宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初681号原告：田进成，男，1981年3月5日出生，回族，宁夏海源县人，大学文化，住宁夏海源县。原告：李芙蓉，女，1984年2月28日出生，回族，宁夏海源县人，初中文化，住宁夏海源县，系原告田进成妻子。被告：虎学文，男，1972年11月1日出生，回族，宁夏海源县人，初中文化，住宁夏海源县海城镇城关行政村北城自然组**。委托诉讼代理人：马永虎，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告田进成、李芙蓉与被告虎学文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田进成、李芙蓉、被告虎学文及其委托诉讼代理人马永虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田进成、李芙蓉向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间于2014年1月5日就固原市华府御景天城11-3-502室签订的《房屋买卖协议》，并由被告支付原告房屋使用费50000.00元及原告和担保人征信受损，无法生活出行和经济往来赔付损失费50000.00元；2、依法判决被告返还其占用的固原市××府房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，原、被告系亲戚关系。原、被告于2014年1月5日就位于固原市××府达成《买卖协议》，约定被告支付原告首付款125000.00元，剩余的房款由被告向原告就涉案房屋办理按揭贷款的中国建设银行固原分行分期还款，直至还清。协议签订后，被告向原告支付30000.00元首付款，原告将涉案房屋交由被告居住，可是被告并未依据约定向原告支付剩余95000.00元首付款，也没有按照约定向中国建设银行固原分行就涉案房屋按揭贷款分期还款，逾期达26期。导致原告及担保人的征信受到严重的影响。为此，原告多次联系催促被告及时支付购房款及银行按揭贷款，可是被告置之不理，一再拖延。同时被告对原告及家人进行人身安全威胁，已在海原城关派出所立案并处理过。无奈之下，原告向他人借款清偿涉案房屋剩余的按揭贷款未果，原告就将涉案房屋出卖给他人并取得出卖款项，用该款项清偿了涉案房屋剩余的按揭贷款、罚息、利息共计140076.00元。但是，被告再得知原告清偿涉案房屋全部银行贷款后向你院提起诉讼要求原告为被告就涉案房屋办理产权过户手续，经你院判决驳回了被告的起诉。综上所述，原、被告之间签订的房屋买卖协议合法有效，依法应受法律保护，可是在履行合同的过程中，被告一再违约已经构成根本违约，导致原告权益受损，合同目的不能实现。现为维护原告的合法权益，特向你院提起诉讼，望判如所请。被告虎学文辩称，原告的诉请不能成立，请求人民法院驳回原告的诉请。理由是：第一、原、被告签订的协议是双方真实意思表示，属于有效合同，同时该合同系双务合同，双方应按照合同约定各自履行双方的义务。被告在协议签订后，向原告支付购房款30000.00元，通过案外人丁某支付30000.00元，为原告承租车辆支付50500.00元的车辆租赁费，在被告诉原告房屋买卖合同纠纷一案中，双方因支付首付款125000.00元（丁某30000.00元、租赁费50500.00元）发生争议，被告已切实履行自身义务，因双方是亲戚关系留存证据不足，致使原告对上述两笔购房款不认可。对剩余的按揭贷款，被告在合同期间及时偿还，因原告将其提供给被告用于按揭贷款的银行卡注销导致被告无法偿还，前期合同违约行为是因原告造成的；第二、双方在签订协议后，原告将涉案房屋交付被告，被告实际占有并对房屋进行了装修，如原告在诉状中诉称双方在2014年签订协议，为什么长达6年的时间没有向被告主张过首付款，这与常理不符；第三、被告占有该房屋后，以原告的名义交付了维修基金、房产契税、垃圾清运费、物业费等各项费用，原告在被告诉请的买卖合同一案中对上述款项均予以认可，因此原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，主张的房屋使用费和损失费毫无事实基础，应依法予以驳回。原告田进成、李芙蓉围绕其诉讼主张提供了证据：《协议》、房屋产权证书、个人贷款还款凭证、判决书、征信报告书。上述证据《协议》、房屋产权证书、个人贷款还款凭证、判决书，形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。上述证据征信报告书，因该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告虎学文围绕其抗辩意见提供了证据：《协议》、《商品房买卖合同》、契税发票、专项维修基金票据、收款收据、订货单、售货清单、（2019）宁0402民初922号民事判决书、（2019）宁04民终663号民事判决书。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2011年11月15日，原告田进成购买了宁夏华福房地产开发有限公司开发建设的的位××区住宅一套，并于2012年1月18日通过向中国建设银行固原分行贷款189000.00元支付了除首付款外的购房款。2014年1月5日，原、被告签订了一份《协议》，约定原告田进成、李芙蓉将其共有的的位××区住宅房屋转让给被告，转让总价款为125000.00元，被告已支付30000.00元，余额为95000.00元，转让房屋在中国建设银行固原分行的贷款自2014年1月18日开始由被告偿还。协议签订后，原告田进成于同日向被告出具了一份收取房款30000.00元的收据，被告于2014年1月18日开始替原告田进成向中国建设银行固原分行清偿涉案房屋的贷款，并于2016年1月18日以原告田进成的名义交纳了涉案房屋的专项维修基金6397.00元、房产契税4047.80元、装修垃圾清运费150.00元、装修工本费10.00元、物业费758.00元、公共电费150.00元，并取得了涉案房屋的钥匙，予以装修且实际入住。2016年8月28日，被告以原告田进成的名义交纳了涉案房屋2015年10月30日至2016年10月30日的物业费608.00元、公共电费150.00元，在其清偿贷款期间于2015年7月、9月、11月、2017年8月、12月、2018年2月、4月、6月、8月、10月逾期26次，致使该行多次要求二原告清偿应由被告偿还的贷款。2018年11月23日，二原告一次性向中国建设银行固原分行清偿了被告已逾期的贷款10000.00元及涉案房屋的剩余贷款124530.70、罚息12.55元、利息93.15元，共计134636.40元，并依法取得了涉案房屋的房屋所有权证。另查明，二原告已将2014年1月5日之前涉案房屋的贷款全部予以清偿，且因清偿了2018年3月28日之前被告逾期3个月的按揭贷款持有中国建设银行固原分行出具的金额为5546.00元的个人贷款还款凭证。本院认为，本案原、被告签订的《协议》，是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。协议达成后，原、被告均以协议约定履行了双方应该履行的义务，即原告依约履行向被告交付房屋的义务，被告依约履行向原告支付部分首付款义务。后原、被告因故均未再履行合同义务。对于二原告主张要求解除《协议》的请求，因涉案房屋交付被告后，被告已装修入住数年，且数年来涉案房屋价格变动较大，如果解除《协议》会给当事人造成较大损失，故二原告可以选择主张要求被告向其支付剩余购房，其主张要求解除《协议》的诉请欠妥，因此，原告主张要求解除涉案房屋买卖协议的请求及要求被告赔偿损失的请求不能成立，其主张本院不予支持。庭审中，被告的抗辩理由成立，其抗辩意见本院予以采纳。综上所述，原告的诉请不能成立，其诉讼主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条规定，判决如下：驳回原告田进成、李芙蓉的诉讼请求。案件受理费1050.00元，减半收取计525.00元（原告已预交），由原告田进成、李芙蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 张清伟二〇二〇年四月二十一日书记员 马丽琴附：本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。