陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民初28号原告（执行案外人）：刘芸，女，1966年12月26日出生，汉族，榆林市榆阳区中小学后勤管理服务中心，住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：何宏斌，陕西树理律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐静，陕西树理律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：张勇强，男，1962年11月19日出生，汉族，住西安市雁塔区中冶-曲江山2-2-502，系该公司职员。委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：张和平，该公司经理。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。第三人（被执行人）：张和平，男，1960年5月12日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：曹刘姓，男，1978年5月27日出生，汉族，陕西银磊房地产开发有限公司销售经理，住陕西省榆林市榆阳区。原告刘芸与被告周建明，第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊房地产公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘芸及其委托诉讼代理人何宏斌、齐静，被告周建明的委托诉讼代理人张勇强、吴宇鑫，第三人银磊房地产公司、张和平共同的委托诉讼代理人曹刘姓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芸向本院提出诉讼请求：1.停止对位于榆林市榆阳区XX城XX路XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室房屋的执行行为；2.确认讼争房屋归原告刘芸所有。事实和理由：原告刘芸与李某甲、第三人银磊房地产公司通过以房抵债的形式支付了涉案两套房屋的全部价款，并办理了网签备案，应认定为取得了对涉案房屋的物权期待权，该权利足以排除人民法院对涉案两套房屋的执行。2009年，银磊房地产公司资金短缺，向李某甲借款480万元，李某甲向刘芸借款198万元，其中197万元系银行转账，1万元系现金给付。2015年，李某甲与银磊房地产公司达成合意，以银磊房地产公司开发的君岳华府小区8套房产作价抵债，并签订了购房协议，出具了收据及房款结算单。李某甲将其中四套房屋抵债给了原告刘芸并交付使用。涉案两套房屋于2015年2月3日、2015年11月26日以房抵债时签订了购房协议，房号为6号楼2单元101室、6号楼2单元301室，折抵单价4600元每平，两套房屋折抵总价款1288168元。原告又于2016年1月16日办理了网签手续，原告对涉案房屋第一次采取查封措施并不知情，且在2015年12月22日之前，涉案房屋已折抵给了李某甲。且榆林市住建局在原告签订《商品房预售合同》并办理网签备案的时候也未提到过该房屋有查封的情况，原告刘芸系通过合法合规的方式办理网签备案。另，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。此规定中，对于被执行人办理了备案登记的房屋可预查封，则能够证明备案登记对外有一定的公示效力。本案中，刘芸已对涉案房屋进行了网签备案，对外有一定的公示效力，人民法院不应在续查封中直接将涉案房屋予以查封。刘芸提出的执行异议合法有效，对涉案标的享有物权期待权。君岳华府小区因配套设施不完善，至今未完成竣工验收，小区内所有房屋均未能办理产权登记，即未过户原因不在原告刘芸。原告刘芸对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权利，现提起案外人执行异议之诉，望判如所请。被告周建明辩称，争议房屋于2015年12月17日已被法院查封，法院查封在先。银磊房地产公司、张和平于刘芸恶意串通，在法院查封之后其房屋转让行为无效。刘芸并未实际支付购房款，其提供的转账单据与银磊房地产公司没有任何关联，银磊房地产公司也没有为其开具购房款的税票，无法证明其已足额支付购房款。刘芸异议申请称是以房抵债，但并未有合法有效的法律文书确认该理由。网签是在查封之后，登记行为违法，不认可其有效性。综上，法院的执行符合法律规定，请求法院驳回刘芸的诉讼请求。第三人银磊房地产公司述称，银磊房地产公司同意刘芸的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。第三人张和平述称，张和平同意刘芸的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，周建明与张和平、银磊房地产公司因民间借贷合同纠纷一案，本院于2015年12月17日作出的（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定：查封、冻结银磊房地产公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时，作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书载明：查封、冻结银磊房地产公司位于榆林市榆阳二里半的君岳华府房产（预售证号201319）。查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。本院于2016年1月29日作出的（2015）西中民三初字00311号民事调解：一、银磊房地产公司于2016年2月28日前偿还周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算。