广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1704民初307号原告：谭开科，男，1991年8月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告：李金定，女，1992年7月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两原告的共同委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江市阳东区亿达房地产有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区。法定代表人：罗子力，该公司总经理。委托诉讼代理人：费良敬，该公司员工。原告谭开科、李金定与被告阳江市阳东区亿达房地产有限公司（以下简称亿达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭开科、李金定的委托诉讼代理人钟国衡、邝美云，被告亿达房地产公司的委托诉讼代理人费良敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭开科、李金定向本院提出诉讼请求：1、判决被告亿达房地产公司自2019年5月1日起每日按房价款376348元的万分之三支付逾期交房违约金给原告谭开科、李金定（暂计至2020年2月10日的违约金为32290.66元，2020年2月11日之后的违约金继续按房价款376348元的日万分之三计算，直至被告亿达房地产公司履行交付商品房义务完毕时止）；2、判决本案诉讼费由被告亿达房地产公司承担。事实和理由：2017年6月26日，原告谭开科、李金定与被告亿达房地产公司签订《商品房买卖合同》，向被告亿达房地产公司购买位于阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX幢XX层XX房，总房价376348元,原告谭开科、李金定已付清。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告亿达房地产公司应当于2019年4月30日交付商品房给原告谭开科、李金定，但被告亿达房地产公司直至起诉时仍未能履行交付义务，已逾期超过180日。《商品房买卖合同》第十二条（2）项约定，被告亿达房地产公司逾期交房超过180日，原告谭开科、李金定要求继续履行合同的，合同继续履行，被告亿达房地产公司应每日按全部房价款万分之一向原告谭开科、李金定支付违约金，但该违约金的比率应当不低于第十二条第1（1）项中的比率，而第十二条1（1）项中约定的违约金比率为日万分之三。据此，被告亿达房地产公司逾期交房超过180日应当每日按照全部房价款的万分之三向原告谭开科、李金定支付违约金。截至2020年2月10日，被告亿达房地产公司逾期交房共286天，应支付违约金32290.66元。2020年2月11日之后的违约金，被告亿达房地产公司应继续每日按房价款的万分之三支付，直至履行交付商品房义务完毕时止。综上所述，原告谭开科、李金定为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉之于法院，盼判如所请。被告亿达房地产公司辩称:一、原告诉请的违约金计算错误，适用法律不当，依法应予以驳回。原告起诉被告逾期交房时间已超过180天，根据双方签订的商品房买卖合同第11条约定的交房时间是2019年4月30日前，及商品房买卖合同第12条逾期交付责任按第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理1、2不作累加的规定，逾期超过180天后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金,而不是原告诉请的每日按房价总款的万分之三计算违约金。二、原告诉请的违约金应按双方于2017年6月26日签订的商品房买卖合同中附件十一的《补充协议》约定计算。根据该约定的第4条，双方同意本合同第12条补充如下：逾期超过180天后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%的规定，该协议约定的补充内容亦根据商品房买卖合同第28条补充协议对本合同中未约定或约定不明确的内容双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议详见附件十一的规定。双方对逾期交房责任的明确和细化，且经双方同意并签章确认，属双方真实意思表示，与商品房买卖合同具有同等法律效力，依法应受法律保护。因此原告诉请的违约金计算应按涉案合同附件十一补充协议第4条第2项逾期超过180天后买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%计算，请法院依法查明，作出公正判决。退一步说，纵观目前阳江地区房地产市场稳定发展情况，按照阳江市区住建部门统一备案，商品房买卖合同内容规范流程明确约定逾期交付责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，根据公平和诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金，低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以适当减少的规定及结合本案的情况，原告诉请的违约金按每日万分之三计算，和合同约定的违约金按每日万分之一计算对比，显然过高，应作调整，所以应参照阳江市区统一备案商品房买卖合同内容规范流程，约定逾期交付责任按日支付全部房价款的万分之一作为违约金。经审理查明，被告亿达房地产公司是位于阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX商品房的开发商，已取得涉案商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2017]第XXX号），获准销售涉案商品房。2017年6月26日，原告谭开科、李金定（作为买受人）与被告亿达房地产公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号为：2017XXXX]，该合同载明主要内容：一、原告谭开科、李金定购买被告亿达房地产公司开发的位于阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX幢XX层XX房，预测建筑面积共106.44平方米，其中套内建筑面积84.23平方米，分摊共有建筑面积22.21平方米。