云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初1224号原告贾雪银，女，汉族，1988年4月21日生，麒麟区人，住云南省曲靖市麒满区。被告邵靓，女，汉族,1971年10月26日生，住云南省陆良县。委托代理人杨静，云南恒序律师事务所律师。（特别授权）原告贾雪银诉被告邵靓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告贾雪银、被告邵靓及其委托代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告贾雪银与被告邵靓前期因房屋买卖合同发生纠纷，涉诉房屋房产证号为20××99。双方协商未果，原告于2018年1月3日以“确认合同效力纠纷”案由将被告起诉至麒麟区人民法院，经审理，法院判决“合同有效，继续履行”（判决书（2019）云0302民初226号）。后被告不服判决上诉，二审判决“驳回上诉，维持原判”（判决书（2019）云03民终1315号）。同时，判决中明确三个关键事实：1、双方已经网签；2、标的物具备正常过户条件；3、标的物为被告单独所有产权，且没有因为其他案件而被法院查封或设立抵押等他项权证。判决生效后，原告通过函询、第三方协调等多种方式，与被告积极协商后续合同履行事宜，但被告以律师函的形式明确表示要解除合同。原告认为被告的解除行为不符合相关法律规定，随即电联、致函被告，表示愿意提前支付剩余尾款56.8万，希望被告能够配合办理不动产权登记，但被告拒绝领受。无奈之下，原告通过曲靖市珠江源公证处将合同剩余尾款依法提存。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》中提及，对发生争议的不动产权归属的最终判断，应当依赖于对愿意行为即基础关系的审查，而不全依赖于不动产登记簿。同时《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因房屋买卖合同，原、被告双方已经产生了物权转让法律关系，原告已支付完所有价款，且是曲靖市金穗花园********物权的相关利害关系人，现原告急需该房屋为孩子取得上学报名资格，被告的违约行为严重影响到了原告的合法利益。故请求法院依法判令：1、曲靖市金穗花园三期1幢Ｄ单元1001室房屋归原告贾雪银所有（房屋价值人民币66.8万元）。2、被告依法腾退房屋曲靖市金穗花园三期1幢Ｄ单元1001室，并结清前期的水电费、物管费、煤气费。3、被告承担因其拒收尾款所产生的提存费用7000元。4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、本案依法应当中止审理。被告认为原判决认定事实错误，并在有新证据后，于2020年2月25日向云南省高级人民法院申请了再审，请求撤销原判决，并认定双方签订的合同已于2018年11月30日自动解除。被告认为，本案的审理需以再审案件的处理结果为依据，根据《民事诉讼法》第一百五十条规定，本案应当中止审理。二、被告已将涉诉房屋另卖他人，不能继续履行与原告之间的买卖合同。2019年12月23日，经房屋中介公司居间介绍，被告邵靓与案外人汪某就涉诉房屋签订了《房屋买卖合同》。2020年1月20日，汪某付清房款后，邵靓将房屋交付汪某实际占用居住使用。三、原告诉请的提存费用应自行承担。对于本案而言，原告提存的要件至少包括了被告应当受领和被告无正当理由拒绝受领两个条件。但首先，根据双方签订的《买卖合同》，原告未付的剩余房屋尾款应当于双方办理产权过户时支付，而双方至今未协商约定或由法院判决何时应当办理过户，原告在诉状中也陈述其是提前支付房屋尾款，因此被告可以在履行期限未届时不受领房屋尾款。其次，双方对合同是否应当继续履行、如何履行一直存在争议，因此才产生了（2019）云0302民初226号案件和本案两个诉讼案件，在争议未解决的情况下，被告有理由拒绝接受原告支付的房屋尾款。综上，原告的提存并不符合法定的提存要件，因此产生的费用应自行承担。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告主体资格适格。2.《关于继续履行房屋买卖合同的协商函》及中国邮政送达回执复印件各一份，《关于继续履行房屋买卖合同的催告函》及中国邮政送达回执复印件各一份，情况说明一份，《关于提前支付剩余合同价款的协商函》及被告拒收回执复印件各一份，被告提出解约的律师函复印件一份，用于证明原告已穷尽各种方法与被告协商办理过户手续，但被告拒不配合办理的违约事实。3、（2019）云0302民初226号民事判决书复印件一份，（2019）云03民终1315号民事判决书复印件一份，《买卖合同》复印件一份，收条复印件一份，保全证据公证书一份，提存公证书一份，用于证明原、被告双方已经产生物权转让关系，且原告已经履行完自身义务，有权主张该房屋的所有权。4、提存公证发票两份，用于证明因被告拒绝领受所产生的额外费用，原告主张由被告支付。