江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2680号 原告：赣州乾盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360700MA35H99M1P，住所地江西省赣州市章贡区华润中心A区8号楼。 法定代表人：何忠兵。 委托诉讼代理人：欧阳瑞仓、陈永秋，江西海融律师事务所律师。 被告：曾麟焜，男，1990年12月11日生，汉族。 被告：钟萍，女，1989年6月12日生，汉族。 第三人：江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行，统一社会信用代码：91360700MA35K4BX79,住所地江西省赣州市章贡区章江南大道26号宝申花园店面一夹二层1#-3#店面。 负责人：陈贻龙。 委托诉讼代理人：刘春梅，女，汉族，1976年4月20日生，身份证号码362121197604200023，系贡江支行客户经理。 原告赣州乾盛房地产开发有限公司与被告曾麟焜、钟萍，第三人江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州乾盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人欧阳瑞仓、陈永秋，第三人江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼，被告曾麟焜、钟萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州乾盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2017102400451），并判令协助原告办理《商品房买卖合同》的解除手续，同时协助原告办理《商品房买卖合同》注销预告、备案登记手续；2.判令被告一次性支付原告违约金计人民币219776.55元；3.判令被告偿还原告替其偿还第三人的按揭贷款本息15078.24元；4.判令原、被告签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2017102400451）解除后，被告欠第三人的按揭贷款由原告直接支付给第三人；被告所支付的首付款在扣除第2、3项诉讼请求款项后由原告返还给被告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，原、被告签订了《商品房认购协议》，并于当天签订了《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2017102400451），被告购买了原告开发的乾盛·T1公馆10幢202室房产，总价款计人民币1465177元，被告支付了首期购房款计人民币295177元，余款1170000元由被告选择银行按揭。随后，原、被告及第三人江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行为被告提供按揭货款，贷款本金1170000元。江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行按照《个人购房借款及担保合同》约定为被告提供了按揭贷款，然而被告未按照合同约定按时偿还贷款本息，截止2019年8月29日，被告已累计7期没有按时归还月供，江西赣县农村商业银行贡江支行按照《个人购房借款及担保合同》约定从原告银行保证金账户划扣被告逾期偿还贷款本息，截止2019年8月29日原告替被告偿还按揭贷款本息人民币15078.24元（不含2019年1-4月份被告补齐部分的保证金）。此外，由于被告的原因，导致该房产先后被于都县人民法院、章贡区人民法院三次查封、冻结。原告多次与被告联系，但被告拒不理会。为维护原告的合法权益，根据原、被告签订《补充协议》第14条的约定，特此具状，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告曾麟焜、钟萍未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、被告的身份证复印件、《商品房认购协议》、《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号2017102400451）、《个人购房借款及担保合同》、被告曾麟焜2019年按揭还款明细等证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，原告与两被告签订了《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为2017102400451），两被告向原告购买乾盛·T1公馆10幢202室房产，总价款1465177元，由两被告支付首期购房款295177元，余款1170000元由两被告申请银行贷款支付。《合同补充协议》第14条约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续。2019年11月9日，原告与两被告及第三人江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行为两被告提供按揭货款，贷款本金1170000元。江西赣县农村商业银行股份有限公司贡江支行按约定提供了按揭贷款，因被告未按期还款，根据第三人提供的两被告按揭还款明细，2019年7月30、8月29日第三人按约定已扣除原告保证金代偿共计15078.24元。 本院认为，原告赣州乾盛房地产开发有限公司与被告曾麟焜、钟萍签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号为2017102400451）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，系商品房销售合同纠纷。因两被告未按买卖合同约定履行向第三人应尽的义务，即未按期支付剩余的购房按揭款，构成合同违约。原告作为第三人按揭贷款保证人，第三人从原告保证金中扣除代偿金额15078.24元，承担部分担保责任。根据原告与两被告签订的《合同补充协议》第14条的约定，因两被告的行为已达到原告有权解除买卖合同的情形，故原告要求解除原与两被告签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2017102400451）的诉请，本院予以支持。两被告应协助原告办理相关解除手续，以及注销预告、备案手续。合同解除后，基于买卖合同发生的权利义务已全部消灭，案涉商品房归原告所有，两被告已支付的购房款应当全部予以返还。关于原告诉请的违约金人民币219776.55元（1465177×15%），系按照合同约定的购房总价款的15%，但违约金约定明显过高，因本案原告的实际损失无法直接认定，本院酌情予以调整为按购房总价款的5%，即1465177×5%=73258.85元。关于原告替其偿还第三人的按揭贷款本息15078.24元，有相关证据证明，故被告应支付的违约金与原告代偿按揭贷款本息可一并在原告应返还被告的全部购房款中均予以抵扣。针对原告提出合同解除后，被告欠第三人的按揭贷款直接由原告支付给第三人的诉请，因第三人作为债权人未提出该主张，且其中剩余所欠的金额不明确，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州乾盛房地产开发有限公司与被告曾麟焜、钟萍签订的《商品房认购协议》《赣州市商品房买卖合同》《合同补充协议》（合同编号为2017102400451），并由两被告协助原告办理合同的解除、注销预告、备案登记手续； 二、原告赣州乾盛房地产开发有限公司应返还被告曾麟焜、钟萍购房款人民币1465177元，被告曾麟焜、钟萍应支付给原告赣州乾盛房地产开发有限公司的代偿给第三人的按揭贷款本息人民币15078.24元，并应支付给原告违约金人民币73258.85元，在应返还的购房款人民币1465177元中予以抵扣； 三、驳回原告赣州乾盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、上述判项限判决生效后一个月内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4823元，由被告曾麟焜、钟萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长  曾燕星 审判员  刘光华 审判员  林万翔 二〇二〇年四月一日 法官助理王卉 代理书记员吴帆