山西省右玉县人民法院民事判决书（2020）晋0623民初48号原告：晋能清洁能源光伏工程有限责任公司，住所地太原市小店区晋阳街****B段康欣科技大厦**，统一社会信用代码×××。法定代表人：白雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌怡、关春雷，国浩律师（太原）事务所执业律师。被告：赵生贵，男，一九三六年七月二十七日出生，汉族，山西省右玉县人，退休工人，现住右玉县。委托诉讼代理人：赵志明，男，一九七一年九月二十六日出生，汉族，山西省右玉县人，右玉县运管所职工。原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司与被告赵生贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇二〇年二月十八日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司的委托诉讼代理人王斌怡、关春雷，被告赵生贵的委托诉讼代理人赵志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋能清洁能源光伏工程有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于二〇一八年六月八日签订的房屋租赁合同于二〇一九年九月十二日依法解除；2.判令被告配合原告撤出租赁房屋；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：二〇一八年六月八日，原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司与被告赵生贵签订了房屋租赁合同，合同约定原告租赁被告名下位于右玉县大北街小广场南（右玉县新城镇右玉通讯分公司商住一号楼门店西第三间）的房屋，用于设立销售光伏应用产品的专营店。租赁期从二〇一八年六月八日至二〇二一年六月七日，年租金为35700元。后因该产品销售状况极差，造成巨额亏损，原告被迫撤销朔州地区所有专营店。原告依据《房屋租赁合同》中关于合同解除的相关约定，行使约定解除权，从二〇一九年七月份开始多次与被告口头协商解除租赁合同，但均无果。二〇一九年八月十二日，原告工作人员宋霄与齐会中亲自将关于解除房屋租赁合同函送至被告住处，但双方未就合同解除达成一致。原告的行为应当视为关于解除房屋租赁合同函已送达，即案涉房屋租赁合同应当于二〇一九年九月十二日解除。原告多次要求撤离案涉租赁房屋，但被告一直阻拦，故提起诉讼，请求依法查明事实，判如所请。赵生贵辩称，一、原、被告双方于二〇一八年六月八日签订的房屋租赁合同合法有效，原告于二〇一九年九月十二日送达的解除合同函，被告不认可。原告未与被告协商一致，就单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任。双方应继续履行合同，同时原告应给付拖欠被告一年的房租35700元。二、原告应给付未交的水费175元，取暖费832元，及按房屋租赁合同约定承担5%的违约金，同时应赔偿被告缴纳的税款2159.85元。二〇一八年六月八日，原告与被告签订了三年的房屋租赁合同，年租金为35700元，第一年租金原告已给付，但从二〇一九年六月八日起的租金至今未给付，按合同约定，原告应在每年六月八日前向被告支付下一年租金35700元，但原告一直未给付。在被告多次要求支付当年租金未果的情况下，二〇一九年七月四日，原告方让被告开具当年的租金发票，被告开好税票后以邮寄方式送达给原告，但迟迟不见原告付款。后被告多次电话询问，原告说公司出现了一些状况，不能按年支付租金，只能按季度给付租金，后原告派人到被告家拿走当时开具全年的租金发票第二联，与被告一并到税务部门作废，原告又让被告开成季度发票，于是在二〇一九年八月二日被告又开具了六月至九月的季度发票。但发票开了并且交付给原告，还是不见原告给付租金的消息，被告再次打电话询问，原告说可能公司不租赁了。没过几日，原告方宋经理和小齐来被告处送来晋能清洁能源光伏工程有限责任公司的红头文件函，说公司要解除合同，被告当时就蒙了，被告看完红头文件函内容后，才明白这是原告来忽悠被告，既然公司经营惨淡，为什么还让被告开具当年租金35700元的发票，后又作废全年发票开成季度发票，至今被告连一分租金也见不着，被告还白白缴纳了全年租金的税款，这个费用原告应赔偿给被告。同时按照合同约定，原告应承担租赁期间的水费、暖气费，但原告一直未缴纳，被告在无奈的情况下，自行缴纳了水费、暖气费，这些费用应由原告给付被告。三、原告未按合同约定至今拒不给付租金，并且未缴纳水费、暖气费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，给付被告违约金。四、原告陈述的“原告多次与被告协商解除合同事宜，并多次要求搬离租赁房屋，但被告一直阻拦”，这严重与事实不符，是原告胡编乱造的。被告从未阻拦原告搬离，反而是原告至今占用房屋，且房屋钥匙也是原告自己拿的，门也是原告锁的，房屋内至今有原告的物品，原告也一直没有向被告返还房屋。