河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2555号上诉人（原审原告）：李会娟，女，1970年5月15日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：曹**召，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏桂明，男，1968年9月5日出生，汉族，住河北省天津市宝坻区。原审第三人：周轶，男，1965年5月12日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人李会娟诉被上诉人苏桂明,原审第三人周轶申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月20日对当事人进行了询问。上诉人李会娟的委托诉讼代理人曹**召，被上诉人苏桂明到庭参加了询问。本案现已审理终结。李会娟上诉请求：1.撤销洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2667号民事判决，查明事实后依法改判继续执行位于洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号房屋或将本案发回重审；2.本案上诉费由苏桂明承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，周轶与苏桂明签订的《房屋转让协议》系事后补签，恶意串通，严重损害李会娟的利益，应属无效协议，苏桂明并未实际支付购房款，苏桂明也未实际占有周轶名下蓝郡小区8栋1单元2601号房产。具体理由如下：1.根据苏桂明在涧西区法院（2019）豫0305执异中22号执行裁定书中的自述，其于2016年年初购买周轶名下蓝郡小区8栋1单元2601号房产系和周轶口头约定，因周轶未到庭陈述口头约定转让房产的经过，无法相互印证，仅凭苏桂明的单方陈述不能认定案涉房产“口头约定”转让的真实性。2.周轶与苏桂明签订的《房屋转让协议》系2018年2月26日补签，案涉房产尚有贷款未还清，还贷是房产转让中的一个核心条款，但转让协议中并未对偿还贷款事宜作任何约定，洛阳市住房置业担保有限公司对案涉房产享有抵押权，房贷还不完，房产无法办理过户，房产作为大宗不动产商品交易，作为买受人的苏桂明应有最基本的常识，但协议中则未作任何约定，不符合交易习惯，有悖常理。3.案涉房产买受人苏桂明系出卖人周轶的妻弟，案涉房产明显是在近亲属之间进行交易，不能排除周轶为逃避案涉房产执行与妻弟苏桂明精心编造谎言、恶意串通、伪造房产转让协议的可能性。4.李会娟诉周轶民间借贷纠纷的案件，涧西区法院于2018年2月27日作出（2018）豫0305财保129号民事裁定书，裁定查封周轶名下财产，而周轶与苏桂明签订的《房屋转让协议》的时间为2018年2月26日，仅仅提前了一天，过于巧合，明显有恶意串通、伪造协议之嫌。另外，更令人生疑的是，2018年3月份，周轶银行账户被冻结后，周轶还给李会娟打电话说银行账户被冻结房贷就还不成了，但没有说已将案涉房产出卖给苏桂明的事情，等又过了几天，李会娟与周轶见面谈还钱问题时，周轶才口头上说了案涉房产卖给苏桂明的事情，但周轶没有提供书面的《房屋转让协议》让李会娟当场看，如果当时有书面买卖合同的话，按常理，周轶找李会娟说事，为了让李会娟相信，肯定会让李会娟看。由此可以看出，周轶将案涉房屋卖给苏桂明系案涉房产被查封后周轶为逃避债务与苏桂明恶意串通伪造了房屋买卖协议，以达到逃避执行之肮脏目的。5.根据苏桂明在涧西区法院（2019）豫0305执异22号执行裁定书中陈述的事实，经过梳理，苏桂明银行转账给周轶购房款的明细为：2016年6月7日银行转账5000元，2016年6月10日银行转账5000元，2016年8月24日，银行转账20000元，2017年2月3日，银行转账50000元，2017年3月23日银行转账250000元，银行转账共计33万元。但根据法院调取的苏桂明与周轶银行交易记录显示，苏桂明与周轶之间存在大量、多次的双向交易往来，苏桂明陈述的上述几笔购房款也没有在汇款时备注购房款的“附言”，现又无其他证据佐证，不能仅凭苏桂明的单方面陈述就径直认定上述几笔银行转账就是购房款。6.苏桂明提供了四笔支付给周轶共计18万元现金的收据，李会娟对该收据的真实性不予认可。