广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4223号原告（反诉被告）：陈松彬，男，汉族，1970年9月15日出生，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈萍芳，广东国智律师事务所律师。被告（反诉原告）：林宜和，男，汉族，1962年1月22日出生，住福建省福鼎市。被告：广州市春然保健按摩有限公司，住所地广州市番禺区市桥街桥兴大道**首层。法定代表人：林宜和。两被告共同委托诉讼代理人：涂俊玲，广东安国律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：古超君，广东安国律师事务所实习人员。陈松彬与林宜和、广州市春然保健按摩有限公司（以下简称春然公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。陈松彬的委托诉讼代理人陈萍芳，林宜和、春然公司的共同委托诉讼代理人涂俊玲、古超君，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈松彬提出本诉诉讼请求：1.确认两被告违约，租赁保证金不予退回；2.判令两被告支付拖欠的租金、物业管理费用至实际交回租赁场地为止，暂计至2019年2月28日为122447元（租金）+2754元（管理费）=125201元；3.判令两被告承担水费，按照实际发生额暂计至2019年1月31日为367.5元；4.判令两被告承担滞纳金169810.44元；5.两被告承担本案全部诉讼费费用。诉讼中，陈松彬明确第1项诉讼请求是基于双方共同确认租赁合同因其中一方违约而解除，第2项诉讼请是基于被告违约，合同解除，要求两被告交回租赁场地。事实与理由：2015年10月28日，陈松彬与林宜和签署《商铺租赁合同》，林宜和租赁位于广州市番禺区XX花园X楼XX铺，建筑面积306.8平方米：租赁期至2024年1月30日，免租期92天，从2016年2月1日开始计算租金。其中2016年2月1日至2018年1月30日租金标准为每月12886元；2018年2月1日至2019年1月30日租金标准为每月13530元；2019年2月1日至2020年1月30日租金标准为每月14207元……当月租金在每月15日前支付，每月物业管理费为306元。逾期缴纳租金按照每日百分之一支付违约金，逾期超过一个月，陈松彬有权解除租赁合同收回该物业，有权处理屋内一切物品。林宜和承租该商铺之后，用于开设春然公司，门店名称“春然足道按摩保健”。2018年6月份开始，两被告拒绝缴纳租金、水费、物业管理费，经多次催促未果。陈松彬只能代为垫付水费等实际费用。两被告拖欠租金近一年，陈松彬有权依据《商铺租赁合同》要求其承担相应违约责任。林宜和、春然公司就本诉共同辩称，第一，我方不存在违约的情况，该涉案合同已经解除，解除的根本原因在于陈松彬，陈松彬具体过错有：1.签订合同时隐瞒房屋存在抵押的情况，因抵押权人不同意出具办理工商税务登记所需要的房屋资料，导致我方一直无法取得合法经营的营业执照等。2.陈松彬在未进行消防验收的情况下将商铺出租，违反了消防法第十三条的规定。3.至起诉之日止，陈松彬尚未按照合同约定完成一次消防验收，导致消防部门勒令停止使用并多次被限期整改，进而导致合同不能继续履行。第二，2018年4月份，因搭建棚架影响，无法正常营业，我方经与陈松彬多次协商，其同意减免租金。2018年7月开始，商铺因消防问题无法经营，根据消防法第十三条的规定，该商铺属于明确禁止经营的房屋，因陈松彬的过错致使我方无法继续经营。因此，我方无需支付租金、管理费、水费及滞纳金，且陈松彬应当返还我方缴纳的保证金。林宜和提出反诉诉讼请求：1.判令解除陈松彬、林宜和之间就涉讼商铺签订的《商铺租赁合同》；2.判令陈松彬退还保证金25772元；3.判令陈松彬返还2018年4月及2018年5月的租金合计27060元；4.判令陈松彬向林宜和支付装修损失30万元；5.本案诉讼费由陈松彬承担。事实与理由：2015年10月28日，陈松彬作为出租方，林宜和作为承租方，共同签订《商铺租赁合同》，承租商铺位于广州市番禺区市桥街桥兴大道鸿基花园二楼B区，租期从2015年11月1日至2024年1月30日止。