云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初17286号原告：云南昆澎物业管理有限公司，住所云南省昆明市五华区龙泉路**半山七哩溪园小区**********，统一社会信用代码：91530102690869810W。法定代表人：罗丽华。委托诉讼代理人：吴黎明、吴忠伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨选凤，女，汉族，1986年1月25日出生，住重庆市永川区，住重庆市永川区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：谢启达、王庆，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。原告云南昆澎物业管理有限公司（以下简称“原告”）诉被告杨选凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴黎明、吴忠伟，被告杨选凤的委托诉讼代理人谢启达、王庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付物业服务费人民币7513.75元，二次加压费人民币680元，电梯使用费人民币3784.71元，以上共计人民币11978.46元；二、依法判令被告向原告支付至缴清全部上述费用之日止的因拖欠物业服务费、二次加压费、电梯使用费而产生的迟延违约金，暂计至2019年10月31日为7425.82元；三、依法判令被告向原告支付本案原告聘请律师所支出的律师代理费人民币5000.00元；四、依法判令被告向原告支付本案原告办理公证邮寄送达所支出的公证费600元，以及邮寄费28元；五、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告云南昆澎物业管理有限公司为位于昆明市五华区的物业服务公司，被告杨选凤为×××号房屋的所有权人。原被告双方于2016年2月19日签订《物业管理服务协议》，约定原被告之间的物业服务事宜，并约定如被告未按时足额向原告交纳物业服务的相关费用，需从逾期之日起按每天千分之一交纳迟延违约金，因此导致原告提起诉讼予以追缴的，被告尚应承担诉讼费、律师代理费等相关费用。被告于2016年2月19日接房入住，原告依照《物业管理服务协议》的约定向被告提供物业服务，但被告自2017年4月1日起便从未向原告交纳过任何物业服务的相关费用，原告依从行业惯例向被告进行上门催缴等行业内的催缴方式，但被告一直拒绝向原告支付物业服务的相关费用。原告所服务的半山七哩溪园小区的几乎全部业主均按照《物业管理服务协议》的约定按时足额交纳了全部物业服务的相关费用。原告于2019年4月委托北京盈科（昆明）律师事务所向被告递送了催缴物业服务的相关费用的《律师函》并给与被告宽限期，被告依旧拒绝交纳物业服务的相关费用。原告于2019年10月31日又向被告杨选凤的身份证登记地址以及×××号房屋寄送了《物业服务相关费用催缴函》并办理了向被告杨选凤身份证登记地址邮寄《物业服务相关费用催缴函》的公证证据保全，但被告最终还是无视原告的催缴，其违约行为已严重影响到原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法裁判。被告辩称：一、原告违规收费，其收取物管费的起算时间和收费标准均错误，被告不存在拖欠物管费的情况。（1）原告收取物管费的起算时间应为2016年10月8日。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据答辩人与原告签订的《物业管理服务协议》约定，协议有效期为10年，自该小区建设工程竣工验收合格之日起算。根据从昆明市城市基本建设档案馆调取的《竣工验收合格证明书》和《施工单位工程竣工报告》，“半山七哩溪园二期”的工程竣工验收日期为2016年7月8日，《物业管理服务协议》生效日期应为2016年7月8日，扣除3个月免交物管费的装修期后，本案物管费应从2016年10月8日开始收取。（2）原告收取物管费的收费标准应为0.45元/㎡·月，而非1.35元/㎡·月。根据被告与原告签订的《物业管理服务协议》约定“高层住宅的收费标准为1.80元/㎡·月”。根据《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，昆明市的住宅物业服务收费政府指导价为0.45-1.38元/㎡·月。被告与原告约定的价格超过了昆明市住宅物业服务收费政府指导价的最高标准，而原告从未向被告释明1.35元/㎡·月这一价格的依据。