广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12608号原告：李婷婷，女，1992年9月28日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈**能，广东百健律师事务所律师。被告：杨永忆，男，1971年1月15日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：许秀娜，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈付萍，广东捷成律师事务所律师。原告杨婷婷诉被告杨永忆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李婷婷及其委托诉讼代理人陈**能，被告杨永忆的委托诉讼代理人许秀娜、陈付萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》已解除；2.判令被告立即向原告返还购房款600000元、违约金200000元及已支付的中介服务费41600元、按揭服务费4500元，以上共计846100元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月14日，原告与被告、中介机构签订了《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于番禺区桥××房的房屋及连带的××号车位，交易房屋面积为141.80平方米，合同总价款为4160000元。合同同时约定，被告应于2019年7月30日前完成房屋交易过户手续。如逾期超过15日仍未能办理房屋过户手续的，则原告有权解除合同并要求被告承担返还已收的购房款及双倍返还定金的违约责任，且被告应承担向原告返还已支付全部中介及按揭服务费的责任。合同签订后，原告积极履行合同义务，于2019年4月14日向被告支付了200000元的定金，同年6月14日向被告提前支付了部分首期购房款400000元并支付了中介费41600元，并委托了广州本银按揭服务有限公司(以下简称本银公司)办理双方交易房屋的银行按揭手续，分别于2019年7月9日和2019年7月10日获得了银行和公积金的同贷批准。但被告却一直无法如期办理涂销抵押登记赎回房产证，导致未能在合同约定时间办理房屋过户手续。后经中介人员协调，被告承诺延期至2019年8月31日前确定完成过户手续。在此期间，原告已依约早早完成房屋交易的相关义务，并持宽容的态度积极协助被告办理垫资赎契的手续。但被告期满后却再次无理拖延涂销抵押赎回房产证而无法如期办理房屋过户手续。后经原告及中介的多次催促，被告最终又作承诺延至2019年9月10日前确定能办理过户手续。但期限届满后，被告仍不守诺言无理拖延办理房屋过户手续。此期间，原告及中介人员曾多次强烈要求被告提供有关银行涂销扣款的凭证，但被告却一直不配合提供，也以实际的行为拒绝与中介人员一同前往银行查明情况，令一直持容忍态度的原告感到无奈和愤怒。综上所述，被告一再无理拖延办理房屋过户手续的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益，导致原告蒙受了巨大的经济损失。现合同根本目的无法实现，因此，为维护自身的合法权益，原告现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法公判。被告杨永忆辩称：一、被告无法顺利办理涉讼房屋的抵押涂销手续的原因在于上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称上海浦东银行广州分行）未成功扣款，并非原告拖延办理、故意违约。被告于2019年8月将用于办理抵押涂销的款项存入划扣房款的银行账户中，但是由于上海浦东银行广州分行扣款失败，致使抵押涂销手续不能及时进行，从而导致被告未能在约定时间与原告办理房屋过户登记手续。2019年9月份上海浦东银行广州分行要求被告重新提交还款申请，当时原告要求终止合同，所以被告没有再提出还款申请。二、根据被告与原告签订的《房地产买卖合同》显示，原告的中介服务费为10000元，被告无需对超出该部分的中介服务费承担责任。《房地产买卖合同》是被告与原告、广州家缘地产有限公司（以下简称家缘公司）共同签订，三方对合同内容有着清楚认识。