福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初9305号 原告（反诉被告）：汤记磊，男，1987年4月5日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。 委托诉讼代理人：陈银达，福建沉虑思律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵芳艺，福建沉虑思律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：厦门彩虹世界游乐投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩东路******B5-201。 法定代表人：戴碧丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚世焕，福建厦祥律师事务所执业律师。 原告汤记磊与被告厦门彩虹世界游乐投资有限公司（以下简称彩虹世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。彩虹世界公司于2019年10月9日提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤记磊的委托诉讼代理人赵芳艺，被告（反诉原告）彩虹世界公司的委托诉讼代理人姚世焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤记磊向本院提出诉讼请求：1.请求确认汤记磊与彩虹世界公司于2018年10月18日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：20170809001）自2019年6月28日起解除。2.判令彩虹世界公司向汤记磊返还3个月的租金及综合管理费49320元、履约保证金32880元、装修保证金10000元，共计92200元；3.判令彩虹世界公司赔偿汤记磊该房屋的装修损失25000元。事实与理由：2017年8月9日，案外人曹某与彩虹世界公司签订了一份《商品租赁合同》，承租了位于厦门市湖里区XXXX房屋，建筑面积68.5平方米，租金202元／平方米／月及综合管理费38元／平方米／月，履约保证金2个月的租金及综合管理费（32880元），租期自2017年10月1日至2019年9月30日止。合同签订后，曹某依约向彩虹世界公司支付了履约保证金、装修保证金及租金92200元。2018年10月18日，曹某将该商铺转租给汤记磊，该合同项下的权利义务全部转移给汤记磊，汤记磊向曹某支付了商铺转让费70000元。汤记磊与彩虹世界公司又重新签订了《商铺租赁合同》。彩虹世界公司作为“闽南古镇-彩虹世界”项目的招商运营商，招商广告宣称：彩虹世界将作为厦门文化旅游新地标，位处古镇四大主力业态中心，优质地段，并配套彩虹世界电玩城、儿童游乐城、咖啡休闲一条街，儿童配套等业态......合同履行期间，汤记磊一直按约履行合同，彩虹世界公司不但未能实现当初招商承诺，而且采取违法手段给各商户断水断电，甚至给商铺上锁，以致各商铺纷纷撤离，导致原本经营困难的商户更加无以为继。目前“闽南古镇-彩虹世界”剩余商户不足一成，作为业态主力的彩虹电玩城、儿童世界至今迟迟未开业，彩虹世界公司未能实现招商承诺，已根本违约并导致汤记磊的合同目的落空。据此，汤记磊于2019年6月28日向彩虹世界公司发送《通知函》，告知其解除合同及权利主张。彩虹世界公司应返还租金、履约保证金、综合管理费、装修保证金，并赔偿汤记磊装修损失。 彩虹世界公司辩称：1.汤记磊于2019年6月28日单方提出解除合同，系违约行为，其要求返还三个月租金、综合管理费、履约保证金缺乏依据；2.装修保证金系曹某缴交，汤记磊无权要求返还；3.汤记磊主张的装修损失缺乏证据证明。综上，请求法院驳回汤记磊的本诉诉讼请求。 彩虹世界公司提出反诉诉讼请求：判令汤记磊立即支付彩虹世界公司2019年6月15日至2019年6月29日的租金6918.50元、综合管理费1351.85元、水费71.40元。事实和理由：彩虹世界公司与汤记磊签订的《商铺租赁合同》已于2019年6月29日解除，汤记磊尚欠的租金、综合管理费、水费等应支付给彩虹世界公司。 汤记磊辩称，因彩虹世界公司违约，汤记磊无法继续经营，彩虹世界公司违约在先，且自2019年6月15日起，彩虹世界公司将案涉租赁物上锁，致使汤记磊无法使用，汤记磊无须支付2019年6月15日起的租金、综合管理费、水费等，请求法院驳回彩虹世界公司的反诉诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已当庭进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.汤记磊提交的《招商宣传手册》系原件，但该宣传广告无法确认为彩虹世界公司制作，其中内容并不能直接认定为彩虹世界公司在讼争租赁合同项下的义务，本院对该证据不予采信。 2.汤记磊提交的其向案外人曹某付款的转账记录，与本案争议无直接关联，本院不予采纳。 3.汤记磊提交的《装修合同》与《收据》系原件，可以相互印证形成证据链，证明曹某对案涉租赁物进行装修的支出，本院对该组证据予以采信。 4.汤记磊提交的照片不能体现给案涉租赁物上锁的人的身份，不能证明彩虹世界公司有阻止汤记磊使用租赁物，本院对该证据不予采信。 5.彩虹世界公司提交的《开业通知函》拟证明案涉租赁物租金自2018年9月15日起收取，汤记磊对该证据不予认可，称其不清楚开业时间，汤记磊自案外人曹某处受让案涉租赁物的承租权利和义务，不可能不对原合同已履行情况有所了解，从汤记磊受让后继续向彩虹世界公司支付租金的事实也表明案涉租赁物所在商圈已经开业，本院对彩虹世界公司的该证据予以采信。 6.彩虹世界公司提交的《催收函》、《全球邮政特快专递详单》、《投递结果查询》可以形成证据链，彩虹世界公司将《催收函》寄送至汤记磊在租赁合同中载明的联系地址，且有签收记录，足以证明彩虹世界公司两次寄送《催收函》给汤记磊，本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于厦门市湖里区XXXX的商铺（即案涉租赁物）由彩虹世界公司承租后转租给案外人曹某，约定租赁面积68.5平方米，租金按每月每平方米202元计，综合管理费按每平方米每月38元计。