贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初15978号原告：刘欣，女，侗族，1983年6月13日生，住贵州省贵阳市乌当区。原告：陈耀，男，汉族，1982年9月23日生，住贵州省贵阳市乌当区。共同委托诉讼代理人：刘兴成，北京市中永律师事务所律师，一般授权代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，地址在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，职务：董事长。委托诉讼代理人：何美玉、旷菊，女，一般授权代理。原告刘欣、陈耀诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘欣及其与陈耀的共同委托诉讼代理人刘兴成、被告贵阳宏益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘欣、陈耀向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告于2015年4月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX）；2、请求判令被告返还原告购房款人民币1033890元，同时以该购房款为基数，按照同期银行贷款利息支付给原告，从2015年4月12日起计息至全部退还购房款之日;3、请求判令被告赔偿原告转移登记违约金，以全部购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期银行贷款利息的标准，从2019年7月1日起，计算至退还全部购房款之日止；4、请求判令被告赔偿原告维修资金10338元、已付商铺物管费2378元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、代办费200元，以上费用合计：13853元；5、本案案件受理费、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系贵阳市花果园项目Ｔ1区开发商。2014年开始，被告在全市、全省、全国开展地扫式广告宣传，并在各大具有一定权威的电视、网络媒体上作广告宣传，承诺花果园项目Ｔ1区建设人车分离空中立体人行慢行系统，建成贵阳的“情景式商业步行街”，用廊桥建筑将四街相连：宽窄巷子、都会大街、酒吧街和特色美食街，在四街相连的黄金商圈的商业黄金走廊上。2015年4月12日，原告在完全相信被告的广告宣传下，与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX，约定被告向原告预售贵阳市南明区花果园XX号房屋，建筑面积29.73平方米，按套计算商品房总价款为1033890元，单价为按建筑面积34776元／平方米。案涉商品房位于情景式商业步行街××临街门面商铺（××）。后经原告查询，案涉《商品房买卖合同》中及贵阳市筑房网上对外公示该楼栋的预售许可证号为筑商房预字第××号。依据双方的合同约定，被告应于前向原告交付案涉商品房。被告在合同中承诺2016年8月31日于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在原告和被告合同约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。被告承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。因被告原因给买受人造成损失的，由被告承担赔偿责任。合同签订当日，原告依约向被告支付了购房款1033890元。原告依约向被告支付购房款后。被告在未竣工验收的情况下，用欺骗和胁迫的方式在合同补充协议中，约定以被告登报通知时间为准视为原告收房的方式，向原告交付了房屋。又于2018年7月，被告改变商圈规划，阻断了Ｔ1区四、五、十栋与Ｔ1区、Ｒ1区、Ｘ区四大商街连通的步行街通道，把通道改成了临街商铺高价销售从中牟利。被告既无法实现宣传中的商圈规划，也从未履行楼书中宣传的筑城首条情景式商业步行街，致使原告高价购买的非临街商铺的“空中仓库”低价出租，甚至无法出租，损失惨重。同时涉案商铺签订的商品房预售合同，合同购房图纸未经行政部门审批通过，该人行出入走道至今属违章建筑。此外，原告在签订合同后至接收房屋期间，支付了房屋维修资金10338元、商铺物管费2378.4元、有线电视开户费265元、电表开户费122元。因被告未取得该商品房竣工验收备案证明达到交房条件、同时也未依约取得所有权初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书。并且被告把未经审批规划不可能成商铺的二层原定为活动中心、配套设施、部分商业的房子当成商铺高价销售给原告，具有未批先建、欺诈销售造成原告损失惨重的事实。故原告于2019年6月委托北京市中永律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告办理退房手续，但被告在收悉《律师函》后置诺罔闻，未予处理。综上，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告贵阳宏益房地产开发有限公司辩称：我方不同意解除商品房买卖合同，案涉房屋已经交付使用，已经实现合同目的，为维护交易稳定性不应解除合同；逾期办证是合同的次义务，原告要求高于合同约定的违约金没有事实依据，即使法院判决退房，也应当从起诉之日按照活期存款利率支付利息；按揭款部分并不是原告实际占有的款项，没有任何资金占用损失，且房屋交付使用期间的收益可以与其资金占用损失相抵，物管费系原告使用房屋后应该缴纳的费用，不是被告收取，也不应由被告退还，电视电表开户费、维修基金等均不是被告收取，不应退还，应向住建局退款；预告登记是已经实际完成产生的费用，不应当返还，如果法院判决解除合同，原告应当配合办理注销手续，而且判决书中应有明确的备案登记号才能办理注销，房屋也应当返还给被告。