广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14460号原告（反诉被告）：邓奋昌，男，1968年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：向洪春，男，1970年9月5日出生，汉族，住四川省宣汉县。第三人：佛山市顺德区亚兴贸易有限公司，住所地：佛山市顺德区龙江镇325国道龙江路段1号亚太国际木业城A座三层A1号，统一社会信用代码91440606663339531A。法定代表人：寇广芝。被告及第三人的共同委托诉讼代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。被告及第三人的共同委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。原告邓奋昌诉被告向洪春租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月8日立案后，依法追加佛山市顺德区亚兴贸易有限公司（下称亚兴公司）作为第三人参加诉讼。被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2018年9月17日和2020年3月30日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林海，被告及第三人的共同委托诉讼代理人彭婉菁到庭参加两次庭审。诉讼中，原告和被告均向本院申请司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月1日至2018年5月28日的租金款项共650654.37元；2.被告向原告支付2018年1月1日至2018年5月28日的项目管理费共11933.74元；3.被告向原告支付2018年3月29日至2018年4月30日的水费共138.97元；4.被告向原告支付2018年1月1日至2018年5月28日的电费共12000元；5.被告向原告支付修复费用共248000元（指场地损坏的修复费用）；6.被告向原告支付逾期交付租金及管理费的滞纳金共281017.94元；7.被告因违约无权收回合同定金280000元，归原告所有；8.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年10月9日签订的《租赁合同》，被告租用原告名下位于佛山市南海区地块物流仓库，租期从2014年11月20日至2024年11月19日止,其中约定2015年1月19日至2019年1月18日期间的每月租金为131889.4元，项目管理费2419元，合计每月应缴费用134308.4元。签订合同后，被告依约支付定金28万元。但履行租赁合同至2018年1月，被告开始未按合同要求支付月租金等费用，故双方于2018年5月25日达成《场地交接确认书》，双方同意于当天由被告将租赁场地交回原告，并约定被告应将场地损坏的物品进行修复及支付已截数的水电费用，同时约定对于双方之前因场地租赁问题的争议，由双方在交接后自行协商或通过诉讼解决。截至起诉日，被告尚欠原告款项合共人民币1203745.02元未交，具体明细如下：1、2018年1月1日至5月28日的租金共650654.37元；2、2018年1月1日至5月28日的项目管理费共11933.74元；3、2018年3月29日至4月30日的费共138.97元；4、2018年1月1日至5月28日的电费共12000元；5、修复费用共248000元；6、2018年1月1日至5月28日逾期交付费用的滞纳金281017.94元，以后计至欠款清还之日；被告拖欠租金等其他费用的行为已损害原告的利益，被告以上欠款行为经原告追讨未果，为此，原告依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告辩称，租金、管理费、水费金额正确，但认为不需要支付。原告的电费没有计算依据。其他答辩意见见反诉意见。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告退还保证金280000元；2.原告向被告退还2017年12月的租金及项目管理费134308.4元（租金131889.4元、项目管理费为2419元）；3.被告无需向原告支付2018年1月至2018年5月，共5个月的租金及项目管理费合共671542元（其中租金：659447元，项目管理费12095元）；4.原告支付2017年的维修金15000元；5.原告向被告赔偿损失1075684元（包含装修折旧的损失607600元、临时仓库租金损失264634元、木材运费和装卸费203450元）；6.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告撤回第3项反诉请求。