成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初1509号 原告：邓小琼，女，1980年3月23日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：马永进，四川北展律师事务所律师。 被告：成都伊厦小商品市场有限公司，住成都市金牛区火车北站东一路**。 法定代表人：朱文荣，执行董事。 委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨文斌，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告:四川好房居房地产营销策划有限公司，，住成都市锦江区梨花街**附** 法定代表人：黎彬，经理。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 原告邓小琼与被告成都伊厦小商品市场有限公司（以下简称“伊夏公司”）、四川好房居房地产营销策划有限公司（以下简称“好房居公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年1月16日立案后，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人马永进、被告伊夏公司委托诉讼代理人杨文斌、好房居公司委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邓小琼向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带返还原告以购房款名义收取的款项208,750.00元；2、判令二被告向原告支付利息损失(以208,750.00元为基数，按年利率6%为标准，从2018年12月31日起计算至该款全部返还之日止)；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告伊夏公司于2018年12月30日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告伊夏公司将成都市金牛区荷花池广场1幢16层1607号房屋预售给原告，单价为16,447.19元/平方米，所购商品房总价款合计565,290.00元。原告依约于2018年12月30日前将其全部价款支付给被告伊厦公司，被告伊夏公司于2019年1月18日向原告出具了收款收据。在原告购买房屋过程中，被告好房居公司声称购房时预交款，后面能以优惠价格购买车位，原告于是于2018年12月30日前又另外支付了208,750.00元，被告好房居公司向原告出具了收款收据，收款事由为购房款，加盖了被告好房居公司的财务专用章予以确认。而后两被告未能与原告就购买车位的事宜达成协议，原告要求二被告退款，二被告推托不予办理。原告认为原被告之间无法就车位问题达成一致，被告伊厦公司作为房屋销售方，对被告好房居公司房屋和车位销售的概括授权，应当对被告好房居公司以购房款名义多收取的208,750.00元承担返还责任。被告好房居公司不具备出售商品房和车库的资格，以“购房款”名义收取费用没有法律依据，其代理收费行为存在过错，应当对该款承担连带返还责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告伊夏公司辩称，1、被告伊厦公司除商品房买卖合同外并未达成车库、避税等合意，也未签订任何合同，没有收取原告任何款项。2、原告陈述被告伊厦公司授权好房居公司代理销售房屋和车位，并无任何依据，请求驳回原告对被告伊厦公司的诉请。 被告好房居公司辩称，1、被告好房居公司从未收取原告购房定金，不具有返还义务。被告好房居仅收取原告购买房屋的居间费，原告陈述诉求中购房定金是直接交付于被告伊厦公司，并未支付给好房居公司，好房居公司不是退还购房定金的适格当事人。2、原告与好房居公司双方签订的《房屋居间合同》第三条明确约定居间费合计234,710.00元，因为工作人员不专业，在开具收据时填写事项一栏写成购房款，但并不影响实际款项的支付，原告要求好房居公司返还购房款缺乏请求权基础。3、双方签订的《房屋居间合同》中对房屋位置、面积、居间服务内容、居间费及支付方式做了明确的约定，由原告本人亲自签字捺印，属于意思自治下的合意行为。4、目前原告所购房屋已经从案外人过户备案至原告名下，被告好房居公司已经完成合同约定的义务，收取居间费合理合法。5、定金合同属于要式合同、从合同，原告庭审中未出示任何关于定金的合同，应当承担举证不能的责任。原告与好房居公司签订的《房屋居间合同》明确约定居间费，双方签字按手印。即便是好房居公司开具的定金收据，现原告所购房屋已交付原告，也应该抵扣房款。且在庭审中，原告也无证据证明除购房款、居间费外向被告好房居公司支付任何多余的费用。故被告好房居公司并未收取原告多余的购房款，只是收取了原告与被告好房居公司《房屋居间合同》约定的居间费用。 经审理查明，2018年12月30日，邓小琼与伊夏公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，上述合同约定买受人为邓小琼，证件号码为××，购买该合同项下的房屋为预售许可证11626下第1幢16层1607号房屋，该房屋单价为每平方米人民币16447.19元，房屋总价款为565290.00元，上述合同还就商品房基本状况，付款方式及期限，逾期付款的处理、规划设计变更、面积差异处理等事项进行具体的约定。 