福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11204号 原告：林国桢，男，1949年8月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：黄美钦，女，1961年1月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：陈宝俊，男，1957年11月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：肖臣其，男，1963年1月27日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告：林方明，男，1963年2月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：陈中珍，女，1955年12月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所律师。 被告：福州诚安信物业管理有限公司，住所地：福州市台江区宁化路**福机新苑****-3。 法定代表人：彭秀兰。 委托诉讼代理人：沈荔融、侯实习，福建国富律师事务所律师。 被告：福州市鼓楼区乌山苑小区业主委员会，住所，住所地：福州市鼓楼区乌山支路**div> 负责人：余忠光,主任。 原告林国桢、黄美钦、陈宝俊、肖臣其、林方明、陈中珍诉被告福州诚安信物业管理有限公司（以下简称诚安信公司）、福州市鼓楼区乌山苑小区业主委员会（以下简称业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林国桢、陈宝俊、陈中珍及其委托诉讼代理人杨建华，被告诚安信公司的委托诉讼代理人沈荔融、侯实习到庭参加诉讼。被告业委会经本院公告传唤，期限届满未到庭应诉，本案现已审理终结。 林国桢、黄美钦、陈宝俊、肖臣其、林方明、陈中珍向本院提出诉讼请求：由福州市鼓楼区乌山社区居民委员会、福州市鼓楼区办事处盖章的在福州市鼓楼区住房保障和房产管理局物业管理部门备案的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会表决票统计结果》的表决事项中由被告诚安信公司擅自添加的“服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区”无效；福州市鼓楼区乌山社区居民委员会、被告业委会盖章公示的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会决定事项公告》中的“物业服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区事项”无效；被告诚安信公司与业委会于2015年5月13日业主大会召开前的2015年3月1日签订的《物业服务合同》中涉及提高物业管理费至1.4元月／平方米条款无效。本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系福州市鼓楼区乌山苑小区业主，被告诚安信公司原系乌山苑小区原物业管理公司，根据其与被告业委会于2011年2月1日签订的《物业服务合同》第五规定，多层带电梯住宅1.1元／月，物业服务等级二级；合同至2014年1月31日届满。但由于被告诚安信公司在合同届满后没有及时公布合同期内的相关收支等履行情况，且拒绝退出，直至2015年5月13日才在福州市鼓楼区乌山社区居民委员会的主持下就是否续聘被告诚安信公司事宜发出《福州市鼓楼区乌山苑小区关于召开业主大会的公告》，该公告第4条明确规定：“在物业服务内容和收费标准不变情况下，续聘诚安信公司管理本小区并由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同”。显然本次召开的业主大会仅就在物业服务内容和收费标准不变情况下就是否选聘诚安信物业管理有限公司作出表决。 2015年6月2日，由福州市鼓楼区乌山社区居民委员会和被告福州市鼓楼区乌山苑业主委员会盖章的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会决定事项公告》中本次表决事项“续聘诚安信公司”却被他人篡改擅自增加变更为“续聘诚安信公司，服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区”，业委会不顾包括原告在内大多数业主的质疑，于业主大会召开前的2015年3月15日就以其名义与被告诚安信公司签订了《物业服务合同》，擅自将物业管理费从原1.1元／平方米提高至1.4元／平方米。 