广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4725号原告：王影，女，汉族，1977年1月25日出生，住广东省深圳市南山区***************，身份证号码：220************029。委托诉讼代理人：陈柳，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，广东广和律师事务所实习律师。被告：惠州市海景银滩酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇霞光西路**海韵雅苑****房。法定代表人：宁某1。被告：惠州市山水爱斯酒店管理有限公司，住所地：惠州市*********瑞和家园商业广场2单元7层01号。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：许思炯，系该公司职员。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住，住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷**/div>法定代表人：罗某1。原告王影与被告惠州市海景银滩公司管理有限公司（以下简称海景公司）、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司（以下简称山水公司）、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告王影的委托诉讼代理人陈柳、王强到庭参加诉讼，被告海景公司、山水公司、美泰诚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王影向本院提出诉讼请求：1．判令被告山水公司将房屋恢复原貌后移交原告；2．判令被告海景公司支付拖欠租金人民币38,130元（暂计至2019年9月30日）；3．判令三被告向原告赔偿损失人民币6,000元；4．判令三被告对上述付款义务承担连带责任；5．判令被告承担本案诉讼费等。事实与理由：原告于2017年向被告美泰诚公司购买了海韵雅苑（又名：东能银滩）******号商品房。购房时美泰诚公司承诺为业主统一安排酒店管理公司将韵雅苑运营为酒店公寓，原告可从酒店管理公司获得租金和相应的住房优惠。原告与美泰诚公司授权的被告海景公司签订了《委托出租服务合同》，合同期限自2017年10月1日至2019年9月30日，双方对于租赁收入采用五五分成的方式按季度结算，每个自然季度后的第一月15日前被告海景公司需将租金支付到原告指定账户。房屋实际使用人为被告山水公司。2018年12月2日，被告海景公司、被告美泰诚公司及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司在《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司、以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》中承诺“5·5分成的APP财务公开，公开APP的标准后，一个月内落实，如果一个月落实不了，则按2,000元/月（实收）的租金保底支付。”至今APP没有落实。截止2019年9月30日，被告海景公司拖欠租金人民币38,130元。由于被告违约使原告不能合理安排房屋租赁事宜，使原告损失租赁合同解除至再次委托出租期间的租金收益，再次寻租以三个月期限为宜，要求被告赔偿原告损失6,000元。据原告了解，被告美泰诚公司前期曾授权过深圳市豪派特酒店管理有限公司、伊思德（中国）有限公司两家酒店管理公司对海韵雅苑项目进行运营，目前承接该项目运营的是被告海景公司，因此海韵雅苑业主必须和被告海景公司签订返租协议。而被告海景公司与被告山水公司有合作关系，房屋实际为被告山水公司作为经营“东能·山水花园度假中心”使用。原告认为被告海景公司延迟支付租金和拖欠租金的行为严重违约，侵害原告的合法权益。三被告在海景银滩项目中有合作关系，业主只能和被告美泰诚公司指定的酒店管理公司签订租赁合同，并由被告美泰诚公司指定的酒店经营，实际上被告山水公司和被告美泰诚公司也是租赁合同的主体，请求三被告对原告请求承担连带责任。综上所述，原告认为被告的行为构成根本违约，为维护原告的合法权益，请求解除租赁合同、收回房屋并要求三被告支付租金、赔偿损失。原告向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同；2.委托租赁服务协议书；3.原告收取租金的银行流水；4.惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司、以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复；5.范军总银行流水；6.通知函；7.告知函；8.涉案楼盘的广告宣传页；9.大众点评上关于涉案楼盘的酒店经营信息；10.消费小票、照片、客房价目表、名片；11.郑重声明、致业主的一封信；拟证明其诉称事实。被告海景公司、山水公司、美泰诚公司未答辩，也未提交证据。综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2018年2月28日，原告与被告美泰诚公司于签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告美泰诚公司开发的坐落于惠州大亚湾霞涌霞光西路3号海韵雅苑1栋17层17号商品房，房屋用途为住宅。2017年9月29日，原告作为甲方与作为乙方的被告海景公司签订《委托租赁服务合同》，约定由原告将其购买的上述房屋委托给被告海景公司托管经营，合作期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止。关于双方的权利和义务，合同第六条约定：乙方在提供租赁服务期间应该做到公开、透明，并建立财务查询网络平台系统，提供指定账户，提供甲方在网络查询当月、当季及当年出租率、房价、营业收入情况。关于租金及其支付方式，合同第三条约定：1.租赁收入为委托物业租赁经营取得的、扣除佣金或代理费及增值税/营业税（含附加费）后的实际收入；2.