文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19394号原告（反诉被告）：中山市三乡镇雍陌经济联合社，住所地广东省中山市三乡镇雍陌村会堂路7号，粤农集字第200018014000号。负责人：郭文旭，职务主任。委托诉讼代理人：熊震世，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市新特药有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雍陌雍泉路商业楼（1-5层），统一社会信用代码914420007211325483。法定代表人：陈培源，职务执行董事。委托诉讼代理人：郑健伟，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑爱莲，系公司员工。原告中山市三乡镇雍陌经济联合社(以下简称雍陌经联社)与被告中山市新特药有限公司（以下简称新特药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，被告新特药公司于2019年9月6日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，就本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告雍陌经联社的委托诉讼代理人熊震世、陈路芳，被告新特药公司的法定代表人陈培源及其委托诉讼代理人郑健伟、郑爱莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍陌经联社向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付租金暂计97239.6元及滞纳金255254元（租金计算方式：2016年7月l日至2019年6月30日每月租金差额2701.1元，2701.1元/月×36个月=97239.6元，从2019年7月1日起，按照每月调租10%的标准支付租金，即每月租金调整为62395.41元；滞纳金计算方式：以拖欠租金金额为基数，从次月开始计算滞纳金，从2016年8月1日按照每日千分之五计算滞纳金，按月计算滞纳金0.005×30天=0.15，按照该标准计算至被告支付完毕上述款项之日止）。事实与理由：原、被告双方于2007年6月18日签订《商业楼租赁合同书》，编号为雍租字200705号，原告将位于雍泉路口的商业楼整幢出租给被告使用。租赁期为15年，即2007年7月1日至2022年6月31日。租金前三年为每月每平方米10元，每月51450元，租金每三年按5%至10%调升一次，并约定被告应当在每月15号前支付当月租金。签订租赁合同后，原告依约将租赁物交付给被告使用。2013年6月，雍陌经联社与被告签订了《商业楼租赁补充协议》。补充协议约定2013年7月1日至2016年6月30日每月租金每平方米调整为10.5元，并再次明确租金每三年按5%至10%调整一次。届满三年期限，即2016年7月1日起，被告却未依约履行全额支付租金的合同义务，原告多次催促被告按照每月调升租金5%的标准足额支付租金，且于2018年5月27日发函通知被告按约定履行义务无果。原告委托律师事务所于2019年6月27日向被告出具《律师函》敦促被告履行支付租金义务，仍无果。按照双方合同约定，被告2019年7月1日至2022年6月30日租赁期间的租金，应当按照每月调租10%的标准支付。综上所述，原、被告之间的《商业楼租赁合同书》、《商业楼租赁补充协议》系双方真实的意思表示，内容符合法律的规定，双方应当遵照履行。但被告未按时及足额支付租金的行为，已违反合同约定及《合同法》的规定，现原告依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。雍陌经联社围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房地产权证；2.商业楼租赁合同、商业楼租赁补充协议；3.催告函及快递回执；4.律师函及快递回执；5.滞纳金计算表；6.原告与被告协商过程录音详情及光盘；7.新特药2007年至2019年发票明细、广东增值税专用发票抵扣联。新特药公司辩称：一、被告从未拖欠过原告的租金，本案原告主张的租金是其违反交易习惯，单方面调升的租金，其诉求依法应予以驳回。关于租金是否有调升以及调升的幅度，第四个三年期即2016年7月1日至2019年6月30日，由于被告于2016年6月份书面向原告申请减租或免加租，当时原告同意不调升租金，所以被告将近三年来均按每月54022元向原告交纳租金，原告从未提出过任何异议。