河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初1623号原告：何宝林，男，1965年11月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：孙春生，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡中隆置业有限公司，住所地三门峡市湖滨区虢国路崖底街道办事处**。法定代表人：王卫东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何天枢，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张连峰，河南新砥柱律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告何宝林与被告三门峡中隆置业有限公司（以下简称中隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何宝林的委托诉讼代理人孙春生，被告中隆公司的委托诉讼代理人何天枢、张连峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何宝林向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还租金170000元；2.依法判令被告赔偿原告经济损失1819747元，承担违约金500000元。事实和理由：2018年1月30日，被告（甲方）授权其工作人员王丙辰同原告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于滨河花城小区西大魏道火锅店北的商铺出租乙方使用，该租用面积一层418平方，二层418平方。2.用途，该房屋租给乙方用于医疗业务或其他业务，但不得用于非法经营。3.租赁期限自2018年1月31日至2024年3月1日，共计6年。免租期为2018年1月31日至2018年3月1日。4.年租金170000元。5.乙方有权根据房屋约定用途及房屋实际情况对租赁物进行合理装修、改善。2018年2月1日，原告按约交纳了一年租金170000元。4月20日进驻房屋进行装修。7月10日，被告向原告送达“通告”一份，认为原告“在租赁房屋时对房屋使用用途存在重大隐瞒”。7月12日，被告向原告送达“解除合同通知书”一份，明确“我公司决定解除与你签订的《商铺租赁合同》”。迫于无奈，原告不得不于8月14日拆除已安装的部分设备（部分设备无法拆除），将房屋腾出交还被告。被告中途解除合同的行为，已构成严重违约，给原告造成巨大经济损失。原告为维护合法权益，特诉至贵院，望明察公断如诉请。被告中隆公司：一、因原告在租赁房屋中从事违法活动，被告依法、依约解除了2018年1月30日与原告签订的商铺租赁合同。根据《医疗机构管理条例》第10条规定，原告开始装修时，被告多次要求原告出示该规定要求的文件，在原告悬挂血液透析中心的牌子后，被告要求原告提供经审批的血液透析卫生许可证时，原告拒绝提供。根据《医疗机构管理条例实施细则》第44条，原告悬挂三门峡血液透析中心牌子后，被告要求原告提供经省级卫生计生行政部门核准名称的文件，原告仍然拒绝提供。这充分说明原告没有经过法定的核准程序，违反了上述法律规定，是一种违法行为。根据《医疗机构管理条例实施细则》第46条的规定，原告在还没有领取《医疗机构执业许可证》的情况下，就公开悬挂血液透析中心的牌子，违反了法律规定。《商铺租赁合同》第14条约定，原告在租赁房屋中从事违法活动时，被告有权解除合同。原告在没有取得卫生许可证和名称未经核准的情况下，就开始使用“三门峡市血液透析中心”，明显属于从事违法活动，被告有权依据合同约定解除合同。二、原告既有危及建筑物主体安全的破坏性装修行为，又有危及公共安全的装饰行为。原告在进行装饰装修时，未经被告同意，擅自在建筑物主体地基上挖坑安装了两个水箱，破坏了房屋的地基基础，危及建筑物主体结构安全。另外，原告在租赁房屋门前是一条公共通道，原告在租赁房屋的外墙竖立了两座柱子，存在极大的安全隐患。