广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19980号原告：李谦，女，1971年5月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：余水荣，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：凌琳，女，1988年11月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈文婷，广东金桥百信律师事务所律师。原告李谦诉被告凌琳物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李谦及其委托诉讼代理人余水荣，被告的委托诉讼代理人陈文婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年2月，原告通过广州市海珠区人民法院拍卖平台购买涉案房屋（广州市海珠区罗马家园中盛路盛庭街11号K座502房），2019年3月20日，广州市海珠区人民法院出具执行裁定书，裁定案外人李兰占有的位于广州市海珠区罗马家园中盛路盛庭街11号K座502房的所有权归原告所有，该房屋的财产权自本裁定送达原告时转移。随后，原告向房管局办理房产登记手续，并取得不动产登记证书。但原告在拍得涉案房产后发现被告占用房屋，并不同意搬出。经了解，涉案房屋系案外人李兰于2013年1月抵押给中国民生银行股份有限公司广州分行，被告称其自2014年5月开始合法租赁，每月租金4500元，租赁期间20年，并支付全部租赁费用。综上，原告认为，被告的行为系其与案外人李兰等人恶意串通而刻意为之，其拒不搬出原告所有的房屋严重侵害了原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告搬离现租住房屋（广州市海珠区罗马家园中盛路盛庭街11号K座502房）；2、被告按照4500元/月标准向原告支付自2019年3月20日起至搬离之日止的房屋占用费，暂计算至2019年7月20日合计为18000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告与案外人李兰签署合法有效的租赁合同，被告有权占有涉案房屋。被告本想购买涉案房屋，但根据当时购房政策，被告并不符合在广州购房的资格，故先与李兰建立租赁关系并交付部分款项合法使用涉案房屋，待被告符合购房资格再与李兰签署房屋买卖合同，购买涉案房屋。2014年5月20日，被告向李兰先支付现金80000元作为订金。2014年5月24日，双方签署《广州市房屋租赁合同》，约定由被告作为承租人承租李兰名下的涉案房屋居住使用，租赁期限从2014年5月24日至2034年5月23日，期限为20年，每月租金为4500元。2014年7月17日，被告一次性又向李兰支付现金1000000元租金款项。故被告与李兰建立起合法有效的租赁关系，被告占有涉案房屋是合法有效，应受到法律保护。二、被告是涉案房屋的合法承租人，原告主张的房屋占用费显失公平。被告与案外人李兰签署合法租赁合同，被告已向李兰支付20年的租金，并且承担涉案房屋每月的水、电、气费以及管理费，已经因涉案房屋花费财力。现原告不仅要求被告搬离涉案房屋，还要求房屋占用费，对被告显失公平，原告主张的房屋占用费不应被支持。三、原告称被告行为是与案外人李兰等人恶意串通而刻意为之的说法缺乏事实与法律依据。1、被告于2014年已与李兰建立租赁关系，被告已付清20年的租金，期间一直与家人居住在涉案房屋，并且有意购买涉案房屋。被告并不知情该涉案房屋已经办理抵押登记，对于被告与案外人李兰而言，双方已签署正式的租赁合同，全额支付租赁费用，并且到相关部门办理备案、缴税等手续，被告居住的权利理应得到法律保护。2、在原告提交的广州仲裁委员会出具的裁决书显示，该仲裁案件是2014年8月5日受理，是在原告与被告建立租赁关系之后，并且涉案房屋被拍卖的时间是在2019年3月，处在被告合法使用涉案房屋之后，故原告所称的说法缺乏理据。四、原告应对其采取不正当手段致使被告及其家人造成损失的行为予以赔偿。在双方发生争议时，原告未通过正常的沟通协商或法律途径解决问题，而是在被告仍处于合法承租涉案房屋期间，未经被告及其家人的允许，私自闯入涉案房屋，并进行威胁恐吓，该行为给被告及其家人造成不良影响，原告甚至还采取擅自断水断电的手段试图赶走被告及其家人，原告的行为已经严重影响被告及其家人的正常生活，致使被告不得不报警阻止原告的不正当行为。经审理查明：2014年10月15日，广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第3047号裁决书查明如下事实：2012年12月17日，第一被申请人李兰向申请人中国民生银行股份有限公司广州分行申请借款2350000元，2013年1月21日，第一被申请人李兰与第二被申请人范修锋将名下位于广州市海珠区盛庭街11号502房提供作抵押担保。