广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初872号 原告：曾某，男，汉族，住广东省汕头市澄海区。 委托诉讼代理人：张灵利，广东惟谦律师事务所律师。 被告：何某，男，汉族，住广西钦州市钦**。 原告曾某与被告何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张灵利、被告何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租金11380元；2.判令被告向原告支付滞纳金7608元（以第一季度租金6288.25元为基数，按日利率1%，自2019年9月23日计算至2020年1月22日为7608元，往后以11380元为基数算至清偿之日止）；3.判令被告向原告支付其在租赁房屋期间拖欠的物业服务费、水电费共计2910.5元；4.判令被告支付违约金5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。上诉费用共计26898.5元。上述费用共计26898.5元。事实和理由：原告与被告于2018年8月5日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于南宁市江南区，建筑面积34.49平方米，租期三年，自2018年8月22日至2021年8月22日，租金第一年为24833元，往后每年增加2480元，第二年租金为27313元（2019年8月22日至2020年8月22日），按季度交租。原告可给被告30天租金缴纳宽限期，从拖欠租金第30天开始，原告有权按实欠租金每日1%加收滞纳金。同时约定，物业管理费、水电费等由被告自行承担。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用，被告陆续支付了第一年的租金。但自2019年8月22日，被告开始拖欠原告租金。自2019年8月22日至今，被告已拖欠原告租金共11380元（自2019年8月22日起算至2020年1月22日）。第二年第一季度滞纳金7608元（以6288.25元为基数，利率按日1%，自2019年9月23日起算至2020年1月22日为7608元）。原告于2019年11月21日向被告寄送律师函，被其拒收。且被告租赁商铺至今，扔拖欠物业服务费、水电费等费用共计2910.5元。原告违反双方合同约定，应根据合同约定支付违约金5000元。综上所述，原、被告之间签订《商铺租赁合同》合法有效，双方成立租赁合同法律关系，各方应该按照合同约定履行义务。现被告已经逾期两个季度未交租金。根据双方的租赁合同与《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求被告支付拖欠的租金等费用，并解除双方的租赁合同，望贵院判如所请。 被告何某答辩称，一、2019年10月22日原告曾某与被告已通过电话及微信达成了解约（商铺租赁合同）的《口头解约协议》，被告为进一步确认原告解约，双方协商一致的解约条款于2019年10月22日晚以《商铺中止承诺书》形式，简述表达终止租赁解约条款。原告于2019年10月22日称他有空时从广东到南宁再签署《书面解约文书》，条款内容与原告2019年10月22日电话协商一致。该录音明确内容：被告只需支付租期内的物业水电费，被告也表示当场用微信转账支付物业水电费给原告，原告称2019年12月29日与律师来找被告签《书面的解约协议》时再支付，可至今原告与其律师未到南宁找被告签。被告认为原告29日违约不来签书面解约协议，且口头协议已经生效，被告按口头协议也于2019年10月22日搬离涉案商铺并支付了物业费、水电费，本案理应按新达成的口头协议执行，至于原告出尔反尔，有失信用，不应得到法律支持。二、商铺终止后经被告与原告同意把商铺大门钥匙交给涉案邻铺（某便利店）前台保管，这个事实可由某便利店负责人作证，被告于2019年10月23日搬空商铺并交邻铺帮保管涉案商铺钥匙的情况，原告、被告及邻铺知道此事实。三、被告已经支付四个季度租金24828元外，还支付商铺半年的物业管理费和押金2069元，押金于2019年8月5日微信连同三个月租金和六个月物业费共支付9312元给原告，原告谎称未收到押金，被告四次转账支付原告租金均以被告“永创辉煌”微信号转账。