成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5486号 原告：杨娇，女，汉族，1989年7月7日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗苏芮，四川蜀青律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王霞，四川杰中律师事务所律师，一般授权。 被告：成都雅蓝商业管理有限公司，住所地成都市金牛区商贸大道**。 法定代表人：唐艺书。 委托诉讼代理人：王成龙，男，系公司员工，特别授权。 第三人：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司，，住所地成都市一环路南三段**世纪电脑城项目**** 负责人：李小龙。 委托诉讼代理人：王**，男，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：任涛，男，系公司员工，一般授权。 原告杨娇与被告成都雅蓝商业管理有限公司（以下简称：雅蓝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，根据原告杨娇的申请，本院依法追加四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司（以下简称：蓝光嘉宝公司）为第三人，并依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭进行审理。原告杨娇及委托诉讼代理人罗苏芮、王霞，被告雅蓝公司的委托诉讼代理人王成龙，第三人蓝光嘉宝公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨娇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房租赁合同》【合同编号：成雅商合字（2018）27号】；2、判令被告退还原告支付的租赁保证金11,995元、租金18,135.38元，其他押金及费用33,109.72元，合计63,239.72元；3、判令被告赔偿原告的装修、人工劳务损失等共计317,150元；4、判令被告赔偿原告的员工工资55,700元；5、判令被告赔偿因漏雨造成的退学费经济损失30,000元。 原告杨娇提出的事实与理由：原告于2018年1月25日与被告签订商品房租赁合同，租赁被告位于四川省成都市成华区房屋，建筑面积230.29平方米，另配套一起租业主商铺（206号）41.34平方米，共计租赁面积271.34平方米，加赠送实用面积约460平米，原告用于教育培训（教育机构名字：成华区小米鹿艺术培训部），2月开始进行装修，装修方式为：自装（安装负责人：杨某）。在工程装修施工过程中，2018年4月天气多雨，因房屋质量问题，房屋就开始漏雨，爆水管，因原告涉及教育，培训对象是3-18岁的学生，原告就开始向被告反映房屋漏雨问题会造成安全问题，原告不得已自己找工人再次将墙壁粉刷一遍，2018年5月装修完毕，2018年6-7月房屋漏雨扩大，且出现频繁漏雨，造成房屋大面积漏水，导致工程已完工的墙面、墙漆、地面木地板及已、地面木地板及已完工成品遭到破坏及损毁暑假班期间，跆拳道班一小朋友因漏雨地面湿滑不慎摔倒，原告不得已就只有全校停课，导致原告暑假班约100名学员全部退费，至此原告就未营业，期间，原告一直不断向被告反映，被告的员工让原告投诉，原告按照被告要求投诉至12315、蓝光总部、质监局、审计等，房屋漏水问题一直未能解决，2018年9月底原告不得已向四川省省长信箱信访投诉后，双方达成一致意见，被告免除原告房租5个月，房租重新计算，原告也同意上述方案后，被告上报总部反悔，10月底，被告就采取置之不理的态度，经多方勘察尚不知何时才能解决，2018年11月底，就强行将铺面的电停了，造成原告的学校不能使用。现被告单方面要求解除合同，被告交付的房屋存在漏水现象，严重影响原告的装修进程及经营至今仍怠于整改，同属违约。因被告向原告出租的门面存在质量问题，造成原告自合同签订之日起投入大量人力、物力及时间成本却一无所获，现被告已将该商铺出租于案外人，也拒绝与原告协商赔偿事宜。 被告雅蓝公司辩称，1、原被告双方之间的租赁合同已于2018年11月4日由被告通过发函的形式予以解除。2、原告向被告支付的租赁保证金11,995元及租金18,135.38元，租金系原告使用该房屋期间已实际产生的租金费用，不应当再主张返还。同时因原告一直拖欠租金，被告已按合同约定发函解除合同，并没收租赁保证金。3、原告请求被告赔偿装修损失317,150元于法无据。被告出租给原告的房屋确实存在一定程度的质量瑕疵，但漏水问题主要系天气原因导致，并且被告也一直在配合原告进行积极整改，并于2018年8月底整改完毕。