广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5221号原告：汤林昌，男，1956年9月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：汤妍君，女，1985年10月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：卢子隆，系广东天穗律师事务所律师。被告：广州市荔湾区城市管理和综合执法局，住所地：广州市荔湾区石围塘街新基上村**。法定代表人：肖长安，职务：局长。委托诉讼代理人：谭朗薇、罗嘉佳，系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。被告：广州怡信物业管理有限公司，住，住所地：广州市荔湾区百花路**首层/div>法定代表人：朱文丰，职务：总经理。委托诉讼代理人：张燕，女，1971年12月9日出生，汉族，系该公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：郭肖英，女，1978年12月30日出生，汉族，系该公司员工，联系地址。原告汤林昌诉被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局、广州怡信物业管理有限公司相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤林昌的委托诉讼代理人汤妍君、卢子隆，被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局的委托诉讼代理人谭朗薇、罗嘉佳，被告广州怡信物业管理有限公司的委托诉讼代理人张燕、郭肖英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤林昌诉称：原告家住荔××××号，广州市荔湾区城市管理和综合执法局的办公大楼位于荔××××号，与原告居住的房屋仅一墙之隔。2018年1月以来，原告发现广州市荔湾区城市管理和综合执法局的办公大楼排放的污水渗入了原告居住的房屋,造成房屋的卧室、洗手间、天井的墙面、天花板等均受到不同程度的开裂、坍塌等毁损。原告及时向广州市荔湾区城市管理和综合执法局反映情况，但截至原告提起诉讼之日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局一直不予处理，认为渗漏与其无关。受污水渗漏问题的影响，原告的女儿，不得不搬离该房屋，在其他地方另租房子居住。原告的妻子，也因为污水产生的气味等，身体健康受到了大大的伤害。广州怡信物业管理有限公司是案涉场地的物业管理方，肩负着维护好场地秩序、维修养护排水管道等公共设施的管理职责。污水渗漏事件发生后，原告也曾多次联系广州怡信物业管理有限公司，希望其履行好物业管理的职责，维修好相关排水管道。然而广州怡信物业管理有限公司却一直推诿，认为事件与其无关，原告应当找广州市荔湾区城市管理和综合执法局处理解决。正是两被告不断地“踢皮球”，导致原告房屋遇到的问题，一直得不到解决，严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼：1、判令两被告对原告后花园地板，卧室两间地板和墙面作修缮，且进行加固和修复，确保污水渗漏现象不再发生；2、两被告对所有排水管进行改造，不再向原告方排水；3、判令两被告对原告后花园范围内的围墙进行重新修缮，排除倒塌危险，确保符合安全标准；4、判令被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局对其所使用的办公大楼做好防水措施，确保污水渗漏现象不再发生；5、判令被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局赔偿原告各项损失25381.8元；6、判令被告广州怡信物业管理有限公司对上述债务承担连带责任；7、判令两被告承担本案诉讼费及鉴定费。被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局辩称：原告房屋的渗水、开裂、坍塌等受损与152号办公大楼的排水及化粪池没有因果关系，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。