《商铺中止承诺书》以文字形式表达，原告与被告于2019年10月22日当天，电话达成的口头协议条款后，也是用“永创辉煌”微信号文字阐述意思，是双方真实意思，且为避免原告多跑一趟南宁而书写的《商铺中止承诺书》为真实有效的协议，内容真实性也得到原告的认可，请求法院支持口头协议书的效力。四、案涉商铺第一次物业费是按原告出具的恒大物业公司的收据由被告直接支付原告的，所以物业费原告是直接与物业楼管缴费后再由被告补回支付给原告的模式缴纳的，在录音文件中，被告称转后半年的物业水电费给原告时，原告未表态，具体被告不知交多少。因被告在外地不在南宁，在2020年3月9日叫朋友去交清被告租期内的物业费及水电费，被告已经按照口头协议执行，并已经完全履行协议。五、综上所述，被告就上述事实是实事求是的表态，因生意淡泊，涉案商铺提前终止租赁，确实与原告友好协商，双方自愿解约终止租赁，但原告多次声称来南宁签《解约协议》，却未来找被告签订，被告质疑原告2019年10月22日到2020年2月前可曾到过南宁，来了也不来找被告签解约文书，原告不守信用，反悔口头协议的效力而产生本案，请求法院支持被告意见，认可存在的口头协议生效。 经审理查明，2018年8月5日原告作为出租方（甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租南宁市某号（南宁江南区某商铺），建筑面积34.49平方米，租期三年，自2018年8月22日起至2021年8月22日止，每年租金为24833元，从第二年起，租金每年比上一年度增加2480元，物业管理费、水电费、维修费在租赁期间由乙方负担。甲方在乙方没有违反合同约定的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金5000元，乙方在甲方没有违反合同约定的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5000元。2018年8月5日被告通过微信向原告转账支付9312元，包含第一季度租金6208元、六个月物业费1035元、一个月租金2069元作为押金；2018年11月30日被告通过微信向原告转账支付6220元租金；2019年3月16日被告通过微信向原告转账支付2600元、1000元；2019年7月30日被告通过微信向原告转账支付6228元。原告认可被告已经支付租金至2019年8月22日。2019年10月22日被告通过微信向原告发送《商铺中止承诺书》记载“甲方曾某与乙方何某商铺出租协议签订时间2018年8月22日出租至2021年底，出租位于南宁市平方，现经甲乙双方今日商讨结果如下，1.双方终止商铺租赁合同。2.甲方不再索取八月至十月份租金，乙方交付甲方的押金不退。3.乙方必须付清租期内的物业费及水电费。4.乙方在租期内装修的天花吊顶及墙面刷漆及地板砖铺设等装修设施归甲方所有，乙方不再拆除。5.从2019年十月23日晚后本商铺交付回给甲方使用或由甲方另行出租，乙方不再使用。承诺人：何某（乙方）2019年10月22晚”。 被告认为，双方已经通过电话沟通确认合同于2019年10月23日解除。原告认为，该承诺书为被告单方作出，原告并未同意。2019年11月21日原告向被告邮寄一份《律师函》，邮件被拒收。原告提交的2019年12月18日微信聊天记录记载：“何生（南宁恒大城）有金（被告）：之前我在的时候，又说是1900多，我退的时候。原告：你当时干嘛不交呢？被告：明天后天我回去物业问一下，到底什么情况？原告：什么情况你不清楚吗？这个截屏是物业管理发给我的你有没有交费自己最清楚的。”2019年12月16日，原告与被告电话通话，主要内容为：“原告：你交清物业费和水电费了吗？被告：这个周末得空回南宁去交给他吧，我去外地做生意几个月了。原告：现在12月份了哦，你还没去交吗？被告：没交，我还没空回南宁，不然现在我用微信转给你帮交吧，你去问一下或看看是否有朋友在南宁。原告：你什么时候得空，你要去交哦，如果不交我租不出去是不是？除了交物业、水电费还要签解约的文书的。……被告：哦，是这样子的，那你寄过来我签好？原告：不行，我亲自和律师过去找你，一定和你签好，然后结清完水电、物业费。被告：哦，那我只需交完水电、物业费行了吧？原告：是的，是的。被告：行呀，没问题，没问题。……原告：你不在南宁没关系的，本月份一定要（签好“终止协议”文字书），我准备在本月29日去南宁找你跟我签，这个月底。被告：可以的，没问题。