广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3773号 原告柳州市某某业主委员会，住所地广西柳州市城中区。 负责人李某某，职务主任。 委托代理人江雄青，广西华尚（象州）律师事务所律师。 委托代理人高石兰，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告广西壮族自治区柳州市城中区某某村民委员会，住所地广西柳州市城中区。 法定代表人刘某某，职务主任。 委托代理人杨海艺，广西顶好律师事务所律师。 委托代理人罗希泉，广西顶好律师事务所律师。 原告柳州市某某业主委员会诉被告广西壮族自治区柳州市城中区某某村民委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭并于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告柳州市某某业主委员会的委托代理人江雄青、高石兰，被告广西壮族自治区柳州市城中区某某村民委员会的委托代理人杨海艺、罗希泉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告柳州市某某业主委员会诉称，某某小苑位于柳州市城中区，该小苑共有16栋多层住宅楼，均于2010年已交付使用。2010年，被告与业主们签订《前期物业管理协议》，该协议约定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理”。该协议第十二条约定：“本协议有效期限为两年，即自2010年7月1日至2012年6月30日止；……本小区依法成立业主大会并重新选聘物业管理公司签订物业管理服务协议生效时起，本协议自动终止。”该协议签订后，被告成立物业管理处对某某实施物业管理。2019年5月10日，某某全体业主依法成立了柳州市某某业主委员会，并已在柳州市城中区某某街道办事处、柳州市城中区住房和城乡建设局备案。2019年6月24日，原告与柳州市某某物业公司签订《物业服务合同》，选聘柳州市某某物业公司为柳州市某某提供物业服务。然而，柳州市某某物业公司在进驻某某过程中遭到被告的阻拦，并拒绝移交该小区路面停车位、青年活动中心、老年活动中心、居委会办公场所、物业管理办公场所、配电间、幼儿园、公共商铺、广告牌位等公共设施设备以及物业资料给原告。综上所述，被告的行为显然侵犯了全体业主的合法权益。根据《物业管理条例》第29条、第38条，《物权法》第35条、第76条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条的规定，原告诉至法院，并请求法院判令：1、确认全体业主与被告签订的前期物业管理协议无效，并退出该小区；2、被告将以下公共设施设备移交原告管理使用：位于柳州市面停车位（价值6000元）；青年活动中心、老年活动中心（两个活动中心均已改为幼儿园之用）（价值200000元）；居委会办公场所（价值15000元）；物业管理办公场所（价值15000元）；公共商铺（价值30000元）；配电间、广告牌位。以上合计320000元。3、被告向原告移交以下资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。4、判决被告承担本案的诉讼费用。 被告广西壮族自治区柳州市城中区某某村民委员会辩称：1、原告的诉讼资格存在异议。因为按照原告在城中区住建部门备案的某某业主大会议事规则第7条，第11项，决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜，需要开业主大会的，至今为止，原告提交的所有材料中没有关于业主大会任何内容。2、原告无权要求终止物业合同，并要求原告退出小区，首先合同是业主与村委会之间签订的，合同具有相对性，业委会未得到业主授权，无权代表业主，其次本案所涉的小区是村集体土地，区别于市场的商品房，业主是没有所有权的，被告有权对村集体的财产进行管理，而且原告在未征得被告同意且又未经村民大会集体讨论的情况下，私下订立物业服务合同已经违反了村民委员会组织法第24条。原告私下签订物业服务合同侵害了村集体权益。3、原告无权要求被告将公共设施设备移交给原告，该公共设施设备是村集体财产，被告是所有权人，有权对其进行管理和使用，被告的诉求违反了物权法63条的规定，有侵占集体财产之嫌。4、某某土地是集体所有，所有的图纸，验收材料也均应由被告所管理，原告无权要求被告移交，其次，某某有三期工程，至今才完成了两期，还有一期未交付使用，该小区所有的图纸和验收材料被告未获得，必须等到三期工程交付后，被告才会得到相关材料。 