德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）川0603民初839号原告:德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会，地址四川省德阳市旌阳区北泉路**，统一社会信用代码55510603K33831084K。法定代表人：赖勇，主任。委托诉讼代理人：唐飞，四川乾盾律师事务所律师。被告：赖祖全，男，1955年10月12日出生，汉族，1955年10月12日出生，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人:蔡义路，四川光标律师事务所律师。原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会（以下简称玉泉社区居委会）与被告赖祖全房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年12月17日进入先行调解程序，案号为（2019）川0603民先调3787号，因双方无法达成一致的调解意见，本案于2020年3月25日正式立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉泉社区居委会的委托诉讼代理人唐飞、被告赖祖全及其委托诉讼代理人蔡义路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉泉社区居委会向本院提出诉讼请求：一、确认解除双方签订于2005年9月1日的《门面租赁协议》；二、被告向原告支付2019年度租金5880元;三、被告于判决生效后立即搬离其租赁的屏山街东侧综合门面房及场地，在未搬离期间从2020年1月1日起支付占用费（按照相邻门面房租金标准25元/月/㎡支付房屋占用费、按照3000元/年支付场地占用费直至完全搬离之日止）（诉讼过程中，原告将二、三项诉讼请求变更为：被告于判决生效后立即搬离其租赁的屏山街东侧门面房及场地，并从2019年1月1日起按照5000元/年标准支付至完全搬离之日止）。事实和理由：2004年起被告即实际租用原告房屋及场地，后于2005年9月1日签订正式书面合同《门面租赁协议》，租金非常低，租期拾年。合同到期后，经上级主管部门的督促，包括被告在内的原玉泉社区全部门面房、场地租赁合同均按实际的物价水平上调租金另签合同，被告一直以种种理由拒不续签调价后的合同，以达到按4元/月/㎡租金一直占用下去的目的。原告反复向其宣传、解释，但其置若罔闻，并对解除合同的通知不予回应，故今日原告再次以起诉方式请求解除合同。根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原、被告双方的《门面租赁协议》己满期，双方之间现为不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同。被告所租门面房相邻门面房的租金早已随物价上涨上调为25元/月/㎡，被告在未搬离期间，应以此标准计付占用费，场地费用虽应大幅上涨，但考虑到暂无参照价且为诉讼判决，仍以十多年前的低价3000元/年计。为维护集体资产保值增值，排除恶意利用超期合同侵占集休利益的承租行为，恳请人民法院依法支持诉请。赖祖全辩称，被告不清楚原告是否有涉案土地的权属，如果原告不具有权属，则原告的主体不适格。因被告承办的幼儿园效益不好，已在2005年将门面房退给原告，从2005年9月1日起只承租了场地。2016年至2017年原告并未再与被告签订合同，后原告于2019年交房租时，原告拒收。案涉场地的地上房屋由被告出资修建，其权属属于被告所有，如果原告坚持解除合同，应按照农村拆迁标准赔偿房屋损失。对2019年1月1日起按5000元/年标准支付场地占地用费予以认可,请求驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对无争议的事实认定如下：2001年4月2日，旌阳乡玉泉村委会（发包人）与德阳市金阳建筑有限责任公司（承包人）签订《协议书》，主要约定德阳市金阳建筑有限责任公司承包修建玉泉村委会综合用房一层总面积814㎡，合同包干价42万元。2001年7月2日，旌阳乡玉泉村委会（发包人）与德阳市万兴建筑有限责任公司（承包人）签订《协议书》，主要约定德阳市万兴建筑有限责任公司承包修建玉泉村委会办公楼附属工程，工程地点位于××路××南，合同价款为26万元。被告赖祖全自2004年租赁原告玉泉社区居委会位于屏山街东侧综合门面房及场地。