北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35890号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：褚志东，该公司员工。被告：张义祥，男，1968年12月21日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京地杰物业管理有限公司(以下简称地杰物业公司)与被告张义祥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月5日作出一审判决，地杰物业公司、张义祥不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年4月24日裁定撤销原判发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告地杰物业公司委托诉讼代理人王鹏、褚志东与被告张义祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告地杰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年9月20日期间的物业管理费13414元、车位费2533元、垃圾清运费112元，其中2016年1月1日至2016年7月1日物业管理费按照1.5元的标准收取，2016年7月2日至2019年9月20日的物业管理费按照2.5元收取；2、要求被告按照合同约定支付违约金，按照每日千分之三的标准从2016年1月1日计算至2019年9月20日，数额为16059元（因为违约金超过物业费本金，所以按照物业费本金的数额来主张）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月30日，原告与武警北京市总队第三师签订了前期物业管理委托合同，约定由原告对位于北京市海淀区彰化路的四季青经济适用房项目进行物业管理。合同签订后，原告即开始对该小区依法进行物业管理服务并向被告提供物业服务至今。2015年1月1日，被告入住北京市海淀区彰化路×号院×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋），自2016年1月1日开始拖欠此后的物业服务费和车位服务费、垃圾清运费。经原告多次催要被告仍未交纳。故原告诉至法院。被告张义祥辩称：对于原告索期间的物业费，我确实没交，原因在于：第一，原告无权向法院起诉，我的房子没有房产证，产权归属问题不明确，物业费应该由武警三师负责协商解决。第二，原告在不具备履行服务合同的情况下不应收取物业费。2014年12月我接到武警三师后勤部营房科通知至四季青经济适用房物业处领取住房钥匙，但物业工作人员要求交纳物业费后方可给钥匙，其行为侵犯了业主对房屋的所有权，因为原告扣压住房钥匙造成住房装修工期延长，材料受损，我身心精神也受到伤害。第三，原告未按合同约定的住房面积、支付方式收取物业费，原告与武警三师签订的住房项目物业服务合同以及与我签订的物业服务合同，对于合同收费标准及支付方式都明确约定了，物业服务费收费标准为2.5元每月每平方米，支付方式采用单位补贴加住户个人承担的方式，单位补贴1元，个人交纳1.5元；物业服务合同及住房分配通知单都明确规定住房面积是120平方米。但原告给我的交费通知单中住房面积及收费标准、支付方式均与合同不符。我认为，对合同的修改、补充必需书面确认，现原告擅自变更，严重违反了合同约定，这也是我暂缓交纳物业费的原因。第四，原告不应收取车位费，我没有车，也没有使用车位，更没有与原告签订停车管理服务协议，不存在车位管理费问题。第五，原告未履行服务职能，原告告知保安拒收不交物业费的快递物品，已经不向我提供服务。我入住不久，墙面墙体裂缝，窗户损坏，报修无人处理。原告物业服务不到位，公共环境管理维修不及时，楼体外墙脱落，楼道地面墙面肮脏，单元门损坏，下水道堵塞，挖沟挖坑不设置安全警示提醒，渣土裸露无防尘措施，垃圾清运不及时，散发小广告商贩和不明人员出入楼门，住户安全得不到保障，原告违法合同约定未公示上年度收支情况及相关服务内容，利用公共设施擅自经营做广告等，我及广大业主极不满意。第六，关于垃圾清运费，根据合同约定物业费中包含垃圾清运费，原告擅自收取违反合同约定。综上所述，我不交物业费的责任应由原告承担，我不存在恶意拖欠物业费的情况，也不存在违约金问题，不同意原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无异议的证据，本院经审理认定事实如下：张义祥为北京市海淀区彰化路×号院×号楼×号房屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰物业公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，该合同约定，服务期限为3年，即2015年1月1日至2017年12月31日；物业服务费以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2.5元/平方米/月，以单位建筑面积（含全部公摊面积）计算，业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费，支付方式采用单位补贴加住户个人承担的方式，单位每户每月每平米补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金；对于已售地下车位，乙方向车位所有人按照80元每月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。2015年1月1日，地杰物业公司（甲方）与张义祥（乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定，乙方物业坐落于北京市海淀区彰化路×号楼×，建筑面积120平方米（以产权登记的面积为准）；物业服务期限自接受乙方委托后的2015年1月1日始至本项目业委会代表全体业主与物业管理企业签订的本项目整体的物业管理服务合同生效并且被聘请的物业管理企业正式接管了本项目物业之日止；本物业服务费用由乙方或者经乙方同意的使用人按其物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每建筑平方米人民币2.5元（其中，业主个人缴纳1.5元/平方米/月，武警北京市总队三师后勤部缴纳1元/平方米/月）。该合同还就物业服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。2014年12月，张义祥在四季青经济适用住房选取地下库房及车位确认书上签字，确认其选择车位×号，选择地下库房×号。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。庭审中，张义祥提交了照片，证明其领取房屋钥匙时小区环境恶劣，还在挖沟施工，原告未提供物业服务却收取物业费不合理；提交住房分配单及物业服务合同，证明房屋面积为120平方米；提交房屋墙面裂缝照片，证明房屋墙面出现裂缝，原告不作为；提交小区环境现状照片，证明原告服务不到位，公共环境管理维修不及时；提交小区业主群微信记录及电梯广告照片等，证明地杰物业公司服务不到位，擅自经营广告等问题。地杰物业公司对此不予认可，主张领取钥匙照片系2015年开发商施工并非该公司，住房钥匙系部队管理，与物业无关；对于房屋面积，后经北京中鼎衡测绘事务所测量张义祥房屋实测面积为126.94平方米；对于张义祥提出的问题，均不是长期存在的，能够证明物业公司对小区进行了维护管理。对于涉案房屋面积，地杰物业公司坚持按照实测面积主张，张义祥对此不予认可，主张在没有房产证或者武警三师向其发出面积有更改通知前应当依据合同按120平方米计算。对于垃圾清运费，地杰物业公司主张系按照环卫收费标准代收代缴的生活垃圾清运费，每年每户30元，并不包含在物业费中。张义祥未交纳2016年1月1日至2019年9月20日的物业费、垃圾清运费及车位管理费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部与地杰物业公司签订的物业服务合同以及地杰物业公司与张义祥签订的物业服务合同，均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，具有约束力。地杰物业公司向张义祥提供了物业服务，张义祥接受了地杰物业公司提供的物业服务，张义祥应向地杰物业公司交纳物业管理费、垃圾清运费及车位管理费。现地杰物业公司要求张义祥支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费及车位管理费，其主张费用标准有事实与法律依据，本院予以支持。关于涉案房屋的面积，本院依据现有证据及查明的事实，暂认定为120平方米，地杰物业公司关于126.94平方米的主张依据不足，本院不予采纳。张义祥关于物业服务不到位的抗辩理由，在地杰物业公司未根本违约的情况下，作为其拒绝交纳物业管理费的依据不足，本院不予采信；张义祥其他抗辩，缺乏证据佐证，本院对此不予采信。关于违约金，因张义祥欠交物业管理费系对地杰物业公司提供的物业服务及收费标准有异议所致，且地杰物业公司并未提供证据证明张义祥属于恶意拖欠，故本院对地杰物业公司的该项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张义祥于本判决生效后七日内向北京地杰物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年9月20日的物业管理费12660元、垃圾清运费112元及车位管理费2533元，共计15305元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果张义祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元，由北京地杰物业管理有限公司负担420元，已交纳；由张义祥负担183元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王**鸽人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇二〇年四月二十六日书 记 员  罗 莎