广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初1828号 原告：吴爱娥，女，1967年12月6日出生，汉族，个体户，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：杨醒树，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章康妮，广西桂信律师事务所实习律师。 被告：陈国强，男，1989年8月7日出生，汉族，个体户，户籍地：福建省福清市。 委托诉讼代理人：杨其侨，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 原告吴爱娥与被告陈国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2019年9月23日作出转普裁定，将本案转为普通程序审理，分别于2019年8月15日、2020年3月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告吴爱娥及其委托诉讼代理人杨醒树、章康妮，被告陈国强的的委托诉讼代理人杨其侨到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告吴爱娥及其委托诉讼代理人杨醒树、章康妮，被告陈国强的委托诉讼代理人杨其侨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴爱娥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年8月15日签订的《厂房租赁合同》，并要求被告把厂房及房屋归还原告；2、判令被告向原告支付厂房及房屋租金376007元；3、判令被告向原告支付滞纳金18800元（被告欠原告厂房及房屋租金共376007元，以376007元为本金，按5%的比例计算滞纳金，另计至支付完毕为止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月15日签订一份《厂房租赁合同》，合同主要内容为原告把位于钦州市钦北区皇马工业园一区内建设面积为1672平方米的厂房，附带三楼一层住房，一楼一间办公室租赁给被告，租赁期限为五年，即从2015年8月15日始至2020年8月15日止，并约定前三年的租金为每年174480元，后两年租金为每年194544元，租金的支付方式为按季度支付。合同还约定，被告拖欠或不付租金满一个月的，原告有权向被告收取5%的滞纳金。合同签订当天，被告向原告支付租赁保证金1万元。于2018年5月1日，被告擅自搬离场地。自租用以来，被告交来租金合计仅为97240元。按实际租用到2018年5月1日止，被告尚欠原告租金376007元未支付。被告不履行合同约定支付原告租金的行为，已严重违背了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈国强辩称，一、被告已向原告支付完厂房及房屋的租金。 原告与被告及被告的家人之前是很好的朋友，因原告需要还信用卡及需要资金周转，原告向被告借款，后原告将厂房出租给被告，并口头与被告达成协议，出借给原告的借款优先减去厂房的租金，剩下的是借款，在本案中，从银行流水及微信支付记录来看，被告一共向原告支付了1220170元，减去被告租厂房2年8个月零15天的租金472550元，原告尚欠被告740350元的借款本金，之后被告会另行起诉，要求原告返还747620元借款及利息给被告。 二、被告不应向原告支付滞纳金。 虽然原告与被告签订的厂房租赁合同的租赁期限是2015年8月15日至2020年8月15日，但是因为原告在2017年底，以原告自己要用工厂为由，就通知被告尽快搬走，并不是被告擅自搬离场地，并且被告也没有拖欠原告的厂房及房屋的租金，因此在本案中，违约方不是被告，而是原告，被告不仅没有追究原告的违约责任，反而还要向原告支付滞纳金，不合常理，加上被告已支付完了厂房及房屋的租金，故被告不应向原告支付滞纳金。 三、关于合同是否应解除的问题。 该《厂房租赁合同》是经原、被告双方自愿协商签订的，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。但由于原告于2017年底通知被告搬离，被告于2018年5月份搬离。现合同已不能实现，理应解除。 本案证据经开庭质证，本院认证如下： 本案当事人在两次庭审和单独的质证时，围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 原告提供证据1、身份证，用以证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格；证据2、厂房租赁合同，用以证明原、被告于2015年8月15日签订《厂房租赁合同》，建立了合法租赁关系；证据3、国有土地使用证、房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，用以证明原告在自己依法拥有土地使用权的土地上，依法建了厂房及办公室，于2015年8月15日签订的《厂房租赁合同》是依法对自己厂房及办公室出租行为；证据4、吴爱娥的光大银行信用卡交易明细，用以证明被告的转账记录记载基本上是转到原告吴爱娥光大银行信用卡，印证吴爱娥把信用卡借给被告方使用，由被告还信用卡的陈述；证据5、吴爱娥中国农业银行银行卡交易明细清单，用以证明被告转账部分租金是转入中国农业银行银行卡的账号的，并且原告也在本卡账号转账给被告，被告借用于资金周转；证据6、钦州市钦南区人和春天幼儿园证明，光大银行卡交易明细表，用以证明吴爱娥信用卡于2016年3月14日在人和春天幼儿园消费交易，是用于支付陈国强两个小孩的学费；证据7、情况说明及其附件［吴爱娥光大银行信用卡交易明细(信用卡尾数号为6851)、吴爱娥中国农业银行卡业务凭证(农行卡尾数号为0818)］，用以证明吴爱娥于2015年12月20日将信用卡交给陈国强父亲陈文华，2017年12月9日从陈国强手上拿回卡，拿回卡后根据流水账第3页所示，即截止2017年12月12日信用卡透支80988.84元，直至2019年2月2日还清本息，在这期间没有了任何消费项目，只生产了利息及转账还本息；于2016年5月21日，陈国强父亲陈文华向吴爱娥借款，由吴爱娥通过尾数号为0818的农行卡转到陈国强尾数号为1210的农行卡转支了100000元，然后由陈国强于2017年3月13日通过其尾数号为6666建行卡分两次转到吴爱娥尾数为0818的农行卡，每次转50000元来偿还借款（附银行流水所示）。