广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13378号上诉人(原审被告)：冀成，男，汉族，1963年5月18日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人(原审被告)：王丽，女，汉族，1968年11月12日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人(原审原告)：佛山市顺德区东升物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈天祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文伟豪，男，该公司法务。上诉人王丽、冀成因与被上诉人佛山市顺德区东升物业管理有限公司（以下简称东升公司）物业服务合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初11626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王丽、冀成上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由东升公司承担。事实和理由：冀成、王丽与东升公司没有直接签署物业服务合同，而是作为房屋买卖合同附件由冀成、王丽与开发商签署，是房屋买卖合同的组成部分。物业服务合同是否生效必须遵循合同法第四十四条、四十五条关于合同生效的基本规则，即以房屋买卖合同的履行为前提。没有竣工或者没有通过验收的房屋，其前期物业服务合同不会生效。东升公司不能举证案涉房屋何时竣工、何时通过国家验收，是否向冀成、王丽出示了符合买卖合同约定的合法的房屋建筑工程规划验收、房屋建筑工程竣工验收、综合验收、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，仅仅举证了一份不合法的《住宅质量保证书》，不能证明物业服务合同已经具备生效条件，应该承担举证不能的责任。东升公司仅仅举证了收费标准，而没有就合同约定的物业收费起止日期，即东升公司何时发出入伙通知，冀成、王丽从何时开始缴纳物业服务费，从何时开始拖欠物业管理费等基本事实进行举证，应承担举证不能的责任。案涉房屋的不动产登记证是冀成、王丽与开发商在买卖合同中约定的由开发商办理的事项，并非冀成、王丽自己办理。没有通过国家验收的房屋不得办理不动产登记，开发商办理不动产登记证的行为不符合法律规定。案涉房屋分两步交付，第一步按照《买卖合同》约定的时间交付质量合格的房屋，第二步在六个月内出示交付约定的相关资料。如果房屋不能按期通过验收，或存在质量问题，开发商承担相应责任。冀成、王丽于2004年11月9日接收房屋钥匙后，按开发商要求交付了三个月物业管理费和装修保证金，进行了为期5个月的装修，按天缴纳了装修管理费。冀成、王丽于2005年4月发现房屋存在基础和主体结构安全质量问题后，在区建设局协调下，将房屋使用权通过东升公司交还开发商，由开发商委托广州某班公司和广州某工公司两次将涉案物业地面全部挖开深达两米进行加固维修。按照《东逸湾物业管理公约》规定，房屋权属人装修、维修需要到东升公司处办理审批手续，并缴纳相关费用。东升公司并没有按物业服务合同规定要求冀成、王丽前去办理与维修有关的手续并缴费，而是与开发商办理了相关手续，说明东升公司清楚的知道涉案物业没有完成交付，案涉物业属于开发商与东升公司共有、共用状态，开发商应该负担相关费用。冀成、王丽并非有意拖欠物业费，而是东升公司有意拖延所致。冀成、王丽一直与东升公司就物业费纠纷进行书面、当面和电话沟通，且东升公司从2004年11月开始一直宣称开发商是其总公司，一直以开发商顾客服务部和物业公司的双重身份与冀成、王丽进行加固维修和收费方面的联系，直到2019年2月才开始辩称自己与开发商是两家独立的公司，让冀成、王丽直接找开发商。