福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初405号 原告：江美珠，女，1941年6月28日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告：叶树勇，男，1965年11月17日出生，汉族，住福州市台江区。 二原告共同委托诉讼代理人：王晖，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：刘基，男，1956年2月23日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：程怀辉，男，1967年10月30日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告江美珠、叶树勇与被告刘基、程怀辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼，被告刘基、程怀辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江美珠、叶树勇向本院提出诉讼请求：1.确认原告江美珠、叶树勇与被告刘基于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月30日解除；2.判决二被告立即向原告支付2019年3月及2019年7月13日至2019年12月12日期间的租金55819元及房屋占有使用费11271元，合计67090元，并支付逾期付款违约金（自原告起诉之日起，以被告拖欠的租金及房屋占有使用费67090元为基数，按月利率2％的标准计至被告付清之日止）；3.判决二被告立即将租赁房屋腾空归还给原告，被告未归还租赁房屋前，应按市场租金标准向原告支付房屋占有使用费直至其实际交还房屋及附属设施、设备之日止，并承担物业管理费、水电费；4.判决原告有权不予退还被告已缴纳的租赁押金21470元；5.判决本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告江美珠、叶树勇变更诉讼请求为：1.判决二被告立即向原告支付2019年3月及2019年7月13日至2019年12月1日期间的租金55819元及房屋占有使用费7514元，合计63333元，并支付逾期付款违约金（自原告起诉之日起，以被告拖欠的租金及房屋占有使用费63333元为基数，按月利率2％的标准计至被告付清之日止）；2.判决二被告立即支付原告代垫的截至2019年11月30日的物业管理费、水费1665.54元;3.判决原告有权不予退还被告已缴纳的租赁押金21470元;4.判决本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原告江美珠（系产权人王X、王X之母）与叶树勇（系产权人王X之夫）与被告程怀辉指定的承租人刘基签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于东二环泰禾广场X号楼XX单元房屋出租给被告使用；房屋建筑面积194.73平方米；租赁期限自2018年4月13日起至2021年4月12日止；租赁用途为办公、茶艺居、餐饮使用；第一租赁年（即2018年4月13日至2019年4月12日期间），每月租金为10735元；第二租赁年（即2019年4月13日至2020年4月12日期间），每月租金11271元；第三租赁年（即2020年4月13日至2021年4月12日期间），每月租金12173元；被告在本合同签订之日向原告支付租赁押金21470元；被告每月10日前将下一租赁月租金支付原告；被告逾期缴纳租金，每逾期一日，除租金外，还应按每月租金的千分之五向原告支付滞纳金，逾期超过10日，原告有权解除合同并没收租赁押金；被告违反本合同约定导致合同解除的，原告有权没收押金，并视情形要求被告恢复原状及赔偿损失，被告应在收到解除合同通知之日起三日内自行搬离租赁物；租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。自2019年3月起，被告未按约定向原告支付租金，后经原告催讨，被告于2019年4月至2019年6月期间向原告付清截至2019年7月12日的租金，此后未再向原告支付租金。原告多次催告被告履行付款义务，并于2019年10月21日向被告发出《关于催告履行合同义务的函》，但被告在收函后仍未履行付款义务。2019年10月28日，原告通过EMS快递向被告刘基寄出《解除租赁合同的通知函》，被告于2019年10月30日签收，原告于同日将该函件以微信、短信送达二被告，租赁合同应于当日解除。合同解除后，被告未及时将租赁房屋腾空交还原告。直至2019年12月1日，被告刘基与原告签署《租赁房产交接确认书》，将租赁房屋交还原告，但被告未依约支付租金、房屋占有使用费及欠缴的物业管理费及水费。故原告提起本案诉讼，望判如所请。 被告刘基辩称，2018年4月，二被告因合作经营“闻X阁”，遂与原告签订讼争合同。但被告刘基于2018年9月10日退出经营，此后“闻X阁”由被告程怀辉独立经营，其对此后的一切事务并不知情。