河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初428号 原告：河北丹济科技有限公司，住所地廊坊市广阳区建设北路**，统一社会信用代码：9113100334797578XF。 法定代表人：苏晓磊。 委托诉讼代理人：刘东旭，河北律绎律师事务所律师。 被告：廊坊市爱尔医疗科技有限公司，，住所地廊坊市安次区安次经济开发区安锦道**统一社会信用代码：911310001092728943。 法定代表人：沈华兴。 委托诉讼代理人：姚玲玲，河北律清律师事务所律师。 原告河北丹济科技有限公司与被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北丹济科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《建厂项目合作协议补充协议三》及其他合作建厂相关协议；2、请求依法判令被告向原告支付应付租金800万元并按照合同约定向原告支付违约金；3、请求依法判令被告在五日内将原廊安国用（2010）第00009号土地及地上建筑物（不动产登记号为冀20**廊坊市不动产权第0006058号）过户至原告名下，并承担因此产生的过户费用；4、请求依法判令被告在五日内将（2010）第00009号土地及地上建筑物返还原告；5、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月21日被告与华辰乐天生物实验设备（北京）有限公司（以下简称“华辰乐天”）签订《建厂项目合作协议》，该协议约定华辰乐天按照被告要求在华辰乐天所拥有（2010）第00009号土地上为被告建造新厂。并约定新厂建造完成后，被告对华辰乐天所建的新厂进行整体租赁，前三年每年房屋租赁费为600万元，三年后租金价格双方另行协商，后被告与华辰乐天又于2016年2月2日签订《建厂项目合作协议补充协议》，同意由华辰乐天以被告名义设立银行账户，并再次确认（2020）第00009号土地及地上建筑物所有权为华辰乐天所有。后原、被告及华辰乐天于2016年3月3日签订《主体变更三方协议》，该协议约定由原告取代华辰乐天成为《建厂项目合作协议》的主体。2017年4月份，原、被告签订《建厂项目合作协议补充协议三》，该协议约定由被告承租原告承建的3、4、5、6号楼及门卫楼，租金为每年600万元，被告已付的1600万元保证金中的1000万元折抵租金，余款600万元作为履约保证金，合同期满或合同结束，被告退租后结算返还。并约定，新厂建成投产后，原告享有被告产品的全国独家代理权，若被告违反本协议约定的义务，视为被告违约，被告应支付原告违约金。上述合同签订后，原告已经依约提供了土地并按照被告要求进行了建设，目前涉案土地及地上物已经取得了不动产登记证书，不动产登记号为冀20**廊坊市不动产权第0006058号。但被告在协议签订后除保证金外未向原告支付过任何租金且未与原告签订独家代理协议，经原告多次催告后仍未履行，已经严重侵害了原告的合法权益。 被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司辩称，原告的第一项诉求是要求解除双方的合作建厂协议及补充协议。对此被告表示同意解除。根据我国《合同法》第97条规定，合同解除的法律后果是：“尚未履行的，应终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施”。就本案而言，已经履行的部分就是“原告出资，被告征用了土地，建成了地上物，进行了物权登记，取得了产权”。对此已履行部分恢复原状显然是不可能，征用的土地不能退还，建成的房屋也不可能拆掉，那么原告只能要求采取其他补救措施，比如要求被告偿还原告的出资。合同中其他未履行的部分终止履行，因此原告的第二、三、四项诉讼请求已无支持的依据，应依法予以驳回。其次，被告同意解除协议的理由，原告所诉的“被告存在违约行为”与事实不符。不是被告不履行，而是因为协议存在瑕疵及履行障碍而导致的履行不能。因此，该协议应当予以解除。