广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初268号原告：李燕翔，女，1977年10月31日出生，汉族，住广州市番禺区************。公民身份号码：440************5。委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁荣军，广东星辉律师事务所律师。被告：黄妙莹，女，1984年9月13日出生，汉族，住广东省开平市********。公民身份号码：440************X。原告李燕翔与被告黄妙莹租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告李燕翔及其委托诉讼代理人梁荣军、被告黄妙莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕翔向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年5月23日签订的《商铺租赁合同》，合同总价值111786元；2.要求被告支付2019年9月份至2019年12月份所欠租金12091.42元，以及2019年9月1日至2019年12月6日违约金5115元（计算方式：9月2267元+10月1920元+11月928元=5115元，暂计至2019年12月6日，以后另计）；3.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告李燕翔增加诉讼请求为：1.请求判令被告支付暂计至2020年3月11日止租金16000元、其后租金及从合同解除之日起至被告交回涉案铺位给原告之日止的场地占用费（均按每月3200元计算），违约金15904元（从2019年9月1日起暂计至2020年3月11日，其后违约金以拖欠租金的金额按照每日1%计至被告交回涉案铺位给原告之日止）给原告；2.请求判令被告立即腾迁涉案铺位的所有物品及相关设备，并将涉案铺位返还给原告；3.请求判令被告支付水费223.3元，电费180.07元（均暂计至2020年3月11日止），其后的水、电费仍以实际产生的费用支付至被告交回涉案铺位给原告之日止；4.请求判令被告交纳的租赁押金6400元归原告所有。事实和理由：原告与被告因租赁关系认识，2019年5月23日原告与被告签订商铺租赁合同，合同清楚写明被告需每月5号前将当月租金一次性转账至原告指定银行账户，不得拖欠，若拖欠超过十天未交租，拖欠租金每天按租金1%交滞纳金，若原告与被告进行沟通后仍未及时处理，原告有权提出解除租赁合同收回该店铺租赁给被告的使用权并扣除租赁押金。签订租赁合同以后，被告并未按约定的日期交租金，经原告多次催讨，被告拒不缴清，故向法院提起诉讼。被告黄妙莹辩称，我方不同意原告的诉求，且其诉求不成立。原告称没有收到租金是因其没有履行国家租赁法的相关条例，其没有履行出租方应尽的义务，故我方为维护合法权益而行使相应权利。对原告当庭增加的诉讼请求，黄妙莹明确表示不需要新的答辩期间。李燕翔、黄妙莹围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方当事人有异议的证据，本院经核证认定如下：本院依法调查的《开平市不动产登记信息查询结果》真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认，作为本案认定案件事实的依据。原告李燕翔提交的由朱X玲、马X仪出具的《证据说明》（附有朱X玲、马X仪的身份证复印件），与本案有关联性且真实、合法，本院予以确认。原告李燕翔提交的《开平长沙XXXXXXX首层物业承租协议书》、房地产权证（铺位）复印件与本院依法调查的《开平市不动产登记信息查询结果》能相互印证，朱X玲、马X仪将位于XXXXXXX首层（101号—110号共10个铺位）出租给李燕翔使用，其中101、102铺位的权属人为马X仪，朱X玲、马X仪出具书面说明上述铺位租赁情况，其知道并同意李燕翔将101、102铺位转租给黄妙莹使用，该证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认。