林宜和承租商铺后，花了大量资金进行装修，也如约支付了保证金及部分租金。《商铺租赁合同》第四条第五款约定：“甲方签约时提供房产证、消防意见书和申报的消防图纸复印件，协助乙方办理证照。”而实际上该商铺办理了抵押登记，未经抵押权人同意无法办理证照，且涉讼商铺也并未办好相应的消防许可。期间，林宜和无法正常使用涉讼商铺，完全无法实现当初租赁涉讼商铺的目的。经多次与陈松彬沟通希望能妥善加以解决，其均以各种理由推脱后置之不理。陈松彬将涉讼商铺出租给林宜和，又不办理相应的符合规定的消防许可，显属违约。陈松彬的违约行为导致林宜和遭受了巨大的经济损失，导致负债累，林宜和需要靠不断举债去维持亏损，良好的经济环境因此跌入了低谷。陈松彬就反诉辩称，第一，我方同意林宜和关于解除合同的反诉请求，但合同解除的原因是林宜和长期欠租已经达到合同约定的解除条件，更何况本案中是林宜和主动提出解除合同，故其要求返还保证金的诉请没有事实和法律依据。涉讼商铺一直由林宜和控制和使用，其应依约支付租金、管理费、水电费。租赁合同从未约定陈松彬需向林宜和承担装修费的损失，故林宜和关于装修费损失的诉请没有事实和法律依据。诉讼费亦不应由陈松彬承担。第二，关于消防问题。消防法于1998年9月1日开始施行，在此之前的建筑没有消防审批文件，也就通常说的一次消防。实践中，1998年以前的建筑物默认通过一次消防，涉讼商铺即属此情况。林宜和租赁商铺后办理的是二次消防，二次消防办理的责任由林宜和承担的。另外，上述消防法的规定属于管理性规定，不影响林宜和支付房屋租金。事实上，林宜和从2015年起租赁涉讼商铺，其办理了证照并经营长达三年多，其亦称到2018年5月开始没有经营，可见其无法经营的原因不在于陈松彬出租的房屋有无一次消防，更何况涉讼商铺是默认通过一次消防的。第三，关于涉讼商铺抵押的情况。房屋的抵押情况可以通过房管部门查询，陈松彬出租时已明确告知林宜和房屋相关情况。房产抵押不影响房屋的正常使用，林宜和称因抵押权人不出具相关文件导致其无法正常经营使用没有相关证据证明。第四，林宜和所称因搭建棚架影响而减免其租金不是事实，更何况搭建棚架仅是对外墙进行调整，时间非常短，不影响林宜和的实际使用，林宜和称免除了2018年4月至5月的租金是没有事实依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2015年10月28日，陈松彬（出租方、甲方）与林宜和（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区市桥街XX大道XX花园X楼XX铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方作按摩场所使用，甲方保证对该物业拥有合法出租的权利；租期自2015年11月1日至2024年1月20日，其中2015年11月1日至2016年1月30日为免租期；每月租金标准为2016年2月1日至2018年1月30日12886元、2018年2月1日至2019年1月30日13530元、2019年2月1日至2020年1月30日14207元（详见合同表格）；保证金为25772元；从交租金当月起，甲方每月同时向乙方收取306元物业管理费；签订合同当天，乙方须向甲方交付保证金和首月租金、物业管理费；合同终止，乙方在付清资金及其他费用并按期迁出时，甲方即时将保证金不计息退回乙方，如因乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除；乙方逾期交租的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金，如逾期交纳租金、欠交管理费、水电费超过交费期1个月视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回物业及处理屋内一切物品，并没收保证金；该物业为毛坯房，主体只有承重墙和外墙，乙方依本合同所进行的所有改建、加建、装修等，均需自行办妥行政主管部门（包括但不限于规划、消防、建筑、安全、环保、卫生等部门）审批手续后才能施工，费用全部由乙方承