广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初748号原告：冯莺，女，1974年12月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区************，公民身份号码：441************。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区**********。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：广东省阳江市******，统一社会信用代码：914***********。《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告冯莺与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯莺的委托诉讼代理人黎珊珊到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告冯莺向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还办证税费24405元及利息（利息从2017年8月17日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；2、依法判令被告支付逾期交房违约金60170.91元（违约金按日已付房款的0.03%支付至商品房交付时止，暂计算自2019年1月1日起至2019年12月31日止违约金为60170.91元）；3、依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2747.53元（违约金按合同约定已付房款的0.5%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月19日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为98.69m2，套内建筑面积为83.23m2，单价为6602.26元/平方米，按套内建筑面积计算，原告于2017年8月16日支付办证税费24405元；原告已按约定付清了购房款549506元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但截至起诉之日止，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，原告调整为则按日向原告支付已支付房价款万分之三计算违约金，即逾期交房违约金为60170.91元（549506×0.03%×365天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2747.53元（549506元×0.5%）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，希判如所请。被告丰怡房地产公司辩称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前己经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已完成工程竣工验收备案手续。丰怡房地产公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。由于被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》。大部分业主已经办理收楼手续，但原告因自己原因至今仍未前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。二、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭53幢903号房。但，基于上述第一二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但被告认为原告诉请按照日处万分之三的标准要求支付逾期交楼违约金，该标准仍属过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。法院对之前业主的该项诉求，均予降低。尽管如此，对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，并愿意与业主协商解决。2、关于退还办证费及索赔利息问题。被告与原告在签订《商品房买卖合同》的同时，为了统一办理房屋不动产权证，按约定收取了原告的办证费并按规定代为缴交了部分款项。由于收取业主办证费为业主办理不动产权证是被告临时行为，双方签订的买卖合同或补充协议均没有约定逾期办证需支付办证费利息，所以，被告不同意按照年利率6%支付办证费利息。3、关于逾期办证违约金问题。按照合同第二十条第二款约定，被告在交付楼房90天内未业主办理房屋产权登记。但自被告向原告发出收楼通知书至今，原告仍未前来办理相关收楼手续，导致被告无法为其提交不动产权证办理相关材料。而且，由于2020年春节假期及受武汉肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告至今仍未能前往不动产登记局办理产权登记手续。因此，被告无法在规定时间内履行相关不动产权证义务，属于受不可抗力因素影响，依法应予顺延履行合同义务时间。原告以被告超过合同办证约定期限，要求被告支付逾期办证违约金的理由依法不能成立。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助业主办理不动产权证。经审理查明，2017年8月19日，原告（买受人）冯莺与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人冯莺，通讯地址：广东省阳江市江城区************，联系电话：137*****899。被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，该商品房已由阳江市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为阳预许证字2017060号，预测建筑面积共98.69平方米；总价款为549506元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月16日前支付首期房价款220506元，占全部房价款的40%，余款329000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。合同第二十条约定房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订前，原告于2017年8月16日支付了24405元办证税费给被告，并按约定付清了购房款共549506元给被告。涉案商品房至今仍未交付原告使用。至此，原告认为被告逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折，拟证明其代原告缴交了物业维修资金7920元，原告对此无异议。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格，提交《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》为证。对该份证据原告质证表示由法院审查认定。被告为证明已通过快递形式通知原告收楼，提交快递单及《房屋交付通知书》为证。该通知书载明：冯莺女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭53幢903房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。原告对该份证据不予认可，认为没有收到该份证据。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为一、被告是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算；二、被告应否支付逾期办证违约金；三、被告应否返还办证税费及利息。关于争议焦点一。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，该证据只能证实被告向有关部门进行验收，但政府部门还未出具验收合格的备案证明。被告虽主张其于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。涉案商品房至今仍未交付使用，被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。现原告请求按日支付已支付房价款万分之三计算违约金，被告辩称该违约金过高请求予以调低，本院酌情调整为按日万分之2.5计算。逾期交房期间从2019年1月1日起暂计至本案庭审辩论终结之日即2020年3月5日止（共430天），被告应支付逾期交房违约金59071.90元（549506×0.00025×430）给原告。此后的逾期交房违约金，原告可另行主张。关于争议焦点二。因涉案商品房至今尚未交付使用，现原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金，本院不予支持。在商品房交付使用后，如被告未能在约定的期限内办理产权登记，原告可另行提起诉讼。关于争议焦点三。原告向被告支付办证税费24405元，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第十一条约定的交房日期为2018年12月31日，即约定的90天办证期限为2019年1月1日至2019年3月31日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2019年4月1日起向原告支付占用该款项的利息。本案扣减被告已支付的必要合理费用7920元，被告应返还剩余办证税费16485元（24405元-7920元）给原告，被告应以16485元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止，按年利率6%计算利息给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告返还办证税费及利息、支付逾期交房违约金，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准;原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费16485元及利息（利息以16485元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）给原告冯莺；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金59071.90元给原告冯莺；三、驳回原告冯莺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元（已减半收取，原告已预交），由原告冯莺负担41元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 王洋子二〇二〇年三月二十五日法官助理 郑慧媛书 记 员 李秋莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【全面履行与诚实信用原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席判决】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。