广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1348号上诉人（原审原告）：谭万深，男，汉族，1972年7月31日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海云，广东荆紫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江裕泳，男，汉族，1972年7月3日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：叶永亮，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭桂心，女，汉族，1974年2月25日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：叶永亮，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人谭万深与上诉人江裕泳、谭桂心合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谭万深上诉请求：1.撤销一审判决，改判江裕泳、谭桂心向谭万深支付购房差价损失836841.14元[计算方式为（2147100元-797700元）Í494700/797700元，若江裕泳、谭桂心有异议，可以司法鉴定评估为准]；2.一、二审诉讼费用由江裕泳、谭桂心承担。事实与理由：第一，谭万深于一审中主张的购房差价损失836841.14元是以当地村民公寓的价格计算购房差价，并未以当地商品房价格进行差价计算，已是以案涉房产所在地的最低价计算房屋差价，但一审判决将谭万深的房屋差价损失酌定为600000元，远远不足以弥补江裕泳、谭桂心给谭万深造成的损失。第二，本案的特别之处在于谭万深的损失即江裕泳、谭桂心的收益，得益的是江裕泳、谭桂心，没有第三人得益。第三，本案的起因是江裕泳、谭桂心缺乏购买村民公寓的资金，故而提出愿意出借其名义，假意邀约谭万深购买。谭万深基于对江裕泳、谭桂心（谭万深的亲妹夫、亲妹妹）的信任才同意借江裕泳、谭桂心的名义购买房屋。谭万深是出于对亲情的信任，本着善良的目的而为，并无过错，即便谭万深存在过错，但亦未达到一审判决所认定的50%的过错程度。而江裕泳、谭桂心从一开始就利用谭万深的信任，设局让谭万深出资为其买房，江裕泳、谭桂心的过错程度即使不是100%，也至少达到80%以上。综上，江裕泳、谭桂心的行为恶劣，一审判决没有充分考虑公平公正及诚信原则，判决结果客观上纵容了江裕泳、谭桂心的欺骗行为，请求二审法院维护谭万深的合法权益。江裕泳、谭桂心答辩称，不同意谭万深的全部上诉请求，其余意见与江裕泳、谭桂心的书面上诉状一致。江裕泳、谭桂心上诉请求：1.请求改判驳回谭万深的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由谭万深承担。事实与理由：第一，一审程序不合法，侵犯了江裕泳、谭桂心的诉讼权益。佛山市禅城区某街道下朗股份合作经济联合社（以下简称下朗经济联合社）于2019年11月15日向一审法院发出的调查函的复函是审查本案赔偿损失额的重要证据，一审法院虽要求江裕泳、谭桂心对该复函发表质证意见，但事实上，一审法院在江裕泳、谭桂心未提交书面质证意见之前即作出了一审判决，一审法院剥夺了江裕泳、谭桂心的质证权利，违反了民事诉讼程序。第二，一审判决对涉案房屋的实际价值没有作出事实认定，仅通过与本案无关的两份中标证据认定本案的实际经济损失，处理有误。首先，作为一审判决认定事实的两份中标信息，各自参与的主体不同、时间亦相距甚远，不可同日而语，更不能借用涉案房屋的招标人为因素导致的虚价直接作为涉案房屋参考价值的依据，一审判决属于认定事实不清；其次，涉案房屋由于无法流转，并不能产生增值收益，一审判决认定的差价计算依据不合理。