江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初149号原告：李淑红，女，1976年8月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁郑浩，江苏中杜律师事务所实习律师。被告：蔡贵荣（又名蔡桂荣），男，1945年5月15日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：任素华，女，1948年6月29日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：蔡伏彬，男，1970年8月7日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：张某，女，1971年12月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：蔡金煌，男，1996年8月20日出生，汉族，住扬州市邗江区。法定代理人：张某，系蔡金煌之母。被告：蔡福东（又名蔡伏东），男，1974年10月8日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告李淑红与被告蔡贵荣、任素华、蔡伏彬、张某、蔡金煌、蔡福东排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李淑红及其委托诉讼代理人李静静，被告任素华、蔡伏彬、张某暨蔡金煌的法定代理人、蔡金煌到庭参加诉讼，被告蔡贵荣、蔡福东经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李淑红向本院提出诉讼请求：判令六被告立即迁出扬州市邗江区2××号房屋（以下简称2××号房屋），并支付房屋使用费（按照每月1万元的租金标准，自2017年12月8日起计算至实际迁出之日止）。事实和理由：原告通过朋友介绍认识罗祥，罗祥因为欠朱加美借款急需出售其所有房屋。2017年11月24日，原告李淑红与罗祥签署房屋买卖合同以150万元的价格向罗祥购买该房屋并办理过户。后原告于2017年12月7日将150万元的银行本票交给朱加美。2017年12月8日，原告取得2××号房屋《不动产权证书》。因六被告长期占用该房屋，原告与罗祥多次要求被告迁让，未果。原告从罗祥处购得房屋，支付合理对价并办理产权过户，系善意取得。原告依法享有2××号房屋物权，具有排他性，六被告占用房屋显属无理，应立即迁让。被告任素华、蔡贵荣辩称：2××号房屋现由蔡贵荣、蔡伏彬、张某、蔡金煌等四名被告居住。很多年前，2××号房屋需要装修，任素华请丁岭（系任素华姐姐之子）帮忙向戴红美的小贷公司抵押贷款10多万元，并将2××号房产证放在小贷公司。任素华、蔡贵荣不识字，不知道同时办理的公证委托内容是什么意思。四被告已在此居住几十年，从未卖房，这么多年来也从来没有人要求被告迁让房屋。近年有黑社会的人以各种手段胁迫让房，被告均予以回绝。蔡贵荣因交通事故腿部受伤，身体状况一直不好。孙子蔡金煌先天脑瘫，需要照顾。四被告没有别的住房，绝不会搬出房屋，更谈不上支付每月1万元使用费。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告蔡伏彬辩称：涉案房屋从1992年10月30日开始建造起，蔡伏彬从未离开过一天，从未听说房屋买卖的事情。被告张某辩称：2010年12月，扬州市双桥乡双桥村委会梅庄村民小组曾出具证明，2××号房屋第二层及两间厢房系2003年张某在亲戚朋友帮助下借外债，在原来的三间平房上加砌。2011年蔡伏彬与张某经法院调解离婚时，民事调解书确定2××号房屋二楼有一间60㎡房间的归张某所有。未经张某同意，不可能卖房。现蔡金煌的祖父母年事已高，张某时常回去居住及照料先天脑瘫儿蔡金煌。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告蔡福东未作答辩。本院经审理认定事实如下：蔡贵荣、任素华夫妇生育蔡伏彬（1970年8月出生）、蔡福东（1974年10月出生）两子。蔡伏彬、张某夫妇生育一子蔡金煌。蔡福东、王怀芹夫妇生育一子蔡金鹏。2011年1月18日，蔡伏彬与张某经法院调解离婚。目前，2××号房屋由蔡贵荣、任素华、蔡伏彬、张某、蔡金煌居住。根据本院从扬州市房屋产权和交易管理中心调取的档案显示：1993年1月，任素华取得2××号房屋村镇建设许可证（两层，占地面积105㎡，建筑面积210㎡）。2004年11月，任素华申请房屋所有权登记。2004年12月29日，任素华、蔡贵荣以2××号房屋（建筑面积207.09㎡）向扬州市信隆典当行有限责任公司抵押贷款10万元。2005年2月28日，任素华、蔡贵荣以2××号房屋向戴红美抵押贷款10万元，借款期限3年，自2005年2月28日起至2008年2月27日止。当日，借款双方办理委托书并进行公证。委托书主要内容：因蔡贵荣、任素华不能亲自办理2××号房屋出售手续，现委托戴红美作为全权代理，代为办理上述房产出售事宜，对戴红美所签署的各项文件及缴费一律认可；委托期限：2005年2月28日起至上述事宜办结止。