江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初1692号原告：张建明，男，1976年4月16日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：李华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被告：邱梦云，女，1987年9月27日生，汉族，住南通市通州区。被告：邱淑萍，女，1963年7月18日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：邱杰，系被告邱淑萍弟弟。原告张建明与被告邱梦云、邱淑萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张建明的委托诉讼代理人李华，被告邱梦云，被告邱淑萍及其委托诉讼代理人邱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付座落于南通市通州区车库，并办理该房的不动产初始登记、协助原告办理过户手续；2.判令两被告承担原告因诉讼产生的律师代理费40000元、保全申请费3970元。事实与理由：两被告系母女关系。2017年10月，南通市通州区办事处（以下简称办）与两被告签订搬迁安置补偿协议，约定安置面积180平方米，其中邱梦云安置135平方米，邱淑萍安置45平方米，之后，两被告依安置协议选购了新三园花苑12-205室等三套房屋。同年12月14日，被告邱梦云与原告经房产中介张某某签订房屋买卖合同，约定两被告将新三园花苑12-205室及14号车库出售给原告，总价690000元，同时对付款方式、违约责任作了约定。当日，原告向被告邱梦云支付定金100000元，2018年1月9日又支付房款230000元，邱梦云承诺房屋产权无争议，否则承担相应的诉讼费、律师费等；相关部门向邱梦云发放案涉房产《交房结算单》后，案外人刘彦武申明认可邱梦云对上述房产有单独处置权。但2018年5月9日，两被告到办办理了案涉房屋为其共有的手续，并拒不配合将该房过户于原告。被告邱梦云辩称，其签署房屋买卖合同、收取相关款项均系与中介机构办理，从未与原告见面，与中介机构商定案涉房屋的价格是790000元，因其酒后签约，合同中少写100000元；被告邱淑萍只知家中出售另一套房屋，不知本案所涉房屋出售，中介机构也予以了隐瞒，故不同意原告诉讼请求。被告邱淑萍辩称，其与被告邱梦云未分家，对邱梦云与原告之间的买卖房屋事宜不知晓，中介机构在其询问时，隐瞒案涉房屋的买卖事实，现不同意出售案涉房屋，原告与邱梦云签订的案涉房屋买卖合同无效。经审理查明，2017年10月15日，两被告（被搬迁人）共同与办（搬迁人）签订《通州区房屋搬迁补偿安置协议》，委托办拆除搬迁其位于南通市通州区房屋等建构筑物，并放弃所有权及土地使用权，双方约定金沙街道办按农业人口4人安置其住房面积45+135平方米，各项补偿（助、贴）款共计107800元，协议同时对违约责任等事项作了约定，“其他事项”中注明“邱淑萍户45m2，邱梦云户135m2”。同年12月14日，原告张建明（乙方）经房产中介审查上述搬迁安置协议后，与被告邱梦云（甲方）签订《商品房买卖约定合同》，合同记载甲方已与产权共有人协商一致同意，将其名下新三园花苑12号楼205室转让给乙方，建设面积114.08m2，车库9.2m2，房产证待办时，甲方立即办理并承担自己的办证税费；合同约定房产总价690000元，产权过户费及契税费用由乙方承担，签订协议时乙方预付定金100000元，于2018年1月14日前甲方交付钥匙后支付230000元，2018年3月14日前双方过户后付清余款360000元；合同还对违约责任（主要为定金罚则）等事项作了约定。合同订立当日，被告邱梦云收取购房定金100000元，并出具收条。2018年1月2日，办有关部门与两被告办理了三套住房的交房结算手续。其中与被告邱梦云办理《交房结算单》两份：姓名均为邱梦云，分别注明安置面积95.07m2，上浮/上限19.014m2，选房为新三园花苑12-205室（114.08m2）及14车库，总价150369.5元；安置面积39.93m2，上浮/上限7.986m2，选房为天霞苑04-807室（75.605m2）及B57车库，总价167321.97元。与被告邱淑萍办理了天霞苑04-1006室（75.605m2）及B39车库的结算，《交房结算单》注明安置面积为45m2，总价134106.45元。2018年1月9日，房产中介张某某委托他人经办，为两被告向南通市通州区财政所支付上述三套房产购买房款342887元，连同补偿款108700元，组成全部购房款，办相关部门开具了《交房联系单》，其中有关讼争房产联系单注明“邱梦云户已购买新三园花苑12幢205室及14号车库”。该日，邱梦云收取房款23万元并出具收条；同日还出具承诺称其出售的天霞苑4号楼807室和新三园花苑12幢205室，其享有绝对处分权，否则自愿承担引起的诉讼费、律师费。同年5月9日，两被告共同向办申请明确房屋产权，办审批明确同意：天霞苑4-807室及车库归邱梦云所有；天霞苑4-1006室及车库归邱淑萍所有；新三园花苑12-205室及车库归邱梦云、邱淑萍共有。