广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初12083号原告：马梦飞，委托诉讼代理人：包义富，男，汉族，1970年4月23日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，被告：深圳市二五八实业有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道东门中路**东门天下**S5018单位，统一社会信用代码91440300MA5EMDHU8A。法定代表人：银幸，总经理。被告：银幸，两被告共同委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师，执业证号14403201810046495。委托诉讼代理人：窦春蓉，广东深田律师事务所实习律师。原告马梦飞与被告深圳市二五八实业有限公司（以下简称“二五八公司”）、银幸商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马梦飞及其委托诉讼代理人包义富与两被告共同委托诉讼代理人江泓、窦春蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。院提出诉讼请求：1、请求被告二五八公司交付东门天地大厦Ｓ6110（Ａ20）房屋；2、请求被告二五八公司支付违约金92880元（逾期交房违约金48060元，迟延办证违约金44820元）；3、请求被告银幸对被告二五八公司的债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由:原告与被告二五八公司于2018年9月27日签署编号为0000729号《房地产买卖合同》，合同项下房地产为东门天地大厦Ｓ6110（Ａ20），合同约定转让成交价为1080000元，支付方式为定金216000元（于2018年9月27日支付定金80000元，于2018年10月4日内支付136000元），尾款864000元于2019年7月1日前一次性支付（后双方变更为分二次支付）；合同第十一条明确约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同原告与被告二五八公司于2018年9月27日签署后，原告（马梦飞）于2018年9月27日支付定金80000元，取得555876号《收款收据》，于2018年10月7日支付定金136000元，取得555884号《收款收据》，于2019年6月5日支付尾款240000元，取得0109058号《收款收据》，于2019年6月29日支付尾款324000元，取得0109081号《收款收据》，于2019年7月24日支付尾款295000元，取得0109094号《收款收据》，合计1075000元，差额5000元是被告见原告付款积极且介绍客源购房而主动免除。综上，原告已经按照0000729号《房地产买卖合同》的约定履行了合同义务，但被告二五八公司没有按照合同约定履行交付义务，导致原告购买该商铺商用获取收益的合同目的不能如期实现。合同第5条约定在原告支付完全部房款之日起十日内办理过户手续，原告已于2019年7月24日支付完房款，则被告应当于2019年8月3日内办理过户手续，但被告直到2019年10月25日才办理过户手续。故原告有权根据编号为0000729号《房地产买卖合同》第十一条的约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，要求被告支付违约金并继续履行交付房屋的合同义务，迟延过户违约金计算方式为：1080000*0.0005*83天（从2019年8月4日计算至2019年10月25日）＝44820元。涉案合同虽然没有明确约定交房时间，但从合同约定的过户办证日期可以推算交房时间为过户时间，即2019年8月4日，故迟延交付房屋违约金计算方式为：1080000*0.0005*89天（暂从2019年8月4日计算至2019年10月31日）＝48060元。两项违约金合计92880元。被告二五八公司是自然人独资的一人有限责任公司，被告银幸是被告二五八公司的自然人股东，在不能证明自已的财产独立于公司财产的情况下，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，应当对被告二五八公司的债务承担连带责任。两被告两被告共同辩称，1、一人有限责任公司财产混同问题属于另案法律关系，是否要被告银幸承担责任的前提是首先要确定合同主体，也就是被告二五八公司是否要承担违约责任。原告应该在确定被告二五八公司的违约责任后，另案寻求追究被告银幸的连带责任。2、原告在履约过程中延迟支付房款的问题，根据合同约定原告应于2018年10月4日前支付剩余定金，但实际的付款时间是10月7日，后面的付款是分两笔，第一笔是2019年5月30日前支付54万元；第二笔是2019年7月1日前支付32.4万元，但是原告实际的付款时间是2019年6月5日支付24万元，2019年7月24日支付29.5万元。最后一笔是2019年6月29日支付32.4万元，原告实际的付款时间与约定的期限不一致。3、延期过户责任并非被告一方导致，原告也没有提供相应的证据证明被告在过户问题上存在明显的违约，而根据其他案件的经验，如果是原告要求被告承担延期过户责任的话，需要提交相关的催促函、律师函、微信聊天记录、短信记录等相关的证据，证明被告在原告的催促下仍拒绝配合履行过户义务。被告方工作人员变动很大，原先的销售人员均已离职，对于被告核实是否存在延期过户的问题上存在巨大的障碍。4、原告将A20房产委托给案外人经营，被告认为原告在签订委托经营管理协议后，实际上已经将房产交付给案外人，从这个逻辑上来看，原告在交付给案外人时，已经获得了房产的处置权，房产处置权的前提就是房产已经完成了交付。原告在将涉案房产委托给案外人经营后，自2019年7月开始已经陆续收到了案外人支付的租金，从这个角度来看，也可以证实被告已经完成了相应的交付义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告（买方）与被告二五八公司（卖方）于2018年9月27日签署编号为0000729号《房地产买卖合同》，约定转让标的为广东省深圳市罗湖区东门中路东门天地大厦裙楼S6110（A20）号商铺。