青海省湟中县人民法院民事判决书（2020）青0122民初290号原告：青海盈田置业有限公司，住所地：青海省大通县北川工业园。法定代表人：樊国婷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄忆英，系青海盈田置业有限公司职工。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。被告：张世录，男，1977年3月生，汉族，城镇居民，现住青海省湟中县。原告青海盈田置业有限公司与被告张世录物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄忆英、李信善，被告张世录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海盈田置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费2900元，违约金121.6元，共计3021.6元；2、依法判令被告立即向原告支付拖欠的停车费2270元；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2017年4月26日，被告在原告处领取住房钥匙。自交房后，原告即按照约定为包括被告在内的小区全体业主全方位提供了小区公共部位的维护、修缮、保洁、绿化、秩序维护等管理与物业服务，被告亦享受了该等服务。但是，自2018年4月开始至今，被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费累计达2900元，停车费2270元。原告曾多次催缴，均未果。被告拖欠物业管理费的行为，已经构成了违约事件。其违约行为不仅严重影响了原告的正常管理秩序，并给原告造成了较大经济损失。为了避免原告的合法权益不再继续受到侵害，原告依据《青海省物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》以及有关法律的规定，依法诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告张世录辩称，我认为原告并没有陈述真实事实，诉状中所述不属实。我不同意支付原告主张的物业费2900元涨价的部分，我只愿意支付未涨价的部分，也不愿意支付违约金121.6元。第一，原告未与我签订物业合同，我也没有看到物业合同内容。原告也未按照合同约定履行其物业服务，在未告知我们的情况下，原告擅自提高物业费服务价格、乱收取电梯费用，电费等，且物业服务态度差、小区环境卫生差。第二，我不愿意支付停车费，停车费未向业主公示，服务不到位，原告要求我支付拖欠的停车费无依据。我的车辆在停车期间两次被撞，我多次去原告处交涉无果。本人不同意支付涨价部分的物业费，现要求法庭驳回原告的诉求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据，经质证，本院认定如下：（一）、对原告提交证据认定：1、前期物业管理委托合同一份，拟证明原告按照1.15/㎡收取物业费是根据前期合同约定执行，有合法依据的事实。被告认为该份合同是2011年签订的，且被告当时并未入住，合同也不是跟他签订的。本院审查认为，该证据虽系复印件，但经委托方青海盈吉建筑集团有限公司加盖公章确认，真实、合法，与本案具有关联性，本院认定其证明效力。2、湟中县发改委湟（2010）98号文复印件一份，拟证明原告按照合同约定每月以60元标准收取停车费有合法依据的事实。被告对该证据的真实性有异议。经本院审查，该复印文件不完整，且文件确定的收费时间已逾期失效，故对其证明效力不予认定。3、联系单一份，拟证明被告于2017年入住，原告按其房屋面积122.42㎡收取物业费的事实。对此被告无异议，本院认定其证明效力。4、业主入住验房表一份，拟证明被告入住时对房屋验收合格的事实。被告对该份证据的真实性无异议，本院审查认为，该“业主入住验房表”经住户即被告签字确认，无不合格事项，真实、合法，本院认定其证明效力。5、业主规约一份，拟证明被告未按前期物业管理委托合同约定按时交纳物业管理费，应承担违约责任的事实。对此被告认为该合同无年月日是虚假的，不予认可。本院审查认为，被告及妻子与青海盈吉建筑集团有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九章前期物业管理部分规定的内容，被告对该规约是知情认可的，故本院认定其证明效力。6、被告停车费统计单一份及每日出行相关记录，拟证明被告在小区临时停车记录统计，应交纳停车费2270元的事实。对此被告以虚假为由，不予认可。本院审查认为，该停车费统计单有原告当庭出示的原始凭据证实，被告也未提供反驳的证据证明其虚假的主张，因此该证据合法、真实，与本案具有关联性，本院认定其证明效力。7、房屋买卖合同一份，拟证明被告对前期物业服务合同及业主规约了解清楚，并按照上述两条约定及时缴纳各项物业费用的事实，对此被告有异议。本院审查认为该合同系原、被告自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，本院认定其证明效力。（二）、对被告提交证据的认定：1、青海盈田置业有限公司收据一份，拟证明原告乱收取电梯维护费的事实。对此原告提出异议。本院审查认为该份证据与本案无关，故本院不作认定。2、手机录像视频、照片一组，拟证明原告存在未及时清理垃圾、卫生服务差等的事实，对该份证据原告不予认可，但未提供反驳的证据证明其主张，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，本院认定其证明效力。3、4、电费、水费收据两张，证明之前每度电收费是5角，后期多收了1角、水费也多收了6角的事实。对此原告认为电费价格并未改变。该证据的真实性原告不持异议，故本院认定其证明效力。