被告对原告提供的上述证据1－证据3均无异议，且证据之间相互印证本案基本事实，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据4吴爱娥的光大银行信用卡交易明细三性都没有异议，对证明指向有异议，认为该证据只能体现原告的信用卡交易记录，不能证实被告使用原告信用卡的事实。鉴于双方对证据4的真实性都没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但由于被告对其证明指向有异议，本院将对照分析全案证据后综合认定。被告对原告提供的证据5吴爱娥中国农业银行银行卡交易明细清单三性没有异议，对证明内容有异议，被告确实有转过租金到这张银行卡，但是仅仅从这份证据来看，被告出借的钱远远超过租金。鉴于双方对证据5的真实性都没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但由于被告对其证明指向有异议，本院将对照分析全案证据后综合认定。被告对原告提供的证据6钦州市钦南区人和春天幼儿园证明三性有异议，认为幼儿园出具的证明并不能证实陈国强拿原告的卡去消费，该证明很大可能是出具证明的人按照原告的意思出具的，所以不能证实原告证明内容，对于明细表，该证据只能证明流水情况，并不能证实被告持有原告的卡去消费，也不能否定被告向原告支付租金以及出借给原告的款项。本院认为，钦南区人和春天幼儿园对吴爱娥的该光大银行信用卡于2016年3月14日在人和春天幼儿园消费交易情况最为直接了解，因此其出具的证明内容，结合对照被告提供的下列证据1银行流水账被告存入该信用卡款项流水明细的显示与原告主张相吻合，能够与本案其他证据相互印证本案基本事实，且证据来源合法，依法应予认定。被告对原告提供的证据7情况说明及其附件有异议，认为该情况说明是原告个人出具，并不能证明被告陈国强父亲陈文华拿到其信用卡，也不能证明陈国强使用其信用卡；对光大银行信用卡交易明细所要证明内容及关联性亦有异议，认为原告的主张不能证明陈国强使用到原告的信用卡，只能证明信用卡交易明细而已；对于后面农行卡流水，也不能证实原告的证明目的，该证据只能证明该银行卡的流水情况。本院认为，根据本院对原告提供的上述证据6有关被告曾经得使用原告光大银行信用卡事实予以认定，故对原、被告重复提出双方是否存在借用该信用卡的争议部分，无须作出重复认定；至于原告在情况说明反映到的被告父亲陈文华借卡和还卡时间、信用卡透支情况以及原告通过被告农行转账的方式向被告父亲陈文华支付借款100000元以及还款100000元等问题不是本案争议焦点解决的问题，故本院不作认定；但该光大银行信用卡交易明细显示出来的透支数额、农行卡交易明细显示出来的原、被告之间的资金流转事实应作为有价值的参考依据。 被告提供的证据1、银行流水、微信支付记录，用以证明被告不仅向原告支付完了厂房租金，原告还欠被告的借款747620元；2、微信截图，用以证明原告通知被告搬离厂房，而不是被告擅自搬离的事实；3、陈文华声明书，用以证明陈文华是根据陈国强的要求，向原告支付租金53000元的事实。 原告对被告提供的证据1认为该证据不足以证实被告的主张，主要理由是：双方是较好的朋友关系，被告向原告借钱的时候，由于原告没有钱就把自己的信用卡借给被告使用，所以被告提供的银行流水实际就是被告刷信用卡归还信用卡，所以就导致这个循环的银行流水账，所以从证据三性来说，与本案不具备关联性，经认真查看该银行流水，除了本案被告有相应的转账之外，还有陈文华和王小燕这两个人的转账是否是与被告所述的支付租金有关不得而知，如果是他所欠的房租，只需要支付足额的房租就可以了，不可能还继续支付原告多出的资金，不符合常理，所以该证据从三性来说不具备关联性。本院认为，鉴于本院对原告提供的上述证据6钦州市钦南区人和春天幼儿园证明、光大银行卡交易明细表的真实性已作出认定，所以对被告提供的证据1银行流水、微信支付记录应结合原告质证意见并对照已确认的上述证据综合分析加以认定，经综合分析，原告主张将其光大银行信用卡（相关信用卡尾数号为6851）借给被告父亲陈文华而陈文华又转给被告使用。在第二次开庭前，本院已通知被告及其妻子王小燕、被告父亲陈文华到庭接受调查，但均没有到庭配合接受调查，所以本院根据现有的证据能够确认被告已支付的租金如下：被告方向原告支付租金具体包括以下三部分：第一、被告本人支付部分（118620元），1、2015年6月18日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账20000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18），其中10000元是租金，另10000元是合同保证金；2、2015年7月18日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账33620元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）；3、2016年12月8日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账50000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）；4、签订合同后的第二季度被告陈国强向原告吴爱娥现金支付25000元租金。