山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初4518号原告：张宇，女，1987年5月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省佳木斯市,住济南市。委托诉讼代理人：胡冠宝，山东圣义律师事务所律师。被告：济南大有升房地产开发有限公司管理人，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。委托诉讼代理人：杨营营，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宜冲，山东瀛岱律师事务所律师。第三人：柴慧，女，1978年7月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨正方，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。原告张宇与被告济南大有升房地产有限公司管理人（以下简称大有升公司管理人）及第三人柴慧商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月27日作出（2016）鲁0105民初5614号民事判决。后柴慧不服提起上诉，济南市中级人民法院于2017年10月13日作出（2017）鲁01民终6682号民事判决。柴慧不服向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2018年12月25日作出（2018）鲁民申5999号民事裁定，提审本案。山东省高级人民法院于2019年5月27日作出（2018）鲁民再120号民事裁定，裁定：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终6682号民事判决和济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初5614号民事判决；二、本案发回济南市天桥区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宇的委托诉讼代理人胡冠宝、被告大有升公司管理人的委托诉讼代理张宜冲、第三人柴慧的委托诉讼代理人朱绍磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张宇的诉讼请求：1、判令坐落于济南市天桥区无影山东路西侧方正园2号楼2单元1003号房屋归原告所有；2、判令被告及第三人撤销2014年8月买卖坐落于济南市天桥区无影山东路西侧方正园2号楼2单元1003号房屋在建设、房管部门的商品房买卖合同预售备案登记手续；3、判令被告协助原告办理坐落于济南市天桥区无影山东路西侧方正园2号楼2单元1003号房屋的不动产权属证书（或房屋所有权证书）；4、诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2014年12月3日，济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）与张宇签订《商品房买卖合同》，该合同约定：大有升公司将其开发建设的位于济南市天桥区无影山东路西侧方正园2号楼2单元1003号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给张宇，房屋建筑面积为83.67平方米，房屋总价款为606000元。合同签订后，张宇交清了全部房款，大有升公司也将涉诉房屋交付给了张宇，张宇已实际装修入住。但张宇多次催促大有升公司协助办理涉诉房屋的房产证，大有升公司一直拖延。后来大有升公司才提到涉诉房屋因借贷关系，曾为第三人柴慧做过购房合同网签备案，但因欠款一直没还清，故没有撤销购房合同网签备案。原告张宇为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。大有升公司管理人辩称，原告与被告大有升公司签订商品房买卖合同属实，原告已经付清全部房款，但因与第三人签订了网签备案，无法履行相应合同义务。柴慧述称，第三人与被告在原告签约之前，已就案涉房屋签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并办理了网签备案登记手续。柴慧系前手房屋买受人，合法权益应当优先保护。原告与被告恶意串通签订虚假买卖合同，且没有直接证据证明直接付款的事实，系非法占有案涉房屋，不能对抗前手购房人柴慧。被告在明知案涉房屋已经出售并且网签的情况下，与张宇签订房屋买卖合同，属于恶意串通，系无效民事法律行为。原告诉请撤销的网签备案登记是第三人与被告所签买卖合同下的网签备案登记，与原告无关。原告不是该网签备案登记下的合同当事人，无权要求撤销。综上请求依驳回原告的诉讼请求。