湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初4480号原告：冯某某。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告：汪某某。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告：陈某某。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告：汪某。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告：沈某某。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉某管家物业服务有限公司。法定代表人：王某某，总经理。委托诉讼代理人：蔡小祥，湖北宸展律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，湖北宸展律师事务所律师。被告：武汉市某业主委员会。负责人：周某某，主任。原告冯某某、汪某某、陈某某、汪某、沈某某与被告武汉某管家物业服务有限公司（以下简称某物业公司）、武汉市某业主委员会（以下简称某小区第二届业委会）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯某某、汪某某、陈某某、汪某、沈某某的共同委托诉讼代理人王振彪、郭晓凯，被告某物业公司的委托诉讼代理人蔡小祥、被告某小区第二届业委会负责人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯某某、汪某某、陈某某、汪某、沈某某共同向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告某物业公司同被告武汉市伟鹏苑小区业主委员会之间签订的《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：武汉市武昌区伟鹏苑小区（以下简称伟鹏苑小区）位于武汉市武昌区中北路**，系武汉市道博物业发展有限公司开发建设，前期物业服务企业为武汉伟鹏物业管理有限公司（以下简称伟鹏公司），武汉市伟鹏苑小区第一届业主大会及业主委员会于2014年10月20日成立，期间因委员辞职不符合法律规定，终止履行业委会职责，第二届业主委员会于2018年4月2日成立，并在滨湖社区、××街道备案。根据小区公示的《伟鹏苑小区物业服务合同》第五章第七条第三款约定，公共收益由伟鹏苑小区第一届业主委员会（以下简称伟鹏苑小区第一届业委会）同被选聘的物业服务公司按照80%：20%的分成比例进行分配。2016年12月22日，武汉市伟鹏苑小区第一届业主委员会（以下简称伟鹏苑小区第一届业委会）与被告某物业公司签订《伟鹏苑小区物业服务合同》，该合同第五章第七条第三款的约定显示，“公共收益归全体业主所有，交甲方（即伟鹏苑小区第一届业委会）管理，统一用于公共区域、公共设施设备的维修等支出。路面停车费由甲乙方（即本案被告某物业公司）按约定比例共享，考虑乙方先期投入较大，双方约定路面停车收费共享比例甲方占30%，乙方占70%”。伟鹏苑第一届业主委会未经伟鹏苑小区业主“双过半”同意，未履行相应的法定选聘程序即单方确定被告某物业公司为伟鹏苑小区物业服务企业，并签订物业服务合同，上述行为已违反了《物业管理条例》等相关法律法规的规定。同时，伟鹏苑小区第一届业委会及被告某物业公司未经广大业主同意，单方对经过公示的《伟鹏苑小区物业服务合同》关键条款进行修改，对公共收益的分配比例作出调整，且将被告某物业公司应支付的履约保证金由10万元调低至3万元，违背了广大业主的合法权益，故原告冯某某、汪某某、陈某某、汪某、沈某某诉至法院，请求判如所请。被告某物业公司辩称，五原告主体不适格，并非合同相对人，物业服务合同不存在合同无效的情形，也没有侵害业主的合法权益，因此五原告请求无事实和法律依据，故请求驳回原告全部诉请。被告某小区第二届业委会辩称，我方未参与，是伟鹏苑小区第一届业委会签订的合同，后来该业委会被解散了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告某物业公司对五原告提供的房产证真实性无异议，但对关联性有异议，认为五原告虽是伟鹏苑小区业主，但并非合同签约方。经审查，本院认为，被告某物业公司对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，该证据可以证实五原告系伟鹏苑小区业主，关于五原告主体身份是否适格问题涉及法律适用问题，不影响该证据对案件事实的证明效力。2.被告某物业公司对五原告提供的伟鹏苑小区物业服务合同公示版本及公示合同照片真实性无异议，但对证明目的有异议，五原告主张的双方分成比例为80%：20%，但被告某物业公司占80%。经审查，本院认为，被告某物业公司对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，该证据可以证实公示的物业服务合同内容，关于双方分成比例的认定问题涉及法律适用问题，不影响该证据对案件事实的证明效力。