福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初987号 原告：洪富伟，男，1971年8月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：邓雪梅，女，1975年5月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 二原告委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：邱砚雯，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园****** 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告洪富伟、邓雪梅与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告洪富伟、邓雪梅的委托诉讼代理人唐滟帆，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪富伟、邓雪梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即向洪富伟、邓雪梅支付逾期交付房屋违约金29972元；2.请求判令碧桂园立即向洪富伟、邓雪梅支付逾期办理商品房权属登记违约金4400元；3.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：碧桂园与洪富伟、邓雪梅于2015年8月11日签订《商品房买卖合同》，双方约定洪富伟、邓雪梅向碧桂园购买三明市，建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式均有约定。合同同时约定，碧桂园应当在2017年6月30日前向洪富伟、邓雪梅交付商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。补充协议第五条约定，逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同第二十条约定，如因碧桂园原因，洪富伟、邓雪梅不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，每逾期一天被告应向原告支付50元的违约金。商品房合同签订后，洪富伟、邓雪梅依约支付了全部房款774463元。但碧桂园直至2017年11月6日方才取得上述房屋的竣工备案表，碧桂园虽依约于2017年7月16日向洪富伟、邓雪梅交付商品房，逾期交房129天，应当向洪富伟、邓雪梅支付29972元违约金；直至2018年5月4日才通知洪富伟、邓雪梅办理房屋权属登记移交手续，逾期88天，构成违约，应当向洪富伟、邓雪梅支付4400元违约金。 碧桂园辩称，一、碧桂园不应承担逾期交房的违约责任 首先，碧桂园于合同约定交房日前通知洪富伟、邓雪梅收房，合同所约定的义务碧桂园已履行完毕。洪富伟、邓雪梅因自身原因延迟查房，接收房产，应视为其自愿将交房时间延期至实际查房日。 其次，被洪富伟、邓雪梅已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此碧桂园不应再承担洪富伟、邓雪梅实际收房后的逾期交房违约责任。 综上，碧桂园于合同约定交房日前通知洪富伟、邓雪梅收房，洪富伟、邓雪梅因自身原因未及时查验房产，应视为其自愿将交房时间延期至查房日。实际收房后，洪富伟、邓雪梅以实际行动认可了碧桂园的交房行为，碧桂园就不应再承担洪富伟、邓雪梅实际收房后的逾期交房违约责任。 二、即使碧桂园需承担逾期交房的违约责任，洪富伟、邓雪梅主张日万分之三的违约金也明显过高。 碧桂园即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对洪富伟、邓雪梅的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于洪富伟、邓雪梅的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。洪富伟、邓雪梅没有证据证明其有因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧桂园认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 三、商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。 （一）、碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园须按不动产权登记要求重新准备资料。 （二）、不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定得是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。 由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能协助碧桂园按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中碧桂园主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减 第一、本案讼争房屋楼幢完成首次登记后，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园又通知业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，碧桂园怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。 第二、由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。 第三，假设认为逾期交付主张成立的前提下，关于“交付”问题，洪富伟、邓雪梅主张前后矛盾： （1）洪富伟、邓雪梅在主张逾期交房违约责任时，认为未取得竣工备案表时之前交付行为，不符合交付条件，交付行为不成立，要求碧桂园承担逾期交付违约责任。 （2）洪富伟、邓雪梅在主张逾期办证违约责任时，又认可之前房屋交付行为成立，要求碧桂园从该日起承担逾期办证的违约责任。 如认为之前交付行为成立，则碧桂园无须承担逾期交付的违约责任；如认为之前交付行为不成立，则逾期办证起算点应作相应顺延：在竣备日之前交付的，应以竣工备案日为交付日；在竣工备案日之后交付，以实际交付日为交付日。 讼争逾期办证违约金的计算应从交付日起届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日止，并扣除“权籍调查成果”时限30日。 综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回洪富伟、邓雪梅的诉讼请求。 在举证期限内洪富伟、邓雪梅向本院提交了《商品房买卖合同(预售）》、补充协议、发票、产证进度表等证据。碧桂园在举证期限内向本院提交了《快递单》、《竣工验收备案表》、《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》等证据。洪富伟、邓雪梅与碧桂园对前述证据的真实性、合法性均无异议，经过审查前述证据均与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审认证结合当事人双方的陈述，本院查明如下事实： 一、2015年8月11日，洪富伟、邓雪梅与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：洪富伟、邓雪梅向碧桂园购买位于三明市梅列区，房屋总价款774463元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期借款之日为办理交付手续的时间，该商品房所在地未办理交付手续的地点；（三）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，由买卖双方再行约定。合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付入之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元的违约金。合同补充协议第五条约定：逾期交付不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。 二、洪富伟、邓雪梅于2017年7月16日接收了案涉商品房。碧桂园于2018年5月4日书面通知洪富伟、邓雪梅办理案涉商品房的所有权证书。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件。 对当事人双方的争议本院作如下分析认定： 一、碧桂园是否需要向洪富伟、邓雪梅支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题 本院认为，案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给洪富伟、邓雪梅，否则应当承担相应违约责任。案涉商品房所在楼栋于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园于2017年7月16日向洪富伟、邓雪梅交付案涉商品房，显然碧桂园所交付的商品房未满足合同约定的交付条件。碧桂园未依合同约定在2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给洪富伟、邓雪梅构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于洪富伟、邓雪梅已于2017年7月16日实际接收了案商品房，且案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件等现实情况，本院酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房所在楼栋取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，按合同约定逾期交房违约金标准的80%向洪富伟、邓雪梅支付违约金。 二、碧桂园是否需要向洪富伟、邓雪梅支付逾期办证违约金及违约金应如何计算的问题 1.碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。洪富伟、邓雪梅与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。因碧桂园的原因导致江洪富伟、邓雪梅未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 2.碧桂园逾期履行合同义务的期间如何确定问题 本院认为，案涉商品房直至2017年11月6日才取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园虽于2017年7月16日向洪富伟、邓雪梅交付案涉商品房，但因所交付的商品房不符合合同约定的交付条件，本院已确定其承担了相应的违约责任，且未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不具备办理房屋权属证书的法定条件，再次确定碧桂园2017年11月6日前未协助洪富伟、邓雪梅办理房屋所有权证书，构成违约，不尽合理。由此，碧桂园协助应协助洪富伟、邓雪梅办理房屋所有权证书期间的起算时间，确定为案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，即2017年11月6日起90日内，趋于合理。因碧桂园未在前述期间协助洪富伟、邓雪梅办理房屋所有权证书，构成违约。案涉商品房具备办理房屋所有权证书后，碧桂园于2018年5月4日书面通知洪富伟、邓雪梅办理房屋所有权证书，至此其已尽到了相应的合同义务。由此，违约金计算至碧桂园书面通知洪富伟、邓雪梅办理房屋权属证书前一日为宜。综上，碧桂园应从2017年11月6日之次日起算从第91日开始(即2018年2月5日）至2018年5月3日止（88天），按合同约定，即每日向洪富伟、邓雪梅支付违约金50元。 综上所述本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务，碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，洪富伟、邓雪梅要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，本院根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下： 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向洪富伟、邓雪梅支付房屋逾期交房违约金23792元（以774463元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，计128天，确定支付80%）； 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向洪富伟、邓雪梅支付房屋逾期办证违约金4400元（按每日50元计算，从2018年2月5日计算至2018年5月3日止，计88天）； 三、驳回洪富伟、邓雪梅的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费659元，因适用简易程序减半收取330元，由洪富伟、邓雪梅负担77元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担253元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  郑文红 二〇二〇年四月二十九日 书记员  高雨馨 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。