从租赁合同四个三年期的履行情况可以证明，原告与被告对于租金调整的交易习惯就是新的三年期前，被告书面申请不调升租金，原告口头同意，双方继续按原租金水平履行，原告书面要求调升租金，双方就调升5%还是10%协商一致，由双方签订租赁补充协议的形式确定，被告才按调升后的标准交租。本案产生的原因，是因为被告长期要求原告停止不足额开具租金发票的违法行为并要求原告补开足额租金发票，原告因而恼羞成怒并不顾交易习惯单方面调升租金。从原告上述2019年5月10日发来的《商业楼租赁补充协议》，更能证明原告与被告是双方协商一致调升幅度后再另行签订补充协议的交易习惯，未经双方签订补充协议，原告无权单方面要求调升租金。二、按交易习惯，原告与被告未签订过补充协议要调升第四个三年期的租金，原告无权单方面主张调升租金，被告不存在欠租的违约行为，原告就无权向被告主张滞纳金。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。新特药公司就其辩解提交如下证据：1.租金现金存款凭证；2.催告函的回复及追讨足额开具租金发票、律师函的回复；3.微信聊天记录、商业楼租赁补充协议；4.2007年12月份至2019年8月份的租金付款凭证；5.2007年12月份至2019年3月份的租金发票；6.广东中浩会计师事务所报告书。新特药公司向本院提起反诉：1.判令反诉被告向反诉原告补开2014年度至2018年度未足额开具的租金发票，其中2014年度应补开金额为558264元的租金发票、2015年度应补开金额为558264元的租金发票、2016年度应补开金额为533264元的租金发票、2017年度应补开金额为528264元的租金发票、2018年度应补开金额为528264元的租金发票；2.判令反诉被告向反诉原告补开2019年1月至3月未足额开具的租金发票，其中2019年1月应补开金额为44022元的租金发票、2019年2月应补开金额为44022元的租金发票、2019年3月应补开金额为44022元的租金发票；3.判令反诉被告向反诉原告开具2019年4月至8月未开具的租金发票，2019年4月至8月每月的租金发票金额为54022元；4.判令反诉被告向反诉原告赔偿2007年度至2013年度因反诉被告未足额开具租金发票给反诉原告，导致反诉原告无法做相应年度税前扣除凭证而多缴纳的企业所得税损失805945.5元以及利息损失376493.33元，即损失合共1182438.83元。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订的《商业楼租赁合同书》约定，反诉原告租赁反诉被告的商住楼，租期为15年，从2007年7月1日起至2022年6月31日止，从2007年11月起计租，租金前三年为每月每平方米10元，即月租51450元，租金每三年按5%至10%调升一次，每月15号前支付租金。2013年6月，双方签订一份《商业楼租赁补充协议》，约定从2013年7月1日至2016年6月30日，每月租金调整为每平方米10.5元，即月租为54022元。2007年12月，反诉原告交租51450元，反诉被告只开具了7500元的租金发票给反诉原告；2008年度，反诉原告共交租617400元，反诉被告只开具了90000元的租金发票给反诉原告；2009年度，反诉原告共交租617400元，反诉被告只开具了90000元的租金发票给反诉原告；2010年度，反诉原告共交租617400元，反诉被告只开具了90000元的租金发票给反诉原告；2011年度，反诉原告共交租617400元，反诉被告只开具了90000元的租金发票给反诉原告；2012年度，反诉原告共交租617400元，反诉被告只开具了90000元的租金发票给反诉原告；2013年度，反诉原告共交租632832元，反诉被告只开具了90000元的租金发票给反诉原告。《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第十七条规定除发生本办法第十五条规定的情形外，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，且相应支出在该年度没有税前扣除的，在以后年度取得符合规定的发票、其他外部凭证或者按照本办法第十四条的规定提供可以证实其支出真实性的相关资料，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过五年。根据上述税收规定，反诉被告2007年度至2018年度未足额及时开具的租金发票中，2007年至2013年度未足额及时开具的租金发票已经不能作为反诉原告相应年度的税前扣除凭证，从而导致反诉原告多缴纳2007年度至2018年度企业所得税金额805945.5元，其中2007年度多缴纳企业所得税10987.5元、2008年度至2012年度每年均多缴纳企业所得税131850元、2013年多缴纳企业所得税135708元，现反诉原告按损失额为805945.5元及利息损失376493.33元（合共1182438.83元）向反诉被告主张赔偿损失（即反诉原告第四项诉讼请求）。