南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初7380号 原告：张智，女，1976年7月12日生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：袁梦，江苏苏砝律师事务所律师。 被告：南京慕特斯酒店管理有限公司，住所地在南京市建邺区江山大街以南，江东南路与恒河路间汇金中心C地块****。 法定代表人：夏群峰。 被告：同利房地产有限公司，住所，住所地在上海市宝山区罗芬路********div> 法定代表人：夏群峰。 被告：南京升龙房地产开发有限公司，住所地在南京市建，住所地在南京市建邺区江东中路**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林亿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦蓓蓓、李亚南（实习），均系江苏新高的律师事务所律师。 第三人：江苏驰骋酒店投资管理有限公司，住所地在常州市武进区，住所地在常州市武进区常武中路**常州科教城创研港**A1601v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：丁建锋。 第三人：南京欧锦颐酒店管理有限公司，住所地南京市建邺区江山大，住所地南京市建邺区江山大街以南，江东南路与恒河路间汇金中心C地块****style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：倪卫华。 原告张智与被告南京慕特斯酒店管理有限公司（以下简称慕特斯公司）、同利房地产有限公司（以下简称同利公司）、南京升龙房地产开发有限公司（以下简称升龙公司）、第三人江苏驰骋酒店投资管理有限公司（以下简称驰骋公司）、南京欧锦颐酒店管理有限公司（以下简称欧锦颐公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告张智的委托诉讼代理人袁梦，被告升龙公司的委托诉讼代理人秦蓓蓓、李亚南到庭参加诉讼，被告慕特斯公司、同利公司、第三人驰骋公司、欧锦颐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张智向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告慕特斯公司之间签订的《酒店管家合同》于2017年10月1日解除；2、依法判令被告慕特斯公司向原告返还装修款265550元，并依照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年12月31日至实际给付日的利息；3、依法判令被告慕特斯公司向原告支付欠付的租金32700元（2017年4月-9月），并依照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年7月1日起至实际给付日止的利息；4、依法判令被告同利公司、被告升龙公司对被告慕特斯公司上述给付义务承担连带责任；5、依法判令本案诉讼费由三被告承担。 诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。变更第二项诉讼请求为依法判令被告慕特斯公司向原告返还装修款265550元。变更第三项诉讼请求为依法判令被告慕特斯公司向原告支付欠付的租金35425元（算至2017年10月止，6.5个月的租金）及逾期利息（依照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年10月14日起至实际给付日止）。 事实和理由：2015年，被告升龙公司作为南京市建邺区汇金中心项目的开发商向原告宣传升龙汇金项目，被告升龙公司宣称其将引入“希尔顿”酒店，并承诺给予业主高额的售后包租回报。 因相信被告升龙公司的宣传，2015年12月31日，原告与被告升龙公司签订《南京市商品房预售合同》，约定原告以17406.33元／平方米向被告同利公司购买南京市建邺区房屋，房屋建筑面积53.11平方米。