广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4976号原告（反诉被告）：劳应佳，男，1958年12月19日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区九龙观塘区安达村贤达楼**。香港永久居民身份证号码：R473844（5）。委托诉讼代理人：蔡敏英，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林书锟，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：何展艺，女，1984年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***********4*，公民身份号码440************126。委托诉讼代理人：张润，广东仁人（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟秀娟，广东仁人律师事务所实习律师。原告劳应佳与被告何展艺返还原物纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告何展艺在答辩期间提起反诉，本院审查后予以受理其反诉申请，并于2019年11月27日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）劳应佳及其委托诉讼代理人蔡敏英、林书锟，被告（反诉原告）何展艺的委托诉讼代理人张润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。劳应佳向本院提出诉讼请求：1.判令何展艺立即向劳应佳返还属于劳应佳所有的坐落于佛山市三水区*******1号房屋；2.判令何展艺向劳应佳支付自2019年8月14日起至实际返还房屋之日止占用佛山市三水区*******1号房屋的费用（按26.74元/m2的月租金标准，按照房屋建筑面积1766.77m2计算，暂计至2019年9月11日为45668.65元）；3.本案诉讼费用由何展艺承担。在审理过程中，劳应佳针对第一项诉讼请求补充请求判令何展艺立即清理其在佛山市三水区*******1号地块及地上房屋内的个人物品（包括但不限于钢琴、台凳、沙发、床铺、花瓶、书画作品、玻璃镜墙等），并停止一切妨害劳应佳使用房屋的行为。事实与理由：劳应佳与何展艺系前翁媳关系。20世纪90年代中，劳应佳从三水市芦苞开发建设公司处购得佛山市三水区*******1号地块，2001年至2016年期间，劳应佳断断续续兴建起坐落于签署地块的房屋（含地下室及夹层共六层半，总面积1766.77m2），因劳应佳在香港谋生之故，前述房屋的工地多由何展艺帮忙监工。2017年1月，新居落成。随后，因劳应佳一家长居香港，何展艺便擅自以劳应佳名义将前述地块及地上房屋的一、二层有偿出租给案外人，将其余楼层作为书画艺术培训中心的经营场所使用。得知此事后，劳应佳多次要求何展艺返还收益、支付使用费，否则应赔偿一切损失并立即自行清理个人物品，以排除对劳应佳占有的妨害，但无果。2019年8月10日，劳应佳向何展艺通过微信发出最后通牒，何展艺仍拒绝，故诉至法院，望判如所请。何展艺辩称，1.答辩人代劳应佳支付了建造涉案房屋的工程款80万元，劳应佳提出涉案房屋2019年5月1日至2022年4月30日的免费使用权抵销60万元工程款，且就该抵销方案经双方协商后达成一致并于2019年8月签订了《房屋租赁合同》，合同第三条明确“鉴于乙方在1号楼的建设过程中曾代甲方支付过部分费用，甲方同意在2019年5月1日至2022年4月30日期间免收乙方租金”，根据该约定和《中华人民共和国物权法》的相关规定，答辩人依法享有占有、使用、收益涉案房产的权利。2.自双方约定涉案房屋由答辩人合法使用后，答辩人已在其中正常经营，期间花费了巨额资金进行推广、招生等，如答辩人占用、使用状态不能得到保护，将承受巨大损失。劳应佳屡次威胁答辩人要求搬走房屋中的设备、家具等，使得答辩人的占用、使用状态陷入危险状态，劳应佳应立即停止侵害并消除危险，确认答辩人能安全、合法地使用房屋。3.诉请的占用费实际上还是在计算答辩人支付的工程款抵扣房屋使用权，属于《房屋租赁合同》中的经济纠纷，并非物权纠纷范围。4.即使要计算占用费，也应按照《房屋租赁合同》中的标准计算，且涉案房屋没有完整的产权证明，以政府指导标准计算占用费没有事实和法律依据。何展艺向本院提出反诉诉讼请求：1.确认何展艺对案涉房屋依法享有占有、使用、收益的权利；2.判决劳应佳立即停止对何展艺合法占有涉案房屋状态的侵害、消除对何展艺合法占有涉案房屋状态的危险状态；3.判决劳应佳承担本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由同何展艺的本诉答辩意见一致。