广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35673号原告：佛山市南海区和生物业租赁部，经营场所：广东省佛山市南海区**********海亿美实业有限公司办公楼首层之一，统一社会信用代码：92440605L693797014。经营者：李霭茵。委托诉讼代理人：唐学军、吴玉禅，均系广东瀛双律师事务所律师。被告：张官保，男。委托诉讼代理人：陈芸、胡敏玲，均系广东高裕律师事务所律师。原告佛山市南海区和生物业租赁部诉被告张官保房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐学军、吴玉禅及被告的委托诉讼代理人陈芸、胡敏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告立即向原告支付2019年9月1日至2020年1月31日租金115000元；2、被告向原告支付违约金5535.30元（自2019年9月6日起，按年利率24%计算违约金至实际清偿之日止，现暂计至2020年1月16日为5535.30元，此后违约金按年利率24%的标准计付）；3、被告向原告支付2015年1月至2019年12月房屋租赁税133653.91元及滞纳金32310.33元，共计165964.24元；4、被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2015年2月1日，案外人罗土生与被告签订《人民路商铺租赁合同》，约定由案外人罗土生将其所有的位于佛山市禅城区*********首层出租给被告使用，被告承租单元的建筑面积为360平方米；合同租赁期为2015年2月1日至2020年2月30日，从2015年3月1日起开始计收租金；合同约定被告应在每月的5日前一次性向案外人罗土生缴纳当月租金，每月租金4600元，租金从第四年开始变更为4830元/月。2015年2月1日，案外人罗土生与被告签订《人民路商铺租赁合同之补充协议》，约定被告向案外人罗土生承租位于佛山市禅城区*********首层及二层物业，承租单元的建筑面积为560平方米（含二层面积约200平方米）；租赁期限为2015年2月1日至2020年2月30日，从2015年3月1日起开始计收物业公共维修费；协议约定物业公共维修费为41400元/月，该费用在当月5日前缴交，逾期未交的按每天5%加收迟延支付违约金，物业公共维修费从2018年开始变更为43470元/月；协议第三条约定，因经营活动及物业租赁所产生一切的税费，包括房产税、租赁税、土地税以及政府收取的其他费用等均由被告承担。2015年2月1日，案外人罗土生与原告签订《委托书》，双方约定由案外人罗土生将其所有的房产证号为粤房地证字第2779621号的房产证物业全权委托给原告租赁及管理，期限自2015年2月1日起，有限期为长期。被告支付的租金和物业公共维修费由原告代案外人罗土生收取。2017年5月5日，原、被告签订《补充协议》，协议约定协议期内佛山市禅城区*********首层及二层物业的租金调整为23000元/月。随后，被告按照新的租金标准向原告支付租金。自2019年9月开始，被告拖欠租金，经原告多次催讨，被告至今尚有租金69000元、税费及滞纳金165964.24元未予支付。综上所述，相关合同及协议合法有效，被告拒不支付租金的行为已严重违反合同约定及损害原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称：一、原告主体不适格，应驳回起诉。被告是与案外人罗土生签订《人民路商铺租赁合同》，并不是与原告签订合同，案外人罗土生才是出租人及物业所有人，其才是本案纠纷适格原告，本案只能以案外人罗土生的名义起诉，原告不是适格原告，应驳回其起诉。二、被告所欠租金和违约金应从被告的保证金中扣减，被告与案外人罗土生于2012年1月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告向案外人罗土生支付保证金90000元，合同中约定的欠付租金违约金已对案外人罗土生迟延收取租金的损失作出了补偿，也对被告作为承租人欠付租金的行为做出了惩罚，原告亦未举证证明其因被告欠缴租金有何其他具体的实际损失，因此欠缴租金应从保证金中抵扣。三、房屋租赁税及滞纳金不应支付。