福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终139号 上诉人（原审原告）：郭晓亮，男，1984年10月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：蔡小玲，系郭晓亮母亲，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏德谋，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州市正恒房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场。 法定代表人：林新团，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李素珍，福建瀛莱律师事务所律师。 上诉人郭晓亮因与被上诉人泉州市正恒房地产开发有限公司（以下简称“正恒公司”）缔约过失责任纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭晓亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭晓亮一审的诉讼请求。事实和理由：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条并未硬性要求商品房的定购单等协议需要具备《商品房管理办法》第十六条规定的全部主要内容。本案定购单已具备商品房买卖合同基本的主要内容，如当事人的姓名等情况、商品房的基本情况、商品房的价款确定方式以及总价款、付款方式等，应当认定木案情况符合最高人民法院《关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定前提条件。再结合正恒公司在2011年10月5日收取郭晓亮10万元购房款的行为，本案符合上述司法解释第十六条的规定，该定购单应认定为本约合同。正恒公司的后续收受购房款的行为，已将定购单转化为商品房买卖合同，应认定正恒公司同意按定购单的约定继续履行合同。且正恒公司多年来仍将定购单所约定的房产保留至今，未出售给他人，进一步证实正恒公司有继续履行合同行为的事实。一审认定本案定购单为预约合同错误。本案定购单应认定为本约合同。正恒公司2011年10月5日收受郭晓亮10万元的购房款，视为正恒公司同意以定购单约定的房价等其他条件继续履行合同。但后续由于正恒公司要求上涨房价，拒绝继续按照原价履行合同，导致郭晓亮无法签订正式的房屋买卖合同。由于正恒公司的违约行为，郭晓亮向工商部门进行反映，希望可以调解解决纠纷，但正恒公司仍坚持涨价才继续履行合同，导致调解无果。因此，未能签订《商品房买卖合同》的原因应归责于正恒公司。双方虽无签订正式的《商品房买卖合国》，但双方之间于2011年10月5日已经形成了一个以定购单为基础的商品房买卖合同，并且因郭晓亮的交款行为而已经开始履行。且定购单所约定的房产保留至今，未出售给他人，本案合同具有可履行性。故本案系合同继续履行问题，而不是合同解除问题，一审认定“依合同订立的自愿原则，不宜强迫交易，故本案定购单予以解除；郭晓亮要求正恒公司交付房屋的主张，不予支持”是错误的。泉州市中级人民法院在审理(2018)闽05民终4775号案时已经明确郭晓亮可就赔偿另案主张诉讼权利，故郭晓亮在本案进行诉讼符合该判决的认定。一审认定事实不清，适用法律错误，恳请二审支持郭晓亮的上诉请求。 正恒公司辩称，一审认定定购单是预约合同是正确的。双方签订的定购单不符合《商品房管理办法》第十六条的规定，不属于本约合同。生效判决认定本案定购单为预约合同。违反预约合同并无可得利益损失。本案双方未签订正式本约合同，交易未完成，可得利益并不存在。郭晓亮主张可得利益损失没有事实和法律依据。本案未签订商品房买卖合同系因郭晓亮未积极履行定购单义务造成的，违约方是郭晓亮。正恒公司无需向郭晓亮承担任何违约责任。即便需承担相应责任，(2018)闽05民终4775号案判决正恒公司双倍返还定金及支付利息已是正恒公司承担了相应责任。郭晓亮再次要求赔偿购房差价缺乏事实和法律依据。本案应当维持原判。 郭晓亮向一审法院起诉请求：判令正恒公司赔偿郭晓亮购房差价1005705元（具体以评估结果为准）。 一审法院认定事实：2010年12月29日，郭晓亮与正恒公司签订《“嘉琳广场”商品房定购单》，郭晓亮认购由正恒公司开发的泉州市洛江区××广场××＃××号商品房，建筑面积158.08㎡，双方约定定购单价5788元／㎡，定购总价914967元，定金50000元。定购单补充说明：1.若定购方未能在2011年1月10日前签订《商品房买卖合同》并办理完毕按揭贷款手续，视为定购方违约并自动放弃商品房定购权利，出售方有权不退还定购方所交付的款项，并可将其所定购的商品房另售他人，且无须另行通知。……。2010年12月29日，郭晓亮向正恒公司支付60000元，正恒公司出具《收款收据》（单号为0066090），款项内容记载为“嘉琳广场9＃-3104房款”。