广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执复35号 复议申请人（异议人、被执行人）：佛山市顺德区澳金铜铝型材有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流镇东风工业区港口路，统一社会信用代码91440606752077000K。 法定代表人：何有仔，总经理。 委托代理人：关镇兴，广东顺科律师事务所律师。 申请执行人：广州广永投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路****自编02，统一社会信用代码914401067142104726。 法定代表人：杨志山。 被执行人：佛山市顺德区欧亚美卫浴建材有限公司，住所地，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道办事处勒流居委会勒流港集约工业开发区**地之十，统一社会信用代码914406067718757968。 法定代表人：李志杨。 被执行人：李伟流，男，汉族，1972年8月27日出生，住，住广东省佛山市顺德区/div> 被执行人：关惠贞，女，汉族，1975年2月19日出生，住，住广东省佛山市顺德区/div> 被执行人：关汝强，男，汉族，1949年4月2日出生，住，住广东省佛山市顺德区/div> 被执行人：李志杨，男，汉族，1982年2月13日出生，住，住广东省广州市番禺区/div> 被执行人：蔡良荣，男，汉族，1982年6月10日出生，住，住广东省佛山市顺德区/div> 复议申请人佛山市顺德区澳金铜铝型材有限公司(以下简称澳金公司）不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称执行法院）（2019）粤0606执异1021号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人澳金公司向执行法院提出异议，请求：广东公评房地产与土地估价有限公司（以下简称公评公司）退回委托评估时移交的材料，并另行委托下一顺序的评估机构对澳金公司所有的位于佛山市顺德区勒流街道办事处勒流社区居民委员会勒流港集约工业开发区3-5，3-6号地（以下简称涉案地块）及地上13栋建筑物的市场价值重新进行评估。 执行法院查明，关于原告中国农业银行股份有限公司顺德勒流支行诉被告澳金公司、佛山市顺德区欧亚美卫浴建材有限公司、李伟流、关惠贞、关汝强、李志杨、蔡良荣金融借款合同纠纷一案，（2015）佛顺法民二初字第779号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人拒不履行该法律文书确定的义务，根据申请执行人的申请，该院依法立（2017）粤0606执7837号案执行。后该院作出（2019）粤0606执异609号执行裁定书，裁定变更广州广永投资管理有限公司为（2017）粤0606执7837号案件的申请执行人。 该院于2018年4月12日委托公评公司对涉案地块进行评估。经现场查勘发现上述地块现状与不动产登记档案登记情况不一致，档案查询反馈证明显示套内建筑面积为21784.5平方米，其中部分房产无报建信息、无测绘数据及入库信息、无办理产权证件。 2019年9月26日，公评公司作出粤佛公评（估）字（2019）*******《房地产估价报告》，澳金公司对该报告提出异议，认为评估程序严重违法，且因参照标准、计算方法不明导致估价结果背离真实价值等。公评公司于2019年10月18日作出粤公评函[2019]***号《关于〈房地产估价报告异议书〉的复函》，认为“一、关于异议人认为我司评估程序严重违法的说明。（一）关于估价方法选用的说明。根据《房地产估价规范》(TB/T*****-****)*.*.*：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价通过资料的搜集及分析，我司采用房地分估的成本法进行测算，其中土地价值采用比较法测算，建筑物价值采用成本法测算，并在估价报告估价方法中已说明并陈述了方法选用的理由。(二)关于未在期限内出具估价报告的说明。我司接收到估价委托后第一时间就安排估价人员联系贵院执行法官，并于2018年4月17日到佛山市顺德区国土城建和水利局不动产登记档案馆对委估对象进行档案查册。经联系执行法官，被告知委估对象厂区范围内存在多栋建筑物未办理产权登记且未有测绘数据的情况，需要先进行房地产测绘再进行现场查勘评估。