3.被告某物业公司对五原告提供的《关于签订物业服务合同的会谈纪要》真实性及证明目的均有异议，认为被告某物业公司未参与会议，没有证据来源，即便公示物业服务合同版本与实际不一致，应当向业委会提出意见而不是向被告某物业公司提出。经审查，本院认为，被告某物业公司虽对该证据真实性有异议，但并未提供充足证据反驳，且该证据上有相关人员签章，可以证实伟鹏苑小区第一届业委会召开会议情况。4.被告某物业公司对五原告提供的武昌区水果湖滨湖社区居民委员会（以下简称滨湖居委会）出具的《武昌水果湖街办事处滨湖社区关于伟鹏苑小区第一届业委会与武汉某管家物业服务有限公司签订等相关情况证明》（以下简称《情况证明》）、《关于废止2019年5月10日刘芳非法索取的声明》（以下简称《声明》）及《关于伟鹏苑小区相关事宜的相关说明》（以下简称《说明》）有异议，认为《情况证明》上未加盖印章，不能作为证据使用，《声明》及《说明》内容与滨湖居委会之前出具的说明自相矛盾。经审查，本院认为，被告某物业公司虽对该证据真实性有异议，但未提供充足证据反驳，此三份证据形成完整的证据链，可以证实滨湖居委会就涉案物业服务合同签订情况作出了相关证明，本院对《情况证明》、《声明》及《说明》的真实性予以确认，关于案涉《伟鹏苑小区物业服务合同》签订情况的证明应以滨湖居委会后出具的两份证明材料为准。5.五原告及被告某小区第二届业委会对被告某物业公司提供的武价房字[2004]135号文件有异议，认为此与本案无关。经审查，本院认为，此系被告某物业公司自行打印文件，其内容与双方争议的涉案合同条款效力无关联性，五原告及被告某小区第二届业委会异议成立。6.五原告及被告某小区第二届业委会对被告某物业公司提供《证明》真实性无异议，但认为此与本案无关。经审查，本院认为，五原告及被告某小区第二届业委会对该证据真实性无异议，该证据可以证实滨湖居委会出具文件的相关情况，但该证据内容并未涉及案涉《伟鹏苑小区物业服务合同》的签订情况，故五原告及被告某小区第二届业委会异议成立。本院经审理查明，认定事实如下：冯某某、汪某某、陈某某、汪某、沈某某均系武汉市伟鹏苑小区业主，该小区公示《伟鹏苑小区物业服务合同》载明，甲方为伟鹏苑小区业主委员会（甲方、委托方），受托方即乙方为空白，合同第二条载明物业服务项目基本情况为，甲方将坐落在武汉市武昌区中北路122号伟鹏苑小区的物业管理工作，用以有偿服务的方式全权委托乙方。合同第四条载明物业服务合同期限为一年，自2017年起算，具体时间未填写。合同第七条物业服务费用载明，“3.公共收益由甲乙双方按比例分成（80%：20%），由乙方收取的费用，乙方应建立独立核算账目，按每季度一次性返还制度，向甲方缴纳约定比例收益，本合同签订之前产生的公共资源收益，由甲乙双方依具体情况协商处理”。2016年12月22日，伟鹏苑小区第一届业委会（甲方、委托方）与某物业公司（乙方、受托方）签订《伟鹏苑小区物业服务合同》，载明甲方将坐落在武汉市武昌区中北路122号伟鹏苑小区的物业管理工作，用以有偿服务的方式全权委托乙方，物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。合同第七条载明“3.公共收益由全体业主所有，交甲方管理，统一用于公共区域、公共设施设备的维修等支出。路面停车收费由甲乙双方按约定比例共享，考虑乙方先期投入较大，双方约定，路面停车收费共享比例为甲方占30%、乙方占70%。本合同签订之前产生的公共资源收益，归甲方所有，乙方协助甲方进行追缴”。某物业公司提供的滨湖居委会加盖印章的《情况说明》载明“近日有人以业委会交流平台名义擅自在群中发布《有关第一届业委会与天一物业签订合同等情况说明》的相关内容本人并不知情，所述内容与事实不符。伟鹏苑小区第一届业委会在相关物业的招标选聘的整个过程中均是在街道、社区、房管局的监督指导下逐步推进的。程序公开、透明、合法合规。在招标过程中没有任何的违法违规行为，业委会主任刘芳完全是在履行一个主任的职责，在此次招标过程中不存在任何恶意串通、收受贿赂的嫌疑。有关物业费、停车费收费标准以及公共收益比例分配上皆属于集体行为，不存在个人擅自修改合同，和天一物业法人相互串通之说”。2019年3月13日，滨湖居委会作出《情况证明》载明“一、伟鹏苑小区第一届业委会于2016年11月8日向滨湖社区报告，经过向业主发放《伟鹏苑物业公司服务满意度调查及招标确定小区物业服务公司、签订物业服务的征求意见表》统计结果超半数业主同意招标确定小区物业服务公司，要求启动招标选聘物业服务公司。社区请示武昌区水果湖街道办事处后，同意启动伟鹏苑小区第一届业委会招标选聘物业服务公司，伟鹏苑小区第一届业委会于2016年11月10日发布《伟鹏苑小区招标确定物业公司公告》，并且向参与报名投标的物业公司和小区业主公示了招标书全文。包括标底：《物业合同》全文，该合同攸关业主公共收益的第七条第3款规定：公共收益由甲方管理。甲、乙按比例分成(80%：20%)。另外还约定乙方应向甲方交纳履约保证金10万元(以下简称：8：2物业合同)。公示后获得小区业主认可”。