被告黄妙莹抗辩该承租协议没有合同双方的捺印，认为合同不成立，但捺印不是合同成立生效的必要条件，合同当事人签名盖章确认亦可，故本院对其该抗辩意见不予采纳。原告李燕翔提交的用户水费清单，显示“户名：何X泉，地址：XXXXXXX102，立户日期：1995-9-23，用水性质：商业”，对铺位用水情况，李燕翔解释称因无法联系用户何X泉办理销户而一直沿用至今，并将缴费存折交给黄妙莹，由其自行缴交水费，李燕翔该解释亦符合生活常理，且该证据显示的地址与黄妙莹承租的铺位地址相吻合，故本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告李燕翔提交的电费详情打印件、电费发票，上述证据均显示费用产生的地址为广东省江门市开平市*******************位，而讼争标的所涉铺位为广东省开平市***************101、102铺位，被告黄妙莹对该证据亦不予认可，故本院对该证据的关联性不予确认。被告黄妙莹提交的图片打印件，无法确定是否属其承租的铺位，亦无法证明铺位产生损坏的原因及程度，原告李燕翔认为图片上的铺位是己方使用的铺位，与本案无关，故本院对上述证据及其证明力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明本案事实如下：2017年3月27日，朱X玲、马X仪作为甲方，李燕翔作为乙方，共同签订一份《开平长沙XXXXXXX首层物业承租协议书》，约定甲方将位于开平长沙XXXXXXX首层（101号—110号共10个铺位，建筑面积227.28平方米）出租给乙方使用；承租期为五年，从2017年5月1日至2022年4月30日止；乙方一次性现金支付22000元给甲方作为承租信用保证金；每月承租费为8000元，乙方每月10号前以现金方式支付给甲方。该协议第五条约定：“3.乙方在执行协议期间，不得将物业整体转包给第三方；在经营遇到困难时，可以将物业的三分之一转租。”李燕翔经朱X玲、马X仪同意，于2019年5月23日与黄妙莹签订一份《商铺租赁合同》，合同约定李燕翔作为出租方（甲方），黄妙莹作为承租方（乙方），甲方将位于开平市长沙区********101、102卡商铺（共二卡铺位不包夹层）出租给乙方，租赁时间由2019年5月23日至2022年4月29日止。该合同第三条约定：“租金：首层101卡每月人民币壹仟陆佰元正简写1600元/月（税后实收），首层102卡每月人民币壹仟陆佰元正简写1600元/月（税后实收），合共叁仟贰佰元正3200元/月。……每月5号前乙方将当月租金一次性转账至甲方指定银行账户，不得拖欠。若超过交租期十天未交租，拖欠租金每天按租金的1%交滞纳金；若甲方与乙方进行沟通后仍未及时处理的，甲方有权提出解除租赁合同收回该店铺租赁给乙方的使用权并扣除租赁押金。”第五条约定：“水费、电费：按店内安装独立表显示数据计费，每月5号前缴纳；甲方负责配备给乙方基于租赁店铺地址范围的独立水表和电表。……计费标准按水务局和电局的水费、电费标准收取。……”第七条约定：“押金：此合同确认生效之日，乙方向甲方交付租赁押金人民币陆仟肆佰元正（6400元），乙方租赁店铺合同终止之日，乙方缴清所有店铺经营产生的卫生管理费、水费及电费后，甲方需当日无息全数退还给乙方，……”另合同约定从2019年6月2日起正式开始计收租金。黄妙莹于2019年5月22日通过银行转账支付6400元押金给李燕翔，李燕翔于2019年5月23日出具《收据》交黄妙莹收执。李燕翔依约将上述铺位交付给黄妙莹使用。黄妙莹分别于2019年6月5日、2019年7月9日、2019年8月29日向李燕翔支付2019年6月至2019年8月的租金，但其自2019年9月起拖欠租金，李燕翔经催收未果，遂成本案诉讼。庭审中，黄妙莹明确其在本案提出因李燕翔装修铺位、擅自断电造成其损失要求赔偿的意见是其抗辩意见。另查明，从2019年9月起至2020年3月11日止，黄妙莹分别于2019年10月19日、2020年1月7日、2020年1月14日通过银行转账支付租金1635.5元、3200元、1564.5元给李燕翔，尚欠2019年11月至2020年3月租金16000元（3200元/月×7个月-1635.5元-3200元-1564.5元=16000元）。