广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终380号 上诉人（一审被告）：黄英华，女，1971年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：黄小海，广西帮达律师事务所执业律师。 被上诉人（一审原告）：桂丽霞，女，1986年8月8日生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 上诉人黄英华因与被上诉人桂丽霞合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄英华上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项判决，改判驳回桂丽霞的诉讼请求。事实和理由：一审法院查明事实不清、适用政策、法律不当，判决错误。2007年11月18日，黄英华与桂丽霞签订了一份《集资房协议书》，由黄英华在自已分得的三块“三产用地”及购买相邻八块宅基地上，向桂丽霞等集资200多万元（见各人交款收据），建起二栋七层楼房共36套房，桂丽霞集资购得的是1号楼A座2单元402号房。当年签订《集资房协议书》，一是在2008年之前，扶绥县还允许这类开发，二是能钻偷漏税空子，降低黄英华与桂丽霞建房购房成本。但集资房在建期间，扶绥县人民政府以扶政函(2008)13号文暂停此类房的房地产权属登记。扶绥县人民法院和崇左市中级人民法院审理同时期的扶绥县此类纠纷，均判决该类《集资房协议书》无效。黄英华经补交土地出让金、税款、建设手续费等费用后，以自建房的名义，重新向不动产登记机构申请，于2018年才获36套房产的不动产权登记证，这与当初以《集资房协议书》直接办到桂丽霞等36户名下，己是不同概念。《集资房协议书》因违反《城市房地产管理法》等法律法规的规定及故意规避税款，已不能作为办理涉案房地产产权变更依据。未起诉的其他十多户业主，都是与黄英华重新签订一份《房屋转让合同》，补交相应税费后，已办妥了自建房转让过户手续。一审法院查明该事实不清，适用政策和最高人民法院的司法解释不当。在认定《集资房协议书》效力问题上，适用《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号），是适用对象错误；本案不是合作开发房地产，在双方签订《集资房协议书》时，桂丽霞的集资款亦用于建房，一审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第25条错误。再者，签合同时，还未建房，也不存在房屋买卖合同。同时，一审法院的判决，也无法执行，本案的纷争，正因为桂丽霞不配合重新签订《房屋买卖合同》，导致房产登记机关对桂丽霞的套房无合法来源而无法登记过户。即使今后强制执行过户，没有新签订的《房屋买卖合同》，而用生效判决书和《集资房协议书》作过户原始登记材料存档与此前生效判决相悖。对于判决书中的第二判项，是全体业主的权益，应由全体业主来决定，在未经其他未起诉业主同意的情形下，一审法院径自作出判决错误。 桂丽霞辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 桂丽霞向一审法院起诉请求：1.判决黄英华履行双方于2007年11月18日签订的《集资房协议书》，协助将位于扶绥县［桂（2018）扶绥县不动产权第0000455号，面积123.57㎡］过户登记到桂丽霞名下；2.判令黄英华分割位于新宁镇祥和路124号1号楼Ａ座02号车库［桂（2018）扶绥县不动产权第0000441号，面积72.8㎡］，并协助过户登记为桂丽霞与他人共同共有（桂丽霞享有15.48㎡）；3.判令黄英华购买及安装扶绥县公共电子门；4.判令黄英华支付违约金60773元（从起诉之日2019年7月8日前三年，房价款185000元×3／万元日×365天×3年＝60773元）。 一审法院认定事实：桂丽霞与黄英华于2007年11月18日签订了《集资房协议书》，协议的主要内容有：一、由黄英华购买一块地皮位于扶绥县城东区宗地（实验小学大门旁边），并负责集资建造一幢七层的砖混结构楼房给桂丽霞，黄英华负责集资建房（毛坯房），三房二厅两卫生间，每套定价壹拾捌万伍仟元整。同时负责帮办各户有关住房证件，费用由甲方支付。二、建房要求：1.壹楼有公共通道及公共杂物房；2.二至七楼各层有四套三房两厅两卫生间约138平方米（含公摊面积、杂物房），共24套；4.