江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初15805号原告：杨传靠，男，1973年1月15日生，汉族。委托诉讼代理人：王远虎，南京市江宁区麒麟法律服务所法律工作者。被告：夏礼天，男，1981年3月12日生，汉族。被告：于振兰，女，1971年8月10日生，汉族。委托诉讼代理人：钱亚飞，江苏中舜律师事务所律师。原告杨传靠与被告夏礼天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年11月21日第一次开庭时，原告杨传靠及其委托诉讼代理人王远虎、被告夏礼天到庭参加诉讼。原告杨传靠于当日申请追加于振兰为本案被告，本院依法审查后予以准许。2020年1月13日第二次开庭时，原告杨传靠及其委托诉讼代理人王远虎，被告夏礼天、被告于振兰到庭参加诉讼。2020年4月17日第三次开庭时，原告杨传靠及其委托诉讼代理人王远虎、被告夏礼天、被告于振兰及其委托诉讼代理人钱亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨传靠向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏礼天与被告于振兰注销关于南京市江宁区谷里街道邻里大道50号新民花苑房屋的不动产抵押登记；2.判令被告夏礼天协助其办理上述房屋的产权变更登记手续。事实与理由：2007年7月10日，其与被告夏礼天签订房屋出售协议，夏礼天将位于南京市江宁区谷里街道邻里大道50号新民花苑房屋及储藏室出售给其，当日其按约定支付了全部购房款132000元，夏礼天交付了房屋钥匙，其随即装修入住，其已实际居住案涉房屋十年以上。夏礼天在取得房屋产权证后应配合其办理过户手续，但夏礼天未予办理产权过户，却同被告于振兰以案涉房屋办理了抵押登记，于振兰在办理抵押之前未至案涉房屋内察看，未履行审查义务，存在重大过错，故于振兰不能取得案涉房屋的抵押权。其认为两被告之间恶意串通设置抵押，抵押合同无效，两被告应当注销不动产抵押登记，且由夏礼天配合其办理案涉房屋的不动产过户登记。为维护其合法权利，故诉至法院。被告夏礼天辩称：原告杨传靠陈述其和于振兰串通不属实，实际上其和于振兰并不认识，其是经别人介绍才将房屋抵押出去的。对于原告杨传靠要求过户的诉请，其希望能够回购房屋，如果杨传靠不同意回购房屋，其也不同意协助过户，因为其要结婚，其母亲于2019年9月、10月去了原告杨传靠家，当时双方已经沟通好由其回购房屋，杨传靠也同意了，希望杨传靠再给其时间筹钱回购房屋。退一万步说，如果杨传靠实在不同意由其回购房屋，那么杨传靠在与其家人协商时曾同意给予其十几万元的补偿，如果真要过户，其要求杨传靠给予该补偿。被告于振兰辩称：被告夏礼天返还其借款，其才能解押。其将600000元借款转账给了夏礼天，但夏礼天至今仅支付了9个月的利息，本金分文未还。其与夏礼天此前并不认识，其是经中介也就是南京恒致科技有限公司介绍将钱出借给夏礼天的，并就案涉房屋办理了抵押登记。抵押合同合法有效，中介人员上门看房并不是法律所规定的强制性义务，于振兰在本次事件中没有任何过错，不动产登记部门已经对抵押权进行了审核登记。相反，原告杨传靠没有提供现金交付购房款的证据，且超过12年才至法院起诉不合情理，其认为杨传靠与夏礼天存在恶意串通甚至虚假诉讼的嫌疑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年7月10日，夏礼天（甲方）与杨传靠（乙方）签订《房屋出售协议书》，协议约定：甲方现有南京市江宁区谷里街道新民花苑25幢2单元104室房屋一套，建筑面积92.5平方米，乙方拟向甲方购买该房屋，甲方同意出售该房屋，房屋房款不含办理房屋过户手续的任何费用，办理房屋过户手续的所有费用（包括一切税费）由乙方承担，甲方应于2007年7月10日前将该房屋交付给乙方，交接时，甲乙双方交接该房屋钥匙，即为交付，该房屋交付后，甲乙双方不得反悔。双方补充约定：1、过户时甲方配合乙方办理好过户手续。2、包括地下室。当日，杨传靠付清了夏礼天购房款132000元，夏礼天将案涉房屋交付给了杨传靠。此后该房屋由杨传靠居住使用至今。2018年11月19日，案涉房屋办理了不动产登记，登记在夏礼天名下，登记的坐落位置为江宁区谷里街道邻里大道50号新民花苑。另查明，2018年12月7日，夏礼天（乙方）与于振兰（甲方）在南京恒致科技有限公司（以下简称恒致公司）的居间下签订借款合同一份，内容如下：乙方向甲方借款600000元，月息1.5%，借款期限12个月，自下款之日起至满12个月时止；甲方需在拿到他项权证之后方可下款，如甲方与乙方私自达成协议，甲方提前下款的，若因此出现任何问题，甲方自行承担责任；甲方下款当日，乙方支付第1个月的月息……。同日，抵押人夏礼天与抵押权人于振兰签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定夏礼天将江宁区谷里街道邻里大道50号新民花苑房产及其附着物、定着物抵押给乙方，作为债务人履行债务的担保，《抵押房地产清单》中载明的房地产总价值为1500000元，主债权合同名称为《借款合同》，债务人为夏礼天，主债权数额为1200000元，债务履行期限为自2018年12月7日起至2019年12月6日止。