上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初83249号原告(反诉被告)：上海月喜健康管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：易发安，董事长。委托诉讼代理人：王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭靖，男，1989年4月12日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘宁，上海慕恩律师事务所律师。第三人：上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区耀华路XXX号。法定代表人：戴智伟，经理。委托诉讼代理人：郭健枫，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪雯，上海市捷华律师事务所律师。原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司(以下至本判决主文前简称月喜公司)与被告(反诉原告)郭靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月19日追加上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司(以下至本判决主文前简称申江公司)作为本案第三人参加诉讼，先后于2019年1月22日、2019年8月8日进行证据交换，于2019年11月28日公开开庭审理,于2019年12月18日、2020年4月23日进行谈话。月喜公司的法定代表人易发安和其委托诉讼代理人王志敏，郭靖和其委托诉讼代理人刘宁及第三人申江公司的委托诉讼代理人郭健枫、纪雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)月喜公司提出如下本诉请求：1.判令解除双方于2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令郭靖支付拖欠房屋租金人民币(以下币种相同)5,666,700元(按每月39万元，自2018年6月1日计算至2019年8月15日止)；3.判令郭靖支付滞纳金(自2018年4月21日起至2019年8月15日止，以5,666,700元为基数，按日千分之五计算的标准计算)；4.判令郭靖支付补偿金234万元；5.判令郭靖支付月喜公司拖欠的物业管理费297,865元(自2018年6月1日至2019年8月15日按每月20,500元计算);6.判令没收郭靖支付的保证金1,231,500元;7.诉讼费由郭靖承担。事实和理由：2017年10月19日,双方签订了《房屋租赁合同》一份。合同明确约定：月喜公司将位于上海市浦东新区小南码头路XXX号(目前门牌号为浦明路XXX号)内3号楼部分底层、二层房屋(以下至本判决主文前简称系争房屋)租赁给郭靖用于经营医疗美容业务使用；同时双方对于租赁期限、租金、支付方式及违约责任等均予以明确的约定；租金每二个月一付，先付后用，郭靖应于每个支付周期开始前10日支付当期租金，即郭靖应当于2018年4月20日前支付2018年5月1日至2018年6月30日的房屋租金。但经月喜公司多次催促，郭靖仅支付了一个月的租金。截止月喜公司出具诉状即2018年9月18日，郭靖更应当将2018年10月31日前的租金予以支付，但经月喜公司多次书面发函及电话的方式催促，郭靖依然未能予以支持。故月喜公司诉至法院，要求判如所请。郭靖对本诉辩称：同意双方房屋租赁合同于2018年6月20日解除，解除合同的理由是因为月喜公司提供的房屋不符合法律标准，构成根本违约，使郭靖无法实现租赁目的。对于其余诉请不同意，请求驳回。郭靖提出如下反诉请求：1.判令自2018年6月20日起解除双方于2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令郭靖赔偿月喜公司支付的装修费用9,904,614元(含设计费35万元、拆除费7.8万元、装修费用446万元、手术室装修费用211万元、空调费用68万元、石材费用60万元、消防设计1.5万、消防费用20万元、弱电费用40万元、电梯费用25万元、瓷砖费用5.7677万元、电力扩容27.8万、灯具29,480元、窗帘62,457元、家具20.9万元、管理费5万元、监理费6.5万元、审计费1万元)；租金119.8万元、中介费10万元、水电费163,798.04元、物业管理费损失8.4万元、人员工资、住宿、办公相关费用1,073,105.14元，以上共计12,523,517.18元；3、判令月喜公司退还郭靖支付的保证金1,231,500元；4、判令月喜公司向郭靖支付补偿金234万元；5、判令月喜公司赔偿郭靖因未能开业造成预期利益损失暂计50万元；6、判令月喜公司赔偿郭靖支付的律师费6万元、公证费6,000元、鉴定费197,200元;7、判令反诉的诉讼费59,612元均由月喜公司承担。