甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘07民终232号上诉人（原审被告）：管某1，男，1981年5月4日出生，汉族，农民，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：张某1，男，1965年2月13日出生，汉族，农民，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：张某2，男，1973年2月22日出生，汉族，农民，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：邢某1，男，1969年9月13日出生，汉族，农民，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：邢某2，男，1978年8月1日出生，汉族，农民，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：申某，甘肃正峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管某2，男，1967年1月16日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民，住甘州，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某，甘州区东街街道法律服务所法律工作人员。原审被告：管某3，男，1966年9月2日出生，汉族，农民，甘肃省张掖市人，住甘州，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：申某，甘肃正峰律师事务所律师。上诉人管某1、张某2、邢某1、邢某2、张某1与被上诉人管某2、原审被告管某3房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2019）甘0702民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人管某1、张某2、张某1及其委托诉讼代理人申某、上诉人邢某1、邢某2的委托诉讼代理人申某、被上诉人管某2的委托诉讼代理人王某，原审被告管某3及其委托诉讼代理人申某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管某1、张某2、邢某1、邢某2、张某1上诉请求：1、撤销甘州区人民法院作出的（2019）甘0702民初3786号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案案由是房屋买卖合同，被上诉人请求返还的是购房款，该项诉请应当以解除双方之间的房屋买卖合同为前提。本案双方虽然没有签订书面的合同，但是被上诉人向上诉人交纳6万元的购房款，上诉人向被上诉人出具了收据，故双方之间的房屋买卖合同以生效，上诉人有交付房屋的义务，被上诉人则应当继续交纳下剩购房款。2、根据民事交易的诚实信用原则，双方之间形成的房屋买卖合同依法成立，合法有效。被上诉人向上诉人提出调换房屋的要求，上诉人也按照被上诉人的要求调换了房屋，但是被上诉人却违背诚实信用原则出尔反尔，多次向上诉人提出退还6万元购房款，在此期间，被上诉人从未就涉案房屋或者调换后的房屋主张过权利，其根本目的就是违背双方之间形成的房屋买卖合同要回购房款。3、本案争议的标的物乌江村小康住宅楼中单元二楼东室一直空着，被上诉人一直享有该房屋的权利。被上诉人如果想要房屋，上诉人可以立即交付该房屋并保证没有任何争议，双方之间的房屋买卖合同完全可以继续履行。管某2辩称：1、2013年4月5日被上诉人给上诉人的主要经办人交纳了购房款，上诉人的经办人也给被上诉人出具了收据，这个只是表明有购房意向，条据中没有房屋的总价款和交付时间等内容，不具备房屋买卖合同成立的要件，一审法院认为没有形成正式的合同是正确的。2、上诉人在收取被上诉人交纳的购房款后又将房屋出售给于建海，并收取了于建海的购房款。双方之间并没有形成房屋买卖合同关系。一审法院认定正确，请求二审驳回上诉，维持原判。管某3辩称：同意上诉人的上诉意见。管某2向一审法院起诉请求：1、要求被告立即返还原告购房款60000元,承担利息24000元,合计84000元；2、被告承担本案案件受理费。一审法院认定的事实：2013年初，被告管某1、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3集资筹划，准备将共同位于××区七社的宅基地开发修建小康住宅楼一幢，计划为砖混结构，定名为乌江村小康住宅13号楼，位于乌江镇乌江村七社居民点南段，欲售给附近居民居住。