江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初7990号 原告：江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会，住所地南京市江心洲贤坤路**科创中心**。 负责人：张学虎，主任。 原告：南京洲岛现代服务业发展有限公司，住所地南京市建邺区贤坤路**。 法定代表人：潘宇龙，董事长。 两原告共同委托诉讼代理人：王剑，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：南京逆向方程商业管理有限公司，住所地南京市建邺区螺丝桥大街**。 法定代表人：焦冶方，总经理。 委托诉讼代理人：丁晓俊，江苏振泽律师事务所律师。 第三人：南京市建邺区普吉美发美容店，住，住所地南京市建邺区江心洲红星街**洲岛家园邻里中心**铺位/div> 个体经营者：郑立韩，男，1971年6月3日生，汉族，住南京市六合区。 第三人：南京市建邺区沫沫手作烘焙店。住所地南京。住所地南京市建邺区江心洲红星街**洲岛家园邻里中心**铺位> 个体经营者：王姝。 第三人：南京市建邺区李稚雅母婴生活馆，住所地南京市建邺，住所地南京市建邺区江心洲红星街**洲岛家园邻里中心**铺位div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 个体经营者：李稚雅，女，1990年4月1日生，居民身份号码320112xxx********，汉族，住南京市。 第三人：南京市建邺区姿衣轩服装店，住所地南京市建邺区江心洲，住所地南京市建邺区江心洲红星街**洲岛家园邻里中心**铺位style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 个体经营者：宁帮莉。 第三人：南京同和堂大药房有限公司江心洲店，住所地南京市建邺区江心洲红星街8，住所地南京市建邺区江心洲红星街**洲岛家园邻里中心2-01e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：李子亭。 委托诉讼代理人：王宝坤，男，住南京市鼓楼区。 第三人：苏果超市有限公司江心洲连锁店，住所地南京市江心洲红星街**洲岛，住所地南京市江心洲红星街**洲岛家园邻里中心**="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：白康志。 委托诉讼代理人：黄晶，女。 第三人：南京市建邺区邻仕怡百货经营部，，住所地南京市江心洲红星街**洲岛家住所地南京市江心洲红星街**洲岛家园邻里中心**"line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：王宝娣。 第三人：南京市建邺区七里餐饮店，住，住所地南京市江心洲红星街**洲岛家园所地南京市江心洲红星街**洲岛家园邻里中心****铺位 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 个体经营者：于玉祥。 原告江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会（以下简称科技岛管委会）、南京洲岛现代服务发展有限公司（以下简称洲岛公司）诉被告南京逆向方程商业管理有限公司（以下简称逆向公司）、第三人南京市建邺区普吉美发美容店、南京市建邺区沫沫手作烘焙店、南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、南京市建邺区姿衣轩服装店、南京同和堂大药房有限公司江心洲店、苏果超市有限公司江心洲连锁店、南京市建邺区邻仕怡百货经营部、南京市建邺区七里餐饮店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告科技岛管委会、洲岛公司共同委托诉讼代理人王剑，被告逆向公司委托诉讼代理人丁晓俊，第三人南京市建邺区普吉美发美容店、南京市建邺区沫沫手作烘焙店、南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、南京市建邺区姿衣轩服装店、南京同和堂大药房有限公司江心洲店、苏果超市有限公司江心洲连锁店、南京市建邺区七里餐饮店到庭参加了诉讼，第三人南京市建邺区邻仕怡百货经营部未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告科技岛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金2114923元(租赁期间为2018年8月1日暂计算至2019年11月15日)；其后自2019年11月16日起至合同实际解除之日止的租金，按每天4584元计算；2、要求被告支付拖欠的物业管理费115614元（自2019年4月1日暂计算至2019年11月15日）；其后自2019年11月16日起至合同实际解除之日止的物业费，按每月23220元计算；3、要求被告支付拖欠电费211021.2元（自2019年1月4日暂计算至2019年10月16日）；4、要求被告支付公摊电费19259.1元（2019年全年）；5、判令被告向原告支付逾期违约金92079元；6、判令解除原告与被告租赁合同；7、请求确认被告与第三人之间签订的房屋转租合同无效；8、判令被告承担全部诉讼费、保全费。 庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付租金、物业费（租金、物业费计算至2019年11月15日）、电费（电费计算至2019年10月16日）、公摊电费（公摊电费计算至2019年12月31日）和违约金，共计2551162.92元。 事实与理由：两原告与被告于2016年8月1日签订了《洲岛家园邻里中心2F超市租赁协议》，将位于南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心出租给被告。面积为1935平米，租赁用途为超市及其他商业经营，其中超市部分面积为1159平米，超市以外商业经营部分776平米。双方约定租赁期限为五年，自2016年8月1日至2021年7月31日止。其中超市经营部分的免租期为18个月，免租期已于2018年1月31日截止，超市以外商业经营部分的免租期12个月，免租期已于2017年7月31日到期。 现被告拖欠2018年8月1日起的租金，逾期已超过一年时间，经原告多次发函催要，被告均未能予以履行给付租金的义务，被告的行为已经构成严重违约。原告为此诉至本院。 被告逆向公司辩称：经确认，我们认可欠付租金2113582.62元，物业费104490元，公摊电费24381元，电费截止到2019年10月16日，为217717.20元。违约金认可92079元。认可共计欠原告2551162.92元。对原告主张的其后租金按每日4584元计算认可。物业费按每月23220元计算认可。对于欠付款项我们会想办法尽快支付，我们希望不要解除合同。我们也不想违约，确实是有其他原因。 第三人南京市建邺区普吉美容美发店辩称：首先要原被告之间的合同解除了我们才能和原告签合同。我们合同和谁签都可以，我们只想好好做生意。不希望他们之间的官司给我们带来损失。我们已经支付给被告租金至2020年6月。 第三人南京市建邺区沫沫手作烘焙店辩称：原被告合同解除，我同意和原告直接签订合同，我现在租金交到2019年11月份。 第三人南京市建邺区李稚雅母婴生活馆辩称：同第三人一的意见，我们和谁签合同都没有异议，我们正常租房经营就可以了。我们和第三人一，还有药店，都是支付过租金的。我支付给被告的租金已经支付至了2020年4月。 第三人南京市建邺区姿衣轩服装店辩称：如果原、被告解除合同，我同意和原告之间签合同，我租金交到了2019年11月。 第三人南京同和堂大药房有限公司江心洲店辩称：我们房租支付至了2020年11月。押金还有7万左右，如果原被告解除合同，要保证我们的租金不要受到损失。 第三人苏果超市有限公司江心洲店连锁店辩称：原被告合同中第八条合同终止8.4中有一条，超市经营品牌说明原告对我们和被告之间的转租行为是知情的，应当是认定有效的。如果合同确实被认定为无效，我们也同意和原告之间签订合同。我们租金交至2020年11月9日。 第三人南京市建邺区邻仕怡百货经营部未到庭参加诉讼，但在庭后的谈话中表示，对于本案诉讼知情，如果原、被告合同解除，同意与原告直接签订合同。但是现在因为疫情经营状况不好，后面合同会不会再签还需要考虑再决定。 第三人南京市建邺区七里餐饮店辩称：我们是8月份刚签的合同，租金交至2020年2月，我希望可以继续做下去，和谁签合同都一样。 经审理查明，2016年8月，原、被告签订《洲岛家园邻里中心2F超市租赁协议》，约定原告把南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心，面积1935平方米，现用途超市（其中超市部分面积1159平方米，超市以外其他商业经营部分776平方米）。租赁期限共五年，从2016年8月1日至2021年7月31日，其中超市经营部分免租期为18个月，即2016年8月1日至2018年1月31日，超市以外其他商业经营部分免租期为12个月，即2016年8月1日至2017年7月31日。原告将房屋出租给被告作超市及其他商业经营用途使用。另约定房屋租金2.3元每天每平方米，每年按照365天计算，租赁期内第一年、第二年、第三年租金不变，第四年在此基础上涨幅3%，第五年在第四年租金基础上涨幅3%。第一年2016年8月1日至2017年7月31日，租金0元，2017年8月1日至2018年7月31日租金1137942元。2018年8月1日至2019年7月31日租金1624433元，2019年8月1日至2020年7月31日租金1673166元，2020年8月1日至2021年7月31日租金1723360元。租金采取一年一付形式，每年7月31日前支付下一年度全部租金。