重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝04民终40号 上诉人（原审原告）：王承发，男，1956年7月21日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：黎万兰，重庆开林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆裕亿房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县西沱镇温泉路**，统一社会信用代码91500240552006531T。 法定代表人：谭佑祥，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜可，重庆海灯律师事务所律师。 原审第三人：石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇老街南门步行街**统一社会信用代码915002402139530160。 法定代表人：杨俊，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜可，重庆海灯律师事务所律师。 上诉人王承发因与被上诉人重庆裕亿房地产开发有限公司（以下简称裕亿公司），原审第三人石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县（以下简称石柱县）人民法院（2019）渝0240民初48号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王承发及其委托诉讼代理人黎万兰，被上诉人裕亿公司、原审第三人宏发公司的委托诉讼代理人杜可到本院接受询问。本案现已审理终结。 王承发上诉请求:撤销一审判决，改判支持王承发的第一项和第三项诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由裕亿公司承担。事实和理由：1.逾期交房的租金损失应得到支持。裕亿公司取得备案登记证具备交房条件，就应当将房屋交付王承发，不能以王承发未支付房屋差价款及违约金为由不予交房。另外一套房屋也应当在王承发补齐费用后及时交付，但裕亿公司未按交付时间交房，应支付王承发逾期交房违约金或赔偿王承发损失。2.由裕亿公司承担物业费的请求应得到支持。裕亿公司不交房是故意行为，交房之前的物管费应当由裕亿公司承担。 裕亿公司辩称，1.结合一审庭审查明的事实，(2016)渝0240民初1768号民事判决的主文以及结果来看，王承发与裕亿公司没有约定房屋租金的损失。王承发另案提起诉讼中，逾期交房的损失应当由其自己承担。王承发的所有逾期交房的请求应当不予支持；2.(2016)渝0240民初1768号民事判决已经确认王承发的损失截止点是2015年5月19日，对于之后的损失属于王承发自行扩大的部分，其自行负担。作为损失费，按照合同的约定结合生效判决的时间，一审法院判决的时间合理。综上，原审判决审理事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宏发公司与裕亿公司答辩意见一致。 王承发向一审法院起诉请求：1.裕亿公司支付王承发逾期交房的租金损失215000元。2.裕亿公司为王承发办理川主•民心佳园（高层电梯房）3幢4单元13楼X号、3幢4单元23楼X号、3幢3单元23楼X号、3幢8单元1楼X号、3幢9单元1楼X号共5套房屋的产权证，并支付截止2018年12月的逾期办证违约金218400元，后续违约金按175元/日计算至办证之日止。3.裕亿公司赔偿王承发物业费损失12213元。 一审法院认定事实：1.2016年5月11日，王承发向石柱县人民法院起诉裕亿公司、宏发公司，该院于2016年8月4日作出(2016)渝0240民初1768号民事判决。该案相关情况为：（1）王承发的诉讼请求。请求判令裕亿公司将民心家园3幢4单元13楼X号、3幢4单元23楼X号、3幢3单元23楼X号、3幢8单元1楼X号、3幢9单元1楼X号共5套房屋交付给王承发执业，并办理房地产权证；判令裕亿公司赔偿过渡费、营业损失及其他损失截止到2015年12月31日之前共计449648.41元；判令裕亿公司支付违约金20万元。（2）该案经审理查明内容。2008年3月5日，宏发公司委托秦小军作为石柱县南宾镇桥北川主巷片区危房改造工程的责任人，全面负责此工程建设相关事宜。该工程的伤亡安全事故由秦小军负责，工程的债权、债务均由秦小军负责。宏发公司收取该工程管理费用16万元。2008年9月13日，杨天金（曾用名杨国林）的委托代理人秦小军（甲方）与王承发签订《桥北危房改建协议书》，约定：杨国林拆除王承发在川主片区6号建筑面积500平方米的房屋。还房时按底楼拆一还二，以上楼层及自建厕所、猪圈等按拆一还一，阳台折半。