广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终978号上诉人(原审被告)：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。统一社会信用代码：91440101MA3XBL5Y。法定代表人：胡可锋,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟文意，女，1984年4月11日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91号单号五楼，统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人钟文意、原审被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判房美家公司无须返还钟文意36084元及利息；2.判决钟文意承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：房美家公司认为一审判决认定事实不清，法律适用错误，钟文意要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商铺预购书》的合同主体，钟文意起诉房美家公司要求退还房款主体不适格和没有法律依据。房美家公司与钟文意之间从未存在房屋买卖合同关系，而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，钟文意要求在本案中房美家公司退还房款及利息没有合理依据。房美家公司并非商铺买卖合同的相对方，房美家公司没有收取钟文意的房款，在本次交易中，收取的是钟文意支付给房美家公司的劳务佣金及装修的合理费用。二、房美家公司为促成钟文意与开发商的交易，已经付出了成本。一审判决房美家公司退回全部款项对房美家公司明显是不公平的。房美家公司已经促成了钟文意与远景物业公司之间的交易，提供了居间服务，对所购商铺也基本完成了装修隔断，房美家公司已经完成了相应的服务。在本次事件中是由于远景物业公司不能交付商铺导致合同无法履行，房美家公司没有任何的过错，也已经付出了推广费用、人员成本等经营成本。钟文意要求房美家公司退还全部的费用对房美家公司是不公平的，实际上也会损害钟文意的合法权益。三、根据钟文意签订的《装修运营服务确认书》，明确该费用不予退回。钟文意和房美家曾于2018年3月20日签订了《装修运营服务确认书》，该《确认书》明确表明：“房美家公司为钟文意提供了商铺装修运营服务，并且为钟文意争取到了购买商铺可降低拾万元的总价优惠。钟文意也承诺自愿支付伍万元的装修运营服务费，且自钟文意与远景公司签订商铺预购书后，无论何种条件下均不能退回。”1.《装修运营服务确认书》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，是双方的真实意思表示，因此该《确认书》系真实、合法、有效的，当事人应当按照合同履行。2.一审法院认为《装修运营服务确认书》中“钟文意自愿向房美家公司支付伍万元装修运营服务费，在他们与远景公司签订商铺预购书后，无论何种条件下均不能退回”的条款违反了公平原则，限制了钟文意的权利，应认定无效。对此，房美家公司认为一审法院的认定有误，从《确认书》中可以看出房美家公司的工作人员对该《确认书》已进行了详尽的解释，钟文意也表示已经充分阅读并理解《确认书》的内容，并且钟文意对该《确认书》也已经进行了签名确认，由此可见，钟文意是知晓、理解并同意该条款内容的，因此该条款虽为房美家公司提供的格式条款，但仍应认定有效。3.退一万步来说，即使该条款无效，但该条款的无效并不影响《确认书》其他部分条款的效力。钟文意在购买涉案商铺时，房美家公司已经积极地提供了居间服务，并且成功地争取到了拾万元的优惠，促成了钟文意与远景公司之间的双方交易。这次交易中，房美家公司并不存在过错，一审法院判令房美家公司退回服务费，不但损害了房美家公司的合法权益，更会给房产交易市场带来较大的负面作用，不利于整个行业的健康发展。请二审法院支持房美家公司的上诉请求。钟文意辩称，一、一审中，房美家公司自认收取了钟文意36084元铺位管理运营费，该运营费系依附于主合同的费用，本案房屋买卖合同既已解除，且房美家公司未提供证据证明双方是居间合同的法律关系，也无证据证明提供了装修隔断服务。钟文意与远景公司签订《商铺认购书》，而购房款以购房款和管理运营费的名义分别转入远景公司账户及房美家公司账户，其实质仍然是购房款和管理运营费，钟文意选择房美家公司返还房款于法有据，应予支持。二、房美家公司在钟文意和远景公司签订房屋买卖合同过程中，未提供居间服务，双方没有居间服务合同，其声称对商铺进行装修隔断，无证据予以证明。房美家公司声称付出推广费用和人工成本等经营成本也无法在本案中体现。三、钟文意签订的《装修运营服务确认书》对于装修运营服务费的规定系格式条款，且非当事人自愿。该条款违反公平原则，并且签订时并未对钟文意进行释明，应认定该确认书无效，房美家公司应返还36084元。远景公司没有陈述意见。钟文意向一审法院起诉请求：1.判令远景公司、房美家公司一次性退回钟文意所交全部费用150000元；2.判令远景公司、房美家公司支付逾期退还利率，自2019年1月1日开始计算60个工作日，每月按2%计算至退回所有购铺款之日止；3.