江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初1926号原告（反诉被告）：邵解强，男，1963年5月26日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：查丽莎、应旭辉（受邵解强的特别授权委托），江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡九如城养老产业发展有限公司，住所地宜兴市宜城街道教育西路**，统一社会信用代码91320282593934000C法定代表人：谈俊儒，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈世健、顾佳婷（受该公司的特别授权委托），江苏渟泓律师事务所律师。原告（反诉被告）邵解强与被告（反诉原告）无锡九如城养老产业发展有限公司（以下简称九如城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，对本诉与反诉合并进行了审理，并于2019年4月18日、5月13日、10月14日公开开庭进行了审理。原告邵解强及其委托诉讼代理人查丽莎、应旭辉，被告九如城公司的委托诉讼代理人陈世健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵解强向本院提出诉讼请求：请求判令九如城公司支付从付款之日起计算至2019年2月28日止的违约金7683830.56元、支付自2019年3月1日起至实际满足装修条件之日止以1200万元为基数按中国人民银行同期贷款利率4倍计算的违约金，判令九如城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月7日，他与九如城公司签订《九如城别墅定制服务协议书》后按约支付房款1200万元并就定制的别墅外墙进行石材干挂与门窗的施工，由于定制的房屋有相当部分的土建内容九如城公司未能在合同约定的2016年9月30日前完成，导致他无法完成装修入住，九如城公司的违约行为造成他严重损失，故向法院提起诉讼要求九如城公司承担相应的违约责任。被告九如城公司辩称：本案是特殊的商品房预售合同纠纷，履行程序与交付标准、交付时间均与普通商品房买卖合同不同，本案为先交付再竣工验收，交付时只要具备装修条件，邵解强付款也是按节点支付，九如城公司只存在配合办理验收和房屋面积测绘的义务。本案中邵解强的合同目的已实现，且房屋初始登记资料均已具备，只要邵解强配合办理即可，因为邵解强自行施工部分影响了房屋的竣工验收，故九如城公司不应承担违约责任。反诉原告九如城公司向本院提出反诉请求：请求判令邵解强向九如城公司支付结欠的房款1900万元及该款从2016年3月26日起按中国人民银行贷款利息4倍计算的逾期付款违约金并负担反诉费用。事实与理由：邵解强在他公司开发的宜兴市宜城街道宜浦路南侧九如城项目地块上定制总价3100万元的独栋别墅一幢，合同约定了付款方式与时间，2016年3月25日房屋移交于邵解强进行装修，然邵解强未按约付款，2016年9月23日房屋取得商品房预售许可证后邵解强仍未按约付款，2018年5月24日九如城项目取得建设工程竣工验收备案证明文件并于5月28日取得测绘报告，但邵解强又未支付清房款，在此期间他公司多次催促邵解强履行合同义务，但邵解强未予理会，根据别墅定制合同第五条第三款第（2）项的约定，特提起反诉。反诉被告邵解强辩称：他一直按照合同约定向九如城公司支付相应房款，但是九如城公司并未按合同约定向他交付达到装修条件的房屋，取得的竣工验收证明也与客观情况严重不符，九如城公司违约在先，故请求驳回九如城公司的反诉请求。