由于苏桂明未说明四笔现金的合法来源，又未提供提款小票、取款记录等证据予以佐证，因此，不能证明苏桂明实际支付了该18万元现金购房款。而且，也很难排除周轶与苏桂明恶意串通，补打现金收据，伪造收到购房款的证据来达到逃避执行的目的，更不能达到民事证据要求的“高度盖然性”的证据标准。7.虽然苏桂明提交的洛阳市宏伟物业管理有限公司出具的物业费收据的交款人是“苏桂明”，但该收据仅仅只能证明苏桂明是交款人，不能证明苏桂明是房屋的实际占有人和使用人。由于苏桂明是周轶的妻弟，周轶又是银行的办公室主任有一定身份，不能排除是苏桂明替周轶跑腿代交物业费的可能性。另外，该收据上清楚显示：今收到周轶（8-1-2601）交来“预收12个月物业费（2016.1.1—2016.12.31）1455元”，由于该收据上未显示交款时间，李会娟认为既然是预交，则按常理推断，该物业费交款的时间应该在2016年1月1日之前，但苏桂明陈述是在2016年年初才开始和周轶谈案涉房屋买卖的事宜，苏桂明于2016年2月19日才开始给周轶支付第一笔4万元的购房款（根据苏桂明提供的现金收据得知），另根据苏桂明在涧西区法院（2019）豫0305执异中22号执行裁定书中的自述：“直到2017年8月11日他（周轶）才把房屋所有手续及钥匙给我，并带我去看房屋，完成交房”。由此可以看出，至少在2017年8月11日之前，苏桂明是没有实际占有该案涉房产的，苏桂明也不可能提前预交（2016.1.1—2016.12.31）的物业费，苏桂明提交的物业费收据的证据与其自述事实相互矛盾，这充分说明苏桂明在撒谎，苏桂明与周轶在精心编织伪造房屋转让协议的谎言，由于周轶未到庭，无法当庭核实。更重要的是，苏桂明只提供了2016年度的物业费缴费收据，未向法庭提交2017年度、2018年度物业费交费的收据，也未提交2016年度、2017年度、2018年度水电费的交费收据用以证明苏桂明在该案涉房屋实际居住。8.根据苏桂明在涧西区法院（2019）豫0305执异中22号执行裁定书中的自述：“2017年9月起苏桂明把房屋出租给一家超市做仓库使用至今”，但苏桂明并未提交2017年9月以后与该超市签订的《租赁协议》，苏桂明提交的一份《房屋租赁合同》系苏桂明于2018年3月1日与洛阳市涧西区阿坤超市签订，该租赁协议签订的时间与苏桂明自述的时间相互矛盾，不能相互印证。另外，案涉房屋在26楼，还是未装修的毛坯房，根据一般常识，超市货物储存在26楼实属不便，出入还有门卫保安检查，且还在小区里面搬运也不便，有悖常理。该《房屋租赁合同》很有可能系为证明苏桂明实际占有房产而伪造。李会娟对该《房屋租赁合同》的真实性不予认可，由于该租赁合同系苏桂明与案外人阿坤超市所签，阿坤超市负责人未到庭，无法核实该合同的真实性、缴纳租金情况和实际履行情况，一审法院不能据此合同认定苏桂明已实际占有案涉房屋。另外，为查明本案关键的事实，一审法院也应通知洛阳市涧西区阿坤超市负责人到庭，向其核实该《房屋租赁合同》的真实性并要求该超市提供缴纳租金的转账凭证、收据等凭证以核实合同的实际履行情况，但一审法院在未核实的情况下，径直认定该合同的真实性，未查明案件的真正事实，明显不当。9.苏桂明与周轶签订的书面房屋买卖合同虽然签订在法院查封之前，但该协议对“还贷”的核心条款未约定且苏桂明是周轶的妻弟系近亲属关系，补签书面的房屋转让合同有明显的恶意串通、逃避执行之嫌。苏桂明提供的物业费票据、超市租赁合同的证据漏洞百出且自相矛盾，且无其他证据佐证，不足以完全证明在案涉房产查封之前苏桂明已实际占有该房产。由于苏桂明与周轶签订的书面《房屋转让协议》系事后补签，根据苏桂明自述，即便房产交易真实存在，其与周轶的口头协议在2016年已达成，付款方式又出现多笔小额支付（2016年6月7日银行转账5000元，2016年6月10日银行转账5000元），明显不符合交易习惯，且有18万系现金交易，不能证明苏桂明已实际向周轶支付全部购房款。提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，苏桂明与周轶之间的房屋买卖交易不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。10.