事实和理由：2017年10月19日,郭靖与月喜公司签署《房屋租赁合同》，月喜公司将系争房屋租赁给郭靖用于经营医疗美容业务。在签署合同时，月喜公司隐瞒了2017年4-5月租赁场地出现雨水倒灌情况，在明知系争房屋会出现雨水倒灌且不符合法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况下，月喜公司仍出租给郭靖。同时，租赁合同中约定，月喜公司在交付房屋时，应保证房屋及附属设施设备处于安全及正常可使用的状态；月喜公司按房屋现状向郭靖交付房屋并保证房屋交付时处于正常可使用状态；根据法律、法规及本合同的约定，郭靖有权在月喜公司故意向郭靖隐瞒房屋不符合本合同约定的事实，致使郭靖无法经营实现租赁目的时，郭靖有权此后随时以书面通知的方式提前终止本合同，且无需承担任何责任；因月喜公司违约导致郭靖按约提前解除合同的或者月喜公司擅自解除合同，提前收回系争房屋的，月喜公司应按相当于6个月的租金总额向郭靖支付补偿金，并赔偿郭靖经济损失和预期利益。2018年4月14日，由于暴雨影响，系争房屋内发生了严重的污水倒灌现象，污染了原有装修并给郭靖造成了一定的经济损失。2018年5月1日，又因为一场暴雨，再次出现了污水倒灌，致使所租赁房屋的一楼楼层所有手术室发生严重污染。2018年5月25日和2018年6月19日，租赁场地出现第三次和第四次污水倒灌，再次致使系争房屋的一楼楼层所有手术室发生严重污染，系争房屋无法使用。郭靖所从事的行业属于医疗行业，对场所的卫生条件要求极高，而因污水倒灌时有发生，持续2个多月，到目前为止仍未解决。故郭靖认为，月喜公司根本违约，故要求判如所请。月喜公司对郭靖的反诉辩称：合同解除时间应该是2018年8月27日，因为2018年8月23日月喜公司发律师函给郭靖。因为郭靖拖欠租金超过30日，达到根本违约，收到通知之日起3日内解除合同。对其余反诉所请不同意。月喜公司提供的房屋符合相关标准，质量也是经郭靖验收合格，系争房屋相关区域泛水问题，是多方面原因造成，包括郭靖装修期间导致大量生活建筑垃圾堵塞管道造成泛水，整个园区周边管道改造引发水流倒灌，但这些不影响月喜公司提供的房屋质量合格，从郭靖提供的相应证据看，各方处理相关事宜时，郭靖也认可泛水的问题应该追究的责任方是整个园区物业，另外，泛水期间郭靖装修工程尚未完成、不可能导致郭靖所列如此庞大的损失，因此不同意除解除合同外的其余反诉请求。第三人申江公司对本诉、反诉述称：1、本案月喜公司和郭靖之间的房屋租赁合同申江公司均未知悉和同意。第三人是系争房屋的产权人，系争房屋由第三人出租给了上海申江资产经营管理有限公司(以下简称申江资产)，申江资产又出租给了上海筑银投资管理有限公司(以下简称筑银公司)，筑银公司又出租给了本案月喜公司，月喜公司又出租给了郭靖。根据申江资产与筑银公司于2017年10月签署的《南码头项目房屋租赁合同》，租期自2017年6月1日至2022年5月31日，且筑银公司将系争房屋对外转租，需征得申江资产的书面同意。对于月喜公司将系争房屋又转租给郭靖一事，第三人、申江资产从未收到过筑银公司的申请和告知，也没有同意过，更不知晓相关情况。至于本案月喜公司、郭靖之间的权利义务，作为与月喜公司、郭靖之间没有任何合同关系的第三人无法发表具体意见和予以评价，均请由法院依法认定。2、根据相关合同约定，本案所涉管道是由筑银公司施工的，应由筑银公司承担全部的相关法律责任。系争房屋原由第三人出租给案外人上海怡德物业经营管理有限公司(现上海申江怡德投资经营管理有限公司，以下简称怡德公司)。根据怡德公司与筑银公司于2009年签署的《租赁合同》，筑银公司自2009年1月1日起承租系争房屋，且该合同和补充条款明确约定看系争房屋的上下水、污水、电线管、煤气、通讯等配套设施的安装工程都由筑银公司负责，施工费用均由筑银公司承担。所以，本案所涉管道都是由筑银公司施工的，第三人认为，若因该管道而造成本案郭靖损害的，应由筑银公司承担全部的相关责任。3、据第三人了解，系争房屋从2009年至今从没有发生过泛水现象。针对本案郭靖所称的污水倒灌现象，属于业主责任范围的屋外管道是没有问题的，第三人认为该现象是由于系争房屋租户对室内进行装修、对室内管道使用不当所造成的。4、本案中鉴定机构作出的鉴定意见是不正确的。