云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初266号原告：杨某某，男，汉族，1969年9月12日出生，现住云南省安宁市。被告：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所：安宁市安海公路零公里处金成花园内。法定代表人：蒋勇，总经理。委托诉讼代理人：滕永祥，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。原告杨某某与被告云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称“金成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告杨某某，被告金成公司的委托诉讼代理人滕永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期交房期间的违约金：1、自2014年11月30日起至2015年2月28日止的逾期交房的违约金为2700元（90天×30元/天）；2、自2015年3月1日起至2019年9月1日止的逾期交房的违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算（即按2015年3月1日中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率3年—5年的年利率为5.75%，按上浮50%计算月利率为7.18749‰）计算金额为：2330955元（购房款）×54个月×7.18749‰＝904700.65元,扣除被告为原告在安宁市农村信用社的担保金116000元，截至2019年9月1日的违约金为788700.65元；二、请求判令自2019年9月1日起至实际交付房屋之日止以购房总价为基数按照月利率7.18749‰支付违约金；三、由被告承担本案诉讼费及其它相关债权的相关费用。事实和理由：原被告双方于2013年10月16日签订《商品房购销合同》，购买被告开发的位于安宁市，套内建筑面积为400.7平方米，共有分摊面积117.29平方米，单价为4500元／平方米，房屋总款为2330955元。原告以贷款方式支付了全部房款。按照双方签订的《商品房购销合同》第七条约定，房屋的交付期限为2014年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。同时合同第九条约定逾期交付房屋的，30天内按照每天30元支付违约金，逾期30天后按照《商品房购销合同补充协议》约定处理：即逾期90天内按照每天30元支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，原告选择继续履行合同的，被告按照同期银行活期存款利息向原告支付违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告的接房通知书，且被告也未通过媒体发布过交房通知，原告所购房屋仍处在施工过程中。原告认为，被告延迟交房的事实既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，且被告从2014年11月30日起开始违约，至今四年多时间，双方签订的补充协议系格式条款，其中关于违约金的约定明显过低，已不足以弥补给原告造成的实际损失，故请求人民法院增加违约金，并参照逾期罚息利率标准计算违约金。被告金成公司辩称，1、交房时间约定不明，请法庭依据交易习惯认定，《合同补充协议》第四条约定：“该房屋的具体交付期限以甲方发出的《交房通知书》所确定的交付日期为准，乙方对此无异议，与购销合同中的约定不一致的，以本协议为准”，涉案房屋主体部分已经完工，但因资金链断裂，已停工数年，暂无交付可能，无法发出《交房通知书》，故双方的交房时间属约定不明，请法庭依法确认；2、原告主张的违约金标准过高，合同约定以已支付房款为基数按同期银行活期存款利息支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨某某提交了《商品房购销合同》及《合同补充协议》、收款收据、借款合同、（2019）云0181民初2142号民事判决书；被告金成公司未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据，本院依法审核后予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院将在说理部分一并评述。本院经审理认定事实如下：2013年10月16日，原告杨某某与被告金成公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号为ＡＮ2014020801096）。合同约定：原告购买被告开发的位于安宁市房屋一套，房屋总款为2330955元，房屋用途为办公楼。合同签订当日，原告支付了首期购房款人民币1170955元，余款人民币1160000元由原告及案外人陈瑜作为共同借款人，被告金成公司作为连带责任担保人向安宁市农村信用合作联社按揭贷款支付。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2014年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。《商品房购销合同》第九条约定：“自本合同约定的交房日期届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按照《合同补充协议》约定处理”。《合同补充协议》第六条约定：“逾期不超过90日的，甲方按30元/天向乙方支付违约金；逾期超过90日的，乙方有权终止/解除购销合同及本协议，乙方还有权要求甲方承担逾期交房违约金。乙方未终止/解除购销合同及本协议而继续履行的，自本协议约定的交房期限届满90日的次日起至甲方实际交房之日止，甲方以乙方支付房款为基数按同期银行活期存款利息向乙方支付违约金，且在甲方实际交房前，乙方随时可以终止/解除购销合同及本协议。”但至今，被告金成公司未履行交房义务，涉案房屋亦处于停建状态。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人在平等自愿基础上订立，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同应为合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行约定的义务。原告按照合同约定通过支付首期款及银行按揭贷款的方式足额支付了购房款，被告亦应依约将验收合格的房屋于约定期限内交付原告使用。关于本案的第一个争议焦点：涉案房屋交付期限的认定。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付标的物，涉案合同第七条明确约定房屋交付时间为2014年11月30日前。被告方以《合同补充协议》第四条载明的：“房屋具体交付期限以甲方发出的《交房通知书》所确定的交付日期为准”为由认为双方交房时间属约定不明的抗辩理由有违公平原则，且与交易习惯不符，故本院对其抗辩理由不予采信，本院认定双方约定的交房日期为2014年11月30日前。关于本案的第二个争议焦点：原告主张的逾期交房违约金的认定。根据《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2014年11月30日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，庭审中，被告已明确因资金链断裂，涉案房屋处于停建状态，无法履行交房义务，被告的行为已构成违约，原告有权要求继续履行合同并支付逾期交房违约金。根据《商品房购销合同》第九条及《合同补充协议》第六条关于违约责任的约定，逾期交房违约金分段计，2014年11月30日至2015年2月28日期间的逾期交房违约金为2700元（30元/天×90天）。2015年3月1日至实际交房之日止的违约金，原告主张双方约定的违约金过低请求调整并提交了（2019）云0181民初2142号民事判决书以证实其实际损失。对此，本院认为，该判决书仅能证实原告因购买涉案房屋在安宁市农村信用社按揭贷款116万元后逾期还款被起诉，我院判令其偿还借款本金及利息，其逾期还款行为与本案逾期交房之间没有必然关联性，故本院对其证明目的不予采信，对其要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算2015年3月1日至实际交房之日的违约金的主张不予支持。考虑到原告购房用途属于商用办公楼，逾期多年未交付势必会给原告造成损失，双方在合同中约定的“按照银行活期存款利率”计算的逾期交房违约金过低，不足以弥补原告的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”的规定,本院结合涉案楼盘开发情况、开发商经营现状、违约情形以及给业主方造成实际损失等综合情况，酌情调整违约金按日0.005%计算，故2015年3月1日至2019年9月1日期间的违约金为191721元（2330955元×1645天×0.005%）；2019年9月2日直至实际交房之日止的逾期交房违约金以已付购房款2330955元为本金按日0.005%计算。原告主张在本案中扣减被告为原告在安宁市农村信用社的担保金116000元，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持，故被告还需向原告支付违约金75721元及自2019年9月2日起至实际交付房屋之日止以购房款2330955元为本金按日0.005%计算的逾期交房违约金。关于原告杨某某主张的其他费用，因在庭审中不能明确费用内容、金额，亦未能提交证据证实该费用产生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由云南安宁金成矿业集团有限公司于本判决生效后十日内支付杨某某自2014年11月30日至2015年2月28日期间的逾期交房违约金为2700元，自2015年3月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金75721元（上述合计人民币78421元）及自2019年9月2日起至实际交房之日止以购房款2330955元为本金按日0.005%计算的逾期交房违约金；二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11714元，减半收取5857元，由杨某某负担857元，云南安宁金成矿业集团有限公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨志娟二〇二〇年四月九日书记员  王 愔