更重要的是，原告在租赁房屋的门店门上贴出“此店出租”的字条，并留有原告工作人员的电话，而此出租广告至今贴在门店上，这难道是被告阻拦搬离，所以被告从未阻拦原告搬离，原告更没有确切的证据证实被告阻扰搬离。反而是原告至今占用房屋，但拒绝给付租金，故请求法庭依法查明事实，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：二〇一八年六月八日，原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司与被告赵生贵签订了房屋租赁合同，合同约定，原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司作为承租方租赁被告赵生贵（出租方）所有的坐落于右玉县大北街小广场南，右玉县新城镇右玉通讯分公司商住一号楼门店西第三间的房屋一间，面积为57.96平方米，用于设立销售光伏应用产品的专营店，租赁期为三年，从二〇一八年六月八日至二〇二一年六月七日止，年租金35700元。租金支付方式为，原告应于本合同生效后十日内向被告支付第一年租金35700元，租金按年结算，原告于每年六月八日前支付下一年度租金，原告付款前，被告应当提供等额正规发票。合同还约定，在房屋租赁期间，因经营及使用该房屋产生的费用包括但不限于水、电、暖、天然气、物业费用等由承租方支付，并由承租方承担延期付款的违约责任；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效；如原告因实际生产经营状况，无法继续租赁房屋，需提前一个月书面通知被告（出租方），以方便被告继续租赁给第三方，但原告不涉及违约及赔偿等；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，须以年度租金为基数向守约方支付5%的违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告依约交付了第一年度房屋租金，双方并无任何纠纷。从二〇一九年六月八日开始，因原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司没有按合同约定支付租金，被告赵生贵多次向原告催要，而原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司要求被告赵生贵先开具租金的税票，收到发票后再给付租金。被告赵生贵于二〇一九年七月四日向右玉县税务局申请开具了二〇一九年六月八日以后全年35700元房屋租赁费的税票，支付了2159.85元税款，并将发票邮寄给晋能清洁能源光伏工程有限责任公司。而原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司在收到发票后，一直没有支付被告租金。后经被告多次打电话催要，原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司答复被告赵生贵称公司出现了一些经济状况，不能一下支付全年租金，只能按季度给付。后原告方派人到被告赵生贵处将开具的35700元租金发票的第二联拿走，并同被告一起到税务部门申请作废，同时让被告开成季度的租金发票。被告赵生贵于二〇一九年八月二日又开具了二〇一九年六月份至九月份的租金发票，并交付给原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司，但被告赵生贵因开具已缴纳的税款2159.85元，税务机关无法退还。原告在收到租金发票后，在被告的多次催要下，至今仍未给付租金。二〇一九年八月十二日，原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司派工作人员宋霄、齐会中将关于解除房屋租赁合同函送达给被告赵生贵之子赵志明，解除房屋租赁合同函明确：“依据《房屋租赁合同》第十二条最后一款的约定：“如乙方因实际生产经营情况，无法继续租赁房屋，需提前一个月书面通知甲方，以方便甲方继续租赁给第三方，但乙方不涉及违约及赔偿等。现我公司因生产经营状况惨淡，无法继续租赁您的房屋，基于上述约定和我公司实际情况，现向您致函如下：自您收到或应当收到本函之日起一个月后，我公司与您签订的上述《房屋租赁合同》解除，我公司将据实向您结算自二〇一九年六月八日至解除之日的房屋租金。《房屋租赁合同》解除后，我公司与您之间基于《房屋租赁合同》所产生的所有债权债务（包括但不限于租金、违约金、赔偿金等）全部结清，双方互不再以任何形式追究对方因《房屋租赁合同》产生的法律责任。”解除房屋租赁合同函送达后，原告也没有给付被告赵生贵租金、违约金、赔偿金等，并且也没有腾退房屋返还给被告，至今仍占用该租赁房屋。庭审后，经本院工作人员去租赁房屋实地察看，涉案房屋仍由原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司占用，房屋钥匙也由原告方工作人员保管，屋内还有原告方部分物品，房屋的门玻璃上张贴着“此房出租，电话136XX****XX”。