广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35094号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所：广东省广州市天河区***************、337-340单元，统一社会信用代码：91440101MA5ANGBN2P。委托诉讼代理人：陈静佳，男，系原告公司员工。被告：谢文泳，男。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告谢文泳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告签署的JF20180827HZ0002号《住房租赁合同》；2、被告退还原告己支付的剩余期限租金共计199252.83元（剩余期限从起诉之日起计至2028年10月29日）；3、被告向原告支付违约金39850.57元（按合同约定被告应支付的违约金为130311.35元，原告自愿调整为39850.57元，即剩余期限租金的20%)；4、被告向原告支付诉讼保全担保费用2500元；5、被告承担本案诉讼费。后原告自愿撤回上述第4项诉讼请求。事实和理由：2018年8月27日，原、被告签署JF20180827HZ0002号《住房租赁合同》，约定由原告承租被告位于佛山市禅城区*************，租赁期限为2018年8月29日至2028年10月29日，租金为225000元。租赁期限内，原告有权排他的享有对房屋的占有、使用和收益权利，被告不得干扰原告对房屋的使用，且被告应保证原告在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响，否则原告有权单方解除《住房租赁合同》，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。原告于2018年9月6日、2019年1月10日向被告支付租赁期限内所有租金。租赁期限内，被告多次干扰原告对房屋的使用，包括未经原告同意更换房屋门锁、擅自搬离房屋内的家具，并委托中介上门拍照放盘出售涉案房屋，原告报警并书面发函要求被告停止违约行为。2019年10月初，因被告个人债务问题，债权人上门催债及张贴催债函件，干扰和影响原告对房屋的使用和运营。另，被告与原告签约时，向原告提供虚假抵押材料，作出虚假抵押声明，隐瞒其已将房屋抵押给案外人江豫维的事实，违反了《住房租赁合同》第五条第（三）（四）（五）款的约定。根据《住房租赁合同》第五条第（二）款、第七条等约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，原告特此向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、《准予变更登记（备案）通知书》、被告身份证复印件、银行卡复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《住房租赁合同》。证明2018年8月27日，原、被告签署JF20180827HZ0002号《住房租赁合同》，约定由原告承租被告位于佛山市禅城区*************，租赁期限为2018年8月29日至2028年10月29日。3.《中国建设银行网上银行电子回执》（2份）。证明原告于2018年9月6日、2019年1月10日向被告支付租赁期限内所有租金。4.《告知函》及张贴照片。证明2019年7月22日，原告书面发函要求被告停止未经原告同意更换房屋门锁、擅自搬离房屋内的家具、委托中介上门拍照放盘出售涉案房屋等违约行为。5.《律师催收函》。证明2019年10月初，因被告个人债务问题，债权人上门催债、张贴催债函件，干扰和影响原告对房屋的使用和运营。6.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》（2020年1月14日）。证明①原、被告签订租赁合同时，涉案房屋已存在两项抵押贷款记录，抵押权人分别为案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市分行、江豫维，但被告未如实披露；②涉案房屋因被告个人债务问题被多个法院查封，且债权人上门张贴催债告示，影响房屋使用。7.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》（2018年8月23日）、《声明书》。证明被告与原告签订租赁合同时提供虚假的不动产查册表，未如实完整地向原告披露房屋的抵押情况，违反合同约定。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异、或可相互佐证的复印件，具备客观性，且和本案相关联，本院均予采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月27日，被告（出让方、甲方、出租人）与原告（受让方、乙方、承租人）签订《住房租赁合同》（合同编号：JF20180827HZ0002），合同主要内容为：“第一条出租房屋基本情况（一）甲方将其名下位于广东省佛山市禅城区*************（以下简称‘房屋’）出租给乙方，不动产权证号为粤房地权证佛字第**00241885号，建筑面积为114.26平方米（以房屋权属证明文件记载为准）。（二）房屋权属情况1、权属证明：不动产权证或房地产权证；2、关于房屋需进行的说明：2.1房屋是否为共有：独有；2.2房屋是否办理产权证：已办理；2.3房屋是否存在纠纷：不存在；2.4房屋是否存在司法查封：不存在。第二条租赁期限、租金（一）租赁期限、租金租赁期限为2018年8月29日至2028年10月29日，空置期为2018年8月29日至2018年10月29日，租金为225000元。1、租赁期限：自房屋交付之日起122个月，即自2018年8月29日至2028年10月29日；若甲方迟延交付房屋的，则租赁期限自房屋实际交付之日起计算，租赁期限相应予以顺延。2、空置期：为贰个月，空置期内甲方不向乙方收取租金。若微改造期限超过贰个月的，则空置期以微改造期限为准。（二）租金的支付1、租金采取以下第【1】种支付方式：【1】一次性付款。2、根据上述不同的支付方式，甲、乙双方同意采取以下第2.1种情况处理：2.1采取一次性付款方式的，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付租金的100%，即人民币225000元；同时，甲方应于乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金金额的2%即人民币4500元作为押金，并按下述第【1】种方式向乙方支付房屋维修基金：【1】相当于租金总额的1%的即2250元……甲、乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除，即乙方扣除押金和房屋维修基金后支付给甲方租金的行为视为乙方已向甲方支付完毕全部租金，甲方已向乙方支付完毕押金和房屋维修基金。……第三条房屋的交付、返还和腾退（一）房屋的交付甲方应在2018年8月29日前将房屋交付给乙方。甲方交付的房屋须符合乙方收房标准，且甲方随屋交付的房屋附属物品、设备设施（包括但不限于家具家电等）应能够正常使用。……第五条声明和保证（一）甲、乙双方均享有充分的权利、权力和授权签署本协议并履行本协议，并已为此取得了所有必须的批准手续。（二）甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响。（三）甲方保证，在签署本合同前己如实、完整地向乙方披露房屋的情况，包括但不限于房屋性质与权属、房屋纠纷、担保情况、司法查封、房屋租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的租赁权和本合同的履行。