劳应佳针对反诉辩称，1.答辩人与何展艺从未就涉案房屋租赁达成一致意见，何展艺主张的《房屋租赁合同》没有成立，其对涉案房屋不享有占有、使用、收益的权利。2019年4月，答辩人考虑到何展艺曾为涉案房屋的付出（作为监工及代付过部分工程款）及往日情分，提出将涉案房屋出租给何展艺使用，并免收前三年租金，后两年以远低于市场价的标准有偿出租以解决双方纠纷，何展艺未反对，故答辩人委托他人草拟了案涉《房屋租赁合同》。2019年5月，答辩，答辩人前往何展艺香港住所要求其签署合同时其断然拒绝。2019年8月10日，为妥善解决纠纷，答辩，答辩人提前在《房屋租赁合同》甲方处署名后带去何展艺住所要求其签署当即表示不同意租赁，并将该份合同带走，随后亦通过电话、微信等方式多次表示不同意签订该合同，故答辩人向何展艺提出出租房屋的要约时，何展艺已经明确作出了拒绝的意思表示，双方就该合同未达成共识，故何展艺以此合同约定主张其享有涉案房屋的相关权利，缺乏依据。2.涉案房屋属于报建手续未完善的城镇房屋，即使案涉《房屋租赁合同》成立，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定，案涉《房屋租赁合同》应认定为无效，结合合同法规定，何展艺应立即清理其在案涉地块及房屋内的个人物品后将房屋返还给答辩人，故此，何展艺的反诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。劳应佳在诉讼过程中举证如下：1．劳应佳的港澳居民通行证、香港永久居民身份证，何展艺的人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体资格。2．土地费用收据、土地完税证，用地测绘图，历史遗留问题处理通知，历史遗留问题调查表，用地情况说明，证明劳应佳从三水市芦苞开发建设公司处购得国有土地佛山市三水区*******1号房屋所在土地，是该土地的权利人。3．施工环保申请书，工程承包合同，客户用电受理回执，证明劳应佳报建并实际建成了涉案房屋，房屋面积1766.77平方米。4．劳应佳与何展艺的微信聊天记录，证明劳应佳在2019年8月10日再次微信要求何展艺返还房屋未果。5．三水芦苞东海大道1号屋内现状照片，证明何展艺长期在涉案房屋内堆放了大量物品用于个人经营。6．劳思敏身份证、李并臻身份证、劳思敏与李并臻结婚证书、李并臻中国银行交易流水明细清单、劳应佳收付款手工计数薄、李并臻情况说明，证明房屋租赁合同的草拟背景并非如何展艺何展艺所称“为劳应佳垫付了80多万建房款”。涉案房屋建设期间，劳应佳多次以转账、现金支付的方式将至少51万元交由何展艺并委托其以劳应佳的名义代为支付因建房所须的一切费用，这些转账时间与何展艺向案外人王书成付款的时间基本吻合，足以证明何展艺的主张不实。7．2019年8月10日现场录音、劳绍东与何展艺的微信聊天记录，证明何展艺于2019年8月10日表示不同意《房屋租赁合同》载明的“2019年5月1日起至2024年4月30日止”这一租期条款而明确拒绝签订，同时表示不再接受以租抵债的方案、要求劳应佳现金返还垫付款；2019年8月23日，何展艺再次表明该《房屋租赁合同》因双方未能协商一致而未成立；故该《房屋租赁合同》未成立，对双方无约束力。8．微信公众号宣传文章截图、《佛山市三水区******指导租金标准》、占用费计算情况说明，证明涉案房屋属于临街商业用房，按指导租金标准在未计算地下室及夹层的情况下租金计算为24.08元/平方米/月，故劳应佳主张按照26.74元/平方米/月的标准计算占用费的请求合理。何展艺在诉讼过程中举证如下：1．汇款收据，证明何展艺向涉案房屋的建造包工头王书成支付建房款40万元。2．五金费用票据，证明何展艺代劳应佳垫付五金费用30528.38元。3．自来水管安装费用发票，证明何展艺代劳应佳向自来水公司申请自来水管安装并垫付6261.5元。4．罚款，证明何展艺代劳应佳支付罚款人民币1000元。5．房屋内装修材料支出笔记，证明何展艺代劳应佳支付房屋内部装修材料费用人民币294416.7元。6．收款记录，涉案房屋建造包工头王书成手写的收款记录，证明何展艺向其累计支付人民币876088元。7．房屋租赁合同，证明何展艺与劳应佳于2019年8月签订《房屋租赁合同》，约定何展艺可使用房屋至2022年4月30日。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于劳应佳与何展艺是否达成合意并签订《房屋租赁合同》的问题。结合当事人对真实性均无异议的劳应佳与何展艺2019年8月10的微信聊天记录和洽谈合同当日的现场录音，以及何展艺的代理人“因对转租等条款存在争议，双方互不信任了，所以何展艺是收下合同没有签字，后来冷静下来才签了字”的庭审陈述，可推知2019年8月10日，劳应佳与何展艺并未就《房屋租赁合同》合同内容达成合意亦未共同签订该合同。2.