苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4873号原告（反诉被告）：郭依亮，男，1971年9月14日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：李亚州，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：付士峰，江苏姑苏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李荣军，男，1983年4月11日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：黄飞勇、陈诚，江苏珺文律师事务所律师。原告郭依亮被告李荣军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理并决定本诉与反诉合并审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭依亮及其委托诉讼代理人李亚州，被告李荣军委托诉讼代理人黄飞勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭依亮向本院提出诉讼请求：判令被告返还房屋转让费65000元并支付违约金（以65000元为基数，按照中国银行同期同档贷款利率，自起诉之日起计算至实际支付之日止）。事实与理由：原、被告于2018年4月16日签订《店面转让协议》，约定将被告原单独承租的位于东壹元建材市场23幢1528号、1529号、1530号、1585号、1586号、1587号店面有偿转让给原告使用，并协商转让费为130000元。原告在向被告支付部分转让65000元后发现根据被告与苏州市东壹元惠民商业运营管理有限公司（以下简称东壹元公司）签订的《合作协议》第六条第16款的约定未经出租人书面同意不得擅自转租。现被告未经出租人同意的非法转租致其合同目的无法实现，并造成巨大损失。因此，其于2018年11月12日委托律师致函被告，要求单方解除《店面转让协议》，但被告至今仍置之不理。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告李荣军辩称，未经出租人同意并不影响原、被告之间合同的效力，也不必然导致合同目的无法实现；且出租人与被告及原、被告的合同在2018年10月7日履行完毕。期间，出租人从未行使解除权，故原、被告之间的转让合同已无解除的可能与必要。另，原告自己也与出租人签订过租赁合同承租其他房屋从事经营活动，即原告对租赁合同中有关不得转租的约定是清楚的。可见，原告是在明知出租人与被告之间约定不得转租的情况下自愿与被告签订转租合同。因此，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。反诉原告李荣军提出反诉请求：判令反诉被告支付拖欠的转让费65000元及利息（以65000元为基数自2018年4月21日起按银行同期贷款利率1.5倍基数至实际付款之日止,暂计5000元）；支付2018年5月18日至10月7日的房屋租金58240元。事实与理由：反诉被告于2018年4月16日与反诉原告签订《店面转让协议》后仅支付转让费65000元，剩余65000元转让费至今未付；同时也未按约支付2018年5月18日之后的租金。反诉被告郭依亮辩称，根据《店面转让协议》，反诉原告应提供可以转租的房屋，但反诉原告与出租人的合同明确禁止转租，并由此导致反诉被告与反诉原告之间转让协议的合同目的无法实现，责任应归于反诉原告。况且，反诉被告在签订《店面转让协议》后积极支付部分转让费用的本意也是要促成本次转让，无奈合同目的无法实现。因此，反诉被告请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2018年4月16日，郭依亮（顶让方，乙方）与李荣军（转让方，甲方）签订《店面转让协议书》，主要内容为：一、甲方原单独承租位于东壹元建材市场D馆1528、1529、1530、1585、1586、1587号店面，建筑面积为270平方米，有偿转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、经双方协商转让费为130000元，转让费内含押金、装修、物业管理费及房租租金（截止2018年5月17日），乙方在2018年4月20日前一次性向甲方支付，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。