广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10127号上诉人（原审原告）：深圳地铁物业管理发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道白石路**侨城东车辆段综合办公楼**，统一社会信用代码9144030078525478X0。法定代表人：黄昭明。委托诉讼代理人：张哲，女，汉族，1980年3月24日出生，住所地广东省深圳市福田区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳市益田联商投资管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道北站社区深圳北站主体楼2-36，统一社会信用代码9144030057768761XX。法定代表人：邱颖。委托诉讼代理人：纪超，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊予皖，广东闻仁律师事务所律师。上诉人深圳地铁物业管理发展有限公司（以下简称地铁物业公司）因与被上诉人深圳市益田联商投资管理有限公司（以下简称益田联商公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初51156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。地铁物业公司上诉请求：1、请求依法改判益田联商公司向地铁物业公司支付：(1)物业服务费2846446.45元（从2013年6月3日计至2014年10月2日）；(2)各期物业服务费违约金共计2596689.54元（从2013年7月11日起暂计至2019年1月17日）(以上二项合计：5443135.99元）2、请求益田联商承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决部分事实认定错误。1、原审判决认定物业服务费的起计时间为2013年7月1日，是事实认定错误；2原审判决根据北站枢纽中心减免物业服务费的函合所附属的收费通知单，认定物业费每平方米5.7元，而非主合同约定的13元，系事实认定错误。二、原审判决法律认定错误。未查明益田联商公司履约过程中自身的存在违约事实，以及应承担的违约责任。益田联商公司辩称：一、物业服务费的起止时间为2013年7月1日。二、物业管理费自2013年7月1日至2014年9月31日应按5.7元/月/平方米计算。1、物业管理费自2013年7月1日至2014年9月31日5.7元/月/平方米计费是依据《物业服务合同》2、深圳地铁物业管理发展有限公司深圳北站交通枢纽运营管理中心（以下简称北站运营中心）系地铁物业公司的分公司，其出具相关的函件代表地铁物业公司。三、益田联商公司不应当在2014年10月1日前支付违约金。地铁物业公司向一审法院起诉请求：1、益田联商公司向地铁物业公司支付拖欠的物业服务费2846446.45元（2013年6月3日计至2014年10月2日，实际为2013年6月3日至2013年12月2日、2014年7月3日至2014年10月2日）、电费538230.67元（2015年3月至2015年9月）；2、益田联商公司向地铁物业公司支付各期物业服务费违约金11498333.02元（从2013年7月11日暂计至2017年9月26日）、电费违约金1292531.63元（从2015年4月11日起暂计至2017年9月26日），合计12790864.65元，并由益田联商公司实际支付至清偿之日止；3、益田联商公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年，地铁物业公司、益田联商公司签署了一份《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳北站交通枢纽东延平台商业区租赁补充协议》，约定地铁物业公司将位于深圳市宝安区民治街道深圳北站交通枢纽东延平台商业区（建筑面积24417平方米，以下称涉案物业）出租给益田联商公司使用，租赁期限10年，自免租期结束后第2日开始计算，自正式交接之日起，地铁物业公司给予益田联商公司3个月装修免租期和3个月免租期，装修免租期和免租期内益田联商公司不需要交纳租金，但要根据相关制度及物业管理协议，交纳物业管理费、水电费等相关费用；涉案物业的物业管理由益田联商公司自行负责管理，但应向地铁物业公司交纳整租物业的物业管理费，按建筑面积24417平方米收取，收费标准为13元/平方米/月，需另行与地铁物业