山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初4820号原告：华夏银行股份有限公司青岛麦岛路支行，住所地青岛市崂山区。负责人：王某某，职务行长。委托诉讼代理人：秦英，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芬，山东元鼎律师事务所律师。被告：于某某，女，汉族，户籍所在地青岛市黄岛区。被告：刘某某，男，汉族，户籍所在地青岛市。被告：青岛康大时代房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。法定代表人：高某某，职务经理。委托诉讼代理人：童某某，男，系该公司法务主管。原告华夏银行股份有限公司青岛麦岛路支行与被告于某某、被告刘某某、被告青岛康大时代房地产开发有限公司（以下简称康大时代公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦英、刘芬，被告康大时代公司委托诉讼代理人童某某到庭参加诉讼，被告于某某、被告刘某某虽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告于某某、刘某某偿还原告借款本金637832.7元及利息11924.76元、罚息267.07元、复利145.67元（利息、复利、罚息计算到2019年4月11日，之后至实际清偿之日止的利息、复利、罚息按照双方约定的利率标准继续计算）；2、判令被告于某某、刘某某支付原告律师代理费25000元；3、判令被告康大时代公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用等由三被告共同承担。事实与理由：被告于某某、刘某某系夫妻。2006年11月29日，经两被告申请且被告于某某以位于胶南市东侧《风和日丽一期》某室房产（该房产为复式、位于**和**）做抵押，原告与被告于某某签订《个人房屋借款抵押合同》，于某某向原告借款96万元。2006年12月25日，抵押房产依法办理了预抵权证。原告依约向于某某发放贷款，但被告逾期还款。原告经查询发现，被告于某某和康大时代公司不顾上述房产已设定抵押的事实，私自将202室拆分成302户和402户，并重新签订商品房买卖合同，导致本案抵押物灭失。故原告具状来院，请求依法判决。被告于某某、被告刘某某未作答辩。被告康大时代公司辩称，我公司不应当对被告于某某、刘某某的行为承担连带清偿责任。2006年11月29日，我公司作为房产开发商与于某某签订了商品房买卖合同两份，分别为风和日丽一期某某单元某室和某室，并没有就所谓的202室做抵押。对于原告的诉称，我公司并不知情，是被告于某某的个人行为，且办理预抵押的合同中，并没有我公司的盖章，我公司不应当对预抵押承担连带担保责任。涉案房产已经办理了房产证，对于涉案房屋办理房产证的事实，原告和房管局均应知情，此时预抵押应当转为正式抵押。我公司并没有与于某某串通私自将202户分为302户和402户，对于本案原告的损失，原告具有重大责任。故应依法驳回原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交个人住房贷款申请书、华夏银行（个人住房贷款）借款借据、结婚证复印件、房屋抵押承诺书、华夏银行出具的华银复[2007]某号文件及中国银监会青岛监管局出具的青银监复[2014]某号文件、涉案楼座结构平面图各一份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交个人房屋抵押借款合同一份，用以证明2006年12月29日，原告与被告于某某签订个人房屋抵押借款合同，合同约定贷款金额为96万元。经庭审质证，被告康大时代公司对证据真实性无异议，但认为无该公司签章，该公司不应当承担连带担保责任；对证据中涉及的房号有异议，因为其与于某某签订的房屋买卖合同为两份，房号分别为302户和402户。2、原告提交商房预抵字第某预购商品房抵押权证一份，证明原告与于某某于2006年12月25日就东侧风和日丽某户房产办理了预抵押登记手续。经庭审质证，被告对证据真实性无异议，称其对预抵押证并不知情，且预抵押房产的房号与该公司出售的房屋房号不一致，具体是何原因公司不清楚，办理预抵押的时候是于某某去办理的。