湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1124民初1800号 原告：冯祥云，男，汉族，1952年出生，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人陈晓燕，湖南天地人律师事务所律师。 被告：永州市裕康房地产开发有限公司,住所地湖南省永州市冷水滩区银龙电脑城。 法定代表人：朱辉雄，该公司董事长。 被告：文菊花，女，汉族，1956年出生，住湖南省道县。 委托诉讼代理人夏位华，湖南濂溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人欧阳霖，湖南濂溪律师事务所律师。 第三人：唐琼，女，汉族，1964年出生，住湖南省道县。 委托诉讼代理人王朝，湖南国风德赛律师事务所律师(特别授权)。 第三人：唐融宽，男，汉族，1991年出生，住湖南省道县。 委托诉讼代理人王爱平，湖南国风德赛律师事务所律师(特别授权)。 原告冯祥云与被告永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花及第三人唐琼、唐融宽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯祥云及其委托诉讼代理人陈晓燕、被告永州市裕康房地产开发有限公司的法定代表人朱辉雄、被告文菊花及其委托诉讼代理人夏位华、欧阳霖、第三人唐琼及其委托诉讼代理人王朝、第三人唐融宽及其委托诉讼代理人王爱平到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告冯祥云向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带返还原告购房定金40万元以及购房款20万元，共计60万元；2.判令二被告连带赔偿原告商品房买卖合同无效造成的各项损失共计7980472.5元（详见附件）；3.判令二被告承担本案诉讼费、鉴定费、财产保全等费用。事实及理由：2010年11月份原告与被告商定，以总房款600万元的价格购买被告位于道县XX街道办事处XX中路XX大厦X02房的商品房用以经营百万庄大酒店。在原告向被告支付购房定金和第一笔购房款后，被告将房屋交付给原告装修使用。同时原告为解决所购买房屋的通行问题，又另行以36万元的价格购买了相邻的张志名下40%楼梯通道，租赁了所购房屋楼上三楼的300房，正式投入大笔资金对房屋进行装修以作酒店经营。双方并在2011年5月18日签订商品房买卖合同，因被告一直未取得该房屋的一级消防许可证，导致房屋一直未办理产权交易过户登记。后得知被告将该房屋实际又出售给了其股东唐振（现己死亡），并被法院将该房屋确权给了其股东唐振的遗属，导致原告商品房买卖合同无效，丧失对所购买房屋的所有权。在原告与唐振遗属之间进行了多场的诉讼维权纠纷未果后，最终原告被法院强令关闭正在经营中的酒店并被强制搬离房屋。商品房买卖合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”因此，鉴于被告的违约不当行为，给原告实际造成的严重损失后果，依法应当赔偿原告各项损失，据此特向法院提起诉讼,恳请法院判如所请。 被告永州市裕康房地产开发有限公司答辩如下：这件事是在我接手公司之前发生的，我对此一无所知。 被告文菊花辩称：房屋是答辩人与唐振合伙建设，建成之后答辩人与唐振将房屋出卖给原告，合同上有三方签字，无法履行是因为唐振死亡，其继承人得到房屋，导致本案原告房屋合同无法履行。直接原因是唐二人造成，责任应当由唐融宽，唐琼承担。原告购买房屋后只交了40万元，剩下的房款原告没有能力交付，被告允许占用二楼开酒店，原告资金缺乏，无法及时办理过户手续，导致案件发生，所以本案原告不能履行，要承担责任。原告主张的诉讼费等，由法院判决，不应该转嫁到答辩人身上，与本案无关，法院没有确认，没有法律与事实依据。一、原告在诉请里没有证明合同无效。二、合同有相对性，被告将房屋出卖给原告，唐振死亡，他的继承人也就是本案第三人应该继承责任。原告起诉的合同，文菊花作为法人代表，是公司行为，不是个人行为，原告起诉文菊花个人是不合理的。 第三人唐琼、唐融宽辩称：从程序上来讲，冯样云已经被道县法院、永州中院生效法律文书认定不具备原告主体资格，在本案中也没有提供新的证据足以否定生效法律文书，从而证明其具有原告主体资格。因此，法院应驳回其起诉。冯祥云曾于2015年12月26日向道县法院起诉唐琼、唐融宽、裕康公司，要求履行本案涉案的《商品房买卖合同》。2016年7月21日，道县法院（2016）湘1124民初51号民事裁定书认为：涉案《商品房买卖合同》系永州市裕康房地产开发有限公司道州XX大厦项目部与永州市百万庄大酒店签订的，因原告未提交永州市百万庄大酒店的工商登记情况，不能确认永州市百万庄大酒店是否是法人、其他组织、公民或个体工商户（含起字号的）。根据合同相对性原则，原告冯祥云不具备本案原告的主体资格，被告唐琼、唐融宽辩称的主张成立，本院予以采信。裁定驳回原告冯祥云的起诉。冯祥云不服上述裁定，向永州市中级人民法院提起上诉。永州市中级法院于2016年9月18日出具（2016）湘11民终1856号民事裁定书，以同样的理由裁定驳回上诉，维持原判。