浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初3509号 原告（反诉被告）杭州华硕玻璃有限公司，住所地杭州市江干区横塘南路**。 法定代表人刘书红，该公司总经理。 委托代理人武晓宇、李亚楠，浙江北鼎律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）杭州市江干区利磊鞋类商行，经营场所杭州市江干区笕桥镇横塘社区****。 经营者项修进，该商行经理。 委托代理人侯志会、丁昕，浙江金道律师事务所律师（特别授权代理）。 原告（反诉被告）杭州华硕玻璃有限公司诉被告（反诉原告）杭州市江干区利磊鞋类商行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理，依法由审判员朱勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托代理人武晓宇、被告经营者及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州华硕玻璃有限公司诉称：原、被告于2011年6月1日、2012年6月1日签订房屋租赁合同2份，将位于本市江干区万事利养殖一分场第三层、第二层房屋租赁给被告使用，年租金分别为320832元、276024元，之后每年递增5%。现被告欠付2016年12月至2017年2月的租金合计185992.05元及电费3263元，故起诉请求判令被告支付并承担相应滞纳金。 被告杭州市江干区利磊鞋类商行辩称：就涉案房屋租金及递增情况无异议，但被告已于2016年11月底前搬离，租金不仅未拖欠还多付了一个月，电费也已付清，故请求判令予以驳回。 反诉原告杭州市江干区利磊鞋类商行诉称：就涉案房屋被告不仅多支付租金48304元还缴纳了房屋保证金7万元，故反诉请求判令原告予以支付并承担上述款项的占有使用费22060元（按年利率4.35%标准计算至2019年5月23日）直至款项实际付清之日止。 反诉被告杭州华硕玻璃有限公司辩称：一、双方于2012年6月1日签订二楼房屋的租赁合同，但被告是于2012年3月28日实际开始使用房屋的，租金48304元系被告提前使用房屋所应支付的租金，不存在多支付的情况。二、对房屋保证金7万元无异议，但应在付清租金、电费的前提下返还。三、被告诉请的占有使用费无事实和法律依据。 原告杭州华硕玻璃有限公司为其诉请，向本院提交了以下证据： 1、房屋租赁合同（2011年6月1日）1份，证明原、被告就涉案房屋三楼部分存在房屋租赁合同关系并作出相应条款约定的事实。被告对该证据提出异议，认为原告公章系事后加盖，该合同主体非原、被告，与本案无关。 2、房屋租赁合同（2012年6月1日）、补充协议各1份，证明原、被告就涉案房屋二楼部分存在房屋租赁合同关系并作出相应条款约定的事实。被告无异议。 3、农业银行电子回单6份，证明被告付清2016年12月1日前租金的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为被告实际支付租金至2016年12月底，不仅未欠付，还多付一个月的租金。 4、电费通知单1份，证明被告欠付电费3263元的事实。被告对该证据4中2016年11月、12月的电费无异议，认为最多计算至搬离那天也就是2016年12月12日，此后已搬离，不可能产生电费；另从2016年12月电费度数看，也能证明被告已于2016年12月搬离租赁房屋的事实。 被告杭州市江干区利磊鞋类商行为其辩称，向本院提交了以下证据： 1、农业银行个人账户明细（复印件）、领（付）款凭证（复印件）、证明书各1份，证明被告已于2016年11月30日搬离涉案房屋且通过法定代表人母亲郑学花账户向杭州三塘搬家服务有限公司（以下简称三塘搬家公司）法定代表人李某转账支付搬运费74950元的事实。原告对农业银行个人账户明细、证明书的真实性无异议，但认为无法证明被告的待证事实；对领（付）款凭证提出异议，认为系被告单方制作，不予确认。 2、租赁合同1份，证明被告搬离后，原房东杭州铂祥投资管理有限公司（以下简称铂祥公司）已于2017年3月重新对外出租的事实。原告对该证据提出异议，认为原告非合同相对方，对真实性无法确认。 3、收款收据、收据、补充协议各1份，证明被告向原告缴纳租房保证金10万元、现尚余7万元的事实。原告无异议。 另经本院准许：1、原告申请证人朱某（系铂祥公司负责人）出庭作证，证明被告于2012年4月1日起实际使用二楼涉案房屋的事实。被告对该证人证言提出异议，认为证人在时间上记忆模糊且原、被告的具体合同约定，证人并不知晓，故不予确认。2、被告申请证人李某出庭作证，证明被告最终于2016年12月7日搬离涉案房屋且原告明知的事实。