王承发在选择住宅安置房时，必须结合原拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，其累计选房面积超过原拆除面积小于5平方米部分按1000元/平方米（不含5平方米），超过部分按同地段、同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后由王承发向甲方补足房款。建设工期为甲方开工之日起一年，超过一年甲方应当继续向王承发支付临时安置补助费。在过渡期由王承发自行解决，甲方以自然户为单位，一次性付12个月3000元（每超一个月补偿250元），搬迁费200元/户，灶赔偿200元/户。王承发及杨国林违反约定，除按国家相关法律法规追究其责任，并全额承担协议另一方因此造成的直接经济损失。杨国林在拆迁人处加盖了私章，秦小军在杨国林的委托代理人处签字捺印，王承发在被拆迁人处签字捺印。庭审中，王承发认为此协议不是其签署的。2008年9月13日，杨国林的委托代理人秦小军（甲方）与王承发签订了《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，该合同约定：由王承发无偿提供原旧房地盘，甲方无偿新建新房还王承发。原旧房地盘现场测量实际占地使用面积甲方按拆一还二，楼层按拆一还一的方式计算，其总还房面积为500平方米。甲方还房地点、楼层由王承发按原居住地前后顺序在原居住地或所建新房优先选择住宅。除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其他消防道、绿化地、采光道、空坝等公共事实不计算公摊面积，不计价。甲方施工图纸确定后，王承发自主选房，还房总面积小于或大于5平方米（含5平方米）以内按500元/平方米互补，大于或小于5平方米（不含5平方米）以外，应按当时当地段房产市场价以货币互补。王承发搬迁费用由甲方按户主一户计算给王承发200元。王承发过渡费每月每户250元，共计3000元，甲方赔偿王承发的附属物灶200元。若过渡时间超出12个月，按每户每月400元计算过渡费，但过渡时间最长不能超过18个月。王承发被拆迁房屋属营业用房，每年补偿营业损失费6万元。还房时间超过18个月需继续租赁仓库，甲方继续支付仓库租金费用。因王承发经营商品属易霉易烂，甲方还房后需经特殊装修，时间至少6个月，甲方应补给王承发装修6个月的营业损失费3万元。所建还房的质量必须经相关职能部门的检验认定合格后方能交给王承发使用。因王承发户主已合法取得产权证，所以拆建还房后应由甲方按还房总面积、分套数、分楼层负责无偿办理给原住户。如一方违约，每年违约方付20%的违约金（以还房面积套数、以当时市场价计算），秦小军备注过渡费从2008年6月起，营业补偿费从2008年6月起。甲方负责人杨国林加盖印章。宏发公司未在此协议上加盖公章。2010年7月27日，秦小军给王承发出具《欠条》：今欠到王承发的住房过渡费和营业损失费共计64200元，半年内付清。2011年9月18日，杨国林出具《承诺》约定：川主巷片区所有危旧房改建拆迁建筑面积及附属面积之和为还房面积，在还房时甲乙双方不补差价。同日，宏发公司与王承发签订《川主巷片区危房改建协议书》，内容与《桥北危房改建协议书》相似，宏发公司在此协议书上加盖了公章，秦小军作为宏发公司的委托代理人签字，王承发也在此协议书上被拆迁人处签字捺指印。2012年6月4日，宏发公司与王承发签订《还房协议》，协议明确了还房的位置：电梯房3幢3单元1、21层2套面积202.12平方米；高层电梯房3幢4单元1、6、13层3套，面积322.11平方米；王承发需购停车位3个。在此协议第三条的还房标准中写明：多层6+1按原拆迁协议执行，高层电梯房除水、电、气、电视、电话按原协议执行外，其余部分按宏发公司对外售房标准执行。高层电梯房按拆迁方对外承包多层6+1与高层电梯房之间的差额向宏发公司补齐价款；拆迁户选择的电梯以第10层为计算基价，每上一楼加10元/平方米，每下一楼减20元/平方米，依次类推；停车位按宏发公司对外销售价格执行。2012年5月31日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室给秦小军发出《建设开工通知》。2014年，裕亿公司接收川主巷片区危房拆建项目后，向王承发等38个被拆迁户发出了《还房户接房通知书》，通知要求还房户在2014年10月31日到楼盘小区售房部算帐并结清相关费用，王承发在此通知书上签字。2015年1月28日，裕亿房产公司桥北川主民心佳园项目部再次向王承发发出《通知》：通知王承发在2015年2月10前到公司项目部付清差价款并接房，逾期将对房屋进行处理。另查明，裕亿公司提交了《交房结算清单》，清单记载王承发应补差价381908.17元。王承发、裕亿公司均认可王承发的过渡费每年4200元，营业损失每年6万元。裕亿公司代理人自认秦小军是挂靠宏发公司，后因资质问题挂靠裕亿房产公司。秦小军现脑梗死在医院接受治疗。涉案第3幢楼房整体竣工验收时间为2014年11月13日，石柱县建设委员会于2015年5月19日向裕亿公司颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（3）该案该院认为情况。