本案一审判决后，李会娟及代理律师于2019年12月12日到洛阳市宏伟物业管理有限公司客服部实地走访调查了案涉蓝郡小区8栋1单元2601号房产的物业登记变更情况、房屋转让情况、自2016年至今的实际居住使用情况、2016年至今物业费、水电费交纳情况、2017年8月11日至2018年2月27日期间苏桂明是否催问办理房产证情况、房屋出租情况，该物业公司客服部负责人查询后给李会娟及代理律师明确答复：案涉蓝郡小区8栋1单元2601号房产物业信息并未进行变更登记，业主仍然是原购房人周轶，不知道周轶将房产卖给苏桂明的事情，没有见过周轶与苏桂明签订的《房屋转让协议》，周轶和苏桂明也没有到物业提交《房屋转让协议》进行备案登记，周轶只交了2016年度的物业费，2017年至今的物业费均未缴纳，房屋现在是毛坯房未装修，没有缴纳任何水电费，案涉房屋2015年交房后苏桂明和周轶从来没有到物业催问办理房产证，房屋对外出租要到物业进行登记备案，而且还要补交物业费，苏桂明和周轶根本没有到物业将房屋对外出租的情况进行备案。由此可见，苏桂明明显是在编造谎言，其与周轶系恶意串通伪造了《房屋转让协议》，苏桂明并未实际占有该房屋，苏桂明与阿坤超市于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》也系伪造，均是为了达到逃避案涉房屋执行的目的。二、一审法院程序违法。一审判决前，李会娟于2019年12月3日向一审法院提交了调取案涉蓝郡小区8栋1单元2601号房产自2016年至今的实际居住使用情况、物业变更登记情况、2016年至今案涉蓝郡小区8栋1单元2601号房产物业费、水电费交纳票据、2017年8月11日至2018年2月27日期间苏桂明是否催问办理房产证情况、蓝郡小区8栋1单元2601号现状管理情况和调取阿坤超市2018年3月1日与苏桂明签订的《房屋租赁合同》原件及支付租金凭证的两份《调取证据申请书》，但一审法院以审限即将到期为由未调取，而且在李会娟提交《调取证据申请书》后第二天即2019年12月4日即快速作出判决，不给李会娟查明案件真相的机会。李会娟申请调取的证据均为在案外第三人处保管的证据且能够证明苏桂明是否实际占有使用案涉蓝郡小区8栋1单元2601号房产的关键事实，李会娟及代理人因客观原因无法调取，只能申请法院依职权调取，但一审法院未调取系程序违法。综上所述，一审法院认定事实不清，程序违法，本案疑点重重，苏桂明与周轶精心编织的案涉房产转让谎言并非天衣无缝。恳请二审法院查明事实真相，撤销一审判决，依法改判继续执行位于洛阳市××区××路以南、××以北××小区××号房屋或将本案发回重审，以维护李会娟之合法权益！苏桂明辩称，李会娟本次上诉状中提出的上诉理由除新增“物业备案登记”问题外，都是一审中已经质证、答辩过的。现再次答辩如下：一、关于李会娟提出的亲戚间交易和转让合同是否有效的问题。1.因涉案房屋是建行洛阳分行的团购房，由于开发商原因暂时无法办理房产证，该房屋购房合同已经签订，契税已交，转让只能按二手房转让，同时无房产证房屋在市场上转让有难度，转让大多只能在信用基础较好的亲戚、熟人或单位同事间转让；无任何法律限制亲戚间交易；该房屋相关交易手续齐全，交易资金流向清晰，仅因交易双方有亲戚关系，就不顾客观事实和证据，凭自己主观臆断交易是虚假交易，相关猜想没有任何法律和事实依据。2.涉案房屋按揭贷款是公积金贷款，周轶夫妻均在银行上班，家庭收入和每月缴纳公积金较多，且公积金只能封闭用于偿还公积金贷款，房贷还款来源可靠充沛，抵押权人和该房屋受让人没有任何风险。同时，还贷资金安排已经在房屋转让合同中清晰约定：转让款已结算完毕，该房屋具备过户条件、过户至苏桂明名下前，出让人承担该房屋相关所有费用（当然含房贷）。出让人需先向银行还贷后才能解除抵押，然后办理房屋产权过户手续（不还贷当然无法过户）。转让合同并未损害抵押权人的合法利益，也没有违反法律及行政法规的强制性规定，并且不具有其他合同无效的情形，因而房屋转让合同依法成立并有效。另外，该房屋是公积金贷款，每月从公积金账户自动扣款还贷，不存在“银行账户被冻结房贷就还不成了”，同时，周轶名下除该房屋外，另有南昌路建业壹号城邦（1-601号）和丽春西路鸿运小区（18-501号）两套住房连同该房屋共三套房屋都被李会娟查封，除该房屋外另两套住房中所贷的商业房贷每月需从银行账户还贷，银行账户被冻结后房贷当然就还不成了，如此正常的情况，李会娟竟认为“令人生疑”。3.（1）李会娟的诉状描述和事实不符：涉案房屋被保全查封时间是2019年3月27日，并非2018年2月27日。（2）该房屋具体交易背景在异议阶段和一审中已经详细说明，李会娟无视转让协议签订的背景和事实证据，用“过于巧合”来推测和怀疑转让合同真实性无理无据。