安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终768号 上诉人（原审原告）：余泽民，男，1968年10月9日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。 委托诉讼代理人：蒋旭，江苏君劭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯漪，江苏君劭律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：来安雅居乐房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码913411220772179028（1-1）。 法定代表人：赵磊，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：南京雅居乐房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市龙蟠南路**，统一社会信用代码91320000787141148N。 法定代表人：赵磊，该公司总经理。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈丹，该公司工作人员。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张琴花，江苏臣功律师事务所律师。 上诉人余泽民因与被上诉人来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称来安雅居乐房地产公司）、南京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称南京雅居乐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1122民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 余泽民上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司承担。事实和理由：原审认定事实错误，原审仅凭被上诉人举证的一份形成于2019年6月的复印件《征询函》便直接认定余泽民不能向供电服务商申请办理用电供应手续的原因系政府配套建设导致,毫无事实根据，原审无视双方买卖合同关于延期交付的明确限制性约定,径行判定本案开发商可以延期交付进而可以免于支付违约金,系故意曲解双方合同本意；原审认定被上诉人至今未要求余泽民支付电费,即视为对余泽民的补偿,该观点毫无事实依据；被上诉人南京雅居乐房地产公司系来安雅居乐房地产公司的唯一股东,本案中被上诉人南京雅居乐房地产公司并未提供证据证明其财产独立于来安雅居乐房地产公司,故应承担连带责任；原审无视合同法公平、对等原则,余泽民主张被上诉人承担其为本案支付的律师费,符合合同法基本原则,且相关费用均为余泽民为维护合法权益已实际发生的费用,被上诉人应予以承担。综上，原审认定事实错误，适用法律不当。 来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司辩称，被上诉人并未违约，余泽民的请求权基础不存在，涉案房屋交付之日起，供电设施即已交付使用，完全满足业主的生活需要。余泽民只是未能办理电费交纳手续，并非没有电力供应，也无证据证明其遭受到损失，而被上诉人花费数百万元巨款修复了不属于被上诉人负责的市政供电电缆线路，可见，尽管不是被上诉人的过错，其一直在积极解决问题，尽力服务业主。余泽民自入住房屋以来，从未支付过电费，其从未在经济上受损，余泽民要求支付违约金无事实和法律依据。两被上诉人均为相互独立的法人主体，也无财产混同现象，余泽民无任何损失，也无证据证明被上诉人存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，原审对此认定正确。原审驳回余泽民要求被上诉人支付律师费的诉请合法有据。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 余泽民向一审法院起诉请求：1.判决来安雅居乐房地产公司支付其违约金27380元（自2015年9月1日至2019年5月31日共计1369天，按照每天20元的标准计算），2019年5月31日后的违约金保留诉权；2.判决南京雅居乐房地产公司对来安雅居乐房地产公司上述债务承担连带责任；3.判令来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司承担其支付的律师费1800元；4.判令来安雅居乐房地产公司、南京雅居乐房地产公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月8日，来安雅居乐房地产公司(出卖人)与余泽民（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人开发的南京湾雅居乐花园D41幢104号房，建筑面积172.77平方米，房屋总价款1000000元；合同第八条约定出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日之内告知买受人的；2、政府部门迟延有关批准或其他政府行为的原因30日之内告知买受人的；3、买受人未依法履行任一合同约定义务。合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定的标准。合同第十四条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施在该商品房交付时达到使用条件；2.供电设施在该商品房交付时达到使用条件；3.供燃气管道在该商品房交付后60天内达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.上述设施未按约定期限达到使用条件的，每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金，但出现本合同约定的“出卖人可以据实予以延期”的情形除外。2.上述约定所指“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件。