山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初105号原告：房维莉，女，1958年1月21日生，汉族，住山东省烟台市。委托诉讼代理人：江德潮，山东霖鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：初敏，山东霖鑫律师事务所律师。被告：烟台霖诚建筑工程有限公司，住所地烟台市牟平区西关路。法定代表人：曲维诚，董事长。委托诉讼代理人：于振洋，山东宁海律师事务所律师。第三人：烟台九发置业有限公司，住所地烟台市芝罘区金都大厦28号。法定代表人:姜梁，董事长。原告房维莉与被告烟台霖诚建筑工程有限公司、第三人烟台九发置业有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房维莉及其委托诉讼代理人江德潮、初敏、被告烟台霖诚建筑工程有限公司的委托诉讼代理人于振洋到庭参加诉讼，第三人烟台九发置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。房维莉向本院提出诉讼请求：1.判决不得对原告的位于烟台市莱山区车库的执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：在被告烟台霖诚建筑工程有限公司与第三人烟台九发置业有限公司工程款纠纷一案中，法院查封了原告所有的位于烟台市莱山区车库。原告提出执行异议后，法院于2019年12月3日作出（2019）鲁0612执异118号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为：原告已在烟台市牟平区人民法院查封前实际购买了第三人开发的银海家园1幢1单元103号及1#楼东单元1#车库，虽然原告与第三人签订的《商品房买卖合同》中记载的签订时间为2007年6月，但实际签订时间为2005年9月30日，这可从契税完税证明中看出，即原告已支付涉案房屋及车库的全部价款，第三人也向原告交付了涉案房产及车库，原告合法实际占有涉案房产及车库至今，因此原告享有对执行标的即银海花园1#楼东单元1#车库的财产权益，其足以排除对该标的的强制执行，法院不得对上述执行标的进行强制执行，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，现诉至人民法院，请求依法裁判。烟台霖诚建筑工程有限公司辩称，第一，原告的房屋买卖合同仅能证明原告购买房产，不能证明购买涉案车库；第二，原告提供的2008年3月18日的收款收据中“车库款”系原告自行添加的；第三，原告提供的房屋买卖合同中有关车库的表述内容是后来添加的，故被告不认可其真实性；第四，原告至今未提供查封前合法购买占有涉案车库的证据；第五，法院调查第三人烟台九发置业有限公司法定代表人姜梁的笔录证实了当时有42个车库没有卖，第三人同意查封，这里面包括本案原告主张的1#楼东单元1#车库。综上，要求驳回原告的诉讼请求。烟台九发置业有限公司未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告房维莉与第三人烟台九发置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2005003121号），其主要内容约定为：原告购买烟台九发置业有限公司开发的位于烟台市莱山区产，建筑面积为200.39平方米，总价款为1,202,340.00元，付款方式及期限为分期付款买受人交付房款300,000.00元签署本合同，余款902,340.00元于2005年年底前付清,合同落款时间为2007年6月。原告房维莉分别于2005年1月12日、2007年3月20日和2008年3月18日、2008年9月3日先后向第三人烟台九发置业有限公司支付购房款300,000.00元、300,000.00元、192,180.00元、1,620.00元408,540.00元，上述款项合计1,202,340.00元,烟台九发置业有限公司向房维莉出具相应的五份收款收据，在该五份收据的“事由”处均注有：“房款1#103”的内容。2005年9月30日，烟台九发置业有限公司向房维莉开具面额为1,202,340.00元的不动产发票一张(编号为00005890)，房维莉亦于同日向税务部门缴纳相应契税18,036.00元,在其完税证上载有:“税目为房屋买卖、房地产转移面积为200.39㎡、合同成立日期为2005年09月30日”的内容。2006年3月20日，原告房维莉向烟台市电信网络有限公司支付案涉房屋2006年3月20日之前的有线电视安装费、维护收视费250.00元。