广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初10064号原告：刘冬芬，女，1965年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。原告：耿智子，女，1990年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。两原告共同委托诉讼代理人：陆晓莲，广东悦盈律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：胡建清，广东悦盈律师事务所律师。被告：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区望城路**，统一社会信用代码91520000214411630D。法定代表人：何永安，董事长。委托诉讼代理人：何卓耐，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。原告刘冬芬、耿智子与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称贵州四建公司）、广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘冬芬、耿智子委托诉讼代理人陆晓莲，被告贵州四建公司委托诉讼代理人何卓耐、张月进，被告永怡公司委托诉讼代理人黄炳星。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告协助原告办理位于中山市火炬开发区的不动产权证书，具体为要求贵州四建公司协助原告与被告签订涉案商品房买卖合同，要求永怡公司与原告签订涉案商品房买卖合同，并由永怡公司办理涉案商品房的不动产权证书。事实与理由：被告贵州四建公司是被告永怡公司关于中山永怡聚豪园西苑房产项目工程的承建商。永怡公司与贵州四建公司于2016年6月15日签订房屋抵付协议书约定由永怡公司将涉案房产用于抵付贵州四建公司的工程款，并同意贵州四建公司可对涉案房产进行转让。贵州四建公司于2016年9月8日与原告签订购房意向协议书，协议贵州四建公司对涉案房屋由处置权利，原告同意按每平方米6500元的价格购买涉案房产。2016年9月12日，原告与贵州四建公司签订转让协议书，协议约定由贵州四建公司将涉案房屋出让给原告。原告按约定履行义务后，多次催促被告办理房屋不动产权证书均无果。被告贵州四建公司辩称，贵州四建公司不是适格被告，不具备本案主体资格。贵州四建公司未与原告签订买卖合同，不是合同主体，在本案中不应作为被告。贵州四建公司与刘富太签订购房协议书后，已经履行了相应的协助义务。整个买卖合同中贵州四建公司的义务有向永怡公司寄发通知书证明该房屋已出售给刘富太等人，要求永怡公司协助办理相应的产权变更登记手续以及开具相应的收款收据、购房发票。上述义务，贵州四建公司已经履行完毕。原告起诉被告协助办理涉案房屋不动产权属证书，但贵州四建公司只是施工企业，没有法定义务办理产权证书。被告永怡公司辩称，本案案由为房屋买卖合同，原告与永怡公司不存在合同关系，也没有发生任何民事法律关系，永怡公司属于本案的案外人。原告起诉将不同民事主体、不同法律关系一起在本案中起诉，致使本案中包括了建设工程施工合同关系、建设工程施工分包关系或承包关系，商品房分户登记、转让过户、再转让过户的房屋转让合同关系，不能在同一案件中处理。商品房买卖有法律程序，并非转几手由最后一手主张办理产权证。永怡公司与贵州四建公司还未结算完毕，如不欠工程款，则不存在工程款抵扣情况，也不存在按永怡公司与贵州四建公司所约定的房屋抵债。同时若按原告的主张，直接由永怡公司将涉案房屋过户至原告名下，也涉及偷漏税的问题。办理不动产权证前提必须双方签订商品房买卖合同，本案中永怡公司与原告没有房屋买卖合同关系，原告无权要求永怡公司为其办理不动产权证。《物权法》第九条规定“不动产物权变动除交付外，尚需办理登记手续”。由于贵州四建公司与永怡公司没有签订商品房买卖合同，亦非《物权法》第三十三条规定的情形，其无权直接依转让合同诉请物权确认，只能诉请履行房屋转让合同，其主张永怡公司协助办理涉案房产的不动产权属登记无法律依据。诉讼中，本院依职权向中山市自然资源局、兴业银行股份有限公司广州分行（以下简称兴业银行广州分行）调查关于永怡公司以涉案房产作抵押的抵押合同及办理抵押手续时提交的其他相关文件、永怡公司与兴业银行之间关于涉案房产的抵押贷款情况。后刘冬芬、耿智子申请本院调查永怡公司位于中山市火炬开发区在建工程抵押信息及相关抵押合同事宜。因本院已调取永怡公司与兴业银行广州分行涉及涉案房产的贷款合同、抵押合同及相关文件，且刘冬芬、耿智子上述申请的调查事项，与本案无关联，故对该调查申请本院不予受理。刘冬芬、耿智子申请追加兴业银行广州分行作为本案第三人参加诉讼。