广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初3037号原告（反诉被告）：李月珍，女，汉族，1978年5月2日出生，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440************066。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告（反诉原告）：韦亚芬，女，汉族，1964年6月14日出生，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440************329。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。反诉被告：沈建龙，男，汉族，1974年12月25日出生，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440************039。第三人：茂名市电白区百家顺置业投资有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇广隆路东33区****。法定代表人：黎安深，该公司执行董事、经理。第三人：潘国伟，男，汉族，1976年8月15日出生，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440************759。第三人：杨超礼，男，汉族，1969年9月21日出生，住广东省茂名市茂南区*********，公民身份号码：440************037。原告（反诉被告）李月珍与被告（反诉原告）韦亚芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，被告（反诉原告）韦亚芬于2019年8月12日向本院另案提起反诉（案号为（2019）粤0904民初3261号），本院依法将两案合并审理。之后，被告（反诉原告）韦亚芬申请追加沈建龙为被告，原告（反诉被告）李月珍申请追加茂名市电白区百家顺置业投资有限公司（以下简称百家顺公司）、潘国伟、杨超礼为第三人，本院依法予以准许，并于2020年3月6日公开开庭进行审理，原告李月珍及其委托代理人罗雪菊、被告韦亚芬的委托代理人梁家东、反诉被告沈建龙、第三人百家顺公司的法定代表人黎安深、潘国伟、杨超礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李月珍向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告双方于2018年2月2日签订的《房地产买卖合同》，并判决被告返还原告支付的购房款500000元(大写伍拾万元）及资金占用期间的利息；二、依法判决被告韦亚芬支付违约金100000元（大写壹拾万元整)；三、依法判决被告韦亚芬支付原告基于履行本合同而产生的费用108517.79元；四、本案的诉讼费费用由被告韦亚芬承担。事实和理由：原被告双方于2018年2月2日签订《房地产买卖合同》，合同就位于广东省茂名市电白区水东镇那俐洞住宅区第二行4号房地产的买卖事宜进行约定，其中合同内容包括了房地产购房款及付款方式、房地产过户及费用承担、房地产的交付、费用承担、违约责任等内容，其中合同第四条第一款约定：“甲方在收到第三笔购房款当天将该房地产交给乙方，若乙方急于入住，经甲方同意可提前交房”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了前三笔购房款合计共伍拾万元整，但是，在原告交付第三笔购房款后，多次催促被告交付房屋，但被告多次以各种理由拒绝交付。因原告购买房屋，其目的在于使用、居住房屋，而被告拒绝交付房屋的行为己构成严重违约，并导致合同目的不能实现。故此，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）韦亚芬辩称：不同意原告李月珍的诉讼请求，请法庭依法驳回。一、本案中，原被告双方于2018年2月2日签订房地产买卖合同，约定由韦亚芬将位于广东省电白区水东镇那俐洞住宅区第二行4号的房产出售给李月珍，总价款为88万元，土地使用面积为90.46平方米，双方签订合同后，李月珍支付了50万元购房款，双方于2019年5月22日到不动产中心进行房产过户手续，并于当日办理过户手续及不动产证书，及将房产水电进行结算，水电用户名更名到李月珍的名下，因此，本案中涉案房产已经完成了相关的过户手续，不存在不能过户的情形，合同应当继续履行，其次，李月珍尚欠韦亚芬购房款38万元，该款项应当于2019年5月22日，即取得不动产之日应当支付，但至今日李月珍仍未支付，按照房产买卖合同中相关条款约定，应当支付之日起的违约金，直至清偿之日；三、沈建龙是李月珍的丈夫，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法二第四十二条的规定，李月珍应付未付的债权及利息，沈建龙与李月珍作为夫妻，应当视为夫妻共同债务处理，因此，李月珍与沈建龙应当对尚未支付的购房款及利息、违约金承担连带责任。