广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18100号原告：何德鸿，男，1960年1月28日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托诉讼代理人：刘昕宇，广东洋三律师事务所律师。被告：韦进凤，女，1986年5月20日出生，汉族，身份证住址广西浦北县。被告：广东小虬新能源有限公司，住所地广东省中山市**彩虹大道****第11卡，统一社会信用代码91442000MA522PPE0M。法定代表人：韦进凤。被告：中山市77号便利店，，住所地广东省中山市**彩虹大道****第8卡统一社会信用代码92442000MA525P6E6U。经营者：韦进凤。原告何德鸿与被告韦进凤、广东小虬新能源有限公司（以下简称小虬公司）、中山市77号便利店（以下简称77号便利店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何德鸿的委托诉讼代理人刘昕宇到庭参加诉讼。被告韦进凤、小虬公司、77号便利店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何德鸿向本院提出诉讼请求：1.三被告立即搬离租赁物，返还中山市西区卡给原告；2.三被告立即向原告支付2018年12月至2019年5月的租金共203682元及违约金（计算标准：2018年12月至2019年5月以每月租金33947元为基数，按2%月利率从当月5日起至清偿之日止遂月分段计算）；3.三被告向原告支付2018年11月至2019年5月的卫生整洁费共3500元，水费共1820元、电费合计13398元及违约金（计算标准：2018年12月至2019年5月以每月拖欠的卫生费、清洁费、水费、电费为基数，按2%月利率从次月5日起至清偿之日止遂月分段计算）；4.三被告按合同约定的标准向原告支付自2019年6月起至返还租赁物之日止的占有使用费。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告于2018年8月1日签订的楼宇租赁合同。事实与理由：原告与被告韦进凤于2018年8月1日签订的《楼宇租赁合同》（合同编号：ＴＰ04072018Ａ）约定，由被告韦进凤租赁原告所有的位于中山市西区卡作展销小轿车之用，建筑面积约270平方米，合同还约定了其他事项。原告于2018年7月12日将涉案租赁物交付给被告韦进凤占有使用，后被告韦进凤分别在租赁物的8卡、11卡开办并经营被告77号便利店及小虬公司。后被告一直拖欠原告2018年12月至2019年5月租金共203682元及2018年11月至2019年5月卫生整治费共3500元、水费共1820元、电费共13398元。经原告多次催缴，被告均无故拒付。为维护自身的合法权益，原告遂提起本案诉讼。原告何德鸿就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.楼宇租赁合同；2.土地使用权证及房屋产权证明；3.楼宇交付使用确认书；4.催交缴费通知书、快递单、签收查询记录；5.解除楼宇租赁合同通知书；6.发票。被告韦进凤、小虬公司、77号便利店未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市西区地产【土地使用权证号：中府国用（2013）第2000278号，房地产权证号：粤房地权证中府字第**，以下简称85号房地产】的产权人为何德鸿，建筑面积为9156.79平方米。2.2018年8月1日，何鸿德作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的韦进凤签订为《楼宇租赁合同》（合同编号：TP04072018A），约定：乙方向甲方承租中山市西区彩虹大道85号一楼第8卡-11卡（以下简称为一楼8卡、一楼9卡、一楼10卡、一楼11卡），建筑面积约270平方米作为展销小轿车用途；租赁期限为五年六个月，自2018年8月1日起至2024年2月28日止；甲方于2018年8月1日将上述租赁物交付给乙方使用；2018年8月租金为32330元，2018年9月1日至2019年7月31日每月租金为33947元，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金递增5%后为35644.35元，2020年8月1日至2021年7月31日每月租金递增5%后为37426.57元，2021年8月1月至2022年7月31日每月租金递增10%后为41169.23元，2022年8月1月至2024年2月28日每月租金递增10%后为45286.15元，租金不含任何租赁税金；当月租金于每月5日前一次性以现金方式向甲方支付；乙方向甲方缴交两个月租金67894元作为押金，押金不可