广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1427民初846号原告：邓翔峰，男，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县*******************，公民身份号码:441************81X。原告：林金玉，女，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县*******************，公民身份号码:441************022。两位原告的共同委托诉讼代理人：黄尚骏，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：蕉岭县骏业房地产开发有限公司，住所：蕉岭县************，统一社会信用代码:914*************XW。法定代表人：刘国洪，公司经理。委托诉讼代理人：郭振华，公司员工。委托诉讼代理人：黄璐婷，广东义致律师事务所律师。原告邓翔峰、林金玉与被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓翔峰及两原告的共同委托诉讼代理人黄尚骏，被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭振华、黄璐婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓翔峰、林金玉向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告立即向两原告支付从2017年5月31日至2017年10月7日逾期交房的违约金29218.5元;2、判令被告立即向两原告支付2017年11月27日至2019年12月24日共757天逾期办理房产证违约金171460.5元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2017年2月27日,两原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》,由两原告购买被告开发的蕉岭县****以北福星长寿新城骏业广场*栋***房,建筑面积为122.37平方米,房屋总价款为453000元。其中,《商品房买卖合同(预售)》第十一条第一款约定:“出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房”,第十一条第二款约定:“……出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点”;第十二条约定：“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”;第二十条第二款约定:“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。上述购房合同签订后,两原告依约付清了全部购房款,但被告直至2017年10月7日才向两原告交付房屋,构成逾期交楼；而房屋所有权证书,经两原告多次与被告交涉,至今仍未办好。因此,被告的行为已构成违约。根据上述购房合同的约定,被告除应当继续履行合同,立即协助两原告完成房屋所有权登记外,还应按合同的约定向两原告支付如下逾期交楼和逾期办理房屋所有权登记的违约金：一、2017年5月31日至2017年10月7日,共129天逾期交楼违约金29218.5元(453000元×0.05%×129天)；二、2017年11月27日至2019年12月24日共757天逾期完成房屋所有权登记违约金171460.5元(453000元×0.05%×757天)。综上所述,两原告为维护自身合法权益,依法提起诉讼,恳请法院支持两原告的诉请。原告邓翔峰、林金玉向本院提交的证据如下：1、两原告身份证，拟证明两原告的诉讼主体资格；2、结婚证，拟证明两原告系夫妻关系；3、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明两原告向被告购房的事实及购房合同约定的相关事宜；4、购房款发票、税收完税凭证，拟证明两原告已按约定向被告全额支付购房款的事实；5、住宅单元验收记录表、福星长寿新城二期电梯交房流程表，拟证明被告于2017年10月7日才向两原告交楼的事实；6、企业信用信息公示报告复印件，拟证明被告诉讼主体资格。被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司辩称，一、被告无需向两原告支付逾期交房、逾期办理房产证的违约金。(一)被告无需向两原告支付逾期交房的违约金。被告于2017年4月5日向物业公司发出交付房屋的准备工作通知,于2017年4月23日向两原告发出交付房屋的通知,同时通过销售人员电话通知两原告在期限内到售楼部及物业公司办理收房的相关手续。被告依约在约定期限内交付了房屋给两原告,根本不存在逾期交房的问题。（二）被告无需向两原告支付逾期办理房产证的违约金。首先,根据《不动产登记暂行条例》第十六条之规定,办理不动产权登记要由申请人或其代理人向登记机构提交“登记申请书”,《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定“申请不动产登记的,申请人应当填写登记申请书,并提交身份证明以及相关申请材料”。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《城市商品房预售管理办法》第十二条和《广东省商品房预售管理条例》第三十条均有同样的规定,购买商品房申请不动产权登记的,买受人必须向不动产权登记部门填写登记申请书并提供必要的证明文件,而房地产开发企业具有协助买受人办理申请登记并提供必要证明文件的义务。但作为买受人的两原告,直至现在都没有就涉案房屋依法向不动产权登记部门申请办理不动产权登记,其至今仍无法领到不动产权证的责任应由两原告自行承担。其次,双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第二十条第(一)款约定:“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”,在两原告未就涉案房屋授权被告代为申请不动产权登记的情况下,被告无权为两原告代为办理房屋产权登记手续。第三,不动产权证迟延办理是因政府行政主管部门机构改革,职能重新整合以及国、地税务部门合并,有关税务政策精神变更等情势变更和不可抗力等因素导致的,不是被告的原因造成的。第四,两原告向被告购买的房屋是银行按揭贷款方式支付房款,被告已履行了协助办理按揭贷款的手续,相关权属证件应交由银行抵押担保,不存在被告应交付不动产权证给两原告的问题,亦不存在逾期办理和交付不动产权证的事实。因此,两原告未取得不动产权证书主要是因其自身行为造成的,不是被告的原因造成的,根据《商品房买卖合同(预售)》第二十条第二款、第三款的约定,被告无需承担逾期办理房产证的法律责任。二、若被告存在违约行为应支付逾期交房的违约金,两原告诉求的违约金29218.5元过高。首先,双方在《商品房买卖合同(预售)》约定被告若未在合同约定期限内交付涉案房屋应“按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”的违约责任过重,被告主张对该项违约金应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定计算。但由于两原告在本案诉讼期间未能依法提供证据证明其因逾期交付房屋受到的损失多少,在双方签订的合同中也没有约定损失赔偿计算方法,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定,两原告对本项违约金请求的金额应“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因此,两原告请求逾期交房的违约金金额过高,依法应予以减少。