江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏02民终453号 上诉人（原审原告、案外人）：无锡市华诚石化设备有限责任公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光路**。 法定代表人：王炳华。 委托诉讼代理人：张洪，江苏法舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：无锡市锡山信泰融资担保有限公司，，住所地无锡市锡山经济技术开发区凤威路** 法定代表人：张栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：包敏，江苏海辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨楚楚，江苏海辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：无锡龙行纺织有限公司，，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光工业园区 法定代表人：严志龙。 被上诉人（原审被告、被执行人）：无锡市新巨龙重工科技有限公司，统一社会信用代码91320205591157834W，，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光工业园区 法定代表人：严志龙。 被上诉人（原审被告、被执行人）：严志龙，男，1965年9月26日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人(受无锡龙行纺织有限公司、无锡市新巨龙重工科技有限公司、严志龙共同授权委托)：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：周向阳，女，1968年5月7日生，汉族，住无锡市锡山区。 原审第三人：周时珍，女，1962年11月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：查英，江苏漫修律师事务所律师。 上诉人无锡市华诚石化设备有限责任公司（以下简称华诚公司）因其与被上诉人无锡市锡山信泰融资担保有限公司（以下简称信泰公司）、无锡龙行纺织有限公司（以下简称龙行公司）、无锡市新巨龙重工科技有限公司（以下简称新巨龙公司）、严志龙、周向阳、原审第三人周时珍案外人执行异议之诉一案，不服无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）(2020)苏0205民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 华诚公司上诉称：一、法院查封前其已与龙行公司签订合法有效的资产转让协议并合法占有涉案房产，是在当地人民调解委员会协调下达成的协议，不存在规避执行问题，且上诉人自身是善意的不存在过错。二、一审法院认定上诉人存在过错属认定事实错误。资产转让协议中涉及的是无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称无锡农商行）的债务，并未涉及信泰公司，信泰公司之后在诉讼追偿后才享有了债权，因信泰公司提出的利息主张远超过无锡农商行的金额，导致增加了龙行公司的债务金额，也增加了上诉人作为善意方按照转让协议约定协助龙行公司解决债务问题的难度和压力。这是当时签订转让协议时尚未发生的，也根本无法预见，不可归责于上诉人。另外，一审法院认为上诉人未支付全部价款，原因并非上诉人造成。没有任何法律规定和合同约定要求上诉人必须帮助龙行公司承担解决资产转让协议在履行过程中突然增加的超过协议约定内容的债务金额，上诉人无需履行增加的义务。故上诉请求撤销一审判决或发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。 信泰公司辩称：华诚公司对案涉土地及地上房屋不享有物权期待权，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙行公司、新巨龙公司、严志龙则称：签订资产转让协议后，其已履行交付义务，华诚公司也实际占有使用，但正是华诚公司未按约定归还农商行500万元贷款，该贷款上存在有信泰公司200万元的担保。因此，一审法院判决驳回华诚公司诉讼请求合法。 周时珍则称：同意华诚公司意见。未能办理过户登记的根本原因是龙行公司的不诚信，签订资产转让协议时刻意隐瞒抵押给信泰公司的事实，转让协议第九条明确资产无抵押。故未能过户的过错在于龙行公司而非华诚公司与其。请求支持华诚公司的上诉请求。 一审法院查明：2015年3月31日，信泰公司与龙行公司、新巨龙公司、严志龙、周向阳追偿权纠纷一案，锡山法院作出（2015）锡法商初字第0084号民事判决判令：龙行公司向信泰公司归还代偿款2034766.42元并支付利息；信泰公司有权就上述债权以龙行公司提供抵押的土地使用权折价或者拍卖变卖抵押物后所得价款按照登记的抵押顺位在350万元最高限额内优先受偿；新巨龙公司、严志龙、周向阳对龙行公司提供的抵押物不足清偿债务部分承担连带保证责任。