江西省赣州市章贡区人民法院行 政 判 决 书（2019）赣0702行初510号原告赣州永盛实业发展有限公司。住所地赣州经济技术开发区翠湖山庄。法定代表人王纬海，董事长。委托代理人钟大勇，江西红土地律师事务所律师，特别授权。委托代理人李霞，江西红土地律师事务所律师，一般代理。被告一赣州经济技术开发区征收搬迁办公室。住所地赣州经济技术开发区华坚南路管委会内。法定代表人张绵洪，主任。出庭应诉行政负责人郭起兵，党组成员。委托代理人刘星林，江西公仁律师事务所律师，一般代理。被告二赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处。住所地赣州经济技术开发区金赣路。代表人肖上清，主任。委托代理人刘大铭，该办事处科员，一般代理。委托代理人刘明斌，江西公仁律师事务所律师，一般代理。原告赣州永盛实业发展有限公司诉被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处房屋征收补偿协议一案，2019年11月19日，向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。2019年12月24日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人王纬海，委托代理人钟大勇、李霞；被告一出庭应诉负责人郭起兵，委托代理人刘星林；被告二委托代理人刘大铭、刘明斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告在1998年11月1日与赣州经济开发区管委会土管部签订《国有土地使用权有偿出让合同》，取得了坐落于黄金岭开发区金星村土地面积120169平方米土地使用权，土地用途为综合用途。使用期限为50年。2019年上述土地其中的部分16369.89平方米（约24.6亩）列为金坪旧城改造拆迁范围，赣州市章贡区人民政府是此次征收的主体，被告一、被告二实施征收补偿的具体方案。为积极配合政府对金坪旧城改造进度，为政府在该项目争取建设时间，在两被告多次做原告工作情况下，原告方在对原告公司被征土地评估方法，评估方法等有异议并保留意见的情况下，本着“搁置争议，解决问题”的原则，原告方在2019年7月18日与被告签订了《征收补偿协议》。在《征收补偿协议》签订后，原告在认同江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称恒方评估公司）对地上建筑物的评估价值以及该公司所采用的其中一种评估方法（市场比较法）的基础上有两点异议。一是对《征收补偿协议》所参照恒方评估公司的评估报告采用的其中另一种评估方法（基准地价系数修正法）有异议。二是市场比较法采用的三个案例所依据的价格均为起拍价，属于已在市场评估基础下浮的起拍价。如此导致了评估结果（102.2万元/亩）的偏低和不公平。在同时委托的深圳市深信资产评估土地房产估价有限公司（以下简称深信评估公司）所作的评估报告从评估方法和评估结果来看更客观和公平。深信评估公司的评估采用“收益还原法”并参照与原告被征收土地相近的赣州经济技术开发区金岭大道57号翠湖广场赣州市文清实验幼儿园、赣州市章贡区五洲大道20号鹭江新城以及赣州经济技术开发区金岭路13号蒲公英艺术幼儿园这三个依据租金测算出的评估数据作出的评估结果（138.8万元/亩），替换了恒方评估公司的“基准地价系数修正法”客观反映了原告的项目土地情况。因此，原告认为应该采用深信评估公司的评估报告并追加补偿款9003430元（每亩增补36.6万元）。原告认为被告未依据合理的方法确定涉案征收土地使用权价值属于行政不当行为。原告多次向被告协商提出异议要求确定评估价值，并由2019年9月25日向被告提交《关于请求合理评估追加补偿金的报告》，被告口头答复应走法律诉讼程序解决。原告因被告不当的行政行为遭受了巨大的经济损失以及为挽回损失产生了其他损失，其中拆迁应补偿的停产停业损失，被告一直未按规定支付，造成原告租金损失316666元。原告为维护自己的合法权益，向贵院提起行政诉讼，请依法判决1、两被告在跟原告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》中采用江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司的《房地产征收估价报告》不当（部分评估方法错误及参考的案例不当），并判令被告采用深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司作出的《征收补偿估价报告》，追加支付给原告土地使用权补偿款9003430元；2、两被告在《国有土地上房屋征收补偿协议》加入停产停业的赔偿项目（即支付原告租金损失316666元）；3、两被告承担原告本案律师费用286075元；4、两被告承担原告在本案其他损失费用415741元（其中差旅费及实际支付费用282141元，评估费用133600元）；5、两被告承担本案全部诉讼费用。