山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019)鲁05民初679号 原告：山东华利地产有限公司，住所地东营市东城府前大街**。 法定代表人：闫爱春，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李成银，山东正义之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。 被告：中国人寿保险股份有限公司东营分公司，住，住所地东营市东营区淄博路**/div> 法定代表人：袁任远，职务：总经理。 委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。 原告山东华利地产有限公司（以下简称华利地产公司）与被告中国人寿保险股份有限公司东营分公司（以下简称人寿保险东营分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华利地产公司的委托诉讼代理人李成银、秦春燕，被告人寿保险东营分公司的委托诉讼代理人苑强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华利地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；二、判令被告赔偿原告经济损失30161294元；三、判令被告腾空位于华利国际金融广场A座主塔楼5层的房屋，并判令被告自2019年9月17日起至实际腾空之日占用的房屋期间的使用费，按照每日3044.25元标准计算；4、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2017年3月至2017年10月期间，原被告经过多次商谈后针对能够购置华利国际金融广场A座1-8层商业办公项目达成合意。其后，应被告要求，原告为其进行了大厅和房屋的改造、装修设计、增设楼体亮化投资，并为被告设计宣传图片、提供多次宣传服务，且被告实际使用了部分房屋。2019年7月被告向原告发送通知后不再履行约定义务，被告的行为给原告造成重大经济损失，为维护自身合法权益，特诉至法院请求判若所请。 被告人寿保险东营分公司辩称，一、原、被告之间没有商品房买卖合同，其诉请解除合同关系无法律依据。2017年10月，经原告邀请，被告对华利国际金融广场商务写字楼产生购买意向，此后双方一直在商谈磋商过程中，因原告在商谈过程中将拟出售房产的楼层位置出现反复导致洽谈时间过长，特别是原告改变了在先陈述的一楼大堂使用用途，将一楼大堂的一半出售给与被告存在竞争关系的其他保险公司做业务窗口大厅使用，这样极易造成两寿险公司临柜客户产生混淆，带来不便，也不利于同行业对同一市场资源的竞争服务，被告本着诚信负责的原则，明确终止了商品房买卖意向的磋商进程，故原、被告之间没有达成商品房买卖合同，继而双方之间也就不存在商品房买卖合同关系。 法律、行政法规、部门规章都以“应当”的法律强制性规范，规定商品房买卖以签订书面合同作为成立合同关系的基本要件，且开发商还有办理合同登记备案手续的义务和责任。原告作为资质健全的开发企业，应当知道签订书面买卖合同才是商品房买卖达成合意的法律标志，在没有签订书面合同之前，任何一方均有权终止磋商，双方的商品房买卖合同关系，应以签订书面合同为标志，所以原告诉请解除原、被告之间的商品房买卖合同关系，既无合同依据又无法律依据，依法应予驳回。 二、本案既无合同违约又无侵权行为，原告诉请财产损害赔偿没有事实与法律依据，依法应予驳回。 原告与被告之间没有商品房买卖合同，不存在合同违约行为，被告对原告也没有任何侵权行为，原告诉请财产损害赔偿没有任何事实与法律依据，依法应予驳回。 在合同磋商过程中如果存在任何经济损失，那都是就促成合同成立而各自应承担的交易成本，因磋商未果而向磋商对方主张财产损害赔偿于法无据。原、被告一直就商品房买卖事宜进行商谈，双方都努力促进达成合意，此过程中各方所做的任何行为都是自愿的，不存在侵权行为，在没有法律规定和书面合同约定的情况下，不能因没达成合意就将应自担风险的交易成本作为被侵权损失强迫对方承担。