Ozai云南省临沧市临翔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0902执异4号案外人：吴仕辉，男，1977年10月23日生，布依族，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：李留国。代理权限：特别授权代理。申请执行人：中国工商银行股份有限公司临沧分行。住所地：临沧市临翔区南塘街**。负责人：王军，该分行行长。被执行人：刘子艳，女，1984年11月3日生，汉族，住临沧市临翔区。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称工行临沧分行）申请执行被执行人刘子艳借款合同纠纷一案中，案外人吴仕辉对本院查封临沧市临翔区洪桥路1号临沧东旭花苑B101、B102、B103、B107、B108、B109、B110、B111、B112、B113、B114提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。请求事项：请求撤销（2019）云0902执1025号裁定，解除对临沧市临翔区地产商铺的查封。案外人吴仕辉称：一、本案被查封的房产临沧东旭花苑Bl01、B102、B103、B107、B108、B109、B112、B113、B114号商铺的开发商为临沧东旭房地产开发有限公司（以下简称东旭公司），2009年4月17日东旭公司将临沧东旭花苑一期工程发包给施工方双江富昌实业集团建设有限公司建设施工，吴仕辉系施工方下属施工队。因开发商东旭公司欠施工方工程款，经三方协商于2011年12月东旭公司与吴仕辉签订了《商品房购销合同》，用以房折抵工程款的方式将案涉房产，以总价款为851000元抵付、卖受给吴仕辉。上述抵付买卖行为，符合最高法相关解释，等同于吴仕辉支付了购房款项。开发商将商铺以及商铺钥匙一并交付，吴仕辉实际占有管理使用至今将近10年，期间无任何产权等相关争议。二、刘子艳时任开发商东旭公司的会计，系该公司员工。东旭公司将上述商铺预告登记在刘子艳名下，然后用与刘子艳签订的《购房合同》及案涉房产作为抵押物向临沧工行借款。（2017）云0902民初750号民事判决书评析判定，抵押权预告登记不能等同于抵押权登记，工行临沧分行主张有权拍卖、变卖、折价本案预告登记抵押物的请求违反法律规定，不能成立，故工行临沧分行无权申请人民法院查封上述预告登记抵押物。三、刘子艳未以任何实际购买的形式向东旭公司购买案涉房产，也没有办理相关产权登记，只是预告登记。其也不是实际贷款受益人、使用人，按揭分期还款也不是刘子艳履行还款，而是东旭公司动用了非法的手段操作后，从工行临沧分行处获取并实际使用了借款。四、在工行临沧分行申请执行之前，案外人吴仕辉对刘子艳抵押借款一事概不知情，也无权知晓。吴仕辉如期向临沧市华益物业管理有限公司缴纳物管费。同时吴仕辉也要求东旭公司办理相关产权登记，但该公司总是迟迟不给办理。五、案外人吴仕辉系农民工包工头，完成了施工任务，并向亲戚朋友借钱支付了农民工工资后，才获得上述以房抵付工程款，不违反法律规定，属于善意取得。申请执行人工行临沧分行辩称，一、刘子艳先于吴仕辉签订《商品房购销合同》，且已经付清全款。虽然因为临沧东旭花苑工程一直未验收通过，导致刘子艳一直未能办理产权登记，但东旭公司隐瞒刘子艳，擅自将案涉部分商品房用以物抵债的方式与吴仕辉签订《商品房购销合同》，属于无权处分，吴仕辉不属于善意第三人，其不享有排除案涉商铺执行及查封的权利。一直未办理产权证，系不可归责于刘子艳的原因即案涉房屋未验收合格及开发商现下落不明暂未能办理过户手续所致。该商铺属于刘子艳合法所有的财产，东旭公司再次销售给吴仕辉的行为属于无权处分，未经刘子艳的追认不发生效力。在本案中，刘子艳已经支付相应对价，进行预告登记，对案涉商品房享有准物权效力。吴仕辉系通过以物抵债方式获得该商铺，其实际未支付过对价购房款，也未进行变更登记，不属于善意，应当认定吴仕辉与东旭公司签订的购房合同无效。吴仕辉对案涉商铺占用也应当属于无权占有。二、申请人吴仕辉与东旭公司之间实际为债权关系，根据物权优先于债权原则，刘子艳对案涉商品房的物权期待权应当优先于吴仕辉的债权，吴仕辉无权提出异议。根据《物权法》第二十条规定，未经预告登记的权利人同意，预告登记的不动产不发生物权变动的效力，即一经登记就具有了准物权效力。虽然（2017)云0902民初750号民事判决书未确定工行临沧分行的优先受偿权，但在刘子艳无其他财产偿还贷款的情况下，工行临沧分行向临翔区法院申请查封刘子艳财产是完全符合法律规定的，吴仕辉在其债权无法得到保障的情况下，应当向东旭公司追偿，无权对案涉商铺提出执行异议。三、吴仕辉认为刘子艳未实际购买案涉商铺，但其未提供相应证据证明其观点，应承担举证不利后果。被执行人刘子艳辩称，刘子艳于2010年6月1日以总价1307410元与东旭公司签订《商品房购销合同》合同编号为DX2009-65，购买临沧东旭花园B幢第1层B101、B102、B103、B107、B108、B109、B110、B111、B112、B113、B114号商铺，于2010年6月4日到临沧市建设局备案登记。