鉴定报告就系争房屋底层洁具倒溢给出的鉴定意见为“与房屋西侧室外雨污合排有关，也与排污管道存在倒坡存在一定关系”，鉴定机构并未就因果关系给出明确的意见，并未表明关联度究竟是多少。本院经审理，由月喜公司、郭靖与第三人申江公司对月喜公司与郭靖签订的《房屋租赁合同》、筑银公司与月喜公司签署的《房屋租赁合同》、《回复函》、《公函》、《律师函》及送达凭证、收据、室外工程设计说明及图例、劳动合同和支付凭证、合作协议、医疗机构环境表面清洁和消毒管理规范、系争房屋的产权证、公证书、支付凭证和发票、公函、函告及发送凭证、财务凭证、支付凭证和代理合同、会议谈话记录、支付公证费的支付凭证和发票、装修合同和支付凭证、情况说明、第三人与申江资产于2016年签订的《南栈项目租赁协议之补充(五)》、申江资产与筑银公司于2017年10月10日签订的《南码头项目房屋租赁合同》、上海怡德物业经营管理有限公司与筑银公司于2009年9月签订的《租赁合同》、怡德公司于2019年7月8日出具的《情况说明》和三张照片、上房院司鉴[2019]建鉴字第1015号司法鉴定意见书、上海第一测量师事务所有限公司先后于2019年6月3日、2020年1月8日出具的沪一测价鉴【2019】032号工程造价鉴定意见书、沪一测价鉴【2019】032号补01工程造价补充鉴定意见书、沪一测价鉴【2019】032号补02工程造价补充鉴定意见书等证据进行举证、质证，并由本院对三方的陈述记录在案，本院对上述证据及三方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：1、关于月喜公司与郭靖之间的租赁合同2017年10月19日,郭靖与月喜公司签署《房屋租赁合同》，约定：月喜公司将系争房屋租赁给郭靖，系争房屋占房产证面积为2,050平方米,本合同约定的租赁建筑面积可能与实际面积存在误差,但双方对以本合同约定的以实际使用面积数据2,050平方米作为租赁合同标的并以此享受权利、承担义务均无异议；月喜公司按系争房屋现状向郭靖交付系争房屋，并在郭靖注册完公司并向月喜公司递交营业执照复印件后一个月内向郭靖提供申江资产同意转租的函件，申江资产为系争房屋产权人第三人申江公司合法的系争房屋对外租赁和经营委托人；郭靖租赁系争房屋作为经营医疗美容业务使用；月喜公司应在2017年10月31日前向郭靖交付系争房屋；租赁期限自2017年11月1日起至2025年5月31日止，月喜公司同意给予郭靖四个月的免租金期，自2017年11月1日起至2018年2月28日止；租金支付方式为押三付二；系争房屋起始租金为每月39万元(不包含物业管理费)；物业管理费由园区统一收取，由月喜公司代收代付，物业管理费以押三付一的形式支付，即保证金三个月，物业费一个月一付，收费标准按园区统一收费标准；租金每二个月一付，物业管理费每月20,500元，每月一付，先付后用，郭靖应于每个支付周期开始前10日支付当期租金，首期租金和首期物业管理费共计800,500元应在本合同签订后5日内支付，月喜公司收到租金后5日内开具增值税专用发票交给郭靖，月喜公司收到物业管理费后10日内月喜公司开具相应增值税专用发票交给郭靖，开票信息均由郭靖提供；租金按二年一个调整周期，从合同签订之日起第三年开始在上年租金基础上递增5%，即每月租金为409,500元,第五年开始在上年的基础上递增7%,即每月租金为468,836元；保证金为相当于三个月的月租金及三个月的物业管理费之和，即1,231,500元，郭靖应在本合同签订后5日内向月喜公司支付保证金；郭靖可以对系争房屋进行装修，所涉的全部费用均由郭靖自行承担，但郭靖必须将装修方案预先报月喜公司审核同意，经月喜公司审核同意后方可进行装修，大格局不动的前提下，报备月喜公司即可，如该装修行为须经有关行政部门批准的，郭靖应在得到有关行政部门许可的情况下方可施工，郭靖装修所需行政许可均由郭靖自行负责办理并承担全部费用，月喜公司可给予郭靖必要协助；郭靖在装修过程中在未征得月喜公司书面同意的前提下，不得损坏现有的各种室内、外管线，不得对现有管线进行修改、移位；月喜公司在交付系争房屋时，应保证系争房屋及附属设施设备处于安全的及正常可使用的状态，并已经持有原使用方的消防验收合格批文，郭靖对月喜公司提供的消防验收批文不持有任何异议，郭靖在验收房屋时应进行验收，双方签署《交接确认书》后视为郭靖认可房屋及附属设施设备处于安全的及正常可使用状态，同时认可月喜公司交付的租赁房屋面积符合本合同约定；租赁期间，郭靖应合理使用房屋，并负责对系争房屋及附属设施设备的维护保养，如该房屋因郭靖原因造成损坏，则由郭靖承担修复责任，如无法修复的，郭靖应承担赔偿责任；月喜公司有权根据需要对系争房屋的主体结