宜昌市伍家岗区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0503执异3号异议人：当阳市广源生物科技发展有限公司（以下简称广源生物公司），住所地湖北省当阳市玉泉办事处雄风大道。统一社会信用代码9142058269510215XL。法定代表人：李兵，该公司总经理。申请执行人：宜昌天韵置业有限公司，住所地当阳市玉阳办事处和平村（金桥工业园）。统一社会信用代码91420582MA499T5N01。法定代表人：赵艳春，该公司执行董事。被执行人：李兵，男，汉族，1973年10月8日出生，住湖北省当阳市，被执行人：张爱玲，女，汉族，1974年8月6日出生，住湖北省当阳市，本院在执行宜昌天韵置业有限公司与被执行人广源生物公司、李兵、张爱玲金融借款合同纠纷一案中，异议人广源生物公司对本案评估、拍卖其财产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人称，请求：1、停止对广源生物公司所有的房产、土地进行拍卖：2、另行指定评估公司对房产、土地进行重新评估。理由如下：一、宜昌佳信房地产估价有限公司作出的宜佳房估字[2019]第02055号房地产司法鉴定估价报告不能为本次拍卖的依据，其评估程序及内容均存在重大瑕疵，即：1、该评估报告的评估目的不是为宜昌天韵业有限公司申请执行广源生物公司，是为处置申请执行人武汉农村商业银行有限公司宜昌分行与异议人、李兵、张爱玲借款合同纠纷案涉房地产提供价格参考依据。而本案的执行申请人在鉴定机构接受委托时就已经是宜昌天韵业有限公司，所以鉴定机构鉴定的目的不是本案的执行，本案不能依据该鉴定报告进行拍卖；2、评估机构的评估师并未到现场进行实地勘验，其评估价值过低，异议人向评估机构提出书面异议，但评估机构并未理会；3、评估机构所评估的范围超过了异议人抵押范围，其当时仅仅抵押了土地和厂房，而评估机构将所有的地上构筑物、地下隐蔽工程【水电气管网】、附属物、基建工程等都进行了评估，严重损害了异议人的合法权利。二、法院对异议人的厂房和土地进行拍卖会严重损害第三人的合法权利，异议人已经将厂房、设备、设施租赁给第三人，第三人已经在厂内进行生产，其租赁合同还未到期，法院拍卖定会严重影响当事人【租赁人】的合法权利。三、异议人目前拖欠工人工资约200万元，已经支付100万元。工人已经向当阳市人民法院提起民事诉讼，当阳市人民法院对拖欠工资正在执行过程中，异议人也在积极想办法兑现工人工资，当阳法院也对异议人出租给他人的租金进行了冻结，用于支付工人工资。如果法院拍卖会导致租赁合同解除，其工人工资无法兑现，必定会造成社会矛盾。四、异议人现在正在积极想办法凑集资金，偿还宜昌天韵置业有限公司的借款，法院评估、拍卖异议人公司的土地、房产会造成异议人公司破产，严重损害异议人公司及其他债权人的合法权利。申请执行人称，一、异议人请求停止拍卖、重新评估于法无据。该案本来就已经进入执行程序，在执行中，其与武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行进行了债权转让，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2019)鄂0503执异32号执行裁定书，并已送达广源生物公司，其依法取得了该涉案债权。债权转让包括抵押权转让，法院依法对本案抵押物进行评估、拍卖符合法律的规定。二、2019年8月30日，法院向双方当事人发出“选择评估机构通知”并予以送达；同年9月10日法院安排双方当事人依法抽签确定评结机构，抽签确定的宜昌佳信房地产估价有限公司，异议人没有参加评估机构的甄选工作，亦没有提出合理的理由和解释；9月20日，评估公司评估师在法院执行人员陪同下到现场实地勘验，并结合抵押资料及市场行情作出的合理评估结论，同时该评估公司及评估师具备合法、有效的评估资质，系入围的合法评估机构，其评估结果具有法定效力。三、评估范围符合法律规定。虽然本案抵押的是房产、土地，但拍卖必然引起地上及地下建筑物、构筑物的一并拍卖转移。因此，对本案不动产附属物、基建工程等都进行评估恰恰是为避免异议人的损失。四、根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案执行中，执行法官及申请执行人多次规劝异议人，并告知通过租赁变相规避执行的行为已触犯法律法规，然而异议人的法定代表人李兵拒不听从执行法院的告知，一意孤行擅自将正在执行拍卖的抵押物租赁给第三人，本就是妨害执行的违法行为，依法不应得到保护。同时我方将保留请求对该行为予以制裁的权力。五、异议人以租金偿付欠薪为由，在执行拍卖期间非法租赁拍卖标的物，并以解除租赁合同引起社会矛盾为由，胁迫法院停止拍卖是粗暴的抗拒执行行为，应依法予以惩戒。六、异议人以拍卖会造成其公司破产的理由，依法不能成立。是否破产理应是其经营不善等原因造成，而不是拍卖本身造成的，其自身债务已经违约，执行中申请评估拍卖合情合理合法，与法院依法执行无关。综上所述，请求依法裁定驳回异议。审查查明，2019年6月3日，本院受理原告武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行与被告广源生物公司、李兵、张爱玲金融借款合同纠纷一案。2019年6月10日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，本院作出（2019）鄂0503民初1313号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。即：1、广源生物公司于2019年6月11日前向武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行清偿借款本金20988154.25元及2019年4月30日前欠付的利息219327.71元。2、广源生物公司以借款本金20988154.25元为基数，按年利率9.75%的标准向武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行支付2019年5月1日起至实际清偿借款本金20988154.25元之日止的逾期利息；以219327.71元为基数，按照年利率9.75%的标准向甲方支付2019年5月1日起至实际清偿借款利息219327.71元之日止的复利。