涉案房屋所属土地依法属于村民集体所有，按照目前法律法规以及政策，无法办理不动产登记证登记到村民个人名下，事实上无法在房地产交易市场上交易，江裕泳、谭桂心实际只享有涉案房屋的使用权。对此，《下朗村民公寓认购协议》第五条第二款的约定及《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》第七条（三）亦能予以证明。第三，即使法院认定江裕泳、谭桂心应当承担损失，涉案房屋的价值亦应基于其本身的价值进行计算，2019年7月10日江裕泳与下朗经济联合社签订的《村民公寓买卖合同》总成交价为825091.2元，与2016年2月20日江裕泳与下朗经济联合社签订的《下朗村民公寓认购协议》约定的购房款797700元的差价为27391.2元。关于某苑（村民公寓）剩余70套公寓的竞投定价，与本案无关，不应作为认定房屋差价损失的依据，否则有违常理。综上所述，请求二审法院纠正一审法院的错误，支持江裕泳、谭桂心的全部上诉请求。江裕泳、谭桂心于二审期间补充上诉称，一审判决突破合同相对性要求其承担连带责任不当，请二审予以改判。谭万深答辩称，江裕泳、谭桂心上诉的事实与理由不成立，一审程序合法。江裕泳、谭桂心所述的房屋增值部分的计算方法是错误的，27391.2元的差价是楼层面积所产生的差价，不是涉案房屋本身的增值价格。谭万深向一审法院起诉请求：1.江裕泳、谭桂心向谭万深支付购房差价损失836841.14元[计算方式为（2147100元-797700元）×494700元/797700元,若江裕泳、谭桂心对计算方式有异议，将以司法鉴定评估为准]；2.江裕泳、谭桂心承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2016年2月20日，江裕泳（乙方，系英一村民小组村民）与下朗经济联合社（甲方）签订《下朗村民公寓认购协议》（NO：004003），主要内容为：第一条项目工程概况（一）工程名称：某庭园（村民公寓，含地下室）。……（四）乙方认购的村民公寓的平面图经佛山市规划部门批准，用途为住宅，建筑层数地上9层，建筑栋数26栋，地下**停车场。第二条乙方认购的标的物乙方自愿认购一个建筑面积为176平方米（毛坯，含公摊）的公寓套间及一个配套地下停车位，公寓的具体楼层、座数及车位位置待甲方通知后抽签确定……第五条产权登记（一）因乙方此次认购的村民公寓系在集体所有土地上建设的公寓，如相关法律法规等允许办理不动产权证的，甲方予以协助提供相关资料，相关手续由乙方负责并缴纳相关费用；但是，甲方不承诺乙方认购的公寓可以办理不动产权证，乙方知悉且自愿承担如不能办理所有权证到乙方名下的相应的风险。（二）乙方付清全部公寓及车位价款后，抽签确认具体楼层栋数前，允许乙方将认购的公寓及车位转名登记至其直系亲属（直系亲属仅限于指配偶、父母、子女、兄弟姐妹）名下，但是，直系亲属必须是截止到2013年10月8日年满18周岁以上（含18周岁）且具有下朗户籍及股东身份。2015年8月1日、2015年8月11日、2016年4月8日、2016年8月10日、2017年1月20日、2017年6月20日、2017年12月，谭万深通过银行转账的方式向下朗经济联合社支付涉案房屋的购房款30000元、35700元、51000元、54000元、135000元、135000元、54000元，合共494700元。下朗经济联合社均出具《收据》，确认收到上述购买村民公寓的购房款。2018年3月12日，江裕泳通过银行转账方式向谭万深转账494700元。2018年7月13日，下朗经济联合社向一审法院出具《复函》一份，上载：“1、某庭园（村民公寓）属于我社集体所有土地上建设的村民公寓。根据2014年9月26日经村民代表表决通过的下朗村民公寓筹建方案中明确申报条件是具有本村户籍和本村经济社股东资格（22-60周岁）的股东才能申报购买。按照下朗村民公寓认购协议第五条产权登记第二项：乙方付清全部公寓及车位价款后，抽签确认具体楼层栋数前，允许乙方将认购的公寓及车位转名登记至其真系亲属（真系亲属仅限于指配偶、父母、子女、兄弟姐妹）名下，但是，真系亲属必须是截止到2013年10月8日年满18周岁以上且具有下朗户籍及股东身份。