东升公司的法定代表人陈天祥同时担任开发商的监事和副总经理，开发商的法定代表人陈某是东升公司的投资人，以及根据《东逸湾物业管理公约》第四条发展商的权利规定，东升公司是开发商的子公司。冀成、王丽和开发商已经于2005年9月21日在顺德区建设局调解下达成协议，同意涉及赔偿等问题待房屋加固维修验收合格后协商解决，并于2006年6月12日告知东升公司，要求东升公司书面答复是否接受冀成、王丽与其总公司达成的协议，或者扣除加固公司加固维修期间费用后由冀成、王丽缴纳，或者尽快通过法律途径解决物业服务费纠纷。东升公司既不回复冀成、王丽的请求，也不通过法律途径解决争议，而是将催缴通知通过邮局邮往他处，致使冀成、王丽无法签收，导致物业费纠纷拖延14年之久，应该由东升公司承担物业费拖欠的责任。本案双方在案件性质、物业服务费纠纷的事实缘由，冀成、王丽是否需要支付东升公司主张的物业管理费和违约金的权利义务等原则问题的意见上完全相悖，争议极大，不适用简易程序，一审判决适用法律程序错误。房屋未通过验收，东升公司无权发出入伙通知，冀成、王丽没有缴纳物业管理费的义务，一审判决适用法律错误。东升公司辩称,冀成、王丽在一审已承认与东升公司之间存在物业管理服务合同关系，且《东逸湾物业管理公约》上有双方的签章，代表双方受该公约约束。冀成、王丽签署了《入住管理合同书》《业主申请表》《业主入住登记表》，又申请装修，并开始对房屋进行装修，符合《东逸湾物业管理公约》约定的缴费条件，缴费起始日为2004年11月2日，且冀成、王丽对东升公司提供的《欠费情况表》与《违约金计算表》的数额及计算方法没有异议，缴费义务人应当是冀成、王丽。东升公司只履行物业管理服务合同的义务协助冀成、王丽办理维修房屋事宜，并非上交使用权给开发商，且案涉房屋已通过竣工验收备案，符合交付条件。东升公司与开发商属不同法人，冀成、王丽与开发商达成的意见，与东升公司无关，也未告知东升公司。东升公司一直追收物业管理费，冀成、王丽故意不交物业费。法律规定物业服务合同纠纷适用小额诉讼程序，且冀成、王丽对此没有异议，其二人因不服一审判决而对程序提出异议，有违诚信原则。东升公司向一审法院起诉请求：1.判令冀成、王丽立即向东升公司支付2005年5月5日至2019年5月1日的物业管理服务费54880元；2.判令冀成、王丽立即向东升公司支付2005年5月5日至2019年5月1日的逾期违约金662175.8元；3.判令冀成、王丽承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2004年1月3日，冀成、王丽与开发商佛山市顺德区某房产发展有限公司（以下简称某公司）及东升公司签订了《东逸湾物业管理公约》，约定冀成、王丽购买的位于佛山市顺德区容桂小黄圃东逸湾某号(简称东逸湾某号)的房产，指定东升公司负责该房产前期物业管理服务，并约定从东升公司发出入伙通知之日起缴纳物业管理费，因案涉房产东逸湾某号为某型房型，故冀成、王丽每月向东升公司支付的物业管理服务费为280元。还约定在每月的公历5日前预先缴交当月的管理服务费，逾期缴纳的，每逾期一天需增交5‰的滞纳金。2004年10月30日，冀成、王丽办理收楼手续，在办理手续过程中发现房屋存在质量问题，遂向东升公司及开发商提出异议，于2004年11月9日，冀成、王丽确认收到东升公司移交的房屋钥匙，完成了房屋使用权的交接，但称房屋未通过国家规定的相关验收。之后冀成、王丽向东升公司提交装修申请，并对案涉房屋进行装修。在装修过程中，冀成、王丽再次发现房屋存在质量问题，遂向相关部门反映情况，并与开发商就房屋的质量问题进行协商。自2005年5月5日起，冀成、王丽未向东升公司缴纳案涉房屋的管理服务费。东升公司于2011年1月12日就东逸湾一至五期小区物业服务收费调整向佛山市顺德区发展规划和统计局办理备案登记，冀成、王丽所有的案涉房屋对应的物业管理服务费从每月280元调整为每月360元，东升公司主张从2011年3月1起按新的收费标准进行收费。另查，2005年5月12日，冀成、王丽就案涉房屋办理了不动产登记，成为该房屋的产权权属人。