安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终552号 上诉人（原审被告）：余晶，男，1985年11月16日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛庆辉，男，1962年10月17日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 上诉人余晶因与被上诉人薛庆辉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 余晶上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回薛庆辉的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由薛庆辉承担。事实与理由:1.当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。余晶与薛庆辉互负债务,薛庆辉在没有履行债务之前无权要求余晶履行债务,更无权追究余晶不履行债务的损失。薛庆辉应当支付拖欠的28万元及迟履行期间的利息；2.(2014)南民一初字第01058号民事判决生效时间为2014年12月25日。余晶返还涉案房屋的时间应当为2015年1月15日。原审判决认定余晶支付租金损失的期限为自2014年12月25日至2018年4月23日止错误，多计算20日；3.(2014)南民一初字第01058号民事判决生效后，薛庆辉已申请执行,南谯区人民法院执行局于2016年10月17日将涉案酒店内的物品进行了清查、登记,并对涉案酒店予以查封,收取涉案房屋大门钥匙。至此，余晶不存在私自占有、使用涉案房屋期间的行为，涉案房屋由南谯区人民法院实际控制。一审判决认定上诉人占有、使用房屋的期限至2018年4月23日是错误的。 薛庆辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王兴龙上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 薛庆辉向一审法院起诉请求：1.判决余晶赔偿薛庆辉经济损失100万元；2.判决由余晶负担案件受理费。 一审法院认定事实：2010年4月16日，薛庆辉作为乙方与作为甲方的滁州市清大科技王太阳能设备有限公司签订了1份协议，由薛庆辉施工承建甲方投资建设的综合楼，后因滁州市清大科技王太阳能设备有限公司资金困难，不能如数支付薛庆辉工程款，同年10月23日，双方又签订1份补充协议，约定滁州市清大科技王太阳能设备有限公司将1#综合楼丙单元202、402、502、602室，丁单元及一层门面房，按建筑面积每平方米1700元抵付给薛庆辉承建综合楼的工程款，该综合楼未取得房屋所有权证，该综合楼占用范围内的土地属工业用地。2012年4月11日，薛庆辉作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的余晶，签订了1份房屋买卖协议，协议载明：甲方将2011年10月份从马家龙清华科技王太阳能厂，取得1号综合楼丙单元202、402、502、602室和丁单元及一层门面房房产权（对此乙方已考察并知晓涉及的所有事务）以4866900元出售给乙方。同日，双方又签订1份付款协议，约定付款方式：1、2012年5月15日付1200000元；2、2012年8月1日付2600000元；3、同意乙方暂欠1000000元，到2013年5月1日前全部付清。欠款到期不付清，该房产的产权及经营权无条件归甲方所有，并承担合同签订之日起按3%月息至付清全部欠款，该房的产权及经营权归还乙方，若超过一年不付清欠款，该房的产权及装饰全部归甲方所有。房屋交付给余晶后，余晶对房屋进行了装潢，经营金瀚大酒店，从事餐饮及住宿业。截止5月15日余晶支付27万元，2013年9月余晶支付1万元，余款余晶以资金困难为由拒付。2014年12月4日，南谯区人民法院做出(2014)南民一初字第01058号判决书，判决：一、余晶于判决生效后20日内将双方2012年4月11日订立的协议项下的房屋及装潢返还给薛庆辉；薛庆辉于判决生效后20日内返还余晶购房款280000元；二、驳回薛庆辉的其他诉讼请求。判决生效后，薛庆辉申请法院强制执行，余晶未交付涉案房屋，至2018年4月20日，薛庆辉与余晶达成《缴房协议》。2018年4月23日，余晶将涉案房屋钥匙交给薛庆辉。 另查明：2019年10月8日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具《房地产估价报告》，报告记载：位于滁州市南谯区门面房（出租面积为2301平方米）租金在价值点（2014年12月25日至2018年4月23日）的租赁总价值为886551元。 一审法院认为，本案中2014年12月4日滁州市南谯区人民法院做出(2014)南民一初字第01058号判决书。该判决生效后，余晶应及时将涉案房屋返还给薛庆辉，但直至2018年4月23日余晶才将涉案房屋钥匙交给薛庆辉。余晶当庭对于上述期间占用涉案房屋予以认可。