事实和理由：2014年10月9日，原告和被告就佛山市南海区地块物流仓库签订租赁合同一份，合同履行至2017年12月，上述仓库突然被九江镇消防部门查封，仓库门被贴上封条，仓库所在园区被政府指派的保安看守，所有出入口均被管制，不允许货车自由出入，而被告仓库里的货物被要求只能出，不能入，导致被告无法正常开展生产经营活动。为及时排除妨碍，恢复仓库正常秩序，被告多次和原告沟通，但均被原告拒绝予以解决。多次要求无果后，被告被迫于2018年5月21日向原告提出解除租赁合同，搬离仓库，并于2018年5月25日办理场地交接。因原告的仓库不符合消防标准被政府查封，所有的货品只可运出不可进入，被告的木材需要装配再运出去，因木材无法进入仓库，无法进行配货，因此，临时租其他仓库进行配货产生了运费和装卸费、租金。被告认为，合同解除因原告无法按约定提供可正常使用的仓库而造成，过错在于原告。原告除无权收取租金及项目管理费外，还应赔偿被告装修仓库的损失及被告被迫搬离上述仓库的经济损失共1075684元。原告对反诉辩称，1.2018年1月6日，原告收到被告发来的律师函之后，原告已经发函给被告，说明原告不知道被告方的仓库被政府查封，相关的政府部门也没有作出任何的具体行政行为，原告也告知了被告如果真的造成其使用场地不便的，是属于政府政策性不可抗力的事件，建议被告解除合同，交回场地给原告。2.2018年3月23日，由于被告没有支付租金，原告认为解除合同的条件已经成立。原告要求被告将场地交还给原告。双方于2018年5月28日交接了场地。交接场地造成现在双方的损失实质是由被告方的过错造成的，因被告不及时处理双方的关系将场地清出，致使损失扩大。场地被查封无法经营是被告的原因造成的，并非原告的过错造成的，所以原告不同意被告的反诉请求。第三人陈述，涉案租赁物由第三人实际使用，被告是第三人的股东和之前的法定代表人。其他意见与被告的意见一致。原告在诉讼中举证如下：1.邓奋昌身份证复印件1份。2.向洪春身份证复印件1份。证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体资格。3.租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系。4.场地设施移交确认书复印件1份。5.物流仓库图片打印件6页。证据4、5，用以证明原、被告租用合同时原告向被告提供的设备清单及场地现状的交接情况。6.场地交接确认书复印件1份，用以证明涉案场地双方已于2018年5月28日被告交还场地给原告。7.自助业务回单复印件2份，用以证明被告实质是以其本人名义向原告交纳租金，双方之间的租赁关系与第三人无关。8.九江镇备案建设工程申请表原件2份（含市场土地有偿使用协议书补充协议、市场土地有偿使用协议书），用以证明涉讼房产系原告向南海区公司购买，原告是有偿使用30年的；补充协议也约定由南海区公司办理土地证，原告取得土地后在涉讼土地建筑涉讼物业，建设时已按照区局土资源开发公司的约定对涉讼房产进行备案。9.关于市场仓储C16、C30租赁事宜的联系函复印件1份、顺丰快件查询结果打印件1份，用以证明原告收到查封事宜联系函后，原告在2018年1月6日和2月8日分别作出回应，回应内容主要包括业主是否有收到任何政府作出查封涉讼房产行为的通知，原告已告知被告若使用场地造成不便，原告建议被告解除合同，将涉讼场地交还原告，原告退回保证金。同时也告知原告该行为属于政府行为，与原告无关，也告知被告若继续使用涉讼场地需支付场地费用及租金并承担相关违约责任。10.律师函复印件1份、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1026283568528）原件1份、邮件妥投结果打印件1份，用以证明被告拖欠租金及费用达3个月，故发函追收被告款项并告知其需在2018年3月31日前将涉讼场地交还原告。11.广东增值税普通发票复印件4份，用以证明被告交还场地前未支付水费138.97元。12.市场C16、C30仓库租赁场地相关照片打印件43张，用以证明被告交还场地后未对场地需要修复的事项进行修复。被告和第三人在诉讼中共同举证如下：1.租赁合同原件1份，用以证明原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租用原告市场C16、C30地块物流仓库，用作储存板材，租赁期限自2014年11月20日至2024年11月19日。2.封条照片打印件1张。3.消防安全承诺书打印件1份。4.《关于*企业木材仓储被查封问题的协调函》、《关于*木材仓储被查封问题的协调函》的复函复印件各1份证据2-4，用以证明涉讼仓库因消防配置达不到建筑设计丙类要求，于2017年12月被九江镇消防安全委员会查封，仓库内的货物只准许出不准许入，经过中国木材与木制品流通协会致函九江镇经济促进局对该事件进行协调，九江镇经济促进局回复查封原因市场的仓库（包含涉讼仓库）改变了政府审批的用途，消防“底标高用”没有报验手续。