原告向本院提交了以下证据：原告向本院提交了以下证据：第一组证据：原告营业执照复印件、被告信息，证明原告、被告具有诉讼主体资格。第二组证据：证据1、《国有土地使用权有偿出让合同》；证据2、赣市开国用（98）字第096号《中华人民共和国国有土地使用权证》；证据3、江西省行政事业性收费（通用）票据3张；证据1-3证明原告通过出让的方式，合法获得了黄金岭开发区金星村120169㎡的土地使用权。第三组证据：证据1、市开计字【2003】40号《关于对翠湖山庄别墅群项目立项的批复》；证据2、编号2003-014《建设用地规划许可证》；证据3、市开办抄字【2003】11号《抄告单》；证据4、赣房产权证字第**房产证；证据5、赣市开国用（2009）第67号土地使用权证；证据6、赣市开国用（2009）第75号土地使用权证；证据1-6证明原告获得了黄金岭开发区金星村120169㎡的国有土地使用权用于开发翠湖山庄别墅群项目以及翠湖山庄土地性质经赣州市黄金开发区计划与经济发展局确定为综合用地。第四组证据：证据1、《告知函》；证据2、区府字【2008】2-9号《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告》；证据3、金坪旧城改造项目征收范围红线图；证据1-3证明原告为金坪旧城改造项目方案的被征收对象，自2018年4月2日起产生了停产停业损失，原告被征收国有土地上房屋所占的综合用地被认定为公益事业（科教）用地。第五组证据：证据1、原告与刘奕华签订的《租赁合同》2份；证据2、原告与刘奕华签订的终止《租赁合同》协议书；证据3、《黄金实验小学办学协议》；证据4、小学教学楼中平面图；证据1-4证明会议纪要确定国有土地综合用地记载不清晰的，可以根据征地时的利用现状等综合确定宗地的评估结果以及原告被征迁的国有土地确定为综合用地，现状为幼儿园用地。第六组证据：证据1、《国有土地征收补偿协议》；证据2、《国有土地上房屋征收补偿补偿协议》；证据1-2证明根据合同约定，对评估机构选用的评估方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议的，原告有权申请行政复议、提起行政诉讼的权利以及被告对补偿费用、奖励金提出了方案。第七组证据：证据1、《房地产征收估价报告》（编号为：赣恒方【2018】征字第JP0016号正评）；证据2、深信评估公司作出的《征收补偿估价报告》；证据3、通泰衡估价1909-08002号《房地产（土地）估价报告书》；证据4、《恒方评估可比实例状况一览表》以及实例的拍卖信息；证据5、赣州市幼儿园评估价对比的证据材料；证据1-5证明恒方评估公司未根据土地使用现状及赣州市市场行情进行综合的评估，评估价值低于市场起拍价，使用的基准地价法评估不具有合理性，恒方评估公司与深信评估公司就原告被征收国有土地的评估价相差很大，深信评估公司以及通泰衡公司采用的收益法更具有合理性。第八组证据：证据1、《场地租赁合同》；证据2、《租赁合同》；证据3、差旅费凭证；证据4、评估公司向原告出具的评估费发票；证据5、江西红土地律师事务所《委托代理合同》；证据1-5证明1、原告停产停业的租金损失共计316666元；2、原告因拆迁事宜产生的差旅费、评估费、律师费等各项损失。被告一对原告证据质证意见如下：对第一组证据的三性无异议；对第二组证据里面的合同的真实性合法性无异议，但需要说明的是涉及收回国有土地使用权的土地用途为综合用地；对使用权证的真实性无异议，但关联性合法性有异议，该土地使用证已经被注销；对票据和本案的关联性有异议，真实性有异议，原告并未提交没有原件；对第三组证据里面的批复真实性无异议，但该批复与本案争议焦点无关；规划许可证真实性无异议，但关联性有异议，其提交的建设用地规划许可证用地面积为118406.59平米，但是其实际取得的土地使用权面积为120169平米，这个许可证和本次收回的使用权关联需要进一步查证，另外与本案也没有关联；对抄告单真实性无异议，需要说明的是抄告单明确由原告建设一座小学，无偿移交给经开区使用六年，本次征收的房屋及土地即是这个小学；对房产证真实性关联性无异议；对67号土地使用权证真实性关联性无异议，但证载写明为综合用地；对75号土地使用权证关联性有异议，该权证所指的土地不在本次征收的范围，与本案无关；对第四组证据里面的告知函真实性合法性无异议，但关联性有异议；征收决定公告三性无异议；红线图三性无异议，但对原告的证明对象有异议；对第五组证据里面的租赁合同及终止协议书的三性均有异议；对办学协议及平面图真实性关联性无异议，通过这个办学协议及平面图可以证实被征收房屋为小学办公楼，房屋土地认定为科教用地并无不妥，原告要求将综合用地认定为幼儿园用地与初期规划不一致；对第六组证据三性无异议；对第七组证据里面的恒方报告的三性无异议；对深信评估以及通泰衡作出的补偿评估报告合法性关联性有异议，该评估报告评估机构的选定程序违法，评估程序违法，委托单位违法，报告内容及结果不能作为确定补偿金额的依据；对恒方的表及拍卖信息三性无异议；对比的证据材料三性有异议，这份证据仅仅是原告自己做的材料；对第八组证据里面的两个租赁合同真实性关联性有异议，该租赁合同与停产停业损失无关联；对差旅费凭证真实性、关联性有异议，与本案的征收没有关联，并且票据发生时间很多都是在签订补偿协议前；对评估费用发票真实性无异议，对关联性有异议，该评估费是因原告单方违法委托产生，不能作为损失的范围；对委托代理合同真实性无异议，但对合同中约定的收费标准及是否实际发生相应的律师费用存在异议，原告方未提供原告向委托律师事务所转帐的凭证，也未出具正规的增值税发票，因此该律师费是否实际发生或必然发性无法确定，另外律师费用不是维权所发生的必然费用，不能纳入损失范围。