福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5067号 原告：蔡晓婷，女，1983年10月18日，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨冰冰，福建中德律师事务所执业律师。 被告：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区，统一社会信用代码9135058372646789X2。 法定代表人：吴保量，执行董事兼总经理。 被告：吴文托，男，1985年12月8日出生，汉族，住福建省南安市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：洪丹丹，福建竞得律师事务所执业律师。 第三人：蔡美丽，女，1950年6月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：傅建军，男，1980年9月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：纪阿雅，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告蔡晓婷与被告南安市华益房地产开发有限公司（以下简称华益公司）、吴文托、第三人蔡美丽、傅建军、纪阿雅合同纠纷一案，南安市人民法院于2019年6月19日立案受理，华益公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，南安市人民法院于2019年7月17日作出（2019）闽0583民初5871号民事裁定书，裁定移送本院处理。本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月14日第一次公开开庭进行了审理。原告蔡晓婷的委托诉讼代理人陈清风、被告华益公司和吴文托的共同委托诉讼代理人洪碧文、第三人蔡美丽、傅建军、纪阿雅到庭参加诉讼。本院于2020年1月23日第二次公开开庭进行了审理。原告蔡晓婷的委托诉讼代理人陈清风、被告华益公司和吴文托的共同委托诉讼代理人洪碧文、第三人蔡美丽、纪阿雅到庭参加诉讼。第三人傅建军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡晓婷向本院提出诉讼请求：1.华益公司与蔡晓婷就福建省南安市溪美“创力.悦湾”1＃6-705房产签订《商品房买卖合同》，开具该套房产金额为563171元全额销售发票，进行合同备案；并向蔡晓婷支付该房产总额563171元自2018年10月1日起至合同备案之日止按月利率1%计的违约金（截至起诉之日，暂定48198元）；2.吴文托对华益公司因上述房产未能与蔡晓婷签订《商品房买卖合同》造成的违约应支付的违约金承担连带责任；3.本案诉讼费用由华益公司、吴文托承担。诉讼过程中，蔡晓婷变更诉讼请求为：1.华益公司立即退还蔡晓婷福建省南安市溪美“创力.悦湾”1＃6-705的房屋购房款人民币563171元，并支付该购房款563171元自2018年10月1日起至实际还款之日止按月利率1%计算的违约金；2.华益公司赔偿因不能履行合同给蔡晓婷造成房屋差价款损失暂定457149元（以实际评估为准）；3.吴文托对华益公司上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用（包括保全费）由华益公司、吴文托承担。后蔡晓婷撤回第二项诉讼请求，并明确保全费用为5000元。事实和理由：在蔡美丽、傅建军、纪阿雅于2015年9月17日与华益公司和案外人福建省创安实业发展有限公司、石狮市富安钢结构工程有限公司签订的《以房抵债四方协议》中，华益公司将自己开发的位于福建省南安市××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××房产抵偿给蔡美丽、傅建军及纪阿雅。双方确认2＃2102、1＃6-705两套房产买受人为蔡晓婷。华益公司已就2＃1803抵偿房产与蔡美丽签订《商品房买卖合同》，并办理了相关手续。2016年9月27日，吴文托以个人身份就上述未签的六套房产作出承诺，不再将其余六套房产进行销售或其他处置，于项目房屋竣工前与蔡晓婷等人签订合同，如有违反愿意承担全部的违约责任和经济责任。但华益公司迟迟未就上述两套抵偿房产与蔡晓婷签订《商品房买卖合同》。后蔡美丽、傅建军及纪阿雅将上述抵偿房产委托华益公司销售。其中2＃1203、2＃1703、2＃2003、2＃2102四套房产，华益公司同意以现有市场价格对蔡美丽、傅建军及纪阿雅付款。