贵州省凯里市人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔2601执异19号异议人（案外人）：凯里市居源房地产开发有限公司，住所地凯里市宁波西路市房产大楼**。统一社会信用代码：9152260195479316B。法定代表人：吴喆。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司，，住所地贵州省贵阳市新华路**富中商务大厦负责人：段建生，该分公司经理。被执行人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省凯里市北京东路**场所凯里经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。被执行人：杨光跃，男，1955年8月23日出生，苗族，住贵州省凯里市。被执行人：申检林，男，1963年4月8日出生，汉族，住贵州省凯里市博南新区。被执行人：杨昌荣，男，1964年5月9日出生，汉族，住贵州省凯里市。被执行人：杨先奎，男，1974年5月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被执行人：曾维柏，男，1964年7月28号出生，汉族，住贵州省凯里市。被执行人：乐辉球，男，1965年12月29日出生，汉族，住湖南省南县。被执行人：张宪平，男，1954年6月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司（以下简称华融公司）申请执行被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）、杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平借款纠纷一案中，案外人凯里市居源房地产开发有限公司于2020年3月31日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人（案外人）凯里市居源房地产开发有限公司（以下简称：居源公司）向本院提出异议请求：1、解除（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书对异议人所有位于大地春城项目5-8幢1-24-3、1-24-4、2-24-1、2-24-2、2-24-5、2-24-6号共六套房屋的查封。事实与理由：2014年10月31日凯里市规划管理局凯规函[2014]235号函告凯里市城市管理行政执法局，大地联创公司用8套住房，面积2381.86㎡作没收实物。2014年11月20日凯里市人民政府专题会议纪要凯府专议[2014]295号，由市城管执法局将依法没收的大地春城违规建筑房产约2382㎡（共8套），移交居源公司管理使用，与州住建局对接，尽快完善房产证办理等相关手续。2015年1月8日，凯里市城市管理行政执法局出具行政处罚决定书凯城执违处字[2015]2号对大地联创公司违法建设进行处罚。居源公司于2015年1月22日提供上述资料办理备案登记。根据法律规定，法院查封的上述6套房屋明显错误，异议人据此提出异议，请求予以解封，维护异议人的合法权益。被异议人华融公司答辩：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的在建工程抵押权。涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，抵押权已于2013年12月30日由登记机关黔东南州住房和城乡建设局依法登记、颁发了凯房建州字第××号在建工程抵押权证，目前仍在抵押登记状态。在执行过程中，该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院和贵阳市中级人民法院的认可，贵阳中院应凯里市人民法院之商请，作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，异议人不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此凯里市人民法院应当裁定驳回异议人异议请求。二、异议人对涉案房产没有权利来源，不享有物权，不能排除法院的强制执行。异议人居源公司认为其取得涉案房屋的依据是凯里市城市管理执法局作出的凯城执违处字〔2015〕2号《行政处罚决定书》和凯里市政府〔2014〕295号专题会议纪要，并于2015年1月22日办理了备案登记。答辩人认为，异议人缺乏主张权利法律和事实依据。首先,异议人并非国家机关，不享有依职权变更物权的权力。即便凯城执违处字〔2015〕2号《行政处罚决定书》和凯里市政府〔2014〕295号专题会议纪要符合依照《物权法》第二十八条规定的“自法律文书”的要求，具备物权变动效力。但涉案房屋作为罚没物变更至居源公司时，应当办理权利登记，否则不产生物权效力。按照《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，异议人认为其权利承继至行政处罚结果，并经政府专题会议纪要明确的认知，与法律和司法解释规定不符，并未产生物权变化，因此不能对抗抵押权。