广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初943号原告：刘爱群，女，1973年10月13日出生，汉族，广东省海丰县人，住海丰县***********，公民身份号码442************229。被告：黄潭送,男，1946年10月2日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县***********，公民身份号码442************019。被告：钟玉妹，女，1948年2月16日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县***********，公民身份号码442************067。委托诉讼代理人：黄潭送，与被告钟玉妹系夫妻关系，身份信息同上。原告刘爱群与被告黄潭送、钟玉妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘爱群到庭参加诉讼，被告黄潭送本人及作为被告钟玉妹委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱群向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认原、被告于2019年12月30日签订的《房地转让协议书》合法有效；二、判令被告立即配合原告办理位于惠东县*************的土地使用权【证号：惠东国用（2013）第1090063号】的过户手续；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经朋友介绍认识两被告，得知被告拟出让位于惠东县*************的房地产（厂房）一幢。2019年12月27日，经双方初步协商，原告同意受让上述房地产，故于当日转账支付50000元定金给两被告（由被告黄潭送收取）。2019年12月30日，双方正式签订《房地转让协议书》，房地产坐落于惠东县*************，土地使用权面积92平方米，国土使用权证号：惠东国用（2013）第1090063号，房屋建筑面积约500平方米，无房屋产权证。转让总款为790000元，扣除已支付的50000元，签订合同当日原告已转账支付680000元和10000元现金共690000元，剩余50000元待办理水电过户及有关部门手续后付清。同时双方约定被告应在合同签订后7天内配合原告办理国土证件过户手续。签订合同当日，双方也到国土部门核查了被告转让的国土使用权没有办理抵押也未被查封。付款后，被告已将房地产交付原告使用，但却未能按时配合原告将土地权属过户到原告名下。原告特向法院提起上列诉讼请求，恳请法院依法支持诉请。被告黄潭送、钟玉妹对原告的起诉无异议。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证复印件，证明原告主体适格；2.被告身份证复印件、户口本复印件，证明被告主体适格；3.国土证、建设用地工程规划许可证、建设用地规划许可证，证明本案转让房地产的权属；4.房地转让协议书，证明原、被告自愿签订合同，被告将房地产转让给原告的事实；5.不动产登记资料查询结果，证明转让的土地使用权来源合法，没有抵押和查封的事实；6.银行凭证、收条，证明原告已向被告支付房地产转让的款项740000元的事实；7放弃声明书，证明被告已将房地产交付给原告，承租人已放弃购买权利的事实。被告黄潭送、钟玉妹对原告刘爱群提供的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：被告黄潭送、钟玉妹系夫妻关系。本案涉案土地位于惠东县*************【国有土地使用权证号为惠东国用（2013）第1090063号，地号为441323109201GB00211】，土地使用权人为黄潭送，土地使用权面积为92平方米，用途为工业。被告黄潭送就上述土地使用权办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设项目为厂房，建设规模为264平方米（三层）。此后，被告黄潭送在该建设用地上加盖了一栋水泥结构楼房，建筑面积约500平方米，未办理房产证。2019年12月30日，两被告作为转让方（甲方）与原告（受让方、乙方）签订了一份《房地转让协议书》，协议约定两被告将涉案土地使用权及地上建筑物转让给原告，转让价款为790000元，原告已于2019年12月27日支付了50000元给两被告，并应于协议签订当天支付690000元给两被告，余款50000元应在办理水电户过户及在有关部门办理手续后三天内一次性付清给两被告，两被告同时在协议中指定了收款账户为黄潭送名下尾号为1491的银行账户，协议并载明两被告应在协议签订后的7天内协助原告办理过户手续（在国家政策允许情况下甲方必须协助乙方办理国土证件过户手续），相关费用由原告承担。另，协议条款注明涉案房屋已租赁给他人，租期至2020年3月20日止。合同签订后，两被告自认收取了原告支付的房地转让金合计740000元。此后，因上述房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审过程中，原、被告双方均确认涉案土地上建有楼房，未办理房产证，并确认涉案房屋的租赁合同现已到期，涉案房地产已由两被告交付给原告使用。另根据原告提供的不动产登记资料查询结果显示，截止至2019年12月30日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函国土管理部门就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，国土管理部门均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告黄潭送将其名下的土地使用权及地上建筑物一并转让给原告，双方签订了《房地转让协议书》，系双方的真实意思表示，原告支付了相应对价，两被告也向原告交付了土地及地上房屋，虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。双方签订的协议不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，协议依法成立并有效。原告诉请确认本案《房地转让协议书》合法有效，理由充分，予以支持。关于协助办理涉案土地使用权过户手续的诉请。因涉案土地使用权上的房产未办理房产证，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，涉案房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，涉案土地使用权虽已办理权属登记，但依上所述物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则，亦不具备正常过户的条件，因此，就现有的情形，原告诉请两被告协助办理涉案土地使用权的过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘爱群与被告黄潭送、钟玉妹于2019年12月30日签订的《房地转让协议书》合法有效。二、驳回原告刘爱群的其他诉讼请求。案件受理费5850元，由原告刘爱群负担2925元，被告黄潭送、刘爱群连带负担2925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二〇年四月二十六日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