广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初466号原告：广州市天安宇物业管理有限公司，住所地：广州市从化区.法定代表人：陈榆江。委托诉讼代理人：武传胜、廖思敏，广东南国德赛律师事务所律师。被告：吴姣平，女，1963年1月20日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：陈辉、刘立健，广东国道律师事务所律师。原告广州市天安宇物业管理有限公司与被告吴姣平服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市天安宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人廖思敏、被告吴姣平的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市天安宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付管理费合计人民币57737.68元；2、请求被告支付逾期交纳管理费违约金（以749.84元／月管理费为基数，自逾期之日起按年利率24%为基础计息；暂计至2019年12月31日，违约金为45513.79元）。3、请求被告支付原告律师费人民币8000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年4月12日签订了《前期物业管理服务协议》，被告委托原告对其位于广州市从化温泉镇温泉村地段望谷御泉自编80号101房的物业进行管理。《协议》约定：开发商办理产权面积测绘前，物业面积按《商品房买卖合同》约定为准；办理产权测绘后，以测绘面积为准；物业管理费（别墅或联排别墅）每月每平方米人民币2.8元；每月5日前支付当月管理费，每逾期一日，按照欠付款的千分之三计付违约金；原告追缴管理费产生的一切费用由被告承担。自2013年8月起至今，被告一直未按期交纳物业管理费，欠缴的物业管理费合计人民币57737.68元，原告多次催收，被告拒不交纳，并产生律师费8000元，为维护原告权益，故诉讼来院。被告辩称：1、被告未收楼至今未入住，不应承担物业管理费；2、原告并未提交按合同履行提供物业服务的证据，无权主张物业管理费；3、退一步说，即使原告举证其全面履行合同义务，有权主张物业管理服务费，本案2016年12月31日之前的诉讼请求已过诉讼时效；4、原告要求按年利率24%计付违约金，没有合同及法律依据，过高，应予以调低；5、原告主张律师费8000元没有合同依据，且存在同时主张违约金和赔偿损失的情形。经审理查明：2011年4月2日，被告与广州市乾基实业有限公司签订《商品房预售合同》，约定由被告购买望谷温泉自编80号1层101房（以下简称101房），并约定由广州市望谷物业管理有限公司提供前期物业服务，物业费自被告收楼之日起按月支付。被告在该《商品房预售合同》上填写的通讯地址为广州市天河区能源路华工科技园1#楼6楼华工能源公司，联系电话为138××******。同日，被告与广州市望谷物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由广州市望谷物业管理有限公司为被告101房（以下简称101房）提供物业服务。物业管理费非高层住宅单元（指别墅或联排别墅）按物业建筑面积每月每平方米2.8元交纳，物业费交纳时间为物业正式交付日起其或以商品房买卖合同规定的验收交接期限届满之日起，被告于每月5日前交当月物业管理费，逾期一日，广州市望谷物业管理有限公司有权按照欠款额的千分之三向被告收取违约金。如被告在每月5日前仍未缴纳上月的物业管理服务相关费用，广州市望谷物业管理有限公司将采取法律途径追缴物业管理服务费及违约金，由此所发生的一切费用及全部责任由被告承担。物业费的收费按产权面积计收。该协议自双方签字之日起生效，至2014年3月31日终止；但在本协议期限内，业主委员会已合法成立并且代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效，本协议自动终止。本协议期满3个月，业主大会尚未成立，或已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，双方应就本协议期限达成协议，双方未能达成协议的，本协议期满后自动续期，直至业主委员会已合法成立并代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2011年4月12日，被告购买涉案房屋所签署的《广州市房地产登记申请表》记载被告联系地址为广州市天河区能源路华工科技园1#楼6楼华工环源公司。庭审中，被告自认华工环源公司由其开设的公司，被告是公司投资人及法定代表人，公司地址原为广州市天河区能源路华工科技园**楼**，后变更为广州市开发区科学城科汇四街****。2013年5月26日，被告签署《业主收楼确认书》，对涉案房屋进行收楼，并表示接受广州市望谷物业管理有限公司的服务。2014年2月14日登记的粤房地权证从字第**房产证记载，坐落于广州市从化区御景路美庐三街**的房屋，建筑面积为267.8平方米，权属人为被告。庭审中，被告确认该房产证即为101房房产证，对房产证上记载的建筑面积也予以确认，并自认其从未交纳过物业费。2014年4月10日、2015年7月14日、2016年1月22日、2018年8月11日，原告分别以挂号信、EMS邮件等形式向被告邮寄《催收管理费》的通知书，邮寄地址均为被告原公司地址广州市天河区能源路华工科技园1#楼6楼，上述邮件均被退回，退回原因为原址查无此单位、迁移、迁移新址不明等。