原告为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、前期物业管理协议，证明被告要求业主与非物业服务企业签订前期物业服务合同违反了广西物业管理条例第36条第1款的规定；2、柳州某某业主委员会公告，证明原告就选定物业服务合同有关事项对外发布公告；3、柳州市物业业主委员会备案证。证明原告根据广西物业管理条例第17条的规定向有关部门备案，并得到批准；4、柳州市某某业主委员会报告，证明原告发文邀请相关部门监督某某物业移交工作；5、物业服务合同，证明原告与依法选定的柳州市某某物业服务有限公司签订物业服务合同；6、营业执照，证明柳州市某某物业服务有限公司具有独立的法人资格，符合物业管理条例第32条第1款的规定；7、某某村民委员会公告；8、柳州市城中区某某村民委员会公告，7-8证明被告非法干预原告行使法定权利，根据物业管理第6条第1款，第15条第2项的规定，被告不是某某的业主，原告可与选定的物业服务企业签订物业服务合同；9、李某某信访事项处理答复意见书，证明某某业主曾以本案争议的问题向某某街道办事处反映情况；10、某某山东面农民回建地块规划图，证明某某建设在集体土地上，物业服务用房的实际面积为80平方米，某某建筑总面积为53107.9平方米。当庭提交证据11.南国今报报纸。证明2019年8月29日对某某小区更换物业的客观报道。 被告针对原告提交的证据发表以下质证意见：1、认可真实性和合法性，不认可证明目的。因为本小区是回建小区与一般的商品房小区存在极大的不同，除了物业管理方面的法律需要遵循，更需要遵循村民委员会组织法，本小区属于村集体财产，因此村委会对小区拥有当然的管理权，所以这份物业管理协议是村委与购房人签订的合法协议。根据合同的相对性，业主委员会在未得到业主授权是无权要求中止协议的。2、对于真实性无异议，不认可合法性及证明目的。该证据恰恰能够证实原告召开业主大会程序违法，召开大会未通知被告，而且对于大会决议的事项是否经过投票，结果如何，均未能反映。3、真实性无异议。4-6不认可其证明目的。原告要求招标物业公司应当经过村民大会讨论通过，其既未征得被告同意，也没有证据反映招标经过业主投票，所以被告对此不予认可。7-8认可其真实性，能证明原告未征得被告同意，私自签订物业服务合同。9-10真实性无异议，该土地是被告所有。11真实性无异议，不同意证明目的。记者仅仅是采访记载的是个人的观点，而非客观真实情况，有误导之嫌。 被告在举证期限内向法院提交以下证据：1、房屋买卖合同（模板）；证明某某的土地是集体土地，而且合同的第11页也明确约定所购的房屋不含公共设施，公共设施的产权归被告所有。2、建设用地规划许可证；3、集体土地使用证；2-3共同证明某某的土地是集体土地归被告管理。4、柳政函（2009）476号；证明只有符合条件的村民才能购房，所售的房屋是区别于商品房。当庭提交证据5、某某业主大会议事规则；证明原告要诉讼必须获得业主大会的授权。但至今未见到原告的授权材料，主体不适格。 原告针对被告提交的证据发表以下质证意见：1、对真实性无异议。不同意证明目的。该合同17条第5项的规定中关于“物业管理办公场地”归出卖人所有的约定应其属于物业管理用房，根据物业管理条例第37条的规定，该约定无效；关于“会议所、娱乐休闲场所、仓储场地及广告设施”归出卖人所有的约定根据我国物权法第73条的规定，该约定无效。2-3对真实性、合法性无异议，不同意证明目的。4、真实性无异议，不同意证明目的，该批文末段关于“购买新村房屋的人员在购买新村房屋后3年内不能上市交易，3年后上市交易”的规定，证明本案争议适用物业管理条例和广西物业管理条例，实际上，某某的绝大部分业主以市场价格购买房屋其均为外来户口的人员。5、真实性无异议。不同意证明目的，该规则第7条第11项的规定并不影响原告作为某某业主大会作为执行机构提起诉讼。 本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院将结合本案案情进行综合认定。 经审理查明，2010年8月23日，李某某与柳州市某某村民委员会某某物业管理处签订《某某前期物业服务协议》，约定：“前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。协议约定物业管理服务期限自本协议签订之日至小区、楼宇交付后两年止，即自2010年7月1日至2012年6月30日止；但是本协议期限内，小区依法成立业主大会并重新选聘物业管理公司签订物业服务协议生效起，本协议自动终止。本协议期满60天，小区业主大会尚未依法成立并选聘新的物业管理公司的，且50％以上的入住业主以书面形式告知续签本协议或本协议相关条款事宜进行协商的，视为本协议期限自动顺延，直至本小区依法成立业主大会并重新选聘物业管理公司签订物业管理服务协议生效起，本协议自动终止”。2019年5月10日，柳州市某某第一届业主委员会（以下简称某某业委会）在柳州市城中区某某街道办事处、柳州市城中区住房和城乡建设局进行了备案取得了备案证（编号：城中[2019]业备第X号），物业区域地址为东至某某；南至大山脚；西至某某园；北至某某小区。