河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1003民初5458号原告(反诉被告)袁保聚，男，汉族，1951年6月2日生，住许昌市建安区。委托代理人倪苗兵，许昌市魏都区志信法律服务所法律工作者。被告张宏杰(反诉原告)，男，汉族，1981年10月28日生，住许昌市建安区。委托代理人马江丛，河南森鼎律师事务所律师。原告(反诉被告)袁保聚诉被告(反诉原告)张宏杰买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)袁保聚及其委托代理人倪苗兵、被告(反诉原告)张宏杰及其委托代理人马江丛均参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年，原告从案外人马明霞处以人民币150000元的价格购买了位于许昌市建安区利民路县民政局家属院一号楼西1单元2层东户的房产，并将房产证办理在原告名下。2016年1月7日，原告与被告签署关于上述房产的《房地产买卖契约》一份，约定原告以人民币210000元的价格将房屋出售给被告，但为降低税款，合同标价按照房管局内部评估价格写为单价人民币1626元/平米，总价人民币100000元，并在房产登记机构办理了备案手续。2016年3月8日，被告在未实际支付合同对价的情况下，办理了房产变更登记手续，将该房屋登记在被告名下，但一直没有要求原告腾退房产。2017年夏天，原告知晓被告办理了房产变更手续后，委托其子袁红强多次联系被告，要求被告支付价款或将上述房产变更回原告名下，但被告既拒不履行支付义务，也拒不办理房产变更手续。故请求法院依法判令，被告买卖合同违约，由被告向原告支付房款人民币210000元，承担合同标的价格20%的违约金，并按照2016年3月的时间评估价格赔偿房产增值部分的损失；原告涉及本案所支出的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、代理费等）由被告承担。被告辩称，1、原告所诉不属实。原被告约定购房款为10万元，被告以现金形式把房款交付给原告及其子袁红强，之后原告及其子袁红强、××汤猛虎一同前往办理过户手续；2、原告称被告未向其支付房款的主张明显不符常理及二手房日常交易习惯。在涉案房产出售时，原告之子袁红强从事二手房买卖，清楚知道房产过户后产生的法律后果，如被告未按约向原告支付房款，原告不可能将房产过户给被告；3、原告称被告一直未要求其腾房无事实依据。被告曾多次要求原告腾房，但原告拒不腾房，双方因此事多次报警寻求解决；4、本案已过诉讼时效，原告丧失胜诉权；5、原告主张违约金及房产增值部分的损失无事实和法律依据。相反，因房产过户后原告一直未腾退房产，原告依法应向被告支付房屋占有使用费至搬离之日，被告依法保留诉权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）反诉称，2016年1月7日，经汤猛虎介绍，张宏杰与袁保聚签订《房屋买卖契约》，约定张宏杰以10万元的价格购买袁保聚名下位于许昌市建安区利民路县民政局家属院一号楼西一单元2层东户的房产。2016年3月，张宏杰在许昌县许由路南许昌县房管局门前向袁保聚交付房款10万元，双方与袁红强(袁保聚之子)、汤猛虎(××)一同办理了房屋产权过户手续。交易完成后，袁保聚拒不履行房屋交付义务。在张宏杰要求其腾房时，袁保聚及其家人多次恶意阻拦，至今拒不向张宏杰交付房屋。袁保聚为达到不交房的目的，于2019年1月29日向法院提起诉讼，撤诉后又就该纠纷改变陈述再次诉至法院，张宏杰无奈提起诉讼，请求法院支持并对袁保聚虚假陈述、恶意诉讼行为予以处罚。故请求法院依法判令，反诉被告袁保聚向反诉原告张宏杰交付涉案房产(许昌市建安区利民路县民政局家属院一号楼西一单元2层东户)；本案的一切费用由反诉被告袁保聚承担。原告（反诉被告）辩称，2016年3月，涉案房产完成过户，反诉被告已完成交付义务，不是反诉的适格被告。2018年1月之后，反诉被告已另租房居住。原告为证明其主张，提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，被告身份信息一份，证明原被告主体资格；2、原告购房相关手续，其中包括购房合同一页、付款证明一页、原房产证复印件一页，证明原告所有房产及价格;3、原被告房屋买卖手续，其中包含《房地产买卖契约》三页、房屋所有权登记申请表一页、存量房交易核定计税价格通知书一页，证明被告于2016年3月申请变更登记涉案房产;4、原告支付律师代理费收据一页、案件受理费单据一页，证明原告为维权所付费用。