上述两份裁定均已生效。2016年12月20日，以原告永州市百万庄大酒店、冯样云的名义，起诉裕康公司履行合同纠纷一案，因原告撤诉，道县法院出具（2017）湘1124民初155号民事裁定书，准许原告撤诉。根据本案的证据，冯样云仅出具了一份所谓的《律师调查笔录）是冯祥云本人自说自话的“合同是私刻章”，合同上的虚拟法人未依法注册，所以未取得诉讼主体的资格，不是本案的诉讼主体，主体是原告本人。很显然，该证据的真实性、合法性均存疑，也不足以否定上述生效的法律文书，因此，冯祥云不具备本案的原告主体资格，请求法院依法驳回起诉。二、答瓣人不是本案的适格主体，本案被告文菊花申请追加唐琼、唐融宽为被告，没有法律依据。被答辩人提交的合同是与永州市裕康房地产开发有限公司道州XX大厦项目部签订的合同，无论该合同是真实的还是虚假的，根据合同的相对性，本案审查的是《商品房买卖合同纠纷》，而不是合伙纠纷，因此，答辩人唐琼、唐融宽不是本案的适格主体。本案被告文菊花申请追加唐琼、唐融宽为被告，也没有法律依据。三、被答人提交的《商品房买卖合同》明显是虚假、伪造的，应依法承担相应的责任。本案三方不管是在法庭陈述或是书面证明，从来没有和冯祥云签订过买卖合同。从被答辩人提交的合同本身来看，该合同存在明显的装帧、拼湊等伪造嫌疑。从冯祥云、文菊花在之前的诉讼中提交的材料和陈述来看，与本次提交的合同明显是自相矛盾的。因此，被答瓣人提交的合同及证据明显是虚假、伪造的。根据冯祥云与文菊花的之前及本案的当庭陈述，其二人均是合伙起来图谋答辩人利益的目的非常明显，文菊花在庭上陈述：“陈述书是我写的，是为了帮原告与唐琼、唐融宽的诉讼而出具的。”；冯祥云：“在本案当中，原告不单是跟案外人唐琼及唐融宽进行了涉诉房屋的多场维权诉讼，同时也配合被告和唐二入打了好几场诉讼”。另外，在之前长达几年的诉讼中，冯祥云或者未提供涉案的《商品房买卖合同》，或者未提供合同原件，也违背常理，也能佐证涉案合同的虚假。如永州中院（2012）永中法行终字第47号行政裁定书第二，从本案的事实来看，冯样云所述与裕康公司、唐振的经济往来，从现有证据来看，既无购房合同，又无租赁合同等证据证实，永州中院（2015）永中法民二重初字第3号民事判决书；另外，第三人冯祥云未提供与原告签订《房屋买卖合同》的原件，无法确认该合同的真实性。四、被答辩人提出的各项损失纯属子虚乌有，法院已查明。1、被答辩人提出的房屋装修、装饰损失与答辩人无关，法院庭审已查明，且2楼装修损失在道县法院（2016）湘1124民初1805号民事判决书、永州市中级法院（2018）湘11民终2297号民事判决当中已经处理完毕。2、证据6评估鉴定报告的间接损失不予支持，购房款利息损失真实性不予认可，法院庭审已经查明，不再赘述。3、诉讼费及鉴定费为法院判决被答辩人应承担的法律义务，不是答辩人的损失。4、购置楼梯费，为被答人与案外人之间的合同，与本案无关。5、购房定金20万元及购房款20万元均不能成立。因为被答辩人与裕康公司不存在买卖房屋关系，且定金条载明为用于消防，不能证明其为购房定金。综上所述，冯祥云没有证据证明其具有主体资格，唐琼、唐融宽也不是本案的适格被告、适格当事人，涉案的合同是虚假的，诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法查明，并驳回原告的全部诉求。 原告冯祥云针对第三人唐琼、唐融宽的答辩辩称，一、关于冯祥云的诉讼主体资格问题，第三人的说法纯属断章取义，武断的否定原告依法应享有的救济权利和救济渠道，理由如下：1.本案的商品房买卖合同是由行为人冯祥云签字履行，这一事实在第三人所交的证据三及证据四均得以确认。2.且认为原告冯祥云曾经向本院起诉过，因证据不足被法院认定为不适格主体，就以此为由否定原告在本案中依法应享有的救济权利与救济渠道。其所说的（2016）1856号道县人民法院判决书，（2017）155号民事裁定书均只能说明原告在上一次的维权中，因为没有按照法律的规定给予全面的证据以证明本案法律事实及法律依据而被法院裁定让其撤诉，重新依法组织完整的能够证明事实真实情况的证据再另行起诉。在本案中我们认为冯祥云递交了足够的可以证明其为本案适格原告的证据，首先，本案商品房合同的行为人，是由原告冯祥云所为，在合同上盖的永州百万庄章，是未注册的章，如果冯祥云的行为，第三人认为是虚假的，那第三人能找到更有力的证据，能证明该行为人不是冯祥云吗？如果第三人认为冯祥云购买本案涉案房屋不是真实的，永州百万庄大酒店是合法的主体，请第三人递交证据来证明。3.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释62条规定，行为人冯祥云以未登记的永州百万庄大酒店的名义签订的商品房买卖合同就应该以冯祥云为当事人。综上，本案原告不管是从事实及法律依据，都足以成为本案的适格原告。二、1.第三人答辩所说“原告递交的合同是虚假的、伪造的”，我们愿意对该合同承担法律责任，该合同是否是虚假的、伪造的，不是任何人光凭空口说就能确定是虚假的、伪造的，如果认为是虚假的，请递交证据证明这份合同是虚假、伪造的；2.本案涉案的房屋，不管是之前的判决，还是原告与第三人关于房屋使用性质的多场诉讼纠纷，均已确认涉案房屋原被告之间存在真实的买卖关系，这也是原被告几方当事人认可的。