广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1276号原告：成春韶，女，1963年3月22日出生，汉族，住韶关市武江区。原告：成谊，女，1961年12月29日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告：马林，男，1986年10月17日出生，汉族，住韶关市武江区。被告：韶关市华亿资产管理服务有限公司，住所地：韶关市浈江区站南路**信德万汇广场******公寓。法定代表人：巫远清。第三人：邓思祺，男，汉族，1990年12月11日出生，住韶关市浈江区。原告成春韶、成谊、马林与被告韶关市华亿资产管理服务有限公司、第三人邓思祺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，因本案的处理结果与邓思祺有法律上的利害关系，本院依法通知邓思祺作为第三人参加诉讼，因案情较复杂，双方争议较大，不宜适用简易程序，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告成春韶、成谊、马林及被告韶关市华亿资产管理服务有限公司法定代表人巫远清、委托诉讼代理人苏文奇到庭参加诉讼，第三人邓思祺经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成春韶、成谊、马林向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即解除与原告签订的合同协议，被告支付拖欠至解除合同之日止的租金和约定的违约金并返还物业；2、被告立即向有关主管部门注销与韶关市千湖物业服务有限公司和韶关市瑞兴居物业服务有限公司的转租合同使用原告的注册地址（浈江区X号）；3、被告返还原告已缴纳税费20387.16元；4、被告返还原告转租存续期间的租金收益和转租保证金6000元，并按不低于同期市场租金的50%给予处罚；5、被告交付给原告的9000元保证金在解除协议后不予返还；6、被告支付至解除之日止拖欠的物业管理费及电费。事实和理由：2014年4月3日，经孙建丽（2015年10月已失联）介绍，我方委托孙建丽与被告签订了公寓（韶关市X号房，其中18、20业主为邓思祺，孙建丽之子）租赁合同，租赁时间为十五年，月租每套900元，第四年起租金逐年上升5%，直至合同期满。2015年4月以来，因孙建丽多次拖欠租金，2015年10月22日，我方与被告签订了公寓租赁补充协议，近几年以来，被告屡次推迟交付租金合计2835元，滞纳金45052.2元，已给原告造成损失。2019年3月5日、11日，原告两次书面通知被告，被告支付了部分租金，尚欠2019年5月租金及全部滞纳金，及应付2014年9月至2018年12月被告应负担的税金。原告成春韶、成谊、马林围绕诉讼请求提交了以下证据：1、租赁合同，证明双方有租赁关系；2、补充协议，证明我方与被告重新签订了一份补充协议，不再委托孙建丽收租，要求被告每月将租金交给我们三户；3、2019年3月5日《通知》函收据，证明我们有向被告催缴过租金，但被告一直没按合同约定交租；4、2019年3月11日《通知》函收据，证明我们有向被告催缴过租金，但被告一直没按合同约定交租；5、成春韶、成谊、马林银行收入凭证，证明被告没有按合同约定每月按时交租；6、滞纳金计算汇总表，证明我方自己按照合同约定计算出的被告拖欠滞纳金；7、成春韶身份证，证明诉讼主体资格；8、成春韶不动产权证，证明是房屋主人；9、成谊身份证，证明诉讼主体资格；10、成谊不动产权证，证明是房屋主人；11、马林身份证，证明诉讼主体资格；12、马林不动产权证，证明是房屋主人；13、成春韶缴纳税金凭证，证明我们自己交了租金税；14、成谊缴纳税金凭证，证明我们自己交了租金税；15、马林缴纳税金凭证，证明我们自己交了租金税；16、税收缴款书（税务收现专用），证明原告交了税款。被告韶关市华亿资产管理服务有限公司辩称：被告与孙建丽签订租赁合同时，孙建丽要求被告自行设计装修，被告当时提出如有迟交、早交如何，孙建丽承诺可以，只要能交就没问题，至2015年10月，事实上每月租金经查均有迟交现象，但原告从来未提及主张过。后来原告三人于2015年10月找到被告，以孙建丽没支付租金为由，要求被告直接交租给原告，协商过程中，被告陈述迟交租金现象，原告表示无问题，能交就行，由于公司经营不好，一直未能按合同规定时间交租，原告都未提出异议，几年以来合作至今，原告未提出违约金问题，只是电话提醒交租而已，双方已形成默契，已形成不成文的事实。直到2019年三月突然收到原告违约通知，经被告多方沟通未果，被告为房屋装修二三十万元，支付了15000元押金，现原告还要收取被告几年以来的违约金，被告公司无法承受。