湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初680号原告吴琴，女，1982年9月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区。被告长沙市雨花区长丰源小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区雅塘路**。主任周玉芳。委托代理人马敬超,湖南湘博律师事务所律师。委托代理人郜金根，男，1950年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系被告长沙市雨花区长丰源小区业主委员会的副主任。原告吴琴（以下简称原告）诉被告长沙市雨花区长丰源小区业主委员会（以下简称被告）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告的委托代理人马敬超、郜金根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告在2015年6月9日买下长丰源3栋7B并到长沙铭格物业公司办理水电移交等手续时，长沙铭格物业告知原告物业费是120平方米以内是每平方米1.2元，120平方米以外是每平方米1.3元，一个月292元，一年3504元。因原告认为物业费应该是在合同期规定的，所以一直按物业收费标准缴纳到2019年2月28日。2019年10月30日长丰源小区召开业主大会，在两年期合同（2017年10月15日至2019年10月15日）到期后是否同意铭格物业公司增调物业费每平米0.17元以及是否同意续聘长沙铭格物业的表决会上，有小区的其他业主向原告反映2014年上涨物业费是大家不知情的。原告遂于2019年11月到雨花区城乡规划和住建局物管处调取了长沙铭格物业的2013年10月16日至2016年10月15日的合同（三年期合同）和2015年10月15日至2017年10月15日的合同（两年期合同）。原告看到三年期合同中显示物业费暂定1.1元每平方米，并未就2014年3月1日起的物业费涨价在雨花区城乡规划和住建局物管处备案《物业服务合同补充协议》。原告在长沙发改委市场价格监督处和长沙市物价局亦未调到长沙铭格物业2014年上涨物业费备案的相关手续。2019年11月29日，原告起诉长沙铭格物业物业合同纠纷（2019湘01**民初13045号）开庭后，长沙铭格物业公司向原告递交的180张2014年《关于增调长丰物业管理费的意见书》中，150张是无记名和无权数统计的同意上涨物业费，原告当场提出该180份书面意见表大部分是无效的，但因为180份书面意见表都是长丰源业主委员会盖章，需另行起诉。物业费的上涨需要小区全体业主投票表决，书面意见表不等同于表决票同时也没有规定书面意见表可以不记名投票代替有法律效应的表决票，全体业主需要在自己的表决票上亲自签字，也需要经过在业主大会上业主委员会的监督确定每个业主的投票权数。150张无记名和无权数统计的书面意见表不符合业主大会投票规则，属于无效票。诉讼请求：1、撤销被告2014年1月20日公示的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，第一，原告的诉讼主体不适格，物业费调整发生在2014年，原告是在2015年6月才成为小区业主，因此没有权利撤销2014年公示的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》。第二，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，物业费调整发生在2014年，原告起诉发生在2019年，已经超过诉讼时效。第三，物业费的调整经过合法的法律程序，征集了业主的意见，通过公示作出的，程序合法合理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系位于长沙市雨花区的业主，房产建筑面积233.68平方米。被告系长沙市雨花区长丰源小区第二届业主委员会。2013年10月8日，被告与长沙市铭格物业管理有限公司（以下简称铭格物业公司）签订《长丰源物业管理委托合同》，约定由铭格物业公司为长丰源小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2013年10月16日至2016年10月15日止，物业管理服务费暂按双方于2011年10月15日签订的已期满的《长丰源物业管理委托合同》的标准收取，即每月每平方建筑面积1.1元。因铭格物业公司向被告提出增调物业管理费的请求，被告于2013年12月18日向业主发放《关于增调长丰源物业管理费的意见书》，载明《关于长丰源物业管理费调增征求意见公告》已经公布了有一周的时间，物业公司测算长丰源的物管费需1.46元/平方米才能持平，现请业主诚恳提出意见，觉得物业管理费在什么价位上比较合适。2014年1月6日，被告再次张贴《关于调增长丰源物业管理费的意见书回馈的通知》，载明自2013年12月18日将《关于增调长丰源物业管理费的意见书》送达各位业主家中后，至今仍有部分意见书未返回，请在本月12日前投放到各栋M曾的意见箱内。2014年1月16日，被告发布《长丰源物业管理费征求意见汇总公告》，载明共收回征求意见书180份，并将同意增调物业费的户数及增调价格进行了公布，物业管理费的定价将召开业主代表大会确定后予以公布。根据该公告显示，有144户业主同意调增物业管理费。同日，被告发布《关于召开长丰源业主代表大会的通知》，载明将于2014年1月19日上午九时在长丰源综合楼三楼会议室召开业主代表大会，议题包括关于增调物业管理费价格的确定等。2014年1月20日，被告发布《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》与《关于长丰源物业管理费调整的决定（公告）》，载明被告收回“意见书”的80%以上业主同意增调物业管理费，业主代表大会根据收集的“意见书”中各业主的意见，并与其他楼盘物管费比较，综合长丰源小区的实际情况，为确保不加重业主的负担，同时又能提升物业管理的水平，形成了一致意见，决定按阶梯式收费，每户120平方米以内（含120平方米）按每平方米1.2元收取，120平方米以上面积按每平方米1.3元收取。新调整的物业管理费从2014年3月1日起执行，物业公司将从执行日起按新标准收取物业管理费，望各位业主配合执行。自此，铭格物业公司即按上述增调后的标准收取物业管理费。2015年10月15日、2017年10月15日被告与铭格物业公司分别签订《长丰源物业服务管理委托合同》，约定合同期限分别自2015年10月16日起至2017年10月15日止、自2017年10月16日起至2019年10月15日止，物业管理服务费均按双方协商的标准即每月每平方建筑面积1.3元收取；其余合同内容与原《长丰源物业管理委托合同》基本一致。