广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0881民初141号原告：刘秀军，男，1969年7月5日出生，汉族，广东省珠海市人，住珠海市香洲区******************，公民身份号码：440************218。委托诉讼代理人：林县连，广东粤正律师事务所律师，系特别授权。被告：钟海霞，女，1972年8月8日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*******8*****，公民身份号码：440************435。被告：苏开荣，男，1972年10月14日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*************，公民身份号码：440************454。两被告的共同委托诉讼代理人：陈聪，男，1961年10月24日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市******，公民身份号码：440************63X，系特别授权。原告刘秀军诉被告钟海霞、苏开荣房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀军的委托诉讼代理人林县连、被告钟海霞、苏开荣的共同委托诉讼代理人陈聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、请求判决确认原告与被告钟海霞之间的房屋买卖合同无效，并判令两被告共同返还原告购房款115000元及利息14950元（利息从2017年10月18日暂计至2019年12月18日）。二、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月被告钟海霞向原告称，其在廉江市工业品市*附近新兴二街4巷5号有一块地皮，可以做一栋13层楼的房子，并向原告兜售其中一套房子，说很快就可以做好交楼。原告架不住被告钟海霞的游说，于2017年3月24日向钟海霞交纳了3000元的购房定金，准备购买钟海霞建设的位于XXXX楼的一套两房的房屋。在钟海霞的催促下，原告于2017年3月至2017年10月期间，又分7笔向被告钟海霞交纳了112000元的购房款。原告交了上述八笔115000元购房款后，迟迟不见被告钟海霞向原告交付楼房。在原告的催促下，被告钟海霞于2018年2月12日向原告出具交楼意向书，承诺2018年底把上述原告购买的房子交付给原告，否则钟海霞将收到的原告的上述全部购房款退回，并按银行利息计算利息给原告。2018年底，原告找到被告钟海霞要求交房。被告钟海霞说政府不给建13层了，现在交不了房，但是也拒绝向原告退回115000元的购房款。经过多次追索，均无结果。原告认为：由于被告钟海霞在尚未将房屋建好并取得房屋产权证书的情况下，即将该房屋预售给原告，违反了《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国房地产法》的相关强制性规定，双方的房屋买卖合同关系无效。被告钟海霞因合同无效而取得的原告的购房款115000元应当予以返还。据悉，被告苏开荣与钟海霞系夫妻关系，廉江市*****巷5号的地块为其夫妻共同财产。依法被告苏开荣应与钟海霞共同退还原告支付的购房款。综上所述，为了维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告钟海霞、苏开荣共同辩称：一、刘秀军与钟海霞是属于业主委托钟海霞合资建房关系。1、钟海霞是从事中介的合资建房介绍人，钟海霞为了获取每个合资建房者的几千元中介费用充当收款人角色。但其收到合资建房业主的合资建房款用于购买旧业主位于廉江市***********楼房，拆除五楼房再从地基起新建5层。详见：①从工业品市场附近合资楼的广告②合资楼建设平面图③《不动产权证书》二、刘秀军是属于合资建房业主。1、《委托合资建房须知》双方明确约定：本合资楼由合资人共同向旧业主购买地皮，按议楼层平面规格和造价委托建设的，为了减轻税费负担，今后如能办理土地证、房产证时，由旧业主直接过户给合资新业主，合资新业主按购房面积比例拥有土地和房产份额所产生税费由合资人按比例负责。合资者从交付地皮款和定金之日起，视为合资新业主，必须按《合资建房地皮款收据》和《合资建房定金收据》内容执行。如退出合资楼，须经过这幢楼所有合资者同意。①本案中刘秀军多次到购买旧楼和拆旧建设现场看过以后，清楚知道合资者所购买的是楼房，并不是地皮。②刘秀军自己选择的是2房4楼。③从《合资建房定金收据》1张和《合资楼地皮款收据》2张共3张凭据内容看，刘秀军在凭据下方“合资方”签上“刘秀军”的名字，充分证明刘秀军是合资建房者。④同时，这些定金收据凭单对于每户水表、电表安装分表费用，由每户自己付款。今后有政策可以办证，一切费用由合资方负责。如果合资方不要该房定金被没收。三、本案中廉江市**********地产来源合法，有《不动产权证书》1本为证。四、所有合资建房者均由中介钟海霞等人带原告到现场看过，本案的建楼地皮来源是五层楼房，是合资者共同购买旧业主五层楼房拆楼后再建合资楼的。本案中合资建房者12人确实存在拆除旧业主五层楼房情形，共造成旧业主50万元损失。五、2018年3月23日，虽然有《交楼书》约定，但因2018年4月15日被政府叫停而致使约定交楼延迟，这是属于政府行为，不是钟海霞责任。廉江市**********产依约归本案合资建房者共同使用不存争议。