2018年4月1日，蔡美丽、傅建军及纪阿雅与华益公司签订《以房抵债补充协议》，约定：终止对1＃6-705房产的委托代售协议。华益公司应在2018年12月31日前与蔡晓婷签订该套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案；如华益公司未按照约定时间安排与蔡晓婷签订1＃6-705房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案，及开具该两套全款金额的房产销售发票，或未协助蔡晓婷办理产权登记手续，则华益公司需根据上述《以房抵债四方协议》所约定的房价总额按月息1%支付蔡晓婷违约金，于2018年10月1日起开始计息，应于下个月5号前完成支付相应利息等条款。补充协议签订后，华益公司未能按照补充协议的约定履行义务，经蔡晓婷及蔡美丽、傅建军、纪阿雅多次催促，华益公司至今仍未能就1＃6-705抵偿房产与蔡晓婷签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。鉴于华益公司的行为已经构成违约，吴文托未遵守承诺约定，均应承担相应的法律责任。 华益公司辩称，蔡晓婷没有主体资格，从蔡晓婷提供的证据三份合同中并没有华益公司的任何签名，不是合同的任何一方，华益公司并没有跟蔡晓婷签订任何的合同，也没有跟蔡晓婷产生任何的权利义务关系，并没有指定谁，应该裁定驳回蔡晓婷的起诉。 吴文托辩称，同意华益公司的答辩意见，其与蔡美丽确有签订一份承诺书，承诺不擅自销售及处置，后来双方又协商一致委托华益公司销售，就不存在违约的责任。 蔡美丽述称，同意蔡晓婷的意见。 傅建军述称，华益公司有开了7张收款收据给蔡美丽、傅建军、纪阿雅、蔡晓婷，华益公司与吴文托实际上是清楚的。对蔡晓婷的诉讼请求没有异议，各方于2015年9月17日已经签订四方协议，但因华益公司一直迟迟不与蔡美丽、傅建军、纪阿雅、蔡晓婷签订合同，基于无奈委托华益公司进行销售，华益公司变更法人的情况，其并不知悉，其已经支付了购房款，华益公司也开具了相应的收据。 纪阿雅述称，同意蔡晓婷的意见。 蔡晓婷围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月17日，蔡美丽、傅建军、纪阿雅作为丁方与华益公司（甲方）、福建省创安实业发展有限公司（乙方）、石狮市富安钢结构工程有限公司（丙方）签订一份《以房抵债四方协议》，确认截至协议签订之日，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款520万元，石狮市富安钢结构工程有限公司结欠蔡美丽、傅建军、纪阿雅借款本金375万元（其中，结欠蔡美丽本金355万元，结欠傅建军本金10万元，结欠纪阿雅本金10万元），蔡美丽同意自2015年1月起不再计息，傅建军、纪阿雅同意自2015年4月不再计息；同时约定，华益公司与福建省创安实业发展有限公司是同一实际控制人的关联公司，华益公司自愿以其开发所有的址于福建省南安市××项目中的七套房产即2＃1203（建筑面积89.13平方米、折价后总价414289元）、2＃1703（建筑面积89.13平方米、折价后总价449103元）、2＃1803（建筑面积89.13平方米、折价后总价453247元）、2＃2003（建筑面积89.13平方米、折价后总价459879元）、2＃1802（建筑面积139.48平方米、折价后总价701506元）、2＃2102（建筑面积139.48平方米、折价后总价715775元）、1＃6-705（建筑面积127.54平方米、折价后总价563171元）作价，总价3756970元，用于抵偿福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款，抵偿后，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款1443030元，由双方另行协商具体偿还方式；石狮市富安钢结构工程有限公司将依据该协议取得的前述房产作价抵偿给蔡美丽、傅建军、纪阿雅用于偿还石狮市富安钢结构工程有限公司结欠该三人的借款本金375万元，蔡美丽、傅建军、纪阿雅另行向石狮市富安钢结构工程有限公司支付房款6970元；协议自各方当事人签署后生效等内容。 2015年10月19日，华益公司开具付款单位为蔡晓婷、付款数额为563171元、房号为“创力.悦湾”项目1号楼6-705号的房产专用收款收据。 2016年1月19日，华益公司法定代表人由吴文托变更为吴保量。 2016年9月27日，吴文托出具一份承诺书，载明“鉴于2015年9月17日签订的以房抵债四方协议中，甲方南安市华益房地产开发有限公司以房产作价抵偿相关方，即丁方、共七套房产（详见以房抵债四方协议）。