构及月喜公司的附属设施设备进行检查、养护、维修，但应尽量减少对郭靖使用系争房屋的影响；郭靖应按本合同约定承担系争房屋及全部设施设备的维护、保养责任，并全额承担日常保养维修的费用；郭靖保证按本合同规定的用途使用系争房屋，由于郭靖的使用不当造成系争房屋和设备的损坏，产生的损失由郭靖承担；租赁期间，郭靖应严格按照环保要求使用系争房屋，妥善处理废弃物，若因郭靖违反环保要求而导致纠纷的，则由郭靖负责解决，并承担政府相关部门的罚款；郭靖实际使用系争房屋发生的水、电、煤气、通讯费、物业管理费等各项费用，并及时支付上述费用；月喜公司故意向郭靖隐瞒房屋不符合本合同约定的事实，致使郭靖无法经营不能实现租赁目的，郭靖在此后任何时间以书面通知的方式提前终止合同，且无需承担任何责任；因月喜公司违约导致郭靖按约提前解除本合同的或月喜公司擅自解除本合同，提前收回房屋的，月喜公司应按相当于6个月的租金总额向郭靖支付补偿金，并赔偿郭靖所有经济损失和预期利益；郭靖逾期支付租金10日或者其他任何费用超过30日经书面催告仍未缴纳的，月喜公司有权以书面通知的方式提前终止本合同并切断水、电、煤气的供应，且无需承担任何责任；……。月喜公司与郭靖签署租赁合同后，郭靖向月喜公司支付了租赁保证金1,231,500元，支付了至2018年5月底的房屋租金及2018年3月至5月的物业管理费，支付月喜公司2018年1-5月的水电费13,445.90元。装修系争房屋后因房屋内出现污水倒灌现象，郭靖一直未能正常使用系争房屋，郭靖未付2018年6月1日起的租金及物业管理费等，月喜公司与郭靖由此发生纠纷。2018年6月15日,月喜公司向郭靖出具《公函》，向郭靖催讨2018年6月的房租。2018年8月23日，月喜公司向郭靖出具《律师函》，向郭靖催讨2018年6月的租金、违约金，并通知郭靖解除合同。郭靖于2018年8月24日签署该《律师函》。2018年12月20日，郭靖提出反诉，以房屋于208年6月20日前房屋存在污水严重倒溢的情况而要求判令月喜公司与郭靖的房屋租赁合同自2018年6月20日解除。月喜公司于2019年1月7日签收了郭靖的民事反诉状。2019年8月15日，郭靖与月喜公司办理了系争房屋的交接手续，郭靖将系争房屋返还月喜公司。2、关于转租系争房屋的权利人为第三人。第三人于2009年1月1日与上海怡德物业经营管理有限公司(以下简称怡德公司)签署《租赁协议》，将系争房屋出租给怡德公司。2011年4月1日，第三人、怡德公司与申江资产签署三方协议，同意将第三人、怡德公司所签的《租赁协议》中的当事人第三人、怡德公司变更为第三人、申江资产，将怡德公司在《租赁协议》项下之权利义务全部转让给申江资产，申江资产同意受让怡德公司在《租赁协议》项下之全部权利义务。2016年，第三人与申江资产签署关于系争房屋租赁的《南栈项目租赁协议之补充协议(五)》，约定第三人将系争房屋租赁给申江资产，租期自2015年2月10日起至2026年3月31日。2017年10月10日，申江资产与筑银公司签署《南码头项目房屋租赁合同》，约定：申江资产将系争房屋出租给筑银公司，租期自2017年6月1日至2022年5月31日；未经申江资产书面同意筑银公司不得擅自将系争房屋以任何形式转租给第三方，否则筑银公司作为违约，申江资产有权终止合同，一切违约责任及经济损失由筑银公司承担；经双方商定，筑银公司对外进行招商、对外签订转租合同时，申江资产应以鉴证方名义盖章，该合同才能生效(申江资产仅表示同意转租，对转租合同条款不承担任何义务和责任，但应对合同内容保密，不向外泄露)，该合同不得与本合同冲突，否则无效。筑银公司与月喜公司签订《房屋租赁合同》，约定：筑银公司将系争房屋出租给月喜公司；租期自2016年10月1日起至2025年5月31日止。2017年10月26日，筑银公司出具《回复函》给月喜公司，同意月喜公司将其承租的系争房屋转租给客户(郭靖)作为整形医美医院使用，待月喜公司的租户将营业执照及国家规定的证照办理齐全并取得最终的企业名称，将月喜公司与郭靖新成立的公司所签订的新租赁合同提供给筑银公司备案，筑银公司再将该租赁合同交于申江资产进行报备和确认，申请最终的转租授权书。3、关于系争房屋的泛水原因在本案审理过程中经郭靖申请本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称上房设计公司)对系争房屋部分底层发生污水倒灌的原因进行鉴定。上房设计公司于2019年4月29日出具《上海市房屋建筑设计院有限公司浦明路XXX号3号楼底层污水倒溢原因司法鉴定意见书》(以下简称《司法鉴定意见书》)，鉴定意见为：1、系争房屋卫生洁具曾出现倒溢情况。