西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初3474号 原告（反诉被告）：西安首创新开置业有限公司，住所地：西安市XX城XX路与文景路交汇处首创国际城销售中心，统一社会信用代码91610132668665248W。法定代表人：袁华庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付颖哲，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘明宇，男，1990年6月24日出生，汉族，住西安市未央区楼，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安首创新开置业有限公司（以下简称首创公司）与被告刘明宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，被告刘明宇于2020年3月16日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序合并进行了审理。原告首创公司的委托诉讼代理人付颖哲，被告刘明宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首创公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间的《商铺租赁合同》于2019年12月27日已经被解除；2、请求依法判令被告向原告支付欠缴的租金、管理费、推广费合计人民币48435.22元，以及迟延支付租金、管理费、推广费的违约金人民币15262.76元（违约金暂计算至2020年1月7日，之后以48435.22元为基数每天增加0.3%）；3、请求依法判令被告立即返还《商铺租赁合同》项下租赁房屋陕西省西安市未央区XX城XX路XX号XX室；4、请求依法判令被告支付合同解除之日起，至返还租赁房屋之日为止的占有使用费，暂计至2020年1月7日的占有使用费金额为人民币5836.93元（自2020年1月8日（含）之日起，每日支付占有使用费人民币530.63元）；5、请求依法判令被告支付原告就本案支付的律师费人民币10000元整；6、请求依法判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2018年7月3日，原告与被告刘明宇签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告西安市未央区XX号首创禧悦里72-1-10103号商铺，建筑面积为129.05平方米，第一、二年每月租金为每平方115元，第一、二年每月管理费为每平方10元，第一、二年每月推广费为每平方米5元。合同签订后，原告向被告交付了租赁房产。自2019年10月起，被告即不按照合同约定的期限缴纳租金、管理费和推广费。经原告多次催要仍未缴纳。无奈之下，原告根据合同约定于2019年12月27日向被告送达解除通知书。截至该日，被告尚欠原告租金、管理费、推广费等共计48435.22元、违约金15262.76元（暂计算至2020年1月7日）。合同解除后，原告要求被告返还房屋但被告拒不返还。无奈之下，原告只能诉至法院，并为此花费律师费10000元。故提出以上诉请。被告刘明宇辩称，2018年7月3日，其与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告位于西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里72-1-10103号商铺，商铺用于烘焙及相关服务。双方约定租赁期限为5年，从计租日起算应当为2018年10月1日至2023年9月30日。自2018年12月至2019年5月份，其发现隔壁商铺的油烟管道存在油烟污染并泄露到其商铺，向原告反映后未得到解决。后经拨打12345市民热线，经开区管委会现场核实是原告油烟净化器设备无法正常运转造成油烟污染问题，该问题导致其无法正常营业并造成一定损失，其多次与原告协商并请求减免部分租金和物业管理费，但一直没有结果。自2019年4月起，原告无故给其断电多次，导致其无法正常营业。2019年8月8日，其和其他商户派人与原告总公司联系，该公司表示会积极处理。另外，原告未按照合同约定履行相关宣传推广义务。因此，是原告违约在先，其不支付租金等费用是在履行抗辩权。原告所发的《解约函》其于2018年12月28日收到，因其在该商铺投资较大，预计收回成本需要正常经营二至三年，若解除合同对其不利也违背公平原则，故其向原告邮寄了《解约回复函》，明确表示不同意解除合同。所以，双方《商铺租赁合同》尚在履行期内，应当继续履行。反诉原告刘明宇向本院提出以下诉讼请求：1.被反诉人应当给予反诉人减免2020年1月23日至2月29日的房屋租金、管理费、推广费共计21191.38元；2. 