安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终443号 上诉人（原审被告）：安徽庐园文化投资有限公司，住所地合肥市庐阳区安庆路******。 法定代表人，徐云霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柏林，安徽中天恒（上海）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陆迪斌，男，1973年10月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：巩玲，安徽博时律师事务所律师。 上诉人安徽庐园文化投资有限公司（以下简称庐园公司）因与被上诉人陆迪斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初9338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庐园公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.驳回陆迪斌的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由陆迪斌承担。事实和理由：1.本案中，因陆迪斌擅自停业超过7天，庐园公司才根据双方《租赁合同》的约定，书面告知陆迪斌解除《租赁合同》，收回案涉商铺，一审法院对事实也予以了认定。因此，根据《租赁合同》约定，陆迪斌缴纳的履约保证金应当全部作为违约金予以扣除，陆迪斌无权再向庐园公司主张履约保证金。一审法院没有将全部履约保证金作为违约金，属于适用法律错误。2.本案属于房屋租赁合同纠纷，但实际上陆迪斌并非按照每月固定租金的方式向庐园公司缴纳租金，而是每月按照陆迪斌实际销售额20%收取提成。如果陆迪斌实际经营，并且经营效益可观的情况下，庐园公司才有收益。但陆迪斌却擅自停业，不正常提供餐饮服务，已构成严重违约。因此，庐园公司既没有收取到固定的租金，也没有收取到营业款提成，另外，庐园公司还需向房屋产权方缴纳高额租金，导致庐园公司损失惨重。在陆迪斌已经严重违约且给庐园公司造成巨额损失的情况下，法院应当支持庐园公司关于违约金的诉请，且《合同法》中规定的违约金既有填补损失的作用，也有惩罚违约行为的作用。违约金不以损失为前提和标准。一审法院以合同约定的违约金标准高于庐园公司实际损失为由，仅部分支持庐园公司关于违约金的主张，属于适用法律错误。3.陆迪斌在一审中诉请的物业费与本案不属于同一法律关系，且庐阳公司已经提供了物业服务，故物业费无需退还。 陆迪斌辩称，1.庐园公司严重违约，给陆迪斌造成巨大经济损失。双方于2019年4月16日签订了《租赁合同》，陆迪斌支出了27600元对商铺装修，并向庐园公司支付了履约保证金40000元、物业费4800元、电费5000元，并以每月4000元不等的工资聘请了3名服务员，陆迪斌的餐厅于2019年5月1日正式营业。2019年6月19日开始，陆迪斌与庐园美食城其他十余租赁户产生矛盾，加之7月份美食城三楼、四楼装修，噪音很大，美食城客人越来越少，庐园公司为节省电费，从2019年7月4日开始在1000余平方的场地，空调只开两个小排风口，室内温度高达30多度，且电梯不开。陆迪斌在这种环境下无法继续经营，多次向庐园公司反映，庐园公司拖着不解决，陆迪斌报警。庐园公司答应处理，但一直等到8月8日庐园公司也没有处理。陆迪斌为减少损失，于8月8日17点34分向庐园公司发出了《解除租赁合同通知书》，庐园公司接收通知书时口头同意解除《租赁合同》，并于8月11日将美食城空调全部关停。对于陆迪斌提出的投入资金及损失，庐园公司称数字太大，商量后再说，此后久却拖不解决，陆迪斌无奈于8月19日向一审法院起诉庐园公司。庐园公司为逃避责任，在美食城电全部停了后拍了七天的照片，并于8月29号寄出。庐园公司寄信的时候，陆迪斌已向法院起诉多日，庐园公司完全是为了掩盖自已违约的事实。2.庐园公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。在其他商户与庐园公司产生矛盾时，陆迪斌坚持经营，因为庐园公司与其他商户矛盾升级影响经营时，陆迪斌向庐园公司反映，但一直得不到解决。在多次反映、报警无果的情况下，陆迪斌才向庐园公司送达了《解除租赁合同通知书》，在美食城一楼交给庐园公司，并进行了录象和拍照。一审判决作出后，陆迪斌因交不起上诉费，便没有上诉。但一审判决不公，将事实不同的一类案件做了统一的判决。一审判决认定基本事实不清，判决错误，请二审法院驳回庐园公司上诉，将案件发回重审。 陆迪斌向一审法院起诉请求：1.判令解除陆迪斌与庐园公司于2019年4月16日签订的《租赁合同》；2.判令庐园公司退还陆迪斌履约保证金40000元、物业费4800元、电费5000元;3.判令庐园公司赔偿陆迪斌经营损失50000元、装修费27600元；4.判令庐园公司立即向陆迪斌返还其侵占的陆迪斌财物；5.