广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终2419号 上诉人（原审被告）：广西保利置业集团有限公司，住所地南宁市兴宁区厢竹大道63号附楼6楼608号房。统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦美珍，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁卉，女，1991年3月7日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：刘桂月，广西迈泰律师事务所律师。 上诉人广西保利置业集团有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人梁卉商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人保利公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回一审法院重审；2.本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人的诉讼请求应当全部驳回。涉诉房屋延期提供《商品房现售备案证明》的主要原因在于政府政策原因及因被上诉人委托上诉人对案涉房屋花池、阳台、上空、露台等部分进行改造，造成房屋实际建造与规划审批不符，导致《商品房现售备案证明》逾期办理。被上诉人委托上诉人进行房屋改造客观上阻却了取得《商品房现售备案证明》，上诉人也因此受到政府部门的处罚并缴清了罚款。因此，逾期办理《商品房现售备案证明》的责任不应由上诉人承担，同时被上诉人不能因违法行为获得更多的利益，上诉人不应支付违约金。二、因被上诉人委托上诉人对房屋部分进行改造获得了至少比合同约定多了30%的使用面积，同时也增加了套内面积，但上诉人却因此承担了巨额罚款。根据《商品房买卖合同》第17条最后一款的约定，上诉人不应再承担本案的违约金。退一万步来说，即使上诉人在逾期办证中有过错，上诉人也已经承担了相应的责任。但被上诉人却因违法行为获得额外利益后，在没有任何证据证明被上诉人的损失超过《商品房买卖合同》第十七条第四款第三项约定的违约金最高不超过总房款0.5%的情况下，被上诉人主张调高违约金没有任何事实与法律依据，应当不予支持。 被上诉人梁卉辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，应予以驳回，维持一审判决。一、逾期办理《商品房现售备案证明》的责任完全在上诉人，被上诉人并未因此获得更多的利益，因此一审判决上诉人支付逾期办证的违约金是完全正确的。上诉人将报建户型中的阳台、花池等改为房间，实际上已更改了原来的规划设计图，由此引起的法律后果，上诉人作为专业的房地产开发商，作为央企，是明知该违法行为的法律后果的，其明知故犯，故因此造成的法律后果应由其自行承担。二、一审法院调高逾期办证的违约金是正确的。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，调高逾期办证的违约金并非都需要被上诉人举证，在损失数额难以确定的情况下，确定了一定的违约金计算标准。这一标准是比较公平合理的，且被上诉人与上诉人约定的标准已大大低于该标准，故被上诉人要求调高违约金的计算标准是符合法律规定的。 梁卉向一审法院起诉请求：1、保利公司退回房屋面积差异款5559元；2、保利公司立即支付延期办理《商品房现售备案证明》产生的违约金人民币18459.59元（每日按已付房款的万分之一计算，从2017年12月2日开始计算至2018年10月31日共计334天，552693×334/10000=18459.95元）；3、本案诉讼费用由保利公司承担。 一审法院认定事实：南宁市西乡塘区秀厢大道东段X号保利·爱琴海项目由保利公司开发建设。2013年11月25日，梁卉与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定梁卉向保利公司购买保利·爱琴海X号楼X单元X号房，建筑面积69.89平方米、套内建筑面积52.16平方米，公摊面积17.73平方。该商品房为预售房，按套内建筑面积计价，单价9489.53元，总价494974元，另外精装房装修款52160元。该合同第六条约定：双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准。商品房竣工交付后，实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积发生差异的，双方同意按以下第2种方式进行处理:(1)套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以内（含0.6%)的，双方互不补差价;(2)套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%)的，面积差异比绝对值在0.6%至3%之间（含3%)部分的房价款由双方按合同约定的房屋单价多退少补；(4)买受人须在接到出卖人产权测算通知之日起10个工作日内到出卖人营业场所或指定的其他地点补交或者领回面积差价款：买受人逾期不补交或出卖人拒绝退还差价的，违约方须按日向守约方支付应交或应退款万分之三的违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第2种方式办理房屋所有权登记：……（2）买受人自行办理，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，梁卉按合同约定支付了购房款。