第一，案外人罗土生与被告的租赁关系始于2012年，双方签订的2012年、2015年两份租赁合同虽均约定房屋租赁税由被告承担，但双方对此条款从未执行，故根据双方长期交易习惯及案外人罗土生的态度，均可以表明双方对房屋租赁税的问题已有默契，被告无需在租金以外另行向案外人罗土生支付房屋租赁税；第二，即使被告承担房屋租赁税，部分税费也已经超过诉讼时效期间，原告于2019年12月13日向法院要求支付房屋租赁税，根据《中华人民共和国民法总则》第188条之规定，即使由案外人罗土生提起诉讼，其也只能从2016年11月14日之后主张房屋租赁税，2016年11月14前日的税费已不能主张；第三，房屋租赁税产生滞纳金是案外人罗土生没有及时缴纳税款而产生，此为出租人的责任，不应由被告承担。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告佛山市流动人口办理居（暂）住证历史记录。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产权证》（粤房地证字第2779621号）、案外人罗土生身份证复印件。证明涉案房屋的所有权人是案外人罗土生，其对涉案商铺享有处分权。3.《人民路商铺租赁合同》（2015年2月1日）。证明①案外人罗土生将其所有的位于佛山市禅城区**********首层出租给被告使用，被告承租单元的建筑面积为360平方米；②合同租赁期为60个月，即2015年2月1日至2020年2月30日，从2015年3月1日起开始计收租金；③合同约定被告应在每月的5日前一次性向案外人罗土生缴纳当月租金，每月租金4600元，租金从第四年开始变更为4830元/月。4.《人民路商铺租赁合同之补充协议》（2015年2月1日）。证明①被告向案外人罗土生承租位于佛山市禅城区***********首层及二层物业，承租单元的建筑面积为560平方米（含二层面积约200平方米）；②协议期限为2015年2月1日至2020年2月30日，从2015年3月1日起开始计收物业公共维修费；③协议约定物业公共维修费为41400元/月，该费用在当月5日前缴交，逾期未交的按每天5%加收迟延支付违约金，物业公共维修费从2018年开始变更为43470元/月；④协议第三条约定，因经营活动及物业租赁所产生一切的税费，包括房产税、租赁税、土地税以及政府收取的其他费用等均由被告承担；⑤协议第四条约定，若被告逾期一个月不交纳公共维修费，案外人罗土生有权没收保证金及一切已缴交费用，并终止租赁合同及本补充协议，收回商铺；⑥2015年3月-2018年2月的租金标准为46000元/月，2018年3月-2020年2月的租金标准为48300元/月。5.《委托书》。证明案外人罗土生将其所有的房产证号为粤房地证字第2779621号物业全权委托给原告租赁及管理，原告有权代案外人罗土生向被告追偿拖欠的租金、物业公共维修费及税费。6.《补充协议》（2017年5月5日）。证明①原、被告签订《补充协议》，协议期内佛山市禅城区**********首层及二层物业的租金调整为23000元/月；②原告主体适格。7.《税收缴款书》。证明被告应承担的税收费用及滞纳金为165964.24元。8.《催缴通知书》（2份）、现场照片（2张）。证明原告多次向被告催收其拖欠的费用，但被告却置之不理。9.《应缴税费告知书》。证明2019年10月30日，案外人罗土生才知悉涉案房屋没有缴纳租赁税，故其于次日缴纳相关税费。诉讼中，被告提交以下证据：《房屋租赁合同》（2012年1月15日）。证明①被告与案外人罗土生的租赁关系始于2012年，合同期满后于2015年续签合同；②双方于2012年、2015年签订的两份租赁合同虽均约定房屋租赁税由被告承担，但双方从未执行此条款，从2012年签订合同至本案起诉前，案外人罗土生均没有要求被告缴纳房屋租赁税，故根据双方长期的交易习惯以及案外人罗土生的态度均可表明，双方对房屋租赁税已有默契，被告不需要在租金以外再向案外人罗土生支付房屋租赁税。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第1组证据中，被告对原告诉讼主体资料关联性持有异议，本院将综合其他采信证据及查明事实待后认定。原告提交的第3、5、6、7组证据，均有原件核对，且与本案相关联，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。