一个商品房买卖合同，当事人之间自己认可，也有相关法律文书确认的事实，第三人哪来的权利否认合同关系人之间签订的合同真实性？第三人认为合同是虚假、伪造的，请递交充分的、足够的证据，不要想当然。四、第三人说到，“原告在本案所列的损失是子虚乌有的”，是否子虚乌有，证据说了算。原告所有的损失及计算依据都向法庭递交了客观的、书面的证据。三、关于购置楼梯费，该楼梯原告购置的目的和作用就是用于与被告购买房屋的通行，该楼梯没有任何其他作用，因此在被告不能履行买卖合同向原告交付涉案房屋的情况下，原告购买用于通行的楼梯不能产生任何收益和作用，全部损失掉了，这就证明了原告的损失。五、关于原告交的购房定金和购房款的问题，这笔费用是什么费用，二被告最清楚，也才有解释权，第三人无权否定。 原告冯祥云围绕其诉讼请求举证如下：证据一、《商品房买卖合同》、购房定金、收条，拟证明原告向被告购买涉诉房屋并履行购房合同的事实；证据二、(2016)湘1124民初1805号判决书、(2018)湘11民终2297号判决书、道县法院(2013)民初949号判决书、司法意见鉴定书，拟证明①被告将涉诉房屋一房二卖在出卖给原告的同时，已出卖给唐振；②本案原被告所签订的买卖合同被判决确认无效，不予履行的事实；③因被告的一房二卖行为导致原告多年缠诉，酒店经营被逼停止关闭，造成的相关实际损失及因为诉讼所支付的相关费用损失。④证明原告在该房屋所投入的相关费用因该房屋买卖被认定无效而无法使用造成的损失；证据三、《道县百万庄大酒店投股协议》，拟证明因购买涉诉房屋原告向民间融资产生的利息及相关费用成本；《楼梯让售协议》及附件，拟证明原告为解决涉诉房屋通行问题，支付了36万购买通行楼梯，因该买卖无效导致原告通行楼梯买卖的目的无法实现造成的损失；证据四、《湖南道县人民法院公告》，拟证明因被告的行为导致原告购买房屋的目的落空，被法院强制搬离涉诉房屋的事实；证据五、①《国家企业信用信息公示系统》及②《公民信息检索单》、③冯祥云身份证及《律师调查笔录》，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据六、房地产评估鉴定报告，拟证明原告因为涉诉房屋买卖目的落空要在同地段重置同类型的房屋需多支付的购房差价损失；证据七、支付购房款的收据，拟证明原告交付了99万元购房款，后用来抵300房的租金。补充证据文菊花与唐琼、冯祥云与唐琼多次诉讼中文菊花写的陈述书，拟证明从该陈述可知消防办理人应该是被告。 被告文菊花质证如下：对商品房买卖合同三性认可，合同标定X02房；对证据二三裁判文书真实性没有异议，证明目的有异议，没有关联性；对投股协议真实性关联性不认可；对公告三性认可；对证据五三性认可，对调查笔录真实性不予认可，原告自己做的笔录不认可真实性；对证据六鉴定报告关联性有异议；对楼梯让售协议关联性有异议；对购房款利息真实性、关联性不认可。对房地产评估报告真实性没有异议，关联性有异议。差价损失属于间接损失，间接损失不予支持，不应作为对原告赔偿的参考；对证据七无异议；陈述书是我写的。 第三人唐琼、唐融宽质证如下：对原告所举证据一合同的真实性、合法性有异议，因为该合同的内容形式，很明显与原告所陈述的均不符，比如该合同签订时间为2011年5月18日，但是其提供的定金20万时间为2010年11月22日，其显示的20万房款时间为2011年元月12日，所以，既与合同约定不符也与市场的交易习惯相违背，试想，如果在没有签订合同的情况下，有谁会愿意缴纳大数额的所谓定金、房款？对购房定金，在判决书第16页，定金条载明用于消防，不是购房定金，与本案没有关联；对收据的三性不予认可，不是原件，也没有转账凭证；对证据二判决书的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的有异议，该判决书认定得非常清楚，涉案二楼的装修装饰已经在该案处理完毕，并且所谓的诉讼费和鉴定费是由法院判决由冯祥云承担，并不是原告在回我们的答辩意见时所说的莫名其妙承担的责任；对证据三，我们无法核对其真实性、合法性，但是我们认为和本案没有任何关联，因为原告提交的是道县百万庄大酒店投股协议，而本案商品房买卖合同是永州市百万庄大酒店盖的章；对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议；对证据五①没有异议；对②形式的真实性没有异议，但是对其内容的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，表现形式为调查笔录，其实是原告的自我陈述，其陈述的真实性我们没法确认，百万庄大酒店是否有登记、如何登记的应该由相应的行政登记机关出具证明；对证据六评估鉴定报告，对其真实性没有异议，对合法性、关联性、证明目的均有异议，因为该报告是由原告单方委托，其委托程序违法，另外其评估的内容也与本案没有任何关联，同类房屋差价的损失不属于直接损失。 合同是唐振本人签订的，但是合同是拼凑起来的，是把合同拆开加了内容进去的，有拆开重新装订的痕迹，之前在省高院的时候我们就提出过这个问题。 被告文菊花举证如下:证据1合伙开发建设协议，拟证明唐振与文菊花系XX大厦涉诉房屋项目合伙人；证据2退伙协议、证据3退伙费用收条，拟证明项目合伙人中的朱辉芳、李训林在与原告签订买卖合同之前已退伙；证据4租赁合同，拟证明300房系承租给原告，但原告自己放弃租赁且不付租金。