浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0122民初468号 原告:郑华延，男，1950年5月7日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告：郑玉娟，女，1967年5月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 二原告共同委托诉讼代理人：孙建平、刘檬，浙江春江明珠律师事务所律师。 被告：吴爱松，男，1942年12月30日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：徐雪康，男，1968年9月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：傅国银，男，1979年10月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：倪志军，男，1973年5月12日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：蔡南平，男，1970年12月29日出生，汉族，住江西省德兴市，现住浙江省桐庐县。 五被告共同委托诉讼代理人：胡丽群，浙江凯运律师事务所律师。 原告郑华延、郑玉娟与被告吴爱松、徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平侵权责任纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年2月20日、4月10日、9月11日公开开庭进行了审理。原告郑华延、郑玉娟及其委托诉讼代理人孙建平、刘檬、被告吴爱松、徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平及其委托诉讼代理人胡丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑华延、郑玉娟向本院提出诉讼请求：1、判令各被告将其侵占的属于原告方的桐庐县城南街道春江村江头农居点四号楼2单元301（一楼至六楼）的房屋腾空归还给原告方;2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告承担本案鉴定费12000元。事实和理由：2010年10月，桐庐县城南街道春江村江头自然村开始建设农居点工程，该工程共有四幢6层的房屋，其中四号楼2单元301（一楼至六楼）的出资人及所有者为邵香梅。上述工程的建筑承包商为郑根柱，于2012年7月26日验收合格。邵香梅的建房款已经与2012年1月16日全部付清，但房屋郑根柱一直没有交付给邵香梅。邵香梅于2014年1月15日去世，至今上述房屋依然没有交付。经了解，因建筑承包商郑根柱欠被告借款未还，被告方即霸占了郑根柱所承建的涉案房屋。原告作为邵香梅的法定继承人，多次与被告协商，被告方都不愿将各自侵占的房屋归还给原告。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 原告郑华延、郑玉娟为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 一、由桐庐县城南街道（原桐君街道）春江村建房领导小组出具的证明、2012年7月26日农居点小组会议、情况说明各一份、收款收据三份，证明邵香梅系桐庐县城南街道春江村江头农居点四号楼2单元301（一楼至六楼）的所有者及出资人，该房建房款邵香梅已经全部交清，房屋于2012年7月26日竣工验收，现该房屋被被告霸占的事实。 二、由城南街道春江村村民委员会出具的证明二份，证明原告于邵香梅的身份关系。 三、浙江增值税普通发票一份，证明原告支付涉案鉴定费12000元的事实。 被告吴爱松、徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平答辩称，2010年，时任春江村村长的郑根柱，因春江村江头农居点联建房村里年轻人不肯建造，故以村里老年人的名义向政府申请审批建房，邵香梅（时年90岁左右）即为其中一户。因老年人无力支付建房资金，故该些老年人均以3-5万元的价格将自己的地基出卖给同村村民，让买受人自己出资建造。邵香梅所涉的房屋则由郑根柱承诺支付地基费5万元，郑根柱支付给邵香梅次子郑华延3万元，余款2万元由吴爱松、徐雪康支付给了邵香梅长子郑海延（已故），后该房的建房款60万元均由郑根柱支付给村里。当时该农居点联建房系郑根柱承包建设施工，在建房过程中，郑根柱分别向被告借款，并承诺待房屋建成后会给各被告每人一套房子，其中吴爱松以转账的方式支付给郑灯财（村里的财务管理人员）21万元，徐雪康陆续支付给郑根柱及其妻子朱秋妹共计19.7万元，傅国银支付给朱秋妹20万元（18万元汇款、2万元现金），倪志军一次性汇款给朱秋妹20万元，蔡南平陆续支付给郑根柱、朱秋妹48万元现金。