长春市双阳区人民法院民事判决书（2021）吉0112民初339号原告：刘占刚，男，1980年5月12日生，汉族，个体，住长春市双阳区。被告：阚洪星，男，1970年6月10日生，汉族，个体，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：王晓光，吉林王晓光律师事务所律师。原告刘占刚与被告阚洪星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘占刚、被告阚洪星委托诉讼代理人王晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘占刚向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告在2017年10月23日签订的两份《抵账房预购协议书》和2019年1月2日签订的万合三期7#楼904室《抵账房（期房）买卖协议》；二、请求人民法院判令被告向原告返还“购房款”人民币288000.00元并赔偿原告因此所受到的损失132615.00元,以及所产生的的利息暂计260120.00元(从2018年6月1日起至2020年11月31号止按年利率24%计算利息)，总计:680735.00元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、两套“抵帐房”的付款过程2017年10月17日，被告称他与吉林省万邦房地产开发集团有限公司（以下简称万邦集团）有业务往来，万邦集团有给被告抵账房被告要低价出售问原告要不要,原告于2017年10月23日在被告处与被告预定了两套“万合二期”抵账房，签定了两份《抵账房预购协议书》。协议约定房屋比售楼处的价格每平方米便宜500.00元，因为是期房具体价格没有出来、具体房号也没有定下来，所以这两套房子具体是哪套贷款没定，最终价格也没有确定。协议书约定签协议的当天原告给被告转190000.00元两套房子的定金，当时在被告的办公室原告用手机银行给被告转账支付了190000.00元。同时协议约定尾款与万邦集团签正式房屋买卖合同的时候一起结清，当时协议约定2018年6月份被告给原告交付这两套房子的钥匙办理入住。后来被告说做生意钱不够让原告再给被告转房款，原告通过手机银行于2017年12月27日和2018年1月5日共给被告转了90000.00房款。2018年6月份（约定的签定正式购房合同时间)，被告说万邦集团没有给被告房子，被告又和原告商量说可以在万合三期（期房）给原告留两套，价格与前面约定相同。并约定的从2018年6月到给原告交付万合三期两套房子钥匙的这段时间，按原告已付给被告购房款的数额给原告利息（口头约定月利率三分)，另赠送给原告万合三期的一个地下车位。2019年1月2日,被告与原告签订了万合三期3栋1604室和7栋904室两套抵押房买卖协议。协议约定1604室面积138.06平，售楼处价格795226.00元，被告以现价650000.00元卖给原告，904室面积96.95平，售楼处价格536909.00元，被告以现价420000.00元卖给原告。2019年1月25日，被告以给工人开支为由，让原告再给被告汇200000.00元房款，原告通过手机银行给被告汇过去200000.00元，被告给原告出了收款收据。2019年3月7日被告找到原告，拿出一份万合三期3栋1604室房屋买卖合同和原告签定，口头约定这套房办理贷款。2019年3月10日，被告以能和原告签万合三期7栋904室的房屋买卖合同为由要求原告再转给他50000.00元，但是原告转款后被告始终没有和原告签定7栋904室的购房合同。至此原告先后给被告汇款计530000.00元。二、按揭贷款的过程，2019年9月9日，原告在农业银行办理了万和三期3栋1604室首付款的交款手续，交的是245226.00元（这笔钱是由被告用原告之前汇给他的钱530000.00元当中的100000.00元和这套房的差价款145226.00元交付的)，又到万邦集团所属万合三期售楼处签订了正式的购房合同。后原告在农业银行办理了550000.00元的贷款，该款转到万邦集团顶给被告的工程款了。至此包括首付和贷款在内该房共计为795226.00元，而被告合同约定以650000.00元卖给原告，差价145226.00元用于交付这套房的首付款。三、全款房签订过程，2019年1月2日被告和原告签订了万合三期7栋904室的抵账房买卖协议，被告以420000.00元卖给原告万合三期7栋904室96.95平的房子(2020年12月此房屋价格为552615.00元)，到2019年3月10号原告以将全款交齐,而被告一直没有把904室房屋交付给原告。该房屋现在已被他人入住。四、“垫付”地下车位款的过程，被告曾答应送原告一个万合三期地下车位，但需要原告先“垫付”车位款，之后被告再将该款还给原告。2020年4月9号原告“垫付”车位款98000.00元，该款被告一直没还给原告。五、被告返还部分款项的过程，2019年12月15日和12月24日被告给原告转回来两笔款共240000.00元。综上，被告应当返还给原告购房款288000.00元（530000.00+98000.00-100000.00-240000.00）及暂计到2020年11月31日止利息260120.00元。赔偿原告购买万合三期3栋904室房屋损失132615.00元(万合三期同等房现价5700.00元/平方米)。利息计算如下:1、第一笔190000.00元自2018年6月约定万合二期交房日计算至2019年9月9日止（万合三期7栋1604室按揭贷款日），按年利率24%计算为57000.00元，之后按规定利率算至偿还之日止；2、第二笔90000.00元自2018年6月约定万合二期交房日计算至2019年9月9日止（万合三期7栋1604室按揭贷款日)，按年利率24%计算为27000.00元，之后按规定利率计算至偿还之日止。