补充证据一（2013）永终民一初8-2号判决书，拟证明该地是文菊花和唐振合伙开发，双方投资比例；补充证据二、竣工验收资料、检测报告，拟证明涉案房产在2010年12月27日就已经竣工验收合格，可以达到销售条件；三份检测报告拟证明在建工程验收合格。 原告冯祥云对上述证据质证如下：对被告证据1、证据2、证据3不予质证，因与原告及本案没有关联性，对证据4租赁合同真实性及合法性无异议，对关联性有异议，并不能证明被告所要证明的目的，300房是出租给原告的，但是原告是经营酒店的，酒店是整体业务经营模式，在X02房被强制收回以后，300房无通道上去，原告单单去履行300房的合同，只会导致原告损失越来越大，因为300和X02房是配套使用，被告的行为导致了原告放弃或是无法履行，这也证明了原告所主张的相关损失的存在。 对检测报告的合法性没有异议，对关联性有异议，但是消防检测合格是要职能部门颁发的合格证书，被告一直没取到合格证书，这些检测报告并不是消防合格证书，不能证明消防合格。 第三人唐琼、唐融宽质证如下：对被告所举证据一、二的真实性合法性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，本案是商品房买卖合同纠纷，所以和本案没有关联；对证据三、四，情况我们不清楚，不予质证；对被告所举补充证据一、二的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联。 第三人唐琼、唐融宽举证如下：证据一、道县法院（2016）湘1124民初51号民事裁定书、永州市中院（2016）湘11民终1856号民事裁定书，拟证明道县法院，永州中院查明冯样云不具备原告的主体资格；证据二、道县法院（2017）湘1124民初155号民事裁定书，拟证明曾以永州市百万庄大酒店、冯样云两原告名义起诉涉案的买卖合同，以原告撤诉结案。冯祥云曾多次以永州市百万庄大酒店的名义起诉，现在又称永州市百万庄大酒店的章系私刻，不具有可信度；证据三、道县法院（2016）湘1124民初1805号民事判决书、永州市中院（2016）湘11民终2297号民事判决书，拟证明涉案二楼的装修损失已在本案中解决，冯祥云已没有所谓的装修损失，且诉讼费、鉴定费是法院判决冯祥云该承担的法律义务，而不是损失；证据四、永州中院（2012）永中法行终字第47号行政裁定书，拟证明在相关诉讼中，冯祥云陈述没有签订购房合同，也从未提供该购房合同；证据五、永州中院（2015）永中法民二重初字第3号民事判决书，拟证明法院已査明，冯祥云在之前的诉讼中没有提供购房合同原件，且与裕康公司法定代表人文菊花本人在道县法院的亲口陈述不一致，法院无法认定该合同是否真实。定金条载明为用于消防，不能证明其为购房定金。 原告冯祥云质证如下：对第三人所举证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，也就是说第三人所交的这一组证据并不能证明第三人所主张的原告不是本案适格主体资格的证明目的，其所交的证据只能说明原告曾经以多种途径进行维权，均因为其法律意识的不健全，其举证能力的欠缺导致当时的法庭无法依据其所递交的证据来查明案件的事实，所以上两份法院判决及裁定均以原告证据未达到法定的要求而让其补足证据以后另行起诉。上两次法院的处理结果只能是针对原告在上两次的诉讼过程中的结论，并不能证明原告在本案中不具有法律规定的诉讼主体资格，在本案中原告冯祥云的诉讼主体资格相关依据和事实证据我们均已向法庭递交；对证据二的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，同样，该组证据并不能证明其所要达到的证明目的，理由同第一组质证意见；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该组证据的证明目的是原告的所有损失在其所递交的这组证据中已经处理完毕，诉讼费、鉴定费是法院判决给冯祥云承担的，而不是损失，第三人所交的这组证据恰恰就是证明原告冯祥云在本案中的损失之一，理由如下：1.原告冯祥云是与被告房地产开发公司签订的涉案房屋买卖合同，就因为被告的行为导致该买卖合同无法正常履行，反而被牵连到与第三人的房屋租赁关系纠纷中去，对原告来说可谓是无妄之灾，且与第三人的房屋租金纠纷前前后后打了好几年的官司。第三人一再说冯祥云在与她租金关系是法院判的，不算损失，那么，如果被告能够正常履行其和原告冯祥云签订的买卖合同，正常的让原告取得涉案房屋的所有权，原告冯祥云何来这些年的官司缠身？法院又以什么判决冯祥云来承担这些诉讼费、鉴定费？归根结底冯祥云承担的这些诉讼费用均是因为本案被告的不能正常履行房屋买卖所导致。2.第三人说的二楼装修损失，在这组证据中已经有明确说明，该判决中处理了的装修损失仅仅是一部分原告不能从二楼移出的固定的，并且是有第三人占有使用了的那部分折算的50%，原告为使用该房屋投入的资金都是好几百万，这个在与第三人的房屋租赁合同中均有体现，也有法院委托的第三方鉴定机构结果。鉴定出来的价值，并非全部的装修损失。