广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23965号原告:冯惠转,女，19XX年X月X日出生，现住广东省佛山市顺德区均安镇安仔城.。委托诉讼代理人：冯惠梅，女，系原告冯惠转胞妹。被告：佛山市朗誉投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇陈涌居委会顺番路东侧01号。法定代表人：童绍洪。原告冯惠转诉被告佛山市朗誉投资有限公司（以下简称朗誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告冯惠转的委托诉讼代理人冯惠梅到庭参加诉讼，被告朗誉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯惠转向本院提出诉讼请求：1.依法判决《物业使用权出让合同》出让使用期自2016年5月1日起至2047年2月16日中超出法定二十年的期间，即从2036年5月1日起至2047年2月16日期间无效；2.判令被告向原告归还2036年5月1日起至2047年2月16日期间的物业使用权出让金59611.58元以及利息（利息从起诉之日按照中国人民银行同期基准贷款利率计算至款项付清为止）；3.判令被告向原告支付2018年12月起至2019年9月租金13490元以及违约金440.1元，共合计13930.1元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月3日，原、被告签订《物业使用权出让合同》，约定被告将位于佛山市顺德区龙江镇陈涌居委会体育路1号、2号的龙江宝盈广场编号B区XX号商铺的使用权出让给原告，出让期限自2016年5月1日至2047年2月16日止。合同签订后，原告依约支付了出让金人民币170009元，后被告向原告开具收据及发票，确认收取涉讼商铺物业使用权出让金170009元。从《物业使用权出让合同》约定的内容条款，原告被告签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，该名为《物业使用权出让合同》实属租赁合同，原告和被告之间实为租赁合同关系。而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。所以，上述合同约定自2036年5月1日起至2047年2月16日的租期超出二十年应为无效，被告应向原告返还该部分物业使用权出让金59611.58元及利息。被告和原告签定《物业使用权出让合同》当日，根据被告的十年包租承诺，原告又和被告签定《物业租赁合同》，约定原告向被告出租涉案商铺，出租期限为2016年5月1日起至2026年4月30日，其中2018年5月1日起至2021年4月30日每月租金为4349元，同时约定，租金支付方式约定，应付而未付的租金按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为被告向原告支付的违约金，租金另计，自2018年12月起，被告逾期未付原告租金长达10个月，直至起诉之日，共计：10×1349元/月=13490元未付，根据合同约定，被告理应向原告支付逾期未付租金，还要从2018年12月起暂计至起诉之日，逾期未付租金的违约金440.1元。综上所诉，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如诉请。被告朗誉公司无答辩。原告冯惠转围绕诉讼请求依法提交了证据，被告朗誉公司不到庭参加诉讼，视为其放弃质证。对于原告冯惠转提交的证据，经审查，证据来源真实，证据的内容能相互印证，本院对证据的真实性予以采纳。本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，原告冯惠转与被告朗誉公司签订《物业使用权出让合同》，约定如下内容：被告将位于佛山市顺德区龙江镇陈涌居委会体育路1号、2号的龙江宝盈广场编号B区XX号的龙江宝盈广场编号B区2-210号商铺的使用权出让给原告，出让期限自2016年5月1日至2036年4月30日止，在出让期限届满之日起，被告再赠送一定时间的使用期限给原告，被告赠送给原告的使用期限至2047年2月16日止。总出让金额为170009元，原告应向被告支付物业水电管理按金3000元；本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，均适用中华人民共和国法律。合同签订后，原告依约支付了出让金170009元及按金3000元。被告朗誉公司于2016年3月3日出具收据确认已收取上述款项。2016年3月3日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定如下内容：原告将涉案物业租赁给被告，被告按月支付租金，租金从该物业出租之次月起算，每月的20日为支付日；2016年5月1日至2018年4月30日每月的租金为417元，2018年5月1日至2021年4月30日期间每月的租金为1349元；若被告逾期支付租金，逾期不超过3个月的，应付而未付的租金按银行同期贷款利率2倍计算违约金，逾期超过6个月的，原告有权解除合同。原告称被告未支付2018年12月之后的租金，遂于2019年10月16日提起本诉。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，因原告冯惠转为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳民事案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”根据《物业使用权出让合同》的约定应适用内地法律。对于《物业租赁合同》，当事人没有选择合同适用的法律，故适用与该合同有最密切联系的法律即内地法律审理。本案的争议焦点为：1.《物业使用权出让合同》部分是否无效及应退回该部分出让金；2.被告是否应当支付2018年12月至2019年9月期间的租金及违约金。围绕争议焦点具体分析如下：一、原告与被告签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺已办理规划报建,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同约定涉案商铺使用权出让金为20年使用费，使用期满后无偿给予原告一定年限的使用期，实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。故原告诉请超出20年部分无效，本院予以支持。原告诉请无效的部分款项59611.58元予以返还，本院予以支持。该部分款项59611.58元的利息属于法定孳息，故原告诉请从起诉之日即2019年10月16日起计算利息，本院予以支持。二、原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告同意将涉案物业租赁给被告，被告按月支付租金，被告从2018年12月开始未支付租金，根据双方签订的《物业租赁合同》的约定，原告诉请被告支付逾期租金13490元（1349元/月×10个月）于法有据，本院予以支持。《物业租赁合同》约定应付而未付的租金按银行同期贷款利率2倍计算违约金，违约金每月以1349元本金各从2018年12月至2019年9月每月21日起计算，原告诉请违约金440.1元没有超出《物业租赁合同》所约定的违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告冯惠转与被告佛山市朗誉投资有限公司于2016年3月3日签订的《物业使用权出让合同》从2036年5月1日起至2047年2月16日止的租赁期间无效；二、被告佛山市朗誉投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯惠转返还租金59611.58元及利息（利息计算方式为：以59611.58元为本金从2019年10月16日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告佛山市朗誉投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯惠转支付租金13490元及违约金440.1元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1638.54元（原告已预交），由被告佛山市朗誉投资有限公司负担，被告佛山市朗誉投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯惠转一并支付。如不服本判决，原告冯惠转可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市朗誉投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  邓凯甄人民陪审员  徐丽红二〇二〇年三月三日书 记 员  黄尧珊