河南省商丘市梁园区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1402执异23号案外人单玉玲，女，汉族，1970年4月5日出生，住河南省郑州市金水区。案外人梁耀丹，女，汉族，1992年11月15日，住河南省郑州市金水区。申请执行人商丘华商农村商业银行股份有限公司，住河南省商丘市梁园区凯旋路**，统一社会信用代码：91411400555736919A。法定代表人李文斌，职务董事长。委托代理人张建华、张继文，河南京港律师事务所律师。被执行人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司，住所地商丘市柘城县春水东路**，统一社会信用代码：914114247942862491。法定代表人董进军，职务经理。在本院执行商丘华商农村商业银行股份有限公司与柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人单玉玲、梁耀丹对本院查封的位于柘城县春水东路10号滨湖现代城8号楼1、2、3、13号四套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，1.所涉案的四套房屋分别是案外人单玉玲、梁耀丹在2013年6月6日、6月14日、6月27日与被执行人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司签订房屋买卖合同所合法购买，并支付了全部购房款(其中64万元补交于柘城县法院)，案外人单玉玲、梁耀丹在被执行人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司于2013年6月15日、2013年6月29日交付涉案房屋后，将房屋出租他人至今(有租赁合同)；由于之后被执行人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司与申请执行人商丘华商农村商业银行股份有限公司办理涉案房屋抵押登记并货款，致使至今未办理过户手续;依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;②在人民法院查封之前已合法占有该不动产;③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;④非因买受人自身原因未办理过户登记。我们认为，单玉玲、梁耀丹提出的执行异议申请符合上述规定，具有事实和法律依据。2.在另一案件申请人陈书峰申请执行柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人单玉玲、梁耀丹依法向柘城县人民法院提出了案外人执行异议申请，柘城县人民法院经过审查后于2018年12月26日作出(2018)豫1424执异112号执行裁定书认为异议成立:中止了对案涉位于柘城县春水东路××号滨湖现代城8号楼1、2、3、13号四套商铺的执行措施。3.案外人単玉玲、梁耀丹于2019年7月17日向柘城县人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，经过一审二审审理，商丘市中级人民法院于2020年3月9日作出(2020)豫14民终399号民事判决书:判决柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司于判决生效后60日内将位于柘城县春水东路××号滨湖现代城8号楼1、2、3号房屋产权变更至单玉玲名下，将13号房屋产权变更至梁耀丹名下，上述生效裁判已经确认了案外人对案涉房屋的所有权。综上所述，案外人认为:梁园区人民法院对位于柘城县春水东路××号滨湖现代城8号楼1、2、3、13号四套商铺所采取的执行措施是错误的，严重侵害了案外人单玉玲、梁耀丹的财产权益，现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条、《民事诉讼法》第二百ニ十七条之规定提出异议，请求依法停止对涉案房屋的执行。案外人向法院提交的证据材料有：1.（2020）豫14民终399号民事判决书复印件一份。2.（2018）豫1424执异112号执行裁定书复印件一份。3.《商品房买卖合同》复印件三份及房款收据、银行汇款凭证。4.滨湖现代城8幢楼南1、2、3号商铺租赁合同三份及1、2、3号商铺物业交付使用证明及电工张华杰证明；湖滨现代城8幢楼南13号商铺租赁合同四份及13号商铺物业交付使用证明；1、2、3、13号商铺水电费缴费凭证九份；1、2、3、13号商铺租赁使用照片九张。5.缴纳64万元到柘城县法院凭证、开发商2万元定金收据一份。申请执行人辩称，1.案外人异议认为已支付大部分购房款并合法占有涉案房屋的异议理由无事实依据，异议理由不能成立。柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司并没有把涉案房屋交付给案外人占有、使用，柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司在此前的诉讼中一直认为是案外人自己强行占用涉案房屋，案涉房屋并没有交付案外人。案外人也没有证据证明其合法占有涉案房屋。案外人异议认为已支付了大部分购房款、梁耀丹已支付了全部购房款，并于2013年6月15日将房屋交付使用，证据不足。在申请执行人办理贷款手续时，也没有发现单玉玲、梁耀丹占有使用涉案房屋的情形，案外人异议认为已支付大部分购房款并合法占有涉案房屋的异议理由不能成立。2.陈书峰申请执行柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司案件，与本案无关，也与申请执行人申请执行中对涉案房屋享有抵押物的优先受偿权不同。陈书峰申请执行是一般金钱债权，而申请执行人对涉案房屋享有的是抵押物的优先受偿权，两者无可比性，陈书峰案件是否中止对涉案房屋的执行无直接的关系。3.商丘市中级人民法院作出的(2020)豫14民终399号民事判决书没有确认案外人对涉案房屋享有所有权，案外人异议认为生效裁判已经确认了案外人对涉案房屋的所有权没有依据。商丘市中级人民法院(2020)豫14民终399号民事判决书判决认定，申请执行人请求柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司协助办理涉案房屋的产权变更登记，柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司应当涤除涉案房屋的权利负担，协助办理。