河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终930号上诉人(原审原告)：河南亿祥置业有限公司，住所地：河南省焦作市人民路东段2751号5楼。法定代表人：王海港，该公司董事长。委托诉讼代理人：原宏伟，该公司法务人员。委托诉讼代理人：刘胜利，河南剑源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱晓欧，女，1989年4月9日生，汉族，住河南省温县。被上诉人（原审被告）：张昕昕，男，1986年8月19日生，汉族，住河南省焦作市。委托诉讼代理人：尚明柱，河南明柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭辉，男，1981年7月3日生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：尚明柱，河南明柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛牧，男，1982年11月17日生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：尚明柱，河南明柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常非，男，1980年12月9日生，汉族，住河南省温县。上诉人河南亿祥置业有限公司（以下简称亿祥置业公司）因与被上诉人朱晓欧、张昕昕、郭辉、牛牧、常非房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初5598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。亿祥置业公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项“驳回其他诉讼请求”，改判朱晓欧承担自2019年10月1日（注：庭审中变更、补正为2019年10月9日）起至实际交房之日起的租金，按合同约定的每月78343元标准计算。2、其他四名被上诉人与朱晓欧共同承担还款责任。3、上诉费由五被上诉人承担。事实和理由：一、亿祥置业公司诉讼请求包括有2019年10月9日以后直至房屋实际返还之日的租金，原审判决遗漏了该部分请求，亦未明确说明；涉案房屋至今仍在被上诉人使用中，租金一直拖欠，亿祥置业公司的合法权益未得到充分保护。二、朱晓欧虽然是租赁合同的实际签订人，但是该房屋实际由其他四名被上诉人经营使用，因此五名被上诉人应承担共同支付义务，欠付的租金应由五被上诉人共同承担。朱晓欧辩称，她不是本案适格被告，租赁期间她已经将房屋和所开办的玛雅会所转让给常非、郭辉、牛牧、张昕昕，该几人是转让后的房屋实际使用人和受益人，她已不是使用人、受益人，不应承担2019年10月9日前的租金，之后的租金也不应承担。亿祥置业公司对朱晓欧的起诉应予驳回。张昕昕、郭辉、牛牧辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。辩论中另称，三人与亿祥置业公司没有租赁关系，也没有证据证明三人是实际经营人，租赁期满至交房期间合同已经不存在，产生的是房屋占有使用费而非租金；疫情期间房屋一直未使用，期间的费用不应该再予请求。常非未予答辩。亿祥置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2、请求判令五被告返还壹里洋场五号楼一层6.7号商铺，并保持现状；3、请求判令五被告支付租金583473元及滞纳金71226元（租金及滞纳金均计算至2019年10月9日，以后租金按每月46.29元平方米计算至实际交房之日止，滞纳金按所欠租金总额的日万分之五计算至实际付清之日止）；4、诉讼费由五被告承担。一审法院认定事实：2013年11月15日亿祥置业公司与朱晓欧双方签订了一份《商铺租赁合同》，按照合同约定，亿祥置业公司将壹里洋场五号楼一层6.7号商铺出租给朱晓欧，面积为1692.43平方米，租期自2014年4月10日至2020年4月9日，租金的交付时间为前期租金到期前30日。其中2018年4月10日至2020年4月9日的租金为每月46.29元/平方米，每月租金为78343元。合同签订后，亿祥置业公司如约将商铺交付，但朱晓欧未按合同约定交付2019年4月10日至2020年4月9日的租金，且尚欠上一年度的租金113417元。现亿祥置业公司为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判决。另查明，2015年8月16日，朱晓欧作为甲方，常非作为乙方，郭辉作为丙方，牛牧作为丁方签订了股权转让协议。协议约定，甲方朱晓欧将其在“焦作市山阳区玛雅娱乐会所”所有股份以210万元价格装让给乙方常非。乙方常非、丙方郭辉、丁方牛牧将其在“温县康福德足浴城”所有股份以65万元价格转让给甲方朱晓欧。此后，朱晓欧租赁亿祥置业公司房屋的租赁费仍以朱晓欧的名义缴纳。朱晓欧没有与常非签订房屋转租协议，亿祥置业公司对朱晓欧与常非等人的股权转让协议不知情。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，亿祥置业公司与朱晓欧签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方都应当履行。