2011年10月5日，正恒公司出具《收款收据》，该收据内缴款单位（或缴款人）记载为“郭晓亮（傅仰坚）”，款项内容记载为“嘉琳广场9＃-3104交款”。2017年11月3日，郭晓亮因与正恒公司商品房预约合同纠纷诉至法院，诉讼请求：1.正恒公司交付郭晓亮定购的位于泉州市洛江区××广场××＃楼××号商品房；2.正恒公司双倍返还郭晓亮交付的定金120000元；3.购房余额814967元由郭晓亮交付给正恒公司，其中购房款640000元由正恒公司协助郭晓亮办理银行按揭手续后支付。正恒公司提出反诉，请求：1.判令解除定购单，并没收60000元定金；2.判令郭晓亮承担全部诉讼费用。一审法院于2018年6月2日作出（2017）闽0504民初2080号民事判决书，判决：一、解除郭晓亮与正恒公司于2010年12月29日签订的《“嘉琳广场”商品房定购单》；二、正恒公司应于判决生效之日起十日内返还郭晓亮定金60000元、购房款100000元，合计160000元，并支付郭晓亮按年利率6%计算的资金占用利息（其中60000元自2010年12月29日起至返还款项之日止，100000元自2011年10月5日起至返还款项之日止）；三、驳回郭晓亮的其他诉讼请求；四、驳回正恒公司的其他反诉诉讼请求。郭晓亮不服一审判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年11月30日作出（2017）闽05民终4775号民事判决书，判决：一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初2080号民事判决第一、四项；二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初2080号民事判决第二、三项；三、正恒公司应于判决生效之日起十日内双倍返还郭晓亮定金120000元；四、正恒公司应于判决生效之日起十日内退还郭晓亮购房款100000元，并支付郭晓亮按年利率6%计算的资金占用利息（自2011年10月5日起至退还款项之日止）；五、驳回郭晓亮一、二审的其他诉讼请求。 一审法院认为，郭晓亮与正恒公司签订的《“嘉琳广场”商品房定购单》系双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该定购单欠缺《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十三）项规定的主要内容，不是严格意义上的商品房买卖合同，且郭晓亮大部分的购房款尚未支付，故《“嘉琳广场”商品房定购单》应为预约。因《“嘉琳广场”商品房定购单》并非本约，故守约方并不能要求其按照预约所约定的内容进行履行，也不能强制对方履约，否则就违反了契约自由原则。违约方承担责任的方式即赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”依据该规定，如果双方在预约中约定了定金，则可按定金罚则进行处理；如果双方在预约中未约定定金，才能依据合同法第一百一十三条规定处理。本案双方当事人在预约中约定了定金，泉州市中级人民法院也已判定正恒公司双倍返还郭晓亮定金120000元、退还郭晓亮购房款100000元并支付郭晓亮按年利率6%计算的资金占用利息，现郭晓亮再次起诉要求正恒公司赔偿其购房差价1005705元，依法无据，不予支持。综上所述，郭晓亮的诉讼请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回郭晓亮的诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新的证据。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，郭晓亮与正恒公司签订的《“嘉琳广场”商品房定购单》系双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该定购单系以将来签订正式的商品房买卖合同为目的而订立的，且欠缺《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十三）项规定的主要内容，应认定为预约合同。因《“嘉琳广场”商品房定购单》并非本约，预约合同违约仅是导致守约方丧失订立本约的机会，且守约方所受损失应为信赖利益损失，生效判决已认定《“嘉琳广场”商品房定购单》为预约合同，并判决正恒公司双倍返还郭晓亮定金120000元、退还郭晓亮购房款100000元并支付郭晓亮按年利率6%计算的资金占用利息，现郭晓亮再次起诉主张《“嘉琳广场”商品房定购单》为本约，要求正恒公司赔偿其购房差价1005705元，依法无据，不予支持。 综上所述，郭晓亮的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13851元，由郭晓亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年四月一日 书记员  陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。