西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初2062号 原告：西安新宝龙实业发展有限公司。住所地：西安经开区未央路以西凤城五路南侧赛高国际街区********。统一社会信用代码91610132693835069U。 法定代表人柏景，总经理。 委托诉讼代理人任寰阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人侯清玲，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：全玺，男。 委托诉讼代理人闫亚妮，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈曦，女，1989年12月6日出生，汉族，住西安市未央区文景路中段****楼******，公民身份号码6124291989********，系被告配偶。 原告西安新宝龙实业发展有限公司（以下简称新宝龙公司）与被告全玺确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯清玲,被告全玺及其委托诉讼代理人闫亚妮、陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年6月22日,原告与被告签订《房屋认购协议》(以下简称“认购协议”),约定,被告认购原告开发的“西安环球贸易广场(GTC)”项目之商铺4层132号房屋(下称“涉案房屋”),建筑面积为60.24平方米,总价款为1649251元,交房时间为2015年12月31日。该协议第6.1.2条约定:原告逾期交房超过30日,被告有权退房。被告于2013年6月22日向原告全额支付了涉案房款。因原告未能如期交房,双方于2015年12月25日签订《商铺委托经营合同书》(以下简称“经营合同”),该经营合同第9条约定,交房时间变更为2017年10月31日,被告对原告约定的逾期交房责任暂不追究,认购协议约定的违约金条款被该经营合同条款取代,而解除权相关约定不变。 2018年12月23日,原告通过微信业主群向被告发送《西安市环球贸易中心项目商业物业网签告知函》,告知被告涉案房屋网签时间为2019年1月18日,但被告一直拒绝配合办理网签手续。此后,被告另案起诉原告,主张其于2019年8月14日向原告发送了解除认购协议的《通知》。以认购协议已解除为由,向原告主张返还涉案房款、违约金和损害赔偿金。 解除权系形成权,应依法适用于除斥期间,期间经过,该实体权利完全消灭。原告认为,双方在经营合同中未约定解除权行使方式,故按原认购协议约定,应在约定交房期限后延长30日,自该时间节点起算1年内行使解除权才有效。然而被告自认其已晚至2019年8月14日才通过发函件方式行使解除权,早已超出解除权行使的除斥期间,实际丧失了解除权。故被告在已丧失解除权的前提下,向原告发送《通知》,根本不产生解除认购协议的法律效力。因此,认购协议合法有效,双方应如约履行。被告未依约行使解除权,在认购协议合法有效的情况下,拒绝配合办理涉案房屋的网签手续,且在另案中向原告主张巨额赔偿甚至保全原告巨额财产的行为没有事实和法律依据,严重损害了原告的合法权益和市场交易秩序，故提起诉讼，请求:一、确认原、被告双方签订的《房屋认购协议》合法有效；二、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，一、其享有单方合同解除权。(一)原告既未按约定时间交房,亦未按变更后的交付时间交房,涉案房屋至今未交付,逾期交房的违约行为持续存在,其有权解除合同。其与原告于2013年6月22日就“西安环球贸易广场(GTC)”项目之商铺4层132号房屋签订了《房屋认购协议》。协议约定房屋面积60.24m2,成交单价27378元/m2,成交总价1649251元,交付时间为2015年12月31日前,待原告取得商品房预售许可证后就其所认购的房屋与其网签商品房买卖合同。认购协议签订后,其于2013年6月22日向原告支付全额购房款1649251元,合同义务全部履行完毕,但原告未按约定在2015年12月31日前向其交房,构成违约。因原告违约不按约定期限交房,双方签订《商铺委托经营合同》,就2016年1月1日起至2018年12月31日期间其商铺租金损失进行了约定,同时将房屋交付时间变更为2017年10月31日。但原告依旧未按约定在2017年10月31日前向其交房,再次构成违约。原告多次违约后,业主集体向原告寻求说法,后原告承诺2018年6月份交付房屋。其再次信任了原告,众望所失,原告再次践踏双方的信任基石,违背诚实信用原则,继续违约不交付房屋。2019年11月另案开庭审理中,原告对交付时间依旧无明确回应。近期,其从网签备案合同中看到的交房日期为2023年1月1日,基于原告屡次逾期交房的违约行为,其依约享有合同解除权。