福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终322号 上诉人（原审原告）：刘建生，男，1976年7月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王旭，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：浦康宁，北京市京师律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市禾山建设发展有限公司，住所地福建省厦门市湖里区台湾街****。 法定代表人：叶德鸿，董事长。 委托诉讼代理人：郑少泽，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王妍，福建英合律师事务所律师。 原审第三人：厦门市湖里区人民政府，住所地福，住所地福建省厦门市湖里区枋湖南路**v> 法定代表人：林重阳，区长。 委托诉讼代理人：郑少泽，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪，福建英合律师事务所律师。 上诉人刘建生因与被上诉人厦门市禾山建设发展有限公司（以下简称禾山公司）、原审第三人厦门市湖里区人民政府（以下简称湖里区政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建生上诉请求：撤销一审判决，改判禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（033）号合同第一条，对刘建生57.64平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。（根据双方协议约定：禾山公司应安置刘建生57.64平方米的店面面积，现实际安置40.54平方米的店面面积并办理了产权登记，余下17.10平方米的店面面积未实际安置并办理产权申请、登记）。事实和理由：一、一审判决认定刘建生请求禾山公司继续履行合同义务属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，但禾山公司申请房屋登记行为属于合同中的物权义务，不动产登记簿具有权利真实的推定效力，禾山公司恶意隐瞒真实情况导致登记错误，其错误申请行为属于物权行为，无须受到诉讼时效的限制，一审判决对此认定错误。1.《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》属“房屋产权调换”类型的拆迁补偿安置协议，以物易物后，不动产登记簿成为推定和证明刘建生对新房屋产权权利的依据，禾山公司恶意隐瞒真实情况进行申请，导致错误登记，使刘建生的合法权益缩水，其错误申请行为属于物权行为，不受诉讼时效的限制。2.《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》不仅对房屋的补偿方式、安置房面积、过渡期限等一般内容进行约定，对标的物即安置房的位置、用途亦作出明确、特别约定，标的物具有特定性。按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，被拆迁人对安置房屋享有的债权视为一种特种债权，具有物权的优先效力，被拆迁人要求拆迁人予以安置不受诉讼时效限制。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，被拆迁人对上述情况下特定房屋的债权视为特种债权，赋予物权的优先效力，即债权物权化。上述规定的立法原意是被拆迁人为服从国家和社会公共利益而同意拆迁，利益上作出了一定的牺牲，法律上有必要对被拆迁人利益的保护作出一些特别规范，重点在于以所有权来安置被拆迁人。讼争拆迁安置协议的产权安置约定符合上述规定的情形，拆迁安置协议使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化，刘建生对安置房屋享有物权的优先效力，其要求禾山公司予以安置不受诉讼时效的限制。刘建生要求禾山公司办理房本的行为依附于房屋所有权（物权）之上，申请房屋产权登记的行为是禾山公司应履行的合同义务，是债权转化物权的连接行为，应适用物权时效。二、一审判决以刘建生的诉讼请求已过诉讼时效为由驳回刘建生的诉讼请求属适用法律错误。刘建生对安置房屋享有物权的优先效力，且已实现对讼争店面的占有，根据《中华人民共和国民法通则》第一百九十六条及最高人民法院办公厅《关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》第三条的规定，刘建生的诉讼请求不存在已过诉讼时效的问题。