宏发公司向秦小军出具的《委托合同》，该合同中约定了桥北川主巷片危房改造工程的所有权利义务均归秦小军享有和承担，同时还约定了秦小军向宏发公司缴纳管理费，符合挂靠的做法，加之宏发公司自认秦小军挂靠，故《委托合同》名为委托，实为挂靠。王承发主张裕亿公司赔偿是依据《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，裕亿公司对该合同不予追认。该院认为宏发公司的委托代理人实为挂靠人秦小军在该合同上签字的行为，事后未得到宏发公司的追认，且该合同上也未加盖宏发公司公章，合同中关于权利义务的承担者的约定也未明确为宏发公司，秦小军的签字应当认定为其个人行为，而非宏发公司行为，应由秦小军个人承担及案外人杨国林承担其所签订合同的责任。宏发公司虽未追认该合同，但是实际按该合同中约定的过渡费、营业损失费向王承发支付，该院视为裕亿公司追认过渡费、营业损失费的约定。宏发公司及裕亿公司均不认可王承发主张的公共设施不计算在公摊面积内，互不补差价的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，除宏发公司及裕亿公司追认的约定，其余约定不应约束宏发公司及裕亿公司，约束王承发与裕亿公司的合同应为2011年9月18日王承发与宏发公司签订的《川主巷片区危房改建协议书》。杨国林出具的《承诺》书系杨国林个人承诺，对裕亿公司无约束力。《还房协议》是王承发与宏发公司真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。裕亿公司以王承发不补差价拒绝交房，现王承发选择的房屋建筑面积为542.72平方米（房管所登记为准），双方争议的是超过500平方米的42.72平方米应否补差价。该院认为王承发应根据《还房协议》约定的还房价格及楼层差价与裕亿公司对差价部分进行结算。因王承发选择的是高层电梯房，故王承发应按《还房协议》中约定的还房价格对超出还房面积及其他费用向裕亿公司补齐差价。虽然王承发、裕亿公司未约定补齐差价与交付房屋的先后顺序，补交差价与交付房屋是均是义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，王承发享有原被拆迁房屋的所有权，与宏发公司签订的协议其实质为房屋所有权调换，裕亿公司也不否认王承发享有对诉请房屋的所有权。所有权优先于债权，裕亿公司辩称王承发未补齐房款差价而拒绝交房的理由不能成立。故王承发请求交付5套房屋的诉讼请求，予以支持。再根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。交房除符合约定条件外，必须达到法定条件，通常取得《建设工程竣工验收备案证》即可以证明商品房已经具备有关法律法规及规章所规定的合法交付条件。《还房协议》约定裕亿公司交付王承发房屋标准应按对外销售的标准执行即商品房买卖的交房标准执行。裕亿公司通知王承发接房时还未验收合格和取得备案登记，王承发可以参照商品房交付的标准拒绝接房。王承发在（2015）石法民初字第1423号案件诉讼过程中，裕亿公司已取得备案登记，宏发公司在庭审中也辩称要求王承发补齐差价后交房，王承发对此已知晓，故裕亿公司不用再次通知王承发接房。王承发的损失计算截止时间应为2015年5月19日，此后王承发继续不补面积差价导致王承发自己扩大了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，对于王承发2015年5月19日之后产生的营业损失和过渡费，不予支持。裕亿公司从2012年7月1日至2015年5月19日期间未支付过渡费为34个月零19天，故裕亿公司应赔偿王承发过渡费12121.73元[（34个月×350元/月）+（350元/30天×19天）]，营业损失费173166.73元[（34个月×5000元/月）+（5000元/30天×19天）]，王承发因裕亿公司不具备交房条件，而租用石柱交通建设总公司的房屋也应计算到2015年5月19日，故裕亿公司应支付王承发2014年10月15日起至2015年5月19日的房租9250元[（18000元/12个月×6个月）+（18000元/12个月/30天×5天）]。虽然2010年7月27日秦小军以个人名义向王承发出具了欠条，因秦小军身体状况无法查明秦小军是否支付了王承发62400元，裕亿公司认可过渡费及营业损失标准也符合欠条中的金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，裕亿公司应向王承发支付欠条上载明的过渡费及营业损失费62400元。因裕亿公司及宏发公司对王承发接房后继续承担的营业损失及租房费不予追认，故王承发请求支付接房后6个月的营业损失费3万元，不予支持。关于王承发请求的违约损失20万元，宏发公司盖章的《川主巷片区危房改建协议书》中第七条约定王承发及宏发公司违反约定，除按国家相关法律法规追究其责任，并全额承担协议另一方因此造成的直接经济损失。