广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初395号 原告：秦莉莉，女，1991年4月18日出生，汉族，住广西灵川县。 委托诉讼代理人：戴江和，广西大海律师事务所律师。 被告：广西广艺商贸有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区罗文大道11号。统一社会信用代码：914501000617394905。 法定代表人：彭明辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄炼，系被告广西广艺商贸有限责任公司员工。 原告秦莉莉与被告广西广艺商贸有限责任公司（以下简称“广艺公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告秦莉莉及其委托诉讼代理人戴江和、被告广艺公司的委托诉讼代理人黄炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告按协议约定将未退款项合计12万元整分4期于每月25日前支付3万元整给原告，如2020年1月25日原告不能按协议约定收到2019年12月25日、2020年1月25日前应收款项合计6万元整，请求判令被告在2020年2月5日前一次性付清全部款项12万元整；2.本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第1项诉讼请求：判令被告一次性支付12万元退款及逾期付款违约金（利息计算：以12万元为基数，中国银行公布利率的1.5倍计算，自2019年12月26日起，一直计算至清偿之日止）。事实和理由：2019年3月5日，原告与被告签订《院外东街合作建房合同》，并通过协商于2019年11月27日达成《退款协议书》，协议约定：被告在2020年3月31日前不能换签的情况下，合计退款金额152046.5元，2019年11月28日支付32046.5元，余下12万元，分4期于每月25日前支付3万元，同时原告在2019年11月27日退回《院外东街合作建房合同》，收款收据2张。协议签订后，被告未按时在2019年11月28日前支付第一笔退款32046.5元，在原告催促下，被告才于2019年12月13日退回。余下12万元整被告需在2019年12月25日开始支付第二笔退款，但被告以原告记错付款时间为由回复需要查询，此后，原告再无法联系被告，为维护原告的自身合法权益，请求法院判如所请。 被告广艺公司辩称，退款协议中没有约定一次性退款，原告主张案件受理费由被告承担我方不予认可。退款协议约定的履行期限还没有届满，所以应该从3月30日开始分四期支付给原告。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告具备房地产开发与经营资质，原告并非西乡塘区心圩街道四联村林屋坡村民。 2019年3月5日，原告秦莉莉（乙方）与被告广艺公司（甲方）签订《院外东街合作建房合同》，合同第一条约定，1、南宁市林屋坡（以下简称“林屋坡”）负责提供国家划拨属林屋坡的商服用地由甲方筹集合作建房，林屋坡不承担合作建房费用。……3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与林屋坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定，甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市林屋坡的三产地综合楼用地的建设资格。该地块土地面积为20192.17平方米，规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，［现定名］院外东街，项目地址为南宁市林屋坡。第三条约定，本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中6栋16层09号房，建筑面积40.28平方米。第四条第（二）款约定：1、乙方对其出资合作建房自房屋交付之日起享有使用权，至2063年2月1日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定，该房屋合作建房单价为5600元／平方米，合计该房屋合作建房总价为225568元。第七条约定，乙方分期付款向甲方付款，乙方于签订本合同之时交纳113568元；剩余112000元由乙方与银行签订《委托代扣合作建房房款三方协议》支付，贷款年限5年。第九条约定，在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方应在2020年9月30日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。合同同时对逾期付款及逾期交房等违约责任及其他相关事项进行了约定。 原告按期向被告支付了175568元，被告分别于2019年3月25日、2019年8月12日向原告出具了《收据》，分别载明收到秦莉莉院外东街6-1609合作建房首付款113568元、房款62000元。 2019年11月27日，原、被告经协商一致，被告出具了《退款协议书》一份，载明：“本公司现同意秦莉莉申请退出院外东街6-1609号房的合作建房，并退首付款。双方达成秦莉莉本人承诺若在2020年3月31日前该套合作建房不能自行换签的，合计退款金额为152046.5元。即2019年11月28日前支付32046.5元，余下款项人民币12万元整，分4期于每月25日前支付3万元整，款项付清后双方所签的《院外东街合作建房合同》自动作废。我公司签署本协议书时收回原件《院外东街合作建房合同》一份，收款收据编号695227、2034190及2019年9月1日交通银行转账￥2257.72各壹份。”此后，被告仅于2019年12月13日向原告退还32046.5元，原告经催讨无果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《院外东街合作建房合同》约定的权利义务，原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。但被告未依法办理土地性质变更的行政审批手续，就在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条的规定，应属无效合同。但原、被告经结算后形成的《退款协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立且有效。各方当事人均应依约履行义务、承担责任。根据退款协议书的约定，退款金额的确定期限为2020年3月31日，而原告主张自2019年12月25日开始计算退款期限至2020年3月25日显然违背一般自然规律，故，本院不予采信原告主张。但被告作为具备房地产开发与经营资质的公司，其明知房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，反而在涉案项目未依法办理前述相关手续的情况下与原告签订合作建房合同并收取购房款，在原告申请退款后迟迟未履行退款手续，被告负有主要过错责任。因此，本院综合考量合同及协议书的约定、双方的过错程度等情形，酌情确定由被告向原告退回120000元，并自2020年3月31日起向原告计付资金占用期间的利息损失，利息以120000元为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至本案判决确定的履行期限届满之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、被告广西广艺商贸有限责任公司向原告秦莉莉退还120000元； 二、被告广西广艺商贸有限责任公司向原告秦莉莉支付资金占用期间的利息（计算方式：以120000元为基数、自2020年3月31日起、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算、至本案判决确定的履行期限届满之日止）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2700元、保全费1120元，合计3820元（原告秦莉莉已预交），由被告广西广艺商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  卢鸿淮 人民陪审员  黄佑明 二〇二〇年四月二十三日 书 记 员  张宏宇