山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初932号原告：青岛格尔美环保涂料有限公司，住所地：青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区，统一社会信用代码：91370214797544004T。法定代表人：王至润，该公司总经理。委托诉讼代理人：李瑞庆，山东运策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏荣，山东运策律师事务所实习律师。被告：青岛亿兴通建材科技有限公司，住所地：青岛市城阳区惜福镇街道小庄社区居委会南200米，统一社会信用代码：91370214MA3CJXRH82。法定代表人：司加伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉鹏，山东鼎鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜杰华，山东鼎鼐律师事务所实习律师。原告青岛格尔美环保涂料有限公司与被告青岛亿兴通建材科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李瑞庆、张宏荣，被告的委托诉讼代理人吴玉鹏、姜杰华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告赔偿原告违约损失495205.60元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月1日，原告与被告签署房屋租赁合同，租赁费每年30万元，每年支付一次，合同期限为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日，2017年10月被告以各种原因致亏损为由单方解除租赁合同，后在法院支持下最终与2018年10月10日双方交接完毕，被告腾房，后原告于2019年7月18日再次出租出去，但是租金每年减少5万元，因被告的违约行为致使原告房屋出租预期可得利益损失和实际损失，为此，原告依法具状起诉，请求判如所请。被告辩称，租赁合同因原告擅自换锁行为收回涉案房屋，双方均同意解除，原告未提交证据证明双方未进行交接系因被告的原因所致。因双方在合同中并未约定违约损失条款，且无违约损失计算方式，如原告有损失产生，则因其未及时止损，应自行承担，被告不应赔偿原告违约损失；第一，租赁合同解除时间被法院生效判决认定为2017年10月31日，其诉称“被告以各种原因致亏损为由单方面解除租赁合同”与事实不符。双方签订《租赁合同》后，因被告经营困难，在2017年10月即与原告协商解除合同。2017年10月15日，司加伟与王至润通话中，王至润明确表示，其同意收回涉案房屋，由此可见，双方当事人就涉案租赁合同解除已达成合意。在双方多次协商无果后，2017年10月31日，原告将涉案车间、厂房、大门通过换锁等方式禁止被告进入，在没办法的情况下只能短信通知对方合同终止，且原告的换锁行为、收回涉案房屋从行为上视为同意解除涉案租赁合同，原告已实际控制涉案房产。这一事实已在（2018）鲁0214民初1006号民事判决书及（2019）鲁02民终11331号民事判决书予以确认，且原告没有证据证实因被告的原因造成的单方面解除租赁合同，与本案的事实不符。第二，租赁合同未约定违约损失，也无违约损失计算方式，原告诉请违约损失没有事实依据。双方签订的《租赁合同》中仅约定了迟延缴纳租金的滞纳金，并未约定违约损失，更无违约损失的计算方式，且，被告根据合同约定，适当履行了告知义务，同时履行了交付一年租金的租赁义务，且城阳法院也已认定租赁合同解除时间为2017年10月31日。被告未给原告造成任何损失，因此，青岛格尔美环保涂料有限公司请求的违约损失无合同依据。第三、原告未提交证据证明双方未进行交接系因被告的原因所致。即使原告在合同解除后有损失产生，因其未采取适当措施防止损失扩大，该损失应由其自行承担，也不应由被告承担。被告的物品因原告擅自采取换锁等方式阻止被告入内，导致无法取出。被告提起诉讼后，在法院的主持下，原告方才同意于2018年6月15日对涉案厂房及被告的生产设备进行了交接。该诉争厂房及生产设备的迟延交付是因原告擅自扣押被告的物品导致的。至于2018年10月10日，系原告与第三人刘世岗之间的物品交接，与被告没有任何关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”城阳法院（2018）鲁0214民初1006号民事判决书认定，原告实际控制涉案房屋，其亦应当采取适当措施防止损失扩大，其要求支付租金175000元及迟延缴纳滞纳金的主张，一审法院并未支持，并判决驳回其上述反诉请求即“保留自反诉之日始至生效法律文书确定的解除之日止的租金及滞纳金”的反诉请求。由此可见，即使原告在合同解除后有损失产生，因其未采取适当措施防止损失扩大，该损失应由其自行承担，也不应由被告承担。