5、报纸三份，用于证明尾款提存之后，被告拒绝领款，原告在云南法制报上进行了公告。经质证，被告对原告提交的证据1无异议。对证据2中的情况说明不予认可，认为当时签订房屋买卖合同的经办人不是普东明而是吴继，另外根据法律规定，证人除法定事由之外，如无正当理由不出庭作证，对证人证言不予采纳；对证据2中其他证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的不予认可，认为被告对（2019）云0302民初226号案件的裁判不服，已向云南省高级人民法院提起了再审，且该判决没有实际履行的内容，因此被告无法按照原判决履行义务。对证据3中的保全证据公证书、提存公证书的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，认为根据双方合同的约定，原告应于双方办理过户时才交付房屋尾款，因此被告有权拒绝原告提前交付的房屋尾款；对证据3中的其他证据无异议。对证据4、5的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，理由同上，提存费用应由原告自行承担。本院认为，原告提交的证据1、3、4、5客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。证据2中的普东明出具的《关于联系邵靓协助配合“金穗花园三期1幢D单元1001室”过户一事的情况说明》无其他证据予以佐证，且普东明未出庭作证，本院不予采信；证据2中的其他证据本院予以采信。被告针对其答辩意见，向本院提交证据如下：1、被告身份证复印件一份，用于证明被告诉讼主体资格。2、《房屋买卖合同》一份，收据一份，用于证明证明2019年12月23日，经房屋中介公司云南点睛房地产经纪有限公司介绍，被告邵靓与汪某达成了房屋买卖合同，被告将涉诉房屋出售给汪某。汪某向中介公司支付了16000元的佣金，本案合同纠纷已实际不能履行。3、收条两份，中国工商银行转账凭证一份，用于证明汪某于2019年12月23日向邵靓支付购房定金3万元，又于2020年1月20日向邵靓转账支付了房屋尾款90万元，汪某已经履行了合同义务，涉诉房屋应归汪某所有。4、物管费付款发票一份，垃圾处理费付款存根一份，水电费缴费凭证两张，用于证明汪某缴纳了2020年度的物管费、垃圾处理费并因在房屋内居住生活产生了水电费支出；被告已将涉诉房屋交付给汪某，汪某实际占有并使用房屋，汪某应依法获得该房屋的所有权。5、原、被告签订的《买卖合同》一份，用于证明根据合同第十五条第二款的规定，房屋尾款支付的时间为双方办理产权过户时，因此在本案未审结、双方未办理过户前，被告没有接受房屋尾款的义务，原告提存房屋尾款的费用应当自行承担。6、原、被告短信聊天记录一份，用于证明在2018年11月30日，双方合同按照约定自行解除后，被告即表示不再将房屋卖与原告，并要把定金退还原告，之后也多次表示不再继续履行合同，因此原告应对其扩大损失自行承担责任。经质证，原告对被告提交的证据1无异议。对证据2、3、4、5的合法性不予认可，认为原、被告之间已于2018年11月30日办理了预告登记，在原告不同意的情况下，被告不可能设立他项物权；原告已享有物权，而汪某与被告之间系债权关系，能否实现还有待考证。对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可，（2019）云0302民初226号案件判决合同继续履行，否定了合同已解除的情况，且该合同不存在法定或约定的解除事由。本院认为，被告提交的证据1-6客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告为证明案件事实，向本院申请证人晏某、汪某出庭作证，本院依法传唤证人出庭作证。证人晏某陈述：我是曲靖点睛房地产经纪有限公司的员工。本案涉诉房屋于2016年下半年就挂在我们公司售卖，因之前没有土地证、采光也不好，一直没有卖出去。2018年年初汪某在我们的带领下看过这套房子，但当时没有买。直到2019年12月左右，汪某又与我联系，询问这套房子是否卖出，我与邵靓联系后，双方在2019年12月23日签订了合同，我公司也收取了佣金1.6万元，后汪某又于2020年1月20日付了部分房款，只剩6万尾款未付。今年二月底我才听邵靓说房子因为有纠纷不能过户，现汪某实际占有房屋，但没有办理不动产登记。证人汪某陈述：我之前在楚雄，买房子主要是为了给孩子读书。我和邵靓是在去年年底签订的协议，当时付了几万的定金，过年前几天又付了房款并交付房屋，过年我们就是在这套房子里过的。之前邵靓已经把房产证给了我，我以为正常去交易中心办过户手续就可以了，二月底邵靓才告诉我房子有纠纷，但具体是什么纠纷我不清楚。我们约定的房屋总价为96万元，包括了部分拆不掉的装修和少量难搬走的家具，我已经付了90万元，剩余6万是约定在过户的时候才付。