被告二对原告证据质证意见如下：与被告一对原告证据质证的意见一致。本院对原告提交证据的认证意见如下：原告第一组至第七组证据可以证明案件事实，对其三性及证明事实予以采信。原告第八组证据中证据1、2、3、4、5的三性及证据1-5证明事实予以采信。被告一辩称，1、章贡区人民政府依法作出了金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定。金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收依法组织了有关部门对征收补偿方案进行论证并公布，征求了公众意见；依法进行了社会稳定风险评估，并且征收补偿费用足额到位、专款专用、专户存储；依法发布了房屋征收决定及公告、征收范围红线图及征收补偿方案，充分说明章贡区人民政府作出金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定程序和实体合法，且章贡区人民政府作出的《关于金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》已经被法院认定符合公共利益和法定征收条件，职权主体适格，程序合法。2、涉案的金坪旧城改造项目依法选定了房地产价格评估机构和资产评估机构。2018年3月8日答辩人发布了《关于金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公开邀请公告》，2018年3月14日发布了《关于选定金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公告》，因被征收人在七日内未共同协商选定评估机构，且在政府组织下通过投票方式也未能选定评估机构。2018年3月24日，通过被征收人代表抽签的方式，随机选定了金坪城改造项目国有土地上房屋征收评估机构，赣南公证处于2018年3月20日出具了公证书，2018年3月26日，答辩人发布了《关于公布金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构选定结果的公告》，并在征收范围内进行了张贴，公布了依法选定的评估机构名单。对原告涉案房屋作出的评估结果系依法选定的评估机构依法作出，原告要求答辩人按照深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司作出的估价报告进行补偿没有事实及法律依据。3、答辩人、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处依法对被征收房屋进行了调查，对未经登记建筑开展了合法性认定。因金坪旧城改造项目建设，原告位于南侧翠湖山庄）的涉案房屋被依法征收，同时收回国有土地使用权证，土地证号赣市开国用（2009）号第**，土地使用权面积16369.89平方米，土地用途为综合用地。被征收房屋中有1513.10平方米办理了房屋产权登记，房产证号为赣房权证字第**，其余未办理房屋产权登记，但经赣州经济技术开发区房地产管理所、自然资源分局、答辩人、黄金岭街道办事处等有关单位进行合法性认定，认定原告未经登记建筑参照有证建筑进行评估补偿。4、经委托依法选定的评估机构评估，确定了原告被征收房屋价值补偿、原告的拆迁补偿价值等。为确定原告被征收房屋价值，江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司、江西东升资产评估有限公司对原告被征收房屋进行了实地查勘后出具了分户初评结果，黄金岭街道办事处工作人员将初评结果送达了原告，2019年4月19日原告收到后并提出异议，答辩人在2019年4月28日对原告提出异议的相关问题作出了回复并送达给了原告。后答辩人组织评估机构对原告提出的异议进行了核查，并出具了真实评估报告。2019年6月10日，黄金岭街道办事处工作人员将正式评估报告送达了原告，原告再次提出异议，评估机构复核评估后，作出书面回复维持正式评估报告。5、原告已经与答辩人、黄金岭街道办事处签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》及补充协议。2019年7月18日，原告与答辩人、黄金岭街道办事处签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，2019年8月27日签订了《国有土地上房屋征收补偿补充协议》。