综上所述，反诉被告收取反诉原告相应金额的租金，足额向反诉原告开具租金发票是其应履行的法定义务，反诉被告从2007年至今均未能足额开具租金发票给反诉原告，为此，为维护自身合法权益，反诉原告特依法提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的全部请求。新特药公司就其反诉提交的证据与本诉一致。雍陌经联社反诉辩称：第一，反诉原告称反诉被告不足额开具发票，反诉原告没有向反诉被告提出任何异议，而未足额开票是反诉原告自身原因导致，否则反诉原告没有理由长期以来不向任何有权机关提出投诉或异议。第二，反诉被告从来没有拒绝反诉原告的开票要求，因反诉原告于2019年5月首次提出开具补足发票，反诉被告现已按照反诉原告已缴纳的租金补足了反诉请求1-3项中所称的发票。第三，合同中没有约定反诉被告应当在何时出具发票，也没有约定反诉被告未出具发票的任何责任，反诉原告要求反诉被告赔偿发票损失没有任何事实与法律依据。反诉被告未足额出具发票是因反诉原告要求导致的，反诉原告不存在发票税金的损失。雍陌经联社就其反诉辩解提交证据与本诉一致。经审理查明，案涉房地产位于中山市三乡镇雍陌村“屈岭”，建筑面积为5213.7平方米，房地产权属人为中山市三乡镇雍陌经济联合社，规划用途为商业。2007年6月18日，中山市三乡镇雍陌村民委员会（以下简称雍陌村委会）（出租方、甲方）与新特药公司（承租方、乙方）签订雍租字200705号《商业楼租赁合同书》一份，约定：甲方将位于雍泉路口的商业楼整幢租赁给乙方使用，租赁物面积为5145平方米；租赁期限为15年，从2007年7月1日至2022年6月31日止，装修期四个月，从2007年11月1日起计租；租金前三年为每月每平方米10元，合共51450元/月，租金按租赁时间每三年按5%至10%调升一次；合同签订一个月内乙方要交10万元给甲方作押金，合同期满后无息退还给乙方；租金于当月15日前支付，汇至甲方指定账户或双方书面同意的其他支付方式支付；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算方法为，由次月1日起，按欠缴租金总额的日息千分之五计算；租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方以电话或书面通知乙方交纳欠款之日起10日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止向租赁物供水，由此造成的一切损失由乙方自己承担；若遇乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本合同，并追回所欠租金及违约金（违约金为三个月的租金）。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止；合同还约定了其他事项。双方在合同落款处签名盖章。2013年6月，雍陌村委会（甲方）与新特药公司（乙方）签订《商业楼租赁补充协议》，约定甲方体谅乙方的经营困难，双方协商一致同意将租金进行调整，原租金为每月51450元，由2013年7月1日到2016年6月30日每月租金每平方米调整为10.5元，合同每月租金为54022元。之后，新特药公司一直按照54022元/月的标准向雍陌村委会支付租金。2019年5月27日，雍陌村委会向新特药公司发出《催告函》，载明：“1.租金头三年为每月每平方米10元……第四年经我村与贵司协商，我村体谅贵司经营困难租金不作调整。直至2013年6月，本着妥善解决问题的态度，经贵司申请，我村与贵司签订了《商业楼租赁补充协议》。补充协议约定2013年7月1日到2016年6月30日的每月租金每平方米调整为10.5元，自2016年7月1日起租金需要调整。但自2016年7月起，经双方多次协商，贵司仍不愿按合同约定的租金标准支付拒付上涨部分的租金，经我村多次催促，仍未果。2.租赁物于2009年9月取得房产证，房产证上确认房产面积为5213.7平方米，多次与贵司沟通应按房产证上记载的面积计算租金。为此，我村现郑重向告知贵司，限贵司在2019年5月30日前向我村支付下列费用：2016年7月至2019年5月的租金差价共121066.66元（10.5元/平方米×5%×5213.7平方米×35个月）”等内容。2019年6月27日，广东铭兴律师事务所受雍陌经联社委托，向新特药公司发出律师函一份，载明：“1.