福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1506号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路**105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李明东，男，汉族，1991年11月8日出生，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李春分，女，汉族，1989年9月14日出生，住福建省厦门市翔安区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）因与被上诉人李明东、李春分商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回李明东、李春分的诉讼请求，支持欣盛丰公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定李明东、李春分应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，欣盛丰公司与李明东、李春分签订的合同及其附件六明确约定了李明东、李春分应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2016年6月26日前付553887元，余款计164万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，李明东、李春分认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由李明东、李春分承担，而非由欣盛丰公司承担。一审法院判定欣盛丰公司承担举证责任，即欣盛丰公司应证明李明东、李春分何时提供办理贷款资料、文件，该认定事实错误，适用法律错误。由此可见，李明东、李春分应于合同签订当日向欣盛丰公司提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，李明东、李春分不论由于何种原因未及时取得贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。二、一审法院认为合同及附件六未约定李明东、李春分应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，李明东、李春分应于合同签订之日（2016年6月26日）起60日内即2016年8月25日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十一条之规定，虽然合同及相关附件未明确约定李明东、李春分应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确李明东、李春分应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），李明东、李春分应当在合同签订之日起60日内付清购房款。2、本案讼争商品房签订合同的时间为2016年6月26日，欣盛丰公司于2017年3月2日才收到按揭部分购房款153万元，按揭到账晚于合同约定的交房时间（2016年12月31日），显而易见李明东、李春分支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，李明东、李春分应向欣盛丰公司支付违约金。3、作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于李明东、李春分，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。一审法院认定合同未明确约定李明东、李春分将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定李明东、李春分的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限。根据各银行审核实践，合同签订之日起60日内支付按揭款是公平、合理的。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月9日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。李明东、李春分并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但被拒绝办理。显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求参照同地段租金标准予以调整，最高不超过合同总价款5%。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。二审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，如不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，将忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月9日违约金为147648.6元，超过了合同总价款的5%即109694.35元，比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了李明东、李春分的实际损失，违反了公平原则。即便李明东、李春分的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2400元，而按合同约定的标准计算出来的违约金6581.67元（每日违约金219.4元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。五、一审法院认定欣盛丰公司向李明东、李春分主张代保管费有违公平原则，相应的条款为格式条款并认为逾期收房违约金和代保管费约定无效系适用法律不当。首先，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请李明东、李春分注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如李明东、李春分对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。一审法院认为欣盛丰公司未举证证明有提请李明东、李春分注意，约定无效系适用法律错误。因此，违约金与代保管费欣盛丰公司与李明东、李春分以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与李明东、李春分双方真实的意思表示，合法有效。其次，欣盛丰公司向李明东、李春分主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。《商品房买卖合同》合法有效，附件六第四条第三、第四款对双方均有约束力。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第三款、第四款的约定，李明东、李春分未在通知书载明的时间内办理交房手续，应向欣盛丰公司支付逾期收房违约金及代保管。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的义务，李明东、李春分不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，李明东、李春分收房逾期，应承担相应的违约责任。在李明东、李春分逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，所以该期间小区的安全管理、保洁、绿化、设备维护等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求李明东、李春分支付该期间的代保管费合法有据。涉案房产毁损、灭失的风险不是代保管的应有之义，毁损、灭失风险本不应由欣盛丰公司承担。一审法院以房产的毁损、灭失欣盛丰公司无需承担责任，认定欣盛丰公司主张逾期收房违约金和代保管费没有事实与法律依据，认定错误。再次，李明东、李春分称截止今日涉案房产仍未达到交付标准，公共配套设施未完成，该说法不成立。李明东、李春分未举证证明涉案房产截止目前仍未达交付条件，应承担举证不能的不利后果。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”的约定，假设涉案房产有个别项目未全部完成建设，也不影响涉案房产已达交付条件的客观事实，李明东、李春分应按时收房。涉案房产2017年10月9日已达交付条件,欣盛丰公司多次通知李明东、李春分交房,在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论欣盛丰公司通知交房的事，但李明东、李春分直至2019年11月13日才收房，其应向欣盛丰公司支付从2018年6月11日起（最迟不应超过2018年11月9日起）到2019年11月13日期间的逾期收房违约金及代保管费。 李明东、李春分辩称，一、李明东、李春分不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的事实。