综上所述，原告的诉求原城阳法院及中院的判决已经驳回，原告再次起诉违反一事不再理的民事诉讼原则，且原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法审查后驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交《租赁合同》1份，证明原、被告双方于2016年10月1日签订了租赁期限为五年（2016年11月1日至2021年10月31日）、租金30万/年的租赁合同，合同约定被告应按约定的时间向原告支付租金，如被告不能在约定的时间内支付，原告有权收回厂房解除合同，被告应当承担违约责任。被告对证据的真实性无异议，但对证明事项不予认可，双方约定了如被告不能在约定的时间内向原告支付租金，原告有权收回厂房解除合同，被告应当承担违约责任，但实际上被告解除合同是经原告同意，青岛中院（2019）鲁02民终11331号民事判决书认定的事实。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。2，原告提交判决书复印件2份（青岛市城阳区人民法院民事判决书(2018)鲁0214民初1006号，山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2019）鲁02民终11331号），证明一审、二审法院已经查明的事实是被告单方解除合同，违反合同约定，构成违约，同时证明2018年10月10日青岛市城阳区人民法院组织对涉案厂房及生产设备交接完毕，此时腾空了厂房原告才具备再次出租的条件，被告应当承担违约责任承担房屋被占用期间（2017年11月1日至2018年10月10日）的房租损失，二审判决书18页第7行至11行：“但是，合同解除并不影响守约方向违约方要求依约承担相应违约责任。因此，上诉人在合同解除后，可依合同约定，另案起诉要求被上诉人承担相应违约责任”，证明被告单方解除合同，原告有权起诉被告要求其承担违约责任，被告也应承担违约责任。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项无异议，青岛市城阳区人民法院民事判决书(2018)鲁0214民初1006号、山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2019）鲁02民终11331号均认定被告单方提出解除合同后，原告予以擅自锁住厂房、设备，并自行更换门锁，已实际控制涉案房屋，且2017年10月15日被告法定代表人司加伟与原告法定代表人王至润的通话录音显示，其同意收回房屋，双方当事人就涉案租赁合同解除达成合意。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。3，原告提交《租赁合同》1份，证明原告于2019年7月18日才再次出租出去房屋且房租为25万元/年，比租给被告时每年减少了5万元，被告应当承担2018年10月10日至2019年7月18日原告的房租损失，同时被告应当承担2019年7月18日至2021年10月31日期间预期可得租金损失差额每年5万元。被告对证据的真实性无异议，但对证明事项不予认可，认为与本案不具有关联性，该证据没有租赁年限，只是约定了年租赁费250000元，也没有相应的发票及支付凭证予以印证，该租赁合同签订时间为2019年7月18日，距双方合同解除将近两年，即使造成了所谓的损失，但因原告未及时采取相应措施止损，该损失应由其自行承担。本院认为，该证据系原告与案外人签订，与本案不具有关联性，不予审查。4，被告提交租赁合同1份，证明原、被告签订《租赁合同》并未约定违约损失，也未约定违约损失计算方式的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为该份合同明确约定了被告不按期支付租金，原告有权终止合同并要求其承担违约责任，虽没有明确约定损失计算方式，但是被告应当根据合同法的相关规定承担原告的实际损失，参照房租损失计算。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。5，被告提交山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初1006号民事判决书一份，证明双方当事人同意租赁合同于2017年10月31日解除，并经法院认定的事实；解除《租赁合同》的原因是原告确实有换锁行为，收回涉案房屋，视为原告同意解除；被告已足额缴纳2016年至2017年10月31日该年度租金，没有给原告造成损失的事实；2018年6月15日，法院组织双方交付物品的事实，但原告未提交证据证明双方未进行交接系因被告的原因，且原告自行更换门锁，已实际控制涉案房屋，原告有义务采取适当措施防止损失扩大，对于其主张的支付租金及迟延缴纳滞纳金不予支持；2018年10月10日，法院组织原告与刘世岗进行交接物品，与被告无关的事实；法院判决驳回原告要求被告支付租金、迟延缴纳滞纳金49000元，保留自反诉之日始至生效法律文书确定的解除之日止租金及滞纳金的反诉请求的事实。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为被告单方提出解除合同是事实，无论原告是否同意，均没有免除被告的违约责任，原告也没有放弃主张违约损失的权利，被告提前解除租赁合同，原告有权就剩余4年的房屋租赁预期可得利益向被告要求赔偿。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。