安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1129号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽尚度装饰有限公司，住所地安徽省合肥市政务新区习友路北与怀宁路东交口东北角置地广场·柏悦中心18层办1806室。 法定代表人：汪明辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王炀，安徽大森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彤彤，安徽大森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈鹏，男，1963年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张明，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程传兵，安徽经合律师事务所实习律师。 上诉人安徽尚度装饰有限公司（以下简称尚度公司）因与被上诉人陈鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 尚度公司上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实及理由：1、一审认定双方合同解除时间为2019年4月22日，系认定事实错误。尚度公司于2019年1月31日、2019年2月23日分别向陈鹏发出解除合同通知书，陈鹏收到通知书虽表示不同意解除合同，但未以诉讼或仲裁等方式表达异议，故依据合同约定及法律规定，合同解除时间应为2019年2月23日。合同约定的违约金14964.75元系单方解除合同的后果，非单方解除合同的条件，一审认定尚度公司未支付违约金，合同解除条件未达成，亦系认定事实错误。2、2019年1月尚度公司与陈鹏沟通解除合同事宜，陈鹏予以拒绝并阻止尚度公司搬离，双方还为此报警。尚度公司搬离房屋后，陈鹏又以尚度公司未将房屋内垃圾处理完毕为由阻止合同解除，尚度公司只能起诉。尚度公司无法与陈鹏交接房屋，只能于2019年5月28日向陈鹏邮寄房屋钥匙，陈鹏当时未拆封邮件，但于一审庭审中拆开邮件，故尚度公司于2019年5月28日已将房屋交还给陈鹏。房屋钥匙交还后，房屋就处于陈鹏控制之下，陈鹏未采取措施致使自身损失扩大，该部分扩大损失不应由尚度公司承担，陈鹏拒不配合履行交房手续产生的房屋、车位占有使用费不应由尚度公司承担。3、一审中尚度公司按陈鹏要求已将房屋恢复原状，尚度公司对保证金折抵单方解除合同违约金的主张理应得到支持，一审判令尚度公司向陈鹏支付解除合同违约金14964.75元，无事实和法律依据。 陈鹏辩称，1、尚度公司仅向陈鹏邮寄解除合同通知书，未支付合同约定的单方解除合同款项，故尚度公司单方解除合同的条件不成就。双方在诉讼中均明确表达了解除合同意愿，一审认定反诉状送达之日为合同解除日，并无不当。2、尚度公司交还的房屋不符合约定条件，陈鹏有权拒收，一审认定尚度公司支付占有使用费及违约金，有事实及法律依据。3、租赁保证金和隔墙修复保证金的退还需满足合同约定条件，尚度公司在合同未解除情况下主张租赁保证金和隔墙修复保证金抵扣单方解除合同违约金，无合同依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 尚度公司向一审法院起诉请求：解除尚度公司与陈鹏签订的《房屋租赁合同》。 陈鹏向一审法院反诉请求：1、解除陈鹏与尚度公司签订的房屋租赁合同；2、尚度公司将承租房屋恢复原状或承担相关恢复房屋费用并支付违约金11971.80元；3、尚度公司支付单方毁约违约金14964.75元；4、尚度公司按498.83元/日支付自2019年4月17日至房屋交还日止的租金和违约金（每日按未付租金的万分之三计算）；5、尚度公司按42.93元/日支付自2019年4月17日至车位交还日止的租金和违约金（每日按未付租金的万分之三计算）。 一审法院认定事实：2015年10月30日，陈鹏（出租方、甲方）与尚度公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于合肥市置地广场栢悦中心办1801房屋1间（建筑面积199.53平方米）及2115车库、3101车库出租给乙方办公使用，并将出租房屋及其附属设施中央空调设备（共4台）交予乙方使用、保管。陈鹏收取尚度公司租赁保证金11971.80元、隔墙修复保证金2000元；双方确认交接房屋的状况为“玻璃门两套、空调控制面板4个、空调风管机4台；钥匙10把”。 