根据《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，对于物业服务收费实行政府指导价的住宅，物业服务收费标准根据不同服务要求、内容及设施设备配置情况，按相应服务类别和等级进行确定。昆发改价格[2011]1129号文件《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》第五条规定，前期物业服务费应在业主入住前报经所在地价格主管部门备案，并在收费地点进行公示。标准不得超过同等级所确定的物业服务收费指导价。原告在资质和服务未达到《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》规定的相应等级的情况下，擅自按照接近最高等级的标准进行收费。且涉案小区内私搭乱建现象严重、绿化率不达标、地下车库昏暗且长期无监控、外来人员可随意进出。原告对于业主普遍存在的燃气热水器、外墙开裂、渗水等问题总是进行推诿，要求业主与指定商家签订《阳台封闭协议》，价高质低，且在质保期内、未通知业主方的情况下将质量安全保证金返还商家，致使质保落空。原告态度恶劣，拒不解释业主对物管费的疑义，拒不提供明细及收费依据，简单粗暴地采取停水、门禁卡消磁等方式逼迫业主缴费。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第五条，物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。原告的资质、规模、服务水平只能达到0.45元/㎡·月的收费水平。（3）被告目前处于多缴纳了物管费状态。从2016年10月8日计算至2019年10月31日，被告应缴纳物管费金额为2983元（179.54㎡×0.45元/㎡·月×37月），被告已缴纳了4475元，多缴纳了1492元。二、被原告未提供任何证据证明二次加压费和电梯费的收费依据，主张按自定价格预先收取二次加压费和电梯费，无事实依据、合同依据和法律依据。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条，《物业管理服务协议》约定，“本物业服务收费形式为‘包干制’，甲方实行每年预收一次服务费的收费方式”，原告要求额外收取电梯费和二次加压费，属于重复收费。且根据昆发改价格[2011]1129号文件《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》第九条规定、五发改价格[2014]20号《关于对半山七哩溪小区物业服务收费备案的通知》。原告应据实收取，并定期公布账目。但原告未提供二次加压费和电梯费的账目明细、付款发票，要求按自定价格预先进行收取，无事实、合同和法律依据。三、原告违规收费在前，被告不存在违约，故不应支付违约金、律师费、公证费、邮寄费。（1）原告违规收费在前，其收取物管费的起算时间和收费标准均错误，被告不存在违约，故不应支付违约金、律师费、公证费、邮寄费。（2）《物业管理服务协议》第十条第四项系格式条款，为无效条款。在一个合同中，甲、乙双方都可能违约，但该条款只约定在乙方违约时，需承担违约金、律师费，若甲方违约则无须承担上述费用，明显违背公平原则，为无效的格式条款。（3）公证费、邮寄费为不必要的开支，原告要求由被告来承担，无事实、合同及法律依据。（4）原告主张的违约金明显过高，鉴于原告在合同履行中存在重大瑕疵，应免除违约金。经审理，本院认定事实如下：被告系×××号房屋的业主，房屋建筑面积179.54平方米。2016年2月19日，被告与原告签订了《物业管理服务协议》（以下简称“协议”），对双方的权利义务作了约定。其中：协议有效期为10年，自该小区建设工程竣工验收合格之日起算，至10年期满时终止。第六条第五款约定，物业管理服务费收费标准为高层住宅、洋房1.35元/㎡·月,多层、别墅2元/㎡·月，并约定收费办法最终以发改委备案标准收取。第六条第七款约定，乙方（被告）自收到开发商书面通知收楼的时间之日开始缴纳物业服务费用。乙方在办理入住手续时需一次性交纳12个月物业管服务费，以后业主或使用人应在每个交费年度前3个月履行下一年度的交纳义务。第十条第四款约定，“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间按时足额缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一缴纳迟延违约金。同时，甲方有权对乙方的欠缴情况在小区内予以公布。因此导致甲方提起诉讼予以追缴的，乙方尚应承担诉讼费、律师代理费等相关费用。”第二十一条约定，“本协议自双方签字盖章之日起生效，效力溯及自乙方收到开发商书面通知收楼的时间。”