裕亿公司已向王承发支付了直接经济损失，但并双方未约定违约金的数额基数、方式，王承发请求裕亿公司支付违约金20万元的请求，不予支持。关于裕亿公司主张王承发应补差价381908.17元，应根据《川主巷片区危房改建协议书》中关于还房面积超过5平方米的约定和《还房协议》中宏发公司对外发包多层6+1与高层电梯房之间的差额、楼层费用，由王承发向裕亿公司补齐。裕亿公司未提供宏发公司对外发包多层与高层电梯房的价格差，同时裕亿公司也未向该院提供办理水、电、气**口、大修基金等原始缴费凭证，裕亿公司可另行向王承发主张权利，可就查明的事实进行判决。（4）该案判决结果。一、裕亿公司于判决生效之日起十日内向王承发交付川主•民心佳园（高层电梯房）3幢4单元13楼X号、3幢4单元23楼X号、3幢3单元23楼X号、3幢8单元1楼X号、3幢9单元1楼X号共5套房屋；二、裕亿公司于判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费12121.73元、营业损失费235566.73元及租房费9250元，以上共计256938.46元；三、驳回王承发的其余诉讼请求。 2.王承发、裕亿公司均不服前述(2016)渝0240民初1768号判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2017年1月9日作出(2016)渝04民终1466号民事判决，该案相关情况为：（1）王承发的上诉请求：维持(2016)渝0240民初1768号民事判决第一项，撤销第三项，变更第二项为“裕亿公司在判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费 14736.41元、营业损失费304701.4元、房租费18000元、面积补差费97980元，承担违约金20万元，以上费用合计 635417.82元”；由裕亿公司负担本案一、二审诉讼费用。（2）裕亿公司的上诉请求：维持(2016)渝0240民初1768号民事判决第三项，撤销第一项，变更第二项为“裕亿公司在本判决生效之日起十日内向王承发支付过渡费9800元、营业损失202400元，合计212200元”；判决驳回王承发关于请求交付房屋的诉讼请求；由王承发负担本案一、二审诉讼费用。（3）重庆市第四中级人民法院经审理查明情况。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第2款约定：“乙方在选择住宅安置房时，必须结合原拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，原拆除房屋建筑面积80平方米以上的被拆迁户，在选择住宅安置房时不能选择建筑面积80平方米以下的户型。乙方在实际选择安置房时，其累计选房面积超过原拆除面积小于5平方米部分按照1000元／平方米（不含5平方米），超过部分按照同地段、同区位、同用途新建商品房现行市场价计算后由乙方向甲方补足房款。其累计选房面积不足原拆除面积部分按评估价由甲方向乙方补足房款。”前述协议书第四条“付款方式和期限”约定：“甲乙双方以拆迁建筑面积加附属房面积还房，产权调换面积互不补差价。甲方在乙方自行搬迁完毕并办理相关搬迁手续后一次性向乙方支付被拆除房屋过渡费。乙方在甲方安置房建成并经验收合格后一次性向甲方支付房产权调换差价。乙方在一个月内（从甲方通知之日起）付清差价款，如不付清房款的，甲方有权将该房屋另行处理。”第七条“违约责任”约定：“甲乙双方任一方违反本协议，除按国家相关法律规定追究其责任，并全额赔偿协议另一方因此造成的直接经济损失。”2012年6月4日，《还房协议》第一条“还房原则”约定：“按照原拆迁协议先拆迁，先交钥匙，先选房。”在2016年6月14日石柱县人民法院一审庭审中，裕亿公司的委托代理人何小明陈述：宏发公司因为法定代表人出现了欺诈行为，宏发公司的资质受到了限制，经过秦小军与裕亿公司协商，项目由裕亿公司接管；裕亿公司对宏发公司签订的合同的权利义务进行了概括承受。重庆市第四中级人民法院认定的其他案件事实与石柱县人民法院一审查明的其他案件事实相同。（4）重庆市第四中级人民法院认为内容。关于王承发向裕亿公司主张权利的合同依据问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，王承发依据2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》、2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》、2012年6月4日《还房协议》主张权利，而裕亿公司对《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》不予认可。