截至2020年3月11日，黄妙莹使用涉案铺位拖欠2020年2月水费111.65元、2020年3月水费111.65元，至本案法庭辩论终结前，黄妙莹尚未向相关部门缴纳。本院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案租赁物即开平市***************101、102铺位是李燕翔向案外人朱X玲、马X仪租赁而来的，李燕翔享有涉案租赁物的相关权利和义务。李燕翔在承租期间经朱X玲、马X仪同意将位于开平市***************101、102铺位转租给黄妙莹使用，其转租行为合法有效。李燕翔与黄妙莹签订的《商铺租赁合同》是双方当事人自愿、真实的意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同当事人应当全面诚实履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方签订的租赁合同约定黄妙莹需每月5号前将当月租金一次性转账至李燕翔指定银行账户，不得拖欠，若超过交租期十天未交租，双方进行沟通后仍未及时处理的，李燕翔有权提出解除租赁合同收回商铺。李燕翔提供了微信聊天记录截图及银行个人明细对账单，证明其多次向黄妙莹催告支付租金后，黄妙莹仍拒不支付租金，现李燕翔以诉讼方式向黄妙莹催告支付租金，至法庭辩论终结前，黄妙莹没有提供证据证明其已付清租金给李燕翔，双方解除合同的条件已经成就。李燕翔主张于2020年3月12日解除涉案租赁合同，因黄妙莹不同意解除合同，不能视为解除通知到达对方时解除，涉讼《商铺租赁合同》应自本判决生效之日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉讼《商铺租赁合同》解除后，黄妙莹已经没有合法的依据占用涉案铺位，故李燕翔主张黄妙莹返还涉案铺位，事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于租金、占用费、滞纳金及押金的问题。首先，关于租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”涉案租赁合同约定租赁时间是从2019年5月23日至2022年4月29日止，租金3200元/月，在租赁期间，黄妙莹应全面诚实地履行合同，按时足额支付租金直到双方合同关系终止。黄妙莹抗辩李燕翔没有履行出租方的义务致使其延迟支付租金，因李燕翔装修铺位造成其承租铺位损坏，在告知后却没有及时进行维修，及李燕翔擅自断电造成其经济损失，要求赔偿损失并在其所欠租金进行扣减，但黄妙莹提供的现有证据不足以证明损失情况，不足以证明其损失与李燕翔存在因果关系，应当承担举证不能的不利后果，故本院对黄妙莹抗辩意见不予采纳。承上所述，至法庭辩论终结前，黄妙莹尚未向李燕翔清偿所欠的租金，李燕翔主张黄妙莹支付2019年11月至2020年3月期间租金共16000元及从2020年4月起至合同解除之日止的租金，事实清楚，于法有据，本院予以支持。其次，关于铺位占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”涉案铺位目前仍由黄妙莹实际占用，李燕翔请求黄妙莹从合同解除之日起至实际交还租赁铺位之日止按照租赁合同约定的3200元/月标准向其支付铺位占有使用费，于法有据，本院予以支持。再次，关于滞纳金和押金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告逾期支付租金，已属违约，应当承担违约责任。《商铺租赁合同》约定若超过交租期十天未交租，拖欠租金每天按租金的1%交滞纳金及甲方有权扣除租赁押金，该滞纳金和租赁押金的约定实质是关于违约金的约定。至本案法庭辩论终结前，黄妙莹尚欠李燕翔租金16000元，李燕翔主张黄妙莹支付滞纳金15904元（从2019年9月1日起暂计至2020年3月11日，其后滞纳金以实际拖欠租金的金额为基数按照每日1%计算至黄妙莹交回涉案铺位给李燕翔之日止）、没收押金6400元，实为违约金，该违约金的约定明显高于造成李燕翔的损失（利息损失），黄妙莹亦不认可滞纳金的计算方法。结合黄妙莹拖欠李燕翔租金的金额，双方就合同约定的权利、义务的实际行使、履行情况，本院根据公平原则，酌定调整该违约金参照年利率24%计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。”