因被告傅国银、倪志军、蔡南平非春江村村民，知道不能购买该房屋，故均与郑根柱签订了一份房屋抵押合同。嗣后，郑根柱将邵香梅所涉房屋的三楼抵押给倪志军，四楼抵押给傅国银，五跃六楼抵押给蔡南平。一、二楼卖给了吴爱松、徐雪康（共有）。2013年1、2月，各被告陆续取得涉案房屋，2015年、16年各被告对涉案房屋进行了装修并居住至今。 被告吴爱松为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 一、由城南街道春江村村民委员会出具的证明一份，证明涉案房屋原户主系郑根柱，因该房屋地基转让款未支付，由被告吴爱松、徐雪康支付，房屋的一、二楼抵押给被告吴爱松、徐雪康，且今后的处置权限亦归被告吴爱松、徐雪康所有。 二、收款收据二份，证明被告吴爱松、徐雪康将剩余2万元地基转让款交付给郑海延的事实。 三、银行转账凭证一份，证明被告吴爱松于2011年9月16日将21万元建房款汇至春江村财务管理人员郑灯财账户系交纳邵香梅建房款的事实。 四、银行转账凭证一份、收款收据三份，证明吴爱松、吴华英为张翠梅（系吴爱松母亲）交纳春江村农居点四号楼3单元建房款的事实。 被告徐雪康为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 借条、领（借）款凭证各一份，证明被告徐雪康以借款方式将钱支付给郑根柱的事实。 被告傅国银为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 房屋抵押合同一份，证明被告傅国银取得房屋是通过出资给郑根柱、朱秋妹20万元并与郑根柱、朱秋妹签订房屋抵押合同取得的。 被告倪志军为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 一、房屋抵押合同一份，证明被告倪志军取得房屋是通过出资给郑根柱、朱秋妹20万元并与郑根柱、朱秋妹签订房屋抵押合同取得的。 二、银行汇款凭证、领（借）款凭证各一份，证明倪志军将20万元购房款交付给郑根柱、朱秋妹的事实。 被告蔡南平为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 一、房屋抵押合同一份，证明被告蔡南平取得房屋是通过出资给郑根柱、朱秋妹30万元并与郑根柱、朱秋妹签订房屋抵押合同取得的。 二、水、电费明细清单各一份，证明被告蔡南平自2014年起一直居住在涉案房屋内，且水电费开户均以被告蔡南平的名义交纳。 审理中，本院依职权，分别向桐庐县城南街道春江村江头农居点建房领导小组组长郑平、春江村财务管理人郑灯财、春江村村委书记戴小忠进行了调查，并向城南街道春江村村民委员会调取了桐庐县国土资源局、桐庐县发展和改革局文件各一份，郑平、郑灯财陈述证明，桐庐县城南街道春江村江头农民联建房是经桐庐县国土资源局和桐庐县发改委联合发文并经审批后建造的，该工程是由浙江中鹰建筑有限公司承建的，实际施工人是郑根柱，时任春江村村民委员会主任。当时村委成立了建房领导小组，郑平为组长，郑灯财为财务，至今尚有几户农户未交清建房尾款，因此，建房领导小组未解散。该联建房以本村村户的名义申请建造，邵香梅系其中一户，位于农居点****301，建房款计60万元，其中地基费10万元，建房款50万元，款项系案外人虞丽萍（谐音）出资。因该户是以邵香梅名义审批的地基，村里即以邵香梅的名义开具收款收据，至于是谁出资建房，是出资人与申请审批的村民间的关系，村委没有权限干预。另外，郑灯财还陈述，其于2011年9月16日收取的吴爱松21万元汇款，系吴爱松替其母亲张翠梅交纳的建房款，当日，共收取了30万元，其中21万元汇款、9万元现金，同时开具了一份交款人为吴华英（吴爱松女儿）并盖有村建房领导小组印章的收款收据交给吴华英。 戴小忠陈述证明，桐庐县城南街道春江村江头农居点建设工程项目是经过审批的，该工程的联建房以93户农户的名义申请建造，最终落户的大概有75户，邵香梅系其中一户，，位于农居点****301虽然目前产权证尚未办理，但该房是以邵香梅的名义审批下来的，从资料上显示应该属于邵香梅。 审理中，原告向本院提出申请，要求对被告吴爱松提供的证据二予以司法鉴定。本院经法定程序委托浙江汉博司法鉴定中心予以鉴定，鉴定意见：二份收款收据落款处“郑海延”签名字迹、落款时间系郑海延本人所写，但二份收款收据内容字迹均不是郑海延所写；2013年11月7日的收据中“2013”的“3”字系由“7字”添改形成。 经庭审质证，对原告提供的证据，被告对证据一中农居点小组会议、收款收据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为建房款不是邵香梅交纳，其作为年近90岁的老人也无力支付该费用；对证明、情况说明的三性均有异议。对证据二、三没有异议。对被告吴爱松提供的证据，原告对证据一认为系复印件，三性均有异议；对证据二的三性均有异议，认为郑海延对涉案房屋没有处分权；对证据三、四的三性均有异议，认为与本案无关。