上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初40708号原告(案外人)：韩铁军，男，1955年2月3日生，汉族，住黑龙江省伊春市。委托诉讼代理人：曲峰，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小浪，北京大成(上海)律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司，住所地浙江省温岭市。负责人：郭东劭，总经理。委托诉讼代理人：王晓英，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘思佳，上海市锦天城律师事务所律师。第三人(被执行人)：曹明顺，男，1964年8月2日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区浏园小区5号楼2-602号。第三人(被执行人)：王堃，女，1967年7月10日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区延福街安埠小区403栋8单元301室。原告韩铁军与被告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司(以下简称为“钱江摩托销售分公司”)、第三人曹明顺、王堃案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩铁军的委托诉讼代理人曲峰、被告钱江摩托销售分公司的委托诉讼代理人王晓英、潘思佳到庭参加诉讼。第三人曹明顺、王堃经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告韩铁军向本院提出诉讼请求：1、请求停止对哈尔滨市道里区埃德蒙顿路XXX号河家沟F区2栋1-2层9号房屋(以下简称为“系争房屋”)的执行，并解除对该房屋的查封；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：根据法律相关规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合一定情形的，人民法院应予支持。原告认为，原告对登记在第三人曹明顺名下的房产，符合该条款中规定的条件，能够排除法院的强制执行，故应当停止对系争房屋的强制执行，并解除司法查封。具体理由如下：一、原告与第三人在系争房屋被查封前已经签署了书面买卖合同，且已经办理相应公证手续，故房屋买卖关系真实有效。根据本案庭审中已经查明的事实，2016年12月1日，原告与第三人就系争房屋签订了书面的《房屋买卖协议》，预定购房款为人民币(以下币种均为人民币)400万元，延期一年办理过户手续，并约定所有税费由第三人曹明顺承担。合同签订以后，合同双方还于2016年11与30日就相关文件申请办理了公证；二、系争房屋被查封前原告已经合法占有了房屋。系争房屋的用途为“商业服务”，系用于商业经营的门面房。在曹明顺与王堃将系争房屋出售给原告时，系争房屋之上本身带有租约，存在一家二手车交易门店，且在房屋出售后，房屋持续出租。所以系争房屋交易行为本身属于“带租约转让”。原告作为出租人在合同签订后实际收取承租人租金，故已经实际合法占有系争房屋；三、原告已将全部购房款支付给第三人曹明顺与王堃。合同签署前，原告向曹明顺支付房款300万元，用以清偿系争房屋上设定的抵押。签订合同当天，原告又向曹明顺支付剩余房款150万元。其中，100万元为购房款，50万元为借款。双方就该笔借款还签订了《借款协议书》。据此，原告已经分两次实际支付了购房款400万元。四、系争房屋未办理过户登记，并非买受人原因。根据买卖合同协议和收条显示，系争房屋产生的税费由出售方承担，原告无需承担任何税费。而根据哈尔滨市不动产登记相关规定，二手房买卖登记过户的，必须由当事人双方共同到场申请，且需提供“税费缴纳凭证”，但第三人曹明顺拒不履行缴纳税费与配合过户的义务，导致原告无法完成过户，且系争房屋在2018年3月22日被贵院查封，故系争房屋未能及时办理过户登记，并非因买受人自己的原因。被告钱江摩托销售分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原告与被执行人曹明顺签订的合同虽名为房屋买卖合同，但实质是借款抵押合同，双方在系争房屋被执行查封前并未办理买卖过户登记。