由于甲方资金原因上述房产中尚有六套房产未签订房屋买卖合同，本人慎重承诺甲方不再将上述未签订房屋买卖合同的六套房屋进行销售或其他处置，于项目房屋竣工验收前与丁方签订房屋买卖合同。若甲方出现将房屋进行销售或其他处置，本人愿意承担全部的违约责任和经济损失”。 2017年5月6日，华益公司与蔡美丽、傅建军、纪阿雅及创力悦湾销售部签订一份《委托代售协议》，乙方落款处仅有蔡美丽、傅建军签名盖印。 2018年2月10日，吴文托出具一份《承诺书》，载明“……5、2#1802和1#6-705等两套房源不再对外销售，并于3月15日商谈上述两套房源合同签约事项。6、2018年3月15号前，商谈并签订以房抵债四方协议补充协议”。 2018年4月1日，华益公司作为甲方与作为乙方的蔡美丽、傅建军、纪阿雅签订一份《以房抵债补充协议》，载明由于华益公司资金原因除2#1803房产外，另六套房产尚未与乙方签订《商品房买卖合同》；2017年5月6日签订《委托代售协议》将除2#1803外的六套房产委托华益公司销售，华益公司已将2#1203、2#1703、2#2003、2#2102进行销售……；终止双方对2#1802、1#6-705两套房产的委托代售协议，华益公司应于2018年12月31日前与乙方或乙方指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案，并于2019年1月30日前开具该两套房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助办理产权登记手续；华益公司应于2018年4月15日前开具2#1803房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票给乙方，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助乙方或乙方指定人员办理产权登记手续……；如华益公司未按照约定时间安排与乙方签订2#1802、1#6-705两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案及开具两套全款金额的房产销售发票，或未协助乙方或乙方指定人员办理产权登记手续，则华益公司需根据《以房抵债四方协议》所约定的房价总额按月息1%支付违约金，于2018年10月1日起计息等内容。该《以房抵债补充协议》乙方落款处亦仅有蔡美丽、傅建军签名盖印。 现案涉“创力.悦湾”1#6-705房产仍处于在建工程抵押状态。华益公司与蔡晓婷尚未就1#6-705房产签订《商品房买卖合同》并办理合同备案等手续。 诉讼过程中，蔡晓婷向本院申请财产保全，本院于2019年12月16日作出（2019）闽0581民初5067号民事裁定书，裁定：一、查封南安市华益房地产开发有限公司开发建设的坐落于福建省南安市××工业区××号楼××室商品房××号楼××室商品房，财产保全价值以1100000元为限，保全期限为三年。二、查封登记在蔡晓婷名下址在福建省石狮市××路××号楼××＃楼××幢××号房产【国有土地使用权证为狮地湖国用（2008）第0561号、房屋所有权证为狮建房权证湖滨字第0××0号】。案件申请费5000元，由蔡晓婷负担。 诉讼过程中，蔡晓婷申请对南安市华益房地产开发有限公司开发建设的坐落于福建省南安市××工业区××号楼××室商品房的市场价格进行评估，本院依法委托首选鉴定机构泉州中天房地产评估有限公司，该公司回复因估价对象尚未竣工验收、尚未交付使用，且无法明确交付时间。该公司无法获悉估价对象工程质量是否合格、相关的税费是否缴清，且无法获悉具体交付时间。众多不确定因素导致无法对估价对象的价值进行测算，因此该公司无法承接该项目的评估工作。本院再次委托备选鉴定机构泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司，该公司回复称标的物目前尚未竣工验收，则标的物的房屋安全、质量缺陷、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题我公司难以作出常规判断，也没有假设依据，故该公司无法估算委估标的物的单价，无法接受委托。2019年12月30日，蔡晓婷提交变更诉讼请求申请书，载明在另案［案号：（2019）闽0581民初5065号］鉴定中，因华益公司所涉房屋工程尚未竣工，鉴定机构无法以现有的工程房产作为完全产权来评估房屋市场价格，蔡晓婷本案第2项诉讼请求难以在本案中一并提出主张，故蔡晓婷没再缴纳本案鉴定申请费，并在此基础上先撤回本案第2项诉讼请求，待本案房屋工程竣工验收后，再根据评估条件另提出主张等内容。 