广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终232号上诉人（原审被告）：李建武，男，汉族，1958年2月24日出生，住汕头市金平区，公民身份号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林礼辉，男，汉族，1970年10月23日出生，住汕头市潮南区，公民身份证号码440××××××××××××。委托诉讼代理人：李智贤，广东潮能律师事务所律师。。原审第三人：南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县×××××××××××××。法定代表人：杨岱琛，总经理。委托诉讼代理人：张国孚，男，该司副总经理。上诉人李建武因与被上诉人林礼辉、原审第三人南澳县恒生富通房地产开发有限公司（下称南澳恒生公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省南澳县人民法院（2019）粤0523民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，于3月25日公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人林旭生、被上诉人委托诉讼代理人李智贤到庭参加诉讼，原审第三人南澳恒生公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李建武上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回林礼辉的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由林礼辉承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院在没有排除合理怀疑的情况下就认定林礼辉与南澳恒生公司在法院查封位于南澳县××镇“恒生府邸”××项目第××幢××层××商铺（下称案涉房产）前签订有《汕头市商品房买卖合同》且林礼辉支付了购房款属于认定事实不清、证据不足：1.林礼辉在一审提交的《汕头市商品房买卖合同》没有签订日期，其签订时间不能确认；2.林礼辉在一审提交的王珊雁的银行转账凭证不足以证明是支付购房款，该款也可能是双方的其他往来款抑或是民间借贷。（二）一审判决认为林礼辉对案涉房产享有足以排除法院强制执行的民事权益是错误的：1.即便林礼辉与南澳恒生公司签订《汕头市商品房买卖合同》，但由于该合同没有签订日期和房产交付时间，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，因此，该合同尚未成立生效；2.即便林礼辉与南澳恒生公司签订有《汕头市商品房买卖合同》，林礼辉也尚未取得案涉房产的足以排除法院执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》（下称物权法）第六条的规定，林礼辉在登记取得案涉房产物权之前，依据《汕头市商品房买卖合同》所享有的只是对南澳恒生公司的一种债权，即享有要求南澳恒生公司按照合同约定交付房产的权利，在该债权无法实现的情况下（如房产被法院查封、开发商违约等情形），林礼辉可以依据该《汕头市商品房买卖合同》追究南澳恒生公司的违约责任。二、一审判决适用法律错误。（一）《中华人民共和国民法总则》（下称民法总则）是2017年10月1日起才施行，但李建武申请查封案涉房产是在2015年7月3日，2017年8月21日案件进入执行程序，因此，一审判决适用2017年10月1日起才施行的民法总则有关条款是错误的。（二）即便公平原则可以适用于本案，一审判决对李建武是极不公平的。林礼辉享有的是根据合同约定追究南澳恒生公司违约责任的权利，该权利也属于普通债权，与李建武的债权属于同一受偿顺序，一审判决认定林礼辉对案涉房产享有比李建武更优先的权利是没有任何法律依据。（三）一审判决认为不得执行案涉房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议复议规定）第二十九条规定的情形：1.林礼辉在案涉房产被查封前签订的《汕头市商品房买卖合同》尚未成立生效；2.案涉房产是商铺，不是用于林礼辉居住；3.林礼辉的证据不足以证明其已经向南澳恒生公司支付了购房款，南澳恒生公司出具收款收据存在南澳恒生公司与林礼辉串通转移法院查封财产的可能。根据2019年11月8日最高人民法院发布的民商事会议纪要第一百二十五条规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用执行异议复议规定。