同时，被告六人向乌江镇乌江村民委员会提交房屋改造申请书一份，欲申请危旧房改造资金，并附原有房屋状况照片4张。2013年3月，甘州区乌江镇乌江村民委员会与张掖市建工设计有限责任公司签订《建设工程设计合同（民用建设工程设计合同）》一份，对计划修建的13号楼进行工程设计。2013年4月23日，被告管某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3与被告张某1签订授权委托书一份，委托被告张某1为乌江村小康住宅13号楼的代表，由张某1全权负责处理13号楼的一切事物。2013年9月，由被告张某1负责，被告管某1负责账务，以被告张某1为六被告的代表与案外人邢立天签订《乌江镇乌江村13号住宅楼工程承包协议书》一份，结构类型为框架结构，规格为地下一层，地上**，工程总造价为4048736.40元，计划于2014年7月31日竣工。一审法院另查明，2013年，被告管某1负责当时六被告修建楼房的账务事宜，2013年4月5日，原告管某2向六被告缴纳现金60000元，被告管某1向原告出具收据一张，收款事由为“13号楼小康住宅首付款中单元2楼东户”，并由被告管某1在票据上签字。再查明，案外人于建海于2013年4月7日缴纳13号楼小康楼2单元201室首付款40000元，被告张某1、管某1出具收款收据一张，被告张某1在收款人处签字、盖章，被告管某1在会计处签字、盖章。于建海于2014年1月28日向被告张某1缴纳楼房首付款20000元，并由被告张某1出具收条一张。于建海于2014年8月25日缴纳楼房款20000元。根据被告邢某1陈述，其近几年曾负责住宅楼采暖等事情，但没有管理账务等事宜，六被告之间的账目没有进行清算。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案六被告以自己宅基地为地址，以六人的个人名义欲集资开发修建楼房，因六被告未成立相应具有法人资质的企业、公司等组织，故六被告之间的关系视为个人合伙关系，属合同法规定的合法主体即“其他组织”。六被告筹备修建事宜，向原、被告所在的乌江村七社以及附近农户告知小康住宅楼的修建地址等信息，希望具有居住小康住宅楼意愿的农户向六被告购买房屋，交纳前期集资，六被告的上述意思表示系法律规定的要约邀请。该要约邀请的法律意义不仅在于邀请具有居住小康住宅楼意愿的农户向六被告发出要约，还在于提出交易条件以及与交易条件有关的条件，这些条件可以拘束邀请人，可以构成先合同义务(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=640456&ss_c=ssc.citiao.link""_blank?)，也可以进入合同(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=64834306&ss_c=ssc.citiao.link""_blank?)，演变成合同义务(?http:?/??/?baike.sogou.com?/?lemma?/?ShowInnerLink.htm?lemmaId=8221207&ss_c=ssc.citiao.link""_blank?)。原告得知六被告的修建地址等条件后，按照六被告提供的条件，向六被告交纳购房首付款，系原告以实际行动向六被告发出要约，希望与六被告订立合同的意思表示，其要约的内容具体确定为购买六被告在其宅基地上修建的楼房，六被告收取原告交纳的购房首付款60000元，且在收款收据上备注“13号楼小康住宅首付款中单元2楼东户”，应视为六被告对原告的邀约作出实质性承诺。但根据原告另提交的六被告向案外人于建海出具的收款收据载明，在六被告向原告出具收据后的第三天，六被告又将同一标的物即××楼对案外人于建海做出承诺，亦出具了收款收据，同时根据被告邢某1、张某2、邢某2、管某3在庭审中陈述，本案争议标的物××楼现已由案外人于建海实际购买并占有，故六被告对原告做出的承诺已实际不能履行，原、被告之间的房屋买卖合同未成立，原告从六被告处未取得任何房屋权利，亦无占有任何房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）其他违背诚实信用原则的行为”，故六被告应退还原告交纳的楼房款60000元。关于原告主张的利息24000元，庭审中原告陈述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖的若干问题解释》第八条，按照年利率6%主张自2013年5月至2019年5月之间的利息，共计3600元。