海南省海口市中级人民法院行政判决书（2020）琼01行终49号上诉人(原审第三人）陈明林，男，1982年12月27日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省澄迈县。被上诉人（原审原告）余欢，女，1986年3月12日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省儋州市。委托代理人陈泽雄，海南维特律师事务所律师。原审被告海口市自然资源和规划局，住所地海口市秀英区长滨路海口市政府第二办公区。法定代表人龙舒华，局长。委托代理人郑性敬，该局工作人员。委托代理人吴悦，海南天皓律师事务所律师。上诉人陈明林因与被上诉人余欢、原审被告海口市自然资源和规划局（以下简称市资规局）房屋行政管理一案，不服海口市秀英区人民法院作出的（2018）琼0105行初164号行政判决，向本院提出上诉，本案现已审理终结。被上诉人余欢一审的诉讼请求为：撤销原海口市国土资源局向陈明林颁发的琼（2018）海口市不动产权第XXXX号《不动产权证书》（以下简称0060626号不动产权证）。原审法院经审理查明，2017年7月24日，案外人赵某与黄丽舟签订《委托书》，委托黄丽舟将赵某所有的位于海南省海口市世贸西路11号惠宝大厦5A01房[不动产权证号：琼（2016）海口市不动产权第XXXX号]代为办理签订房屋转让合同、办理房屋登记等相关手续。该委托书于当日在海口市椰海公证处进行公证。2017年8月9日，受托人黄丽舟代表赵某与余欢签订《房地产买卖合同》，约定赵某将涉案房屋以85万元价格转让给余欢，余欢在签订合同当日支付9万元，余款向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，余欢先后支付购房款20万元。2018年3月27日，余欢又与赵某、黄丽舟签订《协议书》，约定余欢对购买涉案房屋的银行贷款申请金额为80万元，双方约定赵某、黄丽舟应在银行将贷款发放到赵某账户后，将超出的15万元返还余欢，赵某、黄丽舟应在十五个工作日内完成过户交易手续，违约则应向余欢支付赔偿金80万元。另查明，2018年5月31日，赵某与陈明林签订《存量房买卖合同》，约定赵某将涉案房屋转让给陈明林，转让价45万元。后，赵某、陈明林于当日向市资规局递交《海口市不动产转移登记申请》，申请将赵某名下的证号为琼（2016）海口市不动产权第XXXX号的涉案房产转移登记至陈明林名下，并提交了身份证件、公证委托手续、《海口市房屋交易和产权状况确认书》《海口市存量房买卖合同》、《海南增值税普通发票》、《声明书》和涉案房产不动产权属证书原件。市资规局经审查后，为涉案房产办理转移登记至陈明林名下，并于2018年5月31日为陈明林颁发0060626号不动产权证。再查，余欢向龙华法院提起诉讼，要求确认赵某与陈明林签订的《存量房买卖合同》无效。龙华法院作出（2018）琼0106民初11104号民事判决，判决确认赵某与陈明林签订的《存量房买卖合同》无效。陈明林不服，提起上诉，海口市中级人民法院作出（2019）琼01民终2922号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原审法院判决认为，本案争议的焦点是余欢是否为本案的适格主体，市资规局为陈明林颁发涉案0060626号不动产权证的行政行为是否合法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，有权提起行政诉讼的主体，应为被诉行政行为对其权利义务直接产生影响的公民、法人或其他组织。本案中，余欢与案外人赵某签订的《房地产买卖合同》在履行过程中，案外人赵某又与陈明林签订《存量房买卖合同》，并将涉案房产转移登记在陈明林名下，对余欢权益的实现已产生实际影响，具有法律上的利害关系，因而余欢具有本案的诉讼主体资格。根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中,原海口市国土资源局（以下简称市国土局）作为办理涉案房屋登记时本市房产行政主管部门,对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据海口市机构改革方案,市资规局承担原市国土局的相应行政职责,在本案中具有相应的应诉职责。