山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0786民初3268号 原告：夏安平，男，汉族，1968年4月19日出生，住昌邑市。 委托诉讼代理人：李晓光，山东恒昶律师事务所律师。 被告:夏霖，男，汉族，1964年4月11日出生，住名将花园小区别墅区东××户。 被告:夏秀芬，女，汉族，1939年3月26日出生，住昌邑市。 以上两被告委托诉讼代理人:齐忠义，昌邑昌大法律服务所法律工作者。 被告:夏玉兰，女，汉族，1959年3月31日出生，住昌邑市。 第三人：昌邑市奎聚街道铁匠营社区居民委员会，地址昌邑奎聚街道铁匠营村。 法定代表人夏卫国，职务村主任。 委托诉讼代理人：夏恩元、孙振志，系村民。 原告夏安平诉被告夏霖、夏秀芬、夏玉兰及第三人昌邑市奎聚街道铁匠营社区居民委员会物权纠纷一案，本院于2019年10月10日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告夏霖及被告夏霖、夏秀芬委托诉讼代理人，被告夏玉兰两次开庭到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人孙振志第一次开庭到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人夏恩元第二次开庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 夏安平向本院提出诉讼请求：1、依法确认三被告于2018年2月15日签订的《楼房买卖合同》无效；2、判令被告返还原告位于昌邑市××小区××号楼××单元××室的房屋及阁楼、附房；3、判令被告自2018年2月15日开始每月赔偿原告损失1000元至被告返还原告房屋及阁楼、附房止；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系昌邑市奎聚街道铁匠营社区居委会村民，其原有宅基地及其房屋4间，2006年5月份原告所在的村委会进行拆迁，原告的宅基地及其房屋共分得的三处楼房，其中位于昌邑市××小区××号楼××单元××室的房屋及阁楼、附房系原告作为本村村民应获得的福利房。原告因工作原因长期在外地，便将涉案房屋委托第一被告到村委签订了该福利房的交接手续；房屋交接后第一、第二被告与第三被告恶意串通于2018年2月15日签订了《楼房买卖合同》并卖给了村集体成员以外的第三被告，因本案涉案房屋系“小产权房”，根据法律规定，“小产权房”只能在村集体成员以内的成员进行转让，本案中三被告恶意串通转让给了集体成员以外的第三被告，所以三被告签订的《楼房买卖合同》应属无效，为此三被告应返还原告房屋、阁楼及附房并赔偿原告各项损失。三被告的行为侵犯了原告对房屋享有的权利，为维护原告合法权益诉至法院，请求贵院判如所请。 被告夏霖、夏秀芬辩称，原告所述与事实不符，本案涉案的楼房买卖合同符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：第一、涉案楼房产权人不是原告；第二、涉案楼房的出卖原告知情，是原告委托夏霖出卖的该楼房，并分得了卖房款，不存在恶意串通；第三、涉案楼房是拆迁安置房可以买卖；第四、本案楼房的购房人夏玉兰系同一社区村集体组织成员，本集体组织成员之间买卖本集体房屋，合同有效。 被告夏玉兰辩称，我是本集体村民，有权买卖该房屋，房屋买卖是有效的，原告的主张不成立。 第三人辩称，房子买卖不存在恶意串通，买卖双方有合法的合同，第三人是根据合同给他们更名。夏玉兰是本集体村民，有权购买本村小产权房屋。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了相关证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，足以证明如下基本案件事实： 原告夏安平系被告夏秀芬之次子，被告夏霖系被告夏秀芬之长子。第三人昌邑市奎聚街道铁匠营社区居民委员会在拆迁中，根据拆迁政策，原告夏安平与被告夏秀芬、夏霖各分得回迁楼两套，另外，根据福利政策，以上三人每人分得福利面积60平方米，夏霖受夏秀芬、夏安平委托，由夏霖到第三人处办理了福利房的分配手续，三人共分得福利房两套，一套位于泰和花园1号楼2单元401室面积104.2平方米带车库，一套位于三和苑11号楼1单元501室（即涉案楼房）面积89.23平方米及附房。以上两套福利房的差价款由夏霖向第三人缴纳，其中泰和花园楼房差价款为140391元，三和苑楼房差价款为31940元。