江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣03民终87号上诉人（原审被告）：陈延陆，男。上诉人（原审被告）：林海红，女。系上诉人陈延陆妻子。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女。法定代理人：彭水英，系王某的监护人。委托诉讼代理人：徐振武，江西振武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王志庆，男。被上诉人（原审被告）：彭水英，女。上诉人陈延陆、林海红因与被上诉人王某、王志庆、彭水英确认合同无效纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈延陆及与林海红的共同委托诉讼代理人刘序体、被上诉人王某及其委托诉讼代理人徐振武、被上诉人王志庆、被上诉人彭水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈延陆、林海红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判涉案房屋归俩上诉人所有，驳回王某的诉讼请求或发回重审；俩上诉人是善意三人，俩上诉人与被上诉人王志庆签订的房屋买卖合同有效。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由如下：1、被上诉人王某诉讼主体不适格。2、本案中，被上诉人王某没有提供充足证据证明所用购房资金来源于王某的交通事故款项。凭据王某的利害关系人所说推断王志庆、彭水英购房款项是王某的，这一认定违反了证据规则。货币是种类物，不是特定物，王某的父母在工作期间有收入来源，购房款的筹集来源于家庭收入，这一资金来源不能排除。3、王志庆、彭水英离婚时讲房产留给王某，未按《物权法》有关规定办理房屋权属和土地权属过户变更登记手续，没有证据证明王某已经取得了涉案房屋所有权。在婚姻存续期间购买房产，房产的实际权利人是王志庆、彭水英共同所有。即使一审法院认定王志庆将产权证变更为单独所有及过户给俩上诉人的行为无效，该房产的权利也应属于王志庆与彭水英，而不是属于王某。俩上诉人支付购房款23万元，这是不争的事实。4、根据我国《合同法》第52条规定，一审认定俩上诉人与王志庆订立的回购协议中涉及房屋让与担保条款无效没有法律依据。目前我国没有关于让与担保合同效力的法律规定，在未违反《合同法》第52条规定的情形下，不能直接认定让与担保合同无效。5、俩上诉人是本案中的善意第三人。俩上诉人在房产过户前查案了涉案房产的产权证，确定了房产属于王志庆单独所有，并查看了房产位置，这符合一般人的交易习惯，俩上诉人尽到了买受人应尽的合理义务，一审法院不能加重买受人的注意义务，买受人不需要对权利人的购房资金来源、房产目前居住人是谁等事项调查清楚。俩上诉人的合法权利应受法律保护。被上诉人王某答辩称，一审认定王某是有主体资格，房屋的来源是王某的交通事故赔偿款，是特定的人身关系赔偿而来的，不论是父母还是别人都不能损害侵占未成年人的权利，根据《民法总则》规定，未成年人行使法律规定的权利是符合法律规定的，要求撤销房屋合同无效和担保无效是有法律依据的，交通赔偿款根据安源区人民法院刑事判决书已经认定的事实，可以作为本案认定的事实依据。让与担保在最高人民法院的司法解释中是无效的，被上诉人应该主张民间借贷法律关系，不是本案的处理范围。请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人王志庆答辩称，认同王某代理人的答辩意见。被上诉人彭水英答辩称，房子是王某出事之后赔偿金买的，应该属于王某所有，王志庆的债务与彭水英无关。王某在一审起诉请求：1、请求判决确认王志庆与陈延陆、林海红于2017年8月28日签订的回购协议无效。