苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8538号原告：苏州工业园区旺和发展有限公司，统一社会信用代码91320594561769928R，住所地苏州工业园区月廊街**。法定代表人：沈玉华，董事长。委托诉讼代理人：彭晓辉，系该公司员工。委托诉讼代理人：高园，系该公司员工。被告：苏州珞迦健身服务有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MW1BM65，住所地苏州工业园区月廊街********L401。法定代表人：徐剑雄。原告苏州工业园区旺和发展有限公司（以下简称“旺和发展公司”）与被告苏州珞迦健身服务有限公司（以下简称“珞迦健身公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员胡志清独任审判，后因被告珞迦健身公司下落不明，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，原告苏州工业园区旺和发展有限公司的委托诉讼代理人彭晓辉到庭参加诉讼，被告苏州珞迦健身服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏州工业园区旺和发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金、管理费、推广费、水电费等共计25052.25元（已扣减履约保证金246210.75元）；2.判令被告支付逾期付款违约金,暂定金额2万元，后续计算至判决确定之日；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以25052.25元为基数，按照年利率24%自2018年10月19日计算至实际给付之日止）。事实和理由：2016年2月14日，原告与杭州伟西杰健康咨询服务有限公司(以下简称“杭州伟西杰公司”)签订了《商铺租赁合同》，并于2016年3月签订了《增补协议书》，双方约定：原告将位于苏州工业园区月廊街8号一楼L112商铺及南楼四楼L401商铺出租给杭州伟西杰公司用作瑜伽健身经营，合同期限自2016年8月1日至2026年3月31日，合同签订后，杭州伟西杰公司依约向原告缴纳了履约保证金。2017年12月31日，原告与被告、杭州伟西杰公司签订了三方主体变更协议，协议约定，自2018年1月1日起，杭州伟西杰公司的权利义务由被告概括承受。因被告经营期间持续拖欠租金等相关费用，2018年10月15日，原告向被告发出解除《商铺租赁合同》的通知函，随后被告结清了截止2018年10月18日产生的租金及其他费用。2018年12月23日，原、被告签订了《租赁商铺腾退返还协议书》，协议书约定：双方同意解除《商铺租赁合同》，终止租赁关系，被告于2018年12月31日完成商铺腾退，并结清自2018年10月19日至腾退之日的租金、管理费、水电费、推广费等全部费用，如逾期未结清，原告有权要求被告每日按拖欠款项的5%作为逾期付款违约金支付给原告。至起诉之日止，被告未依据《租赁商铺腾退返还协议书》支付相关费用。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院。被告苏州珞迦健身服务有限公司未作答辩。本院经审理查明的事实如下：原告苏州工业园区旺和发展有限公司系案涉房屋的所有权人。2016年2月14日,原告苏州工业园区旺和发展有限公司（甲方）与案外人杭州伟西杰健康咨询服务有限公司（乙方）（以下简称“杭州伟西杰公司”）签订《商铺租赁合同》一份，约定杭州伟西杰公司向苏州工业园区旺和发展有限公司租赁位于苏州工业园区月廊街东、右岸街西，月廊街8号一楼(商铺柜位编号L112)及南楼四楼(商铺柜位编号L401)的房屋，租赁期限为交付日起算10年，交付日为2016年4月1日。租赁面积为商场一楼为40平方米，南楼四楼为974平方米。租金分段计算，(1)南楼四楼L401：租金单价每日每平方米2.50元，按使用面积974平方米计算(以实测实际使用面积为准)，自第三年起，每二年调整百分之五；商场一楼L112：租金单价每日每平方米6.58元，按使用面积40平方米计算(以实测实际使用面积为准)，自第三年起，每二年调整百分之五。