贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2701民初878号原告：杨珊，女，贵州省平塘县人，住贵州省都匀市。原告：周元爱，男，贵州省遵义市人，身份证住址贵州省平塘县，现住贵州省都匀市。二原告共同委托诉讼代理人：范捷虎，系贵州良华律师事务所律师。被告：何宗丙，男，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。被告：唐翔，男，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何宗丙，男，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。原告杨珊、周元爱与被告何宗丙、唐翔租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周元爱及其共同委托诉讼代理人范捷虎，被告何宗丙、被告唐翔委托诉讼代理人何宗丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨珊、周元爱向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付原告商铺租赁费80878元；2、判决以20219.5元为基数按照每日千分之一从2018年1月11日起至2018年7月10日逾期滞纳金即3639.5元（180×20219.5×0.001），以40439元为基数按照每日千分之一从2018年7月11日起至起诉之日止逾期滞纳金14760.23元（365×40439×0.001），以60658.5元为基数按照每日千分之一从2018年7月11日起至起诉之日止逾期滞纳金30814.5元（暂计至2019年12月1日：508×60658.5×0.001）；3、请求判决以80878元为基数按照每日千分之一从起诉之日起至款项付清之日止的逾期利息；4、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年10月7日，原告经与贵州丰和房地产开发有限责任公司协商，原告购买贵州丰和房地产开发有限责任公司位于都匀市，约定购房款为384168元，交房时间为2014年12月31日前，双方于2014年10月7日签订《商品房买卖合同》，支付房屋首付款192168元，剩余192000元以银行按揭方式贷款支付，同日，以二被告为股东登记注册的贵州天略商务服务管理有限公司（注册资本200万元，被告何宗丙持股3%，被告唐翔持股97%）与原告签订《委托经营管理协议》，约定该商铺交由贵州天略商务服务管理有限公司（以下至判决主文简称天略公司）管理出租，出租期限为15年，从2014年12月31日起至2029年12月31日止，前三年免交租金，第四年、第五年租金均为40439元。合同签订后，原告便将商铺交由二被告注册的天略公司管理出租，但至今天略公司一直未支付租金，原告多次到都匀市广惠国际售房中心催告，均未得到租金，后都匀市广惠国际广场倒闭。2019年11月7日，原告通过查询才得知天略公司早在2016年5月被二被告恶意注销，原告的商铺也被二被告交由他人管理使用；二被告在未通知原告的情况下恶意注销贵州天略商务服务管理有限公司，原告与该公司签订的租赁合同在未解除的情况下，应当由二被告承担该租赁合同的权利和义务，即承担支付租赁费的义务，为维护原告的合法权益，故向法院起诉，提出如前诉请。原告杨珊、周元爱在庭审中增加诉讼请求：请求判令解除原、被告签订的《委托经营管理协议》。经二被告同意，不需要新的举证期，同意当天开庭审理。被告何宗丙、唐翔当庭辩称：1、因国家明令禁止采取“售后返租”方式销售未竣工的商品房，《委托经营管理协议》约定免租三年用于抵扣房款，有损国家利益，且《商品房屋租赁管理办法》第六条规定未取得房屋所有权证的房屋不得签租赁合同，所以原告签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》应为无效合同；2、二被告作为商铺出卖方贵州丰和房地产开发有限责任公司的员工，不得已出任贵州天略商务服务管理有限公司的法定代表人和股东，在《委托经营管理协议》上无个人签名，全部由销售代理公司加盖公章，且协议约定商铺租金明显偏离市场价格，显失公平，应属无效协议；3、《委托经营管理协议》签订时原告尚未付清购房款，没有达到协议签订的有效条件，原告购买的商铺至今未办理产权证，也未实际交付给天略公司，商铺所在的商场没有全部销售完毕，产权归属杂乱，被告及天略公司根本无法进行统一经营管理，无法履行属于不可抗力，故委托经营协议双方均未履行，被告不存在支付租金和违约责任；4、贵州天略商务服务管理有限公司经过清算、公示等程序进行注销，注销后公司和股东对公司之前的债务无需承担责任，且原告现在才向法院起诉，已超过3年的诉讼时效。综上所述，被答辩人仅凭一份违反国家法律法规，合同主体一方已注销三年多的无效的《委托经营管理协议》要求二被告支付租金和违约金没有法律和事实依据，请求人民法院查明事实，驳回原告的全部诉请。原告杨珊、周元爱围绕诉讼请求提交了原告身份证复印件、结婚证复印件、被告何宗丙、唐翔身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、《个人住房（商业用房）贷借款合同》复印件、商铺款收据复印件、《委托经营管理协议》复印件、贵州天略商务服务管理有限公司工商登记信息等证据，上述证据本院予以确认并在卷佐证。经庭审调查、举证质证，本院认定事实如下：2014年10月7日，原告与贵州丰和房地产开发有限责任公司（以下至判决主文简称丰和公司）签订合同编号：匀商房监制预《商品房买卖合同》，购买丰和公司开发的位于都匀市，约定购房款为384168元，首期房款192168元，余款192000元以银行按揭方式支付，交房时间为2014年12月31日前，原告于合同签订当日向丰和公司交纳商铺款1万元，于2014年10月29日向丰和公司交纳商铺款182168元，于2015年1月21日办理银行按揭向丰和公司交纳商铺款192000元。