广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39151号原告：李科，男，1984年10月14日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州市国营凤凰农工商联合公司，住所地广东省广州市天河区渔沙坦西坑大街**。法定代表人：杨隆杰，董事长。委托诉讼代理人：邓卫青，女，该司员工。被告：广州粤稷实业投资有限公司，，住所地广东省广州市天河区天河北路****法定代表人：温彩红，总经理。委托诉讼代理人：姚维斯，男，该司职员。委托诉讼代理人：丘金平，男，该司职员。被告：广州佰兴投资顾问有限公司，住所地广东省广州，住所地广东省广州市天河区体育西路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谭能学，总经理。委托诉讼代理人：谢涌源，男，该司法务。原告李科诉被告广州市国营凤凰农工商联合公司（以下简称：广州凤凰公司）、广州粤稷实业投资有限公司（以下简称：广州粤稷公司）、广州佰兴投资顾问有限公司（以下简称：广州佰兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李科的委托诉讼代理人李跃，被告广州凤凰公司的委托诉讼代理人邓卫青，被告广州粤稷公司的委托诉讼代理人姚维斯、丘金平，被告广州佰兴公司的委托诉讼人谢涌源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李科向本院提出诉讼请求：1．三被告协助原告将位于广州市天河区天源路1045号1梯801房的产权过户登记至原告名下。2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告广州凤凰公司是位于广州市天河区龙洞三宝墟油库东侧地块（原凤凰公司乳品厂）的使用权人，该地块现地址为广州市天河区天源路1045号、1047号。上世纪90年代，被告广州凤凰公司与被告广州粤稷公司在该地块上合作兴建两栋九层高的商业住宅楼，并取名“龙吟居”。被告广州粤稷公司与被告广州佰兴公司分别于2010年2月15日、2011年1月21日签订了《合作合同书》《三宝墟商住楼项目独立承包经营管理补充合同》，约定由被告广州佰兴公司取得龙吟居商住楼的独立经营，并由被告广州佰兴公司负责协助办理项目的确权及房产证。2016年，原告与被告广州粤稷公司经协商一致，签订了《“龙吟居”单位集资房权益转让协议书》，约定被告广州粤稷公司将合法取得的广州凤凰公司三宝墟职工集资房“龙吟居”A座801号（以下简称：案涉A801房）以每平方米5,200元，总共46.8万元的价格出售给原告；原告应在本协议签订后两天内向被告广州粤稷公司支付5万元定金，十日内支付50%（含已付定金），被告广州粤稷公司应将案涉A801房交付给原告使用，原告须在拿到钥匙入户前三天支付房款的45%；被告广州粤稷公司应在原告入户两年内，负责为原告办理房地产权证；原告在领取房地产权证时，向被告广州粤稷公司支付剩余5%的房款。上述协议书签订后，原告按时足额向被告广州粤稷公司支付购房款，接收并使用了案涉A801房，并一直使用至今。随后，原告根据三被告的通知，分别交付了土地出让金、办证费共计388,200.05元，用于为原告办理A801房的商品房房地产权证。但三被告至今未履行为原告办理A801房房地产权证的义务。经查，被告广州凤凰公司于2017年1月20日领取了案涉地块的使用权证，并于同年取得了案涉A801房的产权证。但三被告却一直未为原告办理案涉A801房的产权证。被告广州凤凰公司辩称，原告主张由被告广州凤凰公司协助其办理案涉A801房产权过户至其名下及承担诉讼费的诉讼请求不成立。