广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复85号 复议申请人（异议人）：容广忠，男，汉族，1973年6月2日出生，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：黄子健，广东信标律师事务所律师。 委托代理人：陆媛媛，广东信标律师事务所律师。 申请执行人:中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行，住所地：广东省佛山市顺德区。 负责人：胡智强。 被执行人：广东桃太郎汽车配件开发有限公司，住所地：广东省佛山市高明区。 法定代表人：范应胜。 复议申请人容广忠不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 顺德区法院查明，涉案位于佛山市高明区XXXXXXXX号的房产权属人为广东桃太郎汽车配件开发有限公司（以下简称桃太郎公司），该公司将房产抵押给中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行（以下简称农行乐从支行），并在土地管理部门、房产管理部门办理了抵押登记，登记日期为2012年9月7日、2012年9月10日。后农行乐从支行与桃太郎公司等形成诉讼，经（2013）佛顺法民二初字第703号民事判决书确认，农行乐从支行对上述房产依法享有抵押优先受偿权。其后该案进入执行程序，现执行案号为（2019）粤0606执恢695号。该案在执行过程中，依法裁定拍卖、变卖上述房产，并发出执行公告。异议人于2019年9月24日向顺德区法院申请对上述房产进行带租约拍卖，顺德区法院不予支持其主张，异议人遂于2019年10月29日向顺德区法院提出执行异议。以拍卖上述房产的行为不符合法律规定为由，请求停止对该房产的拍卖，并要求以带租不交吉的方式另行公开拍卖，并提交了土地使用权证、房产证、土地房屋租赁合同书、指定汇款通知书、银行转账交易单据、银行流水、修改方案预算、收据、送货单、保安工资单等复印材料证实其主张。 顺德区法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案房产于2012年9月7日、2012年9月10日设立了房产、土地的抵押登记，而异议人提供的房屋租赁合同显示双方签订租赁合同的日期为2013年9月3日，其在执行异议申请书上也确认签订租赁合同的日期为2013年9月3日，即异议人主张的租赁权设立时间晚于抵押权设立的时间，故异议人主张的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权。异议人请求对涉案房产进行带租约拍卖的异议缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议人容广忠的异议请求。 复议申请人容广忠不服上述裁定，向本院申请复议,请求：1.撤销（2019）粤0606执异928号执行裁定书；2.变更异议裁定立即停止对涉案房产的拍卖；3.变更异议裁定将涉案房产更正为以带租不交吉的方式另行进行公开拍卖；4.请求两被申请人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、顺德区法院作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定书存在法律适用错误，依法应予撤销。顺德区法院机械、错误地理解《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，导致法律适用错误。复议申请人在执行异议申请书中强调，对该法条不应机械理解，不是所有抵押物上的租赁关系都对抗已登记的抵押权，租赁关系和抵押权绝非天然对立。因此适用该条规定必须先有充分证据证明抵押物上的租赁关系对抗了已登记的抵押权。本案中土地房屋租赁合同书所约定的租金是合理的，且在（2019）粤0606执恢695号执行案，以及（2019）粤0606执异928号执行裁定的审查过程中，均没有任何证据可证明，复议申请人对涉案房产的租赁权会影响抵押权的实现，在执行异议审查过程中也没有征询过申请执行人的意见。顺德区法院没有任何依据证明复议申请人对涉案房产的租赁关系对抗了抵押权，其以《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定为根据，驳回复议申请人的异议请求，系严重的法律适用错误。除非租赁关系的存在，对抵押权的实现有影响，否则，实现抵押权时应当附带租赁关系。二、顺德区法院作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定书，遗漏了复议申请人的异议请求，严重违反法定程序，应当予以撤销并发回重新审查。复议申请人在执行异议书中共有三项异议请求，分别为：一、请求立即停止对涉案房产的拍卖。二、请求对涉案房产进行带租约拍卖。三、请求两被申请人承担本案的诉讼费用。为支持复议申请人第一项异议请求，复议申请人提出了以下事实理由，并提供了相关证据：（一）法院未经审查单方面告知要求复议申请人搬离涉案房产没有任何法律依据，对复议申请人没有法律效力。复议申请人有权不向买受人移交涉案房产。因为拍卖公告的内容与事实不符，应当立即停止对涉案房产的拍卖。