广东省广州市从化区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0117执异40号 案外人：阮中焕，男，汉族，1971年3月8日出生，住广东省阳江市江城区。 申请执行人：广州从化柳银村镇银行股份有限公司，住所地广州市从化区街口街新城东路**，工商注册号：440101000200044。 被执行人：许洪，男，汉族，1966年9月8日出生，住广州市番禺区。 被执行人：许和健，男，汉族，1967年9月29日出生，住广东省阳江市江城区。 被执行人：许家雅，女，汉族，1965年4月29日出生，住广州市番禺区。 被执行人：佛山市三水金彩工艺品有限公司，，住所地佛山市三水区西南街道金本金港路**厂房一工商注册号：440683000049038。 本院在执行广州从化柳银村镇银行股份有限公司申请执行许洪、许和健、许家雅、佛山市三水金彩工艺品有限公司金融借款合同纠纷一案【（2019）粤0117执恢446号】过程中，案外人阮中焕对本案执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人阮中焕称，本院于2019年9月10日裁定拍卖被执行人许和健名下的位于阳江市××江北路××房的房产。虽然该房产在许和健名下，但其早已于2014年2月9日与许和健签订了《房屋买卖协议》，由许和健将上述房产以260500元出卖给阮中焕，阮中焕当天支付了260500元房款，并于2014年装修入住。因房地产开发商一直手续不齐全，至今仍未取得该房屋的房产证并办理过户手续。但据了解，近期将取得房产证。综上，请求法院撤销对被执行人许和健名下的位于阳江市××江北路××房的房产的查封及拍卖措施。为了证明其主张，案外人阮中焕提交了银行账户交易明细、房款收据、房屋买卖协议、物业费明细等证据材料。 本院查明，关于广州从化柳银村镇银行股份有限公司诉许洪、许和健、许家雅、佛山市三水金彩工艺品有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2016）粤0184民初4580号民事判决，判决如下：“一、被告许洪自本判决发生法律效力之次日起10日内偿还原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司贷款本金50万元，并支付逾期利息、罚息及复利（暂计至2016年7月6日，逾期利息为9598.94元、罚息为42187.50元、复利为2824.36元。自2016年7月7日起按照双方签订的《个人借款/担保合同》（合同编号：85500012015010051）的约定计付至还清款项之日止）；二、被告许和健、许家雅、佛山市三水金彩工艺品有限公司内对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，三被告任一人承担清偿责任后，有权向被告许洪追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额；三、驳回原告广州从化柳银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。”因许洪、许和健、许家雅、佛山市三水金彩工艺品有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，广州从化柳银村镇银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年1月3日以（2018）粤0117执165号立案执行。在执行过程中，申请执行人与被执行人达成执行和解协议，申请执行人向本院申请撤回本案执行申请，本案终结执行。后因被执行人未按照和解协议履行本案义务，申请执行人向本院申请恢复本案执行，本院依法于2019年8月14日恢复执行本案，案号为（2019）粤0117执恢446号。 本院在执行过程中，于2019年8月30日依法查封被执行人许和健名下的位于阳江市××江北路××房的房产【产权证号：粤（2019）阳江市不动产权第0038777号】，并于2019年9月10日依法裁定拍卖上述房产。2019年9月26日，本院依法通过摇珠方式选定了广东均正房地产与土地估价有限公司对上述房产进行评估，现已进入评估阶段。 另查，案外人阮中焕于2014年2月9日与许和健签订了《房屋买卖协议》，约定许和健“将座落在淘金湾小区9座1702的商品套房（未装修的毛坯房），建筑面积平方米，转卖给阮中焕。2014年2月9日乙方阮中焕付清许和健以下所有费用共：260500元。房屋余款银行按揭部分由买方以卖方名义，按银行贷款的递减方式续交至乙方变更房产权属时，界时卖方须无条件积极协助配合买方变更房产姓名手续。”具有许和健签名的收据显示：“今收到阮中焕淘金湾小区9座1702房款260500元。此房屋的所有产权归阮中焕先生所有此据。”落款日期为2014年2月9日。广东农村信用社/农村商业银行的客户回单显示：“交易名称：无折转客户账，日期：20140209，转出户名：阮中焕，金额：CNY260,000.00，转入户名：许和健。”结婚证显示，案外人阮中焕与黄元满于1994年12月24日登记结婚。广东阳江农村商业银行账户交易明细查询显示，自2014年4月至2017年1月期间，户名为黄元满每月转出2千元到3千元不定金额，对方户名为许和健；2017年2月至2019年9月期间，案外人阮中焕每月转出2千元到3千元不定金额，对方户名为许和健。 根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果显示，该涉案房产权利人为许和健，共有情况：单独所有，登记时间：2019年8月26日，权属状态：现势，产权证号：粤（2019）阳江市不动产权第0038777号，房屋建筑面积：127.82，有一条抵押信息：1、抵押权人：阳江市江城区农村信用合作联社；抵押人：许和健；抵押方式：预售商品房抵押权预告登记；抵押期限：2013-02-06至2031-02-05；债权数额41.1万元。 再查，案外人阮中焕目前在涉案房产内居住，其称，于2014年已入住涉案房产,提交了2019年11月28日阳江市嘉晋物业管理有限公司出具的《收据》，显示今收到9幢1702阮中焕物业服务费（2015年10月-2019年10月）（67.82×0.96）=122.7×49个月），合计6012.3元以及阳江市嘉晋物业管理有限公司出具的“淘金湾北区9幢1702阮中焕”自2014年1月至2019年12月的物业费明细予以证明。 本院认为，案外人阮中焕提出对涉案房产的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”因涉案房产登记在被执行人许和健名下，故本院对涉案房产予以查封、拍卖符合法律规定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人阮中焕与被执行人许和健在本院查封之日即2019年8月30日前已签订合法有效的书面买卖合同，且根据案外人提交的收据、物业费明细等现有证据足以证明案外人已合法占有涉案房产，根据银行转账凭证和银行账户交易明细可证明其已支付了全部价款，由于房地产开发商原因而非因买受人自身原因未办理过户登记。现案外人阮中焕表示其已收到了涉案房产的房地产开发商通知，涉案房产的产权证已下发，可以办理相关过户手续。因此，案外人阮中焕关于中止对被执行人许和健名下的位于阳江市××江北路××房【产权证号：粤（2019）阳江市不动产权第0038777号】执行的主张，本院予以支持。 综上，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人许和健名下的位于阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区9幢1702房【产权证号：粤（2019）阳江市不动产权第0038777号】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长  李志文 审判员  颜 丽 审判员  李洁贞 二〇二〇年四月八日 书记员  黄嘉怡