重审过程中，原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原、被告于2014年12月3日签订的涉案商品房买卖合同1份，证明：原、被告之间的合同关系；2、房款交付收款收据3份，证明：原告分三次付清购房款；3、入伙通知书1份，证明：2015年4月30日，被告通知原告接收房屋；4、商品房住宅质量保证书、商品房使用说明书各1份，证明：被告向原告交付了涉诉房屋；5、2015年6月2日签订的物业管理协议1份，证明：原告已占用使用房屋；6、济南沣润物业管理有限公司物业费收据1份，证明：原告在2015年6月2日交物业费800元。7、2015年11月2日代收采暖费交款收据1份，证明：原告已入住涉诉房屋；8、被告法定代表人出具的保证1份，证明：原、被告间存在真实有效的购房关系；9、房屋权属状况信息表复印件2份，证明：涉案房屋第三人的权属状态为合同备案，没有办理预告登记，房屋现在具备办理房产证过户的条件；10、借条复印件和房屋回购协议书复印件各1份，证明：被告与第三人之间存在名为卖房、实为借款担保的法律关系；11、中国银行人民币汇款凭证1份，证明：时任被告法定代表人谢圣满及案外人崔刚在上面载明同意用该27万元借款抵张宇交纳的购房款；12、济南中院二审庭审调查笔录1份，证明：大有升公司于2015年、2016年仍向第三人支付50万元本金按月息3.5%计算的利息17500元，第三人柴慧交纳的50万元不是房款而是借款；13、济南中院（2017）鲁01民终6682号民事判决书1份，证明：二审调查的案件事实。经质证，被告对原告提交的证据1-9，11-13的真实性及证明内容均无异议，对证据10认为系复印件，无法核实其真实性。第三人对原告提交的证据1-4真实性合法性均有异议，对证据5、6、证据10中的第97页的真实性有异议，对证据7、8的真实性无法确定，对证据9、证据10中的第96页、证据11、12、13的真实性无异议，但对证明目的有异议。第三人对其有异议的证据均未提交反驳证据，且原告提交的证据1-8均为原件，对上述证据及三方均无异议的证据，本院予以确认。被告提交大有升公司向柴慧还款的说明复印件1份，经质证，第三人认为系被告自行制作，不具有证明力。原告认为系大有升公司工作人具体事实的记载。第三人提交如下证据：1、购房回购协议1份，证明：2014年8月8日，柴慧与大有升公司签订《房屋回购协议书》，柴慧购买大有升公司开发建设的方正园项目2号楼1单元101、102、103三套商业用房及2号楼2单元602、1003两套住宅共五套房屋，价款270万。2、招商银行的银行查询明细1份，证明：2014年8月8日，柴慧通过招商银行张庄路支行转账向大有升公司汇款支付270万元。3、《商品房买卖合同》1份，证明：2014年8月8日，柴慧与大有升公司针对《房屋回购协议书》中五套房屋中的2号楼2单元1003室住宅签订《商品房买卖合同》。4、收款收据1份，证明：2014年8月8日，大有升公司根据《房屋回购协议书》、270万的汇款及针对2号楼2单元1003室的《商品房买卖合同》出具方正园2号楼2单元1003室房款收据。5、中国建设银行槐荫支行活期账户明细1份，证明：大有升公司对《房屋回购协议》中的其他四套房屋购房款，分别于2014年10月8日返还17万、2014年10月9日返还153万、2015年5月28日返还50万。6、入伙通知书1份，证明：2014年12月8日，大有升公司向柴慧送达入伙通知书，完成房屋交付。7、钥匙照片打印件1份2张，证明：大有升公司通知交房后向第三人交付钥匙。8、出生证、户口簿单页复印件1宗，证明：交房后因柴慧生孩子没有实际居住。9、房屋权属状况信息1份，证明：2014年8月8日，柴慧与大有升公司共同对案涉房屋办理商品房备案登记，办理网签。10、水表申请回单1份、水费发票3份、电费发票9份、《供热合同》及采暖费发票1宗、燃气充值卡及燃气销售单据1宗，证明：柴慧对涉案房屋办理水表、电表、供热、燃气开户。第三人受领案涉房屋并办理各项开户，具有社会公信公示效力。经质证，原告对第三人提交的证据1-5、8-13的真实性无异议，对证据6、7的真实性不予认可。原告认为柴慧与大有升公司系借贷关系，开户手续系诉讼后第三人恶意办理，交费凭证均系补打，费用系原告交纳。被告对证据1-5的真实性无异议，认为通过回购协议可以看出柴慧与大有升公司是借贷关系，对证据8-13的真实性无异议，对证据6、7的真实性无法核实。其他质证意见同原告。原告与被告对第三人提交的证据6、7未提交反驳证据，本院依法对第三人提交的上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院重审认定事实如下：一、柴慧购房过程2014年8月8日，柴慧与大有升公司签订《房屋回购协议书》，甲方（买受人）为柴慧，乙方（出卖人）为大有升公司，主要内容为：甲方购买乙方开发建设的方正园项目2号楼1单元101.102.103三套商业用房及2号楼2单元602.1003两套住宅，双方于2014年8月8日以总价款人民币2700000.00元（大写：贰佰柒拾万元整）签署正式《商品房买卖合同》，双方约定甲方将购房款2700000元于2014年8月8日转入乙方账户，逾期到账则该协议无效。双方约定2014年12月7日18：00前乙方可按照合同签约额分批回购甲方所购买的房屋，甲方柴慧应于收到乙方支付的房款金额资金三日内无条件配合乙方办理房屋的合同解除相关手续，并将双方签署的一切相关文件资料返还给乙方。