上述两笔本金280000.00元与交首付款100000.00元的差额180000.00元自2019年9月9日（万合三期7栋1604室按揭贷款日）起至2020年11月31日止按年利率24%计算为52600.00元，之后按规定利率计算至偿还之日止；3、第三笔200000.00元自2019年1月25日起计算至2020年11月31日止按年利率24%计算为88000.00元，之后按规定利率计算至偿还之日止；4、第四笔50000.00元自2019年3月10日计算至2020年11月31日止按年利率24%计算为20600.00元，之后按规定利率计算至偿还之日止；5、“垫付”车位款98000.00元自2020年4月9号起至2020年11月31日止按年利率24%计算利息为14920.00元，之后按规定利率计算至偿还之日止。原告于法庭一审辩论终结前将第二项诉请中要求被告返还购房款288000.00元及相应利息减少为要求被告返还购房款190000.00元及相应利息，车位款98000.00元及相应利息14920.00元不在本案中主张，其余未作变更。阚洪星辩称，一、同意诉状中第一项解除三个协议书，另外2019年1月2日签订的3栋1604室房屋的抵债房买卖协议已经履行完毕；二、关于原告诉讼请求第二、三项，被告不能同意，购房款同意返还190000.00元，利息没有约定，购房款不存在利息的问题，也不同意偿还损失。1、关于原告诉状事实与理由第一部分，除诉状第二页倒数第一自然段“2018年6月份（约定的签订正式购房合同时间），被告说万邦集团没有给被告房子，被告又和原告商量说可以在万合三期（期房）那给原告留两套，价格与前面约定相同”不对外，其余转款次数和款计总额530000.00元基本无异议。事实是万邦集团抵给被告的房子或是顶楼，或是冷栅，原告没有相中，当时被告同意给他退钱，但原告主动和被告说要万合三期的房，所以这不能证明是被告违约，因此原告主张要求530000.00元的利息，被告不同意给付；2、原告诉状第四部分要求被告给付地下车位款及利息，被告不同意。正如双方在“《赠予（与）车位协议书》（由原告草拟并打印）中说的“甲乙双方系朋友关系”所以被告在卖给原告房屋时作出巨大让利后，又答应赠给原告一个车位，但万邦集团最后没有以车位抵偿被告工程款。所以依据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条关于附条件民事法律行为解除条件的规定，双方间《赠予（与）车位协议书》已依法解除，被告无义务履行该赠与协议，更不存在给付车位款98000.00元及支付利息的可能性。3、原告诉状中第三部分完全不是事实。他自己在诉状中第3页倒数第12行承认“原告转款后被告始终没有和原告签定7栋904室的购房合同”，而却在该部分称“到2019年3月10号原告已将全款交齐，而被告一直没有把904室房屋交付给原告。”对此被告认为：既然没有签定购房合同，就表明双方没有达成意向，为什么要交给你房。别外双方也根本没有达成《抵账房（期房）买卖协议》，对原告诉状中提到的904室，我给他的价格是480000.00元，而他自己擅自改成420000.0元已亏了很多，若卖420000.00元，我不亏得更多了吗我怎可能卖给他房呢？特别是他自己已在诉讼请求第一项中已要求解决该协议。综上，从事实看，原告交被告现金530000.00元，1604号房款650000.00元，原告欠被告房款120000.00元，原告在农行贷款550000.00元，扣除欠我房款120000.00元，相当于我欠他430000.00元，后来万邦给付我工程款时，我已给原告转回240000.00元。证明只欠190000.00元了，由于我还有190000.00元工程款未回来，所以我只没有偿付该190000.00元。由于该笔钱属房屋买卖合同款，不是民间借贷，故不存在利息问题，而且被告也从未向原告诉状中说的口头约定给他月利率三分利息，所以被告不同意原告请求的给付利息问题。车位问题和7号904房问题的意见如前述2、3两点，不再重复。综上被告同意偿还原告购房款190000.00元，但不能同意他偿付利息的诉讼请求，而且被告不能承担原告不合理诉求部分的诉讼费。本院经审理认定事实如下：原告刘占刚向被告阚洪星购买万合豪庭抵账房并陆续向阚洪星在中国建行尾号为8777账户内汇入购房款，2017年10月23日汇入190000.00元、2017年12月27日汇入50000.00元，2018年1月5日汇入40000.00元，并于2019年1月2日签订了两份《抵账房（期房）买卖协议》，后又于2019年1月25日汇入200000.00元，2019年3月10日转款50000.00元，共向阚洪星支付购房款530000.00元；另查明，原告刘占刚（乙方）与被告阚洪星（甲方）于2019年1月2日签订的万合三期3#1604室《抵账房（期房）买卖协议》约定，甲方将抵账房（万合三期）3#1604室，面积138.06平方米，售楼价（抵账价）795226.00元，以现价650000.00元卖给乙方，乙方已交订金290000.00元，余款360000.00元，在近期内分几次付给甲方，阚洪星在甲方处签字捺手印、刘占刚在乙方处签字捺手印，此协议亦未对购房余款给时间、交房时间、违约金计算方法等作出约定；2019年9月9日，被告为原告交此房首付款245226.00元，并为原告办理了入住手续，原告入住；2019年9月10日，原告与万邦集团签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0000000001356475），按揭贷款550000.00元，并通过万邦集团交付于阚洪星，阚洪星确认确已收到此笔购房款