原告认可其系2015年5月购置涉案房产，涉案房产于2015年6月9日登记于原告名下，原告亦一直按照“120平方米以内（含120平方米）按每平方米1.2元收取，120平方米以上面积按每平方米1.3元收取”的标准缴纳物业管理费至2019年2月28日。原告认为铭格物业公司应按照每月每平方米1.1元的标准收取物业管理费，于2019年11月11日起诉至本院，请求判决铭格物业公司返还其多缴纳的物业费。2019年12月4日，本院作出（2019）湘0111民初13045号民事判决，认为原告是在物业管理费收取标准调整后购买并入住，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对原告具有约束力，遂驳回原告的诉讼请求。2020年1月8日，原告再次向本院提起本案诉讼。另查明，涉案长丰源共计341套房产，总建筑面积为66569.67平方米，2014年尚有127套房产登记在长丰集团名下。2014年被告下发《关于增调长丰源物业管理费的意见书》，收回180份，其中同意144份，不同意36份，剩余未收回的弃权34份。长沙市雨花区雨花亭街道雅塘村社区居民委员会出具《证明》，载明被告及铭格物业公司已向该社区报备自2014年3月1日起执行新的物业费收取标准。《长丰源业主大会议事规则》第七条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有本物业半数以上有投票权的业主参加。第八条第4项规定，业主大会决定制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。第十一条规定，业主大会表决形式。1、设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。2、专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。···已送达的表决票，业主在规定的时间内，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。上述事实，有《长丰源物业管理委托合同》、《长丰源物业服务管理委托合同》、《关于调增长丰源物业管理费的意见书》、《长丰源物业管理费征求意见汇总公告》、《关于召开长丰源业主代表大会的通知》、《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》、《关于长丰源物业管理费调整的决定（公告）》、《长丰源业主大会议事规则》、物业费缴纳收据、(2019)湘0111民初13045号开庭笔录和《民事判决书》、《证明》以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议的焦点为：一、原告主体是否适格及本案诉讼时效；二、被告于2014年作出调整长丰源物业管理费的程序是否合法，其于2014年1月20日作出的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》是否应予撤销的问题。具体评析如下：一、原告主体是否适格及本案诉讼时效。本案中，原告系涉案长丰源小区的业主，尽管其系被告调整物业费之后即2015年5月方才购买涉案小区房屋，但是其之后一直系按照调整后的物业费进行缴纳，且一直缴纳至2019年2月28日。因此，原告主张其自2019年2月之后方才知晓被告于2014年调整物业费，遂未再缴纳物业费，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，自原告缴纳物业费2019年2月28日至原告提出本案诉讼时，并未超过一年，因此，被告主张本案超过诉讼时效的意见，本院不予采信。另根据查明事实，涉案小区物业管理费之前系按照每平米1.1元收取，自2014年3月1日起，实行阶梯收费，在之前基础上进行了价格上调，原告系涉案小区业主，据此认为侵害其权益，主体适格。二、被告于2014年作出调整长丰源物业管理费的程序是否合法，其于2014年1月20日作出的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》是否应予撤销的问题。根据《物业服务收费管理办法》之规定，物业服务具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。由此可见，物业服务费的收取标准可以由业主与物业管理企业协商确定。同时，根据《物业管理条例》第十一条之规定以及《长丰源业主大会议事规则》第八条之规定，物业服务收费方案等有关共有和共同管理权利的重大事项必须经业主共同决定，形式上可以通过业主大会进行。而业主委员会是建筑物区分所有权制度下之业主共同组成和选举产生的自治管理性组织，其设立的目的是为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护问题，提高业主共同生活水平和质量，具有公益性。因此，业主大会的召开等均由业主委员会具体负责执行。本案中，鉴于铭格物业公司向被告提出增调物业管理费的请求，被告遂于2013年12月18日采取书面征求意见的形式，向业主发放《关于增调长丰源物业管理费的意见书》，该种形式并不违反相关规定。同时，根据查明事实，其收回180份意见书，其中表示同意物业费提价的为144份，仅有36份表示不同意，另有未送回的即为弃权票34份。根据《长丰源业主大会议事规则》之规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。该34份弃权票亦视为同意物业费提价。因此，共计178户（144+34）表示同意物业费提价。涉案小区住宅面积为66569.67平方米，共计341套房产，且2014年尚有127套房产登记在长丰集团名下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。该127套房产仅能按一人计算。因此，本院核定涉案物业费调价时小区总户数为215户（341-127+1），现有178户表示同意，符合双过半之规定。同时，被告随后将物业费调价方案进行了公示，亦向相关部门进行了报备，并再之后的物业服务合同中均进行了明确约定。因此，本院确认被告于2014年作出调整长丰源物业管理费的程序合法。原告主张被告提交的意见书没有业主签名等导致表决无效，缺乏依据，本院不予支持。因此，对原告主张撤销被告于2014年1月20日作出的《业主委员会关于调整长丰源物业管理费的公告》，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告吴琴的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由原告吴琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年四月二十四日书记员 蒋奉平附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。