广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15107号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市**。法定代表人：陈剑辉,总经理。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理从：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：黄文泽，男，1974年12月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告黄文泽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司的委托诉讼代理人王玉倩到庭参加诉讼，被告黄文泽经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除利和物业公司与黄文泽在2017年1月11日签订的《利和灯博中心前期物业服务协议》及其附属文件（包括《临时管理规约》、《装修手册》、《商户手册》、《消防安全责任书》）；2.黄文泽向利和物业公司支付2017年2月1日至2019年8月31日的物业管理费78951.6元以及违约金24247.26元（违约金计算方法：以8459.1元为基数，从逾期之日起，按年利率24%计算，按计费周期分段计算，暂计至2019年8月31日是24247.26元，实际计算至付清之日止）；3.黄文泽向利和物业公司支付2019年8月的空调能源费648.53元以及违约金11.09元（违约金计算方法：以648.53元为基数，从逾期之日起，按年利率24%计算，暂计至2019年8月31日是11.09元，实际计算至付清之日止）。诉讼过程中，利和物业公司明确诉求2的物业管理费78951.6元包括2017年2月至2019年8月31日共28个月，每月2819.7元；违约金以8459.1元为基数从2017年2月6日起计算；以8459.1元为基数从2017年5月6日起计算；以8459.1元为基数从2017年8月6日起计算；以8459.1元为基数从2017年11月6日起计算；以8459.1元为基数从2018年2月6日起计算；以8459.1元为基数从2018年5月6日起计算；以8459.1元为基数从2018年8月6日起计算；以8459.1元为基数从2018年11月6日起计算；以8459.1元为基数从2019年2月6日起计算；以剩余2819.7元为基数从2019年5月6日起计算。事实和理由：2017年1月11日，利和物业公司与黄文泽签订《利和灯博中心前期物业服务协议》，协议约定的主要内容有：1.利和物业公司为黄文泽承租的灯博中心1199卡商铺提供物业管理服务，期限为2016年11月1日至2021年9月30日；2.黄文泽应当按每月每平方米10元的标准向利和物业公司支付物业管理费；3.物业管理费每三个月为一个计费周期，每个计费周期首月5日前缴费；4.逾期支付上述费用的，每日按千分之三计算违约金。合同签订后，利和物业公司依约向黄文泽提供物业服务，但黄文泽从2017年2月1日起拖欠物业管理费，经催告仍未支付。黄文泽的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。黄文泽未作答辩。本院经审理认定事实如下:2016年11月1日,中山市××××××有限公司（甲方，以下简称灯博公司）与黄文泽（乙方）签订《房屋租赁合同》及《古镇利和灯博中心商铺租赁补充协议》，约定甲方将位于中山市××××××××××出租给乙方作商业（用途）使用，建筑面积共281.97平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2021年9月30日止等内容。同日，灯博公司与黄文泽就上述商铺签订《租赁物交接确认书》。2017年1月11日，利和物业公司（甲方）与黄文泽（乙方）就上述商铺签订《利和灯博中心前期物业服务协议》及其附属文件《装修手册》《商户手册》，约定甲方制定相关物业管理制度包括《临时管理规约》《装修手册》《商户手册》《消防安全责任书》；甲方为乙方上述租赁物提供物业服务，乙方交纳物业管理费用的时间自2016年11月1日起至2021年9月30日止，乙方于本协议的管理期限内无论有否实际使用物业的，均需按本协议的约定全额缴纳物业管理服务费及其他应付费用；物业管理费每月每平方米10元（按所租赁商铺的建筑面积计算）；物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每三个月为一个计费周期，乙方在签订本协议时需提前预交三个月物业管理服务费，以后每个计费周期首月5号（含5号）前缴纳，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；商铺内空调能源费每月每平方米2.3元（按所租赁商铺的建筑面积计算），空调供应期间（每年5月1日至10月31日）间收取；空调能源费按月度结算，乙方应于空调供应期间的每月5号（含5号）前支付当月，逾期未缴费的按日3‰收取违约金；乙方违反协议及相关物业管理制度，特别是欠缴物业服务费，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权采取（包括但不限于停电、停水、法律诉讼处理等措施强制乙方整改），乙方应承担相应的法律责任和所导致的一切费用；乙方地址佛山市顺德区××××××，电话186××****××；乙方提供的地址为其通讯地址，甲方所有文件、信函在向该地址进行邮寄或张贴公告后，视为乙方已收到该些文件等内容。