广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3071号上诉人（原审原告）：孔孟常，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）：李晓君，女，汉族，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李世海，广东楉泓律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王泳洲，广东楉泓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人孔孟常、李晓君、上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19444号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。孔孟常、李晓君上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判决粤海通公司、长华公司向孔孟常、李晓君支付逾期交付房屋的违约金97305元，以及以97305元为本金自2019年4月22日起至清偿日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准计算的逾期利息；2.本案二审诉讼费用由粤海通公司、长华公司负担。事实与理由：1.一审法院认定粤海通公司交楼时间为2018年9月1日错误。双方在合同中约定孔孟常、李晓君购买的是毛坯房，不是精装房，孔孟常、李晓君委托长华公司对涉案房屋在粤海通公司交付后再进行装修，与长华公司形成委托关系，与本案商品房预售合同不属于同一法律关系，一审法院由此顺延粤海通公司交楼时间不当。2.粤海通公司逾期提交《补充协议》《认购书》《委托装修协议》《精装修工程施工三方合同》《建设工程竣工验收报告》等证据，上述证据并非新证据，法院对此采纳亦未延长答辩权，也没有对粤海通公司进行训诫或罚款属于程序违法。3.一审法院在粤海通公司未提起反诉的情况下，认定其存在逾期付款的行为，但认为存在逾期付款天数在本案中扣减属于程序违法。粤海通公司以孔孟常、李晓君逾期付款为由只是要求顺延交付房屋，并未要求扣减违约金，一审法院主动认定粤海通公司存在逾期付款并在违约金中扣减错误。涉案房屋贷款资料孔孟常、李晓君已交付予粤海通公司，并由其指定银行进行沟通贷款事宜，能否贷款属于商业银行风险控制，并非孔孟常、李晓君责任，因银行原因不批准贷款责任在于粤海通公司，不应由孔孟常、李晓君承担。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孔孟常、李晓君全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由孔孟常、李晓君负担。事实与理由：1.一审法院关于孔孟常、李晓君逾期付款天数计算错误。孔孟常、李晓君迟延至2017年3月13日才将按揭贷款支付至粤海通公司账户，逾期付款天数共计为202天，一审法院扣减逾期天数，认定逾期时间为168天错误。2.一审法院关于违约金计算错误，应按照《补充协议》约定计算违约金。3.涉案房屋应以取得《工程竣工验收报告》为交付条件，一审法院以取得竣工验收备案证明文件及测绘报告为交付条件错误。4.粤海通公司已三次通知孔孟常、李晓君收楼，一审法院以2019年4月9日第三次通知收楼的时间作为违约金计算的终止时间错误，应以2018年11月23日作为收楼时间。5.一审法院判决全部诉讼费用由粤海通负担错误，粤海通公司已依约交付涉案房屋，不存在任何违约行为，不应承担诉讼费用。长华公司未作答辩。孔孟常、李晓君向一审法院起诉请求：1.粤海通公司向孔孟常、李晓君支付逾期交付房屋的违约金97305元（以购房总价款730518元为本金按日万分之三的标准自2018年2月1日起计至孔孟常、李晓君收楼日2019年4月21日止）；2.粤海通公司向孔孟常、李晓君支付以97305元为本金自2019年4月22日起至清偿日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍标准计算的逾期利息；3.长华公司对粤海通公司上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由粤海通公司、长华公司承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，孔孟常、李晓君与粤海通公司签订《认购书》，约定孔孟常、李晓君认购粤海通公司开发的佛山市南海区**********某某号房（以下简称涉讼房屋）。2016年6月24日，孔孟常、李晓君（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价730518元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款200518元，除首期款外，剩余房款金额530000元应于2016年7月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，孔孟常、李晓君（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（一）买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；第五条（四）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第二十条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。等等。同日，孔孟常、李晓君（甲方，委托人）与某某公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年8月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年3月13日，孔孟常、李晓君按揭款项划至粤海通公司账号，粤海通公司主张孔孟常、李晓君存在逾期付款的行为。双方均确认孔孟常、李晓君已支付全部购房款。2017年11月19日，粤海通公司（甲方）、深圳市某某集团股份有限公司（乙方）、某某公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方某某中心项目住宅1-6栋和公寓1的室内精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，某某商业中心（1-6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月18日，某某商业中心2幢（住宅）取得测绘报告书。2018年11月23日、2018年12月20日，粤海通公司分别向孔孟常、李晓君邮寄收楼通知书。2019年4月4日，粤海通公司向孔孟常、李晓君邮寄装修交楼通知书，通知孔孟常、李晓君于2019年4月8日至4月10日前来收楼，该邮件于2019年4月5日投递并签收。2019年4月21日，孔孟常、李晓君签署确认函确认当日收楼。另查明，粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为长华公司。一审法院认为，孔孟常、李晓君与粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。孔孟常、李晓君与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对孔孟常、李晓君不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，粤海通公司、长华公司相应答辩意见，一审法院不予采纳。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年1月31日，但一审法院认定交付时间应为同年8月31日，理由如下：在涉讼合同签订当日，孔孟常、李晓君与粤海通公司的关联公司某某公司签订《委托装修协议》，约定某某公司对涉讼房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间，此其一；其二，根据《委托装修协议》的约定，孔孟常、李晓君同意自涉讼合同约定的交付日期将商品房交付给某某公司进行装修，可反映双方均认可涉讼房屋为带装修精装房交付，交付时间实为涉讼房屋装修后的时间即2018年8月31日。综上，一审法院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年8月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2018年9月1日开始起算。二、粤海通公司应在涉讼房屋符合交楼条件后通知孔孟常、李晓君收楼。