成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初5601号 原告：吴福绪，男，汉族，1996年12月15日出生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：陶若铭，四川范泽律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：黄雯雯，四川盛豪（德阳）律师事务所律师，一般授权。 被告：成都佳成时代投资有限公司。住所地：成都市成华区迎晖路138号。 法定代表人：蒲云辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈瑞珍，上海汉盛（成都）律师事务所律师，特别授权。 原告吴福绪与被告成都佳成时代投资有限公司（以下简称佳成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月22日、26日公开开庭进行了审理，原告吴福绪的委托诉讼代理人黄雯雯、陶若铭，被告佳成公司的委托诉讼代理人陈瑞珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴福绪向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金54,046元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，吴福绪与佳成公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），购买佳年华广场1幢1单元3506号房屋。佳成公司未按约定时间交付房屋，于2020年12月25日在其公众号上通知吴福绪于2020年12月31日接房，自合同约定的交房时间起至通知的接房时间已逾期700天，严重损害吴福绪的利益，且拒绝支付违约金，遂诉至法院，望判如所请。 佳成公司辩称：1、吴福绪主张的违约金没有合同依据。佳成公司已于2019年4月30日通知吴福绪前来接房，逾期交房系政府要求办理竣工验收备案等手续，但根据住建局官网回复，竣工验收备案手续并非交房必要条件；2、另根据补充协议第四条第3点的约定，出卖人提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任，因此应当扣除90日免责期。综上，逾期交房的时间应计算至2019年4月30日。 经审理查明，2016年11月28日，佳成公司（出卖人）与吴福绪（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《佳年华广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：佳成公司将位于成华区××路××嘉陵江路以南、峨眉山路以西和岷江路以北，东桂社区1、2组和斑竹社区4组地块上开发建设的佳年华广场1幢1单元35层3506号房屋出卖给吴福绪。该商品房的总价款为886000元。第十五条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、出卖人与买受人约定，交付条件以《补充协议》约定为准。·····第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：1、······供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件；2、······使用自建设施供电的，交付时达到使用条件；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。第十八条交付时间和手续：出卖人在2019年1月31日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在一百八十日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过一百八十日后，自第一百八十一日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第四条：该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付。出卖人提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任。 前述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，吴福绪按照约定将房屋总价款全部付清。2019年4月28日，佳年华广场1-3号楼及地下室通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收。同日，佳成公司发布《佳年华广场交房通知书》，称佳年华广场二期1#、3#楼，定于2019年4月30日至2019年5月1日办理集中交付手续。 2020年12月26日，佳成公司在微信公众号上发布佳年华广场二期一号楼、三号楼交房安排，时间为12月29日至12月31日。 庭审中，佳成公司出示自行整理的清单，显示吴福绪实际接房时间为2020年4月8日，对此证据的真实性、合法性及关联性，吴福绪均不予认可，并认为即便在佳成公司再次发布交房公告前接收房屋，也因为不符合法定交付条件而无效。 本院受理的同类案件另查明以下事实： 2019年4月30日，成都市成华区住房建设和交通运输局发出《关于办理新建住宅交付使用备案的通知》，要求佳成公司务必于佳年华广场交付使用前，建设工程竣工验收合格后，依法办理新建住宅交付使用备案手续。按照《成都市物业管理条例》第八十一条规定，新建住宅不具备交付使用条件擅自交付使用的，将处以交付使用住宅销售额1%以上3%以下罚款、信用记减分、通报批评等处理。 