苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9780号原告：董志强，男，1988年9月10日生，汉族，住安徽省长丰县。被告：苏州福之居房产经纪有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇中市街**。法定代表人：赵欣，执行董事。委托诉讼代理人：张秀杰、董彦辉，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。原告董志强与被告苏州福之居房产经纪有限公司（以下简称福之居公司）居间合同纠纷一案,本院于2019年10月30日立案。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董志强、被告福之居公司委托诉讼代理人董彦辉、张秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董志强向本院提出诉讼请求：一、要求被告赔偿50000元整定金；二、要求被告承担一切诉讼费；三、要求被告赔偿无法正常购买房子损失20000元。事实与理由：2019年6月17日在福之居公司居间下，其与买方就太湖上景花园三区111幢802室的房屋签订三方房屋买卖（居间）合同，合同上未注明房款交付时间，故其按中介说明此事并要求三方当面补签房款交付日期。中介一直推脱表示买家会凑钱付清，承诺征信没有问题，流程走下来8月底就可以拿到房款。故2019年7月6日其就向其拟购房的房东支付了50000元定金，于2019年9月25日交付剩余房款。2019年8月19日被告向其出具一份承诺书，承诺2019年9月20日可以拿到房款，否则被告承担50000元定金。但其并未在该时间前拿到房款，其欲购买的房屋由于款项未到位构成违约，房东没收其50000元定金，故要求被告赔偿该款。被告福之居公司辩称，其所作出的承诺是由于原告多次到其处闹事、胁迫其法定代表人所做。中介仅为交易双方提供信息服务，并向买方收取中介费8000元，原告未支付任何中介费却要求被告承担本应由买方承担的迟延付款的违约责任，显失公平。买方迟延付款是由于苏州地区购房贷款政策调整2019年10月8日前所有银行不予审批贷款造成，属于不可抗力。在被告出具该承诺书后双方对付款时间也进行了变更，原告明确了在10月底前付款不算违约，事实上买方也在10月底前准备就绪，根据买卖双方的合意已经解除了被告的承诺义务。在办理本案房屋过户手续前，原告同意将承诺书撕毁，过户时原告表示已经撕毁，被告才同意协助原告与买方办理过户。承诺书约定的伍万元定金是原告应当交给原告所购房屋的房东的，如果原告最终因为林明泉购房款没有及时放款导致原告无法购买房屋最终丧失定金则由被告承担，但本案中原告没有举证证明自己已经丧失定金，故其不应承担责任。应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月17日，原告董志强（甲方）、案外人林明泉（乙方）、被告福之居公司（丙方）签订1份《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方同意将其坐落于苏州太湖国家旅游度假区太湖上景花园三区111幢802室的房屋出售给乙方，成交价格为壹佰柒拾叁万元。……甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费17300元。付款约定：1、乙方于2019年6月17日向甲方交付定金伍万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。……丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方需在/年/月/日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于款清交房，腾空该房屋。……甲方认可乙方贷款方式付款时：……（3）乙方需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。……甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。……约定其他事宜：①甲方房产证于2017年8月3日拿到产证，苏州市购房政策为房产证满两年免除增值税5.6%，故甲乙双方约定于满两年过户。②乙方社保于2019年8月中旬满一年，甲方同意满一年网签。③网签价格为一百六十万元整。④2019年6月17日交伍万元定金，另外捌万元整待乙方拿房产证当天一次性付清。⑤乙方为离异单身买房，乙方承诺征信无不良报告。⑥政府政策变动，甲乙双方均不算违约。