广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3227号 原告（反诉被告）唐某某，男，汉族，1969年4月13日出生，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人覃龙丽，广西华震律师事务所律师。 委托代理人全梁燕，广西华震律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）崔某某，男，汉族，1964年10月4日出生，住广西柳州市。 第三人广西某某有限公司，住所地广西柳州市。 法定代表人孙某。 委托代理人崔某某，职务经理。 原告（反诉被告）唐某某诉被告（反诉原告）崔某某、第三人广西某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法适用普通程序进行审理，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐某某的委托代理人覃龙丽，被告（反诉原告）崔某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐某某诉称，2018年2月9日唐某某与崔某某签订《房屋租赁合同》，约定唐某某承租崔某某名下的位于柳州房屋（简称租赁房屋）作办公用途，租期自2018年2月18日起至2023年2月17日止，共五年。合同签订之后，唐某某依据合同约定支付了第一期租金及押金共计160000元并将自购的书柜等办公家具用品陆续搬入租赁房屋正式办公使用。合同期间唐某某一直依据合同履行，直至2018年3月12日唐某某在正常经营情况下收到案外人广西贵港市某某有限公司发来的《房产抵押告知函》，就案外人对租赁房屋主张权利的事，唐某某在第二期租金支付前及时向崔某某提出协商租赁权和租金给付问题。但崔某某迟迟未作答复，并且在未经唐某某同意的情况下擅自将租赁房屋换锁，并转租给第三人承租使用。在原被告未正式解除合同的情况下，崔某某行为已构成违约，并且至今为止崔某某未退还唐某某押金及租赁房屋内由唐某某所有的办公家具及用品，严重侵害了唐某某的合法权益，依据合同约定崔某某应双倍退还唐某某押金并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，为保护唐某某合法权益不受侵犯，唐某某依法诉至法院，请求判令：1、解除唐某某与崔某某2018年2月9日签订的《房屋租赁合同》；2、崔某某双倍返还唐某某押金120000元并从判决解除合同之日起按照每日1%加收滞纳金直至崔某某实际支付完毕之日止；3、崔某某返还唐某某留置于崔某某租赁房屋内的办公家具用品（详见财产清单）；并判令崔某某返还上述清单中的物品。4、本案诉讼费费用由崔某某承担。 被告（反诉原告）崔某某辩称，2018年2月9日唐某某与崔某某签订房屋租赁合同，承租了崔某某柳州市某某号房屋，租期5年，每月租金贰万元，合同签订后，唐某某支付了押金及2018年2月18日-2018年7月17日租金壹拾万元。在租赁使用期间，唐某某无数次拖欠水电费、物业费、各项公摊费用超过30天以上，之后唐某某又未按合同约定交纳第二期的房租壹拾肆万元，并且新产生的物业费、水电费、公摊费用也开始拖欠。2019年8月23日，崔某某被迫自行向该房屋的物业管理公司交纳了唐某某欠缴已久的物业费、水电费等各项费用共计10818.63元。在唐某某承租期间，拖欠2018年5月-8月物业费、水电费、各项公摊费用以及第二期房租均已超过30日以上，根据合同约定唐某某的行为已经构成严重违约，崔某某有权解除租赁合同，收回房屋，押金不予退还。唐某某要求双倍返还押金的理由不成立。崔某某将房屋抵押并不影响崔某某的租赁权、租金收益权，担保公司向唐某某发送的《房产抵押告知函》只是告知抵押情况，并未要求唐某某将房屋租金交付第三方，因此唐某某以此为由拒缴纳房租，其理由不成立。