对此，一审法院认为，首先，本案涉案房屋系修建在农村划拨宅基地上的危房改造项目住宅，不具备商品房的特征，系无产权房；其次，原、被告之间并未就房屋买卖签订书面合同，未对违约责任进行明确约定，亦未对该利息等事宜进行明确约定，故对原告主张的利息24000元，不予支持。关于被告邢某1、张某2、邢某2、管某3主张原告未取得住宅楼系原告多次调换未果，调换后现房屋还空着，拒绝退还房款的抗辩。一审法院认为，首先，六被告未提交证据证明原告曾多次申请调换房屋，且原告明确表示是要求被告退款，并未提出换房，六被告应承担举证不能的法律后果；其次，六被告辩称因为原告的换房导致13号小康楼1单元西户至今还空着未卖出去，但六被告自开始向原告出具收款收据时备注的就是××楼，原告主张的也是已缴纳的××楼的购房款，六被告并未提交证据证明13号小康楼1单元西户至今未出售与原告有关联性，故对六被告的上述抗辩理由，均不予采信。因六被告系个人合伙关系，被告管某1、张某1出具收据、条据的行为应视为六被告的共同行为，六被告之间如何约定系六被告内部事宜，不能对抗外部人，故六被告应互负连带责任向原告退还购房款60000元。被告邢某2、管某3经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条一款、第十四条、第十五条、第二十一条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告管某1、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3退还原告管某2购房款60000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕，被告管某1、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3互负连带清偿责任；二、驳回原告管某2其他诉讼请求。案件受理费1900元，原告管某2负担543元，被告管某1、张某1、张某2、邢某1、邢某2、管某3连带负担1357元。公告费560元，由被告邢某2、管某3连带负担。二审中，上诉人申请证人于建海出庭提供证言，并提交2019年11月10日向于建海出具的收据一张，拟证明上诉人现在可以向被上诉人交付预购房屋的事实。被上诉人经质证对证人证言不予认可。经审查，证人于建海的证言仅能证明在一审法庭辩论结束后，上诉人与其协商调换房屋，上诉人可以向被上诉人继续履行合同，但在被上诉人提起本案诉讼前，涉案房屋一直未向被上诉人交付。经二审查明的事实和一审查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，房屋买卖应当订立书面合同。合同应当包含买卖主体、房屋具体位置、面积、单价、房款支付方式及期限、房屋交付时间等基本条款。本案中，被上诉人管某2向上诉人管某1交纳60000元首付款时，上诉人尚未对乌江村13号小康楼开工建设，虽然双方对房屋买卖合同应具备的一般性条款未予明确，但上诉人于2013年4月5日向被上诉人出具的收据记载了被上诉人预定房屋的具体位置，应视为被上诉人与上诉人为购买房屋达成了一致的意思表示，在该小康楼达到交付条件后，上诉人即负有向被上诉人交付房屋的义务。但上诉人在收取被上诉人首付款的第三日，又将已经预定给被上诉人的房屋出售给证人于建海，并分次收取了于建海的房款80000元。因上诉人并未提交其后与被上诉人达成了调换房屋位置的相关证据，上诉人向于建海出售涉案房屋的行为已充分证明其向被上诉人无法继续履行合同，交付被上诉人预购的房屋。一审法院据此判决上诉人及原审被告向被上诉人返还房款并无不当。二审中，上诉人虽申请证人于建海出庭作证，证明被上诉人预购的中单元2楼东户可以交付，但该事实发生在2019年11月，已逾被上诉人交付首期购房款长达6年之久，现即便上诉人可以继续履行合同，但已过分迟延，被上诉人已明确表示不再接受该房屋。且证人于建海二审中证明，其不再需要从上诉人处购买的房屋，调换房屋是为了方便二次出售，故上诉人与证人于建海协商调换房屋的事实不排除为应付本案诉讼而实施的行为。上诉人二审中再以合同可以继续履行为由拒绝退还房款的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人管某1、张某2、邢某1、邢某2、张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1900元，由上诉人管某1、张某2、邢某1、邢某2、张某1负担。本判决为终审判决。审判长 赖 鹰审判员 陈建武审判员 宋 睿二〇二〇年四月十六日书记员 张孜瑾附：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。