广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终296号 上诉人（原审被告）：曾梅，女，1972年12月3日出生，汉族，住所地广西梧州市万秀区，现居住于广西梧州市Ａ区第9幢1单元七层1号商贸加工公寓。 委托诉讼代理人：甘健明，男，住所地广西梧州市，现居住于广西梧州市Ａ区第9幢1单元七层1号商贸加工公寓，由梧州市长洲区灏景玥城社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：梧州市安卓物业服务有限公司，住所地广西梧州市万秀区居仁路******，统一社会信用代码91450400MA5KDR5C9Q。 法定代表人：李武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李子波，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗伟君，广西顺景律师事务所律师。 上诉人曾梅因与被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司（以下简称“安卓公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初789号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月13日受理后，依法组成合议庭。因案情相似，本院于2020年4月15日与（2020）桂04民终44、216、290号案公开开庭合并审理。上诉人的委托诉讼代理人甘健明与被上诉人的委托诉讼代理人李子波、罗伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾梅上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初789号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.宝石园小区业主已召开业主大会，决定解聘安卓公司，业主大会符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，因此，该解聘决定合法有效，一审认定《梧州市宝石园物业管理服务合同》对双方当事人有约束力是错误的。2.被上诉人未能按照《梧州市宝石园物业管理服务合同》的约定履行公共设施维护养护、绿化养护、卫生保洁、代收代缴水电费垃圾费以及安全管理等义务。因此，一审判决认定被上诉人已提供了物业服务并判决上诉人全额支付物业费错误。 安卓公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安卓公司向梧州市长洲区人民法院起诉请求：1.被告支付拖欠的2017年12月至2019年4月的物业管理费1751.79元给原告；2.判决被告支付利息60.72元(利息从2018年2月1日被告逾期支付物业管理费之日起，按年利率6%暂计算至2019年4月30日，以后另计至付清之日止)；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院查明以下事实：2016年11月20日，原告安卓公司（乙方）与梧州市宝石园小区业主委员会（甲方）签订《梧州市宝石园物业管理服务合同》，合同主要约定：1.经宝石园业主大会投票表决同意，选聘原告为宝石园（以下简称“本项目”）提供物业管理服务，物业位置坐落于梧州市；2.甲方将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本项目区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方；3.本合同期限为5年，分二个阶段执行。第一阶段自2016年12月1日起至2019年11月30日止，第二阶段自2019年12月1日起至2021年11月30日止。合同执行完第一阶段，由甲乙双方共同组织业主开展物业管理服务满意度测评，参与测评的对象为已经装修入住的业主，参评业主满意度达60%以上的，继续执行合同第二阶段；4.委托管理服务事项包括本项目房屋建筑本体共用部位、共用设备的维修、养护和管理，本项目规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、配套服务设施的维修、养护和管理，本项目公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；5.