西藏自治区日喀则市中级人民法院民事判决书（2021）藏02民终15号上诉人（原审被告）：何辉，男，1975年8月22日出生，汉族，经商，现住西藏自治区日喀则市。被上诉人（原审原告）：西藏贵福实业集团有限公司，住所地西藏自治区拉萨市太阳岛中和国际广场******。法定代表人：高卫权，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨秋梅，西藏子产律师事务所律师。原审第三人：西藏日喀则市天龙矿工贸有限公司，住所，住所地西藏自治区日喀则市仲巴县宝钢大道div>法定代表人：索朗，该公司董事长。委托诉讼代理人：格桑罗布，男，1974年12月21日出生，该公司副总经理。上诉人何辉因与被上诉人西藏贵福实业集团有限公司（以下简称贵福公司），原审第三人西藏日喀则市天龙矿工贸有限公司（以下简称天龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2020）藏0202民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何辉，被上诉人贵福公司的委托诉讼代理人杨秋梅，原审第三人天龙公司的委托诉讼代理人格桑罗布到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何辉的上诉请求：一、请求撤销（2020）藏0202民初539号民事判决书第一项并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，错误认定《房屋租赁合同补充协议》中约定的4年租金优惠自合同签订之日起计算至2020年2月13日。《房屋租赁合同补充协议》签订的日期为2016年2月14日，签订该协议时涉案租赁物还在拆除重建中，《房屋租赁合同补充协议》第六条则明确约定交房时间为2017年6月30日前，但实际交付租赁物的时间为2018年6月。该合同虽未明确约定租赁开始的时间，但按照交易习惯，租赁期限应从交付租赁物之日起开始计算，因此每年16万的房租优惠价应当自2018年6月起计算4年至2022年6月。二、一审法院关于房屋租金市场价格的认定缺乏证据支持。一审中，贵福公司未提交任何能够证明其诉请的市场价格的依据，也未就其主张的市场价格进行第三方评估，一审法院在没有任何证据支持的情况下全部支持贵福公司的诉请没有事实及法律依据。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判。贵福公司答辩称：一审法院事实清楚，证据认定正确。首先，何辉在一审中没有提交任何证据证明房屋实际的交付时间。补充协议就是在2016年2月14日签订的，补充协议第三条也明确约定租金优惠期4年，每年租金16万，优惠期当然是从合同签订的时间来进行计算，4年优惠期也就是到2020年2月13日就为止。其次关于市场租金，何辉没有拿出任何证据证明市场价格，这个合同约定是按照市场价，而不是我们之间的一个定价或者是对何辉有利的价格，这就是市场价，这市场价格是由市场定的价格。天龙公司述称：我们公司认为应该支持一审判决，应该以合同为依据，协议书部分是支持一审法院认定的事实；我方也是由于政府等一些不可抗力因素，工期延长等都受到了影响，希望上诉人与被上诉人双方能协商一下。贵福公司向一审法院起诉请求：1.请求解除贵福公司与何辉之间就日喀则市天龙财富广场D栋第三层（大蚂蚁网城）（以下简称系争房屋）的租赁关系并判令返还该房屋；2.请求判令何辉向贵福公司支付2019年1月1日至2020年2月14日的房屋租金178,666元、2020年2月15日至房屋实际返还之日的租金或房屋占有使用费319,519.2元（暂算至起诉之日），共计498,185.2元；3.诉讼费用由何辉承担。一审法院认定事实如下：何辉与天龙公司分别于2013年12月19日和2016年2月14日就系争房屋签订《财产租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，《房屋租赁补充协议》约定租期为4年，即到2020年2月13日止的年租金为160,000元，2020年2月14日至原租期届满日2023年12月19日期间的租金按照每平方米的市场价格收取。贵福公司于2018年11月份从天龙公司处购买了涉案房屋，贵福公司与天龙公司约定从2019年1月1日起该租赁物的租金由贵福公司收取，但至今未收到租金，期间贵福公司与何辉多次沟通均未果。一审法院认为，本案争议焦点为：1.贵福公司与何辉之间是否存在房屋租赁关系？2.双方是否是适格主体？天龙公司是否承担责任？3.贵福公司的诉讼请求是否予以支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。虽然天龙公司将租赁物的所有权出售给贵福公司，买卖不破租赁，因此天龙公司与何辉之间签订的租赁合同继续有效，虽然合同相对性发生改变，由之前的天龙公司与何辉之间签订的合同，但合同继续由贵福公司与何辉之间履行。因此贵福公司与何辉是适格的主体。至于何辉与天龙公司之间的经济往来关系，与本案无关，另行解决，天龙公司无需承担责任。何辉与天龙公司之间签订的《房屋租赁补充协议》第三条明确约定，自2020年2月14日之后租金按市场价格来计算。