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第十一条规定,当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记,应当根据不同情况提交下列材料:(一)不动产权属证书;(二)买卖、互换、赠与合同;(三)继承或者受遗赠的材料;(四)分割、合并协议;(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;(七)相关税费缴纳凭证;(八)其他必要材料。本案中,当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时,提交了上述法律、法规、规章确定应当提交的材料,因此在审查申请材料的完备性方面,原市国土局作出的行政登记行为并无不当。关于登记机构在行政登记中的职责,《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容进行了规定。本案中,原市国土局在收到完备的申请材料基础上,对相关材料进行了查验予以受理,经审核后认为申请符合登记条件,最终颁发了涉案0060626号不动产权证。上述履行行政登记职责的情况符合相关规定,本院不持异议。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定,申请人应当对申请登记材料的真实性负责。本案中,原市国土局对申请材料已尽审慎审查的义务,但被诉房屋所有权转移登记所依据的《存量房买卖合同》已被生效民事判决确认无效,故其合法性基础存在缺失,而0060626号不动产权证系基于前述房屋所有权转移登记所颁发,故依法应予撤销。综上,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项、第七十九条之规定,判决撤销原市国土局于二〇一八年五月三十一日向陈明林颁发的0060626号不动产权证。案件受理费人民币50元,由市资规局负担。上诉人陈明林上诉称，一、一审法院遗漏重要当事人，致使一审判决事实不清、程序违法，应当追加当事人并把本案发回重审。原审被告作出的0060626号不动产权证的具体行政行为直接关涉到案外人赵某的权利义务，被上诉人与原审被告以及上诉人均无直接的法律关系，即使被上诉人基于其与案外人赵某之间存在债权债务法律关系，从而认为其权利受到原审被告涉案行政行为的间接影响，但是，其权利来源的基础也是源于案外人赵某的行为，而案外人赵某与被上诉人之间的债权债务是否合法尚不能确定，所以案外人赵某是本案必不可少的重要当事人，况且，本案的审理结果对赵某有直接的利害关系，应当追加其作为诉讼主体参加本案诉讼。二、被上诉人不是本案的适格主体，退一步讲即使被上诉人是本案的适格主体，本案也应当中止审理，等待被上诉人与赵某案件的审理结果，否则无法确认被上诉人是否存在提起涉案行政诉讼的权利基础，一审判决未查清案件事实、适用法律错误，程序违法，应当被撤销。根据被上诉人提交的《房地产买卖合同》、《协议书》以及收据等材料可知，被上诉人与案外人赵某约定涉案房屋的成交价格为900000元，但是至今被上诉人仅向案外人赵某支付了首付款，而银行按揭贷款一直没有支付，被上诉人举证证明其已经实际按照合同约定支付首付款、按揭款没有事实依据，被上诉人的行为构成违约。另外，根据被上诉人提交的（2018）琼0106民初7872号案的诉讼材料可知，被上诉人另案起诉案外人赵某继续履行《房地产买卖合同》。如果（2018）琼0106民初7872号案经法院审理最终裁决被上诉人行为构成违约，则《房地产买卖合同》有可能被解除，被上诉人则会失去其权利基础，无权作为本案当事人参加诉讼，所以，本案应当中止审理。三、被上诉人本身存在过错，其行为造成的不利后果应当由其自行承担，而不应由原审被告及上诉人承担。首先，根据被上诉人与案外人赵某之间的《房地产买卖合同》签订于2017年8月9日，其至今没有按照约定支付银行按揭款，自身构成违约，致使双方的合同无法继续履行。其次，被上诉人签订《房地产买卖合同》后没有申请网签备案或进行预告登记，其与案外人的在先交易行为没有对外披露，原审被告及上诉人完全不知情，上诉人向案外人赵某实际支付的房款至今无法要回，上诉人也是实际受害者，被上诉人对自身权利的放任态度造成的后果应由其自行承担。然后，被上诉人在知悉其权利受到侵害的前提下没有及时采取必要的措施，根据被上诉人提交的（2018）琼0106民初7872号材料可知，其向法院提起诉讼的时间为2018年5月23日，距离《房地产买卖合同》签订日期接近一年，且其提起诉讼后于2018年5月30日才缴纳保全费用。