河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再67号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵普，女，1982年5月23日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：徐硕彦，河南奥博律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：安阳市圣达房业有限责任公司。住所地：安阳市校场路世纪花园**楼**营业房。法定代表人：段民选，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈景山，男，1950年2月1日出生，汉族，住安阳市北关区，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：蒋黎生，河南道法律师事务所律师。一审被告、反诉原告、二审被上诉人：赵勇，男，1978年4月30日出生，汉族，住安阳市文峰区。再审申请人赵普因与被申请人安阳市圣达房业有限责任公司（以下简称圣达公司）、一审被告赵勇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）豫05民终453号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月25日作出（2019）豫民申7474号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭审理了本案。再审申请人赵普及其委托诉讼代理人徐硕彦，被申请人圣达公司委托诉讼代理人陈景山、蒋黎生，一审被告赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵普申请再审称，一、二审法院判决赵鹏给付圣达公司垫付税金467261元，没有证据支持。该笔税金是圣达公司将诉争的圣达广场一层3号商铺（460.3平方米）出售给中国工商银行股份有限公司安阳分行（以下简称工行安阳分行）所产生的，应由圣达公司负担。根据圣达公司与赵普签订的《商品房买卖合同》，赵普实际购买的商品房是圣达广场一层商铺中的868.25平方米，与圣达公司出售给工行安阳分行的房产并非同一房产，没有重叠，赵普不应承担纳税义务。2007年12月22日，圣达公司与赵普的父亲赵同勋（已死亡）签订的“商品房买卖协议”是一份合同补充协议，该协议并非赵普签订，既未到房产交易部门备案，也未实际履行。圣达公司在与赵同勋签订补充协议时，未取得商品房预售许可，应当认定合同无效。圣达公司与赵同勋之间并非纯粹的商品房买卖关系，实际是合作开发经营关系。二、本案的案由是商品房买卖合同纠纷，双方实际签订和履行的是2009年12月13日的商品房屋买卖合同。赵普购买圣达广场一层商铺868.25平方米，该合同约定的每平方米为6130元，总价款为5322373元。赵普通过银行申请贷款支付375万元，还支付给圣达公司25万元，仅欠圣达公司房款1322373元，这还不算赵普父亲赵同勋代为支付的房款。原审认定的欠付房款4721075.4元错误。三、从圣达公司的主张和其提供的证据显示，圣达公司出售的房产5000平方米，总价1500万元，圣达公司通过银行贷款取得赵普购房款375万元，通过诉讼取得赵鹏购房款375万元，赵普支付25万元，赵同勋支付106万元，出售给工行安阳分行取得727.274万元，该处房产圣达公司共收到房款1608.274万元，已经大大超过总价款1500万元，圣达公司已实际取得了全部购房款。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回圣达公司的诉讼请求，支持赵普一审反诉请求。圣达公司辩称，一、二审判令赵普承担由其卖房差价部分的税金符合客观事实和法律规定。出售给工行安阳分行的房产虽然是以圣达公司的名义出售，但实际卖房主体及受益人是赵普，赵普理应承担房产交易价的税金。二审法院已经根据实际受益情况分配了税款的承担，圣达公司承担3000元/平方米房价的纳税义务，赵普承担12800元/平方米（15800元减3000元）房价的纳税义务。二、二审判决确定的未付房款数额是正确的，符合2010年3月7日补充协议的约定。赵普仅以2009年12月13日签订的买卖合同进行算账，割裂前后三份买卖合同和四份补充协议的连续性、完整性，属于断章取义。赵普将出售给工行安阳分行房产的房款727.2740万元，全部作为其已付房款，混淆了该部分房产的实际卖方主体，歪曲了2010年3月7日双方共同认可的已付房款数额与未付房款数额的事实。综上，请求维持原审判决。