广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终6279号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨刚豪，男，1951年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡嘉昇，男，1967年2月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人杨刚豪因与被上诉人蔡嘉昇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初35831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第七项，发回重审或改判2019年6月1日至2019年10月31日为免租期，上诉人无需支付该期间租金；2、判令被上诉人向上诉人赔偿提前解约造成的装修损失10万元；3、判令被上诉人向上诉人赔偿提前解约造成的营业损失70万元；4、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：1、案涉《房屋租赁协定》属无效合同。根据被上诉人提交的证据显示出租方蔡锦源已于2014年1月份死亡，而案涉《房屋租赁协定》于2016年1月18日才签定。《中华人民共和国民法总则》第十三条规定：“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”因此，案涉《房屋租赁协定》属于无效合同；2、被上诉人不是合同相对方，主体不适格，请求发回重审或者改判。案涉《房屋租赁协定》是出租方蔡锦源与上诉人于2016年1月18日签订的，被上诉人并不是合同的相对方，不能作为适格主体提起诉讼；3、原审法院认定事实不清，证据不足，依法应发回重审或者改判。原审法院认定2016年1月18日签订的《房屋租赁协定》是被上诉人作为出租方，上诉人作为承租方是错误的。上诉人与被上诉人曾于2019年8月7日在蔡屋围南村片区的纠纷进行协调，被上诉人同意将案涉商铺交由上诉人使用至2019年10月30日，且此期间不再收取租金。但是一审法院并未就该项事实向蔡屋围南村片区进行调查取证，在尚未查明案件事实的情况下作出了判决，请求依法发回重审；4、本案是被上诉人以案涉物业需要整栋改造为由单方提前解除租赁关系，被上诉人应当承担由此造成上诉人损失的赔偿责任。周围房屋仍然在继续经营使用，即使案涉物业即将面临城市更新，但至今仍未进入城市更新。且被上诉人在2019年6月29日未事先通知的情况下，张贴解除租赁关系的通知，单方强迫解除租赁合同，不仅导致了上诉人与其他租户之间的纠纷，还造成了上诉人营业损失及装修损失，被上诉人应当承担由此造成的损失。此外，2019年6月份租金上诉人实际已经支付过，但是在一审法院仍然判决要求上诉人向被上诉人支付2019年6月份租金也是错误的。被上诉人辩称，1、主体的消亡必然不会导致合同无效，主体消亡后其继承人可依法继承被继承人的权利、义务。案涉租赁合同系2016年1月18日所签订，这份合同虽然出租人写的是被上诉人的父亲蔡锦源的名字，但实际上是由被上诉人签署，被上诉人签署父亲的名字是基于前一份租赁合同是由其父亲签订，所以在续签时基于惯例把出租人继续写成是父亲，而双方在履行合同的过程中均是由上诉人和被上诉人进行实际履行。被上诉人具有出租人的资格主体，不存在上诉人所称的主体不适格的问题；2、涉案租赁物片区以启动城市更新，需要拆迁改造。根据案涉合同第二条约定：“如果涉案房屋需要被拆迁，租约便自动取消，任何一方不可向对方追索赔偿”。此外，根据前一份合同的约定，如果上诉人逾期缴纳房租超过60天，被上诉人也有权单方解除合同。基于以上两点，被上诉人解除合同具有合同依据和法律依据；3、上诉人主张被上诉人与其调解时同意免除其2019年10月30日前的租金与事实不符。被上诉人从未作出此主张，上诉人也没有提供任何证据证明；4、上诉人主张的装修损失和经营损失是没有事实和法律依据的。首先，案涉合同第二条明确有约定：“涉案房屋需要被拆迁，合同自动取消，任何一方不得向对方主张赔偿”；其次，根据上诉人所提供的证据以及在一审的当庭陈述，其装修行为发生在2014年，也就是说在续签合同之前就已经装修，不属于涉案合同期限内的装修，也未经过被上诉人的同意，且装修属于起经营成本，在前一份合同已经摊销完毕，不属于其所谓的损失；再次，经营损失也没有事实和法律依据。