2019年8月5日原告在《房屋腾空弃房验收单》上盖章确认。6、原告主张的其他费用没有事实及法律依据，依法不应支持。原告涉案房屋依据依法由涉案项目选定的评估机构依法作出了评估结果，根据出具的评估结果，原告也与答辩人签订了补偿协议。原告要求按照其自行委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司对原告的涉案房屋作出的评估结果增加土地使用权补偿款及增加停产停业损失没有事实及法律依据，原告因此产生的评估费用等损失应由原告自行承担，原告主张的律师费、差旅费等费用依法不能支持。原告与答辩人、黄金岭街道办事处签订协议后，黄金岭街道办事处根据原告的要求将大部分补偿款支付到位，但由于原告与涉案房屋的租户就停产停业损失分配问题存在较大争议，所以该补偿款暂时未支付。综上，答辩人对原告的涉案房屋进行征收程序及实体合法，答辩人也与原告签订了补偿协议并支付了补偿款，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告二辩称，1、章贡区人民政府依法作出了金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定；2、涉案的金坪旧城改造项目依法选定了房地产价格评估机构和资产评估机构；3、答辩人、赣州经济技术开发区征收搬迁办公室依法对被征收房屋进行了调查，对未经登记建筑开展了合法性认定；4、经委托依法选定的评估机构评估，确定了原告被征收房屋价值补偿、原告的拆迁补偿价值等；5、原告已经与答辩人、赣州经济技术开发区征收搬迁办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》及补充协议；6、原告主张的其他费用没有事实及法律依据，依法不应支持。综上，答辩人对原告的涉案房屋进行征收程序及实体合法，答辩人也与原告签订了补偿协议并支付了补偿款，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告一、被告二向本院提交了以下证据：证据1、金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定公告、（2019）赣07行初4号行政判决书、（2019）赣行终247号行政判决书，证明章贡区人民政府实施金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收行为程序合法、实体合法；证据2、《关于金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公开邀请公告》、张贴照片及官网截图；《关于选定金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的公告》、张贴照片及官网截图；《关于投票选定金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构的通知》及选票；（2018）赣虔市证字内第3150号《公证书》及附件；《关于公布金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收评估机构选定结果的公告》及公示照片、官网截图，证明金坪旧城改造项目依法定程序选定了江西诚达房地产土地估价咨询有限公司、江西恒方房地产土地估价咨询有限公司、江西东升资产评估有限公司、赣州君和资产评估事务所为项目的房地产及资产评估机构；证据3、赣市开国用赣市开国用（2009）号第67号土地使用权、房屋所有权证（赣房房权证字第**）未经登记建筑合法性认定表等，证明原告被征收房屋的建筑面积及未经登记建筑的合法性认定情况；证据4、房屋室内装修测量表、资产评估数据确认表、《房地产征收估价报告》、送达回证等，证明评估机构按法定程序对原告的被征收房屋进行了初步评估，并将初评报告送达给了原告；证据5、回复函及送达回证、房地产征收估价报告、《关于赣州永盛实业发展有限公司针对正评报告提出复核申请的回复函》、回复函等，证明答辩人对原告提出的相关问题做了回复；证明评估机构出具了正式评估报告后送达给了原告，原告提出异议后，评估公司依法履行了复核义务并予以了回复；证据6、《拆迁补偿协议书》、《补充协议》，证明原告已经与黄金岭街道办及经开区拆迁办签订了房屋征收补偿协议；证据7、授权委托书、补偿款支付凭据，证明黄金岭街道办事处已经将补偿款予以支付；证据8、通知、《关于赣州市经济技术开发区黄金岭街道办事处的回函》，证明由于原告与承租人就停产停业损失分配存在争议，为避免发生纠纷、减少诉累，黄金岭街道办事处暂时未将停产停业损失支付，待双方协商一致后支付。原告对被告一、被告二提交的证据质证意见如下：对证据1、2、4、5、7、8的真实性无异议，但与本案无关；对证据3三性无异议；对证据6真实性无异议，证明对象有异议，在协议书第四和第五条我们对拆除办法已提出异议，不是如被告一所说签订了协议，拆除事项就可以完结；被告二对被告一提交的证据质证意见如下：对被告一提交的证据1-8的三性均无异议。