广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终214号 上诉人（原审原告）：周庆林，男，1983年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。 上诉人（原审原告）：吴艳梅，女，1983年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周庆惠，广东埔穗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：恭城合力房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区恭城县恭城镇城中西路**。统一社会信用代码：91450332585974029E。 法定代表人：邓智宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫纪军，广西和强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪海涛，男，1978年6月1日出生，瑶族，住，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县/div> 被上诉人（原审被告）：王晓静，女，1979年7月29日出生，瑶族，住，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县/div> 上诉人周庆林、吴艳梅因与被上诉人恭城合力房地产开发有限公司（以下简称恭城合力房产公司）、汪海涛、王晓静商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2019）桂0332民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周庆林、吴艳梅上诉请求：1.维持广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2019）桂0332民初114号民事判决第一项；2.撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2019）桂0332民初114号民事判决第二、三项；3.改判恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静赔偿自房屋交付至维修完毕期间按物价部门的同地段公房租金标准计算的经济损失给周庆林、吴艳梅，暂从2015年2月12日计至2019年10月12日，共56个月，每月600元，共33600元；4.改判恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静对上述请求承担连带责任；5.改判恭城合力房产公司向周庆林、吴艳梅支付违约金，暂从2016年11月12日计至2019年10月12日，共35个月，每月1000月，共35000元。事实和理由：一、原审法院以依据不足为由，驳回上诉人要求被上诉人赔偿自房屋交付至维修完毕期间按物价部门公布的同地段公房租金标准计算的经济损失的诉讼请求，属于适用法律不当。被上诉人依法应赔偿自房屋交付至维修完毕期间按物价部门的同地段公房租金标准计算的经济损失给上诉人。二、原审法院驳回上诉人要求被上诉人承担连带责任的诉讼请求，属于适用法律不当。被上诉人恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静应该就维修和赔偿损失承担连带责任；三、原审判决恭城合力房产公司赔偿上诉人经济损失10000元，属于认定事实不清。恭城合力房产公司应按每月1000元的约定向上诉人支付违约金；四、关于被上诉人向上诉人赔偿以租金标准计算的经济损失，与被上诉人按每月1000元的约定向上诉人支付违约金，这两项请求是否重复请求的问题。上诉人认为，该两项请求并不重复；五、原审认定上诉人没有委托他人另行处理，不得就扩大的损失要求赔偿，属于适用法律不当。本案没有出现《房屋防水补漏协议书》第2条约定的事实，不能要求上诉人在事实没有发生前委托他人另行处理。 恭城合力房产公司辩称，一、一审判决恭城合力房产公司赔偿上诉人10000元符合损失额度；二、上诉人要求被上诉人承担连带赔偿责任理由不成立，二者的法律关系不同；三、上诉人要求支付违约金无事实和法律依据；四、楼面当时已经进行了修补，只是没有达到效果，且没有达到效果的原因不能归责于恭城合力房产公司。综上，上诉人的上诉理由不足，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 汪海涛、王晓静未作答辩。 周庆林、吴艳梅向一审法院起诉请求：1、判令被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静委托具备资质的房屋维修单位，对涉案的原告位于桂林市恭城县房屋的6条明显裂缝和3处渗漏水部位进行维修至经检验不再渗漏水为止，并对表面按原状恢复，维修费用由三被告承担，维修时汪海涛、王晓静提供必要的便利和配合；2、判令被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静按物价部门公布的同地段同类私房租金标准支付自房屋交付至维修完毕期间的租金给原告（计租面积按房产证记载计），暂从2015年2月12日计至2019年10月12日，共56个月，每月600元，共33600元；3、判决被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静承担本案的诉讼费2200元、鉴定费7951元；4、判令被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静对以上请求1、2、3相互承担连带责任；5、判令被告恭城合力房产公司支付原告违约金35000元（暂从2016年11月12日计至2019年10月12日止，按每月1000元计）。 