广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6611号原告：邬柳萌，女，1981年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××××××××。委托诉讼代理人：刘灵芝，广东开信律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司肇庆分行，住所地广东省肇庆市×××××××之一。负责人：陈里东，该分行行长。委托诉讼代理人：叶良梅，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丹霞，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。第三人：陈丽平，女，1968年8月2日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××星湖湾××××××××。第三人：梁国仁，男，1957年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云城区××××××××××××。原告邬柳萌诉被告广发银行股份有限公司肇庆分行（以下简广发银行肇庆分行）、第三人陈丽平、梁国仁案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邬柳萌及其委托诉讼代理人刘灵芝、被告广发银行肇庆分行的委托诉讼代理人范丹霞到庭参加诉讼。第三人陈丽平、梁国仁经公告开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬柳萌向本院提出诉讼请求：1.判令撤销本院作出（2019）粤1202执异166号执行裁定书；2.判令第三人陈丽平名下位于肇庆市端州区××××星湖湾B区第7幢302房带租约拍卖，案外人享有优先购买权；3.判令被告承担本案全部诉讼费用（受理费、财产保全费和公告费）；4.判令不得执行第三人陈丽平名下位于肇庆市端州区××××星湖湾B区第7幢302房（以下简称案涉房屋）。事实和理由：2019年10月18日，本院作出（2019）粤1202执异166号执行裁定书。原告认为本院驳回其提出的执行异议的裁定事项，认定事实不清，适用法律错误。原告与第三人陈丽平在2012年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定陈丽平将名下案涉房屋租给原告使用，租期2012年3月18日至2019年3月17日，每年租金3.3万元；租期2019年3月18日至2026年3月17日，每年租金4.5万元，租金每年支付一次。出租人交付房屋为精装房，房屋开发商未实际交付，租金从开发商实际交付之日开始计算；《补充协议》约定陈丽平将梁汝铭名下的车库出租给原告，月租金为200元。合同签订后，原告履行了所有义务，且在房屋交付之日起，原告开始居住在上述房屋里。被告与第三人因金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）粤1202执1148号执行裁定书，查封上述房屋。后原告向本院提出执行异议，要求停止执行上述房屋，若本院继续拍卖的，将上述房屋带租拍卖，案外人享有优先购买权，但被本院驳回。原告认为，本院驳回其异议请求的理由是错误的。1.原告与第三人陈丽平于2012年3月18日签订的《房屋租赁合同》及2012年3月22日签订的《补充协议》是双方真实意思的表示，该合同并无违反法律和行政法规的情形，合法有效，原告与第三人陈丽平存在租赁合同关系，该租赁合同不因所有权人发生变动而失效，因此本院无视原告与第三人陈丽平双方租赁合同的权利义务，不认可其合法存在的租赁合同关系，明显不当。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，原告与第三人陈丽平在该房屋被查封之前，已签订合法有效的租赁合同，且双方亦依合同约定履行双方的权利义务，原告在该房屋已居住多年，每年交付租金给陈丽平，亦向供电、水务等部门缴纳了相关的费用，是该房屋的实际占有及使用人，原告亦向本院提供充分的证据予以证明原告与陈丽平的租赁关系，而贵院仅以原告与陈丽平双方签订合同时开发商未实际交付房屋及无法证实租金的情况为由，否认了其二人实际发生的租赁关系，明显有悖于客观事实，对原告不公平。3.根据合同法第二百三十条的规定，原告作为该房屋的承租人，享有优先购买该房屋的权利。综上所述，（2019）粤1202执异166号执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请依法判决。被告广发银行肇庆分行辩称，一、本院（2019）粤1202执异166号执行裁定书认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。