广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终303号 上诉人（原审被告）：文艳，女，1970年7月9日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：韦朗舒，广西桂臣工律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦克剑，男，1993年1月3日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：周红霞，河池市宜州区庆远法律服务中心法律工作者。 上诉人文艳因与被上诉人韦克剑房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人文艳上诉请求：1、请求依法撤销原审判决的第二项，依法改判上诉人不返还给被上诉人购房定金85000元。2、依法判决被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人认为原审法院认定原审被告在履行2018年6月19日的《房屋买卖协议书》存在违约事实判决被告（上诉人）承担违约的法律责任，是违背客观事实，也是违反法律的规定。其理由如下：1、被上诉人委托其母亲韦艳萍与上诉人签订的《房屋买卖协议书》时，对上诉人涉案房屋在2015年5月向宜州深通银行抵押贷款500万元及在签订《房屋买卖协议书》时尚欠320多万元是一清二楚的。此外，被上诉人及其母亲韦艳萍也两次和上诉人一同到宜州深通银行向该银行的相关部门领导了解咨询房产过户及后续再以被上诉人名义申请贷款事项。根据前述的客观事实，被上诉人及其母亲对上诉人涉案房屋的状况是完全了解的，非如被上诉人在民事起诉状所写的到相关部门核查，悉知被告早把该房抵押他人的说法。2、涉案的《房屋买卖协议书》是被上诉人的母亲韦艳萍书写，正因其知道涉案房屋的抵押现状，故，《房屋买卖协议书》第一条写明：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋……。3、上诉人在被上诉人明确不购买涉案房屋后方才将该房出卖给他人。三、被上诉人在履行《房屋买卖协议书》时，存在违约。其事实如下：1、上诉人与被上诉人的母亲韦艳萍于2018年6月19日签订《房屋买卖协议书》，次日，被上诉人及其母亲韦艳萍就雇请工人对涉案的房屋的5、6楼及楼顶三层房屋内部装修全部进行拆除，造成房屋所有门窗、地板砖、墙面、卫生间等全部损坏，上诉人及其涉案房屋共有人知道后，就多次对被上诉人及其母亲提出异议并称：“涉案房屋产权尚未变更为韦克剑，要改变房屋也通知我们”。为此，被上诉人及其母亲于2018年9月就让施工人员撤离房屋施工现场，被上诉人及其母亲也不就损坏房屋部分的补救事项与上诉人进行任何协商，为此，上诉人为了补救受损坏的房屋而支付维修费达26万多元。被上诉人及其母亲也因改变涉案房屋被上诉人及共有人抗议之事而单方不履行《房屋买卖协议书》。四、未能在《房屋买卖协议书》约定的日期内办理涉案房屋的不动产权变更登记手续，责任不在上诉人。根据《房屋买卖协议书》第五条“付款时间及方式：签订协议后，乙方（被上诉人）即先预付定金捌万伍仟元人民币（¥85000.00元）给甲方(上诉人），此后，甲方协助乙方把房屋产权证转为乙方名下后办得按揭贷款一次性付清房款。”第六条“甲、乙双方签字生效后，必须在五个工作日内共同向不动产登记中心办理不动产权变更登记手续，甲方无条件配合乙方完成手续办理。”根据前述约定可知。上诉人对涉案房屋产权证的变更承担的义务是：协助、配合。又根据《房屋买卖协议书》第七条的约定：”该房屋所有权证和土地使用权证所载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。”正因为被上诉人的母亲韦艳萍明知涉案房屋存在抵押贷款的事实，故，根据《房屋买卖协议书》第七条的约定，有关清偿宜州深通银行抵押贷款的义务，当由被上诉人承担。因为，被上诉人未及时清偿宜州深通银行抵押贷款而无法办理涉案房屋的产权变更登记手续，责任在于被上诉人。事实不清，适用法律不当，根据被上诉人的上述违约事实，原审法院判决上诉人支付双倍定金共计17万元和支付购房款151000元的利息给被上诉人是错误的，根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，被上诉人无权要求返还定金。请求二审法院依法、客观、公正审理本案，依法支持上诉人的诉讼请求。 韦克剑答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 韦克剑向原审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年6月19日所签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被告返还购房定金170000元；3、判令被告支付给原告赔偿金100000元；4、判令被告归还给原告购房款151960及利息（利息以151960元为基数，从2018年8月20日起按银行同期同类贷款基准利率计付至付清之日止)；5、本案的诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：原告韦克剑通过其母亲韦艳萍介绍认识被告文艳。