被告是国有保险公司的全资分支机构，购置不动产需要必要的规范程序，得到许可后方能进行具体合同事项的商谈。实际上原告在与被告洽商的过程中，也同时在与其他潜在购买人（承租人）进行着商谈，双方就买卖商品房的具体位置框架没有达成书面合意，洽商过程一直在动态变化中；被告拟购买一楼大堂为了做业务窗口使用，原告在未告知被告的情况下，抢先将一楼大堂的一半出售给与被告存在竞争关系的其他保险公司，致使被告购买意向落空，所以，终止磋商过程完全是原告的不如实告知造成的。 原告所谓重大损失的陈述，没有任何事实依据，被告没有要求或强迫原告进行大厅和房屋的改造、装修设计、增设楼体亮化投资等事项。退一步讲，如果被告有意向对房产进行改造，原告作为专业开发商也要在2018年11月28日竣工验收之后实施，避免因变更规划、变更设计而延误竣工验收；如果被告提出要求对既有现状房产进行添附、装修，也要先签订《商品房买卖合同》，在合同中予以明确约定，开发商按合同约定交付房产，绝对不会连书面合同都没签就凭臆断进行改造。 原告与被告之间没有签订《商品房买卖合同》，房产一直都在原告掌握控制之中，原告房产的构筑物、添附、装饰装潢等价值未发生变动，并不影响原告继续对外出售或出租，被告既没有合同违约行为也没有侵权行为，原告请求损害赔偿依法无据，应予驳回。 三、原告强行扣押被告临时免费存放物品，原告诉请房屋使用费依法无据，应予驳回。 在房屋买卖事宜磋商过程中，经原告同意，被告将几件家具暂时堆放于原告5楼，自2019年7月初开始，被告多次要求取回，均遭到拒绝，致使腾空不能。若原告许可，被告随时都可以去取回物品腾空5层的小角落，原告诉请法院判令收取被告不能腾空的使用费，依法应予驳回。 为支持自己的诉讼请求，原告华利地产公司向本院提交以下证据： 一、原告与被告往来邮件截屏4份、邮件往来统计表一份、被告工商登记信息一份。证明：1、2018年11月12日，被告公司负责人由张波变更为袁任远，被告系中国人寿保险股份有限公司的分公司；2、2017年3月开始，被告负责人张波率领燕山华、张庆玲、张培武、王经理、刘青涛等人与原告洽谈购买华利国际金融广场商务楼的相关事宜，对于购房过程中的价格方案、施工改造方案、买卖合同等相关资料，双方一直通过电子邮件和微信的方式进行，燕山华系被告的副总经理、张庆玲系被告的财务总监、张培武系被告的工程部经理，王经理系办公室主任、刘青涛系被告的一般工作人员。 二、商品房预（销）售许可证一份、商品房预售合同与商品房买卖合同补充协议发送截图一份。证明：1、2017年10月25日，东营市住建局向原告颁发商品房预售许可证；2、经协商一致，原告于2018年7月27日向被告发送了商品房预售合同以及商品房买卖合同补充协议，该两份材料就是原告证据一邮件往来统计表中发送给被告的商品房预售合同以及补充协议。 三、中国人寿保险股份有限公司《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目不动产投资报告的批复》（国寿人险复[2018]478号）一份、商品房预售合同打印件及商品房买卖合同补充协议打印件各两份。证明：中国人寿保险股份有限公司作出批复，同意被告以13777.57万元购置涉案房屋作为营业用房，2018年12月13日被告对原告发送的合同文本以及补充协议约定的内容作出修改确认后通过电子邮件的方式发送给原告。综上，被告的批复行为和对原告所发出买卖合同进行修改后回传的确认行为，构成对原告报价和要求签订合同条款内容的承诺，双方合同成立。 四、交钥匙证明一份、照片一宗、公证书一份、竣工验收备案表一份、录音证据。证明目的：1、原告认可被告于2018年12月13日发送的合同文本，并已经向被告履行了房屋交付手续，被告将其部分办公物品搬入涉案房屋；2、2018年12月，被告在易企秀上发布的招聘信息也在宣传被告即将入住涉案房屋，而该信息的截至日期是2019年2月28日，另外，该招聘信息上办公楼的照片与原告2018年7月发送给被告的补充协议中所附的效果图片以及2018年12月被告发送给原告的补充协议所附效果图是一致的，证明招聘信息中所说的新办公楼就是指涉案华利国际金融广场；3、涉案房屋已于2018年12月4日完成竣工验收备案工作，符合房屋交付使用条件；4、原、被告之间已经建立房屋买卖合同关系。 