云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初6913号原告（反诉被告）赵世祥，男，汉族，1936年10月15日生，住昆明市五华区。委托代理人贾强，云南实力律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）郎琪，男，汉族，1964年3月30日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人丁瑞江、胡昌彭（实习），云南慧滇律师事务所律师，特别授权代理。原告赵世祥诉被告郎琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，2019年10月29日，被告郎琪向本院提起了反诉，本院经审查后依法组成合议庭，并于2019年12月12日公开开庭进行审理。原告赵世祥的委托代理人贾强，被告郎琪及其委托代理人丁瑞江、胡昌彭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵世祥向本院提出诉讼请求：1、请求法院裁决被告解除其与原告签订的房屋维修管护协议书；2、要求被告补付原告四年来被告使用占有原告两间房屋的租金53000元；3、请求法院裁定被告以出租方身份与王常红签订的铺面合同无效，要求被告返给原告应收取的租金25870元，合计78870元；4、要求被告承担诉讼应缴纳的诉讼费。事实与理由：原被告于2015年8月26日签订了《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》。协议书约定被告为被委托方（乙方）管理和出租协议书中规定的房屋，被委托方可从房租年收入所得提成15%作为被委托方的管理劳务费，自此协议书生效之日起被告从未出租过任何一间协议书规定出租的房屋（当街铺面除外）。原告与被告于2019年4月2日通过微信协商，被告表示他无能为力无意愿履行协议，并同意终止上述协议，原告同时要求被告签署一份终止协议的协议（协议已通过邮递快件方式于2019年7月1日送达被告），被告至今无回应，鉴于原告年事已高，为避免可能因协议产生的民事纠纷特请求裁决被告终止原协议。被告于2015年2月10日，在未征得原告许可同意的情况下，通过非正常通道，将被告的个人物品私自搬入协议中规定出租的两件房间中，经营茶叶和其他生意，在被告使用占有上述房间长达四年五个月的时间，被告从未支付给原告（房屋所有人）任何租金，被告至今也未付租金，其行为已构成不当得利。被告背着原告（铺面所有人）于2019年1月25日以出租房身份与王常红（承租方）签订了2018年2月1日至2021年1月30日三年期租赁合同，从合同看，被告已是铺面的所有权人了，而被告转交给原告铺面租金的租期是从2018年8月26日至2019年8月29日，两份合同重叠了七个月。这份合同是在租期过了一年才补签的，被告至今未向原告转交已收铺面五个月零五天租金共25870元。庭审中，原告将诉讼请求第三项变更为：请求法院裁定被告以出租方身份与王常红签订的铺面合同无效，要求被告返给原告应收取的租金25870元，合计58500元。被告向本院提出反诉请求：1、依法判决驳回原告（反诉被告）的本诉请求，并判决双方继续履行《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议》；2、依法判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付下欠房屋修缮费用38700元；3、依法判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋管理费18000元；4、依法判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付被告（反诉原告）为原告（反诉被告）垫付的生活费用30000元；5、依法判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付劳务费72000元、先生书院创建费22000元、赵樾胸像及32号浮雕创作费用52000元，小计146000元；6、依法判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）因本案聘请律师支付的律师费5000元；7、依法判决本诉和反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告有点瓜葛亲，以叔侄相称。