根据《房地产买卖合同》第七条之约定：“……买方于本合同签订之日向中介方支付10000元作为咨询及中介服务费”，作为涉讼房屋买受方的原告仅需要支付10000元中介服务费。再者，根据《房地产买卖合同》第八条第（2）点：“……违约方向中介方支付本合同约定买卖双方应支付全部中介服务费责任……”，即使原告与中介方家缘公司协商变更中介服务费为41600元，在被告不知情且未追认的情况下，该双方协商变更《房地产买卖合同》的意思表示并不对被告产生约束力。即如果被告构成违约，也仅需要在10000元的范围内承担责任。三、《房地产买卖合同》未约定按揭服务费由违约方承担，被告无需对原告支付的4500元按揭服务费承担责任。四、原告主张的违约金过高，违约金金额应当以原告实际损失为基础，兼顾合同履行程度、被告过错程度及房价平稳下降等因素适当调低。在被告与原告交易的过程中，被告积极与原告、家缘公司沟通房屋抵押涂销、过户等问题，并且通过各种方式尝试联系上海浦东银行广州分行的负责人员催促抵押涂销的进度，并非故意拖延办理抵押涂销手续。银行扣款失败是导致抵押涂销手续无法顺利进行，从而影响被告办理房屋过户登记手续的主要原因。加之交易时间段房地产行情趋于平稳稍有降低趋势，原告已及时止损，因此原告主张的违约金过分高于其实际损失，应当适当调低。五、被告与原告之间的《房地产买卖合同》至今未解除，原告从未向被告发出解除合同的意思表示，因此双方之间的《房地产买卖合同》至今仍有效，被告愿意继续配合办理房屋过户登记手续。综上所述，由于原告主张解除合同，被告愿意将收取的定金和购房款600000元返还原告，但由于被告违约是第三方的原因导致的，因此被告无需承担违约责任。即便被告应对违约行为担责，而原告主张的违约金过高，恳请人民法院予以调低。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区桥××号××栋××，登记权利人为杨永忆，房屋建筑面积为141.8平方米，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第07××××06号，发证日期为2016年8月24日；该房屋至2019年4月15日止尚存登记抵押权人为上海浦东银行广州分行。2019年4月14日，杨永忆作为卖方，与李婷婷作为买方以及家缘公司作为中介方，共同签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定：买卖之房地产为涉讼房屋连带269号车位，该房屋以现状按套为单位售予买方；买卖双方同意该房屋总楼价为4160000元；买卖双方同意该房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天；基于中介方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向中介方支付41600元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向中介方支付10000元作为咨询及中介服务费；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）及违约方向中介方支付本合同约定买卖双方中应支付全部中介服务费责任，已收之房款应于解除合同发生之日起五天内退还。“三方约定其他事项”约定：①买卖双方经协商，交易上述房地产的定金为200000元，签订本合同后支付50000元，余下定金150000元于卖方到房管局查册并确认产权清楚后支付；②双方办理网签手续当天买方支付房款300000元给卖方；③卖方同意买方之贷款方式为公积金组合贷款；④卖方保证上述房地产没有占用学位及户口挂靠。该合同附件约定：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按银行按揭付款方式支付楼款给卖方：（1）签订本合同时支付200000元作为定金，卖方应协助买方办理银行按揭手续，包括签署有关银行文件/合同等，买方提供银行要求提供全部审批资料；（2）首期楼价款2180000元应在买卖双方到房管部门办理过户递件手续（2019年7月30日前）并取得房地产交易中心收缴证件回执当天支付（首期楼价款以银行同意贷款书为准）；（3）楼价余款1980000元于买卖完成并办妥他项权利登记由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件回执时以现金支付，交易手续需要2019年7月30日前完成，如因房管局原因导致延迟，则时间相应顺延。