广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初228号 原告：居跃林，男，汉族，1987年5月10日出生，住重庆市巫溪县。 原告：廖昌丽，女，汉族，1989年6月21日出生，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 被告：广西融水润东投资置业有限责任公司，地址：广西融水县融水镇民族路**润东-融州风情******。统一社会信用代码：91450225696395378W。 法定代表人：邓益民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘云，该公司办公室主任。 原告廖昌丽、居跃林诉被告广西润东投资置业有限责任公司(以下简称润东公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈锐寿、邓文强，被告委托诉讼代理人刘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖昌丽、居跃林向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，以房屋总价326524元为基数，自2015年8月20日起，按照年利率6%计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止；现暂计至2019年9月1日，违约天数为1473天，违约金暂计79063.53元。2、判决被告在判决生效之日起30天内将融水镇民族路××-融洲风情（二期）第30幢1单元803号房的产权登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以326524元购买被告位于融水镇民族路××-融洲风情（二期）第30幢1单元803号房，建筑面积109.41平方米。合同约定被告的交楼时间为2014年12月31日前。《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在房屋交付使用后180个工作日内为原告办理房地产权登记、备案，但截至起诉之日被告仍未向原告交付产权证书，故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中，被告承担逾期办证的违约责任明显显失公平，存在以格式条款降低其违约责任的行为，故根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16.17.18条的规定，法院应当对本案中的逾期办理房屋产权登记的违约金予以调整。遂原告诉至法院要求判如所请。 被告润东公司答辩称，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，该合同中约定了违约金的计算方式，原、被告作为合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，根据合同约定的违约金计算方式来计算违约金。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第28条规定：“当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”。原告请求增加违约金但是却并没有提交任何证据证明其造成的实际损失的大小，同时被告认为被告逾期提交资料报不动产登记机关备案，并不影响原告对涉案房屋的占有及使用，原告可以自行居住，也可以出租收益，不影响房屋的正常使用价值及收益价值，并没有给原告造成实际损失。3、被告并不存在恶意拖延登记备案的情况。为了配合当地政府规划，被告按照要求在整体区域（一个组团）规划验收之后才能提交办证材料，同时《商品房买卖合同》中约定的备案时间也是在当地房管的指导要求下填写的，被告一直在积极的办理原告的不动产权证，法院需要调整违约金，也应当结合当地办理不动产证的客观要求及实际情况，以补偿性为主、惩罚性为辅的原则合理裁量调整违约金幅度。4、被告诉请的逾期违约天数有误。5、逾期办证违约金为一时性债权，从约定或法定的期限届满之日的次日起计算诉讼时效，原告要求支付逾期备案违约金的诉请均已超过诉讼时效，应当依法丧失胜诉权。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据如下：1、原告提供的《身份证》，证明原告的基本身份信息，是本案适格主体。2、原告提供的被告工商登记资料，证明被告诉讼主体适合。3、原告提供的《融州风情商品房买卖合同》，证明原告购买房屋的事实以及约定的权利和义务。4、原告提供的发票和借款凭证，证明被告已收到房款326524元。5、原告提供的收据和收款收据，证明原告已缴纳契税和评估费、抵押登记费。对于双方没有异议的证据本院依法予以确认。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、被告润东公司提交的27栋、29-35栋不动产登记受理单，已办得不动产权证票据及业主领证的签领表。证明被告并未恶意拖延而是一直积极的办理不动产登记备案手续，原告的首次不动产登记备案手续均已完成，廖昌丽、居跃林也已经取得房产证。原告认为被告提供的证据三性由法院认定，被告办理首次登记是不需要原告有特定配合事项的，只有办理转移登记的时候才需要业主的配合，因此逾期办证属于被告的违约责任。2、法院依职权调取的证据2020年3月19日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》，该证据证明已办证的开发商通过“最多跑一次”平台系统录入的时间。3、法院依职权调取的证据2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》，该证据证明2018年11月28日润东融洲风情二期29-35栋已提交办理房屋首次登记的总材料（不包括分户材料）23-28栋于2017年8月24日已提交首次登记材料。原、被告对2020年3月19日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》的真实性、合法性没有异议，认为该证据只能证明被告为涉案房屋提交资料办证的情况，并不能证明原、被告双方合同约定的违约金计算方式金额过低，双方仍然应该按照合同约定界定违约责任。被告对2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告提交首次登记的时间，应当以2020年3月19日的查询结果的时间为被告提交首次登记的时间。本院认为，原、被告均无异议的证据本院依法予以采信。被告润东公司提供的证据一来源合法、内容真实，与本案有关，本院依法予以采信。本院依职权调取的2020年3月19日的《查询结果》是被告根据内部工作流程录入电脑系统的时间，而2020年3月25日的《查询结果》是被告首次提交办理房屋不动产权证登记备案的时间，与被告润东公司提供的证据一相互佐证，应当以2020年3月25日的《查询结果》时间为准，故本院对2020年3月25日融水苗族自治县不动产登记中心出具的《查询结果》依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月15日，原告廖昌丽、居跃林与被告润东公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＦ-2000-0171），合同约定原告向被告购买位于广西融水苗族自治县，建筑面积为109.41平方米，单价为2984.41元／平方米，总房款为326524元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的零点零伍%向买受人支付违约金。3.由于买受人原因，交付后在约定期限内不办理房产证的，由买受人自行承担责任。”《商品房买卖合同》第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可用挂号信或在《南国今报》上登报方式通知买受人收房；买受人应在交房通知规定的期限内与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理，则自出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交付之日，视为出卖人已将房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及风险责任也随即转移给买受人，物业公司将按规定收取买受人的物业管理费用。”。合同签订后，被告已收到全部的购房款。因被告未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，原告遂诉至法院。 另查明，2018年11月28日润东·融洲风情二期29-35栋已提交办理房屋首次登记总材料。（不包括分户材料，备注：先由房开先办理分户不动产权证书后，才可以办理转移登记分户不动产权证书），被告润东公司首次向融水苗族自治县不动产登记中心提交原告廖昌丽、居跃林所购房屋办理权属登记所需材料的登记备案时间为2018年11月28日。原告廖昌丽、居跃林已经于2020年1月22日签领不动产权证书。 本院认为，原告廖昌丽、居跃林与被告润东自愿签订《商品房销售合同》，其内容合法，依法成立并生效。当事人应当按照约定履行义务。本案中被告未在合同约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房销售合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，被告约定应交房的时间是2014年12月31日，故被告逾期备案的时间应从2015年9月9日的次日起算。关于被告主张原告关于逾期备案违约金的诉请已经超过诉讼时效的问题。根据《商品房销售合同》的约定，被告应按已付房价款的0.05%向原告支付违约金，该违约金计算方式清楚明确，被告违约时原告根据该计算方式即可以准确的计算出违约金的具体数额，因此原告主张违约金的债权范围是明确的，是非持续性债权，其性质跟被告违约行为的持续时间没有关联性，故本案逾期备案违约金的诉讼时效应从约定的期限届满之次日开始计算。原告向法院主张违约金的法定期限是两年，应为2017年9月9日前。现原告于2020年1月19日提起诉讼，又无证据证明诉讼时效有中断、中止或者延长的情形，其起诉已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。另外，关于原告要求被告完成房屋办证资料报不动产登记机关备案的诉请，因被告已完成备案事宜，故对于原告的这项诉请，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告廖昌丽、居跃林的全部诉讼请求。 案件受理费1777元，减半收取计888元（原告廖昌丽、居跃林已预交），由原告廖昌丽、居跃林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 刘彦灵 二〇二〇年四月七日 法官助理 梁志园 书 记 员 胡雨薇