同日，原告与被告慕特斯公司签订《酒店管家合同》，并按照被告慕特斯公司、被告升龙公司的要求，按照5000／平方米向被告慕特斯公司指定账户付款265550元作为房屋装修款，被告慕特斯公司向原告出具收据。上述合同签订后，升龙汇金中心并未成功引进“希尔顿酒店”，亦未对上述房屋进行装修，且被告慕特斯公司实际控制人以个人账户向原告支付了2017年1-3月的租金后，再未支付后续租金。后被告升龙公司组织原告及其他业主与被告慕特斯公司、被告同利公司和解，并签订《升龙汇金中心希尔顿酒店项目和解书》。和解书中明确：“被告慕特斯公司实际控制人夏群峰之关联公司被告同利公司同意将其买断销售的位于句容市的招商国际Ｅ城项目对应的所有权以认购书的形式质押给原告，同时被告同利公司委托被告升龙公司或其指定的有资质的第三方帮助独家代理销售该项目，销售完成后，被告慕特斯公司、被告同利公司同意将其依据与宝华项目开发商签署的协议应获得的溢价收益部分款项用以支付被告慕特斯公司应支付原告的所欠款项”。和解书中另约定被告慕特斯公司、被告同利公司最迟应于2018年9月30日前结清原告软装款，到期未结清由被告慕特斯公司、被告同利公司承担违约责任。 和解协议签订后，原告得知，被告同利公司并未取得销售许可权，其根本无权将招商国际E城项目对应房号以认购书的形式质押给原告。且被告慕特斯公司实际控制人夏群峰因涉嫌刑事犯罪被公安机关立案侦查，被告慕特斯公司、被告同利公司已无力偿还原告的装修款，和解协议无法全面履行。 鉴于此，原告认为被告升龙公司违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，将升龙汇金中心项目以捆绑销售的方式指定给被告慕特斯公司，由被告慕特斯公司作为售后包租方，被告慕特斯公司代表被告同利公司与原告签订房屋认购合同，收取购房款，应认定二被告之间存在代理关系。被告慕特斯公司迟延支付租金、未按约定装修房屋的行为已构成根本违约。且在和解书签订之初，三被告隐瞒真实情况，虚构事实，向原告等业主做出虚假承诺，以质押句容市宝华镇仙灵路10号的招商国际E城项目对应的房屋所有权为由诓骗原告。上述种种行为表明，三被告在升龙汇金项目中存在千丝万缕的联系，被告升龙公司在被告慕特斯公司、被告同利公司不具备还款能力的情况下，仍组织原告与被告慕特斯公司、同利公司签订和解书，将自己的责任撇清，被告升龙公司与被告慕特斯公司、同利公司应共同对原告承担连带责任。原告为维护自身的合法利益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告慕特斯公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告同利公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告升龙公司辩称，与其签订《整体承销合作协议》的是驰骋公司，而不是慕特斯公司。该合作协议系将汇金中心A座的285套房屋整体出售给驰骋公司，其性质应当为买卖合同，而不是代理合同。即使该合作协议系代理合同，但驰骋公司亦仅代理房屋销售事宜，并不代理房屋租赁事宜。事实上，向业主租赁房屋开办酒店是夏群峰名下关联公司独立运作的商业决策，与升龙公司无关。此外，升龙公司、慕特斯公司不存在关联关系，升龙公司不是《酒店房屋管家合同》及《补充协议》的当事人，既未授权慕特斯公司签订该合同，亦未参与该合同的履行。因慕特斯公司系房屋的回购主体，并实际收取装修款，故该合同系业主与慕特斯公司之间的行为，与升龙公司无关。因慕特斯公司、驰骋公司与升龙公司之间不存在租赁房屋的代理关系，亦不构成法律上的人格混同，故不应突破合同相对性原则。因此，原告要求升龙公司对慕特斯公司所负的合同债务承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 第三人驰骋公司、欧锦颐公司未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 夏群峰实际控制慕特斯公司、驰骋公司、欧锦颐公司，并分别持有该三家公司的99%、99%、95%股权。