云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终981号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张建树，男，1975年12月10日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市。委托诉讼代理人：陈玉琴、杨元英,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）因与被上诉人张建树商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人申请庭外调解，本案现已审理终结。浙滇公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定“上诉人协助被上诉人办理房屋产权登记手续，应在2016年2月28日前协助乙方将办理所购房屋产权登记手续所需的全部资料递交产权登记机关并办理完毕登记手续。因上诉人的原因，导致乙方在上述期限届满未办理房屋产权证的，上诉人应向乙方按每天10元支付逾期办证违约金。”显然，双方约定上诉人承担逾期办证违约责任的前提条件是“因上诉人的原因所致”。本案中上诉人已举证证明东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致使项目一直不满足法定规划验收条件，建设遇阻不能实施，依法属上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责和迟延履行事由，本案未能如期办证并非上诉人的原因所致。2、依据商品房买卖合同相关的司法解释，被上诉人对“因开发商的原因”导致未能办理产权证负有举证责任。一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定和法律规定，已造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上不能实现，并使非法阻挠行为额外获利的法律悖局。综述，本案涉及数千户签约业主，请二审法院重视并予以改判。被上诉人张建树答辩称：我方已按合同约定支付了车位的相关费用，完成了接车位，上诉人以垃圾站未建成拖延履行办证义务，违反合同约定，上诉人应承担违约责任，原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张建树一审诉讼请求：1、判令被告将办理不动产权登记所需的材料交至产权登记机关；2、判令被告支付原告自2016年3月1日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金，暂计至2018年7月10日为8610元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：浙滇公司（甲方）与（乙方）于2012年9月1日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区B组团地下车位幢第A区单元第-1层A-A147号房，属钢混结构，规划设计用途为车位。并对双方权利义务进行了约定。第七条交付期限：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。之后，张建树向浙滇公司缴清房款及产权登记费、产证代办费等相关费用，并办理了接房手续，不存在违约。浙滇公司出具给张建树接车位的通知书上记载车位维修基金为零元。浙滇公司尚未将张建树办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。浙滇公司在庭审中认可案涉项目尚未办理规划验收备案。一审法院认为：针对张建树主张的浙滇公司将办理不动产权登记所需材料交至产权登记机关的诉请，双方在《商品房购销合同》中约定甲方（浙滇公司）协助乙方（张建树）办理房屋产权登记手续，于2016年2月28日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕。现浙滇公司虽然认可张建树已经按照合同约定向浙滇公司提交了所有办证所需材料，并已按照约定交纳了所有相关费用，但办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，故张建树主张要求浙滇公司依照合同约定向房屋产权登记机关递交办理房屋权属证书所需的相关材料的诉请，一审法院不宜支持。至于张建树主张的违约金，由于张建树向浙滇公司支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而浙滇公司并未按约履行合同义务，已构成违约。对于浙滇公司抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理的意见，一审法院认为，双方在《商品房购销合同》中已经明确约定，浙滇公司应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给张建树。故浙滇公司应当在2013年12月31日前就应确保东盟森林小区的建设组织验收合格，而不应在将房屋交付业主使用时仍未通过工程验收。且浙滇公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，至于浙滇公司如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。故对于张建树主张的逾期办理房屋产权证违约金一审法院予以支持。至于浙滇公司辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，浙滇公司此辩解，一审法院不予采纳。由于浙滇公司要求张建树接收车位时出具的通知上载明：维修基金为零元，故不存在张建树不交纳车位维修基金的情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张建树支付自2016年3月1日起至被告将办理东盟森林小区B组团地下车位幢第A区单元第-1层A-A147号房（车位）不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按照每日十元计算的逾期办证违约金。二、驳回原告张建树的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。”二审经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，2018年7月4日中央电视台第2频道《第一时间》栏目报道了涉案小区业主与上诉人之间就建盖垃圾转运站问题发生纠纷，昆明市自2016年6月30日起实施不动产统一登记，由开发建设单位提交不动产登记申请书，建设工程符合规划材料等相关资料，本案项目建设未取得竣工验收备案，二审中，上诉人申请降低违约金。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否存在逾期办证的违约行为，承担违约金的标准。本院认为：上诉人浙滇公司与被上诉人张建树所签《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定对双方具有约束力，双方均应按约定履行各自义务，本案中被上诉人在接车位时已履行了合同约定的义务，对上诉人主张项目未整体竣工验收，责任不应归责于己的抗辩，根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，本案中，上诉人在交付车位时，政府规划的垃圾转运站并未建设，相应的市政公用设施未与商品房同时建设完成，致使项目规划不能通过，必然导致项目整体不能竣工验收，涉案车位的权属登记不能办理，该责任由上诉人造成，故上诉人应承担逾期办证的违约责任。违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合本案查明事实，涉案的车位已交付被上诉人使用多年，其购买车位的主要合同目的已实现。虽然上诉人逾期办证违约行为给被上诉人造成一定的损害，但逾期办证的违约行为并不导致被上诉人使用车位的功能受损。二审中上诉人提出降低违约金，故本院酌情对上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2422号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人张建树支付自2016年3月1日起至上诉人云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理东盟森林小区B组团地下车位幢第A区单元第-1层A-A147号房（车位）不动产权证所需的全部资料之日止，按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙滇置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人张建树的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担135元，由被上诉人张建树负担15元。本判决为终审判决。审判长  安静审判员  许莉审判员  汪佳二〇二〇年四月二十三日法官助理殷肖书记员陈攀宇