本院确认被告本人支付给原告租金的理由：被告主张支付租金（第1点支付10000元、第3点50000元）有银行转账支付凭证，原告提出这两笔款项不是支付租金而是用来偿还债务，但举不出有效证据加以反驳；第2点被告支付租金33620元和第4点支付25000元租金是双方一致确认。至于被告主张其向原告支付的其他款项（包括2016年4月13日2350元、2016年6月19日1000元、2016年7月23日1000元、2017年3月13日100000元以及被告存入原告上述光大银行的所有款项）不能认定为已支付给原告租金，主要理由：原告提出2016年5月21日，陈国强父亲陈文华向吴爱娥借款，由吴爱娥通过尾数号为0818的农行卡转到陈国强尾数号为1210的农行卡转支了100000元，然后由陈国强于2017年3月13日通过其尾数号为6666建行卡分两次转到吴爱娥尾数为0818的农行卡，每次转50000元来偿还并附有相关银行流水记录，对于2016年6月19日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账1000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）、2016年7月23日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账1000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18），原告主张是偿还上述借款100000元的利息，鉴于原告提供有该100000元款项转出和转入相一致数额的银行流水记录，因此该三笔款项存在有不确定因素，故本院不予采纳被告用该款来支付租金的主张。关于2016年4月13日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账2350元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）的问题，原告主张是被告支付给原告的水电费用，与双方签订的《厂房租赁合同》约定其他费用（包含水电费）有一定的联系性，因此该2350元款项也存在有不确定因素，故本院不予采纳被告用该款来支付租金的主张。至于被告在本案中提出存入原告上述光大银行信用卡所有款项（除了支付足够租金外，其余的是出借给原告借款）。本院认为，因为原告主张曾经出借光大银行信用卡给被告父亲陈文华而陈文华又将该信用卡转给被告使用的理由成立，因此，被告存入原告该信用卡的款项引起的纠纷问题属于信用卡纠纷，不属于本案解决的问题，所以本院在本案中对被告存入原告光大银行信用卡款项问题不予解决，应另案处理。 第二、被告妻子王小燕代被告向原告支付部分（65000元），1、2017年1月20日王小燕通过其支付宝转账5000元给原告吴爱娥；2、2017年1月22日王小燕通过其中国农业银行卡（卡号：62×××16）转账10000元给原告吴爱娥广西农村信用社银行卡（卡号：62×××51）；3、2017年3月13日王小燕通过其中国农业银行卡（卡号：62×××16）转账50000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）。本院确认被告妻子王小燕代被告向原告支付租金理由：被告主张其妻王小燕代其向原告支付租金65000元提供有相应支付宝、银行转账的支付凭证，原告认为这些款项不是支付租金而是用来偿还原告借款和借用光大银行信用卡的透支款项，但没有提供证据证实，所以原告这一抗辩理由不能成立。 第三、被告父亲陈文华代被告向原告支付租金部分（20000元），2018年2月8日陈文华通过其中国建设银行卡（卡号：62×××09）转账20000元给原告吴爱娥中国建设银行卡（卡号：62×××20）。确认被告父亲陈文华代被告向原告支付租金部分理由：双方一致确认该款项20000元是被告父亲陈文华代被告向原告支付的租金。 至于被告主张由其父亲陈文华代为向原告支付的其他款项（包括2018年1月31日银行转账6000元、2018年5月24日银行转账5000元、2018年1月31日微信支付4000元、2018年3月1日微信支付5000元、2018年3月29日微信支付5000元、2018年5月4日微信支付3000元、2018年7月27日微信支付5000元）不能认定为已支付给原告租金，主要理由：原告提出被告父亲陈文华曾经有向原告借款和还款情况并提供相关银行转账流水记载；陈文华曾经有向原告借用光大银行信用卡的事实。因此该部分的款项是涉及到信用卡纠纷和借款问题，不属于本案争议焦点解决的范围，故本院不予采纳被告的主张。 上述三部分合计被告方共支付给原告的租金为203620元。 原告对被告提供的证据2认为，被告搬离厂房的原因是被告自己建了厂房才搬离的，不是原告通知被告搬离的。本院认为，虽然从被告提供的证据2微信截图表面反映是原告要求离开租赁厂房的，但从上述已确认的证据来看，主要原因是被告不按照合同约定支付租金而引起的，所以被告该项主张的理由不能成立，依法不予采纳。原告对被告提供的证据3不予认可，主要理由是因为法院已经通知陈文华到庭质询，他没有任何理由拒不到庭。本院认为，原告对陈文华声明向原告支付租金53000元中的2018年2月8日陈文华通过其中国建设银行卡（卡号：62×××09）转账20000元给原告中国建设银行卡（卡号：62×××20）属实，故本院对陈文华代被告支付给原告的20000元租金应予确认；但对其他部分不予认定，主要理由在上述对该不认定部分已作出分析，不再重复论述。 