2016年11月2日，圣达公司向安阳市文峰区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：1、要求赵普支付购房款5470315元及延迟付款期间的利息损失，2013年11月28日至2014年11月28日的利息，按照中国人民银行同期银行定期存款利率计算，2014年11月28日至2016年11月28日的利息，按照月息1分计算，2016年11月28日至付清款项之日止，按照月息1.5分计算，扣除288197元；2、要求赵普支付税金467261元；3、赵普支付保证金257488.14元；4、诉讼费由赵普负担。赵普反诉请求：1、判令圣达公司向赵普提供办理权属登记需要由出卖人提供的资料并报产权登记机关备案；2、判令圣达公司协助赵普办理商品房权属登记证；3、判令圣达公司按已付购房款总额并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息自2009年2月1日起至实际履行日承担违约责任；4、反诉费由圣达公司负担。一审法院认定事实：1、2007年12月22日，圣达公司与赵普父亲赵同勋签订商品房买卖合同，由赵同勋购买圣达公司处位于彰德路南段路西圣达广场建筑层数地上一层、、地下**房产合同约定面积5000㎡，单价3000元/㎡，合计1500万元。面积后经实测为5071.82㎡，差价215460元。2008年9月10日，圣达公司按赵同勋的要求将上述房产分别与其子女本案赵普及赵鹏签订了商品房买卖合同，其中，约定赵普名下营业房868.25㎡，单价8645元/㎡，送负一层1394.91㎡，共计7506021.25元（未加实际超出面积价款）；赵鹏名下营业房856.55㎡，单价8765元/㎡，送地下室1952.11㎡，共计7507660.75元（未加实际超出面积价款）。2009年12月11日，圣达公司与工行安阳分行签订商品房买卖合同，将部分营业房460.3㎡以7272740元出售给工行安阳分行，并由圣达公司交纳税金840001.5元。该营业房原在赵鹏房屋买卖合同中包含，圣达公司、赵普因此再次于2009年12月13日签订商品房买卖合同，约定商品房建筑面积868.25㎡，单价6130元/㎡，送地下负一层1394.91㎡，共计5322372.5元；赵鹏的商品房买卖合同约定的购房面积变为396.25㎡。2、圣达公司、赵普于2008年10月17日签订补充协议，其中约定“1、该地产正式交付之日起的第一年，出卖人全力支持买受人从事商业经营活动，不予计息；2、第二年始，每半年偿还本金不低于人民币贰拾伍万元（￥25万元），并支付利息；3、第二年至第六年的利息按银行同期定期存款利率计算本金×利率×期限；4、第七、八年买受人按月息1分的利率给付出卖人；5、第九年始，买受人按月息1.5分的利率给付出卖人直到还清房款为止；6、本金的给付时间为每年的6月30日、12月30日，利息给付时间为每年12月30日”。圣达公司、赵普又于2009年12月13日签订补充协议，约定利息按欠款总额计息。3、2010年3月7日，双方又签订补充协议，其中约定“支付利息计算办法：第二年利息为当年一年定期存款利息按12个月计算，第三年利息为当年二年定期存款利息按12个月计算，第四年利息为当年三年定期存款利息按12个月计算，第五年利息为当年四年定期存款利息按12个月计算，第六年利息为当年五年定期存款利息按12个月计算，房屋交付时间为2008年11月28日，赵鹏、赵普共需付款1500万元，截止2010年3月7日共支付给出卖人791万元，还欠709万元”。圣达公司认可赵普父亲赵同勋于2011年4月28日支付7万元、2011年1月23日支付10万元，2012年1月5日支付10万元、2012年1月12日支付20万元、2012年4月28日支付2万元，2013年1月22日支付10万元、2013年2月4日支付10万元、2013年4月2日支付20万元、2013年5月15日支付2万元，2014年1月28日支付20万元、2014年3月14日支付20万元、2014年6月1日支付10万元、2014年6月11日支付5万元。圣达公司称2013年11月28日前的利息已支付完毕，多支付76394元，由本案赵普和赵鹏分摊，赵普支付38197元利息。赵普分别于2015年2月6日、2015年4月28日、2015年6月16日三次支付利息10万元、5万元、10万元，共计25万元。