《房屋买卖合同协议》第十条表明双方签订该合同的目的系将系争房屋用于抵押借款。故该协议的真实目的就是曹明顺向韩铁军借款400万元并以系争房屋作为抵押，一年到期后还本付息共465万元，曹明顺还本付息的方式可以是直接付款465万元给韩铁军，也可以是将系争房屋过户给韩铁军再支付65万元补偿款，具体方式由曹明顺在一年期满时决定。2、至今为止，原告并未合法、实际占有系争房屋。根据《房屋买卖合同协议》第四条“门面交付期限”规定：“甲方与乙方协商延期一年办理过户手续，延期期间由甲方收取租赁费，待过户后再交付乙方，并解除该门面原来的租赁合同，交于乙方处理”。系争房屋在办理过户之前仍然由曹明顺占有。故根据双方协议约定，系争房屋在办理过户之前的出租权属于曹明顺，而非韩铁军。同时，原告在本案中并未提供任何证明系争房屋在遭执行查封前已经被其实际占有的证据。原告提供的《房屋买卖合同协议》、《租房协议书》、《房屋租赁合同》显示其落款时间均为2016年12月1日，《房屋买卖合同协议》约定的内容是由曹明顺出租系争房屋，并由曹明顺在一年期满时决定是否出售房屋并据此确定租金的分配方式；而签署时间为同一天的《租房协议书》、《房屋租赁合同》约定的内容则是由韩铁军出租系争房屋。同一天签订的前后两组合同对房屋租赁及租金收取方式的约定内容完全相反，而后一组租赁合同中的2份合同内容也不一致，这显然是违背常理的。而根据被告在哈尔滨市道里区市场监督管理局顾乡所调取到的关于“哈尔滨市道里区众鼎车辆信息咨询服务部”的工商信息，该个体工商户的经营者是姜春涛，成立日期是2017年4月21日，且在工商部门备案的《房屋租赁合同》是与曹明顺于2017年4月15日签订的，租赁期限是2017年4月15日至2020年4月15日。两者明显相悖。3、原告韩铁军并未向被执行人曹明顺支付系争房屋的购房款。首先，韩铁军的银行卡交易明细无法证明其向曹明顺和王堃支付的款项是购房款。因为该笔转账并未有任何备注或留言，故无法证明款项性质是韩铁军支付的购房款。且从时间上看，300万元转账发生时，《房屋买卖合同协议》都尚未签订，双方之间关于系争房屋买卖的具体事宜尚未商谈更未达成一致意见，韩铁军不可能在这种情况下支付300万元的巨额购房款。其次，300万元的付款方式与《房屋买卖合同协议》第三条所约定的支付金额和时间均严重相悖。韩铁军在本案中对于转账金额的性质和用途的说法与其在(2018)沪0115执异737号执行异议程序中自认的事实完全相反，有明显矛盾。最后，曹明顺出具的《收条》与《房屋买卖合同协议》约定内容不符，且《收条》所述内容不符常理。4、系争房屋在被人民法院查封之前未办理过户登记，是由于原告自身的原因。截止至2018年3月22日系争房屋被执行查封之日，房屋买卖双方并未启动系争房屋的过户登记手续，甚至连网签手续都未办理。事实上，这不仅证实了《房屋买卖合同协议》并非真正的房产买卖合同，而仅仅是曹明顺以房产实施的借款抵押合同。现在一年期满后，曹明顺和韩铁军双方一致同意不按该协议的约定履行系争房屋的过户登记手续。5、曹明顺和王堃出具的所谓的《说明》漏洞百出，与客观事实严重相悖，存在明显的伪证痕迹，依法不能采信。首先，曹明顺和王堃并未提供除韩铁军所提交证据之外的其他任何新的证据，而曹明顺和王堃出具的两份内容完全一致的《说明》，最多只能算是当事人陈述，而非证据，该陈述的真实性依然需要其他客观证据予以印证。其次，曹明顺和王堃出具的两份《说明》与其他事实和证据前后矛盾，根本无法自圆其说。6、系争房屋在事实上能够执行，且在强制执行系争房屋后，原告依约仍享有救济途径和获得赔偿的权利。如前文所述，虽然韩铁军与曹明顺签订了名为《房屋买卖合同协议》的合同，但是该合同的性质是抵押借款合同，而非房屋买卖合同，而且在系争房屋过户登记给韩铁军之前，韩铁军并未享有系争房屋的物权，而是基于《房屋买卖合同协议》享有对曹明顺的债权。故韩铁军有权根据合同约定要求曹明顺承担相应的违约责任，其合法利益完全可以得到保障和救济。第三人曹明顺、王堃未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对所有当事人确认的(2018)沪0115执异737号执行裁定书、房屋所有权证、邮政储蓄银行账户交易流水、(2016)黑哈证内民字第37248、37249、37250、37251号《公证书》、企业信用公示报告、系争房屋档案查阅情况回执、《哈尔滨市不动产交易实物中心办件指南》(个人全款买卖二手房办理登记)、(2018)沪0115执异737号听证审查笔录、系争房屋档案查阅情况回执、房地产抵押权变更登记和注销登记申请书、不动产登记申请书，房地产他项权证。