2、系争房屋西侧地坪雨水汇入到西侧污水井/管道，存在雨污合排情况，地面雨水直接排水污水管道，增大了污水管道的排水量和排水压力，易引起西侧地坪积水。系争房屋西侧、北侧污水管道存在倒坡情况，最大倒坡高度为287mm。3、系争房屋底层洁具倒溢与房屋西侧室外雨污合排有关，也与排污管道存在倒坡存在一定关系。月喜公司对《司法鉴定意见书》有异议，认为：《司法鉴定意见书》对系争房屋底层洁具倒溢的原因分析不足，主要理由为：1、上房设计公司勘察房屋之初月喜公司向上房设计公司提供了真实有效的视频图片证据，鉴定人员当场口头表示该视频中显示的垃圾堵塞足以造成管道不通、洁具倒溢，但最终《司法鉴定意见书》中并未体现。2、系争房屋原属于绿化部分，在郭靖装修过程中擅自改变用途，将泥土部分用水泥混凝土铺设，同时因为铺设角度出现偏差，导致房屋西侧积水量增加，排水压力增大，这也是导致洁具倒溢原因之一，且以上事实是鉴定人员在现场沟通过程中告知月喜公司，最终《司法鉴定意见书》中依然没有出现。郭靖对《司法鉴定意见书》无异议。第三人申江公司对《司法鉴定意见书》有异议，认为《司法鉴定意见书》中“系争房屋底层洁具倒溢与房屋西侧室外雨污合排有关，也与排污管道存在倒坡存在一定关系”的结论不正确。2019年7月8日，系争房屋现场物业公司上海申江怡德投资经营管理有限公司出具《情况说明》，载明“经我司排查发现3号楼(系争房屋)的污水管道和窨井内含有大量的油污和餐余垃圾造成凝结，从而导致排污管道堵塞，引起污水倒灌(附图片)”。由此可见，《司法鉴定意见书》中“现场检测”内容存在疏漏，对系争房屋的污水管和窨井内情况未作检测。第三人认为，真正导致污水倒灌的原因系污水管道和窨井内存在油污和餐余垃圾。上房设计公司的鉴定人员出庭回答第三人及月喜公司询问时表示：鉴定人员根据现场勘测、排水试验及专业鉴定角度综合分析得出了司法鉴定意见；系争房屋外面的雨污排水管与相邻的房屋共用；系争房屋西侧水泥地坪，与绿化带相比，绿化带可以自然吸收雨污。本院认为，上房设计公司经现场勘测、排水试验，并从专业角度综合分析了系争房屋泛水倒溢的原因，所出具的《司法鉴定意见书》具有专业权威性，予以采信；同时，鉴定人员出庭所作的“系争房屋西侧水泥地坪，与绿化带相比，绿化带可以自然吸收雨污”的意见，本院也予以采信。关于系争房屋西侧水泥地坪，郭靖称系月喜公司让其改建。月喜公司否认让郭靖改建。因郭靖未能举证证明系月喜公司让其将西侧绿化带改建为西侧水泥地坪，故本院认定郭靖承租系争房屋后将西侧绿化带改建为西侧水泥地坪。根据鉴定人员出庭所作的“系争房屋西侧水泥地坪，与绿化带相比，绿化带可以自然吸收雨污”的意见，本院认定，郭靖将西侧绿化带改建为水泥地坪对系争房屋西侧的雨污排水造成一定程度的影响。4、关于郭靖对系争房屋的装修造价本案审理过程中，经郭靖申请法院委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称第一测量公司)对系争房屋的装饰装修价值进行审价。第一测量公司于2019年6月3日出具《上海市浦东新区浦明路XXX号3号楼部分底层、二层房屋装修工程项目工程造价鉴定意见书》(以下简称《造价意见书》)、于2019年10月10日(报告上写的日期“二Ｏ一九年六月三日”系笔误)出具《上海市浦东新区浦明路XXX号3号楼部分底层、二层房屋装修工程项目工程造价补充鉴定意见书》(以下简称《造价补充意见书》1)，于2020年1月8日出具《上海市浦东新区浦明路XXX号3号楼部分底层、二层房屋装修工程项目工程造价补充鉴定意见书》(《造价补充意见书》2)。《造价意见书》、《造价补充意见书》1、《造价补充意见书》2的主要内容为：《造价意见书》审定的装饰总造价为8,511,905.64元，其中装饰工程项目所涉造价5,890,033.20元、安装工程项目所涉造价2,621,872.44元。因月喜公司及郭靖对《造价意见书》提出异议，第一测量公司据此核查各项异议的造价后出具了《造价补充意见书》1，将装饰总造价调整为8,310,771.85元，其中装饰工程项目所涉造价调整为5,582,431.85元、安装工程项目所涉造价调整为2,728,340元。后因月喜公司、郭靖在2019年12月18日对《造价补充意见书》1质证时又提出诸多异议、且郭靖提出第一测量公司对现场工程量测量时有遗漏，应本院要求第一测量公司组织月喜公司、郭靖至现场进行补充测量，第一测量公司于2020年1月8日出具《造价补充意见书》2，将装饰总造价调整为8,527,153.57元，其中装饰工程项目所涉造价仍为5,582,431.85元、安装工程项目所涉造价调整为2,944,721.72元。本院现结合双方的异议及第一测量公司的答复意见对《造价意见书》、《造价补充意见书》1、《造价补充意见书》2分析认证如下：4-1、关于月喜公司对审价报告的意见。