2、请求判决确认王志庆与陈延陆、林海红于2017年8月29日签订的房屋买卖合同无效。3、请求判决确认坐落于萍乡市凤凰街中山路居委会中山路7栋1单元101号房屋（面积为125.21平方米）归王某所有。4、本案诉讼费由陈延陆、林海红、王志庆、彭水英承担。一审法院认定事实：王志庆与彭水英于2000年1月10日登记结婚，2002年6月30日生女王某。2009年6月2日，王某因交通事故致一级伤残并获得赔偿。随后，王志庆、彭水英用王某的赔偿款160,000元向雷铁萍购买了萍乡市安源区凤凰街中山路7栋1层房屋，并登记在王志庆名下，产权证号为萍房权证安字第2011000533号。2014年6月16日，王志庆、彭水英自愿离婚并办理登记，协议约定王某由王志庆抚养，并口头约定将上述房屋留归王某，但事实上王某一直由彭水英抚养并共同居住该房屋，王志庆在外租房居住，未办理房屋过户登记。王志庆因赌博欠债，想以案涉房屋筹款，但房屋产权证被彭水英保管，2017年6月28日，王志庆在萍乡市不动产中心挂失补办了新的房产证，产权证号为赣20**不动产权证第008500号。王志庆为将该房产变更为个人单独所有以便于处分，通过街头小广告联系制作了彭水英的假身份证，并找人冒充彭水英，伪造离婚补充协议，于2017年8月9日向萍乡市不动产中心申请不动产分割。2017年8月16日，王志庆取得变更后的不动产权证，证号为赣（2017）萍乡市不动产权第000XXXX号。2017年8月28日，王志庆为甲方与陈延陆、林海红为乙方签订回购协议，约定1、因甲方急需资金，甲方同意将坐落在安源区凤凰街中山路居委会7栋（建筑面积共计125.21㎡）以优惠价人民币230,000元出售给乙方，乙方也同意认购上述房产。2、自本合同签订之日起至2019年8月28日止，如果甲方能将购房款退给乙方，并向乙方支付资金占用费（具体数额按月利率千分之三十五的标准，以占用资金的实际天数计算），那么乙方无条件将上述房产退回给甲方，本合同即宣告终止。如甲方未能按上述约定的时间归还乙方购房款，甲方承诺按日向乙方支付购房款的千分之五延期退款违约金。3、如甲方不能在约定的时间内还款或未按期交利息，本协议宣告终止，甲方无权回购出售给乙方的上述房产，并一个星期内无条件的搬出房产交付给乙方。次日，王志庆为甲方与陈延陆、林海红为乙方签订萍乡市房屋买卖合同并在萍乡市不动产中心办理了过户登记，根据合同约定1、甲方出卖房屋的权属所有人：王志庆，房屋所有权证号：安赣（2017）萍乡市不动产权证第000XXXX号，房屋坐落：凤凰街中山路居委会7栋第1层，建筑面积125.21㎡。2、甲乙双方议定房屋成交价款总计人民币230,000元整。过户后，陈延陆、林海红持有的产权证号为赣（2017）萍乡市不动产权第000XXXX号。陈延陆于2017年8月29日分三次向王志庆转款共计230,000元。回购协议约定的期限届满后，陈延陆要求王某和彭水英腾空案涉房屋并交付，引起纠纷。2019年1月30日，王志庆因犯伪造身份证件罪，被一审法院判处拘役4个月，并处罚金人民币2,000元。一审法院认为，王某、陈延陆、林海红、王志庆、彭水英对王志庆伪造身份证并办理不动产权证，随后与陈延陆签订回购协议、房屋买卖合同的事实并无争议。本案争议焦点为1、王某是否为本案争议房屋的所有权人。2、王志庆与陈延陆、林海红签订的回购协议、房屋买卖合同的性质。3、上述协议、合同是否具有法律效力。关于争点1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故不动产登记系对当事人之间发生的民事行为形式审查而进行，登记权利虽具有推定效力，但对发生争议的物权归属，应当依赖权利变动的原因即产生物权变动的法律事实的审查。根据一审法院（2019）赣0302刑初41号刑事判决书认定的事实，案涉房屋系王志庆、彭水英用王某交通事故赔偿款购买，登记于王志庆名下。