第一，152号房屋的排水是按照规范通过大楼排水管排入市政管道，同时鉴定报告也表明148号房屋曾经发生的污水渗漏、变形、霉变与152号房屋排水无关；第二，原告房屋于1986年建造楼龄较大，且属于地势低处，房屋出现上述损害不排除与房屋的使用年限，与今年上半年的雨水量较大等因素有直接关系；第三，被告广州怡信物业管理有限公司是涉案152号房屋的物业管理方，由其承担整栋大楼共用设施设备及市政共用室内外上下水管道、化粪池等设施的维修、养护、运行和管理。我方作为本栋大楼1-4层的实际使用人，一直以来积极配合被告广州怡信物业管理有限公司进行相关管理修缮工作，不存在任何过错；第四，本案应当追加涉案152号房屋其他20户房屋的权利人作为被告。我方是今年3月19日才正式搬迁至152号房屋1-4层办公，而5-8层为住宅，住户较多，整栋的排水均通过共用设施管道排出，因此20户住户应当追加为被告；第五，原告主张的房租、医药费没有事实和法律依据。原告女儿外出租房属于个人自主行为，且该房屋目前并非处于无法居住状态，原告所提供的病历也不能证明原告妻子患病与我方有任何关联，且原告并未提供房租及医药费的相关依据和凭证，我方不予认可。综上所述，原告并未举证证明其房屋损坏是由我方造成，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告广州怡信物业管理有限公司辩称：原告提出的事实请求不合理，也豪无根据。1、我司与广州市荔湾区城市管理和综合执法局存在服务与被服务关系，我司与广州市荔湾区城市管理和综合执法局所签订的物业服务合同中第二章第六条约定共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管等设施的条款，属我司的管理范围。2、我司在日常工作中将此合同约定列入工作的常态工作。3、在日常的工作巡查中，我司发现下水管需要维修，同时把相关的维修报告上交到广州市荔湾区城市管理和综合执法局，我司已进行维修，履行了合同的条款。综上所述，原告房屋漏水、开裂、坍塌等受损与涉案大楼的排水无因果关系，原告的诉求无事实和法律依据，请驳回原告的诉求。经审理查明：广州市荔××××号房屋系汤林昌所有的房屋，建于1986年。广州市荔××××号房屋建于1993年10月，为钢筋混凝土结构8层，该楼的1-4层登记在广州市市容环境卫生管理局名下。2018年9月27日，广州市荔湾区城市管理局与广州怡信物业管理有限公司签订《荔湾区城市管理局芳村新基上村152-160号宿舍小区物业管理服务合同》约定，广州市荔湾区城市管理局将芳村大道西新基上村152-160号宿舍小区物业委托广州怡信物业管理有限公司实施物业管理，总建筑面积29493.25平方米，多层住宅楼5栋；委托管理期限为1年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止；委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚；等等。该合同到期后，并无续签合同，由广州怡信物业管理有限公司继续提供物业管理服务。本院于2019年9月20日对案涉房屋进行了现场勘查。经勘查：新基上村152号房屋大楼背后有一堵围墙，围墙长度与152号大楼长度相当，该围墙属于广州市城市管理和综合执法局所有。围墙与152号大楼之间有地下生活用水排水渠，该排水渠由152号大楼单独使用。新基上村148号房屋位于该围墙另一侧，现场可见毗邻148号房屋的一段围墙出现明显开裂，有倾倒的可能性。该侧围墙墙角有水渗出。新基上村148号房屋靠近围墙一侧的卧室室内天花有霉变现象，地板，地板未发现渗水现象div>2019年10月12日，汤林昌申请对新基上村148号房屋出现渗水现象与新基上村152号房屋的排水存在因果关系进行鉴定。本院经摇珠确定由广东合正建筑物鉴定检测有限公司进行司法鉴定。广东合正建筑物鉴定检测有限公司于2019年12月17日出具《房屋渗漏纠纷鉴定报告》，鉴定结论：1.新基上村148号后花园的地面瓷砖污水、花基储满污水与152号使用的化粪池排水存在因果关系。2.新基上村148号相邻后花园的洗手间墙体、相邻后花园两间卧室地板和墙面出现的污水渗漏、变形、霉变现场检查时只有东南房东面墙体上方有霉点、泛黄。曾经发生的污水渗漏、变形、霉变与152号房屋排水无关。汤林昌对《房屋渗漏纠纷鉴定报告》予以确认。广州市荔湾区城市管理和综合执法局确认《房屋渗漏纠纷鉴定报告》的真实性、合法性，但对鉴定报告的第一项结论不予认可。广州怡信物业管理有限公司同意广州市荔湾区城市管理和综合执法局的意见。