3、武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行对广源生物公司所有的当阳市房权证玉泉字第**、当阳市房房权证玉泉字第**、阳市房权房权证玉泉字第**、市房权证房权证玉泉字第**、房权证玉房权证玉泉字第**、权证玉泉房权证玉泉字第**房用（2014）第002006010024-1号、当阳国用（2014）第002006010024-2号土地享有抵押权和优先受偿权，优先受偿金额不得超过25000000元。4、李兵、张爱玲对广源生物公司的上述债务，在武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行行使抵押权后仍未获得清偿的部分向武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行承担连带清偿责任。5、本案受理费73919元，由广源生物公司、李兵、张爱玲共同负担。2019年6月25日，因广源生物公司、李兵、张爱玲未履行法律文书确定的义务，武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行向本院申请强制执行，本院依法受理并作出（2019）鄂0503执970号执行裁定书，对本案进行执行。2019年9月9日，本案将抵押房地产委托宜昌佳信房地产估价有限公司进行评估鉴定，评估人员进行了实地查勘，事后向双方第三人发送了估价征求意见稿。2019年11月21日，广源生物公司收到涉案宜佳房估字[2019]第02055号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为截止2019年9月19日涉案抵押工业房地产市场价值3163.54万元。2019年12月20日，广源生物公司提出书面异议，要求停止拍卖，重新评估。同时查明，2019年6月27日，武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行与当阳市金林水果专业合作社签订债权转让协议，将涉案债权转让给当阳市金林水果专业合作社，并于当日将债权转让事宜通知广源生物公司、李兵。2019年8月3日，当阳市金林水果专业合作社与宜昌天韵置业有限公司签订债权转让出资协议，将受让涉案债权转让给宜昌天韵置业有限公司，并通知了广源生物公司、李兵。2019年8月23日，宜昌天韵置业有限公司以债权转让为由，向本院申请变更其为本案的申请执行人。2019年9月5日，本院作出（2019）鄂0503执异32号执行裁定书，变更宜昌天韵置业有限公司为本案申请执行人。另查明，2019年10月15日，广源生物公司对抵押房地产估价征求意见稿提出意见：1.本案当初办理抵押借款时，只抵押了土地和厂房，并没有抵押其它财产，而这些未抵押的财产附着在土地上，因此，建议对未抵押的财产与债权人进行协商议价处理，而不是采取拍卖的方式。2.本案抵押的财产价值远低于公司的总资产价值（包括生产设备等），且公司还在正常生产经营。如果将土地和厂房拍卖偿债，必然导致附着于土地的地下生产设施（如水电气管网、制冷池等）和地上生产设备被拆除，造成公司重大财产损失。因此，请求在本案执行中能考虑到双方利益，找到双方利益的平衡点，协调达成一个双方都能接受的执行方案。3.宜昌佳信房地产评价公司2019年9月30日的《资产评估报告》中，遗漏了众多财产项目，且评估价格太低。2019年11月7日，宜昌佳信房地产估价有限公司针对该公司提出的问题，进行了答复：1.关于估价范围。根据评估委托书（2019）鄂0503委116号评估委托书的司法鉴定估价要求，将证载房屋、土地使用权及厂区水泥地坪、围墙等构筑物纳入估价范围并无不当。2.关于估价结果。鉴于估价对象的工业房地产属性，根据国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价过程》对估价方法的适用要求，采用房地分估的办法，对工业用房屋及水泥地坪、围墙等构筑物采用重置成本法估价、对工业用地使用权采用市场比较法、成本逼近法估价。房屋建筑安装工程费、构筑物完全重置价格参照《宜昌市城区房屋重置价格标准》确定，成新率根据年限法确定，以此为测算基础确定房屋及构筑物估价结果。工业用地使用权市场比较法中的可比实例均为当阳市自然资源和规划局2019年公开挂牌成交的交易案例；成本比较法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格；两种方法测算结果相差幅度在合理范围内，将两种估价方法的估价结果的简单算术平均值13.09万元／亩作为土地使用权估价结果。通过查询自然资源部“中国土地市场网”，2019年1-10月当阳市工业用地出让成交平均单价为12.13万元／亩。综合考虑房屋及构筑物建成年份、使用及维护状况、土地实际开发程度、土地使用年期等因素，认为《房地产司法鉴定估价报告》载明的估价结果是客观的、合理的。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。本案中，广源生物公司未履行法律文书确定的义务，本院在执行过程中依法委托评估、拍卖其涉案抵押财产符合法律规定。涉案评估机构接受委托对附着于抵押房地产上的不能分离或分离将降低抵押物价值的构筑物进行估价，不违反评估程序的相关规定，亦未侵害广源生物公司的实体权利。异议人称评估人员未到现场查勘，则与客观事实不符。原债权人武汉农村商业银行股份有限公司宜昌分行在申请执行广源生物公司债权中，将债权已转让给宜昌天韵置业有限公司，该债权转让程序合法有效，宜昌天韵置业有限公司即合法承继了本案原债权人的权益，故广源生物公司称涉案评估鉴定不能作为宜昌天韵置业有限公司申请执行参考依据，理由不成立。至于广源生物公司所称其与第三人的租赁关系及拖欠工人工资，均不影响本案的评估、拍卖执行，且该事项不属于本案异议审查范围。同时，异议人在收到涉案房地产估价报告后，未在规定的五日期限内提出书面异议，已超出法定异议期限，应当驳回其异议申请。综上，广源生物公司的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回当阳市广源生物科技发展有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省宜昌市中级人民法院申请复议。审判长  刘益龙审判员  刘亦兵审判员  朱 俊二〇二〇年四月七日书记员  付晓满