经审查，2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》中甲方名称（房地产开发商）处为空白，甲方法定代表人加盖了杨国林的印章，委托代理人处有秦小军的签字。虽然2008年3月5日宏发公司给秦小军出具了《委托合同》，但2008年9月13日《石柱桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》中的委托人并非宏发公司，而是杨国林。宏发公司事后并未对该合同进行追认，王承发也未催告宏发公司在法定期限内追认，因此该合同的相对方并不是宏发公司和王承发，王承发不能基于该合同主张权利。另外，2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》和2012年6月4日《还房协议》，分别加盖了宏发公司和“宏发公司川主巷危房改造项目部”的印章，两份合同均合法有效，应作为宏发公司和王承发行使权利、履行义务的依据。2012年6月4日《还房协议》因签署时间在后，系对2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》的部分变更，《还房协议》中未约定的内容应以2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》为准。关于裕亿公司应否向王承发交付房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，裕亿公司对宏发公司签订的合同的权利义务进行了概括承受后，虽然没有举证证明当时取得了王承发的同意，但是王承发在裕亿公司提供的《还房户接房通知书》中签字的行为，以及在本案中起诉要求裕亿公司交付房屋，均证明其对宏发公司概括转移合同权利义务的认可。其与宏发公司2011年9月18日签订的《川主巷片区危房改建协议书》、2012年6月4日签订的《还房协议》中约定的义务，应由裕亿公司承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，2012年5月31日，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作领导小组办公室给秦小军发出《建设开工通知》，王承发原有房屋被拆除后，裕亿公司在安置房屋建成后应当向王承发履行还房的义务。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第四条约定，王承发在宏发公司安置房建成并经验收合格后一次性向宏发公司支付房产权调换差价；王承发在一个月内（从宏发公司通知之日起）付清差价款。涉案房屋于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，至此时裕亿公司才具备交付房屋的条件。裕亿公司并未举证证明在2015年5月19日后已通知王承发付清差价款，其以行使同时履行抗辩权为由，主张不交付5套房屋的上诉理由不成立。关于裕亿公司应否向王承发支付过渡费、营业损失、房租、面积补差款及其金额问题。第一，关于过渡费、营业损失、房租费用计算时间问题。该案中，裕亿公司上诉称对支付过渡费和营业损失费的起点时间和计算标准没有争议，该公司认为截止时间最迟计算到实际竣工验收通知时间2014年11月13日为止。因2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第二款约定对房屋超过面积按照同地段、同区位、同用途新建商品房市场价格计算补足差价；第四条约定宏发公司将安置房建成并经验收合格后才有权主张差价款。因此，向王承发交付安置房屋的标准应按商品房买卖的标准执行。裕亿公司于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，才具备交房条件，因此石柱县人民法院一审将支付过渡费、营业损失费和房租的截止时间点计算至2015年5月19日并无不当，石柱县人民法院一审对过渡费、营业损失费和房租费的计算金额正确，予以确认。对秦小军以个人名义向王承发出具的欠条，因裕亿公司认可的过渡费及营业损失标准符合欠条中的金额，石柱县人民法院一审予以支持并无不当。第二，关于王承发主张的面积补差价款及其金额问题。在2012年6月4日签订的《还房协议》中，未约定由宏发公司向王承发补偿公摊面积差价款。2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第一条第2款中，约定了结合拆除面积和新建住宅安置房设计户型对应选择安置房，拆除房屋和选择安置房的面积均按建筑面积计算。王承发主张还房面积差价款97980元，所依据的2008年9月13日《石柱县桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》，其中第三条第3项虽约定“除楼梯公摊面积计算在还房面积内，其它消防道、绿化地、采光道、空坝等公共设施不计算公摊面积，不计价”，但该合同并未得到宏发公司追认，因此对王承发的该项上诉请求不予支持。