公司签订物业管理合同；益田联商公司已现场考察同意地铁物业公司现状交付涉案物业，但地铁物业公司应完成建筑工程竣工验收和消防验收，并考虑益田联商公司的其他合理要求，益田联商公司承担项目必需的电力、排烟、排污、给排水、装修、通风系统、照明系统、监控系统等改造及费用，地铁物业公司应给予协助；双方于益田联商公司完成电力增容改造后办理项目交付手续，地铁物业公司应在租赁物业交接前30日向益田联商公司发出“交付通知书”，并以双方正式书面签收时间作为涉案物业的交接时间；若益田联商公司在接到并同意地铁物业公司发出的“交付通知书”内容后30日内未按通知书要求办理交接手续，视为益田联商公司已接收涉案物业，一切责任由益田联商公司自负；益田联商公司签署《租赁物业交接清单》后，即视为地铁物业公司已按合同约定将该物业按交付标准交付给益田联商公司。2013年6月3日，地铁物业公司、益田联商公司又签署了一份《深圳北站交通枢纽东延平台商业区租赁协议补充协议二》（以下称补充协议二），约定：在地铁物业公司完成建筑工程竣工验收和消防验收的基础上，双方尽快办理项目交付手续，但是租赁物业的交接时间以本协议双方法定代表人或授权代表签字、盖章后起计；益田联商公司负责东延平台商业区电力增容的改造，并承担其费用，益田联商公司需按供电局审批的方案进行改造；地铁物业公司给予益田联商公司三个月的电力增容改造期，改造期自本协议双方法定代表人或授权代表签字、盖章后起计，期间益田联商公司不需缴纳租金，但按规定缴纳物业服务费、水电费等相关费用，装修免租期起始日为电力增容改造期满后第二天。另查，地铁物业公司、益田联商公司还签署了一份《深圳北站交通枢纽东延平台商业区物业服务合同》，就涉案物业相关物业服务事宜双方作出相关约定：物业服务期限自益田联商公司进场装修之日起至租赁合同期满止；地铁物业公司负责涉案物业范围外共用部位的日常维修、养护和管理，负责涉案物业范围外共用设备设施运行及日常维护和管理（包括电梯、供水、供电、公共照明、消防设施、排水、排污、中央空调、监控、弱电系统等）；物业服务费标准为13元/平方米/月（不含任何益田联商公司自用能耗费用，如水、电费等），每月金额为317421元；物业服务收费起始时间为益田联商公司装修进场之日起计；益田联商公司须于每月10日前向地铁物业公司交清上月物业服务费；益田联商公司如延期缴纳应交的物业服务费及相关费用，每逾期一日加收欠款总额千分之三的违约金，无正当理由超过1个月不交的，地铁物业公司将停止对益田联商公司提供相关服务，直至益田联商公司交清全部拖欠的款项；在本合同签订10日内，益田联商公司需向地铁物业公司缴纳1个月物业服务费标准的履约保证金，金额为317421元。又查，地铁物业公司、益田联商公司还于2013年4月15日签署了一份《深圳北站交通枢纽场地租赁协议》，约定益田联商公司使用地铁物业公司位于深圳北站交通枢纽东广场换乘厅78层东北角深圳通充值中心面积42平方米及84层东北角一间管理用房面积31.7平方米，总面积为73.7平方米，在不影响枢纽换乘厅客流正常通行的前提下设立招商中心及工程办公室，在使用期间，益田联商公司在使用范围内开展招商和东延平台工程改造等管理活动，地铁物业公司为以上活动提供场地与管理服务支持，期限为自双方签字盖章之日起6个月；电费收费标准为1.23元/度，按月向地铁物业公司缴纳；益田联商公司每月10日前向地铁物业公司缴纳当月租金及上月电费；如电费逾期缴纳，地铁物业公司有权追收益田联商公司欠缴之各项费用外，还有权从拖欠之日起，按日加收欠缴金额3‰的违约金。2013年4月28日，益田联商公司委托施工单位深圳市鹏润达市政工程有限公司向地铁物业公司提交施工计划申报表，载明清理拆除涉案物业室内原有建筑物（不含结构），作业时间为2013年5月6日至2013年6月8日，地铁物业公司的相关人员在该表上签字审批同意。地铁物业公司据此主张益田联商公司在2013年5月6日即已进场装修。益田联商公司则称该申报表仅是申请，不是最终进场的证明。益田联商公司提交了其与深圳市鹏润达市政工程有限公司签署的《深圳北站东广场某区室内拆迁项目工程施工合同书》，该施工合同书约定益田联商公司委托深圳市鹏润达市政工程有限公司对涉案物业室内装饰装修进行拆除，于2013年7月1日开工，于2013年7月31日竣工。益田联商公司据此主张其委托的施工方最早在2013年7月1日才进场装修。益田联商公司主张其在2013年12月至2014年12月期间支付物业管理费的情况如下：1、2013年12月31日支付317421元；2、2014年3月10日支付317421元；3、2014年6月10日支付50万元；4、2014年9月1日支付50万元；5、2014年11月14日支付634842元；6、2014年12月1日支付597447.55元。