建筑面积约为33.97平方米。转让成交价为1080000元，定金为216000元，买方应于合同签订当日支付定金80000元，于合同签订后7日内支付136000元；定金之外的房款于2019年5月30日前支付540000元，于2019年7月1日前支付324000元。合同第五条约定在买方将除定金外全部房款支付至卖方收款账户之日起十个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第七条约定买卖双方均确认该物业租约现状，该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，委托经营管理期限及租金、租赁押金等约定按《委托经营管理协议》执行，该物业交付后，买方享有《委托经营管理协议》项下原卖方享有的权利义务。合同第九条约定买卖双方同意交楼标准按照铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营现状交付。合同第十一条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。二、该合同签署后，原告向被告二五八公司于2018年9月27日支付定金80000元，于2018年10月7日支付定金136000元，于2019年6月5日支付尾款240000元，于2019年6月29日支付尾款324000元，于2019年7月24日支付尾款295000元，以上总计1075000元，被告二五八公司给原告开具了相应收据。原告主张差额5000元系被告二五八公司主动免除。被告在庭审中认可原告于2019年7月24日付清全部房款。2019年10月25日，原告与被告二五八公司共同向深圳市不动产登记中心申请涉案房产的所有权转移登记，涉案房产现已登记至原告名下。三、原告于2019年11月12日向被告二五八公司邮寄落款时间为2019年10月21日的律师函，要求被告二五八公司于2019年10月31日前交付不动产权证及房屋，若被告二五八公司未在此日期前交证交房，原告要求解除涉案《房地产买卖合同》并要求被告二五八公司返还已付购房款及双倍返还已支付的定金。四、原告（甲方）与案外人铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司（乙方）于2018年9月27日签订《委托经营管理协议》，约定甲方将涉案房产委托给乙方经营，委托经营管理期限为5年，自2019年7月1日至2024年6月30日，其中2019年7月1日至2019年9月30日为免租期。原告在庭审中确认收到铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司支付的2019年10月至2019年12月的租金回报。五、被告深圳市二五八实业有限公司为自然人独资的一人有限责任公司，被告银幸为被告深圳市二五八实业有限公司的股东。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告二五八公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告二五八公司支付了全部的购房款，履行了合同约定的义务，被告应依照合同约定协助原告办理涉案房产的不动产权证书。双方约定应于买方付清房款的十个工作日内办理递件过户手续，原告于2019年7月24日付清房款，即最迟应于2019年8月7日办理递件过户手续，但双方实际于2019年10月25日办理递件过户手续。被告辩称延期过户责任并非被告一方导致，但未能举证证明系原告的原因导致递件过户手续迟延办理，因此本院对于被告的答辩意见不予采信，被告二五八公司应依照合同约定按转让成交价的日万分之五向原告支付延期办证违约金。该违约金自合同约定递件过户期限届满次日即2019年8月8日起算，计至2019年10月25日为（1080000×0.0005×79天=）42660元。关于涉案房屋的交付问题，原告与被告二五八公司签订的《房地产买卖合同》约定涉案房屋存在租约，该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，且原告亦与铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司签订了《委托经营管理协议》，并收取了铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司支付的租金回报，即原告已实际享有了涉案房产所带来的收益，被告二五八公司已履行了合同约定的房产交付义务。因此，对于原告要求被告二五八公司交付涉案房产及支付延期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。被告银幸作为自然人独资的一人有限责任公司的股东，未能证明公司财产独立于股东个人财产，应当对公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市二五八实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马梦飞支付违约金42660元；二、被告银幸对被告深圳市二五八实业有限公司所负的本判决第一项的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告马梦飞的其他诉讼请求。如果两被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由原告负担573元，两被告负担488元。原告已预交的488元，由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费488元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年四月十日尹丹荔书记员    柏榕楠