四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初3043号 原告（反诉被告）：宣汉县中普投资经营管理有限公司，住所地：宣汉县东乡镇衙墙街**。 法定代表人：肖志平，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：包宇军，该公司综合办公室主任。 委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨平，女，汉族，生于1985年3月1日，住宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：苟小宇，达州市正大法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）宣汉县中普投资经营管理有限公司（以下简称宣汉中普公司）与被告杨平（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案，2018年8月20日作出一审判决，被告杨平不服，上诉于四川省达州市中级人民法院，2019年8月26日四川省达州市中级人民法院作出民事裁定，撤销宣汉县人民法院（2018）川1722民初863号民事判决，发回宣汉县人民法院重新审理。本院重新立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宣汉中普公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除宣汉中普公司与杨平签订的《国有房屋租赁合同》；2.判令杨平立即返还租赁房屋；3、判令杨平支付宣汉中普公司租金23.247万元（暂计至2018年2月28日，实计至杨平返还房屋日）；4、判令杨平依合同约定支付迟延支付租金的违约金及滞纳金直至杨平履行完毕之日；5、判令宣汉中普公司不返还杨平履约保证金0.3万元；6、判令杨平承担全部诉讼费用。事实与理由：宣汉中普公司、杨平于2015年1月11日签订了《国有房屋租赁合同》约定：宣汉中普公司将位于宣汉县门市（面积30㎡）出租给杨平，租赁期限从2015年3月1日起至2018年2月28日止。第一年租金10.8万元，以后每年分别在上年租金的基础上递增5%，租金分三期支付，第一期租金在租赁起始日前3日内交付，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算租赁年度的前一个月的15日内一次性付清，同时，杨平须交纳履约保证金0.3万元，此外还约定了杨平若违反合同任何一条应承担合同标的25%的违约金，且逾期缴纳租金的，每逾期一天，杨平须按日租金的2倍向宣汉中普公司支付滞纳金。同时，合同约定了拖欠租金累计达2个月以上，宣汉中普公司有权提前解除合同并有权向杨平主张由此造成的损失。合同签订后，宣汉中普公司依约履行合同，向杨平提供了符合要求的房屋供杨平使用，但杨平并未依约按时支付租金的义务，自2016年2月28日起到2018年2月28日止，杨平共拖欠租金23.247万元，并产生了相应滞纳金。宣汉中普公司多次上门及发律师函向其催收欠款无果。为了维护自身合法权益，特请求法院支持宣汉中普公司的请求。 被告（反诉原告）杨平答辨反诉称，宣汉中普公司、杨平签订的《国有房屋租赁合同》违背了行政法规的强制性规定，属无效合同，请求驳回宣汉中普公司的诉讼请求。同时，因为宣汉中普公司出租的门市在建设时没有取得建设规划许可证，至今未通过消防验收，存在重大安全隐患，且原规划的是停车场，导致租赁门市前经常停放车辆，严重影响服装经营。因此，反诉请求：1、确认杨平与宣汉中普公司于2015年3月1日签订的《国有房屋租赁合同》无效；2.判令宣汉中普公司返还杨平已交的房租10.8万元和0.3万元的履约保证金；3.判令宣汉中普公司赔偿杨平的装修损失13.4111万元；4、反诉案件受理费由宣汉中普公司负担。 反诉被告宣汉中普公司针对杨平的反诉答辩称，1、合同属于有效合同，相关审批手续已完善，合同无效的理由不能成立；2、反诉原告客观上已使用房屋，且延期使用一年，合同已履行完毕，不应当返还租金；3、有效合同已履行完毕，故主张损失不能成立。综上，杨平的反诉请求不成立，应予驳回。 宣汉县中普投资公司围绕其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.