云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2006号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，男，1988年11月23日出生，汉族，住云南省昆，住云南省昆明市呈贡区理。被上诉人（原审被告）：杨玉泉，女，1945年10月20日出生，纳西族，住云南省昆，住云南省昆明市五华区>委托诉讼代理人：李丽春，女，1974年4月8日出生，纳西族，住云南省昆，住云南省昆明市官渡区杨玉泉女儿，特别授权代理。原审第三人：戴友贵，男，1970年5月5日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市嵩明县，现住昆明市。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人杨玉泉、原审第三人戴友贵居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：一、请求依法撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3256号民事判决；二、改判被上诉人向上诉人支付人民币26400元及利息；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定被上诉人未取得涉案房产的共有人授权属事实认定错误。原审判决认定“本案涉案房屋属于被告杨玉泉与案外人李大中（即杨玉泉丈夫）共同所有，在经原告居间撮合买卖双方签订的《房屋买卖暨居间合同》中并无房屋共有人李大中的签名或李大中的书面同意或授权，故《房屋买卖暨居间合同》违反了法律的相关规定，属于无效合同”属于事实认定错误。被上诉人虽然未取得涉案房产其他共有人的授权且其他共有人事后也未追认的，也不影响涉案合同的效力。被上诉人作为无权处分的行为人和涉案合同的违约方，仍应当按照合同约定向上诉人支付佣金损失26400元及相应违约金。故被上诉人是否具有所有权或者处分权，并不影响涉案合同具有合法有效的法律效力；二、上诉人已提供居间服务且已促成涉案合同成立；原审法院认定《房屋买卖暨居间合同》违反了相关的法律规定，属于无效合同，是适用法律严重错误。原审判决认定：“《房屋买卖暨居间合同》违反了相关的法律规定，属于无效合同”属严重的法律适用错误。1、涉案合同系三方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律法规强制性规定。在此基础上，上诉人促成被上诉人与原审第三人签署了涉案合同。上诉人提供了居间服务，已促成涉案合同成立，故上诉人依法依约有权收取居间报酬26400元。原审法院驳回上诉人诉请属法律适用严重错误，应于纠正。2、被上诉人和原审第三人就涉案《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同法律关系在官渡法院产生了纠纷，之后戴友贵和杨玉泉达成调解，本案的被上诉人杨玉泉自愿补偿本案的原审第三人戴友贵1.5万元。杨玉泉以实际行动表明其违约的事实并承担了房屋买卖合同中的违约责任。其二、房屋买卖合同纠纷的成立，是基于我司撮合被上诉人及原审第三人共同签订的《房屋买卖暨居间合同》的成立，但原审法院在有生效调解书存在的情况下，仍然认定《房屋买卖暨居间合同》无效，实属适用法律严重错误。综上，涉案合同已经成立，且合法有效。上诉人已经促成被上诉人和原审第三人之间买卖合同的成立。涉案合同关于居间报酬及违约责任的约定不违反法律、法规的强制性规定，被上诉人依法依约均应向上诉人承担违约责任。原审法院认定事实错误，适用法律严重错误，最终导致处理结果错误，严重损害了上诉人的合法利益。故请求二审法院依法撤销原判并改判支持上诉人的全部上诉请求。针对上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求，被上诉人杨玉泉辩称：第一，在本案过程中，仅仅签订了一个居间合同，没有签订房屋买卖合同。但根据合同第四条，支付方式均未约定，所以购房款无论是以自筹资金支付，还是银行按揭支付，支付时点是与公证机关签订二手房买卖合同时，由此说明本案中被上诉人以及第三人戴友贵共同签订本案的居间合同后，买卖方还要另行签订房屋买卖合同，一审判决中法院是支持我们的观点的，认为这是一个居间合同，买卖合同没有成立，没有签订买卖合同就不适用于物权法及相关司法解释的规定；第二、上诉人尊园房地产经纪有限公司提供买卖“更名房”的行为，违反了国家法律的规定，事实清楚，证据确凿。本案在一审纠纷的核心问题是被上诉人杨玉泉没有配合上诉人尊园房地产经纪有限公司办理涉案房屋的更名手续。上诉人尊园经纪公司认为被上诉人杨玉泉构成违约，所谓“更名”就是售房人需协调开发商到住建部门撤销原《商品房购销合同》，并将原购房人也就是售房人更改为其他人。也就是说在本案中上诉人尊园房地产经纪有限公司要求被上诉人杨玉泉让开发商撤销其早在2016年4月2日签订的商品房购销合同的网签备案，将购房人更名为本案第三人戴友贵，更名的目的是变二手房交易为一手房交易，从而逃避国家关于二手房交易的相关税费。以上事实证明上诉人尊园房地产经纪有限公司无论在涉案合同签订时还是发生合同纠纷后，都坚持要求被上诉人杨玉泉履行所谓的更名职责，房地产经纪公司提供更名的房地产经纪业务，是国家明令禁止的违法违规行为。上诉人知法犯法，其工作人员哄骗买卖双方与其签订居间合同，收取高额居间费是典型的违法违规行为；第三，上诉人在房屋买卖及居间合同的缔约过程执行过程中，存在的诸多过错和未尽义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求，原审第三人戴友贵述称：我跟杨玉泉在上诉人撮合下签订了合同，当时是双方自愿签订，后来因为房价上涨等其他原因，杨玉泉单方违约，我没有办法只有向法院起诉，后来通过法院调解，本着息事宁人的态度，我收了杨玉泉一万五千元的违约金，对于上诉人的上诉请求，我方不发表意见。