请求判令被反诉人赔偿自2019年4月起因无故断电及自2019年12月27日起擅自封锁反诉人商铺的严重违约行为给反诉人造成的各项损失暂计至2020年3月17日为113759.8元，其余损失计算至被反诉人交付商铺、恢复供电及其他商业服务等并且反诉人实际恢复营业之日止；3、请求判令由被反诉人承担本案全部诉讼费及其他全部费用。事实及理由：自2018年12月起至2019年5月，因反诉被告油烟净化器无法正常运转，致反诉原告店铺发生严重油烟污染，并存在安全隐患。反诉原告多次联系反诉被告，但反诉被告未积极处理，给反诉原告造成巨大营业损失。另外，自2019年4月起，反诉被告无正当理由多次对反诉原告断电多达几十天，致反诉原告店内大量食品、食材腐败变质无法正常使用，营业损失巨大。反诉原告有部分租金未在约定时间缴纳的原因是因为反诉被告的以上违约行为双方尚在协商。且反诉被告因为新冠病毒疫情已经减免了其他商户2020年1月23日至2月29日的房屋租金，也应当给反诉原告同等待遇。故提出以上反诉请求。反诉被告首创公司辩称，其与反诉原告之间的租赁合同因反诉原告违约并于2019年12月27日通知解除，其要求反诉原告支付的是占有使用费，并非租金；即使双方还有租赁关系，其也从未向反诉原告做出过减免租金的意思表示。根据合同约定，反诉原告应当于租赁合同解除后三日之内交还房屋，但其并未交还，故即使因新冠疫情影响造成损失，也应当由其自己承担，不能转嫁给反诉被告。所以反诉原告要求减免租金的诉请不应支持。反诉原告没有任何证据能够有效证明反诉原告存在断电、封铺情形，即使反诉被告存在断电情形，也是在反诉原告未按照合同约定履行相关义务之后反诉被告根据合同约定行使的一项权利。反诉原告没有证据证明其所主张的油烟问题已经达到其有权拒付全部租金的程度以及要求反诉被告赔偿的程度。根据反诉原告所提交的证据，证明反诉原告最后一次缴纳租金的时间为2019年7月16日，其提出的断电时间均在该日期之前，说明反诉原告已经认可反诉被告的履约行为，也通过缴纳租金的行为放弃了因为断电而有权“行使”的抗辩权。反诉原告没有证据证明在其拒缴租金的期间（2019年10月1日-2019年12月27日）反诉被告存在封铺、断电行为或者其他违约行为。反诉原告主张赔偿损失无任何事实依据和法律依据。综上，应当驳回反诉原告全部诉讼请求。本院经审理认定案件事实如下：：2018年7月3日，原告与被告刘明宇签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于西安市未央区XX城XX路XX号首创禧悦里72-1-10103号商铺出租给被告做show fun品牌经营使用，经营品类包括烘焙及相关配套服务；该商铺建筑面积暂定为129.05平方米；租赁期限为5年，计租日暂定为2018年10月1日；第一、二年每月租金为每平方米115元，第一、二年每月管理费为每平方米10元，第一、二年每月推广费为每平方米5元。首期租金为三个月租金计44522.25元，于合同生效后30日内支付，后期租金每三个月为一期，被告应于每期租金到期前一个月的25日前交纳下一期租金；月租金结算期间不满整月的，按照实际租赁天数×【月租金÷30.4天】。被告于合同生效之日起10日内向原告交纳履约保证金29681.5元。该合同第十一条第一款第一项约定：违反本合同约定致被告无法按约定的用途使用该商铺或妨碍该商铺正常营业达到30日的，被告有权单方面解除合同。第十二条第五款第六项约定：被告拖欠支付租金、装修管理费及其他费用之一或全部，逾期达到15日。原告有权单方面解除合同，收回商铺，并有权要求被告赔偿因此受到的全部损失。第十二条第六款约定：原告依据本合同第十二条第五项单方解除合同的，应当书面通知被告并要求被告3日内迁离和交还商铺；本合同自原告书面通知送达被告之日解除。被告交付的履约保证金不予退还，同时被告应于合同解除之日起3日内另行支付相当于履约保证金3倍数额的等值金额作为违约金赔偿给原告。第十二条第七款规定：被告未按照合同约定履行相关义务，原告有权采取切断被告承租商铺的水、电供应维护自身合法权益，但须提前三日书面通知被告。第十二条第八款约定：原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）由被告承担。合同签订后，被告刘明宇于2018年8月8日向原告缴纳了2018年8月18日至2018年11月17日的租金44522.25元。2018年年底，被告刘明宇因其商铺受到油烟污染并影响到其经营，遂与原告方沟通。2019年5月9日，被告刘明宇向原告发函解释其迟延缴纳租金的原因，并要求原告对其损失给予一定补偿。2019年5月9日，被告刘明宇向原告缴纳2019年1月1日至2019年3月31日租金44522.25元。2019年5月18日，有商户将未央区XX城XX路首创禧悦里c104商户的排烟系统不健全导致油烟排放至其他商户店面内的问题反映给西安市12345市XX线，经有关部门核查，市民反映情况属实，原因在于该商圈维护导致油烟净化器等设备无法正常运转，经有关部门处理，该问题于2019年5月21日办结。后被告因油烟问题给自己造成的损失未得到补偿为由，拒绝依约向原告缴纳第二季度的租金，原告遂断续给被告停止供电。2019年5月27日，被告向原告缴纳2019年4月1日至2019年6月30日租金44522.25元。