现住昆明市五华区。上诉人（原审被告）：陈伟珍，女，1972年1月7日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市五华区，现住昆明市五华区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张振纲，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，男，1988年11月23日出生，汉族，住云南省昆，住云南省昆明市呈贡区理。被上诉人（原审被告）：吕松云，男，1962年6月11日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市。委托诉讼代理人：向芯黎，云南兆谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：浦同漂，云南兆谦律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人吴国龙、陈伟珍因与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司、吕松云居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初9719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴国龙、陈伟珍上诉请求：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初9719号民事判决，改判驳回被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司对上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、吕松云签订合同后并不具备履行合同的能力，多次要求变更付款方式和付款时间，导致合同无法履行，本案中吕松云提供的银行流水表明，吕松云自始至终只有40万元存款，一审据此认为吕松云具备履行合同的能力，错误。事实上，吕松云在2019年7月1日，即双方约定的过户之日，其需要提供的资金是246万元，而不是40万元。根据本案查明的事实，吕松云自始至终没有支付该246万元的能力，因此多次要求变更付款方式为“先过户后贷款”，一审仅根据2019年6月25日的谈话录音就认为“吕松云可以一次性付款”是错误的。该录音仅能表明吕松云可以从尊园公司处取得100万元垫资款，加上自身所有的40万元款项，对于其余106万元的资金从哪里来并未交待。因此，虽然该录音上没有体现出上诉人所述的“吕松云提出卖了自己房子再交房款”的内容，但如此巨大的资金缺口，显然能够推定吕松云所谓“一次性付款”的条件是自身资金＋垫资＋卖房筹款，后两者都是需要付出较长的时间成本的，通话时间是6月25日，在2019年7月1日前是无论如何也不可能达到“一次性付款”的条件的，那么，延迟交易时间就是必需的了。上诉人出卖房屋本来就是为了尽快得到现金，如果时间太长，就失去了卖房的意义（况且昆明的房价一直在上涨），因此，不仅付款方式的变更属于合同根本条款的变更，付款时间的变更原则上来说也是对于付款方式的根本性变更。从本案查明的事实来看，吕松云明知自己缺乏购房资金的情况下签订房屋买卖合同，就是想利用时间差以较低的价格成交，然后再来谈条件，待自己以较高的价格售出自己房屋的时候再来支付房款。如果上诉人答应吕松云的要求，待其卖房后再找垫款公司垫款支付房款，将造成交易时间大幅延后，给上诉人造成较大的交易风险和资金利息损失、房价上涨的损失，上诉人显然无法同意这种对合同条款根本性的变更。因此，一审认为上诉人对吕松云多次变更合同付款条件的事实没有提供依据是错误的，根据现有事实，足以断定吕松云多次要求付款条件的变更且无法取得上诉人同意，是合同无法履行的根本原因；二、40万元款项不仅是协助赎证的款项，而且是购房首付款，吕松云未支付己构成根本违约。首先，合同三方约定在2019年7月1日前办理过户手续，三方均应当在此期限内尽力为履行合同做好准备，延迟履行的一方即构成违约。赎证需要10日，上诉人于6月10日通过尊园公司发出催告，是为了在7月1日前能够达到交易条件，而吕松云经催告一直未支付款项，且提出变更付款条件，先将房屋过户给他，再由他去贷款支付，吴国龙不同意，吕松云就一直不付款。根据赎证需要的十天时间，吕松云最迟应当在2019年6月21日就应当支付该40万元，其未按时支付已经构成违约。其次，“垫付赎证款”是要转换成购房首付款的，其有两个作用，第一是帮助吴国龙赎证，第二是作为首付款支付，作为下一步交易的前提条件。