之后，因两被告未与原告办理产权过户登记，原告诉来本院要求处理。另查明，被告邱淑萍同意、被告邱梦云曾委托房产中介出售了天霞苑04-807室及B57车库，该房产中介即原告向被告邱梦云购买案涉房产的同一家房产中介。原告因聘请律师主张权利，向江苏友诚（南通）律师事务所支付律师费用40000元；因申请诉讼保全，向本院缴纳保全申请费3970元。审理中，原告为证明被告邱淑萍曾同意办理本案讼争房产过户手续，提交了房产中介张某某于2018年11月录制的与邱淑萍的交谈录音，该录音资料内容中张某某提及“为新三园205的过户”事宜，称只要邱淑萍没变化的话，邱梦云随时可请假回来办理，邱淑萍回答“好哩，你打她电话，我在家里”；张某某问及还有360000元房款给谁时，邱淑萍回答“这个家她不敢回来了，这个钱你不要给她了”、“要放在家里”；张某某与邱梦云电话（微信语音）联系后对邱淑萍称“我这么跟她说的，我在你妈家里，你妈和我说你几时回来，你（邱淑萍）同意和你一起去过户”，邱淑萍则回答：“嗯，嗯，嗯，对的，你就是这么和她说”，“她吸毒的，派出所要出面要拦她的，她不可能露面的，不信你看看”；张某某问及“如果说她（邱梦云）只要回来过户，你没什么变化吧？”邱淑萍回答“没有，没有，没有什么变化”。上述录音中张某某在陈述“为新三园205的过户”时，相比其他内容，音量极小，近乎无音。被告邱淑萍质证对录音真实性无异议，但认为录音不清晰，不能作为证据，房产中介人员未提及为205的过户，其误以为因出售天霞苑04-807室所涉房款和过户问题。因案涉房屋买卖合同效力问题，本院向原告方释明：该合同效力不及于被告邱淑萍，合同对邱淑萍不具有约束力，不能判令其履行房屋买卖合同，询问其是否变更诉讼请求时，原告方认为录音内容中涉及的过户，因为天霞苑04-807室为邱梦云名下，无需邱淑萍配合，需要其配合过户的只有新三园花苑12-205室，因此邱淑萍辩解不符合事实，故而明确不变更诉讼请求。本院认为，当事人订立合同，出于真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同有效。当事人处分与他人共有财产而订立的合同，须得其他所有人共同签订，或事后予以追认，否则合同效力不及于其他共有人。本案被告邱梦云与原告订立房屋买卖合同，处分其家庭因拆迁安置所得新三园花苑的12-205室及14号车库，系其真实意思表示，合法有效；其在房产价格上所辩少写100000元，无事实依据，本院不予采信。但案涉房产来源于拆迁安置，其产权归属不能仅根据拆迁安置协议中对邱梦云安置的住房面积认定，况且拆迁安置协议明确是邱梦云“户”安置135平方米；再者，两被告在取得三套安置房时所缴纳的房款，尚有两被告等四人的补偿款在内，虽搬迁人与两被告在办理安置房产结算、交接时标注被告邱梦云或邱淑萍姓名，但其三套房产系一并结算，所涉权益非一人享有，事后，搬迁人办又根据两被告的申请，审核同意新三园花苑12-205室及车库归邱梦云、邱淑萍为共有。因此，讼争房产在不动产登记部门未作产权登记时，应综合房产来源、资金投入和利害关系人的意见等考虑其归属及其处分权。现有证据表明被告邱淑萍对讼争房产享有所有权，但原告订立购房合同时，未审查房产权属登记而只审查拆迁安置协议，造成未与全部产权人形成房屋买卖合意，现邱淑萍明确表示不同意出售案涉房屋，房屋买卖合同对被告邱淑萍不生效。关于原告所提交的录音资料，不能证明被告邱淑萍已对邱梦云与原告所订房屋买卖合同予以了追认。理由如下：首先，房产中介张某某事后为讼争房屋过户问题与被告邱淑萍交谈，其事由未明确告知邱淑萍，特别在提及“为新三园205的过户”时，音量极小，近乎无音，有误导嫌疑，加之邱淑萍同意邱梦云委托该中介机构出售了天霞苑04-807室，邱淑萍误解为后者的过户和房款，亦在情理之中；其次，录音中，邱淑萍虽口头上对过户问题表示答应，但并非明确对讼争房产过户表示答应，且其一直在讲“这个家她（邱梦云）不敢回来了”、“她不可能露面的”，说明邱淑萍心理自信房产过户会因邱梦云不到场而办不成，其口头答应只是应付房产中介，不能认为是其真实意思表示；再次，房产中介人员协调过户问题与邱淑萍交谈，无论邱淑萍是否答应过户，其意思表示只是向中介作出，并非向原告张建明作出，该意思表示效力不及于原告张建明，更不能认为是对房屋买卖合同作出的追认，且邱淑萍并未补签相对人为原告张建明的房屋买卖合同，所以，原告张建明与被告邱梦云订立的房屋买卖合同效力不及于被告邱淑萍，对邱淑萍不具约束力。因原告在本院向其释明案涉房屋买卖合同效力不及于被告邱淑萍后，其明确不变更诉讼请求，现邱淑萍明确不同意出售讼争房产，基于一房一权考虑，被告邱梦云客观上无法履行房屋买卖合同，本院难以支持原告诉讼请求。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条第（一）项规定，判决如下：驳回原告张建明的诉讼请求。案件受理费10700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10700元（该院开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  孙 进人民陪审员  张建飞人民陪审员  季佩华二〇二〇年四月二十四日书 记 员  沙先锋