2014年12月1日，原告在涉案小区客服处设置物业服务收费公示牌，公示内容包括：物业服务费为住宅1.35元/㎡·月、叠加户型2元/㎡·月；电梯使用运行、维护、年检费为高层0.54元/㎡·月、多层0.62元/㎡·月；二次加压费为20元/户·月。2014年12月19日，昆明市五华区发展和改革局就涉案小区物业服务收费标准备案如下：高层多层住宅物业服务费为1.35元/㎡·月，小区住宅电梯维护保养费、年检费、运行费以及二次供水维修运行费，按实际发生据实收取。2016年2月19日，被告杨选凤就涉案房屋支付物业服务费2902.39元、二次加压费240元、电梯使用运行维护费1332.95元。2018年5月起，原告通过短信通知、张贴催告函等方式向被告催缴物业费。另查明，涉案房屋所在半山七哩溪园二期的《施工单位工程竣工报告》、《竣工验收合格证明书》显示，该工程竣工验收时间为2016年7月8日。现原告主张向被告收取2016年4月1日至2019年10月31日的物业服务费人民币7513.75元，二次加压费人民币680元，电梯使用费人民币3784.71元，以及至缴清全部上述费用之日止的因拖欠物业服务费、二次加压费、电梯使用费而产生的迟延违约金，暂计至2019年10月31日为7425.82元。以上查明事实，有《物业管理服务协议》、《关于对半山·七哩溪小区物业服务收费备案的通知》（五发改价格[2014]20号）、物业服务收费公示牌照片、《施工单位工程竣工报告》、《竣工验收合格证明书》、交费收据和发票、《房屋信息查询摘抄表》、《欠缴物业费相关费用及迟延违约金计算明细》、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行约定的各项义务。合同签订后原告按合同约定为被告所在的小区提供物业管理服务至今，被告在实际接受了原告的物业管理服务后应当按照《物业管理服务协议》的约定交纳物业管理服务费和其他费用。对于原告主张被告支付的物业管理服务费，首先，原告有权向被告计收物业管理服务费起始时间应为2016年7月8日。本案协议约定协议有效期“自该小区建设工程竣工验收合格之日起算，至10年期满时终止”，同时第六条第七款规定，“乙方（被告）应在开发商发布收楼通知之日起开始交纳物业管理服务费用，根据昆发改价格[2011]1129号文件，自交房之日其无论业主是否接房，其房屋的物业费用均由该套房屋产权人全额缴纳。”原告方主张涉案小区于2016年1月1日前已满足交付使用条件，且被告已于2016年2月19日实际接房，即主张应以交付房屋时间作为计收物业费的起算时间，并主张2016年1月1日为交房时间。被告则主张以“小区建设工程竣工验收合格之日”为原告计收物业费的起算时间。经查，涉案房屋所在半山七哩溪园二期的《施工单位工程竣工报告》、《竣工验收合格证明书》显示，该建设工程竣工验收时间为2016年7月8日，而原告未提供证据证明竣工验收时间应以其他为准。对于计收物业管理服务费的起算之日，是以“开发商发布收楼通知的时间”还是“建设工程竣工验收合格之日”为准，本院认为，该前述条款为原告预先拟定以重复使用的格式合同条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条一规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因将计收物业管理服务费的起算之日解释为“建设工程竣工验收合格之日”，即2016年7月8日。其次，对于被告主张的“三个月免交物业费的装修期”，因原告未明示其当然减免协议生效后三个月的物业服务管理费，而昆发改价格[2011]1129号为指导性文件，非强制性法律规范，且原被告双方并未就前述减免作出约定，减免三个月物业服务管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。另，被告已于2016年2月19日支付物业服务费2902.39元、二次加压费240元、电梯使用运行维护费1332.95元，以2016年7月8日为原告有权计收物业管理服务费的起始时间，被告已交纳了2016年7月8日至2017年7月7日物业管理服务费，故对原告请求被告支付的物业管理服务费，本院仅支持2017年7月8日至2019年10月31日的物业管理服务费。其次，物业管理服务费的收取应以涉案房屋面积，即99.97㎡为基数，按1.35元/㎡·月收取。原告主张1.35元/㎡·月的收费标准，该收费标准符合协议约定，经五华区发展和改革局备案，并且在小区物业管理费收费处予以公示，本院予以支持。