6，被告提交山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终11331号民事判决书一份，证明2017年10月15日被告法定代表人司加伟与原告法定代表人王至润的通话记录中，王至润明确表示，其同意收回房屋，双方当事人之间就涉案租赁合同解除已经达成合意，青岛中院认定2017年10月31日解除租赁合同的事实。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为原告同意收回房屋是基于被告解除合同单方违约，并非双方协商解除合同，原告同意收回房屋并没有放弃要求被告赔偿的权利，被告仍要为其未履行剩余租赁期限承担违约损失赔偿责任。本院认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告青岛格尔美环保涂料有限公司（甲方）与被告青岛亿兴通建材科技有限公司（乙方）签订《租赁合同》约定：1、甲方就现有厂房及生产设备出租给乙方使用，使用期限为2016年11月1日至2021年10月31日……2、厂房坐落地点及设施情况：该厂房位于青岛市城阳区街道办事处秦家小水社区，景安路南200米……3、租金、支付时间及方式：厂房租赁费300000元/年，租金现金支付或转账支付均可。设备租赁使用费为一次性租赁使用费（五年内）为5万元。该厂房租金5年内不变，如需续签合同，双方可以协商对租金进行调整。租金支付时间：该房屋租金按年支付一次，自合同生效之日起10日内支付第一笔租金，以后每期租金支付时间为每年10月31日前支付，以甲方实际收到为准。……5、乙方应按约定的时间向甲方支付租金。如不能在约定时间内支付，甲方有权收回此厂房并扣押所有乙方添置设备及设施，乙方须按拖欠时间缴纳1%每日滞纳金并承担违约责任。原告在合同租赁方加盖公章，并由法定代表人王至润签字确认，承租方落款处加盖被告公章，并由法定代表人司加伟及第三人刘世岗签字捺印。2019年8月2日，本院作出（2018）鲁0214民初1006号民事判决书，载明“因亿兴通公司经营困难，于2017年11月2日向格尔美公司邮寄通知要求解除租赁合同，现格尔美公司和第三人刘世岗均同意解除涉案租赁合同，故对亿兴通要求解除涉案《租赁合同》的主张本院予以支持。关于合同的解除时间，亿兴通公司称2017年10月31日格尔美公司将该租赁厂房大门锁住，格尔美公司认为合同约定到期不付租赁费，该公司有权收回厂房，收回厂房并不代表合同终止，本院认为，根据格尔美公司法定代表人王至润的录音及监控视频显示，格尔美公司确实有换锁行为，收回涉案房屋从行为上视为其同意解除涉案租赁合同，故本院确认涉案租赁合同于2017年10月31日解除。”该判决书送达后，格尔美公司不服提起上诉，2019年11月23日，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终11331号民事判决书，载明“在一审中，被上诉人提交了2017年10月15日司加伟与王至润的通话记录，在该通话中，王至润明确表示，被上诉人违约在先，其同意收回房屋。上诉人否认该通话录音的完整性，但即使该录音不完整，从该部分录音的内容来看，上诉人与被上诉人之间就涉案租赁合同解除已经达成合意。故原审法院认定双方租赁合同到期后，于2017年10月31日解除的事实并无不当。……合同解除并不影响守约方向违约方要求依约承担相应违约责任。因此，上诉人在合同解除后，可依据合同约定，另案起诉要求被上诉人承担相应违约责任。”本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同全面履行。本案中，原告青岛格尔美环保涂料有限公司与被告青岛亿兴通建材科技有限公司签订的《厂房租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同全面履行。被告因自身经营困难提出解除涉案租赁合同，致使双方签订的租赁期限为5年的租赁合同仅履行1年即解除，故对原告要求被告承担违约责任的主张，本院予以支持，但原告自行更换了门锁，已实际控制涉案房屋，其亦应当采取适当措施防止损失扩大，故对其要求按照原、被告继续履行合同的预期可得收益分段计算2017年11月1日至2021年10月31日期间租金损失的主张，本院不予支持；因原、被告双方未对违约责任作出明确约定，本院酌情支持3个月的租金作为违约金，计75000元（300000元÷12个月×3个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青岛亿兴通建材科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛格尔美环保涂料有限公司违约金75000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8728元，由原告青岛格尔美环保涂料有限公司负担7053元，由被告青岛亿兴通建材科技有限公司负担1675元；诉讼保全费1020元，由原告青岛格尔美环保涂料有限公司负担255元，由被告青岛亿兴通建材科技有限公司负担765元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇二〇年四月二十六日书 记 员  刘 锋