江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0684民初6079号 原告（反诉被告）：盛增瑞，女，1963年9月8日生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：徐文豪、黄**雷，江苏联佑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈志芳，女，1938年3月13日生，汉族，住海门市。 被告（反诉原告）：陆振丰，男，1974年2月4日生，住海门市。 被告（反诉原告）：陆静，女，1964年8月16日生，汉族，住海门市。 被告（反诉原告）：陆亚萍，女，1966年4月13日生，汉族，住海门市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：朱佳，江苏启星律师事务所律师。 本诉原告盛增瑞与本诉被告陈志芳、陆振丰、陆静、陆亚萍确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行审理，本诉原告盛增瑞的委托诉讼代理人徐文豪，本诉被告陈志芳、陆静、陆亚萍及本诉被告陆静、陆亚萍的委托诉讼代理人朱佳到庭参加诉讼，本诉被告陆振丰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭后，四本诉被告以本诉原告为被告，提起反诉，案由为合同撤销权纠纷，本院依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭合并审理，本诉原告（反诉被告）盛增瑞及其委托诉讼代理人黄**雷、徐文豪，本诉被告（反诉原告）陈志芳、陆振丰、陆静、陆亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告盛增瑞向本院提出诉讼请求：要求确认本诉原告与本诉被告陈志芳及其夫陆士昌于2016年12月1日签订的售房协议书有效。事实和理由：2016年12月1日，本诉被告陈志芳及其夫陆士昌与本诉原告签订售房协议书一份，将座落于9幢1604室的房屋出卖于本诉原告，约定房款为1036800元，定金为10万元。协议签订后，本诉原告按约支付了定金，本诉被告陆振丰及陆士昌出具了收条。现陆士昌已死亡，本诉被告方系陆士昌继承人，且不愿继续履行义务，故要求法院确认案涉协议有效。 本诉被告陈志芳辩称：其仅有案涉房屋一套，房屋出售后其将居无定所，现不同意出卖；且其一直不同意出售案涉房屋，系其夫陆士昌作主出卖。 本诉被告陆振丰书面答辩称：案涉房屋系本诉被告方亲属陆士昌为看病并减少子女负担，在未与子女协商的情形下私自决定出卖；双方就案涉协议条款均有履行的权利和义务，根据协议条款，本诉被告有权违约解除协议；本诉被告在签订协议书15天后就告知中介解除协议，至2017年月中旬中介才和本诉原告方取得联系，三方于本诉被告家中协商，本诉被告方要求加价30万元，本诉原告方只愿意出价5万元，协商失败，本诉被告当即表示不卖，并欲退还中介定金10万元，但中介并未同意；案涉售房协议书只是双方初步达成的买卖意向，没有经过公证，本诉原告给付定金只是占位排队而已，故不存在案涉房屋已出售给原告的情况。 本诉被告陆亚萍、陆静辩称，案涉合同无效，因本诉被告陈志芳和陆士昌是文盲且年老，精神状态不正常，无行为能力，无法理解合同内容，另外卖房构成无权处分。 反诉原告陈志芳、陆振丰、陆静、陆亚萍向本院提出诉讼请求：要求撤销案涉2016年12月1日签订的售房协议书。事实和理由：反诉原告陈志芳与陆士昌为夫妻关系，为反诉原告陆振丰、陆静、陆亚萍父母。2016年以陆士昌为户主的农村房屋拆迁，陆士昌身患重疾，经济困难。尚贤中介知悉后，多次上门怂恿陆士昌出卖拆迁房换钱治病。2016年12月1日，在子女不知情之下，陆士昌夫妇与反诉被告签订案涉售房协议书，并收到10万元款项。