广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初541号 原告(反诉被告)：覃延剑，男，1977年3月13日出生，汉族，住桂平市。 原告(反诉被告)：陈锐兰，女，1974年4月10日出生，汉族，住桂平市。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：梁庆树，广西旭成律师事务所律师。 被告(反诉原告)：桂平天立置业投资发展有限公司，住所地：桂平市中山南路桂金路口东侧，统一社会信用代码：91450881581950425C。 法定代表人：程燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所律师。 原告（反诉被告）覃延剑、陈锐兰与被告（反诉原告）桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，后因被告提出反诉，依法转为简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人梁庆树，被告(反诉原告)天立公司的委托诉讼代理人李畅崇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）就本诉部分向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金13949.36元给原告。事实和理由：2014年12月25日，原、被告签订桂平市限价住房买卖合同（以下简称限价房买卖合同），约定：被告将其建设的桂平市桂平市限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）第4幢C单元第6层03号限价商品住房出售给原告，并约定于2015年12月31日前交房。原告已交清购房款给被告，被告直至2016年10月8日才将涉案商品房交付给原告，被告应支付逾期交房违约金13949.36元（247329元×0.0002元/日×282日）给原告。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告（反诉原告）天立公司就本诉部分辩称，一、原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。二、如被告存在逾期交房亦是由于原告的过错行为造成，理由：1、原告没有依约按时办理按揭贷款，致使交付购房款迟延，从而影响被告的交房行为；2、原告接到被告的收房通知后，没有按通知要求收房。三、如被告存在逾期交房也是政府原因造成的，不是被告的责任。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 被告（反诉原告）天立公司就反诉部分向本院提出诉讼请求：判令原告向被告支付逾期付款违约金4774.80元。事实和理由：2014年12月25日，原、被告签订了限价房买卖合同，合同约定原告应于合同签订后10天内办理贷款手续，但其迟迟不去办理，严重地违反了合同的约定，致使涉案商品房贷款于2015年5月14日才转到被告处，给被告造成了重大经济损失。原告逾期付款的行为违反了合同的约定，被告为维护其合法权益，遂向法院提起反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）覃延剑、陈锐兰就反诉部分辩称，一、原告没有逾期付款，原告直至2015年5月14日才获得贷款是各方面原因造成的。二、原、被告所签订的合同中没有约定原告须于签订合同10天内办理贷款手续。三、被告反诉已经超过了法律规定的诉讼时效。 本院经审理认定如下法律事实：2014年12月29日，原、被告签订限价房买卖合同（合同编号：4-C-603），约定:原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的坐落于桂平市桂平市限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）第4幢第6层C单元03号限价商品房，合同总价款247329元，原告采取商业贷款方式支付购房款，原告首期支付全部房价款的30%，其余价款向银行借款支付；其中合同第八条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行……；第九条约定，被告应当在2015年12月31日前将具备已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书条件的商品房交付给原告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的;第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，被告如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):……（2）逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的，天立公司须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付款及按银行同期贷款基准利率计算的利息退还给原告，并按总价款的3%赔偿原告损失。原告应配合被告办理退房的有关手续。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；附件五约定：原告选择按揭方式付款的，原告须签订本合同当日付清首期房款，须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行(或公积金管理中心)的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行(或公积金管理中心)，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交被告，否则视为原告逾期付款。 