云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终120号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳黎，女，1986年11月2日生，汉族，住四川省成都市青羊区，现住云南省丽江市古城区。委托诉讼代理人：李万昆，云南李寿刚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁茹，女，1990年11月22日生，汉族，住河北省唐山市丰润区，现住云南省丽江市古城区。委托诉讼代理人：刘振菲，云南义合律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：王晓燕，女，1962年4月15日生，汉族，住云南省丽江市古城区。上诉人岳黎（以下简称上诉人）因与被上诉人袁茹（以下简称被上诉人）、原审第三人王晓燕（以下简称原审第三人）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭于2020年4月23日公开开庭进行了审理，上诉人及其委托代理人、被上诉人的委托代理人到庭参加诉讼,原审第三人未到庭。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法撤销（2019）云0702民初1302号民事判决第三项，支持上诉人一审提出的第三项诉讼请求，驳回被上诉人要求退还押金30000.00元的第二项诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定本案事实不清。一审诉讼过程中，虽然上诉人与被上诉人于2019年8月30日对“巷里有”客栈的物品进行交接，但没有对房屋情况进行确认。上诉人自交接起便一直向被上诉人强调平台防水损坏导致一楼遭雨水侵蚀、生霉问题，要求被上诉人修复防水并将损坏部分恢复原状。而一审法院仅凭双方做出的物品交接清单直接认定上诉人对房屋现状无异议，属认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第一条第2项约定“乙方应合理使用并爱护房屋及其他附属设施，并负责房屋及附属设施的日常维修及保养、维护”，根据《合同法》第219条、第220条规定，被上诉人未按照双方约定的方式使用及维护上诉人提供的租赁物，应赔偿相应的损失。一审法院无视双方约定，直接驳回了上诉人的主张。2.本案诉讼前，上诉人多次与被上诉人协商解除合同事宜，因被上诉人提出的要求过高协商未果。原审中，被上诉人提出反诉的主张过分高于自己实际损失，严重偏离了实际情况，导致反诉产生了高额的案件受理费，依据《诉讼费用交纳办法》第5章的规定，被上诉人预交的反诉受理费应由其全部负担，不应由上诉人承担。综上，一审法院在认定事实不清的前提下，将解除合同的责任全部归咎于上诉人，导致适用法律错误，请求查明案件事实后依法改判。被上诉人辩称：上诉人的上诉请求缺乏依据，与客观事实相违背，请求驳回。2019年8月30日双方在场的情况下进行移交，对客栈里里外外都进行了检查，上诉人提出漏雨的房间也检查过，当时的房间状态是正常的。办理交接当天也在下雨，但是房间内一切正常。上诉人在接受一段时间后才提出漏雨，是没有事实和法律依据的。双方完成交接一段时间后提出的请求，属新的诉讼理由，不属于原审的请求。上诉人利用程序加大了被上诉人的损失，违背了诚实信用原则。被上诉人一审已提交证据证明上诉人的违约行为造成的损失，请求改判适当赔偿被上诉人的损失。原审第三人没有提交书面答辩。上诉人向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《房屋转租合同》于2019年6月1日解除，并按照约定将客栈相关附属设施及网络运营平台归还原告；2.请求依法判令被告向原告支付2019年6月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；3.请求依法判令被告支付原告经济损失35000；4.