重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初17657号原告：唐建波，男，汉族，1990年10月21日出生，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：李某某，国浩律师（重庆）事务所律师，特别授权。被告：孙贵文，男，汉族，1957年7月10日出生，住重庆市南岸区。被告：石敏媛，女，汉族，1958年12月8日出生，住重庆市南岸区。共同委托诉讼代理人：杨某，泰和泰（重庆）律师事务所律师，特别授权。共同委托诉讼代理人：肖某，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师，一般代理。第三人：重庆九五房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道广黔路**，工商注册号500108000012717。法定代表人：姜森。委托诉讼代理人：袁某某，女，汉族，1977年12月28日出生，住重庆市渝**，系该公司员工，特别授权。原告唐建波与被告孙贵文、石敏媛，第三人重庆九五房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐建波的委托代理人李某某，被告孙贵文、石敏媛的委托代理人杨某、肖某，第三人重庆九五房地产经纪有限公司的委托代理人袁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐建波诉称，2019年2月27日，原告与被告签订了《房屋居间协议》，约定由原告购买被告位于重庆市南岸区广黔路19号A栋1单元12-4号房屋，房屋价款108万元整，定金15万元。但因被告另外一套房屋面临拆迁，案涉房屋成为其名下该区域内的唯一学区房，为此被告明确表示不出卖房屋，拒不履行后续义务。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、解除原告与二被告、第三人之间签订的《房屋居间协议》；2、判令二被告向原告双倍返还定金30万元；3、判令二被告承担原告已支付的中介费5000元、按揭费7000元，共12000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告孙贵文、石敏媛辩称，1、同意原告方的第一项诉讼请求，因原告未在合同约定的时间内履行付款义务，且至今未付首付款，其用实际行动表明不履行合同主要义务，合同已没有再履行下去的必要。2、驳回原告第二项诉讼请求，合同的违约责任在于原告一方，双方在《房屋居间协议》中明确约定，原告应在2019年5月1日向被告支付首付款25万元作为被告解押现有房屋，但原告因其自身原因未按时付款，以致被告因资金需求买卖房屋的合同目的无法实现。依照合同中关于违约责任的约定，原告应承担“所交定金不予退还，并支付房款总额15%作为违约责任”。鉴于我方合同目的无法实现，我方已书面通知原告方解除合同。3、驳回第三、四项诉讼请求，中介费、按揭费是交付给第三人的，不应由我方退还。第三人重庆九五房地产经纪有限公司辩称，双方都同意解除合同，我方对于解除合同没有意见。我方认为，按揭已经审批通过，被告应当履行卖房的义务。经审理查明，2019年2月27日，原告（乙方）与被告（甲方）在第三人重庆九五房地产经纪有限公司的居间下就被告位于重庆市南岸区广黔路19号A栋1单元12-4号房屋（建筑面积125平米）签订了《房屋居间协议》，约定：四.（一）房屋成交价108万元；四.（一）.2乙方以按揭贷款的形式购买甲方的上述房产，乙方的购房首付款为40万元，乙方拟向银行申请的贷款为68万元，贷款期限为30年。当丙方代乙方向银行申请的贷款金额不低于67万元时视为丙方按揭代理成功，乙方应向担保公司缴纳抵押登记费、评估费、手续费等相关费用5000元；四.（一）.3签订本合同当天，丙方提供的咨询、介绍、撮合、实地看房及签约等服务工作已完结，乙方承担5000元中介费，于本合同签订后概不退还；五.1.第一次付款：甲乙双方协商于2019年2月27日乙方交购房定金2万元，于2019年2月28日支付13万元；2、第二次付款：甲乙双方过户之日支付甲方25万元（由于此房有抵押，需乙方提前支付25万元给甲方解押）；第三次付款：银行放款当日乙方支付甲方68万元。七.违约责任：1、因甲方的原因（另行出售、价格变动、拖延合同约定时间、未尽到房屋重大事项的告知义务等）导致合同不能履行或履行有困难的，视为甲方违约，甲方应退还乙方定金，向乙方支付房屋总价款15%的违约金，其中，乙方所得违约金的50%归丙方所有；2、因乙方的原因（放弃购房、延时付款、拖延合同约定时间等）导致合同不能履行或履行有困难的，视为甲方违约，甲方应退还乙方定金，向乙方支付房屋总价款15%的违约金，乙方所得违约金的50%归丙方所有补充协议约定：双方协商于2019年3月20日前到银行面签；双方协商于2019年5月1日前到交易所过户。合同签订当日，原告缴纳了定金2万元。2019年2月28日原告支付了定金13万元2019年2月27日原告向丙方缴纳了中介费5000元、按揭代办费7000元。2019年4月8日原、被告双方去农业银行万隆支行办理按揭贷款手续，因案涉房屋的土地属于划拨地，该行不能办理按揭。2019年5月14日原、被告双方去邮政银行江北区支行办理面签，2019年6月17日该行通过了面签申请。