目前，该柱子已经倾斜，随时有倒塌风险，对过往行人有极大的危险性。被告告知原告加固维修时，遭到原告拒绝。因此，被告才解除了与原告签订的商铺租赁合同。三、因原告的违法活动，激起了滨河花城小区业主的强烈不满，在业主们要求予以作出合理合法的解释时，原告又不予理睬，进而造成业主围堵被告公司及售楼部，给被告公司的声誉、销售活动造成了极大损坏，被告无奈才解除合同。四、在被告下发解除合同通知后，原告并未腾房，至今占用租赁房屋，严重侵害被告权益，对此被告将适时依法维权。五、因原告至今占用房屋未还，且只支付了一年的租赁费，因此原告要求返还170000元租金，没有依据。并且，被告之所以解除合同，完全是因为被告的违法行为，被告无奈才予以解除，不应赔偿原告任何损失，更不应支付任何违约金。六、阻止原告装修的不是被告，是小区业主轮流看守阻止的。被告虽向原告送达了解除合同通知书，但被告至今没有阻止原告的装修行为。三门峡卫生行政主管部门成立了调查组，对原告拟从事的血液透析业务进行调查，要求原告完善手续。卫生行政部门向业主和新闻媒体承诺，在原告取得卫生许可证之前，禁止其开展业务。直到原告拆除三门峡血液透析中心的牌子后，业主才陆续离开现场，不再阻扰施工。因此，被告没有阻止原告装修。综上，被告认为原告要求退还租金、赔偿经济损失和违约金没有事实根据和法律依据，故请求法院依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2018年1月30日，王丙辰（甲方、出租方）与何宝林（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将位于滨河花城小区西大魏道火锅店北的商铺租于乙方使用，该租用面积一层418平方米，二层418平方米。2.该房屋租给乙方用于医疗业务或其他业务，但不得用于非法经营。若乙方须改变用途，需征得甲方同意。3.房租租赁期自2018年1月31日至2024年3月1日，共6年。免租期为2018年1月31日至2018年3月1日，从2018年3月2日起开始征收计收租金。4.年租金170000元（不含税）。租赁期前3年甲方不得上调租金，第4年起房屋每年按上一年度租金总额的5%上调。租金按年支付。第一期租金乙方于本合同签订生效之日起2日内支付，以后租金乙方应在上一期届满前30天付清。5.租赁物交付，甲方应于2018年3月8日前将房屋按约定条件交付乙方。返还，租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理办法为：在不损害甲方房屋的基础上，装修部分可拆除的由乙方拆除。附着于房屋主体结构无法拆除部分则应无偿留给甲方。6.租赁期内，如因甲方转让、抵押该房产以及第三人提出的请求或因为甲方与其他第三方的经济纠纷导致租赁物被强占、查封、拍卖或者被采取其他强制措施导致乙方无法继续使用租赁物的，因此影响乙方正常营业，给乙方带来损失由甲方承担。甲方上述行为导致合同无法继续履行，视为甲方违约，甲方应向乙方退还预交未实际承租月份的租赁费及支付违约金，违约金按六个月租金进行支付，并赔偿因此给乙方造成的各种损失十万元整。7.广告，乙方可根据自己的需求设计、制作并安装广告牌，甲方不得以任何理由干涉，因广告的制作、安装等产生安全责任以及费用由乙方承担。乙方设立的广告牌不得超过德邦物流外观尺寸，并承担广告牌设立后的一切责任。8.免责条款，有下列情形之一的，本合同终止，甲方应向乙方全额返还已付未到期租金，甲乙双方互不承担违约责任：①适用于租赁行为的法律、法规的修改，使双方无法履行合同的；②因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；③该房屋即将被政府征用、收回，或被列入即将拆迁改造范围导致合同需要终止的，甲方应在接到政府通知之日起五日之内书面通知乙方。9.合同的单方解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付违约金，同时赔偿给甲方造成的一切损失：①不支付或者不按照约定时间支付租金达15日以上的；②利用该房屋从事违法活动的；③未经甲方同意的严重危害房屋主体结构安全的装修、装饰行为。