期间经申请人与执行法官沟通，要求我司先进行现场查勘工作再确定是否需要进行测绘，在贵院工作人员的安排下，我司估价师辛康驰于2018年5月18日在贵院工作人员引领下，对委估对象进行了首次实地查勘，经实地查勘，委估对象的实建情况与查册的登记档案信息不相符，贵院工作人员现场确认需要对委估对象按现状评估，需要先进行房地产测绘工作，期间多次联系执行法官，被告知因多方面原因测绘工作并未能完成，直至2019年8月14日执行法官通知于2019年8月16日上午测绘公司及我司重新查勘现场，重新查勘后由于涉案物业没有报建信息导致测绘公司无法及时将测绘图入库而需要当事人提供厂房入库资料，至9月24日我司才收到测绘原件，并于2019年9月26日出具正式报告。因为评估资料的完整性是评估的基本前提，所以不存在异议人所说的违反程序规定。(三)关于估价师冯方全的鉴定资格问题的说明。本次评估工作于2019年8月16日重新开展，在此之前冯方全已通过考试取得了房地产估价师证书并正式注册成为我司注册房地产估价师，具备房地产估价执业资格，而且估价师冯方全在此之前已从事房地产与土地估价工作十多年，有着丰富的评估实践经验。故估价师冯方全作为本次评估的估价师，在鉴定资格上不存在问题……”。 2019年11月11日，公评公司重新作出粤佛公评（估）字（2019）*******-*号《房地产估价报告》。该报告显示，涉案地块上建筑面积合计53358.2587平方米，且第7-14栋建筑物“未办理产权证”。澳金公司对该报告不服提出本案异议，该院将该异议内容转交公评公司，该公司于2019年12月5日作出粤佛公评函[2019]***号复函，称“本次我司新出具的《房地产估价报告》[粤佛公评(估)字(2019)*******-*号]是在测绘公司对测绘数据进行调整，导致估价范围发生相应变化，经过与贵院经办法官沟通，无法完全收回原估价报告进行修改的情况下，而重新出具的新估价报告，新估价报告与我司之前所出具的《房地产估价报告》[粤佛公评(估)字(2019)*******号]在相同的估价范围内价值没有发生变化。本次异议人所提出的异议内容及理由，经分析，与异议人第一次异议所提的内容及理由基本一致，我司已在上一次出具的《关于〈房地产估价报告异议书〉的复函》（粤佛公评函[2019]***号）作出了相应的回复，在此不作重复说明”。 另查明，冯方全于2019年6月24日取得注册估价师资质，有效期至2022年6月23日止，其持有的证书载明“本证书合法持有人有权在全国范围内使用注册房地产估价师名称，执行房地产估价业务、有权在房地产估价报告上签字”。 以上事实，有（2017）粤0606执7837号公告、（2019）粤0606执异609号执行裁定书、房地产估价报告异议书、粤佛公评函[2019]***号《关于〈房地产估价报告异议书〉的复函》、粤佛公评（估）字（2019）*******-*号《房地产估价报告》、粤佛公评函[2019]***号复函、注册房地产估价师证书、听证笔录等证据材料证实。 执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置规定》）第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：……（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”澳金公司以本案评估程序严重违法及评估人员不具备相应评估资质为由提出异议，并无依据，应予驳回。理由如下：一、公评公司估价通过资料的搜集及分析，采用房地分估的成本法进行测算，其中土地价值采用比较法测算，建筑物价值采用成本法测算，并在估价报告估价方法中已说明并陈述了方法选用的理由，无违反相关规定。二、经现场查勘，涉案地块现状与不动产登记档案登记情况不一致，存在多栋无报建的建筑物。评估公司确实需要合理时间进行前期查档、测绘、入库等系列工作，且现已出具评估报告。澳金公司以此请求重新委托评估，依据不足，也与执行效率原则相悖。三、评估师冯方全于2019年6月24日取得注册估价师资质，有效期至2022年6月23日止，其于2019年8月16日对涉案标的物进行实地查勘，随后出具评估报告。澳金公司以冯方全不具备评估资质，没有事实和法律依据。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定驳回澳金公司的异议请求。 复议申请人澳金申请复议称，请求：撤销（2019）粤0606执异1021号执行裁定书，依法改判公评公司退回执行法院委托评估时移交的材料，并另行委托下一顺序的评估机构对澳金公司所有的涉案地块及地上13栋建筑物的市场价值重新进行评估。 