湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终446号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈武青，男委托诉讼代理人：赵城，湖南业达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南锦泰房地产开发有限公司，地址湖南省衡阳市衡东县洣水镇衡岳北路**。法定代表人：单水桃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王云，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓中萍，湖南天戈律师事务所律师。上诉人陈武青因与上诉人湖南锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡东县人民法院（2019）湘0424民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。陈武青上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持陈武青的一审全部诉讼请求，即改判锦泰公司向陈武青支付逾期交房违约金人民币19667元（自2018年10月1日起计至2019年5月31日），锦泰公司承担全部一、二审诉讼费；撤销一审判决第二项判决，改判陈武青无须向锦泰公司支付逾期收房房屋管理费。事实与理由：一审法院认为锦泰公司按政府职能部门整改时间是合理时间，不宜计算违约金，违反法律规定。不论交房条件是竣工验收合格还是综合验收合格，锦泰公司逾期交房的违约金都应算至交房之日，而非符合交房条件之日。一审认定上诉人存在逾期收房情形属认定事实错误，上诉人已经按通知时间去收房，因房屋质量不合格要求被上诉人整改后交房且按照合同约定的2019年5月13日已经视为上诉人收房的时间，一审判决上诉人承担房屋管理费没有法律依据。锦泰公司辩称，锦泰公司不存在延期交房的情形，锦泰公司已通知陈武青收房，是陈武青拒绝收房，故锦泰公司不承担逾期交房违约金。锦泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈武青的全部诉讼请求，锦泰公司无须向陈武青承担逾期交房违约金；陈武青向锦泰公司支付因延期收房而产生的房屋管理费99220.76元（自2018年10月1日起至2019年6月26日）陈武青辩称，一审法院认定五方验收约定无效是正确适用法律。业主按照合同约定要求锦泰公司承担逾期交房违约金符合法律规定。一审法院关于涉案工程的竣工验收备案时间这一事实认定无误，但认定该时间为交房时间错误，锦泰公司逾期交房时间应算至2019年5月份业主实际收房时间。陈武青向一审法院起诉请求：1、锦泰公司向陈武青支付逾期交房违约金16380元，后变更为19667元（自2018年10月1日起计至2019年5月31日）；2、锦泰公司承担本案诉讼费。锦泰公司向一审法院提出反诉请求：陈武青向锦泰公司支付逾期收房房屋管理费94220.76元（自2018年10月1日起计至2019年6月26日）；2、陈武青支付锦泰公司诉讼费及律师费。一审法院认定事实：陈武青向锦泰公司购买商品房，双方于2017年10月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：陈武青向锦泰公司购买房屋位于衡东县2403室，房屋总价款为人民币423770元；签订合同当日一次性付清；锦泰公司应在2018年9月30日前交付房屋，交房条件为“该商品房经竣工验收合格”，逾期交房违约责任方式为：逾期90日内，以买受人已交付款项为基数，按人民银行规定的同期贷款利率乘以逾期的天数向买受人支付违约金：逾期超过90日后，出卖人按逾期天数乘以双倍人民银行规定的同期贷款利率计算违约金（违约金不叠加）。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人按逾期每天3元/平方米向买受人收取管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。合同签订后，陈武青依约支付了全部房款。锦泰公司于2018年9月11日通过衡东县住房和城乡建设局等部门监督、参与的建设、勘察、设计、施工、监理单位验收（简称五方验收）合格。2018年9月20日锦泰公司以信息的方式通知陈武青在2019年9月30日前收房，陈武青先以“基于综合验收未通过以及各项质量问题的原因”后以未经竣工验收为由拒绝收房。因该小区部分业主反映房屋存在质量问题，2018年9月29日《关于锦泰新城三期业主信访接待会议纪要》记录：“…交房必须经综合验收合格后才能交房…”。根据《工程竣工验收备案表》，备案机关收讫工程备案文件时间是2018年12月24日，通过衡东县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案时间是2018年12月29日，职能部门通过综合验收时间是2019年4月17日。2019年5月17日锦泰公司再次以《入伙通知书》方式书面通知陈武青在2019年5月22日前收房，陈武青于2019年6月26日与锦泰公司办理了房屋交接手续。