辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7633号原告：华莹莹，女，汉族，1997年5月20日出生，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：马晓军，系辽宁海星律师事务所律师。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连经济技术开发区黄海西路138-1号-G。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。原告华莹莹诉被告大连宜华建设集团有限公司（下称宜华集团）、第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（下称宝林集团）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华莹莹的委托诉讼代理人马晓军、被告宜华集团委托诉讼代理人庞伟、翟志伟到庭参加诉讼，第三人宝林集团经本院公告传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理完结。原告诉称，2019年9月16日，原告（案外人）收到大连市金州区人民法院送达的（2019）辽0213执异12号《执行裁定书》。原告认为该裁定驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。原告在2015年7月22日与第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买宝林凤凰城2幢2单元12层1号房屋（行政街号金州新区站前街道金港路304号2幢2单元12层1号），并交齐全部购房款，收到正式的购房发票。2016年3月3日，原告与第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，按要求交付预存水电费、物业费等相关费用，领取房屋钥匙、门禁卡，实际占有、使用房屋至今。原告在2015年7月22日签订《商品房买卖合同》并在2016年实际占有、使用房屋至今，足以认定在人民法院查封房屋之前在原告与第三人之间已经形成商品房买卖合同法律关系，原告身份为商品房买卖合同的购房者，而不是与第三人存在抵债的法律关系。原告已经实际支付了购房款，提供的相关证明可以印证该节事实，不能简单的将抵顶货款的方式理解为未支付，只是支付的方式为抵顶拖欠的货款，但作为原告已经实际支出了该购房款。故请求：1、立即停止对原告购买的宝林凤凰城2幢2单元12层1号（金州新区站前街道金港路304号2单元12层1号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告对宝林凤凰城2幢2单元12层1号（金州新区站前街道金港路304号2单元12层1号）房屋具有所有权；3、本案诉费用由被告承担。被告不同意原告的诉讼请求。原告华莹莹无权要求停止对金港路304号2-2-12-1号房屋的强制执行。原告诉讼请求不符合最高院《执行异议与复议规定》第二十九条的规定。原告与宝林公司的基础法律关系不是商品房买卖法律关系，是债权债务法律关系。原告不具有购买房屋的意思表示。原告是通过以物抵债方式取得的案涉房屋，因以物抵债的当事人没有买卖的合意，抵债受让人仅希望实现金钱债权，物的交付只是金钱债权的替代手段，因此，其与宝林公司签订的《商品房买卖合同》实质上是实现债权消灭债务，其双方不是真实的商品房买卖合同法律关系，原告的诉讼请求不符合《执行异议与复议规定》第29条所调整的商品房买卖关系。二、原告所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。1、所谓的“商品房买卖合同”应该按照规定进行网签备案。原告的合同没有备案，原因是房屋已经抵押给了银行，宝林公司知道，原告也一定知道或应当知道办理不了网签备案，该房屋的抵押情况是公示的，原告完全可以查到。原告在2015年签订的合同，那么从2015至2017年长达2年多的时间，原告为什么不起诉宝林公司？为什么不向宝林公司主张权利？因为原告与宝林公司并不存在真实的房屋买卖关系。2、原告主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物，其权利是依法受到限制的，购买抵押房屋按照相关法律规定是违法的，是不受法律保护的。违反《物权法》第191条第2款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，原告提交的合同标的是抵押物，宝林公司是无权处分的。案涉合同属于效力待定的合同，需要通过抵押权人的同意才属于有效合同，但本案抵押权人即银行从来没有同意办理抵押的房屋可以进行出售，因此原告所谓“商品房买卖合同”是违法的合同（或者说是不合法的合同）、效力待定的（而不是有效的）合同，绝不是合法有效的合同。以上，可以看出所谓的“商品房买卖合同，当然不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。3、如果按照原告自己的主张与宝林公司存在所谓的“商品房买卖合同关系”，原告应当依法向宝林公司主张权利；如果原告完全不存在自己主张的所谓权利，仅是替宝林公司“顶包”，原告自应主动撤回其所谓的“请求”，以避免在各方面事实落实查清后，所有涉及此案的相关人员要承担因虚假诉讼而应负的刑事法律责任。三、原告不符合第29条第2项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。原告从执行异议阶段至今未提供房屋查询信息，证明其名下无其他用于居住的房屋，因此案涉房屋并非为原告唯一用于居住的房屋。四、原告不符合第29条第3项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。原告用发票来证明支付房款是不成立的。原告并非真实的买受人，只是通过抵顶房屋的方式来实现债权，因此原告与宝林公司之间并无真实的房屋买卖关系。原告自执行异议阶段开始一直未提供宝林公司和大连市甘井子区大连湾街道乾程建材厂之间的所谓的《抵债协议》，而且原告提交的所谓《说明》也均是后补的。完全存在被执行人宝林公司与原告华莹莹恶意串通，谎称存在以房抵债协议以对抗执行的情况。综上，原告诉讼请求明显不符合第二十九条的三项条件，请求依法驳回诉请。第三人在执行异议程序中辩称，对案外人的请求表示认可，对案外人提供的证据并无异议，并自认案外人未能办理房屋所有权证书系因被执行人原因造成。