重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初4967号原告：徐忠明，男，1955年9月28日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：文杰，重庆佳士律师事务所律师。被告：重庆华科建筑工程有限公司，住所地重庆市涪陵区太极大道**邮政综合楼1-1-1，统一社会信用代码91500102208550693P。法定代表人：秦大春，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵广云，重庆山语律师事务所律师，第三人：重庆市涪陵区住宅开发有限公司，住所地重庆市涪陵区步阳路（董家湾移民小区），统一社会信用代码915001027116128984。法定代表人：简远乾，该公司总经理。委托诉讼代理人：周密，女，1987年5月7日出生，住重庆市涪陵区。第三人：刘伦安，男，1953年1月23日出生，住重庆市九龙坡区。原告徐忠明与被告重庆华科建筑工程有限公司（以下简称重庆华科建司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理。2018年12月18日，本院以（2018）渝0102民初8930号民事判决驳回原告徐忠明的诉讼请求。原告徐忠明不服提起上诉，重庆市第三中级人民法院以（2019）渝03民终691号民事裁定：一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2018）渝0102民初8930号民事判决。二、发回重庆市涪陵区人民法院重审。本院依法由审判员何终裕担任审判长，与人民陪审员卿岛、刘鲁蜀组成合议庭，适用普通程序，分别于2019年10月11日、16日先后两次公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加了重庆市涪陵住宅开发有限公司（以下简称涪陵住宅开发公司）、刘伦安为独立请求权第三人参加诉讼。原告徐忠明及其委托诉讼代理人文杰、被告重庆华科建司的委托诉讼代理人赵广云、第三人涪陵住宅开发公司的委托诉讼代理人周密、第三人刘伦安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐忠明向本院提出诉讼请求：请求依法判决重庆华科建司协助徐忠明将国有土地使用权（涪国用2003字第002087号）变更登记在徐忠明名下。事实和理由；2001年，徐忠明作为实际投资人，以原涪陵乌江建筑总公司（以下简称乌江建司）的名义与涪陵住宅开发公司签订《桅杆堡解危解困工程承包协议书》，约定乌江建司承建桅杆堡解危解困工程项目，对该工程自主经营，自负盈亏，涪陵住宅开发公司协助乌江建司办理该工程的土地使用权证等手续。该协议书载明的项目负责人为原告徐忠明。2001年12月30日，乌江建司取得桅杆堡解危解困工程项目土地使用权（涪国用2001字第019134号、019135号）。2002年，徐忠明以乌江建司的名义对涪国用2001字第019134号土地使用权证涉及的土地进行了开发，修建了桅杆堡解危解困三单元正一层、正二层及负一层、负二层非住宅房屋以及楼上10层房屋。因涪国用2001字第019135号土地（以下简称案涉土地）未开发，加之乌江建司经营不善破产倒闭，徐忠明就将该宗土地挂靠登记到重庆市涪陵第四建筑公司（以下简称涪陵四建司）名下，土地使用权证亦变更登记为涪国用2003字第002087号。2003年3月6日，徐忠明与涪陵四建司签订协议书，约定徐忠明以项目部挂靠形式与涪陵四建司联合开发桅杆堡未使用土地，徐忠明作为实际投资人自主经营，自负盈亏。在徐忠明施工过程中，由于涪陵区房管局、涪陵住宅开发公司无限扩大债务，加之案涉土地属于修建乌江二桥的备用选址，导致该工程被迫搁置。2003年10月8日，涪陵四建司的法定代表人秦大春用案涉土地作价616万元与李桂英共同成立了涪陵四建司。因案涉土地的实际投资人为徐忠明，所以该土地迟迟未能办理使用权转移手续，为此，秦大春被涪陵工商行政管理局给予行政处罚。2012年3月1日，涪陵四建司更名为重庆华科建司即本案重庆华科建司。因案涉土地使用权虽然登记在涪陵四建司名下，但徐忠明才是该土地的实际使用权人，故请求人民法院支持徐忠明的诉讼请求。