2015年11月26日，双方签订《补充协议》，约定：双方在原合同中第五条和第八条及书面上同意乙方对1801和1802之间墙进行改造，但是乙方在装修时未经甲方同意把1801和1816之间的墙打通，本着友好协商原则，现甲方要求乙方支付3000元隔墙修复保证金，但是左右（统称东西）两边必须留出15-20cm的隔墙预留，合同期满后房屋隔墙由乙方修复原状并且房屋无任何损坏，甲方无息退款保证金。 2018年9月26日，双方续签《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于合肥市置地广场栢悦中心办1801房屋1间（建筑面积199.53平方米），及2115车库、3101车库出租给乙方办公使用；甲方将出租房屋及其附属设施中央空调设备（共4台）交于乙方使用，由乙方负责保管，损坏丢失由乙方按价赔偿；租期为三年，自2018年10月16日至2021年10月15日；1801房屋每平方米每月租金75元，月租金为14964.75元，即半年租金为89788.50元，2115车库、3101车库两库合租租金为1288元／月，即半年租金为7728元；每期按照半年付的方式支付租金，乙方应在已付租金到期前一个月向甲方以现金／转账方式支付下期租金，先付后用，乙方使用该房屋而产生的水费、电费、网络通讯费、房屋和车库的物业管理费以及乙方在承租期内产生的其他一切相关费用在承租期内由乙方承担，其中物业管理费（每月993.70元，半年5962元）、车位管理费（两个车位每月100元，半年600元）由甲方代交，支付下半年房租时乙方一并交付给甲方，具体支付时间及金额为2018年9月16日付款合计104078.70元，2019年3月16日付款合计104078.70元……；双方签订上期租赁合同时，乙方于2015年9月支付给甲方租赁保证金11971.80元和隔墙修复保证金2000元，合同期满，房屋隔墙由乙方修复原状后并且房屋无任何损坏，甲方无息退还房屋租赁保证金以及隔墙修复保证金；10.乙方所有设备改装必须经过物业和消防部门同意并且验收合格，所有设备改装产生的一切费用由乙方承担，合同终止时必须恢复原状，恢复产生的费用由乙方承担；11.经甲方同意后，乙方可对出租房屋进行装饰（装饰施工图纸须报甲方和物业管理方审核和备案），合同终止时，乙方如不续租，乙方搬离属于乙方的可移动物品，地、顶、玻璃、门、墙保持原状方式处理；17.3.乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金按房屋年租金的万分之三计算；17.5.乙方违反本合同第十条约定的，应支付违约金，即租赁保证金11971.80元，由此造成出租房屋损坏乙方应负责赔偿，甲方并有权解除房屋租赁合同；17.7.单方中止合同，由毁约方支付违约金为当期房租一个月的租金，金额14964.75元；17.8.关于交付（交还）房屋的清场约定为合同起始或合同终止后3日内（包括因一方违约而被另一方解除房屋租赁合同后3日内），交付（交还）房屋的一方，须将房屋按照合同的约定进行清场，交给房屋接收方进行验收，否则留在该房屋内的任何物品将被视为无主物品，房屋接收方有权采取一切措施进行清查处理，并不承担任何责任，清场产生的费用和损失由交房的一方承担。 2018年10月9日，尚度公司以网上银行方式向陈鹏转账支付2018年10月16日至2019年4月15日的房屋租金89788.50元、物业费5962.20元、车位租金7728元、车位管理费600元，合计104078.70元。 2019年1月19日，双方因退租事宜发生纠纷并报案，派出所出警予以处理。2019年1月31日，尚度公司发送短信告知陈鹏：“一、承租方保证金清单：1、2015年10月16日签订合同租赁交付保证金为11971.80元；2、2015年10月16日签订1801室与1802室隔墙打掉保证金交付2000元；3、2015年11月26日签订补充协议，1801室与1806室隔墙打掉保证金交付3000元。合计保证金金额16971.80元；二、双方于2018年9月26日签订合同，支付清单：……共计104078.70元；三、现承租方提前3个月通知出租方不再续租，并且按照合同规定，恢复室内原状并无任何损坏，现要求出租方退还金额如下：（一）2015年10月16日签订1801室与1802室隔墙打掉保证金交付2000元；2015年11月26日签订补充协议，1801室与1806室隔墙打掉保证金交付3000元。合计保证金金额5000元。（二）2019年2月1日至2019年4月15日，即2个半月房租37411.86元；2019年2月1日至2019年4月15日，即2个半月物业费2484.25元；2019年2月1日至2019年4月15日，即2个半月车位租金3220元；2019年2月1日至2019年4月15日，即2个半月车位管理费250元。合计金额43366.11元。共计金额48366.11元。四、承租方已按照合同，恢复室内原状，出租方应按照上述内容自动履行相关义务，不得在协商期间擅自将房屋挂网出租，如造成承租方物品损失，应进行相关赔偿。”