河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初2155号原告：常玉风，女，汉族，1949年9月14日出生，住河南省，委托代理人：白永海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者被告：李兴统，男，满族，1957年4月8日出生，住河南省，被告：李翠梅，女，汉族，1963年7月1日出生，住河南省，二被告委托代理人：张敏慧，河南中原法汇律师事务所律师被告：任天军，男，汉族，1973年6月27日出生，住河南省，被告：李艳芳，女，汉族，1972年12月25日出生，住河南省，原告常玉风诉被告李兴统、李翠梅、任天军、李艳芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告常玉风及其委托代理人白永海，被告李兴统及其与李翠梅的委托代理人张敏慧均到庭参加了诉讼，被告任天军、李艳芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告常玉风诉称：原告常玉风与被告任天军经人介绍，双方于2013年11月4日签订房产转让协议，被告任天军自愿将自己的位于新乡市李村西北角宅基地的房产依270000元的价格出卖给原告常玉风，协议签订后，原告常玉风即给付被告任天军220000元房款，被告任天军当即将其身份证复印件、集体土地建设用地使用证等手续复印件交付给原告常玉风，并将转让的房产交付原告常玉风居住使用，并有证明人任天富、任某签名确认。房款还剩余50000元没有给付任天军。转让的房产系农村房屋，因为国家政策规定没有办法办理房产证。原告常玉风至此长期生活居住在转让的房产里，后在居住期间发现自己购买的房产被卫滨区人民法院查封、冻结，并被拍卖执行，为此特向法院提出执行异议申请，新乡市卫滨区人民法院下达了（2019）豫0703执异40号执行裁定书驳回了常玉风的异议申请，常玉风不服特提起起诉，依法维护自己的合法权益不受侵犯。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释{2004}15号）第十六条、第十七条之规定，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条之规定，原告没有过错，并且在法院查封前已经合法占有被查封房产，而且在法院查封前签订有书面买卖合同，也愿意将剩余房款交付法院执行，故法院应当解除对房产的查封、冻结、终止拍卖执行。综上所述，原告的合法利益受到了侵犯，依据相关法律规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益不受侵犯。诉讼请求：1、请求贵院依法解除新乡市卫滨区人民法院（2016）（豫07**民初）卫滨法协字第1469号协助执行通知书查封、冻结房产的查封、冻结，并判决终止新乡市卫滨区人民法院（2017）豫0703执338号执行裁定书的拍卖执行；2、本案诉讼费由被告承担。被告李兴统、李翠梅辩称：一、原告常玉风与被告任天军签订的《房产转让协议》无效。（一）根据第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要(2016年11月30日)第19条“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年2月27日）公布的三十三个试点县（市、区）名单（河南省仅长垣县一个试点），涉案房屋所在的新乡市卫滨区平原乡李村为非试点地区。根据原告常玉风的身份证明，在2013年11月签订房产转让协议时，其系新乡市红旗区马小营村人，而非被告任天军所在的新乡市卫滨区平原乡李村集体经济组织成员。原告常玉风在法院查封涉案房产后于2019年10月24日将户口从红旗区马小营村迁至卫滨区李村，再次证明其签订合同时并非李村集体经济组织成员。被告任天军将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的原告常玉风，该《房产转让协议》应当认定为无效。（二）在农村私房买卖中，名义上是买房，但基于“房地一体”格局，实际上是买地。根据我国《宪法》第十条第二款的规定，宅基地属于集体所有。如果允许非本集体经济组织成员通过购买房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权落空。宅基地的流转也必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。故非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第五十二条第四项规定的情形，应认定无效。（三）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修正）第十条(2019年8月26日第三次修正为第十一条）：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”涉案房产转让并未得到李村集体经济组织或村民委员会的批准，损害了我国《土地管理法》赋予集体经济组织经营管理的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案涉及的房屋建在农民集体所有的土地上，房屋的转让势必引起所依附土地使用权的转让，违反了前述土地管理法的强制性规定，应属无效。虽然自2020年1月1日起施行的《土地管理法》（2019年8月26日第三次修正）对第六十三条有所修改，但本案《房产转让协议》签订于2013年11月，应当适用第三次修正前的规定。而且即使是第三次修正的《土地管理法》第六十三条也只是允许“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地”使用权可以转让，对用途为住宅的集体建设用地即宅基地仍未允许转让。故，无论适用2019年修正前还是修正后的《土地管理法》第六十三条，用途为住宅的农民集体所有的土地的使用权（即宅基地）均不得转让用于非农业建设。