五、2019年4月28日被告工作人员通过微信发送的“华利房产优化方案”。证明目的：中国人寿总部批复同意购买后，被告从未就合同主要条款如价格、数量、位置、付款方式、交付条件等与原告进行重新协商，仅涉及广告位、大厅改造等附属性条件，没有涉及就合同成立条件重新进行确定的问题。 六、关于终止买卖意向磋商过程的函、新闻打印件一份、华利国际金融广场入驻意向协议书一份、招商签约活动照片4张。证明：1、2019年7月11日，被告通过电子邮件的形式终止与原告磋商，被告终止了商品房买卖合同的履行；2、2017年10月28日，被告与原告签署了入驻意向协议书；3、平安财险、新华人寿与被告中国人寿共同参加了签约仪式完成签约认购，被告不可能不知道华利国际金融广场的市场定位与新华人寿的入驻。 七、微信聊天记录截屏两份、短信记录一份、电子邮件截屏一份、装饰设计施工合同一份、中国人寿保险股份有限公司装修方案一份、设计费支付流水和收据一份。证明：应被告的要求，原告委托设计公司对被告所要求的楼层进行装修设计，原告向设计公司支付了先期费用50万元，原告已经将装修方案和效果图发送给了被告，原告为此所支付的费用50万元以及约定应支付的20万元，被告应当负担。 八、涉案房屋改造费用证据材料。证明：应被告要求，原告为涉案房屋进行改造共计费用1952683元，被告应当承担。 九、中信银行东营分行、世纪保险经纪公司以及华为技术有限公司租赁协议各一份及租金支付流水。证明：涉案房屋1-8层共计14249.68平方米，地下，地下负**2600平方米价格分别是：3.1元/日/平方米（1-4商业层），5层标准层以上用户租价1.8元/日/平方米，地下，地下0/日/平方米。 十、前期物业服务合同一份、明德公司开具的物业费发票六份、付款凭据六份。证明：原告已经为涉案房产实际缴纳物业费334793元。 十一、亮化投资费用、广告宣传费用的证据材料（手机微信记录截图、视频截图，可现场播放）计636万。证明：1、应被告购买租赁的需求，原告投资了亮化工程，出资620万元；2、2018年11月份至2019年1月初期间，原告应被告要求为其在2019年度开门红保险产品“鑫享金生、荣耀上市”做广告亮化宣传。亮化宣传费计16万元。 为反驳原告主张，被告人寿保险东营分公司向本院提交以下证据： 一、《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产经营开发管理条例》、《城市商品房预售管理办法》。证明：商品房买卖以签订书面买卖合同作为法律关系成立的基本要件。 二、东营市政府服务中心管理办公室《关于拟租用华利国际金融广场的意见》函件。证明：双方的磋商过程是动态变化的，原告在与被告商谈的同时，也与其他潜在购房人（承租人）在商谈。 三、律师尽职调查函两份。证明：原、被告双方在磋商过程的内容是动态变化的；被告逐级进行申报立项时，原告提供的意向房源2018年7月原告通知变更，被告再次进行风险尽职调查，准备重新履行资金预算投资报告申报程序。 四、原告于2018年7月10日向被告送达的《承诺函》与《报价单》和2018年9月13日向被告发出的《承诺事项》与《报价单》。证明：证明原、被告双方在磋商过程的内容是动态变化的，一直在要约邀请、要约、反要约的磋商谈判过程中。 五、《关于东营分公司机关本部购置营业用房项目立项事宜的请示》（国寿人险东发【2017】96号）、《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目立项事宜的批复》（国寿人险复【2018】217号）、《关于东营分公司购置本部营业用房项目立项的批复》（国寿人险鲁复【2018】103号）、《关于东营分公司机关本部购置营业用房项目不动产投资报告的请示》（国寿人险东发【2018】82号）、《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目不动产投资报告的批复》（国寿人险复【2018】478号）、《关于东营分公司购置营业用房项目不动产投资报告的批复》（国寿人险鲁复【2018】244号）。