河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0381民初4861号原告（申请执行人）：宋煜锵，男，1964年1月18日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：崔保钦，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者。被告（案外人）：顾彩官，女，1931年2月6日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元培，河南西亳律师事务所实习律师。被告（被执行人）：洛阳伟翔置业有限公司。住所地：偃师市商城街道办事处新寨村。统一社会信用代码：91410381559614492H法定代表人：郇滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙兆宏，该公司经理。委托诉讼代理人：马会林，该公司副总经理。原告宋煜锵与被告顾彩官、洛阳伟翔置业有限公司（以下简称伟翔置业）申请执行人异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋煜锵的委托诉讼代理人崔保钦、被告顾彩官的委托诉讼代理人王高峰、李元培到庭参加诉讼、被告伟翔置业经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告宋煜锵向本院提出诉讼请求：准许执行被执行人名下偃师市上海国际商贸城H3幢101号房屋的执行。事实和理由：原告诉伟翔置业代理销售合同纠纷一案中，原告申请诉讼保全，偃师市人民法院于2017年1月19日作出（2017）豫0381民初183-1号民事裁定书，裁定冻结伟翔置业银行存款1500万元或查封其等值财产，2017年1月22日偃师市人民法院向偃师市房管局发出（2017）豫0381民初183号协助执行通知书，查封伟翔置业名下房权证号为00×**2、00××35号上的上海商贸城H1幢101、102、201、301及H3幢101、201、301号房产，查封期限为三年。偃师市人民法院经审理于2018年2月5日作出（2017）豫0381民初183号民事判决书，判决伟翔置业于判决生效之日起10日内支付原告11294525元及利息（按银行同期贷款利率计算，从2017年1月6日至实际还款之日止），伟翔置业不服提起上诉，2018年5月7日洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终2995号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因伟翔置业拒不履行生效判决确定的义务，原告申请强制执行。该案执行中，2019年9月11日被告提出执行异议，2019年11月1日偃师市人民法院作出（2019）豫0381执异34号执行裁定书，中止对偃师市上海国际商贸城H3幢101号房屋执行。原告对上述裁定不服，被告（案外人）仅提供不能辨别真伪是否合法有效的多方抵帐协议，证明自己向被告（被执行人）支付了购房款，且该抵帐协议是数方公司之间的抵账协议与被告（案外人）无关，而被告（被执行人）称对该抵账协议不知情，怎能证明其已向被告（被执行人）支付了购房款，原告申请查封上述房产时，上述房产处于抵押状态，抵押的房产怎能进行交易？上述证据不足以证明被告（案外人）与被告（被执行人）存在真实的房产交易事实，原告申请查封该房产时，经法院工作人员实地查看，该房产处于空置状态，被告（案外人）怎能实际占有上述房产？根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第311条之规定，被告（案外人）应提供足够证明其与被告（被执行人）购房合同真实、合法、有效存在，且已实际占有上述房产的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告顾彩官辩称，偃师市人民法院作出的（2019）豫0381执异34号执行裁定书，认定原告申请查封房产之前，顾彩官已与伟翔置业签订合法有效的书面买卖合同，该公司出具了购房收据并且交付房屋，房产未能过户的原因在于伟翔置业，裁定书认定事实清楚、证据充分。