苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5082号原告(反诉被告）：张萍，女，1967年12月17日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：金钧，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：种柏旭，江苏六典律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱方达，男，1985年2月27日生，汉族，住苏州。被告（反诉原告）：朱敏文，女，1957年6月22日生，汉族，住苏州。被告（反诉原告）：朱永晓，男，1957年6月23日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：赵彬，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天宇，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张萍与被告（反诉原告）朱方达、朱敏文、朱永晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张萍及其委托诉讼代理人金钧（第一次）、种柏旭（第二次）、被告（反诉原告）朱方达、朱敏文、朱永晓及三被告共同委托诉讼代理人赵彬、黄天宇到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告（反诉被告）张萍向本院提出的诉讼请求：1、判令朱方达、朱敏文、朱永晓协助张萍办理苏州工业园区星港街178号11-1304室的房屋所有权及土地使用权过户登记手续，将该房屋过户至张萍名下；2、本案诉讼费由朱方达、朱敏文、朱永晓承担。事实与理由：2018年6月11日，张萍与朱方达、朱敏文、朱永晓就购买苏州工业园区星港街178号中茵皇冠国际公寓11-1304室房屋事宜签订《房屋买卖合同》，该房屋总价款为985万元。截止起诉之日，原告张萍已先后多次向被告支付房屋价款累计人民币210万元整，其中150万元为定金。经张萍多催要，朱方达、朱敏文、朱永晓拒不履行办理变更登记手续以及房屋交付义务，张萍故此起诉至法院。本诉被告朱方达、朱敏文、朱永晓辩称：1、系张萍违约在先。《房屋买卖合同》约定定金为150万元，但张萍于2018年6月12日支付了20万元、6月20日支付了50万元、7月20日支付了50万元，合计120万元。在2018年8月，张萍带女儿看房，后以其女儿不喜欢房屋为由反悔并拒绝支付剩余房款。当时朱方达、朱敏文、朱永晓不同意并要求张萍尽快付清余款，但张萍一直拖着不肯，故张萍违约在先；2、张萍转账给朱方达、朱敏文、朱永晓的款项中，90万元为借款而非房款。因朱方达、朱敏文、朱永晓之前有银行债务需要归还，向张萍借款30万元，张萍转账也备注为“借款”；朱方达、朱敏文、朱永晓准备出售房屋归还债务，但张萍不支付剩余房款，朱方达、朱敏文、朱永晓无奈再次向张萍在2018年10月16日借款30万、11月29日借款30万，并于2018年11月23日向张萍出具60万元借条。以上款项均系借款而非房款；3、朱方达、朱敏文、朱永晓一直向张萍催要剩余房款，张萍拒绝支付，并回信说卖掉其余房屋支付房款，之后张萍在2019年3月9日回复微信说卖房款未拿到。故系张萍迟延付款，现朱方达、朱敏文、朱永晓请求解除合同，并驳回张萍的诉讼请求。反诉原告朱方达、朱敏文、朱永晓向本院提出的反诉请求：1、判令解除双方签署的《房屋买卖合同》；2、判令张萍支付的定金120万元不予返还；3、反诉案件受理费由张萍负担。事实与理由：争讼房屋系朱方达、朱敏文、朱永晓名下唯一住房。朱方达、朱敏文、朱永晓因债务问题急需资金，其中欠付宁波银行的300万元贷款本息将于2019年4月到期，逾期将产生不良影响，故此准备出售争讼房屋偿还债务。张萍与朱方达之前相识，表示愿意购买房屋，故在2018年6月2日协商以985万元购买，张萍当日预付定金150万元，朱方达出具《收条》。