庭审中，原告主张签原告与和第三人之间的房屋买卖合同是其丈夫与九发公司的蒋绍庆谈的，但书面合同是由她本人签订的，具体过程是：2005年9月27.28日左右，原告到第三人的办公地点金都大厦28楼签订的合同，是由第三人单位的会计赵某跟原告签订的合同，合同中的内容都是赵某填写的，其中合同中第四条第1项和第2项之间有“此价款包括车库一个1#楼东单元1#车库面积38.76㎡”的内容在签订时没有，后在2005年11月份由赵某添上去的。被告对原告的上述主张不予认可，认为按照原告的陈述2005年9月份签订合同时就已经把合同拿走了，根据时间顺序推算上述有关车库的表述内容应该是原告自己添加的。原告承认2008年3月18日金额为192,180.00元的收款收据右上角的“车库款”三字系原告自己添加的，并主张总价款1,202,340.00元中的车库款为193,800.00元，剩余的款项1,001,950.00元为房屋的价款。2.申请执行人即本案被告烟台霖诚建筑工程有限公司与被执行人即本案第三人烟台九发置业有限公司工程款纠纷系列案件中，包括（2007）烟牟民初字第16号案件，在该案中本院根据烟台霖诚建筑工程有限公司的财产保全申请依法作出（2007）烟牟民一初字第16号民事裁定书，并于2007年1月18日保全查封了烟台九发置业有限公司开发的位于烟台市莱山区银海家园的车库42个，包括本案所涉1#楼东单元1#车库，其列于查封清单之中。同时，本院依法对烟台九发置业有限公司的法定代表人梁姜作了相应的查封调查笔录，其中在2007年1月18日上午10时10分的《调查笔录》中姜梁陈述：“还有一些车库，总共有65个车库，款已经交齐23个车库，还有42个车库尚未交款。”在2007年8月2日8时30分的《调查笔录》中当法院工作人员要求其提供什么财产予以保全时，他陈述：“……还提供全部48个地下车位，共2588平米，值500万元，在2007年1月18日，你们法院已查封了我们42个车库（具体详见清单）也值700万元……这42个车库没卖，车位都没有卖”。后本院作出的（2013）烟牟民再字第10号民事判决书、（2014）烟牟民再重字第1、2、3、4号民事判决书发生法律效力，因烟台九发置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，烟台霖诚建设工程有限公司向本院申请执行，本院立案为（2015）烟牟执字第52、53、54、55、56号，前述被查封的42个车库亦经本院多次续封。2018年7月10日，本院作出（2015）烟牟执字第52、53、54、55、56号之一执行裁定书，拍卖被执行人烟台九发置业有限公司所有的在银海家园车库、停车位【详见：烟台浩正资产评估有限公司烟浩正评咨字（2018）第47号资产评估报告】,包括本案所涉1#楼东单元1#车库。2019年9月10日，原告房维莉向本院执行局提出执行异议，本院执行局经审查后于2019年12月2日作出（2019）鲁0612民初135号执行裁定书驳回了原告的异议申请，并于2019年12月10日向原告送达了该份裁定书。原告认为该裁定驳回的理由不成立，故诉来本院。庭审中，对于（2019）鲁0612执异118号执行裁定书中的“本院查明”部分认定的事实，被告表示无异议；原告则认为除了合同成立时间2007年6月份不属实，还少了原告在2008年3月18日和2008年9月3日两笔付款的事实认定外，其他事实均无异议。3.庭审中，证人赵某出庭作证，其陈述：2000年到2009年期间，证人在烟台九发置业有限公司工作，任职出纳，2009年该公司破产。2004年年底到2005年年初烟台九发置业有限公司对外销售房屋，原告在这段时间订了一套房屋，交了300,000.00元订金，原告与烟台九发置业有限公司签订的买卖合同是2005年9月29日在金都大厦27楼签订的,是证人经办的，合同的内容是证人填写的,其中“此价款包括车库一个1#楼东单元1#车库面积38.76㎡”的内容是证人在2005年11月份添上去的,因为第三人在2005年11月份才开始卖车库的，但该车库是赠送的，所以原告不用花钱。因为签订合同时证人特别忙，集中一天签订所有的合同，到第二天（2005年9月30日）才能拿着所有的发票和购房合同到财税局交的契税，而合同一式五份，一份用来交契税，一份留存作为样本，将来把后来的三份照着填全，交完契税证人打电话给购房人拿走一份，其中房维莉一直没来拿，等一两年之后找证人拿合同时，证人发现合同的日期一直没填便顺手就填上了当天的日期，所以合同的日期是2007年。原告提供的证据六中的五份收款收据的内容均为证人填写内容,但2008年3月18日这张“车库款”三字不是证人写的。《烟台九发置业开发公司销售合同登记明细表》上的内容是证人填写的。后证人又说自己是山东九发食用菌股份有限公司的职工，可以从社保中看到相关的信息，山东九发食用菌股份有限公司有许多下属企业，其中烟台九发置业有限公司就是它下属的一家企业。