贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2683号原告：刘文景，男，汉族，1995年4月6日生，住本市云岩区。委托诉讼代理人：戢骁、陈晓薇，贵州公成律师事务所律师。被告：陈朝菊，女，汉族，1984年3月10日生，住本市云岩区。第三人：刘某2，男，汉族，1977年2月5日生，现住本市云岩区。第三人：刘某1，男，汉族，2007年9月26日生，住址同上。法定代理人：刘某2。第三人：黄廷兰，女，汉族，1945年12月9日生，住址同上。原告刘文景与被告陈朝菊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中发现刘某2、刘某1、黄廷兰与本案的审理有利害关系，依法将刘某2、刘某1、黄廷兰追加为第三人。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文景及其委托诉讼代理人、第三人刘某2、黄廷兰到庭参加诉讼。被告陈朝菊经本院公告传唤，逾期无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘文景向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告陈朝菊向原告刘文景交付位于云岩区房屋；2、依法判决被告陈朝菊赔偿原告刘文景损失（按每月1500元计算，从2018年12月14日暂计至2019年1月15日为人民币1500元，最终计算至实际腾房之日止）；3、本案诉讼费、律师费由被告陈朝菊承担。事实及理由：原告刘文景与被告陈朝菊就贵阳市云岩区房屋达成买卖合意，于2018年11月28日签订《不动产买卖合同》。合同第四条第2款约定“甲方应于房屋产权过户完毕后三日内将该房屋使用权移交至乙方”且合同第七条明确约定“卖方应当于2018年12月14日搬离案涉房屋，若违约应当承担买方由此产生的损失（包括但不限于租金、律师费、诉讼费、保全费）”。原告刘文景按照《不动产买卖合同》约定支付被告陈朝菊购房款人民币70万元，该房屋于2018年12月6日过户至原告刘文景名下。现双方约定的交付房屋的期限已过，经原告刘文景多次要求被告陈朝菊拒绝履行交付义务，为保障自身合法权益，原告向法院提起诉讼，望查清事实后依法支持原告诉请。被告陈朝菊无答辩意见。第三人刘某2、刘某1、黄廷兰述称：不同意原告的第一项诉讼请求。第二项诉讼请求是原告与被告之间的事情，与第三人无关。被告陈朝菊与刘某2离婚时签有离婚协议，上面有刘某2的电话，原告从未打电话问过刘某2房屋的事情，第三人不同意卖房。第三人没有见过原告与被告的房屋买卖合同，原告向被告的转款并非是单独转给被告，是向四五个人转款收取房款。是原告与被告合起来恶意侵害第三人的房屋。原告曾去涉案房屋，黄廷兰问陈朝菊原告是谁，陈朝菊回复是其同事，原告到涉案房屋也没有问黄廷兰房子卖不卖。经审理查明：第三人黄廷兰系第三人刘某2母亲。被告陈朝菊与第三人刘某2原系夫妻关系，二人婚后育有一子刘某1。2018年5月8日，被告陈朝菊与第三人刘某2协议离婚，并签署《离婚协议》，该协议中二人就婚姻关系存续期间共同财产约定如下：“三、夫妻双方在婚姻关系存续期间共同财产：位于贵阳市云岩区住房**，在女方名下，离婚后该房屋归男方和儿子居住，房屋产权归儿子（刘某1）所有，儿子年满18周岁或房贷还完后，女方配合办理将该房屋过户在儿子名下，房贷由男方承担。四、离婚后男女双方均无权处理该房屋（若任何一方有违约，补偿另一方陆十万元人民币）。”。后，三名第三人居住在上述房屋至今。2018年11月28日，被告陈朝菊作为甲方、卖方与被告刘文景作为乙方、买方签订《不动产买卖合同》，合同主要约定：一、房屋基本概况：1、甲方将位于云岩区，建筑面积为91.95，房屋用途为住宅，不动产权证号为010457605的房屋现出售给乙方。乙方已对该房屋进行实地勘并确定购买，在交易过程中乙方需再次勘看该房屋时，甲方应予配合，乙方单方面所产生的变化不影响本合同项下的约定。2.2、经甲方告知乙方此房现处于抵押状态，在乌当农商银行进行抵押担保贷款，贷款金额为伍拾万元整（实际还款为准）。