上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3052号原告(反诉被告)：上海仓桥资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈宗梅，执行董事。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海恰尔思游艇有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：崇建勋，董事长。委托诉讼代理人：吴妹珍，女，系该公司股东。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。原告上海仓桥资产经营有限公司与被告上海恰尔思游艇有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，于2018年6月8日作出(2016)沪0117民初17352号民事判决。之后，被告不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2019年1月23日以原判决认定基本事实不清为由裁定撤销了上述一审民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月21日立案重审后，依法另行组成合议庭进行审理。期间，经本院释明，原告变更了诉请；被告提起了反诉，本院依法予以受理。后依被告申请，本院通过上海市高级人民法院摇号委托鉴定机构对涉案相关问题进行鉴定。鉴定意见书出具后，本院组织双方当事人进行了质证，并于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾叶青，被告的委托诉讼代理人吴妹珍、于荣到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限四个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年3月31日签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》于2015年9月1日解除；2.被告将位于上海市松江区永丰街XXX委会黄浦江边的生产车间、办公楼、码头(毛竹港深水码头)、场地、农用地等租赁物恢复原状后返还原告；3.被告支付截至2015年8月31日拖欠的租金1,349,166.67元(人民币，下同)；4.被告支付自2015年9月1日起至上述租赁物实际返还之日止的使用费(按每年139万元的标准计算，暂计至2016年3月31日为810,833.33元)；5.被告支付违约金30万元。事实和理由：2012年3月31日，原告取得授权后与被告签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》，约定被告向原告承租位于上海市松江区永丰街XXX委会黄浦江边的生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米、毛竹港深水码头、场地30亩、农用地18亩，租期自2012年4月1日至2020年6月30日，其中后五年租金上浮额度另行商定，之前年租金139万元，每季度支付一次，先付后用；每拖延一天则按应付额的千分之一支付滞纳金，逾期30天不付则原告有权解除合同，并由被告另行支付违约金30万元等。原告按约履行合同，但是被告始终未能履行足额支付租金之义务，截至2015年7月31日被告已拖欠租金246.50万元，原告于2015年8月26日向被告发函要求其支付，被告收函后仅支付50万元，后续租金及使用费亦未再支付。原告为此曾于2016年3月22日起诉至本院要求解除合同，后撤诉。故原告诉至本院请求判如所请。诉讼过程中，经本院释明合同无效后，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2012年3月31日所签《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》无效；2.判令被告将位于上海市松江区永丰街XXX委会黄浦江边的生产车间、办公楼、码头(毛竹港深水码头)、场地、农用地等租赁物恢复原状后返还原告；3.判令被告向原告支付至实际返还上述租赁物之日止的占有使用费(其中，截至2015年8月31日的使用费为1,349,166.67元；从2015年9月1日起，按每年139万元的标准计算，暂计至2016年3月31日为811,150.69元)。被告辩称，租赁物欠缺合法性，故涉案合同无效。据此，关于租赁物返还，一则，由于原审期间原告将系争场地上由被告所建四幢建筑物拆除两幢后，已取得场地控制权。