广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初380号 原告：南宁市凯旋房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市金浦路**城市花园白领公寓****房。统一社会信用代码914501007230558812。 法定代表人：李翠华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄庆生，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄财生，广西创想律师事务所律师。 被告：曾新建，男，1973年12月10日出生，汉族，住凭祥市，户籍地湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：韦正文，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：周朝辉，男，1981年11月26日出生，汉族，住凭祥市，户籍地湖南省新邵县。 被告：陈国，男，1974年9月10日出生，汉族，住凭祥市，户籍地广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：韦正文，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：谭木林，男，1972年9月13日出生，汉族，住凭祥市，户籍地广东省阳江市江城区。 委托诉讼代理人：韦正文，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 第三人：南宁地区金属材料总公司，住所地，住所地：广西壮族自治区南宁市沈阳路**（企）4501001006241。 法定代表人：李炳专，该公司总经理。 原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司（以下简称凯旋公司）诉被告曾新建返还原物纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，根据被告曾新建的申请追加南宁地区金属材料总公司（以下简称南宁金属公司）为第三人，根据原告凯旋公司的申请追加陈国、谭木林、周朝辉为被告，依法适用普通程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告凯旋公司的委托诉讼代理人黄庆生、黄财生，被告曾新建、周朝辉，被告曾新建、陈国、谭木林的委托诉讼代理人韦正文到庭参加诉讼，第三人金属材料公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯旋公司向本院提出诉讼请求：1.确认南宁地区金属材料总公司（现南宁市凯旋房地产开发有限责任公司）与被告陈国签订的《投资合作合同》无效；2.判令被告陈国、谭木林、曾新建、周朝辉停止侵害、排除妨碍立即将侵占原告坐落于凭祥市XX小区面积2075.5平方米土地归还原告，并将地面上现有的建筑物全部拆除；3.判令被告陈国、谭木林、曾新建、周朝辉共同支付土地被侵占期间的占用费1006358元(自2009年9月28日起，暂计至2019年4月28日起诉时止，之后计算到土地交付给原告为止）；4.本案全部诉讼费用由四被告共同承担。 事实和理由：2018年7月16日，原告对坐落于凭祥市园小区地块取得了不动产权证[桂（2018)凭祥市不动产权第XX号],并享有物权。该不动产权证书载明：权利人为原告，单独所有，土地坐落：凭祥市XX小区，权利性质：出让，面积：2075.5平方米，土地用途：城镇住宅用地。该土地来源是2009年9月25日南宁市人民政府国有资产监督管理委员会《关于授权南宁市凯旋房地产开发有限责任公司持有南宁地区金属材料总公司位于凭祥市XX小区土地使用权的通知》，因南宁金属公司国企合并改制，南宁市人民政府国有资产监督管理委员会将南宁金属公司位于凭祥市XX小区的土地使用权授权给原告持有。依照该通知规定，南宁金属公司于2009年9月28日与原告办理了土地移交手续。原告取得不动产登记证之后曾派人员到现场开展土地清表工作，并在同年8月3日发布公告。 原告在开展土地清表工作时发现被告曾新建在该地块上建设厂房，经营红木加工。原告认为曾新建占用国有土地，没有合法依据，属于非法侵占国有土地和违反土地规划用途的行为，并且严重妨碍了原告合法使用国有土地的权利，曾新建的行为具有过错，己构成民事侵权，应依法承担相应的民事责任。