海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终613号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司。住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡邦明，男，1949年10月5日出生，汉族，现住海南省屯昌县。 被上诉人（原审被告）：海南屯昌美林物业管理有限公司，住，住所地：海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区****）/div> 法定代表人：金鹏，该公司总经理。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人胡邦明、被上诉人海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美丰公司上诉请求：依法撤销（2019）琼9022民初1334号民事判决书第一项判决，改判驳回被上诉人的该项诉求。事实和理由：一、一审法院认定依据《商品房买卖合同》约定，上诉人未按时为被上诉人胡邦明所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，实属认定事实错误，上诉人不存在违约。1、依据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条的规定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任；2、根据合同第十五条约定只有因为上诉人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上上诉人没有违约，上诉人在涉案房产竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。二、一审法院认定并判决上诉人向被上诉人胡邦明退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，属事实和法律错误。1、根据被上诉人胡邦明提供的证据，被上诉人胡邦明所主张的契税等费用是交给了被上诉人美林物业公司，并没有交给上诉人；2、双方应当严格按照合同的约定履行。补充协议中已明确办理产权证的契税等费用为上诉人代收代缴，上诉人与被上诉人胡邦明应当按照合同的约定执行。三、在上诉人与被上诉人胡邦明签订的《商品房买卖合同》中已对逾期办证问题进行了明确约定的情况下，一审法院不顾上诉人与被上诉人胡邦明的约定，依据一审法院审理的其他同类案件中《商品房买卖合同》中的约定判决上诉人按已付房价款3%承担违约责任，无事实及法律依据。四、一审法院在被上诉人胡邦明没有提供有效的且能够引起诉讼时效中断的证据的情况下，认定被上诉人胡邦明的诉求没有超过了诉讼时效，属认定事实错误及适用法律错误。业主委员会的函不能产生阻断诉讼时效的结果。 被上诉人胡邦明辩称，1.被答辩人未按时为答辩人所购买的房屋办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任。一审法院依据《商品房买卖合同》认定被答辩人已构成违约，其认定事实清楚。虽然答辩人和被答辩人在其签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对产权登记有了约定，但在一审中，被答辩人并没有证据证明其在取得办理产权登记所需的建筑工程竣工验收备案证后，已向产权登记机关提交了办理权属登记所需的材料。故其应承担未尽协助办证的违约责任。被答辩人认为：“答辩人在得知被答辩人未能按合同约定的期限办妥房屋产权证时，并没有按合同的约定在十五日内要求解除合同，退还购房款及利息。事实上答辩人已经放弃了追索被答辩人违约办证的权利”是错误的，因为该合同的补充协议虽然只约定了在逾期办证情况下答辩人享有的合同解除权，但并不因此免除被答辩人在办证过程中未尽协助义务所应承担的违约责任。2．一审法院认定并判决被答辩人向答辩人退还契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，认定事实清楚，适用法律正确。虽然答辩人和被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》附件五第10条中约定上述费用由被答辩人代收代缴，但由于被答辩人的逾期办证构成违约，答辩人所购买的房屋至今未办理权属证书，答辩人等业主通过业主委员会主张权利未果，答辩人为尽快办理房屋权属证书，通过诉讼主张权利，并自行向相关部门缴纳，一审法院支持了答辩人的主张，其认定事实清楚，适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 被上诉人美林物业公司未提交书面答辩意见。 被上诉人胡邦明向一审法院起诉请求：1、判令被告一立即按照合同约定协助原告办理房地产权属登记；2、判令被告二立即退还原告购房时所交纳的契税金、办证费、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费人民币4876.38元以及资金占用利息（利息计算方式：以本金4876.38元为基数，按照年利率6%，从2013年9月6日起计算至费用退还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令美丰公司退缴代收未缴办理房屋权属证书费用4876.38元。其中契税及其它费2473.38元退还原告，判令在判决后15日内将代收未缴公共维修基金2403元上交到相关部门，尽快完善办理房产权属证；2、判令被告一支付逾期办理权属证书违约金6190.14元；3、判令被告二退还原告重复收取的电梯使用费和装修管理费760元；4、判令二被告承担诉讼费、受理费。 一审法院认定事实：2013年6月25日，原告胡邦明与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0015959），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第17幢9层903号房以总价人民币206338元出售给原告，建筑面积为40.05平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格”。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”合同签订后，原告于2013年9月6日一次性付清了全部房款206338元。2013年9月5日，原告向美林物业公司交纳了物业管理费并收房。2013年9月5日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税2063.38元，公共维修基金2403元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计4876.38元。