山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁民终230号 上诉人（原审原告）：孟云，女，1957年12月11日生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘运中，山东晨鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司城阳丹山支行，住所地青岛市城阳区黑龙江中路**青岛东方城购物中心。 负责人：王建岗，行长。 委托诉讼代理人：姜云江，山东云江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春晓，山东云江律师事务所律师。 原审第三人：青岛逸群科技有限公司，住所，住所地青岛市城阳区黑龙江中路********div> 法定代表人：崔晓蕾，总经理。 原审第三人：青岛彦硕电器有限公司，住所地青岛市黄，住所地青岛市黄岛区珠山南路** 法定代表人：隋玉华，总经理。 上诉人孟云因与被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司城阳丹山支行（以下简称丹山农商行）、原审第三人青岛逸群科技有限公司（以下简称逸群科技公司）、青岛彦硕电器有限公司（以下简称彦硕电器公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟云上诉请求：撤销青岛市中级人民法院(2018）鲁02民初2173号民事判决，发回重审或改判支持孟云的诉讼请求；案件受理费由丹山农商行负担。事实和理由：孟云的诉讼请求事实清楚，证据确实充分。孟云与赵忠坤签订的房屋租赁合同合法有效，孟云的租赁权应当受到保护。1.房屋租赁合同签订时，不存在胁迫、欺诈、重大误解及显失公平的情形。丹山农商行也没有举证证明房屋租赁合同的签订及履行存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的五种情形。丹山农商行主张房屋租赁合同是虚假的，也未申请鉴定，只是抗辩称不合情理；一审法院驳回孟云的诉讼请求对孟云明显不公。2.丹山农商行提交彦硕电器公司与上海浦东发展银行股份有限公司青岛分行（以下简称浦发银行）的《租赁合同》以及浦发银行出具的《承租人同意抵押声明》，而且说明现在浦发银行正在占有涉案房屋，完全是虚假的。且是复印件，无任何证明效力。后来经丹山农商行代理人核实，也承认浦发银行没有实际占有涉案房屋。3.关于房屋交付时间在签合同两年之后，而且没有缴纳过水电费问题。房屋租赁合同是诺成合同，从合同签订之日起成立并生效，至于什么时间交付并不影响合同的效力和孟云享有租赁权。实际上签合同时赵忠坤急需用钱，对孟云提出的条件几乎全盘接受。其本人实际控制的青岛普罗旺斯装饰工程有限公司是专业做装修的公司，而且房屋当时就发现了大面积漏雨。赵忠坤承诺协调建设方进行修缮并装修后交付给孟云使用，符合常理。后来因为赵忠坤经营不善，公司倒闭本人也欠债无数也就“跑路了”。再加上401、402、403全部漏雨(有提供的照片及视频为证），根本无法入住，孟云又找不到赵忠坤。所以时间就拖久了，仅仅在整个房屋的没有漏雨的部分进行了简单装修，做了几间茶室。因有公共的卫生间，所以也就基本没有用水用电。但是物业费的单据提交了法庭，装修茶室也是事实。4.孟云为了证明自己的主张，历尽千辛万苦，终于联系到了赵忠坤，并向法庭提交了赵忠坤的视频录像。该视频完全能够证明涉案房屋租赁合同的真相，也能够证明赵忠坤收到了合同中的所有租赁费。彦硕电器公司也为孟云提供了证明，证明该公司的实际控制人是赵忠坤。涉案的580万元(包括2万元贴息）是孟云以及近亲属、朋友几乎一辈子的血汗钱，孟云输不起这个钱。《最高人民法院关于贯彻执行 丹山农商行辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确。孟云的上诉请求、事实与理由均不能成立,应当依法驳回其上诉请求,维持一审判决。一、孟云提交的房屋租赁合同、转账凭证等均不能证明其主张的对涉案房屋在丹山农商行取得抵押权之前即享有合法租赁权的事实。