对于双方当事人有争议的事实，该院作如下分析认定：一、本案交房标准是按综合验收合格还是竣工验收合格。陈武青认为，交房条件中的“竣工验收合格”已经在2018年9月29日变更为“综合验收合格”，锦泰公司认为，陈武青、锦泰公司之间的《商品房买卖合同》约定交房条件为“竣工验收合格”，该约定符合法律规定，衡东县相关职能部门作为合同以外的第三人，不能变更合同条款，从《会议纪要》内容看见，陈武青、锦泰公司双方并未达成交房条件变更的合意。该院审查认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程交付使用的强制标准是竣工验收合格，双方当事人约定交房条件为竣工验收合格并未违反法律规定，应合法有效。虽然部分业主向政府职能部门反映工程建设质量存在部分问题，衡东县人民政府部门《关于锦泰新城三期业主信访接待会议纪要》明确“交房必须经综合验收合格后才能交房”，是从行政层面对交房提出了更高的要求，而目前证据显示双方当事人并未就交房标准变更为“综合验收合格”达成合意，故不能以此作为判定当事人违约的依据。二、竣工验收合格标准是什么，本案锦泰公司是否存在延期交房的情形？锦泰公司认为，根据2017年10月9日双方当事人签订的《补充协议》中进一步明确“竣工验收合格”是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，该约定符合行政法规的规定，案涉商品房已于2018年9月11日通过五方验收，锦泰公司于2018年9月20日通知陈武青收房，并不存在延期交房的情形。陈武青认为，虽然《补充协议》约定竣工验收以五方验收合格为准，但五方验收实际是锦泰公司与其委托方，本质是锦泰公司单方，该约定不符合相应行政法规，降低了法定标准，故而是无效，其次该协议是格式条款，是减轻自己的义务，作为格式合同提供方，该条款当然无效。根据《工程竣工验收备案表》，备案机关收讫工程备案文件时间是2018年12月24日，通过备案时间是2018年12月29日，竣工验收时间是2018年12月29日，显然2018年9月份房屋还没有验收合格，陈武青当然可以拒绝收房，锦泰公司应承担逾期交房的违约责任。该院审查认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方当事人于2017年10月9日签订的《补充协议》第五条第一款关于五方验收的约定符合格式条款的规定。参照《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定，竣工验收应当满足多项条件或程序，而五方验收是其中重要条件之一而非全部，该格式条款约定以五方验收合格为竣工验收合格，降低了法定的验收标准，属减轻或免除其责任的情况，且没有采取合理方式提请对方注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，应确定为无效。工程验收备案是建设工程验收合格的有效证明，竣工验收时间应以职能部门通过竣工验收备案时间即2018年12月29日为准，即根据双方合同约定及法律规定，锦泰公司从2018年12月30日起才具备交房条件，从2018年10月1日至2018年12月29日期间，应确定为逾期交房时间，根据合同约定的“以买受人已交付款项为基数，按人民银行规定的同期贷款利率乘以逾期的天数向买受人支付违约金”，即应支付逾期交房违约金为423770×90×0.0119%（按年利率4.35%计算得日利率）＝4539元。对于2019年12月30日后是否计算逾期交房，因政府职能部门提出交房必须经综合验收合格后才能交房，即相对于法律规定及合同约定而言，从行政层面对锦泰公司交房条件提出了更高的要求，这并非当事人的合意，应给予锦泰公司必要整改、完善及职能部门验收的时间，根据本案后期综合验收、通知、实际交接的情况，时间都在一个合理的范围，不宜再另行计算逾期交房违约金。三、对于锦泰公司的反诉请求是否应予支持的问题。关于锦泰公司于2018年9月20日通知陈武青收房的问题，根据前述分析，不应认定陈武青逾期收房。待竣工验收、综合验收合格后，锦泰公司于2019年5月17日再次通知陈武青于2019年5月22日前收房，陈武青至2019年6月26日才办理了房屋交接手续，应认定存在逾期收房的情形。2017年10月9日双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定：“出卖人按逾期每天3元/平方米向买受人收取管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担”，该约定未违反法律的强制性规定，且用下划线的方式提请对方注意，并无导致约定无效的法定情形。买受人逾期收房后，虽在一定程度上增加了出卖人的管理成本，但房屋属不能移动的固定资产，不需要专门管理，双方约定逾期收房3元/平方米/天管理费（违约责任）明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合全案分析，该院认为在一方双方当事人主张逾期交房同时自己也存在一定程度逾期收房的情况下，根据双方当事人的主张及合同约定，应当依法予以平等对待。