广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初34570号原告（执行案外人）：林应胜，男，1958年8月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司广州中山四路支行，住所地广州市越秀区中山四路**首层自编号120铺。负责人：熊琳，行长。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓慧雯，广东力诠律师事务所律师。被告（被执行人）：广州市君涛房地产发展有限公司，住，住所地广东从化经济开发区高技术产业园工业大道**/div>法定代表人：方晓涛。被告（被执行人）：广东珍奇味集团有限公司，住，住所地广州市从化经济开发区福从路**/div>诉讼代表人：广东珍奇味集团有限公司破产管理人，广东金桥百信律师事务所。负责人：董硕。委托诉讼代理人：陈华玲，广东金桥百信律师事务所律师。被告（被执行人）：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告（被执行人）：林碧娥，女，1967年8月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告林应胜与被告平安银行股份有限公司广州中山四路支行（以下简称平安银行中山四路支行）、广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛公司）、广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）、方晓涛、林碧娥案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈浩，被告平安银行中山四路支行的委托诉讼代理人邓慧雯，被告珍奇味公司的委托诉讼代理人陈华玲到庭参加诉讼。君涛公司、方晓涛、林碧娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销广州市越秀区人民法院作出的（2017）粤0104执2051号《执行裁定书》，终止对广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号xxx房的执行；2.解除（2017）粤0104执2051号案对广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号xxx房的查封。事实和理由：原告与君涛公司于2015年1月26日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：原告购买君涛公司位于广州市从化市经济开发区高技术产业园工业大道5号xxx房的房屋(以下简称案涉702房），建筑面积为107.69,价格为597033元，原告于2015年1月26日向君涛公司支付购房款597033元，君涛公司为原告办理了预告登记（登记字号为201501203364)并于2015年11月25日向原告发出了《交房通知书》，以上事实有从化区人民法院（2018)粤0117民初3396号民事判决书证实。该判决书同时确认了原告与君涛公司之间的买卖合同合法有效，并判决君涛公司在判决生效后10日内交付案涉702房给原告。案涉702房被越秀区人民法院于2016年2月26日查封并将用于强制执行，申请执行人为被告平安银行中山四路支行。原告认为法院于2016年2月26日对案涉702房进行查封并用于强制执行系错误的，具体理由如下：（一）原告就案涉702房已办理网签登记及预告登记，具有物权预告登记的效力。（二）原告就案涉702房已办理交付手续。君涛公司已于2015年11月25日向原告发出《交房通知书》，该房屋已经交付给原告实际占有使用。（三）原告就案涉702房未办理完善过户登记手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告已经支付全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续没有过错，因此法院查封原告已经认购的房屋系侵害原告的合法权益。（四）原告购买案涉702房期间，从化属县级市仍未并入广州市，故当时原告一次性购买了案涉小区的4套房屋。现开发商已向我方发出收楼通知，但我方尚未收楼。原告家庭成员众多，以上所购房屋均为自用，故本案可以适用九民纪要第125条的解释。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告平安银行中山四路支行辩称，不同意原告的全部诉讼请求，越秀区人民法院作出的（2019）粤0104执异166号《执行裁定书》是正确的，根据《最高人民法院关于法院办理执行异议复议案件若干规定》第26条第2款，第29条第2款，原告诉请没有事实依据，请求法院予以驳回。被告珍奇味公司辩称，房屋权属人及商品房买卖合同的主体均不是我方，对于案涉702房不享有实体权利，对本案事实没有异议，以法院查明的为准。被告君涛公司、方晓涛、林碧娥无答辩。经审理查明：平安银行中山四路支行与珍奇味公司、君涛公司、方晓涛、林碧娥金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0104民初1129号民事判决已经发生法律效力。依上述判决，一、珍奇味公司应向平安银行中山四路支行偿还贷款本金1200万元和利息；二、珍奇味公司不履行上述判决时，平安银行中山四路支行有权从拍卖、变卖珍奇味公司提供抵押的广东从化经济开发区福从路15号（厂房六）房产所得价款中优先受偿；君涛公司、方晓涛、林碧娥对上述债务承担连带清偿责任；等。该案件审理期间，本院于2016年2月2日以（2016）0104民初1129-1号《民事裁定书》、（2016）0104民初1129-5号《协助执行通知书》，查封了君涛公司名下包括案涉702房在内的房屋产权。平安银行中山四路支行向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0104执2051号案立案执行。执行期间，本院以（2017）0104民初2051号《执行裁定书》，续封案涉702房。