湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9514号原告：吴香林，女，1992年4月12出生，汉族，户籍地湖南省岳阳县，居住地长沙市天心区。委托诉讼代理人：丁春桃，湖南言顺律师事务所律师。被告：长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会，住所地长沙市天心区解放西路**三王丽都大厦**。负责人：孙桂香，主任。委托诉讼代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周纯，湖南秉言律师事务所律师。原告吴香林诉被告长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会（以下简称三王丽都业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由审判员方群英独任审理，于2019年10月31日公开开庭进行了审理，因案情复杂，裁定转为普通程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告吴香林委托诉讼代理人丁春桃以及被告三王丽都业委会的委托诉讼代理人王玉萌、周纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴香林提出如下诉讼请求：1.撤销长沙市天心区三王丽都大厦业主大会选举产生长沙市天心区三王丽都大厦第二届业主委员会的决定；2.撤销长沙市天心区三王丽都大厦业主大会审议通过的《三王丽都大厦管理规约》、《三王丽都大厦第二届业主大会和业主委员会议事规则》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系三王丽都大厦的业主。2019年7月27日，原告在小区内看见以三王丽都第二届业委会名义发布的《公告》，才发现三王丽都大厦选举了第二届业主委员会，原告经询问得知2019年4月左右三王丽都大厦业主选举了业委会并通过了三王丽都大厦管理规约和议事规则。原告作为业主享有对三王丽都大厦物业的共同管理权利，但三王丽都业主大会在作出选举产生第二届业委会及通过《管理规约》、《议事规则》等决定中，未通知原告及全体业主参加，也未按规定公示业委会候选人资料，更未公示选举结果。据原告了解业主大会选举时只有少数业主到场，很多业主在不知情的情况下被人代签名字，该选举程序严重违法，剥夺了原告的共同管理权、投票权、被选举权以及知情权。原告为维护合法权益，诉至法院。被告三王丽都第二届业委会辩称：第一、三王丽都大厦第二次业主大会召开程序合法合规，未违反法律法规的规定。三王丽都第一届业委会于2012年任期届满后，在长达6年的时间里，三王丽都大厦处于无业委会的状态。2018年8月8日，三王丽都大厦部分业主作为志愿者向全体业主发起成立第二届业主委员会的号召，并建立业主群。在志愿者的号召下，29名业主联名签署了《成立业主大会申请人签名表》，并委派业主代表张嵘于2018年8月28日向长沙市天心区坡子街街道办事处（以下简称坡子街办事处）申请成立三王丽都第二届业主大会。三王丽都大厦共269名业主，有29名业主联名申请成立业主大会，已达到《湖南省实施办法》第十九条第二款规定的人数要求。筹备组在坡子街办事处、坡子街社区的指导和监督下，依法完成了拟定、确定业主委员会候选人、《管理规约》、《业主大会议事规则》，确定了业主大会召开的时间、地、地点式、内容等，并将上述材料在业主大会召开15日前以书面形式在三王丽都大厦依法进行了公示公告。筹备组在法定期限内依法依规召开了业主大会，业主大会投票过程中不存在违法违规现象。2019年1月5日，筹备组在坡子街办事处、坡子街社区的指导和监督下召开了业主大会，符合《湖南省实施办法》第二十一条之时间规定。筹备组在业主大会召开前15日对业主大会表决事项、业主大会表决票、验票等通过书面形式在三王丽都大厦进行了公示，并通过微信群、上门、电话等多种方式通知和号召业主积极参加业主大会，并在业主大会召开期间全程在社区的监督下，组织业主进行投票。第二，三王丽都大厦第二次业主大会作出的决定经过了“双过半”业主的同意，符合《物权法》规定，筹备组和坡子街办事处于2019年1月18日对表决结果进行了公示。因三王丽都大厦的建设单位与物业服务公司均不提供业主名册以及房屋建筑名册，导致筹备组只能基于第一届业主委员会备案数据确定专有部分面积为37853.91平方米，虽未将建设单位尚未出售的车库、人防车位等面积计算在内，但表决结果亦获得了专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数的业主同意，筹备组因客观原因存在的统计瑕疵不影响“双过半”的要求，也不影响选举和表决结果。