广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39396号原告：陈茵，女，汉族，1979年10月21出生，住广东省广州市海珠区。委托代理人：杨继周、许丹纯，分别系广东连越律师事务所律师、实习律师。被告：广州大鹏房地产有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路**正佳东方国际广场****，统一社会信用代码91440101190545721D。法定代表人：宋海军，董事长。委托代理人：梁俊彦，系该司职员。被告：广州银行股份有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市天河区珠江东路**用代码914401012312493211。法定代表人：黄子励，董事长。委托代理人：孙峰、苏玲，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习律师。第三人：张涌，男，汉族，1975年9月12日出生，住广东省广州市越秀区。第三人：黄飞，男，汉族，1994年1月5日出生，住广东省汕头市澄海区。第三人：郑灿烽，男，汉族，1992年11月20日出生，住广东省潮州市湘桥区。第三人：邱良深，男，汉族，1958年3月4日出生，住广东省汕头市澄海区。第三人：林培春，女，汉族，1969年2月17日出生，住广东省广州市天河区。第三人：黄喜强，男，汉族，1977年11月16日出生，住广东省广州市天河区。第三人：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广东省，住所地广东省广州市番禺区市桥街大北路****208代码91440101MA5CK5D533。法定代表人：张涌。第三人：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广东省广州，住所地广东省广州市萝岗区科学大道**创新大厦**90391440116MA59A6HC1C。法定代表人：张涌。上述七位第三人的共同委托代理人：黄秋敏、徐伟良，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告陈茵诉被告广州大鹏房地产有限公司（以下简称“大鹏公司”）、广州银行股份有限公司（以下简称“广州银行”）及第三人张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司（以下简称“翼云环保公司”）、广州市翼云互联网服务有限责任公司（以下简称“翼云互联网公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈茵的委托代理人杨继周、许丹纯，被告大鹏公司的委托代理人梁俊彦，被告广州银行的委托代理人孙峰、苏玲，第三人张涌（同时为第三人翼云环保公司和翼云互联网公司的法定代表人），第三人黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云环保公司、翼云互联网公司的共同委托代理人黄秋敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈茵诉称：广州盛凯贸易有限公司（以下简称“盛凯公司”）曾向广州城市合作银行（现变更为广州银行）淘金支行借款，担保人为被告大鹏公司。1998年11月27日，被告广州银行、盛凯公司、被告大鹏公司签订《还款协议书》，并经广州市东山区公证处（现变更为广州市越秀区公证处）公证[公证文书号为（98）穗东内证字第5579号]。还款协议期满，盛凯公司无力偿还借款，被告大鹏公司也没有履行担保责任，故公证处出具盛凯公司及被告大鹏公司共欠款1834.5万元的强制执行公证书[文书号为（98）穗东内证字第5720号]，被告广州银行依据强制执行文书向广州市东山区人民法院（现变更为广州市越秀区人民法院）申请执行，要求盛凯公司及被告大鹏公司清偿债务。经协商，被告大鹏公司以其开发建设的广州市海珠区前进路44-50号松园大厦的部分房屋共计3335.125平方米抵债给被告广州银行，本案所涉的广州市海珠区前进路50号松园大厦松涛阁1405房（以下简称“涉案房屋”）也在抵债房屋范围内。1999年3月5日，广州市越秀区人民法院出具民事裁定书，裁定涉案房屋产权归被告广州银行淘金支行所有。2019年3月，原告与第三人张涌签订《资产包权益团购合同》（以下简称“《团购合同》”），约定原告委托第三人张涌以第三人张涌的名义参与竞拍涉案房屋，并约定竞拍成功后涉案房屋的所有权益归属原告，第三人张涌协助办理涉案房屋的过户登记手续。这是原告通过合同方式享有涉案房屋所有权的依据。后被告大鹏公司办理了涉案房屋的大确权，被告广州银行却未办理涉案房屋的过户登记，但被告广州银行已通过公开拍卖的方式将涉案房屋转让给原告，原告有权依据相关合同的约定享有涉案房屋的所有权。由于两被告不协助原告办理过户登记，故原告提起本案诉讼，请求法院判令：两被告及众第三人协助将广州市海珠区前进路50号松园大厦松涛阁1405房过户登记至原告名下。被告大鹏公司辩称：被告大鹏公司与原告没有法定或合同约定的关系，被告大鹏公司可以提供相关支持或协助原告办理过户，但是不应承担相关的税费。被告广州银行辩称：一、根据转让协议的约定，被告广州银行仅承担协助将房产过户至联合体名下的义务，且协助过户的义务仅限于提供必要支持性文件，如被告广州银行提供了所有现有的支持性文件后仍不能达到过户要求的，被告广州银行不承担责任。二、被告广州银行对原告与第三人张涌签订的《团购合同》不知情，能否直接过户至原告名下由法院依法认定。如果法院认为可以直接过户至原告名下且作出相应判决，被告广州银行将予以配合。三、如法院判决直接过户至原告名下，将会使两次交易行为变成一次交易行为，法院应当考虑相关的税务问题，确保不会对被告广州银行产生不利影响。四、涉案房产过户至原告名下所产生的所有费用包含税费均应由原告自行承担。第三人张涌述称：同意原告的诉讼请求。关于税费的问题，众第三人拍卖之前已反复与被告广州银行确认涉案房屋能否过户，当时被告广州银行表示会全力配合办证。第三人张涌购买资产包之后到相关部门咨询办证手续，但所有部门都互相推托。关于交易中的税费，税务局会依法审核收取。其余第三人述称：各第三人知悉涉案房屋是由第三人张涌为原告购买，各第三人均无异议；涉案房屋的过户手续由第三人张涌与原告自行处理。经审理查明：广州城市合作银行淘金支行系广州城市合作银行的分支机构。1999年7月7日，广州城市合作银行改制为广州市商业银行股份有限公司。2009年11月6日，广州市商业银行股份有限公司更名为现名；前述分支机构亦更名为广州银行淘金支行。