广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终923号上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园**综合楼**。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄诗敏，女，1987年8月21日出生，住广东省中山市横栏镇。委托诉讼代理人：梁伟超，广东江杰律师事务所律师。上诉人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人黄诗敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄诗敏一审全部诉讼请求；2.撤销碧桂园公司与黄诗敏于2018年4月9日签订的《不动产转让合同》；3.由黄诗敏承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、在认定法律事实方面，一审法院犯有对事实认定不准的错误。1.一审法院认定碧桂园公司作为从事房地产开发、商品房销售业务的企业，就应当熟知房地产开发及商品房销售的相关税费政策为法庭主观臆断的结果，法院以此认定碧桂园公司与黄诗敏签订合同不符合可撤销合同条件的事实是错误的。2.碧桂园公司在收到一审法院寄发的本案一审起诉状等诉讼资料后方向鹤山市不动产管理部门和税务部门了解办理房产权属转移手续的事宜。根据上述两个部门口头的反馈，该套单位涉及办理权属转移手续应缴纳的各项税费将超过38万元。但是该商铺转让价格仅为379000元，明显该商铺转让价格不合常理。由于税务部门在现阶段无法向碧桂园公司提供盖有公章的税费清单，其具体的税费情况需由法院向税务部门发函征询。一审法院在没有向相关税务部门核实税费情况就主观认为本案不符合认知错误在交易上被认为重大的要件。因此一审法院认定本案涉案合同不符合存在重大误解、显失公平的可撤销条件为事实认定错误。合同交易所产生的税费高于合同交易的转让价格的事实亦证明了涉案合同的签订双方在签订合同时均对于涉案合同税费存在重大误解的情况，最终导致涉案合同内容若是继续履行将显失公平。该情况符合合同法规定可撤销情形中订立合同时存在重大误解和显失公平的情形。二、一审判决适用法律不当，严重损害了碧桂园公司的合法权益。根据民法总则第一百五十二条第一款规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。由于涉案合同中并没有明确约定合同双方前往不动产登记中心办理相关权属转移手续的时间以及其他相关细节，并且黄诗敏至一审起诉前未向碧桂园公司请求办理该商铺的权属转移手续，碧桂园公司亦无法确定该商铺可以办理权属转移手续的具体时间。一审法院认定双方当事人自2018年4月9日往鹤山市不动产登记中心办理涉案商铺的过户手续。但是该事实并没有任何证据证明，为一审法庭认定错误的事实。2018年4月9日双方当事人前往鹤山市不动产登记中心办理的是就涉案商铺签订《不动产转让合同》，并非办理涉案商铺的过户手续。故碧桂园公司直至收到一审法院寄发的本案一审起诉状等诉讼资料后方知悉黄诗敏请求办理该商铺权属转移手续的诉求并立即向鹤山市不动产管理部门和税务部门了解办理房产权属转移手续的事宜。了解后才知悉案涉合同存在重大误解和显失公平的情况，并立即向一审法院提出撤销案涉合同的反诉请求。因此碧桂园公司并没有超过法定除斥期间行使撤销权。黄诗敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.黄诗敏有理由相信碧桂园公司对涉案商铺进行过户、税费以及相关政策是有了解和清晰的，碧桂园公司作为全国知名的房地产开发公司应当对过户的相关税费有清晰的了解。2.双方到鹤山市不动产管理部门签订不动产转让合同时，税务部门已经出具了相关的税费，按照该税费的情况，碧桂园公司应当交纳46986.57元税费。因此，碧桂园公司称相关税费超出38万元与事实不符，且没有提供相关证据予以证实。因此，碧桂园公司认为本案存在重大误解和显失公平，予以撤销本案合同，没有事实根据。本案一审法院适用法律准确，按照双方当时办理涉案商铺过户手续的时间是2018年4月9日，当时是由于碧桂园公司认为税费过高才不协助黄诗敏进行办理产权转移的手续。由此认定本案的碧桂园公司应当知道撤销的理由的开始时间应当是2018年4月9日，至黄诗敏提起诉讼的时间已经超过一年，因此碧桂园公司行使撤销权是没有法律依据的。黄诗敏向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司协助黄诗敏办理坐落在鹤山市沙坪镇沙坪鹤山碧桂园一号综合楼1号之十四04房屋的不动产权属证书，并判令其承担因过户而应支付的税费；2.碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，黄诗敏对诉讼请求1最后一行中“判令其承担因过户应支付的税费”明确为判令其因过户而应依《税法》和房地产经营必须支付的税费及按相关规定支付的税费。碧桂园公司向一审法院提出反诉请求：l.撤销碧桂园公司与黄诗敏于2018年4月9日签订的《不动产转让合同》；2.黄诗敏承担本案反诉和本诉全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月3日，黄诗敏(即乙方)与碧桂园公司(即甲方)签订《鹤山碧桂园认购书》，约定：黄诗敏向碧桂园公司认购坐落在鹤山市沙坪镇沙坪鹤山碧桂园一号综合楼1号之十四04(型)商业房屋，建筑面积82.30平方米，交楼日期是2018年2月1日，认购价为人民币379000元，定金50000元须于签订本认购书时付清，第一期楼款189500元须于2017年12月30日前付清(含定金)，第二期楼款189500元须于2018年1月30日前付清，第五条“甲方的义务”第4点约定：“本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方(即碧桂园公司)应缴的营业税(营业税改征增值税后的增值税)等全部税费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费(详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》)，均由乙方承担”。