安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终322号 上诉人（原审原告）：安徽福安木业有限责任公司，住所地安徽省滁州市来安县汊河镇相官街道，统一社会信用代码913411227773977649（1-1）。 法定代表人：黄如望，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁翊时，安徽其力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：荣世亮，男，1967年10月14日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：陈西涛，来安县半塔镇法律服务所法律工作者。 上诉人安徽福安木业有限责任公司（以下简称福安木业）因与被上诉人荣世亮租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院(2019)皖1122民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 福安木业上诉请求：1.撤销一审判决，改判荣世亮支付租赁使用费210000元及违约金，并将位于其厂区的A栋厂房恢复原状；2.本案诉讼费用由荣世亮负担。事实和理由：一、荣世亮应当支付租赁物使用费。原审认为，荣世亮的处理厂已于2017年9月30日因排放污水问题被政府部门取缔关闭,荣世亮也搬离了案涉厂房,经现场核实该厂房内已无荣世亮的任何物品或设备,据此,原审认定荣世亮已经返还租赁物。该认定没有事实依据。福安木业将租赁物交付荣世亮使用后,无论荣世亮是否搬离,荣世亮均有腾空并返还租赁物的义务。但是,原审法院仅仅以其现场查看当时“厂房内已无荣世亮的任何物品或设备”为由,认定其于2017年9月30日已经返还租赁物,属于事实错误。2018年7月27日,荣世亮在和福安木业工作人员的微信聊天记录中自认合同没有终止。因此，2018年7月27日,荣世亮依然没有把租赁物返还给福安木业。故此,荣世亮占有租赁物期间,应当按照合同约定的租金标准支付使用费。二、荣世亮应当将租赁物恢复原状。没有任何机关认定租赁物为非法财产,即便没有取得相关证照,构成租赁物的组件,是福安木业合法拥有的财产租赁物本身,是福安木业的合法财产。荣世亮自己在原审中提交的证据证明,其从事的生产活动具有极强的腐蚀性;租赁物现状也显示,租赁物受到了严重的腐蚀。依据法律规定,荣世亮应当对租赁物腐蚀的损害结果与其从事的腐蚀性生产没有因果关系,否则,荣世亮应当承担不利的后果。 荣世亮辩称，微信聊天记录不能证明合同是否终止，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 福安木业向一审法院提出诉讼请求：1.判令荣世亮支付租金210000元及违约金(自2017年9月25日起,按照未付租金的日1%计算至付清之日)；2.判令荣世亮将位于其厂区的A栋厂房恢复原状。 一审法院认定事实：2016年9月12日，福安木业为甲方与荣世亮为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将厂区A栋厂房出租给乙方用于钢材酸洗及发黑加工使用，租期期限为3年,自2016年10月25日至2019年10月24日止，该厂房年租金135000元，付款方式：分二次付款，合同签订之日支付第一年房租计135000元；第二次必须提前1个月支付第二、第三年房租计210000元。合同终止后（含合同租赁期满或被解除等）10日内，乙方应将该房屋腾空并恢复原状交给甲方，否则甲方有权自行或委托他人腾空并收回该房屋。乙方未按合同规定的时间交纳相关费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为相关费用×1%×逾期天数。若乙方因环保问题，不能正常生产，甲方按照实际生产日期收取房租，剩余部分无条件退给乙方。合同签订后，荣世亮按约支付了第一次租金。2017年9月30日，因排放污水问题，荣世亮的处理厂被政府部门取缔关闭，荣世亮遂搬离了案涉厂房。 另查明：涉案厂房至法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证等合法审批手续。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案《厂房租赁合同》是否有效合同；二、福安木业的诉讼请求是否应当支持。 针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城市、镇规划区内的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房截至辩论终结前，尚未取得建设工程规划许可证等合法审批手续，故福安木业与荣世亮签订的《厂房租赁合同》为无效合同。 针对争议焦点二，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。本案荣世亮的处理厂已于2017年9月30日因排放污水问题被政府部门取缔关闭，荣世亮也搬离了案涉厂房，经现场核实该厂房内已无荣世亮的任何物品或设备。现福安木业要求荣世亮支付第二次即2017年10月25日至2019年10月24日的租金及将厂房恢复原状，无事实及法律依据，故对福安木业的诉请，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回安徽福安木业有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元，由安徽福安木业有限责任公司负担。 二审中，福安木业围绕其上诉请求提交了照片一组(共计三张)。证明：租赁物租赁给荣世亮的时候，外观上看是完好，所以现状的损害是由荣世亮租赁期间从事污染生产造成的，应当恢复原状。荣世亮质证意见：该照片不能反映拍摄时间，故对证明目的不予认可。荣世亮二审中提交了租赁合同一份。证明：荣世亮搬离厂房后，2017年交付福安木业，福安木业已经将厂房租赁给他人使用，但合同签订的日期系后补的。福安木业质证意见：对该证据的真实性不清楚，故对证明目的不认可。 本院认证意见：福安木业提供的照片未记载拍摄时间，故不能证明案涉厂房的原状，对该证据的证明目的不予采信。荣世亮二审提交的证据系福安木业与案外人签订，因案外人未到庭，故真实性无法核实，故对该证据的证明目的，不予采信。 当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，福安木业将未取得规划许可证的厂房出租给荣世亮使用，并签订了租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的厂房租赁合同应属无效。虽然合同无效，但荣世亮实际占有使用了厂房，故荣世亮应当支付实际占有使用期间的使用费。双方签订的厂房租赁合同约定的租赁期限自2016年10月25日至2019年10月24日止，荣世亮已经支付了第一年（即2016年10月25日-2017年10月24日）期间的租金。现福安木业主张荣世亮未及时支付第二年的租金及相应违约金。经查，在荣世亮租赁案涉厂房第一年期限内，荣世亮所经营项目因“小散乱污”被来安县汊河镇人民政府要求于2017年9月30日前取缔关闭，故荣世亮于2017年9月30日之后已无法正常经营。根据双方当事人签订的厂房租赁合同约定，若荣世亮因环保问题，不能正常生产，福安木业按照实际生产日期收取房租，剩余部分无条件退给荣世亮。因荣世亮经营项目被政府部门取缔关闭，已无法正常生产经营，根据上述合同条款约定，福安木业仅有权按照荣世亮实际生产日期收取房租，但福安木业未能举证证明荣世亮在2017年9月30日之后仍实际经营生产，故福安木业要求荣世亮支付2017年10月25日之后的租金及违约金，无事实依据，本院不予支持。 因福安木业与荣世亮签订合同时，双方未办理交接手续，对案涉厂房交付时的现状未确认，故福安木业要求荣世亮恢复原状的请求不能成立，本院不予支持。 综上，福安木业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元,由上诉人安徽福安木业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年四月二十六日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。