该合同附件四第十二条第5项约定出卖人因追究买受人违约责任而产生的诉讼费、保全费、差旅费、律师费等各项损失均由买受人承担。 2014年11月25日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在工程名称为南京湾雅居乐花园D17-D22,D40-D43栋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签字盖章，均注明“验收合格”。2014年11月26日，来安县建筑工程质量监督站在该表上盖章确认。案涉房屋已取得不动产权证书。 因汊河新区市政建设，导致来安雅居乐小区10kv外线电力设施部分区域损坏，安徽来安汊河经济开发区管理委员会经过对该10kv外线电力设施损坏情况现场调查，发现以下问题：1、电缆沟坍塌、电缆沟盖板破损、电缆受机械外力拽断后临时接通、电缆浸泡在损坏的电缆沟内，且沟内有积水，损毁主要集中在北大沟区域，长度约为900米。2、长江路与王桥路、永丰路、兴盛路、明发高层处等4处电缆工井部分损坏；靠近电缆井部分电缆暴露于地表。该10kv线路现带电运行，以上问题对线路的安全及可靠运行产生极大的隐患及危害，安徽来安汊河经济开发区管理委员会于2019年6月16日向国网来安县供电公司提出以下修复消缺方案，并请国网来安县供电公司针对此修复消缺方案的可实施性及合理性尽快给予回复：1、对坍塌破损的电缆沟进行修复、重新砌筑处理，对机械拽断的电缆进行开断，采用现场增加高压分接箱方式连接电缆。2、修复损坏的4处的电缆工井，将暴露于地表的电缆重新穿管埋入地下。 另查明，余泽民的电费自房屋交付时起由来安雅居乐房地产公司垫付至今。余泽民为本次诉讼于2019年5月20日与江苏君劭律师事务所签订《委托合同》，支付律师服务费1800元。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效。余泽民以来安雅居乐房地产公司交付房屋时未使供电设施达到使用条件向来安雅居乐房地产公司提出支付违约金27380元的主张，根据庭审查明的事实，来安雅居乐房地产公司与余泽民签订《商品房买卖合同》约定，供电设施达到使用条件是指达到买受人可向供电服务商申请办理该服务供应手续的条件。供电设施未按约定期限达到使用条件，每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金，但出现本合同约定的“出卖人可以据实予以延期”的情形除外。合同第八条约定了“出卖人可以据实予以延期”包括政府部门迟延有关批准或其他政府行为的原因30日之内告知买受人的情形,本案中供电现状是由于汊河新区市政配套建设导致小区外围由政府施工的外线遗留问题尚未完全解决，致余泽民无法向供电部门办理相关的供应手续，该现状已持续数年，属于出卖人可以予以延期的情形，因此，来安雅居乐房地产公司根据合同约定应免于支付违约金。来安雅居乐房地产公司自交付房屋时起至今未要求余泽民支付电费，视为对余泽民的补偿，余泽民再起诉要求支付违约金缺少事实和法律依据，故对余泽民的诉讼请求，不予支持。余泽民要求来安雅居乐房地产公司承担律师服务费1800元，双方在《来安县商品房买卖合同》中对此费用没有明确约定，该主张因缺少事实和法律依据，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回余泽民的诉讼请求。案件受理费530元，减半收取265元，由余泽民负担。 二审中，被上诉人提供了电力资产无偿移交协议、安徽来安汊河经济开发区管理委员会汊经开函（2015）97文件、关于“来安雅居乐小区10KV外部强电工程”资金来源情况说明各一份，拟证明：被上诉人已经将电力资产无偿移交给了国网安徽省电力有限公司来安县供电公司，造成本案当事人起诉是因为雅居乐10KV外部强供电工程的原因，与被上诉人无关联，且在2019年12月份，来安雅居乐房地产公司花费数百万元修复了不属于其责任的供电设施。余泽民对3份证据均不予认可，认为不属于新证据，无偿移交协议的真实性无法核实，无签约时间，也不能证明协议已经实际履行，不能证明电力设施已经验收合格，应当视为相关设施不合格及不能达到使用条件。管委会文件及资金来源情况说明，与业主无关，业主只是根据双方的房屋买卖合同确定被上诉人有义务向业主交付合格的供电设施，确保房屋交付时就能够向供电部门办理供电手续，至于实际无法办理的原因，不影响业主根据合同主张权利。本院对被上诉人提供的证据予以综合认证。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，余泽民提出的因商品房交付时供电设施未达到使用条件要求被上诉人支付违约金的诉请应否支持。 余泽民与来安雅居乐房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方在该合同中就供电设施在房屋交付时所要达到的使用条件及相应的违约责任，以及“出卖人可以据实予以延期”即来安雅居乐房地产公司免于支付违约金的情形，作出了明确的约定。原审根据查明的事实，认定本案中的供电现状是由于汊河新区市政配套建设导致小区外围由政府施工的外线遗留问题尚未完全解决，致余泽民无法向供电部门办理相关的供电手续，该现状已持续数年，属于合同约定的出卖人可以据实予以延期的情形，来安雅居乐房地产公司应免于支付违约金，原审对该节的认定正确。被上诉人二审提供的安徽来安汊河经济开发区管理委员会汊经开函（2015）97文件、关于“来安雅居乐小区10KV外部强电工程”资金来源情况说明，可以补充证明原审的上述认定。来安雅居乐房地产公司自交付房屋起代余泽民支付电费至今，原审视为系来安雅居乐房地产公司因供电设施未达到使用条件而对余泽民予以补偿，并无不妥。余泽民要求被上诉人承担律师服务费1800元，无事实依据，原审不予支持正确。另，余泽民请求南京雅居乐房地产公司在本案中承担连带责任，无事实和法律依据。 综上，上诉人余泽民的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费530元，由上诉人余泽民负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇二〇年四月三十日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；