违约金数额，按照六个月租金进行支付，损失赔偿按十万元计算。2018年1月31日，中隆公司向何宝林出具《授权委托担保证明书》一份，载明：“兹授权委托本公司员工王丙辰，性别：男，身份证号：，为我公司委托代理人，负责与承租人何宝林签订滨河花城小区西大魏道火锅店北门面房上下两层共836平方的租赁合同，并将房屋租金支付至王丙辰的银行账户，银行卡号：52×××16，开户行：三门峡湖滨区农商银行斜桥支行，该授权证明书保障房屋出租，负责履行、承担合同约定的义务，具有相关法律责任”。2018年2月1日，王丙辰收到何宝林支付的租金170000元，并出具《收到条》一份。租金支付后，何宝林开始以“三门峡骨科医院血液透析中心”名义对上述租赁房屋进行装饰、装修。2018年7月2日，滨河花城小区业主发现正在装修商铺的牌子为血液透析中心后，对何宝林的装修进行阻拦。2018年7月10日，中隆公司向何宝林发出《通告》一份，载明：“何宝林，作为承租方于2018年1月30日签订的房屋租赁合同中第二条用途为‘医疗业务或其他业务，但不得用于非法经营’。在签订租赁合同同时作为承租方你未明确告知房屋使用的用途为开设‘血液透析中心’，而是明确提出房屋将用于为业主提供社区常规卫生服务，在此情况下双方才签订租赁合同。作为承租方在租赁房屋之时对房屋使用用途存在重大隐瞒，且没有向出租方提前履行告知义务。此事件导致目前社区多数居民强烈反对和抵制，多次上访有关部门，也严重影响了滨河花城住宅销售和临街商铺的招商工作，对我公司的名誉造成了重大的负面影响。至于开设机构是否合理合法？是否允许立项？需要由你方出具当地行业主管部门（卫生、环保等）批复允许开设的相关文件，同时也必须面对现实，积极应对社区百姓的质疑和问责。如不积极主动，不妥善解决当下突出的邻里矛盾，导致业主们的质疑长时间得不到答复，导致持续性的群体性上访，导致持续性的对我单位的声誉造成恶劣影响，我方将诉之法律手段，坚决维护小区全体业主及我公司的利益”。2018年7月12日，中隆公司向何宝林送达《解除合同通知书》一份，载明：“2018年1月30日，你与我公司授权代表王丙辰签订了《商铺租赁合同》，承租我公司临街商铺用于医疗服务业务，现发现你在签订合同时，对我公司隐瞒事实真相，将租赁房屋用于血液透析的特殊医疗业务，以及采取破坏性施工方式，损坏了相邻不动产设施，已经构成根本违约，导致合同无法继续履行。我公司决定解除与你签订的《商铺租赁合同》，故特此告知。你收到《解除合同通知书》后，双方签订的《商铺租赁合同》解除，请你在收到本通知后15日内向我公司腾退房屋。逾期，我公司将清理你遗留在租赁房屋内的一切财物。具体解除合同理由如下：一、你故意隐瞒事实真相，没有明确说明租赁商铺的实际用途，若我公司知悉你将用于血液透析业务，我公司会拒绝与你签订该租赁合同。你隐瞒事实真相的行为已经构成根本违约。二、你拟开设的血液透析业务，属于传染性很强的特殊医疗行业，没有向相邻小区全体业主予以公示，没有征求和听取小区业主的意见和建议。另外，你至今未提供开设该项特殊业务的政府审批许可文件，我公司认为你属于未批先建，不接受也不认可你开设血液透析业务的根本违约行为。三、你在承租房屋门前施工的污水处理工程项目，没有提前向小区物业服务公司报备，未经物业服务公司同意擅自施工，造成相邻的地下防空设施的渗水渗漏的危害后果，已经危及相邻不动产的质量安全，造成相邻不动产的质量安全隐患，属于严重违约行为。四、由于你对开展血液透析业务未向相邻小区业主公示，造成相邻小区业主心理恐慌，导致相邻小区业主持续性集体上访，但你不正确面对业主问题，不出面解决业主的信访问题，导致上访问题无法及时解决，不能抚慰业主的恐慌心理，属于推脱责任的违约行为。五、基于你的上述违约行为，导致不明真相的无辜业主对我公司产生极大误会，以及业主的信访问题迟迟得不到解决，导致政府认为我公司逃避责任，对我公司也产生误解。你的违约行为已经对我公司的声誉和商誉造成恶劣的负面影响。鉴于上述原因，我公司决定解除与你签订的《商铺租赁合同》”。之后，滨河花城小区业主仍持续阻拦商铺装修，何宝林停止装修。