四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0524民初31号 原告：魏乾进，男，1975年6月17日出生，汉族，住四川省叙永县。 原告：周连菊，男，1981年2月10日出生，汉族，住四川省古蔺县。 被告：叙永县万佳百百货有限责任公司，住所：叙永县叙永镇银顶村****（川滇黔现代公路物流港）A区四期，统一社会信用代码：91510524078879609M。 法定代表人：刘艳秋。 委托诉讼代理人：李会明，男，系该公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，，住所：叙永县党校宿舍**统一社会信用代码：915105245883637764。 负责人：刘勇。 委托诉讼代理人：牟新平，男，系该公司员工。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司，，住所：成都市金牛区三洞桥路****注册号：×××75。 法定代表人：罗平。 第三人：叙永县万佳购商贸有限责任公司，住所地叙永县陕西街**（东来国际负一、二、三楼）。 法定代表人：胡恩云，公司执行董事。 原告魏乾进、周连菊与被告叙永县万佳百百货有限责任公司（以下简称万佳百公司）、被告四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称嘉联分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依职权追加四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）为本案被告参加诉讼,依职权追加叙永县万佳购商贸有限责任公司（以下简称万佳购公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告魏乾进、周连菊、被告万佳百公司的委托诉讼代理人李会明、被告嘉联分公司的委托诉讼代理人牟新平到庭参加诉讼，被告嘉联公司、第三人万佳购公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告魏乾进、周连菊向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告房租80108元，并按每月2%支付违约金38298元（从2013年10月至2019年2月28日止），合计118406元；2.判令二被告立即支付少付原告的房租5454元（诉讼中，原告变更为2013年11月至2014年4月共6个月，每月606元，合计3636元），并按每月2%支付违约金7706元，合计13160元；3.判令被告立即支付原告从2019年3月1日起至2019年11月6日止的房租27184元（3398元／月×8月），并按每月2%承担支付违约金2440元，合计29624元。诉讼中，原告要求被告嘉联公司共同承担租金支付责任。事实和理由：2013年10月8日，原告与被告万佳百公司签订《承包经营合同》（实为房屋租赁合同），将原告位于叙永县××镇××街××号“东来国际”项目-1层50号（面积29.05平方米）和51号（面积29.05平方米）的房屋租赁给其使用，被告嘉联分公司为其提供房租担保。租赁期限为：2013年10月8日至2023年10月7日。月租金为：5722元，支付方式为月付。合同签订后，被告万佳百公司仅陆续支付了从2013年11月起至2019年2月的部分房租。经原告多次催问，被告均以各种理由拒绝支付。根据双方签订的《承包经营合同》第13条第2项约定：乙方须按期足额向甲方交纳承包费。第16条第2款第1项约定：乙方未按期交纳甲方承包费，乙方按逾期期间每月支付甲方所欠承包费2%的违约金。被告万佳百公司至今未按合同履行支付义务，构成违约，同时被告嘉联分公司对房租应承担担保责任。据此，原告依据我国合同法，依法诉至法院，请求判如所诉。 被告万佳百公司辩称：《承包经营合同》签订后，我公司并未在租赁的该房屋中实际经营，而是由万佳购公司实际使用，租金也是由其支付给被告嘉联分公司后，被告嘉联分公司再支付给原告，故我公司认为万佳购公司应为本案被告。2013年10月至2019年2月28日止的租金应由被告嘉联分公司与我公司承担，但原告有违约行为，故我公司不应承担违约责任；2019年2月以后，万佳购公司、被告嘉联分公司与原告三方在叙永县住建规划部门主持下达成调解协议，房租由万佳购公司直接支付与原告，故2019年2月以后的房租应当由万佳购公司直接支付给原告，我公司不再承担房租及违约金。 被告嘉联分公司辩称：原告第一条诉讼请求的租金，我公司只欠付了13个月，即74386元，且违约金应按合同约定计算；第二条诉讼请求的租金，不清楚是否少支付了；第三条诉讼请求的租金27184元无误，但违约金应按合同约定计算。2019年8月以后，我公司不应再承担担保责任。 被告嘉联公司未作答辩。 第三人万佳购公司未作答辩。 本院经审理查明事实如下：原告魏乾进与周连菊系夫妻关系。被告嘉联分公司系被告嘉联公司在叙永县设立的分公司,位于叙永县××镇××街××号的“东来国际”项目系被告嘉联分公司开发，原告系“东来国际”项目的购房户。