吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初334号原告：孟某，男，1972年7月20日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：郭新华，吉林启祥律师事务所。委托诉讼代理人：王瑞，吉林启祥律师事务所。被告：夏某，女，1968年11月25日出生，汉族，住长春市南关区。被告：吉林靖宇农村商业银行股份有限公司，住所地白山市靖宇县。负责人：李响，行长。委托诉讼代理人：孙建华，吉林荆卫华律师事务所律师。原告孟某与被告夏某、吉林靖宇农村商业银行股份有限公司（以下简称“靖宇农商行”）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟某及其委托诉讼代理人郭新华、王瑞，被告夏某，被告靖宇农商行委托诉讼代理人孙建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟某向本院提出诉讼请求：1、确认夏某与靖宇农商行签订的《主债权及房地产抵押合同》（编号2018010032）中夏某以其名下房产抵押给靖宇农商行的抵押无效；2、确认靖宇农商行对夏某抵押的上述房产不享有抵押权；3、本案的诉讼费用、保全费用等由夏某、靖宇农商行承担。事实和理由：2016年2月1日，孟某与夏某、王某（二人系夫妻关系）签订《房屋买卖协议》，约定夏某、王某将产权证号为吉（2018）长春市不动产权第XXXX号，面积为239.8平方米的房屋出售给原告，房屋价款240万元（币种为人民币，下同），孟某用已到期借款本息支付购房款。夏某、王某于2016年4月8日将房屋交付给孟某，孟某装修后一直占有、居住、使用至今，但夏某和王某未按照协议约定的时间配合孟某办理更名手续，经多次催促也不配合更名，后孟某才知晓夏某隐瞒房屋已出售的事实，于2018年5月8日以该房屋在靖宇农商行办理抵押贷款，并办理了抵押登记手续。夏某以其无处分权，且所有权、使用权有争议的房屋设定抵押，靖宇农商行未尽合理注意义务，以该房屋设定的抵押无效，靖宇农商行对案涉房屋不享有抵押权。另，净月法院于2019年8月23日作出吉01**民初25号判决书已确认上述《房屋买卖协议》有效。夏某、靖宇农商行的行为严重侵害了孟某的合法权益，为维护自身权益提起诉讼。夏某辩称，该房屋早年在民生银行有贷款。孟某与我爱人是多年朋友，之前我们向他借了一部分钱，我们拿房子顶账，当时告知了确实有贷款，不能更名。2018年民生银行不给贷款了，后贷款转让给了靖宇农商行，房屋一直在我名下。靖宇农商行辩称，1、我行与王某、夏某之间的金融借款合同关系合法成立。2018年5月8日，我行与王某、夏某签订《最高额担保个人额度借款合同》。合同第二部分特别条款约定：靖宇农商行向王某提供额度借款，单笔借款最高金额为285万元，借款额度有效期间自2018年5月8日至2021年5月7日，在上述期限内发生的业务，单笔借款期限最长不得超过12个月，最短不得超过6个月。2018年5月9日，我行向王某发放了285万元贷款，借款到期日期为2019年5月8日。本合同条款是我行和王某、夏某的真实意思表示，且我行已经履行了支付285万元借款的合同义务，本合同合法成立，是合法有效的合同。2、我行对王某、夏某在《最高额担保个人额度借款合同》中设定抵押的房屋享有合法的抵押权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百七十一条规定：债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。物权法的上述规定明确了不动产物权的登记生效规则以及在借贷等民事活动中依法可以设立担保物权。本案中，王某、夏某作为《最高额担保个人额度借款合同》中的债务人（借款人），为担保其债务向我行提供“吉（2018）长春市不动产权第XXXX号”房屋作抵押担保是其真实意思表示，且王某、夏某提供抵押的房屋不属于物权法第一百八十四条规定“不得抵押”的财产范围，抵押担保合同合法有效。而且，设定抵押的房屋于2018年5月9日在长春市国土资源局办理了“吉（2018）长春市不动产证明第0078666号”不动产登记。因此，我行对抵押房屋享有合法的抵押权。3、孟某对案涉房屋不享有不动产物权，孟某与夏某、王某签订的《房屋买卖协议》不能对抗我行对案涉房屋所享有的担保物权。我行与夏某、王某对案涉房屋设定抵押权时，房屋登记所有人为夏某，夏某对案涉房屋享有合法的所有权。即使原告与王某、夏某签订的《房屋买卖协议》有效，但案涉房屋的所有权并没有发生转移。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，自记载于不动产登记簿时发生效力。孟某对案涉房屋不享有不动产物权，其与王某、夏某之间的房屋买卖行为不能对抗我行合法享有的担保物权。综上事实及物权法规定，我行认为，孟某要求人民法院确认抵押合同无效以及我行对案涉房屋不享有抵押权的诉讼请求不能成立，应依法判决驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年2月1日，孟某与王某、夏某签订《房屋买卖协议》,约定王某、夏某自愿将案涉房屋以240万元的价格出售给孟某，并在2016年4月8日将房屋及钥匙交付给孟某，同时配合孟某办理更名过户手续，孟某以到期借款本金150万元(2012年12月借款80万元，2013年12月9日借款20万元，2014年2月18日借款50万元）及按月利率2%计算的利息90万元支付购房款。