山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初713号原告（反诉被告）：曾祥鑫，女，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：吕晓，山东全诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张云龙，男，汉族，住邹城市。原告（反诉被告）曾祥鑫与被告（反诉原告）张云龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日通过互联网庭审方式公开开庭进行了审理。原告曾祥鑫及其委托诉讼代理人吕晓、被告张云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行2019年8月8日签署的《个人房屋买卖合同》；2、请求依法判令被告支付违约金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年8月8日签订《个人房屋买卖合同》，约定：一、被告将其所有的（房屋所有权证编号为XXXXXXXX）邹城市鲍店路399号怡美苑小区X号楼X单元XXX室的房屋一套出售给乙方，并赠送储藏室一间；二、该房屋总价款为人民币壹拾叁万圆整，即人民币130000元整；三、若被告违约，则向原告支付违约金人民币贰万元。原告于当日支付定金壹万元。2019年9月25日，双方达成《补充协议》，确认：被告收到原告购房款11万元，剩余壹万元房款于办理房屋过户时一次性付清。被告于当日交付房屋，后原告要求被告协助办理房屋过户手续，但被告拒不配合，故诉至法院，望判如所请。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原、被告签订的个人房屋买卖合同1份。证明原、被告于2019年8月8日达成房屋买卖协议，被告将涉案房屋转让给原告，合同总价为13万元，约定违约金为2倍的定金。2、被告于2019年8月8日出具的收条1份。证明原告在合同签订当日向被告支付定金1万元。3、2019年9月25日原、被告签订的房屋买卖补充协议一份。证明原告已向被告支付购房款12万元，余款1万元在办理过户时一次性付清，被告应积极配合原告办理过户。4、手机账单详情截图2份。证明原告已向被告支付购房款12万元。5、支付宝转账账单详情截图1张、58同城售房信息截图2张及微信聊天记录截图一宗。证明原、被告签订合同的经过以及原告通过支付宝向被告转账99000元。6、原告关于被告违约行为及违约责任的说明一份及58同城网站上关于案涉房产信息截图一张、聊天记录一张及庭审笔录截图一份。证明合同不能履行系被告违约。7、关于二手房买卖需要缴纳的税费法律依据一份。8、缴纳土地出让金的收款收据一份。证明原告订立房屋买卖合同的目的是为了取得房屋的权属，由于被告的原因，没能办理房屋过户手续。被告辩称：1、原告所述的被告不履行双方于2019年8月8日签订的《个人房屋买卖合同》和被告拒不配合原告办理房屋过户手续及被告违约之事实与理由的内容与事实严重不符，纯属无稽之谈。原告先是以兖矿住房公积金贷款买房为由在合同中进行约定，以达到延迟过户的目的，后以其丈夫不配合过户，再因其个人婚姻问题为由拖延过户，最后在被告的一再催促下，才去办理过户。可原告去了以后，又不缴纳全部的过户费用导致过户中止，还对答辩人恶语威胁。其中，原告在明知被告住址的情况下，在起诉状中向法院提交虚假的被告地址，与答辩人的住址严重不符，幸亏原告向法院提交的被告的手机号是真实的，否则，被告无法收到法院寄送的传票等有关法律文书。原告向法院提交的被告的住址是涉案房产的位置，而被告在2019年9月25日就将该房交付给原告使用。仅从这一点来看，原告在法律面前是不讲事实的。2、被告自始至终都在严格履行2019年8月8日双方签订的《个人房屋买卖合同》，并一直积极主动的多次联系催促原告尽快办理房屋过户手续，但原告一直以各种理由拒不配合。在被告再三催促下，原告才在2019年12月26日去邹城市政务大厅办理过户手续。但是，在办理过户手续过程中，原告拒不按照合同约定，足额缴纳因房屋过户产生的一切费用，最终导致过户不能完成，并且在之前，原告并没有向被告支付购房余款，还恶语相向，所以被告收回了房产证。事后，原告向济东公安分局报警，谎称被告抢了原告的房产证。综上所述，被告已严格履行了《个人房屋买卖合同》的所有内容，不存在违约和拒不配合过户之说。