根据当事人陈述及双方无异议的证据，本院查明事实如下：2014年8月7日邵解强与九如城公司签订的《九如城别墅定制服务协议书》(以下简称定制协议)约定，邵解强定制的别墅位于九如城别墅区二期沿河景观河地块所示红线内，定制房屋建筑面积暂估1600平方米，，地下1200平方米不计入销售面积)，占地面积不低于4153平方米，具体以实测面积为准，房屋固定总价为3100万元，最终测绘面积在3%以内不进行多退少补，超出部分则以20000元/平方米进行多退少补，房屋交付时施工至土建完成，外墙仅施工至土建结束，外墙装饰及门窗由邵解强自行负责，屋项以开发组团内九如城公司统一确定的建设标准施工，如邵解强要求在屋项开设天窗等设施，由邵解强自行负责，户外花园围墙道路驳岸以组团内九如城公司统一确定的建设标准，邵解强承诺按照定制房屋所在组团的施工进度安排外墙及门窗的施工进度，不因此而影响竣工验收，否则九如城公司不承担违约责任，在签署合同之日邵解强支付定制服务费500万元，九如城公司根据邵解强提供的外立面效果图等附件向规划局报批，规划局审批完成后十日内向九如城公司付款120万元，定制别墅预计在2015年5月31日前开工建设，邵解强在别墅基础完成后十日内向九如城公司付款310万元，在取得定制房屋预售许可证后十日内向九如城公司付款930万元并在付款后签署《宜兴市商品房预售合同》，房屋于2016年9月30日达到装修条件，九如城公司同意邵解强进场装修，在进场前邵解强应付款800万元，如因邵解强原因未能进场装修，则款项仍应按时给付，九如城公司取得定制房屋的交付相关文件后十日内，如面积误差在正负3%以内，邵解强应与九如城公司结清余款440万元，如实测面积误差超过正负3%的，则多退少补并结清余款。如邵解强未能按约付款，如延迟超过3个月九如城公司仍同意继续执行此服务协议，邵解强应承担应付款项至实际付款期间以人民银行贷款利息4倍的利息；九如城公司根据邵解强的需求定制总平图，邵解强认可后应在图纸上签字确认供九如城公司报规划，报规划完成后双方对外立面户型等再进行精细化设计，并由邵解强在相应图纸上签字确认，如因国家建筑法规及规范的要求导致户型平面作出相应的改变和调整，邵解强应予以充分理解并接受，不因此而认定违约，如邵解强在相关图纸签字确认过后又进行再次更改，由此产生的费用及时间延误由邵解强自行承担，不包含在双方商谈的总价款内，签署宜兴市商品房预售合同时，应将相关设计方案图纸作为合同的附件，九如城公司承诺定制别墅最晚于2015年5月前开工，2016年10月前准予邵解强进场装修，九如城公司如因自身原因造成的工期延误则应承担违约责任，如延迟超过3个月邵解强仍同意继续执行此服务协议，九如城公司应承担邵解强已付款项按付款日期至符合上述节点的时间以人民银行贷款利息的4倍支付利息，本协议自双方签字盖章且邵解强支付500万元后生效，于房屋交付后终止。定制协议签订后，邵解强于2014年8月7日付款500万元、2015年5月13日付款180万元、2015年8月28日付款250万元，2015年12月10日邵解强在九如城公司提供的平面图上签名同意调整至本规划方案，2016年3月25日双方在九如城公司出具的工程约谈记录上签名，约谈内容为二期99号楼移交及要求，同日形成的移交单载明，二期99号楼首层及以上(正负零)按照原图结构及内外墙砌筑抹灰施工完成，移交于业主施工，后期变更事项(见附件)，九如城公司将按合同继续施工，此移交仅为施工现场界面移交。2016年4月8日双方就围墙基础、屋面烟道线条、南侧阳台外围构造柱剔凿、北侧门窗尺寸不一致、三层主卧梁处理、门洞口调整、首层南侧结构框架柱及梁拆除、首层南北两侧门楼处回填、、地下室南侧墙体砌筑室内地下室回填、室外下水管PVC改为铜管、屋面瓦变更、脚手架使用等方面的问题、原因、措施、施工方、费用负担等方面进行了确定，确定前述内容的施工全部由九如城公司负责，但其中三层主卧梁处理费用未定、室外下水管PVC改为铜管增加费用未定，其他项目费用均由九如城公司负担，脚手架免费租用6个月，超出按天计算。嗣后九如城公司继续施工。2016年9月23日包括案涉工程在内的九如城养生社区二期1房屋获得住建局颁发的商品房预售许可证，2018年5月24日包括案涉房屋在内的房屋通过宜兴市建设局的竣工验收备案，竣工验收备案表载明开工日期2016年4月29日，完工日期2018年4月30日，5月28日由宜兴市天衡房产测绘局出具的宜兴市房屋建筑面积绘测报告载明：幢号C99的房屋建筑面积2899.1平方米，其中-1层地下室为1264.07平方米。