呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2981号原告（反诉被告）：王芙蓉，女，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：张旭，内蒙古启伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李肖伟，内蒙古启伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼和浩特市麦迪逊置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区中华磁电大厦1号楼二层办公区210房间。法定代表人：林永学，董事长。委托诉讼代理人：王小林，男，呼和浩特市麦迪逊置业有限公司副总经理。委托诉讼代理人：王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：呼和浩特市泽居物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区东二环内蒙古党政大楼南300米香格里小区1号楼底店。法定代表人：刘丁，总经理。委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古经略律师事务所律师。原告王芙蓉与被告呼和浩特市麦迪逊置业有限公司（以下简称麦迪逊公司）、呼和浩特市泽居物业服务有限公司（以下简称泽居物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，麦迪逊公司于2019年6月8日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年6月10日、2019年12月10日公开开庭进行审理。王芙蓉及其委托诉讼代理人张旭，麦迪逊公司的委托诉讼代理人王小林、王钢，泽居物业公司的委托诉讼代理人王健屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王芙蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除王芙蓉与呼和浩特市麦迪逊置业有限公司签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》；2.呼和浩特市麦迪逊置业有限公司赔偿王芙蓉房租损失1,195,331元、装修损失681,754元、物业费、二次垃圾运费损失59,248元、取暖费损失49,417元，并退还保证金100,000元；3.呼和浩特市泽居物业服务有限公司与呼和浩特市麦迪逊置业有限公司承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：2018年6月26日，原告与麦迪逊公司签订两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》，约定原告承租位于呼和浩特市××区面积为1214.33平米、518平米的两个商铺，租金共计1,195,331元，并约定原告向麦迪逊公司支付保证金100,000元。协议签订后，原告向麦迪逊公司支付了租金及保证金，并向泽居物业公司支付了物业费、二次垃圾运费。原告支付上述费用后，经麦迪逊公司同意，向泽居物业公司报送装修设计图纸并取得装修许可证，于2018年7月3日开始装修。装修过程中，原告发现所承租房屋结构不能满足幼儿园使用的要求，于2018年9月24日又向泽居物业公司提供了由正规、专业的设计公司出具的楼体钢柱加固的施工图纸及设计图纸，泽居物业公司对原告提供的设计方案并无任何异议。因此，原告开始进行加固施工。在加固工程即将完工时，泽居物业公司于2018年11月27日通知原告停工。原告停工后与二被告沟通协商，麦迪逊公司又于2018年12月6日以原告违反租赁协议第八条第8款的约定，再次通知原告停工，并于2019年1月9日要求原告拆除后加固的钢结构，原告收到通知后也按照通知内容拆除了可能影响结构的钢结构。原告认为，原告后加的钢结构为对原主体结构的加固，且加固方案是具有合法资质的设计单位出具并经泽居物业公司同意，泽居物业公司作为麦迪逊公司委托的物业管理公司，其同意原告的加固方案应视为二被告对原告的加固方案均无异议。