广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13804号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐曼莉，女，住海南省东方市。上诉人（原审原告、反诉被告）：梁文，男，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨嘉陶，男，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：卢坚，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：管修敬，广东法则明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张曼莉，女，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢坚，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：管修敬，广东法则明律师事务所律师。原审第三人：佛山瀚聚房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：卢树辉，经理。上诉人梁文、唐曼莉因与上诉人杨嘉陶、张曼莉及原审第三人佛山瀚聚房地产中介服务有限公司（以下简称瀚聚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁文、唐曼莉上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令杨嘉陶、张曼莉向梁文、唐曼莉支付违约金47万元；3.判令杨嘉陶、张曼莉向梁文、唐曼莉支付损失费用20520元（按揭费和中介费）；4.一、二审诉讼费用由杨嘉陶、张曼莉负担。事实和理由：（一）涉案合同约定关于“买方同意在收到银行提前还贷通知且在银行出具同意贷款书后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币49万元转入卖方贷款账户”的约定，实质上是附条件并列关系的约定，即买方支付49万元垫资赎契，必须以卖方收到银行提前还贷通知、买方收到银行同意贷款通知书、银行通知预约扣账日当天或之前三个条件成就，且卖方向买方告知或买方明确收到通知后，买方才向卖方支付款项。杨嘉陶、张曼莉于2018年11月22日申请提前还贷仅是一个意向，不能作为正式的还贷申请。后来杨嘉陶、张曼莉未向银行账户存入款项，也未再次致电银行，申请进入中断状态。杨嘉陶、张曼莉于2019年5月13日向银行再次申请提前还贷，不是履行合同义务，而是为了破坏合同继续履行的法律基础，把涉案房屋过户给他人。银行受理提前还贷申请，但如果银行没有通过审批，或者杨嘉陶、张曼莉未按要求补充材料，致使申请中断的，不能视为完成履行合同义务。由于杨嘉陶、张曼莉在订立涉案合同后未履行合同义务，梁文、唐曼莉的付款条件未成就，梁文、唐曼莉当然有权拒绝付款。即使梁文、唐曼莉的付款条件成就，但根据合同约定，买方在收到银行同意贷款通知书前都可以付款，乃至在银行扣款日当天付款也可以。杨嘉陶、张曼莉所述的付款日4月12日仅为瀚聚公司告知梁文、唐曼莉银行贷款意向书已下发，要做好资金准备的日期。杨嘉陶、张曼莉未举证证明其已将提前还贷的相关信息告知梁文、唐曼莉，应承担举证不能的后果。在杨嘉陶、张曼莉未履行或未完全履行合同义务的情况下，梁文、唐曼莉谨慎付款是行使不安抗辩权的表现，不存在过错。（二）个人住房贷款意向书并不是银行同意贷款通知书，一审法院将个人住房贷款意向书认定为同意贷款通知书属于认定错误。（三）杨嘉陶、张曼莉明确拒绝出售房屋，违反合同约定。在合同可继续履行的情况下，杨嘉陶、张曼莉依然将涉案房屋迅速过户予他人，致使合同目的不能实现。针对梁文、唐曼莉的上诉，杨嘉陶、张曼莉辩称：1.支付首期款的条件已成就。