签订上述合同当日，李婷婷通过银行转账方式向杨永忆支付50000元。同日，杨永忆出具两份《收款收据》，确认收到李婷婷承购房屋之定金50000元、150000元，共计200000元。2019年4月15日，李婷婷通过银行转账方式向杨永忆支付160000元。2019年6月14日，李婷婷通过银行转账方式向杨永忆分两笔共计支付款项400000元。杨永忆对此开具《收款收据》确认收到首期房款400000元。同日，家缘公司开具《收据》（NO.8160175），载明收到李婷婷购买涉讼房屋中介服务费41600元；本银公司开具《收款收据》（NO:2000525），确认收到李婷婷交付代理按揭服务费4500元。2019年7月9日，中国建设银行股份有限公司广州番禺支行向李婷婷（买方）、杨永忆（卖方）发出《同意购房按揭贷款通知书》，主要内容为：兹有借款人李婷婷向本行申请二手按揭借款1400000元用于购买涉讼房屋，经本行按有关规定进行审查，已批准向买方发放贷款1400000元；本行将于买卖双方在房管部门办妥上述房产的产权交易过户，办妥抵押登记手续并收押《房屋他项权证》或落实其它担保手续后，如为转按的情况下，贷款先用于归还原贷款人在本行贷款本金及利息，对清偿原贷款本息后的余款或非转按业务的全部款项直接划入杨永忆的账户。此通知书以盖有我行印章的原件为有效，有效期为三个月。2019年7月10日，广州住房公积金管理中心作出《住房公积金贷款审批确认书》，载明借款申请人李婷婷的20年贷款600000元申请已初步通过我中心审批，收款账户为杨永忆在建设银行的账户。2019年9月18日，广州住房置业担保有限公司出具《广州住房公积金贷款资金监管扣划确认书》，称按照广州住房公积金贷款资金监管业务的有关规定，贷款所涉商品房买卖双方杨永忆与李婷婷的资金监管申请已通过其司审批，划扣日期为2019年7月17日，划扣指定结算账户为李婷婷在建设银行的账户。2019年9月23日，家缘公司作出一份《情况说明》，主要内容为李婷婷与杨永忆就涉讼房屋的交易过程，称合同签订时，其司已明确提醒了买卖双方关于合同的权利义务和违约责任，买方于2019年6月14日向其司支付中介服务费41600元，并委托了本银公司办理涉讼房屋的银行按揭手续；由于卖方杨永忆自身原因就其交易房屋的涂销抵押赎房产证出现了问题，未能如期赎回房产证及按合同约定的时间2019年7月30日前完成办理房屋交易过户手续，在其司人员的协调下，经买方同意并宽限延期至2019年8月31日前完成办理；在此期间，买方已依约提早完成房屋交易的相关义务及拥有广州市内的购房资格，但卖方却再次因为房屋的垫资赎契及涂销抵押问题拖延未能如期办理过户手续，经其司人员和买方的多次催促下，卖方最终承诺拖延至2019年9月10日前确定能办理过户手续，但该期限届满，卖方仍然未能如期过户；期后，其司人员和买方的强烈要求卖方提供有关银行涂销扣款的最基本的依据凭证，卖方依然无法提供，不予配合交易过户工作，买方随后提出按合同办事解除双方的《房地产买卖合同》。2019年9月27日，李婷婷以杨永忆无理拖延涂销房屋抵押导致逾期未能办理房屋过户手续构成根本违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。2019年9月29日，本院根据李婷婷的申请，依法裁定查封了杨永忆名下价值600000元的财产。庭审过程中，双方当事人均确认签订《房地产买卖合同》时李婷婷具备广州市购房资格；双方并确认李婷婷已向杨永忆支付了定金200000元、部分房款400000元；涉讼房屋至李婷婷起诉之日止仍存在抵押情况，杨永忆尚未交付涉讼房屋给李婷婷；杨永忆称在合同签订时涉讼房屋没有被查封。另外，双方当事人均表示涉讼房屋已办理买卖合同的网签备案手续，同意在本案中一并处理网签合同的注销手续问题。但双方当事人对以下问题存在争议：一、针对造成合同未在约定期限内履行完的原因及责任问题。李婷婷称合同签订后，其依约早早履行完毕合同义务，包括向杨永忆支付定金200000元和部分首期购房款400000元，支付中介费41600元，并办理银行按揭手续，取得银行和公积金的同贷批准，双方约定2019年7月31日完成房屋过户手续，但杨永忆一直无法如期办理涂销抵押登记赎回房产证，因为体谅杨永忆要偿还银行贷款，所以在杨永忆一再拖延的情况下，其无奈把合同履行期限延期至2019年8月31日，期满后杨永忆却再次无理拖延涂销抵押而无法办理房屋过户手续，经多次催促，杨永忆最终承诺2019年9月10日前确定能办理过户手续，然而该期限届满后，杨永忆仍无理拖延涂销抵押和办理过户手续，且其方在微信聊天中反复要求杨永忆提供有关银行涂销扣款的凭证，但杨永忆拒绝至今仍没有提交相关转账记录，故主张造成合同未在约定期限内履行完的原因及责任在于杨永忆。