北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10237号原告：李晓燕，女，1965年2月15日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高永香，北京市聚和律师事务所律师。被告：邱成利，男，1960年10月10日出生，汉族，住北京市西城区。原告李晓燕与被告邱成利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓燕及委托诉讼代理人高永香，被告邱成利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓燕向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2019年6月18日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告退还原告已经交付的押金16300元，支付违约金16000元；3．判令被告退还原告已支付房租但未实际正常居住的2019年12月23日至2020年1月14日的租金13300元；4．判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年6月18日，原告与被告签署了《北京市房屋租赁合同》（下称“房屋租赁合同”）,“出租方”（甲方）为本案的被告，“承租方”（乙方）为本案的原告；合同约定：租赁期间为2019年7月15日至2019年7月14日，租期为2年；月租金标准为16300元（本案计价货币为人民币），租金总计金额为391200元；房租支付方式为押一付六，各期租金支付日期分别为：2019年7月15日、2020年1月15日、2020年7月15日和2021年1月15日。2019年7月9日前后，原告依约向被告支付了第一期的房屋租金97800元，押金16300元。2019年11月15日起,北京地区开始集中供暖，原告发现其所承租房屋的室内温度仍然很低，经温度计测量，室内温度不足18摄氏度，厨房温度9度，不满足冬日室温标准。原告于2019年12月20日向被告提出暖气、窗户维修要求，被告一直未进行实质性修理。之后，被告及原告又找到供暖公司反应室温温度低的问题，供暖公司维修人员上门检查发现，导致室内温度过低的主要原因系出租人（即被告）在暖气片周围安装了体积较大的百宝阁，阻隔了暖气热气上行散热；另外，窗户漏风严重，进而使室内温度无法达到正常室温温度。供暖公司指出遮挡暖气设施违反北京市热力公司相关规定，室内温度低与供暖公司没有关系。原告多次请求被告解决室内温度问题，但至今未有实质性解决，无奈之下，原告的老人和孩子被迫到亲戚朋友家居住，无法正常生活。原告认为，因被告的先期根本违约行为，致使原告的合同目的无法实现，根据合同法以及双方合同约定，原告有权解除合同，并由被告承担违约责任。为维护原告自身的合法权益，特向费院提出诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，制裁被告的违法行为。补充一下，本案原告为了孩子就近上学把一家老小搬到涉案房屋，签订合同时是六月份，到了冬天供暖季才发现暖气不暖不能正常居住，这是主要事实，因为有老人和小孩，冻得孩子不能拿笔不能做作业，因为供暖和被告多次协商，没有解决，迫不得已才解除合同，老人也给冻坏了，如果要是成年人可能抗冻，但是因为有孩子和老人没办法。被告邱成利辩称，我与原告签订的是两年的租赁合同，在签署和交房时向原告做了详细介绍，提前6天将房屋交付原告，7月9日交房，包括供暖也做了详细说明，窗户密封的非常好，大厅有一个落地门，不存在漏风的问题，房子是2000年的房子，毕竟用了一段时间，有自然损耗，但是房子供暖由供暖公司提供的，不是我们自己提供暖气，楼上楼下住了二十户，不存在我们一家供暖有问题，房子朝向位置大小功能不一样，供暖公司为了节能减排低碳环保对暖气供暖也不是恒温的，也会调整温度，不同的人对温度的要求也是不一样的，房子我们住了十多年也租给别人住过，我们的孩子也住过从来没有提过温度的问题，我认为提出温度是非常奇怪的问题，供暖是多种多样，市政供暖温度是18度，在房间内也装了空调，通过空调可以提升和降低温度，关于原告提出百宝阁的问题，我们的暖气只是做了简单装饰，留了活动门，丝毫不影响暖气导热，原告提出温度问题后，我们非常重视，请物业上门测温、放气，物业多次去了以后，告诉我们温度达到了要求，我们不放心，又请供暖公司的人来，告诉我们达到了19度，北京市政府供热采暖管理办法相关规定，特别说出用户不得拆改设施，增加散热设备等等，我们这一点恰恰符合规定，我们把西边两个卧室的门卸下来了，大厅的门我们也提出把门卸下来，原告说不用，综上，我们的房子和楼上楼下一样，不管是物业还是供暖公司测温证明超过了18度，原告自己测温是17．9度，但是照片显示暖气的门没有打开，门外还放了座椅，这就说明温度没有问题，原告入住了以后不断提出很多问题，下水道、厨房等等，还有楼上房屋漏水，我们出钱中介找的维修公司，我们还提出原告开空调我们支付电费，原告说开空调太干燥，我们也说可以用加湿器，综上，原告不仅仅是因为温度不达标而提出要终止合同，租房合同随着市场是不断变化的，供暖只是其中之一，即使这样我们也说不行把百宝阁拆除，装修公司说与百宝阁没有关系，空气热传导只要有出口就能出去，把口封上量温度热度是出不来的，这个问题说明了不是温度不达标问题，温度达到了基本要求，原告仅仅只是想终止合同给我们带来损失，即使这样我们还本着息事宁人，我们在阳台还加了塑钢门，解决了厨房的问题，到现在为止我们也没有三方来测量温度，只是原告自己用测温表测完了给我们发，原告测温离暖气很远，暖气推拉门关着，在门处还放了沙发和茶几，原告不是因为暖气不暖可能还有其他原因，实际上在1月15日在中介公司调停下进行了谈判，当时提出了可以做一些电费补偿，我们让到了4500元，还有押金，这期间还做了很多交涉，原告一直要求付6000元补偿金我们认为高了，如果为了增加温度，4500元已经达到了我们让步的极限，我们之间是两年的合同，在不到半年的时候提出终止，在年前也很难租出去，即使这样我们也理解，原告的押金是不能退的，我们可以支付补偿金4500元，原告不满意，还对我们破口大骂，不管怎样，原告都不能对被告谩骂和人格侮辱，合同签订了就要严格遵守，房子是按照原告租两年准备的，房子本来是想租给拎包入住的房客的，如果再出租我们要添置一些家具，我同意解除合同，我认为原告违约了不同意退还押金，不同支付违约金，也不同意退还租金，1月15日还是勉强交我们，到现在我们没有签解约协议，我认为至今还在履行中，合同上约定的很清楚，解除合同需要签订三方解约协议，实际上房屋理论上或者按合同还是由原告占有。