广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终999号 上诉人（一审原告）：朱文桂，男，1965年7月19日出生，汉族，住湖南省攸县。 委托诉讼代理人：莫羡锋，广西可以律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃娆，广西可以律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：防城港市骏宁房地产开发有限责任公司。住所地：广西防城港市港口区西湾广场珍珠路怡园小区**第**。统一社会信用代码：91450600669705491K。 法定代表人：谢月英，该公司经理。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱静静，广西海狮律师事务所实习律师。 上诉人朱文桂因与被上诉人防城港市骏宁房地产开发有限责任公司（以下简称骏宁公司）确认合同效力纠纷一案，不服防城港市中级人民法院（2018）桂06民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱文桂的委托诉讼代理人莫羡锋，被上诉人骏宁公司的委托诉讼代理人张植、邱静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱文桂上诉请求：撤销一审判决,依法确认2018年5月11日被上诉人解除《枫桥荔苑买卖合同》行为无效。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定朱文桂没有完全履行支付购房款42725760元错误。除俊宁公司提供的《朱文桂购买枫桥荔苑房屋明细》《回款明细》《利息计算表》中认可已收到购房款36941371元外,以下款项应属于购房款。以下客户系俊宁公司故意拖延不签订《商品房买卖合同》,以达到因房价上涨与朱文桂解除合同的目的,责任不在朱文桂。1.客户吕杰、屈开战、宋丽、赵金斗等人购房款共计392752元。《补充协议》(一)第一条第1款约定:甲乙双方同意,乙方购买合同所述物业,乙方可自行销售给第三人,甲方同意配合实施。双在履行合同过程中先由朱文桂与客户签订房屋认购协议,客户直接把购房款转入俊宁公司的银行账户,为办理房屋备案及今后办理房产证,客户支付一定的款项后,再由客户与俊宁公司签订商品房买卖合同,客户支付的款项均视为朱文桂支付的购房款。客户吕杰、屈开战、宋丽、赵金斗等人付款后,由于2017年期间防城港市房子涨价很厉害,俊宁公司想解除合同,故意拖延不签商品房买卖合同,不办房屋备案。客户吕杰、屈开战、宋丽、赵金斗等人购房款392752元现在俊宁公司的账上,应当认定为朱文桂的购房款。2.客户翟迎飞购房款4473152元。翟迎飞先后付购房款5319564元,都应当属于朱文桂支付的购房款,俊宁公司退款4473152元给翟迎飞朱文桂不知情,是俊宁公司单方的行为,并且俊宁公司解除合同的时间为2018年5月11日,退款的时间是2018年6月19日,是俊宁公司向朱文桂提出解除合同之后。故4473152元应为朱文桂履行合同的款项。3。韩业强购房款150万元(100万元+50万元)。韩业强与朱文桂有合作关系,韩业强分别于2017年9月30日、2018年1月26日向俊宁公司付购房款100万元、50万元,作为第19层的订金,但俊宁公司一直拒签商品房买卖合同。俊宁公司主张100万元作为借款没有事实依据,双方没有借款合同,俊宁公司使用100万元长达8个月也没有支付利息,50万元明确注明为购房款,俊宁公司退款没有征求朱文桂或韩业强的意见。再说,解除合同时间为2018年5月11日,两笔款的退款时间为2018年6月4日,明显是俊宁公司编造理由以达到其解除合同的目的。150万元应为上诉人的付款。4.2017年8月29日朱文桂通过彭志香转账100万元给俊宁公司购买湖景楼。2017年9月18日,俊宁公司还出具《收据》明确了款项的用途。该100万元不属于购房款属于什么款。5.朱文桂向俊宁公司支付了200万元定金,如果朱文桂完全支付购房款总额相差少许,实践中此定金即转为购房款。一审依据《补充协议》(二)第一条认定上述款项不属于购房款显然错误。二、一审判决依《补充协议》(二)第一条认定购房款支付方式已变更,则支付时间也已变更,合同解除条件不成立。