山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0832民初1853号 原告：徐国森，男，1990年3月30日出生，汉族，居民，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：程爱平，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：苗莹莹，山东瑞文律师事务所律师。 被告：济宁鼎圣置业有限公司，住梁山县，统一社会信用代码XXXXX。 法定代表人：周晓青，总经理。 委托诉讼代理人：祝秋娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐龙钦，该公司员工。 原告徐国森与被告济宁鼎圣置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐国森的委托诉讼代理人程爱平、苗莹莹，被告济宁鼎圣置业有限公司的委托诉讼代理人祝秋娟、徐龙钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐国森向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即履行合同约定的交房义务；2.被告向原告支付逾期交房的违约金（自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止，按照66.40元/日计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月28日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房，双方同时约定了逾期交房的违约责任。截止到起诉之日，原告多次要求被告交房，被告均以各种理由予以拒绝，严重侵犯了原告的利益。 被告济宁鼎圣置业有限公司辩称，一、涉案房屋交付条件是本小区业主在完成房屋面积实测并补交房屋差价费用后，答辩人按照《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第十一条第(一)项约定的房屋交付时间履行房屋交付义务。答辩人根据业主补交相关费用的情况，在合同约定的房屋交付日期前，分批次通知业主前来办理房屋交付手续。绝大部分业主按照合同约定完成了相关费用的补交及交房手续。《山东省新建商品房买卖合同（预售)》第十一条第(二)项约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续日期，以该商品房所在地为办理交付手续地点。被答辩人未按照合同约定的时间到场办理房屋交付手续。二、被答辩人于2018年12月27日才到场办理了相关费用的补交，已经临近合同约定的房屋交付时间。被答辩人补交完相关费用当天，答辩人要求被答辩人办理房屋交付手续，但被答辩人因其个人原因未按照合同约定履行收房义务。三、被答辩人长时间未到场办理交房手续，拖延交房时间，且未按照《山东省新建商品房买卖合同（预售)》第十一条第三款第（三）项第1目约定交纳房屋保护费，现被答辩人要求履行合同约定的房屋交付义务，答辩人无法履行。综上所述，根据法律和双方签署的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》约定，答辩人不存在逾期交房的违约责任，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 原告徐国森在庭审中提交了下列证据： 证据一、《山东省新建商品房买卖合同(预售)》一份，证明原、被告于2017年7月28日签订房屋买卖合同，被告将位于梁山县出售给原告。合同第十一条第一款明确约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。该条第三款第一项约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。合同十二条约定，被告逾期交房30日内及超过30日，但原告要求继续履行合同的，被告需按日计算向原告支付房屋全部价款的万分之一的违约金； 证据二、首付款发票及《个人住房在（商业用房）借款合同》各一份，证明原告已经向被告付清房款； 证据三、原告的母亲程爱平与被告工作人员祝晓丽的手机通话录音光盘一份，证明原告多次要求被告交房，被告一直以原告必需先交纳物业费并撤回原告诉被告开口费一案等各种借口推脱，拒绝原告查验涉案房屋，拒不交付房屋； 证据四、调取自山东省梁山县人民法院（2019）鲁0832民初4309号房屋买卖合同一案卷宗中的《济宁市公安局110接处警单》及庭审笔录各一份，证明在原告其中一次要求被告交房时，被告报警称原告及其他要求交房的业主闹事，但经公安机关核实，原告及其他要求交房的业主已经交付全部房款，业主与开发商之间的纠纷属于经济纠纷，原告等业主系维护其合法权利； 证据五、汇豪庭部分业主联名签字的证明一份，证明被告违约在先，被告要求原告在交房前首先交纳物业费； 经质证，被告济宁鼎圣置业有限公司的质证意见为：对证据一、二无异议；对证据三的真实性无异议，但原告没有按正常交房流程办理，原告在2018年12月27日就可以领钥匙了，原告系因为其自己的原因没有领取钥匙，没有办理房屋交付手续；对证据四中的110接处警单的真实性无异议，但报警人不是原告，是另一个客户的事情；对证据五有异议，交纳物业费是交房的流程之一，不交物业费不是查看房屋的必要条件。 被告济宁鼎圣置业有限公司在庭审中提交了下列证据： 证据一、被告在微信公众号中向业主发送的交房通知和交房物品领取表各一份，证明绝大部分业主按照合同约定完成了相关费用补交及交房手续。原、被告签订的合同第十一条第二项约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续日期。因该商品房所在地为办理交付手续地点，原告并未按照合同约定的日期到场办理房屋交付手续； 证据二、购房发票一份，证明原告补交相关费用时，已经临近合同约定的房屋交付时间。原告补交费用当天，被告要求原告办理房屋交付手续，但原告因其个人原因，未按合同约定履行收房义务。 经庭审质证，原告的质证意见为：对证据一中被告在微信公众号中发送的交房通知的证明目的不予认可。该通知是被告在自己公众号上发送的，原告没有关注该公众号，也未曾看到该通知，不能证明原告阅读过该通知，无法证明其待证事实。对证据一中的交房物品领取表的真实性无异议，对其证明目的不予认可。该证据恰恰证明至原告起诉之日，被告仍未向原告履行合同约定的交付房屋义务；对证据二的真实性无异议，该证据与原告提交的证据二相印证，证明原告已经付清全部房款。 