被告重庆华科建司辩称：1、徐忠明没有按照承诺的时间交纳桅杆堡解危解困工程项目转让时约定的前期债务，徐忠明已经退出了该工程项目的经营，不再享有该工程的权利，也不享有该宗土地使用权；2、桅杆堡解危解困工程项目的土地并未划拨或出让给徐忠明，徐忠明也不享有该项目土地使用权；3、涪陵区政府以及相关部门没有与徐忠明或者当时的承建单位约定谁安置了桅杆堡解危解困工程项目的被拆迁户，谁就享有桅杆堡解危解困工程项目所属的土地使用权。因此，即使徐忠明安置了桅杆堡解危解困工程项目的被拆迁户，也不享有土地使用权；4、桅杆堡解危解困工程项目所涉及的土地在旧城改造红线范围内，属暂停或限制办理变更登记手续的情形；5、重庆华科建司既没有法定，也没有约定协助徐忠明办理土地使用权变更登记手续的义务，故请求人民法院驳回徐忠明的诉讼请求。第三人涪陵住宅开发公司述称：1、涪陵住宅开发公司原系隶属于涪陵区房产管理处的全民所有制企业；2、2006年1月26日，涪陵住宅开发公司的股东将股份转让给重庆市涪陵博宇房地产开发有限公司，股权转让协议约定除桅杆堡工程项目的债权债务外，其余债权债务全部予以转让；3、涪陵住宅开发公司现已经改为私有制，对徐忠明的请求不作评价。第三人刘伦安述称：桅杆堡解危解困工程项目全部是由刘伦安投资，徐忠明没有投入资金，要求双方对前期投入进行结算，现刘伦安不要求享有土地使用权。请求驳回徐忠明的诉讼请求。经审理审明，1997年，原重庆市涪陵三峡经济贸易总公司（以下简称三峡经贸公司）的法定代表人李朝荣以公司名义挂靠涪陵地区长宁建筑安装工程公司六处与涪陵住宅开发公司签订《联合建房协议》，约定由三峡经贸公司对涪陵城桅杆堡3-15号及毛家堡96、97、98号等老城居民区的居民住房进行改造开发。项目前期旧房拆除及三单元主体工程修建部分后，由于该项目未经规划部门许可被责令停建，从而导致被拆迁户未能按期入住而信访。2001年6月12日，重庆市涪陵区人民政府办公室专题研究桅杆堡危房改造遗留问题，形成了重庆市涪陵区人民政府办公室（2001）第111号《议事纪要》，载明：“桅杆堡危房改造的遗留问题由区房管局负责解决；具体方案由房管局制订；该项目视作解危解困房对待，项目配套费全免，其他规费能免则免”。2001年10月15日，涪陵住宅开发公司与三峡经贸公司终止了《联合建房协议》，双方约定涪陵住宅开发公司承接该项目的一切债权，并负责偿还该工程前期投入及有关债务292.890451万元。2001年10月25日，涪陵住宅开发公司与乌江建司签订《桅杆堡解危解困工程承包协议》，约定乌江建司支付涪陵住宅开发公司292.890451万元前期债务后，涪陵住宅开发公司将桅杆堡解危解困工程项目转让给乌江建司，由其自主经营，自负盈亏。徐忠明作为乌江建司在该项目的负责人在协议上签名。2001年12月2日，乌江建司与徐忠明签订《桅杆堡解危解困工程内部承包协议》，约定徐忠明同意支付约300万元前期债务后，乌江建司将桅杆堡3-15号以及毛家堡96、97、98号等旧房宅基地约2.6866亩及三单元部分半成品工程（建筑面积18000㎡以上）交与徐忠明承建，由徐忠明自主经营，自负盈亏，乌江建司因此成立了桅杆堡解危解困工程项目部（以下简称项目部），由项目部负责全权处理工程建设中的一切事务，并承担一切经济责任。2001年12月28日，乌江建司依据《桅杆堡解危解困工程承包协议》与涪陵区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同第十四条约定，乌江建司在投资开发利用土地时，必须达到总投资（不包括出让金）的25%（或建筑面积达到设计总面积的25%）后，才有权将全部或部分地块的余期使用权转让、出租。合同签订后，乌江建司出让取得了桅杆堡解危解困工程的国有土地使用权[其中596.81平方米的国有土地使用权证号为涪国用（2001）字第019134号；4067.79平方米的国有土地使用权证号为涪国用（2001）字第019135号（即本案涉案土地）]，出让金按《议事纪要》的要求予以了免交。2002年1月3日，徐忠明与刘伦安签订《房屋联营开发建设合同》，由徐忠明以上述土地使用权和开发该项目的优惠政策作为投资，刘伦安向涪陵区房管局交纳保证金陆拾万元人民币和梯坎处公路修建、三单元未竣工部分修建及资金缺口的筹积约250万元投资。