月喜公司认为系争房屋的装饰装修工程总价值为6,098,350.612元，其中装饰工程项目所涉造价4,428,188.486元、安装工程项目所涉造价1,670,162.126元，认为第一测量公司的估价过高，且无折旧。第一测量公司认为，本次审价中的人工、材料、机械价格均按照2018年1月至4月施工期间建设工程(上海地区)《建材与造价资讯》中由“上海市建筑建材业市场管理总站”发布的“建设工程价格市场信息”并结合本案工程的实际情况和市场行情价格综合计算。法院的委托审价函中并未要求折旧计算，故本次审价鉴定中未包含折旧计算。如有异议，将根据法院的庭审质证情况据实调整。本院认为，月喜公司认为第一测量公司的定价过高，但未陈述具体定价过高的依据及理由，而第一测量公司从专业角度所定的造价具有合理性，应以第一测量公司的定价意见为准。4-2、关于郭靖对审价报告的意见。郭靖认为：月喜公司、郭靖与第一测量公司2019年12月24日在系争房屋现场对空调和弱电等相关工程量进行了实际清点，并就现场清点的工程量达成一致意见，但第一测量公司在《造价补充意见书》2中仍然漏算部分工程量、部分项目的工程单价较市场价仍然偏低，《造价补充意见书》2给出的审价结果与现场清点情况和市场价相比不符，总共少算618,149.46元,具体包括：(1)空调部分，少计算275,299元。郭靖称《造价补充意见书》2的第29页31项仅审价了一台组合式空调机组，现场安装的是四台，郭靖根据格力空调市场价格估算应增加三台的工程款171,164元。第29页31项原审价的单价应另外补差22,123.80元。另还遗漏504型号的空调一台，价格44,787.61元，遗漏615型号空调两台，价格为49,663.72元。(2)弱电部分，少计算180,496.81元。(3)洁具部分，少计算55,170.33元。被告对工程量没有异议，但对价格有异议。被告系通过签证及淘宝网购买洁具的，价格应按被告购买价格进行审价。(4)电线部分，少计算107,183.32元。第一测量公司回复称：(1)空调造价。《造价补充意见书》2第28页第15项“组合式空调机组安装”中已经按四台进行审价，郭靖所谓的该项系北面四台空调机对面的通风系统的审价，第一测量公司未听郭靖提及，图纸上也未见到。郭靖提出风机吊装费、风机接头(分歧器)费，均已经考虑在审价中，风机接头(分歧器)安装在墙内，无法看到，系按照图纸审定，因无空调补充制冷剂及风机接线，故无需审价。安装在北面四台空调机旁边的配电箱是空调室外机自带的，已经计价在四台空调机费用中，无需另外审价，一个配电箱的造价约为500元。(2)弱电少计算180,496.81元。第一测量公司根据现场测量的工程量，经市场询价进行了弱电部分的审价，郭靖提出的上述异议均已经进行了审价。(3)洁具部分、少计算55,170.33元。第一测量公司答复称，审价系根据被告提供的清单结合现场实际勘查看到的洁具进行审价。(4)电线部分，少计算107,183.32元。被告称现场有部分灯线遗漏未审价，被告自行估价该部分的工程款为107,183.32元。第一测量公司根据图纸对电线进行审价，图纸上没有而现场有的灯线等也已经审价，详见《造价补充意见书》2第11页第55项。本院认为：(1)空调造价。第一测量公司已经根据现场测量对安装在系争房屋北面的四台组合式空调机组的造价进行了审价,详见《造价补充意见书》2的28页15项,郭靖所谓的“该项系对北面四台空调机对面的通风系统的审价”的意见，依据不足，不予采信。风机吊装费、风机接头(分歧器)费、空调补充制冷剂及风机接线，第一测量公司已经按照图纸考虑在风机的造价之中，无需单独审价。考虑到一般情况下，空调机外机无需安装配电箱，配电箱的价格也不会包含在空调机的单价之中，故本院参考第一测量公司的意见，将系争房屋北面的四台组合式空调机组旁边的配电箱定价为500元，计入郭靖对系争房屋的装修造价之中。(2)弱电造价。第一测量公司根据现场测量的工程量，经市场询价进行了弱电部分的审价，郭靖提出的上述异议均已经进行了审价。郭靖所谓的“弱电少计算180,496.81元”的意见，依据不足，不予采信。(3)洁具部分。郭靖对洁具部分的工程量无异议，对价格有异议。第一测量公司根据郭靖提供的清单结合现场勘查的洁具进行计价，第一测量公司的定价具有专业性，予以采信。(4)电线部分。第一测量公司对郭靖所谓的图纸上未标注而现场有灯的管线价格已经在《造价补充意见书》2第11页第55项中予以了审价，故郭靖所谓“电线部分少计算”的意见，依据不足，不予采信。4-3、第三人对审价报告的意见。第三人对审价报告不发表意见，也不要看审价报告，并表示不参加本院2019年12月18日之后安排的庭审活动。