宣汉中普公司营业执照复印件和县国资办的情况说明，以证明宣汉中普公司的诉讼主体适格；2、宣汉县发展和改革局于2012年3月6日以宣发改综﹝2012﹞17号出具的《关于宣汉县西门健身运动场工程可行性研究报告的批复》一份；宣汉县财政局于2012年3月14日以宣财投﹝2012﹞33号出具的《关于宣汉县西门健身运动场工程招标控制价的通知》一份；宣汉县住房和城乡规划建设局于2012年5月4日就宣汉县西门健身运动场工程施工段向广西建工集团第二建筑工程有限责任公司出具的《中标通知书》一份；宣汉县住房和城乡规划建设局于2012年5月10日、2013年4月7日、2018年7月20日分别就宣汉县西门健身运动场工程出具的《中华人民共和国建设用地规划许可证》（宣建规地字第［2012］15号）、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号为511722201204240101）和《中华人民共和国建设工程规划许可证》（宣建审工建字第（2018）19—1号）各一份和2014年1月20日出具的《四川省建设工程竣工验收报告》一份以及2013年9月25日向县委分管领导报送的《关于宣汉县西门健身运动场建设情况汇报》材料一份；宣汉县住房和城乡规划建设局于2014年8月5日和2014年11月24日分别向宣汉县国资办出具的《关于宣汉县西门健身运动场移交的函》一份和《宣汉县西门健身运动场门市移交明细表》一份。上述证据用以证明宣汉县西门健身运动广场是合法建筑；3、达州市华兴拍卖有限公司于2014年12月25日就宣汉县西门健身运动场1—81号门市对外公告的《租赁权拍卖公告》两份和承租人为杨平的《租赁权拍卖成交确认书》以及2015年1月11日承租人杨平与宣汉中普公司签订的《国有房屋租赁合同》一份，以证明宣汉中普公司、杨平所签订《国有房屋租赁合同》合法有效；4、2015年1月16日杨平交纳第一年租赁门市租金10.80万元的《四川省政府非税收入通用票据》和编号为川Ｂ17189498《中国工商银行现金存款凭证》各一份，以证明杨平已实际履行部分合同义务；5、2017年12月6日宣汉县向杨平杨平发出的编号为2017（21号）《国有房屋租金催收通知》和2017年12月21日四川聚鑫律师事务所律师冉娟向杨平发出的催收租金《律师函》各一份，以证明宣汉中普公司向杨平催收租金的事实；6、杨平个体工商户登记基本信息和门市经营情况照片各一份，以证明杨平所租赁门市一直在经营的情况。同时，宣汉中普公司还提交了《宣汉县中普投资经营管理公司关于西门运动休闲广场合同纠纷案的质证说明》一份，以证明宣汉中普公司的性质和西门运动休闲广场交由宣汉中普公司经营管理情况以及补办《建设工程规划许可证》原因等情况；7、建设工程设计施工图纸附件复印件，以证明标的物的合法性。 杨平围绕其反驳和反诉请求提交了：1.杨平的身份信息复印件，以证明其主体适格；2.2015年1月11日杨平与宣汉中普公司签订的《国有房屋租赁合同》复印件、履约保证金《收款收据》复印件，以证明签订租赁合同和缴纳费用的情况；3.《装修房屋开支清单》复印件，以证明其装修开支的费用，并要求宣汉中普公司赔偿；4.杨平等承租户向县政府、国资办申请降低房租的《申请书》复印件3份，以证明向政府和国资办反映降低租金的情况；5.西门健身运动场《建设可研报告》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》复印件，以证明宣汉中普公司出租的门市建设不合法；6.经营门市前停放车辆的照片复印件、游戏娱乐场所设立审批服务指南复印件，以证明所租门市前停放车辆，致经营门市无效益，而改行经营游戏又因建筑不合法而得不到批准的情况；7、2019年5月30日宣汉县城乡建设局档案室丁涛志录音整理，以证明宣建审工建字第201819-1号建设工程规划许可证是通过特殊渠道按非正常程序办理。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。杨平对宣汉中普公司提供的证据质证认为：对宣汉中普公司提供的证据3、4、5、6无异议；对于证据1中宣汉中普公司的营业执照无异议，对情况说明有异议，这是宣汉中普公司的自述，不能作为证据采信；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性由异议，不能达到宣汉中普公司的证明目的；对证据7有异议，认为不能证明其标的物纳入建设工程许可。宣汉中普公司对杨平提供证据1、2无异议；对证据3有异议，这些证据与房屋租赁合同无关，房屋门市装修费用不应由出租人负担，该证据不能达到杨平的证明目的；对证据4的证明目的有异议，反而证明杨平承认了租赁合同，只是要求减少租金，合同是有效的；对证据5无异议，但对其证明目的有异议；对证据6的证明目的有异议，与租赁合同没有关联性；对证据7有异议，认为其未经同意，来源本身不具有合法性，且虽然是补办的，不能否定建设工程规划许可的真实性。 