现二被告以原告违反合同约定要求原告停工至今，已经违反合同法第九十四条第四款的规定。原告据此向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。麦迪逊公司辩称，根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四、九十六条规定，王芙蓉未履行合同解除通知义务，无权请求法院判决解除合同。王芙蓉的违法行为导致现在的状态，其无权行使法定解除权。王芙蓉违反租赁协议8.6条约定，未将装修方案报麦迪逊公司审批，擅自动工，且严重破坏建筑主体结构和建筑外观，违反了《中华人民共和国建筑法》第七十条规定。麦迪逊公司根据协议和法律，要求王芙蓉立即停工，对遭破坏的主体结构修复加固，对遭破坏的建筑外观恢复原状，继续履行租赁协议，正当合理，于法有据。综上，请求法院驳回王芙蓉全部诉讼请求，承担诉讼费用。泽居物业公司辩称，第一，泽居物业公司并非《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的合同主体，根据合同相对性原则，泽居物业公司不应承担任何与合同有关的责任，泽居物业公司与王芙蓉之间的法律关系与本案没有任何关联。第二，泽居物业公司是具有合法营业资质的物业管理单位，根据《物业管理条例》、《物业服务合同》，泽居物业公司依法对包含涉案房屋在内的小区物业进行管理，不存在任何过错，因此不应承担责任。第三，根据《物业管理条例》第四十五条规定，王芙蓉的部分装修行为对房屋主体承重结构进行了改变，严重影响了房屋结构安全，违反了装修等相关建筑法规，对公众造成了极大安全隐患，且王芙蓉也未按照装修申请中所承诺的装修要求进行施工。因此，泽居物业公司有权利、有义务要求王芙蓉暂停装修至消除安全隐患后继续。综上，请求法院在查清事实的基础上，裁定驳回王芙蓉的起诉或判决驳回诉讼请求，以维护泽居物业公司的合法权益。麦迪逊公司向本院提出反诉请求：1.判令王芙蓉继续履行双方签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》；2.判令王芙蓉在判决生效二十日内恢复租赁房屋框架柱结构；3.王芙蓉承担全部反诉费用。事实与理由：王芙蓉擅自通过装修手段增加框架柱荷载，其对框架柱的施工行为对租赁物造成毁灭性损坏，构成对麦迪逊公司严重侵权。麦迪逊花园商业二号楼为二层框架结构，首层层高为4.8米，建筑面积约787.2平方米，二层檐口高度为8.8米，建筑面积为863.5平方米；基础采用天然独立基础，持力层为粉质粘土或者粉土，地基基础设计登记为丙级，地基承载力特征值分别为150KPa、140KPa；场区抗震设防烈度为八度，结构抗震等级为二级，建筑结构安全等级为二级，场地类别为二类，勘察期间地下水位深埋为3.2-3.8m之间，框架柱截面尺寸500×500mm，混凝土强度等级C30。根据麦迪逊公司提交的照片以及现场勘验,王芙蓉至少对框架柱实施了以下行为：（1）对结构柱用金属根据对柱体表面凿毛，目的是便于贴敷的水泥粘合，但在敲击过程中不可避免的造成原结构柱中水泥与钢筋的结合状态，造成必然的损害。（2）对框架柱实施了大量的钻孔，目的是在钻孔中水平方向填埋钢筋，不仅钻孔过程使框架柱产生局部振动，造成原结构柱中水泥与钢筋的结合状态，而且还形成大量孔洞，对原框架柱结构产生破坏。（3）对框架柱实施了增加荷载，分为两个方面，一是框架柱本身的荷载增加，根据上述（1）（2）所述的凿毛、打孔并在孔中水平方向填埋钢筋，进一步，在水平钢筋上焊接或绑扎主筋（纵向钢筋）和箍筋，再进一步，灌注混凝土，形成所谓的加固框架柱，使得框架柱截面尺寸由原500×500mm，变为830×830mm。这样，对原框架柱增加大量荷载，必然对主体框架柱结构造成强度降低、稳定性丧失，由于对建筑基础施加了巨大荷载，极易造成基础的不均匀沉降，荷载是否超出原设计建筑基础的承载力，需要专门鉴定机构鉴定，如果超出，则租赁物将成为危险建筑。（4）从二楼的图片可以看出，王芙蓉在二层通过钢结构增加一层，这些庞大的钢结构，通过全部作用在框架柱，并通过框架柱将其巨大荷载传到建筑基础上。虽然王芙蓉已经拆除，但对框架柱的连接处以及对建筑物基础造成的损害已经形成，损害程度需要专门鉴定机构鉴定。目前租赁物状况分第一层结构现状和第二层结构现状。第二层结构现状情况：（1）二层的框架柱从荷载的角度已经拆除，从强度的角度没有恢复，需要专门机构评估，需要进一步确定恢复方案；（2）对拆除钢结构后，对框架柱以及对建筑基础的受损程度需要专门机构评估，需要进一步确定恢复方案。