江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终477号上诉人（原审被告）：黄晓娟，女，1970年4月8日生，汉族，住江西省赣州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李翔，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄磊，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赣州泰安物业管理服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区南河路**全顺花园******。法定代表人：田国欣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖佛林，江西致广律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄晓娟因与被上诉人赣州泰安物业管理服务有限公司（以下简称泰安公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2019）赣0791民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄晓娟上诉请求：一、撤销一审判决，撤销被上诉人与×××小区于2018年7月1日签订的赣州×××物业管理服务承包合同，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业服务费的全部诉讼请求。ニ、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，应予以改判。一、原审判决所依据的《赣州×××物业管理承包同》实质上属于无效合同，不能约束上诉人，且该合同侵害了上诉人的合法权益。×××小区由经开区管委会下文确定为开放式小区，并经由经开区人民法院、赣州市中级人民法院确认，不存在聘请物业公司之情形，也无聘请物业公司之需要。经上诉人申请调取证据表明：“×××业主委员会”并未严格按照《物业管理条例》之规定程序成立，登记备案并非默认其主体资格，未经法定程序成立的“×××小区业主委员会”未经业主大会授权同意，擅自与被上诉人签订《赣州×××物业管理服务承包合同》，增加上诉人经济负担，损害了上诉人的合法权益，被上诉人提供的《赣州×××物业管理承包合同》实属无效合同。因此，赣州×××小区业主委员会无权代表业主行使权力，不得对外签订物业管理服务承包合同，已经签订的物业管理服务承包合同在业主大会未进行追认的情况下视为自始无效的合同。据此，上诉人与被上诉人之间实质上未存在任何合同法律关系，被上诉人不能单方面以已经签订物业管理服务承包合同为由，要求上诉人支付物业管理费。二、被上诉人在原审中提供的证据不足以证明上诉人与被上诉人之间存在事实合同关系，更无证据证明被上诉人已履行了确实充分的物业服务义务。被上诉人在一审中仅依靠提交的《赣州×××物业管理承包合同》、《×××小区收费管理办法》、欠费清单、催缴通知书等证据无法证明其已经妥善履行了物业管理的职责，且被上诉人也无法通过其它证据证明其已经向上诉人妥善履行了物业管理的职责，因此，被上诉人要求上诉人支付物业管理费用的主张无切实充分的证据予以证明，原审法院认定上诉人需支付物业管理费属事实认定不清、证据不足。被上诉人泰安公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符，其上诉请求不能成立。一审原告泰安公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即支付拖欠的物业服务费共计人民币16800元（暂计算至2018年7月31日）；2、本案诉讼费被告承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，原告赣州泰安物业管理有限公司（乙方）与×××小区业主委员会（甲方）续签了《赣州×××物业管理服务承包合同》一份，约定：“一：服务范围和运行方式：1、乙方承包×××小区物业管理服务。服务事项指门岗安保、车辆进出和停放、区内巡逻、公共保洁和照明、园林维护、防火防盗、物业费水费停车费的收缴等相关管理服务工作。2、乙方向甲方派驻物业管理服务人员15名（保安9名，保洁4名，收费员1名，主管1名，水电工1名），服务人员必须身体健康，个体年龄尽可能不要超过55周岁，上述人员由原告自行管理安排。二、合同期限：承包合同一年一签，本期自2016年9月18日至2017年9月18止，试用期三个月（2016年12月18日止），试用合格（业委会认定）后正式承包。正式承包期至2018年12月31日止，试用期与承包期的权利义务等同。三、服务费及收费：1、甲方从乙方第一个月的承包费中一次性扣除10000元作为当年承包保证金，合同期满后甲方不计息返还原告。2、乙方按甲方提供的收费标准收取物业费和停车费。物业费收入和停车费收入超过计人民币33600元部分，双方按五五分成，即乙方五成，甲方五成。3、乙方使用甲方提供并盖有业委会印章的有效票据（其他票据无效）负责收取物业费和停车费，每月底统计本月收费总额，拿已收票单据领取新票据。……”同时，原告赣州泰安物业管理服务有限公司与×××小区业主委员会共同制定《×××小区收费管理办法》一份，约定：“第一条，收费对象为小区内的所有业主及物业管理其他服务对象。收费项目有：物业管理费、门岗道闸电子识别系统成本费、围栏及小门电子锁成本费、停车管理费、商住楼自来水费。第二条，物业管理费按建筑面积收取，收费标准：在居住和居住过而不常住或暂停居住的为Ａ类，别墅0.9元／㎡／月（月缴费350元封顶），商住楼0.6元／㎡／月（月缴费120元封顶）；未装修和装修后一直未入住的为Ｂ类，别墅0.45元／㎡／月，商住楼0.3元／㎡／月；营运型的出租房为Ｃ类，别墅1.35元／㎡／月，商住楼0.9元／㎡／月。该标准从2016年8月1日起执行，若调整收费标准由业主大会决定。