内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终606号 上诉人（原审被告）：樊某，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：任某，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯某，内蒙古仁兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社。 负责人：鲁某，社长。 委托诉讼代理人：宋某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许某，现住内蒙古自治区。 被上诉人（原审被告）：吕某，现住内蒙古自治区。 上诉人樊某因与被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社、许某、吕某确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初6672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人樊某及其委托诉讼代理人任某、冯某，被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社的委托诉讼代理人宋某、白某到庭参加诉讼，被上诉人许某，吕某经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 樊某上诉请求：依法撤销内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初6672号民事判决，改判驳回被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社的起诉。由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人吕某因年迈体弱将其合法取得的宅基地上所建房屋转让给同一集体经济组织无房居住的上诉人樊某。上诉人支付全部房款，并在案涉房屋中居住六年，双方之间的房屋买卖合同不违反法律法规强制性规定，应合法有效。二、被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社以房屋买卖合同无效为由提起的诉讼请求没有法律依据，其诉讼主体不适格。准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉人的上诉请求。一、准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社对案涉宅基地享有法定的管理权，与本案具有利害关系，是本案的适格主体。二、上诉人樊某与被上诉人吕某之间的房屋买卖合同未经村集体同意，应属无效。 被上诉人吕某、许某未答辩。 准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社向一审法院起诉请求：1、确认许某、吕某与樊某之间签订的关于龙口镇马栅村后沟社朱家坪的房屋买卖合同无效；2、判决樊某将房屋与宅基地分别返还于吕某和准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社；3、本案诉讼费用由樊某承担。 一审法院认定事实：2013年7月份吕某申请对其居住的危房进行改造，经相关部门审核批准后，准格尔旗龙口镇与吕某签订了《准格尔旗农村危房改造协议书》并约定了相互权利义务。 另查明，2013年11月20日，许某代为吕某以许某的名义与樊某签订《房屋买卖协议》，约定：甲方（许某）、乙方（樊某）协商，甲方将朱家坪一套（给母亲危房改造后的房屋）平房出售给乙方，房屋价款为218000元，付款方式为一次性付清。 一审法院认为，结合案件审理情况和双方当事人的诉辩主张和意见，本案的争议焦点是：1、准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社主体是否适格？2、许某代为吕某与樊某签订的房屋买卖合同是否有效？关于准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社主体是否适格的问题，一审法院认为，准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社虽不是吕某与樊某签订的案涉房屋买卖合同的当事方，但因吕某转让的案涉房屋势必导致农村宅基地使用权主体的转移，准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社与本案的处理有直接利害关系，故对樊某辩称准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社没有诉讼主体资格的抗辩主张不予采纳。关于许某代为吕某与樊某签订的房屋买卖合同是否有效的问题？一审法院认为应为无效，理由如下，首先，案涉《房屋买卖协议书》的签订，虽是双方真实意思表示，但没有经过双方所在的村委会同意，农村房屋作为私有财产可由房屋所有权人进行自由处分，而建筑物和土地具有不可分的依附关系，农村房屋买卖势必导致农村宅基地使用权主体的转移。根据《中华人民共和国物权法》的规定：属于村民集体所有的土地和森林、山岭等，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。另，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。买卖行为经村委会同意及备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。故许某代为吕某与樊某签订的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应认定为无效。其次，案涉买卖房屋是吕某申请经相关部门审批建造的“准格尔旗农村危房”项目，享受政府专项资金补贴，具有特定性、专属性，许某代为吕某与樊某买卖案涉房屋的行为不符合政府农村危房改造项目目的。综上所述，准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社的诉讼请求成立，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之判决：一、许某代为吕某与樊某于2013年11月20日签订的《房屋买卖协议》无效；二、吕某于本判决生效之日起十日内返还樊某购房款218000元；三、樊某于本判决生效之日起三十日内将位于××旗社朱家坪一套平房及宅基地分别返还吕某和准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社。 