广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初89号 原告：陈贵英，女，1982年8月24日出生，壮族，务工，住广西壮族自治区崇左市大新县。 委托诉讼代理人：黄立群，广西帮达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄雪元，广西帮达律师事务所执业律师。 被告：崇左市嘉豪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道龙胤财富广场**1-101。统一社会信用代码:914514005615712091。 法定代表人：莫始达，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵朔艺，广西欣和律师事务所执业律师。 原告陈贵英与被告崇左市嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告陈贵英的委托诉讼代理人黄立群，被告嘉豪公司的委托诉讼代理人赵朔艺到庭参加诉讼;原告陈贵英、被告嘉豪公司的法定代表人莫始达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈贵英向本院提出诉讼请求：1.嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续；2.嘉豪公司向其支付逾期办理产权转移登记违约金共计168416.13元（其中住房逾期办证违约金69936.95元，以购房款为基数，中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，并计算复利，从2015年8月1日暂计至2019年9月1日，此后违约金计至实际办证之日止；商铺逾期办证违约金98479.18元，以购房款为基数，中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%为基础，参照逾期罚息利率标准计算，并计算复利，从2016年6月31日暂计至2019年9月1日，此后违约金计至实际办证之日止）。 事实和理由：2012年11月29日，陈贵英与嘉豪公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为BA20121100273)，购买其开发的位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第5栋2-1103号房，房屋总价款为255824元。双方合同约定：1.嘉豪公司应当在2013年12月31日前交付该商品房；2.如因出卖人责任致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。合同签订后，陈贵英依约支付了购房款，但嘉豪公司于2015年5月1日才交付商品房。交付房屋后，嘉豪公司在商品房交付使用后未能依照合同约定协助业主办理房屋产权转移登记。 2013年7月20日，陈贵英与嘉豪公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为BA20130700248)，购买其开发的位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第3栋117号商铺，房屋总价款为351360元。双方合同约定：1.嘉豪公司应当在2014年3月31日前交付该商品房；2.如因出卖人责任致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。合同签订后，陈贵英依约支付了购房款，但嘉豪公司于2016年4月24日才交付商铺。交付商铺后，嘉豪公司在商铺交付使用后未能依照合同约定协助业主办理房屋产权转移登记。 陈贵英认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金明显过低，无法弥补业主的实际损失，故依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，嘉豪公司应参照银行同期逾期贷款利率的标准计付逾期办证违约金。至今，嘉豪公司仍未支付该项违约金，为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 嘉豪公司辩称：一、涉案小区确实存在逾期办证的事实；二、双方签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，是合法有效的，当事人应当按照合同约定承担相应责任；合同中已明确约定逾期办证违约金的支付不超过总房款的0.2%，故应按照此约定计付违约金；三、涉案小区的业主此前已就逾期交房提起的诉讼，并获得了逾期交房违约金的赔偿，如本案还在合同外加重嘉豪公司的违约赔偿责任，亦存在明显不公平。综上，应当驳回陈贵英的诉求，以合同约定计付逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：2012年11月29日，陈贵英与嘉豪公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为BA20121100273)，合同约定的主要内容有：1.陈贵英购买嘉豪公司开发的位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第5栋2-1103号房，房屋总价款为255824元；2.应当在2013年12月31日前交付该商品房；3.出卖人应当在商品房交付使用后730日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；4.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。签订该合同后，陈贵英依约支付了购房款。嘉豪公司于2015年5月3日交付涉案房屋，至今尚未协助办理不动产权转移登记手续。 2013年7月20日，陈贵英与嘉豪公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为BA20130700248)，合同约定的主要内容有：1.陈贵英购买嘉豪公司开发的位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第3栋-117号商铺，商铺总价款为351360元；2.应当在2014年3月31日前交付该商品房；3.出卖人应当在商品房交付使用后730日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；4.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%。签订该合同后，陈贵英依约支付了购房款。嘉豪公司于2016年6月31日交付涉案商铺，至今尚未协助办理不动产权转移登记手续。 上述事实有《商品房预售合同》及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于陈贵英要求嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续的问题。依法成立的合同应受法律保护。陈贵英与嘉豪公司签订的两份《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。涉案房屋及商铺不存在查封、抵押的情况，且陈贵英已依约支付了购房款，现要求嘉豪公司协助办理不动产权转移登记手续有事实和法律的依据，本院予以支持。 %1、关于陈贵英要求嘉豪公司支付逾期办理产权转移登记违约金是否有事实和法律依据的问题。本案中，办理房屋产权证的相关事宜，双方当事人在《商品房预售合同》中已明确约定业主应当取得房屋产权登记的时间，且嘉豪公司对于涉案房屋逾期办证的情况予以认可，故嘉豪公司应当向陈贵英支付逾期办理产权转移登记违约金。 %1、关于逾期办理产权转移登记违约金计算的问题。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，合同约定“......买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权转移登记的......”根据审理查明事实，涉案房屋的实际交房时间为2015年5月1日，故逾期办证违约金应当于2017年5月1日起计算；涉案商铺的实际交房时间为2016年4月24日，故逾期办证违约金应当于2018年4月25日起计算。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准作出了约定即“......买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金，累计支付违约金总额最高不超过总房款的0.2%”，依照此项约定，涉案住房的逾期办证违约金即为511.648元（255824元×0.2%）；涉案商铺的逾期办证违约金即为702.72元（351360元×0.2%）。陈贵英认为该违约金明显偏低，无法弥补其实际损失。本院认为，逾期办证客观上确实对买受人造成损害，综合实际损失、双方过错等情况，本院确定计算涉案住房的逾期办理房屋产权证违约金自2017年5月1日至2020年1月9日，共计983天，按照陈贵英已付购房款255824元，调整违约金为25147.5元；涉案商铺的逾期办理房屋产权证违约金自2018年4月25日至2020年1月9日，共计624天，按照陈贵英已付购房款351360元，调整违约金为21924.86元。两项共计47072.36元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条、第十六条、第十八条规定，判决如下： 1、崇左市嘉豪房地产开发有限公司协助陈贵英办理位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第5栋2-1103号房的不动产权转移登记手续； 2、崇左市嘉豪房地产开发有限公司协助陈贵英办理位于崇左市环城东路西侧（宁明花山新城小区）第3栋-117号商铺的不动产权转移登记手续； 三、崇左市嘉豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈贵英支付逾期办理房屋产权转移登记违约金47072.36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1834元，由陈贵英负担1345元，由崇左市嘉豪房地产开发有限公司负担489元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  许 欢 二〇二〇年四月二日 法官助理  谢 云 书 记 员  覃年芸 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。