杨嘉陶、张曼莉于2018年11月已向银行申请提前还贷，根据当时银行的规定，借款人可随时存入还贷的资金，银行不再另行出具通知，故支付首期款条件已成就。梁文、唐曼莉在协商过程中甚至在起诉状的事实和理由部分均未提及首期款支付条件未成就，其不支付首期款的原因是没有足够的资金。2.杨嘉陶、张曼莉是在解除合同后才转让涉案房屋，所得房款用以支付新购房屋的房款。涉案房屋第二次转让的成交价低于第一次的成交价，而且损失了税费，没有获取高额利益。杨嘉陶、张曼莉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认双方签订的《房屋买卖合约》于2019年4月21日解除；2.撤销一审判决第二项，改判杨嘉陶、张曼莉无需向梁文、唐曼莉返还定金8万元；3.判令梁文、唐曼莉负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）梁文、唐曼莉是拒绝支付首期款，而非拖延支付首期款。由于梁文、唐曼莉拒绝支付首期款，杨嘉陶、张曼莉于2019年4月21日解除《房屋买卖合同》符合合同约定和法律规定。（二）杨嘉陶、张曼莉在解除合同后才处理涉案房屋，不存在拒绝出售涉案房屋等违约行为，不存在过错。杨嘉陶、张曼莉出售涉案房屋是为了收取房款来支付新购房屋的房款，不是故意阻碍《房屋买卖合约》的履行。（三）梁文、唐曼莉已构成违约，应向杨嘉陶、张曼莉支付按成交价235万元20%计算的违约金，且杨嘉陶、张曼莉收到的定金8万元不予返还。针对杨嘉陶、张曼莉的上诉，梁文、唐曼莉辩称：1.个人住房贷款意向书不等同于同意贷款通知书。2.梁文、唐曼莉愿意付款，但想先支付40万元，剩余9万元过几天再支付。杨嘉陶、张曼莉拒绝该方案，并表示不愿意再出售涉案房屋构成违约。杨嘉陶、张曼莉在广州买房是投资行为。瀚聚公司未陈述意见。梁文、唐曼莉向一审法院起诉请求：1.判令杨嘉陶、张曼莉继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，杨嘉陶、张曼莉应于判决生效之日起五日内办理房屋银行抵押涂销手续，银行涂销手续完成之日起五日内，协助梁文、唐曼莉办理房屋过户手续。2.判令杨嘉陶、张曼莉赔偿梁文、唐曼莉损失（按揭公司费用）10520元。3.本案诉讼费由杨嘉陶、张曼莉承担。在一审庭审辩论结束前，梁文、唐曼莉变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房屋买卖合约》；2.杨嘉陶、张曼莉支付梁文、唐曼莉违约金47万元；3.杨嘉陶、张曼莉支付梁文、唐曼莉定金16万元；4.杨嘉陶、张曼莉支付梁文、唐曼莉损失20520元（包括按揭费和中介费）。杨嘉陶、张曼莉向一审法院提起反诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合约》（合同编号为NHHJ0000307）已于2019年4月21日解除；2.判令梁文、唐曼莉向杨嘉陶、张曼莉支付违约金47万元；3.判令杨嘉陶、张曼莉无需退还梁文、唐曼莉定金8万元；4.判令梁文、唐曼莉承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月20日，梁文（买方）与杨嘉陶、张曼莉（卖方）、瀚聚公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》：物业地址为广东省佛山市南海区XXXXXXX。成交价为2350000元。定金20000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。定金余款60000元，买方须在2019年3月22日前自行交付卖方。卖方应在收到定金后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买卖双方应在签署本合约同时委托经纪方推荐的按揭公司办理按揭手续及过户手续，并向银行申请30年178万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。