江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初8146号原告：张天宇，男，1990年10月21日出生，务工，住泗洪县。原告：陈慧娴，女，1991年7月31日出生，公务员，住泗洪县。二原告委托诉讼代理人：张淼，1966年10月21日出生，个体户，住泗洪县。二原告委托诉讼代理人：周守明，泗洪县龙集法律服务所法律工作者。被告：宿迁市南山置业有限公司，住所地泗洪县青阳街道南山龙郡小区北门**，统一社会信用代码9132132468782714-2。法定代表人：周正好，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王兆豹，江苏远大弘正律师事务所律师。原告张天宇、陈慧娴与被告宿迁市南山置业有限公司（以下简称南山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告张天宇、陈慧娴委托诉讼代理人张淼、周守明，被告南山公司委托诉讼代理人王兆豹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张天宇、陈慧娴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告各项损失1970000元：（1）逾期交房违约金353000元（自2012年10月22日起至2018年7月13日按每日万分之零点五计算）；（2）延期办理产权登记违约金308000元（自2013年7月30日至2018年7月13日按每日万分之零点五计算）；（3）房屋履约经营损失560000元（自2013年7月至2018年7月，每年房租140000元，4年共计560000元）；（4）合同解除后退购房款利息计749000元（从合同签订之日起至2018年7月13日，按人民银行5年以上贷款基准利率6.55%计算6年*6.55%*1725000元＝749000元）。2.被告承担本案所有诉讼费用含律师代理费。事实与理由：2012年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份。合同约定被告应于2013年7月30日交付验收合格的商品房。2014年5月，被告通知原告上房，原告在不知道房屋未通过消防验收的情况下上房。2015年11月18日，原告向泗洪县人民法院起诉要求：1.解除双方之间的两份《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房款3376000元；3.被告向原告赔偿全额购房款的利息损失。本院于2017年11月17日作出判决：解除双方之间的两份买卖合同；被告向原告返还购房款3376000元及利息（自2015年11月8日起按照年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止）。被告不服一审判决提起上诉，宿迁市中级人民法院维持原判。被告未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应向原告支付逾期交房违约金。被告未按本合同规定的期限为原告办理权属登记，应向原告支付逾期办证违约金。根据法律规定：一方违约给对方造成损失的，对方可以要求赔偿损失，应相当于因违约所造成的损失包括合同履约后可以获得的收益。此外，房屋差价属于损害赔偿的范围，原告不可能以同样的价格再买到同样户型的房屋，丧失了购买房屋的机会，因此可要求赔偿。综上，请支持原告诉讼请求。被告南山公司辩称：1.本案已构成重复起诉，应驳回起诉。本次起诉与（2016）苏1324民初9045号案件，主体相同、标的相同。2015年11月18日，原告张天宇、陈慧娴提起诉讼的诉讼请求共四项：要求确认原被告之间的两份商品房买卖合同解除；被告向原告退还全部购房款3376000元；被告向原告赔偿全额购房款的利息；被告承担本案全部诉讼费用及各项损失。综上，原告重复诉讼，请求驳回原告诉讼请求。2.原告对被告存在违约和侵权行为，且原告以自身的违约及侵权行为向被告主张赔偿，是滥用诉权，请求驳回原告诉讼请求。经生效判决确认案涉房屋买卖合同于2015年11月18日合同解除。根据买卖合同基本原则，在原告要求解除合同的情况下，双方应承担的义务是退房、还款。从2014年5月至2019年，直至该房屋被拍卖，二原告都未将涉案房屋返还被告，期间原告占有行为是对被告的侵权行为。2014年5月，被告将涉案房屋交付原告。2014年6月，原告将该房屋出租给泗洪迅雷网络服务部，期限3年，租金每年140000元。经泗洪县人民法院判决确认有效租赁时间是25.2个月，原告在将房屋出租后获得利益。3.涉案房屋是合格的商品房，交付时经五家验收。因未提供消防验收，无法办理房屋产权证，所以法院判决解除原、被告之间的商品房买卖合同，并赔偿原告利息损失大概40万余元。