宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0221民初118号 原告：王某，住银川市。 被告：贺某，住平罗县。 被告：宁夏星海房地产开发有限公司。 法定代表人：张某，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：陈某，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。 原告王某与被告贺某、宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称星海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告王某，被告贺某，被告宁夏星海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告贺某签订的债权债务和解协议系有效协议；2.判令二被告与原告签订正式的房屋买卖合同，并出具正式发票；3.判令二被告向原告交付平罗县星海山水名居29号楼B段2单元401室房屋，并办理该房屋的产权所有权证，房屋价值为62万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月，被告贺某开发平罗县山水名居工程时，因缺乏资金，经过协商向原告父亲王孝文借款68万元。2018年9月6日，因贺某不能向原告归还借款，双方协商将平罗县山水名居29号楼B段2单元401号房屋抵顶给原告父亲，双方签订债权债务和解协议一份,约定原告向被告贺某补缴齐购房款后，被告贺某向原告提供房屋发票及房屋产权登记，并配合原告办理房屋产权手续。被告贺某系被告宁夏星海房地产开发有限公司项目经理，平罗县山水名居29号楼系被告宁夏星海房地产开发有限公司开发，由被告贺某具体组织施工。涉案房屋在双方签订协议之前已经在被告宁夏星海房地产开发有限公司进行了登记，协议签订后，被告贺某却不积极协助原告办理房屋产权手续，而原告父亲已于2019年3月22日因病去世，经全体继承人协商，该事务由原告一人代为全权处理，故诉至法院。 被告贺某辩称，原告所诉房屋买卖一案的形成过程是：本人向原告的父亲借款本息共计64万元，在无力偿还的情况下，本人与原告的父亲签订了房屋买卖和解协议，将平罗县山水名居小区29号楼B段2单元401室房屋抵顶给了原告的父亲王孝文，本案的债权关系明确，但本人不具有房地产开发主体资格，也不具备办理房屋产权手续及房屋移交事宜的条件。 被告星海公司辩称，1、原告的诉讼主体资格不适格，依照法律规定，应将所有继承人列为适格的原告；2、原告要求星海公司承担责任的诉讼请求不能成立，本公司从未向原告出售过房屋，更未收取过原告的任何购房款，与原告之间不存在房屋买卖的法律关系。目前，涉案房屋仍处于未竣工的状态，原告的诉讼请求依法不能成立，请求依法予以驳回。 原告王某为证明自己的诉讼主张，向法庭提供了以下证据： 1.声明1份、注销户籍证明1份2页、身份证复印件1份3张，证明原告父亲王孝文去世，原告起诉主体资格合法的事实； 被告贺某对原告王某提供的该组证据中的声明有异议，认为声明上王华和王锋的签字是同一人所签，声明缺乏真实性，不予认可。 被告星海公司对原告王某提供的该组证据中的声明有异议，认为原告应该提供继承公证书或者相关的户籍证明予以证实。 2.房屋买卖和解协议1份，证明原告的父亲王孝文以64万元的价格购买被告贺某位于××县住房的事实； 被告贺某对原告王某提供的该组证据有异议，认为实际是借款关系，不是房屋买卖关系。 被告星海公司对原告王某提供的该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该证据与被告星海公司没有关联性，且从该证据可以证实原告与被告贺某是一种民间借贷法律关系，而不是商品房买卖关系。 3.收据3份、房屋钥匙1把，证明原告向被告贺某支付购房款638986元、地下室款4000元、物业储备金1334元，被告贺某将涉案房屋钥匙交付原告的事实。 被告贺某对原告王某提供的该组证据无异议。 被告星海公司对原告王某提供的该组证据有异议，认为该证据与被告星海公司没有关联性，如果是合法的买卖关系，购房人应向星海公司交纳房款，星海公司至今并没有收到原告交纳的购房款等款项，原告与被告星海公司之间不存在房屋买卖的法律关系。 被告贺某为证明自己的抗辩主张，向法庭提供了借款协议1份、借条2份、承诺书1份，证明被告贺某与原告之间是民间借贷关系，不是房屋买卖关系的事实。 原告王某对被告贺某提供的该组证据无异议。 被告星海公司对被告贺某提供的该组证据无异议。 被告星海公司为证明自己的抗辩主张，向法庭提供了以下证据： 1.温馨提示4份、公示照片6张、字幕广告审批登记表及缴费发票各1份，证明被告星海公司多次以公告、广告、电视广告的形式告知购房者，如果购买星海公司合法开发的房产，应通过合法程序办理购房手续。原告与被告星海公司之间不存在合法的买卖关系，故原告要求被告星海公司承担责任的诉讼请求不能成立的事实； 原告王某对被告星海公司提供的该组证据有异议，认为原告的借款在前，被告星海公司的温馨提示在后。 被告贺某对被告星海公司提供的该组证据无异议。 2.民事判决书3份，证明与原告诉讼请求类似的案件，人民法院在审理过程中的判决结果是认定被告星海公司不承担法律责任的事实。 原告王某对被告星海公司提供的该组证据无异议，但认为判决书中所起诉的房屋电梯、水电、天然气没有安装，属于没有竣工状态，而本案原告的房屋电梯已经装好了，水电也装好了，天然气也通了，全部都安装好了，可以使用，不存在没有竣工验收的状况。 被告贺某对被告星海公司提供的该组证据无异议。 本院对证据的分析认定：原告王某提供的证据1，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；证据2、3，虽具有真实性、关联性，但不具有合法性，本院依法不予采信。被告贺某提供的证据，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。被告星海公司提供的证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 经对原告王某、被告贺某、被告星海公司的陈述以及所采信的证据分析，本院确认案件事实如下： 2013年11月，被告贺某向原告父亲王孝文借款68万元，因被告贺某不能向原告父亲归还借款，双方协商将平罗县山水名居29号楼B段2单元401号房屋抵顶给原告父亲，双方签订房屋买卖和解协议一份。被告贺某也给原告父亲出具收取购房款638986元、地下室款4000元、物业储备金1334元的收据，并将涉案房屋钥匙交付原告。因涉案房屋未办理备案登记，引起原告诉讼。 另查明，被告星海公司系平罗县山水名居29#楼B段工程（涉案房屋包含其中）的开发商，被告贺某系该工程的项目经理。 还查明，平罗县山水名居29号楼B段房屋至今未竣工验收。 本院认为：本案房屋买卖合同关系由民间借贷关系转换形成，涉案房屋的现状目前仍处于未竣工验收状态，且不具备交付条件，即现时事实上不能实际履行，故对原告要求确认原告与被告贺某签订的债权债务和解协议系有效协议、判令二被告与原告签订正式的房屋买卖合同、并出具正式发票、判令二被告向原告交付平罗县星海山水名居29号楼B段2单元401室房屋并办理该房屋的产权所有权证的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，判决如下： 驳回原告王某的诉讼请求。 案件受理费5000元，由原告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审 判 员 雷鸣 二〇二〇年四月十五日 法官助理 曹静 书 记 员 王莉 附：本判决书所依据的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。