三、店面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行甲乙双方共同签订的店面租赁中市场所规定的条款，并且定期向市场交纳店面所产生的房屋租金、水电费及物业费等费用，甲方原交纳至市场部的租房押金归乙方所有。四、乙方接手前该店面所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责，乙方单独享有店面的使用权益。五、甲方向乙方提供与市场签订所租房屋的有效法律证书；乙方将2018年5月18日至2018年11月17日租金74880元一次性转账给甲方，由甲方转交给市场，甲方向乙方出具收款收据。期间，郭依亮分别于2018年4月3日、4月4日、4月30日通过妻子冯遵红向李荣军转账5000元（定金）、20000元、40000元。2018年6月7日，郭依亮妻子冯遵红与李荣军因租房退押金起纠纷，并报警处理。2018年11月12日，郭依亮委托江苏姑苏律师事务所李彬律师向李荣军发《律师函》，记载：郭依亮在向李荣军交付65000元转让费后发现李荣军系未经同意的非法转租；李荣军的不诚信行为给郭依亮造成了巨大的损失，现郑重声明如下：1、郭依亮与李荣军签订的《店面转让协议书》自李荣军收到本函之日起解除；2、李荣军应在《店面转协议书》解除后三日内，返还郭依亮交付的65000元转让费；3、若李荣军未按上述声明支付款项或与郭依亮协商处理，则郭依亮将不得已诉诸法律，以求维护自身的合法权益，届时因贵方的违约行为而产生的诉讼费、保全费等费用将由贵方承担。审理中，郭依亮与李荣军一致确认《律师函》的送达时间为2018年11月19日。另查明，2016年7月14日，李荣军（乙方）与东壹元公司（甲方）签订《合作协议》（东壹元家居建材广场），主要内容为：甲方将位于吴中区，共计面积270平方米商铺提供给乙方经营卫浴、瓷砖系列商品使用。协议期内，乙方未征得甲方书面同意，并按规定报经有关部门批准，乙方不得擅自改变商铺用途及经营品牌和品牌类，如有违反则视为乙方违约，甲方有权单方终止本合作协议。合作期限为2年，自2016年10月8日至2018年10月7日（免租期8个月）。市场培育金共计102600元/年，半年一付（缴纳4个月，用6个月，其中2个月为免租期）；乙方于订立协议后3日内将第一个付款周期的费用总额支付甲方，以后应于每个周期开始之日前30日支付下一个周期的费用；如乙方未如期向甲方支付以上费用，甲方将按所拖欠费用总额向乙方收取每日1%的滞纳金，如乙方拖欠费用超过协议约定期限10日以上，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合作协议。乙方应在本协议签订之日向甲方交付履约保证金18000元。租赁期满履约保证金转为质量保证金，2个月后乙方无违反市场规定及商品质量投诉问题，甲方将无息全额返还。使用期内，乙方有下列情况之一的，甲方可以从履约保证金中直接扣除相关费用：1、拖欠房租、水电费及滞纳金；2、因乙方责任造成赔付金及应支付甲方的经济损失；3、乙方的违约赔付金及应支付甲方的经济损失；4、因乙方未提前60天提出解约申请及提前15天办理退房手续，延误甲方再次使用的经济损失。同时，该合作协议还约定未经甲方书面许可，乙方不得擅自转租给第三方，否则甲方有权解除或终止本合作协议，并要求乙方承担当年度租赁费总金额20%的违约金；同时乙方应在甲方发出书面通知时立即要求第三方迁出租赁场所，第三方逾期或拒绝迁出的，每逾期一天，乙方将承担本协议约定的日租赁费用标准两倍的违约金。审理中，郭依亮、李荣军一致陈述：李荣军在案涉《店面转让协议书》签订的当天将案涉《合作协议》、押金单交付给了郭依亮。以上事实，有郭依亮提供的《店面转让协议书》、《合作协议》、律师函，以及本院制作的质证笔录、开庭笔录等证据在卷证明。关于《店面转让协议书》的签订经过。