希望法院以历史为依据，给被告继续承租。如原告执意收回，要求原告退回押金，适当补偿装修费（被告装修费用236100元），并承诺公司办公用品（价值83010元）不拆迁、损坏，原告给予适当补偿。装修是公司法定代表人找朋友做的，装修费不到20万元，没有合同、单据。被告韶关市华亿资产管理服务有限公司提交的证据有：1、韶关市千湖物业服务有限公司营业执照，证明公司住所登记在韶关市浈江区，该公司只用于竞标，没有挂牌；2、韶关市瑞兴居物业服务有限公司营业执照，证明公司住所登记在韶关市浈江区，法定代表人是苏文奇，是被告公司股东。第三人邓思祺未予陈述，也没有提交证据。根据当事人陈述和经法院审查确认的证据，本院查明和认定事实如下：邓思祺、马林、成谊、成春韶（出租人、甲方）与被告韶关市华亿资产管理服务有限公司（承租人、乙方）于2014年4月3日签订《信德万汇广场公寓租赁合同》，合同约定甲方将坐落在韶关市X房的五套房屋出租给乙方作办公室使用，建筑面积233.21平方米；租赁期从2014年9月1日起至2029年8月31日止，共计15年（180个月）；租金标准每月4500元，租金按月结算，每月10日前支付当月租金，租金不含税金，如有关部门检查等应交税费由乙方缴纳（即开票的税费），甲方协助办理手续；第四年起租金在原基础上每年递增5%；乙方在签订合同之日向甲方交纳15000元作为租赁保证金，租赁期满或双方责任终止合同，乙方无违约现象并退回房屋之日，甲方将保证金退回；该写字公寓交付使用后所发生的水费、电费、物业管理费、公用部分等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关，如甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从保证金抵扣，并有权要求乙方补足保证金；乙方未征求甲方同意转租，甲方有权宣布终止合同，收回房屋，乙方不得损坏屋内一切固定的不动结构，而保证金不予退回；甲方同意在不损坏房屋结构的情况下，可以转租、转让，但第三方在租赁合同时租金在原基础上增加1000元；如甲方提前违约，按评估价赔偿装修费给乙方；租赁期届满或解除合同，一些嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方不得拆走，甲方不得赔偿；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金额的2%收取违约金，乙方逾期一个月不交付租金，甲方有权提前解除合同，收回房屋，所造成的损失由乙方负责；房屋由甲方自行装修，期间不收取租金和物业管理费，从2014年9月1日收取租金和物业管理费等。合同甲方一栏由经办人孙建丽签名（原告陈述是邓思祺的母亲），乙方盖章确认。合同签订后，原告（出租人）与被告（承租人）于2015年10月22日签订《信德万汇广场公寓租赁合同补充协议》，合同约定依据2014年4月3日甲方委托孙建丽与乙方韶关市华亿资产管理服务有限公司签订的《信德万汇广场公寓租赁合同》，双方协商明确如下：1、五套公寓，X2所有权人是马林，X4所有权人是成谊，X6所有权人是成春韶，X0所有权人是邓思祺；2、乙方将租金每月统一支付给孙建丽个人账户改为从2015年10月起，每月10日前将租金分别支付给各所有人指定账户；3、乙方交付给孙建丽房屋保证金15000元由甲方与经办人自行协商解决；4、2014年4月3日甲方委托孙建丽与乙方韶关市华亿资产管理服务有限公司签订的《信德万汇广场公寓租赁合同》相关条款依然生效等。涉案房屋交付被告使用后，被告未按合同约定的时间交付租金，2019年3月5日、11日，因连续三个月未收到租金，原告向被告发函催交租金并终止合同等。就相关事宜未能协商一致后，原告提起本案诉讼。另查，涉案的邓思祺所有的韶关市由案外人郭明胜于2019年通过拍卖竞买所得，郭明胜于2019年6月13日向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0204民初X号，其诉讼请求为请求判令解除与韶关市华亿资产管理服务有限公司的租赁关系，被告搬离承租的韶关市并支付租金等。2020年1月13日，该案调解结案，双方同意解除租赁合同，退还承租房屋，就承租房的屋装修问题另循途径解决等。再查，涉案房屋由被告承租后被告与韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司签订物业合同，物业费、电费等根据合同约定由被告向该公司支付。原告已垫付税费20387.16元。诉讼过程中，原告陈述涉案五间公寓购买时是毛坯房，原告三人都将装修费给了孙建丽，委托孙建丽出租，出租时是打通连在一起并装修后交付被告的，被告不满意进行了第二次装修，免除了半年租金，2014年9月起开始收租的；被告陈述涉案公寓交付时是毛坯房，孙建丽要求被告自己设计装修，被告找人装修的，装修费大约20万元，没有签订装修合同，也没有相关收据。