涉案房屋于2014年7月2日被广州市天河区人民法院查封至2016年7月1日。由于第一被申请人李兰与第二被申请人范修锋没有按时归还借款，中国民生银行股份有限公司广州分行经申请仲裁，第一被申请人李兰与第二被申请人范修锋要向中国民生银行股份有限公司广州分行偿还借款2350000元及逾期利息，中国民生银行股份有限公司广州分行对广州市海珠区盛庭街11号502房拍卖、变卖所得享有抵押优先受偿权。2014年11月6日，广东省广州市中级人民法院依照申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行的申请，对广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第3047号仲裁裁决立案执行，裁定该案由本院执行。2019年3月20日，本院作出（2018）粤0105执恢106号之一执行裁定书：主要内容，本院依法拍卖被执行人李兰占有的位于广州市海珠区盛庭街11号502房的房屋产权份额，由买受人李谦以4840000元竞得。裁定被执行人李兰占有广州市海珠区盛庭街11号502房屋的所有权归买受人李谦所有，上述房屋的财产权自本裁定送达买受人李谦时起转移。2019年3月20日，李谦签收了上述执行裁定书。2019年4月16日，原告取得广州市海珠区盛庭街11号502房屋的不动产登记证书。另查，2014年5月24日，被告与案外人李兰签订《广州市房屋租赁合同》，约定李兰将涉案房屋出租给被告作居住用途，租赁期限为2014年5月24日至2034年5月23日，双方协定每月租金为4500元，按年以现金方式结算，并于2014年7月17日向租赁登记备案机关备案（编号：穗租备2014B0501601353号）。2014年5月17日、20日，李兰出具收据，收到被告的房租100万元及房租订金8万元。2014年7月17日，被告缴纳住宅税款3618元。之后，被告以*兰朋友名义缴纳水费、电费、燃气费、管理费、宽带账户资料，入住涉案房屋。2019年7月9日，23日，原告去收屋与被告发生冲突，被告向南洲街派出所报案。双方经协商未果，原告于2019年8月5日向本院提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2018）粤0105执恢106号之一执行裁定确认涉案房屋所有权归李谦所有，原告于2019年3月20日签收了该裁定，并于2019年4月16日取得涉案房屋的权属证书，李谦作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。中国民生银行股份有限公司广州分行在2013年1月21日已经就涉案房屋取得抵押权，且自2014年7月2日开始涉案房屋已经被法院连续查封，之后涉案房屋被拍卖并过户到原告名下。而被告与李兰在2014年5月24日签订《广州市房地产租赁合同》;涉案房屋在出租给被告前已经设立抵押权并已被法院查封，最后又因为抵押权人实现抵押权而致房屋所有权转移至原告名下，涉案物业抵押权成立在先，因而具有优先的效力，此后被告成立的租赁权不得损害之前设定的抵押权，因此李兰与被告签订的上述《租赁合同》对原告没有约束力。现被告表示是涉案房屋的实际使用人，故原告要求被告搬出涉案房屋，并无不妥，本院予以准许。被告拒绝搬迁的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。被告在交还房屋给原告时，不得拆除屋内的固定镶嵌物。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在李谦获得房屋所有权后，凌琳使用涉案房屋，应向李谦支付使用费。使用费标准，根据被告提供的《房产租赁合同》，涉案房屋同时期出租的租金为4500元，故本院对于原告请求每月4500元使用费的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凌琳在本判决生效之日起三十日内，将广州市海珠区盛庭街11号502房腾空并交还给原告李谦；搬迁时，被告不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物；二、被告凌琳在本判决生效之日起三十日内，按每月4500元的标准向原告李谦支付从2019年3月20日起至被告交还上述房屋给原告之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由被告凌琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年四月十日书 记 员  张诗咏