原告不认真履行双方签订的合同，不按合同的约定办理房屋过户手续，是原告违约在先。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、请求判令被反诉人向反诉人支付购房余款10000元并支付违约金10000元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：被反诉人在2019年8月8日与反诉人签订《个人房屋买卖合同》后，拒不履行合同内容，不向反诉人支付剩余购房款，并以各种理由拖延过户。在反诉人一再催促下，才去办理过户，但又不缴纳全部的过户费用，导致过户中止，还对反诉人恶语威胁，最终导致合同无法正常履行，被反诉人严重违约在先。《个人房屋买卖合同》第二条约定：被反诉人购买反诉人的房屋所用资金需用兖矿公积金贷款，但事实是被反诉人在2019年8月8日向反诉人支付了10000元的定金，后来反诉人看在被反诉人哥哥的面子上一再让步。经过多次催促协商，同年9月25日，被反诉人向反诉人支付了11万元购房款。被反诉人并没有用兖矿住房公积金贷款来购买该房屋，已经违反了双方签订的合同中的第二条约定的内容，属严重违约行为。后被反诉人以各种理由推迟过户，同年12月26日，在邹城市政务大厅办理过户手续的过程中，因被反诉人拒绝缴清办理房产过户手续的相关费用，过户未成，并且被反诉人没有按照合同约定将剩余购房尾款支付给反诉人，还恶语相向。在此情况下，反诉人收回了房产证。后反诉人与被反诉人协商未成，被反诉人诉至法院，系本诉之案件。综上所述，是被反诉人一直在以种种理由和借口拒不履行合同，被反诉人一直在严重违约。同时，该合同第四条明确约定：房屋产权变更后，该房屋内所附属的家具、家电及厨房、卫生间等物品归乙方所有。但是被反诉人无视合同约定，擅自对涉案房屋进行装修，还换掉了反诉人房屋内的窗子等。反诉人自2019年9月25日将房屋钥匙交给被反诉人，只代表反诉人拥有此房的使用权，并无对该房的产权和改造权。综上，请求法院依法裁判，驳回原告起诉，支持反诉人的请求。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、个人房屋买卖合同1份。证明原、被告的房屋买卖合同关系。2、微信聊天记录聊天截图16张。证明原、被告签订合同的经过。针对被告的反诉请求，原告辩称：被告张云龙在民事反诉状中对事实的描述与基本事实不符。一、原、被告于2019年8月8日签订《个人房屋买卖合同》，之后一直按照合同的约定积极履行相应的义务，于合同签订当日支付定金10000元，又耐心的等到同年9月25日房屋租赁期满，承租人搬走交房后，原告立即支付了剩余款项11万元。双方于当日达成的《补充协议》确定：被告已收到购房款12万元，剩余1万元于房屋变更登记当时支付，变更登记时间由原告确定，被告积极配合。截止2019年12月26日之前，双方并不存在违约行为。二、2019年12月26日下午，原、被告一同前往邹城市政务大厅办理过户手续，原告已经办理了土地部分的变更手续。房产交易中心工作人员查完被告的住房情况后，告知被告需缴纳个人所得税26000余元，被告当场反悔，从工作人员手中夺回房产证，离开政务大厅。随后，他致电原告要求去询问工作人员，如果办理离婚手续后，个人所得税26000元是否免于征纳。原告询问后回电：可以，但被告当场要挟原告必须先给剩余购房款1万元，否则就不配合过户。原告要求按照合同约定，在变更房屋登记时支付。被告拒绝履行合同约定，导致过户中止。综上所述，由于被告不按照法律规定缴纳个人所得税，恶意抢走过户必须的材料《房产证》，违反合同约定，强迫原告在被告不能变更房屋登记的情况下，支付剩余购房款1万元，导致房屋无法过户。在整个合同履行过程中，是被告违约，应当按照合同的约定，支付双倍定金的违约金。被告夺走房产证后，原告无法继续办理房屋产权变更手续。原告多次电话、微信联系被告履行合同约定去办理房屋过户，被告均无理拒绝，原告万般无奈只能诉至法院。三、依据《个人房屋买卖合同》第二条约定“其所需费用均由乙方承担”，该约定是针对住房公积金贷款买房的，而现实交易是全款买房，故此项约定是无效的。依据2019年8月26日被告在微信聊天中所述，“二手房交易契税1%，外加1000左右的土地出让金，按30万房价算过户，大概4000元左右”，被告一直主张由我方承担的过户费用仅包括契税以及土地出让金，并不包含出卖人应当承担的个人所得税。按照国家法律规定，个人所得税也是由出卖人来承担的。按照被告约定来计算该房屋过户费，我方应承担的过户费是1690元。