福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3371号 原告：汤清华，男，1953年12月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：傅永涛，福建聚泰律师事务所律师。 被告：厦门百顺商贸有限公司，住所地厦门市思明区思明南路****。 法定代表人：陈文明，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：黄海萍，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄希淼，福建凌一律师事务所实习律师。 原告汤清华与被告厦门百顺商贸有限公司（以下简称百顺公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤清华及其委托诉讼代理人傅永涛，被告百顺公司的委托诉讼代理人黄海萍、黄希淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤清华向本院提出诉讼请求：百顺公司支付汤清华因非法占用出租汤清华所有的厦门市同安路2号天鹭大厦A座303单元自2017年3月20日至2019年8月31日的占有使用费共计586452元（按照百顺公司对外出租的租金标准即每月2万元计算，共非法占用收租29个月11天）。事实和理由：2017年2月22日，厦门市中级人民法院出具（2017）厦执行字第86号之三《执行裁定书》确认“四、厦门市思明区同安路2号（天鹭大厦）A座303单元房产的所有权及相应的其他权利归买受人汤清华所有。厦门市思明区同安路2号（天鹭大厦）A座303单元房产的财产权自本裁定送达买受人汤清华时起转移”。据此，汤清华通过法院拍卖形式取得讼争房产的所有者相关权益。但百顺公司无视法院拍卖成交确认汤清华为新房主的相关文书，仍长期占有使用出租属于汤清华的上述房产，拒不配合法院执行以及汤清华的一再权利主张，竟然公开将上述房产直接出租给厦门市思考乐教育服务有限公司（以下简称思考乐公司）收取巨额租金，严重侵害汤清华合法财产权。经汤清华几年来多次交涉、诉讼，百顺公司于2019年8月底才清退租户，将房产返还汤清华。 百顺公司辩称，一、百顺公司没有占有、使用讼争房屋，无须支付占用费。汤清华要求百顺公司支付占用费的前提是百顺公司实际占有、使用讼争房屋，但是在2017年3月20日至2019年8月31日期间讼争房产由案外人思考乐公司、厦门市优佳学教育科技有限公司（以下简称优佳学公司）占有使用或处于空置状态，百顺公司并未在该期间占有、使用讼争房屋，因此汤清华要求百顺公司支付占有使用费无事实和法律根据。二、百顺公司对于出租行为没有过错也未从出租行为中获益，无须支付占用费。（一）百顺公司取得使用权在先，汤清华取得所有权在后。案外人方文荣于1998年1月25日与讼争房屋开发商厦门普达房地产建设发展有限公司（以下简称普达公司）签订租赁合同，承租讼争房屋。百顺公司与方文荣于2015年4月20日签订租赁合同，于2015年5月1日取得讼争房屋自2015年05月01日至2030年4月30日期间的使用权。据以拍卖讼争房屋的《抵押借款合同》于2001年12月29日签订，汤清华于2017年2月22日才通过拍卖取得讼争房屋所有权。百顺公司认为方文荣租赁在先，抵押在后，百顺公司取得使用权在先，汤清华取得所有权在后，根据买卖不破租赁原则，百顺公司有权出租讼争房屋。（二）百顺公司是在使用权发生纠纷期间，出租讼争房屋。百顺公司出租讼争房屋时，并不知道汤清华已经通过拍卖取得房屋所有权，出租房产时百顺公司没有过错。方文荣与普达公司签订讼争房屋的租赁合同对于汤清华是否有发生法律效力双方发生争议，厦门市中级人民法院于2019年7月25日作出民事裁定书，该裁定书送达之后，该案才发生法律效力，才最终确认该合同对汤清华不发生法律效力。汤清华将该民事裁定书交给优佳学公司，优佳学公司在2019年9月18日作为证据提交给百顺公司，至此百顺公司才知悉该纠纷。百顺公司是在纠纷发生期间，讼争房屋使用权归谁所有尚有争议的情况下出租房产，百顺公司对于出租行为没有过错。（三）百顺公司在使用权纠纷判决生效后，已将收取的租金及押金全额退还承租人。优佳学公司起诉称百顺公司无权出租讼争房屋，要求百顺公司退还已付的租金及押金，并提供汤清华与普达公司、方文荣确认合同效力纠纷一案一审判决及二审裁定作为证据，在法院主持调解下，双方达成和解，并由法院出具民事调解书。