复议申请人已如实向执行法院递交租赁合同和相关付款凭据，并且主张合法享有租赁权利，但法院对此并无进行严格审查，只是通过执行笔录简单告知复议申请人，因租赁权不可对抗抵押权，直接简单认定对租赁合同的处理结果，并单方面告知复议申请人必须在成交后两个月内自行搬离。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，复议申请人有权在租赁期内阻止向任何受让人移交占有被执行的不动产。因此法院单方面告知复议申请人必须在成交后两个月内自行搬离涉案房产没有任何依据，该告知对复议申请人没有法律效力，复议申请人有权在租赁期内继续占有使用涉案房产。因此在租赁期内，法院无权将涉案房产清场移交买受人。法院在拍卖公告中发布与事实不符的信息是重大瑕疵，应当立即停止对涉案房屋和土地的拍卖。（二）《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日，通过网络司法拍卖平台公示下列信息……（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等。”第十四条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担。”根据上述规定，复议申请人对涉案房产的租赁关系尚未解除的情况下，顺德区法院应当在拍卖公告中公示复议申请人实际占有使用涉案房产的情况，并应当在拍卖公告中特别提示复议申请人承租并分租涉案房产的情况。但复议申请人发现，在法院拍卖公告中完全没有披露上述事实，该拍卖行为已严重违反了上述规定，应当立即停止对涉案房产的拍卖。但顺德区法院作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定书，仅对复议申请人第二项异议请求进行了审查，遗漏了复议申请人的第一项异议请求，更没有对上述理由是否成立进行审查，该裁定违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，严重违反法定程序，应当依法撤销该异议裁定。三、顺德区法院作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定书，剥夺了复议申请人的司法救济权利，严重损害了复议申请人的权利。顺德区法院作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定书，驳回复议申请人的异议请求，相当于否定了复议申请人对涉案房产的租赁关系，该行为不符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，执行法院在执行程序中，应当根据司法机关作出的司法裁判等执行依据中确定的内容来执行。但目前没有任何生效裁判文书对该租赁合同予以解除，那么执行法院就没有解除租赁关系的权利。顺德区法院直接作出实体审查，剥夺了复议申请人的司法救济权利。四、带租约拍卖涉案房产是最优的财产处置办法，请求依法变更裁定，将涉案房产更正为以带租不交吉的方式，另行进行公开拍卖。目前，涉案房产已转租给11个租户进行生产经营，若顺德区法院不带租拍卖涉案房产，由此导致的工人工资、员工经济补偿、装修损失、违约金损失等将无从追偿，由此将影响社会稳定。另外，涉案房产不带租拍卖，所实现的价值不一定大于带租约拍卖的价值，但若不带租约拍卖，买受人若不愿意与现在的租户续约，则必然导致复议申请人及其他转租承租人的损失。因此，带租约拍卖涉案房产是最优处置办法，请法院综合各方利益认真考虑。 复议申请人容广忠在复议期间，未向本院提交新的证据。 申请执行人农行乐从支行未进行答辩，也未向本院提交新的证据。 被执行人桃太郎公司未作答辩，也未向本院提交证据。 经审查，对顺德区法院在异议审查中查明的事实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，复议申请人容广忠所主张的租赁权，是在抵押权设立后形成的，该租赁权必然影响抵押优先受偿权的实现。因此，顺德区法院在执行中，应当依法将其除去后进行拍卖。现复议申请人容广忠主张带租约拍卖，实际上是主张以租赁权对抗抵押权，其主张依法不能成立，应不予支持。 至于复议申请人容广忠主张拍卖程序违法，拍卖公告中没有告知租赁权事项，法院应当停止拍卖，但顺德区法院作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定未作严格审查的问题。因复议申请人所主张的租赁权不能对抗抵押权，顺德区法院将其依法除去后进行拍卖，当然无需在拍卖公告中告知租赁权事项；顺德区法院在异议审查中，已驳回复议申请人的异议请求，复议申请人亦与具体执行行为无利害关系，因此亦无需另行审查相应拍卖行为是否违法。 综上，复议申请人容广忠的复议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；顺德区法院作出的（2019）粤0606执异928号执行裁定认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人容广忠的复议请求，维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606执异928号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  冼富元 二〇二〇年四月二十三日 法官助理周相聪 书记员黄榕霞