5.关于市场仓储C16、C30被查封事宜的联络函原件1份、律师函复印件3份[2018年1月23日、2018年4月12日、2018年5月21日]。6.邮单复印件3份。7.邮单查单情况复印件3份。证据5-7，用以证明自涉讼仓库被查封，被告多次与原告沟通因仓库消防不达标而被查封，导致被告亚兴公司无法正常经营已造成巨大损失，要求原告协商解决此事，将涉讼仓库恢复至可以使用的状态，但原告一直以政府没有作出具体行政行为来逃避责任，被告为及时止损，迫于无奈只能解除合同。8.场地交接确认书原件2份。9.交接复印件1份。证据8、9，用以证明被告于2018年5月25日将仓库交回原告。10.租赁合同原件1份。11.华夏银行电子回单打印件1份。12.*身份证复印件1份。证据10-12，用以证明在涉讼仓库被查封后，被告为维持经营，只能另觅仓库存放货物，因此以亚兴公司名义向*租用了西樵仓库，支付了租金16860元。13.厂房租赁合同原件1份。14.支付业务回单（付款）打印件1份。证据13、14，用以证明被告临时以亚兴公司名义向陈*租用九江镇厂房及办公楼用于存放木材板材，支付了租金77774元。15.临时仓库租赁合同原件1份。16.支付业务回单（付款）打印件。17.佛山市南海区*厂机读资料复印件1份。证据15-17，用以证明被告临时以亚兴公司名义向佛山市南海*厂租用了朝山工业区的仓库2排用于存放木材，支付了租金及补偿共17万元。18.承包运输合同原件1份。19.运杂费结算单原件1份。20.华夏银行电子回单打印件5张。21.*身份证复印件1份。证据18-21，用以证明将涉讼仓库中的货物转移至临时租用的位于西樵的仓库产生运费及装卸费共203450元。22.委托付款说明原件1份。23.张*身份证复印件1份。证据22、23，用以证明2018年1月至6月期间，张*受亚兴公司委托支付临时租用仓库的租金及运费装卸费。24.装饰施工合同原件1份。25.广州柏云装饰有限公司报价清单原件5份。26.亚兴公司办公楼/宿舍楼对账单、收据原件2张。27.吕*身份证复印件1份。28.查询账户交易流水原件1份。29.委托付款说明原件1份。30.张*身份证复印件1份。证据24-30，用以证明被告租用涉讼仓库用于经营亚兴公司作储存仓库，2014年12月被告租用涉案仓库后对仓库进行了装修，将装修工程承包给吕*，具体包括仓库、宿舍和办公楼，装修项目包括墙面、天花、水电等，花费了748861元，另被告自己购买灯饰等花费了119138元，对涉讼仓库装修共花费了868000元，张*受亚兴公司委托向吕*支付了工程款709000元。31.电子银行业务回单（付款）打印件5张。32.委托付款说明原件1份。证据31、32，用以证明张前金受亚兴公司委托，向原告支付了2017年9月至12月的租金及项目管理费。33.收款收据原件1份，用以证明被告合同约定向原告支付了28万元履约保证金。34.照片打印件3张，用以证明涉讼仓库是被告用于经营亚兴公司所租赁，用于储存板材。本院在诉讼中出示以下材料：1.工程造价鉴定意见书原件1份。2.关于原告邓奋昌、被告向洪春对于《工程造价鉴定征求意见稿》的质证意见-回复原件1份。3.广东增值税普通发票原件1份。经审查，原告的证据6不完整，以被告的证据8为准。原告的证据12拍摄时间及拍摄地点不明确，本院对其证据效力不予确认。被告和第三人对原告的其他证据真实性无异议，本院对原告的其他证据真实性予以确认。被告和第三人的证据2-4，原告没有提出异议，本院对真实性予以确认。被告和第三人证据10-23和本案没有关联性，本院对其证据效力不予确认。被告和第三人的证据24-30，本院综合鉴定报告综合分析认定。被告和第三人的证据31、32有原件核对，本院对真实性予以确认。被告和第三人的证据34拍摄时间、地点不明，本院对其证据效力不予确认。被告和第三人的其他证据，原告对真实性无异议或确认收到相应函件，本院对真实性予以确认。各方当事人对本院出示的材料真实性无异议，本院对真实性、合法性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2008年1月23日，原告（乙方）和南海区公司（甲方）签订《市场土地有偿使用协议书》，约定乙方有偿使用甲方位于市场内C区30号和C区16号地块，土地用途为金属材料的仓储、贸易、加工等或其他政府审批同意的项目。2010年5月13日，原告（乙方）和南海区公司（甲方）签订《市场土地有偿使用协议书补充协议》。2014年10月9日，原告和被告签订《租赁合同》，约定被告租用原告名下位于佛山市南海区地块物流仓库，该房地产无产权证；租赁用途为板材仓库；租期从2014年11月20日至2024年11月19日止,2014年11月20日至2015年1月19日不计租赁费用；2015年1月19日至2019年1月18日期间的每月租金为131889.4元，项目管理费2419元；被告在签订合同之日支付定金28万元，原告交付仓库给被告后，该定金自动转为合同的履约保证金，合同期满后，经原告检查被告在租赁期内无违约及设施、设备无损坏，以及没有拖欠租金费用的，原告将保证金无息退还被告；原告负责每年支付维修金15000元给被告，若租赁物天面出现裂缝，变形渗水等故障，维修责任由被告负责，原告不承担因此而造成的损失。