第三，原告主张三王丽都大厦第二次业主大会作出的决定侵害其合法权益没有事实与法律依据。原告在业主大会筹备及召开期间将房屋出租给他人使用，筹备组无法获取原告有效联系方式，故未通过电话或邮寄等方式通知原告，但筹备组已将应公示事项进行了公示，以公示的方式告知了相应的权利。原告因其自身原因未行使相应权利，由此产生的后果应由其自行承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案有效证据，结合当事人的陈述，本院确定以下案件事实：原告吴香林系三王丽都大厦2108房业主，房屋建筑面积为56.65平方米。涉案小区共有住宅以及商业、办公用房269套，另外登记在开发商湖南跃伟豪房地产开发有限公司名下的房产有地下车库、地、地下人防车库筑面积2967.59平方米）以及物业管理用房及会所，享有投票权的业主人数为254人。经房产部门测绘，该小区建筑面积共计46767.85平方米，其中-201、-101层为车库（所有权人为开发商湖南跃伟豪房地产开发有限公司），-301层为人防地下车库（所有权人为开发商湖南跃伟豪房地产开发有限公司），-302、-303为人防设施用房（未进行产权登记），1至4层为商业，5层为办公（1、2、5层登记在唐艳平名下、3、4层登记在熊家红名下）、转换层01为物业管理用房、02为物业管理用房、03为会所（01、02、03转换层登记在湖南跃伟豪房地产开发有限公司名下）、6到28层为业主住宅。该小区住宅、商业、办公用房专有部分建筑面积37817.58平方米、转换层面积为413.79平方米、地、地下车库及人防设施用房与人防车库面积为83568平方米。其中，登记在唐艳平、熊家红名下的建筑面积为9779.46平方米。2018年8月8日，三王丽都大厦业主志愿者向全体业主发起成立业主大会，并建立业主微信群，并由29名业主联名签署《成立业主大会申请人签名表》，于2018年8月28日向坡子街办事处提交成立业主大会筹备组的申请，并将筹备组人员名单进行公示。2018年10月9日，志愿者在三王丽都大厦东、西栋设置了业主委员会候选人报名点，并在公共区域张贴《第二届业主委员会候选人报名公告》；2018年10月31日，筹备组及志愿者在三王丽都大厦公共区域张贴《第二届业主委员会候选人名单公示》，并发布至该微信群；2018年11月23日、11月25日，筹备组工作人员在该群发布业委会候选人名单；2018年12月7日，筹备组工作人员在该群内安排收集业主对成立业委会的意见及资料；2018年12月20日，筹备组工作人员在小区公示栏张贴《第二次业主大会会议讨论事项公告》，载明：“三王丽都大厦定于2019年1月5日-1月14日进行三王丽都大厦业主大会会议投票阶段工作，确定本次业主大会会议的讨论事项如下：一、审议通过三王丽都大厦管理规约；二、审议通过三王丽都大厦业主大会议事规则；三、选举产生第二届业主委员会委员；上述一至三项需投票表决，书面材料已粘贴在大厦主出入口，并已在业主微信群里公布；本次大会以书面征求意见形式召开，投票时间为2019年1月5日至1月14日（上午9：30-11：30，下午14：00-16：30），相应的选票在大会开始当天由筹备组分发至各业主投票，请参加投票的业主，在投票期内到三王丽都投票点（设在西出入口一楼大厅）投票”；2018年12月24日，该群发布《三王丽都大厦小区管理规约（草案）》、《三王丽都大厦业主大会和业主委员会议事规则（草案）》，并将文件张贴在公示栏的照片发布在业主群；同日，筹备组工作人员在业主群中发布信息，载明1月5日在三王丽都大厦5楼架空层召开业主大会，接受现场、委托、邮寄三种投票形式。2019年1月5日,业主大会在三王丽都大厦架空层5楼召开。2019年1月16日，业主大会决议事项的开箱验票及唱票在坡子街办事处进行，同日，《第二届业主大会业主委员会选举结果汇总表》张贴在三王大厦公示栏，并在微信群公示。2019年1月18日，坡子街办事处、三王丽都大厦第二次业主大会会议筹备组出具《长沙市三王丽都大厦第二次业主大会表决事项结果汇总表》，载明业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》的投票赞成总人数均为186人，占全体业主比例为70.45%，投票赞成面积均为27623.94平方米，占总面积72.98%。并公布业主委员会候选人孙桂香、陈丹、邹燕、熊家红、张毅、苏芳、周勇、曾辉、彭丹等人各自的赞成票总数、总人数比例以及专用部分的建筑面积与建筑物总面积的比例。