被告一对被告二提交的证据质证意见如下：对被告二提交的证据1-8的三性均无异议。本院对被告一、被告二提交证据的认证意见如下：本院对原告无异议的证据3予以采信。被告证据1、2、4、5、6、7、8可以证明案件事实，本院予以采信。经审理查明：原告在1998年11月1日与赣州经济开发区管委会土管部签订《国有土地使用权有偿出让合同》，取得了坐落于黄金岭开发区金星村土地面积120169平方米土地使用权，土地用途为综合用途。使用期限为50年。2018年6月8日，赣州市章贡区人民政府作出了《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》。确定赣州市章贡区人民政府为征收主体，具体事务委托赣州经济技术开发区管理委员会实施，赣州经济技术开发区征收搬迁办公室为征收部门，赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处为实施单位。按照《金坪旧城改造方案项目国有土地上房屋征收补偿方案》执行。因金坪旧城改造项目建设，原告位于南侧翠湖山庄）的涉案房屋其中的土地16369.89平方米（约24.6亩）列为金坪旧城改造拆迁范围。被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室选定的江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司、江西东升资产评估有限公司对原告被征收房屋进行了实地查勘后出具了分户初评结果，黄金岭街道办事处工作人员将初评结果送达了原告。2019年4月19日，原告在收到分户初评结果后提出异议。被告一在2019年4月28日对原告提出的相关问题作出了回复并送达给了原告。被告一组织评估机构对原告提出的异议进行了核查，并出具了正式评估报告。2019年6月10日，黄金岭街道办事处工作人员将正式评估报告送达了原告。原告再次提出异议，评估机构复核评估后，向原告作出书面回复维持正式评估报告。2019年6月20日，原告向江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司提交《复核评估申请书》。2019年6月23日，江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司出具《关于赣州永盛实业发展有限公司针对正评报告提出复核申请的回复函》，认为对原告的土地和房屋不适宜采用收益法测算估价对象房地产价值。2019年7月18日，为了加快金坪旧城改造进度，两被告多次做原告工作要求原告配合征收工作，原告对于被告在对原告公司被征土地评估方法持有异议并保留意见，原告与二被告签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》。协议约定：原告被征收生产性房屋（包括全部土地上建筑物、构筑物及附属物等）位于赣州经济技术开发区南侧，赣房权房权证字第**房有权证，房屋用途非住宅，证载建筑面积1513.10平方米，未经登记认定为合法房屋面积1126.82平方米。被征收房屋所占土地为国有土地，赣市开国有（2009）第67号国有土地使用权证，土地使用权面积16369.89平方米。征收国有土地上房屋时，征收范围内的国有土地使用权同时收回，附属房屋、附属物及房屋固定设施等一并施行征收。签订协议时，原告应将房屋所有权证、国有土地使用权证等资料统一交由被告办理注销或变更手续。原告选择货币补偿，可以获得补偿、补助、奖励明细如下：1、被征收房屋（含土地使用权）价值28180355元；2、资产征收搬迁补偿：2104862元；3、搬迁奖励765621元；4、购房补助2810527.50元。协议第四条第（5）项约定“乙方（原告）就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议的，乙方保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利。乙方主张权利期间，不影响乙方按期搬迁。”2019年8月27日，原、被告就2019年7月18日签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》第四款第4条明确，双方签订《国有土地上房屋征收补偿补充协议》，由被告增加原告补偿金额人民币230268元。原、被告签订协议后，被告二根据原告的要求将大部分补偿款支付到位，被告已将原告赣房权房房权证字第**有权证、赣市开国有（2009）第67号国有土地使用权证收回并注销。对本案所涉被征收房屋予以拆除，对本案所征收的国有土地予以征用。由于原告与涉案房屋的租户就停产停业损失分配问题存在较大争议，该停产停业损失补偿款未支付原告。2019年8月5日，原告在《房屋腾空弃房验收单》上盖章确认。