反诉被告起诉后，反诉原告方发现协议关键条款均为手写，经与反诉原告陈志芳核实，其表示协议条款与签约时的解释不同，当时中介解释该协议系用于陆士昌借款救急，如拿房前子女不同意出卖，只需要代为偿还10万元即可解约，且未提及违约责任。故案涉协议系在陆士昌夫妇没有文化且急需用钱治病的情形下签订，中介及名义买受人即反诉被告以欺诉手段错误解释合同条款，使两人陷入错误认识而签订协议，乘人之危，显示公平，背离两人真实意思表示，应予撤销。 反诉被告盛增瑞辩称：反诉原告所主张的可撤销情形并无证据加以证实，且已过除斥期间；反诉被告系在中介、反诉原告陆振丰及其亲属在场的情形下签订案涉协议，相关内容已经由中介宣读并解释给出卖人，故案涉协议是双方当事人真实意思表示，不存在可撤销的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据及本院审查认定的证据：本诉原告（反诉被告）提供的身份证、档案记录证明、户口本复印件、售房协议书、收条、海门市集体土地房屋动迁补偿安置协议、认购单、验收单、对照表及到庭当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本诉被告（反诉原告）陈志芳与陆士昌为夫妻关系，其子女即本诉被告（反诉原告）陆振丰、陆静、陆亚萍。2013年12月7日，陆士昌作为户主，与海门市土地资产储备中心签订海门市集体土地房屋动迁补偿安置协议一份，并选择在调换政府安置定销房。2014年6月7日，陆士昌选定案涉尚贤新村9幢1604室在内的两套安置房屋。2016年12月1日，陆士昌、陈志芳夫妇作为甲方在海门市尚贤房屋信息咨询服务部、海门市远方信息中介服务所的居间下，与作为乙方的本诉原告（反诉被告）盛增瑞签订售房协议书一份。约定由甲方将座落在海门尚贤新村9幢1604室的房屋（安置选房认购单号094），面积123.43平方米，车库自选，并附开发商所提供的配套设施一并出售给乙方，总价1036800元，定金为10万元，甲方名下的产证费用由甲方承担，过户至乙方名下的费用及中介费由乙方承担，领钥匙时乙方再付10万元，甲方交付乙方装修钥匙，余款甲方办好产权证时乙方一次性付清，乙方付清房款后甲方交付正式钥匙。如一方违约，另一方有权解除，所造成的损失由责任方承担，违约金为30万元。甲方配合乙方选车库，价格按售楼部开票价，交房时如有误差，两平方米以内不再计算，超过部分按8400元/平方米计算。协议签订后，盛增瑞按约交付了定金，陆士昌、陆振丰出具了收条。2017年年中，本诉被告（反诉原告）方要求涨价30万元，双方未能协商一致。2018年6月，陆士昌去世，其继承人即本案四本诉被告（反诉原告）。因其不愿继续履行义务，故盛增瑞诉至本院，要求确认案涉协议有效。 庭审中，双方的争议焦点在于案涉协议是否存在无效和可撤销事由。 本诉被告（反诉原告）主张案涉协议存在的无效事由包括陆士昌、陈志芳无行为能力，签订案涉协议构成无权处分；主张的可撤销事由为盛增瑞及中介方构成欺诈，乘人之危、显示公平。提供证明一份，证明陆士昌的文化程度较低，无法辨别合同内容；提供医院病情证明一份，证明当时陆士昌由于生病，经济状况较差，因为当时中介说房子不卖也没事，把钱退给中介就可以，所以才签的字；提供陈志芳的病情诊断书，证明陈志芳身体不好，日常需服药；提供证人张某,4、黄某,4的证言，证明陆士昌、陈志芳不识字。 经质证，本诉原告（反诉被告）对村民证明有异议，并陈述如需证明被告是无民事行为能力人，应当出具相应的机构证明。对医院病情诊断真实性无异议，但认为与本案没有关联性。认为两个证人证言均无法达到证明目的。 本诉原告（反诉被告）主张案涉协议合法有效，并提供海门市档案馆人口普查资料，证明陆世昌学历是高小，陈志芳是初小，有自由阅读的能力。提供中介经营者薛锋、周冬梅的证言，证明在签订协议时，陆世昌夫妇的其他亲戚及陆振丰在场为其把关之后进行签字确认，房价8400元每平方，符合当时交易价格，并陈述本案是典型的由于房价的飞速上涨导致心理不平衡，引起的丧失诚信原则的不履约行为，并不是因为欺诈行为。 经质证，本诉被告（反诉原告）亦不予认可。 