本案诉讼等费用由庐园公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月16日，陆迪斌（乙方）与庐园公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于安庆路228号庐园美食城二楼内2FA-13号商铺出租给乙方，该商铺的经营权由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏；乙方已经实际查看过其承租的商铺，并对承租的商铺及周边环境没有异议，符合其经营条件，双方以本合同的签订作为甲方向乙方交付上述商铺的依据，双方不再另外签署商铺交接手续；租赁期限自2019年4月27日至2020年4月26日止；乙方在合同签订当天向甲方支付前六个月的物业管理费4800元；乙方在签订本合同时向甲方支付履约保证金40000元；甲方每月按乙方实际销售额20%收取租金；乙方店铺内自用的水、电费由乙方自行承担，电费为办卡充值，先交费后使用；庐园美食城营业时间为9︰30至21︰30，公众假期及周末照常营业，如乙方违反合同关于营业时间的约定，非甲方原因提前停止营业或延迟开业累计达10次以上（含10次）、商铺累计停业超过7天（含7天），则甲方有权终止合同（不可抗力原因除外）并收回乙方经营之商铺，将乙方交纳的履约保证金作为违约金不予退回；租赁期满或因乙方原因需提前解除合同，乙方可将自营店铺中可移动部分带走，对固定装修及不可拆卸部分乙方无权向甲方提出任何补偿要求；任何一方向对方的通讯地址送达法律文件的，自邮件到达之日起视为对方已签收该法律文件，若对方拒绝签收的，也视为该法律文件已经送达。合同签订之后，庐园公司向陆迪斌交付了案涉商铺，陆迪斌向庐园公司支付了履约保证金40000元、物业费4800元。陆迪斌主张，由于庐园公司不能提供正常经营环境，其为减少损失，于2019年8月8日通知庐园公司解除合同,营业到8月份后停业。庐园公司以陆迪斌停业超过7天为由，于2019年8月28日向合同约定的陆迪斌通讯地址邮寄律师函，解除双方签订的租赁合同，该律师函于2019年8月30日被签收。 一审法院认为，陆迪斌主张解除双方于2019年4月16日签订的《租赁合同》，庐园公司辩称因陆迪斌的违约行为，案涉合同已经解除，可见庐园公司也同意解除合同，只是对于合同解除的时间和原因有异议。因此，本案的争议焦点是案涉合同的解除时间和原因。陆迪斌主张由于庐园公司不能提供正常的经营环境，其于2019年8月8日通知庐园公司解除了案涉租赁合同，但是陆迪斌提供的证据不能证明庐园公司未提供正常的经营环境导致其无法经营下去进而不能实现合同目的，且不能证明其已经通知庐园公司解除合同。对于陆迪斌主张因庐园公司的违约行为导致案涉租赁合同已经于2019年8月8日解除的意见，一审法院不予采信。陆迪斌自述其于2019年8月份后停止营业，结合其2019年8月8日解除合同的主张和庐园公司提供的停业照片，一审法院认定案涉租赁合同因陆迪斌的停业而被解除，自2019年8月30日庐园公司解除租赁合同的律师函被签收之日案涉租赁合同解除。因陆迪斌已经向庐园公司交纳了自2019年4月27日起6个月的物业费，合同解除之后，尚未履行部分的物业费，庐园公司应当退还陆迪斌，一审法院经核算为1520元。案涉合同系因陆迪斌违约而被解除的，根据合同约定陆迪斌交纳的履约保证金40000元作为违约金不再退还，但是该违约金过分高于因陆迪斌违约给庐园公司造成的损失，综合本案案情，一审法院酌定陆迪斌支付庐园公司违约金20000元，即庐园公司需退还陆迪斌履约保证金20000元。关于陆迪斌主张的电费5000元、经营损失50000元及装修费27600元因无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。本案审理过程中，陆迪斌将其在庐园美食城内的经营物品拉走，陆迪斌向一审法院申请撤回要求庐园公司返还其侵占的财物的诉请，一审法院予以准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条之规定，判决：一、确认陆迪斌与安徽庐园文化投资有限公司于2019年4月16日签订的《租赁合同》解除；二、安徽庐园文化投资有限公司于判决生效之日起十日内返还陆迪斌履约保证金20000元、物业费1520元；三、驳回陆迪斌的其他诉讼请求。案件受理费1464元，由陆迪斌负担1221元，安徽庐园文化投资有限公司负担243元。 二审期间，庐园公司提交证据一：1.租赁协议书，2.主体变更协议书，3.授权委托书，4.转账凭证，证明庐园公司需要向房屋产权方交纳高额租金；证据二：1.工程合同书，2.收条，3.抖音投放企业合同，4.转账记录、发票，5.工程合同书，6.收据，转账记录，7.工程合同书，8.收据、转账记录，9.工程合同书，10.收据转账记录，11.客如云基础业务服务协议、附加协议，12.转账记录、发票，13.厨房设备工程合同书，14.收据、转账记录，15.工程合同书，16.转账记录、收条，17.工程合同书，18.收条，19.工程合同书，20.转账记录，21.收条，证明陆迪斌的严重违约给庐园公司造成了巨额损失。陆迪斌对证据一的关联性有异议，对证据二的真实性、合法性和关联性均有异议。 对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，关于庐园公司主张的陆迪斌的违约行为给其造成巨额损失，故履约保证金及物业费均无需退还的主张。庐园公司提供的损失相关证据系其为整体运营美食城而产生的成本，庐园公司解除合同后，其仍可继续向外出租案涉商铺。故庐园公司提供的证据不足以证明系因陆迪斌违约给其造成了主张的巨额损失。根据双方合同约定的租期、租金计算方式，一审法院酌定陆迪斌应向庐园公司承担违约金20000元并无不当。鉴于陆迪斌已经向庐园公司支付了履约保证金40000元，庐园公司还需向陆迪斌退还剩余履约保证金20000元，一审法院该项判决并无不当，庐园公司就该项判决提起的上诉请求不能成立。关于物业费，庐园公司主张合同解除收回商铺之后的物业费无需退还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，庐园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费338元，由安徽庐园文化投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年四月二日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。