在该案审理过程中，法院依据信泰公司申请查封了位于锡山区××镇××村的土地使用权［证号为锡锡国用（2007）第1448号］。 因龙行公司等未能履行还款义务，信泰公司申请强制执行。在执行过程中，因原保全查封期限已过，锡山法院于2019年1月8日重新对涉案土地使用权进行查封，并依法对涉案土地及地上房屋、附属物等分别进行了评估。江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司依法分别就上述土地及地上房屋出具了评估报告。评估报告载明为锡锡国用（2007）第1448号土地使用权评估价值为709.15万元，，地上建有编号为W1至W8的**无证房屋及消防楼梯等附属物评估总价值2141.93万元。 华诚公司对本案执行标的提出异议后，锡山法院于2019年11月28日作出（2019）苏0205执异125号执行裁定，驳回华诚公司的异议请求。华诚公司不服该裁定提起执行异议之诉。 华诚公司提出诉讼请求：1、停止对龙行公司位于锡山区××镇××村的土地使用权［证号为锡锡国用（2007）第1448号］中华诚公司所占的40%土地使用权（以下简称涉案土地）及地上无证房产以及附属物的执行并确认上述财产归华诚公司所有；2、停止对评估报告中载明的Ｗ6、Ｗ8房产的执行并确认归华诚公司所有，若无法确权，请求法院确认Ｗ6、Ｗ8房产的拍卖款应由华诚公司享有。庭审中，华诚公司撤回要求对涉案土地及地上房屋进行确权以及要求确认Ｗ6、Ｗ8房产拍卖款归其所有的诉讼请求。事实与理由：信泰公司与龙行公司、新巨龙公司、严志龙、周向阳追偿权纠纷一案经法院（2015）锡法商初字第0084号民事判决后进入执行程序，信泰公司对龙行公司位于锡山区××镇××村土地证号为锡锡国用（2007）第1448号的18.**亩土地及地上房屋进行保全并申请拍卖，华诚公司对此提出异议，但法院作出（2019）苏0205执异125号执行裁定书缺乏事实与法律依据：第一，龙行公司已将上述土地及地上房产转让给华诚公司与第三人周时珍，华诚公司、周时珍与龙行公司已于2014年6月24日签订《资产转让协议书》，约定龙行公司将上述土地使用权及地上房屋、所有行车及附属设施等全部转让给周时珍与华诚公司，华诚公司已经以其对龙行公司享有的500万元债权折抵转让款并实际占有使用至今，华诚公司受让涉案土地及地上房屋是善意的；其后周时珍与华诚公司就受让资产的分割在东港镇人民调解委员会达成《人民调解协议书》，约定双方根据出资比例按照周时珍占60%、华诚公司占40%进行分割，双方间就资产分割确认并无争议。第二，华诚公司通过以房抵债方式受让涉案土地及地上房屋在先，信泰公司查封在后，华诚公司依法享有土地使用权及房产所有权，信泰公司于2015年查封涉案土地，但华诚公司与龙行公司早于2014年6月24日签订资产转让协议，并实际占有使用，而无证房产不能办理过户手续也并非华诚公司自身原因。第三，信泰公司的抵押权虽于2013年10月设立，但其于2014年8月15日才替龙行公司向无锡农商行清偿200万元债务，故抵押权的实际设立时间应为2014年8月15日，晚于华诚公司与龙行公司签订的资产转让协议，且信泰公司在（2015）锡法执字第653号案件中以无财产可供执行为由申请终结执行，可以认定其当时已经认可涉案土地及地上房屋不属于龙行公司。第四，华诚公司受让涉案土地及地上房屋后，对房屋进行了装修翻新，并新建了办公楼与车间（即为评估报告中载明的Ｗ6、Ｗ8房产），该Ｗ6、Ｗ8房产应归华诚公司所有，不应列入评估拍卖范围。 信泰公司辩称：华诚公司请求对涉案土地及房屋中止执行缺乏事实与法律依据。第一，法院依据生效法律文书执行涉案土地及地上房屋符合法律规定。（2015）锡法商初字第0084号民事判决书已生效，判决书中确认信泰公司有权以龙行公司设立抵押的土地使用权按照登记的抵押顺位在相应的最高额抵押担保债权内优先受偿，而涉案土地使用权登记在龙行公司名下，，地上房屋均为无证房屋依照《物权法》之规定，抵押人仅以建设用地使用权抵押地上建筑物未抵押的视为一并抵押，故涉案土地上的无证房屋应视为一并抵押，故信泰公司据此申请对涉案土地及房屋进行拍卖合法。第二，涉案土地登记在龙行公司名下，华诚公司无权要求排除执行，信泰公司系涉案土地的抵押权人，无论是否申请查封均有权就土地拍卖款优先受偿，华诚公司无权要求停止执行。第三，华诚公司对涉案土地未能办理过户登记具有过错。信泰公司对涉案土地的抵押权设立于2013年，在周时珍、华诚公司与龙行公司签订资产转让协议时抵押权已经办理登记，且依照资产转让协议的约定，需由周时珍、华诚公司代龙行公司清偿结欠农商行的550万贷款，故华诚公司对龙行公司与无锡农商行、信泰公司之间的债权债务关系以及涉案土地已经办理抵押登记的事实理应知晓，其在受让土地时也应尽到审慎审查义务，而华诚公司没有按照资产转让协议履行代偿义务导致抵押权未能涤除，故其对未能办理过户登记具有过错。信泰公司在2015年申请执行过程中，华诚公司曾多次与信泰公司协商代偿事宜，后应法院要求终结本次执行。第四，W6、W8房产是否系华诚公司合法建造无法确认，即使其合法建造，依照《物权法》之规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿，故信泰公司申请将W6、W8房产一并评估拍卖并无不当。 