陈鹏回复短信称：“你方至今未与我方办理解约、交还租赁物等手续，我方也未同意你方擅自解约，合同仍在继续履行中，租金、车位使用费、物业管理费等仍将由你方负担，直至此纠纷得到妥善处理之日止。” 2019年2月23日，尚度公司向陈鹏邮寄《1801解除租赁合同通知书》，陈鹏拒收，邮件于次日退回。2019年2月26日，陈鹏读取尚度公司所发的短信，短信内容为：“……因为我公司经营发生变化，无法继续履行租赁合同，我公司已于2019年1月20日通知您解除租赁合同，但双方因解除合同后续事宜未达成一致。现依据《合同法》及相关司法解释的规定，再次通知您解除租赁合同。具体内容如下：……三、在本通知发出之前，我公司已将房屋本身以及与其他房间的隔墙修复原状，因此，请您按照合同的约定于合同解除后10日内向我公司退还租赁保证金以及隔墙修复保证金共计16971.80元。四、根据双方签订的《房屋租赁合同》中第七条第七项：‘单方终止合同，由毁约方支付违约金为当期房屋一个月的租金，金额14964.75元’之约定，我公司决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，并愿意按照合同约定支付违约金。同时，我公司亦同意以缴纳的租赁保证金和隔墙修复保证金冲抵违约金。并交清合同解除前所有水、电费等由我公司负担的费用，剩余房租、物业管理费、车位租赁费、车位管理费等请您在收房之日起七日内我公司据实结算并予以退还。以上内容请您及时收悉予以回复，并在上述期限内退还我公司上述款项。如未在上述期限内退还款项，我公司将通过法律途径追究你方法律责任，并按照银行同期贷款利率收取相应的滞纳金。” 诉讼中，双方就房屋返还是否符合标准存有争议，尚度公司于2019年5月28日向陈鹏邮寄一份通知和房屋钥匙，陈鹏收邮后未拆封，添加告知书并将邮件邮寄给尚度公司，该邮件被尚度公司拒收并退回。 2019年7月15日，一审法院组织双方现场勘验房屋，并现场拆封双方邮寄材料，经双方确认邮寄材料为：1、尚度公司给陈鹏的落款日期为2019年5月27日的通知一份；2、陈鹏给尚度公司的落款日期为2019年5月31日的告知书一份；3、钥匙11把。现场勘验结论为：案涉房屋遍地垃圾；1801与1816隔墙已砌，1801与1802隔墙已砌，砌起的两处隔墙处墙体与吊顶之间存有间隙；室内存在玻璃隔墙和柜子隔墙。陈鹏为此要求尚度公司将房屋恢复原状，尚度公司表示同意，此后将案涉房屋恢复原状。 2019年7月30日，双方办理了房屋交接手续，双方签署的1801室交接单载明：1、房屋顶、地恢复原貌；2、有1台空调面板损坏，1台空调待查（其他3台完好）；3、门窗玻璃完整；4、门窗状况完整，东侧小门两把门锁损坏，10把钥匙；5、大堂门禁卡13张（已交物业）；6、室内强电和弱电全部切断；7、水表字数、电表字数、物业费状况，详见物业清单；8、电卡1张。同日，双方与安徽信联物业服务有限公司签署1801各类费用清单（截止到2019年7月30日），清单载明：“1、电费280.7元（剩余电量431.79KW）；2、公摊电欠113.6元、水欠33.7元、电损欠4元、暖气费欠2279.9元；3、物业费欠2981.1元；4、车位管理费欠150元（3101）、150元（2115）。合计欠5712.3元。” 2019年4月10日，陈鹏提起反诉。2019年4月22日，尚度公司收到一审法院送达的反诉状。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己义务。 法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2018年9月26日《房屋租赁合同》17.7约定“单方中止合同，由毁约方支付违约金为当期房租一个月的租金，金额14964.75元”，据此应认定任何一方在向对方支付14964.75元违约金的情况下，可以向对方提出解除合同。《房屋租赁合同》第5条约定可知租赁保证金和隔墙修复保证金的退还须具备一定的条件，在合同未依法解除的情况下，尚度公司主张以尚未达到退还条件的租赁保证金和隔墙修复保证金抵扣单方解除合同违约金，不符合法律规定，应不予采信。因尚度公司未向陈鹏支付单方中止合同违约金，故尚度公司单方提出解除合同的条件不成就，不能以尚度公司单方解除合同通知到达陈鹏时认定合同已解除。鉴于双方2019年1月19日因退租事宜发生纠纷致派出所出警处理，且尚度公司在诉讼前已搬离房屋，双方均又提出解除合同诉讼请求，应认定《房屋租赁合同》自尚度公司2019年4月22日收到反诉状日起解除。因2019年7月30日双方办理了房屋交接手续，故尚度公司应向陈鹏支付2019年4月16日至4月22日期间租金，以及2019年4月23日至7月30日期间占有使用费，占有使用费应比照合同约定的租金标准予以计算。因合同诉讼中解除，且房屋已恢复原状，故对陈鹏的第二项诉请不予支持。合同因尚度公司不再继续履行而解除，故对陈鹏的第三项诉请予以支持。