卖方同意在收取定金后30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。买方同意在收到银行提前还贷通知且在银行出具同意贷款通知书后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）490000元转入卖方贷款账号内：户名杨嘉陶，开户行：中国工商银行，账号：621XX********。楼价余款1780000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执或其他收件凭证当天直接支付给卖方。双方均知悉：买方指定下第三方名字唐曼莉，等约定。经唐曼莉申请，中国银行XXX支行于2019年4月12日审批同意为唐曼莉购买涉案房屋贷款1630000元。瀚聚公司于2019年4月12日至13日通知梁文、唐曼莉支付首期款490000元。杨嘉陶、张曼莉于2019年4月21日当面向梁文发出解除合同通知书，通知梁文，由于未按合同约定期执行，于银行同意贷款书下来后支付490000元，视为违约，宣布解除合约，没收定金80000元。梁文与瀚聚公司在2019年4月22日至29日期间就首付款的支付问题在微信中进行协商。微信聊天记录显示：由于梁文、唐曼莉无法足额支付490000元首期款，瀚聚公司第一次找了一家垫资公司垫资90000元，垫资公司需要押杨嘉陶、张曼莉身份证，杨嘉陶、张曼莉不同意，瀚聚公司又找了一家垫资公司可以押梁文、唐曼莉的身份证垫资90000元，梁文、唐曼莉不同意押身份证。梁文、唐曼莉要求自行寻找贷款公司。梁文于2019年4月27日再次收到杨嘉陶、张曼莉邮寄的《解除合约通知函》，函件称：梁文、唐曼莉自2019年4月12日在已符合收款条件的情况下经杨嘉陶、张曼莉多次沟通仍未向杨嘉陶、张曼莉支付首期款490000元。梁文、唐曼莉的行为构成根本违约，合约于2019年4月21日解除，杨嘉陶、张曼莉没收梁文、唐曼莉定金80000元，等等。2019年4月29日，梁文向杨嘉陶、张曼莉邮寄《关于要求配合继续履行的通知》告知杨嘉陶、张曼莉，梁文、唐曼莉已凑足49万元可以依约履行合同，杨嘉陶、张曼莉单方解除合同视为违约。杨嘉陶、张曼莉在收到函件后至5月3日之前即与中介方、梁文、唐曼莉联系继续履行合同，否则将视为杨嘉陶、张曼莉违约。另查，杨嘉陶、张曼莉于2019年5月31日将涉案房屋变更登记于案外人杨某1名下。中国工商银行股份有限公司XXX支行于2019年7月8日复函：杨嘉陶、张曼莉于2018年11月22日电话向我行就位于佛山市南海区*************************的贷款申请提前还贷，我行受理了客户的还贷申请，并通知客户到我行签名确认。客户杨嘉陶、张曼莉于2018年11月至12月期间到我行签名确认了该笔贷款的提前还贷申请，我行书面告知了客户提前还贷所需金额的大概估算数，并告知客户需先按照我行的估算数金额存到贷款还款账户上，然后需电话通知我行，我行一般在收到通知后两星期内完成审批流程及会计批量扣款。杨嘉陶、张曼莉实际于2019年5月15日还清位于佛山市南海区XXXXXXX的贷款。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。梁文与杨嘉陶、张曼莉于2019年3月20日签订的《房屋买卖合约》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效合同，对双方具有法律约束力。梁文、唐曼莉诉请解除上述《房屋买卖合约》，杨嘉陶、张曼莉亦诉请解除，对于双方的诉请，一审法院予以支持。杨嘉陶、张曼莉于2019年4月12日银行出具《个人住房贷款意向书》后要求梁文支付首期款490000元，梁文、唐曼莉辩称支付首期款的条件未成就，但梁文、唐曼莉并未举证证明其在杨嘉陶、张曼莉通知付款后对付款条件是否成就曾提出异议，结合梁文、唐曼莉与瀚聚公司的聊天记录、瀚聚公司在庭审中关于支付首期款时间的陈述及贷款银行的复函，一审法院确认杨嘉陶、张曼莉于2019年4月12日银行出具《个人住房贷款意向书》后要求梁文、唐曼莉支付首期款时，首期款的支付条件已成就，梁文、唐曼莉关于首期款支付条件未成就的辩解，一审法院不予采纳。