泰和花园福利房夏霖于2010年12月份卖出，售房款约34万元，2018年2月15日，被告夏霖将涉案房屋三和苑11号楼1单元501室及附房卖给了被告夏玉兰。涉案房屋土地性质为集体建设用地，系小产权房。又查，被告夏玉兰系第三人处本村村民。 当事人争议的焦点问题是涉案房屋是原告个人所有还是原告与被告夏霖、夏秀芳三人共同共有及涉案房屋买卖是否有效。 原告提交以下证据，1、原告的户口本一份，证明原告户籍所在地在第三人处，是单独的一个家庭户，原告享有的一切待遇；2、涉案房屋买卖合同复印件一份，该房屋买卖原告不知情，被告夏霖、夏秀芬未经原告允许将原告房屋（系小产权房）卖给了夏玉兰，夏玉兰不是村集体成员，该合同应当无效，合同签订的时间为2018年2月15日，该日期为18年的除夕，除夕之日购房显然不符合常理；3、录音原始载体（手机）一份，证明原告在诉前找到第三人的负责人夏卫国，问涉案房屋的分配情况，录音中可以看出涉案房屋是本案原告的福利房。第三人明知夏霖作为委托人进行的抓阄，却将房屋的原始档案记载为夏霖而非原告，造成纠纷；4、第三人出具的证明一份；5、第三人处载有夏霖的分房表一份。另外，说明以下情况：涉案房屋位于昌邑三和苑小区Ｃ区11号楼501室，面积89.32平方米，有阁楼、附房各一处，是原告作为社区居民拆迁所得的福利房，被告夏秀芬向村委陈述其所得的福利房面积60平方由夏安平、夏霖平均分配各30平方，故第一套福利房泰和花园中的夏秀芬的福利面积已经赠与给被告夏霖，第二套福利房即涉案房屋应当全是原告的，非三人共有。涉案房屋抓阄是原告委托夏霖抓的，但原告没有委托夏霖卖房子。拆迁所得的三套房屋（其中有母亲的两套安置房和涉案房屋），这三套房兑换共计需要补交差价共计13.6万，涉案房屋应再补交差价31940元，原告拿了其中的6.8万，并用现金交付给夏霖6.8万，由夏霖给了村委。后期原告从其母亲夏秀芬那收到5万元（49900元存单及100元现金），母亲说是偿还原告给她交回迁楼的款项。2018年7月，因原告多给母亲交了回迁楼款项，故母亲又退给原告了1.8万元，未从夏霖处收到任何款项。 被告夏霖质证，对原告户口本复印件、涉案房屋买卖合同复印件的真实性无异议，对涉案房屋信息无异议，对录音证据不认可，对分房信息无异，该房也是三人共有。夏玉兰是本村村民且已经付清涉案房屋房款，涉案房屋亦已更名交付，买卖合同系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同有效，且原告同意夏霖将该涉案房屋予以出卖，原告知情。夏霖、夏秀芬、夏安平共同分得两套福利房，系三人共同共有，两套福利房手续都是夏霖受夏秀芬、夏安平的委托到村里办理，由夏霖交的差价款，夏安平未给付夏霖任何款项，两套房屋扣除差价款后三人已经将房款分配，夏安平也收到了房款，对夏秀芬、夏霖、夏安平三人共有的两套福利房说明如下：三人共奖励180平福利面积，分得两套福利房，第一套福利房泰和花园卖得34万余元，分给夏秀芬2万，扣除夏霖交的差价款14万元多，然后夏霖和夏安平平分了剩余部分，每人大约分得9万左右（夏霖用现金给了原告）。夏霖和原告分完钱后，夏霖给了姐姐夏某2万，原告给了夏某5000元。涉案房屋卖了30万元，夏霖、夏安平、夏某各分得5万元，夏秀芬分得15万元；夏霖去工商银行以夏霖的名打出存单两张，每张金额49900元，一张给了原告，一张给了夏某，同时还给了两人各100元现金。从未收到原告所述交给夏霖任何房款。 被告夏秀芬质证，同夏霖的质证意见，对夏安平所述涉案房屋系其所有不认可，夏秀芳未将其享有的60平方福利房面积赠与给夏安平、夏霖，涉案房屋系三人共有且买卖都知晓，所卖款项也已经分配。 被告夏玉兰质证，房屋买卖合同复印件真实，合同有效，提交户口本证明其是本村村民，可以购买本村的房屋。对录音证据不予质证。 第三人质证，对户口本复印件、房屋买卖合同复印件无异议，对录音证据真实性无异议，但第三人没有认可涉案房屋是原告个人所有，而是一直强调村里不欠他房屋，怎么分割是夏秀芬、夏霖、夏安平他们的事情，与村委无关。根据村里的拆迁政策，按原有宅基地面积兑换完之后，每拆除一间住房，村里补偿15平方，当时夏秀芬、夏霖、夏安平共12间房屋，一共兑换了180平方的福利面积，按照村里政策，从接到通知后需一个月内到村里办理手续，逾期视为放弃。180平方的楼房福利，夏秀芬、夏安平由夏霖全权代理去村里抓阄，抓了两套，第一套是位于泰和花园1号2单元401，面积是104.21平，带车库一个。第二套是涉案房屋。两套房屋均由夏霖办理手续并签名。由于从抓阄一直是由夏霖全权代表处理的，该两套房屋村里登记的都是夏霖的名字，所以第二套房屋买卖时也是由夏霖更名为夏玉兰。两套福利房的差价款均由夏霖交纳，其中泰和花园福利房交了140391元，涉案房屋交了31940元，提交相关单据两份、会议记录一份。 