经双方友好协商同意，对于取得的租赁收入，委托物业由乙方指定品牌进行委托租赁的业主将作为一个整体与乙方按照各占的比例进行租赁收入分配，即同一委托经营品牌的全体业主共同享有50%，乙方享有50%，之后再按各位业主委托物业的购房总金额及实际委托日期计算各自应得收益……6.租金收入分成实行季结，每个自然季度后的第一月25日前，将租金支付到原告指定账户；7.对国家税法规定应当由甲方缴纳的有关税费，由乙方依法代扣代缴后将季度租赁收入余款支付给甲方……。合同还约定了双方的其他权利和义务。《委托租赁服务合同》签订后，原告按约向被告海景公司交付房屋。被告海景公司于2018年4月25日向原告支付2018年第一季度租金6,000元；于2018年12月20日向原告支付2018年第三季度租金3,170.8元；于2019年1月25日预付租金700元。此后，被告海景公司未再按约向原告支付租金。2018年12月2日，根据本案房屋所在小区临时业委会成员提出的诉求，被告海景公司、被告美泰诚公司以及案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司作出《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》[以下简称《9点诉求回复》]，主要内容为：“1.2018年12月17日前付清全部业主2018年9月15日前所欠所有租金，2018年9月15日至2019年1月31日期间的业主租金，于2018年12月30日前给出双方认可的解决方案，后续所有租金支付必须按合同约定日期执行，逾期按法律规定最高额度赔偿；2.办证费、契税余款从12月3日开始退还给业主；……5.原来跟豪派特签约的业主在承诺与豪派特解约的前提下，可以改签海景银滩，新合同条款按豪派特原合同的条款执行；6.5*5分成的APP财务公开，公开APP的标准后，一个月内落实，如果一个月落实不了，则按2,000元/月（实收）的租金保底支付……”。该协议的“5*5分成的APP财务公开”并没有落实。本案审理过程中，原告为证明被告美泰诚公司参与本案房屋出租合同的事实，提交了被告美泰诚公司于2015年6月29日向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》、被告美泰诚公司于2015年8月5日向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》，以及被告美泰诚公司的广告宣传单。被告美泰诚公司在《郑重申明》中载明的相关内容为：“……作为出卖人基于我们之间的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条的约定，于2013年1月25日与深圳豪派特国际酒店管理有限公司（以下简称‘豪派特公司’）签订了《豪派特酒店管理有限公司合作合同》……为能够有效采用专业酒店管理模式和管理经验……于2013年9月18日与豪派特公司签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次明确委托豪派特公司对东能银滩项目实行管理。由此可以明确豪派特公司是基于我司的委托授权，才有资格与东能银滩小业主签订《房产出租委托服务协议书》……我司有权随时解除对其的委托授权。而豪派特公司委托代理行为产生的相应法律责任，将由我司依法承担。由于豪派特公司的经营管理理念、水准、效率未达到合同约定要求……我司于2015年2月5日和4月27日分别书面致函豪派特公司，通知解除前述相关委托合同……综上，我司承诺承担东能银滩小业主与豪派特公司之间所签订的《房产出租委托服务协议书》而产生的一切法律责任……”。被告美泰诚公司在《致业主的一封信》中载明的主要内容为：“……因原受托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效应上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。案外人范军总的银行流水显示，被告美泰诚公司在2015年7月至2016年7月期间向案外人范军总支付了租金款项。被告美泰诚公司在给案外人胡艳丽的《通知函》中载明的主要内容为：“……因原委托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效果上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。本案楼盘的广告宣传单显示的内容为：“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2,000元/套租金收益……”。原告为证明本案楼盘是被告山水公司实际经营管理的事实，提交了“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片作为证据。“东能·山水花园度假中心”的网页截图，内容显示“东能·山水花园度假中心”是中青旅山水股份集团有限公司旗下高端度假品牌；被告山水公司的银联回单，内容显示该公司于2019年3月9日接受尾数为0713的订单号的微信支付消费款50元；“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片，内容显示本案楼盘门口招牌为“东能·山水花园度假中心”；“山水花园酒店”的客房价目表及名片，内容显示山水花园酒店地址为惠州市*********。以上事实，根据当事人庭审陈述和提供的证据在卷佐证，经庭审核实，予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。关于《委托出租服务合同》有关租金支付数额约定的认定问题。在原告与被告海景公司履行《委托出租服务合同》的过程中，原告所在小区的临时业委会成员代表原告等业主与被告海景公司等签订了《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》。