海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初8123号   原告（反诉被告）：海南海航日月广场商业管理有限公司。统一社会信用代码：91460100MA5RDBHT74。   法定代表人：席某。   委托诉讼代理人：罗某，海南泽田律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符某，海南泽田律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：郭某，现住海口市。   委托诉讼代理人：赵某，海南刚峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：宋某，海南刚峰律师事务所律师。   原告（反诉被告）海南海航日月广场商业管理有限公司（以下统一简称原告）与被告（反诉原告）郭某（以下统一简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，被告于2019年12月30日提起反诉，本院于2020年1月14日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人罗某、符某，被告的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出本诉请求：1.确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》已于2019年4月29日解除；2.判令被告立即将坐落在海口市××道海航日月广场铺位编号为C04-L202的房屋按照《房屋租赁合同》附件三《房屋交付标准》恢复原状并交还给原告；3.判令被告立即向海口市市场监督管理局申请办理注册地址变更登记手续，将海口京熙餐饮有限公司注册地址从上述房屋迁出；4.判令被告向原告支付租金、物管费、推广宣传费、电话费、网络费、水费、数据采集盒费共计278569.97元；5.判令被告向原告支付逾期付款违约金255368.22元；6.判令被告向原告支付逾期变更注册地址违约金（违约金147.23元/天，从2019年5月10日计算至被告实际变更注册地址之日，暂计至2019年10月23日，金额为24587.41元）；7.判令被告向原告支付补偿金110985元；8.判令被告向原告支付占用费（占用费968.05元/天，从2019年5月3日起计算至被告实际交还铺面之日止，暂计至2019年10月23日，金额为168440.7元）；9.由被告承担本案所有诉讼费用。诉讼过程中，原告减少第一项诉讼请求内容，该项诉讼请求变更为：确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月29日解除。事实和理由：2016年7月22日，海南海航海免商业管理有限公司（以下简称海免公司）与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：海免公司出租给被告的房屋坐落在海口市××道海航日月广场铺位编号C04-L202，租赁使用面积为151平方米，物管费、租金、推广宣传费等均以租赁使用面积计算；租赁用途为餐饮，商号限于“蜜斯甜心”；租赁期限自2016年9月11日起至2021年11月11日止，免租期至2016年11月10日，2016年11月11日至2017年11月10日的租金为21895元/月，2017年11月11日至2019年11月10日的租金为29445元/月，2019年11月11日至2021年11月10日的租金为34730元/月；物管费7550元/月，推广宣传费755元/月；被告应于每月25日前支付下一月的租金、物管费、推广宣传费；被告应按约定支付公用事业费（网络费、水费、电话费等）；被告逾期支付本合同项下任何一项费用，每逾期一日，应按照各项欠付费用的0.5%支付违约金，逾期超过15日的，海免公司有权解除合同，海免公司解除合同的，前述违约金计算至合同解除日，同时被告应按照月租金及物管费的三倍向海免公司支付补偿金；被告应于合同终止后10日内申请办理以该房屋为注册地址的变更登记手续，并将证明提交给海免公司，每逾期一天应按照月租金的0.5%向海免公司支付违约金；被告应于本合同提前终止的三日内返还房屋，每逾期一日应按照日租金的两倍向海免公司支付占用费；被告返还房屋时应自费使房屋恢复至房屋交付时本合同附件三所列明的装修、附属设施及设备之状态；被告应于本合同签订后十日内缴纳保证金58890元；为冲抵被告欠付租金、物管费、其他约定费用和应由被告赔偿的损失，海免公司有权从保证金中直接扣除。合同签订后，被告依约支付了保证金58890元、装修押金5000元。2016年12月，海免公司、原告、被告三方签订了《合同主体变更协议》，将《房屋租赁合同》的出租人由海免公司变更为原告。   在《房屋租赁合同》履行过程中，被告未能按约定支付租金、推广宣传费、物管费等。2019年1月起，原告陆续通过微信向被告催收欠款，因催告无果，故于2019年3月25日委托海南法立信律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠费用及违约金，仍未果。2019年4月26日，原告向被告作出《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》，通知被告解除《房屋租赁合同》、缴清欠款，并要求被告搬离、恢复原状。前述解除函，被告于2019年4月29日收到，然而截止至原告起诉，被告既未支付欠款，更未搬离，房屋至今仍由被告锁住并实际占用。此外，被告将房屋作为其注册地址至今仍未依约迁出。   依据《房屋租赁合同》之约定，被告应向原告支付的款项详情如下：（1）2018年8月1日至2019年4月29日的租金、物管费、推广宣传费及2016年12月至2019年5月的公用事业费、数据采集盒费，前述费用扣除保证金、装修押金以及应退还的仓库租金、店庆抵扣代金券、应退电费后尚欠278569.97元。