福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2497号 原告（反诉被告）：黄加添，男，1975年6月5日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈海林、洪怡欣，福建知圆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈文凯，男，1984年5月16日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：苏鹏、杨淑萍，福建泉中律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄加添与被告（反诉原告）陈文凯房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄加添之委托诉讼代理人陈海林、洪怡欣，被告（反诉原告）陈文凯之委托诉讼代理人苏鹏、杨淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄加添向本院提出诉讼请求：1、确认黄加添与陈文凯于2018年5月23日签订的关于同安区中山路79号店面的《房屋租赁合同》及关于同安区中山路77、79、81号二楼的《房屋租赁合同》于2019年5月18日解除；二、判令陈文凯立即向黄加添支付租金(占用费）合计人民币156000元及逾期付款违约金，其中包括：1、79号店面一楼第二个半年的租金（占用费）（即2018年12月1日至实际归还店面之日止，暂计至2019年5月30日）及逾期付款违约金（每日以应缴纳租金、占用费156000元的千分之一，自2018年11月15日起计算至实际缴纳为止。）2、77、79、81号二楼的第二个半年的租金（占用费）（即2018年12月1日至2019年5月30日的租金、占用费）及逾期付款违约金（每日以应缴纳租金、占用费6000元的千分之一，自2018年11月15日起计算至实际缴纳为止）；三、判令陈文凯向黄加添缴纳的租赁期间保证金人民币50000元整归黄加添所有；四、判令陈文凯立即向黄加添支付修复楼板的费用人民币8000元；五、判令陈文凯立即向黄加添支付公证费人民币4000元、评估费人民币4000元；六、本案诉讼费由陈文凯承担。 事实理由：2018年5月23日，黄加添与陈文凯签订了两份《房屋租赁合同》，双方约定自2018年6月1日起至2021年5月31日止，由陈文凯承租黄加添位于同安区的房屋，一楼每年租金人民币30万元整，二楼每年租金人民币1万2千元整，租金每半年缴纳一次，以后每次应提前15天交纳后半年的租金。合同签订后，黄加添向陈文凯交付了店面，陈文凯至今仅交纳了一楼、二楼的第一个半年的租金（即2018年6月1日至2018年11月30日）。根据合同第三条第二款的约定，陈文凯本应于2018年11月15日前缴纳一楼、二楼第二个半年的租金（即2018年12月1日至2019年5月30日的租金）分别为人民币15万元、6千元。双方签订的《房屋租赁合同》第六条第二款规定：“乙方应按合同规定期限缴纳租金，违约除缴纳租金外，每逾期一日按应缴纳租金额的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过一个月的，甲方还有权提前解除合同。”根据该合同约定，陈文凯的违约行为属于严重违反合同约定，黄加添有权向陈文凯主张逾期付款违约金并提前解除合同。因陈文凯一直未向黄加添缴纳所欠租金，黄加添为此曾两次发函要求陈文凯缴纳拖欠的租金，但至今陈文凯均未按照合同的约定及时缴纳租金（占用费），陈文凯的行为已经严重违反了合同约定，侵犯了黄加添的合法权益。因此，陈文凯除应向黄加添支付尚欠的一楼租金（占用费）15万元和二楼租金（占用费）6千元并根据合同约定向原告支付相应的逾期付款违约金外，还有权根据《房屋租赁合同》第四条的约定没收保证金。