请贵司按照每月调升租金5%的标准，支付2016年7月1日至2019年6月30日差额款项，即每月租金差额2701.1元，其中2016年7月1日至2019年4月30日拖欠租金差额91837.4元。2.请贵司支付2019年5月、6月租金113446.2元以及延期支付租金的滞纳金12862.5元，合计126308.7元。3.请贵司将购买租赁物的意外保险单复印一份给雍陌经联社存档。4.请贵司按照每月调租10%的标准支付2019年7月1日至2022年6月30日租赁期间的租金，并依约每月15日之前向雍陌经联社支付当月租金”等内容。后双方就租金差价及上调比例问题协商未果，雍陌经联社遂于2019年7月29日诉至本院，提出前述诉求。诉讼过程中，新特药公司亦提起反诉，主张前述反诉诉求。2020年3月1日，雍陌村委会出具《情况说明》，内容为：雍陌经联社是雍陌村委会的经济实体组织，且案涉租赁物登记在雍陌经联社名下，雍陌经联社授权雍陌村委会与新特药公司签订《雍陌村商业楼租赁合同》，由雍陌经联社享有合同权利和承担义务。现雍陌村委会确认并同意雍陌经联社以其名义向新特药公司主张案涉的诉请，相应的法律后果由雍陌村委会承担。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于雍陌村委会与新特药公司签订《商业楼租赁合同书》、《商业楼租赁补充协议》，新特药公司于2013年7月1日前按照51450元/月的标准，于2013年7月1日至2016年6月30日按照54022元/月标准向雍陌村委会缴纳等租金的事实，双方提交了合同、租金现金存款凭证等证据为证，本院予以确认。本案主要的争议焦点有：一、2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金标准、租金差价和逾期付款违约金（滞纳金）的问题；二、2019年7月1日之后的租金标准，及逾期付款违约金（滞纳金）的问题；三、雍陌经联社是否应当向原告开具租金发票，并赔偿损失及利息合共1182438.83元的问题。关于焦点一，雍陌经联社主张，双方就2016年7月1日至2019年6月30日的租金上调5%，即在2013年7月1日至2016年6月30日租金标准54022元/月的基础上调整为56723.1元/月的方案口头达成一致意见，但未形成书面意见，由于新特药公司系优质租户，故雍陌经联社并未立即起诉，而是一直就补差价的问题进行协商；新特药公司主张，雍陌经联社在2016年7月1日至2019年6月30日期间，对于新特药公司按照54022元/月的标准缴纳租金没有任何异议，在新特药公司于2019年4月份要求雍陌经联社开具发票后，雍陌经联社才提出调整租金，双方并未就调升幅度协商一致并签订补充协议，新特药公司没有拖欠雍陌经联社所主张的调升部分的租金。对此，本院认为，从双方在2013年6月份签订《商业楼租赁补充协议》来看，双方就租金的调整是以书面补充合同的形式来确定的，至于2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金标准在长达三年的时间里未能达成书面协议的责任，本院仅凭现有证据无法将该责任归责于一方。雍陌村委会作为出租人，在双方未能达成书面一致的情况下，未能及时敦促承租人签订协议缴纳租金差价或通过诉讼途径解决纠纷，本身存在一定的不作为，对此负有一定责任；新特药公司作为承租人，在合同明确约定“每三年按照5%至10%调升一次”的情况下，未与出租人协商一致，依然按照原租金标准缴纳租金，亦对达成新的租金标准、完整履行交租义务存在消极逃避责任的行为，对未能达成新的书面租金标准亦负有一定责任。结合2016年中山市房地产市场情况、双方合同的约定及双方责任，本院认定，对于雍陌经联社主张2016年7月1日至2019年6月30日的租金按照合同最低幅度上调5%，即按照56723.1元/月标准计算，并诉求新特药公司支付2016年7月1日至2019年6月30日共36个月的租金差价97239.6元[(56723.1元-54022元)×36个月]，合理有据，本院予以支持；对于雍陌经联社诉求新特药公司从2016年8月1日起按照月息千分之五的标准计付上述租金差价的滞纳金，该租金标准约定过高，且雍陌经联社对双方未就租金标准及时达成一致协议，本身亦存在一定责任，结合上述情况，本院认定2016年7月1日至2019年6月30日的租金差价逾期付款违约金（滞纳金）的计算方法为，以2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元为本金，从本判决生效之日起按照月息2%计至清偿之日止。关于焦点二，雍陌经联社主张2019年7月1日起的租金标准应从2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准56723.1元/月上浮10%，即62395.41元/月计算，新特药公司主张，应在2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准上调5%计算。