2018年11月14日，三门峡骨科医院向何宝林出具《证明》一份，载明：“我院何宝林个人投资筹建血液透析中心，筹建期间，工作人员多习惯以三门峡骨科医院名义对外签订合同或开具有关票据。但该血液透析中心实际与三门峡骨科医院无关，我院从未参与该血液透析中心项目，也没有分文出资，实属何宝林个人投资”。审理中，何宝林申请对其经济损失进行鉴定，本院依法委托河南中和联合资产评估事务所进行了鉴定，该鉴定机构于2020年1月16日作出豫中和评报[2020]002号资产评估报告，评估结论：在评估基准日2019年10月21日，委托的装修、拆移设备、无法拆除（专用）设施设备的损失等评估价值为929910元。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《商铺租赁合同》由被告中隆公司授权王丙辰与原告何宝林签订，签订后也由被告中隆公司实际履行，享有合同权利、履行合同义务，故该合同的甲乙双方应为中隆公司、何宝林。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，被告中隆公司在2018年7月12日向原告何宝林送达《解除合同通知书》，关于其提出的五条解除合同理由：一、关于商铺用途，双方在合同中明确为“医疗业务或其他业务”，血液透析属于医疗业务范围，原告何宝林对房屋的使用并未超过合同约定，被告中隆公司据此要求解除合同，缺乏依据。二、关于行政许可，原告何宝林租赁商铺、装饰装修均属于开设血液透析中心的前期准备工作，该中心目前尚处在前期装修施工阶段，其是否取得经营资格需待其在开始营业前由有关部门进行审批，在未从事经营前尚不存在是否合法的问题，故被告中隆公司据此要求解除合同，缺乏依据。三、污水处理工程项目，被告中隆公司并未提供证据证明原告何宝林的装修行为造成防空设施等的损坏，其据此要求解除合同，缺乏依据。四、五，关于公示，现行法律法规并未规定开展血液透析业务需向周围居民进行公示，××的一种治疗方式，××人具有减轻症状、延长生存期的意义，其开设对周遭居民及附近患者的影响及意义均是正面的，被告中隆公司据此要求解除合同，缺乏依据。综上，被告中隆公司在面对小区业主的误解时，并未同原告积极应对寻求解决之法，而以片面、武断的方式选择与原告何宝林解除《商铺租赁合同》，最终导致原告何宝林租赁的商铺停止装修，双方之间的房屋租赁合同关系事实上无法履行。关于原告何宝林要求退还租金及赔偿损失的要求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告中隆公司的单方解除合同的行为缺乏事实和法律依据，并造成原告何宝林租赁商铺的目的无法实现，导致原告何宝林在租赁商铺期间不能取得任何使用房屋的利益，导致何宝林对商铺的装饰装修损失，故被告中隆公司应返还原告何宝林交纳的房屋租金170000元，赔偿原告何宝林的装饰装修损失929910元。对原告何宝林的违约金主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告双方在《商铺租赁合同》中明确约定违约金为六个月的租金，故被告中隆公司应向原告何宝林支付六个月的租金即85000元作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告三门峡中隆置业有限公司返还原告何宝林租金170000元、赔偿原告何宝林损失929910元、支付原告何宝林违约金85000元，共计1184910元。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告何宝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26720元，评估费10000元，合计36720元，由何宝林负担19240元，由三门峡中隆置业有限公司负担17480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  吕战廷审 判 员  崔云飞人民陪审员  杨 波二〇二〇年四月二十七日书 记 员  陈梦菲