且崔某某早在2015年10月14日将该房屋租赁给第三人作为注册地使用，该事实在工商信息网可以查实，同时唐某某在承租接收该房屋时，第三人并未在该房屋内进行办公，且无任何占用行为，唐某某对此亦未提出过异议，因此唐某某称崔某某在未与其解除租赁合同的情况下转租给第三人不是事实。唐某某在2018年2月18日承租该房屋后，从未向崔某某托管、移交任何办公家具及用品，崔某某对唐某某所列财产清单中的物品是否搬入或搬出不了解、不知情，因此唐某某要求的崔某某返还其留置于租赁房屋内的办公室家具用品的请求不成立。 被告（反诉原告）崔某某诉称：2018年2月9日唐某某、崔某某签订房屋租赁合同，承租了崔某某柳州市阳光100广场2栋1813、1814号房屋，租期5年，每月租金贰万元，合同签订后，唐某某支付了押金及2018年2月18日-2018年7月17日租金壹拾万元。在租赁使用期间，唐某某无数次拖欠水电费、物业费、各项公摊费用超过30天以上，之后唐某某又未按合同约定交纳第二期的房租壹拾肆万元，并且产生新的物业费、水电费、公摊费用也开始拖欠，2019年8月23日，崔某某被迫自行向该房屋的物业管理公司交纳了唐某某欠缴已久的物业费、水电费等各项费用共计10818.63元。在唐某某承租期间，拖欠2018年5月-8月物业费、水电费、各项公摊费用以及第二期房租均已超过30日以上，根据合同约定唐某某的行为已经构成严重违约，崔某某有权解除租赁合同，收回房屋，押金不予退还。唐某某要求双倍返还押金的理由不成立。崔某某将房屋抵押并不影响崔某某的租赁权、租金收益权，担保公司向唐某某发送的《房产抵押告知函》只是告知抵押情况，并未要求唐某某将房屋租金交付第三方，因此唐某某以此为由拒缴纳房租，其理由不成立。且崔某某早在2015年10月14日将该房屋租赁给第三人作为注册地使用，该事实在工商信息网可以查实，同时唐某某在承租接收该房屋时，第三人并未在该房屋内进行办公，且无任何占用行为，唐某某对此亦未提出过异议，因此唐某某称崔某某在未与其解除租赁合同的情况下转租给第三人不是事实。唐某某在2018年2月18日承租该房屋后，从未向崔某某托管、移交任何办公家具及用品，崔某某对唐某某所列财产清单中的物品是否搬入或搬出不了解、不知情，因此唐某某要求的崔某某返还其留置于租赁房屋内的办公室家具用品的请求不成立。因此崔某某在本案中提起反诉，请求法院判令：1、唐某某向崔某某支付应于2018年7月18日支付的第二期房租壹拾肆万元（￥140000.00）及违约金（计算方式：自2018年7月18日至实际支付日，每日140000元1%）；2、唐某某向崔某某支付拖欠的物业费、水电费、各项公摊费用10818.63元及违约金（计算方式：2018年7月18日至实际支付日，每日10818.63元×1%）。 原告（反诉被告）唐某某辩称：1、唐某某在承租租赁房屋期间，并没有违约行为，并且崔某某主张合同已解除，现又在反诉请求中要求唐某某支付第二期房租，前后矛盾，唐某某于2018年7月中旬后就没有实际使用占有租赁房屋，并且至今崔某某未与唐某某办理清点结算手续，唐某某的家具办公用品尚未追回。2、崔某某主张的物业水电等各项公摊费用，其中2018年6月账单是在2018年7月才出具，此时唐某某已经被迫停止占有使用租赁房屋，对该账单并不知情。2018年7月后产生的相关费用，唐某某当时也未实际占有使用租赁房屋。该期间产生的费用更加不应由唐某某承担。 原告（反诉被告）唐某某为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同。证明双方租赁合同关系及具体权利义务的约定。2、银行交易明细。证明唐某某支付了押金及第一期房租共计16万元。3、品源办公家具销售单。证明唐某某自购的办公室家具用品清单。4、银行交易明细。证明唐某某自购办公用品支付了54960元。5、房产抵押告知书。证明唐某某被告知所承租房屋已被办理抵押且租赁权不得对抗抵押权，承租房屋即将面临处置。6、聊天记录。7、短信记录单。6-7证明唐某某工作人员向崔某某反映抵押事宜，并寻求反馈。8、民事判决书。证明承租房屋被抵押的事实真实有效。9、不动产查档结果证明书。证明承租房屋于2019年7月2日承租房屋经法院执行办理过户登记。10、租赁房屋内现状照片。