2018年12月30日，邓小琼与好房居公司签订《房屋居间合同》，该合同约定邓小琼欲购买位于成都市金牛区房屋，建筑面积为53.75平方米，该合同第三条第一款约定居间服务费总价为人民币234710.00元，在邓小琼向好房居公司支付第一笔居间费人民币50000.00元后更名前向好房居公司支付剩余的居间费人民币184710.00元。好房居收到全部居间费后，仅向邓小琼出具收款收据，不需出具发票等缴税凭证。该合同还就居间期限、双方权利义务、违约责任等其他事宜进行了明确的约定。 2018年10月4日，好房居公司向邓小琼出具No.0000772《收款收据》，载明缴款单位为邓小琼、何寿冬，收款方式POS-光大，人民币158,760.00元、收款事由为购房款(居间)。 2018年12月30日，好房居公司向邓小琼出具No.0001169《收款收据》，载明缴款单位为邓小琼，收款方式POS，人民币49,990.00元，收款事由为购房款。 案外人李育飞向伊夏公司提交《更名申请书》，载明：成都伊夏小商品市场有限公司，本人李育飞（身份证号码4402811990××××××××），曾于2018年5月21日与贵公司签署商品房买卖合同，购买了贵公司开发的“金牛之心.荷花池广场”1号楼1607号房屋，该房价款为591.250.00元，本人现已经上述商品房买卖合同概括转让给邓小琼（身份证号码××），并由其享有和承担该商品房买卖合同的全部权利和义务，请求贵公司对此予以确认并配合办理该商品房买卖合同的更名手续。本人承诺，若因此导致任何法律纠纷和经济损失的，均由本人承担责任。并在申请人处签名李育飞，置业顾问及销售经理均签名确认。 2019年1月2日，伊厦公司将位于成都市金牛区荷花池广场1幢16层1607号房屋过户备案登记至邓小琼名下。 2019年1月18日，邓小琼在《更名审批表》上签名并捺手印。 2019年1月18日，伊夏公司向邓小琼出具编号为0003113号的《收款收据》，载明客户名称为邓小琼、摘要为1-16-1607购房款565,290.00元。同日出具编号为0003242号的《收款收据》，载明客户名称为邓小琼，摘要为1-16-1607代收费，项目为契税、维修基金、交易手续费、印花税、不动产权登记费，共计金额为20,627.81元。 从2018年9月21号至2019年1月18号，原告累计支付800,000.00元，其中伊夏公司收取的购房款565,290.00元，好房居公司收取的费用为234,710.00元。 以上事实有邓小琼身份证复印件、伊厦公司营业执照、好房居公司营业执照、POS机付款凭证、银行转账记录、《收款收据》、《更名申请书》、《更名审批表》、《商品房买卖合同摘要》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋居间合同》及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，邓小琼与伊厦公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 对于邓小琼主张伊厦公司、好房居公司返还购房款208,750.00元和利息损失的诉讼请求。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，案涉房屋买卖合同的双方系邓小琼与伊厦公司，而好房居公司并非该合同的当事人。邓小琼主张退还的208,750.00元系购房款，但邓小琼与伊厦公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中对购房款约定的总价为565,290.00元，伊厦公司亦表示未另外从邓小琼处收取过购房款208,750.00元，且邓小琼未能举证证明该款系其为购买车位支出的费用，可以认定好房居公司及其收取的208,750.00元与案涉房屋买卖合同并无直接关系，故本院认定，好房居公司不存在代收邓小琼案涉房屋购房款的事实，邓小琼要求伊厦公司、好房居公司退还购房款208,750.00元并支付利息损失的诉请，没有事实和法律依据，故本院对邓小琼的该项诉讼请求不予支持。 对于邓小琼主张《房屋居间合同》约定的居间费过高，远超《国家计划委员会、建设部》规定标准和好房居公司系伊厦公司案涉项目销售代理方的意见，本院认为，《国家计委、建设部》属于行政管理性规定，《房屋居间合同》约定的居间费不属于违反法律法规、行政法规的强制性规定的情形，且约定的居间费是否违反《国家计委、建设部》规定的标准，不属于人民法院民事诉讼审理的范畴，故本院对邓小琼的该项意见不予采纳；对于邓小琼主张好房居公司系伊厦公司案涉项目销售代理方，因其所举证据不能证明该项主张，本院亦不采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邓小琼的全部诉讼请求。 案件受理费4,635.00元，减半收取2,317.50元，由原告邓小琼承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鹏之 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张小英