广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执异8号 异议人（案外人）：段剑峰，男，1981年3月9日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。 申请执行人：茂名市茂南建安集团有限公司。住所地：广东省茂名市人民南路龙湖二街**。 法定代表人:梁伯和，该公司总经理。 被执行人:慧峰（清远）房地产有限公司。住所地：广东省清远市清城区凤城街道办事处清郊村委会（庙田）。 法定代表人:文树均，该公司总经理。 本院在执行茂名市茂南建安集团有限公司（以下简称茂南公司）与慧峰（清远）房地产有限公司（以下简称慧峰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人段剑峰对本院强制执行慧峰公司名下财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 段剑峰称，清远市中级人民法院在执行慧峰公司过程中查封了清远清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园天钻楼2302号房屋，查封有误。2009年12月28日，深圳市鑫众建筑材料有限公司（以下简称鑫众公司）以江苏中厦集团有限公司的名义与慧峰公司签订《慧峰豪庭建设工程施工合同》，由鑫众公司承建慧峰公司开发的位于清远清城区西门塘A9#区慧峰豪庭二期第2、3、5栋楼房。异议人是鑫众公司承建上述工程的实际投资股东之一。签订合同后，鑫众公司进场施工，工程完工后双方进行结算工程款为81857000元。其后慧峰公司支付了部分工程款。2016年6月3日鑫众公司与慧峰公司签订《以房抵债还款合同》，双方确认截止2016年4月30日慧峰公司尚欠鑫众公司40120587元，双方同意由慧峰公司用清远清城区西门塘三十八号慧峰豪庭聚豪居二、三层商铺以及清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋抵债，并与鑫众公司指定的第三人签订房屋买卖合同。同日，异议人与慧峰公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。之后，慧峰公司按约定将涉案房屋网签到异议人名下，根据《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关规定，涉案房屋的实际所有权人应认定为异议人。综上，请求停止清远市中级人民法院执行清远清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园天钻楼2302号房屋，并解除对上述房屋的查封。 异议人段剑峰为证明其主张，提供了以下证据：一、以房抵债还款合同、结算确认协议书、清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9985号民事调解书、证明、营业执照、法定代表人身份证，拟证明涉案的清远清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园天钻楼2302号房屋是慧峰（清远）房地产有限公司抵偿鑫众公司的工程款，并过户到异议人名下；二、商品房买卖合同（预售）、收据、税收完税证明、装修许可证、房产信息查询证明，拟证明：1、涉案房屋是异议人的个人财产；2、涉案房屋已签订了商品房买卖合同，并进行了网签；3、涉案房屋已进行预售买卖登记，法院进行查封；4、房屋已经交付，异议人准备装修。 本院查明，关于茂南公司与慧峰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年5月17日作出（2017）粤18民初16号民事判决书，判令慧峰公司应于判决生效之日起十日内向茂南公司支付工程款104258087元及利息，茂南公司对慧峰公司位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田）的商品房项目，飞来湖壹号的5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在104258087元及利息范围内享有工程款的优先受偿权。双方均不服该民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院经审理，于2019年9月12日作出（2018）粤民终1505号民事判决书，判令慧峰公司应于判决生效之日起十日内向茂南公司支付工程款102160307.28元及利息，茂南公司对慧峰公司位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田）的商品房项目飞来湖壹号5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在102160307.28元范围内享有工程款的优先受偿权。慧峰公司未履行前述生效裁决确定的义务，茂南公司向本院申请强制执行，本院于2019年10月15日立案执行，案号为（2019）粤18执818号。 茂南公司与慧峰公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，本院于2017年9月29日作出（2017）粤18财保2号民事裁定书，裁定保全冻结了慧峰公司名下在广发银行股份有限公司清远分行的存款2169945元，在中国农业银行股份有限公司清远清城支行存款2169945元。