担；甲方同意乙方开一楼楼梯通往二楼，合同履行完毕后除甲方书面同意外，乙方应当恢复原状；在符合消防前提下装修间隔、水、电和其他配套由乙方自行设计施工完成；该物业租赁期间的水、电、消防及一切社会费用由乙方自行承担，甲方签约时提供房产证、消防意见书和申报的消防图纸复印件，协助乙方办理证照；乙方在租赁期内提前解除合同的，应事前征得甲方同意；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方无条件立即迁出该物业；租赁期满应将原承租房屋交回给甲方，乙方自行增设的水、电、消防设施和入墙入地的装修归出租方所有，乙方不得擅自拆除损坏；等等。陈松彬、林宜和均确认，上述合同签订后，陈松彬收取了林宜和交纳的保证金25772元以及至2018年5月份的租金，林宜和自2018年6月起没有向陈松彬交纳租金。另查明，涉讼商铺所在物业已取得不动产权证。春然公司为林宜和所设立的一人有限责任公司。再查明，林宜和于2016年3月26日与案外人张海勒签订《租赁合同》，向其租赁位于广州市番禺区市桥街XX大道X36、X38号商铺用作经营沐足店，并于2018年2月2日以该地址作为住所地，办妥春然公司的营业执照。林宜和在实际使用过程中，在该商铺与涉讼商铺之间设置楼梯，打通一、二层共同用作经营春然沐足店。庭审过程中，陈松彬为证明林宜和的欠费情况，提交了其自行制作的表格为证，其中显示，除每月租金、管理费、滞纳金外，2018年6月至2019年1月期间产生水费分别为116元、73元、51.5元、27.5元、4.5元、22元、29.5元、43.5元。林宜和质证后对该表格不予认可，认为其不存在拖欠租金、物管费及水费的情况，其自身不存在违约，故亦不存在违约金。林宜和为证明是涉讼商铺所在建筑外墙于2018年4月初搭建排栅等出租方的原因导致其不能正常经营，提交了视频两段及照片三张为证，其中照片显示建筑物外墙搭有临时棚架，但并未遮蔽春然沐足店门面。林宜和另称其曾因此向陈松彬提出过异议，其他多家商铺亦向街道投诉及与陈松彬协商减免租金未果。陈松彬质证认为该视频及照片无法证明林宜和无法正常经营的情况，搭建棚架仅是对外墙进行调整，时间非常短，不影响林宜和的实际使用。另，林宜和为证实其所主张的30万元装修损失，提交了其与案外人广州市禾佳居装饰设计工程有限公司于2015年11月5日就装修涉讼商铺所签订的《装饰工程施工合同书》，以及该公司出具的《收款收据》为证。陈松彬质证认为双方租赁合同并无约定陈松彬须向林宜和承担装修损失，故该些证据与本案无关。此外，双方当事人还对涉讼商铺的消防问题及交还场地问题的争议较大：一、消防问题。林宜和述称，因陈松彬出租涉讼商铺时未办妥一次消防，导致其被消防部门多次勒令整改，并最终导致无法继续经营，其曾口头向陈松彬提出消防问题的异议。诉讼中，根据林宜和的申请，本院向其代理人出具律师调查令以查询涉讼商铺的相关消防审批及查处情况。广州市消防支队番禺区大队回复的主要内容包括：1.未查到以“广州市春然保健按摩有限公司”名义申报过消防手续；2.该大队和富华派出所于2017年2月对出春然公司进行了检查，发现该公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故于2017年3月1日作出了责令春然公司停产停业并处罚款三万元的行政处罚决定，该场所目前处于停业状态。陈松彬则质证称，消防部门的回复明确未收到以春然公司名义申报的消防手续，而根据双方的租赁合同可明确，消防手续由承租人承担；庭审之前，林宜和提交的证据拟证明其因消防问题于2018年8月8日停业，而根据消防部门的回复可知，涉讼沐足中心是在2017年3月1日因消防被处罚，且被告从来没有申报过消防手续，即在2017年3月1日被消防出发之后，沐足中心依旧营业；故沐足中心并非因陈松彬出租的商铺存在消防瑕疵而停业，如其因消防停业，也只能是因为其自身从来没有办理过任何消防手续。二、交还场地问题。林宜和述称涉讼商铺于2018年4月起停业，且经多次与陈松彬协商未果，并认为陈松彬所出租的商铺具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形导致涉讼商铺无法使用，故林宜和有权请求解除合同；林宜和于2019年1月31日曾向张海勒、张岳喜发送短信，要求退还钥匙及交接场地，并实际于当天将涉讼商铺的钥匙放在物业所属社区的警务室处，故认为该场地已于当天交还陈松彬。