广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初34862号原告:深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道怀德翠岗工业区第******，统一社会信用代码914403003426322433。法定代表人：钱云，总经理。委托诉讼代理人：钟燕军，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：程子茵，广东卓建律师事务所律师。被告：深圳凯特电气有限公司，，住所地深圳市宝安区福海街道新田社区新田大道256—******B统一社会信用代码91440300766368239R。法定代表人：代国清，总经理。委托诉讼代理人：徐艳森，男，汉族，1971年5月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，系该公司员工。原告深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司诉被告深圳凯特电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟燕军、程子茵到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人徐艳森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.被告退还保证金60264.39元（保证金64000元，扣除水电费3735.61元）；2.被告支付违约金（以64000元为基数，按每日1%比例收取，自2019年8月10日计至实际付清之日止）；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2017年5月5日签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2年3个月，直至2019年8月4日止。2019年5月24日，被告要求原告2019年7月25日前搬离，原告决定于2019年7月29日交付并搬离厂房，且按合同还原原告租之前的原状并清扫干净，但是在交还厂房时，被告总是以各种理由不给予退房，并提出与合同不符合的相关要求，且不愿退还剩余的租金。在原告搬离后，被告立刻安排人进行拆除，并且没有跟原告商量，直接出现了各种的费用清单，要求我们支付41739.14元，清单写着2019年8月1号-2019年8月4号的租金。根据原告（乙方）与被告（甲方）签订的合同中3.条“在本租赁合同生效之日起3日内，甲方按现状将厂房交付乙方使用，乙方同意按厂房及设施的现状承租”和11.2条“将厂房恢复原状交还甲方”，被告在2019年8月3日收到解除合同的书面通知，根据合同要求被告应在终止合同时应在原告交还厂房5日内退还押金，否则是被告逾期违约，被告还是执意如此要求原告支付各种费用，才肯退还押金（费用从押金扣除）。经多次催告被告无果后，遂诉至法院，维护原告合法权益。被告答辩称，1.原告诉请退还保证金64000元没有依据，应退押金扣除物业恢复费用41739.14元，应为22260.86元；2.原告诉请违约金没有事实及法律依据。本院经审理认定以下事实：2017年5月5日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：1.被告将位于宝安区××街道怀德翠岗三区第12幢第3层整层厂房计1600平方米（以下简称“涉案厂房”）租赁给原告，租赁期限2年3个月，自2017年5月5日起至2019年8月4日止，在本租赁合同生效之日起3日内，被告将涉案厂房交付原告按现状使用，原告同意按涉案厂房及设施现状承租；2.涉案厂房租金自2017年6月11日起算，起算日至2019年8月4日止每月租金为32000元，免租期2017年5月5日至同年6月10日，租赁保证金64000元，外部公共费用包括不限于电梯年审费、电梯维修费（大修及日常维修和更换零件等费用）、消防设施维修费用、主水管、电梯维修费用等由每层使用者按面积分摊；3.租赁期满，在原告已付全部租金、水电费及因本租赁行为所产的一切费用，并按本合同规定承担向被告交还涉案厂房及恢复原状等责任5日后，被告应无息退还租赁保证金。该《厂房租赁合同》盖有原、被告公章予以确认。同日，原告支付保证金64000元，被告向原告出具盖有印章确认的收款收据。