广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52235号原告王汉民，男，汉族，1956年11月8日出生，身份证住址深圳市福田区。委托代理人张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告张东明，男，汉族，1985年12月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告江秋荣，女，汉族，1991年1月17日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智，执行董事。第三人中原地产代理（深圳）有限公司阳光雅居分公司，住所地深圳市福田区梅林坳路嘉鑫阳光雅居裙楼101，统一社会信用代码914403005627526183。代表人郑叔伦，总经理。两第三人共同委托代理人邓杰，男，汉族，1990年9月22日出生，身份证住址湖北省蕲县，系公司员工。原告王汉民诉被告张东明、江秋荣，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、中原地产代理（深圳）有限公司阳光雅居分公司（以下简称雅居分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告王汉民及其委托诉讼代理人张宝松，被告江秋荣，第三人中原地产公司和雅居分公司的共同委托诉讼代理人邓杰到庭参加了诉讼，被告张东明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王汉民向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告一、第三人雅居分公司签订的合同编号为ＭＪ-XXXXX的《二手房买卖及居间服务合同》；2、二被告共同向原告返还定金人民币400000元；3、二被告共同向原告支付违约金人民币1492000元（按转让成交价百分之二十计算）；4、二被告承担本案全部诉讼费用。（庭审时，原告王汉民增加一项诉讼请求：请求两名第三人连带退还定金共计20000元）。事实与理由：2019年5月下旬，在雅居分公司的居间下，原告与妻子王立凤有意购买被告一和被告二名下的“双拼房屋”。经多次洽谈，2019年6月26日，原告与被告一、雅居分公司签订了合同编号为ＭＪ-XXXXX的《二手房屋买卖及居间房屋合同》（以下简称“合同”）及《资金托管协议》；原告妻子王立凤与被告二、雅居分公司签订合同编号为ＭＪ-XXXXX的《二手房屋买卖及居间房屋合同》及《资金托管协议》。合同约定：被告一将其名下位于深圳市福田区房屋转让给原告，转让成交价为人民币746万元；因一方原因致使无法签署《深圳市二手房买卖合同》、办理递件过户的，违约方须承担违约责任。此外，合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房地产产权现状、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告根据合同约定向二被告支付了定金人民币40万元。2019年7月5日，雅居分公司告知原告，涉案房产已被法院查封无法继续交易。经多次协商，二被告仍未将涉案房产解除查封，也未办理赎楼，导致合同无法继续履行。原告认为，双方签订的合同合法有效，对双方均具有约束力。二被告违约，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，原告有权解除合同，并按照合同第十一条的约定要求二被告按照转让成交价百分之二十支付违约金。综上，为维护原告合法权益，特起诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告张东明未作答辩。被告江秋荣辩称，一、其并非被告张东明妻子，而是被告张东明弟媳；二、其从未收到原告及被告张东明转交的房款。第三人中原地产公司、雅居分公司述称，中原地产作为居间方促成买卖，双方就涉案房产达成交易合意并签署了二手房买卖及居间服务合同资金托管协议，在整个交易过程中积极履行了通知协助审慎审查的义务，我司在知道房屋被查封的第一时间就通知联系买卖双方进行沟通处理，不存在任何居间过错，同时中原地产托管的款项为2万元，可根据法院作出的生效判决作出相应的处理。经审理查明，2019年6月26日，原告王汉民与被告张东明、第三人中原地产公司签订了编号为ＭＪ-XXXXX的《二手房买卖及居间服务合同》及编号为ＺＪ-0015618《资金托管协议》，约定由被告张东明将位于深圳市福田区房屋转让给原告，房屋建筑面积89.8平方米，转让价格为人民币7460000元，原告王汉民在合同生效之日起壹日内向被告张东明支付定金人民币300000元，合同生效之日起三日内再向被告张东明支付定金人民币100000元。原告王汉民于2019年7月20日之前将除定金、交楼押金之外的全部楼款7060000元交付至监管机构指定账号中。如被告张东明未按照本合同约定的期限履行义务，原告王汉民有权要求被告张东明以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告张东明逾期履行超过五日，原告王汉民可解除合同并选择要求被告张东明支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约金责任。双方在合同中备注：该物业不动产权证号为“粤（2017）深圳市不动产权第××号”，原告王汉民清楚该物业与XXXX花园二期4栋2-1XXX是捆绑销售的双拼单位。原告王汉民与被告张东明同意将定金人民币10000元、交楼押金人民币10000元交由第三人中原地产公司监管。2019年6月25日、6月27日，原告王汉民向被告张东明账户分别转账人民币500000元、200000元。2019年6月26日、6月27日，被告张东明向原告王汉民分别出具收到1810单位定金300000元、100000元的收款收据。另查明，粤（2017）深圳市不动产权第××号记载坐落于深圳市福田区的权利人为被告张东明，单独所有，权利性质为商品房。2017年9月19日，该套房屋设定抵押权，抵押权人为交通银行股份有限公司深圳金叶支行。2019年7月1日，该套房屋被深圳市宝安区人民法院查封，2019年8月28日，该套房屋被深圳市宝安区人民法院轮候查封。截至2020年4月13日，该套房屋仍处于抵押查封状态。2019年7月17日，原告王汉民通过微信聊天的方式向被告张东明送达了《履约催促函》，要求被告张东明解除交易房屋的查封，以便继续履行合同。上述事实有原告王汉民提交的《二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》、不动产权资料查询结果表、建设银行转账记录、收款收据、微信聊天记录等证据以及各当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告王汉民与被告张东明签订房屋买卖合同后，买卖的房屋被人民法院查封，原告王汉民经催告，被告张东明仍未解除房屋查封，导致合同无法继续履行，已经构成根本违约，原告王汉民可以解除合同，并要求被告张东明按照合同约定承担违约责任，返还定金。原告王汉民请求被告张东明按照合同约定以转让价款的20%承担违约责任过高，本院依据原告王汉民所受损失及合同履行情况，酌情按照房屋转让价款的7%确定被告张东明支付违约金52.22万元（746万×7%）。被告张东明出具了40万元的定金收据，故原告王汉民请求被告张东明返还40万元定金，本院予以支持。原告王汉民请求第三人中原地产公司返还定金共计20000元，第三人中原地产公司对收取定金事实无异议，合同解除后，第三人亦应返还，本院对原告王汉民该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王汉民与被告张东明、第三人中原地产代理（深圳）有限公司2019年6月26日签订的编号为MJ-XXXXX的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告张东明于本判决生效之日起十日内向原告王汉民返还定金人民币400000元；三、被告张东明于本判决生效之日起十日内向原告王汉民支付违约金人民币522200元；四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王汉民返还人民币20000元；五、驳回原告王汉民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21828元（已由原告王汉民预交），由被告张东明负担10639元，由原告王汉民负担11189元。本案保全费用5000元，由被告张东明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  黄美容人民陪审员  刘小焱二〇二〇年四月十七日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。