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46，547，216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46，547，216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7，009，440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封登记在被告宝林集团名下的房屋4套。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的四处房屋交由本院执行，对上述四处房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由本院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。在执行异议程序中，第三人宝林集团出具情况说明：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）在2013年建设宝林凤凰城项目期间，向大连市甘井子区大连湾街道乾程建材厂（经营者华树威）（以下简称乾程建材厂）购买酚醛板、苯板、挤塑板，共计发生金额2，695，617元，截至2015年7月22日已经给付货款2，093，112元，余欠货款602，505元。2015年7月22日经双方协商，宝林公司以位于该项目2幢2单元12层1号房屋按市场价格抵顶货款585，727元，剩余货款16，778元支付给乾程建材厂，同日与乾程建材厂指定的购买人华莹莹（华树威侄女）签订《商品房买卖合同》，并开具销售不动产统一发票。2016年3月3日，宝林公司与房屋购买人华莹莹签订《大连市前期物业管理服务协议》，并收取预存水电费、取暖费、物业费、垃圾清运费、电梯维护费等各项费用，发放门禁卡、钥匙。将房屋交付购房人华莹莹。大连市甘井子区大连湾街道乾程建材厂（个体工商户，经营者华树威）在执行异议程序中出具《关于华莹莹购房款支付的说明》：本人华树威，系大连市甘井子区大连湾街道乾程建材厂个体业主，曾代本人侄女华莹莹支付宝林凤凰城2幢2单元12层1号商品房购房款。近日获悉该房屋面临贵院查封，故将本人所知的事实经过向贵院说明。2015年7月22日，华莹莹与辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）签订《商品房买卖合同》购买该房屋，本人经营的个体工商户在2013年曾向宝林公司供货形成债权602，505元未结，经商议以本人对辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司的债权代华莹莹支付了该房屋购房款，剩余款项16，778支付给本人后本人与宝林公司对供货形成的债权履行完毕。宝林公司为华莹莹开具《销售不动产统一发票》。2016年3月3日，宝林公司与房屋购买人华莹莹签订《大连市前期物业管理服务协议》，并收取预存水电费、取暖费、物业费、垃圾清运费、电梯维护费等各项费用，发放门禁卡、钥匙。将房屋交付购房人华莹莹。为保护我侄女华莹莹合法权利，特作说明，我保证以上内容完全属实。原告华莹莹系华树峰与王丽娟的女儿。2015年7月22日，原告华莹莹与宝林集团《签订商品房买卖合同》及补充协议，购买案涉房屋，房屋总价款为585，727元。同日，宝林集团向华莹莹出具金额为585，727元的《销售不动产统一发票》，发票中备注：全部房款已收讫。2016年3月3日，华莹莹与宝林集团签订《前期物业管理服务协议》。2016年3月3日，华莹莹向宝林集团交纳水电费、取暖费，向大连宏安物业管理有限公司交纳物业费、垃圾清运费、电梯维护费等各项费用，原告华莹莹占有、使用案涉房屋。2018年5-10月间，华莹莹的父亲华树峰分五笔转账给华树威56.7万元。原告华莹莹向法庭提交一份大连金普新区不动产登记中心的查询表，表明华莹莹在本辖区无其他用于居住的房屋。原告华莹莹对本院的执行行为提出异议，本院驳回了华莹莹的异议请求，华莹莹遂提起本案执行异议之诉。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、当事人提供的专用收款收据、发票、房屋买卖合同、物业费专用收款收据、银行交易明细、情况说明及执行裁定书等证据材料在案为凭，上述证据材料业经当庭质证和本院的审查，无违法之处，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。本案中，华树威所用债权系个人经营的个体工商户通过出卖建筑材料取得的债权，无据表明该债权不属于一般债权。华莹莹虽然与宝林集团签订了房屋买卖合同，但华莹莹并没有向宝林集团实际支付购房款，其与宝林集团签订合同的目的是为抵消上述材料款，目的仍然在于实现债权，其与宝林集团并不存在真正意义上的房屋买卖合同关系，华莹莹并不属于真正意义上的商品房的消费者，其享有的债权并不能对抗宜华集团的建设工程价款优先受偿权。综上，华莹莹的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请不得执行案涉房屋的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。前述法律规定了物权公示原则和物权变更登记生效等，从法律的角度对权利人享有的不动产物权以何种方式予以证明，即不动产权属证书才是权利人享有物权的证明。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，因此，原告诉请确认案涉房屋归其所有属于本案执行异议之诉程序的审查范围，但由于原告并未取得案涉房屋的产权登记，原告与宝林集团之间虽然签订了房屋买卖合同，但案涉房屋在办理权属转移之前，双方之间仍然系债权关系，故对原告要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。被告的辩解意见，证据不足，本院不予支持。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告华莹莹的诉讼请求。案件受理费9660元（原告已预交）、公告费300元(宜华集团已预交)，由第三人宝林集团负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙思敏人民陪审员  刘安喜人民陪审员  刘广春二〇二〇年四月十六日书 记 员  万 汇