同月31日，徐忠明以项目部的名义将三单元未完工程承包给任崇珍修建，并于2002年7月完工，工程总款160万元（该款为涪陵住宅开发公司和涪陵区房管局共同支付）。项目部在房屋建成后对被拆迁户进行了安置。2002年12月30日，徐忠明因未按约定支付前期债务，在涪陵区房管局催款时，以项目部名义向涪陵区房管局承诺，请求延期至2003年3月31日前支付。2003年1月29日，徐忠明、刘伦安以项目部的名义与涪陵四建司签订《承诺书》，涪陵四建司向项目部承诺：“1、涪陵四建司在2003年1月30日前借款20万元给项目部，利息按银行同期贷款利息计算。此款由区房管局监管；2、涪陵四建司负责向银行借款工程所需建设资金，其相应抵押物由项目部提供，如因项目部抵押物手续资料有误或不完善造成贷款不能如期到位，涪陵四建司不承担任何违约责任；3、涪陵四建司须在3月20日前第一次贷款200万元交由区房管局偿还原债务；4、涪陵四建司给项目部的贷款除200万元划归区房管局外，其余款项应划入双方指定账户，共同监管”。项目部向涪陵四建司承诺：“1、项目部向涪陵四建司提供贷款担保物及相关资料；2、项目部将桅杆堡A幢（即原称一、二单元）交涪陵四建司承建（建筑安装合同另行签订）。如项目部不将桅杆堡A幢交涪陵四建司承建，除退还20万元借款外，另付违约金100万元；3、涪陵四建司承建的桅杆堡A幢工程质量合格，进度快，文明诚信，与项目目标配合默契，项目部可将B幢继续交给涪陵四建司承建；4、在涪陵四建司贷款到位后，项目部必须在5个工作日内归还涪陵四建司借款20万元。涪陵四建司贷款到位是承建A幢及B幢的前提条件。项目部应在2003年4月30日前通知涪陵四建司进场，否则视为项目部违约，必须承担相应的违约责任”。徐忠明与乌江建司于同年2月27日签订《协议书》，约定解除双方于2001年12月2日签订的《桅杆堡解危解困工程内部承包协议》，并由徐忠明自行到相关部门办理以乌江建司名义办理的房产开发、建筑等相关手续（证件）的变更登记。2003年3月6日，徐忠明、刘伦安以项目部的名义与涪陵四建司签订《协议书》约定：1、双方同意涪陵桅杆堡解危解困工程项目，以挂靠形式与涪陵四建司联合，其实质是项目部自负盈亏。2、双方确认下列资产归项目部所有：（1）桅杆堡工程范围内土地（面积10005平方米）上的A、B、C三幢57500平方米的建筑，使用权及其评估价值；（2）房屋资产（以《房屋所有权证》为准），项目开发权、建设权；（3）该宗土地范围内的各种建筑、构筑物。3、该项目挂靠后，A、B幢工程由涪陵四建司负责建筑安装（按2003年元月29日签订的协议约定为准）。其余与该工程有关的建设权，（幢号包干）由项目部自行决定向外发包；整个工程质量、安全等管理事宜均由涪陵四建司负责。4、双方同意在该工程项目的挂靠后，开发、建设等相关手续（证件）的办理均以项目部名义办理或变更（指过去已办理完的部分手续、证件等），涪陵四建司需提供相应印章、手续、资料等。协议签订后，涪陵四建司与乌江建司于当月12日在涪陵区国土资源局办理了国有土地使用权变更登记，将涪国用2001字第019135号《国有土地使用权证》所涉土地的使用权人变更登记为涪陵四建司，其权证号为涪国用[2003]字第002087号。2003年3月13日，涪陵住宅开发公司与涪陵四建司签订了《桅杆堡解危解困工程承包协议书》约定：涪陵四建司支付涪陵住宅开发公司300万元前期债务后，涪陵住宅开发公司将桅杆堡解危解困工程项目的承建和开发转让给涪陵四建司，由涪陵四建司自主经营，自负盈亏。该协议其余内容与涪陵住宅开发公司和乌江建司签订的《桅杆堡解危解困工程承包协议》的主要内容一致。2005年12月19日，《涪陵区政府第17次区长办公会议纪要》载明：“原以涪陵住宅开发公司名义获取用于解危解困或安居工程的土地应由区政府收回实行招拍挂出让供地，依法收取土地出让金”。2006年1月16日，涪陵住宅开发公司与涪陵四建司自愿达成《〈桅杆堡解危解困工程承包协议书〉解除协议》，约定：1、因涪陵四建司未能按《桅杆堡解危解困工程承包协议书》约定在支付300万元前期债务后进行“桅杆堡”工程开发建设，亦无力对该项目进行实际投入，致项目多年闲置且不能重新启动，该协议已经不能履行，故2003年3月13日签订的《桅杆堡解危解困工程承包协议书》即行解除；2、涪陵四建司应在合理期限（最长不超过20日，否则视为涪陵四建司自愿放弃该项权利）向涪陵住宅开发公司提交其实际投入工程款项的财务资料，涪陵四建司直接投入本工程的款项由涪陵住宅开发公司负责清偿，非本工程投入或者非因本工程产生的债权债务由涪陵四建司承担。