所以我们在本案中主张我们的损失的时候，实际上是把第三人所举第三组证据所说的50%是减除了的，那个80几万我们没有在本案提出；对证据四判决书的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，与本案审理没有关系，不能达到其证明目的；对证据五的真实性、合法性没有意义，对关联性有异议，在其他诉讼中当事人递交的资料不能否认当事人在本案中的权利，不能证明其所主张的原告与被告合伙；对购房定金，和之前意见一致。 被告文菊花质证如下：20万元定金是给唐振用来装修，后来10万元用于消防，唐振当时多次追原告要求过户，原告没有去过户。对第三人提交的证据真实性均无异议。 本院认证如下：1.被告及第三人对原告所举证据二、四、五①②、六的真实性没有异议，本院予以确认；被告对原告所举证据一、七及补充证据陈述书的三性认可，本院予以确认； 原告对被告的证据一、二、三提出与本案无关，不质证、对被告的证据四及补充证据一、二、三的真实性无异议，第三人对被告的证据一、二及补充证据一、二的真实性无异议，对被告的证据三、四不清楚、不质证，因此，本院对被告的证据一、二、三、四及补充证据一、二予以确认； 3.原告、被告对第三人的证据一、二、三、四、五的真实性无异议，本院予以确认。 根据三方当事人的诉辩主张、举证、质证及本院认证，可以认定以下案件事实: 永州市裕康房地产开发有限公司是依法登记注册的房地产开发企业，原法定代表人为朱元德，2009年变更为文菊花，2018年1月25日变更为朱辉雄。2007年11月28日，以永州市裕康房地产开发有限公司名义竟标得到道县道江镇XX中路东侧(原商务局)土地一宗，使用权面积为1410.05㎡,2008年5月16日，永州市裕康房地产开发有限公司取得宗地的土地使用权证。最初由文菊花、唐振、李训林、朱继德在宗地上合伙开发XX大厦，2009年李训林、朱继德退出，由文菊花与唐振合作开发。 2009年8月18日，永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部与唐振签订一份《商品房买卖合同》，永州市裕康房地产开发有限公司将道县XX大厦第二层出卖给唐振，合同约定房屋总价款为157.45万，并约定在签订合同时，一次性支付。后永州市裕康房地产开发有限公司协助配合唐振以该合同在道县房产局备案并将房屋产权证书办理到了唐振名下。为了在道县工商银行贷款，永州市裕康房地产开发有限公司与唐振于2009年10月18日就同一标的物又签订一份《商品房买卖合同》，合同约定唐振买受XX大厦第二层的总价款为589.万，首付290万，余款以银行按揭贷款支付。2009年10月25日，道县XX大厦项目部与唐振再次就同一标的物签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定买受XX大厦第二层的总价款为290万，以工商银行住房按揭贷款或抵押贷款290万支付。 2009年12月15日，道县房产局为永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦进行了初始登记，房屋所有权人为永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部，房产证号为道房权证道江镇字第0**XX47号。同一天，道县房产局将道县XX大厦第二层、第三层进行了转移登记，分别登记在唐振与文菊花名下，相应的房产证号为道房权证道江镇字第00**XX46号、道房权证道江镇字第00**XX45号，同时，道县房产局将永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部的道房权证道江镇字第00**XX47号房屋所有权证.予以注销，之后，唐振与文菊华分别以道房权证道江镇字第00**XX46.道房权证道江镇字第00**XX45号房产证为抵押，于2010年1月29日在道县工商银行分别借款290万元,该两笔借款，道县工商银行直接打入裕康公司账户，后裕康公司于2010年4月14日从该账户里转480万元到唐振在道县信用联社的账户里，归还其在道县信用联所借的用于工程建设的500万元借款，并领取用于抵押的永州市裕康房地产开发有限公司道国用(2008)第00023号国有土地使用证。唐振于2010年1月29日在道县工商银行贷款290万元后，唐振及唐琼陆续按期归还贷款，截止2012年9月底，贷款余额为2,313,161.56元。2012年10月24日，连带责任保证人文菊花转账至永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部，再由项目部转账至唐振贷款账号，归还了其剩余贷款本息。 2010年11月份原告冯祥云与被告商定，以总房款600万元的价格购买被告位于道县XX街道办事处XX中路道县XX大厦X02房的商品房用以经营百万庄大酒店，冯祥云于2010年11月22日交定金20万元，该款存入文菊花的中国农业银行卡（卡号：6228XXXXXXX********）中，道县XX大厦项目部出具收条给冯祥云，内容为：“今收到百万庄大酒店冯祥云夫妇购买文老板【（XX大厦除德克士除外的全部二楼）(价格600.00万）】定金贰拾万元正（￥200000.00元），如对方反悔各倍对方20万元做罚金。平方数是（1259平方），过户房产手续由乙方自理。