“1、伟鹏苑小区第一届业委会没有召开业主大会表决，没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，未经业主大会受权，选聘中标企业一武汉某管家物业服务有限公司。仅仅召开伟鹏苑小区第一届业委会会议通过委员表决、确定中标企业。未经业主大会受权，伟鹏苑小区第一届业委会主任刘芳应武汉某管家物业服务有限公司法人要求，相互串通，擅自修改《8：2物业合同》条款，即要求标底(公共收益由甲乙按比例分成(80%：20%)更改成公共收益由第一年甲乙按比例分成(30%：70%)。笫二年甲乙按比例分成(40%：60%)。这样一次攸关业主集体重大公共利益的业委会会议议题和决定，无论是事前还是事后，都没有向滨湖社区报告，也没有向小区业主公示”。2019年5月27日，滨湖居委会作出《关于废止2019年5月10日刘芳非法索取的声明》，载明：2019年5月10日中午，刘芳手持打印好的《情况说明》文本前往社区，与社区工作人员周秀红同志交涉，要求该同志在《情况说明》上盖章，并以死相胁迫。周秀红同志出于避免意外事件发生，采取暂缓紧急避险措施：即暂时满足刘芳无理非法要求，出具了《情况说明》，但该《情况说明》违背当时伟鹏苑小区客观情况，不具备真实性、合法性。鉴于此，2019年5月10日《情况说明》无效，应予及时废止。2019年8月2日，滨湖居委会向本院作出《关于伟鹏苑小区相关事宜的相关说明》，载明：“一、伟鹏苑小区第一届业委会招标前在小区张贴公示的《物业合同》是甲、乙双方按比例分成(80%：20%)另外还约定乙方应向甲方交纳履约保证金10万元，公示后获得小区业主认可。后来伟鹏苑小区第一届业委会与武汉天一管家物业服务公司签订的物业服务合同中第一届业委会擅自将两年合同期都改为甲乙按比例分成(30%：70%)。比例更改没有召开业主大会表决，没有在小区公示，也没有向社区居委会报告。二、伟鹏苑小区第一届业委会并于2016年12月18日，在小区公示了选聘物业的两家备选对象、即武汉某管家物业服务有限公司和武汉博生物业公司，未确定第一届业委会与哪一家物业公司签订物业服务合同，业委会也没有召开业主大会表决，自2016年12月20日公示结束后再未在社区的监督下开展任何招标事宜。三、武汉某管家物业服务有限公司从2017年至2018年4月，在伟鹏苑小区由社区代管期间，在未告知社区和业主情况下，还擅自超出甲乙双方约定的物业管理区域，对已经有自己的保安等管理人员的幼儿园收管理费。四、5月10日所出具的证明系刘芳胁迫所为，5月27日已声明无效。五、2019年3月13日出具的“关于伟鹏苑小区第一届业委会与武汉某管家物业服务有限公司签订《物业合同》等相关情况证明”属实，未更改。以上是关于伟鹏苑小区相关事宜的说明”。以上事实由《伟鹏苑小区物业服务合同》、《声明》、《情况说明》、《情况证明》、《说明》等材料予以证实。本院认为，结合滨湖居委会作出的相关证明及本案已查明的相关事实可以证实伟鹏苑小区第一届业委会与被告某物业公司于2016年12月22日签订的《伟鹏苑小区物业服务合同》与公示的《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款约定内容不一致。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。综合上述法律、行政法规的规定，业主委员会的权利来源为法律、业主和业主大会的授权。关于涉案《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款即有关公共收益分配的约定，伟鹏苑第一届业主委员会无权自行决定变更。本案中，并无证据证实前述条款约定内容的变更系经业主大会讨论通过或得到全体业主的追认和授权，且被告伟鹏苑第二届业主委员会亦未就此进行追认和授权，故伟鹏苑小区第一届业委会的上述行为系无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本院对五原告诉请予以支持。关于五原告诉讼主体资格问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”的规定，五原告作为小区业主就涉案《伟鹏苑小区物业服务合同》排除业主享有路面停车收费主要收益的条款提起确认该条款无效的诉讼，符合法律规定，且被告某小区第二届业委会并未对五原告主体资格提出异议，故本院对被告某物业公司主张五原告诉讼主体资格不适格的抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认《伟鹏苑小区物业服务合同》（武汉市伟鹏苑小区第一届业主委员会与被告武汉某管家物业服务有限公司于2016年12月22日签订）第七条第三款无效。本案案件受理费100元，由被告武汉某管家物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，收款单位名称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  袁 晶人民陪审员  杨红珍人民陪审员  黄丽芳二〇二〇年四月八日书 记 员  刘雪鹃