河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初316号原告：同创生物科技（洛阳）有限公司，住所地河南省洛阳市宜阳县寻村镇产业集聚区食品专业园香山路**，统一社会信用代码91410327MA46PRUK4H。法定代表人：黄宏新,经理。委托诉讼代理人：楚科伟、赵后杭，河南从晏律师事务所律师，特别授权代理，即代为承认、变更诉讼请求，代为调解、和解。被告：洛阳欧科拜克生物技术股份有限公司，住所地洛阳市宜阳县产业集聚区食品园区汉兴路**院******，统一社会信用代码91410300596271724B。法定代表人：刘智勇,经理。委托诉讼代理人：闫利景，河南金晖律师事务所律师，特别授权代理，即代为承认、放弃、变更答辩意见，代为调解、和解，代为领取诉讼法律文书等。委托诉讼代理人：王琦，河南金晖律师事务所律师，一般代理。原告同创生物科技（洛阳）有限公司（以下简称同创公司）与被告洛阳欧科拜克生物技术股份有限公司（以下简称欧科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同创公司的法定代表人黄宏新及其委托诉讼代理人楚科伟、赵后杭、被告欧科公司的委托诉讼代理人闫利景、王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同创公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《厂房租赁协议》；2、请求判令被告赔偿原告直接损失1043805.5元；3、请求判令被告赔偿原告可得利润损失570000元；4、本案件的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月27日，原告与被告签署《厂房租赁协议》，协议中约定被告向原告出租厂房，位置为宜阳产业集聚区食品专业园汉兴路8号院,租金为每年18万元。租赁期限为2019年8月20日至2034年8月19日。协议第六条“出租方权利义务”中约定：“出租方要按照本协议约定时间向承租方提供租赁厂房。同时承诺租赁期间向承租方提供免租金的办公用房两间，不少于160KVA的变压器容量，生产及生活用水需求，生产所需蒸汽供应”。按照该约定，被告应于2019年8月20日之前向原告提供符合条件的厂房，但被告并未按期交付厂房，后经原告多次催告，截至2020年1月12日起诉时租赁厂房仍处于无法使用的状态，被告没有继续施工、交房遥遥无期，被告的行为构成严重违约。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定。本案被告逾期交房、原告多次催促，目前已经逾期7个多月，被告仍未履行。原告有权提出解除双方所签订的《厂房租赁协议》。根据《厂房租赁协议》第九条第1款的约定，被告应返还原告缴纳的20万元租金及热力管道预付款10万元，并应自2019年8月20日起每日按应交付年租金的1%向原告支付违约金。《厂房租赁协议》签订后，原告即按照2019年8月20日交房的时间开始生产计划安排，办理了环评、安评手续，订购了生产设备，部分设备已经到场，部分设备供货厂家已经生产完毕，要求支付逾期提货违约金。经计算，被告的违约行为给原告造成了1043805.5元的直接损失，57万元的可得利润损失。根据《厂房租赁协议》第九条第2项：“如果出租方非正当原因致使协议无法履行，出租方应返还承租方多交付的租金和先前投资的相关费用（包括但不限于租赁费、装修费、误工费、拆迁费）。”的约定，被告应当赔偿原告的各项损失1613805.5元。综上，被告已经构成根本违约，双方之间签订的《厂房租赁协议》应该予以解除，被告具有明显、严重过错，依法依约应该赔偿原告的经济损失。恳请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告欧科公司辩称，一、答辩人已依约交付房屋，本案不存在法定或约定的合同解除事由，原告主张答辩人延迟履行合同义务无事实及法律依据，应驳回原告诉讼请求。2019年4月27日双方签订《厂房租赁协议》，合同签订时厂房尚在建设中，该合同约定租赁期为2019年8月20日至2034年8月19日。该厂房已于2019年8月2日竣工验收，原告已于2019年8月15日前实际占用厂房。原告接收厂房后，于2019年8月15日与梁要欣签订《合同协议书》，由梁要欣根据原告要求，对原告生产线附属的化粪池、污水管网、排水沟、车间外围地坪进行了施工，同时对厂房车间瓷砖、彩钢棚及道路进行了装修施工。在此期间，原告将其部分设备运抵厂房内，现仍在厂房内存放。如果原告提供的证据属实，也能够证明，原告对厂房已交付并正常使用是认可的。就在原告起诉的前一个月，也就是2019年12月期间，原告至少向其他厂家购置了双规升降平台、不锈钢纸轮泵、水泵、冷却塔、隔膜泵、过滤器、空压机等至少十数间设备，原告的行为也间接证明，其已实际接收厂房并已开始安排生产。原告诉讼答辩人未交付厂房的主张不属实，答辩人已履行合同义务。二、原告主张的直接及间接损失无事实和法律依据，不应得到支持。1、答辩人不存在原告诉称的违约行为，不应承担违约责任。