涉案违约金应以每月实际欠缴租金数额为基数从逾期付款之日起至付清款日止按年利率24%计算(计算方法：如2019年9月合同产生的租金3200元，黄妙莹于2019年10月19日支付租金1635.5元，该租金应抵减9月租金，抵减后尚欠租金1564.5元，2020年1月7日黄妙莹支付租金3200元，其中1564.5元应用于抵减9月租金，故9月的违约金应分段计算，①以3200元为基数从2019年9月6日起至2019年10月19日止按年利率24%计算为93.87元；②以1564.5元为基数从2019年10月20日起至2020年1月7日止按年利率24%计算为83.44元。2019年10月合同产生的租金3200元，2020年1月7日支付款项先抵减9月租金后余额1635.5元再抵减10月租金，抵减后尚欠租金1564.5元，2020年1月14日黄妙莹支付租金1564.5元，应抵扣10月租金，故10月的违约金亦应分段计算，①以3200元为基数从2019年10月6日起至2020年1月7日止按年利率24%计算违约金为200.53元；②以1564.5元为基数从2020年1月8日起至2020年1月14日止按年利率24%计算违约金为7.3元。2019年11月合同产生的租金3200元，其违约金应以3200元为基数从2019年11月6日起至2020年3月11日止按年利率24%计算为270.93元。2019年12月合同产生的租金3200元，其违约金应以3200元为基数从2019年12月6日起至2020年3月11日止按年利率24%计算为206.93元。……其他月份的违约金如此类推计算)。经核算，暂计至2020年3月11日的违约金为1091.27元。李燕翔主张支付违约金15904元、没收押金6400元，不全以支持，本院仅支持以上确认的违约金数额，黄妙莹已缴交的押金应在本案中结欠李燕翔的款项中抵减。关于水费、电费的问题。涉案《商铺租赁合同》第五条约定：“水费、电费：按店内安装独立表显示数据计费，每月5号前缴纳。”李燕翔提供的用户水费清单显示黄妙莹承租的XXXXXXX102铺位拖欠水费共223.3元，至法庭辩论终结前，黄妙莹尚未向相关部门缴纳。李燕翔主张上述费用由黄妙莹承担，理据充分，本院予以支持。至于电费，因李燕翔提供的电费详情打印件、电费发票无法证实是黄妙莹承租铺位实际产生的电费且黄妙莹对该电费不予确认，应当承担举证不能的不利后果，故本院对李燕翔该项请求，不予支持。经庭审调解，原、被告双方无法达成调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告李燕翔与被告黄妙莹于2019年5月23日签订的《商铺租赁合同》；二、被告黄妙莹应自本判决生效之日起三十日内腾空并交还承租的位于广东省开平市***************101、102铺位给原告李燕翔；三、被告黄妙莹应在本判决生效之日起十日内支付租金16000元、违约金1091.27元、水费223.3元，合共17314.57元及从2020年3月12日起至款项清偿之日止以欠缴租金16000元为基数按年利率24%计算的违约金给原告李燕翔，被告黄妙莹已缴交的押金6400元在上述欠款中作相应抵减；四、被告黄妙莹应自2020年4月起至合同解除之日止按每月3200元标准计算支付租金及以每月实际欠缴租金为基数分别从当月6日起至款项清偿之日止按年利率24%计算支付违约金给原告李燕翔；五、被告黄妙莹应自合同解除之日起至实际交还租赁场地之日止以原合同约定的月租金标准（商铺每月3200元）计算支付场地占用费给原告李燕翔；六、驳回原告李燕翔的其他诉讼请求。如果被告黄妙莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1482.87元（此款原告李燕翔已预交），由原告李燕翔负担46.58元，被告黄妙莹负担1436.29元。原告李燕翔预交的一审案件受理费1436.29元由本院予以退回；被告黄妙莹应向本院补缴一审案件受理费1436.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  谭玉媚二〇二〇年四月二十三日书记员  谭丽娜