经黄加添多次与陈文凯交涉，陈文凯仍未向黄加添缴纳所欠租金（占用费），陈文凯的行为已严重损害了原告的合法权益。 陈文凯辩称：1、陈文凯同意解除两个租赁合同，但是解除的时间应为反诉人提起反诉之日；2、陈文凯无需向黄加添支付租金和房屋占用费；3、陈文凯已经按照合同约定支付了第一个半年的租金，但是在第一个半年之内由于黄加添的原因导致租赁物毁损使陈文凯无法使用，直至今日黄加添也未将租赁物恢复到可租赁状态，因此2018年11月6日无需再支付租金和占用费，反而黄加添应当退还部分租金和承担违约责任；4、陈文凯未有违约行为，交付给黄加添的保证金应该在合同解除之后还给陈文凯；5、黄加添主张本案诉讼期间支出的公证费、评估费没有事实依据。 陈文凯向本院提出反诉诉求如下：一、判令解除2018年5月23日陈文凯与黄加添签订的《房屋租赁合同》；二、黄加添立即向陈文凯返还租金人民币21666元及保证金人民币50000元；三、判令黄加添立即向陈文凯赔偿装修损失人民币160848元【186792元*（31个月÷36个月）=160848元】；四、黄加添向陈文凯支付违约金人民币156000元（26000元/月*6个月=156000元）；五、本案本诉和反诉的诉讼费用由黄加添承担。事实和理由：2018年5月23日，陈文凯与黄加添签订《房屋租赁合同》，约定陈文凯承租黄加添址于同安区中山路77号店面及77、79、81号店面二楼；合计租金每年312000元，保证金50000元；合同租赁期三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。合同签订后，陈文凯依约向黄加添支付半年租金即156000元及保证金50000元，后陈文凯花费装修费186792元装修店铺开始营业。2018年9月14日，陈文凯接到同安区大同街道办事处、同安区建设局和同安区城市管理行政执法局三部门联合发布的通知，通知载明：因黄加添未经批准，擅自在同安区中山路79号违法建设建筑物和其他设备，违反相关规定，责令于2018年9月19日之前自行拆除违法建设的建筑物和其他设施，逾期未拆，根据相关法律法规，将依法组织强制拆除。后于2018年11月6日，上述三部门联合执法，将同安区77、79号、81店面二楼部分拆除（预估拆除面积为40平方米，占总面积的40%）及79号店面门头部分拆除，导致陈文凯店面装修大部分毁损，无法营业使用，造成严重经济损失。2019年4月9日和5月20日，陈文凯先后两次向黄加添发函，催促黄加添及时将被强制拆除的店面修复，并通知陈文凯验收，交付陈文凯使用，但黄加添置之不理。后经陈文凯了解，黄加添已违反约定单方解除合同将店铺转租给第三方使用，致使陈文凯遭受巨大经济损失。根据合同约定，因一方当事人提前解除合同致使另一方遭受损失，除依法可免除责任外，应由责任方再支付6个月租金作为违约赔偿金。 黄加添反诉辩称：首先，对反诉原告主张的解除合同主张，反诉被告没有异议。但反诉被告认为，双方签订的两份《房屋租赁合同》已经因反诉原告违约而于2019年5月18日解除。 合同签订后，反诉原告至今仅是交纳了一楼、二楼店面第一个半年的租金（即2018年6月1日至2018年11月30日）。根据合同第三条第2款约定，反诉原告本应于2018年11月15日前缴纳一楼、二楼店面第二个半年的租金（即2018年12月1日至2019年5月30日的租金）各为人民币拾伍万元、陆仟元。根据双方之间签订的《房屋租赁合同》第六条第2款规定“乙方应按合同规定期限缴纳租金，违约除缴纳租金外，每逾期一日按应缴纳租金额的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过一个月的，甲方还有权提前解除合同”。