而吴国龙于6月10日就短信通知尊园公司要求吕松云支付首付款，吕松云拒不支付，吴国龙无奈之下自己垫款赎证，但这并不意味着吴国龙免除了吕松云支付首付款的义务，因此，吴国龙没有违约行为，吕松云拒不支付首付款已构成根本违约；三、上诉人已积极履行合同义务，并没有在2019年6月25日解除合同；吕松云一直没有履行能力才是合同无法履行的根本原因，一审认定该事实错误。在吕松云多次违约和企图变更合同根本条款后，上诉人的气愤可想而知，房产买卖对于每个中国人来说都是重大事项，从情理上，遇到没有支付能力却签订全款支付买房合同又多次出尔反尔、连首付款都不支付的买方当然无法信任，上诉人至今也未收到吕松云一分钱，又垫款赎证，造成了经济损失，作为合同违约的受害人，当然有权在通话中表达自己的情绪。在2019年6月25日的通话中，吴国龙虽然出于气愤说“我老婆说不卖了”，但并未明确表明解除合同，而是让被上诉人自己去联系陈伟珍，而陈伟珍也刚好没空接电话，同样没有表明解除合同。一审认为是因为上诉人的原因不能履行合同，依据显然不足。事实上，根据本案查明的情况，2019年6月25日之后不论是吕松云还是尊园公司都没有通知上诉人去办理付款和过户手续，显然说明吕松云一直都不具备履行合同的能力，是导致合同无法履行的根本原因。一审对合同不能履行的原因的认定显然是错误的；四、合同约定的佣金支付主体是吕松云，尊园公司请求上诉人支付没有法律和合同依据。尊园公司并未明确诉讼请求是要求支付佣金还是要求支付佣金损失，而两者有根本的区别。《房屋买卖合同》第十五条约定的“佣金”只能由被上诉人吕松云支付，且约定了具体的支付时间。而“佣金损失”则具有违约金的性质，过分高于损失的部分不予支持，且只能请求违约方支付，结合下文中将阐述的尊园公司过错，对其诉讼请求应当不予支持；五、尊园公司未完全履行居间合同义务，其中介服务存在瑕疵，其无论如何都要收取佣金的条款属于格式条款，对上诉人没有约束力。首先，经过庭审查明，尊园公司提供的合同系格式合同，都是机打好的相同范本。合同约定无论如何都支付佣金或佣金损失，是增加自己权利、排除对方权利的无效条款。其次，涉案合同第十五条约定尊园公司的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，但根据合同的其他约定以及房产中介交易习惯，尊园公司还应提供安排双方完成交易房屋权属转移登记手续（包括买卖合同公证、房产过户交易手续）、协助双方结清水、电、煤气、物管等费用、办理物业更名手续等居间服务，上述义务是房屋买卖合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。尊园公司除促成双方签订买卖合同外并未履行其他居间义务，其要求支付居间服务费显然不符合公平原则。再次，尊园公司极其不专业，为双方合同履行、纠纷解决造成障碍，无权请求中介费。尊园公司作为专业的房地产中介机构在房屋买卖居间活动中，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注意审查核实与交易相关的付款能力未尽核实调查，造成吕松云无法按合同约定付款，合同签订后才来协商。未做好客户之间的协助、通知、督促义务。综上所述，为了维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特提起上诉，请求人民法院依法判决支持上诉人的全部诉讼请求。针对上诉人吴国龙、陈伟珍的上诉请求，被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。针对上诉人吴国龙、陈伟珍的上诉请求，被上诉人吕松云辩称：第一，吕松云与上诉人签订合同后，是上诉人先提出变更合同的付款方式和时间，所以我们认为他没有如实陈述；第二，40万的款项约定的是7月1日之前由上诉人自办理赎证，然后被上诉人吕松云是在过户前出资40万，所以我方出资40万的时间是在7月1日之前，而且是上诉人赎证的时候；第三，他是认为没有履行能力，而吕松云是具备履行能力的，在一审里面我们已经提交了40万一直留在账户上做支付款的证据，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定如下法律事实：2019年5月12日，吴国龙、陈伟珍（出售方、甲方）、吕松云（购买方、乙方）与尊园公司（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0098537），甲乙两方都签名并按手印，丙方加盖了公司公章，合同约定：吴国龙、陈伟珍向吕松云出售其所有的位于昆明市房屋，成交价格为2480000元。双方约定2019年7月1日前，甲方自筹资金还贷赎证完毕。