2017年2月23日前，夏群峰系苏州图邦酒店投资管理有限公司（以下简称图邦公司）的法定代表人，该公司亦系夏群峰控制的关联公司。 2015年6月12日，升龙公司、驰骋公司签订了一份《关于南京升龙汇金中心A栋部分房屋整体承销的合作协议书》（以下简称《A栋承销协议》），约定：驰骋公司对升龙汇金中心A栋17至29层的285套房屋（其中，升龙公司已售41套、未售244套）在协议约定的合作期限内进行整体买断式承销；驰骋公司按约定的销售回款指标完成销售和付款，如未能完成该销售指标，则由驰骋公司或其指定的人按约定的买断基价14180元/平方米购买；合作期限自本协议签字盖章之日起至2016年7月30日止（此亦为买断式承销的最后日期）；驰骋公司可溢价销售，但溢价不得超过5120元/平方米，溢价部分归驰骋公司所有；针对已销售的41套房屋，升龙公司应于2016年4月30日前与已购业主达成退房、换房或其他解决方案，否则驰骋公司有权放弃房屋所在楼层整层购买；升龙公司协助购房人办理销售签约、备案等手续；升龙公司将不低于300平方米的售楼处交给驰骋公司免费使用；就上述承销范围内的房屋，驰骋公司应向升龙公司提交《装修图纸及装修标准》，升龙公司应于2016年12月31日前按该装修标准装修完毕；如驰骋公司将承销范围内的房屋整体作为酒店运营，则升龙公司协调将A幢大堂（约400平方米）提供给驰骋公司使用；驰骋公司就购房人因承销房屋销售合同而产生的责任向升龙公司提供连带责任担保；本协议签订后，驰骋公司将另行设立一家新公司具体负责履行该协议，待新公司开业后，三方重新签订一份协议，以明确驰骋公司的义务由该新公司履行，但驰骋公司应就该新公司的履行情况向升龙公司提供担保。2015年7月2日，慕特斯公司注册成立，并于2015年8月15日向升龙公司出具一份《承诺及担保函》，载明：受驰骋公司安排，为购房人提供委托经营管理等服务，并遵守《A栋承销协议》中驰骋公司的义务，与驰骋公司向升龙公司承担连带或共同责任。此外，升龙汇金中心售楼处还公示有《A栋承销协议》的首页与末页，但该两页中乙方处的公司名称及所盖的印章均为慕特斯公司，合作内容为整体购买17至29层285套房屋作为希尔顿欢朋酒店。对此，升龙公司称未与慕特斯公司签订上述承销协议，所公示的协议系慕特斯公司变造。2016年6月15日，慕特斯公司与升龙公司签订一份《关于南京升龙汇金中心C幢部分房屋整体承销的合作协议》（以下简称《C幢承销协议》），约定：慕特斯公司对上述C幢北单元01至08（3至14层）的96套房屋进行买断式承销。另外，驰骋公司还向升龙公司出具一份《关于汇金中心C地块A栋部分房屋整体承销的结算事宜》，载明：将A栋承销所获溢价款41434947元，全额转为《C幢承销协议》中的履约保证金、购房款。 另查明，2015年5月28日，欧锦颐公司与欢朋酒店管理（广州）有限公司（以下简称欢朋公司）签订一份《管理合同》，约定：欧锦颐公司将汇金中心A栋作为南京青奥村希尔顿欢朋酒店交给该公司管理。同时，欧锦颐公司出具一份《授权书》，委托慕特斯公司与欢朋公司开展合作业务，包括酒店前期装修、后期经营管理等。2015年6月20日，欧锦颐公司与慕特斯公司签订一份《项目转让协议》，约定：欧锦颐公司将“南京青奥村希尔顿欢朋酒店项目”转让给慕特斯公司。在升龙汇金中心售楼处现场还公示有该《管理合同》的首页与末页。2015年7月9日，在该售楼处还公示了一份欧锦颐公司、慕特斯公司盖章的《申明》（其主要内容为：欧锦颐公司更名为慕特斯公司）。经查，欧锦颐公司、慕特斯公司之间不存在更名情况。 还查明，2015年12月31日，张智与升龙公司签订一份《南京市商品房预售合同》，约定：张智购买南京市建邺区房屋，房屋建筑面积53.11平方米，总价924450元。后张智取得升龙公司开具的一份购房发票。同日，张智与慕特斯公司签订一份《酒店房屋管家合同》及《补充协议》，约定：慕特斯公司租赁张智位于南京市建邺区房屋，用于经营酒店，年租金65400元；上述协议中未提到张智应当支付装修款，但慕特斯公司实际按5000元／平方米收取张智装修款。2015年12月31日，慕特斯公司出具一份《收款收据》，载明：收到装修款265550元。此外，慕特斯公司收取装修款后，未对涉案房屋进行装修。 