云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0602民初170号原告李谷，男，1987年11月27日出生，回族，云南省昭通市鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县。原告马永桃，女，1984年12月14日出生，回族，云南省昭通市鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县。委托代理人梁华毅，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨梅，云南天外天（昭阳）律师事务所实习律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91530600584835895Q），住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原昭通师专南校区）。法定代表人李静，该公司董事长。委托代理人刘明，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。原告李谷、马永桃诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓地产公司”）商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭。各方当事人在举证期限内向本院提交了相关证据材料。2020年3月27日，本院公开开庭审理了本案。原告李谷、马永桃的委托代理人梁华毅、杨梅、被告鸿卓地产公司的委托代理人刘明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李谷、马永桃诉称，原告于2017年10月5日与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》。该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所进行登记备案。根据合同约定，被告将位于昭阳区出售给原告，合同约定的交房期限为2017年12月31日，若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金并继续履行合同。若逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告需按每天50元支付原告迟延交付房屋违约金。直到2019年7月1日，原告才能办理手续接房。被告迟延交付房屋期限达547天，产生违约金27350元。另外，根据约定“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款”，本案中原告的房屋备案登记面积与合同约定建筑面积均是115.73平方米，被告超出合同范围要求原告支付了超面积款5443元。现原告诉请判决：由被告支付原告迟延交付房屋的违约金27350元，面积补差费5443元，共计32793元；诉讼费由被告承担。被告鸿卓地产公司辩称：1.原、被告双方签订的合同第五条约定对面积误差比绝对值在3%以内，实行多退少补，原告所购房屋有不超过3%的面积误差，原告的产权登记将依据实测报告测量的房屋建筑面积进行登记。因此，被告收取原告的面积补差费既有事实依据，又符合法律规定及合同约定。2.被告不存在故意违约或者从违约中获利的情形。因在房屋建设过程中，政府承诺的贷款未能到位，征地补偿存在纠纷，地震、高考等原因导致多次停工，被告对此也很无奈。被告为赶工期及早交房，为此增加了开支和成本。违约金约定过高，显失公平，请求人民法院予以调整。被告已于2018年9月29日登报公告通知业主办理房屋交接手续，应以此认定为被告交付房屋的时间。原告所诉的接房时间是其拖延完成合同义务领取钥匙的时间。原、被告双方订立的《接房声明》合法有效。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议:1、被告何时向原告交付商品房？是否存在逾期交付商品房的事实？2、被告向原告收取面积补差费5443元是否符合合同约定？针对以上争议，原告李谷、马永桃向本院提交了下列证据材料：一、原告李谷、马永桃的身份证复印件各1份，证明原告的主体资格；二、1、《商品房销售合同》及《补充协议》复印件各1份；2、商品房买卖合同登记备案表复印件1份，证明：1、被告将位于昭阳区出售给原告，面积为115.73平方米；2、合同第七条约定房屋交付时间为2017年12月31日；3、合同第九条约定被告逾期交房，原告有权要求继续履行合同并要求被告按逾期每天50元计算向原告支付迟延交房的违约金；4、建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款；5、原告购买的房屋在昭阳区房产交易评估管理所登记备案面积为115.73平方米；三、1、借款协议复印件1份；2、《维修资金接收凭条》、配套费《收款收据》、物管费《收款收据》复印件各1份；3、《业主接房时缴纳款项需要在开发商财务处缴纳的款项清单》和面积补差《收款收据》复印件各1份，证明：1、原告按约定履行了付款义务；2、被告于2019年9月1日向原告交房；3、被告违反合同约定向原告收取面积差价费5443元；四、公告暂停接房的通知复印件1份，证明被告至今未满足接房条件，至今未验收合格。经质证，被告鸿卓地产公司对原告李谷、马永桃提交第一组证据的三性（真实性、关联性、合法性）无异议；对第二组证据的三性无异议，但是认为不能达到原告的证明目的，合同约定了交房时间及违约责任，认可合同约定的第七条和第九条的约定。