广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15115号原告（反诉被告）：梁结贤，男，1968年3月5日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：万骞，广东盈进律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭社晃，男，1947年11月27日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所律师。原告梁结贤与被告谭社晃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月19日，被告谭社晃对原告梁结贤提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告梁结贤的委托诉讼代理人万骞，被告谭社晃的委托诉讼代理人蔡艳雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁结贤向本院提出诉讼请求：1.解除梁结贤与谭社晃签订的《商铺租赁合同》；2.谭社晃向梁结贤返还押金41400元；3.谭社晃向梁结贤赔偿损失228545元。事实和理由：梁结贤（承租方）与谭社晃（出租方）于2018年10月4日签订了《商铺租赁合同》，约定谭社晃将位于古镇中兴大道乐丰花园三期商铺B幢3卡即9号商铺之一出租给梁结贤，租期为2018年10月4日至2021年10月14日，月租金为13800元。梁结贤按合同约定当日向谭社晃支付押金41400元，便立即着手装修、广告制作、进货开业等事宜。梁结贤于2018年11月2日申请办理营业执照时，该商铺产权人中山市******民委员会同意谭社晃转租给梁结贤，但告知梁结贤其与谭社晃就该商铺的租赁期限仅为2010年4月1日至2019年3月31日。后谭社晃却告知梁结贤其已经与该商铺产权人中山市******民委员会达成续租协议，让梁结贤继续安心承租经营。2019年8月27日，梁结贤收到中山市******民委员会的清场通知，告知其与谭社晃的租赁合同于2019年8月31日到期，并要求梁结贤2019年9月1日前完成好搬迁工作。在与中山市******民委员会协商解决无果的情况下，梁结贤无奈于2019年9月6日搬离该商铺，并因此损失装修费150900元，网络线路、监控、防盗收银系统费用19607元，高架货架和形象墙38310元，招牌、形象墙、广告设计制作费19728元。综上所述，谭社晃隐瞒其租赁权限将商铺出租给梁结贤，给梁结贤造成重大经济损失。谭社晃辩称，1.梁结贤与谭社晃之间的租赁关系已经在2019年9月事实上已经解除，因为梁结贤已经在2019年9月6日退场，谭社晃是同意解除案涉租赁合同的；2.关于押金，谭社晃同意在梁结贤还清拖欠的水电费后，按照合同约定向梁结贤退还剩余的押金；3.关于损失，谭社晃认为：一、梁结贤主张的损失没有事实的依据及相关的证据；二、按照双方签订的商铺租赁合同第十二条的约定，梁结贤与谭社晃之间的合同是基于谭社晃与村委的合同而生效的，如果村委不给谭社晃续约，那么谭社晃向梁结贤退还押金，除此以外互不追究，所以梁结贤要求谭社晃赔偿没有合同的依据和法律依据。谭社晃向本院提出反诉请求：梁结贤向谭社晃支付拖欠的水电费22163.75元。事实和理由：2018年10月4日，谭社晃与梁结贤签订《商铺租赁合同》，约定梁结贤承租谭社晃位于，租期为2018年10月4日至2021年10月14日，月租金为13800元，合同签订后，谭社晃依约交付了案涉商铺，但梁结贤于2019年5月起开始拖欠水电费，拖欠2019年5月、6月、7月和8月的水电费共22163.75元，经多次催告未果。综上所述，梁结贤的行为已经构成严重违约，造成谭社晃严重的经济损失。针对谭社晃的反诉，梁结贤辩称，双方的租赁合同的确在2019年9月6日因实际履行不能而解除，谭社晃的水电费计算有误，梁结贤确认未向谭社晃缴纳2019年7月、8月的水电费，2019年5月、6月的水电费已经缴清，梁结贤认为2019年7月、8月的水电费是9256.8元的电费+49.5元的水费，合计9356.3元，梁结贤确认该金额。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月4日，谭社晃（甲方、出租方）与梁结贤（乙方、租赁方）签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），合同约定甲方将位于古镇中兴大道乐丰花园三期商铺B幢3卡即9号商铺之一租赁给乙方作为经营服装销售店之用，该商铺约135平方米；租赁期限为三年，从2018年10月4日起至2021年10月14日止，由2018年10月15日开始计租金（期间赠送装修时间）；年租金为165600元，保证金为41400元，每月租金为13800元，每期租金两个月为一期即27600元，先交租后使用，各期租金必须提前5天缴交，逾期按每日加收3‰滞纳金及甲方有权收回商铺并终止合同，没收乙方已交付之租赁保证金；本合同租金价格不含租赁税、牌照纳税等一切税费；室内装修、门及附加设施的增设均由乙方负责安装，甲方负责装总水、电表（220伏或380伏）的普通线路接口到铺外外墙，表后的安装由乙方自行负责，水费5.5元/度、电费1.45元/度由乙方负责支付；租赁期满后，属于甲方的设备，乙方必须完好无损的交还给甲方，另乙方的固定装修不得拆除，均归甲方所有，否则，视乙方违约；本合同基于甲方与村委会合约生效时，与乙方本合同租赁期内保持约定的租金，不准随意加租，否则，视甲方违约，而甲乙双方发生不可抗力的情况，如：地震、水（风）灾或建筑物被视为危房或村不给予甲方续约，则互不追究并退回押金。合同期满，乙方续约的提前45天确定签定合同，如不续约的，本合同到期后自动终止效力，合同保证金无息退还乙方（如有上述费用需缴未缴的，则在押金中扣除）；甲方违约，要双倍返还押金，乙方违约，无权要求返还押金，所缴押金归甲方所有。谭社晃在甲方处签字并按指印，梁结贤在乙方处签字并按指印。