黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初17077号原告（反诉被告）:哈尔滨市三开房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区经纬街**。法定代表人:张培军，职务:负责人。委托诉讼代理人:苏海澍，黑龙江率航律师事务所律师。委托诉讼代理人:吕伟，男，1981年12月5日生，汉族，该公司企划部员工，住哈尔滨市道里区。被告（反诉原告）:王立民，男，1978年4月11日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:刘晖，黑龙江音河律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨市三开房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王立民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）哈尔滨市三开房地产开发有限公司(以下简称三开房地产）的委托诉讼代理人苏海澍、吕伟，被告（反诉原告）王立民及其委托诉讼代理人刘晖到庭参加诉讼。原告（反诉被告）哈尔滨市三开房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告以年租金20万元为标准向原告支付自2019年8月26日起至2019年12月17日的房屋占有使用费62460.6元；二、请求法院依法判令被告按照合同约定支付供热费1994.2元；三、请求法院依法判令被告按照合同约定支付物业费410.4元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月9日原告与被告签订《房屋租赁协议书》，原告将坐落于哈尔滨市××××号房屋中的173.55平方米房屋租赁给被告，租赁期限自2018年8月26日起至2019年8月25日止，年租金为20万元。房屋租赁协议书第二条约定：“如乙方续租房屋，则必须在租赁期满前20天，提出要约。如乙方未在上述期限内提出要约，甲方有权收回房屋。现租赁期限已过，被告未按照协议约定提出要约，原告有权收回房屋。2019年9月5日，原告已向被告送达律师函，要求被告期限搬离房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条之规定，为维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王立民辩称，王立民并不欠三开房地产房费、供热费、物业费，其所述不属实，请求法院驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）王立民向本院提出反诉请求：一、判令三开房地产赔偿王立民优先购买权差价损失15万元及房屋漏水损失181011.2元，合计331011.2元。二、诉讼费用由三开房地产承担。事实与理由：自2000年起王立民承租三开房地产所有的位于哈尔滨市××××号房屋，王立民与三开房地产每年签订一次《房屋租赁协议书》，约定承租期限为一年。2018年10月9日王立民与三开房地产签订了《房屋租赁协议书》，租赁期限自2018年8月26日起至2019年8月25日止，年租金为20万元。但三开房地产在此房屋租赁合同期限内，未在合理期限内通知王立民，擅自将承租给王立民的房屋转让给第三人。王立民认为，三开房地产的行为侵害了王立民的优先购买权，给王立民造成了经济损失15万元；2017年承租房屋管线漏水，三开房地产有义务进行修复，对漏水造成的损失进行赔偿，但三开房地产提出条件，由王立民自行修复，三开房地产用第二年的房租、供热费、物业费折抵，但至今未兑现，且要求王立民腾房，对赔偿损失只字不提，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条之规定，王立民诉至法院，请求法院支持王立民的诉讼请求，维护王立民的合法权益。哈尔滨市三开房地产开发有限公司辩称，三开房地产并未侵害王立民的优先购买权。三开房地产与案外人赵艳玲确实在王立民承租期内签订的房屋买卖合同，将位于通达街84号的房产整体出租给案外人，房屋所有权记载的面积是476.63平方米，双方签订合同后，案外人找到了王立民，商讨是否继续承租，继续承租的租金等问题，但是由于案外人与承租人即王立民协商的并不愉快，案外人就以房屋可能存在纠纷为由与三开房地产解除了买卖合同，经过双方协商，双方于2019年8月21日签订了房屋解除协议，截止目前房屋所有权证还登记在三开房地产名下，王立民称三开房地产侵犯了其优先购买权是没有道理的。