原告对该证人证言提出异议，认为①证人对搬运地址陈述不清；②证人无系统的搬运记录；③搬运费无相应银行转账凭证印证，故不予确认。 本院认为，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。 被告对原告提交的证据1提出的异议，理由成立，本院对该证据不予确认。 对原告提交的证据3、4、被告提交的证据1、2及证人朱某、李某的证人证言一并认证：根据两位证人所述，部分证言较为客观，加之被告证据1、2及被告对原告证据4的质证意见，可以确认被告已于2016年12月搬离涉案房屋，至于搬离日期应酌情确定为被告支付搬运费之日即2016年12月12日为宜，故本院对原告证据3的真实性予以确认，证据4中所涉2016年11月至12月12日的电费及被告证据2予以确认；对被告证据1确认于2016年12月12日搬离涉案房屋且支付搬运费74950元的事实；对两位证人的证言仅确认被告于2016年12月12日搬离涉案房屋且原告明知的事实。 根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实为： 2011年6月1日原、被告达成口头房屋租赁合同，约定原告将位于本市江干区万事利养殖一分场第三层房屋租赁给被告使用，年租金为320832元，之后每年递增5%；保证金为5万元；等等。2012年6月1日原、被告又签订房屋租赁合同1份，约定原告将位于本市江干区万事利养殖一分场第二层房屋（建筑面积1736平方米）租赁给被告使用；租期5年，至2017年5月31日止；年租金为276024元，之后每年递增5%；保证金为5万元；等等。嗣后，被告向原告缴纳保证金合计10万元，其中3万元抵作租金，现尚余7万元。2016年12月被告通过三塘搬家公司搬离租赁房屋，12月12日通过法定代表人母亲郑学花账户转账支付搬运费74950元并由三塘搬家公司出具领（付）款凭证予以确认。对被告搬离租赁房屋的事实原告应系明知。2018年4月原告以被告欠付租金及电费为由，诉至本院，要求调处。 另查明：被告就涉案房屋多支付28天租金38791.20元。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同（含口头合同）系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。根据前述认证分析，本院酌情确定被告搬离涉案房屋之日为2016年12月12日，又根据2019年5月22日证据交换时双方确认被告多付28天租金且日租金为1385.40元的事实，经核算，被告应支付租金16624.80元、电费2460元，而原告则应返还多收取的租金38791.20元，双方违约损失经折算后进行核算。另被告反诉诉请的房屋保证金、占有使用费，理由正当，应予支持，但占有使用费应自被告提出反诉之日即2019年5月23日开始起算；原告提出多收取的租金系被告提前使用房屋所应支付的抗辩理由，因缺乏证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、杭州市江干区利磊鞋类商行应支付给杭州华硕玻璃有限公司租金16624.80元、电费2460元，合计19084.80元。 二、杭州华硕玻璃有限公司应返还给杭州市江干区利磊鞋类商行租金38791.20元、保证金7万元，合计108791.20元。 三、上述一、二两项经折算，杭州华硕玻璃有限公司应于本判决生效之日起十日内，返还给杭州市江干区利磊鞋类商行89706.40元并承担以89706.40元为基数自2019年5月23日起至款项实际付清之日止按年利率4.35%标准计算的占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回杭州华硕玻璃有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回杭州市江干区利磊鞋类商行的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2042.50元由杭州华硕玻璃有限公司负担1836.53元、杭州市江干区利磊鞋类商行负担205.97元。反诉案件受理费3107元由杭州华硕玻璃有限公司负担2408元、杭州市江干区利磊鞋类商行负担699元。杭州华硕玻璃有限公司、杭州市江干区利磊鞋类商行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州华硕玻璃有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  朱 勤 二〇二〇年四月十日 代书记员  陈艳园