2019年5月28日，被告刘明宇分别向原告缴纳了2019年1月1日至2019年3月31日及2019年4月1日至2019年6月30日的推广费共计1935.75元。2019年7月16日，被告刘明宇向原告缴纳租金14840.75元（2019年7月1日至2019年9月30日，其中两个月为免租期）、推广费1935.75元。后因被告刘明宇未按时缴纳2019年10月1日至12月31日的租金、推广费、管理费，原告于2019年10月28日向被告刘明宇发出《缴费通知单》，要求被告于2019年10月31日前缴纳以上费用，并载明如未能按照以上时间缴纳则停止供水、电。被告刘明宇在该通知单上签名。2019年11月14日，原告再次向被告发出《违约函》，告知被告逾期缴纳租金、管理费、推广费的行为已构成严重违约，并要求被告于2019年11月20日缴清上述款项。2019年12月27日，原告向被告发出《解约函》，载明因被告一直未按合同约定缴纳租金、管理费、推广费共计50329.5元，经原告多次催要仍未缴纳，故原告有权依约单方解除《社区商铺租赁合同》，扣收租赁保证金；并限被告在三日之内搬离并恢复原状，同时原告保留追究被告违约责任的权利。2019年12月29日，被告向原告发出《关于解约函的复函》，载明双方并未签订过《社区商铺租赁合同》；双方签订的《商铺租赁合同》应当继续履行。原告对于油烟问题给被告造成的损失、推广不力、停电等问题一直与原告协商，但没有结果。原告在履约中有违约行为，不同意解除合同，同时应当赔偿被告的损失。以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、缴费通知单、违约函、解约函、解约函复函等证据以及被告提供的《商铺租赁合同》、解约函复函、照片、微信聊天记录、证人证言等证据在卷佐证。本院认为，诚实信用原则是市场经济主体在履约过程中应当遵循的一项基本原则。合同生效后，当事人对于有关事项没有约定或者约定不明的，可以通过补充协议予以补充。作为审判机关，其所做出的判决不仅要考虑到法律效果，亦要考虑到案件办理的社会效果。具体到本案中，被告刘明宇在其店铺受到油烟污染且影响到正常经营的情况下，作为涉案商铺出租房的原告应当在接到被告刘明宇的通知后及时派人查看进行修理。但在长达几个月的时间内，原告并未积极派员及时维修，最后在政府有关职能部门的介入下才使该情况得以改善。基于这一点，原告的此种消极行为既有悖诚实信用原则，亦违反了作为出租方所应尽到基本义务。被告刘明宇因为自己正常经营受到影响要求原告减免租金的诉求未能得到满足后，并未通过合法途径来维护自己的权益，而是通过延缓缴纳房租、管理费、推广费的行为向原告施压，同样有悖诚实信用原则，也违反了原、被告双方在合同中的约定。为了保障和维护交易安全，兼顾本案被告对于涉案商铺的投入较大，一旦判决解除原被告双方的《商铺租赁合同》，会给被告造成巨大经济损失，故对于原告主张的依法确认原、被告之间的《商铺租赁合同》已经解除以及要求被告立即返还所租商铺的诉请不予支持。对于原告主张的2019年10月1日至2019年12月27日的租金、管理费、推广费共计48453.22元，符合原、被告之约定，依法予以支持。对于原告主张迟延支付租金、管理费、推广费的违约金，因双方在履约过程中均存在一定的违约行为，故依法不予支持。对于原告主张的律师费10000元，亦不予支持。对于原告主张的涉案房屋占有使用费，因本院判决原、被告双方的《商铺租赁合同》不予解除，故应该按照原、被告关于租金、管理费、推广费的约定由被告向原告缴纳，该笔费用原告可通过另行诉讼主张，本院亦可在宣判时向被告释明主动缴纳。对于反诉原告关于反诉被告应当减免其2020年1月23日至2月29日的房屋租金、管理费、推广费共计21191.38元的主张，因原告并未在本诉中主张该笔费用，故对其该项诉请依法不予采信。对于反诉原告主张的各项损失，因其所举证据并不足以证明该损失与反诉被告的停电行为有必然因果关系，故对其该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告刘明宇于本判决生效后十日内支付原告西安首创新开置业有限公司2019年10月1日至2019年12月27日租金42862.36元、管理费3727.15元、推广费1863.71元。二、驳回原告西安首创新开置业有限公司其余诉讼请求。三、驳回反诉原告刘明宇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1788元（原告已预交），由原告西安首创新开置业有限公司承担700元，被告刘明宇承担1088元，刘明宇承担部分于本判决生效后十日内一并支付给原告西安首创新开置业有限公司；反诉费1499元（反诉原告已预交）由反诉原告刘明宇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审  判  员    童  旭                              二〇二〇年四月二十二日  法  官 助 理    李雨菲 书   记   员    陈政林