被告仅是派驻人员留守，目的也仅是及时了解租赁物动态，鉴于被告并未实际控制租赁物，故不存在返还。二则，原审期间被告就曾表示，并非不愿意返还租赁物，而是顾虑一旦返还，租赁物上被告所为之添附即存在灭失风险，徒增被告维权困难，故当时被告曾提出由双方共同对该添附做适当固定后返还租赁物，但终未实现。三则，2019年6月5日所有建筑物被有关部门强拆，已无恢复原状之可能及必要。关于使用费，不同意原告的主张。其一，关于生产车间及办公室，合同约定面积为2,750平方米，但实际仅有2,200平方米，面积误差对应的租金应予扣除，即实际应按每年44万元(合同约定租赁费每年55万元)的标准计费。其二，关于场地，合同约定场地面积为30亩，租赁费每年48万元，但实际上被告在场地上搭建房屋仅占用面积2,136平方米，故相应使用费应按每年51,264元计算。其三，关于码头及农用地，一则原告没有合法租赁凭证，码头岸线无经营许可，二则原告无农用地的合法出租资格，且农用地主要用于绿化，位于厂区之外。总之，码头及农用地不应收取使用费。其四，使用费的计取期间应为2012年3月底至2017年3月底。理由：2017年4月1日被告就收到政府部门勒令停止经营的告知书，事由是被告未通过环评，但主要原因是原告无法提供涉案场地的产权证及出租凭证。综上，被告认为五年间应付使用费合计2,456,320元，而被告实际已付340万元，据此，不但被告无需再付使用费，而且原告尚应返还943,680元。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告之间于2012年3月31日所签《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》无效；2.判令原告返还已收取的占有使用费943,680元；3.判令原告赔偿原告损失8,746,015.61元。事实和理由：自租赁关系建立至今，原告始终无法提供租赁物的合法权利凭证，致使被告无法实现生产经营之租赁目的并遭有关部门调查，2017年4月1日被告被迫停业。鉴于双方之间的租赁合同依法应属无效，一则，基于前述理由，原告应返还使用费943,680元；二则，无效过错皆在于原告，理应由其赔偿被告各类损失：1.装修改造费用损失；2.扩建费用损失；3.排污纳管费；4.码头建造费用损失及因原码头岸线不能使用而另租码头产生的租金差价损失。针对被告的反诉，原告辩称，首先，对合同无效无异议。其次，不同意被告其余诉请。双方之间系租赁关系，原告已按约交付租赁物，被告也已实际开展经营，理应参照合同约定支付使用费。被告一无证据证明其租赁目的无法实现，二无证据证明其就该问题向原告提出过异议，故其主张的使用费计算方式明显缺乏依据；要求原告赔偿损失亦缺乏依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：(一)2011年3月19日，案外人上海建中混凝土有限公司与上海市松江区永丰街道办事处签订《捐赠协议》约定：上海建中混凝土有限公司将位于上海市松江工业区玉树路底、“东至黄浦江(毛竹港)、南至黄浦江、西至陆勇队农田、北至新江机械厂”范围内的、资产账面净值为7,503,749.25元的地上建筑物、道路与绿化折价按照1,662,678.25元的金额捐赠给上海市松江区永丰街道办事处(以下简称永丰街道办事处)。鉴于上海仓桥经济联合总公司、上海松江毛竹港深水码头已经代永丰街道办事处接收并验收了本协议项下的捐赠物且未提出任何异议，因此捐赠协议项下的交付义务已经完成履行完毕。(二)2010年5月8日，上海市松江区永丰街XXX委员会(以下简称薛家居委会)作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》，约定：1.甲方将座落于永丰街XXX委会黄浦江边的厂区、厂房、码头、土地租赁给乙方使用的有关事宜达成一致，租赁区域概况：现有建筑——生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米，码头——毛竹港深水码头，场地一块30亩，农用地18亩，自来水接口按现状交付乙方租赁使用(乙方租赁用途为游艇生产总装)，用电由乙方向供电部门申请，费用由乙方承担，甲方协助配合。2.租赁期限为10年，10年租约为5+5年，前五年租金在原状态情况下不变，后五年租金在原有基础上上浮，上浮额度另行商定，租金自2010年6月1日起算，免租期为一个月，在租赁期5年内甲方积极向有关部门申请，在政策允许情况下征得甲方同意后建造厂房，具体建造厂房的投资方式、租赁方式、租金等相关事宜双方另行协商议订。3.