双方于2017年8月7日签订《补充协议》(二),该协议第一条明确约定,双方确认乙方房款支付及回款、甲方交房的时间以乙方分销房屋所签并由甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》约定的时间为准。这一补充条款已变更了购房款的支付方式和时间,由此确认朱文桂支付购房款及回款是由与第三人所签订的并加盖俊宁公司公章的《商品房买卖合同》所约定的时间为准。三、俊宁公司以朱文桂逾期付款超过三个月为由解除合同也是错误的。2017年8月7日签订的《补充协议》第2页中间部分内容是这么写的“但乙方逾期支付第二期、第三期房款的时间不能超过三个月,如果逾期付款时间超过三个月,且到期未付金额超壹佰万元,甲方有权解除合同...”协议中只约定第二期、第三期房款逾期超过三个月俊宁公司可以解除合同,但第四至第九期如果逾期付款,是否能够解除合同并没有约定。俊宁公司提供的《朱文桂回款明细及利息计算表》表明,第三期到期时间为2017年7月26日,应当付为10681440元,但到2017年8月26日,朱文桂已付款10740847元。至止,朱文桂已付清第三期的款项,没有超过三个月。即使之后存在逾期付款的情况,俊宁公司也没有提出解除合同,继续接收朱文桂的付款,直至付清全部购房款,履行全部义务,才提出解除合同,俊宁公司也缺乏诚信。四、俊宁公司存在重大违约,其没有履行先行义务,朱文桂有权行使不安抗辩权。(一)俊宁公司违约情况。1.《枫桥荔苑买卖合同》第一条第4款约定:甲方确认项目于2017年5月1日前取得项目《商品房预售许可证》,2017年10月31日前竣工交房。第五条约定:按本合同第一条约定的时间交付使用。如甲方违约,所产生的相关违约责任由甲方自行承担。第六条第4款约定:甲方向乙方交付的物业具备必要的公共设施,包括独立计量的水、电、电梯、消防(公用);但俊宁公司于2017年5月25日才取得预售证,5月27日才交给朱文桂,2017年12月12日电梯才验收交付使用,涉案房屋至今还没有验收交房,违约事实明显。(二)朱文桂有足够理由行使不安抗辩权。《合同法》第六十八条规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。在此情形下,俊宁公司在自己先行违约，在销售条件都不具备的情况下,利用自己优势地位一味要求朱文桂按期付款对朱文桂不公平,朱文桂有足够理由行使不安抗辩权,不交或缓交。五、即使朱文桂付款不足,双方认可的款项也表明朱文桂履行大部分义务,合同也不能解除。本案中,即使按照俊宁公司认可收到的购房款,朱文桂支付的购房款额已达合同总额的97.75%;如果按照《朱文桂购买枫桥荔苑房屋明细》《回款明细》《利息计算表》俊宁公司认可已收到购房款36941371元计算,则朱文桂支付的购房款也已达86.46%[(36941371÷42725760)×100%];如果加上100万元购房款及200万元的定金,则朱文桂支付的购房款也已达93.48%[(36941371+1000000+2000000)÷42725760)×100%]。即使付款不足,双方认可的款项也表明朱文桂履行大部分义务,因履行瑕疵解除合同,不利于维护合同的稳定性和交易安全,俊宁公司可通过追究违约金的形式弥补损失。如果认定俊宁公司享有解除权,将导致合同双方利益的显著失衡。在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等因素综合考虑合同当事人是否享有解除权。综上,本案俊宁公司单方解除《枫桥荔苑买卖合同》没有任何事实及法律依据。特请依法裁判,支持朱文桂的上诉请求。 俊宁公司辩称，一审判决认定事实清楚，根据《枫桥荔苑买卖合同》第八条第2项“如乙方未能按本协议中所述条款履行本合同的，甲方有权没收乙方已支付的所有款项包括定金200万元作为违约金并解除合同收回所有房源。”约定，朱文桂履行合同过程当中出现多次违约，每期均不能在合同约定期限内完成其付款义务；且俊宁公司向朱文桂发出解除合同律师函时，合同履行期限早已届满而其未能足额给付，双方约定解除合同条件已成就，俊宁公司享有合同解除权并可没收定金200万元的权利。俊宁公司依此向朱文桂发函解除合同有事实及法律依据。 朱文桂一审诉讼请求：确认俊宁公司于2018年5月11日解除与原告签订的《枫桥荔苑买卖合同》行为无效。 