一层结构现状情况：（1）被装修的框架柱截面尺寸830×830mm；（2）室内有钢架结构，这些钢架结构进一步施工会增加建筑基础荷载。本案整个争议事实发生过程：2018年10月9日，麦迪逊公司收到泽居物业公司送达房屋装饰装修审批流程图和装修设计图，该图纸第六项注意事项的第十八条约定，本施工图纸设计时未参照原结构鉴定报告，待取得原结构鉴定报告且复核设计条件符合报告后方可施工；第十九条约定，施工图需经过审图机构审核合格后方可施工。因设计图涉及框架柱的改造，属于变动房屋建筑主体和承重结构，故麦迪逊公司不予批准。王芙蓉明知施工图需经过审图机构审核合格后方可施工，仍改变框架柱。2018年12月4日，麦迪逊公司相关领导与泽居物业工作人员到租赁现场检查装修情况时，发现王芙蓉装修施工过程中擅自对框架柱进行加粗改建。2018年12月6日，麦迪逊公司发出《通知》，要求王芙蓉停止施工，善后事宜双方协商解决。2018年12月21日，麦迪逊公司向王芙蓉发出《关于幼儿园成租房人擅自改变建筑结构的处理意见》明确：1.要求租房人拆除附加柱梁，恢复原建筑结构，拆除附加柱梁后，对损坏的原结构进行粘贴碳纤维加固，费用由租房人承担；2.前述工作完成后，方可继续履行租房协议；3.如租房人愿意购买，购买之后，改变建筑结构的行为与公司无关。2019年1月9日，麦迪逊公司向王芙蓉发出《对幼儿园钢结构拆除的要求》，明确：1.拆除范围仅限于在原结构之外后加的钢结构，与原结构已衔接部分不在本次拆除范围之内，该相接部分应由有资质的加固单位在对受损原结构加固前拆除；2.拆除过程应防止对现有结构造成二次损害（包括局部荷载超出设计承载力）；3.本公司无义务对拆除方案提出除以上意见外的其他意见；另对结构的复原加固设计施工应经公司审核同意。2019年1月17日，王芙蓉向麦迪逊公司发出《关于幼儿园拆除改造申请》，主要内容：现应麦迪逊公司要求，对麦迪逊花园商业二号楼二层钢结构进行了拆除，一层已加固增大截面框架柱和钢结构夹层不做处理；如恢复一层原框架柱截面恐扰动原混凝土构件强度不利于整体结构体系，已增加截面和钢结构不利影响；现申请保留一层钢结构和一层已加固增大截面框架柱。足以证明，王芙蓉明知加粗框架柱行为违法，但仍然拒不改正。时至今日，王芙蓉将原租赁物一层的16根框架柱的尺寸500mm×500mm改建为框架柱尺寸830×830mm，根据现场的框架柱照片和王芙蓉发出的《关于幼儿园拆除改造申请》，王芙蓉仍然坚持“保留一层钢结构和一层已加固增大截面框架柱”，使得至今租赁物一层16根框架柱没有恢复。王芙蓉擅自改变建筑结构的行为违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、《建设工程质量管理条例》第十五条、《呼和浩特市室内装饰管理办法》第五条的规定，违反合同第7.8的约定，构成违约，还构成侵权，严重损害了出租人的合法权益。恳请法院依法审理本案，支持反诉原告的反诉请求。王芙蓉辩称，系麦迪逊公司根本违约，致使合同目的不能实现，王芙蓉已经无法继续履行合同。王芙蓉的装修是对原房屋框架柱结构的加固，属于对原框架结构有利的添附，如需恢复原状也应在租赁合同到期后。两份租赁合同并非都有关于装修前报批的约定，且王芙蓉在装修前也向泽居物业公司报批了装修方案，并获得同意，才开始装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年6月26日，麦迪逊公司（出租方、甲方）与王芙蓉（承租方、乙方）签订《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》。第一条约定，租赁场所为呼和浩特市赛罕区腾飞路48号“麦迪逊花园”，场所位置为番茄广场商业街商业2号楼，租赁物建筑面积为518平方米。第二条约定，租赁用途为经营幼儿教育商业项目；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该租赁场所的上述用途。第三条第一款约定，租赁期限为5年，租赁日期从2018年10月1日起算至2023年9月30日终止。