经营是存在风险的，并不必然是赢利，而上诉人与被上诉人是房屋租赁关系，而并非合作经营关系，被上诉人并不就上诉人的经营风险承担任何责任。上诉人的经营风险也不在被上诉人与其签订合同时可以预见的风险，故上诉人主张的经营损失是没有依据的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：1、位于深圳市罗湖区（现门牌号为深圳市罗湖区红宝路×号），全栋房产产权登记在原告的父亲蔡锦源名下，该房产于1996年办理了《房地产证》；2、2010年12月13日，蔡锦源作为出租方，被告作为承租方,双方签订《房地产租赁合同》，约定被告向蔡锦源租赁红宝路58号1、2层房产。租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日。被告为此向蔡锦源缴纳了租赁押金65000元。2016年1月18日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁协定》，约定被告向原告租赁红宝路×号地下及2楼，租赁的期限自2016年1月1日至2020年12月31日，月租金为42500元。该租赁合同第二条约定，如在租约期内，该楼房需要被拆迁，租约便自动取消，无效。任何一方也不可向对方追索赔偿；3、因蔡屋围片区面临城市更新，2019年6月29日，原告向被告发出通知，要求被告与次承租人在2019年8月31日前搬离涉案房产，双方由此产生相应的纠纷；4、原、被告在履行租赁合同期间，被告按照双方惯例当月缴纳上月的租金及水费。经核对，被告向原告缴纳了2019年5月份之前的租金。被告称，因其已经与原告协商一致，故没有缴纳2019年6月份至2019年10月期间的租金，而被告于2019年10月31日已经搬离了涉案房产，并短信通知了原告接收房产。原告则称未曾和被告就2019年6月份之后的租金免缴问题进行协商一致，且没有收到被告要求接受房产的短信；5、被告在本案中称，因原告于2019年6月29日通知被告及次承租人搬离导致被告与次承租人产生纠纷，原告单方解约属违约行为，故提起本案反诉。原告则认为根据原告与被告签订的《房屋租赁协定》，原告有权在城市更新的情况下单方解除合同，双方在签订《房屋租赁协定》时巳经对城市更新有合理的预期；6、因庭审中原、被告双方对商铺的交还问题没有异议，故一审法院当庭责令原、被告双方于2019年12月4日下午办理交接手续。2019年12月4日下午，原告蔡嘉昇与被告杨刚豪在一审法院工作人员主持下对涉案商铺进行交接。经现场测量确认，被告仅交还涉案商铺第一层68.47平方米的面积（药店经营部分），涉案的商铺剩余的第一层及第二层面积均未能交还。已交还的商铺室内剩余商品，被告以予放弃，由原告自行处置。双方确认，根据京基公司委托的测量报告，涉案商铺第一层建筑面积为130.29平米，第二层建筑面积为149.59平米；7、涉案房产的产权人蔡锦源于2014年1月份死亡，涉案房产经公证遗嘱约定归原告以及蔡洁宜所有。原告提交的落款人为蔡洁宜的《确认书》，载明蔡洁宜对原告出租涉案之事实予以确认。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁协定》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制执行规定，合法有效。原告诉请解除《房屋租赁协定》，被告对《房屋租赁协定》解除问题并无异议，因此，原告要求解除《房屋租赁协定》的诉讼请求，一审法院予以支持。《房屋租赁协定》解除之后，被告应将租赁房产全部退还原告，故原告要求被告交还租赁房产的诉讼请求，一审法院予以支持。《房屋租赁协定》明确约定“如在租约期内，该楼房需要被拆迁，租约便自动取消，无效。任何一方也不可向对方追索赔偿”，因蔡屋围片区面临城市更新，原告为此于2019年6月29日向被告发出通知，要求被告在2019年8月31日前搬离涉案房产，该行为不违反上述合同约定。被告关于原告提前解除合同构成违约的抗辩主张，一审法院不予采纳。原告要求被告支付2019年6月1日至2019年10月25日期间的租金204274元的诉讼请求，具有事实依据和合同依据，一审法院予以支持。2019年10月26日至涉案房产交还之日止的房屋占有使用费数额不明确，一审法院在本案中不再处理，原告可另循法律途径解决。原告诉请被告支付律师费15000元，没有合同依据，一审法院不予支持。