广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初403号原告：李琴，女，1993年7月28日出生，苗族，住贵州省印江土家族苗族自治县******，公民身份号码522*2**********。委托诉讼代理人：张雯静、张更生，均系广东三良律师事务所律师。被告：容某1，女，1975年10月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区荷塘镇，公民身份号码440************。原告李琴诉被告容某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告李琴及其委托诉讼代理人张雯静到庭参加诉讼。被告容某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李琴诉称：2019年2月初，原告准备在江门市蓬江区荷塘镇购买一套商品房，恰好被告要转让一套商品房，经双方实地查看，符合原告的购买要求，双方达成购买意向。2019年2月18日，原告支付了定金10000元，同月25日，原、被告正式签订《房产买卖合同》，约定被告自愿将其拥有的一套房产转让给原告，该房产位于江门市蓬江区荷塘镇金逸豪庭2幢502室，该房屋转让总价款为848000元。签订合同前，被告出示了《江门市不动产登记查询证明》，原告再次确认该房产没有被有关部门查封。之后原告按合同约定又向被告支付了房屋首付款190000元。2019年4月8日，原告与中国银行江门荷塘支行就该房屋货款事宜签订《借款合同》，银行同意贷款600000元给原告，此时原告要求被告办理房屋转让过户手续，但被告以种种理由迟迟不予办理。后来原告得知被告将该房屋的房产证等资料交由领事馆为女儿办理留学手续的资产证明，被告签订上述合同后，又将该无权处分的房产做资产证明，按合同约定，被告明显违约。被告自知理亏，承诺在2019年5月底全部退还房款200000元以及支付违约金84800元，并解除本案合同，原告对此方案表示同意，但被告之后迟迟以种种理由不予退还房款及支付违约金。原告认为被告上述的行为有明显的诈骗嫌疑，便于2019年6月19日向荷塘镇派出所报警，经公安审查，认为本案纠纷属于经济纠纷，不予立案。经双方口头协商，被告再次承诺在2019年8月1日全部支付完毕，但被告之后至2019年9月4日分九次只返还了房款42000元，至今未还清房款及违约金。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告返还房款人民币147400元；二、被告向原告支付违约金人民币84800元（848000元×10%）；三、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告陈述其提起诉讼后，被告又陆续返还了房款共10600元，故其第一项诉讼请求中请求返还的房款更改为147400元。原告李琴在举证期限内提供的证据有：1、房产买卖合同，证明原、被告双方就房屋买卖意思达成一致的事实；2、江门不动产登记查询证明，证明被告提供给原告的涉案房产在签订买卖合同时没有权利瑕疵的事实；3、定金收据一份、收款收据四份、银行转账证明一份，证明原告在签订合同后，履行了合同义务，支付了定金及首付款的事实；4、报警回执，证明被告在原告履行合同义务后，不能将该房产及时过户给原告，双方产生纠纷到当地派出所报案，但不予立案的事实；5、2019年4月9日的收据，证明该收据是对4月1日收据的补充；6、原、被告交易记录明细表、微信支付交易明细证明（附光盘）、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国银行交易流水明细清单、招商银行账户历史交易明细表，证明原、被告之间支付房款以及退还房款的情况。被告容某1无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告李琴与被告容某1于2019年2月25日签订《房产买卖合同》，主要约定：“卖方（甲方）：容某1，买方（乙方）：李琴。甲方自愿出售乙方的房屋坐落于江门市蓬江区荷塘镇，建筑面积为108.01㎡。该房屋加车位总成交价为人民币848000元（含附属设施费用）。乙方在签订本合同之日起向甲方支付购房定金10000元，于签订本合同当时向甲方支付首付款（含定金）90000元，剩余部分首付198000于房屋过户手续办理完毕之日支付，剩余房款560000元向银行申办按揭贷款，银行按揭下来后十个工作日内到房地产不动产登记中心签署并办理过户手续，具体首付金额等银行按揭贷款确定金额，多退少补。违约责任：甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户手续过程中违约，导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款，对已办理完的过户手续所产生的费用由甲方全部承担，并向乙方支付总房款百分之十的违约金。乙方不能如期付款，或乙方在办理过程中违约…并向甲方支付总房款百分之十的违约金…落款甲方签名：容某1，乙方签名：李琴。”原告提供的江门市*******出具的《江门市不动产登记查询证明》载明：“申请人：容某1，权利人名称：容某1，共有情况：单独所有，不动产坐落：江门市蓬江区荷塘镇，面积：108.01㎡，查封情况：无，抵押情况：无，限制情况：无，查询时点：2019年2月25日…。”