河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初227号原告：漯河和谐汽车销售服务有限公司，住所地河南省漯河市源汇区107国道与长江路交叉口东南角。法定代表人：杨磊，职务总经理。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。被告：漯河市众德宝实业有限公司，住所地河南省漯河市郾城区107国道与辽河路交叉口。法定代表人：李文甲，职务经理。委托诉讼代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。第三人：漯河市源汇区宏达汽车服务中心，住所地河南省漯河市源汇区滨河路**门面。法定代表人：阚秋敏。委托诉讼代理人：谢向前，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。原告漯河和谐汽车销售服务有限公司（以下简称和谐公司）与被告漯河市众德宝实业有限公司（以下简称众德宝公司）、第三人漯河市源汇区宏达汽车服务中心（以下简称宏达服务中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和谐公司的委托诉讼代理人张云涛、被告众德宝公司的委托诉讼代理人薛丽涛、第三人宏达服务中心的委托诉讼代理人谢向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的租赁合同无效；2、判决被告将所占用的位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角的房屋返还给第三人；3、判决被告赔偿原告因逾期返还租赁物所造成的经济损失871208元(计算至2018年11月30日)，并按照786500元/年的标准判决被告向原告继续支付赔偿金至其实际搬离返还房屋止;4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月11日，原告与第三人签订《租赁合同》，原告租赁第三人位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角的房屋，建筑面积约3000平方米。2016年3月16日，原告与被告签订《租赁合同》。原告将租赁第三人房屋中的一层展厅面积600平方米及三间办公室转租给被告使用，年租金13.5万元，每两年递增5%：2017年年7月1日，原告认为与第三人签订的《租赁合同》无效，搬离了租赁第三人的房屋，同时告知被告《租赁合同》无效的情形，并通知被告搬离，被告拒绝搬离，2017年8月1日，第三人向漯河市源汇区人民法院起诉原告，请求法院判决原告支付2017年度租赁费。2017年12月15日，漯河市源汇区人民法院经审理作出了(2017)豫1102民初2363号民事判决书，法院认定“原告(本案第三人)没有证据证明其出租给被告(本案原告)的房屋是合法建筑，故其与被告签订的房屋租赁合同是无效合同”、“租赁标的系一个整体，无法分割”、“即使被告(本案原告)在2017年7月1日搬走，但未将租赁物交付给原告“(本案第三人)，所以第三人(本案被告)对租赁房星的占有使用应当视为被告(本案原告)占有使用”，判决本案原告向本案第三人返还租赁的房屋，并支付给本案第三人租赁房屋期间的占有使用费(自2017年7月1日起按786500元/年的标准计算至漯河众德宝实业有限公司搬离租货房屋之日止)。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院相关司法解释的规定，原告与被告签订的《租赁合同》无效，被告在明知《租赁合同》无效的情况下维续对租赁房屋进行占有使用，没有法律依据，经原告多次催促拒绝搬离，已经给原告造成了巨大经济极失，被告有严重过错，应当承担赔偿责任，被告除应当按照《租赁合同》约定的标准，支付原告占有使用费以外，还应当赔偿给原告造成的经济损失。为维护公司的合法权益不受侵犯，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，具状起诉，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，公正判决。被告众德宝公司辩称，答辩人不是本案实际诉讼主体和适格被告，应依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。一、2016年3月16日，答辩人接受案外人（××）张亚龙的委托，经被答辩人公司时任负责人石岩的同意，以答辩人公司的名义与被答辩人签订的《租赁合同》，约定将位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角一层展厅面积600平方米及三间办公室租给张亚龙，用于张亚龙投资营运汽车的展示销售。合同签订后，张亚龙于2016年8月5日投资注册成立了漯河市众腾汽车销售有限公司（以下简称：众腾汽车销售公司），并以该公司名义租用《租赁合同》约定的房屋对外开展汽车销售经营至今，几年来的房租也均由张亚龙通过个人银行账户汇入被答辩人公司账户，对此被答辩人公司从未表示过异议。