百顺公司向优佳学公司全额退还已付讼争房屋租金。在此情况下，汤清华应向实际使用人主张权利。百顺公司已履行退款义务，不应再向百顺公司主张占用费。然而，汤清华一方面向优学佳公司提供百顺公司无权出租的证据，迫使百顺公司退还租金，另一方面又只起诉百顺公司要求支付占用费，不起诉实际占用人，故汤清华与实际占用人存在恶意串通的故意。同时，汤清华向优学佳公司给付百顺公司无权出租的证据，也表明了其同意将己付租金退还优佳学公司。此外，百顺公司一方面不仅要退还收取的租金，另一方面已向出租人方文荣支付租金，实际上百顺公司已经产生了巨额亏损。综上，百顺公司取得使用权在先，汤清华取得所有权在后，百顺公司对于出租行为没有过错。此外，在百顺公司没有获益的情况下，没有任何法律直接规定要求百顺公司支付占用费。三、汤清华明知讼争房屋存在权利限制与瑕疵，仍自愿以低价成交，就应该承担由此带来的风险。汤清华在竞买讼争房屋前，明知讼争房屋存在使用权纠纷，导致讼争房屋的起拍价仅为评估价70%。在此情况下，汤清华仍参与竞买，并以2268000元低价成交。汤清华之所以能以如此低的价格在思明区的繁华地段购买建筑面积为253.85㎡的房产，正是基于该房产带租约，存在使用权纠纷。汤清华因为讼争房屋带租约已经获利，现又要求没有实际获利的百顺公司支付占用费于法不符，于情不通，于理不符。四、汤清华存在过错，应自行承担责任。汤清华早就可以通过诉讼方式进行权利救济，要求优佳学公司搬离，但是汤清华并未采取措施。而且优佳学公司早在2018年12月就搬离讼争房屋，房产处于空置状态，汤清华早已可自行取回使用，但其却放任不去接收，应自行承担相关责任。最后，汤清华主张586452元占用费明显过高。汤清华主张按每月2万元计算占用费，标准明显过高。《租赁合同》每月租金6万元，但合同还约定了72天的免租期。同时因为没有电梯，楼层越低，租金越高，反之，楼层高租金低，若单独出租303单元，租金根本无法达到2万元/月。综上所述，百顺公司没有实际占有、使用讼争房屋，也未从讼争房屋中受益，汤清华无权要求百顺公司支付占用费，请求法院依法驳回汤清华的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年7月25日，厦门市中级人民法院向原厦门市国土资源与房产管理局发出（2007）厦执行字第86号《协助执行通知书》，载明“一、查封被执行人所有的房产：天鹭大厦A座第二层商场、天鹭大厦A座第三层商场、天鹭大厦A座第四层商场……；二、未经本院许可，不得办理转让、出租、抵押等处分性手续”。 2017年2月22日，厦门市中级人民法院作出（2007）厦执行字第86号之三执行裁定，其中载明“在执行申请人厦门农村商业银行股份有限公司（原厦门市农村信用合作联社、厦门市鹭岛农村信用社合作社）与被执行人厦门市沈侨贸易公司、厦门普达房地产建设发展有限公司、周美霞借款合同纠纷一案中，于2017年1月16日-17日在淘宝网司法拍卖网络平台对登记于厦门普达房地产建设发展有限公司名下的厦门市思明区同安路2号A座201、303、403单元房产进行了公开拍卖……买受人汤清华以2268000元的最高应价竞得厦门市思明区同安路2号A座303单元房产”，并裁定：“四、厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的所有权及相应的其他权利归买受人汤清华所有。厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的财产权自本裁定送达买受人汤清华时起转移……”。该执行裁定书于2017年2月28日送达给汤清华。 另查明，2014年2月11日，案外人方文荣向厦门市中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，其诉讼请求包括“普达公司全面履行合同约定义务，及时清空天鹭大厦A座第二、三、四层房屋，并交付方文荣使用”等。厦门市中级人民法院于2014年3月28日作出（2014）厦民初字第226号民事调解书，其中经审理查明“1998年1月25日，普达公司（甲方）与方文荣（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将自有的天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼一起打包出租给乙方使用，并配备车位40个；二、租赁期限为十八年，租赁期自甲方获得房产证之日起计算；三、1.