福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5549号 上诉人（原审原告、反诉被告）：洪福顺，男，1956年9月9日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市金达利投资发展有限公司，住所地福建省南安市霞美镇光伏基地。 法定代表人：王明川。 委托诉讼代理人：黄金枝，福建竞得律师事务所律师。 上诉人洪福顺、南安市金达利投资发展有限公司（以下简称金达利公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初129号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪福顺上诉请求：一、店面停业补偿费应按每间每月2800元从2012年12月1日计算至2018年6月12日交店止，金达利公司应支付洪福顺停业补偿费371840元或进行评估；二、金达利公司支付洪福顺逾期房屋过渡费及店面停业补偿费违约金87034.27元；三、洪福顺拆迁面积以内安置的套房387.7平方米，应按每平方米750元计算价格；四、洪福顺超拆迁面积安置的套房130.07平方米应按分段计价计算。事实和理由：一、一审判决店面(2间)停业补偿费二年以上的计算标准仍以第1-2年每间每月600元计算，是不合法不合理的，应按月租金每间每月2800元计算才是真实合理，洪福顺安置的店面出租月租金每间2800元，有相应的证据为证。二、《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》规定，“房屋过渡费及店面停业补偿费一年结算一次，即签订合同并搬迁腾空后一个月内付清第一年搬迁过渡费·店面停业补偿费……”。截至2018年12月1日，金达利公司6年逾期未支付洪福顺房屋过渡费及店面停业补偿费580228.45元，一审判决未支持逾期未支付过渡费及停业补偿费违约金的诉讼请求是错误的。房屋搬迁过渡费及店面停业补偿费是洪福顺的生活费，按时发放是法律规定及签订约定的，是金达利公司应尽责任及义务。三、洪福顺拆迁面积以内安置的套房387.7平方米应按金达利公司提供《安置按个人计算明细表》中拆迁面积内安置的套房387.7平方价格750元/m²计算才是合理合法。四、《产权置换洪福顺应支付南安市金达利投资发展有限公司房款明细》中，洪福顺超面积安置的套房130.07平方米的计价也是按分段计算的，都是20平*1000元+20平*1100元+90.07*2200=240154元，这证明后来双方对超面积安置的计价已经是一致的。一审判决未按分段计价结算是非常错误的。 金达利公司辩称，洪福顺提供的租赁合同不能作为定案依据，租赁时间为2018年8月1日至2021年，而洪福顺主张的店面停业补偿费是从2012年12月1日起至2018年6月12日止，不具有可比性。洪福顺要求支付违约金及对超面积安置部分分段计价没有法律与事实依据。根据《关于南安光电信息产业基地大学科技生活区配套区拆迁补偿安置方案》第一条第二项第二小点第二小项规定，拆迁面积以内安置的房屋387.7平方米的安置价应以每平方米900元结算，洪福顺在一审时对此也是认可的。 金达利公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判，驳回洪福顺一审的全部诉讼请求，支持金达利公司一审的反诉请求。事实和理由：一、一审判决对安置协议书的复印件予以认定是错误的，并以复印件里注明金达利公司持有一份、送霞美镇、基地办各一份为由就认定金达利公司、霞美镇、基地办各持有一份也是错误的。一审法院向霞美镇、基地办调取证据，霞美镇、基地办均表示没有持有该安置协议书，金达利公司在一审时也表示没有，一审法院通过基地办向金达利公司索取是不符合客观事实和违法，一审判决不能据此认定金达利公司持有该安置协议书。安置协议书系复印件，无法提供原件予以核对，根据谁主张，谁举证的原则，洪福顺应承担举证不能后果，洪福顺无权据此主张支付店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费。二、一审判决认定诉争第2幢206、207、211、212号房屋不符合交房条件和配套要求是错误的。1.上述房屋在2013年10月31日经验收合格。双方对具体交房条件没有具体约定，因此交房条件应以国家规定的交房条件为准，竣工验收是根据国家标准和工程设计进行验收，所以验收合格，就符合交房条件。根据我国建筑法规定，经验收合格便可交付使用，经验收合格就符合交房条件。虽然(2017)闽05民终6139号民事判决认定：金达利公司应在前述房屋相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施，在相对应三楼住宅中墙体的位置相应砌墙，但是上述房屋经关部门验收合格，符合交房条件和图纸设计，配备相应的排水设施是法院的高要求，洪福顺可在接收之后另行向金达利公司主张修复或开设，不能认定不符合交房条件。2.一审判决以金达利公司未砌墙为由认定上述房屋不符合交房条件和配套要求是不能成立的。