苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4318号原告刘伟，女，1972年9月30日生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：陆曦叶，江苏问勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘筱芃，系原告外甥女。被告：金家林，男，1954年5月15日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：徐梅芳，女，1956年7月3日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。二被告共同委托诉讼代理人：伍宏光，江苏政纬律师事务所律师。第三人：苏州余氏物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市十全街**。法定代表人：余小丽。委托诉讼代理人：吴建军，江苏开明律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾琴华，江苏狮山律师事务所律师。原告刘伟诉被告金家林、徐梅芳，第三人苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理并于2017年12月11日作出（2017）苏0506民初4536号民事判决。被告金家林、徐梅芳不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院并于2019年4月26日作出（2018）苏05民终3505号民事裁定，撤销本院（2017）苏0506民初4536号民事判决，将本案发回重审。本院于2019年5月9日重新立案，并依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告刘伟委托诉讼代理人陆曦叶、刘筱凡，被告金家林、徐梅芳的委托诉讼代理人伍宏光，第三人余氏物业公司委托诉讼代理人吴建军、顾琴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令两被告配合原告办理苏州市吴中区房屋的产权过户手续；2、判令两被告支付原告违约金24500元。审理中，原告放弃第2项诉讼请求。事实与理由：原、被告在第三人的居间下签订了房屋买卖中介服务协议，约定两被告将名下苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城广场1幢442室房屋出售给原告，价格245000元；房款由原告付至第三人处，再由第三人转账至两被告账户；第三人于定金、房款到位后通知两被告办理过户手续。2017年5月8日，原告向第三人支付定金25000元，并于2017年5月15日向第三人支付房款220000元。后，原告通知两被告协助过户，但两被告以未与第三人结算为由拒绝配合过户，故诉至法院。被告金家林、徐梅芳共同辩称，原告的诉讼请求没有法律依据。首先，第三人于2017年5月8日与原告签订的协议及于2017年5月9日与其签订的协议因双方未就房屋的价款、支付方式、中介费及定金达成一致，也无双方共同签字确认而属中介服务协议，而非购房协议。其次，2017年5月8日的协议约定的购房价款为245000元，2017年5月9日的协议约定的购房价款为250000元。而第三人作为居间方居然愿意以自己的名义多出5000元使买卖双方的合同成立，其目的就是想非法占有他人的房款。事实上，第三人也确未向其交付所非法占有的购房款195000元。因此，该两份协议属以合法形式达到非法目的的无效协议，不具有法律效力。第三人余氏物业公司述称，其收到原告房款共计220000元，其中50000元已交付被告。而其之所以未能中介完成整个房屋买卖交易，是因为原告向不动产登记中心对其进行了举报，致其被列入不动产登记中心的黑名单，进而导致其无法在不动产登记中心进行中介、网签交易。因此，其要求原告撤回对其的不实举报，并恢复其进行中介、网签交易的资格，继续为双方提供交易服务。经审理查明，苏州市吴中区房屋登记为被告金家林、徐梅芳共同共有，建筑面积33.56平方米，产权证号：苏房权证吴中字第**。2017年5月8日，原告刘伟与第三人余氏物业公司签订《房屋买卖中介服务协议》（协议编号为0001071），抬头处记载金家林、徐梅芳为售房人（甲方），刘伟为购房人（乙方），余氏物业公司为中介方（丙方）。