因政府叫停工程的原因，说明钟海霞代表的甲方没有违约。目前，合资建房已动工拆了旧业主5层楼房，并且已经新建成五层合资楼，造成停工的原因是政府相关部门下达《限期改正违法建设行为通知书》，停止违法建楼行为，等待处理，但从2018年4月25日政府相关部门对于本合资楼的定性是“未办理有关报建手续”。但办理报建手续是属于新业主建房理应承担义务和责任，而并非是钟海霞应当承担的义务和责任。因为所有凭证均明确“办证费用由合资者共同负责”。所以政府通知停工等待处理的情形是新出现的事件，但不是解除合资建楼合同的条件，况且到目前为止，虽然存在报建5层拆屋建设施工，可再补报增加楼层，但政府主管部门对违章建筑尚未作出最后处理，合资建楼合同目的是否能够实现尚不确定。五、委托合资建楼合同签订时，刘秀军已是成年人，也很有社会阅历，看清看楚合资建房性质，也明知道合资建楼存在风险，但价格仅为正规楼盘（如锦绣华景、美景国际、永兴国际等）价格1/4。刘秀军也知道避税可减轻其自己业主负担，出资少又能够解决家庭住房问题。刘秀军选择2房4楼，属于政府政策允许建设范围，所以刘秀军：提出退出合资建房关系未经协商处理是属于违约，刘秀军无权要求退还定金的。刘秀军所交的合资建房定金，钟海霞完全用于为刘秀军等新业主购买房地产和拆屋建地基等使用，钟海霞不存在占用、挪用该款或其他不当得利情形。况且按刘秀军的楼房平方数加上一个摩托车库5平方米和公摊面积在内，预算价20多万元（含购买房屋费用和动工拆建费用在内）加上钢材、沙石、水泥、砖、石灰和人工的成本价，平均每平方约2000元／平方米。综上所述的客观事实，可以认定：①刘秀军与钟海霞的委托合资建房合同是双方在平等自愿的基础上协商一致而达成的，是双方自愿的真实意思表示。②刘秀军提出解除合同条件不成立。目前国家行政主管部门对建章建筑停工通知尚未作最后处理。况且《委托合资建房须知》退款法定条件不具备。③行政主管部门规定，在廉江市区合资建房是允许建设的，不是法规禁止的。只要报建手续清楚是可以建设的，而刘秀军所选择的合资楼建设是不受影响的。④如果刘秀军要求退出合资建房合作关系，自己应当将合作权利转让给其他有需要合资建房者。按照《收据》内容：如果刘秀军中途退出合资建房合作关系，其定金是被没收的。⑤合资建房新业主是购买旧业主五层楼房并且动工拆了，造成旧业主实际损失和报建费用等新问题，各新业主也没有就这两个问题达成新的协议。虽然就刘秀军要求退出合资建楼关系，但没有和这幢楼全体合资建房者进行协商处理。刘秀军目前要求退款给他，不要房合资者的款项来源是从要房合资者再收款项中而来的。并且要在经政府批准动工后，各方再商议达成协议后再行支付。七、本案适用法律法规问题。钟海霞认为：①本案属于委托合资建房引发的纠纷，按《民法总则》应按合伙合作建房协议处理。原告要求退出合伙合作建房关系，必须首先征得所有合伙合作建房业主共12户同意，达成退出合作建房关系协议，才能退出。②对于合资建房12户已经拆除钟海霞5层楼造成钟海霞50万元损失，应由各业各人分担41666元，至今未作处理。③目前暂时停工建设是政府行为造成的，也是各业主没有交付报建费的责任。如果办理报建后仍可以建设。④法院对合作建房合同纠纷案件，一般是如何处理的呢？最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条，在下列情况下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的驳回起诉。(一)依法需批准的房地产建设项目未经有批准的人民政府主管部门批准。（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证。（三）擅自变更建设工程规划。本案中，刘秀军等12户合资建房者非法建设集资楼，必须要经过报建手续才能建设。特别是所有业主共同订立《合资建房确认书》，约定要房和不要房的人付款及退款条件，这是所有业主共同的约定，符合法律要求。如果刘秀军现在提出解除委托合资建房关系和要求退还定金，法定条件不具备，缺乏法律依据和事实依据，请求人民法院依法驳回其起诉请求。另外补充：1、苏开荣不是本案适格诉讼当事人；2、承建方还有一人为黎贤起，同时双方约定再申请9层报建手续，4个月后再退还本金给不要房者，但本案中原告是确认是要房的人，所以原告无权要求退还本金，综上，说明原告起诉条件不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院依法予以审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:位于廉江市********的涉案房屋原是梁雄飞所有，经廉江市住房和城乡规划建设局批准，梁雄飞对房屋进行拆除。后2017年3月24日被告钟海霞依法取得了该廉江市********的土地使用权[粤（2017）廉江市不动产权第XXX号]，权利人是钟海霞，共有情况是单独所有。被告钟海霞于2017年3月24日出具《合资建房定金收据》一份给原告，确认收到原告交付的3000元。该《合资建房定金收据》上载明：“今收到刘秀军交来购买位于廉江市工业品市*附近XXX5号地皮一块的定金人民币—拾—万—叁仟—佰—元整（¥3000.00元）4楼2房安装水电分表由每户自己付款，安装施工水电的费用由公司负责。该房建筑面积为176方左右，一梯二户，共13层，电梯房2017年3月28日前动工建房。动工当天客户交来地皮款和基础款。按装每户独立户电的费用由各住户自己负责，以后每建一层交来人民币3500元整，建好房一次性付清该房总价，该房的地皮款8.9万，基础1万，如果买方违约收款人有权利没收定金。