另查，据荔城管[2019]34号《荔湾区城市管理和综合执法局关于办公地址和办公电话变更的通知》文显示，广州市荔湾区城市管理和综合执法局已于2019年3月19日迁入新基上村152号房屋进行办公。2019年7月23日，广州市城市管理和综合执法局出具《情况说明》载明：“广州市荔湾区芳村大道新基上村152号1-4层楼所有权归广州市城市管理和综合执法局（原广州市市容环境卫生管理局）所有，但实际使用人为广州市荔湾区城市管理和综合执法局，本案的纠纷处理均由广州市荔湾区城市管理和综合执法局负责并承担”。庭审中，广州市荔湾区城市管理和综合执法局确认广州市市容环境卫生管理局是广州市城市管理和综合执法局的前身，广州市荔湾区城市管理局与广州市荔湾区综合行政执法局在2019年年初机构改革合并成一家单位即广州市荔湾区城市管理和综合执法局。广州怡信物业管理有限公司确认《荔湾区城市管理局芳村新基上村152-160号宿舍小区物业管理服务合同》服务包括新基上村152号整栋大楼以及大楼的配套、停车场、排水渠等。同时陈述新基上村152号的5-8层是原广州市荔湾区城市管理局的单位宿舍。没有与5-8层的住户签订物业管理服务合同。汤林昌主张广州市荔湾区城市管理和综合执法局搬迁至新基上村152号大楼办公，人数有增加，并且重修了饭堂。广州怡信物业管理有限公司陈述大概多了二三十个职工。广州市荔湾区城市管理和综合执法局及广州怡信物业管理有限公司均确认广州市荔湾区城市管理和综合执法局搬迁过来之后，重新装了空调排水管道和一年前所安装的楼顶雨污分流的水管接驳在一起，集中排到排水渠。本院认为：广州市荔××××号房屋与152号房屋是相邻的房屋，根据法律规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水等方面的相邻关系。依据广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出的司法鉴定报告，汤昌林所有的广州市荔××××号房屋后花园的地面瓷砖污水、花基储满污水与152号使用的化粪池排水存在因果关系，对汤昌林居住的房屋造成了损害。且152号房屋后的围墙因年久失修损坏、开裂，具有倾倒的可能性，也会对148号房屋的居住生活产生危险性，故根据法律规定，上述责任应当由152号房屋的业主或使用人承担相应的法律责任。又依据《荔湾区城市管理局芳村新基上村152-160号宿舍小区物业管理服务合同》以及广州怡信物业管理有限公司的当庭陈述。152号房屋的5-8层系职工宿舍，住户也没有与广州怡信物业管理有限公司签订物业管理服务合同，故本院认定，系广州市荔湾区城市管理局将152号大楼的整体物业管理服务事项委托给广州怡信物业管理有限公司。广州市荔湾区城市管理和综合执法局作为广州市荔湾区城市管理局机构改革合并后的单位，对广州市荔湾区城市管理局所签订的合同也应一并继受。故汤昌林要求广州市荔湾区城市管理和综合执法局对其房屋受到的损害承担责任，合法有据，本院予以支持。至于广州市荔湾区城市管理和综合执法局抗辩应当追加152号房屋其他20户权利人作为被告的主张，并未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。广州怡信物业管理有限公司仅受广州市荔湾区城市管理和综合执法局的委托对152号房屋进行物业管理维护，并非房屋的实际权利人及使用人，故汤昌林主张要求广州怡信物业管理有限公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。至于汤昌林主张的损害赔偿25381.8元，并无相应的证据予以证明，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局聘请有资质的维修单位对广州市荔湾区五眼桥新基上村152号房屋的后排水渠进行维修，重做防水处理，排除漏水现象至广州市荔湾区五眼桥新基上村148号房屋一侧不再漏水为止。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局聘请有资质的维修单位对广州市荔湾区五眼桥新基上村152号房屋后与广州市荔湾区五眼桥新基上村148号房屋之间的围墙进行修复，排除危险。三、驳回原告汤昌林其他诉讼请求。本案受理费434元，鉴定费18000元，由原告汤昌林负担434元，被告广州市荔湾区城市管理和综合执法局负担18000元。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄利民人民陪审员  林穗青人民陪审员  欧婉君二〇二〇年四月二十四日书 记 员  左晶晶黄辉燕