被上诉人林礼辉答辩称：一、林礼辉与南澳恒生公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，属于双方平等自愿协商的结果，合法有效，且林礼辉已经向南澳恒生公司足额支付了购房款。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（下称证据规定）第二条规定，林礼辉在本案诉讼过程中，已经向法院提供了与南澳恒生公司签订的书面购房合同、购房款转账凭证以及南澳恒生公司2015年6月11日向林礼辉出具的购房款收款收据。一审法院对林礼辉购房的事实予以认定符合证据规则以及法律要求，认定事实清楚、证据充分。其次，李建武没有任何证据证明林礼辉与南澳恒生公司之间存在其他经济来往或者民间借贷等其他法律关系。根据证据规定第七十六条，李建武的主张没有事实及法律依据，无法成立。此外，按照商品房预售买卖的交易习惯，开发商在商品房预售时通常要求购房人在正式购房合同中不要进行日期落款，目的是在集中办理登记时减少购房人再次签订正式合同的繁琐手续，案涉《汕头市商品房买卖合同》虽没有落款签订日期，但符合交易的习惯，且结合本案其他证据足以证明林礼辉与李建武之间的真实购房合意。况且，商品房买卖合同中的必要条款完备，合同也已经实际履行，落款日期并不影响合同效力。二、林礼辉对案涉房产所享有的民事权益足以排除强制执行。林礼辉已经与南澳恒生公司签订了合法有效的商品房买卖合同，依约支付了全部房屋价款，并已以最大形式合法占有案涉房产，仅差产权变更登记完成，林礼辉即可获得案涉房产完整的所有权，而关于房屋未能进行物权登记的现实情况，林礼辉是完全没有过错的。从案件实际情况来看，林礼辉所享有的民事权益是与案涉房产具备密切关联的，而且本案诉争的标的又属于在建的不动产，具有特殊性。反观李建武申请人民法院强制执行的债权，并非是基于对案涉房产所有权登记信赖而产生的，也与案涉房产没有任何其他直接关联关系。林礼辉对案涉房产享有的民事权益是否可以排除强制执行，虽没有可以直接引用的法律条文作为判定标准，但参照民事执行程序以及相关司法解释进行综合判定，一审法院判决不得执行案涉房产符合法律要求。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定，林礼辉所享有的民事权益更具备优先性，足以排除李建武一般债权的强制执行。三、一审法院适用法律正确，体现了公平公正的法律审判原则，应当予以维持。（一）一审法院适用民法总则对案件进行综合判断符合法律规定，不存在适用法律错误的问题。民法总则第六条规定是关于“公平”法律原则的确定，而公平原则是民事活动的基础，即使在民法总则颁布实施前，公平原则也一直是司法审判的重要依据。一审判决书作出时间为2019年11月26日，而民法总则的实施日期为2017年10月1日，人民法院适用该法律条文没有违反法律的规定。法律原则是对法律规则的重要补充，在依据法律规则无法完全判断的情况下，人民法院有权依据法律原则进行判决。（二）本案法律适用不应局限于执行异议复议规定，人民法院应当综合实体法律规定进行判断。执行异议的审查标准为程序性审查，而执行异议之诉属于实体权利救济的民事诉讼，其审查适用的法律不应局限于程序性的法律条文。根据民诉法解释第三百一十二条规定，案外人只要具备能够排除强制执行的民事权益，人民法院就应判决不得执行该执行标的。本案属于不动产已经让与购房人，开发商取得相应对价，仅仅是没有办理转移登记的情况，虽未完成物权变动，但林礼辉所享有的明显是特殊债权。案件特殊性以及客观情况应当列入本案予以全面考虑，林礼辉享有的权利性质正处于物权与债权之间的过渡状态，虽达不到登记形式要件而取得物权，但作为完成付款的不动产消费者，享有期待权的效力依法是优先于一般债权的，足以排除强制执行。原审第三人南澳恒生公司没有发表意见。林礼辉向一审法院起诉请求：1.不得执行南澳恒生公司名下位于南澳县××镇“恒生府邸”××项目的案涉房产，并依法确认林礼辉为上述不动产权利人；2.依法解除对案涉房产的查封；3.李建武承担本案诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：2015年6月11日，林礼辉（乙方，买受人）与南澳恒生公司（甲方，出卖人）签订了一份无落款日期的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9070242号），合同约定：乙方购买的商品房为甲方位于南澳县××镇“恒生府邸”××项目第××幢××层××商铺，建筑面积94.84平方米，单价为每平方米13300元，总价款1226925元，乙方应一次性向甲方付清房款；甲方应当在2016年6月30日前将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项作了约定。2015年6月11日，南澳恒生公司向林礼辉出具一份收款收据，确认收到林礼辉一次性付清15号商铺的价款1226925元。