云南省芒市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云3103执异2号案外人：褚凤仙，女，汉族，1964年8月16日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：杨莹莹，女，汉族，1988年11月26日出生，本科文化，户籍地云南省梁河县，现住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。被执行人：杨其川，男，汉族，1991年10月15日出生，住云南省腾冲市。被执行人：刘小飞，女，汉族，1983年12月18日出生，住云南省腾冲市。在本院执行杨莹莹与杨其川、刘小飞民间借贷纠纷一案中，案外人褚凤仙于2020年3月26日对执行查封的杨其川、刘小飞名下位于芒市（芒市泛亚壹城8幢2单元1001号）房地产【不动产权证号为云（2019）芒市不动产权第××号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人褚凤仙称，褚凤仙经德宏州鸿房房地产经纪有限公司居中介绍,与杨其川、刘小飞达成购房意向,后褚凤仙委托魏丽琴为其办理购买房屋相关的合同签订及其他手续。2019年11月19日,魏丽琴代褚凤仙与杨其川、刘小飞二人签订《房屋买卖合同》,约定二人将其位于芒市泛亚壹城8幢2单元1001号的单元房【云（2019）芒市不动产权第××号】出售给褚凤仙,房屋交易总价为730000元。合同签订后,褚凤仙按照合同约定分四笔支付购房款,至2019年12月17日已支付前三笔购房款共计664277.39元。2020年1月16日,褚凤仙到芒市不动产交易中心对此房屋的产权状况进行查询,确认无任何限制信息后,于2020年1月20日将购房尾款全部付清给杨其川、刘小飞二人。同日,杨其川、刘小飞将不动产权证原件交付褚凤仙,褚凤仙接手房屋后更换了房屋钥匙。至此,褚凤仙已实际占有该房屋。褚凤仙付清全部房款后即要求杨其川、刘小飞二人按照合同约定办理不动产变更登记手续,但因恰逢春节假期,双方准备于2020年2月5日春节假期结束后到芒市不动产登记中心办理相关手续。假期结束后,因新冠疫情,芒市不动产权证中心2020年2月21日才上班。本地疫情缓解后,为保证安全,且考虑到去芒市、回昆明都需要隔离14天,所以又将办理不动产变更登记手续时间推后。之后,芒市不动产登记中心因住建局搬迁,于2020年3月4日停止已办理业务,直到2020年3月11日下午恢复办理。2020年3月4日芒市人民法院作出了（2020）云3103民初174号《民事裁定书》,查封了前述不动产。综上所述,褚凤仙与杨其川、刘小飞二人在人民法院查封前已签订书面买卖合同,并付清了全部购房款且已实际占有不动产,后因为春节假期和新冠疫情导致没有及时办理过户登记手续,即非因买受人过错未办理过户登记手续。褚凤仙现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特提起执行异议申请,请求1.撤销（2020）云3103民初174号民事裁定书;2.解除对杨其川、刘小飞名下位于芒市团结大街芒市房屋的查封【云（2019）芒市不动产权第××号】。申请执行人杨莹莹称，一、芒市人民法院依法作出的（2020）云3103民初174号民事裁定书符合法律规定,应不予撤销。申请执行人2020年2月25日向芒市人民法院提出财产保全申请,查封被执行人杨其川、刘小飞名下的位于芒市泛亚壹城8-2-1001号房地产【不动产权证号:云（2019）芒市不动产权第××号】,该房地产明确记载产权人为被执行人杨其川、刘小飞,并非案外人褚凤仙,法院依据法定程序作出查封该房地产的民事裁定书事实清楚,程序合法,并没有违反任何法律规定,应不予撤销。二、案外人提供的证据不充分,并不能证实其为产权人,不符合权利能够排除执行的情形,不应解除查封。首先,不动产物权变动一般应以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。本案涉案的查封房产权利人明确登记为被执行人杨其川及刘小飞,并非褚凤仙,褚凤仙提交的证据不足以证明其为涉案房产所有权人。其次,本案中褚凤仙提交的《房屋买卖合同》效力有待确定,不能证实双方存在真实、合法有效的房屋买卖关系,案外人也无证据证实其已合法占有查封的不动产,且案外人无任何向被执行人杨其川、刘小飞支付过购房款的转账凭证。