地铁物业公司对益田联商公司上述支付物业管理费的金额以及支付时间予以确认，并表示益田联商公司2013年12月3日至2014年7月2日期间的物业管理费按每月317421元支付，地铁物业公司还提交了其向益田联商公司开具的物业管理费发票，显示：开票日期为2013年12月31日、金额为317421元的发票1张（未载明物业管理费所属时段）；开票日期为2014年3月18日、金额为317421元的发票1张（载明2014年1月物业管理费）；开票日期为2014年11月28日、金额分别均为317421元的发票2张（分别载明2014年10月、11月物业管理费）；开票日期为2015年9月1日、金额为50万元的发票1张（未载明物业管理费所属时段）。益田联商公司称其支付的物业管理费并非对应支付时该月份的应缴费用，而是地铁物业公司将益田联商公司已支付的部分款项直接冲抵了2013年12月3日至2014年7月3日期间按每月317421元计算的物业管理费。益田联商公司提交了其自行统计的2013年8月4日至2015年9月1日的水电使用情况及已支付水电费（合计5159877.73元）统计表。地铁物业公司对益田联商公司该表中所体现的已支付水电费金额以及支付时间予以确认，并在庭审中表示对该表统计的用电度数、水费以及污水、垃圾处理费需庭后核实并以书面形式向一审法院回复，但至一审法院作出本判决之日，地铁物业公司仍未提交书面回复。2014年3月10日，地铁物业公司向益田联商公司发出《关于及时缴纳物管费及水电费的函》，函载截至2014年3月份，益田联商公司共欠缴物业管理费2856789元、水电费402410.43元，要求益田联商公司缴纳拖欠的物管费及水电费。益田联商公司的工作人员于当天签收该函。2014年8月15日，地铁物业公司又向益田联商公司发出《关于尽快缴纳物管费及水电费的函》，函载：对益田联商公司没有使用空调的物业管理费款项进行核减，经核减后，欠款总额为14011990.48元，具体费用如下：一、物业管理费欠款1809299.7元；二、水电费欠款610714.78元；三、租金欠款11591976元。减去益田联商公司2014年6月10日支付的50万元后，益田联商公司截至8月份总欠款13511990.48元，请益田联商公司于2014年8月31日前支付总欠额的50%（6755995.24元），2014年9月30日付清总欠款的50%（6755995.24元）。该函所附《北站交通枢纽外单位收费通知单》显示：计费期间为2013年6月3日至2013年12月2日、2014年2月3日至2014年9月4日的物业管理费计费标准均为5.7元/月/平方米，计费面积为24417平方米，金额分别为835061.4元、974238.30元；计费期间为2014年7月1日至2014年7月31日的电费计费标准为1.23元/度，计费数量73240度，当月电费90085.20元，往月欠费515027.45元，合计欠电费605112.65元；计费期间为2014年7月1日至2014年7月31日的水费计费标准为4.67元/吨，计费数量223吨，当月水费1041.41元，往月欠费4560.72元，合计欠水费5602.13元。益田联商公司据此主张地铁物业公司对截至2014年9月份的物业管理费已经将未使用空调的相应费用予以核减，核减后应按5.7元/月/平方米计算。地铁物业公司则称上述函件系附条件的函件，即益田联商公司应按照函载要求的时间支付拖欠的费用，该函核减的相应费用条件才成立，否则不予核减。2014年10月10日，地铁物业公司向益田联商公司发出《深圳地铁物业管理发展有限公司工作联系单》，载明关于东广场商业区空调计费的函联系事由：为了配合缤果空间的开业，地铁物业公司的深圳北站运营管理中心已于2014年9月25日给商场正式供冷，益田联商公司租赁的东广场商业区空调计费日期，将由2014年10月1日起算。再查，一审法院于庭审时要求地铁物业公司庭后5个工作日内向一审法院提交深圳供电局有限公司向地铁物业公司收取涉案物业2013年6月至2015年9月期间电费的相关凭据。地铁物业公司在庭后提交了深圳市供电局有限公司分别于2013年9月23日、2014年9月18日开具的电费发票，收费期间分别为2013年8月1日至2013年9月1日、2014年9月1日，单价分别为0.7995256063元+0.0188034182元、0.8093193388元+0.018803419元，税率均为17%，但发票未显示电费产生的地点。一审法院认为，益田联商公司向地铁物业公司承租涉案场地并与地铁物业公司签署《物业服务合同》，地铁物业公司与益田联商公司建立了物业服务合同关系，地铁物业公司提供了物业服务，益田联商公司应向地铁物业公司支付物业管理费等费用。