江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初969号 原告：南京联昌机电有限公司，住所地江苏省南京市浦口区浦东北路**江苏总部基地**楼。 法定代表人：黄海飚。 委托诉讼代理人：杨国庆，男，1990年10月1日生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区，系公司员工。 被告：南京满艺多装饰工程有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园**办公楼2-732。 法定代表人：倪园园。 委托诉讼代理人：朱正洪，江苏舜点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛锦高，男，1980年9月28日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区，系公司员工。 原告南京联昌机电有限公司（以下简称联昌机电公司）诉被告南京满艺多装饰工程有限公司（以下简称满艺多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联昌机电公司委托诉讼代理人杨国庆，被告满艺多公司委托诉讼代理人朱正洪、葛锦高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联昌机电公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同于2019年9月4日解除；2、判令被告向原告支付浦口区××室租金33165.70元及逾期付款违约金（自2019年6月19日起至实际支付租金日止，其中2019年6月19日至2019年12月18日按照382.68元/天计算，2019年12月19日至2020年12月18日按照401.82元/天计算，暂计至2019年9月4日）；3、判令被告立即将房屋恢复至原始状态，到原告处办理交还房屋手续，并支付逾期交还房屋期间占有使用费及违约金（自2019年9月8日起至被告办理完交还房屋手续日止，2019年9月8日至2019年12月18日按照425.20/天计算，2019年12月19日至2020年12月18日按照446.46元/天支付；逾期交房违约金自2019年9月8日起至被告实际办理交房手续为止，其中2019年9月8日至2019年12月18日按照382.68元/天计算，2019年12月19日至2020年12月18日按照401.82元/天计算）；4、判令原告没收被告履约保证金24635元；5、判令被告支付解约违约金共38268.12元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月18日，原、被告自愿签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由被告承租浦口区××室，约定了租赁面积、租期、租金标准及违约责任。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告经常拖欠租金，被告应于2019年6月18日支付后续半年租金77599元，但其未支付，后原告于2019年9月2日向被告发出了解约函，要求解除合同、没收履约保证金26435元，并在3日内返还房屋，但被告一直不予偿还拖欠租金，也未未办理房屋返还手续。原告按约履行合同，被告违反合同约定，为维护原告合法权利，故诉至法院。 被告满艺多公司辩称，1、认可原告享有单方解除权，对合同解除无异议；2、被告于2019年9月26日搬离腾空涉案房屋，仅认可在2019年上半年未支付下半年租金，但实际拖欠原告3个月零8天的房租，并结清了最后的物业费、水电费，自愿给付租金为42247.8元，违约金按照一个月租金来承担，保证金应认为是按照合同第6条约定处理，被告并不存在违约。 经审理查明，2018年1月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市浦口区××，建筑面积为297.76平方米，该房屋与原告实际办公地位于同一企业园区内。租赁期限自2017年12月19日至2020年12月18日，租金起付时间为2017年12月19日。租金支付标准：2017年12月19日至2018年12月18日为第一租年，租金标准为1.02元／平方米／天，租金为110856元；2018年12月19日至2019年12月18日为第二租年，租金标准为1.428元／平方米／天，租金为155198元。支付方式：先支付后使用，乙方按半年度支付，乙方在2017年12月18日支付首次55428元后使用，以后在当个交租期限届满前15日内交纳下期的租金。其他费用：租赁期限的物业费、水电费、电话费、经营产生的其他费用由乙方支付。甲方于签约时收取乙方24635元作为履约保证金（2个月租金），本合同履约期间，因乙方原因，单方面提前终止合同，以上保证金不予退还。修缮责任：甲方与乙方办理交接手续后15日内，乙方应向甲方提交店铺内部装修、设备安装与陈设的设计图和说明，经甲方书面认可后方可实施房屋的装修。合同终止：乙方因故要求提前终止合同，需要提前三十日书面通知对方，经双方协商同意后本合同终止。违约责任：在承租期间，如乙方连续拖欠租金两个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方向甲方支付当年3个月的租金作为违约金，造成经济损失的，由违约方赔偿相应的损失。租赁期间，乙方未能按照合同规定交纳租金、水电费、物业费，每逾期1天按当月租金3%承担违约金。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付了履约保证金24635元，租赁费用支付至2019年6月18日。 2019年9月2日，原告向被告发出了解约函，载明被告应于2019年6月18日前支付下半年房屋77599元，但被告逾期未支付，经多次催告后仍未支付，故通知被告解除合同，没收履约保证金24635元，在收到函件后3日内搬清案涉房屋。