……”2018年9月13日，佛山市禅城区不动产登记中心向一审法院出具复函一份，内容如下：……经某村核实，谭万深属某村股东，非下朗村经济组织成员，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”。“农村住宅用地只能分配给本村农民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”建议法院在处理该宗土地及房屋时，买受者的范围只能限于有资格取得集体土地并符合**一宅条件的本村村民，否则会引起社会上群众误解以为农村集体土地和房屋可以自由买卖。如不符合资格条件的人取得，将不能办理不动产登记。2019年11月15日，下朗经济联合社向一审法院出具《复函》一份，内容如下：1、某庭园村民公寓20栋601房屋经广东明某勘测设计有限公司测绘，建筑面积为177.66平方米；2、涉案不动产为集体土地上建设的村民公寓，权属下朗经济联合社。根据现有政策，不能办理不动产权登记至个人名下；3、调查函所附的《某苑竞投房屋信息表》为我村2019年7月29日派发及公示；《中标候选人结果信息公示》为我村2019年8月15日公示。上述信息真实。根据下朗经济联合社派发及公示的《某苑竞投房屋信息表》，某庭园村民公寓20栋202房、302房建筑面积均为177.66平方米，房屋起拍价（含配套车位）均为97.71万元。根据下朗经济联合社派发及公示的《中标候选人结果信息公示》，某庭园村民公寓20栋202房（含配套车位）的中标价格为2147100元、302房（含配套车位）的中标价格为2157300元。谭万深陈述：谭万深与谭桂心为兄妹关系，江裕泳与谭桂心为夫妻关系。谭万深不是张槎下朗村的村民，而江裕泳、谭桂心均是下朗村村民，有资格购买下朗村的村民公寓。因为购买房屋需以家庭为单位购买，故谭万深与江裕泳约定谭万深以江裕泳的名义向下朗经济联合社购买村民公寓，但购房款均是谭万深所支付。一审中，谭万深与江裕泳、谭桂心一致确认：1.谭万深与江裕泳、谭桂心没有签订相关的合同或协议。2.江裕泳于2019年7月左右办理收楼手续，涉案房屋位于佛山市禅城区下朗村民公寓某苑X栋X房，目前为毛坯空置状态。另查明，一审法院于2018年5月4日立案受理谭万深诉江裕泳、谭桂心合同纠纷一案，案号为（2018）粤0604民初8458号。谭万深在该案中主张差价损失，一审法院经审理认定谭万深借用江裕泳的名义购买村民公寓的事实及谭万深与江裕泳借名购买村民公寓的行为无效，并以涉案的村民公寓尚未落成、村民公寓尚未交付，差价损失无计算基础为由，驳回谭万深对差价损失的主张。该判决已生效。一审法院认为，本案中，谭万深借用江裕泳的名义购买村民公寓的事实及谭万深与江裕泳借名购买村民公寓的行为无效均已经一审法院作出的（2018）粤0604民初8458号生效判决认定，一审法院予以确认。江裕泳抗辩双方为借款关系，与生效判决认定的事实不符，一审法院不予采纳。关于谭万深诉请差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，谭万深基于信赖而借用江裕泳的名义出资购买涉案房屋，江裕泳中途以退还购房款的行为表明不愿继续履行双方的借名买房协议，有违诚实信用，由此造成谭万深丧失与他人及时订立合同的机会，而根据佛山市房地产市场行情可知，谭万深与江裕泳达成借名买房协议之时较江裕泳向谭万深退回购房款之时，本地的房地产价格已经发生较大增幅，一审法院将结合江裕泳因房屋增值所获利益以及谭万深因涉案房屋现值和原购买价格的差异造成的损失来平衡双方的利益，具体分析如下：根据一审法院查明的事实可知，谭万深最迟在2018年3月12日已经知道江裕泳不愿意继续履行双方的借名买房合同，故一审法院确定涉案房屋差价的基准日为2018年3月12日。