若原告物业由于地震、台风、暴雨、水灾或其他不可抗力因素造成损失由原告负责；未经原告同意，被告不得擅自改变租赁用途；被告装修及经营期间，应将装修方案交由原告备案审批后，方可实施，被告不得擅自对结构及外环境立面进行变更改动，如确实有需要变动，必须征得原告书面同意批准，方可进行；被告擅自拆毁承租仓库结构或改变承租仓库用途，原告有权解除合同，收回仓库并追究被告的违约责任；租赁期满或合同提前终止后，被告无权要求原告对该仓库的装修、添附给予赔偿或补偿，等等。原告确认收到被告支付的保证金28万元。2014年11月20日，原告和被告签订《场地设施移交确认书》，原告向被告交付场地及设施。2017年12月19日，涉讼仓库被查封。2017年12月24日，亚兴公司向原告发出《关于市场仓储C16、C30被查封事宜的联络函》，声明仓库被政府查封，原因是仓库设计不符合消防建筑丙类规范以及不符合政府和业主原签订的土地有偿使用协议用途，请求原告积极沟通，免收查封期间租金至货物正常出入仓为止等等。2018年1月4日，中国木材和木制品流通协会发出《关于*企业木材仓储被查封问题的协调函》，主张部分会员企业承租的九江钢材市场的木材仓库被查封，货物准出不准入。对政府限定20天内完成建筑设计消防丙类的仓库整改或搬迁工作将给企业带来巨大困难，希望政府给予3个月时间整改或搬迁。2018年1月18日，佛山市南海区九江镇经济促进局发出《关于*企业木材仓储被查封问题的协调函的复函》，载明对市场进行安全消防大检查行动中发现部分厂房改变了原用途；市场的土地出租用途是金属材料的仓储、贸易、加工等或其他政府审批同意的项目，部分企业改作木材仓库的建筑物存在消防上“低标高用”或者没有相关报验手续，属于违法建筑，或者实际使用与报验手续内容不符，依法应责令停止使用，等等。亚兴公司分别于2018年1月23日、2018年4月12日、2018年5月21日发律师函给原告，就仓库被查封事宜敦促原告解决、商议租金减免及合同解除、赔偿等。原告在2018年1月6日和3月23日发函予被告，告知被告若使用场地造成不便，建议被告解除合同，将涉讼场地交还原告，原告退回保证金。同时主张该行为属于政府行为，与原告无关，被告若继续使用涉讼场地需支付场地费用及租金并承担相关违约责任，等等。2018年5月25日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《场地交接确认书》，载明两只玻璃大门玻璃破损、三只玻璃窗玻璃破损，六个卷闸收放不顺畅（乙方修复后通知甲方3天内验收交接），五个消防箱压坏，消防水带和消防枪缺失，车间及办公室垃圾、杂物未清理，并记载水电表读数等等。该交接确认书在乙方修复后通知甲方3天内验收交接旁载明“于2018年5月28日修复顺畅”。2018年5月28日，原告和被告的代表签订《交接》，载明九江市场C16、C30仓库卷闸门匙、办公室门匙已于2018年5月28日全部移交。原告支付了涉讼租赁物2018年3月29日至2018年4月30日的水费138.97元。原告陈述尚未支付原告主张的电费12000元。被告向原告支付至2017年12月的租金及项目管理费。被告对涉讼场地一楼和二楼进行了精装修，对三楼四楼进行了简单装修。被告在诉讼中申请对涉讼场地的装修的造价进行鉴定。本院依法委托广东同益达工程顾问有限公司进行鉴定。该司出具《工程造价鉴定意见书》，认为不含税造价850485.95元，不含税折旧后造价620854.74元，含税造价880057.35元，含税折旧后造价642441.87元。原告在诉讼中申请对被告使用租赁物造成的损坏修复方案和修复费用进行鉴定，但没有在通知期限内预交鉴定费，本院依法视为其撤回鉴定申请。原告于2018年8月8日提起本案诉讼。被告于2018年9月4日提起反诉。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告在诉讼中不能提供涉讼仓库取得建设工程规划许可的证据材料，涉讼仓库没有取得建设工程规划许可证，原告和被告签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予退还。被告请求原告返还280000元保证金，本院予以支持，原告请求280000元合同定金归原告所有，本院不予支持。关于合同无效的责任问题，原告作为涉讼仓库的出租方，明知涉讼仓库所在土地约定用途为金属材料的仓储、贸易、加工等，且明知涉讼仓库没有取得建设工程规划许可证，仍将涉讼仓库出租给被告作板材储存用途，对合同无效及被告自2017年12月起不能正常使用涉讼仓库负有责任。