二、原告提出对案涉房屋“带租约拍卖”没有法律依据。首先，根据（2018）粤1202民初2732号案民事判决书可知，该案涉房屋为第三人陈丽平、梁国仁通过向被告办理住房按揭贷款购买的，在购房时已经与被告签订了相应的借款及抵押合同。根据《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋的抵押期限为2011年9月26日至2026年9月25日。而原告提交的《房屋租赁合同》表明合同签订的时间为2012年3月18日，租赁期间为2012年3月18日至2026年3月17日。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。据此，原告的该项请求无理无据，应当予以驳回。三、原告提出对案涉房屋“带租约拍卖”缺乏事实依据。首先，案涉的房屋已于2011年8月29日办理了预抵押登记，第三人以及原告对此事清楚或者应当清楚的事实。此时原告与第三人在明知道该房屋抵押给被告的情况下仍然签订相应的租赁合同，属于自担风险或具有恶意串通的嫌疑。该种情况下原告不再适用《合同法》第229条、230条的规定。其次，根据原告提供的材料，存在以下疑点。一是是否存在“时间倒签”的问题，二是在于《房屋租赁合同》第四条房屋交付中明确“该出租房屋开发商未实际交付”即原告在商品房未交付的情况下租赁该房屋，该条的约定完全不符合常理及市场正常交易。因此，原告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》的真实性存疑。最后，原告所提供的证据不能证实原告实际占有使用案涉房屋。第一，原告提供的收据共计五张，编号自6536502至6536506号，内容为2012年至2017年租金，但五张收据编号连号，显然为同一时间书写的收据，也未见有其他证明支付“租金”的凭证。第二，原告提供的电费、水费、污水处理费、生活垃圾处理费清单仅显示“陈丽平”为户主，并无其他证明原告为房屋租赁人的佐证。据此，由于对于租赁房屋的事实存疑，原告的主张缺少事实依据。综上所述，被告认为原判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，原告的主张缺少法律依据及事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人陈丽平、梁国仁未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见和证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年3月18日，陈丽平（出租人、甲方）与邬柳萌（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于广东省肇庆市端州区××××星湖湾××××自有房屋出租给乙方使用。租赁期限：双方约定从2012年3月18日开始起租，从2012年3月18日至2026年3月17日，租期共14年。租金及租金的支付：年租金如下：（1）2012年3月18日至2019年3月17日，每年年租金3.3万元。（2）2019年3月18日到2026年3月17日，每年年租金4.5万元。租金的支付：租金每年支付一次，于当年的12月31日前支付当年租金，用现金、银行卡支付或支付给承租人指定的第三方。房屋交付：鉴于该出租房屋开发商未实际交付，故租金从开发商实际交付之日开始计算，但是从本协议签订之日起，乙方即享有本合同权利义务，各方均应严格遵守该协议，不得擅自解除或者终止合同。双方还约定了其他内容。同日，陈丽平与邬柳萌签订《补充协议》，约定将案涉房屋配套的一个车库也出租给邬柳萌，租赁期限从该协议签订之日起至双方2012年3月18日签订《房屋租赁合同》终止之日止，月租金为200元，陈丽平将该租金和房屋租金一同缴纳等。关于申请执行人广发银行肇庆分行与被执行人陈丽平、梁国仁金融借款合同纠纷一案，因被执行人陈丽平、梁国仁逾期未履行已生效的（2018）粤1202民初2732号民事判决确定的法律义务，申请执行人广发银行肇庆分行向本院申请执行，执行案号为（2019）粤1202执1148号。执行中，本院于2019年9月6日以（2019）粤1202执1148号执行裁定书查封了登记在被执行人陈丽平名下的案涉房屋。同年9月25日，本院作出《评估、拍卖预告》，拟处置被执行人陈丽平名下的案涉房屋。同年10月11日，案外人邬柳萌以对上述房屋及车位享有租赁权为由向本院提起执行异议。同年10月18日，本院作出（2019）粤1202执异166号执行裁定书，驳回案外人邬柳萌的异议请求。