本案中，江裕泳根据《下朗村民公寓认购协议》认购涉案房屋向下朗经济联合社支付的购房款为797700元；根据下朗经济联合社公布的《中标候选人结果信息公示》，同栋低楼层、面积近似的房屋成交价202房为2147100元、302房为2157300元，该成交价格虽然是2019年8月数据，但根据佛山市房地产市场的发展行情，佛山房地产市场房价2018年与2019年基本持平，谭万深主张按2147100元确认涉案房屋的价值，具有可比性，且数据真实可靠，一审法院予以确认。也即涉案房屋价值较谭万深、江裕泳达成借名买房协议之时的价值高出1349400元之多，谭万深就涉案房屋的付款金额494700元对应的涨幅价值为836628元。综合考虑合同履行程度、江裕泳对房屋涨跌情形的预见能力等因素，一审法院酌定谭万深的房屋差价损失为600000元。另，因涉案房屋为限制流转物，法律法规和政策明确规定农村住宅用地只能分配给本村农民，对此，谭万深、江裕泳均明确知道，故谭万深、江裕泳对合同无效均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应根据各自的过错程度承担责任，一审法院确定江裕泳应对一审法院前文确定的房屋价值损失承担50%的责任，也即江裕泳应向谭万深支付差价损失为300000元。谭万深主张超出部分，一审法院不予支持。关于谭桂心的责任。本案中，基于谭万深、江裕泳、谭桂心的特殊身份关系可知，谭万深借用江裕泳的名义购买涉案村民公寓系与江裕泳、谭桂心协商一致确定的，谭桂心作为谭万深的妹妹，不可能不知情，只是因为江裕泳是户主，才借用江裕泳的名义签约付款。且涉案房屋最终属于江裕泳、谭桂心的夫妻共同财产，江裕泳、谭桂心共同享有涉案房屋增值的利益。故谭万深要求谭桂心一并承担赔偿责任，合法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、江裕泳、谭桂心于判决生效之日起十日内，向谭万深赔偿购房差价损失300000元；二、驳回谭万深的其他诉讼请求。本案一审适用简易程序，案件受理费减半收取6084元，由谭万深负担4000元，江裕泳、谭桂心共同负担2084元。二审中，谭万深没有提交新证据，江裕泳、谭桂心向本院提交了如下证据：1.中国邮政快递的物流信息，拟证明一审法院剥夺江裕泳、谭桂心的质证权利，存在程序违法；2.《村民公寓买卖合同》《抽签结果确认书》《抽签通知书》《公寓价差结算通知书》《下朗村民公寓房屋车位交付通知书》，拟证明一审判决未对涉案房屋的实际价值进行认定，对房屋差价的计算标准不符合事实。本院依法组织双方当事人进行了质证。经审查，江裕泳、谭桂心提交的证据1可与其一审提交的书面质证意见相印证，本院予以采信；证据2于下文一并论述。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。谭万深借用江裕泳的名义购买村民公寓的事实及相关行为无效均已经一审法院作出的（2018）粤0604民初8458号生效判决认定。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.一审判决认定江裕泳应向谭万深支付的房屋差价损失是否恰当；2.谭桂心应承担的责任。关于第一个争议焦点。谭万深上诉主张，一审法院既然认可谭万深就涉案房屋付款金额的涨幅价值为836841.14元，却酌定谭万深的房屋差价损失为600000元且认定谭万深的过错程度达到50%而判决江裕泳、谭桂心只向其支付300000元不当，江裕泳、谭桂心应向谭万深支付的差价损失应为836841.14元。江裕泳、谭桂心上诉主张，一审法院以与本案无关的中标资料为依据认定谭万深的实际损失不当，涉案房屋即便存在增值亦应以江裕泳、谭桂心与下朗经济联合社于2019年7月10日签订的《村民公寓买卖合同》约定的购房价款为依据，房价差仅为27391.2元。对此，本院结合案件事实与法律认定如下：首先，关于谭万深就涉案房屋的差价损失数额问题。经查，涉案以江裕泳名义购买的某庭园村民公寓X栋X房屋为集体土地上建设的村民公寓，其权属人为下朗经济联合社且根据现有政策不能办理不动产权登记至个人名下。可见，涉案房屋为限制流转物。