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第312条、第313条，请求贵院确认顾彩官对涉案房产的所有权、驳回原告诉讼请求。被告洛阳伟翔置业有限公司没有进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人伟翔置业经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利，相应后果由其自负。原告宋煜锵为证明自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、偃师市人民法院（2019）豫0381执异34号执行裁定书。证明该裁定认定事实错误，应予撤销，准予执行偃师市上海国际商贸城H3栋101号房屋；2、伟翔置业公司公司章程一份。证明①公司股东会是公司的权力机构；②股东会的职权，该章程第八条第一、四项，股东会决定公司的经营方针、执行计划以及审议批准执行董事的报告。被告顾彩官对原告宋煜锵提交的证据质证称：1、无异议，该裁定认定事实清楚，证据充分；2、本身真实性无异议，关于原告主张股东会的职权、经营方针等仅对公司内部人员具有效力。被告顾彩官向本院提交以下证据：1、上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初20457号民事判决书。证明：该生效判决查明事实①2015年2月4日金志光和被告伟翔置业办理了抵押登记，抵押房产为H3栋101、201、301、H1栋101、102、201、301；②上海华昌企业（集团）有限公司资产管理部经理严志明受裴根妹等6人的委托，向奉贤公安经侦支队报案称：2013年3月9日裴根妹等6人与伟翔置业当时的法定代表人李伟祥签订商品房买卖合同，购买河南省偃师市“上海国际商贸城”H1-H4的四幢商铺期间，伟翔置业还与裴根妹等6人签订了相关补充协议。判决结果，该院对金志光主张的伟翔公司承担抵押担保责任的诉讼请求本院另行裁定处理，因该案牵扯刑事案件至今一直没做出裁定处理；2、①顾彩官与伟翔置业签订H3-101商品房买卖合同一份、补充协议一份、伟翔置业2012年2月20日收据票号0018207，载明收到顾彩官H3101号房产购房款8888566元；②伟翔置业签章承诺书一份。证明该公司暂时无法提供H3101号的商品房的有关资料和文件导致该商品房无法办理相关过户手续的歉意，在我公司办理好各种资料后积极协助贵方办理出让手续。证明：①涉案房产签订了合法有效的买卖合同，伟翔置业确认收取了房产价款；②伟翔置业没有资金缴纳税费导致无法过户，房产不能过户的过错不在买受人一方；3、2012年12月20日伟翔置业、上海华昌企业（集团）有限公司等五方签订的抵账协议。证明：伟翔置业以上海商贸城房产（价格每平方米2300元）最终抵偿上海华昌的债务7000万元。基于抵账协议在2013年2月-3月之间伟翔公司与王明安、顾彩官、林秀芳、裴根妹签订了多份买卖合同，林秀芳同时还签订了H2-201、101、301，H4-101、201、301的6处房产已经于2018年8月7日办理了房产证，并且办证的全部税费由买受人支出，上述所有房产总价款65335724元。林秀芳已经办证的6个商铺的买卖合同及收据，与本合同收据是同一批次签订；4、2013年3月28日伟翔置业出具的《关于华昌企业集团购房的约定》。证明：华昌企业购买H1-H4商业用房约2.2万平方米，经协商一致，华昌公司在房屋实际使用以前由伟翔公司代为管理，即在2013年3月28日房屋已经交付；5、①上海华昌企业（集团）有限公司2019年11月1日《证明》一份；②伟翔置业、李伟祥2018年8月借条2份；③伟翔置业已为林秀芳办理六份房产证（H2-101/201/301,H4-101/201/301）。