证明承租房屋现为广西联瑞装饰有限公司占有使用，并且屋内尚留置有唐某某自购的办公家具用品。11、淘宝购买记录。证明唐某某自购冰箱和消毒柜用于租赁房屋内使用。12、某某号房收款单。13、中国工商银行支付凭证。12-13共同证明02-18-14号所有房屋费用已经结清。14、某某号房收款单；15、中国建设银行信用卡对账单；14-15证明费用并非按月缴纳而是分批缴纳。16、某某号房收款单（电费）；17、中国工商银行支付凭证；16-17证明唐某某已支付2018年5月、6月的电费，并未欠费。18、情况说明；19、黄某某身份证；18-19共同证明唐某某不存在逾期欠缴电费的事实，唐某某员工黄某某作为代表，参加电费协商事宜，是由于02-18-13号房电表被某某公司串联使用，物业公司介入协调，而且在此期间唐某某已经多付电费，某某公司尚欠唐某某电费。 被告（反诉原告）崔某某针对原告（反诉被告）唐某某提交的证据发表以下质证意见：1、2、5、8、9三性无异议，3、4、6、7、10、11-18真实性不清楚。19三性认可。 被告（反诉原告）崔某某向法院提交以下证据：1、唐某某欠缴物业公司费用统计表。证明唐某某在租赁期间有欠费违约行为。2、某某物业服务公司“某某号房与某某号房就2018.3-8月电费协商记录”；证明唐某某到2018年11月份还没有结清电费。3、某某物业发展有限公司柳州分公司收款单；证明2018年5、6、7、8月份唐某某所承租的水电费、物业费等公摊费是由崔某某代缴的。当庭提交证据4、贵港市港北区法院在2019年3月向新的承租人发出了房租协助缴费义务通知书。证明涉案房屋在19年3月份才有新的承租人。 原告（反诉被告）唐某某针对被告（反诉原告）崔某某提交的证据发表以下质证意见：1、崔某某自己统计的表格，不属于证据类型不具有证明力，不予认可。2、三性予以认可，证明目的不认可。该协商记录内容明显记载某某公司串联使用唐某某2-18-13电表，且协商之日尚欠214.8元，需转给唐某某财务黄某某，唐某某在该电费协商事宜中，是被串联使用电费的受害者，该期间的电费分担问题直至2018年11月22日经物业公司从中协调达成确认。唐某某不存在恶意违约欠缴电费行为，该次会议也不是物业公司处于追缴、追责进行的会议谈判。3、三性予以认可，证明目的不予认可。该收款单只是物业公司出具的账单记录，无法证明该费用实际由崔某某支出，从崔某某提供的证据2可以证明在某某号电表被串联使用后，所产生的大部分电费是某某公司用电，因此该账单中的大额的电费应由实际使用人支付。而2018年6月，双方因为纠纷未达成一致共识，唐某某已经被迫停止占有使用租赁房屋，因此，崔某某所举证的账单唐某某并不知情，也不应由唐某某承担。4、三性无异议，证明目的有异议。唐某某不是被通知对象，而法院的协助缴费只能证明从法院文书确认2019年3月起房租由法院代收，但2018年7月-2019年3月期间，租赁房屋唐某某并未占有使用，而是唐某某擅自转租的对象使用。该份证据恰好证明了唐某某承租房屋存在权属纠纷被法院强制执行，崔某某经营出现问题、困难。 本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院将结合本案案情进行综合认定。 经审理查明，唐某某与崔某某于2018年2月9日签订《房屋租赁合同》，约定崔某某自愿将其自有的位于柳州市房屋租赁给唐某某作办公用途使用。租期为五年，自2018年2月18日起至2023年2月17日止。租金交纳实行先交纳后使用的原则，签订本合同当日，唐某某向崔某某交纳五个月的房屋租金人民币10万元整，第二期交纳七个月的房屋租金人民币140000元整，第三期起至合同期满每次交纳十二个月的房屋租金，唐某某应于每期房屋租金到期前5日支付下期房屋租金给崔某某。唐某某应在本合同签署当日向崔某某交纳押金人民币60000元。押金交纳后因唐某某原因终止合同崔某某不予退还。唐某某在租赁期内，应依约交纳租金及物业费等其他费用，如有拖欠，崔某某有权向唐某某加收违约金，违约金按到期应付金额每日1％计收。