江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13221号原告：俞建忠，男，1969年6月28日生，汉族，住宜兴市。原告：周丽军，女，1971年6月6日生，汉族，住宜兴市。原告：俞某1，女，2016年1月27日生，汉族，住宜兴市。法定代理人：俞某2（系原告俞某1父亲），1992年2月2日生，汉族，住宜兴市。法定代理人：夏某（系原告俞某1母亲），1991年5月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：过巍（受俞建忠、周丽军、俞某1的共同特别授权委托），江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。被告：无锡金涛置业发展有限公司，住所地宜兴经济技术开发区袁桥路**，统一社会信用代码证××。法定代表人:田丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琦（受该公司的特别授权委托），江苏环科园律师事务所律师。原告俞建忠、周丽军、俞某1与被告无锡金涛置业发展有限公司（以下简称金涛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陆长平适用简易程序，于2019年12月17日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告俞建忠、周丽军、俞某1的法定代理人俞某2及委托诉讼代理人过巍，被告金涛公司的委托代理人陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞建忠向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同、判令被告返还购房款1826880元及该款按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年10月11日起至2019年8月19日止和按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际付款之日止的利息、判令被告承担因欺诈行为而应赔偿的1倍房款1826880元、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月10日原告根据与被告签订的《商品房买卖合同》的约定付清了凤凰街B幢160号商铺的全部房款1826880元，但被告未能在合同约定的期限内对合同进行备案且经原告多次要求下被告仍隐瞒房屋系自持房不能对外销售的情况，更是谎称房管局系统有问题不能备案，被告的欺诈行为造成原告无法获得相应的房屋，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）和消费者权益保护法的规定，向法院提起诉讼。被告金涛公司辩称：同意解除房屋买卖合同，同意返还购房款1826880元，对于原告主张的赔偿因远超实际损失且无法律依据，愿意依法赔偿并由法院依法判决。根据当事人陈述及双方无异议的证据，本院查明事实如下：2011年10月案涉房屋的地块带方案挂牌出让，明确所有物业均不得分割出让销售，须由开发商全部持有。金涛公司联合他人竞得该地块后并未如期开工建设，2014年5月29日宜兴市委、市政府召集规划局、国土局、发改委等相关部门进行专题研究并形成了协调会议纪要，纪要中明确：原则同意项目地上部分允许销售不高于50%商业建筑面积的物业，项目地下部分由项目开发商全部持有。2017年10月4日俞建忠与金涛公司签订《认购协议》，确定由俞建忠认购金涛公司开发的凤凰街B幢外铺160号房屋，同日俞建忠支付定金3万元。同年10月10日原告方与金涛公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告方向金涛公司购买B幢160号商铺，建筑面积38.06平方米，总价款1826880元；合同第五条约定，出卖人承诺对该商品房享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍、买受人全部损失的赔偿金；合同第十九条规定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理备案手续，并将备案情况告知买受人；合同第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一补充协议中第七项关于产权登记的补充约定处理，即出卖人每日按买受人已付购房款0.01%赔付，直至出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止，最高限额不超过总房款的1%。合同签订的当日，俞建忠支付余款1796880元，嗣后金涛公司未能按约办理备案手续，案涉房屋也未交付。金涛公司发现将多套自持房源销售他人后，与相关业主进行了协商并引发部分诉讼，在此过程中俞建忠曾参与旁听过，双方也就本案纠纷协商过，但未能达成一致。本案诉讼中，俞建忠以案涉房屋是否在预售许可证范围内？是否可以销售以及买卖合同是否备案为由向宜兴市住房和城乡建设局申请信息公开，该局于2020年1月17日回复称，案涉项目已于2015年12月9日领取了商品房预售许可证，上市销售建筑面积62529.78平方米，总套数833套、限售392套，B幢160号房产属开发公司的自持房源，不能对外销售，原告方与金涛公司签订的商品房买卖合同没有备案。双方对该回复均无异议。本案的焦点问题是，金涛公司是否存在欺诈行为，是否应赔偿房款一倍的损失？对此原告方认为，被告在销售房屋时已经且应当知晓案涉房屋为其自持房却故意隐瞒不作任何说明，甚至在合同上明确房屋不存在其他限制转让的情况，导致房屋不能备案不能过户的责任完全在金涛公司，被告辩称销售人员工作失误导致误销售并无证据证明，金涛公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应按司法解释第九条的规定返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，对于赔偿损失的诉请由于客观原因不再主张。金涛公司则认为，案涉合同不适用消费者权益保护法的规定，出现将自持房对外销售的情形后，金涛公司通过协商方式与多户业主达成一致，弥补了业主的损失，由于原告方要求过高而未能达成一致，司法解释第八条、第九条规定的是可以赔偿一倍，但本案并不满足条件，何况是以一倍为限，金涛公司始终承认自己的过错也愿意赔偿损失，请求法庭支持合理的诉请。上述事实，有协调会议纪要、商品房买卖合同（预售）、付款凭证、商品房预售许可证、信息公开回复函及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，金涛公司将自持房源销售于原告，而金涛公司却无法履行合同义务，鉴于金涛公司同意解除合同，可以认定双方已协议一致解除合同，故本院对俞建忠要求解除合同的诉请予以支持。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据合同法及司法解释的规定，俞建忠要求返还购房款及按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息的诉请于法有据，理应予以支持。对于赔偿损失的诉请因俞建忠已在庭审后撤回且未提供超出贷款利息损失的证据，故对于赔偿损失的主张本案中不再理涉。针对俞建忠主张请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉请，本院认为应予支持。根据协调会议纪要，开发商金涛公司是明知开发的房屋中有自持房源，且自持房源是不能对外销售的，尽管其取得的预售许可证中表面上看可能是对全部面积进行的许可，但在宜兴房地产市场网中明确了自持房源的限售范围与房号，在合同约定的备案时间届满后金涛公司仍未能及时处理，因此应当认定金涛公司在销售时故意隐瞒未获得许可销售的情形，其理应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除原告与金涛公司于2017年10月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、金涛公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告已付的购房款1826880元及该款按中国人民银行同期贷款基准利率自2017年10月11日起至2019年8月19日止和按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际付款之日止的利息。三、金涛公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告1826880元的赔偿金。本案受理费减半收取18038.5元全部由金涛公司负担，原告预交的诉讼费可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，金涛公司应负担的款项在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陆长平二〇二〇年四月十日书记员  吴 渊