太仓市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0585民初6364号原告：何峰，男，汉族，1959年10月1日生，住南京市经济开发区。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪阳，上海兰迪律师事务所律师实习律师。被告：沈伟，男，汉族，1981年10月4日生，住江苏省太仓市。原告何峰与被告沈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月25日、2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告何峰及其委托诉讼代理人沈孝鸣、被告沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即恢复房屋主体结构至交付时的原状，将房屋返还原告；3、判令被告支付2020年度租金210000元及逾期违约金105210元、支付物业费32994元及物业费逾期违约金45135.79元（原请求租金逾期违约金28980元）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告擅自装修、破坏房屋主体结构；未经原告同意，私自将部分房屋转租给他人，严重违约，原告有权解除合同。1、被告未经过原告同意对承租房屋擅自装修，对外以自己名义办理装修手续，违反了合同约定。2017年7月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将其位于太仓市间商铺租赁给被告。《商铺租赁合同》第七条第1款明确约定：被告就该商铺的装修方案应在征得原告书面同意后方可实施。然而，被告对承租房屋进行的装修、改造未取得原告任何形式的同意，且对外代替原告的业主身份、以自己的名义签订装修材料文件、办理各类装修手续。被告在装修过程中使用的《太仓广场装修管理协议书》《保险承诺书》《业主装修改动部位免责确认书》《装修工程申请书》《装修图纸审批单》《室内装修许可证》中的业主签字部分，均为被告自行签字，被告也从未告知原告装修情况或征得原告同意。2、被告违反合同约定擅自装修，破坏承租房屋主体结构，且存在装修不当，原告多次发出律师函，被告默认且拒绝恢复与修缮。被告在未征得原告同意的情况下，将三间商铺的两部楼梯敲掉，现仅剩一部楼梯，对房屋主体结构擅自作出重大修葺，严重危及房屋安全，损害房屋使用价值，影响房屋的再次出租和转售。被告未按照合同约定装修、使用租赁房屋，且其不当使用租赁房屋的行为已致使房屋损害、价值贬损。2019年5月31日，原告向被告发出《律师公函》，要求恢复房屋主体结构至交付时的原状并支付逾期支付租金违约金；EMS物流信息显示被告签收，但被告并未提出任何异议；2019年7月5日，原告向被告再次发出《律师催函》，对被告上述违约行为再次催告要求解决；在原告方多次致函后，被告于7月8日回复，声称房屋装修经过我方同意且承认了逾期支付租金的事实。2019年7月15日，原告发出的《律师回复函》中要求被告出示物业审批装修改造的资料证明，被告却无法给出相应文件证明。以上多次催告行为均能证明被告违约擅自装修、破坏房屋主体结构，原告作为出租人有权解除租赁合同，并要求被告恢复房屋交付时原状。3、在承租期内，被告未经原告同意，私自将部分房屋转租给他人，且转租行为从未得到原告的追认或承认。原告依照合同约定将6-001、002、003的三间商铺交付给被告，但是被告将其承租的商铺擅自装修、改造后，将6-001部分、002号全部、003号全部空间用于自己经营，又将6-001号该间商铺的部分空间转租给他人。该转租行为自始未得到原告同意，原告事先未以任何形式允许转租，事后也从未追认；甚至，原告作为房屋的出租人也未收到被告有关任何转租的通知。故被告擅自转租违反双方约定及法律相关规定，原告作为出租人、商铺所有人有权解除《商铺租赁合同》。二、被告在承租期间内逾期支付租金，按照合同约定应承担逾期违约金。1、双方就租金的支付及逾期违约金有明确的合同约定。《商铺租赁合同》第三条明确约定，双方约定每12个月为一个计租期，被告应在每个计租期结束前30天向原告支付下一计租期的租金；第六条明确约定，被告延期向原告缴纳其应付款项及费用的，则原告有权按所欠款项每日0.3%的标准向被告收取迟延履行违约金，直至全额付清之日。2、尽管原告多次通过微信、律师发函的方式催告，被告仍然未按照合同约定如期支付2019年度的房屋租金，应当承担逾期支付的违约责任。根据《商铺租赁合同》，被告应于2018年11月31日支付2019年度的房屋租金21万元，从2018年12月1日开始，原告多次通过微信方式向被告催款，但是被告却以各种理由借口拖延。