2019年6月14日，被告向原告出具《通知》，告知经与怀德村委协商后未能续租涉案厂房，原告需于2019年7月25日前清空厂房并恢复原状，2019年8月4日完成验收移交，村委要求厂房恢复原状的含义“拆除所有装修，地面，地面和墙壁等一切建筑物本体均恢复到厂房建筑好的原始状态”div>原告提交QQ邮箱信件往来、分摊费用表，主张原告已在2019年7月29日将涉案厂房恢复原状后及时移交被告，但因被告以未达到恢复原状的规定为由拒绝退还保证金，原告与怀德村委不存在任何合同关系，被告不应以其与怀德村委达成的合意要求原告履行；结算收条、分摊费用表系被告单方制作，未经原告确认，费用不具合理性。被告对上述证据真实性均予以认可，但主张分摊费用表载明的公共费用包括不限于电梯年损费、电梯维修费、消防设施维修费用、主水管、电路维修费用等由每层使用者按面积分摊，分摊费用有合同支持。庭审中，原、被告确认涉案房屋无房产证及建设规划许可证。原告主张自其承租后，对涉案厂房未进行任何框架式的装修，装修仅为简易式的装修，刷墙、吊顶及铺设电线等，未改变建筑物的内部结构，在未经与其协商的情况下，被告自行拆除装修，其要求原告支付涉案厂房恢复费用没有依据。被告不予认可，主张直至2019年8月4日，原告未按要求恢复涉案厂房原状，遂自行恢复后退还村委，保证金扣除7月份的水费、电费、8月场租、电梯使用费、公摊费用、厂房恢复费后，已于同年9月2日退还22260.86元给原告。原告庭后提交银行流水交易记录确认已收到上述款项。以上事实，有《厂房租赁合同》、《通知》、《终止协议书》、QQ邮箱信件往来、《结算收条》、分摊费用表、银行流水交易记录等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告确认涉案房屋无房产证及建设规划许可证，双方签订的《厂房租赁合同》自始无效。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还。本案中，被告确认原告已返还涉案厂房，原告亦确认已收取退还保证金22260.86元，双方争议焦点为退还保证金应扣除的费用，原告主张退还的保证金仅需扣除水电费，但被告主张退还的保证金需扣除水电费、场租、电梯使用费、公摊费用、厂房恢复费。本院认为，双方对水电费3735.61元不持异议，本院予以确认。关于占有使用费。本院认为，根据双方往来的QQ邮箱信件内容显示，被告通知原告于2019年7月29日交还涉案厂房，原告主张其依约将涉案厂房恢复原状及时移交被告，庭审中被告亦确认当天涉案厂房已清空，原告便实际不再享有承租的相关权利，在双方未对恢复原状的标准达成合意的情况下，若被告以未达恢复原状标准不同意原告退租，其可自行拆除并要求原告支付相关拆除费用，其要求扣除原告2019年8月1日至4日占有使用费，明显不当。关于电梯使用费、公摊费用、厂房恢复费。虽然《厂房租赁合同》无效，但双方对电梯使用费、公摊费用达成合意，原告实际亦受有使用利益，故原告需支付被告电梯使用费、公摊费用。至于厂房恢复费，原告确认承租后对涉案厂房确有进行简易式的装修的事实，在双方未能对恢复原状达成合意的情况下，被告自行拆除涉案厂房相关装饰，基于公平原则，原告承担部分厂房恢复费用，并无不妥。因被告提交分摊费用表未经原告签字确认，在原告不予认可情况下，其亦未能提交有效凭证佐证费用的实际发生情况，其应自行承担举证不能的不利后果。鉴于涉案租赁物业已整体由原权利人收回，被告作为承租人应已实际履行清场以及恢复物业承租前状况的义务，本院酌情判令原告负担的厂房恢复、电梯维保公摊等费用5050元。综上，被告扣除水电费、厂房恢复费、电梯维保公摊等费用后应退还保证金55214.39元。现被告已退还保证金22260.86元，故被告还需退还原告32953.53元。关于违约金。本案中，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效，原告以被告逾期退还保证金为由要求被告依据合同支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司与被告深圳凯特电气有限公司于2017年5月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳凯特电气有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司退还保证金32953.53元；三、驳回原告深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费805元，由原告深圳华姿仪赏汉文化传播有限公司负担439元，被告深圳凯特电气有限公司负担366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 吕  海  云二〇二〇年四月二十一日书记员 叶  宝  英书记员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。