2019年1月26日邵解强付款270万元。另查明，诉讼中邵解强于2019年2月19日向九如城公司提出了未完成项目清单：如屋面及地面排水系统未完工、污水井.雨水井未完工、园林绿化没有设计施工与布置、、地面还填土没有平整室外墙根处散水坡未做、、地下室至路面的坡道未装饰降噪面层未做、集水沟及盖板未完工、水、气、网络信息都无接驳设施，室内所有楼地面及楼梯均没有找平结面、室内所有天棚及柱梁均没有粉刷、、地下室砼墙面没有粉刷电器线路控制箱开关插座均未铺设安装、网络信息系统没有铺设安装、自来水系统没有进户没有铺设管道、卫厨污水系统没有连接仅有局部。为查明施工状况，本院于2019年4月29日组织双方当事人进行现场勘查，现场见涉案房屋外部搭有脚手架，，地下**系挖开泥土以后进行砌墙涉案房屋的水电没有接入户内，离开接入地点尚有一段距离，房屋的四周道路已经完成，但房前地块未平整、绿化未完成，勘查后双方均同意继续履行各自的义务，2019年7月9日九如城公司针对未完工的项目继续进行施工，2019年10月14日本案庭审中邵解强称针对未完成的项目清单，除庭院及一层平台仍未浇好、、地坪仍未平整草坪除外)、内部消防没有完成、围墙没有粉刷、网络及天然气没有接通外(弱电箱已经到家未铺线)，其它都已经完成，9月25日正式通电。九如城公司则称根据2015年12月10日变更的规划，庭院及一层不存在平台而是绿化斜坡，现状不符合规划的原因是邵解强对房屋装修改动所致，绿化与消防均是邵解强装修而未要求施工，水电已经入户，需业主自行开通，2019年10月21日已完成场地平整，10月29日完成公共围墙、、地下室砼墙面粉刷2019年12月12日邵解强致函本院称仍未完成全部项目的施工并附有图片，但从图片上看无法确认未完成的项目。庭审中九如城为证明其在取得预售许可证后及时通知了邵解强的事实，而申请丁某出庭作证。丁某述称：其于2014年10月8日到九如城公司工作，于2019年4月份从销售部门离职，入职不久就知晓邵解强定制房屋的事情，但其未参与定制协议的洽谈与签订工作，邵解强房屋的售后服务及参观房屋等都是其处理的，其也向邵解强催过款，邵解强还预定了76号别墅房屋，两套房屋的房款都没有付清，邵解强对取得预售许可证比较关心也经常会问，2016年9月定制的99号房屋取得了房屋预售许可证后其于9月26日左右通过电话告知了邵解强并通知邵解强填写认购单签合同，只有签订了认购单或合同，才能算业绩，邵解强房屋外立面装饰时间其记不清楚了，该套房屋是否竣工验收其不清楚，因为竣工验收与销售无关，签订合同的客户需付完全款才可以交房并且陪同验收房屋，业主验收房屋后才可以进行装修，邵解强大约付了1000万元房款，其最后一次通过电话向邵解强要房款是2019年年初，因为首付不够没有办成贷款。对于证人所作证词，邵解强不予认可并称从未接到通知，也不知晓已有预售许可证，后来的验收备案更是不知晓；九如城公司则对证人证言无异议。双方争议的焦点问题九如城公司是否存在迟延交付满足装修条件的房屋？邵解强的付款是否存在违约？对此邵解强认为根据其自行拍摄的照片可以说明九如城公司未能按约完成土建施工，通常而言房屋能够进行装修的前提是通过政府竣工验收与业主的验收，九如城公司提供的证人也作了这方面的陈述，约谈记录与移交单仅是工作面的移交，目的是给他进行外立面的装饰而非内部装修，而外立面的装饰仅仅是建设工程的土建部分，这与合同约定的装修条件并非同一概念，因此2016年3月25日他无需付款，九如城公司取得预售许可证后他从未接到通知，况且据他了解相关部门并未对定制的别墅进行现场竣工验收，事实上在诉讼中仍未能通水通电、消防也未做，根本不能进行内部装修，又如何会通过竣工验收备案？