甲方应在本协议生效之日向乙方交付租赁房屋、码头、场地、农田(双方约定，办公楼甲方与乙方共同使用至2010年12月31日)。4.租金：生产车间等辅助建筑面积约2,750平方米，租赁费55万元/年，码头租金35万元/年，场地租金48万元/年，农用地租金为1万元/年；合计139万元/年。5.自本协议签署之日起，签约10天内支付70万元，之后按每季度支付租金。6.乙方未按本协议规定时间支付租金和土地租赁费、或上款约定费用的，则每拖延一天，应按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；若乙方逾期三十天仍不付款的，则甲方有权立即收回出租给乙方的所有一切，自行终止双方间的租赁协议关系。届时，乙方必须另向甲方支付30万元的违约金。7.在不影响物业结构的前提下，乙方可以根据生产管理的需要自行筹资对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先须将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后方可实施改扩建行为，但所有改建费用均由乙方予以承担。8.租赁期届满，或租赁期非因本条第3款规定情况而提前终止时，乙方必须立即将厂房和土地恢复原状(正常损耗除外)后归还甲方，如乙方不将厂房和土地恢复原状的，必须承担恢复原状的费用。9.租赁期间，非因本协议规定情况，甲方不得单方要求提前解除本租赁协议，否则应按违约论处，甲方除应向乙方支付十万元违约金外，还应赔偿乙方在租赁期间添置的财物损失及物资搬迁损失等。2010年5月12日，薛家居委会作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁(补充)协议》，约定对《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》补充如下：甲方使用办公楼期间租金(计算方式)=甲方实际使用面积平方米×每平方米租金×实际使用天数；关于毛竹港码头办理年检手续、费用由甲方承担；关于乙方承租的18亩农业用地只限种植草坪绿化，协议到期后所有地上物、绿化无偿归甲方所有；以上补充条款与2010年5月8日签订的租赁协议具有同等法律效力等。(三)2012年3月30日，由永丰街道办事处、薛家居委会、上海仓城农业发展有限公司与上海松江毛竹港深水码头向原告授权将位于上海市松江区永丰街XXX委会黄浦江边的生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米(产权属于上海市松江区永丰街道办事处)、毛竹港深水码头(产权属于上海松江毛竹港深水码头)、场地30亩及农用地18亩(产权属于薛家居委会，后划归于上海仓城农业发展有限公司)等对外出租并收取租金。(四)2012年3月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》，约定：1.甲方将座落于永丰街XXX委会黄浦江边的厂房、码头、场地租赁给乙方使用的有关事宜达成一致，租赁区域概况：现有建筑——生产车间、办公楼等辅助建筑面积2,750平方米，码头——毛竹港深水码头，场地30亩，农用地18亩，自来水接口按现状交付乙方租赁使用(乙方租赁用途为游艇生产总装)，用电由乙方向供电部门申请，费用由乙方承担，甲方协助配合。(原被告均确认该租赁协议项下的码头、厂房、厂区、办公楼等全部租赁区域均位于上海市松江区永丰街道建丰路XXX号，故为行文便利，上述租赁区域统称为“建中路XXX号场地”)。2.租赁期限分二个阶段，第一个阶段自2012年4月1日起至2015年6月30日止，租金按协议第四条计算；第二个阶段自2015年7月1日起至2020年6月30日止，租金在原有基础上上浮，上浮额度另行商定。租金自2012年4月1日起算。3.甲方应在本协议生效之日向乙方交付租赁房屋、码头、场地、农田。4.租金：生产车间等辅助建筑面积约2,750平方米，租赁费55万元/年；码头租金为35万元/年；场地租金为48万元/年；农用地租金为1万元/年；合计139万元/年。5.自本协议签署之日起，签约10天内支付347,500元，之后按每季度支付租金，先付后用，乙方自收到甲方开具的发票后七个工作日内支付。6.乙方未按本协议规定时间支付租金或上款约定费用的，则每拖延一天，应按应付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；若乙方逾期三十天仍不付款的，则甲方有权立即收回出租给乙方的所有一切，自行终止双方间的租赁协议关系。届时，乙方必须另向甲方支付30万元的违约金。7.