事实与理由：澳金公司于2019年12月20日收到执行法院邮寄送达的（2019)粤0606执异1021号执行裁定书。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国资产评估法》、《财产处置规定》、《资产评估基本准则》，以及《房地产估价规范》（GB/T*****-****）、《城镇土地估价规程》（GB/T*****-****）的规定，澳金公司对估价报告提出的异议理由合法合理，执行裁定书驳回澳金公司的异议请求没有法律依据。为维护其他债权人和被执行人的合法利益，恳请复议法院对执行裁定书予以纠正。 一、关于评估程序严重违法的认定问题。 (一）估价报告对评估标的进行房地分割估价，土地和建筑物分别采用了只采用了一种评估方法，且随意选定不合适的评估方法，严重违反以下程序性规定：1.《房地产估价规范》（GB/T*****-****）4.1.3规定：“当估价对象适用两种或者两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。”2.《中华人民共和国资产评估法》第二十六条规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”3.《城镇土地估价规程》（GB/T*****-****）9.5.2.1规定：“评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法。” (二）评估报告虽在形式上陈述了选取评估方法的理由，但该等理由不符合上述程序性规定，且牵强附会，不能合乎逻辑地解释弃用程序规定方法的合理性和必要性。1.首先，涉案评估不属于“依据评估执业准则只能选择一种评估方法的”标的物，依法应当适用两种或以上评估方法估价。评估报告认为评估标的物仅适用一种评估方法进行评估，却没有说明合理理由，也没有说明依据什么规定认为标的物仅适用一种评估方法。2.适用两种或以上评分方法是指针对同一评估对象分别适用两种方法。而评估报告将标的物拆分为地和建筑物分别估价，实际上只是分别对地和建筑物采用了一种估价方式，不能看作是已经适用了两种估价方法。3.根据《城镇土地估价规程》（GB/T*****-****）9.5.2.1的规定，工矿仓储用地宜选用市场比较法，辅以另一种事宜的估价方法。涉案的建筑物是厂房，应当首先选用比较法，但评估报告在没有充分阐明原因的情况下擅自选用成本法，且没有辅以第二种方法估价，直接导致涉案建筑物的评估价偏离应有的市场价值。 (三）评估委托书于2018年4月12日签订，评估机构于2019年8月16日开始作业，于2019年9月26日及2019年11月11日两次作出报告。估价报告均未在期限内作出，违反程序规定，应当另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。《财产处置规定》第十九条规定：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。”1.上述规定并没有允许评估机构因为查册、测绘等原因随意延长评估期限。即使确实存在影响评估的情况导致不能在30天期限内出具报告，评估机构也必须通过向法院申请延期的方式，才能延长最多30天。本案评估机构没有申请延期的情况下，人民法院应当在30日的评估期限届满后另行委托下一顺序的评估机构重新评估。本案中，法院不但纵容委托机构严重超期限作业，还出具裁定书认定上述违法的评估行为合法，公然无视《财产处置规定》的规定。2.评估机构关于测绘和评估的说明不合理。（1）评估机构称收到委托后于2018年4月17日通过查册发现标的物要先进行测绘，但该项测绘工作竟然从2018年5月持续到2019年9月24日，长达16个月的测绘作业时间与涉案标的物的规模情况严重不符。（2）评估机构说明称在2019年9月24日才收到正式报告，却在2019年9月26日便出具了评估报告，工作效率突然变得如此之高，结合上文论述评估报告随意选用评估方法的情况，可见评估机构并没有通过充分析论证便草率出具了报告。 二、估价报告的评估人员之一估价师冯方全不具备相应的评估资格。 首先，本次评估的委托时间是2018年4月12日，当时冯方全仍未取得估价师资格，不应成为本次评估的估价师。根据《财产处置规定》第十九条的规定，2018年4月12日委托的鉴定，最迟应在2018年6月12日出具评估报告，如果不是评估程序违法超期，评估报告出具时冯方全并未能取得估价师资格，评估机构不应指派没有资质的人员承办评估。 其次，根据财政部制定的《资产评估基本准则》第七条规定：“资产评估专业人员应当具备相应的资产评估专业知识和实践经验，能够胜任所执行的资产评估业务。”