一、被告广州凤凰公司早已退出合作建房项目，案涉A801房的权益不属于被告广州凤凰公司。被告广州凤凰公司曾于1993年5月与当时广州军区下属的广东长城建设总公司（以下简称：广东长城公司）签订合作建房合同，约定由被告广州凤凰公司出土地、广东长城公司出资合作建设房屋。2001年6月，广东长城公司将该项目中应承担的权利义务转让给广州保税区中冠国际贸易有限公司（以下简称：广州中冠公司）。2003年10月，被告广州凤凰公司与广州中冠公司达成协议，将全部权益作价转让给了广州中冠公司，不再拥有包括土地、房屋在内的任何权益，完全退出了该合作项目。后被告广州粤稷公司、广州佰兴公司取得房屋所有权将其定名为“龙吟居”并进行出售，被告广州粤稷公司、广州佰兴公司才是龙吟居小区的开发单位及实际权益人，与被告广州凤凰公司无关。原告提供的没有时间落款和单位盖章与被告广州粤稷公司签订的《龙吟居单位集资房权益转让协议书》可以证明被告广州凤凰公司不是房屋买卖合同的主体。且被告广州凤凰公司从未与原告签订任何形式的合同，与原告没有房屋买卖行为，也没有任何形式的合同关系。因此，案涉A801房的权益完全不属于被告广州凤凰公司。二、被告广州凤凰公司应被告广州粤稷公司、广州佰兴公司的请求代收代缴土地出让金及办证费，是协助被告广州粤稷公司、广州佰兴公司办证工作的必经步骤，土地出让金及延期缴纳的违约金已全额交给广州市土地利用发展中心。龙吟居小区房屋所在地的土地原来是被告广州凤凰公司的历史用地，属国有土地。因此，由于天河区天源路“龙吟居”房屋是1993年以被告广州凤凰公司的名义报建的，虽然被告广州凤凰公司已经退出了合作项目，不拥有土地、房屋等方面的任何权益，但根据广州市不动产交易登记中心要求，历史房屋确权要先将房屋确权到报建人名下，再交易过户给实际权益人，这是办理产权手续的必经流程。因此，被告广州凤凰公司承诺协助被告广州粤稷公司、被告广州佰兴公司办理产权证。根据广州市国土资源和规划委员会的办证程序，第一步应先办理土地出让手续，将产权证办至被告广州凤凰公司名下，第二步再办理至被告广州粤稷公司、广州佰兴公司认可并符合购房条件的主体名下。被告广州凤凰公司受被告广州粤稷公司、广州佰兴公司的委托代收代缴土地出让金及办证费，与广州市国土资源和规划委员会签订了《国有建设用地使用权出让合同》，履行对被告广州粤稷公司、广州佰兴公司“协助办证”的承诺，没有收取任何费用。由被告广州凤凰公司代收代缴的土地出让金、滞纳金已全部缴纳至广州市土地利用发展中心。三、原告主张被告广州凤凰公司协助其将案涉A801房的产权过户至其名下的诉讼请求没有法律依据。被告广州凤凰公司承诺协助被告广州粤稷公司、广州佰兴公司办理产权手续。被告广州凤凰公司与原告没有合同关系，不清楚原告与被告广州粤稷公司之间的合同履行情况，且产权登记涉及到政策法规诸多方面，原告是否符合购房条件今后还有待国土部门核实，被告广州凤凰公司亦未收到被告广州粤稷公司同意被告广州凤凰公司协助原告办理产权登记手续的书面文件。被告广州凤凰公司协助办证的对象是被告广州粤稷公司、广州佰兴公司，而非原告。原告主张被告广州凤凰公司协助其办理房屋产权过户至其名下的诉讼请求没有法律依据，也没有事实依据。被告广州粤稷公司、广州佰兴公司共同辩称，本案事实清晰，系原告故意违约，致使事实复杂化。具体原因如下：一、原告的诉讼行为涉嫌滥诉。案涉A801房已于2017年1月办理好大证确权，并于2017年5月办理好了权属在土地方名下的房产证。此后被告广州粤稷公司、广州佰兴公司就多次在微信业主权、小区公示栏、电话通知、多次当面约见等不同方式告知原告将房屋余款及相关办证税费缴纳完毕后即可办理不动产权证。原告告诉被告广州粤稷公司、广州佰兴公司其因受广州市限购政策的影响，已不符合广州市购房资格，希望被告广州粤稷公司、广州佰兴公司与有关部门协商看此案涉房屋能否按历史遗留问题处理，经被告广州粤稷公司、广州佰兴公司多次向有关部门协商了解，因不动产权证是现在办理，只能按现有广州市的限购政策办理，被告广州粤稷公司、广州佰兴公司将所了解的情况告知原告后，并告知原告要在2019年6月10日前办理不动产权证，截止到现在原告一直置之不理，也未缴纳房屋所欠余款及相关办证税费，房屋一直未办理不动产权证系由原告自身主观原因造成。二、原告仍欠被告广州粤稷公司、广州佰兴公司购房余款及相关办证税费84,757.59元。根据原告与被告广州粤稷公司、广州佰兴公司签订的《“龙吟居”单位集资房权益转让协议书》第二条2.1款及第三条3.10款约定，原告在缴清购房余款及相关办证税费后被告广州粤稷公司、广州佰兴公司将协助原告向相关部门提交资料，由相关部门审核原告的购房资格，符合购房资格的办理不动产权证。截至目前为止，整个楼盘已有50多户业主缴纳了房屋余款及相关办证税费，被告广州粤稷公司、广州佰兴公司亦协助该50多户业主办理好不动产权登记证。由于原告一直不缴纳所欠被告广州粤稷公司、广州佰兴公司的购房余款，也一直未向被告广州粤稷公司、广州佰兴公司提交办理不动产权证的所需资料，故原告的房屋不动产权证一直未能办理，责任在于原告而非被告广州粤稷公司、广州佰兴公司。三、原告将房屋余款及相关办证税费缴纳完毕后即可办理产权证。根据原告与被告广州粤稷公司、广州佰兴公司签订的《“龙吟居”单位集资房权益转让协议书》第三条3.10款约定，办理产权证所需的税费全部由乙方（即原告）承担。原告将所欠房款及相关办证税费缴纳完毕后，被告广州粤稷公司、广州佰兴公司会尽快将原告的资料提交给相关部门审核。原告将办证不动产权所需税费缴纳完毕后即可办理不动产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2001年6月22日，被告广州凤凰公司（甲方）、广州中冠公司（乙方）、广东长城公司（丙方）签订《合作建房合同书》，载明：甲、乙、丙三方就位于广州市沙河广汕公路三宝墟地段开发建设综合楼事宜，经协商同意终止甲、丙方于1993年5月5日签订的《合作建房合同书》及于1993年10月20日签订的《合作建房补充协议书》，并重新订立本建房合同条款如下：丙方退出该合作项目，丙方在原合同中应承担的权利和义务由实际合作者—现乙方承担，乙方、丙方在该项目中就变更名称方面所产生的一切手续及遗留问题由乙、丙方自行解决，与甲方无关；地点及范围为广州市广汕公路；地点及范围为广州市广汕公路三宝墟积4977平方）地段，地面面积4977平方米等内容yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2003年10月22日，被告广州凤凰公司（甲方）与广州中冠公司（乙方）签订《合作建房补充协议四》，约定甲、乙双方就在广汕路三宝墟地段合作建设综合楼事宜，分别于2001年6月22日签订《合作建房合同书》，于2001年9月25日签订《合作建房补充协议》，后因乙方未能在规定的期限内完成合建项目的全部工程，双方经协商于2002年6月13日再次签订《合作建房补充协议二》，于2002年10月18日签订《合作建房补充协议三》，第四次补充协议如下：甲方同意将其在综合楼中应分得的面积现有偿转让给乙方，乙方在完成收尾工程时，甲方必须给予乙方协调和帮助办理产权证等内容。后经多次转让，案涉A801房所在的商住楼被转让给被告广州粤稷公司。广州凤凰公司于2010年3月5日发函承诺协助被告广州粤稷公司或被告广州粤稷公司提供的个人名单办理产权证。之后，被告广州粤稷公司（甲方）与案外人原告（乙方）签订《“龙吟居”单位集资房权益转让协议书》（以下简称：《协议书》），约定：甲方同意将合法取得的广州凤凰公司三宝墟职工集资房“龙吟居”A座801号（即案涉A801房）权益转让给乙方，案涉房屋位于广州天河龙洞华南植物园正大门对面的三宝墟油库东侧地段，土地权属为广州凤凰公司，土地使用性质为国有划拨职工住房和商业用房；甲方双方约定案涉房屋权益转让每平方米5,200元，总价为468,000元；房屋建筑面积约为90平方米，最终以国土房管测绘部门测绘结果计价为准，多退少补；乙方须于本协议签订后的两天内向甲方支付定金5万元；甲方须在2010年12月31日前将案涉房屋正式交付给乙方使用；乙方须于拿到钥匙入户前三天支付房款的45%；在乙方入户两年内，甲方负责为乙方办理好单位集资房地产权证；乙方在领取房地产权证时，向甲方支付剩余的5%房款；甲方负责乙方办理单位集资建房产权证的费用，如需将该单位集资建房产权证转变为普通商品房产权证时，国土房屋管理部门如需收取其他费用由乙方承担等内容。被告广州粤稷公司出具《收据》，确认于2016年12月收到原告支付的房款共计444,600元。被告广州粤稷公司与被告广州佰兴公司签订合同，约定由被告广州佰兴公司独立承包并经营广州凤凰公司三宝墟商住楼项目。2016年12月，被告广州凤凰公司收到案涉A801房的土地出让金388,200.05元，2016年10月10日，广州市国土资源和规划委员会向被告广州凤凰公司出具《广州市国土资源和规划委员会关于天河区天源路1045号、1047号宗地补交出让地价的复函》（以下简称：《复函》），载明：天河区天源路1045号、1047号的房地产因办理房地产初始登记补办土地出让手续、评估土地出让金。经评审，该房地产建筑面积10958.68平方米计收土地出让金42,543,160元，其中住宅部分建筑面积7848.51平方米计收土地出让金31,237,070元，商业部分建筑面积3110.17平方米及收土地出让金11,306,090元，该《复函》亦作为被告广州凤凰公司代收代缴土地出让金和违约金的依据。2016年10月21日，被告广州粤稷公司、广州佰兴公司向业主出具《致业主函》，载明：根据政府对该地段楼面地价的评估，每平方米应交纳土地出让金9,950元，政府考虑到此项目是历史遗留项目，故在此基础上给予40%的折扣，即9,950元/平方米×40%=3,980元/平方米。由土地方广州市国营凤凰农工商联合公司统一交到广州市国土资源和规划委员会。2016年11月1日，被告广州粤稷公司、广州佰兴公司出具《承诺书》，载明：“签约单位承诺：一、业主足额缴纳土地出让金后，经广州市国土资源和规划委员会审核个人资料符合购买条件的业主，在150个工作日内为业主办好个人产权证。二、在规定的时间内不能为业主办好个人产权证，承诺方确保业主缴纳的土地出让金本金退还业主”。同日，被告广州凤凰公司出具《声明书》，声明:一、我公司代收各位业主缴纳的土地出让金，收齐后交广州市国土规划委，各业主交款时间为2016年11月1日-11月25日止，超过此时间不再受理。二、如果由于不按时足额缴纳土地出让金而退案，对已将土地出让金缴纳到我公司账户的业主，我公司在退案之日起10天内按照已收取的金额（无息）退回业主。2016年12月12日，被告广州粤稷公司向被告广州凤凰公司发出《关于配合追收土地出让金及办证费的函》，要求广州凤凰公司配合广州粤稷公司向未缴交土地出让金及办证费用的购房者追收土地出让金及办证费，广州凤凰公司在未收到广州粤稷公司出具的已收齐全部购房款书面通知之前，不要配合购房者将房屋产权办理至购房者名下。2016年12月，被告广州凤凰公司缴纳了国土出让违约金212,716元、国土出让协议收入42,543,160元、国土出让契税1,282,676.28元、印花税21,271.58元。