广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初3867号原告：李玉霞，女，汉族，1959年8月13日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：陈辉，广东红棉律师事务所律师。被告：深圳市水贝实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦北路水贝茂名大厦3楼，统一社会信用代码91440300192310969D。法定代表人：张国辉，系公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭圣翠，广东冠鼎律师事务所律师。被告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华，系公司董事长。委托诉讼代理人：胡文爽，系公司员工。委托诉讼代理人：龚超，系公司员工。原告李玉霞与被告深圳市水贝实业股份有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉霞的委托诉讼代理人陈辉、被告深圳市水贝实业股份有限公司的委托诉讼代理人李勇及被告深圳市京基房地产股份有限公司的委托诉讼代理人胡文爽、龚超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉霞向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2017年11月21日签订的编号为637号《拆迁安置补偿协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于深圳市××××号的建筑物系原告李玉霞于1995年9月在其宅基地上拆除旧楼后重建的房屋，重建时依法进行了申报，深圳市国土局翠竹所于1995年9月11日审批同意重建。1996年涉案房屋建成起，水贝村××号房屋一直由原告拥有使用，进行出租，并依法缴纳相关税费。因水贝村进行城市更新，涉案房屋属于城市更新范围。原告从未就拆迁事宜与被告深圳市京基房地产股份有限公司达成任何协议，现原告发现两被告于2017年11月21日签订一份《拆迁补偿安置协议》（合同号为第637号，房屋地址为水贝村××号），两被告签订该《拆迁补偿安置协议》侵犯原告位于水贝村××号房屋所有者权益，为了维护原告合法权益，特诉至法院，请法院依法判定该《拆迁补偿安置协议》无效。被告深圳市水贝实业股份有限公司辩称：一、原告对案涉房产不享有合法有效的房屋所有权，故，原告并非本案适格的民事主体。尽管原告提供了部分的证据来证明案涉的房屋与其权益的关联性，但其未能充分证明案涉的房产拥有合法有效的所有权，即，在法律上，案涉房产从始至终未取得法定职能部门依法确认或颁发的房屋所有权证书（房产证），所以，本案的原告对案涉房屋并无合法有效的所有权证明文件，不具备成为在本案提出相关财产权益诉讼的民事权利主体资格，不是本案适格的诉讼主体。二、本公司作为案涉房屋所占用的土地使用权人，依法享有土地使用权人相关的合法权益，其权益理当得到法律的尊重与保护。本公司系深圳市农村集体经济组织的合法承继者，是案涉土地合法的使用权权益人。依据政府职能部门的审核批准，在其所拥有的土地使用权范围内进行城市更新，依法与相关发展商签订拆迁安置协议是其正当民事权利的行使；同时，本公司与第三方所签拆迁安置协议已得到本公司最高权力机构—股东大会的审议确认（该股东大会同时亦是案涉土地使用权人的最终权益决策机构），并报政府职能部门备案；据此，本公司在该土地使用权人的合法权益理当同样受得法律的保护。三、房涉土地已经政府职能部门审批正进行合法有效的城市更新开发，涉及本公司及二百多名村民，以及政府六万多平方米的保障性住房的建设，即本案所涉土地的客观现实在事实上不容改变。综上，本公司请求法院在全面审查原告案涉财产权利不规范、不完善及重大法律缺陷的客观事实的基础上，结合本公司作为农村集体经济的特殊属性（即本案土地系农村集体土地），以及案涉土地涉及本公司广大村民、集体组织的重大权益和政府保障性住房建设的重大民生工程的现实，依法驳回原告的起诉，以维护本公司的合法权益和重大民生利益。被告深圳市京基房地产股份有限公司辩称：原告认为，涉案拆迁补偿安置协议符合合同法第52条规定的“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应属无效。被告认为：一、原告未能证明涉案拆迁补偿安置协议的签订系两被告“恶意串通”，应当承担举证不能的法律后果。二、涉案拆迁补偿安置协议未涉及原告的利益，更不存在损害其利益的情形。1、原告未证明其声称拥有所有权的房屋，与涉案拆迁补偿安置协议所指向的房屋，系同一建筑物。原告所提交证据指向的房屋，其建筑面积、基地面积、层数等基本信息，均与案拆迁补偿安置协议所指向的房屋的基本情况不一致，二者显然不是同一建筑物，即涉案拆迁补偿安置协议与原告无关，未涉及原告的利益。2、原告未证明其声称拥有所有权的房屋，拥有合法有效的权利。《物权法》第14约定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告未能提供不动产权证或不动产权中心出具的登记查询证明。此外，《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》第4条“对于经批准纳入城市更新单元计划的城市更新单元，在土地、建筑物信息核查和历史用地处置之前，相关主体可以依据现行有关规定，并按要求先行申请开展土地确权文件。因此，原告未能提供证据证明其声称拥有所有权的房屋确实为其所有，应当承担举证不能的法律责任。三、原告对其声称拥有所有权的房屋是否享有利益，不属于人民法院审理范围。原告声称其拥有所有权的房屋属于历史遗留违法建筑。根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政部门对于违法建筑则关于违法建筑将区分情况分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。被拆迁房屋的性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就被拆迁房产做出相应处理前，人民法院不应对被拆迁房产的归属及权益做出处理。即，原告对其声称拥有所有权的房屋是否享有利益，不属于人民法院审理范围。综上所述，请本院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、根据原告提供的私人建房审批表、报建单审批表、居民批准建房通知书显示，原告李玉霞在水贝村建房、××、拆建申请获批后，应当建设的层数为三层，每层建筑面积为120平方米，用地控制范围长12米、深10米。二、根据原告、被告提交的水贝村××号第637号《深圳市罗湖区水贝村城市更新项目拆迁补偿安置协议》显示，被拆迁房屋位于水贝村××号，总建筑面积为1921.33㎡，房屋所有权人为被告深圳市水贝实业股份有限公司，该房屋建筑面积构成情况为首层建筑面积为301.81平方米；二层以上（含第二层）建筑面积为1619.52平方米。三、深圳市水贝实业股份有限公司出具《股民（业主）大会决议书》确认，经2011年12月18日业主大会讨论，并通过举手方式进行表决，参会275人，同意242人，反对32人，弃权1人，以超过80%的赞成比例通过了水贝公司与京基公司的《深圳市罗湖区水贝村更新改造项目合作协议书》。四、庭审时，被告深圳市京基房地产股份有限公司确认拆迁补偿安置的条件是统一的、经过公示的。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。涉案房产所在土地属农村集体土地，被告深圳市水贝实业股份有限公司是受全体股东大会委托与被告深圳市京基房地产股份有限公司签订《深圳市罗湖区水贝村更新改造项目合作协议书》。原告主张其系水贝村××号房产的所有权人，被告深圳市水贝实业股份有限公司对此不予以确认，原告又未能提供有权机关出具的相关文件予以证明，其自行提供的证据中所涉房产的面积与第637号《深圳市罗湖区水贝村城市更新项目拆迁补偿安置协议》载明的面积明显不相符，故本院无权认定原告系前述拆迁补偿安置协议所涉房产的利益相关人；即使退一步，若原告系该房产的利益相关人，原告也未能提供证据证明该协议签署所涉及的利益明显低于水贝村其他拆迁房产所享有的权益，故原告未能证明该协议的签署损害了原告的利益。综上，原告的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告李玉霞的全部诉讼请求。案件受理费人民币1150元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王艳二〇二〇年四月十七日书记员  许爵