关于裕亿公司应否向王承发支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2011年9月18日《川主巷片区危房改建协议书》第七条约定，甲乙双方任一方违约，除按国家相关法律规定追究其责任，并金额赔偿协议另一方因此造成的直接经济损失。裕亿公司逾期向王承发交付房屋后，王承发主张的过渡费、营业损失费、房租费均为其直接经济损失。2008年9月13日《石柱县桥北川主巷片区旧房拆建还房安置合同》虽有违约责任的约定，但该合同并不能适用，因此一审法院不予支持20万元违约金并无不当，王承发的该项上诉理由不成立。（5）重庆市第四中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。 3.2017年4月14日，裕亿公司向该院起诉王承发、宏发公司，该院于2017年8月23日作出(2017)渝0240民初1481号民事判决，该案相关情况为：（1）裕亿公司的诉讼请求。王承发向裕亿公司支付超面积房款144675元，并从2014年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到王承发付清时止；王承发向裕亿公司支付房屋结构造价的差价款307500元，并从2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，直到被告付清时止；王承发向裕亿公司支付自来水入户费4240元、居民照明用电入户费2400元、闭路电视光纤入户费2440元，共计9080元；王承发向裕亿公司支付大修基金43420元、测绘费1177.77元、不动产权证登记费435元，共计45032.77元。（2）该案判决结果。王承发于本判决生效之日起十日内向裕亿公司支付406903.3元及利息（以406903.3元为基数，从2015年5月20日起至付清时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；王承发于本判决生效之日起十日内向裕亿公司支付自来水入户费4240元、居民照明用电入户费2400元、闭路电视光纤网入户费2440元、大修基金43420元，共计52500元；驳回裕亿公司其余诉讼请求。王承发不服前述(2017)渝0240民初1481号民事判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2017年11月10日作出(2017)渝04民终1014号民事判决，判决维持了(2017)渝0240民初1481号民事判决的判决结果。 5.王承发不服重庆市第四中级人民法院作出(2017)渝04民终1014号民事判决，向重庆市高级人民法院申请再审，2018年8月21日重庆市高级人民法院作出(2018)渝民申600号民事裁定，驳回王承发再审申请。 6.庭审后，王承发代理人向该院提交了一份《代理词》，对王承发诉讼请求进行了明确。具体内容为：（1）关于王承发主张的逾期交房的租金损失，根据原判决书认定的事实，裕亿公司于2015年5月19日取得备案登记证，符合交房条件，其应当将案涉5套房屋交付给王承发，但裕亿公司实际于2017年5月11日才向王承发交付四套房屋，王承发按照每套房屋每年租金2万元的标准主张损失符合市场规律，王承发己在庭审中举示租用交通公司房屋的租金标准。（2）关于王承发主张的逾期办证违约金，参照商品房买卖合同司法解释第十八条规定，从裕亿公司交付房屋之日起90日内应当为王承发办理房屋产权证书，裕亿公司本应当于2015年5月19日交房、2015年8月19日以前办理房屋产权证书，然而裕亿公司至今未办理房屋产权证书，裕亿公司应当从2015年8月20日起向王承发支付逾期办证违约金，王承发主张参照商品房买卖合同中万分之一的标准也是合理的，基数是5套房屋的总价175万元（按3500元/平米计算，共计500平方米）。（3）关于王承发主张的物业费问题，因裕亿公司于2017年5月11日才向王承发交付四套房屋，另有一套房屋至今未交付，故房屋交付之前的物业费应当由裕亿公司承担，现王承发接房后被要求缴清物业费，王承发已向法庭举示了缴费单据，该费用应当由裕亿公司承担。（4）关于王承发主张的办证请求，虽然在之前的案件中在没有评析的情形下单纯的驳回了诉讼请求，但是本案中，依据现有证据，裕亿公司应当为王承发办理产权证书是有合同依据和法律依据的，法院应当判令裕亿公司办理产权证书。 一审法院认为，针对王承发的诉讼请求评述如下：1.关于逾期交房的租金损失。在王承发与裕亿公司或者宏发公司订立的合同中，对于房屋拆迁中所产生的过渡费、营业损失等各项损失费用已经进行了约定，未见约定有逾期交房的租金损失，王承发也已经向该院以及重庆市第四中级人民法院进行了主张，两级法院已经做出了处理。另外，在重庆市第四中级人民法院作出(2016)渝04民终1466号民事判决前，王承发与裕亿公司在交付房屋的问题上存在争议。2017年1月9日，重庆市第四中级人民法院作出(2016)渝04民终1466号民事判决，维持了(2016)渝0240民初1768号民事判决中裕亿公司向王承发交付房屋的判决结果，此时裕亿公司具有明确的向王承发交付房屋的义务。