再查明，2017年10月14日，张智与慕特斯公司、同利公司、升龙公司签订一份《升龙汇金中心希尔顿酒店项目和解书》（以下简称《和解书》），其主要内容为：同利公司同意将买断销售的句容市招商项目2幢710室所有权以认购书的形式质押给张智，并委托升龙公司或其指定的有资质的第三方帮助独家代理销售，慕特斯公司、同利公司同意将所获得的溢价款支付欠张智的款项（完成销售备案后三个工作日内支付软装款的50%，完成按揭下款三个工作日内支付剩余软装款）；自本协议签订之日起，《酒店房屋管家合同》解除，张智、慕特斯公司应于七日内办理升龙汇金中心退房手续；软装款265550元（53.11平方米×5000元/平方米）；如慕特斯公司未于2018年9月30日前结清软装款，应按欠款总额的万分之五/日支付违约金，并由同利公司承担连带责任。在该系列案件的关联案件中，部分业主提供一份句容市住房和城乡建设局于2018年8月13日出具的《关于宝华招商国际E城项目问题的回复》，其主要内容为：镇江火炬置地有限公司正在通过诉讼途径解除与同利公司有关商业1幢部分房屋和商业2幢房屋的整售协议，该局正在查处镇江火炬置地有限公司违规签订整售协议的行为等。庭审中，张智称慕特斯公司、同利公司未履行上述义务；升龙公司称该协议未约定其应承担责任。 本院认为，本案的争议焦点为：一、慕特斯公司应向张智承担的具体责任范围，以及同利公司是否应承担连带责任；二、升龙公司与慕特斯公司之间是何种法律关系，是否应就慕特斯公司的付款义务承担连带责任。 关于争议焦点一：慕特斯公司与张智签订的《酒店房屋管家合同》《补充协议》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故本院认定其合法有效。根据《和解书》的约定，本院认定《酒店房屋管家合同》《补充协议》已于2017年10月14日解除。因双方约定的年租金为65400元，慕特斯公司已支付当年度的租金16350元，尚欠35425元，故本院认定其应再支付35425元。因慕特斯公司逾期未付款，其应自2017年10月14日起支付利息至实际给付之日止。其中，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因慕特斯公司未按约于2018年9月30日前返还装修款265550元，故根据该《和解书》的约定，本院认定同利公司应承担连带责任。 关于争议焦点二：根据查明的事实，本院认定慕特斯公司是升龙公司的代理人，升龙公司应对慕特斯公司的上述债务承担连带责任。主要理由为：首先，升龙公司与驰骋公司签订《A栋承销协议》后，并未将285套房屋过户至驰骋公司名下，即升龙公司仍系初始产权人。根据双方的约定，在承销期限内，驰骋公司只能以升龙公司的名义对外销售房屋。事实上，最终与张智签订涉案房屋买卖合同的亦为升龙公司。并且，该承销协议还对溢价范围作了约定，即驰骋公司应受到升龙公司所作的定价约束，不能突破该价格上限，该等行为足以表明双方之间不是房屋买卖合同关系。其次，根据该承销协议中“驰骋公司将另行设立一家新公司具体履行该协议，待新公司开业后，重新签订三方协议，但仍由驰骋公司提供担保”的内容，可以确认升龙公司在订立合同时，已明知并认可驰骋公司的合同义务由其他主体实际履行。因慕特斯公司在该协议签订后不久注册成立，故本院认定其应系双方提及的新公司。因升龙公司接受慕特斯公司出具的《承诺及担保函》，故本院认定其应当知晓慕特斯公司为该协议的实际履行主体。因此，本院认定慕特斯公司系升龙公司的受托人。此外，售楼处现场公示的《A栋承销协议》首页、末页均显示慕特斯公司是升龙公司的代理人，在升龙公司未就此提出异议并进行阻止的情况下，本院认定张智有理由相信该协议的真实性，故无论该协议是否系慕特斯公司变造，均不影响张智基于此产生的信赖。再次，因现场广告单载明涉案房屋将作为希尔顿欢朋酒店运营，并载明了开发商、投资商、返利、回购方案等内容，故本院认定慕特斯公司采取的促销手段和卖点是售后返租、高额回报。虽然升龙公司称未制作该广告单，但张智作为普通购房者无法进行精准分辨，故本院对其该项抗辩意见，依法不予采信。