粤海通公司自认涉讼房屋为精装房交付，粤海通公司于2019年4月4日才向孔孟常、李晓君发出装修交楼通知书，通知孔孟常、李晓君2019年4月8日至4月10日前收楼，粤海通公司已履行通知孔孟常、李晓君收楼的义务，孔孟常、李晓君在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任。综上，一审法院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年4月8日止共计220天。关于孔孟常、李晓君在本案中是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至粤海通公司账户，否则，孔孟常、李晓君应承担逾期付款违约责任。涉讼合同签订日期为2016年6月24日，据此，孔孟常、李晓君应保证购房余款在60日内即2016年8月23日前支付至粤海通公司账号。因上述款项在2017年3月13日才划至粤海通公司账号，粤海通公司主张孔孟常、李晓君逾期付款167天，该期间可作为粤海通公司顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对孔孟常、李晓君逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对孔孟常、李晓君逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向孔孟常、李晓君支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，孔孟常、李晓君向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对孔孟常、李晓君不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向孔孟常、李晓君承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房在90日内，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予孔孟常、李晓君。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司、长华公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。综上所述，本案中粤海通公司应向孔孟常、李晓君支付违约金11615.2元[730518元×0.0003/天×（220-167）天]予孔孟常、李晓君，孔孟常、李晓君主张超出部分一审法院不予支持。孔孟常、李晓君与粤海通公司就逾期交付违约金的数额产生纠纷而诉至法院，粤海通公司应支付的逾期交付违约金数额经一审法院裁判后确定，对孔孟常、李晓君的利息主张，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，长华公司为粤海通公司的独资股东，现长华公司未提供证据证明粤海通公司的财产独立于其财产，故长华公司应对粤海通公司的债务承担连带责任。孔孟常、李晓君该主张于法有据，一审法院予以支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年8月31日，而某某公司是粤海通公司的关联公司，但粤海通公司未能就此重大问题向孔孟常、李晓君作出特别提示，且一审法院受理案件后，粤海通公司对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，一审法院判令由粤海通公司、长华公司全额负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、佛山市粤海通房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金11615.2元予孔孟常、李晓君；二、长华公司应对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回孔孟常、李晓君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费收取1143.21元（孔孟常、李晓君已预交），由粤海通公司、长华公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对孔孟常、李晓君已预交的诉讼费用1143.21元，在判决发生法律效力后经孔孟常、李晓君书面申请,一审法院退还予孔孟常、李晓君。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕各方上诉请求，二审争议的焦点为：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.粤海通公司逾期交楼违约责任截止时间的认定;3.粤海通公司是否可以因孔孟常、李晓君逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与孔孟常、李晓君在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。粤海通公司在《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，此交付条件低于上述标准，对孔孟常、李晓君不具有约束力，一审法院认定涉案房屋的交付标准应以《商品房买卖合同（预售）》约定的标准为准，即取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，该认定合理有据。粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准来认定涉案房屋是否符合交楼条件理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与孔孟常、李晓君在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时签订《委托装修协议》，且孔孟常、李晓君亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。孔孟常、李晓君上诉主张应以《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间确认粤海通公司逾期交楼起算点理据不足，本院不予支持。粤海通公司应在涉案房屋符合交楼条件后通知孔孟常、李晓君，其提供的证据显示至2019年4月4日孔孟常、李晓君才签收收楼通知，一审法院认定粤海通公司逾期交楼期限为2018年9月1日至2019年4月8日合计220天理据充分，本院予以维持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与孔孟常、李晓君在《补充协议》中明确约定孔孟常、李晓君需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，孔孟常、李晓君申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。孔孟常、李晓君申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是孔孟常、李晓君的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定了付款时间和逾期付款的处理方法，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%，相反，如果孔孟常、李晓君违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重孔孟常、李晓君责任的情形，故该条款无效。一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，按照日万分之三的标准计算粤海通公司应支付的逾期交房违约金合计11615.2元并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金计算至2018年11月23日，孔孟常、李晓君上诉主张粤海通公司应从2018年2月1日按照购房款总额按照日万分之三标准计付违约金合计97305元并支付逾期利息均缺乏理据，本院不予支持。综上所述，孔孟常、李晓君、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188.4元，由上诉人孔孟常、李晓君负担1098.02元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担90.38元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年四月二十九日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