其中，租金、物管费、推广宣传费：2018年8月31110元、2018年9月1日至2019年3月31日每月37750元、2019年4月1日至29日36491.67元；水费：2017年7月18日至12月18日和2018年3月19日至5月5日2287.5元；网络费：2018年5月至2019年5月1300元；电话费：2016年12月至2017年2月和2018年3月至2019年5月50.8元；数据采集盒费：7220元；可扣除部分：仓库租金200元、店庆抵扣代金券18元、电费32元、保证金58890元、装修押金5000元。（2）逾期付款违约金（按日利率0.5%计算至合同解除日即2019年4月29日）。其中，租金、物管费、推广宣传费：2018年8月31110元从2018年7月26日起算，违约金为43242.9元；2018年9月、10月、11月、12月和2019年1月、2月、3月每月37750元违约金分别从2018年8月、9月、10月、11月、12月、2019年1月、2月的26日起算，结果为46621.25元、40770元、35107.50元、29256.25元、23593.75元、17742.5元、11891.25元；2019年4月36491.67元从2019年3月26日起算，违约金为6386.04元；水费：以1838.10元为基数，从2019年3月12日起算，违约金为450.33元；网络费：以1200元为基数，从2019年3月12日起算，违约金为294元；电话费：以50.8元为基数，从2019年3月12日起算，违约金为12.45元。（3）被告逾期将注册地址迁出房屋的违约金24587.41元（暂计至2019年10月23日）；（4）租赁合同解除，被告应按照月租金及物管费的3倍向原告支付补偿金110985元；（5）2019年4月2日至被告实际交还房屋之日，被告应向原告支付的占用费，占用费暂计至2019年10月23日，金额为168440.7元(原告主动将占用费调整为按日租金的一倍收取)。   综上所述，被告严重违反《房屋租赁合同》之约定，原告有权解除合同。《房屋租赁合同》解除，被告除应依约向原告支付上述款项外，还应将房屋恢复原状后交还，并将其注册地址迁出房屋。被告拒不履行前述义务的行为，显然侵害了原告的合法权益。因此，为了维护原告的合法权益，特向法院提出上列诉请，请依法判准。   被告辩称，一、被告与原告签署的《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》双方未确认解除，应请求法院判决解除。   2016年7月22日，被告与海免公司签订《房屋租赁合同》。合同签订后，被告按约定安排施工方进场施工装修，但装修后，经营过程中发现海免公司提供的商铺现状与合同附件三《房屋交付标准》不一致。其一，约定消防标准为项目消防系统验收合格，租户内的各种消防设备实施齐全，可以正常使用。备注：符合消防设计、施工、使用标准。但实际铺面未有餐饮应具备的消防设施，根据消防规定每5平方米需要消防喷头，被告入驻时商铺并没有应当具备的消防设施，被告向原告沟通无果后，自行聘请人员安装。其二，约定空调标准为根据机电配置表，设置标准，提供相应空调配置。备注：（1）零售租户、餐饮租户空调设备、管道、阀部件、风口安装完成。租户如需吊顶，软连接和风口由租户自行重新安装接驳。若需调整，由租户自行设计安装。（2）租户需安装独立空调（另行申报核准）。但被告发现该商铺未具备空调配置，只有出风口。其三，约定排水标准为根据机电配置表、设置标准，总管安装在板下，预留板上排水管入户至厨房区域。备注：业主提供排水管道入户至厨房区域预留接驳口，租户需提供设计图纸供业主审核后，由租户自行安装和接驳。租赁面积500㎡以上的业主提供De110排污管道入户，户内管道由商户自行安装和接驳。但被告在装修中发现该商铺未有排污管道，只能自行将排水管道接驳到雨水管道，才得以经营。其四，约定燃气标准为根据机电配置表（计量表由租户自行报装）、设置标准，燃气管道由业主接至租户餐饮区域，加装计量表、截止阀。备注：阀后支管施工由业主统一委托专业公司施工，费用由租户自行承担。（具体根据当地政府燃气管道安装要求规定为准）。但在安装过程中，原告告知不得安装燃气，故被告也未安装燃气。其五，约定排油烟标准为根据机电配置表、设置标准，按所需排烟风提供风管入户至厨房区域预留接驳口。备注：（1）业主提供排烟风管入户至厨房区域，风管预留500MM，室内管道和一次油烟净化设备由租户自行安装。（2）合用排油烟竖井的商户在其独立支管处需加装防窜烟止回阀。但在装修中发现该商铺未有排污管道，被告自行将排水管道接驳到雨水管道，才得以经营。安装过程中，原告告知该商铺未设置排风管入户，而后被告自行将排风管接入隔板上。其六，约定隔油池应符合国家环保标准。备注：租户厨房内的排油设施在连接到大楼公用系统前，在租户区域内应按照初级隔油器或处理装置。但被告发现该商铺未隔油池，被告向原告反映无果后，自行聘请人员安装。被告装修完后，商场才整体装修完毕，此时才发现租赁的商铺应是公共区域，占据商场原设计的四扇逃生通道，该商铺违反国家法律规定，占据消防逃生通道，危害被告及他人安全。在被告租赁商铺时，原告从未告知该情况，而该情况的存在，严重影响被告安全及商铺的生产经营。且原告虚假招商，承诺主力店2年内入住，但实际开铺率未达到30%。   被告多次与原告沟通以上情况，但其都不予理睬。双方签订合同时，已明确约定被告是经营餐饮，但是原告提供的商铺多处不符合租赁条件，该区域应是零售区域，被告与其他商家多次反映后无果，原告强行断水断电，阻挠被告继续经营，被告不得不于2019年2月停止营业。原告违约在先，提供的商铺不符合双方合同约定，更不符合国家法律规定，原告向被告发送《解除合同并催缴欠款等事项的函》解除双方的租赁合同，但因原告违约在先，因其提供的商铺不符合合同约定和国家法律规定，且影响被告的生产经营，其不享有单方解除权，被告认为其解除合同不符合法律规定，双方的合同未解除，应请法院判决解除。   