广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3820号原告：深圳市飞越特机电有限公司，住所地深圳市宝安区燕罗街道燕川社区第四工业区**厂房301，统一社会信用代码91440300MA5DEG8F12。法定代表人：李常珊。委托代理人：邓泽标，公司法务。被告：深圳市同兴达投资发展有限公司，住所地深圳宝安区沙井街道新桥洋仔二路金园楼B603，统一社会信用代码914403006641986110。法定代表人：戴伯胜。委托代理人：张东方，公司经理。上述原告深圳市飞越特机电有限公司与被告深圳市同兴达投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓泽标、被告委托代理人张东方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年8月28日签订《房产租赁合同》，被告以二手房东的名义将位于深圳市宝安区燕罗街道燕川社区第四工业区3栋厂房的租给原告，租期从2017年8月16日至2019年9月30日止。双方约定履约保证金（押金）：签订本合同时原告必须向被告交付履约保证金共计人民币398400元，合同终止时各项费用付清后，原告依合同约定迁出后，被告将履约保证金七天内一次性退还给原告，同时原被告双方还签署一份《供电合同》，同样有约定原告向被告交付电费保证金20000元，该保证金待合同期满后原告交齐所欠费用一周内，由被告一次性不计息退还给原告。原、被告双方还于2017年11月27日再次签署一份《补充合同》，约定被告将五楼四间宿舍租给原告作为原告的员工宿舍，《补充合同》同样约定原告向被告缴纳履约保证金12000元，合同期满后被告一次性不计息退还原告押金。三份合同的押金共计430400元。2019年7月8日原告以联络函的形式书面通知被告，因为政府环保问题需搬迁，合同到期终止不再续签。9月30号原告向被告发送微信告知被告，原告已经全部搬空，卫生也全部打扫干净，大门下午也会安装全新的，下午请叫人过来接收一下，被告所有人晚上就会全部撤走。双方确认除去所有的费用，被告还需退还原告押金款188307元，但被告在支付该款项的时候仅支付了178307元，无故克扣原告押金10000元，原告多次找被告理论收取克扣的10000元，但被告拒不履行支付义务。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的利益，原告现特向贵院提起诉讼：1.被告一次性退回己克扣的原告租房押金人民币壹万元整；2.被告支付从克扣上述房租押金到支付完该款时利息贰仟元整，最终以中国人民银行公布的贷款利率为标准计算；3.本案诉讼费用全部由被告承担。被告答辩称，原告深圳市飞越特机电有限公司于2017年8月28日与我方签订《房产租赁合同》，租期从2017年8月16日至2019年9月30日止。合同期满后，我方应退给原告押金人民币188307元整，我方扣除了人民币10000元，因原告在租赁期内，对我方宿舍三楼五楼的16间房门、6间阳台门，7间阳台地砖多处损坏严重，己无法正常使用，并且在搬离时在宿舍及厂房里面剩余大量生活垃圾，厂房一楼留有工业油渍、机位螺丝、角铁和工业垃圾到处都是。我方找专业的装修公司对已无法正常使用的宿舍损坏项目和垃圾清理、清运进行了报价（附清单），费用为人民币28220元整。我方于2019年10月7日对宿舍的10间房门进行了修复安装，以及对原告搬离后剩余的工业垃圾和生活垃圾进行了清理清运。两项共付费用人民币12400元整（附收据）。我方在人道主义的前提下，只扣除了原告人民币10000元作为修复费用，并于退款前明确告知了原告。经审理查明，原、被告双方于2017年8月28日签订《房产租赁合同》，租期从2017年8月16日至2019年9月30日止。2019年9月30日，2019年7月8日原告以联络函的形式书面通知被告，合同到期终止不再续签。2019年9月30号原告向被告发送微信告知被告，原告已经全部搬空，要求被告进行接收，同日，被告向原告发送涉案房屋大门的视频。庭审中，双方确认除去所有的费用，被告还需退还原告押金款188307元，被告在支付该款项的时候仅支付了178307元，扣款10000元作为租赁物房门修理费及垃圾清运费另查明，涉案房屋为取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》、押金条、押金转账单、联络函、微信聊天记录、QQ聊天记录、电子回单以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证，因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。本案原被告双方确认除去所有的费用，被告需退还原告押金款188307元，被告已支付了17830元，因此，被告还应向原告返还押金款10000元。由于双方对租赁合同的无效均存在过错，原告据此要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。关于被告主张10000元扣款系房门修复费及垃圾清运费。本院认为，被告未提供证据证明涉案房屋房门损害及现场垃圾系原告所为，亦未提供充分有效证据证明交接房屋时或交接房屋后原告允诺支付被告损坏物品补偿金及垃圾清运费，应承担举证不能的不利后果，故对于被告扣款的主张，本院不予支持。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、被告深圳市同兴达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市飞越特机电有限公司退还押金10000元；二、驳回原告深圳市飞越特机电有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告深圳市同兴达投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇二〇年四月二十六日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。