上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25896号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：唐娟，女。被告：上海好屋网信息技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈兴，总经理。委托诉讼代理人：刘瑾，女。第三人：上海佳朋房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区康沈路XXX号XXX幢XXX层。法定代表人：丁明芳，董事长。委托诉讼代理人：贺晨鸽，女。委托诉讼代理人：杜柳枫，女。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海好屋网信息技术有限公司、第三人上海佳朋房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序。本院于2020年1月21日组织原、被告进行证据交换，于2020年4月1日公开开庭审理了本案。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人唐娟、被告上海好屋网信息技术有限公司的委托诉讼代理人刘瑾、第三人上海佳朋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贺晨鸽、杜柳枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付代理佣金80,000元；2.被告支付逾期违约金(从2018年12月16日暂时计算至判决生效之日止，按照每日千分之五计算，本金为80,000元)。事实和理由：2018年10月23日至12月31日，被告委托原告代理销售本市浦东新区康沈路1199弄《新城西岸公园》项目并签订了分销代理合同。现该合同项下的代理期已经结束，原告推荐客户邵聿文与开发商签订购买上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，被告对此予以确认，但迟迟不付佣金80,000元，故原告提起诉讼。被告上海好屋网信息技术有限公司辩称，原、被告签订的合同版本系原告提供，代理成功的标志是签订买卖合同，开发商即第三人出具签约盖章件，这两个是并列条件，第一个条件是签合同，第二个条件是客户签约并由第三人对客户归属进行书面确认，这是并列条件。被告仅是渠道整合方，整合中介去代理第三人项目，对于具体工作由第三人直接参与、认可销售内容，被告的工作人员不参与。第三人最终确认成交客户，其确认后我方才能发放佣金。本案客户没有经过第三人确认，即第三人不认可涉讼房屋客户系原告推荐，不符合代理成功的标志，不具备佣金结算条件，且被告未收到开发商的费用。虽然我方工作人员确认签署过客户确认单，但是合同3.1条约定，确认的是现场查看，客户确认单确认的是有这个客户来查看现场，但是不能作为客户直接成交的证据。故不同意原告的诉讼请求。第三人上海佳朋房地产开发有限公司答辩，本案系原、被告间纠纷，与其无关。其按照与被告之间的协议履行义务，无需承担责任。由于本案争议客户邵聿文虽于2018年11月23日购买17号1102室房屋，该客户母亲赵建玲于2018年5月26日由案外人上海百兢房地产策划营销有限公司(以下简称百兢房产公司)带访至第三人处销售场所，并告知第三人其系为儿子即邵聿文购房，另提供其与邵聿文的亲属关系公证书。第三人对该客户予以确认，由第三人员工在《客户确认单》上签字确认。根据第三人与被告之间的《新城经纪人APP机构合作协议》规定“保护期是指乙方(被告)推荐客户经甲方(第三人)确认推荐成功的，甲方不再接受其他方推荐的期间。乙方推荐客户保护期为30日，自被甲方确认推荐成功之日起计算。”该客户的保护期为2018年5月26日止2018年6月25日。由于邵聿文未能在2018年6月25日及以前签订合同，故百兢地产公司带看的该客户未被第三人认定为销售成功。而原告在2018年6月6日推荐该客户，在次日到访第三人处案场。虽有工作人员杨哲签字，但因该客户并非首次到访，仍处于2018年5月26日签署的《客户确认单》保护期内，无法按照第三人与被告协议认定为推荐成功。原告提交的短信记录明确表达出原告员工对客户的胁迫，事实上客户亦认可百兢房产公司带看。原告与杨哲的微信聊天记录，经核实杨哲已离职，而根据该内容系销售人员与经纪人的普通交流，并未体现任何对佣金的确认、讨论。涉讼房屋虽已在2018年11月23日签约，但百兢地产公司、原告均不符合结佣条件，故第三人不应承担结佣责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《新城西岸公园项目分销代理合同》、《新城西岸公园补充协议》、《客户带看确认单》、《商品房买卖合同》、微信聊天记录、《情况说明》、《新城经纪人APP机构合作协议》、《客户确认单》、《亲属关系公证书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告曾签订《新城西岸公园项目分销代理合同》，合同约定：被告委托原告代理销售“新城西岸公园”项目。该项目位于本市浦东新区康沈路1199弄，项目类型为住宅。合同履行期限为2018年10月23日至12月31日。代理期限内，凡原告推荐的客户前往被告销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，被告或者被告确认人(阳海艳)应当及时签署或盖章原告提供的《客户确认书》，以此确认客户。原、被告双方应于每月10日前对上个自然月原告已成交物业明细进行书面确认，被告应对原告每月提交的书面确认材料加盖公司公章及骑缝章进行确认。佣金标准：成交面积130平方米以上85,000元/套，100-130平方米72,000元/套,100平方米以下59,000元/套。代理成功的标志：原告客户与被告(或开发商)正式签订房屋买卖合同，开发商出具该客户的签约确认盖章件，即原告代理成功，原告有权收取佣金等代理服务费用。代理服务费支付时间：为每月15日或之前，被告将原告上个月佣金全额支付给原告。被告须按约按期支付销售佣金，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。