而根据下朗经济联合社提供的《中标候选人结果信息公示》反映，涉案房屋所在的某庭园村民公寓X栋202房（含配套车位）的中标价格为2147100元、302房（含配套车位）的中标价格为2157300元。江裕泳、谭桂心虽不认可以该两房屋的价格作为认定涉案房屋价值的依据，但经本院二审释明明确不同意申请对涉案房屋进行价格评估。结合上述两房屋与涉案房屋均在同一楼栋，面积相同且楼层更低，涉案房屋的价格只会更高的实际情况，在没有相反证据的情况下，本院对谭万深主张按其中价格较低的202房的中标价格2147100元确认涉案房屋的价值予以支持。江裕泳、谭桂心于二审提交的《村民公寓买卖合同》《抽签结果确认书》《抽签通知书》《公寓价差结算通知书》《下朗村民公寓房屋车位交付通知书》反映的是江裕泳购买涉案房屋的实际价格而非该房屋的增值价格，其计价基础是江裕泳在2016年2月20日与下朗经济联合社签订《下朗村民公寓认购协议》，不能作为谭万深所主张之涉案房屋差价损失的依据。由此，涉案房屋的价值较谭万深、江裕泳达成借名买房协议之时的价值高出1349400元，谭万深就涉案房屋的付款金额494700元对应的涨幅价值为836841.14元［（2147100元-797700元）×494700元/797700］。该涨幅价值已经反映合同的履行程度，且从江裕泳向谭万深退还购房款时本地房地产价格发生较大增幅可知，江裕泳正是为了获取房屋增值利益而不愿意继续履行合同，故一审判决再基于合同履行程度、江裕泳对房屋涨跌情形的预见能力等因素，酌定谭万深的房屋差价损失为600000元，与事实明显不符，有失公允。故此，谭万深上诉主张其房屋差价损失应为836841.14元有理，本院予以支持。其次，关于过错比例的分担问题。如前所述，涉案房屋为限制流转物，法律法规和政策明确规定只能分配给本村农民或在本村农民中流转。谭万深、江裕泳对此均应明确知道，故谭万深、江裕泳对涉案合同的无效均有过错。但江裕泳是由于房屋增值大而不愿意继续履行合同，有违诚实信用，且其行为致使谭万深错过了购买其他房屋的有利时机，过错明显较大。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌定江裕泳应对谭万深的房屋差价损失承担70%的责任，即江裕泳应向谭万深支付差价损失585788.8元。关于第二个争议焦点。谭桂心上诉主张，一审判决突破合同相对性要求其承担连带责任不当。经查，谭万深与谭桂心是兄妹，而江裕泳、谭桂心是夫妻。可见，谭桂心作为谭万深的妹妹，对于谭万深借用江裕泳的名义购买涉案村民公寓必定知情。且涉案房屋为江裕泳、谭桂心的夫妻共同财产，江裕泳、谭桂心共同享有涉案房屋增值的利益。故一审判决谭桂心一并承担赔偿责任合法有据，一本院予以维持。关于一审法院在收到江裕泳、谭桂心对下朗经济联合社复函的书面质证意见前一天出具判决的问题。但未影响江裕泳、谭桂心的实体权利，且江裕泳、谭桂心对该证据并无异议，故不构成程序违法。江裕泳、谭桂心的相关上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，谭万深的上诉请求部分有理，本院予以支持；其余上诉请求不能成立，本院不予支持。江裕泳、谭桂心的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22441号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22441号民事判决第一项为：上诉人江裕泳、谭桂心于本判决生效之日起十日内向上诉人谭万深赔偿购房差价损失585788.8元；三、驳回上诉人谭万深的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6084元，由上诉人谭万深负担1825.2元，由上诉人江裕泳、谭桂心负担4258.8元。二审案件受理费14968元，由上诉人谭万深负担4287.4元，由上诉人江裕泳、谭桂心负担10680.6元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