陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民事判决书     （2020）陕01民终2786号     上诉人（原审被告）西安春丰置业有限公司。住所地：西安市莲湖区。   法定代表人张俊峰，该公司董事长兼总经理。   委托代理人何卫国，男，1980年4月27日出生，住西安市莲湖区，系该公司临时负责人。   委托代理人刘勇，陕西金周律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）邓磊，男，汉族，1986年1月16日出生，住西安市莲湖区。   上诉人西安春丰置业有限公司（以下简称春丰公司）因与被上诉人邓磊物业承包合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。   原审法院查明：2018年12月，邓磊与春丰公司签订《畅春园小区物业承包协议》，约定由邓磊承包畅春园小区物业管理服务，承包期限3年，时间为2018年12月13日至2021年12月17日,其中协议“第一、服务质量标准（一）基本要求1、物业管理企业须持有物业管理资质证书。”；“第四、承包方式6、停车费的收取：按每月90元/车，由承包人收取。”；“第四、承包方式12、年中结算方式：承包方所得=物业费年总收入+停车费收入-每月预支承包方费用-承包方上交款项-水电费盈亏。”；“第四、承包方式10、物业上的所有收支由村委会统管，并提供所有票据……。”双方协议中没有关于天然气的安装及费用收取的约定。合同订立后，双方开始履行合同。2019年6月3日，邓磊、春丰公司召开会议，双方未能就是否解除承包协议，以及如何清算达成一致。2019年6月4日，春丰公司向邓磊发出解除畅春园小区物业承包协议的通知，并自行更换了办公室的门锁，接管了物业办公室。   后邓磊诉至法院称：2019年5月小区因天然气报建，春丰公司向小区业主收取安装费。有业主咨询物业（邓磊）表示和其他小区相比本小区天然气安装费用过高，后其联系咨询秦华天然气公司，对方表示天然气初装费为1598元和15元/平方米的无建审项目的配套费备付金，业主得知后引起不满并举报春丰公司。邓磊的所为引起春丰公司不满，后续有业主联系邓磊安装天然气事项，春丰公司认为邓磊可能侵犯其利益。春丰公司于2019年6月10日在小区张贴通知单方面告知业主与邓磊解除合同，2019年6月14日发出书面解除通知函，称邓磊严重违反协议约定内容，春丰公司多次要求整改邓磊拒不配合。实际要求整改绿化也需在天然气施工完成后实施，但春丰公司将邓磊赶出物业办公室，不让邓磊继续经营，故诉至法院，请求判令：1、春丰公司继续履行与邓磊签订的《畅春园小区物业承包协议》。2、春丰公司支付截止2019年6月底承包所得40万元（暂定）。3、诉讼费由春丰公司承担。春丰公司辩称：双方签订的畅春园小区物业承包协议中对双方的权利义务、承包管理模式、承包管理标准均做了详细的约定。但是，邓磊在入场后并未严格按照协议约定履行，并出现严重违约和协议约定终止合同的情形。协议中明确约定承包人承包小区物业管理必须为有物业管理资质的正式物业公司，但是邓磊承包后一直由其私人管理，并未有正式的物业公司进入。协议中约定的小区管理标准、绿化养护、设备设施维护等均未实际严格履行，造成其管理期间小区内垃圾大量堆积，绿化苗木大量枯死，公共设施设备管道没有定期及时维护，小区内出现严重的脏、乱、差现象。以致业主投诉意见非常大。协议中也明确约定小区管理费用的收取标准和费用管理模式，但是邓磊个人在管理中随意提高收费标准，造成小区内业主费用收取标准不一，收取方式混乱，管理中收取的费用也未能按照协议约定交至协议指定账户，存在严重的私自收费不入账的情形，这些行为也是协议约定终止合同的情形。鉴于邓磊在承包管理期间出现上述种种严重违约行为，春丰公司队委会多次与邓磊开会要求邓磊严格按协议履行进行整改，但是一直未见效果。在2019年6月3日，XX队XX小区的物业管理问题，当时在会上邓磊当着队委会八名委员的面表示物业自己不干了，清账，随后在物业办公室将自己的物品拿走。邓磊的行为己充分表明不再继续履行协议。且其管理过程中的违约行为也达到了解除合同的条件，这也完全符合合同法第93条、第94条规定。春丰公司于2019年6月14日向邓磊发出了正式的解除合同书面通知。邓磊也于当日收到了该通知。所以，双方之间签订的《畅春园小区物业承包协议》已于2019年6月14日正式解除。该小区在邓磊退出后己由春丰公司正式接管。春丰公司也在接管后投入了大量的人力、物力、财力对小区进行了全方位整改服务。