二、因原告提供的商铺不符合《房屋交付标准》，被告自行安装消防喷口、排水、排油烟、隔油池等设备设施，不可能按照附件三标准返还给原告，被告安装的已形成附合的装饰装修，原告应予赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告提供的商铺不符合租赁条件导致双方合同解除，原告应赔偿被告租赁期内装饰装修残值损失。   三、原告违约在先，其不享有单方解除权，双方房屋租赁合同未解除，被告的注册地址可自双方合同解除之后予以迁出。   四、因原告提供的商铺不符合《房屋交付标准》，原告交付的房屋没有空调，严重影响被告经营活动，造成被告经济损失，构成合同根本违约，原告无权向被告收取租金等一系列费用。根据双方合同13.2.1条约定，原告交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；13.2.2条原告交付的房屋存在危及被告安全的缺陷的；13.2.4条原告存在其他违约行为，经被告书面催告后90天仍未有效解决，从而致使被告无法实现本合同的根本租赁目的。约定被告可以解除合同，同时另行支付月租金的3倍金额补偿被告。原告提供的商铺原是公共区域，被告装修后，发现已占据商场原设计时的四扇逃生通道，该商铺根本不能租赁，但原告违反国家法律规定，违规将该商铺出租给被告，也不安装现应的消防设施，商铺内，空调也不具备，违法双方合同的约定。   五、因原告违约在先，提供的商铺不符合双方合同约定的交付条件，被告商铺内无空调，多项应予配备的设备设施也不具备，被告也不能自行安装，该商铺存在的问题导致被告根本无法经营，合同目的不能实现，被告可依合同约定解除双方合同并要求原告赔偿。原告无权收取任何违约金，且双方约定的违约金过高。   六、原告违约在先，提供的商铺不符合租赁条件，在被告告知原告后，原告也未对该商铺进行维修或安装。原告违约，其无权单方解除合同。双方的合同未解除，被告不能将注册地址迁出。原告起诉的违约金、补偿金、占用费均是认为被告违约，其依据违约条款要求被告支付，但实际是原告违约在先，其不能依据合同，要求被告支付各项违约金、补偿金、占用费。   综上所述，因原告租赁给被告的房屋，不符合双方合同附件三交付标准，商铺内多项设备设施不具备，严重影响被告经营活动，导致被告无法经营。被告也多次告知原告商铺情况，但都未予处理，也未对商铺进行维修，导致被告无法继续经营，因原告的违约行为导致双方合同目的不能实现，原告违约在先，其无单方解除合同的权利，要求被告支付款项、违约金。   被告向本院提出反诉请求：1.判令解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》；2.判令原告退还被告合同保证金58890元；3.判令原告支付被告补偿金104190元；4.判令原告赔偿被告装修残值损失（以鉴定为准）；5.判令由原告承担本诉、反诉的诉讼费用。事实和理由：除前述答辩中陈述的事实之外，被告认为原告提供的商铺不符合合同约定中附件三的交付标准，根据双方合同13.2.1、13.2.2、13.2.4条的约定，被告可以解除合同，同时可要求原告另行支付月租金的3倍金额补偿被告，双方2019年11月租金为34730元，补偿金即为104190元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告提供的商铺不符合租赁条件导致双方合同解除，原告应赔偿被告租赁期内装饰装修残值损失。另外，因原告违约，双方合同解除后，原告应退还被告合同保证金58890元。   原告针对反诉辩称，一、双方之间的房屋租赁合同因被告根本违约已于2019年4月29日依法解除，被告诉称“原告提供的商铺不符合合同约定、违约在先，不享有单方解除权，双方合同未解除”的说法没有任何事实与法律依据，依法应予以驳回。   （一）房屋租赁合同因被告根本性违约，已于2019年4月29日依法解除。被告于2017年7月开始拖欠水费、2018年8月开始拖欠租金，暂计至2019年10月23日，被告拖欠的租金等各项费用已高达83万多元。正是基于被告的根本性违约行为，原告才依法依约作出解除通知，该解除通知被告已于2019年4月29日收到。故房屋租赁合同因被告根本性违约，已于2019年4月29日依法解除。   （二）原告交付的房屋符合合同约定，被告辩称商铺交付不符合约定没有任何依据。原告提供的商铺是符合合同约定的，而且该商铺在签订合同之前，以及查验过程中，原告已告知被告商铺的设计用途为零售使用，有些设计可能不符合餐饮业要求，需要被告另行设计以适应经营要求，而被告也表示认可后才签订合同，并自愿通过后续装修改造工作实现餐饮经营的目的。这也是租赁合同第1.5条明确约定：“被告声明其在签署本合同书之前已经视察过该商铺及所在场地，对该商铺及现有状况充分了解并表示满意，若被告的经营项目对该场地条件有特别要求，则原告无义务为满足该等要求而采取任何行动，被告应自行完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求”的原因。   此外，被告所辩称消防、空调、排水等问题也与事实情况不符，分述如下：   1.关于消防问题。原告的第一次消防验收是合格的，并不存在被告所说的没有相应的消防设施问题。而且，除了原告的第一次消防验收外，被告也要根据自身装修、经营情况自行满足通过第二次消防验收的条件，这也与租赁合同约定相一致。   2.关于空调问题。原告已在商铺内安装有中央空调，共有九个出风口，由被告装修时自行用软管下引，这也与租赁合同的约定相一致。   3.关于排水问题。被告说装修中未发现该商铺有排污管道，租赁合同写得很清楚,《租赁面积》500m2以上的业主才提供De110排污管道入户，而被告所租赁面积仅151m2，所以是没De110排污管道的，需要租户自行安装和接驳以适应经营要求。   4.关于燃气问题。根据政府消防部门的要求，原告的整个下沉广场都是不能使用燃气的，合同中也写明了具体根据当地政府燃气管道安装要求规定为准。