山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初4285号原告：青岛杨家上流工贸股份有限公司，住所地青岛市李沧区杨家上流村，统一社会信用代码：91370200725559186N。法定代表人：杨臻先，职务董事长。委托诉讼代理人：毕佳德，男。被告：李雪峰，女，1983年12月5日出生，汉族，住所地青岛市黄岛区。原告青岛杨家上流工贸股份有限公司与被告李雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毕佳德、被告李雪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法认定原告单方面终止与被告签订的商业网点租赁协议有效；2、判令被告立即返还其租赁的青岛市李沧区广水路19号世园美墅小区五号楼一至四层及楼下商业网点房（以下简称涉案房屋）；3、判令被告立即支付自2014年9月1日至本协议解除之日止的房屋租赁费共计2750000元，并支付违约金30万元（每年6万元，共计30万元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年7月6日就涉案房屋签订商业网点租赁协议。协议约定，租赁期间自2014年9月1日至2022年8月31日共计8年，年租金60万元，第一年租金于2015年12月31日前一次付清，余款按年支付，被告须于每个年度租赁期满前提前一个月一次性支付下一年租赁费，如逾期付款，原告有权立即终止合同，收回房屋，被告应按本协议年租金的百分之十支付原告违约金。被告在租赁经营期间自2014年9月1日起仅支付租赁费250000元，至今共计欠缴房租已达275万元，经原告与被告多次协商，被告承诺于2019年4月25日最终还清欠缴房租，否则承担违约责任。期限到期后，原告依据双方协议约定于2019年5月6日向被告送达终止合同通知书，通知被告自收到该通知之日起合同立即终止，并于7日内收回该租赁房屋，屋内物品由被告自行清退。但被告至今拒不交房，亦未支付所欠租赁费，请求法院依法判若所请。被告辩称，其已向原告支付房租30万元，而不是25万元；该房屋并未交付给我，而是2014年5月份租给梦之家酒店，请求法院驳回对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人对以下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提交青岛市李沧区九水路街道办事处杨家上流社区居民委员会证明一份、青房地权市字第2×**房地产权证一份、房屋建筑工程竣工验收备案表（青建竣备字）第2017-82号一份、记账凭证两份、承诺书一份，李雪峰提交的特种设备使用登记表一份、电梯检验报告一份、电梯信息表一份、电梯出厂报告一份。有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交商业网点租赁协议一份，证明其公司与被告于2014年7月6日就涉案房屋签订商业网点租赁协议，约定租赁期间自2014年9月1日至2022年8月31日共计8年，年租金为60万元。被告称，该合同是原告称要规范化管理网点房，仅要求其在最后一页签字，其对前面的内容不清楚，对方承诺之前双方签订的合同依然有效。被告提交租赁期限自2014年6月1日至2029年5月31日的租赁合同两份，证明房屋承租人是梦之家酒店，不是被告个人。原告对该租赁合同的真实性有异议，称该证据系伪造，公章怎么盖的不清楚。2014年至2015年社区的合同版本都是统一格式，不是该形式。该合同全部都是被告填写，社区的合同都是单位财务或主管人员填写，不可能让别人填写。该合同上面出现的门牌号是广水路19号，该门牌号在派出所登记的时间是2017年4月27日，与签合同时间有差异，是被告补签的。梦之家酒店于2015年1月25日办理好的营业，该合同是2014年5月8日签订，该公章也属于私刻，该两份合同的租金共计62万元，而其提交的合同租金为60万元，其公司不可能放弃高租金的协议去起诉，与正常逻辑不符。其公司与被告签订合同只允许被告自己经营，若对方与其他公司合伙经营，属于对方违约。被告对原告提交的租赁协议中其签字的真实性无异议，且被告2016年8月16日签署的承诺书载明的租金起算日期与该合同一致，对该租赁协议本院予以采信。