河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1875号原告：任成青，男，汉族，1961年10月24日出生，住河南省新乡县，委托代理人：郭富祥，新乡市新乡县为民法律服务所法律工作者被告：任天军，男，汉族，1973年6月27日出生，住河南省，被告：李艳芳，女，汉族，1972年12月25日出生，住河南省，被告：李兴统，男，满族，1957年4月8日出生，住河南省，委托代理人：史瑞芳、张敏慧，河南中原法汇律师事务所律师被告：李翠梅，女，汉族，1963年7月1日出生，住河南省，委托代理人：史瑞芳、张敏慧，河南中原法汇律师事务所律师原告任成青诉被告任天军、李艳芳、李兴统、李翠梅案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任成青及其委托代理人郭富祥、被告李兴统及被告李兴统、李翠梅的委托代理人张敏慧到庭参加了诉讼。被告任天军、李艳芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任成青提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告任天军、李艳芳所签订的《房屋买卖合同》合法有效，案涉房屋归原告所有。2、请求立即停止被告李兴统、李翠梅的申请对位于新乡市卫滨区李村小学对面路北居住用房两层楼房的强制执行，并解除查封、停止拍卖。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月30日，被告任天军、李艳芳因在此时间前借原告款，经结算尚欠原告借款82万元，双方又重新签订了《借款协议》，翟世佳为连带担保人，约定利息月息2%，按月向原告支付利息。同日，被告任天军、李艳芳为了减轻借款压力，且减少利息，经协商，被告任天军、李艳芳将自己的位于新乡市卫滨区李村小学对面路北居住用房两层楼房以以物抵债形式卖给原告（以下简称该房屋）抵扣35万元，并签订《房屋买卖合同》，于同日被告将所卖房屋交给原告。任天军、李艳芳为了自己的方便，向原告要求暂时租赁所卖房屋。于是，原告又将该房屋租赁给任天军、李艳芳，双方签订了《租房合同》，且从此时间开始被告任天军、李艳芳向原告开始缴纳房屋租赁费。2016年8月11日原告得知被告李兴统、李翠梅也因与被告任天军、李艳芳民间借贷执行一案，新乡市卫滨区人民法院以本院生效的（2016）豫0703民初1469号判决书，被告李兴统、李翠梅申请强制执行，卫滨区法院于2019年3月15日下达了拍卖公告。原告在得知该信息后，于2019年5月16日向卫滨区法院提出了对该房屋的执行异议申请，后卫滨区法院下达了（2019）豫0703执异31号裁定书，驳回了任成青的异议申请，原告对该裁定不服，向法院提起案外人执行异议之诉。原告认为原告与被告任天军、李艳芳的《房屋买卖合同》、《租房合同》是依法成立，合法有效的，应当受法律的保护。而且原告买卖房屋在卫滨区法院查封、拍卖之前。被告任天军、李艳芳未向本院提交书面答辩状。被告李兴统、李翠梅辩称：一、原告任成青与被告任天军签订的房屋买卖合同无效。（一）根据第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要(2016年11月30日)第19条“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年2月27日）公布的三十三个试点县（市、区）名单（河南省仅长垣县一个试点），涉案房屋所在的新乡市卫滨区平原乡李村并非试点地区。根据原告任成青的身份证明，其系新乡县翟坡镇任小营村人，而非被告任天军所在的新乡市卫滨区平原乡李村集体经济组织成员。被告任天军将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的原告任成青，该房屋买卖合同应当认定为无效。（二）在农村私房买卖中，名义上是买房，但基于“房地一体”格局，实际上是买地。宅基地归农民集体所有，如果允许非本集体经济组织成员通过购买房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权落空。宅基地的流转也必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。故非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第五十二条第四项规定的情形，应认定无效。二、原告任成青对涉案房屋不享有合法所有权。（一）如前所述，任成青与任天军签订的房屋买卖合同应属无效，任成青对涉案房屋不享有合法所有权。（二）根据《中华人民共和国物权法》的第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋作为不动产，其物权须经依法登记后方可产生变更效力，而原告任成青并未提交任何物权变更的登记证明。涉案房屋所有权的转让并未经依法登记变更，依法不发生效力。房屋所有权仍为被告任天军享有。（三）原告任成青提交的河南省新乡县人民法院（2016）豫0721民初464号民事判决因已被新乡市中级人民法院（2016）豫07民终4094号民事裁定予以撤销，而不具有任何法律效力。原告任成青提交的河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决已被新乡市中级人民法院（2019）豫07民终2013号民事判决予以纠正，且该新乡县判决也仅在认定事实部分对任天军、李艳芳同任成青签订房屋买卖合同用于抵付债务予以认定，并未对该房屋买卖行为是否合法和房产所有权的归属进行认定，更未在判决主文确认该房屋买卖合同是否有效、房产所有权归谁所有。事实上，该新乡县判决也不可能对该房屋买卖合同是否合法有效和房产所有权进行认定和判决，因为该新乡县判决的案由为民间借贷，诉争的是债权而非物权。故该新乡县判决书并不属于《中华人民共和国物权法》的第二十八条因人民法院的法律文书导致物权变更的规定。故而，原告任成青提交的证据不能证明其对房屋享有合法所有权。三、原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告任成青对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”原告任成青与被告任天军签订的房屋买卖合同无效，依法对涉案房屋不享有所有权，原告任成青仅对被告任天军享有普通债权。