双方签订的商品房买卖合同没有具体约定办理贷款的具体时间，实际办理贷款时间是要根据贷款银行和公积金管理中心审核通过后的通知时间来确定的。第一、2016年6月26日，合同签订当天，李春分、李明东已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付身份证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，李春分、李明东不存在逾期提交贷款材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同两份原件，欣盛丰公司盖完公章后，均从未向李春分、李明东出示过，也没有交付给李春分、李明东，李春分、李明东手中的复印件还是事后从欣盛丰公司处复印的。这两份中另一份原件，最后也是由欣盛丰公司交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。第二、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司向贷款银行去交涉的。欣盛丰公司何时将李春分、李明东提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。第三、根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定，只有贷款银行通知李春分、李明东去办理贷款手续后，李春分、李明东才能去办理。而贷款银行直到2017年2月21日才通知李春分、李明东，接到通知后，李春分、李明东就按照约定及时办理了按揭贷款。而贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与李春分、李明东无关。第四、欣盛丰公司诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯，第五、欣盛丰公司认为李春分、李明东在2017年2月22日才签署按揭贷款合同的责任在于李春分、李明东，这完全与事实不符。本案导致李春分、李明东无法及时办理按揭贷款的责任恰恰在于欣盛丰公司本身。按揭贷款时间较晚的直接原因是由于欣盛丰公司案涉工程在2014年底至2015年底期间长期处于停工状态造成的。依据欣盛丰公司提交的证据——施工许可证上可以看出，案涉工程约定的合同开工日期是2013年9月10日，合同竣工日期是2015年7月20日。但是到了2015年底案涉工程主体工程尚未完成一半，而且还处于停工状态，所以很多购房者多次打厦门市市长专线投诉，到信访局、住建局等部门进行投诉，为了保护购房者的利益，房管局严格监管了欣盛丰公司的两个银行监管账户，要求贷款银行暂停放贷，导致购房者长时间无法办理按揭贷款。关于案涉工程停工情况，福建电视台帮帮团记者在2018年11月7日上午采访欣盛丰公司负责该工程项目和参与跟业主沟通协调的负责人李福寿副总经理时，李福寿承认案涉工程存在长期停工情况，公司银行账户早就被冻结了，没有资金支付施工方，后续工程无法继续施工等情况。同时，厦门市中级人民法院作出的多份生效判决（案号为（2018）闽02民终4932号、4931号《民事判决书》等）已经确认业主在办理按揭过程中不存在过错。根据我国《民事诉讼法》司法解释第九十三条的规定，对生效判决已经确认的事实，李春分、李明东无需再举证。第六、由欣盛丰公司承担证明李春分、李明东对逾期办理贷款是否存在过错的责任。欣盛丰公司必须将李春分、李明东已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行集美支行，银行才根据李春分、李明东的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本，再通知李春分、李明东去签署贷款合同。欣盛丰公司也没有证据证明其已经通知了李春分、李明东去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在李春分、李明东之前签订了个人购房借款/担保合同。第七、欣盛丰公司向李春分、李明东主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定极不合理，且加重了李春分、李明东的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应为无效的格式条款，不应采纳。另外，欣盛丰公司主张逾期办理贷款违约金和逾期付款违约金，这两项违约金加重购房者的责任，是不合理、不合法的，应予以驳回。二、原审判决认定欣盛丰公司向李明东、李春分主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，适用法律正确。第一、截止今日，案涉工程规划、人防、环保等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，欣盛丰公司至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，案涉商品房尚未达到相关法律法规规定的交付条件和合同约定的交付条件，李春分、李明东自始至终不存在逾期收房的情况。第二、本案中，李春分、李明东不存在逾期收房的情况，欣盛丰公司在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。从2017年9月28日第一次通知交房后，欣盛丰公司从未再以电话或者书面的形式向李春分、李明东通知过交房事宜，直到2018年11月2日，欣盛丰公司才寄出催告收房通知书后。李春分、李明东得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝。可见，欣盛丰公司表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定欣盛丰公司没有履行交房义务。因此，李春分、李明东无法按时收房责任完全在于欣盛丰公司。第三、退一步说，欣盛丰公司没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了代保管费。因此，本案不存在代为保管的事情。第四、退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，李春分、李明东未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么李春分、李明东就不存在逾期收房的问题。三、原审法院认定欣盛丰公司存在逾期交房的违约行为，计算逾期交房违约金标准是正确的，截止日期虽然认定有误，少计算了3日，但李明东、李春分可以接受。首先，欣盛丰公司并未按时向李明东、李春分履行交房义务，已经构成违约，应向李明东、李春分支付相应的逾期交房违约金。其次，欣盛丰公司于2018年12月7日再次向李明东、李春分寄了再次催告收房通知书，李明东、李春分于2018年12月9日收到该通知书。因此，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，本案逾期违约金计算截止日期应当是2018年12月12日，原审法院认定截止日期是2018年12月9日，确实存在不当。不过，李明东、李春分对少算3日的逾期交房违约金不予计较。最后，欣盛丰公司关于逾期交房违约金计算标准过高建议调低的主张，违背双方合同约定，不应采信。实际上，本案违约金计算标准应根据双方事先的合同约定来执行，才是符合合同契约精神，才是公平合理合法。 李明东、李春分向一审法院起诉请求：欣盛丰公司向李明东、李春分支付逾期交房违约金229699.97元。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李明东、李春分立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款逾期提交按揭贷款资料违约金55310元；2.判令李明东、李春分立即向欣盛丰公司支付逾期付款违约金28917元；3.判令李明东、李春分立即向欣盛丰公司支付代保管费以已购房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日止（暂计至2019年11月13日代保管费为157302元）。 一审法院认定事实：2016年6月26日，李明东、李春分与欣盛丰公司签订编号为03292455的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，李明东、李春分购买欣盛丰公司开发的欣盛园1#楼B梯1跃2层105室商品房，建筑面积为135.22平方米，总价款为2193887元。合同第六条第3款约定，买受人于2016年6月16日前付553887元，余款计164万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行;逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），高温35度以上（含35度），地，地震及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2016年7月20日，李明东、李春分与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定李明东、李春分向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为153万元。