广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1716号 上诉人（一审原告）：钦州市鑫大物业管理有限公司，住所地：钦州市钦州港金鼓大道**天和金鼓新城**。 法定代表人：杨钦桢，经理。 委托诉讼代理人：符锦芳，广西金湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国俊，广西金湾律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：梁家康，男，1982年3月4日出生，汉族，住广西都安瑶族自治县。 上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司与被上诉人梁家康物业服务合同纠纷一案，钦南区人民法院作出（2019）桂0702民初1049号民事判决。宣判后，一审原告钦州市鑫大物业管理有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。 钦州市鑫大物业管理有限公司一审诉称：梁家康是我方所管理的天和府邸的业主，梁家康在2015年购买商品房时，与我方签订了《钦州天和府邸业主承诺书》、《前期物业服务协议》，开发商交房给梁家康后，梁家康在我方处办理了交房手续，并签订了《钦州天2和府邸业主承诺书》，协议是双方的真实意思表示，协议合法有效。协议约定梁家康：（1)按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳物业管理费;(2)按每月每户0.16元/平方米缴纳电梯维护费；（3)按时缴纳我方代缴的水电费等。但梁家康于2016年起不缴纳物业管理费、电梯维护费、水电费等相关费用，经多次催促，仍不按期缴纳。梁家康不能按时缴清所欠费用的行为侵犯了我方的合法权益，请求1、请求判令梁家康向钦州市鑫大物业管理有限公司支付从2016年1月1日至2018年7月31日的物业管理费3203.23元、电梯维护费930元、钦州市鑫大物业管理有限公司代缴的水费250.40元及电费1280.17元，共计5633.80元，之后的另计。2、请求判令梁家康向钦州市鑫大物业管理有限公司支付违约金2476.44元（按月利率2%计算，从逾期之日2016年1月1日起暂计至起诉之日2018年10月16日，之后另计，直至还清之日止）。 梁家康一审未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。 钦南区人民法院审理查明：钦州市鑫大物业管理有限公司是钦州•天和府邸小区房地产开发单位依法聘请的前期物业管理企业。梁家康于2015年7月10日办理天和府邸小区1号楼3单元1502室交房手续时，领取了《钦州·天和府邸业主临时公约前期物业服务协议》，约定钦州市鑫大物业管理有限公司为天和府邸小区提供物业服务，梁家康的房屋面积为89.85平方米。双方签订服务协议后，钦州市鑫大物业管理有限公司为梁家康的小区提供物业服务。梁家康自2016年1月起未缴纳物业服务费、水电费、电梯费。钦州市鑫大物业管理有限公司于2018年8月21日向梁家康催收，梁家康未支付该欠款，钦州市鑫大物业管理有限公司提起本案诉讼。 钦南产区人民法院认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。在建设单位与物业服务企业存在前期物业服务关系的前提下，双方签订了《钦州·天和府邸业主临时公约前期物业服务协议》，该合同属于前期物业合同，该合同没有违反法律规定，双方应当按照约定去履行合同。关于物业管理费的收费标准，应按住宅按建筑面积每月每平方米1.00元收取，⑴无从认定双方在交付房屋时签订的前期物业服务协议约定；⑵钦州市鑫大物业管理有限公司持有版本仅有其公司盖章，无法认定是否双方当事人真实意思表示；⑶《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。对于物业费用收费标准，政府采用的指导价属形式干预，并非实行强制性定价，物业管理企业虽可在此基础上作一定幅度的增减确立价格与业主订立合同，但根据缔约自由的原则，应当按照合同来确认双方的权利和义务，不由得一方当事人随意变更。⑷根据《物权法》第七十六条规定，物业服务合同关于对物业服务标准的调整属于合同内容的变更，依法应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，钦州市鑫大物业管理有限公司无法证明其变更合同内容合法。故梁家康按物业管理费1.15元/平米收取的主张不予采信。鉴于梁家康房屋属1号楼，物业管理公司的资质、小区卫生、设备、公用设施、绿化等因素与其他业主无异，而应借鉴其他业主以1元/平米收取、电梯费按每月每户30元缴纳。梁家康房屋的建筑面积为89.85平方米、2016年1月至2018年7月共31个月，物业管理费为2785.35元，电梯费为930元。梁家康所使用的水电费，钦州市鑫大物业管理有限公司为梁家康代交，钦州市鑫大物业管理有限公司有权主张梁家康返还。钦州市鑫大物业管理有限公司要求梁家康按月利率2%支付违约金的诉请，因前期物业服务协议中该条款系格式条款，钦州市鑫大物业管理有限公司未提供证据证明在签订协议时充分向梁家康说明、协商并征得对方同意，加重了梁家康的责任，该违约条款无效，故对钦州市鑫大物业管理有限公司要求支付违约金诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条规定，判决：一、被告梁家康支付给原告钦州市鑫大物业管理有限公司2016年1月至2018年7月物业管理费2785.35元、电梯费930元，原告代缴的2016年1月至2016年5月的水费250.40元、2016年1月至2018年5月的电费1280.17元，合计5245.92元。二、驳回原告钦州市鑫大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，公告费700元，合计750元，由原告钦州市鑫大物业管理有限公司负担150元，被告梁家康负担600元。 