广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终239号上诉人（原审被告）：李亚霞，女，1979年8月8日出生，汉族，公民身份号码440************146，住吴川市*******梅菉锦绣华景景盛苑XXX。委托诉讼代理人：戴务贵，男，1963年11月10日，汉族，公民身份号码440************431，住化州市***********。被上诉人（原审被告）：吴川市华景物业服务有限公司，住所地：吴川市*******梅菉锦绣华景景盛宛16栋C座商铺112号。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：张野，男，1984年7月2日出生，汉族，公民身份号码230************63X，住湛江市市辖区******锦绣华景商住小区5幢1单元401房，系该公司职员。委托诉讼代理人：梁信光，男，1979年4月17日，汉族，公民身份号码440************910，住吴川市樟铺实业岭中学宿舍**，系该公司职员。上诉人李亚霞因与被上诉人吴川市华景物业服务有限公司“华景公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李亚霞的委托诉讼代理人戴务贵，被上诉人华景公司的委托诉讼代理人梁信光、张野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李亚霞上诉请求:1.撤销（2019）粤0883民初115号民事判决第一、二、三、四项，判决驳回华景公司的诉讼请求；2.由华景公司承担一、二审案件诉讼费。事实和理由：一审判决认定李亚霞所在业主委员会解聘前期物业管理企业即华景公司是采用书面征集意见方式，且在内部公示期未满三十天时即向华景公司发出解聘函，故属无效行为，该认定无理无据。一、一审适用法律错误。（一）《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》均属管理性规范而非效力性规范，业主委员会违反此两项管理性规范的程序事项，不能导致管理事项效力性被否定，更不能导致与前期物业管理企业的合同效力被否定。（二）一审判决引用《物业管理条例》第十一条和第十条认定解聘前期物业管理企业即华景公司的民事行为无效，而《物业管理条例》第十一条和第十二条规定，业主委员会可以采用书面征集业主意见的方式解聘前期物业管理企业，一审法院适用法规明显错误。一审判决适用《广东省物业管理条例》第十九条第二款的规定认定李亚霞所在业主委员会采用书面征集意见方式解聘前期物业管理企业时，在内部公示期未满三十天即向前期物业管理企业即华景公司发出解函的行为无效，而《广东省物业管理条例》第十九条第二款的规定是“采用书面征集意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十天以上，业主有权查阅相关资料”，并无规定在此三十天内向前期物业管理企业发出解聘函是无效行为。因此，一审判决引用此地方法规作为判决依据，同样属适用法规错误。二、一审混淆了李亚霞所在业主委员会的内部管理法律关系与业主委员会因物业管理事项聘请外部物业管理企业发生的合同纠纷法律关系，业主委员会采用何时，何地、何种会议、何种方式决定聘请何物业管理企业或解聘何物业管理企业，由此产生的法律关系和后果是该业主委员会与相关业主之间的内部事项，并不能因这种内部管理过程中存在某种程序性事项的瑕疵，就认定该业主委员会与外部市场主体签订或解除的合同无效。综上，一审判决认定李亚霞所在业主委员会解聘前期物业管理企业不具有法律效力所适用的法规明显错误，二审法院应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决支持李亚霞的上诉请求，驳回华景公司的全部诉讼请求。被上诉人华景公司答辩称：一、选聘物业公司不是业主委员会的权利，从法律上来说是全体业主的权利，其中包括解聘前物业公司和选聘新的物业公司，这些都是全体业主的权利。按照《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的规定，解聘前物业公司和选聘新物业公司都要由专有占物业面积过半数且占总人数过半数的业主同意方能生效。而华景公司所在的业主委员会在5月26日发布公告，并于同日向华景公司发出解聘函，显然公示时间不足30天，也没有公布投票票数的实际结果。由此可见，业主委员会解聘华景公司的行为，程序上违反了《广东省物业管理条例》的规定，应属无效行为。强调一点，业主委员会选聘新物业公司的行为并没有得到全体业主过半数的同意，李亚霞所有的证据都无法否认这一点，所以其同样是无效行为；二、华景公司之前向业主追讨物业费的诉讼，吴川市人民法院均判决华景公司胜诉，该几名业主均与华景公司和解并缴纳了物业费，本案性质与上述几个案件相同，希望同样得到二审的支持；三、李亚霞在2016年10月至2017年10月曾向华景公司缴纳过物业费，从李亚霞实际履行合同的行为来看，这段期间李亚霞是承认物业合同真实有效的，李亚霞翻出之前的物业解聘材料旧账，明显是为了逃避合同义务，企图获取不当利益。华景公司起诉请求：1.判令李亚霞给付景盛苑XXX2013年5月至2018年12月物业服务费及公共分摊费人民币10778.4元;2.判令李亚霞从逾期之日起按每日加收所欠交金额千分之三的违约金直至结清全部物业服务费及公共分摊费,截止2018年12月31日应支付违约金为人民币33576.5元，物业服务费及公共分摊费、违约金合计人民币44354.86元；3.判令李亚霞给付景盛苑3栋B座908房2013年5月至2018年12月物业服务费及公共分摊费人民币8763.6元;4.