安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终207号 上诉人（原审被告）：王籽涵，女，1985年5月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：杜长征，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵志恒，安徽亚星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路**。 法定代表人：郑智喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓冬，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原审被告：淮北市龙威置业有限公司，，住所地安徽省淮北市相山南路**帝景翰园**** 诉讼代表人：张振标，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：吴明峰，安徽胡铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景璇，安徽胡铭律师事务所实习律师。 原审被告：赵红梅，女，1981年10月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原审被告：赵家春，男，1979年5月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原审被告：赵家磊，男，1983年8月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人王籽涵因与被上诉人淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称国购公司）及原审被告淮北市龙威置业有限公司（以下简称龙威公司）、赵红梅、赵家春、赵家磊案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮北市中级人民法院（2019）皖06民初187号民事判决，本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人王籽涵及其委托诉讼代理人杜长征、赵志恒，被上诉人国购公司的委托诉讼代理人游中正，原审被告龙威公司管理人的委托诉讼代理人吴明峰到庭参加诉讼。原审被告赵红梅、赵家春、赵家磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王籽涵上诉请求：1、依法撤销(2019)皖06民初187号民事判决，改判驳回国购公司一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由国购公司承担。事实和理由：1、一审认为本案符合提出执行异议之诉条件并立案审理，严重违反法定程序，一审判决依法应予撤销。2018年7月初，一审法院已将该院（2016）皖06执字2号之十一执行裁定书送达国购公司，该执行裁定书已生效，涉案房屋的执行程序已终结。同时，王籽涵已依据该执行裁定书和一审法院(2016)皖06执字2号通知书与国购公司签订了《前期物业服务协议》《业主临时管理规约》，并缴纳了物业费和垃圾清运费，国购公司已认可该执行裁定书的效力，王籽涵已对涉案房屋实际占有并使用，在法律上具有物权期待权。而一审却以“龙威公司、赵红梅的民间借贷未执行终结，而认为涉案房屋执行程序未终结”为由，受理并作出判决，属程序严重违法，依法应予撤销。2、一审适用法律错误，应撤销一审判决并依法改判。（1）一审认定“国购公司享有物权、赵家磊不享有物权期待权”明显错误。赵家磊虽未办理涉案房屋产权登记，但已完全支付了购房款，享有物权期待权，在“以房抵债”裁定送达、执行程序终结后，王籽涵享有涉案房屋的物权。国购公司并非涉案房屋所有权人，而是担保人的身份，仅对代为支付的房款享有追偿权，属于债权。一审认定国购公司担保人身份的同时，又允许其解除合同，明显自相矛盾，属法律适用错误。（2）一审在执行程序终结后，受理并审理本案属程序错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。国购公司于2019年1月23日向安徽省淮北市相山区人民法院提起诉讼，要求解除与赵家磊、吴楠之间的涉案房屋买卖合同，该院于2019年7月24日作出判决。国购公司提起解除合同诉讼之时，以物抵债的执行程序早已经执行终结，应当驳回国购公司的起诉。而一审法院却受理执行异议之诉并作出判决，明显适用法律错误。（3）《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“法院生效的判决、裁定发生物权变更效力，属物权法第九条规定的例外情形”。一审法院(2016)皖06执字2号之十一执行裁定书已于2016年7月初生效，足以认定王籽涵享有物权，未办理过户登记并不影响物权的效力。一审认定国购公司享有物权，赵家磊享有物权期待权，属法律适用错误。（4）一审选择适用对国购公司有利的证据是错误地。一审法院(2016)皖06执字2号之十一执行裁定书已于2016年生效，且为国购公司认可，国购公司据此为王籽涵办理了房屋交接手续及预告登记手续，足以认定涉案房屋为王籽涵所有。而安徽省淮北市相山区人民法院(2019)皖0603民初623号民事判决于2019年11月11日生效，判令解除国购公司与赵家磊的房屋买卖合同。一审无视两份已生效的法律文书之间的相互冲突，于2019年11月13日匆忙地选择对国购公司有利的判决书作出判决，明显违反公平原则。 国购公司辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，王籽涵的上诉理由不能成立。