广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行终4269号上诉人（原审原告）：曾桂香，女，1958年2月23日出生，汉族，住广州市越秀区*******，公民身份号码：440************023。委托代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：袁志欣，该局工作人员。委托代理人：陈庆嫣，该局工作人员。原审第三人：中国银行股份有限公司广州越秀支行。住所地：广州市越秀区**********。原审第三人：余顺棠，男，1987年5月18日出生，汉族，住广东省开平市****办事处新昌中华路39号二幢403房，公民身份号码：440************813。上诉人曾桂香、广州市规划和自然资源局，原审第三人中国银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称中国银行越秀支行）、余顺棠房屋登记纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2017）粤7101行初64号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：原广州市国土资源和房屋管理局于2001年3月23日向曾桂香核发穗房地证字第0820147号《房地产证》，确认曾桂香是本市海珠区广州大道南路1672号107房之一房屋（以下简称涉案房屋）权属人。余顺棠、张伟坚于2008年7月21日向原广州市国土资源和房屋管理局属下的海珠区房地产交易登记所递交《广州市房地产转移登记申请书》，申请办理涉案房屋的交易过户登记手续，并提交了穗房地证字第08201**《房地产证》、广州市房地产买卖合同（记载：卖方曾桂香，代理人张伟坚，买方余顺棠）、广州市广州公证处出具的（2008）粤穗广证内经字第73519号《委托公证书》、缴纳税费的证明、身份证复印件等资料，其中（2008）粤穗广证内经字第73519号《委托书》记载主要内容为：委托人曾桂香（身份证号码：440************023）与胡惠康(身份证号码：440************235)是涉案房屋的业权人，现委托梁崇允、张伟坚为其合法代理人，全权代表委托人办理涉案房屋出售的所有手续及签署相关文件，办理卖房交易过户手续并签署相关文件、收取售房款、代办银行按揭、转按的相关手续及签署相关文件等。委托人处留有“曾桂香、胡惠康”的签名字样，落款日期为2008年7月8日。当日，原广州市国土资源和房屋管理局以08交登08005717号立案受理。原广州市国土资源和房屋管理局审核后，核发粤房地证字第C6****17号《房地产权证》给余顺棠，确认余顺棠是涉案房屋产权人。余顺棠与原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行（后更名为中国银行越秀支行）于2008年8月4日签订《购房抵押贷款合同》（经公证处公证），约定由中国银行越秀支行向余顺棠提供贷款108000元用于购买涉案房屋，余顺棠以涉案房屋作抵押担保。2008年9月12日，原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行、余顺棠向原广州市国土资源和房屋管理局属下的海珠区房地产交易登记所提交双方身份证明材料、粤房地证字第C6****17号房地产权证、经公证的委托书、经公证的购房抵押贷款合同、评估报告书等资料，申请办理涉案房屋抵押登记。原广州市国土资源和房屋管理局以08登记08021076号立案受理，经审核，其认为申请人办理抵押登记符合规定，于2008年9月19日准予申请人办理抵押登记，后以原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行为抵押权人核发涉案房产的粤房地他证字第C2****34号《房地产他项权证》。此后，由于余顺棠没有按期偿还贷款本金97195.16元和支付利息，中国银行越秀支行向广州市越秀区人民法院提出起诉，该院于2010年9月15日作出(2010)越法民二初字第1951号《民事判决书》，判项主要内容为：一、解除中国银行越秀支行、余顺棠签订的《购房抵押贷款合同》；二、余顺棠于该判决发生法律效力之日起十日内清还借款本金及利息给中国银行越秀支行；三、余顺棠不履行上述债务的，中国银行越秀支行有权以拍卖、变卖余顺棠用于抵押的涉案房屋的价款优先受偿等。该判决生效后，中国银行越秀支行申请执行，广州市越秀区人民法院于2013年5月27日作出《执行裁定书》，裁定：拍卖余顺棠所有的涉案房屋以清偿债务。之后，该院又于2013年6月25日发出《公告》，限期余顺棠须在即日起3日内，履行民事判决书确定义务，否则，将依法拍卖房屋，并责令余顺棠在2013年6月28日前将涉案房屋全部腾空。曾桂香知道后，向广州市越秀区人民法院提出执行异议，该院于2013年8月6日作出（2011）越法执外异字第438号恢1-1号《执行裁定书》，驳回曾桂香对涉案房屋提出的执行异议。曾桂香收到该《执行裁定书》后，遂向广州市海珠区人民法院提出行政诉讼，请求撤销粤房地证字第C6****17号《房地产权证》，广州市海珠区人民法院予以受理。该案诉讼期间，曾桂香向广州市广州公证处申请复查并撤销（2008）粤穗广证内经字第73519号《委托公证书》。该公证处于2013年10月12日作出《关于撤销（2008）粤穗广证内经字第73519号公证书的决定》，主要内容为：经调查核实：（2008）粤穗广证内经字第73519号公证卷宗存档的曾桂香身份证相片显示与曾桂香本人并不一致，存档的胡惠康身份证信息与公安部门查核的不相符，均为伪造证件。