龙行公司、新巨龙公司、严志龙共同辩称：锡锡国用（2007）第1448号土地及地上房屋系龙行公司向依之源纺织公司购买，房屋系依之源公司建造，其与周时珍、华诚公司签订的资产转让协议合法有效，龙行公司已按照协议约定履行交付义务，涉案土地及地上房屋现由周时珍、华诚公司实际占有使用，资产转让协议中约定由周时珍、华诚公司代龙行公司偿还结欠无锡农商行650万元贷款中的550万元，而该笔贷款中有200万元系由信泰公司提供担保，故签订协议时涉案土地上已由信泰公司设立抵押，华诚公司对土地抵押事宜是明知的，现华诚公司未按照协议约定履行代偿义务致使无法办理过户手续，龙行公司对此没有过错，请求法院依法判决。 周向阳未应诉答辩。 第三人周时珍称：资产转让协议中载明的1250万元由其占有60%即750万元，华诚公司占有40%即500万元，双方就该转让款已经履行完毕，对华诚公司主张的诉讼请求以及事实与理由没有意见。 另查明，锡锡国用（2007）第1448号土地使用权上曾设立多个抵押权，信泰公司的抵押权于2013年10月18日设立，其地上房屋均未办理登记手续。2014年6月24日，周时珍、华诚公司与龙行公司签订资产转让协议书，约定龙行公司将锡锡国用（2007）第1448号土地使用权及地上龙行公司范围内所有厂房、办公楼等建筑物、、地面附着物以及所有行车及附属设施630KVA专用变压器及附属设施等以1800万元的价格总体转让给周时珍、华诚公司，该转让以龙行公司结欠周时珍、华诚公司1250万元债务（该1250万元债权系案外人王斌将其对龙行公司享有的1250万元债权中的750万元转让给周时珍、500万元转让给华诚公司）并由周时珍、华诚公司代偿龙行公司结欠无锡农商行的650万元贷款中的550万元及利息作为支付对价。龙行公司承诺转让资产权属无争议、无抵押、无查封。协议签订后，华诚公司、周时珍于2015年1月又向龙行公司及严志龙支付了100万元。龙行公司已将锡锡国用（2007）第1448号的土地、房产以及动产设施等交付给周时珍、华诚公司。周时珍、华诚公司至今未就上述土地及房产办理过户变更登记手续，亦未履行向无锡农商行清偿债务的义务。庭审中，各方确认上述650万元债权中有200万元在协议签订后已由信泰公司代偿。 再查明，2015年2月3日，周时珍、华诚公司经无锡市锡山区东港镇人民调解委员会调解达成调解协议书，双方协议就受让的土地、厂房、动产等按照出资比例与资产现状以周时珍60%、华诚公司40%的原则进行分割，划分面积以实际测量为准。在本案审理过程中，一审法院于2020年6月10日组织各方至现场进行实地查看，周时珍、华诚公司就受让资产后的分割情况进行了说明，双方自行确认评估报告载明的无证房产中，幢号W1的房产由周时珍使用，幢号W3、W6、W7、W8的房产由华诚公司使用，幢号W2、W4、W5房产由双方各自使用部分。周时珍、华诚公司对各自占有使用的土地房产及动产以及附属设施等没有争议。华诚公司主张其受让涉案土地及地上房屋后进行了翻新装修，并新建了W6、W8房产，但未提供相应的规划施工许可证等。龙行公司对现场查看的W6、W8房产由华诚公司建造无异议，但认为系华诚公司将其原来建造的门卫、车间拆除后重新翻建，并要求若不再履行资产转让协议书，华诚公司需就被拆除部分进行赔偿。 一审法院认为：本案系执行异议之诉，应重点审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为华诚公司对涉案土地及地上房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，华诚公司主张对涉案土地及地上原有的房屋享有物权不成立。依照《物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条之规定，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案中涉案土地使用权登记在龙行公司名下，，地上房屋为无证房屋故华诚公司并非涉案土地及地上原有房屋的物权人，无法据此要求排除强制执行。其次，华诚公司对涉案土地及地上房屋亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。无过错不动产买受人必须符合在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同、查封前合法占有不动产、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件。本案中，华诚公司与龙行公司签订的资产转让协议书实际上是以房抵债的协议，可以参照适用该条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，但华诚公司不符合该条规定的排除强制执行的条件，其对涉案土地及地上房屋不享有物权期待权：第一，华诚公司并未支付全部价款。依照周时珍、华诚公司与龙行公司签订的《资产转让协议书》约定，周时珍与华诚公司还应代龙行公司清偿结欠无锡农商行的贷款550万元及利息，但周时珍、华诚公司至今未履行代偿义务，即该《资产转让协议书》并未履行完毕，华诚公司虽称因信泰公司代偿后要求的利息过高导致未能按时履行，但客观上其确实未履行代偿义务，未支付全部价款。