(二)原告单方变更房屋面积、提高单价,且变更后的面积误差比绝对值超出3%,其有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%,,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定,2019年2月在原告通知其网签后,其才得知原告单方将涉案房屋面积变更为77平方米,与约定房屋面积60.24m2的面积误差比绝对值超出3%,而且还拒不调整,超出部分的面积价格远高于约定价格,基于原告单方变更合同主要条款、拒不以认购协议约定的面积、单价进行网签的违约行为,其依法有权解除合同。(三)基于契约自由及原告给予的选择权,其有权选择解除合同。2018年2月24日，原告取得商品房预售许可证,其便多次要求与原告就其所认购房屋网签商品房买卖合同,但原告屡次单方面变更房屋面积、提高单价,拒不以认购协议约定的房屋与其网签商品房买卖合同。后原告虽然在2018年12月23日通知业主于2019年1月18日办理网签,但业主去了只是确认信息、面积,并不能办理网签,多名业主多次在业主群与原告工作人员沟通网签事宜,但截至2019年8月23日即其解除通知送达一周后,涉案房屋仍不能办理网签。就网签事宜与原告沟通无果后,原告的工作人员金盛、王强告知其选择要房就必须按公司定价执行,选择退房一年后逐月返还购房款。基于原告给予的选择权,其有权选择解除合同。综上,无论是基于原告屡次延期交房的违约行为，还是基于原告单方变更约定面积、单价、交房时间等合同主要条款的行为,以及原告给予的合同继续履行或终止的选择权,其均有权选择解除合同。 二、其向原告送达书面解除通知的行为合法,双方的合同已于解除通知送达之日解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的,依照其规定”。基于原告单方面变更房屋面积、提高单价、拒不以认购协议约定的房屋与其网签商品房买卖合同、未按照变更后的交房时间向其交付房屋等根本违约行为,无论是基于合同约定还是法律规定,其均享有单方解除权,其于2019年8月14日向原告送达解除通知,双方的认购协议已于解除通知送达之日解除。 三、原告在收到解除通知后,超过三个月才向人民法院提起确认之诉的,人民法院不予支持。为了维护合同非解除权方的利益以及防止合同一方滥用解除权,合同法在赋予一方享有解除权的同时,赋予了合同另一方异议权,即在解除通知到达对方当事人后,如果对方当事人对解除合同的效力有异议的,可以提起确认之诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”即对当事人没有约定异议期间的,规定了提起确认之诉的除斥期间为三个月,超过三个月才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。本案中其送达解除合同通知书后,其作为合同一方的当事人是否有解除权,解除合同是否有效,原告收到解除合同通知书后应在异议期内请求人民法院确认解除合同的效力,但原告没有在异议期提起确认解除合同是否有效的确认之诉。对于其超过三个月才向人民法院起诉的,人民法院依法应当不予支持。综上,其基于合同约定及法律规定享有单方合同解除权,依法向原告送达解除通知的行为合法有效,双方的《房屋认购协议》已于解除通知送达之日解除,请求人民法院在查清以上事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年6月22日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋认购协议》，约定,被告认购原告开发的位于本市未央区凤城五路十字东南角的“西安环球贸易广场(GTC)”项目之商铺4层132号房屋,建筑面积为60.24平方米,单价27378元/平方米，总价款为1649251元。乙方应于2013年6月22日一次性交清购房款，甲方应在2015年12月31日前将该房屋交付乙方，在房屋交付前取得项目预售证办理网签。协议第六条关于逾期交房责任约定：除不可抗力外,甲方未按本协议第五条约定的期限将该房屋交付乙方的,按照下列方式处理。(1)逾期在30日之内,甲方自逾期之日起按日向乙方计付己付房款万分 之壹的违约金,合同继续履行。（2）逾期超过30日,乙方有权退房。乙方退房的,甲方应当自乙方退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款,并按银行同期存款利率向乙方支付违约金;乙方不退房的,甲方自逾期之日起按日向乙方计付已付房款万分之壹的违约金,直至甲方交房,合同继续履行。协议第十条约定，甲方在取得《商品房预售许可证》后，须按照乙方在本协议中提供的联系方式通知乙方，乙方本人应在甲方通知发出之日起7日内携带本协议书，交款收据及身份证原件与甲方签署《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》之约定履行义务。 