成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初215号 原告（反诉被告）：四川红泰房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区聚龙路********。 法定代表人：赵兵，职务不详。 委托诉讼代理人：蒋兴全，男，汉族，1969年2月21日出生，住四川省简阳市。公司员工，特别授权代理。 被告（反诉原告）：新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司。。住所地：新疆巴州库尔勒市石化大道 法定代表人：杨学文，公司总经理。 委托诉讼代理人：丁金环，新疆天雪律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨佐文，男，汉族，1969年11月7日出生，住新疆库尔勒市。公司员工，一般授权代理。 原告（反诉被告）四川红泰房地产开发有限公司（以下简称四川红泰公司）与被告（反诉原告）新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司（以下简称新疆塔里木公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋兴全，被告委托诉讼代理人丁金环、杨佐文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川红泰公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原被告双方签订的位于温江区买卖合同；2．依法判令被告配合办理撤销预售登记和住建局的网签备案相关手续及退房手续；3．判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2007年被告因建设其位于成都市温江区退休基地，在原告开发的红泰翰城小区（温江区南熏大道四段601号）购买了住房14套，后因被告方公司温江建设退休基地计划取消的原因，其中有8套以开发商退房退款的形式已经妥善处理。另有6套只签订商品房买卖合同和备案登记，由于新疆塔里木公司将个人备案信息擅自变更为指挥部集体，几次变更法人名称，要求我们停止办证，同时委托我们以退房退款的形式重新销售该6套房，导致该6套房产至今还未办证。造成对我公司名誉和经济损失，对我公司造成不良影响。 新疆塔里木公司辩称：一、本诉原告与本诉被告签订的房屋买卖合同依法有效，应当继续履行；二、本诉被告的法定代表人、公司名称变更等，并不影响合同的继续履行；三、本诉原告所述的代售行为，并非双方签订《商品房买卖合同》的目的，也不属于同一法律关系，本诉原告以不能代售为由要求解除合同无事实和法律依据；四、本案中并未出现合同约定的不可抗力事件，本诉原告据此要求解除合同无事实和法律依据。五、本诉被告未以退房退款的方式处置过房屋；六、本诉被告未擅自变更过备案信息，变更房屋备案登记的信息是双方协商的结果。 新疆塔里木公司提出反诉请求：1．依法判令反诉被告为反诉原告办理位于成都市温江区13栋1单元607号和14栋1单元406号两房产权转移登记手续；2．依法判令反诉被告向反诉原告支付两《商品房买卖合同》的逾期办理房屋所有权证违约金共计94736.41元（自2017年7月19日起至2019年12月23日，已付购房款2133703元的万分之零点五计算至反诉原告实际取得上述两房屋的所有权证书之日）；3．依法判令反诉被告承担反诉诉讼费用。 四川红泰公司辩称：2015年至2016年期间新疆塔里木公司要求四川红泰公司不办证，不同意反诉原告新疆塔里木公司的所有诉讼请求。 本院经审理，对当事人起诉陈述和反诉陈述中双方无异议的事实认定如下：1.2016年1月13日双方就案涉房屋分别签订了两份《商品房买卖合同》，两套房屋购房总价款为2133703元；2．本诉被告合同签订当日将案涉房屋购房总价款已全部支付于本诉原告，本诉原告也将案涉两套房屋于2016年1月15日交付于本诉被告，案涉的两份合同均已经办理了合同的登记备案手续；3．截止今日案涉的两套房屋的不动产权仍然登记在本诉原告名下；4．双方签订的两份合同中第19条均约定了逾期办理房屋所有权证，出卖人按照买受人支付全部已付购房款的日万分之零点五承担逾期办理产权证的违约金；5.2015年本诉被告曾委托本诉原告将案涉的两套房屋出售给他人以便于本诉被告回笼资金，解决资金困难问题；6、案涉房屋分别位于成都市温江区。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，四川红泰公司与新疆塔里木公司在签订《商品房买卖合同》时，当事人双方均具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故，四川红泰公司与新疆塔里木公司签订的案涉商品房买卖合同依法有效。根据当事人确认的事实与上述法院认定的事实及现有的法律规定，本案的争议焦点为四川红泰公司与新疆塔里木公司之间的合同是否已协议解除。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。”该条中的“协商一致”，可以是双方当事人协议达成一致意见，以一种新的合同解除之前没有履行完毕的合同，也可以实际行为达成一致解除合同。本案中，新疆塔里木公司在庭审中已经表明其曾委托四川红泰公司将案涉的两套房屋出售给案外人并要求四川红泰公司退还案涉购房款，且在其委托四川红泰公司出售案涉房屋时，表明是为了归还欠款，回笼资金。新疆塔里木公司在庭审中还表明，其委托四川红泰公司时，意思表示是不想再继续履行合同以进一步取得案涉房屋的所有权。虽然本案中新疆塔里木公司只是口头委托，但其放弃继续履行合同，取得案涉房屋所有权，而是“退房、退钱”，互相返还。其以实际行为做出了解除合同的意思表示。四川红泰公司在接受新疆塔里木公司的委托之后，也具有将房屋另行出卖于他人的行为。因此，新疆塔里木公司与四川红泰公司属于以实际行为的方式协商一致解除了案涉两份《商品房买卖合同》，本院予以确认，故，对新疆塔里木公司要求继续履行案涉合同的诉讼请求不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方当事人之间的合同协议解除后，无须再继续履行合同，已履行的部分应当返还。本案中被告的诉讼请求为继续履行合同，且被告新疆塔里木公司在庭审中对合同是否已解除涉及的争议焦点进行了辩论。根据2019年11月9日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十六条的精神，虽然本案中新疆塔里木公司的诉求为继续履行合同，但为了一次性解决纠纷，防止机械的使用“不告不理原则”，合同解除后，新疆塔里木公司应将案涉房屋退还于四川红泰公司，并协助四川红泰公司办理相关退房手续，四川红泰公司应退还新疆塔里木公司案涉两套房屋的购房款。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，截止法庭辩论终结前，新疆塔里木公司未提出证据证明四川红泰公司具有违约行为，故，本院对于其要求四川红泰公司承担违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认四川红泰房地产开发有限公司与新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司于2016年1月13日签订的编号259942和编号为259945的两份《商品房买卖合同》已经解除； 二、新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司于判决生效之日起十五日内协助四川红泰房地产开发有限公司办理编号259942《商品房买卖合同》(合同签约备案号：259942)和编号为259945的《商品房买卖合同》(合同签约备案号：259945)合同登记备案注销手续； 三、新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司于判决生效之日起三十日内腾退并向四川红泰房地产开发有限公司返还位于成都市温江区的房屋； 四、四川红泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向新疆塔里木石油勘探开发有限公司退还购房款共计2133703元； 五、驳回四川红泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司的所有诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取11935元，反诉案件受理费减半收取12314元，均由新疆塔里木石油勘探开发指挥部有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇二〇年四月三日 书记员  王 巧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。