李荣军陈述：郭依亮及其妻子在市场内租赁其他房屋共同经营店铺过程中与其相识；其有转让店铺的意思，并于2018年3月在店门口张贴了转让的单子，而郭依亮正好又有扩大经营的想法于3月中旬找其洽谈。双方因此协商一致转让店面并履行了《店面转让协议书》，但郭依亮仅支付部分转让费并拖欠其他费用至今。郭依亮陈述：其与妻子因准备经营衣柜而找店面。2018年3月，其通过张贴在案涉房屋上的广告找的李荣军。双方谈妥转让价为130000元。另其妻子确自2017年起就与出租方签订合同租赁市场内房屋开店卖建材，但其妻子经营的店铺是注册有公司的，法定代表人也是其妻子，故不是李荣军所称的共同经营；且其一直在外做装修工程，并未看过其妻子与出租方签订的合同文本；而其妻子也是在案涉事件发生后才知道市场禁止转租的；再按李荣军所述，如案涉房屋真的可以转租，其根本没有理由将房屋退回。关于《店面转让协议书》的约定。李荣军陈述：《店面转让协议书》中转让费130000元具体包括租房押金18000元、装修押金5000元、2018年5月17日之前的租金12480元，余款94520元为装修对价及2018年4月16日至5月17日的物业费；其中：物业费与租金是郭依亮所应承担的款项；押金原本在郭依亮遵守约定的情况下可以向出租人申请退还，其也可以协助，但最终因郭依亮没有遵守约定而导致不能退还，责任在于郭依亮，与其无关。另，《店面转让协议书》中之所以还约定有2018年5月18日至11月17日的租金，是因为想要郭依亮按约支付租金，由其于到期之前以其的名义与出租人签订合同续租，故其也仅是转交。郭依亮则称，转让费的具体构成已记不清，并认为转让费的构成与其所主张的返还没太大关系；另，《店面转让协议书》中约定2018年5月18日至11月17日租金原因确如李荣军所述。后，郭依亮又称，转让费130000元包括租房押金18000元、装修押金5000元、转让费107000元。关于案涉房屋的情况。李荣军陈述：其在《店面转让协议书》签订当天就将房屋交付给了郭依亮，具体为将《合作协议》、押金单及房屋钥匙一并交付给了郭依亮（后又称，其在2018年3月底就将店内物品搬空并于4月初将房屋的合同、电卡、钥匙给了郭依亮）。其在将房屋交付给郭依亮后就没再多过问；后市场方催收房租，其也因此找郭依亮，要求尽快支付房租；至收到律师函才知道案涉房屋已被市场方收回。期间，其有次在取货时发现郭依亮因欠缴房租而与出租方起纠纷，郭依亮还为此报了警。郭依亮则称，其并未收到案涉房屋（委托诉讼代理人在回答本院有关未收到房屋，为何支付转让款的询问时称郭依亮未就此向其说明）；另，案涉房屋确已被市场收回，但具体情况其不清楚；因为其在发现李荣军没有转租权后就一直要求李荣军退还转让费，但主张了半年也未返还。后郭依亮又称，《店面转让协议书》签订后，李荣军并未向其交付房屋，而是继续使用房屋至2018年5月17日；后，其在李荣军交付房屋的5日内准备装修，但被东壹元公司告知不可转租，故房屋于2018年5月18日即被东壹元公司收回。为查明案件事实，在郭依亮、李荣军经本院释明于本院指定期间内未向市场方核实收回案涉房屋时间、原因等事宜的情况下，本院向东壹元公司负责二期市场管理的总经理唐龙方进行调查。唐龙方陈述：东壹元公司并不知晓郭依亮与李荣军之间的店面转让事宜；根据东壹元公司与租户的合同约定是不得转租的，如要变更合同，新租户也只得在合同期满之后与东壹元公司重新签订合同，但租户在租期内与他人合作则与东壹元公司无关。案涉租赁房屋确已被东壹元公司收回，但收回的原因并非是转租，而是承租人未按约定于2018年5月17日之后向其交纳下一期租金，同时没收了押金；收回时间为2018年5月18日之后的一个月左右；收回时，案涉房屋内已经搬空，故不清楚实际经营者是李荣军还是郭依亮。后，李荣军因郭依亮向他要回转让费而找过东壹元公司，要求出具同意转租的证明；但东壹元公司未出具。东壹元公司也是因此才知道郭依亮与李荣军之间的纠纷。对此，郭依亮无异议。李荣军则称其向市场方所要求出具的证明是有关郭依亮的货物在2018年6月还在店铺内的证明；市场方是向其催过款，并由张贴通知在案涉店铺的门上，其也多次微信、电话提醒过郭依亮交房租。郭依亮则反驳称市场方没有张贴过催租通知。同时，为查明案件事实，本院向冯遵红进行了询问。