曹某于2017年8月9日支付定金30000元给彩虹世界公司，于2017年8月10日支付押金、租金共52200元给彩虹世界公司，另支付装修押金10000元给彩虹世界公司。 彩虹世界公司于2018年9月30日发出《开业通知函》，通知各商户将2018年9月15日作为合同约定的“开业日”，租金、管理费以此日期为起算日。 曹某于2018年10月18日将其与彩虹世界公司之间租赁合同项下的权利义务概括转让给汤记磊，经彩虹世界公司同意后，汤记磊与彩虹世界公司签订了《商铺租赁合同》（合同编号：20170809001），主要约定：汤记磊向彩虹世界公司租赁址于厦门市湖里区XXXX的商铺用于经营“鹿角巷”品牌店；租赁期限为3年，以项目整体开业之日计算；2017年10月1日起至2019年9月30日的租金按每月每平方米202元收取，每月租金为13837元，从第三年度起，租金在上一年基础上每年按8%递增；从2017年10月1日至2019年9月30日的综合管理费以每月每平方米38元收取，每月综合管理费为2603元，从第三年度起，综合管理费在上一年基础上每年按8%递增；租赁优惠期为3个月免租期，以彩虹世界公司书面通知开业时间开始计算，免租期间应缴纳综合管理费；汤记磊需缴交两个月租金和综合管理费共32880元作为履约保证金，履约保证金保证范围包括租金、经营销售、综合管理费、水电费；装修保证金10000元；租金和综合管理费按季度支付，合同签订当日支付3个月租金和综合管理费，此后租金应在2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日缴纳，以此类推；汤记磊自行承担租赁期限内商铺发生的水、电、燃气等能源费用，并应在每月5日前将上一个月的费用交给彩虹世界公司，由彩虹世界公司代缴；合同生效后，任何一方不得单方解除合同，如因汤记磊的违约行为导致合同提前终止，彩虹世界公司有权要求汤记磊赔偿损失，同意已交付的履约保证金不予退还；因彩虹世界公司违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，汤记磊有权要求彩虹世界公司支付不低于相当于一个月租金的违约金；合同经双方签字盖章，且彩虹世界公司收到履约保证金后生效。彩虹世界公司在该合同落款盖章，汤记磊在该合同落款签名捺印。汤记磊在合同中确认装修保证金属于曹某所有。 汤记磊于2019年3月17日支付彩虹世界公司2019年3月15日至2019年6月14日的店铺租金41511元和物业管理费7809元。 彩虹世界公司于2019年6月26日寄送一份《催收函》给汤记磊，主要内容为：案涉租赁物2019年6月15日至2019年9月14日的租金至今未付，彩虹世界公司有权按照合同约定要求支付违约金，若接函后仍未缴交，彩虹世界公司将行使解除合同等权利。汤记磊确认已收到该《催收函》。 汤记磊于2019年6月28日向彩虹世界公司发出《通知函》，主要内容为：因彩虹世界公司未能兑现招商时的承诺，并采取违法手段给各商户断水、断电乃至锁门，致使商户纷纷撤离，生意难以为继，而彩虹世界公司仍执意收取高额租金，因此通知彩虹世界公司解除双方签订的《商铺租赁合同》，商铺钥匙两把一并邮寄给彩虹世界公司视为移交租赁物。彩虹世界公司于2019年6月29日收到该通知。 彩虹世界公司于2019年7月26日寄送另一份《催收函》给汤记磊，主要内容为：汤记磊提出解除合同的行为已构成违约，已支付的履约保证金不予退还；汤记磊尚欠2019年6月15日至2019年6月29日的租金6918.50元、综合管理费1351.85元及合同解除前产生的水费71.40元应在收到函件三日内支付。汤记磊于2019年7月27日签收该函件。 本院认为，彩虹世界公司与汤记磊签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，彩虹世界公司与汤记磊存在合法有效的租赁合同关系。汤记磊以彩虹世界公司未兑现招商承诺，给商户断水、断电、锁门为由提出解除合同，而汤记磊提交的证据不足以证明彩虹世界公司有违约，其提出解除合同缺乏合同依据和法律依据。彩虹世界公司自认其于2019年6月29日收到解除合同通知，并认可合同于2019年6月29日解除，本院据此认定讼争租赁合同于2019年6月29日解除，对汤记磊要求确认讼争租赁合同于2019年6月28日解除，本院不予支持。汤记磊违约提出解除合同，根据合同约定，彩虹世界公司有权没收履约保证金。合同于2019年6月29日解除，汤记磊应支付截至2019年6月29日的租金、综合管理费，其无权要求退还已经缴交的2019年3月15日至2019年6月14日的租金和综合管理费。装修保证金系曹某缴交，汤记磊在与彩虹世界公司订立合同时也确认装修保证金应归属曹某，汤记磊要求彩虹世界公司向其退还装修保证金10000元缺乏依据。汤记磊在合同履行期限内提出提前解除合同，其要求赔偿装修损失缺乏依据。对汤记磊提出的本诉诉讼请求，本院不予支持。合同履行期内，汤记磊尚欠2019年6月15日至2019年6月29日的租金6918.50元、综合管理费1351.85元未付，其应予支付。彩虹世界公司主张汤记磊拖欠水费71.40元未付，未提供证据证明，本院对该项主张不予采信。对彩虹世界公司提出的反诉诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、汤记磊于本判决生效之日起五日内支付厦门彩虹世界游乐投资有限公司2019年6月15日至2019年6月29日租金6918.50元、综合管理费1351.85元，合计8270.35元； 二、驳回汤记磊的全部诉讼请求； 三、驳回厦门彩虹世界游乐投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1372元，由汤记磊负担；反诉案件受理费25元，由汤记磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈婧怡 二〇二〇年四月十五日 代书记员 陈 静 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。