本案的争议焦点为：1、物业管理费的起算日；2、截至2014年9月份物业管理费的收费标准应为5.7元/月/平方米还是13元/月/平方米？3、电费的收费标准。关于第1个争议焦点。根据双方签署的《物业服务合同》的约定，物业服务收费起始时间为益田联商公司装修进场之日。又根据益田联商公司提交的其与深圳市鹏润达市政工程有限公司签署的《深圳北站东广场某区室内拆迁项目工程施工合同书》的约定，进场拆迁工程于2013年7月1日开工，而地铁物业公司提交的施工计划申报表如益田联商公司所称为申请表，申报表上记载的作业时间不应认定为实际开工时间，故一审法院采信益田联商公司所主张的装修进场时间为2013年7月1日。关于第2个争议焦点。根据地铁物业公司于2014年8月15日向益田联商公司发出的《关于尽快缴纳物管费及水电费的函》和所附的《北站交通枢纽外单位收费通知单》以及2014年10月10日地铁物业公司向益田联商公司发出《深圳地铁物业管理发展有限公司工作联系单》的内容可以确定，地铁物业公司对益田联商公司租赁的涉案场地空调计费日期自2014年10月1日开始计费，对2014年10月1日之前的物业管理费按5.7元/月/平方米计费，故地铁物业公司所主张的益田联商公司已交部分物业管理费按每月317421元（即13元/月/平方米）抵扣了2013年12月3日至2014年7月2日期间的物业管理费，与事实不符，一审法院不予采信。经核算，双方均确认的益田联商公司于2013年12月至2014年9月已支付的物业管理费金额为1634842元（317421元+317421元+50万元+50万元），可用于抵扣自2013年7月1日起计算11个月即至2014年5月31日按5.7元/月/平方米计算的物业管理费1530945.9元（5.7元/月/平方米×24417平方米×11个月）后仍余103896.1元（1634842元-1530945.9元），该款可用于抵扣2014年6月份的部分物业管理费，抵扣之后，益田联商公司仍拖欠2014年6月份的部分物业管理费35280.8元（5.7元/月/平方米×24417平方米-103896.1元）及2014年7月至2014年9月3个月的物业管理费417530.7元（5.7元/月/平方米×24417平方米×3个月），合计拖欠452811.5元（35280.8元+417530.7元）。对于益田联商公司2014年11月14日支付的634842元，根据地铁物业公司于2014年11月28日开具的2张金额分别均为317421元并载明2014年10月、11月物业管理费的发票，结合益田联商公司确认自2014年10月起物业管理费应缴金额为每月317421元的事实，益田联商公司2014年11月14日支付的634842元应认定为2014年10月、11月的物业管理费。对于益田联商公司2014年12月1日支付的597447.55元，根据双方的证据及陈述，无法认定该款系支付2014年10月之前的物业管理费，且双方均未对2014年10月之后的物业管理费提出争议，故在本案中不审查该笔费用，若地铁物业公司认为该笔款项在2014年10月之后的应缴物业管理费中已超付，可另循途径解决。关于第3个争议焦点。地铁物业公司提交的与益田联商公司签订的《深圳北站交通枢纽场地租赁协议》所约定的电费收费标准为1.23元/度是针对深圳北站交通枢纽东广场换乘厅78层东北角深圳通充值中心面积42平方米及84层东北角一间管理用房面积31.7平方米的电费收费标准，地铁物业公司未提交证据证明其与益田联商公司约定关于涉案场地电费的收费标准，且地铁物业公司提供的2张深圳供电局有限公司出具的电费发票也未能证明属于涉案场地的电费，退一步讲，即使该2张电费发票系涉案场地电费情况，单价也少于地铁物业公司所主张的电费单价，故地铁物业公司对其主张益田联商公司欠付的电费金额应承担举证不能的后果，对地铁物业公司请求的电费及违约金，一审法院不予支持。关于物业管理费的违约金。《物业服务合同》约定了每月10日前支付上月的物业管理费，如逾期支付，按每日千分之三收取滞纳金。但地铁物业公司于2014年8月15日才函告益田联商公司对没有使用空调的物业管理费款项进行核减并告知的核减后的应缴金额，可以推断在此之前，地铁物业公司、益田联商公司对没有使用空调的物业管理费金额核减处于协商阶段，益田联商公司在该期间未支付物业管理费不属违约。