黄英华负责甲方住户电通到门口电箱，房内预埋管合，给水管到厨房、卫生间，排水、排污管安装，水电开户费由桂丽霞支付；5.黄英华负责壹楼公共电子门的购买及安装；四、桂丽霞选购Ａ栋第二单元第四楼东三房两厅两卫生间，房价总款为贰拾壹万元整（￥185000元）；5.建设工程为壹年，自2007年11月18日至2008年11月18日，于2008年12月31日前交房，交房后12个月内办好两证（房产证及土地使用证件）交付给桂丽霞。如不能按时交房或证件的，每逾期一日则按总房价按日3‰支付违约金给桂丽霞。签订该协议后，桂丽霞于2007年11月18日交付了集资房款7万元。2009年10月，黄英华将涉案房屋交付给桂丽霞居住使用至今。2018年11月30日，黄英华在涉案小区内张贴公告：告知位于扶绥县已办理了房产证，要求1号楼的业主于2018年12月30日前付清所欠房款及违约金。2018年12月2日，桂丽霞通过银行转账的方式向黄英华支付了3万元集资房款，至此，桂丽霞共支付购房款10万元。此后，桂丽霞与黄英华因协助办理涉案房屋的登记过户手续引发争议，双方无法协商一致，故诉至一审法院。 另查明，涉案房屋现登记于黄英华名下，该房屋系扶绥县［桂（2018）扶绥县不动产权第0000455号］，房屋建筑面积123.57㎡，涉案房屋无抵押、无查封。涉案杂物房现登记于黄英华名下，该房屋系扶绥县车库［桂（2018）扶绥县不动产权第0000441号］，房屋建筑面积42.54㎡，涉案杂物房无抵押、无查封。 此外，桂丽霞、黄英华在庭审过程中，均同意配合不动产管理部门的规定，为了办理涉案房屋即位于扶绥县的过户登记手续重新签订协议。 一审法院认为，一、关于桂丽霞与黄英华签订的《集资房协议书》是否合法有效的问题。黄英华主张《集资房协议书》违反了国家法律的规定，涉案房屋并非集资房，且黄英华没有集资开发房地产销售的资质，该协议属于无效合同。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）的内容，所谓集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买直接分配的一种房屋。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”据此，《集资房协议书》应当为房屋买卖合同，应按照合同法的相关规定进行处理。本案中，黄英华通过支付土地出让金的方式获得了涉案土地的国有建设用地使用权，涉案房屋的权利性质亦为自建房，桂丽霞与黄英华签订的《集资房协议书》虽然名义为集资房，但涉案房屋并不符合集资房的定义标准，黄英华有权向桂丽霞出售涉案房屋。该述协议是桂丽霞、黄英华在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、关于桂丽霞要求黄英华协助办理位于扶绥县过户手续的问题。涉案协议书中，桂丽霞选购的房屋为“Ａ栋第二单元第四楼东三房两厅两卫生间”，双方均确认该房屋即位于扶绥县，一审法院予以认可。黄英华辩称无法办理涉案房屋过户登记手续在于《集资房协议书》不符合不动产管理部门的规定，应重签合同才能办理相关手续。涉案协议书是合法有效的，涉案房屋亦不存在查封、抵押的情况，且桂丽霞已依约向黄英华支付了购房款，现要求黄英华协助办理房屋过户手续有事实和法律的依据，一审法院予以支持。 三、关于桂丽霞要求黄英华分割位于扶绥县车库，并协助过户登记为桂丽霞与他人共同共有（桂丽霞享有12.18㎡）的问题。本案中，《集资房协议书》关于杂物房的约定为：涉案楼房的壹楼建有公共通道及公共杂物房；出售给业主的房屋面积约138㎡，该房屋面积包括房屋建筑面积、公摊面积及杂物房。根据当事人陈述及涉案楼房的实际情况，住户是基于生活便利的原则对涉案杂物房进行共同使用。现桂丽霞诉请要求分割位于扶绥县车库，并过户登记为桂丽霞与他人共同共有，此诉请涉及第三人的合法权益，其诉讼主体不适格，应当与其他第三人就涉案杂物房的权属问题另行起诉。桂丽霞此项诉请不符合法定条件，裁定驳回起诉。一审法院就桂丽霞的此项诉请另行作出民事裁定书。 四、关于桂丽霞要求黄英华购买及安装扶绥县公共电子门的问题。根据协议内容，黄英华有负责一楼公共电子门购买及安装的义务。桂丽霞要求黄英华安装涉案楼房的公共电子门符合合同约定，一审法院予以支持。此外，要求黄英华履行此项义务应当综合考虑住户居住的实际情况及公共电子门的安装方式、安装需求，且公共电子门的安装涉及1号楼Ａ座全体住户的共同利益，也需涉案楼房全体住户的配合，双方当事人应当本着利于生产生活的原则解决。 五、关于桂丽霞要求黄英华支付违约金的问题。