洪福顺同意由其自行砌墙的，由金达利公司支付其砌墙费用，洪福顺只是对金达利公司计算给其的砌墙费用有异议而已，这一点洪福顺在答辩和一审时提供材料中也是认同或认可的。3.金达利公司已按第2幢206、207、211、212号房屋相对应三楼住宅的卫生间、厨房配备相应的排水设施，一审判决认定金达利公司至今未能履行（2017）闽05民终6139号民事判决所确定的义务是错误的。金达利公司已在上述房屋相对应三楼住宅的卫生间、厨房配备相应的排水设施。经现场勘察洪福顺对207号房的排水设施是没有任何意见的。金达利公司没有义务对二楼相对应三楼的阳台或露台的排水位置开设排水孔或排水设施，因此洪福顺人主张的206、211、212号和206后面增加的一间存在少挖或没有挖排水孔问题是不能成立的。(2017)闽05民终6139号民事判决并没有限定排水的孔数，一审判决认定金达利公司未按照(2017)闽05民终6139号民事判决所确定的义务在诉争在套房相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施是错误的。三、一审判决金达利公司支付店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费是错误的。1.诉争房屋于2013年10月31日经验收合格符合交房条件后，金达利公司于2013年12月至今已无数次电话通知洪福顺补交相关房款和办理交房手续，但其均以各种理由拒不办理，金达利公司已履行通知交房的义务，不承担逾期交房的责任，洪福顺无权要求支付从2014年1月之后的过渡费，金达利公司只承担2014年1月之前的过渡费和店面停业补偿费。至于从2012年12月1日至2014年1月期间的过渡费、店面停业补偿费，在《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》中已计算在内并予以扣除，根据该协议第四条约定，扣除应支付的过渡等费用后，洪福顺还应支付给金达利公司376639.15元。2.在新房交付使用前洪福顺有交清全部房款的义务，但是其至今未补交，金达利公司有权行使后履行或同时履行抗辩权，洪福顺无权要求支付从2014年1月之后的店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费。3.本案诉争的第2幢楼111、127、128号店面和405号房是符合交房条件，洪福顺也没有任何异议。上述房产在2013年10月31日经验收合格，金达利公司于2013年12月至今无数次电话通知洪福顺补交相关房款和办理交房手续，洪福顺以各种理由拒不办理，金达利公司于2014年5月和6月多次通知洪福顺前来补交房款和办理交房手续，上述事实有南安市霞美镇人民政府出具的《证明》为证，金达利公司于2014年1月底履行交房义务，根据《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》第五条的约定，金达利公司应于2014年1月底停止向洪福顺支付111、127、128号店面和405号房的过渡费补贴。4.金达利公司已在第2幢206、207、211、212号房屋相对应三楼住宅的卫生间、厨房配备相应的排水设施，已符合交房条件，金达利公司在111、127、128号店面、405号房交房时也要求一并交房，洪福顺以没有安装电梯等借口为由，拒不办理交房手续，洪福顺应当承担由此产生的法律责任，应当视为金达利公司于2018年6月12日履行交房义务，根据《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》第五条的约定，应于2018年6月12日开始停止向洪福顺支付206、207、211、212号房的过渡费补贴。但是一审法院却判决金达利公司向洪福顺支付206、207、211、212号房从2018年6月12日起至实际交付之日止的房屋搬迁过渡费明显是错误的。5.退一步说，假设206、211、212号房至今仍然不符合交房条件，但是可是在一审法院现场勘察时洪福顺对207号房也是认可符合交房条件的，因此金达利公司于2018年6月12日开始停止向洪福顺支付207号房的过渡费补贴，但是一审法院却判决金达利公司向洪福顺支付207号房从2018年6月12日起至实际交付之日止的房屋搬迁过渡费，明显是错误的。四、经一审法院庭审质证，金达利公司与洪福顺均一致确认：金达利公司应支付给洪福顺的拆迁补偿款为342352元，根据一审法院查明认定洪福顺应支付金达利公司的房款为209675.5元(店面)+589084元(住宅)=798759.5元。金达利公司主张如果一审法院认为互补差价不包括住宅过渡费、店面停业补助费等其他费用，那应当按照其认定的，以洪福顺应当支付给金达利公司的房款与金达利公司应当支付给洪福顺的拆迁补偿款之间的差价来认定金达利公司主张互补差价，即798759.5元-342352元=456407.5元，并向金达利公司释明，是否变更反诉请求，但是一审法院却未释明，直接以差价互补不包括住宅过渡费、店面停业补助费等其他费用为由不予认定是错误，一审法院程序严重违法，假设差价互补不包括住宅过渡费、店面停业补助费等其他费用，实际互补差价为456407.5元，金达利公司主张的互补差价是376639.15元，远低于456407.5元，如果金达利公司不同意变更反诉请求，这也是其对自己权利的处分，应直接按376639.15元予以认定，而不是直接不予以采信。