广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂14民终496号 上诉人(原审原告）:广西天伦物业服务有限公司，住所地广西扶绥县岜尧路****，统一社会信用代码：914514215951288899。 法定代表人：王凤英，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：方晨明，男，1984年2月15日出生，壮族，自由职业，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：罗冰娟，广西中善律师事务所执业律师。 上诉人广西天伦物业服务有限公司（以下简称天伦物业公司）因与被上诉人方晨明物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 天伦物业公司上诉请求变更为：1.图纸中F-1户型图为方晨明户型图，①MC2南侧位置为空中花园，方晨明违规在空中花园装修加装封闭窗与护栏，要求拆除恢复外立面原状；②图纸中MC3违规拆墙拆二次结构、MC3北1.2米位置为2.5米宽不锈钢护栏，要求拆除，开通与消防楼梯连接窗；③图中MC1为宽2.4米高2.5米推拉门，违规拆除推拉门拆除墙体拆除二次结构，要求恢复原状；④图纸中MC2落地窗违规拆除砌墙更改房屋荷载，要求拆除恢复原状；⑤图纸中MC4位置北侧厨房与生活阳台违规拆墙拆除二次结构，要求拆除恢复原状。2.要求方晨明向上诉人支付违约金28600元（违约金暂计到2020年1月7日），违约金计算自2019年8月17日起，每天200元，至恢复原状并验收通过之日止。事实与理由：方晨明违规装修给天伦物业公司造成损失是事实，违反双方协议拒绝按期整改复原是事实，双方签订协议是真实有效，方晨明应该赔偿因违规装修给天伦物业公司造成的损失，应按时整改复原及赔偿天伦物业公司违约金。 方晨明辩称，1.其是在天伦物业公司的监督下进行装修，且经天伦物业公司验收合格后退回保证金，不存在违规装修的情形；2.公共部分属于业主共有，天伦物业公司不具备起诉资格。 天伦物业公司向一审法院起诉请求：1.因方晨明对盛城·绥尚居1号楼3单元404号房屋违规装修，要求恢复设计图结构原状和外立面原状，以F-1户型图为准，具体为：①违规加装空中花园南侧封闭窗与护栏，要求拆除恢复立面原状；②生活阳台往北1.2米位置为2.5米宽不锈钢护栏，要求拆除违规占用公区位置；③违规拆除扩大起居室与阳台连接处（MC1部位）宽2.4米高2.5米的推拉门位置，要求恢复原状；④违规拆除空中花园北面（MC2部位）落地窗，并砌墙更改房屋荷载，要求拆除恢复原状；⑤厨房与生活阳台之间墙体（MC4部位）被拆除，要求恢复原状。2.要求方晨明赔偿自2019年8月17日起，每天200元违约金，至恢复原状并验收通过之日止（现违约金暂计到2019年9月17日金额为6400元）。 一审法院认定事实，一、盛城·绥尚居1号楼属广西盛城房地产开发有限公司投资建设，为南北座向、三个单元、18层住宅楼的建筑。该楼每个单元为两梯四户，分为E-1、E-2、F-1、F-2户型；从二楼开始，同一楼层E-1户型与F-1户型生活阳台之间、E-2户型与F-2户型的生活阳台之间均有宽2.4米的公共平台；其中E-1户型及F-1户型公共平台东面实体墙中间有楼梯间窗户，窗户安装了可推玻璃，规格为75CM×115CM,用途为采光、通风及消防排烟。该楼1单元201号房（户型为E-1型）和204号房（户型为F-1型）为广西盛城房地产开发有限公司销售时供业主参考的装修样版房。其中201室内装修情况为：1.入户阳台北面墙中空部位安装了玻璃窗，该阳台西面与起居室连接处（即MC6部位）无任何隔断；2.空中花园南面（即MC2部位）为实体墙并留门，房内北面墙中空部位安装了玻璃窗；3.餐厅与生活阳台连接处（即MC3部位）无任何隔断物；4.生活阳台向公共平台扩占了1.2米，向外扩占部分的西面和南面，均用砖砌高1.2米的墙，墙上安装了玻璃窗。204的室内装修情况为：1.空中花园北面（即MC2部位）为实体墙并留门，南面墙中空部位安装了玻璃窗；2.餐厅与生活阳台连接处（即MC3部位）无任何隔断物；3.生活阳台向公共平台扩占了1.2米，向外扩占部分的北面和西面，均用砖砌1.2米高的墙，墙上安装了玻璃窗。公共平台东面墙原有的楼梯间窗户被实体墙封堵。 二、2017年7月1日，广西盛城房地产开发有限公司与天伦物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定：广西盛城房地产开发有限公司选聘天伦物业公司作为盛城·绥尚居的前期物业管理服务企业。2018年10月29日，1号楼3单元404号房业主方晨明委托李朝霞与天伦物业公司签订了《临时管理规约》，约定：1.