说明被答辩人对其转租的对象并非答辩人公司而是张亚龙及张亚龙投资成立的众腾汽车销售公司的事实是清楚明了的。案涉房屋是由被答辩人亲自交付给张亚龙及张亚龙投资注册的众腾汽车销售公司，由众腾汽车销售公司开展汽车销售活动，并收取众腾汽车销售公司交付的租赁费用，充分证明答辩人公司并非案涉房屋的××和实际使用人、占有或收益人，故答辩人不是本案租赁合同的主体，被答辩人对答辩人的起诉没有事实依据和法律依据。二、案外人张亚龙及其投资注册的众腾汽车销售公司借答辩人名义与被答辩人2016年3月16日签订的《租赁合同》为有效合同，被答辩人《通知函》有关合同无效并予以解除的内容没有法律依据，对答辩人或合同借名人即××不产生法律效力。本案的转租合同，被答辩人只是将所承租房屋的一部分转租给××张亚龙及其投资注册的众腾汽车销售公司，并收取租金，租金已支付至2019年3月31日，双方签订和履行该合同的过程中并不存在当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的等导致合同无效的法定情形，被答辩人于2017年8月17日向答辩人发出《通知函》，要求的是解除2016年3月16日签订的《租赁合同》，而非终止合同，且在通知函发出之后，继续收取张亚龙依照合同约定交付的2018-2019年度租金的行为，表明被答辩人并没有与答辩人解除或终止（转）租赁合同的意思表示，故该通知函要求解除双方的（转）租赁合同没有法律依据，被答辩人诉讼请求第一项要求判决确认原告与被告签订的租赁合同无效，自然也没有任何法律依据。三、被答辩人要求答辩人赔偿被答辩人因逾期返还租赁物所造成的经济损失871208元（暂计）并按照786500元/年的标准判决答辩人向被答辩人继续支付赔偿金至其实际搬离返还房屋止的诉求不应得到支持。双方2016年3月16日签订的《租赁合同》第一条明确约定被答辩人承租的房屋为一楼展厅面积600平方米及三间办公室，而被答辩人承租第三人的房屋面积为3000平方米，答辩人租用面积仅占被答辩人租用第三人房屋面积的20%，双方约定的租金数额和答辩人所租用第三人房屋面积的房屋租金比例相当，也是约占被答辩人支付给答辩人租金的20%。答辩人在租用期间并不知道被答辩人与第三人之间存在纠纷，被答辩人在未与第三人达成合意的情形下，擅自从租用第三人的房屋中搬迁他处继续经营，答辩人在未接到人民法院确认答辩人与被答辩人之间签订的（转）租赁合同无效或解除或终止的生效判决及被答辩人继续收取答辩人租金的情形下，当然认为与被答辩人签订的（转）租赁合同应当继续履行，直至合同到期。即便答辩人应承担第三人与被答辩人因租赁合同纠纷一案判决确认的房屋占有使用费，也只能按照答辩人与被答辩人合同约定的租用面积承担相应的占有使用费。被答辩人依据的源汇区人民法院（2017）豫1102民初2363号民事判决，其表述是答辩人“对租赁房屋的占有使用应当视为被告（本案被答辩人）占有使用”，并未评价答辩人对房屋的占有使用为违约行为或是违法行为，也未要求答辩人搬离该房屋，更未要求答辩人承担房屋占有使用费。结合本案，根据被答辩人诉讼请求的具体内容，本案案由应为侵权纠纷，依据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，答辩人无违法行为，被答辩人承担房屋占用费的损害事实与答辩人依法履行租赁合同约定的行为不存在因果关系，答辩人占有使用案涉房屋的行为主观上并无任何过错。被答辩人向第三人承担逾期返还房屋的房屋占有使用费等损失的后果是由被答辩人自身的重大过失原因造成的，被答辩人应对其自身过错造成的损害后果承担全部责任。综上，答辩人不是本案实际诉讼主体和适格被告，为查明本案租赁事实，被答辩人应追加张亚龙及其投资注册成立的漯河市众腾汽车销售有限公司参加本案的诉讼；被答辩人请求答辩人赔偿其经济损失没有事实和法律依据，请求依法驳回对答辩人公司的诉讼请求。第三人宏达服务中心辩称，本案与第三人没有任何法律关系，请求法庭驳回对第三人的起诉。经审理查明：2015年6月11日，原告和谐公司与第三人宏达服务中心签订《租赁合同》，原告租赁第三人位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角的房屋，建筑面积约3000平方米，租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日，年租金65万元，从第二年起，每年在上年度租金基础上增长10%；合同期内，第三人不得再与第三方签订《租赁合同》，原告不得将本《租赁合同》转让给第三方，除非得到甲方的事先同意。2016年3月16日，原告与被告签订《租赁合同》。原告将租赁第三人房屋中的一层展厅面积600平方米及三间办公室转租给被告使用，租赁期限为2016年4月1日至2020年3月31日，年租金13.5万元，每两年递增5%。2017年8月1日，第三人向本院起诉原告，请求法院判决原告支付2017年度租赁费786500元。