原告分别与2019年10月19日、2020年1月8日、2020年2月14日通过原告在“启瑞云”短信平台注册的账号向被告手机号码138××××****发送催收物业费信息，被告接受成功。庭审中，原告自认其手机号码为138××××****，且一直未变更。本院在向被告送达本案起诉状副本等材料时，根据被告身份证住址邮寄送达，被退回，后根据被告提供的其变更后的公司地址送达后，被告签收。另查，一、2017年10月16日，广州市望谷物业管理有限公司名称变更为广州市天安宇物业管理有限公司。二、根据广州市物业管理信息系统查询，截止本案法庭辩论终结前，涉案101房所在小区望谷御泉花园物业服务公司为广州市天安宇物业管理有限公司。三、原告聘请律师共支出律师费8000元。本院认为，本案为服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，本案主要涉及以下几个问题：一、关于本案诉讼时效问题。被告于2013年5月26日收楼，根据双方《商品房预售合同》、《前期物业服务协议》的约定，应自收楼后向原告缴纳物业费。双方《前期物业服务协议》中并没有约定被告迟延交纳物业费的送达地址。原告分别于2014年4月10日、2015年7月14日、2016年1月22日、2018年8月11日根据被告签署的涉案房屋《商品房预售合同》、《广州市房地产登记申请表》上记载的被告通讯地址即被告所开设公司的原地址以邮寄方式送达《催收管理费通知书》，上述邮件虽被退回，但上述公司地址由被告在购房时提供，且退回原因均为迁址，结合公司是由被告开设，以及本院根据被告身份证住址向其寄送诉讼材料被退件，后又根据被告提供的变更后公司地址向其成功送达的事实，本院认定，被告在《商品房预售合同》、《广州市房地产登记申请表》提供的公司地址是其收件地址，被告公司地址变更，应及时告知原告，否则，原告依据原公司地址送达，视为送达成功。综合原告2019年10月19日、2020年1月8日、2020年2月14日通过原告在“启瑞云”短信平台注册的账号向被告手机号码138××××****发送催收物业费信息，被告接受成功的事实，以及被告自收楼之后从未交纳物业费、存有不交物业费故意的情形，本院认定，原告的送达行为已构成诉讼时效的中断，故，被告有关2016年12月31日之前的诉讼请求过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。二、关于物业费及违约金问题。根据原、被告签订的《前期物业管理协议》，双方物业服务合同期满前三个月业主大会尚未成立或已成立尚未选聘新的物业服务企业的，双方应就延长协议期限达成协议，双方未能达成协议的本协议期满后自动续期。被告并未向本院提供证据证实案涉小区业主大会成立及选聘新的物业服务企业的事实，且根据广州市物业管理信息系统查询结果，合同期满后截止本案法庭辩论终结前，原告一直为案涉小区提供物业服务，故，《前期物业管理协议》至今有效，双方应当按照的约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。庭审中，被告自认其一直未缴纳物业费，故，原告主张被告交纳2013年8月至2019年12月期间的物业费57737.68元（749.84元/月×77个月），本院予以支持。关于违约金。原告主张滞纳金按每日千分之三计算，被告抗辩违约金过高，请求法院予以调整，本院认为，原告虽然已经将滞纳金的计算由合同约定的每日千分之三调整至年利率24%计付，但原告并未提供证据证明因被告的违约导致原告造成的实际损失，故本院酌定滞纳金自违约之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆解中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止。另，根据公平原则，被告每月支付的滞纳金应以不超过当月物业费金额749.84元为限。三、关于律师费。原告以《前期物业协议》为由，请求被告支付律师费8000元，本院认为，对律师费的支付，应以双方之间有明确约定为前提，《前期物业协议》虽约定若被告违约，原告将以法律途径追缴物业管理服务费及违约金，由此所发生的一切费用及全部责任由被告承担，但该约定中并未明确约定律师费由被告承担，且，律师费也并非原告必然产生的损失，故，原告要求被告支付律师费的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴姣平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天安宇物业管理有限公司支付2013年8月至2019年12月期间的物业管理费57737.68元；二、被告吴姣平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天安宇物业管理有限公司支付逾期交纳2013年8月至2019年12月期间物业管理费的所产生违约金(每月以749.84元为基数，自每月6日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付至2019年8月19日之日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止，每月违约金总额以不超过749.84元为限）；三、驳回原告广州市天安宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1263元，由被告吴姣平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年四月十日法官助理陈越书记员陈振文