内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2019）内0302民初3372号原告：刘华元，男，汉族，1976年10月30日生，公民身份证号码：×××，住乌海市。委托诉讼代理人：徐为忠，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。被告：乌海市海勃湾区土地收购储备中心。法定代表人：张立民，主任。委托诉讼代理人：陈昕华，内蒙古明炯律师事务所律师。被告：乌海市新锐房地产开发有限责任公司。法定代表人：王生胜。委托诉讼代理人：靳要军，内蒙古法兴律师事务所律师。原告刘华元诉被告乌海市海勃湾区土地收购储备中心（以下简称土储中心）、乌海市新锐房地产开发有限责任公司（以下简称新锐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，于二〇一九年一月八日作出（2018）内0302民初2284号民事判决书，被告土储中心不服，提起上诉，乌海市中级人民法院经审理判决撤销原判决，发回本院重审。本院立案后，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘华元及其委托诉讼代理人徐为忠，被告土储中心的委托诉讼代理人陈昕华，被告新锐公司的法定代表人王生胜、委托诉讼代理人靳要军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月20日，原告与土储中心签订有《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定产权调换，调换房屋位置为农贸小区西商60号，临时安置费每月600元，共计算24个月，被告应于2012年6月20日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。2015年5月8日，土储中心又与原告签订有《农贸市场回迁房屋补充协议》，明确调换房屋位置是沿车站路由北向南第4号，面积223㎡，协议约定商铺门脸宽度6.1米，以实测为准。新锐公司所建房屋竣工交付使用后，新锐公司有意不给原告交房，并将该房屋租赁给他人使用，原告要求新锐公司履行合同约定的交房义务时，新锐公司答复：原告与土储中心所签安置协议与其无关。截至起诉之日，原告仍未收到新锐公司的交房通知书，新锐公司也未向原告书面说明无法按期交房的原因。故原告请求判令：1、二被告履行合同约定向原告交付位于海勃湾区海北广厦项目西侧四号楼，以大门南房屋为起点，以户为单位，由北向南第四户一、二层联体商户。2、二被告支付原告逾期交房违约金43200元（从2012年6月20日起暂计算至2018年6月20日止）。3、二被告支付原告至实际交付房屋之日止逾期交房违约金。4、二被告赔偿原告因逾期交房的营业损失89040元（按房价296800元×5%×6年计算）。被告土储中心辩称：土储中心可以配合新锐公司向原告交房，交房义务应由新锐公司履行。对于其所主张的逾期违约金包括营业损失没有事实和合同依据，且计算的违约期限与事实不符。按照正常的拆迁程序，房屋建成后应由原告与新锐公司签订商品房买卖合同，即网签合同，并由新锐公司向原告交付回迁房屋。本案争议的补充协议相关内容没有经新锐公司认可，对房屋位置、面积以及面积差价均没有详细约定，土储中心并没有房屋的处置权，在未经新锐公司确认情况下签订的协议是不发生法律效力的。被告新锐公司辩称：新锐公司已通知原告接收房屋，原告不收房，现要求被告支付违约金是没有道理的。原告要求交付的房屋并不是合同中双方约定的回迁房屋，原告的诉讼请求不能成立。原告为支持其主张向本院提供了以下证据：1、《房屋拆迁补偿安置协议》一份，用以证实2010年6月20日，原告与土储中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定了房屋拆迁为产权调换，并确定调换的地理位置以及过渡期限和营业损失。2、《农贸市场回迁房安置补充协议》，用以证实2015年5月8日，原告与土储中心签订的《农贸市场回迁房安置补充协议》约定回迁房的面积超出部分按每平米1万元计价，并明确了回迁房位置为车站路由北向南第4号，门脸宽度为6.1米。3、土储中心公布的《海勃湾区农贸市场区域被拆迁户须知》，用以证实该须知明确告知临时安置期限为24个月，住宅每月补偿500元，商业按照乌海市建设委员会关于农贸市场区域房屋拆迁的公告临时安置补偿补助费标准执行，自逾期之日起，临时安置费按每月双倍给予补偿。4、新锐公司的李总、付主任和土储中心的张主任与原告三方在新锐公司办公室协商时的录音及原告用手机拍摄的土储中心给原告指认位置时的图纸，用以证实二被告对于房间的位置确定是指从大门数的第四间。