在不影响物业结构的前提下，乙方可以根据生产管理的需要自行筹资对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先须将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后方可实施改扩建行为，但所有改建费用均由乙方予以承担。8.租赁期届满，或租赁期非因本条第3款规定情况而提前终止时，乙方必须立即将厂房和场地恢复原状(正常损耗除外)后归还甲方，如乙方不将厂房和场地恢复原状的，必须承担恢复原状的费用，除非经甲方同意后乙方留下的财物，归甲方所有，甲方无须向乙方给予任何经济补偿等。9.租赁期间，非因本协议规定情况，甲方不得单方要求提前解除本租赁协议，否则应按违约论处，甲方除应向乙方支付十万元违约金外，还应赔偿乙方在租赁期间添置的财物损失及物资搬迁损失等。同日，2012年3月31日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《码头、厂区、厂房、办公楼租赁补充协议》，约定对《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》补充如下：关于毛竹港码头办理年检手续，由甲方负责，所产生的年检费用由甲方承担；关于乙方承租的18方农业用地只限种植草坪、绿化，协议到期后所有地上物、绿化归甲方所有；关于厂区内外排污纳管事宜所产生排污纳管工程费用经双方协商，厂区内由乙方承担，厂区外由甲方承担，具体排污纳管工程费用总计为22万元，目前乙方已全额付款。经工程部门核算和甲乙双方协商，厂区外为12万元，厂区内为10万元，由甲方承担的费用付款方式由甲乙双方协商，经协商甲方所承担费用在租赁费中扣除；以上补充条款与2012年3月31日签订的租赁协议具有同等法律效力。(五)本院曾于2017年2月17日前往本案系争的建中路XXX号场地进行现场查看，建中路XXX号场地亦为2010年5月8日《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》项下的租赁标的物，同时对建中路XXX号场地上的现有建筑、设施、场地、绿化进行了确认。建中路XXX号场地上农用地、场地、码头如合同约定，被告在承租后在场地上了搭建了若干半封闭式彩钢瓦车间等，原生产车间、办公楼等尚在。另外，2019年5月17日，本院再次查看现场，并拍摄了照片及视频。(六)关于原被告之间的租金争议的来往：1.2015年1月20日，原告向被告送达《催款告知书》，载明截止到2015年1月20日，被告拖欠原告2013年部分租金1,232,500元及2014年年度租金1,390,000元，合计2,622,500元，要求被告在1月31日前结清。被告在《催款告知书》下的《催款告知书回执》上盖章签收。2.2015年3月25日，被告向原告出具情况说明称：于3月10日收到房租费用催缴通知，被告2014年总计支付1,350,000元，但因为市场不景气、无法及时收回货款等原因导致无法按时付款且欠款尚多并致歉，同时列明还款计划为：4月底支付20万元、6月底支付50万元、9月底支付50万元、11月底支付50万元。3.2015年8月26日，原告向被告寄送《敦促函》称：截止到2015年7月31日，被告拖欠2013年租金3.25万元、2014年全年租金139万元以及2015年1月至9月到期应付租金104.25万元，总计拖欠246.50万元，原告曾多次催款但是被告仍欠款数额巨大，故要求被告在2015年8月底前一次性支付上述拖欠租金及支付后期到期租金。如被告未能按此履行，则原告将依法解除《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及补充协议并将追究相关民事责任。4.2015年10月31日，原告制作了租金结算情况表格，载明截止到2015年10月31日，被告应付租金为4,980,833元，被告自2013年8月6日开始至2015年10月20日通过转账9次共计支付租金290万元，故被告拖欠租金2,080,833元。被告在表格下方盖章确认上述金额并同意将原约定的“先开票后付款”改为“先付款后开票”。被告于2016年1月28日又再向原告支付租金50万元。原被告均确认自原被告成立租赁合同关系至今被告已付租金为340万元。5.被告表示之所以在上述催款告知书上签章或者提供情况说明是为配合原告财务审计需要，并不是因为被告对原告的主张表示认可，被告也通过向原告直接送达的方式对租赁房屋面积、码头年检问题提出过异议，被告提供的主要证据及意见如下：(1)被告称建中路XXX号场地内现有建筑面积实为2,200平方米，依据为永丰街道办事处城市建设管理科于2011年9月1日出具的《房屋产权证明》，该证明称：位于上海市松江区永丰街道建中路**的房屋，总建筑面积2,200平方米，建造于2002年11月，该房屋产权属薛家居委会所有。