本院经审理认定事实如下：2019年6月18日，邱成利（出租方、甲方）与李晓燕（承租方、乙方）经链家公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区××，建筑面积117．6平方米。第二条、房屋租赁情况及登记备案。第三条、租赁期限。房屋租赁期限自2019年7月15日至2021年7月14日，共计2年，甲方应于2019年7月14日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条、租金及押金。（一）租金标准每月16300元，支付方式为押1付6。（二）押金16300元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五、其他相关费用的承担方式。第六条、居间服务。乙方应于本合同签订当日向居间方支付居间代理费14700元。第七条、房屋维护及维修。（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。（二）租赁期内，甲方双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第八条、转租和出售。第九条、装修条款。第十条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。……。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。……。第十一条、违约责任。（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。……。2019年7月9日，邱成利向李晓燕交付了租赁房屋。李晓燕向邱成利支付了房屋押金16300元及2019年7月15日至2020年1月14日期间的租金97800元。审理中，李晓燕主张供暖季开始后，其发现供暖温度不达标，经自行测量室内温度低于18度，厨房温度更低，供暖公司上门检查后指出原因是邱成利在暖气周围安装了百宝阁遮挡了暖气设施，而且房屋窗户漏风严重，2019年12月20日其向邱成利提出暖气、窗户维修要求，但邱成利未进行实质性修理，由于室内温度不达标，家里还有老人、孩子，实在无法居住，其就于2020年1月15日前搬离了租赁房屋。邱成利主张其只是在暖气周围做了简单的装饰，不会影响暖气温度，窗户也不存在漏风问题，在李晓燕提出暖气问题后，其找物业和供暖公司上门检查，均口头答复暖气温度达到最低标准，即便在此情况下，其也采取了相应的措施，在阳台安装了塑钢门，并且提出屋内有空调，可以开空调补暖，由其补贴相应电费，或者由其购买电暖气补暖，其补贴相应电费，但李晓燕均不接受，其认为李晓燕要求解除合同并非是因为暖气温度问题。李晓燕认可邱成利在阳台安装了塑钢门及提出过开空调或电暖气并补贴电费的事实，但主张由于空调、电暖气太干燥，孩子无法接受，而且房屋是集中供暖，就应该采取集中供暖的方式。针对室内温度问题，李晓燕提交了其与邱成利之间的微信记录予以证明，邱成利主张温度是李晓燕单方测量，其不予认可。李晓燕向本院提出申请，要求调取供暖公司测量温度的记录。李晓燕主张由于房屋无法居住，其2020年1月14日前就已腾空房屋，1月15日其与邱成利、中介在租赁房屋内协商解约事宜，没有谈成，其将房屋其中一把钥匙交给了邱成利并离开了房屋，一小时后其就将另一把钥匙交给了中介。邱成利认可2020年1月15日各方在房屋内协商解约事宜的事实，但主张双方并未达成一致，李晓燕确实交给其一把钥匙，但李晓燕还有一把钥匙交给中介时，中介是拒收的，李晓燕就把钥匙扔在了中介的店里，由于三方未能签订解约协议，故房屋租赁合同并未解除。本院认为，邱成利与李晓燕签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。在履行合同的过程中出现问题，双方应本着互谅互让的原则协商处理，而不能随意要求解除合同。李晓燕主张房屋内暖气温度不达标导致其无法居住房屋，邱成利拒绝维修构成违约，但根据双方当庭陈述，在李晓燕提出暖气问题后，邱成利采取了相应措施，在阳台加装了塑钢门，且提出了开空调或电暖气补暖并补偿电费的解决方案，在此情况下，即便房屋存在暖气温度不达标的问题，邱成利也提供了合理的解决方案，不会影响到李晓燕正常居住使用房屋的合同目的，李晓燕拒绝该方案并进而要求解除合同，缺乏正当理由，李晓燕构成违约，李晓燕要求邱成利支付违约金并返还2019年12月23日至2020年1月14日期间租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对李晓燕要求调取证据的申请，本院不予准许。双方于2020年1月15日就解约问题进行了协商，虽然未能签订解约协议，但李晓燕已将房屋钥匙交给了邱成利及中介公司，以实际行动表明不再履行租赁合同，应当认定双方的租赁合同已于当日解除。李晓燕提前要求解除合同，应当按照合同约定向邱成利支付相当于一个月租金的违约金，根据合同约定，合同解除后，李晓燕交纳的押金应用于抵扣违约金，故对李晓燕要求邱成利退还押金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认邱成利与李晓燕于2019年6月18日签订的位于北京市西城区××号房屋的《北京市房屋租赁合同》于2020年1月15日解除。二、驳回李晓燕的其他诉讼请求。案件受理费391元，由李晓燕负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇二〇年四月二日法官助理  王德林书 记 员  苏晓明