一审法院认定事实：2017年4月13日，朱文桂（乙方）与俊宁公司（甲方）签订《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413），约定：销售总面积为12566.4㎡，甲方确认于2017年5月1日前取得《商品房预售许可证》，2017年10月31日前竣工交房。3-19层住宅转让均价为3400元/㎡，总价按实际测绘面积乘以销售均价结算。本项目定金为200万元，签订本合同3天乙方须先支付甲方人民币100万元到甲方指定账户，乙方在甲方取得该项目的《商品房预售许可证》后当天内支付100万元作为购买甲方该项目的定金。房款支付方式：乙方在该项目取得《商品房预售许可证》10天内支付购房款总额百分之五，一个月内支付购房款百分之十，二个月内支付购房款总额百分之二十五，三个月内再支付购房款总额百分之四十，四个月内支付购房款总额百分之五十五，五个月内支付购房款总额百分之七十，六个月内支付购房款总额百分之八十，七个月内支付购房款总额百分之九十，八个月内含定金支付购房款总额百分之百。 2017年4月13日，双方签订《补充协议》（一），约定：乙方指定购买的个人或单位签订正式《商品房买卖合同》时，合同价高出底价的部分计作乙方的溢价，但平均价格不能超过4000元/平米，如市场原因价格上涨超过甲方限定均价，乙方必须书面申请与甲方协商价格的调整，不能擅自提高销售价格，如有违约，甲方可拒不协助乙方办理任何销售手续并追究乙方的违约责任；甲方在乙方付购房款期限内收足乙方放款（含乙方指定的第三方支付或银行按揭在内）溢价部分按协议（三）项第2条计算，五个工作日乙方申请，甲方确认后转入乙方指定账号；所有溢价部分结算乙方必须书面申请，并出具等额的装修发票给甲方，甲方核对无误后将溢价款项转入乙方指定账户。为确保乙方指定的买受人按揭按时还款，乙方必须另行支付50万元银行按揭质保金到甲方指定账户，直至甲方办完房产证取回银行扣除的5%质保金才给予乙方返还该款项。 2017年5月25日，俊宁公司取得《商品房预售许可证》并于同年5月27日交给朱文桂。2017年6月6日俊宁公司向朱文桂送达《告知函》，要求朱文桂支付购房款总额百分之五。2017年6月19日向朱文桂送达《催款函》；2017年6月28日委托广西海狮律师事务所作出《律师函》，内容提及：朱文桂仅向俊宁公司支付房款1116503元，远未达到第一期购房款应付金额，第二期付款时间已届满，朱文桂应向俊宁公司支付购房款总额的百分之十，出现了第二次违约。 2017年8月7日，双方签订《补充协议》（二），约定：一、双方确认乙方房款支付及回款、甲方交房的时间以乙方分销房屋并由甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》约定时间为准；二、乙方如需要将《枫桥荔苑买卖合同》约定的包销房屋分户到他人名下，在客户认购协议上应由经甲方备案的乙方工作人员签字予以确认（乙方另行提供工作人员名单给甲方）。三、本协议签订后，乙方应于2017年7月25日至2017年8月13日，认购完防城港市枫桥荔苑公寓1号住宅楼37套房屋，现在已售或已交定金那部分的房屋不包含在前述37套房屋内。四、如前述约定37套房屋未能如期认购的，乙方应于2017年8月13日前将差额部分以等额现金存到甲方账户。差额部分是指：2017年8月13日以前，乙方应付第三期房款10681440元扣除乙方实际支付给甲方的房款及乙方所分销房屋向银行申请贷款面签金额的部分。五、依据《枫桥荔苑买卖合同》约定，乙方应当于2017年6月27日前向甲方支付第二期房款即购房款总额（购房款总额暂定42725760元，总价仍以《枫桥荔苑买卖合同》第二条销售价格约定确定）的10%即4272576元、于2017年7月27日前支付第三期房款即购房款总额的25%即10681440元，但乙方截止2017年6月28日仅向甲方支付1116503元、截止2017年7月24日支付2158344元。鉴于乙方的前述逾期付款行为，乙方自愿向甲方支付逾期利息，逾期利息按月利率1.8%的标准分段计算：从2017年6月26日起计至2017年7月26日共计为210225.04元（乙方已给付）。以后每个月26日为结算周期，逾期时间不足一个月的逾期利息按照一个月计算，逾期利息依然按照月利率1.8%的标准，以尚欠房款金额为基数从付款期限届满之日起计算。但乙方逾期支付第二期、第三期房款的时间不能连续超过三个月；如果逾期付款时间超过三个月，且到期未付金额超过壹佰万元，甲方有权解除合同、没收相关费用并追究乙方违约责任。六、甲方接受乙方支付逾期利息行为，不代表乙方支付房款时间顺延，第二期、第三期以外的房款支付时间严格按照《枫桥荔苑买卖合同》执行。