原告称该证明系原告用于办理工商登记所用，其上面的面积非实际面积。(2)被告提供了其于2013年5月7日向原告要求提供经年检后的岸线使用证申请书、于2015年3月25日对原告所做的情况说明(内容涉及建筑面积差异问题、港口岸线使用证年检问题以及申请建造厂房)、于2015年10月31日所做的补充说明(表明被告愿意配合在租金结算情况表上盖章，但是要求原告承诺安排相关部门人员就面积差异问题及港口年检问题开会协商等)，被告称上述申请及说明系当面交给原告工作人员但没有签收材料，但是原告对此表示称没有收到过。(3)被告提供了重新核发港口经营许可证的通知、毛竹港深水码头换证情况汇报，证明涉案码头的使用需要岸线使用证及港口经营许可证，但此前的港口经营许可证已于2010年10月1起失效，此后原告并未办理有效期延展手续，导致码头不能使用。被告还称，涉案码头本就是临水的一块空地，其承租后投入资金建造了码头设施，但由于缺乏港口经营许可证，船舶无法停靠，故被告也未实际使用。对此，原告称，该两份材料系该案原二审中由其提交，证明目的在于原告已将码头交付被告；且情况汇报中载明，原告将码头交付被告之时，设施及证照齐全，但此后被告对码头进行了改动，拆掉了设施，使其变成了一块空地，遂导致许可证无法办理续期。被告称码头原本就是一块空地与事实不符，毕竟原告交付被告之时，该码头许可证尚存续。(4)关于排污纳管费，被告在审理中提供了6张工程款发票，开票时间分别为2012年至2013年的不同月份，总金额合计22万元，金额为一张7万及5张3万元。原告称6张发票中5张发票开票时间均晚于原被告签订租赁协议的日期，且无法确认上述发票是否为排污纳管费。原告愿意承担约定的排污纳管费，但是被告始终未提供相应的发票给原告故原告没有支付。6.本案中，关于使用费。被告主张仅应算至2017年3月31日，并提供(2019)沪0112行初80号行政判决书，以证明原告对涉案场地进行拉电，街道办事处查封了部分设备，导致被告无法经营。原告不认可其证明目的。为反驳被告主张，原告提交2017年1月至2019年4月期间被告的电费账单，以证明被告仍在经营使用租赁物，被告对该证据的真实性无异议，但指出，一则，上述行政判决书已确认永丰街道办事处对被告生产经营场所电表箱予以查封的行政行为违法，二则，被告电费从2017年10月起开始有明显下降，也足以说明问题，原告不能仅凭有电费产生就推定被告仍在经营使用，被告与供电单位之间签订有最低用电量的合同，即使每个月用电量未达到最低用电量，也应支付最低用电量的电费。这也是每月电费相差不多的原因。(七)原告以被告未按期支付租金为由要求解除租赁协议于2016年3月22日向本院提起诉讼，后于2016年9月13日撤诉。原审审理中，为查明土地性质、房屋情况等，本院先后向上海市松江区规划和土地管理局、永丰街道办事处去函。上海市松江区规划和土地管理局于2017年4月7日复函：“该土地性质为集体所有，在集中建设区外控规未覆盖，不属于基本农田，权利人为仓桥资产公司。该土地未办理征地手续，也未向我局申办过建设工程规划许可证”。上海市松江区规划和土地管理局于2018年3月8日复函：“函中地址松江区永丰街道办事处建中路XXX号地块土地性质为集体土地，权利主体为永丰街道办事处。该地块不占用基本农田，位，位于**域，在《上海市松江区永丰街道郊野单元014-2020)》中(沪规土资乡[2014]881号文批复)该地块为远期减量化工业用地。系争土地未被征收，函中系争土地上的原有建筑在1996年建成，未办理建设工程规划许可证。”永丰街道办事处于2018年5月15日回复情况说明称：“1、关于建中路XXX号隶属行政辖区的演变：1984年2月，“仓桥人民公社”改名“仓桥乡人民政府”；1994年7月撤乡建镇，即撤仓桥乡，建仓桥镇；1998年6月松江撤县建区，2001年1月撤销仓桥镇建制，建立松江区人民政府永丰街道，即本街道。2、关于1996年是否制定城乡规划的问题：按照有关规定，1996年应对仓桥镇(即现在的本街道)隶属的行政辖区进行城乡规划，但现没有查到有关1996年本街道隶属行政辖区的城乡规划及城市规划资料，因此该年度仓桥镇应没有制定相关城乡规划及城市规划。”审理中，双方均确认租赁物中的建筑物无产证，亦无建设工程规划许可证。本院遂结合案情释明合同无效，并告知双方可就合同无效后果之处理变更诉请或提起反诉。随后，原告变更了诉请，被告提起了反诉。(八)关于租赁物返还：2018年11月14日，在原二审法院给双方所作调查笔录中，审判员询问被告“根据现场查看情况及上诉人自述，上诉人已停止经营，无论是主张无效还是解除，都涉及返还租赁物，继续占有会导致损失扩大，是否考虑先返还房屋？”被告回答：“还未决定是否现在返还”。