本院经审理认定以下事实：2015年4月12日，原告刘欣、陈耀（买受人）与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX），约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区XX号房屋，该商品房位于地上2层，名义楼层为第1层，规划用途为商业营业用房，层高6米，合同约定建筑面积29.73平方米，计价方式为按照套（单元）计价，房屋总价款为1033890元；原告应当在2015年4月12日前分期支付房价款，其中预付款310890元，剩余房款723000元于2015年4月12日付清；被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。该合同签订后，原告按约支付了购房款，被告也于2017年11月20向原告交付了案涉房屋。原告还于被告交付房屋当日向案外人贵州宏立城物业服务有限公司交付商铺物管费2378.40元、有线电视开户费265元、电表开户费122元。案涉房屋办理了预售合同备案，合同备案号Ｙ16118636。被告承诺的取得案涉房屋所有权初始登记的期限届满后，未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。其后原告因与被告协商解除合同、退还房款未果，遂诉至本院，提出诉请如前。另，案涉房屋的住房维修基金已经缴纳到贵阳市房地产管理局。又，至本案庭审辩论终结前，被告仍然不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。本院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的取得商品房所有权初始登记期限届满后，被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告且至本案庭审辩论终结前仍然不能履行该项义务，其行为不仅已构成违约，还影响原告合同目的实现。故对原告要求解除与被告于2015年4月12日签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还原告购房款1033890元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的利息，根据双方合同约定进行支持，确定被告以原告支付的购房款本金为基数，从2015年4月12日起按照同期银行存款利率支付利息至被告返还原告前述购房款之日止。对原告主张的转移登记违约金，因原告已选择请求与被告解除合同并由被告支付利息，原告又要求被告承担转移登记违约金与双方约定不符，故对原告该项请求本院不予支持。对于原告要求被告赔偿的住房维修基金10338元、已付商铺物管费2378元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元、代办费200元，因电视电表开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿；住房维修基金并非由被告收取，已经交纳给贵阳市房地产管理局，解除合同后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告该请求本院不予支持；商铺物管费系原告收房后因使用房屋享受相关物业服务而向案外人贵州宏立城物业服务有限公司支付的对价，不应视为原告的损失，故原告该请求本院不予支持；预告登记费、代办费因原告未能提交支出该款项的相关证据，本院亦不予支持。另，合同解除后，原告同时负有配合办理注销案涉房屋的预售合同备案和返还被告案涉房屋的义务，为避免造成不公平的结果，减轻当事人讼累，本院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告刘欣、陈耀与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19XXX）；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘欣、陈耀购房款1033890元并支付利息（从2015年4月12日起以1033890元为基数，按照同期银行存款利率标准计息至前述款项返还之日止））；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘欣、陈耀有线电视开户费265元、电表开户费122元；四、驳回原告刘欣、陈耀的其余诉讼请求；五、原告刘欣、陈耀与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内相互配合办理完毕贵阳市南明区XX号房屋的预售合同备案注销手续（合同备案号Ｙ16118636），注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担；六、原告刘欣、陈耀于本判决生效之日起十五日内返还位于贵阳市南明区XX号房屋给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取8250元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（因此款原告已预交，由被告在本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  何骧二〇二〇年四月二十七日法官助理刘乙鲜书记员赵锐