本院根据原告的申请依法传证人孙某1、宋某,4出庭作证。证人孙某1证明：证人在汇豪庭的房子已收房并且拿到了钥匙。证人将余款交清后，需先交纳物业费，被告才给钥匙，看房子也要先交清所有款项。证人所知道的汇豪庭的业主，如不把所有款项付清，被告均不让看房子，也不给业主钥匙。证人宋某,4证明：证人购买的汇豪庭的商品房已收房并且拿到了钥匙，如不交纳物业费，被告就不给钥匙，也不让看房。证人是将余款交清后，先交的物业费，被告才给的钥匙，看房子也要先交清所有款项。据证人所知道的汇豪庭大约百十家业主，如不把所有款项付清，被告均不让看房子，也不给业主钥匙。 经庭审质证，原告对上述证人证言无异议。被告的质证意见为：对上述证人证言有异议，只能证明该两位证人按照交房流程走的程序，不能证明被告以业主交纳物业费为交房的必要条件，上述证人证言不能证明被告未按期交房的真正原因。 经审查，本院认为，原告提交的110接处警单不能证明与本案的关联性，不予采信；原告提交的证据五中孙某2和宋某,4的证言与庭审中证人孙某2和宋某,4的证人证言及本院（2019）鲁0832民初4309号庭审笔录中的证人证言能够相互印证，符合法律规定，本院依法予以采信。被告提交的交房通知系被告在其公众号上发送的，不能证明原告已关注该公众号，也不能证明原告已收到并看到该通知，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐国森与被告济宁鼎圣置业有限公司于2017年7月28日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将梁山县汇豪庭小区1栋1单元1101号商品房一套出售给原告，总价款为664029元；被告应当于2018年12月31日前向原告交付该房屋；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金。原告已按照合同约定将全部购房款支付被告，被告未按合同约定履行房屋交付义务。 本院认为，本案的争议焦点是：（一）涉案商品房未办理收房手续是否由原告造成；（二）被告是否存在逾期交房行为，是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。 关于焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告在合同约定的房屋交付日期前已交清全部房屋价款，被告应当为原告办理房屋查验和交付手续。被告主张其在原告补交相关费用当天，要求原告办理房屋交付手续，但原告因其个人原因未按照合同约定履行收房义务，因原告对其该项主张不予认可，被告对此应当提供相关证据予以证明。被告提供的证据不足以证明其上述事实主张，应承担举证不能的不利后果。 关于焦点二，本院认为，原告在合同约定的房屋交付日期前补交相关费用后，已具备房屋交付条件，被告以原告不交纳房屋保护费和物业费为由，拒不为原告办理房屋查验和交付手续，存在逾期交房的违约行为，应承担支付逾期交房违约金的责任。违约金应当以全部房屋价款664029元为基数，自2019年1月1日起至自房屋实际交付之日止，按日利率万分之一计算。具体分析如下： 1.被告提供的证据不能证明其于2018年12月16日向原告发出交房通知，理由是：被告发送的交房通知是在其公众号上发送的，原告不认可收到该通知，且被告亦未提供相关证据证明原告已关注该公众号并阅读过该通知； 2.根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第二款约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因被告提供的证据不能证明原告收到该交房通知，办理交房手续的日期应为合同约定的交付该商品房日期届满之日前，即2018年12月31日前，办理交付手续的地点为该商品房所在地； 3.根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第三款第三项第一目约定，查验该商品房，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，每逾期一天，买受人付给出卖人看护房屋保护费20元，逾期30天以上，出卖人视为买受人已交接，买受人未按合同约定办理商品房交接手续的，保修期及物业费自出卖人发出的交房通知之日起计算。根据该条款约定，被告向原告收取“看护房屋保护费”的前提是由于原告的原因导致该商品房未能按期交付。被告主张该商品房未能按期交付系由于原告的原因造成的，被告对此应当承担举证责任。因被告提供的证据不能证明其上述事实主张，应承担举证不能的不利后果。 4.根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第三款第一项约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以交纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。原告于约定的房屋交付日期前补交相关费用后，被告以原告不交纳物业费为由，拒不为原告办理房屋查验和交付手续，违反了合同约定； 5.根据双方签订的商品房买卖合同第十二条约定，被告未按照合同约定将该商品房交付原告，因原告要求继续履行合同，被告应自合同约定的房屋交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房屋价款万分之一的违约金。因该约定未违反相关法律规定，故原告诉请被告按上述约定支付其违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未按照合同约定履行交付房屋义务，应承担继续履行的责任，并应当按照合同约定支付原告相应违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条规定，判决如下： 一、被告济宁鼎圣置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于梁山县房屋一套交付原告徐国森； 二、被告济宁鼎圣置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐国森逾期交房的违约金（违约金以664029元为基数，自2019年1月1日起至涉案房屋实际交付之日止，按日利率万分之一计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5220元，由被告济宁鼎圣置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  孙长敏 二〇二〇年四月三十日 书记员  杨 琼