3、原告提交逾期账单及还款明细各一份，证明被告在还款过程中违约，自2018年10月20日起不再按期偿还借款。截至2019年11月20日，尚欠原告借款本金637832.7元、利息25754.12元、罚息1422.77元、复利775.95元，共计665785.54元。被告康大时代公司对证据真实性无异议，但认为与其无关。4、原告提交山东元鼎律师事务所委托代理合同、律师费发票各一份，证明原告为实现本案债权支出律师费25000元，该费用依约应由被告承担。被告康大时代公司对证据真实性无异议，认为原告应当提交转账记录予以佐证，且认为律师费与其无关。5、原告提交青岛市商品房买卖合同及补充协议各一份，合同编号F-1405号，证明于某某于2006年11月29日与康大时代公司签订青岛市商品房买卖合同，购买位于东侧风和日丽某户房屋，房屋建筑面积为253.05平方米，该房屋为复式（包括三层、四层、阁楼）。于某某购买房屋付款方式为按揭贷款，需在支付首付款后，按照康大时代公司的要求与其指定的商业银行或者住房资金管理中心签订个人住房借款合同、抵押合同及其他按揭贷款文件，以银行贷款支付房款。康大时代公司对于某某向原告抵押办理按揭贷款事实明知，且当时办理预抵押时的房屋明确为复式202户。经庭审质证，被告康大时代公司对以上证据真实性无法确认，认为该合同与其提交的房屋买卖合同不一致，约定的房屋单价也不一致，怀疑该合同系伪造。经本院释明，被告康大时代公司在本院指定期限内明确表示不申请对合同上加盖的该公司公章真伪进行鉴定。6、原告提交青岛市不动产登记信息一宗，证明于某某逾期付款，原告经查询发现涉案小区202户房屋现所有权人为韩某，房屋面积为108.41平方米，与预抵押当时202户房屋情况完全不符，再行查询发现于某某在康大时代公司协助下，另行签订两份商品房买卖合同，将已办理预抵押的202户房屋（上叠253.05平方米）分拆成302户（108.41平方米）、402户（包括阁楼144.64平方米），并分别办理房屋产权登记。于某某于2017年5月22日、24日将以上302、402户（包含阁楼）房屋卖与案外人，导致本案抵押物的灭失，原告的债权无法得以实现。经庭审质证，康大时代公司对证据真实性无异议，但认为其并没有协助于某某篡改房号，通过以上证据可以看出，于某某于2008年就办理了房屋产权证，此时预抵押登记应当转为正式抵押，房管局应将办理房产证信息发送给原告，由原告银行办理正式的抵押。所以，对于原告丧失抵押权的问题，房管局及原告均有责任。本院认为，被告刘某某、于某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩、质证的权利，被告康大时代公司对个人房屋抵押借款合同、商房预抵字第某预购商品房抵押权证、逾期账单及还款明细、山东元鼎律师事务所委托代理合同、律师费发票、不动产登记信息真实性不持异议，本院对以上证据予以采信；虽康大时代公司对原告提交的青岛市商品房买卖合同及补充协议真实性提出异议，但在本院指定期限内未提交相反证据，亦未申请司法鉴定，本院对该份证据依法予以采信。7、被告康大时代公司提交商品房买卖合同、补充协议各三份，合同编号分别为F-1404（与于某某合同）、F-1405（与于某某合同）、F-1434（与韩某合同），证明该公司与于某某于2006年11月29日签订两份商品房买卖合同，交易房号为风和日丽某单元三层302室及四层402室。2007年10月11日，康大时代公司与案外人韩某签订商品房买卖合同，将风和日丽某单元二层202室卖予韩某。据其了解，韩某也办理了预抵押登记，若原告陈述属实，不可能同一处房产作两次登记。经庭审质证，原告对上述合同真实性无法确认，该两份合同约定的两套房产面积的总和，与于某某向原告申请贷款时提供的买卖合同约定的房产面积一致，原告认为该合同是于某某向原告提交的买卖合同的拆分。原告提交的证据可以看出202户即为复式的三层、四层（内含阁楼），被告提交的两份合同显示的房屋户型图及位置与原告提交的202户买卖合同是一致的，由此充分证明，以上两份买卖合同中约定的房产即为原告的抵押房产。原告已于2006年12月25日办理了预抵押登记，该登记远早于于某某就302户和402户办理房产登记的时间。