4、赵普提交抵押贷款保证书、收款收据、购房借款/担保合同，称2008年9月8日及9月16日，赵普共向圣达公司支付购房款3756021.25元，并向中国工商银行安阳铁西支行贷款，该行将3750000元转入圣达公司账户，圣达公司所诉房款赵普已经支付完毕，圣达公司及陈景山与赵同勋于2008年9月26日之后以本案房屋名义签署的欠款系陈景山与赵同勋个人之间的借贷或欠款关系，圣达公司对此不予认可，提交加盖有赵普及赵同勋印章的2018年9月8日的借支单，内容显示“今欠安阳市圣达房业有限责任公司现金叁佰柒拾伍万陆仟零贰拾壹元贰角伍分，小写：3756021.25，赵普（签字及印章）、赵同勋（签字及印章）”，称赵普并未向圣达公司支付购房款，是为了赵普办理贷款需要所出具的收据，而且银行贷款也并未完全用于支付购房款，2010年3月7日的补充协议是有记载的，不能断章取义，应该从整体上看。在向中国工商银行安阳铁西支行办理该贷款时，圣达公司交纳了贷款保证金，因赵鹏逾期还款，圣达公司于2016年12月29日被扣除保证金346902.40元。一审法院认为，圣达公司与赵普签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，依法予以确认。合同依法成立后，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于圣达公司主张赵普欠付房款金额问题，涉案房产实际测量面积为5071.82㎡，合同约定面积与实际测量面积相差71.82㎡（5071.82-5000=71.82㎡），超出部分价款215460元（71.82㎡×3000元/㎡）。赵普应分摊房款147942.38元【215460元÷（868.25㎡+396.25㎡）×868.25㎡】；截止2010年3月7日，赵鹏、赵普尚欠709万元购房款，圣达公司亦认可赵普父亲赵同勋于2010年3月7日之后陆续已偿还的款项，该款项按照双方约定的利息计算方式，按年度计算先偿还利息，多余款项偿还房款，经折算，从房屋交付之日2008年11月28日至2013年11月27日，赵鹏、赵普尚欠圣达公司房款6705779.2元【2008年11月28日至2009年11月27日不予计息，2009年11月28日至2010年11月27日应还利息161418.9元、已还17万、本金折抵后为7081418.9元，2010年11月28日至2011年11月27日应还利息288019.73元、已还32万元、本金折抵后为7049438.63元，2011年11月28日至2012年11月27日应还利息330541.42元、已还42万元、本金折抵后为6959980.05元，2012年11月28日至2013年11月27日应还利息295799.15元、已还55万元、本金折抵后为6705779.2元】；按照二人的房屋面积比例计算，赵普应分4604422.93元，赵鹏应分得2101356.27元。由于赵普于2015年偿还圣达公司25万元，按照先偿还利息后偿还房款的计算方式，截至2014年11月27日赵普尚欠圣达公司房款4573133.02元，加上147942.38元，合计赵普应支付房款总计为4721075.4元。按照圣达公司、赵普签订的补充协议，圣达公司要求的利息，第七、八年应从2014年11月28日起至2016年11月27日止按照月息1分计算，第九年开始从2016年11月28日起至判决实际履行完毕之日止按照月息1.5分计算。圣达公司要求赵普分担保证金257488.14元，但因赵鹏逾期还款，圣达公司于2016年12月29日被扣除保证金346902.40元，故该保证金与赵普、赵勇无关，圣达公司该主张不予支持。根据合同的相对性，圣达公司要求赵勇承担责任，无事实和法律依据，不予支持。赵普、赵勇辩称2008年9月8日及9月16日，赵普共向圣达公司支付购房款3756021.25元，并向中国工商银行安阳铁西支行贷款，该行将3750000元转入圣达公司账户，圣达公司所诉房款赵普已经支付完毕，圣达公司及陈景山与赵同勋于2008年9月26日之后以本案房屋名义签署的欠款系陈景山与赵同勋个人之间的借贷或欠款关系，提交抵押贷款保证书、收款收据、购房借款/担保合同，圣达公司对此不予认可，提交加盖有赵普及赵同勋印章的借支单，称赵普并未向圣达公司支付购房款；结合第一次庭审赵普意见，认可欠款数额为4026872.78元，又根据2010年3月7日的补充协议，其中记载“赵鹏、赵普共需付款1500万元，截止2010年3月7日共支付给出卖人791万元，还欠709万元”，可以证明双方在2010年3月7日对之前的房屋买卖关系所形成的债权债务进行了再约定，亦包含了将房屋出售于工行安阳分行的行为，该行为应为赵同勋通过圣达公司将部分营业房出售给工行安阳分行，故对于赵普该辩称意见不予采信；圣达公司主张卖与工行安阳分行房屋所缴纳的税金应由赵普分担，由于圣达公司所缴纳的税金系由税务部门对圣达公司出售房屋依法征收，该诉请不予支持。因反诉圣达公司未能按时足额交纳购房款，故其要求圣达公司支付逾期利息的反诉请求，不予支持。