原告任成青所举证据不能证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回原告任成青的诉讼请求。综上所述，原告任成青与被告任天军签订的房屋买卖合同无效，原告任成青对涉案房屋不享有合法所有权。原告任成青就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，恳请贵院依法驳回原告任成青的全部诉讼请求。经审理查明：2015年5月30日，原告任成青与被告任天军经对账确认任天军欠任成青8200**元，二人于当天签订了借款合同，并由任天军向任成青出具820000元借据一份，同时二人与翟士佳签订担保合同一份，由翟士佳签字对任天军820000元债务进行担保。当日任天军、李艳芳以夫妻名义同任成青签订房屋买卖合同，约定将其拥有的房产一处抵付任成青，抵付额度为350000元。后任成青于2016年4月1日向新乡县人民法院提起诉讼，起诉任天军、李艳芳、翟士佳，诉讼请求为：1、请求法院判决三被告清偿所借原告款470000元及利息，并由三被告互负连带清偿责任。2、本案诉讼费由被告承担。经该院（2016）豫0721民初464号判决书判决，被告翟士佳对判决不服提出上诉，经新乡市中级人民法院审理该案被发回重审。新乡县人民法院于2018年1月24日立案后，另行组成合议庭审理，于2018年9月4日作出（2018）豫0721民初237号民事判决书，判决：一、限任天军、李艳芳于本判决生效后十日内共同偿还任成青借款470000元及利息（利息按月息2%自2016年1月21日其至借款付清之日）。二、翟士佳对上述借款及利息承担连带清偿责任。翟士佳不服提出上诉，新乡市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）豫07民终2013号民事判决书，判决：一、维持河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决第二项；三、驳回任成青的其他诉讼请求。2016年8月11日，新乡市卫滨区人民法院在审理李兴统、李翠梅诉任天军、李艳芳民间借贷纠纷一案中，根据李兴统、李翠梅的申请，裁定查封被告任天军、李艳芳银行存款1600000元或同等价值的财产。并于2016年8月24日向李村村民委员会下达协助执行通知书，查封、冻结任天军、李艳芳名下位于新乡市××综合广场××字往东××胡同内路东从××北××大门朝西××、××房屋（××院对面）、××小学对面路北房屋××（××、××）、××小学××字路北××胡同南邻李长城房后大门朝南第一、二套房屋。新乡市卫滨区人民法院于2016年12月20日作出（2016）豫0703民初1469号民事判决书，判决任天军、李艳芳共同偿还李兴统、李翠梅借款本金1245000元及利息等。2018年10月23日，新乡市卫滨区人民法院因李兴统、李翠梅的申请，依据生效的（2016）豫0703民初1469号民事判决书，作出（2017）豫0703执338号执行裁定书，裁定拍卖被执行人任天军、李艳芳共同共有的位于新乡市××综合广场××字往东××胡同内路东从××北××大门朝西××、××房屋（××院对面）、××小学对面路北房屋××（××、××）、××小学××字路北××胡同南邻李长城房后大门朝南第一、二套房屋。并分别于2019年3月25日和2019年4月25日发布评估报告公告和拍卖公告。任成青以案涉房产属于其所有等为由，提出执行异议。2019年7月26日，新乡市卫滨区人民法院作出（2019）豫0703执异31号执行裁定书，裁定驳回案外人任成青的异议请求。任成青向本院提起案外人执行异议之诉。认定上述事实的证据材料有新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决书、新乡市中级人民法院（2019）豫07民终2013号民事判决书、证人任某的证言以及当事人的庭审陈述。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋作为不动产，其物权须经依法登记后方可产生变更效力，而原告任成青并未提交物权变更的登记证明，其提交的集体土地建设用地使用证仍登记在任天军名下。依据相关规定在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。案涉房屋所在地河南省新乡市平原乡李村不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，原告任成青的户籍所在地为河南省××县××营村，原告不属于案涉房屋宅基地所属集体经济组织的成员，被告任天军与原告任成青签订房屋买卖合同将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的原告任成青，该房屋买卖合同应当认定为无效，合同无效后，原告任成青可以要求返还购房款和利息，任成青对涉案房屋不享有合法所有权。原告任成青提交的河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初237号民事判决书及新乡市中级人民法院（2019）豫07民终2013号民事判决书仅在认定事实部分引用了原告任成青所述的任天军、李艳芳同任成青签订房屋买卖合同用于抵付债务的事实，并未对该房屋买卖行为是否合法有效和房产所有权的归属进行认定，而仅是就任成青在起诉时诉讼请求中所要求的470000元借款及利息进行判决，并不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院的法律文书导致物权变更的情形。原告任成青对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。被告任天军、李艳芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回原告任成青的诉讼请求。案件受理费7954元，公告费560元，由原告任成青承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 邹 媛审判员 胡文兵审判员 范梅红二〇二〇年四月二十七日书记员 张 洁