梁文在杨嘉陶、张曼莉要求支付首期款时以未能凑够首期款为由拖延支付首期款，存在一定的过错，但在2019年4月21日，梁文的迟延付款行为尚未构成根本违约，杨嘉陶、张曼莉主张涉案的《房屋买卖合约》于2019年4月21日解除，一审法院不予支持。杨嘉陶、张曼莉在梁文迟延支付首期款时间尚短的情形下要求解除合同并于梁文要求继续履行合同的情况下于2019年5月30日将涉案房屋过户他人，对于合同的不能继续履行亦存在一定的过错，鉴于双方在履行合同过程中均存在一定的过错，综合本案案情，一审法院酌定双方互不向对方承担违约责任，杨嘉陶、张曼莉向梁文、唐曼莉返还定金80000元。双方向对对方主张的违约责任，一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条规定，判决：一、解除梁文与杨嘉陶、张曼莉于2019年3月20日签订的《房屋买卖合约》中关于双方的权利义务约定；二、杨嘉陶、张曼莉应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金80000元予梁文、唐曼莉；三、驳回梁文、唐曼莉其他诉讼请求；四、驳回杨嘉陶、张曼莉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，一审本诉案件受理费减半收取5152.6元（梁文、唐曼莉已预交12800元），由梁文、唐曼莉负担4252.6元，杨嘉陶、张曼莉负担900元。杨嘉陶、张曼莉负担部分应于上述付款同期迳付予梁文、唐曼莉。梁文、唐曼莉多预交的受理费7647.4元，在判决发生法律效力后，经梁文、唐曼莉书面申请，一审法院予以退还。一审反诉受理费4650元（杨嘉陶、张曼莉已预交），由杨嘉陶、张曼莉负担。二审中，杨嘉陶、张曼莉向本院提交了以下证据：1.微信聊天记录，拟证明梁文、唐曼莉拒绝按合同约定支付房款；2.XXX认购书、广州市商品房买卖合同，拟证明杨嘉陶、张曼莉在广州认购了一套房屋，首期款须于2019年6月9日还清；3.借记卡账户历史明细清单，拟证明杨嘉陶的父亲为杨嘉陶、张曼莉垫付了提前还贷的款项；4.POS存单，拟证明杨嘉陶的父母为杨嘉陶、张曼莉垫付房款；5.户口簿，拟证明杨某1是杨嘉陶的父亲，英某1是杨嘉陶的母亲；6.税收完税证明，拟证明杨嘉陶、张曼莉将涉案房屋过户给杨某1支付了税费；7.房地产买卖合同，拟证明杨嘉陶的父亲将涉案房屋再转让予案外人，成交价比涉案交易成交价低。梁文、唐曼莉及瀚聚公司未提交新证据。经审理，本院对杨嘉陶、张曼莉提交的证据1予以采信。杨嘉陶、张曼莉提交的其他证据与本案处理结果无直接关系，本院对此不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明:1.《房屋买卖合约》第六条约定，一方拒绝按约定支付购房款的，另一方有权解除合同，并要求违约方在违约行为发生之日起15日内按相当于该物业成交价的20%作出赔偿。2.瀚聚公司工作人员通过微信告知杨嘉陶，梁文的首期款只凑到40万元。杨嘉陶于2019年4月17日回复称，如果明天（即2019年4月18日）给不了钱，其将重新放盘。同年4月21日上午，杨嘉陶通过微信对瀚聚公司工作人员称，梁文已收到银行同意贷款通知书，首期款却未支付，已构成违约，其有权重新放盘；只是觉得梁文有困难才稍微宽限一下，才定周一为最后期限。3.2019年4月21日，梁文通过微信向瀚聚公司工作人员称，为了减少其风险，其要求过户的时候才当面一次性付首付款，不到过户的时候，其拒绝支付任何款项，并称上述聊天记录可截图给杨嘉陶看。瀚聚公司工作人员于2019年4月29日通过微信询问梁文是否已筹到49万元，梁文反问“你不是可以出利息9万嘛？合起来不就是49万”。4.经本院发函调查，中国工商银行股份有限公司XXX支行向本院复函如下：“1.杨嘉陶、张曼莉于2018年11月22日申请提前还贷后，其于2019年5月15日提前还贷时无需再次书面向我行申请提前还贷；2.