案涉房屋原规划图纸双方于2014年8月7日确认，期后由于九如城公司的投资方变动引进了万科，导致规划变动，2015年12月10日他同意了变更后的规划，由于九如城公司施工缓慢等原因导致不能按约交付符合装修条件的房屋，2018年5月知道九如城公司办理了竣工验收手续后的当年底他仅对部分墙体进行了改动，并没有进行内部装修，根据2019年10月14日的照片所示九如城公司此时仍未能完全做完工程，综上九如城公司的违约行为造成其无法装修入住，九如城公司理应承担相应的违约金，但考虑到职能部门已经颁发了竣工验收备案手续，只要九如城公司将未做完的事项做完(绿化除外)，其不再要求另行组织官方验收；九如城公司则认为邵解强提供的照片无法达到其证明目的，合同约定的装修条件是指邵解强对外立面及门窗的装修，现场装修照片及邵解强在房屋装修期间发生的电费发票可以证明临时电早已接通，水、天然气则需根据合同及程序开户，房屋早已符合装修条件，在法院勘查时也可看到邵解强正在装修，根据合同约定取得预售许可证的十日内即在2016年10月3日邵解强应向九如城公司支付930万元，2016年3月25日九如城公司移交时邵解强应付款800万元，2018年5月24日取得竣工验收备案证明文件并于5月28日取得测绘报告，邵解强应在2018年6月7日前支付余款440万元，然邵解强仅于2019年1月26日支付270万元，因此邵解强应当承担逾期付款违约金，即使2016年3月25日未能满足装修条件，但合同约定的装修时间是2016年10月1日前，因此违约金的起算点也应从此日期起算，终点是法院认定的满足装修条件时间点，最长不能超过邵解强实际进场装修的时间点。上述事实，有定制协议、收款收据、照片、工程约谈记录、移交单、商品房预售许可证、竣工验收备案表、宜兴市房屋建筑面积绘测报告及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，邵解强与九如城公司签订的别墅定制协议并不违反法律规定，应受法律保护，但双方在履行过程中均存在违约行为，应各自承担相应的责任：根据定制协议的约定，签订协议时邵解强应付款500万元、规划审批完成后及基础完成后应各支付120万元、310万元，因双方均未对三笔付款提出异议，故本院予以确认，第四次付款应在九如城公司取得定制房屋预售许可证后十日内支付930万元，尽管庭审中九如城公司申请证人丁某出庭作证以证明其履行了通知义务，但丁某原系九如城公司销售人员且证人不能提供足够证据证实其在对邵解强的售后服务中已作了告知或曾向邵解强催过款，也没有证据证明邵解强此时明知案涉房屋已取得预售许可证，鉴于邵解强在庭审中承认后来知道有许可证且在2018年5月知道九如城公司办理了竣工验收手续后的当年底对部分墙体进行了改动，因此应当推定邵解强在2018年5月明知房屋已取得预售许可证，邵解强理应于2018年6月10日前支付930万元，然邵解强仅于2019年1月26日付款270万元，对此违约行为邵解强应承担相应的责任；根据定制协议的约定房屋应于2016年9月30日达到装修条件，尽管九如城公司称其于2016年3月25日就交付了满足装修条件的房屋，但事实上在2015年12月10日还在对规划进行变更确认，况且从2016年3月25日签署的工程约谈记录与移交单及4月8日双方确认的施工内容看，当时九如城公司仅是按照原图结构对99号楼首层及以上（正负零）内外墙砌筑抹灰完成了施工、移交的界面仅是供邵解强进行外立面及门窗的施工，实际上后期九如城公司还存在着多项施工义务，因此该移交不能认定为通常意义上所称的具备装修条件的移交，通常而言达到装修条件应是房屋通过竣工验收并交付于业主，证人丁某也称签订合同的客户需付完全款交房并且陪同验收房屋后才可以进行装修，而从本案情况看尽管案涉房屋于2018年5月24日通过竣工验收、5月28日取得测绘报告，但事实上从移交施工界面后到所谓通过竣工验收时，水电及配套项目均未完成，在诉讼过程中九如城公司还在继续施工，因此2018年5月24日并不能认定为具备装修条件的时间点，九如城公司自认于2019年10月21日完成别墅前场地平整、10月29日完成公共围墙、、地下室砼墙面粉刷并提供了图片虽然邵解强认为此时还未完全达到要求，但其并未提供证据反驳，故具备装修条件的时间点应认定为2019年10月29日，此时邵解强应当支付款项800万元，然其未付故应承担相应的违