本项目物业管理服务费按多层住宅0.86元／㎡＊月、高层住宅1.25元／㎡＊月、商业物业1.5元／㎡＊月的标准收取，其中住宅部分第一年实行优惠价格为多层住宅0.70元／㎡＊月、高层住宅1.10元／㎡＊月，第二年实行优惠价格为多层住宅0.80元／㎡＊月、高层住宅1.20元／㎡＊月，第三年起为多层住宅0.86元／㎡＊月、高层住宅1.25元／㎡＊月（以上物业面积均按建筑面积计算）。公摊水电费由业主／使用人按相关法规每月进行分摊收取。垃圾处理费按政府标准收取。停车费按政府规定的政府指导价收取；6.本项目物业管理服务费由乙方按月直接向业主／使用人收取。上述合同签订后，原告为梧州市宝石园小区提供物业管理服务至今。被告系梧州市宝石园小区Ａ区第9幢1单元七层1号商贸加工公寓的业主，该房屋建筑面积为126.03平方米。从2017年12月起被告拖欠原告物业管理费，至2019年4月，被告共拖欠原告物业管理费1751.79元。原告多次向被告追讨未果，遂提起本案诉讼。庭审中，被告陈述梧州市宝石园小区业主委员会在小区公告栏张贴告示，决定自2018年4月5日起解除与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，被告与原告自2018年4月5日起已不存在物业服务关系，其不需向原告支付2018年4月5日之后的物业管理费，对此原告表示其已在规定的时间内向长洲区人民法院提起确认梧州市宝石园小区业主委员会单方解除合同无效的诉讼，本案一审审理期间，该案尚在审理中。 一审法院认为，原告安卓公司依法取得物业服务企业资质证书，其与梧州市宝石园小区业主委员会签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按约定履行各自义务。本案中，被告曾梅系梧州市宝石园小区A区第9幢1单元七层1号商贸加工公寓的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，梧州市宝石园小区业主委员会与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》对被告具有约束力。原告基于《梧州市宝石园物业管理服务合同》对宝石园小区进行了管理，提供了物业服务，被告应当履行交纳物业管理费用的义务，其自2017年12月起拖欠物业管理费，现原告要求被告支付其拖欠的2017年12月至2019年4月的物业管理费1751.79元，合理合法，应予以支持。被告主张原告未按照合同约定提供物业服务，要求减免2017年12月至2018年4月的物业管理费，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益，虽然被告提供的证据显示原告提供的物业服务确实存在需要改进之处，但难以认定原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，因此对于被告抗辩减免物业管理费的意见，应不予采纳；另外被告主张梧州市宝石园小区业主委员会在小区公告栏张贴告示，决定自2018年4月5日起解除与原告签订的《梧州市宝石园物业管理服务合同》，被告不需向原告支付2018年4月5日之后的物业管理费，对此原告表示其已在规定的时间内向长洲区人民法院提起确认梧州市宝石园小区业主委员会单方解除合同无效的诉讼，故该解除合同的告示并未生效，且原告也实际为宝石园小区提供了物业服务，因此对被告该项辩解意见亦不予采纳。关于原告要求被告支付拖欠物业管理费的利息问题。被告未按约定向原告交纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。根据《梧州市宝石园物业管理服务合同》的约定，物业管理服务费由原告按月直接向业主/使用人收取，被告从2017年12月起拖欠业管理费，现原告要求被告从2018年2月1日起按年利率6%计付逾期交纳物业管理费的利息，符合法律规定，应予以支持。经核算，2018年2月1日至2019年4月30日被告应向原告支付其拖欠物业管理费的利息为88.63元，现原告要求被告支付截止2019年4月30日的利息为60.72元，没有超出法律规定，应予以支持，从2019年5月1日起，原告诉请的利息以1751.79元为基数，按年利率6%计算至被告付清所欠物业管理费之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：被告曾梅于本判决生效之日起十日内向原告梧州市安卓物业服务有限公司支付物业管理费1751.79元及利息（利息计至2019年4月30日为60.72元，从2019年5月1日起，以1751.79元为基数，按照年利率6%计至付清之日止）。