江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终722号上诉人（原审被告）：袁霞，女，汉族，1979年10月15日生，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：胡建兰，女，汉族，1986年11月8日生，住常州市钟楼区。原审被告：钟楼区西林顾家房产中介服务部，住所地常州市钟楼区八千里花园1-10号。经营者：顾乃胜。上诉人袁霞与被上诉人胡建兰、原审被告钟楼区西林顾家房产中介服务部（以下简称中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2018)苏0404民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁霞上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，本案涉及的购房定金人民币20000元系上诉人和被上诉人的真实意思表示，并且被上诉人己经实际支付，上诉人如何使用或者处理该款均不会改变该20000元系购房定金的性质以及该20000元已经实际支付的事实。1.被上诉人在起诉状中自认：“2018年5月14日，双方达成合意。并约定在签订合同当日胡建兰支付定金20000元。协议签订后，2018年5月14日，胡建兰支付20000元定金，袁霞向胡建兰出具暂存款收条”；在2018年9月4日庭审笔录第2页倒数第14行胡建兰举证部分载明：“证据2、暂存款收条，证明胡建兰向袁霞支付定金20000元的事实”。可见被上诉人对于购房定金20000元约定非常清楚，且定金已于2018年5月14日由被上诉人实际支付给上诉人。一审判决在审理查明部分（判决书第3页第10行）认定了“协议签订当日，被上诉人向上诉人交付了定金20000元，其中10000元暂存于中介处”的事实。可见，购房定金20000元并且己经实际交付不仅是被上诉人反复自认的、举证证明的事实,而且一审判决审理查明部分也认定了这个事实。但一审判决说理部分居然认定实际交付的定金数额为10000元，完全没有任何事实依据。2.上诉人收取20000元定金后，对该定金享有占有、使用、收益、处分之权利。至于上诉人将定金中的10000元或者其他金额暂存于中介甚至他人处，均不影响该定金的性质以及该定金已经实际交付的事实。否则按照一审判决的逻辑,如果上诉人当时将20000元定金暂存于银行，那被上诉人实际交付的定金就是0元吗？这种逻辑显然是十分荒谬的。3.一审判决说理前后矛盾，不知所云。一审判决书第5页第8行载明：“中介服务部擅自将暂存的1万元支付给被告，不能认定为被告实际收取”。既然一审判决认定中介将暂存的10000元交付上诉人，即上诉人实际收取了暂存的定金10000元，又不能认定上诉人实际收取。一审判决宄竟要表达什么？让人无法理解。而且“暂存”为何意？暂存显然不会改变存放物品的性质和所有权，这是最基本的常识。上诉人将20000元定金中的10000元暂存中介处，何以改变该10000元的定金性质和实际支付的事实？4.既然一审判决不认为该10000元系定金，那该10000元如何定性？难道是借款？一审判决认为该10000元不能认定为上诉人实际收取，那应当认定上诉人如何收取？没有实际收取该10000元怎么会在上诉人处？该10000元性质和收取方式都未认清，一审判决凭什么裁判上诉人返还？二、一审判决适用法律错误。本案涉及的购房款定金20000元，性质明确，支付事实清楚，根本不存在“实际交付的定金数额少于约定数额”的事实。故一审判决以此适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条显然是适用法律错误。三、一审案件受理费承担分配错误。一审中被上诉人的诉讼请求是要求上诉人及中介返还定金40000元，一审仅判决上诉人返还10000元，但是却判决上诉人承担一半案件受理费400元，显然与案件胜、败诉情况不符，违反了《诉讼费交纳办法》第二十九条的规定。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误、判决说理前后矛盾。故依法提起上诉，恳请二审法院依法改判，维护诚实守信的良好社会氛围。被上诉人胡建兰辩称，1.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”的规定可知，由于被答辩人实际只收到答辩人支付的定金1万元，也就是说答辩人与被答辩人之间变更了定金合同，即变更为1万元的定金合同，一审法院对上述事实的判定是完全正确的。2.中介公司代收的1万元，答辩人认为是名为定金实为中介公司代收款，因为定金只有在被答辩人实际收到后才能使定金合同生效。3.由于答辩人、被答辩人、中介公司之间没有关于中介公司可以不经答辩人同意而直接把代收的1万元转交给被答辩人，从而使代收的1万元转变成定金的约定。所以，中介公司代收的1万元不经答辩人同意直接支付给被答辩人的行为，不能使代收款转变为定金。请求二审法院依法判决驳回被答辫人的全部上诉请求。原审被告中介服务部未作书面陈述。胡建兰向一审法院起诉请求：请求判令1.袁霞、中介服务部双倍返还定金4万元；2.本案诉讼费用由袁霞、中介服务部负担。