广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初611号原告：从化市青云大厦物业管理有限公司，住所：广州市从化.法定代表人：李惠章。委托诉讼代理人：蔡思仁，男,1972年5月23日出生，汉族，住贵州省仁怀市，系原告公司经理。委托诉讼代理人：周焕英，女，1985年11月24日出生，汉族，住广州市从化区，系原告公司员工。被告：黄智聪，男，1989年10月11日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告从化市青云大厦物业管理有限公司诉被告黄智聪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，因案情复杂，依法在开庭时口头裁定本案由小额诉讼程序转为简易程序，并公开开庭进行了审理。原告从化市青云大厦物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡思仁与被告黄智聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告从化市青云大厦物业管理有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费5875.2元，滞纳金1074.67元，合计6949.87元给原告（暂至2019年8月31日）；2、判令被告立即支付拖欠的公摊水费14.58元及公摊电费726.77元，公摊水电费滞纳金共167.69元，合计909.04元给原告（暂计至2019年8月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的从2017年12月至2019年8月的物业管理服务费5875.2元，滞纳金1074.67元，合计6949.87元给原告（计至2019年8月31日）；2、判令被告支付拖欠的2017年9月至2019年7月的公摊水费14.58元及2017年9月至2019年7月的公摊电费726.77元，公摊水、电费滞纳金共167.69元，合计909.04元给原告（计至2019年8月31日）；滞纳金标准是依据前期物业管理服务协议第五条第四点的合同约定按照每日万分之五标准，从2017年9月1日起计算至2019年12月30日止。事实与理由：原告是广州市从化区江埔街沿江南路177-179号盛会·青云府小区（以下筒称“青云府”）的物业管理服务公司，被告是青云府六栋404房的业主。原告自2016年起为青云府提供物业管理服务，根据《前期物业管理服务协议》第五条第二款第六项约定，原告为被告提供物业管理服务期间，被告每月5日前向原告支付物管费及相关费用。原告自2016年起为青云府小区提供物业管理服务，原告为被告提供物业管理服务期间，被告每月5日前向原告支付物管费及相关费用。但被告自2017年12月起拖欠物管费及相关费用，被告拖欠物业管理服务费5875.2元，滞纳金1074.67元，合计6949.87元(暂计至2019年8月31日)；拖欠的公摊水费14.58元及公摊电费726.77元，公摊水电费滞纳金共167.69元，合计909.04元(暂计至2019年8月31日)被告拖欠费用合计7858.91元。被告黄智聪辩称：我于2020年2月2日在物业主管指导下去了物业中心缴纳管理费，物业中心没有说我有违约金未缴，我是在APP上把全部未缴的物业费都交了，共交了8023.13元，2019年6月28日原告给过催缴通知书给我，我已按照催缴通知书上的指引进行缴纳。我问过物业，他们说按照APP上面金额交就可以了。从未有人告知我需要缴纳滞纳金。青云物业没有及时履行维修义务，房屋有质量问题，双方一直沟通，但其一直没有处理渗水问题，所以我才一直没有交物业费。我认为每平方米2.8元物业费过高，原告没有尽到相应的服务水平。物业人为打开公共用电部分的灯，造成公摊电费过高。没有向业主公示物业管理费和公摊水电费的收取明细。滞纳金的计算标准过高。经审理查明：广州市从化区江埔街沿江南路177号404房的单独所有权利人为被告黄智聪。2016年8月6日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对位于从化区街口街沿江南路177号A幢404房（面积116.57平方米）提供物业服务，服务期限自合同签订之日至业主委员会成立另聘管理企业时止。第五条物业管理服务费用规定：物业管理服务费按每月每平方米2.8元计算。房屋共用部分共用设施设备费用分摊及收费办法为1、小区内路灯、楼梯灯、大堂灯用电费用，由住户按户每月平均分摊；2、水泵电费按用户数按每月平均分摊分；3、电梯电费分摊，按实际用量分摊，计费公式：基本用电量=电梯电量／一段户数×1＋二段户数1.2……＋N段户数×(1+(n-l)×0.2)各用户摊分电量=基本用电量×(1＋(n-l)×0.2)×入住率（1-5层n为1；6-10层n为2；11-15层n为3；15-20层n为4；），约定逾期缴纳上月水费及公共分摊等费用按每天万分之五加收滞纳金，但没有约定被告缴纳物业管理费及公共水电费的具体时间和逾期缴纳物业物业管理费的违约责任计算方法。2019年5月25日、2019年6月28日原告向被告发出《物业费缴交通知书》、《物业费缴交的再次通知》，被告分别于2019年5月25日、2019年6月28日签收上述两份文件。2019年7月21日，原告向被告邮寄《物业费交纳的再次通知》，向被告催缴2017年12月1日至2019年6月30日期间的物业管理费5222.4元、公共水电费分摊合计657.61元，以上共计5880.01元，并通知被告在收到通知7天内将此费用缴清。逾期不缴，将依据《前期物业管理服务协议》第五条第四款第4项：每月5日前缴纳上月水电费及公共分摊等费用，逾期按每天万分之五加收滞纳金的约定要求您承担法律责任。被告于2019年7月24日收到该《物业费交纳的再次通知》。