被告要求原告退还租赁保证金6.5万元的反诉请求，依据充分，一审法院予以支持。被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求及要求原告支付经营损失的反诉请求，不符合《房屋租赁协定》的约定，且被告所主张的装修时间为2014年，装修事实发生在被告与蔡锦源履行2010年12月13日签订《房地产租赁合同》期间，装修时点在租赁期限巳届满的时间段，故对于被告该两项反诉请求，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告蔡嘉昇与被告杨刚豪签订的《房屋租赁协定》；二、被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇交还深圳市罗湖区（现门牌号为深圳市罗湖区红宝路58号）一、二层商铺〔商铺第一层68.47平方米的面积（药店经营部分）已交还）；三、被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇支付2019年6月1日至2019年10月25日期间的租金人民币204274元；四、原告蔡嘉昇应于本判决生效之日起十日内向被告杨刚豪退还租赁保证金人民币6.5万元；五、驳回原告蔡嘉昇的其他诉讼请求；六、驳回被告杨刚豪的其他反诉请求；七、上述判项第三、四项相抵，被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇支付款项人民币139274元。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案本诉受理费人民币5227元，由被告杨刚豪承担；本案反诉受理费人民币6225元，由原告蔡嘉昇承担人民币468元，由被告杨刚豪承担人民币5757元。上述诉讼费相抵，被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇支付诉讼费人民币4759元。本院经审理查明，上诉人二审中当庭向本院提交了2019年1月至7月的转账凭证，证明其已向被上诉人支付了2019年6月份的租金。上诉人曾在2019年2月27日向被上诉人转账支付了42055元，但被上诉人未开具相应的收款收据。此后上诉人2019年3月份再交租时，被上诉人仍备注系2019年2月份的租金。因此，从2019年1月至7月的转账凭证及收款收据综合来看，上诉人实际已支付了2019年6月份的租金。本院要求被上诉人的代理人庭后对此向被上诉人本人核实后予以书面答复。被上诉人的代理人于2020年4月15日向本院提交了《情况说明》，内容为：“关于上诉人缴纳租金情况，经被上诉人核实，上诉人缴纳了截止至2019年6月份的租金，2019年7月份以后的租金至今未缴纳”。被上诉人二审中当庭向本院提交了一份（2012）深罗证字第6634号和（2012）深罗证字第6635号两份《公证书》和附件，以及2019年4月22日深圳商报关于《蔡屋围村私宅拆迁大动员》的新闻报道，证明案涉商铺所在片区确实面临城市更新并已实际启动。上诉人认为，被上诉人提供的《公证书》和附件仅为复印件，无原件可供核对，真实性不予确认。且被上诉人在明知蔡屋围片区属于拆迁范围的情况下，还在2016年与上诉人签订房屋租赁合同，明显就是一种故意或者恶意的一种行为。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审的争议焦点为：一是双方之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系；二是上诉人拖欠被上诉人的租金金额如何认定；三是上诉人是否有权要求被上诉人赔偿装修损失和营业损失。对于上述争议焦点，本院具体分析认定如下：对于争议焦点一，首先，被上诉人的父亲蔡锦源与上诉人签订的《房地产租赁合同》已于2015年12月31日到期终止。被上诉人与上诉人于2016年1月18日签订了《房屋租赁协定》，该协议虽仍载明出租方系被上诉人的父亲蔡锦源，但实际上是被上诉人与上诉人协商一致签订的，系双方真实的意思表示，且不存在合同无效的法定情形；其次，涉案商铺的产权人蔡锦源已于2014年1月份死亡，根据被上诉人一审中提交的公证遗嘱材料及共有权利人的确认书，被上诉人通过继承获得案涉商铺产权且其出租行为得到共有权利人确认；再次，双方2016年1月签订协议后长达三年半的时间，被上诉人依约将案涉商铺交由上诉人使用，上诉人也依约每月向被上诉人支付租金及水费直至2019年6月，上诉人应当知晓案涉合同实际履行相对方系被上诉人；最后，上诉人在一审庭审中答辩表示同意解除合同，并未对合同效力提出异议，同时反诉要求被上诉人赔偿提前解除合同造成的损失。