反诉被告在麒麟区有一宗祖遗土木结构老屋，位于西门××××号，自1968年至2014年间一直无人居住、管理、维修，已经透风漏雨、残破不堪、摇摇欲坠，已属危房，根本无法居住使用。反诉被告偶尔回到曲靖老家，由于没有直系亲属和其他居所，均在反诉原告家吃住。2014年春节后，反诉被告到曲靖扫墓，居住在反诉原告家中，多次向反诉原告提出，要求帮其修缮西门××××号老屋并代为管理，宣传西门××××号的历史文化价值。2014年8月5日，反诉被告向反诉原告出具《危房修缮改建委托书》，正式委托反诉原告对西门××××号老屋进行修缮、管理。反诉原告组织人员、资金、材料修缮老屋，修缮费用反诉被告出资30多万元，反诉原告垫资20多万元。维修老屋历时半年多，到2015年2月18日基本完成。2015年8月26日，反诉原告与反诉被告签订《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》，协议约定：反诉被告委托反诉原告维修老屋，维修价格为每平方米900元，维修资金除反诉被告出资部分外，由反诉原告暂行垫付，如房屋在修建过程中出现预算之外的开支，经双方确认后，以实际支出为准，另外计算费用。反诉被告将房屋委托给乙方经营、管理，时间暂定为8年（即2015年8月26日至2023年8月25日）。反诉被告从房屋租金中提取15%作为房屋经租、管理劳务费付给反诉原告。协议签订后，反诉被告多次在不同场合，对不同的人口头表示，反诉原告在管理其老屋期间，免费使用老屋里的空置房间，仅象征性地收取一元人民币租金。协议签订之前，反诉原告就开始履行了协议约定的维修老屋的义务，并垫资20余万元，反诉被告至今没有完全支付下欠反诉原告的垫资。房屋维修后，反诉原告接受反诉被告的委托，将房屋铺面出租到每年租金6万元，按照协议的约定，反诉被告应该从租金收入中提取15%给反诉原告作为管护费用，反诉被告也没有按约支付，仍然下欠18000元。老屋维修好之后，反诉被告四年来一直居住在老屋，反诉被告的生活费用、水电费等各项开支，均由反诉原告承担，反诉被告分文未付。按照反诉被告宣传赵樾的历史功绩，把西门××××号打造成历史文化名居的要求，反诉原告广泛联系邀请曲靖党政、历史、文化、艺术、新闻媒体等各界人士，出资、出力、举办各种宣传造势活动，使西门××××号成为了曲靖的一张历史文化名片，一幢破乱不堪的老屋，通过反诉原告不断投入、辛劳的付出，注入了生命，换发出生机，品牌价值得到了提升，按照反诉被告的说法，该房屋价值一个亿，每年能租到50万租金。2019年4月，反诉被告将反诉原告赶出西门××××号，反诉被告这种见利忘义、过河拆桥、撕毁合同的行为，已经严重违约。反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了极大的物质损失，也给反诉原告造成了极大的精神伤害。更导致全体热爱曲靖历史文化的各界人士，历时六年，共同培育处的城市历史文化名片，毁于一旦。针对原告的诉请，被告辩称：1、原告诉请解除协议，而被告在本案中严格履行了协议中约定的义务，无任何违约行为，故被告要求协议继续履行；2、原告诉请支付占用两间房屋四年的租金53000元，被告认为原被告双方系委托修缮、管理的法律关系，非房屋租赁关系，且原告已经明确口头表示无偿使用，仅象征性收取一元租金，另原告对西门××××号没有完全的产权，故不应支付租金，反而原告应支付被告管理费用；3、针对原告诉请支付铺面租金25870元，被告认为自2015年2月开始至2018年1月31日共三年的租金，被告已经分三次支付给原告，原告也已经出具了收条，2018年2月1日至2021年1月31日三年的租金，由于原告的违约行为，被告还没有收取，如果收取了，可以支付给原告；4、针对原告诉请解除与王常红签订的《房屋租赁合同书》，被告认为该合同系按照原告的要求再委托代理权限范围内签订，系有效合同，且与本案无关。