反诉被告已经于2019年4月8日及2019年4月14日分两次发函要求反诉原告限期缴纳拖欠的租金，但反诉原告均未在按函件要求及时缴纳租金，故反诉被告于2019年5月18日向反诉原告正式致函通知解除合同，故双方签订的两份《房屋租赁合同》已经于2019年5月18日解除。其次，基于上述理由，本案系因反诉原告违约而导致解除合同的，故反诉原告主张的第四点反诉请求即要求支付六个月租金的违约金没有事实和法律依据。第三，反诉原告要求退还租金及保证金没有事实和法律依据。讼争店面截止2019年5月23日之前，一直由反诉原告在使用、占用，且反诉原告一直未将店面交还给反诉被告，故反诉原告不但无权退还已经交付的租金，同时，还应将一楼、二楼店面第二个半年的租金（即2018年12月1日至2019年5月30日的租金）各为人民币拾伍万元、陆仟元及时向反诉被告缴纳。同时，根据双方签订的两份案涉《房屋租赁合同》第四条：“乙方应于本合同签订时向甲方交纳租赁期间保证金人民币伍万元整，合同期满，如乙方无违约，甲方应无息将保证金退还乙方；如乙方违约的，该保证金全部归甲方所有，并按合同约定支付赔偿金。”陈文凯至今未依照合同约定向黄加添交纳所欠租金（占用费）【一楼、二楼店面第二个半年的租金（即2018年12月1日至2019年5月30日的租金）各为人民币拾伍万元、陆仟元】，已经构成违约，陈文凯向黄加添交纳的5万元保证金依法应当归黄加添所有。 第四，反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失没有事实和法律依据。反诉原告陈述反诉被告出租的店面房屋因违法搭建被行政管理执法局强制拆除的陈述并不属实，反诉被告79号店面一楼并不存在任何的违建问题，也不存在任何影响反诉原告经营的情形。而关于案涉77号、79号、81号店面的二楼部分因整个同安区在进行立面改造对中山路整条街的二楼阳台进行统一拆除，这系政府的行政行为（依据合同第十二条约定政府行为属于不可抗力），并非因反诉被告原因造成的，且二楼阳台是有独立门的，阳台的雨棚拆除并不会对反诉原告的经营产生影响，也没有对反诉原告的装修产生影响和损失。因此，根本不存在赔偿反诉原告装修损失的事实。即使按合同第十二条约定，反诉原告也无权要求反诉被告承担赔偿责任。同时，本案因反诉原告逾期未缴纳租金引起的提前解除合同，且反诉原告已经将可移动的装修装饰物品全部搬离，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第7款：“无论合同期满或者提前终止，乙方在租赁房屋上的任何装饰或添附，除可移动的物品可由乙方搬走外，均无偿归甲方所有。如乙方存放于房内的物品超过5日仍未搬离的，视为乙方放弃该物品的所有权，由甲方处理”的规定，对剩余的装饰物，反诉原告也无权主张赔偿。退一步讲，反诉原告已经将店面的灯具、柜台、空调等所有的设备全部搬离，所剩下的装修残值，经反诉被告鉴定仅为7062元，并非反诉原告所陈述的186792元。同时，反诉原告未经反诉被告书面同意改变店面主体结构，将一楼顶楼板挖洞建设楼梯，故其楼梯费用损失不但无权向反诉被告主张，反而还应赔偿反诉被告修复费用损失8000元。综上所述，反诉原告的反诉主张缺乏事实和法律依据，故依法应当驳回反诉原告对反诉被告的全部反诉请求。 经审理查明：2018年5月23日，黄加添（甲方）与陈文凯（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，一是同安区中山路79号店面房屋，一是关于同安区中山路77、79、81号店面二楼的房屋；两份合同格式一致，同安区中山路79号店面房屋租金为每年叁拾万元整，同安区中山路77、79、81号店面二楼的房屋店面租金每年为12000元；同安区中山路79号店面房屋约定了，乙方应向甲方缴纳租赁期间保证金伍万元整，合同期满，如乙方无违约，甲方应无息将保证金退还乙方；如乙方违约，该保证金归甲方所有，并按合同约定支付赔偿金；同安区中山路77、79、81号店面二楼保证金条款未约定保证金。