王志庆、彭水英于2014年6月离婚时约定将房屋留给王某。一审法院认为，王某因交通事故所获赔偿款，与其人身具有依附性，应当属于王某所有，王志庆、彭水英用其中部分款项用于购房，所购房屋登记在监护人名下，考虑王某为未成年人，有利于保护被监护人财产权益，也符合民间习惯做法。从王志庆、彭水英离婚时约定将房屋留给王某的事实，也可以证实该房屋是为了保障王某丧失劳动能力后的日后生活所需，故根据公序良俗的原则，王某应认定为案涉房屋的所有权人。关于争点2，王志庆认为签订的回购协议和房屋买卖合同目的系为借款，陈延陆、林海红认为合同目的为房屋买卖。一审法院认为，陈延陆在庭审中陈述王志庆在房屋买卖后认为价格过低，故双方约定了回购事项。但事实上回购协议于2017年8月28日签订，而次日才签订房屋买卖合同，陈延陆的陈述与事实不符。其次，王志庆和陈延陆、林海红之间素不相识，如系真实的房屋买卖行为，应当特别注意房屋交付时间事项，但在本案签订的格式房屋买卖合同中，当事人对相关权利义务均未作约定，与正常的房屋交易惯例相悖。根据上述分析，结合陈延陆在约定回购期限届满后要求腾空交付房屋的行为，王志庆与陈延陆、林海红之间的协议明为房屋买卖合同，实为民间借贷，双方签订合同时将案涉房屋转移到自己名下，其真实目的系为保障出借款项的实现，故应认定为民间借贷关系而设立的房屋让与担保。关于争点3，让与担保，是指为担保债务履行，债务人或第三人将担保标的物之所有权转移至债权人，债务人在履行期限届满履行的，债权人返还标的物，债务人不履行的，债权人得就该标的物受偿之非典型担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，陈延陆、林海红认为合同双方形成房屋买卖关系并要求履行的抗辩理由不能成立，同时也不能因为担保房屋已经过户而享有物权。陈延陆、林海红按照月利率35‰收取高额利息，并以明显低于交易时市场价格设定房屋单价，在意欲获得高回报的同时，也应承担更严格的审慎义务。本案中，陈延陆、林海红作为出借人，仅审查了被告王志庆通过非法手段登记的不动产权证，并在王志庆带领下确定了房屋位置，而没有对王志庆的直系亲属，对案涉房屋内有无共同居住人，王志庆的借款用途和还款来源等应当注意事项进行调查了解，故在本案争议发生时，陈延陆、林海红不能认定为善意相对人。王某作为重残疾未成年人，案涉房屋系其唯一并长期居住的住所，在监护人无其他住房的情形下，应当保证其基本的居住权。王志庆、陈延陆、林海红在此情形下设立的房屋让与担保，背离了公众普遍的风尚道德标准，违反了公平正义的司法原则。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款“违背公序良俗的民事法律行为无效”之规定，王志庆与陈延陆、林海红对民间借贷设定的房屋让与担保亦应认定无效。案涉回购协议中所约定的借款关系，与王某不具有利害关系，本案不进行审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、王志庆与陈延陆、林海红签订的回购协议中所涉房屋让与担保条款无效；二、王志庆与陈延陆、林海红签订的房屋买卖合同无效；三、确认坐落于萍乡市安源区中山路居委会7栋（不动产单元号XXXXX，现登记在陈延陆、林海红名下）房屋为王某所有。四、驳回王某其他诉讼请求。本案受理费4,750元，由王志庆负担3,000元，陈延陆、林海红共同承担1,750元。本院二审期间，被上诉人王某提交了两组证据，第一组证据是交通事故认定书、赔偿协议以及肇事方的付款凭证，证明王某因为交通事故获得了赔偿款，除了赔偿医药费以外还另外赔偿了48万元。第二组证据是购房款的支付凭证，证明因王某的赔偿款购买的房子，一共是支付了23万元，银行卡是从王志庆的账户支付给雷铁萍的，因为赔偿款是直接打到王志庆的账户，所以也是从王志庆的账户转出去的。