本案《房产转让协议》因违反法律强制性规定应属无效。二、原告常玉风不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的首要情形为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。并不是像原告常玉风起诉书中所说“签订有书面合同”，而是签订的书面买卖合同必须合法有效。如前所述，常玉风与任天军签订的《房产转让协议》应属无效，故而并不符合该第二十八条的规定的情形。三、原告常玉风对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”原告常玉风应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而原告常玉风提交的其与被告任天军签订的《房产转让协议》依法系无效合同，对涉案房屋不享有合法所有权。原告常玉风依据无效合同依法享有的仅为普通债权，无权排除强制执行。原告常玉风所举证据不能证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回原告常玉风的诉讼请求。综上所述，原告常玉风与被告任天军签订的《房产转让协议》系无效合同，原告常玉风对涉案房屋不享有合法所有权，就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，恳请贵院依法驳回原告常玉风的全部诉讼请求。被告任天军、李艳芳未向本院提交书面答辩状。原告常玉风向本院提交的证据材料有：第一组证据：新乡市卫滨区人民法院（2016）豫0703民初卫滨法协字第1469号协助执行通知书复印件一份，新乡市卫滨区人民法院（2017）豫0703执338号执行裁定书复印件一份，证明卫滨区人民法院下达了两份法律文书侵犯了原告作为案外人的合法权益。第二组证据：房产转让协议书一份，任天军身份证复印件一份、新乡县集建（94）字第10201025号集体土地建设用地使用证复印件一份（建筑许可证复印件一份、收费票据二张、合计5张），证人任某的证人证言一份。证明：任天军已经将涉案房产卖给原告，原告已经交付任天军房款220000元，并且原告在涉案房产居住从2013年11月4日起至今。尚欠任天军房款50000元。第三组证据：常玉风的河南省新乡市卫滨区平原镇李村户口本一份。证明：常玉风是李村户口，拥有涉案房产的土地使用权，与任天军之间的房产转让协议合法有效。被告李兴统、李翠梅向本院提交的证据材料：第一组证据：2018年11月22日新乡市卫滨区平原镇李村村民委员会出具的《证明》一份。证明目的：（1）涉案房屋所在的村委会证明李村小学十字路北边第二胡同南邻李长城房后大门朝南第二套房屋即涉案房屋在被告任天军名下。（2）原告常玉风与被告任天军于2013年11月4日签订的《房产转让协议》并未得到所在村集体经济组织或村民委员会的批准。第二组证据：庭前被告李兴统、李翠梅的代理律师张敏慧持律师调查令到新乡市公安局南桥派出所调取的2019年10月24日原告常玉风迁户口时备案的材料（共10页）第9、10页原告常玉风迁出的户籍证明。证明目的：2019年10月24日原告常玉风的户口是从新乡市红旗区马小营村迁出，且其新乡市红旗区马小营村的户口本显示此前“无迁移”。证明原告常玉风在2013年11月签订《房产转让协议》时为新乡市红旗区马小营村人，系房屋所在地李村集体经济组织以外的个人。被告任天军、李艳芳未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告李兴统、李翠梅对原告常玉风提交的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据两份法律文书本身不能证明侵犯了原告作为案外人的合法权益，反而可以证明被告李兴统、李翠梅作为申请人对案涉房屋查封、拍卖程序合法。对第二组证据中的房产转让协议的真实性有异议，1、乙方的名称为常玉凤，而原告是常玉风，且没有身份证号，不能确定是否是本案原告。2、签订时间左下角（2013年11月16日）和右下角（2013年11月4日）不一致，不能确定其真实形成时间。3、根据该协议中的约定，土地使用证原件由甲方及被告任天军保管，拆迁时由甲方及被告任天军负责办理相关手续，反而证明原告常玉风在购房时已知即使签订房产转让协议，其也并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿，明知案涉房屋的产权人为被告任天军。即使该协议是真实有效的，该协议签订的时间是2013年11月，结合原告常玉风的户籍信息，协议签订时，其为新乡市红旗区马小营村人，而非李村集体经济组织成员，根据相关法律，该房屋买卖合同为无效合同。对第二组证据中任天军身份证复印件一份、新乡县集建（94）字第10201025号集体土地建设用地使用证复印件一份（建筑许可证复印件一份、收费票据二张、合计5张）对该部分证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据显示土地使用证登记在被告任天军名下，至今仍未变更，进一步证明原告常玉风没有取得案涉土地使用权，也不可能依据无效合同而取得土地使用权。对证人任某的证言系言词证据，在证明房款的交付和居住的问题上系孤证且任某是原告常玉风的亲舅舅，具有利害关系，在没有其他证据相互印证下，该证人证言不应作为定案依据。对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该户口本显示原告常玉风是于2019年10月24日从马小营村迁入李村，时间是在案涉房屋查封之后，并不能证明其在2013年签订合同时户口在李村，更不能证明其在2013年签订合同时，系李村集体经济组织成员。原告常玉风对被告李兴统、李翠梅提交的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，1、双方签订的买卖协议，事后村委会是认可的，村委会已同意原告成为该村村民，并准许其将户籍迁入李村，说明双方签订的买卖协议经村委会追认，合法有效。