2019年9月，被告刘基收到房东催告租金的通知，便多次催告被告程怀辉，但其置之不理。被告刘基遂于2019年12月1日与原告协商解除讼争合同。2020年1月，被告刘基得知被告程怀辉于2019年4月21日将“闻X阁”以110000元的价格转卖给案外人詹XX。 被告程怀辉辩称，被告刘基是讼争合同的签订主体及讼争房屋的实际使用人。被告程怀辉系被告刘基聘请的兼职财务，并非讼争房屋的共同承租人，其只是代被告刘基向原告支付租金。根据合同相对性原则，原告应向被告刘基主张房租及其他权利。 本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，二原告与被告刘基及原承租人詹XX签订《房屋租赁合同》，约定二原告将座落于福州市晋安区××路××号××广场××号楼××单元房屋出租给被告刘基作为经营场所，建筑面积为194.73平方米；租赁期限自2018年4月13日起至2021年4月12日止；租金标准为：第一租赁年（即2018年4月13日至2019年4月12日期间），每月租金10735元；第二租赁年（即2019年4月13日至2020年4月12日期间），每月租金11271元；第三租赁年（即2020年4月13日至2021年4月12日期间），每月租金12173元；被告刘基应在本合同签订之日向原告支付租赁押金21470元；租金按月缴纳，被告刘基应在每月10日前将下一租赁月租金支付给原告；被告刘基在租赁期间应按时支付租金及缴纳因租赁、使用租赁物产生的水、电、物业等费用；被告刘基逾期缴纳租金，每逾期一日，除租金外，还应按每月租金的千分之五向原告支付滞纳金，逾期超过10日，原告有权解除合同并没收租赁押金；被告刘基违反本合同约定导致合同解除的，原告有权没收押金，并视情形要求被告刘基恢复原状及赔偿损失；被告刘基应在收到原告解除合同通知之日起三日内自行搬离租赁物；合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方均依约履行。自2019年3月起被告未依约支付租金，经原告催讨，被告支付了2019年4月13日至2019年7月12日期间的租金后，未再支付相应的租金，原告遂于2019年10月21日向二被告发出《关于催告履行合同义务的函》，要求被告在2019年10月25日前支付截至2019年10月21日拖欠的租金55819元及逾期付款违约金。因被告未履行付款义务，原告遂向二被告发出《解除租赁合同的通知函》。2019年12月1日，原告的委托诉讼代理人与被告刘基签署《租赁房产交接确认书》，双方共同确认租赁关系于2019年10月30日解除，被告刘基应于2019年12月10日将讼争房屋交还原告，原告同意租赁房屋的租金及房屋占有使用费计至2019年12月1日止。另查，原告为被告刘基缴纳了租赁期间拖欠的物业管理费及水费1665.54元。 本院认为，讼争合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。原告依约向被告刘基交付讼争房屋，被告刘基作为承租人负有按时支付租赁期间租金、物业管理费及水费的义务。原告主张被告程怀辉系讼争房屋的共同承租人，应与被告刘基共同承担付款义务，缺乏依据，本院不予支持。原告与被告刘基确认讼争合同于2019年10月30日解除，合同解除后，被告刘基仍继续占用讼争房屋，房屋占有使用费可参照讼争合同约定的租金标准计算。原告同意房屋占有使用费计至2019年12月1日止，于法无悖，本院予以照准。故原告诉请被告刘基支付拖欠的2019年3月（3月13日至4月12日）及2019年7月13日至2019年12月1日期间的租金及房屋占有使用费62957.3元（10735元+11271元/月×4月+11271元/月÷30日×19日），并支付物业管理费及水费1665.54元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告诉请超出上述租金及房屋占有使用费的部分，缺乏依据，本院不予支持。因被告刘基未依约支付租金，原告主张不予退还租赁押金，符合讼争合同的约定，本院予以支持。讼争合同有关不予退还租赁押金和逾期付款违约金（滞纳金）的约定均具有补偿损失的性质，原告主张不予退还租赁押金已足以弥补其损失，故其要求被告刘基另行支付逾期付款违约金，有违公平原则，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘基应于本判决生效之日起十日内向原告江美珠、叶树勇支付租金及房屋占有使用费62957.3元； 二、被告刘基应于本判决生效之日起十日内向原告江美珠、叶树勇支付物业管理费及水费1665.54元； 三、原告江美珠、叶树勇不予退还被告刘基缴纳的租赁押金21470元； 四、驳回原告江美珠、叶树勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1962元，减半收取计981元，由被告刘基负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  周成潭 二〇二〇年四月三十日 书记员  潘珊珊 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。