5、物业费票据一张，证明被告按照1元缴纳的物业费，但现在原告按照1.15元收取物业费的事实。该证据的真实性原告不持异议，故本院认定其证明效力。6、夏都家园业主联名签字表一份，拟证明该小区部分住户都不同意原告涨价的事实。对此原告认为因涉及人员较多也未到庭，无法确定其真实性不予认可。本院审查认为，该份证据虽与本案有关联，但其真实性无法确认，故本院不予认定。7、8、9、业主委员会通知、文件、整改通知一组，证明业主委员会多次要求原告整改各项问题，但原告一直未整改的事实。对此原告认为业主委员会未与原告签订任何合同，对该业主委员会成立的合法性有异议，且原告已准备向西宁铁路法院要求行政诉讼撤销该业主委员会，被告提交的文件是单方面制作的，也未向原告送达，对其真实性有异议。本院经审查认为，上述证据缺乏合法性，本院对其证明效力不予认定。10、购房合同书一份，拟证明合同中未注明物业的收费价格的事实，对该份证据的真实性原告不持异议，本院认定其证明效力。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年3月27日，青海盈吉建筑集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，委托原告为夏都家园小区实行物业管理，提供服务，期限自2011年4月1日至小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定，原告按下述建筑面积向业主收取物业服务费：其中住宅多层0.55元/月/平方米；小高层1.15元/月/平方米；高层1.45元/月/平方米。被告系夏都家园小区高层A11号楼1单元1021室业主。2017年4月26日，原告按每平方米1元的标准，向被告收取了2017年4月10日至2018年4月10日的物业费。之后，原告按合同约定，以每平方米每月1.15元标准，要求被告支付截止2019年12月31日期间物业费共计2900元，被告认为原告“涨价”未履行告知义务，且管理服务差，拒绝交纳。同时，被告入住后，驾驶其×××车辆进入小区临时停放，截止2019年11月19日，根据原告收费岗亭系统统计，共产生临时停车费2270元，被告至今未交纳。同时查明，2017年2月14日，被告及妻子与出卖人青海盈吉房地产开发有限公司签订《西宁市湟中县商品房买卖合同（预售）》，购买了其夏都家园小区高层A11号楼一单元1021室房屋一套，《合同》第九章就前期物业管理明确规定：“出卖人依法选聘的前期物业企业为青海盈田置业有限公司。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的前期物业企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约”，并将“前期物业服务合同”和“临时管理规约”作为《合同》附件。本院认为，原告青海盈田置业有限公司作为商品房开发商青海盈吉建筑集团有限公司依法选聘的前期物业企业，经依法登记注册，取得提供物业管理服务和收取物业服务费的资格，即可依法从事核准的有偿服务性经营，双方签订的《前期物业管理委托合同》合法有效。被告在原告提供物业管理服务的小区高层楼房居住，接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按合同约定的小高层1.15元/月/平方米标准，向原告交纳相应的物业管理服务费。被告入住后，前期原告按每平方米1元计算收取被告物业费，系原告对权利的自由处分，其解释合理合法。后期原告按每月每平方米1.15元向被告收取物业服务费，符合《前期物业管理委托合同》约定的收费价格，不存在违规“涨价”行为，因此，原告按每平方米1.15元计算要求被告支付拖欠的2018年4月10日至2019年12月31日物业费2900元，合法有据，本院予以支持。被告拒交物业服务费理由不当，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告提供的清洁服务，从被告提交的录像资料、照片来看，原告确实有服务不到位的地方，未能让业主完全满意，服务有待进一步改善，故原告主张违约金的请求，本院不予支持。原告请求被告支付拖欠的临时停车费2270元，有原告提交的被告停车费统计单为证，证明被告入住后至2019年11月19日期间，被告×××车辆进入小区停放的日期、时间和金额，足以认定。被告辩解其×××车辆进出小区临时停放，每次不足半小时，不产生停车费的主张，未提供证据证明，无事实依据，本院不予采纳。故本院对原告诉求的停车费2270元，予以支持。对被告作为小区业主反映的问题，原告应当高度重视，在今后的管理服务中进一步加强管理，提高物业服务水平，努力为小区业主创造一个干净、整洁的小区环境。综上，为平等保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告张世录于本判决生效后三日内支付原告青海盈田置业有限公司2018年4月10日至2019年12月31日的物业管理服务费2900元；二、被告张世录于本判决生效后三日内支付原告青海盈田置业有限公司截止2019年12月31日的临时停车费2270元；三、驳回原告青海盈田置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张世录负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 白玉芳 二○二○年四月二日书记员 徐 珊本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位一依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务有抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。