庭审中，第三人陈述“银行面签通过后，我们通知双方过户，被告告诉我们因为另外一套房屋拆迁，这是唯一住房，小孩要上学，就让我们转告原告不想卖了”。2019年7月9日，双方因案涉房屋发生分歧，在居间方主持下进行协商：中介：“你们大家坐下来协商一下，如果说我刚刚谈的那个，孙老师如果说适当地给你们一点补偿，看你们能不能不说这个事情了”。孙：“我们如果那边房子拆迁了，我们连户口都没得了，我到哪点读书……现在变成房子这边已卖了，哪边又拆迁了我们成了没得户口读书的娃了……所以我们就是想房子保留……这个时候作为我们这一方做一些补偿我还是可以考虑……要去打官司那是另外一回事”。因双方协商未果，2019年7月19日原告起诉来院，主张如上诉讼请求。2019年11月28日，被告委托代理人向原告发函，告知因原告未按合同约定于5月1日前支付首付款25万元导致被告不能按时解押，原告已构成违约，被告现通知解除双方签订的《房屋居间协议》庭审中，原告举示《房屋征收调查登记公告》。南岸区住房和城乡建设委员会在2019年6月24日的公告中告知：“四公里片区包括勘察设计院、四公里农贸市场、四公里街129-131号、135-139号、231-233号、广黔路1号、4号、11-14号、22-29号、31-37号、43号、47号、62-69号、71-78号、81-92号、119-124号、134号、176号、178号、179号、200-202号、206-208号等房屋及其附属物。原告拟证明被告是因为另外一套房屋面临拆迁，案涉房屋成为其名下该区域内的唯一学区房，为此被告明确表示不出卖房屋，拒不履行后续义务。庭审中，被告举示录音，证明在2019年3月被告向案涉房屋按揭贷款银行申请提前解押。上述事实有原被告双方举示的证据和双方的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，原、被告双方于2019年2月27日签订的《房屋居间协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。按双方当事人交易过程，其交易流程为：签订合同——向出卖方支付定金15万元——办理按揭贷款面签手续——面签手续审批通过后，出卖方解除按揭房屋的抵押贷款——出卖方将讼争房屋过户给买方——买方将讼争房屋抵押给按揭银行，银行将按揭贷款支付给出卖方——卖方收到尾款后交付房屋。本案中，双方履行合同的环节已经完成了以下几项：签订合同、向出卖方支付定金15万元、办理银行面签手续。未能继续履行合同的环节出现在面签手续审批通过后，合同未能继续履行。庭审中，因双方就解除合同的理由不认同，但认可解除合同，故本院对原告主张的要求解除原被告之间就重庆市南岸区广黔路19号A栋1单元12-4号房屋的房屋买卖法律关系予以支持。就解除合同的违约责任，本院评述如下：按合同约定，双方应于2019年3月20日前到银行面签，到银行面签是是原告作为买受人的主动合同义务，原告应积极主动的履行该义务，被告应当予以配合，但直到2019年4月8日才第一次面签，存在面签迟延的问题。后被告予以配合，视为双方对面签行为的变更。双方后又进行第二次面签，面签申请于2019年6月17日通过。面签通过后才存在被告申请解押和原告支付解押款的问题。本案中，被告陈述其曾经于2019年3月向案涉房屋按揭贷款银行申请提前解押，这不符合常理，而且原告也没有义务于3月就将解押款支付被告的义务，否则会导致双方权利义务失衡的问题。因此，2019年3月被告更多的是向按揭贷款银行咨询解押的流程，而非解押手续的办理。面签通过后，第三人通知双方，结合第三人的陈述和录音以及《房屋征收调查登记公告》，可以印证确实是由于被告的原因导致合同未能继续履行。根据《合同法》第一百一十五条的规定：“给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”故本院对原告要求双倍返还定金30万元的诉讼请求予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方的房屋买卖合同关系解除，双方的合同关系回溯到合同签订之前的状态。受领金钱的，自受领时的金钱应当返还，根据《合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，即违约金条款同样适用。另，原告还主张的中介费5000元、按揭费7000元损失，该部分损失与预先约定的违约金具有质的同一性，只是对损失的估量方式不同而已，不能同时并用。并且违约金和定金当事人只能择一行使，原告主张的中介费5000元、按揭费7000元损失已通过定金法则得以补偿，故对该部分损失本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年2月27日签订的关于重庆市南岸区广黔路19号A栋1单元12-4号房屋的《房屋居间协议》；二、被告孙贵文、石敏媛于本判决生效之日起三日内向原告唐建波双倍支付定金30万元；三、驳回原告唐建波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5980元由被告孙贵文、石敏媛承担（原告已垫付，被告在支付原告上述费用一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗远西人民陪审员  张 燕人民陪审员  何建华二〇二〇年四月二十五日书 记 员  余 含