且以上合同明确约定涉案房产付款方式为按揭贷款，故被告康大时代公司对于该房产存在抵押贷款这一事实是明知的，在此情况下，该公司仍与于某某对涉案房屋进行了拆分，明显属于恶意串通，损害原告合法权益。对被告提交的与案外人韩某签订的合同真实性无异议。本院认为，虽原告对以上证据真实性提出异议，但未提交相反证据，本院对以上证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告于某某与刘某某于2001年登记结婚。2006年11月29日，被告于某某向华夏银行青岛分行申请个人住房贷款，被告刘某某以配偶身份表示同意于某某向银行贷款，并承诺用本申请书所列抵押物为贷款提供担保，且愿意共同承担贷款的还款责任。2006年12月11日，刘某某向华夏银行青岛分行出具房屋抵押承诺书，承诺涉案灵山卫新积路东侧风和日丽某单元202室房屋系其与于某某共同购置的房产，由于某某向华夏银行青岛分行申请房屋抵押贷款，其与于某某同意将该房屋作为贷款的抵押物，若该贷款不能偿还，银行有权依法处置抵押物。2006年12月25日，华夏银行股份有限公司青岛京口路支行（以下简称华夏银行京口路支行）取得编号为南房预抵字第××号预购商品房抵押权证，载明其系灵山卫新积路东侧风和日丽某202室房屋的抵押权人。2、2006年12月29日，华夏银行京口路支行作为乙方（贷款人、抵押权人）、被告于某某作为甲方（借款人、抵押人），签订编号为某号个人房屋抵押借款合同一份，约定：甲方贷款96万元，用于按照甲方与发展商于2006年11月29日签订的第F-1405号《青岛市商品房买卖合同》购买坐落于青岛胶南市灵山卫新积路东侧风和日丽某室房屋，房屋面积253.05平方米，甲方已向乙方提供购房合同正本及有关借款申请所需的所有文件及资料，且甲方已支付总房款30.3%或以上的首付款。贷款期限为300个月，即自2006年12月29日起至2031年12月29日止，实际贷款期限以借款借据为准。贷款利率为年利率6.156%，利息自贷款发放之日起计算。合同期内遇到中国人民银行调整相应的贷款基准利率，本合同利率按月进行调整，调整后的合同贷款利率自利率调整后的第一个付息日的次日起开始适用；依据上述约定进行调整时，均按照人民银行调整后的相应基准率下浮10%确定。合同贷款利率发生变更的，本合同项下的罚息利率自动作相应变更，并与合同贷款利率同时开始适用、分段计算。贷款的偿还采用等额本息还款法分次还本付息。甲方连续3个月或者累计6个月未能按本合同约定还本付息的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押物。甲方未按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同的利率加收50%作为罚息利率计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。本合同项下贷款发生逾期的，按月计收逾期利息和复利。甲方不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，乙方为实现债权而支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费等所有费用，均由甲方负担。3、2006年12月30日，华夏银行京口路支行将96万元贷款划转至于某某账号。被告于某某自2018年10月20日起不再按期偿还借款本息，截至2019年4月11日，尚欠原告借款本金637832.7元、利息11924.76元、罚息267.07元、复利145.67元。另查明，2006年11月29日，被告于某某与被告康大时代公司签订商品房买卖合同三份。其中，于某某向华夏银行京口路支行提交贷款备案的合同编号为F-X，合同内容为，于某某购买康大时代公司开发的位于青岛胶南市灵山卫新积路东侧风和日丽某单元202室房屋，建筑面积253.05元，单价5440元，价款1376592元。付款方式为合同签订当日于某某支付首付款416592元，余款以按揭贷款方式支付，在2006年11月29日前提交按揭贷款所需材料，按开发商的要求与开发商指定银行签订借款合同。合同所附房屋平面图显示，涉案房屋为复式带阁楼，楼层位置为三楼、四楼、阁楼。同日，被告于某某与被告康大时代公司签订商品房买卖合同两份，合同编号分别为F-X、F-X。