云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终617号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人李云波，总经理。委托代理人倪炳超，男，汉族，1988年11月23日生，身份证登记住址云南省昆明市呈贡区。系公司法务，特别授权代理。被上诉人（原审被告）张国徽，男，汉族，1978年12月7日生，云南省昭通市人，身份证登记住址云南省昭通市永善县。原审第三人王万兰，女，汉族，1971年4月25日生，昆明市人，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉人张国徽、原审第三人王万兰居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初10237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案被上诉人张国徽、原审第三人王万兰经本院公告送达后未到庭发表答辩意见。本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：1、请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付人民币17100元及违约金；2、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。一、涉案合同是因被上诉人在老家贷款20万元作为首付款，被上诉人如实向按揭贷款银行作陈述导致银行不向被上诉人发放贷款，原审法院就此事实认定错误。1、贷款资格的审查义务不在我方，我方没有审查贷款的资质，贷款资质的审查属于银行的权利。2、被上诉人作为卖方应该清楚明白，保证自己良好的征信、贷款资格，涉案合同未能履行正是由于被上诉人首付款都要去做贷款，导致银行不按揭贷款给他。3、根据合同约定若银行未发放贷款或实际放款额不够支付放款，乙方应在合理期限内补足。二、原审法院已经查明认定涉案合同依法成立，上诉人收取全额居间报酬的条件已经成就。原审法院涉案合同为预向性的合同，认定上诉人未履行居间义务无事实及法律依据。被上诉人张国徽、原审第三人王万兰未到庭发表答辩意见。昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付佣金17100元及违约金（以17100元为基数，从2018年2月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止）。一审法院认定事实：2007年10月26日，第三人王万兰按揭取得昆明市小板桥洋浦社区彼岸小区二期19幢1层101号、108号商品房买卖合同登记备案表，合同登记号：KM2007102642663、KM2007102642670。2012年10月6日经核准登记为上述房屋的土地使用权人，土地使用权证号：昆官个国用（2012）第016070。2017年12月27日，经原告居间撮合，被告张国徽（购买方、乙方）、第三人王万兰（出售方、甲方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定：甲乙双方通过委托丙方出售及购买上述房屋，成交价格85.5万元，定金1.4万元。甲乙双方确认，甲乙双方委托居间方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方已促成双方签署本合同，买方同意支付居间方佣金17100元，支付时间为2018年1月31日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者买卖双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。之后，被告缴纳的定金1.4万元由第三人收取7000元，剩余7000元托管在原告处。后因在办理房屋网签公证时，被告无法办理贷款，导致双方未能继续履行合同。现原告以被告违约为由诉至本院主张上述请求。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案原告尊园公司与被告张国徽、第三人王万兰签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原、被告及第三人所签订的合同包含两个合同关系，即被告张国徽与买方王万兰之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告尊园地产公司作为居间人，虽然为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，并促成双方签订了房屋买卖合同，但所签订的房屋买卖合同仅是一种预向性的合同，并非是二手房的正式房屋买卖合同，故作为专业从事房地产中介服务的居间机构，原告的职责不止于仅促成双方签订预向性的房屋买卖合同，而且还应该促成双方签订正式的二手房买卖合同，以促使双方实现合同目的。本案中，致使合同不能正常履行系被告张国徽无法办理银行贷款，签订合同时原告应该对被告是否能办理银行贷款作出提前审查，对合同是否能顺利履行作出预判，而不是草率促成三方签订合同。故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。结合本案实际情况，原告作为专业从事房地产中介服务的居间人，虽已促成买卖双方签订了预向性的房屋买卖合同，但未能最终促成双方签订正式的二手房买卖合同并促成双方履行合同，但考虑到原告前期提供居间服务的实际情况，产生了部分的必要支出，根据本案案件事实及公平原则，本院酌情判令被告向原告支付居间服务费2000元，原告主张的违约金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决一、被告张国徽于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间费用2000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其它诉讼请求。案件受理费237元，由被告张国徽承担50元其余187元由原告承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，在房地产中介服务合同中，由于房屋买卖双方往往不熟悉房地产市场的相关法规及贷款政策，而中介公司恰好在这方面有资源或者信息优势，因此委托人愿意支付相应的报酬来取得中介服务，房产中介作为居间人在交易活动中利用其获取的信息、具备的专业能力等获取报酬，其应当将对影响房产交易的重要事项进行调查，向双方如实报告、合理审查，凡是可能影响委托人订立合同的重要事项，都应当向委托人如实报告、告知或提示。本案的《房屋买卖暨居间合同》中明确被上诉人张国徽需要向银行按揭付购房款，该合同第十三条第2项中明确约定了上诉人有协助被上诉人张国徽办理贷款的义务。上诉人应当向被上诉人如实报告、告知和提示基本的贷款条件和要求，因为这是影响被上诉人张国徽订立房屋买卖合同的重要信息和事项。当然，被上诉人张国徽也应当对自身是否符合贷款条件做充分的了解，但是并不必然免除上诉人作为居间方的上述义务。上诉人并未提交证据证明履行了上述告知和提示义务，被上诉人张国徽也未充分了解自己的情况是否符合贷款政策，导致在签订了《房屋买卖暨居间合同》后不能进行贷款、不能履行上述合同办理产权过户手续及相关后续事宜。因此结合上诉人居间服务的履行进度及情况，一审法院酌情认定2000元居间费用并无不当，关于上诉人所主张的违约金因上诉人在履行义务中亦存在重大瑕疵，本院亦不予支持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 皓审判员 杨 晶审判员 吴 娴二〇二〇年四月二十一日书记员 董欣星