庭审后，双方当事人向法院多次申请调解，经本院组织调解和原、被告自行协商均未果；诉讼过程中，被告同意解除合同，为免扩大原、被告各自损失，法院提出先行交付房屋，其他有争议部分另行处理，并召集双当事人于2019年11月25日到现场办理交付手续，查勘涉案房屋仍为一整体，未分割，由被告使用，因被告要求用租赁房屋内的办公用品等冲抵租金，而协商未果，房屋未能交还原告。诉讼过程中，原告于2020年4月10日明确被告拖欠的租金为：1、2018年9月至2019年7月未足额支付的租金（992.25元-945元）×3套×11个月=1559.25元及8月租金992.25元×3套；2、2019年9月起至房屋交付止每月租金为1041.86元×3套；3、违约金为逾期天数×拖欠租金×2%=32935.65元。同时明确撤回财产保全措施申请。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《信德万汇广场公寓租赁合同》、《信德万汇广场公寓租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方均应当按照协议的约定履行自己的合同义务。原告将房屋交付被告承租，履行了交付义务，被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。现被告承租后未按约定支付租金，合同约定的解除条件已成就，原告要求解除与被告签订的《信德万汇广场公寓租赁合同》、《信德万汇广场公寓租赁合同补充协议》，返还房屋及支付拖欠的租金与税费诉讼请求，理据充分，本院予以支持；合同解除后，被告应按合同“租赁期届满或解除合同，一些嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方不得拆走，甲方不得赔偿”的约定将承租房屋返还原告，同时将登记在承租房屋地址上的韶关市千湖物业服务有限公司及韶关市瑞兴居物业服务有限公司住所地予以变更；至于拖欠的物业费、水电费由韶关市浈江区恩新市场服务管理有限公司向被告主张，按合同约定与原告无关。由于被告违约，原告主张租赁保证金9000元不予退还，理据充分，本院予以采信。保证金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿，从双方合同来看，在合同中双方已对被告各种违约的情况下，如何赔偿原告损失已作出了约定，在本院已采信原告保证金不予退回的主张，被告已用租赁保证金9000元实际支付了原告违约金，原告未能提交证据证实9000元低于违约损失金额，且被告已提出抗辩的情况下，根据本案原、被告的交易习惯等实际情况，原告要求被告按合同约定高达每日2%标准再支付逾期违约金的诉请，明显超过法律规定，该诉请理据不足，本院不予支持。原告要求被告将转租收益、转租保证金返还原告及按对被告不低于市场租金的50%给予处罚的诉请，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告成春韶、成谊、马林与被告韶关市华亿资产管理服务有限公司签订的《信德万汇广场公寓租赁合同》、《信德万汇广场公寓租赁合同补充协议》；被告于本判决生效之日起十日内将承租的位于韶关市按合同约定返还原告，被告已支付原告的租赁保证金9000元不予退回。二、被告韶关市华亿资产管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成春韶、成谊、马林拖欠至2019年9月前的租金4536元及按每月3125.58元租金标准支付原告2019年9月起至承租的3间公寓返还原告之日止的租金。三、被告韶关市华亿资产管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成春韶、成谊、马林已垫付的税费20387.16元。四、被告韶关市华亿资产管理服务有限公司于本判决生效之日起二十日内将登记在韶关市**上的韶关市千湖物业服务有限公司及韶关市瑞兴居物业服务有限公司的住所地予以变更。五、驳回原告成春韶、成谊、马林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，公告费260元，合共1960元，由原告成春韶、成谊、马林负担1040元，被告韶关市华亿资产管理服务有限公司负担920元。原告成春韶、成谊、马林已缴纳的保全费980元，本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈礼波人民陪审员  王国卿人民陪审员  李梅曲二〇二〇年四月十六日书 记 员  郑诗蓉