林宜和为其前述主张提交了短信截图予以证明，该截图显示，发送时间为2019年1月31日下午11时许，收信人名称分别张海勒、张岳喜，内容主要为林宜和称因消防问题从2018年8月8日关门至今花费巨大已无力支撑，决定从2019年2月1日起将铺面全部交还，请求告知如何退还钥匙，另铺内空调及部分物品如新租户需要可低价转让；等等。陈松彬质证认为，短信是发给张海勒、张岳喜的，不能说明林宜和已将钥匙交还给陈松彬，相反只能证明其仍未交还钥匙。另陈松彬确认张岳喜是其合作单位的工作人员，但认为张海勒、张岳喜均无陈松彬的授权进行收楼等事宜。因双方当事人均称不持有涉讼商铺的钥匙，为避免损失进一步扩大，本院在庭审中责令双方限期共同到现场开锁并清点物品，并告知逾期清点的法律风险自负。双方均确认已于2019年8月10日共同至涉讼商铺清点，并签订《租赁房屋交接清点单》，载明商铺内物品为挂式空调机共12台。陈松彬同意自2019年8月10日起不再向林宜和计算租金。本院认为，陈松彬、林宜和于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵照履行。现双方均确认被告支付至2018年5月租金，之后未支付任何费用，本院对此予以认定。现陈松彬以林宜和未依约交纳租金等相关费用为由，要求林宜和承担违约责任；而林宜和则以陈松彬未完成一次消防及配合提交办理消防手续所需材料、未提交抵押权人同意的材料协助办理证照、搭建棚架遮挡等行为导致其无法正常营业构成违约为由，主张无需交纳2018年6月后的租金，并提出退还租金、保证金及赔偿装修损失等反诉请求。因此，双方的争议焦点为合同违约责任的认定问题。关于林宜和对消防问题提出的抗辩主张。消防部门对涉讼商铺消防情况的回复仅称未查到以春然公司名义申报过消防手续，且因春然公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业而于2017年3月1日对春然公司作出停产停业及罚款的行政处罚决定。该回复并未指出对春然公司进行处罚的原因是由于涉讼商铺所在物业未通过一次消防验收。而根据《商铺租赁合同》约定，林宜和对该毛坯商铺所进行的改建、加建、装修等均须自行办妥包括消防在内的行政审批手续方可施工，且实际上，林宜和承租商铺是拟装修作经营按摩店之用，其应对经营特殊场所的消防要求高于一般商铺有所认识，并应对涉讼商铺的消防情况尽谨慎审查义务，其在未取得消防审批通过的情况下便装修并投入经营使用，由此所产生的风险及损失应由其自行承担。另林宜和自2015年10月28日租赁涉讼商铺后，至其所主张的停业时间2018年4月（另其向张岳喜等人所发短信称为2018年8月8日），时间长达两年余，其均在涉讼商铺内营业，但本案并无证据显示其曾因消防手续无法办理或消防不过关的问题向陈松彬提出过相关异议或主张，不合常理。故此，本院对于林宜和关于陈松彬在消防问题方面构成违约的抗辩不予采纳。对于林宜和提出陈松彬未经抵押权人同意出租涉讼商铺，无法提供办理营业执照的相关材料构成违约的抗辩。一方面，陈松彬作为产权人，对涉讼商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，设立抵押权并不影响陈松彬将涉讼商铺对外出租，而如前所述，林宜和对其承租商铺的基本情况负有谨慎审查的义务，现林宜和无举证证明陈松彬刻意隐瞒抵押情况，亦无法证明因涉讼商铺存在抵押而影响其办理营业执照及正常经营使用，应承担举证不能的不利后果。另一方面，林宜和以其向张海勒承租的商铺（即与涉讼商铺连通的一楼商铺）地址办理营）地址办理营业执照营长达两年余，如因抵押导致未能办理二楼营业执照而影响其经营，而其在本案中却未举证证明曾向陈松彬提出过异议或主张，显然不合常理。故此，本院对林宜和提出的该抗辩主张亦不予采纳。另外，林宜和提出因搭建棚架遮挡导致其不能经营的抗辩，根据其提交的照片显示，棚架并未封闭春然沐足店的门口，顾客可自行出入该店铺；林宜和亦未对该棚架状态持续的时间予以举证；况且，外墙整饰是对包括林宜和在内的建筑物使用人增益的行为，林宜和对短期内所造成的不便应予以容忍。