⑥2019年6月17日乙方付贰万元定金，2019年6月81日再付叁万元整。⑦乙方中介费优惠后为一万伍仟元整。2019年8月19日，被告福之居公司向原告董志峰出具1份承诺书，内容为：福之居房产于2019年8月19日向房东董志强、李培培承诺太湖上景花园三区111幢802室房款时间定于2019年9月20日，放款时间到期房款未到账，伍万元定金由福之居房产承担，本协议真实有效。该承诺书落款处加盖被告公章并由被告法定代表人赵欣签名。审理中，原、被告确认在2019年11月初案涉合同项下买卖双方至房管部门办理过户，过户后三天拿到房款。以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、承诺书及当事人陈述等证据予以证实。原告董志强称，2019年6月17日其通过被告福之居公司的居间，与林明泉达成上述房屋买卖合同，约定将其名下房产出售给林明泉，但该合同上仅约定了50000元定金交付时间，未约定剩余购房款付款时间。后其要求被告明确付款时间，被告一直拖延。其就与妻子一同至被告经营处，要求被告明确时间，被告的法定代表人赵欣自愿书写了上述承诺书，当时还有被告其他员工在场。2019年9月18日左右其与被告、林明泉一同至银行办理贷款，但银行表示贷款审批有问题，买方承诺再找其他银行。但其实际于2019年11月初才拿到购房款。其原计划将该房屋出卖后以所得购房款另行购置横泾街道新思家园99幢902室房屋，向其所购房屋房东支付了50000元定金且约定购房款于2019年9月25日付清。但由于本案居间合同项下房屋的购房款逾期支付，其未能成功购房，被房东没收定金50000元，且房价上涨，其根据自2019年9月20日至2019年11月8日期间每日700、800元为基数估算了房价损失为20000元左右，该损失也应由被告承担。为证明其主张，原告还提供了如下证据:1、原告与被告法定代表人赵欣的微信聊天记录，其中2019年8月23日赵欣：10月初放款。2019年9月6日董志强：既然你们说的话给的承诺都不承认不算数，那么我也不会再多给你们一点时间！赵欣：现在无非就是你那边房东要的两万，我们跟你那边中介沟通看能不能降到最低。2019年9月21日董志强：你们中介承诺我二十号可以拿到房款，今天都二十一号了，你们承诺的有效吗？赵欣：下午4.30见面聊一下，我们始终抱着解决问题的心态。您也考虑好。2019年9月23日赵欣：我刚打完电话，我们愿意出8000元。拟证明被告多次要求其面谈，并联系其欲购房的房东谈延期，房东提出要20000元损失，被告表示愿意承担8000元，但也未支付。2、原告妻子与被告业务员陈洁的微信聊天记录，其中陈洁表示贷款一般15个工作日。2019年6月18日原告询问满一年贷款多长时间申请下来，陈洁回答8月底这样。拟证明陈洁多次表示2019年8月底下款。3、2019年10月16日原告（乙方）与案外人朱振华（甲方）的解约协议1份，内容为：甲乙双方关于坐落在苏州市吴中经济开发区房屋转让事宜约定如下：1、甲乙双方约定该房屋转让价格为160万元整，乙方于2019年7月6日向甲方支付定金50000元，余款乙方承诺于2019年9月25日付清，后经双方协商于2019年10月15日付清。现乙方单方面提出资金没有准备到位，提出终止交易。2、甲方没收乙方已支付定金，该交易取消。拟证明其欲购买的房屋因案涉合同项下购房款未到位故被房东没收50000元定金。4、原告欲购房屋的房产中介甄晓婷与房东朱振华妻子的微信聊天记录，其中2019年7月6日房东表示五万块钱收到了，拟证明房东收到了其支付的50000元的定金。5、原告从网络搜索的限购政策的打印件，内容为7.25限购限售政策，拟证明在出具案涉承诺书时被告已经知道限购政策，这会影响贷款时间，中介可以计算出贷款放款时间。经质证，被告对证据1真实性认可，但未支付8000元的原因是因为原告没有催要。对证据2，陈洁确实是案涉居间合同的业务员，但并不代表其向原告承诺15个工作日一定会下来。对证据3真实性无法确定，对证明目的不认可，解约协议无法证明原告实际向朱振华支付了50000元，也不能证明原告已经造成实际损失。根据该解约协议原告承诺2019年9月25日付清，但原告在与被告的中介协议中明确社保在8月底满一年，故在解约协议中所承诺的付清房款时间是做不到的。房管局送审需7-15天时间，当时刚好出台购房新政策，房贷短时间无法办理，原告明知2019年9月25日前不具备向朱振华付款的条件还作出承诺，迟延付款系原告原因，与被告无关。对证据4不认可，不能确定双方身份。对证据5真实性不认可，但2019年7月24日苏州市人民政府发布的《市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，随即各大商业银行停止商业贷款的申办，造成买方贷款未能及时办理而付款迟延，该付款迟延责任不应由被告承担。