对此，租户可以使用电力作为热源。   5.关于排油烟、隔油池问题。此点是被告在查验商铺时已明确知晓并表示自己可以另行安装以适应经营要求。   6.关于逃生通道的问题。被告说该商铺区域属于公共区域，占据原设计的四扇逃生通道，违反国家法律法规规定，危害被告及他人安全，该说法毫无事实与法律依据，原告已经通过政府消防部门第一次消防验收，而被告也已通过政府部门第二次消防验收，否则被告不可能获得经营资格。   （三）关于被告抗辩原告虚假招商，承诺主力店2年入驻、开业率未达30%的问题与事实不符。   首先，原告从未采用虚假宣传方式来招揽租户。被告与原告签订租赁合同之前，已经经过合理时间对涉案商业广场的商户入驻情况、运营情况进行了充分了解，正是在这种了解的基础上双方才签订了租赁合同。其次，原告所做的广告宣传只是一种要约邀请，并不是被告所说的承诺，原告从未针对被告发出上述要约，也未在租赁合同中约定这些附属义务，只是一种商业活动宣传，并非双方之间的权利义务关系。再次，所有的宣传都是有事实依据的，根本不存在所谓的虚假宣传，最后，关于被告提及的开业率问题，原告并未与被告针对开业率及商户范围进行约定。   综上，双方之间的房屋租赁合同因被告根本违约关系已于2019年4月29日依法解除，被告诉称“原告提供的商铺不符合合同约定.......认为原告违约在先，不享有单方解除权，双方合同未解除”的说法没有任何事实与法律依据，依法应予以驳回。   二、被告无权要求原告支付补偿金、赔偿装修残值损失。   原告提供的商铺是符合合同约定的，而且被告也正常经营近三年，被告所谓的租赁合同目的无法实现的理由根本不成立。因此，被告无权要求原告支付补偿金、赔偿装修残值损失。被告要求原告支付补偿金、退还保证金的请求超过诉讼时效。被告的理由是原告构成根本性违约，提供的商铺不符合合同约定的标准，而其租赁期自2016年9月11日起，此时被告是知晓商铺的具体情况，包括被告所声称的不符合其经营餐饮所需要的一些装修设施，但被告直至2019年12月30日才提起反诉，自知道及应当知道该商铺的具体情况之日起已经超过了三年，其请求已经超过诉讼时效。事实上，被告在接收商铺时是明确知道商铺的具体情况的，也表明其愿意自行通过后续的装修来满足自己的餐饮经营的需要，其提交的证据三施工合同涉及施工图等恰好证明其是自愿并同意通过装修进行改造的，不存在原告所提供的房屋不符合合同约定的情况，其抗辩称原告违约，只是其拖延拒不交纳租金的借口。   三、被告无权要求原告退还保证金。租赁合同因被告根本违约而解除，且合同保证金已根据租赁合同第5.1.1条规定用于抵扣相应的租金、物业管理费等费用，故而被告无权要求原告退还保证金。   综上所述，双方的租赁合同因被告根本违约已于2019年4月29日依法解除，被告的所有反诉请求均没有任何事实与法律依据，依法应予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：1.《房屋租赁合同》、2.《合同主体变更协议》，共同证明2016年7月22日，海免公司与被告签订了《房屋租赁合同》；2016年12月，海免公司、原告与被告三方签订了《合同主体变更协议》，将《房屋租赁合同》的出租人由海免公司变更为原告。3.原告工作人员与被告的微信聊天记录、4.《律师函》，共同证明原告向被告催收欠款，未果。5.《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》、6.EMS邮寄单及投递信息，共同证明2019年4月26日，原告向被告作出《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》，被告于2019年4月29日收到。7.水电抄表交费通知单及水电表读数照片，证明被告拖欠水费2287.50元。8.海航日月广场商户销售数据采集系统采购合同及出库单、9.数据采集盒安装流程单，共同证明被告遗失数据采集盒一套，其应向原告支付数据采集盒费7220元。10.房屋现状照片、11.被告企业信用信息公示报告，共同证明：截止起诉日，被告既未支付欠款，更未搬离，房屋至今仍由被告锁住并实际占用，且被告将房屋作为注册地址至今仍未依约迁出。   被告对证据1-6、10-11的真实性无异议，本院对该部分证据予以确认并在卷佐证。被告对证据7-9的三性均有异议，认为水电抄表是由原告单方制作，不予采信，数据采集盒并未丢失，尚在店中。本院认为，证据7是物业管理通常做法，被告不予认可，但未提出反证，故对证据7的真实性予以认定。证据8-9当庭与原件核对无异，且被告认为其并未丢失，并未否认原告将数据采集盒交付给被告使用这一事实，故本院对其真实性予以确认。   被告提交如下证据：1.微信聊天记录截图，证明被告告知原告工作人员商铺不符合租赁条件；2.建筑平面图，证明原告提供该商铺不符合租赁条件，租赁的商铺仅满足零售，被告经营的是餐饮；3.施工合同、4.设计施工图纸，共同证明被告租赁该商铺后聘请人员施工，按照设计图纸施工建议；5.光盘、书面对话记录，证明被告与原告工作人员赵延川对话，就商铺存在的问题已多次向原告反映，其知晓该商铺不符合租赁条件情况。   原告对证据2、3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。原告对证据1的三性不予认可，认为微信记录均为被告自我陈述并未得到对方的确认，本院核查微信聊天记录，该聊天记录并未能证明原告就是否出租不符合租赁条件的店铺作出回应，故本院对该微信记录不予确认。原告对证据4的三性不予认可，原告与被告签订了房屋租赁合同后，租户被告可按照自己的需要进行装修，并不能证明原告交付的房屋不符合合同约定的标准，本院认为该装修设计图纸为被告对承租铺面进行装修经营，其图纸结构与本院现场勘验的情况大致相同，且被告当庭提交了原件予以核对，故本院对其真实性予以确认。