被告为证明其主张，提供以下证据：1、袁保聚与张宏杰《房地产买卖契约》一份、《存量房交易核定计税价格通知书》一份、销售不动产统一发票一份。证明：（1）原被告约定的房屋交易价格为10万元；（2）税务部门核定的计税价格与双方申报的买卖价格一致，符合市场交易价格；（3）被告已按约支付购房款10万元，原告已向被告开具了销售不动产统一发票。2、马明霞与袁保聚《房地产买卖契约》一份、《存量房交易核定计税价格通知书》一份、袁保聚契税完税证一份；张宏杰与史超云《房屋买卖合同》一份、史超云契税缴款书一份。证明：（1）原告袁保聚与马明霞的房屋交易申报计税价格为50000元，核定计税价格为80862元；（2）涉案房产的市场价值情况及原被告达成的交易价格符合市场行情，不存在明显低于房管部门指导价格、交易时市场价格及房屋实际价值的情形。3、袁保聚《民事起诉状》一份。证明：原告存在虚假陈述、恶意诉讼的行为。4、《刑事和解笔录》一份。证明：2017年11月9日，涉案房产买卖的××汤猛虎因与原告儿子袁红强发生纠纷，在刑事和解中，要求汤猛虎将房产作为赔偿过户给原告儿子袁红强，从侧面印证了原告及其子袁红强已将房屋卖出且收到房款的事实。经庭审质证，被告对证据1无异议；对证据2真实性有异议，因证据2系复印件且与房产部门备案登记的买卖合同明显不一致，房屋价格高于房产部门指导价格及市场交易价格;对证据3真实性无异议，根据存量房交易核定计税价格通知书及房屋买卖契约约定的价格可以证明本案房产交易价格为100000元，原告主张涉案房产交易价格为210000元无事实依据;对证据4中代理费收据真实性有异议，且根据我国相关法律规定，原告代理人系法律服务所法律工作者，其收取代理费的行为已经违法。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议。交易发票不是原告开具，现金交易不符合不动产交易的常理，请被告补充举证付款事实;对证据2中马明霞与袁保聚《房地产买卖契约》一份、《存量房交易核定计税价格通知书》一份、袁保聚契税完税证一份真实性无异议，对其证明目的有异议。不动产实际成交价格高于不动产部门的指导价或核定价，符合市场行情和社会习惯，是为降低税费的手段之一。且张宏杰与史超云《房屋买卖合同》一份、史超云契税缴款书一份与本案无关;对证据3的起诉状恰恰可以证明若如被告所述，名为买卖，实为借款担保，而被告未实际支付借款即变更了所有权，该房屋已过户给案外人史超云，原告无法实现诉求不得已撤诉;对证据4真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能达到其证明目的。本院认为原告提交的证据1、证据3，被告提交的证据1、2、3均形式合法，内容客观，与本案有联系，本院予以确认；原告提交的证据2系复印件且与房产部门备案登记的买卖合同明显不一致，本院不予确认；证据4代理费票据与本案无关，本院不予认定；被告提交的证据4与本案无关，本院不予认定。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2016年1月7日，原告袁保聚（甲方）与被告张宏杰（乙方）签订《房地产买卖契约》（以下简称《契约》），《契约》约定：“一、甲方自愿将座落在许昌市建安区利民路县民政局家属院的房地产（房屋建筑面积61.49平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）壹拾万元；￥100000元。乙方×年×月×日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：××。三、双方同意×年×月×日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该范围内的土地使用权一并转移给乙方。”该《契约》上有原告袁保聚（甲方）与被告张宏杰（乙方）签字、按手印及许昌县房地产市场交易管理所印章确认。该《契约》附件一载有，房屋座落：利民路东段民政局，产权所有人：袁保聚，产权证号：A0017734，房屋建筑面积：61.49，使用性质：住宅，房屋结构：混合，此附件一上亦有原告袁保聚与被告张宏杰签字、按手印确认。同一天，许昌县房地产市场交易管理所受理涉案房产产权转让，出具房屋产权审核表（收件编号：2016010018），载有现业主张宏杰，原业主袁保聚，房屋座落许昌县新区利民路东段民政局住宅楼，所有权证号A0017734，转移形式买卖，核定价值100000元，建筑面积61.49，该审批表有许昌县房地产市场交易管理所业务专用章确认。