本院二审期间，上诉人提供了两组证据：一是农村集体土地承包合同一份、马栅村村情简介及村名由来打印件一份，拟证明：1998年二轮土地延包时，上诉人一户以家庭联产承包方式向当时马栅乡关家梁村民委员会承包土地，2005年机构改革时，马栅村随马栅镇划归龙口镇，2006年关家梁村并入马栅村，由此可以说明，马栅村的土地均以马栅村民委员会为发包方，土地属于马栅村集体所有；二是征收土地协议书复印件一份，拟证明：2014年修建大饭铺至马栅铁路时，准格尔旗国土资源局作为甲方与龙口镇马栅村签订《征收土地协议书》，进一步可以确定土地归马栅村集体所有。被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社对第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为该证据并不能证明土地属于马栅村集体所有，因为社里没有公章，土地发包时加盖的村委的公章；对第二组证据的真实性、证明目的不认可，理由为没有原件且不能证明土地属于村委会，相反村下辖各社有自己的土地，村里无权动用社里的补偿款。被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社向法庭提供马栅村民委员会证明一份，拟证明马栅村下辖的各社对自己的土地享有独立的所有权。上诉人质证称，对证据的真实性认可、证明目的和关联性、合法性不认可，理由为各社是马栅村的组成部分，马栅村基本属性是集体经济组织，根据村民委员会组织法确认村民小组享有涉案土地所有权必须召开村民会议，所做的决定应当向村民公布，不能仅仅用村委会的证明来进行确认。经举证、质证本院认证如下：上诉人提供的土地承包合同是1998年关家梁村土地发包情况，不能证明现今马栅村土地所有权的权属，依法不予采信；村情简介和村民由来与本案无关，也不能证实上诉人所要证明的问题，依法不予采信；被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社提供的马栅村出具的证明能够证实其下辖各社分别对所辖土地享有所有权，基于村委会对于土地的所有权知情，结合上诉人在原审中提供的马栅村灰菜塔沟生产合作社的证明以及被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社在原审中提供的《沙沟子社大龙高速公路晋蒙黄河大桥征地款分配协议书》，能够证实村下辖各社对土地分别享有所有权的事实，本院对于被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社提供的证据予以采信。 二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点一为准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社的诉讼主体是否适格；争议焦点二是案涉《房屋买卖协议》的效力。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”。本案中，上诉人在原审中提供马栅村灰菜塔沟生产合作社出具的证明、被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社在原审中提供的《沙沟子社大龙高速公路晋蒙黄河大桥征地款分配协议书》以及被上诉人准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社在二审中提供的马栅村委会出具的证明相互印证被上诉人对所辖土地享有所有权，案涉房屋建造在××旗社所辖范围，因房地一体，出售房屋的同时房屋所在的宅基地也并随出售，故被上诉人与本案存在利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”的规定，被上诉人是与本案有利害关系的人，可以提起诉讼。关于被上诉人能否确认其他两方签订合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”的规定，可以看出，与合同法规定的撤销权、解除权相比，该条并未规定仅能由当事人提出确认合同无效，故上诉人主张的被上诉人主体不适格的理由本院不予支持。 关于涉案宅基地上房屋买卖合同效力问题，《土地管理法》第四条规定国家实行土地用途管制制度，并将集体土地主要限定在农业使用和特定范围的建设使用上。这种管制体现了浓厚的双重保障性质，就宅基地而言，其是保证农民的基本居住需要。根据现行法律规定，宅基地所有权归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，若允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，则实质上构成对集体在宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。且宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，有关法律、法规对宅基地使用权流转的规定，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济可持续发展，此属于社会公共利益范畴。故案涉房屋买卖因损害了法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应属无效。上诉人的第二项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 关于因合同无效而返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。本案中双方买卖合同虽归于无效，但返还请求权应由相关权利人行使，相关当事人可以协商解决亦可以另行诉讼解决。被上诉人虽对案涉房屋所在的土地享有所有权，但其在本案中直接主张返还宅基地无法律依据，故原审判决第二、三项不当，本院予以调整。综上所述，樊某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初6672号民事判决第一项即“许某代为吕某与樊某于2013年11月20日签订的《房屋买卖协议》无效”； 二、撤销内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初6672号民事判决第二项即“二、吕某于本判决生效之日起十日内返还樊某购房款218000元”、第三项“三、樊某于本判决生效之日起三十日内将位于××旗社朱家坪一套平房及宅基地分别返还吕某和准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社”； 三、驳回准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人的上诉请求。 二审案件受理费100元，由上诉人樊某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 学 军 审 判 员 王   刚 审 判 员 苗 繁 盛 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 乌** 书 记 员 郭 云 超