被告（反诉原告）韦亚芬向本院提出反诉请求：一、判令被告李月珍立即向原告支付购房款人民币380000元，并支付自2019年5月23日至付清之日止的违约金（以本金380000元为基数，按每日千分之一计算；暂计至2019年8月22日，利息为人民币34960元）；二、本案诉讼费由被告李月珍承担。事实和理由：2018年2月2日，原、被告双方在茂名市电白区百家顺置业投有限公司的居间下签订了一份《房地产买卖合同》。双方在合同中约定，原告将位于广东省电白区水东镇那俐洞住宅区第二行4号房地产，房地产产权证号：电（私）字第3000003223号，建筑面积382.33平方米房屋一栋卖给被告，国土证号：电国用（2010)第010**，土地使用面积90.46平方米，总价款为88万元；被告以分期方式向原告支付购房款，其中首笔购房款10万元应于办理土地出让手续当天支付；第二笔购房款20万元应于办理房屋过户当天支付；第三笔购房款20万元应于办理土地过户手续支付，第四笔购房款38万元应于被告取得不动产证当天支付。同时，原、被告双方约定了相关逾期付款的违约责任，即被告方若不按本合同约定及时足额支付任何一期房地产转让款的，从逾期当日起，每日按未付房款千分之一向原告支付违约金。2019年5月22日，广东省电白区规划和自然资源管理局向被告颁发了粵（2019)电白区不动产权第0002774号《不动产权证书》。原告当日向被告催款，但是被告故意拖延付款，并向原告提出诸多不合理的要求。2019年6月5日，原告又配合被告将案涉房产的水电结清，并将水、电用户名更名到被告名下，但是被告仍然拒绝向原告支付购房款。2019年7月20日，原告向被告及其代理人分别发出《告知函》，要求被告立即支付余下的购房款38万元，并进行房屋交接；但是被告仍然置之不理。为了维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条、第三十三条、第一百一十九条之规定，特具状贵院，并请法院依照《民法总则》、《合同法》等相关法律、法规判令准许原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）李月珍辩称：根据双方在2018年2月2日签订的房地产买卖合同第四条约定，甲方在收到第三笔购房款当天将该房地产交给乙方，即李月珍在交付第三笔款给韦亚芬之后，当天应将房产交给李月珍使用，但韦亚芬不但不交付房屋给李月珍使用，并将合同中约定的家具家电搬走，已经构成违约，是韦亚芬违约在先；二、我方购买房屋是居住使用，并不是房产证书，交付房屋是韦亚芬的责任，但韦亚芬违约，给李月珍造成巨大损失，请求法庭驳回韦亚芬的请求，并解除合同。反诉被告沈建龙辩称：我与李月珍是夫妻，如果李月珍事实上是欠了款，我们是应该支付剩下的购房款，但是韦亚芬没有按时在李月珍付第三笔款的时候交付房屋，已经构成违约，起诉我们是没有依据的。第三人百家顺公司述称：业务是2017年10月25日双方经过深入了解后交易涉案房产，在本公司签订了房产买卖合同。本来土地和房产是分开过户的，后来电白区通过调整，过户手续政策出现变化，一年后土地及房产是连带过户，即约定第三笔款支付时需要交付房屋。2019年5月23日，不动产登记中心通知我方房产证书办好，当天我方电话通知双方房产证书已经办好，约定三方于2019年6月5日一起去房产部门领取房产证及过清水电。2019年5月3日，李月珍已经交清第三笔款，李月珍提出第三笔款给清就应该交房，为何当天不交房，双方由此产生意见，因此没有交付房屋，韦亚芬说当时已经通知李月珍收房，但是搬家的东西还没有处理好。2019年6月5日，韦亚芬提出钥匙、房产证、水电放到房屋中介处，她想叫李月珍过来领取，但双方意见不合。第三人杨超礼述称：2019年6月5日，过户水电当天黎安深没空，是我带领双方去办理的，后来双方去看房产，发现没有家电，李月珍与韦亚芬之间发生矛盾。韦亚芬提出钥匙、房产证、水电放到房屋中介处，等待商量妥当后再处理。第三人潘国伟述称：合同是双方深入了解，对合同参考政策修改后才签名的，公司黎安深经理授权我签名的。李月珍交款共50万元后，要求我电话转告韦亚芬交房，我就通知韦亚芬交房了，后续事宜我没有参与。