基于本院已依职权向兴业银行广州分行调取其与永怡公司关于涉案抵押贷款的相关资料，也已就涉案房产的解押问题、条件发函要求兴业银行广州分行回复，该行已函复本院。故已无需追加兴业银行广州分行作为本案第三人参加诉讼。对刘冬芬、耿智子的追加申请，本院不予受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2016年6月15日，永怡公司与贵州四建公司签订房屋抵付协议书1份，载明贵州四建公司承建永怡公司的中山聚豪园西苑工程前期已完工工程款确认约为42000000元（最终以审定的结算为准），永怡公司同意将聚豪园西苑的房产（房号分别为：5栋：1301房、1401房、1501房、1601房、1701房、1801房、2001房、2101房、2201房、2301房、2401房、2501房、2701房、2801房、2901房、3001房、3201房、1602房、1702房、1802房、1902房、2002房、2102房、2202房、2302房、2402房、2502房、3202房、2504房、2604房、3004房、3204房；6栋：1101房、1201房、1301房、1501房、1601房、1701房、2101房、2201房、2301房、2601房、1302房、1702房、1902房、2602房）用于抵付该工程前期已完工工程款，永怡公司同意将以上46套房产按5200元/平方米（该单价贵州四建公司只承担建安营业税），总价共为36475088元作为永怡公司支付贵州四建公司承建中山聚豪园西苑工程2014年8月前完成工程的工程结算款，以上抵付金额多退少补，所抵房屋贵州四建公司可自用、转让或委托永怡公司销售，如属贵州四建公司抵债转让，超出均价部分增加的税费由贵州四建公司承担。贵州四建公司提供上述46套房屋产权人名称给永怡公司，永怡公司负责签订商品房买卖合同，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。该部分房源由永怡公司委托贵州四建公司收取购房款作为抵付工程款，永怡公司出具收据给购房者，贵州四建公司向永怡公司出具收款证明，最后贵州四建公司向永怡公司统一出具建安发票。协议书已明确约定每户房屋对应的建筑面积、折后单价及总价，还约定了其他条款。2.2016年9月8日，刘冬芬、耿智子与贵州四建公司签订购房意向协议书，载明因贵州四建公司与永怡公司签订房屋抵付协议书，因此贵州四建公司已取得本合同涉及房产的处置权。协议约定刘冬芬、耿智子意向购买贵州四建公司享有处置权的位于中山永怡聚豪园西苑5栋26层4号房，建筑面积约为157.48平方米，按6500元/平方米单价计算购房款，总购房款为1023620元。刘冬芬、耿智子在签订该协议后三日内自愿向贵州四建公司支付意向购房诚信金500000元，贵州四建公司收到诚信金后三个工作日内负责办理刘冬芬、耿智子与永怡公司签订所购房屋的认购书和开具永怡公司的收款收据。该诚信金在永怡公司本项目房产的预售许可证办理完毕后，即自动转为刘冬芬、耿智子的购房款。剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到贵州四建公司的通知书之日起七天内一次性全额付清，付清剩余款项后，则贵州四建公司配合办理刘冬芬、耿智子与永怡公司签订正式商品房买卖合同的手续。房屋办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费全部由刘冬芬、耿智子承担。本协议不具有商品房买卖合同效力，具体内容最终以刘冬芬、耿智子与永怡公司签订的商品房买卖合同为准。正式的商品房买卖合同签订并付清全部购房款后，本协议自动失效。合同还约定其他条款。协议签订后，刘冬芬、耿智子向贵州四建公司支付300000元购房款。3.2016年9月12日，贵州四建公司（甲方）、永怡公司（丙方）与刘冬芬、耿智子（乙方）签订转让协议书，载明载明乙方清楚了解上述房屋的转让与丙方无发生任何直接买卖关系，因此，丙方不须承担由上述房屋转让而造成的一切经济与法律责任。甲乙双方同意按丙方发出通知书之日起七天内签署正式的商品房买卖合同，逾期所产生的一切经济与法律责任与丙方无关。协议由甲乙丙签署盖章之日起生效。该协议下方甲方与乙方均签名盖章，丙方没有签名盖章。4.贵州四建公司主张已经向永怡公司寄发承诺书、房屋转让授权通知书、签订认购书通知书，通知永怡公司按房屋抵付协议书履行义务。本案中，贵州四建公司提交了涉案房屋的上述资料（上述资料的落款时间均为2016年9月12日）佐证其已履行相关义务。承诺书中载明，根据贵州四建公司与永怡公司签订的以房抵工程款的协议，现贵州四建公司所抵得的部分楼房需永怡公司协助办理交易登记手续，具体房号为聚豪园西苑5栋26层04号房，贵州四建公司承诺，永怡公司只协助将该房号办理到业主名下，其实测面积和房款差异等合同责任概由贵州四建公司承担，若因此导致的纠纷由贵州四建公司与业主自行解决。