贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9389号原告：张雪，女，1985年8月3日出生，穿青人，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：黄士冯，职务：总经理。委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，执业证号：15201201911077804，一般代理。原告张雪诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪，被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人田洛依到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请庭外和解以及新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等原因，本院依法扣除相应的审限。本案现已审理终结。原告张雪向本院提出诉讼请求：1.判令被告以总房价为基数按照日万分之二向原告支付逾期交房违约金（自2016年6月30日起至达到交付条件之日止，暂计算至起诉之日为93055.07元）;2.判令被告按每日五十元向原告支付迟延办理产权证违约金（自2017年11月9日至实际办理产权之日，暂计算至起诉之日为38000元）；3.请求被告将原告办理房屋登记的资料等文件向房地产管理相关部门提交办理房屋产权登记；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定作为该项诉请的计算基础，主张被告支付逾期办理产权证的违约金。另外，原告还撤回了第三项诉请。事实和理由：2014年4月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的贵阳市花溪区房屋，房屋建筑面积为84.31平方米，套内建筑面积为65.56平方米，房屋价格按套内面积进行计算，每平方米6091.79元，总房款为399378元。交房时间为2016年6月30日前，交房时应当满足下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；……4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，全面履行了合同义务。被告至2019年7月30日依然没有取得经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书，不能达到合同约定的交房条件，已经构成违约。另外，按照双方于2014年4月22日签订《委托办理权属登记协议书》，被告应当从交付房屋之日起270日内将办理商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交买受人或者房地产管理相关部门，否则，每逾期一天被告应当向原告支付50元的违约金，但是被告未按约定给原告办理房屋权属登记，已经构成违约。因此，原告为维护自身合法权益，诉至本院，诉请如前。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，一、合同约定的逾期交房违约金过高，应当依法调减。1.原告购买涉案房屋是为了自身居住使用，逾期交房给原告造成的损失就是租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，人民法院应当依法对本案所涉的违约金作出调整。2.本案中，原告购买房屋的总价为399,378元，建筑面积为84.31平方米，套内面积为65.56平方米。房屋总价款系按照套内面积计算。原告购买的房屋位于贵阳市花溪区孟关乡，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因此应参照花溪的租金计算原告租金损失。参照《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》的规定，花溪区地段住宅类房屋租金指导价为6-14元/平方米/月。按照上述标准，原告购买的房屋的年租金（按照套内面积计算）为4720.32元至11014.08元。购房总款为399378元。年利率为1.1%至2.7%。按照合同的约定，年利率为7.3%。合同约定利率系租金指导价的2.7倍至6.6倍。综上所述，被告认为《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过分高于被告给原告造成的实际损失，故法院在计算逾期交房违约金时应当予以调整。二、案涉房屋已经验收合格，符合交房条件。1.2019年1月29日，花溪碧桂园一期（剑桥郡·浅山）通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位和备案机构贵阳市花溪区住房与城乡建设局的盖章，获得了《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。可以证明花溪碧桂园一期（剑桥郡·浅山）的项目已经验收合格。2.本案中，根据被告提供的资料，涉案的房屋已经符合交付条件，且原告已经于2017年2月9日收房。三、合同逾期交房的违约金应计算至2017年2月9日。被告认为，案涉房屋虽于2019年1月29日才竣工验收合格，但是原告于2017年2月9日已经在被告处收房。根据《最高人民法院》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，被告已经将案涉房屋于2017年2月9日交付给原告使用，原告于当日受领了案涉房屋，现却要求被告承担逾期交房违约金，不应当得到支持。故逾期交房违约金应当计算至原告收房当日（2017年2月9日）止。四、根据合同及补充协议的约定，因原告存在违约行为，被告可根据原告的违约行为顺延交房时间。1.原告未按照合同及补充协议的约定按时支付购房款，存在违约行为。根据《补充协议》第3条第3款的约定：出卖人出售给买受人该商品房的总价款为399378元；买受人须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的30%给出卖人，即129378元；买受人须于2014年5月22日前，付该商品房总价款的70%（银行按揭款项）给出卖人，即27万元。