解除钟文意与远景公司签订的《商品房预购合同》；4.判令一审案件诉讼费由远景公司承担。一审法院判决：一、钟文意与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟文意返还113916元及支付利息；三、广州房美家房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟文意返还36084元及支付利息；四、驳回钟文意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由远景公司负担1253元，房美家公司负担397元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：房美家公司主张其无须向钟文意退回36084元及利息，应否予以支持？远景公司将涉案的江门鹤山必登高财富广场商铺交给粤益美公司全权负责销售，粤益美公司再委托房美家公司进行销售的事实没有异议，本院予以确认。钟文意针对房美家公司在销售涉案房屋过程中要求其支付的商铺对价和其他费用主张权利，房美家公司是其中收取上述费用的一方，其诉讼主体适格。房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。本案中，房美家公司在涉案房屋销售过程中与钟文意约定购买涉案房屋需向远景公司支付购房款113916元以及向房美家公司支付名为商铺运营管理费的36084元。庭审中，房美家公司确认其收取的商铺运营管理费36084元包括为钟文意向远景公司争取优惠的居间费、佣金、装修隔断等。本院认为，《商品房预购合同》和《装修运营服务确认书》明显是远景公司和房美家公司提供的格式合同，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、装修隔断费等各种名义从钟文意处收取了款项。但钟文意购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其在远景公司和房美家公司提供的《商品房预购合同》以及《装修运营服务确认书》上签名的主要目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项。对钟文意而言，远景公司和房美家公司收取款项应包含商铺和装修隔断费的对价。房美家公司抗辩《装修运营服务确认书》约定“钟文意与远景公司签订《商铺预购书》后，无论何种条件下均不能退回”应当认定为合法有效，房美家公司无需退回36084元及利息。本院认为，在钟文意与远景公司签订《商品房预购合同》后，双方尚处于商品房预售阶段。房美家公司作为涉案《装修运营服务确认书》格式合同条款提供方，要求钟文意在“无论何种条件下均不能退回”已支付的36084元，该条约定内容显然属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的范畴，违反公平原则，应认定该条款无效。另外，房美家公司还主张其已经提供了居间服务，并对涉案商铺进行隔层装修，不应当退回36084元及利息。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，钟文意与房美家公司没有签订书面居间合同，《装修运营服务确认书》所记载内容亦不属于居间范畴。其次，对于装修隔断费，《装修运营服务确认书》对于装修隔断时间、完工标准、费用支付条件均无明确约定，而按照一般交易习惯，涉案商铺装修隔断应在订立正式房屋买卖合同后或存在可交付条件的情况下进行，本案中，钟文意仅与远景公司签订《商品房预购合同》，并未进一步签订正式房屋买卖合同，双方亦未完成交楼手续，房屋买卖交易未完成，即便房美家公司所述其已进行隔层装修行为属实，此举亦不属于向钟文意提供居间服务。且从房美家公司提供的光盘所反映的内容不能证明由房美家公司为涉案商铺完成隔层工程，涉案商铺并未由远景公司交付钟文意,无法证明已达到装修隔断费的支付条件，故房美家公司主张要求钟文意支付装修隔断费，依据不足。现钟文意与远景公司之间的房屋买卖合同关系因远景公司违约而解除，钟文意并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司基于钟文意与远景公司之间的房屋买卖合同关系而收取的相应费用也应予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还相关费用的理由。钟文意主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的相关费用36084元及利息理由充分，本院予以支持。房美家公司上诉主张依据《装修运营服务确认书》，其无须向钟文意退回36084元及利息，依据不足，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702.1元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 雪 娟审 判 员 李  翔审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年四月三十日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 金 科赵金兰广东省江门市中级人民法院民事判决书（2020）粤07民终978号上诉人(原审被告)：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区新雅街东湖村南阳庄4街4巷1号一楼铺位。