原告对证据5的真实性不予认可，认为被告称商铺存在的问题为其单方说法，录音中，另一位人员并没有认可其所说的不符合租赁条件的情况，补偿问题也未有其他的书面证据予以证明，本院认为仅凭录音对话内容，可证明被告与原告工作人员就涉案铺面是否符合租赁条件及赔偿问题进行交涉，而并无其他证据佐证双方就该问题达成一致意见，且被告对该工作人员是否有权就该问题进行答复和承诺并未举证证明，故本院对其真实性不予确认。   2020年1月16日，本院召集双方当事人到海口市××区海航日月广场编号为C04-L202的铺位进行现场勘查，对现场进行拍照，并制作了勘验笔录，双方当事人均在笔录上签字确认，故本院对现场照片和勘验笔录予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月22日，海免公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：5908ht2016053），主要约定：甲方向乙方出租坐落于海口市××区海航日月广场编号为C04-L202的铺位（以下简称涉案铺面），租赁使用面积为151平方米；乙方租赁房屋仅作商业用途，经营业态限于餐饮，经营品类限于简餐咖啡，商标或商号限于蜜斯甜心；租赁期限2016年9月11日至2021年11月11日；交付日期为2016年9月11日，装修免租期自2016年9月11日起至2016年11月10日共计61天，乙方无需缴纳租金以及物业管理费；2016年11月11日至2017年11月10日期间月租金为21895元，2017年11月11日至2019年11月10日期间月租金为29445元，2019年11月11日至2021年11月10日期间月租金为34730元，每个公历月25日之前支付下一期月租金；乙方须于合同签订后十日内，向甲方交纳履约保证金58890元；为冲抵乙方欠付租金、物业管理费、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权从保证金中扣除，并且不影响行使任何其他补救权利；除租金和保证金外，乙方还应当支付物业管理费7550元/月、推广宣传费755元/月，于每月25日之前支付下月费用；乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用(具体收费标准见合同附件五《收费标准明细一览表》)；无论何种原因导致合同提前终止或自然终止，乙方必须在返还时自费使房屋恢复至交付时合同附件三所列明之状态或甲方书面认可的状态；乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿；若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求；乙方逾期向甲方支付租金或及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用超过十五日的，甲方有权解除本合同并合法地收回房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿给甲方；乙方逾期支付租金、物业管理费、租金保证金、公用事业费等乙方于合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期超过十日，甲方有权停止公用事业供应；在停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等；逾期超过十五日，且甲方依据合同约定选择解除本合同的，违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止；若乙方拒绝或延迟将其已注册在该房屋的各类证书执照在本合同届满或提起终止之日内予以注销，并将上述注销证明提交甲方备案，每逾期一日，应按照本合同届满或提前终止之前最后一个月月租金或月营业额抽成的0.5%向甲方支付违约金。   合同附件三《房屋交付标准》载明，地面：混凝土毛坯地面；天花、墙：毛坯；柱子：户内柱子无装饰；橱窗、标牌：租户自行设计；装修界面：公区区域由业主完成，商户内区域由商户自行完成装修；消防：项目消防系统验收合格，租户内的各种消防设备实施齐全，可以正常使用；强电：按标准配置电缆，电缆进户预留3-5M，弱电：公共区域设置标准设置CP箱（网络、通讯），空调：提供相应空调配置，给水：提供给水管道入户至厨房区域加装阀门；排水：总管安装在板下，预留板上排水管入户至厨房；燃气：燃气管道由业主接至租户餐饮区域，加装计量表、截止阀；排油烟：按所需排烟风量提供风管入户至厨房区域预留接驳口；厨房补风、排风：提供入户预留接驳口；新风：按所需新风量提供新风管入户；隔油池：应符合国家环保标准。   合同附件五《收费标准明细一览表》载明，租赁面积＜200M2，装修押金为5000/户，电费为1.6元/千瓦时，水费为5.5元/M3，网络费100元/月。   合同签订后，原告交付涉案铺面给被告，被告向原告交纳履约保证金58890元、装修押金5000元。2016年8月15日，被告注册成立了海口京熙餐饮有限公司，该公司住所为涉案铺面所在地，经营范围为简餐、咖啡、甜点。被告为涉案铺面取名蜜斯甜心。根据被告与案外人签订的《施工合同》载明，蜜斯甜心的装修工程期限为2016年8月28日至2016年10月26日。2016年11月11日，蜜斯甜心店开始营业。   2016年12月20日，原告（甲方）、被告（乙方）与海免公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，主要约定：2016年7月22日，丙、乙双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：5908ht2016053）合同主体发生变更，由甲方取代丙方继续与乙方履行合同事宜，丙方的权利、义务全部转移给甲方，丙方不再作为原合同的当事人；甲乙丙三方均承认，丙方与乙方之间的原合同尚未履行部分，由甲方和乙方继续履行。   