成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初11386号 原告：冯荣红，女，1963年3月23日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王宁（特别授权代理），北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏罗娜，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：成都市瑞泽一品房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南四段51号莱蒙置地广场1栋9楼906号。 法定代表人：唐国庆，总经理。 委托诉讼代理人：田畅（特别授权代理），四川云木律师事务所律师。 第三人四川华都名城置业有限公司，住所地：成都市成华区建设南路98号6栋1层15号。 法定代表人：汪崖，董事长。 委托诉讼代理人：毛瑞（特别授权代理），四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 原告冯荣红与被告成都市瑞泽一品房地产经纪有限公司（以下简称瑞泽经纪公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判，于2019年12月24日公开开庭审理。原告冯荣红委托诉讼代理人王宁、被告瑞泽经纪公司委托诉讼代理人田畅到庭参加诉讼。庭后，原告冯荣红申请追加四川华都名城置业有限公司（以下简称华都置业公司）作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许并追加。本案于2020年4月13日公开开庭进行审理，原告冯荣红委托诉讼代理人王宁、被告瑞泽经纪公司委托诉讼代理人田畅、第三人华都置业公司委托诉讼代理人毛瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯荣红向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告482509元以及资金占用利息（以482509元为基数，按照年化6％的标准，自2018年5月7日起计算至实际偿付日止）。事实和理由:2018年5月10日，原告在被告协助下与开发商华都置业公司签订《四川省商品房买卖合同》。该合同约定华都置业公司将位于预售许可证11601号下第2幢1层15号商铺出售给原告，合同备案价款为1047491元。合同签订后，被告以“售后包租”等名义要求原告向被告以及华都置业公司支付商铺购买款共计153万元。原告后续向被告、华都置业公司分别支付110万元、43万元，被告将原告向其所付款项中的617491元交与华都置业公司后，自己收取了482509元。后原告多次要求被告退还，被告皆置之不理，原告遂诉至法院。 被告瑞泽经纪公司辩称，1、本案不属于不当得利，因为被告的行为均不符合不当得利的4个成立要件。被告与华都置业公司签订了关于包销的合同，被告从销售的房款取得相关收益的行为符合与开发商的约定；2、在销售过程中，被告的销售人员通过订购确认单的方式书面告知了原告房屋的实际房款为153万元，并得到了原告的确认，且原告在履行过程中表明对于上述行为已经知晓。本案案涉房屋以低于成交价备案的行为是得到原告许可的，可为原告节约税费，但是并不代表备案价格为实际销售价格。原告签订的合同登记时间与原告支付被告其他款项的时间不一致，在合同签订之后原告继续向开发商付款40余万元，其行为和诉称的事实是矛盾的。另外，本案诉争房产完全符合在交易当时的价格，不存在欺诈和不当得利。另，原告确实认为被告不当得利，也理应在知晓付款超出的情况下就起诉而不是在一年后主张。综上，被告认为本案并非不当得利，如果原告主张其损失，也应该是另案解决。 第三人华都置业公司述称，1、第三人按照与原告签订的商品房买卖合同约定交付了验收合格的房屋，双方仅存在房屋买卖合同关系；2、第三人对原告主张的不当得利款项不知晓也未收取，第三人也仅收取了合同约定的房款，原告主张的款项不应由第三人承担；3、第三人对原告主张的售后包租不知情也未参与，第三人从未对案涉房屋进行售后包租的销售；4、被告无权向第三人就案涉房屋主张分销佣金的居间费及其他任何费用。 本院经审理，查明以下事实： 2018年5月6日，原告冯荣红签订《华都云景台项目定购确认单》，其中载明：房号为2幢1层15号，总价为1700977元，定金100000元。在“约定内容”中载明：确认单在定购人潜在且交纳定金后生效，定购人应于2018年5月13日18:00前签署《商品房买卖合同》及其附件，定购人选定的付款方式及相应优惠为：一次性付款，优惠后总价为1530000元。原告在该协议定购人处签名并捺手印，置业顾问处由“刘兰兰”签名，销售经理处由“捷敏”签名。 同日，原告通过其名下尾号为1086的建设银行卡在被告瑞泽经纪公司处跨行消费100000元。