该《回复》关于“5*5分成的APP财务公开，公开APP的标准后，一个月内落实，如果一个月落实不了，则按2,000元/月（实收）的租金保底支付”的内容，属于特别针对原告等业主与被告海景公司签订的《委托出租服务合同》关于“乙方在提供租赁服务期间应该做到公开、透明，并建立财务查询网络平台系统，提供指定账户，提供甲方在网络查询当月、当季及当年出租率、房价、营业收入情况”和“经双方友好协商同意，对于取得的租赁收入，委托物业由乙方指定品牌进行委托租赁的业主将作为一个整体与乙方按照各占的比例进行租赁收入分配，即同一委托经营品牌的全体业主共同享有50%，乙方享有50%，之后再按各位业主委托物业的购房总金额及实际委托日期计算各自应得收益”等相应条款内容的修改变更。由于被告海景公司没有提交其已经落实5*5分成APP财务公开承诺的相关证据，故对于被告海景公司欠租期间的应付租金数额，应当按每月保底2,000元的标准予以认定。关于租金及其利息支付问题。向原告支付租金，是被告海景公司应当履行的合同义务。被告海景公司对其履行合同义务的事实负有举证责任。在被告海景公司未能举证证明其实际欠付租金具体数额的情况下，对于被告海景公司所欠原告租金的具体数额，应当按照原告陈述予以认定。根据原告庭审陈述，被告海景公司自2018年10月1日起未再按约向原告支付租金，对此本院予以确认。因此，被告海景公司应当向原告支付自2018年10月1日起至本案庭审之日即2020年1月10日的租金，按每月2,000元计算为（15+10/31）×2000=30,645.2元。之后产生的租金，原告可另行主张。至于被告海景公司于2019年1月25日向原告转账支付的700元租金虽转账摘要为“预付租金”，但实际上被告海景公司向原告支付的2018年第三季度租金仅为3,170.8元，2019年1月25日的700元租金应当认定为是支付2018年第三季度的租金。关于原告要求赔偿房屋在再次寻租期间租金损失的诉讼请求。根据原告提交的《商品房买卖合同》显示，本案房屋用途为住宅，不属于商业用房。该房屋由原告收回后，其居住功能已归原告控制并享有，原告不可能再受到房屋使用损失。故对于原告要求赔偿其在重新寻租期间的租金损失的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告美泰诚公司是否需要与被告海景公司承担连带责任的问题。首先，从《9点诉求回复》的法律性质分析，该《9点诉求回复》的内容，涉及商品房买卖合同、房屋租赁合同和物业服务合同的具体履行事项。而被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司分别是相关合同以业主为相对方所对应的合同另一方主体。该《9点诉求回复》属于被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司针对临时业委会成员同时提出的多个合同诉求而一同作出的回复，回复内容并没有有关该三家公司需要相互交叉担保，相互共同履行合同义务的明确规定。因此，在合同义务已有明确责任主体的情况下，该三家公司共同向业主作出的履行相关合同义务的承诺，并不必然在其相互间产生相互保证担保的作用，仅应理解为该三家公司应对《9点诉求回复》所涉及的各自合同义务分别承担履行责任。故被告美泰诚公司无需承担连带责任。其次，原告提交的被告美泰诚公司向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》，被告美泰诚公司向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、广告宣传单、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》，均不能证明被告美泰诚公司承诺为被告海景公司承担连带责任。再次，原告提出被告美泰诚公司实际上也是《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体的主张，没有相关证据支持，本院不予认定。综上，原告以上述材料为依据，要求被告美泰诚公司对被告海景公司应当履行的合同义务承担连带责任的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于被告山水公司应否承担连带清偿责任问题。原告提交的“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片，均不能明确被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人，原告对此应当承担举证不能的责任。故对原告主张被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人的事实，本院依法不予认定。原告提出的被告山水公司是原告与被告海景公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体的事实，没有相关证据支持，本院不予认定。同时，即使被告山水公司确有实际经营使用本案房屋的事实，因被告山水公司仅与被告海景公司存在租赁合同关系，而与原告没有合同关系，根据合同相对性原则，被告山水公司也无需向原告承担合同责任。综上，原告要求被告山水公司与被告海景公司连带承担合同责任的相关诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告山水公司是否应将房屋恢复原貌后移交给原告的问题。如前所述，不能认定被告山水公司是原告所诉《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体，也不能认定被告山水公司是原告房屋的实际占有人，故被告山水公司无需向原告腾退房屋。因此，原告要求被告山水公司将房屋恢复原貌后移交原告的诉讼请求，本院依法不予支持。被告海景公司、山水公司、美泰诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王影支付2018年10月1日至2020年1月10日期间的租金30,645.2元；二、驳回原告王影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903.25元，由被告惠州市海景银滩公司管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 钟丹燕审 判 员 王科丰审 判 员 林嘉伟二〇二〇年一月二十日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