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年11月25日，原告岳黎（甲方）与被告袁茹（乙方）之间签订了一份房屋转租合同，约定甲方将巷里有客栈和萍聚客栈转租给乙方，转租期限自2018年11月26日至2021年5月25日止；转租费为每年250000元，押金为30000元；合同约定转租期间甲方上述客栈现有装修、装饰、设备及其他附属设施（包括依法经营所有有效证件）全部无偿归乙方使用，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态，乙方应合理使用并爱护房屋及其他附属设施，并可自行在不损坏房屋主体结构上装修使用，并负责房屋及附属设施的日常维修及保养、维护，如擅自更改房屋主体结构，甲方有权扣除部分押金；甲方在乙方接手时把上述经营客栈相关网络运营平台交予乙方使用，在乙方经营期间，乙方要负责网络正常运营；双方还约定在转租期间，原租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应一次性向乙方支付违约金20000元……甲方退还剩余承包期费用（按日平摊费用）以及全部押金；乙方在租赁期间甲方或者房东不得以任何理由干涉乙方的正常经营管理活动，若致使乙方无法正常经营的，本合同自动解除，甲方应退还剩余承包期费用（按日平摊费用）及以全部押金，并承担由此给乙方带来的全部损失。合同约定了其它权利义务。该合同后附了一份巷里有客栈及萍聚客栈的物品清单。合同签订后，被告袁茹将第一年的租金250000元及押金30000元支付给原告岳黎。原告岳黎将上述两个客栈移交给被告袁茹经营使用。其中萍聚客栈是原告岳黎从第三人王晓燕手中转租而来，客栈登记在原房东赵建顺名下，网络订房平台由第三人的儿子刘铭登记并设置密码；巷里有客栈之前是原告岳黎登记经营，登记在原告岳黎名下，网络订房平台由岳黎登记注册设置密码。2019年5月29日，原告岳黎向被告袁茹提出要搬走在萍聚客栈的茶台、椅子及床垫，为此原、被告之间发生了矛盾，原告因此提出要解除与被告之间的上述转租合同。2019年6月1日，原告岳黎让人搬走萍聚客栈里的一张床垫。2019年6月6日，原告岳黎委托律师向被告袁茹发了一份律师函称：因原告岳黎与原房东已于2019年6月1日解除房屋租赁合同，根据原、被告之间的合同约定，原合同解除的，转租合同自动终止，并要求被告在2019年5月9日前搬离萍聚客栈。同时附了一份原告岳黎与第三人王晓燕之间签订的解除房屋租赁合同协议书。2019年6月7日，原告律师另向被告发出更正函，更正搬离日期为2019年6月9日。之后原告岳黎强行关闭了两个客栈的网络订房平台。2019年6月24日原告岳黎强行关闭了巷里有客栈的大门并拿走客栈的客房钥匙，经被告袁茹报警后，在古城派出所民警的协调下，原告岳黎返还被告袁茹该客栈的客房钥匙，被告袁茹继续经营巷里有客栈。庭审中查明，2019年6月15日，被告袁茹与第三人王晓燕的儿子刘铭签订了一份客栈承包合同，约定由刘铭将萍聚客栈承包给被告袁茹。由此刘铭恢复了萍聚客栈的网络订房平台，被告袁茹正常经营萍聚客栈。因原、被告双方签订的合同仅约定了押金和租金总额，未明确萍聚客栈与巷里有客栈各自的具体租金数额，在审理中原、被告双方均同意按两个客栈的客房数量平均分摊，其中巷里有客栈为四间客房，萍聚客栈为七间，总共十一间客房。在审理中，原告岳黎要求被告袁茹交还巷里有客栈，被告袁茹同意交付，经协商后，被告袁茹已于2019年8月30日将巷里有客栈交还给原告岳黎。截止至2019年8月30日，双方确认巷里有客栈应退租金为21917元，但原告岳黎以房屋漏雨为由未退还该客栈的租金及押金。庭审中，原告岳黎要求被告袁茹返还其在萍聚客栈中自行添置的如下部分物品：两张1.2米的床及床垫、两张1.5米的床及床垫、电视柜1个、实木衣架5个、摇椅1张、椅子4张、榻榻米龙床1张、电视机1台（已坏）、洗衣机1台、大冰箱1台（需与巷里有客栈的小冰箱替换）、盆栽20盆。原告确认盆栽20盆可不返还。在复庭质证过程过中，被告经电话与第三人儿子刘铭联系，刘铭在电话中确认以上物品中，电视机是原告岳黎在使用过程中损坏后添置的，床是原告将原来刘铭的床换掉，实木衣架、摇椅、冰箱是原告添置的。庭审中查明，第三人王晓燕与原告岳黎签订租房合同时附有双方签字确认的移交物品清单，原、被告双方签订转租合同及交接客栈时也附有两个客栈的物品清单，原告岳黎以上所述的添置物品确实是比原告岳黎与第三人的移交物品清单多出的物品。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，合法有效。原、被告应当按照合同约定履行合同义务。本案中原、被告因琐事发生争执，本应协商处理，但原告岳黎提出与被告解除合同，其行为违背了合同的诚实信用原则。原、被告双方的合同中虽约定了原租赁合同解除的，本合同也随之终止的情况，但从合同约定该条款的合同目的看，是为了在原租赁合同因其它原因被解除而导致原、被告之间的转租合同无法继续履行的情况时所作的约定。