上述协议签订后，被告于当日即向原告付清1649251元购房款，原告向被告出具收据。此后，因原告未能如期交房,被告（委托人、甲方）与原告（受托人、乙方）于2015年12月25日签订《商铺委托经营合同》,该经营合同约定：鉴于甲方在乙方处购买的商铺,现乙方已无法按双方原《房屋认购协议》约定期限交房,为最大限度的保障甲方所购买的西安环球贸易中心商铺现阶段的开发建设、未来的健康运营及良好收益,甲方有意将商铺委托给乙方统一经营。现双方经协商就有关问题达成一致,订立本商铺委托经营合同。一、委托经营商铺概况：甲方拟委托经营的商铺位于陕西省西安市未央大道与凤城五路十字东南角环球贸易中心内,商铺号4132,建筑面积约60.24平方米。二、委托经营期限及乙方权限：委托经营期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止,鉴于商铺实际竣工交付日期可能与上述约定不一致,双方特别约定本委托经营合同委托经营期限以上述起止期限为准,不根据商铺实际竣工交付日期调整。委托经营期内乙方对甲方委托经营的商铺及其附属设施享有排它性的占有、使用、收益等权利,并且有权自主决定招商、出租或自行处理经营管理相关事项。三、委托经营预约费、委托经营费及支付数额：在商铺实际竣工交付前,鉴于乙方无法实际经营商铺，为保障乙方在商铺竣工交付后能够排他性的取得商铺经营权,乙方自愿依据本合同约定向甲方支付委托经营预约费;在商铺实际峻工交付后,乙方根据本合同约定向甲方支付委托经营费。在本合同前述约定的委托经营期限内,乙方自愿向甲方支付的委托经营预约费及委托经营费方式及付款比例为：第一年（2016年1月1日至2016年12月31日）支付比例为实际购房款的6%；第二年（2017年1月1日至2017年12月31日）支付比例为实际购房款的7%；第三年（2018年1月1日至2018年12月31日）支付比例为实际购房款的11%。四、违约责任：1、乙方的违约责任:在本合同约定的委托经营期间,乙方如逾期向甲方支付委托经营预约费或委托经营费,逾期时间在30日内,乙方按当期逾期支付委托经营预约费及委托经营费日万分之二向甲方支付滞纳金,本合同继续履行;逾期如超过30日,则乙方按当期逾期支付委托经营预约费及委托经营费日万分之四向甲方支付滞纳金,届时甲方有权选择解除本合同并要求乙方支付拖欠的委托经营预约费或委托经营费。2、甲方的违约责任:甲方不得提前解除本合同,甲方如有违反本合同约定的行为,或发生有损乙方受托经营权益的行为,乙方有权要求甲方予以纠正并有权请求继续履行合同。五、相关费用的承担：1、因履行本合同约定所可能发生的应缴税费在商铺交付前由乙方承担,在商铺交付后由甲方承担…九、其他：1、本委托经营合同的签署及委托经营预约费、委托经营费的支付除具有委托经营目的外,还具有补偿甲方投资收益目的,因此在乙方充分履行本合同约定，甲方得以充分获取委托经营收益的情况下,甲方对乙方原约定的逾期交房责任暂不追究,即双方原《房屋认购协议》约定的违约金条款以本合同相关条款取代。2、乙方承诺加快项目建设,积极处理好与地方政府及项目相关单位之间关系,以保证项目尽快建成,保障甲方投资安全及投资收益。根据现有施工条件及项目进展,乙方承诺商铺交房时间为2017年10月31日。 委托经营合同签订后，原告按期支付了委托经营费用395820元，但约定的交房期限届满，原告仍未能交付房屋。原告于2018年2月24日取得涉案房屋预售许可证，但双方未签订正式的《商品房买卖合同》，房屋至今未交付。 另查，被告系西安环球贸易广场官方群１成员，原告于2018年12月23日在该群内发出“１－地上商业网签告知函”，内容为“西安环球贸易中心项目商业物业网签告知函，致西安环球贸易中心项目商业物业业主：在广大业主的关心和支持下，我司西安环球贸易中心项目商业物业将在2018年12月28日达到网签条件并正式启动网签工作，为了确保签约过程顺畅、有序，节省业主网签时间，我司决定现场签约将按楼层顺序分批开展，网签时间初步安排如下：2018年12月28日开始5层网签，2019年1月18日开始4层网签，2019年2月23日开始3层网签，2019年3月18日开始2层网签。网签期间，请各位业主保持电话畅通，我司签约服务人员将按上述网签时间安排，根据现场签约实际情况，电话通知各位业主准备相关资料到我司网签现场进行现场签约，如业主预留联系电话发生变更，请及时通知我司，以免耽误网签时间。以上安排望各位业主悉知并相互转告”。但被告预留1899254****电话未接到网签通知。 2019年3月14日，原告工作人员王强与被告通过微信就购买房屋有关问题沟通时，被告问“我看四楼的面积出来了，能给我查下我的面积变成多少了，铺号是4132”，王强回复：稍等。被告问我的新的铺号是多少？王强语音回答40491。同年6月14日，被告微信问王强“是面积调整了吗？”王强回答：是的，有所调整。