判令李亚霞按照从逾期之日起按每日加收所欠交金额千分之三的违约金直至结清全部物业服务费及公共分摊费,截止2018年12月31日应支付违约金为人民币29841.6元，物业服务费及公共分摊费、违约金合计人民币38605.17元；5.判令李亚霞给付摩托车位142号2013年5月至2018年12月车位场地物业服务费人民币1020元；6.判令李亚霞按照从逾期之日起按每日加收所欠交金额千分之三的违约金直至结清全部车位场地物业服务费,截止2018年12月31日应支付违约金人民币3184.5元，物业服务费及违约金合计人民币4204.5元；7.判令李亚霞给付摩托车位143号2013年5月至2018年12月车位场地物业服务费人民币825元；8.判令李亚霞按照从逾期之日起按每日加收所欠交金额千分之三的违约金直至结清全部车位场地物业服务费,截止2018年12月31日应支付违约金人民币2816.2元，物业服务费及违约金合计人民币3641.2元。以上所欠的物业服务费、公共分摊费、车位场地物业服务费及违约金共计人民币90805.73元；9.判令李亚霞承担诉讼费用。一审法院查明事实：2011年6月8日，吴川市华景物业服务有限公司作为甲方与李亚霞作为乙方就位于梅录锦绣华景景盛苑xxxx分别签订了《梅录锦绣华景前期物业管理服务协议》，其中约定：“十八多层按建筑面积每月0.8元/㎡收取。小高层按建筑面积每月1月/㎡收取。联排公寓按建筑面积每月1.2元/㎡收取（前后花园按每月0.4元/㎡收取）”、“十九收费标准：按商铺建设面积每月2.2/元㎡收取”、“二十二每月缴纳费用时间：每月十日前交纳当月服务费；也可以按季度或者年度提前缴纳服务费”、“二十六多层住宅、联排公寓公共用电分摊费按每户每月8元收取，小高层、高层住宅公共用电分摊费按每户每月13元收取或按实际计量收取。电梯用电按实际计量分摊”、“二十七公共用水分摊费按实际计量分摊收取”、“三十八乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收所欠交金额千分之三的滞纳金，……”。同日，双方签订了上述两套房屋的《梅菉锦绣华景房屋验收交接书》，2013年1月28日，双方签订了上述两套房屋的《梅菉锦绣华景景盛苑车位场地物业服务协议》及《收车位确认书》。2013年5月开始，李亚霞拖欠华景公司涉案两套房屋的部分物业费、公共分摊费及摩托车车位场地物业服务费拒不缴交，华景公司多次向李亚霞催缴无果。另查，李亚霞向华景公司缴交了上述908号房2016年10月至2017年10月的房屋物业管理费及摩托车位管理费，华景公司在诉讼请求中已作扣除。从2015年至2019年期间，李亚霞有向华景公司租用地下室摩托车位或小车位，并向华景公司缴交相应的停放服务费。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的焦点问题有三点，一、吴川市锦绣华景景盛苑小区业主大会及其业主委员会是否具备法定成立条件；二、吴川市锦绣华景景盛苑小区业主委员会解聘华景公司的行为是否具法律效力；三、李亚霞是否拖欠到华景公司的物业费用、公摊费及违约金的具体数额。一、关于吴川市锦绣华景景盛苑小区业主大会及其业主委员会是否具备法定成立条件的问题。华景公司认为吴川市锦绣华景景盛苑小区业主大会及其业主委员会的成立不合法，理由是：吴川市并没有规划过锦绣华景景盛苑小区，市政府规划的是吴川市锦绣华景小区，梅菉锦绣华景规划分九期开发，景盛苑是一期开发的项目，现有的物业公用设施是为梅菉锦绣华景小区配套建设的，只有九期项目建设开发完成后按法定程序成立的梅菉锦绣华景小区业主大会及其业委会才能履行相应的职责。在庭审中，华景公司代理人陈述景盛苑一共有17栋楼，最迟的一栋是2011年5月份左右交付给业主使用，其余各期工程至今尚未开始进行。根据《广东省物业管理条例》第七条第一款“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”的规定，华景公司未能举证现有的物业配套设施是为尚未开发的其他工程项目所共用，即使存在共用的可能，华景公司亦未能证实现有设施设备不能分割、独立使用。物业管理区域的划定除了物业的共用设施设备的因素，还应考虑社区建设等因素。盛景苑已经竣工并交付业主使用多年，如果原规划的其他工程项目一直不开工，盛景苑永远都不能依法成立业主委员会以维护业主权益？这显然是不合理的。《广东省物业管理条例》第七条第三款规定：“对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”华景公司虽然对涉案的物业管理区域划定有异议，但吴川市锦绣华景景盛苑小区业主委员会的成立获得了吴川市房产管理局的批复同意，故应认定涉案的景盛苑属于合法的物业管理区域是获得人民政府房地产行政主管部门认可的，即吴川市锦绣华景景盛苑小区业主大会及其业主委员会具备法定成立条件。二、关于吴川市锦绣华景景盛苑小区业主委员会解聘华景公司的行为是否具法律效力的问题。按照《物业管理条例》第十一条和十二条规定，解聘物业公司应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。李亚霞提供的证据11景盛苑业委会的《公告》显示，景盛苑业委会没有召开业主大会商讨解聘物业公司，而是以征集业主意见投票的方式决定解聘华景公司。《广东省物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面形式征求意见的，应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料”。从上述公告内容来看，景盛苑业主委员会2013年5月中旬组织投票，而5月26日发布公告，且同日向华景公司发出解聘函，明显公示不够三十天，也没有公布投票票数实际结果，由此可见，景盛苑业主委员会解聘华景公司的行为程序上违反符合《广东省物业管理条例》的规定，应属无效行为。