合同签订后，原告于2014年7月7日才将尾款（银行按揭款项）支付给被告，逾期付款46日。根据《补充协议》第五条第六款约定：“买卖双方一致同意：买卖双方按《商品房买卖合同》第十一条第（一）款的约定的期限交付该商品房，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，而无须承担逾期交楼违约责任：1.遭遇不可抗力；2.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为。”的约定，原告存在逾期46日支付购房款的行为，被告交房的时间应该依法顺延46日，在计算本案逾期交房违约金之时，也应该予以扣除原告逾期付款的时间。2.针对原告延期或未付购房款之外的相关费用，本案被告也享有顺延交付商品房的权利，且相关的时间也应该顺延，原告付清相关款项之后才能够开始起算违约金。根据《商品房买卖合同》第14条第4款第1项约定：“买受人同意委托人代买受人向相关单位缴纳下列（1）（2）项费用，并在签订本合同之日起专项维修基金于签约当日、契税于交房当日将上述费用交给出卖人。”的约定，被告于2017年2月9日交付房屋给原告，原告应当于2017年2月9日向被告缴纳契税，但是原告于2018年8月14日才支付契税，根据《补充协议》第五条第六款的约定，原告存在逾期551日支付契税的行为，被告交房的时间应该依法顺延551日，在计算本案逾期交房违约金之时，也应该予以扣除原告逾期付款的时间。五、关于逾期办理产权证的违约金，由法院依法处理。原告明显多要求被告承担了逾期办证的违约金，与合同约定不符，请求法院予以调整。综上所述，第一，被告因逾期向原告交付房屋应依法承担违约责任，但约定的违约金计算标准过高，应依法予以调整，调整的标准为按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金；第二，本案中原告存在逾期付款，逾期缴纳相关税费的情形，根据合同的约定，被告交房、交付相关文书及办证的时间应该顺延，计算违约金的时间也应该扣除顺延的时间。本院经审理认定事实如下：2014年4月22日，原告（即买受人）与被告（即出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：ＨＸ—ＱＳ—14Ｈ—01ＤＹ—603。双方约定原告向被告购买位于花溪区房屋，建筑面积为84.31平方米，套内建筑面积为65.56平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米6091.79元，总价款为399378元。该《商品房买卖合同》第八条约定，原告于合同签订之日向被告交付首期房款129,378元，余款270,000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起/日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知后/日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。该《商品房买卖合同》第十一条约定，（一）出卖人（即被告）应当在2016年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、/项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，……”。该《商品房买卖合同》第十二条约定，（一）城市基础设施、设备：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：/达到/；4、燃气：/达到/；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件后或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场：在“花溪碧桂园”项目所有商品房完成竣工验收时投入使用；3、游泳池：在“花溪碧桂园”项目所有商品房完成竣工验收时投入使用……，出卖人尽快建设并投入使用而无须承担其他责任。（三）商业配套设施：1、幼儿园：2014年12月30日前竣工；2、学校：2014年12月30日前竣工……，出卖人尽快建设并投入使用而无须承担其他责任。该《商品房买卖合同》第十三条约定，“逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》第十四条约定“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的/日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议》。原、被告双方于2014年4月22日还签订《补充协议书》一份载明，出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为叁拾玖万玖仟叁佰柒拾捌元整；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30%给出卖人，即壹拾贰万玖仟叁佰柒拾捌元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2014年5月22日前，付该商品房总房价款的70%（银行按揭款项）给出卖人，即贰拾柒万元整。关于商品房的交接：买卖双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第1、2、4项的约定。2015年3月23日销售不动产统一发票（自开）载明，付款方名称为张雪，收款方名称为贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，销售的不动产楼牌号为浅山14号楼1-6-3，金额为399,378元。原、被告双方于2014年4月还签订《委托办理权属登记协议书》第二条载明，买受人（即原告）自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人（即被告）办理上述事项的授权委托书。《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。被告提交《竣工验收备案表》一份载明，本案所涉的14#楼高层住宅的竣工备案日期为2019年1月29日。