2019年3月25日，海南法立信律师事务所接受原告委托，向被告发出《关于催缴租金的律师函》，其中载明，被告共拖欠原告租金、物业费、推广宣传费、水费、电话费等费用共计302766.1元，拖欠时间为8个月，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告未按合同约定期限、金额向原告支付租金已构成违约，且逾期付款超过15天，解除合同的条件已成就，原告享有合同解除权。请被告在收到本律师函之日起3日内向原告支付上述拖欠费用及违约金，如仍未按期支付，原告将依法行使解除权，解除《房屋租赁合同》。   2019年4月26日，原告向被告发出《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》，其中载明，由于被告欠付租金等相关款项，已构成单方违约，函告被告《房屋租赁合同》（合同编号：5908ht2016053）（以下简称原合同）于本函件送达之日即解除；截止原合同解除日，被告拖欠租金298685.2元，滞纳金205398.2元，违约金110985元，共计615068.4元，请被告收到本函件7日内缴纳；根据原合同约定，被告需在原合同解除之日起3日内，将遗留在租赁场地内的所有物品撤柜清场，并与原告办理场地交还手续。   原告将该解约函以邮政特快专递方式于2019年4月28日寄出，2019年4月29日被签收，寄件地址为被告签订《房屋租赁合同》时写明的通讯地址，即海口市美兰区海府路49号检察分院11栋202号。庭审中，被告亦表示收到解约函，但认为原告并无单方解除合同权。2019年4月30日，被告的蜜斯甜心店停止营业，但铺面内的东西还没有搬离。   2019年11月6日，原告向本院起诉被告。2019年12月30日被告提起反诉。诉讼过程中，本院于2020年1月16日召集双方当事人到涉案铺面进行现场勘验，发现蜜斯甜心店目前处于歇业状态，铺面所处位置位于日月广场下沉广场行通道两侧，其外围为落地玻璃墙隔成，几扇通道门为商场将铺面出租时就已安装好的。原告称在商场规划时，涉案铺面便设定为零售铺面，故未设置排水管道、排油烟通道、隔油池等设施，且根据政府要求，下沉广场的铺面都禁止通燃气。店内现有的排水管道、排油烟管道和隔油池由被告自行装修安装。被告认为该整个铺面本应当是消防通道，被原告改造为商铺租赁给其使用，其装修后申请消防许可证时，消防部门要求将几扇门打开并挂上消防通道，才给发放消防许可证，且店内消防喷头是装修时自己安装的。店内基本陈设中有空调出风口，与该店铺相对应的通道原告称该出风口是后台统一控制温度，没有安装商铺可自行调节温度的控制面板。店内摆放桌椅等陈设，并无数据采集盒。   同时查明，原告作为买方与卖方北京正隆伟业科技有限公司签订的《商户销售数据采集系统采购合同》载明，原告购买了126台互帮200S设备，合同总价880000元。2017年4月10日北京互帮国际技术有限公司的《出库单》显示，北京正隆伟业科技有限公司接收126台数据采集器。根据原告提供的《数据采集盒安装流程》显示，数据采集盒已经安装在蜜斯甜心店铺内，被告签收。   被告在承租涉案铺面期间，拖欠费用如下：2018年8月租金、物管费、推广宣传费31110元；2018年9月1日至2019年3月31日每月租金、物管费、推广宣传费37750元，7个月共计264250元；2019年4月1日至29日租金、物管费、推广宣传费36491.67元；2017年7月18日至12月18日、2018年3月19日至5月5日水费2287.50元；2018年5月至2019年5月网络费1300元；2016年12月至2017年2月、2018年3月至2019年5月电话费50.8元。因在涉案铺面找不到数据采集盒，原告要求被告给付数据采集盒费7220元。原告自认可以扣减费用包括：仓库租金200元、店庆抵扣代金券18元、电费32元、保证金58890元、装修押金5000元。   本院认为，海免公司与被告签订的《房屋租赁合同》及海免公司、被告、原告签订的《合同主体变更协议》是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。海免公司将《房屋租赁合同》的合同权利义务一并转移给原告后，被告、原告成为《房屋租赁合同》的合同主体，该《房屋租赁合同》对双方当事人均有约束力，双方应按合同约定行使权利，履行义务。   关于原告是否存在交付不符合租赁条件的租赁物导致合同目的无法实现的情况的认定。首先，被告认为原告交付的铺面不符合租赁合同附件三载明的房屋交付标准，如未配备消防、空调、排水、燃气、排油烟管道、隔油池等设施。就本院现场勘验情况可知，涉案铺面内确有空调出风口，位于通道另一侧的铺面的空调出风口一致，该空调的温度是由原告统一控制的，而店铺内无自主调节温度的控制面板。因涉案铺面在原告规划时即设计为零售铺面，故并未配备排水、燃气、排油烟管道、隔油池等设施，而日月广场的诸多铺面中有适宜经营餐饮的铺面，而被告自主选择了无法按照餐饮标准经营配套交付的场所位置，属于被告综合考虑了所租铺面的位置、承租面积、租金等方面因素才决定的，而被告为达其经营目的将租赁铺面自主改造的行为属于其在出租方原告同意的情况下对租赁铺面进行自主使用的情形，不应归因于出租方未能交付符合租赁条件的铺面而不得已自行改造的行为。另，被告于2016年8月15日以涉案铺面的地址注册公司，约定于2016年8月28日对涉案铺面动工装修，故可推定原告在2016年8月之前已将涉案房屋交付给被告，被告若对交付的涉案铺面有异议，应当及时向原告提出，或拒绝接收涉案铺面，但其不仅接收了涉案铺面，还对其进行装修经营使用两三年，至本案审理阶段才提出诉讼主张，故被告的主张，本院不予支持。其次，被告认为该铺面是占用的消防通道，存在交付不符合租赁条件的店铺，导致合同目的无法实现，属于严重违约的行为。该涉案铺面位于日月广场下沉广场的通道两侧，并未占据消防通道，被告称该涉案铺面是占用了消防通道，其理由是对涉案铺面装修后再次申请消防许可证时，消防部门要求将铺面的几扇门打开并挂上消防通道，才给发放消防许可证。原告辩称铺面的几扇大门让其营业时打开是因为大门是店铺的重要消防通道，而并未因为该几扇门为该店铺所在下沉广场的消防通道。