柴慧在甲方买受人处签字捺印。乙方出卖人处加盖大有升公司公章。2014年8月8日，第三人柴慧（买受人）与大有升公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：销售（字）201416135942）。该合同主要约定：第一条：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于无影山东路西侧的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][√][暂定名][×]方正园。……。第三条：买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：2#楼[单元][2][层][√]:10房号：2-1003该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上11层，地下**。……该商品房[合同约定][√]产权登记[×]建筑面积共83.07平方米，其中，套内建筑面积71.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.57平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附属物名称：×，附属物面积:×平方米。第四条计价方式与价款（以人民币计价）出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6019.02元，金额500000元；附属物单价为每平方米×元，金额×元；以上总价款500000元，大写伍拾万元整。……第六条付款方式及期限：买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款买受人应于本合同签订之日起7日内付清全部房价款500000.00元。……第八条交付期限出卖人应当在x前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……”当日，柴慧通过招商银行向大有升公司转账汇款支付270万元。被告大有升公司向柴慧出具收据一份，载明：“缴款单位柴慧收款方式转账人民币（大写）伍拾万圆整￥500000收款事由方正园2号楼2单元1003室房款”。同日,被告大有升产公司与第三人柴慧在济南市房产管理部门对上述商品房买卖合同进行了网签备案登记手续。柴慧并办理了涉案房屋的供水、供电、供热、供气手续，上述手续的客户名称均为柴慧。后大有升公司针对上述《房屋回购协议书》中的其他四套房屋购房款，通过转账的方式分别于2014年10月8日向柴慧的账户存入17万、于2014年10月9日存入153万、于2015年5月28日存入50万。柴慧配合撤销了该四套房屋的网签手续。重审过程中，被告大有升公司自认“与柴慧之间是借贷关系，房屋网签只是作为抵押，故未向张宇说明，又与张宇签订房屋买卖合同”。二、张宇购房过程2014年12月3日，原告张宇（买受人）与大有升公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份。该合同约定：第一条：项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市天桥区无影山东路西侧的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][√][暂定名][×]方正园。……。第三条：买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：2[单元][×][层][×]:×房号：2-1003该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上11层，地下**。……该商品房[合同约定][√]产权登记[×]建筑面积共83.67平方米，其中，套内建筑面积71.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.08平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附属物名称：×，附属物面积:×平方米。第四条计价方式与价款（以人民币计价）出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7242.74元，金额606000元；附属物单价为每平方米×元，金额×元；以上总价款606000元，大写陆拾万陆仟元整。……第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款买受人应于本合同签订之日起7日内付清全部房价款606000.00元。2.分期付款x……第八条交付期限出卖人应当在2013-3-31前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。……。”