安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终129号 上诉人（原审被告）：安徽兄谊房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**红园小区****，统一社会信用代码91340100080339417B。 法定代表人：潘鹤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱熠华，安徽启延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李校帆，安徽启延律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何大强，男，1983年2月12日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：杨小昆，江苏科腾律师事务所律师。 原审被告：滁州万联置业有限公司，住所地，住所地安徽省滁州市育新路**会信用代码91341100057033217E。 诉讼代表人：滁州万联置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：侯朝阳，安徽知秋律师事务所律师。 上诉人安徽兄谊房地产营销策划有限公司（以下简称兄谊公司）因与被上诉人何大强、原审被告滁州万联置业有限公司（以下简称万联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2019)皖1102民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兄谊公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何大强对兄谊公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由何大强承担。事实和理由：一、一审判决超出了何大强的一审诉讼请求和理由，应予纠正。1.何大强的一审诉讼请求是要求退还购房款157000元，其未主张退还服务费,故庭审中各方未就服务费应否退还、退还多少进行辩论,故退还服务费的请求也未经审理。一审判决兄谊公司退还6万元服务费,显然超出了何大强的一审诉讼请求；2.一审中何大强认为其支付给兄谊公司的6万元系房款,要求退还。现一审法院认定双方间不是买卖合同关系,兄谊公司收取的6万元是服务费不是房款。一审法院依法应当向何大强释明,其对法律关系认识错误,要求其变更诉讼请求,并给予兄谊公司相应的举证和辩论机会，但一审并未释明；3.假定一审认为何大强的诉请中包含有退还服务费的内容,也应当对退还服务费的内容另案审理。因为退还服务费与退还房款是两个不同的请求,涉及两个不同的法律关系,分别向两个不同的当事人主张,明显属于两个不同的案件,应当分别审理，将两个案件合并审理不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定。二、即使该6万元为服务费也不应当退还,一审判决退还没有法律依据。1.一审中万联公司认可委托兄谊公司销售万联公司的房产,兄谊公司与万联公司形成合同关系,合同中收取佣金6万元完全合法合理,也有合同依据,该费用系兄谊公司与万联公司的法律关系,与本案无关；2.何大强与万联公司间的房屋买卖合同已经签订并生效,兄谊公司的服务已经完成,收取的服务费不应当退还。合同解除退还房款,是基于双方违约情况而定,兄谊公司在促成合同成立无任何违约行为,房屋买卖合同的解除也与兄谊公司无关,兄谊公司提供的服务,双方合同履行完毕,退还服务费即无事实理由，也无法律依据；3.没有任何法律规定,商品房买卖合同解除,第三方收取的服务费用也应当退还。一审判决中没有列明对应的法条,兄谊公司经查找未发现有对应的法条。故一审判决退还服务费没有法律依据。 何大强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案房产合同目的不能实现，应当予以解除，兄谊公司应当退还其收取的相应费用。 万联公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案房产合同目的不能实现，应当予以解除，兄谊公司应当退还其收取的相应费用。 何大强向一审法院提出起诉请求：1.判令解除何大强与万联公司之间签订的《滁州市商品房预售合同》；2.判令万联公司、兄谊公司共同退还购房款147000元，并自2017年11月26日起至实际给付日止按照人民银行同期贷款利率支付利息；3.判令万联公司、兄谊公司共同支付何大强违约金2826元，赔偿金157元，律师服务费5000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月26日，万联公司（甲方）与何大强（乙方）签订了一份《滁州市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买滁州市清流中路1190号Ｂ区1幢5层5130号商铺，面积21.61平方米，每平方米建筑面积单价7265.15元，总房款157000元；除不可抗力外，甲方定于2018年9月30日前交付房屋，甲方如未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同。