为支付购房款刘子艳向工行临沧分行申请按揭贷款，双方于2010年6月10日签订《个人购房借款／担保合同》，并进行了房地产预抵押登记，合同约定向工行借款65万元，工行如约将65万元支付至东旭公司账户中。对于异议人所称的2015年12月29日双江县人民法院所认定的将该房屋以工程款折抵房款的事实已经侵害了刘子艳的利益，刘子艳对该案并不知情,没有主张权利的机会。因此对于该判决认定内容并不能约束刘子艳，也不能因此剥夺刘子艳已经具有的合法权利。该涉案房屋截止目前双方均没有办理不动产权登记手续，刘子艳也在积极的行使办理不动产权证的请求权，但由于自己意志以外的原因而无法顺利办理产权证，刘子艳所签订的合同已经在相关部门进行备案，且签订的时间也在吴仕辉所提交的合同之前。综上，刘子艳对于该房屋的物权请求权应优先与吴仕辉，因此吴仕辉的异议申请应当予以驳回。异议人吴仕辉向本院提交了以下证据：第一组证据，身份证复印件、《商品房购房合同》、（2015）双民初字第331号民事判决书，欲证明：1.异议申请人吴仕辉的身份情况。2.2011年12月份东旭公司与吴仕辉签订《商品房购房合同》，以房折抵工程款的方式将临沧东旭花苑Bl01、B102、Bl03、B107、B108、B109、Bll2、B113、B114号商铺，建筑面积为176.299平方米，以总价851000元抵付卖受给吴仕辉，并交付商铺钥匙，吴仕辉实际占有管理使用至今将近10年。3.案涉商铺不动产权利人东旭公司同意抵付给吴仕辉，等同于吴仕辉全额支付了购房款项，不违反法律规定，吴仕辉对上述商铺系善意取得，故吴仕辉拥有上述商铺的所有权、物权、实际占有、管理使用等一切合法权益。第二组证据，住户手册、物管费收据，欲证明：1.吴仕辉自2011年12月用以房抵付工程款的方式获得案涉商铺后，一直持续连续占有管理使用至今。2.上述商铺系吴仕辉用自己的农民工工钱折抵而获得，经不动产权利人同意并用于抵付工程款方式抵付给吴仕辉，不违反法律规定，属于善意取得。第三组证据，（2017）云0902民初750号民事判决书，欲证明经临翔区人民法院审理，驳回工行临沧分行请求确认有权就被执行人刘子艳提供的抵押物（案涉商铺）拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿的诉请。故工行临沧分行无权申请查封拍卖案涉商铺，工行临沧分行申请查封案涉商铺侵犯了吴仕辉的合法权益。第四组证据，执行裁定书，欲证明吴仕辉的房地产已被查封。本院查明：2017年6月8日，本院受理了工行临沧分行诉刘子艳金融借款合同纠纷一案，于2017年11月1日作出（2017）云0902民初750号民事判决书。判决生效后，因被执行人刘子艳未履行还款义务，工行临沧分行于2019年9月16日向本院申请执行，本院于2020年1月6日作出（2019）云0902执1025号执行裁定书，裁定：“查封临沧市临翔区地产”，查封了本案争议房产。2010年6月1日，刘子艳与东旭公司签订《商品房购销合同》（合同编号：ＤＸ2009-65）,购买位于临翔区，面积为217.235平方米。为支付案涉房产的购房款，刘子艳向工行临沧分行申请银行按揭贷款，双方于2010年6月10日签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：［工银］字［临］行2010年［736］号）。合同约定被告向原告借款650000元用于个人购置商用房贷款，借款期限为120个月。刘子艳将案涉房产抵押给工行临沧分行作为借款担保，并于2010年6月10日办理了预抵押登记（证号：临房预抵押**）。另查明，2011年12月，吴仕辉与东旭公司签订《商品房购销合同》，约定东旭公司将临沧东旭花苑B幢1层B101、B102、B103、B107、B108、B109、B110、B111、B112、B113、B114号房产出售给吴仕辉，用于抵付851000元工程款。（2015）双民初字第331号民事判决书认定：“原告（双江富昌实业集团建设工程有限公司）欠下属施工队吴仕辉工程款851000元，经原告、被告（东旭公司）协商由被告以车库房折抵的方式，于2011年12月左右替原告支付了吴仕辉工程款”。本院认为，刘子艳为购买本案案涉房产与工行临沧分行于2010年6月10日签订《个人购房借款／担保合同》，并于2010年6月10日办理了预抵押登记。（2017）云0902民初750号判决书驳回工行临沧分行要求确认就抵押物进行拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。工行临沧分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，案外人吴仕辉与东旭公司以物抵债的行为发生在申请执行人工行临沧分行办理预抵押登记之后，案涉房产经预告登记，开发商东旭公司处分该不动产，不发生物权效力。故案外人吴仕辉的执行异议理由不能成立，本院对其异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，裁定如下：驳回吴仕辉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  龚谦丽审判员  李 悦审判员  姜泽贤二〇二〇年四月十五日书记员  鲁轶昳