2.假设206、211、212号房不符合交房条件，金达利公司认为本案诉争的第2幢楼111、127、128号店面和405号房是符合交房条件，对此自始自终洪福顺也没有任何争议，相关判决也没有认定111、127、128号店面和405号房不符合交房条件的。上述房产在2013年10月31日经验收合格，金达利公司于2013年12月至今无数次电话通知洪福顺补交相关房款和办理交房手续，洪福顺以各种无理借口为由拒不办理，此后金达利公司于2014年5月和6月多次通知洪福顺前来补交房款和办理交房手续，上述事实有南安市霞美镇人民政府出具的《证明》为证，金达利公司已履行通知义务，洪福顺拒不办理交房义务，应当承担由此产生的法律责任，应当视为金达利公司履行交房义务，洪福顺应向金达利公司支付相应房屋互补差价。根据一审法院认定：金达利公司应支付给洪福顺店面的拆迁补偿款为89.7平方×1650元/平方=148005元，洪福顺应支付金达利公司店面的房款为209675.5元，按照产权置换原则，洪福顺应实际支付金达利公司店面房款61670.5元。根据一审法院认定：洪福顺应支付405号房的房款为125.78平方×900元/平方=113202元，金达利公司应支付405号房的拆迁补偿款为194347元(37.5×600元+106.43×550元+37.97×600元+106.43×550元+37.97×600元+61.4×150元)×(125.78平方+387.7平方米)=63051.24元，按照产权置换原则，洪福顺应实际支付金达利公司405号房的房款50150.76元，两项合计：111821.26元，并支付自2014年6月1日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。一审法院对该部分没有支付是错误的。如上所述洪福顺对207号房排水设施是没有意见的，(2017)闽05民终6139号民事判决后，就符合交付条件，根据一审法院认定：洪福顺应支付金达利公司207号房的房款为66.96平方×900元/平方=60264元，金达利公司应支付给洪福顺405号房的拆迁补偿款为194347元×(66.96平方+387.7平方米)=33565.84元，按照产权置换原则，洪福顺应实际支付金达利公司207号房的房款26698.16元，并支付自2018年5月23日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。洪福顺应实际支付金达利公司房款共计138519.42元及利息，但一审法院却没有支持是错误的。五、根据《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》第四条约定，洪福顺应支付产权置换后应补交金达利公司房款376639.15元，这有洪福顺签名、加盖指印和骑缝印确认给金达利公司持有，应予认定，至于洪福顺持有的《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》没有填写，是漏填，不影响《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》的证据效力，一审判决不予认定是错误的。六、应当以南安(2019)162号文即《关于南安光电信息产业基地大学科技生活区配套区拆迁补偿安置方案》确认的房屋搬迁过渡费标准来认定房屋搬迁过渡费，一审判决以《泉州(南安)光电信息产业基地大学科技园生活配套区征适房屋拆迁补偿安置协议书》的复印件来认定房屋搬迁过渡费是错误的。 洪福顺辩称，一、一审判决对《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》复印件的证明力予以认定是正确的。二、一审判决认定206、207、211、212号住宅不符合交付条件是正确的。三、金达利公司应支付洪福顺停业补偿费、过渡费，但停业补偿费的标准应以每月2800元为准。四、一审判决驳回金达利公司的反诉请求正确。 洪福顺向一审法院起诉请求：1.判令金达利公司支付洪福顺址在泉州(南安)国家大学科技园福建分园生活区第2幢111、127、128号店面及405号套房自2012年12月1日起至2018年6月12日交房时止的逾期未支付房屋的过渡费及店面停业补偿费等全部款项计53931.78元（已扣除应付给金达利公司超面积安置、店面及房屋面积差价等全部款项)；2.金达利公司支付洪福顺址在泉州(南安)国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212号套房自2012年12月1日起至交房时止的拆迁剩余安置房屋面积262.21㎡的逾期未支付房屋过渡费等全部款项（暂计至2018年12月1日，金达利公司应付给洪福顺的房屋过渡费144739.92元）；3.金达利公司应付给洪福顺逾期未支付的房屋过渡费及店面停业补偿费违约金，暂计至2018年12月1日，金达利公司应付给洪福顺违约金87034.27元(按逾期未支付房屋过渡费及店面停业补偿费总额580228.45的15%计算)。 