本案审理中，结合双方对房屋占有使用现状之陈述，本院亦释明由双方及时办理返还租赁物之交接，以免损失扩大。审理中，被告陈述，2019年6月5日其公司员工被莫名赶出，所有建筑物及厂房中的设备、办公家具、行车、仓库中所有库存原材料等全部被拆除、损毁或不知去向，被告遂报警，但警方称此举是政府行为。据此，被告主张，从2019年6月5日起，租赁物已完全不在其控制之下，而是已由原告收回。原告对此不予认可，并称，上述事件系相关政府部门联合执法，并非原告所为，且原告在获知相关信息后，已事前多次书面函告被告。此外，被告所谓的财物不知去向亦不属实，据原告了解，被告在接到原告通知后已派人将现场主要物品搬离，现场遗留物仅是一个大型游艇模具，原告也已多次通知被告移走。此外，还有一些油漆之类的物品，鉴于经通知后被告仍未搬离，原告考虑到安全问题已移至他处存放。2019年12月20日本院组织双方进行证据交换时，被告明确其已没有物品遗留在租赁物内，但原告称大型游艇模具处理需要产生较大费用，故坚持认为被告应就此作出处理。对此，被告再次明确，场地内已无被告的财物,也未留下对其尚有价值的物品。原告则坚持认为该游艇模具属于被告遗留在现场的有用物品，为此，原告提供2019年6月5日其向被告所发关于要求完成现场清理工作的紧急通知函、原、被告员工2019年6月8日至8月2日期间的短信记录及2019年12月20日拍摄的现场照片为证，并认为，不能单凭被告所作放弃权利之陈述就认定租赁物已返还。但被告则称该模具属损毁物，对其已无价值。(九)本案中，依被告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司就被告对租赁物所作之相关添附进行司法鉴定。鉴定机构于2019年9月24日出具鉴定意见书及折旧计算说明，载明：1.新建及装修工程项目所涉造价为5,129,642.82元(无争议部分)，经折旧，现值为2,201,065.17元；2.有争议部分所涉造价为2,174,159.65元，经折旧，现值为1,406,357.79元。本院遂组织双方进行了质证。对此，原告所提主要异议及鉴定机构的回应如下：1.一则，就鉴定说明第2点所述被告提交的“施工图纸”，2019年5月17日现场测量时，被告并未提交。此后，通过鉴定机构向原告出示的该图纸并非建筑施工意义上的施工图纸，故原告对此提出质疑。二则，鉴定说明中所谓“详细施工时间”，鉴定机构采纳被告单方陈述，原告对此有异议；鉴定机构认为原告应负推翻被告陈述之举证责任，原告难以认可。三则，原告认为应根据合同约定的租赁期限来计算残值方属正确，鉴定机构的折旧算法有误，应予纠正。鉴定机构认为鉴定意见书已对上述异议作出回应，无需赘述。2.就新建3、4、6，在现场测量前均已作为违章建筑被拆除，不应纳入计算。鉴定机构称，现场测量时该三幢建筑确实已不存在，相关鉴定意见系根据被告提供的照片所作，故列入争议项。3.一则，码头在被告租赁前就已存在，被告只是在码头边上的河道里放置了一部分固定设施，况且码头上原有的两台大型吊机也被被告无故拆除，故对码头项目计费有异议。二则，室外场地原先就有，被告承租后仅对沿码头部分区域进行了加固，且痕迹可辨，故对该项计费有异议。鉴定机构均称其系根据现场情况进行测算。4.就新建1、2，系彩钢板结构房屋，应不存在外墙涂料项目。鉴定机构称，现场踏勘时确实有涂料，故计入。5.鉴定机构认定办公楼的装潢全部由被告实施缺乏依据，其中的地板就是此前就有的；此外，二楼原有塑钢隔断，但被告未经原告同意擅自拆除，故对办公楼项目有异议。鉴定机构称其系根据现场情况进行测算，且审价过程中原告亦未对此提出过异议。被告所提主要异议及鉴定机构的回应如下：1.鉴定机构的折旧算法有问题。折旧期不合理，且审价对象系用于经营目的，原则上需考虑一定利润补偿。鉴定机构认为鉴定意见书对上述异议均已作出回应，无需赘述。2.存在多处漏项。鉴定单位称这些项目绝大多数均已计入，仅极少部分有所遗漏，会出具补充意见。3.装饰中地面的金刚砂未计入。鉴定机构称，因被告并未提供其采用金刚砂之凭证，故未计入。4.将有关项目错列入争议项。鉴定机构对此不认可。5.办公楼装饰中铝合金窗不应纳入鉴定范围。鉴定单位称会据实进行调整。结合当事人质证情况，鉴定机构于2019年12月25日又出具补充鉴定意见书及折价计算说明1，载明：1.新建及装修工程项目所涉造价为4,006,507.17元(无争议部分)，其中：(1)土建工程项目为3,421,860.29元；(2)装修工程项目为584,646.88元。2.有争议部分所涉造价为3,236,586.58元，其中，(1)土建工程项目为2,008,025.11元；(2)装修工程项目为1,228,561.47元。经折旧，得出相关现值为：1.