经审理查明，原、被告之间原是较为友好关系的朋友，在双方签订《厂房租赁合同》约一个月之前，被告已搬进了租赁厂房并于2015年6月18日向原告提前支付了20000元（其中有10000元是合同的保证金，另外10000元是抵作租金）、于2015年7月18日向原告提前支付了33620元（预交租金），2015年8月15日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将其位于钦州市钦北区皇马工业园一区内建设面积为1672平方米的厂房，附带三楼一层住房，一楼一间办公室租赁给被告使用。租赁期限自2015年8月15日始至2020年8月15日止，租金和保证金的支付方式：1、自2015年8月15日至2018年8月15日年厂房租金为150480元，租金按每季度支付37620元。另厂房附带三楼一层住房及一楼一间办公室年租金为24000元，租金按每季度支付6000元；2、自2018年8月15日至2020年8月15日年厂房租金为170544元，租金按每季度支付42626元。另厂房附带三楼一层住房及一楼一间办公室年租金24000元，租金按每季度支付6000元；3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为10000元。合同另约定，厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；如甲方提前终止合同视为违约，应赔偿乙方年租金的50%。 上述《厂房租赁合同》签订后,原告将租赁厂房交付被告使用；但被告没有按照合同的约定履行义务。被告方向原告支付租金具体包括如下三部分：第一、被告本人支付部分（118620元），1、上述2015年6月18日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账10000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）；2、上述2015年7月18日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账33620元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）；3、签订合同后的第二季度被告陈国强向原告吴爱娥现金支付25000元租金；4、2016年12月8日被告陈国强通过其中国建设银行卡（卡号：62×××66）转账50000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）。第二、被告妻子王小燕代被告向原告支付部分（65000元），1、2017年1月20日王小燕通过其支付宝转账5000元给原告吴爱娥；2、2017年1月22日王小燕通过其中国农业银行卡（卡号：62×××16）转账10000元给原告吴爱娥广西农村信用社银行卡（卡号：62×××51）；3、2017年3月13日王小燕通过其中国农业银行卡（卡号：62×××16）转账50000元给原告吴爱娥中国农业银行卡（卡号：62×××18）。第三、被告父亲陈文华代被告向原告支付部分（20000元），2018年2月8日陈文华通过其中国建设银行卡（卡号：62×××09）转账20000元给原告吴爱娥中国建设银行卡（卡号：62×××20）。上述三部分合计被告方共支付给原告的租金为203620元。另查明，审理中，原、被告双方一致确认租赁合同于2018年5月1日终止。经本院核实，被告租赁原告厂房实际经营期是2015年8月15日至2018年5月1日共计租赁天数为990天，租金共计为473247元（租金计算方式：174480元╱年÷365×990＝473247元），减去被告方已交租金203620元，至今被告尚欠原告租金269627元。后因原告追索被告拖欠租金未成，便诉至本院，请求解决。 本院认为，涉案厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律和行政法规的强制性规定,为有效合同,对双方当事人均具有法律约束力。被告逾期没有按照租赁合同约定支付租金，已构成了根本违约，被告欠原告租金269627元减去被告原交的保证金10000元后，被告尚应支付给原告租金为259627元并按合同的约定承担滞纳金（违约金）12981.35元（259627×5%＝12981.35元）。因此，本院对原告诉讼请求过高部分不予支持。有关原告提出解除租赁合同问题，因双方一致确认租赁合同于2018年5月1日终止，解除合同已没有现实意义，故本院不予采纳；至于原告主张要求承租人返还厂房方面，因合同终止后，原告已自动接管了该租赁厂房，至今该租赁厂房系由原告实际控制，被告也没有提出任何异议，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈国强支付原告吴爱娥租金259627元； 二、被告陈国强支付原告吴爱娥滞纳金（违约金）12981.35元； 三、驳回原告吴爱娥的其他诉讼请求。 上述义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行义务完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7222元，由被告陈国强负担4478元，原告吴爱娥负担2744元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  黄光勇 人民陪审员  庞 萍 人民陪审员  莫如凤 二〇二〇年四月二日 书 记 员  谢长州 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。