证明：①五公司2012年12月20日《抵账协议》签订后，对于伟翔置业抵账的H1-H4商铺，公司决定由林秀芳等人签订买卖合同、暂时代公司持有房产，待全部商铺的房产证办理完毕后再转移至公司名下；②伟翔置业因缺乏办理商铺房产证的税费资金，2018年8月华昌公司（通过林秀芳账户）直接支付给偃师市税务局相关税费、伟翔置业、李伟祥确认该办证借款事实；③2012年12月20日《抵账协议》涉及的商铺，H2-101/201/301、H4-101/201/301已经办理房产证，说明该协议已经履行。原告宋煜锵对被告顾彩官提交的证据质证称：1、真实性无异议，证明方向有异议。该判决书仅能证明包括被告在内原告和其他人向奉贤区公安局报过案，但不能证明该六人真实购买上述房产这一事实，对被告购买上述房产这一事实没有确认，不能作为被告购买上述房产的依据；2、真实性无异议，商品房买卖合同约定不明确，且没有签订合同时间，该合同第五页写该房产为每平方3043.48元，与被告提供抵债协议上单价每平方米2300元相互矛盾，原告认为该两份合同不真实，或者说是被告与李伟祥串通编造的合同，关于补充合同上面也没有落款时间；承诺书和收据真实性均有异议，证明方向有异议，承诺书没有落款时间，收据虽加盖有伟翔置业公章，实际顾彩官并没有支付房款，被告证据可以印证是经过数方抵债协议来拼凑的所谓购房款；3、真实性有异议，该抵账协议仅有李伟祥的签字，该签字是不是李伟祥本人签字应当由李伟祥本人确认，假若该签字是李伟祥本人所签，也只能证明是李伟祥的个人行为，不能代表伟翔置业，因为没有伟翔置业加章确认，该协议是无效协议，对伟翔置业没有任何约束力，该抵账协议不能证明伟翔置业与上述四家公司存在债权债务关系；4、真实性有异议，上面仅有伟翔置业的公章，没有法人及该材料制作人的签字，公章真实不等于约定真实，内容属于伪造，伟翔置业应对该约定作出说明，被告应当说明材料制作人，及公章加盖人，否则不能作为定案依据；5、华昌公司证明的证明方向有异议。①伟翔置业不欠华昌公司债务，所谓的抵账协议对伟翔置业没有约束力；该证明上的4位购房人，是否与伟翔置业存在购房关系，与所谓的抵账协议无关，所谓的抵账协议也不涉及所谓的购房人；该四位购房人用不存在的债务冲抵自己的购房款，说明该四位购房人根本没有向伟翔置业支付购房款，该四人与伟翔置业所谓的购房交易没有实际履行；该证明林秀芳向偃师税务局支付的两百多万元税金与被告没有关系，仅能证明林秀芳向税务部门缴纳了税金，不能证明与本案诉争的房产有关联；2018年8月14日借条的证明方向有异议，该借条仅能证明林秀芳与伟翔置业房屋买卖合同中缴纳了自己应当履行的税金，不能证明与本案诉争的房产有任何的关联性；借条的真实性有异议，该借条应由李伟祥本人进行确认；证明方向有异议，该借条是李伟祥个人行为，不能代表伟翔置业，对涉及的内容，蔡永康并没有向税务部门缴纳本案所诉争房产的相关税金；不能证明蔡永康已经替被告向税务部门缴纳了相关的税金。本案在审理过程中，依法查询了相关企业的工商注册档案、调查了抵账协议中佳途公司法定代表人沈华江、华昌公司法定代表人蔡永康、真银公司的实际控制人倪开禄、李伟祥等人、调取了相关转账凭证。顾彩官对证据均不持异议。宋煜锵质证称：五方协议是虚假协议，当时正值伟翔置业股权变更期间，系华昌公司与伟翔置业没有任何关联的7000万债务，通过已退出伟翔置业股权的李伟祥私下操作所形成的协议，是无效协议，没有加盖伟翔置业的公章，更没有经伟翔置业股东会决议，李伟祥只是伟翔置业的股东，无权以个人名义处分财产，更无权拿公司7000万元债权抵权债务；不能证明伟翔置业与伟佳公司存在债权债务关系，伟翔置业没有义务替伟佳公司偿还实际不存在的债务；证据不能真实反映五方协议的债务真实存在，伟佳公司与真银公司的转账是正常的业务往来，而不是借款，是双方虚构的借款；对2018年8月16日李伟祥出具的证明，是李伟祥与蔡永康之间的证明，与本案无关，进一步证明是李伟祥与蔡永康在恶意串通，李伟祥个人没有义务替伟翔置业支付750万元的巨额税金。申请调取伟翔置业与伟佳公司的账目，是否存在真实的债务关系。本院调取上海市奉贤区公安局经侦支队出具的情况说明一份及伟翔置业与伟佳公司的来往账目。