为此，原告多次投诉到福州市鼓楼区乌山社区居民委员会、福州市鼓楼区办事处，并向其了解当时投票、计票情况，根据当时监票及填表人的福州市鼓楼区物业站工作人员陈婷多次回忆陈述，可以确认2015年6月2日由福州市鼓楼区办事处和福州市鼓楼区乌山社区居民委员会共同盖章确认的联合监督计票之《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会表决票统计结果》中的表决事项在监票人即福州市鼓楼区办事处、福州市鼓楼区乌山社区居民委员会盖章后交付被告诚安信公司准备用于在鼓楼区住房保障和房产管理局物业管理部门备案时，却被送件备案的被告诚安信公司擅自在表决事项一栏恶意篡改，增加了“服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区”的内容，当时负责填写表决事项的经办人陈婷已经多次明确表示该表决票统计结果中表决事项一栏“按二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡”等内容在盖章时并不存在，也不是福州市鼓楼区办事处、福州市鼓楼区乌山社区居民委员会填写的。 被告诚安信公司强调其是根据所谓的2014年8月14日的《乌山苑小区拟续签物业合同调整物业费征询表》（以下简称：征询表）结果调整物业费至1.4元的辩解不成立。因为且不论该由被告诚安信公司单方所做的征询是否可以作为提价依据，仅根据所谓同意户数有误就足以否定该抗辩。毕竟根据原告调取的该小区《物业专项维修基金列支范围业主清册》可见，该小区总户数为324户，非征询表封面所载230户，且总面积为31716.65平方米，非征询表封面所载28139平方米。显然即便按照双过半原则，至少应该需要162户的同意，虽然该征询表封面所载的同意户数为168户，但该表实际仅有164户，且其中居然有48户业主姓名与签字人名字不符，该48户中并有物业工作人员王英、许瑞兰分别代签两户，如果扣除该不符规定的48户，即便该征询表真实，同意提价的户数仅有116户（168-4-48；详见原告制作的《业主姓名与《征询表》业主签名不相符列表，离户数过半尚远。 被告诚安信公司作为原告居住小区的物管公司，且在其办公场所设立是否续聘该司的投票箱，被告鼓楼区乌山苑小区业主委员会为全体业主的代表，亲自参与本次表决事项的制定，二者不可能不知道本次公示的表决事项为“在物业服务内容和收费标准不变情况下，续聘福州诚安信物业管理有限公司管理本小区并由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。”即不包括物业费收费标准由1.1元/㎡提高至1.4元/㎡的内容，但被告诚安信公司、被告鼓楼区乌山苑小区业主委员会却仍然不顾全体业主利益及投票结果，恶意串通，擅自篡改已经盖章确认的投票结果，由被告诚安信公司、被告鼓楼区乌山苑小区业主委员会恶意串通损害第三人即包括诸原告的利益，应属无效，且其双方据此所签订的《物业服务合同》中涉及提高物业管理费至1.4元月/平方米条款亦无效。 诚安信公司辩称，乌山苑小区因聘请物业服务公司召开的业主大会是由安泰街道办事处、乌山社区居委会的组织下进行，程序合法。原告诉请判令诚安信公司擅自添加的“服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元/平方米继续管理本小区”无效，该主张毫无事实依据。业主大会是在安泰街道办事处、乌山社区居委会组织下召开的，其并未参与。《业主大会表决票统计结果》系由安泰街道办和乌山社区居委会共同制作确认的，被告怎么能够“擅自添加”？乌山社区居委会及业委会出具的《业主大会决定事项公告》中明确写明“会议表决通过了续聘福州诚安信物业服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元/㎡继续管理本小区事项”。因此，原告主张其擅自添加相关内容毫无事实依据，原告提供的证据已足以反驳其自己的主张。 其与乌山苑业委会于2015年3月1日签订的《物业服务合同》中物业费调整至1.4元/月/平方米（含0.05元/月.平方米的应急维修费，该应急维修费使用权属业委会）是由乌山苑业委会征询业主调整物业费的意见并经双过半业主同意调整为1.4元/月/平方米后签订的，该条款不存在无效的情形。 物业费调整之前，乌山苑住宅物业费标准为1.1元/平方米/月。多年收费不变，继续按原收费标准造成其员工工资福利低，队伍不稳定，经营困难。故其于2014年6月向小区业主调查物业服务满意度，并向乌山苑业委会提交《关于调整乌山苑物业费的报告》，乌山苑业委会经征询小区业主意见并经双过半业主同意物业费调整为1.4元/平方米/月（含0.05元/平方米/月的应急维修费，该应急维修费使用权属业委会）。其与乌山苑业委会2015年3月1日签订《物业服务合同》，合同期自2015年2月10日起至2017年2月9日止。该合同在鼓楼房管局备案时发现，因业委会征询业主意见形式上不符合备案要求，为此，安泰街道办事处与乌山社区居委会共同就续聘该司，并按二级物业服务内容和收费标准1.4元/㎡等事宜组织召开乌山苑业主大会，经依法通过表决，由双过半业主同意续聘该司、物业费调整为1.4/平方米/月等并予以公告。