广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初53868号原告（反诉被告）：深圳市亿来源汽车销售服务有限公司，住所深圳市龙华区大浪街道高峰社区龙观西路**龙城工业区****及****,统一社会信用代码9144030019234865XA。法定代表人：詹水源。委托诉讼代理人：黄维升，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦佳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市易达汽车技术服务有限公司，住所，住所深圳市福田区香蜜湖街道深南大道**香蜜湖元瑞汽车交易中心**社会信用代码91440300729876074K。法定代表人：李华民。委托诉讼代理人：杨声，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷英，广东瀛尊律师事务所律师。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭，于2020年3月12日对本诉及反诉进行了合并审理，原告的委托代理人黄维升、李梦佳，被告的委托代理人杨声、雷英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、关于原告承租元瑞汽车市场V8号展位的情况。自2012年11月1日起，原告开始向案外人深圳市元瑞汽车市场经营管理有限公司（下称“元瑞公司”）承租位于“深圳市福田区元瑞汽车市场的V8号展位”用于汽车销售及维修，双方逐年签订了《展位租赁合同》及四份《租用合同书》。以上合同均明确约定，经元瑞公司同意，原告可以转租该展位。二、关于原告将展位转租给被告的情况。（一）原告与被告签订了转租协议，同意将展位转租给被告。2016年2月29日，原告与被告签订了《转租协议》，约定原告将位于香蜜湖元瑞汽车交易中心V8号（占地面积2520平方米）转租给被告。双方在《转租协议》第二条第1至3项申明确约定，转租期限为从2016年4月1日起至政府拆迁元瑞车场止，首期租金为每月人民币贰拾贰万伍仟元（RMB225000元），租赁期间的租金递增，由原告负责与元瑞车场管理部门协调，被告按实际发生额支付。双方还在《转租协议》第四条第2项(1)中明确约定，被告必须按时缴纳租金，否则以每天按千分之五向甲方（原告）支付滞纳金。（二）原告的转租有元瑞公司的同意，为有效转租。2016年4月，元瑞公司同意原告的转租行为，并确认原被告之间的《转租协议》于2016年4月1日生效。因此，自2016年4月1日起，原告与被告的转租协议开始生效，双方都应当诚信地遵守转租协议约定的各项权利义务，被告应当按照《转租协议》的约定，向原告支付相关租金。三、被告自2017年10月1日起开始拖欠租金，且没有支付滞纳金。（一）原告与元瑞公司2015年后的历年《租用合同书》均约定租金要每年递增8%。从2015年起，元瑞公司与原告签订的历年《租用合同书》均明确约定，“租金自下一年度续签合同每年调整一次，每次递增8%”。（二）原告与元瑞公司2017年《租用合同书》生效后，因原告向元瑞公司支付的租金递增了8%，原告根据《转租协议》的约定，要求被告租金相应递增8%，但被告却只同意部分租金递增，其余租金不同意递增，开始不及时足额支付租金，严重损害了原告的合法权益。从2017年10月1日起，元瑞公司与原告的2017年《租用合同书》开始生效，租金每平方米较上一年度上涨8%。根据《转租协议》第二、3的约定，租赁期间的租金递增，由原告负责与元瑞公司协调，现因元瑞公司对原告租金上涨8%，故原告有权要求被告相应上涨8%的租金。经原告多次催讨，被告均只同意一部分上涨8%（只同意原告向元瑞公司支付的租金部分上涨8%），而不同意其余部分的租金上涨8%，开始不足额支付租金，也拒不支付任何滞纳金。自2019年5月起至今，被告开始停止支付全部租金，严重损害了原告的合法权益。（三）关于滞纳金。《转租协议》第三、2点约定，被告应在每月10日前向原告缴纳当月租金。《转租协议》第四、2点约定，被告必须按时缴纳租金，否则以每天按千分之五向原告支付缴纳金。