案件受理费50元，由被告曾梅负担。 二审审理期间，曾梅向本院提交了以下4组新证据，1.《车辆进入宝石园小区管理办法（草案）》、《通知》复印件各一份，拟证明被上诉人签订了小区业委会制定的相关管理规定但没有按照规定执行；2.《关于维修宝石园小区低区2#水泵的通知》、《发票联》复印件一份，拟证明用水设备由业主自行维护；3.《关于催缴水电欠费的紧急通知》、《关于梧州宝石园建设开发有限公司电量电费补收说明》、《关于补交宝石园小区公共用电电费的函》、《关于催交电费的通知》、《欠费通知》、《梧州粤海江河水务有限公司关于催缴欠费的通知》、《广西增值税电子普通发票》，拟证明被上诉人不履行代收代缴水电费义务；4.《通知》、《灭四害通知》、《微信公众号大塘社区通宣传信息》复印件及照片若干，拟证明小区卫生环境由业主自行维护，被上诉人没有履行卫生保洁物业服务等内容。被上诉人经质证认为，第1组证据与本案无关，不能证明被上诉人未按规定管理车辆；对第2、3组证据真实性关联性不予认可；第4组证据与本案无关，对《微信公众号大塘社区通宣传信息》的真实性不予认可。 二审审理期间，被上诉人安卓公司提交了以下8组新证据，1.灏景玥城社区居民委员会出具的《收据》复印件七份、宝石园小区业主缴交2018年1月至2019年11月水电费、垃圾费、电梯费等明细表复印件七份，拟证明被上诉人代收的2018年1月至2019年11月宝石园小区业主水电费、垃圾费、电梯费等费用的情况；2.被上诉人出具的《关于合同第一阶段期满撤出宝石园小区物业管理服务的通知》、《关于合同第一阶段期满撤出宝石园小区物业管理服务的公告》复印件各一份，拟证明安卓公司已于2019年12月1日撤离宝石园小区；3.《梧州市安卓物业服务有限公司宝石园小区移交物资清单》复印件一份，拟证明被上诉人撤离小区后移交物业物资情况；4.灏景玥成社区居民委员会出具《收据》复印件一份，拟证明被上诉人于2018年11月提供水泵房钥匙为水务公司安装水表用；5.《给宝石园第二届业主委员会的一封信》、《严正声明》、《请求及时将已代收物业费移交我司的函》、《告知函》、《关于宝石园小区第二届业主委员会成员候选人未按时缴纳物业管理服务费用的情况汇报》、《关于宝石园第二届业委会候选人欠费行为的情况汇报》复印件各一份，拟证明关于宝石园小区业主欠交物业费问题，被上诉人曾向业委会、社区、街道办等反映；6.《关于电梯年审的重要通知》复印件一份，拟证明被上诉人于2018年9月催促小区业主缴纳物业费以便对小区A2-3楼层电梯及时年审；7.宝石园A区电梯房欠物业费一览表，拟证明截止到2018年8月31日，A区电梯房欠物业费的情况；8.（2018）桂0405民初500号之一民事裁定书一份，拟证明涉案物业合同尚未解除。上诉人质证认为，对第1组证据，被上诉人提交的相关费用是由社区工作人员收取，被上诉人没有履行代收代缴义务；对第2、3、4组证据的真实性、关联性不予认可；对第5组证据，是被上诉人单方出具的文件，不能证明其履行了服务义务；第6、7组证据与本案没有关联性；对第8组证据的真实性、合法性没有异议，但法院已裁定驳回起诉，解除合同的通知已经生效。 本院认为，上诉人提交的第1组证据不能证明被上诉人未按约管理小区车辆，本院不予采信。被上诉人提交的第2、3组证据与本案无关，本院不予采信。上诉人、被上诉人提交的其他证据，证明了宝石园小区业主、业主委员会和安卓公司于2017年至2019年期间履行物业服务合同的有关情况，本院结合双方当事人在庭审中的陈述、被上诉人的诉讼请求予以综合取舍。 二审庭审中，上诉人称2018年4月后，被上诉人安卓公司大大减少物业服务管理的工作人员，被上诉人不提供多项物业服务。被上诉人陈述，2018年4月后，其不清楚有多少工作人员开展工作，也无法提供小区物业服务的工作记录、考勤内容。当事人还确认，2018年4月后，在灏景玥城社区居民委员会的协调下，业委会、被上诉人同意部分业主的水电费、垃圾费等费用由业主代表代收代缴。 经审理查明，2018年4月后，被上诉人逐步减少在宝石园小区从事物业服务管理的工作人员。经灏景玥城社区居民委员会协调，宝石园小区业主委员会通过联系有关部门、公司对上诉人所住楼房的电梯及小区部分公共设施维修、养护。小区部分业主的水电费、垃圾费等费用由业主代表代收代缴。 另查明，《梧州市宝石园物业管理服务合同》第十二条约定，甲乙双方不得违约提前解除本合同。 还查明，被上诉人于2018年4月向梧州市长洲区人民法院提起民事诉讼，请求确认梧州市宝石园小区业主委员会于2018年2月3日作出《关于解除物业服务合同的函》的行为无效，该院受理后于2019年10月17日作出（2018）桂0405民初500号之一民事裁定，认为宝石园小区业主委员会换届后未能在短期内成立，被告不明确，裁定驳回安卓公司的起诉，该民事裁定已经生效。