，至此，原告共计向阚洪星支付购房款1080000.00元，扣除此1604室购房款650000.00元，原告所付购房款尚余430000.00元；原告刘占刚（乙方）与被告阚洪星（甲方）于2019年1月2日签订的万合三期7#904室《抵账房（期房）买卖协议》约定,甲方将抵账房（万合三期）7#904室，面积96.95平方米，售楼价（抵账价）536909.00元，以现价420000.00元卖给乙方，在近期内分几次付给甲方，阚洪星在甲方处签字捺手印，刘占刚在乙方处签字捺手印，此协议亦未对购房款给付时间、交房时间、违约金计算方法等作出约定，至今此房屋尚未交付；再查明，被告阚洪星于2019年12月15日汇入原告刘占刚尾号为7777账户内200000.00元，于2019年12月24日汇入40000.00元，被告认可此240000.00元为返还刘占刚购房款，现尚余190000.00元（430000.00元-240000.00元=190000.00元）购房款未返还。再查明，2020年4月17日，原告刘占刚与被告阚洪星签订《赠予车位协议书》。上记事实，有原告提供的中国工商银行股份有限公司长春双阳支行借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行银行卡交易明细清单、《商品房买卖合同》、《抵账房（期房）买卖协议》、吉林省万邦房地产开发集团有限公司住房按揭贷款收款明细表（三期）、原、被告的当庭陈述及质证、辩论意见在卷为凭，可予以认定。本院认为，原、被告签订的两份《抵账房（期房）买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，均合法有效。一、关于案涉万合三期7#904室《抵账房（期房）买卖协议》应否予以解除的问题。原、被告签订的两份《抵账房（期房）买卖协议》有效，双方应依约履行，现万合三期3#1604室房屋《抵账房（期房）买卖协议》已履行完毕，案涉万合三期7#904室《抵账房（期房）买卖协议》原告刘占刚已付清全款，被告阚洪星表示无须交房且至今仍未向原告交房，系被告阚洪星违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同，现原告请求解除该合同，被告亦表示同意，故对原告要求解除万合三期7#904室《抵账房（期房）买卖协议》的诉请，本院予以支持。二、关于返购房款数额及违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。”原告刘占刚与被告阚洪星签订的万合三期7#904室《抵账房（期房）买卖协议》解除后，尚余的190000.00元购房款应返还，故对原告要求被告返还190000.00万元购房款诉请，本院予以支持。关于原告刘占刚诉请的利息及损失问题，即违约责任问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”本案中，被告阚洪星违约，但该买卖协议中并未对违金的计算方式作出约定，原告刘占刚亦未提供证据证明，故对原告刘占刚要求被告阚洪星按年24%的标准支付已付购房款的利息的请求不予支持，但应支付已付购房款资金占用期间的利息，具体数额为：以430000.00元为基数自2019年9月10日至2019年12月15日止，以230000.00元为基数自2019年12月16日至2019年12月24日止，以190000.00为基数自2019年12月25日至2020年8月19日止，均按年利率6%计算；以190000.00元为基数自2020年8月20日起至购房款全部返还之日，按起诉之日（2021年2月2日）的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于原告刘占刚要求被告阚洪星支付未交付的案涉万合三期7#904室现价格与买卖协议价格的差价损失132615.00元的主张，因其未提供相应的证据予以证明，故对其该项请求不予支持；被告阚洪星虽抗辩万合三期7#904室房价格是480000.00元、420000.0元是原告擅自更改的，但其承认420000.00元处的手印系其所捺，应认定其同意房价变更为420000.00元，故对其辩解不予采信；关于原、被告签订《赠予车位协议书》产生的赠与合同法律关系与本案非同一法律关系，可另案处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘占刚与被告阚洪星于2019年1月2日签订的万合三期7#904室《抵账房（期房）买卖协议》；二、被告阚洪星于本判决生效之日立即返还原告杨占刚购房款190000.00元及购房款占用期间利息[其中，以430000.00元为基数自2019年9月10日至2019年12月15日止，以230000.00元为基数自2019年12月16日至2019年12月24日止，以190000.00为基数自2019年12月25日至2020年8月19日止，均按年利率6%计算；以190000.00元为基数自2020年8月20日起至购房款全部返还之日，按起诉之日（2021年2月2日）的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算]。三、驳回原告刘占刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5304.00元（原告已预交），于本判决生效之日立即退回原告刘占刚1279.00元，余款4025.00元，由原告刘占刚自行承担1975.00元，被告阚洪星承担2050.00元，于本判决生效之日立即给付原告刘占刚。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 朱丽波二〇二〇年四月三十日书记员 赵禹铭