一审法院认定事实：原告与被告恭城合力房产公司于2013年11月9日签订《商品房销售合同》，约定购买被告位于恭城县的房产，该房为三房两厅两卫生间，双方对价款、交房时间等均作了约定，保修期按照国家规定，即屋面、外墙面、卫生间防渗漏的保修期为5年。合同签订后，原告履行了相关合同义务，被告于2014年12月向原告交付房产。被告汪海涛、王晓静购买的房屋系该栋楼603号，位于原告房屋上面，交房亦约为2014年12月。原告接受房屋后，即发现购买房屋的房间、客厅、卫生间多处地方的天花板、侧墙、转角处等有大面积渗漏现象，遂向被告恭城合力房产公司提出要求予以修复，后被告恭城合力房产公司对原告房屋公共卫生间等多处进行多次维修，但仍未将房屋渗漏问题彻底解决。2016年9月12日，两原告与被告恭城合力房产公司签订《房屋防水补漏协议书》，内容为“因印山清华园一单元503房天花板、侧墙、转角处至2014年交付房屋以来一直大面积渗漏，经过四次修补后仍然未解决渗水问题，导致乙方（即原告）无法装修入住，现经双方友好协商达成如下协议：1、在协议签订之日起甲方（即恭城合力房产公司）应在两个月之内完成所有防水补漏，若乙方发现甲方未按时处理的，每逾期一月甲方需向乙方支付1000元违约金。2、此次施工补漏完成后，经过下雨未发现任何渗漏，且甲方需承诺此次维修好后保质期为5年；若质保期5年内有任何渗漏现象，甲方应立即处理，并承担因房屋质量问题所造成的一切损失及费用，若乙方发现甲方未及时处理的，甲方需向乙方支付10000元违约金，且乙方有权另行委托他人处理，所发生的费用均由甲方承担”。甲方代表签字为“刘晓东”，乙方代表签字为“吴艳梅”。协议签订后，被告恭城合力房产公司虽对原告房屋进行了维修，但仍未能解决好渗漏问题，双方为此矛盾逐步激化，原告遂先后于2018年6月、10月及2019年1月三次向恭城县建设部门投诉反映，要求被告恭城合力房产公司进行维修未果。 刘晓东系陈红艳之子，陈红艳原为被告恭城合力房产公司股东及负责人，其当时安排刘晓东一直负责处理原告房屋维修等相关事宜。 诉讼过程中，经原告申请，并由其与被告恭城合力房产公司选定鉴定机构后，原审法院依法委托厦门炬安建筑工程技术有限公司柳州分公司对原告房屋质量缺陷与渗漏原因等进行鉴定。经该公司检测，原告房屋顶板存在6条明显裂缝，其中部分周围存在明显的渗水痕迹、部分存在明显的渗水区，其余部分没有发现明显渗水现象，主要渗漏位置有3处即位置1处于客厅靠窗户方向，具体为左右两侧墙角顶部渗漏，左侧渗漏区域沿梁扩散，裂缝1周围也存在明显的渗水痕迹；位置2位于主卧和主卧卫生间附近；位置3位于公共卫生间排污管旁。鉴定意见为：位置1、2渗水原因主要是上一层屋主在露台上搭建厨房，更改了原房屋的使用功能，破坏了露台的防水结构，导致原露台对应位置的楼面出现渗水，且沿混凝土内部存在的裂缝渗透到下一层，造成下一层楼板裂缝处渗漏；位置3渗水原因系上一层公共卫生间防水工程施工质量不合格造成防水层破损所致（详见鉴定意见书）。随后，该公司对房屋的维修作出《渗漏维修方案》，原告为此支付鉴定费7951元。依据该鉴定意见，原告遂于2019年9月向原审法院申请追加汪海涛、王晓静为被告参加诉讼。 被告汪海涛、王晓静在被告恭城合力房产公司交房后于2015年5月开始对房屋进行装修，其在装修过程中，将厨房改至原告卧室上面的露台。 一审法院认为，综合原告的陈述及其与被告恭城合力房产公司签订的《商品房销售合同》的约定、被告恭城合力房产公司对原告房屋的维修以及双方签订的《房屋防水补漏协议书》等情形，被告恭城合力房产公司在交房给原告时，原告房屋客厅、房间及卫生间多处地方的天花板、侧墙、转角处等有大面积渗漏现象，房屋质量存在瑕疵，造成原告房屋无法装修入住的责任主要在于被告恭城合力房产公司；而被告汪海涛、王晓静装修房屋在后，其在露天上搭建厨房，更改了原房屋的使用功能，破坏了露台的防水结构，同时其公共卫生间防水工程施工质量不合格，对原告房屋亦造成一定的损害，应承担一定责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十条的规定，对原告要求被告对其房屋渗漏部位进行维修至经检验不再渗漏水为止的诉请予以支持，对维修费用，由被告恭城合力房产公司承担70％，被告汪海涛、王晓静承担30％，维修时应参照《渗漏维修方案》施工为宜，以达到不再渗漏为目的；对原告因房屋未能入住造成的损失，其要求被告恭城合力房产公司支付违约金，再要求被告恭城合力房产公司、汪海涛、王晓静支付相应房屋租金的依据不足，故对其要求被告支付房屋租金的诉请不予支持；对原告主张的损失，按照《房屋防水补漏协议书》第二条的约定支付，原告没有委托他人另行处理，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，不得就扩大的损失要求赔偿，故对原告的该诉请予以合理支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告恭城合力房地产开发有限公司、汪海涛、王晓静于判决生效后三十日内对原告周庆林、吴艳梅房屋渗漏部位进行维修至经检验不再渗漏水为止，维修费用由被告恭城合力房产公司承担70％，被告汪海涛、王晓静承担30％；二、被告恭城合力房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告周庆林、吴艳梅经济损失10000元；三、驳回原告周庆林、吴艳梅的其他诉讼请求。