该协议的主要内容为：甲方同意将位于吴中区房屋出售给乙方；甲、乙双方共同委托丙方提供中介服务，由甲方于交税前向丙方支付一个点的中介费；房屋成交价格为245000元，由乙方于2017年5月8日交付定金25000元，余款220000元付至余氏物业公司处，由余氏物业公司转账至甲方账户，过户所有的手续费（税费）由乙方承担，约10000元左右。同时，该协议还记载有其他约定事项：1、屋内家电家具归余氏物业公司所有，由余氏物业公司交接给乙方；2、屋内家电家具明细见物品清单；3、乙方交付定金后及房款到位，由丙方通知甲方办理过户手续，甲方必须配合乙方在十五个工作日内办理完毕过户手续。该协议落款处的甲方金家林、徐梅芳的签名系余氏物业公司的工作人员所签，乙方的签字则由刘伟的代理人刘筱凡所签；并在协议中加盖有余氏物业星城铭座项目部管理办公室的印章。该协议所附物品清单记载：1442室（即1幢442室）屋内家电家具有冰箱一只，餐桌一张，椅子三张，空调两台，沙发一个，茶几一个，电视机一台，电视机框一个，床一张，衣柜一个，写字桌一张，洗衣机一台，热水器一个。上述协议书的落款处下方空白处还写有“补充条款：1、房内抽油烟机更换一台稍新且好用，并安装；2、客厅窗户外层玻璃有破洞，须更换；3、楼上淋浴房水龙头漏水，须更换；4、灯泡坏掉的，须更换；5、请师傅检查淋浴房漏水问题并加以解决处理妥当；以上，均在过户即房产证到手之前验收完毕，一切费用由余氏物业承担。特此说明。朱修青，2017年5月15日”。审理中，余氏物业公司及刘伟一致确认该内容是刘筱凡写的并经余氏物业公司的股东兼监事朱修青签字确认的。同日，刘伟通过刘筱凡向余氏物业公司交付定金25000元，并由余氏物业公司出具收据一份。2017年5月9日，余氏物业公司与金家林签订《房屋买卖中介服务协议》（协议编号为0001071），抬头处记载金家林、徐梅芳为售房人（甲方），刘伟为购房人（乙方）、余氏物业公司为中介方（丙方）。该协议的主要内容为：甲方同意将位于吴中区房屋出售给乙方；甲、乙双方共同委托丙方提供中介服务，由甲方于交税前向丙方支付中介费；房屋成交价格为250000元，由乙方于过户当日将房款250000元交余氏物业公司，余氏物业公司将其中的200000元付至金家林指定账户，买方办理完毕新房产证并领取新产证后由余氏物业公司将余款50000元付至金家林指定账户。同时，该协议还记载有其他约定事项：1、屋内家电：空调两台，热水器一台；2、过户手续办理完毕，买方拿到房产证此协议失效；3、办理不动产登记当日由房管所将卖房的房产证、土地证原件收去办理新产证。该协议落款处的甲方有金家林的签字，乙方刘伟的签字系余氏物业公司的工作人员所签；并在协议中加盖有余氏物业星城铭座项目部管理办公室的印章。审理中，徐梅芳明确对上述协议予以认可。2017年5月15日，刘伟通过刘筱凡向余氏物业公司交付购房款220000元，并由余氏物业公司出具收据一份。同日，朱修青向金家林转账50000元。审理中，余氏物业公司称，其之所以仅向金家林转账50000元，是因为余款200000元是要到网签时才支付。金家林则称，朱修青转账的50000元，其在当时并不知晓，是事后查了才知道的。另查明，案涉房屋现由刘伟实际占有使用。对此，刘伟陈述：朱修青在其支付完房款后即将案涉房屋的钥匙交付给其。余氏物业公司对此予以确认。金家林、徐梅芳则表示其二人是因让余氏物业公司的朱修青代为出租而交付钥匙给朱修青的，但房屋买卖的交付则须通过其进行交接；也即，朱修青将钥匙直接交付给刘伟是有问题的，系朱修青的个人行为，不是其二人的真实意思表示。审理中，本院为妥善解决纠纷，要求金家林、徐梅芳与余氏物业公司在指定期间内将案涉房屋的已收房款提存至本院账户。后，余氏物业公司未在指定期间内将已收取的房款提存至本院账户。金家林、徐梅芳将已收取的由朱修青交付50000元房款提存至本院账户；经本院就房款支付问题释明后表示如果双方之间的房屋买卖合同关系经审理被认定为已合法成立并生效，其也不同意继续履行，接收包括前述50000元及余氏物业公司已收取的房款。以上事实，刘伟提供的《房屋买卖中介服务协议》、收据，金家林、徐梅芳提供的《房屋买卖中介服务协议》，余氏物业公司提供的转账清单，以及本院制作的质证笔录、开庭笔录等证据在卷证明。审理中，刘伟陈述：其外甥女刘筱凡系新城铭座的业主，刘筱凡看到物业公司窗户上贴着售房信息后带着其及刘筱凡一家去余氏物业公司处询问并由余氏物业公司携钥匙实地看房，其看中了1幢442室。商谈时在场人有余氏物业公司的朱修青、王亚茹等人，金家林、徐梅芳不在场，但朱修青有房东出具的委托书、产证复印件，并称是委托余氏物业公司卖的。经商谈后，确定价款245000元。付定金时，其表示要和房东联系，朱修青与房东打了电话，房东表示已委托中介，让其与中介谈，故其和朱修青交接并签订了2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》。