2013年10月8日，原告作为发包方（简称甲方）、被告万佳百公司作为承包方（简称乙方）、被告嘉联分公司作为担保方（简称丙方），共同签订两份《承包经营合同》，分别约定：“……一、甲方将位于叙永县××镇××街××号‘东来国际’项目-1层50号（和51号），建筑面积为29.05平方米（和29.05平方米）的商业房屋承包给乙方经营。二、承包期限：10年，自2013年10月8日起至2023年10月7日止。三、承包费（分别为）：2861.00元／月。四、承包费支付方式：月付。五、丙方为乙方应向甲方交纳的承包费提供连带责任担保，如乙方未按本协议约定交纳承包费，甲方有权直接向丙方收取……十二、甲方的权利义务。1.承包期内，无论乙方经营状况如何，甲方均有权按照本合同约定的时间和标准向乙方或丙方收取承包费。2.承包期内，甲方不得单方解除合同……十六、违约责任……2.乙方违约：（1）如乙方未按期交纳甲方承包费，乙方按逾期时间每月支付甲方所欠承包费2%的违约金……”。 《承包经营合同》签订后，原告将房屋交付给被告经营使用至今，租金由被告嘉联分公司每月向原告支付。 2013年11月1日，嘉联分公司作为出租方、万佳百公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定由嘉联分公司将位于四川省叙永县××镇××街××号××大楼××房××楼××楼××楼出租给万佳百公司开办商场。2015年1月30日，万佳百公司作为转让人、万佳购公司法定代表人胡恩云作为受让人签订《转让协议》，万佳百公司将位于叙永县××镇××街××号××大楼××房××楼××楼××楼的超市转让给胡恩云，约定《转让协议》签订后，由万佳百公司自行解决其与嘉联分公司签订的房屋租赁协议的相关事项，胡恩云重新与嘉联分公司签订房屋租赁协议。2015年2月1日，嘉联分公司作为出租方（甲方）、万佳购公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定嘉联分公司将位于叙永县××镇××街××号××大楼××房××楼××楼××楼租赁给万佳购公司使用，租赁期10年，自2013年11月1日起至2023年10月31日止。租金：前三年万佳购公司按每平方米每月32元人民币交纳嘉联分公司租金，从第四年开始每年的租金在前一年的基础上每年递增4%。 2019年6月28日，“东来国际”商铺业主代表与被告嘉联分公司、第三人万佳购公司在叙永县住房和城乡建设局主持下达成行政调解：“一、叙永县万佳购商贸有限责任公司继续在‘东来国际’一楼、负一楼经营超市，场地租金按原登记面积每平方米40元/月计算（不再递增），二楼租金按原登记面积每平方米25元/月计算（不再递增），一楼、负一楼租金由四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司委托叙永县万佳购商贸有限责任公司直接支付给各业主，按原《承包经营担保合同》差额部分由四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司另行支付，与超市经营者没有关系……五、叙永县万佳购商贸有限责任公司于2019年7月10日前一次性支付2019年2、3、4月的租金，2019年8月10日前一次性支付2019年5、6、7月的租金，2019年9月10日前一次性支付8、9、10月的租金及保证金12万元。之后分别于每季度首月10日前按季度提前支付……”。 2019年7月8日，被告嘉联分公司向第三人万佳购公司出具代付通知，通知主要内容为：我公司担保支付的东来国际负一楼、一楼商铺的租金从2019年2月1日起委托你公司代付，具体支付方式等相关内容按住建局2019年6月28日主持的行政调解笔录上的约定履行，各商铺业主的租金标准和金额详见附件表册（其中，原告魏乾进、周连菊为2324.00元/月），其余差额部分由我司承担。此后，第三人万佳购公司按被告嘉联分公司的委托，向原告支付了租金。 自2013年10月起至2019年2月28日止，原告尚有14个月租金共计80108元未收到，原、被告双方均认可计算该期间差欠应收租金的起算月为自2019年2月份起倒推14个月，即计算违约金的起算月为2018年2月。 自2013年11月起至2014年4月止的6个月，被告每月少支付原告租金606元，合计3636元，以及按合同约定的违约金。 自2019年3月起至2019年11月6日止，被告尚欠原告8个月差额部分租金共计27184.00元﹝（5722.00元-2324.00元）/月×8月﹞，以及按合同约定的违约金。 另查明，在本院受理的系列以嘉联分公司、万佳百公司为被告的房屋租赁合同纠纷案中发现，被告嘉联分公司在开发该项目时，在对外销售上述楼层商铺的宣传资料中，均明确了各楼层商铺的销售价格和返租价格。 本院认为，原告与被告万佳百公司、嘉联分公司三方签订的《承包经营合同》，虽名为《承包经营合同》，实为《房屋租赁合同》（以下称租赁合同）。房屋租赁合同签订后，原告已将房屋交付给被告经营的事实，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为：被告嘉联分公司、嘉联公司、万佳百公司、第三人万佳购公司是否应当共同承担向原告支付租金、违约金（利息）的责任。 一、关于被告嘉联分公司、嘉联公司与万佳百公司的责任问题。