另华诚公司作为资产受让人在签订协议时应该充分掌握对价支付方式，即对需代偿的债务的数额情况、担保情况、利息计算标准、计算方式等有充分了解，其在没有充分了解债权信息的情况下即签署协议并未及时履行代偿义务，现又主张签订协议时不知晓信泰公司提供担保的情况且因信泰公司要求的利息畸高而未能代偿债务，显然系因其未能提前充分掌握对价支付信息导致不能履行代偿义务，进而致使该《资产转让协议书》未能按约履行，其自身具有一定过错。第二，华诚公司对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。信泰公司已于2013年10月18日对涉案土地办理了抵押登记，华诚公司关于抵押权于信泰公司代偿之日即2014年8月15日才设立的主张于法无据。依物权公示公信之原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故周时珍、华诚公司在签署《资产转让协议书》时理应对锡锡国用（2007）第1448号的土地的抵押状况作充分了解，且资产转让协议中提及需由周时珍、华诚公司代偿的无锡农商行的债务亦系由信泰公司提供担保，华诚公司若充分尽到审慎审查之义务，即可避免后续其提出的因信泰公司要求的利息过高故未能代偿债务致使抵押权未涤除不能办理过户登记的尴尬境地，而信泰公司作为已登记的抵押权人无论其是否申请查封涉案土地，其抵押权均合法存在，且有权随时申请对涉案土地进行拍卖后优先受偿；另华诚公司在签署资产转让协议时就已知晓受让的房产均系无证房产，对无证房产无法办理过户登记的事实其也应当知晓。故华诚公司对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。最后，关于华诚公司提出的W6、W8房产由其所建的主张，虽然经现场勘验龙行公司认可W6、W8房产由华诚公司新建，但华诚公司就该两处房产未提供相应的建设工程规划许可及施工许可等有关文件，该两处房产系无证房产，华诚公司不能据此主张该两处房产的所有权，法院也不能通过判决使该两处无证房产合法化，且该两处房产已附着在涉案土地上，无法分割处置，故华诚公司不能以其建有新建房产为由要求排除强制执行，但其主张建造房屋的合法权益可以在执行程序中予以合理保护。 综上，华诚公司对涉案土地及地上房屋提出的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定排除强制执行的情形，其对涉案土地及地上房屋不享有物权期待权，对华诚公司的诉讼请求，不予支持。华诚公司主张龙行公司存在故意隐瞒抵押状况的情形，若有相应证据可另行向龙行公司主张有关权利。故一审法院作出判决：驳回华诚公司的诉讼请求。 二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审审理查明事实予以确认。 本院认为，本案系华诚公司作为案外人在信泰公司与龙行公司、新巨龙公司、严志龙、周向阳追偿权纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案土地及地上房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案土地及地上房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于上诉人华诚公司对案涉土地及地上房屋是否享有阻却本案执行的民事权益。 本案中，一审法院认定华诚公司对案涉土地及地上房屋不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。首先，华诚公司至今未支付全部价款，按照转让协议，华诚公司、周时珍应代龙行公司清偿结欠无锡农商行银行贷款550万元及利息，但上诉人至今尚未履行该代偿义务，故资产转让协议约定的款项支付尚未履行完毕。其次，华诚公司对案涉土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。本案执行依据生效判决确认信泰公司对案涉土地享有抵押权，且该抵押权登记的日期为2013年10月18日，而资产转让协议签订时间为2014年6月24日，即抵押在前，转让在后。故华诚公司签订转让协议时，理应对案涉土地等情况进行必要的了解，其未尽审慎审查义务，导致无法办理过户具有过错。至于华诚公司上诉称签订转让协议时只是涉及无锡农商行债务，并未涉及信泰公司的追偿债权，由于信泰公司提出的利息主张远超无锡农商行的金额，导致增加债务，不能归责于华诚公司问题，因华诚公司未按照转让协议约定代为清偿无锡农商行的债务，才导致信泰公司的追偿权的产生，故华诚公司应自行承担相应的法律后果。至于华诚公司提出龙行公司隐瞒抵押事实问题，上诉人华诚公司可另行主张权利。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。对于华诚公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费26000元，由上诉人华诚公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙晓敏 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇二〇年四月十三日 书记员  王雪婷