其次，房屋预售合同备案只是行政管理措施，不产生物权效力，异议人不享有《执行异议复议规定》赋予的排除执行的权利。三、凯里市政府和凯里市城市管理执法局应当尊重并保护答辩人的抵押权。凯里市城市管理执法局行政处罚没收的对象是违法建筑，不应接受有权利负担的涉案抵押物置换违法建筑。凯里市城市管理执法局和凯里市政府对涉案房屋具有权利负担的事实是明知的，但并未尊重和保护答辩人的抵押权是错误的。首先，行政机关做出行政处罚没收时，没收的对象应当是违法所得、没收非法财物，而不是合法财物，更不能损害第三人合法权益。本案中被执行人大地公司因违反规划违法建设，没收的对象是违法建筑物。然而，凯里市城市管理行政执法局做出的行政处罚没收建筑物并不是违法建筑物，而是答辩人经合法设置拥有的在建工程抵押权的抵押物，该没收行为侵害答辩人的合法权利，行政没收行为不能对抗答辩人的抵押权。其次，涉案房屋抵押权设置时间是2013年12月30日，凯里市城市管理行政执法局的做出行政处罚决定的时间是2015年1月8日，抵押权设置在先、行政处罚在后，行政机关没收涉案房产时是应当知道房产已经设置在建工程抵押权，其仍然同意被执行人大地公司用答辩人拥有在建工程抵押权的房产做置换，行政处罚职责履行不当的后果只能自行承担，而不能用于对抗答辩人的优先受偿权。即便异议人因行政处罚获得物权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”之规定，即便涉案房产的所有权已经转移，答辩人对所有权转移以后的建筑物仍享有法定优先受偿权，该优先受偿权依附在涉案房产上，不因所有权转移而消灭。答辩人对执行标的具有合法的优先受偿权，即便抵押物转移仍可以行使抵押权，异议人居源公司主张对执行标的具有的权利并不能排除对标的物的强制执行。综上，答辩人对案涉房屋享有合法的抵押权，无论异议人居源公司因何原因对涉案房屋主张何种权利，均不能对抗答辩人优先受偿权，不能排除法院强制执行。根据民事诉讼法的解释第四百六十五条规定，应当驳回异议人居源公司的异议请求。本院查明，2013年12月30日，位于凯里市在建工程进行了抵押权登记，抵押权人为华融公司，证号为：凯房建州字第××号，抵押人为大地联创公司，抵押楼幢号中包含5-8幢4-27层，登记原因为在建工程抵押。2014年10月31日，凯里市规划管理局向凯里市城市管理行政执法局发出《关于对大地春城项目没收实物处罚面积变更相关事宜的函》{凯规函[2014]235号}，主要内容有：大地联创公司因大地春城项目超层面积2382.12㎡，用8套住房（面积为2381.86㎡）作没收实物。8套住房为：4-2401、4-2404、5-2403、5-2404、6-2401、6-2402、6-2405、6-2406（后6套房产即为本案异议争议的房产）。2014年11月20日，凯里市人民政府作出的《市人民政府关于研究大地春城违法处罚有关事宜的专题会议纪要》{凯府专议[2014]298号}，主要内容有：依法没收的大地春城违规建筑房产约2382㎡（共8套）移交给居源公司管理使用，居源公司要加强资产管理，确保国有资产保值增值，居源公司与州住建局对接，尽快完善房产证办理等相关手续。2015年1月21日，州住建局在凯里市城市管理行政执法局作出的行政处罚决定书{凯城执违处字[2015]2号}的第二页加盖公章，手写“已在我中心办理备案2015.1.21”。本院在执行华融公司申请执行大地联创公司、杨光跃、申检林、杨昌荣、杨先奎、曾维柏、邢普照、乐辉球、张宪平借款纠纷一案中，于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定查封被执行人大地联创公司、杨光跃、申检林、杨先奎、杨昌荣、邢普照、张宪平、曾维柏、乐辉球在凯里市大地春城项目96489.73平方米的房产（其中包含凯里市迎宾大道20号大地春城小区5-8幢1-24-3、1-24-4、2-24-1、2-24-2、2-24-5、2-24-6号共计6套房屋）。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。结合本案，居源公司因凯里市城市管理执法局作出的凯城执违处字〔2015〕2号《行政处罚决定书》及在该处罚决定上手写的“已在我中心备案”和依据凯里市政府〔2014〕295号专题会议纪要取得了案涉房屋的管理使用权，但其至今未办理权利登记，不产生物权效力。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。结合本案，华融公司的抵押权设置在先，行政处罚在后，居源公司亦未提交证据证明取得案涉房产的所有权，即便居源公司取得了房屋的所有权，仍然不能影响华融公司对抵押权限范围内案涉房屋享有抵押在先的优先受偿权。据此，居源公司的异议请求缺乏事实和法律依据，不能排除执行，对其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人凯里市居源房地产开发有限公司异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向凯里市人民法院提起诉讼；逾期，本裁定即发生法律效力。审判长 刘 江审判员 赵婧霖审判员 黄原慧二〇二〇年四月十四日法官助理覃庆伟书记员温佳俊