七、因乙方的违约行为，甲方委托广西海狮律师事务所处理、协调双方合同履行事宜，由此产生的律师费3万元由乙方承担，乙方应于2017年7月30日前向广西海狮律师事务所支付；如乙方后续再次出现违约行为，甲方为实现债权、维护己方合同权益支出的律师费用由乙方承担。八、双方书面往来文件送至以下地址即视为送达：甲方的送达地址为防城港市港口区珍珠路100号怡园小区36栋，指定签收人为刘艳或黄紫红；乙方的送达地址为防城港市枫桥荔苑1号住宅楼售楼部，指定签收人为彭志香。 2017年10月26日，俊宁公司向朱文桂送达《催款函》，内容提及：朱文桂应在10月底前按合同约定支付购房款34180608元，截止10月25日俊宁公司共收到房款22165371元，还欠房款12015237元。2017年11月2日俊宁公司向朱文桂送达《通知》，内容提及：朱文桂应于2017年9月26日前向俊宁公司支付第四期购房款总额的55%即23499168元，截止9月30日还欠购房款3287312元。截止2017年10月26日前支付第五期购房款总额的70%即29908032元，截止10月31日还欠购房款7419716元。 2017年11月28日，俊宁公司向朱文桂送达《通知函》，内容提及：朱文桂应于2017年11月26日前向俊宁公司支付购房款总额的80%即34180608元，截止11月27日俊宁公司共收到房款254687108元，实际银行贷款面签通过12套：1269945元，合计26738653元，朱文桂还应缴纳购房款7441955元。拖欠前面两期违约滞纳金192726.5元，请朱文桂在11月30日前支付所欠购房款及滞纳金。如朱文桂在11月30日前不按合同规定支付所有款项，按约定朱文桂已连续超过三个月不按合同规定缴纳购房款，且金额超过一百万，俊宁公司有权解除合同、没收所有费用并追究朱文桂的法律责任。 2017年11月30日，俊宁公司向朱文桂送达《通知函》，内容提及：朱文桂应于2017年11月26日前向俊宁公司支付购房款总额的80%即34180608元，截止11月30日俊宁公司共收到房款26000102元，实际银行贷款面签通过12套：1269945元，合计27270047元，朱文桂还应缴纳购房款6910561元。拖欠前面两期违约滞纳金192726.5元，请朱文桂在11月30日下午5点前支付所欠购房款及滞纳金。如朱文桂在11月30日下午5点前不按合同规定支付所有款项，俊宁公司将从2017年12月1日起解除与朱文桂签订的所有合同和补充合同、没收所有费用、收回所有房源并追究朱文桂的法律责任。 2017年12月1日，俊宁公司向朱文桂送达《解约函》，主要内容为：朱文桂应在11月26日前按合同约定支付总购房款的80%即34180608元，截止11月30日俊宁公司共收到房款:26000102元，实际银行贷款面签已通过12套：1269945元，合计27270047元，你还应缴纳购房款6910561元及拖欠前面两期违约滞纳金192726.50元。由于朱文桂从9月份起连续三个月违约，且金额超过一百万，经俊宁公司多次书面催缴朱文桂至今没有履约。由于朱文桂严重缺乏履约能力和诚意，俊宁公司决定从2017年12月1日起解除和朱文桂签订的所有合同和补充合同、没收所有费用、收回所有未和俊宁公司签订商品房买卖合同的所有房源并追究朱文桂的法律责任。请朱文桂即日起停止所有销售行为并在七日内搬出售楼部。如不按时搬离，俊宁公司将强制执行。 2018年5月4日，朱文桂向俊宁公司发出《通知》，内容为：根据我司与翟迎飞签订的《枫桥荔苑认购书协议》第五条、第六条的约定、由于翟迎飞已违反了该二条约定未履行相应合同义务、我司决定终止履行与其签订的全部认购协议书、现特书面通知贵公司、请予配合。一、从贵公司收到本通知之日起，贵司根据我司与翟迎飞签订的《枫桥荔苑认购书协议书》并且已经签订枫桥荔苑一号楼三、四层的《商品房买卖合同》终止履行。二、贵公司未经我公司同意、不得擅自签订枫桥荔苑一号楼三、四层的《商品房买卖合同》。 