广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初18006号原告：丘伟杰，男，1960年6月16日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：苏兴晃，广东厚博律师事务所律师。原告：岑良，男，1944年5月21日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：丘伟杰，身份信息同上。被告：广州市第五空间贸易有限公司。住所地：广东省广州市越秀区中山五路**百汇广场**房。法定代表人：苏永强。第三人：广州又一间饮食有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市越秀区中山五路****v>法定代表人：陈嘉茜。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。原告丘伟杰、岑良诉被告广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）、第三人广州又一间饮食有限公司（以下简称又一间公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏兴晃，被告第五空间公司法定代表人苏永强，第三人又一间公司委托代理人顾斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告第五空间公司签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告按原状交回所租赁商铺的经营管理权；3.被告向原告支付拖欠的18个月（从2017年8月至2019年1月）租金人民币15707.28元及2019年2月1日起至合同解除之日止的租金；4.被告支付违约金人民币36530.6元（暂计至2019年1月30日，顺延至被告实际支付之日止）；5.被告支付的经营保证金1527.20元及复原保证金3818元归原告所有；6.被告承担本合同解除前商铺所产生的水电费、治安环卫费、维修费、物业管理费、排污费和经营中发生的所有税费；7.被告支付原告律师代理费3000元；8.被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告是广州市越秀区中山五路××广场××楼××号商铺的所有权人，两原告与被告第五空间公司于2013年4月19日签订了《商铺租赁合同》。合同约定：两原告将上述商铺出租给被告第五空间公司，租赁期共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止；被告第五空间公司必须在每月第5日交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，须按当月金额的1%向原告支付违约金，拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺，被告第五空间公司还须承担违约责任等。合同签订后，原告依约将商铺交付被告第五空间公司，被告第五空间公司将商铺转租给被告又一间公司。至本案起诉时，被告拖欠多月租金未支付。为维护自身合法权益，原告特向法院提出上述诉讼请求，恳请法院支持。诉讼中原告向本院明确其第二项诉讼请求为：请求被告立即将涉案商铺恢复商铺原有间隔，并按现有装修和设备设施向原告交还商铺，第三人承担协助义务。原告向本院明确其第三项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠2017年8月至2019年1月期间共18个月租金15707.28元以及向原告支付2019年2月1日至实际腾退之日止的租金（或房屋使用费）。另原告未明确第六项诉讼请求的具体数额。被告第五空间公司辩称，同意解除涉案商铺的租赁合同，承认拖欠原告租金15707.28元，但是2019年1月1日到合同解除之日止被告拖欠的租金应由法庭认定，为由起诉之日起结束租金的交付，起诉之后被告不应再交租金，但是对起诉之日前被告拖欠的租金确认。对第四项的违约金计算标准不认同，应该按照中国人民银行同期贷款利率计算，第五、六、七、八项诉请被告不同意，因为被告把商场经营出租，一直都有交付租金给原告，但是后来商场的实际经营者没有交付租金给被告，被告才无力交租金给原告，在其他相关案件判决后，被告可以一次性把拖欠的租金支付给小业主。第三人又一间公司述称，原告提供的不是房产证而是预售合同，第三人对原告是否对涉案商铺有合法的所有权存疑，不能排除开发商一铺多卖或原告未能足额支付购买商铺的款项未能取得房产权证的情形。房产权证是原告主张物权的基础，请法院予以查明。经审理查明：1995年10月25日，两原告（乙方、买方）与广州埔丽房地产发展有限公司（甲方、卖方）签订编号为穗房预契字第××号的《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在越秀区中山五路起义路交汇的百汇广场四楼43#铺位的房地产（房屋建筑面积19.09平方米）出售给乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为港币479465元。该契约的附件一中约定预售证号为市管可字第950188号。该契约的附件二为《补充条约》，其中约定甲方经广州市政府国土部门批准取得广州市中山五路193-215号、起义路283-299号地段“百汇广场”的国有土地使用权，甲方在上述土地兴建定名为“百汇广场”的商业楼宇；乙方向甲方购买坐落于上述地段“百汇广场”第四层编号443#的单位。同年10月25日，买卖双方在原广州市公证处办理前述预售契约的公证手续[《公证书》编号为（95）穗证内经字第18704号]。同年11月1日，该预售契约在广州市房地产交易所办理了预售监证手续。2013年4月19日，两原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于中山五路××广场××楼××号铺，建筑面积19.09平方米，购房款港币479456元（以房产证或房地产预售契约标明为准）。