福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终145号 上诉人（原审被告）：福建省南安市金荣投资有限公司，住所地福建省南安市洪濑东溪省道307路边。 法定代表人：黄庭玉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张伟文，福建求达律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：王岁柳，男，1977年11月8日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人福建省南安市金荣投资有限公司（以下简称“金荣投资公司”）因与被上诉人王岁柳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初7411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金荣投资公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王岁柳的诉讼请求。事实和理由：金荣投资公司承建的洪濑东溪生活住宅配套小区项目经南安市人民政府批复同意，并取得建设用地规划许可证。工程建设合规合法。金荣投资公司有权对建设项目的生活住宅进行内部认购转让。双方签订的协议书系双方真实意思表示，协议约定的条款包括所购买房产的位置、建筑面积、价格、交付日期、违约责任等。该协议没有违反法律法规强制性规定，依法有效。签订协议后，金荣投资公司全面履行了协议约定的义务，没有任何违约或过错责任。王岁柳在认购时已清楚了解项目的概况和现状，并以金鹿公司员工身份向金荣投资公司申请优惠房价购买住宅，自愿与金荣投资公司签订内部认购协议。对此，金荣投资公司没有任何过错。一审认定事实错误，认定协议无效，适用法律错误，认定金荣投资公司承担主要过错责任也是不公正的。金荣投资公司按时交付房屋给王岁柳，王岁柳至今已管理使用多年。期间，王岁柳并未提出解除合同。现王岁柳主张解除协议，违背诚实信用原则，于情于法无据。一审认定协议无效，判决金荣投资公司退还已付购房款，又判令金荣投资公司承担按银行同期贷款利率计算的利息，明显是非不分，加重金荣投资公司责任。金荣投资公司认为，一审判令金荣投资公司退还购房款，理应同时判令王岁柳按期按房屋交付时原状退还购买的房屋。利息损失理应以存款利率计算，由王岁柳承担主要过错责任。双方之间的内部认购协议不属于商品房买卖合同，属于物权转让协议，协议依法受法律保护。 王岁柳辩称，王岁柳不是企业员工，且在购买时明确表示没有所有权就不买。金荣投资公司不是房地产开发企业，没有开发资质。建设用地虽经批准，但不是商品房用地。金荣投资公司擅自改为商品房用地，欺骗王岁柳买房，国土局也告知不能办证。双方的合同应当认定无效。 王岁柳向一审法院起诉请求：1.判决确认王岁柳与金荣投资公司签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》无效；2.判决金荣投资公司立即向王岁柳返还已付购房款110219元及水表开户费1100元、装修押金1000元及利息（实际利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中100000元自2008年1月20日起计算至实际返还之日止，另外12319元自2009年1月22日起计算至实际返还之日止）；3.判决金荣投资公司立即向王岁柳赔偿经济损失110219元。 一审法院认定事实：金荣投资公司系依法注册成立的从事房地产开发、项目投资等业务的有限责任公司。2008年1月20日，王岁柳以金鹿集团员工的身份，向金荣投资公司申请以优惠房价购买东溪生活住宅配套小区9栋楼602号房。同日，金荣投资公司（甲方）与王岁柳（乙方）签订一份《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》，约定：一、甲方将坐落在洪濑镇东溪工业区、泉永路线公路边的“东溪生活住宅配套小区”9栋602号房，建筑面积90.64平方米，经双方同意每平方米1280元预定售给乙方。乙方对甲方所提供的项目建设的概况及现状已作了解并愿意签定本认购协议手续。二、乙方上述认购面积合计90.64平方米，每平方米单价1280元，总价116019元，其购房契税等其他税费按政府规定由乙方交纳。三、付款方式：1、签订认购协议书时乙方预交该房总房款的30％34806元，甲方主体上至三层楼板时再付30％34806元，主体封顶时再付30％34806元，交房时再付5％5801元，余5％5801元待《房屋所有权证》办好时付清。2、如乙方未能按甲方进度缴交各期房款，应按月息2％付给甲方，超过三个月未能按期缴交，则视为乙方自动放弃该房的购买权，甲方有权将该房转让他人。同时，乙方应承担违约责任，愿意给甲方收取15％销售费用和乙方应缴的政府税费及逾期交款利息后，余款退还乙方。四、乙方所认购的单价不变，交房时面积如有变动，按南安市房产管理局或委托有资质测定单位测定的面积为准，或增或减，总价款多还少补。五、甲乙双方暂订交房时间为5#、7#、8#、9#楼2008年5月15日；2#、3#、4#楼2008年8月30日，高层金荣花苑2009年5月30日。如延期交房者，每超期三十天，甲方应赔偿乙方每平方米每月住宅2元、店面5元，延期不足三十天不计。上述协议书签订的当日，王岁柳向金荣投资公司支付购房款100000元。