广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7657号原告：邱育敏，男，汉族，1975年7月21日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：谢泽峰，广东宝城律师事务所律师。被告：张玉海，男，汉族，1977年2月21日出生，住址河北省藁城市，被告：孙杨，男，汉族，1980年2月13日出生，住址吉林省吉林市龙潭区，上列被告共同委托诉讼代理人：黄舒娴，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上列原告邱育敏诉被告张玉海、被告孙杨返还原物纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序、公开开庭进行了审理。原告邱育敏的委托诉讼代理人谢泽峰及二被告的共同委托诉讼代理人黄舒娴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱育敏向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认被告张玉海与孙杨之间签署的房屋租赁合同无效；2.请求判令二被告于判决生效之日起三日内立即清空深圳市龙华街道春华四季园17栋二单元3A房屋内物品并搬离，将该房产移交给原告邱育敏，停止对原告邱育敏房屋所有权及居住权的侵害，排除对原告邱育敏正常居住和生活的妨碍；3.请求判令二被告支付自2018年10月27日起至完全清空搬离该房产日止的房屋占用费，暂计人民币90000元（截止于2019年4月27日，每月按人民币15000元计算，后期继续计算至二被告完全搬离之日止）；4.请求判令二被告支付非法占用该房屋期间的物业管理费、水电费合计人民币45106.34元；5.请求判令由二被告承担本案全部诉讼费用。原告邱育敏起诉的主要事实与理由：2018年10月26日，邱育敏通过法院委托拍卖竞得位于深圳市龙华区××单元××房，现该房产已登记至邱育敏名下。同时，邱育敏为办理入住，向物业管理处支付了前业主拖欠的管理费、水电费合计45106.34元。邱育敏收房过程中，发现涉案房产已由孙杨非法占用，且孙杨拒绝予以配合腾房并称其系从张玉海处租赁所得，租期自2009年至2029年，每月租金15000元。邱育敏认为，张玉海与孙杨之间的租赁合同没有事实依据，应认定为无效合同。邱育敏的合法权益受法律保护。被告张玉海的主要答辩意见：2006年11月1日，张玉海购得涉案房产。后因案外人黎明罡、熊艳、殷奇彪等恶意串通，熊艳以张玉海名义与黎明罡签订了《深圳市二手房买卖合同》，将案涉房产出售予黎明罡。该《深圳市二手房买卖合同》已经深圳市中级人民法院作出的（2016）深中法房终字第××号民事判决确认为无效合同。基于此，黎明罡应将涉案房产产权恢复登记至张玉海名下。然而，涉案房产上设立了抵押权，抵押权人为深圳龙岗国安村镇银行有限责任公司，因黎明罡未履行注销抵押登记的义务，导致涉案房产无法变更至张玉海名下。2017年8月8日，深圳市龙岗区人民法院作出（2016）粵0307执10287号通知书，告知张玉海，依照深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第418号民事判决书，案涉房产所有权归张玉海所有，故深圳龙岗国安村镇银行有限责任公司要求对涉案房产的拍卖无法进行。据此，张玉海合理认为其对涉案房产依然享有占有使用的权利，且足以中止对涉案房产的执行。张玉海亦向深圳市龙岗区人民法院提出了所有权异议申请，要求中止对涉案房产的拍卖。故，邱育敏在本案中的主张毫无事实和法律依据，其诉求应予驳回。被告孙杨主要答辩意见：张玉海在购买涉案房产后，由于资金不足而一直空置该房产，直到与孙杨协商后达成一致并于2009年6月10日签订《房屋租赁合同》，约定张玉海将涉案房产出租予孙杨，租赁期限自2009年6月10日起至2029年6月9日止，房屋租金为15000元/月，其中合同第十六条中约定由孙杨自行负责房屋的装修改造，费用由孙杨承担。据此，双方达成合意为孙杨支付的装修费用于抵扣房租。该《房屋租赁合同》真实有效，孙杨对涉案房产的租赁权应当得到保护，同时，基于租赁之事实，孙杨也享有涉案房产的优先购买权。2018年5月14日，深圳市龙岗区人民法院张贴关于涉案房产的评估公告，后孙杨于2018年5月21日向龙岗法院提交了优先购买权申请，但是，龙岗法院在知情涉案房产有长期租约的情况下，依然对该房屋进行拍卖，违反法律规定。