上诉人二审期间又主张合同无效，前后陈述自相矛盾，其对此未能作出合理解释，本院对其该项主张不予采纳。因此，上诉人与被上诉人之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，上诉人主张合同无效的理由不成立。被上诉人作为案涉《房屋租赁协定》实际签订和履行的相对方，有权提起本案诉讼，系本案适格的主体。对于争议焦点二，关于2019年6月份租金的问题。上诉人二审中已提交相关银行转账凭证及收款收据证明其已向被上诉人支付该月份租金，被上诉人对此亦予以确认，故一审判决上诉人向被上诉人支付2019年6月份租金认定事实有误。本院基于新查明的事实，对一审判决认定的欠付租金金额予以纠正。关于免租期的问题。上诉人主张双方2019年8月7日在蔡屋围南村片区调解时，被上诉人曾承诺将案涉商铺交由上诉人免租使用至2019年10月30日，故2019年6月至10月期间应为免租期，上诉人无需向被上诉人支付该期间的租金。对此本院认为，首先，上诉人2019年6月至10月期间一直实际租用案涉商铺，应按照合同约定向被上诉人支付相应的租金；其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张双方约定了免租期，但未能提交相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；再次，上诉人已实际向被上诉人支付2019年6月份租金的行为，亦与其2019年6月属于免租期的主张相悖。因此，上诉人应依约向被上诉人支付2019年7月1日至2019年10月25日欠付的租金161774元（204274元-42500元）。对于争议焦点三，双方签订的《房屋租赁协定》第二条明确约定“如在租约期内，该楼房需要被拆迁，租约便自动取消，无效。任何一方也不可向对方追索赔偿”。根据被上诉人一、二审提交的证据，案涉商铺所在的蔡屋围片区确实面临城市更新，被上诉人以此为由向上诉人提出解除合同并未违反合同约定，无需向上诉人赔偿相关损失。案涉合同解除后，上诉人应向被上诉人交还案涉商铺，被上诉人则应向上诉人退还租赁保证金6.5万元。上诉人主张的装修事实发生在案涉《房屋租赁协定》签订之前，且未举证装修已征得出租方的同意，故其要求被上诉人赔偿装修损失10万元理据不足。上诉人要求被上诉人赔偿经营损失70万元，亦缺乏合同依据和法律依据。因此，一审判决驳回上诉人的该两项反诉请求于法不悖，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初35831号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初35831号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初35831号民事判决第三项为：上诉人杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向被上诉人蔡嘉昇支付2019年7月1日至2019年10月25日期间的租金人民币161774元；四、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初35831号民事判决第七项为：上述判项第三、四项相抵，上诉人杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向被上诉人蔡嘉昇支付款项人民币96774元；五、驳回被上诉人蔡嘉昇的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币5227元，由上诉人杨刚豪负担3240元，由被上诉人蔡嘉昇负担1987元；一审反诉受理费人民币6225元，由上诉人杨刚豪负担5757元，由上诉人蔡嘉昇负担468元。二审案件受理费人民币5227元，由上诉人杨刚豪负担4992元，由被上诉人蔡嘉昇负担235元。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年四月三十日书记员 谢靖颖(兼)附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。