对第二组证据真实性及证明目的均无异议，但是现原告已经将户籍迁入李村，成为李村村民。经审查，原告常玉风提交的第一组、第三组、第二组证据中的房产转让协议书一份，任天军身份证复印件、新乡县集建（94）字第10201025号集体土地建设用地使用证，无法证明其主张，本院仅对其真实性予以认定。原告提交的第二组证据中任某证人证言没有其他证据予以佐证，该证人证言本院不予采信。被告李兴统、李翠梅提交的证据真实、合法，与本案有关，本院予以认定。根据上述有效证据材料及庭审情况，可以确认以下案件事实：2016年8月11日，本院在审理原告李兴统、李翠梅诉被告任天军、李艳芳民间借贷纠纷一案中，根据李兴统、李翠梅的申请，裁定查封被告任天军、李艳芳银行存款1600000元或同等价值的财产。并于2016年8月24日向李村村民委员会下达协助执行通知书，查封、冻结任天军、李艳芳名下位于新乡市××综合广场××字往东××胡同内路东从××北××大门朝西××、××房屋（××院对面）、××小学对面路北房屋××（××、××）、××小学××字路北××胡同南邻李长城房后大门朝南第一、二套房屋（并于2019年8月21日向李村村民委员会下达协助执行通知书，续行查封上述房产）。本院于2016年12月20日作出（2016）豫0703民初1469号民事判决，判决任天军、李艳芳共同偿还李兴统、李翠梅借款本金1245000元及利息等。2018年10月23日，本院因李兴统、李翠梅的申请，依据生效的（2016）豫0703民初1469号民事判决书，作出（2017）豫0703执338号执行裁定，裁定拍卖被执行人任天军、李艳芳共同共有的位于新乡市××综合广场××字往东××胡同内路东从××北××大门朝西××、××房屋（××院对面）、××小学对面路北房屋××（××、××）、××小学××字路北××胡同南邻李长城房后大门朝南第一、二套房屋。常玉风以房产为其财产为由，提出执行异议。2019年8月25日，本院作出（2019）豫0703执异40号执行裁定书，裁定驳回案外人常玉风的异议申请。常玉风不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年11月4日，原告常玉风与被告任天军签订房产转让协议一份，协议约定任天军自愿将其位于新乡市李村西北角的房产一套转让给常玉风，土地使用证号：10201025(该土地使用证目前仍登记在任天军名下)，约定购房款270000元。再查明，2019年10月24日原告常玉风将户籍由河南省××××村迁至河南省新乡市卫滨区平原镇李村。本院认为：本案争议的焦点为原告常玉风是否系新乡市卫滨区平原镇李村集体经济组织成员，其与被告任天军签订的《房产转让协议》是否有效以及其依据该协议是否可以排除对案涉房屋的强制执行。首先，关于原告常玉风是否系新乡市卫滨区平原镇李村集体经济组织成员的问题。农村集体经济组织成员源于农村生产队，即现在的农业生产合作社，是指在该集体经济组织生产，或生活在该组织，与该集体经济组织发生权利、义务的人。具体应当符合以下条件：1、生活在该集体经济组织，有户籍登记或曾经有户籍关系；2、生存、生活在该集体经济组织；3、对该集体经济组织享有权利负有义务。本案中，原告常玉风原户籍所在地为河南省××××村，后于2019年10月24日将其户籍迁至新乡市卫滨区平原镇李村。首先，在原告迁移户籍之前，法院已经依法对案涉房屋进行了查封，并进入了拍卖执行程序。其次，集体经济组织成员并不完全等于户口所在地为该地区的成员，原告常玉风以购买房屋的方式将其户籍迁至新乡市卫滨区平原镇李村，但仅凭该行为并不能使其成为李村集体经济组织成员。依据现有证据，不能认定原告常玉风为李村集体经济组织成。其次，关于案涉协议的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。而依据物权法中的房地一体原则，农民出让房屋的行为也相当于对房屋占地（宅基地）的处分。宅基地归农民集体所有，如果允许非本集体经济组织成员通过购买房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。且宅基地的流转也必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。故非本集体经济组织成员购买房屋及宅基地的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于合同法第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。本案原告常玉风不能证明其系案涉房屋所在集体经济组织成员，故，其与被告任天军所签订的房屋买卖合同应系无效合同。再次，原告是否可以依据案涉协议排除执行。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，原告常玉风应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而原告常玉风提交的其与被告任天军签订的《房产转让协议》系无效合同，其依据无效合同对涉案房屋不享有合法所有权。且原告也未能举证证明其在人民法院查封之前已经按照协议约定支付了购房款并实际占有案涉房屋。按照上述法律规定，原告应承担举证不能的法律后果。综上所述，因原告常玉风不能证明其系李村集体经济组织成员，故其与被告任天军签订的《房产转让协议》系无效合同。原告依据无效合同依法享有的仅为普通债权，对涉案房屋不享有合法所有权，原告的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告常玉风的诉讼请求；公告费560元，由原告常玉风负担。案件受理费5350元，由原告常玉风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  李正新人民陪审员  崔玉麒人民陪审员  郑玉霞二〇二〇年四月二十一日书 记 员  宋 程