对此，本院认为，双方签订的《商业楼租赁合同书》明确约定：“租金按租赁时间每三年按5%至10%调升一次”，如焦点一所述，2019年7月1日起的租金标准应当从2016年7月1日至2019年6月30日的租金标准56723.1元/月上浮5%至10%，关于具体上浮标准及依据，合同并未明确约定，双方亦未向本院作出合理解释并提交相应依据。虽然双方在2013年6月份签订的《商业楼租赁补充协议》中，约定上调的幅度是5%，但也明确说明是由于甲方（雍陌村委会）体谅乙方（新特药公司）的经营困难，并未有证据证明2019年7月1日后存在同样情形。结合双方各自陈述及本案实际情况，从公平原则出发，本院认为2019年7月1日后的租金标准应在上月租金标准56723.1元/月基础上上调7.5%为宜，即按照60977元/月计租。如新特药公司未按时如数支付2019年7月1日之后至判决生效之日止的租金，还应当按照合同约定以当月实际未付租金为基数，从次月1日起计付逾期付款违约金（滞纳金）至清偿之日止。合同约定逾期付款违约金利率日息千分之五过高，本院依法调整为按照月息2%计息。关于判决生效之日后的租金，因尚未实际发生，本案不予处理。关于焦点三，新特药公司主张要求雍陌经联社补开自2014年起，未足额开具的租金发票，并赔偿因2007年度至2013年度因未足额开具租金发票，导致新特药公司产生的企业所得税损失805945.5元及利息损失376493.33元；雍陌经联社主张未足额开具发票是应新特药公司的要求，新特药公司对此未提出过任何异议，长期以来也从未向主管机关提出投诉或异议，雍陌经联社接到新特药公司要求开具发票的请求后，也按照新特药公司实际缴纳的租金，补足了2014年之后的发票，新特药公司要求原告赔偿发票损失没有事实和法律依据。本院认为，新特药公司向雍陌经联社支付租金，有权要求雍陌经联社按照实际交付租金数额开具租金发票。但发票管理系国家税务机关依法行使行政权管理范畴，不属于人民法院民事审判解决的权利义务关系范畴，故新特药公司反诉诉求雍陌经联社开具相关发票不具有可执行性，本案中不予处理。如雍陌经联社未按照新特药公司实际支付租金开具发票，新特药公司可及时向相关行政部门反映情况或采取其他合法形式予以救济。关于新特药公司主张雍陌经联社赔偿2007年度至2013年度为足额开具租金发票的企业所得税损失和利息损失共1182438.83元，本院认为，新特药公司并未有充分证据证明上述损失已经实际发生，鉴于新特药公司该诉求的涉及期间从2007年起始，距新特药公司于2019年9月份提出上述反诉诉求长达十二年的时间，新特药公司并未就该巨额损失未及时向相关部门主张权利作出合理解释。故即使确实存在损失，新特药公司并未有证据证明未开具发票的责任归咎于雍陌经联社一方，亦并未能证明其已采取适当措施防止损失扩大，故本院无法仅凭现有证据支持新特药公司的主张。综上所述，新特药公司的诉求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中山市新特药有限公司应于本判决生效之日起三日内向中山市三乡镇雍陌经济联合社支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金差价97239.6元及逾期付款违约金（计算方法：以未付租金差价97239.6元为基数，从本判决生效之日起至清偿之日止，按月息2%计算）；二、中山市新特药有限公司应于本判决生效之日起三日内按照60977元/月的标准向中山市三乡镇雍陌经济联合社支付2019年7月1日至本判决生效之日止的租金及逾期付款违约金（计算方法：自2019年7月1日起，以当月实际未付租金为基数，从次月1日起按月息2%计至清偿之日止）；三、驳回原告中山市三乡镇雍陌经济联合社的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中山市新特药有限公司的全部反诉请求。如果被告中山市新特药有限公司未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6588元（原告已预交），由原告中山市三乡镇雍陌经济联合社负担4224元，由被告中山市新特药有限公司负担2364元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）;反诉案件受理费7721元（反诉原告已预交），由反诉原告中山市新特药有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 唐 群人民陪审员 郑 冰人民陪审员 黎敏潮二○二○年四月二十七日书记员洪艺华冯莹