广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终882号上诉人（原审原告）：雷州市宏源房地产有限公司。住所地：广东省雷州市*******（原雷州市*********）。法定代表人：洪景源，经理。委托诉讼代理人：劳小荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷州市尚景物业服务有限公司。住所地：广东省雷州市******阳光尚景-尚景苑408房。法定代表人：许健，经理。委托诉讼代理人：辛其绍，系许健丈夫。委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。原审第三人：中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司。住所地：广东省湛江市赤坎区********。统一社会代码：914************419。负责人：潘卫东，总经理。委托诉讼代理人：赖春龙，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼祥宙，该公司员工。上诉人雷州市宏源房地产有限公司（以下简称宏源公司）因与被上诉人雷州市尚景物业服务有限公司（以下简称尚景物业公司）、中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司（以下简称湛江移动公司）确认合同效力纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2019）粤0882民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宏源公司的委托诉讼代理人劳小荣、谢曜蔚，被上诉人尚景物业公司的委托诉讼代理人辛其绍、黄彦，原审第三人湛江移动公司的委托诉讼代理人赖春龙、冼祥宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏源公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判确认尚景物业公司与湛江移动公司签订的阳光尚景项目尚苑负一层于2014年2月25日《场地租赁合同》（即阳光尚景移动总机房）无效；二、改判尚景物业公司偿还宏源公司租赁金90000元及违约金90000元；三、本案一、二审诉讼费用由尚景物业公司承担。事实与理由：一、尚景物业公司不是雷州市*******“阳光尚景楼房的权属所有人，其无权支配及处分宏源公司的有关财物；二、一审判决认定事实错误、实体处理不当，适用法律错误，应当改判。尚景物业公司不具备涉案租赁物的所有权，故其与湛江移动公司签订的涉案租赁合同不可能有效。综上，尚景物业公司违法侵权，明显违反《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》的规定，应当承担相应的赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法纠正。尚景物业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，应予维持；二、一审判决认定涉案租赁合同有效，是正确的。1、涉案租赁合同签订早于涉案物业合同，宏源公司对涉案租赁合同是知情且同意的；2、尚景物业公司股权变更前，与宏源公司法人人格高度混同；尚景物业公司股权变更后，尚景物业公司继续与湛江移动公司履行租赁合同，不违反涉案物业合同的约定；3、根据《商品房销售管理办法》第七条第六项的规定，基站服务及所有通讯配套设施设备是开发商必须提供给全体购房者的，属于小区公共设施，不是宏源公司的财产，宏源公司无权干涉和主张权利。综上，涉案租赁合同合法有效且已经实际履行，宏源公司知情并同意该合同，故未损害宏源公司的利益，请求维持原判。湛江移动公司述称：湛江移动公司在2014年至2016年期间依照涉案租赁合同向尚景物业公司支付了租金，宏源公司未曾提出异议。直至2016年尚景物业公司的股权变更后，宏源公司才对此提出异议，这是不妥的。宏源公司作为开发商，需配合通水通电，不能影响湛江移动公司对涉案租赁物的使用。宏源公司向一审法院起诉请求：一、判决确认尚景物业公司与湛江移动公司签订的阳光尚景项目尚苑负一层于2014年2月25日《场地租赁合同》（即阳光尚景移动总机房）无效，应予解除；二、判决尚景物业公司偿还宏源公司租赁金150000元及违约金100000元；三、本案的诉讼费用由尚景物业公司承担。本案在诉讼过程中，宏源公司变更诉讼请求为：一、判决确认尚景物业公司与湛江移动公司签订的阳光尚景项目尚苑负一层于2014年2月25日《场地租赁合同》（即阳光尚景移动总机房）无效；二、判决尚景物业公司偿还宏源公司租赁金90000元及违约金90000元；三、本案的诉讼费用由尚景物业公司承担。一审法院认定事实：2003年1月13日，宏源公司经雷州市市*监管局批准登记成立，经营范围主要为房地产经营。2015年12月，宏源公司开发位于雷州市*******阳光尚景房地产完毕，并已备案。宏源公司在开发雷州市*******阳光尚景房地产项目过程中，于2013年*月27日成立雷州市尚景物业服务有限公司，并于2014年10月11日经雷州市工商行政管理局批准登记，法定代表人为陈业。2014年2月25日，尚景物业公司（甲方）与湛江移动公司（乙方）签订《场地租赁合同》，载明：租赁场地的地址为雷州市****7*阳光尚景，场地面积为机房占用面积4m×5m=20㎡，C栋楼顶天面面积15M架设天线和安装通信设备及通信传输接入，电力引入所占面积，具体情况以乙方实际使用需求为准。