理由如下：1、国购公司与赵家磊之间签订的《商品房买卖合同》，该合同不能作为认定涉案房屋归赵家磊所有的依据，涉案房屋在未办理不动产权证之前仍属国购公司所有。本案一审法院处置国购公司所有的涉案房屋本身存在错误，国购公司提出执行异议之诉符合法律规定。2、国购公司与赵家磊之间签订的《商品房买卖合同》已被安徽省淮北市相山区人民法院判决解除，从根本上确定了涉案房屋不属于赵家磊所有。涉案《商品房买卖合同》系国购公司与赵家磊之间的债务关系，在赵家磊违反合同约定，国购公司按照双方签订的合同要求赵家磊承担违约责任，收回涉案房屋系维护自身合法权益，一审支持国购公司诉讼请求适用法律正确。综上，国购公司请求二审依法查明案件事实，驳回王籽涵的上诉请求，维持原判。 龙威公司述称，1、涉案被执行标的物已经执行终结，国购公司的起诉应予驳回。2、（2019）皖0603民初623号民事判决不得作为本案的定案依据。（1）国购公司另案起诉解除涉案房屋买卖合同之诉之前，合同项下的房屋已经被强制执行到上诉人名下。国购公司另案诉讼时故意隐瞒了该事实。（2）涉案房屋买卖合同客观上已经不能够解除。（3）涉案房屋买卖合同的解除和本案执行异议之诉存在逻辑上的混乱。（4）该判决书在一审中没有进行质证，一审采信一个没有质证的证据作为一审判决的依据，显然是及其错误的。综上，一审判决在认定事实和适用法律上均存在重大错误，二审应依法改判驳回国购公司的起诉。 赵红梅述称，本案与赵红梅无直接关联，赵红梅不应作为被告参加诉讼。 赵家春述称，本案与赵家春无直接关联，赵家春不应作为被告参加诉讼。 赵家磊述称，国购公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。国购公司虽将涉案房屋出售给赵家磊，但并未办理产权变更变更登记。在强制执行涉案房屋时，房屋的所有权人仍系国购公司。本案中，王籽涵申请执行的依据是其与龙威公司、赵红梅、赵家春、赵家磊民间借贷纠纷中对赵家磊享有的普通债权，而国购公司主张排除强制执行依据是其对涉案房屋的所有权，王籽涵申请执行的债权并不能限制国购公司的所有权，国购公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 国购公司一审诉讼请求：判令不得执行淮北市相山区桓谭路66号国购广场（心苑）10幢104号房屋（价值1404665元）；诉讼费用由王籽涵、龙威公司、赵红梅、赵家春、赵家磊负担。 一审法院认定事实：2013年7月2日，国购公司与赵家磊签订《商品房买卖合同》，约定国购公司将国购广场（心苑）10幢一单元一层104号房屋出售给赵家磊，房屋面积168.35平方米，每平方米8343.72元，总金额1404665元；赵家磊于2013年7月2日前支付首付款704665元，余款700000元整于2013年7月17日前办理商业贷款，如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2014年12月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容。2013年7月9日，上述《商品房买卖合同》在淮北市房管局登记备案，合同备案号BA1307090012。2013年7月16日，涉案房屋办理预售商品房买卖预告登记，预告登记权利人系赵家磊、吴楠，义务人系国购公司。2013年9月16日，涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记，预抵押登记权利人系交通银行淮北分行，义务人系赵家磊、吴楠。之后，赵家磊逾期未付房屋贷款，国购公司于2015年12月18日开始被交通银行淮北分行营业部从其保证金账户中扣划资金用于偿还赵家磊应当支付的银行贷款。合同约定的交房日期届满后，国购公司与赵家磊一直未办理房屋交付手续，双方亦未办理产权变更登记手续，国购公司称，双方之所以未办理产权变更登记，是因为赵家磊一直未前往国购公司处办理交房手续。 一审法院另查明：王籽涵与龙威公司、赵红梅、赵家春、赵家磊民间借贷纠纷一案，因龙威公司、赵红梅、赵家春、赵家磊未能履行生效法律文书确认的义务，2016年10月26日，一审法院作出（2016）皖06执字2号之十一生效执行裁定，将赵家磊购买的涉案房屋以物抵债作价953700元抵偿欠付王籽涵的借款和利息。并同时作出（2016）皖06执字2号通知，要求国购公司配合王籽涵办理涉案房屋的过户手续以及交房手续。2018年7月3日，王籽涵与国购公司、合肥宁臣物业管理有限公司淮北分公司（以下简称宁臣物业淮北分公司）签订业主临时管理规约及服务协议，王籽涵于当日交纳一年的物业管理费4040元及垃圾清运费305元。2018年8月22日，国购公司对上述执行裁定及通知中的执行行为提出书面异议，被（2018）皖06执异37号执行裁定予以驳回。 2017年6月20日，一审法院根据赵惠敏等十八人的申请，受理龙威公司破产清算一案，并指定龙威公司的管理人。 一审法院再查明：国购公司与赵家磊、吴楠房屋买卖合同纠纷一案，安徽省淮北市相山区人民法院于2019年1月23日立案受理，国购公司在该案中诉请：解除其与赵家磊、吴楠之间签订的上述《商品房买卖合同》，赵家磊、吴楠协助其办理解除涉案房屋的商品房预售合同登记备案手续，协助其办理注销案涉房屋的商品房预告登记及预售商品房抵押登记。该院经审理后于2019年7月24日作出(2019)皖0603民初623号民事判决，判决解除国购公司与赵家磊、吴楠签订的上述《商品房买卖合同》，赵家磊、吴楠在判决生效之日起十五日内协助国购公司解除国购广场（心苑）10幢1层104号房屋备案登记、注销房屋预告登记及预售抵押登记手续。该判决经公告送达后于2019年11月11日生效。 