1.2014年1月,彦硕电器公司用涉案房屋为逸群科技公司向丹山农商行贷款1380万元提供抵押担保,并提交了与浦发银行于2012年12月18日签订的《青岛市房地产租赁合同书》。该合同约定,彦硕电器公司将涉案房屋出租给浦发银行,租赁期限自2012年10月1日起至2020年9月30日止。同时,浦发银行于2014年1月26日向丹山农商行出具了《承租人同意抵押声明》。而孟云提交的《山东省房屋租赁合同》签订时间为2013年6月30日,远远晚于彦硕电器公司与浦发银行签订《青岛市房地产租赁合同》的时间。由此足以证明丹山农商行取得涉案房屋抵押权时,孟云尚未取得涉案房屋的租赁权。2.孟云自认的《山东省房屋租赁合同》签约时间与其付款时间、房屋交付时间及交付后的种种行为等不符合常理。根据孟云提交的房屋租赁合同的约定及孟云自认,合同签订时间为2013年6月30日,房屋租赁期限为18年。孟云自己说在签约前就已将18年的租金578万元付清,早于房屋交付时间2015年6月30日两年。这显然不符合我们租赁市场的正常交易规则,明显违背了基本的事实。另外,按照孟云所述,房屋交付时间是在签约两年后,那么,在此期间,孟云未对涉案房屋的出租方采取包括催告、诉讼等措施要求交付涉案房屋,而是任由涉案房屋以毛坯状态闲置至今,任由损失继续发生,且时至今日既不自用,也不转租,还不向作为出租方的彦硕电器公司就租赁纠纷采取任何措施追偿相关损失。这与孟云上诉状中提到的所付涉案房租580万元是其一辈子的血汗钱的描述自相矛盾。因此,孟云上述种种自相矛盾的做法严重违背常理,根本无法令人相信其真实性,显然是与第三人进行串通,进而达到逃避执行的目的。3.孟云提交的付款证据不能证明其主张的支付房屋租赁费的事实。孟云虽然向一审法院提供了付款证据,但因所提供的承兑汇票及其银行转账证据的收款人并非《山东省房屋租赁合同》约定的彦硕电器公司,付款证据的收款人、金额与《山东省房屋租赁合同》的约定不符,足以证明其提供的付款证据不是支付的涉案房屋的房租,应不予采信。一审判决认定是完全正确的。二、孟云提供的赵忠坤的视频录像不应当作为证据使用。依据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定,赵忠坤的视频录像在本案中应当是证人证言,应当由证人出庭接受交叉质询和法庭的询问。否则,该证据是不应当被采信的。 孟云向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）鲁02执异369号执行裁定，确认孟云对执行标的享有租赁权，判决要求在拍卖中公告权利受限的事实；2.案件受理费由丹山农商行负担。 一审法院认定的事实： 2014年1月26日，丹山农商行与彦硕电器公司签订抵押合同，约定彦硕电器公司以其所有的位于青岛市黄岛区珠海××路××号的房产为逸群科技公司与丹山农商行签订的《流动资金借款合同》提供抵押担保。2014年1月27日，丹山农商行与彦硕电器公司到登记机关办理了该涉案房产的抵押登记，丹山农商行取得青房地权市他字第201414414号《房地产他项权证》。 丹山农商行与逸群科技公司、彦硕电器公司金融借款合同纠纷一案，一审法院2015年7月29日作出（2015）青金商初字第145号民事判决：一、逸群科技公司于判决生效之日起10日内偿还丹山农商行借款本金人民币1380万元及利息411390.2元（利息已计算至2015年1月22日，此后至还清之日的利息按《流动资金借款合同》的约定计算）；二、逸群科技公司于判决生效之日起10日内给付丹山农商行律师费人民币44.66万元；三、如果逸群科技公司未履行上述第一项、第二项给付义务，丹山农商行有权对彦硕电器公司抵押的青房地权市他字第2××4号《房地产他项权证》项下的抵押物所处分的价款优先受偿。彦硕电器公司承担担保责任后，有权向逸群科技公司追偿。 案件进入执行程序后，一审法院于2018年6月14日作出（2016）鲁02执34号之二执行裁定书，裁定拍卖彦硕电器公司名下位于青岛市黄岛区珠海××路××号××栋××单元××室房产（证号青房地权市字第2××3号）。异议审理期间，孟云向一审法院提出执行异议，要求保护其租赁权。