证明系争房屋现状、企业信息综合查询、基本注册信息查询单、证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的收条、《借款协议书》、姜春涛出具的情况说明、《租房协议书》、《房屋租赁合同》、邮政储蓄银行账户交易流水证据。鉴于原告已提供上述证据的原件予以核对，虽庭审中被告对证据的真实性不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，故本院依法确认上述证据的真实性；二、原告提供的《房屋买卖合同协议》证据。庭审中，虽被告对该协议上曹明顺的签名存有异议，但经本院释明后，被告表示不申请笔迹鉴定。据此，鉴于原告提供了证据原件予以核对，本院依法确认该份证据的的真实性；三、被告提供的房屋租赁合同证据。因该份证据系被告向本院申请调查令，向哈尔滨市市场监督管理局所顾乡市场监督管理所调取的证据，故本院依法确认该份证据的真实性。庭审中，原告韩铁军向本院提交了署名为曹明顺和王堃的说明两份。因曹明顺和王堃经本院合法传唤未到庭应诉，且原告亦无法提供相关联系方式予以核实，导致本院无法确认该说明系曹明顺和王堃本人出具。据此，本院不予采信该说明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告钱江摩托销售分公司主张的执行依据情况：2017年8月2日，本院作出(2017)沪0115民初89982号民事判决书，确认：“一、原告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司与被告吉林省凯琳经贸有限公司于2016年2月25日签订的《2016年度钱江摩托区域经销合同》自本判决生效之日起解除；二、被告吉林省凯琳经贸有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司摩托车115辆(清单见附件)；三、被告吉林省凯琳经贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司尚欠的货款及资金占用费28,292,582.88元，并支付以28,292,582.88元为基数，自2016年1月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息;四、被告吉林省凯琳经贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司私自出售摩托车的货款1,461,568元，并支付以1,461,568元为基数，自2016年7月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息；五、被告吉林省凯琳经贸有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司律师费200,000元；六、被告王堃、曹明顺对被告吉林省凯琳经贸有限公司上述第三项、第五项还款义务承担连带保证责任。被告王堃、曹明顺承担连带保证责任后，有权向被告吉林省凯琳经贸有限公司追偿；七、驳回原告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司的其余诉讼请求。案件受理费194,345元，由原告浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司负担3,300元，被告吉林省凯琳经贸有限公司、王堃、曹明顺共同负担191,045元。”后吉林省凯琳经贸有限公司、王堃、曹明顺不服该判决，上诉至上海市第一中级人民法院。