租赁期限共10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止，其中给予乙方18个月的免租期（即从2013年1月1日至2014年6月30日）。乙方租赁该商铺仅作商业用途使用，由乙方负责对商铺进行统一装修、出租、经营管理，但乙方不能将整层商场商铺全部转租或转包、转让使用，商场商铺必须由乙方直接与在该商铺实际营业的承租户签订租赁合同。从2013年1月1日至2018年12月31日甲乙双方协定租金，其中第一年为免租期，第二年商铺月租金为40元/平方米建筑面积，之后每隔壹年在上年基础上递增10%；其中自2014年7月1日至2016年6月30日期间的租金为763.6元/月，2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金为839.96元/月，2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金为923.96元/月；租金按月结算，乙方必须在每月的第五日前交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按当月金额的1%向甲方支付违约金。从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配，当甲方月收入分成的金额小于或等于保底租金的时候，乙方按保底租金的金额支付给甲方，当甲方月收入分成的金额大于保底租金的时候，乙方按收入分成的方式支付金额给甲方；保底租金为从2019年1月1日至2022年12月31日的计租方式为以收入分成，保底分配，其中2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为1016.35元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为1117.91元/月，2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金为1229.78元/月，2022年1月1日至2022年12月31日期间的租金为1352.72元/月。乙方在本合同生效之日须一次性缴付两个月租金合计1527.2元作为经营保证金，此经营保证金是乙方为保证其具有足够的履约能力并承诺按照合同约定的期限，履行合同义务经营至合同期届满，乙方同意不将保证金作为抵扣租金、水电费或滞纳金等用途，并保证遵纪守法守约，不损坏房屋和设备及公共设施等，合同期内乙方无违约、违法行为，并缴清租赁期间应缴的一切费用且在合同期满能将房屋完好退还，甲方无息退还保证金给乙方。在租赁期内乙方必须服从物业管理公司的管理，承租期内商铺产生的水电费，治安环卫费，维修费，物业管理费，排污费，有线电视费，电话费和网线费和经营中发生的所有税费由乙方承担。甲方同意由乙方根据实际需要对以上商铺进行装修或拆卸商铺间隔，但必须按规定办理相关手续，不能擅自改变商铺的主体结构；需要改变该商铺间隔前，乙方须按原间隔的造价缴交复原保证金3818元（按《房地产预售契约》标明的建筑面积200元/平方米计算复原费，复原项目包括：砌砖墙、批荡、扇灰、油IC漆、安装12mm钢化玻璃门或拉闸、天花、中央空调、消防设施、电位安装等）给甲方……租赁期满，不再续租的情况下，双方商议是否复原，如需乙方复原但乙方不按期进行复原的，复原费不退回，由甲方复原；如不需要复原，依附于商铺的装修归甲方拥有及按原状使用，甲方无息退回复原保证金。被告拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同并收回出租商铺。乙方应于商铺租赁期满，不再续约或解除合同之日，将承租商铺及附属设备、设施以及由乙方出资增建的商场营运的各种设备保持完整完好状态（甲方要求复原除外）无偿交予甲方及业主监管小组。如乙方逾期不交出商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金，而且乙方还应承担该商铺的物业管理费和公共设施维护费及水电费，乙方经营保证金和商铺复原保证金不予退回，由此造成甲方一切经济损失及法律责任由乙方承担。租赁期内，乙方违反本合同约定的事项，甲方有权收回商铺并解除合同，经营保证金和商铺复原保证金归甲方所有，乙方还须承担合同期限内的商铺物业管理费，以及支付甲方违约金10万元，须赔偿由此给甲方造成的全部损失及承担一切经济和法律责任。凡涉及甲、乙双方的权利、义务，应采用书面信函或当面递交书面通知的方式，本协议中尾页所列的地址即为各方收件地址。在合同有效期限内乙方须接受广州市力致物业管理有限公司对百汇广场商铺的物业管理，乙方可以以自己的名义与广州市力致物业管理有限公司签订《物业管理协议》，但必须严格遵守有关法律法规，不能损害甲方的利益履行协议，按时向广州市力致物业管理有限公司支付物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用，广州市力致物业管理有限公司提供法定及约定的物业管理服务；在签订本合同后，该商铺开业之前至合同期限届满之日（2022年12月30日）止，该商铺所产生的物业管理费和公共设施维护费、维修费及水电费等相关一切费用由乙方承担，甲方无需缴纳上述费用；在上述期间内属乙方原因在约定的时间内不能开业或未能把该商铺租出以及因其违约行为造成甲方解除合同、提前收回商铺的，该商铺的上述费用由乙方承担等。该合同尾页中写明被告的联系地址为：广州市中山五路193号百汇广场1014房。后被告将包括涉诉商铺在内的中山五路193号百汇广场内第五空间商场四层全部商铺转租给第三人使用，并于2013年4月5日签订《商铺租赁合同》，约定的租赁面积为1700平方米，第三人用于从事餐饮经营，租赁期限自2013年4月1日至2022年12月31日等。