二、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价为每平方4468.10元，总价款为376348元。三、付款方式及期限：买受人应当于2017年6月26日前支付首期房价款94348元，余款282000元向指定贷款银行申请贷款支付。四、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率不低于第（1）项的比率]的违约金。五、交付时间和手续。出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。六、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。六、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。原告谭开科、李金定与被告亿达房地产公司在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。诉讼期间，被告亿达房地产公司提交《商品房买卖合同》（预售）[合同编号为：2017XXX]附件十一《补充协议》，被告亿达房地产公司主张该补充协议系其与原告谭开科、李金定于2017年6月26日签订，属于《商品房买卖合同》的附件，《补充协议》第四条载明双方同意本合同第十二条补充如下：1、逾期在180日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。2、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。原告谭开科、李金定对上述补充协议中签名真实性没有异议，但认为其是在未认真阅读了解该协议的内容的情况下，应被告亿达房地产公司的要求在该补充协议签名的，该补充协议对于逾期交房违约责任的条款减轻了被告亿达房地产公司的违约责任，应属无效。合同签订后，原告谭开科、李金定按合同约定支付了全部购房款376348元给被告亿达房地产公司，但被告亿达房地产公司至今未交付涉案商品房给原告谭开科、李金定使用。庭审中，被告亿达房地产公司确认涉案商品房至今未能交付给原告谭开科、李金定使用，同意支付逾期交房的违约金，但逾期交房的违约金应按照涉案商品房买卖合同中附件十一的《补充协议》第四条执行，即违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。原告谭开科、李金定对此有异议，主张应按《商品房买卖合同》约定每日按购房价款万分之三计算违约金，并同意违约金计算至本案一审辩论终结时即2020年3月24日止，对于2020年3月25日之后的违约金另行主张权利。以上事实，有当事人庭陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告谭开科、李金定、被告亿达房地产公司于2017年6月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定，被告亿达房地产公司应在2019年4月30日前向买受人交付涉案商品房。但被告亿达房地产公司至今未向原告谭开科、李金定交付涉案商品房，被告亿达房地产公司已构成逾期交房，应承担向原告谭开科、李金定支付违约金的违约责任。原告谭开科、李金定、被告亿达房地产公司分别在签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》中约定逾期交房违约金的计算标准，被告亿达房地产公司主张按附件十一《补充协议》第四条第2款约定计算违约金，原告谭开科、李金定则主张按合同的约定计算违约金。综合当事人诉辩意见，案件争议的主要焦点为：涉案商品房买卖合同附件十一第4条第2款约定的效力及被告亿达房地产公司逾期交房应向原告谭开科、李金定支付违约金的计算标准。本案中，原告谭开科、李金定与被告亿达房地产公司签订《商品房买卖合同》约定，原告谭开科、李金定逾期支付购房款，继续履行合同的则每日按逾期应付房款的万分之三支付违约金；被告亿达房地产公司逾期交房，继续履行合同的则每日按不低于全部购房款的万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]支付违约金，而该条第1（1）项的比率为万分之三。双方关于逾期违约金的约定是对等的。而附件十一《补充协议》第四条仅约定被告亿达房地产公司逾期交房需支付违约金以合同金额的1%为限，并未对原告谭开科、李金定逾期付款的违约金上限进行对等约定。附件十一《补充协议》的该条约定单方面减轻了被告亿达房地产公司的责任，排除了原告谭开科、李金定的主要合同权利，《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，属无效约定。且双方在《商品房买卖合同》中也明确约定，补充协议中含有不合理的减轻免除合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以合同约定为准。故双方关于逾期违约责任的约定应按《商品房买卖合同》的约定为准。本案中，原告谭开科、李金定与被告亿达房地产公司均未举证证明因被告亿达房地产公司违约行为给原告谭开科、李金定造成的损失具体数额，故本院根据公平和诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第114条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合被告亿达房地产公司的过错及本地区物价收入等实际情况，酌定调整违约金按每日万分之二计算。现原告谭开科、李金定请求违约金暂计至2020年3月24日，理据充分，本院予以支持。故被告亿达房地产公司应以全部购房款376348元为基数，按日万分之二，支付从逾期交房之日即2019年5月1日起至2020年3月24日止期间的违约金24763.70元（376348元×0.0002×329天）给原告谭开科、李金定。原告谭开科、李金定请求上述期间违约金数额超出部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：被告阳江市阳东区亿达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金24763.70元给原告谭开科、李金定。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，减半收取304元，由原告谭开科、李金定负担71元，被告阳江市阳东区亿达房地产有限公司负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 柳华想二〇二〇年四月一日法官助理 李孟嫦书 记 员 吴春慧