但因金家林、徐梅芳当时不在场，故其仅同意支付定金25000元。至于2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》中之所以约定屋内家具家电归余氏物业公司所有，是因为朱修青称1幢442室原是空置的，家具是余氏物业公司添置进去的。其在签订2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》后就等约定的2017年5月15日付尾款和办理过户；5月15日早上，其先到的余氏物业公司办公室，金家林没来；朱修青拿出2017年5月9日的《房屋买卖中介服务协议》，让其把合同约定的钱先交到余氏物业公司，然后再约房东过户，并称很快的，一个电话就能来；当时，其就提出了两份协议房款不一致的问题，朱修青表示1幢442号房屋已由余氏物业公司自行出租2年，所收取的房租也远超过了房款的差价，差价5000元由余氏物业公司支付。在其交了钱后，朱修青打电话给房东，但说房东来不了；然后，朱修青把其带到房管局，办手续，等房东，直到房管部门的人下班；朱修青也在打电话说托关系，也没有办成。晚上，其问朱修青，朱修青说房东出国了并将房东的电话给了其；之后，其就催余氏物业公司把钱给房东并让房东陪去过户；其还与金家林一起去余氏物业公司办公室，让余氏物业公司把钱给金家林；但余氏物业公司说没钱，一直含糊其辞，推脱。期间，其只想到让余氏物业公司尽快将钱给房东并进行过户；双方都没有关注房款差额5000元的事情。房东当时还因想解决问题而要求朱修青给190000元就可以，但朱修青还是没给。2017年6月上旬，其就向房管部门投诉了余氏物业公司，余氏物业公司就被列入了黑名单。刘伟在诉讼中表示2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》与2017年5月9日的《房屋买卖中介服务协议》在协议编号、标的房屋及款项支付方式等方面均相类似，为解决问题，其对2017年5月9日的《房屋买卖中介服务协议》也予以追认并愿意补足差额。金家林、徐梅芳陈述：其在拿到新房，办好产证后就委托余氏物业公司代为出租，并表示如果有人买，也考虑出售。2017年5月9日，朱修青找到金家林称有人愿意买其的房屋，并问是否愿意出售；金家林表示可以出售，并给出售价为260000元，最少250000且购房款要一次性支付。朱修青说先把合同签掉，如果对方同意，就签字确认；同时，还表示对方不放心，钱要余氏物业公司代收；金家林就提出过户当天250000元一次性付清；朱修青表示对方肯定不同意的，就过户当天付200000元，产证拿到后付50000元。后，金家林就在2017年5月9日的《房屋买卖中介服务协议》上签字了，对方的人是直到其去拿合同的时候才知道的。当时，金家林还要求与刘伟见面并签订正式合同，朱修青表示刘伟要15日之后才签字；金家林则说要去越南，如果签字过户需要等其回来，而朱修青在明知金家林去越南的情况下还约刘伟15日过户，等到了房管部门后，朱修青打电话给金家林，金家林表示还在越南，过户要等其回来。后，刘伟打电话问其怎么不去过户，其称人在越南且也没有收到房款。其也随后打电话给朱修青问收到房款为什么不打给其；朱修青称过户的时候给；然后，其与刘伟约好到余氏物业公司办公室，要求余氏物业公司给钱；余氏物业公司表示没钱。此时，双方才知道上当受骗，并去投诉。因此，其二人认为余氏物业公司是在明知其不在国内的情况下仍带着刘伟办理网签手续并向金家林支付50000元，以此故意制造其违约以达到拖延付款，侵占房款的目的。另，金家林、徐梅芳还陈述：其与刘伟在2017年5月15日之后的沟通过程中，实际双方都不知道有两份《房屋买卖中介服务协议》，各自都是以为是按照自己的协议进行的，也都没有关注5000元的房款差额；并主张：2017年5月9日的《房屋买卖中介服务协议》与2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》在房屋价款、付款方式等方面的约定均不一致，由此说明买卖双方并未就1幢442室房屋达成买卖协议。余氏物业公司对于两份合同的签订过程未作陈述（经委托诉讼代理人当庭与朱修青电话联系、询问，朱修青含糊其辞，未予正面回应）。另，余氏物业公司陈述：2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》与2017年5月9日《房屋买卖中介服务协议》不一致之处应以后一份协议为准；协议项下的房款交付义务始终都是刘伟的义务，不存在为促使交易成交而由其垫付差价的约定，也不存在其通过协议非法占有房款的情形。