2015年7月3日，根据李建武的申请，一审法院诉前保全南澳恒生公司名下拥有的位于南澳县××镇“恒生府邸”××幢××层××号铺面及其他房产。2015年7月21日，一审法院受理李建武诉南澳恒生公司、杨岱琛商品房预售合同纠纷一案。2015年9月15日，一审法院依法对李建武诉南澳恒生公司、杨岱琛商品房预售合同纠纷一案制作（2015）汕澳法民初字第68号民事调解书，确认李建武与南澳恒生公司、杨岱琛自愿达成如下协议：一、解除李建武与南澳恒生公司、杨岱琛签订的关于购买南澳县××镇“恒生府邸”铺号为7、8、9、10、11、12、15、16、17、20、21、22号铺面的《合同》及2015年3月12日的《协议书》第一条；二、南澳恒生公司应于2016年3月15日前返还李建武购房款14856840元并赔偿李建武的利息损失（以14856840元为本金，自2014年9月20日起计至购房款还清之日止，按年利率24%计）；三、杨岱琛对南澳恒生公司的上述债务承担连带责任；四、本案受理费126020元、减半收取为63010元，保全费5000元，合计为68010元，由李建武、南澳恒生公司、杨岱琛各负担一半，南澳恒生公司、杨岱琛应负担部分，李建武同意由南澳恒生公司、杨岱琛直接向其支付，一审法院不作收退。（2015）汕澳法民初字第68号民事调解书发生法律效力后，因南澳恒生公司、杨岱琛未履行协议确定的还款义务，李建武于2017年8月21日向一审法院申请执行。执行过程中，因一审法院于2015年7月3日诉前保全的南澳恒生公司名下房产查封期限即将届满，李建武向一审法院申请续封。一审法院于2018年6月17日作出（2017）粤0523执21号之一执行裁定，裁定第一项内容：查封南澳恒生公司名下拥有位于南澳县××镇“恒生府邸”××幢××层8、9、10、11、12、13、14、15、16、17号铺面，××幢××层5、6、7号铺面，××幢××层18、19、20、21、22号铺面（以上铺面面积约1680平方米）及××幢××层01、02、04号房产、××幢××层××号房产、××幢××层01、02、03、04号共8套房产，执行数额为履行本案债务为限。在执行过程中，林礼辉以一审法院查封的案涉房产系其合法购买为由，向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2018）粤0523执异6号执行裁定，裁定驳回林礼辉的异议请求，林礼辉遂向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求判准上述诉请。另查，2012年2月1日，广东恒生公司与潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司（下称潮州南澳分公司）签订《房地产开发项目合作协议书》，约定：潮州南澳分公司与广东恒生公司合作开发位于南澳县××镇××处建设住宅用地[国有土地使用证号为南国用（2××1）字第特1××0号]约17.57亩，暂定名为“宫××轩”，由广东恒生公司出资建设，潮州南澳分公司协助立项、报建、环评和招标、施工许可证、房地产预售等手续至广东恒生公司名下，并对建成后楼房分成（潮州南澳分公司分得35%，广东恒生公司分得65%）等作了约定。2012年3月８日，广东恒生公司向南澳县×××××××民委员会（下称宫前盐村委会）和潮州市建筑安装总公司（下称潮州公司）作出《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，声明为理顺“恒生府邸”项目的开发、建设、销售的各项申报、审批程序手续，必须将广东恒生公司变更为南澳恒生公司，并对已签订的相关联合开发协议进行开发主体单位变更手续。变更手续后，广东恒生公司与该单位所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务，概由南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。宫前盐村委会和南澳恒生公司均表示同意。2012年3月15日，宫前盐村委会、潮州公司和广东恒生公司签订《联合开发商住楼协议书》，宫前盐村委会同意潮州公司邀请广东恒生公司参与项目的共同开发，由广东恒生公司全额投资及经营。同时约定由潮州公司的下属公司潮州南澳分公司与广东恒生公司签订具体的实施细则。2012年9月，“恒生府邸”住宅小区开始动工建设。2012年9月12日，南澳县××××××××××委会和南澳恒生公司《建设用地规划许可证》（证号为：地字第2012××号），同意上述用地面积11713.08平方米（实用地8978.7平方米），建设规模50581.3平方米。2012年12月3日，南澳县发展和改革局发给南澳恒生公司《关于恒生府邸住宅小区核准的批复》，核准同意建设“恒生府邸”住宅小区项目，项目单位为南澳恒生公司，项目建设地点位于南澳县后宅镇宫前盐田北坨，项目使用权面积8978.7平方米，总建筑面积50581.3平方米。