抵偿租金，楼宇使用期满后，甲方无息退还押金给乙方；公用卫生整治费每月500元，乙方使用水费、电费、电话费、垃圾费等由乙方自负，其他费用以用者自负为原则；乙方逾期五天支付租金、水费、电费、工人的工资及相关客户纠纷而引发群体性事件或政府强制措施的和其它一切税费，违反上述条款之任何一款、擅自变更或单方面提前解除合同，即属违约，甲方没收全部押金，实时收回楼宇自行处理，并向乙方追收所拖欠的租金及其他费用和每月2%的滞纳金，包括但不限于乙方在承租楼宇的所有装修、设施及设备和一切财物，无偿归甲方所有，乙方向甲方支付以剩余租赁期内应付租金总额60%的违约金；甲方擅自变更或单方面提前解除合同，退回乙方押金，以及赔偿因此而令乙方造成的损失；合同还约定了其他事项。何德鸿、韦进凤分别在甲乙方栏签字按捺指模确认。3.何德鸿于2018年7月10日依约向韦进凤提供涉案租赁物，收取了韦进凤押金67894元，韦进凤亦从2018年8月起向何德鸿缴纳租金等费用。韦进凤在一楼8卡开设了77号便利店（个体工商户），在一楼11卡开设了小虬公司（一人有限公司，注册资本一千万元）。3.何德鸿称韦进凤从2018年12月开始拖欠其租金至今、从2018年11月开始至2019年5月止共拖欠其卫生整洁费3500元、水费1820元、电费13398元；其中尚欠的卫生整洁费为每月500元，尚欠的水费为每月260元，尚欠的电费为2018年11月3357元、2018年12月455元、2019年1月1766元、2019年2月1889元、2019年3月2422元、2019年4月3387元、2019年5月125元。何德鸿为此提供水电费发票，其中发票显示85号房地产2018年11月至2019年5月电费为37714.91元、27961.43元、27182.05元、26491.74元、17569.61元、30767.23元、33799.09元，2018年11月至2019年5月水费为2105.16元、2497.36元、2232.66元、1760.22元、1811.02元、2395.22元、2113.28元。4.何德鸿称负责整栋大楼卫生工作，卫生整洁费由其收取；整栋大楼有水电表的总表，电表有安装分表，出租方与承租方在签订楼宇租赁交付确认书时有写明出租时的电表刻数，其每月缴纳整栋楼电费，按每月其方所抄电表刻数计算各租户应该分摊的电费数额，而水表没有安装分表，与韦进凤约定每月按260元标准缴纳水费；2018年12月以前的租金、2018年11月以前的卫生整洁费、水费、电费韦进凤已向其全部缴纳。5.2018年12月、2019年1月，何德鸿每月均向韦进凤寄送《催交缴费通知书》催收费用。因韦进凤一直不予缴纳欠款，2019年5月15日，何德鸿向韦进凤寄送《解除楼宇租赁合同通知书》、《催交缴费通知书》，通知韦进凤终止涉案租赁合同、即日生效，并要求韦进凤在收到通知日起五日内一次性向其缴清尚欠的费用及支付违约金。何德鸿因向韦进凤追讨欠款无果，且认为小虬公司、77号便利店系涉案租赁物的实际使用方亦未向其缴纳欠款，遂诉至本院，主张前述实体权利。6.何德鸿于2019年8月20日收回了一楼9卡商铺，何德鸿称该商铺面积为72平方米，一楼8卡、10-11卡仍继续由韦进凤使用，其不同意在本案中一并处理已收取的押金67894元，不同意将该押金抵扣韦进凤尚欠的租金、费用，违约金计算基数计算至2019年5月。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因诉争租赁合同的履行地在内地，且作为被告韦进凤等的住所地亦在内地，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，内地法律与诉争合同有最密切联系，故本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。案涉房产租赁合同系何德鸿与韦进凤的真实意思表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行，构成违约，理应承担相应的违约责任。据此，何德鸿主张韦进凤从2018年12月起拖欠其租金、从2018年11月起拖欠水电费及卫生整洁费至今，提供楼宇租赁合同、发票、楼宇交付使用确认书等证据予以佐证，韦进凤未到庭予以反驳并提供证据，故本院采信何德鸿该意见。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，何德鸿在韦进凤拖欠租金后应在六个月内及时向韦进凤主张权利，现因何德鸿的个人原因未及时主张权利导致租金损失扩大，扩大的损失应由何德鸿承担。现何德鸿要求韦进凤支付6个月租金203682元【33947元/月×6个月】、水费1560元【260元/月×6个月】、电费13276元【3357元+455元+1766元+1889元+2422元+3387元】、卫生整洁费3000元【500元/月×6个月】，符合相关法律规定和双方合同约定，本院予以采纳。