2019年5月22日，利和物业公司委托利和物业公司古镇利和灯博中心分公司按上述约定的通信地址及联系电话通过EMS邮政快递向黄文泽寄送《关于拖欠物业管理费的催告函》，通知黄文泽于接函后3日内结清2017年2月1日至2019年6月30日的物业管理费共73312.2元和2018年5月1日至2019年6月30日的空调能源费1297.06元，否则将计收每日千分之三逾期违约金。该函已被签收。同年7月30日，灯博公司、利和物业公司共同委托广东登鼎律师事务所向黄文泽发出律师函（解约通知书），决定自律师函发出之日起立即解除与黄文泽签订的上述租赁合同、补充协议、前期物业服务协议等，终止合同关系，收回租赁物等。该函因黄文泽电话停机，原址查无此人而于8月3日被退回。利和物业公司称黄文泽在2019年7、8月就锁门没有开业，且已搬走部分物品，其已于2019年8月26日自行收回商铺，并把商铺内剩余物品存放在自有仓库。10月17日，利和物业公司诉至法院，提出前述诉请。本院认为,利和物业公司与黄文泽形成合法有效的物业服务合同关系。利和物业公司主张黄文泽从2017年2月起拖欠物业管理费，黄文泽没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。黄文泽未按约支付物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。利和物业公司有权解除案涉物业协议及其附件（《装修手册》《商户手册》）。关于案涉物业协议及其附件的解除时间，虽然利和物业公司于2019年7月30日按双方约定联系方式向黄文泽寄送的解约通知书被退回，但按双方约定视为黄文泽已收到该解约通知书，故本院确认案涉物业协议及其附件于该解约通知书被退回之日即2019年8月3日解除。因利和物业公司未提供任何证据证实双方有签订《临时管理规约》《消防安全责任书》，故本院对其要求解除《临时管理规约》《消防安全责任书》的诉请不予支持。黄文泽应向利和物业公司支付2017年2月1日至2019年8月3日的物业管理费共84863.87元（281.97×10×30+281.97×10÷31×3）。利和物业公司要求黄文泽支付78951.6元，是其对自身权利的合法处分，于法不悖，故本院予以支持。利和物业公司要求黄文泽从2017年2月起以每期三个月所欠物业管理费为基数从逾期之日即每期第一个月6日起至清偿之日止按年利率24%计付违约金的诉请有理，故本院予以支持。关于空调能源费，如上述，案涉物业服务协议已于2019年8月3日解除，故黄文泽应向利和物业公司支付2019年8月1日至3日的空调能源费62.76元（281.97×2.3÷31×3），并按年利率24%从逾期之日即2019年8月6日起至清偿之日止计付违约金。对利和物业公司超出该金额的诉请本院不予支持。黄文泽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对利和物业公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业有限公司与被告黄文泽于2017年1月11日签订的《利和灯博中心前期物业服务协议》及其附属文件（《装修手册》《商户手册》）均于2019年8月3日解除；二、被告黄文泽于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付物业管理费78951.6元，并按年利率24%计付违约金（计算方式：以8459.1元为基数从2017年2月6日起；以8459.1元为基数从2017年5月6日起；以8459.1元为基数从2017年8月6日起；以8459.1元为基数从2017年11月6日起；以8459.1元为基数从2018年2月6日起；以8459.1元为基数从2018年5月6日起；以8459.1元为基数从2018年8月6日起；以8459.1元为基数从2018年11月6日起；以8459.1元为基数从2019年2月6日起；以2819.7元为基数从2019年5月6日起，均计算至清偿之日止）；三、被告黄文泽于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付空调能源费62.76元，并按年利率24%从2019年8月6日起至清偿之日止计付违约金；四、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2378元，由原告中山市利和物业管理有限公司负担8元，被告黄文泽负担2370元（该费用原告中山市利和物业管理有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  郭晓琳审判员  朱 鹏二〇二〇年四月八日书记员  胡冬娴