钦南区人民法院作出上述一审判决后，一审原告钦州市鑫大物业管理有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、上诉人收取物业费标准符合法律规定，一审判决不予支持不当；2、一审判决没有支持违约金不当。请求：撤销一审判决，改判由被上诉人支付2015年12月1日至2018年7月31日物业费2802.02元；支付违约金4195.53元一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人梁家康没有作出答辩意见。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷，双方当事人对一审判决认定事实没有异议，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司主张的物业费收费标准是否合理？2、上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司主张的违约金是否合理？ 本案双方当事人存在物业管理服务合同关系，处理的核心是物业管理费的收费标准。一、关于物业管理费、电梯维护费的认定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业，其与被上诉人签订的《业主临时公约·前期物业服务协议》，协议约定的期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。本案被上诉人是钦州·天和府邸小区的业主之一，在合同约定的期限内应受上述协议的约束。依据国务院《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”双方签字的协议约定物业管理费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.0元，电梯维护费按每月每户30元收取。上诉人提供的《业主临时公约前期物业服务协议》按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳，电梯维护费按每月每户0.16元/平方米缴纳，该收费标准经当地价格主管部门备案批准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定:“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应以支持”。上诉人按经主管部门批准并经备案的新收费标准，符合法律、法规、部门规章规定，没有扩大收费范围，虽然对物业管理费进行调整，但同时降低电梯维护费，整体收费标准也没有提高。上诉人请求按新的收费标准收取物业管理费，理由成立，应予支持。故本案物业费按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳，物业费按建筑面积每月每平方米1.15元缴纳，梁家康房屋的建筑面积为89.85平方米，89.85*1.15*26个月＝2686.52元；电梯维护费按每月每户0.16元/平方米缴纳，电梯维护费89.85*26*0.16＝373.78元。以上两项合计3060.3元， 上诉人进驻小区后，实施物业管理，为小区业主提供了服务，业主应当按照合同约定向其交纳物业管理费。被上诉人作为业主未支付物业管理费给上诉人，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。国务院《物业管理条例》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。梁家康2016年6月至2018年7月共26个月的物业管理费和电梯维护费，已构成违约，依法应承担违约责任。违约金应当不超过被上诉人所拖欠的物业管理服务费的30%，故被上诉人应支付违约金(2686.52+373.78)*30%=918.09元给上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司，以后另计。钦州市鑫大物业管理有限公司代缴的2015年12月至2017年11月的水费250.40元及2015年12月至2018年5月电费1280.17元。合计4590.87元，梁家康应返还给钦州市鑫大物业管理有限公司。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决欠妥当，二审依法纠正。上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司上诉部分有理，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1049号民事判决第二项，撤销第一项； 二、被上诉人梁家康支付给上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司物业管理费2686.52元；电梯维护费373.78元；被上诉人梁家康支付给上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司代缴纳的2015年12月至2017年11月的水费250.40元及2015年12月至2018年5月电费1280.17元。合计4590.87元及利息（利息计算：自2018年8月27日起，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计算，至付清欠款时止）。 三、被上诉人梁家康支付给上诉人钦州市鑫大物业管理有限公司违约金918.09元（以后欠款另计，至付清欠款时止） 一审案件受理费50元，公告费700元，合计750元，由钦州市鑫大物业管理有限公司负担150元，梁家康负担600元。上诉案件受理费人民币50元，公告费人民币200元，由梁家康负担。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  叶枝仁 二〇二〇年四月十日 书记员  刘 蔚