福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0902民初3477号原告：林细通，男，1963年2月8日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：林颖，女，1992年2月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区,系林细通之女。委托诉讼代理人：杨圣干，福建宁仁律师事务所律师。被告：朱木明，男，1972年5月16日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。委托诉讼代理人：吕康**，福建华睦律师事务所律师。第三人：宁德市朝晖投资有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区鹤峰路35号B区605室，统一社会信用代码91350902337658828K。法定代表人：黄祥金，总经理。委托诉讼代理人：苏世勇，男，1958年1月13日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系该公司副总经理、股东。委托诉讼代理人：吕康**，福建华睦律师事务所律师。原告林细通与被告朱木明、第三人宁德市朝晖投资有限公司(以下简称朝晖公司)合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2019）闽0902民初814号民事判决。朱木明不服该判决，向宁德市中级人民法院提起上诉。宁德市中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）闽09民终1127号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林细通及其委托诉讼代理人林颖、杨圣干、被告朱木明及其委托诉讼代理人吕康**、第三人朝晖公司的委托诉讼代理人苏世勇、吕康**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林细通向本院提出诉讼请求：朱木明归还林细通投资款130000元及利息（月利息按中国人民银行同类贷款利率计算，从2014年7月21日起计算至还款之日止，暂算至2019年1月14日利息为48000元）。事实和理由：2014年7月，朱木明许诺将坐落于宁德市蕉城区八一五西路西侧石油公司南侧房地产开发项目中其所占的40%股份，与林细通共同进行集资开发。双方于2014年7月20日签订《集资联合开发房产协议》，约定：林细通出资400000元，朱木明在其所占的40%股份中分一单元给林细通以抵出资款，林细通按上述协议将投资款交给朱木明。由于该房地产项目开发商朝晖公司对林细通的出资不予认可，且朱木明无法兑现其承诺，故林细通无奈之下于2018年5月18日与朝晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，向朝晖公司支付583824元，比2014年朱木明承诺购买一套商品房的先期投资款400000元多出了183824元，共计支付983824元。期间，双方于2018年4月26日签订《补充协议》，朱木明同意在林细通购房贷款到朝晖公司后，3天内返还林细通，其余利润待双方结算后支付。然而，朱木明至今仅偿还270000元，尚欠130000元未付。朱木明辩称，林细通要求朱木明归还投资款和利息均没有事实和法律依据，即使要求支付贷款余额，付款条件也尚未成就，应当驳回其诉讼请求。理由如下：1.2014年7月，朱木明与林细通、郑春松、陈瑞绍、朱茂祥等人分别签订《集资联合开发房产协议》。由于政策不允许集资建房，朱木明于2015年5月以《集资联合开发房产协议》中的土地入股，占比15.25%（林细通占其中八分之一），与其他股东共同设立朝晖公司，开发朝晖家园房地产项目，土地成本全部由各股东承担（不计算在朝晖家园项目成本内），朝晖公司仅负责手续报批、建安及纳税、产权办理等平台事务和相关费用。