2018年6月11日，张萍上班前到朱方达家中，将草拟好的《房屋买卖合同》交付给朱方达，对于支付剩余房款的时间、方式、过户等事项未明确，但朱方达出于信任也签字确认。《房屋买卖合同》签订后，经过反复催要，张萍在2018年6月12日、6月20日、7月20日合计支付定金120万元。2018年8月，张萍携带女儿看房，表示其女儿不喜欢房屋不想买。朱方达等提出急需资金，要求马上支付余款865万元，但张萍一直拖着不付。2018年7月31日，朱方达与张萍微信联系要求支付10万元，张萍口头同意但还是未付款，后多次催要，张萍分两笔借款给朱方达合计60万元。2018年11月23日，朱方达、朱敏文到张萍单位催要时，应张萍要求向其出具60万元的《借条》。因银行贷款在2019年4月19日快要到期，朱方达于2019年3月4日写信向张萍催要，询问能否将300万元在2019年3月11日前打入朱方达账户，但张萍予以拒绝，并在2019年3月6日回信表示需要卖掉自己的房屋还款。2019年3月9日张萍回信表示房款未拿到，不能帮忙。2019年4月18日，朱方达自行筹款归还贷款。朱方达、朱敏文、朱永晓认为，双方签订《房屋买卖合同》至张萍提起诉讼，张萍仅支付了120万元，合同也未对付清余款前可以办理过户作出约定，故朱方达、朱敏文、朱永晓有权解除《房屋买卖合同》并没收定金，故此提起反诉。反诉被告张萍辩称：不同意解除房屋买卖合同。双方交易过程当中，是朱方达、朱敏文、朱永晓拒绝履行交易的义务，张萍不存在违约，请求法院驳回朱方达、朱敏文、朱永晓的反诉诉请。经审理查明：苏州工业园区星港街178号11幢1304室室房屋原产权人为朱方达、朱敏文、朱永晓，其中朱方达占99%、朱永晓与朱敏文占1%。后于2019年4月19日变更产权登记为朱方达为100%产权人。2018年6月11日，朱方达（出卖人）与张萍（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于苏州工业园区星港街178号中茵皇冠国际公寓11-1304室房屋，该房屋建筑面积241.17平方米，总价款为985万元。付款方式为：买受人向出卖人预付定金150万元，剩余款项与产权交割部分未作约定。违约责任部分，约定一方向对方给付定金作为债权担保，债务人不履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同下方，出卖人出朱方达、朱敏文、朱永晓签字，买受人处张萍签字。张萍于2018年5月14日向朱方达转账30万元、于2018年6月12日向朱方达转账20万元、于2018年6月20日向朱方达转账50万元、于2018年7月20日向朱方达转账50万元、于2018年10月16日向朱方达转账30万元、2018年11月29日，张萍向朱方达转账30万元。朱方达于2018年5月14日向张萍出具《借条》，确认借30万元，年利率18%，借一年，到期本息一起归还。朱方达于2018年6月2日向张萍出具《收条》，确认收到张萍定金150万元。朱敏文、朱方达共同于2018年11月23日向张萍出具《借条》，确认收到张萍人民币60万元。诉讼中，双方均提交部分微信聊天记录，包括：2018年7月31日。朱方达：张老师……我就说我想跟你商量就说签约，8月2日能不能给我10万……张萍：可以的。2019年3月9日。张萍：朱姐姐，这几天你一定非常着急，我也一样，每天都睡不着，我就想和你说一下，我的卖房款确实没拿到，产权交易中心可以查证的，再说这钱就算拿到了，我也不能随便动用，不然后果很严重，请你理解，真的不好意思，帮不了忙。2019年4月28日。张萍：小朱，我觉得我们确实应该好好谈一下，想个解决的办法。如果房子能卖给我，合法过户，那是最好的结果，皆大欢喜；如果不行，那把定金等还给我，把这个事做个了结，我们还是好拳友，和以前一样，你觉得呢，请尽早给我回音。2019年4月30日。张萍：小朱，你妈老说你很忙很忙，我相信，其实我也很忙，但自从知道买你家房子无法走正常交割手续这件事后，我睁眼、闭眼全是小朱什么时候有空，这事怎么解决，已经完全无法正常工作和生活了。现在算我求你了小朱，勇敢地站出来，积极主动地把这件事解决了，也算是救救你张阿姨，因为你张阿姨只是个上班族，攒不了那多……请尽快抽个时间出来协商解决这个事。