2019年2月10日，三王大厦业主大会会议筹备组就业主大会会议讨论事项发布公告，载明：“2019年1月5日上午在三王丽都大厦五楼架空层召开业主大会会议，确定本次业主大会会议的讨论事项包括审议通过三王丽都大厦管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员。上述三事项需投票表决，书面材料已粘贴在大厦主出入口、并已在业主QQ群、微信群里公布；本次大会以书面征求意见形式召开，投票期为1月5日至1月14日，相应的选票在大会开始当天由筹备组分发至各业主投票；大会当天未参加投票的业主，请在投票期内到三王丽都大厦投票点（设在大厦一楼大厅）投票。会议选出孙桂香等人为业主委员会委员。2019年1月29日举行的业主委员会会议，推选孙桂香为主任……特此公告”。2019年3月28日，坡子街办事处向天心区城乡建设局出具说明，载明“三王丽都大厦第二界业主大会投票选举工作已于2019年1月14日完成，其后因进入2019年春节，筹备组及当选业委会成员多数回家过年，因此当时决定公示选举结果及业委会备案工作延迟到2019年新年后进行，春节后公示期内有三王丽都业主投诉一名当选成员有违章建筑，街道及社区上门核实解决并且15天内未有重复投诉才开始进行备案工作”。2019年4月8日，长沙市天心区城乡建设局向被告出具《业主委员会备案通知书》，给予被告备案，被告成立时间为2019年1月29日，任期五年，业主委员会成员名单为：孙桂香（主任）、陈丹（副主任）、邹燕（副主任）、熊家红（副主任）、张毅、苏芳、周勇。该备案通知书同时抄送坡子街办事处、坡子街社区、坡子街派出所。根据被告向长沙市天心区城乡建设局提交的备案资料，被告填写申报三王丽都大厦物业管理区域占地面积为4025.28平方米，总建筑面积46742.18平方米，总套数264套；业主大会会议时间为2019年1月5日，总业主人数为269人，总建筑面积为3.8万平方米，发放选票230票，收回有效票212票、弃权票0票、弃票0票，通过表决事项业主人数186人，占总人数的70.45%，通过表决事项房屋面积27623.94平方米，占总面积的72.98%；该次业主大会选出孙桂香等七人为业主委员会委员，彭丹为业主委员会候补委员，会议表决通过三王丽都大厦小区管理规约及业主大会和业主委员会议事规则。被告在备案资料中提交了三王丽都大厦项目业主投票权人数和专有部分面积汇总表，写明：“项目规划总面积为46742.18平方米、项目专有部分面积37853.91平方米，项目总户数269户，项目投票权总人数264人”，该项目开发建设单位湖南跃伟豪房地产开发有限公司对该汇总表出具意见为“情况不明”，物业服务单位长沙三王丽都物业管理有限公司出具意见为“本公司全程并未参与，对投票真实性及程序是否合规保留意见。本公司不承担由此带来的任何风险和法律责任”，所属街道坡子街办事处出具意见为“情况属实”。另查明，根据被告提交的业主委员会委员选票及《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）表决事项选票，上述选票共计207张，其中有604、610、805、1006、2001号房屋的5张选票无业主或委托代理人签字，本院对该5张选票的真实性、合法性不予认可。根据剩余202张选票记载的房号以及长沙市房地产测绘队出具的《户室面积对照表》，该202张选票的专有建筑总面积为30378.20平方米。还查明，第一届业主委员会成立于2009年6月2日，任期三年，经业主大会审议通过的《议事规则》第七条规定“已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见”。本院认为,本案系业主撤销权纠纷,依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告吴香林诉请要求撤销2019年1月长沙市天心区三王丽都大厦业主大会作出的投票表决决定（选举产生第二届业主委员会以及审议通过《三王丽都大厦管理规约》、《三王丽都大厦第二届业主大会和业主委员会议事规则》）,故本案的争议焦点系上述事项的表决程序以及投票表决结果是否侵害了原告的合法权益，是否应予撤销。关于涉案业主大会的表决程序是否合法的问题。案涉业主大会经业主联名申请成立，并在天心区社区指导、监督下组建业主大会会议筹备组，公示筹备组成员，并由筹备组公示业主委员会候选人名单以及相关文件，依法拟定、确定业主委员会候选人、《管理规约》、《议事规则》，确定了业主大会召开的时间、地、地点式、内容等，并将上述材料在业主大会召开15日前以书面形式在三王丽都大厦依法进行了公示公告。筹备组在法定期限内依法组织以书面征求意见的形式召开业主大会，并在社区、街道的指导下统票、计票，并公布选票结果与业主大会作出的上述三个事项的决定，并经天心区城乡建设局对上述三个事项的表决结果进行备案登记。