被告自2017年10月起开始拖欠租金至今，根据《转租协议》的约定，应当向原告承担支付滞纳金的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金（暂计至起诉之日2019年10月22日为1821851.76元，实际应支付至付清租金之日）；2、被告向原告支付至实际付清租金之日的滞纳金（按年利率24%，暂计至起诉之日2019年10月22日为133708.62元，实际应支付至付清租金之日）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告口头答辩称，第一，涉案物业香蜜湖元瑞汽车交易中心V8号整店系未经批准进行建设的临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效，故涉案转租协议应属无效合同。第二，在2019年5月1日前，被告是按照转租协议约定支付了全部租金的，但在诉讼中发现涉案场地实际占有面积少于转租协议约定的占用面积2520平方米。被告公司不仅不存在拖欠的问题，原告还应偿还之前多收取的租金240余万元，具体金额详见被告的反诉请求。2019年5月后因涉案场地被查封，被告存在实际上无法正常使用的问题，因此原告无权再要求被告支付2019年5月后的租金。另外关于原告提出的租金差额，也是没有合同依据的，合同约定的仅是针对上一个转租方，即深圳市元瑞汽车市场经营管理公司要求的涨租部分由被告承担，但并没有约定差额部分也相应上涨，而且从元瑞公司上涨的时间以及幅度来看，与原告现在诉求中提出的上涨的时间都是不对应的。元瑞公司第一次上涨租金是在2016年的11月，第二次上涨是在2017年的11月，第三次是在2018年的10月，这与原告提出的诉求中第一次上涨是在2017年10月以及2018年10月都是不对应的，这说明双方在实际的履行过程中，仅是对于元瑞公司的上涨由被告承担，而差额部分一直是不变的，因此原告要求支付租金182万余元的诉讼请求依法应予以驳回。第三，因为涉案的转租协议是无效的，所以相关滞纳金的约定亦属无效，更何况被告也不存在拖欠租金的问题，因此原告要求的诉讼请求滞纳金的依法也应予以驳回。第四，由于前述理由原告要求的租金及滞纳金的请求均缺乏事实依据和法律依据因此其关于诉讼费保全费的请求也应予以驳回。被告反诉称，2016年2月29日，反诉原告与反诉被告签订了一份《转租协议》（以下简称：协议），约定反诉被告将位于深圳市香蜜湖元瑞汽车交易中心V8号整店场地（以下简称：涉案场地）转租给反诉原告，协议约定，转租场地占地面积为2520平方米，月租金为人民币22.5万元，押金为人民币50万元。协议签订后，反诉原告按约向反诉被告支付了50万元押金，且一直按约定向反诉被告支付租金，直至2019年5月1日，深圳市福田区规划土地监察局作出《敬告通知书》，对反诉原告使用的涉案场地进行查处，确认该场地属于“未经批准进行建设”的临时建筑物，依法应当予以拆除，并要求反诉原告清理搬离涉案场地。深圳市福田区规划土地监察局随后还对涉案部分场地采取了查封措施。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，本案涉案场地为“未经批准进行建设”的临时建筑物，该涉案场地转租协议即应认定无效，反诉被告收取的押金应当返还，且由于转租协议无效、涉案场地被查封致使原告无法正常使用，反诉被告无权再向反诉原告要求支付2019年5月后的租金。另外，反诉原告委托专业测绘机构对涉案场地进行了占地面积的测绘，根据测绘报告结果，反诉原告才发现涉案场地实际占地面积仅有1852.81平方米，远少于转租协议约定的占用面积2520平方米，实际占地面积少了667.19平方米，因此，反诉被告理应向反诉原告返还因涉案场地实际占地面积不足而多收取的租金差额。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，现请求判令：1、反诉被告向反诉原告返还押金人民币50万元；2、反诉被告向反诉原告返还2016年4月至2019年4月期间多收取的租金差额共计人民币2401297.83元；3、反诉被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。