2012年12月27日，南澳县城乡规划局发给南澳恒生公司《建筑工程规划许可证》（证号为201209号），同意南澳恒生公司开发位于南澳县××镇××楼，建设规模为50581.3平方米（其中地下车库面积为8333.76平方米）。2012年12月28日，南澳县住房和城乡建设局发给南澳恒生公司《建筑工程施工许可证》（证号为440××××××××××××101号），同意建设规模为五幢十五层（地下一层）住宅楼，总面积为50581.3平方米。2013年8月28日，南澳恒生公司向宫前盐村委会和潮州公司作出《南澳县恒生房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》，声明同意广东恒生公司《关于恒生府邸项目变更合作开发主体的声明》，愿意承接“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发主体单位。变更手续后，广东恒生公司与贵单位所签署的一切契约、文书和经济往来以及权利和义务、税务概由南澳恒生公司继续履行并承担相应法律责任。宫前盐村委会和潮州公司均表示同意。2013年9月30日，南澳县住房和城乡建设局发给南澳恒生公司《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字[2013]07号），有效期自2013年9月30日至2014年9月29日止（延期至2015年3月30日），同意南澳恒生公司预售房屋建筑面积为37750.24平方米，计303套，其中住宅为29368.67平方米，计283套；商业用房1965.52平方米，计20套；车位6416.05平方米，计161个。2014年，“恒生府邸”住宅小区因土地权属等问题暂停建设。2017年1月18日，南澳恒生公司通过招拍挂以合建方式与南澳县后宅镇宫前盐业经济联合社共同取得“恒生府邸”住宅小区土地使用权。2017年4月1日，“恒生府邸”住宅小区恢复重建。2017年8月23日，南澳县住房和城乡建设局发给南澳恒生公司《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字[2××7]××号，该证件是南预售字[2××3]××号变更版），有效期自2017年8月23日至2018年2月8日止，同意南澳恒生公司预售房屋建筑面积为31353.57平方米，计303套，其中住宅为29388.05平方米，计283套；商业用房1965.52平方米，计20套。“恒生府邸”住宅小区现建成5幢十五层住宅楼，主体工程及外墙装饰完成，但工程尚未竣工、验收备案。“恒生府邸”住宅小区又称“恒生府邸”商住楼，也称“恒生府邸”住宅楼，现又称为“恒生雅园”。南澳县后宅镇“恒生府邸”第1幢一层15号铺面与南澳县××镇“恒生府邸”××项目第××幢××层××商铺为同一房产。案涉房产因被一审法院查封无法办理商品房买卖合同的预售备案（网签），林礼辉至今未实际占有、使用案涉商铺。上述事实，有林礼辉提供《执行裁定书》《汕头市商品房买卖合同》《收款收据》、李建武提供的《民事调解书》《民事裁定书》及庭审笔录等证据予以证实，足资认定。一审法院认为，本案系案外人对执行案件的执行标的提出异议而引起的执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点：一、本案《汕头市商品房买卖合同》是否有效；二、林礼辉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产能否解除查封及林礼辉是否为上述房产的权利人。一、关于本案《汕头市商品房买卖合同》是否有效的问题。林礼辉与南澳恒生公司于2015年6月11日签订《汕头市商品房买卖合同》，是在南澳恒生公司取得《广东省南澳县商品房预售许可证》有效期内签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定林礼辉与南澳恒生公司签订的商品房预售合同有效。因此，林礼辉请求确认《汕头市商品房买卖合同》有效，理由成立，一审法院予以支持。二、关于林礼辉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产能否解除查封及林礼辉是否为上述房产的权利人的问题。民法总则第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，在个人公平、群体公平和社会公平中，民法优先保护社会公平，兼顾群体公平和个人公平。本案中，林礼辉对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。首先，林礼辉系购房者，李建武系普通债权人。