前述认购书签订后，黄诗敏于2018年1月2日向碧桂园公司支付了购房定金50000元及首期购房款139500元，2018年1月16日支付了购房款189500元，合共379000元。2018年1月16日，碧桂园公司向黄诗敏发出《收楼通知》，通知涉案商铺可于2018年2月1日交付黄诗敏，黄诗敏确认于2018年2月1日收楼。2018年4月9日，双方签订《不动产转让合同》，合同第五条第5点约定：“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费。经协商，交易税、费由甲乙双方各自承担”。双方于2018年4月9日前往鹤山市不动产登记中心就涉案商铺办理过户手续，黄诗敏称由于碧桂园公司不肯缴纳相关的税费导致无法过户。后经黄诗敏多次催促无果，诉至法院。另查明，一审庭审中，碧桂园公司向一审法院提出《调查取证申请书》，申请一审法院向鹤山市税务部门调取涉案商铺交易应当缴纳的所有税费明细材料。一审法院经审查，碧桂园公司申请调查收集的证据，不属于法律规定的当事人可以申请人民法院调查收集证据的范围，故对碧桂园公司的申请不予准许。一审法院判决：一、碧桂园公司于判决发生法律效力之日起十日内协助黄诗敏办理坐落在鹤山市沙坪镇沙坪鹤山碧桂园一号综合楼1号之十四04房屋的不动产权属证书，并承担按照国家规定应由碧桂园公司负担的税费；二、驳回碧桂园公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6985元，由碧桂园公司负担(黄诗敏已预交本诉受理费6985元，黄诗敏同意碧桂园公司直接向其支付诉讼费用，一审法院不另收退)；一审反诉受理费3492.50元(碧桂园公司已预交反诉受理费3492.50元)，由碧桂园公司负担。二审中，黄诗敏没有提交新证据。碧桂园公司提交土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）打印件一份、通用申报表（税及附征税费）打印件二份，共同证明碧桂园公司至黄诗敏提起一审诉讼时，均无法准确知悉应缴纳的税费情况，至一审判决后鹤山当地税务部门提供初步的应缴纳税款的估算值。黄诗敏对碧桂园公司提交的前述证据认为：前述证据没有盖章，对证据的三性不予认可；据了解，涉案的土地由于碧桂园公司取得土地后一直没有按照相关的规定缴纳相关税费，导致了土地的增值后相关税费也会随之增加，导致交易的成本上升的责任应由碧桂园公司承担。经查，碧桂园公司提交的前述证据均为打印件，来源不明确，真实性不能确定，故本院对碧桂园公司提交的前述证据不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对碧桂园公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：碧桂园公司与黄诗敏于2018年4月9日签订的《不动产转让合同》应否予以撤销。碧桂园公司主张涉案商铺办理过户手续应缴各项税费将逾38万元，而该商铺转让价格仅为37.9万元，明显该商铺转让价格不合常理，合同交易所产生的税费高于合同交易的转让价格的事实证明了双方在签订合同时均对于该合同税费存在重大误解的情形，该情形符合合同法规定可撤销情形中订立合同时存在重大误解和显失公平的情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘大之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”首先，碧桂园公司作为从事房地产开发、商品房销售业务的企业，其应当熟知房地产开发及商品房销售的相关税费政策，且涉案房屋为碧桂园公司开发和销售，碧桂园公司在订立涉案合同时应预见到可能发生的税费及相关的商业风险，故现碧桂园公司主张称其在签订涉案合同时对于该合同产生的税费不了解而存在重大误解的情况，理据不足，本院不予采信。其次，碧桂园公司在诉讼中亦未举证证明黄诗敏利用碧桂园公司处于危困状态、缺乏判断能力等情况下，致使双方在签订涉案合同时显失公平，故碧桂园公司以显失公平为由撤销双方签订的《不动产转让合同》，同样理据不足，一审法院不予支持，并无不当。再次，碧桂园公司上诉主涉案合同并无约定房屋具体过户的时间，一审认定双方当事人于2018年4月9日前往鹤山市不动产登记中心办理涉案房屋过户手续不当，认为该天双方仅就涉案房屋签订《不动产转让合同》，并非办理过户手续。经查，双方于2018年1月3日签订《鹤山碧桂园认购书》，黄诗敏于2018年1月16日付清了涉案房屋的购房款，碧桂园公司于2018年1月16日书面通知黄诗敏收楼，黄诗敏确认于2018年2月1日收楼，双方于2018年4月9日前往鹤山市不动产登记中心就涉案房屋签订了《不动产转让合同》，在黄诗敏已付清购房款以及收楼的情况下，一审判决认定双方于2018年4月9日前往鹤山市不动产登记中心就涉案房屋办理过户手续并无不当，该认定亦符合交易习惯。故碧桂园该上诉主张理据不足，本院不予支持。因此，碧桂园公司于2018年4月9日应知道涉案房屋过户所需税费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的”的规定，碧桂园公司未在前述法定除斥期间行使撤销权，其撤销权消灭。综上，一审判决对碧桂园公司主张撤销其与黄诗敏于2018年4月9日签订的《不动产转让合同》不予支持，进而判决碧桂园公司协助黄诗敏办理涉案房屋的不动产权属证书，并承担按照国家规定应由碧桂园公司负担的税费，并无不当，本院予以维持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6985元（已由鹤山市碧桂园物业发展有限公司预交），由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年四月二十二日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