但因当时该房屋存在抵押贷款，无法更名过户。2016年4月房屋交付后，孟某对案涉房屋进行装修并居住至今。该《房屋买卖协议》已经长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初25号民事判决书认定合法有效。2018年5月8日，王某与靖宇农商行签订《最高额担保个人额度借款合同》，约定王某从靖宇农商行贷款285万元，以案涉房屋及李岩名下房屋提供抵押担保。靖宇农商行工作人员对案涉房屋现场勘察时，抵押人称钥匙在别人手中，而由抵押人提供十张照片（非案涉房屋照片）即通过审核，双方在2018年5月9日办理抵押登记后，靖宇农商行向王某发放贷款285万元。另查明，案涉房屋因前郭县阳光村镇银行股份有限公司诉王某、夏某、王威澄、长春上合国际贸易有限公司、吉林省正奇科技股份有限公司、吉林省荣御装饰材料有限公司保证合同纠纷一案被吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院查封，孟某提出执行异议，吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院经审查，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。认为孟某于查封前与被执行人签订合法有效购房协议并以债权冲抵全部房款，并实际占有使用争议房屋，没有过户的原因不在孟某，裁定孟某的异议成立，解除对案涉房屋的查封。本院认为，王某、夏某于2016年2月1日签订的《房屋买卖协议》已经生效判决认定合法有效，且房屋于2016年4月8日即已交付孟某，孟某即对房屋进行装修并实际居住至今。因房屋存在民生银行抵押贷款，王某、夏某无法偿付，抵押登记无法解除而导致房屋无法更名过户，孟某对此并无过错，孟某善意、有偿取得房屋，其合法权益应当受到法律保护。夏某虽抗辩称《房屋买卖协议》为2018年12月份补签，王某、夏某同时在协议上签的字，但对此项抗辩意见无法提供证据证明，且王某于2019年8月26日在长春净月高新技术产业开发区人民法院对其询问时称该协议是2019年2月份补签的，二人陈述相互矛盾；且夏某庭审中亦承认2016年时王某、夏某即与孟某达成协议，因二人欠孟某到期债权无法偿还，以案涉房屋及二个地下车位一并卖给孟某抵顶欠款，并把案涉房屋交付孟某装修并居住，双方达成协议之时即已告知孟某房屋在民生银行有抵押贷款暂时无法更名过户。故双方之间书面的房屋买卖协议具体签订时间实际意义不大，对其此项抗辩意见不予采纳；房款已结算完毕，房屋已实际交付，孟某已经成为案涉房屋实际权利人，该房屋虽仍登记于夏某名下，但对于已经出卖的房屋，夏某及王某已经丧失实际处分权，民生银行贷款到期后，二人即应当偿还贷款并履行房屋过户义务，将案涉房屋过户至孟某名下。二人并未将房屋过户至孟某名下，而是在孟某不知情的情况下，在房屋上设定抵押权抵押给靖宇农商行，导致孟某对房屋占有的不确定性，侵害了孟某的实体利益；房屋实际权利人与登记权利人不一致，房屋产权已出现争议，属于所有权、使用权不明或有争议的财产，依法不得设置抵押；靖宇农商行虽然并不知晓房屋实际权利状态，但其在与王某签订贷款合同过程中，对于抵押财产，应当尽到审慎义务，以避免将已出卖财产设定抵押，自身债权保障缺失，同时侵害实际权利人的情况发生。本案审理过程中，经庭审询问，靖宇农商行在审核该笔贷款抵押财产即案涉房屋时，只是尽到了审核相关权利证书的形式审查义务，实质审查中，只是由夏某、王某于2018年2月23日出具《未出租证明》，现场勘查时，抵押人称钥匙在别人手中，靖宇农商行的工作人员并未能实际进入房屋查看相关情况，且王某、夏某《未出租证明》称房屋未出租，现场勘查时又称“钥匙在别人手中”，明显有悖常理，靖宇农商行对如此明显矛盾之处未能及时发现，仅凭王某提供十张照片后，亦未再次要求进入房屋予以审核照片内容是否如实反映抵押房产真实情况，即对抵押房屋办理抵押登记，存在重大过错，对抵押权不构成善意取得。故对原告的诉讼请求应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法法》第一百零六条、第一百八十四条之规定，判决如下：被告吉林靖宇农村商业银行股份有限公司与被告夏某于2018年5月8日签订的《最高额担保个人额度借款合同》（编号2018010032）中被告夏某将其名下房产（位于长春市××区，丘地号3-70/86-3-54104）抵押给吉林靖宇农村商业银行股份有限公司的抵押行为无效，被告靖宇农商行对被告夏某抵押的上述房产不享有抵押权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,800.00元，由被告吉林靖宇农村商业银行股份有限公司、夏某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 赵金龙 二〇二〇年四月二十九日书记员 杨相力