冯遵红陈述：其与郭依亮因要经营衣柜而由郭依亮与李荣军签订转让合同；但其之所以同意受让案涉店铺，是因为郭依亮向其明确与李荣军说好了边上可以朝外开个门；房屋的钥匙是与出租方的合同一起给的，但具体时间不清楚；拿到钥匙后，房屋因为李荣军答应的门一直没有开出来而一直空着。后，其因李荣军承诺的门没有开出来，就去找李荣军要求退租，并因此报警处理。后，市场方因李荣军不肯交房租而收回了案涉房屋。期间，李荣军向其催交过租金，但其因李荣军答应的门没有开出来而表示不租了。对此，郭依亮表示房租是要李荣军与市场方对接好才好交，但李荣军不给其对接，所以其才没法交。李荣军则表示其没有承诺过店门要往外开；房租根据合同约定应由郭依亮交给其，再由其交给市场方。本院认为，郭依亮与李荣军签订的《店面转让协议书》未违反法律强制性规定，应属合法有效。合同签订后，郭依亮的妻子冯遵红分别于2018年4月3日、4月4日、4月30日向李荣军转账共计65000元。李荣军主张其也已将案涉房屋交付给了郭依亮。郭依亮对此虽表示未收到房屋，但结合李荣军及冯遵红有关案涉房屋的钥匙与李荣军同东壹元公司签订的《合作协议》一并交付的陈述以及冯遵红有关案涉房屋在拿到钥匙后因李荣军答应的朝外开的门一直没开出来而空置的陈述，本院对李荣军的主张予以采信，对郭依亮的陈述不予采信。此后，案涉房屋于2018年5月18日之后的1个月左右被东壹元公司收回。关于房屋被收回的原因。郭依亮虽主张系因李荣军不享有转租权而被收回，但李荣军对此不予认可，且东壹元公司唐龙方总经理、冯遵红在接受本院调查询问时明确陈述案涉房屋被收回的原因系李荣军未按与东壹元公司的《合作协议》交纳下一期租金，故本院对郭依亮的上述主张不予采信。至于李荣军未按期交纳下一期租金的原因，根据案涉《店面转让协议书》的约定及冯遵红有关其因李荣军承诺的朝外开的门没有开出来而未交付租金给李荣军并因此要求退租的陈述，可认定系郭依亮一方未按案涉《店面转让协议书》的约定将下一期租金交付给李荣军。由此，在李荣军否认其作出过可以朝外开门的承诺，而郭依亮又未就此提供证据证明的情况下，本院认定案涉房屋被东壹元公司收回的责任在于郭依亮。据此，郭依亮于2018年11月12日委托律师发《律师函》主张解除案涉《店面转让协议书》，无事实及法律依据，本院不予认定。但因案涉房屋已于2018年5月18日之后的1个月左右被东壹元公司收回而应认定为自此终止。根据上述分析认定，案涉《店面转让协议书》终止履行的责任在于郭依亮，故郭依亮要求李荣军返还已付的转让费65000元并支付该款自起诉之日起计算至实际支付之日止的违约金，无事实及法律依据，不予支持。同理，根据案涉《店面转让协议书》所记载的转让费的构成即包括押金、装修、物业管理费及房租最近（截至2018年5月17日），在李荣军已将案涉房屋交付给郭依亮，并在东壹元公司催要下一期租金时也已向郭依亮的妻子冯遵红催交的情况下，李荣军要求郭依亮支付未付的转让费65000元及该款自2018年4月21日起计算至实际付款之日止的利息损失，合法有据，应予支持；但计算标准因双方对此未有约定而酌情确定为按银行同期贷款利率标准计算2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止。至于2018年5月18日至10月7日的租金，因李荣军已将案涉房屋转让给了郭依亮并因郭依亮未将下一期租金交付给其而也未向东壹元公司交付下一期租金，故李荣军的该项主张，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告郭依亮的全部诉讼请求。二、反诉被告郭依亮于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李荣军转让费65000元并支付相应的利息（自2018年4月21日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）三、驳回反诉原告李荣军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1434元，由原告郭依亮负担。反诉案件受理费1433元，反诉原告李荣军负担628元，反诉被告郭依亮负担805元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  江 伟人民陪审员  赵仙明人民陪审员  管 琦二〇二〇年四月三十日书 记 员  计皓旻