1999年3月5日，广州市东山区人民法院就申请执行人广州银行淘金支行与被申请执行人盛凯公司、大鹏公司一案作出（1998）东法执字第2399号民事裁定书，主要内容为：该案当事人于1998年11月27日签订了《还款协议书》，并经广州市东山区公证处公证[（98）穗东内证字第5579号]；现还款期限已到，债务人盛凯公司尚未还款，抵押担保人大鹏公司也没履行担保责任；因此东山区公证处出具了（98）穗东内证字第5720号强制执行公证书；被申请人欠款共计1834.5万元；经查，广州市海珠区前进路44-50号松园大厦的部分房屋（含涉案房屋）共计3335.125平方米属大鹏公司所有；该院认为大鹏公司是广州市海珠区前进路**松园大厦的部分房屋的产权人，该房屋应用于清偿该案债务1834.5万元，且双方当事人在执行过程中已达成协议，现大鹏公司愿以上述房屋抵偿给广州银行淘金支行，该院予以认可，故裁定如下：广州市海珠区前进路44-50号松园大厦的部分房屋（含涉案房屋）的产权归广州银行淘金支行所有；房屋的过户手续按有关规定办理；本裁定送达后立即生效。2019年3月15日，陈茵（甲方）与张涌（乙方）签订《团购合同》，约定：一、乙方接受甲方委托，负责办理团购广州银行挂牌交易的前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包及相关手续；二、乙方应在本协议签订后，及时代理甲方参与并办理完成与广州银行关于资产包交易手续；三、甲方以476308元向广州银行购买涉案房屋，由乙方以自己名义负责办理房产购买及后续相关手续；四、甲、乙双方共同确认，涉案房屋的所有权益归甲方个人所有，乙方应在资产包成交后及时依照本协议为甲方办理相关过户登记手续；五、乙方应在广州产权交易所发出资产包成交确认书之日起30天内，将涉案房屋过户至甲方名下，并办理不动产登记证等相关手续；六、如果涉案房屋因乙方责任不能完成过户手续，乙方应在确认涉案房屋不能过户之日起7日内全额退回甲方已付款项，除此之外乙方不承担其它违约责任，甲方应在确认涉案房屋不能过户之日起7日内向乙方返还涉案房屋等。2019年5月7日，众第三人（受让方）与广州银行（转让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》（交易编号GR2018GD0000848-3），内容为：兹因广州产权交易所受转让方委托，通过公开市场方式转让前进路46号之一夹层等85套房产，众第三人被确定为受让方，现三方签订成交确认书共同确认，本次交易受让方以52026080元受让交易标的，受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费等。同日，广州银行（出让方/甲方）与众第三人（受让方/乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的前进路46号之一夹层等85套房产（含涉案房屋）权益资产包按现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为52026080元；该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金全部由乙方承担；交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件；甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务；如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任；甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方，该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付等。2019年5月28日，广州银行出具《收款收据》，确认收到广东联合产权交易中心有限公司前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包公开挂牌交易款。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局查询涉案房屋的权属等情况，该局回复：涉案房屋涉及“松园大厦”项目，用地单位为大鹏公司和广州市危房改造建设管理所；暂无涉案房屋的预告登记、查封、抵押信息和不动产权登记信息，亦未办理首始登记；涉案房屋的规划用途为住宅；以上信息核查时间为2019年11月6日等。现陈茵主张，其系委托张涌竞买涉案房屋，众第三人与广州银行签订的合同以及法律都未禁止陈茵通过隐名的方式与众第三人组成联合体，即便广州银行在交易前不知道陈茵与张涌的代理关系，但现在也已知道，陈茵与广州银行存在房屋买卖合同关系，陈茵有权要求广州银行、大鹏公司协助办理涉案房屋的过户手续。对此，广州银行表示其在交易前并不知道陈茵与张涌的代理关系，直到陈茵要求协助办理过户时才知悉，其与陈茵不存在房屋买卖合同关系。张涌确认其系受陈茵的委托竞买涉案房屋，也曾口头告知广州银行，在资产包交易中，为避免手续繁琐，受他人委托竞买房屋是常见的，广州银行、大鹏公司应协助陈茵办理涉案房屋的过户手续。其余第三人表示，其知悉张涌系受第三方委托购买涉案房屋，故确认张涌为第三方所购房产的全部权益归第三方所有，该房产的过户登记、物业交接等手续由张涌负责办理。本院认为：陈茵与张涌签订的《团购合同》，广州银行与众第三人签订的《转让协议》均是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。现有证据无法显示广州银行在与众第三人签订《转让协议》时知悉张涌系受陈茵委托竞买涉案房屋，但陈茵、张涌及其他第三人均确认陈茵与张涌的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”及第三款“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩”的规定，现陈茵有权要求广州银行履行《转让协议》约定的义务，但同时广州银行亦有权依据该《转让协议》的约定进行抗辩。《转让协议》已明确约定广州银行不承担协助过户至除众第三人之外的任何第三方的义务，故在众第三人未在《转让协议》签署时向广州银行披露陈茵为受让人之一的情况下，众第三人及陈茵均应受该条款的约束，陈茵现要求广州银行协助将涉案房屋过户至陈茵名下缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈茵的全部诉讼请求。本案受理费8440元，由原告陈茵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  伍建红二〇二〇年四月二十三日书 记 员  梁怡筠喻珺