对被告徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平提供的证据，原告对其证据的三性均有异议，认为系各被告与郑根柱之间的借贷关系，与本案没有关联。 对郑平、郑灯财、戴小忠的陈述，原告没有异议，被告对陈述内容的真实性没有异议，但认为涉案房屋系各被告从郑根柱处购得，建房款亦非原告交纳。 对桐庐县××街道××村××房××村××房的批复，原、被告均不持异议。 对鉴定意见，原告不持异议，被告对时间被修改的鉴定意见没有异议，但认为是谁修改的不清楚。 本院认证认为，对原告提供的农居点小组会议、收款收据，被告对其真实性不持异议，本院确认其相应的证据效力。对证明、情况说明，均盖有桐庐县城南街道春江村建房领导小组印章，结合原、被告对郑平、郑灯财陈述内容的真实性的认可，本院对该证据的真实性予以确认。对证据二、三，被告没有异议，本院予以采信。对被告吴爱松提供的证据一，系复印件，且原告亦不予认可，故本院不予采信。对证据二，就《今收到》内容的字条经司法鉴定确认落款时间2017年被改为2013年，由此可以确认该字条实际应书写于2017年而非2013年，而该字条落款处的月份为11月，然郑海延已于2017年5月14日去世，该份字条不仅年份被修改，月份亦存在重大瑕疵，故本院不予采信；对2017年4月11日字条，经鉴定系郑海延书写，故本院对其真实性予以确认，但款项的性质载明为信誉费，故不能证明被告的待证事实。对证据三、四，可以确认被告吴爱松及其女儿曾向春江村建房领导小组支付过建房款，结合郑灯财的陈述，该款项不能证明支付的系邵香梅户的建房款，因此与本案没有关联性，本院不予采信。对被告徐雪康提供的借条以及被告傅国银、倪志军、蔡南平提供的房屋抵押合同及银行汇款凭证，系各被告与郑根柱之间的债权债务关系，与本案没有关联性，本院不予采信。对被告蔡南平提供的水、电费明细清单，仅证明其自2014年起使用该房屋，不能证明其对该房屋享有所有权。 对郑平、郑灯财、戴小忠的陈述，原、被告对陈述内容的真实性均无异议，本院予以采信。 对司法鉴定意见书，原告对鉴定意见不持异议，虽然被告对时间是谁修改不清楚，但对鉴定意见没有异议，故本院予以采信。 经审理查明，邵香梅（于2014年1月15日去世）与丈夫（已故）身前育有郑海延、郑华延二子，长子郑海延（离异）于2017年5月14日病故，其身前育有一女郑玉娟。2010年5月，桐庐县发展和改革局向桐庐县城南街道春江村民委员会发出批复，同意在××街道××村××村××路××路××房，总户数93户，总建筑面积32700平方米，并成立江头村农居点建房领导小组，负责推进江头农居点基础设施及农房建设工作。该农居点工程由浙江中鹰建筑有限公司承建，实际施工人为时任春江村村民委员会主任的郑根柱。农居点仅四幢为六楼的高层，分别编为1、2、3、4号楼，每幢6个单元，每单元1-6楼为一户,每层楼建筑面积100平方米，邵香梅即为符合审批条件的农户之一，其户被确认位于桐庐县××街道××村××路××号楼××单元××。2010年10月21日，桐庐县城南街道春江村建房领导小组出具邵香梅户交纳的10万元收款收据一份，载明“农居点内建房土地费”，2011年5月2日，桐庐县城南街道春江村建房领导小组又出具邵香梅户交纳的15万元收款收据一份，载明“第一期造房款”，嗣后，桐庐县城南街道春江村建房领导小组再次出具邵香梅户收款收据一份，载明“2011年5月20日造房款10万元、2011年8月3日造房款15万元、2012年1月16日造房款10万元，合计35万元”。2012年7月26日，桐庐县城南街道春江村建房领导小组成员郑苏平、郑平、郑灯财、许林强、郑根柱召开农居点小组会议，会议决定：一、验收时间定于2012年7月26日；二、1-4号楼房子质量经建房小组验收同意合格，交房到户后，户主领到钥匙自行检查，如发现质量问题跟郑根柱联系；三、1-4号楼分户建房小组按交钱先后循序分配如下：1号楼郑平…、2号楼…，3号楼…、4号楼…邵香梅…；五、7月30日房子分配到户后余款必须在8月5日前交清，否则不分配房子，不交钥匙，作自动放弃。2013年1月，被告吴爱松、徐雪康从郑根柱处取得4号楼2单元301一楼、二楼房门钥匙，该一楼系3间店面房，由被告吴爱松、徐雪康共同使用，二楼由被告徐雪康使用。2013年2月3日，被告傅国银、倪志军分别从郑根柱处取得4号楼2单元301四楼、三楼房门钥匙。2013年2月8日，被告蔡南平从郑根柱处取得4号楼2单元301五楼跃六楼房门钥匙。2015年至2016年间，被告对各自取得的房屋进行了装修，并一直居住至今。 另查明，2017年4月17日，被告徐雪康在郑海延住院期间至医院支付郑海延信誉费2000元。2012年11月29日，郑根柱向被告徐雪康借款14.5万元，并出具借条一份，2013年5月28日，郑根柱、朱秋妹向被告徐雪康借款3万元，并出具借款凭证一份。2013年2月3日，被告傅国银、倪志军分别与郑根柱、朱秋妹签订房屋抵押合同一份，约定：郑根柱、朱秋妹将其所属的坐落于桐庐县城南街道春江村江头农居点江洲路4号楼2单元第三户第四层面积100平方米，以20万元的价格抵押给被告傅国银、第三层面积100平方米以20万元的价格抵押给被告倪志军，双方签字后，郑根柱、朱秋妹欠傅国银、倪志军的借款作废，郑根柱、朱秋妹将上述房屋交付给傅国银、倪志军，由傅国银、倪志军自行安排装修，永久居住，并享受该房屋的占用范围内的土地使用权及房屋产权所有权…。