被告作为涉讼仓库的承租方，对涉讼仓库是否适租及承租的仓库是否可用于合同约定用途负有注意义务，对涉讼仓库进行装修改造也应根据合同用途对应的国家规范实施，被告没有审慎审查涉讼仓库的土地用途及明知涉讼仓库没有房地产权证仍承租，被告对合同无效及仓库自2017年12月起不能正常使用也负有责任，本院认定双方对合同无效及仓库不能正常使用的情况负有同等责任。自2017年12月19日仓库被查封之日起至2018年5月28日被告返还仓库钥匙，被告虽未能正常使用仓库，但实际仍对仓库进行了占用，应参照租赁合同约定的使用费和项目管理费标准的一半支付场地使用费和项目管理费予原告。被告已全额支付2017年12月的场地使用费131889.4元及项目管理费2419元，原告应返还2017年12月19日至2017年12月31日的多收的一半场地使用费27654.23元及项目管理费507.21元予被告。被告应参照合同约定标准的一半支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费325327.19元及项目管理费5966.87元予原告。被告占用涉讼仓库期间发生的未付水费138.97元，被告应支付予原告。原告主张的电费12000元没有发生依据，本院不予支持。被告在涉讼仓库未能正常使用的情况下已通过亚兴公司及时并多次发函向原告主张排除妨碍及免除租金费用等，本院对原告主张对未付使用费及管理费计收滞纳金不予支持。关于被告的15000元维修金请求和原告的修复费用请求，租赁合同约定原告每年支付15000元维修金给被告，被告对租赁物自然损耗进行维修。根据落款日期为2018年5月25日的场地交接确认书，除卷闸修复顺畅外，未见玻璃大门、玻璃窗破损及消防设备损坏及垃圾清理等问题已实际解决，被告没有完成对涉讼仓库的维修义务，无权收取该15000元维修金，本院对被告的维修金支付请求不予支持。同理，该15000元足以补偿交接确认书反映的问题，原告没有举证证明场地发生超出该15000元的修复费用，本院对原告主张的修复费用请求也不予支持。关于被告的赔偿请求，被告对涉讼仓库进行了实际的装修，从经济原则及公平原则考虑，涉讼仓库的装修对原告具有效用，双方对合同无效均有过错，应各自承担被告装修价值50%的损失。根据鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》，涉讼装修含税折旧后造价642441.87元，原告应承担一半即支付321220.94元，原告应赔偿321220.94元予被告。被告主张的其他损失，被告没有证据证明是因合同无效必然发生的损失及费用金额的合理性，本院对被告的其他赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邓奋昌应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金280000元予向洪春；二、邓奋昌应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2017年12月19日至2017年12月31日的多收的场地使用费27654.23元及项目管理费507.21元予向洪春；三、向洪春应于本判决发生法律效力起十日内支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费325327.19元及项目管理费5966.87元、水费138.97元予邓奋昌；四、邓奋昌应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失321220.94元予向洪春；五、驳回向洪春的其他诉讼请求；六、驳回邓奋昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计9076.85元，财产保全费5000元，合计14076.85元（邓奋昌预交），由邓奋昌负担8763.93元，由向洪春负担5312.92元。反诉受理费减半收取计12106.14元（向洪春已预交），由邓奋昌负担5046.91元，由向洪春负担7059.23元。相抵后，向洪春应负担的266.01元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。邓奋昌多预交的266.01元，自本判决发生法律效力后，经邓奋昌向本院申请，本院予以退回。鉴定费20416元（向洪春已预交），由邓奋昌和向洪春各负担一半，邓奋昌应负担的10208元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予向洪春，本院不另收退。邓奋昌和向洪春如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年四月二十四日书记员 刘冬花