2019年5月7日，成都市成华区住房建设和交通运输局作出《关于对成都佳成时代投资有限公司的通报》，载明：“……根据《成都市物业管理条例》和《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》的相关规定，开发建设单位在建设工程竣工验收后，交付使用前，应当向房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。接部分业主投诉后，我局进行核实了解，该项目不具备交房条件未办理新建住宅交付使用备案手续进行交房工作。……经研究，决定对成都佳成时代投资有限公司未按照相关规定办理新建住宅交付使用备案手续交付房屋的行为予以通报批评，并扣减信用10分”。 2020年7月24日，佳年华广场项目二期1-3栋、地下室取得《房产测绘成果报告书》（实测）。 2020年12月16日，成都市住房和城市建设局出具《建设工程并联竣工验收通知书》，载明“经我局组织相关部门并联竣工验收，该工程【佳年华广场（项目二期）（商业、住宅、办公及配套设施）（1号地块）佳年华广场1-3#楼及地下室（佳年华广场）（含精装修）】并联竣工验收通过，现将各部门验收办结文件交予你单位。1、规划：建设工程规划核实意见书（2020.12.7）；2、人防：建设项目人防工程竣工验收备案意见书（2020.12.7）；3、国安：成都市涉外建设项目国家安全事项审查办公室批复（2020.11.30）；4、消防：成都市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书（2020.12.14）；5、质监：成都市建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告（建筑工程）（2020.12.7）。 2020年12月24日，成都市成华区住房建设和交通运输局对佳年华广场（二期）1幢、地下室出具成都市新建住宅附属设备交付备案证明。 2021年1月5日，佳年华广场（项目二期）（商业、住宅、办公及配套设施）（1号地块）佳年华广场1-3#楼及地下室（佳年华广场）（含精装修）取得竣工验收备案。 2020年9月18日至2020年12月11日，佳成公司多次在其微信公众号上发布公告，向业主告知并联验收的进展。其中2020年9月18日的公告称“1号楼住宅天然气在消防验收取得合格手续后，将消防验收合格证提交给燃气公司，由燃气公司在15个工作日内（即11月6日前）达到通气条件”。此外，因入户门尺寸不满足消防规范，于2020年10月、11月进行了更换。 上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《交房公告》、《关于办理新建住宅交付使用备案的通知》、《关于对成都佳成时代投资有限公司的通报》、《房产测绘成果报告书》（实测）、《建设工程并联竣工验收通知书》、《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案证明》、成都市住房和城乡建设局网站截图、佳成公司微信公众号公告截图证实。 本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋交房时间的认定及违约金计算标准的确定两个方面，对此本院分别评述如下： （一）案涉房屋交房时间的认定 《成都市物业管理条例》第十四条规定，新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。佳成公司2019年4月28日公告交房时，未按照《商品房买卖合同》约定取得房屋面积实测报告书，也未办理竣工验收备案手续和新建住宅交付使用备案手续，并因为没有办理新建住宅交付使用备案手续受到成都市成华区住房建设和交通运输局通报批评。佳成公司逾期交房并非因为按政府要求办理竣工验收备案手续，而是未按照《成都市物业管理条例》的规定办理新建住宅交付使用备案手续。故其主张2019年4月30日交房不能成立。佳成公司于2020年12月26日再次公告交房时，已取得房屋面积实测报告书，办理了新建住宅交付使用备案手续，符合交房条件。吴福绪主张以佳成公司通知的接房时间即2020年12月31日为违约金计算的截止日期，本院不予采信，违约金计算的截止时间应为收房之日的前一日。此外，对于吴福绪实际接房时间，佳成公司除提供自行整理的清单外，并未提供其他证据，故本院对清单载明的接房时间不予采信。如吴福绪所言，即便实际接房时间在佳成公司再次公告交房之前，也因为不符合法定交付条件应属无效。 （二）违约金计算标准的确定 《商品房买卖合同》及《补充协议》约定出卖人提前或延后交房不超过90日的，双方互不追究违约责任，同时也约定逾期交房超过180日的，180日以内每日违约金按已付房款万分之零点五计算，180日之后每日违约金按已付房款万分之一计算。上述约定分别适用于逾期交房的不同情形，不应叠加适用，佳成公司认为逾期交房违约金应扣除90日免责期的主张不成立。 综上，本案违约金应为886,000*0.000,05*180+886,000*0.000,1*519=53,957.4元。 此外，关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典实施之前的法律规定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都佳成时代投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴福绪支付逾期交房违约金53,957.4元。 二、驳回原告吴福绪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计576元，由被告成都佳成时代投资有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二〇年四月二十六日 书记员  王玲