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，案涉的《东逸湾物业管理公约》是东升公司、冀成、王丽与开发商共同签订，对冀成、王丽具有约束力，东升公司按照合同约定提供了物业服务，冀成、王丽应依照该合同的约定按房型收费标准向东升公司交纳物业服务费。冀成、王丽未按合同约定向东升公司缴纳物业服务费属冀成、王丽违约，应承担相应的违约责任。东升公司主张要求冀成、王丽支付从2005年5月5日至2019年5月1日的物业服务费54880元(从2005年5月至2011年2月共70个月以每月280元计算，从2011年3月至2019年4月共98个月按每月360元计算)于法有据，一审法院予以支持。冀成、王丽辩称房屋存在质量问题，开发商并未依照国家和人民政府的有关规定验收合格完成交付，故案涉物业管理费应由开发商承担。根据合同的相对性原则，房屋买卖合同与物业服务合同是两个具有独立性的合同，具体不能混同的法律关系。因本案是物业服务合同纠纷，冀成、王丽已经办理案涉房屋的收楼手续并对案涉房屋进行装修，且就案涉房屋的产权办理了不动产登记，冀成、王丽作为案涉房屋的权属人，应向为案涉房屋提供物业服务的东升公司承担交纳物业服务费的责任，冀成、王丽以房屋买卖合同存在的纠纷对抗物业服务合同应承担的义务理由不成立，一审法院不予采纳。就案涉房屋的质量问题及因质量问题引申的纠纷，冀成、王丽可另循其他法律途径解决。关于违约金问题，冀成、王丽提出抗辩因房屋质量问题未完成交付，故不该承担物业服务费，可见其对东升公司主张的违约金也是持否定的态度，东升公司主张违约金从逾期之日起按照日千分之五计算662175.8元，该计算标准虽然符合双方的合同约定，但计算标准过高，故一审法院依法调整。考虑到冀成、王丽也是基于房屋的质量问题而未支付物业服务费，并未存在主观上的恶意，但由于冀成、王丽拖欠物业服务费的时间长达十数年，对东升公司确实造成损失，因此一审法院酌情支持违约金为16464元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条规定，判决：一、冀成、王丽于判决发生法律效力之日起十日内向东升公司支付从2005年5月5日至2019年5月1日止的物业服务费54880元；二、冀成、王丽于判决发生法律效力之日起十日内向东升公司支付逾期付款违约金16464元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5485.28元(东升公司预交)，由东升公司负担4693.28元，冀成、王丽负担792元。本院二审期间，东升公司向本院提交了竣工验收备案登记表、东逸湾某苑委托管理合同、物业服务合同、物业管理费收费发票。本院向佛山市自然资源局顺德分局发函调查涉案房屋的竣工验收时间。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经认证，东升公司提交的竣工验收备案登记表载明的竣工验收备案时间与佛山市自然资源局顺德分局函复的竣工验收备案时间一致，本院确认竣工验收备案登记表、佛山自然资源局顺德分局复函及附件的真实性，且与本案相关，可作为本案定案依据；《东逸湾某苑委托管理合同》约定某公司委托东升公司对涉案房屋所在小区进行物业管理的相关事宜，与《东逸湾物业管理公约》第一条“东逸湾住宅小区将由开发商授权东升物业管理有限公司进行管理”的内容相互印证，冀成、王丽确认《物业服务合同》在小区公告栏进行了公示，服务业发票载明东升公司收取了冀成的物业维修基金及物业管理费，以上证据形成证据链证明涉案房屋所在小区由东升公司提供物业服务，本院对《东逸湾某苑委托管理合同》《物业服务合同》、服务业发票予以采信，可作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。另查明，2004年11月1日，某公司与东升公司签订《东逸湾某苑委托管理合同》，约定某公司将东逸湾某苑的别墅群委托东升公司实行物业管理，并就相关权利义务进行了约定。涉案房屋于2005年1月19日取得竣工验收备案。2005年4月14日，冀成向佛山市顺德区建设局提交了《关于顺德容桂东逸湾房屋质量问题的情况反映》，该局出具了《受理投诉回执》。