被告称，案涉房屋买卖交易系在其居间下促成，买卖双方原本相识，不存在隐瞒。案涉房屋买卖合同确实没有约定付款时间，是因为买方需贷款，无法确定贷款放款时间，当时原告曾询问过其也表示无法确定，原告对此知情且同意。根据双方约定及正常房屋买卖流程，8月中旬买方社保满一年后，社保局8月26、27日左右到账，9月初正常送审，审核购房资格，当时由于国家新政需排队，大约7-15天可以审核通过，通过次日办理资金托管和贷款，但资金托管和贷款时间不能确定。案涉承诺书系经原告胁迫作出，当时原告在其经营场所捂着胸口、颤抖着手，原告妻子与姐姐行为言语激动，胁迫其作出承诺的意思表示，并表示如果不承诺就不办理资金托管。其为了早点将买卖流程走完，让原告签字，就写了承诺书。2019年9月18日原告在与买方一起去银行办贷款手续时就知道贷款存在问题还要求继续交易，故其在承诺书中所承诺的时间不再具有约束力。且银行贷款时间也非其所能左右。为证明其主张，被告提供了如下证据：1、被告法定代表人赵欣与原告董志强的微信聊天记录，2019年10月24日董志强表示我最多等到月底，十月底前都给我，我可以认为你们没在拖，如果十月底我还没有拿到房子的所有房款，你们还说坐下来谈一个拿钱的时间我只能认为你们还是再拖。拟证明买卖双方对付款时间进行变更，明确付款时间为10月底。2、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局香山派出所出具的2份接处警工作登记表，分别为2019年8月22日接董志强报警称与中介有经济纠纷，2019年11月4日接董志强报警称与中介因为卖房起纠纷。对此被告表示其受原告胁迫出具承诺书时，考虑自己是服务行业，不想让对方为难所以没有报警，但原告两次报警。经质证，原告对证据1真实性认可，当时双方在协商付款时间，朱振华提出要补偿20000元损失，被告承诺先给8000元，但是也没有给，所以其不同意拖到十月底。对证据2真实性认可，证明目的不认可，是其报的警，也没有威胁被告。本院认为，本案争议焦点为被告出具的承诺书是否合法有效。被告抗辩承诺书系在原告胁迫下作出，原告不予认可，被告应当对此承担举证责任，然被告所提供的接处警工作登记表均是原告报警，且处警记录中并未体现有胁迫事实，被告亦未进一步举证，应当承担举证不能的不利后果，本院对被告该意见不予采纳。被告抗辩承诺书内容显示公平。根据双方的举证、结合当事人陈述，被告系为原告及案外人提供居间服务的居间方，应当积极促成买卖双方对合同主要条款达成一致，但案涉房屋买卖（居间）合同未约定付款时间，在此情况下原告向被告要求明确付款时间并无不当。被告作为房产中介公司，应对房产过户、贷款等程序具备专业知识，因此被告在作出承诺书时对于该承诺时间应当存在一定合理性。且该承诺书亦未违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，应属有效。根据双方当事人陈述，案涉房屋实际在2019年11月初过户，过户后3天拿到购房款，因此房款未在承诺时间前到账，原告据此要求被告向其支付50000元，与法不悖，应予支持。至于被告还抗辩买卖双方对付款时间变更为10月底的意见，该变更系买卖双方对房屋买卖合同条款所做意思表示，而非针对案涉承诺书所做，即便对承诺书的承诺时间进行了变更，实际房款也未在2019年10月底前到账，本院对被告该意见不予采纳。至于被告抗辩承诺书所列50000元定金系原告另行购房的定金，原告未对定金损失举证，故其不承担责任的意见，原告提供的解约协议明确朱振华没收董志强已支付定金50000元，且原、被告的微信聊天记录显示被告也曾提出与原告所购房屋房东协商损失并愿意承担8000元，因此原告对其所购房屋房东已将其50000元定金没收事实的陈述具有一定合理性及可信度，且原告是否被案外人没收定金并不影响案涉承诺书的效力及履行，因此对被告该意见不予采纳。原告还要求被告承担其因房价上涨产生损失20000元，被告不予认可，且原告未对此举证，本院对此碍难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏州福之居房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董志强50000元。二、驳回原告董志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为1550元，由原告董志强负担300元，由被告苏州福之居房产经纪有限公司负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员  沈 歆人民陪审员  顾琪荣人民陪审员  顾红兰二〇二〇年四月十七日书 记 员  俞佳平