陈鹏要求尚度公司支付2019年4月17日至4月22日期间租金，以及每日按未付租金的万分之三支付违约金，符合合同17.3条约定，故予以支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、双方当事人于2018年9月26日续签的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除；二、安徽尚度装饰有限公司于判决生效之日起10日内向陈鹏支付2019年4月17日至2019年4月22日房屋和车位的租金3250.56元【（498.83元+42.93元）×6天】，及自2019年4月17日起至3250.56元付清之日止每日按万分之三计算的违约金；三、安徽尚度装饰有限公司于判决生效之日起10日内向陈鹏支付2019年4月23日至2019年7月30日房屋和车位的占有使用费（租金）53092.33元【48758.25元（14964.75元＋1288元）×3个月＋4334.08元（498.83元+42.93元）×8天】；四、安徽尚度装饰有限公司于判决生效之日起10日内向陈鹏支付解除合同违约金14964.75元；五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，反诉案件受理费减半收取243元，合计283元，由安徽尚度装饰有限公司负担220元，陈鹏负担63元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，陈鹏与尚度公司就坐落于合肥市置地广场栢悦中心1801房屋及2115、3101车库租赁事宜签订书面合同，双方应诚信、全面履行各自合同义务，尚度公司在合同约定的租赁期内向陈鹏提出终止租赁合同要求，陈鹏未予同意，双方就此产生争议，后双方均诉请解除房屋租赁合同，一审予以支持，本院予以确认。因双方签订的《房屋租赁合同》约定“单方中止合同，由毁约方支付违约金为当期房租一个月的租金，金额14964.75元”，一审认定尚度公司向陈鹏支付单方解除合同违约金14964.75元，有合同及事实依据，本院予以确认。鉴于房屋租赁合同具有阶段持续性履约特征，合同当事人在为租赁关系终止事由产生争议时应本着善意原则化解纠纷、减少各自损失，尚度公司多次向陈鹏明确作出退租并承担违约金的意思表示，后于2019年5月28日向陈鹏邮寄房屋钥匙，陈鹏未予接收钥匙及房屋，导致损失进一步扩大，故尚度公司上诉称陈鹏应对房屋钥匙交还后的扩大损失承担责任，理由成立，本院综合考虑合同已履行、未履行情况、当事人过错、违约损失范畴及程度等，认定尚度公司向陈鹏支付2019年4月17日至4月22期间房屋及车位租金3250.56元、2019年4月23日至5月28日期间房屋及车位占有使用费19503.31元【14964.75元／月＋1288元／月＋（42.93元／日＋498.83元／日）×6日】，并在前述单方解除合同违约金14964.75元之外，另向陈鹏支付违约金14964.75元。对陈鹏诉请的其他过高数额违约金，本院不予支持。 合同既已解除，经一审法院组织尚度公司已将租赁标的物恢复原状，且双方履行了租赁物交还手续，故合同约定的租赁保证金11971.80元及隔墙修复保证金5000元返还条件均已成就，尚度公司上诉主张16971.80元抵扣其应承担的违约金，本院予以支持。 综上所述，尚度公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初3356号民事判决第一、四项，即：双方当事人于2018年9月26日续签的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除；安徽尚度装饰有限公司于判决生效之日起10日内向陈鹏支付解除合同违约金14964.75元； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初3356号民事判决第二、三、五项； 三、安徽尚度装饰有限公司于判决生效之日起10日内向陈鹏支付2019年4月17日至2019年4月22日期间房屋和车位租金3250.56元、2019年4月23日至2019年5月28日期间房屋及车位占有使用费19503.31元，并向陈鹏另支付违约金14964.75元；（安徽尚度装饰有限公司已向陈鹏缴纳的16971.80元保证金应抵扣前述判决所涉给付款项数额）。 四、驳回陈鹏其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费40元，反诉案件受理费243元，由安徽尚度装饰有限公司承担220元，陈鹏承担63元；二审案件受理费1585元，由安徽尚度装饰有限公司承担1200元，陈鹏承担385元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年四月二十八日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。