3、自本协议签订之日起，涪陵住宅开发公司拥有该项目所有权（包括但不限于物权、土地使用权等）和开发权，涪陵四建司应立即退场和移交项目所有资料，包括但不限于土地使用证、规划许可证以及财务资料等依法定程序移交涪陵住宅开发公司。4、自协议解除之日起，涪陵四建司应协助涪陵住宅开发公司清算该工程产生的债权债务；5、涪陵四建司因该工程取得的所有权益包括但不限于土地使用权，应依法返还给涪陵住宅开发公司和其他合法权利人。解除协议签订后，项目部向涪陵住宅开发公司移交了相关资料，并退出了该项目。另查明，2015年12月16日，因乌江建司的资产不足以清偿破产费用，本院以（2015）涪法民破字第00001-5号民事裁定终结了乌江建司的破产程序。涪陵住宅开发公司原系隶属于涪陵区房管局的独立核算、自负盈亏的全民所有制企业，其股东分别是重庆市涪陵区房地产交易所和重庆市涪陵区住房资金管理中心。2006年1月26日，重庆市涪陵区房地产交易所和重庆市涪陵区住房资金管理中心将其所持股权全部转让给了涪陵瑞达房地产开发有限责任公司（后更名为博宇集团房地产开发公司），但桅杆堡解危解困工程除外。涪陵住宅开发公司的股东和所有制形式变更后，公司名称未作变更。涪陵四建司于2003年10月变更为“重庆市涪陵区第四建筑有限公司”，2012年3月1日变更为“重庆华科建司”。本院所确认的上述事实有当事人的陈述；原告提供的《桅杆堡解危解困工程承包协议》《议事纪要》《桅杆堡解危解困工程内部承包协议》《国有土地使用证》《协议书》《承诺书》《企业法人营业执照》《国有土地使用权出让合同》《桅杆堡解危解困工程拆迁安置协议》；被告提供的《国有土地使用证》《解除协议》《承诺书》《（2016）渝0102民再5号民事判决书》《（2018）渝03民再5号民事判决书》；第三人涪陵住宅开发公司提供的《股权转让协议》《2005年区政府第17次区长办公会议纪要》；第三人刘伦安提供的《房屋联营开发建设合同》《桅杆堡解危解困工程内部承包协议》《协议书》《承诺书》等在卷佐证，这些证据已经庭审质证和本院审查，予以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：建设用地使用权依法可以采取出让、划拨、转让等方式取得。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。本案中，涉案的土地使用权是在解决桅杆堡解危解困工程时，由乌江建司作为受让方与重庆市涪陵区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，根据区政府《议事纪要》要求，享受政府优惠政策后出让取得，故案涉土地第一使用权人系乌江建司，非徐忠明个人。虽然徐忠明是挂靠乌江建司以及之后的涪陵四建司承建桅杆堡解危解困工程，且在与乌江建司、涪陵四建司的内部承包协议中先后约定由其以乌江建司、涪陵四建司的名义，自行办理相关手续的变更登记，但因徐忠明非乌江建司职工，也非涪陵四建司职工，不具备相应建设工程承包资质，其先后与乌江建司、涪陵四建司的内部承包协议均无效,故徐忠明不能依据无效协议取得相应的权利。且《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》亦规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”，而乌江建司与重庆市涪陵区国土资源局的《国有土地使用权出让合同》中约定，乌江建司在投资开发利用土地时，必须达到总投资（不包括出让金）的25%（或建筑面积达到设计总面积的25%）后，才有权将全部或部分地块的余期使用权转让、出租。现徐忠明举示的证据并不能充分证明案涉土地使用权已符合转让条件。因此，徐忠明请求涪陵四建司将案涉土地使用权变更登记在其名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐忠明的诉讼请求。案件受理费54920元，由原告徐忠明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  何终裕人民陪审员  刘鲁蜀人民陪审员  卿 岛二〇二〇年四月二十三日（院印）书 记 员  王 沛