2、根据《合同法》第一百一十三条规定，因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条款规定，对于合同损失的定性，应以因违约行为所造成的财产减少，或以可预见的合同履行后所获得的利益减少为准。原告前两项诉讼请求包含的项目，均为原告正常经营过程中结转的固定资产或管理费用，原告依然实际享有相关权益，原告并无任何损失。综上，请求判令驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2019年4月27日，原告同创公司作为承租方与被告欧科公司作为出租方签订《厂房租赁协议》，约定：出租厂房位于洛阳市××产业集聚区食品专业××路，欧科公司院内，间数一间，面积1800平方米。厂房为单云钢结构标准厂房，长60米，宽30米，高度不低于7.6米；地；地面为厚度不低于6CM的混凝土地面度为1%-2%。厂房在设计和施工过程中，要参照GB50687-2011《食品工业洁净用房建筑打术规范》中的要求，进行设计和施工。具体厂房施工图（见本协议附件一）由出租方提供，并由承租方审核；水、电、汽等线路安装的要求及厂房内部建设的要求由承租方提供（见本协议附件二）；租赁期限十五年，自2019年8月20日-2034年8月19日止，租赁期间的土地使用税由承租方承担，租金为每年216000元，该租金不包括土地使用税；承租方向出租方支付租赁费，租赁费为10元/平方米(不包括土地使用税)，按年支付。自本协议签订之日起10个工作日内，承租方以银行转账方式支付人民币贰拾万元，作为第一年的租赁费。出租方收到每一笔贰拾万元之日起本协议生效。此后每年租金于每年的8月1日前付清。租金以2年内为一个周期，一个周期内租金相同，新周期开始时，租金参照上一年度洛阳市宜阳县产业集聚区周边标准厂房出租价格进行调整，由双方协商确定。如果协商不成，则该周期的租金以上一周期的租金上浮10%确定；租赁期间，承租方因正常生产生活之需要的蒸汽费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、装修费等由承租方自行承担，于每月的10日前将上月的费用以银行转账的方式支付给出租方；租赁期间，出租方承诺向承租方提供以下设施：免租金的办公用房两间、不少于160KVA变压器容量、生产及生活用水需求、生产所需蒸汽供应。关于水、电、蒸汽的供应、运行、费用核算及交付等事项，双方协商另行制定实施细则；违约责任约定：如果出租方未按本协议约定时间提供租赁厂房，则出租方应自2019年8月20日起，每日按承租方应交付年租金的1%向承租方支付违约金。如果无正当理由出租方延期交房一个月以上，则属违约，承租方有权终止协议，出租方须全额返还承租方的租金和租赁费并支付违约金。如果出租方非正当原因致使协议无法履行，出租方应返还承租方多交付的租金和先前投资的相关费用（包括但不限于租赁费、装修费、误工费、拆迁费）。如果承租方非正当原因致使协议无法履行，承租方应一次性支付给出租方补偿金人民币壹万元整，作为对出租方的间接损失补偿，出租方应返还承租方剩余的租金。否则，出租方有权扣留承租方剩余的租金。承租方先期投入的各类费用，出租方不作任何补偿。双方在履行本协议中产生纠纷,无法协商一致解决的，则违约方应承担另一方为维权支出的相关费用，包括但不限于律师费、诉讼费、取证费等费用。同时双方还约定厂房变理与设立他项权利、修缮、出租方和承租方其他权利义务等等。2019年5月7日，原告同创公司通过银行转账支付被告欧科公司房租款200000元。该合同签订后，双方口头约定租赁面积变更为1500平方米，每年租金为180000元。2019年5月6日，被告欧科公司与洛阳腾航建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定建设钢结构厂房，建筑面积为4500平方米，工期为进场起35日。2019年8月3日，双方签订钢结构工程竣工验收单。2019年5月31日，原告同创公司与河南邦泰合力管理咨询有限公司签订《技术服务合同》，约定对租用上述厂房的相关项目进行安全三同时、应急预案双预防服务。2019年6月6日，原告同创公司与洛阳吉弘环保科技有限公司签订《环境影响评价报告合同》，与河南中弘检测中心签订《建设项目竣工环境保护验收合同》，约定对租用上述厂房的相关项目进行环境影响报估评估。2019年7月12日，同创公司涉案租赁厂房的项目通过安全设施设计专家评审意见。2019年8月15日，原告同创公司与梁要欣签订《合同协议书》，约定在上述租赁厂房所在的院内，实施10t/d脱色磷脂生产线土建部分建设。现同创公司涉案厂房项目的排水沟、污水管、化粪池、危化库、车间外围地坪、厂房瓷砖粘贴等建设已施工完毕。2019年12月30日，宜阳县环境保护局通过了同创公司涉案项目环境影响报告的审批。被告欧科公司建有自用蒸汽设施。原告同创公司因涉案租赁厂房所建项目根据环境报告的要求必须采用管道蒸汽。原、被告协商后，由欧科公司按照同创公司提供的蒸汽参数于2019年8月28日与宜阳县城建热力公司签订《供用蒸汽合同》，约定宜阳县城建热力公司向同创公司提供每小时1吨的用汽量。现宜阳县城建热力公司已进行部分蒸汽管网施工建设。2019年8月30日，欧科公司收取同创公司交纳热力管道预付费用10万元。期间，欧科公司为满足企业今后发展的需要，向宜阳县城建热力公司申请从每小时1吨蒸汽量变更为2吨。