证明：1、被告是中国人寿保险股份有限公司（国有企业）全资分支机构，为了促成商品房买卖能够达成，履行了国有资产投资立项审批程序，批复后方可详细磋商合同内容，达成一致意见才可签订合同；2、被告方资金立项和批复不代表原、被告双方合同成立，最终以双方签订的书面合同中约定为准；3、被告内部流转程序尚未进行到具体合同条款审查、批复阶段，双方未达成买卖合意的原因是拟购买房产区域已经出现了存在竞争服务的其他同业保险公司，致使被告商品房购买目的无法实现；4、原告将一楼大堂的一半出售其他保险公司使用，出现同业避止情况，被告被迫选择终结磋商进程。 六、电话录音。证明：1、原告并未将房产交付给被告使用，被告自由进出原告房产的权限都没有，更不能随意搬入或搬出任何物品；2、原告同意为被告免费宣传、免费堆放物品等，原告诉请立案后的房产使用费，无法自圆其说。 对原告提交的证据，被告质证认为：证据一中原告与被告往来邮件截屏4份以及邮件往来统计表，该证据的形式要件予以认可，对证明目的不予认可，该4份复印件仅仅是双方业务人员往来邮件的一个截屏，并无附件内容显示。2、说明双方一直没有达成买卖合同合意，未签订书面的买卖合同关系。对工商登记信息真实性没有异议，对证明目的不认可，被告负责人的任选与原告的主张没有直接的关联；对证据二商品房预（销）售许可证的真实性认可，证明2017年8月25日后方可商谈预售，原告起诉状中所述2017年3月至2017年10月期间的表述有误。对商品房预售合同与商品房买卖合同补充协议发送截图的真实性不予认可，预售合同及补充协议均是原告单方，并无被告的确认行为，不能证明双方买卖合同成立并生效；对证据三中国人寿保险股份有限公司《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目不动产投资报告的批复》（国寿人险复[2018]478号）认为，原告误导法院调取被告公司内部材料，干扰案件审理的导向。1、被告为了促成商品房买卖能够达成，已经尽力组织材料履行国有资产投资立项审批程序，待批复后方可详细磋商合同内容。2、被告虽然是商品房买卖合同签订和履行的主体，但是是国有公司的全资分支机构，投资报告得到批复后，方可进行合同具体内容的谈判程序，最终以双方签订的书面合同中约定为准。3、被告内部流转程序尚未进行到具体合同条款审查、批复阶段，因出现同业避止等原则性原因，原、被告之间未能签订书面合同。4、被告在磋商过程中，把公司内部的进展情况及时通报原告，但原告却改变了在先陈述的一楼大堂使用用途，且对被告隐瞒和保密，若不是在原被告现场查看，原告还会一直隐瞒下去。原被告未能就商品房买卖达成合意，双方之间不存在商品房买卖合同关系；对证据四交钥匙证明不予认可，不符合诉讼法关于证据形式要件，既不属于书证也不属于证人证言，证据中体现不出交钥匙的事实，更无法体现涉案房屋5层交付给被告的事实；对竣工验收备案表的真实性认可，证明所涉房产2018年12月4日之后才可以使用。对照片、公证书的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据中所记载的内容与原告主张事实没有关联性。效果图客观存在也不导致双方之间房屋买卖合同关系成立，更说明被告是为了积极磋商而对外进行宣传，被告是诚意的。照片所记录的是一些沙发，可以印证涉案房屋并没有交付给被告，物品是经过原告方同意免费存放；对证据四录音认为，被告经原告方秦总的同意和允许才去存放物品，显然不属于将涉案房屋已经交付给了被告，涉案房屋控制在原告处；对证据五中国人寿工作人员通过微信发送的“华利房产优化方案”的真实性无法核实，不能证明原告所谓的合同成立；对证据六-1《关于终止买卖意向磋商过程的函》的真实性认可，证明被告是一个诚信的、负责任的国有公司，当商品房买卖磋商进程无法继续时，及时告知对方；对证据六-2《入驻意向协议书》的真实性认可，证明开发商对签订意向的潜在购买方给予优先权保留60天，双方没有就商品房买卖达成合意，《入驻意向协议书》不是正式的、严谨的合同。