原告认为证人对车库的表述为赠与不某，应该是证人自己的理解，但根据添加内容的表述，此价款包含车库一个能够说明该价款中包含了车库的款项，如果是赠与应表述为“本合同赠与买受人车库”，对证人陈述的其他部分没有异议。被告对证人陈述部分有异议：对有关合同第四条涉及车库的表述说是证人填写，持保留异议意见，因为该内容和其他部分明显不一样；有关证人身份的陈述也不对，因为山东九发食用菌股份有限公司和第三人明显是不同的法人单位。原告房维莉针对自己的诉讼请求向本院提交下列证据：证据一、《商品房买卖合同》一份，用于证明原告以总价款1,202,340.00元购买了第三人开发的位于莱山区车库一个；合同第6.2条约定：“买受人交付房款300000元，签订本合同，余款于2005年年底前付清。”原告于2005年1月12日支付300,000.00元，从该合同编号年度和内容可以看出，该合同实际签订时间是在2005年。证据二、山东省烟台市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、销售不动产和转让无形资产通用发票一份，用于证明原告已付清涉案房屋及车库全部合同价款并取得全款发票。证据三、契税完税证一份，用于证明原告于2005年9月30日办理完缴纳契税手续并取得契税完税凭证，契税完税证中记载合同成立时间为2005年9月30日，结合证据一合同中第6.2条的约定及《商品房买卖》编号显示的年度，能够证明涉案合同实际签订时间在法院查封之前；因办理契税完税手续的流程是先签订合同才能办理纳税手续，进而证明涉案买卖合同的实际签订时间是2005年，即在法院查封前。证据四、《烟台九发置业开发公司销售合同登记明细表》一页，从该第三人的登记的销售合同明细表的编制日期和明细表中记载的涉案合同编号体现的年度均在2006年，用于证明涉案房屋买卖合同签订时间在法院查封前。证据五、烟台广电信息网络有限公司出具的有线电视收视维护专用发票，用于证明原告于2006年3月20日实际缴纳过电视维护费、安装费，即在法院查封前原告已实际合法占有涉案房屋及车库。证据六、收款收据五份（其中四份是原告持有的，一份是第三人会计账簿中的），用于证明原告付清了买卖合同约定的全部款项购买了第三人开发的位于莱山区车库一个。证据七、购买方为王方**的《商品房买卖合同》一份，用于证明案外人王方**与原告分别购买了第三人开发的位于莱山区，王方**的房屋单价为每平米5,000.00元不包车库，而原告与第三人在涉案合同中约定单价为每平方米6,000.00元，该价格显然包含车库的价格，从而证明涉案车库系第三人出卖给原告的，房屋总价款中包含涉案车库的价款。证据八、烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612执异118号执行裁定书一份，用于证明2019年9月10日原告以案外人的身份向烟台市牟平区人民法院执行部门提出了执行异议申请，2019年12月10日烟台市牟平区人民法院作出了执行裁定书，原告于同日签收，但原告认为该裁定书认定事实与实际事实不符，于是提出了本案的执行异议之诉。证据九、证人赵某出庭作证，赵某作为第三人烟台九发置业有限公司的会计，具体经办了本案所涉以房屋及车库买卖合同的签订以及房款交纳等相关事宜。被告对证据一的真实性无异议，但对该证据第四条有关车库的表述有异议，系原告后来填写；对证据二、三的真实性无异议，但是上面都没有体现出与车库有关；对证据四真实性有异议，不能证明原告所述的内容；对证据五真的实性无异议，但与本案无关；对证据六的真实性无异议，但2008年3月18日的收据上面“车库款”系原告方后来填写，不具有证明力；证据七与本案无关，故不认可；对证据八的真实性无异议，但是对证明内容有异议，裁定结果是正确的，应当驳回原告诉请。本院根据被告烟台霖诚建筑工程有限公司的书面申请依法调取了（2007）烟牟民初字第16号卷中的财产保全查封材料（包括查封裁定书、查封调查笔录和查封清单）、民事判决书及（2015）烟牟执字第52、53、54、55、56执行案卷中的评估报告书即烟浩正评咨字（2018）第47号评估报告书，原、被告对上述材料的真实性均表示无异议，但原告对姜梁在2007年1月18日和8月2日的两份《调查笔录》中涉及42个车库没有出卖的陈述有异议，根据原告提交的证据，结合证人的作证内容，包含在该42个车库之内的涉案1#楼东单元1#车库实际于2005年11月份已经由第三人出卖给了原告。本院认为，本案原、被告争议的焦点为原告房维莉的诉请是否符合《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如符合则应得到支持；否则不予支持。