内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初375号原告：包头智慧物业服务有限公司。法定代表人：卢军松。委托诉讼代理人：刘海，内蒙古嘉祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立祺，内蒙古嘉祺律师事务所实习律师。被告：何伟，1985年11月14日出生，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：何进宝，男，现住内蒙古自治区。系被告何伟之父。原告包头智慧物业服务有限公司（以下简称“智慧物业公司”）与被告何伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告智慧物业公司的委托诉讼代理人刘海、黄立祺及被告何伟的委托诉讼代理人何进宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智慧物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年9月29日至2019年9月28日物业服务费6352元；2.判令被告支付因拖欠2017年9月29日至2019年12月31日的物业服务费而产生的违约金1307元（3176元×5‰/日×823天），合计7659元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，受包头万合房地产开发有限公司委托，对万合广场小区进行物业管理，提供物业服务，物业服务费1.9元/月/平方米。被告系万合广场小区3栋106号房屋的业主，该房屋建筑面积为139.32平方米。原告在接受委托后严格按照相关规定对小区进行物业管理，提供的物业管理服务不仅多次受到行业的表扬，而且其服务水平也得到了业主的赞扬和认可。但被告在享受了原告提供的物业服务后却拖欠2017年9月29日至2019年9月28日的物业服务费共计6352元，经原告多次催交，被告仍拒不支付，故起诉至人民法院。被告何伟辩称，2019年物业公司去我家商量过物业费问题，但是协商未果，我家住一楼拐角，卫生状况极差，经常有人在我家窗外小便，导致家里无法开窗。我家有个小院，楼上经常有人往下扔废纸等垃圾。单元有两个门，冬天的时候安全逃生门有缝隙，被风刮的非常响，影响休息。我认为物业费单价1.9元/平方米太高，所以未交纳物业费。而且收房领钥匙时物业公司收了我3000元装修押金至今未退。本院经审理认定事实如下：被告何伟系包头稀土高新技术产业开发区万合广场小区3栋3单元106号房屋业主，该房屋建筑面积为139.32平方米。2015年4月28日，原告智慧物业公司与包头万合房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》及《关于万合广场前期物业服务合同补充协议》，由原告智慧物业公司为万合广场小区进行物业管理服务，补充协议约定“依据2015年4月28日签订的万和广场《前期物业管理服务合同》第六条内容，补充住宅物业服务费在1.6元/月/平方米的基础上另增加公共设备能耗公摊费0.3元/平/月”。2016年10月22日，原告智慧物业公司与被告何伟的母亲周慧珍签订《万合广场前期物业管理服务协议》，协议约定“前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘管理企业实施的物业管理；第四条第一款约定乙方交纳费用的时间是从购房合同约定的交付之日（或开发商报刊公示交房日期）起计算，按年度预交；物业收费按建筑面积每月每平米1.9元收取；第四条第二款约定因乙方原因未能按期办理收房手续而导致房屋空置的，乙方仍需按建筑面积约定收费标准的100％向甲方交纳物业服务费用；第八条第四款约定乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将以电话或书面等方式催缴，有权通过法律程序要求乙方补交，同时并从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。”2016年10月22日，被告何伟向原告智慧物业公司支付2016年9月28日至2017年9月的物业服务费3176元。被告何伟累计欠原告智慧物业公司2017年9月至2019年9月的物业费6352元。原告智慧物业公司于2017年12月30日、2018年9月1日及2019年9月12日向被告何伟要求交纳物业费，被告何伟均未交纳。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《关于万合广场前期物业服务合同补充协议》、《万合广场前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》信息表、收据、《物业服务报告》、《欠费通知单》，被告提交的装修抵押金收据、交纳物业费收据及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原告智慧物业公司与包头万合房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及《关于万合广场前期物业服务合同补充协议》，原、被告双方签订《万和广场前期物业管理服务协议》，均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依合同履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”，故《前期物业服务合同》对小区全体业主有效。且原、被告双方签订《万合广场前期物业管理服务协议》，原告如约为被告何伟提供了物业服务，被告何伟身为万合广场的业主，应按合同约定履行交纳物业服务费的义务，故原告智慧物业公司要求被告何伟交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告何伟抗辩的随意小便行为，在一定程度上会影响居住人的正常生活，原告作为万合广场的物业管理服务者，应当加强宣传教育与服务管理，并采取有效措施，杜绝此类现象的发生。被告何伟抗辩刮风时逃生门缝隙噪音大，物业公司服务不到位的问题，《中华人民共和国消防法》第十六条规定“机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准”，对此，在符合消防安全的前提下，原告可以采取其他措施来降低噪音，改善小区业主居住环境。关于被告何伟应交物业费的数额，原告要求被告全额交纳欠交的物业费，被告何伟抗辩其住一楼不使用电梯，不应当按1.9元/月/平方米的标准支付物业费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告智慧物业公司的服务管理虽然存在瑕疵，但不影响整体的服务水平，《万合广场前期物业管理服务协议》第四条第一款约定物业费的标准为1.9元/月/平方米，且双方对于一楼住户应否交纳电梯费也没有做出约定，故本院对被告何伟的抗辩不予采纳，被告何伟应当按照协议约定，向原告智慧物业公司支付2017年9月29日至2019年9月28日，按1.9元/月/平方米计算的物业费6352元（139.32平方米×1.9元×24个月）。关于被告何伟逾期交纳物业费产生的违约金，《万合广场前期物业管理服务协议》中有明确约定，但由于原告的物业服务仍有瑕疵，需不断提高物业服务水平，而后使业主达到满意程度，故本院不支持原告智慧物业公司请求被告何伟支付违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告何伟于本判决生效之日起十五日内给付原告包头智慧物业服务有限公司物业服务费6352元；二、驳回原告包头智慧物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告何伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年四月二十日书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。