经质证，原告对证人晏某、汪某的证人证言的真实性、合法性无异议，认为原、被告之间与被告、汪某之间的买卖合同都是合法有效的，房屋存在一房二卖的情况，房屋归谁应依照法律规定，汪某虽然占有房屋但未办理登记手续，且其与被告签订合同的时间晚于原告与被告签订合同的时间，因此涉诉房屋应归原告所有。被告对证人晏某的证人证言无异议，认为能够证明被告与汪某之间房屋买卖合同的真实性、合法性。对证人汪某的证人证言无异议，认为被告与汪某之间的房屋买卖合同合法有效，且汪某已经履行了大部分义务，被告也已经将房屋交付汪某使用，涉诉房屋应归汪某所有。本院认为，证人晏某、汪某的证人证言内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明被告邵靓将房屋售予案外人汪某，汪某向被告邵靓交付了90万元购房款，涉诉房屋现由汪某实际占用使用的事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年9月1日，原告贾雪银与被告邵靓在丰巨公司曲靖锦湘分公司处签订了编号为0001720的房屋买卖合同，约定被告邵靓将位于曲靖市（金穗花园三期）1幢Ｄ单元第10层1001号的房屋（该房屋为被告邵靓单独所有、产权证号20××99、证书编号00181131、建筑面积166.34㎡）出卖给原告贾雪银，房屋价款668000元，包含被告邵靓已交付的契税、维修基金、配套设施、室内固定装修；于2018年11月30日前办理过户手续，交易相关税费由原告贾雪银承担，在产权部门开具告知书时一次性付清房款；款项付清后即由被告邵靓交付房屋（含钥匙、房屋资料、附属设施）、结清物业费；签订合同时由原告贾雪银交付定金2万元（过户时抵付房款）；原告付款方式为一次性付款，于收到产权管理部门开具的告知书时支付全部房款；被告丰巨公司曲靖锦湘分公司的佣金1万元由原告贾雪银支付。同时双方补充约定：由原告贾雪银于2018年9月5日前再交付定金8万元，剩余款项568000元在办理产权过户时支付；被告邵靓未取得宗地图，房款付清后由被告邵靓协助原告贾雪银办理宗地图手续及不动产权。合同签订后，原告贾雪银于2018年9月1日按照合同约定向被告邵靓交付定金2万元，于2018年9月5日支付约定应付款额8万元，共计10万元。2018年11月14日原、被告到曲靖市办理过户手续，已办理网签手续（二手房买卖备案）。因原告贾雪银对被告邵靓的房屋未有土地使用权证产生质疑，双方口头约定因暂无宗地图等原因延期履行办理过户，而未约定交付房屋、办理过户、支付房款等具体时间。此后，原告贾雪银要求被告邵靓履行协助产权过户义务致双方对合同履行意见产生分歧，双方发生纠纷。2019年1月4日，原告贾雪银将被告邵靓诉至我院，我院于2019年3月21日作出（2019）云0302民初226号民事判决书，确认了上述事实，并判决：一、原告贾雪银与被告邵靓于2018年9月1日签订的房屋买卖合同继续履行；二、驳回原告贾雪银的其他诉讼请求。被告邵靓不服，向曲靖市中级人民法院提起上诉，曲靖市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）云03民终1315号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原、被告双方就合同履行的具体问题并未达成一致意见。2019年10月10日，原告贾雪银发短信给被告邵靓，要求其按照（2019）云03民终1315号判决的内容继续履行合同，内容为：“诚邀您在收到本函之日起的15日内，与我协商办理曲靖市金穗花园三期1幢D单元1001室的过户事宜，我方将在办理过户手续当日，将剩余尾款人民币56.8万元如期转入贵方之前所提供的账户，望贵方积极履行己方义务，配合我方完成过户相关事宜。”2019年11月1日，被告邵靓以短信形式告知原告贾雪银，“去年迫于资金紧张，无奈之下选择买房。但过户时因你的原因，致使卖房一事被耽误。现在资金问题已想其他办法解决，所以金穗的房子我不卖了，自己留用。合同我不会继续履行，你付的钱我全部退还给你。”2019年12月21日，被告邵靓委托云南翱峰律师事务所皇石坤律师向原告贾雪银发出律师函，载明：“您方依据该判决[（2019）云03民终1315号民事判决书]要求邵靓继续履行合同，邵靓明确回复不履行合同，退还您方已支付款项，您方不同意，并于2019年11月5日向曲靖市麒麟区人民法院申请强制执行。在执行过程中，邵靓再次明确向法院提出不履行与您方签订的《买卖合同》，要求解除该合同，您方仍然不同意。法院在主持调解无果的情况下，作出（2019）云0302执4134号执行裁定书，裁定驳回您方的执行申请。邵靓委托本律师函告您方：邵靓提出解除与您方和公司在2018年9月1日签订的《买卖合同》，并愿意依据该合同第十一条和法院已经生效的民事判决书，承担违约责任。”2020年1月16日，根据原告向曲靖市珠江源公证处的申请，公证处对原告贾雪银向被告邵靓继续履行二人于2018年9月1日签订的合同编号为0001720的买卖合同这一行为保全证据公证，并作出（2020）云曲珠江源证字第549号公证书，载明：“该戴眼镜的女士（邵靓）表示不接受贾雪银履约的行为。