被告于2019年9月4日签收。被告于2019年9月26日组织搬离腾空案涉房屋，并由物业公司深业集团（深圳）物业管理有限公司人员予以见证，该物业公司于2019年10月12日向被告出具了收据，载明其已经支付至2019年9月30日的物业费、电费、水费。 2019年9月份，被告另行租赁了南京市浦口区××室房屋用于经营，并在当月向承租房屋的南京华侨物业管理有限公司浦口分公司支付了装修服务费、水电费、物业费（2019年9月15日至2020年3月14日）、设备保证金。 2020年3月份，被告向原告公司吕杨通过微信联系，告知吕杨，被告已于2019年9月26日搬离案涉房屋，也按照吕杨的要求去公司办理交接，但原告没有人员与被告联系。吕杨回复称，其已经离职。 原告在庭审中陈述，在发出解约函后，曾在2019年9月7、8号查看房屋，被告仍占用，后来原告再未去查看房屋。如果房屋存在空置的话，应由原告交纳物业费，一般是1、2年支付一次物业费。（2019）苏0111民初2153号民事调解书确定的违约金是针对被告自2017年12月18日至2019年6月18日的拖欠租金产生的。 被告在庭审中陈述，其承租房屋时，该房屋系毛坯状态。其代理人葛锦高曾在2019年9月份去案涉房屋一楼大厅寻找原告负责房屋招租的人员对接退租事宜，但原告公司没有人接待。 另查明，因被告存在逾期支付房租，原告曾于2019年起诉至法院，要求被告支付房租和违约金，经本院组织调整，双方达成了（2019）苏0111民初2153号民事调解书，由被告承担违约金3000元，但被告并未积极主动履行，经原告申请强制执行后才执行到位。 以上事实有原告提供的房屋租赁合同、解约函、费用明细、告知函、（2019）苏0111民初2153号民事调解书，被告提供的照片、水电表照片、聊天记录、物业费收据、租赁合同、视频截图照片及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行各自义务。在履行租赁合同中，被告占有、使用原告房屋，但其多次逾期未支付租金，系属于违约行为。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告经原告多次催告后在合理期限内仍未履行，原告书面通知被告解除合同，程序合法，理由正当，被告对此予以认可。故双方之间的房屋租赁合同已于2019年9月4日解除。 关于原告主张的租金及违约金的诉请。本院认为，按照合同约定，被告应于2019年6月18日前支付下半年租金，而本案合同解除时间为2019年9月4日，因此，被告欠付合同期内租金为33165.7元（1.428元/平方米/天×297.76平方米×78天）。原告要求按照合同约定按每逾期1天按当月租金3%的标准支付违约金，被告抗辩称，仅承担一个月租金作为违约金，请求减少违约金。本院认为，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现被告自愿承担一个月租金12933.2元作为违约金，能够弥补被告欠付租金造成的利息损失。本院对该抗辩意见予以采信，故被告承担未付租金的违约金12933.2元。 关于原告要求被告恢复房屋原始状态，到原告处办理交还房屋手续的诉请，本院认为，案涉房屋在交付被告时系毛坯状态，房屋性质为办公用房，同时，合同中也约定了被告可以对房屋进行内部装修和设备安装，而合同中并未约定被告退租时需将房屋恢复原始状态；同时，原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，而房屋已由原告接手，因而已无必要另行办理交接手续。故对原告该项诉请，本院不予支持。 关于原告主张的占有使用费及违约金的诉请。案涉合同解除后，被告应及时返还原告房屋，但其仍占有、使用至2019年9月26日，因此，其应支付合同解除后占有使用费9354.43元（1.428元/平方米/天×297.76平方米×22天）。原告要求被告支付合同解除后占有使用费的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求没收被告履约保证金24635元，被告支付解约后的违约金。本院认为，根据合同约定，被告提前终止合同需要提前三十日书面通知对方，而本案被告并未按照上述约定告知原告，反而是由被告违约行为造成合同予以解除即提前终止。该违约行为造成案涉房屋闲置期间的租金损失。被告已经支付了履约保证金24635元，而履约保证金性质为违约金，足以弥补原告房屋闲置期间的租金损失，故原告有权没收被告履约保证金，本院予以支持；但对要求被告支付解约后的违约金的诉请，本院不予支持。原告未向本院申请对被告名下财产采取保全措施，亦未支付保全费用，故本院对该项诉请亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告南京联昌机电有限公司与被告南京满艺多装饰工程有限公司在2018年1月5日签订的房屋租赁合同于2019年9月4日解除； 二、被告南京满艺多装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京联昌机电有限公司支付租金33165.7元及违约金12933.2元； 三、被告南京满艺多装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京联昌机电有限公司支付占有使用费9354.43元； 四、被告南京满艺多装饰工程有限公司庭前已支付原告南京联昌机电有限公司履约保证金24635元，原告南京联昌机电有限公司不予退还； 四、驳回原告南京联昌机电有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取688元，由原告南京联昌机电有限公司负担288元，由被告南京满艺多装饰工程有限公司负担400元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1376元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇二〇年四月三十日 书记员  蒋 衍