金达利公司向一审法院反诉请求：判令洪福顺向金达利公司支付房款376639.15元及利息（从2014年6月1日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率计算）。 一审法院认定事实：2010年10月15日，洪福顺与金达利公司签订《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》（合同编号即选房序号：第028号），合同约定金达利公司作为拆迁人，洪福顺作为被拆迁人，根据南安光电信息产业基地大学科技园生活配套区工程建设需要，金达利公司依法征用洪福顺的住宅房屋、厂房及附属物，洪福顺选择产权调换，具体为：一层店面面积89.7㎡，砖混结构，标准1650元；一层建筑面积37.5㎡，框架结构，标准600元；二层建筑面积106.43㎡，砖混结构，标准550元；二层建筑面积37.97㎡，框架结构，标准600元；二层以上建筑面积106.43㎡，砖混结构，标准550元；二层以上建筑面积37.97㎡，框架结构，标准600元；四层建筑面积61.4㎡，钢架结构，标准150元。综上，洪福顺被拆迁的店面面积为89.7㎡（共两间），被拆迁的住宅面积为387.7㎡；金达利公司应支付给洪福顺的拆迁补偿款为342352元（实际未支付）。洪福顺已向金达利公司领取自2010年12月1日起至2012年12月1日止的前24个月的店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费。 2014年1月4日，洪福顺与金达利公司重新签订《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》一份，约定金达利公司作为拆迁人，洪福顺作为被拆迁人，拆迁洪福顺址在南安市××镇××村：营业性用房（拆迁建筑面积89.7㎡，可安置面积93.34㎡），住宅（拆迁建筑面积387.7㎡，可安置面积470.41㎡）；选定安置营业性用房为：第2幢111、127、128号93.34㎡，共3套93.34㎡；选定安置套房为：第2幢206、207、211、212、405号470.41㎡，共5套470.41㎡；金达利公司应于2013年9月30日前交付新房（营业用房）供洪福顺使用，在新房（营业用房）交付使用前洪福顺须交清全部款项，交房时同时停止过渡费补贴，等等。嗣后，双方又共同协商一致由金达利公司将第2幢206、207、211、212号住宅的后面一间47.36㎡（无房号）安置给洪福顺。至此，住宅的可安置面积变更为517.77㎡。 洪福顺选择产权调换：（一）选择安置店面为址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢111、127、128号店面，合同约定营业性用房（即店面）可安置面积为93.34㎡，洪福顺实际安置面积为93.48㎡，其中111号店面属于临308线的店面，面积为41.96㎡，127、128店面属于内侧步行街的店面，面积为25㎡、26.52㎡，店面的超面积安置为3.78㎡；（二）选择安置住宅为址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212、405号住宅（小高层楼房），合同约定住宅可安置面积470.41㎡，洪福顺实际安置面积为517.77㎡，其中住宅405号的面积为125.78㎡，住宅206号的面积为139.17㎡，住宅207号的面积为66.96㎡，住房211号的面积为52.18㎡，住房212号的面积为133.68㎡，住宅的超面积安置为130.07㎡。 洪福顺于2016年8月5日起诉要求金达利公司交付符合交房条件和配套要求的套房并支付未付的过渡费等，一审法院于2017年8月8日作出(2016)闽0583民初6479号民事判决：一、金达利公司应于判决生效后四十日内将符合交房条件和配套要求的址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212号房屋交付给洪福顺，即金达利公司应在第2幢206、207、211、212号房屋相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施、在相对应三楼住宅中墙体的位置相应砌墙，且二楼应当安装电梯的出入口；二、金达利公司应于判决生效后十日内将址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢111、127、128号店面及第2幢405号住宅交付给洪福顺；三、驳回洪福顺的其他诉讼请求。一审判决后，金达利公司不服该判决，向二审法院提起上诉，二审法院于2018年3月22日作出(2017)闽05民终6139号民事判决：一、维持一审法院(2016)闽0583民初6479号民事判决第二条；二、变更一审法院(2016)闽0583民初6479号民事判决第一条为金达利公司应于判决生效后四十日内将符合交房条件和配套要求的址在国家大学科技园福建分园生活区第2幢206、207、211、212号房屋交付给洪福顺，即金达利公司应在第2幢206、207、211、212号房屋相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施、在相对应三楼住宅中墙体的位置相应砌墙；三、撤销一审法院(2016)闽0583民初6479号民事判决第三条；四、驳回洪福顺一审的其他诉讼请求。