本院对宣汉中普公司、杨平双方真实性、合法性无异议的证据予以认定，对其他证据本院将结合庭审查明的事实综合予以认定。 根据双方当事人提供的证据和双方的陈述，本院认定事实如下：案涉门市所属宣汉县西门运动休闲广场是经宣汉县发展和改革局批复同意，由宣汉县财政全额出资、宣汉县住房和城乡规划建设局为建设单位的公益型工程。在建设工程中，该工程先后取得了建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可等相关建设手续。2014年1月20日，该工程进行了工程竣工验收。2014年8月3日，宣汉县住房和城乡规划建设局将该工程所有门市及停车库交由宣汉县管理。2014年12月，宣汉县委托达州市华兴拍卖有限公司将宣汉县西门休闲运动广场1—81号门市的租赁权对外公开竞租。2015年1月11日，杨平通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场15、16号门市租赁权。同日，杨平与达州市华兴拍卖有限公司签订《租赁权拍卖成交确认书》。2015年1月15日，与宣汉县合署办公的宣汉中普公司与杨平签订《国有房屋租赁合同》约定：房屋坐落、面积、装饰装修、设施情况宣汉中普公司出租给杨平的房屋位于宣汉县，门牌号西门休闲运动广场15、16号；出租房屋面积159.29平方米。租赁期限租赁期共计36个月，自2015年3月1日起至2018年2月28日止；租赁期满，杨平必须无条件在保证租赁物原状情况下交还租赁物给宣汉中普公司。租金及支付方式第一年租金10.80万元，不足一年的，按月计算租金。以后每年分别在上年租金的基础上递增5%。先付租金后使用房屋为本合同成立的前提条件。分三期支付租金，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算该租赁年度的前一个月的15日内一次性付清。第一期租金交付时间：租赁起始日前3日内交付。出租人交付房屋钥匙之日承租人缴纳履约保证金3000元，待合同履行完毕后十个工作日内经出租人确认后无息退还承租人。违约责任宣汉中普公司因不能提供合同约定的房屋而解除房屋和提前收回房屋，应按照当年租金的10%向杨平支付违约金。杨平违反合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金；杨平逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，宣汉中普公司依约向杨平交付了租赁房屋。2016年6月，宣汉县将该工程移交给宣汉中普公司进行管理。在合同履行过程中，杨平除交纳了2015年3月1日至2016年2月28日的房屋租金10.80万元外，之后租金一直未予缴纳，2019年3月1日杨平向宣汉中普公司交还了房屋。宣汉中普公司于2017年12月6日向杨平发出了编号为2017（21）号“国有房屋租金催收通知”，李国娟予以了代签。2017年12月21日，四川聚鑫律师事务所律师冉娟以宣汉中普公司常年法律顾问的身份向杨平发出了《律师函》，要求其交清下欠的门市租金23.247万元，同日，杨平的员工向明霞签收了该《律师函》。 同时查明，2006年6月，经宣汉县人民政府宣府发〔2006〕52号文件批准成立的宣汉中普公司为事业单位性质的国有独资公司，办公地点设在宣汉县内，与宣汉县合署办公。2016年6月，因事业单位改革，宣汉中普公司与宣汉县脱钩，其营业执照批准的经营范围为：项目投资、国有资产租赁、产权转让、交易咨询服务。 本案在审理中，宣汉中普公司将诉讼请求变更为：1、判令被告支付租金357493.5元及违约金35749.3元，共计393242.8元；2、判令不返还履约保证金；3、被告承担诉讼费用。 本院认为，2015年1月15日，杨平通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场15、16号门市租赁权，并与宣汉中普公司签订《国有房屋租赁合同》的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点有：（一）宣汉中普公司与杨平签订的《国有房屋租赁合同》是否有效，宣汉中普公司要求杨平支付下欠租金、违约金的诉讼请求应否得到支持；（二）宣汉中普公司请求不返还杨平履约保证金3000.00元及杨平要求宣汉中普公司返还履约保证金3000.00元的反诉主张应否支持；（三）杨平反诉宣汉中普公司的反诉请求应否支持。 （一）关于宣汉中普公司与杨平签订的《国有房屋租赁合同》是否有效问题。宣汉县西门健身运动场工程在建设时虽没有取得建设工程规划许可证，但该项目是经宣汉县发展和改革局批复同意，并取得了建设用地规划许可和施工许可，实际是经主管部门批准建设的工程，且该工程现住已取得了建设工程规划许可证以及相关配套资料。