2019年6月24日，某某业委会与柳州市某某物业服务有限公司（以下简称某某公司）签订《物业服务合同》，约定：“由某某公司为某某提供物业管理服务，物业管理区域四至：东至某某；南至大山脚；西至某某园；北至某某小区。合同期限自2019年6月12日至2022年6月11日止”。因原告某某业委会与被告就物业移交事宜协商未果，故原告诉至法院并提出上述诉讼请求。庭审中，被告自认其设立了柳州市某某村民委员会某某物业管理处对涉案小区进行了管理至今，某某业主在入伙时均与该管理处签订了《某某前期物业服务协议》。 本院认为，首先，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。本案中，某某业委会经法定程序依法成立并备案，具有诉讼主体资格。被告对某某业委会诉讼主体的辩解意见，本院不予采纳。根据《某某前期物业服务协议》第十二条明确约定：“本协议期满60天，小区业主大会尚未依法成立并选聘新的物业管理公司的，且50％以上的入住业主以书面形式告知被告续签本协议或本协议相关条款事宜进行协商的，视为本协议期限自动顺延，直至本小区依法成立业主大会并重新选聘物业管理公司签订物业管理服务协议生效起，本协议自动终止”。上述前期物业服务协议于2012年6月30日到期后，被告成立的物业管理处继续对涉案小区物业进行了管理，在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时；因某某业委会与柳州市某某物业服务有限公司签订的《物业服务合同》于2019年6月24日签订并生效，故《某某前期物业服务协议》随之终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”故对原告要求被告撤出某某物业服务区域的诉请，本院予以支持。关于原告主张因被告没有物业管理资质而导致《某某前期物业服务协议》无效的观点，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定可知，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才归属无效，而从《物业管理条例》第三十二条第二款及《物业服务企业资质管理办法》第三条的内容来看，二者均系规范物业管理活动的条款，且未明确无资质的物业服务企业签订的物业服务合同无效，更何况《物业管理条例》第五十九条已经规定对于未取得资质证书从事物业管理的企业，由相关行政主管部门没收违法所得，并处罚款，故上述规定属于管理性强制性规定，即物业服务企业未取得物业管理资质的，不影响合同的有效性。综上，原告诉请要求确认《某某前期物业服务协议》无效的诉请，缺乏依据，本院不予支持。 其次，关于原告主张被告向其移交某某路面停车位、青年活动中心、老年活动中心、居委会办公场所、物业管理办公场所、公共商铺、配电间、广告牌位的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，涉案某某的路面停车位、青年活动中心、老年活动中心、居委会办公场所、物业管理办公场所、公共商铺、配电间、广告牌位属于某某小区建筑区划内的土地（用途为商服、住宅），上述设施系为全体小区业主提供公共服务、设施保障、安全保障的公共配套设施，依法应当属于全体小区业主共同管理使用的范畴，本院对于原告的该项诉请予以支持。被告抗辩称上述设施为被告所有，但未提供充分证据予以证实，本院对该抗辩不予采信。 最后，关于原告主张被告向其移交相关资料的诉请（具体为：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料）。因被告现否认持有上述材料，在原告未举证证实被告已持有上述材料的情况下，原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西壮族自治区柳州市城中区某某村民委员会于本判决生效之日起十日内撤出柳州市学院路延长线的某某的物业管理区域（物业区域范围：东至某某；南至大山脚；西至聚福园；北至新建小区）； 二、被告广西壮族自治区柳州市城中区某某村民委员会于本判决生效之日起十日内向柳州市某某业主委员会移交某某路面停车位、青年活动中心、老年活动中心、居委会办公场所、物业管理办公场所、公共商铺、配电间、广告牌位。 三、驳回原告柳州市某某业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费6100元（原告已预交），由原告原告柳州市某某业主委员会负担100元，被告广西壮族自治区柳州市城中区某某村民委员会负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  杨萍彦 二〇二〇年四月二十日 代书 记员  高 璐