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：第一组：曲靖市房地产管理中心房屋档案摘抄表三份、《危房修缮改建委托书》、原告身份证复印件、房屋所有权证复印件、《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》及《使用原则》，用于证实：1、曲靖市城关区土主街42号-43号（西门××××号）房屋所有权人为原告；2、2014年8月5日，原告委托被告对曲靖市城关区土主街42号-43号（西门××××号）老屋全权负责进行修缮改建；3、2015年8月26日，原被告签订的劳务维修管护协议书及使用原则约定：按“修旧如旧”，维修费用按900元／平方米或实际用工购料支出进行结算，于2015年8月26日基本完成，修缮完成后，采用“以房养房”的形式，后楼上西边一间为原告生活用房，东边一间原被告共用，中层楼下堂屋为展室，其余房屋全部出租，“托管”时间暂定8年，原告按租金收入的15%支付给被告作为房屋经租、管理劳务费。第二组：《房屋租赁合同书》两份、2019年2月1日被告收取2019年度租金的收条一份、被告违约擅自使用应出租房屋两间作为经营场所的照片16张、2019年4月2日原被告一致同意终止托管协议的微信对话截图一份、2019年7月1日的EMS存单、快递查询截图，用于证实：1、被告在托管期间签订的《房屋租赁合同书》租赁起算时间为当年的2月1日至次年的1月31日；2、被告受托管理与出租的老宅，五年来仅出租了一间，年租金为60000元；3、2019年2月1日，被告收取的60000元租金未转交原告；4、被告违约擅自使用应出租房屋两间作为经营场所，应付租金53000元（600元/间/月×2间×44个月）；5、原被告就托管协议终止达成一致意见，已于2019年4月2日解除。经质证，被告对第一组证据三性无异议，但对证明目的不认可，修缮的房屋占地面积与原告提供的证据不一致，原告对案涉房屋没有完全产权，对其余没有产权的房屋原告无权主张。第二组证据三性无异议，但对2019年4月2日原被告一致同意终止托管协议的微信对话截图一份证明内容有异议，系原告单方面解除合同，被告的回复不是解除协议；2019年7月1日的EMS存单、快递查询截图同时证明原告在7月还认为协议未解除，故还邮寄终止协议给被告，该协议至今未解除；对原告欲证实的第4项不予认可，因房屋未出租，每月600元没有依据。本院认为，原告提交的二组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且被告对三性均无异议，本院予以认可。对其证明目的待事实部分综合认定。反诉原告为支持其抗辩及反诉请求，依法向本院提交了以下证据：第一组：反诉原告身份证复印件一份，用于证实反诉原告的主体资格。第二组：房产证复印件一份、西门××××号老屋平面图复印件一份，用于证实反诉被告对32号老屋没有完全的产权，无权收取房租。第三组：危房修缮改建委托书、曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书一份、赵樾故居修复后使用原则一份，用于证实反诉被告委托反诉原告修缮、管理西门××××号老屋的事实。第四组：西门××××号老屋修复前照片、修缮老屋时施工现场照片、老屋修缮后照片、大修曲靖老屋记复印件、欠条复印件，用于证实：1、反诉原告接受反诉被告的委托，组织人力修缮老屋并为此耗费大量人力及财力；2、反诉原告依照协议及反诉被告的意愿修缮老屋并得到原告的认可、赞赏的事实；3、反诉被告拖欠反诉原告劳务修缮费用38700元的事实。第五组：房屋租赁合同书复印件一份、收条复印件三份、曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书复印件一份、房屋租赁合同书复印件一份，用于证实：1、反诉原告依照协议约定，代表反诉被告将老屋租赁并收取租金的事实；2、2015年2月1日至2018年1月31日期间租金已经交给反诉被告的事实；3、反诉被告拖欠反诉原告劳务费18000元的事实。第六组：聘请工人打扫卫生、伺候反诉被告生活起居劳务费收据复印件48份、曲靖西门××××号先生书院创办开支明细复印件一份、收条复印件一份，用于证实：1、反诉原告为伺候反诉被告生活起居支付劳务费72000元的事实；2、反诉原告为创建先生书院支付费用22000元的事实；3、艺术家范某创作赵樾胸像及32号浮雕创作费用共52000元。