2018年5月11日广西海狮律师事务所向朱文桂发出《律师函》，内容为：2017年4月13日，骏宁公司（甲方）与你方（乙方）签订了《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-20170413,以下简称合同），约定：甲方将防城港市枫桥荔苑公寓1号住宅楼3-19层销售给乙方；面积总计12566.4㎡，房屋转让单价为3400元/㎡;定金为200万元；房款支付方式为乙方在该项目取得《商品房预售许可证》10日内支付购房款总额百分之五，一个月内支付购房款百分之十，二个月支付购房款总额百分之二十五，三个月内再支付购房款总额百分之四十，四个月内再支付购房款总额百分之五十五，五个月内再支付购房款总额百分之七十，六个月内再文付购房款总额百分之八十，七个月内再支付购房款总额百分之九十，八个月内再支付购房款总额百分之百；合同还约定了其它事项。同日，骏宁公司与你方签订一份《补充协议》，共同确认上述项目可由你方销售给第三人等内容。2017年5月27日，骏宁公司将《商品房预售许可证》移交于你方。此后，因你方出现逾期付款行为，经双方协商，再次以骏宁公司为甲方、朱文桂为乙方，并于2017年8月7日签订一份《补充协议》，约定：乙方房款支付及回款、甲方交房的时间以乙方分销房屋所签并由甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》约定时间为准；购房款总额暂定42725760元；乙方逾期付款时间超过三个月，且到期未付金额超过壹佰万元，甲方有权解除合同、没收相关费用并追究乙方违约责任；甲方接受乙方支付逾期利息行为，不代表乙方支付房款时间顺延，第二期、第三期以外的房款支付时间严格按照《枫桥荔苑买卖合同》执行；协议还约定了其它事项。截止2018年5月10日,案涉项目已签订254份《商品房买卖合同》，合同标的总额为37148456.25元。2017年6月份以来，骏宁公司以发送《告知函》、《通知》、电话、短信等方式催促你方按期履行合同付款义务，但你方仍多次发生逾期付款行为。履行期限届满后，骏宁公司通知你方对本项目进行结算，你方也置之不理，至今未与骏宁公司为结算。根据我国法律规定，骏宁公司与你方签订的《商品房预售许可证》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，对双方均具有约束力。根据合同约定，结合《商品房预售许可证》移交之事实，付款时间已明确且最后一期付款时间为2018年1月26日，你方理应严格按照每期时间节点履行付款义务，并应当在最后一期付款期限届满前足额支付房款。又根据《补充协议》约定，购房款回款以甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》为准，目前已签合同总额37148456.25元远达不到应付款项，且部分房款未到账，现最后履行期限已逾三个月，你方上述行为已严重违反合同约定，致骏宁公司及时回款等合同目的迟迟无法实现。结算、付款时间的拖延势必影响骏宁公司生产经营，并给骏宁公司造成经济上的损失。鉴于你方存在上述违约行为，现正式发函致你方：解除骏宁公司与你方签订的《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-20170413)。 2018年5月30日，俊宁公司向朱文桂送达《对账说明》，内容为：朱文桂于2018年5月30日与我司账务结算核对，枫桥荔苑1号楼共计已做合同套数为254套，合同总额为37107481.25元（已包含按揭款），我司实际收入房款总额41768667.00元（已包含按揭款，3、4层己收房款未做合同因朱文桂20×××××年5月4号通知我司终止与翟迎飞未签署的所有认购），我司已于2018年5月12号与朱文桂解除合同，所有未做购房合同的房款，我司将原路退还。溢价部分请朱文桂按原合同约定申请支付。应付我司违约滞纳金2017年9-10月份：192726.50元，11月份：124390.10元，Ｉ2月份：127099.20元，1月份:112078.6元，2月份：112979.8元，3月份:112979.8元，4月份：112979.8元，5月份：45191.90元，合计：940425.70元，滞纳金将在溢价部分扣除。 2018年6月15日翟迎飞出具《承诺书》，内容为：我在枫桥荔苑一号楼购买的三楼、四楼房屋，已交纳房款共计5319564.00元至骏宁公司。房款交纳后，骏宁公司已为我办理商品房合同备案6套(314号、406号、414号、302号、308号、310号房）。随后，朱文桂又以我在第二期付款期限内没有及时给付房款为由要求收回三楼、四楼房源，并没收我的定金100万元，我认为其理由不成立。现本人自愿解除合同，并申请将未签合同备案的房款即人民币4473152.00元退还与我。