广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5203民初2090号原告：揭阳市恒山投资管理有限公司，住所地：广东省揭阳市榕城区****以东临江北路以北金叶家和花园六幢2803号。法定代表人：朱红艳，总经理。委托诉讼代理人：李海疆，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱灵谱，系该公司员工。被告：陈林，女，1987年1月24日出生，汉族，住重庆市荣昌县***********，身份证号码：500************322。原告揭阳市恒山投资管理有限公司诉被告陈林商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适应简易程序，因被告陈林去向不明，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱灵谱到庭参加诉讼，被告陈林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告揭阳市恒山投资管理有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告双方于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告按总房价的10%向原告支付违约金100774元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月22日，原、被告签订《商品房认购书》，双方在该认购书中约定，被告购买原告开发的揭阳恒大华府楼盘XXX单元，该商品房建筑面积为126.24平方米，单价为每平方米7983元，房屋总价款为1007745元，被告同意在签署认购书时支付2万元作为定金。双方约定，被告应当分别在2017年11月24日前、2018年2月22日前、5月22日前、8月22日前、11月22日前支付房款80775元、100775元、100775元、100775元、604645元。当日，被告支付了定金，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等进行了明确约定，其中付款方式及期限与认购书约定一致。双方在补充协议第三条第二款约定，任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。根据合同约定，被告应在2018年11月22日前支付最后一笔房款604645元，截止目前被告逾期已超过180天，仅支付210115元，剩余394530元未还。经原告多次催促，被告至今仍未付清房款，被告的行为已构成违约，应按约定支付违约金。现原告为维护合法权益，特诉至法院。原告提交如下证据证明自己的主张：1.被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。2.商品房预售许可证，证明原告于2017年9月28日取得揭阳恒大华府2幢的商品房预售许可证。3.《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，证明2017年11月22日原、被告签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，双方对认购的商品房基本情况、付款方式、违约责任等进行了明确约定。4.催款手机短信打印件、催款通知书复印件、EMS快递单复印件、邮件查询记录打印件，证明原告通过手机短信、书面催款通知被告付还尚欠房款。5.付款明细，证明被告付还房款和违约金的情况。被告陈林没有答辩，也没有提交证据。经审查，原告的证据符合证据三性，可予确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，原告取得揭阳恒大华府2幢的商品房预售许可证。同年11月22日，原、被告签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告向原告购买位于揭阳恒大华府楼盘XXX商品房，建筑面积126.24平方米，每平方米7983元，总房款1007745元，付款方式为分期付款，即被告须分别在2017年11月24日、2018年2月22日、5月22日、8月22日、11月22日支付房款100775元、100775元、100775元、100775元、604645元。补充协议第四条第2款约定：如被告分期付款，被告必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，被告须按未付款总金额的万分之一计算，向原告支付违约金。被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按已付款的50%向原告支付违约金。双方当事人还就其他权利义务进行约定。被告于2017年11月22日支付房款100775元，于2018年2月23日支付房款100775元和逾期付款违约金10元，于2018年5月21日支付房款100775元，于2018年8月24日至9月20日支付房款100775元和逾期付款违约金174元，于2018年10月21日至2019年8月29日支付房款260115元和逾期付款违约金813元。2018年11月27日、12月13日原告向被告发送手机短信催收房款，2018年12月2日、2019年4月29日原告向被告寄发《催款通知书》。2019年10月10日，原告向本院起诉。2019年10月17日至2020年3月5日，被告支付房款267000元。截至2020年3月5日被告共付还房款930215元和逾期付款违约金997元，尚欠原告房款77530元。庭审时，原告表示若案涉合同依法予以解除，其同意在扣除违约金后将已付房款返还被告。上述事实，有原告的证据和庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案是因商品房销售引起的纠纷。原、被告签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行。被告自2018年11月22日起没有按合同约定付款，已构成违约，应承担违约责任。被告逾期付款超180天，原告请求解除《商品房买卖合同》及补充协议符合合同约定和法律规定，应予支持。原、被告约定合同解除时被告应当按已付款的50%向原告支付违约金，现被告已付还房款930215元，原告请求被告支付违约金100774元低于已付房款的50%，是其对自身权利的处分，本院予以照准。抵除被告已付还违约金997元，被告应付还原告违约金99777元。因合同解除，原告同意在扣除违约金后将已付房款返还给被告，故原告应返还被告房款830438元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告揭阳市恒山投资管理有限公司和被告陈林签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告陈林应于本判决生效之日起10日内付还原告揭阳市恒山投资管理有限公司违约金99777元。三、原告揭阳市恒山投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告陈林房款930215元。上述第二、三项相抵除，原告揭阳市恒山投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告陈林房款830438元。四、驳回原告揭阳市恒山投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，由原告揭阳市恒山投资管理有限公司负担22元，被告陈林负担2294元，被告陈林应于本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  林桂娜审 判 员  黄楚平人民陪审员  陈楚伟二〇二〇年四月二日法官 助理  陈伊玲书 记 员  杨思丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。