第七组：2014年8月26日珠江源晚刊第4版《与文化名人赵樾有关的人和事》、2016年3月31日曲靖日报打印版一份、2017年11月27日数字报刊打印版一份、《32号的三年》自媒体文字一份，用于证实反诉原告为遵从反诉被告的意愿，利用自身资源，不断投入大量精力，将32号打造成曲靖知名地标的事实。第八组：反诉被告申明复印件一份、反诉被告与黄星海、范某微信聊天截图，用于证实反诉被告见利忘义违反协议的约定，撕毁合同，反诉被告的这种违约行为，给反诉原告造成了极大的物质损失，同时其到处造谣生事，污蔑共产党，污蔑反诉原告，给反诉原告造成极为严重的精神伤害。第九组：委托代理合同复印件一份、律师费收费发票复印件一份，用于证实反诉原告为本案支付律师费5000元。第十组：反诉被告在“紫薇堂”揭牌仪式上的讲话及照片，用于证实反诉被告同意将房屋免费提供给“紫薇堂”作为办公场所的事实。经质证，第一组证据三性无异议。第二组证据不应做本案证据使用，该证据有笔误，房屋面积以机打产权为准。第三组证据三性无异议。第四组证据中西门××××号老屋修复前照片、修缮老屋时施工现场照片、老屋修缮后照片三性无异议，大修曲靖老屋记系说明而非是证据，欠条与原告提交的施工清单匹配，但已过诉讼时效。第五组证据三性无异议，费用已支付给被告。第六组证据三性不认可，原告只是偶尔居住案涉房屋，在房屋未修缮完成就发生管理费，不认可真实性，另72000元都是管理维护费而不是对原告的照顾费用。第七组证据三性不认可，整条街的建筑形式基本一致，该证据为传来证据。第八组证据三性不认可。第九组证据三性不认可。第十组证据不清楚紫薇堂的情况。本院认为，反诉原告提交的第一组证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对第二组证据的三性予以认可，但不认可其证明目的；对第三组证据的三性均予以认可；第四组证据的三性均予以认可；对第五组证据三性均予以认可，但不认可证明目的；第六组证据仅认可曲靖西门××××号先生书院创办开支明细、收条予以认可，聘请工人打扫卫生、伺候反诉被告生活起居劳务费收据不予认可；对第七组证据三性均予以认可，但不认可证明目的；第八组证据的三性予以认可；第九组证据三性予以认可；第十组证据三性予以认可，但证明目的不认可。反诉被告赵世祥为支持其反诉抗辩，依法向本院提交了以下证据：第一组：收条六份、收据四份，用于证实：1、被告共收到原告支付的西门××××号（城关区土主街42号-43号）房屋修缮各种款项合计347585元；2、被告收到原告支付的2015年度、2016年度房屋经租、管理劳务费18000元；3、未计款部分38700元中，合理部分仅有8700元；4、计算错误多收应退7020元。第二组：2016年7月29日收据、2018年9月15日收据共两份，用于证实：1、被告在托管期间签订的两份房屋租赁合同书的租赁起算时间为当年的2月1日至次年的1月31日，故原告付给被告的房屋经租、管理劳务费的期间，应以该租赁期间一致；2、被告已收到原告支付的2015年、2016年、2017年、2018年四年度的房屋经租、管理劳务费。经质证，被告对第一组证据中时间为2014年10月25日、2014年11月15日、2014年12月6日、2015年1月2日的收条真实性无异议，2015年1月13日的收条不认可真实性，该费用就是修缮费，不包含管理费；对2015年4月27日、2015年5月17日三份收据三性予以认可，但对原告诉称计算错误不予认可，双方未进行结算。第二组证据三性予以认可，但对原告欲证实的第2项不予认可，只收到9000元。本院认为，反诉被告提交的二组证据三性均予以认可，但部分证明目的不予认可。反诉原告郎琪为支持其反诉请求，向本院申请证人杨某、李某、范某出庭作证。证人杨某的证言：自2016年开始其便在32号房屋里面做公益性的文化宣传，期间该房屋内陈列由瓷器、茶叶，且进行了价格标示，但系为了展示曲靖的艺术产品。证人李某的证言：2015年春节之后开始修缮，修缮了半年，修缮后的第一年是在里面喝茶，关着门的，后遇到一个画家，在征得原告同意后搞了艺术空间，后来都是做公益事业，画家的画在涉案房屋里展览和销售，销售提成用于支付水电费，修缮后的涉案房屋未见摆放瓷器，但有茶叶，茶叶是自己喝的。