甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初5694号原告：兰州金驼实业有限公司，住所地兰州市城关区民主西路180号。法定代表人：张永庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：范丽辉，该公司职员。委托诉讼代理人：李金菊，甘肃陇潮律师事务所律师。被告：甘肃万合轩餐饮娱乐有限公司，住所地兰州市城关区民主西路180号综合楼四楼。法定代表人：马梓渊，该公司总经理。被告：董亚仁，男，1970年10月28日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：石凌君，甘肃清佑铭律师事务所律师。原告兰州金驼实业有限公司（以下简称金驼公司）与被告甘肃万合轩餐饮娱乐有限公司（以下简称万合轩公司）、董亚仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告金驼公司委托诉讼代理人范丽辉，李金菊，被告董亚仁委托诉讼代理人石凌君均到庭参加诉讼。被告万合轩公司法定代表人马梓渊公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金驼公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与二被告签订的租赁合同及补充合同；2、依法判令二被告返还租赁房屋；3、依法判令二被告给付租金241,791元（截止到2019年6月）及支付自2019年6月起至返还房屋之日止的租金；4、依法判令二被告支付违约金30,000元；5、依法判令二被告支付律师费30,000元；6、诉讼费由二被告承担。诉讼过程中,原告将第三项诉讼请求变更为:依法判令二被告给付租金、水电费、暖气费共计525,607元。事实和理由：其单位与董亚仁签订租赁合同约定：董亚仁承租其单位出租的商铺用于商业经营，租赁期限4年，前二年年租金348,000元，按月支付每月29,000元。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，其单位依约向二被告交付了租赁商铺，但二被告拖欠租金等费用，虽经催告仍未付。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告万合轩公司未作答辩。被告董亚仁辩称，其代理万合轩公司与原告签订了租赁合同，其与原告无法律上的租赁关系，其代理行为之后果应由万合轩公司承担，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告金驼公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：房屋所有权证、面积分割确认书、租赁合同、补充合同、租赁房屋内剩余物品统计表、原告给被告发的催交费用通知及律师函、董亚仁出具的承诺书、授权委托书、微信聊天截屏、租赁房屋室内状态照片、视频资料、清理物品合同、房屋拆除协议、欠条、居住证、票据3张、交付租金的凭证、收款收据、汇总单、银行卡对账单、资产转让协议、声明、申请。原告拟证明董亚仁从他人处受让租赁房屋的剩余租期并经营KTV的事实。后与其单位签订租赁合同，双方存在租赁法律关系，在合同中约定了双方的权利义务，二被告欠款的事实。董亚仁对租赁合同、补充协议、授权委托书及催告通知书、确认此部分证据上董亚仁的名字系其所签。对其余证据的真实性亦无异议。但质证认为其仅代理万合轩公司签订了合同，并未参与经营，张天荣和杨凯其不认识。原告出具的授权委托书系其本人事先将名字签写在空白纸上，内容系原告后添加的。交纳租金的凭证上不是董亚仁签字故不认可。银行对账单不能证明是董亚仁的银行账户。本院认为，该证据符合证据的真实性，形式和来源的合法性，与本案待证事实当事人之间法律关系的性质、权利义务内容，是否尚欠租金，董亚仁是否承担责任具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区××路××号××层××层的综合楼房第4层营业用房系原告所有。2018年9月17日，董亚仁从该营业用房原承租人处受让了案涉营业用房剩余租期，支付转让费后继续经营ＫＴＶ娱乐厅，并向原告支付租金。当原租赁合同期限届至后，2019年1月15日，原告与董亚仁签订租赁合同1份，原告为甲方，董亚仁为乙方。双方约定：乙方承租甲方营业用房，面积约为1277平方米。该商业用房的租赁期限4年，自2019年1月15日至2023年1月15日。乙方需在2018年12月前向甲方支付房屋设施及房租保证金130000元，合同期满后退还。租赁前二年，每年租金348000元，按月付款，每月付29000元，于每月前10日付清当月租金；后二年在原租金基础上上涨幅度10%-15%，待前两年合同到期前双方商议具体价格续签合同。如乙方不按时支付租金，除承担30000元违约金外，甲方有权采取必要措施（停电停水）或直接解除合同。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，双方又签订补充合同1份。约定乙方还须在租赁前二年每年支付物业、消防维保等费用300000元，每月支付25000元，每月10日前付清。租赁后二年价格重新协商确定。该合成立后，董亚仁给原告支付保证金130000元。2019年3月25日，原告向董亚仁发出通知：催告其在通知收到后5日内支付拖欠的租金、水、电、暖费约150000元。