第三人的上述意见不影响本院对审价报告的认证。综述，本院认定郭靖对系争房屋的装修造价为：《造价补充意见书》2的造价总价8,527,153.57元加500元，总计8,527,653.57元。本院认为：关于租赁合同效力系争房屋的权利人为第三人。第三人将系争房屋租赁给怡德公司，后承租人变更为申江资产，申江资产转租给筑银公司，筑银公司转租给月喜公司，月喜公司又转租给郭靖。第三人与申江资产之间的租赁合同中未约定转租问题，第三人未在申江资产将系争房屋转租给筑银公司六个月内向申江资产提出异议，同理，申江公司未在筑银公司转租给月喜公司后的六个月内向筑银公司提出异议，筑银公司在月喜公司转租给郭靖后的六个月内未向月喜公司提出过异议，且筑银公司回函给月喜公司同意其转租给郭靖。因此，月喜公司与郭靖之间的租赁合同系双方关于房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。(2)关于租赁合同解除因系争房屋存在泛水倒灌质量问题，郭靖有权拒付2018年6月1日起的租金。因郭靖拒付租金理由正当，故月喜公司无权于2018年8月23日通知郭靖解除合同。在本案审理过程中郭靖于2018年12月20日反诉,亦提出要求于2018年6月20日解除合同。郭靖在提出反诉之前未曾向月喜公司提出解除合同，故其现要求于2018年6月20日解除合同不符合法律规定。但郭靖的反诉表明其亦有解除合同的意思表示，在月喜公司于2019年1月7日收到郭靖的民事反诉状时即与月喜公司达成了解除合同的一致意见，因此，本院判定月喜公司与郭靖所签的房屋租赁合同于2019年1月7日解除。(3)关于租赁合同解除的责任系争房屋出现泛水倒灌现象致使郭靖拒付租金、以致月喜公司发函解除合同。因此，分析产生系争房屋泛水倒灌的原因是确定双方租赁合同解除责任的关键。经上房设计公司鉴定，在郭靖租赁期间系争房屋卫生洁具确曾出现倒溢情况。系争房屋卫生洁具倒溢与以下三个因素存在一定关系：一是西侧地坪雨水汇入到西侧污水井、管道，存在雨污合排情况，地面雨水直接排水污水管道，增大了污水管道的排水量和排水压力，易引起西侧地坪积水。二是系争房屋西侧、北侧污水管道存在倒坡情况，最大倒坡高度为287mm。三是郭靖将西侧绿化带改建为水泥地坪影响了系争房屋西侧的雨污排水。前二个因素是系争房屋室外配套的排水设施设计存在缺陷，属于月喜公司出租的房屋质量问题，后一个因素是郭靖承租后对西侧绿化带改铺为水泥地坪不当、影响了室外排水。郭靖租赁系争房屋用于医疗美容业务，因此，其从事的医疗美容业务对卫生洁具的要求非常严格，而系争房屋卫生洁具出现倒溢情形严重影响其正常使用系争房屋，造成这种情形的主要原因在于月喜公司出租的房屋室外排水管道雨污合流和西侧、北侧的污水管道倒坡，因此解除合同的主要责任在于月喜公司。当然，郭靖承租期间将西侧草坪改为水泥地坪，影响了室外排水，加剧了室内卫生洁具的倒溢，对租赁合同解除应负次要责任。(4)关于月喜公司主张的房租及物业管理费出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。月喜公司向郭靖出租系争房屋，应保证系争房屋适租。因系争房屋卫生洁具倒溢致使郭靖无法正常使用系争房屋，主要因素是室外配套设施排水管道的设计存在瑕疵，该瑕疵并非承租人可以自行维修的项目，正如上文分析解除责任时所述，无法正常使用系争房屋的主要责任在于月喜公司，次要责任在于郭靖。因此，自2018年6月1日起至2019年8月15日止的租用费及物业管理费应由月喜公司与郭靖按照解除合同的主、次责任分担。据此，本院判定由郭靖自2018年6月1日起至2019年8月15日止按月租金39万元及月管理费20,500元的30%向月喜公司支付租用费及物业管理费。(5)关于月喜公司主张的逾期支付租金的滞纳金及补偿金。无法正常使用系争房屋及造成合同解除的主要责任在于月喜公司，且郭靖无法自行修复，故郭靖拒付租金的理由正当，因此，月喜公司主张逾期支付租金的滞纳金及补偿金，理由欠当，不予支持。(6)关于月喜公司要求没收保证金的本诉请求及郭靖主张返还保证金的反诉请求月喜公司与郭靖对解除合同均有责任,双方均有违约,主要违约责任在于月喜公司。因此，合同解除后月喜公司应当返还郭靖保证金1,231,500元的70%,即返还郭靖保证金862,050元，剩余30%的保证金369,450元由月喜公司予以没收。(7)关于月喜公司主张的补偿金234万元及郭靖主张的补偿金234万元月喜公司与郭靖在《房屋租赁合同》中约定：因月喜公司违约导致郭靖按约提前解除本合同的或月喜公司擅自解除本合同，提前收回房屋的，月喜公司应按相当于6个月的租金总额向郭靖支付补偿金，并赔偿郭靖所有经济损失和预期利益。