1、法律上的障碍，本案所涉不动产土地和房屋的产权均登记在被告名下，根据我国《物权法》规定，应属被告所有，房屋的所有人与承租人为同一人，显然不符合法律规定。被告是国有企业，从法律上其名下财产均属国有资产，受着国资委及国家相关部门的监管。廊坊市监察委员会于2018年10月16日向廊坊市国资委送达了《监察建议书》一份，提出了在核查中发现的几点问题，认为双方签订的协议对双方权利义务约定不是很清晰，容易在执行过程中造成国有资产损失，因此提出监察建议，要求市国资委及爱尔公司对相关协议内容补充完善，明晰界定相应产权，进一步明确双方权利和义务，坚决防止国有资产流失。鉴于以上监察整改意见双方一直未能达成新的协议，未能完成监察委及国资委要求的有效整改，因此原协议无法继续履行。2、合同签订的背景及真实目的，并不是真正意义上的产权归原告所有。总结双方签订的几份合作协议，内容为：“原告出资，被告建厂，不动产物权登记为被告，约定产权归原告，由被告使用并支付租金”。对此约定，达成该协议的初衷，只是为了能够采取租赁的方式，使原告能够以收取租金的名义回收出资并取得一定的收益，事实上约定产权归原告所有只是一个能够以租赁方式让原告回收资金的理由，并不是真正意义上的产权归原告所有，否则在协议中应当进一步约定明确产权过户的具体事项，比如过户时间、费用的负担等，几份协议当中对于过户问题只字未提，没有任何过户字样，可见并不是真正的要过户归原告所有。我国《物权法》第九条规定的是不动产物权登记生效，未经登记，不发生效力。所以说约定的产权归属不能对抗物权登记，本案只是约定为租赁关系来掩盖事实上的借贷关系，而本案所涉不动产真正的物权归被告所有。合同中虽约定了被告向原告支付租金，但实质上是被告向原告分期偿还出资及收益，并不是真正意义上的租赁关系。3、财、税务制度上的障碍。虽然基于以上理由约定了所谓的租赁关系，但仍存在财税制度上的障碍导致无法操作。如果原告收取被告的是租金，就有向被告出具租金发票的义务，但因“租赁物”在被告名下，发票的出票人又要与租赁物的所有人名称一致，这既不符合法律规定，也不符合财务等相关制度，显然不具有可操作性。因此发票问题也是被告无法支付租金的原因之一。综上，还原案件本身，应该是被告建厂缺少资金，原告具备资金条件，因非金融机构的借贷关系要受一定限制，不便以借贷的名义签订借款合同，所以采取了这样一种合作方式。究其本质，就是被告为了建厂对原告采取的一种融资方式，虽约定为租赁，但实为借贷关系。加之以上提到的协议当中存在着各种瑕疵、财税方面的履行障碍，以及廊坊市监察委要求“明晰界定相应产权，进一步明确双方权利和义务，坚决防止国有资产流失”的监察整改建议尚未落实的情况下，该协议不具备履行的条件，应予以解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2015年4月21日，爱尔器材厂与华辰乐天签订了《建厂项目合作协议》，协议约定，华辰乐天按照爱尔器材厂要求，在华辰乐天拥有土地使用权的土地上（土地证号为：廊安国用（2010）第000**）为爱尔器材厂建造新厂。新厂建造完毕后，爱尔器材厂与华辰乐天转为租赁关系，爱尔器材厂对华辰乐天所建的新厂进行整体租赁，前三年每年房屋租赁费为600万元。爱尔器材厂于协议签订之日一次性支付给华辰乐天1600万元工程保证金，该款在整体厂区交付使用后，抵作租金。协议盖有爱尔器材厂和华辰乐天的公司印章及法定代表人签字，本院予以确认。2、2016年2月2日，爱尔器材厂与华辰乐天签订《建厂项目合作补充协议书》，协议约定：华辰乐天已经出资以爱尔器材厂的名义取得廊安国用（2010）第00009号的土地使用权，并在该地块上按照爱尔器材厂生产需要，出资建设厂房。双方约定，廊安国用（2010）第00009号的土地使用权及地上建筑物的所有权属于华辰乐天，爱尔器材厂不得主张该地块的使用权及地上建筑物的所有权。该协议盖有爱尔器材厂和华辰乐天公司印章，本院予以确认。3、2016年3月3日，爱尔器材厂、华辰乐天与原告河北丹济科技有限公司签订《主体变更三方协议》，协议约定：爱尔器材厂与华辰乐天于2015年4月21日签订的《建厂项目合作协议》及2016年2月2日签订的《建厂项目合作补充协议书》（简称“既有协议”）正在履行中，三方同意就合同主体进行变更，由原告取代华辰乐天成为“既有合同”的一方。