梁卉于2015年12月12日接收房屋。涉案房屋已涉案房屋已于2018年10月23日办得现售备案证明。梁卉交付了面积差异款5559元。 一审法院另查明，梁卉（甲方、委托人）就案涉房产改造与保利公司（乙方、受委托人）签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定乙方保证在合同第九条规定的交付日之前开始对房屋进行装修、改造施工；乙方按甲方的要求对房屋进行使用功能改造优化（具体详见本协议附件）；由于甲方要求对该房屋进行局部加板等装修、改造工程，该装修、改造还需要对房屋隔断即在合同附件一的基础上安装修改造示意图（详见附件）进行拆建、隔断。协议书还对其他事项进行了约定。梁卉同时在协议书附件即涉案房屋改造前后平面图上签名捺印，该平面图显示，涉案房屋改造前的花池、阳台等部分经改造将作为房屋套内面积使用。 一审法院再查明，2018年1月29日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）对保利公司作出了一份《行政处罚决定书》（南高新管处字［2018］2号），主要载明：保利公司在南宁市建设的“保利·爱琴海5＃-13＃楼”项目，在实际建设工程中存在将原批花池部分改为套内及阳台，原设计为上空部分改为套内，原批阳台部分改为封闭阳台，原设计为露台改为阳台，部分楼层外立面部分墙砖改为涂料等与规划审批不符的情况，违反了法律规定。该《行政处罚决定书》对保利公司作出行政处罚：处该项目工程违建部分造价（35990384.48元）百分之十罚款，罚款金额3599038.45元；限期在本决定书送达之日起十五日内缴清。保利公司已于处罚决定作出当日向南宁市高新技术产业开发区财政局缴清了上述罚款。2018年10月10日，保利公司在涉案楼栋电梯间粘贴通知，告知业主分批进行办证受理工作，受理地点为小区7栋2单元架空层兰亭会。业主需提供办证资料并按实测面积补交房款，代办服务费300元／户。保利公司所粘贴的面积差价款中，涉案房屋实测套内建筑面积53平方米，面积差异0.84平方米，差异绝对值1.61%，应补差价5559元。经广西天图数字测绘有限公司测绘，涉案房屋套内建筑面积为70.21平方米，共有面积14.81平方米，总建筑面积85.02平方米，超建面积17.21平方米，共有公摊面积14.81平方米。该测绘报告加盖南宁市不动产交易中心不动产测绘备案印章。 以上事实，由《商品房买卖合同》、房款发票、房屋移交验收单、《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》、《行政处罚决定书》、缴款书、现售备案证明、通知、建筑面积报告书及梁卉、保利公司陈述予以证实。 一审法院认为，梁卉、保利公司出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。 关于保利公司是否应当承担逾期办理《商品房现售备案证明》违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，保利公司应在交付商品房之日起720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。保利公司在2015年12月12日将上述房屋交付梁卉使用，按合同约定应在2017年12月1日前办结《商品房现售备案证明》。保利公司抗辩不应承担责任，应结合合同约定事项在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1、保利公司抗辩因梁卉委托改造房屋导致逾期办理现售备案证明。从《行政处罚决定书》的内容可知，涉案房屋改造确实导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求，梁卉就案涉房产出具了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，委托保利公司对案涉房屋进行前述改造，其改造成果亦由梁卉享有，梁卉对改造可能影响房屋规划验收的后果理应明知，其对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》的后果亦负有一定责任。2、梁卉对房屋未能及时通过规划验收、取得《商品房现售备案证明》负有一定责任，但保利公司并非可以无限期延后履行其合同义务，由于保利公司已于《行政处罚决定书》作出之日缴清了罚款，无法通过规划验收的因素已即时消除，故对于《行政处罚决定书》履行期限届满后办理《商品房现售备案证明》延长的时间已不属于规划验收问题，不可归责于梁卉，应由保利公司负责。综上，在规划验收的障碍已随着罚款的缴纳而消除后，保利公司理应即时办理《商品房现售备案证明》，故在保利公司缴清罚款后仍进一步延后的违约责任应由保利公司承担。由于保利公司实际于2018年1月29日已缴清罚款，若因其在行政处罚决定书确定的履行期限届满前缴纳罚款而将逾期违约金起算点提前，有违督促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使保利公司提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。故保利公司应向梁卉支付逾期违约金的期限，应自决定书确定履行期限届满之次日即2018年2月14日起算。 至于违约金的计算方式是否调整问题。合同约定保利公司每逾期一日应当按日向梁卉支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。