山西省大同市云冈区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0214民初37号 原告：庞大云冈物业管理有限公司，住所地大同市南环路西延段十里河。 法定代表人：白某，总经理。 委托诉讼代理人：李某，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：武某，男，系该公司员工。 被告：山西迎来幸福置业有限责任公司，住所地大同市南环路西延段东侧庞大汽车文化园林广场。 法定代表人：马某，董事长。 委托诉讼代理人：李某，山西冠言律师事务所律师。 原告庞大云冈物业管理有限公司与被告山西迎来幸福置业有限责任公司物业服务合同纠纷一案。本院于2019年5月27日立案受理后，于2019年6月27日作出（2019）晋0214民初1168号民事判决。被告不服该判决，提起上诉。大同市中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）晋02民终1516号民事裁定,将本案发回本院重审。本院于2020年4月9日另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告方的委托诉讼代理人武某、李某及被告方的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞大云冈物业管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费312206.40元（时间从2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业费）；2、判令被告向原告支付违约金2万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2016年1月1日起至今一直享受原告提供的物业服务，虽拒绝与原告签订物业服务合同，但双方已形成了事实上的物业服务合同关系。被告应向原告交纳物业服务费，却拒不交纳。为维护原告的合法权益，故诉至本院。 原告为证明其主张向本院提交以下证据：1、《物业服务备案登记》一份，以证明原告具备物业服务的相关资质及收取物业费符合政府物价部门的收费标准；2、收款收据、增值税发票及缴费通知单，以证明原告为被告垫付过3年左右时间水电费的事实，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告几年来直接享用了原告方的物业服务；3、企业信用信息公示报告，以证明原告庞大大同南郊物业管理有限公司因原大同市南郊区及矿区合并后现更名为庞大云冈物业管理有限公司的事实；4、土地转让合同二份、协议书一份及《物业管理合同》一份，以证明被告单位所属建筑物3613.50平方米在事实上已接受了原告的物业服务，应向原告支付物业服务管理费；5、《前期物业管理服务委托合同》一份，以证明大同庞大汽车文化园林广场的开发建设单位庞大大同南郊投资有限公司已于2012年3月20日将该园区前期物业管理服务委托给原庞大大同南郊物业管理有限公司，原庞大大同南郊物业管理有限公司现已更名为庞大云冈物业管理有限公司；6、照片四张（庭后提交）等证据，以证明被告单位及其他经营者的经营场所位于大同庞大汽车文化园林广场内部，该园区由原告提供基础物业管理服务。 被告辩称，原告所诉与事实不符。原、被告双方并没有形成物业服务合同关系，物业服务合同应当是书面要式合同，而双方并没有签订书面物业服务合同。原告要求被告支付物业费，依照相关法律规定，没有事实与法律依据。我方不应当支付原告物业费。 被告为证明其主张当庭向本院出示了以下证据：土地使用权证及机打发票，以证明被告并不是业主，原、被告之间并不存在物业服务合同关系。而被告是拥有涉案土地的使用权人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告代缴过水电费的事实无异议，故本院对原告提交该证据的真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。关于原告提交的4号证据，因该证据能够印证原告为被告提供物业服务的建筑物面积为3613.50平方米，故对该项证据予以采信。原告对被告提供的证据的真实性无异议，故对被告提供的证据予以确认。 本院根据原、被告提交的相关证据及庭审陈述，认定如下事实：2014年10月20日，庞大大同南郊投资有限公司与山西亿来商贸有限责任公司大同汽贸分公司（以下简称亿来商贸）签订了《土地转让合同》，并在合同中约定将园区内面积为3539.98平方米的部分土地转让给亿来商贸。亿来商贸与原庞大大同南郊物业管理有限公司又于2015年1月1日又签订《物业管理服务合同》，约定该土地设计面积为3613.50平方米，物业服务费每年为78051.60元，服务期限为2016年6月1日至2019年5月31日（但到期双方无明确解除协议时自动顺延）。2015年9月11日亿来商贸又与庞大大同南郊投资有限公司签订协议书一份，协议书中约定，由于亿来商贸提出变更合同主体，现将亿来商贸购买的该土地转让给本案被告。并于同日庞大大同南郊投资有限公司与被告方又签订了新的《土地转让合同》，其中第七条第七项约定“乙方必须遵守甲方园区的管理规定，接受甲方园区的施工统一管理，同时乙方必须接受园区物业统一管理，与物业公司签订物业管理服务合同，按时支付物业费…”。被告山西迎来幸福置业有限责任公司单位的水电费于2016年至2019年期间一直由原告方代为缴纳，在此其间原、被告双方在事实上已建立并形成了相对稳定的物业管理服务合同关系。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。本案原、被告之间虽未签订物业管理服务合同，但在事实上已形成了相对固定的物业服务管理关系且已实际履行了该物业服务合同。原告作为物业服务单位已向被告提供了相关的物业服务，进行了相应的物业管理服务，被告应按实际的占有及使用建筑物并享用了配套的物业管理服务，且被告从2016年起至今未向原告支付过任何相关的物业管理费，仅支出过相应的水电费，而原告已实际履行了该物业服务合同，故对原告主张被告支付从2016年1月起至2019年12月底前的物业费（地上**和地下**，建筑面积3613.50平方米×每平方米1.2元/月×48月+地下室面积1806.75平方米×每平方米0.6元/月×48月=260172元）共计260172元的诉求，予以支持。关于原告主张被告支付违约金2万元的诉求，因原、被告之间对违约责任并没有约定过，故对该主张不予支持。关于被告提出的并未与原告签订书面物业服务合同且不支付物业费的抗辩意见，因被告已于2015年9月11日与庞大大同南郊投资有限公司签订了新的《土地转让合同》，其中第七条第七项约定“乙方（即被告方）必须遵守甲方园区的管理规定，接受甲方园区的施工统一管理，同时乙方必须接受园区物业统一管理，与物业公司签订物业管理服务合同，按时支付物业费…”。故被告应与物业管理部门即原告尽快签订相关的《物业管理服务合同》，更有利于双方对物业服务合同矛盾的化解和履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条规定，判决如下： 一、山西迎来幸福置业有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内给付庞大云冈物业管理有限公司2016年至2019年的物业费共计260172元； 二、驳回庞大云冈物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6283元，由山西迎来幸福置业有限责任公司负担6000元，庞大云冈物业管理有限公司负担283元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。 审 判 长  石 伟 人民陪审员  梁旭东 人民陪审员  曹立有 二〇二〇年四月十四日 法官 助理  陈奕帆 书 记 员  李元俊