广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0302民初255号 原告：李钟杰，男，1979年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。 原告：李欢（李钟杰之女），女，2002年7月14日出生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。 法定代理人：李钟杰，系李欢父亲。 委托诉讼代理人：卢宁华，广西桂成（桂林）律师事务所律师。 被告：桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区中隐路**，统一社会信用代码：91450302552296735F。 法定代表人：刘海峰，总经理。 委托诉讼代理人：石乘荣，公司员工。 原告李钟杰、李欢与被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭进行审理。原告李钟杰、李欢的委托诉讼代理人卢宁华，被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人石乘荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李钟杰、李欢向本院提起诉讼请求：1.被告支付原告未在规定期限取得房屋所有权证书至起诉之日违约金61003元，起诉之日至取得房屋所有权证书之日的违约金继续计算；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月5日，原告与被告签订《房屋征收协议书》，对原告位于象山区房屋征收并补偿置换，并约定，被告应当在安置房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告责任，原告不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，视为被告房屋未交付使用，按本协议违约责任第1条执行，即按《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条第（二）款执行。2017年2月9日，被告将安置房交付原告使用，依据协议约定，被告应于安置房交付使用后90个工作日，即2017年6月15日之前为原告办理权属登记，而被告至今未为原告办理权属登记，根据《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条第（二）款第一项规定：“1.选择产权调换且自行安排安置住房的，在过渡期内，每月按征收房屋评估价值的0.4％支付临时安置费。每套被征收房屋临时安置总计每月不足500元的，按500元给付，非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之日起按150％支付临时安置费。”根据双方签订的《房屋征收协议书》，原告房屋评估价值为338906元，从2017年6月15日被告逾期之日至起诉之日（2020年1月15日）逾期期限为30个月，被告应向原告支付违约金338906元×0.4%×30个月×150%＝61003元，从起诉之日至被告办理完原告权属登记之日的违约金应依据此公式继续计算。综上所述，请法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告的主张无事实和法律依据，本案是拆迁安置补偿合同纠纷，被告是否违约？怎样承担违约责任？应当按照合同的约定进行审查和认定，本案应按合同约定给付违约金。2017年2月9日，被告交付购房差价30038.52元，领取两个房屋钥匙，并签订了物业管理服务协议，2018年2月9日，依据原告与被告签订的房屋征收协议书第五条第四款、第五款规定，被告以交房屋钥匙给原告为准，一年内统一办理房产证土地证，交付给原告。被告未能依约在交付房屋一年内协助办理房屋产权的义务，根据《物权法》的相关规定，被告不具备办理房屋产权的职能，但办理产权负有协助义务，故被告继续协助办理房屋不动产权手续。对于原告提出的违约金，被告不予认可，逾期办证违约金应按照事实、法律依据予以赔偿。被告认为违约金计算标准应为：被征收房屋面积×逾期时间×8元/平方米，本案的诉讼费由法院裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2014年7月5日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《征收补偿安置房屋协议书（产权调换）》，约定如下（节录）：第一条、被征收房屋基本情况：乙方房屋坐落在象山区，房屋产权证登记建筑面积为82.66㎡，国有出让土地。第二条、被征收房屋的估计情况（详见评估报告书）：乙方房屋经市场评估分别为：住宅补偿价格砖混4100元／㎡，共82.66㎡，补偿金额338906元；室内装修补偿金额78000元。第三条、安置房屋的基本情况：甲方用琴潭组团Ｂ5地块8栋1单元5楼1号，建筑面积91.38㎡，套内面积73.88㎡和8栋1单元10楼4号，建筑面积61.87㎡，套内面积48.79㎡的安置房，与乙方被征收房屋有效面积进行产权调换。第四条、拆迁安置补助费：1.一般过渡期限为24个月；2.乙方自找过渡房的，甲方按规定付给搬迁补助费、停产停业补助费、临时安置补助费，以上各补助费自乙方搬迁交付原房屋钥匙之日起计付；3.