在合同履行中朱晓欧未履行合同义务，亿祥置业公司要求解除《商铺租赁合同》，要求朱晓欧返还壹里洋场五号楼一层6.7号商铺，并保持现状，要求朱晓欧支付租金583473元及滞纳金71226元（租金及滞纳金均计算至2019年10月9日），理由正当，依法予以支持。亿祥置业公司起诉张昕昕、常非、郭辉、牛牧的诉讼请求，因相互之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，不予支持。朱晓欧与常非及其他房屋实际使用者之间的纠纷，可另行诉讼。一审法院判决：1、解除原告河南亿祥置业有限公司与被告朱晓欧签订的《商铺租赁合同》；2、被告朱晓欧于判决生效后十日内返还原告河南亿祥置业有限公司壹里洋场五号楼一层6.7号商铺，并保持现状；3、被告朱晓欧应于本判决生效之日起十日内支付租金583473元及滞纳金71226元；4、驳回原告河南亿祥置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5174元，由被告朱晓欧负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的案件事实与原审认定的案件事实相同。本院认为，第一，关于2019年10月9日以后、至实际房屋返还之日期间的租金。在租赁合同解除以后，当事人之间不再具有合同法律关系，规范地讲，出租人不得再要求承租人交纳租金。但是，合同解除之日至房屋实际交付之日期间，出租人未能够依据应当履行的合同获取租金收益、造成损失，该损失即为预期可以收取的租金。本案涉案房屋用于开设KTV娱乐经营，一直有人占有使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述案件事实和立法精神，亿祥置业公司主张2019年10月9日以后、至实际房屋返还之日期间的租金，应当予以支持。原审亿祥置业公司提出的诉讼请求当中明确包括了该部分租金，一审未予判决支持，明显不当，应予纠正。关于上述租金支付标准。亿祥置业公司主张的租金对应的时间段当中，发生了新型冠状肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件，本案系租赁合同纠纷案件，租赁房屋用于KTV经营，房屋的租赁使用、经营活动直接受到了疫情和人民政府依法所采取的疫情防控措施影响，因此，按照亿祥置业公司主张的、原合同租金标准判令当事人负担租金，不够公平，而应根据公平原则和不可抗力法律规则酌情调整，以合理分担疫情的风险，平衡当事人的利益。基于本案的特殊情况，本院酌定在河南省人民政府因疫情防控启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间且KTV娱乐经营场所被禁止或者限制开门经营的时间段内，租金按照当事人签订的合同所确定的租金标准的一半计算，即每月39171元。其余时间的租金参照合同所确定的租金标准计算，即每月78343元。亿祥置业公司主张过高部分不予支持。第二，关于租赁费用承担主体。首先，本案张昕昕、常非、郭辉、牛牧与亿祥置业公司没有签订租赁合同，未直接成立租赁合同法律关系，该四人与朱晓欧所签的股权转让协议也没有明确体现出转租的性质，亦未向亿祥置业公司通知并由该公司予以认可。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”。根据上述法律规定内容和立法精神，无论房屋转租事实是否成立，亿祥置业公司对此是否明知、认可，租赁合同法律主体仍然只是朱晓欧和亿祥置业公司,而非张昕昕、常非、郭辉、牛牧，该四人没有向亿祥置业公司支付租金的当然义务。亿祥置业公司只能向朱晓欧主张租金支付，其主张张昕昕、常非、郭辉、牛牧向其支付租金没有事实和法律依据。第三，朱晓欧未提出上诉请求，她辩称的不是适格被告、不应承担2019年10月9日之前房租的责任等对于一审判决的意见依法不在二审审理范围。需要向她释明的是，朱晓欧系与亿祥置业公司签订租赁合同的当事人，在租赁合同未经双方协商解除或者变更的情况下，她应当按照合同承担约定义务、承担本案民事责任。综上所述，河南亿祥置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初5598号民事判决第一、二、三项，即：解除河南亿祥置业有限公司与朱晓欧(注：原审判决书中多处误写为朱晓鸥，本院予纠正)签订的《商铺租赁合同》；朱晓欧于判决生效后十日内返还河南亿祥置业有限公司壹里洋场五号楼一层6.7号商铺，并保持现状；朱晓欧应于判决生效之日起十日内支付租金583473元及滞纳金71226元。二、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初5598号民事判决第四项；三、朱晓欧于判决生效后十日内向河南亿祥置业有限公司支付2019年10月10日至实际房屋返还之日期间的租金（租金标准按照每月78343元计算，但是在河南省人民政府因为新型冠状肺炎疫情防控而启动重大突发公共卫生事件响应至终止期间而且KTV娱乐经营被禁止或者限制开门经营的时间段内，租金按照每月39171元计算）；四、驳回河南亿祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10348元，减半收取为5174元由朱晓欧负担。二审案件受理费10348元，由河南亿祥置业有限公司负担7348元，朱晓欧负担3000元。本判决为终审判决。审判长 张利学审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年四月二十六日书记员 李      国      良