卖房人:道县XX大厦项目部财务专用章，收款人文菊花，2010.11.22号”。2011年1月12日，冯祥云交购房款20万元，道县XX大厦项目部出具收条给冯祥云，内容为：“今收到冯老板交房款20万元正（200000元），收款人道县XX大厦项目部财务专用章、文菊花，2011.元.12号，用于唐振到市消防10万元”。2011年5月18日，永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部与永州市百万庄大酒店在道县XX大厦项目部签订了《商品房买卖合同》。合同主要规定,永州市百万庄大酒店以总房款600万元的价格购买被告位于道县XX街道办事处XX中路道县XX大厦X02房的商品房，建筑面积1259㎡，其中，套内面积1095㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积164㎡；签订合同前交押金20万元、房款20万元，等一级消防证办好，余款一次性付清；出卖人盖了永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部的章，其法定代表人文菊花、委托代理人唐振在合同上签了名，买受人盖了永州市百万庄大酒店章，法定代表人冯祥云在合同上签了名。 2011年10月8日，冯祥云与文菊花签订了《道县XX大厦三楼租赁合同》，租赁了道县XX大厦三楼的300房，租期从2011年11月1日至X020年9月30日止。 2011年10月8日，冯祥云因经营所需，与张志签订《楼梯让售协议》，以36万元的价格购买了相邻的张志名下楼梯产权（道房权证道江镇字第0**XXX4号）的40%作为通道使用。 冯祥云经唐振和文菊花同意后于2010年12月3日开始对道县XX大厦第二层X02房（登记在唐振名下）及三层300房（登记在文菊花名下）装修等，准备开道县百万庄大酒店。在装修过程中因消防不达标，被消防部门多次要求停工。 2011年10月11日房屋装修完毕，2011年11月1日道县百万庄大酒店试运营，冯祥云邀请唐振、文菊花参加酒宴，唐琼也一同参加。 因被告一直未取得该房屋的一级消防许可证，导致房屋一直未办理产权交易过户登记。 2012年1月10日，唐振因疾病突然死亡。道县XX大厦第二层已于2014年4月24日过户登记至唐琼、唐融寬名下。唐琼系唐振之妻子，唐融宽系唐振之子。唐振之父唐化纯已放弃涉案财产的继承权。 后原告冯祥云与唐振遗属唐琼、唐融宽之间进行了多场的诉讼维权纠纷，后经法院判决将道县XX大厦第二层确权给了唐振的遗属唐琼、唐融宽。唐琼、唐融宽向本院申请强制执行，法院要求冯祥云搬离该房屋。 唐琼、唐融宽于2016年11月1日向本院起诉要求冯祥云支付XX大厦第二层房屋的租金，冯祥云、道县百万庄大酒店提起反诉要求唐琼、唐融宽支付装修损失。本院于2018年8月14日作出（2016）湘1124民初1805号民事判决书，判决：一、冯祥云及妻子廖永茹支付唐琼、唐融宽租金及房屋占用费1576600元；二、唐琼、唐融宽补偿冯祥云装修装饰残值1633687元；三、鉴定费130000元，由唐琼、唐融宽负担30000元，冯祥云负担100000元；四、驳回冯祥云、道县百万庄大酒店的反诉请求；五、驳回唐琼、唐融宽的其他诉讼请求；六、驳回冯祥云的其他反诉请求。唐琼、唐融宽不服，提起上诉，永州市中级法院于2018年10月26日作出（2018）湘11民终2297号民事判决书，判决：一、维持湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1805号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1805号民事判决第二项；三、上诉人唐琼、唐融宽补偿被上诉人冯祥云装修装饰残值816843.5元。 原告冯祥云认为，商品房买卖合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”因此，鉴于被告的违约不当行为，给原告实际造成的严重损失后果，依法应当赔偿原告各项损失，据此特向法院提起诉讼,恳请法院判如所请。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争执的焦点：一、主体问题；二、合同效力问题；三、责任承担问题；四、所诉赔偿应否支持问题。 主体问题； 1.关于原告的主体资格：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；因此，行为人冯祥云以未登记的永州百万庄大酒店的名义与被动签订的商品房买卖合同就应该以冯祥云为当事人。 2.关于被告的主体资格：虽然永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部是永州市裕康房地产开发有限公司设立的分支机构，不具有法人资格，但道县房产局为裕康公司道县XX大厦进行初始登记的房屋所有权人为永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部，且原、被告双方签订《商品房买卖合同》时永州市裕康房地产开发有限公司的法定代表人是文菊花，文菊花及股东唐振在合同上签了名，因此，以项目部名义所签合同实应认定为永州市裕康房地产开发有限公司所为。