乙方同意在过户前出资400000元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款。交易时间为甲乙双方约定于2019年7月1日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，该款项由丙方托管。付款方式为自筹资金付款，于公证机关办理预约转让（定金）公证时支付400000元，于公证机关签订《二手房买卖合同》时支付2060000元，甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金20000元，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方。甲乙双方确认由于丙方向双方报告订立该合同的机会和提供订立合同的媒介，丙方有权收取居间报酬。基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金49600元，由乙方于买卖公证当日支付；若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲乙方按上列佣金标准共同补偿丙方损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金标准支付丙方佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。当日，被告吕松云向原告交纳托管定金20000元。涉案房屋登记的所有权人为被告陈伟珍，被告陈伟珍与被告吴国龙系夫妻关系。被告吴国龙向原告于2019年6月10日发送短信，内容为：“小秦，这个星期准备一下钱，大概460000元”。2019年6月19日，被告吴国龙、陈伟珍向银行提前还款453366.72元，取回涉案房屋不动产权证。2019年6月25日，原告与被告吴国龙电话沟通，内容如下：原告：“你好，我是尊园地产的小李，我之前跟你打过电话。咱们客户这边的话，我协商了到时候他们一次能够付款给你，一次性的话就是有1000000元时我们公司先把这个钱拿出来借给他，然后付给你了嘛，你这边大概哪天有时间？”吴国龙：“这个我跟我老婆问过，我老婆说过给你们两三天时间。她不同意了，不卖了。她本来给你们两三天，已经过了这么长时间了”原告：“我前天已经给你打电话了，就是一次性付款给你，我已经跟你说过了”吴国龙：“一次性付款，前天又不是说一次性怎么样。时间过了。”一审法院认为：针对尊园公司主张被告吴国龙、陈伟珍、吕松云支付49600元以及上述款项为基数，从2019年7月2日起至全部款项付清之日止按照日千分之一计算的违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，三方签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行义务。尊园公司作为居间人，向被告吴国龙、陈伟珍、吕松云提供订立合同的媒介服务，双方也实际签订了买卖合同。尊园公司有权收取相应报酬。原告主张双方违约应当三被告承担连带支付责任。从原被告提交的证据能够看出，双方买卖合同约定被告吕松云的付款方式为一次性付款，但其在签约后欲变更付款方式，被告吴国龙、陈伟珍不同意。从通话录音能够看出，在此情况下，2019年6月25日，被告吕松云已经同意仍然按照一次性付款方式支付房款，但被告吴国龙、陈伟珍表示房屋不卖了，最后合同目的无法实现。被告吕松云确欲变更付款方式，但此时双方约定的付款赎证时间2019年7月1日尚未届满，双方合同未解除情况下，被告吕松云同意仍然按照一次性付款的方式进行，且其提交的银行流水能够佐证其余额超过400000元。此时，被告吴国龙、陈伟珍直接表示不卖了，且最终亦并未交易成功，故被告吴国龙、陈伟珍存在违约，应当按照居间合同约定承担居间费用。同时，原告作为专业的房屋买卖中介机构，并未进行后续的房屋登记过户等手续，考虑原告提供居间服务的情况，被告吴国龙、陈伟珍向原告支付合同约定居间费用的50%，即24800元。针对原告要求被告支付以49600元为基数，从2019年7月2日起至全部款项付清之日止按照日千分之一计算的违约金的诉讼请求，由于尊园公司作为居间人最终未能促成买卖双方完成房产交易，现吴国龙、陈伟珍承担的居间费用已能弥补尊园公司的损失，故对于违约金的诉请本院不予支持。原告提交的证据不足以证明被告吕松云构成违约，故原告对吕松云的主张，本院不予支持。针对被告吴国龙、陈伟珍认为被告吕松云多次变更合同内容，导致被告吴国龙、陈伟珍合理怀疑其履行能力的观点。从目前证据无法证明吕松云存在多次变更的情形，且其提交的银行流水能够佐证其余额超过第一次需支付金额400000元，故对被告吴国龙、陈伟珍的上述观点，本院不予采纳。