经本院工作人员向原、被告询问，该出租电话系原告方工作人员宋霄的电话。原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司在庭审中称，向被告赵生贵送达了解除房屋租赁合同函以后，又多次与被告赵生贵协商腾房事宜，但一直没有协商一致，并且被告赵生贵还阻拦原告搬离房屋，但原告并未提供充分的证据予以证实。被告当庭与原告的质证过程中，原告也没有提供证据证明被告阻拦其搬离租赁房屋的事实。另查明，根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期间，租赁房屋的水、电、暖等费用均应由原告负担，但原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司一直没有缴纳二〇一九年六月八日至今的水费、取暖费，被告赵生贵在原告未缴纳水费、取暖费的情况下，为了保证房屋的正常使用，自行缴纳了水费175元，取暖费832元。上述事实，除原、被告双方当事人的当庭陈述外，有原告提供的房屋租赁合同、晋能光伏2018年财务审计报告、解除房屋租赁合同函、原告工作人员宋宵、齐会中向赵生贵送达解除函的情况说明、租金支付凭证，被告提供的房屋租赁合同、银联税务刷卡单、增值税普通发票、税收完税证明、取暖费收据、水费收据等证据予以证实，以上证据均经法庭出示并质证，足以采信，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司以实际经营状况不善，无法继续租赁房屋，要求解除房屋租赁合同，并于二〇一九年八月十二日向被告赵生贵送达了解除租赁房屋合同函，因双方在合同中明确约定了合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告依合同约定行使解除权，并按法定程序进行，符合双方约定和法律规定，故双方签订的房屋租赁合同于二〇一九年九月十二日已解除。而被告赵生贵抗辩原告单方解除合同不符合法律规定，双方应继续履行合同，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因双方签订的房屋租赁合同已解除，但原告至今未给付被告二〇一九年六月八日至合同解除之日的房屋租金，故原告应返还租赁被告的房屋，同时应给付被告从二〇一九年六月八日至合同解除之日期间的房屋租金。在合同解除后，原告没有腾退并及时返还租赁的房屋，至今仍占有使用租赁房屋，已无任何合同及法律依据，故还应按实际占用房屋时间，给付被告继续占用房屋的租金，同时还应给付被告已缴纳的应由原告负担的水费、取暖费。双方在合同中明确约定年租金为35700元，日租金应为97.8元，从二〇一九年六月八日至二〇一九年九月十二日的房屋租金为35700/年÷365天×96天＝9388元，水费为175元，取暖费为832元。因合同中明确约定，原告于每年的六月八日前给付下一年租金，但原告从二〇一九年六月八日至今仍未给付被告租金，而被告已于二〇一九年七月四日开具了租金发票，并支付了税款2159.85元，且至今已无法退还缴纳的税款，确给被告造成了损失，故此损失费用原告应赔偿给被告。因双方在合同中明确约定了违约责任，原告未按照合同约定及时给付租金和其他费用，已构成根本性违约，故应按照合同约定承担年租金5%的违约金，即为35700元/年×5%＝1785元。对原告主张的在合同解除后，被告一直阻拦原告搬离房屋，因未提供充分的证据予以证实，且与庭审查明的事实和庭审后本院实地察看的事实不符，对此本院不予支持。对被告提出的原告还应给付一年租金的辩解理由，因没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司与被告赵生贵签订的房屋租赁合同于二〇一九年九月十二日解除；原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司于本判决生效后十日内返还租赁被告赵生贵位于右玉县新城镇右玉通讯分公司商住一号楼门面房一间，被告赵生贵配合协助原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司撤出租赁房屋；原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付被告赵生贵房屋租金9388元，水费175元，取暖费832元，赔偿被告赵生贵税款损失2159.85元，共计12554.85元；原告晋能清洁能源光伏工程有限责任公司于本判决生效后十日内给付被告赵生贵继续占用租赁房屋的租金，每日按97.8元标准，从二〇一九年九月十三日计算至实际返还租赁房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），由晋能清洁能源光伏工程有限责任公司、赵生贵各负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审判员 贺学良 二〇二〇年四月七日书记员 朱宝军