赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初11987号原告：管建敏，女，1981年3月21日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：贾艳东，赤峰市长青法律服务所法律服务工作者。被告：杨国舜，男，1957年6月20日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：王新磊，北京市信杰（赤峰）律师事务所律师。被告：赤峰市盛世纪房地产经纪有限公司，住所地：赤峰市松山区新城八家组团平双公路水榭花都小区B49-1号楼01013室。法定代表人：彭贤双，系公司总经理。委托诉讼代理人：张成伟，内蒙古法林律师事务所律师。原告管建敏诉被告杨国舜、赤峰市盛世纪房地产经纪有限公司（以下简称盛世纪房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管建敏及其委托诉讼代理人贾艳东，被告杨国舜及其委托诉讼代理人王新磊、被告盛世纪房产公司的委托诉讼代理人张成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管建敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告管建敏与被告杨国舜及被告盛世纪房产公司于2019年9月9日签订的《房屋买卖和房屋买卖居间合同》、《办理贷款服务协议》；2、判令被告杨国舜按合同约定以房屋成交价格的20%支付违约金264000元；3、判令被告盛世纪房产公司、杨国舜连带返还原告已付居间服务费11200元、贷款服务费6000元。事实和理由：原告管建敏与被告杨国舜及被告盛世纪房产公司于2019年9月9日签订的《房屋买卖和房屋买卖居间合同》、《办理贷款服务协议》，约定杨国舜将位于赤峰市××区房屋出售给原告。合同及协议签订后，原告向杨国舜支付定金20000元，杨国舜为原告出具收据一枚。原告向盛世纪房产公司支付居间服务费及贷款服务费17200元，盛世纪房产公司为原告出具收据一枚。后杨国舜拒不履行房屋买卖居间合同约定的内容，致使房屋买卖和房屋买卖居间合同、办理贷款服务协议无法履行。经原告多次提出协商未果，故诉请如前。杨国舜辩称，1、杨国舜不构成违约,故不应支付违约金亦不返还居间服务费和贷款服务费，原、被告三方签订合同时，原告支付了20000元定金，但是首付款迟迟未交付，余款1150000元在建设银行办理贷款也未审批通过，杨国舜与盛世纪房产公司在签订本案案涉合同前就曾签订过房屋买卖与房屋买卖居间合同，因当时的买方不符合贷款条件，导致合同解除，但该公司为了不予退还居间费，又促使杨国舜与原告签订了合同，原告的贷款金额高达总房款的88%，导致贷款未能批准，故杨国舜不存在违约情形；2、原告主张违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，予以衡量，原告仅支付了定金，合同尚未实际履行，不存在实际损失；3、案涉合同存在显失公平，可撤销情形，按照二手房交易惯例，买方付完定金后、办理贷款前，需要将足额首付款支付给卖方，在贷款审批后，不足部分由买方补足差额。但案涉合同，杨国舜仅收到20000元定金，却需无条件配合买方进行贷款审批、过户行为，而原告支付足额首付款时间尚不确定，贷款审批情况也未及时通知杨国舜，杨国舜即拿不到房款也不能另行处分房产，严重损害其权益；4、杨国舜委托盛世纪房产公司提供居间服务，所签合同为格式合同，其应如实告知订立合同的事项，但该公司未对上述合同约定内容如实告知，导致杨国舜对合同存在重大误解，认为买方在支付定金后即应该支付足额首付款，给杨国舜造成经济损失。综上，杨国舜不存在违约行为，亦不应承担赔偿责任。盛世纪房产公司辩称，1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告与盛世纪房产公司签订的是房屋买居间合同及办理贷款服务协议，双方形成的诉讼标的系居间合同法律关系及委托合同法律关系，原告不得将本案一并处理，故应另案主张权利；2、盛世纪房产公司在本案中的诉讼地位应为第三人，以便于案件查清事实。盛世纪房产公司同意解除房屋买卖协议，但不同意解除房屋买卖居间合同、办理贷款服务协议，首先，买卖双方基于居间人的介绍，已经完成居间服务，原告应向违约方主张居间服务费，其次，盛世纪房产公司已协助买卖双方办理银行贷款，并获得银行批贷，但因杨国舜称不再出售涉案房屋，导致买卖双方的房屋买卖合同无法继续履行，贷款服务费应由违约方承担。