对于逾期收房房屋管理费可参照逾期交房违约金的计算标准，计算时间权衡本案及同时起诉的其他案件情况，综合考虑给予适当延长（2019年6月1日前收房的不予计算），即从2019年6月2日起计算至2019年6月25日止（共23日），根据上述标准计算逾期收房管理费为423770×23×0.0119%（按年利率4.35%计算得日利率）＝1160元。因双方未对逾期收房律师费进行约定，锦泰公司也未提供反诉律师费票据，故对锦泰公司要求陈武青支付律师费的诉讼请求不予支持。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案陈武青与锦泰公司双方于2017年10月9日签订了《商品房买卖合同》明确约定锦泰公司应在2018年9月30日前交付房屋，交房条件为“该商品房经竣工验收合格”。锦泰公司虽然在2018年9月20日通知陈武青收房，但涉案房产于2018年12月29日才通过相关职能部门竣工验收备案，故锦泰公司应从2018年10月1日起至2018年12月29日止应按合同约定支付逾期交房违约金4539元。陈武青在房屋竣工、综合验收合格并经锦泰公司再次书面通知后，无正当理由逾期收房，按合同约定及综合全案考虑应酌情承担一定的违约责任（根据前述分析为承担1160元房屋管理费）。对于陈武青要求锦泰公司支付2018年12月30日后的逾期交房违约金及锦泰公司要求陈武青支付律师费的反诉请求，根据前述争议事实分析，该院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、锦泰公司支付陈武青逾期交房违约金4539元。二、陈武青支付锦泰公司支付逾期收房房屋管理费1160元（第一、二项相互抵扣后锦泰公司应支付陈武青33**元）。三、驳回陈武青，锦泰公司其他诉讼请求。上述给付款项限在本判决书发生法律效力后十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费210元，反诉受理费1078元，由锦泰公司负担1078元，陈武青负担210元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：锦泰公司提供的租赁合同系复印件，无原件核对，对该证据不予认定。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、锦泰公司是否存在逾期交房行为，是否应承担逾期交房违约责任；二、陈武青是否应向锦泰公司支付逾期收房的房屋管理费。对此本院认定如下：一、本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定：“出卖人应当在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，对符合下列第三种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房取得商品房住宅交付使用标准文件；3、该商品房经竣工验收合格”。作为该合同附件的补充合同约定：该商品房竣工验收合格是指经建设、设计、施工、监理和勘探方五方验收合格。该补充约定对“竣工验收合格”作出解释，并非免除锦泰公司应履行的交付合格房产义务。“综合竣工验收合格”的要求要高于“竣工验收合格”，但无法律规定禁止当事人之间将“竣工验收合格”作为房产交付条件，且国务院2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，这就意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件，故双方关于“五方验收合格”即符合房产交付条件的约定不违反法律规定。陈武青在本案诉讼中没有提出补充合同中“五方验收合格”的约定锦泰公司未告知或提示的主张，且补充合同的字体比《商品房买卖合同》字体要大，陈武青签字认可，故不存在格式条款无效的情形，一审认定该约定无效不当。涉案房屋已于2018年9月11日经五方验收合格，锦泰公司在合同约定的期限内通知陈武青接受涉案房屋，锦泰公司已依约履行了交房义务。陈武青要求锦泰公司承担逾期交房违约金的违约责任，依据不足，本院不予支持。二、锦泰公司向陈武青发出收房通知至陈武青收房期间，物业公司已进驻涉案楼盘开展物业服务，锦泰公司没有证据证明在这期间其为涉案房屋做了哪些管理工作，存在何种损失，故对锦泰公司要求陈武青支付逾期收房管理费的主张不予支持。综上所述，陈武青、锦泰公司一审中提出的诉讼请求均不成立。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡东县人民法院（2019）湘0424民初1365号民事判决；二、驳回陈武青的诉讼请求；三、驳回湖南锦泰房地产开发有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费210元由陈武青负担，反诉案件受理费1078元由湖南锦泰房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1609元由湖南锦泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年四月十五日法官助理  贺碧清书 记 员  匡光美