一审法院认为，本案争议焦点是国购公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第八条第一款规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，国购公司认为一审法院作出的（2016）皖06执字2号之十一执行裁定及通知中的执行行为，即将涉案房屋以物抵债给王籽涵，并要求国购公司协助王籽涵办理过户手续、交房手续，侵害了其合法权益，国购公司所依据的基础权利都是实体权利，提出异议的目的也都是请求人民法院停止对涉案房屋的执行。故国购公司符合《执行异议和复议规定》第八条第一款的情形，本案属于案外人执行异议之诉范围，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 其次，《执行异议和复议规定》第六条第二款规定：案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，本院作出的（2016）皖06执字2号之十一执行裁定，将赵家磊购买的涉案房屋以物抵债作价953700元抵偿欠付王籽涵的借款和利息，属于执行标的由当事人受让的情形。该裁定作出后，王籽涵与龙威公司、赵红梅、赵家春、赵家磊民间借贷纠纷一案的执行程序尚未完全终结，故国购公司作为执行异议之诉的案外人提出异议的期限并未届至，其符合在执行程序终结之前提出异议的条件。 再次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，赵家磊在与国购公司签订《商品房买卖合同》，双方成立房屋买卖合同关系，之后赵家磊虽然已向国购公司付清全部购房款，但是并未办理产权变更登记，涉案房屋至今仍登记在国购公司名下，同时双方亦未办理交房手续，赵家磊未占有涉案房屋。根据上述规定，在预售商品房买卖预告登记期间，赵家磊对涉案房屋享有的是物权期待权，其并未取得涉案房屋的所有权，在强制执行涉案房屋时，房屋的所有权人仍系国购公司。同时，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，国购公司与赵家磊就涉案房屋签订的商品房买卖合同已经解除，赵家磊作为房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。 根据上述分析可知，国购公司虽将涉案房屋出卖给赵家磊，但并未办理产权变更登记，在强制执行涉案房屋时，房屋的所有权人仍系国购公司。且国购公司与赵家磊签订的商品房买卖合同已依法解除，赵家磊作为房屋买受人已不再享有相应的物权期待权。本案中，王籽涵申请执行的依据是其与龙威公司、赵红梅、赵家春、赵家磊民间借贷纠纷中对赵家磊享有的是普通债权，而国购公司主张排除强制执行的依据是对涉案房屋的所有权，王籽涵申请执行的债权并不能够限制案外人国购公司的所有权。故国购公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，国购公司的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第八条、第二十四条规定，判决：不得执行位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（心苑）10幢104号房屋；案件受理费17442元，由王籽涵负担。 二审期间，王籽涵向本院新提交一组证据：《房屋租赁合同》、手机银行截屏图片，证明涉案房屋已由王籽涵占有，其已将涉案房屋出租给第三人，第三人已支付租金的事实。 国购公司质证意见：对该组证据真实性无异议，但该组证据不属于二审新证据。该组证据中的《房屋租赁合同》与本案无关联性，属王籽涵自行签订的。对于该组证据中的手机截屏图片，虽显示由李自霞转账给王籽涵，但不能达到王籽涵的证明目的。 龙威公司质证意见：对该组证据的三性无异议。 本院质证意见：从该组证据内容看，系王籽涵与第三人之间关系，与本案并无关联，本院对该组证据不予确认。 除上述王籽涵新提交的证据外，各方当事人所举其他证据及证明目的同原审，相对方质证意见亦与原审一致。本院对原审查明的基本事实予以确认。 本院认为，综合双方各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为国购公司是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，赵家磊与国购公司并未就涉案房屋办理所有权过户登记，仅就涉案房屋买卖办理了预告登记。预告登记也仅是赋予赵家磊将来发生不动产物权变动的请求权，并不当然发生物权变动效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。从该规定看，债权消灭是预告登记的失效情形之一。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。从该规定看，商品房买卖合同的解除是债权消灭的情形之一。现赵家磊与国购公司所签订的《商品房买卖合同》已被解除，意味着涉案房屋买卖的预告登记业已失效，涉案房屋的所有权仍属国购公司，未经其许可，任何人无权处分其财产。为此，国购公司基于其对涉案房屋享有的所有权足以排除对涉案房屋的强制执行，王籽涵主张国购公司不享有排除对涉案房屋强制执行的民事权益理由不能成立，本院不予支持。 关于王籽涵上诉提及的国购公司未在涉案房屋被执行终结前提出异议问题。首先，一审法院裁定将登记在国购公司名下的涉案房屋以以物抵债的形式交付给王籽涵，冲抵赵红梅等人的债务，于法无据。其次，涉案房屋未办理产权变更登记手续，本案执行程序尚未终结。因此，王籽涵此节上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，王籽涵的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17442元，由王籽涵负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年四月二十七日 法官助理李周洋 书记员张丽娟