协议生效后，原告按照“既有合同”的约定享受权利和承担义务。该协议盖有爱尔器材厂、华辰乐天和原告公司印章，本院予以确认。4、2017年4月，爱尔器材厂与原告签订《建厂项目合作协议补充协议书（三）》，协议约定：爱尔器材厂承租河北丹济科技有限公司出资以爱尔器材厂名义承建的1、2、3、4、5、6号楼和门卫楼，双方明确租赁期共十年，自2017年5月1日起算。租金标准为每年600万元，爱尔器材厂已缴纳1600万元保证金，其中1000万元折抵租金，余款作为履约保证金。若爱尔器材厂在原告没有违反本协议的情况下提前解除协议或违反本协议约定的义务，视为爱尔器材厂违约，爱尔器材厂应支付给原告公司违约金1000万元。新厂建成投产后，原告公司享有爱尔器材厂产品的全国独家代理权。该协议盖有爱尔器材厂和原告公司印章，本院予以确认。5、爱尔器材厂自2017年5月1日起承租原告出资以爱尔器材厂名义承建的1、2、3、4、5、6号楼和门卫楼后，除交纳1600万元保证金外，未再缴纳租赁费，截止至2020年4月底共计拖欠原告租赁费800万元；6、廊坊市爱尔血液净化器材厂（以下简称“爱尔器材厂”）于2018年12月11日，将法定代表人由李超变更为沈华兴；于2019年8月27日，将公司名称由廊坊市爱尔血液净化器材厂变更为廊坊市爱尔医疗科技有限公司。7、原告于2020年3月16日向爱尔器材厂发送了履约通知，要求爱尔器材厂依据协议约定，将其产品独家代理权授予原告以及向原告支付租金等；原告于2020年3月23日向爱尔器材厂发送了解除通知函，被告在庭审中表示原告向其发送的履约通知和解除通知函均已收到，本院予以确认。8、原、被告双方均认可购买（2020）第00009号土地及建厂系由原告出资。 本院认为，廊坊市爱尔血液净化器材厂与华辰乐天分别于2015年4月21日、2016年2月2日签订了《建厂项目合作协议》和《建厂项目合作补充协议》，原告河北丹济科技有限公司、爱尔器材厂与华辰乐天于2016年3月3日签订了《主体变更三方协议》，原告与爱尔器材厂于2017年4月签订了《建厂项目合作协议补充协议三》，上述四份协议上均盖有合同各方公司印章，且原、被告均表示认可，系各方真实意义表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，故上述四份协议依法成立并生效。 一、关于诉争土地及地上物权属情况。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 虽然被告主张案涉土地及地上建筑物的产权登记在被告名下，土地及地上建筑物应归被告所有。但本案中，爱尔器材厂在2016年2月2日与华辰乐天签订的《建厂项目合作补充协议书》中约定，华辰乐天已经出资以爱尔器材厂的名义取得廊安国用（2010）第00009号的土地使用权，并在该地块上按照爱尔器材厂生产需要，建设厂房。双方约定，廊安国用（2010）第00009号的土地使用权及地上建筑物的所有权属于华辰乐天，爱尔器材厂不得主张该地块的使用权及地上建筑物的所有权。且爱尔器材厂与华辰乐天在2015年4月21日签订的《建厂项目合作协议》和被告在2017年4月与原告丹济科技签订的《建厂项目合作协议补充协议书（三）》内容均可证实双方约定案涉土地及地上建筑物所有权归原告所有。故此，对原告要求被告将廊安国用（2010）第00009号土地及地上建筑物（不动产登记号为冀20**廊坊市不动产权第0006058号）过户至原告名下的主张，本院予以支持。因登记在被告公司名下的廊安国用（2010）第00009号的土地使用权及地上建筑物的所有权依照协议约定实际归原告公司所有，故原告要求被告返还廊安国用（2010）第00009号土地及地上建筑物（不动产登记号为冀20**廊坊市不动产权第0006058号）的主张，本院予以支持。 二、关于被告廊坊爱尔医疗科技有限公司拖欠原告河北丹济科技有限公司租赁费、被告违约及解除《建厂项目合作协议补充协议三》情况。