两份合同主要内容条款如下：租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日止。因乙方当事人提前解除租赁合同使另一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应当由责任方再支付6个月租金作为违约赔偿金。无论合同期满或提前终止，乙方在租赁房屋上的任何装饰或添附，除可移动的物品可由乙方搬走外，均无偿归甲方所有。如乙方存放于屋内的物品超过5日仍未搬离的，视为乙方放弃该物品的所有权，由甲方处理。合同签订后，黄加添向陈文凯交付了案涉店面，陈文凯交纳了保证金50000元，以及一楼、二楼自2018年6月1日至2018年11月30日止的半年租金156000元。一楼、二楼均用于经营“七波辉”品牌。2018年6月18日，同安区城市管理行政执法局向居民发出《致村（居）民的一封信》：根据市政府统一部署，区政府决定实施第二轮城市街区立面、市政景观综合整治工程，路段包括城西路、三秀路、中山路、环城东路、凤山路、埔前路。为此，大同街道根据区政府统一部署，会同区行政执法局等部门，对上述路段沿路两侧可视范围内有碍观瞻的违章建筑进行整治，整治范围：一是有碍观瞻及影响市容环境提升的违章搭盖、违法建设、构筑物和设施；二是各类建筑物楼顶影响景观的简易搭盖及堆积物；三是违规设置的阳台防盗网及窗台防盗网；四是不规范的广告店招。2018年6月21日，双方沟通中，黄加添告知拆除事宜“去年就在说”。陈文凯提出让黄加添尽快确认，陈文凯这边要下单门头了。 2018年9月14日，同安区城市管理行政执法局针对同安区中山路79号发出《限期拆除通知书》：责令于2018年9月19日之前自行拆除违法建设的建筑物和其他设施。2018年11月15日，陈文凯通过微信（下同）向黄加添提出：二楼的橱窗你得先做起来给我，我才能开店。黄加添回复：我会交代先弄起来啊。陈文凯提出：我是不得已才把货架拆回来，我不知道这个到底会弄成什么样。黄加添告知：确定只有阳台那部分，整条中山路所有的阳台都全部拆了呀。2018年11月6日，77、79、81号店面二楼部分被拆除，拆除范围包括店面门头。陈文凯主张拆除面积约40平方米，黄加添不予认可（黄加添主张拆除部分系二楼阳台，长10米，宽1.2米）。 2019年1月11日，陈文凯询问黄加添：现在店铺二楼到底是什么情况？黄加添回复：还没弄好，可是一楼可以营业啊。2019年3月4日，陈文凯询问黄加添：二楼整好了吗，能开店经营了吗。黄加添回复：好了呀。26日，双方就店铺现状进行确认，黄加添告知：现场看才准确，并答复陈文凯有过去拍照片给你。 2019年4月8日，黄加添向陈文凯发出《催收房屋租金函》：请在接到本函之日起五日内支付一楼、二楼店面第二个半年的租金合计壹拾伍万陆仟元整。否则，本人将视为你根本违约，两份《房屋租赁合同》将自动解除。4月9日，陈文凯回复关于《催收房屋租金函》的复函：一、你方应于本复函之日起十日内将强制拆除的店面修复，通知我方验收，并交付我方；二、赔偿我方房屋装修金15万元整。如到期未能履行，视为你方违约，你我双方签订的《房屋租赁合同》自动解除。4月16日，黄加添针对陈文凯的复函回复如下：关于同安区中山路77、79、81号店面的二楼部分因整个同安区在进行立面改造，为了美观，对中山路整条街的二楼阳台（长10米，宽1.2米）进行统一拆除，该阳台部分当时在出租的时候，口头有讲那是多送的。若你方有异议，我方可免除该阳台部分占二楼总面积的比例乘以每月租金的部分租金，二楼除阳台部分的其他租金，你方应根据《催收房屋租金函》立即向我方缴纳租金。同时，该阳台部分并不会影响你方经营，也不会对你方的装修部分产生影响或损失，根本不存在免除租金及赔偿你方损失的问题。请在收到本回函三日内及时足额支付你方所拖欠的房屋租金，逾期未支付，本人将视为你根本违约，你我双方签订的两份《房屋租赁合同》将自动解除。