2013年2月8日，被告蔡南平与郑根柱、朱秋妹签订房屋抵押合同一份，约定：郑根柱、朱秋妹将其所属的坐落于桐庐县城南街道春江村江头农居点江洲路4号楼2单元第三户第五、六层面积200平方米，以30万元的价格抵押给被告蔡南平，双方签字后，郑根柱、朱秋妹欠傅国银、倪志军的借款作废，郑根柱、朱秋妹将上述房屋交付给傅国银、倪志军，由傅国银、倪志军自行安排装修，永久居住，并享受该房屋的占用范围内的土地使用权及房屋产权所有权…。 还查明，2010年至2013年，时任桐庐县城南街道春江村村民委员会主任的郑根柱，在组织实施江头农居点建设过程中，利用职务上的便利，挪用江头农居点建设资金归个人使用，进行营利活动。2014年5月4日郑根柱向检察机关自首，2014年5月21日因该案被刑事拘留，2014年10月31日，被桐庐县人民法院以挪用资金罪、受贿罪，判处有期徒刑八年。 本院认为，桐庐县城南街道春江村江头农居点农民联建房系春江村符合条件的农民经审批后取得的宅基地使用权。农民宅基地使用权是村民基于其身份关系而无偿取得的，其所有权属于集体经济组织，由集体经济组织成员占有、使用，与特定的身份相关联，不允许非法转让给城镇居民或者非本集体经济组织成员。本案中，涉案房屋系以邵香梅名义向政府申请并被确认符合申请条件而批准建造，故本院确认涉案房屋宅基地使用权人为邵香梅，因邵香梅已身故，原告作为邵香梅的法定继承人，享有对涉案房屋宅基地使用权。被告认为郑根柱向邵香梅儿子郑华延支付了3万元地基费，吴爱松、徐雪康向郑海延支付了2万元地基费，另郑根柱还向春江村委支付涉案房屋建房款60万元。但原告就收到地基转让款均不予认可，且现有证据亦不能证明涉案房屋的宅基地使用权已转让至郑根柱亦或被告吴爱松、徐雪康，故被告应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于建房款系原告自筹或郑根柱出资亦或由案外的其他人出资，系原告与出资人之间的另一法律关系，与涉案房屋的宅基地使用权转让无涉，如因此而造成损失的可另案主张。被告认为房屋系郑根柱所有，其通过与郑根柱、朱秋妹签订房屋抵押合同并支付了购房款而取得了房屋所有权，本院认为，根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。郑根柱虽与邵香梅系同村村民，即使双方同意转让宅基地使用权，则根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，亦应当经本集体经济组织成员的村民会议三份之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，现没有证据证明郑根柱已取得涉案房屋宅基地使用权，其处分涉案房屋的行为事后亦未取得原告的追认，故郑根柱将涉案房屋处分给被告的行为应认定为无权处分，该处分行为无效。且被告傅国银、倪志军、蔡南平亦非春江村村民，其取得涉案房屋违背了宅基地享有主体的特定性，因此，被告的抗辩理由与法不符，本院不予支持。如被告因本案而造成损失的，可另行主张。关于12000元的鉴定费，检材中“郑海延”名字系其本人所签，但内容非郑海延书写，且落款时间被修改，因检材系被告持有，现被告没有证据证明时间的修改系郑海延所为，因此，本院确认，检材上时间的修改系被告所为，故本院酌定由被告承担鉴定费8000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条之规定，判决如下： 一、被告吴爱松、徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平于本判决生效之日起60日内将各自占有的位于桐庐县××街道××村××路××号楼××单元××一至六楼房屋腾退并交付原告郑华延、郑玉娟。 二、被告吴爱松、徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平于本判决生效之日起10日内支付原告郑华延、郑玉娟鉴定费8000元。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告吴爱松、徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平负担。 原告郑华延、郑玉娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴爱松、徐雪康、傅国银、倪志军、蔡南平于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  施彩红 二〇二〇年四月二十四日 书记员  王梦甜 ? 附件： 《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。