原告通过合法途径获得上述土地的使用权，有权要求排除他人在该土地上的非法占有行为。 南宁金属公司与被告陈国签订投资合作合同，将涉案地块出租给陈国，陈国又将涉案地块转让给谭木林，谭木林又租赁给曾新建、周朝辉。陈国、谭木林、周朝辉、曾新建都占用过案涉地块建有建筑物，都应承担拆除地面上建筑物，返还土地并赔偿损失的责任。 原告就涉案土地在2011年3月25日取得了建设用地规划许可证以后，在2018年7月16日取得土地使用权证，这块土地的用途根据规划是城镇住宅用地，而被告用来作工业用地建厂房，改变了土地的用途。南宁金属公司1993年1月5日缴纳了土地出让金，但签订合同时，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续，也未经人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，属于无权处分。该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款等法律的强制性规定。 另,南宁金属公司是国有企业，其以明显不合理的低价出租土地，损害国家利益和社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，南宁金属公司与陈国签订的投资合作合同应属无效。 被告陈国辩称，投资合作合同是其与南宁金属公司在意思表示真实且主体适格的情况下是签订的，不存《合同法》第五十二条规定有关合同无效的情形，因此该合同是合法有效的。其有权在合同有效期内独立经营开发涉案土地。1993年,南宁金属公司从凭祥市地产公司购买位于凭祥市地块块,同时期其与谭木林购买了与南宁金属公司相邻的地块。此后,1998年全国进入房地产萧条阶段,南园小区大量土地闲置,由于南宁金属公司地块与召化村板坤屯靠近且一直无人管理,被征地村民逐步占用土地耕种、搭建猪栏鸡舍、建房等,国有土地有流失的风险。2004年南宁金属公司总经理李炳专找到其和谭木林,协商收回被村民占用的土地,交由其与谭木林开发利用并予以管护免受流失。2004年3月,以南宁金属公司为甲方,其为乙方签订了投资合作合同,约定：甲方出土地,乙方出资金合作经营仓储物流项目,合作期限为25年即自2004年3月27日起至2028年3月26日止；合作期间,乙方有独立的管理和经营权,甲方不予干预。2008年其与谭木林合伙向占地村民支付了一笔补偿费,将地上的猪栏、鸡舍、房屋拆除后,将该地块与其他土地整合,建设了物流仓库,其中涉案土地上的房屋是其中的一部分。2010年,其将自己原位于南园小区的土地转让给谭木林后,涉案房屋也同时交由谭木林管理。2014年，经其与谭木林协商,其退出两人合伙经营,将涉案房屋中属于其的份额全部转让给了谭木林。 原告拒绝履行合同,没有尽告知义务,应当赔偿一切经济损失。投资合作合同约定乙方有独立经营权,其中包括对房屋的出租经营,原告要求本案被告拆房还地,既是对乙方投资建设而取得房屋所有权的侵犯,也是对乙方以出租方式经营土地房屋的干预,构成根本违约。原告声称自2009年取得涉案土地,但原告自始至终没有履行告知义务,2009年至今其和谭木林在不知情的情况下,逐步扩大投资建房,形成目前规模,直到2018年8月原告才张贴公告宣示土地权利。原告不履行告知义务,存在过错,其和谭木林信赖合同所享有的房屋所有权、出租权等财产权益依法受法律保护,如果原告拒绝履行合同,应当赔偿其和谭木林、承租人的一切经济损失。 被告谭木林辩称，其与陈国合伙投资建设的房屋的所有权属于其与陈国所有。2004年南宁金属公司总经理李炳专来到其和陈国位于南园小区的物流仓库,诉说该公司与仓库相邻的地块被村民占用,如果其与陈国有办法帮忙收回土地,则愿意长期出租给其与陈国开发利用。2004年3月,以南宁金属公司为甲方,其与陈国为乙方(由陈国代表),签订投资合作合同,约定：甲方出土地,乙方出资金，合作经营仓储物流项目,合作期限为25年即自2004年3月27日起至2028年3月26日止；合作期间,乙方有独立的管理和经营权,甲方不予干预。2010年，陈国将自己原位于南园小区的土地及房屋转让给其,故涉案房屋在合同有效期内,属于其所有。 原告要求本案被告拆房还地,是对其基于合同享有的独立经营权的侵犯,也是对其基于投资建设所享有物权的侵犯。投资合作合同约定乙方出资开发土地,有独立管理、经营权。