（四）若房屋在本合同签署前存在抵押担保等情形的，则甲方保证房屋出租已取得抵押权人等有权第三方的同意（详见附件4《声明书》），并承诺严格履行相关合同义务，保证不影响乙方租赁权和本合同的履行。（五）甲方承诺，其向乙方提供的一切文件、资料均系真实、完整、合法、有效，无任何隐瞒。第六条双方的权利义务（一）甲方的权利、义务……2、甲方应按本合同约定交付房屋和提供相关证明文件，并按约定向乙方支付押金、房屋维修金等费用。3、租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同。……（二）乙方的权利、义务1、乙方应按本合同约定支付租金等费用。……3、自房屋交付之日起，乙方排他地享有对房屋的占有、使用和收益权。甲方同意，乙方在租赁期限内有权对房屋另行分租、转租或进行其他处分行为。……第七条违约责任与合同解除……（三）甲方存在以下情形之一的，乙方有权单方解除本合同：……2、因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；3、甲方违反本合同第五条的约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；……．7、甲方违反本合同任何约定、声明、承诺、保证，且在乙方限期内仍未予以纠正的；8、其他可能妨碍或影响乙方按约定对房屋进行占有、使用、收益的情形，致本合同无法继续履行的。……（五）合同解除的处置1、依据本合同第七条第（一）、（二）款约定解除本合同的，甲方应于合同解除之日无息退还乙方已支付的剩余期限租金（剩余期限指自合同解除之日起至原约定的租赁期限届满日止的期间，下同），并结清各自应付费用，按约定办理腾退手续。……2、依据本合同第七条第（三）款第1、5、7、8项约定解除本合同的，甲方应于合同解除之日向乙方退还剩余期限的租金，并结清各自应付费用，按约定办理腾退手续；若甲方逾期不向乙方退还相应租金的，则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的l‰支付违约金；此外，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失（包括但不限于搬迁费用、装修费用、另寻房屋产生的费用、依据相关合同向第三方承租人支付的违约金等，下同）。3、依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限【剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算），甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失。……（七）乙方为实现权利而产生的费用（包括但不限于律师费、公告费等）由甲方承担。……”上述合同附《声明书》，由被告声明涉案房屋存在抵押登记，抵押权人为案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市分行，履行债务日期至2035年10月26日止。2018年9月6日、2019年1月10日，原告通过银行转账方式分别向被告支付“资产收益”款项218250元、“退2%”款项4500元，合计225000元。后原告向被告发出《告知函》，要求被告立即纠正以下违约行为：未经原告同意破坏及更换房屋门锁、擅自搬离房屋内家具和设备、未经原告同意委托中介放盘出售房屋。另查明，涉案佛山市禅城区*************，建筑面积99.30平方米，由被告单独所有。上述房屋至2020年1月14日抵押情况如下：1、登记日期：2015年11月4日；抵押权人：案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市分行；债务履行期限：2035年10月；抵押面积或份额：99.30平方米；2、登记日期：2018年5月9日；抵押权人：案外人江豫维；债务履行期限：2023年5月2日；抵押面积或份额：99.30平方米。查封等限制情况如下：1、限制文号：（2019）粤0113民初8155号；限制机构：广州市番禺区人民法院；限制日期：2019年7月30日起至2022年7月29日止；限制状态：查封；2、限制文号：（2019）粤0604执保1791号；限制机构：佛山市禅城区人民法院；限制状态：轮候查封。诉讼中，原告陈述：原、被告签订涉案《住房租赁合同》后，原告曾另行转租涉案房屋，租赁期限至2019年6月29日,每月租金收益2500元。被告于2019年7月20日左右更换门锁、搬走家具后，原告已无法进入涉案房屋，该房屋现为空置状态。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《住房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于原告主张解除涉案《住房租赁合同》的诉请。经查，涉案房屋已于2018年5月9日由被告二次抵押予案外人江豫维，并自2019年7月30日后被查封限制，原告主张被告上述行为系未经其同意而为，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告上述主张予以采信，则被告上述行为已违反双方合同第五条第（二）至（五）款约定，原告据此有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及双方合同第七条的约定主张解除涉案《住房租赁合同》，本院依法予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认涉案《住房租赁合同》已于2020年2月4日解除。关于原告主张被告退还剩余期限租金及支付违约金的诉请。依据涉案《住房租赁合同》第七条第（五）款的约定，被告因其违约行为致合同解除，原告依约有权主张被告退还剩余期限租金及支付违约金。依据上述合同约定及租赁期限、合同解除时间，被告应向原告退还2020年2月4日至2028年10月29日的租金合计193263.80元（225000元÷3715天×3191天）。至于原告主张的违约金，合同所约定之违约金标准明显过高，且原告业已获得部分转租收益，故此，本院结合被告违约情节，酌定被告向原告支付违约金22500元。原告以上诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告谢文泳于2018年8月27日签订的《住房租赁合同》（合同编号：JF20180827HZ0002）于2020年2月4日解除；被告谢文泳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还佛山市禅城区*************剩余期限租金193263.80元；被告谢文泳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金22500元；驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如被告谢文泳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取4924元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担527元，由被告谢文泳负担4397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  莫青虹人民陪审员  黄春梅二〇二〇年四月十四日书 记 员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。