2018年4月26日，朱木明与林细通签订《补充协议》，约定林细通认购房屋一套并即日向朝晖公司缴纳购房款183824元，剩余款项向银行贷款，并明确朱木明返还贷款的前置条件是“乙方向银行贷款放至宁德市朝晖投资有限公司划转给甲方”。2018年5月2日，林细通向朝晖公司出具承诺书，明确其向朱木明调剂取得朝晖家园××室，面积为121.63平方米，应向朝晖公司支付583824元，已支付183824元，余款400000元由林细通向银行贷款，调剂补贴价（和《补充协议》确定的超面积部分）由林细通与朱木明之间自愿协商处理。2018年5月，因房屋产权办理需要，林细通与朝晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并持《商品房买卖合同（预售）》向银行按揭贷款400000元付给朝晖公司。因朝晖公司不承担土地成本（股东已经承担），朝晖公司于2018年5月至2019年9月期间从上述银行贷款中提取560000元（土地部分成本）转账给朱木明（其中，2018年11月6日的250000元、2018年11月9日和11月12日的三笔借款260000元、2019年1月18日的50000元，朱木明已分别转给陈瑞绍、林细通、朱茂祥，用于支付该三人的银行按揭贷款）。经朝晖公司股东商议决定，其他银行贷款余额，待工程结束、税费清缴完毕并按平摊成本、实际楼层和各股东份额核算具体分摊金额后，多退少补。2.朝晖家园附属工程尚未完善，税费尚未全部缴纳，不同楼层的价款也未确定，各套房具体的分摊金额尚未核算。目前，朝晖公司建安成本及配套税费已支出13158395元，其中，已经缴纳31套房税费1748839元，还有22套正在办理税费缴纳手续，预计需要1300000元，合计约投资14858395元。按预售总建筑面积5696.53平方米计算，建安成本平均约为2608.32元/平方米（14858395元÷5696.53平方米）。林细通的平摊成本约为317249.9616元（2608.32元/平方米×121.63平方米），但具体分摊数额需要工程全部完工、缴清税费、确定楼层具体分摊后才能结算。结算后，朱木明与林细通再根据结算数额，按约定多退少补。3.根据《补充协议》第三条约定，朱木明支付林细通的是银行贷款而非投资款，且须有朝晖公司划转这个前提。朱木明依《补充协议》已向林细通支付270000元。对于银行贷款余额，朱木明已明确告知林细通待工程结束并核算后，按平摊成本和实际楼层计算分摊金额，多退少补。2018年11月9日，林细通出具收据确认130000元待清算后再多还少补，这是双方对银行贷款余额处理的新约定，已经不能再按《补充协议》第三条处理。由此可见，朱木明退还贷款余款的前提条件是先清算再多还少补。即使按照《补充协议》第三条约定，也只能在朝晖公司经过结算确有剩余的情况下，转付给朱木明，朱木明才能支付林细通剩余款项。朝晖公司述称，朝晖公司答辩意见与朱木明一致。林细通所得房屋为5楼××室，实际高于建安成本平均值2608.32元/平方米。林细通所谓的贷款余额还不足支付××室的建安和税费平均成本，具体需要工程全部完工、缴清税费、确定楼层具体价款后才能结算，根据实际情况与朱木明多还少补。因此，朝晖公司无法再支付给朱木明贷款余款，林细通要求朱木明支付投资款及利息没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。经审理查明：林细通为证明其主张，向本院提交以下证据：1.《集资联合开发房产协议》，证明林细通、朱木明于2014年7月20日签订《集资联合开发房产协议》，约定林细通支付300000元集资款给朱木明，朱木明分一单元房屋给林细通，且签订该协议时，朱木明尚未取得案涉土地使用权；2.《收条》，证明朱木明收到集资款300000元；3.《补充协议》，证明林细通、朱木明于2018年4月26日签订《补充协议》，约定银行贷款到朝晖公司并转至朱木明账户后2-3天内返还贷款全额，该协议内容已取代《集资联合开发房产协议》，且林细通的房屋是通过商品房买卖取得，而非集资，房屋价款应当按照林细通与朝晖公司签订的买卖合同确定；4.