涉案小区召开业主大会的程序以及表决程序合法。涉案三项投票表决结果是否符合“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，是否应予撤销的问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中三项表决事项表决结果是否符合“双过半”的问题，分述如下：关于本案地下车库、人防车库以及物业管理用房、会所未计入投票专有面积中的问题。涉案小区第一届业主大会审议通过的议事规则对登记在开发商名下的地下车位以及转换层、会所是否计入专有面积未进行规定，涉案业主大会表决结果未将地下车位及转换层、会所计入专有部分，经本院审查，登记在开发商名下的经规划属于物业用房的转换层01.02层以及登记在开发商名下的地下人防车库、未计入产权面积的人防设施，不属于开发商的专有部分，不应计入专有部分建筑面积，计入专有部分的总建筑面积为43464.51平方米（46767.85平方米-28.97平方米-34.68平方米-137.33平方米-134.77平方米-2967.59平方米）。关于原告主张的选票存在造假的问题。涉案业主大会系在政府部门指导、监督下召开,在召开业主大会投票表决前有提前通知,在业主大会投票、计票时有现场监督,投票表决结果进行了公示,相关政府部门对涉案表决结果进行了备案。原告提出有部分选票由委托代理人签名，但被告未提交业主出具的授权委托书以及委托人、受托人的身份证信息，该部分选票应属于无效选票，经本院审查，在选票上无代理人签名或业主签名的604、610、805、1006、2001号房屋的5张选票，本院确认该5张选票无效，统计表决结果时该5张选票的业主人数及专有部分的面积应予扣减。有部分选票由委托代理人签名，但原告未提供相应证据证实该部分选票存在造假的情形，本院不予支持。关于原告提出的熊家红、唐艳平选票无效的问题。涉案小区1、2、5层登记在唐艳平名下、3、4层登记在熊家红名下，两位业主共计所占建筑面积为9779.46平方米，熊家红、唐艳平两位业主在发放的5张选票的存根联及选票上签名，原告提供该两位业主的证言以及证人胥某的证言证实熊家红、唐艳平未授权给胥某签名，但证人未出庭作证，无法核实其真实性，且表决结果以及表决事项均在涉案小区公示，在公示期内熊家红、唐艳平作为小区业主未提出异议，亦未另行主张权利，且业主熊家红被选举为业主委员会副主任，其应知晓投票的结果以及本人投票的情况，故本院对原告提出的熊家红、唐艳平选票无效的主张不予支持。综上，扣减上述不应计入专有部分的建筑面积以及5张无效选票的专有面积，根据被告对照选票重新统计、核对的业主人数以及专有部分的建筑面积以及总人数、总建筑面积，经本院核实，上述三项事项的表决结果亦获得了专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数的业主同意。筹备组对选票中的业主人数以及建筑专有面积的统计存在瑕疵，其提交的备案登记资料的建筑面积的统计与业主人数的统计有部分相互矛盾，但该统计瑕疵不影响“双过半”的要求，也不影响选举和表决结果。原告主张三王丽都大厦业主大会作出的投票表决结果未达到“双过半”的主张，与事实不符，本院不予支持。综合考虑本案的实际情况,本案原告提供的证据并不能充分证明三王丽都大厦业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题,也不能证明表决结果损害了业主的合法权益,原告要求撤销2019年1月三王丽都大厦业主大会作出的投票表决决定(业主大会通过议事规则、管理规约的决议及业主大会选举产生的业主委员会的决议),依据不足,亦不符合小区多数业主的利益,故对原告的提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条,《物业管理条例》第十二条、第十四条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条、第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴香林的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告吴香林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  方群英人民陪审员  葛自力人民陪审员  李 吉二〇二〇年四月三日法官助理姚倩书记员张用之附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。