同时，余氏物业公司还称，2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》中约定的1幢442室房屋内的家具家电都是其添置的，故在合同中约定了家具家电归其所有，具体与合同所附清单的记载一致。对此，金家林、徐梅芳反驳称，1幢442室的装修、空调、电器都是其投入的，余氏物业公司只添置了简单的床和沙发。另，金家林、徐梅芳为证明其主张还提供了苏州市存量房买卖合同，记载：出卖人为金家林，买受人刘伟；出卖人将位于苏州市吴中区房屋以245000元的价格出售给买受人。金家林、徐梅芳据此证明案涉房屋的购房款为245000元且款项应支付给其，而非给余氏物业公司。该合同落款处仅有余氏物业公司及居间经纪人的盖章，买卖双方的名字均为打印字体。经质证，刘伟称双方并未签订该合同，即该合同未生效。余氏物业公司对该合同的真实性无异议，并称该合同是其为履行网签手续而在房管部门形成的手续性合同，买卖双方当事人均不在场，故合同中没有买卖双方的签字。又，余氏物业公司为证明其主张还提供了如下证据：1、房屋出售委托书复印件，记载：徐梅芳因要出售案涉房屋而委托余氏物业代理出售，价格为260000元。该委托书落款处的委托人签章处有徐梅芳的签名，受托人签章处有余氏物业星城铭座项目管理办公室的印章。2、微信转账记录，显示于2017年6月7日向刘简转账2000元。余氏物业公司据此证明其在将刘伟交付的定金25000元中的2000元返还给刘伟。经质证，刘伟对证据1无异议，其也看到过该委托书并基于对余氏物业公司的信任与余氏物业公司就案涉房屋的价格进行交涉并签订2017年5月8日的房屋买卖中介服务协议。对证据2记录不予认可，但确认收到过2000元，并表示2000元并非是退还的定金，而是余氏物业公司支付给其奔波两地的路费；如法院认定系对定金的返还，其也愿意在履行合同时再支付2000元。金家林、徐梅芳对证据1复印件的真实性无法认可，并称即便是真实的，受托人也是余氏物业星城铭座项目管理办公室，而非余氏物业公司；且委托的价格是260000元即并非245000元或250000元。对证据2未提异议。本院认为，关于2017年5月8日的《房屋买卖中介服务协议》。根据各方关于该协议签订过程的陈述，可认定金家林、徐梅芳对该协议的签订并不知情。因此，即便余氏物业公司真的持有徐梅芳出具的房屋出售委托书，也因该委托书中明定案涉房屋的售价为260000元而无权代理金家林、徐梅芳与刘伟签订价格为245000元的《房屋买卖中介服务协议》。也即，余氏物业公司与刘伟签订《房屋买卖中介服务协议》的行为系超越代理权的行为。因此，该协议在获得金家林、徐梅芳追认之前处于效力待定状态。直至本案诉讼，金家林、徐梅芳仍未对该协议进行追认，故该协议对金家林、徐梅芳不发生法律效力。关于2017年5月9日的《房屋买卖中介服务协议》。根据各方关于该协议签订过程的陈述，刘伟对该协议的签订也不知情，且余氏物业公司并未获得刘伟有关代为签订协议的授权，故余氏物业公司代刘伟与金家林签订的《房屋买卖中介服务协议》亦因属无权代理而属于效力待定合同。审理中，刘伟明确表示对该协议予以追认。因此，该协议自刘伟追认之时起生效。根据该协议的约定，刘伟应于过户当日向余氏物业公司交付房款250000元，并由余氏物业将其中的200000元付至金家林指定账户，余款50000元在办理完毕并领取新产证后由余氏物业公司付至金家林指定账户。现刘伟已向余氏物业公司交付定金及房款并愿意按2017年5月9日协议支付余款，且已实际占有使用案涉房屋，也即双方之间的主要合同义务已基本履行，故刘伟要求金家林、徐梅芳协助办理案涉房屋的过户手续，合法有据，应予支持。至于刘伟收到余氏物业公司支付的2000元问题，因刘伟未提供证据证明系余氏物业公司支付其奔波的路费且其也愿意补足该款，故由刘伟直接支付给金家林、徐梅芳。综上经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告金家林、徐梅芳于本判决生效之日起十日内协助原告刘伟将位于苏州市吴中区房屋登记至原告刘伟名下。二、原告刘伟于被告金家林、徐梅芳履行上述第一项义务的同时向被告金家林、徐梅芳支付剩余房款7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费人民币4975元，由原告刘伟负担413元，被告金家林、徐梅芳负担4562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  江 伟审 判 员  杜荣尚人民陪审员  张红梅二〇二〇年四月二十八日书 记 员  张凤娟