本案《商品房买卖合同》虽然是盖永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部的章，但涉案房屋是由文菊花及唐振合伙挂靠在永州市裕康房地产开发有限公司名下开发建设。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第五十三条规定:法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。第五十四条规定：以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。因此，本案的被告应为永州市裕康房地产开发有限公司和文菊花。 3.关于第三人的主体资格：第三人唐琼、唐融宽作为唐振的法定继承人，且已经继承了唐振遗产的涉案房屋，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第五十五条规定：在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。唐琼、唐融宽应当作为当事人承担唐振在本案中应承担的责任和债务。 二、合同效力问题； 永州市裕康房地产开发有限公司与冯祥云于2011年5月18日就诉争的道县XX大厦第二层房屋所签订《商品房买卖合同》是否无效的问题。 根据法律规定，认定合同无效必须符合《合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告隐瞒道县XX大厦第二层房屋已卖给唐振并办理了房屋过户手续的事实仍以永州市裕康房地产开发有限公司与冯祥云签订《商品房买卖合同》，导致该合同无法履行，损害了冯祥云的利益，因此，该《商品房买卖合同》属无效合同。 三、责任承担问题； 由于道县XX大厦第二层房屋是由文菊花及唐振合伙挂靠在永州市裕康房地产开发有限公司名下开发建设，该《商品房买卖合同》是永州市裕康房地产开发有限公司道县XX大厦项目部与冯祥云签订的，文菊花及和唐振在合同上签了名，因此，造成该《商品房买卖合同》无效的责任在永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花和唐振，应由永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花和唐振承担责任。唐琼、唐融宽继承了唐振遗产的涉案房屋，因此，唐振承担的责任应由唐琼、唐融宽承担。 所诉赔偿应否支持问题。 定金20万元是否应双倍返还问题； 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。冯祥云于2010年11月22日交定金20万元，该款存入文菊花的中国农业银行卡（卡号：6228XXXXXXX********）中，道县XX大厦项目部出具收条给冯祥云，内容为：“今收到百万庄大酒店冯祥云夫妇购买文老板【（XX大厦除德克士除外的全部二楼）(价格600.00万）】定金贰拾万元正（￥200000.00元），如对方反悔各倍对方20万元做罚金。平方数是（1259平方），过户房产手续由乙方自理。卖房人:道县XX大厦项目部财务专用章，收款人文菊花，2010.11.22号”。本案中，冯祥云所交定金20万元属立约定金，立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立约定金成立的决定条件。且原告冯祥云已实际交付，定金合同成立并生效。作为主合同的房屋买卖合同是否成立或生效对本案的定金是不起决定作用的。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，本案被告应当双倍返还定金给原告。 2.20万元购房款的利息计算标准问题； 2011年1月12日，冯祥云交购房款20万元，道县XX大厦项目部出具收条给冯祥云，内容为：“今收到冯老板交房款20万元正（200000元），收款人道县XX大厦项目部财务专用章、文菊花，2011.元.12号，用于唐振到市消防10万元”。冯祥云要求按月息2%计算利息，冯祥云虽然提供了2011年9月24日、10月23日、12月5日道县百万庄大酒店投股协议书三份，但该协议是因道县百万庄大酒店装修需要资金而邀伍枝美、冯玉枝等人入股分红，不能证明入股资金是购房资金，因此，冯祥云要求按月息2%计算利息，证据不足，本院不予支持，可按中国人民银行同期同类贷款利息从2011年1月12日计算至给付之日止。 3.X02房装修装饰及设施价值未赔的816843.5元(X02房装修装饰及设施价值1633687元-第三人已赔816843.5元）及300房装修装饰及设施价值2231400元是否应赔偿问题； 冯祥云提出要求赔偿X02房装修装饰及设施价值未赔的816843.5元(X02房装修装饰及设施价值1633687-第三人已赔816843.5元)，法院庭审已查明，且2楼X02房装修损失在道县法院（2016）湘1124民初1805号民事判决书、永州市中级法院（2018）湘11民终2297号民事判决当中已经处理完毕即由唐琼、唐融宽补偿冯祥云X**房装修装饰残值816843.5元。