并且门脸房宽度在协议上有显示，当时和他们确定好位置才签订的协议。土储中心张主任与原告的谈话录音，用以证实案涉房屋被占用后，土储中心的法定代表人和原告协商让原告调换。5、照片，用以证实原告所指的房子就是协议约定的房子。6、照片4张，证实按照协议回迁给原告的房屋现标注的是4号楼。被告新锐公司对原告提供的以上证据提出：证据1是原告和土储中心签订的协议。证据2是原告和土储中心签订，我方没有签字也没有参与。对证据3真实性认可，没有异议。证据4的录音与公司无关，因为公司总经理没有委派人员与原告和土储中心谈。对证据5真实性无异议，但按原告和土储中心签订的协议，现在从北往南数第四号房屋不是原告指认的房子。原告计算的过渡费方式不对，应该按照须知计算，24个月每月500元，逾期的每月双倍是1000元。证据6与本案无关，住宅楼与商铺是连着的，但**楼是住宅楼的号，商铺有单独的编号，现未标注。被告储备中心对原告提供的证据提出：对证据1真实性没有异议，关于证明目的中的超平米之后的面积是按市场价计算，原告提供的材料已经明示，补充协议中又明确每平米按1万元，超平米面积按每平米1万元单价计算房价，所以双方约定是明确的。证据2我方没有原件，双方是进行了一定的协商，但我方不是交房人，所以对房子的情况我方不清楚，我方只是参与协调。证据3真实性认可，临时安置补助费对于超期的双倍补偿没有异议，新锐公司也已经按照该标准给予了补偿，其他具体房屋情况由新锐公司质证。证据4关于原告与新锐的矛盾我们组织谈了若干次，但是我们只是组织协调，具体决定还是新锐，原告和新锐是权利和义务的实际相对方。对第二份录音真实性不认可，录音中没有确认哪个房屋，只是谈的面积，位置都是原告自己单方面加的，与新锐公司之间有可能存在误差。证据5真实性、关联性认可，证明目的我方没法说，对于位置原告和新锐各执一词，房屋是框架结构，在框架下可以进行分割，根据施工图我方认为是以图纸上的门定房间位置，这也就是原告和新锐之间分歧所在，因为原告和新锐没有在图纸上指定。对证据6的质证意见与新锐公司的一致。被告土储中心未举证。被告新锐公司为支持其答辩理由向本院提供了以下证据：1、房屋拆迁安置补偿协议一份，证实该房屋是经过合法的征拆调换；2、规划图一张，证实回迁房屋位置；3、农贸市场回迁房屋安置补偿协议一份、海北广厦（原农贸市场）回迁房屋位置确认单一份。4、2017年11月27日乌海日报公告一份，证实2017年11月份新锐公司已经开始交付房屋；5、商铺置换钢材协议一份。原告对新锐公司提供的以上证据质证如下：对证据1真实性及证明目的均无异议；对证据2真实性认可，证明目的不认可，因为一号商铺是联体，所以第五个门才是应该给原告交付的四号商铺；对证据3证明目的不认可，因为车站北路都是该小区的西侧，争议是第四号还是第五号商铺，因为西侧商铺1、2两个门是一间商铺，只不过是两个门，所以原告的房屋应该是第五个门，宽度6.1米，约定面积是223㎡，实际面积以测绘为准；对证据4真实性认可，证明目的不认可，第二被告并不具备交房条件，因为乌海市新锐房地产开发有限责任公司没有验收报告，所以不具备交房条件；对证据5真实性、证明目的均不认可，因为与本案无关。被告土储中心对新锐公司提供的以上证据不予发表质证意见，只是认为争议房屋应以门为户，一门一户。经审理查明：位于海勃湾区海勃湾区农贸市场区域内的房屋征收拆迁项目，拆迁人是土储中心，开发建设开发企业是新锐公司。2010年5月22日，乌海市海勃湾区土地收购储备中心向被拆迁户发布了《海勃湾区农贸市场区域被拆迁户须知》，该须知与本案争议焦点有关的主要内容有：“选择产权调换的房屋，除户型、楼层不变外，小区整体布局及单栋楼的位置可能做局部调整，不做另行通知。建筑面积误差在5平方米以内，最终面积以测绘机构实测面积按本项目拆迁时公布的价格据实结算。临时安置期限为24个月，住宅每月500元，商业按照《乌海市建设委员会关于农贸市场区域房屋拆迁的公告》临时安置补助标准执行，自逾期之日起，临时安置费按每月双倍给予补偿。安置楼房选择办法，按照签订拆迁补偿安置协议的先后顺序，由被拆迁人在拆迁人提供的安置房范围内选择安置房……安置楼房不提供按揭贷款。产权调换的，调换房间的价格高于产权调换补偿金额的，在安置楼房交付使用时一次性交清房款等”。2010年6月20日，原告与土储中心签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》（以下简称“安置协议”），协议约定：拆迁安置补偿方式为产权调换；原告被拆迁房屋面积为56㎡，拆迁补偿总金额357900元；调换房屋位置为“农贸小区西商号楼60号”；产权调换差价计算为，一层103.6平米，其中56平米按每平米5300元置换，剩余47.6平米和二层的112平米，按市场价优惠5%，剩余面积按市场价计算。