申请执行人与柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司、董进军的债权债务关系，经商丘市梁园区人民法院调解达成协议，调解书已经生效。柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司欠申请执行人本金7041333.98元及相应利息没有偿还，申请执行人对抵押房产享有优先受偿权，并于2018年11月21日向商丘市人民法院提交强制执行申请书，案件正在执行中，对涉案房屋已经査封。《物权法》第一百九十一条规定:“【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司没有涤除涉案房屋的权利负担无权也不能为案外人办理房产登记。4.申请执行人抵押物权的优先受偿权,优先于案外人的债权，案外人的权利不能排除强制执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条:“【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不ー。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。126条“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，00000000必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”依据上述及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125、126条的规定，在没有代为清偿债务消灭抵押权情况下，本案涉案房产不能转让。单玉玲、梁耀丹所请求柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司协助办理房产登记的涉案房产已抵押给申请执行人，申请执行人对涉案房屋享有抵押权，由于房产为商铺，用途为商业用房，案外人不是商品房的消费者，申请执行人对涉案房屋享有抵押权的优先受偿权属物权，优先于单玉玲、梁耀丹合同权利的债权单玉玲、梁耀丹在没有代为清偿债务消灭抵押权情况下，无权要求办理房产登记。综上所述，申请执行人对涉案房屋依法享有抵押物的优先受偿权，在柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司没有清偿申请执行人的借款本息，没有涤除涉房屋的权利负担的情况下，柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司无权也不能为案外人办理房产登记，柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司无法履行商丘市中级人民法院(2020)豫14民终399号民事判决。申请执行人对涉案房屋享有抵押权的优先受偿权属物权，优先于单玉玲、梁耀丹合同权利的债权，单玉玲、梁濯丹不是商品房的消费者，在没有代为清偿债务消灭抵押权情况下，柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司无权为其办理房产登记。案外人异议理由不能成，应当依法驳回，应对涉案房屋依法继续执行。申请执行人向法院提交的证据材料有：（2018）豫1402民初字775号民事调解书复印件一份。本院查明，申请执行人商丘华商农村商业银行股份有限公司与被执行人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院查封了位于柘城县春水东路××号滨湖现代城8号楼1、2、3、13号四套房产。后案外人对查封房产提出执行异议。另查明，案外人对柘城县人民法院执行的陈书峰与柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中查封的上述房产提出执行异议，并将640000元房款转账至柘城县人民法院账户。柘城县人民法院作出（2018）豫1424执异112号执行裁定中止对上述房产的执行。再查明，（2020）豫14民终399号民事判决认定2013年6月6日、6月14日单玉玲与被执行人签订商品房买卖合同一份，约定将位于柘城县春水东路××号滨湖现代城第8幢楼从南往北第1、2、3号商铺出卖给单玉玲。合同签订当日单玉玲支付南1号房款300000元，支付南2、3号房款252480元。单玉玲曾于2011年12月22日支付20000元，2012年1月7日通过女儿梁耀丹支付200000元。2013年6月15日盛世公司将南1、2、3号房屋交付给单玉玲使用。2016年6月27日,梁耀丹与盛世公司签订柘城县春水东路××号滨湖现代城第8幢楼从南往北第13号商铺的商品房买卖合同。合同签订当日，梁耀丹付清了全部房款556944元。2013年6月29日，单玉玲就南13号房产与盛世公司签订补充协议。签订补充协议当日，盛世公司将南13号房交付梁耀丹。2013年7月10日，被执行人与申请执行人在柘城县房地产管理局办理房屋抵押登记，盛世公司将包括涉案房屋在内的八套房产抵押给申请执行人，抵押设定日期为2013年7月17日至2016年7月17日。本院认为，1.案外人与被执行人签订的三份《商品房买卖合同》均基于真实意思表示，且签订日期在法院查封之前。2.案外人合法占有查封房产的时间也在查封之前。3.案外人在签订《商品房买卖合同》时已经交付部分购房款，后又将剩余房款交付至柘城县人民法院账户。4.案外人在购买房产的时间早于抵押登记时间和查封时间。案外人在商品房买卖合同签订后，涉案房产即被盛世公司抵押给申请执行人，非因案外人的原因导致未办理过户。因此，案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对案外人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于柘城县春水东路10号滨湖现代城第8号楼第1、2、3、13号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向商丘市梁园区人民法院提起诉讼。审判长  何明山审判员  郜运来审判员  仵胜楠二〇二〇年四月十七日书记员  杨 雨