四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初24号 原告：广元市桂湖物业管理有限公司，住所地广元市利州经济开发区郑州西路**。 法定代表人：谢小虎，总经理。 委托诉讼代理人：任泓宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被告：陈旭，男，汉族，生于1954年11月5日，住四川省广元市利州区。 被告：蹇树仁（系陈旭妻子），女，汉族，生于1952年5月25日，住四川省广元市利州区。 被告：李长山，男，汉族，生于1963年1月18日，住四川省广元市昭化区。 三被告共同委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。 第三人：广元市大东实业有限公司，，住所地广元市利州开发区郑州路 法定代表人：张元贵，总经理。 委托诉讼代理人：李丰平，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李青衡，四川力发律师事务所律师。 原告广元市桂湖物业管理有限公司（以下简称桂湖物业公司）与被告陈旭、蹇树仁、李长山及第三人广元市大东实业有限公司（以下简称大东实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理，于2019年6月11日作出（2018）川0802民初5904号民事判决书，被告陈旭、蹇树仁、李长山不服该判决提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）川08民终1582号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川0802民初5904号民事判决，本案发回本院重审。本院于2020年1月2日立案受理后，依法由广元市利州区人民法院审判员刘映德担任审判长，与人民陪审员陈玉素、谭小红组成合议庭，书记员张琼分担任法庭记录。于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告桂湖物业公司委托诉讼代理人任泓宇，被告陈旭、蹇树仁、李长山共同委托诉讼代理人向传宗，第三人大东实业公司委托诉讼代理人李丰平、李青衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂湖物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈旭、蹇树仁立即向原告支付其拖欠的从2016年1月至2018年10月的物业管理费83967.66元、违约金25190.30元，共计109157.96元；二、由二被告承担本案诉讼费。本次庭审中变更诉讼请求：一、依法判令被告陈旭、蹇树仁、李长山向原告支付从2016年1月至2020年3月的物业管理费129550.1元、违约金38865.03元，共计168415.13元；二、由三被告承担本案诉讼费。 事实及理由：2014年2月17日，大东实业公司与桂湖物业公司签订星河·明珠住宅小区《前期物业服务合同》，在该合同中双方对物业服务收费标准、计算方式及起始时间额违约责任进行了约定，合同中约定营业用房物业费暂定为每月每平米1.80元。2018年1月1日，桂湖物业公司与星河·明珠业主委员会签订《星河·明珠物业管理服务协议》，约定营业用房物业费每月每平方米2.00元。自2016年1月至今，累计欠物业费129550.1元，违约金38865.03元，经桂湖物业公司多次催要，三被告均以种种理由不予交纳，故原告桂湖物业公司为维护自身合法权益，向本院提起诉讼。 被告陈旭、蹇树仁、李长山共同辩称：一、第三人大东实业公司未将案涉房屋从2016年1月31日起交付于被告，案涉房屋至今未达到交付条件，也未履行交接手续，其中的水电设施、室内隔断附属设施未按图纸施工要求处理；二、基于本案基本事实，第三人大东实业公司未将案涉房屋交付，其案涉房屋不符合使用条件，若要证实达到交付条件，其举证责任不在于被告；三、原告要求被告承担案涉房屋交付使用前的物业管理服务费，违反合同约定及法律规定，被告主体不适格。首先该房屋未履行交接手续，其次根据《物业管理条例》第42条规定，在物业交付之前的物业服务费应由开发商大东实业公司承担。为此原告要求被告承担案涉房屋交付前的物业管理服务费没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 第三人大东实业公司述称：一、大东实业公司按商品房买卖合同约定履行了案涉房屋交付义务，三被告是案涉房屋的合法业主。