2018年12月26日，江苏天哲律师事务所受原告委托，就被告拖延支付租金事宜向其致函，但直至2019年1月16日，被告才付清该笔租金，共逾期46天。按照双方约定的每日0.3%的标准，以2019年度的房屋租金21万元为基数，被告应当向原告支付违约金28，980元。综上，被告擅自装修、改造承租的商铺，擅自转租部分空间，以及至今未支付逾期等行为构成违约，侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条的规定，请求法院支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。被告沈伟辩称：装修是在正常范围的装修，没有对房屋的主体结构，也就是说承重的梁体或者说是一些主要的框架结构进行改动。不存在转租的问题，我们是同一个公司是苏州联天不是欧博公司，我是联天的一个法人。房东在第二次催缴租金之前，它是已经为了漏水的事情多次沟通和熟悉店里的情况的。经审理查明，2017年7月18日，原告何峰（为甲方）与被告沈伟（为乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容：“二、本合同租期为2018年1月1日至2026年12月30日止。三、1、双方约定租金为：（1）2018年1月1日至2020年12月30日，全年租金为21万元；（2）2021年1月1日至2022年12月30日，全年租金为222600元。……。以上租金不含物业服务费、采暖费、能源费，租金不含税金。双方约定每12个月为一个计租期；乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金。六、迟延履行违约金。1、乙方延期向甲方交纳其应付款或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日按0.3%计算，从应付之日至实际付清之日。七、店铺的使用。1、该店铺的装修：乙方就该店铺的装修方案应事先交甲方和管理公司书面审查同意后实施，甲方和管理公司应在收到装修方案后5个工作日内作出书面意见，否则视为同意。……。3、乙方应当在经营范围内合理使用并爱护该商铺及太仓的各项设施、设备，保持其良好使用状态。在承租期内涉及房屋及门窗的损坏由乙方自行承担维修，其维修费由乙方承担。……。”合同签订后，被告沈伟支付了押金20000元。2018年夏天，被告沈伟租赁的房屋的屋面在暴雨期间发生漏水。2018年11月26日，被告沈伟曾通过微信向原告何峰及深圳万象美物业有限公司太仓分公司提出漏水赔偿。原告何峰委托律师发出催款函后，被告沈伟支付了2019年度的租金210000元。在本案审理过程中，原告何峰与被告沈伟同意解除双方的《商铺租赁合同》，并于2020年4月10日办理了商铺腾退手续（沈伟未拆除的装修装饰物归原告所有）。庭审后，原告何峰交付了物业费20621.25元（2019年1月1日至2020年3月31日）上述事实，由原告何峰提供的《商铺租赁合同》及双方当事人的庭审陈述予以佐证。本院认为，当事人应按合同的约定履行各自的义务。原告何峰与被告沈伟签订了《商铺租赁合同》，之后，因被告沈伟租赁商铺的屋顶存在漏水的情况，导致双方纠纷的产生。原告何峰与被告沈伟在本案审理过程中同意解除租赁合同，被告沈伟并腾退出了所租赁的房屋，本院对此予以确认。关于原告何峰主张2020年度的商铺租金，因双方的租赁合同已解除，则实际租金应计算时间为2020年1月1日至2020年4月10日，但鉴于该期间存在新型冠状病毒疫情，客观上严重影响了被告沈伟使用租赁房屋从事经营活动，属于不可抗力，故减少2个月的租金，应计算租金为23589元。原告何峰主张的物业费20621.25元已缴纳部分按合同应由被告承担。关于原告何峰主张违约金，考虑该合同争议的起因为屋顶存在漏水未能及时修复的情况，故原告何峰存在首先违约的情形，被告沈伟虽未及时支付租金、物业费，可免于承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告何峰与被告沈伟签订的《商铺租赁合同》于2020年4月10日予以解除；二、被告沈伟腾退出太仓市间商铺（已履行完毕）；三、被告沈伟于本判决生效之日起10日内支付原告何峰租金23589元、物业费20621.25元；四、驳回原告何峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9032元，由原告何峰、被告沈伟各半负担4516元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  杨喜贤审 判 员  郭玉昆人民陪审员  陈金舟二〇二〇年四月二十日法官 助理  张晓晴书 记 员  黄 欢