贵州省沿河土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0627民初2791号 原告(反诉被告):贵州圣瑞丰房地产开发有限公司。地址:贵州省铜仁市碧江区北关路**。 法定代表人:胡勇。 委托代理人:赵飞，沿河土家族自治县中心法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:崔龙，男，1972年10月27日出生，土家族，住沿河土家族自治县。 被告（反诉被告）:杜霞，女，1974年7月20日出生，土家族，住沿河土家族自治县。 被告（反诉原告）:邓永红，男，1974年9月8日出生，汉族，住重庆市江津市。 三被告共同委托代理人:仁海军，贵州仁士律师事务所律师。 原告贵州圣瑞丰房地产开发有限公司诉与被告崔龙、杜霞、邓永红租赁合同纠纷一案以及被告崔龙、杜霞、邓永红反诉原告贵州圣瑞丰房地产开发有限公司不支付租赁房屋维修费纠纷一案，本院已立案受理，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告崔龙、杜霞、邓永红及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州圣瑞丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告崔龙、杜霞、邓永红连带支付原告房屋(门面)租赁费170600元;二、案件受理费由被告负担。事实与理由:2019年7月20日原、被告双方签订《租房合同》约定:甲方将沿河县河东新区住建局旁边“阳光星座”项目第二层门面473.96平米，出租给三被告经营使用，租赁期限为2019年7月20日至2023年7月19日;房屋租金第一、二年136600元整，维修费为34000元，合计170600元，第一年租金款另付方式为签订合同之日一次性付清，……,从第三年起租金和维修费每年187600元。合同签订后，原告多次催促被告支付合同签订后应付的租金170600元，被告至今不予支付，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。 原告向本院提交的证据有： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明复印件。 2、《租房合同》，证明贵州圣瑞丰房地产开发有限公司与被告崔龙、邓永江、杜霞签订房屋租赁的事实。 3、沿河县人民政府专题会议纪要，关于县扶贫办县卫生监督局县残联办公用房租赁有关问题的会议纪要。 4、县残联、卫生监督局租赁协议各一份。 5、2018年4月17日原告与三被告签订租房合同。证明被告租赁的地方租金是按45/平方计算的，由此也证明租金是按一年一租来计算的，而不是按两年一租来计算的。 被告崔龙、杜霞、邓永红未提供书面答辩。 被告崔龙、杜霞、邓永红向本院提出反诉请求：一、请求人民法院应付判决反诉人只支付门面租赁费，维修费34000元不予支付；二请求人民法院应付判决被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月20日被告与原告签订《租赁合同》，约定将河东新区住建局阳光星座项目第**门面租给反诉人，租赁面积473.96平方米，租赁为两年136600元人民币，维修费为34000元合计为170600元。此维修费仅针对租赁场所维修费，在签订合同之初反诉人发现其租赁场所内落地钢化玻璃出现破裂以及租赁场内有一扇推拉门损坏，如不及时将可能带来重大安全隐患。于是反诉人在签订合同之前便告知被反诉人待处理完这两处隐患之后便付清两年房租，但在签订合同至反诉人反诉至今，被反诉人还是没有履行其维修义务，加之近期最高人民法院颁布《关于依法妥善审理高空抛物坠物案件的意见》规定此行为可能涉及刑事故意犯罪。因被反诉人怠于履行其相应的义务，现反诉人向人民法院请求不向被反诉人支付维修费，由反诉人自行承担维修义务和费用。 被告：崔龙、杜霞、邓永红向本院提交证据有： 1、照片9张，证明租赁房屋有损坏的情况，原告该给被告维修，若维修好了，租金该支付就付。 2、图片7张，证明原告将房屋租赁给卫生监督局单位，因装修导致被告无法正常经营的事实。 3、装修单据20张，合计金额412690元。 本院对原告和被告出示的证据认证如下： 原告出示的1号证据，三被告无异议，本院予以确认，原告出示的2号证据，被告对该证据真实性无异议，本院予以采信。