2016年2月17日，经河南省许昌县地方税务局核定涉案房产计税价格为100000元（单价：1626元/平方米），并出具存量房交易核定计税价格通知书（住宅），该通知书有河南省许昌县地方税务局征税专用章确认。2016年3月4日，经河南省许昌县地方税务局办税服务大厅出具销售不动产统一发票（代开）办证联（发票代码241001510080，发票号码003××××4211）载有，付款方名称张宏杰，收款方名称袁保聚，身份证号/组织机构代码/纳税人识别号，建筑面积61.49㎡，单价1626.28元/㎡，金额100000元，款项性质售房款，该票据有河南省许昌县地方税务局办税服务厅代开发票专用章确认。同一天，河南省许昌县地方税务局契税和耕地占用税税务所出具中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用），载明纳税人张宏杰已缴纳契税1000元，并有河南省许昌县地方税务局契税和耕地占用税税务所征税专用章确认。另查明，2018年3月27日，张宏杰（甲方）与史超云（乙方）签订房屋买卖合同（以下简称《合同》）。《合同》约定：“甲方自愿将座落在许昌县新区利民路民政局住宅楼的房产一处（以下简称该房产），该房产面积61.49平方米，不动产权证书：A0023386，以人民币（大写：壹拾壹万壹仟叁佰玖拾肆元整），小写：111394.00元的总价出售给乙方，乙方对该房产的情况已作了充分了解，并自愿购买该房产。上述房产以实物为准。”该《合同》上有张宏杰（甲方）与史超云（乙方）签字、按手印确认。同一天，许昌市建安区地方税务局纳税服务税务分局出具中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用），载明纳税人史超云已缴纳契税1113.94元，并有许昌市建安区地方税务局契税和耕地占用税所征税专用章确认。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的是事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告与被告于2016年1月7日签署《房地产买卖契约》一份，原告自愿将座落在许昌市建安区利民路县民政局家属院的房地产（房屋建筑面积61.49平方米）出售给被告，并约定房产成交价格为10万元。该《房地产买卖契约》未违反相关法律法规，且经原被告签字、按手印确认，本院对该契约的法律效力予以认可。通常情况下，在房款未付时，出卖人不会同意办理房屋变更登记手续，即便未付款，也应要求买受人出具欠款凭证。现原告已与被告办理过户变更登记手续，被告辩称已付清房款，原告应提交被告尚欠购房款（如欠条）的证据，该举证责任在原告，原告在本案中并未提交相关证据，故原告要求被告支付购房款的要求，证据不足，本院不予支持。另外，原告称，原被告双方约定以人民币21万元交易该涉案房产，只是为降低税款合同标价才按房管局内部评估价格写为单价人民币1626元/平米，总价10万元，没有直接证据支持。而且根据从许昌市建安区不动产登记中心调取的档案材料显示，该涉案房产2013年交易价格为80862元，2016年原被告交易价格为100000元，2018年交易价格为111394元，显示不出原被告双方就涉案房产的交易价格明显过低。根据“谁主张谁举证”原则，原告未提供证据证明原被告约定涉案房产成交价为21万元，本院不予采信。关于被告（反诉原告）的反诉请求，本院认为，从许昌市建安区不动产登记中心调取的档案材料显示，2018年3月27日，被告张宏杰与史超云签订房屋买卖合同，双方约定以111394元的价格交易该涉案房产，并由许昌市建安区地方税务局纳税服务税务分局出具中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用），载明纳税人史超云已缴纳契税1113.94元。现该涉案房产现业主为史超云，被告已非房产所有人，其要求原告交付房屋，理由不成立，故对被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）交付涉案房产的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：驳回原告（反诉被告）袁保聚的诉讼请求。驳回被告（反诉原告）张宏杰的诉讼请求。案件受理费4450元由原告袁保聚承担，反诉费100元由被告张宏杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  宋会超审 判 员  姚晓磊人民陪审员  唐俊霞二〇二〇年四月二十日书 记 员  翟起龙