福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1203号 上诉人（原审被告）：林志佳，男，1993年1月21日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：谢文笔，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕问娴，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托代理人：宗同健。 上诉人林志佳因与被上诉人福建中超实业有限公司（下称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林志佳上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回中超公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审对林志佳的一审答辩未处理，存在严重的程序违法。一审判决书第2页记载：“我方认为附件6补充协议第七条属于无效条款”。在该判决书中第4页，记载：”林志佳辩称诉争合同附件六（合同补充协议）中的约定第七条系显示公平的格式条款应当予以撤销，但其并未在法定期限内主张，故对其该辩称不予采信。”从上述表述可以看出，一审法院对其一审答辩并未进行审理，存在严重的程序违法。二、合同附件六第七条违反法律规定，依法应当认定无效。附件六第七条系格式条款，该条款限制林志佳自由选择受托人的权利，此外，限期缴清税费，也加重了林志佳的经济负担。中超公司通过合同，代行了行政机关的权利，明显加重林志佳的责任。此外，“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”明显加重林志佳的合同责任，依法应当认定无效。中超公司对该条款未履行提示、说明义务，依法也应当认定无效。三、合同附件六第七条违反双方之间签订的《商品房买卖合同》的约定，依法不应当对林志佳产生约束力。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。诉争条款明显违反了双方之间签订主合同的约定，依约应当认定无效。《商品房买卖合同》第十四条“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中约定”，从该约定来看，买受人的书面委托，系出卖人代办权属登记的前提，没有买受人的书面委托，中超公司无权自行开始权属代办手续，此外，从中超公司向其他业主收取产权证代办手续费来看，中超公司代办产权证系有偿服务，系一个独立的民事法律关系，林志佳有权决定是否接受其服务，因此，向中超公司出具书面委托是其权利，不是义务。林志佳已函告中超公司交付办理权属证明所需材料，书面要求解除双方之间的委托办理关系，无需承担逾期委托的违约责任。假设条款有效，那么林志佳也有权单方面解除双方之间的委托关系，自行办证。在林志佳已经函告中超公司情况下，中超公司未及时将办证材料交付给林志佳本身就违反合同义务，其无权再依据诉争条款向林志佳主张所谓的违约责任。四、中超公司主张违约责任期间，林志佳并没有逾期还款，并不存在损害中超公司合法权益的事项，中超公司没有实际损失。五、中超公司交付的房屋存在严重的质量问题，不符合办证条件，一审判决逾期委托办证违约金，严重损害林志佳的合法权益。 中超公司答辩称，一、一审审理程序合法。林志佳主张诉争条款属于显失公平条款，应予撤销。但在2016年11月22日林志佳收到《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》时，一定是知道该撤销权事由，林志佳未在一年内向法院申请撤销此条款，其法定除斥期间已过，撤销权已灭失。一审按照法定程序进行判决并无不当。二、诉争条款合法有效。诉争条款虽然是格式条款，但不影响其合法有效，也不存在免除开发商责任，加重业主责任的条款。众所周知，商品房买卖过程中办理产权登记是必不可少的重要环节，在符合办证条件时，开发商通知业主前来办证，是属于积极履行自己责任的行为，不存在免除自身责任。对于房产证的迫切需要，更多的是来自于业主，本案却是开发商积极想要尽快为业主办理好房产证，而开发商却一直拖延拒绝，此种反常情况动机为何？三、中超公司对于诉争条款尽了足够的提示说明义务，未违反公平原则。正常情况下，买卖双方一定至少会特别关注两个问题，一个是房屋建成可实际交付的时间问题；一个是办理产权登记的时间与手续问题，这两个问题是在商品房买卖合同中买方普遍最关心的两个大问题，因此根本不存在林志佳所述的由于中超公司未尽提醒义务而使其没有注意到此办理产权登记手续的情况，并且中超公司的工作人员也为每一位买方进行了详细的说明讲解。四、业主是否及时办理产权登记，关系到中超公司承担连带保证责任期限的问题，对于中超公司的合法利益有重要影响。案涉房屋房款是通过按揭付款支付的，此种方式下，业主能与银行达成借款合同的条件之一是中超公司要为业主的债务承担连带保证责任，这种保证责任直到产权登记及抵押登记之后消灭。虽然林志佳截止目前为止未出现逾期还款的情况，但是这并不能代表中超公司没有承担相应的风险。业主一天不办理产权登记手续，中超公司就需要多承担一天连带还款的风险，这就是对中超公司合法权益的损害。四、诉争条款与诉争合同具有同等效力，属于合法有效条款。诉争条款并未违反诉争合同，办理产权登记是林志佳的权利，但其关系到中超公司的合法权益，更是林志佳的义务。按揭付款的前提是《商品房买卖合同》原件及首付款发票等重要材料都是提前抵押在银行，如果业主单独去办理个人房产登记手续，对于银行存在风险，因此银行拒绝将办证需要的一些原始材料提供给买方，要求开发商提供担保后集体提供给开发商由开发商进行统一办理登记手续，并由银行领取不动产登记证后办理抵押登记。业主在签订合同时与银行办理贷款时候就已经完全知悉的情况，因此业主完全知悉产权登记只有开发商代办这一种办理方式的。五、交付的房屋是否存在质量问题以及质量问题是否严重影响产权登记的办理需要相关专业部门进行认定。业主仅提供几张照片不能认定质量存在问题，应由相关专业的评估部门进行评定。即使房屋存在质量问题，也不能当然影响到产权登记，房屋质量与能否及时办理产权登记没有直接的因果关系。事实上，中超公司于2016年11月2日取得开发项目首次登记证明，此时已具备办理产权登记条件。综上，要求驳回上诉，维持原判。 中超公司向一审法院起诉请求：1.