我处认为，是他人伪造身份证件等资料，冒名顶替曾桂香骗取公证书，该公证书缺乏真实性，应予撤销。现决定撤销（2008）粤穗广证内经字第73519号公证书。此外，该案庭审期间，曾桂香陈述：其没有遗失过涉案房屋《房地产证》。其在起诉后，才发现一直保管的《房地产证》是伪造的，已被人调包。其已报警，已由公安部门立案处理。原广州市国土资源和房屋管理局陈述：其没有收到因遗失涉案房屋原有《房地产证》要求重新发证的申请；余顺棠与“曾桂香的代理人张伟坚”申请办理转移登记时，提交的《委托公证书》与《房地产证》均是原件，身份证是复印件。广州市海珠区人民法院于2014年1月17日作出（2013）穗海法行初字第64号行政判决，以上述《委托公证书》已经被撤销，粤房地证字第C6****17号《房地产权证》对应的产权登记行为依据的关键材料已经失去合法性基础为由，撤销粤房地证字第C6****17号《房地产权证》。中国银行越秀支行不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。2015年9月15日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第728号行政判决，驳回中国银行越秀支行的上诉，维持原判。另查，广州市越秀区人民法院于1993年5月22日判决曾桂香与胡惠康离婚，该判决于1993年6月10日生效。原广州市国土资源和房屋管理局的房屋登记职能现由广州市规划和自然资源局继受。本院于2018年7月13日作出的（2018）粤71行终11号行政裁定，认为原审法院以曾桂香提起本案诉讼超过法定起诉期限为由驳回其起诉不当。原审法院根据该裁定继续审理本案。原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条第一款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”原广州市国土资源和房屋管埋局负有办理房产抵押登记的职能。虽然广州市海珠区人民法院于2014年1月17日作出（2013）穗海法行初字第64号行政判决，以权属登记转移申请提交的《委托公证书》已经被撤销，对应的产权登记行为依据的关键材料已经失去合法性基础为由，撤销粤房地证字第C6****17号《房地产权证》，但原广州市国土资源和房屋管理局在作出粤房地他证字第C2****34号房地产他项权登记时，粤房地证字第C6****17号《房地产权证》未被撤销，他项权登记时所依据的申请材料、证据材料齐全，所依据的基础行政行为未被法律所否定，具有法律既定力，原广州市国土资源和房屋管理局在作出该他项权登记时，已经尽到审慎审查义务。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本案诉讼证据已证明被诉他项权登记行为的基础行政行为，即房屋权属变更登记行为的事实依据材料存在合法性问题，且该房屋权属变更登记行为已经被生效判决撤销，因此本案被诉他项权登记行为存在非房产登记部门的过错或过失导致的合法性问题，其违法性应予确认，本案他项权权利人是善意取得他项权权利，且该权利的合法性已得到生效裁判文书的确认，因此本案不应撤销被诉的他项权登记行为。曾桂香合法权益的损失，应向对此具有过错或过失的责任人主张责任，本案不作调处。故原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项的规定，判决确认原广州市国土资源和房屋管理局以原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行为抵押权人核发涉案房屋的粤房地他证字第C2****34号《房地产他项权证》及对应的他项权登记行为违法。本案受理费50元，由被告广州市规划和自然资源局负担。上诉人曾桂香不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决在认定事实、适用法律上存在错误，导致裁判不当。中国银行越秀支行并非善意取得涉案房屋的他项权证，原审判决不予撤销被诉他项权证，与事实不符。余顺棠在购买房屋之后，从未占有、使用房屋，其用房产证去抵押贷款，有违常理。作为“新业主”的余顺棠，在曾桂香前后提起的撤销公证委托、行政诉讼过程中不露面，不向公安机关报案，对撤销公证委托不提异议，在诉讼过程中也不答辩，如果其作为“受害者”之一，必然会设法维权，其行为完全违背常情常理，毫无善意可言。作为抵押权人的中国银行越秀支行，在办理抵押贷款业务过程中，未到现场核实过涉案房屋的居住、占有情况。故中国银行越秀支行并非善意，存在过失。二、原审判决适用《房屋登记办法》第八十一条之规定，属于适用法律错误。国务院于2015年3月1日颁布施行的《不动产登记暂行条例》，属于不动产登记和管理的基本的法律法规，本案审理期间，该条例正在生效实施之中，应适用于本案。而《房屋登记办法》仅系部门规章，法律层级明显低于属于行政法规的《不动产登记暂行条例》，且依照新法优于旧法的原则，也应适用该条例。另，《房屋登记办法》第八十一条“第三人善意”的情况下不予撤销他项权证的规定，对于因故意犯罪，盗卖他人房屋等情况不应适用的，不应适用于本案。三、原审判决没有解决本案纷争，原审判决确认原广州市国土资源和房屋管理局核发涉案房屋的他项权证的行为违法，无法使曾桂香真正获得涉案房屋的全部所有权。依照原审判决，在不能撤销被诉他项权证书的情况之下，曾桂香多次凭有关撤销余顺棠房地产权证的判决书向有关部门申请办理新证，因涉案房屋尚有他项权未作处理，不能给予重办，导致曾桂香无法拥有涉案房屋全部所有权。原审判决结果既无可能使中国银行越秀支行实现抵押权，又无法使曾桂香重新办理并获得不动产权证，全面享有涉案房屋所有权，导致纠纷“僵局”。