天伦物业公司根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护、安全防洪等方面的规章制度，对违反本临时管理规约的各项规定的，有权处理并要求限期整改。2.业主需要装饰装修房屋，应事先书面通知物业服务企业，严格遵守《房屋装饰装修管理规定》,如装修前到物业办理装修申请及相关手续，装修过程中，业主不许拒绝和阻碍物业服务公司对装饰、装修活动的监督和检查，若有违规现象，物业服务公司有权责令业主停止施工并恢复使用功能，同时装修押金不予退回；业主有权对所购买房屋按规定进行装修，装修时不破坏房屋结构，严禁对房屋内外承重墙、外墙面、梁、柱、板、窗、阳台进行凿、拆、搭、建、增开门窗洞口，严禁圈、占公共空间，阳台、窗户防盗网不能超出滴水线禁止改变外立面整体原状效果；装修施工整体完工后，及时告知物业管理处申请装修完工验收。3.任何单位和个人有责任维护消防设施设备，不得损坏和擅自挪用、拆除、停用消防设施器材，不得埋压、圈占消防设施，不得占用消防间距、通道等，由此产生的损失由相关责任人负责，并承担一切法律责任。4.业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害，导致全体业主的共同利益受损及其他损失的，其他业主和物业服务企业可以依据本规约予以处理，违约方应承担赔偿责任，并于接到赔偿通知3日内完成支付，每逾期1日，按日向受损业主或物业服务企业支付200元的违约金，直至支付完成止，必要时，向所在地人民法院提起诉讼等。 三、《临时管理规约》签订后，方晨明按协议向天伦物业公司交纳装修保证金及垃圾清运费，进场装修盛城绥·尚居1号楼3单元404号房（为F-1户型）。F-1户型交房时的原状为（以户型图为准）：1.房子为毛坯状。2.起居室与阳台连接处（即MC1部位）安装有玻璃门。3.起居室外阳台有高1.2米的铁制护栏。4.餐厅与厨房连接处（即MC4部位）无任何隔断。5.餐厅与生活阳台连接处（即MC3部位）安装有玻璃门；生活阳台西面与东面均为实体墙，北面为高1.2米的铁制护栏，其中西面墙为非承重墙，同时该面墙体也是厨房东面的墙体。6.空中花园北面（即MC2部位）为落地玻璃窗，南面为实体墙，从墙体1.2米处往房子顶部之间为中空状态。1号楼3单元404号房装修后的情况为：1.起居室与阳台连接处（即MC1部位）的玻璃门保持原样；连接起居室的阳台护栏上，垂直加装了防盗网。2.空中花园北面（即MC2部位）的落地玻璃窗保持原样；南面墙中空部位垂直安装了玻璃窗及防盗网。3.餐厅与厨房连接处（即MC4部位），安装了玻璃门。4.生活阳台北面的护栏被拆除，向阳台外的公共平台扩占了1.2米，向外扩占的北面及西面安装了玻璃窗及防盗网。4.该楼层的楼梯间窗户的一半在扩占范围内，亦安装上了防盗网。 四、2019年8月7日，天伦物业公司向方晨明送达《告知书》，内容为：1号楼3单元404号房业主违反《临时管理规约》对房屋进行违规装修，限业主在10内恢复原状。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.方晨明是否存在违规装修的行为，如有，具体内容是什么；天伦物业公司要求方晨明拆除违规装修并按设计图纸结构恢复原状，应否予以支持；2.天伦物业公司认为方晨明违规装修行为中，含有对于公共平台部分的占有，对于公共平台部分的主张权，天伦物业公司作为原告，主体是否适格；3.天伦物业公司要求方晨明支付违约金是否有事实和法律依据。 关于焦点一。方晨明与天伦物业公司签订的《临时管理规约》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按约履行。方晨明作为房屋的所有权人，有权对房屋自用部位进行占有和使用。根据本案查明的事实，1号楼3单元404号房内起居室与阳台连接处的玻璃门、空中花园处的落地玻璃窗均保持原样；而餐厅与厨房连接处（即MC4部位）仅安装了玻璃门。上述三处的装修与天伦物业公司主张的扩大、拆除违规的事实不符。故天伦物业公司要求上述部位恢复设计图纸结构原状，没有事实依据，不予支持。对于空中花园中空部位加装的玻璃窗及防盗网，依据双方签订的《临时管理规约》规定：“装修时，阳台、窗户防盗网不能超出滴水线；严禁对房屋内外承重墙进行凿、拆、搭、建”。1号楼3单元404号房在该部位的加装材料没有超出滴水线，且玻璃窗及防盗网的安装亦符合一般民用住宅对生活及安全的要求，亦不违反双方签订的《临时管理规约》的约定，故天伦物业公司要求拆除该部位的玻璃窗及防盗网，不予支持。对于生活阳台往外扩占公共平台的装修情况，《物业管理条例》第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建设和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建设和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业”；同时，《临时管理规约》亦载明：严禁业主圈、占公共空间。