二审判决生效后，诉争第2幢111、127、128号店面及405号住宅于2018年6月12日办理交房手续；诉争第2幢206、207、211、212号住宅至今未办理交房手续。 一审法院认为，一、洪福顺提供的2010年11月15日其与金达利公司签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》（合同编号即选房序号：第028号）复印件的效力问题。该份协议书虽然系复印件，但协议书载明“本协议一式四份，甲乙双方各执一份，送霞美镇政府、基地办各一份备案”，鉴于金达利公司对该份协议书的真实性不予认可，一审法院依据职权至霞美镇政府，其告知一审法院可向基地办调取原件，一审法院遂多次至基地办要求其出具原件，但基地办均以金达利公司不同意为由拒绝提交原件核对；后一审法院依法向金达利公司释明，金达利公司亦拒不提交其所持有的该份协议书进行核对。结合实践中房屋拆迁安置工作的开展需签订书面协议确定征迁面积、补偿标准的惯例，因金达利公司未能提供与之内容相反的房屋拆迁补偿安置协议书来推翻洪福顺提供的该协议书，应当承担举证不力的后果。此外，金达利公司提供的洪福顺签字的《店面停业补偿费确认表》的内容与洪福顺提供的该份协议书中附件四的内容相一致。综上可认定，洪福顺提供的其与金达利公司于2010年11月15日签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。二、金达利公司提供的2014年1月4日其与洪福顺签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区安置协议书》中第四条款项结算办法中“产权置换乙方应补甲方房（营业用房）款人民币（大写）叁拾柒万陆千陆百叁拾玖元零角伍分”的手工填写数字的效力问题。其一，金达利公司提供的该份安置协议书上第四条款项结算办法中虽记载“产权置换乙方应补甲方房（营业用房）款人民币（大写）叁拾柒万陆千陆百叁拾玖元零角伍分”，但该房款376639.15元的大写数字系手工填写的，与洪福顺所持有的该份安置协议书上的该部分内容为空白的情形不一致，可见，洪福顺与金达利公司在签订该份安置协议书时双方并未就该部分内容达成一致意见。其二，根据南建【2009】162号文件中拆迁补偿安置实施方案的规定，产权调换实行“调换相应产权建筑面积、差价互补”、“根据被拆迁人的拆迁面积给予安置，差价按货币补偿办法计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换安置房屋的价格结算，互补差价”，可见，差价互补系指洪福顺应当支付给金达利公司的房款与金达利公司应当支付给洪福顺的拆迁补偿款之间的差价，并不包括住宅过渡费、店面停业补助费等其他费用。金达利公司主张互补差价后洪福顺应支付房款为安置协议书上记载的376639.15元，不予采信。三、住宅过渡补助费（即房屋搬迁过渡费）的赔偿标准问题。《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》系依据南建【2009】162号文，并结合本地的实际情况制订的，如前所述，该协议系双方真实的意思表示，内容合法，对双方当事人具有拘束力，住宅过渡补助费赔偿标准应当以双方当事人在南建【2009】162号文的拆迁补偿安置方案的基础上经协商自愿达成的协议约定为准，即：24个月内，过渡补助费每月4元/㎡；超过24个月，则从第25个月至36个月过渡补助费每月6元/㎡；超过36个月以上，过渡补助费每月8元/㎡。四、店面停业补偿费的赔偿标准问题。洪福顺提供的《店面出租合同》系其与案外人签订的，无法核实其真实性，且洪福顺也未提供租金缴纳的证明，对其不予认定。同时，即使同一路段的店面在不同时期的租金也不尽相同，实践中影响店面出租的因素包括了周边交通、水电、面积、租期等各因素，店面租金与店面停业补偿费，系不同法律概念，不具有可比性。金达利公司提供的《店面停业补偿费确认表》上有洪福顺的签字确认，且该确认表的内容与洪福顺提供的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》附件四的内容相一致，对其予以采信。店面停业补偿费的赔偿标准应当以洪福顺签字确认的《店面停业补偿费确认表》（即《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》附件四）上约定的内容为准，即：店面停业补偿费为每月每间600元。五、诉争第2幢206、207、211、212号住宅是否符合交房条件的问题。根据二审法院作出的（2017）闽05民终6139号民事判决可知，诉争第2幢206、207、211、212号住宅符合交房条件和配套要求的必须满足以下条件：金达利公司应在诉争第2幢206、207、211、212号住宅相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施，在相对应三楼住宅中墙体的位置砌墙。