广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初36368号原告：刘蔚，女，1978年4月7日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：胡展毅、张楚晓，均为广东岭南律师事务所律师。被告：冯艳平，女，1979年1月16日出生，汉族，住广州市海珠区，原告刘蔚诉被告冯艳平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡展毅到庭参加了诉讼。被告冯艳平下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告经中介介绍认识，并于2016年11月24日就海珠区金纺路74号908房买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积34.14平方米，成交价为97万元，定金8万元。合同签订后，原告依约如期支付了首期款（含定金）50万元，但被告一直拒绝办理房屋变更登记过户手续。经原告及中介方的多次催告、劝解，时至2018年2月5日，双方签订《补充协议》，在2018年2月5日，原告将剩余房款47万元支付给被告后，被告配合原告办理了该房屋的房屋变更登记过户手续，但被告未在双方约定的2018年3月5日前搬离房屋，并一直以“现在房屋升值，之前出售价格低”的理由霸占使用至今。《房屋买卖合同》第八条第二款约定了逾期交房的违约责任。被告占有房屋期间，原告代其缴纳管理费、垃圾处理费、水电费合计2193元，应由被告予以返还。原告因被告违约行为而提起本案诉讼所支出的律师代理费2万元，被告应予承担。双方签订《房屋买卖合同》的三年以来，原告多次催告也多次让步，被告至今未交付房屋并恶意占有使用的行为，严重损害原告的合法权益。故起诉请求判令：1、被告立即搬出广州市海珠区金纺路74号908房的房屋，并立即向原告交付该房屋；2、被告支付逾期交房违约金，自2018年3月5日起，每日按房屋成交价的千分之一的标准，计至被告交付房屋之日止，暂计至2019年11月4日为590730元；3、被告向原告支付房屋占有使用费，自2018年3月5日起，按每月3500元的标准，计至被告交付房屋之日止，暂计至2019年11月4日为70000元；4、被告向原告支付管理费、垃圾处理费、水电费合计2193元；5、被告向原告支付律师代理费20000元。合计：680730元。6、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2016年11月24日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、广州市德才房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落为海珠区金纺路74号908房，建筑面积34.14平方米，成交价970000元；该物业现状为自住，甲方应承担使用该物业已产生的有关费用如管理费、水电费等，并须在交付该物业予乙方使用前结清，甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责，否则视为甲方逾期交楼；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；乙方应于签订本合同时支付80000元作为定金，楼价余款以涂销抵押一次性付款方式，甲方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与乙方办理交易递件过户手续，交易过户手续须于2017年2月28日前完成；等。2016年11月29日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）,广州市德才房地产代理有限公司（丙方、中介方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出卖给乙方，该房地产存在抵押等他项权利情况，本次交易递件与涂销抵押一并办理，该房地产按整套出售并计价，总金额970000元；签订本合同时，乙方向甲方支付80000元（首次支付房款时自动转为房款的一部分）作为购房定金，并按照分期付款方式按期付款：乙方应于2017年1月31日前向甲方支付房款500000元，乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款470000元；双方同意该房地产交付时间为卖方收齐楼款当天；双方应于2017年2月28日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。2018年2月5日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《补充协议》，约定：双方清楚并同意在2018年2月5日上午完成核价交税后，乙方将购房款尾数的46.5万转给甲方指定的银行账户，最后尾数的5000元，在水电煤气等费用核对清楚后的余额退回甲方，甲方收到尾款46.5万元后不得以任何理由离开，直至配合乙方于当天完成过户的所有程序，完成递件后的受理回执交给乙方用于领取新房产证；若任何一方不履行上述协议造成无法过户，违约方承担违约后果，违约方须承担罚金，两倍的购房价共1940000元；双方完成递件过户手续后，甲方须于2018年3月5日前搬离上述房屋和交付钥匙给乙方，自2018年3月6日始，乙方有权处理上述交易房屋的任何物品；双方约定自2018年2月5日完成过户手续的，甲方愿意支付租金3000元给乙方，继续住在上述交易房屋直至2018年3月5日，甲方于2018年3月5日前搬离上述房屋并交吉。2016年11月24日、2016年12月14日、2018年2月5日，被告分别出具三张《收据》，载明收到原告交来的定金80000元、首期楼款420000元、楼款470000元。2018年2月11日，涉案房屋登记至原告名下并出具了不动产权证。原告因提起本案诉讼委托律师作为其诉讼代理人，支出了律师费20000元。另，原告提供了双子星城花园物业管理处的《收据》及广东银联的单据，证明原告支付了2017年11月1日至2019年8月31日期间的管理费、生活垃圾处理费、清洁用水公摊水费、电梯分摊电费、梯灯分摊电费、水泵分摊电费共计2119.3元。诉讼中，原告表示：如法院不能同时支持迟交楼违约金和房屋占用费，本案中主张迟交楼违约金；本案有做诉前财产保全，当时被告来过法院清楚知道诉讼案件。本院认为：原告向被告购买涉案房屋，就买卖事宜签订《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。双方在《补充协议》中约定，被告应当于2018年3月5日前搬离上述房屋并交吉。现原告主张被告逾期交楼，被告并未到庭发表否定抗辩应承担不利后果，本院对于原告的主张予以合理采信。原告要求被告搬迁并交付房屋的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张迟交楼违约金，要求被告每天按照成交价千分之一的标准计付违约金。但原告与被告的网签合同中约定的迟交楼违约金标准变更为万分之五。据合同约定的交楼日期已过许久，原告作为房屋购买人也应及时行使诉讼权利，不应扩大损失。结合本案实际情况及原告的实际损失，本院酌情认定被告每天按照房价款每日万分之五的标准从2018年3月5日起计付迟交楼违约金至实际交楼之日止，每月的违约金以3500元为限。在被告应向原告支付迟交楼违约金的情况下，至于原告再向被告主张房屋占用费，本院不予支持。合同约定卖方应承担使用该物业已产生的有关费用如管理费、水电费等，并须在交付该物业予买方使用前结清。现原告向被告主张2017年11月1日至2019年8月31日期间的管理费、生活垃圾处理费、清洁用水公摊水费、电梯分摊电费、梯灯分摊电费、水泵分摊电费共计2119.3元，提供了管理处的收据及原告支付证明，本院予以支持。原告向被告主张律师费并无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯艳平在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区金纺路74号908房，并将该房屋腾交付给原告刘蔚；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付迟交楼违约金（从2018年3月5日起，每日按房价款970000元的万分之五计算至实际交付房屋之日止，每月的违约金以3500元为限）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2017年11月1日至2019年8月31日期间的管理费、生活垃圾处理费、用水公摊水费、电梯分摊电费、梯灯分摊电费、水泵分摊电费共计2119.3元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费10607元，由原告负担9061元，由被告负担1546元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案诉前财产保全费2520元，由原告负担2152元，由被告负担368元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年四月二十八日书记员  李敬钊黄晓钧