……”被告钟海霞于2017年3月31具《合资建房定金收据》一份给原告，确认收到原告交付的82000元。该《合资建房定金收据》上载明：“今收到刘秀军交来购买位于廉江市工业品市*附近XXX号地皮一块的定金人民币—拾捌万—贰仟—佰—元整（¥82000.00元）4楼2房安装水电分表由每户自己付款，安装施工水电的费用由公司负责。该房建筑面积为176方左右，一梯二户，共13层，电梯房2017年3月28日前动工建房。动工当天客户交来地皮款和基础款。按装每户独立户电的费用由各住户自己负责，以后每建一层交来人民币3500元整，建好房一次性付清该房总价，该房的地皮款8.9万，基础1万。……”被告钟海霞分别于2017年4月16日出具《收据》给原告，确认收到原告交付的10000元；于2017年7月26日出具《收据》给原告，确认收到原告交付的4000元；于2017年8月18日出具《收据》给原告，确认收到原告交付的4000元；于2017年9月10日出具《收据》给原告，确认收到原告交付的4000元；于2017年9月24日出具《收据》给原告，确认收到原告交付的4000元；于2017年10月18日出具《收据》给原告，确认收到原告交付的4000元。综上，原告一共交付了115000元给被告钟海霞，被告钟海霞对此数额无异议。被告钟海霞依法取得廉江市********的土地使用权后，在没有办理有关报建手续的情况下建起了五层楼房。2018年4月15日，廉江市****城市管理办公室向被告钟霞发出《限期改正违法建设行为通知书》，以“未办理有关报建手续、违反《中华人民共和国城乡规划法》及廉江市城乡规划建设有关规定的其他情况”为由要求其立即停止违法行为，涉案房屋遂停建至今。直至开庭前，该涉案房屋仍没有办理有关报建手续，没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证，被告钟海霞也尚未交房给原告。原告提交一份被告钟海霞单方签字的《交楼意见书》复印件给本院作为证据，但其无法提供原件予以核对，且被告钟海霞对此不予认可，认为与本案无关。该《交楼意见书》上载明：“本单位承诺于2018年底可以交楼给合资方装修。如果不能建到13层而引起房价上涨，合资方不能接受该房时，本单位退回合资方之前交来的合资建房款。如果是而年底交不了房，还要按银行利息计算。此据”。另查明：被告钟海霞、苏开荣于1997年6月30日办理结婚登记手续，现仍是夫妻关系。原告向本院申请财产保全，本院依法作出《民事裁定书》，裁定查封被告钟海霞位于廉江市********的房屋。本院认为，一、本案案由应为房屋买卖合同纠纷。根据被告出具给原告的《合资建房定金收据》、《收据》的内容判断，第一，本案的建设用地是被告钟海霞向案外人购买所得，所建的楼房亦是由被告钟海霞所建，原告在建房过程中仅是支付房屋价款，未参加任何建房事项，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点；第二，原告的权利是获取涉案房屋，义务是按照约定的时间交付房屋价款，被告钟海霞的权利是收取原告的价款，其义务是按照约定的交房标准和时间向原告交付房屋，双方的权利义务关系实质为房屋买卖关系，因此依法认定原、被告之间是房屋买卖合同关系。被告辩称双方是合资建房关系，没有事实依据，本院不予支持。二、被告钟海霞在廉江市********土地上建楼房没有办理有关报建手续、没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的前提下，出具《合资建房定金收据》、《收据》给原告，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与被告钟海霞之间的房屋买卖合同关系依法认定无效。三、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因原告与被告钟海霞之间的房屋买卖合同关系无效，被告钟海霞应当将原告已支付的购房款115000元予以返还。而原告明知涉案房屋没有相关手续仍购买，有一定的责任，被告钟海霞没有办理有关报建手续，没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的情况下仍预售房屋，也有一定的责任，因此，原告请求被告钟海霞支付购房款的利息无法律依据，本院不予支持。四、被告苏开荣与钟海霞虽是夫妻关系，但涉案的廉江市****四***土地使用权的权利人是钟海霞，共有情况是单独所有，被告苏开荣既没有参与房屋买卖行为，也没有收取原告支付的价款，因此，被告苏开荣不应承担义务，本院对原告主张被告苏开荣承担共同返还购房款的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告刘秀军与被告钟海霞之间的房屋买卖合同无效。二、限被告钟海霞于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告刘秀军返还购房款115000元。三、驳回原告刘秀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由原告刘秀军负担150元，由被告钟海霞负担1300元；保全费1270元，由被告钟海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  潘玉霞二〇二〇年四月七日书记员  李晓慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。