洪福顺要求二楼加装电梯口，因涉及建筑物公共区域的建设，并不符合规划设计要求，（2017）闽05民终6139号生效判决不予支持，因此，未能加装电梯口并不属于认定诉争第2幢206、207、211、212号住宅是否符合交房条件和配套要求的事项。现经现场勘查可知，一者，双方均确认诉争207、211、212号住宅尚未在对应三楼住宅中墙体的位置砌墙；二者，金达利公司至今未能完全按照（2017）闽05民终6139号生效判决确定的义务在诉争套房相对应三楼住宅的位置配备相应的卫生间、厨房的排水设施。可认定诉争第2幢206、207、211、212号住宅至今未符合交房条件及配套要求。六、住宅过渡补助费（即房屋搬迁过渡费）、店面停业补偿费的计算期间问题。洪福顺与金达利公司签订的《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》约定，金达利公司应于2013年9月30日前将诉争房屋交付洪福顺使用。但诉争第2幢111、127、128号店面及405号住宅于2018年6月12日才实际交付给洪福顺；如前所述，第2幢206、207、211、212号住宅因不符合交房条件和配套要求至今未完成交付。因此，从保护被拆迁人利益的角度出发，住宅过渡补助费、店面停业补偿费应计算至诉争店面及住宅的实际交付之日止为妥，即：第2幢111、127、128号店面的停业补偿费及405号住宅的过渡费应计算至2018年6月12日；第2幢206、207、211、212号住宅的过渡费应计算至实际交付之日止。七、洪福顺安置的店面及住宅安置面积为多少的问题。双方在《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》第一条中约定营业性用房（即诉争店面）可安置面积为93.34㎡，住宅的可安置面积为470.41㎡，根据第三条“房屋竣工后以南安建设局实测面积为准，据实结算，多还少补”的约定可知，实际的安置面积与合同中约定的安置面积存在不一致时，应当以实际测量的安置面积为准。鉴于金达利公司提供的《房产面积分户汇总表》系厦门闽矿测绘院出具的，经审查其具备房产测绘的相应资质，予以采信。洪福顺的实际安置面积应当以《房产面积分户汇总表》上详细记载的建筑面积为准，即店面111号的面积为41.96平方米，店面127号的面积为25㎡，店面128号的面积为26.52㎡，合计洪福顺实际安置店面的面积为93.48㎡，其中超面积安置为3.78㎡（实际安置面积93.48㎡-被拆迁建筑面积89.7㎡）；住宅405号的面积为125.78㎡，住宅206号的面积为139.17㎡，住宅207号的面积为66.96㎡，住房211号的面积为52.18㎡，住房212号的面积为133.68㎡，合计洪福顺实际安置住宅的面积为517.77㎡，其中超面积安置为130.07㎡（实际安置面积517.77㎡-被拆迁建筑面积387.7㎡）。八、洪福顺安置的小高层住宅的等面积安置价格问题。根据《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》第五条的约定：洪福顺在签订本协议时应把持有的《土地使用证》、《房屋所有权证》等相关证件完整移交给金达利公司，金达利公司将依据洪福顺合法的被征用占地面积按南建文【2009】162号文标准给予补偿，店面安置地点为沿省道308线一层店面及1#-4#楼步行街店面，套房安置地点为1#楼及1#楼-4#楼小高层二层至四层套房。根据南安市规划建设局南建【2009】162号文件《关于南安光电信息产业基地大学科技园生活配套区拆迁补偿安置实施方案的批复》的精神，《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区拆迁补偿安置实施方案》系诉争店面及住宅拆迁补偿安置的实施方案。根据该拆迁补偿安置实施方案的规定，产权调换实行“调换相应产权建筑面积、差价互补”的原则，具体为：（一）产权调换选择小高层安置，拆迁面积以内的小高层的安置价按900元/㎡结算，所选安置房建筑面积超过安置面积20㎡以内的（含20㎡），按优惠价1000元/㎡结算；在20-40㎡（含40㎡）的按优惠价1100元/㎡结算；超过40㎡以上的按市场价2200元/㎡结算；（二）具备三个条件的经营性店面（框架结构）等面积产权调换按2600元/㎡结算，超过认定的安置面积10㎡以内的（含10㎡）按市场价5500元/㎡的价格优惠15%结算，超过10㎡的按市场价5500元/㎡结算；（三）准店面产权置换在指定安置区范围内步行商业街的店面等面积产权调换（框架结构）按1800元/㎡结算，超过认定的安置面积10㎡以内的（含10㎡）按市场价4500元/㎡的价格优惠15%结算，超过10㎡的按市场价4500元/㎡结算。因此，洪福顺的产权调换选择小高层安置，拆迁面积以内的小高层的安置价应按900元/㎡结算。 本诉中，洪福顺要求金达利公司支付其房屋过渡费及店面停业补偿费，鉴于金达利公司仅支付洪福顺自2010年12月1日起至2012年12月1日止的前24个月的店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费。