被告提交贵州天地通科技有限公司出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，载明房屋的实测面积等情况，但未提交证据证实贵州天地通科技有限公司的是否具有相应资质。被告未提交经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书等文件。原告提交“筑房网”交付公示信息（经核实该信息可以在筑房网上查询到）打印件一份，载明花溪区住房和城乡建设局于2019年7月24日发布的花溪·碧桂园（浅山高层10#-14#、16#、17#、22#、23#）交房公示载明，花溪·碧桂园（浅山高层10#-14#、16#、17#、22#、23#），经花溪区住房和城乡建设局审核批准，已具备交房条件，准予交付，公示期为：2019年7月24日至2019年7月30日。另查明，《碧桂园物业及资料移交书》等证据载明，被告于2017年2月9日向原告移交房屋。原告于2019年10月29日办理案涉房屋的权属登记手续。另外，被告还提交其单方制作的逾期付款违约金明细、支付明细表等证据，欲证明，原告存在逾期支付房款以及契税的情况。原告质证称，对该证据不予认可，并提交2017年2月9日被告出具的《碧桂园集团通用机打收据一份》载明，房屋所有权登记费80元，《房地产权证》印花税5元，契税3,993.78元。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、委托办理权属登记协议书、竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、收据、筑房网交付公示信息、逾期付款违约金明细、支付明细表、碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据一份、购房发票等证据在卷佐证，已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。首先，原告向被告购买位于花溪区房屋，建筑面积为84.31平方米，套内建筑面积为65.56平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米6091.79元，总价款为399378元，即被告应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房。原告履行了付款义务，被告于2015年3月23日向原告开具了购房发票。按照双方商品房买卖合同以及补充协议的约定，商品房交付时应当包括：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。但是，在本案中，被告提交的《竣工验收备案表》载明，本案所涉的14＃楼高层住宅的竣工备案日期为2019年1月29日。被告提交贵州天地通科技有限公司出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》一份，载明房屋的实测面积等情况，但未提交证据证实贵州天地通科技有限公司的是否具有相应资质。并且从“筑房网”交付公示信息本案所涉房屋的符合交付条件的时间应在2019年7月30日以后。很显然，被告不能在合同约定的交房时间（即2016年6月30日）前向原告交付案涉商品房，即使被告于2017年2月9日向原告实际移交了房屋，被告的行为也已经构成违约，应当承担相应的违约责任。其次，从另一方面来看，被告辩称原告申请的房屋贷款发放时间未按《补充协议书》约定的期限，原告存在逾期支付房款的行为，在计算违约金时应当扣除相应的违约期间。对比《商品房买卖合同》约定内容，“原告于合同签订之日向被告交付首期房款129,378元，余款270,000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起/日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知后/日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”，以及《补充协议书》载明的内容，“出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为叁拾玖万玖仟叁佰柒拾捌元整；买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30%给出卖人，即壹拾贰万玖仟叁佰柒拾捌元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2014年5月22日前，付该商品房总房价款的70%（银行按揭款项）给出卖人，即贰拾柒万元整”。不难发现，该《补充协议书》所约定的关于银行贷款交付期限的条款变更了，明显加重了购房人的义务，且该条款并未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，违反公平原则。从一般的房屋交易习惯来看，按揭贷款的支付主体主要在于按揭贷款的办理银行，原告作为贷款申请人提交相应资料之后，难以直接控制按揭贷款的办理期限，且没有证据表明银行直接受到该协议的约束。因此，关于银行贷款交付期限的问题，应当仍然以商品房买卖合同约定为准，原告并不存在逾期交付银行贷款的问题。另外，即使《补充协议书》所约定的关于银行贷款交付期限的条款有效，被告仅凭其单方制作的逾期付款违约金明细、支付明细表，也不能证实银行贷款的实际发放时间。因此，被告提交的证据不足以证实原告存在逾期支付房款的事实，对被告的该辩称意见，本院不予采信。再次，原告主张被告支付以总房价（399,378元）为基数按照日万分之二向原告支付逾期交房违约金（自2016年6月30日起至达到交付条件之日）。按照《商品房买卖合同》的约定，“逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，对于原告主张被告支付以总房价（399,378元）为基数按照日万分之二的标准计算自2016年7月1日至2017年2月9日的逾期交房违约金共计17,812.26元（399,378元×223×2÷10000=17812.26元），本院予以支持。