重审过程中，张宇提交大有升公司向其出具的收款收据三份，其中时间为2014年12月3日的内容为：“今收到张宇事由2#-2-1003方正园住宅（定金）人民币叁万元（￥30000）”；另两份未载明时间，内容分别为“今收到张宇事由方正园2#-2-1003住宅（房款）人民币贰拾柒万元（￥270000）备注：转账270000崔钢代张宇”；“今收到张宇事由方正园2#-2-1003住宅（房款）人民币叁拾叁万陆仟元（￥336000）备注：现金336000元（赠送车位394、储藏室补缴款30000元整）”。原告提交的汇款凭证载明：案外人崔钢于2014年12月11日向大有升公司的法定代表人谢圣满名下的中国工商银行济南堤口路支行的账户转账27万元，附言为“借款”。案外人谢圣满在汇款申请书中手写载明“收到购房款谢圣满”。关于第三笔现金支付情况，张宇称因当时建筑工程公司向被告催要工程款，被告着急催原告交房款，原告即从朋友处筹到现金33.6万元，给付了被告，被告当时即用该款支付了案外人的工程欠款。重审过程中，大有升公司认可原告陈述的上述支付房款过程，认可收到上述三笔款项，认可将崔刚转账的27万元转为张宇的购房款，认可张宇关于涉案房屋的购房款已全部付清。2015年4月30日，大有升公司向张宇出具关于涉诉房屋的入伙通知书、商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书。2015年6月2日，张宇与涉诉房屋所在的物业服务企业济南沣润物业管理有限公司签订《圣泽方正园物业管理服务协议》。2016年7月30日，谢圣满向张宇出具保证书，载明：“今保证8月份解决方正园2#楼2单元1003房张宇网签。谢圣满2016.7.30号”。重审过程中，张宇另提交（2016）鲁0105民初5013号民事判决书，原告为崔钢，被告为大有升公司、谢圣满、黄细娇，案由为民间借贷纠纷。柴慧主张案外人崔钢在该案中已就涉案的27万元借款向大有升公司主张权利，原、被告均不予认可，主张该案件中崔钢未就涉案的27万元款项主张诉讼请求，判决中亦未涉及。经审查，该判决中所涉及借款不包含崔钢于2014年12月11日向大有升公司的法定代表人谢圣满名下的中国工商银行济南堤口路支行的账户转账27万元。另查明，涉诉房屋的坐落位置现为济南市天桥区无影山东路87号方正园2号楼2-1003，现已具备办理房产证的条件，但未办理房产证。该房屋于2015年4月30日交付张宇，现由张宇占有使用。本院重审认为，本案为商品房预售合同纠纷。柴慧主张原告张宇与被告恶意串通，原、被告均不予认可，原告提交了收款收据、汇款凭证等证据证明支付房款事实，大有升公司亦认可收到了张宇支付的全部购房款，柴慧对其主张未提交相关证据予以证明，本院不予采信。原告提交借条和房屋回购协议书的复印件，主张被告与第三人之间存在名为卖房、实为借款担保的法律关系，被告提交大有升公司向柴慧还款的说明复印件，拟证明其与柴慧之间存在借贷事实，柴慧对上述证据的真实性均不予认可，上述证据均系复印件，无法与原件核实，且柴慧均不认可，原、被告的该主张，证据不足，本院不予采信。柴慧与张宇先后与被告签订商品房买卖合同，均系当事人的真实意思表示，权利义务明确，均未违反相关法律法规强制性规定，故均为有效合同。涉案房屋属于典型的“一房两卖”。不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，亦不等同于预告登记，不具有预告登记的法律效力。虽然第三人柴慧与被告大有升公司签订的商品房买卖合同早于原、被告之间的商品房买卖合同，且第三人柴慧履行付款义务亦早于原告张宇，但双方就涉案房屋既未办理产权登记又未办理预告登记，仅办理网签登记，不具有物权设立或变动的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1、2款前段规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。虽然根据《物权法》规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。本案中，原、被告均认可涉案房屋已交付张宇，原一审诉讼过程中，经现场勘验，涉案房屋现由张宇实际占有使用。既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告济南大有升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内办理编号为销售（字）201416135942的《济南市商品房买卖合同》及补充协议的合同备案登记撤销手续，第三人柴慧予以协助；二、被告济南大有升房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告张宇将坐落于济南市天桥区无影山东路87号方正园2号楼2-1003室房屋过户登记至原告张宇名下；案件受理费200元，保全申请费3550元，由被告济南大有升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  肖 葵人民陪审员  涂卫真人民陪审员  张军德二〇二〇年四月二十二日书 记 员  闫泽华