四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终470号上诉人（原审被告）：达州市敏捷汽车维修服务有限公司。住所地达州市经济开发区斌郎乡木瓜铺村。统一社会信用代码：91511700309460216B。法定代表人：叶先容。委托诉讼代理人：孙洪中，系公司员工。被上诉人（原审原告）：达州市源金工贸有限责任公司。住所地达州市天然气能源化工产业区（达州市斌郎乡木瓜铺村）。统一社会信用代码：91511700584224269T。法定代表人：张美。上诉人达州市敏捷汽车维修服务有限公司（以下简称达州敏捷公司）因与被上诉人达州市源金工贸有限责任公司（以下简称达州源金公司)合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。达州敏捷公司上诉请求：1、依法撤销原审判决并改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3、依法确认案涉租赁物上的建筑物属上诉人所有。事实及理由：根据租赁合同约定的解除条件，逾期半年未支付租金即构成违约，上诉人在2017年12月20日未全额支付租金，被上诉人单方解除合同即成就，但被上诉人怠于行使解除权，致使损失扩大，其应承担扩大损失部分；被上诉人于2017年6月20日至当年年底，以收取租金为由多次断电、关门，影响上诉人经营，以致被迫停业，被上诉人应依法承担赔偿责任，也应视为解除合同之相当行为，所涉合同于2017年12月20日应被视为解除，一审法院将此后租金、滞纳金全部判由上诉人承担，于事实不符；案涉租赁标的上的建筑物系上诉人所建，应属上诉人所有，被上诉人未征得上诉人同意将场地、构建筑物一并转租他人经营，应属无效，构成侵权。达州源金公司辩称，上诉人欠交电费，我们收取不到，停电也是为了维护自己权益；上诉人欠租金，我们一直人性化处理，没有过错；上诉人称2017年就解除合同，我的损失谁承担？上诉人的投入可以撤走。达州源金公司向一审法院起诉请求：1.判决解除达州源金公司、达州敏捷公司于2015年6月20日签订的《场地租赁合同》；2.判决达州敏捷公司支付下欠租金、物管费等851215元，违约金300000元，共计1151215元，并按年利率6%计算资金占用费至付清时止；3.案件受理费由达州敏捷公司承担。一审法院认定事实：达州源金公司（出租人、甲方）与达州敏捷公司（承租人、乙方）于2015年8月25日签订《场地租赁合同》约定,甲方将位于达州市经开区源金工贸有限责任公司所拥有的地块面积5710平方米场地出租给乙方从事汽车维修,租赁期限自2013年6月20日起至2033年6月19日止共计20年。租金3元/平方米.月（不含税单价），第一年租金181260元已于2014年6月20日支付，2015年6月20日至2016年6月19日租金283716元按一年一次缴纳（包括2013年补差平方金额33300元、2014年补差平方金额24300元），2016年缴费方式可任选其一种:a五年缴纳一次，五年续缴费用时金额上调10%；b一年一次缴纳，次年续缴费用时增长10%。水、电、气等由乙方自行承担，物管费每月0.5/平方米，缴纳费用违约金为应缴费用的0.3%/日收取。该合同第六条约定合同的解除条件，含乙方逾期半年未支付租金。《场地租赁合同》签订后，达州敏捷公司将2013年6月20日起至2017年6月19日期间的租金、物管费支付完毕，其中支付2016年6月20日至2017年6月19日的租金为248727.60元。2017年6月20日后至今的租金、物管费，达州敏捷公司于2017年7月27日仅支付了76000元。现因达州敏捷公司拖欠租金及物管费，致使双方形成纠纷，故达州源金公司诉至本院要求解除《场地租赁合同》，并请求达州敏捷公司支付下欠租金、物管费、违约金及资金占用费。另查明，达州源金公司将部分案涉租赁场地于2020年3月29日、4月1日、8月28日与案外人何林鑫，案外人刘建、舒宝元、肖遥，案外人马永山、宫小莲分别签订了《场地租赁合同》，其中合同约定将案涉租赁场地内的红岩售后后面空坝出租给何林鑫，租赁期限为1年，租赁费为每年40000元；将案涉租赁场地内的2500㎡（公摊面积）、143㎡（三楼住宿）出租给刘建、舒宝元、肖遥用于汽车维修、维保，租赁期限5年，每年租金为298592元；将案涉租赁场地内的620㎡+62㎡出租给马永山、宫小莲，租赁期限为5年，每年租金98208元。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，达州源金公司与达州敏捷公司于2015年8月25日签订《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。依据双方签订的《场地租赁合同》内容，对2016年之后的租金交付方式是否按年缴纳或五年一缴纳未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，从达州敏捷公司每年交纳的租金时间来看，表明双方形成了按年交纳租金的交易习惯，该支付租金方式也符合前述法律的规定。现因达州敏捷公司未按期交纳租金，已构成违约，故达州源金公司要求达州敏捷公司支付下欠租金、物管费、违约金的诉讼请求，一审法院应予支持。关于是否解除合同的问题，根据双方签订的《场地租赁合同》约定，达州敏捷公司逾期半年未支付租金即可解除合同。