依照《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，应当认定宣汉中普公司与杨平就宣汉县西门健身运动场工程中15、16号门市签订的《国有房屋租赁合同》属有效合同。杨平要求确认与宣汉中普公司签订的《国有房屋租赁合同》的理由不能成立，其主张本院不予采纳。合同有效，宣汉中普公司要求杨平支付下欠租金、违约金应当予以支持。杨平通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场15、16号门市租赁权，并与宣汉中普公司签订的《国有房屋租赁合同》属有效合同。宣汉中普公司已按照合同约定履行了合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，杨平应当按照合同约定支付2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金。杨平已支付2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金；合同期内还欠付2016年3月1日至2018年2月28日期间的租金。宣汉中普公司与杨平签订的租赁合同于2018年2月28日到期，杨平应当从2018年3月1日起至门市交付之日即2019年3月1日，按照合同约定支付逾期返还门市占有使用费，其标准参照租赁期间计算。同时按照合同约定杨平违反合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金，逾期支付租金的，按每逾期日租金的2倍支付滞纳金。但本案在审理中，宣汉中普公司将违约金的比例调减为10%，并放弃主张滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。因此，杨平欠付的租金为2016年3月1日至2019年3月1日期间共计357493.5元和违约金为35749.3元。 （二）关于宣汉中普公司请求不返还杨平履约保证金3000.00元及杨平要求宣汉中普公司返还履约保证金3000.00元的主张应否支持问题。按照合同约定，杨平交纳的3000.00元履约保证金，在合同履行完毕后10个工作日内无息退还，并未约定杨平有违约行为就不予退还。因此，宣汉中普公司请求不予返还3000.00元履约保证金的理由不能成立，其主张本院不予支持。宣汉中普公司应在杨平返还承租房屋10日内返还3000.00元履约保证金，杨平的该反诉请求，本院予以支持。 （三）关于杨平的反诉请求应否支持问题。杨平反诉称，宣汉中普公司在未进行竣工验收消防备案时将案涉房屋出租，给其造成了损失，宣汉中普公司应当赔偿损失并返还租金。案涉房屋在租赁时虽然未经竣工验收消防备案，但不影响本案房屋租赁合同的效力，且并不影响杨平从事的服装经营,杨平在诉讼中也未提供证据证明宣汉中普公司未进行竣工验收消防备案将案涉房屋出租给其造成了损失。杨平承租使用宣汉中普公司出租的房屋后，杨平按照合同约定交纳租金是其应履行的合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，杨平的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、杨平于本判决生效后10内向宣汉县中普投资经营管理有限公司支付欠付的租金为2016年3月1日至2019年3月1日期间共计357493.5元和违约金为35749.3元，共计393242.8元； 二、宣汉县中普投资经营管理有限公司于本判决生效后10日内返还杨平履约保证金30000.00元； 三、驳回宣汉县中普投资经营管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回杨平的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件诉讼费4787.00元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司100.00元，由杨平负担4687.00元；反诉案件受理费2393元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司负担100.00元，由杨平负担2293.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 冯 超 审判员 邹正均 审判员 丁 岚 二〇二〇年四月二十三日 书记员 邓 东