临时安置期24个月，临时安置费每月600元；应退被拆迁人差价61100元等。安置期到期后，上述产权调换的房屋不能交付给原告。2017年5月14日，土储中心给原告支付2014年8月3日至2015年2月3日六个月的逾期过渡安置补助费变更为每月1360元，共支付8160元。2015年5月8日，土储中心又与原告签订《农贸市场回迁房屋补充协议》（以下简称“补充协议”），该补充协议的内容有“调换房屋位置是：沿车站路由北向南第4号；面积223㎡，并注明：面积最终以测绘机构结果为准；原房屋拆迁补偿安置协议约定的调换房屋面积60㎡；现大于原房屋协议约定的面积，大于部分按每平米10000元结算（该处数额10000元手写数字有明显改动，且未加盖公章，原告和土储中心均称该补充协议手写部分全部为刘华元书写）；门店宽度6.1米”。新锐公司在2017年11月27日的《乌海日报》上发布交房公告，告知新锐华贸城购房户、回迁户及棚改平台购房者，其开发建设的海北广厦项目1至7号楼及配套商业房已具备交房条件，其公司定于2017年11月28日正式交房，交房时间为2017年11月28日至2017年12月15日。原告因新锐给其交付的房屋不是安置协议及补充协议约定的位置及就超出平米面积的价格计算等问题至今未收房。本院认为：被告土储中心作为乌海市人民政府确定的房屋征收部门，与原告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。双方签订的以上协议是以产权调换为补偿方式的征收补偿安置协议，对于产权调换后房屋位置应明确具体。《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的调换房屋位置为“农贸小区西商号楼60号”，《补充协议》中约定调换房屋位置为“沿车站路由北向南第4号”，因双方提供的图纸中对于小区房屋无明确编号，亦不能证明双方在签订以上协议时房号已确定，现双方对于沿车站路由北向南的房屋编号以哪里为起点，即如何确定“1号”房屋意见不一致，故原告主张“第4号”即为现主张的位于乌海市××区，以大门南房屋为起点，以户为单位，由北向南第四户一、二层联体商户不能成立。关于原告诉请的逾期交房违约金和营业损失，双方在安置协议中对逾期交房已进行明确约定，应按此约定处理，即从逾期时间2012年6月21日起至开发企业2017年11月27日具备交房条件止，按双倍临时安置费进行调整，原告提供的证据证实2014年8月至2015年2月的逾期交房安置费已领取，其余时间土储中心是否给原告发放，经本院通知后，在本院决定判决前土储中心未向本院提供证据，本院暂按现有证据计算为69840元（1200元/月X65个月-8160=69840元），如土储中心还有已付原告的逾期过渡安置费，双方应根据本院确定的该数额核对后自行核减。至于双方在此期间的2014年8月至2015年2月曾对此进行过变更因没有书面约定，属双方自愿对此期间的变更，不能证明其他时间也进行了变更，故其他时间仍按合同约定处理；对于具备交房条件后原告不能取得合同约定的房屋的违约责任双方没有约定，该损失为原告的实际损失，应按同地段商铺租金计算损失，但原告未提供该损失的评估数据，原告应承担举证不能的法律后果，本案不予调整，原告有新的证据后可另行依法主张。原告诉请每年按照房屋总价的5%计算既无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。关于原告诉请新锐公司与土储中心共同承担责任的问题，因与原告签订合同的仅是土储中心，土储中心将征收土地出让给新锐公司后，原告并未与新锐公司签订房屋买卖合同，故新锐公司与原告没有合同关系。至于新锐公司与土储中心关于产权调换房屋如何交接属新锐公司与土储中心的关系。故新锐公司对于土储中心与原告签订的合同不承担合同责任，应驳回原告该诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告乌海市海勃湾区土地收购储备中心于本判决生效之日向原告刘华元支付逾期交房安置费69840元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2945元（原告已预交），由原告承担1399元，被告土储中心承担1546元；被告土储中心于上述履行期限将承担部分一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 邢振琴人民陪审员 张秀英人民陪审员 李 芳 二〇二〇年四月二十二日书 记 员 王 璐