董亚仁在该通知上签写了自己的名字，并于次日出具承诺书1份，确认所欠租金、暖气费、水电费共计126607元，承诺于2019年3月28日交清所欠水电费25865元、暖气费28742元，剩余所欠费用待营业执照办齐营业之日起付清。该承诺书上还签写了董亚仁之委托代理人张军的名字。2019年3月29日，董亚仁与他人出资成立了万合轩公司，法定代表人为马梓渊。2019年4月26日，仍因欠租金之故，万合轩公司张军又向原告出具承诺书1份，确认尚欠原告租金、水电费、暖气费，承诺于4月30日支付所欠款项60%，剩余欠款双方协商分期支付。万合轩经营的ＫＴＶ娱乐厅需充电时，由于拖欠房租之故，原告未给其充电，万合轩停止经营。因尚欠员工工资，故其员工仍在该ＫＴＶ娱乐厅置留。该娱乐厅店长张军同意员工将设备出售以抵顶工资时，万合轩公司的员工遂出售音响设备得款65000元，沙发5000元，总计70000元。张军同意70000元抵顶员工工资后，置留的员工撤走。后原告联系董亚仁解决欠租等事宜，但董亚仁未解决。2019年8月1日，原告以书面形式再次通知董亚仁，并将书面通知上传微信，董亚仁回复其联系高杰。之后，万合轩即未经营亦未将租赁房屋返还原告。2019年11月6日,原告自行收回了租赁房屋。万合轩累计欠费情况如下：从租赁之日至2019年2月21日，万和轩欠原告租金72000元，水电费25865元，暖气费28742元，总计126607元。自2019年2月22日起至2019年11月6日止，万和轩欠租金459000元（每月租金54000元，计算了8.5个月）。董亚轩出具的承诺书载明的先支付拖欠的水电费和暖气费的内容，其于2019年2月26日以银行刷卡方式付款40000元和4月2日以现金方式所付20000元，核减上述欠费后，二被告尚欠原告租金525607元。本院认为，本案争议焦点：1、董亚仁是否签订租赁合同的行为是否系职务行为，应否承担责任；2、二被告经原告催告仍未支付租金等费用的行为是否构成违约，应否支付违约金及律师费。一、董亚仁是否签订租赁合同的行为是否系职务行为，应否承担责任就董亚仁签约行为的性质而言。本院认为，董亚仁与原告签订案涉租赁合同时万合轩公司尚未成立，其亦无证据证明签订合同的行为系受万合轩公司发起人之托而为，故何曰董亚仁系万合轩公司代理人，所为行为系职务行为之理，董亚仁的该项辩称理由本院不予采纳。虽万合轩公司股东名册中未记载董亚仁系股东，但从董亚仁与原告签订租赁合同，给原告支付租金并出具承诺书的事实分析，董亚仁与原告签订租赁合同的行为系其作为万合轩的实际发起人为该公司设立所为民事行为；其给原告直接支付租金的事实说明作为隐名股东的财产与万合轩成立后的公司财产存在混同的事实；在万合轩公司成立后由董亚仁委托的代理人张军出具的承诺书及董亚仁自己出具的承诺书均表明董亚仁愿就所欠原告债务承担责任，故董亚仁作为债的承担者加入了原告与万合轩公司的债务关系中，成为原告的共同债务人依法应承担清偿责任。二、二被告经原告催告仍未支付租金等费用的行为是否构成违约，应否支付违约金及律师费本院认为，原告与董亚仁签订的房屋租赁合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。董亚仁签约之后作为隐名股东发起成立万合轩公司，故其所签租赁合同的效力及于万合轩公司。在原告催告后的宽限期内，万合轩公司仍未履行合同主要义务的行为，对原告构成根本违约，符合双方约定的解除合同的条件。根据《合同法》第九十三条第二款关于当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依此法律规定，万合轩公司应支付原告尚欠的租金等费用。虽万合轩公司在2019年8月时实际已无经营能力，此时因其拖欠员工工资而将音响设备变卖用于支付工资，该公司经营的KTV娱乐厅已人去楼空。在这种情况下，原告发出催告拟要解约，董亚仁未出面解决善后事宜，对原告构成违约。本院综合考量二被告系根本性违约，以及原告将案涉房屋再次出租存在时间交易成本，原告主张将租金计算至2019年11月6日有一定合理性，本院予以支持。原告收取的保证金130,000元，其性质属金钱质，原告可以直接抵偿被告所欠相关费用，故原告主张的被告所欠租金525,607元中应扣减130,000元保证金，被告应付拖欠的租金395,607元。就二被告应否支付违约金、律师费而言。本院认为，万合轩履行合同的行为构成根本性违约属实。基于违约金性质系补偿性兼具惩罚性的法律规定，原告主张违约金的诉讼请求，考量被告迟延付款的实际期限，以及原告所受损失按贷款市场报价利率4.65%（5年期）测算，截止本院作出判决时，双方约定的违约金30,000元与原告遭受的实际损失基本相当，故本院予以支持。原告主张律师费损失因不具备损失之必要性和合理性，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、《中华人民共和国公司法》第二十条第一款之规定，判决如下：一、被告甘肃万合轩餐饮娱乐有限公司、董亚仁共同于判决生效后10日内给付原告兰州金驼实业有限公司租金395,607元；二、被告甘肃万合轩餐饮娱乐有限公司、董亚仁共同于判决生效后10日内支付原告兰州金驼实业有限公司违约金30,000元;三、驳回原告兰州金驼实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9656元，原告兰州金驼实业有限公司负担1838元，被告甘肃万合轩餐饮娱乐有限公司、董亚仁共同负担7818元及保全费2070元(于判决生效后10日内付清原告兰州金驼实业有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  方纯理人民陪审员  俞利勤二〇二〇年四月八日书 记 员  徐 萍