山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初4973号原告（反诉被告）：平度市工人文化宫，地址平度市红旗路**。统一社会信用代码：12370283427883746Y。法定代表人：刘旭生，主任。委托诉讼代理人：王云鹏，山东海之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵典明，山东道安（平度）律师事务所律师。被告：孙文东，男，1963年1月31日出生，汉族，住平度市。被告（反诉原告）：孙通，男，1986年7月1日出生，汉族，住址同上。两被告的委托诉讼代理人：邴兆杰，山东颐海律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：张军，山东颐海律师事务所律师。原告平度市工人文化宫与被告孙通、孙文东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平度市工人文化宫的委托诉讼代理人王云鹏、被告孙通及被告孙文东的共同委托诉讼代理人邴兆杰、张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平度市工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付租赁费用500000元、滞纳金266145元（截止2019年4月31日）、违约金10000元，合计776145元。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原、被告双方经合意于2013年6月1日签订房屋租赁合同，租赁期限为十年（自2013年6月1日至2023年5月30日）。约定原告将位于平度市红旗路46号工会临街楼，建筑面积约1300平方米出租给两被告使用，租赁费用每年10万元，每年的6月1日前缴纳。如被告未能按上述时间缴纳租赁费用，除按每日支付租金总额万分之五的滞纳金外，仍应承担违约金10000元。期间被告支付房屋租赁费90000元和定金10000元，剩余租赁费500000元尚没有付清，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，请求判如所请。孙通、孙文东辩称:一、孙文东不是涉案房屋租赁合同的相对方，不是承租人，也不是涉案房屋的使用人，请求法院依法驳回原告对孙文东的诉讼请求。二、孙通是涉案房屋租赁合同的相对方，是承租人，是涉案房屋的经营使用人，主要经营宾馆，包括酒店。三、关于违约金及滞纳金，被告孙通之所以没有按照合同约定支付2015年至今的租赁费，原因是原告违背租赁合同约定在先，致使孙通无法正常经营，现在承租房屋用于开宾馆的部分已经不再经营，已经没有客户入住。鉴于原告的违约行为在先，被告孙通2015年多次与原告就原告的违约事宜进行协商，要求原告按照承租合同的约定履行义务，但是原告违约至今。因此原告主张的违约金和滞纳金依法不应支持，虽然违约金和滞纳金名称不一样，但是不应重复计算。孙通不交纳租赁费的原因是原告违约在先，导致孙通的经营严重受损。孙通向本院提出反诉请求：1、依法判令孙通与平度市工人文化宫于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》解除；2、依法判令平度市工人文化宫给付反诉原告涉案房屋装修费、合理营业损失等1万元（暂定，以评估为准）；3、反诉费由平度市工人文化宫承担。事实与理由：针对孙通的反诉，平度市工人文化宫辩称:被告的第二项反诉请求不应支持，原告同意解除房屋租赁合同，反诉的事实和理由不成立，其所陈述的不准使用停车场导致其无法经营不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，平度市工人文化宫（甲方）与被告孙通（乙方）签订房屋租赁合同一份，内容如下：1、甲方将自有房屋三、四层及五层部分租赁给乙方使用。该房屋位于平度市红旗路46号工会临街楼，建筑面积约1300平方米；2、租赁期限为十年（自2013年6月1日至2023年5月30日）；3、房屋租赁费用每年壹拾万元整。租赁费用为一次性交纳。先交费后用房，具体交纳时间为每年的6月1日之前。乙方未能按上述时间交纳租赁费用，除按每日支付租金总额万分之五的滞纳金外，仍应承担违约金10000元。逾期三个月未付清，甲方有权立即终止本合同。7、……乙方装修、改造租赁房屋的所有费用由乙方自行承担，乙方中途违约或到期造成房屋不再租赁，甲方均不承担乙方的任何装修费用，同时不能抵顶房屋租赁费用，装修、改造过程中如涉及其他用户，由乙方自行协调。8、租赁期间甲方保证乙方所租赁房屋及附属设施的正常使用功能。甲方同意乙方按规定时间在工会院内有序停车（夏季时间为早6:00至晚10:00；冬季为早7:00至晚9:00），但甲方不负有看管义务，丢失自负。被告孙通承租涉案房屋后进行了装修，庭审中，被告孙通申请就涉案租赁房屋装修现有价值进行评估，原告平度市工人文化宫同意就电梯及电梯井的现有价值进行评估，经本院委托青岛海德资产评估事务所进行评估，意见为：涉案电梯及电梯井的整体现有价值为人民币115000元。原告为此支出评估费4000元。庭审中，原被告双方同意涉案租赁合同于2019年7月5日解除。涉案房屋登记所有权人为平度市总工会，平度市总工会为原告出具证明一份:平度市总工会同意由平度市工人文化宫管理并出租房屋给孙通和孙文东。同意以平度市工人文化宫为原告起诉孙通和孙文东。2020年3月5日，反诉原告孙通明确反诉请求为仅要求反诉被告平度市工人文化宫给付涉案电梯及电梯井的价值款，其他另行主张权利。本院认为，原告平度市工人文化宫与被告孙通签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方约定先交费后用房，每一租赁年度的租赁费应于每年的6月1日前支付，被告孙通辩称未交纳租赁费系因原告违约，对此本院认为，若原告违约（因被告要求另案主张原告违约责任，在本案中对原告是否构成违约本院不作分析认定），被告孙通应按合同约定要求原告承担违约责任，其以原告违约为由不交纳租赁费的主张本院不予支持，被告孙通2014年6月1日至2019年5月31日期间的租赁费至今未付，构成违约，应当向原告支付违约金。关于违约金的支付标准问题，虽然双方约定逾期付款按日万分之五支付滞纳金并仍承担违约金10000元，但通常情况下，被告孙通未按约付款给原告造成的损失主要是被占用资金的贷款利息损失，原、被告约定的违约金标准高于被告孙通违约期间的银行贷款利率标准，故依法应予调整。根据公平原则及当事人之间利益平衡，同时考虑违约金具有补偿和惩罚双重性质，本案违约金宜调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准（即年利率6%）计算，原告主张的2014年6月1日至2019年5月31日期间的违约金为90000元（100000元×5年×6%+100000元×4年×6%+100000元×3年×6%+100000元×2年×6%+100000元×1年×6%）。因被告孙文东不是涉案租赁合同的当事人，故原告要求被告孙文东给付租赁费500000元及滞纳金266145元、违约金10000元的诉讼请求本院不予支持。关于被告孙通的反诉，因被告孙通在本案中仅要求原告支付电梯及电梯井的现有价值，且原告同意，故原告应支付被告电梯及电梯井的现有价值115000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告平度市工人文化宫与被告孙通签订房屋租赁合同于2019年7月5日解除；二、被告孙通于本判决生效后十日内给付原告平度市工人文化宫租赁费500000元及违约金90000元，共计590000元。三、原告平度市工人文化宫于本判决生效后十日内给付被告孙通电梯及电梯井折价款115000元。四、驳回原告平度市工人文化宫的其他诉讼请求及对被告孙文东的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11561元，由原告平度市工人文化宫负担2773元，由被告孙通负担8788元；反诉费5781元，因计算错误多收4481元，退还被告孙通，剩余1300元及评估费4000元，共计5300元，由原告（反诉被告）平度市工人文化宫负担，于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘德治审判员  官晓云审判员  王文强二〇二〇年四月十七日书记员  欧燕妮