房屋转让授权通知书载明，聚豪园西苑5栋26层04房，建筑面积157.48平方米，本人同意按6500元／平方米转让给受让人刘冬芬、耿智子（身份证号：4202021990××××××××、4202021965××××××××），现授权永怡公司协助办理有关房屋的转让手续，该房屋在办理转让及产生的一切费用均由受让人承担。该通知书上有永怡公司工程部工作人员叶花果的签名，并载明“同意”。签订认购书通知书中载明，贵州四建公司已将永怡公司开发的聚豪园西苑5栋26层04号房，建筑面积为157.48平方米的房产出售给刘冬芬、耿智子（身份证号：4202021990××××××××、4202021965××××××××），现特请永怡公司与受让人签订永怡公司统一的认购书。本通知书仅限于签订认购书，正式的商品房买卖合同待永怡公司预售证办理完毕及受让人向贵州四建公司交纳全部购房款后，另行书面通知永怡公司与受让人签订。该通知书中刘冬芬、耿智子在受让人一栏签名确认。永怡公司不确认上述证据的真实性，认为没有原件，且没有证据证明永怡公司已经收到该证据。5.涉案商品房已办出不动产权证［不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第××号］，权利人为永怡公司。因永怡公司向兴业银行广州分行贷款740万元，该涉案商品房已于2017年2月4日抵押给兴业银行，被担保主债权数额为740万元。刘冬芬、耿智子认为该担保主债权数额应是抵押涉案相关的系列商品房（即房屋抵付协议书涉及的房产）共同产生的担保债权，而非涉案商品房单独产生的担保债权。永怡公司回应称，不动产登记资料查询结果中显示的担保债权数额就是涉案房产单独的抵押金额。据此，本院向兴业银行广州分行、中山市自然资源局发函调查关于该笔贷款的抵押情况并调取相关抵押档案。经查，永怡公司因贷款需要向兴业银行广州分行申请贷款，双方签订了委托贷款借款合同、抵押合同、抵押物清单，并办理了抵押登记手续，涉案商品房涉及的抵押金额为740万元。兴业银行广州分行于2020年1月8日函复本院称：永怡公司以中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园作为抵押与我行签订的抵押贷款情况与永怡公司提交的抵押合同所示情况一致，期间抵押登记情况可能发生变化，且不排除存在不受我行控制的二次抵押、查封、出租等情况的可能，应以房地产管理部门的查询结果为准；我行办理抵押物解押登记手续需要由抵押人提出申请后将相应抵押物委托我行认可的评估公司进行公允市场价值评估，在抵押人按该公允市场价值归还对应贷款金额后，可按照抵押人申请对抵押物进行注销抵押登记。针对兴业银行广州分行的解押要求，刘冬芬、耿智子于2020年1月19日函复本院称，不同意按涉案房产现值向兴业银行广州分行进行代偿，认为涉案房屋的抵押合同签订在刘冬芬、耿智子与永怡公司达成购房意向并签订相关协议之后，涉案房屋的价款早已进行约定。刘冬芬、耿智子明确同意以涉案房屋应付而未付购房款额度为限向兴业银行广州分行进行代偿。6.庭审中，贵州四建公司确认已收到涉案商品房的300000元购房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。刘冬芬、耿智子与贵州四建公司签订的购房意向协议书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，是一份有效的预约合同。本案的争议焦点有：1.刘冬芬、耿智子与贵州四建公司是否存在房屋买卖关系、与永怡公司是否存在合同关系；2.刘冬芬、耿智子诉请贵州四建公司协助其与永怡公司签约并由永怡公司将涉案房屋过户至其名下应否支持。关于争议焦点一。在刘冬芬、耿智子与贵州四建公司签订上述协议书后，刘冬芬、耿智子与贵州四建公司有签订转让协议书，然而该转让协议书已明确约定“自甲乙丙三方签署盖章之日起生效”，故该转让协议书因丙方永怡公司未签字盖章而至今未生效。但在2016年9月12日，贵州四建公司已分别向永怡公司提交“签订《认购书》通知书”、“房屋转让授权通知书”、“承诺书”，上述资料中载明了刘冬芬、耿智子购买的房号、面积及购房单价，并明确贵州四建公司同意将涉案房屋出售转让给刘冬芬、耿智子的事实。由此可推定刘冬芬、耿智子与贵州四建公司实质已建立正式房屋买卖合同关系。虽然刘冬芬、耿智子没有按购房意向协议书要求足额支付购房诚信金（尚余200000元未付），但贵州四建公司并无主张刘冬芬、耿智子违约，亦无要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，故刘冬芬、耿智子与贵州四建公司之间的房屋买卖合同关系依然合法有效。而贵州四建公司为涉案工程的承建商，与永怡公司存在建设工程合同关系，但因工程款的支付问题，永怡公司通过与贵州四建公司签订房屋抵付协议书，将涉案房屋作价抵付中山聚豪园西苑5-7栋工程前期已完工工程的工程款。