结合双方举证，本院分析认证如下： 一、关于陆士昌、陈志芳的行为能力问题。当事人是否具有民事行为能力，与其年龄、智力及精神正常程度有关，与行为人是否接受教育及文化程度并无关系。即使两人不识字，也并不影响其识别、判断的能力。且原告提供的人口档案资料显示，两人有一定的文化程度，并非目不识丁。张某,4、黄某,4为其亲戚、邻居，其证言效力较低，且两人未参与签约过程，其证言本院不予采信；医院的相关证明也不能证明陆士昌、陈志芳的精神状态不正常，相反却有精神正常的表述。庭审中，经与陈志芳交流，其能够与审判人员正常沟通，思路较为清楚，符合与其年龄对应的通常身体、精神状况。故以现有证据而言，无法认定两人系无民事行为能力人。 二、关于无权处分的问题。拆迁相关材料中，签约人为陆士昌，案涉协议中，陆士昌与陈志芳均签字确认，从表象上看，并不存在无权处分的情形，且无权处分并不影响合同效力，仅能影响合同履行，而合同能否实际履行，则并非本案审理范围。 三、关于签约过程中是否存在欺诈的问题。反诉原告（本诉被告）陈述主要是违约金存在欺诈，且当时说好不卖可退款的。因违约金并非合同的必要条款，无论是否约定均不影响合同效力的判定，也不影响相关损失的赔偿，且可根据损失情况主张调整，而案涉协议的违约金也在当时同类合同的范围内，故该理由较为牵强，缺乏依据。两中介经营者作为居间人，其证言较为客观地反映了签约过程，本院交叉询问，两人陈述基本吻合，与盛增瑞陈述能够相互印证，可以认定签约时陆士昌、陈志芳、陆振丰均在场，双方协商后达成一致，并由薛锋将内容宣读解释后，签字确认，如系反诉原告（本诉被告）所述仅为交付定金占位，则无须载明交易细节及补差额等条款，故无法认定其中存在欺诈行为。 四、关于签约过程中是否存在乘人之危、显示公平的问题。陆振丰在本诉的书面答辩中，并未提出合同效力问题，相反还主张协议双方均有履行的权利和义务，其也有违约的权利，说明其本认可案涉协议的效力。结合中介陈述，其参与了签约谈判收款的过程，签约前曾几次加价，协议价款应为其能接受的价格。陆静、陆亚萍在庭审中也认可签约价格符合当时的市价，故显失公平的情形并不存在。至于陆士昌是因身体病情需要卖房，系其卖房动机，在不增加子女负担的情况下，卖房治病是合理选择，盛增瑞一方并不存在趁机压价的行为，且并不知晓陆士昌情况，故乘人之危亦难认定。 五、关于除斥期间的问题。案涉协议至起诉时已签订超过三年，作为合同相对人的陆士昌、陈志芳在涨价未果后已超过两年，如果存在可撤销情形，其已应当知道并于一年内行使撤销权。其继承人继承合同权利，也已超过一年。且撤销权适用除斥期间，不发生中止、中断的效果，故案涉撤销权即使存在，也超过了除斥期间。 综上所述，本院认为，案涉协议系双方当事人在中介居间下经平等协商后签订，其内容符合同类签约的一般内容，其价款亦符合当时市价，以目前证据而言，不存在无效及可撤销情形，应为合法有效。故对本诉原告（反诉被告）的诉请，本院予以支持，对反诉原告（本诉被告）的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、五十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告盛增瑞与本诉被告陈志芳及其夫陆士昌于2016年12月1日签订的售房协议书有效。 二、驳回反诉原告陈志芳、陆振丰、陆静、陆亚萍的诉讼请求。 本诉案件受理费80元，财产保全费5000元，合计人民币5080元，由本诉被告陈志芳、陆振丰、陆静、陆亚萍负担；反诉案件受理费人民币80元，由反诉原告陈志芳、陆振丰、陆静、陆亚萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，对本诉不服，同时向该院预交上诉案件受理费80元；对反诉不服，同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 长  孔大鹏 人民陪审员  黄惠琴 人民陪审员  徐一忠 二〇二〇年四月二十七日 法官 助理  侯 莹 书 记 员  沈倩玮