原告对被告提交的租赁合同不予认可，且被告认可合同中的内容均是其书写，而签订合同时梦之家酒店尚未注册成立，广水路19号亦未正式登记，因此，该合同内容存在后来添加的可能性。另即便被告提交的租赁合同真实，因原告提交的租赁协议签订在后，对于两份合同不一致的内容，亦应当以签订在后的租赁协议为准。2、原告提交建设工程竣工验收、单体验收审查意见书，证明2014年3月25日工程验收合格，2014年7月30日规划验收合格可以入住；提交企业信息公示一份，证明梦之家酒店成立时间是2015年1月5日；提交门牌号证明一份，证明2017年门牌号才成立备案；提交同时期网点租赁协议一份，证明在2014年至2015年期间，社区所有商业网点或出租房全部是统一格式、统一书写、统一版本。被告对上述证据的真实性和证明事项均不予认可。原告提交的建设工程竣工验收、单体验收审查意见书、企业信息公示、门牌号证明，虽被告不予认可，但系盖章原件，本院予以采信。杨家上流提交的同时期网点租赁协议，与本案没有关联性，本院不予采信。3、原告提交通知一份，照片两张，彩信一份，与被告微信聊天截屏打印件一份，证明因被告逾期付款，原告依据协议约定于2019年5月6日以微信送达、租赁经营场所留置送达、彩信通知等形式向被告送达租赁协议解除通知书，通知被告正式解除合同。并要求被告收到该通知之日起7日内收回该房屋，上述期限被告可自行清退相关可移动物品和设备，逾期视为自动放弃，由原告自行处置，造成的损失由被告自行承担。被告对照片的真实性无异议，称是涉案租赁场所，但其本人没有看到过通知。彩信显示的号码是其手机号，但其没有看到该条彩信，5月13日接到酒店店长通知说酒店被断水断电一直到现在。被告对照片的真实性无异议，本院予以采信。被告认可彩信显示的号码系其手机号，故对彩信本院予以采信。4、被告提交录音光盘一份，称其曾要求交房租，但对方以有事未收。原告对证据的真实性无异议，但称该系被告与毕鹏德的对话，并不能说明其交了房租。5、被告称，2014年5月份，被告将涉案房屋租给梦之家酒店，但未按约定时间交付房屋，电梯亦迟延两年安装，当时与社区交涉，社区承诺折抵租赁费。租赁时，涉案房屋尚未安装好门窗及公共区域设施，仅仅建筑好了，连毛坯都不算，未建完的部分对方要求其自己安装，承诺折抵租赁费。采购好的瓷砖也都被拉走，当时也承诺折抵租赁费。其按照酒店客房标准装修了100间，原告于2015年1月份拆除一间用于小区的消防设备间，当时承诺按照装修5.5万元的标准折抵租赁费，并承诺根据实际经营情况计算这间客房在租赁期间产生的效益折抵租赁费。网点有400平，共五间，原告于2017年初使用拐角处的一间网点房，约40、50平方米，用作兰花雨中介，该房子原告使用之前其对外出租一年租金是2万元，该网点房的租金、水电费都没有支付，都挂在其账上。原告称，关于被告所称同意折抵租赁费，原告从未承诺，也没有书面证明。关于装修问题，涉案房屋的设计用途是办公用房，被告用于酒店经营，与原设计方案完全改变，是对方自愿承受的装修，原告不承担责任。消防设备间是整个小区的人防、消防中控室，不属于5号楼，不在租赁范围内，被告强行占用该房作为客房，消防检查时被强制拆除。关于拐角处的网点房，原告没有使用该网点。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：1、青岛市李沧区九水路街道办事处杨家上流社区居民委员会是李沧区广水路**的房地产权利人，该居委会在该土地上建设了青岛市李沧区广水路19号世园美墅小区5号楼。2014年7月1日，该居委会委托原告对外出租经营使用涉案房屋，委托对外出租经营期限为2014年7月1日至2022年9月30日。2、2014年7月6日，原告与被告就涉案房屋签订商业网点租赁协议一份，约定，原告将涉案房屋租赁给被告用于经营宾馆使用，面积3203.34平方米，租赁期间自2014年9月1日至2022年8月31日共计8年，年租金60万元，第一年租金于2015年12月31日前一次性付清，余款按年支付，被告于每个年度租赁期满前，提前一个月一次性支付下一年租赁费，如逾期付款，原告有权立即终止合同，收回房屋，被告按年租金的百分之十支付原告违约金。3、原、被告一致确认，原告于2014年9月1日将房屋交付被告。