原、被告在《国有土地上房屋征收补偿协议》签订后，原告在认同江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称恒方评估公司）对地上建筑物的评估价值以及该公司所采用的其中一种评估方法（市场比较法）的基础上有两点异议。一是对《征收补偿协议》所参照恒方评估公司的评估报告采用的基准地价系数修正法评估有异议；二是市场比较法采用的三个案例所依据的价格均为起拍价，属于已在市场评估基础下浮的起拍价。原告认为评估结果102.2万元/亩偏低和不公平。原告根据与二被告签订的协议第四条第（5）的约定，单独委托深圳市深信资产评估土地房产估价有限公司（以下简称深信评估公司）对原告被征收的国有土地进行评估。该公司采用“收益还原法”并参照与原告被征收土地相近的赣州经济技术开发区金岭大道57号翠湖广场赣州市文清实验幼儿园、赣州市章贡区五洲大道20号鹭江新城以及赣州经济技术开发区金岭路13号蒲公英艺术幼儿园这三个依据租金测算出的评估数据作出的评估结果138.8万元/亩。原告认为应该采用深信评估公司的评估报告并追加补偿款9003430元（每亩增补36.6万元）。原告委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司对原告的涉案房屋作出的评估结果增加土地使用权补偿款及增加停产停业损失，因此产生评估费用133600元，律师费用286075元（未提交发票）。2019年4月19日，原告在收到分户初评结果后提出异议后，原告法定代表人王纬海从澳大利亚悉尼往返赣州处理征收事宜，以及其他工作人员因评估土地事宜从赣州往返深圳产生的差旅费用40105.11元。原、被告签订协议后，被告二根据原告的要求将大部分补偿款支付到位。由于原告与涉案房屋的租户就停产停业损失分配问题存在较大争议，所以该补偿款未支付原告。本院认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。……两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告……。”二被告依据赣州市章贡区人民政府作出《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》、《金坪旧城改造方案项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，与原告签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，故二被告的被告主体适格。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条“行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。”二被告为了实现征收原告房屋和土地的目的而与原告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》属于行政协议。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定。”原、被告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》属于双方真实意思表示，依法成立，双方应按照协议履行各自的合同义务。本案争议焦点是：被告一委托江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对原告土地选用的“比较法”、“基准地价系数修正法”的评估方法对原告国有土地进行评估所评估的价值是否符合法律规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。……”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。……”《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”根据法庭调查查明的事实，可以确认被告一选定的评估机构江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司未经原告协商选定，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，属于程序违法。原告被征收房屋建设时间久远，长期出租他人经营有经济收益，按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，评估价机构对原告的国有土地进行评估应选用收益法评估。但被告一委托的评估机构江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司却选用市场法进行评估，明显违反了该条规定，属于适用法律法规错误。