广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4713号原告：党林杰，男，1984年10月23日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区***********，公民身份号码610************032。委托诉讼代理人：钟秀华，系原告的配偶。被告：中山深城建房地产有限公司，住所地广东省中山市********御城金湾花园1卡二层，统一社会信用代码914************594。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东松楠律师事务所律师。原告党林杰诉被告中山深城建房地产有限公司（以下简称深城建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告党林杰的委托诉讼代理人钟秀华、被告深城建公司的委托诉讼代理人伍丽贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党林杰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《御城金湾花园认购书》；2.被告向原告退还已支付定金2万元；3.被告向原告支付资金占用利息（以2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年10月22日起计算至实际清偿之日止）。事实和理由：原告于2019年10月22日与被告签订了一份《御城金湾花园认购书》，约定原告认购被告开发建设的御城金湾花园5栋4单元405房。同日，原告支付了定金2万元。后，原告发现根据中山市新建商品房限购政策，购房人需要提供购房之日前半年以上在中山市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明，且补缴不予认定。此政策与珠海市专房网网络科技有限公司和幸福家房地产经纪有限公司的销售人员所述签订认购书后再缴纳社会保险的事实不符。原告认为原告与被告签订的认购书与购房政策相悖，且客观不能履行，属于不可归责双方的事由。被告应全额向退还已支付定金2万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告党林杰为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.聊天记录；2.与珠海置业管家小莫微信聊天记录；3.聊天记录；4.参保证明；5.中山日报《市住建局负责人解读我市新出台的房地产相关政策》文章；6.认购书。被告深城建公司抗辩称：第一，原告与被告签订的《御城金湾花园认购书》是双方真实的意思表示，不存在重大误解的情形，双方签订的认购书合法有效。中山市人民政府办公室早于2017年3月26日发布《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对中山市新建商品房采取一定的限购政策。本案中，双方于2019年10月22日签订认购书并支付定金，此时距离中山市上述限购政策对外公布已两年半之久，原告在计划购买涉案商品房前，完全有可能、也理应通过查询网上咨询、咨询当地朋友等各种渠道了解中山市的相关购房政策，并根据自身实际情况作出是否购买的决定，这是原告作为购房人应尽的合理注意义务；第二，原告未按照认购书约定支付首期款及签署《中山市商品房买卖合同》，已构成违约，其无权要求被告退还定金及支付利息。另外，《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》规定，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明，允许购买1套新建商品房。该通知所述的“购房之日”并非认购书签订之日，双方签订的认购书不存在与限购政策相悖的情形，涉案认购书系因原告自身原因导致不能履行，并非客观原因所致，不属于不可归责双方的事由。原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告要求退回定金及支付利息的诉讼请求。被告深城建公司就其抗辩及主张的事实向本院提交了以下证据：1.《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》;2.收款收据；3.《御城金湾花园认购书》；4.御城金湾花园购买风险提示。本院认定事实如下：2019年10月22日，原告党林杰（作为买方）与被告深城建公司（作为卖方）签订一份《御城金湾花园认购书》，约定：1.原告认购被告开发建设的位于中山市***********************，建筑面积78.96平方米，房价款为920840元；2.定金2万元于签订认购书时支付，首期款280840元于签订认购书7天内付清，剩余房款64万元采取贷款方式支付；3.买方确认在签署本认购书前，对所购的物业基本情况及相关情况已作充分了解，且就国家法律法规规定应明示的《中山市商品房买卖合同》、各项证书、文件、协议、按揭贷款文件等资料，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容，且无任何异议；4.买方须于签订本认购书之日起7天内，即2019年10月29日前到御城金湾花园售楼处签署《中山市商品房买卖合同》，否则卖方有权单方解除本认购书，将买方已交付的定金没收，并将物业出售给任何其他人而无须另行通知买方，该物业的一切权益均与买方无关；5.如买方不履行认购书任何条款或未能按时交付楼款，视为买方违约，并放弃认购书的任何权益，而卖方有权解除本认购书，买方已交付的定金不予返还，及保留追讨其他赔偿的权利，卖方有权以任何方式处理该物业。上述认购书还约定了其他事项。卖方落款处加盖了被告深城建公司的公章，买方落款处有党林杰的签名及捺印。同日，原告党林杰在被告深城建公司出具的御城金湾花园购买风险提示上签名确认，并向被告支付了定金2万元。2019年12月31日，中山市社会保险基金管理局出具的参保证明显示，原告党林杰在2018年12月至2019年12月期间，曾于2019年10月及11月在中山市购买社保。庭审中，原告党林杰陈述称其最开始购买了两个月社保，后停交了一个月，之后又购买了两个月社保，至今未连续购买满半年。另查，2017年3月26日，中山市人民政府办公室发布《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知载明：非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。上述通知自印发之日实施。庭审中，原告与被告均确认认购书签订后，原告向被告支付了2万元定金，但双方未签订正式的商品房买卖合同。另外，原告党林杰在庭审中明确表明其不再购买涉案商品房，不同意再签订商品房买卖合同，要求解除双方签订的认购书。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。原告党林杰与被告深城建公司签订的《御城金湾花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。关于原告主张解除双方签订的认购书的诉讼请求，本院认为，双方签订的《御城金湾花园认购书》属于原、被告就涉案商品房买卖合同签订的预约合同，现原告明确不同意与被告签订商品买卖合同，该预约合同的目的无法得到实现，原告主张解除双方签订的《御城金湾花园认购书》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告返还定金2万元并支付利息的诉讼请求，原告主张其不符合限购政策，认购书无法履行是因不可归责于双方的事由。本院认为，中山市人民政府早在2017年3月36日就发布了《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知明确规定对“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房”，且自印发之日起实施。2019年10月22日，原告与被告签订的认购书是在中山市限购政策出台两年之后，原告作为认购人在签订认购书时应当事先了解限购政策具体内容和时间条件，也应当对自己所认购住宅的性质及自己是否符合购买条件进行综合预评，确认自己符合购买的条件时才能签订认购书，以确保认购书能顺利履行。原告党林杰明知自己的社保记录存在不连续的情形，仍与被告签订认购书，在签订认购书后又未能提供符合购房条件的相关资料并按照认购书约定履行支付首期款及签订正式的商品房买卖合同的义务，其行为已构成违约。根据双方签订的认购书，如买方不履行认购书任何条款或未能按时交付楼款，视为买方违约，买方已交付的定金不予返还。故原告主张被告返还定金2万元及支付利息，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。最后，关于原告党林杰主张被告对原告是否具备购房资格产生误导，本院认为，首先，原告提供的微信聊天记录系其与珠海置业管家小莫之间的微信聊天记录，而该微信聊天的对象并非被告，原告未能提供相应证据证明珠海置业管家小莫与被告之间存在委托代理关系。再者，即使珠海置业管家小莫与被告之间存在委托代理关系，原告提供的微信聊天记录仅能证明双方对在中山购买社保的事宜进行了沟通，并不能证明其对确保原告符合购房资格等事宜作出承诺。故对于原告的上述主张，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告党林杰与被告中山深城建房地产有限公司于2019年10月22日签订的《御城金湾花园认购书》；二、驳回原告党林杰的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取为150元（该款原告已预交），由原告负担150元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年四月十四日书记员  卢芷琪冯莹