因此，冯祥云提出的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 冯祥云提出要求赔偿300房装修装饰及设施价值2231400元。经查，2011年10月8日，冯祥云与文菊花签订了《道县XX大厦三楼租赁合同》，租赁了道县XX大厦三楼的300房，租期从2011年11月1日至X020年9月30日止。冯祥云还在租期内，其在租期内提出要求赔偿300房装修装饰及设施价值2231400元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 4.购买他人楼梯通行开酒店的36万元是否应赔问题； 冯祥云提出要求赔偿购买他人楼梯通行开酒店的36万元，经查，2011年10月8日，冯祥云因经营所需，与张志签订《楼梯让售协议》，以36万元的价格购买了相邻的张志名下楼梯产权的40%作为通道使用。该协议是冯祥云与案外人之间的协议，与本案无关，因此，冯祥云提出要求赔偿购买他人楼梯通行开酒店的36万元，证据不足，本院不予支持。 5.诉讼费80229元、鉴定费100000元，是否应赔问题； 冯祥云提出要求赔偿诉讼费80229元、鉴定费100000元， 因诉讼费80229元、鉴定费100000元为法院判决冯祥云应承担的费用，要求赔偿，证据不足，本院不予支持。 购房差价4000000元是否应赔问题。 冯祥云提出要求赔偿购房差价4000000元，经查，购房差价 4000000元是评估鉴定报告的间接损失，因本案的房屋买卖合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或被撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息;合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。况且，本案中冯祥云只支付了购房定金20万元和购房款20万元，并未支付全部购房款，因此，冯祥云的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十七条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十三条、第五十四条、第五十五条、第六十二条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 限被告永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花、第三人唐琼、唐融宽于本判决生效后三十日内连带双倍返还原告冯祥云购房定金40万元； 限被告永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花、第三人唐琼、唐融宽于本判决生效后三十日内连带返还原告冯祥云购房款20万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息从2011年1月12日计算至执行完毕之日止）； 三、驳回原告冯祥云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费71863元，由原告冯祥云负担60000元（已预交20000元），被告永州市裕康房地产开发有限公司、文菊花及第三人唐琼、唐融宽负担11863元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  张 适 人民陪审员  熊海波 人民陪审员  程定顺 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  洪 坚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第三十五条合伙人对合伙债务承担连带责任； 第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国建筑法》 第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承担工程。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见.. 124.借款双方因利率发生争议，如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同类贷款利率计息。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第五十三条法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。 第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。 第六十二条下列情形，以行为人为当事人： （一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的； （二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外； （三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。