银行流水，证明朱木明累计收到林细通投资款400000元；5.《商品房买卖合同（预售）》，证明林细通向朝晖公司购买朝晖家园××室商品房，首期付款183824元，余款400000元以银行贷款形式支付，郑春松与朝晖公司之间的买卖合同已履行完毕，而《集资联合开发房产协议》实际并未履行；6.《领条》，证明林细通向银行贷款400000元已汇至朝晖公司账户，扣除林细通从朱木明处领回的270000元，剩余130000元在朱木明账户，朱木明应当予以返还；7.照片，证明朝晖家园建设项目已经竣工验收并交付使用，具备结算条件；8.宁德市住房和城乡建设局《关于同意朝晖家园1#楼商品房预售的通知》，证明朝晖家园项目已于2017年竣工，不存在不能结算的问题。朱木明、朝晖公司质证认为：1.对《集资联合开发房产协议》的三性没有异议，对待证目的有异议，该协议证明双方存在合作关系，合法有效；2.对《收条》没有异议；3.对《补充协议》的三性没有异议，对待证目的有异议，该协议证明林细通是从朱木明处调剂取得案涉房屋，朱木明退还贷款的前置条件是朝晖公司将剩余贷款转付给朱木明；4.对银行流水无异议；5.对《商品房买卖合同（预售）》的三性没有异议，对待证目的有异议，签订该合同只是为了办理房产证及向银行贷款，该合同中约定的价款不包含土地款；6.《领条》是对《补充协议》第三条的变更，双方约定剩余130000元在清算后多退少补，但林细通在《领条》中写“在朱木明户头”并不代表朱木明已取得全部贷款，朱木明对此不予认可；7.照片不能反映朝晖家园的实际情况，目前房产证刚刚取得，还有22套房屋的税费未缴纳；8.《关于同意朝晖家园1#楼商品房预售的通知》中的价格不包含土地价。朱木明提交以下证据：1.林细通收据，证明林细通于2018年11月9日向朱木明领回270000元，其出具收据的时间在2018年4月26日双方签订《补充协议》之后，且收据确认林细通剩余贷款130000元在清算后多退少补；2.银行流水，证明2018年10月31日至今，朝晖公司共向朱木明支付560000元，包括2018年11月6日返还陈瑞绍银行按揭贷款250000元、2018年11月9日和11月12日返还林细通银行按揭贷款合计260000元、2019年1月18日返还朱茂祥银行按揭贷款50000元；3.朱木明与陈瑞绍签订的《集资联合开发房产协议》，证明朱木明将上述2018年11月6日的250000元款项转给陈瑞绍。林细通质证认为：1.对收据的真实性无异议，对待证目的有异议，收据仅能证明林细通收到朱木明270000元款项，且收据已写明剩余130000元款项在朱木明户头，朱木明在收到朝晖公司款项后2-3天内应当予以返还；2.朱木明关于银行流水的待证目的陈述前后不一致，先前陈述朝晖公司支付其590000元，当庭陈述则是560000元，且林细通对朱木明与朝晖公司之间的清算不知情，朱木明应当全额返还银行贷款；3.朱木明与陈瑞绍签订的《集资联合开发房产协议》与本案无关，无法确认其真实性。朝晖公司提交以下证据：1.朝晖公司工商登记信息，证明朱木明是朝晖公司的股东兼监事，苏世勇是朝晖公司的股东；2.《承诺书》，证明林细通于2018年5月2日出具《承诺书》，时间在其与朱木明签订《补充协议》之后，该承诺书写明林细通取得朝晖家园××室（面积121.63平方米，总价款583824元），除首付款外，余款向银行贷款，调剂补贴价由林细通与朱木明自愿协商处理；3.《商品房预售许可证》，证明朝晖家园预售总建筑面积5696.53平方米，共53套；4.发票、《电子缴税付款凭证》、收款收据，证明朝晖家园建安成本及配套税费已支出13158395.79元，其中已缴纳31套房税费1748839.79元，目前还有22套尚未缴纳税费，由于尚未结算，故林细通的剩余贷款130000元尚未划拨；5.《电子缴税付款凭证》，证明朝晖家园项目于2020年1月9日又缴纳了增值税等税费近600000元，由于税费等尚未结清，每户分摊金额尚无法结算，故林细通的剩余贷款130000元尚未划拨。