无争议部分所涉造价的现值为2,131,105.92元，其中：(1)土建工程项目为2,090,917.52元；(2)装修工程项目为40,188.40元。2.有争议部分所涉造价的现值为1,473,281.61元，其中：(1)土建工程项目为1,407,193.46元；(2)装修工程项目为66,088.15元。对此，原告所提补充异议及鉴定机构的回应如下：1.2019年5月17日现场踏勘时，鉴定机构曾组织双方签订会议纪要及现场查勘记录，原告陈述了意见并记录其中。但鉴定机构对原告的部分意见存在误解，应予纠正。鉴定机构称，补充说明中已作出调整，将相关内容列入争议项。2.休息室装饰工程亦存在上述误解情形。鉴定机构称，该项目现值为274.55元，若列入争议项，可取该值。被告所提补充异议及鉴定机构的回应如下：1.现值应以更新重置的方式评估，鉴定机构鉴定方式不当。鉴定机构称，本案属造价鉴定，并非房地产评估。2.鉴定机构按2000定额进行套算以及装修工程按5年折旧均不合理。鉴定机构对此均不认同，称鉴定方式符合相关规范。3.鉴定机构并未提供造价对象的面积数据。鉴定机构称，建筑面积仅是考核指标，并非造价之必需。4.办公楼外的水泥平台属于漏项。鉴定机构称，现场踏勘之时，被告并未提出此项目，在初稿出具之后，被告才提出异议。鉴于被告称现场已不存在，仅有一些痕迹和照片，故已无法鉴定。5.安装工程中，被告曾提出有多处漏项，鉴定机构否认后，被告提出希望鉴定机构能够分项列明，以便被告复核，但鉴定机构并未分项列明。鉴定机构称无此必要，鉴定没有问题。6.厂房1中门窗更换和屋面原本就有，涉及金额为223,601.86元，不应纳入鉴定范围。鉴定机构称，现场踏勘时双方都认可将该项目列入。7.有争议部分存在诸多问题，主要为：(1)厂房1中夹层增加及加固，钢平台及吊车梁系被告建造，涉及金额为303,620.27元，不应纳入争议项；(2)室外场中的镀锌防护网鉴定单价为30.5元，比现价低很多，明显不合理；且防护网系被告建设，涉及金额26,306.25元，不应纳入争议项；(3)新建3、4、6，按建造时间及事实明显非原告所建，其中，新建3、4建造于2016年1月，2017年8月被要求拆除，涉及金额为732,304.45元；新建6于2010年12月建成，2017年7月被要求拆除，涉及金额为322,474.68元，均不应纳入争议项；(4)新建5交付时是一个无顶的车间，不存在动力电和照明电，被告承租后对结构进行加固，铺设电力系统并粉刷墙体，涉及金额为161,168.95元，鉴定机构应按实际情况作出区分；(5)食堂涉及金额为67,369.51元。该处原系混凝土公司的测试间，被告承租后改造为食堂，故不应将该费用纳入争议项。鉴定机构称，其无法对双方有争议的事实作出认定，只能结合现场勘查以及会议纪要中双方明确的意见展开鉴定，将现场可以固定的、双方无争议的项目列入无争议部分计费，将双方有争议的项目作为争议部分列明。以上事实，除当事人陈述外，主要由租赁协议、补充协议、授权书、捐赠协议、现场照片及视频、催款告知书、情况说明、敦促函、租金结算情况表、产权证明、申请表、民事裁定书、复函、发票、情况说明、调查笔录、行政判决书、电费账单、鉴定意见书、补充鉴定意见书及折价计算说明等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的涉案房屋，未经合法批准建造，对应的租赁合同应属无效。虽然该房屋只是租赁物之一部分，但根据涉案房屋在租赁物中所占比重，再结合被告的合同目的系游艇生产、总装，本院有理由相信，若没有该房屋，被告即不会承租涉案租赁物，基于此，宜整体认定原、被告之间签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及其《补充协议》无效。就合同无效的过错责任而言，原告明知涉案房屋未取得合法批准建造手续仍出租给被告，应承担主要责任；被告作为承租人，签约前未谨慎审查涉案房屋的相关情况，应承担次要责任。至于合同无效后果之处理，当围绕当事人各自诉请展开。针对本诉。首先，关于返还租赁物。原告要求被告恢复原状后返还，对此，鉴于双方对2019年6月5日租赁物发生的清场事件均予以确认，再结合双方对租赁物返还问题之表态，本院认为，可视为租赁物在2019年6月5日后的合理时间内已返还。虽然双方对现场是否存在被告的大件遗留物存有争议，但本院认为，根据减损规则并结合日常生活经验判断，租赁物可视为已返还，且相关建筑物已被拆除，无法恢复原状,故原告所提要求恢复原状后返还租赁物的诉请，本院不予支持。其次，关于使用费。原则上，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付实际占用期间的使用费。本案中，被告未及时返还租赁物，且经法院多次释明损失扩大的风险后，仍未在合理期限内返还，理应承担不利风险。