原告因自身经营不善，不愿意继续经营，被告自始至终都同意承担原告停业期间的相关损失，但双方始终无法协商一致。原告既不同意继续经营，也不按照合同约定支付租金，本身就已违约。因此，原告向被告主张的装修损失系原告自身停止经营所导致，而非被告的过错。4、原告主张被告赔偿员工工资及退学费经济损失等费用于法无据，被告不同意承担。 第三人蓝光嘉宝公司陈述，2018年2月原告杨娇进场进行了装修，并缴纳了装修服务费，且已经装修完毕。其他情况就不知道了。确实有存在漏水，但蓝光嘉宝公司不清楚原告报修的情况。蓝光嘉宝公司不清楚原告报修的时间及漏水的时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月25日，雅蓝公司（甲方，出租方）与杨娇（乙方、承租方）签订《商品房租赁合同》，约定：甲方将位于成都市成华区的房屋（以下简称：案涉房屋）出租给乙方，建筑面积共计230.29平方米；该租赁物仅供乙方经营教育用途；乙方自合同签订当日向甲方支付租赁保证金11995元；乙方应于2018年2月1日自行前往租赁物所在项目物业中心办理交房手续，甲方不再另行通知；自交付日或视为交付日开始计算租金；租赁期限为4个租赁年度，第一个租赁年度租金总额为72541.52元；乙方应自合同签订当日向甲方支付自计租日起三个月的租金18135.38元，此后每三个月为一个租金支付季度，自上季度的最后15日前支付完毕；“第十二条租赁物的返还12.1乙方应保持租赁物及物内所有机械设备、消防系统、消防报警器及电器设备等均处于维护良好和正常磨损状态，并于租赁期限届满、或甲乙双方协商一致解除、或因一方违约导致合同解除之日起3日内将租赁物恢复至甲方移交时的状态后返还甲方并结清各项费用（含租金、物业费、水费、空调费及其他费用等）、交还该租赁物钥匙及移交各项文件资料等交还手续，甲乙双方签署租赁物交还凭据后，乙方交还该租赁的义务完成”，12.2办理交还手续前，乙方应自费将该租赁物内所有属于乙方的可移动物品搬离该租赁物，将不可移动的物品拆除，并将该租赁物恢复至租赁物交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）……；“第十三条违约责任13.1除本合同另有约定外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付￥【35985.00】（大写【叁万伍仟玖佰捌拾伍元整】）违约金，且守约方有权解除本合同。”；乙方不按时支付租金，除补足应缴纳租金外，每逾期一天按每季度租金的1%支付违约金给甲方，逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付￥【35985.00】（大写【叁万伍仟玖佰捌拾伍元整】）的违约金，且租赁保证金不予退还，若给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追偿。 2018年1月31日，雅蓝公司向杨娇出具了收据两张，分别载明收到案涉保证金11,995元及2018年2月1日至2018年4月30日租金18,135.38元。 庭审中，蓝光嘉宝公司认可杨娇缴纳了2018年2月5日至2018年4月30日的物管费20,089.72元。 另查明，杨娇举出的营业执照载明，成华区小米鹿艺术培训部系个体工商户，经营者为杨娇，经营场所为四川省成都市成华区东裕路**附**。 庭审中，杨娇举出的盖有出票方印章的收款收据及发货单金额共计176810元。杨娇举出的收条载明收款人分别收到杨某支付的木工人工费16000元，泥工工资43500元，安装材料费34000元，打墙人工费15600元、洗面台36**元、前台55**元，涂料人工费16500元，以上共计134700元。杨娇举出其银行账户流水记录，拟证明其中两笔转入款项300000元用于装修。 庭审中，证人杨某出庭陈述：证人与杨娇系父女关系；证人负责装修杨娇租赁的小米鹿艺术培训学校；装修期间为2018年正月初六（2月）至2018年5月20多号；房屋的装修已在物管公司备案，有验收，验收有证人的签字；装修了1个跆拳道室、1个舞蹈室、1个厕所、1个储藏间、2个美术教室、1个书法教室、1个前台；在成都富森和红牌楼建材市场购买的装修材料；装修时请了35个工人，包括泥瓦工、木工、涂料工、贴砖工、打墙的；工钱是现金支付给领头的；装修的时候，第一次下雨比较小，就把墙面打湿离地面一米高左右，证人让工人全部把墙抹一遍。涂料刷完后，雨就开始下大，地面开始积水。，地面开始积水娇说了，杨娇和物管沟通了此事。第二次雨下大了，地面积水，就让，地面积水他们没有来修。最后一次是房屋装修后，杨某走了，地板淹完了都已，地板淹完了都已翘了0多万元，因为每分钱都是证人付某的，证人记得大概。 