统一社会信用代码：91440101MA3XBL5Y。法定代表人：胡可锋,该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟文意，女，1984年4月11日出生，汉族，住广东省鹤山市。原审被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪凤亭路75-91号单号五楼，统一社会信用代码：91440784694777198T。法定代表人：陈奇睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李向前，男，该公司员工。上诉人广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）因与被上诉人钟文意、原审被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房美家公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判房美家公司无须返还钟文意36084元及利息；2.判决钟文意承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：房美家公司认为一审判决认定事实不清，法律适用错误，钟文意要求房美家公司退款，缺乏事实和法律依据。一、房美家公司并非《商铺预购书》的合同主体，钟文意起诉房美家公司要求退还房款主体不适格和没有法律依据。房美家公司与钟文意之间从未存在房屋买卖合同关系，而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，钟文意要求在本案中房美家公司退还房款及利息没有合理依据。房美家公司并非商铺买卖合同的相对方，房美家公司没有收取钟文意的房款，在本次交易中，收取的是钟文意支付给房美家公司的劳务佣金及装修的合理费用。二、房美家公司为促成钟文意与开发商的交易，已经付出了成本。一审判决房美家公司退回全部款项对房美家公司明显是不公平的。房美家公司已经促成了钟文意与远景物业公司之间的交易，提供了居间服务，对所购商铺也基本完成了装修隔断，房美家公司已经完成了相应的服务。在本次事件中是由于远景物业公司不能交付商铺导致合同无法履行，房美家公司没有任何的过错，也已经付出了推广费用、人员成本等经营成本。钟文意要求房美家公司退还全部的费用对房美家公司是不公平的，实际上也会损害钟文意的合法权益。三、根据钟文意签订的《装修运营服务确认书》，明确该费用不予退回。钟文意和房美家曾于2018年3月20日签订了《装修运营服务确认书》，该《确认书》明确表明：“房美家公司为钟文意提供了商铺装修运营服务，并且为钟文意争取到了购买商铺可降低拾万元的总价优惠。钟文意也承诺自愿支付伍万元的装修运营服务费，且自钟文意与远景公司签订商铺预购书后，无论何种条件下均不能退回。”1.《装修运营服务确认书》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，是双方的真实意思表示，因此该《确认书》系真实、合法、有效的，当事人应当按照合同履行。2.一审法院认为《装修运营服务确认书》中“钟文意自愿向房美家公司支付伍万元装修运营服务费，在他们与远景公司签订商铺预购书后，无论何种条件下均不能退回”的条款违反了公平原则，限制了钟文意的权利，应认定无效。对此，房美家公司认为一审法院的认定有误，从《确认书》中可以看出房美家公司的工作人员对该《确认书》已进行了详尽的解释，钟文意也表示已经充分阅读并理解《确认书》的内容，并且钟文意对该《确认书》也已经进行了签名确认，由此可见，钟文意是知晓、理解并同意该条款内容的，因此该条款虽为房美家公司提供的格式条款，但仍应认定有效。3.退一万步来说，即使该条款无效，但该条款的无效并不影响《确认书》其他部分条款的效力。钟文意在购买涉案商铺时，房美家公司已经积极地提供了居间服务，并且成功地争取到了拾万元的优惠，促成了钟文意与远景公司之间的双方交易。这次交易中，房美家公司并不存在过错，一审法院判令房美家公司退回服务费，不但损害了房美家公司的合法权益，更会给房产交易市场带来较大的负面作用，不利于整个行业的健康发展。请二审法院支持房美家公司的上诉请求。钟文意辩称，一、一审中，房美家公司自认收取了钟文意36084元铺位管理运营费，该运营费系依附于主合同的费用，本案房屋买卖合同既已解除，且房美家公司未提供证据证明双方是居间合同的法律关系，也无证据证明提供了装修隔断服务。钟文意与远景公司签订《商铺认购书》，而购房款以购房款和管理运营费的名义分别转入远景公司账户及房美家公司账户，其实质仍然是购房款和管理运营费，钟文意选择房美家公司返还房款于法有据，应予支持。二、房美家公司在钟文意和远景公司签订房屋买卖合同过程中，未提供居间服务，双方没有居间服务合同，其声称对商铺进行装修隔断，无证据予以证明。房美家公司声称付出推广费用和人工成本等经营成本也无法在本案中体现。三、钟文意签订的《装修运营服务确认书》对于装修运营服务费的规定系格式条款，且非当事人自愿。该条款违反公平原则，并且签订时并未对钟文意进行释明，应认定该确认书无效，房美家公司应返还36084元。远景公司没有陈述意见。钟文意向一审法院起诉请求：1.