按该房屋抵付协议约定，应视为永怡公司已收取涉及房屋的购房款，贵州四建公司亦据此获取涉案房屋的处分权。永怡公司主张与贵州四建公司工程结算数据明显与房屋抵付协议反映情况不一致，但双方均未提供有效证据反证、推翻该房屋抵付协议。虽然协议对于已完工工程确认金额最终以审定的结算为准，但同时也约定实际抵付款是采取多退少补形式抵扣，即使永怡公司与贵州四建公司最终已完工工程款存在争议，双方可在正式结算后通过多退少补的方式向对方主张因涉案房屋抵付协议书结算数据有误而造成的损失，故双方的工程款最终结算情况不会影响涉案房屋抵付协议的履行，永怡公司应按协议履行其义务。故本案房屋买卖实质是贵州四建公司以抵扣工程款的方式向永怡公司购入涉案房屋，再由贵州四建公司将涉案房屋出售给刘冬芬、耿智子，本质上属于连环买卖。贵州四建公司已经基于本房屋抵付协议书将涉案房屋转售予刘冬芬、耿智子，且刘冬芬、耿智子已支付300000元购房款。永怡公司与刘冬芬、耿智子虽然没有形成直接的房屋买卖合同关系，但永怡公司在房屋抵付协议书中明确同意贵州四建公司对涉案房屋自用或转让，且贵州四建公司已通过购房意向协议书、签订认购书通知书、房屋转让授权通知书、承诺书将其对永怡公司享有的在涉案房产范围内的权利义务转让给刘冬芬、耿智子。贵州四建公司上述转让债权的行为，未违反《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”的规定，合法有效。在贵州四建公司通知永怡公司后，前述债权转让行为对永怡公司发生效力。虽然贵州四建公司未能提交证据证明其已履行债权转让的通知义务，但刘冬芬、耿智子在本案中的起诉行为，贵州四建公司在庭审中的答辩意见，可视作贵州四建公司当庭通知永怡公司债权转让事宜，履行了债权转让的通知义务。因此，刘冬芬、耿智子承继权利义务并已支付300000元购房款后，与永怡公司在涉案房产的范围内，合法存在债权债务关系。关于争议焦点二。如前所述，刘冬芬、耿智子有权基于购房意向协议书、房屋抵付协议书要求贵州四建公司履行协助签约、要求永怡公司履行签订涉案房产商品房买卖合同的义务。然而，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，虽然刘冬芬、耿智子有权基于购房意向协议书、签订协议书通知书、房屋转让授权通知书、承诺书、房屋抵付协议书要求贵州四建公司协助其与永怡公司签订涉案房产的商品房买卖合同，但因该合同尚未正式签订，且永怡公司作为签订商品房买卖合同的主体明确表示不同意按购房意向协议书与刘冬芬、耿智子签订商品房买卖合同，因此，法律上无法强迫平等民事主体之间签订买卖合同，且“签订合同”这一行为亦无法通过申请强制执行的方式实现。同时，涉案房屋已于2017年2月4日办理了抵押登记手续，由永怡公司将该房屋抵押登记至兴业银行广州分行名下作为740万贷款的担保。刘冬芬、耿智子在本院向其释明交易风险的情况下，仅同意在其未付房款范围内（723620元）代永怡公司清偿债务。因此，在刘冬芬、耿智子仅支付300000元涉案房屋购房款的情况下，其不同意代永怡公司清偿涉案抵押权所涉债务（以市场价值评估涉案房屋现值，按该现值归还对应贷款金额）的情况下，涉案房屋已设置的抵押权无法消灭，永怡公司对涉案房屋不享有完整所有权、不能完全支配及处理涉案房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，涉案房屋无法继续转让。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”据此，刘冬芬、耿智子诉请判令永怡公司协助办理涉案房屋的不动产权证，将涉案房屋过户登记至其名下，亦如前所述，理据不足，本院不予支持。同理，在涉案房屋无法继续转让的情况下，刘冬芬、耿智子诉请判令贵州四建公司继续协助其与永怡公司签订商品房买卖合同，属于事实上不能履行，且在永怡公司明确不同意与刘冬芬、耿智子签订涉案商品房买卖合同的情况下，该项诉讼请求亦有悖于合同订立的自愿原则，故对刘冬芬、耿智子前述诉讼请求，本院不予支持。永怡公司明知涉案房屋已通过房屋抵付协议转让给贵州四建的情况下，仍擅自将涉案房屋抵押给兴业银行广州分行，办理担保金额为740万元的抵押借款，对涉案房屋买卖交易设置交易障碍，涉案房屋因永怡公司原因无法过户致使刘冬芬、耿智子产生的损失，刘冬芬、耿智子可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第四条、第十条第一款、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘冬芬、耿智子的全部诉讼请求。案件受理费26800元（原告刘冬芬、耿智子已预交），由原告刘冬芬、耿智子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  杨 颖人民陪审员  郭常安二〇二〇年四月十五日书 记 员  梁敏霞孙永辉