江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初6431号原告：王萍，女，1967年1月9日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。被告：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路**国际商务大厦第**无单元**。法定代表人：王路平，该公司董事长。委托诉讼代理人：马文城，连云港市法制事务所法律工作者。委托诉讼代理人：苏祥好，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。原告王萍与被告连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法公开开庭进行了审理。原告王萍的委托诉讼代理人苗红伟、被告广某公司的委托诉讼代理人马文城、苏祥好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金176501元（自2012年6月30日至2017年5月31日，共1825天，以483563元为基数，按日万分之二计算）；2.判令被告给付延期办理房产证违约金62863元（自2017年9月31日计算至2019年7月15日，共计650天，以483563元为基数，按日万分之二计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，房屋坐落在国际商务大厦A楼-367室，面积为30.84平方米；A楼-2189室，面积为15.68平方米，款项已付清。被告未按合同约定时间2012年6月30日前交房。案涉房屋位于步行街闹市区附近，系商业用房，延迟交付房屋必然会给房屋买受人造成经济损失。原告多次与被告联系，要求其交房，并承担逾期交房违约责任。另被告未按约定办证应应支付逾期办证违约金。被告广某公司辩称：1、诉讼时效抗辩。合同约定2012年6月30日前交付房屋，但原告直至2019年7月才起诉，原告的诉求已超过诉讼时效。2、被告不应承担逾期交房的责任。案涉房屋系代为租赁，按每年购房总额8%计算租金，双方签订合同时已将应付给原告的三年租金从购房款中先予扣除，合同总价款是三年租金扣除后的金额。结合合同第九条第2点约定，出卖人不应承担逾期交房责任。3、原告诉求被告承担逾期办证违约金，没有事实与法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2011年11月30日，原告王萍与被告广某公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告广某公司开发的位于连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼2189室商铺，建筑面积15.68平方米，每平方米13074.43元，总价款205007元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第1点约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过X日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第九条第2点约定：如出卖人逾期交房，出卖人按合同第八条规定的最后交付期限的第二天作为该商铺移交尖莎咀百货的起始日即《尖莎咀百货商铺使用合同》第三条的起始日，不承担其他违约责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商重新确定办证期限。合同还就双方其他权利义务作了约定。2011年12月29日，原告王萍与被告广某公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告广某公司开发的位于连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼367室商铺，建筑面积30.84平方米，每平方米9032.3元，总价款278556元。该合同对于房屋交付时间、逾期交房、逾期办证等条款的内容同双方签订的上述第一份合同。上述合同签订后，原告支付了案涉两套房屋全部购房款。二、诉讼中，原告不认可被告抗辩的“双方签订合同时已将应付给原告的三年租金从购房款中先予扣除”观点，不认可其曾与尖莎咀百货公司签订租赁合同。被告未能举证证实其上述抗辩观点，亦未能举证证明原告曾与被告签订过商铺认购书或原告曾与尖莎咀百货公司签订商铺租赁协议。原、被告双方均认可案涉商铺目前由连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）使用。原告自认：其于2017年5月31日左右与维港汇公司签订了租赁协议，维港汇公司于2017年5月份开始向原告支付租金。涉案商铺同地段同类房屋租金的询价结果为：连云港市2017年度第三季度原新浦片区商铺租赁月均价40.84元/㎡。本案的争议焦点为：一、根据现有证据，被告广某公司是否承担逾期交房的违约责任；二、被告广某公司是否承担逾期办证的违约责任。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。针对第一个争议焦点，本院认为，原告已按照合同约定交付了全部购房款，被告亦应当在约定期限交付房屋。被告虽抗辩双方签订合同时已从房屋总价款中扣减支付给原告的三年租金，但未能举证证实，在原告否认与尖沙咀百货公司签订过商铺租赁协议的情况下，被告亦未能举证证明原告曾与被告签订商铺认购书或原告与尖沙咀百货公司签订商铺租赁协议，根据证据规则，被告应承担举证不能的法律后果。本院认定被告构成逾期交房，被告应向原告支付案涉两套房屋的逾期交房违约金。关于原告主张逾期交房违约金数额，本院认为，因涉案的商品房买卖合同对此没有约定，原告主张按日万分之二的标准计算缺乏事实依据，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案参照之前本院依法询价结果确定的违约金标准即按商铺租赁月均价40.84元/㎡计算。关于被告广某公司提出的诉讼时效抗辩问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案当事人基于被告逾期交房的行为而主张违约金请求权，应当受诉讼时效约束。本案当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推三年，这三年内发生的违约金没有超过诉讼时效。故本案中，原告的逾期交房违约金未超过诉讼时效的起算点为2016年7月18日。鉴于原告未能举证证实存在诉讼时效中止或中断的情形，故2016年7月18日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效；被告的抗辩观点，本院予以部分采纳。因此，被告广某公司应支付原告2016年7月18日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金，金额为19862.82元[（15.68+30.84）㎡×40.84元/㎡/月×12月÷365天×318天]。针对第二个争议焦点，本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商重新确定办证期限。根据庭审查明事实，虽然被告在将涉案商铺交付使用后并未在约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因双方未协商重新确定办证期限，且原告未提供证据证实被告存在上述违约行为所应承担的违约责任以及计算标准，因此，对原告要求被告广某公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港广盛元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王萍逾期交房违约金19862.82元；二、驳回原告王萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元（原告已预交），由原告负担4484元，由被告负担406元，被告于本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  王守富人民陪审员  余汶娟人民陪审员  杨 靖二〇二〇年四月十四日法官 助理  董延磊书 记 员  张 冉法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。（三）《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。