另，经本院核实，《前期物业管理服务协议》第五条第四款第4项中除了没有数字“5”外，其余表述与2019年6月28日《物业费交纳的再次通知》内容一致。2019年10月21日，原告向被告邮寄《律师函》，催交截止2019年8月31日的物业费等费用，但该邮件被退件，被告并未收到。另查，截止原告起诉前，被告在2017年12月，2018年1月、3月、5月，2018年7月至2019年8月期间共18个月未缴纳物业管理费，共计5875.2元（116.57平方米×2.8元/平方米×18个月）。根据原告提交的小区水费、电费交纳发票可知，涉案小区公摊水、电费每2个月交纳一次，且均由原告代被告交纳。2017年9月至2019年9月期间，被告共欠交公摊水费14.58元，公摊电费726.77元，上述公摊水、电费已由原告代为交纳。庭审中，原、被告双方均确认被告已按原告主张交纳了物业服务费5875.2元、公摊水费14.58元及公摊电费726.77元。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告已交纳欠交物业费及公摊水电费，故，原告要求被告交纳物业费，公摊水、电费的诉求，本院不予支持。原告主张滞纳金，实际上是要求被告承担逾期缴纳物业费，公摊水、电费的违约责任，关于该问题，本院论述如下：一、关于逾期缴纳物业费的违约责任问题。被告欠原告物业费5875.2元。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中并未约定每月交纳物业费的具体时间及逾期交纳物业费的违约责任，故，原告根据《前期物业管理服务协议》主张被告按每日万分之五向其支付滞纳金，无事实依据。被告逾期交纳物业费，给原告造成资金占用损失，应向原告支付相应利息。结合原告于2019年7月21日向被告邮寄《物业费交纳的再次通知》，催缴2017年12月1日至2019年6月30日期间的物业管理费5222.4元，并通知被告在收到通知7天内将此费用缴清，及被告在2019年7月24日签收催缴函的事实，本院酌定，被告应向原告支付资金占用利息，其中，以5222.4元为基数，自2019年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以652.8元（5875.2元-5222.4元）为基数，自起诉之日即2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止，利息总额以不超过5875.2元为限。二、关于逾期交纳公摊水费、电费的滞纳金问题。原告作为物业服务的提供者，代被告缴纳公摊水、电费741.35元，被告逾期未交纳的，应依协议约定承担相应的违约责任。但，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中并未约定交纳每月缴纳上期公摊水电费的具体时间。虽然，原告在2019年7月21日向被告发出的《物业费缴交的再次通知》中通知被告逾期不缴上月水电费及公共分摊费用等，将依据《前期物业管理服务协议》第五条第四款第4项：每月5日前缴纳上月水电费及公共分摊等费用，逾期按每天万分之五加收滞纳金的约定要求您承担法律责任。但“每月5日前”中的“5”是原告自行加上去的，被告虽然签收上述缴费通知，仅表明被告收到了上述通知，并不能推及被告同意水电费及分摊费的交纳时间为每月5日前。如上所述，结合原告向被告邮寄的《物业费交纳的再次通知》中催交公摊水、电费的金额（657.61元），被告收取该通知的时间（2019年7月24日），原告限期交纳情况（收到通知7天内），以及《前期物业管理服务协议》约定的日万分之五违约金标准过高，被告要求调整的情况，综合原告的实际损失，本院酌定，被告应向原告支付逾期缴纳公摊水、电费的滞纳金，其中，以657.61元为基数，自2019年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以83.74元（741.35元-657.61元）为基数，自起诉之日即2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止，利息总额以不超过741.35元为限。至于，被告主张每平方米2.8元物业费过高，原告没有尽到相应的服务水平；物业人为打开公共用电部分的灯，造成公摊电费过高问题。被告没有向本院提交证据证实其答辩，故，对该答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄智聪自本判决发生法律效力之日起十日内向原告从化市青云大厦物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金（其中，以5222.4元为基数，自2019年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以652.8元为基数，自2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止，利息总额以不超过5875.2元为限)；二、被告黄智聪自本判决发生法律效力之日起十日内向原告从化市青云大厦物业管理有限公司支付逾期缴纳2017年9月至2019年7月期间公摊水、电费的违约金(其中，以657.61元为基数，自2019年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以83.74元为基数，自2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止，利息总额以不超过741.35元为限)；三、驳回原告从化市青云大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄智聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年四月十日法官助理陈越书记员陈振文