乙方每月向甲方支付租金为70000元；2.甲方确认，在1996-1997年间，甲方向乙方累计借款共计5000000元，本合同签订后，甲方将其中的100000元作为本合同的押金，其余款项4900000元作为乙方一次性缴纳的租金……四、1.在甲方获得房产证前，若甲方能一次性还清借款5000000元及利息，则本合同自然解除；2.在甲方获得房产证前，若甲方明确表示不予还款，则本合同自乙方收到甲方通知书之日起生效……。2013年9月13日，普达公司向方文荣出具函件，明确函告方文荣：普达公司因经营出现困难，已无法偿还方文荣所借款项的本息，根据合同约定，方文荣在收到函件后，合同即生效”，并确认各方当事人自愿达成如下协议：“一、方文荣和普达公司一致同意继续双方1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》（天鹭大厦二层商场不在该合同履行范围之内），普达公司同意在本协议签订后一个月内将天鹭大厦三层、四层商场交付方文荣租赁使用，并另外向方文荣支付违约金880000元……”。 2017年7月12日，汤清华将普达公司、方文荣起诉至本院。2018年4月26日，我院作出（2017）闽0203民初11019号民事判决，认定普达公司与方文荣的前述《房屋租赁合同》于2013年9月13日生效，厦门市中级人民法院对天鹭大厦A座第三层写字楼的冻结时间早于该合同的生效时间，据此判决确认普达公司与方文荣于1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》中关于厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的部分对汤清华不具有法律约束力。该判决还查明以下事实：2016年9月20日，方文荣（作为甲方、转租方）与林春荣（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁权转让协议》，约定甲方将（2014）厦民初字第226号民事调解书界定的租赁物即天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼及40个车位的租赁权整体转让给乙方，转让后，乙方享有该民事调解书载明的相应权益；租赁权时间为起至2032年3月27日止；转让费3500000元，合同签订后乙方即付定金500000元，其他租赁权转让金乙方需在合同签订日20天内付清。2016年10月7日，林春龙通过银行转账方式分别支付方文荣1000000元、1000000元；林春荣还于2016年10月8日转账支付方文荣1000000元。2016年10月8日，方文荣与林春荣签订一份《房屋租赁权转让金付款证明》，确认林春荣已全部付清房屋租赁权转让金3500000元。之后，第三人林春龙不服判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）闽02民终2140号民事裁定，准许林春龙撤回上诉。 还查明，2017年3月10日，百顺公司（甲方）与案外人思考乐公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定将甲方将厦门市思明区同安路2号天鹭大厦Ａ座203号、303号、403号场所出租给乙方，双方认可确定203号、303号、403号面积均为276.48平方米，租赁期间自起至2022年3月19日止，甲方将租赁物现状于2017年3月20日交付于乙方使用，其中2017年3月20日至2017年5月31日为免租期。之后百顺公司将前述租赁房屋交付给思考乐公司使用。2017年8月31日，思考乐公司又将该租赁合同项下权利义务转让给了优佳学公司。2019年2月26日，百顺公司以优佳学公司等为被告向本院提起诉讼，要求确认百顺公司与优佳学公司于2017年3月10日签订的《租赁合同》及于2018年2月1日签订的《租赁合同》于应诉材料送达之日解除以及要求优佳学公司向百顺公司支付拖欠的租金及房屋占用费等。