由甲方在双方约定的过户登记日前结清，如未能结清则可由乙方提前支付部分或全部房款进行结清，冲抵总房款。二、房屋成交价格1、甲乙双方商定此房屋包含附属设施设备、装饰装修等依附在房屋主体上的相关物品及房屋内家具电器合并作价共计人民币柒拾万元整。2、该房屋成交价以本合同约定为准，产权部门《存量房买卖合同》约定的价格仅为计缴税费使用。三、付款方式及期限：1、乙方于签订本合同之日通过银行转账方式支付给甲方购房定金及房款共计人民币伍拾万元整。2、甲乙双方签订本合同之日，甲方将房屋权证移交至乙方；办理过户之日，持权证进行过户办理。3、甲方在过户之日提供水、电、煤气、物业费的结算凭证；乙方领取新的不动产权证书后，3个工作日内应将结算后剩余的房屋尾款支付至甲方银行账户。四、房屋移交及登记过户：1、甲乙双方定于支付购房定金后十日内办理过户登记手续，甲方采用以下Ｂ方式办理过户登记，并同时将房屋移交给乙方。Ｂ、产权人委托宋成文身份证号520103……3235持公证委托书至辖区不动产登记中心进行办理。2、甲乙双方定于房屋产权过户完毕后三日内将该房屋使用权移交至乙方。五、税费承担：1、甲乙双方过户时应缴纳国家税、费由甲方承担。六、违约责任：1、因甲方违反本合同第一条第2点及第四条全部约定，甲方须退还乙方购房定金的双倍作为违约赔偿金。七、备注：税费卖方承担离婚税一万元，个人交易税14397.5元，买方承担14397.5元，收到买方尾款并约定2018年12月14日周五前搬出已出售的此房屋，若违约造成所有损失包含租金、律师费、诉讼费、保全费等由甲方承担。尾款收入卡号：陈朝菊：621779……03892乌当农商行。原告刘文景于同日委托邱武芳向陈朝菊621779……03892转款50万元。后，案外人宋成文持2018年10月24日贵州省贵阳市诚信公证处作出的（2019）黔贵阳诚信证民字第0312号公证书及2018年9月30日陈朝菊出具给宋成文的委托书，代被告陈朝菊办理了涉案房屋过户手续。原告刘文景于2018年12月6日取得案涉房屋不动产权证书，产权证号为：黔（2018）云岩区不动产权第0095129号，该证书权利及其他状况载明：原不动产权证号：010457605取得价格：71.9877万元产权来源：存量房买卖。2018年12月7日，原告刘文景通过银行向陈朝菊62177……3892转款30600元，附言：天誉城购房尾款结清。原告到庭陈述其通过一名叫“杨真和”的人认识被告，杨真和经常在朋友圈发布卖房信息，并询问其是否需要买房，如果需要就把单子推给原告。其让杨真和把被告联系方式告知给其，之后其约被告看房，被告告知房屋是被告与儿子居住，看完房经与家人商量确定买房，被告要求先支付50万元，说有一笔50万元贷款，必须先还贷款进行过户。准备办理产权过户时，被告将产权证挂失，其向万江派出所报案。被告在报警当晚告知被告通过宋成文将房屋卖给别人，收取宋成文12万元的定金。第二天被告带宋成文找其，三人协商将房屋售价70万元，由其支付12万元给宋成文。后其转款12万给宋成文。之后由宋成文带公证书办理过户，其垫付了应由陈朝菊支付的税费14397.5元及离婚税1万元。之后被告带杨真和来找其，要求原告帮其垫付1万元还给杨真和。后其帮原告偿还了1万元。产权证出来后，其当面将尾款及被告欠的1.5万元物业费结算完毕。之后被告就消失了。房子现是被告的前夫与母亲居住，双方因此发生纠纷就报警处理，派出所工作人员看完其提供的材料，建议其起诉。对于原告提交的《不动产买卖合同》及银行流水，第三人表示不知情，第三人也未收到房款。第三人陈述案涉房屋属于刘某2与陈朝菊婚姻存续期间的共同财产，二人离婚后协议该房屋属于儿子刘某1，因离婚时房屋上还有贷款未还清，所以没有办理过户手续。所购房屋款项一部分款项来源于黄廷兰，家庭协议中注明黄廷兰有三分之一的产权。原、被告之间签订的合同侵害了刘某1的权利。陈朝菊写了一张字条给刘某1，是陈朝菊因为赌博向原告借款，原告要求将借款转为购房款，并要求被告做假的离婚协议买卖诉争房屋。对此，提交了被告陈朝菊与刘某2的离婚协议、房屋买卖合同、家庭协议、陈朝菊写给刘某1的字条、补充材料予以证实。