安置房屋竣工并经有关部门验收合格后，甲方书面和登报通知乙方迁往安置房，自书面和登报通知迁往安置房后再付2个月临时安置补助费，由甲方提供周转房的乙方必须按通知要求将周转房交还甲方；4.住宅临时安置补助费按每月每平方米16元计算，每三个月结算一次。第五条、面积确认及面积差异处理：1.甲方用安置房中的82.66㎡与乙方被征收房屋的有效建筑面积82.66㎡以1:1的比例进行产权置换，双方互不补差价。安置房的公摊面积30.58㎡无需乙方承担。4.回建安置房经有关部门验收合格后交钥匙给乙方时，应同时交付水、电表及相关入户手续。5.安置房验收交付使用后，应由甲方在一年内统一办理房产证、土地使用证交付给乙方。第七条、违约责任：1.甲方延长过渡期限的，按《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）第三十条第（二）款执行。2、甲方应当在安置房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意下列意见处理：视为甲方房屋未交付使用，按本协议违约责任第1条执行。 2017年2月9日，原告李钟杰交给被告补差房款30038.52元。同日，被告将安置房交付原告使用。 本院认为，双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。本案的争议焦点：违约金应如何计算。 被告至今未履行完毕协助办理产权登记手续的义务，已构成违约，应承担违约责任。关于如何计算违约金，主要存在二个问题：一是违约时间起算问题；二是按被征收房屋面积还是按被征收房屋评估价值计算问题；三是单价标准问题。 一、关于违约时间起算问题 双方签订的《协议书》第五条第5点约定：“安置房验收交付使用后，应由甲方在一年内统一办理房产证、土地使用证交付给乙方”，应当视为被告应在房屋交付后一年内履行协助办理产权登记手续的义务。被告在2017年2月9日将安置房交付原告使用，按照协议约定，被告应在2018年2月9日前协助原告办理产权登记手续。所以，应从2018年2月10日开始计算违约时间，至2020年1月15日起诉之日，被告逾期违约时间为23个月5天。 二、是按被征收房屋面积还是按被征收房屋评估价值计算问题 按照协议约定，被告未按约定办证则按《协议书》第七条第一款延长过渡期限的处理方式来处理，即按《暂行办法》第三十条第（二）款的计算标准，亦即：1.选择产权调换且自行安排临时安置住房的，在过渡期内，每月按被征收房屋评估价值的0.4%支付临时安置费；每套被征收房屋临时安置费总计每月不足500元的，按500元给付。非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之月起按150%支付临时安置费。2.选择产权调换且需房屋征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。但非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之月起支付50%临时安置费。3.选择货币补偿的，按产权调换临时安置费的计算标准，给予被征收人一次性3个月的临时安置费。因《暂行办法》中涉及补偿费用计算标准皆以被征收房屋面积来计算，故适用该《暂行办法》计算则应以被征收房屋面积来计算。原告主张按被征收房屋评估价值计算没有合同依据，本院不予支持。 三、关于单价标准问题 根据协议约定，逾期办证违约金参照临时安置费计算方法予以给付，根据《暂行办法》的规定，临时安置费根据自行安排临时安置住房、征收部门提供周转房、货币补偿三种情形，分为不同的计算方式。鉴于被告已经将房屋交付给原告使用，且原告无需对房屋的居住另行开支或者另行寻找周转房，采用视为提供周转房的情形计算违约金更加符合公平原则，即《暂行办法》第三十条第二款第2项：“选择产权调换且需房屋征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。但非被征收人责任延长临时安置期限的，自逾期之月起支付50%临时安置费”。因此，计算违约金的标准为：16元每月每平方米×50%=8元每月每平方米。 综上，被告应支付原告违约金计算方式应为被征收房屋面积×8元/平方米×违约时间，即82.66㎡×8元/平方米×23个月5天=15319元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告桂林市秀峰区城市建设投资有限责任公司向原告李钟杰、李欢支付逾期办证违约金15319元（该违约金计算至2020年1月15日止，之后至被告办理完原告权属登记之日的违约金应依据此公式继续计算）。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按上述规定期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1325元，适用简易程序减半收取663元（原告已预交），由原告负担497元，由被告负担166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1325元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  徐晓平 二〇二〇年四月二十一日 书记员  张潇月