呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初7684号原告：呼和浩特万达广场投资有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新华东街26号呼和浩特万达广场A座写字楼19层。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟建新，内蒙古巨泓律师事务所律师。被告：张献华，男，住呼和浩特市。被告：张玉洁，女，住呼和浩特市。第三人：中国光大银行股份有限公司呼和浩特大学东街支行，住所地呼和浩特市赛罕区大学东街桥华世纪村A区会所一楼。负责人：张新妍，行长。委托诉讼代理人：包春丽，内蒙古蒙银律师事务所律师。委托诉讼代理人：春兰，内蒙古蒙银律师事务所律师。原告呼和浩特万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告张献华、张玉洁，第三人中国光大银行股份有限公司呼和浩特大学东街支行（以下简称光大银行大学东街支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。万达公司的委托诉讼代理人丁换生、孟建新，光大银行大学东街支行的委托诉讼代理人春兰到庭参加诉讼；张献华、张玉洁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认2018年8月27日原告解除与被告签订的编号为YS(2010)00028966《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同写字楼附件》的行为有效，并判决被告返还于2010年10月15日自原告处购买的商业综合楼*号房屋（房屋价值：971,528元)，房屋代码*，并配合原告办理该商品房网签注销手续；2.依法判决被告向原告支付因解除合同的违约金194,306元、律师费30,000元、房屋占用使用费2,506,542元（暂计至2018年8月28日，应计算至实际返还房屋之日止）；3.依法判决被告承担原告为被告垫付的贷款本金及利息147,690.47元，违约金23,939.35元（暂计至2018年8月23日，本金利息、违约金实际金额计算至被告还清原告垫付本金、利息及违约金之日止）；4.依法判决被告承担原告因诉讼产生的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。事实与理由：原告与被告于2010年10月15日签订编号为YS（2010）00028966《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同写字楼附件》，合同约定被告以按揭贷款的方式支付购房款。但被告怠于履行其按揭还款义务，导致原告被其按揭贷款银行扣划保证金。根据《商品房买卖合同写字楼附件》第二条第四款第一项与第二项的约定，原告有权要求被告立即偿还因其违行为导致原告垫付的贷款本金及利息，并承担相应的违约责任以及因诉讼所产生的诉讼费、律师费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。原告代被告垫付了其按揭贷款本金和利息后，经多次催收，被告拒不偿还。为此，原告于2018年8月27日依据合同约定登报公告解除了与被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同写字楼附件》及买卖关系。被告逾期返还房屋依据合同约定应当支付使用费。另，对于原告应返还被告的购房款与被告应支付原告的各项款项原告主张抵销。综上所述，为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律之规定提起诉讼，请求查明事实，依法裁判，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。张献华、张玉洁未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。光大银行大学东街支行辩称，涉案《商品房买卖合同》项下的部分购房款由张献华、张玉洁办理个人贷款，借款人为张献华、张玉洁，保证人为万达公司。在《个人贷款合同》的履行过程中，张献华、张玉洁存在未按约偿还本息的情形，根据《个人贷款合同》第二十七、二十八条之约定，万达公司代偿张献华、张玉洁未付的贷款本息。另外，《个人贷款合同》属于公证机关赋予强制执行效力的公证债权文书，根据《个人贷款合同》第二十九条之约定，在合同项下的任何债务尚未完全清偿前，保证人将不会就其已向贷款人履行的其在合同项下的义务，向借款人追偿或主张权利。张献华、张玉洁所欠贷款尚未还清，万达公司不能向张献华、张玉洁主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同写字楼附件》，张献华、张玉洁应继续履行偿还义务，万达公司应继续承担连带保证责任。因此，请求人民法院驳回万达公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2010年10月15日，万达公司（出卖人）与张献华、张玉洁（买受人）签订编号为YS（2010）00028966的《商品房买卖合同》。第一条、第三条、第四条约定，买受人购买赛罕区丁香路以西新华东街以南万达广场商业综合楼*，房屋代码*，总金额971,528元。第六条约定，买受人应于合同签订同时向出卖人支付491,528元购房款，其余购房款48万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。2010年10月15日，万达公司（甲方）与张献华、张玉洁（乙方）签订《商品房买卖合同写字楼附件》。第一条第二款约定，甲方给乙方的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达，以报纸公告发出的，则公告发布当日为送达日。第二条第四款第一项约定，甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；第二项约定，乙方未按第一项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同，甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行（贷款人）与张献华、张玉洁（借款人）及万达公司（保证人）签订《个人贷款合同》，约定贷款用途为购买写字楼，贷款金额为48万元，贷款期限为96个月，即自2011年5月4日起至2020年5月止；保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。第二十九条第一款第九项约定，在本合同项下的任何债务尚未完全清偿前，保证人将不会就其已向贷款人履行的其在本合同项下的义务，向借款人追偿或主张权利。因张献华、张玉洁未按期偿还涉案贷款，中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行自2016年11月23日至2019年5月31日扣划万达公司保证金共计214,502.1元；截至2019年5月31日，涉案贷款已全部结清。2018年7月24日，万达公司在内蒙古晨报向张献华、张玉洁发出催款公告。另查明，涉案房屋存在司法查封。本院认为，万达公司与张献华、张玉洁签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同写字楼附件》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《商品房买卖合同写字楼附件》第二条第四款第一项及第二项之约定，张献华、张玉洁未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致万达公司承担担保责任，被中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行扣划保证金。万达公司于2018年7月24日通过《内蒙古晨报》向张献华、张玉洁发出催款公告，但张献华、张玉洁未向万达公司偿还相关款项、损失。截至2019年5月31日，涉案贷款已全部结清，万达公司行使约定解除权的条件已经成就，万达公司有权解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同写字楼附件》，本院确认《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同写字楼附件》于本判决生效之日起解除。关于万达公司要求张献华、张玉洁返还涉案房屋，配合办理商品房网签注销手续，支付解除合同违约金、律师费、房屋占用使用费、垫付贷款本息及违约金、公告费等费用的诉讼请求，因涉案房屋存在司法查封，涉案房屋能否返还、房屋对价应否返还尚不确定，应待涉案房屋是否被执行、能否返还的问题明确后一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：确认原告呼和浩特万达广场投资有限公司与被告张献华、张玉洁于2010年10月15日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同写字楼附件》于本判决生效之日起解除。案件受理费37,792元（原告已预交），由原告负担37,692元，由被告张献华、张玉洁负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍审 判 员 冯一凡人民陪审员 乌日娜 二〇二〇年四月三十日书 记 员 吴天驹