被告按照都市118酒店标准对房屋进行装修后进行经营。涉案房屋的电梯安装时间是2015年8月6日。4、2016年8月16日，被告签署承诺书一份，载明，本人被告因租世园美墅小区5号楼经营宾馆用，长期没向社区缴纳租金，扰乱了社区的正常经济秩序，本人承诺在2016年10月30日前向社区缴纳2014年9月1日至2015年8月31日房屋租金30万元，如果到期交不上甘愿接受社区的停电停水及任何处罚。5、被告于2016年10月31日向原告支付租金15万元，于2016年11月30日支付租金10万元，于2017年5月5日支付5万元。剩余租金未支付。6、2019年5月6日，原告通过微信、彩信和到涉案房屋留置送达等方式向被告送达解除协议通知。7、经现场勘验，涉案房屋四楼有标准客房30间，三楼、二楼各25间，一楼20间，其中一楼8110号房间现作为消防中控室由社区使用，未作为客房使用。四个楼层地面走廊均铺有地毯，墙面为墙纸装修，客房分为标准间和大床房，均为独立卫生间，配置有床，空调一台、电视一台、电话一部，桌椅一套，大厅装饰为都市118连锁酒店标准地砖、壁纸、中央空调。一层西部外接网点五间，最左侧一间被告用作仓库，左侧第二间为兰花雨中介，左侧第三间被告租给力闯骑士团，最右侧两间标牌为都市优品、排骨米饭，被告用做餐厅。整栋楼无水无电。本院认为，原告与被告2014年7月6日就涉案房屋签订的租赁协议是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方协议约定，年租金60万元，第一年租金于2015年12月31日前一次性付清，余款按年支付，被告于每个年度租赁期满前，提前一个月一次性支付下一年租赁费，如逾期付款，原告有权立即终止合同。因被告至今仅支付租赁费30万元，截至2019年5月6日，被告欠付原告租赁费251万元（60万元×4+60万元÷12×8+60万元÷12÷30×6-30万元），故本院认为，原告于2019年5月6日向被告送达解除通知解除双方之间的租赁合同，符合双方合同约定及法律规定，本院予以确认。租赁合同解除后，承租人即被告应从涉案房屋内迁出并将房屋交还原告。鉴于被告租赁房屋作为宾馆使用的搬迁难度，本院认为搬迁期限以30日为宜。被告欠付原告合同履行期间的租金251万元，应当向原告支付，原告主张被告支付该期间的房屋租赁费275万元，本院部分予以支持。原告要求被告支付违约金30万元，但未向本院补缴诉讼费，本院不予处理。合同解除后，若原告同意利用被告对房屋进行的不可拆卸的装修装饰，应在利用价值范围内给被告以适当补偿，双方对此可另行处理。关于被告主张，原告曾承诺就其迟延安装电梯、为铺设瓷砖及公共区域设施、拆除一间客房用作消防间、拐角处网点房另租他人等折抵被告租赁费的问题，原告不予认可，被告未提交证据予以证明，对被告上述主张，因证据不足，本院不予支持。关于拐角处网点房，因原告已向被告交付，且原告否认另租他人，则如存在他人占用情况，被告可另行主张相关权益。关于被告主张原告系将房屋租赁给梦之家酒店使用，其不应当承担责任的问题。本院认为，与原告签订合同的系被告，合同签订时，梦之家酒店尚未成立，被告无证据证明签订合同时，原告明知合同相对方为梦之家酒店，因此，对被告该主张，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告青岛杨家上流工贸股份有限公司与被告李雪峰就青岛市李沧区广水路19号世园美墅小区5号楼一至四层及楼下商业网点房签订的《商业网点租赁协议》于2019年5月6日解除；二、被告李雪峰于本判决生效之日起30日内将上述房屋腾出并返还原告；三、被告李雪峰于本判决生效之日起10日内给付原告2014年9月1日至2019年5月6日期间租赁费251万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28800元（原告已预交），由原告负担200元，被告负担26880元，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告26880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  刘鲁青人民陪审员  赵月华二〇二〇年四月十五日法官 助理  王晓晓书 记 员  闫 宁