四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初4629号 原告：成都市同茂实业有限公司，住所地四川省成都市郫县犀浦镇梓潼村五组。 法定代表人：周植洪，总经理。 委托诉讼代理人：梁系琳，四川琴台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾德鹏，四川琴台律师事务所律师。 被告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地四川省成都市成华区建设巷14号附23号1楼。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：成都中润实业有限公司，住所地四川省成都市新都区成都家具产业园区。 法定代表人：吴国安，总经理。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹远军，四川君合律师事务所律师。 原告成都市同茂实业有限公司（简称同茂实业）诉被告成都龙兴中润资产管理有限公司（简称龙兴中润）、被告成都中润实业有限公司（简称中润实业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月11日、2019年12月11日、2020年4月20日在本院斑竹园人民法庭、本院家具产业园区巡回审判点公开开庭审理。原告同茂实业委托诉讼代理人顾德鹏、梁系琳（第一次开庭），被告龙兴中润委托诉讼代理人龙从渊，被告中润实业委托诉讼代理人鲁良成（第一次、第二次开庭）、曹远军（第三次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同茂实业向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙兴中润腾退交还房屋，并将房门恢复原状；2.判令被告龙兴中润支付租金335821元及违约金（违约金按日万分之二计算至全部款项付清之日止）；3.判令被告龙兴中润支付房屋实际占用费（从2017年5月1日起以第四年租金为标准计算）；4.判令被告中润实业对上述2、3项债务承担连带责任。事实与理由：2012年9月12日，原告与被告中润实业签订《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》，购买位于“中润·欧洲城”项目内7幢3号房1至3层商铺，并支付购房款。因中润实业采取售后包租的销售模式，合同签订后，原告按其要求与龙兴中润签订《中润•欧洲城物业整租协议》，约定：原告将商铺出租给龙兴中润使用，租赁期48个月（从2013年5月1日到2017年4月30日）；第三年租金80000元，于2016年4月30日前支付；第四年租金255821元（每季度63955.25元），于每季度最后15内支付。但整租协议签订后，龙兴中润未向原告支付租金，商铺到期后也未交还商铺。二被告为关联公司，被告中润实业对龙兴中润所欠付租金及相关债务应承担连带责任。 被告龙兴中润辩称，欠原告租金属实，但因为相关政策改变导致实际租金远低于约定标准，构成情势变更，按约定标准履行对龙兴中润显失公平，并且约定的违约金明显高于因龙兴中润迟延支付租金给原告造成的损失，请求法院对租金、违约金予以调整；租赁协议期满后，龙兴中润通过邮政快递通知原告收房，履行了腾退交还商铺的义务；对于承租商铺的出入房门，承租时拆除了原房门，现无单独出入的房门属实；对于中润实业的责任，由于龙兴中润是独立的企业法人，有完整的财务制度，不存在与中润实业财产混同问题，中润实业不应承担连带责任。 被告中润实业辩称，本案系原告与龙兴中润之间的租赁纠纷，中润实业与本案没有法律上的关联性；自龙兴中润成立起至2016年4月，龙兴中润系一人公司，中润实业为其股东，但双方均独立从事经营活动，严格按公司法的规定运作，财产独立、经营场所独立，不存在财产混同的情形；原告主张的租金发生于2016年5月1日之后，中润实业已不再是龙兴中润的股东。综上，中润实业不应就龙兴中润的债务承担连带责任。 本院经审理认定如下事实：同茂实业从中润实业购买位于成都市新都区后，与龙兴中润签订《中润•欧洲城物业整租协议》（简称《整租协议》），约定：同茂实业将前述商铺出租给龙兴中润使用，租赁期48个月，从2013年5月1日至2017年4月30日，租金总计335821元，分阶段支付：第一阶段2013年5月1日至2014年4月30日，为装修免租期；第二阶段2014年5月1日至2015年4月30日，为商业培育免租期；2015年5月1日至2016年4月30日，为商业推广期，租金80000元，于本阶段到期前支付；第四阶段2016年5月1日至2017年4月30日，为商业运营期，租金255821元，每季度最后15日内支付当季租金；如未按约定支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金；如承租人在租赁期满后继续承租该商铺，须在期满一个月前向出租人提出书面申请，租金及其他费用按市场租金及其他费用涨幅作适当调整；租赁期满不再续租，承租人应在租赁期满日退还商铺；租赁期满归还商铺时，承租人应促使该商铺处于正常可使用状态，但正常使用所产生的损耗除外。《整租协议》签订后，同茂实业将商铺交付龙兴中润使用。但租赁期内龙兴中润并未按约定支付商铺租金。商铺租赁期满后，龙兴中润于2017年7月13日，在四川省成都市中大公证处的公证下，通过邮政快递向同茂实业的工商注册地址寄送了《承租者房屋期满收房通知》，催促其到中润•欧洲城现场办理交接手续。据查，龙兴中润在承租商铺后，对商铺进行装修时，拆除了商铺进出房门，现商铺无进出通道。 本院另认定如下事实：龙兴中润于2012年6月18日成立，为一人有限公司，股东为中润实业。2016年4月7日，龙兴中润股东由中润实业变更为黄元付（持股99%）、吴国祥（持股1%）。本院在审理（2018）川0114民初4274号房屋租赁合同纠纷案过程中，法院委托四川安必信会计师事务所有限责任公司（简称安必信会计师事务所）对二被告自龙兴中润成立到2016年5月期间资产独立性进行审计鉴定，安必信会计师事务所于2019年6月20日出具安必信审字（2019）34号《资产独立性审计鉴定报告》，报告载明：截止审计日，二被告之间资金交往密切，业务有交叉，往来发生额及余额占比较大，存在影响经营和资产独立性的情况；由于存在上述对资产独立性的影响，本次审计无法对二被告截至审计日资产的独立性发表意见。 