广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异105号 异议人(被执行人)：钟云奎，男，1968年4月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 申请执行人：孙伟，男，l981年7月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 本院在执行申请执行人孙伟申请执行被执行人钟云奎房屋买卖合同纠纷一案中，钟云奎对本院拍卖其名下位于广州市增城区xx路xx号xx房（登记字号：xx登记xx、产权证号xx，以下简称涉案房屋）的执行行为不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人钟云奎称，异议人与孙伟因房屋买卖合同纠纷一案，广州市增城区人民法院作出（2018）粤0118民初4050号民事判决书，现判决书已发生法律效力，进入执行阶段。执行阶段，法院查封并裁定拍卖异议人名下涉案房屋，异议人申请依法撤销法院作出的（2019）粤0118执1386号之六《执行裁定书》。事实与理由：一、异议人已向广州市检察院提出抗诉，判决有可能被推翻，另法院所判金额与房子价值不相称，不需要拍卖房子，且现房子已被查封，也没有转移的可能。一旦抗诉后改判，拍卖造成的损失无法挽回。二、（2018）粤0118民初4050号民事判决书、（2018）粤01民终20461号民事判决书、（2019）粤0118执1386号之六执行裁定书认定事实严重不符，实属颠倒黑白，据此作出的判决显然错误，应予以撤销。原一、二审法院均认定异议人“一房二卖”，而这显然与事实不符。异议人因欠案外人朱锦添60万元无法归还，才被迫拍卖房还债。本案申请执行人孙伟正是利用异议人急于卖方套现、对二手交易流程不熟悉的情况，在孙伟自行找来的中介帮助下，不仅压低售价，还“设置”了一个对异议人来说无法履行的合同条款：过户当天才支付首期款（该条款在签订合同时为空白，后续由中介补上，故与其他手写条款不同，未由异议人按指模印确认）。孙伟的行为实属合同欺诈。即便如此，孙伟由于已购有住房，银行只能贷到房屋评估价值200万的三成，即60万元。这与合同约定的贷款88万元有差额。因此，即使合同有效，异议人在此情况下也享有不安抗辩权。在孙伟不补足余款或支付首期的情况下，异议人有权解除合同。故异议人于2017年4月11日委托律师向孙伟发出《律师函》，要求孙伟于4月21日前支付首期款，否则本人可行使解除权。但孙伟逾期未支付。从2017年2月签订合同至今，异议人只收到孙伟支付的定金3万元。异议人万般无奈，只能于2017年5月1日委托律师发出解除合同的律师函。显然，在此过程中，异议人并不存在违约行为。而孙伟却有明显欺诈和违约行为，不应得到法律支持。三、（2018）粤0118民初4050号民事判决书、（2018）粤01民终20461号民事判决书、（2019）粤0118执1386号之六执行裁定书适用法律错误，也应予以撤销。原审判决依据是《合同法》第九十七条。该条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从异议人在二审提供的证据，即证明涉案房屋所在小区的房屋成交价显示，本案所涉合同价低于市场价。即使合同解除后，异议人与案外人签订的房屋买卖合同，成交价也只是与当时的市场价相当。而本案所涉房屋买卖合同有欺诈之嫌。即使有效，也已解除，而责任完全在孙伟。且判决依据的条款即合同第十一条：卖方提供虚假产权证明或隐瞒本合同无法履行或转让房产因卖方原因被司法机关查封等均不存在，这与事实不符。因此，并不存在异议人应支付违约金或赔偿孙伟损失的事实和法律依据。在异议人仅取得3万元定金的情况下，却要求承担50万元的违约金，显然既不合法也不公平。四、这套房子是异议人家唯一一套住房，家里住有八十高龄父母双亲和刚出生几个月的小孩，父亲因病中风瘫痪在床，生活不能自理，母亲因有疾病在身，长年吃药，妻子在照顾父母和小孩没有工作，没有收入来源，生活来源仅靠异议人和儿子两人打工维持生活，这种情况符合无能力执行的条件。综上，请求法院查明事实，依法支持异议人的请求。 申请执行人孙伟未提出异议意见，亦未提交任何证据。 本院查明，申请执行人孙伟申请执行被执行人钟云奎房屋买卖合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号《民事判决书》。由于钟云奎不服本院作出的（2018）粤0118民初4050号《民事判决书》，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终20461号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（2018）粤0118民初4050号案件判决如下：“一、被告钟云奎在本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙伟返还定金30000元；二、被告钟云奎在本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙伟支付违约金519000元；三、驳回原告孙伟的其他诉讼请求。” 由于钟云奎逾期未履行上述生效判决确定的义务，孙伟依法向本院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2019）粤0118执1386号。在该案执行过程中，本院于2019年3月20日作出（2019）粤0118执1386号《执行裁定书》，依法查封了钟云奎所有的上述涉案房屋。本院于2019年11月20日作出（2019）粤0118执1386号之六《执行裁定书》，裁定拍卖该涉案房屋。钟云奎不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 再查明，广州市增城区国土资源和规划局出具涉案房屋的《不动产登记查册表》显示：涉案房屋坐落在广州市增城区xx路xx号xx房（房产登记号：xx登记xx、权属证号xx）；产权人钟云奎。 钟云奎不服广州市中级人民法院（2018）粤01民终20461号民事判决，向广东省广州市人民检察院申请监督。广东省广州市人民检察院经审查认为符合受理条件，于2019年9月12日作出穗检控申控民受〔2019〕416号《民事监督案件受理通知书》，决定予以受理。 在异议审查中，孙伟向本院书面表示：如查封拍卖的房屋是钟云奎唯一住房且实际居住的，同意参照增城区（或广州市）房屋租赁市场租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，由法院处理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定：当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案中，钟云奎对本院在（2019）粤0118执1386号案件执行过程中查封、拍卖涉案房屋的执行行为提出异议，依法应依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 对于钟云奎的异议主张及理由是否成立？本院认为：１、（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号民事判决已发生法律效力，判决钟云奎对涉案债务承担偿付责任。根据该判决内容及孙伟的强制执行申请，本院依法应对钟云奎的财产实施强制执行措施，以清偿生效民事判决书确定钟云奎所欠孙伟的债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人钟云奎逾期未履行生效的上述民事判决确定的义务，本院在（2019）粤0118执1386号案件执行过程中，依法查封登记在钟云奎名下的涉案房屋，该执行行为符合上述法律规定。２、钟云奎在本案中主张（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号民事判决书认定事实颠倒黑白，适用法律错误，其该异议理由实质是对（2018）粤0118民初4050号和（2018）粤01民终20461号民事判决内容不服，依法不属《中华人民共和国民事诉讼法》规定的执行异议案件的审查范围，本案不予审查。钟云奎可另循其他法律途径解决。3、钟云奎认为（2019）粤0118执1386号之六执行裁定书认定事实不符、适用法律错误，没有事实及法律依据，本院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零六条规定：“按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。”异议人钟云奎以其就本案执行依据已向广州市检察院提出抗诉，广州市检察院决定予以受理为由请求不予拍卖涉案房屋，但无证据显示法院已对该案决定再审并裁定中止原判决的执行，故本院对钟云奎提出的该项异议理由不予支持。5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”在异议审查中，申请执行人孙伟书面表示同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，由法院处理。因此依照上述法律规定，钟云奎以涉案房屋是其与家人维持生活所必需的唯一居住房屋为由，要求停止对涉案房屋的执行，理由不能成立，本院不予支持，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回钟云奎的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  邱绮敬 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  陈月玲