2018年5月7日，原告通过其名下尾号为1482的建设银行卡在被告瑞泽经纪公司处跨行消费900000元、100000元。 2018年5月7日，被告瑞泽经纪公司向原告冯荣红出具《收据》，载明：原告购华都云景台2幢1层15号商铺房款1100000元，并备注：前次收POS¥100000元，本次收POS¥1000000元。 2018年5月10日，原告冯荣红与华都置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：YJJ-2-115），约定原告冯荣红购买预售许可证11601号下第2幢×单元1层15号商品房，合同总价为1047491元，采用分期付款的方式。买受人在2018年07月18日前分三期支付该商品房全部价款：于2018年05月10日前首期支付该商品房全部价款的59％，金额617491元；于2018年06月22日前第二期支付该商品房全部价款的19％，金额200000元；于2018年07月18日前第三期支付该商品房全部价款的22％，金额230000元。该合同上由原告冯荣红签名捺手印，第三人华都置业公司加盖公章。 2018年5月10日，被告瑞泽经纪公司向原告出具《收据》，载明收到冯荣红482509元，并注明“换票”。该收据上未注明收款单位名字及加盖公章。 2018年6月22日，原告通过其名下尾号为1482的建设银行卡在华都置业公司处跨行消费380000元、案外人程蓉生的建行信用卡在华都置业公司处消费20000元、原告信用卡在华都置业公司处消费30000元。 2019年4月11日，华都置业公司向原告冯荣红开具了四川增值税普通发票（NO.05218455），价税合计1047491元。 2019年4月26日，案涉房屋交付给原告冯荣红。 庭审中，被告、第三人向法庭确认：分销合同签订后，由被告工作人员组成销售团队入驻第三人售楼部进行销售，销售成功后由购房者与第三人签订《商品房买卖合同》。 经法庭释明，原告冯荣红向法庭明确其坚持本案为不当得利纠纷，请求法庭按照该法律关系予以审理。 另查明：2018年3月，华都置业公司（甲方）和被告瑞泽经纪公司（乙方）签订《“华都云景台花园”项目分销合同》，载明：甲方委托乙方销售“华都云景台花园”项目商业房源，甲方同意授权乙方在本合同约定的条件内完成楼盘的独家分销销售任务。华都云景台花园项目位于成都市成华区，独家分销销售商铺合计42套。合同第五条约定：双方约定按照销售底价进行销售，该价格形成的收益为甲方所得；第六条约定：超过销售底价的部分，由乙方直接向客户收取，作为乙方房屋销售佣金收益；第七条约定：乙方分销活动结果成功标准必须同时满足两个条件，即购房者与甲方签订《商品房买卖合同》，购房者按该合同的约定向甲方支付首付款或全部购房。该合同所附《项目分销销售房源明细表》中案涉房屋签约总价为1202675元。 庭审中，被告瑞泽经纪公司陈述被告已按照该签约总价向第三人账户及其指定账户支付。第三人对此予以否认。 刘兰兰于2018年3月19日在被告瑞泽经纪公司处担任置业顾问，于同年10月12日离职。捷敏于2016年8月29日开始在被告瑞泽经纪公司处担任销售经理，现因孕期在家休息。 上述事实有原、被告身份信息，商品房买卖合同，分销合同，订购确认单，发票，收据，银行流水、当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”，本案争议焦点为被告瑞泽经纪公司取得482509元是否系不当得利。首先，被告瑞泽经纪公司系接受第三人华都置业公司委托从事案涉房屋的销售工作，双方成立委托合同关系。其次，被告在处理委托事务过程中与原告签订了《华都云景台项目定购确认单》，明确案涉房屋的购买价格为1530000元；最后，原告在签订该确认单后，向被告瑞泽经纪公司转款1100000元，再与华都名城公司签订售价为104万余元的房屋买卖合同，并在该买卖合同约定的最后付款期限前转款430000元。上述事实与被告当庭陈述互相映证，足以证明案涉房屋的实际销售价格为1530000元，原告知晓该事实并就此与被告瑞泽经纪公司达成一致且实际予以了履行。原告主张对房屋总价为1530000元并不知情，被告系采用售后包租为理由收取多余费用，但并未向法庭提供任何证据，其主张与事实不符，本院不予采纳。综上，被告瑞泽经纪公司系基于与原告的约定收取房屋出售价款，并非属于不当得利，故对原告的主张本院不予支持。另外，案涉房屋存在实际销售价格与合同备案价格不一致的问题，该问题与合同效力的关系，以及被告与第三人之间关于委托合同履行的争议均与本案并非同一法律关系，应当由争议各方另行主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告冯荣红的全部诉讼请求。 案件受理费8538元，减半收取4269元，由原告冯荣红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苏晓莉 二〇二〇年四月二十日 书记员  张继林