二、张和平对上述债务承担连带清偿责任。三、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算。四、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊房地产公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊房地产公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向本院申请强制执行。本院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定：续行查封银磊房地产公司名下位于榆林市XX城XX路XX道以南君岳华府的6幢2单元101号房产、6幢2单元301号房产。刘芸作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异993号执行裁定：驳回原告刘芸的执行异议申请。刘芸遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。庭审中，刘芸提供2010年左右与李某甲的收条及转账凭证、以及李某甲向银磊公司股东郭春耀转款凭证等，用以证明刘芸于2010年左右借款198万元给李某甲，李某甲又将款项转至银磊公司股东郭春耀。刘芸提供李某甲分别于2015年2月3日、2015年11月26日与银磊公司签订的《君岳华府购房协议》及结算收据，证明银磊公司无力偿还借款，以房抵债。李某甲于庭审中出庭作证称，认可上述事实，并称与刘芸于2015年11月27日达成抵债协议，用涉案房屋折抵债务。另查明，刘芸与银磊房地产公司于2016年1月16日签订两份《商品房预售合同》，分别约定刘芸购买由银磊房地产公司开发的君岳华府商住小区6幢2单元101室、6幢2单元301室、建筑面积均为136.17平方、总价分别为626382元、661786元，每平方单价分别为4600元、4860元，支付方式均为一次性付款。2019年11月4日，榆林市住房和城乡建设局出具《网签证明》载明，上述两套房屋均于2016年1月16日已进行网签。再查明，刘芸于庭审中称讼争房屋均于2015年4月1日与物业公司签订物业管理协议，并实际占有使用，其中6幢2单元101室已于2018年9月4 日出卖给高某某。并称自己名下在不动产管理部门登记未登记有其他房产，但未能出示不动产情况查询证明。上述事实，有（2019）陕01执异993号执行裁定书、《君岳华府购房协议》、《商品房预售合同》、《网签证明》、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案审理的焦点为：刘芸就位于榆林市榆阳区XX城XX路XX沟XX小区XX幢XX单元XX室、XX幢2单元301室的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”。本案中，刘芸主张的《君岳华府购房协议》、《以物抵债协议》及《商品房预售合同》是否当然产生不动产物权期待权的保护条件并足以排除对该不动产执行的后果。本案中，刘芸称银磊房地产公司因无力偿还其与丈夫的债务，经双方协商一致将本案查封的涉案房屋抵偿给刘芸用于抵偿债务，以证明涉案6幢2单元101室、6幢2单元301室房屋系银磊房地产公司抵与李某乙的借款。其因此认为双方借款合同关系终止，建立商品房买卖合同关系。庭审中，刘芸提供李某甲分别于2015年2月3日、2015年11月26日与银磊公司签订的《君岳华府购房协议》及银磊公司向李某甲出具的结算收据，证明银磊公司无力偿还借款，以房抵债。李某甲于庭审中出庭作证称，认可上述事实，并称与刘芸于2015年11月27日达成抵债协议，用涉案房屋折抵债务。但至此期间，无论在合同签订抑或支付房款等方面，刘芸并未与银磊公司之间形成商品房买卖合同关系，而是自李某甲处债权受让关系。至于刘芸与银磊房地产公司于2016年1月16日签订两份《商品房预售合同》一节，因本院已于2015年12月17日查封了涉案房屋，故仍不能证明刘芸与银磊公司在人民法院查封涉案房屋之前已形成合法有效的书面买卖合同法律关系。至于刘芸提供榆林市住房和城乡建设局出具的《网签证明》，证明讼争两套房屋已于2016年1月16日网签至刘芸名下，以主张其享有该二房屋所有权一节，依照《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书”。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理方式，不具有创设权利的功能，不具有不动产登记簿的公示公信效力，亦不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”规定之情形。故刘芸以涉案两处房屋于2016年1月16日网签至其名下而主张享有涉案房屋的所有权，法律依据不足。因此，刘芸之主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，不足以排除对涉案房屋的执行。综上所述，刘芸主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有；缺乏事实依据且证据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：驳回原告刘芸的诉讼请求。案件受理费16394元，由原告刘芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。     审 判 长  马 莉  莉                    审 判 员  马  延  环                            审  判  员  秦 燕 燕 二○二○年四月二十三日 书 记 员  杨  雪  薇