拖欠租金以及其他应交费用（包括水电费、物业管理费等其他公摊费用）达到30天以上（含30天），则为严重违约，崔某某有权直接解除租赁合同，并收回房屋，唐某某所交押金不予退还。租赁合同期满或合同解除后，唐某某逾期不搬迁的，视为唐某某放弃留置于崔某某租赁房屋内所有物品的所有权，崔某某可自行处置，且不对唐某某承担任何责任。上述合同签订后，崔某某向唐某某交付了涉案房屋，唐某某向崔某某支付了第一期（2018年2月18-2018年7月17日）的租金10万元。后因双方在合同的履行过程中发生争议，唐某某于2019年9月20日诉至本院并提出上述诉讼请求。崔某某亦在本案的审理过程中提出上述反诉请求。 另查明，崔某某位于柳州市的不动产已于2019年7月2日办理转移登记到他人名下。 本院认为，唐某某与崔某某于2018年2月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，唐某某主张因涉案租赁物已经被抵押及崔某某未经唐某某同意而擅自将租赁房屋换锁并转租给第三人使用的行为已经构成违约。经查，在《房屋租赁合同》中并未对涉案房屋不能抵押进行约定，而唐某某提交的《房产抵押告知函》仅系广西贵港市某某有限公司于2018年3月12日作出，该告知函并非具有司法强制执行效力的文书，不足以直接影响《房屋租赁合同》的继续履行。同时，唐某某提供的聊天记录和短信通话记录单，因崔某某对该组证据不予认可，从该组证据的内容看亦不能证明崔某某事后未就《房产抵押告知函》进行回复及崔某某在2018年7月中旬擅自将租赁房屋换锁并转租给第三人使用的事实。唐某某主张在2018年7月中旬后因崔某某换锁原因导致其未使用过租赁物，本院不予采信。在双方租赁合同未解除的情况下，该主张亦不能免除其应按照合同约定交纳租金的义务。根据合同关于涉案租赁物先交纳租金后使用的约定，唐某某未在合同约定即2018年7月18日前五日支付第二期租金的行为已经构成违约。崔某某在庭审中自认其于2018年12月底至2019年1月份期间收回了涉案门面，系依据合同的约定直接解除了租赁合同，并收回房屋。故本院确认双方的租赁合同已经解除，现唐某某诉请要求解除合同，本院予以支持。关于唐某某要求崔某某双倍返还押金及支付滞纳金的诉请，因本案系唐某某在履行合同的过程中存在违约行为而导致合同的解除，崔某某依据合同的约定有权不退还押金，故唐某某的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于唐某某要求崔某某返还留置于崔某某租赁房屋内办公用品的的诉请，因上述办公用品为动产，崔某某否认上述办公用品留置于涉案房屋内，且合同约定租赁合同解除后，唐某某逾期不搬迁的，视为唐某某放弃留置于崔某某租赁房屋内所有物品的所有权，崔某某可自行处置，且不对唐某某承担任何责任。崔某某在庭审中自认其于2018年12月底至2019年1月份期间收回了涉案门面，而唐某某对崔某某通过收回房屋的行为作为解除合同的意思表示亦早已知晓。但唐某某并无充分证据证实其曾要求崔某某返还办公用品，直至2019年9月20日诉至本院才提出相关主张，而涉案房屋某某号的不动产因司法执行已于2019年7月2日办理转移登记到他人名下。现唐某某要求崔某某返还他人名下房屋的办公用品缺乏事实和法律依据，本院亦无法核实唐某某对涉案房屋现存的办公用品仍享有所有权，故本院对唐某某的该项诉请不予支持。关于崔某某提出反诉要求唐某某向其支付第二期房租、违约金及物业费、水电费、各项公摊费用的诉请，因崔某某未在法院指定的期限内缴纳反诉费用，本院按崔某某撤回上述反诉请求处理。唐某某在本案中撤回对第三人的诉请，系其真实意思表示，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）唐某某与被告（反诉原告）崔某某于2018年2月9日签订的《房屋租赁合同》。 驳回原告（反诉被告）唐某某的其他诉讼请求。 案件受理费2700元（唐某某已预交），由原告（反诉被告）唐某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  杨萍彦 人民陪审员  谢云秀 二〇二〇年四月二十四日 代书 记员  高 璐