四川省什邡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0682民初102号 原告（执行案外人）：四川省江安县迎安建筑工程总公司，住所地：江安县江安镇东风路**，统一社会信用代码915115232091054521。 法定代表人：黄泽文，该公司经理。 委托诉讼代理人：李罗全，该公司员工，男，1966年3月23日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王晓刚，四川泰昌律师事务所律师。 被告（申请执行人）：德阳市康健有限责任公司，住所地：四川省德阳市西湖街**，统一社会信用代码91510600205107055P。 法定代表人：林长青，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍勇，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代燊，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都市高家庄置业有限公司，住所地：成都市金牛区蜀西路**，统一社会信用代码915101002019431528。 法定代表人：冯韬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李益梁，该公司员工，男，1985年4月20日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区南二路********，公民身份号码5131241985********。 第三人：四川什邡农村商业银行股份有限公司，，住所地：什邡市亭江东路**统一社会信用代码91510682692277982K。 法定代表人：许兵，该行董事长。 委托诉讼代理人：赖伟，该行员工，男，1987年8月4日出生，汉族，住，住四川省什邡市/div> 委托诉讼代理人：温丽琴，该行员工，女，1987年11月16日出生，汉族，住，住四川省什邡市/div> 原告四川省江安县迎安建筑工程总公司（以下简称迎安建筑公司）与被告德阳市康健有限责任公司（以下简称康健公司）、第三人成都市高家庄置业有限公司（以下简称高家庄公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，因四川什邡农村商业银行股份有限公司（以下简称什邡农商行）与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迎安建筑公司的委托诉讼代理人李罗全、王晓刚，被告康健公司委托诉讼代理人伍勇，第三人高家庄公司的委托诉讼代理人李益梁，第三人什邡农商行的委托诉讼代理人赖伟、温丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告迎安建筑公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于成都市金牛区蜀西南二路194、196、198号1层的房屋及土地；2.判决确认原告享有位于成都市金牛区蜀西南二路194、196、198号1层的房屋及土地的所有权；3.被告承担全部案件诉讼费。事实和理由：原告与第三人高家庄公司于2011年12月12日、2012年11月8日，分别签订《高家庄@赞城1#、2#、3#楼及对应的地下室总承包施工合同》、《高家庄@赞城4#、5#、6#楼及对应的地下室总承包施工合同》。2017年3月15日，双方对工程款进行了结算，确认第三人高家庄公司尚欠原告工程款10,226,328元。同年4月11日，双方达成《以房抵债及相关问题协议书》。约定，第三人高家庄公司以高家庄@赞城5号楼1层5-13至5-1/16轴线交5-A至5-E轴线的办公用房（建筑面积约为123.89平方米）抵工程款1,982,240元。协议签订后，第三人高家庄公司随即将该房屋交付原告。2017年6月12日，原告将该房屋出租给成都冠寓商业管理有限公司使用至今。2017年5月16日，第三人高家庄公司将涉案房屋登记在其名下。2017年7月18日，第三人高家庄公司将该房屋用于向银行的抵押贷款。在被告康健公司与第三人高家庄公司借款合同纠纷一案，什邡市人民法院查封了涉案房屋。2019年11月18日，原告提出书面异议，什邡市人民法院于同年12月11日作出执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服执行裁定，向法院提起诉讼，理由如下：1.原告与第三人高家庄公司达成的《以房抵债及相关问题协议书》是双方真实意思表示，协议合法有效。原告于2017年4月11日，就接管了房屋并出租至今，早于法院查封房屋的时间；2.关于未办理过户登记，是因为第三人高家庄公司将房屋用于抵押贷款所致，并非原告自身原因未办理过户登记。综上，请求法院查明事实，支持原告诉讼请求。 被告康健公司辩称，本案所查封的房产，第三人高家庄公司在2015年12月就办理了初始登记。原告完全可以要求第三人高家庄公司办理分户登记，但原告怠于行使权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，不动产物权以不动产登记薄登记的权利人为准。