但同时还应注意到，一则，被告举出行政判决书等证据证明其实际使用租赁物受到不利影响，应予考量；二则，被告基于保全添附物证据之需要未及时返还房屋，具有一定的客观合理性，且涉案纠纷经一审、二审到发回重审，历时较长，该因素亦应适当考量。综上，本院认为，结合已查明的租金支付情况，原告主张被告支付截至2015年8月31日的使用费1,349,166.67元，尚于法有据，应予支持，但应抵扣根据双方合意由原告承担的排污纳管费120,000元。至于2015年9月1日起的使用费，本院根据案情并结合上述事由，酌定被告应付使用费金额为3,200,833.33元。以上，被告应付原告使用费合计443万元。针对反诉。首先，被告要求退还多付的使用费，尚理据不足，且其并无证据证明其就租金或使用费多付一事此前曾向原告提出过异议，故本院难以支持。其次，就被告主张的各项损失。首先必须明确的是，根据相关司法解释之规定，房屋租赁纠纷中，装饰装修损失和扩建损失适用不同的裁判规则和衡量方法。前者中的现值损失可采“现存价值评估法”予以确定，即对纠纷发生时现存装修物进行工程造价鉴定，最终再依据过错进行责任分担；后者则以扩建物的造价费用加以衡量，一般可采用工程造价费用支出法即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建损失，最终亦根据过错分担责任。次之，本案中鉴定意见可作为衡量上述损失的重要参考。鉴定意见出具后，针对双方所提异议，鉴定机构或已合理吸收至补充鉴定意见中，或已给出合理解释，故本院对相关鉴定意见予以采纳。第三，就具体项目而言，对于装修现值损失，一则，在参考鉴定意见时，结合当事人质证意见，应将休息室装饰现值274.55元列入争议项。二则，就争议项，考虑到争议的主因系双方对装修情况各执一词，但均未能提供有力证据证明各自主张，本院遂结合案情及公平原则对该争议部分予以酌定。三则，关于过错分担，应采前述合同无效之过错情形。综之，关于装修现值损失，本院酌定由原告赔偿6万元。对于扩建、新建损失，一则，参考鉴定意见时，由于被告自认厂房1中有223,601.86元系原先所有，故本院将该金额予以扣减。至于争议项，结合本院两次踏勘之现场状况，本院认为被告之主张具有高度盖然性，故纳入损失衡量的参考范围。二则，虽然合同中约定改扩建费用由被告承担，但合同无效情况下，被告可将扩建费用适度纳入信赖利益损失加以主张，但同时还应考虑到，被告承租土地后自行扩建或新建，是基于自身利益需要，且其对无法办理合法审批手续应有合理预见，故原则上应对该损失承担主要责任；而原告对被告的扩建行为持允许放任态度，亦应就相关损失承担次要责任。综之，本院以鉴定意见为参考，统合案情酌定由原告赔偿208万元。以上，原告应赔偿被告添附损失合计214万元。至于被告主张的另租他处码头产生的租金差价损失，已超出了信赖利益损失的合理范畴，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海仓桥资产经营有限公司与被告(反诉原告)上海恰尔思游艇有限公司签订的《码头、厂区、厂房、办公楼租赁协议》及《码头、厂区、厂房、办公楼租赁补充协议》无效；二、被告(反诉原告)上海恰尔思游艇有限公司支付原告(反诉被告)上海仓桥资产经营有限公司使用费443万元；三、原告(反诉被告)上海仓桥资产经营有限公司赔偿被告(反诉原告)上海恰尔思游艇有限公司添附损失214万元；上述第二、三项相抵扣，被告(反诉原告)上海恰尔思游艇有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海仓桥资产经营有限公司使用费229万元；四、驳回原告(反诉被告)上海仓桥资产经营有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海恰尔思游艇有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,480元，反诉案件受理费39,814元，鉴定申请费125,260元，合计191,554元，由原告(反诉被告)上海仓桥资产经营有限公司负担99,642元(已付26,480元，余款73,162元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海恰尔思游艇有限公司负担91,912元(已付)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  庄 倩审 判 员  姚洪涛人民陪审员  蒋雪顺二〇二〇年四月三十日书 记 员  卢李霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。