杨永忆则认为无法顺利办理涉讼房屋的抵押涂销手续的原因在于银行未成功扣款，并非其拖延办理、故意违约；其在房屋交易过程中始终积极与李婷婷、中介沟通房屋抵押涂销、过户等问题，不存在李婷婷所称拖延办理房屋过户手续的情况，其没有义务提供银行涂销扣款凭证；其于2019年8月9日向小额贷款公司借款，该司工作人员以中国民生银行账户向其扣款账户即上海浦东发展银行账户存入2450000元，该款项足够偿还抵押贷款，但在2019年8月10日上海浦东发展银行广州番禺支行无法扣取该款项，并告知需要重新申请办理涉讼房屋的抵押涂销手续，其已按银行规定重新办理了申请手续，但为避免款项滞留在银行账户内产生高额利息，其于2019年8月13日至15日期间分多次将该款项从上述账户中取出并归还给小额贷款公司；2019年10月份，其收到上海浦东发展银行广州番禺支行的通知，存入预扣款项2450000元后可以成功扣款并办理涉讼房屋的抵押涂销手续，但此时李婷婷已经取消了公积金贷款，因此其没有再向上海浦东发展银行广州番禺支行存入2450000元，就没有继续办理涉讼房屋的抵押涂销手续了；此外，双方于2019年4月份签订合同，虽然合同约定2019年7月31日完成过户手续，但李婷婷的提前还贷及银行同贷书是在7月份才办理完毕，所以也存在李婷婷的原因导致合同履行期限延后，而不仅只是其方的原因。二、双方当事人就涉讼房屋建立的房屋买卖合同关系的法律状态问题。李婷婷主张《房地产买卖合同》已于2019年9月11日解除，杨永忆在微信聊天中也同意解除合同，且杨永忆也以实际行动作出同意解除双方交易的意思表示，其方在2019年10月份已经把从公积金监管账户上扣划的1200000元取出，已经没有继续交易的条件，当时公积金中心打电话给杨永忆询问是否同意取出，经过杨永忆同意后，其才能取出该1200000元，而同贷书载明使用期限是3个月，也已经过期，也没有继续履行合同的条件。李婷婷对此提交了微信聊天记录予以证实，其中记载2019年9月11日下午10:02李婷婷发出微信“杨生，这两天又过去了，我不想无了期等了，你一直表现行为已严重违约，令我非常失望，我要终止我们之间的房产交易。”杨永忆回复“节前好忙，走不开，你想清楚告诉我，节后谈。”AAAA陈锡洪133××××****发送信息称“明天最后一个工作日了，查个扣款很快就可以了。”李婷婷发送信息“无需再谈。”杨永忆回复“你们中介看看应怎样处理吧，视乎你们意向吧，查了无问题可以继续办啊，不勉强，节后再说吧。”李艳玲（房产中介）发送信息称“买、卖双方就按合同的违约条款处理吧。”杨永忆回复“这个要看合同内容，不一定全是我责任。”李艳玲（房产中介）称“那就按合同办事吧。”杨永忆回复“好，当然以合同为准，无需再谈。”杨永忆对微信聊天记录予以确认，但认为合同没有解除，其愿意继续履行合同，聊天记录显示只是李婷婷单方解除合同，其也让原告继续考虑是否确定解除合同，但李婷婷后续也没有正式通知其解除合同。三、对于李婷婷主张的中介服务费、按揭服务费问题。李婷婷称其为了涉讼房屋买卖已支付了中介服务费41600元、按揭服务费4500元，家缘公司已开具《收据》以及本银公司开具《收款收据》确认其已缴纳上述费用，因杨永忆违约产生的损失应由杨永忆赔偿给其方；合同约定的买卖双方承担中介服务费是笔误，应是由买方承担41600元，卖方支付10000元，按照交易习惯买方也应该支付房价的1%的中介服务费。杨永忆则认为李婷婷没有提供银行流水，其无法进一步核实李婷婷是否真正支付了该两项费用，而且家缘公司的《收据》上的中介服务费金额与《房地产买卖合同》中约定的不一致，该合同是三方签订的，不存在顺序调换和笔误情况。另，杨永忆确认其未向家缘公司支付中介服务费。本院认为，李婷婷与杨永忆就涉讼房屋及车位买卖签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。针对双方争议的造成合同未在约定期限内履行完的原因及责任问题。李婷婷主张其依约积极完成支付房款、办理同贷书等房屋交易的相关义务，但杨永忆一再无理拖延办理房屋过户手续，导致涉讼房屋及车位买卖交易无法继续进行。杨永忆抗辩称无法顺利办理涉讼房屋的抵押涂销手续的原因在于银行未成功扣款，并非其拖延办理、故意违约。