证人范某的证言：其参与了整个故居的修缮，赵樾的头像雕塑、连环画是其完成，由被告支付的制作费。作品标价买卖是为了维护房屋的开支，原告在很多场合反复说过是做公益，免费给被告宣传赵樾事项进行使用。经质证，原告对三名证人的证言均不予认可，三个证人与被告系同学关系，另证人陈述房屋的使用时为了宣传曲靖文化，但曲靖不产瓷器只产陶器。三名证人的证言同时证明了房屋中有经营行为。被告对三名证人证言均予以认可。本院对证人杨某关于陈列瓷器、茶叶并进行了价格标示予以认可，其余证言不予认可；对证人李某的证言均不予认可；对证人范某关于参与故居的修缮并完成头像雕塑、连环画的制作、作品标价的证言予以认可，其余证言均不予认可。经庭审和质证，本院确认以下法律事实：原告赵世祥系曲靖市城关区房屋（案涉西门××××号房屋）所有权人。2014年8月5日，原告向被告郎琪出具了《危房修缮改建委托书》，委托书载明：“兹有曲靖市麒麟区西门××××号老屋一幢，已历百年，久未修缮，已成危房。因本人年事已高（现年已七十八岁），定居昆明，儿子在国外，故无力亲自来曲监管修缮改建事宜，现特委托侄子郎琪全权负责我所有房屋的修缮改建事宜。附：房屋产权证书复印件叁份，委托人：赵世祥亲笔，二0一四年八月五日。”上述委托书出具后，被告郎琪即对曲靖市城关区房屋（案涉西门××××号房屋）进行修缮，截止2015年5月17日原告赵世祥向被告郎琪支付了共计279835元的修缮费用，被告郎琪均向原告出具了收条。2015年1月13日，原告赵世祥作为出租房，被告郎琪作为委托代理人与案外人万忠秀签订了一份《房屋租赁合同书》，将涉案房屋的一间（96㎡）出租与万忠秀，租期为三年，即自2015年2月1日至2018年1月31日，租金为61000元，保证金为1000元。2015年8月26日，原被告签订了《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》，协议书约定：一、修缮事宜：1、甲方（原告）委托乙方（被告）全权负责主持老屋进行修缮；2、修缮尽可能按照“修旧如旧”的标准，以保持原有老屋的风貌，房屋修缮完毕后，房屋的产权不变；3、双方商定按照单价每平方米900元价格进行维修核算（或以实际用工数量及购买材料等实际支出进行结算），该资金除甲方出资部分外，由乙方暂行垫付；4、如房屋在修建过程出现预算之外的开支，经甲乙双方确认后，以实际支出为准，另行计算费用。二、管护事宜：1、房屋修缮完成后，为确保修后的老宅能够得以长久的日常的管理、维护、使用，采用“以房养房”的形式进行管护；2、甲方将甲方名下产权所有房屋全部委托给乙方负责经营、管理（房屋出租要求见附件）；3、甲方名下的房屋投保事务由甲方负责；4、老屋修缮完毕后，乙方按甲方的要求，除提供壹间（后层楼上西进壹间）作为甲方生活用房，东边壹间产权人与经管人共用；5、中层楼下堂屋前半作为赵樾善行义举及赵氏遗物的展示，其余房屋全部出租；6、乙方协助甲方极力申报为“曲靖市级文物保护单位——名人故居与百年老屋”；8、乙方管护、经租的时间暂定为捌年。三、其他事宜：1、房屋出租收入全部交给甲方或甲方指定的接收人；2、甲方从房租年收入所得中提出15%作为房屋经租，管理劳务费付给乙方；3、房屋修缮事宜已于2015年8月26日基本完成...。同日，原被告又签订了《曲靖市麒麟区西门××××号（原土主街42号）现房屋产权属于赵世祥部分，修复后的使用原则》，使用原则约定：1、前层铺面出租，但租户必须是文化品味较高的行业；2、中层楼下堂屋前半间作为赵樾善行义举及赵氏家族遗物照片等的展示；3、后层楼上西边一间作房屋所有权人赵世祥的居室；4、后层楼上东边一间房屋所有全家人与经管人共用；5、其余房屋租给从事文化产业的人使用，该种产业要遵循下列原则：展现赵氏家族的德才、乐善好施的家风，尊亲敬师的传统，爱才、惜才的品格，仰佩学者的气度，传播曲靖城的历史、民俗沿革，弘扬粹美的中华文化及外国的优秀文化（含自然科学）。2019年1月20日被告郎琪以出租房的身份与案外人王常红签订了一份《房屋租赁合同书》，将涉案房屋（96㎡）出租与王常红，租期为三年，并于2019年2月1日收取了王常红2019年2月1日-2020年1月30日的租金60000元。2017年8月26日，原告向被告支付了修缮费、材料费、激光雕刻机费9000元。