另外，本案原告的房屋在2017年2月9日已实际交付，被告交房后，原告实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“逾期交房责任”部分也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约金，既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。最后，在审理中，被告辩称违约金过高应当调减的问题。认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，被告应对违约金是否过高承担举证责任。被告主张参照《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》的规定，以花溪区地段住宅类房屋租金指导价为基础作为违约损失的计算基础调整违约金数额。但是，被告的违约行为发生在逾期交房之后（即2016年6月30日之后），2014年的房屋租金指导价不能准确反映被告逾期交房行为给原告所造成的实际损失。更何况，被告逾期交房的行为给原告造成的损失，不仅仅是房屋租金损失，应当考虑合同履行后可以获得的利益，如房屋自然增值等期待利益。在本案中，被告提交的证据不足以证实原告的实际损失，也不足以证实合同约定的违约金存在过高的情况。另外，《解释》（即最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第十六条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应当根据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。可见，这两条所要调整和解决的问题、适用范围是有所不同的。前者当事人要求调整此前双方关于违约金的约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充的特点。关于违约金和损失赔偿额计算方法问题，依据不同标准，得出的结论也会有所差异。如果当事人对此有约定，只要不违反相关法律法规，人民法院应当予以认可，即并非第十六条规定的损失计算，一定要参照第十七条规定。只有在合同当事人对此无具体约定情形，为统一认识，《解释》第十七条规定了人民法院在审理此类纠纷时应当以何种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。因此，被告应当承担相应的举证责任，对于其要求调低违约金的意见，本院不予采信。第二，关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。经本院释明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金与按照委托办理权属登记协议书的约定主张的逾期提交权属登记资料的违约金系同一性质，当事人可以自主选择，但不得同时主张。原告表示按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金。按照双方签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。即被告应当在条件具备之日起270日内履行递交资料义务，否则应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务。被告通过另行签订《委托办理权属登记协议书》方式，加强买受人的义务，减轻出卖人的责任，逃避法定的合同义务，损害了买受人的合法权益，因此《委托办理权属登记协议书》相关内容应属无效，对于原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。另外，被告辩称，原告于2018年8月14日才全部缴纳完契税，未到达《委托办理权属登记协议书》约定的条件，但被告仅提供其单方制作的逾期付款违约金明细、支付明细表等证据不足以证实该事实。另一方面，原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的条件，但是结合碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据等证据，可以合理地推断，在2017年2月9日实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，被告应当履行相应的办证义务。在本案中，本案所涉的房屋2017年2月9日实际交付，原告于2019年10月29日办理案涉房屋的权属登记手续，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告应于2017年5月10日前取得房屋权属证书，原告于2019年10月29日才取得案涉房屋的权属登记手续，因此，被告已经构成违约，应当按照前述规定承担逾期办证违约金。但是考虑到自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于本案所涉逾期办证违约金的计算如下，在2017年5月11日至2019年8月19日期间以已付购房款399,378元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的150%进行计算，在2019年8月20日期间至2019年10月29日期间以已付购房款399,378元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张雪支付逾期交房违约金17,812.26元；二、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张雪支付在2017年5月11日至2019年8月19日期间以已付购房款399,378元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的150%进行计算的逾期办证违约金，并支付在2019年8月20日期间至2019年10月29日期间以已付购房款399,378元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%进行计算的逾期办证违约金；三、驳回原告张雪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,461元（已减半收取），由原告张雪负担591元，由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇二〇年四月三十日书记员  王跃