西安市房产测量事务所2018年12月制作的《预售备案面积测算变更新增房屋分户明细表》载明西安环球贸易中心40491室房屋建筑面积为77.01平方米。 2019年４月17日，被告全玺配偶陈曦在原告售楼部现场与原告工作人员金盛及有关业主交涉购房问题时，原告工作人员确认涉案房屋面积变更为77.01平方米，新增面积单价为38566.25元／平方米，涉案房屋无法按60.24平方米办理网签。同时，原告工作人员提供两种解决方案：若选择继续办理网签，需补交差价后方可进行网签备案登记；若选择退房，需签订退房协议，正式解除双方房屋认购协议，一年内逐月退还已付房款。后双方因面积、单价不能达成一致意见，房屋交付时间无法确定，被告于2019年8月14日通过EMS全球邮政特快专递向原告发出解除房屋认购协议通知，《通知》载明：“致西安新宝龙实业发展有限公司：2013年6月22日，我与贵司就贵司开发的“西安环球贸易广场（GTC）项目之商铺4层132号房屋签订了《房屋认购协议》。协议约定房屋面积60.24平方米，成交单价27378元／平方米，成交总价1649251元。贵司应于2015年12月31日前向我交付认购房屋,应在取得商品房预售合同（证）后就我所认购的房屋与我签订商品房买卖合同。 合同签订后，我于2013年6月22日向贵司支付全部购房款1649251元,同日贵司向我出具收款收据一张,至此我方合同义务全部履行完毕。后贵司因无法按约定期限交房与我签定《商铺托经营合同》,双方就2016年１月１日至2018年12月31日期间我方的商铺租金损失进行了约定,房屋交付时间变更为2017年10月31日。2018年2月24日贵司取得商品房预售许可证,我方多次要求与贵司协商就认购房屋与贵司签订商品房买卖合同,贵司单方面拒不以认购协议约定的房屋与我签订商品房买卖合同,也未按照变更后的交房时间向我交付房屋。基于贵司上述的根本违约行为,我郑重向贵司通知如下：１、解除双方于2013年６月22日签定的《房屋认购协议》；2、贵司应于收到本通知之日起三日内向我返还购房款1649251元,支付违约金601976.615元(以1649251元为基数,按年利率６％，从2013年6月22日起暂计算至2019年７月２２日),赔偿损失２57966.96元(参照同地段商铺平均月租金为611．76元／平方米，从2019年１月１日暂计算至2019年８月１日)；３、我的收款账户：账号6231650290********；户名：全玺；开户行：西安银行长安西路支行。烦请贵司在收到本通知之日起三日内履行上述款项。通知人全玺。2019年8月14日。”解除通知于20189年８月18日到达原告。 上述事实，有《房屋认购协议》、《商铺委托经营合同》、微信截图、告知函、售楼部现场谈话录音、西安市房产测量事务所预售备案面积测量变更情况说明、预售备案面积测量变更 新增房屋分户明细表、POS机刷卡记录、收款收据及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告与被告签订《房屋认购协议》后，被告按照约定全额支付了购房款，原告未按期交付房屋，交房时间顺延后原告仍未按顺延后时间交房，导致被告投资商铺盈利的合同目的未能实现，被告于2019年8月14日向原告发出解除通知，2019年8月18日原告已经签收，签收后原告对解除通知未提出异议，依照上述法律规定，本院确认在原告收到解除《通知》的2019年8月18日双方签订的《房屋认购协议》解除。合同自解除之日起即不复存在，故原告在合同解除之后诉讼请求确认已经被解除的《房屋认购协议》仍然合法有效缺乏事实依据及法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。对于原告主张被告的合同解除权应在《商铺委托经营合同》约定的交房日期2017年10月31日后一年内行使，即在2018年11月29日之前，因原告未按该经营合同约定期限交付房屋，该合同履行期间，双方就交付房屋问题一直在沟通，原告于2018年12月23日在包括被告在内的业主群内发出“１－地上商业网签告知函”告知包括被告在内的购房人其西安环球贸易中心项目商业物业将在2018年12月28日达到网签条件并正式启动网签工作，被告在相关时间段亦与原告就网签事宜进行沟通，视为被告对原告再次推迟交付房屋时间予以认可，但因在随后的磋商过程中原告方提出房屋面积、单价、房号均发生变化，且不能执行原认购价，导致被告买房目的迟迟不能实现，被告行使解除权未超过除斥期间，原告主张因与事实不符而不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告要求确认其与被告签订的《房屋认购协议》合法有效的诉讼请求。 案件受理费19643元，原告已预交，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  宋爱玲 人民陪审员  王林军 人民陪审员  王中琴 二〇二〇年四月十日 书 记 员  郝 娜