如骏宁公司退款后，朱文桂通过诉讼以我逾期付款为由，要求我承担违约责任，没收我的定金，骏宁公司亦因此受朱文桂起诉，则该判决结果由我自行承担，与骏宁公司无关；如骏宁公司被法院判决返还朱文桂定金的，本人自愿对朱文桂承担返还责任。骏宁公司因前述事宜追究本人责任的，纠纷由防城港市港口区法院管辖。 2018年6月19日，朱文桂通过中国银行向翟迎飞转账支付4473152.00元。 另查明，2017年5月-7月俊宁公司收取赵金斗、宋丽、吕杰、屈开战等4人购房款392752元并出具收据，但双方未签订《商品房买卖合同》。2017年9月30日韩业强通过中国建设银行向俊宁公司转账100万元。2018年1月26日韩业强通过中国工商银行向俊宁公司转账50万元。2018年6月4日俊宁公司通过中国银行将上述两笔款项退回韩业强的原银行账户。 2017年12月22日，枫桥荔苑1号楼右边电梯通过广西壮族自治区特种设备检验研究院检验合格。 一审法院认为，双方当事人签订的《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413）及《补充协议》（一）、《补充协议》（二），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人均应恪守合同约定，履行合同义务。 本案中，被告俊宁公司以原告朱文桂未按时付款为由，于2018年5月11日委托广西海狮律师事务所向原告发出《律师函》，要求解除涉案的《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413）。原告认为，被告已收原告款项总共为36941371元+392752元（赵金斗等4人支付的款项）+4473152元（翟迎飞的款项）+300万元（保证金）+150万元（韩业强款项）=46307275元,已远超过合同总价42725760元,原告已完全履行合同义务，不存在违约。此外，被告存在逾期取得《商品房预售许可证》且逾期交房等情形。因此，被告解除合同行为无效。一审法院认为，根据《补充协议》（二）第一条的约定，双方确认乙方房款支付及回款、甲方交房的时间以乙方分销房屋并由甲方在合同上加盖公章的《商品房买卖合同》约定时间为准。本案中，赵金斗等4人以及韩业强与被告并未签订《商品房买卖合同》，故赵金斗等4人以及韩业强交付给被告的款项不能认定为原告支付给被告的购房款；翟迎飞交付给被告的款项中的4473152元没有签订对应的《商品房买卖合同》，同理不能认定为原告支付给被告的购房款。至于保证金问题，是为了保证合同的履行，显然不能作为原告的已付购房款。因此，原告逾期付款超过三个月，且逾期付款金额超过100万元，不论根据《枫桥荔苑买卖合同》（合同编号：JN-2017413）第八条，还是根据《补充协议》（二）第五条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，被告均有解除合同的权利。至于原告主张被告逾期取得《商品房预售许可证》及逾期交房等问题，双方所签订的合同并未约定出现被告逾期取得《商品房预售许可证》及逾期交房的情况下，原告可以据实延期付款，故不能作为被告行使合同解除权的阻却事由。至于可能存在的被告逾期取得《商品房预售许可证》及逾期交房所引起的违约行为，双方可以另行协商或另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，一审判决如下：驳回原告朱文桂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告朱文桂负担。 二审中，双方当事人没有提交新的事实，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审期间，经征求双方当事人意见，双方均同意以调解、结算方式解除合同。双方亦分别向本院提交书面调解意见。但因对定金及朱文桂已经签订预售合同的商品房处理存在较大的争议，故无法达成调解协议。 本院归纳本案二审争议焦点为：本案合同约定的解除条件是否具备，俊宁公司2018年5月11日通知解除《枫桥荔园买卖合同》的行为是否有效。 本院认为，本案争议的《枫桥荔园买卖合同》双方主体合格，内容合法，没有违反强制性的法律规定，合法有效。且双方已经实际履行，对双方具有法律约束力。 一、关于合同约定解除的条件是否具备问题。朱文桂上诉称，合同已基本履行完毕，不存在约定解除的条件，应继续履行合同。