另外，根据被上诉人提交的《不动产登记信息查询情况说明》可知，涉案法院于2018年7月18日才具体办理保全查封事宜，致使原审被告及上诉人没有任何机会得知被上诉人与案外人赵某的买卖关系以及相关涉诉信息。四、原审被告作出的0060626号不动产权证的具体行政行为事实清楚、程序合法，应当予以维持。首先，上诉人对被上诉人提交的（2018）琼0106民初11104号案的最终裁判结果有异议，将考虑提起再审。其次，上诉人与案外人赵某于2018年5月8日就涉案房屋的买卖事宜进行沟通协商，最终达成一致意见，上诉人向案外人赵某实际支付房款、上诉人代案外人赵某支付涉案房屋的银行贷款、案外人赵某向原审被告申请并于2018年5月30日对涉案房屋解押成功、缴纳税费、双方于2018年5月31日向原审被告申请办理产权过户手续，上诉人向原审被告提供的材料真实、有效，且缴纳了相关税费，原审被告依据上诉人提交的材料，按照法定程序为上诉人及案外人赵某办理涉案房屋的产权过户手续属事实清楚、程序合法。综上所述，诉讼请求为：1.依法判令撤销海口市秀英区人民法院作出的（2018）琼0105行初164号行政判决书；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；3.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人余欢辩称，2017年8月9日，被上诉人向案外人赵某购买了建筑面积119.02平方米的位于海南省海口市世贸西路11号惠宝大厦5A01房。并为此与案外人签订了《房地产买卖合同》，合同签订后，被上诉人依约支付了20万元首付款，并办理了银行按揭贷款。后因案外人不配合过户，被上诉人遂为此提起民事诉讼。在被上诉人提起诉讼并保全查封该房之际，2018年5月31日，案外人与上诉人恶意串通，签订了损害被上诉人利益的《存量房买卖合同》（备案号：HK0201805358805），转让价格45万元，并于当天，迅速办理0060626号不动产权证。从签订合同到办理0060626号不动产权证，仅用不到一天之内即迅速完成。2019年1月10日，上诉人的《存量房买卖合同》被龙华区人民法院作出的（2018）琼0106民初11104号民事判决书确认为无效，海口市中级人民法院（2019）琼01民终2922号民事判决对该判决结果予以维持。二、原判决适用法律、法规正确。《不动产登记暂行规定》第十六条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性负责。经原判决查明，被诉房屋所有权转移登记所依据的《存量房买卖合同》已被生效民事判决确认无效，故其合法性基础存在缺失，而0060626号不动产权证系基于前述房屋所有权转移登记所颁发，故依法应予以撤销。原判决适用法律、法规正确。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律法规正确，恳请二审法院依法维持。原审被告市资规局未作答辩。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案主要审理的是原审被告作出的0060626号不动产权证是否合法。首先，上诉人申请不动产权登记的依据是《存量房买卖合同》，该合同已被生效的民事判决确认无效,故上诉人申请涉案房产的不动产权证的合法性也不存在。原审被告在受理不动产权申请时，依照《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对上诉人不动产登记申请进行了查验，其颁证过程并无过错。但因上诉人申请登记的依据已被撤销，故0060626号不动产权证应予撤销。其次，原审未追加案外人赵某作为第三人是否属程序违法的问题。本案的主要证据已经过民事终审判决，原审依据终审判决结果，即案外人赵某与上诉人签订的《存量房买卖合同》无效，撤销了被诉行政行为，虽然案外人赵某与本案有利害关系，原审未追加第三人虽有不妥，但并不影响本案的处理结果。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈明林负担。本判决为终审判决。审判长 温 方审判员 吴 茜审判员 张莲凤二〇二〇年四月十日（法官助理 梁 汕书记员 钱 波附相关法律法规规定：《不动产登记暂行条例》第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。