广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25559号上诉人（原审被告）：段永华，男，汉族，1965年9月25日出生，住所地湖北省监利县。委托诉讼代理人：罗鼎，广东律盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗红，广东律盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张碧清，男，汉族，1951年9月11日出生，住所地广东省深圳市福田区。上诉人段永华因与被上诉人张碧清房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段永华上诉请求：1.请求依法判令撤销广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初4946号民事判决书第一、二、三项判决；2.请求依法判令驳回张碧清全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由张碧清承担。张碧清辩称，请驳回段永华的全部上诉请求，维持原判。张碧清向一审法院起诉请求：1、段永华支付2018年10月1日至12月15日期间的双倍租金5万元及滞纳金28800元（按每日千分之五的标准，从应付租金当月的6日计算至实际清偿之日止）；2、张碧清不予返还租赁保证金7000元；3、段永华支付占用租赁房屋期间的水电费749.16元、盗用水产生的罚款833.52元；4、段永华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月1日，张碧清（出租方、甲方）与段永华（承租方、乙方）签署《房地产租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区鸿运综合楼Ｃ3楼302、303、304房（下称涉案房产）出租给乙方作住宿使用，租赁期限为1年，自2012年9月1日至2013年11月15日，月租金为8000元，乙方应于每月5日前支付当月租金。租赁期间，乙方支付租赁房地产的水电费、卫生费、管理费、本体维修基金等因使用租赁房地产所产生的其它费用。甲方收取乙方租赁保证金7000元，合同终止后，乙方应结清各项费用，交回租赁房地产后，甲方退回保证金。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房地产全部或部分转租于他人。乙方拖欠租金达10天以上，所欠各项费用1000元以上，甲方有权单方解除合同，乙方应按甲方通知依时迁离并交回租赁房地产，若没有依时交回租赁房地产，甲方在权对租赁房地产进行清场，乙方遗留物品当乙方抛弃物处理，由此产生的费用由乙方负责。甲方可不予退还租赁保证金并有权向乙方追讨房屋设备损坏的赔偿及追究乙方相关责任。合同期满，乙方需继续使用租赁房地产的，应于有效期届满之日前3个月向甲方提出续租要求并签署合同。合同终止后，乙方应于终止后5日内迁离租赁房地产，逾期不迁离的，甲方有权对租赁房地产进行清场，乙方遗留物品当乙方抛弃物处理。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，以拖欠日期乘以月租金的5‰。上述合同签署后，段永华向张碧清支付了租赁押金7000元，按月以银行转账的方式向原告支付租金至2018年9月30日，双方确认月租金为10000元。张碧清代付的涉案房产自2018年9月6日至2018年11月5日期间的水费、污水、垃圾处理费共计749.16元，有收据及发票为证。2018年12月11日，深圳市水务（集团）有限公司福田分公司向张碧清下发《违章处理通知单》载明，涉案房产中的302房盗用水，需补交水费817.02元，污水处理费16.50元，张碧清于12月18日补交了上述833.52元，有收据、发票及银联POS单为证。同日，张碧清与案外人周叶在街道办协调时签署《协议书》载明，双方就涉案房产被接手事宜达成共识，张碧清承诺不以任何形式向承租方追讨2018年10月、11月的租金，张碧清给付1万元给周叶，该款项在承租方搬离当天支付，搬离的时间是2018年12月15日。双方无异议也无争执，双方就无合同无约定的租赁关系也到此为止，承租方周叶不得拆搬走固定物件，零散物品周叶自行处理。另查，涉案房产的权利人为张碧清，周叶为深圳市福田区鸿彬文宾馆的经营者，营业执照上载明的经营场所为涉案房产中的302，成立日期为2017年6月16日。庭审时，张碧清称，涉案房产一直由段永华占有使用，亦是由段永华向其支付租金，段永华并未告知张碧清有转租，张碧清有去涉案房产的现场查看，现场的人员称是段永华表妹在管理，且双方还有商谈续租事宜，案外人愿意以月租金38000元共同承租涉案房产及四楼的房产，段永华不同意以该价格优先承租，亦不愿意搬离，张碧清无奈向水务主管部门报停水，于是段永华盗用水后被处罚。