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）李月珍与反诉被告沈建龙是夫妻关系，第三人潘国伟是第三人百家顺公司的员工。2018年2月2日，被告（反诉原告）韦亚芬作为甲方（卖方），原告（反诉被告）李月珍作为乙方（买方），双方在第三人茂名市电白区百家顺置业投资有限公司（丙方居间方）的居间介绍下，三方签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定由被告（反诉原告）韦亚芬将位于广东省茂名市电白区水东镇那俐洞住宅区第二行4号房地产转让给原告（反诉被告）李月珍，该房地产产权证号为：电（私）字第3000003223号，建筑面积为382.33平方米，该国国土证号为：电国用（2010）第010**土地使用面积为90.46平方米。其中，《房地产买卖合同》第二条“房地产购房款及付款方式”中约定：“1、甲方按总价人民币捌拾捌万元整（小写：￥880000.00元）的价格将该房地产转让给乙方。该总价包括该房地产及相关附属设施和家电家具。2、乙方应按下列方式支付房地产购房款给甲方：（1）第一笔购房款：乙方于在办理土地出让手续当天支付第一笔购房款人民币壹拾万元整（小写：￥100000.00元），该笔款（包括以后每笔购房款支付）直接转账到甲方指定的银行账号：621********09096641，户名：黄晓燕。（2）第二笔购房款：在办理该房屋过户手续当天，乙方支付第二笔购房款人民币贰拾万元整（小写：￥200000.00元），该笔款直接转账到甲方指定的银行账号（同上）。（3）第三笔购房款：在办理该土地过户手续当天，乙方支付第三笔购房款人民币贰拾万元整（小写：￥200000.00元），该笔款直接转账到甲方指定的银行账号（同上）。（4）第四笔购房款：乙方在取得不动产证当天（不可抗力情况发生或经甲方书面同意七天内）付清余下的购房款人民币叁拾捌万元整（小写：￥380000.00元）给甲方，该笔款直接转账到甲方指定的银行账号（同上）。”《房地产买卖合同》第三条“房地产过户及费用承担”中约定：“1、办理交易过户的所有一切税费由乙方负责支付……。”《房地产买卖合同》第四条“房地产的交付、费用承担”中约定：“1、甲方在收到第三笔购房款当天将房地产交给乙方，若乙方急于入住，经甲方同意可提前交房。2、房屋交付之前所产生的水、电、物业管理费等应缴费用甲方负责交清，房屋交付后上述费用由乙方负责。”《房地产买卖合同》第六条“违约责任”中约定：“1、本合同签订后，因甲方违反本合同约定或者因其个人原因导致该房产不能过户到乙方名下，从过户过程停办或取消办理当日起，每天按已付房款的1‰计算，向乙方支付逾期违约金；如逾期超过30天，乙方有权解除本合同，甲方立即返还乙方己支付的购房款和已缴纳的款项，甲方还须支付乙方人民币壹拾万元整（小写：¥100000.00元）违约金。2、本合同签订后，若乙方不按本合同约定及时足额支付任何一期房地产转让款的，从逾期当日起，每日按未付房款1‰向甲方支付逾期违约金；如逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，乙方必须支付甲方人民币壹拾万元整(小写：¥100000.00元）违约金。乙方必须将该房地产过户回到甲方名下，过户费用乙方负贵，所有违约责任完成后甲方才返还购房款。”最后，原告（反诉被告）李月珍和被告（反诉原告）韦亚芬分别在合同上签字按手印；第三人潘国伟在第三人百家顺公司的授权下作为丙方代理人签字按手印并加盖公司公章。另查明，2017年12月25日，原告（反诉被告）李月珍支付了定金1万元，作为中介方的第三人百家顺公司出具一张《定金收据》给原告（反诉被告）李月珍收执。合同签订后，原告（反诉被告）李月珍于2018年2月2日支付了第一期购房款10万元，于2019年4月26日支付了第二期购房款25万元，于2019年5月3日支付了第三期购房款15万元，共计50万元。第四期购房款38万元，原告（反诉被告）李月珍至今尚未支付给被告（反诉原告）韦亚芬。原告（反诉被告）李月珍因履行涉案合同共支付108517.79元费用。再查明，2019年5月22日，被告（反诉原告）韦亚芬已将涉案房屋过户登记到原告（反诉被告）李月珍名下，不动产权证号为：粤（2019）电白区不动产权第0002774号。2019年6月5日，第三人杨超礼协助原告（反诉被告）李月珍和被告（反诉原告）韦亚芬到房产部门领取了不动产权证书，被告（反诉原告）韦亚芬交清房屋水电费并将用户名更改到了原告（反诉被告）李月珍名下。同日，在房屋交接过程中，由于家电家具问题，原告（反诉被告）李月珍与被告（反诉原告）韦亚芬发生矛盾，被告（反诉原告）韦亚芬遂将房屋钥匙交由第三人百家顺公司保管，待双方协商好再进行处理。