第四条约定，乙方租金为首年2元/平米/天，第二年至第五年为2.5元/平米/天，即2018年10月1日至2019年9月30日为378,140元，2019年10月1日至2023年9月30日每年租金为472,675元，四年合计租金为1,890,700元；乙方应于每年7月1日前一次性向甲方支付下一年租赁费用，支付前甲方需提前7个工作日内对乙方书面传达当年应付租赁费用，租金计算面积按销售的建筑面积计算，以后年度租赁费缴纳时间依次类推；租金中不包括水、电、暖、气及物业等费。第五条约定，乙方按时交纳物业费、水、电、暖、燃气等费用。第七条第八款约定，乙方在装修期开始前五个工作日内将装修方案报甲方审批，乙方保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。2018年6月26日，麦迪逊公司（出租方、甲方）与王芙蓉（承租方、乙方）签订《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》。第一条约定，租赁场所为呼和浩特市赛罕区腾飞路48号“麦迪逊花园”，场所位置为番茄广场商业街商业2号楼，租赁物建筑面积为1214.33平方米。第二条约定，租赁用途为经营幼儿教育商业项目；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该租赁场所的上述用途。第三条约定，租赁期限为五年，租赁日期从2018年10月1日起算至2023年9月30日终止。第四条第一款约定，乙方在本合同签订之日向甲方一次性交纳保证金10万元。第五条约定，乙方租金为首年2元/平米/天，第二年至第五年为2.5元/平米/天，即2018年10月1日至2019年9月30日为886,461元，2019年10月1日至2023年9月30日每年租金为1,108,076元，四年合计租金为4,432,304元；乙方应于每年7月1日前一次性向甲方支付下一年租赁费用，支付前甲方需提前7个工作日内对乙方书面传达当年应付租赁费用，租金计算面积按销售的建筑面积计算，以后年度租赁费缴纳时间依次类推；租金中不包括水、电、暖、气及物业等费。第六条第一款约定，乙方按时交纳物业费、水、电、暖、燃气等费用。第八条第八款约定，乙方在装修期开始前五个工作日内将装修方案报甲方审批，乙方保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。王芙蓉向麦迪逊公司支付租金及保证金共计1,295,331元，王芙蓉向泽居物业公司支付涉案建筑物业费、二次垃圾运费59,248元，王芙蓉交纳2018-2019年度供热费49,417.9元，麦迪逊公司、泽居物业公司对此均予以认可。2018年7月1日，王芙蓉（委托方）与内蒙古信立装饰工程有限公司（承接方）签订《装修施工合同》，约定王芙蓉委托内蒙古信立装饰工程有限公司进行室内设计及施工，工程地址为麦迪逊一期商业二号楼，总计施工面积1637.44平方米。麦迪逊公司与泽居物业公司签订《麦迪逊花园项目物业服务合同》，约定期限为2018年5月1日至2020年4月30日，泽居物业公司对委托范围内的全部商业及住宅进行物业管理及服务。2018年7月3日，泽居物业公司出具两份《装修许可证》，载明同意阳光巴学园对商业二号房的装修方案，装修期限自2018年7月3日至2018年12月31日，装修内容包括改部分电线、隔墙改动、粉刷墙面、该水管、吊顶、铺地板（砖）、卫生间整修，有经办人庞松林签字。根据《房屋装饰装修审批流程书》，填表时间为2018年9月24日，业主姓名为王芙蓉，房间号码为商业二号楼，拟装修内容为一楼长廊封闭，二楼钢结构框架、增加一层大约200平米，室内一、二立柱加固；物业公司初审意见为封闭后保持原有装修风格，封闭区域和增加的面积不允许连接公共热力管网，加固立柱按设计要求施工，装修监理庞松林于2018年10月9日签字确认；地产工程部、分管物业副总意见、总经理签字均为空白。王芙蓉开始装修涉案建筑后，泽居物业公司向王芙蓉发出《停工通知》，载明施工方案审批下来后，方可施工。2018年12月6日，麦迪逊公司向王芙蓉发出《通知》，要求王芙蓉停止施工。2018年12月21日，麦迪逊公司向王芙蓉发出《关于幼儿园租房人擅自改变建筑结构的处理意见》，载明要求王芙蓉拆除附加柱梁、恢复原建筑结构，拆除附加柱梁后对损坏的原结构进行粘贴碳纤维加固，费用由王芙蓉承担；前述工作完成后方可继续履行租房协议；如王芙蓉愿意购买，购买之后，改变建筑建构的行为与麦迪逊公司无关等内容。2019年1月9日，麦迪逊公司向王芙蓉发出《对幼儿园钢结构拆除的要求》，载明拆除范围仅限于在原结构之外后加的钢结构，与原结构已相接部分不在本次拆除范围之内，该相接部分应由有资质的加固单位在对受损原结构加固前拆除；拆除过程应防止对现有结构造成二次损害（包括拒不荷载超出设计承载力）；对原结构的复原加固设计施工应经麦迪逊公司审核同意。