管理费：2016年8月至2016年9月，管理费为每月每期26350元。2016年10月至2018年3月，管理费为每月每期117850元。2018年4月至租赁期间届满，管理费为每月每期26350元。推广费为每月2000元。合同第2.3条约定，乙方承诺于签订租赁合同后支付甲方相等于3个月的租金(即246213元整)，作为本商铺租赁之履约保证金。合同还约定的装修、房屋交付、违约责任等其他条款。庭审中，原告确认，杭州伟西杰健康咨询服务有限公司已按约向原告缴纳了履约保证金246213元。又查明，原告旺和发展公司（甲方、出租方）、杭州伟西杰公司（乙方、原承租方）与被告珞迦健身公司（丙方、新承租方）签订《租赁合同（主体变更）》一份。合同约定，鉴于，乙方原承租甲方位于苏州工业园区月廊街东、右岸街西，月廊街8号一楼(商铺柜位编号L112)及南楼四楼(商铺柜位编号L401)区域面积为商场一楼为40平方米，商场四楼为974平方米的场所，于2016年2月14日与甲方签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)。现甲乙丙三方经友好协商达成一致，就该租赁合同的变更事宜做如下补充：一、自2018年1月1日起，甲方同意将原租赁合同中的承租主体由乙方变更为丙方，原租赁合同的权利义务由丙方概括承受。二、2018年1月1日前的租金、物业管理费及其他费用由乙方承担。因甲乙丙三方已另行签订《付款协议》，丙方已代乙方支付费用￥605763元，因此甲乙丙三方同意2018年1月1日前的租金、物业管理费及其他费用从该费用中扣除，余款作为丙方2018年1月1日后向甲方缴纳的费用。三、自本协议生效执行后，丙方承接乙方与甲方的一切权利义务关系，包含甲方与乙方签订的租赁合同及其他相关补充协议。四、除本协议约定情形外，原租赁合同的租期及其他条款不变，丙方保证严格按照租赁合同约定履行。再查明，2018年12月23日，原告旺和发展公司（甲方）与被告珞迦健身公司（乙方）签订《租赁商铺腾退返还协议书》一份，载明“鉴于：1.乙方向甲方承租了苏州工业园区月廊街东、右岸街西、月廊街8号一楼商铺L112商铺及南楼四楼L401号商铺商铺(以下简称“租赁商铺”)。双方己于2018年10月18日解除了《商铺租赁合同》，乙方支付租赁商铺租金等费用至2018年10月18日。2.租赁合同解除后，乙方仍继续使用租赁商铺经营，经营期间的租金等费用共计271263元整(2018年10月19-10月31日为47025元，2018年11月为113817元，2018年12月为110421元)【计算至2018年12月31日】尚未支付。现甲乙双方经充分友好协商，进一步达成本协议如下：一、双方同意，乙方应于2018年12月31日完成租赁商铺腾退并将全部商铺返还给甲方。双方特别约定，全部租赁商铺按现状腾退返还，乙方放弃租赁商铺的现有装饰装修，由甲方自行处置。二、乙方承诺在腾退返还租赁商铺前向甲方一次性结清2018年10月19日起至腾退返还之日止的租赁商铺发生的租金、管理费、水电费、推广费等全部费用。如逾期结清，甲方有权每日按拖欠款项的5%要求乙方承担逾期付款违约金。三、乙方承诺，本协议签订后将积极、妥善处理其客户、会员消费充值退还、结清、赔偿、服务、资料移转等全部消费服务事项，妥善处理与在职员工及离职员工的工资、福利等劳动纠纷，不会因此影响甲方正常出租商铺、甲方正常经营或对甲方造成任何不良影响，否则由乙方向甲方承担全部责任。四、如甲方与第三方签订《商铺租赁合同》，乙方须配合办理会员资料的交接及做好会员安置安抚说明工作，在第三方租户经营该商铺的过程中如发生与乙方相关的会员及私教课纠纷，乙方须立即进行解决并承担一切责任。五、双方同意，在乙方腾退并返还租赁商铺之日起满三个月，如乙方无任何未解决的客户及会员消费纠纷，甲方将退还乙方履约保证金人民币246210.75元。届时如乙方仍有未解决的客户及/或会员消费纠纷，甲方有权暂扣履约保证金直至乙方解决全部纠纷。所有退还的履约保证金均不计利息。六、乙方同意，如因乙方逾期腾退返还租赁商铺或拒绝配合甲方向第三方出租商铺事宜或乙方与客户及/或会员发生纠纷，造成甲方经济损失、额外费用、被索赔、无法正常经营或其他不良影响的，乙方负责妥善处理并向甲方承担赔偿责任，甲方有权要求乙方承担包括但不限改正说明、公示公告、消除影响等责任，以及支付赔偿费、补偿费、调查费、公告费、公证费、诉讼费、律师费等费用……”。