福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终1417号 上诉人（原审被告）：福建景城实业有限公司，住福州市鼓楼区六一北路**琼都公寓**楼**，统一社会信用代码913500001581772285。 法定代表人：郑朝晖。 委托诉讼代理人：杨勤成、朱佳佳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码913500007051005033。 负责人：姜雨林，行长。 委托诉讼代理人：杨玫凤、方芳，福建麦博律师事务所律师。 原审被告：杨芳，女，汉族，1973年8月28日出生，住，住福州市台江区/div> 上诉人福建景城实业有限公司（以下简称景城公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信福州分行）、原审被告杨芳金融借款合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人景城公司上诉请求：撤销原判，改判驳回中信福州分行一审全部诉讼请求；案件受理费由中信福州分行承担。事实与理由：一、一审法院未向景城公司依法送达开庭传票，其对景城公司进行缺席判决，剥夺了景城公司的合法权益，程序违法。二、一审判决景城公司承担连带责任没有法律依据。中信福州分行已经取得了案涉房屋的抵押权，故景城公司阶段性保证责任的解除条件已经成就，不应承担连带责任。三、本案杨芳已用案涉房屋为中信福州分行设立抵押权，所有即使要求景城公司承担责任，中信福州分行也应先实现抵押权优先受偿，不足部分再由景城公司连带清偿。 被上诉人中信福州分行辩称，一、一审法院审判程序合法，并未违法缺席判决、剥夺景城公司答辩权利。答辩人按合同约定地址、电话及《国家企业信用信息公示系统》体现的信息向一审法院提供景城公司的联系方式，一审法院按该地址进行送达，程序合法。一审法院按照相同地址送达传票、判决书，景城公司不接收开庭传票，却正常接收了判决书，说明一审法院送达地址无误，景城公司应对拒收传票等行为承担责任。二、一审认定事实正确，景城公司主张其阶段性保证责任已经解除没有依据。由于杨芳怠于办理案涉房屋产权证，故案涉抵押物至今未能办理正式的抵押登记。答辩人有权依约要求景城公司承担保证责任。三、关于担保责任的承担顺序问题。物权法在第176条既有规定物的担保和人的担保并存时担保责任承担的问题，也规定了当事人可以对担保责任承担顺序进行约定。本案案涉《个人购房借款合同》第11.1条及14.2条约定了在保证期间，答辩人有权直接要求景城公司承担保证责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 中信福州分行向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨芳偿还中信福州分行借款本金人民币294660.98元（以下币种均为人民币）及相应逾期利息、罚息、复利（逾期利息、罚息、复利按中信福州分行与杨芳签署的借款合同的约定计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月30日逾期利息为16778.08元、罚息为1687.16元、复利为812.87元）。2.判令杨芳承担中信福州分行为实现债权支付的律师费10000元。3.判令中信福州分行对杨芳所有的位于福州市仓山区××街道××道××号××＃楼××单元的抵押房产，有权以拍卖、变卖所得价款对第一项、第二项债权优先受偿。4.判令景城公司对杨芳的上述债务承担连带清偿责任。5.判令本案的全部诉讼费用由杨芳和景城公司承担。 一审法院认定事实：2008年3月4日，中信福州分行与杨芳、景城公司签订编号为（2008）榕银房贷字第281060号的《中信银行个人购房借款合同》及补充协议，约定：1.杨芳向中信福州分行借款44万元用于购房；2.贷款期限为240个月，自2008年3月6日至2028年3月6日；3.贷款年利率为6.6555%，并执行浮动利率，逾期罚息利率为合同利率的150%；4.被告按月等额本息还款，还款日为每月21日；5.杨芳将其用贷款购买的位于福州市仓山区××街道××道××号××＃楼××单元的房屋为前述借款提供抵押担保；6.景城公司对杨芳取得前述房屋的所有权证并办妥中信福州分行为抵押权人的抵押登记前所产生的所有应付款项，提供阶段性连带责任保证；7.前述抵押和保证的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用和其他所有应付的费用；8.逾期还款的，中信福州分行有权宣布贷款提前到期，按中国人民银行的规定及合同约定计收罚息和复利，要求杨芳立即偿还全部贷款本息并承担中信福州分行为实现债权的费用。2008年3月10日，上述抵押物办理了抵押权预告登记，预购商品房贷款抵押登记证号：榕预购房他字第**。上述合同签订后，中信福州分行依约于2008年3月6日发放贷款44万元，借据载明的年利率为6.6555%。贷款发放后，杨芳未按约还款，截至2018年9月30日，尚欠中信福州分行本金294660.98元、逾期利息16778.08元、罚息1687.16元、复利812.87元。 一审法院认为：中信福州分行与杨芳签订的合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。中信福州分行依约于2008年3月6日发放贷款44万元，杨芳未按约还款，截至2018年9月30日，尚欠中信福州分行本金294660.98元、逾期利息16778.08元、罚息1687.16元、复利812.87元。现中信福州分行要求杨芳偿还中信福州分行借款本金294660.98元及相应逾期利息、罚息、复利（逾期利息、罚息、复利按中信福州分行与被告签署的借款合同的约定计算至实际清偿之日止，暂计算至2018年9月30日逾期利息为16778.08元、罚息为1687.16元、复利为812.87元）的主张，于法有据，一审法院予以支持。中信福州分行要求杨芳承担中信福州分行为实现债权支付的律师费10000元的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。合同约定，杨芳将其用贷款购买的位于福州市仓山区××街道××道××号××＃楼××单元的房屋为前述借款提供抵押担保，担保范围包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用和其他所有应付的费用，上述抵押物办理了抵押权预告登记，预购商品房贷款抵押登记证号：榕预购房他字第2：榕预购房他字第**行要求对杨芳所有的位于福州市仓山区××街道××道××号××＃楼××单元的抵押房产，有权以拍卖、变卖所得价款对上述债务优先受偿的主张，于法有据，一审法院予以支持。