2018年9月4日，原告丘伟杰通过顺丰速运向被告位于前述百汇广场1011、1014室发出《解除租赁合同通知书》，称被告自2015年开始持续出现不按时支付租金情况，2016年7月开始未按规定支付递增租金，甚至在2018年6月开始未依约支付租金等，故依据合同通知被告自该通知发出之日，双方签订的《商铺租赁合同》解除，原告收回案涉商铺及商铺经营权，没收被告的经营保证金及商铺复原保证金，被告还应清付欠缴租金等。同年9月6日，广东省广州市广州公证处就原告的前述邮寄行为作出编号为（2018）粤广广州第137100号《公证书》。2018年12月10日，彭自坚、冯玮仪、郑耀能、李国森、黄伟康、周适屏以及原告丘伟杰与广东博厚律师事务所签订《委托合同》，由包括原告丘伟杰在内的业主委托该律所指派的律师就案涉商铺的事宜提供法律服务等。为此，原告丘伟杰支付了律师服务费3000元并由广东博厚律师事务所出具发票收取。本院认为：本案原告岑良为香港特别行政区居民，故本案为涉港房屋租赁合同纠纷，参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因涉案房屋租赁合同的未约定准据法，涉案房屋位于广州市越秀区，故本院适用与合同实际履行最密切联系地法律，即中华人民共和国内地法律作为本案的准据法。两原告与被告签订的《商铺租赁合同》为有效合同，双方均应依约履行。两原告已提交涉案商铺的买卖合同，且该合同已办理房管部门预售监证手续及公证手续，故本院对被告及第三人抗辩称两原告不是涉案商铺的合法产权人的理由不予采信。该合同约定被告拖欠租金超过30天的，两原告有权解除合同。虽然两原告曾向被告发出过《解除租赁合同通知书》并就邮寄送达办理证据保全公证，但从两原告提交的证据来看，该通知书并非邮寄至合同中约定的送达地址，因而并不足以发生解除合同的法律效力。原告于本案中提请解除前述合同，被告也同意解除，故本院予以支持。由于被告对于原告主张的欠付租金15707.28元并无异议，故对原告的该项请求本院予以支持。原告主张被告应向其支付2019年1月1日至实际腾退之日的租金及房屋使用费有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告向其支付拖欠租金的违约金问题，涉案商铺租赁合同约定被告逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额的1%向两原告支付违约金，因被告存在违约行为，故两原告主张被告按当月欠付租金额的1%向其支付违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。涉案租赁合同因被告违约而解除，原告要求不予退还被告已经支付的租赁保证金及复原保证金符合合同约定，本院予以采纳。合同解除后，被告应将涉诉场地交还原告，现涉诉房屋由第三人占有使用，故第三人应对涉讼商铺的恢复原状及腾空交还承担协助义务。此外，被告除应依约支付合同解除前的租金外，还应在实际交还案涉场地前向原告支付场地占用费。至于原告主张的律师费3000元，该费用系因被告违约致使原告不得不寻求专业的法律服务以维护其合法权益，故原告主张该律师费应由被告负担，并无不当。至于原告主张的合同解除前所产生的水电费、治安环卫费、维修费、物业管理费、排污费和经营中所发生的税费问题，因原告并未能明确该项诉请中具体费用项目以及金额，原告的该项诉请本院实难支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告丘伟杰、岑良与被告广州市第五空间贸易有限公司于2013年4月19日签订的《商铺租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区中山五路193号443铺恢复商铺原有间隔，并按现有装修和设备设施向原告丘伟杰、岑良交还上述商铺，第三人广州又一间饮食有限公司对此承担协助义务；三、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告丘伟杰、岑良支付计至2019年1月31日止欠付的租金合计15707.28元；四、被告广州市第五空间贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告丘伟杰、岑良支付自2019年2月1日起至本判决书发生法律效力之日止的租金（租金标准按前述合同约定的当月应付租金标准计付）；及自本判决发生法律效力之次日起至被告广州市第五空间贸易有限公司实际交还前址商铺之日止的房屋使用费，由被告广州市第五空间贸易有限公司逐月支付予原告丘伟杰、岑良（使用费标准参照前述合同约定的当月应付租金标准计付）；五、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告丘伟杰、岑良支付迟延支付租金的违约金（其中欠付的2017年8月至2018年6月30日的租金违约金均以839.96元为基数自当月6日起计至实际清付之日止，按每日1%的标准计付；欠付2018年7月至2018年12月租金的违约金，均以923.96元为基数自当月6日起计至实际清付之日止，按每日1%的标准计付；自2019年1月的租金违约金以当月应付租金为基数自当月6日起计至实际清付之日止，按每日1%的标准计付。前述违约金数额以不超过同期应付未付租金本金为限）。六、被告广州市第五空间贸易有限公司已向原告丘伟杰、岑良支付的经营保证金1527.2元及复原保证金3818元归原告丘伟杰、岑良所有。七、被告广州市第五空间贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告丘伟杰支付律师费3000元。八、驳回原告丘伟杰、岑良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2603元，由被告广州市第五空间贸易有限公司负担。如不服本判决，原告岑良可在判决书送达之日起三十日内，原告丘伟杰、被告广州市第五空间贸易有限公司及第三人广州又一间饮食有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  周 萍人民陪审员  韦志阮二〇二〇年四月二十一日书 记 员  刘嘉琳