从《房屋买卖合同》的签订时间2019年11月16日至法院查封涉案房产时间2020年3月3日,期间长达4个月之久,4个月时间未办理产权变更登记手续,与常理不符。案外人陈述2020年12月17日就已支付购房款664277.39元,仅剩尾款未支付,此时案外人与被执行人就可以到不动产登记中心办理变更登记手续,为何未办理。案外人又称其考虑在疫情期间,为保证安全,到芒市后回昆明需要隔离14天,所以将办理变更登记手续时间推后,纯属狡辩,案外人提交的证据显示其委托德宏州鸿房房地产经纪有限公司的魏丽琴办理购房的相关手续,所以,办理房产变更登记手续完全可以由受托人代为办理。在法院查封前,案外人有足够宽裕的时间办理变更登记手续,而未办理,不能排除是案外人自身的过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述条款的规定,四个条件同时具备才能排除执行,案外人不具备四个必备条件,不能排除执行。再次,案外人申请排除执行,应负有举证责任,案外人褚凤仙主张其享有涉案查封房产的所有权,但提供的证据无法证实其为该房产的产权人,也无证据证实完全具备权利能够排除执行的四个必备条件,应当承担举证不能的不利后果。综上,请法院驳回案外人的申请。被执行人杨其川、刘小飞称，被执行人杨其川、刘小飞系夫妻关系。2019年11月19日，二人与褚凤仙的委托代理人签订一份《房屋买卖合同》，约定将名下位于芒市泛亚壹城8栋2单元1001号单元房出售给褚凤仙，褚凤仙分四次付清了购房款730000元。二人于2020年1月16日收到最后一笔房款时，将该房不动产权证和钥匙交给了褚凤仙。其后因春节假期和新冠病毒疫情影响，迟迟未能办理该房的过户手续。褚凤仙提交的《执行异议书》中所述事实清楚真实，理由成立，被执行人对此无任何异议。本院查明，2019年11月16日，褚凤仙委托德宏州鸿房房地产经纪有限公司法定代表人魏丽琴为其办理向杨其川、刘小飞购买芒市泛亚壹城8幢2单元1001号单元房【云（2019）芒市不动产权第××号】签订购房合同及付购房款的相关手续。2019年11月19日,魏丽琴代褚凤仙与杨其川、刘小飞二人签订《房屋买卖合同》,约定二人将名下位于芒市泛亚壹城8幢2单元1001号单元房【云（2019）芒市不动产权第××号】出售给褚凤仙,房屋交易总价为730000元，于签订合同当日支付定金，不动产权证取得后第二次支付房款，尾款办理完过户手续支付。合同签订当日,魏丽琴向刘小飞支付购房定金90000元；2019年12月16日，魏丽琴向陶改菊（德宏州鸿房房地产经纪有限公司工作人员）转账300000元；2019年12月17日杨其川偿还中国建设银行贷款274277.39元；2020年1月20日，陶改菊向刘小飞转账62503.41元，之后魏丽琴与刘小飞微信聊天房款已付清。2019年12月9日，涉案的泛亚壹城8幢2单元1001号单元房不动产权证办理完成，登记权利人为杨其川、刘小飞。因杨莹莹诉杨其川、刘小飞民间借贷纠纷一案，经杨莹莹申请财产保全，2020年3月3日芒市人民法院作出了（2020）云3103民初174号《民事裁定书》,查封了杨其川、刘小飞名下芒市泛亚壹城8幢2单元1001号单元房【云（2019）芒市不动产权第ＯＯＯ9628号】。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案房产的不动产权证2019年12月9日办理完成，根据《房屋买卖合同》的约定，不动产权证办理后，案外人褚凤仙即可以第二次支付房款，然后办理过户登记手续，然而在2019年12月9日至2020年3月3日法院查封该房产前，即使在新冠疫情发生前，褚凤仙有充足时间可以办理过户手续，但案外人褚凤仙怠于履行合同，未与被执行人办理房产过户手续，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定。被执行查封的房产仍然在被执行人名下，所有权人仍然是被执行人，案外人褚凤仙的权利不能排除执行，异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人褚凤仙的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程度办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向芒市人民法院提起诉讼。审 判 长  汤 婧人民陪审员  项丽萍人民陪审员  尹兴升二〇二〇年四月七日书 记 员  邹 嘉