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴国龙、陈伟珍于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间费24800元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告吕松云的诉讼请求；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担529.2元，由被告吴国龙、陈伟珍负担520.8元。本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人以及被上诉人签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方对房屋买卖行为及居间行为的真实意思表示，《房屋买卖暨居间合同》依法成立并生效。通过该合同的条文内容上看，买卖双方针对赎证、第一次付款、第二次付款等内容的约定并不清晰，各方在本案中对于如何依照该合同履行具体的赎证及付款义务也存在不同理解，故在合同签订后至履行过程中，双方也确实存在针对合同的履行进行协商的客观事实。上诉人虽然主张该合同最终未能履行系因被上诉人吕松云多次要求变更付款方式及付款时间，导致上诉人认为吕松云并不具备履行合同的能力，但结合该合同签订时间以及最终确定的履行时间来看，在合同履行期限内即2019年6月25日，被上诉人吕松云已然同意按照一次性付款方式支付房款，但上诉人吴国龙、陈伟珍明确表示不愿出售房屋，根据双方签订的《房屋买卖暨居间合同》，上诉人并不存在基于其所负有的先履行义务而对对方作出合理的不安抗辩情形，故在合同约定的交易时间尚未到期时上诉人认为被上诉人吕松云缺乏履行能力而导致合同并未实际履行的主张无事实及法律依据，本院不予支持。同时，买卖双方约定的履行日期届满后，2019年7月6日被上诉人吕松云仍然在与居间人沟通购房事宜，仍希望能在居间人的撮合下促成房屋交易，而居间人的工作人员李晓佳则回复吕松云上诉人要求涨价人民币10万并一次性付款，本案中，被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司明确其工作人员李晓佳的回复的涨价事实系个人虚构，房屋买卖居间活动因其特殊性导致居间人作为专门从事该项业务的中介机构在整个居间活动中应当尽到审慎、负责的相关义务并尽力促成买卖双方交易，而非草率组织买卖双方签订合同后即依据合同约定主张居间报酬，故本院在结合《房屋买卖暨居间合同》履行约定不清、居间人信息传递不实等事实的基础上认为居间人在整个居间活动中存在重大过失。另，居间人的居间活动包括安排双方完成交易房屋权属转移登记手续（包括买卖合同公证、房产过户交易手续）、协助双方结清水、电、煤气、物管等费用、办理物业更名手续等居间服务等内容，居间报酬的收取也是建立在完善上述义务的基础之上，原审法院对居间人应向违约方收取居间报酬的认定虽然符合法律规定，但未对合同签订情况、履行情况以及居间人促成交易的具体行为综合考量，对居间人应收取的居间报酬认定不当，应当予以纠正，故本院在综合考虑履行事实、过错程度以及公平原则的基础上，考虑到居间人在整个居间活动中亦开展了部分工作，确定上诉人吴国龙、陈伟珍应向昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬人民币5000元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对责任划分所作认定不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初9719号民事判决；二、吴国龙、陈伟珍于本判决生效之日起十日内向昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬人民币5000元；三、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司本案中的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币1050元由上诉人吴国龙、陈伟珍承担150元，被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担900元；二审案件受理费人民币1050元由上诉人吴国龙、陈伟珍承担150元，被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担900元。本判决为终审判决。审判长  周迅审判员  张彬审判员  保红二〇二〇年四月二十六日书记员  张辽