广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1389号原告：陈开菊，女，1970年11月13日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。委托诉讼代理人：董深星，广东华誉品智律师事务所律师。被告：林少云，女，1960年3月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：伍康、许娟娟，均系广东正觉律师事务所律师。原告陈开菊与被告林少云物权保护纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董深星、被告林少云及其委托诉讼代理人伍康、许娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈开菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退搬出位于广州市荔湾区号1212房的房屋，并将该房屋交还给原告使用；2、判令被告支付自2019年7月3日起至实际腾退交还之日止的房屋使用费（比照相同楼盘类似楼层单元的月租金标准4000元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年5月13日通过中介机构向原业主谭庆文购买了位于广州市荔湾区XXX号1212房（原地址为广州市荔湾区XXX路745-775号XXX厦12楼003房）的房屋，2019年5月21日原告取得该案涉房屋的不动产权证。原告成为该房屋的现业主产权人后，因需要自住使用，多次要求该房屋的临时居住人即被告林少云腾退搬出该房屋，但被告已明知其与原开发商的该房产买卖关系早已被法院判决解除的情况下，仍然继续无理滞留居住在该房屋内拒不搬出。原告与被告经过多次冲突交涉后，为妥善解决双方之间的纠纷，经过双方协商，于2019年6月22日签订了书面的《协议书》，约定双方给出十日的时间对涉案房屋进行协商买卖或者租赁，若在十日内还未达成买卖或者租赁合同，被告在该十日内可居住在该房屋内，原告在这段时间，不再进行上门追索及武力拆装，还约定在这段十日内，原告可对房屋进行探视、测量、拍照等。上述协议书签订后十日内，原告与被告双方未达成该房屋的买卖或者租赁关系，被告之后仍拒不搬出房屋，也不向原告支付房屋使用费，为此，特向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告林少云答辩称：答辩人在2004年向开发商广州市华丰房产发展有限公司通过事实上的商品房买卖合同并支付了购房款购买了涉案房屋（现地址：广州市荔湾区号1212房），广州市华丰房产发展有限公司也向答辩人交付了房屋。后因无法办理房屋产权登记答辩人发现广州市华丰房产发展有限公司存在一房二卖的行为，故答辩人向人民法院起诉，该纠纷最终经过广州市中级人民法院审理，作出（2008）穗中法民五终字第1672号《民事判决书》，该判决书早已生效，判决内容明确：1、解除答辩人与广州市华丰房产发展有限公司的商品房买卖合同关系；2、广州市华丰房产发展有限公司向答辩人返还购房款、利息及赔偿款；3、广州市华丰房产发展有限公司付清全部款项后，答辩人将涉案房屋交还给广州市华丰房产发展有限公司。判决生效后，广州市华丰房产发展有限公司未按期限向答辩人支付判决款项。依据上述实际情况以及（2008）穗中法民五终字第1672号《民事判决书》可知：一、被答辩人称是向谭庆文购买涉案房屋，那么向被答辩人负有涉案房屋交付义务的是谭庆文而非答辩人。另被答辩人称2019年5月13日通过中介机构向谭庆文购买涉案房屋，但自2017年12月份开始，被答辩人就向答辩人称已购买涉案房屋，被答辩人在明知道答辩人居住在涉案房屋的情况下以各种暴力方式进行收楼，答辩人还为此多次报警，在这种情况下，不排除原告购买涉案房屋是存在恶意。答辩人依据生效的判决书对涉案房屋享有合法使用、居住的权利，同时该生效判决也明确了答辩人交付涉案房屋的对象及条件，故答辩人与被答辩人不存在任何法律关系，并非本案的适格被告。二、答辩人取得涉案房屋使用和居住的先前行为合法合理，有事实和法律依据。答辩人与广州市华丰房产发展有限公司的商品房买卖合同关系虽然经过法院依法判决解除，但解除之前其商品房买卖合同关系是事实存在的，答辩人取得房屋使用和居住的先前行为合法合理，有事实和法律依据。三、答辩人搬离、交还房屋的前提是广州市华丰房产发展有限公司退还、支付全额的购房款、利息、赔偿金。广州市华丰房产发展有限公司不履行判决的情况下，答辩人对涉案房屋仍有继续使用和居住的权利。四、答辩人交还房屋的对象为广州市华丰房产发展有限公司。答辩人向广州市华丰房产发展有限公司购买涉案房屋，双方存在直接的商品房买卖合同关系，《民事判决书》也明确了答辩人交还房屋的对象为广州市华丰房产发展有限公司。在答辩人与广州市华丰房产发展有限公司商品房买卖合同纠纷审理过程中，以及（2008）穗中法民五终字第1672号《民事判决书》生效以及执行期间，当时涉案房屋的第一手买主谭庆文并未向人民法院提出任何异议以及相关法律诉讼。因此，答辩人交还房屋的对象应依据判决书确定为广州市华丰房产发展有限公司，而不是向被答辩人交还涉案房屋。综上所述，答辩人与被答辩人没有任何法律关系，并非本案适格被告，答辩人在未收到任何费用之前，有权利对涉案房屋继续使用和居住。经审理查明，位于广州市XXX路745-775号地段的XXX厦住宅小区商住楼是由广州市华丰房产发展有限公司（以下简称“华丰公司”）开发建设的商品房。