原告再质证，对夏玉兰的户口本无异议，但法律未规定本集体成员可购买小产权房屋，故涉案房屋买卖合同无效。对于村委的相关单据、会议记录无异议，31940元是我方先给的夏霖，夏霖再交给村委的。该证据明确记载泰和花园分的是夏霖四间、夏秀芬两间，我方的并没有记载。提交原告与第三人签订的房屋拆迁安置合同一份，证实原告有位于铁匠营社区宅基地一处，基于该宅基地原告兑换拆迁安置房183.6平方，同时按照拆迁政策及原告的村民待遇，还应当分得本案的涉案房屋。 被告夏霖、夏秀芬、夏玉兰、第三人对原告提交的合同质证，与本案无关，不予质证。 被告夏霖、夏玉芬申请证人夏某（系夏玉芬之女，夏霖夏安平姐姐）出庭作证。证人称涉案房屋卖了30万，姐弟三人每人5万元，剩余15万元母亲夏秀芬自己留下。卖泰和花园时证人在买房子，借了夏霖2万元，但夏霖又把欠条还给证人了，相当于给了证人2万元，原告给了证人5000元，泰和花园卖得的房款母亲分得2万元。对母亲的回迁房5号楼2单元101，是怎么分的不清楚，去年听说才知道母亲的回迁房卖了43万元，母亲的住院费、装修都从这个钱里出的，两兄弟各分了171000元，母亲分了5万元。 原告对证人证言质证，不予认可，首先，针对证人出庭的程序有异议，根据法律规定，证人出庭应当由申请方在答辩期申请，由法庭通知证人，证人才可以出庭作证。其次，通过证人的陈述，其收到了2万元问题与被告夏霖的陈述相矛盾。最后，其他重要问题，证人陈述并不知情，被告其母亲回迁房的问题，与本案无关。并且证人陈述当时并不知情，只是听说的，属于传来证据，按法律规定，该证言没有法律效力。 被告夏霖、夏秀芬质证，对于证人证言无异议，可以证明福利房的房款已经进行了分配，原告也收到也知情。 本院认为，原告提交的户口本、涉案房屋买卖合同复印件，被告夏玉兰提交的户口本，第三人提交的两份收款单据、会议记录，各方当事人均无异议，本院对以上证据予以采信。对原告提交的录音证据，被告夏霖、夏秀芬不予认可，被告夏玉兰不予质证，第三人对真实性无异议，本院对该证据予以采信。本院审查认定，被告夏霖将涉案房屋卖给被告夏玉兰，原告夏安平持反对意见，不认可；被告夏秀芬持肯定意见，认可。原告夏安平与被告夏秀芬对委托夏霖对拆迁所得的涉案福利房抓阄及交纳差价款无异议。 本院认为，原告夏安平主张涉案房屋系其个人所有，根据拆迁奖励政策，夏安平应分得60平福利面积，涉案房屋89.32平方，夏安平主张多余的平方由其母亲夏秀芬赠与，且其已经将涉案房屋应交的差价款交给夏霖，由夏霖交给第三人，但夏秀芬对原告主张赠与不予认可，夏霖对原告主张交给其差价款亦不予认可，且原告亦未提交其以上主张的相关证据，原告以第三人处第一套福利房分房表中载明夏霖四间、夏秀芬两间主张涉案房屋系其个人所有证据不充分；原告提交的录音证据中第三人处负责人夏卫国强调所有手续由夏霖办理，村里不欠原告的房子，至于原告与两被告怎么分配与村委无关，故录音证据亦不能证明涉案房屋系原告个人所有。综上，本院对原告主张涉案房屋系个人所有不予支持。本院认为，涉案楼房与泰和花园楼房系夏安平、夏霖、夏秀芬三人宅基地房屋拆迁后又额外获得的福利面积（每人奖励60平共计180平）置换而来，以上两套福利房对于原告夏安平与被告夏霖、夏秀芬三人来说，系三人共同共有，对共有物的分割，应当有利于生产和生活需要，不损害共有物的效用；不宜分割的共有物，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。从共有物分割层面讲，被告夏霖变卖楼房的方式并不违反法律规定。被告夏霖作为共有人之一，且在第三人处登记人也系夏霖，符合表见代理的特征，买受人被告夏玉兰客观上有充分的理由相信被告夏霖具有代理权，且夏玉兰系第三人本村村民，故其与被告夏霖签订的房屋买卖合同有效。况且原告夏安平与被告夏秀芬曾约定涉案房屋办理手续（抓阄、交纳差价款等）由被告夏霖负责，虽没有明确被告夏霖可以变卖涉案楼房，但共有人之一被告夏玉芬认可被告夏霖对楼房的处分权。综上，综合考虑善意相对人的合法权益和共有人对共有物处分的认可程度，同时考虑到交易的稳定和尽可能多的减少社会矛盾，宜认定被告夏玉兰与被告夏霖关于涉案房屋的买卖关系有效，故原告的主张不成立，对原告的其他诉讼请求亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 驳回原告夏安平的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告夏安平负担。 审 判 长  张玉玲 人民陪审员  陈丽丽 人民陪审员  吴克忠 二〇二〇年四月一日 书 记 员  邓文秀