王立民享有优先购买权，也仅对其承租的部分享有优先购买权，最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时，是否享有优先购买权的复函中称，从房屋使用功能看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的，使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权仅基于其承租的部分房屋，如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的，使用功能整体性较明显，则其对出卖的整个房屋享有优先购买权，从承租人承租的部分房屋占整个房屋的比例看，承租人承租的房屋占整个出卖房屋一半以上的则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，反之不认定其对全部房屋享有优先购买权，就本案，王立民和三开房地产之间签订的合同是173.55平方米，仅就是这一部分享有优先购，王立民提出的赔偿无任何依据，要求赔偿15万元是差价损失，但是优先购买权的差价损失三开房地产百思不得其解，出租人出卖房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先的购买权利，作为王立民主张差价无事实依据和法律依据。关于赔偿损失问题，房屋漏水造成的损失请求赔偿案件是典型的侵权责任纠纷案件，要求的侵权行为必须有四个要件，一、关于漏水的原因现在没有查清，根本不存在水管冒水的问题，截止目前，三开房地产没有收到水管冒水的问题，没有任何证据证明。二、王立民陈述2017年三开房地产同意用房屋租金、物业费、供热费抵顶，但2018年并不拖欠，三开房地产请求的是2019年的租金，三开房地产认为不是事实。三、三开房地产到现场去过，可能存在漏水，但是漏水的原因是由于二楼的住户私自违建，导致排水不通畅，雨天防水渗漏地，不是水管破裂。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证。本院认定如下：原告（反诉被告）举示证据一、2018年10月9日房屋租赁合同一份。证据二、邮寄单据复印件一张。证据三、原告与案外人赵艳玲于2019年8月21日签订房屋买卖合同解除协议书一份。证据四、录像资料四份。证据五、黑（2019）哈尔滨市不动产权第0281322号不动产权证书一份。被告（反诉原告）举示证据一、录音三份（第一份是2019年8月26日被告与新房主赵艳玲的录音，在租赁房屋打电话时被告公司摄像头录制，录制后拷贝到手机中；第二份是2019年8月26日被告与原告方负责人吕伟的办公室录音，被告用手机录制；第三份是2019年11月22日被告与新房主赵艳玲的录音，在租赁房屋处打电话时被告用手机录制；）、2017年6月29日视频一份（在租赁房屋处被告录制的承租房屋漏水现场）及修复管线漏水及遭受浸泡装修装饰费用票据一张及明细一张。证据二、房屋租赁协议书复印件一份。本院对原告所举证据一、证据五予以采信。对原告所举证据二因无法证明邮寄内容，本院不予采信。对原告所举证据三，因涉及案外人，案外人亦未到庭，本院不予采信。对原告所举证据四，无法证明漏水原因，本院不予采信。本院对被告所举证据一中与案外人赵艳玲的录音，因涉及案外人，案外人亦未到庭，本院不予采信。对被告证据一中与吕伟的录音，因原告不予认可，亦未有其他证据佐证，本院不予采信。对证据一中2017年6月29日视频一份（在租赁房屋处被告录制的承租房屋漏水现场）修复管线漏水及遭受浸泡装修装饰费用票据一张及明细一张，无法证明漏水原因，本院不予采信。对被告所举证据二，因涉及案外人，被告亦未提供原件，本院不予采信。经本院审理查明，2018年10月9日三开房地产与王立民签订房屋租赁协议书一份约定：“出租方（甲方）为三开房地产，承租方（乙方）为王立民。甲方坐落在哈尔滨市××××号，建筑面积为476.43平方米，将其中建筑面积173.55平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2018年8月26日起至2019年8月25日止，共1年。协议签订后，乙方一次性付清甲方一年租金20万元。供热费7264.07元，物业费1330.8元，如乙方续租房屋，则必须在租赁期满前20天，提出要求，在双方协商一致的条件，双方重新签订租赁协议。如乙方未在上述期限内提出要约，甲方有权收回房屋。供热费、物业费、水费、电费均由乙方承担。”上述合同租赁期限内约定的房屋租金、物业费、供热费王立民均已全部给付三开房地产。