因此，本院对林宜和该抗辩主张亦不予采纳。综上，林宜和关于陈松彬构成违约的抗辩主张均不成立，其拖欠租金无据，且其长期欠租已构成根本违约，陈松彬要求解除《商铺租赁合同》并主张依合同约定没收保证金25772元的诉请有理，本院予以支持。而如前所述，林宜和所主张的装修损失是因其自身原因所致，其要求陈松彬赔偿装修损失缺乏合同和法律依据，本院予以驳回。林宜和应向陈松彬支付的费用方面。林宜和不确认陈松彬所主张的水费，而陈松彬对此仅有其自行制作的表格而无其他证据予以佐证，故本院对陈松彬所主张的水费不予支持。至于林宜和应向陈松彬支付的租金、管理费计算至何时的问题，林宜和主张其于2019年1月31日向张海勒、张岳喜发送短信要求收回场地并于当天将钥匙放置涉讼商铺所属片区的警卫室，虽陈松彬否认其收到涉讼商铺的钥匙，并称张海勒、张岳喜无权代理其收回涉讼商铺，但张海勒作为与涉讼商铺打通使用的楼下出租方、张岳喜作为陈松彬的关联人员，陈松彬理应知悉林宜和作出的该意思表示。同时，根据陈松彬主张的水费来看，涉讼商铺自2018年6月起仅产生少量水费，自2019年2月起无证据显示有水费产生，综上足以认定陈松彬知晓林宜和已自行撤场。虽林宜和提前撤场构成违约，但陈松彬在知悉林宜和要求提前撤场并提出低价转让场内仅剩的少量如空调等重复利用率较高的物品的情况下，亦应对是否接收涉讼商铺内剩余空调等部分物品及时表态。现其并未明确表态是否接收该部分物品，亦未在合理期限内收回涉讼商铺，由此所造成的扩大损失应由其自行承担。根据公平原则，本院酌定陈松彬收回涉讼商铺的合理期限为自2019年2月1日起三个月。现双方均要求解除《商铺租赁合同》，本院予以支持。因此，林宜和仍应向陈松彬支付自2018年6月1日至2019年4月30日期间的租金及管理费154227元（13530元/月×8个月+14207元/月×3个月+306×11个月），对于陈松彬超出该部分的主张，本院不予支持。因林宜和拖欠上述费用已构成违约，应承担违约责任。鉴于本院已支持陈松彬关于没收保证金的诉请，故逾期违约金应计至陈松彬应当自行收回涉讼商铺之日即2019年4月30日止。现陈松彬无举证证明其实际损失，合同约定的逾期违约金标准明显过高，本院根据公平原则酌定为每日万分之五。即每月的逾期违约金应以当月所欠租金为本金，按每日万分之五的标准，自应付租金当月16日起，分别计至2019年4月30日止，为12364元。林宜和承租涉讼商铺的目的为经营沐足店，虽春然公司的工商注册地址并非涉讼商铺地址，但涉讼商铺实际上用于经营春然沐足店，而春然公司又为林宜和所设立的一人有限责任公司，涉讼商铺的租金支出为春然公司的经营成本，现林宜和未能举证证明其与春然公司之间的财产独立性，故陈松彬诉请春然公司与林宜和共同承担支付义务，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、一百零七条、一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、陈松彬、林宜和于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、林宜和、广州市春然保健按摩有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈松彬支付广州市番禺区市桥街XX大道XX花园X楼XX铺自2018年6月1日至2019年4月30日期间的租金、管理费154227元及逾期付款违约金12364元；三、林宜和、广州市春然保健按摩有限公司为租赁上述第二判项所涉房产交纳的保证金25772元归陈松彬所有；四、驳回陈松彬其余本诉诉讼请求；五、驳回林宜和其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5731元，由陈松彬负担2099元，由林宜和、广州市春然保健按摩有限公司负担3632元；反诉受理费6610元，由林宜和、广州市春然保健按摩有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  屈泳航二〇二〇年四月二十八日书 记 员  杜嘉华