第五条约定签约时收取被告两个月的租金271481元。第九条约定：租赁期限内，被告有下列行为之一，原告有权解除本合同，收回房屋。被告由此给原告造成的损失的，被告应承担赔偿责任，同是被告所投入的动产由被告自行处理，不动产无偿归原告所有….（4）拖欠租金，经原告催告通知后30日内仍不支付租金的。 另查明，被告租赁房屋之后，将案涉房屋的部分面积转租给了本案八位第三人。后被告从2018年8月1日开始未能向原告支付租金、物业费用等费用。 再查明，2019年1月10日起原告多次向被告发出催缴函，要求被告支付拖欠租金。2019年7月15日，原告又向被告发出催缴函，要求被告支付：1、2018年8月1日至2019年7月31日租金1624433元；2、2018年7月1日至2019年6月30日物业费及公摊水电费303021元；3、由司代收代缴的15个月的户内电费349818.6元（2018年4月1日至2019年6月13日）。请于2019年7月22日前及时支付。 2019年7月25日，被告向原告回函载明：1、将于2019年8月2日支付保证金271481元；2、将于2019年8月2日前支付部分租金壹佰万元，租金剩余部分将于2019年10月31日前付清；3、我司将于2019年12月31日前付清所欠物业费及公摊水电费303021元；4、将于2019年12月31日前付所欠户内电费349818.6元。后被告未能按约履行。 上述事实，有原告提供的文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、移交证明文件、租赁协议及补充协议、租金发票、催缴函等及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，当事人应当按约履行合同。被告未能按约支付租金，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同，符合双方约定，本院予以支持。因原、被告之间合同解除，故实际使用租赁房屋的第三人应腾空交还房屋。因本案所涉第三人人数众多，且多数第三人均表示愿意直接与原告签订租赁合同，故对于后续事宜原告与第三人可以自行协商处理。 原告要求确认被告与第三人之间签订的房屋转租合同无效。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 原告要求被告支付的租金、物业费（租金、物业费计算至2019年11月15日）、电费（电费计算至2019年10月16日）、公摊电费（公摊电费计算至2019年12月31日）和违约金，共计2551162.92元，被告予以认可，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。原告要求2019年11月16日起的租金按每天4584元计算至合同解除之日止，2019年11月16日起的物业费按每月23220元计付至合同解除之日止，被告均予以认可，对原告的该诉讼请求，本院亦予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本院判决如下： 一、解除原告江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司与被告南京逆向方程商业管理有限公司签订的关于南京市建邺区江心洲红星街86号洲岛家园邻里中心的房屋租赁合同。 二、被告南京逆向方程商业管理有限公司及第三人南京市建邺区普吉美发美容店、南京市建邺区沫沫手作烘焙店、南京市建邺区李稚雅母婴生活馆、南京市建邺区姿衣轩服装店、南京同和堂大药房有限公司江心洲店、苏果超市有限公司江心洲连锁店、南京市建邺区邻仕怡百货经营部、南京市建邺区七里餐饮店于判决生效后三十日内将上述第一项租赁房屋腾空交还给原告江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司。 三、被告南京逆向方程商业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司租金、物业费（租金、物业费计算至2019年11月15日）、电费（电费计算至2019年10月16日）、公摊电费（公摊电费计算至2019年12月31日）和违约金，共计2551162.92元。 四、被告南京逆向方程商业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司从2019年11月16日起至合同解除生效之日止的租金（按每天4584元计算）、物业费（按每月23220元）。 五、驳回原告江苏南京生态科技岛经济开发区管理委员会、南京洲岛现代服务发展有限公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10124.5元，财产保全费5000元，由被告南京逆向方程商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 王 娟 二〇二〇年四月八日 书记员 王文沁