2002年12月3日，华丰公司与谭庆文签订《商品房买卖合同》，约定：华丰公司以513300元的价格将XXX厦第D座12层［自然层12］03号房（以下简称案涉房屋，与荔湾区号1212房为同一房屋）出售给谭庆文；谭庆文应当于2002年12月3日前支付全部房价款的10%计51330元，于2002年12月23日前支付全部房价款的10%计51330元，于2003年1月12日前支付房价款50640元，剩余房款360000元向银行申请按揭；华丰公司于2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付谭庆文使用等条款。上述合同经广州市房地产交易所办理了预售合同登记手续。合同签订后，谭庆文以案涉房屋作为抵押（已于2003年3月21日办理抵押登记手续），向中国银行广州荔湾支行贷款360000元，用于支付案涉房屋的购房款。2007年11月6日，林少云以华丰公司隐瞒其已将案涉房屋出卖给谭庆文并办理抵押登记手续的事实，又将案涉房屋出卖给林少云，导致其无法取得房屋所有权为由，向本院提起诉讼，要求解除林少云与华丰公司之间的商品房买卖合同关系等等。之后，本院作出（2007）荔法民三初字第2988号民事判决书，判决：一、解除林少云与广州市华丰房产发展有限公司之间关于广州市XXX路579号XXX厦12楼D03房的商品房买卖关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市华丰房地产发展有限公司向林少云返还购房款382800元及利息（利息以购房款382800元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2004年4月14日计算至判决被告返还购房款之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市华丰房地产发展有限公司向林少云赔偿一倍购房款382800元。四、驳回原告林少云的其他诉讼请求。判后，华丰公司不发提起上诉。2018年10月18日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第1672号民事判决书，判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2007）荔法民三初字第2988号民事判决第二、四项。二、变更广州市荔湾区人民法院（2007）荔法民三初字第2988号民事判决第一项为：解除林少云与广州市华丰房产发展有限公司关于广州市XXX路745-775号地段的XXX厦第D座12层［自然层12］03号房的商品房买卖合同关系。三、变更广州市荔湾区人民法院（2007）荔法民三初字第2988号民事判决第三项为：广州市华丰房产发展有限公司自本判决送达之日起30日内，向林少云赔偿267960元。四、林少云在广州市华丰房产发展有限公司返还购房款并付清利息和赔偿款后30日内，将广州市XXX路745－775号地段的XXX厦第D座12层［自然层12］03号房交还给广州市华丰房产发展有限公司管业。林少云已于2004年6月入住案涉房屋至今。2019年5月13日，谭庆文与陈开菊签订《存量房买卖合同》，约定陈开菊以1600000元总价向谭庆文购买案涉房屋。2019年5月21日，陈开菊取得了房管部门核发案涉房屋的《不动产权属证书》，案涉房屋建筑面积为84.71平方米。庭审中，被告表示解除合同的判决生效后，华丰公司没有向其返还判决的购房款、利息、赔偿款，其方已向法院提起执行，执行案号是（2009）荔法执字第533号，一直没有收到任何执行结果，执行款项也没有执行到账。另查，广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示：金花街其它区域电梯楼的租金参考价为每月42元/建筑面积平方米。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，广州市荔湾区号1212房已登记在陈开菊名下，为陈开菊所有，因此，陈开菊享有涉案房屋所有权人的权利。林少云应将广州市荔湾区号1212房房屋腾空交还陈开菊。至于林少云认为按（2008）穗中法民五终字第1672号民事判决书，华丰公司向其付清全部款项后，其才需将案涉房屋交还给华丰公司。本院认为，该判决已判令解除林少云与华丰公司的商品房买卖合同，并认为林少云继续使用案涉房屋没有依据。鉴于当时华丰公司为案涉房屋开发商（所有人），才判令华丰公司返还及赔偿各款项后，林少云交还房屋。但时至今天已过去十余年，案涉房屋的权属亦已发生了变化，华丰公司不再享有案涉房屋的任何权利，因此，林少云以此抗辩意见不同意搬迁理由不成立。对于房屋使用费的交纳及标准问题。陈开菊为案涉房屋的所有权人，依法享有收益的权利，陈开菊要求从2019年7月3日起收取房屋使用费，本院予以支持。至于房屋使用费的标准，林少云可参照房管部门公布的租金参考价交纳，即每月房屋使用费84.71平方米×42元/平方米=3557.82元。陈开菊要求按每月4000元标准计收，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告林少云（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区XXX号1212房房屋，并将房屋交还给原告陈开菊。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告林少云向原告陈开菊支付从2019年7月3日起至被告林少云实际搬迁之日的房屋使用费（按每月3557.82元计算）。三、驳回原告陈开菊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由原告陈开菊负担22元，被告林少云负担178元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年四月二十七日书记员  吴 帆姚晓丹