同时合同第十条约定，甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，公告交房时间视为乙方接收所购商品房，合同第五条对面积误差进行了约定，是按产权登记面积结算价款，而原告方提供的备案登记表是对合同进行备案，并非对产权进行备案；对第三组证据的真实性、合法性无异议，但是不能达到原告的证明目的，原告提交的收据、收费凭条等，只是原告缴纳相关配套费用和物管费用的时间，并非原告接收房屋时间；对第四组证据的真实性予以认可，但是与本案无关联性，通知并不是原告所称的公告，从通知内容可以看出是针对已经领取房屋钥匙的业主，要求暂时收回房屋钥匙，进行整改，目的是为了禁止在整改期间进行装修，另外即使该通知发给部分业主，在被告方发出通知后，从来没有任何一个业主交回过钥匙，所以该证据不是对所有业主的公告，也不是针对房屋交付的公告。被告鸿卓地产公司就其答辩理由向本院提交以下证据：一、被告鸿卓地产公司的营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，证明被告主体资格；二、交房公告复印件1份，证明被告于2018年9月29日根据合同约定在昭通日报刊登了交房公告，通知业主于2018年9月30日办理房屋交接手续；三、接房声明复印件1份，证明原告于2018年9月30日办理接房手续并签署了《接房声明》，声明中对房屋接收时间予以确认，并明确了房屋交付符合双方的约定；四、测绘报告复印件1份，证明原告所购房屋，经云南浩滇测绘有限公司于2018年9月21日经实地对房屋进行测绘后出具《昭通市房屋面积测绘报告》对房屋实测面积进行面积测算，该报告的测绘面积是原告房屋办理房屋产权登记的面积，被告据此补收房屋差价有合理合法的事实依据；五、借款协议复印件1份，证明李谷向被告借款支付首付款，并存在违约行为。经质证，原告对被告提交的证据认为：对第一组证据的三性无异议；对第二组证据公告的三性均不认可，也达不到被告的证明目的，在公告的时候，该房屋还没有组织验收合格，不符合合同的约定，因此，该公告不符合合同约定；第三组证据是复印件，不予质证；对第四组证据测绘报告的真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，只是单方制作的一个报告，并非产权登记面积，所以不能依据测绘报告要求原告补面积差价。对第五组证据，对其真实性予以认可，但是达不到被告的证明目的，因为这是向李南仪的借款，并非向被告公司借款，并且李谷已经偿还清所有款项。通过当事人对上述证据的质证，本院认为,原告提交的证据及被告提交的第一、四组证据符合证据的真实性、关联性、合法性原则，依法均予以采信。原、被告双方订立的《商品房购销合同》中第七条约定：“甲方（鸿卓地产公司）应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（李谷）。”在本案法庭审理辩论终结前，被告鸿卓地产公司仍未将该商品经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的相关证据提交本院，因此，对被告提交的第二、三组证据的证明目的不予采信。被告提交的第五组证据借款协议当事人并非鸿卓地产公司，故与本案不具有关联性。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告李谷、马永桃于2017年10月5日与被告鸿卓地产公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定：被告将位于昭阳区出售给原告，甲方（鸿卓地产公司）应于2017年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金，继续履行合同。逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告需按每天50元支付原告迟延交付房屋违约金。合同约定套内建面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。原告所购房屋有不超过3%的面积误差。同日，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2019年7月1日，原告与被告办理手续接房。原、被告订立合同面积是115.73，实测面积是117.23，误差1.5个平方米，被告鸿卓地产公司向原告李谷收取面积补差费用5443元。被告迟延交付房屋期限547天。现原告诉至本院。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。原告已按合同约定支付购房款，被告应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。被告鸿卓地产公司认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，被告鸿卓地产公司约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但被告鸿卓地产公司对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故被告应按照约定向原告支付违约金547天×50元/天＝27350元。被告鸿卓地产公司向原告李谷收取面积补差费用5443元，符合合同约定，原告李谷、马永桃请求退还，不符合合同约定及法律规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向原告李谷、马永桃支付逾期交房违约金27350元，限本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回原告李谷、马永桃的其他诉讼请求。如果被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费620元，由原告李谷、马永桃负担123元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告昭通鸿卓房地产开发有限公司不自动履行本判决，原告李谷、马永桃可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  罗天华人民陪审员  李健美人民陪审员  沈忠梅二〇二〇年四月十三日书 记 员  张发禹附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。