三、关于李亚霞是否拖欠到华景公司的物业费用、公摊费及违约金的具体数额问题。华景公司与李亚霞在平等、自愿、协商一致的基础上签订《梅录锦绣华景前期物业管理服务协议》及《梅菉锦绣华景景盛苑车位场地物业服务协议》，系双方真实的意思表示，依法受法律保护。根据双方签订的前期物业管理服务协议，李亚霞应于每月十日前缴纳当月服务费等费用或按季度、年度提前缴纳。但签订协议后，李亚霞未按时缴纳，其逾期未缴费的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，华景公司请求李亚霞支付物业服务费、公摊费及摩托车车位场地物业服务费具有法律和事实依据，予以支持。关于违约金的问题。虽然涉案的《梅录锦绣华景前期物业管理服务协议》约定如乙方即李亚霞李亚霞逾期不交付物业管理费、公共分摊费等费用，每逾期一天，甲方向乙方收取3‰的违约金，但是该违约金的约定标准畸高，折算月利率为9%，华景公司与李亚霞之间约定的“滞纳金”实质上是“利息式”的违约金，“利息式”违约金的多少直接与违约时间长短关联，应受最高人民法院关于计收利息相关司法解释调整，即参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，华景公司请求李亚霞按照欠款每日千分之三计算违约金过高，应调整为月利率1.5%。即华景公司所请求的各项违约金予以调整为其请求数额的六分之一。综上所述，依照《广东省物业管理条例》第七条第一款、第三款、第十九条第二款，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限李亚霞于判决发生法律效力之日起七日内向吴川市华景物业服务有限公司偿付景盛苑XXX2013年5月至2018年12月物业服务费及公共分摊费人民币10778.4元及支付违约金5596元；二、限李亚霞于判决发生法律效力之日起七日内向吴川市华景物业服务有限公司偿付景盛苑xxxx2013年5月至2018年12月物业服务费及公共分摊费人民币8763.6元及支付违约金4973.6元；三、限李亚霞于判决发生法律效力之日起七日内向吴川市华景物业服务有限公司偿付摩托车位142号2013年5月至2018年12月车位场地物业服务费人民币1020元及支付违约金530.8元；四、限李亚霞于判决发生法律效力之日起七日内向吴川市华景物业服务有限公司偿付摩托车位143号2013年5月至2018年12月车位场地物业服务费人民币825元及支付违约金469.4元；五、驳回华景公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费人民币2070.14元，由李亚霞负担624元，华景公司负担1446.14元。二审期间，华景公司与李亚霞均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人李亚霞上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人李亚霞的上诉请求和理由，及被上诉人华景公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：李亚霞应否向华景公司支付物业费、公摊费及违约金。李亚霞上诉主张因《物业管理条例》第十一条与第十二条关于选聘及解聘物业公司的规定属管理性规定，不属于效力性强制性规定，故并不能导致业委会解聘华景公司的行为无效，且业主委员会解聘与选聘物业公司属于业主委员会与业主之间的内部管理事项，故并不能因内部管理过程中存在某种程序性事项的瑕疵就认定业主委员会与外部市场主体签订或解除的合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业；…”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，解聘及选聘物业公司因涉及全体业主的共同利益，故属于由小区业主共同决定的事项，业主委员会并非管理业主的管理机构，其只是代表业主执行业主大会所决定的事项，故作出解聘物业公司的决议应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方能通过并实施。本案中，并没有证据证明李亚霞所在的涉案小区业委会通过书面征求意见的形式召开业主大会后，解聘华景公司的决议已征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故该决议并非只存在程序性的瑕疵，而是并未达到通过决议的法定条件，故涉案小区业委会擅自作出解聘华景公司的行为无效。而且，从2013年5月至今，并没有新的物业公司进驻涉案小区进行物业管理，华景公司至今一直在涉案小区提供物业服务。李亚霞在此期间实际享受了华景公司提供的物业管理服务，且根据华景公司提交的《广东增值税发票》来看，李亚霞向华景公司缴纳了2016年10月至2017年10月的物业管理费，而涉案小区大部分业主也按时向华景公司缴纳了相应的物业管理费，可见包括李亚霞在内的小区业主事实上承认与华景公司之间成立物业服务管理关系。因此，综合上述情况，李亚霞以业主委员会已解聘华景公司并重新聘请新的物业公司进行小区物业服务管理为由主张其不应向华景公司支付物业费、公摊费及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李亚霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由李亚霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年四月三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。