二被告在对原告房屋和土地的征收过程中，原告对被告送达的江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司初评结果、评估报告、复核评估回复均提出异议，认为该公司对原告的土地和房屋不适宜采用收益法测算估价对象房地产价值。原告为了配合二被告的征收工作与二被告签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》。同时，原、被告为了维护原告的合法利益，原告对被告一委托的评估机构对原告国有土地采用的评估方法评估的土地价值持保留意见，同时，也为了让二被告征收工作的正常进行，为此，双方在协议第四条第（5）项明确约定“乙方（原告）就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议的，乙方保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利。乙方主张权利期间，不影响乙方按期搬迁。”根据该条的约定，可以确认二被告同意原告在签订协议后，可以另选评估机构对原告使用的国有土地重新评估。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被告在征收原告房屋和土地时，首先，二被告对原告房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，并由选定的评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》的规定选用合适的评估方法进行评估。原告被征收房屋建成后，长期出租他人经营有经济收益，按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定应选用收益法进行评估。原告房屋被征收时，其周边土地拍卖底价已达到138.8万元/亩，而江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司对原告国有土地评估前，未到实地考察，未对周边房地产市场行情进行调查，在作出评估结果时未进行综合评估，简单选用“市场法”对原告国有土地进行评估，评估价值为102.2万元/亩，该评估结果与市场价相差太大，明显不符合市场行情。对江西恒方房地产土地资产评估咨询有限公司作出的赣恒方【2018】征字第JP0016号正评《房地产征收骨架报告》采用的“市场法”对原告国有土地作出评估价值的结论不予采信。原告自行选定委托深圳市深信资产评估土地房地产估价有限公司选用“收益法”评估方法对原告的涉案房屋作出的评估结果与周边房地产价格行情比较接近，比较符合客观实际价值，可以作为本案处理的参考。根据合同法当事人意思自治原则的精神，原、被告签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》第四条第（5）项的约定，原告就评估机构针对国有土地使用权选用的估价方法、房地产价格征收评估结果和资产评估结果有异议的，原告保留申请行政复议、提起行政诉讼的权利。根据该条约定，原告可以在对相关机构对其国有土地评估结果及意义的答复后，可以另选评估机构对原告使用的国有土地重新评估。由于原告已提起行政诉讼，要求解决其与二被告关于原告国有土地价值问题，不能仅仅凭原告委托的评估机构作出的评估结果作为本案处理的依据，为了案件能够得到公平合理处理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，应由原、被告双方协商选定其它有资质的评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定并参照原告房屋周边房地产价值行情重新对原告原使用的国有土地价值和房屋停产停业损失进行评估。原告要求被告承担律师代理费、评估费用等支出损失没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：一、限被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处于本判决生效后二个月内与原告赣州永盛实业发展有限公司协商选定有资质的评估机构对原告位于赣州经济技术开发区南侧被征收的原国有土地使用权面积16369.89平方米（赣市开国有（2009）第67号国有土地使用权证）的土地价值和房屋停产停业损失重新进行评估。如原、被告双方无法协商选定评估机构，则由被告按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定办理。二、驳回原告赣州永盛实业发展有限公司其它诉讼请求。案件受理费50元，由被告赣州经济技术开发区征收搬迁办公室、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状正本及副本共三份，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘海俊人民陪审员  舒宝泉人民陪审员  吴 军二〇二〇年四月三十日法官助理丁明顺书记员柯雪梅