编号为F-X的合同约定，于某某购买康大时代公司开发的灵山卫新积路东侧风和日丽某单元302室房屋，建筑面积108.41平方米，单价5481.9元，价款594292元，合同签订当日支付首付款179292元，余款以按揭贷款方式支付，在2006年11月29日前提交按揭贷款所需材料，按开发商的要求与开发商指定银行签订借款合同。编号为F-X的合同约定，于某某购买康大时代公司开发的灵山卫新积路东侧风和日丽某二单元402室房屋，建筑面积144.64平方米，单价5408.6元，价款782300元，合同签订当日支付首付款237300元，余款以按揭贷款方式支付，在2006年11月29日前提交按揭贷款所需材料，按开发商的要求与开发商指定银行签订借款合同。2008年7月22日、2012年2月21日，被告于某某、刘某某据上述两份合同办理风和日丽某单元302户、风和日丽某单元402户（带阁楼）房屋产权证。2017年4月15日、2017年5月23日，两被告将上述房屋出售他人，案外人于2017年5月22日、5月24日分别取得以上两处房屋产权证书。2007年10月11日，被告康大时代公司与案外人韩某签订买卖风和日丽某单元202室房屋的买卖合同，合同编号为F-1434，约定房屋建筑面积108.41平方米，单价5650元，价款612517元，合同签订当日支付首付款462517元，余款以按揭贷款方式支付，在2007年10月11日前提交按揭贷款所需材料，按开发商的要求与开发商指定银行签订借款合同。经本院释明，被告康大时代公司未就同一时间与被告于某某签订三份合同、其中一份合同涉及的房号与案外人韩某所购房屋房号相同做出合理解释，但确认该公司于2007年1月4日收到华夏银行一次性向其汇款96万元。另查明，华夏银行股份有限公司青岛京口路支行于2007年更名为华夏银行股份有限公司青岛延安三路支行，后于2014年更名为华夏银行股份有限公司青岛麦岛路支行。另查明，原告因本案支出律师费25000元。本院认为，原告与被告于某某签订的个人房屋抵押借款合同依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。原告按照合同约定向被告发放96万元贷款后，被告于某某应当按照合同约定履行还款义务。被告刘某某与于某某签署个人住房贷款申请书，表示知晓于某某向银行贷款事实，承诺愿意以房产提供抵押并共同承担偿还贷款本息的责任，刘某某签署上述文书的行为表明，其对于某某向原告贷款96万元、并以其名下房产提供抵押的事实明知，且同意与于某某共同承担贷款产生的法律责任。被告刘某某作为共同债务人，应当依承诺与于某某承担共同还款责任。原告举证足以证明，两被告自2018年10月20日起不再按期偿还借款本息，被告于某某、刘某某拖欠借款本息的行为系违约行为，按约原告有权宣布借款提前到期，要求两被告立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息、复利及律师费。关于欠款数额，两被告未到庭举证其还款情况，应当承担举证不能的法律后果，其欠款数额依据原告的主张及举证为准。截至2019年11月20日，两被告尚欠原告借款本金637832.7元、利息25754.12元、罚息1422.77元、复利775.95元，共计665785.54元，原告要求被告予以偿还上述借款本息665785.54元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2019年11月21日起至实际清偿之日，以尚欠借款本金637832.7元为基数，按照合同约定计算的利息、罚息及复利，未超出合同约定和法律规定，本院予以支持。另，原、被告双方在贷款合同中约定律师费由被告方承担，原告提交的证据足以证明其已经实际支出律师费25000元，故对原告主张的律师费损失，本院予以支持。原告以被告于某某与被告康大时代公司不顾涉案房产已设定抵押的事实，私自将202户房屋拆分成302户和402户、并重新签订商品房买卖合同，导致本案抵押物灭失为由，要求被告康大时代公司在本案中承担连带清偿责任，对此本院认为，导致本案抵押物灭失不能归责于被告康大时代公司。