四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初4736号 原告：李泽斌，男，1972年12月17日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：樊秀英，简阳市光大法律服务所法律工作者。 被告：唐晓燕，女，1971年5月25日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈举，男，1968年12月25日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，住四川省简阳市，系被告唐晓燕的丈夫。 被告：简阳市怡鑫房产中介服务部，统一社会信用代码92510185MA6C857Q3J,住所地简阳市简城建设路**。 经营者：廖龙凯，男，1979年10月8日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，住简阳市。 原告李泽斌与被告唐晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，依法由审判员卢怀德适用简易程序进行审理，2019年4月23日本院作出（2018）川0180民初5393号民事判决书。被告不服上诉，成都市中级人民法院于2019年8月29日作出（2019）川01民终13315号民事裁定书：撤销原判，发回重审。本院重审立案后，由副院长郑鸣担任审判长，与审判员侯锐、周红英组成合议庭进行审理。审理中，本院依据原告申请依法追加了简阳市怡鑫房产中介服务部（以下简称怡鑫房介）作为被告，于2020年1月16日、4月23日公开开庭进行了审理，原告李泽斌及其委托诉讼代理人樊秀英，被告唐晓燕的委托诉讼代理人陈举，被告怡鑫房介的经营者廖龙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李泽斌向本院提出诉讼请求，请求判令：1.请求解除2018年1月31日与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告唐晓燕退还购房款616,000元；3.被告唐晓燕赔偿原告李泽斌损失200,000元，含资金占用利息损失和房屋增值损失两部分;4.被告怡鑫房介退还中介费6,000元，并与唐晓燕连带承担原告损失200,000元。事实及理由：2018年1月31日，经怡鑫房介的介绍，被告唐晓燕与原告李泽斌签订了《房屋买卖合同》。购买原告位于房屋，原告支付了80%的房屋价款616,000元，并向怡鑫中介支付了6,000元的中介费。事后发现该房并未登记在唐晓燕名下。至今原告既未拿到房屋，也不能网签房屋。无法实现原告的购房目的，且给原告造成了损失。故提出如上诉讼请求，请求人民法院予以支持。 唐晓燕辩称，双方签订的《房屋买卖合同》仅是转让的合同权利，并未转让房屋所有权。不同意解除合同，要求继续履行合同。如要解除，只同意返还价款616,000元，不同意赔偿损失200,000元。 怡鑫房介辩称，介绍李泽斌与唐晓燕签订《房屋买卖合同》是事实，怡鑫房介收取李泽斌中介费6,000元是事实。但合同主体不是怡鑫房介，怡鑫中介尽到了告知义务。愿意退还收取的中介费6,000元，不愿意赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告李泽斌提交的证据有：1.原、被告的身份证、营业执照；2.李泽斌、唐晓燕、怡鑫房介三方在2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》；3.唐晓燕签名出具的交付购房款收据两张：2018年1月31日一张《收条》，10,000元；2018年2月12日一张《收条》，606,000元；4.2018年3月份左右仁和苑地段附近58同城房产出售价格信息截图两张；5.《网签合同信息查询记录》一张，显示涉案房屋登记在袁伟名下，且在2012年11月13日被简阳市人民法院查封。被告唐晓燕提交的证据有：1.唐晓燕在仁和苑售楼处签订的《国泰•仁和苑商品房定购协议》。乙方是唐晓燕，甲方签章为四川省内江国泰建设工程公司简阳仁和苑项目部，张光辉在甲方经办人处签名并在协议上签注“作废已转李亚玲”；2.《国泰•仁和苑商品房订购协议》，甲方签章为四川省内江国泰建设工程公司简阳仁和苑项目部，经办人张光辉，乙方为李亚玲；3.张光辉出具的户名为李亚玲的收款收据；4.唐晓燕、张光辉签名的《收条》，收条载明：上述三组证据来源于张光辉。被告怡鑫房介未提交证据。另有本院依职权所做的现场勘验笔录及现场勘验照片10张，调取的原一审案卷中承办法官在2019年3月22日对唐晓燕的询问笔录。对上述证据，本院依法组织当事人进行了质证，对原告李泽斌提交的证据4，即58同城房产出售价格网络信息截图，因唐晓燕、怡鑫房介有异议，且与本案无关联性，本院不予采信。对其他证据当事人无异议，能够相互印证，证明相关案件事实，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据本院确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：李泽斌经怡鑫房介介绍，2018年1月31日与唐晓燕签订了《房屋买卖合同》，约定：李泽斌购买唐晓燕位于简城镇白塔路国泰•仁和苑“壹栋2单元16-2号”房，总价款770,000元。