首先、根据《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中原告提供的《商品房买卖合同》上总价款后附有“此价款包含车库壹个1#楼东单元1#车库，面积38.76㎡”的内容，原告主张该内容在2005年9月27.28日原告与第三人烟台九发置业有限公司签订该合同时没有，是在2005年11月份由第三人的会计赵某添上的，并提供证人赵某出庭佐证该事实，但赵某未能提供有效的身份材料证明其为第三人的出纳，且赵某对自己的身份陈述前后矛盾（先前是第三人的出纳，后来又说自己是山东九发食用菌股份有限公司的职工）、对山东九发食用菌股份有限公司与第三人烟台九发置业有限公司的关系陈述以及第三人在2009年破产的事实显然与事实不符；另外，证人陈述涉案车库系第三人赠送给原告，而原告主张车库系自己花193,800.00元从第三人购得、证人陈述涉案买卖合同签订的时间、地点与原告庭审所述不符，即证人陈述事实与原告主张多处矛盾，故本院对证人赵某的证言不予采信。所以，原告无法证实该内容系原告与第三人达成的《商品房买卖合同》中原有的内容。同时，根据商品房交易的习惯，商品房买卖合同多为填空式格式合同，如当事人需要在合同条款之外有添加内容，多会在添加内容处覆盖印章进行确认，但原告提交的合同中的该内容部分并无第三人印章覆盖。现被告质证时不认可该部分真实性，故本院不能认定该内容属于本案所涉《商品房买卖合同》中的有效内容。另外，从原告提交的购房发票与契税完税证载明的内容看，只能证明1,202,340.00元系购房款，而不包括案涉车库款。所以，针对涉案执行标的1#楼东单元1#车库，原告并不持有有效的书面购买、附赠或租赁合同。至于原告提供的《烟台九发置业开发公司销售合同登记明细表》，因其上无第三人印章，又无其他相应的证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。对于原告主张涉案《商品房买卖合同》的签订时间，因原告对此陈述前后不一致，且无法提供充分的证据证明签订时间为2005年9月27.28日，亦无法解释该合同中落款时间2007年6月系后补填的合理理由，故本院对原告的该主张不予支持。其次，原告向本院提交了五张收款收据，总计1,202,340.00元，但该收款收据中“事由”处均注明为：“房款1#103”，显然不包括案涉车库款，更不是车库款；虽然原告在2008年3月18日的收款收据右上角添加了“车库款”三字，但因系原告单方添加，故不具有法律效力，更何况其载明的金额为192,180.00元与原告庭审中主张总价款1,202,340.00元中的车库款为193,800.00元并不一致。另外，上述证据无法对抗本院在2007年1月18日和2007年8月2日所作的《调查笔录》中烟台九发置业有限公司法定代表人姜梁对涉案被查封车库的陈述，其内容为：“还有一些车库，总共有65个车库，款已经交齐23个车库，还有42个车库尚未交款。”“这42个车库没卖，车位都没有卖。”因为该笔录系卖房方的法定代表人代表出卖方的意思表示，明确表示有42个在法院依法查封时未出卖，而在这42个车库中便包括本案所涉原告主张的1#楼东单元1#车库。所以，本院认为原告提供的证据不能证明其就涉案车库向出卖方即第三人支付价款。至于原告提供案外人王方**的《商品房买卖合同》，与本案无关，更无法从该合同的价款中推断出原告支付1,202,340.00元中有车库款，因为合同价款是由签约双方协商而成，出卖人一样，并不当然代表出卖的单价必须是一样的。再者，虽然原告向本院提交一份烟台广电信息网络有限公司出具的有线电视收视维护专用发票证明原告于2006年3月20日实际缴纳过电视维护费、安装费，但只能证明原告实际占有使用了烟台市莱山区产，并不能证明或者推出原告在本院查封（2007年1月18日）之前已经实际收到并占有使用烟台市莱山区银海家园的1#楼东单元1#车库。结合上述事实，可知本案原告房维莉不具备《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”规定的四个要件，所以，本院认为原告的执行异议诉请不成立。综上所述，原告房维莉提供的证据不足以证明其对涉案执行标的即烟台市莱山区车库享有合法的财产权益，故不足以排除对该标的的执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十二条第一款第三项规定，判决如下：驳回原告房维莉对被告烟台霖诚建筑工程有限公司、第三人烟台九发置业有限公司的执行异议的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告房维莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于秀丽人民陪审员  王丕珩人民陪审员  杨翠娟二〇二〇年四月二十八日书 记 员  栾琪嵩