2017年12月15日，本院作出了(2017)豫1102民初2363号民事判决书，该判决书于2018年1月11日发生法律效力。判决书查明本案原告于2017年7月1日搬离该租赁房屋，本案被告在租赁屋内占有使用至今。上述判决认定“原告(本案第三人)没有证据证明其出租给被告(本案原告)的房屋是合法建筑，故其与被告签订的房屋租赁合同是无效合同”、“租赁标的系一个整体，无法分割”、“即使被告(本案原告)在2017年7月1日搬走，但未将租赁物交付给原告(本案第三人)，所以第三人(本案被告)对租赁房星的占有使用应当视为被告(本案原告)占有使用”，判决本案原告向本案第三人返还租赁的房屋，并支付给本案第三人租赁房屋期间的占有使用费(自2017年7月1日起按786500元/年的标准计算至众德宝公司搬离租赁房屋之日止)。2018年3月7日，案外人张亚龙向原告转款141750元，被告认为此款是600平方米房屋及两间办公室实际承租人张亚龙向原告足额支付的2018年至2019年房屋租赁费。2017年8月17日，原告向被告寄送《通知函》，告知双方签订的《租赁合同》无效，限其在三日内腾空双方《租赁合同》项下的房屋，被告至今未予腾空退房。本院认为,违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同，为无效合同。本院(2017)豫1102民初2363号民事判决书认定，因本案第三人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，其与本案原告签订的《租赁合同》为无效合同。本案原告和被告签订的《租赁合同》项下的“一层展厅面积600平方米及三间办公室”与前述《租赁合同》的建筑面积约3000平方米的房屋同属一个整体。无效的合同，自始无效。原告与第三人的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。原告以违法建设、无效合同项下的房屋，租与被告，虽第三人对转租行为六个月内未提出解除转租合同或主张转租合同无效，但因原告与第三人签订《租赁合同》自始无效，故原告与被告签订的《租赁合同》，亦自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于本案的责任主体，被告称案外人张亚龙系涉案《租赁合同》的实际签订人及《租赁合同》项下房屋的实际承租人，被告虽提供了张亚龙向原告转款141750元的转账凭证，但该证据不足以证明被告的上述观点，且对于这种抗辩意见，原告并未予以认可。原告于2017年8月17向被告发出《通知函》，被告亦认可收到《通知函》。原告虽在2017年8月17日之后仍在接受被告的转款，但并不能对抗无效的合同的事实，同时原告称该款已作为损失款支付给第三人。对于原、被告所签订的《租赁合同》归于无效的事实，原告、被告在签订《租赁合同》时，均疏于对租赁房屋的合法性进行审查，故双方均存在过错，结合涉案房屋的面积及另外约3000平方米的房屋使用价值并未丧失之事实，对于因合同无效所造成的损失，原告应负主要责任，被告负次要责任，分别酌定为60%和40%。损失金额应从原告于2017年8月17日向被告发出《通知函》时起算。关于原告所主张的损失，被告应于2017年8月17日起支付给原告314600元/年（786500元/年×40%）的损失直至搬离完毕，被告于2017年8月17日之后支付的有关《租赁合同》项下所约定的款项，应从中扣除。同时，被告将所使用的、与原告签订的《租赁合同》项下位于漯河市××区××国道与××交叉口东南角一层展厅面积600平方米及三间办公室腾空后，交还给第三人。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告漯河和谐汽车销售服务有限公司与被告漯河市众德宝实业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告漯河市众德宝实业有限公司于本判决生效后三日内将与原告漯河和谐汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》项下位于漯河市源汇区107国道与长江路交叉口东南角一层展厅面积600平方米及三间办公室腾空后，交还给第三人漯河市源汇区宏达汽车服务中心；三、被告漯河市众德宝实业有限公司从2017年8月17日至本判决第二项义务履行完毕之日止按314600元/年向原告漯河和谐汽车销售服务有限公司支付损失费用（期间被告漯河市众德宝实业有限公司根据《租赁合同》约定已经向原告漯河和谐汽车销售服务有限公司支付的金额，从中扣除）；四、驳回原告漯河和谐汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12510元，由被告漯河市众德宝实业有限公司负担5000元，原告漯河和谐汽车销售服务有限公司负担7510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判长  赵驿光审判员  李 琦审判员  谢建民二〇二〇年四月七日书记员  张鹏飞