四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初6108号 原告成都万科物业服务有限公司，统一社会信用代码91510104723445820B，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****。 法定代表人李瑞军，该公司总经理。 委托诉讼代理人张海亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈逸萱，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告谭春焱，女，1975年7月15日出生，汉族，户籍地四川省眉山市东坡区，现住成都市高新区。 委托诉讼代理人李曙光，男，1971年10月2日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人成都万科龙锦置业有限公司，统一社会信用代码91510112060068330K，住所地四川省成都市龙泉驿区十陵街道十陵下街******。 法定代表人石飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人李蕊，该公司员工。 第三人四川汇众仁企业管理有限公司，统一社会信用代码91510104MA61UWJJ6R，住所，住所地成都市锦江区东大街芷泉段**********div> 法定代表人兰涛。 委托诉讼代理人李晓君，该公司员工。 委托诉讼代理人童雯静，该公司员工。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告谭春焱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日、12月12日公开开庭进行了审理。根据被告方申请，本院依法通知成都万科龙锦置业有限公司（以下简称“万科龙锦”）、四川汇众仁企业管理有限公司（以下简称“汇众仁企业”）作为本案第三人参加诉讼。第三人万科龙锦于2020年1月8日到庭参加诉讼，第三人汇众仁企业因受新冠肺炎疫情影响于2020年4月1日到庭参加诉讼。之后，本院又于2020年4月22日公开开庭审理审理了本案。原告万科物业的委托诉讼代理人张海亮、陈逸萱，被告谭春焱及其委托诉讼代理人李曙光，第三人万科龙锦的委托诉讼代理人李蕊，第三人汇众仁企业的委托诉讼代理人李晓君、童雯静，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即缴纳所拖欠的物业费36275.69元、违约金7073.76元，合计43349.45元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系万科金色城品项目商业（一期）的业主。被告于2016年12月20日与第三人万科龙锦签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，购得万科金色城品x栋x层xx号商铺，建筑面积197.58㎡，商品房买卖合同的附件十《关于物业管理的约定》约定由原告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥6.8元/㎡的标准交纳物业管理费，如被告逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的0.05%支付违约金。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年4月1日至2019年6月30日，被告共欠物业费36275.69元，原告曾多次以多种形式向被告催交但其均未予理睬。被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 被告谭春焱辩称，被告方不是不交物业管理费，而是要求按照5元/㎡的标准来交，因为第一，购买房屋的经过是，被告方与第三人汇众仁企业签订合同并交付房款，之后为办产权证，第三人万科龙锦要求业主统一到其指定的地点交回前面的合同，又与它另行签订合同，并交纳相关费用；第二，与第三人汇众仁企业签订合同时约定物业费标准是5元/㎡，而与第三人万科龙锦签订的合同中写的是6.8元/㎡，但第二份合同是格式合同，而且原告与第三人万科龙锦事实上是关联企业，第三人汇众仁企业与被告就物业费标准的约定，代表第三人万科龙锦的意思，或者形成表见代理，因此，应当按照5元/㎡的标准履行；第三，根据业主调查，万科在成都一环路、三环路等地段物业的收费标准是4元/㎡左右，都不超过5元/㎡，而且收集案涉楼盘数十业主的意见，都要求按5元/㎡标准交纳物业费；第四，被告方在合同中没有找到关于物业收费的起始时间的约定，而且案涉物业因尚有土建隔断等未拆除，并不具备交付标准。