本院认为，原告的解释合情合理，且其是商场通过了消防标准后交付给承租人使用，而被告未能有足够证据证明涉案铺面为违规占用了消防通道的建筑物，其以此为由主张原告交付的涉案铺面不符合租赁条件，于法无据，本院不予支持。因被告以原告存在交付不符合租赁条件的租赁物导致合同目的无法实现为由，反诉请求原告退还合同保证金58890元和违约补偿金104190元，而根据上述分析，原告并不存在该违约行为，合同保证金也需抵扣被告拖欠的租金等费用，故对被告该两项反诉请求，本院不予支持。   关于合同解除问题。原告认为被告拖欠租金、物管费、推广宣传费等费用，影响了出租方收取租金等费用的合同目的，已构成违约，符合租赁合同约定合同解除的情形，且原告于2019年4月26日做出《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》以邮寄的方式送达被告，被告也认可其于2019年4月29日收到该函件。而被告以原告先违约交付不符合租赁条件的铺面导致合同目的不能实现为由认为原告不具有单方解除合同的权利，根据上述分析，本院认为被告辩称不应解除合同的理由不充分，证据不足，本院不予支持。而被告违反支付租金等费用的合同义务，原告多次催收未果，故原告行使合同单方解除权，于法有据，本院予以支持。该函件载明解除《房屋租赁合同》（合同编号：5908ht2016053），且合同解除日为送达之日，故租赁合同已于2019年4月29日解除，本院对此予以确认。被告反诉请求解除《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》，《合同主体变更协议》是《房屋租赁合同》的附件，已经履行完毕，没有解除的必要，而《房屋租赁合同》已经解除，被告要求解除合同的理由不成立，该项请求亦无实际意义，本院不予支持。另外被告要求原告赔偿其装修残值损失，而原告要求被告将涉案铺面恢复原状后交还，并将海口京熙餐饮有限公司的注册地址从涉案铺面处迁出，根据双方签订的租赁合同的约定，在合同到期或解除时，承租人需将涉案铺面自行恢复原状后交还给出租人，并在合同解除之日的十日内将注册在涉案房屋的各类证书执照注销，故原告的该两项诉讼请求，符合上述约定，于法有据，本院予以支持，被告要求原告赔偿装修残值损失，于法无据，本院不予支持。因装修残值损失应由被告自行承担，故其申请对涉案铺面的装修鉴定已无意义，本院不再委托鉴定。   关于被告应付的拖欠费用。既然合同合法有效，被告就应按约支付租金、物业费及其他费用，被告拖欠费用没有合法合约的依据。原告主张被告拖欠租金、物业费、推广宣传费共331851.67元、水费2287.5元、网络费1300元、电话费50.8元，被告没有提出反驳证据，本院对上述欠费项目和金额予以确认。关于数据采集盒费用，原告提供的购买合同显示，126台数据采集盒的合同采购价格为880000元，平均一台为6984.13元。数据采集盒出库时间为2017年4月10日，此时被告已租赁了该铺面，可推定给被告店铺安装的数据采集盒是全新的，被告对数据采集盒的安装均签字确认，现被告辩称数据采集盒在使用过程中烧掉了，可能在店内，据本院去现场勘查的结果显示，店铺内并未有数据采集盒，而被告又无证据证明其已将数据采集盒归还给原告，现原告要求被告赔付数据采集盒的采购费和安装等费用共计7220元，因原告并未提供证据证明安装等费用，综合考虑到数据采集盒的使用期限和折旧等因素，对数据采集盒的损失，原告承担20%的责任，即1396.83元；被告承担80%的责任，即5587.3元。综上所述，被告需向原告支付各项费用合计341077.27元，扣除被告已交付的保证金58890元、装修押金5000元和原告应当退还的250元后，被告还需向原告支付租金、物业费、推广宣传费、电话费、网络费、水费、数据采集盒费等费用共计276937.27元，对原告请求的超额部分，本院不予支持。   关于原告主张的租金、物业管理费、推广宣传费等费用的逾期付款违约金。原告主张按日利率0.5%计算违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，违约金超过其损失的30%为过高，被告逾期付款给原告造成的损失目前只能认定为利息损失，该利息损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%(即年利率6.525%)计算，超过该利率的30%(即年利率8.48%)的部分即为过高。涉案合同约定违约金计算至合同解除之日，月租金、物业管理费及推广宣传费，应当于每月25日之前支付下月费用；乙方须在收到书面结算通知后5个工作日内支付上一月的水、电、空调、煤气、通讯等能源费用及其他公用事业费用，故原告主张的各项费用的违约金应以当期应付款期限届满之日起至合同解除之日2019年4月29日止，按年利率8.48%分段计算。租金、物业管理费、推广宣传费的违约金具体如下：1.2018年8月的租金、物业费、推广宣传费31110元的违约金自2018年7月26日起算，为2007.91元；2.2018年9月的租金、物业费、推广宣传费37750元的违约金自2018年8月26日起算，为2169.70元；3.2018年10月的租金、物业费、推广宣传费37750元的违约金自2018年9月26日起算，为1902.94元；4.2018年11月的租金、物业费、推广宣传费37750元的违约金自2018年10月26日起算，为1636.17元；5.2018年12月的租金、物业费、推广宣传费37750元的违约金自2018年11月26日起算，为1369.4元；6.2019年1月的租金、物业费、推广宣传费37750元的违约金自2018年12月26日起算，为1102.64元；7.2019年2月的租金、物业费、推广宣传费37750元的违约金自2019年1月26日起算，为835.87元；8.2019年3月的租金、物业费、推广宣传费37750元的违约金自2019年2月26日起算，为569.1元；9.2019年4月的租金、物业费、推广宣传费36491.67元的违约金自2019年3月26日起算，为292.26元；1-9项的违约金共计11885.99元。