广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书粤13**民初164号原告：陈峰，男，汉族，1966年10月1日出生，公民身份号码：510************，住址：惠州市惠城区************。被告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路**小区装饰家居广场**。法定代表人：林某1。委托代理人：丘志华、莫凤媛（实习），广东卓凡律师事务所律师。原告陈峰与被告惠州市***物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈峰、被告惠州市***物业管理有限公司代理人丘志华、莫凤媛（实习）到庭参加诉讼。现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈峰诉称：原告是惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第三层034号商场（粤房地证字第C*****号）所有人，于2003年4月1日与被告签订《商铺租赁合同书》，约定“每月租金774.00元，租赁期限内包括但不限于物业管理费、水电费等相关费用由被告承担。租赁期限为2003年4月1日至2018年4月1日，若被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。”现被告自2017年1月1日至今再未支付过租金。现今被告继续违法。占用涉案房屋并拒绝恢复原样返还原告。原告为维护自己合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求。1、判令被告支付自2017年1月1日至2019年12月1日所拖欠的租金共27864.00元及利息1671.84元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算），合计：29535.84元。2、确认涉案房屋惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第三层034号商场（粤房地证字第C*****号）位置；并归还给原告。3、诉讼费由被告承担。被告惠州市***物业管理有限公司辩称：被告认为被告与原告租赁合同期满后进行了协商视为对原合同的履行，但是对于租金的价格、给付时间没有形成一致意见，而原告所主张租赁期后的租金过高，租金价格不但高于续租前的租金，甚至远远高于同行业、同地段租赁市场的价格，被告所承租的物业与刚签订合同相比发生了重大的变化，不但租赁建材市场整体的利率下滑，受电商冲击每年承租的对外销售的家居建材也远远无法与刚签订合同时相比较，现在该商业物业已有将近六成商铺处于空置状况，整体的效力不好，如何看待期满后还能继续涨租金，其次，被告未支付租金是基于双方对租金的数额、付款的时间没有形成一致的意见，除本案已向法庭申请诉讼的八名业主外，被告已与该物业的九成业主达成了新的租赁合同及调整了租金的数额和支付时间。本案中未能支付的责任不能完全归责于被告，而在于如何实现整体的权益最大化，如今天业主把物业收回，其他业主增长租金或者其他业主将店铺闲置，那么被告如何与周边的建材租赁市场的经营商较量，那么该物业将成为下个广百、海雅，虽然业主拥有物权，但物权本身不通过经营者的运作如何产生效益，现在被告的经营环境原告也知道，远远无法与刚签订合同时相比，在效益远不如从前的情况下，怎么提高租金。本院查明的案件事实经审理查明：2003年3月30日，被告（甲方、承租方）与原告（乙方、出租方）签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸演达一路西侧**小区“泰安居装饰家居广场”第**第**铺位。二、租赁期为15年。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持15年不变。租赁期限为2003年4月1日至2018年4月1日。四、租金标准及支付方式。双方同意每年租金总额为9291元，即每月租金为774元。租金每月支付一次，每月的5号被告向原告支付上月租金。……。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。……。原、被告在该份合同上签名并盖章确认。原、被告庭审时确认被告2017年1月1日至2019年12月1日的租金尚未支付。涉案商铺已办理了房地产权证，证号：粤房地证字第C*****号，权属人为原告陈峰，房地坐落于惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第3层034号商场。裁判理由和结果本院认为：原告陈峰与被告惠州市***物业管理有限公司于2003年3月30日签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，对各方当事人均具有约束力，原告与被告租赁关系成立。原告已按合同约定将涉案商铺交付给被告使用，被告应向原告按期支付租金，被告自2017年1月1日起至合同到期时即2018年4月1日未向原告支付租金，被告已违约，原告诉请被告支付该部分的租金，本院予以支持。对于2018年4月2日至2019年12月1日的租金，虽《商铺租赁合同书》于2018年4月1日已到期，但被告至今仍在使用原告的商铺，且原、被告未约定或要求解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同书》在2018年4月2日至2019年12月1日期间内继续有效，租赁期限为不定期。被告占用、使用原告的商铺，应向原告支付租金，原、被告未约定变更租金数额，到期后的租金仍应以《商铺租赁合同书》约定的租金计算，即每月租金774元。因此，被告尚拖欠原告2017年1月1日至2019年12月1日的租金为27090元（774元/月×35个月）。被告拖欠租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，原、被告对于利息未作约定，结合原告的诉请及本案情况，原告诉请被告支付利息1671.84元系其按诉请租金总额的6%计算而得，故，本院认为，利息按被告拖欠租金总额的6%计算，符合法律规定，予以支持，即被告应向原告支付利息1625.4元。未超按年利率24%计算所得的利息。综上所述，被告继续占用、使用原告的商铺，原、被告签订的《商铺租赁合同书》转为不定期租赁，现原告要求被告归还商铺，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请确认涉案商铺的位置，原告作为房屋的所有人，有理由相信其在购买商铺时已经确定了商铺的位置，且房产部门已向原告颁布了房地产权证，房产部门对现场应已进行了测绘，方才确定商铺的面积并向原告颁布房地产权证，故对于确认位置的问题，无需再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市***物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈峰支付自2017年1月1日起至2019年12月1日止拖欠的租金27090元、利息1625.4元，合计28715.4元。二、被告惠州市***物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内将惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第3层034号商场归还给原告陈峰。三、驳回原告陈峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元（原告已预交），由被告惠州市***物业管理有限公司负担。被告惠州市***物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年四月二十七日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