三、禾山公司未充分、全面履行合同义务，刘建生有权要求禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（033）号合同第一条，对刘建生57.64平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》约定的安置面积为57.64平方米，刘建生按照57.64平方米×3980元/平方米＝229407.20元支付了相关费用。禾山公司申请后，涉案房产证显示建筑面积为57.64平方米，店面面积即1层实勘面积40.54平方米而非57.64平方米；其余17.10平方米显示为夹层面积，并非双方约定的店面面积。鉴于17.10平方米的店面面积未予以安置并办理房屋产权证，刘建生有权要求禾山公司继续履行讼争拆迁安置协议第一条，对刘建生57.64平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。四、一审判决未对刘建生的诉求性质进行实质审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定人民法院的实质审查原则。物的归属不能参照登记机关的形式审查标准，如果当事人提出反证证明不动产登记簿的记载确有错误，其主张应予支持。 禾山公司辩称，一、根据案涉协议约定，案涉安置店面是厦门市禾山镇后埔村民委员会（现为湖里区后埔社区居民委员会）针对本辖区刘厝祥店旧村改造范围内的失地农民进行店面分配，刘建生为购买案涉安置店面支付了相应的对价，案涉安置店面并非基于“产权调换”给予安置。二、刘建生提起本案诉讼已超过诉讼时效，一审判决对此认定正确。1.本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，刘建生起诉请求继续履行讼争协议，是基于合同之债提起诉讼，债权请求权依法应适用诉讼时效制度。实际上，禾山公司已全面履行协议约定，案涉安置店面的建筑面积、性质、产权面积均符合协议约定，故案涉安置店面并非未办理产权登记的房屋，《最高人民法院办公厅关于印发的通知》第三条不适用于本案。2.刘建生一审自认其自领取产权证便得知产权证记载的面积包含夹层的面积，但并未提交有效证据证明其领取产权证后就讼争协议的履行情况提出过异议，其10多年后提起本案诉讼已超过诉讼时效。三、讼争协议并非格式合同，禾山公司已全面履行协议，案涉安置店面已经获得权籍登记部门颁发的产权证书。1.讼争协议是在双方充分协商，对案涉安置店面的坐落、面积、产权办理等事宜达成合意的基础上签订的，不符合格式合同的特征，关于建筑面积的约定亦不存在让人产生歧义的情形。2.禾山公司已全面履约协议。讼争协议签订前，案涉安置店面已经建成，禾山公司提供的是《公证书》承诺的沿道路底层建筑，即案涉安置店面为一幢建筑物的底层，刘建生在看房时即已知晓案涉安置店面位于底层并含设有夹层。刘建生看房后，双方签订讼争协议，约定协议项下标的为安置店面，并约定安置店面的面积、坐落，讼争协议第四条对面积差异处理进行约定。刘建生确认无误后方签字捺印，禾山公司不存在隐瞒、欺诈的行为。协议签订后，禾山公司依约办理了产权证，产权证记载的店面坐落、店面用途、店面建筑面积均符合案涉协议的约定。故禾山公司不存在履行瑕疵，无需重复履行。四、事实上，夹层的设置系应后埔村委会的要求，为刘建生建设夹层不仅不影响刘建生的使用，反而增加便利性。案涉安置店面实际使用面积含一层建筑面积、夹层建筑面积及夹层下方区域部分，刘建生实际多享用了使用面积，本案情形与“夹层”部分下半部分面积不归刘建生使用的情况不同，刘建生一审对此予以确认。五、案涉店面的性质是安置房，是为了基本保障被拆迁户生活收入来源的惠民措施，购买价格远低于市场价值。禾山公司一直在为被拆迁户争取最为优惠的安置店面购买价格，对于价格的定位系“优惠价”，并且优惠价从6000元/㎡降至3980元/㎡，价格整体下浮三分之一。故案涉店面的购买价格只是基于拆迁安置的优惠价格而非市场价格。 湖里区政府述称，一、案涉店面是购买而非产权调换，不是以物易物。刘建生与禾山公司是根据讼争店面现状进行买卖交付和产权登记，产权登记是相关部门测绘后进行登记，是强制性的，刘建生认为产权登记错误，应进行行政诉讼。案涉店面不是商品房，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于产权调换优先权的规定，也不适用最高人民法院办公厅《关于印发﹤全国民事审判工作会议纪要﹥的通知》关于不配合办理产权变更的规定。