2019年12月17日王立民从涉案房屋中搬出，将涉案房屋返还三开房地产。自2019年8月26日起至2019年12月17日止的房屋租金、物业费，2019年10月20日起至2019年12月17日止的供热费，王立民均未给付三开房地产。庭审中，双方当事人均认可，王立民未给付的物业费为1330.8元/年，供热费为6623.17元/每年。另查明，三开房地产现整体出售哈尔滨市南岗区××层房屋，建筑面积为476.43平方米，包括其中建筑面积173.55平方米出租给王立民的房屋。上述房屋租赁合同中约定的涉案房屋哈尔滨市××××号房屋，（建筑面积173.55平方米）系哈尔滨市南岗区××层房屋（建筑面积为476.43平方米）的一部分，不动产证书上的房屋坐落均为哈尔滨市南岗区××层。哈尔滨市南岗区××层产权人至今仍为三开房地产，不动产权证号为黑（2019）哈尔滨市不动产权第0281322号。庭审中，三开房地产承认其2018年12月10日与案外人赵艳玲签订了房屋买卖合同，将哈尔滨市南岗区××层房屋出售给赵艳玲。三开房地产称，与王立民签订的租赁合同到期前一周，告知王立民在内的所有租户，三开房地产要出卖房屋，合同不在续签。当时王立民并未表示要购买房屋。与案外人赵艳玲签订的涉案房屋买卖合同，后因三开房地产不能交付房屋给案外人赵艳玲，赵艳玲亦认为涉案房屋与租户有纠纷，三开房地产与案外人赵艳玲于2019年8月21日签订了房屋买卖合同解除协议书。王立民称，三开房地产从未告知王立民其要出卖房屋，2019年8月22日因赵艳玲向王立民要房屋租金，王立民得知三开房地产打算将房屋卖给案外人赵艳玲。本院认为，三开房地产与王利民于2018年10月9日签订的房屋租赁合同真实有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同签订后，原告交付了房屋，被告交付了租赁期限内（2018年8月26日至2019年8月25日）的房租。合同到期后，双方未在续签合同，王立民自2019年8月26日起未在给付三开房地产房屋租金、物业费及供热费，并于2019年12月17日从涉案房屋中搬出，将涉案房屋返还三开房地产。虽王立民抗辩2017年因涉案房屋管线漏水导致被告遭受损失，王立民与三开房地产上一任领导协商其所遭受的损失用2019年度涉案房屋的租金、供热费、物业费来抵偿，但王立民未有证据证明，三开房地产亦予以否认，故王立民的抗辩本院不予采纳。根据合同约定，涉案房屋年租金为20万元，供热费、物业费均由王立民承担，故王立民应给付三开房地产自2019年8月26日起至2019年12月17日止的房屋租金，给付三开房地产物业费410.4元，供热费1994.2元。关于王立民申请评估涉案房屋市场价格，王立民基于涉案房屋的优先购买权仅属缔约请求权，优先购买权的损害赔偿属于缔约过失损害赔偿，并非物权。只有王立民实际行使了优先购买权，即与三开房地产建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，王立民才会取得涉案房屋所有权。且房价的涨跌具有不确定性，房价的上涨利益也并非是王立民当时会预期取得的必然经济利益，故王立民以申请评估得出涉案房屋现在的市场价格与三开房地产出售给案外人的价格差价为其优先购买权所受到的实际损失，依据不足，故本院对王立民的评估申请不予准许。关于王立民反诉请求三开房地产赔偿其优先购买权损失15万元，至本案庭审辩论终结前，三开房地产仍系涉案房屋产权人，王立民的优先购买权并未遭受损害，故王立民申请调取三开房地产向案外人赵燕玲、案外人郑丽梅退还购房款财务账目的申请及二次开庭申请，用以证明其优先购买权遭受损害与本案无关联性，本院不予准许。关于王立民反诉请求三开房地产赔偿涉案房屋漏水损失181001.2元，无事实及法律依据，王立民现有证据无法证明该项损失应由三开房地产赔偿，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：王立民于本判决生效之日起10日内给付哈尔滨市三开房地产开发有限公司自2019年8月26日起至2019年12月17日止的房屋租金，按每年20万元计算；王立民于本判决生效之日起10内给付哈尔滨市三开房地产开发有限公司物业费410.4元，供热费1994.2元；三、驳回王立民的反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1422元，由王立民承担。反诉费3133元，由王立民承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 蒋月姣人民陪审员丁杰人民陪审员梁园二〇二〇年四月三日书记员 李       欣       欣