故上诉请求：l、改判“确认原广州市国土资源和房屋管理局以原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行为抵押权人核发涉案房屋的粤房地他证字第C2****34号《房地产他项权证》及对应的他项权登记行为违法”的同时，依法撤销粤房地他证字第C2****34号《房地产他项权证》；2、二审案件受理费由广州市规划和自然资源局承担。上诉人广州市规划和自然资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：海珠区广州大道南路1672号107房之一原登记的产权人为余顺棠。2008年9月12日，余顺棠与原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行到原广州市国土资源和房屋管理局申请办理上述房屋的抵押登记，并提交了房地产权证、公证委托书、购房抵押贷款合同、评估报告、身份证明复印件等资料，原广州市国土资源和房屋管理局以08登记08021076号立案受理。经审核，申请人办理抵押登记符合《广州市城镇房地产登记办法》第九条、十一条、三十六条、三十七条、三十九条的规定，原广州市国土资源和房屋管理局准予申请人办理抵押登记，以原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行名义核发粤房地他证字第C2****34号《房地产他项权证》。申请人提交的资料齐备，原广州市国土资源和房屋管理局向原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行核发的粤房地他证字第C2****34号《房地产他项权证》的事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确。故上诉请求：1、撤销原判决；2、驳回曾桂香的诉讼请求；3、曾桂香承担一、二审诉讼费用。原审第三人中国银行越秀支行二审期间未提交陈述意见。原审第三人余顺棠二审期间未提交陈述意见。经二审审查，原审法院查明的事实清楚并有相应证据证明，本院予以确认。另查明，中国银行越秀支行（该案原告）诉余顺棠（该案被告）借款合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2010年9月15日作出的生效（2010）越法民二初字第1951号《民事判决书》中经审理查明部分第1段载明：“2008年8月4日，原告与被告签订《购房抵押贷款合同》，约定原告向被告提供人民币108000元用于购房……上述合同签订后，原告于2008年8月14日向被告余顺棠发放了108000元的贷款，并对上述房产办理了抵押登记……”本院认为部分第4页第8行至第9行载明：“原告与被告签订的《购房抵押贷款合同》是双方的真实意思表示，该合同依法成立，合法有效……”本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据本案查明的事实，原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行、余顺棠向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房屋他项权登记时提交了双方身份证明材料、粤房地证字第C6****17号房地产权证、经公证的委托书、经公证的购房抵押贷款合同、评估报告书等资料，原广州市国土资源和房屋管理局经审核认为该申请符合房地产他项权登记的条件，遂准予办理抵押登记，并向原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行核发房地产他项权证，符合上述法规和规章的规定，并无不当。但是，由于本案被诉他项权登记行为的基础文件粤房地证字第C6****17号《房地产权证》已被生效判决予以撤销，本案被诉他项权登记行为已经丧失了合法性基础，故原审法院判决确认原广州市国土资源和房屋管理局向原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行为抵押权人核发粤房地他证字第C2****34号《房地产他项权证》及被诉他项权登记行为违法，并无不当，本院予以支持。关于曾桂香上诉提出被诉他项权证应当予以撤销的问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本案中，2008年8月4日，原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行根据涉案房屋登记在余顺棠名下的情况，与余顺棠签订《购房抵押贷款合同》，并向余顺棠支付了抵押借款。2008年9月12日，原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行和余顺棠向海珠区房地产交易登记中心申请办理抵押登记。原中国银行股份有限公司广州广东国际大厦支行由此获得涉案房屋抵押权，符合善意取得制度，应当受到法律保护。根据上述司法解释和规章的规定，被诉他项权证不应当予以撤销。故曾桂香提出的上述主张，理据不足，本院不予采纳。曾桂香由此所遭受的损失，可循民事途径向无处分权人余顺棠主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人曾桂香、广州市规划和自然资源局的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人曾桂香、广州市规划和自然资源局共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二〇年四月十四日法官助理  郑小敏书 记 员  罗 涛