二、湖里区政府并非讼争协议的签订主体，不受讼争协议的约束，与刘建生的诉求没有法律上的利害关系。黄小杨一审陈述其基于湖里区政府具有行政管理职能、监督职责将湖里区政府列为第三人，但湖里区政府是否有行政管理职责属于行政法律关系范畴，不应作为民事纠纷案件的第三人。三、刘建生基于合同之债提起本案诉讼，应当适用诉讼时效制度，其起诉已超过诉讼时效，一审判决对此认定正确。禾山公司已全面履行讼争协议，案涉安置店面并非未办理产权登记的房屋，《最高人民法院办公厅关于印发的通知》第三条不适用于本案。刘建生一审自认其自领取产权证便得知产权证记载的面积包含夹层的面积，但并未提交有效证据证明其领取产权证后就讼争协议的履行情况提出过异议，其10多年后提起本案诉讼已超过诉讼时效。四、案涉主张历经三级信访程序，均未获得各级政府部门支持。厦门市人民政府2014年9月17日出具最终《信访事项复核意见书》（厦政信复核[2014]48号），认定湖里区政府作出的信访事项复查意见事实基本清楚，程序合法，决定予以维持。 刘建生向一审法院起诉请求：判令禾山公司继续履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》非住宅（033）号合同第一条，对刘建生57.64平方米的店面予以全部安置，并向相关部门提出申请办理产权登记。 一审法院认定事实：2002年5月21日，禾山公司出具一份《关于祥店、刘厝安置房建设及改造用地拆迁事项的承诺》，第五条“店面”：a)规模：由开发单位提供总面积8000-10000平方米的店面，数量在200间左右，每间店面按建筑面积40平方米左右设计，店面为位于安置房沿道路底层建筑，其中有部分为沿仙岳路主干道中段最好位置，按拆迁人口计算，每个人口享受约8-10平方米的优惠店面，作为今后生活收入来源的基本保障；b)优惠方案：店面价格暂时按6000元/平方米，与开发单位在进一步协商中力争再降，交由镇村委会统筹安排。 2003年1月9日，厦门市禾山镇后埔村民委员会作为甲方，禾山公司作为乙方，签订一份《“刘厝、祥店旧村改造”项目协议书》，第一节“拆迁安置内容”“三、店面”约定：乙方将提供总建筑面积9800-10000平方米的店面，层高3.9米，店面位于安置房沿道路底层建，店面按3980元/平方米（建筑面积）计价，具体由甲方统筹安排，再由被拆迁人按照甲方的分配方案向乙方购买。湖里区政府作为鉴证方在该协议书的落款处盖章。 刘厝、祥店旧村改造工程A4地块10#-13#楼及地下室于2005年1月21日竣工，于2005年3月16日经竣工验收合格。 2006年3月20日，禾山公司（拆迁人、甲方）与刘建生（被拆迁人、乙方）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：乙方在禾山镇后埔村祥店社、刘厝社的房屋因“刘厝、祥店”旧村改造开发用地建设需要，应于拆除，甲方安置乙方店面：刘建生57.63平方米，购买祥店新村10号楼仙岳路1983号店面建筑7面积57.63平方米。2006年3月20日，刘建生办理完毕祥店新村9号楼仙岳路1945号店面入住手续，取得该店面。 刘建生与禾山公司签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》时，祥店新村10号楼仙岳路1983号店面为现房，签订协议书前刘建生已看过讼争店面。 2007年2月1日，厦门市国土资源与房产管理局为刘建生办理厦门市湖里区仙岳路1983号房产权籍登记，出具厦地房证第00508497号《厦门市土地房屋权证》，该房产建筑面积57.64平方米，其中一层40.54平方米、夹层17.1平方米。刘建生确认其已于2007年2月15日领取房屋权证。 另，刘建生提交2018年8月20日中共福建省委福建省人民政府信访局出具的《信访事项告知书》，体现黄志雄等同志于2018年8月20日向中共福建省委福建省人民政府信访局反映祥店刘厝旧城改造、安置的店面产权面积与实际不符，要求按照协议书、公证书履行的信访事项。中共福建省委福建省人民政府信访局告知，黄志雄等同志根据《根据信访条例》的规定，依法应当通过诉讼途径解决。该信访事项告知书手写了“江英霞、谢细凤、刘日祖、陈长智、陈秀美、方秋良、陈淑发、叶玉霞、刘长传、黄志雄、黄亚琴、刘宝华、吕淑娜”的名字。刘建生提交该《信访事项告知书》及有刘建生签名的村民签名表，拟证明黄志雄系作为村民（包括刘建生）的信访代表就拆迁安置房屋登记与房屋实际情况不符事宜向各政府权利机关多次信访。 