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《梧州市宝石园物业管理服务合同》是否于2018年4月解除；2.上诉人应否向被上诉人全额支付2017年12月至2019年4月物业费。 关于涉案《梧州市宝石园物业管理服务合同》是否于2018年4月解除的问题。本院认为，本案当事人曾就该问题起诉到梧州市长洲区人民法院，但由于当事人诉讼主体资格的原因，该院对合同是否解除的问题没有作出认定。本案系安卓公司请求曾梅给付物业费提起的诉讼，要解决该问题，首先应确认被上诉人是否有权向小区业主收取物业费，被上诉人与宝石园小区业主委员会是否已经解除物业服务合同系本案审理基础，故本院对《梧州市宝石园物业管理服务合同》是否于2018年4月解除的问题在本案中一并处理。上诉人认为宝石园小区业委会根据业主大会的决定通知被上诉人于2018年4月5日解除《梧州市宝石园物业管理服务合同》，涉案物业服务合同已经解除，上诉人无须支付2018年4月后的物业费。虽然法律规定业主对物业服务合同享有任意解除权，但本案的《梧州市宝石园物业管理服务合同》为合法有效合同，被上诉人与宝石园小区业主委员会在合同中已明确约定在合同履行期间放弃行使任意解除权，表明双方在订立合同之时希望加强合同稳定性，该约定只关系合同双方利益，不涉及公共利益，根据合同自由原则，双方约定放弃行使任意解除权的条款应当有效，对合同双方均有约束力。因此，小区业委会根据业主大会的决定通知被上诉人提前解除物业服务合同的行为，违反了合同约定，不产生解除涉案物业服务合同的法律效力，上诉人认为《梧州市宝石园物业管理服务合同》已提前解除，无须支付物业费的请求，缺乏理据，本院不予支持。 关于上诉人应否向被上诉人全额支付2017年12月至2019年4月物业费的问题。本院认为，物业服务合同的顺利履行和合同目的的顺利实现均离不开当事人双方的相互信任和相互配合。本案中，部分宝石园小区业主与被上诉人因物业服务产生了较大的矛盾，上诉人与被上诉人未能依照《梧州市宝石园物业管理服务合同》约定相互配合地履行合同义务，涉案小区的部分物业管理在社区居民委员会的协调下才能开展，因此，双方当事人对不按约履行合同均有过错。2018年4月后，被上诉人未完全履行约定的物业管理服务事项，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，一审判决上诉人全额支付2018年4月至2019年4月期间的物业费不当，本院予以纠正。结合双方当事人合同履行的情况，综合认定2018年4月后上诉人应向被上诉人支付70%的物业费，经核算，2017年12月至2019年4月，上诉人应支付物业费1347.19元，从2018年2月1日起至2019年4月30日应支付利息50.68元。 综上所述，曾梅部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初789号民事判决； 2、上诉人曾梅于本判决生效之日起五日内向被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司支付物业管理费1347.19元及利息（利息计至2019年4月30日为50.68元，从2019年5月1日起，以1347.19元为基数，按照年利率6%计至付清之日止）； 3、驳回被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元（被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司已预交），由上诉人曾梅负担39元，由被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司负担11元；二审案件受理费50元（上诉人曾梅已预交），由上诉人曾梅负担39元，由被上诉人梧州市安卓物业服务有限公司负担11元。 本判决为终审判决。 审 判 长 伍子练 审 判 员 莫 芮 审 判 员 任 军 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 曾 佳 书 记 员 黎小嘉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： ...... (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ......