遂溪县人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0823执异36号异议人：梁悦培，女，汉族，1973年2月21日审，住广东省徐闻县。委托代理人：胡春杏，广东自正律师事务所律师。申请执行人：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县农村信用合作联社），住所地：遂溪县遂城镇湛川路**。法定代表人：王琼，系该社理事长。委托代理人：杨亚英，女，1986年5月10日出生，该公司员工。被执行人：湛江市三禾房地产开发有限公司，住所地：湛江开发区人民大道中**颐和花园**一门**。法定代表人：黄日春。被执行人：黄日春，男，汉族，1948年8月10日生，广东省雷州市人，住广东省雷州市。被执行人：梁建国，男，汉族，1965年9月9日生，广东省雷州市人，住湛江市霞山区。被执行人:李春宏，男，汉族，1987年11月21日生，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。被执行人:谭逸飞，男，汉族，1958年8月3日生，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。本院在执行申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司与被执行人湛江市三禾房地产开发有限公司、黄日春、梁建国、李春宏、谭逸飞金融借款合同纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的（2015）湛遂法民一初字第346号民事判决，于2019年11月15日作出（2018）粤0823执恢59号之十一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人湛江市三禾房地产开发有限公司名下位于湛江市徐闻县徐城红旗一路7号三禾京都商住小区A幢1503房、A幢1603房、A幢1703房、A幢1706房、A幢1903房、A幢2006房、A幢2106房、A幢2203房、A幢2206房、B幢1302房、B幢1402房、B幢1403房、B幢1503房、B幢1602、B幢1603房、B幢1702房、B幢1703房、B幢1902房、B幢1903房、B幢2002房、B幢2003房、B幢2102房、B幢2103房、B幢2202房的所有权。现异议人梁悦培认为被拍卖的上述房产中的B幢1703号房已由其购买，属其合法财产，于2020年4月15日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称：异议申请人获知在贵院受理的申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司与被执行人湛江市三禾房地产开发有限公司、黄日春、梁建国、李春宏、谭逸飞借贷合同纠纷执行一案中，将位于湛江市××县××红旗××三禾京都商品楼B幢1703号房查封，并准备进行拍卖。而三禾京都B幢1703号房的实际所有权人是异议申请人梁悦培，2015年6月7日，湛江市三禾房地产开发有限公司与异议人签订了《商品房买卖合同》，将三禾京都B幢1703号房卖给了异议申请人，而异议申请人也在合同签订当日按照约定支付完毕这套房的购房款474012元给三禾房地产开发有限公司。并在2015年6月8日进行了房屋交接验收，将房屋交予异议申请人实际占有、使用、管理。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。异议申请人与湛江市三禾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，因此，三禾京都B幢1703号房的实际所有权人是异议申请人，异议申请人也早已实际占有、使用管理这套房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，在执行过程中，异议申请人只要付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结的措施。结合本案，异议申请人已支付完毕《商品房买卖合同》约定的购房价款，异议申请人也早从三禾房地产开发有限公司那里接受房屋，并实际占有、使用、管理该房屋。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，三禾房地产开发有限公司应当在商品房竣工验收后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋至今未办理房屋所有权登记手续的原因，是三禾房地产开发有限公司未履行《商品房买卖合同》的约定，完全是严重违约所致。综上所述，异议申请人是涉案房屋的实际所有权人，依据《民事诉讼法》及其他相关规定，异议申请人作为案外人特向贵院提出明确的执行异议，请贵院立即终止位于湛江市××县××红旗××三禾京都商品楼B幢1703号房的拍卖，解除上述房屋的查封，以维护异议申请人的合法权益。异议人为其异议请求提供了一些证据予以佐证，包括1、异议人身份证明；2、2015年6月7日签订的《广东省商品房买卖合同》二份，房款收据，电子银行交易回单，京都小区商品房销售明细表。申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司答辩称：异议人对涉案房产不享有阻却生效判决执行的实体权利，涉案房产应当继续查封和拍卖。一、答辩人向法院申请查封、执行第三人湛江市三禾房地产开发有限公司名下位于徐××县××小区××房合理合法。（一）查封之前异议人未合法占有涉案房。查封时，三禾京都商住小区A、B幢工程尚在建造之中，未竣工，异议人客观事实上无法占有房。查封时，该楼房的保护栏栅、围墙尚未拆除（有法院干警现场查封的照片为证），楼房（三禾京都商住小区A、B幢）的工程正在建设中，尚未竣工。2、《商品房买卖合同》能证明在查封之前，涉案房未交付使用。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”也就是说，2015年6月8日查封时，涉案房并不符合合同约定的交付条件，事实上也没有交付。3、异议人对涉案房是否交付使用应当承担举证责任，不能证明查封之前的合法占有情况，应当承担举证不能的法律后果。（二）涉案房至今未能办理产权过户登记手续的原因，系设定了抵押，而非查封。未能过户之原因，系异议人无视房产已抵押之事实，具有过错。1、2014年4月29日，三禾公司将涉案房办理了抵押登记，其后，2015年6月7日，三禾公司将抵押的不动产转让给异议人，在没有经过答辩人同意的前提下，自然办不了过户登记。这才是正真的原因，之后的查封，只是加强了无法过户登记的原因。因为《物权法》第191条第2款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”其不得转让抵押财产，系指过户不能。本案的抵押权并未消灭。因为，本案无受让人代为清偿债务。生效的裁判（2015）湛遂法民一初字第346号《民事判决书》已判决答辩人对涉案房具有优先受偿权，足以认定本案的抵押权并未消灭，更未因受偿人代为清偿债务而消灭。异议人未查明所购房产已经抵押之事实，最终导致房产不能过户，具有过错。购房者负有查明房产登记情况，并在签订合同之后办理合同登记备案，这是其应尽职责。抵押信息在《商品房预售许可证》也有公示。因此，涉案房过未户的原因，系异议人的过错造成。二、异议人在与第三人三禾公司签订《商品房买卖合同》后，并未按合同约定进行付款，存在严重过错。根据异议人提供的《商品房买卖合同》第六条约定“买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国农业银行徐闻县支行，专用账户为：44×××97。”该专用账户在《商品房预售许可证》也有明显公示。异议人却无视《商品房预售许可证》公示内容，未按合同约定将款项转入该账户，存在严重过错。由此可见，异议人并未按《商品房买卖合同》约定履行付款义务。三、不动产所有权应以登记生效，未经登记，不发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。异议人与第三人三禾公司签订商品房买卖合同行为仅为债，且房屋所有权未经变更登记，不发生物权变动的效力。异议人主张涉案房的所有权归属异议人是毫无依据的，是错误的。综上，异议人在查封之前未合法占有涉案房，对未能过户具有严重过错，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条在本案中无适用之前提基础。而答辩人基于合法债权、抵押权申请查封第三人名下的案涉房的行为合法，应受法律保护。执行法院作出的查封裁定、续查封裁定合法有效。异议人其所提供的证据不足以证明其享有排除执行的实体权利，应当承担败诉后果。为此，答辩人恳请法院驳回异议人所有异议请求，以维护答辩人的合法权益。答辩人为支持其异议请求，向本院提供了以下证据：1、抵押担保合同；2、抵押备案证明；3、查封公告和当时楼盘在建中的照片；4、民事判决书；5、商品房预售许可证。本院查明，申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司与被执行人湛江市三禾房地产开发有限公司、黄日春、梁建国、李春宏、谭逸飞借贷合同纠纷一案，在诉前本院依广东遂溪农村商业银行股份有限公司的财产保全申请于2015年6月8日作出（2015）湛遂法立保字第50-1号民事裁定，查封了湛江市三禾房地产开发有限公司名下位于徐闻县徐城红旗一路7号三禾京都商住小区的土地使用权［国有土地使用证：徐国府（2010）第943号、该小区地下室及A、B幢楼房一、二层16间商铺、三层全部商铺、四层空架层、A幢57套房屋、B幢49套房屋的所有权（建设用地规划许可证：建字第20110144号、建字第20110145号；建筑工程施工许可证：440825201204270101号、440825201204270103号）］，广东遂溪农村商业银行股份有限公司于2015年7月14日向本院提起诉讼，本院于2016年8月11日以（2015）湛遂法民一初字第346号民事判决书作出判决：一、限被告湛江三禾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内偿还原告遂溪县农村信用合作社借款3210万元及利息（利息按年利率10.44%从2016年4月29日起计至还清之日止）；被告黄日春、梁建国、李春宏、谭逸飞对上述本息承担连带清偿的保证责任。二、原告遂溪县农村信用合作社对被告湛江市三禾房地产开发有限公司提供抵押位于徐闻县徐城红旗一路7号三禾京都商住小区地下室、A、B幢房产具有优先受偿权。如被告未按判决指定的期间履行给付义务金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年2月20日发生法律效力。被告没有如期履行义务，原告于2017年3月6日申请强制执行。本院立执行案号（2017）粤0823执110号。本院于2019年11月15日作出（2018）粤0823执恢59号之十一执行裁定书裁定拍卖被执行人湛江市三禾房地产开发有限公司名下的位于湛江市××县××红旗××小区××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房、××房的所有权。异议人梁悦培以本院拍卖上述房产中的B幢1703号房已由其购买为由向本院提出执行异议。另，根据异议人梁悦培提供的《广东省商品房买卖合同》第六条第二项载明：买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售专用账户，开户银行为中国农业银行徐闻县支行，专用账户为：44×××97。凭银行出具的存款凭证，向出卖人领交款收据。从异议人梁悦培提供的《网上银行电子回单》显示：异议人梁悦培于2015年6月7日汇入湛江市三禾房地产开发有限公司账号44×××25人民币是474012元。至今，被执行人湛江市三禾房地产开发有限公司没有将涉案房屋B幢1703号交付给梁悦培。本院认为，本案的执行措施是根据生效的法律文书的内容执行的，本院查封、拍卖被执行名下的财产并无不妥。异议人称，其购买湛江市××县××红旗××三禾京都商住小区B幢1703号是在法院查封前与被执行人签订了购房合同；在法院查封前依法交付了全额的购房款。经对异议人提供的证据进行审查，异议人提供了湛江市三禾房地产开发有限公司的购房收据及银行电子回单和购房合同，但异议人提供的网上银行电子回单反映的是汇入474012元给湛江市三禾房地产开发有限公司44×××25账号，而不是购房合同约定的44×××97账号，该付款方式应为无效，应视为未付购房款。另外，购房合同的有效性本案不宜审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人的异议请求不能满足该规定。因此，异议人的异议请求理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十九条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回异议人梁悦培的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。审 判 长  陈成玉人民陪审员  卜 永人民陪审员  王琼琼二〇二〇年四月二十六日书 记 员  杨东杰相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，进行听证。”