根据双方合同约定，圣达公司应当向赵普提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并且协助赵普办理商品房权属登记证。一审法院于2018年11月21日作出（2018）豫0502民初1554号民事判决：一、赵普于判决生效之日起十日内支付圣达公司购房款4721075.4元及利息，利息应从2014年11月28日起至2016年11月27日止按照月息1分计算，从2016年11月28日起至判决实际履行完毕之日止按照月息1.5分计算；二、赵普在履行完上述两项义务之日起三十日内，由圣达公司向赵普提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并且协助赵普办理商品房权属登记证；三、驳回圣达公司的其他诉讼请求；四、驳回赵普的其他反诉请求。案件受理费60700元，保全费5000元，合计65700元，由圣达公司负担15632元，由赵普负担50068元；反诉费100元，由赵普负担50元，圣达公司负担50元。圣达公司、赵普均不服一审判决，向二审法院提起上诉。圣达公司上诉请求：1、判令赵普支付圣达公司代交税金467261元；2、判令赵普支付一审少判房款295111.37元（赵普应付房款5016186.77元减去原审判决支持数额4721075.4元，相差295111.37元）；3、原审判决利息计算方法不当，应予以纠正，要求赵普以5016186.77元为基数并按照双方约定支付利息；4、要求由赵普承担一、二审诉讼费用。赵普上诉请求：1、撤销一审法院（2018）豫0502民初1554号民事判决，驳回圣达公司诉讼请求；2、依法改判圣达公司自案判决生效十日内，向赵普提供办理权属登记需要的资料，报产权登记机关备案，并协助赵普办理商品房权属登记证，承担延迟办理的违约金；3、赵普不服一审负担的案件受理费50118元，请依法改判由圣达公司承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，出售给工行安阳分行房产的实际交易人是赵鹏、赵普，赵鹏、赵普应该承担相应税金。一审判决不支持圣达公司该诉请不当，予以纠正。一审法院计算利息符合双方约定和法律规定，应予维持。赵普上诉称房款全部付清与客观事实不符，不予采信。一审判决圣达公司在赵普履行付款义务后提供相关资料协助办理权属登记符合双方约定，应予维持。综上，圣达公司的上诉请求除税金部分应支持，其他均不支持；赵普上诉理由均不成立，不予采信。二审法院于2019年5月9日作出（2019）豫05民终453号民事判决：一、维持安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初1554号第一、二、四项；二、撤销安阳市文峰区人民法院（2018）豫0502民初1554号第三项；三、赵普于判决生效之日起十日内给付圣达公司垫付税金467261元；四、驳回圣达公司的其他诉讼请求；一审案件受理费60700元，由圣达公司负担7323元，由赵普负担53377元；反诉费100元，由赵普负担50元，由圣达公司负担50元。保全费5000元，由赵普负担。二审案件受理费12477元，由圣达公司负担3116元，赵普负担9361元。本院再审除对一、二审查明的事实予以确认外，另认定事实：（一）2008年9月10日，赵普（赵同勋女儿）与圣达公司签订《商品房买卖合同》，约定购买圣达广场一层营业房1-2，建筑面积868.25平方米（送负一层1394.91平方米），单价8645元／平方米。另案，赵鹏与圣达公司签订《商品房买卖合同》，约定购买圣达广场一层营业房1-1，建筑面积856.55平方米（送负一层1952.11平方米），单价8765元／平方米。2009年12月11日，圣达公司与工行安阳分行签订《商品房买卖合同》，工行安阳分行购买赵鹏上述856.55平方米营业房中的460.30平方米，单价15800元／平方米。圣达公司缴纳税金共840001.50元。2009年12月13日，赵普又与圣达公司签订《商品房买卖合同》，约定购买圣达广场一层1号营业房，建筑面积868.25平方米，单价6130元／平方米。（二）2008年10月17日，圣达公司与赵普签订《补充协议》，第一条、根据双方2008年9月10日达成的《商品房买卖合同》第六条第三款之规定，买受人已支付给出卖人50万元，在买受人办理该地产按揭贷款转入出卖人指定银行账户不低于375万元后，出卖人同意对剩余房款325万元以分期付款方式支付，并将该地产交付给买受人投入使用。第三条、买受人承担的建设项目有：1、该商业地产内部使用的供水、供电所涉及的上下水管线和电器设施。2、内部装修及室内外照明系统（按审批图纸的要求实施，并达到验收标准）。3、该商业地产所需的冷暖空调系统、双向扶手电梯等相关设施。