经质证，上诉人陈延陆、林海红认为对第一组证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。对第二组证据的三性均有异议，达不到王某的证明目的，王志庆和彭水英当时都有工资收入，也进了王志庆的账户。本院认为，上诉人对第一组证据真实性无异议，本院对真实性予以确认；上诉人对第二组证据的真实性提出异议，但该银行流水系由银行盖章出具，本院对真实性予以确认。被上诉人王某申请证人雷铁萍出庭作证，欲证明购房款是二十三、四万，不是十六万，证明购房款来源于王某的交通事故赔偿款而不是王志庆夫妇的收入。证人雷铁萍出庭接受质询，证人雷铁萍陈述的主要内容如下：王志庆购买其房屋花费了23、24万，合同上写16万是为了规避税收，王志庆先支付了一万元现金，后来王某的事故款来了又分了两三次转，最后一笔是17万，都是王志庆的账号转来的，最后一笔是2010年12月中旬左右。经质证，上诉人认为雷铁萍的证言达不到证明目的，因王志庆和彭水英在2010年期间都有工资收入。被上诉人王志庆、彭水英均认为证人所说属实。本院认为，证人雷铁萍的证言中关于17万元的付款时间与王志庆的账户明细相吻合，本院予以确认，其他证言并不能达到被上诉人王某的证明目的，不予采信。经二审审理补充查明，王某的交通事故发生于2010年6月2日，王志庆与肇事司机于2010年6月25日签订《协议书》，就王某交通事故赔偿事宜达成一致意见。自2010年1月19日至2010年10月24日，王志庆账号XXX的账户余额均未超过8000元，2010年10月29日，该账户进账455000元。本院认为，关于本案的案由，根据王某向一审法院提出的诉讼请求，主要包括确认本案诉争房屋归其所有，同时请求确认本案诉争协议无效，故本案系物权确认、确认合同效力纠纷。本案的争议焦点如下：焦点一，本案王志庆与陈延陆、林海红签订《房屋买卖合同》及《回购协议》行为的性质；焦点二，本案诉争房屋的实际权利人如何认定；焦点三，本案诉争《房屋买卖合同》及《回购协议》的效力。关于焦点一，虽然王志庆与陈延陆、林海红先后签订了《回购协议》和《房屋买卖合同》，但双方签订合同的真实意图到底为买卖房屋还是民间借贷，应综合以下因素予以分析：1、根据王志庆在公安机关的讯问笔录中的陈述，王志庆曾因赌博而输光积蓄并导致债务缠身，其个人一度想将本案诉争的房屋做抵押贷款。同时，王志庆陈述其与彭水英也曾前往不动产登记中心办理房屋析产。据王志庆的陈述，其是在贷款公司签订的协议，并与贷款公司协商贷款额度和利息等问题。由此可知，王志庆的真实意思并非出售房屋，而是通过将房屋抵押获得借款。2、根据陈延陆在公安机关询问笔录中陈述，其与王志庆在房屋买卖并办理过户登记之后，才签订《回购协议》。然而，根据本案证据显示，《回购协议》签订的时间要早于《房屋买卖合同》的签订时间，这与陈延陆的陈述明显不符。可见，合同双方是在《回购协议》的基础上才签订《房屋买卖合同》，且《回购协议》的内容并无真实买卖房屋的意思表示，而是由陈延陆一方向王志庆一方提供资金，待王志庆按时归还相应款项及资金占用费后将房屋退回给王志庆。3、《回购协议》并未约定房屋买卖的具体事项，《房屋买卖合同》亦未对房屋交付时间、税费承担等与房屋买卖密切相关的具体内容进行约定，就连房款的支付方式也非一次性付款，而是其他由双方自行约定的结算方式。以上交易细节明显有悖于日常房屋买卖交易习惯，结合上述分析，王志庆与陈延陆、林海红签订《回购协议》和《房屋买卖合同》并将房屋过户到陈延陆、林海红名下，该行为的真实目的是为了给民间借贷提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。让与担保，是指为担保债务履行，债务人或第三人将担保标的物之所有权转移至债权人，债务人在履行期限届满履行的，债权人返还标的物，债务人不履行的，债权人就该标的物受偿之非典型担保。