广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0903民初311号 原告：玉林银丰中药港投资发展有限公司，住所地：玉林市玉州区金港路******。统一社会信用代码：914509007943262399。 法定代表人：陈洋，总裁。 委托诉讼代理人：曾华山，广西国锐律师事务所。 委托诉讼代理人：秦林琳，广西国锐律师事务所。 被告：刘安良，男，1977年3月31日出生，汉族，住玉林市福绵区。 第三人：王第腾，男，1986年7月10日出生，汉族，住玉林市福绵区。 原告玉林银丰中药港投资发展有限公司（以下简称玉林银丰公司）与被告刘安良及第三人王第腾案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉林银丰公司的委托诉讼代理人曾华山、秦林琳与被告刘安良到庭参加诉讼。第三人王第腾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉林银丰公司向本院提出诉讼请求：1.判决停止执行位于玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房屋【玉林市商品房买卖合同登记备案证明业务编号：201803010029；不动产预售预告登记号：桂（2018）玉林市不动产证明第0022578号】，并解除对该房屋的查封。事实与理由：2018年3月5日，玉林银丰公司与第三人王第腾及共有人陈丹签订合同编号为银丰香槟郡2330的《玉林市商品房买卖合同》，合同约定，王第腾、陈丹购买玉林银丰公司开发建设的位于玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房，房屋总价款850000元，其中首付款255000元，余下的595000元通过申请银行按揭贷款支付。2018年4月16日，玉林银丰公司与王第腾、陈丹及中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行（以下简称工行江南支行）签订《个人购房借款/担保合同》，王第腾、陈丹向工行江南支行借款595000元支付房款，玉林银丰公司为该房屋按揭贷款提供阶段性连带责任保证。因王第腾、陈丹严重违约未按时向贷款方偿还月按揭款，截止至2019年6月13日止，连续七个月拖欠工行江南支行按揭款，导致玉林银丰公司的保证金被工行江南支行划扣代王第腾、陈丹清偿拖欠的贷款本息。玉林银丰公司依《商品房买卖合同》约定向王第腾、陈丹邮寄了《关于解除的通知》，解除了该商品房买卖合同，并于2019年7月31日向玉林市玉州区人民法院提起诉讼，要求确认玉林银丰公司与王第腾、陈丹签订的《商品房买卖合同》于2019年7月26日解除。王第腾、陈丹协助玉林银丰公司办理撤销该《商品房买卖合同》登记备案。2019年12月27日，玉州区人民法院作出（2019）桂0902民初4114号判决：确认玉林银丰公司与王第腾、陈丹签订的上述《商品房买卖合同》于2019年11月18日解除，王第腾、陈丹协助玉林银丰公司办理撤销商品房买卖合同登记备案等。2019年12月，玉林银丰公司在上述诉讼中得知王第腾与刘安良因民间借贷纠纷，被刘安良提起民事诉讼，申请财产保全预查封了王第腾向玉林银丰公司购买的本案涉标的房屋，并申请强制执行，福绵区人民法院执行局发布拍卖公告于2020年2月19日将该房屋第一次拍卖。2020年1月14日，玉林银丰公司作为该房屋的所有人以案外人身份向福绵区人民法院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封，并中止对该标的的执行。2020年2月3日，福绵区人民法院作出（2020）桂0903执异4号执行裁定，以该房屋已办理预售合同的登记备案，王第腾、陈丹享有该房屋的物权期待权，系该房屋在人民法院查封之前的权利人；以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，玉林市玉州区人民法院于2019年12月27日确认与王第腾等房屋买卖合同解除的判决在福绵区人民法院查封该房屋之后为由，驳回了玉林银丰公司的异议请求。玉林银丰公司认为，位于玉林市金港路**玉林国际中药港G地块商住小区****2701房屋的所有权属玉林银丰公司所有，该房屋并未交付王第腾使用，王第腾更未取得房屋所有权，法院裁定驳回玉林银丰公司的执行异议申请明显适用法律错误，理由如下：一、涉案房屋的所有权至今仍为玉林银丰公司享有，且至今仍由玉林银丰公司作为所有权人行使占有和管理的权利，该房屋不能成为刘安良与王第腾之间的执行案件的执行标的物。1.玉林银丰公司与王第腾等之间存在的是期房预售合同关系，签订商品房买卖合同时，房屋还在修建过程中甚至是该套房屋还未存在。商品房买卖合同虽然办理了销售合同登记备案及预售预告登记，但合同登记备案和预告登记并非物权登记行为，没有物权效力。仅仅是行政管理部门对商品房销售的行政管理措施，是对开放商的销售管理行为，这个问题早有定论。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案的位于玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房屋的所有权人至今仍为玉林银丰公司，王第腾对该涉案房屋不享有物权，仅享有商品房买卖合同所约定的债权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，玉林银丰公司开发建设的涉案房屋，按相关的规定竣工经验收合格后，在未转移登记至王第腾名下之前，即使进行销售登记备案、预登记，权属仍为玉林银丰公司所有。