首先，大东实业公司在工程竣工已满足交付条件情况下，于2015年12月16日以公告的方式向所有业主含本案被告进行了通知，要求业主于2015年12月31日前到大东实业公司办理交房手续，大东实业公司已履行了通知交房的义务；其次，合同约定如买受人已结清房款，逾期30日未接房的等同已接受房屋，即至迟在2016年1月31日应视为三被告已接受案涉房屋，是案涉房屋的合法业主。二、案涉项目楼盘整体已通过公安消防验收，且公安消防验收并非案涉房屋交付的必备条件。三是桂湖物业公司与大东实业公司签订的《前期物业服务合同》、涉案小区业主委员会与桂湖物业公司签订的《物业管理服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。综上，大东实业公司已按合同约定履行了房屋交付手续，三被告已是案涉房屋合法业主，应当按照物业服务合同的约定向原告履行支付物业服务费义务。 原告桂湖物业公司为证明其主张，向本院提供证据如下： 证据1、商品房买卖合同2份；拟证明原告方已经向被告1-3交付了商品营业房。 证据2、星河明珠住宅小区前期物业服务合同；拟证明原、被告之间物业服务关系合法有效。 证据3、广元市星河明珠小区物业服务合同；拟证明原、被告之间存在合法有效的物业服务合同关系。 证据4、房屋交易与产权管理信息查询单；拟证明三被告是案涉营业房业主的事实。 证据5、大东实业公司交房公告照片复印件；拟证明房屋已经竣工验收并交付的事实。 证据6、星河明珠2楼2号、一楼4号营业房屋物业服务费收款收据存根；拟证明营业用房计算方式及该房屋交付时间，以及桂湖物业公司为小区提供服务并收取费用的时间。 证据7、三被告于2019年7月17日向广元市中级人民法院提交的上诉状一份；拟证明三被告仅认为案涉房屋未交付，未履行交付手续，而对利州区法院（2018）川0802民初5904号民事判决书上面认定的其他事实予以认可。 证据8、广元市公安消防支队建设工程消防验收意见书；拟证明案涉房屋消防验收合格。 证据9、广元市中级人民院（2019）川08民终1582号一案庭询笔录；拟证明2015年9月28日案涉房屋由三被告在昭化区元坝信用社进行了抵押贷款，2019年4月之前三被告在案涉房屋外墙张贴了招租广告。 证据10、竣工验收报告；拟证明案涉房屋具备交付使用条件。 三被告向本院提供证据如下： 证据1、涉案房屋现状照片十张；拟证明涉案房屋不具备交付条件。 证据2：房屋买卖合同；拟证明大东实业公司向被告交付房屋必须履行交接手续，签订前期物业协议不能凭借推测及其他事实证明案涉房屋已经交付。 证据3、涉案房屋水电平面图及建筑施工平面图；拟证明案涉房屋至今没有达到合同及设计要求规定的交付使用条件。 证据4、星河明珠业主委员会情况通报；拟证明当时的小区存在诸多问题，已经交付的房屋存在交付瑕疵，原告诉请的计算标准不符合实际情况。 第三人大东实业公司向本院提供证据如下： 证据1、工程移交协议书及设备移交清单；拟证明该房屋是经过四方认可的设备合格协议，第三人向原告交付的物业管理设备，显示全为合格。 证据2、广元市房屋面积测绘报告；拟证明案涉房屋已符合交付条件。 证据3、工程竣工验收标志牌照片打印件；拟证明竣工时间为2015年11月。 证据4、交房公告照片打印件；拟证明第三人已通知了所有业主前来收房，第三人已履行了通知义务。 证据5、建设工程消防意见书；拟证明该整栋楼的公安消防已通过了验收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述认定如下： 2014年2月17日，开发商大东实业公司与桂湖物业公司签订星河·明珠住宅小区《前期物业服务合同》，约定:非住宅面积按其拥有的建筑面积每月每平方米暂定1.80元收取。 2015年9月15日，陈旭、蹇树仁与大东实业公司分别签订了《四川省商品房买卖合同》，约定出卖方大东实业公司将位于广元市利州区南侧星河明珠1栋3-1号754.25平方米、1栋3-2号588.23平方米营业用房出售给买受人陈旭、蹇树仁，在签订合同前买受人已向出卖人支付1栋3-1号营业用房购房款项3771250元、1栋3-1号营业用房购房款项2941150元。 2015年12月16日，大东实业公司发布《公告》，内容载明：大东实业公司开发建设的星河·明珠商用住宅综合楼已通过验收，于2015年12月17日起交房，请各位业主于2015年12月31日前到大东实业公司办理手续,逾期则视为自动收房。 2016年6月7日，广元市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，评定该建设工程消防复验收合格。 2018年1月1日，星河·明珠业主委员会与桂湖物业公司签订《星河·明珠物业管理服务协议》，约定：非住宅按建筑面积每月每平方米2.00元交纳物业管理服务费用。 