地铁物业公司在《关于尽快缴纳物管费及水电费的函》中要求益田联商公司于2014年8月31日前支付总欠款的50%、于2014年9月30日付清总欠款的剩余50%，根据益田联商公司向地铁物业公司支付物业管理费的金额和时间，一审法院认定益田联商公司在2014年9月1日支付了50万元后仍拖欠的截至2014年9月30日的物业管理费452811.5元，应属地铁物业公司要求的于2014年9月30日付清的剩余50%范围的款项，故该拖欠的物业管理费452811.5元的违约金应于2014年10月1日开始计算。同时益田联商公司抗辩其未违约，视为对违约金过高的抗辩，一审法院兼顾合同的履行情况，根据公平原则，对地铁物业公司主张的违约金标准，酌情调整为日万分之五，地铁物业公司过高请求部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、深圳市益田联商投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳地铁物业管理发展有限公司支付拖欠的截至2014年9月30日的物业管理费452811.5元；二、深圳市益田联商投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向深圳地铁物业管理发展有限公司支付上述物业管理费452811.5元的违约金，违约金按每日万分之五计算，自2014年10月1日起计至实际付清之日止；三、驳回深圳地铁物业发展管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费118853元（已由深圳地铁物业管理发展有限公司预交），由深圳地铁物业管理发展有限公司负担110761元，由深圳市益田联商投资管理有限公司负担8092元。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，地铁物业公司与益田联商公司构成了物业服务合同关系。地铁物业公司提供了物业服务，益田联商公司应当支付物业服务费等费用。本案的争议焦点为：一、物业服务收费的起算时间。二、截至2014年9月的物业服务费的收费标准是多少。关于第一个争议焦点，双方当事人虽然在《深圳北站交通枢纽东延平台商业区租赁协议补充协议二》中约定，物业交接时就应开始计算物业服务费，但又在《深圳北站交通枢纽东延平台商业区物业服务合同》中约定，物业服务收费的起始时间为装修进场之日。本院认为，物业服务合同是对物业服务进行专门约定的合同，涉及双方在物业服务合同中应当履行的各项具体的权利和义务，故物业服务收费的起算时间应按照物业服务合同约定的装修进场之日计算。地铁物业公司上诉称，《施工计划申报表》、《关于及时缴纳物管费及水电费的函》、《商业区水电表现场抄表记录》、《北站枢纽外单位收费通知单》等证明益田联商公司在2013年7月1日之前就已经进驻商场。本院认为，《施工计划申报表》为申请拆除原有建筑物的时间，但申报表上申请的时间早于《深圳北站交通枢纽东延平台商业区租赁协议补充协议二》上约定的交接时间，于理不符。两份收费通知单的只写了物业服务费计费起计时间，不能证明装修的时间。水电表抄表记录没有显示所抄水电表对应的房产，故地铁物业公司所举证据均不能证明其主张。益田联商公司提交了《深圳北站东广场某区室内拆迁项目工程施工合同书》，约定了对室内原有装修的拆除时间为2013年7月1日，原审依据该时间计算装修的起始时间并无不当，本院予以确认。关于第二个争议焦点。虽然合同约定的物业服务费的收费标准为13元/平方米·月，但合同亦约定了应保障空调的正常运作。涉案房产直到2014年9月25日才提供空调制冷，按照合同上约定的物业服务费的计算标准显失公平。2014年8月15日，深圳北站交通枢纽运营管理中心向益田联商公司发出《关于尽快缴纳物管费及水电费的函》，明确截止2014年9月的物业服务费的计费标准为5.7元平方米·月。地铁物业公司认可深圳北站交通枢纽运营管理中心为其派出机构，负责涉案承租范围的物业管理，原审按此标准计算2014年9月的物业服务费合理，本院予以确认。地铁物业公司上诉主张，上述计费标准附有条件，即益田联商公司应当按照函件规定的时间缴费，否则即按原合同要求的标准收取物业服务费。本院认为，上述函件中并未明确指明若益田联商公司不按期支付拖欠费用即不再享有物业费减免的优惠，地铁物业公司所称的附条件减免没有证据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确。地铁物业公司的上诉没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49902元，由地铁物业公司承担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇二〇年四月二十日书记员 张济川(兼)