综上，请求驳回原告对盛世纪房产公司的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了房屋买卖居间合同、贷款服务协议、定金收据、中介费及贷款服务费收据等证据，被告杨国舜围绕答辩意见提交了房屋买卖与房屋买卖居间合同、中介费及物业保证金收据，被告盛世纪房产公司提交了录音，原、被告对对方提交的上述证据真实性均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2019年9月9日，原告管建敏（乙方）与被告杨国舜（甲方）在被告盛世纪房产公司（丙方）的居间下签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定管建敏购买杨国舜位于赤峰市××区房屋，条款如下；第二条1、房屋总价款为1320000元，付款方式为贷款支付；5、签订合同当日管建敏向杨国舜交纳定金20000元；8、自盛世纪房产公司收到买卖双方提供的贷款材料之日起7日内，双方到银行办理面签贷款申请，待银行贷款审批后15日管建敏向杨国舜支付购房款170000元（含已付定金），如贷款银行机构不批准贷款申请，管建敏有权在产权过户前更换其他贷款银行办理贷款手续，杨国舜应及时配合管建敏办理贷款手续，如一方不配合办理视为违约，第三条1、自三方签订合同之日起45个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；3、盛世纪房产公司作为买卖双方的居间方，向双方各收取居间服务费13200元，第五条就双方违约情况进行明确约定。同日，向交付定金20000元。合同签订后，管建敏向盛世纪房产公司交付居间费13200元、贷款服务费4000元，杨国舜向盛世纪房产公司交付居间服务费13200元。2019年11月12日，盛世纪房产公司电话通知杨国舜办理房屋过户登记时，杨国舜明确表示不再出售房屋。本院认为，原告管建敏与被告杨国舜、盛世纪房产公司签订了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》（以下简称合同）合法有效，合同当事人均应按照约定履行各自的义务。依据合同约定，原告以贷款的形式支付房款，于银行贷款审批通过后15个工作日支付首付款，同时约定双方自合同签订当日（2019年9月9日）起45个工作日内办理案涉房屋过户登记，根据以上合同约定及双方签订合同的目的看，杨国舜作为出卖方为获得房款，管建敏作为买受人为获得涉案房屋的所有权，虽然双方对房款支付时间未予明确约定，但买卖双方至迟应于2019年11月12日（45个工作日内）前办理过户登记，也就是说双方在签订合同时已对支付房款的时间限定有了明确的认识，而通过双方实际履行合同情况看，原告在签订合同后虽按约办理了银行按揭贷款申请，但尚无证据证明在2019年11月12日前该贷款已获得审批，在房屋首付款不能按期支付导致合同目的不能实现的情况下，被告杨国舜提出不再继续履行合同的意思表示不构成违约，现原告主张解除其与杨国舜之间的房屋买卖合同，杨国舜表示同意，系当事人自愿处分其权利，本院予以支持，其主张杨国舜承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告盛世纪房产公司不同意解除双方居间、贷款服务合同，但双方产生居间、贷款服务法律关系基于本案房屋买卖行为，房屋买卖合同被解除后，该居间贷款合同亦已达到法定解除条件，故对盛世纪房产公司该抗辩主张不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行,已经履行的,根据合同履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张杨国舜按合同约定支付违约金的诉讼请求不能成立，但杨国舜收取原告的20000元定金应予返还。盛世纪房产公司作为买卖双方的居间人，虽促成双方达成交易意向，拟为原告提供贷款服务，但其未在合同约定的期限内完成贷款业务，导致双方买卖合同目的未能实现进而解除合同，其收取的贷款服务费4000元应予返还，其收取的居间服务费13200元，应予以部分退还，本院酌定为9200元。原告主张由二被告连带承担返还责任的诉讼主张不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告管建敏与被告杨国舜、赤峰市盛世纪房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》；二、被告杨国舜于本判决生效后十日返还原告管建敏定金20000元；三、被告赤峰市盛世纪房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告管建敏居间服务费9200元、贷款服务费4000元；四、驳回原告管建敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2759元，由原告管建敏负担2433元，被告杨国舜负担196元，被告赤峰市盛世纪房地产经纪有限公司负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 董晓磊 二0二0年四月十七日书记员 王 浩