约责任；根据定制协议的约定，如邵解强逾期付款，则应支付未付款项至实际付款期间以人民银行贷款利息4倍的利息，如九如城公司未能按约定交付符合装修条件的房屋，则九如城公司应承担邵解强已支付款项按付款日期至符合上述节点时间以人民银行贷款利率4倍的利息，2016年10月前九如城公司准予邵解强进场装修，九如城公司如因自身原因造成的工期延误则应承担违约责任，如延迟超过3个月邵解强仍同意继续执行此服务协议，九如城公司应承担邵解强已付款项按付款日期至符合上述节点的时间以人民银行贷款利息的4倍支付利息，根据本院认定具备装修条件的时间点2019年10月29日，九如城公司确实未能按约交付，但鉴于九如城公司从2016年3月25日就移交了施工界面、房屋始终处于邵解强可控范围内、本院勘查时外立面用脚手架尚未移除，邵解强也进行了内部砌墙活动，加之九如城公司也对计算违约金的时间点提出了异议，本院根据案情综合认定九如城公司应承担的违约金从期限届满后的2016年10月1日起算；根据定制协议约定，九如城公司取得定制房屋交付的相关文件后十日内，如面积误差在正负3%以内，邵解强应与九如城公司结清余款440万元，而根据本院认定的装修条件时间点及邵解强同意不再组织竣工验收的意见，该款邵解强应于2019年11月8日前支付，邵解强未予支付，其应承担相应的违约责任。综上邵解强要求九如城公司承担违约金的大部分诉请应予支持，九如城公司反诉要求邵解强支付房款1900万元的诉请应予支持，对于九如城公司要求邵解强承担违约金的大部分诉请本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、九如城公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邵解强给付以本金1200万元从2016年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行流动资金贷款基准利率4倍计算的利息及该款从2019年8月20日起至2019年10月29日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)4倍计算的利息。二、邵解强于本判决发生法律效力之日起十日内向九如城公司给付房款1900万元。三、邵解强于本判决发生法律效力之日起十日内向九如城公司给付以本金930万元从2018年6月11日起至2019年1月26日止按中国人民银行流动资金贷款基准利率4倍计算的利息、以本金660万元从2019年1月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行流动资金贷款基准利率4倍计算的利息及该款从2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)4倍计算的利息、以本金800万元从2019年10月30日起、以本金440万元从2019年11月9日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)4倍计算的利息。四、驳回邵解强的其他诉讼请求。五、驳回九如城公司的其他反诉请求。本诉案件受理费65587元已由邵解强垫付，该款由邵解强负担13117元，九如城公司负担52470元，九如城公司应负担的款项邵解强同意本院不再退还，由九如城公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付于邵解强；反诉案件受理费102255元已由九如城公司垫付，该款由邵解强负担92000元，九如城公司负担10255元，邵解强应负担的款项九如城公司同意本院不再退还，由邵解强于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付于九如城公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆长平人民陪审员  蒋其明人民陪审员  徐 华二〇二〇年四月三日书 记 员  吴 渊