原告答辩称，一、本案双方均为完全民事行为能力人，在签订《转租协议》前均为同一片区的租户，了解当地房屋情况，双方经平等协商，自愿签订本案《转租协议》，根据诚实信用的原则，双方都应该严格遵守。被答辩人的实际经营地址一直为“深圳市福田区红荔西路联合华鹏汽车广场C2-1号”（注：至今仍在该处经营），其在签订《转租协议》前，与答辩人均为目前面临整体拆迁的“香蜜湖度假村中区”的租户。因此，被答辩人在签订《转租协议》前，即已经知道该片区的房屋情况，包括知道该片区将来需要拆迁的情况，故其在《转租协议》第二条第1点中，明确将租赁期限约定为“从2016年4月1日起至政府拆迁元瑞车场止。”答辩人认为，本案双方均为完全民事行为能力人，双方在签订《转租协议》前为同一片区的租户，根据当地情况，经平等协商，自愿签订《转租协议》，根据诚实信用原则，双方都应该严格遵守。二、《转租协议》的法律效力由法院予以认定，假设案涉房屋由于是“临时建筑”而被认定无效，根据法律的相关规定，被答辩人作为获得经营收益的实际占有人，也要按照双方协商一致的租金标准，支付使用期间的“房屋占用使用费”。关于《转租协议》的法律效力，答辩人同意由法院予以认定。但本案纠纷的发生，完全是由于被答辩人不能诚信遵守《转租协议》的相关约定，恶意拖欠相关费用而引起。被答辩人主张案涉场地为“临时建筑”，认为双方签订的《转租协议》无效，但这并不能成为其不足额支付、及拒绝支付相关费用的理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，假设本案《转租协议》由于案涉场地为“临时建筑”而被认定无效，被答辩人应当将房屋返还给答辩人，且应当支付相关使用费。依照“无效合同返还财产、赔偿损失”的处理原则，房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即“房屋”，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的“利益”——即支付相关“房屋使用费”。相关房屋使用费，应当参照《转租协议》约定的租金标准计算，因为该标准是双方当事人协商一致的结果，也与协议订立时的市场行情相符。三、关于面积及租金差额。（一）“占地面积2520平方”是引用表述，其真实含义应参照协议附件的答辩人与元瑞公司签订的《租用合同书》认定，即应为“2520平方米（含20%分摊面积）”，且应当为实际使用面积——该展位为两层建筑，第一、二层均可使用，实际使用面积远远多于按一层计算的“建筑面积”。被答辩人对此完全知情，仍委托测绘机构按一层标准测绘相关“建筑面积”，属于混淆视听的做法。《转租协议》在备注二处明确约定，“附件1.甲方与元瑞市场签订的租赁合同复印件”。而根据答辩人与元瑞公司的2016年《租用合同书》的第一条，“甲方同意将元瑞汽车专业市场的V8号展位2520平方米（含20%分摊）租给乙方用以展销汽车使用”（注：据查，答辩人与元瑞公司自2012年至今的所有租用合同书，均为该表述）。因此，“占地面积2520平方”，其真实含义是“2520平方米（含20%分摊面积）”，即，不仅要计算V8号展位的建筑面积，还要加上V8号展位所在的元瑞汽车市场的“20%的分摊面积”；此外，该V8号展位为两层建筑，两层均可使用，该面积还应包括第二层的使用面积，才符合实际情况。被答辩人在十分清楚该约定的情况下，仍委托测绘机构测绘相关第一层“建筑面积”，明显是混淆视听，是不诚信的表现。（二）《转租协议》并没有明确租金是按照占地面积计算，而是按照整个建筑的包干价确定，双方明确要逐年按比例递增，且双方已按该标准履行了四年，期间被答辩人均没有提出异议，应当认定答辩人交付的房屋符合约定，本案不存在租金差额的情况。根据双方签订的《转租协议》第二条2、3点，双方明确约定，“首期租金为每月人民币贰拾贰万伍仟元整（RMB225000元）；租赁期间的租金递增，由甲方（答辩人）负责与元瑞车场管理部门协调，乙方（被答辩人）按实际发生额支付”。因此，双方约定的租金标准，是以整个建筑的“包干价”确定与面积无关。此外，被答辩人作为《转租协议》的权利义务的概括转移的承受方，其在2016年4月即已经开始对本案房屋进行经营规划、装修设计及消防验收，其在四年前已经知道且应当知道该建筑物的面积情况，但仍予以验收、支付押金，从未提出异议，并履行多年，应当认定答辩人所交付的房屋符合《转租协议》的约定，不存在租金差额。