山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0883民初1401号原告：山东佳合实业集团有限公司，住所地：滕州市北新西路东首，统一信用代码：91370481668094158U。法定代表人：朱建民，董事长。委托诉讼代理人：司品华（特别授权），山东滕国律师事务所律师。被告：陈玉学，男，1966年3月8日出生，住邹城市。被告：张凤梅（系陈玉学之妻），女，汉族，1968年4月20日出生，住邹城市。原告山东佳合实业集团有限公司与被告陈玉学、被告张凤梅商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东佳合实业集团有限公司的委托诉讼代理人司品华，被告陈玉学到庭参加诉讼。被告张凤梅经传唤未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除商品房买卖合同，返还商品房；二、被告支付违约金23000元；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月17日，原、被告签订购买佳合名仕豪庭3-1-801号商品房买卖合同，合同价款681248元。合同签订后，被告交付211248元，余款470000元在中国建设银行股份公司邹城支行办理按揭贷款支付，原告办理佳合名仕豪庭8-1-1501号商品房上房手续。被告没有按照约定的期限和数额支付银行贷款造成逾期，2018年12月24日邹城市人民法院（2018）鲁0883民初7411号民事判决书依法解除中国建设银行股份公司邹城支行与被告在2013年10月21日签订的《个人住房商业用房借款合同》。为此2013年9月17日，原、被告签订购买佳合名仕豪庭3-1-801号商品房买卖合同也应解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告陈玉学辩称，不同意，我没有违约，钱我一直交着来。上次在矿区法庭开庭时协商的结果是银行撤诉，但是我把欠的钱全部还清了，然后按月还的银行的钱，银行没有撤诉。法院就判决了，我也没上诉，同意还剩下的房贷。被告张凤梅未作答辩。原告提交的证据如下：一、商品房买卖合同一份，17页，证明目的：2013年9月17日陈玉学、张凤梅购买原告商品房一套，房屋位于邹城市佳合名仕豪庭小区，第003幢楼1单元01-801室，建筑面积139.6平方，商品房单价4880元每平方米，总金额681248元。首付211248元，余款47万按揭贷款。2013年9月17日网上联机备案。本合同第七条第二款约定，逾期付款出卖人有权解除合同，并支付违约金。二、邹城市人民法院（2018）鲁0883民初7411号民事判决书7页，证明目的：邹城市人民法院判决解除中国建设银行股份有限公司邹城支行与陈玉学、张凤梅《个人住房借款合同》，2013年10月21日陈玉学、张凤梅与建设银行签订《个人住房借款合同》，2013年11月12日发放贷款，原告佳合集团收到47万按揭贷款，因按揭贷款合同解除，陈玉学、张凤梅购买商品房以银行贷款方式支付购房款无法履行，构成逾期付款，被告已付借款本金187544.93元，未付借款本金282455.07元。原告是因履行商品房买卖合同解决被告资金问题约定按揭，其担保目的是保证商品买卖合同履行。现因被告行为导致商品房买卖合同无法继续履行，故依法解除商品房买卖合同。三、收据2张，2013年9月17日《收据》3265619号，原告收取被告房款211248元；2013年11月12日《收据》3469477号，原告收取被告房款470000元，证明目的：被告按合同约定交纳房款。经质证后，原件由原告收回。被告陈玉学的质证意见：对于证据一没有异议。对于证据二对判决书没有异议，但这个钱我一直还着来，银行当时在矿区法庭协商时说撤诉，但其未撤诉，法院就判决了。责任在于建设银行，我不同意解除商品房买卖合同。对于证据三对交钱收据没有异议。被告陈玉学提交的证据：一份2019年4月17日个人贷款还款凭证，证明被告一直还着银行贷款。原告的质证意见：该证据与本案没有关联性，被告应当按照民事判决书确定的内容足额偿还建设银行贷款。经审理本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2013年9月17日，原、被告签订了商品房买卖合同，两被告购买原告开发的佳合名仕豪庭小区的楼房一套，位于小区3号楼1单元801室，建筑面积为139.6平方，价款是681248元，当时首付款211248元，向建设银行贷款47万元，签合同当日网上备案。2013年12月，原告向被告交付楼房。被告向银行借款47万元用于购房，借款期限120个月，从2013年10月21日至2023年10月21日。在被告进行按揭贷款时，原告自愿作为被告保证人，愿意对被告的借款本息、违约金及实现债权与担保权而发生的一切费用进行担保。由于被告没有按照约定的期限和数额支付银行贷款造成逾期，2018年12月24日，中国建设银行股份公司邹城支行向本院提起诉讼，要求陈玉学、张凤梅、山东佳合实业集团有限公司列为被告，后经本院审理，制发了（2018）鲁0883民初7411号民事判决书，判决解除借款合同、两被告给付借款本息、罚息等、原告对欠款承担连带清偿责任及原告承担责任后可向两被告追偿。收到判决后，原告认为由于被告不按时还款，侵犯了原告的权利，原告向本院提起诉讼，请求解除与被告之间的商品房买卖合同，返还商品房；被告支付违约金23000元。审理时，被告不同意解除房屋买卖合同。经本院做调解，原告陈述只要被告依照（2018）鲁0883民初7411号判决书的内容全部履行义务后可以撤诉或者调解。被告保证大约在2019年5月1日将其与银行的借款纠纷予以解决。后因被告没有与建设银行协商化解借款事宜，建设银行对（2018）鲁0883民初7411号判决书申请执行，2020年1月15日执行法院向原告及两被告送达了执行通知书及报告财产令，原告收到该两份文书后，向本院陈述不再调解，也不撤诉，请求法院尽快判决。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告约定买受人逾期付款超过30日出卖人有权解除合同是在商品房买卖合同中，但被告已经将购房款全部付给原告，被告只是欠付银行的借款，总房款为681248元，在原告起诉时被告欠银行借款大约为28万元，可见原告已经支付大部分房款，即履行了大部分义务，原告欠付的银行借款只是少部分，故对原告关于解除原被告所签商品房买卖合同的请求，本院不予支持。但由于被告没有按时偿还银行借款，致使原告也作为被告参加诉讼，确实影响了原告的生产经营，对原告造成一定的损失，但原告没有具体的损失，且被告在借款时已经将其购买的楼房予以抵押，被告已经向原告全部支付完购房款，原告之所以要求被告支付违约金，是因为被告逾期支付银行借款造成的，虽然原被告在买卖合同第十二条第二款中的约定是针对出卖人违约的情形，因为当事人在合同中的权利义务是相互的，故参照该约定，被告应赔偿原告违约金损失681.2元（681248元×0.1%=681.2元）。在履行与被告有关的借款合同保证责任时原告如有实际损失，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈玉学、张凤梅于本判决生效十日内向原告山东佳合实业集团有限公司偿付违约金681.2元。二、驳回原告山东佳合实业集团有限公司对被告陈玉学、张凤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告陈玉学、张凤梅负担（原告已垫付，被告直接付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  陈庆存二〇二〇年四月八日书记员  孟淑鑫