宋煜锵的质证意见为：对上海市奉贤区公安局经侦支队出具的证明真实性没有异议，该情况说明该案件正在侦查中，我们没有异议，但是该情况说明并不是我们要求调查取证所涉及到的内容，并没有回答该房产买卖的真实性、合法性及对相关人员调查所回答的相关问题，上边显示该房产处于查封状态，无需公安机关证明，因为该房产是我们申请查封的，该情况说明没有达到我们要求调查取证的目的，我们仍保留调取相关材料。对盛华梅的调查笔录真实性没有异议，但该调查笔录仍然没有达到我们要求调查取证的目的，作为伟佳公司的出纳，对伟佳公司的有关账目不清楚，说明伟佳公司与伟翔置业不存在债权债务关系，更不能因为该出纳不清楚而推定伟佳公司与伟翔置业存在债权债务关系，为查明本案的具体事实，仍然保留我们的取证申请要求。因为本案涉及标的较大，造成任何一方的损失都是巨额损失，后果非常严重，甚至某些人作伪证，需要承担相应的刑事责任，请求法庭慎重调查。伟翔置业的三张付款明细表形成时间是2010年8月至2012年12月底，记载了伟佳公司与伟翔置业账目往来的具体情况，从该三张明细表上可以显示截止到2012年12月底，伟翔置业不欠伟佳公司的款项，并且伟佳公司尚欠伟翔置业1280万元，由此可见，伟翔置业不欠伟佳公司款项，证明2012年所签订的五方协议中的相关事实不存在。该五方抵债协议伟翔置业原法人李伟祥在该协议中签字属于无效行为，其无权将巨额财产无偿做出处理。另外，该五方协议上的内容是伟佳公司欠佳途公司款项，因伟翔置业不欠伟佳公司款项，伟翔置业没有义务替伟佳公司代偿债务。再从该协议上看,伟翔置业将房产以2300元每平方米转账的对象是佳途公司，且双方没有转让协议，如果转让伟翔置业应当得到相应的价款，佳途公司没有任何理由受让伟翔置业的房产，其受让行为也是一种无效行为。李伟祥没有任何权利和依据无偿将自己公司的房产转让给另一方，佳途公司因受让行为无效，且无权将房产交给第三方来处理。总之，五方抵帐协议是个无效协议，作为被执行对象伟翔置业，为了逃避执行，事后又出具了相关的证明，恶意转让自己的房产，均为无效行为。顾彩官的质证意见为：证据的真实性没有异议，但这份情况说明不能支持宋煜锵一方在调查申请中所主张的事实。对于法庭调查盛华梅的笔录真实性也没有异议，同样也不能支持宋煜锵一方在调查申请中所主张的事实。关于伟翔置业的财务账目，一、是伟翔置业单方记载，时间也不连续，客观真实性无法核实；二、李伟祥当时作为伟翔置业和伟佳公司两个公司的实际控制人，为了给伟翔置业融资，也通过许多其他渠道以伟佳公司的名义为伟翔置业支付了很多款项，李伟祥如何安排两个公司、如何记账我方根本不可能清楚，所以在2012年底，五方签定了五方抵账协议，李伟祥作为两个公司的实际控制人，在协议上签字，均应当认为是两个公司的真实意思表示，并且在2018年伟翔置业又主动出面为林秀芳办理了H2、H4的多份房产，而办理那些房产的基础仍然是2012年的抵账协议和基于抵账协议而签订的多份房屋买卖合同，因此今天需要质证的几份证据，均不能否定抵账协议的真实性和合法性。根据以上当事人的陈述、举证、质证，本院确认如下法律事实：本院在审理宋煜锵诉伟翔置业代理销售合同纠纷一案中，宋煜锵申请财产保全，本院于2017年1月19日作出（2017）豫0381民初183-1号民事裁定书，裁定冻结伟翔置业银行存款1500元或查封其等值财产。2017年1月22日本院向偃师市房管局发出（2017）豫0381民初183号协助执行通知书，查封伟翔置业名下房权证号为00×**2、00××35号的上海商贸城H1幢101、102、201、301及H3幢101、201、301号房产，查封期限为三年。2018年2月5日本院作出（2017）豫0381民初183号民事判决书，判决伟翔置业于本判决生效之日起10日内支付宋煜锵11394525元及利息（按银行同期贷款利率，从2017年1月6日算至实际还款之日）。伟翔置业不服该判决，上诉于洛阳市中级人民法院，2018年5月7日，洛阳市中级人民法院以（2018）豫03民终2995号民事判决书驳回上诉，维持原判。