对新闻打印件一份、招商签约活动照片4张认为无法核实，证明签署协议书是不定向的，而且是向多个主体进行了签发，也证明原告在与被告就涉案房屋进行磋商过程中同时也向其他多方进行涉案房屋的销售商谈。对计算损失的数额及方式不予认可，被告不存在违约和侵权行为；对证据七微信聊天记录截屏两份、短信记录一份、电子邮件截屏一份、装饰设计施工合同一份、中国人寿保险股份有限公司装修方案一份、设计费支付流水和收据一份，认为所有内容均是复印件，微信截图无法说明被告委托或者同意原告对涉案的房屋进行装修装饰。邮件截屏发件人是中汇装饰，没有原、被告双方之间就装修签订合同，也不存在与中汇装饰之间签订任何的装饰装修合同，涉案房屋尚未进行竣工验收，不可能有装修装饰合同的谈判及成立，，对于装饰设计施工合同及相关业务回单真实性均不认可，与本案没有关联性，另外该业务回单中所记载的时间为2019年1月29日，该时间被告早已向原告提出终止磋商更不可能向原告授权或委托支付装修款项；对证据八涉案房屋改造费用的真实性和关联性均不认可，被告并未与原告达成大厅的买卖或租用事实，不存在装饰改造的情况；对证据九、证据十、证据十一认为，该组证据合同主体不是被告，原告依据与他人租赁合同关系向被告主张损失与本案无关联关系。 对被告提交的证据，原告质证认为，对证据一不属于证据，请法庭依法认定；对证据二《关于拟租用华利国际金融广场的意见》认为是原、被告洽谈中的一个资料，不是原、被告双方之间达成的合意；对证据三两份律师尽职调查函的真实性无异议，充分证明了原、被告双方的磋商过程，调查清单中并没有关于保险行业使用同一大楼属于禁止购置事项的内容；对证据四《承诺函》与《报价单》、《承诺事项》与《报价单》认为，是原、被告双方多次就涉案房屋进行协商的资料，对真实性没有异议，对证明目的不认可；对证据五第一组证据的真实性没有异议，证实原、被告双方自2017年3月份开始协商房屋买卖一直到2018年6月份。第二组文件也是中国人寿的批复，总价值与原告主张的价值一致，不含税价格为13777.57万元，但该文件的部分内容和落款的时间是不真实的，该文件证明被告与原告协商购买涉案房屋的事项已经过人寿总公司批复，该批复结合原告向法庭提供的证据四可以证实，该批复以后被告已经入驻了涉案5层楼房，并且对外公示办公地址已经迁至涉案楼房；对证据六电话录音认为，不能够证明有免费存放物品的约定，因为被告与原告已经就购买涉案房屋达成一致意见，说明了被告已经实际占有、使用涉案房屋。 对当事人提交的证据，本院组织双方进行了举证、质证，对能够证明案件事实的证据予以在案佐证，对存在争议的证据及事实，本院予以综合认定并确认事实如下： 2017年3月开始，原告华利地产公司与被告人寿保险东营分公司陆续商谈购买原告开发的华利国际金融广场写字楼的相关事宜，此间双方工作人员通过直接商谈、电子邮件和微信的方式对买卖写字楼价格方案、施工改造方案、买卖合同等相关资料进行了沟通。 2017年10月25日，东营市住建局向原告华利地产公司颁发了商品房预售许可证，允许原告对华利国际金融广场进行预售。 2017年10月28日，被告时任负责人张波参加东营区人民政府主办的华利国际金融广场招商签约仪式，张波代表被告与原告签署了广场入驻意向协议书。 2018年6月20日，根据被告中国人寿东营分公司的请示，中国人寿保险股份有限公司作出国寿人险复［2018］217号《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目立项事宜的批复》，主要内容为：一、同意东营市分公司购置营业用房的项目立项，购置位于山东省东营市东营区××街××号××广场××房，项目总投资13602.21万元（未含增值税）。二、请东营分公司组成谈判小组与出售方进行价格谈判，进一步降低购置价格。三、东营分公司及时编制并上报不动产投资报告，并针对项目可能存在的风险制定控制措施。