案件受理费2200元、鉴定费7951元，由原告周庆林、吴艳梅负担诉讼费800元、鉴定费951元，被告恭城合力房地产开发有限公司负担诉讼费1000元、鉴定费5500元，被告汪海涛、王晓静负担诉讼费400元、鉴定费1500元。 当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：一、被上诉人恭城合力房产公司与被上诉人汪海涛、王晓静是否应连带赔偿上诉人周庆林、吴艳梅经济损失33600元；二、被上诉人恭城合力房产公司是否应支付上诉人周庆林、吴艳梅违约金35000元。 本院认为，一、关于被上诉人恭城合力房产公司与被上诉人汪海涛、王晓静是否应连带赔偿上诉人周庆林、吴艳梅经济损失33600元的问题。 周庆林、吴艳梅从恭城合力房产公司购买并接收涉案房屋后，由于房屋存在严重的渗漏水问题，致使周庆林、吴艳梅对该房屋长期无法正常使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十条规定“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”因此，周庆林、吴艳梅主张其因无法正常使用涉案房屋的损失费有事实和法律依据，应予以支持。一审法院虽判决由恭城合力房产公司赔偿周庆林、吴艳梅经济损失10000元，但从本案事实看，周庆林、吴艳梅于2014年12月接收涉案房屋后，由于房屋渗漏水的问题至今还没有维修好，造成其长期无法使用涉案房屋，一审判决的10000元经济赔偿金不足以弥补周庆林、吴艳梅的经济损失，而是应当参照该期间当地主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定其损失。周庆林、吴艳梅主张计算损失的租金标准为600元/月，该标准在当地物价部门公布的租金标准范围内，因此对周庆林、吴艳梅主张的从2015年2月12日至2019年10月12日期间的经济损失33600元（56个月×600元/月），应当予以支持。对造成涉案房屋渗漏水的原因，从鉴定部门所作出的鉴定意见看，有房屋防水工程施工质量不合格的原因，也有汪海涛、王晓静在露台上搭建厨房，更改了原房屋的使用功能，破坏了露台的防水结构这一行为原因，前者属于履行合同行为，后者属于民事侵权行为，二者属于不同性质的行为，应各自承担相应的赔偿责任。综合本案事实，对前述损失33600元，应由恭城合力房产公司承担70%，即23520元，由汪海涛、王晓静承担30%，即10080元。周庆林、吴艳梅要求恭城合力房产公司与汪海涛、王晓静承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。 关于被上诉人恭城合力房产公司是否应支付上诉人周庆林、吴艳梅违约金35000元的问题。 从双方于2016年9月12日签订的《房屋防水补漏协议书》第1条的内容看，应当是恭城合力房产公司在协议签订之日起两个月时间内，没有去为周庆林、吴艳梅的房屋实施防水补漏的工作，则按照每逾期一个月支付1000元的标准向周庆林、吴艳梅支付违约金。由于恭城合力房产公司在协议约定的时间内实施了防水补漏的工作，不存在前述协议第1条中约定的违约行为。因此，周庆林、吴艳梅要求恭城合力房产公司支付违约金35000元的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人周庆林、吴艳梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2019）桂0332民初114号民事判决第一项； 撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2019）桂0332民初114号民事判决第二、三项； 由恭城合力房地产开发有限公司赔偿周庆林、吴艳梅经济损失23520元； 由汪海涛、王晓静赔偿周庆林、吴艳梅经济损失10080元； 驳回周庆林、吴艳梅的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费2200元，由周庆林、吴艳梅负担500元，恭城合力房地产开发有限公司负担1200元，汪海涛、王晓静负担500元；一审鉴定费7951元，由周庆林、吴艳梅负担951元，恭城合力房地产开发有限公司负担5500元，汪海涛、王晓静负担1500元；二审案件受理费2200元，由周庆林、吴艳梅负担500元，恭城合力房地产开发有限公司负担1200元，汪海涛、王晓静负担500元。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年四月三十日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  廖鑫悦