本院认为，案涉《以房抵债四方协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行《以房抵债四方协议》确定的义务过程中，华益公司又与蔡美丽、傅建军签订案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》，虽然两份协议上没有纪阿雅的签名认可，但庭审中纪阿雅同意本案原告蔡晓婷的意见，可见纪阿雅对蔡美丽、傅建军签订案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》并无异议，案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》的效力应及于纪阿雅。华益公司在案涉《以房抵债四方协议》签订后开具付款单位为蔡晓婷、房号为“创力.悦湾”项目1号楼6-705号房产专用收款收据，且案涉《以房抵债补充协议》约定“华益公司应于2018年12月31日前与乙方或乙方指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》”，结合庭审中傅建军陈述“蔡晓婷是我妻子，纪阿雅是我表妹，蔡美丽是蔡晓婷母亲”的内容即蔡晓婷与蔡美丽、傅建军、纪阿雅系亲戚关系，可认定案涉《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》关于1#6-705房产的约定效力及于蔡晓婷，蔡晓婷为案涉合同的相对方，其作为原告提起诉讼，具有诉讼主体资格，华益公司关于其没有跟蔡晓婷签订任何合同，没有产生任何的权利义务关系，应该裁定驳回蔡晓婷起诉的抗辩，缺乏依据，不予采信。现华益公司因案涉1#6-705房产处于在建工程抵押状态无法与蔡晓婷签订《商品房买卖合同》并办理合同备案等手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，故蔡晓婷要求华益公司立即退还购房款563171元，并支付自2018年10月1日起至实际还款之日止按月利率1%计算的违约金的主张，于法有据，予以支持。2016年9月27日吴文托出具的《承诺书》承诺如房屋即包括案涉1#6-705房产进行销售或其他处置则承担全部违约责任和经济损失，此后蔡美丽、傅建军虽与华益公司签订案涉《委托代售协议》，但2018年2月10日吴文托出具的《承诺书》承诺要商谈并签订以房抵债四方协议补充协议，2018年4月1日签订的案涉《以房抵债补充协议》，终止了对案涉1#6-705房产的委托代售，现案涉1#6-705房产作为华益公司的在建工程抵押物，应视为华益公司对该房屋作了其他处置，承诺书中约定承担责任的条件已成就，因双方未明确约定保证方式、保证期限，故蔡晓婷于2019年6月19日以提起诉讼方式要求吴文托承担连带责任，并无不当，予以支持。吴文托承担保证责任后，有权向华益公司追偿。蔡晓婷为实现本案债权支出案件申请保全费5000元，应认定为华益公司和吴文托违约造成的损失，故蔡晓婷要求华益公司和吴文托负担案件申请保全费5000元，合法合理，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市华益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔡晓婷563171元，并支付自2018年10月1日起至实际还清之日止按月利率1%计算的违约金。 二、吴文托对南安市华益房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。吴文托承担保证责任后，有权向南安市华益房地产开发有限公司追偿。 三、案件申请费5000元，由南安市华益房地产开发有限公司、吴文托负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9917元，由南安市华益房地产开发有限公司、吴文托负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴志生 人民陪审员  黄美霞 人民陪审员  陈连章 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  柳丽娜 注：裁判文书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、裁判文书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三十三条主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。