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”根据物权法定原则，当事人不得自由创设或者变更物权的种类和内容。然而，让与担保并非《物权法》和《担保法》规定的担保方式，故陈延陆、林海红与王志庆以房屋买卖合同方式设定的担保物所有权登记不符合《担保法》的规定，该让与担保方式不成立物的担保，不产生物权的效力。因此，本案诉争的房屋虽然登记在陈延陆、林海红的名下，但其二人并非房屋的实际权利人。关于焦点二，本案诉争房屋的实际权利人应当结合购买房屋的资金来源、房屋购买后的登记情况、王志庆与彭水英的意思表示等因素予以确认。1、从时间先后顺序来看，王某的交通事故发生于2010年6月2日，王志庆与肇事司机的赔偿协议签订于2010年6月25日，2010年10月29日收到王某的交通事故赔偿款，之后不久就与雷铁萍签订房屋买卖合同并支付购房款。根据王某当时的年龄及其交通事故受伤程度，王志庆作为王某的父亲领取赔偿款理所当然，从王志庆的账户反映，赔偿款收到后又有大额支出，且其中一笔170000元的支出时间为2010年12月14日，该时间恰好与王志庆和雷铁萍签订的《房屋买卖合同》中登记机关所记载的时间一致，也与雷铁萍陈述的最后一笔付款金额和付款时间相吻合。由此可以得知，王志庆购买房屋的款项来源于王某的赔偿款，且该事实亦被（2019）赣0302刑初41号刑事判决书确认。况且，从彭水英的陈述来看，该房屋的购买是为了孩子读书方便，房屋位于一楼利于方便孩子出行，可见王志庆与彭水英购房是为王某创造更舒适的学习和生活条件，出于王某的利益而考虑。2、本案诉争的房屋在购买后未登记在未成年人王某的名下，而是登记在其父亲的名下，但并不因此而排除王某的权利，本案的登记方式亦符合现行家庭的一般习惯。房屋虽未登记在王某名下，但房屋的权属无论是在家庭之外还是在家庭内部，均不存在实质争议。3、王志庆与彭水英购买房屋系出于王某的权益考虑，其二人在婚姻关系存续期间既清楚购房款的来源，对房屋权属也无争议。因此，王志庆与彭水英在解除婚姻关系时，并未对该房屋进行分割或者处理，而是约定将案涉房屋留给女儿王某。虽然王志庆与彭水英未对房屋进行书面约定，也未办理变更登记，但二人对房屋的约定系双方真实意思表示，且合法有效，彭水英和孩子也一直居住和使用该房屋。为方便当事人诉讼和便于纠纷解决，在王某、王志庆、彭水英均为本案当事人情形下，可以根据王志庆和彭水英二人的意思表示认定涉案房屋的实际权利人为王某，而无需就房屋析产再另行提起诉讼。所以，本案涉案房屋的实际权利人为王某，王某具有诉讼主体资格。至于王志庆在本案中的行为，其一，王志庆在急需资金时缺乏理性的态度，甚至不惜触犯刑法从事犯罪活动，应当吸取教训；其二，王志庆作为父亲，在女儿王某的人生发生重大变故时，理应悉心照顾并有效陪伴孩子，帮助孩子渡过难关，而王志庆却不顾孩子的居住生存环境，擅自利用房屋借款，这是对家庭的不负责任，应当受到谴责；其三，王志庆伪造证件变更产权登记，从陈延陆处获取资金，亦是严重违背诚信原则的行为，应当予以指责。然而，王志庆的个人行为并不阻碍王某成为涉案房屋的实际权利人，涉案房屋应当归王某所有。关于焦点三，根据焦点一和焦点二的分析，本案诉争房屋的所有权人为王某，王某对该房屋享有的是具有绝对排他性的物权。然而，陈延陆、林海红与王志庆之间的行为系让与担保行为，该担保方式并非法定的方式，故该让与担保不具有物权效力的担保，属于无效行为，故本案《回购协议》中所涉房屋让与担保条款属于无效条款，进而基于该无效条款所签订的《房屋买卖合同》亦属于无效合同。但是，陈延陆、林海红作为债务人的权益应当得到保护，其二人可依据民间借贷法律关系向王志庆主张权利。综上所述，上诉人陈延陆、林海红的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人陈延陆、林海红承担。本判决为终审判决。审判长  吴彪审判员  张艳审判员  黄薇二〇二〇年四月十三日法官助理郑瑾瑜书记员李瑜筠