成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9566号 原告：四川置信实业有限公司（曾用名：四川置信凯德实业有限公司），住所成都市青羊工业集中发展区科技创新园（一期）A区8栋孵化楼。 法定代表人：何鹏飞，执行董事。 委托诉讼代理人：雷蕾、王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：邓超，男，1961年8月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：王冬梅（曾用名王清梅），女，1964年12月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告四川置信实业有限公司（以下简称置信公司）与被告邓超、王冬梅商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。置信公司的委托诉讼代理人雷蕾到庭参加了诉讼。邓超、王冬梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 置信公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；2.请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后7日内，配合原告办理位于温江区××镇××路××段××号××号××栋××单元××层××号商品房的撤销备案登记手续（备案号：65697）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续；3.判令被告向原告支付因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致原告偿还的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计2123116.14元，以及被告按《商品房买卖合同》及补充协议约定向原告支付违约金918443.8元、律师代理费120000元，前述被告应支付原告的费用直接从被告已向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付。事实与理由：2008年12月25日，被告与原告签订《商品房买卖合网》及补充协议，购买原告开发的成都市温江区万春镇春柳街“香颐丽都-鹭湖宫Ｃ组团”41栋1单元1层2号房屋（现地址：成都市温江区××镇××路××段××号××号××栋××单元××层××号××，下称“该房屋”），总价款4592219元。同时，被告与中国银行成都武侯支行签订《个人一手住房贷款合同》，按揭贷款230万元，由原告承担担保责任。因被告逾期归还按揭款，导致中国银行成都武侯支行要求原告承担清偿责任，并于2017年8月9日由武侯区法院从原告账户司法扣划2123116.14元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告之间在《商品房买卖合同》及其补充协议中约定的合同解除条款内容并不违反法律法规的强制性规定，不损害第三人合法利益，属于合法有效构定。根据该约定，原告有权单方解除该合同及补充协议，并要求被告赔偿损失及支付违约金。另外，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议的目的在于出售房屋并取得购房款，现因被告的违约行为导致原告向贷款银行承担担保责任，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。因此，原告于2017年3月6日向被告发出律师函，通知被告解除合同并承担违约责任。综上所述，因被告的违约行为已经造成原告重大的经济损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 邓超、王冬梅未作答辩。 本院经审查认定事实如下： 一、2008年12月25日，置信公司（曾用名：四川置信凯德实业有限公司）与邓超、王冬梅签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Ｂ23052）及补充协议。《商品房买卖合同》及补充协议约定：邓超、王冬梅购买置信公司开发的位于成都市温江区××镇××幢××单元××层××号房屋，测绘建筑面积为482.81平方米，房屋总价款为4592219元。《补充协议》第三条约定买受人采用按揭付款方式支付房价款，买受人合同签订当日向出卖人支付首付款2092219元（含已付认购定金500000元），余款2500000元，由买受人向中国银行武侯支行申请按揭贷款支付。第三条第3款约定“出卖人保证期间内，如因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金；若因买受人原因导致银行解除抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿并有权要求买受人承担房价总款5%的违约金（从买受人已付款中优先扣除）；出卖人也有权不经通知买受人即可单方解除合同并收回房屋，并有权要求买受人承担购房款5%的违约金；出卖人依照上述各款的相关约定解除合同后，买受人应配合出卖人办理解除合同的相关手续（如注销备案等），如买受人在接到出卖人解除合同通知后10天内未配合出卖人办理完解除合同手续的，买受人应每天按购房总款的0.5%向出卖人另行支付违约金（违约金可累加），出卖人有权直接从买受人缴纳的款项中直接扣除上述违约金，待买受人配合出卖人办理完全部解除合同的手续后，出卖人将扣除相关款项后的余款退还给买受人（不计息）。 《商品房买卖合同》及补充协议签订后，邓超、王冬梅支付了首付款2092219元，双方申请对案涉房屋办理了预售登记和预告登记。 