2013年9月8日，被告美林物业有限公司收取了原告交纳的装修相关费用260元，装修质量保证金2000元，装修管理费用500元。被告美丰公司收取办证税费后，至今仍未办理房产证。因与被告美林物业公司、被告美丰公司就房地产权属证书办理问题发生纠纷协商未果，2019年10月25日，原告起诉做如上诉请。另查原告购买的房屋所在的美林湖二期工程17号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。原告未向法庭提交领取钥匙收房的证据。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，应于收房当日缴纳物业费。原告于2013年9月5日办理缴交物业服务费手续，因此，应认定原告于2013年9月5日收房。同时根据一审法院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决，一审法院确认2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.判决被告美丰公司退回契税、房屋档案管理费、产权转移登记费，以及美丰公司代收公共维修基金，原告要求上交到相关部门，尽快完善办理房产权属证的理由是否成立；3.被告美丰公司应否向原告支付逾期办证违约金；4.被告美林物业有限公司应否退还原告电梯使用费和装修管理费；5、被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任。一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年9月5日交房给原告。因此，至起诉时原告入住美林湖二期工程17号楼903号房屋已六年多。被告辩称现主张退回上述款项已超过诉讼时效。对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要于2013年9月5日在收房的同时向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费等费用，至2014年8月31日交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、其它办证费的诉讼时效起算时间应为2014年8月31日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年8月31日至2016年8月31日，超过2016年8月31日原告未主张权利则超过诉讼时效，但一审法院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费、装修管理费、电梯使用费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，一审法院予以驳回。二、关于原告请求判决被告美丰公司退回契税、房屋档案管理费、产权转移登记费理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，一审法院予以确认。但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，其主张合理，对原告的主张，一审法院予以支持。被告美丰公司应向原告退还购房时所交的契税2063.38元，其它办证费用280元，房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计2473.38元。关于被告美丰公司代收公共维修基金2403元，原告要求上交到相关部门，尽快完善办理房产权属证的问题。一审法院认为，住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务,原告作为商品房的买受人，其依据与被告美丰公司的合同约定，已将其应缴的公共维修基金交付给美丰公司委托的美林物业，履行了缴付公共维修基金的义务。被告美丰公司作为该款的代收代缴单位，应按合同的约定和《住宅专项维修资金管理办法》第十条第一款规定，将所收取的公共维修基金交由屯昌县人民政府建设（房地产）主管部门代管。被告美丰公司于2013年9月5日就代收了原告缴交的维修基金，至今已有六年时间，该款尚未上缴屯昌县人民政府建设（房地产）主管部门，被告美丰公司的行为既构成合同违约又违反了《住宅专项维修资金管理办法》的规定，原告关于维修基金的主张有事实依据，且不违反法律规定，一审法院予以支持。被告美丰公司关于维修基金未缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为的抗辩主张不能成立，一审法院不予采信。三、关于被告美丰公司应否向原告支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”其关于由被告报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，均应予支持。被告实际交付房子的时间是2013年9月5日，按约定被告应于2014年8月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2016年7月6日取得办理产权登记所需的建筑工程竣工验收备案证，但没有证据证明其已向产权登记机关提交办理权属登记所需的材料，故被告对逾期办证负有一定责任，应承担未尽协助办证义务的违约责任。被告辩称原告如认为被告存在逾期办证的情况，只能依约书面向被告主张退房和退还购房款本息，无权主张违约金。一审法院认为，该合同的补充协议虽然只约定在逾期办证情况下原告享有的合同解除权，但不能因此免除被告在办证过程中未尽协助义务所应承担的违约责任，故对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。双方在合同中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据公平原则，参照一审法院审理涉被告的其他同类案件中被告与其他买受人在《商品房买卖合同》中约定的违约金的计算标准，即“乙方（美丰公司）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方（原告）按已交付房价款3%支付违约金”，确定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告美丰公司应支付逾期办证违约金为206338元×3%=6190.14元，对原告该项主张及其数额，一审法院予以支持。四、关于被告美林物业有限公司应否退还原告电梯使用费和装修管理费的问题。本案中，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》的附件五《补充协议》中明确约定了“买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用……买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费。收费标准按空置房收取70%的物业服务费。