大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初738号原告：王波，女，1981年12月22日出生，汉族，住黑龙江省塔河县。委托诉讼代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师，执业证号：12102201210403910。委托诉讼代理人：宫国振，辽宁昌信律师事务所实习律师。被告：柳静，女，1968年7月7日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：葛运泽，瓦房店市长兴法律服务所法律服务工作者，执业证号：30602011100299。原告王波与被告柳静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，被告柳静提出反诉后撤诉。依法由审判员王叶辉适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王波及委托诉讼代理人刘传科、宫国振，被告柳静的委托诉讼代理人葛运泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告装修损失暂定30万元（最终以鉴定为准）；3.判令被告赔偿原告停业期间会员退费损失及员工工资共计5万元。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月签订房屋租赁合同，原告租用被告所有的房屋进行汗蒸洗浴经营，租金每年4万元，原告对房屋装修共花费约40万元，装修完毕经营期间，就发现房屋漏雨现象，联系被告，被告承诺维修，但一直未能彻底解决漏雨问题。2019年由于下雨，导致屋内更多处漏雨，屋外大雨，屋内小雨。连续两年漏雨，汗蒸房也因漏雨损坏，天棚、硅藻泥墙体起皮、掉落，原告无法正常经营使用。再联系被告后，被告拒绝维修。几经周折，经朋友联系到被告丈夫前来查看，告知原告需要找物业维修，其不同意给予解决。由于被告一再拖延，导致自2019年8月12日起，店面停止营业，很多会员要求退费，给原告造成很大的损失。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条等约定，被告已严重违约并违背法律法规之规定，既不维修也不出面解决问题，故诉至法院，恳请法院依法判决解除合同，并判令被告赔偿原告各项损失，以维护原告合法权益。被告柳静辩称，不同意原告的诉讼请求。1.依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原、被告双方依法签订的合同是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，应该继续履行，并且双方合同约定也未约定解除合同的条款；2.原告的第一项诉讼请求要求解除双方签订的合同不符合法律规定和双方当事人合同签订的宗旨，合同的解除有两种形式，一种是协商解决，另一种形式是法定解除，本案原告将被告诉至法院应该是法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，法定解除必须符合该条所约定的情形，而原告和被告签订的合同在履行过程中，因自然状况引起的漏雨不是本案被告故意所为，也就是说根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定只有不履行合同的主要义务，足以导致合同的目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才有权行使法定解除权，而本案中只是房屋有渗水的迹象，并没有导致本案原告不能够正常经营，而且物业第一时间赶到现场对其漏水点已经进行了维修。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供下列证据：1.房屋租赁合同原件1份，以证明原、被告签订的房屋租赁合同合法有效；2.被告柳静的房屋产权证复印件1份，以证明被告的房屋产权合法有效；3.装饰装修工程施工合同原件1份，以证明原告与第五季装饰装修设计有限公司签订的装饰装修工程施工合同合法有效；4.营业执照复印件1份，以证明第五季装饰装修设计有限公司具有合法营业资格；5.案涉房屋一、二层平面布置图复印件1份，以证明案涉房屋存在多处漏水点；6.照片12张原件1份，以证明案涉房屋存在多处漏水的事实；7.光碟（漏雨视频，载体为手机）1份，以证明案涉房屋存在多处漏水的事实；8.取款及退费收款收据原件1份，以证明实际发生退费34140元；9.工资收款收据原件1份，以证明实际发生的工人工资。被告提供如下证据：1.物业公司出具的证据材料原件一份、物业营业执照复印件一份，以证明漏雨是很轻微的，并不是像本案原告的所说的那么严重；2.物业到现场拍摄的漏水点照片原件二份，以证明物业公司接到本案被告的电话后及时赶到现场，对漏水点进行了拍照；3.本案原告和物业公司孙皛雨通话记录（2019年8月13日，物业公司孙皛雨：158××××****），以证明原告所谓的漏雨地点只是墙皮的渗水，并且对漏水点已经修复完毕。原告提供证据1、2，被告对真实性无异议，本院予以采信。原告提供证据3，被告对真实性无异议，但认为是否为案涉房屋不清楚，本院经过审查认为此份证据仅能证明原告对案涉房屋进行过装修。原告提供证据4，被告认为本案无关，本院认为此份证据与本案无关，不予采信。原告提供证据5，被告称不能证明是案涉房屋，本院经过审查对平面图真实性予以采信，但无法证明漏雨位置。关于证据6，被告称真实性有异议，关于证据7，被告称确实有漏雨迹象，但没有如此严重，该份视频与本案无关。关于证据6、7，本院经过审查对真实性予以采信，可以证明确有漏雨情况。关于证据8、9，被告认为与本案无关。本院经过审查认为此两份证据与本案无关，不予采信。被告提供证据1，原告对真实性无异议，称仅是物业修理一次不是全部。证据2，原告对真实性无异议，但不全面，不客观。本院经过审查，对被告提供证据1、2予以采信。被告提供3，原告称确实通过电话，也维修了，但还是漏雨。本院经审查对该份证据予以采信。结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年4月3日，原告王波（乙方）与被告柳静（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于联合兴苑（451-5）一、二层楼房，面积约290平方米左右租给乙方使用，每年租金为4万元，自2018年5月1日至2023年5月1日止。交款方式每年一交，必须在合同签署日提前一个月交付当年房屋4万元等等。租赁开始后，原告对案涉房屋进行装修，用于经营汗蒸店。2019年8月12日，大连地区普降大雨，案涉房屋出现漏雨情况，物业工作人员到现场查看，后对案涉房屋防水进行维修。本院进行现场勘查发现，房屋确实存在漏雨痕迹。本院认为，本案争议焦点是原告是否有权利解除双方签订的房屋租赁合同，并要求对方赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”租赁房屋确实存在漏雨，但并未达到不能实现合同目的程度，可以通过维修使房屋达到正常使用的标准。且本案案涉房屋年租金仅4万元，本案原告现要求解除合同，并要求被告赔偿30多万元的装修损失，明显高于被告的租金收益，因此本案双方当事人签订的租赁合同现不应解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期间内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。因此原告可以通过要求被告履行维修义务或先自行维修后主张费用来维护自己合法权益。原告在审理过程中曾就装修部分申请造价鉴定，因本院不支持原告解除租赁合同的请求，故对原告鉴定主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十一条之规定，判决如下：驳回原告王波的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告王波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  侯德强审判员  王正强审判员  王叶辉二〇二〇年四月十三日书记员  静 蕊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。