2019年5月5日，陈文凯针对案涉房产的现场拍照显示一楼店面门口尚有堆沙，二楼门窗尚未安装。 5月18日，黄加添发出《解除合同及要求立即搬离通知函》：在你收到本通知书之日起双方之间于2018年5月23日签订的两份《房屋租赁合同》正式解除，你方应在收到通知书之日起2日内搬离我方店面，并补缴拖欠的租金、违约金及我方有权依据《房屋租赁合同》第四条的约定没收保证金等。根据双方之间签订的《房屋租赁合同》第十一条第7款“无论合同期满或者提前终止，乙方在租赁房屋上的任何装饰或添附，除可移动的物品可由乙方搬走外，均无偿归甲方所有。如乙方存放于房内的物品超过5日仍未搬离的，视为乙方放弃该物品的所有权，由甲方处理”之规定，你方超过5日未搬离的，将视为你方放弃店面内物品的所有权。5月20日，陈文凯回复黄加添：一、你方应于收到本通知之日起十日内将强制拆除的店面修复，通知我方验收，并交付给我方使用；二、赔偿我方房屋装修金15万元整。 2019年5月23日，黄加添委托厦门市鹭江公证处对位于同安区中山路61-83号房产的现状予以证据保全。黄加添为此支出公证费。当日，黄加添即接收房产，并于6月将案涉店面对外出租。目前，原有装修已灭失。2019年5月27日，黄加添委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司，对厦门市同安区中山路79号一楼店面及同安区中山路77号、79号、81号二楼店面室内装修2019年5月27日市场价值进行评估，估价合计7062元。评估报告体现装修内容：一层石膏板吊顶、墙纸石膏板面；二层铁楼梯、铁栏杆钢化玻璃面、强化板地面、石膏板吊顶、墙纸石膏板面、木板隔墙。黄加添为此支出评估费。陈文凯对黄加添委托所作装修价值评估不予认可，陈文凯主张装修支出186792元。陈文凯申请对装修价值进行司法鉴定，因鉴定材料不足鉴定机构退回委托。为证明装修支出，陈文凯举示《装修合同》、转账记录、收款收据等予以佐证。《装修合同》体现陈文凯委托曾建平针对厦门同安中山路79号以包干方式负责装修，合同总价款186792元。工程期限自2018年6月5日至2018年6月29日。同日，曾建平出具《七波辉厦门同安专卖店装修工程结算单》：拆除项目、地面项目、天花项目、墙面项目、门面项目、涂料/墙纸项目、楼梯项目、其他项目、代购代付项目、差旅费和管理费，合计186792元。2018年8月7日，黄婷向曾建平转账40万元。陈文凯主张其委托财务黄婷向曾建平转账。《收款收据》体现曾建平于2018年8月8日收到186792元。 黄加添主张陈文凯未经同意私自搭建楼梯，致使黄加添倒板恢复原状花费8000元。陈文凯表示，黄加添知晓搭建楼梯，建议不要搞那样子，但未提出异议。 本院认为，黄加添、陈文凯订立两份《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。关于同安区中山路79号店面，77、79、81号店面的二楼形成的两份租赁合同，从形成时间（同时）、使用功能（均用于七波辉专卖店）等分析，两份租赁合同应当合并处理。 案涉店面部分违建必然影响陈文凯的实际经营，但尚未构成根本违约，因案涉店面违章被拆，陈文凯存在经营受损、装修受损等事实，可以向黄加添提出权利主张。黄加添因违建部分被拆除存在违约行为，其应当根据违约情况与陈文凯协商解决违约问题，但是其在坚持己方调解方案未获陈文凯认可后即提出附条件解除合同的意思表示，不符合黄加添当时的权利状态。违建的拆除导致了陈文凯部分装修受损、经营存在障碍，陈文凯有权利就此提出相应主张，陈文凯提出装修损失，并且暂时搬离案涉店面均在陈文凯可主张权利的实施范围内；黄加添虽以协商的方式提出扣减部分租金，但其扣减的方式与陈文凯的实际损失出入较大，且陈文凯在案涉店面不符经营状态时享有不缴纳相应租金的抗辩权，因此，黄加添并不能以陈文凯未交纳租金而享有解约的权利。