广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2183号原告：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村****。法定代表人：林叶材，职务：执行董事.委托诉讼代理人：王慕涵、黄志斌，均系公司职员，联系地址。被告：林浩俊，男，1980年9月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州广进房地产开发有限公司与被告林浩俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王慕涵，被告林浩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州广进房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付实测公摊面积差房价款10069.62元及利息（参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月1日起计至实际支付日止）；2.案件受理费用由被告承担。事实和理由：2014年8月25日，双方签订位于广州市荔湾区xxx房屋的《广州市商品房买卖合同》约定，房屋建筑面积共99.98平方米，其中，套内建筑面积78.83平方米，共有分摊面积21.15平方米。合同签订后原告已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务,并将不动产权证交付被告。根据不动产权证证载数据显示，涉案房屋公摊面积为21.88平方米，比合同约定的公摊面积大0.73平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告支付10069.62元(合同总价1379124元÷合同约定房屋建筑面积99.98平方米×增大的公摊面积0.73平方米)面积差房价款及利息。被告林浩俊辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十八已对房屋面积误差的处理方式作出约定，即仅在房屋套内建筑面积存在误差时多退少补，公摊面积存在误差时双方均无需多退少补。原告的请求明显违背了合同约定。2.原告错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。该条规定是为了防止开发商通过加大公摊面积、减少居住面积等手段实现利益最大化。另广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条规定，商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算房价的，公共部位和公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。3.涉案房屋按套内面积计算房价，交付房屋的套内面积少于合同约定，原告根据合同约定向被告退还了套内建筑面积差价。原告该行为表明，其确认涉案房屋按照套内建筑面积计算房价，公摊面积不计算房价。公摊面积不能由买受人单独使用，共同部位及公用房屋分摊建筑面积的建设费用已计入套内建筑面积销售单价内，不应再另行计价。4.即使被告需向原告支付公摊面积差价，原告主张的数额也不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。涉案房屋公摊面积21.8771平方米，共有公摊面积误差比3.44%，超出3%，原告仅需按照约定的价格补足3%部分的房价款，即0.6345平方米的房价款8752.29元。5.《商品房买卖合同》未对面积差价产生的利息作出明确约定，双方对是否补缴公摊面积差异房款一直存在争议。原告主张利息没有法律及事实依据。6.本案已过三年诉讼时效期间。原告作为出卖人，在2015年1月就《房地产平面附图》得知房屋公摊面积的差异。本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》。该合同主要内容是，（第四条）乙方购买xxx房，建筑面积99.98平方米，其中套内建筑面积78.83平方米，共有分摊面积21.15平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1379124元；（第十八条）、面积确认及面积差异处理：合同约定面积与用于产权登记的实测面积存在差异，以实测面积为准。按以下方式处理：1.套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按照合同约定的价格据实结算房价款；2.套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方继续履行本合同的方式处理。房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差超过3%部分房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。附件七（第七条）对合同第十八条的补充：1.合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准。实测面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；实测面积确定后发生的费用，以实测面积为计费的依据（如物业管理费等）。上述合同签订后，被告向原告支付了合同约定的房价款，原告为被告办妥了房产证，产权登记日期为2018年。产权证首页中载明，房屋建筑面积100.68平方米，其中套内建筑面积78.8平方米，分摊建筑面积21.88平方米。产权证房地产平面附图测绘的房屋建筑面积为100.6781平方米，套内建筑面积为78.8010平方米，分摊面积为21.8771平方米。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于公摊面积差异价款问题，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。当事人可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。无论当事人采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。因此，原告要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定结算公摊面积差房款符合法律规定。可按合同约定的总房价÷合同约定建筑面积计算公摊面积单价。在本案，实测分摊建筑面积比合同约定分摊建筑面积增加了0.73平方米(房产证登记的公摊面积21.88平方米-合同约定公摊面积21.15平方米)，被告应补交分摊建筑面积差额款10069.62元（合同总价1379124元÷合同约定房屋建筑面积99.98平方米×0.73平方米）。被告主张以公摊面积计算面积误差比，缺乏法律依据，该意见不予采纳。关于原告主张的利息。原告于2019年8月22日向被告发出了补交公摊面积差款的通知，要求被告在收到通知7日内缴纳费用，被告确认收到该通知。但被告至今未缴纳该费用，造成了原告的损失。现原告要求利息自2019年9月1日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，合法合理，本院予以支持。对于诉讼时效问题，被告的产权证是2018年才取得，房屋面积最终是在此时得到房屋管理部门的确认和登记，因此原告在2020年提起诉讼追讨公摊面积差房款并没有超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告林浩俊向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积差异价款10069.62元及利息，利息从2019年9月1日起至实际付清款项之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案受理费26元，由被告林浩俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  谭碧婷二〇二〇年四月二十六日书记员  江一品谭韵瑜