一审法院执行局认为，本案执行依据（2015）青金商初字第145号民事判决书生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，法院查封并拍卖彦硕电器公司房产的执行行为，符合法律规定。本案的涉案房产，即使如孟云主张的其对涉案房产享有的租赁权先于丹山农商行享有的抵押权成立，其也不得对抗丹山农商行抵押权的行使。假如孟云主张的租赁关系真实，其所享有的租赁权在后续强制执行中可依法获得保护。丹山农商行作为涉案房产的抵押权人，通过向执行法院申请拍卖抵押物的方式实现其抵押权符合法律规定，执行法院在执行过程中裁定拍卖该涉案房产并无不当，案外人的异议理由不能成立，其异议请求一审法院不予支持。一审法院于2018年11月12日作出（2018）鲁02执异369号执行裁定书，裁定驳回孟云的异议请求。 二、孟云证明其主张提交的、双方有争议的证据 1.《山东省房屋租赁合同》，落款时间为2013年6月30日，内容主要为赵忠坤作为出租方，孟云作为承租方，孟云以578万元承租包括涉案房屋在内的胶南市珠海东路288号1栋1单元4F，租期为2013年6月30日至2031年6月29日，赵忠坤应于2015年6月30日将房屋按约定条件交付孟云。 2.《委托书》，委托单位彦硕电器公司，落款时间为2013年6月26日，内容为“彦硕电器公司坐落在胶南市珠海××路××号××栋××单元××室的房屋，共计建筑面积929.07平方米，套内建筑面积698.32平方米（青房地权第2013155133号），现委托赵忠坤将该401室与402、403室一起整体出租，相关事宜由双方协商解决。” 3.青岛市不动产登记信息打印件两份，内容显示胶南市珠海东路288号一栋一单元402室、403室房屋由赵忠坤、陈明彦共有。 孟云提交上述证据证明其在2013年6月30日与赵忠坤签订房屋租赁合同，以578万元承租包括涉案房屋在内的胶南市珠海东路288号1栋1单元4楼401、402、403号房屋。 丹山农商行质证对孟云与赵忠坤之间房屋租赁合同的真实性有异议，认为该房屋租赁合同系伪造。 一审法院认为，因逸群科技公司、彦硕电器公司未到庭，孟云提交的房屋租赁合同是否由赵忠坤与孟云签订无从认定，孟云是否对涉案房屋享有合法的租赁权需要根据其他证据综合认定。 4.中国农业银行、中国工商银行交易明细。 5.承兑汇票复印件（18张），出票人青岛翠海园度假村有限公司，收款人青岛胶南惠丰机械有限公司。 孟云提交4、5两份证据，证明其在签订租赁合同后，已经按照出租人赵忠坤的指示向指定账号付款支付全部租赁费578万元。其中，通过孟云的工商银行账户向青岛达达国际贸易有限公司账户在2013年6月9日转账支付70万，在2013年6月14日转账支付70万；通过孟云农业银行账户向青岛达达国际贸易有限公司账户在2013年6月9日转账支付200万，在2013年6月14日转账支付60万；通过孟云农业银行账户向陈明彦在2013年6月9日转账支付40万；以承兑汇票形式向赵忠坤付款140万元。实际支付赵忠坤580万元，多支付的2万元是作为支付承兑汇票的贴息。 丹山农商行质证认为对孟云主张的支付租赁费事实的真实性有异议，孟云提交证据证明的款项并非孟云、赵忠坤房屋租赁合同约定的租赁费578万元，收款账户也不是赵忠坤或者彦硕电器公司。 一审法院认为，孟云提交的证据4可以证明向青岛达达国际贸易有限公司、陈明彦转账付款的事实，但其提交的银行转账记录证明的转账收款人非赵忠坤，证据5承兑汇票复印件也无法证明向赵忠坤付款，且其提供证据证明的付款时间在其提交的房屋租赁合同落款时间之前，其亦未提交赵忠坤指令向青岛达达国际贸易有限公司、陈明彦付房屋租赁费的相应证据，孟云提交的证据4、5不能证明其主张的支付房屋租赁费的事实。 6.青岛市工商行政管理局档案查询清单一份，证明赵忠坤是青岛达达国际贸易有限公司的实际控制人，证明孟云转账给青岛达达国际贸易有限公司的行为，是按照赵忠坤指示支付涉案房屋租赁费。 丹山农商行质证认为，孟云提交的该证据可以证明赵忠坤是青岛达达国际贸易有限公司股东，但无法证明赵忠坤有权代涉案房屋所有权人彦硕电器公司收取房屋租金。 一审法院认为，孟云提交的证据6可以证明赵忠坤是青岛达达国际贸易有限公司的股东。 7.青岛天智物业管理有限公司胶南分公司出具的物业费收款收据。孟云主张因房屋漏雨，物业公司没有收取物业费，2019年3月份始缴纳了前期物业费。 