一审法院受理原告黄志雄与被告禾山公司、第三人湖里区政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[（2019）闽0206民初1461号]，该案经审理查明，2013年6月13日、6月15日、6月18日黄志雄到湖里区信访局上访，反映所购买的店面产权，只给办理一半，要求办理另一半店面产权的信访事项。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从其知道或者应当知道权利被侵害时起计算，法律另有规定的除外。本案中，首先，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，刘建生主张禾山公司继续履行合同义务，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。其次，2006年3月20日刘建生与禾山公司签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，并于2006年3月20日取得厦门市湖里区仙岳路1983号店面，且签订该协议前刘建生已经看过讼争店面，已经知悉店面内设有夹层。2007年2月1日厦门市国土资源与房产管理局办理权籍登记并出具《厦门市土地房屋权证》，刘建生于2007年2月15日领取该土地房屋权证即已知悉店面的建筑面积及分层等权属登记情况，其知道或应当知道权利是否被侵害，自该日起即应起算诉讼时效。第三，刘建生没有证据证明刘建生取得房屋权证后就合同的履行情况提出异议。刘建生提交的证据仅能证明黄志雄作为部分村民代表于2018年8月20日向信访部门反映情况，而不能证明黄志雄的其他信访系作为村民（包括刘建生在内）代表作出的行为，黄志雄的其他信访行为应为其个人行为，且黄志雄2013年才就产权问题向信访部门反映情况，距刘建生取得房屋权证已过六年。刘建生主张诉讼时效中断，一审法院不予采信。综上，刘建生2019年1月23日提起本案诉讼，刘建生提出的诉讼请求已过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回刘建生的全部诉讼请求。案件受理费100元，由刘建生承担。 各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 本院认为，首先，刘建生与禾山公司签订的讼争《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。从合同的签订及履行过程看，刘建生是在查看讼争店面现房后与禾山公司签订该协议书的，故其对协议书约定的店面建筑结构为含有夹层及一楼建筑面积不可能达50平方米以上是事先知悉且予以认可的。讼争店面的产权证体现该店面总建筑面积为57.64平方米，多于协议书约定的安置面积，故禾山公司交付的讼争店面符合协议书约定，其已全面、充分地履行了合同义务。刘建生主张协议书约定的店面面积不应包括夹层面积、禾山公司未对协议书约定的57.63平方米店面予以全部安置缺乏依据，本院不予采纳。其次，讼争店面产权证载明夹层建筑面积属于讼争店面建筑面积的一部分，此系国家行政管理部门的行政管理职责，其登记错误与否，不属人民法院民事诉讼受理范围。第三，刘建生以禾山公司未全面履行《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》为由请求禾山公司继续履行合同义务，属于履行合同之债的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定，刘建生主张协议书对安置房位置、用途约定明确，具备了特定性，是特种债权，具有物权的优先效力，不应受诉讼时效限制，缺乏法律依据，本院不予采纳。刘建生2006年取得讼争店面，2007年2月15日取得讼争店面的《厦门市土地房屋权证》，此时已完全知悉房屋的建筑面积具体情况，但未在两年内对安置的讼争店面提出异议，诉讼时效已届满。2013年同为被拆迁人的案外人黄志雄就产权问题向信访部门进行反映，刘建生据此主张本案诉讼时效中断不能成立。故刘建生于2019年1月23日提起本案诉讼已超过诉讼时效。 综上，刘建生的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘建生负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  章 毅 审判员  陈 璟 二〇二〇年四月三十日 书记员  朱燕萍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。