经审理查明，2016年2月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《转租协议》约定，甲方将位于香蜜湖元瑞汽车交易中心V8号整店（占地面积2520平方米）（下称涉案场地）转租给乙方，甲方确保有合法经营手续(有效使用期限合同、消防、环保、验收等行业所必须具备的经营证书)。转租期限从2016年4月1日起至政府拆迁元瑞车场止。首期租金为225000元/月，租赁期间的租金递增，由甲方负责与元瑞车场管理部门协调，乙方按实际发生金额支付。物业管理费由乙方承担。押金为50万元，乙方应于每月10日前向甲方缴纳当月租金，甲方收到租金后7天内，将元瑞场地出租方开具的发票及物业管理费（付款单位需以乙方单位名称一致），加上甲方按实际转租金额补足的差额发票交给乙方。甲方负责与元瑞场地出租方协调经营场所的一切事务（含转租的许可），乙方必须按时缴纳租金，否则以每天按千分之五向甲方交付滞纳金。乙方不得在租赁期内未经甲方许可终止租约，否则甲方不退回押金及当月租金。附件包含甲方与元瑞市场签订的租赁合同复印件、原整店建造、装修、水电、消防、环保设计施工图复印件。上述协议签署后，被告向原告支付了押金50万元，原告亦给被告开具了等额的《收款收据》。2016年4月15日，原告、被告向元瑞汽车交易中心管理处出具《关于店面转租及场租付款方式的声明》载明，原告将涉案场地转租给被告已报管理处同意，4月份的场地租金暂由原告代收，5月起，场地租金、管理费及水电费由被告直接付给深圳市元瑞汽车市场经营管理有限公司（下称元瑞管理公司），由该处直接向被告开具发票，转租合约除场租外的差额部分，由被告向原告支付，并由原告开具差额部分的发票。元瑞管理公司亦在该声明上加盖印章。2016年4月18日，原告（乙方）、被告（丙方）和元瑞管理公司（甲方）签署《三方协议》约定，丙方逐月以应付给乙方的租金差额代乙方向甲方支付其拖欠甲方的押金231043元。2017年12月25日，被告向原告发出函件称，原告与元瑞管理公司约定的租金每年月涨，此部分均由被告承担，原告收取租金溢价的部分到租赁期截止之前不变。原告提出溢价的部分仍需每年上涨的要求，合同文件中均没有说明，被告不予接受。2019年5月1日，深圳市福田区规划土地监察局（下称土地监察局）向被告下发《敬告通知书》称，被告使用的深圳市元瑞汽车市场V8经营场所属于未经批准进行建设，该局已责令深圳香蜜湖度假村有限公司在2019年5月25日前自行整改，要求被告配合清理、搬离。2019年7月11日，土地监察局查封了被告承租的场地的展厅。被告承租的场地的其他部分仍在使用，之后于2020年1月20日全部搬离。另查，被告按原告与元瑞管理公司签署的合同约定的租金标准足额向元瑞管理公司支付了租金至2019年4月，按月向原告支付租金63316.80元至该月，之后未再支付费用。原告于2019年6月开始多次向被告发函催告支付费用。又查，被告为主张涉案场地实际使用面积少于合同约定的2520平方米，另行提交了其自行委托的深圳市中正测绘科技有限公司出具的载明涉案场地实际占地面积为1852.81平方米的测绘报告亦以佐证，原告对该报告的真实性不予认可。被告为主张政府对于香蜜湖片区汽车展场自2019年5月免收场地占有使用费的情况另向本院提交了深圳市汽车经销商商会于2019年5月7日向福田区委、区人民政府递交的《关于香蜜湖片区汽车展场接到责令拆除敬告通知书的紧急报告》予以佐证，报告称香蜜湖汽车展场自4月30日接到拆迁通告后，已不具备正常营业的条件，无论是消费者还是员工心理上都受到重大影响，同时企业的重心都焦虑地施在寻找场地、安置员工、转移客户等方面，因此建议区委、区政府协调汽车展场出租方、自5月起停止收取租金，并尽快返还各租户押金。基于展场仍有一段时间的缓冲期，管理处仍应承担展场内的安全管理工作，可收取管理费、水电费。再查，原告自2012年11月开始自元瑞公司处承租涉案场地，双方自2015年开始每年签署租期一年的租赁合同，合同载明的租赁物的面积为2520平方米（含20%分摊面积）。2018年9月28日签署的合同约定的期限自2018年10月1日至2019年9月30日，之后双方未签署合同。庭审时，原告称2019年9月30日租赁期限到期后，双方口头约定合同继续履行。