一审法院认定如下法律事实：被告杨玉泉（出售方、甲方）、第三人戴友贵（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方于2018年5月6日签订《房屋买卖暨居间合同》一份，约定第三人戴友贵向被告杨玉泉购买昆明市官渡区平方米房屋一套，成交价格为132万元；定金3万元；基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金26400元，佣金支付时间为2018年5月21日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）等。2018年5月8日，原告向第三人出具《收款专用收据》一份，确认收到第三人交付的托管定金3万元。另查明，被告对涉案房屋至今尚未取得房屋产权证。上述合同签订后，被告与第三人就涉案房屋“更名”事宜未能协商一致，导致双方均未继续履行合同。第三人戴友贵以杨玉泉为被告，于2018年9月18日向本院起诉房屋买卖合同纠纷，本院于2018年11月16日作出（2018）云0111民初9235号民事调解书确认：一、原告戴友贵与被告杨玉泉自愿解除《房屋买卖暨居间合同》；二、被告杨玉泉自愿补偿原告戴友贵150**元（已当庭支付）；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本调解协议生效后五个工作日内退还原告戴友贵托管定金30000元。”现原告认为，由于被告杨玉泉违反合同约定，拒绝出卖房屋，导致合同不能继续履行，故诉至本院，要求被告支付佣金26400元及承担违约金。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”本案涉案房屋属于被告杨玉泉与案外人李大中（即杨玉泉丈夫）共同所有，在经原告居间撮合买卖双方签订的《房屋买卖暨居间合同》中并无房屋共有人李大中的签名或李大中的书面同意或授权，故《房屋买卖暨居间合同》违反了法律的相关规定，属于无效合同。被告杨玉泉虽在本院于2018年11月16日作出的（2018）云0111民初9235号民事调解书中自愿补偿第三人戴友贵150**元，但该调解书并未明确被告杨玉泉系违约方，自愿补偿不等同于赔偿违约损失。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原告昆明尊园房地产经纪有限公司无权依据无效合同约定向被告杨玉泉主张佣金及违约金，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条规定,判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费475元，减半收取237.50元由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担；剩余237.50元按规定退还原告。本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审中上诉人认为遗漏了被上诉人和原审第三人签订的合同成交价格是包含一个车位的事实，对此本院认为，因被上诉人和原审第三人已通过（2018）云0111民初9235号民事调解书解除了双方之间的房屋买卖合同，是否包含车位与上诉人本案所主张的居间费没有关联，本院不予认可。本院二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人以及原审第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》系三方对房屋买卖行为及居间行为的真实意思表示，《房屋买卖暨居间合同》依法成立，被上诉人杨玉泉作为该房屋的买受人及商品房买卖合同备案人，本就对案涉房屋享有权利，虽然该房屋存在共有人即杨玉泉的配偶李大中，但基于婚姻关系共有产生的买卖行为中，相对方存在一定限度内的信赖利益，《房屋买卖暨居间合同》虽然没有共有人李大中签字并不当然的导致该合同无效，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。但上诉人作为依法设立的房地产中介机构，在居间活动中应充分核实案涉房屋的产权性质并引导买卖双方依法完善相关交易手续并审慎告知，对于案涉房屋各方在签订《房屋买卖暨居间合同》均知晓房屋并未取得不动产登记权利证书，居间的过程中各方在合同中亦做了“更名”的意思表示，上诉人本案中亦主张该房屋交易可通过其所主张的“更名”方式完成，但商品房买卖合同登记备案系房屋土地行政管理机关依据相应行政法规依法进行的事项，而非当事人自行约定并履行即可产生相应的变更效果，最终《房屋买卖暨居间合同》签订后各方也均一致确认最终没有办理所谓的“更名”，该《房屋买卖暨居间合同》并未实际履行，而是由被上诉人与原审第三人通过另案诉讼调解的方式解除了该《房屋买卖暨居间合同》，故上诉人在整个居间活动中存在重大过失。同时，上诉人的居间活动包括安排双方完成交易房屋权属转移登记手续（包括买卖合同公证、房产过户交易手续）、协助双方结清水、电、煤气、物管等费用、办理物业更名手续等居间服务等内容，居间报酬的收取也是建立在完善上述义务的基础之上，考虑到上诉人在整个居间活动中亦开展了部分工作，本院在综合考虑履行事实、过错程度以及公平原则的基础上，确定被上诉人应向上诉人支付居间报酬人民币2000元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初3256号民事判决；二、被上诉人杨玉泉于本判决生效之日起十日内向上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬人民币2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币237.5元由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担217.5元，被上诉人杨玉泉承担20元；二审案件受理费人民币475元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司承担435元，被上诉人杨玉泉承担40元。本判决为终审判决。审判长  周迅审判员  张彬审判员  保红二〇二〇年四月二十六日书记员  张辽