广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初295号原告：王海明，男，1979年7月21日出生，汉族，住广东省中山市***************，公民身份号码442************397。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告王海明与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海明的委托诉讼代理人宋俊民，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以总购房款365152元为基数，按每日万分之一的标准自2017年8月28日起计至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以总购房款365152元为基数，按每日万分之一的标准自2016年11月1日起计至综合验收备案并实际交付之日止）。事实和理由：2014年9月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以总价款365152元向被告购买其开发的位于中山市**************皓玥花园1期2幢1201房的预售商品房，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款365152元，然被告至今并未能按约将涉案商品房交付给原告使用，也未办理涉案商品房的房地产权属证书，已构成违约。涉案合同是由被告提供的格式合同，合同约定的双方违约金明显不对等，被告的违约责任过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务，故请求调整违约金为按日万分之一计算。双方签订了补充协议(二),目的是降低交房标准前提下的提前收楼，在补充协议(二)第1.1条将原合同综合验收交付标准变更为五方验收，并相应将交房时间从2016年10月31日提前到2015年12月31日。因该约定的五方验收交付标准违约法律强制性规定而无效，逾期交房违约金仍以原合同约定的2016年10月31日起算。补充协议（二）的第3.1条商品房交付使用日期应当指第1.1条变更后的2015年12月31日，因第1.1条违反强制性规定无效，所以第3.1条以五方验收和提交交房为前提的办证期限相应应属无效，办证期限应当按原合同为准。各地的商品房买卖合同示范文本，比如广州市的，办证期限一般在180-200天，最长不超过210个工作日，补充协议（二）约定的办证期限720个工作日远远超过正常合理期限，实际上是出卖人利用优势地位制定格式合同便利损害买受人正常利益。在不变更提前交房起算时间的情况下，如果只是单方延长办证期限不符合双方签订补充协议（二）的目的，不是双方真实意思表示不符合公平责任原则，将严重损害买受人利益，造成合同双方利益严重失衡，所以补充协议（二）约定延长办证期限至720个工作日的约定应当无效。合同约定的办证期限为商品房交付使用后300个工作日，商品房交付使用后是指合同约定的交付日期，而非实际交付使用日。从合同整体来看，此处商品房交付使用时间是双方在签订合同时已经确定的时间，如果将商品房交付使用时间理解为实际交付之日，不符合双方签订合同的预期，不是双方真实意思表示。如果房屋一直未交付，则办证问题一直无法解决。要求买受人按期交房和办证是买受人的两项核心的合同权利，也是两项独立的权利，不能相互包含或替代。被告主张以实际交付日计算办证期限，实际上是以承担延期交房责任代替了迟延办证责任。双方虽然签订了违约金支付协议书，但原告签订该协议书和收取违约金的行为并没有免除被告后续支付违约金的义务，已经支付的违约金只是被告应支付逾期交房违约金的一部分，鉴于被告逾期交房持续违约状态长达3年之久，被告支付的部分违约金不足以弥补原告的损失，原告仍有权要求被告支付后续违约金。对于已经支付的部分，原告同意在逾期交房违约金的诉求中扣减。被告棕榈公司辩称，一、原、被告已经签订了违约金支付协议书，并且被告已经按照约定向原告支付了逾期交房违约金，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金。二、涉案商品房买卖合同含补充协议（二），补充协议（二）已经将办理产权登记的期限变更为商品房交付使用后720个工作日。三、根据涉案商品房买卖合同以及补充协议（二）约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内为原告办理产权登记，即原告办理产权登记的起算时间为涉案商品房实际交付使用之日，而非合同约定的交付期限。因涉案商品房尚未交付，办理产权登记的条件未成就，被告不存在逾期办理产权登记的事实。四、因被告已向原告支付逾期交房违约金，若同一期限内重复计算逾期办证违约金，将导致原告收取的违约金明显过高。因此，在原告已收取逾期交房违约金的情形下，同时主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。五、涉案商品房买卖合同、补充协议和补充协议（二）约定，逾期办证违约金每日按原告已付房款的万分之0.1支付，最高不超过原告已付房款的3%，因此，原告主张的逾期办证违约金计算方式违背了合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年9月29日，王海明以365152元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期2幢1201房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，王海明和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第3.1条约定,现双方一致同意将原买卖合同第十四条第二款约定的产权登记期限变更为:出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，王海明付清了全部房价款。2018年1月4日，棕榈公司（出卖人）与王海明（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起十个工作日内向买受人支付违约金10954.6元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年1月17日，棕榈公司将前述款项支付给王海明。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。王海明未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王海明与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于逾期交房违约金。权利的放弃必须以明示的方式作出。王海明在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对王海明占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，王海明请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。王海明选择于2018年1月4日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金10954.6元，应视为王海明同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金10954.6元。王海明主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，王海明已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，王海明对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，王海明仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月。王海明主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。故，棕榈公司应向王海明支付逾期交房违约金，计算期间从2018年4月5日起至案涉商品房实际交付之日止。二、关于逾期办证违约金。王海明与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；双方签订的补充协议(二)第3.1条约定，双方一致将原买卖合同第十四条第二款变更为出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本院认为，前述条款中的“商品房交付使用”应指“商品房实际交付”或“商品房视为交付”，现涉案房屋尚未实际交付亦不存在可视为交付的情形，无论补充协议（二）第3.1条是否对双方发生法律拘束力，均不影响本院认定棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满。因棕榈公司不存在逾期办证的违约行为，王海明依此诉请棕榈公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王海明支付逾期交房违约金（违约金以365152元为基数，自2018年4月5日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告王海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1582元，减半收取791元，由原告王海明负担535元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担256元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年四月二十四日书记员 詹绮婷王静