林志佳赔偿逾期委托办证违约金86750.45元（以购房款845521元为基数按每日购房款的万分之一计算，自2016年12月2日至2019年9月23日共计逾期1026天），并继续赔偿自2019年9月24日至实际交纳契税之日期间的逾期委托办证违约金。2.林志佳承担本案诉讼费用。 一审认定事实：林志佳与中超公司于2013年11月23日签订《商品房买卖合同》（以下简称“诉争合同”）一份，约定由林志佳向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××房屋（以下简称“诉争房屋”），成交金额845521元。诉争合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1.2项处理……经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”诉争合同附件六“合同补充协议”第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买的商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”诉争合同于2014年2月12日登记备案，诉争合同签订后，林志佳依约足额支付全部购房款。中超公司于2016年11月2日就址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目取得开发项目首次登记证明，于2016年11月18日向林志佳发送《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》。林志佳于2016年11月22日签收该份通知书。根据该份通知书所载，中超公司通知林志佳于接到本通知之日起十日内向中超公司提交办证所需相应资料。至庭审辩论终结时，林志佳尚未交纳相应税费。 一审法院认为，林志佳与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。诉争合同附件六第七条是对买受人委托出卖人办理房屋权属登记，买受人应予配合，买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该条款系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规规定，上述条款应认定为合法有效。林志佳辩称诉争合同附件六（合同补充协议）中约定的第七条系显失公平的格式条款应当予以撤销，但其并未于法定期限内主张，故对其该辩称不予采信。林志佳于2016年11月22日收到中超公司送达的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应当于2016年12月2日前向中超公司提供办理产权登记所需文件及资料并付清办理产权登记所需税、费，但林志佳至今仍未履行上述义务，林志佳的上述行为已经构成违约，应承担逾期委托办证的违约责任。关于违约金计付标准，林志佳辩称逾期委托办证违约金标准过高，应予调整。中超公司自愿将逾期委托办证违约金标准调整为每日按购房款的0.01%计算，并未违反公平原则和诚实信用原则，故林志佳应当支付中超公司自2016年12月3日至实际交纳税费之日止每日按购房款的0.01%计算的违约金，其中截至2019年9月23日共计1025天，违约金为86666元（845521元×0.0001×1025天）；对中超公司主张林志佳支付违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决：一、林志佳应于判决生效之日起十日内支付福建中超实业有限公司截至2019年9月23日的逾期委托办证违约金86666元，并支付自2019年9月24日起至实际交纳税费之日止每日按购房款845521元的0.01%计算的违约金；二、驳回福建中超实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1969元，减半收取计984.5元，由福建中超实业有限公司负担1元，林志佳负担983.5元。 本院二审期间，林志佳提供收据、通知函及开发商的回函、快递单、照片，拟证实其上诉主张的理由。对此，中超公司质证认为:照片与本案处理无关，其他证据也不能证实林志佳的主张，林志佳是以按揭贷款支付购房款，不存在自行办理产权证的情形。中超公司进一步提供泉州市丰泽区城市管理行政执行局告知函、民事判决书，拟证实案涉房屋存在违章搭建的事实，不处理不能办理产权证，业主在取得不动产之前开发商都要承担连带责任。对此，林志佳认为该证据均与本案处理无关。综合以上证据，本院审查认为，林志佳提供的通知函以及开发商的回函，其内容并不足以体现双方已经解除委托办证关系，不予采纳。其余证据因欲证明的事实与本案处理无关，亦不予采纳。一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,林志佳以按揭贷款方式支付部分购房款，产权登记与抵押登记密切相关，影响中超公司的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应承担相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重林志佳的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规强制性规定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。林志佳主张该条款无效，不予支持。林志佳至今仍未履行上述约定的义务，其行为已经构成违约，一审判决确定其应承担逾期委托办证的违约责任，并无不当。林志佳主张原审违反法定程序及因房屋存在质量问题而不符合办证条件，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，林志佳的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1966元，由林志佳负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  李翔峥 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月二十七日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。