原告杨珊于同日与贵州天略商务服务管理有限公司签订《委托经营管理协议》，协议约定原告将其购买的位于都匀市全权委托天略公司进行统一经营管理，委托的有效条件是：原告需持有《房屋买卖合同》及办理了一次性付款手续或办理按揭贷款手续，并付清相关款项；委托经营期限为15年，起始时间为2014年12月31日至2029年12月31日；收益标准：前三年免交租金，第四年起至第五年未，租金标准为人民币40439元／年（每年分两次支付，即每半年支付一次），第六年起至第十五年末，根据市场行情收取租金；天略公司的权利与义务第5条：原告委托天略公司全权代表原告办理该商铺交房手续，原告接房视为天略公司接房；违约责任：若天略公司逾期支付原告委托经营收益，每日按拖欠金额的千分之一向原告方支付滞纳金，超期90天，原告有权收回商铺。另查明：贵州天略商务服务管理有限公司于2016年5月申请注销登记，公司股东何宗丙、唐翔组成清算小组对公司债权、财务状况等进行清算，注销清算报告中写明债权、债务为零，原因是未开展过业务，经报纸公示、清算等程序，都匀市工商行政管理局于2016年9月6日发放准予注销登记通知书，该公司注销；被告何宗丙系贵州天略商务服务管理有限公司法定代表人，天略公司仅有被告何宗丙及唐翔两名股东。本院认为，一、关于合同效力。首先，原告与天略公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，具备民事法律行为有效的构成要件，系有效民事法律行为，对协议双方具有法律约束力，原告与丰和公司签订的《商品房买卖合同》未经法定程序确定为无效合同，且该合同的效力亦不影响本案涉及的《委托经营管理协议》的效力；其次被告何宗丙、唐翔没有举证证明原告与天略公司约定的商铺租金高于市场价格，存在显失公平致使协议无效的情形；第三协议约定原告持有《房屋买卖合同》及办理了一次性付款手续或办理按揭贷款手续，并付清相关款项即生效，不存在二被告辩称的需在协议签订当日即交清购房款情形；第四协议约定原告委托天略公司全权代表原告办理该商铺交房手续，天略公司在协议约定需要支付租金时没有就商铺交付问题主动与原告联系，应当视为其收到了原告购买的商铺，被告何宗丙、唐翔辩称原告没有将购买的商铺交付天略公司与协议约定不符；故本院认为原告与天略公司签订的《委托经营管理协议》系有效的合同。二、关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”，天略公司虽在黔南日报上刊登了注销公告，但并不表示原告必然知道天略公司已经注销，原告诉称2019年11月7日通过查询才知道公司注销不违反法律规定，故本院认为本案没有超过三年的诉讼时效。三、关于二被告作为股东对公司注销前的债务是否需要承担责任的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十九条：“有限责任公司股东、股东有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的”，被告何宗丙、唐翔作为天略公司的股东明知公司与原告等人签订了《委托经营管理协议》，有需要承担的义务，仍在《贵州天略商务服务管理有限公司注销清算报告》中填报负债总额为0元，应付账款0元，属于以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，公司股东即二被告应承担相应的责任的情形，故原告要求二被告承担本案付款责任的诉讼请求，本院予以支持。四、关于是否解除《委托经营管理协议》问题。协议中第四条违约责任第二款：“乙方（即天略公司）逾期支付甲方（即原告）委托经营收益，每日按拖欠金额的千分之一向甲方支付滞纳金，超期90天，甲方有权收回商铺”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告未按协议约定履行其义务，构成违约，故原告要求解除与被告签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院予以支持。五、关于商铺租赁费及逾期滞纳金问题。协议中双方约定前三年免收租金，第四年起至第五年末，租金为40439元/年（每年分两次支付，即每半年支付一次），第六年起至第十五年末，根据市场行情收取租金，乙方逾期支付甲方委托经营收益，每日按拖欠金额的千分之一向甲方支付滞纳金，故本案中免租期为2014年12月31日至2017年12月31日，二被告应支付2018年1月1日至2019年12月31日租金80878元；第一次支付租金的时间应为2018年7月1日之前，金额为20219.5元，故2018年7月1日至2018年12月31日的滞纳金为：20219.5元×184天×0.001=3720.38元，2019年1月1日至2019年6月30日的滞纳金为：40439元×181天×0.001=7319.46元，2019年7月1日至2019年12月31日，60658.5元×184×0.001=11161.16元，滞纳金共计3720.38元+7319.46元+11161.16元=22201元，本院对于原告诉请中的合理部分予以支持。综上所述，原告要求解除与天略公司签订《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院予以支持；二被告作为天略公司的股东尚欠原告商铺租赁费80878元，还需支付2018年7月1日至2019年12月31日的滞纳金22201元，并从2020年1月1日起以80878元为基数按每日千分之一计算滞纳金至款项付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，判决如下：一、解除原告杨珊与贵州天略商务服务管理有限公司于2014年10月7日签订的《委托经营管理协议》；二、被告何宗丙、唐翔于本判决生效后十日内支付原告杨珊、周元爱商铺租赁费80878元；三、被告何宗丙、唐翔于本判决生效后十日内支付原告杨珊、周元爱逾期滞纳金22201元，并从2020年1月1日起以80878元为基数按每日千分之一计算滞纳金至款项付清之日止；四、驳回原告杨珊、周元爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元，由被告何宗丙、唐翔负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请强制执行。审判员  代菲二〇二〇年四月十日法官助理杨素珍书记员杨梦捷