本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。根据双方的买卖合同的约定，乙方（朱文桂）应当于2017年6月27日前向甲方（俊宁公司）支付第二期房款即购房款总额42725760元的10%即4272576元、于2017年7月27日前支付第三期房款即购房款总额的25%10681440元。乙方逾期支付第二期、第三期房款的时间不能连续超过三个月。如果逾期付款时间连续超过三个月，且到期未付金额超过壹佰万元，甲方有权解除合同、没收相关费用并追究乙方违约责任。而2017年8月7日双方签订的《补充协议》（二）时，朱文桂第二、三期购房款的支付已经处于逾期付款状态，但双方仅约定朱文桂逾期支付购房款时应按每月利息1.8%支付滞纳金。俊宁公司没有按照合同约定提出解除合同，双方也未进行解除合同前的结算，以确定朱文桂逾期付款的金额。此后，俊宁公司仍继续收取朱文桂后续第四、五、六期的购房款，朱文桂也在积极的履行购房合同约定的义务，继续向俊宁公司交付购房款。其次，从俊宁公司于2018年5月11日发出的解除通知及《对账说明》看，俊宁公司自认截止2018年5月10日,案涉项目已签订254份《商品房买卖合同》，合同标的总额为37148456.25元。并自认截至2018年5月30日，俊宁公司实际收到朱文桂的房款总额为41768667.00元，（包括4473152元翟迎飞的款项），并且自行计算从2017年9月至2018年5月止，朱文桂拖欠购房款的滞纳金为940425.70元。以上事实说明，即使朱文桂在第二、三期支付购房款中存在轻微违约，但没有影响合同目的的实现，俊宁公司没有按照合同约定的解除条件及时提出解除合同，而是以《补充协议》（二）的形式继续与朱文桂履行合同。俊宁公司在收取朱文桂购房款达到41768667.00元，距合同总金额42725760.00元，尚余957093.00元，朱文桂履行合同已经达到97.7%，合同履行期限即将届满的情况下，仍按照合同约定的条件，提出解除合同的通知，有违公平、诚信原则，本院不予支持。鉴于双方尚未进行结算，对朱文桂支付的购房款应如何认定、定金如何折抵购房款等问题，应当尊重当事人的意思表示，由双方当事人对账后认定。一审法院将本案有争议的4笔款项：即赵金斗等4人已经缴纳至俊宁公司账户的392752.00元购房款、翟迎飞的473152.00元购房款、朱文桂的200万元定金以及彭志香的100万元定金、韩业强的150万元定金，不作为朱文桂的购房款认定欠妥。一审法院仅凭俊宁公司单方出具的函件及《对账说明》，以及俊宁公司发出解除通知后单方做出的退款行为，认定朱文桂连续三个月逾期付款且超过100万元，认定本案通知解除合同条件具备，缺乏事实依据，本院予以纠正。 二、关于俊宁公司履行中是否存在违约的问题。朱文桂上诉称，俊宁公司交付《商品房预售许可证》及电梯交付使用存在逾期问题，其有权行使不安抗辩权。经查，俊宁公司履行合同中存在办证及电梯使用交付等问题的瑕疵，但不影响朱文桂履行合同，也不构成根本违约及约定解除合同的条件。 鉴于本案合同已基本履行完毕，为维护经济的稳定，一次性解决纠纷问题，本院主持双方当事人进行调解，双方当事人亦分别向本院提交书面调解意见。但因双方对定金的认定及朱文桂已经签订预售协议的商品房处理存在较大的争议，双方无法达成结算解除合同的一致意见。因此，本案合同纠纷应结算解除还是继续履行，应由双方另行协商解决。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，认定本案合同通知解除的条件具备，处理不当，本院予以纠正。 综上，双方当事人实际履行合同过程中均不构成根本违约，也不具备约定解除合同的条件。一审法院认定本案约定解除合同的条件已经具备，判决驳回朱文桂请求确认俊宁公司通知解除的行为无效的诉讼请求，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 1、撤销防城港市中级人民法院（2018）桂06民初128号民事判决； 2、防城港市骏宁房地产开发有限责任公司于2018年5月11日解除与朱文桂签订的《枫桥荔园买卖合同》的行为无效。 1、二审案件受理费共计200元，全部由防城港市骏宁房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆德胸 审判员  李 莉 审判员  林菁竹 二〇二〇年四月二十日 书记员  肖祥廷