依据本案查明的事实，案涉租金双方形成了按年交纳的交易习惯，达州敏捷公司对2017年6月20日之后的租金，虽于同年7月27日交付了76000元，但对当年下欠的租金及后续租赁期间的租金至今未在每年租赁期限届满后半年内支付完毕，根据《场地租赁合同》的约定，达州敏捷公司已构成违约，基于该事实从而形成了双方解除合同的成就条件，因此对达州源金公司要求解除与达州敏捷公司签订的《场地租赁合同》，本院予以支持。因本案《场地租赁合同》的租赁期限为20年，在租赁期限内，由于达州敏捷公司未按年交付租金，出租人达州源金公司已将案涉租赁场地中的部分空置场地及宿舍先后于2020年3月29日至同年8月28日出租给案外人何林鑫等人，故一审法院确定达州源金公司与达州敏捷公司签订的《场地租赁合同》于2020年3月28日解除。因此，一审法院确认达州敏捷公司应支付达州源金公司2017年6月20日起至解除合同之日即2020年3月28日的租金总额为830209.90元{其中2017年6月20日至2018年6月19日租金为273600.36元[（248727.60元×10%）+248727.60元]；2018年6月20日至2019年6月19日租金为300960.40元[（273600.36元×10%）+273600.36元];2019年6月20日至2020年3月28日止共9个月零8天，其租金为255649.14元[（300960.40元×10%+300960.40元）÷12个月×9个月)]+[（300960.40元×10%+300960.40元）÷12个月÷30天×8天]。273600.36元+300960.40元+255649.14元=830209.90元}、物管费总额为94976.33元[自2017年6月20日起至2020年3月28日止为33个月零8天，94215元（5710㎡×0.5元/㎡/月×33个月）+761.33元（5710㎡×0.5元/㎡/月÷30天×8天）]。扣减达州敏捷公司已支付费用后，其还应支付达州源金公司租金、物管费849186.23元（830209.90元+94976.33元-76000元）。对于达州敏捷公司未及时支付租金而产生的违约金，依据合同约定按应缴费用每日的0.3%计算过高，且在租赁期未届满之前达州源金公司已将部分场地租赁给了其他案外人的事实，因此对案涉违约金一审法院酌情认定由达州敏捷公司承担50000元。对于资金占用费，因双方签订《场地租赁合同》中对逾期未支付租金产生的资金占用费未作明确约定，故对达州源金公司的该项请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、由达州市敏捷汽车维修服务有限公司于本判决生效后20日内支付达州市源金工贸有限责任公司租金及物管费849186.23元；二、由达州市敏捷汽车维修服务有限公司于本判决生效后20日内支付达州市源金工贸有限责任公司违约金50000元；三、驳回达州市源金工贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15976元，由达州市敏捷汽车维修服务有限公司负担。二审期间，上诉人达州敏捷公司向本院提交了照片4张，拟证明案涉租赁物在2020年1月就租赁给他人在装修了，在那时就应该解除了合同。经质证，达州源金公司对上诉人提交的证据认为是租赁场地的照片无异议，但对证明目的及形成时间有异议，签订租赁合同是3月份，没租赁不可能装修。经审查，本院对达州敏捷公司提交的上述证据因未提交原始载体，不能确认其真实性，故本院不予采信。另查明，因达州敏捷公司欠交电费、租金，达州源金公司对租赁场地实施停电等措施，达州敏捷公司缴纳了电费后，又送电，因此发生过纠纷，并报警。本院经审理查明的其余案件事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点一、合同解除的具体时间及达州源金公司是否怠于行使解除权。双方签订的租赁合同约定房屋的租赁时间为2013年6月20日至2033年6月19日，并约定逾期半年未支付租金，达州源金公司享有合同解除权等内容。2017年6月20日及之后的租金等费用达州敏捷公司一直欠付，已构成违约，达州源金公司因达州敏捷公司延迟交付租金而享有合同解除权。达州敏捷公司不缴纳租金，以行为表示不再履行合同，从该解除权的行使来看，应以将租赁物出租给案外人为意思表示，双方并无协商解除而最终达成一致的过程，故一审法院确认的解除时间正确，上诉人认为的合同解除时间并无事实和法律依据，本院不予认定。关于达州源金公司是否怠于行使解除权问题。合同约定“解除条件：达州敏捷公司逾期半年未支付租金的。”看出，当约定的条件成就时，即行使解除权，本案双方当事人并未约定解除权的行使期限，也没有证据表明达州敏捷公司催告过达州源金公司行使解除权，且上诉人因欠缴电费，时而停电，时而送电，处于间断的经营状态，可见达州源金公司在诉讼中主张行使合同解除权在合理期限内，故上诉人的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。焦点二、达州源金公司是否构成侵权。上诉人主张达州源金公司将上诉人建造所属的租赁物上的构筑物擅自出租给他人，属侵权行为。本院认为，上诉人在二审中所主张的权利，并未在一审中提出反诉，在二审中双方对此也未达成合意，上诉人可根据合同约定争议解决方式另案主张权利。综上所述，上诉人达州市敏捷汽车维修服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15976.00元，由上诉人达州市敏捷汽车维修服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年四月二十日书记员  张治鹏