2017年3月2日，上述贷款放款至欣盛丰公司账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向李明东、李春分发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年11月26日办理收房手续。2018年11月5日，欣盛丰公司向李明东、李春分发出《催告收房通知书》，通知其于收到通知书之日起3日内办理收房手续，2018年11月6日，《催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收。根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向李明东、李春分发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到通知书之日起3日内办理收房手续，2018年12月9日，《催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收普世杰。2019年11月13日，李春分、李明东办理案涉房产的交接手续。 另查明，2016年6月26日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米及大风大于或等于六级共20天、35度以上高温16天，合计33天（已扣除重复天数）。期间，2016年9月15日，超强台风“莫兰蒂”正面登陆同安区，造成大面积停水停电等破坏影响。2017年9月30日，欣盛园1#楼-8#楼通过“五方”竣工验收。2017年10月9日，欣盛园（1-6#楼及地下室）经厦门市公安消防支队验收消防备案。 一审法院认为，李明东、李春分与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据李明东、李春分与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付李明东、李春分使用。但截止2017年10月9日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月5日通知李明东、李春分交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数：首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房35天。2017年10月9日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向李明东、李春分寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司又一次向李明东、李春分发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续，2018年12月9日《再次催告收房通知书》投递并签收，签收人：他人收普世杰，虽非李明东、李春分本人签收，但欣盛丰公司依据双方签订的合同存留的地址、联系信息邮寄快件，且无证据证明李明东、李春分告知欣盛丰公司更换联系方式，可以认定普世杰代收快递的行为得到了李明东、李春分的认可，因此李明东、李春分于2018年12月9日收到《再次催告收房通知书》。据此，欣盛丰公司逾期交房天数为708天，扣除可顺延交房的35日，其余673日应当按照李明东、李春分已付购房款2193887元的日万分之一即219.3887元/日向李明东、李春分计付违约金147648.60元。欣盛丰公司提出双方约定的违约金过高的辩解意见，因双方有合同约定，故该辩解意见一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，一审法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以李明东、李春分按揭贷款到账的时间来证明李明东、李春分逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求李明东、李春分承担逾期付款的违约责任，证据不足，一审法院亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求李明东、李春分支付逾期收房的代保管费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向李明东、李春分支付逾期交房违约金147648.60元；二、驳回李明东、李春分的其他诉讼请求；三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4746元，适用简易程序减半收取2373元，由李明东、李春分负担926元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担1447元；反诉受理费4746元，减半收取2373元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认为遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍”有异议，该报道失实，不应采信。且李明东、李春分一审过程中并未举证，更未提供（2018）闽02民终5463号判决书给予证明。对其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，欣盛丰公司提交如下证据：两份商品房买卖合同（03276327、03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主陈晓云、王晓林根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。李明东、李春分质证意见如下：真实性无异议，但对其关联性和证明对象有异议，这些证据与本案无关。商品房买卖合同中并没有约定按揭款到账时间，也不存在按揭款应在商品房买卖合同签订之日起60天内到账的交易习惯问题。 李明东、李春分提交《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，拟证明涉案商品房直到2018年4月1日才通过消防部门验收合格。欣盛丰公司质证如下：对其真实不予确认，且一审法院已确认案涉房产于2017年10月9日通过消防备案，故在消防验收备案后通知办理交房手续符合合同约定以及法律规定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 关于李明东、李春分应否支付逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金问题。案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定李明东、李春分付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张李明东、李春分存在逾期办理贷款及逾期付款问题，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明李明东、李春分提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明李明东、李春分应于合同签订之日起60日内付清购房款，欣盛丰公司亦未提供相应证据证明其曾于合理期限内向李明东、李春分主张逾期办理贷款及逾期付款违约金。故其向李明东、李春分主张逾期办理贷款违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行。2018年12月9日李明东、李春分通过委托他人签收《再次催告收房通知书》，依法有效。李明东、李春分对于一审认定以该签收时间作为逾期交房违约金的截止时间未提起上诉，故予以维持。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照李明东、李春分已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。 关于代保管费用问题。虽然附件六第四条第三款、第四款约定李明东、李春分未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确李明东、李春分未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自李明东、李春分应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由李明东、李春分承担。因此，欣盛丰公司要求李明东、李春分支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。”说明讼争房屋相关管理义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4778元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年四月二十七日 代书记员（ 肖子 发） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。