2018年8月30日，涉案房屋又建盖了厨房、卫生间，为此，原告于2018年9月15日向被告支付了厨房、卫生间建盖材料及工时费67750元。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原被告双方签订的《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议》是否已解除？二、被告使用涉案房屋陈放茶叶、瓷器等行为是否应认定为租赁行为？三、被告与案外人王常红签订的房屋租赁合同书是否有效？四、原告是否应支付被告在管理涉案房屋期间所支付的先生书院创建费、赵樾胸像及伺候原告而支出的劳务费等146000元？一、关于原被告双方签订的《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议》是否已解除的问题。原告主张2019年4月2日双方已经微信协商将该协议解除，被告辩称微信聊天并非双方的真实意思表示，因原告后又向被告邮寄了一份解除协议，被告未签署该协议，故协议并未解除，应继续履行。本院认为，原被告双方虽未书面予以解除，但以通过微信协商的方式达成了一致意见，即解除协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原被告2015年8月26日签订的《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议》已于2019年4月2日经双方协商一致予以解除。二、关于被告使用涉案房屋陈放茶叶、瓷器等行为是否应认定为租赁行为的问题。原告主张被告于2015年2月10日在未征得原告的同意下，将涉案房屋的其中两间用于经营个人生意，使用时间长达四年五个月，期间未支付任何租金。被告抗辩原告无完全产权，且原告已明确口头表示无偿使用，仅象征性收取一元的租金，另原被告之间系委托关系而非房屋租赁关系。原告为支持其诉请向本院提交了照片16张用于证实被告的经营行为。本院认为，原被告双方签订的《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》及《曲靖市麒麟区西门××××号（原土主街42号）现房屋产权属于赵世祥部分，修复后的使用原则》均约定了后层楼上西边一间作房屋所有权人赵世祥的居室、后层楼上东边一间房屋所有权人与经管人共用，据此被告对合同约定以外的房屋并无使用权。被告抗辩原告已口头明确表示无偿使用，但未提交相应证据，另陈放茶叶、瓷器等系为了宣传或个人饮用，亦与其标价行为不相符，因此本院对被告的抗辩不予支持。但原告为主张53000元租金，仅提交了照片，该照片也仅能证实被告占有使用的行为，而并未提交相应证据证明被告占用涉案房屋的期间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，本院对原告该项诉讼请求因证据不足，不予支持。三、关于被告与案外人王常红签订的房屋租赁合同书是否有效的问题。原告主张被告以铺面所有人签订合同，故应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告所主张之情形并非法律规定的无效情形。另《危房修缮改建委托书》以及原被告双方签订的《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》、《曲靖市麒麟区西门××××号（原土主街42号）现房屋产权属于赵世祥部分，修复后的使用原则》中约定的委托事项中即包含房屋出租事宜，该行为系被告行使代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人...”，根据被告向本院提交的聊天记录“只把签承租的人的名字从小万的母亲换成小王的母亲，而小万与小王是两口子，还是正在经营药店原来的那两口子”，再根据原被告于2015年1月13日与案外人万忠秀签订的《房屋租赁合同书》，该合同书中载明了原被告之间的关系，因此案外人王常红对此系知情。故被告与案外人王常红签订的《房屋租赁合同书》仍为有效，且直接约束原告与案外人王常红。