执行过程中，林应胜向本院提出执行异议，要求解除对案涉702房的查封。本院审查后作出（2019）粤0104执异166号执行裁定，认为：本院查封案涉702房的时间为2016年2月26日，林应胜向广州市从化区人民法院起诉要求君涛公司履行交付房屋及支付逾期交房违约金的时间为2018年8月28日，故林应胜以本院查封后另案生效的法律文书请求排除执行不予支持；此外，还认为林应胜未能提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故其请求解除对案涉702房的查封不符合规定，不能排除该案的执行等，遂驳回林应胜的异议请求。林应胜不服上述裁定，提起本案诉讼。本案诉讼过程中，林应胜主张：其共向君涛公司购买案涉小区的五套房屋；其中案涉702房在被本院查封前已与君涛公司签订了买卖合同、办理了预告登记手续；合同签订当日，其向君涛公司的法定代表人支付了五套房屋的购房款，君涛公司向其出具了收款收据；案涉702房已登记在林应胜名下。为予证明，林应胜提交了如下证据：1.编号为201501203364的《广州市商品房买卖合同（预售）》，显示由君涛公司（为甲方、卖方）与林应胜（为乙方、买方）于2015年1月26日签订，约定乙方向甲方购买案涉702房，合同约定建筑面积共83.78平方米，总金额597033元；甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款，在2015年2月5日前支付全部房价款；甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。2.由君涛公司开具的收款收据4张（分别载明收到林应胜支付案涉702房房款597033元，案涉702房所在小区的803房房款458768元、1104房房款408052元及505房房款377940元）。3.盖有中国农业银行股份有限公司广州南武支行业务办讫章的交易凭证一张，载明林应胜于2014年10月31日向君涛公司的法定代表人方晓涛支付2420000元，其上并未备注“用途”一栏的信息。4.《广州市商品房买卖合同（预售）》3份（分别载明原告向君涛公司所购803房房款458768元、1104房房款408052元及505房房款377940元）以及《上雅君庭楼宇认购书》1份（载明原告向君涛公司认购房屋为1106房，但未载明销售价格）。5.落款日期为2015年11月25日的交房通知书，其中载明君涛公司通知林应胜于2015年12月31日前办理案涉702房的收楼手续。6.盖有广州市从化区城市建设档案馆业务专用章的《产权情况表》，其中载明案涉702房面积107.69平方米，权利人为君涛公司，预售情况为已销售未办理预告登记。7.《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中显示在广州市行政区域范围内林应胜名下的房地产包括：（1）位于本市海珠区新港路顺景街****及新港路顺景街****（面积分别为79.84489平方米及80.6298平方米）及海珠区新港路顺景街3号之三021号车位；（2）案涉702房；等。8.广州市从化区人民法院于2018年9月19日作出（2018）粤0117民初3396号、3397、3398、3399号民事判决书。平安银行中山四路支行对上述证据的质证意见为：对于证据1、2、3、4、5因并非其签订或出具，故不发表质证意见由法院审查认定。对证据6、7、8的真实性、合法性无异议，可以证明案涉702房被查封的时间为2016年2月2日，直至2018年9月29日原告仍然未收楼，故案涉702房的产权人是君涛公司，法院的查封合法，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款，原告的诉请没有依据。珍奇味公司对上述证据质证意见为由法院审查认定。本案诉讼过程中，本院曾向广州市规划和自然资源局从化区分局发函查询以下问题：广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号xxx房有无办理预告登记，如有办理预告登记，请出具该房预告登记证明，如无办理预告登记，请释明该房登记字号201501203364的指向。该分局于2020年3月30日作出穗规划资源协查【2020】389号《协助司法查询复函》，内容如下：经核查，从化市经济开发区高技产业园工业大道5号（上君雅庭）1栋702房未办理预告登记（备案登记），《个人名下房地产登记情况查询证明》中的登记字号201501203364为林应胜与广州市君涛房地产发展有限公司在阳光家缘网签订的商品房买卖合同编号。本院认为，原告以案涉702房买卖合同已经办理了预告登记为由，要求排除执行。但其该主张明显与广州市规划和自然资源局从化区分局所作出的《协助司法查询复函》所载内容相悖。（2019）粤0104执异166号执行裁定书以林应胜没有提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋从而不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件为由，驳回了林应胜对涉讼房屋提出的异议请求。本案中，根据林应胜提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，其名下在本市已有多套房屋。因此，原告请求排除执行缺乏事实和法律依据。其次，本院查封案涉702房的时间为2016年2月26日，林应胜向广州市从化区人民法院起诉要求君涛公司履行交付房屋及支付逾期交房违约金的时间为2018年8月28日，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，林应胜以本院查封后另案生效的法律文书请求排除执行，亦应不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告林应胜的全部诉讼请求。本案受理费9800元，由原告林应胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  黎景欣人民陪审员  朱铭沛二〇二〇年四月三十日书 记 员  邓鸿明李洁茹