辽宁省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽民初157号 原告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。住所地：辽宁省沈阳市大**小二台子**。 负责人：李晓峰，该行行长。 委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。 被告（案外人）：郭健，女，1976年6月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。 被告（被执行人）：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大**观泉路**。 法定代表人：郑宝信，该公司总经理。 委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。 被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。 原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）诉被告郭健、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞，被告郭健到庭参加诉讼。被告宏缘公司、谷实经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农商行大东支行向本院提出诉讼请求：撤销（2019）辽执异226号执行裁定书，恢复对案涉房屋的执行，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告农商行大东支行与被告辽宁宏缘商业房地产开发有限公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决书，判令被告宏缘公司给付原告贷款本金173,353,460.86元及利息；原告对被告宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执二字第65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，案外人对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019）辽执异226号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护原告的合法权益，恢复对沈阳市案涉房屋的执行。 郭健辩称，（一）农商银行的诉讼请求没有事实依据，无相关证据证明。农商行在起诉状中未提及有关郭健与其他当事人之间的法律事实及法律关系，在庭审之前农商银行没有向法院提供与此有关的证据，且没有申请法院调取，仅凭主观臆断，就认为郭健不符合相关法律的规定。按照“谁主张、谁举证”的原则，本案的全部事实本应该由农商银行负责举证，但郭健为了法院能够快速，清晰的审清案件事实，在庭审过程中，会出示此部分证据来支持郭健的意见，但并不能因此而免除农商银行的举证责任。（二）农商行对法律规定的解释是错误的。郭健认可辽宁省高级人民法院做出的执行异议的裁定结果，但农商银行对相关法律规定的解释，郭健不予认可。《执行异议和复议规定》中无论是第二十八条还是第二十九条均未明确所适用的对象是一般债权人还是有优先权的债权人，只是规定了适用范围为“金钱债权执行中”，农商银行对法律条文的限制性解释是错误的。（三）关于法律适用的问题。农商银行所援引众多法律依据的最终目的是要求法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定进行裁决，而郭健除满足《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的条件外,郭健所购案涉房产系用于居住且购买此房产时名下无其他用于居住的房屋。根据法院适用法律问题的一贯性，郭健认为适用《执行异议和复议规定》第二十八条是正确的。综上所述，请求法院驳回农商银行的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。在该案一审审理中，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产。2016年10月25日，本院作出（2015）辽执二字第65号执行裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。 另查明，2019年10月8日，郭健作为案外人对本院裁定查封宏缘公司位于沈阳市大东区房屋提出了书面执行异议，本院于2019年10月21日作出（2019）辽执异226号执行裁定，认定郭健在本院查封案涉房产之前已与宏缘公司签订书面买卖合同，并全额支付合同约定的购房款，宏缘公司出具的入住通知书、预缴费收款收据、供暖公司出具的收费发票等凭证应视为郭健在本案查封之前已合法占有案涉房屋，且现有证据可以证明案涉房产未办理过户登记并非郭健自身原因所致，郭健对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，故裁定中止对案涉房屋的执行。 再查明，2014年2月12日，郭健与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定郭健购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房产，建筑面积112.91平方米，房屋价款412,670.00元。合同载明郭健于签约当日已交齐全部房款。 又查明：2014年1月19日宏缘公司向郭健出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请郭健到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年9月7日，沈阳盈德物业管理有限公司向郭健开具了收款收据，收款事由为物业费、电梯费。沈阳华瑞供热有限责任公司向郭健开具了2014至2020年度的采暖费发票。 还查明：2019年12月12日房屋电子登记（簿）查询证明记载，郭健名下另有位于沈阳市苏家屯区南京南街1220号（11404）和沈阳市苏家屯区南京南街1220号（31307）房屋两处处，面积分别为57.47平方米和57.46平方米，设计用途为“酒店式公寓”,登记日期为2019年10月18日。《商品房买卖合同》和（2019）沈阳市不动产权第9022260号、9022319号均载明的用途为商业、住宅酒店式公寓。 上述事实有农商行大东支行提交的借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、（2014）辽民二初字第00054号《民事判决书》、（2015）民二终字第127号《民事判决书》；有郭健提交的购房收据、物业费凭证、商品房买卖合同、购房发票、入住通知单、水费供暖费发票、验房确认单、开发商的购房许可证；有本院于2019年10月21日作出（2019）辽执异226号执行裁定、2019年12月12日房屋电子登记（簿）查询证明及庭审笔录在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。 本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者郭健享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程优先受偿权、抵押权等担保物权的强制执行，必须符合第二十九条的规定。本案中，郭健作为购房者，其对抗的是农商行大东支行的抵押权，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断郭健对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 第一，本案证据能够证明，案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》。2014年10月23日本院依农商行大东支行申请查封了案涉房产。2014年2月12日郭健和宏缘公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。因此，《商品房买卖合同》及《补充协议》订立在前，案涉房屋被查封在后。 第二，本案证据亦能够证明，郭健已支付全部购房款。郭健于2012年12月1日向宏缘地产交购房款382,670.00元，于2014年2月13日交购房款3万元。2016年9月7日宏缘地产为郭健开具了412670元的增值税普通发票。该金额和《商品房买卖合同》约定的购房款一致，故本案可以认定郭健已支付全部购房款。 第三，郭健名下还有其他两套房屋。根据查明的事实，郭健除购买宏缘公司开发的位于沈阳市大东区房屋外，其名下另为两套房屋，即位于沈阳市苏家屯区南京南街1220号（11404）和沈阳市苏家屯区南京南街1220号（31307）两套房屋。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。但郭健名下已有多套房屋，且其另外两套房屋的《商品房买卖合同》和（2019）沈阳市不动产权第9022260号、9022319号均载明的用途为商业、住宅酒店式公寓。故难以认定郭健购买本案房屋以及另外两套房屋系基于对居住环境进行必要的改善，而非进行商业性投资。因此，郭健不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，本案虽符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项和第三项的情形，但不符合该规定第二项的情形，故郭健对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，申请执行人农商行大东支行执行异议之诉予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行位于沈阳市大东区房屋。 案件受理费7,490.00元（沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行已预交），由被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 本院（2019）辽执异226号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  苏本营 审判员  张秀军 审判员  蒋 策 二〇二〇年四月十三日 法官助理孟识睿 书记员张博涵