贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0102民初361号 原告（反诉被告）：逸豪峰小区业主委员会，住所地贵州省贵阳市花溪大道。 负责人：颜八中。 委托诉讼代理人：余鹂、张海，贵州民族律师事务所律师，特别代理。 被告（反诉原告）：左成吏，女，汉族，1984年6月14日生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：谌鸿伟，一般代理。 原告（反诉被告）逸豪峰小区业主委员会诉被告（反诉原告）左成吏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。逸豪峰小区业主委员会的委托诉讼代理人余鹂、张海，左成吏的委托诉讼代理人张纯婷到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告(反诉被告)逸豪峰小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2017年8月9日至2019年6月8日的租金77000元及违约金29214元（自2017年11月9日至2019年6月8日），共计106214元（2019年6月9日后的租金按合同约定继续履行）；2.判令被告支付原告律师代理费10000元；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年5月，原告通过公告方式欲出租位于花溪大道45号的租赁标的物，6月13日，原被告签订《门厅租赁合同》，合同约定租赁期限为十年，月租金为3500元，按季度付款，自第六年起租金在上一年度总额的基础上增加5%，双方对租赁期间双方的其他权利义务作了详细的约定，还约定争议处理方式为诉讼解决，由违约败诉方承担包括不限于律师费诉讼等解决争议纠纷产生的费用，乙方拖欠租金累计达到30天的，承担违约金及追缴所欠租金和甲方经济损失，保证金不退还。租赁合同签订后，原告依照合同约定，履行了合同义务，交付安全合法的房屋给予被告。被告于2017年8月至今未履行支付租金的义务。经原告催收无果后，原告为维护其合法权益，故诉至本院。 被告（反诉原告）左成吏辩称，一、原告的主体不适格，原告仅是代表小区业主大会行使权力，但原告并没有提供业主大会同意其与被告签订租赁合同和提起本次诉讼的授权；二、即使原告拥有诉讼主体资格，但双方之间的合同已经解除，具体原因及情况见本案反诉状；三、即使法院认为涉案合同未解除，但原告起诉被告违约金已超出原告实际损失，被告请求法院调至原告实际损失；四、被告在签订合同时并不知道该电梯是一个公共的通道，在签订时原告并没有告知被告该电梯的真实情况，这是不平等的合同签订。 被告（反诉原告）左成吏向本院提出反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人于2015年6月13日签订的《门厅租赁合同》已于2017年8月9日解除；2.判令被反诉人返还反诉人保证金10000元；3.判令被反诉人支付反诉人逸豪峰小区1-4楼的电梯安装和维护费共计75000元；4.判令诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年3月12日，反诉人与贵州中大房地产开发有限公司签订《商铺买卖协议书》，买卖标的物为逸豪峰小区3层3-2号商铺，后反诉人完成房款支付义务，于2015年10月23日获取该商铺的所有权证，成为逸豪峰小区的业主。2015年6月13日，反诉人作为乙方、被反诉人作为甲方签订《门厅租赁合同》，约定被反诉人将逸豪峰小区入户门厅出租给反诉人使用，该合同第十一条设定了合同的解除条件：“（四）在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的”；第十五条设立了合同的生效条件：“为解决甲乙双方上下通行便利，经双方协商，作为合同的主要条件，自合同签订之日起双方各出资50%恢复1-4楼的电梯，待乙方正式进驻后即进行安装，验收合格交付使用，今后电梯运行费用双方各承担50%”。上述合同签订后，反诉人出资安装了1-4楼的电梯，也支付了后期运行费用。但是，合同履行中，反诉人并未对承租的区域进行任何封闭装修、装饰等自用而获取收益的情况，仅为了解决经营商铺的通行便利，而反诉人作为小区业主，本就拥有小区共有部分的所有权和通行证。因此，反诉人于2017年8月9日根据合同设立的解除条件，通过终止交纳租金的方式将《门厅租赁合同》予以解除，现反诉人为维护其合法权益，故提出如上反诉诉请。 