在此基础上才达成了此购房交易，房屋价格13万也是基于过户费1690元的基础上而产生的，所以我方没有理由去承担超出1690元以外的过户费，超出部分应由被告承担。经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-4均无异议。对证据5中支付宝转账账单详情截图及微信聊天记录截图无异议；对58同城网站上截图有异议，无法证明是案涉房产，截图显示的房子不能说是被告的房子。对证据6有异议，情况说明中提到的补充说明中我拒写唯一是不属实的，因为补充协议原告没有提异议，之后原告支付了部分房款，被告就把房屋钥匙交付给原告了；对于58同城网站的信息截图不认可；对于庭审笔录中记录的我说的“满五唯一”这句话不认可，庭审中我并没有说过，可调取庭审录像查证。对于证据7有异议，与本案无关。因为合同中约定了，过户所需费用全部都由原告承担。对证据8有异议，办理房屋过户手续需双方到场才能办理，原告在被告没有到场时就去办理了房屋过户的相关手续。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议。该证据并不完整，不能全面的反映出整个购房的过程。同时依据该聊天记录第一页，被告所述二手房交易契税等内容，可以证实在房屋买卖合同中，所列明的所需费用均由乙方承担仅应包括契税和土地出让金，个人所得税应由出卖方承担。根据原、被告的质证情况并结合庭审的查证情况,本院经审理认定事实如下：2019年8月8日，被告作为卖方（甲方），与作为买方（乙方）的原告签订《个人房屋买卖合同》，合同载明：“甲方将所有的（房屋所有权证书编号为XXXXXXXX、邹房权证城区字第**，房屋分层平面图丘号XXXXXXXXXXXXX）邹城市鲍店路399号怡美苑小区X号楼X单元XXX室的个人房屋一套出售给乙方，并赠送储藏室一间；该房屋总价款为人民币壹拾叁万圆整，即人民币130000元整。该房屋买卖合同签订之日，乙方需向甲方支付定金壹万元整，即人民币10000元整，余款在该房产权变更登记之日或之前支付给甲方。因乙方需用兖矿住房公积金贷款购房，所以，乙方在办理贷款手续时，甲方需确认其贷款金额是否足额向甲方提供的银行账户支付（如贷款金额不足购房余款时，乙方需补足余款差额），待甲方确认无误后，甲方应积极协助乙方办理该房屋产权变更手续，其所需费用均由乙方承担；因该房现处于租赁期（租赁期至2019年9月23日止），甲方收取租房者人民币陆佰元整的押金由乙方承担，并由乙方在租赁期满时将押金返还给租房者；期间如乙方与租房者发生纠纷，由甲方协调予以解决。自该房产权变更之日起，涉及该房的水、电、暖、物业管理等方面的一切费用均由乙方承担，但租赁期内至实际交房期间所产生的水、电、暖物业管理的费用由甲方承担，与乙方无关；四、房屋产权变更后，该房屋内所属的如家具、家电及厨房、卫生间等物品归乙方所有，储物间内的物品由甲方选择性带走，剩余物品归乙方所有；违约责任：（1）若甲方违约，则甲方向乙方支付两倍定金的违约金，即人民币贰万元；若乙方违约，则甲方不予退还乙方向甲方支付的壹万元定金；（2）若乙方自正式办理公积金贷款之日起三个月内甲方收不到乙方的购房余款，乙方须在其后一个月内将余款全额支付给甲方，否则视为乙方违约；甲方或乙方出现违约后，协商不成时，可向人民法院提起诉讼；本合同自签订之日起生效；本合同生效之日起如有补充协议，可参照其补充协议执行。”原、被告均在合同上签名并捺手印。同日，原告向被告支付了购房定金10000元，被告向其出具收条一份，载明：“今收到曾祥鑫购房定金壹万元整收款人：张云龙2019年8月8日。”此后，被告以急需用钱为由多次通过微信催促原告支付房款及办理过户事宜，原告则以其需要解除婚姻关系等理由要求延期办理过户。涉案房屋租赁期满后，经协商，被告不再要求原告承担租赁户交纳的住房押金600元，并将涉案房屋的水、电、物业等费用结清。2019年9月25日，原告通过支付宝转账和微信转账方式向被告支付了购房款110000元，被告将涉案房屋交付给原告。同日，被告张云龙作为甲方，与作为乙方的原告曾祥鑫签订《个人房屋买卖合同补充协议》一份，协议载明:“本人张云龙将（满五）怡美苑小区个人住房和储藏室各1售于曾祥鑫，于2019年9月25日，收到曾祥鑫部分房款人民币￥11万元（大写壹拾壹万元整），剩余1万元（大写壹万元）房款，在办理过户时由曾祥鑫向张云龙一次性付清。张云龙应积极配合曾祥鑫办理过户手续，如需房贷，甲方也应积极助乙方办理。如甲方不配合乙方办理过户手续，将向乙方支付壹万元的违约金。”