原告确认2019年5月被告未向元瑞管理公司支付费用后，其亦未向元瑞管理公司支付租金等费用。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，涉案场地产被告承租之初是以建筑物的状态按现状出租，原告与被告签订合同系以承租涉案店铺经营获利为合同目的等相关事实，可以认定原告与被告之间的租赁合同关系实际系以涉案店铺为租赁物而形成的房屋租赁合同关系。合同约定的租金由于涉案店铺系未经申报和批准建设的临时建筑，双方就此签订的涉案租赁合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原告而言，原告作为出租人及物业所在地块的土地使用者，在明知涉案店铺为临时建筑的情况下仍进行出租，存有过错；就被告而言，从双方签署的合同约定的租赁期限至政府拆迁止、涉案场地位于香蜜湖，该片区的土地上的建筑多为临时建筑的信息通过公开查询即可获取这一事实来看，被告在与原告签订合同时即应清楚涉案场地为临时建筑这一情况，而被告仍对涉案店铺进行承租使用，亦存有过错，因此，本院认定双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应责任。合同无效，原告应向被告返还押金50万元。涉案场地临时建筑，没有产权证明或面积丈量资料，鉴于被告在签约时的目的系用经营，故较之于含公摊面积在内的建筑面积，场地的实用面积才是影响其是否作出缔约意思表示的主要事实因素。按一般生活常理，其在签约时对于铺位实用面积应已大致了解，且被告实际测绘的面积为1852.81平方米，比合同载明的面积少了667.19平方米，但被告在其承租至搬离的约4年的时间里并未对面积提出异议，且合同约定的租金并未明确是按该面积计价。鉴于此，本院认定双方是以现状出租而非以面积计租。原告与被告签署的《转租协议》约定租赁期间租金递增，但未明确如何递增，此后原告、被告及元瑞管理公司共同签署《关于店面转租及场租付款方式的声明》约定，自2016年5月起由被告直接代原告按原告与元瑞管理公司签署合同约定的租金标向元瑞管理公司支付租金，转租合约除场租外的差额部分由被告支付给原告，被告亦按上述声明的约定自2016年5月开始代原告向元瑞公司支付租金，另每月向原告支付固定的差额63316.80元，在原告于2017年12月向被告发函上调租金标准且被告复函称不同意上调的标准前，原告均未对被告支付租金的标准提出异议，双方合同未明确约定租金标准的情况下，原告要求被告补交租金，无事实及合同依据，本院不予支持。被告在土地监察局于2019年5月1日向其下发《敬告通知书》要求其清理搬离后即开始陆续搬场，之后土地监察局于2019年7月11日对被告承担的场地的展场进行了查封，鉴于被告自2019年5月开始未能完整使用涉案场地、原告未向出租方元瑞管理公司支付占有使用费且元瑞管理公司至今未向原告或被告催收租金或占有使用费、深圳市汽车销售经销商会向区政府提交的紧急报告中载明的自2019年5月免收租金的建议的情况下，如若2019年5月份之后的涉案场地的占有使用费要支付，在涉案合同无效的情况下，该占有使用费应由元瑞管理公司或该临时建筑的用地人来收取，对于原告主张的2019年5月份及之后的占有使用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市亿来源汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市易达汽车技术服务有限公司退还押金50万元；二、驳回原告深圳市易达汽车技术服务有限公司的诉讼请求；三、驳回被告深圳市亿来源汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22400.04元、保全费5000元（已由原告预交），均由原告负担；反诉案件受理费15005.19元（已由被告预交），由原告负担2585.94元，被告负担12419.25元，反诉保全费5000元（已由被告预交），由原告承担862元，被告负担4138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  王红华二〇二〇年四月二十九日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。