梁卉主张约定的违约金不足以弥补其损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人逾期办证的规定，主张调高其违约金。房屋不能办理产权证的事实在保利公司履行其义务之前处于持续状态，这种持续性对梁卉行使物权必将造成障碍，使梁卉为获得产权而支付的对价日益增加，而且，如仅按合同约定来负担违约金，不利于督促违约方履行其应负合同义务，因此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对违约金进行调整。保利公司于2018年10月23日取得《商品房现售备案证明》，故违约金调整计算至2018年10月23日共252天。因面积差价款为后期支付，故不应计入违约金计算基数。故违约金按已付购房款547134元为基数，按日万分之一计算252天，数额为13788元，梁卉主张超过部分，一审法院不予支持。 关于是否退还面积差异款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，梁卉、保利公司结算房款应以双方的合同约定作为依据。双方签订的《商品房买卖合同》第六条对于面积确认及面积差异的处理予以明确约定，合同约定按实测套内建筑面积结算房款。涉案房合同约定套内建筑面积52.16平方米，分摊的共有共用建筑面积17.73平方米，保利公司提供的经不动产权交易中心备案的实测套内建筑面积70.21平方米，分摊建筑面积为14.81方米，房屋建筑面积为85.02平方米，超建面积17.21平方米，套内建筑面积差异比绝对值为（70.21平方米-17.21平方米-52.16平方米）/52.16平方米=1.61%，按合同约定套内建筑面积差异比绝对值在0.6%以上至3%以下（含3%）的，由双方按合同约定的房屋单价多退少补，保利公司依据该合同条款的约定计收梁卉的套内面积差价款，符合双方的合同约定，梁卉主张退还该款无依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第之规定，判决如下：一、保利公司为梁卉支付逾期办理《商品房现售备案证明》违约金13788元；二、驳回梁卉的诉讼请求。案件受理费200元，由梁卉负担86元，保利公司负担114元。 二审期间，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 根据合同第十七条的约定，上诉人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料交给买受人。上诉人未在合同约定期限内履行报备案义务，直至2018年12月23日才取得《商品房现售备案证明》，至于逾期办结商品房现售备案证明的责任，上诉人主张迟延办理的过错在于被上诉人委托上诉人对涉案房屋进行装修、改造，应由被上诉人承担因装修、改造导致涉案房屋与规划审批不符从而造成无法按时通过规划审核、无法及时办理现售证的不利后果。本院认为，案涉房屋办理房屋权属备案登记之前，需通过建设工程规划竣工验收合格。被上诉人就案涉房产改造与上诉人签订了《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》，约定由上诉人对房屋进行装修、改造施工。因该《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》是上诉人与被上诉人双方的共同意思表示，对户型进行变更、装修的目的，对业主而言是为了获得更多的套内面积，对作为开发商的上诉人而言，其采取赠送面积的营销方式是为了更好的销售房屋。鉴于该《保利·爱琴海房屋装修、改造委托协议书》并无其他关于房屋改造可能影响产权证办理延误的后果及责任如何承担的约定，而因房屋改造双方均是实际受益者，故导致逾期办理商品房现售备案证明双方均有过错，均应承担责任。综合本案情况，本院酌定双方各承担50%责任。 关于违约金的计算问题。依据前述理由，导致逾期办理商品房现售备案证明，双方均应承担责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条“每逾期一日，违约金按已付购房款的每日万分之一计算至取得商品房现售备案证明之日止，最高不超过总房款的0.5%”的约定进行计算，违约金为2763.47元[（547134元+面积差异款5559元）×0.5%]，再根据本院酌定的双方各承担50%的责任比例，上诉人应向被上诉人支付的违约金为1381.74元（2763.47元×50%）。一审未按双方合同约定标准计算违约金欠妥，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1311号民事判决第二项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1311号民事判决第一项为：上诉人广西保利置业集团有限公司向被上诉人梁卉支付逾期办理《商品房现售备案证明》违约金1381.74元； 三、驳回梁卉的其他诉讼请求。 一审案件受理费200元，由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人梁卉各负担100元。二审案件受理费145元（上诉人广西保利置业集团有限公司已预交），由上诉人广西保利置业集团有限公司与被上诉人梁卉各负担72.5元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  赵 东 审判员  包林辉 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李 爽