其与陈国作为合同的乙方,两人是合伙关系,根据法律规定,合伙内部可以相互转让各自的份额,故其与陈国签订的转让协议符合法律有关规定,既不会损害甲方的权益,也不损害国家、社会、他人的利益,合法有效。根据物权法规定,其和陈国根据投资建设行为而享有房屋所有权,原告要求本案被告拆房还地,构成对其依法享有的物权的侵犯。其以出租房屋方式回收投资款,赚取利润,是依据投资合作合同享有的权利,原告要求本案被告拆房还地,是对其以出租方式经营的干预。请求法院驳回原告的诉讼请求,维护其和本案其他被告的合法权益。 被告曾新建辩称，其基于合法有效的租赁合同占有、使用涉案房屋与土地,属于有权占有。2004年3月27日,南宁金属公司（甲方）与陈国（乙方）签订投资合作合同,约定南宁金属公司出土地,陈国出资金合作经营仓储物流项目；合作期间,乙方有独立的管理和经营权,甲方不予干预。2014年6月5日,陈国与谭木林签订转让协议,约定由陈国将投资合作合同中的权益转让给谭木林。2017年10月25日,谭木林与其签订物业租赁合同将涉案房屋租赁给其,租期自2017年11月1日至2023年1月15日。其根据合法有效的合同占用、使用涉案土地和房屋,属于有权占有,其作为承租人的合法权益应受到保护。 原告从南宁金属公司继受取得涉案土地,应当承担投资合作合同的义务。合同法第九十条规定，当事人订立合同后合并的,由合并后的法人或者其他组织行使合同权利,履行合同义务；公司法第一百七十四条规定，公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继；合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。原告的《民事起诉状》称“该土地来源2009年9月25日南宁市政府，因南宁金属公司合并改制。土地使用权授权给原告持有”,“2018年7月16日原告。取得了不动产登记证”。根据法律规定,无论是南宁金属公司被合并,还是涉案土地使用权发生变动,原告作为合并后的主体同时也是土地继受取得者,须要信守投资合作合同并履行合同义务。投资合作合同赋予陈国对土地独立管理、经营权,谭木林通过转让协议从陈国受让了土地的独立管理、经营权,谭木林将房屋和土地向其出租,就是对投资合作合同有关独立管理、经营权的行使。其依法取得的承租权受法律保护,原告要求其拆除地上建筑物,将土地交还,是对投资合作合同的违背,需承担违约责任,赔偿其经营损失。其有权要求原告继续履行合同。 其的承租权先于原告取得使用权,原告要求其拆屋还地,是对权利的滥用。其于2017年10月取得涉案房屋的承租权,其承租房屋后,对房屋进行改造,加建设施,安装设备,投入了一百多万元,从事红木家具加工生产,原告声称自2009年就经授权取得土地,但自始至终没有将土地权属情况通知其,更没有告知投资利用土地的风险,而是放任不管。原告于2018年7月取得不动产登记证后,就要求其拆屋还地,原告的所为,显然不属善意,违反民法有关禁止权利滥用原则。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告周朝辉的答辩意见与曾新建一致。 原告凯旋公司围绕诉讼请求提交了以下证据材料：1.凯旋公司的营业执照及法定代表人身份证明；2.不动产权证书；3.建设用地规划许可证；4.南宁市人民政府国有资产监督管理委员会-关于授权南宁市凯旋房地产开发有限责任公司持有南宁地区金属材料总公司位于凭祥市XX小区土地使用权的通知；5.移交确认书；6.公告及公示照片。 被告曾新建、陈国、谭木林就其答辩意见提交以下证据材料：1.投资合作合同；2.土地出让金收据；3.南宁地区金属材料总公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人证、身份证；4.南宁地区金属材料总公司的企业信用信息；5.收条（南宁地区金属材料总公司出具）；6.转让协议；7.物业租赁合同。 被告周朝辉未提交任何证据材料。 本院组织到庭的当事人（诉讼代理人）对证据进行了举证和质证。四被告对原告凯旋公司提交的证据材料的真实性均无异议；凯旋公司对被告曾新建、陈国、谭木林提交的证据材料的真实性均无异议；被告周朝辉对被告曾新建、陈国、谭木林提交的证据材料的真实性均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月27日，南宁金属公司（甲方）与陈国（乙方）签订投资合作合同，主要约定：甲方由于资金困难，同意将其拥有的位于凭祥市XX小区的土地（涉案地块）使用权作为投入与乙方共同合作经营仓储物流项目,合作期限为自2004年3月27日起至2028年3月26日止；甲方以土地使用权作为出资投入，乙方负责投入合作项目所需的全部建设资金；合作期满后合同自行终止；乙方所投资建的建筑物、安装不能移动的设备部分归甲方所有；合作期间,乙方有独立的管理和经营权,甲方不予干预。