2.王第腾至今并未实际占有涉案房屋。王第腾未实际占有涉案房屋，这是个事实状态，也是后续判断王第腾的权利的重要标准。这一状态无需考虑原因，只需判断事实是否存在即可。更何况，玉林银丰公司未将涉案房屋交付王第腾占有使用也是因为王第腾的违约行为造成。鉴于王第腾并未实际占有涉案房屋，玉林市玉州区人民法院的判决在认定商品房未交王第腾的前提下判决解除玉林银丰公司与王第腾的商品房买卖合同后判令王第腾协助办理撤销登记备案，无需再对房屋返还问题进行处理。（2020）桂0903执异4号执行裁定的理由之一也陈述了玉林银丰公司与王第腾仅办理了房屋预售合同登记备案、预售预登记，并未确认王第腾实际占有该涉案房屋，事实亦是如此。因此，在商品房买卖合同依法解除前，买受人王第腾等享有的也仅是商品房买卖合同约定的债权，在涉案房屋物权变更至王第腾名下前，王第腾不享有该房屋的物权，商品房买卖合同被依法解除之后，王第腾所谓的物权期待权更是无从谈起。综上所述，无论是玉州区人民法院作出的（2019）桂0902民初4114号判决前或之后，涉案房屋的权利人均属于玉林银丰公司，该房屋不能成为刘安良与王第腾之间的执行案件的执行标的物。二、法院对经销售登记备案的房屋预查封，查封标的是王第腾商品房买卖合同关系中的合同权利即债权，而非权利人为玉林银丰公司的房屋，即物权。本案房屋只是做了商品房买卖合同的销售登记备案，该登记备案根本就不是物权法意义上的预告登记和本登记，由于是期房销售，当时房屋尚未修建完毕、办妥综合验收登记以及初始登记，根本也不可能做房地产过户有关的任何物权登记。此阶段的预查封的效力实为限制销售登记备案的买受人未来对标的物的处分，通过预查封固定的是今后房屋变更登记的本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于合同销售登记备案后能否符合本登记的条件。房屋买卖合同被依法解除后，房屋买受人不再享有相应的合同权利，销售合同登记备案理应予以撤销。就此而言，房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。该商品房不应作为王第腾的其他债务的执行标的，在商品房买卖合同解除后，相应的，执行标的应为商品房买卖合同解除后被执行人所享有的相应权利（即清偿银行贷款本息、承担违约责任之后的剩余款项）。三、王第腾并不享有（2020）桂0903执异4号执行裁定所指的物权期待权。1.期待权的本质仍为债权，实务操作中主要区别是看期待权是发生在债权还是物权之上。享有期待权的前提是所依据的民事合同法存在且并未解除，根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，如合同被依法解除，则期待权相应消灭，于本案，商品房买卖合同已经被依法解除。对此问题，最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要观点非常明确，“房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。”2.在商品房买卖合同合法存在且并未解除的前提下，王第腾享有的是债权上的期待权，而在合同中王第腾所享有的债权上的期待权转化为物权上的期待权的前提是已经根据该物权合同约定合法占有该商品房，于本案，王第腾至今尚未合法占有该商品房，该商品房仍在物权所有人即玉林银丰公司的合法占有和管理之下。综上，王第腾并不享有期待权，无论该期待权是债权上的还是物权上的。四、（2020）桂0903执异4号执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条确认解除房屋买卖合同的判决在查封该房屋之后作出为由驳回玉林银丰公司的异议请求，属于适用法律错误。该条司法解释第一款（一）、（二）项均明确规定了该法律文书“判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的”，也就是说，适用该条司法解释的前提是，被执行的标的所有权属于被执行人而该法律文书“判决、裁决执行标的归属于案外人”，或者是被执行人占有控制被执行标的而该法律文书“判决、裁决向案外人交付、返还执行标的”。本案不可忽视的一个基本事实是，该房屋的所有权自修建完毕之日起至今仍属玉林银丰公司所有，该房屋也从未交付王第腾，也就是说，王第腾既未实际占有该房屋更未取得该房屋的所有权。该司法解释第二十六条在本案根本就不能适用。五、王第腾购买涉案标的商品房，相当大部分房款是按揭贷款支付，相关贷款款项由银行提供且玉林银丰公司承担阶段性连带保证责任，对此问题，银行借款合同有约定，因此，商品房买卖合同就此也专门作了相应约定。在玉林银丰公司的保证责任解除前，该房屋的所有权仍属玉林银丰公司所有。事实上，该房屋至今仍为玉林银丰公司名下且从未交付王第腾占有使用。如拍卖该并非王第腾名下的房屋用于清偿王第腾的其他普通债权，将严重损害放贷银行和玉林银丰公司的合法权益，玉林银丰公司将面临房款两空的境地，如果出现如此结果明显对玉林银丰公司是非常不公平的。综上所述，玉林银丰公司认为，本案执行标的位于玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房屋，其权利属于玉林银丰公司。法院根据刘安良的申请，对上述标的予以预查封，并予以拍卖是错误的。根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向法院提出诉讼诉请，以维护原告的合法权益。 