同日，双方又签订《星河·明珠物业管理服务协议补充协议》，约定未交纳2016年1月1日至2017年12月31日两年物业服务费的部分业主，还是按前期物业服务合同标准每平方米1.40元补交。 2018年11月7日，陈旭、蹇树仁、李长山在广元市房地产管理处为星河明珠1栋3-1号营业用房办理了所有权预告登记。 另查明，2019年10月22日，大东实业公司为星河明珠1栋313户办理了不动产权大证，证号：广元市不动产权第**。 本院认为，根据当事人诉、辩主张及举证、质证，本案的争议焦点是：一、被告陈旭、蹇树仁、李长山应向原告桂湖物业公司交纳物业服务费的时间确认。二、本案物业服务费金额的确认。 关于争议焦点一，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”即被告陈旭、蹇树仁、李长山是否应向原告交纳物业服务费，应以房屋已交付给被告时为条件。 首先，从时间节点来看，第三人大东实业公司于2015年12月16日发布《公告》，通知各位业主于2015年12月31日前到大东实业公司办理手续,逾期则视为自动收房。而案涉房屋的消防是于2016年6月7日方经验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此，第三人大东实业公司通知业主于2015年12月31日前交房的时间，涉案房屋并没有通过消防验收，应当视为不符合交房条件。 其次，涉案房屋于2016年6月7日经消防验收合格后，三被告并不知情，且至2018年1月1日星河·明珠业主委员会与原告桂湖物业公司签订物业管理服务协议时，原告桂湖物业公司与第三人大东实业公司也无证据证明在此期间已通知三被告办理交房手续，因此在2018年1月1日前交房事项仍没有完成，该时间段的物业服务费用不应由三被告交纳，第三人大东实业公司和原告桂湖物业公司签订的《前期物业服务合同》对三被告均不发生法律效力。 第三，2018年1月1日，星河·明珠业主委员会与桂湖物业公司签订《物业管理服务协议》，根据《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”及第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，三被告对案涉房屋的所有权人没有异议，星河·明珠业主委员会与桂湖物业公司签订的《物业管理服务协议》对星河·明珠小区的全体业主均具有约束力。故三被告作为业主应当按照《物业管理服务协议》从2018年1月1日起交纳物业服务费。 对于三被告辩称案涉房屋至今未达到交付条件的问题，由于第三人大东实业公司已于2019年10月22日办理了星河·明珠1栋313户的不动产权大证，因此案涉房屋应当符合交房条件，三被告的辩称理由不能成立，本院不予支持。 二、关于争议焦点二，因2018年1月1日星河·明珠业主委员会与桂湖物业公司签订的《物业管理服务协议》对三被告具有约束力，按照该协议中对费用和费用缴纳方式的约定，非住宅按建筑面积每月每平方米2.00元收取物业费，因此，本院确认三被告缴纳的物业服务费为：2018年1月至2020年3月共计27个月，（754.25平方米＋588.23平方米）×2元/平方米×27个月，计72494元（精确到元）。 关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中三被告对案涉房屋交付问题长期存在争议，本次诉讼中本院确定了三被告履行交纳物业服务费的义务，即双方应以继续履行交费义务为要。而客观上原告诉讼的房屋交付时间与本院确认的交付时间不一致，因此原告桂湖物业公司主张违约金的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告陈旭、蹇树仁、李长山支付原告广元市桂湖物业管理有限公司2018年1月至2020年3月的物业服务费72494元，限本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告广元市桂湖物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费3668元，由原告广元市桂湖物业管理有限公司承担2056元，被告陈旭、蹇树仁、李长山承担1612元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  刘映德 人民陪审员  陈玉素 人民陪审员  谭小红 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  张琼分