总之，李会娟臆断转让合同无效的推理既无法律和事实依据，而且逻辑混乱。二、关于李会娟上诉提出的房屋查封前苏桂明是否合法占有该房屋的问题。1.该房屋尚没有装修住人，收物业费人把费用写作预交也可理解；该房屋其他年度物业费、水电费暂没有交，待装修时一起交清合情合理也不违反任何规定；苏桂明仅提供查封前已合法占有该房屋的任一有效证据即可充分证明；因第三人是建行办公室主任就断定苏桂明代替第三人跑腿交物业费以及其他的时点推理等逻辑明显难以成立。2.《房屋租赁合同》的签订时间与苏桂明自述前后时间并不矛盾；该房屋电梯直达停车场，户均一电梯，出入方便，租做仓库有何不便？有悖什么常理？3.且不论李会娟物业调查证据的真实性、合法性和有效性，众所周知，房屋转让的备案、登记法定在不动产局，小区物业职责是为业主提供卫生、保安等物业服务；催办房产证也应催问售房的宏伟置业公司而非小区物业；租做仓库无需水电，当然不需缴纳水电费；该房屋有待交物业费情况前述已答辩过。总之，李会娟所称该房屋查封前苏桂明没有实际占有的上述推理逻辑难以成立，且没有任何事实和法律依据；同时，是否出租备案和缴费情况与已实际合法占有的事实之间是充分而非必要条件关系。三、李会娟上诉提出的该房屋转让款支付是否符合执行异议二十八条规定的问题。1.苏桂明与周轶之间存在大量、多次的双向交易往来的实际情况是：2016年全年苏桂明和第三人来除房款外所有往来仅5回，除孩子升大学礼金1万元外，其余总金额2.37万元，用途及资金路径清晰；2017年全年苏桂明和第三人来除房款外所有往来仅4回，除代第三人购汇1.5万元外（本人当时没有带身份证另委托同事购汇，有手续），其余总金额仅0.391万元。上述往来较51万元房款能称上“大量、多次”？以上正常往来用途和路径清晰。苏桂明在一审中已经提交证据并逐笔清楚说明，李会娟对证据及解释并无任何异议。另外，收据上用途明确，转账“附言”没有规定必须写。2、关于18万元现金购房款的交付，一审中李会娟已经核实过苏桂明提交的本人银行账户现金取款记录等证据，一审中李会娟对苏桂明的证据材料并没有异议。总之，银行流水及其他证据可充分说明该房屋转让款已全部结清。四、关于李会娟上诉提出的一审法院是否违法问题。本案一审自立案至2019年12月判决历时近9个月，李会娟完全有充分时间调取证据；同时，对于超过时效、或是法院认为现有证据已经充分、或是当事人能够自行取证等情况，法院当然有权拒绝取证申请；如果法院随意满足不合理的缠诉要求久拖不判，反倒不合法律规定。李会娟在一审及本次上诉中多次质疑法院违法，但又列不出法院所违反的法律条款和违法证据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。李会娟向一审法院起诉请求：1.判决准许继续执行位于洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号房屋。2.由苏桂明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月27日，一审法院依据（2018）豫0305财保129号裁定书查封了周轶名下位于河南省洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号（洛房预市字第00110265号）房产。2019年3月25日，一审法院作出（2018）豫0305民初2131号民事判决书，判决：周轶于判决生效后十日内向李会娟支付欠款人民币2207500元，支付利息1253300元，并自2017年11月6日起至实际支付欠款之日止以2207500元为基数，按年利率24%标准向李会娟支付利息。该判决生效后，李会娟申请执行。苏桂明提出执行异议，2019年4月11日，一审法院作出（2019）豫0305执异22号执行裁定书，裁定：中止对位于河南省洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号房产的执行。一审法院另查明，周轶分别于2016年1月20日、2月4日、2月19日、9月28日向苏桂明出具收据，主要内容为：收到苏桂明给的蓝郡小区8号楼1单元2601号房屋转让款20000元、60000元、40000元、60000元。2016年6月至2017年3月期间，苏桂明分多笔共向周轶转款330000元。