丹山农商行质证认为孟云提交的物业费收款收据不能证明孟云主张的其占有使用涉案房屋的事实。 一审法院认为，孟云提交的物业费收据可以证明孟云主张的2019年3月份缴纳物业费的事实，但无从直接证明其在双方签订房屋租赁合同之后或合同约定的房屋交付时间之后即占有涉案房屋的事实。 8.涉案房屋青岛市黄岛区不动产登记信息打印件，载明丹山农商行涉案房屋设定抵押权的日期是2014年1月27日。 9.涉案房屋房产证复印件，载明涉案房屋所有权人是彦硕电器公司，未记载设定抵押的信息。 孟云提交8、9两份证据证明，其与赵忠坤签订房屋租赁合同，对涉案房屋取得租赁权早于丹山农商行对涉案房屋取得的抵押权。 丹山农商行质证认可其取得抵押权的时间，不认可孟云提交的涉案房屋房产证复印件的真实性。 一审法院认为，孟云提交的证据8，丹山农商行对其真实性没有异议，该证据的真实性可以认定，能够证明丹山农商行在2014年1月27日取得涉案房屋的抵押权。但孟云提交的8、9两份证据无从证明孟云对涉案房屋享有租赁权且在丹山农商行取得抵押权之前。 一审法院认为，本案诉辩双方的争议焦点为孟云是否在丹山农商行2014年1月27日取得涉案房屋抵押权之前即取得其主张的租赁权。孟云主张其2013年6月30日与赵忠坤签订房屋租赁合同，以578万元租赁包括涉案房屋在内的房屋，租期至2031年6月29日，其对涉案房屋享有的租赁权早于丹山农商行对涉案房屋享有抵押权的时间，要求在强制执行过程中，承认并保护其租赁权。丹山农商行不认可孟云在丹山农商行对涉案房屋享有抵押权之前取得租赁权。对此一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”孟云主张其在丹山农商行对涉案房屋取得抵押权之前即享有租赁权，应当对其主张的事实承担证明责任。且本案系因对生效判决强制执行引发的案外人执行异议，涉及租赁关系当事人之外第三人的利益，影响生效判决确定的义务能否确实得到执行。作为提起执行异议的执行案外人应当对其主张承担比租赁合同纠纷当事人所承担举证义务更高的证明责任。在租赁关系相关事实的认定上，不能仅以租赁关系双方当事人的陈述作为认定租赁关系成立的充分证据。孟云在诉讼中提交出租人签字为“赵忠坤”的房屋租赁合同及涉案房屋产权人彦硕电器公司给赵忠坤出具的委托书，证明自己自赵忠坤处承租涉案房屋，但彦硕电器公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，该合同是否为赵忠坤签署在本案中无从确认。孟云提交的租赁合同证明双方约定的租赁时间为2013年6月30日至2031年6月29日，双方约定的租赁时间长达18年，孟云主张已将租赁费全部支付。根据其提交的转款记录，孟云付款时间在双方签署租赁合同之前。孟云提交的证据虽然能够证明其向青岛达达国际贸易有限公司及陈明彦付款，但不能证明是出租人赵忠坤收取租赁费，孟云亦未在诉讼中提交其付款后赵忠坤出具收到租赁费或是赵忠坤指示向青岛达达国际贸易有限公司及陈明彦账户支付租赁费的相应证据。孟云在签订合同之前即支付18年租赁期间的全部租赁费，其行为与一般租赁关系当事人的行为明显不同。孟云支付580万元后至本案诉讼，涉案房屋处于未装修状态，孟云在诉讼中主张其在签订租赁合同后即占有使用涉案房屋，但其并未提交赵忠坤向其移交涉案房屋的证据。孟云在诉讼中提交的物业费收据也只能证明孟云在本案发生后始缴纳涉案房屋物业费。另外，根据孟云提交的农业银行账户交易明细，证明其账户在一天之内频繁发生业务往来，孟云向青岛达达国际贸易有限公司、陈明彦转账的行为是否为孟云所主张的按照赵忠坤的指示支付房屋租赁费难以确认，也影响一审法院对孟云主张是否成立的认定。综上，孟云虽主张其与赵忠坤签订租赁合同在丹山农商行取得涉案房屋抵押权之前即获得合法房屋租赁权，但孟云付款时间在租赁合同签订之前。其一次性支付18年租赁费578万元，付款时间、付款方式均不符合常理。且孟云在支付578万元租赁费，租赁双方约定交付时间之后，孟云一直未实际使用租赁的房屋，也未就租赁关系纠纷要求追究出租人赵忠坤违约责任，尤其孟云提交的付款证据不能证明向出租人赵忠坤付款。