此外，从2015年12月至2019年7月，南山公司因涉案房屋累计为两原告垫付按揭贷款本息97万余元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年10月22日，原告张天宇、陈慧娴共同与被告南山公司签订两份《商品房买卖合同》，两原告购买被告开发的位于泗洪县南山龙郡39幢303号商铺和304号商铺，面积分别为407.37平方米、251.93平方米，总房款分别为人民币2086000元、1290000元。两份合同均约定出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即：“1、该商品房经验收合格”。合同签订后在履行过程中，原告于2013年10月7日付清两套商铺的购房首付款，并分别于2014年1月12日在中国建设银行股份有限公司泗洪支行办理了303号商铺按揭贷款1000000元，于2014年12月1日在中国工商银行股份有限公司泗州支行办理了304号商铺的按揭贷款645000元。被告于2014年5月向原告交付了涉案两套商铺。原告接收两套商铺后于2014年6月16日将其全部出租给案外人经营网吧直至2016年8月30日。2015年11月18日，原告张天宇、陈慧娴向本院提起诉讼，要求判令：1.确认原、被告之间两份《商品房买卖合同》已解除；2.被告向原告返还全部购房款共计3376000元；3.被告向原告赔偿全额购房款的利息损失399025元；4.被告向原告赔偿因他案产生的损失计500000元；5.被告承担本案全部的诉讼费用。本院判决驳回原告张天宇、陈慧娴的诉讼请求。原告张天宇、陈慧娴不服上诉，宿迁市中级人民法院审理后，认为一审驳回两原告的诉讼请求不当，遂于2016年10月18日裁定撤销本院（2015）洪民初字第04315号民事判决，将该发回重审。本院于2016年11月23日立案受理后，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：NS20131018-39#303;NS20131018-39#304解除；2.被告向原告返还全部购房款共计3376000元；3.被告向原告赔偿全额购房款的利息损失399025元（以购房款为基数，分别根据中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，其中的首付款为1086000元及645000元是自2013年10月7日起算，后期的1000000元以及645000元分别自2014年1月12日与2014年12月1日起算，暂计算至2016年1月21日，以后的利息计算至被告实际清偿之日）；4.被告承担本案全部的诉讼费用。本院判决：确认原告张天宇、陈慧娴与被告南山公司之间签订的两份《商品房买卖合同》于2015年11月8日解除；被告南山公司返还原告张天宇、陈慧娴交纳的购房款3376000元及利息（自2015年11月8日起按照年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止），于判决生效后十五日内履行完毕；驳回原告张天宇、陈慧娴的其他诉讼请求。被告南山公司不服一审判决提起上诉，宿迁市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。另查明：涉案两套商铺所在的39幢楼房于2013年1月25日取得商品房预售许可证。2016年1月20日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在该39幢楼房的竣工验收意见上签字盖章。2019年7月10日，涉案房屋通过消防验收。经当事人确认，本案争议焦点为：1.原告的各项损失主张是否构成重复诉讼；2.如果不构成重复诉讼，原告要求的各项损失是否有事实与法律依据。本院认为，关于原告主张的第（1）、（2）项损失：（1）被告向原告支付逾期交房违约金353000元（自2012年10月22日起至2018年7月13日按每日万分之零点五计算）；（2）被告向原告支付延期办理产权登记违约金308000元（自2013年7月30日至2018年7月13日按每日万分之零点五计算），虽然该两项诉讼请求不构成重复诉讼，但原告主张上述两项主张无法律依据，理由如下：首先，在商品房买卖合同履行过程中，普通民众购买房屋后很少产生违约行为，而房地产开发商的违约行为较多，为了保证市场交易平稳运行，保障普通民众利益，相关法律、法规在订立时制定多种条款约束房地产开发商，例如逾期交房违约金、逾期办证违约金。该违约金数额随着房地产开发商的违约行为的持续而不断的增长，目的在于督促房地产开发商积极交付房屋、办理权属证书。逾期交房、办证违约金的产生是基于购买人在订立房屋买卖合同后，产生的获得房屋及权属证书的期待利益。在购房人主张解除双方之间的房屋买卖合同后，购房人已不再享有获得房屋及权属证书的期待利益，其主张违约金的法律基础将消失。故此两类违约金应属典型的合同继续履行情况下，才能产生的违约金。虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。