2019年12月22日，因原告（反诉被告）李月珍尚未接收涉案房屋和支付剩余购房款，被告（反诉原告）韦亚芬向原告（反诉被告）李月珍发送《告知函》，主要内容如下：“请阁下收到本告知函当日立即到中介方茂名市电白区百家顺置业投资有限公司，并联系该公司法定代表人黎安深先生领取该房地产的钥匙，完成收房手续，同时立即向我支付剩余的购房款人民币叁拾捌万元。”诉讼中，被告（反诉原告）韦亚芬于2019年12月23日向本院提出财产保全申请，本院于2020年1月14日依法作出（2019）粤0904民初3037号民事裁定书。本院认为，原告（反诉被告）李月珍与被告（反诉原告）韦亚芬在第三人百家顺公司居间介绍下签订的《房地产买卖合同》,是各方当事人真实的意思表示,不违反法律法规,合法有效,各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、当事人签订的《房地产买卖合同》应继续履行还是应该解除；二、买卖双方在履行《房地产买卖合同》过程中是否存在违约行为及是否需要承担违约责任；三、原告（反诉被告）李月珍基于履行合同产生的费用应该由谁承担。关于涉案合同应继续履行还是应该解除的问题。本案是房屋买卖合同纠纷，按照房屋买卖合同交易惯例以及双方的主要权利义务分析,卖房者的主要义务是配合买方交付房屋和办理房屋过户手续,买方的主要义务是按照合同交付房款。被告（反诉原告）韦亚芬已将涉案房屋过户到原告（反诉被告）李月珍名下,李月珍已取得房屋的所有权，被告（反诉原告）韦亚芬已经履行了卖方的主要义务。被告（反诉原告）韦亚芬没有在原告（反诉被告）李月珍付清第三期购房款的时候将房屋交付给原告（反诉被告）李月珍使用，虽系违约,但不构成根本违约,该违约行为并未导致合同根本目的不能实现,双方于2018年2月2日签订的《房地产买卖合同》不符合约定解除或者法定解除的情形,故本院对原告（反诉被告）李月珍要求解除合同及退还购房款50万元的诉讼请求不予支持。原告（反诉被告）李月珍应当继续履行支付剩余购房款38万元的义务，被告（反诉原告）韦亚芬应继续履行交付房屋给买方使用的义务，第三人百家顺公司对此应予协助。由于合同具有相对性，反诉被告沈建龙不是涉案合同的相对人，本案不作夫妻共同债务处理。关于买卖双方在履行合同过程中是否存在违约行为及是否需要承担违约责任的问题。原告（反诉被告）李月珍按照合同约定付清第三期购房款后，被告（反诉原告）韦亚芬没有按时将房屋交付给原告（反诉被告）李月珍使用，而且被告（反诉原告）韦亚芬将房屋钥匙交由中介处保管的行为也不能视为完成了实际交付，因此被告（反诉原告）韦亚芬存在违约,应承担由此所产生的法律后果。被告（反诉原告）韦亚芬按照合同约定将涉案房屋过户登记到原告（反诉被告）李月珍名下后,原告（反诉被告）李月珍并未按合同约定时间及金额足额支付购房款,因此原告（反诉被告）李月珍存在违约,也应承担由此所产生的法律后果。原告（反诉被告）李月珍认为涉案房屋中配备的家具家电不符合合同约定，但并提供证据证实其主张,应承担举证不能的法律后果。由于买卖双方在合同履行过程中均有过错,故对原告(反诉被告)李月珍主张对方解除合同并支付违约金及被告(反诉原告)韦亚芬反诉对方支付逾期交款违约金的主张,本院均不予支持。关于原告（反诉被告）李月珍基于履行合同产生的费用应该由谁承担的问题。买卖双方在合同第三条中明确约定了办理交易过户的所有一切税费由原告（反诉被告）李月珍负责支付，故原告（反诉被告）李月珍请求被告(反诉原告)韦亚芬支付其基于履行合同产生的费用108517.79元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条》之规定,判决如下:一、被告（反诉原告）韦亚芬于本判决生效后十日内将位于广东省茂名市电白区水东镇那俐洞住宅区第二行4号房屋交由原告（反诉被告）李月珍使用；二、原告（反诉被告）李月珍于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）韦亚芬支付剩余购房款380000元；三、驳回被告（反诉原告）韦亚芬的其他诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）李月珍的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10885元，诉讼保全费2594.80元，由原告（反诉被告）李月珍负担。反诉受理费7524元，由原告（反诉被告）李月珍负担6890.11元，由被告（反诉原告）韦亚芬负担633.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 李 权人民陪审员 陈 健人民陪审员 李深珠二〇二〇年四月十三日法官 助理 梁晓云书 记 员 车欣霞