被告分别于2019年2月18日、2月25日、3月12月、4月1日出具《收据》（四份，NO.8800721、8800722、8800726、8800751），载明：“今收到李琴购买容某1金逸豪庭2幢502室定金10000元、首付款80000元、20000元、50000元…。”针对上述4月1日收取的首付款，被告于2019年4月1日重新再出具《收据》，载明：“容某1系上述502室房屋的所有权人，现收到李琴交来用于购买上述房屋的首期楼款人民币50000元（因本次付款不是购房合同内的条款，是卖方因急用款另外和买方协商的，协商内容为购房总价减少10000元，即原房总款848000元变为838000元）…。”原告提供的《收据》（NO.5857242）载明：“今收到李琴购买金逸豪庭2幢502室首付款40000元，收款人签名：容某1，2019年4月9日…。”在庭审中，原告陈述上述《收据》为被告收取40000元后开具的，被告当时只是拍照给原告，原件由被告持有，原告提供的银行交易明细能证明原告已支付该款项。原告提供的《中国建设银行个人活期账户交易明细》载明：“客户名称：李琴，交易日期：2019年4月9日、12月17日…交易金额：-40000元、500元…交易附言：跨行转出、电子汇入…对方户名：容某1…。”原告提供的《招商银行账户历史交易明细表》载明：“户名：李琴，记账日期：2019年2月25日、3月12日，交易金额：-80000、-20000元，交易摘要：零售汇出、网银贷记，交易对手：容某1…。”原告提供的《微信转账记录》载明：“2019年2月18日、6月28日…转账10000元、收入4000元…。”在庭审中，原告陈述其与被告通过涉案房屋物业公司的工作人员介绍购买涉案房屋才认识。原、被告签订合同后的当天，被告提供了涉案房屋的查询证明，显示涉案房屋登记在被告名下，没有查封、抵押等情况。签订合同后，原告通过微信、支付宝、银行转账方式向被告支付了房款合共200000元。同时，原告申请了银行按揭贷款，银行于2019年4月9日审批同意了该贷款。原告在贷款审批后告知了被告，要求被告办理房屋过户，被告当时回复涉案房屋由于需提供给其女儿出国进行资产证明，该房屋的房产证已提供给广州的大使馆，需待大使馆把房产证返还后才可以办理房屋过户。针对涉案房屋需提供给被告女儿出国进行资产证明的情况，被告在售卖该房屋前没有告知原告，后来无法过户时，被告才将上述情况告知原告。之后被告一直推延，至2019年5月底，原告基于催促被告履行上述过户义务，但被告一直未予以履行，于是便向被告提出解除合同，被告同意该方案并主动提出若不能交易，其同意向原告返还房款及支付违约金，但被告没有按时足额返还房款及支付违约金，被告通过微信、银行转账等方式只向原告退还了房款共52600元，之后经原告多次催告，被告至今未还清房款，也没有支付过违约金。按双方签订的合同第三条的约定，被告至今没有履行办理过户的义务已构成违约，双方于2019年5月底已达成解除合同的合意，从被告于2019年6月9日起陆续通过上述方式退还部分房款的行为可以证明双方已解除合同，之后双方也没有再履行过合同的内容。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告李琴提供的《房产买卖合同》、《收据》、《账户交易明细》等证据有原件，被告容某1经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，可以认定原告与被告之间建立房屋买卖合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故依法确认其具有法律效力。关于原、被告在本案如何承担违约责任的问题。综观原、被告签订的《房产买卖合同》的约定，原告在庭审中关于签订合同后双方履行情况的陈述，以及被告从2019年6月陆续向原告退还部分房款的情况，可以证实原告在签订合同后已按约定履行了付款义务，并向银行申请了按揭贷款手续。依照原、被告签订的上述合同约定“银行按揭下来后十个工作日内到房地产不动产登记中心签署并办理过户手续”的内容，在原告申请的贷款审批后，被告本应履行上述约定的过户义务，但本案未有证据显示被告已履行上述义务，被告一直怠于履行上述义务，并最终导致双方签订的合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”再结合原、被告关于违约责任如何承担的约定，原告要求被告返还房款人民币147400元（200000-52600元）以及支付违约金83800元（838000元×10%）的请求合法合理，依据充分，本院予以支持。对原告请求的违约金超出部分，因原、被告在履行合同过程中已将房款总价由原来的848000元变更为838000元，故原告请求的上述超出部分依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告容某1应自本判决生效之日起十日内向原告李琴返还房款人民币147400元；二、被告容某1应自本判决生效之日起十日内向原告李琴支付违约金人民币83800元。容某1如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4942元，减半收取2471元，由被告容某1全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇二〇年四月七日书记员  容瑞琼