本案中，原告因琐事与被告争执后提出要与被告解除合同，并为了创造解除诉争合同的目的，与第三人王晓燕解除了租赁合同，且解除的只是萍聚客栈的合同，巷里有客栈的原合同未解除，并不导致整个合同的解除，故原告与第三人解除合同是存在恶意的，原告在本案中存在违约行为，应承担违约责任，并赔偿被告由此造成的经济损失。本案中，被告袁茹未存在违反合同的情况，故不应对原告承担违约责任。本诉案件中，原告提出请求确认双方合同于2019年6月1日解除，并将客栈相关附属设施及网络运营平台归还原告的诉讼请求，被告也同意双方合同于2019年6月1日解除，故依法予以确认；对于返还客栈相关附属设施及网络运营平台的请求，经审查，被告已于2019年8月30日将巷里有客栈及相关设施归还原告，双方已办理了交接手续；而萍聚客栈已由被告直接与第三人的儿子刘铭重新签订了客栈承包合同，故不存在应返还原告的问题；对于巷里有客栈的网络运营平台，一直由原告登记控制，萍聚客栈的网络运营平台是由第三人登记控制，现已由第三人移交给被告，故本案中不存在应返还原告的情形，故对原告提出的上述诉讼请求不予支持。对原告提出要求被告支付2019年6月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，因本案中被告已支付了第一年即2018年11月25日至2019年11月24日的房屋租金，房屋已在租赁期限之前腾退，不存在支付房屋占用费的问题，故对原告提出的上述诉讼请求依法不予支持。对原告提出判令被告支付原告经济损失35000元的诉讼请求，庭审中原告代理人陈述该项损失包括物品损失及律师费，对此，本案中原告未能举证证明其物品存在损失，而律师费用既不属于本案必然产生的费用，双方合同中也没有约定该项费用，故依法不予支持。反诉案件中，对被告袁茹提出要求原告岳黎退还两个客栈自2019年6月2日起至2019年11月26日止的租金121232.87元的诉讼请求，经审查，原、被告均确认双方合同已于2019年6月1日解除，但被告袁茹并未在当天腾退客栈交付给原告岳黎，被告应按租金支付房屋占用费至腾退之日止。本案中，因双方签订的合同中未明确两个客栈的具体租金，原、被告均确认按客房间数平均计日租金，每个客房日租金为250000元÷11间÷365天=62.2665元；本案中腾退萍聚客栈的日期应计算为被告袁茹与第三人王晓燕之子刘铭签订客栈承包合同前一日，故应认定2019年6月14日为腾退萍聚客栈之日，应腾退租金期间为2019年6月15日至2019年11月24日，共计163天，应返还租金为62.2665元×7间×163天=71046.08元；原、被告双方确认巷里有客栈应腾退租金为21917元，以上两项应返还租金为92963.08元。对被告提出要求原告退还押金30000元的诉讼请求，依法应当支持。对被告提出要求原告支付违约金20000元的诉讼请求，因原告岳黎在本案中有违约行为，又有合同约定，故依法应当予以支持。对被告提出要求原告赔偿经济损失180000元的诉讼请求，在本案中，原告在宣布合同解除后确有关闭网络订房平台的行为，该行为有可能会影响被告袁茹的经营，造成一定的经济损失，但被告未能提交足以证明其具体损失的相关证据，被告对此应当承担举证不能的不利后果，故依法不予支持。对原告岳黎提出要求退还萍聚客栈中自己添置物品的请求，为减少诉累，应在本案中一并解决解除合同引发的后续附随义务。经审查，对原告岳黎与第三人王晓燕移交客栈时的萍聚客栈物品清单和原告岳黎与被告袁茹移交客栈时的萍聚客栈物品清单进行对比，原告所提出自行添置的物品属实；被告袁茹在原、被告之间未对萍聚客栈的物品交接办理手续的情况下，直接与第三人王晓燕之子刘铭签订了承包合同，故根据萍聚客栈前后物品清单对比后多出来的物品依法应当返还，对萍聚客栈内的冰箱与巷里有客栈的冰箱进行替换的事实，因物品清单中列明萍聚客栈中的冰箱为小冰箱，故予以确认，对原告提出替换的请求依法予以支持；原告岳黎确认盆栽20盆可不返还，故依法予以确认。对原告岳黎提出巷里有客栈有移交时漏雨情形，要求被告袁茹承担修复费用的诉讼请求，因本案中原、被告进行交接时，原告未提出异议，漏雨也不能证明是被告人为损坏造成的，且原告也未能提交证据证明其损失，故依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决：本诉部分：一、确认原告岳黎与被告袁茹于2018年11月25日签订的房屋转租合同于2019年6月1日解除；二、萍聚客栈中的两张1.2米的床及床垫、两张1.5米的床及床垫、电视柜1个、实木衣架5个、摇椅1张、椅子4张、榻榻米龙床1张、电视机1台（已坏）、洗衣机1台由被告袁茹返还给原告岳黎，萍聚客栈中的冰箱与巷里有客栈的冰箱进行替换（以上物品在本判决生效之日起十日内退还）。