江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1091民初148号原告：江苏扬州农村商业银行股份有限公司，住所地在扬州市鸿大路**。法定代表人：臧正志，董事长。委托诉讼代理人：钱扬，江苏扬州农村商业银行股份有限公司资产保全部办事员。委托诉讼代理人：樊鸿钧，江苏扬州农村商业银行股份有限公司资产保全部办事员。被告：黄仲华，女，汉族，1974年4月22日出生，送达地址江苏省南通市通州市。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地在扬州市江都南路******。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，公司员工。原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司（以下简称扬州农商行）与被告黄仲华、扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告扬州农商行委托诉讼代理人钱扬、被告美凯公司委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼，被告黄仲华经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。扬州农商行向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止我行与黄仲华、美凯公司签订的扬农商按字(2014)第0828312号个人购房借款/担保合同，宣布该合同项下贷款提前到期；2、判令黄仲华立即归还借款本金92298.9元及利息1581.48元（利息暂计算至2019年11月12日，其后利息按合同约定计算，直至本息还清之日）;3、判令拍卖、变卖或折价黄仲华的抵押物，所得价款优先偿还上述借款本息及实现债权的费用；4、判令美凯公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由黄仲华、美凯公司承担。事实和理由：2014年8月28日，我行与黄仲华、扬州聚源潮置业发展有限公司（以下简称聚源潮公司，现已更名美凯公司）签订了一份个人购房借款/担保合同，合同编号为扬农商按字（2014）第0828312号。合同约定，黄仲华向扬州农商行借款15.7万元用于购买位于扬州市东方国际商业广场5-3012的商业用房，借款期限为120个月，还款方式为等额本息，借款年利率为7.205%。为确保上述合同的履行，约定由黄仲华将其所购房产提供抵押担保，并追加聚源潮公司提供连带保证责任。合同签订后黄仲华办理了房产抵押登记；我行于2014年9月18日向黄仲华发放了15.7万元贷款，期限至2024年8月27日。黄仲华从2019年8月开始未能按期偿付贷款本息，经我行多次催要，黄仲华一直未还，美凯公司亦未履行连带还款责任，故诉至法院。黄仲华未到庭，也未提供答辩材料。美凯公司答辩称，同意扬州农商行各项诉讼请求，我公司请求法院判决债权人有权拍卖、变卖抵押房产，以拍卖、变卖所得优先清偿债权。扬州农商行围绕诉讼请求提交了证据，本院将该证据原件交于美凯公司进行质证，经质证美凯公司对证据没有异议，其也没有证据提供；黄仲华未到庭，视为其放弃答辩、质证、举证权利。本院经审查对扬州农商行提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月28日，黄仲华作为借款人、抵押人、聚源潮公司作为保证人与贷款人扬州农商行签订编号为扬农商按字（2014）第0828312号个人购房借款/担保合同一份，合同约定扬州农商行同意向黄仲华发放购买商业用房贷款，金额人民币157000元，用于购买坐落于扬州市东方国际商业广场5-3012房屋，贷款期限120个月，实际放款日与到期日以借据为准，年利率为7.20500%，还款方式为按月等额本息还款法。在本合同第十条违约及违约责任10.2约定，黄仲华连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，扬州农商行有权宣布贷款提前到期，要求其提前清偿贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同，另黄仲华自愿以购买的房屋向扬州农商行提供抵押担保。该合同保证条款第二十二条保证方式为聚源潮公司自愿向扬州农商行提供连带责任保证。同日黄仲华又与扬州农商行签订一份送达地址确认协议作为主借款合同的补充约定，该协议三、2约定，如以邮寄方式则在投邮后第三（3）日同城/第五（5）日（异地）中午12:00（北京时间）即为送达（即使该邮件可能被退回）。借款合同签订后，黄仲华于同年9月12日在扬州市房屋权属登记中心办理了该房屋的预抵押登记，但该房屋至今未取得不动产权证，也未办理房屋抵押登记。嗣后扬州农商行实际于2014年9月18日出具借款借据，向黄仲华发放了借款人民币157000元。另查，聚源潮公司于2014年8月28日向扬州农商行出具保证函，承诺对黄仲华借款人民币157000元，提供全程连带责任保证，并将保证函作为扬农商按字（2014）第0828312号个人购房借款/担保合同的组成部分。再查，2016年9月12日，聚源潮公司将企业名称变更登记为美凯公司。黄仲华于2019年8月开始不按期偿付贷款本息，美凯公司也未能承担连带还款责任，扬州农商行多次催要未果，遂诉至本院。本院认为，扬州农商行与黄仲华、聚源潮公司在平等自愿的基础上签订的个人购房借款/担保合同，扬州农商行与黄仲华签订的送达地址确认协议，聚源潮公司出具的保证函皆不违反国家法律和行政法规规定，应认定为合法有效，各方当事人应当按照合同、协议、保证函约定全面履行各自的义务。扬州农商行按约履行了贷款义务，黄仲华借款后已连续三次以上不按月偿还借款本金，支付利息，显属违约，应承担本案纠纷的全部责任。扬州农商行诉请立即终止扬农商按字（2014）第0828312号个人购房借款/担保合同，宣布该合同项下贷款提前到期，并要求黄仲华立即偿还所有借款本金和利息，符合合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。美凯公司向扬州农商行出具保证函，承诺对黄仲华的所借款项，提供连带责任保证，扬州农商行要求美凯公司为黄仲华的上述借款本金及其利息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合担保合同及保证函约定和法律规定，本院依法亦予以支持。美凯公司为黄仲华承担连带保证责任后，有权向黄仲华追偿。关于扬州农商行提出对黄仲华提供的抵押房屋享有优先受偿的请求，因该抵押房屋尚未取得不动产权证，仅办理了预抵押登记，至今尚未办理房屋抵押登记，根据法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时才设立。扬州农商行提出拍卖、变卖或折价黄仲华的预抵押登记的房屋，所得价款优先偿还借款本息及实现债权的费用之请求；美凯公司主张法院判决债权人有权拍卖、变卖抵押房产，以拍卖、变卖所得优先清偿债权的辩称，因缺乏法律依据，故本院不予支持。扬州农商行与黄仲华约定了送达法律文书的地址，本院依照黄仲华预留的地址送达应诉通知、传票等相关法律文书，根据送达地址确认协议约定无论该邮件是否被退回即视为送达。黄仲华经本院合法传唤未到庭，视为其对答辩、举证、质证权利的放弃，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄仲华于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司借款本金人民币92298.9元及利息1581.48元（此利息截至2019年11月12日）,从2019年11月13日至实际还款日的借款利息依合同约定计算；二、被告扬州美凯置业发展有限公司对被告黄仲华在本判决第一项给付义务中承担连带保证责任。被告扬州美凯置业发展有限公司为被告黄仲华承担连带保证责任后，有权向被告黄仲华追偿；三、驳回原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2148元，减半收取1074元，由被告黄仲华、扬州美凯置业发展有限公司负担（原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司已预交，本院不再退还，被告黄仲华、扬州美凯置业发展有限公司于履行本判决时直接加付给原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账号：11×××57）。审判员  沈滢二〇二〇年四月三日书记员  周凡