邬柳萌不服该裁定，遂于同年11月15日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，肇庆市×××××××出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于肇庆市端州区××××星湖湾××××的权利人为陈丽平，产权证号为肇0100128173，抵押权人为广发银行肇庆分行，抵押期限为2011年9月26日至2026年9月25日。本院（2019）粤1202执1148号案为第四顺序轮候查封。再查明，因被执行人陈丽平、梁国仁名下房产已被其他法院首轮查封，其名下无其他适宜可供执行财产，且申请执行人广发银行肇庆分行未能提供被执行人其它可供执行的财产线索，并同意终结该案该次执行程序，本院于2019年12月13日作出（2019）粤1202执1148号之一执行裁定书，终结该次执行程序。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案中，原告邬柳萌在收到本院驳回其执行异议申请的裁定书后15日内向本院提起诉讼，程序合法。第三人陈丽平、梁国仁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院作缺席审判。结合原、被告诉辩意见，本案审查的焦点问题在于：1.本院（2019）粤1202执异166号执行裁定书应否撤销；2.邬柳萌与陈丽平之间是否存在租赁合同关系；3.邬柳萌是否享有优先购买权；4.邬柳萌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本院（2019）粤1202执异166号执行裁定书应否撤销的问题，本案中，原告已在规定的期限内向本院提起案外人执行异议之诉，在提起该诉讼后，原执行裁定书即（2019）粤1202执异166号执行裁定书并未生效，原告主张撤销该执行裁定书缺乏依据，故此本院对原告的该项诉讼请求予以驳回。关于邬柳萌与陈丽平之间是否存在租赁合同关系的问题，本院认为，邬柳萌与陈丽平之间不存在租赁合同关系。首先，根据邬柳萌提交的其与陈丽平于2012年3月18日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》记载，双方约定案涉房屋2012年3月18日至2019年3月17日期间的年租金为3.3万元，车库月租金200元即年租金2400元，以上合计年租金35400元。而邬柳萌提交的5张记载2012年至2017年交付租金的《收据》，其中3张注明是现金支付，对该现金支付方式邬柳萌未能提供其他缴款凭证予以核实，其余2张既无记载支付方式又无相关缴款凭证，邬柳萌在长达5年期间，支付每年租金35400元大额现金，除了陈丽平出具给其的《收据》外，邬柳萌本人未能提供缴纳该大额现金的相关凭证，有违常理；其次，邬柳萌主张占有使用案涉房屋，提交的相关水电费、污水处理费、生活垃圾处理费收据发票均是在2019年出具或产生的交易，且大部分集中在2019年10月21日出具的票据，缴纳人均是陈丽平，邬柳萌亦未能举证其是实际交费人；再次，邬柳萌提交的其与陈丽平于2012年3月18日签订的《房屋租赁合同》显示，双方签订合同时开发商尚未实际交付房屋，在邬柳萌作为承租人在案涉房屋尚未交付的前提下便于陈丽平签订租赁合同亦有违常理。综上，邬柳萌提交的现有证据无法证实其与陈丽平之间存在租赁合同关系，邬柳萌的起诉理由理据不足，本院依法不予采纳。因邬柳萌与陈丽平之间不存在租赁合同关系，故邬柳萌主张带租约拍卖，其享有优先购买权的事实亦不存在，本院对其该项主张亦不予支持。关于邬柳萌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。…”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。…”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定以及本院查明事实，涉案的坐落于肇庆市端州区××××星湖湾B区第7幢302房登记的权属人为陈丽平，抵押权人为广发银行肇庆分行。本案中，如前所述，邬柳萌与陈丽平之间不存在租赁合同关系，故邬柳萌以其与陈丽平之间存在租赁关系及其实际占有使用对案涉房屋享有优先购买权等证据不享有足以排除对上述房屋强制执行的物权请求权,故原告邬柳萌请求不得执行上述房屋，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：驳回原告邬柳萌的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告邬柳萌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈晓文审 判 员  覃丽珍人民陪审员  黄 蕾二〇二〇年四月九日法官 助理  聂钰湘书 记 员  杜爱怡