协议约定黄英华应当于2008年12月31日前交付涉案房屋，交房后12个月内办好两证（房产证及土地使用权证）交付给桂丽霞，如未能按时交付的，逾期一日按总房价的日3‰支付违约金。据此，违约责任包括逾期交房违约责任及逾期办证违约责任。（一）关于逾期交房违约责任及违约金的问题，桂丽霞、黄英华均承认直至2009年10月才交付涉案房屋，故黄英华应承担逾期交房违约责任。一审法院根据案件实际情况，确定计算逾期交房违约金自2009年1月1日至2009年10月1日，共计273天，按照桂丽霞此时实际已付房款7万元，结合实际损失，调整逾期交房违约金为1528.8元。（二）关于逾期办证违约责任及违约金的问题。桂丽霞辩称双方书面约定应当由黄英华办理房产证后，协助桂丽霞办理银行按揭后才付清尾款，但桂丽霞为此提交的证据不能证明其辩称内容，黄英华对此亦不予认可，故一审法院对桂丽霞的此项辩称不予认可。本案中，签订上述协议后，由于扶绥县当地不动产登记政策的变化，涉案房屋直至2017年5月才办理了不动产权证，桂丽霞也直至2018年12月2日才向黄英华支付购房尾款。黄英华至今仍未协助桂丽霞办理涉案房屋的过户登记手续，应当承担逾期办证违约责任。依照《合同法》关于合同履行的规定，黄英华逾期办证违约责任的起算时间应当自2018年12月3日起，现桂丽霞要求黄英华自2019年7月8日前三年计算违约金，没有事实和法律的依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，一审法院确定计算逾期办理房屋产权证违约金自2018年12月3日至2019年7月8日，共计217天，按照购房总款185000元，综合实际损失、双方过错等情况，调整逾期办证违约金为3211.6元。上述两项违约金共计4740.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院 二审期间，黄英华向本院提交的2组证据：1.2007年4月28日扶绥县矿产公司向扶绥县经贸局提出的《关于要求同意以集资建房形式筹集企业改制资金的请示》、2007年11月8日城厢市二队向扶绥县建设局和扶绥县国土局提出的《申请书》、2007年6月13日扶绥县国土资源局向扶绥县政府提交的《关于县饮食服务公司申请集资建设职工宿舍楼的处理意见》、2007年6月29日扶绥县建设局向扶绥县政府提交的《关于县饮食服务公司要求建楼选址的意见》、2007年7月2日扶绥县人民政府办公室文件处理笺一份、2007年9月10日扶绥县经济贸易局向扶绥县政府提交的《扶绥县经贸局关于县饮食服务公司要求集资建房的处理意见》、2007年7月25日盖有扶绥县建设局行政审批专用章的《申请书》、2007年11月10日黄科瑜、李彩群提交的《申请书》、2007年12月11日扶绥县人民政府办公室信访处理笺一份、2008年1月8日扶绥县国土资源局向扶绥县政府提交的《关于县砖瓦厂下岗职工黄科瑜、李彩群申请集资建房的处理意见》、2008年1月18日扶绥县建设局向扶绥县政府提交的《关于黄科瑜、李彩群申请集资建套间楼房的意见》、2008年1月21日扶绥县人民政府办公室信访处理笺一份，该组证据证明当时政府文件精神及相应的法律法规，也证明集资建房没有得到政府批复，集资房协议书是无效的；2.房地产买卖契约、房屋买卖合同书，证明房屋买卖合同与集资建房协议性质不同。 桂丽霞对黄英华提供证据的质证意见：1.对第一组证据的真实性无异议，但是对其合法性及关联性有异议；2.对第二组证据的真实性、合法性及关联性均有异议。 本院对黄英华提供证据的认证：黄英华所提供的证据与本案无关联，且不能达到黄英华的证明目的，本院不予采信。 另外，本院依职权到扶绥县不动产登记局调取本案相关材料如下：1.黄英华向案外人黄彩秋转让扶绥县新宁镇祥和路124号2号楼B座1单元301号房的不动产登记材料；2.扶绥县不动产登记局《关于扶绥县新宁镇祥和路124号1、2号楼单独套房办理不动产权证有关问题的复函》。黄英华及桂丽霞对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采纳。 本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点归纳为：一、桂丽霞与黄英华签订的《集资房协议书》是否合法有效；二、黄英华是否应协助桂丽霞办理涉案房屋的产权变更手续；三、黄英华是否应购买及安装涉案楼房的公共电子门;四、黄英华应否向桂丽霞支付违约金。 1、关于桂丽霞与黄英华签订的《集资建房协议书》是否合法有效的问题。 