因此，资产评估除了对评估师有资质要求外，还要求其具备相应的资产评估专业知识和实践经验，能够胜任所执行的资产评估业务，否则，即使有资质证书，也会因为缺少实践经验而不能胜任。经查询广东省房地产估价师与房地产经纪人学会网站资料，估价师冯方全的估价项目数为0，缺乏实践经验，不能胜任本次的评估业务。 综上所述，公评公司出具的粤佛公评（估）字（2019)*******-*号《房地产估价报告》评估程序严重违法，评估人员不具备相应的评估资质，该估价报告不能作为处置澳金公司案涉财产的依据，否则，将严重损害债权人和澳金公司的合法利益。故澳金公司根据《财产处置规定》第二十二条、第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十二五条的规定，特向复议法院提出书面复议申请。 申请执行人广州广永投资管理有限公司及被执行人佛山市顺德区欧亚美卫浴建材有限公司、李伟流、关惠贞、关汝强、李志杨、蔡良荣均未作答辩。 经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为执行法院应否撤回对评估机构公评公司的委托，通知该司退回委托评估的材料，并另行委托下一顺序的评估机构对澳金公司名下涉案地块及地上13栋建筑物重新进行评估。 本案中，澳金公司以估价报告的评估人员之一估价师冯方全不具备相应的评估资格及评估程序严重违法的事由提出异议，该异议是否符合《财产处置规定》第二十二条第一款第（三）、（四）项规定的评估机构或者评估人员不具备相应评估资质及评估程序严重违法的情形，本院依法予以审查。首先，估价师冯方全的评估资格问题。估价师冯方全于2019年6月24日取得注册估价师的资质，注册证书有效期至2022年6月23日。在该注册证书有效期内，冯方全于2019年8月16日对涉案地块及地上13栋建筑物进行实地查勘并撰写估价报告，换言之，冯方全开展估价工作时已具备资产评估的执业资格，澳金公司提出其不具备评估资格的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，评估程序是否严重违法的问题。澳金公司提出评估程序严重违法的事由是评估机构公评公司出具评估报告时已超出了执行法院的委托评估期限。执行法院委托公评公司评估的13栋建筑物，其中部分建筑物无报建信息、无测绘数据及入库信息、无办理产权证件，根据相关房地产评估程序，无办理产权证的建筑物进行评估须先行收集房地产测绘报告等资料，测绘资料是评估机构客观、真实地作出评估结果的重要依据。由此可知，完整收集评估资料是作出评估结果的前提，公评公司在收到相关测绘资料后即作出评估结果程序并无不当。澳金公司以公评公司出具评估报告时已超出了执行法院的委托评估期限的事由主张评估程序严重违法亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于澳金公司对评估方法选用提出的异议问题。资产估价报告是评估机构作出的专业技术报告，选择何种评估方法对评估对象进行估价是评估机构运用专业知识予以确定的范畴，并非人民法院在执行程序中所实施的执行行为，故对评估方法选用的争议不属于执行异议案件的审查范围。澳金公司在提出该异议的同时，一并以估价师冯方全不具备相应的评估资格及评估程序严重违法的事由提出异议，根据《财产处置规定》第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”的规定，对不属于执行异议审查范围的评估方法提出异议，同时涉及《财产处置规定》第二十二条第一款第（三）、（四）项规定的评估报告可提出异议的情形，应先对该第（三）、（四）项情形进行审查，再根据异议审查结果成立与否分别作出撤回委托评估或者由评估机构作出说明的处理结果。如前文所述，本案已认定澳金公司主张估价师冯方全不具备相应的评估资格及评估程序严重违法的情形不成立，因此，对评估方法选用所提异议应由评估机构作出说明，本案不予审查。 综上，澳金公司的复议请求不能成立，应予驳回；执行法院（2019）粤0606执异1021号执行裁定认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人佛山市顺德区澳金铜铝型材有限公司的复议请求，维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606执异1021号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇二〇年四月十四日 法官助理伍倩桃 书记员赵芊