因伟翔置业拒不履行生效判决确定的义务，宋煜锵向本院申请强制执行，本院于2018年11月1日受理，2019年4月28日作出（2018）豫0381执1785号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后经宋煜锵申请，本院于2019年9月5日立案恢复执行，执行中，案外人顾彩官提出书面异议，本院审查后，作出（2019）豫0381执异34号执行裁定书，裁定：中止对偃师市上海国际商贸城H3幢101号房屋的执行。宋煜锵不服，提起诉讼。伟翔置业于2010年7月22日注册成立，2012年12月20日，时任伟翔置业（丙方）和上海伟佳建筑装潢有限公司（乙方，以下简称伟佳公司）两家公司法定代表人的李伟祥与上海佳途新能源材料股份有限公司（甲方，以下简称佳途公司）、上海华昌企业（集团）有限公司（丁方，以下简称华昌公司）、上海真银创业投资有限公司（戊方，以下简称真银公司）签订抵账协议一份，内容载明：一、鉴于甲方于2012年12月6日受让戊方7000万债权（附件：债权转让通知书三份），甲方与乙方形成法律上的债权债务关系，即乙方有义务支付人民币7000万元给甲方。为保证该笔债权得以顺利实现，现丙方愿以坐落于河南省房产价格每平米2300元转让给甲方，由此，甲、乙双方就此笔7000万债权债务消除。（房产为沿街商业）二、鉴于甲方从丁方有借款（以双方实际对账为准），根据上述第一条，经甲乙丙丁五方同意，丙方转让给甲方的房产由丁方负责销售，最终销售价格用于偿还甲方所欠丁方的债务，多退少补。三、本抵账协议需以该房产顺利销售为生效条件。四、本协议一式五份。甲：佳途公司（公章）、乙：李伟祥签名、丙：李伟祥签名、丁：华昌公司（公章）、戊：真银公司（公章）。抵账协议签订后，华昌公司将协议涉及的位于偃师市上海国际商贸城H1至H4幢的13套商铺，分别交付顾彩官、裴根妹、王明安、林秀芳等6人持有，伟翔置业与顾彩官签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同载明：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于310国道杜甫路西、编号为01-039的地块和土地使用权。该地块土地面积为17026.24M2，规划用途为商铺……第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：第H幢3座101号房。该商品房的用途为商铺，属框剪结构，层高为5.6米、建筑层数地上16层，地下**，该商品房阳台是非封闭式，建筑面积共1387.98平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3043.48元，总金额4224289元……第六条付款方式及期限一次性付款：2013年2月20日交房款4224289元……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后120个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金……出卖人：伟翔置业（合同专用章）法定代表人：李伟祥（章）买受人：顾彩官（签名指印）。2013年2月20日，伟翔置业向顾彩官出具了收据，载明：“收据2013年2月20日今收到顾彩官人民币捌佰捌拾捌万捌仟伍佰陆拾元整￥8888566.-系付购房款收款人杨）洛阳伟翔置业有限公司财务专用章）”。2013年3月28日，伟翔置业将上述房产实际交付顾彩官，并出具“关于华昌企业集团购房的约定”，内容载明：“2013年3月28日，上海华昌企业集团有限公司购买本公司开发的偃师上海国际商贸城H1号至H4号楼的一层至三层商业用房约2.2万m2，现经协商一致，本公司同意在上海华昌企业集团有限公司完成对房屋实际使用或者实际接管之前的物业由本公司代为管理，上海华昌企业集团有限公司办理产证时涉及本公司应缴纳的税金由上海华昌企业集团有限公司承担，用于折抵物业管理费用。特此说明。洛阳伟翔置业有限公司（公章）二O一三年三月二十八日。”2013年11月18日，伟翔置业法定代表人变更为陈燕，但李伟祥仍参与公司的经营。