二、2015年10月29日，中国银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称中国银行武侯支行）向邓超、王冬梅以及置信公司发出《提前结清贷款通知书》，载明：借款人邓超、王冬梅于2008年12月24日与中国银行武侯支行签订了编号为［2009］年中武银按字第ＬｈｇＢＣＤ-019号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，借款金额为250万元，用于按揭购买位于成都市温江区××镇××街××组××幢××单元××层××号住房一套，借款人以该贷款所购房屋作抵押，同时置信公司作为保证人，为该笔债权提供连带责任保证担保。截止2015年10月12日，借款人已连续逾期3期，未按时足额归还银行贷款，中国银行武侯支行宣布在该合同项下所有剩余本金、利息及罚息全部立即到期并提前收回，要求邓超、王冬梅以及置信公司在2015年11月2日前归还该合同项下剩余本金、归还日止的贷款利息、罚息及依据贷款合同约定应承担的其他费用。此后中国银行武侯支行对邓超、王冬梅以及置信公司提起诉讼并申请强制执行，我院于2017年8月9日从置信公司账户扣划了2123116.14元，用于代偿邓超、王冬梅贷款本金、利息和罚息。 2017年3月6日，置信公司向邓超、王冬梅在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址成都市武侯区××路××号晓初综合楼5楼寄送了《律师函》，通知邓超、王冬梅与置信公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，并要求邓超、王冬梅配合置信公司办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续、支付违约金及赔偿损失。 三、网签合同信息查询记录显示，案涉房屋被成都市温江区人民法院和成都市锦江区人民法院进行了司法查封。 四、置信公司为提起本案诉讼，支付了实现债权的律师费30000元。 上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、网签合同信息查询记录、《提前结清贷款通知书》中国建设银行单位客户专用回单、个人住房贷款结清证明、《律师函》、EMS邮单、《委托代理合同》、律师费发票以及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，置信公司与邓超、王冬梅签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定享受权利履行义务。按照补充协议的约定，邓超、王冬梅因逾期偿还银行贷款，导致置信公司承担连带担保责任，且邓超、王冬梅未能在约定期限内向置信公司归还其代偿款2123116.14元，按照约定置信公司有权单方解除合同。置信公司于2017年3月6日向邓超、王冬梅发出《律师函》要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，故对置信公司要求确认双方于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除及并要求邓超、王冬梅从已支付的购房款中扣减2123116.14元的诉请，本院予以支持。因邓超、王冬梅违约行为导致合同解除，根据《补充协议》约定邓超、王冬梅应向置信公司支付总购房款5%的违约金。故对置信公司要求邓超、王冬梅支付违约金229610.95元（4592219元×5%），并要求邓超、王冬梅从已支付的购房款中扣减违约金229610.95元的诉请，本院予以支持。 关于置信公司主张的逾期办理撤销备案登记手续违约金，置信公司于2017年3月6日向邓超、王冬梅发出《律师函》要求二被告协助办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续，但根据网签合同信息查询记录显示，置信公司发出《律师函》时，案涉房屋已被成都市温江区人民法院和成都市锦江区人民法院司法查封，邓超、王冬梅事实上已无法协助办理备案登记的撤销手续，故本院对置信公司主张逾期办理撤销备案登记手续违约金的诉讼请求不予支持。置信公司要求邓超、王冬梅支付实现债权的律师费30000元，因双方未对律师费进行约定，本院不予支持。 因案涉房屋在本案诉讼之前，已被成都市温江区人民法院和成都市锦江区人民法院采取执行查封措施，且至今仍处于限制登记状态，故对置信公司要求邓超、王冬梅配合撤销案涉房屋的预售备案登记和预告登记的诉请，因暂时履行不能，本院不予支持。 因邓超、王冬梅未到庭参加诉讼，也未向本院提起反诉，故对购房款抵扣代偿款和违约金的差额部分，邓超、王冬梅可另案讼争。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认四川置信实业有限公司与邓超、王冬梅于2008年12月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：B23052）及补充协议已经解除； 二、邓超、王冬梅于本判决生效之日起十日内向四川置信实业有限公司支付代偿款2123116.14元及违约金229610.95元，前述费用直接从邓超、王冬梅已向四川置信实业有限公司支付的购房款中扣减； 三、驳回四川置信实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16046元，公告费560元，共计16606元，由邓超、王冬梅负担。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 万 霖 审判员 杜 伟 审判员 阎素强 二〇二〇年四月二十九日 书记员 李仕芳