庭审中，杨娇举出2018年5月至10月的工资发放表，拟证明员工工资损失55,700元。但杨娇未举出工资发放表上签字人员的劳动合同或社保缴费凭证。 庭审中，杨娇举出微信聊天及微信转账记录，拟证明其退还了学生的学费金额共计30,000元。 2018年11月29日，成都市城乡建设委员会作出《关于杨娇反映蓝光coco国际一期商铺渗水问题的行政程序处理决定书》（以下简称：行政程序处理决定书）载明：“杨娇：……2018年11月5日你反映蓝光coco国际一期商铺渗水问题（信访件编号：5100002018110700391），要求相关部门协调解决。……经查，蓝光COCO国际一期8-209、210、219-222号商铺所有权为该项目建设单位成都成华蓝光房地产开发有限公司，您为该商铺的承租人。您反映的房屋渗水问题目前已整改完成，建设单位的书面回复已于2018年11月28日提交市质监站。……”。 庭审中，杨娇陈述：装修前未上课，6月有上课，且只有两间教室能用，其他教室墙面均有不同程度损坏，我们只用一间教室让小朋友上课。7月每天都在下雨，没有用案涉房屋。8月、9月也没有用案涉房屋。杨娇是从2018年9月初到2019年1月一直在借用旁边的学校补退课的课时。到雅蓝公司强行锁门时都没有修复完，且在漏雨。 雅蓝公司陈述：案涉房屋确实存在一定程度漏水，基于天气连续下雨导致。在7月前，并不影响正常使用。8月雨季，雅蓝公司一直在持续配合整改，于8月底整改完毕。杨娇之所以没有继续经营，是双方对整改期间的损失无法协商一致，并非杨娇所说无法继续经营。 庭审中，杨娇举出的视频资料显示，案涉房屋漏水情况较严重，无法正常开展培训活动。 雅蓝公司作出的《租金催收函》（未载明落款时间）载明：“杨娇：贵方与我方于【2018】年【1】月【25】日就承租我方【CCO国际一期】项目【8-2-9，10,19-22号】【商铺】（以下简称“租赁物”）签订了编号为【成雅商合字2018（27）号】的《商品房租赁合同》（以下简称：“合同”）。但在合同履行过程中，贵方存在下列第【1】项违约行为：1.欠付我方自【2018】年【5】月【1】日至【2018】年【9】月【30】日期间的租金共计人民币【30225.62】元；……”。 雅蓝公司作出的《关于解除并要求限时返还租赁房屋的函》（落款时间：2018年10月30日）载明：“杨娇女士：……在履行合同的过程中，贵方存在以下第一、二种违约行为。经我公司多次催告，截止本函件发送之日，贵方仍未按照合同约定适当履行相关义务。一、未按合同约定支付租金。二、未按合同约定缴纳物业服务费、水电费等费用。……并郑重要求贵方：1、即刻缴清欠付费用30,225.62元及欠付的滞纳金费用/元。2、请贵方于2018年11月4日前向我公司交还租赁房屋并办理退铺的相关手续。……自本函送达之日贵我双方签订的《商品房租赁合同》及相关补充协议（如有）正式解除。我公司将从贵方已付保证金中直接扣除贵方欠付租金（如有）及按合同约定应承担的违约金，且我公司将另行出租该房屋。……”。 庭审中，雅蓝公司举出其作出的《物资搬离告知函》（落款时间2018年12月10日）载明：“杨娇女士：……我方特通知贵方如下：一、自本函出具之日，我方已组织人员采取强制撤场措施，对贵方滞留租赁物内物品进行登记造册、封存并搬离至【空置商铺】进行保管，保管费按【765】元/日的标准收取，由贵方自行承担。我司会将物资清单作为附件提供，贵方如对清单有异议在函件接受三日内提出，如指定时间没提出，则视为认可。……”。 雅蓝公司当庭举出EMS快递单2张，拟证明：雅蓝公司按照租赁合同约定通过发函形式以解除租赁合同，并要求杨娇腾退房屋。杨娇的质证意见为：没有收到上述函件，因为EMS上的地址是集体户口人才中心的地址。另，雅蓝公司未在本院指定的期限内提交上述EMS快递单的复制件。 庭审中，杨娇陈述：雅蓝公司于2018年10月中旬断电，于2018年11月强行锁门、断电、断水，杨娇被迫离场。离场时依然在漏水。 雅蓝公司陈述：杨娇的上述陈述不属实。合同解除时间是2018年11月4日，因雅蓝公司发函解除，要求原告限期搬离。2018年11月底锁门。断电和雅蓝公司无关，雅蓝公司没有要求断电。 庭审中，雅蓝公司陈述：案涉房屋于2019年5月21日租给新的承租人。杨娇陈述：雅蓝公司已经租给新的承租人了，何时出租不清楚。杨娇与雅蓝公司均陈述：新承租人已重新装修，杨娇之前不可拆除部分的装修已经不存在了。 庭审中，杨娇陈述，其主张的其他押金及费用33,109.72元的组成为：2018年2月5日至2018年4月30日两个商铺的物管费20,089.72元，另一间商铺附206号房屋的房租和押金13,020元，共计33,109.72元。