被告刘安良辩称：福绵区法院9月对王第腾查封的房子，银丰在12月27日才解除。在解除之前应该还是王第腾的房产，银丰解除在后。 被告刘安良未向本院提交证据。 第三人王第腾未提交书面陈述意见，亦未向本院提供证据。 经审理查明：本院在审理另案即（2019）桂0903民初772号祝继前与王第腾、陈丹民间借贷纠纷一案中，于2019年8月30日对本案讼争房屋采取了查封的保全措施。本院于2019年7月29日作出的（2019）桂0903民初675号民事判决书，判决王第腾应偿还借款本金560000元给刘安良并支付利息。2019年9月4日，申请执行人刘安良向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年12月23日作出（2019）桂0903执756号执行裁定，裁定拍卖王第腾、陈丹共同所有的坐落于玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房以清偿本案债务。玉林银丰公司对本院的执行措施提出异议，请求停止对位于玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房的执行，并依法解除查封。本院于2020年2月3日作出（2020）桂0903执异4号执行裁定书，驳回了玉林银丰公司的执行异议。玉林银丰公司不服，提起本案执行异议之诉。 另查明：2018年3月5日，王第腾、陈丹与玉林银丰公司签订了购买玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房的《商品房买卖合同》（合同编号为：银丰香槟郡2330）。除购买商品房的首付款外，其余购房款采用银行按揭贷款的方式支付，玉林银丰公司为王第腾、陈丹的按揭贷款提供阶段性担保（2018年4月16日，玉林银丰公司与被告王第腾、陈丹及中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行签订《个人购房借款/担保合同》）。因王第腾、陈丹未能按约支付银行贷款，玉林银丰公司因此承担了相应的保证责任。因此，玉林银丰公司向玉林市玉州区人民法院提起了民事诉讼，要求解除房屋买卖合同，由王第腾、陈丹配合其办理合同登记备案撤销手续，并支付代付款项及违约金。2019年12月17日，玉林市玉州区人民法院作出（2019）桂0902民初4114号民事判决书，判决，确认玉林银丰公司与王第腾、陈丹2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》于2019年11月18日解除；王第腾、陈丹应支付玉林银丰公司违约金85000元；王第腾、陈丹应协助玉林银丰公司办理撤销玉林市商品房买卖合同登记备案证明（业务编号：201803010029）。该判决已生效。 再查明，另案祝继前与王第腾、陈丹民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月17日作出（2019）桂0903民初772号民事判决如下：王第腾、陈丹共同偿还借款本金人民币300000元及支付利息（计算的方法：以人民币100000元为基数，自2018年8月30日计起；以人民币200000元为基数，自2018年8月21日计起；两笔借款均按月利率2%计算至借款全部偿还清之日止）给祝继前。 上述事实，有福绵区人民法院（2020）桂0903执异4号执行裁定书、《玉林市商品房买卖合同》、玉州区人民法院（2019）桂0902民初4114号民事判决书、玉林市商品房买卖合同登记备案证明；原、被告的当庭陈述等证据相佐证。 本院认为，本案争议的是，玉林银丰公司以另案生效判决要求排除执行的理由是否成立。玉林银丰公司与王第腾、陈丹签订了商品房买卖合同，并对买卖标的物玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房进行了备案登记。因此，本院在执行过程中对备案登记在王第腾、陈丹名下的涉案房屋进行查封，没有错误。因王第腾、陈丹没有按时偿还涉案房屋的按揭贷款，玉林银丰公司承担了保证责任，代为偿还了王第腾、陈丹拖欠的贷款本息。但玉林银丰公司的代偿行为并不影响玉林银丰公司与王第腾、陈丹之间商品房买卖合同的效力。玉林银丰公司提起诉讼要求解除其与王第腾、陈丹之间的房屋买卖合同。玉林市玉州区人民法院于2019年12月27日作出了玉林市玉州区人民法院作出（2019）桂0902民初4114号民事判决书，解除了玉林银丰公司与王第腾、陈丹之间的房屋买卖合同。但该判决作出的时间在本案争议标的，即玉林市金港路278号玉林国际中药港G地块商住小区16幢1单元2701房被本院执行查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”因此，玉林银丰公司以另案生效判决为由提起要求排除执行，其诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告玉林银丰中药港投资发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元由原告玉林银丰中药港投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈伟华 人民陪审员  陈伟坚 人民陪审员  肖 琴 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  粟源秀