林细通质证认为：1.对工商信息的三性无异议；2.《承诺书》系格式条款，且《承诺书》反映的是林细通与朝晖公司之间的商品房买卖关系，已履行完毕，而价格是政府定的（4800元/平方米），已包含土地款；3.对《商品房预售许可证》的三性无异议；4.对发票、《电子缴税付款凭证》、收款收据有异议，朝晖公司计算出来每平方米的成本价为2600元，但其售价为4800元/平方米，该售价应当包含了土地款，且从该证据来看，各项费用已经确定，可以清算；5.《电子缴税付款凭证》与本案无关。本院经审查认为，除了朱木明与陈瑞绍签订的《集资联合开发房产协议》、《电子缴税付款凭证》，林细通、朱木明、朝晖公司对各方提交的上述证据的真实性均不持异议，本院予以确认。鉴于朱木明与陈瑞绍签订的《集资联合开发房产协议》、《电子缴税付款凭证》与本案争议事实无关，本院在此不作认证。根据林细通、朱木明、朝晖公司的陈述及采信的证据，本院确认以下事实：1.2014年7月20日，朱木明与林细通签订《集资联合开发房产协议》，约定：建设项目坐落宁德市蕉城区八一五西路西侧石油公司南侧，用地面积2657平方米，项目以朱木明为代表入股其中建设，林细通按所分产权实际面积出资联合开发，朱木明股权的其余部分与林细通无关；朱木明自愿将前述所占有的建设项目的40%股份内分给林细通联合开发，林细通同意接受；建设价款按照土地、工程建设以及税费等实际费用结算，收款方式按土地、工程建设以及税费相应阶段资金需求收取，最后按土地、工程建设以及税费决算造价和产权证实际面积进行结算，多还少补；本协议签订当日，林细通预付300000元给朱木明，作为朱木明上交集资联合开发的资金含土地款及前期开发费用等；朱木明必须管理好林细通上交的联合开发资金，并负责管理好工程建设及相关后续手续；林细通必须按照朱木明根据土地、工程建设以及税费等相应进度提出的联合出资要求及时缴纳资金，朱木明应提前7天通知林细通备款，在通知截止日，如无法交清相应资金，朱木明有权对林细通所属的房产份额进行处理；林细通交款二个月内，朱木明应提交给林细通有关部门的手续或证件，若无法提交证件，朱木明应如数退还林细通联合开发资金；产权面积按及时投资款额计算。同日，朱木明出具《收条》，确认其收到林细通集资联合开发资金300000元。2.2018年4月26日，朱木明与林细通签订《补充协议》，约定：朱木明收到林细通2014年至2017年投资款400000元，现林细通向朱木明认购房屋一套，房号××（朝晖家园）；林细通即日应向朝晖公司交纳购房款183824元，余下向银行贷款，并开具正式发票，落实产权，林细通应及时配合办理贷款及产权抵押等相关手续；该套房面积121.63平方米，超过约定面积13.63平方米按市场价，即公司原定价6800元/平方米结算，108平方米按公司集体核算价6498元/平方米扣减股份盈余额（即15.25%其中八分之一）；林细通向银行贷款放至朝晖公司转划给朱木明，朱木明应在2至3天内返还林细通贷款的全额；待双方结算后多还少补。3.2018年5月18日，林细通与朝晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：朝晖公司以出让方式取得坐落于宁德市蕉城区八一五西路西侧、石油公司南侧地块的建设用地使用权，土地使用权面积为2114平方米；林细通购买的商品房所占用的土地用途为住宅，该商品房已由宁德市住建局批准预售，房号为1幢××号，预测建筑面积为121.63平方米，单价为4800元／平方米，总价款为583824元；林细通应支付首期房价款183824元，余款400000元申请贷款支付。4.2018年11月9日，林细通向朱木明出具《领条》，内容如下：林细通向建设银行贷款400000元，已汇至朝晖公司户头，今向朝晖公司股东朱木明领回270000元，余下130000元在朱木明户头，清算后多还少补。5.