个人集资建房是指居民个人为解决住房问题而共同出资，共同建造，共同管理，然后按出资额分享住房成果的一种合建形式。个人集资建房的主体属于特定对象，其建房目的是为了解决个人住房问题，集资人不存在亏损或盈利的情况。而从黄英华与桂丽霞等人签订《集资房协议书》的时间来看，各户签订时间不一致，跨度几个月至一年不等，即黄英华是面向市场与不特定对象签订合同；从《集资房协议书》约定的内容来看，涉案房屋所在土地的使用权是由黄英华个人购买的，桂丽霞等人没有参与涉案楼房所在土地使用权的购买及管理等事项。故黄英华出售涉案房屋给桂丽霞的形式不符合集资建房的特征，其目的是为了盈利，属于一种市场行为，存在盈利或亏损的可能。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”桂丽霞与黄英华签订的《集资房协议书》符合上述司法解释规定的情形，应认定为房屋买卖合同。黄英华上诉提出其与桂丽霞签订的《集资房协议书》属于集资建房关系的理由不能成立，本院不予采纳。桂丽霞和黄英华签订的《集资房协议书》虽名为集资建房，但实为房屋买卖。该协议是桂丽霞、黄英华在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、关于黄英华是否应协助桂丽霞办理位于涉案房屋的产权变更手续的问题。 黄英华与桂丽霞签订的《集资房协议书》第一条约定，黄英华负有协助桂丽霞办理涉案房屋产权变更的义务，同时，根据《不动产登记暂行条例》以及扶绥县不动产登记局《关于扶绥县新宁镇祥和路124号1、2号楼单独套房办理不动产权证有关问题的复函》，黄英华已获得涉案房屋的不动产权属证书，涉案房屋具备产权变更的条件，故桂丽霞主张黄英华协助其办理涉案房屋的产权变更手续，本院予以支持。另，关于涉案房屋产权变更手续费负担问题。《集资房协议书》第一条约定黄英华负有购买扶绥县城东区宗地，并负责集资建造一幢七层的砖混结构楼房给桂丽霞的义务，即依据合同黄英华应向桂丽霞交付权属清晰，能够达到出卖条件的房屋，因此，黄英华办理涉案房屋不动产权证（即获得不动产权证之日之前）的有关费用，应由黄英华负担。对黄英华提出由桂丽霞负担涉案房屋的土地出让金等费用，本院不予支持。依据《集资房协议书》第一条，桂丽霞有支付涉案房屋产权变更手续相关费用的义务，故桂丽霞应负担涉案房屋由黄英华名下变更至其名下依法应缴纳的各种费用。 三、关于黄英华是否应购买及安装涉案楼房的公共电子门的问题。 本案《集资房协议书》为合法有效合同，各方应依约履行。桂丽霞已支付《集资房协议书》约定的全部房款，黄英华亦应履行《集资房协议书》中约定的义务。《集资房协议书》第二条第五款明确约定黄英华负责购买及安装涉案楼房的公共电子门，故桂丽霞的此项诉请有合同依据，本院予以支持。此外，安装公共电子门增加楼房业主居住环境的安全性，对全体业主而言属于福利性质，并未增加其他业主的额外负担，故黄英华主张安装公共电子门涉及全体业主利益，应由全体业主决定的上诉意见，本院不予支持。 %1、关于黄英华应否向桂丽霞支付违约金的问题。 双方在《集资房协议书》第五点已对黄英华逾期交房和逾期办证应承担的违约金责任作出约定。一审法院综合考虑桂丽霞的实际损失、合同的履行情况、逾期时间等因素，将违约金酌情确定为4740.4元并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人黄英华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1631号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初1631号民事判决第一项为“黄英华于本案判决生效之日起十五日内协助桂丽霞办理位于扶绥县的房屋过户手续，黄英华获得不动产权证之前的各项办证费用由黄英华负担，涉案房屋由黄英华名下变更至桂丽霞名下依法应缴纳的各种费用由桂丽霞负担”。 上述义务，义务人应于本判决生效规定的期限内履行完毕，如果义务人未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费2493元，由上诉人黄英华负担。二审案件受理费4095元，由上诉人黄英华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁丹杰 审 判 员 陆有帅 审 判 员 柳成功 二〇二〇年四月十五日 法官助理 黄伟明 书 记 员 覃宇潇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。