2017年8月9日，被告广州凤凰公司分别向被告广州粤稷公司、广州佰兴公司发出《关于督促办理三宝墟“龙吟居”个人产权证的函》，表示2017年5月广州凤凰公司领取了大证并按户分了小证，办证的主要难点问题已经解决；广州粤稷公司曾对购房人承诺，收取土地出让金后150个工作日内办理好个人产权证，广州粤稷公司应按照承诺为购房人办理个人产权证；但时至今日，广州粤稷公司既没有按照承诺偿还广州凤凰公司的借款，也没有召集购房人就没有按期办证给个人问题召开说明会，导致部分购房人去龙洞街等政府部门上访，一些购房人还准备到天河区政府上访，造成了极坏的社会影响；为彻底完成办证工作，广州凤凰公司特致函广州粤稷公司，请广州粤稷公司妥善解决与购房人之间的债权债务问题，落实分证到户涉及的费用等，召集购房人召开说明会，明确办证时间，做好解释说明；如果继续激化矛盾，导致继续发生上访事件，造成社会影响、政治影响和一切损失的，由广州粤稷公司承担全部责任。现广州市天河区天源路1045号、1047号不动产产权人登记在被告广州凤凰公司名下，案涉A801房产权登记的建筑面积为97.54平方米。本院认为：综合本案已查明的事实可知，广州凤凰公司与广州中冠公司在合作开发了案涉A801房所在的综合楼后，通过多次转让，最终由原告李科购买了案涉A801房。根据《协议书》的约定以及被告广州粤稷公司、广州佰兴公司于2016年11月1日出具的《承诺书》，案涉A801房的产权证由被告广州粤稷公司、广州佰兴公司负责办理，因该两公司至今未为原告办理案涉房屋的产权过户手续，故原告主张被告广州粤稷公司、广州佰兴公司协助办理案涉A801房产权过户登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告广州凤凰公司虽表示其已退出涉案房地产项目，但由于其承诺协助被告广州粤稷公司、广州佰兴公司办理产权证，并收取了涉案房屋的土地出让金，而且案涉A801房所在房地产已登记在被告广州凤凰公司名下，因此其协助配合是被告广州粤稷公司、广州佰兴公司协助办理产权过户的必要条件，故原告请求被告广州凤凰公司协助办理案涉A801房的产权过户手续的主张，合法有据，本院予以支持。关于被告广州粤稷公司、广州佰兴公司辩称原告应将房屋余款及相关办证税费缴纳完毕后方可办理房产证的意见，本院认为，关于房屋余款，根据被告广州粤稷公司与案外人原告签订《协议书》约定，剩余5%房款的支付时间是在买受人领取房地产权证时，该5%的房款尚未到履行期限，故该剩余5%的房款是否缴纳不属于办理房产证的前提条件；关于办证税费，应由国土房屋管理部门在办证时收取，具体负担方式由双方根据协议约定确定，亦不属于协助办理房产证的前置程序；关于被告方已向国土房屋管理部门缴纳的税费以及其他与涉案房屋相关费用的负担，因房屋买卖双方并未将该税费的缴纳约定为办理房产证的前提条件，被告广州粤稷公司在《房屋买卖合同》中的备注亦属于单方意思表示，不具有约束力，涉及相关税费的负担以及追偿问题，被告广州粤稷公司可依法另寻途径解决。综上，被告广州粤稷公司、广州佰兴公司上述抗辩意见，本院均不予采纳。关于三被告辩称原告不具有购房资格的问题，因原告是否具有购房资格的问题属于国土房屋管理部门的审核事项，不属于三被告协助办理产权过户手续的前提条件，故对该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，原告的诉请本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市国营凤凰农工商联合公司、广州粤稷实业投资有限公司、广州佰兴投资顾问有限公司协助原告李科办理广州市天河区天源路1045号1梯801房的产权过户手续，将该房屋过户登记至原告李科名下。本案受理费8,320元，由被告广州粤稷实业投资有限公司、广州佰兴投资顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  孙玉波二〇二〇年四月二十二日本件和原本核对无异书记员  何靖文书记员  李峥彦