被告依据《房屋租赁合同书》取得的租金60000元在扣除其管理费后应全部转交给原告，根据原被告提交的证据，原告仅支付了被告2015年8月26日—2016年8月26日、2016年8月-2017年8月、2018年8月26日-2019年8月29日三年的管理费用27000元，2017年8月-2018年8月25日期间的管理费未支付，但在庭审过程中，原被告均认可仅是2019年的管理费未支付，因此原告应支付被告2019年1月1日-2019年4月2日期间的管理费2300元（60000元×15%÷12×92天）。被告扣除2300元管理费后的57700元应转交给原告。四、关于原告是否应支付被告在管理涉案房屋期间所支付的先生书院创建费、赵樾胸像及伺候原告而支出的劳务费等146000元的问题。首先针对先生书院创建费22000元，被告为支持其反诉请求向本院提交了《曲靖西门街3号先生书院创办开支明细》，但该证据仅为复印件，无法核实其真实性，因此本院对被告反诉的先生书院创建费22000元，因证据不足不予支持。其次针对赵樾胸像等52000元，根据原告向被告出具的《危房修缮改建委托书》以及原被告双方签订的《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》、《曲靖市麒麟区西门××××号（原土主街42号）现房屋产权属于赵世祥部分，修复后的使用原则》，原被告签订的协议第二项第（五）项仅约定了“中层楼下堂屋前半作为赵樾善行义举及赵氏遗物的展室......”，因此对被告反诉的付赵樾救梁启超连环画创作绘制费8000元，虽未明确授权，但应属于协议书及使用原则当中约定的委托事项，即赵樾的善行义举，原告应向被告支付该8000元绘制费。而对于雕像创作费、浮雕创作制作费44000元，因协议书及使用原则中并未进行约定，被告属超越委托代理权限，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未做表示的，视为拒绝追认...”，本案中被告辩称对雕像、浮雕的创作已口头告知原告，但其并未提交相应证据，原告也未就该代理行为予以追认，因此被告反诉主张的创作费44000元，因超越代理权而未经原告的追认，对原告不发生法律效力，由被告承担责任。综上所述，对原告诉请的解除《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》本院予以支持，对其诉请的支付租金53000元因提交的证据不足以证实，本院不予支持。对被告反诉请求的继续履行《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》及支付律师费5000元，本院不予支持；对反诉请求的支付房屋修缮费用38700元因被告未向原告主张，故不适用诉讼时效，反诉被告应向原告支付该修缮费用；对支付房屋管理费本院仅支持2300元；对垫付的生活费用30000元因无证据予以证实，本院也不予支持；对支付劳务费、创建费等，本院也仅支持8000元。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人名共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条判决如下：一、解除原告赵世祥与被告郎琪签订的《曲靖市麒麟区西门街三十二号老屋维修管护协议书》。二、被告郎琪于本判决生效之日起三十日内返还原告赵世祥房屋租赁费57700元。三、反诉被告赵世祥于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告郎琪管理费2300元、房屋修缮费用38700元、连环画绘制费8000元，合计49000元。四、驳回原告赵世祥的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郎琪的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1772元，由原告赵世祥承担886元，被告郎琪承担886元；反诉案件受理费2433元，由反诉原告郎琪承担1703元，反诉被告赵世祥承担730元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张朝波人民陪审员  徐 辉人民陪审员  肖 华二〇二〇年四月十三日书 记 员  崔 弘