……” 2020年3月9日，被告已向金碧物业有限公司南宁分公司交清2019年8月1日至10月31日公摊水费、路灯公摊电费，2019年5月1日至2019年10月31日商业物业服务费，2019年1月1日至2019年10月31日生活垃圾处理费，2018年7月24日至2019年9月30日自用电费，2018年10月24日至2019年2月28日自用水费，2019年5月1日至2019年5月31日自用水费（L），以上共计2365元。原告认可被告已经缴纳物业费至2019年10月31日。 被告称双方在2019年10月22日前已经通过电话就终止合同事宜达成一致意见，被告根据双方电话沟通事宜书写了《商铺中止承诺书》，2019年10月23日已经搬离案涉铺面，并根据双方电话沟通好的约定将钥匙交于案涉铺面隔壁“某店铺”，并在2020年3月9日按照双方事先商议好的交清物业费、水电费，现原告要求被告支付双方终止合同后的租金及物业水电费，违反双方合同约定。原告称终止合同均为被告单方面作出，原告并未表示同意，也没有收到案涉铺面的钥匙，双方合同至2020年1月22日才解除，因此被告应当支付2019年8月22日至2020年1月22日期间的租金、欠付的物业费及违约金。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关于合同是否解除的问题。原告与被告于2018年8月5日签订的《商铺租赁合同》未违反法律规定，为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。2019年10月22日被告通过微信向原告发送了《商铺中止承诺书》明确表示双方租赁合同终止，并称该承诺书上的意思为双方事先电话沟通后的一致意思表示，原告并不认可，并要求被告支付租金至2020年1月22日。现双方均提交了微信聊天记录作为佐证，其中原告提交的2019年12月18日的微信聊天记录中，被告陈述“之前我在的时候，又说是1900多，我退的时候。”原告答“你当时干嘛不交呢？”原告提交的另一份微信聊天记录“原告：何先生，你至今还没有交租，也没有交物业费。单方面给我一个协议，而且我又没有收你的押金。……被告：这些上面这个承诺书是按照你我的真实意思。原告：至少你要把物业管理费，水电费交清。”2019年12月16日原告与被告的电话录音显示，被告在电话中询问只需交完水电、物业费就行了？原告表示同意，被告在电话中也多次表达解约只要双方达成一致，不一定都要签文字解约书，但原告明确表示一定要签书面文字，并称在2019年12月29日到南宁来与被告签订书面的解除合同。由以上双方沟通的记录来看，双方对于解除合同事宜在事先已经经过协商达成一致，原告多次表示要被告交清物业费、水电费，在电话中被告再次跟原告确认被告只需交清物业费及水电费，原告表示认可。由此可见，双方沟通的意思与被告在2019年10月22日通过微信向原告所发的《商铺中止承诺书》的内容基本一致，因此，该承诺书并非原告所称的为被告单方意思表示，而是双方协商之后的结果，另被告在2020年3月9日已经交清案涉商铺物业费至2019年10月31日，原告当庭也认可被告多支付了一个月押金2069元（在2018年8月5日已支付，被告称为支付的押金）。综上，对于双方合同解除的陈述，本院采纳被告的意见，确认2019年10月22日被告通过微信向原告发送的《商铺中止承诺书》系双方就解除合同达成的一致意见。故此，本院确认双方于2018年8月5日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月23日经双方协商一致解除。故原告认为被告单方解除合同构成违约，应承担违约责任的主张，本院不予支持。 关于2019年8月22日至2020年1月22日期间的租金、物业费、水电费、滞纳金问题。通过上述论述，双方已在2019年10月23日经协商一致解除租赁合同，并就相关事宜达成一致意见，原告不再索取2019年8月至10月的租金，被告在租期内装修的天花吊顶及墙面刷漆、地板铺设等装修设施、押金归原告，被告也已在2020年3月9日交清至2019年10月31日的物业费、水电费，故原告要求被告支付2019年8月22日至2020年1月22日期间的租金及滞纳金，2019年11月至2020年1月22日期间的物业费、水电费本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下： 驳回原告曾某的全部诉讼请求。 本案的受理费180元，由原告曾某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 杨有荣 二〇二〇年四月七日 法官助理 银小梅 书 记 员 唐永韬