唐晓燕须保证房屋权属清楚，否则承担损失赔偿责任；交房前唐晓燕负责网签；交房后三年内办房产证；变更商品房买卖合同后李泽斌付房款的80%给唐晓燕，余款待网签后由李泽斌一次性付给唐晓燕。双方各按照房款1%即7,700元支付怡鑫房介中介服务费。唐晓燕、李泽斌、怡鑫房介均在合同上进行了签名。当天李泽斌向唐晓燕支付定金10000元。2018年2月12日上午被告唐晓燕带领李泽斌到简阳市简城白塔路国泰•仁和苑售楼处，签订了《国泰•仁和苑商品房定购协议》，协议上注明房款581,760元，合同甲方为四川省内江国泰建设工程公司，但签章为“四川省内江国泰建设工程公司简阳仁和苑项目部”，甲方处有经办人张光辉签名，乙方为李亚玲（系李泽斌之女）签名。同时，张光辉注明“甲方在交房前为乙方办理网签备案手续，交房时间按政府定的约2018年3月底前。产权证办理，交房后两年内办好两证”，并将时间倒签为“2017年10月16日”，与当时唐晓燕签订《国泰•仁和苑商品房定购协议》的时间一致。同时张光辉在唐晓燕签订的《国泰•仁和苑商品房订购协议》中注明“作废已转李亚玲”字样，并出具一张“收款收据”，载明“李亚玲购仁和苑住房16-2,金额427,760元，注：此款直转陈举收”。此条实际为白条，李亚玲（或者李泽斌）未实际支付一分钱。2018年2月12日下午李泽斌向唐晓燕支付606,000元。截至目前，原告没有收到合同确定的房产实物，也未办理合同网签手续。合同履行中，中介公司实际收取中介费6,000元。 另查明，该案合同约定的房产目前网签登记姓名为袁伟，并非为被告唐晓燕。唐晓燕确认：收到李泽斌房款616,000元后，李泽斌已经按照合同约定支付了80%的房款。唐晓燕在出卖该房给李泽斌时，明知自己未取得房屋所有权登记，也未取得合同网签登记，但轻信张光辉能够将合同网签过户到买受人名下。 本院认为，当事人进行交易应当遵循诚实守信原则全面履行合同。本案中，李泽斌、唐晓燕、怡鑫房介签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，当事人应依约全面善意履行合同。 一、关于本案的主体问题。诉讼程序的启动权在于原告。本案中原告李泽斌以2018年1月31日与唐晓燕、怡鑫房介三方签订的《房屋买卖合同》向本院主张权利，并请求追加怡鑫房介为被告，本院认为该合同反映了李泽斌与唐晓燕构成了房屋买卖法律关系，与怡鑫房介构成了居间合同法律关系，其要求追加怡鑫房介为被告符合法律规定，本院予以准许。被告唐晓燕要求追加张光辉为被告，不属于本案的审理范围，本案不予准许，唐晓燕可以另案主张权利。 二、关于本案合同是否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案中合同无法继续履行的根本原因在于涉案房屋并未登记在唐晓燕名下，唐晓燕对涉案房屋没有取得所有权或者处分权，不能实现原告李泽斌购买房屋的合同目的，原告李泽斌要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。 三、关于被告唐晓燕的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李泽斌要求返还购房款并赔偿损失的请求应当予以支持。李泽斌要求赔偿损失20万元，对其中的资金占用利息损失，符合法律规定，本院予以支持。对其要求的房屋增值损失，因李泽斌提交的证据材料不足以证明此损失，本院不予支持。故被告唐晓燕应当返还购房款616,000元,并赔偿原告资金占用利息损失。 四、关于被告怡鑫房介的责任。本案中，怡鑫房介作为居间人，将出卖人没有所有权、处分权的房屋介绍给原告李泽斌，导致合同无法履行，对李泽斌、唐晓燕合同解除具有不可推卸的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，被告怡鑫房介应当退还中介费6,000元。关于原告李泽斌要求被告怡鑫房介对其损失与被告唐晓燕一起承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定”的规定，本案合同中无约定，也无法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除李泽斌与唐晓燕2018年1月31日签订的《房屋买卖合同》； 二、唐晓燕应于本判决生效之日起十日内返还李泽斌购房款616,000元； 三、唐晓燕赔偿李泽斌资金占用利息损失，计算方式：以616,000元为本金，自2018年2月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 四、简阳市怡鑫房产中介服务部（经营者廖龙凯）于本判决生效之日起十日内返还李泽斌中介费6,000元。 五、驳回李泽斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,020元，由唐晓燕承担10,820元，简阳市怡鑫房产中介服务部（经营者廖龙凯）承担1,200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 郑 鸣 审判员 侯 锐 审判员 周红英 二〇二〇年四月二十三日 书记员 王 婷