查封了慧峰公司名下位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田）面积14592.64平方米［土地证号分别为：清远国用（2013）第00362、清市府国用（2013）第00365号］。查封了慧峰公司开发的位于清远清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼的商品房40套和首层商铺45间，其中包括涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋。 另查明，慧峰公司与鑫众公司于2016年6月3日签订《以房抵债还款合同》，约定将慧峰公司已开发的清远慧峰豪庭和清远飞来湖壹号花园部分房产抵偿债务以及约300万元现金支付的方式还清减免利息后的所欠债务36200000元，如慧峰公司未能如约履行，则债务恢复至40120587元，并按回报率2.5%继续计算回报款。其中，涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋作为抵债房屋之一，指定登记至异议人段剑峰名下。 2016年6月3日，慧峰公司与异议人段剑峰签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：2016060328509724），约定将清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋以1679405元出售给异议人段剑峰，该购房款于2016年6月3日付清。同日，慧峰公司向异议人段剑峰出具《收据》，确认收到异议人段剑峰交来飞来湖壹号花园9号楼（天钻楼）2302号房屋购房款。 2019年10月9日，异议人段剑峰交纳清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋购房契税23991.5元。 2019年12月26日，异议人段剑峰就飞来湖壹号花园9号楼（天钻楼）2302号房屋向飞来湖壹号花园管理处办理《装修许可证》。 又查明，2019年11月7日，慧峰公司与鑫众公司签订《结算确认协议书》，确认《以房抵债还款合同》中清远慧峰豪庭聚豪居2、3层房屋因纠纷无法抵偿欠鑫众公司的938.46万元工程款本金，并约定如无法在2019年11月30日前将清远慧峰豪庭聚豪居2层、清远飞来湖壹号花园八号楼2层商铺、135号、136号、138号房屋及清远飞来湖壹号花园九号楼2层商铺、139号、140号、141号、143号房屋进行抵债，逾期则鑫众公司有权选择要求慧峰公司支付本金及利息。 关于鑫众公司诉慧峰公司建设工程施工合同纠纷一案，清远市清城区人民法院于2019年12月18日作出（2019）粤1802民初9985号民事调解书，确认慧峰公司欠鑫众公司工程款938.46万元，慧峰公司欠鑫众公司质保金81.857万元，并确认慧峰公司对前述款项支付期限及逾期利息。 又查明，根据清远房产交易中心出具的《房产信息查询证明》显示，涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋购买人为异议人段剑峰，合同编号为：2016060328509724。合同未办理备案登记，未办理预告登记。 本院认为，本案的争议焦点是异议人段剑峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。位于清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋登记在被执行人慧峰公司名下，异议人段剑峰与被执行人慧峰公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》亦未办理物权预告登记，本院对该房屋进行查封，程序并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人段剑峰的异议请求应否支持，应当按照前述规定进行审查。 异议人段剑峰与被执行人慧峰公司，基于慧峰公司与鑫众公司达成的《以房抵债还款合同》而签订购买清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋的《商品房买卖合同（预售）》。但是异议人段剑峰在签订前述合同后，未办理合同备案登记，未办理物权预告登记，且异议人段剑峰于合同签订3年后才就涉案房屋缴交购房契税，前述事实可以证明异议人段剑峰在签订《商品房买卖合同（预售）》后存在怠于行使合同权利的情形。其次，异议人段剑峰虽然提供了《装修许可证》以证明其占有使用涉案房屋，但《装修许可证》出具日期为2019年12月26日，而本院早于2017年9月29日已查封了涉案房屋，异议人段剑峰该证据不能证明其于本院查封之前已合法占有该不动产，应当认定异议人段剑峰对涉案房屋不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项规定的情形。综上，本院认为异议人段剑峰对位于清远市清城区××路××湖××花园××楼（天钻楼）2302号房屋不享有足以排除执行的民事权利，对其停止执行该房屋并解封房屋的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回段剑峰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  邓有添 审判员  罗邦明 审判员  郑家驹 二〇二〇年四月二十七日 法官助理蒋淑云 书记员胡圆圆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。