以上工程需经有关部门验收合格，验收费用及建设投资费用经相关部门核准审计后，由买受人列支。（三）2009年12月13日，圣达公司与赵普签订《补充协议》，因双方就圣达公司广场一层营业用房买卖合同已于2009年12月重新签订，对变更事项达成协议：1、2008年10月17日双方签订的《补充协议》条款内容不因《商品房买卖合同》的变更而变更，原《补充协议》第一款的资金数额也未变动。2、重申原《补充协议》第五款规定的利息为欠款总额利息。3、原《补充协议》第五款规定本金偿还的时间可以提前不得拖延支付，如偿还确有困难的，由双方重新议定该部分利息。（四）2010年3月7日,《补充协议》附件显示，赵同勋前期给款106万元，贷款750万元还465万元、赵同勋自用285万元，销售给工行安阳分行得房款727万元、还220万元、其余赵同勋还款或自用，截止2010年3月7日赵同勋还房款791万元等内容。本院再审认为，根据当事人再审庭审的诉辩意见，本案再审归纳争议焦点为：1、赵普主张超付圣达公司购房款有无事实依据；2、赵普应否分担出售给工行安阳分行460.30平方米营业房产生的税金。围绕争议焦点，评析如下：一、关于赵普主张超付购房款的问题。本案从2007年12月22日赵同勋与圣达公司签订的第一份《商品房买卖合同》和赵普2008年9月10日、2009年12月13日签订的两份《商品房买卖合同》及2013年12月11日圣达公司与工行安阳分行签订的《商品房买卖合同》内容来看，后三份合同均是以赵同勋签订第一份《商品房买卖合同》为基础的，四份合同的标的物为同一处营业房，后三份合同将第一份合同所涉营业房（5071.82平方米、、地上**地下**面积中的868.25平方米（送负一层1394.91平方米），由买受人由赵同勋变更为其女赵普。2009年12月11日，赵鹏将名下购买的856.55平方米营业房中的460.30平方米，以圣达公司名义出售给工行安阳分行，故产生赵普与圣达公司2009年12月13日签订关于868.25平方米面积的《商品房买卖合同》。上述四份《商品房买卖合同》之间具有一定的延续性与关联性特征，并非完全无关。根据2010年3月7日《补充协议》可以证实，赵同勋最初购买圣达公司案涉营业房，变更买房人为赵鹏、赵普后，两人共需付款1500万元，截止2010年3月7日赵同勋共支付圣达公司791万元，还欠709万元，《补充协议》附件显示，赵同勋前期给款106万元，贷款750万元还465万元，赵同勋自用285万元，销售给工行安阳分行得房款727万元，还220万元，其余赵同勋还款或自用。2010年3月7日《补充协议》是赵同勋、赵鹏、赵普与圣达公司针对购买案涉营业房的已付款与欠款事实的确认。赵普将其2009年12月13日签订的《商品房买卖合同》与上述合同割裂开单独主张支付房款已超过总款，与事实不符。原审以案涉房产实际测量面积与合同约定，将2010年3月7日以后所偿还款项进行本息折算所得欠款6705779.2元，并将总价款按照赵鹏、赵普的房屋面积比例，赵鹏分担2101356.27元，加上因增加面积补交房款67517.62元，共计2168873.89元，赵普分担4604422.93元，并无不当。虽然赵普对2010年3月7日《补充协议》不予认可，但其并未否认该《补充协议》上的其个人印章与2009年12月13日《商品房买卖合同》上使用的其个人印章的一致性，故对赵普的抗辩理由不予采信。综上，赵普再审主张已超付购房款的理由与事实不符，本院不予支持。二、关于税金负担的问题。根据圣达公司的陈述、赵同勋与赵鹏历次签订的《商品房买卖合同》、2010年3月7日《补充协议》附件等证据，能够相印证，足以证明2009年12月11日显示圣达公司为出卖人与工行安阳分行为买受人的《商品房买卖合同》，实际出卖人为赵同勋、赵鹏，是以圣达公司名义将赵鹏名下856.55平方米营业房中的460.30平方米转卖给工行安阳分行，单价15800元／平方米，所售房款727万元，其中偿还圣达公司220万，其余赵同勋还款或自用。从赵同勋、赵鹏转卖给工行安阳分行的价款来看，转售营业房单价为15800元／平方米，超出赵同勋最初购买圣达公司单价12800／平方米，赵普作为差价部分的实际受益者理应与赵鹏分担该部分房产交易所产生的税金，故二审判决赵普返还圣达公司为此垫付的部分税金，并无不当，应予维持。综上，赵普的再审请求及诉讼理由不能成立，不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省安阳市中级人民法院（2019）豫05民终453号民事判决。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  卞亚峰审判员  孙 明二〇二〇年四月二十日法官助理郝明亮书记员王瑶