2005年9月21日，顺德区建设局综合科、房产管理所牵头，组织某公司、冀成就涉案房屋的质量问题进行协商处理，签订了一份《会议纪要》，明确了出现房屋质量问题的原因是，由于场区内地质点为近40m厚的淤泥层，淤泥层下为中风化砂岩，根据沉降观测记录显示该楼从五月份至今沉降值为4-21mm，表现出不均匀沉降，初步达成了以下意见：1.由某公司委托广州市鲁班建筑防水补强有限公司对房屋基础进行加固设计及加固施工；2.对房屋上部开裂修补方案，由顺德区建筑设计院负责设计，某公司组织有资质的建筑公司负责施工。修补后的方案不影响原有的使用功能，并恢复原来装饰标准；3.上述两项工程所涉及的相关费用由某公司负责；4.上述两项工程的施工设计方案必须报主管部门备案后方能组织施工；5.上述两项工程施工完毕后，由某公司组织设计单位、施工单位、监理单位进行工程竣工验收，区建设工程质量安全监督站对上述两项工程的质量进行监督备案；6.上述两项工程方案设计总需时间约7天，主管部门备案后45天内完成整个加固修复工程的施工并交付使用；7.涉及赔偿问题，待上述两项工程竣工个验收后，由冀成与某公司自行协商处理或通过其他途径解决。2018年7月4日，佛山市顺德区容桂街道东逸湾一至五期第一届业主委员会与东升公司签订《物业服务合同》，双方就物业管理的相关内容进行了约定。本院认为，综合双方的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：冀成、王丽是否应向东升公司支付2005年5月5日至2019年5月1日期间的物业服务费及逾期付款违约金。冀成、王丽上诉主张涉案房屋存在严重质量问题并已由开发商某公司负责修复，故物业管理费在房屋交付前不应由其承担。根据查明的事实，冀成、王丽于2004年11月9日接收房屋钥匙时，涉案房屋尚未通过竣工验收备案。2005年4月14日，冀成就涉案房屋质量问题向佛山市顺德区建设局提交了情况反映，该局组织冀成、某公司进行了协商，双方达成了以下意见：由某公司委托广州市某建筑防水补强有限公司对房屋基础进行加固设计及加固施工，委托有资质的公司对房屋上部开裂进行修补，相关费用由某公司负责；加固和修补工程完毕后，某公司组织设计单位、施工单位、监理单位进行工程竣工验收，区建设工程质量安全监督站进行监督备案；两项工程方案设计总需时间约7天，主管部门备案后45天内完成整个加固修复工程的施工并交付使用。可见，某公司虽已交付钥匙给冀成、王丽，涉案房屋此后亦通过竣工验收备案，但该房屋基础出现了质量问题需进行加固处理，考虑到商品房买卖合同的标的物即房屋的特殊性，购房者一般不具备检测房屋是否存在主体结构等严重质量问题的能力，且涉案房屋的基础是隐蔽工程，冀成、王丽难以在收楼时发现基础质量问题的存在。某公司与冀成约定基础加固及房屋上部开裂修补工程在施工完毕后需进行竣工验收并由区建设工程质量安全监督站进行监督备案，加固修复工程施工完毕后交付使用，现无证据显示涉案房屋的加固修复工程已经竣工验收、经建设工程质量安全监督站备案并交付冀成、王丽，故东升公司主张2005年5月5日至2019年5月1日期间的物业服务费由冀成、王丽负担没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王丽、冀成的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，因二审出现新证据，本院予以改判，一审不属错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初11626号民事判决；二、驳回被上诉人佛山市顺德区东升物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5485.28元，二审案件受理费1583.6元，均由佛山市顺德区东升物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月二十七日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