关于水费的违约金问题，被告共拖欠水费2287.5元，最新的两张水费签收单分别为2019年3月24日123元、2019年4月22日61.5元，按照合同约定被告应在收到书面结算通知后5个工作日支付该笔费用，故2019年3月24日水费123元的违约金应从2019年4月1日起算，2019年4月22日水费61.5元，无违约金产生。减去最新的两笔水费合计184.5元，剩余2103元属于2019年2月19日之前拖欠的水费。根据上述分析，因合同约定的违约金过高，本院调整为年利率的8.48%计算，2103元水费在2019年3月12日至2019年4月29日期间产生违约金23.78元，2019年3月24日123元水费的违约金从2019年4月1日计至29日为0.81元，水费违约金共计24.59元，原告以1838.1元为基数计算水费违约金，主张450.33元，对超过24.59元部分，本院不予支持。另，原告称原告的管理人员曾以微信的方式于2019年3月12日向被告提供载明网络费、电话费等确认单据的照片，但微信截图的照片并不能看清表格载明的内容，故原告提供的证据材料无法确认其通知被告交费的具体时间，因此关于网络费、电话费的违约金，本院不予支持。综上，各项违约金合计11910.58元。   关于合同解除后涉案铺面占用费的问题。合同约定，乙方未经甲方同意逾期返还房屋，应按日租金的两倍向甲方支付房屋占用期间占用费。2019年4月29日租赁合同被原告单方解除后，被告并未搬离涉案铺面，现虽未营业，但被告仍继续占用铺面，根据法律规定，被告应当继续向原告支付铺面占有使用费，考虑到涉案铺面现已被原告停水停电，蜜斯甜心店也无法继续营业，根据租赁合同约定原告有权在合同解除后三日后开启及更换房屋门锁，将屋内物品搬出，收回房屋，而原告也未采取措施减少损失，双方均有一定过错，应当承担相应的责任，本院酌情确定由双方各承担50%责任，合同解除前涉案铺面每月租金29445元，则每日租金为981.5元，被告应向原告支付铺面占有使用费490.75元／日，从原告主张的2019年5月3日起计算至被告实际交还铺面之日止。   关于逾期变更注册地址违约金的问题。虽然合同约定了被告应当在合同终止之日的十日内将注册在涉案铺面的各类证书执照予以注销，逾期每日将以合同终止之前最后一个月月租金的0.5%支付违约金，本条约主要是约束承租人在租赁关系结束后，能不再占用承租铺面的有形或无形资产，但本案中，由于被告一直并未搬离涉案铺面，且仍需向原告支付涉案铺面的占有使用费，该笔占有使用费应当包含占用铺面的实体空间，也包含了占用铺面地址用以公司注册地址的附带利益，故原告请求被告从2019年5月10日起向其支付逾期变更注册地址违约金直至实际变更注册地址之日，本院不予支持。   关于被告是否应当支付补偿金的问题。合同约定因被告逾期支付租金超过15日的，原告可解除合同，被告应按月租金和物业管理费的三倍支付补偿金。虽然名为补偿金，其实质是合同解除后被告需承担的违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同解除虽然可能导致后期租金利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务、物业服务义务，租赁物折旧成本负担等，并且日月广场管理公司在合同解除后也应积极寻找新的承租人，合同约定按三个月租金88335元（29445元／月×3）作为补偿金，与通常所需寻租期亦相当，故本院予以支持。因合同解除后，日月广场管理公司无需要提供物业服务，故本院不支持三个月物业费的补偿金。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、确认海南海航日月广场商业管理有限公司与郭某签订的《房屋租赁合同》（合同编号：5908ht2016053）于2019年4月29日解除；   二、郭某于本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落在海口市××道海航日月广场铺位编号为C04-L202的房屋按照《房屋租赁合同》附件三《房屋交付标准》恢复原状后交还给海南海航日月广场商业管理有限公司；   三、郭某于本判决发生法律效力之日起十日内办理公司注册地址变更登记手续，将海口京熙餐饮有限公司的注册地址从海口市××道海航日月广场铺位编号为C04-L202迁出；   四、郭某于本判决发生法律效力之日起十日内向海南海航日月广场商业管理有限公司支付拖欠的租金、物业费、推广宣传费、电话费、网络费、水费、数据采集盒费等费用共计276937.27元；   五、郭某于本判决发生法律效力之日起十日内向海南海航日月广场商业管理有限公司支付逾期付款违约金11910.58元；   六、郭某于本判决发生法律效力之日起十日内向海南海航日月广场商业管理有限公司支付补偿金88335元；   七、郭某于本判决发生法律效力之日起十日内向海南海航日月广场商业管理有限公司支付铺面占有使用费（计算方法：490.75元／日，自2019年5月3日起计算至铺面交还之日止）；   八、驳回海南海航日月广场商业管理有限公司的其他诉讼请求；   九、驳回郭某的反诉请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费12180元，由郭某负担5603元，海南海航日月广场商业管理有限公司负担6577元；反诉受理费3561.6元，由郭某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 陈雪婷   人民陪审员 李惠玲   人民陪审员 吴 艳     二〇二〇年四月二十二日   法官助理 贾 璇   书记员 李素素   速录员 高莉瑶   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。