日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取”，对该约定原告未提出异议，则其应当按约定履行相关的义务。并且原告对所购房屋进行装修期间所产生的垃圾和电梯的耗电磨损，必然需要被告美林物业公司提供的管理和服务，其产生的费用应当由原告承担。依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，原告接受了被告的服务和管理，则亦应当缴纳相应的费用，故原告请求被告退还已收取的装修管理费、电梯使用费等其他费用共计760元的主张，一审法院不予以支持；五、关于被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，被告美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，一审法院不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。综上所述，本案的诉讼请求中，原告主张被告退回契税2063.38元，其它办证费280元，房屋档案费50元，产权转移登记费80元，共计2473.38元，具有事实根据和合法的理由，一审法院予以支持，对原告主张被告美丰公司退回公共维修基金2403元和被告美林物业公司退回电梯使用费和装修管理费760元，没有事实根据和法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条之规定，判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡邦明支付逾期办理产权证违约金6190.14元；二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡邦明退还契税2063.38元，其它办证费280元，房屋档案费50元，产权转移登记费80元，共计2473.38元，房屋产权证手续由原告自行办理；三、驳回原告胡邦明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告胡邦明负担10元，被告海南美丰不动产有限公司负担15元。 本院二审期间，上诉人美丰公司及被上诉人胡邦明、被上诉人美林物业公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人美丰公司应否向被上诉人胡邦明支付逾期办证违约金；二、上诉人美丰公司是否应当退还被上诉人胡邦明购房时所交的契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费及利息；三、被上诉人胡邦明的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、关于上诉人美丰公司应否向被上诉人胡邦明支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人美丰公司在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人美丰公司提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人美丰公司并没有证据证明其已按合同的约定履行了该项义务。上诉人美丰公司未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因；至于上诉人美丰公司是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人美丰公司与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金为上诉人美丰公司作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人美丰公司自行处理，并不属于上诉人美丰公司可以免责的理由。因此，上诉人美丰公司主张其已按照约定代为办理产权证，因屯昌县国土资源局以上诉人美丰公司未交土地变性出让金为由，停止办证，责任不在上诉人美丰公司，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。虽然该条没有约定因出卖人的责任造成逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在此情况下，一审法院根据公平原则，参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定上诉人美丰公司按已付房价款3%支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。 二、关于上诉人美丰公司是否应当退还被上诉人胡邦明购房时所交的契税、其他办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费及利息的问题。上诉人美丰公司与被上诉人胡邦明签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，上诉人美丰公司在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如前所述，上诉人美丰公司未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因。在法院已判决的系列案件中，已认定被上诉人美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受上诉人美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为上诉人美丰公司，并有被上诉人美林物业公司提供的、由上诉人美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被上诉人美林物业公司将收取的该费用转账给上诉人美丰公司的转账《明细表》证明。上诉人美丰公司上诉称其没有收到上述款项与事实相悖，本院不予采纳。 三、关于被上诉人胡邦明的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。在商品房买卖合同中，房屋交付后，被上诉人胡邦明请求出卖人办理权属转移登记，该项请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。另外，美林湖业主委员会曾于2015年4月17日、2017年4月16日两次向上诉人发函，构成了诉讼时效的中断。业主委员会代表了全体业主的利益，应视为被上诉人通过业主委员会向上诉人主张了权利，构成诉讼时效中断的事由，因此上诉人美丰公司认为被上诉人胡邦明的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年四月二十一日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。