德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初862号 原告：易仲寿，男，1953年8月15日出生，住四川省中江县。 原告：黄和龙，男，1981年4月8日出生，住四川省德阳市旌阳区。 共同委托诉讼代理人：阳勇，四川述金律师事务所律师。 被告：四川四杰房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市天山北路**，统一社会信用代码91510600795824520Q。 法定代表人：罗家兴，总经理。 委托诉讼代理人：向元龙，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 原告易仲寿、黄和龙与被告四川四杰房地产开发有限公司（以下简称四杰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易仲寿的委托诉讼代理人阳勇、被告四杰公司的委托诉讼代理人向元龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 易仲寿向本院提出诉讼请求：1.被告退还代收的税款人民币5649.36元、维修基金2910.08元、保险费1500元（诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求）；2.被告向原告支付至办好产权证并交付时为止的违约金，暂计算至2019年9月30日共计58810元（庭审中明确违约金起算时间从2014年1月1日起算）；3.判决被告立即履行办证义务；4.本案诉讼费由被告承担。 黄和龙向本院提出诉讼请求：1.被告退还代收的税款人民币5649.36元、维修基金2910.08元、保险费1500元（诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求）;2.被告向原告支付至办好产权证并交付时为止的违约金，暂计算至2019年11月11日共计46896元（庭审中明确违约金起算时间从2014年1月8日起算）；3.判决被告立即履行办证义务；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告在四川省德阳市签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行了房屋交接和付款。经多次催问被告，在交房后至今未给原告办理产权证书。经向房管部门询问，被告未上交代收的税费。根据双方合同第二十条的规定，被告在交房后的180天内让原告取得产权所有权证书，否则被告承担违约责任。合同明确约定违约方按日承担房款的万分之二的违约金。为维护原告的合法权利，特提起诉讼，恳请依法裁决。 四杰公司辩称，对于原告诉称的逾期办证的事实认可,被告应当履行办证义务，原告主张的车位逾期办理产权证违约金过高，请求予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对无争议的事实认定如下： 原告作为买受人与出卖人被告四杰公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定四杰公司将位于德阳市河东区××路××号地下车位出售给原告，房款采取一次性付款方式支付,合同约定在2013年6月30日前交付商品房。合同第十五条交接手续（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用。合同第二十条产权登记（二）转移登记约定：1.商品房交付后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三百元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同及附件还约定了其他事项。合同签订后，被告四杰公司于当日为原告出具商品房买卖合同备案表。 其中，原告易仲寿合同签订时间是2013年4月23日，地下车位的位置第****，车位总价款141234元。原告易仲寿于合同签订当日交付了购买停车位款141234元。 原告黄和龙合同签订时间是2013年9月27日，地下车位的，地下车位的位置第****120000元。原告黄和龙分两次付清了车位款：2013年9月26日支付了40000元，2014年1月8日支付了80000元。 原告向被告四杰公司交付代收契税、代收维修基金、代收办证费用及代办费。上述款项交付后，均由被告四杰公司出具收据，并印有四杰公司财务专用章。其中原告易仲寿交付上述款项的时间是2013年7月22日，金额为10564元。原告原告黄和龙交付上述款项的时间是2014年1月8日，金额为9555元。 被告四杰公司将涉诉车位交付给原告使用,但双方在庭审中对交付具体时间未能形成一致意见,原告易仲寿认为交付时间为签订合同当日，四杰公司认为在合同约定时间2013年6月30日进行了交付。原告黄和龙认为车位交付时间为2014年1月8日。 后被告四杰公司并未为原告办理车位产权登记，原告一直催促被告未果，遂将本纠纷诉至本院，至今，原告未取得所购车位的权属登记证书。 另查明，2020年4月8日，本院前往德阳市不动产登记中心走访了解四杰公司开发的“黄河畔岛”小区的办证情况,并制作了《工作笔录》,经了解：“黄河畔岛”小区地下车位的大证办证时间是2014年3月14日，领取地下车位大证的时间是2014年3月21日。经查询原告易仲寿、黄和龙在黄河畔岛小区的车位均在地下车位大证办理之前在不动产登记中心备案了。原告对该份笔录的质证意见为被告四杰公司办理地下车位大证的时间与被告违约的事实没有关联性，被告四杰房产应按合同约定支付逾期办理产权证的违约金。被告四杰房产的质证意见是对该份笔录的证据三性予以认可，但认为逾期办理产权证的起算时间应从四杰公司领取大证之日即2014年3月21日起满180天后计算。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同备案表、收据等证据予以证实。 本院认为，当事人双方所签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定严格履行义务。根据合同约定，原告委托被告四杰公司向权属机关申请办理房屋权属转移登记，且原告已按合同约定支付契税、维修基金、办证费用及代办费。原告诉请要求被告四杰公司履行车位的办证义务，符合合同约定,被告四杰公司亦予以认可,对原告的该项诉请,本院予以支持。 关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告四杰公司应当自车位交付之日起180日为原告办理房屋所有权证书，如因出卖人责任未能取得，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。现原告未按期取得地下车位的所有权证书，被告四杰公司已构成违约，应当承担相应的违约金，关于违约金的起算时间，原、被告双方对车位具体交付时间不能形成一致意见，以本院认定为准。其中原告易仲寿签订的合同约定车位交付截止日期2013年6月30日，则以该日期为交付日期，按照合同约定违约金的起算日期应为交付房屋后180日即2013年12月28日，原告主张按照2014年1月1日起算，本院予以准许，应当计算至易仲寿实际取得房屋权属证书之日。 原告黄和龙的合同签订之日即2013年9月27日晚于约定的交付之日2013年6月30日，原告主张按照款项付清之日即2014年1月8日作为交付日期，本院予以准许，则黄和龙主张的违约金的起算日期应为交付房屋后180日即2014年7月8日起算至黄和龙实际取得房屋权属证书之日。被告四杰公司关于违约金起算时间的理由不成立，本院不予采纳。 关于违约金的标准，原告主张按照合同约定计算，被告四杰公司抗辩违约金过高，请求依法进行调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告已知晓未能办证的原因系被告未能将已收取的代办费用及时上交办证机关导致，在补交相关费用的情况下能自行办证，虽然合同约定违约金按照已付款金额的每日万分之二进行计算，但本案原告并未举证证明其地下车位因逾期办证影响其使用，也未举证证明其因被告逾期办证实际产生的损失，结合本案具体情形，坚持违约金性质以补偿性为主、惩罚性为辅，被告抗辩违约金过高请求予以调整的理由成立，本院酌情调整违约金的标准，对已付款金额按照每日万分之0.5予以计算。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于德阳市河东区××路××号××层××号不动产权证书办理至原告易仲寿名下； 二、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于德阳市河东区××路××号××层××号不动产权证书办理至原告黄和龙名下； 三、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易仲寿支付违约金，违约金的计算方式：以141234元为基数，每日万分之0.5从2014年1月1日起至原告易仲寿取得本判决第一项确定的不动产权证书之日止； 四、被告四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄和龙支付违约金，违约金的计算方式：以120000元为基数，按照每日万分之0.5从2014年7月8日起至原告黄和龙取得本判决第二项确定的不动产权证书之日止； 五、驳回原告易仲寿、黄和龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1159元，由被告四川四杰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  杨春兰 二〇二〇年四月十五日 书记员  许 丽