被告赖祖全提交了9份缴纳房租的《收据》，其中2004年缴纳的是门面房的房租1440元，2005年至2012年缴纳的场地租赁费3000元。2019年1月21日收据载明的摘要为交2018年未签订合同场地占用费5000元。后因玉泉社区居委会与赖祖全协商租金未能达成一致意见，赖祖全未缴纳2019年租金，原告遂诉讼来院，本案的起诉状副本在先调阶段于2020年1月16日送达被告赖祖全。2020年4月2日下午，本院工作人员实地走访了涉案承租场地，位于德阳市旌阳区××街××号的场地，被告赖祖全现已将涉案场地转租给了他人经营“弘泰汽修”。另查明，2002年11月26日，旌阳区政府作出德市旌府函（2002）65号文，同意旌阳乡更名、调整玉泉居委会规模和新建社区居委会。2002年12月4日，旌阳区政府作出德市旌府函（2002）68号文，同意撤销旌阳乡玉泉村建制。2019年12月18日，《德阳市旌阳区人民政府关于调整部分乡镇（街道）建制的通知》德市旌府发［2019］14号，第一条撤销东湖乡和黄河街道，设立东湖街道，以原黄河街道所属行政区域为东湖街道区域。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原、被告双方提交的租赁合同原告玉泉社区居委会向本院提交落款时间为2005年9月1日，玉泉社区居委会（甲方）与被告赖祖全（乙方）签订《租赁合同》（复印件），合同主要约定：第一条乙方承包甲方位于屏山街东侧综合门面房60平方米，绿化带场地约500平方米，做承办幼儿园之用。第二条承包期限为：2004年9月1日至2014年9月1日。第三条承包价格：签协议即日起，每年只收门面房房租，按4元/㎡，第二年按实际使用面积计算，门面房按4元/㎡，场地费按3000元/年（厕所面积不算）。第四条交款方式：签订本协议时，一次性交清全年房租。第五条甲方权利、义务后注：由于幼儿园经济效益不好，无法交纳承包门面费用，在2005年9月1日退给玉泉社区，只租用场地。第六条乙方权利、义务第3款乙方自行投入修建的房屋，预制构件平方240㎡，预制构件厨房60㎡，雨棚138㎡，铁栏杆30m（固定资产，费用自付），根据甲乙双方协商拾年以前固定资产归乙方所有，拾年以后归甲方所有，拾年内如国家占用，地上物赔偿费归乙方所有，拾年后地上物赔偿费归甲方所有。该条中的两处的“地上物”均为手写。第七条下列情况，甲方有权终止协议;（1）乙方不按时交纳承包费及其他费用；（2）乙方违反本协议第六款各项；（3）甲方资产权属关系转移，终止时双方结算了清各项费用。被告赖祖全陈述双方于2004年已就涉案场地签订了《租赁合同》，后应玉泉社区居委会要求重新于2005年签订了《租赁合同》，对该份复印件的合同质证意见为真实性存有异议，其陈述在签订合同后玉泉社区居委会只给其复印件，后又将该复印件交由玉泉社区居委会，原告出示的复印件与其交回的复印内容不一致，合同中第六条约定的手写“地上物”属于事后添加，对于资产归属应以2004年签订的租赁合同为准，并要求玉泉社区居委会出示原件。被告赖祖全向本院提交了双方于2004年9月1日签订的《租赁合同》（复印件），2004年的《租赁合同》与玉泉社区居委会提交的2005年的《租赁合同》的不同之处有：第五条没有注由于幼儿园经济效益不好，无法交纳承包门面费用，在2005年9月1日退给玉泉社区，只租用场地。第六条乙方权利、义务：第3款乙方自行投入修建的房屋，预制构件平方240㎡，预制构件厨房60㎡，雨棚138㎡，铁栏杆30m（固定资产，费用自付），根据甲乙双方协商拾年内如国家占用，赔偿费归乙方所有，拾年以后归乙方所有，拾年内如国家占用，赔偿费用归乙方所有，拾年后赔偿费用归乙方所有。原告玉泉社区居委会对该份租赁合同的真实性、关联性均不认可。本院认定，被告赖祖全在庭审中明确陈述原告玉泉社区居委会提交的2005年《租赁合同》系从被告处复印，且被告赖祖全确实签订过该份《租赁合同》，故本院认定双方于2005年9月1日签订的《租赁合同》是依法成立，对当事人双方具有约束力，双方对承租范围及赖祖全在租赁土地上修建的房屋归属存在分歧，将在本院认为中予以评析。2．关于案涉承租场地上的修建房屋的价值问题。被告赖祖全向本院提交了以下证据：《消防安全检查意见书》德市旌公消检[2004]103号、《协议书》1份、《领条》2张、《修建吉日》1份、《玉泉管委会赖祖全修建幼儿园》1份，认为承租场地上进行修建产生30余万元。玉泉社区居委会对上述证据的质证意见为关联性不予认可，认为幼儿园总投资才7万余元，还包括大宗玩具及部分电器，无法达到赖祖全的证明目的。对该争议，将在本院认为中进行评析。3．