其次,两原告计算逾期交房的天数错误。根据《商品房买卖合同(预售)》第七条的约定两原告付清购房款的时间为2017年2月27日,但其最后付清购房款的时间为2017年6月13日,据此迟延了约3个半月。根据交易惯例,被告亦相应顺延3个半月的交房时间,即被告交付房屋的时间应为2017年9月15日。故被告延迟交房的时间为2017年9月15日到2017年10月7日间,共计21天。三、若被告违约应支付逾期办理房产证的违约金,被告诉求的违约金金额过高,且计算该项违约金的方法错误。退一步而言,即使被告在此方面确实存在违约行为,对两原告该项诉求应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》有关“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的”,“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”过高。被告认为对该违约金应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,以超过因逾期办理不动产权证给两原告造成损失的30%计算。但在本案中,两原告是以交清首付款后向银行抵押贷款的方式购买涉案房产,即使在约定期限内办理了不动产权证,该证件也必须直接移交给银行,两原告不能将涉案房产所有权证用于其他用途。故两原告未能在约定的期限内领取房产证对其来说没有任何经济损失。基于上述事实,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定,被告认为对两原告该项诉求应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。其次,两原告计算逾期办理不动产权证的期间错误。双方在《商品房买卖合同(预售)》第二十条第(二)款约定“出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:1、……买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成所有权登记之日止……”。被告已于2017年10月7日向两原告交付商品房,因此,被告协助两原告办理不动产权证的期限应从2017年10月7日起180日(即至2018年4月5日)。若在上述期间内因被告的原因造成两原告不能领取不动产权证,从2018年4月6日起被告才应承担违约责任。四、对于两原告诉求现在将涉案房屋进行不动产权登记,只要两原告向不动产权登记部门申请并提交相关的资料,被告将会在法定或约定期限内进行相应的协助。综上所述，两原告提出的诉求所依据的证据不足，请求法院依法驳回两原告的诉求，依法维护被告的合法权益。被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司向本院提交的证据如下：1、商品房预售许可证，拟证明被告具备销售商品房的资格；2、会议记录，拟证明被告召开会议，要求销售人员及时通知客户做好收楼通知工作；3、通知、交房流程表，拟证明被告在交楼期限前及时通知了包括原告在内的同期购房的业主，原告是因自身原因未及时收楼。本院经审查认定事实如下：2017年2月27日，两原告与被告签订编号为2017****5号《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将坐落在蕉岭县****以北福星****骏业广场*栋***商品房以总价45.3万元出售给两原告，合同涉及本案有关约定如下：第七条付款方式及期限。贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2017年2月27日前支付首期房价款人民币123000元，占全部房价款的27.15%，余款人民币330000元，向中国农业银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任。逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第二十条第二款:“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务的内容。合同签订后，原告按约定的方式向被告支付了购房款45.3万元。2017年10月7日，原告与被告办理了涉案商品房交付手续。2019年12月24日，政府职能部门对涉案房屋进行确权登记。目前不动产权证书由抵押权人保管，涉案的房屋由原告居住。以上事实有结婚证、《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、税收完税凭证、住宅单元验收记录表以及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应遵守履行。双方当事人争议被告是否违约，如有违约应承担违约金的数额问题，本院处理意见如下：一、被告是否存在逾期交付房屋及办证的违约行为。根据合同约定，原告应于2017年2月27日支付12.3万元首期款，余款人民币33万元，向中国农业银行申请贷款支付，被告应于2017年5月31日前交房。交房后，被告应于180日内办理涉案的不动产权证。对于房地产项目的行政行为的风险，属于被告可以预见的范畴，该风险由出卖人负担，故被告提出政府部门机构改革及职能调整等因素导致其逾期交付和办证的抗辩理由，并不属于不可抗力。被告逾期才履行交付房屋及办证的义务，属于违约行为，故被告提出没有逾期履行合同义务的意见，本院不予采纳。二、被告承担违约金数额的问题。首先，违约金的主要功能是弥补守约方的经济损失，当违约方不履行合同义务或履行合同义务不符合双方约定的，在履行义务后或采取补救措施后，守约方仍有损失的，应当赔偿。其次，违约金的约定一般尊重当事人的意思自治，双方当事人没有提出违约金过高或过低时，法院不予主动调整。当事人提出合同约定的违约金过高时，法院审查后认为违约金过分高于守约方的损失时可以进行调整。本案中，被告主张合同约定的违约金高于原告受到的实际损失，但不能举证证明实际损失的数额的，可按下列原则限制违约金数额。（一）对于逾期交房的，不得超过逾期期间同地段同类房屋租金的130%；（二）对于逾期办证的，不得超过逾期期间同地段同类房屋租金。参照本院近年的类似案例中认定涉案房屋地段套房的租金每月为2000元，故原告主张逾期交付房屋的违约金，按照上述原则调整为11180元（2000元/月×1.3×129天/30天）。合同约定房屋交付后180天内办证，故逾期办证时间应从被告交付商品房之日180天之后开始计算，即从2018年4月6日起算至2019年12月24日，共计627天。被告应承担逾期办证的违约金为41800元（2000元/月×627天/30天）。因此，被告应支付给原告逾期履行合同义务的违约金共计52980元。综上所述，被告存在逾期履行合同义务的违约行为，故应承担相应的违约责任。案经本院民事专业法官会议讨论通过，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告邓翔峰、林金玉逾期交付房屋的违约金11180元；二、被告蕉岭县骏业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告邓翔峰、林金玉逾期办理不动产权证的违约金41800元；三、驳回原告邓翔峰、林金玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4055.37元，由原告负担3055.37元，被告负担1000元。原告已预交的受理费4055.37元，本院予以退回1000元，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘 明人民陪审员  赖来运人民陪审员  杨攸玖二〇二〇年四月二十七日书 记 员  钟丽林