原告提交的第8组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：包含涉案商铺在内的佛山市禅城区*********房产由案外人罗土生单独所有，建筑面积为577.30平方米，相关房地产权证号为粤房地证字第2779621号。2012年1月15日，案外人罗土生与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向案外人罗土生承租涉案佛山市禅城区************首层及二层约560平方米，租赁期限为2012年2月1日至2015年1月31日；合同生效后*日内，被告一次性向案外人罗土生支付履约保证金90000元；租赁期间有关房产税、租赁税由被告负责；合同另约定双方其他权利义务。2015年2月1日，案外人罗土生（出租人、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《人民路商铺租赁合同》，约定由案外人罗土生向被告出租涉案佛山市禅城区***********首层，承租单元面积为360平方米，合同主要内容为：“……第三条租赁期限本合同租赁期为60个月，即自2015年2月1日至2020年2月30日止。免租期1个月，即从2015年3月1日起开始计收租金，免租期间除租金以外的其他费用要按约定由乙方缴交。……第五条保证金、租金、费用及支付方式1、费用包括：（1）租金：乙方应在每月的5日前内一次性向甲方缴纳当月的租金：每月租金：4600元。为方便收费，乙方同意甲方按‘四舍五入’的原则，采用金额的末位数保留至元位的方法计收各项费用。第一年4600元/月，第二年4600元/月，第三年4600元/月，第四年4830元/月，第五年4830元/月。……2、缴交：（1）按甲方指定的结账方式由乙方依合同按月如数支付。（2）为了确保合同的有效履行，在订立本合同时乙方要向甲方交纳合同保证金，合共人民币9000元。（3）合同期满终止，乙方交清所有租金、水电、管理费等相关费用后，甲方无息退还乙方合同保证金。若乙方提前解除合同，视为违约，保证金不予退还。若乙方在承租期间给甲方商铺及相关设备造成损害的，若保证金不足以赔偿损失的，甲方保留继续向乙方追偿的权利。……第九条双方违约责任1、……乙方必须按照本合同第五条之约定，准时足额向甲方缴付有关费用或划入甲方指定的银行账户之内。如乙方未能如期全额支付，每逾期一天，按当月总费用额的2.5%加收违约金，逾期十五天者，除必须缴清所欠费用及违约金外，甲方有权解除合同，收回出租单元，保证金不予退回。在租赁期限内，累计逾期天数不足15天，拖欠次数达3次的，视乙方违约，甲方有权解除合同。……3、乙方违约不履行合同，保证金无权要求返还外，且必须提前一个月向甲方提交终止履行合同的申请，必须缴交终止履行合同当月的全部租金及费用，方可办理退场手续。……”同日，案外人罗土生（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《人民路商铺租赁合同之补充协议》，协议主要内容如下：“一、期限及保证金1、协议期限：从2015年2月1日起至2020年2月30日止。2、履约保证金人民币81000元，在签署本协议当日缴纳，本协议期满终止后，甲乙双方经结算清楚、商铺及公共设施完好交回甲方后，无息退回保证金给乙方。二、商铺公共维修费用及约定1、物业公共维修费：2015年3月至2016年2月：41400元/月，自物业交付日当月即从2015年3月1日起开始计收；免租期1个月；2016年3月至2017年2月：41400元/月；2017年3月至2018年2月：41400元/月；2018年3月至2019年2月：43470元/月；2019年3月至2020年2月：43470元/月；缴交：费用在当月5日前缴交，逾期未交的按每天5%加收迟延支付违约金。三、甲、乙双方的权利和义务1、物业公共维修费为不含税价；因经营活动及物业租赁所产生一切的税费，包括房产税、租赁税、土地税以及政府收取的其他费用等均由乙方承担并由其自行缴纳：2、物业公共维修费为不含税费价，包括物业《人民路商铺租赁合同》范围所发生一切的税费，如房产税、土地税、租赁税以及政府收取的其他费用等由乙方自行办理承担；……四、违约责任……2、若乙方逾期一个月不交纳公共维修费，甲方有权没收保证金及一切已缴交费用，并终止租赁合同及本补充协议，收回商铺。3、如乙方原因导致甲方或其他人的经济损失，乙方承担全部的赔偿。