原告（反诉被告）逸豪峰小区业主委员会辩称，一、双方签订的合同合法有效，反诉人主张解除合同也是以合同有效为前提，合同中约定如反诉人违约，应当承担违约金，而事实在合同履行过程中，是反诉人单方违约，因此没有合同解除权，其诉请的第一项及第二项没有合同依据及法律依据；二、合同中约定电梯安装和维修由双方各承担一半，本案又是因反诉人违约在先，因此其第三项诉请没有请求权基础；三、反诉人在承租前是否购买了本小区的商铺，这与本案并没有关联性，反诉人在承租后，是否进行装修或获利，这是反诉人的自行管理使用权及自身的运营风险，不属于本案的审理范围。反诉人称合同第11条约定了解除条件，但实际上是守约方有权解除合同约定的情形，并不是违约方不承担违约责任或者是解除合同的理由。但鉴于被告现在未实际使用，我方同意在开庭时解除合同，开庭前反诉人欠付的租金应继续支付并承担违约责任。 经审理查明，2015年5月8日，逸豪峰小区业主委员会发布《门面公开招租公告》载明：“逸豪峰小区一楼入户门厅（含1-4楼电梯）属小区全体业主共有面积，根据物权法和物业管理有关规定，经小区业主委员会研究决定，向社会公开招租，租期为一年以上，凡有意承租者，可向小区业主委员会报名联系……我们将采取竟价确定最终承租者，并向全体业主张榜公布及签订承租合同。所收取承租费用用于小区建设，支出费用向全体业主张榜公布，特此公告。”逸豪峰小区业主委员会签章确认。2015年6月9日，逸豪峰小区业主委员会向小区全体业主发布《公告》，“……拟对报名承租人左某的报价和承租条件进行签订合同。合同条件主要内容向全体业主公布如下：一、门厅承租期10年，从2015年8月8日起至2025年8月7日止；二、每月向业委会交租金3500元；三、租金从5年后递增5%；……张榜公布至2015年6月12日止，如有业主持有不同意见，可书面向业主委员会反映，逾期视为同意招租。业主委员会将与承租户正式签订合同。另关于所收门厅租金，将全部用于小区建设，用途支出将向全体业主张榜公布，特此通知。”逸豪峰小区业主委员会签章确认。2015年6月13日，逸豪峰小区业主委员会（甲方、出租方）与左成吏（乙方、承租人）签订《门厅租赁合同》约定：“出租方将属于自己管理的小区入户门厅贵阳市花溪大道45号厅，建筑面积共计60余平方米（不含小区业主进出小区入口上下电梯的通道）出租给承租方。租期为10年，从2015年8月8日至2025年8月7日止。从2015年8月8日至2020年8月7日，月租金为3500元，从第六年起月租金每年在上一年度总额的基础上增加5%，即第六年为3675元，第七年为3858.75元，第八年为4051.69元，第九年为4254.27元，第十年为4466.98元。合同生效之日起，承租方按季度向甲方付款，付款方式期限及金额约定如下：合同生效后，乙方向甲方提前支付三个月租金，租金为10500元，付款时间为2015年8月8日，此后付款照此类推至2020年8月7日，从2020年8月8日至2025年8月7日，乙方租金均在上一年租金总额上上涨5%向甲方交纳租金，每次交纳租金期限为3个月后的次月10日前。为确保合同正常履行，乙方向甲方交纳合同履行保证金10000元，租赁期满，乙方在没有违反本合同任何条款的前提下，甲方全额无息退还乙方保证金。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如拖欠租金，出租方从约定期限次日起有权向承租方每天按实欠租金2%加收滞纳金，并承担违约责任。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，不能损害房屋建筑、柱、梁、结构墙等危险房屋安全的行为，装修费用均由乙方自行承担。乙方不在承租后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，完整无损无偿移交给甲方，如故意破坏，乙方承担赔偿责任和修复费用。……若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金按本合同所定年租金的30%计算，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金按本合同所定年租金的30%计算，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。……乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达30天的，承担违约金及追缴所欠租金和甲方经济损失，保证金不退还乙方。