本院认为，被告嘉联分公司应当对原告的房屋租金承担支付责任。其理由如下：首先，被告嘉联分公司作为叙永“东来国际”项目的开发者，在对外销售上述楼层商铺的宣传资料中，均明确了各商铺的销售价格和返租价格;其次，在被告万佳百公司与原告的“《承包经营合同》”履行中，原告的租金均由被告嘉联分公司支付，且“《承包经营合同》”约定无论被告万佳百公司（乙方）经营状况如何，原告（甲方）均有权按照本合同约定的时间和标准向万佳百公司（乙方）或嘉联分公司（丙方）收取承包费;最后，被告嘉联分公司与万佳百公司签订的《房屋租赁合同》中，被告嘉联分公司系房屋出租人身份，被告万佳百公司系房屋承租人身份，且约定被告万佳百公司支付给被告嘉联分公司的租金显著低于被告万佳百公司与原告约定的租金。综上，被告嘉联分公司的上述行为，充分说明被告嘉联分公司在履行向原告销售商铺时“售后返租”的承诺，被告嘉联分公司在“《承包经营合同》”中虽以担保人身份签订合同，但以担保人身份签订合同的目的是规避《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”政策的监管要求，因此，被告嘉联分公司应当承担向原告支付租金的责任，被告嘉联分公司辩解只承担担保责任的理由，本院依法不予支持。被告嘉联分公司系被告嘉联公司在叙永依法设立的分支机构，被告嘉联公司应当与被告嘉联分公司共同对原告的租金承担支付责任。被告万佳百公司作为租赁合同约定的承租人，按双方租赁合同约定，被告万佳百公司在租赁合同期内，有权不经原告同意转租，原告已将房屋交付给被告使用，即使被告万佳百公司没有实际使用原告的房屋，也应当向原告承担支付租金责任，因此，对被告万佳百公司辩解，应由实际使用人向原告支付租金的辩解理由，本院依法不予支持。在房屋租赁合同的履行中，原告不存在违约行为，被告万佳百公司以原告违约为由，请求解除双方的合同无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，被告万佳百公司、嘉联分公司、嘉联公司应当共同对原告租金承担支付责任。 二、关于第三人万佳购公司的责任问题。第三人万佳购公司虽使用了原告的房屋，但第三人万佳购公司与原告不具有合同关系，且第三人万佳购公司已按被告嘉联分公司的委托，履行了租金支付义务。因此，第三人万佳购公司对被告万佳百公司、嘉联分公司、嘉联公司未支付的租金不承担责任。 本案中，被告尚欠原告自2013年10月起至2019年2月28日止的租金80108元、自2013年11月起至2014年4月止的6个月间少付的租金3636元、自2019年3月起至2019年11月6日止的8个月差额租金27184元，已违约，应承担支付原告租金、违约金等责任，故对原告三条诉讼请求主张的租金，本院依法予以支持110928元（80108元+3636元+27184元）。按《承包经营合同》约定，租金按月支付，故每月的租金应于该月月底前支付，原告主张按月利率2%计算违约金符合合同约定且未违反法律法规规定，本院依法予以支持。自2013年10月起至2019年2月28日止，原告与被告嘉联分公司均认可计算该期间差欠应收的14个月租金的起算月为自2019年2月份起倒推14个月，即为2018年1月起，按双方租赁合同的约定，计算违约金的月数符合等差数列的特性（其a1=n，an=1，通项和公式Sn=n×（a1+an）/2），至2019年2月28日止，被告应支付违约金的累计月数为105月﹝14×（1+14）/2月﹞，故被告应支付原告该期间违约金为12016.2元（5722元×2%/月×105月），故对原告第一条诉讼请求主张的38298元违约金，本院依法支持12016.2元；同理，对原告第二条诉讼请求主张的自2013年11月起至2014年4月止的6个月间少付租金的违约金7706元，本院依法支持4399.56元（606元×2%/月×363月）；对原告第三条诉讼请求主张的自2019年3月起至2019年11月6日止的8个月未付差额租金的违约金2440元，被告应支付违约金的累计月数为28个月﹝7×（7+1）/2月﹞（首月违约金从次月起算），被告实际应支付的该期间的违约金为1902.88元（3398元/月×2%×28月），原告诉讼主张的该期间的违约金未超过该金额，视为对自己权利的自愿放弃，本院依法支持为2440元；故对原告三条诉讼请求主张的违约金，本院依法支持16359.08元（12016.2元+1902.88元+2440元）。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告叙永县万佳百百货有限责任公司、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告魏乾进、周连菊租金110928元及违约金16359.08元； 二、驳回原告魏乾进、周连菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1762元，由被告叙永县万佳百百货有限责任公司、四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司、四川嘉联房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  华江 二〇二〇年四月九日 书记员  田芮