庭审过程中，梁结贤与谭社晃均确认梁结贤已向谭社晃支付41400元押金。2018年11月2日，中山市******民委员会出具证明，证明内容为：“位于中山市************期（金豪轩）9号首层之3的建筑物，产权人是古一村委会，面积69平方米，使用功能可作商业。第一租赁人谭社晃租赁期限从2010年4月1日起至2019年3月31日止。同意第一租赁人谭社晃转租给第二租赁人梁结贤。2019年8月27日，中山市******民委员会向商户金豪轩9卡外贸出口成衣工厂店OUTLETS发出《清场通知》，该通知称该村与原承租方的租赁合同将于2019年8月31日期满，要求该商户于2019年9月1日前完成好搬迁工作。2019年9月3日，中山市******民委员会再次向租户谭社晃发出《期满清场通知》，该通知称谭社晃租赁该村乐丰花园3期金豪轩08至13号商铺的租赁合同已于2019年8月31日期满，且该村已于2019年8月函告租户于2019年9月1日前完成搬迁工作，然而，日前9号商铺的班迪利外贸出口成衣店OUTLETS尚未搬迁且未获得2019年9月起的承租权，要求谭社晃与作为转承租人的班迪利外贸出口成衣店OUTLETS必须于2019年9月6日17时完成搬迁工作，向该村交还商铺。2019年9月6日，梁结贤搬离了案涉商铺。诉讼过程中，梁结贤提交《古镇乐丰店销售合同》，该合同客户栏内容为“曼摩利”，日期为2018年10月15日，金额总计为78957元；梁结贤提交《iMac工程报价单》，该报价单工程名称为“曼摩利”，报价日期为2018年11月19日，金额总计为19607元；梁结贤提交《装修单》，客户为“古镇、乐丰店”，日期为2018年11月18日，金额合计为150900元；梁结贤提交《2018班迪利古镇乐丰典广告明细》，日期为11月6日，金额合计为19728元。另查明，中山市***********乐丰花园金豪轩9卡的房地产权属人为中山市古镇古一经济发展公司，规划通途为商业，房产证号粤房地权证中府自第0111003259号，土地证号为中府国用（2011）第10003**，土地使用权终止日期为2073年12月12日。2019年7月13日，谭社晃通过微信向梁结贤的店员发送租金缴款单，要求其缴纳上期水电费，其中应交水费49.5元，应交电费9256.8元。诉讼过程中，梁结贤确认尚欠谭社晃2019年7月、8月的电费9256.8元、水费49.5元，合计9356.3元；谭社晃则称梁结贤确认的前述9356.3元水电费实为欠付2019年5月、6月的水电费，谭社晃称梁结贤交电费交到了16637度，交水费是交到了69度，离场时，电表的读数是31892度，水表是86度，故谭社晃认为梁结贤另欠2019年7月、8月的水电费合计12857.45元。本院认为，梁结贤与谭社晃形成合法有效的房屋租赁合同关系。庭审中，梁结贤与谭社晃均确认梁结贤已于2019年9月6日搬离案涉商铺，谭社晃也同意解除双方之间的《商铺租赁合同》，故本院认定梁结贤与谭社晃于2018年10月4日签订的《商铺租赁合同》已于2019年9月6日解除。案涉《商铺租赁合同》已明确约定中山市******不给予谭社晃续租时，则互不追究并退回押金。本案中，中山市******民委员会已明确发送清场通知不同意续租，故梁结贤要求谭社晃退还押金41400元的诉请，理据充分，本院予以支持。关于梁结贤要求谭社晃赔偿损失228545元的诉请，从已查明的事实可知，梁结贤在签订合同时便已清楚案涉商铺的产权人并非谭社晃，庭审中，梁结贤也确认其在签订《商铺租赁合同》时并未向产权人中山市******民委员会了解核实原租赁期限，且根据中山市******民委员会向梁结贤出具的《证明》可知，梁结贤已于2018年11月2日便知悉谭社晃与中山市******民委员会的租赁期限是从2010年4月1日起至2019年3月31日止，梁结贤在明知原租赁期限的情况下，仍然对案涉商铺进行装修、广告设计等，梁结贤应自行承担风险，且梁结贤出具的《古镇乐丰店销售合同》、《iMac工程报价单》，客户名称均为“曼摩利”，谭社晃对此均不予确认，故梁结贤的该项诉请，理据不足，本院不予支持。关于水电费问题，梁结贤确认其欠缴2019年7月、8月的水电费9306.3元，而谭社晃则主张前述9306.3元水电费是梁结贤欠缴的2019年5月、6月的水电费。从交易习惯来看，水电费是根据已经使用的度数来计算费用，一般是本缴费周期缴纳上一缴费周期的水电费，谭社晃是于2019年7月要求梁结贤支付欠缴的水电费，故本院认定梁结贤欠缴2019年5月、6月的水电费9306.3元。谭社晃另主张梁结贤欠缴2019年7月、8月的水电费合计12857.45元，但谭社晃仅提供水表及电表的读数照片，没有提供其他证据予以佐证，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张的该部分水电费金额不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告梁结贤与被告谭社晃于2018年10月4日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月6日解除；二、被告谭社晃于判决发生法律效力之日起七日内向原告梁结贤返还押金41400元；三、反诉被告梁结贤于判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告谭社晃支付水电费合计9306.3元；四、驳回原告梁结贤的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告谭社晃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由原告梁结贤负担2265元（原告梁结贤已预交），被告谭社晃负担410元。反诉费177.5元（反诉原告谭社晃已预交），由反诉原告谭社晃负担103元，反诉被告梁结贤负担74.5元（上述费用本院均不予退还，双方于履行中迳付对方）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年三月三十日书记员 蔡壹樑