张碧清与周叶在街道办协调的时候，周叶称她刚花10余万元的转让费承租涉案房产，张碧清出于人道精神才补偿周叶1万元，因为周叶不是租户，因此当时在协议里才约定不向周叶追讨租金，并非是不向段永华追要租金。段永华确认其向张碧清支付租金至2018年9月，张碧清于2018年12月15日收回涉案房产，确认还有部分水电费等费用未支付。一审法院认为，张碧清与段永华签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，张碧清与段永华成立合法有效的房屋租赁合同关系。张碧清虽与周叶在街道办协调搬离的时候签署协议载明周叶为接手承租人，双方无合同无约定的租赁关系结束，张碧清不向周叶主张2018年10月、11月的租金。张碧清与周叶非从事法律职业的专业人员，双方在签署协议时对于周叶在占有使用涉案房产中产生的法律关系中的身份并不能用法律术语来准确确认，但根据协议约定周叶不得搬离涉案房产内的物品，张碧清向周叶支付了1万元补偿款来看，双方签署的协议仅为周叶就搬离涉案房产而与张碧清达成的搬离协议，综合涉案房产的租金一直是由段永华向张碧清支付，张碧清与段永华还就续租事宜商谈来看，张碧清并不知晓段永华将涉案房产转租，亦无证据证实段永华有经过张碧清同意转租或向张碧清披露转租事宜。综上，一审法院认定，在张碧清与段永华签署的租赁合同到期后，张碧清与段永华构成不定期租赁合同关系，而周叶为次承租人，段永华未经张碧清的书面同意将涉案房产转租，未按合同约定支付2018年9月之后的租金，段永华构成根本违约。张碧清有权解除双方的不定期租赁合同关系并不予退还段永华租赁保证金7000元。张碧清于2018年12月15日实际收回涉案房产，段永华应向张碧清支付2018年10月1日至12月15日期间的租金25000元。张碧清主张的双倍租金无合同及法律依据，一审法院不予支持。合同约定段永华逾期支付租金的，按日支付5‰的滞纳金，该滞纳金的标准过分高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，一审法院酌定段永华按日万分之五的标准向张碧清支付逾期支付租金的滞纳金。滞纳金以当月应付租金为计算基数自合同约定的支付之日的次日即当月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至庭审日即2019年5月10日的滞纳金为2393元，之后的滞纳金以未付租金25000元为计算基数，自2019年5月11日起计算至实际清偿之日止，对张碧清主张滞纳金计算标准过高的部分，一审法院不予支持。涉案房产产生的水电费及罚款1582.68元（749.16+833.52），张碧清已代为支付，段永华亦应向张碧清支付。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、段永华应于判决生效之日起十日内向张碧清支付2018年10月1日至2018年12月15日期间的租金25000元及滞纳金2393元（滞纳金暂计至2019年5月10日，之后的滞纳金以未支付的租金25000元为计算基数，按日万分之五的标准自2019年5月11日起计算至实际清偿之日止）；二、段永华应于判决生效之日起十日内向张碧清支付水电费、罚款等费用1582.68元；三、张碧清有权没收段永华支付的租赁保证金7000元；四、驳回张碧清的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元（张碧清已预交1985），由张碧清负担1000元，段永华负担810元；保全费247.5元（张碧清已预交），由段永华负担。张碧清多预交的175元，一审法院依法退还张碧清。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张碧清与段永华就涉案房产签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2013年合同到期后，双方虽未续签书面租赁合同，但仍按照原合同继续履行，构成不定期租赁合同关系。虽然段永华主张其已将涉案房产先后转租给案外人曹菊英及周叶，但并无证据证明段永华有经过张碧清同意转租或向张碧清披露转租事宜，且涉案房产的租金一直由段永华向张碧清支付，张碧清在2018年仍在与段永华商谈续租事宜，故段永华关于张碧清明知其已将涉案房产转租案外人的主张，本院不予采纳。段永华未经张碧清的书面同意将涉案房产转租，且未按合同约定支付2018年9月之后的租金，段永华构成根本违约，应当承担相应的违约责任。张碧清有权解除双方的不定期租赁合同关系并不予退还段永华租赁保证金，并要求段永华支付相应的滞纳金及垫付的水电费及罚款。综上所述，段永华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人段永华负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年四月十五日书记员 张济川