广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初34397号原告：汪英，女，汉族，身份证住址：深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：汪红丽，广东益道律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊丹，广东益道律师事务所实习律师。被告：牛风波，男，汉族，身份证住址：深圳市宝安区。被告：惠政东，男，汉族，住址：河南省西华县。委托诉讼代理人：刘桂雄，广东九麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵向辉，广东九麟律师事务所律师。原告汪英与被告牛风波、惠政东返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪红丽、熊丹、被告牛风波、田志刚、彭方圆的委托诉讼代理人刘桂雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、判令被告立即停止侵权，腾房返还原告位于深圳市宝安区；2、判令被告向原告支付房屋占用费3450元（自2019年9月1日起按4500元／月的标准暂计至起诉之日，实际计至被告搬离止）；3、判令被告向原告支付房屋管理费287元（自2019年9月1日起按374.3元／月的标准暂计至起诉之日，实际计至被告搬离止）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2019年8月5日通过司法拍卖成功竞买位于深圳市宝安区，并已向执行法院支付全额款项，现原告为该房屋的所有权人。被告在拍卖过程中并未向执行法院申报租赁，原告在收房时发现被告居住于此，原告多次要求被告搬离诉争房屋或向原告缴纳租金，被告均予以拒绝，被告的行为已严重侵害了原告对房屋的所有权，原告为维护合法权益，诉至法院，恳请法院在查明案件事实的基础上，依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告立即停止侵权，腾房返还原告位于深圳市宝安区；2、判令两被告向原告支付房屋占用费3450元（自2019年9月1日起按每月4500元／月）的标准暂计至起诉之日止，实际计至被告搬离止）；3、判令两被告向原告支付物业管理费、专修维修基金、水费、污水处理费、垃圾处理费、电费（自2019年6月起暂计至起诉之日，实际计至被告搬离止，其中物业管理费、专项维修基金的计算标准分别为295.74元／月、23.11元／月）；4本案的诉讼费、鉴定费由两被告承担。被告一答辩称，原告自2019年9月起将涉案房产停水停电，无法正常入住，自2019年9月起不可能产生费用。被告二答辩称，讼争房产在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人即我方享有合法的租赁权益；其次，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人即原告应当继续履行原租赁合同的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2019年9月29日，不动产登记机关向原告颁发《不动产权证书》，确认原告汪英系位于深圳市宝安区房屋的权利人，份额为单独所有。原告主张原告通过司法拍卖的方式购买到涉案房产，但被告一、被告二未向执行法院申报租赁，一直占有涉案房产拒绝返还原告，要求两被告办理涉案房产并支付占有使用费及物业费等费用。被告二对原告的主张不予认可，并提供《房屋租赁合同》一份，主张被告二与案外人彭方圆、田志刚于2016年6月21日签订该《房屋租赁合同》，约定彭方圆、田志刚将涉案房产出租给被告二使用，租期自2016年6月17日起至2026年6月17日止，每月租金2500元，被告二一次性支付租赁30万元。被告二同时提供银行流水，主张其于2016年6月17日至6月21日期间分七次通过银行转账的方式向田志刚的账户转账合计30万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告提供的《不动产权证》证明涉案的位于深圳市宝安区房屋房产经依法登记系原告所有，原告作为涉案房产的所有权人，有权享有对涉案物业的占有、使用、收益的权利。原告主张被告二与田志刚、彭方圆之间签订的《房屋租赁合同》为恶意串通、损害第三人利益的虚假租赁合同，双方之间并无真实的租赁合同关系，涉案的《房屋租赁合同》应为无效，要求两被告停止侵害，返还涉案房屋并支付占有使用费。两被告以买卖不破租赁为由，要求原告继续履行两被告与案外人田志刚、彭方圆之间房屋租赁合同。综合原被告诉辩意见，本案的争议焦点为被告二提交的《房屋租赁合同》的效力。本院逐项分析如下：首先，关于租赁标准是否过低以及租金是否实际支付。本院认为，涉案合同约定面积为92.42平方米的租赁房产在未来10年的租金标准均为2500元每月，且一次性支付，明显与租赁合同的通常约定和履行情况有异，租金标准明显低于市场租金支付标准，且根据被告二提供的银行流水显示，2016年6月17日至6月21日期间被告二分七次通过银行转账的方式向田志刚的账户转账合计30万元，其中一笔12万元的款项备注为“小欧用款”，其他的转账均未注明款项用途，本院认为，被告二向田志刚转账的用途存疑，根据被告二提供的证据，不能证明被告二主张的上述转账系支付涉案合同的租金；第二，关于涉案的《房屋租赁合同》是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形。根据被告二提供的《房屋租赁合同证明书》显示，案外人梁映红于2016年6月20日承租涉案房屋，租期截止至2017年3月3日，被告惠政东与田志刚、彭方圆在明知涉案房屋有案外人承租的情况下签订长达10年且一次性支付租金的租赁合同，明显不符合常理，且损害房屋所有权人的利益。综上，被告惠政东与田志刚、彭方圆在明知涉案房屋有案外人承租的情况下签订长达10年且一次性支付租金的租赁合同，亦未能提供有效证据证明其实际支付租金，双方所签租赁合同明显存在恶意串通损害租赁房产买受人利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，该合同应为无效，依法不能对本案房产受让人汪英产生约束力。故两被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。原告作为涉案房产的合法权利人，有权利要求两被告腾退、返还涉案房产。结合本院查明的事实，涉案房屋至今仍由两被告占用，堆放着两被告的物品未搬离，故原告要求两被告将涉案房产腾退并返还原告的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于占有使用费，原告作为涉案房屋的合法权利人，有权利要求要求两被告支付占有涉案房屋的占用费，现两被告未返还涉案房产给原告，故应向原告支付占有涉案房屋的占用费。关于占有使用费的计算标准，原告主张按照每月3450元标准计算占有使用费，该标准并未明显高于市场指导租金标准，故本院依法确认占用费以每月3450元为标准计算，从2019年9月计算至两被告实际返还涉案房屋之日止。关于物业费、专项维修基金等费用，原告主张两被告实际使用涉案房屋，应向原告支付物业费、专项维修基金，原告的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。物业费、专项维修基金的计算标准为，物业费每月295.74元、专项维修基金每月23.11元，从2019年6月起计算至被告实际返还涉案房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牛风波、惠政东应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告汪英腾退位于深圳市宝安区的房产；二、被告牛风波、惠政东应于本判决发生法律效力之日起十五日内按照每月3450元的标准向原告汪英支付自2019年9月1日起至涉案房产实际腾退返还之日止的占有使用费；三、被告牛风波、惠政东应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告汪英支付自2019年6月1日起至涉案房产实际腾退返还之日止的物业管理费、专项维修基金(物业费每月295.74元、专项维修基金每月23.11元)。本案受理费25元，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年四月三日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附关于本案的相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。