林礼辉与南澳恒生公司于2015年6月11日签订《汕头市商品房买卖合同》，同日，林礼辉缴交案涉房产的全额购房款1226925元。2015年7月3日，一审法院查封案涉房产，林礼辉在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部购房款；其次，因土地权属问题造成“恒生府邸”楼盘停建，导致南澳恒生公司无能依约将案涉房产交付给林礼辉，因李建武申请查封，导致林礼辉无能办理预告登记手续，对此，林礼辉没有过错；第三，南澳恒生公司债务无能清偿，李建武申请查封“恒生府邸”房产，导致出现系列案外人执行异议之诉案件，在李建武个人利益与众多购房者群体利益衡量中，根据公平原则，群体利益优先个人利益，应优先保护林礼辉等购房者利益。综上，林礼辉非自身原因无能占有案涉房产、办理预告登记手续，林礼辉对此没有过错，李建武将南澳恒生公司债务清偿责任转嫁给无过错的林礼辉，有悖公平原则规定，故对林礼辉主张其享有足以排除强制执行民事权益的意见，一审法院予以支持。根据民诉法解释第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”及第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”之规定，案涉执行措施的解除问题，不在案外人执行异议之诉判决之列，故林礼辉解除对案涉房产查封的执行措施的诉讼请求，本案不作判决，待判决生效后，于执行程序再作处理。此外，物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，林礼辉虽然与南澳恒生公司签订了《汕头市商品房买卖合同》，但因未预告登记，林礼辉仅享有物权期待权，其仍然未取得案涉房产所有权，故对林礼辉请求确认其为案涉房产权利人的诉讼请求，一审法院不予支持。依照民法总则第六条，民诉法解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：一、不得执行案涉房产。二、驳回林礼辉的其他诉讼请求。案件受理费15842.32元，由李建武负担。二审中，林礼辉提交了《南澳县个人房产登记信息查询结果证明》，证明其在南澳县×××××住的不动产。因该证据无法证明待证事实，本院不予采纳。经审理查明，一审查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。基于案涉房产被查封前“恒生府邸”楼盘尚未办理总确权，尚未登记于被执行人名下，因此本案并不符合适用执行异议复议规定第二十八条或第二十九案的前置条件。本院将根据民诉法解释第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，在审查比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等情况基础上，对林礼辉是否享有足以排除强制执行的民事权益作出认定。本案中，林礼辉已于查封前就案涉房产签订了《汕头市商品房买卖合同》，并支付全部购房款，该事实有林礼辉提交的合同及南澳恒生公司出具的收款收据予以证明，李建武虽予以否认，但未提交相反证据予以反驳，故李建武该上诉主张不予采纳。基于客观原因，“恒生府邸”楼盘停建，至今未办理总确权，导致林礼辉无法对案涉房产实现占有及办理过户，林礼辉并无过错。林礼辉作为购房者已依据合同约定履行了主要义务，并享有请求南澳恒生公司交付房产及办理过户的请求权，林礼辉对案涉房产享有的民事权益具有特定性。而李建武享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房产并无直接关联。林礼辉对案涉房产享有的特定性民事权益与李建武享有的普通金钱债权相比，前者更具优先效力，应予优先保护。执行异议之诉的价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。一审法院结合“恒生府邸”楼盘的客观情况，在案外人实体权利与申请执行人债权产生冲突时，依据民法的公平原则优先保护林礼辉的购房者权利，进而认定林礼辉享有足以排除强制执行的民事权益，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，李建武的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。南澳恒生公司经传票传唤，没有到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费15842.32元，由上诉人李建武负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭建龙审 判 员 林 玫审 判 员 林 楠二〇二〇年四月十日法官助理 施 婧书 记 员 陈思妮