有关涉案房屋建设款项的来源及支出的具体数额问题，此与本案争议的核心问题即案涉房屋的使用权利并不相关，故双方就此举证的相关证据，与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：劳应佳与何展艺曾系翁媳关系。20世纪90年代，劳应佳从三水市芦苞开发建设公司购得位于佛山市三水区*******面积一地块，并从2001年开始，于上述地块兴建房屋一栋，即东海大道1号。房屋建设期间，因劳应佳长居香港，便由何展艺承担监工工作，且何展艺曾代劳应佳支出过部分房屋建设费用，2017年1月涉案房屋落成。后，何展艺将该房屋出租作为艺术培训机构等经营场所。2019年，考虑到双方之前存在亲属关系和何展艺代付过建设费用，劳应佳提出将涉案房屋出租给何展艺、免收前三年租金的方案，并草拟了《房屋租赁合同》。2019年8月10日，劳应佳持已签好己方署名的《房屋租赁合同》与何展艺商谈租赁事宜，但当日双方就租赁期限等合同条款未能协商一致，未能共同签订合同，何展艺收下了劳应佳单方署名的《房屋租赁合同》，且当日劳应佳通过微信要求何展艺于2019年8月13日前将屋内相关物品搬出，何展艺表示拒绝，双方纠纷未果，诉至本院。另查明，《佛山市三水区******指导租金标准》显示涉案房屋所在的芦苞镇东海大道的租金指导标准为首层51元/平方米、二层18.4元/平方米、三层9.2元/平方米，比劳应佳主张的相应的66.3元/平方米、22元/平方米、10.7元/平方米的平均租金标准低。本院认为，本案为返还原物纠纷，原告（反诉被告）劳应佳是香港特别行政区居民，本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。鉴于本案争议为不动产物权争议，故本案适用不动产所在地法律即内地法律审理。本案争议焦点在于：何展艺是否有权占用、使用涉案房屋及土地，应否将该房屋及土地返还劳应佳。首先，何展艺主张依据双方都签字的《房屋租赁合同》，其系承租人，故享有占有、使用房屋的合法权利，但根据已查明的事实，2019年8月10日，劳应佳持签好己方署名的《房屋租赁合同》与何展艺商谈租赁事宜，但双方就租赁期限等合同条款未能协商一致，未能共同签订合同，故该合同并未成立。何展艺事后的自行补签未得到劳应佳认可，因此即便合同有双方签名，但仍是未成立的合同，未成立的合同不产生法律效力，故何展艺据此主张其作为承租人对房屋享有占用、使用等权利，并诉请要求劳应佳停止侵害、消除危险，缺乏依据，本院不予支持。其次，涉案房屋及土地虽然未办理相关不动产权登记，存在一定的权利瑕疵，但结合劳应佳提供的购地收据、国土部门出具的《用地情况说明》和《关于处理历年建房用地遗留问题的通知》等，可认定劳应佳系案涉土地及地上房屋的合法权利人，且何展艺对此亦不持异议，故劳应佳应对案涉土地及地上房屋享有合法的占用、使用等权利，其现诉请要求何展艺归还房屋、清理物品并因物权受到损害要求支付自2019年8月14日起计算的占用费，合理有据，本院予以支持，对何展艺的反诉诉请，本院均不予支持。劳应佳诉请的占用费计算为每月47243元（26.47元/平方米×1766.77平方米），高于政府指导租金标准，本院参考上述政府指导租金标准并考虑房屋位置、面积、层数及房屋产权瑕疵，酌情支持为每月25000元，何展艺所提的应按《房屋租赁合同》所列租金标准计算占用费的意见，本院审查认为，该租赁合同并未成立，且劳应佳在租赁合同所提的租金是基于长期租赁及双方曾存在亲属关系的情况，何展艺代理人所提该意见，本院不予采纳。对劳应佳诉请判令何展艺停止妨害劳应佳使用房屋，本院已支持劳应佳关于返还房屋的诉请，故无需判令何展艺停止妨害行为。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告何展艺于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告劳应佳归还位于佛山市三水区*******1号地块及地上房屋，并清理屋内个人物品；二、被告何展艺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告劳应佳支付自2019年8月14日起至实际清理之日止占用佛山市三水区*******1号房屋的费用（占用费按25000元/月标准计算）；三、驳回原告劳应佳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何展艺的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费942元，由被告何展艺负担。反诉受理费50元，由反诉原告何展艺负担。如不服本判决，劳应佳可在判决书送达之日起三十日内，何展艺可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  甘 露人民陪审员  梁玉葵人民陪审员  李冬梅二〇二〇年四月二十二日书 记 员  李慧慧