因此，金达利公司还应支付给洪福顺的店面停业补偿费和房屋搬迁过渡费，具体如下：（一）店面停业补偿费。洪福顺实际被拆迁店面为2间，店面停业补偿费的赔偿标准为每间600元／月，鉴于诉争111、127、128号安置店面已经交付洪福顺使用，因此，停业补偿费应自未付之日即2012年12月2日起计算至实际交付之日即2018年6月12日止（共计66.34个月）。据此，金达利公司还应支付给洪福顺店面停业补偿费为79608元【600元／月×2间×66.34个月】；（二）房屋搬迁过渡费（即住宅过渡安置费）。洪福顺实际被拆迁的住宅面积为387.7㎡，其中诉争405号住宅的实际安置面积为125.78㎡，剩余拆迁安置面积为261.92㎡（被拆迁面积387.7㎡-诉争405号住宅实际安置面积125.78㎡）；房屋搬迁过渡费的赔偿标准为24个月内则过渡补助费每月4元／㎡，超过24个月则从第25个月至36个月过渡补助费每月6元／㎡，超过36个月以上则过渡补助费每月8元／㎡；鉴于金达利公司于2018年6月12日将诉争405号住宅交付给洪福顺使用，诉争206、207、211、212号住宅至今因未符合交房条件和配套要求而未交付，因此，房屋搬迁过渡费应自未付之日即2012年12月2日起计算至实际交付之日止（其中计算至2018年6月12日为66.34个月）。据此，金达利公司还应支付给洪福顺房屋搬迁过渡费为：①自2012年12月2日起至2013年12月1日止的房屋搬迁过渡费为27914.4元【387.7㎡×6元／㎡×12个月】；②自2013年12月2日起至2018年6月12日止的房屋搬迁过渡费为168540.94元【387.7㎡×8元／㎡×54.34个月】，以上二项合计196455.34元；③自2018年6月13日起的房屋搬迁过渡费：以剩余拆迁面积261.92㎡为基数，按每月8元／㎡的标准计算至实际交付之日止。就本诉而言，金达利公司还应支付给洪福顺店面停业补偿费79608元、房屋搬迁过渡费（其中截至2018年6月12日止为196455.34元，自2018年6月13日起以剩余拆迁面积261.92㎡为基数按每月8元／㎡的标准计算至实际交付之日止）。对于洪福顺主张的超出确认的店面停业补助费和房屋过渡费数额部分的诉讼请求，不予支持。另，对于洪福顺要求金达利公司支付逾期未支付过渡费及店面停业补偿费违约金的诉讼请求，因洪福顺的房屋搬迁过渡费及店面停业补偿费已经计算至实际交付之日止，可弥补其损失，故不予支持。反诉中，金达利公司要求洪福顺支付房款，根据洪福顺与金达利公司签订《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活区配套区安置协议书》第五条的约定：“……在新房（营业用房）交付使用前洪福顺须交清全部款项，交房时同时停止过渡费补贴”，鉴于诉争111、127、128号店面及405号住宅于2018年6月12日已交付洪福顺使用，故洪福顺应当支付给金达利公司已交付的诉争111、127、128号店面及405号所产生的相应房款，对于至今未交付的诉争206、207、211、212号住宅所产生的相应房款，应在其符合交房条件和配套要求并办理交房手续前再由洪福顺另行支付，且上述房款在支付时应根据“产权置换”、“被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换安置房屋的价格结算后互补差价”的规则，优先扣除金达利公司应支付给洪福顺的拆迁补偿款342352元，具体而言：（一）店面。①店面的超面积安置：3.78㎡（即实际安置面积93.48㎡-被拆迁建筑面积89.7㎡），双方虽并未明确约定店面的超面积安置系指定安置在××街××街，但审理中洪福顺在其制作的《核对整理后情况表》中认可店面超面积安置适用4675元／㎡的标准，对此，金达利公司亦表示同意，这是当事人对自身权利的处分，予以照准。因此，店面的超面积安置的房款应适用“具备三个条件的经营性店面（框架结构）等面积产权调换按2600元／㎡结算，超过认定的安置面积10㎡以内的（含10㎡）按市场价5500元／㎡的价格优惠15%结算，超过10㎡的按市场价5500元／㎡结算”的标准计算，即3.78㎡×（5500元／㎡×85%）＝17671.5元；②店面的等面积安置：诉争111号店面（沿街308线）：实际建筑面积为41.96㎡，扣除超面积安置3.78㎡，剩余等面积安置为38.18㎡，适用“属于具备三个条件的经营性店面（框架结构）等面积产权调换按2600元／㎡结算”的标准计算，则诉争111号店面的等面积安置房款为：38.18㎡×2600元／㎡＝99268元；诉争127、128号店面（内侧步行商业街）：实际建筑面积为51.52㎡，适用“准店面产权置换在指定安置区范围内步行商业街的店面等面积产权调换（框架结构）按1800元／㎡结算”的标准计算，则诉争127、128号店面（内侧步行商业街）的等面积安置房款为：51.52㎡×1800元／㎡＝92736元。（二）住宅。诉争405号住宅，实际建筑面积为125.78㎡，适用“拆迁面积以内的小高层的安置价按900元／㎡结算”的标准计算，则诉争405号住宅的等面积安置房款为：125.78㎡×900元＝113202元。