被告主张因原告物业管理企业资质和服务水平不足，物业管理服务费应为0.45元/㎡·月，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于是否因原告履行物业服务合同义务存在瑕疵而应予减免物业管理服务费，因物业服务具有一定的公共服务性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主能以物业服务存在一般瑕疵为由拒交或少交物业服务费，会造成物业服务企业经费不足，不利于物业服务良性运行,如此循环对业主及物业服务企业均无益处,故只有物业服务存在重大瑕疵，业主才可以此作为少交或免交物业费的抗辩理由。本案中，被告提交的证据不足以证明原告履行物业服务存在重大瑕疵，故本院对其减免物业费的主张不予支持。综上，被告应向原告支付2017年7月8日至2018年7月7日阶段的物业管理服务费2908.55元，2018年7月8日至2019年7月7日阶段的物业管理服务费2908.55元；2019年7月8日至2019年10月31日阶段的物业管理服务费921.04元，共计6738.14元。对于原告主张向被告收取的二次加压费、电梯费的收取，首先，协议第六条第五款约定，物业管理服务费收费办法最终以发改委备案标准收取，而昆明市五华区发展和改革局于2014年12月19日就涉案小区物业服务收费标准备案如下：高层多层住宅物业服务费为1.35元/㎡·月，小区住宅电梯维护保养费、年检费、运行费以及二次供水维修运行费，按实际发生据实收取，即电梯费、二次加压费并不包含于物业服务费之内。其次，按《关于贯彻的通知》（昆发改价格[2011]1129号）文件精神,原告只是代收代管,对代收的费用专款专用,可滚存使用,业主仅是预缴,产生二次加压费、电梯维护费用后,即由原告支付给相应的服务提供方。从有利于小区管理角度出发,在产生维修费用之前滚存一定费用,一旦产生维修费后能够及时支付给维修企业,该行为并不违反双方合同约定和前述文件精神。但对于电梯费和二次加压费的收费标准，原被告双方未有约定，同时《关于贯彻的通知》、《关于对半山·七哩溪小区物业服务收费备案的通知》均规定电梯费和二次加压费应“据实收取”。被告就费用计算标准提出异议，而原告提供的证据不足以证明涉案小区电梯和二次供水加压的运行和维护发生的费用及分摊方式，故本院对原告主张的电梯费和二次加压费不予支持。对此原告可待补充收集证据后另行主张权利。对于原告主张的违约金，首先，协议约定“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间按时足额缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一缴纳迟延违约金”，若被告未按协议约定支付物业费用，原告有权请求其支付违约金。其次，对于被告主张违约金过高，请求法院予以调整的请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案协议约定违约金计收标准为每日0.1%，而原告并未提交证据证明其因被告违约所导致的损失超过资金占用损失，故本院认为原告主张的违约金过高，故将被告迟延支付物业服务管理费的违约金调整为800元。其次，对于迟延支付二次加压费、电梯费支付违约金，因原、被告对两类费用的收费标准存在争议，原告提供的证据不足以证明其主张的费用符合事实和法律，故本院对其关于迟延支付电梯费、二次加压费的违约金的主张不支持。最后，对于原告主张由被告承担律师费、公证费和邮寄费用的请求，因协议仅约定被告违约致原告提起诉讼予以追缴时被告应承担诉讼费、律师代理费等相关费用，该条款为原告预先拟定以重复使用的格式合同条款，且律师费并非实现债权所必须的费用，故该格式条款加重了被告一方的责任，而原告未提供证据证明其在签约时已就该条款尽到说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条关于律师代理费的条款为无效的格式合同条款，故原告主张由被告承担其律师费，并无事实与法律依据，本院不予支持。对于公证费和邮寄费的承担，因原被告双方并未在合同中约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告杨选凤于本判决生效之日起十日内向原告云南昆澎物业管理有限公司支付2017年7月8日至2019年10月31日期间欠缴的物业管理费6738.14元；二、被告杨选凤于本判决生效之日起十日内向原告云南昆澎物业管理有限公司支付迟延支付2017年7月8日至2019年10月31日物业管理服务费的违约金800元；三、驳回原告云南昆澎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由原告云南昆澎物业管理有限公司负担296元，由被告杨选凤负担130元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李兴元人民陪审员  张 银人民陪审员  李贵宝二〇二〇年四月七日书 记 员  刘虹妤