原、被告均在补充协议上签字并捺手印，该协议由原告收存。之后，双方多次协商过户时间，最后商定在2019年12月26日办理过户手续。在邹城市不动产登记中心办理涉案房产的权属变更登记手续时，原告以被告承诺涉案房产满5年且是唯一住房为由，认为个人所得税应由被告承担，被告则以合同明确约定买方承担办理房屋产权变更所需费用为由拒绝承担，双方因该项费用的承担问题发生争执，未能将涉案房产的权属变更登记手续办理完毕，被告自行将涉案房产证拿走。此后，双方就该问题多次协商未果，遂酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《个人房屋买卖合同》及《个人房屋买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、被告在出售房产时是否向原告承诺涉案房产是“满5年唯一住房”；二、办理涉案房产权属变更登记的费用应由谁承担；三、原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为。关于第一个焦点问题。按照原告的陈述，原告是在58同城网上获知涉案房产的出售信息后主动联系被告的，双方经协商一致后签订了买卖合同。原、被告提交的《个人房屋买卖合同》内容一致，并无“满5年唯一住房”的相关记载；原告提交的《个人房屋买卖合同补充协议》中仅有“满五”的说明。原告提交的58同城售房截图，虽然有“满5唯一”的标注说明，但原告不能证明该图中房间照片为涉案房产，且被告对此有异议，故原告关于被告向其承诺涉案房产是“满5年唯一住房”的主张，证据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。原、被告签订的《个人房屋买卖合同》中载明，甲方即被告应积极协助乙方即原告办理房屋产权变更手续，所需费用均由乙方承担。原、被告对于办理涉案房产的权属变更手续的费用承担已明确约定由原告承担，上述费用按照通常解释应为办理权属变更登记的所有费用，个人所得税应包括在内。同时，按照本地的房产交易习惯，办理权属变更登记的所有费用一般亦是由买方承担。据此，办理涉案房产权属变更登记的费用应由原告承担。关于第三个焦点问题。原、被告签订的《个人房屋买卖合同》中，没有约定办理权属变更登记和支付购房款的时间，仅约定余款在产权变更登记之日或之前支付。在被告的催促下，原告于2019年9月25日向被告支付房款110000元，双方在《个人房屋买卖合同补充协议》中约定，购房余款10000元在办理过户时一次性付清。双方多次协商办理涉案房产的权属变更登记时间，最终商定在2019年12月26日办理。从原、被告提交的证据分析，因双方对于房款支付和办理权属变更登记的期限等相关事项约定不明，先后多次协商进行变更。原、被告关于对方存在违约行为的主张，证据不足，本院不予采纳。原告已支付了大部分房款，被告亦将涉案房产交付给原告居住，故对于原、被告请求的继续履行双方签订的《个人房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原、被告对于办理房产权属变更登记的时间约定不明，本院认为，被告应于本判决生效十日内协助原告予以办理为宜，办理涉案房产权属变更登记的相关费用由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曾祥鑫与被告（反诉原告）张云龙继续履行双方于2019年8月8日签订的《个人房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）张云龙于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）曾祥鑫将涉案房产（邹城市鲍店路399号怡美苑小区X号楼X单元XXX室）的不动产权利人变更登记至曾祥鑫名下，相关费用由曾祥鑫负担；三、原告（反诉被告）曾祥鑫于办理涉案房产权属变更登记手续当日向被告（反诉原告）张云龙支付购房余款10000元；四、驳回原告（反诉被告）曾祥鑫的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张云龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，反诉费150元，原告曾祥鑫负担150元，被告张云龙负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇二〇年四月七日书记员  李 晓