合同的终止：……4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在30日内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同不能实现的。……为解决甲乙双方上下通行便利，经双方协商，作为本合同的主要条件，自合同签订之日起。双方各出资50%恢复1-4楼的电梯，双方先行考察电梯，确定电梯品牌、价格、合同，待乙方正式进驻后即进行安装，验收合格交付使用，今后电梯运行费用双方各承担50%，有关电梯管理规定另行制定。”出租方逸豪峰小区业主委员会签章确认，承租方左成吏签字确认。上述合同签订后，逸豪峰小区业主委员会依约履行合同义务，左成吏支付押金以及2017年8月之前租金后，经逸豪峰小区业主委员会多次催交左成吏均未支付2017年8月9日至2019年6月8日的租金77000元。逸豪峰小区业主委员会为维护其合法权益，遂诉至本院，诉请如前。 以上事实，有原、被告当庭陈述、《招租公告》、《业主公约》、《门厅租赁合同》、催交租金通知、收款收据、房权证等在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。 本院认为，依法成立的租赁合同受法律保护，合同双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。逸豪峰小区业主委员会与左成吏签订的《门厅租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。本案中涉案标的逸豪峰小区靠花溪大道旁的入户门厅（含1-4楼电梯）属小区全体业主共有部分，其权利归属于全体业主，逸豪峰小区业主委员会依法成立为维护全体业主利益提起诉讼，其具备相应的主体资格。对于逸豪峰小区业主委员会要求左成吏支付租金的诉请，本院予以支持。对于逸豪峰小区业主委员会要求左成吏支付违约金的诉请，双方在《门厅租赁合同》中约定承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如拖欠租金，出租方从约定期限次日起有权向承租方每天按实欠租金2%加收滞纳金，并承担违约责任。现逸豪峰小区业主委员会自行将违约金调整为按年利率24%的标准计算，本院从其自愿，予以支持。关于逸豪峰小区业主委员会诉请左成吏支付律师代理费的诉请，《门厅租赁合同》中已有明确约定，且逸豪峰小区业主委员会提交委托代理合同、发票证据证明，本院予以确认。关于左成吏诉请其与逸豪峰小区业主委员会签订的《门厅租赁合同》已于2017年8月9日解除,本院认为，依法成立的合同当事人均应按约定履行，左成吏未提交证据证明其具有法定或约定解除权，亦未证明其已履行了解除通知义务，故对其诉请不予支持，但庭审中逸豪峰小区业主委员会自述其同意在开庭时（2020年4月20日）解除，本院从其自愿。关于左成吏诉请要求逸豪峰小区业主委员会返还保证金10000元的诉请，根据《门厅租赁合同》约定租赁期满，乙方在没有违反本合同任何条款的前提下，甲方全额无息退还乙方保证金。现合同租赁期限尚未届满，左成吏未按约定支付租金，系左成吏单方违反约定，故该项诉请本院不予支持。关于左成吏诉请判令逸豪峰小区业主委员会支付逸豪峰小区1-4楼的电梯安装和维护费共计75000元之诉请，合同中约定电梯安装和维修由双方各承担一半,庭审中左成吏亦确认其诉请的电梯费用系合同约定应承担的一半，故本院对左成吏该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、逸豪峰小区业主委员会与左成吏签订的《门厅租赁合同》于2020年4月20日解除； 二、左成吏于本判决生效后十日内支付逸豪峰小区业主委员会租金77000元（2019年6月9日后的租金按合同约定继续履行至2020年4月20日止）； 三、左成吏于上述第二项同时支付逸豪峰小区业主委员会违约金（以77000元为基数，按年利率24%的标准，从2017年11月9日计算至2019年6月8日止）； 四、左成吏于上项同时支付逸豪峰小区业主委员会律师代理费10000元； 五、驳回逸豪峰小区业主委员会的其余诉讼请求； 六、驳回左成吏的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2644元，反诉费963元，由左成吏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长 赵 雪 人民陪审员 何 婵 人民陪审员 许 安 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员 夏明艳