第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内，将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按照按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总价款的0.1%，再退还房价时一并支付给乙方。当日，何大强付给万联公司购房款87000元，向兄谊公司支付了60000元服务费。诉讼过程中，万联公司认可，何大强所购位于滁州市清流中路1190号（万联·红星美凯龙商业广场）Ｂ区商铺不具备交付条件。 另查明：2018年7月8日，滁州市国土资源和房产管理局撤销了万联公司相关房屋预售许可证。 一审法院认为，综合双方当事人的诉称和辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：一、本案《滁州市商品房预售合同》应否解除；二、何大强要求万联公司、兄谊公司退还房款147000元、支付违约金2826元、赔偿金157元、律师费5000元应否支持。 一、关于本案《滁州市商品房预售合同》应否解除的问题。万联公司与何大强签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方的真实意思表示,合法有效，双方应按照约定全面履行义务。合同约定万联公司2018年9月30日交房，逾期90天何大强有权解除本合同，现万联公司认可至今涉案房屋尚不具备交付条件并同意解除合同，故何大强要求解除其与万联公司于2017年11月26日签订的《滁州市商品房预售合同》，符合法律规定及合同约定，予以支持； 二、何大强要求万联公司、兄谊公司退还房款147000元及利息、支付违约金2826元、赔偿金157元、律师费5000元应否支持的问题。万联公司与何大强签订的《滁州市商品房预售合同》解除后，万联公司应退还何大强所付的87000元购房款并承担利息；兄谊公司收取何大强的60000元服务费缺乏事实依据和法律依据，应当予以返还并承担利息；因万联公司的房屋无法交付，依据双方合同的约定，何大强有权主张万联公司支付违约金，违约金应以147000元计算，何大强的违约金为2646元（157000元×180天×0.1%）;因何大强未提供证据证明其已经向万联公司发出书面通知要求解除买卖合同，何大强关于赔偿金的诉讼请求，不予支持；万联公司提出何大强未足额交纳购房款，因其未提起反诉，本案不予审理；因双方签订的合同中对律师费未作约定，并且何大强未提供律师费的支付凭证，不能证明其已经实际支付的费用数额，故何大强关于律师费的诉讼请求，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除何大强与滁州万联置业有限公司于2017年11月26日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、滁州万联置业有限公司于判决生效后十日内退还何大强购房款87000元及利息（自2017年11月26日起按照同期银行贷款基准利息计算至还清之日止）；并支付违约金2646元；三、安徽兄谊房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还何大强60000元及利息（自2017年11月26日起按照同期银行贷款基准利息计算至还清之日止）;四、驳回何大强的其他诉讼请求。案件受理费3600元，财产保全费1305元，合计4905元，由何大强负担55元，滁州万联置业有限公司负担2900元，安徽兄谊房地产营销策划有限公司负担1950元。 二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：兄谊公司是否应当退还何大强60000元。 何大强因购买案涉房屋与万联公司签订了滁州市商品房预售合同，后因该合同目的无法实现而解除，对此，当事人均无异议，本院予以确认。案涉合同约定房款共计为157000元，何大强向万联公司交纳了87000元，向兄谊公司交纳了60000元。因案涉合同已解除，故万联公司应当退还所收取的房款。兄谊公司认为，其收取的60000元并非房款，而是服务费，何大强既未主张也与本案并非同一法律关系，且万联公司与何大强之间已经签订合同且生效，故兄谊公司不应当退还何大强60000元。经查，兄谊公司系接受万联公司委托对外销售房屋，双方之间系委托关系。何大强与万联公司签订商品房预售合同，但何大强并未与兄谊公司签订书面协议，兄谊公司向何大强出具的单价虽注明款项为服务费，但何大强与兄谊公司之间并不存在委托关系，何大强作为购房人所支付的款项系购房款，且何大强支付万联公司、兄谊公司的款项也未超出案涉商品房预售合同约定的房款范围，故兄谊公司收取何大强的60000元款项，应认定为何大强支付的购房款。现因案涉商品房预售合同已解除，故兄谊公司作为实际收取购房款的主体，应当承担退还责任。至于兄谊公司与万联公司之间的委托关系及如何结算相应的销售费用，与何大强无关。兄谊公司的上诉理由，不能成立，本院不予支持。 综上，兄谊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人安徽兄谊房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年四月十四日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。