五、其它事项1、本协议生效后，即成为甲乙双方于2015年2月1日签订的《人民路商铺租赁合同》（编号：/座103号首层及二层）不可分割的组成部分，与《人民路商铺租赁合同》具有同等的法律效力，《人民路商铺租赁合同》约定条款完全继续有效，只要任何一方违反本协议或者《人民路商铺租赁合同》的任何条款，对方均有权一并解除租赁合同及本协议。……”同日，案外人罗土生（甲方）与原告（乙方）签订《委托书》，上载：“兹有房地产权证粤房地证字第2779621号的房产证物业。该房地产权人为罗土生，现甲方全权委托乙方租赁及管理上述物业。乙方的权限包括但不限于：代甲方向承租方收取租金、物业公共维修费；代甲方向承租方追缴逾期租金、物业公共维修费；代甲方对房产的公共设施维修保养等。期限：自2015年2月1日起，有限期为长期。”2017年5月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，主要内容如下：“现就甲乙双方协商佛山市禅城区************首层及二层物业租赁的相关事宜，作出如下约定：1、协议期限：2017年5月1日至2020年2月29日期间。2、协议期内，租金为23000元/月。*、协议期限内，甲方可有权根据市场实际情况作出相应铺位的租金作出调整，乙方不得异议。4、租赁的位置：佛山市禅城区************首层及二层。5、本协议生效后，即成为甲乙双方于2015年2月1日签订的《人民路商铺租赁合同》（合同编号：/座***号首层及二层）不可分割的组成部分，与《人民路商铺租赁合同》具有同等的法律效力，《人民路商铺租赁合同》约定条款完全继续有效，只要任何一方违反本协议或者《人民路商铺租赁合同》的任何条款，对方均有权一并解除租赁合同及本协议。……”2019年11月7日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告支付相关租金、房屋租赁税、滞纳金等欠费。另查明，2019年10月30日，佛山市禅城区祖庙街道办事处协税护税办公室向原告发出《应缴税费告知书》，就涉案人民路103号首层3-5号铺从2015年3月1日起至办理停租之日止（税款所属期）每月应纳税费说明如下：1、每月应纳房产税1152.40元；2、每月应纳城镇土地使用税18.75元，请于每月15日前到代征单位缴纳相关税费。逾期未缴将从税款滞纳金之日起至缴纳或解缴之日止，按日加收滞纳金税款万分之五的滞纳金，与税款一并缴纳。结合上述纳税标准，依据原告提交的国家税务总局佛山市禅城区税务局祖庙税务分局于2019年10月31日出具的《税收缴款书（税务收现专用）》，涉案人民路103号首层3-5号铺2015年3月至2019年6月共计产生城镇土地使用税974.94元、滞纳金348.32元及房产税59924.80元、滞纳金21406.33元；涉案人民路103号首层6-7号铺2016年1月至2019年6月共计产生城镇土地使用税647.64元、滞纳金168.96元及房产税39796.20元、滞纳金10386.72元。以上税费及滞纳金共计133653.91元。诉讼中，原、被告一致确认被告已支付合同项下保证金90000元。原告陈述：涉案铺位现仍由被告继续经营使用，法院仅根据原告申请查封涉案铺位内的餐桌、椅、消毒柜、冷柜等资产，并没有查封物业，未影响被告经营。被告并未向案外人罗土生要求不再继续承租，案外人罗土生也已多次表明保证金不可抵扣欠租。另因原告及案外人罗土生并未接到税务部门的缴费通知，故诉前并未向被告催收相关税费。被告陈述：涉案铺位因本案被法院查封，门口张贴封条，被告自2019年12月31日起没有经营，也已向案外人罗土生口头告知不再继续承租，并表明从保证金中冲抵欠租，双方租赁合同关系已实际解除，但被告确仍未返还涉案铺位，相关物品仍存放在涉案铺位内。另，原告或案外人罗土生并未向被告催收税费，被告于租赁期间亦从未缴纳相关税费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案各租赁合同、补充协议、《委托书》，均系各方当事人真实意思表示，相关内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应依约严格履行。关于原告的诉讼主体资格。依据案外人罗土生出具的《委托书》，案外人罗土生已全权委托原告自2015年2月1日起租赁及管理包含涉案3-7号铺位在内的佛山市禅城区*********房产，原告享有的权限包括但不限于代案外人罗土生向承租方收取租金、物业公共维修费，追缴逾期租金、物业公共维修费，对房产的公共设施维修保养等；而后原告亦据此与被告签订《补充协议》变更涉案3-7号铺位租金标准，故应认定被告对原告代为租赁管理涉案铺位的事宜知情并同意，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，原告依法依约有权向被告催收相关欠费，即原告有权提起本案诉讼。