贵州省凯里市人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔2601执异14号异议人（案外人）：杨方青，男，1971年5月8日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托代理人（特别授权）：徐小禄，北京市瑞晶朋辉律师事务所律师。申请执行人：龙再兰，女，1982年4月29日出生，苗族，住贵州省丹寨县。被执行人：陈蒿，男，1972年1月日出生，回族，住贵州省凯里市。被执行人：黄凯华，男，1980年12月15日出生，苗族，住贵州省凯里市。在本院执行龙再兰与陈嵩、黄凯华民间借贷纠纷一案中，案外人杨方青于2020年3月17日对本院查封登记在陈嵩名下的位于凯里市房屋（产权证号为：凯房权证凯里市字第**）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨方青向本院提出申请：请求裁定中止执行（2017）黔2601财保40号民事裁定书中第一项“查封被申请人陈蒿所有的位于凯里市房屋（建筑面积237.87平方米，产权证号：第××号）”。事实与理由：被执行人陈蒿存在向法院恶意隐瞒其名下（实质系陈蒿、龙燕夫妻二人婚后的共同财产）的案涉房屋早已通过房屋买卖中介按合理市价由陈蒿、龙燕夫妻二人出售给杨方青，且已收取了杨方青的全额购房款，买卖各方还在房屋管理机关做了买卖及过户的相关登记，异议人杨方青向税务机关缴纳了各类税款，异议人杨方青从2017年4月1日起即实际占有该房屋，出租获取收益至今的事实，致使房屋被查封和执行。1、案涉房屋的所有权在事实上已经属于受让人杨方青所有，另案的财产权权益保护不应当超越物权权益保护。房屋的所有权转移的真实事实为：杨方青与陈蒿和龙燕夫妻二人通过贵州东昇集团东智物业服务有限公司房屋置换中心的中介居间服务，于2017年3月18日签订《房屋买卖协议》，陈蒿和龙燕将其名下位于凯里市房（房房屋产权证号为：第**）105万元出售给杨方青。之后，杨方青向陈蒿和龙燕分三次支付了全部购房款105万元。2017年4月1日，杨方青合法实际占有该房屋，并收取租金至今。期间，2017年4月9日及4月14日，各方还向凯里市房产管理机关提交相关必要材料和完成初步登记，由杨方青向税务机关缴纳和完善了该房屋过户所需的增值税、契税等必要法律手续，并向凯里市房产办证机关提交相关过户必要材料，且凯里市房产办证机关也进行了相应的工作和初步登记。至于没有最后完成更名出证，完全是另案财产权权益纠纷案的错误查封和裁决结果所致，依据《中华人民共和国物权法》中关于不动产所有权取得的特别规定，杨方青对案涉房屋的取得完全符合受让人取得该不动产所有权之情形。2020年3月初，杨方青从租户处得知了法院正在强制执行（网拍）该房屋的相关信息。经了解，系陈蒿因涉另案担保纠纷被作为另案的被执行人。而案涉房屋之所以被作为执行标的，完全是因为陈蒿恶意隐瞒房屋产权相关真实事实并欺骗法院，致法院作出查封、司法裁决和执行；2020年3月12日，执行法官告知异议人杨方青该房屋网拍流拍，案件各方正在协商以房抵债事宜；2020年3月16日，异议人杨方青才从法院获知（2017）黔2601财保40号民事裁定书及其内容。2、应立即解除对案涉房屋的查封措施。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案的情形完全符合该法条的规定，依法不应当查封。其次，本案所涉房屋之所以没有完成最后的过户更名出证登记，就是由于各方在预登记之后，法院进行了查封，致使最后出证程序停止。第三，杨方青及租户一直在该房屋工作和生活，直至2020年3月初，未有工作人员来告知该案涉房屋被查封和被强制执行相关事宜，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条之规定，“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照；查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。”查封时并未进行必要的张贴封条或公告，甚至相关人员在向送达相关查封通知及在有关登记机关办理登记手续时，也未对房产登记机关早已存在的交易过户更名预登记情况予以掌握，进而掌握该案房屋的实质权益人、支付人、占有人、以及利害关系人、案外人和真实的财产保管人之真实事实、以作出正确的合法司法行为。因此，查封措施和查封程序均严重违反法律规定，导致了错误违法查封持续的事实，还剥夺了杨方青的法律救济权利。第四，（2017）黔2601财保40号民事裁定书存在严重违反法律规定，越权超期查封属重大违法行为，依法应当无效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九规定，“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。”而（2017）黔2601财保40号民事裁定书所载“查封期限为三年”属明显重大违法，依据相关法律规定，期限应当失效。3、应当立即裁定中止对案涉房屋的执行。杨方青与陈蒿、龙燕夫妻之间《房屋买卖协议》合法有效，且已经按照合同支付了全额房款，合法占有至今，并用于出租收益，杨方青系该房屋实际物权权利人，中止对案涉房屋的执行符合法律规定，也是当前纠正相关错误司法裁决结果和保护异议人合法权益的唯一必要手段。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋相关事实完全属于法律规定之情形，故异议人杨方青所提执行异议申请，应当依法予以支持。本院查明，龙再兰与陈嵩、黄凯华之间有经济纠纷，龙再兰向本院申请诉前财产保全，本院于2017年4月19日作出（2017）黔2601财保40号民事裁定书，裁定内容为：查封被申请人陈嵩所有的位于凯里市房屋（建筑面积：237.87平方米，产权证号：00049291）。另查明，龙再兰与陈嵩、黄凯华民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月22日作出（2017）黔2601民初1656号民事调解书，主要内容为被告黄凯华、陈嵩向原告龙再兰连带返还借款本息共计80万元。因陈嵩、黄凯华未履行该调解书确定的还款义务，龙再兰向本院申请强制执行。同时查明，2017年3月18日，陈嵩及其妻龙燕作为甲方与作为乙方的杨方青签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于凯里市房屋（建筑面积：237.87平方米，产权证号：00049291）转让给乙方，房屋转让总价款为105万元。同年3月20日、21日，杨方青以银行转账的方式分别向陈嵩支付80万元、20万元，同年4月17日支付5万元，共计105万元。期间，双方到房产部门办理房屋产权变更手续，并由杨方青向税务部门交纳相关契税，但因涉案房屋于2017年4月19日被本院查封，产权变更手续未能办理完毕。陈嵩已将涉案房屋交付给杨方青管理使用至今。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，位于凯里市（建筑面积：237.87平方米，产权证号：00049291）房屋虽登记在被执行人陈嵩名下，但异议人杨方青与被执行人陈嵩在本院查封之前就签订合法有效的书面买卖合同，并在本院查封之前已合法占有该房屋，且已全额支付了房屋价款，双方至今虽未办理产权过户手续，但其原因并非异议人自身原因，异议人对涉案房屋享有足以排除本院强制执行的权益，其合法权益应当依法予以保护。故异议人的异议申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对（2017）黔2601财保40号民事裁定书第一项“查封被申请人陈嵩所有的位于凯里市房屋（建筑面积：237.87平方米，产权证号：00049291）”的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向贵州省凯里市人民法院提起诉讼。审判长 刘 江审判员 黄原慧审判员 赵婧霖二〇二〇年四月七日书记员 王 宇