宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7271号原告：崔某，安徽省阜南县人，个体户，群众，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏海峡房地产开发有限公司。法定代表人：金某，系公司董事长。委托诉讼代理人：余某，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告崔某与被告宁夏海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日作出(2018)宁0122民初7006号民事判决书，判决：一、被告宁夏海峡房地产开发有限公司返还原告崔某房款14551元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏海峡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告崔某欠款25万元，利息3307元，并支付自2019年3月12日至本判决履行期限届满之日期间的利息（以实际欠付金额为基数，按照年利率4.35%的标准计算）；三、驳回原告崔某的其他诉讼请求。案件受理费8589元（已减半收取），申请费5000元，合计13589元，由原告崔某负担10942元，由被告宁夏海峡房地产开发有限公司负担2647元。宣判后原告崔某不服判决，提起上诉。经宁夏回族自治区银川市中级人民法院审理，认为二审期间上诉人提交电费专用收据两份证实被上诉人已将涉案房屋交付给上诉人，顶账协议已实际履行，双方已形成房屋买卖合同关系，该证据可能导致一审法院对案件事实认定不清，故作出（2019）宁01民终1541号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告于2018年11月22日向本院申请财产保全，本院作出（2018）宁0122民初7006号民事裁定书，裁定冻结被告名下××县××区404、405、406、407、408、409、410、411、413、414、416、417、418、421、423、425号共十六套房屋产权产籍，冻结期限三年。原告崔某、被告海峡房产公司委托诉讼代理人余某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋款项1019404元及占用房款利息61164.24元，并要求被告按照银行同期贷款利率支付自2018年12月27日起至还款之日的利息；2.要求被告退还房屋按揭款25万元，并按照银行同期贷款利率承担按揭款25万元的利息44668.8元，并要求被告按照银行同期贷款利率支付自2018年11月7日起至还款之日的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月27日，原告与被告及浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司签订了一份顶账协议，被告用其所有的位于××花园40-2-1101、40-1-1104房屋抵顶原告工程款。被告承诺6个月内将以上两套住宅解封并签订正式的《商品房买卖合同》。2018年11月12日，根据被告要求，原告又交纳了房屋面积差额款项132308元，并与被告签订了一份补充协议。后原告多次要求被告解除涉案房屋的查封，被告拒绝办理，也拒绝与原告签订正式的房屋买卖合同。另外，2014年12月31日、2015年5月24日，原、被告及浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司分别签订了两份顶账协议，原告根据协议内容对该房屋进行了变卖，涉案房屋银行按揭贷款29万元理应返还给原告。被告仅支付了2万元，剩余款项经原告多次催要一直未付。现原告依法起诉，望判如所请。被告海峡房产公司辩称，本案被告不是适格主体，原告起诉的基础法律关系是建设工程施工合同法律关系。原告提交的证据一《顶账协议》因客观原因未能履行，原告同意解除顶账协议，就应恢复到基础法律关系，原告应当向案外人浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司主张工程款。因此，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据一《顶账协议》一份、收据二份，经被告质证对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；2.原告提交的证据二《商品房买卖合同补充协议》二份，被告经质证不予认可，但该证据能够与原告提交的证据三收据的金额相互印证，本院对该证据予以采信；3.原告提交的证据三《顶账协议（补）》一份、收据二份，被告经质证不予认可，但该组证据中收据系原件，并加盖发票专用章，且金额能与《顶账协议（补）》中金额相互印证，本院对该组证据的真实性予以采信；4.原告提交的证据四《顶账协议》复印件二份（2015年5月24日的加盖被告印章）、确认书复印件一份（加盖被告印章）、《其他应付款明细账》一份，2014年12月31日的顶账协议虽系复印件，但《其他应付款明细账》确定欠原告2万元的事实与原告所述一致，本院对该部分内容的真实性予以采信；其他证据中均加盖被告印章，能够证实被告尚欠原告25万元的事实，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司经协商，就地暖工程款抵顶住宅事宜达成协议，并签订《顶账协议》，约定：一、由于案外人浙江宝庆宁夏公司所建工程资金困难，被告同意案外人浙江宝庆宁夏公司把被告的二套住宅抵顶给原告，楼号××，面积为143.08㎡，楼号××，面积为143.08㎡，单价3100元∕㎡，合计总价887096元；二、本协议生效后，原告有权将以上住宅登记在其名下，被告及案外人浙江宝庆宁夏公司须无条件配合原告办理以上住宅的相关购房手续，以上二套住宅于2017年12月15日被杭州余杭区法院查封，公司承诺在签订本协议后6个月内将以上二套住宅解封并签订正式的《商品房买卖合同》；此住宅是工程款抵顶房，原告不得以任何理由退房，房屋交付时间以出卖人实际交付的日期为准。2018年1月25日，被告向原告出具收据二张，载明：今收到崔某，××花园××室房款443548元、××室房款443548元。2018年10月25日，原、被告就上述二套房屋签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买的××园、××室原合同约定的建筑面积均为143.08平方米，现经过实际测量的房屋产权面积均为164.42平方米，依据双方于2017年12月27日签订的《顶账协议》，经协商达成如下补充协议：一、根据合同约定面积和产权面积差值，双方同意按照被告收取原告房款66154元（二套房屋的差价为132308元）予以解决；二、被告于2018年10月30日向原告交付上述房屋后，则被告的交房义务已经履行完毕。