第三条，电子道闸识别系统和围栏电子锁收费：电子道闸系统按房产证2××元／户，具备电子识别系统录入资格的车辆按行驶证100元／车；小门电子锁扣供业主购买20元／个。该收费为一次性，直至收费的相应物品大修或更新为止。……第六条，上述费用由物业公司负责收取，每3天将所收现金转入业委会公账，其他相关事项按双方签订的承包合同执行。……第八条，本办法由业委会和物业公司共同制定，物业公司执行，业委会监督。”被告黄晓娟系×××小区×××号房屋与×××号房屋的业主，×××号房屋建筑面积约为452.78㎡，×××号房屋建筑面积为313.45㎡，被告黄晓娟×××号房屋用于自住，×××号房屋用于出租。被告黄晓娟自2016年8月1日起至起诉之日未缴纳原告×××房屋与×××房屋的物业管理费，遂引发本案纠纷。2018年6月10日，原告对被告黄晓娟二套房屋欠交2016年8月至2018年6月物业费进行了书面催交。另查明，×××小区业主委员会于2016年4月11日在赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处登记备案。一审法院认为：原告赣州泰安物业管理服务有限公司系依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，被告黄晓娟系×××小区业主。原告赣州泰安物业管理服务有限公司与赣州×××小区业主委员会签订的《物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会及业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告依约为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费。被告辩称“赣州泰安物业管理服务有限公司不具备本案原告诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。×××小区业主委员会成立不符合法律规定，不具备代表全体业主行使业主权利，该业主委员会与赣州泰安物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》不符合法律规定，赣州泰安物业管理服务有限公司提供的物业服务合同自始不发生任何法律效力。×××小区不是封闭式小区，已由开发区管委会明确下文规定，并经由法院判决确认，根本不存在聘请物业公司之情形”，但根据查明的事实，×××小区业主委员会于2016年4月11日在赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处登记备案，而签订的物业服务合同在后，原告主体资格并无不当。被告主张×××小区不是封闭式小区属开放式小区，不存在聘请物业公司之情形，一审法院认为开放式小区与×××小区业主委员会聘请物业服务公司对小区进行物业服务并不存在矛盾，物业服务公司按合同约定提供物业服务，有权请求业主支付物业费，被告上述抗辩意见不能成为拒交物业服务费的合理事由。故，一审法院不予采信。被告黄晓娟主张原告未尽到物业管理的责任，其拒交物业费理由正当，对此一审法院认为，被告黄晓娟认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的物业服务义务应提供相关的证据予以证实，其未提供相关证据其主张不能成为拒交物业服务费的合理事由，故一审法院不予支持。被告黄晓娟×××号房屋建筑面积为452.78㎡，×××号房屋建筑面积为313.45㎡，×××小区物业收费标准为在居住和居住过而不常住或暂停居住的为A类，别墅0.9元/㎡/月（月缴费350元封顶），被告黄晓娟每月应向原告支付×××房屋物业费350元（452.78㎡×0.9元/月/㎡=407.5元，月缴费350元封顶）；被告黄晓娟每月应向原告支付×××号房屋物业费282.1元（313.45㎡×0.9元/月/㎡=282.1元），被告黄晓娟自2016年8月1日至2018年7月31日未予交纳物业费，共计24个月，故应交纳物业费为15170.4元【（350+282.1）×24个月】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄晓娟应于本案判决生效之日起五日内向原告赣州泰安物业管理服务有限公司支付2016年8月1日至2018年7月31日物业费共计15170.4元；二、驳回原告赣州泰安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取计110元，由被告黄晓娟负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会及业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人泰安公司为依法成立且具有相应资质的企业法人，×××小区业主委员会在签订案涉《物业服务合同》前已在赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处登记备案，被上诉人泰安公司于2018年7月1日与×××小区业主委员会所签《赣州×××物业管理服务承包合同》，为双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对作为×××小区的业主即本案上诉人黄晓娟具有约束力，其应支付所欠被上诉人泰安公司的物业服务费。上诉人黄晓娟主张被上诉人泰安公司未尽到物业服务的责任，因其未提供相应证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人黄晓娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由上诉人黄晓娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年四月二十八日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