至此，以上四笔房款共计322877.5元。另外，鉴于诉争206、207、211、212号住宅至今因未符合交房条件和配套要求而未交付，故对于住宅的超面积安置130.07㎡（即实际安置面积517.77㎡-被拆迁建筑面积387.7㎡）及诉争206、207、211、212号住宅的剩余等面积安置为261.92㎡（即139.17㎡＋66.96㎡＋52.18㎡＋133.68㎡-130.07㎡）所产生的相应房款，应待诉争206、207、211、212号住宅符合交房条件和配套要求并办理交房手续前（抵扣金达利公司应当支付给洪福顺的拆迁补偿款后）再另行结算。就反诉而言，因洪福顺选择产权置换，被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换安置房屋的价格结算后互补差价，因此，洪福顺应支付给金达利公司的房款（仅限于已交付的111、127、128号店面及405号住宅所产生的相应房款）322877.5元，应先与金达利公司应支付给洪福顺的拆迁补偿款342352元进行抵扣，由于两笔款项进行抵扣后金达利公司尚应再支付19474.5元给洪福顺（该差额19474.5元在诉争206、207、211、212号住宅符合交房条件和配套要求并办理交房手续前再进行抵扣），故对于金达利公司要求洪福顺支付房款及逾期付款利息的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款规定，判决：一、南安市金达利投资发展有限公司应于判决生效后十五日内支付给洪福顺店面停业补偿费79608元、房屋搬迁过渡费（其中房屋搬迁过渡费截至2018年6月12日止为196455.34元，自2018年6月13日起以剩余拆迁面积261.92㎡为基数按每月8元／㎡的标准计算至实际交付之日止）；二、驳回洪福顺的其他诉讼请求；三、驳回南安市金达利投资发展有限公司的全部诉讼请求。 本院二审期间，洪福顺围绕上诉请求依法提交了承租人微信付款记录、收款收据各一份，以此证明店面租金为每月每间2800元。金达利公司质证认为，对上述证据的真实性有异议，无法证明洪福顺的主张，不能作为定案依据。本院经审查认为，洪福顺提交的证据与本案不具有关联性，对其证明力不予认定。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、由洪福顺签名确认的《店面停业补偿费确认表》与《泉州（南安）光电信息产业基地大学科技园生活配套区征迁房屋拆迁补偿安置协议书》相互印证，可以证明双方约定店面停业补偿费为每间每月600元，洪福顺要求按每间每月2800元的标准支付店面停业补偿费，与约定不符，不予支持。二、洪福顺与金达利公司签订的协议书中并未约定逾期支付过渡费、停业补助费的违约责任，且一审判决金达利公司应支付上述费用至实际交房之日止，洪福顺关于金达利公司支付违约金的主张，缺乏依据，不予采纳。三、洪福顺选择小高层安置，依照协议书的关于“产权调换选择小高层安置，拆迁面积以内的小高层的安置价按900元/㎡结算……”的约定，一审判决据此认定已交付的405住宅应按900元/㎡计算房款正确，洪福顺要求按750元/㎡计算房款，依据不足，不予支持。四、因206、207、211、212号住宅尚未交付，一审判决并未对该房款进行认定，洪福顺有关于此的上诉请求，本院不作处理。五、虽然金达利公司对洪福顺提交的拆迁补偿安置协议书持有异议，但其未能提供相反的证据予以反驳，且金达利公司提交的《店面停业补偿费确认表》所载内容与拆迁补偿安置协议书中附件四的内容一致，一审判决据此对协议书的证明力予以认定并无不当。六、金达利公司未能提供证据证明其已履行业已生效的本院（2017）闽05民终6139号民事判决所确定的义务，结合一审法院现场勘查的情况，可以认定206、207、211、212号住宅尚不符合交房条件，金达利公司关于上述住宅已符合交房条件及配套要求的主张，与事实不符，不予采纳。七、因金达利公司未能按时交付店面，洪福顺要求金达利公司根据拆迁补偿安置协议书的约定支付店面停业补偿费，理据充分，应予支持，但补偿费应以前述认定的每间每月600元为标准；同理，因206、207、211、212号住宅至今尚不符合交房条件，金达利公司应支付过渡费至实际交付之日止；金达利公司主张其不应支付店面停业补偿费、过渡费，依据不足，不予采纳。八、一审判决根据206、207、211、212号住宅至今尚未交付的实际情况对住宅超面积安置的130.07㎡及206、207、211、212号住宅的剩余等面积安置的261.92㎡房款暂不作处理，合理合法，亦不存在程序违法之处，洪福顺、金达利公司有关于此的上诉理由均不能成立。 综上所述，洪福顺、金达利公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5586元，由洪福顺负担1676元，南安市金达利投资发展有限公司负担3910元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月十日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。