2018年11月12日，原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司根据2017年12月27日签订的《顶账协议》，就剩余地暖工程款抵顶住宅面积差补房款事宜达成补充协议，并签订《顶账协议（补）》。协议约定：一、由于浙江宝庆宁夏公司所建工程资金困难，被告同意案外人浙江宝庆宁夏公司把原告剩余工程款97757元冲抵原告名下二套住宅面积补差房款（二套住宅面积补差房款132308元，原告工程款97757元和房产公司所欠按揭款2万元冲抵后，剩余房款14551元由原告现金补齐）；二、以上二套住宅于2017年12月15日被杭州余杭区法院查封，此住宅是工程款抵顶房，原告不得以任何理由退房，房屋交付时间以出卖人实际交付的日期为准。当日，被告向原告出具收据二张，分别载明：原告向被告就××室和××室房屋面积补差66154元。据2018年10月17日打印的《其他应付款明细账》显示：经被告核算2016年1月至2016年12月应付原告款为27万元。后经被告员工冯海鹏在该付款明细下方手写签字确认：其中××、××面积补差顶掉2万元，剩余25万元。现原告认为被告未按时将涉案房屋解封和签订正式的商品房买卖合同，导致合同目的不能实现，诉至法院，要求判如所请。另查明，一、原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司三方协议中认可工程结算余款给予抵顶房款，浙江宝庆宁夏公司欠付工程款已结清；二、原、被告就涉案约定房屋未签订正式的《商品房买卖合同》，亦未进行备案登记，该房屋查封未解除；三、经法院释明，原告认为被告抵顶的涉案房屋被法院查封无法办理房屋登记备案手续，要求解除《顶账协议》、《顶账协议（补）》及《商品房买卖合同补充协议》，被告同意解除；三、房屋差价款132308元，原告以现金方式支付14551元，剩余117757元以工程款及按揭款（2万元）抵顶的方式履行；四、原告当庭表示涉案房屋可以返还被告。本院认为，合法的合同关系受法律保护，各方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司签订的《顶账协议》、《顶账协议（补）》及《商品房买卖合同补充协议》均是当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务，被告未能在顶账协议签订后6个月内将涉案房屋解封，导致合同目的不能实现，现原告要求解除《顶账协议》、《顶账协议（补）》、《商品房买卖合同补充协议》且被告同意解除，符合合同解除的法律规定，本院予以确认。因原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司三方签订的上述协议是由工程款变更为房屋买卖合同，三方认可工程结算余款予以抵顶，浙江宝庆宁夏公司欠付工程款已结清，故本案的法律关系应该为房屋买卖合同。原告通过抵顶工程款的方式已将涉案房屋的房款全部付清，被告作为房屋买卖的出卖方具有交付房屋并为原告解除涉案房屋解封、签订《商品房买卖合同》等义务，被告截止起诉前未能履行上述义务，已构成违约。因合同已解除，被告应承担退还房款、承担违约责任、赔偿损失等责任。原告诉请被告返还房款1019404元，本院予以支持。原告诉请被告支付房款利息61164.24元，双方的顶账协议被告承诺在签订本协议（2017年12月27日）后6个月内将上述两套住房解封签订正式的《商品房买卖合同》，起算时间应为2018年6月27日，数额为21989元（1019404元×4.35%÷365天×181天=21989元，计算至2018年12月26日），原告诉请超出部分，本院不予支持。原告诉请被告按照银行同期贷款利率支付自2018年12月27日起至还款之日的利息，本院支持自2018年12月27日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。对于原告要求被告返还房屋按揭款25万元的诉讼请求，有加盖被告发票专用章的《其他应付款明细账》为凭，事实清楚，证据充分，被告应当予以支付，本院予以支持。原告诉请被告按照银行同期贷款利率承担25万元的利息44668.8元。虽然该欠款时间较长，但原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司的最终核算时间是2018年11月7日，应以该日作为欠款确认日期，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告支付自2018年11月7日起至还款之日利息的诉讼请求，因双方对该25万元欠款的付款期限并未进行约定，但考虑到该资金由被告占用期间原告遭受利息损失，本院支持自2018年11月8日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。被告关于原告同意解除顶账协议，应恢复到基础法律关系，原告应当向案外人浙江宝庆建设有限公司宁夏分公司主张工程款的辩解意见，一是原、被告及案外人浙江宝庆宁夏公司三方签订了顶账协议用房款抵顶工程款，三方认可工程结算余款予以抵顶房款，浙江宝庆宁夏公司欠付工程款已结清，涉案房屋已经交付原告等内容足以认定欠付工程款已变更为房屋买卖合同关系，原被告双方应依据房屋买卖合同关系承担各自的权利义务；二是被告未能履行解除涉案房屋查封、签订《商品房买卖合同》等义务是造成本案协议无法履行的根本原因，应由被告承担合同解除的相应后果和违约责任。对被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十九条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告宁夏海峡房地产开发有限公司返还原告崔某房款1019404元及利息21989元（计算至2018年12月26日），并支付自2018年12月27日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告宁夏海峡房地产开发有限公司支付原告崔某欠款25万元，并支付自2018年11月8日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；上述款项于本判决生效之日起十五日内付清。三、驳回原告崔某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17178元，保全费5000元，合计22178元，由原告崔某负担2178元，由被告宁夏海峡房地产开发有限公司负担2万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 易学明人民陪审员 孙晓琴人民陪审员 陈 静 二〇二〇年四月二十八日（法官助理 史晓娇书记员 王 洁附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。