原告不是不动产登记薄登记的权利人，因此，其诉称案涉房屋归其所有，无事实和法律规定，原告对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人高家庄述称，原告所诉基本都是事实。原告的请求由法院依法判决。 第三人什邡农商行述称，第三人高家庄公司向什邡农商行借款时，李罗全是作为案涉房屋的承租人，也签收了抵押告知书。因此，原告清楚房屋已办理抵押的事实，什邡农商行的抵押权依法成立，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《成都市不动产登记信息摘要3》、被告提交的《成都市不动产登记信息摘要4》，双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的被告有争议的如下证据，本院认证如下：1.原告提供的与第三人签订的《施工合同》、《工程结算及工程款支付确认书》、《以房抵债及相关问题协议书》证明原告取得案涉房屋所有权等证据，经第三人高家庄公司质证无异议，本院对其真实性予以确认；2.原告提供的《房屋租赁协议》、《四方协议》、《权利义务转让协议》、缴费凭据等，证明原告于2017年6月已实际占有案涉房屋等证据，本院对其真实性予以确认；3.原告提供的《成都市商品房现售合同信息摘要》，证明原告将第三人用于抵债的其他房屋已网签备案，该证据来源合法，内容客观真实，本院对其真实性予以确认；被告康健公司和第三人什邡农商行提供的原告有争议的《抵押告知书》、《与借款人、抵押人、承租人签订的四方协议》，原告代理人李罗全认可系其所签，本院对其真实性予以确认。上述证据能否达到证明目的，本院将结合相关法律规定予以评析。 本院经审理认定事实如下：原告与第三人高家庄公司于2011年12月12日、2012年11月8日，分别签订《高家庄@赞城1#、2#、3#楼及对应的地下室总承包施工合同》、《高家庄@赞城4#、5#、6#楼及对应的地下室总承包施工合同》。2017年3月15日，双方对工程款进行了结算，确认工程总造价为283，710，000元。同年4月11日，双方达成以第三人高家庄公司开发建设的高家庄赞城5号楼4至7层，底层办公大厅（5-13至5-1/16轴线交5-A至5-E轴线的部分约为123.89平方米）的房屋抵偿部分工程款，并对办理不动产登记等其他事项进行了约定。协议签订后，第三人高家庄将抵偿房屋交付给了原告。原告于2017年6月12日，将该房屋出租给成都冠寓商业管理有限公司使用。2017年8月3日，原告将第三人高家庄公司用于抵偿的4至7层房屋进行了网签备案。第三人高家庄公司于2017年5月16日，取得5号楼1层大厅和4至7层房屋的不动产产权登记证书。其中1层大厅的登记证书中包括抵偿给原告的194、196、198号约123.89平方米的房屋。2017年7月17日，被告用该房屋及5号楼4至7层房屋作抵押向第三人什邡农商行贷款，贷款期限至2022年7月16日。 在本院执行被告康健公司申请执行第三人高家庄公司借款合同纠纷一案中，本院于2019年8月2日查封了第三人高家庄公司所有的高家庄赞城5号楼1层房屋。同年11月26日，原告提出书面异议，主张案涉房屋查封前已由第三人高家庄公司抵偿并由原告实际占有，要求解除查封。本院审查后，作出（2019）川0682执异53号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服执行裁定，向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点是原告与第三人高家庄公司达成的以房抵债的协议是否合法有效、原告是否非因自身原因就位于成都市金牛区蜀西南二路194、196、198号1层的房屋不能办理过户登记，对该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，原告与第三人高家庄公司的债务系建设工程款，根据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，原告享有建设工程价款折价、拍卖的优先受偿权，双方达成的协议系双方真实意思的表示，应为合法有效；因第三人高家庄公司将该房屋用于抵押贷款，在贷款未清偿之前，案涉房屋不能办理过户登记。因此，原告非因自身原因不能办理房屋过户登记；且原告已于本院查封前实际占有该房屋；综上，原告的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下： 一、在被告德阳市康健有限公司申请执行第三人成都市高家庄置业有限公司借款合同纠纷一案中，不得对位于成都市金牛区蜀西南二路194、196、198号1层的房屋进行执行； 二、确认位于成都市金牛区蜀西南二路194、196、198号1层的房屋属原告四川省江安县迎安建筑工程总公司所有。 本案受理费22,640元，由原告四川省江安县迎安建筑工程总公司负担2,640元，第三人成都市高家庄置业有限公司负担20,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长 钱 勇 人民陪审员 唐 兵 人民陪审员 余永发 二〇二〇年四月二十八日 书 记 员 徐 兰