庭审期间，欧科公司表示就热力管网相关费用自愿在超出每小时1吨范围外承担费用。现因原、被告就热力管网费用的分担等未能达成一致意见，故而原告同创公司提起诉讼。另查明，原告同创公司知悉租赁上述厂房的范围，2019年12月1日，公司的部分设备已放入上述租赁车房内。庭审期间，同创公司表示因资金链断裂及错过最好时机，涉案项目很有可能无法建成。上述事实，有原、被告的陈述、《厂房租赁协议》、转款凭证、《技术合同》、《环境影响评价报告合同》、《工作联系函》、《技术服务合同》、《合同协议书》、《建设工程施工合同》、《钢结构工程竣工验收单》、《安全设施设计评审意见》、《环境影响报告表审批意见》、《供用蒸汽合同》、建设工程预算书、厂房现场照片等在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告间就案涉房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。合同的解除可由双方协商一致或在法定条件下成就单方解除。关于本案是否存在逾期交房的问题，经查，原告同创公司与被告欧科公司签订租赁合同约定交房日期和租赁费用起始日期为2019年8月20日，而欧科公司在与同创公司签订租赁合同之后，与洛阳腾航建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定建设包含上述原告同创公司租赁面积范围之内建筑面积为4500平方米的钢结构厂房，且该厂房在2019年8月2日已经竣工验收。期间，同创公司对租赁上述厂房内所建项目进行了安全评测和环境评测，且已经过专家评审和职能部门的审批。涉案租赁厂房竣工验收之后，同创公司又与他人签订协议，完成了租赁厂房项目的排水沟、污水管、化粪池、危化库、车间外围地坪、厂房瓷砖粘贴等建设施工。综上，欧科公司在交房日之前已完成租赁厂房的施工建设，同创公司在知悉自己使用租赁厂房范围的情况下，进行所建项目安全评测和环境评测，并实施生产线附属设施的相关建设，且同创公司也认可在2019年12月份将部分设备放入租赁厂房之内，故同创公司实际已对租赁厂房进行占有使用，其称房屋未交付的理由不能成立，不予支持。关于供应蒸汽问题，原告同创公司在交房日之后的2019年8月30日向被告欧科公司交纳热力管道预付费用10万元，欧科公司按照同创公司所需蒸汽参数与宜阳县城建热力公司签订《供用蒸汽合同》，宜阳县城建热力公司现已进行部分热力管网基础施工建设，虽双方就蒸汽费用承担存在分歧，但根据庭审情况，被告欧科公司同意承担超过原告同创公司提供蒸汽参数超出每小时1吨范围外的费用，也证明欧科公司积极履约。关于原告同创公司称租赁厂房未进行消防验收，不能正常使用的问题，从原告同创公司以租赁厂房所在地为公司注册登记地并已办理营业执照及出示的安全评测和环境评测的相关证据分析，现有租赁厂房未进行消防验收并不必然导致租赁厂房不能正常使用，同时原告同创公司也未提供租赁厂房不能正常使用充分证据。据此，根据上述原、被告就租赁合同的履约情况，原告同创公司提供的证据不能证明被告欧科公司存在违约行为，故其要求赔偿损失，无事实和法律依据不予支持。但根据庭审情况，原告同创公司称涉案项目出现资金链断裂，项目存在无法建成的风险，现再继续履行租赁合同，存在合同目的无法实现可能,从有利于解决纠纷及最大限度减少损失的角度,亦无继续履行之必要，故原告同创公司请求解除租赁合同，予以支持。合同解除后，根据双方签订合同对承租方非正当原因致使协议无法履行，承租方应一次性支付给出租方补偿金人民币壹万元整，作为对出租方的间接损失补偿，出租方应返还承租方剩余租金的约定及合同实际履行情况，原告同创公司应腾空厂房内的相关设备，被告欧科公司应退还原告同创公司四个月内的租赁费用60000元及原告同创公司多支付20000元租金，共计为80000元为宜；原告同创公司应支付被告欧科公司10000元经济补偿，两者相抵后，被告欧科公司应退还原告同创公司租金70000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、解除原告同创生物科技（洛阳）有限公司与被告洛阳欧科拜克生物技术股份有限公司于2019年4月27日签订的《厂房租赁协议》；二、原告同创生物科技（洛阳）有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还被告洛阳欧科拜克生物技术股份有限公司钢结构厂房；三、被告洛阳欧科拜克生物技术股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告同创生物科技（洛阳）有限公司租金70000元；四、驳回原告同创生物科技（洛阳）有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取17169元，由原告同创生物科技（洛阳）有限公司负担11169元，被告洛阳欧科拜克生物技术股份有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  阮依娜二〇二〇年四月三十日书记员  白云飞附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。