江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0682民初392号 原告:胡英龙，男，1956年12月24日生，汉族，户籍地：扬州市邗江区，现住如皋市。 委托诉讼代理人：李喆，男，1977年10月23日生，汉族，住如皋市，系原告女婿，特别授权。 委托诉讼代理人：张海兵，如皋市正义法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：陆平华，男，1965年12月20日生，汉族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：蔡华，如皋市城北街道法律服务所法律工作者，特别授权。 原告胡英龙与被告陆平华土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡英龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《土地租赁合同》，被告给付2018年8月16日至2019年8月15日期间的租金合计45000元，并将租赁土地6.1亩上的建筑物清除，土地恢复原状交还原告；2.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年1月1日原被告签订《土地租赁合同》一份，约定由原告将现有的属于自己使用的英龙宠物玩具有限公司后侧6.1亩土地租赁给被告，被告用于经营南通赛奥风机制造有限公司，租赁期限为2014年1月1日至2018年8月15日，租金2000元/亩。同时约定：合同期满乙方在租赁土地上建造的房屋可与甲方协商转让事宜，协商不成，由乙方自行拆除并恢复原状。2018年8月15日租赁合同到期后，被告即已将所经营公司内的机械设备等搬离，但仍留有一部分房屋未处置。原告多次联系被告，被告既不与原告协商转让事宜，又不自行拆除将土地恢复原状交还原告。原告具状法院，请求支持原告上述诉讼请求。 被告陆平华辩称：1.案涉土地由两块组成，第一块是2008年8月16日原告与镇南社区经济合作社签订的用地协议上的3亩土地，长62.5米，宽32.5米。第二块是2003年3月8日如皋市戴庄八里皮毛厂与柴湾镇人民政府签订的协议书中，由皮毛厂租赁的政府10亩土地中的3.1亩，两块土地合计6.1亩。这两块土地均不在原告提供的集体土地使用证上。如皋市社区出具的证明并不能证明原告对案涉的6.1亩土地享有使用权。同时，镇南社区违反农村土地承包法规定，将案涉土地出租给原告，原告再转租给被告，用于非农业生产，租赁协议违反法律规定，属于无效合同。原告因此每年而获得的土地协调费，其中2008年至2013年每年1.5万元；2014年至2018年每年3万元，合计24万元，系不当得利，应当返还。2019年10月，被告已将案涉土地2019年度租金12200元，通过银行转账的方式交付给土地的所有权人即城北街道镇南社区在城北街道办事处农经站的专用账户，收款户名是如皋经济开发区农村经济服务中心。 2、原、被告主体资格均不适格，案涉土地所有权人是如皋市社区，并非原告个人所有，原告作为案涉土地使用权人的使用期限已经届满，原告没有证据证明其对案涉土地仍享有使用权，因此原告主体资格不适格。被告主体资格亦不适格，南通雉水律师事务所见证的土地租用合同承租方为被告陆平华，南通赛奥风机制造有限公司工商登记上显示股东为陆平华和徐海平，本案被告陆平华在土地租赁合同上签字的行为，代表南通赛奥风机制造有限公司的职务行为，因此如原告有权主张，也应向南通赛奥风机制造有限公司主张。 综上所述，原、被告的主体不适格，原告主张的实体权利，违反法律规定，没有事实依据，请求法院驳回原告的起诉或驳回原告诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2003年3月8日，原告胡英龙以如皋市戴庄八里皮毛厂（个人独资企业，1998年6月设立，投资人为原告胡英龙）名义，与如皋市原柴湾镇人民政府签订协议书一份（以下简称2003年3月8日协议），租用位于柴湾工业园区土地10亩，租期暂定十年，租金每年1600元，于每年3月31日前缴纳。2004年，原告女儿胡志梅及其女婿李喆重新注册设立如皋市英龙宠物玩具有限公司，李喆担任法定代表人，在上述10亩土地上建设厂房、缴纳租金、生产经营。 2006年1月14日，如皋市戴庄八里皮毛制品厂取得集体土地使用权证，证号皋集用（2006）第002号，土地所有村民委员会，坐落柴湾镇镇，土地性质工业，使用权类型为划拨，使用权面积3655M2，并附有勘界图。 因土地规划的统一需要，2008年6月16日如皋市英龙宠物玩具有限公司与如皋市柴湾镇工业园区开发有限公司重新签订土地使用协议一份（以下简称2008年6月16日协议），约定使用工业园区土地面积7.89亩，其中土地使用权联营入股面积为7.89亩，土地使用界址以双方确认的土地平面图为准，土地固定分红的标准及土地使用年限，以与原柴湾镇人民政府原来签订的协议为准，即2003年3月8日协议。 2008年8月16日，如皋市柴湾镇镇南社区经济合作社（甲方）与原告胡英龙（乙方）签订用地协议一份，载明：甲方将位于本社区13组有关农户的承包地收归社区经济合作社集体所有，用于民营企业的开发，甲方向乙方提供土地面积3亩。乙方租用土地，不论是否取得经济效益，均需按照园区租赁费的标准在每年的四月份向社区经济合作社暂以每亩2000元的标准一次性结清当年土地租金（含管理费），土地租赁期限十年，自2008年8月16日至2018年8月15日止。该幅土地为如皋市原戴庄八里皮毛厂所使用的3亩土地。 原、被告系朋友关系，经协商，先后于2003年、2008年，将上述租赁土地中，位于，如皋市城北街道益寿北路（原204国道）西侧，如皋市英龙宠物玩具有限公司厂房北侧，南通锻压设备如皋有限公司南东西水泥路南侧的两幅土地，转租给被告陆平华使用即2003年3月8日协议10亩土地中的3.1亩及2008年8月16日协议中的3亩，双方约定了土地租金标准及土地协调费等内容。此后，被告陆平华未经批准，未取得建筑用地许可证和建设施工规划许可证，在租赁土地上建造钢结构厂房、办公用房及围墙等附属建筑设施。2005年9月23日被告陆平华注册成立南通赛奥风机制造有限公司（股东为陆平华和徐海平），从事生产经营活动，并向原告缴纳土地租金及协调费。 2010年8月，如皋市原戴庄乡八里皮毛厂被原告注销登记。 因之前的转租合同到期，2014年1月1日，原告胡英龙与被告陆平华继续签订土地租赁合同一份，约定原告将其使用的英龙宠物玩具有限公司后侧陆点壹亩土地，租赁给被告陆平华经营南通奥赛风机制造有限公司。四周界址详见附图。租赁期限自2014年1月1日起至2018年8月15日。被告于每年12月31日前，向原告缴纳下一年度的土地租赁费，先缴后租，标准为每年每亩2000元人民币，以后按柴湾镇工业园区所调整的标准缴纳；同时被告每年还应向原告缴纳土地协调费用30000元。被告现金缴纳，原告出具收据。租赁土地四周的院墙所有权归原告。在租赁期内，被告有权按照规划图要求，建造厂房，其厂房所有权归被告，合同成立后原则上被告不得解除合同。否则，无权要求原告退还已缴纳费用。如被告不能按期缴纳租金，除承担日万分之五的滞纳金外，原告有权终止被告的使用权。同时约定，合同期满，被告在租赁土地上建造的房屋，可与原告协商转让事宜；协商不成，由被告自行拆除并恢复原状。该协议由江苏雉水律师事务所见证。此后，至2018年8月15日的租金及土地协调费，被告已缴纳。 上述合同期满后，原被告未能续签新的土地租赁协议。因原告与原土地所有权人的用地协议也已经到期，2019年6月原被告发生争议。原被告双方为合同到期后的地上建筑物等相关事宜协商未成。被告将其经营的南通赛奥风机制造有限公司大部分机械设备搬离，不再在此处从事经营，案涉6.1亩土地上所建厂房、办公用房、附房等处于空置状态。 另查，2019年5月15日如皋经济技术开发区管理委员会、如皋市社区居民委员会共同书面通知原告缴纳租金。2019年7月3日，如皋市社区居民委员会出具证明一份，载明2008年8月16日胡英龙与社区居委会签订如皋市社区十三组3亩地（长62.5米、宽32米）用地协议，双方协议租赁期限10年。由于园区企业用地期限均到期，未有统一续租标准，暂未续签租赁协议。目前该地块仍属于胡英龙使用，待开发区统一标准出台后，重新签订用地协议。 2019年7月25日，原告胡英龙向被告发出通知，要求被告在收到本通知之日起十五内将租金45000元交付，并立即与原告协商处理土地上附着物的相关事宜，或将租赁土地恢复原状返还，并将通知张贴于被告经营的厂房大门上。最终双方就租金及解除合同事宜协商未成，原告于2019年11月5日向本院起诉要求被告给付租金并恢复原状，后于2019年12月23日申请撤诉。 2020年1月7日原告胡英龙再次向本院提起诉讼，请求同前所述。 审理中，针对原被告双方合同效力的争议，原被告均未提供证据。本院依职权调查的2018年如皋市土地利用现状图，显示案涉6.1亩区域土地为村庄用地，非农业耕地或基本农田。 原告陈述，两幅土地，其中一幅3.1亩是2008年6月16日租赁的原如皋市柴湾镇工业园区开发有限公司土地中的一部分，另一幅3亩是2008年8月16日租赁如皋市柴湾镇镇南村土地中的一部分。2008年6月16日协议是2003年3月8日协议的延续，至于为何将10亩改变为7.89亩，是因为交税的需要，实际利用面积只有7.89亩，有部分是道路及绿化带，但出租人向原告收取租金仍然按照10亩来收取。 被告陈述，一幅土地3.1亩是2005年接受的，该土地是2003年3月1日由原告胡英龙出面与柴湾镇镇南村签订的，当时二人合租的，由原告出面签订协议，原告用了6亩多，后被告使用了3.1亩；另一幅土地3亩，因原告与村里关系较好，2008年被告因生产需要扩建厂房，仍由原告出面，于2008年8月16日与镇南村村委会签订用地协议，2009年将上述土地实际交给被告使用。2019年度租金12200元，被告已经以南通赛奥风机制造有限公司名义，通过银行转账至如皋市社区居民委员会在开发区的账户。被告主张已实际支付土地协调费24万元（包括2014年之后的15万元），原告应当返还。原告表示2014年之前的土地协调费是否收取或收取多少记不清了。2014年之后收取土地协调费12万元。 上述事实，有原告提供的土地租赁协议书、用地协议、集体土地使用权证等证据在卷佐证，可以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人应按约定的期限支付租金。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。 本案中，被告陆平华以其个人名义，与原告胡英龙协商，先后租赁使用原告实际承租案外人的两幅土地。2014年1月1日，原被告再次签订土地租赁协议，确认租赁面积为6.1亩，租赁期限至2018年8月15日止。此后，被告租金及土地协调费已支付至2018年8月15日，事实清楚，本院予以确认。该协议不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。 原告系案涉土地实际使用权人，在其与案外人之间的土地租赁使用关系未被撤销或确认无效前，选择要求被告陆平华依据原被告之间的土地租赁合同承担民事责任，不违反合同相对性和法律禁止规定。同时，原、被告之间土地转租关系成立时，南通赛奥风机制造有限公司尚未成立。南通赛奥风机制造有限公司注册成立后，被告陆平华仍以其个人名义，与原告签订土地租赁协议。因此，被告辩称原、被告主体均不适格的理由不能成立。2018年如皋市土地利用现状图，显示案涉区域土地为村庄用地，非农用地。被告辩称案涉土地仍为承包土地，未提供证据证明，也与事实不符，其辩称原、被告之间土地租赁协议无效的理由，本院不予采纳。被告主张要求原告返还土地协调费24万元，没有证据证明，本院亦难以支持。 关于合同的解除。原、被告签订的土地租赁协议于2018年8月15日到期后，双方未能协商一致，重新签订土地租赁协议或确立新的续租关系，应视为不定期租赁。原告在依法通知被告协商未成时，有权随时要求解除双方之间的土地租赁协议，被告也应按约自行拆除案涉土地上新增构筑物及附属设施建筑物，将6.1亩土地恢复原状，交还原告。现原告要求解除案涉合同并恢复原状，于法有据，本院予以支持。被告辩称其2019年租金12200元，已缴纳土地所有权人，未征得原告的同意，也不符合原、被告之间的约定。被告仍应依约承担2018年8月16日至2019年8月15日其实际占用土地期间的租金及土地协调费计42200元。原告主张的其他租金没有依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2014年1月1日签订的土地租赁合同。 二、被告陆平华给付原告胡英龙2018年8月16日至2019年8月15日期间的租金及土地协调费42200元。 三、被告陆平华自行拆除位于如皋市城北街道益寿北路（原204国道）西侧、如皋市英龙宠物玩具有限公司厂房北侧、南通锻压设备如皋有限公司南东西水泥路南侧，案涉6.1亩土地范围内的地上建筑物、构筑物（含厂房、办公用房、附属用房），将上述土地恢复原状返还给原告胡英龙。 上述二、三项判决，被告陆平华于本判决生效后一个月内履行。 四、驳回原告胡英龙的其他诉讼请求。 如果被告陆平华未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务利息。 案件受理费465元，由被告陆平华承担(此款原告已垫付，被告于本判决生效后给付原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院﹙户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65﹚预交上诉案件受930元。 审 判 员 张学和 二〇二〇年四月七日 法官助理 宗爱萍 书 记 员 杜晓星