余晶拖延返还房屋的行为，违反相关法律法规规定，对于其私自占有、使用房屋期间理应支付薛庆辉租金损失。对于安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具《房地产估价报告》关于涉案房屋（2014年12月25日至2018年4月23日）租金的鉴定，双方均无异议，余晶应支付薛庆辉涉案房屋租金886551元。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条规定，判决：一、余晶于本判决生效后十日内给付薛庆辉人民币886551元；二、驳回薛庆辉的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由原告薛庆辉负担1566元，被告余晶负担12234元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。余晶提供的证据一、法律文书生效证明表一份。证明一审法院认定计算损失的起点错误，应为2015年1月15日；证据二、2016年10日17日南谯区人民法院问话笔录一份、查封涉案房屋现场照片三张。证明涉案房屋于2016年10月17日被一审法院执行局查封，余晶失去了对该房屋占有的权利，酒店已停止经营，原审判决认定计算损失的终点错误；证据三、2018年3月1日南谯区人民法院问话笔录一份。证明执行过程中余晶同意交房，2018年3月1日一审法院的执行法官将涉案房屋的钥匙交给余晶便于搬走物品，薛庆辉应当支付28万元。本院认证意见为，对于余晶提供的证据一，(2014)南民一初字第01058号判决生效时间为2014年12月25日，故余晶履行返还涉案标的物义务的期限为2015年1月15日前，一审法院认定计算损失的起点存在错误，本院对该份证据予以采信；对于余晶提供的证据二、证据三，一审庭审中，余晶明确认可占有涉案房屋时间直至2018年4月23日，且（2018）皖1103刑初43号生效刑事判决亦查明余晶自述涉案房屋一直用于经营，余晶在该刑事案件审理过程中自愿交付、搬离涉案房产并获得薛庆辉谅解等事实。故原审判决认定余晶占用涉案房屋至2018年4月23日止，并以该时间为计算损失的终点正确，本院对该两份证据不予采信。 除对一审查明的事实予以确认外，本院另查明，(2014)南民一初字第01058号判决生效时间为2014年12月25日。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，薛庆辉要求余晶赔偿经济损失的请求能否成立；如果成立，损失的数额如何确定。 2012年4月11日薛庆辉与余晶签订一份房屋买卖协议，约定薛庆辉将2011年10月份从马家龙清华科技王太阳能厂取得1号综合楼丙单元202、402、502、602室和丁单元及一层门面房房产权（对此余晶已考察并知晓涉及的所有事务）以4866900元出售给余晶等内容。因余晶未能按约付款，薛庆辉提起诉讼。2014年12月4日南谯区人民法院做出(2014)南民一初字第01058号判决，判决余晶于判决生效后20日内将双方2012年4月11日订立的协议项下的房屋及装潢返还给薛庆辉、薛庆辉于判决生效后20日内返还余晶购房款280000元等。上述判决生效时间为2014年12月25日，余晶应当于2015年1月15日前履行返还涉案标的物的义务。余晶迟延返还房屋的行为已侵犯了薛庆辉的合法权益，应当赔偿占有、使用涉案房屋期间对薛庆辉造成的相关损失。双方互负债务中债务应当为给付种类相同。本案中，余晶向薛庆辉返还的是涉案房屋及装潢，薛庆辉向余晶返还的是购房款，故双方不属于互负债务的情形。由此，余晶主张与薛庆辉互负债务,薛庆辉在没有履行债务之前无权要求余晶履行债务,更无权追究余晶不履行债务损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。 一审庭审中，余晶明确认可直至2018年4月23日才向薛庆辉交付涉案房屋。经一审法院委托评估，涉案房屋2014年12月25日至2018年4月23日租赁总价值评估结论为886551元。本案中，计算余晶赔偿损失的期限应为2015年1月16日至2018年4月23日。原审判决认定余晶支付损失的时间计算起点为2014年12月25日错误，本院予以纠正。余晶需赔偿的损失数额为871751元（886551元-14800元）。 综上，余晶的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2839号民事判决； 二、余晶于本判决生效后十日内赔偿薛庆辉损失871751元； 三、驳回薛庆辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13800元，由薛庆辉负担1315元，余晶负担12485元；二审案件受理费12666元，由上诉人余晶负担12485元，被上诉人薛庆辉负担181元。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二〇年四月九日 书记员 王倩倩 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。