方晨明违反了该规约中关于装修的禁止性规定，同时也违反国务院颁布的《物业管理条例》中关于不得擅自改变公共建设和共用设施用途的规定。因此，天伦物业公司要求拆除违规占用公共区域，恢复原状，符合法律规定及双方合同约定，予以支持。 关于焦点二。天伦物业公司作为广西盛城房地产开发有限公司委托管理的前期物业管理公司，其已依法取得盛城·绥尚居的管理权。该管理权的具体内容，有来源于法律规定和合同约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”。同时，天伦物业公司与方晨明签订的《临时管理规约》，亦明确如业主违反临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，天伦物业公司有权向人民法院提起诉讼，且该规定并不违反现有法律法规的规定。因此，天伦物业公司按照双方合同的约定及法律的规定，有权要求方晨明对侵占公共部分恢复原状。故对方晨明认为公共部分属于全体业主共同所有，天伦物业公司不是建筑物所有权的权利人，作为原告主体不适格的辩称，不予采信。 关于焦点三。《临时管理规约》约定：业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害，导致全体业主的共同利益受损及其他损失的，其他业主和物业服务企业可以依据本规约予以处理，违约方应承担赔偿及责任，并于接到赔偿通知3日内完成支付，每逾期1日，按日向受损业主或物业服务企业支付200元的违约金，直至支付完成止。根据本案查明的事实，方晨明将自己的房屋装修结束后，天伦物业公司对装修验收通过且退回装修保证金，事后又通知整改拆除，且未明确整改内容，在此情况下，主张业主逾期整改并要求其赔偿损失没有事实及法律依据，应不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、方晨明在本判决生效之日起三十日内自行拆除盛城·绥尚居1号楼3单元404号房生活阳台向外扩占的公共平台（包含楼梯间窗户）添加的构建物（范围以户型面积表标注的为准），恢复原状；二、驳回广西天伦物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由广西天伦物业服务有限公司负担15元，方晨明负担10元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提供，对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定，物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。第三十四条规定，装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。可见，对业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改建行为的处罚权在有关行政管理部门，属于行政管理部门的主管范围和执法范畴。根据我国物权法的相关规定，物业服务企业并非建筑物区分所有权的主体，并非物业所有人，不是相关权利义务的承受主体，不具有权利源，其仅是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权是有限的。对业主违反禁止性规定或临时公约的行为，物业服务企业的法定义务是劝阻、制止业主的相关行为并及时报告有关行政管理部门。本案中，天伦物业公司作为物业服务企业，其认为方晨明违法装修、扩占公共平台等违章行为，其职责和义务是首先对方晨明的行为进行劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，应当报告房屋行政管理部门处理，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼。天伦物业公司不是相关权利义务的承受主体，不具备本案原告的诉讼主体资格，原审判决认定具有主体资格错误，本院依法予以纠正。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1925号民事判决； 二、驳回广西天伦物业服务有限公司的起诉。 一审案件受理费25元，退还广西天伦物业服务有限公司；上诉人广西天伦物业服务有限公司预交的二审案件受理费515元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 黄栾棉 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。