对于邱育敏而言，虽然其通过竞买取得涉案房产的所有权，但龙岗法院拍卖公告已经载明房产情况为“出租”，装修情况部分则载明“由于租客不配合，估价人员未能进入室内勘察”，邱育敏对此应当知情，故其获得房屋产权不影响告孙杨对房屋的租赁权。请求驳回邱育敏的诉讼请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园17栋二单元3A房产，系市场商品房，用途为住宅，建筑面积218.66平方米，登记权利人为邱育敏。2018年10月26日，深圳市龙岗区人民法院作出（2018）粤0307执恢110号民事裁定书，裁定解除对涉案房产的查封、强制注销房产抵押登记并确认该房产由买受人邱育敏所有，上述房产所有权自裁定送达买受人邱育敏时起转移。二、庭审中，邱育敏提交了张玉海、孙杨于2009年6月10日签订的《房屋租赁合同》为证。根据该合同载明，张玉海将涉案房产出租予孙杨使用，租赁期限自2009年6月10日起至2029年6月9日止，月租金为15000元，孙杨按月以现金或转账方式支付租金；双方自合同签订之日起，由孙杨支付一个月房租的金额作为押金；合同第十六条约定，张玉海不负责房屋装修改造，孙杨自行负责房屋的装修改造，费用由孙杨自行承担。张玉海、孙杨主张，张玉海系涉案房产的权利人，双方通过装修款抵扣租金的方式租赁涉案房产，且在房产交付孙杨后，孙杨已实际投入装修，其租赁支付义务已经履行完毕。三、邱育敏为办理涉案房产的入住手续，向涉案房产物业服务企业深圳市光华物业管理有限公司补交了前手业主所签管理费45106.34元。深圳市光华物业管理有限公司向邱育敏出具了《收款收据》予以确认。但截至本案庭审之日，邱育敏仍未占有、使用涉案房产。裁判结果本院认为，本案为返还原物纠纷，争议焦点在于张玉海、孙杨是否具备占用涉案房产之合法理由。综合本案各方当事人之举证，本院对邱育敏关于张玉海、孙杨存在侵权行为之主张予以认可，理由如下：其一，邱育敏系通过龙岗法院司法拍卖程序购买的涉案房产。在购房过程中，邱育敏系善意买受人，其对涉案房产的所有权受法律保护。其二，张玉海、孙杨之间的房屋租赁合同约定的租赁期限为20年，租金支付方式为按月支付15000元，张玉海、孙杨关于租金已经由孙杨以房屋装修款予以抵扣之主张明显与房屋租赁合同约定不符，亦与一般租赁市场的交易习惯不符，难以认定双方之间的存在真实有效的租赁关系。其三，张玉海、孙杨对其辩称已向龙岗法院提出执行异议之事实未予举证。综合前述意见足以认定，张玉海、孙杨并不具备占有、使用涉案房之合法理由，邱育敏请求确认张玉海、孙杨之间的房屋租赁合同无效，由张玉海、孙杨搬离并返还涉案房产之诉求具有事实及法律依据，本院予以支持。张玉海、孙杨侵权行为已造成邱育敏对房产使用权益的实际损失，应予赔偿，邱育敏根据张玉海、孙杨之间的租金标准主张其支付占有使用费理由充分，本院予以支持。张玉海、孙杨应以每月15000元标准，自2018年10月27日起向邱育敏计付占有使用费至搬离房产日止。邱育敏向物业服务企业支付的管理费系代涉案房产前业主所垫付的费用，相关法律关系发生在邱育敏与前手业主之间，在本案中并无证据证明与张玉海、孙杨存在关联性，故邱育敏主张张玉海、孙杨支付该物业服务费用依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）项、第（四）项、第（六）项《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告张玉海、孙杨之间的《房屋租赁合同》无效。二、被告张玉海、孙杨应停止侵害，并于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市龙华区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园17栋二单元3A房产、将该房产返还原告邱育敏。三、被告张玉海、孙杨应于本判决生效之日起十日内向原告邱育敏支付占有使用费（按每月15000元标准，自2018年10月27日起计付至搬离日止）。四、驳回原告邱育敏的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3002元，由原告负担人民币902元，二被告共同负担人民币2100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  王 敏人民陪审员  丁建成二〇二〇年四月二十九日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘莉莎