2009年1月22日，王岁柳又向金荣投资公司支付购房款10219元、水表开户费1100元、装修押金1000元。金荣投资公司于2008年年底将本案商品房交付王岁柳使用。金荣投资公司开发的“洪濑东溪生活住宅配套小区”，于2007年2月取得南安市人民政府颁发的南国用（籍）第00070063号《国有土地使用证》，于2007年2月2日取得南安市规划建设局同意项目选址的《建设项目选址意见书》以及《建设用地规划许可证》，但至今尚未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，本案王岁柳与金荣投资公司签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》，对所购买房产的建筑面积、价格、交付日期、违约责任等都做了具体约定，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非商品房预约合同纠纷。金荣投资公司虽取得经营房地产开发资质，但其所开发的洪濑东溪生活住宅配套小区至今未取得商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，王岁柳与金荣投资公司签订的涉案协议书为无效，故王岁柳请求确认涉案协议书无效，符合法律规定，予以支持。因本案商品房未取得商品房预售许可证，责任在于金荣投资公司，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王岁柳请求金荣投资公司返还已付购房款110219元、水表开户费1100元、装修押金1000元及上述款项自付款之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，予以支持。因涉案协议书并没有载明涉案房产有取得商品房预售许可证，反而明确约定“乙方对甲方所提供的项目建设的概况及现状已作了解并愿意签定本认购协议手续”，故王岁柳主张金荣投资公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，缺乏依据，不予采纳；王岁柳据此为由请求金荣投资公司赔偿其已付购房款一倍的损失即110219元，亦缺乏依据，不予采纳。金荣投资公司的辩称，缺乏依据，不予采纳。综上所述，对王岁柳的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认王岁柳与金荣投资公司于2008年1月20日签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》无效；二、金荣投资公司应于本判决生效后三十日内返还王岁柳已付购房款110219元、水表开户费1100元、装修押金1000元及利息（其中100000元自2008年1月20日起计至实际返还之日止，另外12319元自2009年1月22日起计至实际返还之日止，利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回王岁柳的其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新的证据。一审认定事实正确，本院予以确认。另查明，金荣投资公司于2018年12月将涉案商品房交付给王岁柳。王岁柳称其未对涉案商品房进行装修，也未入住，并表示愿意返还涉案商品房。 本院认为，王岁柳与金荣投资公司签订的《“洪濑东溪生活住宅配套小区”内部认购协议书》，对所购买房产的建筑面积、价格、交付日期、违约责任等都做了具体约定，故本案双方之间的协议为商品房预售合同。金荣投资公司的经营范围虽包括房地产开发，但其所开发的洪濑东溪生活住宅配套小区至今未取得商品房预售许可证，王岁柳与金荣投资公司签订的涉案协议书应认定无效。金荣投资公司未取得商品房预售许可证出售涉案商品房，导致合同无效的责任在于金荣投资公司。王岁柳请求金荣投资公司返还已付购房款110219元、水表开户费1100元、装修押金1000元及上述款项自付款之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，应予支持。金荣投资公司主张合同有效及王岁柳应承担主要过错责任，利息损失应以存款利率计算，缺乏依据，不予采纳。合同确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。金荣投资公司要求王岁柳返还涉案商品房，王岁柳也同意返还，故金荣投资公司的该项上诉请求予以支持。 综上所述，金荣投资公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初7411号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、王岁柳应于本判决生效之日起三十日内将坐落在洪濑镇东溪工业区、泉永路线公路边的“东溪生活住宅配套小区”9栋602号房返还给福建省南安市金荣投资有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2753元，由王岁柳负担1082元，福建省南安市金荣投资有限公司负担1671元。二审案件受理费5506元，由王岁柳负担1000元（于判决生效后五日内交纳），福建省南安市金荣投资有限公司负担4006元（多预交的1000元予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年四月一日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。