2005年2月28日，扬州市维扬区公证处出具（X）维扬证民内字第X号公证书，载明：蔡贵荣、任素华于2005年2月28日来到公证处在委托书上签名。2006年6月7日，任素华（委托代理人戴红美）将2××号房屋转让并办理过户登记至刘艳名下（房地产买卖契约载明成交价585000元）。2006年6月22日，刘艳以2××号房屋向交通银行抵押贷款37万元，贷款合同指定收款人为扬州市某信息咨询公司。2006年7月12日，刘艳以2××号房屋向建设银行抵押贷款38万元。2012年3月27日，刘艳将2××号房屋转让并办理过户登记至杨其宝、邓伟玲名下（房地产买卖契约载明成交价168万元）。2013年9月30日，杨其宝、邓伟玲将2××号房屋转让并办理过户登记至罗祥名下（房地产买卖契约载明成交价150万元）。2017年11月20日，罗祥将2××号房屋转让并办理过户登记至李淑红名下（房地产买卖契约载明成交价150万元）。2017年12月7日，原告李淑红向朱加美开具金额150万元的银行本票一张。2017年12月12日，原告缴纳相关税费并取得2××号房屋苏（X）扬州市不动产权第XX号《不动产权证书》。原告要求各被告迁让未果，致起讼争。另查明，原扬州市维扬区人民法院（2011）扬维甘民初字第0032号民事调解书载明：2011年1月18日，蔡伏彬与张某经法院调解离婚时，调解协议中约定：2××号房屋二楼105㎡中的60㎡房屋所有权归张某所有（张某暂不居住此房至拆迁止）；婚生子蔡金煌随蔡伏彬生活，张某同意将上述60㎡房屋交给蔡伏彬出租，租金收益作为蔡金煌抚养费等。审理中，张某提供书面证明一份，主要内容：2××号房屋住户张某于2003年在亲戚朋友帮助下，借外债在原来三间平房上加砌了三间，外砌两间厢房，变成现住楼房。该证明上加盖扬州市双桥乡双桥村委会梅庄村民小组的印章。本案争议焦点是：原告要求各被告迁让房屋，有无事实和法律依据？本院认为，2××号房屋于2006年6月转让给刘艳，后续又发生数次转让，最终转让过户登记至原告李淑红名下。自刘艳起，涉案房屋所有的买卖交易有一个共同的特点，即未实际发生房屋交付行为。也就是说，所有买受人向其前手购买该房屋时，仅有形式上的买卖和过户，前手均未交付房屋，买受人均未实际取得房屋居住使用权。虽然所有的买受人在形式上拥有涉案房屋权属证书，但无法占有和使用房屋，故买受人并未取得实质意义上的物权。因买受人不享有房屋使用权，其在向后手转让涉案房屋时其处分权亦受到限制，新的买受人同样不能获得房屋使用权和完整的、具体的、实质性的物权。原告购买涉案房屋时，同样面临这样的问题，无法从其前手处获得房屋使用权，故原告虽持有不动产权证书，并未获得实质意义上的物权。探究上述不合常规的房屋交易现象及本案纠纷形成的原因，应从涉案房屋第一次转让情形进行分析。2005年2月28日，任素华、蔡贵荣以2××号房屋向戴红美抵押贷款10万元、借期三年，当日至公证处办理委托书公证，委托戴红美全权代为办理涉案房屋出售事宜。公证委托书的内容，显然是民间借贷中债务人不能按时还款时，直接由债权人依据公证委托书办理房产过户债务人以物抵债的一种方式，此处房屋买卖并非债务人的真实意思表示。《民法总则》第一百四十三条第二项的规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。双方办理的委托债权人出售涉案房屋的委托公证为虚假的意思表示，所隐藏的民事法律行为是以涉案房屋作为履行债务的担保。根据民法总则上述规定，任素华、蔡贵荣委托戴红美卖房的委托行为系无效行为。事实上，在还款期届满前，戴红美于2006年6月7日作为任素华的委托代理人将2××号房屋转让过户登记至刘艳名下。根据房地产买卖契约内容，房屋买卖价格585000元，与借款金额10万元相差较大。刘艳虽然取得2××号房屋房产证，但房屋一直未交付。审理中被告任素华、蔡贵荣辩称，当年对公证委托书内容不清楚，否认委托戴红美出售房屋。本院认为，涉案房屋第一次交易存在以下四个疑点。其一、2006年6月7日涉案房屋买卖是否是任素华、蔡贵荣的真实意思表示？其二、涉案房屋交易价格与借款金额相差较大是何故？其三、为何房屋一直没有交付给刘艳？其四、该次交易是否存在以非法获取他人财产为目的的套路贷情形？由于涉及戴红美等案外人，本案中无法一一核查。上述几个疑点，包括涉案房屋后续交易行为中是否存在虚假买卖等，需通过公安机关侦查办理后方能确定。综上，因原告对2××号房屋未取得实质性的物权，2××号房屋第一次房屋买卖协议效力尚未确定，被告张某对2××号房屋权属亦持有异议，故原告诉求各被告迁让房屋并支付房屋使用费，不符合法律规定，本院依法不予支持。被告蔡贵荣、蔡福东经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告李淑红的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李淑红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  祁胜群人民陪审员  任晓庆人民陪审员  潘 红二〇二〇年四月二十三日书 记 员  陈 旭