被告相关抗辩意见无理，本院不予采纳。关于原告主张被告支付2019年9月1日至2020年1月31日租金及违约金的诉请。依据相关合同及补充协议的约定，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。诉讼中，原告主张被告拖欠上述期间的租金，被告则主张其自2019年12月31日起未经营使用涉案铺位，且已向案外人罗土生口头告知不再继续承租，但其并未提供有效证据予以证明，且被告自认至本案诉讼时尚未返还涉案铺位，故本院对原告上述欠费主张予以采纳，被告应依据相关租赁合同、补充协议约定的标准向原告计付2019年9月1日至2020年1月31日租金合计115000元（23000元/月×5个月）。被告另抗辩主张应从保证金中扣抵欠租，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。至于原告主张的违约金，如上分析所述，被告已构成拖欠租金的违约行为，依法依约应承担违约责任。原告自愿按年利率24%向被告计收违约金，不违反合同约定及法律规定，亦系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认，则被告应自欠费月6日起、以每月欠租23000元为本金、按年利率24%向原告累计计付违约金。原告上述诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付房屋租赁税及滞纳金的诉请。依据涉案补充协议的约定，被告应承担并自行缴纳因经营活动及物业租赁所产生一切的税费，包括房产税、租赁税、土地税以及政府收取的其他费用。被告以案外人罗土生或原告从未催收税费为由主张租赁双方已达成免交上述税费的交易习惯，缺乏有效证据予以佐证；而就被告提及的诉讼时效意见，因案外人罗土生系2019年10月31日才缴纳涉案铺位相关税费及滞纳金，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，原告本案就税费及滞纳金的诉请并未超过法定诉讼时效，本院对被告上述诉讼时效抗辩意见亦不予采纳。经查，涉案3-7号铺位因租赁行为于租赁期间（至2019年6月）共计产生城镇土地使用税、房产税及滞纳金共计133653.91元，其中滞纳金系被告迟延支付所致产生，故上述税费及滞纳金依法依约均应由被告负担。原告诉请超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于原告于举证期限届满及庭审辩论终结后增加的诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原告于举证期限届满后及庭审辩论终结后增加的诉讼请求，不符合上述法律规定，故本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张官保于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南海区和生物业租赁部支付2019年9月1日至2020年1月31日租金115000元及违约金（违约金以每月欠租23000元为本金、自欠费月6日起按年利率24%累计至被告张官保实际支付完毕上述租金本金之日止）；二、被告张官保于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南海区和生物业租赁部支付至2019年6月的城镇土地使用税、房产税及滞纳金共计133653.91元；三、驳回原告佛山市南海区和生物业租赁部的其他诉讼请求。被告张官保如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2799元，保全费1704元，合计4503元，由原告佛山市南海区和生物业租赁部负担508元，由被告张官保负担3995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年三月二十七日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。