判令远景公司、房美家公司一次性退回钟文意所交全部费用150000元；2.判令远景公司、房美家公司支付逾期退还利率，自2019年1月1日开始计算60个工作日，每月按2%计算至退回所有购铺款之日止；3.解除钟文意与远景公司签订的《商品房预购合同》；4.判令一审案件诉讼费由远景公司承担。一审法院判决：一、钟文意与鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、鹤山市远景物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟文意返还113916元及支付利息；三、广州房美家房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟文意返还36084元及支付利息；四、驳回钟文意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由远景公司负担1253元，房美家公司负担397元。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对房美家公司的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：房美家公司主张其无须向钟文意退回36084元及利息，应否予以支持？远景公司将涉案的江门鹤山必登高财富广场商铺交给粤益美公司全权负责销售，粤益美公司再委托房美家公司进行销售的事实没有异议，本院予以确认。钟文意针对房美家公司在销售涉案房屋过程中要求其支付的商铺对价和其他费用主张权利，房美家公司是其中收取上述费用的一方，其诉讼主体适格。房美家公司上诉主张其主体不适格，本院不予采纳。本案中，房美家公司在涉案房屋销售过程中与钟文意约定购买涉案房屋需向远景公司支付购房款113916元以及向房美家公司支付名为商铺运营管理费的36084元。庭审中，房美家公司确认其收取的商铺运营管理费36084元包括为钟文意向远景公司争取优惠的居间费、佣金、装修隔断等。本院认为，《商品房预购合同》和《装修运营服务确认书》明显是远景公司和房美家公司提供的格式合同，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司通过购房款、装修隔断费等各种名义从钟文意处收取了款项。但钟文意购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配，其在远景公司和房美家公司提供的《商品房预购合同》以及《装修运营服务确认书》上签名的主要目的是取得房屋的所有权，作为对价其必须支付上述公司要求其支付的相应款项。对钟文意而言，远景公司和房美家公司收取款项应包含商铺和装修隔断费的对价。房美家公司抗辩《装修运营服务确认书》约定“钟文意与远景公司签订《商铺预购书》后，无论何种条件下均不能退回”应当认定为合法有效，房美家公司无需退回36084元及利息。本院认为，在钟文意与远景公司签订《商品房预购合同》后，双方尚处于商品房预售阶段。房美家公司作为涉案《装修运营服务确认书》格式合同条款提供方，要求钟文意在“无论何种条件下均不能退回”已支付的36084元，该条约定内容显然属于免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的范畴，违反公平原则，应认定该条款无效。另外，房美家公司还主张其已经提供了居间服务，并对涉案商铺进行隔层装修，不应当退回36084元及利息。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，钟文意与房美家公司没有签订书面居间合同，《装修运营服务确认书》所记载内容亦不属于居间范畴。其次，对于装修隔断费，《装修运营服务确认书》对于装修隔断时间、完工标准、费用支付条件均无明确约定，而按照一般交易习惯，涉案商铺装修隔断应在订立正式房屋买卖合同后或存在可交付条件的情况下进行，本案中，钟文意仅与远景公司签订《商品房预购合同》，并未进一步签订正式房屋买卖合同，双方亦未完成交楼手续，房屋买卖交易未完成，即便房美家公司所述其已进行隔层装修行为属实，此举亦不属于向钟文意提供居间服务。且从房美家公司提供的光盘所反映的内容不能证明由房美家公司为涉案商铺完成隔层工程，涉案商铺并未由远景公司交付钟文意,无法证明已达到装修隔断费的支付条件，故房美家公司主张要求钟文意支付装修隔断费，依据不足。现钟文意与远景公司之间的房屋买卖合同关系因远景公司违约而解除，钟文意并未取得涉案房屋的所有权，房美家公司基于钟文意与远景公司之间的房屋买卖合同关系而收取的相应费用也应予以退还。远景公司和房美家公司之间的关系及房美家公司主张其提供了服务的事实并不能成为其对抗不予退还相关费用的理由。钟文意主张房美家公司返还其因购买涉案房屋而支付的相关费用36084元及利息理由充分，本院予以支持。房美家公司上诉主张依据《装修运营服务确认书》，其无须向钟文意退回36084元及利息，依据不足，本院不予采纳。综上所述，房美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702.1元，由广州房美家房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长陈雪娟审判员李翔审判员甄锦源二〇二〇年四月三十日法官助理欧阳群星书记员李金科赵金兰