爱尔器材厂即本案被告与华辰乐天在2015年4月21日签订的《建厂项目合作协议》中约定，华辰乐天在其拥有土地使用权的土地上（土土地证号为：廊安国用（2010）第000**为被告建造新厂。新厂建造完毕后，被告与华辰乐天转为租赁关系，被告对华辰乐天所建的新厂进行整体租赁，前三年每年房屋租赁费为600万元。被告于协议签订之日一次性支付给华辰乐天1600万元工程保证金，该款在整体厂区交付使用后，抵作租金。2016年3月3日，被告公司在与原告公司、华辰乐天签订的《主体变更三方协议》中约定，三方同意就合同主体进行变更，由原告丹济科技取代华辰乐天成为“既有合同”的一方。协议生效后，原告丹济科技按照“既有合同”的约定享受权利和承担义务。被告在2017年4月与原告丹济科技签订的《建厂项目合作协议补充协议书（三）》中约定，爱尔器材厂承租丹济科技出资以爱尔器材厂名义承建的1、2、3、4、5、6号楼和门卫楼，双方明确租赁期共十年，自2017年5月1日起算。租金标准为每年600万元，爱尔器材厂已缴纳1600万元保证金，其中1000万元折抵租金，余款作为履约保证金。若爱尔器材厂在丹济科技没有违反本协议的情况下提前解除协议或违反本协议约定的义务，视为爱尔器材厂违约，爱尔器材厂应支付给丹济科技违约金1000万元，华辰乐天已依约履行了其为爱尔器材厂购地及出资建厂的合同义务，爱尔器材厂除向华辰乐天缴纳1600万元保证金外，未按协议约定向原告缴纳租赁费，截止至2020年4月，爱尔器材厂即本案被告共计拖欠原告丹济科技租赁费800万元，且在新厂建成投产后，被告未按协议约定为原告办理被告公司产品独家代理权事宜，构成违约。故原告河北丹济科技有限公司要求被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司向其支付拖欠的800万元租赁费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，因被告对原告主张解除原、被告双方签订的《建厂项目合作协议补充协议三》及建厂相关协议表示同意，故原告要求解除其与被告签订的《建厂项目合作协议补充协议三》及合作建厂相关协议的主张，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告河北丹济科技有限公司与被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司签订的《建厂项目合作协议补充协议三》、《建厂项目合作协议》及《建厂项目合作补充协议》； 二、被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告河北丹济科技有限公司租金800万元，违约金1000万元，共计1800万元； 三、被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内，将廊安国用（2010）第00009号土地使用权及冀20**廊坊市不动产权第0006058号地上建筑物所有权转移登记至原告河北丹济科技有限公司名下，办理相关手续产生的费用由被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司承担； 四、被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内，向原告河北丹济科技有限公司交付廊安国用（2010）第00009号土地及冀20**廊坊市不动产权第0006058号地上建筑物。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33900元，由被告廊坊市爱尔医疗科技有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  柴清暄 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王晓羽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。