租赁物用途为安装移动通信设备及架设移动通信天线，包括架设天线、埋设防雷地线、光纤传输接入、电力引入、电力线的铺设，架设馈线、光纤线路接入和类化支撑杆等。租赁期限为十年即自2014年3月1日至2024年2月29日。在租赁期限内不因市场租金变化而增加或减少。期限满后乙方如需续租，在同等条件下甲方应优先续租给乙方，另签订合同。租金与支付方式。上述租赁物年租金为30000元，第一次支付2014年3月1日至2015年12月31日租金55000元（含税），往后*年每年1月份支付该年年租金30000元（含税）；2024年1月份支付2024年1月1日至2024年2月29日租金5000元（含税）。合同还约定其他条款。合同签订后，湛江移动公司第一次依约支付尚景物业公司租金55000元后，在合同约定的阳光尚景项目尚苑负一层设置移动总机房并投入使用。尔后，湛江移动公司均依约支付尚景物业公司2016年至2019年租金，合计90000元。2016年6月8日，宏源公司（甲方）与尚景物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同（住宅）》，合同载明：第二条、物业情况：物业名称为阳光尚景；坐落位置：雷州市*******（原雷州市*********）；占地面积：7559.6平方米；建筑面积：约70740平方米；物业类型：阳光尚景项目住宅（不含商场）。第四条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、对住宅使用的客梯维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理（含公变配电房、住宅部分的消防设备、设施、监控室等）；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、人防地下室负一层车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；*、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第九条物业服务期限：叁年，自2016年*月1日起至2019年6月30日止。第十二条、本物业管理区域内物业服务综合收费实行包工制，由乙方承包管理自亏自负。第十五条、为确保乙方前期物业管理服务正常开展，甲乙双方协定，甲方为乙方支付前期开办费人民币0元。第二十八条、本合同期限自前期物业管理协议期限结束至业主委员会成立后。合同期限满后，由业主委员会决定是否继续聘请乙方，如乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方及业委员会。第二十九条、本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘并新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至业主委员会解聘书通知为止。第三十七条、不经甲方书面同意，乙方擅自将甲方拥有的物业（含地下室会所）出租及使用的，造成甲方损失的，乙方负责赔偿甲方所造成的相应损失，甲方有权单方面解除承包合同。第四十六条、甲乙双方签订本合同生效后，甲乙双方同意，甲方三个月内将持有的雷州市尚景物业服务有限公司的股权免费转让乙方，该公司所有财产归乙方管理和使用……。该合同有宏源公司阳光尚景项目的股东劳小荣、陈伯端、陈广航、张兴健、洪景源作为甲方与乙方辛大雄签名予以确认。上述协议签订后，尚景物业公司受让公司股权。2016年*月25日，宏源公司为尚景物业公司办理了法定代表人变更手续，即尚景物业公司法定代表人为辛大雄。尔后，尚景物业公司对物业服务区域进行管理、巡查。尚景物业公司公司在履行职责过程中，由于尚景物业公司的法定代表人辛大雄患病，不能履行职务，2017年11月*日尚景物业公司公司的法定代表人变更为许健。一审法院认为，根据各方当事人的陈述及确认的证据，本案争议的焦点有：一、《场地租赁合同》是否有效；二、尚景物业公司应否偿还宏源公司租赁金90000元及支付违约金90000元。《场地租赁合同》是否有效的问题。宏源公司、尚景物业公司公司均依法成立，都具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务。本案中，宏源公司作为房地产开发企业，在建设雷州市阳光尚景商住楼项目过程中，为了管理物业的需要，注册创办雷州市尚景物业服务有限公司即尚景物业公司，虽为独立法人，实为宏源公司的子公司。尚景物业公司与湛江移动公司于2014年2月25日签订的《场地租赁合同》，系宏源公司、尚景物业公司及湛江移动公司当时的真实意思表示，根据《商品房销售管理方法》（中华人民共和国建设部令第88号）第七条第（六）项：“商品房现售，应当符合以下条件：……（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；”的规定，视为宏源公司完善通讯等基础设施的行为，该合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。《场地租赁合同》签订后，宏源公司、尚景物业公司向湛江移动公司提供阳光尚景项目尚苑负一层设置移动总机房，湛江移动公司向尚景物业公司支付租金并在租赁区域内安装通信有关设施，宏源公司、尚景物业公司均按合同约定履行权利义务。