2018年6月19日，原告韦克剑委托其母亲韦艳萍与被告文艳签订了《房屋买卖协议书》一份，约定被告文艳将其和覃军智共同所有的位于宜州区房屋转让给原告，协议主要内容为：“出卖人（以下简称甲方）姓名:文艳、覃军智买受人（以下简称乙方）姓名:韦克剑根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致签订本合同如下。第一条:甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，现该房屋具体状况如下:（一）该房屋座落于宜州区，建筑面积946.57平方米，占地面积137.01平方米。（二）房屋的所有权证号为22、23号:房权证宜州字房权字第××号，共有权证000433号，24号:桂房权证宜字第××号，国有土地使用权证号为23、22号:宜国用（2000）字第××号，24号：宜国用（2003）字第××号。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第二条:上述房产的交易价格为:总价人民币柒佰万元整（￥7000000.00元）。第三条:乙方在2018年6月19日向甲方付定金人民币捌万伍仟元整（85000.00元），上述定金在乙方付款时充抵房款。第四条:甲方在2017年5月12日跟租赁房屋人毛耀祖签订租赁协议时已收租金自2017年5月12日到2029年5月11日，共壹拾贰年租金，共计人民币232万元（人民币大写:贰佰叁拾而万元整），此租金甲方已收取，故乙方在付给甲方金额款时必须用以充抵房款。第五条:付款时间及方式:签订协议后，乙方即先预付定金捌万伍仟元人民币（85000.00元）给甲方，此后，甲方协助乙方把房屋产权证转为乙方名下后办得按揭贷款一次性付清房款。第六条:甲、乙双方签字生效后，必须在五个工作日内共同向不动产登记中心办理不动产权变更登记手续，甲方无条件配合乙方完成手续办理。第七条:该房屋所有权证和土地使用权证所载权利和相关出让合同的权利，义务一并转让给乙方。第八条:办理该房屋的转户费用和税费均由乙方全部承担。第九条:该房屋正式交付时，物业管理费、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费甲方必须全部付清。第十条:甲、乙双方签字生效，任何一方都不能悔约，如甲方悔约则赔偿乙方壹拾万元人民币，如乙方悔约也同等赔付甲方壹拾万元人民币。第十一条:本合同如有未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议，协商一致的补充条款也同等生效。”协议落款处甲方签名为文艳、覃军智，乙方签名为韦克剑。经询问，被告所述覃军智的签名为其母亲文艳代签，原告予以确认，亦所述在签订协议时并未征求覃军智的同意，在本案中不要求覃军智承担责任。当日，原告通过银行向被告转账支付了90000元（其中85000元为购房定金，剩余的5000元为购房款），2018年7月18日及2018年8月19日，原告又通过银行分两次向被告支付了购房款73000元、73000元，之后，因被告未能依约将房屋过户登记至原告名下，故原告在协商无果后诉至该院，请求判如所请。另，经询问，被告确认现在诉争房屋已经转让给他人。 原审法院认为，根据原告的陈述及被告的答辩，本案双方当事人的争议焦点是：1、原、被告双方所签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效？2、如果合法有效，被告是否存在违约？原告请求解除协议并偿还购房款等费用是否有事实和法律依据？3、被告主张的房屋装修损失是否应在本案中予以处理？ 该院认为，一、对于《房屋买卖协议书》是否合法有效的问题。该院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。被告主张因未经过房屋共有人覃军智的同意，故协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中即使涉诉房屋为文艳、覃军智共同所有，被告文艳在未经过覃军智的同意之下擅自处分，属于无权处分，但是根据上述规定，并不影响原告韦克剑和被告文艳签订的协议效力，故被告以此主张协议无效，于法无据，该院不予采纳。 二、对于协议的解除问题及购房款等费用的偿还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中原告已经依约支付了购房定金85000元及部分购房款151000元，被告未能依约在五个工作日之内为原告办理房屋过户登记手续，且经询问亦确认现在诉争房屋已经转让给他人，其行为已构成违约，故原告可以据此主张解除协议并要求返还购房款及定金等，原告关于解除协议之诉请，于法有据，该院予以支持。