诉讼中，原告陈述，原被告之间的房屋租赁期间原为自2018年1月1日起至2026年3月31日止。根据原被告于2018年12月23日签订了《租赁商铺腾退返还协议书》，原被告已于2018年10月18日解除了双方房屋租赁合同，截止至2018年10月18日之前的租金等费用，被告均已结清。被告也已按《租赁商铺腾退返还协议书》的约定，于2018年12月31日腾空、搬离后并将案涉房屋交还给原告。但被告未按该协议书约定，支付2018年10月19日至2018年12与31日期间的占有的租金费用共计271263元。现原告要求被告支付扣除双方在该协议书中约定履约保证金246210.75元后的租金等费用共计25052.25元及逾期付款违约金。以上事实有《商铺租赁合同》、《租赁合同（主体变更）》、《租赁商铺腾退返还协议书》等证据以及原告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告及杭州伟西杰三方签订了《租赁合同（主体变更）》，由被告珞迦健身公司作为新承租人概括承受杭州伟西杰公司作为原承租人的权利义务，与原告自2018年1月1日起成立房屋租赁合同关系。原被告之间的租赁合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法、有效。后原被告又签订《租赁商铺腾退返还协议书》，约定原被告双方已于2018年10月18日解除了双方的租赁合同，并约定被告应支付2018年10月19日至2018年12月31日期间的租金等费用共计271263元。根据原告陈述，被告已于2018年12月31日将案涉房屋腾空后交还给原告。原告现主张被告支付租赁合同解除后的占用期间的费用共计271263元，且自愿扣除被告在原告处的履约保证金246210.75元，而被告珞迦健身公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利，应承担相应的举证不利后果。本院认为，原告的主张符合双方的协议约定，亦有相应的事实及法律依据，故对原告主张的租金等费用共计25052.25（271263-246210.75）元，予以确认。关于原告主张逾期付款违约金。原被告签订的《租赁商铺腾退返还协议书》中约定被告应在腾退返还租赁商铺前向原告一次性结清2018年10月19日起至腾退返还之日止的租金等费用，若逾期结清，应每日按照拖欠款项的5%计算逾期付款违约金。原告陈述被告于2018年12月31日腾退并返还房屋，则逾期付款违约金应自2019年1月1日起算，因租赁商铺腾退返还协议书中约定的逾期付款违约金过高，诉讼中，原告主张按照年利率24%计算，本院认为协议书中约定的标准和原告主张的违约金计算标准均过高，本院依法调整为按照年利率11.7%计算，原告可主张以25052.25元为基数，自2019年1月1日起按照年利率11.7%计算至被告实际给付之日止的逾期付款违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州珞迦健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区旺和发展有限公司租金等费用共计25052.25元及逾期付款违约金（计算方式：以25052.25元为基数，自2019年1月1日起按照年利率11.7%计算至被告实际给付之日止）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，保全费520元，公告费600元，三项费用合计为1546元，由被告苏州珞迦健身服务有限公司负担，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州珞迦健身服务有限公司在判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区旺和发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  胡志清人民陪审员  顾菊芳人民陪审员  冯慧林二〇二〇年四月二十七日法官 助理  郭孝玲书 记 员  赵 从拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。