理由如下：1、根据相关法律规定，以建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原告与被告于某某仅在房产部门办理了预抵押登记,原告主张预抵押登记具有抵押效力缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可见,本案涉案房屋办理预抵押登记的目的是为了保障将来抵押权的设立,即预抵押登记权利人在满足抵押登记条件成就时享有设立抵押登记的请求权,但该项权利并不等于权利人享有与“本登记”同等的现实抵押权。本案所涉房产抵押权并未有效设立。2、本案原被告提交证据足以证明，康大时代公司提交的与于某某签订的两份买卖合同约定的买卖标的虽然是风和日丽7号楼西二单元302户、402户，但该两份合同约定的房屋面积之和、房屋总价款之和、首付款之和、贷款金额之和与于某某办理按揭贷款时提交原告登记备案的房屋买卖合同约定的202户房屋面积、房屋总价款、首付款金额、贷款金额完全一致，康大时代公司自认其收到华夏银行于2007年1月4日一次性向其支付的银行贷款96万元、并非收到三笔贷款，该公司未对同一时间与于某某签订三份买卖合同做出合理解释且未提交三份合同均已实际履行的证据，结合办理预抵押登记的原风和日丽某户系复式房屋、户内户外均设有楼梯、存在分户可能、康大时代公司与案外人韩某签订买卖合同出售风和日丽某户（房屋面积与原202户面积不符）的事实，足以认定康大时代公司将原风和日丽某户拆分为302户、402户，并另行与于某某签订买卖合同。但是，风和日丽7号楼西二单元302户、402户房屋最早于2008年办理产权登记，如前所述，原告与于某某就涉案房屋已经办理预抵押登记，其有权在涉案房屋办理不动产登记的合理时间内要求于某某办理正式抵押登记，原告作为提供按揭贷款的银行，亦有条件及时了解贷款房屋产权证办理情况，其应当及时主张权利。若原告在产权证办理后的合理时间内及时要求于某某、刘某某办理抵押登记，即使当时因康大时代公司拆分房屋出卖的行为导致抵押登记手续不能正常办理，但此时于某某、刘某某并未处分涉案房屋，原告仍有可能基于原202户房屋被拆分出卖的事实通过协商、诉讼等方式实现抵押权或要求相应责任人承担责任。但本案中，原告迟至2019年7月份提起诉讼、主张权利，于某某、刘某某于2017年4、5月份已经将房屋另行出售，原告怠于行使权利导致的不利后果不能由康大时代公司承担。3、康大时代公司并非原告与于某某签订的个人房屋抵押借款合同的当事人，原告亦未提交证据证明涉案房产办理预抵押登记时，康大时代公司对此明知或应当明知，因此，即使被告康大时代公司存在将原出售给于某某的风和日丽某户复式房屋拆分为302户、402户并另行签订买卖合同的事实，原告亦不能据此推断康大时代公司恶意阻止其实现抵押权。综上，原告要求康大时代公司承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持，原告对被告康大时代公司的诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于某某、被告刘某某于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司青岛麦岛路支行借款本金637832.7元及截至2019年11月20日的利息25754.12元、罚息1422.77元、复利775.95元，共计665785.54元，并支付以借款本金637832.7元为基数，自2019年11月21日起至实际给付之日止，按照借款合同约定计算的利息、罚息、复利；二、被告于某某、被告刘某某于本判决生效之日起十日内支付原告律师费损失25000元；三、驳回原告对被告青岛康大时代房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告于某某、刘某某未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10552元，保全费4520元、公告费1350元，共计16422元（原告已预交），由被告于某某、刘某某负担，两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告16422元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  毛国宏人民陪审员  毕彩霞人民陪审员  丁慎才二〇二〇年四月十七日法官助理张栋书记员沈佳妮书记员黄斌