对此，本院认为，杨永忆作为房屋交易买方，在明知自身出售的涉讼房屋存在抵押情况下，理应积极履行涂销房屋抵押的义务以促成房屋交易的顺利进行。尽管杨永忆主张系因银行初次扣款不成功导致无法顺利办理涉讼房屋的涂销抵押，但杨永忆对此未能提交证据予以证实，即使杨永忆所言属实，杨永忆亦未在得知银行扣款失败后及时重新向银行提交申请扣款以涂销抵押，其行为明显怠于履行合同义务，故对杨永忆的上述主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，杨永忆未能在合同约定期限内履行相关合同义务，已构成根本违约。因此，李婷婷向杨永忆提出解除合同的条件已经成就，李婷婷有权解除双方就涉讼房屋及车位签订的《房地产买卖合同》。从双方的微信聊天记录可知，李婷婷于2019年9月11日已向杨永忆发出解除合同的意思表示，故李婷婷据此主张确认其与杨永忆就涉讼房屋及车位所签订的《房地产买卖合同》已于2019年9月11日解除，理据充分，本院予以支持。至于网签合同，鉴于双方均同意在本案中一并处理，故李婷婷、杨永忆应共同协助撤销该网签合同。鉴于杨永忆存在的根本违约行为，其应承担相应的违约责任。杨永忆应将收取的定金200000元和购房款400000元返还给李婷婷，故对于李婷婷要求杨永忆返还购房款共计600000元的诉请，合理有据，本院予以支持。此外，根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，因卖方违反本合同约定，如拒不配合交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，则逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金），已收之房款应于解除合同发生之日起五天内退还。故，李婷婷主张杨永忆支付相当于定金金额的违约金200000元，理据充分，本院予以支持。对于李婷婷主张杨永忆赔偿中介服务费41600元的诉请，李婷婷主张《房地产买卖合同》中关于买卖双方承担中介服务费的约定属于笔误，承担金额应对调，杨永忆对此不予确认。本院认为，李婷婷对其上述主张，提供了家缘公司出具的收据予以证实，且从家缘公司出具的《情况说明》亦可印证李婷婷已向家缘公司支付中介服务费41600元的事实。综合双方当事人的举证，本院合理采信李婷婷的上述主张。此外，根据《房地产买卖合同》中“因买方或卖方违反本合同约定，……等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）及违约方向中介方支付本合同约定买卖双方中应支付全部中介服务费责任”的约定，无论《房地产买卖合同》中买卖双方承担的中介服务费是否存在笔误的问题，违约方均应承担买卖双方所应支付的中介服务费，故，现李婷婷诉请杨永忆支付其已向家缘公司支付的中介服务费41600元，理据充分，本院予以支持。至于李婷婷诉请的按揭服务费4500元，鉴于本院已支持了李婷婷违约金200000元的诉请，李婷婷的损失足以得到弥补，故对于李婷婷的该诉请，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第九条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李婷婷与被告杨永忆于2019年4月14日签订的《房地产买卖合同》及相应的房屋及车位买卖合同法律关系于2019年9月11日解除；原告李婷婷与被告杨永忆应自本判决发生法律效力之日起五日内共同协助在广州市房地产交易中心网上交易系统办理相应的网签合同即《广州市存量房买卖合同》的撤销手续；二、被告杨永忆应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李婷婷返还购房款共计600000元；三、被告杨永忆应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李婷婷支付违约金200000元；四、被告杨永忆应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李婷婷支付中介服务费41600元；五、驳回原告李婷婷的其余诉讼请求。案件受理费12261元、财产保全费3520元，由原告李婷婷负担45元，被告杨永忆负担15736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  李兆乾人民陪审员  陈少萍二〇二〇年四月九日书 记 员  罗嘉敏