何德鸿主张的其他租金、占有使用费、费用损失，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”规定，本案中，韦进凤拖欠租金多月，何德鸿以通知书、函件方式向韦进凤多次催款均无果，现何德鸿要求解除双方的租赁合同，本院予以支持。何德鸿与韦进凤于2018年8月1日签订的《楼宇租赁合同》（合同编号：TP04072018A）于本判决发生法律效力之日起解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”，现何鸿德要求韦进凤以及该商铺的实际使用者小虬公司、77号便利店返还涉案租赁物，本院予以采纳。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”规定，本案中，涉案合同约定“乙方逾期五天支付租金、水费、电费、……即属违约，甲方没收全部押金，实时收回楼宇自行处理，并向乙方追收所拖欠的租金及其他费用和每月2%的滞纳金”，现韦进凤未依约向何德鸿支付租金及水电费，已构成违约，何德鸿有权要求韦进凤支付违约金，其中租金违约金的标准应为2018年12月至2019年5月每月以33947元/月为基数，按年利率24%从每月6日起至清偿之日止遂月分段计算；水费违约金的标准应为2018年11月至2019年4月每月以260元/月为基数，按年利率24%从次月6日起至清偿之日止遂月分段计算；电费违约金的标准应为2018年11月至2019年4月以每月欠款额为基数，2018年11月欠款3357元，2018年12月欠款455元，2019年1月欠款1766元，2019年2月欠款1889元，2019年3月欠款2422元，2019年4月欠款3387元，按年利率24%从次月6日起至清偿之日止遂月分段计算，对超出部分，本院不予支持。而何德鸿主张卫生整洁费的违约金未有相关合同约定，理据不足，本院不予支持。至于小虬公司、77号便利店责任问题。何德鸿主张小虬公司、77号便利店对韦进凤在本案的债务承担共同清偿责任，于法无据，本院不予采纳。被告韦进凤、小虬公司、77号便利店经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，何德鸿的诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告何德鸿与被告韦进凤于2018年8月1日签订的《楼宇租赁合同》（合同编号：TP04072018A）；二、被告韦进凤、广东小虬新能源有限公司、中山市77号便利店应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何德鸿返还位于中山市西区；三、被告韦进凤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何德鸿支付尚欠的租金203682元及违约金（计算方式：2018年12月至2019年5月每月以33947元/月为基数，按年利率24%从每月6日起至清偿之日止遂月分段计算）;四、被告韦进凤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何德鸿支付尚欠的水费1560元及违约金（计算方式：2018年11月至2019年4月每月以260元/月为基数，按年利率24%从次月6日起至清偿之日止遂月分段计算）五、被告韦进凤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何德鸿支付尚欠的电费13276元及违约金（计算方式：2018年11月至2019年4月每月欠款额为基数，按年利率24%从次月6日起至清偿之日止遂月分段计算，其中2018年11月欠款3357元，2018年12月欠款455元，2019年1月欠款1766元，2019年2月欠款1889元，2019年3月欠款2422元，2019年4月欠款3387元）；六、被告韦进凤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何德鸿支付尚欠的卫生整洁费3000元;七、驳回原告何德鸿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5962元（原告已预交），由被告韦进风负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告何德鸿）。如不服本判决，何德鸿可在判决书送达之日起三十天内，韦进凤、广东小虬新能源有限公司、中山市77号便利店可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  吴妙玲人民陪审员  郭绮文二〇二〇年四月二十九日书 记 员  林文丽谭嘉怡