2018年2月26日，周轶向苏桂明出具收据一张，主要内容为：截止本日本人收到苏桂明给付的蓝郡小区8号楼1门2601房屋转让款510000元，其中现金共计180000元，转账共计330000元。同日，周轶与苏桂明签订房屋转让协议一份，主要内容为：周轶将位于洛阳蓝郡小区8栋1单元2601号房屋转让给苏桂明，该房屋为周轶单位团购房，转让价格为510000元。截止2017年8月11日，周轶已收到全部该房屋转让款。周轶在当日将房房屋购房合同、契税单据、购房发票、该房屋钥匙等该房屋所有资料交付苏桂明。因开发商手续原因，该房屋无法办理房产证，双方一致同意，当该房屋具备房产证办理、过户条件时，周轶需按苏桂明的要求办理房产证，将房屋过户至苏桂明名下等手续。该房屋所有费用（除当日之后该房屋物业管理费、水电费由苏桂明承担外）均由周轶承担，周轶办理完成房产证后将该房屋过户至苏桂明名下过程中产生的费用由苏桂明承担。2018年3月1日，苏桂明将该房屋租赁给洛阳市涧西区阿坤超市。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为申请执行人执行异议之诉，苏桂明应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。苏桂明向一审法院提供了第三人周轶向其出具的收据、其与周轶签订的房屋转让协议和银行转账凭证，证明其在人民法院查封之前签订了书面买卖合同，并已经支付合同约定的房屋全部价款；向一审法院提供交款人处显示为苏桂明的物业费交费票据和房屋租赁协议，证明其实际占有该房屋；本案中，苏桂明与周轶在房屋转让协议中约定因开发商手续原因，该房屋无法办理房产证，双方一致同意，当该房屋具备房产证办理、过户条件时，周轶需按苏桂明的要求办理房产证，本案无证据证明系苏桂明自身原因未办理过户登记；苏桂明能够证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故李会娟的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回李会娟的诉讼请求。一审案件受理费9310元，由李会娟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李会娟在二审期间提交涉案房产所在小区8号楼外观及房屋门口照片各一张，证明案涉房屋在26楼，阿坤超市在涧西区，搬运货物不便，苏桂明关于租赁房产的说法有悖常理；另提交李会娟委托诉讼代理人曹**召实地调查取证的录音光盘及文字整理资料一份，证明其上诉理由中所称的苏桂明与周轶没有到物业进行业主变更登记或将房产出租情况进行备案。庭审结束后，该案承办法官及书记员与曹**召及苏桂明共同前往涉案房产现场查看，该小区门岗登记记录显示在2020年4月20日9:50分，有人员到涉案房产（8-1-2601）拉东西，门岗人员称系房产系租给超市使用。经苏桂明打开涉案房产大门，房内确系毛坯房，房内堆放货架、广告版等物品。经到物业询问，物业人员认定其与曹**召之间的谈话记录内容。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，苏桂明提交的购房协议、转款凭证、收取房款的收条、交纳物业费的票据能够综合证明其关于在涉案房产被查封前其已合法购买并占有涉案房产的事实，结合二审庭审后办案法官在涉案房产核实的该房产由超市存货使用的事实，可以认定苏桂明关于将涉案房产租赁给超市使用的主张。目前涉案小区房产均未办理房产证，苏桂明对于未办理过户登记没有明显过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定在执行异议之诉中系参照适用，基于苏桂明在本案中提交的证据，应当认定苏桂明对涉案房产享有物权期待权，一审法院认定苏桂明享有排除执行涉案房产的民事权益，处理并无不当。因苏桂明对于所购房产不能及时办理过户所产生的风险应当有一定的预见性，李会娟作为申请执行人按照房产登记备案情况申请查封涉案房产理由正当，故本案一、二审诉讼费用，本院酌定由苏桂明负担。综上所述，李会娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9310元，二审案件受理费8900元，均由苏桂明负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年四月二十八日书记员 刘 博