中信福州分行要求景城公司对杨芳的上述债务承担连带清偿责任的主张，于法有据，一审法院予以支持。景城公司向中信福州分行承担连带清偿责任后，有权向杨芳追偿。杨芳、景城公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭，依法缺席审理和判决。 一审法院判决：一、杨芳于本判决生效之日起十日内向中信福州分行偿还借款本金人民币294660.98元及相应逾期利息、罚息、复利（逾期利息、罚息、复利按双方签署的借款合同的约定计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月30日逾期利息为16778.08元、罚息为1687.16元、复利为812.87元）；二、杨芳于本判决生效之日起十日内承担中信福州分行为实现债权支付的律师费人民币10000元；三、中信福州分行对杨芳所有的位于福州市仓山区××街道××道××号××＃楼××单元的抵押房产（预购商品房贷款抵押登记证号：榕预购房他字第2018123118：榕预购房他字第**、第二项债权优先受偿；四、景城公司对杨芳的上述债务承担连带清偿责任。景城公司向中信福州分行承担连带清偿责任后，有权向杨芳追偿。案件受理费6159元，公告费560元，由杨芳与景城公司承担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，景城公司提交了《初始登记通知书》（NO：20130126），拟证明案涉房产已具备办理物权登记的条件。因中信福州分行亦认可案涉房产已具备办理物权登记的条件，本院对上述证据予以采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，福州市房屋登记中心于2013年10月29日向景城公司作出NO：20130126《初始登记通知书》，案涉房产在该初始登记范围内。 本案争议焦点在于，案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人即中信福州分行能否对商品房处置价款行使优先受偿权，景城公司对案涉债务保证责任如何认定。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人杨芳怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人杨芳负有协助办理抵押登记的义务，景城公司应督促其办理。本院确定杨芳应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人杨芳若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中信福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，杨芳虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于杨芳财产，客观上应作为杨芳责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中信福州分行有权处分购房人杨芳于商品房买卖合同项下的合同权利，而杨芳取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中信福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故依照《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中信福州分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于景城公司的保证责任问题。因中信福州分行与保证人景城公司约定的保证期间为“本合同生效之日起至甲方（即杨芳）就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方（即中信福州分行）持有之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，景城公司的保证期间延续，其对于抵押权成立之前已产生的到期债务及逾期罚息等仍应当继续承担保证责任，并在承担保证责任后有权向杨芳追偿。而本案抵押权因抵押登记手续办妥或因本院限定的三十日期限届满而成立后，景城公司的阶段性保证责任则应终止，故对于抵押权成立之后新产生的到期债务其不再承担保证责任，中信福州分行仅有权对上述新产生的债务行使抵押权，而无权再选择要求景城公司承担保证责任。 综上，上诉人景城公司的上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8364号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8364号民事判决第三项、第四项； 三、杨芳应于本判决生效之日起三十日内协助中信银行股份有限公司福州分行办理不动产【位于福州市仓山区××街道××道××号××＃楼××单元的房产】抵押登记手续，福建景城实业有限公司应督促杨芳并配合其办理抵押登记； 四、福州市仓山区××街道××道××号××＃楼××单元房产抵押登记办妥后，或在本判决第三项所限定的期限届满杨芳仍未办理抵押登记的，中信银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8364号民事判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、福建景城实业有限公司对福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8364号民事判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向杨芳追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或在本判决第三项所限定的期限届满因杨芳原因未办理抵押登记，中信银行股份有限公司福州分行根据本判决第三、四项对前述房产享有优先受偿权之日起，对《个人住房借款合同》项下新产生的债务不再承担保证责任。 二审案件受理费6159元，由杨芳负担；一审案件受理费执行一审法院的决定。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  杨 以 审判员  田始凤 二〇二〇年四月三十日 书记员  郑一帆