四、在总公司批复不动产投资报告之前，东营分公司不得进行任何实质性投入（包括签署协议、支付资金等）。 2018年12月3日，根据被告中国人寿东营分公司的请示，中国人寿保险股份有限公司作出国寿人险复［2018］478号《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目不动产投资报告的批复》，主要内容为：一、同意东营市分公司购置营业用房项目的不动产投资报告，购置位于山东省东营市东营区××街××号××广场××房，项目总投资预算13777.57万元（未含增值税）。二、请东营分公司在依法合规的前提下全力推进各项工作，确保项目早日投入使用，发挥资产配置效能。在签署合同前，应确保拟购置营业用房处于解抵押状，并由外部律师或法律事务岗对合同内容严格审核，使各项风险得到有效控制。三、东营分公司在专业机构或人员的指导下完成营业用房的交接验收，并及时办理权属证明。四、东营分公司按照总公司批复的总投资预算、总建筑面积和使用方案执行，并严格控制领导人员办公用房面积，不得超标准使用……。 2018年12月，经原告允许，被告中国人寿东营分公司将部分办公家具等物品搬入了涉案房屋。 2019年7月11日，被告通过电子邮件的形式向原告发送《终止买卖意向磋商过程的函》，以同一楼宇、同一楼层存在同行业竞争为由，告知原告终止买卖意向磋商过程。 本案的争议焦点问题是：1、原、被告之间是否存在商品房买卖合同关系；2、原告请求被告承担财产损害赔偿责任有无事实与法律依据；3、原告请求被告腾空占用房屋并支付使用费的主张能否成立。 关于原、被告之间是否存在商品房买卖合同关系问题，本院认为，根据庭审双方提交的证据以及查明的事实，原被告就商品房买卖问题在2017年3月开始进行磋商，对涉案房屋的位置、面积、价款、使用装修等问题进行了多轮沟通和谈判，但直到2019年7月11日被告向原告发出终止房屋买卖磋商通知止，双方未能订立书面的房屋买卖合同，没有对涉案房屋买卖达成规范、统一的书面形式的合意，在此之前原、被告的行为系为促成双方房屋买卖合同缔约关系作出的积极准备工作，不能依此认定双方已达成合同关系，因此原、被告双方之间并未建立真实有效的房屋买卖合同关系。原告虽然主张双方合同关系已经成立，但其作为一家专业的房地产开发公司，对双方买卖合同关系成立应当履行的手续要件及程序是熟知的，在涉及涉案房屋购房面积、位置、房款数额、支付方式等细节方面，双方没有形成书面的、规范的统一意见，因此原告主张双方已成就涉案房屋买卖合同关系的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告是否应当向原告承担赔偿责任问题，本院认为，双方虽未订立书面的房屋买卖合同，但根据庭审双方提交的证据看，在长达两年多的磋商期间内，双方为促成买卖合同关系保持了相当诚意的努力及信赖，尤其是原告方，在房屋买卖事宜洽谈开始，基于对被告在双方谈判过程中的了解，包括被告负责人签署的入驻意向协议书、被告所作的律师尽职调查报告结论、被告上级主管单位中国人寿保险股份有限公司作出的《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目立项事宜的批复》和《关于山东省东营市分公司购置营业用房项目不动产投资报告的批复》，使原告方对能够最终成就房屋买卖合同关系保持了极大信任，正是基于此信赖原因，在未签订书面合同的前提下，原告对被告购买、入住、使用涉案房屋的要求进行了充分配合，包括原告根据被告的工作要求和性质开始进行的专业化装修、外墙亮化使用被告的广告宣传、允许被告将部分办公家具先行存放于涉案房屋等情况，以上几点都能看出原告对双方能签订房屋买卖合同表现出了足够的善意、诚意和信任，并积极促成双方进入签订房屋买卖合同的实质性阶段，但被告在长达两年多商谈的时间里，在未预先、充分提醒原告方的前提下突然终止了双方的商谈进程，使双方缔约进程没有成功且未说明合理的理由，存在过错，亦是本案纠纷的起因，应当承担相应的缔约过失责任，虽然被告提出涉案房屋区域存在其他同行业竞争关系是最终不能购买的理由，但是根据庭审查明的事实，在该涉案房屋宣传推销期间特别是华利国际金融广场招商签约仪式上，被告就应当知道存在其他同类行业购买该房屋的可能，且被告主导进行的律师尽职调查中也未将该情节作为影响因素列入，在长达两年多的时间里被告均未向原告提及该情节的存在，更重要的是，被告未能提交同区域同行业公司经营对其造成经营性妨碍而必须禁止的法律规定或行业性规则，因此对被告提出的该项抗辩理由本院不予支持。