对小区内遗存垃圾全面进行了清理，对小区绿化、污水管道、路灯等公共设施设备进行了全面的维修和维护，对小区内的停车也进行了规范化的管理，现在小区内已焕然一新，小区内的物业管理服务春丰公司也全部定人定岗及时跟进，广大业主的小区生活质量也得到了很大的提高和改善，所以现在的现实状况邓磊也已无法再介入。双方签订的《畅春园小区物业承包协议》早己实际解除，解除行为也符合双方的约定及相关法律规定和法律程序，也更是邓磊自己的意思表示。所以请求驳回邓磊的诉请。   另邓磊诉请要求春丰公司向其支付承包所得40万元没有证据证实。   原审法院认为：双方订立的物业承包协议，符合法律规定，应认定为有效合同，双方均应按合同履行义务。在没有双方约定合同解除的条件成就或法律规定的合同解除的条件成就前以及双方协商一致的情况下，任何一方无权解除合同。春丰公司没有证据证明在邓磊承包经营期间对其资格提出过异议，也没有充分证据证明在邓磊承包期间畅春园小区的物业服务质量发生明显变化，存在严重问题。邓磊直接收取的停车费和其他费用，以及春丰公司收取和已经支出的费用，均可以通过双方协议约定在年终结算时得到解决。春丰公司认为邓磊收拾东西离开办公室的行为系自愿不再继续履行合同的意思表示，理由牵强。春丰公司解除双方签订的物业承包协议的行为不符合法律规定。邓磊要求继续履行合同的诉讼请求，予以支持，但其要求春丰公司支付承包所得40万元没有证据支持，不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邓磊与春丰公司签订的物业承包协议合法有效，继续履行。双方相关收入及支出按双方承包协议约定办理；二、驳回邓磊其他诉讼请求。案件受理费7300元（已由邓磊预交），邓磊承担3650元，春丰公司承担3650元。   宣判后，春丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。物业承包协议中约定了双方的权利义务、管理模式、管理标准等，但邓磊未能按约履行，严重违反协议内容，构成根本违约，也符合合同中约定的终止情形，原审查明上述事实后仍做出错误的判决，属于认定事实不清。在邓磊出现违约情形后，春丰公司多次与邓磊沟通，督促邓磊及时整改，严格履约，并在2019年6月3日，春丰公司召集队委会代表再次与邓磊开会时，邓磊明确表示不再继续履行协议，要求结算。鉴于邓磊的明确意思表示，为了广大业主利益，春丰公司接管了物业工作，并于2019年6月14日向邓磊发出正式解除合同的通知，完全符合合同法关于合同解除的规定，原审适用法律错误。事实上双方签订的物业承包合同已经解除，春丰公司在接管后投入了大量的人力、物力、财力对小区进行了全方位的服务整改，邓磊继续管理小区已不现实。双方目前仅是在结算问题上存在一定分歧，原审法院的错误判决，只会使双方矛盾进一步加深，没有起到定纷止争的社会效果。请求：撤销原判第一项，确认双方之间的物业承包协议已经解除，由邓磊承担一、二审诉讼费用。   邓磊辩称：原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。   经审理查明：原审查明的事实属实。   本院认为：邓磊与春丰公司签订的畅春园小区物业承包协议，系双方真实意思的表示，内容也不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。虽然协议约定必须由村民联合有法人资质的社会正式物业公司共同承包，但现无证据证明协议签订后至双方发生纠纷前春丰公司曾对邓磊作为承包人的资质提出过异议；协议约定的有效期限为2018年12月13日至2021年12月17日，至今承包期限尚未届满。承包协议中约定如果不按合同执行，业主代表会和董事会对承包人有权监督，对违约现象进行处罚或终止合同。春丰公司认为邓磊在执行合同期间严重违反协议内容、构成根本违约，对此，应承担相应的举证责任。但春丰公司未提供充分证据证明邓磊在承包期间畅春园小区的物业服务质量存在严重问题；双方各自收取的费用可以依据约定在年终时进行结算；至于春丰公司认为邓磊在2019年6月3日开会时明确表示不再继续履行承包协议，与邓磊在本案中的诉求截然相反；综合上述情况，春丰公司认为邓磊在承包期间构成严重违约的主张，证据不足；春丰公司进而解除与邓磊签订的物业承包协议的行为，缺乏合理依据。故春丰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7300元（春丰公司预交），由上诉人西安春丰置业有限公司负担。   本判决为终审判决。       审判长  杜红  莉   审判员  宋    亮   审判员  王  珂                              二○二○年四月十三日     书记员  吕    露        1