综上，本案孟云提交的证据不能充分证明其主张的对涉案房屋在丹山农商行取得抵押权之前即享有合法租赁权的事实，孟云要求在对涉案房屋强制执行过程中保护其租赁权的主张缺乏事实基础，其主张依法不能予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回孟云的诉讼请求。案件受理费22140元，由孟云负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 孟云提交以下证据： 证据一，赵忠坤就本案事实进行说明的录音录像及书面证明。证明孟云租赁涉案房屋的事实。因赵忠坤欠下巨额债务跑路，失去联系，孟云费劲周折通过其亲戚才让赵忠坤以录音录像的方式证明本案事实。 证据二，彦硕电器公司出具的书面证明一份。证明孟云将涉案房屋租赁费交给赵忠坤，经彦硕电器公司确认，赵忠坤系彦硕电器公司的实际控制人，孟云将租赁费交给赵忠坤存在合理性也具有合法性。 证据三，孟云拍摄的房屋大面积漏雨视频。证明涉案房屋存在大面积无法修复的漏雨情况，不符合使用条件，当时孟云未使用涉案房屋原因是房屋大面积漏雨。 证据四，青岛天智物业管理有限公司关于涉案房屋的书面情况说明。证明孟云租赁涉案房屋、赵忠坤失联、房屋漏雨以及孟云缴纳物业费的事实。 丹山农商行质证称，对上述证据的真实性均无法判断。证据一属于证人证言，证人没有出庭接受法庭和各方当事人的质询，按照证据规则的规定该证据无效，不应当被采信。对证据二，彦硕电器公司是本案的诉讼参与人，其本身应当参加本案的诉讼，以便让二审法院能够查清事实真相，但是该公司没有出庭，这份证明作为证据应当是无效的。对证据三，房屋是否漏雨与孟云是否实际控制该房屋、是否租赁该房屋没有关联性。对证据四，物业公司并不应当清楚该房屋各当事人的租赁期间、是否有租赁关系等等实际情况，因此物业公司无法证明孟云所陈述的事项。另外，按照物业公司的说法，赵忠坤已经失联，那么孟云的证据一又是从何处得来的？显然，这些证据是相互矛盾的，不能证明其所说的事项。 本院认为，孟云提交的上述证据真实性皆无法确认，不能证明其上诉主张。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，二审争议焦点为：孟云是否在涉案房屋抵押之前取得租赁权。 孟云主张其2013年6月30日与赵忠坤签订房屋租赁合同，并提交中国农业银行、中国工商银行交易明细、承兑汇票复印件等证据，证明其在签订租赁合同后，已经按照出租人赵忠坤的指示向指定账号付款支付全部租赁费578万元。但根据其提交的转款记录，孟云付款时间在双方签署租赁合同之前。孟云的这一陈述存在矛盾。同时，孟云的主张存在以下诸多不合常理之处：1.孟云在签订合同之前即全部一次性付清18年的租赁费，其行为与一般租赁关系当事人的行为明显不同。2.孟云签订租赁合同并付款580万元后至提起本案诉讼，期间长达四年多，涉案房屋却处于未装修状态。孟云在诉讼中提交的物业费收据只能证明孟云在本案发生后开始缴纳涉案房屋物业费。3.孟云主张其未及时全部使用涉案房屋的原因是由于房屋存在大面积漏雨。按照其陈述其于2014年10月份即发现赵忠坤失联，此时至其提起本案诉讼长达四年多的时间，孟云却未采取任何措施比如起诉等方式主张权利，或要求追究出租人的责任或提出要求出租人向其赔偿损失。4.孟云提交涉案房屋青岛市黄岛区不动产登记信息打印件，载明丹山农商行对涉案房屋设定抵押权的日期是2014年1月27日。由于涉案房屋办理抵押登记后即处于公示状态，也就是说此时孟云应当知道涉案房屋已被办理抵押登记，但却未采取任何措施主张权利。直至涉案房屋被裁定拍卖后，孟云才向法院提出执行异议。此时距涉案房屋办理抵押登记已长达四年多的时间。另外，孟云主张其在签订租赁合同后即占有使用涉案房屋，但并未提交赵忠坤向其移交涉案房屋的证据等予以证明交付房屋时间早于抵押时间。孟云主张其在涉案房屋抵押之前取得租赁权，证据理由皆不充分，本院不予支持。 综上所述，孟云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22140元，由孟云负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 豪 审判员 栾建德 审判员 李守军 二〇二〇年四月十日 书记员 郭玉淼