王芙蓉向麦迪逊公司提交了《钢结构拆除专项方案》。2019年1月17日，王芙蓉向麦迪逊公司发出《关于幼儿园拆除改造的申请》，载明王芙蓉应麦迪逊公司的××园钢结构进行了拆除，申请保留一层钢结构和一层已加固增大截面框架柱等内容。麦迪逊公司申请庞松林出庭作证，根据证人证言及各方当事人陈述，庞松林系泽居物业公司装修监理，王芙蓉将装修材料报泽居物业公司审批，泽居物业公司通过后报请麦迪逊公司审批，但麦迪逊公司未予通过。王芙蓉、麦迪逊公司、泽居物业公司均认可，王芙蓉加粗涉案建筑屋内16根框架柱，王芙蓉申请对加粗的16根框架柱是否影响租赁房屋安全进行鉴定，本院依法委托包头冶金建筑研究院进行司法鉴定。包头冶金建筑研究院于2019年9月12日出具《监测鉴定报告》，载明阳光巴学园麦迪逊国际园（麦迪逊花园番茄广场商业街二号楼）一层16根框架柱采用外包钢筋混凝土加固后，对原结构安全性无影响。王芙蓉称，涉案建筑钥匙现由王芙蓉持有。本院认为，王芙蓉与麦迪逊公司签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。关于王芙蓉要求解除两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的诉讼请求及麦迪逊公司要求继续履行两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的反诉请求，本院认为，王芙蓉与麦迪逊公司签订协议后，麦迪逊公司依约向王芙蓉交付涉案建筑。两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》均约定，王芙蓉应在装修期开始前五个工作日内将装修方案报麦迪逊公司审批，且保证对该租赁场所的装修不破坏建筑物主体结构及外观。但王芙蓉在装修过程中，对涉案建筑二层增加了钢结构框架、加粗一层十六根框架柱。虽然王芙蓉将拟装修内容报泽居物业公司审批，但麦迪逊公司不认可已批准王芙蓉的装修内容，王芙蓉提交的证据亦不足以证明其装修内容经过麦迪逊公司的批准。故麦迪逊公司通知王芙蓉停工并拆除其改造内容，符合合同约定，不存在违约情形。现王芙蓉应麦迪逊公司的要求，已将涉案建筑二层钢结构加层拆除；经过司法鉴定，涉案建筑一层加粗的16根框架柱不影响建筑物原结构的安全性，两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》亦不存在合同目的无法实现的情形。故关于王芙蓉依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定要求解除两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的诉讼请求，本院不予支持，王芙蓉及麦迪逊公司均应继续履行两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》。又因涉案协议应继续履行，涉案建筑一层加粗的16根框架柱不影响建筑物原结构的安全性，麦迪逊公司要求王芙蓉恢复租赁房屋框架柱结构的反诉请求，本院亦不予支持。王芙蓉的第二项、第三项诉讼请求得以支持的前提是第一项诉讼请求成立，依前所述，王芙蓉要求解除两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》的诉讼请求不予支持，故第二项、第三项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、王芙蓉与呼和浩特市麦迪逊置业有限公司继续履行双方于2018年6月26日签订的两份《麦迪逊花园商业二号楼租赁经营管理协议》；二、驳回王芙蓉的诉讼请求；三、驳回呼和浩特市麦迪逊置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费23,486元（原告已预交），由原告负担；反诉案件受理费100元（反诉原告已预交），由反诉原告负担；鉴定费106,000元（原告已预交），由原告负担53,000元、由被告负担53,000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇二〇年四月二十二日书 记 员 米文欢