但该规定确认的违约金应是针对合同解除违约金，而非合同继续履行违约金，故本案不应适用此条款。综上，案涉两份房屋买卖合同已于2015年11月8日解除，原告要求逾期交房违约金、逾期办证违约金的法律基础消失。其次，原告在（2016）苏1324民初9045号案件中要求解除合同及赔偿损失的依据系被告逾期办证行为，适用的法律条款为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款中的“赔偿损失”实则系因被告的违约行为产生的“损失”，应属于违约责任的一种。综上，原告已经在（2016）苏1324民初9045号案件中，对合同解除及其违约的法律后果进行了处理，原、被告之间的权利义务关系归于消灭，原告的违约金请求权基础消失。关于原告主张第（3）项损失：房屋履约经营损失560000元（自2013年7月至2018年7月，每年房租140000元，4年共计560000元）。被告于2014年5月将涉案房屋交付原告后，原告将该房屋出租给案外人直到2016年8月30日租赁合同解除之日。在此期间，原告对涉案房屋一直占有使用处分，并享有租金收益，原告并没有履约经营损失。原、被告双方的房屋买卖合同于2015年11月8日解除，之后原告无权占有、使用该房屋，故原告要求2015年11月8日之后的履约经营损失无事实与法律依据。2013年7月30日至2014年5月，该期间系被告逾期交房期间，但原告自合同解除之日还一直占有、使用该房屋至少至2018年，原告逾期占有房屋时间远远超过被告逾期交房时间，故本院对原告主张该期间的履约经营损失不予支持。关于原告主张第（4）项损失的诉讼请求，本院认为构成重复诉讼，另行出具民事裁定书进行处理〈详见（2019）苏1324民初8146号民事裁定书〉，在此不再进行处理。此外，原告另要求被告支付律师代理费，无法律依据，本院对其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：驳回原告张天宇、陈慧娴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11240元，由原告张天宇、陈慧娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  孙艳梅人民陪审员  朱永侠人民陪审员  高小利二〇二〇年四月八日书 记 员  胡 蝶附录一：本案证据目录一、原告张天宇、陈慧娴提交证据和证明目的如下：1.商品房买卖合同两份，证明原、被告买卖商品房的事实，同时也约定被告交付时间为2013年7月30日前。明确了双方的权利与义务及双方违约责任赔偿；2.发票两张，证明原告足额缴纳首付款1731000元；3.房屋租赁合同1份，证明被告将房屋交付原告，原告在不知房屋未通过验收的情况下按照每年14万元的租赁费将房屋对外租赁，期限为3年，租赁房租赁后进行了装修和经营；4.（2015）洪商初字第00635号民事判决书1份，证明被告房屋消防未验收合格导致租赁方使用不到一年就被消防部门勒令停业造成严重损失，租赁方要求原告赔偿544438.8元；5.泗洪县住房和城乡建设局洪建访受字（2015）47号关于原告应该房屋消防问题的信访事项受理告知单和该单位调查回复意见书一份，证明原告因消防问题未通过验收给出的答复，被告所销售的房屋是未通过竣工验收就交付的事实；6.（2016）苏1324民初9045号民事判决书，证明原告起诉被告要求解除合同，泗洪法院作出判决；7.（2018）苏13民终1556号民事判决书，证明宿迁中院维持原判；8.证明1份，涉案房屋于2016年1月18日才符合交付条件，但被告2014年就交付了，未经过验收合格；9.消防调查令1份，证明涉案房屋未通过消防验收。上述九组证据均系复印件。二、被告南山公司提交证据和证明目的如下：1.（2016）苏1324民初9045号民事判决书，证明原告本次起诉与9045号雷同，构成重复诉讼；2.2016年1月21日和2月23日两次庭审笔录，证明在当时原告在该案中提出五项诉求，这五项诉求与本次提出的诉求是相同的，本案诉请被上一案覆盖。当时诉求第四项在9045号判决书中并未反映；3.（2015）洪商初字第00635号民事判决书，证明原告在实际占用该房期间进行出租，并获得了租金利润，扣除法院判决其赔偿损失4万余元，其至少获利12万余元。该判决书反应出租赁有效期间2014年6月至2016年8月30日；4.明细表1份，证明从2015年12月份至2019年7月被告累计为两原告垫付涉案房屋贷款本息合计97万余元，原告要求被告赔偿损失不合法；5.涉案房屋拍卖情况网络打印件1份，证明2019年8月29日涉案房屋被法院拍卖的事实，拍卖价款远低于原告购买价款，损失134.52万元。被告当时承诺给原告同地段相同户型的房屋，不存在房屋差价损失。上述证据均系复印件。附录二：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。