杨嘉陶、张曼莉《提前偿还借款申请书》落款日期为2019年5月13日，这是因为杨嘉陶、张曼莉于2019年5月13日电话通知我行其还款款项已存在贷款还款账户上，我行据此完成审批流程，及于2019年5月15日进行会计批量扣款还清该笔贷款。”本院认为，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点为双方当事人是否存在违约行为以及应否承担相应的违约责任。涉案合同约定，买方拒绝按约定支付购房款时，或者在经纪方发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后五天内仍不履行约定的义务时，卖方有权解除合同。梁文、唐曼莉上诉主张其付款条件未成就，无需向杨嘉陶、张曼莉支付首期款。对此，本院认为，根据涉案合同约定，梁文支付首期款的条件为梁文收到银行提前还贷通知、银行出具同意贷款通知书，支付首期款的时间为银行通知预约扣账日或之前。根据中国工商银行股份有限公司XXX支行向本院及一审法院出具的复函，杨嘉陶、张曼莉于2018年11月22日对涉案房屋申请提前还贷已获批准，且该审批至少于2019年5月15日前一直有效，无需另行审批。故梁文、唐曼莉上诉主张杨嘉陶未履行申请提前还贷的合同义务与事实不符，本院不予支持。同时，根据上述银行的复函亦可知，银行并未指定扣账日，杨嘉陶、张曼莉仅需将还贷的款项存入指定账户后电话通知银行即可，即扣账时间由杨嘉陶决定。故杨嘉陶、张曼莉在唐曼莉取得同意贷款通知书后，即可随时要求其向还贷账户存入首期款以启动扣账流程。因此，瀚聚公司于唐曼莉取得同意贷款通知书后于2019年4月12日至13日通知梁文、唐曼莉支付首期款时，梁文、唐曼莉支付首期款的条件即已成就，梁文、唐曼莉上诉主张其付款条件未成就缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从双方的微信聊天记录可知，梁文在双方协商过程中一直主张其资金不足无法足额付款，其并未要求杨嘉陶出示银行同意提前还贷的文件，更并未对付款条件是否成就提出过异议，故梁文在诉讼中以杨嘉陶、张曼莉未履行告知提前还贷相关情况的义务作为其拒绝付款的抗辩理由缺乏理据，本院不予支持。梁文、唐曼莉在瀚聚公司通知其支付首期款后，应按约向杨嘉陶、张曼莉支付首期款。但梁文在杨嘉陶、张曼莉给予的宽限期内仍未按约定支付首期款，直至2019年4月29日，梁文仍在微信中要求瀚聚公司为其垫付9万元。梁文还于2019年4月21日明确表示拒绝在涉案房屋过户前支付任何款项。从上述事项可知，梁文不仅迟延付款，而且还明确表示不愿在过户之前支付任何首期款，其行为构成根本违约，杨嘉陶、张曼莉有权解除涉案合同，并请求梁文承担违约责任。杨嘉陶、张曼莉上诉请求没收定金于法有据，本院予以支持。由于涉案合同解除后，杨嘉陶、张曼莉有权另行处分涉案房屋，故其向案外人转让涉案房屋不构成违约。梁文、唐曼莉请求杨嘉陶、张曼莉承担违约责任缺乏事实和法律，本院不予支持。综上所述，杨嘉陶、张曼莉的上诉请求成立。梁文、唐曼莉的上诉请求不能成立。本案因二审提交的新证据改判，一审判决不属于错误裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10278号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10278号民事判决第二项、第三项、第四项；三、杨嘉陶、张曼莉无需向梁文、唐曼莉返还定金80000元；四、驳回梁文、唐曼莉的其他诉讼请求；五、驳回杨嘉陶、张曼莉的其他反诉请求。一审案件本诉受理费5152.6元，由梁文、唐曼莉负担。一审案件反诉受理费4650元，由梁文、唐曼莉负担676.36元，由杨嘉陶、张曼莉负担3973.64元。二审案件受理费10457.8元，由梁文、唐曼莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年四月十四日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