云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云3401民初1144号 原告：赵远江，男，1971年10月21日生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：秦建华，云南合发律师事务所律师。特别授权代理。 被告：香格里拉市天锐房地产开发有限公司，住所地：云南省迪庆藏族自治州香格里拉市旺池卡村214国道旁。 法定代表人：唐锐。 原告赵远江诉被告香格里拉市天锐房地产开发有限公司（以下简称：天锐公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，于2020年11月24日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵远江的委托诉讼代理人秦建华、被告天锐公司的法定代表人唐锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵远江向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告于2016年9月19日签订合同编号为TR3-2-701及TR15-2-701的《商品房购销合同》有效；2.请求人民法院判令被告立即按合同约定向房地产管理机关登记备案；3.请求人民法院依法判令被告立即为原告办理不动产登记证，并将房屋立即交付给原告；4.请求人民法院判令支付逾期办理房屋不动产证的违约金，按合同约定执行；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年9月19日签订合同编号为TR3-2-701及TR15-2-701的《商品房购销合同》，原告于2016年9月20日按合同约定向被告支付购房款383,968.00元、344,084.00元，用于购买被告开发的花香山谷小区第3幢第2单元第7层701号及第15幢第2单元第7层701号房。根据《商品房购销合同》的约定，被告应当于签订合同之日起30天内到房地产管理机关登记备案，于2017年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，并于交房后的180天内办理不动产权登记证。由于被告原因导致原告不能按合同约定时间接房的，被告应每日按总房款万分之一向原告支付违约金。综上所述，原、被告之间的权利义务关系明确，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，不到房地产管理机关登记备案，也不积极办理房屋不动产证，被告不履行合同义务的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告天锐公司辩称：答辩人暂时满足不了被答辩人的诉讼请求，目前工程虽然竣工了但还没有验收，所以暂时办不了证，被答辩人是以抵扣工程款的方式签的合同，现答辩人已准备申请破产，资金链断了，所以多久能办证也无法确认。 原告赵远江为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.身份证复印件，证明原告身份信息。 2.《商品房购销合同》复印件，证明原告购房事实。 3.收据复印件，证明原告已交清房款的事实。 经质证，被告对原告提交的三组证据均无异议。 被告天锐公司未向本院提交证据。 经审查，原告赵远江提交的证据符合证据的客观性、真实性、合法性，本院依法予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2016年9月19日，天锐公司为抵扣赵远江工程款与其签订了编号为ＴＲ3-2-701、ＴＲ15-2-701的两份《商品房购销合同》，将花香山谷小区3幢2单元701号房折抵人民币383968.00元、15幢2单元701号房折抵人民币344084.00元，并于2016年9月20日向赵远江出具了购房款收据。上述合同明确天锐房地产以出让方式取得位于香格里拉市为ＤＡ-2-2的地块的土地使用权，土地规划用途为住宅。土地使用权证号为云土国用（2012）第273号。天锐房地产经批准在上述地块上建设商品房，暂定名称花香山谷小区，该项工程建设工程规划许可证号为建字第2014-05号，批准预售商品房的机关为迪庆藏族自治州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为预许迪建字（2014-08）号。合同约定，天锐公司应自签订合同之日起30天内到房屋所在地房地产管理机关登记备案，并于2017年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给赵远江。由于天锐公司自身原因导致赵远江不能按合同约定时间接房（不可抗力除外），天锐公司应每日按总房款的万分之一向赵远江支付违约金。如天锐公司未按上述约定按期交房，应以购房款为基数按每日万分之一向赵远江支付违约金。天锐公司至今未按合同约定交付房屋，也未办理房屋登记备案及产权登记手续。 另，根据本院生效的（2020）云3401民初507号民事判决书查明，2016年1月26日，长城资管昆明分公司与天锐公司签订《抵押合同》，此合同附件部分明确该合同项下的抵押财产包括案涉花香山谷小区3幢2单元701号、15幢2单元701号房屋。2016年1月27日，香格里拉市房他证建塘镇字第××号《房屋他项权证》的他项权利人为长城资管昆明分公司，上述房屋现未解除抵押。 本院认为：首先，赵远江与天锐公司达成以房抵债的合意，且在天锐公司取得土地使用权证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证的情形下，双方自愿签订《商品房购销合同》，此系双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，故双方签订的《商品房购销合同》合法有效。其次，赵远江与天锐公司签订《商品房购销合同》后，通过抵付方式履行了付款义务，案涉房屋建设已竣工。但被告天锐公司未按约交付房屋也未办理不动产登记证，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，案涉房屋已于2016年1月27日被天锐公司进行抵押并办理了抵押登记，至今抵押未解除。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”故原告要求被告按合同约定向房地产管理机关登记备案、办理不动产登记证并交付房屋的诉请，在法律上、事实上不能履行，本院不予支持。对于原告主张的逾期办理房屋不动产证的违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案事实，本院酌情支持被告天锐公司以购房款共计人民币728,052.00元为基数，按照每日万分之一标准计付原告赵远江自2017年11月27日至2020年11月24日止的违约金共计人民币79,576.00元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告赵远江与被告香格里拉市天锐房地产开发有限公司于2016年9月19日签订的编号为TR3-2-701、TR15-2-701的两份《商品房购销合同》有效。 二、被告香格里拉市天锐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵远江违约金人民币79,576.00元。 三、驳回原告赵远江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币100.00元，由被告香格里拉市天锐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 阿巴竹玛 人民陪审员 鲁 益 生 人民陪审员 杨 乃 政 二〇二〇年四月二十二日 法官助理郭金秋 书记员陈峰