原告出示的3、4、5号证据，三被告对三份证据的真实性无异议，认为与本案无关联性，三份证据客观、真实、本院予以采信；被告出示的1号证据，原告认为照片上看不出什么地方损坏，是什么原因导致损坏，不是属于原告维修范围，至今没有接到被告方玻璃门损坏的通知，租赁合同没有约定损坏不支付维修费等条款，被告出示的2、3号证据，原告认为二该份证据与案件无关联。本院对被告出示的1、2号证据本身的真实性予以确认，对被告认为证明的目的不予采信。对被告出示的3号证据因与本案无关联，本院不予采信。 经本院审理认定事实如下： 2019年7月20日原告与三被告签订《租房合同》，双方约定：一、“甲方将位于沿河县河东新区门面租给乙方，该门面建面积473.96平方米，即租赁期限从2019年7月20日至2023年7月19日止；二、本房租金为壹拾叁万陆仟陆佰元整，维修费为叁万肆仟元整，合计为壹拾柒万零陆佰元整，从第三年起租金和维修费每年为壹拾捌万柒仟陆佰元整。第一年租金款分付方式为签订合同之日一次性付清，以后的租金必须在每年6月20日前一次性支付甲方，否则乙方违约甲方可以将门面租赁给其他第三方，乙方缴纳的贰万押金不予退还”。该合同签订后，原告按合同向被告要求支付租金136600和维修费34000共计170600元，三被告不支付原告，原告诉至本院请求处理。三被告反诉认为，对原告要求支付维修费不予支付，因在被告租赁场所内落地钢化玻璃出现破裂，以及租赁场所内有一扇推拉门损坏，有安全隐患，原告怠于履行其应有的义务，三被告提出不予支付维修费34000元的请求。三被告在庭审中提出按《租赁合同》规定，应该为房屋第一、二年的租金和维修费共计170600元，不应该是每年的租金和维修费共计170600元。 另查明，沿河土家族自治县人民政府2019年11月13日专题会议纪要，关于扶贫办、县卫生监督局、县残联办公用房租赁有关问题的会议纪要，对原告阳光星座1号楼地上按2-5层商业用房地产租金市场价值评估结果（综合45.16元/m2·月）。三被告向原告租赁的房屋在该楼二层，经营“鼎上烧柴火鸡”，面积为473.96平方米。 本院认为，原告与被告崔龙、杜霞、邓永红签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该《租房合同》合法有效。对原告与三被告均有法律约束力，三被告应依合同约定支付原告房屋租金和维修费。对该《租房合同》第二条中本房租金为第一、二年租金为壹拾叁万陆仟陆佰元整，维修费为叁万肆仟元整，合计为壹拾柒万零陆佰元整。从书写的形式，第一、二年之间使用的是顿号，第一年和第二年之间是并列关系，不是合并关系，结合该《租房合同》第二条所表述的本意以及原告出租给三被告房屋的地段及其原告在同一年同一栋楼出租给县残联等单位的房租价格，应当认为第一年和第二年每年的租金为壹拾叁万陆仟陆百元和维修费叁万肆仟元，共计为壹拾柒万零陆佰元。为此，三被告应当支付原告从2019年7月20日至2020年6月19日第一年房租壹拾叁万陆仟陆佰元，维修费叁万肆仟元，共计壹拾柒万零陆佰元。因原告考虑三被告租赁的房屋经营“鼎上烧柴火鸡”生意亏损，加之疫情期间影响，原告自愿减除三被告一个月房租为11383元，本院予以准许。对三被告提出《租房合同》中第二条应认定房屋租金和维修费为第一年、第二年两年共计壹拾柒万零陆佰元的问题，经查实与本案的客观事实不相符合，本院不予采纳。对三被告反诉原告没有履行维修义务，要求不予支持维修费的反诉请求，因该《租房合同》没有明确此约定，三被告认为租赁的房屋被损坏，可向原告主张其维修义务，三被告也没有自行维修处理，为此，对三被告要求不予支付维修费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告崔龙、杜霞、邓永红于本判决生效后十日内共同支付原告贵州圣瑞丰房地产开发有限公司房屋租赁费125217元和维修费34000元，共计159217元。 二、驳回被告崔龙、杜霞、邓永红的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国履行诉讼法》和二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2712元，减半收取1856元由被告崔龙、杜霞、邓永红负担；反诉案件受理费650元，减半收取325元由被告崔龙、杜霞、邓永红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长 杨 森 人民陪审员 刘 容 人民陪审员 周熙玲 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员 周炜玮