宏源公司持有的《房地产权证》，实际为确认宏源公司具备销售雷州市*******阳光尚景商品房的资质，宏源公司销售该楼盘商品房后，阳光尚景移动总机房属于配套设施，配套设施占用的场所、公共场所等权属归业主共有，宏源公司混淆物权归属并主张雷州市*******阳光尚景商住楼的所有权，于法无据，一审法院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者湛江移动公司利益；（三）以合法形式掩盖非法利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，尚景物业公司与湛江移动公司签订的阳光尚景项目尚苑负一层于2014年2月25日《场地租赁合同》（即阳光尚景移动总机房）不符合上述规定的情形，故宏源公司确认请求无效，没有法律依据，一审法院不予支持。尚景物业公司应否偿还宏源公司租赁金90000元及支付违约金90000元的问题。宏源公司、尚景物业公司于2016年6月8日签订的《物业服务委托合同（住宅）》，系双方真实意思表示且至今双方均无异议，合同条款不违反法律、行政法律的规定，合法有效，予以确认。根据该合同约定，宏源公司将持有的雷州市尚景物业服务有限公司的股权免费转让尚景物业公司，该公司所有财产归尚景物业公司管理和使用，尚景物业公司承接公司管理后，依法履约。湛江移动公司在尚景物业公司管理的阳光尚景物业内设置移动总机房，尚景物业公司尽职尽能管理、看护，付出了劳动，湛江移动公司支付尚景物业公司管理及相关费用，属于有偿使用。故宏源公司请求尚景物业公司偿还宏源公司租赁金90000元及违约金90000元，理由不成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、中华人民共和国建设部令第88号《商品房销售管理方法》第七条第（六）项的规定，判决：驳回雷州市宏源房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元，由雷州市宏源房地产有限公司负担。二审期间，宏源公司提交如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》，证明涉案租赁物的所有权属于宏源公司；2、两张照片，分别证明原为地下室后由湛江移动公司建总机房、湛江移动公司在楼面建设发射塔。尚景物业对宏源公司提交的上述两份证据认为与本案无关。湛江移动公司对宏源公司提交的上述两份证据，认为涉案租赁合同约定的租赁物有三个部分，其中楼顶属于业主的公摊部分，至于电缆和线路的空间也不属于宏源公司所有。尚景物业公司和湛江移动公司均没有提交新证据。本院经审核，对宏源公司提交的上述两份证据，认为不属于二审的新证据，且对本案的事实认定和实体处理没有影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属确认合同效力纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对宏源公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据宏源公司的上诉理由以及尚景物业公司、湛江移动公司的答辩意见，本案二审争议焦点问题是：一、涉案租赁合同是否有效；二、尚景物业公司是否违反涉案《物业服务合同》的约定，宏源公司是否有权要求尚景公司承担赔偿租金损失和违约金的责任。关于涉案租赁合同是否有效的问题。本案中，宏源公司作为房地产开发企业，在建设雷州市阳光尚景商住楼项目过程中，为了管理物业的需要，注册创办尚景物业公司，虽为独立法人，实为宏源公司的子公司。尚景物业公司与湛江移动公司于2014年2月25日签订的《场地租赁合同》系尚景物业公司和湛江移动公司当时的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的规定，属合法有效的合同。宏源公司在涉案租赁合同签订时从未提出过异议，而是在其将尚景物业公司的股权卖给他人后才对涉案租赁合同的效力提出异议，故宏源公司上诉要求确认涉案租赁合同无效，缺乏依据，本院不予支持。关于尚景物业公司是否违反涉案《物业服务合同》的约定，宏源公司是否有权要求尚景物业公司承担赔偿租金损失9万元和违约金9万元的责任的问题。宏源公司明确表示在本案中起诉要求尚景物业公司承担的违约责任是将2016年后收取的租金返还给宏源公司及支付9万元违约金。虽然宏源公司在该《物业服务合同》中约束了尚景物业公司不得未经其同意擅自将属于宏源公司的物业出租给他人、否则要承担违约责任，但尚景物业公司与湛江移动公司签订涉案租赁合同在前（2014年），宏源公司与尚景物业公司签订涉案《物业服务合同》在后（2016年），该《物业服务合同》并未明确约定对合同签订前的租赁行为有约束力，宏源公司也默认了2016年前尚景物业公司将涉案租赁物出租给湛江移动公司的合法性，故宏源公司以尚景物业公司在《物业服务合同》签订前产生的行为主张其违约，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。既然尚景物业公司在本案中不存在违约行为，那么宏源公司上诉主张要求尚景物业公司支付违约金和赔偿租金损失，缺乏依据，本院亦不予采纳。至于宏源公司以尚景物业公司违反《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》的规定为由要求其承担相应的赔偿责任，属于侵权之诉，不属于本案的合同之诉的审理范围。综上所述，宏源公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人雷州市宏源房地产有限公司负担（雷州市宏源房地产有限公司上诉已预交二审案件受理费6250元）。本判决为终审判决。审 判 长 吴春鸿审 判 员 梁子轩审 判 员 钟斯宁二〇二〇年四月二十日法官助理 潘宇婷书 记 员 朱启韬附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。