黄加添虽因违建存在违约行为，但是店面在重新修整后仍可较快恢复至可经营状态，且双方一直协商处理合同继续履行的事宜，因此，黄加添的违约行为不是根本违约，陈文凯亦不具有单方解除权。 但是随即，陈文凯在提出调解方案时亦附加提出附条件的解除合同的意思表示。至此，双方均有解除合同意思表示，双方之后协商未果，黄加添于5月18日发函解除合同，可以认定产生双方当事人协商一致解除合同的法律后果。陈文凯提出黄加添赔偿违约金156000元，因本院认定合同并非单方违约导致的合同解除，故陈文凯的主张缺乏合同依据，本院不予支持。本案合同解除时，黄加添、陈文凯均不具备单方解除权，仅因双方相互作出解除合同之意思表示即宣告合同解除；故黄加添主张保证金归其所有，缺乏事实依据，本院不予支持；保证金50000元应当退还陈文凯。因违建拆除问题，陈文凯于11月6日搬离案涉店面，黄加添未能提供符合经营状态的场所，自此之后至状态恢复之日相应租金应当予以免除，即黄加添应当返还租金21666元。黄加添诉求支付2018年12月1日之后的租金及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄加添主张一楼部分仍可使用，从陈文凯店面使用状态看，其店面一、二楼均用于七波辉专卖店，并非独立分开使用，且从19年5月门口状态看，店面仍不适合经营，故黄加添的主张本院不予采纳。本案装修损失部分较为复杂，区分为两个部分，一是双方合同尚未解除前因案涉店面违章装修受损部分（主要为门头），二是双方合同解除后尚存的装修部分。对第一部分，陈文凯在合同履行中装修遭受损失，该损失（主要为门头部分）系黄加添违约引起，应当由黄加添赔偿。合同第十一条第7款约定，无论合同期满或提前终止，乙方在租赁房屋上的任何装饰或添附，除可移动的物品由乙方搬走外，均无偿归甲方所有。据此，陈文凯并不能就合同解除后的装修损失部分向黄加添提出赔偿或补偿的主张。此外，陈文凯未经黄加添同意，私自倒板，合同解除后，黄加添为恢复原状修复楼板支出费用，陈文凯应当予以赔偿。双方当事人对损失大小均未能提出充分证据予以证实，结合生活实际以及双方当事人提供的证据材料可体现的损失大致数额，本院认定双方该部分赔偿金额较为接近，酌定相互予以抵消。至于黄加添提出的公证费、评估费：公证并非诉讼必要支出，也并非陈文凯违约引发，黄加添主张公证费没有依据，本院不予支持；关于评估费，黄加添申请评估认定，评估的范围、内容均不能作为本案认定损失的依据，陈文凯对此亦不予以认可，故其提出评估费损失缺乏依据，本院不予支持。陈文凯提出的装修损失，陈文凯提供的《结算单》与装修合同日期一致，有违常理，且《结算单》上包含各种并非装修损失的项目，无法根据其提供的材料认定装修损失，并且依照合同约定，合同解除后陈文凯并不能对添附部分提出赔偿主张。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认黄加添、陈文凯于2018年5月23日签订的关于同安区中山路79号店面的《房屋租赁合同》及关于同安区中山路77、79、81号二楼的《房屋租赁合同》于2019年5月18日解除； 二、黄加添应于本判决生效之日起十五日内退还陈文凯租金人民币21666元； 三、黄加添应于本判决生效之日起十五日内退还陈文凯履约保证金人民币50000元； 四、驳回黄加添的其他诉讼请求； 五、驳回陈文凯的其他反诉诉讼请求。 本案案件本诉受理费人民币4730元，减半收取2365元，由黄加添承担2232元，陈文凯承担133元；反诉受理费7128元，减半收取3564元，由陈文凯负担2833元，黄加添负担731元；款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇二〇年四月十三日 书记员  吕宜凡 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。