主要因月喜公司的原因致使《房屋租赁合同》解除，因此，月喜公司应承担主要违约责任，考虑到郭靖除存在装修损失外还有中介费损失、不能正常营业造成费员工工资损失、预期利益损失、办公损失等，本院酌定月喜公司向郭靖支付补偿金163.8万元。月喜公司要求郭靖支付补偿金的本诉请求及郭靖要求支付其余补偿金的诉讼请求，均不予支持。(8)关于郭靖主张的装修损失郭靖对系争房屋的装修造价为8,527,653.57元，月喜公司对解除合同承担主要责任，应承担郭靖70%的装修造价损失,即月喜公司支付郭靖装修损失5,969,357.50元。(9)关于郭靖主张的租金119.8万元、水电费163,798.04元、物业管理费损失8.4万元、人员工资、住宿、办公相关费用1,073,105.14元等。郭靖租赁系争房屋，应支付租金、水电费及物业管理费，故其要求月喜公司返还租金、水电费及物业管理费的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。郭靖为开展营业而支付人员工资、住宿、办公相关费用等，是郭靖支付的必要的营业成本，在系争房屋发生泛水倒灌影响营业时郭靖应及时采取措施减少办公相关费用的支出予以止损，且本院酌定月喜公司支付郭靖的补偿金163.8万元也足以弥补郭靖的上述损失，故郭靖要求月喜公司支付上述费用的诉讼请求，依据不足，不予支持。(10)关于判令月喜公司赔偿郭靖支付的律师费6万元、公证费6,000元、鉴定费197,200元、中介费10万元、预期利益损失50万元等损失。本院酌定月喜公司支付郭靖的163.8万元补偿金足以弥补郭靖的上述律师费6万元、公证费6,000元、鉴定费197,200元、中介费10万元、预期利益损失50万元等损失，故郭靖的上述诉请，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司与被告(反诉原告)郭靖签订的关于上海市浦东新区小南码头路XXX号(目前门牌号为浦明路XXX号)内3号楼部分底层、二层房屋的《房屋租赁合同》于2019年1月7日解除；二、被告(反诉原告)郭靖于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司2018年6月1日起至2019年8月15日止按月租金39万元及月物业管理费20,500元的30%的标准计算的租用费及物业管理费；三、原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)郭靖保证金862,050元；原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司没收郭靖支付的其余保证金369,450元；四、原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郭靖补偿金163.8万元；五、原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郭靖装修损失5,969,357.50元；六、驳回原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司的其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)郭靖的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42,804元，由原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司负担18,733元，被告(反诉原告)郭靖负担24,071元;反诉案件受理费59,612元，原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司负担35,543元，被告(反诉原告)郭靖负担24,069元。房屋质量鉴定费46,000元，由原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司负担32,200元，由被告(反诉原告)郭靖负担13,800元。房屋装修审价费152,200元，由原告(反诉被告)上海月喜健康管理有限公司负担106,546元，由被告(反诉原告)郭靖负担45,654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟高飞审 判 员  秦冬红人民陪审员  高寅弘二〇二〇年四月二十七日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。