同年12月10日，夏礼天与于振兰办理了抵押权登记，登记载明的被担保主债权数额为1200000元，债务履行期限为2018年12月7日起至2019年12月6日止。第一次庭审时，杨传靠陈述夏礼天庭前确实与其协商过回购案涉房屋事宜，回购价为1200000元，但是如果夏礼天不能在2019年12月底前将1200000元支付给其，其就要求过户，因夏礼天没有能力将回购款支付给其，故其现不同意再给夏礼天时间筹款，其要求夏礼天协助其过户。直至2020年4月17日第三次开庭时，夏礼天仍未筹集到资金偿还于振兰的借款或者支付款项回购案涉房屋。对于案涉房屋上设定的抵押，被告夏礼天陈述：因其欠案外人“咪姐”（姓名记不清楚）款项，“咪姐”找人将其关起来，让其想办法搞钱，当时因其被其他人起诉，无法拿到房产证，“咪姐”那伙人称他们想办法，后来房产证拿回来了，他们让其去贷款，其于是找到新街口的几家中介公司咨询，先去的两家公司搞不定，第二家公司又带其到另外一家公司帮其运作，最终运作成了，贷款前其与中介公司的人至案涉房屋外面转了一圈，但是没有进入到房屋内部；其曾经向咨询过的某一家中介公司（名称记不清楚，但肯定不是恒致公司）人员陈述过案涉房屋是出租状态，恒致公司的人员以及于振兰均未询问过案涉房屋的使用情况；其听“咪姐”身边的人说于振兰是从事民间放贷业务的。被告于振兰陈述，其并不认识夏礼天，其系经恒致公司的介绍将钱款借给夏礼天的，其已经将借款600000元转账给夏礼天，夏礼天并未还本，也未足额支付利息，其不同意解押；其没有上门查勘过案涉房屋，系恒致公司人员上门查勘的，就此有照片复制件为证，但原始照片找不到了；恒致公司的人员告诉其案涉房屋很好，出租给他人了，其也没有查看过租赁合同，均是委托中介公司办理的，其已经取得了他项权证，抵押权合法有效；其并不从事职业放贷业务，其只是在家做家务的妇女，借款是从其姐姐那里凑的，为了拿一点利息。杨传靠对照片不予认可，认为于振兰未上门查勘房屋，没有尽到谨慎审查义务，存在重大过错，不应当取得案涉房屋的抵押权，且夏礼天陈述办理抵押登记系花钱由中介公司操作的，故抵押合同无效。夏礼天对照片无异议，但陈述该照片并非中介公司人员拍摄，而是其一个人自行去案涉房屋时发现房门开着，找其他人为其拍摄的。上述事实有《房屋出售协议书》、收据、有线电视用户证、电费发票、不动产登记资料查询结果证明、《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》及双方当事人陈述等证据证实。本院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨传靠与夏礼天签订的房屋出售协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨传靠已按照约定付清购房款，案涉房屋亦已交付给杨传靠居住使用多年。被告夏礼天未经杨传靠同意在案涉房屋上设定抵押，且于振兰在办理抵押之前未至案涉房屋内查勘，于振兰也未提供有效证据证明中介公司在办理抵押之前至案涉房屋内查勘过，加之，根据于振兰的自述，中介公司人员告知其案涉房屋系出租状态，在此种情况下，于振兰也未对可能影响抵押权实现的案涉房屋实际使用情况进行了解，故本院认定于振兰未履行审慎审查的义务，存在重大过错，不能被认定为善意第三人，不能取得案涉房屋的抵押权，于振兰和夏礼天应将案涉房屋的抵押登记予以注销。对杨传靠要求夏礼天和于振兰涤除案涉房屋上抵押权登记的诉讼请求，本院予以支持。现案涉房屋已办理不动产权登记，具备过户条件，基于诚实信用、维护交易安全的原则，双方应当继续履行合同，夏礼天应当协助杨传靠办理过户手续。故对杨传靠要求夏礼天协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。根据双方约定，过户税费应由杨传靠负担，本院对此予以认定。对于夏礼天要求回购房屋的主张，虽然杨传靠在第一次庭审时同意由夏礼天出资1200000元回购案涉房屋，但该回购是附条件的，即夏礼天必须于2019年12月底前支付回购款。因夏礼天一直未能筹集到资金，杨传靠已经在后续庭审过程中明确不同意由夏礼天回购房屋，而是坚持要求过户的诉讼请求，故夏礼天要求回购房屋的主张，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告夏礼天、被告于振兰于本判决发生法律效力之日起十日内注销南京市江宁区谷里街道邻里大道50号新民花苑不动产的抵押登记；二、被告夏礼天于上述抵押登记注销后十日内协助原告杨传靠将南京市江宁区谷里街道邻里大道50号新民花苑不动产产权变更登记至原告杨传靠名下，变更登记的税费由原告杨传靠承担。本案案件受理费减半收取80元、保全费5000元，合计5080元，由被告夏礼天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张映秋二〇二〇年四月二十七日书记员  刘 璐