合同签订后，原告依约支付了首期房款74329元给被告；余下的购房款173000元，原告通过银行按揭贷款，于2015年5月14日到达被告的账户。被告于2016年10月8日将涉案商品房交付给原告。 另查明，对于同类型案件，贵港市中级人民法院作出的（2019）桂08民终254号民事判决书在查明法律事实部分认定如下法律事实：被告迟延交房后，业主代表曾向被告提出要求赔偿延期交房的损失，被告视不同情况分别作出更换房门或维修等处理，并对全部业主减免3至6个月的物业费。 本院认为，一、关于合同效力认定的问题。原、被告签订的限价房买卖合同，属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金应否支持及是否超过诉讼时效的问题。依合同约定被告应于2015年12月31日前将涉案商品房交付给原告，但被告至2016年10月8日才将涉案商品房交付给原告使用，被告逾期交房已违反了合同约定，构成了违约，应支付逾期交房违约金13949.36元（以购房款247329元为基数，从2016年1月1日起至2016年10月8日止共282天，按日万分之二计付）给原告，原告诉请被告支付逾期交房违约金13949.36元，于理有据，本院予以支持。被告辩称原告逾期办理按揭贷款手续，原告已构成了逾期付款，被告在原告未付清款项之前有权顺延交房。本院认为，依涉案合同第九条的约定，需存在不可抗力的情形，且被告履行告知义务的情况下才可以据实延期交房，而被告所主张的免责情形既没有提供充足证据证实，也不符合合同约定的免责条件，故被告上述辩解意见，证据不充足、理由不充分，本院不予支持。同时，被告辩称其于2016年1月份曾电话通知原告收房，并于同年4月份向原告邮寄收房通知书，并以在涉案小区张贴公告，于雄基信息刊登公告的方式通知原告收房，但原告无正当理由拒不收房，本院认为，被告提供的物业交付通知书、邮政快递包裹单均没有原告签名，均无法证实被告已向原告履行通知交房义务，被告亦没有提供相关证据予以佐证，被告该辩解没有事实及法律依据，依法不予采纳。涉案商品房的收房时间有原告提供的收楼确认书予以证实，本院依法确认2016年10月8日为原、被告房屋交付时间。被告辩称原、被告曾口头约定被告减免3-6个月物业费，原告不再追究被告逾期交房违约责任，若要追究被告逾期交房违约责任，应先抵扣物业管理费。本院认为，生效判决（2019）桂08民终254号民事判决书确认被告逾期迟延交房后，业主代表曾向被告提出延期交房的损失，被告视不同情况分别作出更换房门或维修等处理，并对全部业主减免3至6个月的物业费的事实是要约邀请，但被告没有充足证据证实其是否接受该要约邀请，被告对此亦没有提出反诉，因此，被告该辩解缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年12月31日前交房，诉讼时效期间应从2016年1月1日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至该法施行之日原告的起诉没有超过二年的诉讼时效，依法应适用三年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告于2016年10月8日将涉案商品房交付给原告后，涉案小区的业主代表曾向被告提出要求赔偿延期交房的损失，被告减免了包括本案原告在内的全部业主3至6个月的物业费，发生诉讼时效中断的事由，故本案的诉讼时效应从2016年10月8日重新计算。原告曾于2018年1月22日向本院起诉，于2018年4月15日向本院提出撤诉申请，故本案的诉讼时效应从2018年1月22日重新计算。原告现向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，其请求并未超过诉讼时效。 关于反诉原告天立公司的反诉请求应否支持及反诉是否超过诉讼时效的问题。反诉原告天立公司主张，按照双方在限价房买卖合同第八条及在该合同附件五第一条约定，逾期付款时间应当从签订限价房买卖合同后10日起办妥银行按揭手续（包括缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的全部资料），据此，反诉被告覃延剑、陈锐兰仅对未按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料承担违约责任，并没有约定对贷款何时到达天立公司账户承担责任。并且贷款何时到达天立公司账户，覃延剑、陈锐兰不能掌控。况且覃延剑、陈锐兰的购房贷款于2015年5月14日已全部到达天立公司的账户，如果认为覃延剑、陈锐兰的贷款到账时间不符合合同约定，那么应从2015年5月14日起算要求支付逾期付款违约金的诉讼时效，而天立公司于2020年3月24日才提起反诉主张权利，依上述诉讼时效论述观点，天立公司的反诉已经超过二年诉讼时效。因此，对反诉被告覃延剑、陈锐兰辩称反诉原告天立公司的反诉已经超过法律规定的诉讼时效，本院依法予以采信。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂平天立置业投资发展有限公司应支付逾期交房违约金13949.36元给原告（反诉被告）覃延剑、陈锐兰； 二、驳回被告（反诉原告）桂平天立置业投资发展有限公司的反诉诉讼请求。 案件本诉受理费74元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），反诉受理费25元，合计99元，由被告桂平天立置业投资发展有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费198元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 胡小芳 二〇二〇年三月三十日 代书记员 黄春桃