2017年10月31日，该院作出(2017)沪01民终11210号民事判决书，判决如下：“一、维持上海市浦东新区人民法院作出的(2016)沪0115民初89982号民事判决主文第二、四、五、六、七项；二、变更上海市浦东新区人民法院作出的(2016)沪0115民初89982号民事判决主文第一项为：被上诉人浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司与上诉人吉林省凯琳经贸有限公司于2016年5月26日签订的《2016年度钱江摩托区域经销合同》自判决生效之日起解除；三、变更上海市浦东新区人民法院作出的(2016)沪0115民初89982号民事判决主文第三项为：上诉人吉林省凯琳经贸有限公司自判决生效之日起十日内支付被上诉人浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司尚欠的货款及资金占用费28,292,582.88元，并支付以9,622,582.88元为基数，自2016年1月1日起至实际清偿日止，按每日万分之五计算的逾期利息。一审案件受理费人民币194,345元，由被上诉人浙江钱江摩托股份有限公司销售分公司负担3,300元，上诉人吉林省凯琳经贸有限公司、王堃、曹明顺共同负担191,045元；二审案件受理费人民币191,570元，由上诉人吉林省凯琳经贸有限公司、王堃、曹明顺负担。”上述法律文书生效后，被告钱江摩托销售分公司向本院申请强制执行，执行案号为(2018)沪0115执4059号。2018年3月22日，本院司法查封了系争房屋，查封期限至2021年3月21日。执行中，原告作为案外人向本院提出执行异议，要求解除对系争房屋的查封措施。2019年4月19日，本院作出(2018)沪0115执异737号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2019年4月23日，原告签收上述执行裁定书。2019年5月6日，原告不服该裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。原告主张购买系争房屋的情况：1、房屋买卖合同签订情况：2016年12月1日，第三人曹明顺作为卖方(协议中称之为“甲方”)与原告韩铁军(协议中称之为“乙方”)作为买方签订《房屋买卖合同协议》。根据该协议约定，甲方将系争房屋以400万元的转让价格出售给乙方。乙方应于合同签订之日向甲方支付定金30万元。三日内，乙方向甲方交付270万元，甲方将此笔购房款与定金合并开具收条，余款100万元，乙方在拿到代理公证书后付给甲方，合计付给甲方全额肆佰万元(包括过户费)，合并出具全款收条。甲方与乙方协商延期一年办理过户手续，延期期间由甲方收取租赁费，待过户后再交付乙方，并解除该门面原来的租赁合同，交与乙方处理。同时，甲乙双方协商，甲方延迟过户一年，甲方补偿乙方65万元，如一年期满，甲方不愿意将房产卖给乙方，乙方回购房款和补偿金，共计465万元作为房屋抵押借款方式。不承担上面任何款项的违约责任。2016年11月30日，曹明顺、王堃签署《委托书》一份，委托原告韩铁军在系争房屋没有抵押、担保、查封、扣押和符合国家相关法律法规政策条件下出售，包括代为交易、更名过户、代出现场、代收房款、代缴税费、代为登记、协助买房人办理房屋所有权证或不动产证权书等。同日，曹明顺、王堃就上述委托书的签名、指印事宜向黑龙江哈尔滨市哈尔滨公证处申请公证。后该处遂出具(2016)黑哈证内民字第37248号《公证书》，证明曹明顺、王堃于该日在该处公证员面前在《委托书》上签名、按捺指印。同时，曹明顺、王堃还就结婚证和户口簿在该公证处一并做了公证。2、购房款支付情况：原告韩铁军分别于2016年11月15日、2016年12月1日向第三人曹明顺转账支付300万元和150万元。2016年12月1日，曹明顺向原告出具收条一份，载明“今收到韩铁军购房全款肆佰万元整￥4,000,000元(其中包括过户费)，房款已付清(包括过户费)”。同日，原告与第三人王堃签订《借款协议书》一份，约定王堃向原告借款50万元用于工厂的流动资金，借款期限为12个月，从2016年11月30日起至2017年11月30日止。庭审中，原告表示曹明顺至今仍未向其支付65万元迟延过户补偿金。3、系争房屋占有情况：2016年12月1日，原告韩铁军与姜春涛签订《租房协议书》，约定原告将系争房屋出租给姜春涛，每月租金为18万元，租期为5年，自2016年12月1日至2021年12月1日。同日，双方就系争房屋租赁事宜再次签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2016年12月1日至2022年12月1日，租金为每年18万元，按年支付。2018年11月6日，姜春涛向原告韩铁军转账支付158,829元。