2014年12月16日、2015年1月2日，李伟祥以伟翔置业名下的H1、H3商铺的1-3层作抵押，向金志光借款2500万元，并于2015年2月4日办理了上述房屋的抵押登记手续，因李伟祥未清偿借款，金志光以李伟祥、伟翔置业与上海多而好化工市场经营管理有限公司为共同被告诉至上海市奉贤区人民法院，上海市奉贤区人民法院对上述房产进行了查封，顾彩官、裴根妹等6人发现购买的商铺被上海法院查封后，于2016年12月26日委托华昌公司资产管理部经理来志明向上海市奉贤公安经侦支队报案，2017年2月23日，奉贤公安经侦支队以李伟祥等人涉嫌合同诈骗为由对陈燕、李伟祥等人进行传唤，同年4月18日，将涉嫌合同诈骗的犯罪嫌疑人陈燕依法刑事扣留（5月17日变更强制措施为取保侯审），目前该案在进一步审查中。2017年8月31日，上海市奉贤区人民法院以（2016）沪0120民初20457号民事判决书认为，对于金志光主张的要求伟翔置业承担抵押担保责任的诉讼请求，因涉案抵押物涉嫌犯罪且尚在审查中，故该部分主张本院已另行裁定处理，可待该案审结后另行解决。本案所涉房产没有办理不动产过户登记手续。在抵账协议中所涉H2幢101、201、301和H4幢101、201、301等6个商铺系林秀芳购买，已于2018年8月7日在偃师市不动产登记中心办理了不动产过户登记手续。2018年8月14日，伟翔置业向华昌公司法定代表人蔡永康出具借条一份，载明：“借条致蔡永康先生：因洛阳伟翔置业有限公司，无力支付上海国际商贸城H2、H4商铺所需缴纳的税款，金额共1192195.30元。今向蔡永康先生借款1192195.30元，并由蔡永康先生个人转账支付上述税款，转账账号以偃师市税务机关账号为准。偃师税务机关收到蔡永康个人转款后，视为洛阳伟翔置业有限公司借款事实确立。特此凭条！借款人：洛阳伟翔置业有限公司（公章）2018年8月14日。”该借条左下角并载明了偃师税务机关账号、开户行等内容。本院认为，2012年12月20日，伟翔置业、伟佳公司、佳途公司、华昌公司、真银公司五方签订的抵账协议，虽没有加盖伟翔置业与佳途公司的公章，但有当时公司法定代表人李伟祥本人签名，形式上虽有瑕疵，但其余三方均予认可，且伟翔置业据此与顾彩官等人签订了《商品房买卖合同》及补充协议、出具了购房款收据，足以认定伟翔置业对该抵账协议的认可，本院对该抵账协议的真实性予以确认；根据抵账协议以及伟翔置业出具的收款收据、“关于华昌企业集团购房的约定”、向华昌公司法定代表人蔡永康出具的借条、为林秀芳所购H2幢101、201、301和H4幢101、201、301号房办理不动产登记等行为，足以证明伟翔置业已经部分履行了抵账协议，林秀芳与伟翔置业签订商品房买卖合同取得H1幢102、301商铺的所有权，亦系伟翔置业履行五方抵账协议的内容。顾彩官与伟翔置业签订《商品房买卖合同》的时间为2013年3月份，而该房产设立抵押权的时间为2015年2月4日，抵押的时间在《商品房买卖合同》签订之后，本院查封的时间为2017年1月22日，也在《商品房买卖合同》签订及伟翔置业出具收据之后，且顾彩官、裴根妹等6人已于2016年12月26日向奉贤公安经侦支队报案，足以认定顾彩官购买房产的事实；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，顾彩官对涉案房产拥有足以排除强制执行的民事权益，宋煜锵要求准许执行涉案房屋的理由不能成立，本院不予支持。宋煜锵主张五方抵账协议是虚假协议，是华昌公司通过已退出伟翔置业股权的李伟祥私下操作、将与伟翔置业没有任何关联的7000万债务转移到伟翔置业名下、伟翔置业与伟佳公司不存在债权债务关系、伟翔置业对抵账协议不知情。该主张与李伟祥的证言、伟翔置业与顾彩官等人签订的商品房买卖合同及补充协议、伟翔置业公司为顾彩官等人出具的购房款收据及协助林秀芳取得的H2幢101、201、301和H4幢101、201、301不动产权属证书的行为相悖，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告宋煜锵的诉讼请求。本案受理费30800元，由原告宋煜锵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李玉辉审 判 员  张西贤人民陪审员  寇璐瑶二〇二〇年四月二十九日书 记 员  高 茜