甲方既不参与决策，也不承担经营风险；乙方给予甲方固定的收益，具体如下：1至4年每年1000元，5至9年每年租金10000元，10至25年每年租金12000元。 合同签订当日即2004年3月27日，陈国向南宁金属公司交纳合作收益金2000元，2006年3月20日交纳2000元，2008年3月24日交纳20000元（第五、第六期）；南宁金属公司收到合作收益金后均向陈国出具收据（收条），其中2008年3月24日的收条注明，该款收到2010年3月27日止，七期款办证后交付。 2014年6月5日，陈国（甲方）与谭木林（乙方）签订转让协议，约定甲方将2004年3月27日与南宁金属公司签订的投资合作合同的内容、权益和收益等全部转让给乙方，乙方一次性向甲方支付转让费450000元。 2017年10月25日，谭木林（甲方）与曾新建、周朝辉（乙方）签订物业租赁合同，约定甲方将坐落于南园林生仓库及涉案地块的物业出租给乙方作加工仓储之用，租金为每月25000元，租赁期自2017年11月1日起至2023年1月15日止。曾新建、周朝辉租下上述仓库及涉案地块后占有使用至今，并在涉案地块上建设了厂房等建筑物。 另查明，1993年1月5日，南宁金属公司就涉案地块向政府相关部门交纳了土地出让金323400元；2009年9月25日，南宁市人民政府国有资产监督管理委员会向南宁市能源开发总公司发出关于授权凯旋公司持有涉案地块使用权的通知，决定将涉案地块的土地使用权授权给凯旋公司持有，依照该通知规定，南宁金属公司于2009年9月28日与凯旋公司办理了涉案地块移交手续。2011年3月25日，南宁金属公司就涉案地块取得建设用地规划许可证，用地性质为居住用地，用地面积为2075.5平方米；2018年7月16日，凯旋公司对涉案地块取得了不动产权证，该不动产权证载明，涉案地块的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地，面积为2075.5平方米，使用期限为1993年1月5日起至2063年1月4日止。 又查明，2007年2月8日南宁金属公司营业执照被吊销。 综合当事人的诉辩意见，本院认为本案争议的焦点是：南宁金属公司与陈国签订的投资合作合同是否有效。 根据当事人争议的法律关系，本案案由应为合同纠纷，本院立案时以返还原物纠纷确定案由不当，应予纠正。 本院认为，南宁金属公司与陈国签订的投资合作合同系签订双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，对当事人具有法律约束力。 对于凯旋公司主张该合同违反了法律关于土地用途管制规定问题，本院认为，该合同并未对土地用途作出约定，而南宁金属公司2011年3月25日才就涉案地块取得建设用地规划许可证，确定用地性质为居住用地，凯旋公司以该合同违反了法律关于土地用途管制规定为由主张合同无效的理由不成立；该合同是约定南宁金属公司将其拥有的涉案地块使用权作为出资与陈国共同合作经营仓储物流项目,并非约定将涉案地块出租给陈国，凯旋公司以该合同违反了法律关于租赁期限的规定，主张合同无效的理由亦不成立；凯旋公司主张南宁金属公司以明显不合理的低价出租土地，损害国家利益和社会公共利益，但其不能提供确实充分的证据予以证明，故对其此主张本院不予确认。 综上所述，凯旋公司的第一项诉讼请求即请求确认南宁金属公司与陈国签订的投资合作合同无效，理据不足，本院不予支持；凯旋公司的其余诉讼请求是以第一项诉讼请求得到支持为基础，在其的第一项诉讼请求不得到支持的情况下，对其的其余诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十三条的规定，判决如下： 驳回原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费13857元，由原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  刘日凭 人民陪审员  廖海燕 人民陪审员  冯丽丽 二〇二〇年四月二十七日 书 记 员  马兴洲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。