对于原告诉请归还购房款及返还定金等费用的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，因被告违约，在上述协议解除之后，原告已经于2018年8月19日之前支付的购房款151000元，被告应予以退还，并应支付占用资金期间的利息，原告请求被告归还购房款151000元及从2018年8月20日起按银行同期同类贷款利率计付资金占用期间的利息，于法有据，该院予以支持，原告主张超出的部分费用（测绘费800元及工本费160元），因未提供证据证明，故该院不予支持。对于原告所请求的返还定金及违约赔偿金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中双方既约定了定金，又约定了违约金赔偿金，原告已支付了购房定金为85000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告只选择主张双倍返还购房定金170000元，于法有据，该院予以支持。 三、对于被告所主张的房屋装修损失问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本案中被告主张原告应赔偿其房屋装修损失，但是被告并未在规定的时间内明确向该院提起反诉，其所主张的房屋装修损失费与本案虽然在事实上虽有牵连，但并非属于同一法律关系，二者之间并无关联，当事人亦不一致，故在本案中不予处理，被告可以另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决：一、解除原告韦克剑与被告文艳于2018年6月19日所签订的《房屋买卖协议书》；二、被告文艳归还原告韦克剑购房款151000元及利息（利息以151000元为基数，从2018年8月20日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付至还清之日止）；三、被告文艳双倍返还给原告韦克剑购房定金170000元；四、驳回原告韦克剑的其他诉讼请求。案件受理费7630元，减半收取3815元，财产保全费2630元，共计6445元，由原告韦克剑负担1542元，由被告文艳负担4903元。 二审中，上诉人向本院提交：1、涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证、贷款合同以及另案的传票及借条，拟证明被上诉人在与上诉人签订协议时已经知晓房屋已经被抵押的事实；2、房屋照片，拟证明被上诉人在未经上诉人同意的情况下对房屋进行了装修，上诉人提出异议后，被上诉人单方提出解除合同的要求；3、与案外人签订的房屋买卖合同一份，拟证明被上诉人未履行双方签订的房屋买卖协议后，上诉人才于2019年6月4日将房屋出卖给案外人。被上诉人无新证据向本院提交。经质证，被上诉人认为上诉人提供的证据不属于二审新证据，亦不能证明上诉人欲证明的目的。本院认为，前述证据符合证据的三性，本院予以确认，至于能否达到证明目的，本院将在下文予以阐述。 经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 双方签订的协议第五条约定，上诉人协助被上诉人将房屋产权证转为被上诉人名下，被上诉人办理按揭贷款并支付剩余的购房款。上诉人称因房屋尚作为抵押物抵押于银行，该条的约定，实际是指被上诉人替上诉人偿还银行债务以消灭抵押权，之后才将房屋过户并办理按揭贷款并支付购房款。被上诉人予以否认，并认为消灭抵押权以便完成过户是上诉人的合同义务。对此，本院认为，从合同的约定内容来看，协助过户是上诉人的责任，从该合同条款并不能得出被上诉人有替上诉人偿还债务以便消灭抵押权的义务，上诉人对自己该主张亦无证据予以证实。上诉人提供的证据仅能证明在签订合同时，被上诉人知道房屋被抵押的事实，但不能就此得出被上诉人负有替上诉人清偿债务、消灭抵押权的合同义务。而且，从上诉人与案外人另外签订的房屋买卖合同来看，在双方约定由买受人替上诉人偿还银行债务以消灭抵押权的，则合同很明确约定先由买受人清偿上诉人的银行债务，而本案合同并无类似约定，这也从一个侧面反映出来，本案双方当事人的约定，并不包含有由被上诉人替上诉人偿还银行债务以消灭抵押权。故被上诉人关于房屋未能过户系上诉人未能消灭抵押权所致，本院予以支持。综上所述，因上诉人未及时消灭附于涉案房屋上的抵押权，致使房屋无法过户，而且，上诉人已另行将房屋出卖，合同无法继续履行，责任在于上诉人一方，被上诉人请求返还购房款并请求返还已经支付的定金，有事实和法律依据。 综上所述，文艳的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元（上诉人文艳已经预交），由上诉人文艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇二〇年四月十日 书记员  曹敏铃