再由其与业委会于2015年6月10日签订《物业服务合同》（合同有效期为2015年6月10日至2017年6月9日）。2015年6月10日签订的《物业服务合同》已经行政主管部门福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案。因此，物业费从1.1元/平方米/月调整至1.4元/平方米/月（含0.05元/平方米/月的应急维修费，使用权属业委会）经过乌山苑小区业主双过半同意后才签订的，该合同不存在任何条款无效的情形。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 业委会未作书面答辩。 本院经审理认定事实如下：原告系福州市鼓楼区乌山苑小区业主，被告诚安信公司原系乌山苑小区原物业管理公司。该小区的物业服务费收费标准原为多层带电梯住宅1.1元/月/平方米。 2015年3月1日，业委会与诚安信公司签订的《物业服务合同》约定“高层电梯住宅1.4元/月/平方米”。 2015年5月13日，福州市鼓楼区乌山社区居民委员会发出《福州市鼓楼区乌山苑小区关于召开业主大会的公告》载明于2015年5月29日至31日召开业主大会，表决事项为“在物业服务内容和收费标准不变情况下，续聘诚安信公司管理本小区并由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同”。 2015年6月2日，经福州市鼓楼区乌山社区居民委员会和被告福州市鼓楼区乌山苑业主委员会盖章的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会表决票统计结果》中表决事项一栏写明“续聘诚安信公司，服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区”。 本院认为，福州市鼓楼区乌山社区居民委员会于2015年5月13日发出的《福州市鼓楼区乌山苑小区关于召开业主大会的公告》载明业主大会表决事项为，在物业服务内容和收费标准不变情况下，续聘诚安信公司管理本小区并由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。但经福州市鼓楼区办事处、福州市鼓楼区乌山社区居民委员会和业主会于2015年6月2日盖章的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会表决票统计结果》中表决事项一栏写明“续聘诚安信公司，服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区”，该统计结果变更了召开业主大会的公告中载明的表决事项,提高了物业服务收费标准，因此该表决事项应为无效。福州市鼓楼区乌山社区居民委员会、被告业委会盖章的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会决定事项公告》中的“物业服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区事项”同样无效。乌山苑小区的业主大会于2015年5月29日至31日召开。业委会在未召开业主大会选聘物业服务企业之前的3月1日，便与诚安信公司签订的《物业服务合同》，其中涉及提高物业管理费至1.4元／月／平方米条款当然无效。依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下： 一、由福州市鼓楼区乌山社区居民委员会、福州市鼓楼区办事处于2015年6月2日盖章的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会表决票统计结果》的表决事项中的“服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区”无效； 二、由福州市鼓楼区乌山社区居民委员会、被告业委会会于2015年6月2日盖章的《福州市鼓楼区乌山苑小区业主大会决定事项公告》中的“物业服务企业以二级物业服务内容和收费标准1.4元／㎡继续管理本小区事项”无效； 三、被告福州诚安信物业管理有限公司与被告鼓楼区乌山苑小区业主委员会于2015年3月1日签订的《物业服务合同》中提高物业管理费至1.4元/月/平方米的条款无效。 本案诉讼费300元，适用简易程序结案减半收取150元，由被告福州诚安信物业管理有限公司、福州市鼓楼区乌山苑小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴辉 二〇二〇年四月二十八日 书记员  陈琴 附相关法律条文： 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。