杨娇举出与“夏永富”签订的《商品房租赁合同》载明：甲方（出租方）为夏艾莉、夏永福，乙方（承租方）为杨娇；签订日期为2018年1月15日；甲方将成都市东裕路502号附206号的房屋租赁给乙方，作为商业用途，建筑面积41.34平方米；房屋租期4年；房屋租金自2018年2月1日至2019年1月31日为1,860.3元/月，合同期前两年房租每3个月支付一次；乙方向甲方支付押金1,900元。 本院认为，杨娇（承租人）与雅蓝公司（出租人）签订的《商品房租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。由于《商品房租赁合同》约定杨娇承租案涉房屋的用途为经营教育，故雅蓝公司作为案涉房屋出租人，应保持案涉房屋符合上述用途。由于案涉房屋在租赁期间存在漏水，导致无法正常开展教育培训活动，故雅蓝公司构成违约，应承担对案涉房屋整改的责任。关于雅蓝公司对案涉房屋整改完毕的时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，本案中，雅蓝公司主张案涉房屋于2019年8月底整改完毕，但其未举证证明，而行政程序处理决定书载明“房屋渗水问题目前已整改完成”，杨娇未举证证明案涉房屋在行政程序处理决定书作出时仍未整改完毕，故本院认定案涉房屋整改完毕的时间为行政程序处理决定书作出的时间（2018年11月29日），杨娇应自该日起交纳租金。由于商品房租赁合同约定，逾期15日未支付租金，雅蓝公司才有权解除合同，故雅蓝公司无权于2018年11月底解除合同。由于雅蓝公司陈述2018年11月底其对案涉房屋实施了锁门，且其后雅蓝公司又将案涉房屋另行出租，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，雅蓝公司的行为构成根本违约，对杨娇提出的解除商品房租赁合同的诉请，本院予以支持，雅蓝公司应退还杨娇的租赁保证金11,995元。由于2018年2月1日至2018年4月30日系杨娇装修期间，该期间不存在因漏水导致房屋不能进行教育培训的问题，故该期间的租金18,135.38元应由杨娇承担，对杨娇要求雅蓝公司退还租金18,135.38元的诉请，本院不予支持。关于杨娇要求雅蓝公司赔偿其他押金及费用33,109.72元的诉请，首先，上述费用中案涉房屋2018年2月5日至2018年4月30日期间的物管费应由杨娇自行承担，其次杨娇未能证明另一商铺产生的费用系本案必然产生的损失，故对杨娇的上述诉请，本院不予支持。关于杨娇提出的雅蓝公司赔偿其装修、人工劳务损失等共计317,150元的诉请，根据本案证据，由于杨娇将案涉房屋装修完毕至雅蓝公司对案涉房屋实施锁门时止，因案涉房屋漏水，杨娇基本未能正常使用案涉房屋进行教育培训，故杨娇已实际支付的装修费用系因雅蓝公司违约造成的实际损失，应由雅蓝公司承担赔偿责任。由于雅蓝公司将案涉房屋另行出租给案外人后，案涉房屋之前的装修已不存在，导致无法对杨娇的装修价值进行评估鉴定，现杨娇已举出装修费（包括材料及人工费）的票据311,510元，证人亦出庭予以证实，而雅蓝公司未举出相反证据予以反驳，故本院认定雅蓝公司应赔偿杨娇装修损失311,510元。对杨娇要求雅蓝公司赔偿员工工资损失55,700元的诉请，由于杨娇仅举出工资发放表，未举出员工的社保缴费记录或劳动合同佐证收款方身份，故对杨娇的上述诉请，本院不予支持。关于杨娇要求雅蓝公司赔偿其退还学费的损失30,000元的诉请，由于杨娇租用案涉房屋系用于教育培训，因案涉房屋漏水无法正常进行教育培训导致产生的退还学费的损失，系因雅蓝公司违约造成的实际损失，雅蓝公司应当赔偿，由于杨娇已举出微信聊天记录及微信转款记录证明其退还学费的损失30,000元，雅蓝公司未举出相反证据予以反驳，故对杨娇的该项诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨娇与被告成都雅蓝商业管理有限公司签订的《商品房租赁合同》（签订时间2018年1月25日）； 二、被告成都雅蓝商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨娇退还保证金11,995元； 三、被告成都雅蓝商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨娇装修损失311,510元及其他损失30,000元，共计341,510元； 四、驳回原告杨娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,405元，减半收取计4,202.5元，由被告成都雅蓝商业管理有限公司承担3,136元，由原告杨娇承担1,066.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇二〇年四月三十日 书记员 喻兰菊