广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10758号原告：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道****，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远金海。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。（代理权限：2019年8月30日至2019年11月25日）委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋献，广东合拓律师事务所实习律师。被告：曾俊树，男，1956年7月14日出生，汉族，住广州市花都区，被告：毕铧少，女，1957年6月10日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州大运物业管理有限公司（以下简称大运公司）诉被告曾俊树、毕铧少物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告大运物业公司的委托诉讼代理人吴小庆到庭参加诉讼，被告曾俊树、毕铧少经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告2018年9月至2019年7月的物业服务费3959.28元及其违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至被告还清全部欠款之日止）；2、被告立即支付给原告2018年7月2日至2019年6月1日的公共用电分摊费570.69元；3、被告立即支付给原告2018年8月至2019年7月的垃圾处理费60元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。原告于2019年11月21日向本院申请撤回上述第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：被告立即支付给原告2018年8月至2019年7月的垃圾处理费52元。事实和理由：被告于2011年4月7日购买了广州市花都区迎宾大道105号7栋A座202房。《前期物业服务合同》合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为￥1.6元/月?平方米。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2018年7月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。两被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：位于广州市花都区迎宾大道********的房产在2019年10月15日查册时仍权属于曾俊树、毕铧少，建筑面积为206.21平方米，登记日期为2011年11月28日。原告作为受托方（乙方）与广州大运实业有限公司作为委托方（甲方）签订一份《物业管理委托合同》，约定原告对涉案小区进行物业服务，一期住宅每月每平方米1.6元，二期住宅每月每平方米2.5元。原告主张：被告自2018年7月开始欠缴物业费，关于2018年7月的物业管理费原告将另行主张。原告主张：其通过口头及律师函方式催交物业管理费。诉讼中，原告陈述：原告的物业管理费统一按照查册表的面积计算，多出的也不再主张。诉讼中，原告陈述;其起诉违约金的依据是大运家园前期物业服务合同第十条第3款，垃圾费按照物价局的复函是4元/月。诉讼中，被告陈述：涉案小区之前成立了大运家园业主委员会，现第二届业主大会已选举出新的业主委员会，但尚未备案。另查明：广州市花都区花城街大运家园业主委员会作为原告与广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处作为被告的行政处理纠纷一案，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2601号行政判决，后广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处不服该判决上诉至广州铁路运输中级法院，该院于2018年12月26日作出（2018）粤71行终3304号行政判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明：2017年1月9日，大运家园业委会发布《关于召开业主大会的公告》，其中称将就是否同意与现物业管理公司签订新委托合同及是否授权业委会依法选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同召开业主大会进行表决。2017年6月17日，大运家园业委会组织召开业主大会并对前述事项进行表决。同年6月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票情况公告》，其中将业主大会表决情况予以公示，称同意授权业委会更换物业公司投票人数及面积占比均超过50%。同年7月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票结果公告（二）》，其中称截至2017年7月18日公告期满，未收到业主对投票结果的书面异议也未收到业主对物业服务合同的修改意见。即日起将根据业主授权选聘新的物业公司并签订物业服务合同。其后，花都区住建局组织召开协调会，对大运家园相关问题进行协调未果。2017年11月29日，花都区住建局与花城街道办共同向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，内容如下：“2017年10月27日，我局及花城街道办收到贵会送达的召开业主大会解聘选聘物业管理公司的资料，包括业主投票复印件522票。经花城街道办及我局工作人员根据资料核查，存在如下问题：—、关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司的程序核查情况。经核实，大运家园此次召开业主大会违反《广州市物业管理暂行办法》第三十九条：l、未按规定通知属地居委，2、召开业主大会会议公告时间未满20日。二、关于投票核查的情况。根据大运家园业主清册统计，大运家园业主拥有投票权的共950户（包括车位），专有面积共133130.83平方米。现对贵会提供的业主选票核查中发现36份选票不是业主本人签名，3户签名业主未在业主清册中。另外481份选票中，减去同一买受人拥有1个以上共有邵分的业主选票，实际选票是470票，专有面积66433.35平方米。分别占总数49.47%和49.9%。根据以上核查情况，大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。”大运家园小区在2018年10月经业主选举产生大运家园第二届业委会。2019年4月24日，广州市花都区住房和城乡建设局与广州市花都区花城街道办事处联合作出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，编号为花建（2019）112号，该通知称：根据《行政判决书》（2018）粤71行终3304号判决，区住建局与花城街道办于2019年3月14日至4月15日对之前不确定的39户投票情况进行了核实，经核实有17户业主同意解聘大运物业管理有限公司及委托业主委员会选聘物业公司。根据核实情况，2017年1月至6月大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司投票达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以推进下一步工作。关于原告不予退场的原因，原告陈述：我方在等待行政机关作出的最终处理结论，虽然行政行为已被撤销了，但撤销前我方是在等待中，撤销后，由于业主委员会未成立，2019年4月24日《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》也没有明确下一步的处理，且涉及相关材料的交接也没有完善，我方需要业主大会选出的合法代表与我方协商沟通交接方式，至今也没有收到任何通知。本院认为:大运家园业主委员会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，并已通知大运公司于2017年12月2日中午12点之前退出大运家园小区的物业管理，故大运公司依约本应退出大运家园小区。但在上述退出期限之前，花都区住建局与花城街道办已于2017年11月29日向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，要求大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。虽然大运家园业主委员会不服上述通知，提起了行政诉讼，但广州铁路运输中院至2018年12月26日才作出（2018）粤71行终3304号行政判决，因此，原告基于对上述通知的合理信赖，在上述行政案件未作出判决之前，没有按业委会的要求退出大运家园小区，并无不可。原、被告双方之间确实存在事实物业服务关系，上述期间，原告也确实提供了物业管理服务，因此，根据公平合理原则，被告应向原告支付2018年8月至2018年12月26日的物业管理费、垃圾费。经核算，涉案房屋每月物业管理费为515.5元（206.21平方米×2.5元/平方米）。因此，原告主张被告支付2018年8月至2018年12月26日的物业管理费为2494.35元（515.5元×4个月+515.5元÷31天×26天），垃圾费为20元（4元×5个月）。原告在（2018）粤71行终3304号行政判决后，为涉案小区提供物业服务，并无正当理由，原告主张被告支付其后的物业管理费，没有理由和依据，本院不予支持。关于大运公司主张违约金问题。首先，鉴于大运家园业委会已要求大运公司在2017年12月2日退出大运家园小区，随后大运家园业委会提起行政诉讼，被告未支付物业管理费属于事出有因，故大运公司要求被告支付物业管理费违约金，依据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告曾俊树、毕铧少于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付欠付的2018年8月至2018年12月26日的物业管理费2494.35元，2018年8月至2018年12月的垃圾费20元；二、驳回原告广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州大运物业管理有限公司负担31元，由被告曾俊树、毕铧少负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  卢银兴人民陪审员  曾燕飞二〇二〇年四月二十九日书 记 员  彭小容