福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3244号 原告:福建大成物业服务有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：卓超，总经理。 委托诉讼代理人：白建明，男，汉族，1963年6月1日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：高晓微，女，汉族，1991年9月23日出生，住三明市梅列区。 被告：陈玉明，男，汉族，1962年12月11日出生，户籍地福建省福清市，住三明市梅列区。 原告福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）与被告陈玉明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白建明、高晓微到庭参加诉讼，被告陈玉明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈玉明立即支付物业服务费90000元；2.判令陈玉明立即支付逾期违约金101250元（按欠费起始日起至诉讼之日止，按每日千分之三计算），此后逾期违约金按每日千分之三计算，计算至实际付款之日；3.本案诉讼费由陈玉明承担。事实和理由：陈玉明系时代锦园34-35号店租户。大成物业公司系依法核准登记的物业管理企业，资质等级为二级。2011年5月，开发商福建三明市林立房地产开发有限公司（以下简称林立公司）委托大成物业公司对时代锦园进行物业管理，双方签订了《前期物业管理服务合同》。2015年1月，小区业委会成立，林立公司与大成物业公司签订了《物业服务合同》。大成物业公司依照《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》的相关约定对时代锦园进行管理服务，但陈玉明却拒绝依照物业合同约定交纳物业服务费，自2016年8月至2018年7月累计拖欠物业服务费90000元，应支付逾期违约金101250元。 陈玉明未作答辩。 大成物业公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1.《房屋租赁合同》，证明陈玉明向陈子生租赁了梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋的事实；2.《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，证明大成物业公司自2011年5月至2018年12月对时代锦园进行物业管理服务的事实；3.《时代锦园业户入住合约》，证明梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋交付使用的事实；4.物业服务费发票、银行回单，证明家圆便利店交纳物业服务费的情况；5.企业信息公示报告，证明家圆便利店的经营者等情况；6.房屋交接通知单、房屋建筑面积测量和计算结果，证明梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋的建筑面积情况；7.缴费通知书，证明大成物业公司向陈玉明催交物业服务费的情况；8.居民身份证复印件，证明陈玉明的身份情况。经庭审审查，大成物业公司举示的证据形式真实、来源合法，本院予以采信。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2011年5月15日，原告大成物业公司与林立公司签订《前期物业服务合同》，林立公司将三明时代锦园的前期物业管理服务工作委托给大成物业公司负责。2015年1月1日，三明市梅列区时代锦园业主委员会（以下简称时代锦园业委会）与大成物业公司签订《物业服务合同》，主要约定：时代锦园业委会委托大成物业公司对时代锦园小区的物业服务工作进行管理，期限2年，即自2015年1月1日至2016年12月31日；物业服务的主要内容为物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共卫生及垃圾收集、清运，交通与车辆停放秩序及物业资料等管理，维护公共秩序，依法应由大成物业公司负责管理服务的其它项目，以及物业宣传教育和与业主互动等相关活动；物业服务费用由大成物业公司向业主收取，每季度收取一次，在每季度的第一个月前10个工作日内收取，物业服务费用按以下标准收取：高层住宅1.0元/月·平方米、商业物业1.5元/月·平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，物业使用人未及时交纳的，业主应承担连带交纳责任；时代锦园业委会违约给大成物业公司造成经济损失的，时代锦园业委会应给予大成物业公司经济赔偿；大成物业公司服务严重下滑，逾期未整改的，或整改不符合本合同约定的，应按当月已收取物业管理费的1％的标准向时代锦园业委会支付违约金；本合同自双方签字盖章后生效。2016年12月20日，时代锦园业委会与大成物业公司续签《物业服务合同》，时代锦园业委会继续委托大成物业公司对时代锦园小区的物业服务工作进行管理，期限2年，即自2017年1月1日至2018年12月31日，其它合同内容与2015年1月1日签订的《物业服务合同》一致。上述物业服务合同订立后，大成物业公司履行了合同义务，对时代锦园小区的物业进行了管理。 2.2016年4月28日，被告陈玉明与林立公司的法定代表人陈子生签订《房屋租赁合同》，其中约定：陈玉明向陈子生租赁梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋，用于商业，租期5年，即自2016年5月5日至2021年5月4日，租金按季度支付；陈玉明在租赁期内每月所发生的卫生费、物业管理费、税费等一切费用，由陈玉明自行向相关单位办理、交纳，并承担相应的责任。合同订立后，陈玉明向工商管理机关申请以梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋作为经营场所开设便利店。经三明市梅列区工商行政管理局核准，陈玉明于2016年5月10日注册成立了三明市梅列区家圆便利店，类型为个体工商户，经营者为陈玉明，经营场所为梅列区乾龙新村**地下****房屋。 3.三明市梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋的面积为2434.267平方米。《房屋租赁合同》签订后，陈玉明随即入住三明市梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋，并于2016年8月交纳了3个月的物业服务费11250元。 4.三明市梅列区乾龙新村301幢地下二层34-35号房屋自2016年8月1日至2018年7月31日的物业服务费90000元，陈玉明未交纳。因陈玉明未交纳上述物业服务费，大成物业公司于2018年7月23日向陈玉明发送缴费通知书，于2018年11月16日向陈玉明发送催费函，要求陈玉明缴交，但陈玉明仍未交纳。 综上所述，本院认为，时代锦园业委会与大成物业公司签订的《物业服务合同》系缔约双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，该合同合法有效，对陈玉明具有约束力，陈玉明应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。陈玉明拖欠大成物业公司物业服务费的事实清楚，证据确实充分，所欠物业服务费应当给付，大成物业公司要求陈玉明支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。陈玉明未按约支付物业服务费属违约行为，应承担违约责任，支付违约金，大成物业公司要求陈玉明支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但因《物业服务合同》中没有约定逾期交纳物业服务费的违约金，且大成物业公司未提供因该违约行为给其造成实际损失的相关证据,该违约行为所造成的实际损失,应认定为大成物业公司的逾期利息损失，故陈玉明应支付的违约金可按中国人民银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。陈玉明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、陈玉明应于本判决生效之日起三日内支付给福建大成物业服务有限公司2016年8月1日起至2018年7月31日期间的物业服务费90000元； 二、陈玉明应于本判决生效之日起三日内支付给福建大成物业服务有限公司逾期付款违约金（该违约金以90000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4125元，由福建大成物业服务有限公司负担1238元，陈玉明负担2887元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  伍南冬 人民陪审员  宝春娥 人民陪审员  张金红 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  杨 力 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。