2018年11月1日，双方订立补充协议，佣金变更为：成交面积130平方米91,000元/套，100-130平方米80,000元/套,100平方米以下65,000元/套。以上结佣条件从2018年11月8日至2018年12月31日施行，客户确认规则、结佣条件与之前约定保持不变。2018年5月26日，案外人赵女士因其儿子邵聿文购房需求,经案外人百兢地产公司人员卢茂胜带至涉讼房屋项目案场，向第三人出具邵聿文系其儿子的亲属关系公证书。第三人人员杨哲在百兢地产公司持有的《客户确认单》上签名。2018年6月6日,案外人邵聿文由原告人员李双岐推介带到案场。第三人人员杨哲在《客户确认单》上签名。2018年7月20日至10月13日期间，原告人员李双岐通过微信向邵聿文推荐其他项目在售楼盘。2018年11月3日，原告再次推介带邵聿文看了涉讼房屋，第三人人员杨哲认出是重复客户，没有签署《客户确认单》。被告合同指定人阳海艳在李双岐作为好屋中原推介人员(经纪人)，客户姓名为邵聿文的《客户带看确认单》上签字确认。2018年11月23日，原告推介人李双岐发给第三人的置业顾问杨哲微信：“我客户下午4点过来签合同，你安排下。”杨回复：“好的，已经联系。”届时，邵聿文(买受人)与第三人(出卖人)与签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于17单元1102房，用途为住宅。建筑面积117.69平方米，总金额为6,809,683元。买受人于当日交付首付2,389,683元，剩余购房款于同年12月23日前支付。第三人未向原告出具该客户的签约确认盖章件。2019年9月25日，邵聿文向百兢地产公司出具《情况说明》表述：“本人购买了新城西岸公园项目17号1102室房源，是在好屋上海百兢房地产策划营销有限公司机构卢茂胜的带访下，2018年5月26号进入案场看房的，目前已经签约。”2019年11月1日，原告的销售人员李双岐向发送邵聿文短信：“你除非以后不住新城西岸了，我带你买房，你目前说是其他人带你买的，你这样搞事有意思嘛？我希望你实事求是的去把事情说清楚。不然我下个月就把证据拿起去你们公司拉个横幅。”邵聿文回复：“你在搞笑么你们自已和百兢去搞好么。我跟那边也是这么说。说实话是他们最早带西岸去的虽然你后来带我看别的看了很多。你爱拉横幅随便你，反正我人在国外，也不在这家做了。你自已一开始承诺我返点什么没兑现我也算数了你还恶人来告状了。”李双岐：“是不是我带你买的？”邵聿文：“这个是事实。他们天天骚扰我说上次回国要来和我拍照。你们两家自已商量去别来烦我。”另查，第三人(委托方、甲方)与被告(居间方、乙方)订立新城经纪人APP机构合作协议多份，约定甲方委托乙方通过甲方线上“新城经纪人”APP平台向甲方或甲方分子公司在售项目新城西岸公园推荐客户，合作期间自2018年4月6日起至2018年6月30日止以及自2018年10月23日至12月31日止；推荐成功即为经甲方确认为有效客户。同时符合四项条件：在甲方系统内明确该客户不处于客户保护期(保护期是指乙方推荐客户经甲方确认推荐成功的，甲方不再接受其他方推荐的期间为30日作为保护期，自被甲方确认推荐成功之日起计算。保护期满后该客户可被再次推荐，保护期重新起算。)；APP推荐客户号码录入正确，甲方能够与该客户联系；具备经甲方签字或盖章确认的《客户确认单》；该客户明确表示对推荐的项目有意向且在签约时在甲方出具的《承诺函》中对推荐中介、带看实际等信息予以确认。乙方推荐客户在客户保护期内签约并足额支付首付款视为销售成功。超过客户保护期签约并支付首付款的客户，不计入推荐成功范围，不计提推荐佣金。本院认为，第三人作为房地产开发商为了推进价值量大、单价高的房地产产品销售，与计算机信息计算咨询、房地产经纪商的被告合作，招揽房地产经纪机构为第三人提供目标客户服务，与法不悖，合同有效。被告根据与第三人签订的合作合同，与房地产经纪机构的原告签订的项目分销代理合同，是为他人提供潜在房屋买卖客户的服务合同，合法有效，当事人均应切实遵守、认真履行。邵聿文母亲于2018年5月26日由案外人百兢房产公司带访至第三人处销售场所为邵聿文购房看房，第三人员工在《客户确认单》上签字确认。邵聿文2018年6月7日由原告人员带访第三人处案场看房，系在百兢房产公司保护期内，第三人人员又签《客户确认单》无效。百兢房产公司保护期内，邵聿文没有购房。后原告人员李双岐积极与邵聿文联系，推荐包括第三人开发项目在内的多处在售楼盘。2018年11月3日，原告再次带邵聿文看了涉讼房屋，第三人人员虽然没有签署《客户确认单》，但被告合同指定人阳海艳在原告持有的《客户确认单》上签字确认，可以认定原告带看客户保护期开始。该保护期内，在原告积极联系下，邵聿文与第三人签订《上海市商品房预售合同》并按约履行完毕。第三人虽然没有向原告出具该客户的签约确认盖章件，但原告为第三人提供了潜在房屋买卖客户邵聿文的服务，且邵聿文因此与第三人签约的事实清楚，证据充分，可以认定。鉴于被告与第三人的合同中规定的“保护期满后该客户可被再次推荐，保护期重新起算”，故第三人认为原告带看重复客户，不确认11月3日原告的带看，不影响被告与原告结佣责任的成立。被告认为本案客户没有经过第三人确认，即第三人不认可涉讼房屋客户系原告推荐，不符合代理成功的标志，不具备佣金结算条件，本院不予采纳。被告以未收到开发商的费用为由，拒绝履行合同义务，违反了合同的相对性特质，本院同样不予采纳。原告主张被告支付代理佣金的诉讼请求，本院可以支持。考虑到原告人员在履行合同中存在不规范的行为，对争议发生也有一定责任，主张被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海好屋网信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金80,000元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,837.50元，因适用简易程序减半收取计918.75元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担18.75元，被告上海好屋网信息技术有限公司负担900元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 吴 钧二〇二〇年四月二十四日书记员 吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。