本处公证员杨某告知戴眼镜的女士说，贾雪银已经向本处申请办理提存公证，她将把所要继续支付的款项提存于本处，若进行提存后，就表明邵靓与贾雪银签订的合同中贾雪银的付款义务已经履行完毕，这笔款项的提款人是邵靓。戴眼镜的女士仍然表示不接受贾雪银履约的行为。”2020年1月17日，曲靖市珠江源公证处作出（2020）云曲珠江源证字第577号公证书，证明贾雪银因履行编号为0001720的《买卖合同》项下的房屋尾款支付义务，于2020年1月16日将房屋尾款共计人民币568000元提存于我处，该款项的受领人为邵靓。原告贾雪银为保全证据及提存分别向曲靖市珠江源公证处支付费用3500元、3500元，共计7000元。原告将领取提存款通知分别公告于2020年2月21日、2月24日、2月26日的《云南法制报》上。另查明，2019年12月23日，被告邵靓（甲方）与案外人汪某（乙方）在曲靖点睛房地产经纪有限公司雄业佳园店的居间下签订编号为ＤＪＸＹＪＹＤ20191223的《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于曲靖市（金穗花园三期）1幢Ｄ单元第10层1001号房屋出售给乙方，房权证号为20××99号；成交价格为960000元整（不含税费）；付款方式为：乙方于2019年12月23日支付甲方购房定金30000元，第二笔购房款870000元于2020年1月22日前一次性支付，甲方当日需结清该房屋所产生费用并交予乙方使用，第三笔尾款60000元在办理完不动产登记当日由乙方一次性付给甲方。合同签订后，汪某按照合同约定分别于2019年12月23日、2020年1月20日向原告支付了定金3万元、房款87万元，被告邵靓于2020年1月20日将该房屋交付汪某占有使用，汪某于同日向曲靖市麒麟区金穗花园物业管理有限公司交纳了物业管理服务费2745元、垃圾清运费144元及水电费。本院认为，本案的争议焦点为：第一，原、被告签订的房屋买卖合同是否具备继续履行的条件；第二，被告邵靓是否应承担因拒收房屋尾款产生的提存费用。针对第一项争议焦点，即原、被告签订的房屋买卖合同是否具备继续履行的条件，本院认为：原告贾雪银与被告邵靓于2018年9月1日签订房屋买卖合同，但双方未办理房屋过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故在合同签订后，涉诉房屋仍属于被告邵靓所有，被告邵靓有权对其进行处分，被告邵靓于2019年12月23日与案外人汪某就同一房屋签订的买卖合同同样有效。根据债权平等原则，原告贾雪银、汪某均有权要求被告邵靓履行合同，但最终只可能有一个合同能得以实际履行。庭审中，经法庭释明，原告仍坚持其诉讼请求，不要求被告承担违约责任。根据本案查明的事实，案外人汪某已对涉诉房屋先行合法占有，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条的内容，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”，故案外人汪某的权利应当优先受到法律保护，现原告与被告邵靓签订的房屋买卖合同事实上已不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，故对原告要求将涉诉房屋判归原告所有，由被告腾退房屋并结清水电费、物业费、煤气费的诉讼请求，本院不予支持。针对第二项争议焦点，即被告邵靓是否应承担因拒收房屋尾款产生的提存费用，本院认为：原告贾雪银与被告邵靓在订立房屋买卖合同时约定，原告在支付10万元定金后，剩余款项568000元于办理产权过户时支付。后因原、被告双方发生纠纷，对履行合同的具体问题一直未达成一致意见，被告未与原告办理房屋过户手续并多次明确表示不履行合同，在此情况下，原告单方决定将剩余房款提存并产生提存费用的行为，不符合双方的合同约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故对原告要求被告承担相应提存费用的诉讼请求，本院不予支持。另外，对被告提出的中止审理的问题，本院认为，被告对（2019）云0302民初226号、（2019）云03民终1315号民事判决书不服，向云南省高级人民法院申请再审的行为不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，不符合中止审理的条件，故本案不中止审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，判决如下：驳回原告贾雪银的诉讼请求。案件受理费10550元（原告已预交），由原告贾雪银自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  荀舒靖人民陪审员  官忠亚人民陪审员  刘 波二〇二〇年四月十三日书 记 员  李 曼