如果裕亿公司逾期交付房屋，王承发应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，请求裕亿公司支付迟延履行金以维护自己的权利。因此，对于王承发此项诉讼请求不予支持。2.关于办理5套房屋产权证的问题。王承发在(2016)渝0240民初1768号民事案件中，已经主张要求裕亿公司办理5套房屋产权证，但是判决结果第三项“驳回原告王承发其余诉讼请求”中已经驳回王承发请求裕亿公司办理5套房屋产权证的诉讼请求。王承发不服，向重庆市第四中级人民法院上诉，并且提出撤销(2016)渝0240民初1768号民事判决结果中前述第三项的判决结果，后重庆市第四中级人民法院未予以支持，且该院判决已经生效。如此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审……”的规定，王承发不能在本案中提起诉讼。因此，对于王承发此项诉讼请求难以支持。3.关于逾期办证违约金的问题。因为王承发、裕亿公司之间是否应当办理房屋产权证、什么时间办理房屋产权证等问题尚不明确、存在争议，是否可以支持王承发逾期办证违约金本案中难以认定，王承发可以另行主张权利。4.关于物业费的问题。(2016)渝0240民初1768号民事判决认为：“王承发的损失计算截止时间应为2015年5月19日，此后王承发继续不补面积差价导致王承发自己扩大了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，对于王承发2015年5月19日之后产生的营业损失和过渡费，本院不予支持……王承发因裕亿公司不具备交房条件，而租用石柱交通建设总公司的房屋也应计算到2015年5月19日。”之后重庆市第四中级人民法院(2016)渝04民终1466号民事判决认为：“裕亿公司于2015年5月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，才具备交房条件，因此石柱县人民法院一审将支付过渡费、营业损失费和房租的截止时间点计算至2015年5月19日并无不当，石柱县人民法院一审对过渡费、营业损失费和房租费的计算金额正确，本院予以确认。”按照以上生效判决的意见，本案中王承发主张的物业费损失也只能计算至2015年5月19日。此后的损失系其自己的原因导致的扩大损失，应当由王承发承担。诉讼中，王承发提供的票据显示，其缴纳了2015年1月8日至2017年1月8日4套房屋的物业费合计6475元，裕亿公司应当承担的物业费计算为6475元÷730天（2年）×131天（2015年1月8日至2015年5月19日）=1162元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条、第二百五十三条规定，判决：一、裕亿公司于判决生效之日起十日内支付王承发1162元；二、驳回王承发其余诉讼请求。案件受理费7801元，由王承发负担7780元，由裕亿公司负担21元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.王承发主张的五套房屋逾期交房产生的租金损失是否支持；2.裕亿公司是否应当赔偿王承发物业费损失12213元。评述如下： 关于王承发主张的五套房屋逾期交房产生的租金损失是否支持问题。石柱县人民法院(2016)渝0240民初1768号民事判决和本院(2016)渝04民终1466号民事判决已产生法律效力，在该案中，王承发起诉请求裕亿公司交付涉案的五套房屋，赔偿过渡费、营业损失及其他损失，经判决确认裕亿公司于判决生效后十日内向王承发交付五套房屋，并认定王承发的损失计算截止时间为2015年5月19日，对于之后产生的营业损失和过渡费不予支持。本案与前诉的当事人相同，诉讼标的相同，王承发在本案中主张的五套房屋逾期交房损失的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，王承发的该项起诉构成重复起诉，依法应予裁定驳回起诉。一审对王承发的该项诉讼请求进行判决，适用法律存在瑕疵，应予纠正。 关于裕亿公司是否应当赔偿王承发物业费损失12213元的问题。承前所述，生效判决已确定王承发的涉案房屋产生损失计算截止时间为2015年5月19日，对于之后产生的损失不应支持，因此王承发因涉案房屋支付的物业费，在2015年5月19日之前的应由裕亿公司承担，之后的由王承发自行承担。一审判决裕亿公司赔偿王承发物业费损失1162元并无不当。 综上所述，王承发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7801元，由上诉人王承发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁咏梅 审 判 员 王军峰 审 判 员 陈明生 二〇二〇年四月二十二日 法官助理 孙正心 书 记 员 陈思羽