合同解除后，被告占用期间的租金计算，原告玉泉社区居委会认为应当按照门面25元元/月/㎡，提交其相邻门面的租赁合同。被告赖祖全认为承租仅为门面，对该租赁合同租金标准不予认可。对该争议，涉及承租范围的确定，将在本院认为中予以评析。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告于2005年9月1日签订的《租赁合同》的承租范围及该合同是否应当解除；二、涉案承租场地赖祖全修建的地上建筑物的赔偿问题；三、原告主张的2019年1月1日起至搬离之日的场地占用费的问题。关于争议焦点一，原、被告于2005年9月1日签订的《租赁合同》的承租范围及该合同是否应当解除。本院认为，原、被告双方于2005年9月1日签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据已查明的事实表明，原告玉泉社区居委会修建了其办公用房及附属建筑,原告有权对涉案场地进行出租。关于承租的范围,原告所举的租赁合同明确约定赖祖全已经于2005年9月1日将门面房退还给玉泉社区居委会；从合同履行来看，原告玉泉社区居委会自2005年后向被告赖祖全均只收取了场地租赁费，也并未包括门面的租赁费，因此可以认定原、被告双方自2005年9月1日后实际承租范围仅为场地。原、被告合同约定的租赁期限为2004年9月1日至2014年9月1日，该租赁合同于2014年9月1日自然终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方租赁合同到期后，被告赖祖全继续在承租涉案场地，且原告在本案起诉之前未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现原告玉泉社区居委会与被告就租金无法达成一致意见，双方租赁合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案系判令合同解除，合同解除的时间应认定为原告起诉状副本送达被告之日，即本案双方租赁合同关系应当认定为自2020年1月16日终止。双方合同解除后，被告赖祖全应当向原告腾退租赁标的物（场地及其地上建筑物），赖祖全应当向原告玉泉社区居委会支付欠付的租金及场地占用费。关于争议焦点二，涉案承租场地赖祖全修建的地上建筑物的赔偿问题。原告玉泉社区居委会认为，双方2005年9月1日签订《租赁合同》的第六条第三款已约定合同到期后地上物的赔偿归原告所有，不应再赔偿被告。被告赖祖全认为，2005年9月1日签订的《租赁合同》此条中两处的“地上物”为事后添加的，且与2004年9月1日签订的《租赁合同》关于地上物赔偿的约定是相互矛盾的，其享有所修建的地上建筑物的权属，应当按照农村拆迁房屋标准进行赔偿。本院认为，庭审中原、被告双方均未提交《租赁合同》原件，虽然被告赖祖全在庭审中自认向原告提交的2005年9月1日签订的《租赁合同》复印件，但认为原告所出示的租赁合同复印件与当初交回的不一致，对该修建建筑物的归属约定也不予认可，现双方均未能提交该合同原件予以佐证，故应视为租赁合同到期后对赖祖全修建的地上建筑物处理属于约定不明确。被告赖祖全在答辩时提出要求按照农村房屋拆迁标准进行赔偿，双方在审理中对此并未达成一致，被告也未对地上修建建筑物赔偿提起反诉，被告赖祖全可以通过另行起诉的方式予以解决。关于争议焦点三，原告主张的2019年1月1日起至搬离之日的场地占用费的问题。前述已认定本案中的《租赁合同》原告自2005年9月1日后出租仅为场地，而不包含门面房。原告现主张涉案场地自2019年1月1日起按照5000元/年标准支付至腾退之日止,被告予以认可,本院对原告的该项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会与被告赖祖全于2005年9月1日签订的《租赁合同》于2020年1月16日解除；二、被告赖祖全于本判决生效之日起十日内向原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会腾退租赁标的物（即位于德阳市旌阳区××街××号场地及其地上建筑物）；三、被告赖祖全于本判决生效之日起十日内向原告德阳市旌阳区东湖街道玉泉社区居民委员会支付场地占用费，自2019年1月1日起以5000元/年的标准至腾退场地之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赖祖全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 杨春兰二〇二〇年四月二十三日法官助理 赵 林书 记 员 许 丽