广东省广州市从化区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0117执异56号 案外人:马杰辉，男，1984年8月18日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：王川川，广东金桥百信律师事务所律师。 申请执行人：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广州市天河区。 法定代表人：董志钢。 被执行人：广州市建筑置业有限公司，住所地广州市越秀区。 法定代表人：赵秋虎。 本院在执行广州市广永国有资产经营有限公司申请执行广州市建筑置业有限公司借款、担保合同纠纷一案[案号：（2008）从法执字第2421号]过程中，案外人马杰辉对本院执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人马杰辉称，1994年11月26日，案外人与被执行人签订《房屋拆迁安置协议》，并于11月28日进行了公证，协议约定被执行人将拆除马卫球居住的位于广州市解放南路126号2楼的房屋，并提供当时被执行人自编号“河南石岗路综合路4梯801单元”给马卫球一家永迁居住。马卫球一家自1995年一直居住至今。后该放地址公安正式编列门牌为海珠区侯王庙街15号801房。后2012年5月29日，案外人（被拆迁人马卫球的儿子）与被执行人签订《购房合同》，约定该房总价267609.7元，并约定购房款于合同签订后8日内一次性支付。案外人随后于同年6月1日缴纳了全部购房款和税费。案外人在办理上述房屋过户过程中发现上述房屋已被法院查封，导致无法办理产权证。另，根据越秀区人民法院2013年8月13日（2009）越法执外异字第1062-1号，越秀区人民法院认定上述房屋属于马卫球一家的安置房产，案外人已支付完全版房款，房屋亦早已交付使用，案外人对房屋未办理过户登记亦无过错，越秀区人民法院据此终止了对上述房屋的执行，解除了对上述房屋的查封。与案外人一家相同情况的邻居李耀明、王沛钰、王沛玲的房产也已于2018年3月13日被法院裁定中止执行，案号分别为（2018）粤0117执异24、25、26号。综上，请求解除对广州市海珠区石岗路王庙街15号801房的查封。 本院查明，关于原告中国东方资产管理公司广州办事处诉被告广州市建筑置业有限公司借款、担保合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2005年12月29日作出（2005）穗中法民二初字第334号民事判决书，判决如下：一、被告广州市建筑置业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内清偿人民币贷款本金1700万元及利息、罚息（其中至2003年12月31日止的利息为3501408.51元。从2004年1月1日起至清偿之日止，按中国人民银行规定同期逾期贷款利率计）给原告中国东方资产管理公司广州办事处；二、被告广州市建筑置业有限公司逾期未履行上述债务，原告中国东方资产管理公司广州办事处有权依法处分坐落于广州市海联路188号二层和广州市小北路212号二楼、三楼的抵押物，并从中优先受偿；三、驳回中国东方资产管理公司广州办事处其他诉讼请求。判决生效后，因被告不履行生效法律文书确定的还款义务，中国东方资产管理公司广州办事处申请执行，广州市中级人民法院以（2006）穗中法执字第457号立案执行。后广州市中级人民法院于2007年11月7日作出（2007）穗中法执指字第5号民事裁定书，裁定该执行案件指定由本院执行，在原经办法院作销案处理，本院于2008年2月29日以（2008）从法执字第2421号案立案执行。 本案在执行过程中，本院作出（2008）从法执字第2421-5号民事裁定书，裁定变更广州市广永国有资产经营有限公司为本案申请执行人。2015年3月10日，本院以（2008）从法执字第2421-15号执行裁定书，裁定轮候查封属于被执行人的海珠区石岗路侯王庙街9号301、302、501-2、504、801-1、802,11号302、603、701、702、903-1房，13号602、703、803、901房，15号201-1、203-2、303、403、701-1、702、703、801、801-1、802、803房。 根据广州市不动产登记查册表，位于广州市海珠区石岗路侯王庙街**房产属于广州市建筑置业有限公司所有，其中，位于，位于广州市海珠区石岗路侯王庙街****于2012年8月15日被广州市越秀区人民法院以（2009）越法执字第**查封期限至2014年8月14日，广州市越秀区人民法院于2014年8月14日解封；于2014年7月28日被广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法执字第2100号轮候查封，于2014年8月14日轮为首封，于2016年6月23日续封，于2019年11月4日解封；于2015年3月10日被本院以（2008）从法执字第2421号轮候查封，现已轮为首封。案外人马杰辉要求中止执行的涉案房屋无独立的不动产登记。 另查，案外人马杰辉为马卫球儿子。广州市建筑置业有限公司（拆迁人）与马卫球（被拆迁人）于1994年11月26日签订《房屋拆迁安置协议》，约定广州市建筑置业有限公司拆除位于解放××楼的房屋（马卫球是该房屋的使用人，承租面积18.18平方米，有正式户口的实际居住人口为三人），由广州市建筑置业有限公司向马卫球提供位于河南石岗路综合楼××单元（自编）建筑面积为36平方米的房屋作为永迁房。上述《房屋拆迁安置协议》于1994年11月28日经广州市荔湾区公证处以（94）穗荔证内字第8982号《证明书》进行公证。1995年12月3日，广州市建筑置业有限公司与马卫球签订《房屋回迁交付书》，确认广州市建筑置业有限公司安置马卫球在新楼四梯八楼801房回迁居住。 2012年5月29日，广州市建筑置业有限公司（卖方）与马杰辉（买方）签订《购房合同》，确认马杰辉为广州市建筑置业有限公司的拆迁安置租住户（已入住），马杰辉以总房价267609.70元否买位于海珠区××王××房。2012年6月1日，广州市建筑置业有限公司出具发票一张，发票记载不动产项目名称为海珠区石岗路侯王庙街，不动产楼牌号为15号801房，金额为267609.70元，款项性质为售房款。 2013年8月1日，广州市建筑置业有限公司出具《证明》一份，内容如下：“根据1994年11月26日我司与马卫球签订《房屋拆迁安置协议》约定，我司拆除马卫球一家三口原租住位于解放南路126号三楼房屋（面积18.18平方米），回迁其至河南石岗路综合楼4楼801单位（当时自编号），面积36平方米。1995年12月3日正式回迁。公安部核定备案的地址为：海珠区石岗路候王庙街15号801房。”2013年8月5日，广州市公安局海珠区分局南石头派出所在该《证明》下注明内容如下：“经核查，地址为石岗路综合楼**801单位（当时自编号），现公安机关编列门牌为：××801房。特此证明。” 根据马杰辉提供的发票联三张，马卫球于1996年5月26日缴纳涉案房屋的有线广播电视开户费、1999年9月17日缴纳涉案房屋的有线广播电视收视费、2006年7月17日缴纳涉案房屋的电费。 本院认为，案外人马杰辉提出要求本院解除对涉案房屋查封的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照民事诉讼法第二百二十七条的规定按案外人异议进行审查。 首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因涉案房产登记在被执行人广州市建筑置业有限公司名下，故本院对涉案房产予以执行符合法律规定。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马杰辉与广州市建筑置业有限公司于2012年5月29日即涉案房产被查封之前已签订买卖合同；合同签订后，马杰辉按照合同约定支付了全部房款并于2012年6月1日取得购房发票；由于涉案房屋为回迁房，马杰辉及其家人于1995年12月3日起已回迁至涉案房产，对涉案房屋合法占有；目前也尚无证据证明马杰辉对该房产未办理过户登记手续的行为存在过错。因此，案外人对涉案房产具有足以排除执行的实体权利，故对案外人的该异议请求，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于广州市海珠区石岗路侯王庙街15号801房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李志文 审判员  颜 丽 审判员  李洁贞 二〇二〇年四月八日 书记员  郑奕蕴