三、驳回原告岳黎的其他诉讼请求；反诉部分：四、原告岳黎返还被告袁茹多付的租金92963.08元；五、原告岳黎退还被告袁茹押金30000元；六、原告岳黎赔偿被告袁茹违约金20000元；七、驳回被告袁茹的其他反诉请求。（以上第四、五、六项判决主文确定的款项在本判决生效之日起十日内支付）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元减半收取为337.5元，由原告岳黎负担。反诉案件受理费6568元减半收取为3284元，由被告袁茹负担1970元，由原告岳黎负担1314元。本院二审期间，双方当事人均向本院提交了证据。上诉人提交了三组证据：第一、二组：照片17张及光盘一张，欲证实古城区四方街150号“巷里有”客栈在被上诉人使用期间致屋顶漏水，对上诉人造成损害；第三组：《装饰工程预算书》，欲证明丽江建宏古建筑工程有限公司对客栈房屋漏水维修的预算费用为33793.50元。经质证，被上诉人对第一、二组证据的三性无异议，照片是在交付后拍摄，不能证明是被上诉人造成的，移交当天就在下雨，如果存在问题就不可能接受房屋，接受后应由上诉人承担；第三组证据是上诉人单方制作，这个数字与上诉人的请求高度一致，也是有疑惑的。对被上诉人的质证意见，上诉人提出，交接当天的天气好，进去时门锁是坏的，里面摆了两张床，也没有仔细看，当时主要对物品进行清点。被上诉人提交了二组证据：第一组“途家平台订房信息”，欲证实被上诉人看中的是上诉人的订房平台做得好，但是，上诉人在合同没有解除前就收回平台，被上诉人后面制作的平台没有原来销售好，给被上诉人造成了经济损失。经质证，上诉人对三性和证明内容均不认可，被上诉人已认可合同已在6月1日解除，后面的损失不能放在上诉人的头上。第二组“录音”一份，证实上诉人通过上诉拖延付款时间，故意扩大被上诉人的损失。经质证，上诉人不认可证明内容，不能通过录音来否定上诉人的诉讼权利。对于双方提交的证据与案件事实之间的证明力，本院在本院认为说理部分予以阐述。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，“巷里有”客栈由上诉人出资请施工队于2017年修建，后租赁给被上诉人经营。双方争议的漏雨房间位于一楼，二楼属阳台，并兼做过道功能。一楼房间因二楼阳台防水损坏漏水造成屋顶等发生霉变、污损。二审庭审中，双方当事人对一审判决第一、二、四、六项判决均无意见。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人对“巷里有”客栈一楼房间漏水是否存在故意损毁、使用不当等行为，上诉人要求被上诉人承担房间漏水造成的修复费用有无事实依据？被上诉人要求上诉人赔偿损失的请求有无依据？首先，虽然上诉人在2019年8月30日交接客栈后的9月12日即发现客栈房间存在漏水情况，但是，上诉人亦自述漏水的原因是二楼阳台的防水损坏。因此，上诉人需举证证明防水损坏的原因到底是房屋建筑质量造成还是被上诉人在使用房屋过程中故意损毁、使用不当的行为造成。虽然上诉人与被上诉人签订的合同中对被上诉人的合理使用义务作了约定，上诉人在二审中也提交了“巷里有”客栈一楼房间漏水的照片、视频，但上述证据并不能证明房间漏水是由于被上诉人的侵权行为或不合理不恰当的使用方法造成。况且，2019年8月30日交接客栈物品时，上诉人也没有对房间状况提出异议。故，上诉人要求被上诉人赔偿房间漏水的修复费用的上诉请求，证据不足，缺乏事实依据，本院不予采纳。上诉人要求用押金30000.00元抵扣修复费用的观点，本院亦不予支持。如漏水系房屋建筑质量问题，上诉人也可请求相对方承担质量保证及维修责任。被上诉人提交的途家平台订房信息，仅有房费、时间等简单信息，不具备与“巷里有”客栈这一特定主体之间的关联性，故被上诉人以此为由要求上诉人承担因上诉人收回订房平台后造成的损失的请求，证据不足，缺乏事实依据，本院不予采纳。不服一审判决提起上诉是当事人的诉讼权利，被上诉人提出的上诉人通过提起上诉加大了被上诉人损失的观点，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7243.00元，由上诉人岳黎负担。本判决为终审判决。审判长  高精红审判员  张培贵审判员  薛淑华二〇二〇年四月二十九日书记员  冯江婷