一审法院认定事实：2018年5月14日，双方签订了常州市房屋转让协议一份，约定袁霞自愿将坐落于西城4-乙单元-1802室的房屋出售给胡建兰，建筑面积85.2平方米，房屋总价款116万元，签署协议时支付定金2万元（其中1万元暂存于中介方，1万元由出卖人收取，购房定金冲抵购房款），在双方到产监处办理房屋产权转移登记手续（于2018年7月15日前办理产权转让手续）的同时，胡建兰支付购房款55万元，余款59万元待抵押贷款贷出后一并付清。同时，双方在违约责任条款中约定：若出卖人中途悔约，应在毁约之日起三日内退还收取的全额房款并赔偿买受人2万元；若买受人中途悔约，需赔偿出卖人2万元。该协议约定房屋办理过户手续所需缴纳的相关税费，由购买方承担支付。协议签订当日，胡建兰向袁霞支付了定金2万元，其中1万元暂存于中介服务部。2018年8月3日，中介服务部将1万元支付给袁霞。2018年7月11日，胡建兰在永红派出所陈述：“我在钟楼区格兰艺堡顾家房产买房子交了三万两千多元给中介，现在房子买不了，钱没有退给我，我就比较恼火，2018年7月4日我就因为这件事情带着我的小女儿去清潭路24路公交站台旁的一幢楼准备去跳楼想引起公安机关的重视，想让民警帮我要钱，后来我被民警带到派出所罚款了100元。2018年7月11日下午1:10分的时候我一想起这件事情就气愤，于是我一个人走到了清潭路24路公交站台旁的一幢楼上的5楼，脚踩在护栏的缝隙间，双手抓住了护栏的栏杆，面朝南，背朝北，我的背后就是清潭路，民警安慰我叫我不要跳楼，我要求找个能管事的帮我把中介费的人过来，后来领导过来，保证帮我解决问题。后来就到派出所了。”胡建兰在公安机关同时陈述了房屋买卖协商的过程：“合同签订后，中介方说116万元是卖家净到手的，过户费和税费由我承担的，这个价格和我想象的有差距，我不想买房子了，卖家和中介说这个就属于我违约，定金不退我了，还要我出2万元给卖家，赔1万5千元给房产中介。7月3日，我与中介的领导谈，没有谈拢，我就想死在这个地方，让房子卖不出去。后来报警后，民警过来劝我，我就从楼上下来带到了派出所……”2018年7月12日，常州市公安局钟楼分局出具了钟公（永）行罚决字[2018]1648号、1651号行政处罚决定书，载明了查明的事实：2018年7月11日13时许，胡建兰在钟楼区阳台，以扬言跳楼的方式威胁民警帮助自己要回买房定金，造成周围两百多名群众围观，后民警将其解救。根据《中华人民共和国行政处罚法》之相关规定，胡建兰因扰乱公共场所秩序和遗弃被钟楼公安分局分别处以行政拘留十日、行政拘留五日（拘留期限自2018年7月12日至2018年7月27日）。审理中，双方一致同意解除案涉房屋的房屋转让协议。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的有关胡建兰向袁霞购买本市西城4-乙单元-1802室房屋的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。双方在庭审中对解除合同达成合意，故法院认定双方签订的房屋转让协议已经解除。关于合同解除的后果：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。胡建兰2018年5月14在签署协议时约定支付定金2万元，其中1万元由袁霞直接领取，1万元由中介服务部暂存，在双方纠纷解决之前，中介服务部擅自将暂存的1万元支付给袁霞，不能认定为袁霞实际收取。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，故本案胡建兰实际向袁霞交付的定金数额为10000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，胡建兰未能按照合同约定的付款时间（2018年7月15日前）支付购房款55万元，双方亦未达成新的合意，鉴于上述原因导致合同无法继续履行，故胡建兰无权要求返还定金1万元，胡建兰的诉讼请求法院不能全部支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除双方于2018年5月14日签订的《常州市房屋转让协议》；二、胡建兰于判决生效之日起十日内向袁霞返还10000元；三、驳回胡建兰的其他诉讼请求。案件受理费800元，由胡建兰负担400元，由袁霞负担400元，袁霞负担部分于判决生效之日起十日内径付胡建兰。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人所签订的《常州市房屋转让协议》第三条第1项约定，被上诉人支付上诉人定金2万元，其中1万元由上诉人收取，1万元暂存于中介方，同时在第三条第4项付款特殊约定：监管1万。从上述约定可以看出，双方关于付款特殊约定监管1万元实际改变了定金条款的约定，即将其中原约定的1万元定金转换为监管款，定金实际上只支付了1万元。因被上诉人违约，上诉人不得主张返还定金，故一审法院判决上诉人返还被上诉人除定金外的监管款1万元符合本案实际情况。综上，上诉人袁霞上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人袁霞负担。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  王 莹审判员  刘岳庆二〇二〇年四月八日书记员  浦 萍