何辉应当按照《财产租赁合同》和《房屋租赁补充协议》约定的内容向贵福公司支付租金，现贵福公司要求何辉支付自2019年1月1日至起诉之日租金的请求，合情合理且合法，予以支持。至于贵福公司要求解除《财产租赁合同》《房屋租赁补充协议》的请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、何辉于判决生效后十日内向西藏贵福实业集团有限公司支付2019年1月1日至2020年2月14日的所欠房屋租金178,666元，2020年2月15日至2020年7月2日房屋租金319,519.2元（暂算至起诉之日），共计498,185.2元。二、驳回西藏贵福实业集团有限公司的其他诉讼请求。二审中，贵福公司提交了以下证据：三段通话录音、四段视频，以及案外人签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明贵福公司主张以每平米95元的租金完全符合市场价格。何辉对上述证据的真实性予以认可，但证明目的不予认可。本院二审查明事实如下：2013年12月19日，原日喀则地区天龙矿工贸有限公司（现更名为西藏日喀则市天龙矿工贸有限公司）与何辉签订《财产租赁合同》，合同主要内容如下：约定将矿工贸所有的的位××路商品房出租给何辉，租赁期限2013年12月19日至2023年12月29日。租金一年8万元，租金按月支付，押金10,000元。2015年天龙公司对租赁房屋在内的建筑物拆迁重建，并与何辉达成拆迁赔偿方面的协议。同时双方于2016年2月14日签订《房屋租赁补充协议》，合同主要内容如下：“一、甲方同意将位于日喀则市××路全部出租给乙方。三、合同续租期限及定价：租赁房屋每年租金160,000元，此单价是甲方租赁房屋给乙方的优惠价，租赁期限为4年。租赁期满后将按当时每平方米的市场价格收取房屋租赁费，直至原定合同期限2023年12月19日止”。系争房屋重建后，于2018年竣工，并于2018年6月将D栋三层房屋交付何辉用于经营，何辉对此并无异议。2018年11月15日贵福实业有限公司从天龙公司购买何辉承租的该房屋。并且买卖双方约定自2019年1月起由贵福公司向何辉收取租金，但因租赁双方对租金标准有异议，双方协商无果后向法院起诉。本院认为，本案二审争议焦点为：一、何辉与贵福公司就系争房屋形成的租赁关系是否解除；二、何辉是否欠付贵福公司房屋租金以及欠付多少租金。关于第一个争议焦点，本院认为，一审中贵福公司起诉要求解除双方之间的租赁合同关系。但一审法院并未支持该请求，二审中贵福公司认可何辉已于2020年11月搬离所承租的房屋并将钥匙交付于贵福公司，双方对租赁关系解除的时间和事实均无异议。因此本院确认双方就系争房屋租赁合同已于2020年11月1日解除。关于第二个争议焦点，何辉是否欠付贵福公司租金的问题，本院认为，一、根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。贵福公司通过购买何辉租赁的房屋，取得该房屋的所有权，但所有权变动是在何辉承租房屋期间，因此天龙公司与承租人何辉签订的租赁合同仍然有效，该合同内容对房屋买受人贵福公司具有约束力。租赁合同约定前四年租金为每年160,000元，但对于该租金标准的起算时间，双方存在争议。贵福公司认为应当自合同签订之日起算，而何辉认为应当自实际交付租赁物之日起算。对此本院认为，首先，2016年2月14日天龙公司与何辉签订《房屋租赁补充协议》时房屋正在拆除重建，因此合同同时约定“房屋交付时间为2017年6月30日”。如双方约定的租金起算时间是合同签订之日，那就没必要对房屋交付时间作约定。其次，系争房屋在拆除重建过程中为符合政府规划要求，房屋实际于2018年才竣工并向何辉交付使用。天龙公司自合同签订之日至房屋实际交付长达两年的期间并未向何辉主张租金，也无证据显示双方合同已经解除。最后，基于租赁合同作为转移财产使用权的合同性质，本案合同双方未明确约定租金起算时间的情况下，以实际交付租赁物的时间作为租金支付起点，更符合租赁合同的有偿性、双务性，亦更符合公平原则。二、如前所述，房屋租金应当自房屋实际交付之日起算，双方合同约定租金优惠期四年租金为16万元，贵福公司主张的欠付租金期间在优惠期内，何辉应当以此标准支付自2019年1月1日至2020年11月1日期间的租金。综上所述，何辉的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2020）藏0202民初539号民事判决；二、确认日喀则市天龙矿工贸有限公司与何辉于2016年2月14日签订的《房屋租赁补充协议》于2020年11月1日解除；三、何辉于本判决生效之日起十日内向西藏贵福实业集团有限公司支付自2019年1月1日至2020年11月1日期间的房屋租金293,333元。一审案件受理费8773元，由何辉负担5700元，由西藏贵福实业集团有限公司负担3073元；二审案件受理费4372元，由西藏贵福实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 旺  加审 判 员 达娃卓嘎审 判 员 拉巴次仁二〇二〇年四月十三日法 官 助 理次仁德吉书 记 员 格桑卓玛