林细通、朱木明于2018年5月2日向朝晖公司出具《承诺书》，内容如下：林细通向朱木明处调剂的朝晖家园××室，面积121.63平方米，其政府额定4800元/平方米，计款583824元由林细通向朝晖公司交纳，并订立预售合同，除首付款外，余款由林细通向银行贷款；其调剂补贴价由林细通与朱木明双方自愿商定自理，一切责任与朝晖公司无关。6.朝晖公司系朝晖家园房地产项目的开发商，朱木明、苏世勇系朝晖公司的股东。本院认为，本案双方当事人的争议焦点关键在于林细通与朱木明约定的返还贷款的条件是否成就？若未成就，其原因及责任在谁？对此，本院予以分析、认定如下：根据林细通与朱木明签订的《集资联合开发房产协议》、《补充协议》以及林细通出具的《领条》，朱木明返还贷款的条件是朝晖公司与朱木明结算后将贷款划转给朱木明。为查明该条件是否成就，本院依职权追加朝晖公司为本案第三人，就此展开法庭调查。庭审中，朱木明和朝晖公司均主张因双方之间尚未结算，故未能划转贷款。当本院询问未结算的原因以及何时结算时，朝晖公司答复：“由于还有税费等没有缴纳，所以双方还未结算。要等税费全部清算完毕，缴纳完成后，才可以结算，这些大概需要三五个月时间，做完了就可以结算了。”当本院询问案涉房产是否已建设完毕时，朱木明答复：“案涉房产目前已经建设完毕，并出售或分配完毕。”当本院进一步询问是否存在客观障碍，导致不能结算时，朝晖公司答复：“没有，目前都在积极完成，税费也已经在陆续缴纳。”由此可见，并不存在客观阻却结算和贷款划转的情形，朝晖公司主张其未能与朱木明结算的原因仅是因为尚余22套房屋的税费未缴纳，距2020年1月14日庭审已过去三个多月，朝晖公司有充分时间可以办理上述缴费事宜，然而，朝晖公司至今未有结算和划转贷款的行为。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应诚信善意地履行合同义务。本案付款条件的成就，离不开朝晖公司和朱木明的积极配合。当本院询问朝晖公司是否认可朱木明与林细通签订的协议时，朝晖公司答复：“大家都是这种做法，每个股东都有各自的合作者，再由朱木明等作为代表与公司合作。”可见，朝晖公司对本案双方当事人签订案涉协议是知情并认可的。当本院询问朱木明是如何处理林细通支付的400000元款项时，朱木明答复：“这笔钱没有给公司，这是用于买地的。”可见，朱木明并未将林细通的投资款交付朝晖公司，而朱木明作为朝晖公司的股东，手持林细通的投资款，代表林细通参与投资，有能力也有义务积极促成结算进而实现贷款划转，朝晖公司作为知情者，亦应当善意配合结算，及时划转贷款。综上所述，本院认为，从法庭调查的事实来看，案涉房产项目基本已具备结算条件，本院亦给予各方当事人合理时间履行结算等义务，但朱木明始终以未结算为由主张约定的付款条件未成就，本院认为，其作为朝晖公司的股东，系林细通与朝晖公司之间的沟通桥梁，负有积极促成条件成就的义务，故为平衡双方当事人之间的权利义务，避免朱木明、朝晖公司之间相互推诿，怠于结算，导致贷款划转遥遥无期，本院将该部分举证责任分配给朱木明。鉴于朱木明未能证明本案存在阻却条件成就的客观障碍，亦未能证明其已履行了积极促成义务，为此应承担举证不利的后果，故林细通诉请朱木明返还款项130000元，于法有据，本院予以支持。至于双方当事人约定的“多还少补”问题，朱木明可待实际结算后，另行途径主张权利，并不会损害其实际权利。关于利息问题，由于双方当事人并未约定具体的还款时间，故林细通主张利息从2014年7月21日起支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、朱木明应于本判决生效之日起十日内返还林细通130000元；二、驳回林细通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由林细通负担1041元，由朱木明负担2819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 钟思敏审 判 员 王 鑫审 判 员 陈丽平二〇二〇年四月二十日法官助理 谢雨虹书 记 员 林蕊珠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。