庭审中，原告提供了一份署名为姜春涛于2019年6月2日出具的情况说明一份，载明其经营的哈尔滨市道里区众鼎车辆信息咨询服务部自2016年下半年在系争房屋与隔壁89号房屋从事二手车生意，并自2016年12月1日与新房主韩铁军签署《租房协议书》，与其约定承租系争房屋5年。后因其退租89号房屋，故与原告再次签订《房屋租赁合同》一份，将租期更改为6年。另查明，哈尔滨市道里区众鼎车辆信息咨询服务部成立于2017年4月21日，经营者为姜春涛，工商备案登记的经营场所为系争房屋。同时，该服务部工商备案登记了经营场所的《房屋租赁合同》。根据该份租赁合同约定，第三人曹明顺系于2017年4月15日将系争房屋出租给姜春涛，租金为每年17万元，租期为2017年4月15日至2020年4月15日。系争房屋情况：系争房屋产权于2007年08月17日登记在第三人曹明顺名下，房屋用途为商业服务。2014年9月23日，抵押权人哈尔滨城郊农村信用合作联社先锋信用社在系争房屋上设定抵押权，抵押债权数额为198万元。后该抵押权予以涤除，现系争房屋的权利状态为查封。本院认为：案外人执行异议之诉的诉讼标的为其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告以其系普通金钱债权执行中的不动产无过错买受人，对系争房屋享有物权期待权为由主张排除被告钱江摩托销售分公司的执行措施，但被告却抗辩其与被执行人曹明顺之间实则为借款关系。据此，本案的争议焦点为原告韩铁军与第三人曹明顺之间是否成立房屋买卖合同关系？根据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，买卖合同的合同目的系以金钱交换标的物所有权。在买卖合同关系中，买卖双方具有明确的转移所有权合意，即将标的物所有权永久性的归属于买受人。本案中，韩铁军与曹明顺在《房屋买卖合同协议》中虽约定其以400万元价格购买系争房屋，但同时约定迟延一年过户，且届时曹明顺可选择拒绝出售，并将回购房款和补偿金总计465万元作为双方之间的房屋抵押借款。据此，韩铁军与曹明顺之间并未就系争房屋达成明确的所有权移转合意。根据曹明顺在过户期限届满时的出售意愿，协议约定支付的购房款可变更为房屋抵押借款，届时双方之间也即成立抵押借款合同关系。为此，协议还约定迟延过户一年后再现实交付系争房屋。同时，为便于韩铁军日后处分系争房屋，曹明顺和王堃还一并委托其代为处理系争房屋买卖、变更过户及代收房款事宜。由此可见，在签订《房屋买卖合同协议》时，韩铁军与曹明顺之间的房屋买卖合意实则系处于不确定之状态，须待曹明顺于过户期限届满时明确其最终出售意愿后方能予以确定。根据法律规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，在签订协议一年后，曹明顺一直未履行过户义务，原告在庭审中亦确认其并未明确表示出售意愿，但至今未支付65万元迟延过户补偿金，亦不愿意缴纳税费和配合过户。本院认为，虽原告提供了其与姜春涛签订的房屋租赁合同，但因该份证据与姜春涛提交工商备案登记的租赁合同不符，故本院对此不予采信。由此，鉴于本案现有查明事实以及在案证据，本院无法确认曹明顺于过户期限届满后关于出售房屋的意思表示，并据此亦无法确认其与原告韩铁军之间就系争房屋已达成房屋买卖之合意。据此，现原告主张其与曹明顺之间系属房屋买卖合同关系，并据以主张其享有不动产无过错买受人之物权期待权而排除执行措施，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原告要求停止对系争房屋的强制执行措施，并解除查封之诉请，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、六十九条之规定，判决如下：驳回原告韩铁军的诉讼请求。案件受理费人民币38,800元(原告已预交)，由原告韩铁军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  康 琳人民陪审员  卫银龙二〇二〇年四月三日书 记 员  何林蕊附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。2、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。