原告对第三人提交的离婚协议真实性、合法性予以认可，但认为离婚协议中明确争议房产系被告与第三人婚内共同财产与他人无关，协议中虽约定房屋归儿子所有，但属于赠与，可撤销。该离婚协议与被告与原告交易时提交的离婚协议不一致。对于家庭协议真实性不予认可。该协议不能约束原告。对于补充协议是第三人自己写书，不予认可。对于陈朝菊写给刘某1的字条不予认可，是被告个人陈述，落款是2018年11月3日，原被告交易时间在此之后。被告当时就知晓原告要购房不符合常理。原告提交的签约视频证明被告系自愿签订房屋买卖合同，被告使用假的离婚协议对原告进行了欺骗。庭审后，我院依职权向瓮安县猴场镇人民政府调取了刘某2与陈朝菊的《离婚协议》，该《离婚协议》的内容与第三人提供的一致。原告对该《离婚协议》的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。认为办理房屋过户的离婚协议是由被告提供，原告方无法核实陈朝菊离婚证的真实性。并且根据被告提供的离婚协议取得了房屋所有权，不影响原告的善意取得。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，三级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。上述事实，有原告及第三人陈述、不动产买卖合同、签约视频、完税发票、房屋登记过户信息、房屋产权证、银行流水、微信聊天记录、转款视频、公证书、同地段租金信息、离婚协议、家庭协议、房屋买卖合同、补充材料、陈朝菊写给刘某1的字条等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，虽然被告陈朝菊与第三人刘某2离婚时约定涉案房屋二人离婚后由刘某2和刘某1居住，房屋产权归刘某1所有，但原、被告买卖涉案房屋时，房屋登记仍登记在陈朝菊名下，尚未变更登记至刘某1名下。第三人提交的陈朝菊写给刘某1的字条，系陈朝菊的个人陈述，无其他证据予以佐证，对第三人提交的该证据，不予采纳。本案现有证据并不足以证明原告刘文景知晓陈朝菊与刘某2真实的离婚协议，刘文景与陈朝菊恶意串通，损害第三人的利益。故原、被告就涉案房屋签订的《不动产买卖合同》系有效协议。原、被告均应按照合同约定履行义务。涉案房屋已过户至原告名下，根据约定，被告应在2018年12月14日前将房屋交付给原告使用，但现有证据能够证实第三人系合法居住在涉案房屋中，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，原告诉请要求被告交付涉案房屋事实上不能履行，故对原告的该项诉请，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《不动产买卖合同》的约定，被告未按约定交付房屋，被告应赔偿原告包含租金在内的损失，关于租金损失，本院参照同地段的房屋租金指导价即15元／平方米／月酌情对原告主张的租金损失予以支持。即按照每月1379元（（15元／平方米／月）＊91.95㎡）从2018年12月15日计算至实际交房之日止。计算至2020年3月14日，被告应赔偿原告的损失为（1379元／月）＊15个月＝20685元。对原告主张超过该方法计算的损失，本院不予支持。被告经合法传唤未到庭应诉抗辩，应当承担不利诉讼后果。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈朝菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘文景损失（2018年12月15日至2020年3月14日的损失为人民币20685元，之后损失从2020年3月15日起按1379元/月计算至实际交房之日止）；二、驳回原告刘文景的诉讼请求。案件受理费60元，由原告陈朝菊负担（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  范志华人民陪审员  廖书英二〇二〇年四月十三日书 记 员  刘 航