事实上，被告曾到物业管理处要求按5元/㎡标准交纳物业费，但原告要求按其标准收取，才导致被告事实上未交纳物业费。因此，请求人民法院依法判决。 第三人万科龙锦述称，万科龙锦与被告签署商品房买卖合同所出售的房屋是现房，房屋已取得初始产权登记，竣工验收报告和房屋面积实测报告已按规定提交。房屋交付符合合同约定，且按合同约定，现房买卖不再寄送交房通知，由被告自行前往物业中心办理房屋交接手续。两个第三人之间就涉案楼盘的部分房源曾有预约买卖合同关系。认可原告提交的前期物业合同和商品房买卖合同，对被告提交的其与第三人汇众仁企业签署的合同的三性存疑，认可被告方提交的判例的真实性，但对其关联性和证明目的有异议。 第三人汇众仁企业述称，认可被告与汇众仁企业签署的合同文本上的印章真实，对于其他的问题，到庭的诉讼参与人无具体意见，需要将庭审中的相关问题带回公司。 本院经审理认定事实如下：原告与第三人万科龙锦于2013年6月5日签订前期物业服务合同及其补充协议，约定商业类物业收费标准为6.8元/㎡。被告与第三人汇众仁企业于2016年11月25日签订商品房买卖合同，双方约定由被告谭春焱以1718946元价款购得龙泉驿区xx街道xx路xx号x栋x层xx号（197.58㎡）商业类物业，并约定前期物业收费价格为5元/㎡。向第三人汇众仁企业交付全款后，被告又与第三人万科龙锦签订《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，该合同文本上的落款时间写为“2016年12月20日”，合同载明房屋总价款为1079973元，并就物业收费载明“商业：6.8元/平方米·月”“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应向物业公司支付逾期缴纳违约金，标准为：欠费总额的0.05%”。与第三人万科龙锦签订合同后，被告即于2017年1月19日交纳办证等所需的相关费用39830元。涉案房屋于2017年3月15日被办理网签手续，此后，被办理川（xxxx）龙泉驿区不动产权第xxxx号权证。为物业服务费的交纳，被告要求按5元/㎡、原告坚持按6.8元/㎡，双方争执不下，形成本案诉讼。 上述事实，双方并无争议，有诉讼各方的陈述记录在案，有原告提交的前期物业合同、商品房买卖合同（现售）及其补充协议、商品房现售合同信息摘要，被告提交的商品房买卖合同、产权证信息、交款凭据等证据在卷，均可得到印证，故本院足可认定。 本院认为，被告同意原告提出的物业收费起始时间为2017年4月、计费面积197.58㎡，因不违反法律规定，本院予以确认。物业服务费标准是本案原被告双方的争议焦点。理解《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力这一规定，其规制机理在于，通过建设单位作纽带并通过建设单位分别与物业服务企业和业主之间的前期物业服务合同、商品房买卖合同等，而在物业服务企业与业主之间就物业服务形成权利义务关系；其规范旨趣在于，建设单位与业主之间就物业服务所形成的约定，对物业服务企业也具有约束力。本案中，第三人汇众仁企业与被告达成的收费标准为5元/㎡的合意，因其与第三人万科龙锦之间存在预约买卖合同关系，故该收费标准的合意就表征着第三人万科龙锦的意思表示，应当约束原告。虽然在前期物业合同中约定的标准为6.8元/㎡，但通过第三人汇众仁企业与被告签订合同，已形成收费标准由6.8元/㎡变更为5元/㎡的新的合意。至于此后在第三人万科龙锦与被告的合同中又载明标准为6.8元/㎡这一情况，除了被告方声称此系格式合同外，其他诉讼各方既未解释也未提出相应的法律意见，就收费标准依法不得视为形成新的意思再变更。因此，案涉物业服务费应按5元/㎡的标准进行交纳。由于被告并非不愿交纳物业服务费，只是因为原被告双方就收费标准产生争执而致物业服务费事实上未交纳，故不存在违约问题。综上所述，本院对于原告的诉讼请求予以部分地支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条第一款、第七十七条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、责令被告谭春焱于本判决生效后10日内向原告成都万科物业服务有限公司交纳自2017年4月1日起至2019年6月30日止的物业服务费26673.30元（197.58㎡×5元/㎡·月×27月）； 二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计442元，由原告成都万科物业服务有限公司、被告谭春焱各负担221元。因原告已全额向本院预交，责令被告谭春焱就其应负担的诉讼费221元在履行本判决义务时向原告成都万科物业服务有限公司作给付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周双林 二〇二〇年四月二十二日 书记员  蒋礼琴