并且，《南京市商品房预售合同》《酒店房屋管家合同》《补充协议》系在同一时间、同一地点签订，故本院认定在升龙公司未明确慕特斯公司的代理权限，未告知其与慕特斯公司不存在关联关系，也未告知售房、租赁系两个独立主体之间的各自行为的情况下，张智作为购房者无法区分慕特斯公司是以自己的名义还是以升龙公司代理人这一身份与其签订《酒店房屋管家合同》《补充协议》。因此，本院认定房屋销售行为与售后返租行为存在关联、混同，无法进行区分，应当认定为一揽子交易行为，即应当将《酒店房屋管家合同》《补充协议》《南京市商品房预售合同》作为一个整体进行看待，且《酒店房屋管家合同》《补充协议》在本质上应为售后返租协议。最后，根据该承销协议的内容，可以确认升龙公司知晓驰骋公司对承销房屋的特殊装修标准要求，以及驰骋公司可能将房屋整体用于酒店运营的事实。因此，为了让驰骋公司承销整层房屋，升龙公司承诺与41套已购房业主协商进行退房、换房，此举亦再次表明其知晓涉案房屋的最终用途，即用作酒店经营，故本院认定升龙公司对张智在签订房屋买卖合同的同时，必须一并签订满足上述经营用途的售后返租协议是明知并认可的。虽然慕特斯公司采取售后返租的方式销售房屋，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后返租或变相售后返租的方式销售未竣工商品房”的规定，但该条规定不是效力性强制性规定，故本院认定不应影响《酒店房屋管家合同》《补充协议》的效力。综上分析，本院认定张智在购房过程中有充足的理由对升龙公司、慕特斯公司之间存在关联关系产生合理信赖，并对承诺的租金收益抱有合理预期。因作为被代理人的升龙公司明知慕特斯公司存在上述违法行为而未予以制止，反而积极为其履行协议提供相应便利，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“被代理人知道或应当知道代理人的代理行为违法而未作反对表示的，被代理人与代理人承担连带责任”的规定，本院认定升龙公司应当对慕特斯公司的上述债务承担连带责任。虽然《和解书》中未约定升龙公司应承担责任，但慕特斯公司的上述债务系基于《酒店房屋管家合同》《补充协议》而产生，故本院对升龙公司“仅与驰骋公司存在房屋买卖合同关系，与慕特斯公司不存在任何法律关系，不应承担连带责任”的抗辩意见，依法不予采信。 综上，对张智符合法律规定的诉讼请求，依法予以支持；对其不符合法律规定的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、南京慕特斯酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张智返还房屋装修款265550元； 二、南京慕特斯酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张智支付租金35425元及逾期利息（以35425元基数，自2017年10月14日起至实际给付之日止，2019年8月20日之前的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、同利房地产有限公司对南京慕特斯酒店管理有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任； 四、南京升龙房地产开发有限公司对南京慕特斯酒店管理有限公司的上述第一项至第二项付款义务承担连带清偿责任； 五、驳回张智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5774元，公告费600元，合计6374元，由被告南京慕特斯酒店管理有限公司、南京升龙房地产开发有限公司、同利房地产有限公司共同负担（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告，以冲抵其预交的诉讼费，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5774元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  李 燕 人民陪审员  吴晓民 人民陪审员  朱继秋 二〇二〇年四月二十日 法官 助理  张 雪 书 记 员  王 焱