朱方达、朱敏文、朱永晓于2019年3月4日向张萍写信，言明己方卖掉房子为了支付银行债务以免造成还款逾期的不良记录，朱方达300多万银行贷款马上到期，请张萍帮忙于2019年3月11日将350万汇入朱方达宁波银行账户。张萍于2019年3月6日回信，表示对此无能为力，买房时说好自己卖掉四季新房屋拿到钱付款，现在四季新房子卖掉了，正在等放款，目前尚未拿到房款。卖房时朱方达房子好不舍得卖，有好项目挣钱把房子再买回去，但是2018年11月朱方达又说欠银行款需要拿房子抵押，2019年2月25日面谈是我说四季新的房款在3月份下放，中介还可以垫资，朱方达说中介不能垫资，后来知道房屋被法院查封了。现在的忙帮不了……诉讼中，本院询问，如综合认定双方之间的买卖关系并未成立，双方是否同意调整诉请。张萍主张，上述情况下要求判令朱方达、朱敏文、朱永晓双倍返还定金300万元；朱方达、朱敏文、朱永晓则表示，上述情况下仍要求解除《房屋买卖合同》及没收定金。以上事实，由《房屋买卖合同》、微信聊天记录、银行转账记录等证据以及当事人的据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：张萍与朱方达、朱敏文、朱永晓签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。合同对于房屋、价款及违约责任（实为定金责任）虽有约定，但对于支付剩余房款、交付房屋等涉及买卖双方主要权利、义务的条款并未明确约定。现有证据表明双方未能就此协商达成一致意见，且庭审中对此仍存在不同理解及意见，故本院综合认定，双方之间的房屋买卖关系并未成立，该《房屋买卖合同》实为定金合同。朱方达、朱敏文、朱永晓虽要求张萍代为偿还银行债务的方式支付房款，但合同并未约定张萍在相关时间承担上述义务，张萍也未举证向朱方达、朱敏文、朱永晓等要求交付房屋，张萍在微信中表示房屋是否继续买卖都可以协商，故综合认定，本院认为买卖双方对于买卖合同未能最终成立均不存在过错。现张萍主张返还定金以及朱方达、朱敏文、朱永晓主张解除《房屋买卖合同》均于法有据，本院予以支持。关于定金金额。张萍主张其向朱方达、朱敏文、朱永晓交付的全部款项210万元中，2018年5月由朱方达出具《借条》所借的30万元已经转化为150万元定金收条的一部分、另有60万元为借款，而朱方达、朱敏文、朱永晓主张其中120万元为定金、另90万元借条所载款项均为借款。本院认为，定金为实践合同，2018年5月朱方达向张萍借款30万元并出具《借条》，但该款双方均确认未归还任何本息，而朱方达在之后收取120万元的情况下向张萍出具150万元定金收条，但双方均未提出任何异议，故张萍主张该30万元借款已转化为定金的主张，本院予以采信，定金认定为150万元。另60万元双方均确认为借款，本案不予理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除双方于2018年6月11日签订的关于苏州工业园区星港街178号中茵皇冠国际公寓11-1304室的《房屋买卖合同》；二、本诉被告朱方达、朱敏文、朱永晓于本判决生效之日起十日内退还本诉原告张萍定金150万元；三、驳回本诉原告张萍的其余本诉请求；四、驳回反诉原告朱方达、朱敏文、朱永晓的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取80750元、保全费5000元，合计85750元，由本诉原告张萍负担30000元、本诉被告朱方达、朱敏文、朱永晓负担55750元，双方在本判决生效之日起十日内自行结算。反诉案件受理费减半收取为40375元，由反诉原告朱方达、朱敏文、朱永晓负担20187元、反诉被告张萍负担20188元，该款本院已准许反诉原告朱方达、朱敏文、朱永晓缓交，反诉原告朱方达、朱敏文、朱永晓承担的款项20187元在本判决生效后十日内交付至本院，反诉被告张萍应负担的款项20188元于本判决生效后十日内交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  华为英人民陪审员  金小英二〇二〇年四月二十四日书 记 员  孟 杰附:拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。