根据保护善意缔约的诚实信用原则，双方均负有自磋商开始逐渐产生的注意义务，并尽最大程度避免在磋商期间给对方带来的损害，存在缔约过失责任的，应当对对方的信赖利益进行赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，原告华利地产公司诉请被告人寿保险东营分公司赔偿损失，本院予以支持。对信赖利益的保护应当限于直接损失部分，就本案来看，双方自2017年开始洽谈到2019年终止，原告将涉案房屋一直保留且至今未能售出，在写字楼开发初期，原告运用广告宣传等形式营造了相对良好的销售环境和氛围，但因对被告能够购买的信任和依赖，在长达两年多的时间内双方对合同细节及房屋使用进行磋商，造成在合同未能成立的情况下使涉案房屋失去在可预售初期营造的销售商机，也造成原告再行启动宣传销售的困难，客观上造成原告就涉案房屋失去与他人成功缔约的良机，也形成两年多时间里原告未能及时回收涉案购房款进而造成建设等投资成本不能及时回收的损失，综合本案具体情况及原、被告在商谈过程中的具体行为表现，被告对原告造成的信赖利益损失，应当以被告上级单位批复购买的购房款13777.57万元为基数，计算从涉案房屋取得行政部门预售许可之日起至被告通知单方终止商谈之日止的同期贷款利息为宜，该损失部分应当是合同磋商期间被告对原告信赖利益造成损害的直接损失，被告应当依照合同法的规定予以赔偿。 关于被告是否应向原告赔偿房屋占用费、设计费、改造费、物业费、亮化投资费用、广告宣传费用等及腾退房屋问题，本院认为，对在原告因商谈缔约过程中造成的损失，本院在前述中已确认被告向原告支付购房款利息赔偿，该部分赔偿亦能弥补原告房屋占用费、改造费、亮化投资费用等的损失，因此对该部分不再重新计算，原告主张的其他部分损失不属于直接损失，且原告在缔约过程中自身也负有谨慎注意的义务，对直接损失外的扩大性损失，不应当由被告承担，因此本院对原告主张的设计费、改造费、物业费、亮化投资费用、广告宣传费用等赔偿请求不予支持；在双方商谈阶段，被告将家具部分搬入了涉案房屋，该行为是双方基于对缔约的信任发生的，且庭审中被告表示随时可将家具搬出，因此原告的该项请求在其能积极配合被告实施的情况下即可实现，双方并无分歧，因此本院对原告主张的腾空房屋诉讼请求不予支持。 综上，原、被告之间并未订立有效的房屋买卖合同关系，原告的该项诉讼请求没有事实依据；被告违反诚信原则，对原告构成财产损害，应承担缔约过失责任；原告请求被告承担其他损失赔偿的理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告中国人寿保险股份有限公司东营分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东华利地产有限公司13777.57万元购房款的利息损失（计算方式：以13777.57万元为基数，自2017年10月25日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年7月11日止）； 二、驳回原告山东华利地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192606元，由原告山东华利地产有限公司负担128747元，被告中国人寿保险股份有限公司东营分公司负担63859元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  晋 军 审 判 员  魏金吉 人民陪审员  张景芳 二〇二〇年四月十三日 法官 助理  王 妮 书 记 员  刘 杨