该案审理中，双方当事人自愿达成如下协议：一、百顺公司与优佳学公司确认双方于2017年签订的《租赁合同》及于2018年2月1日签订的《租赁合同》于2019年3月22日解除；二、优佳学公司应向百顺公司支付未腾空返还厦门市思明区同安路2号天鹭大厦Ａ座203单元房屋期间即自2018年12月1日起至百顺公司收回房屋之日即2019年8月27日产生的租金和占用费178000元、支付未腾空返还厦门市思明区同安路2号天鹭大厦Ａ座103单元房屋期间即自2019年日起至百顺公司收回房屋之日即2019年8月27日产生的租金和占用费308100元，还应赔偿百顺公司103单元的装修损失223900元，以上共计71万元；三、百顺公司有权没收优佳学公司已付的103单元、203单元的租赁保证金59000元，百顺公司自愿放弃其他诉讼请求；四、百顺公司同意退还优佳学公司已支付的厦门市思明区同安路2号天鹭大厦Ａ座303单元和403单元的租金72万元、押金4万元，优佳学公司自愿放弃其他反诉请求；五、本调解协议第二至四项款项相互抵扣后，百顺公司还应返还优佳学公司5万元，款项于2020年日前直接付至优佳学公司指定的如下账户（账户名：厦门市优佳学教育科技有限公司，开户行：招商银行厦门江头支行，账号：59×××01）；六、本调解协议履行完毕后，双方就案涉两份租赁合同项下的权利义务关系终结，自此无其他争议。2019年12月31日，本院作出（2019）闽0203民初5312号民事调解书，对前述协议予以确认。 又查明，百顺公司已于2019年8月28日将讼争房屋钥匙交付给汤清华。 本案审理中，百顺公司主张其向方文荣承租了讼争房屋，并不知道讼争房屋处于被执行状态，直至（2019）闽0203民初5312号案件审理中才得知讼争房屋被拍卖；并提交一份落款时间为2015年4月20日的《租赁合同》为证，该合同载明方文荣将天鹭大厦三楼C单元、四楼C单元建筑面积540平方米出租给百顺公司，租赁期间自2015年5月1日至2030年4月30日止，月租金16200元。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。（2007）厦执行字第86号之三执行裁定书已于2017年2月28日送达给汤清华，讼争房屋的所有权及相应的其他权利自该日起归汤清华所有，汤清华有权要求赔偿其物权受到侵害造成的损失。 百顺公司于2017年3月10日将讼争房屋出租他人的行为属无权处分，侵害了汤清华的物权。首先，根据已经生效的（2017）闽0203民初11019号民事判决所认定，普达公司与方文荣的《房屋租赁合同》于2013年9月13日生效，厦门市中级人民法院对天鹭大厦A座第三层写字楼的冻结时间早于该合同的生效时间，因此普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》中关于厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的部分对汤清华不具有法律约束力。其次，厦门市中级人民法院早在2007年7月25日即向原厦门市国土资源与房产管理局发出《协助执行通知书》，查封讼争房屋产权，后于2017年1月16日至17日在淘宝网司法拍卖网络平台上进行拍卖，百顺公司主张向方文荣承租了讼争房屋，但方文荣及百顺公司在执行过程中均未提出对讼争房屋享有承租权，且如前所述，方文荣对讼争房屋享有的租赁权利对汤清华不具有法律约束力，因此百顺公司对讼争房屋亦不享有出租权利。 综上所述，百顺公司无权对外出租讼争房屋，其出租行为侵害了汤清华合法权益，汤清华有权要求其支付占有使用费。另，百顺公司自愿给予承租人免租期以及同意退还讼争房屋已收取的租金，均系其自由处分自身权益，不得以此为由拒绝向汤清华支付占有使用费。关于占有使用费的标准，可以参照百顺公司对外出租的租金标准计算，百顺公司与思考乐公司签订的《租赁合同》约定天鹭大厦A座203号、303号及403号的月租金合计为6万元，且约定三处房屋面积的一致，因此汤清华主张按2万/月的标准计算占有使用费，本院予以照准。汤清华已于2019年8月28日收到讼争房屋钥匙，故占有使用费应自2017年3月20日起计至2019年8月28日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门百顺商贸有限公司于本判决生效后十日内向汤清华支付厦门市同安路2号天鹭大厦A座303单元的占有使用费（以2万元/月的标准，自2017年3月20日起计至2019年8月28日止）； 二、驳回汤清华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4832元，由原告汤清华负担32元，由厦门百顺商贸有限公司负担4800元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年四月二十九日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。