本院认为，（一）租赁期租金及违约金：原告与龙兴中润签订《整租协议》系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约将商铺交由龙兴中润使用，履行了协议约定义务，龙兴中润未按约定支付租金，其行为已经构成违约。故原告要求龙兴中润支付租金、违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于租金，根据协议约定及履行情况，截止2017年4月30日，应付租金为335821元（255821元＋80000元）。对于龙兴中润提出的租金应予调整的抗辩，本院认为，如果由于情势变更要求调整租金，应在履行期内提出，在履行期届满后提出，不具正当性，也没有法律依据，故该项抗辩请求不能成立。对于违约金，根据双方约定，承租人未按约支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金，龙兴中润提出该约定明显过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”由于原告未证明龙兴中润违约给其造成的实际损失，本院参照中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率作为其损失的计算依据，以此确定的损失与约定的违约金比较，约定的违约金已超过实际损失的30%，本院依法予以调整，按中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率的1.3倍（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍）计算，具体计算期间及基数为：2016年5月1日至2016年7月31日以租金80000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以租金143955元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以租金207910.5元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以租金271866元为基数；2017年5月1日至本判决确定的租金给付之日以335821元为基数；若未按本判决确定的给付之日给付租金，则上述违约金计算至租金付清之日止。 （二）关于商铺腾退交付、占用使用费及房门恢复原状问题：由于龙兴中润的经营模式系整体租赁，租赁协议到期后，涉案商铺何时腾退、如何腾退取决于龙兴中润，腾退时间应以龙兴中润的通知确定。从龙兴中润所举证据看，其通知同茂实业办理商铺交接手续的时间为2017年7月13日，考虑到通知的在途时间及必要的准备时间，本院确定应办理交接手续的时间截止为2017年7月20日。同茂实业未在该时间段内到现场与龙兴中润办理交接手续，应视为龙兴中润履行了商铺腾退义务。故同茂实业要求龙兴中润支付占用使用费的期间应为租赁期满至腾退截止日（即2017年5月1日至2017年7月20日），费用标准参照第四阶段的租金标准计算，具体金额为56920元（255821元÷12×2.67）。虽然龙兴中润视为履行了商铺腾退义务，但同茂实业并未实际接收，同茂实业仍可要求龙兴中润与其办理相应的交付手续。对于恢复原状的问题，龙兴中润承租商铺后，对商铺进行了改装，致使商铺无单独的进出房门，龙兴中润应将房门恢复原状。 （三）中润实业是否应对龙兴中润的债务承担连带责任：争议的焦点集中于二被告的财产是否相互独立。由于龙兴中润在2016年4月7日前为一人有限公司，中润实业是其唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，中润实业有义务证明其作为股东的财产独立于龙兴中润的财产，即中润实业负有举证义务。庭审中，被告虽提交了龙兴中润财务资料及审计报告，但审计报告的出具时间是按日历年倒签的，原告对该证据不予认可。本院审理另一涉及二被告的案件时，中润实业申请对二被告的资产独立性进行鉴定，法院委托的鉴定机构出具了鉴定报告，鉴定报告载明，两公司之间资金交往密切，业务有交叉，往来款项发生频繁且重大，存在影响经营和资产独立性的情况，无法对二公司的资产独立性发表意见。因此，无论是龙兴中润的财务资料及自行委托审计的审计报告，还是法院委托鉴定机构出具的鉴定报告，均不能证明二被告的财产各自独立，根据民事诉讼法及公司法的规定，中润实业应当对龙兴中润的债务承担连带责任。关于中润实业应承担连带债务的范围，中润实业认为龙兴中润经股东变更，现并非一人有限公司，即使应承担连带责任，其所承担的连带债务也应限于股东变更之前。本院认为，审查中润实业承担连带债务的范围应以该债务发生时作为判断依据。本案中，租赁债务系发生于中润实业股东变更之前，故双方该租赁协议所涉及的2013年5月1日起至2017年4月30日止期间的租金给付债务作为合同约定的整体债务在中润实业作为股东时即已形成，龙兴中润须对该整体租金债务承担责任，而中润实业亦基于法定之连带应对此整体债务承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告成都市同茂实业有限公司支付租金335821元及违约金（违约金2019年8月19日前按中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍、2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，按以下期间和计算基数计算：2016年5月1日至2016年7月31日以租金80000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以租金143955元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以租金207910.5元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以租金271866元为基数；2017年5月1日至本判决确定的租金给付之日以335821元为基数；若未按本判决确定的给付之日给付租金，则违约金计算至租金付清之日止）； 二、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告成都市同茂实业有限公司支付占用使用费56920元； 三、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内将位于成都市新都区交付给原告成都市同茂实业有限公司，并将该商铺房门恢复原状； 四、被告成都中润实业有限公司对上述一、二项债务承担连带责任； 五、驳回原告成都市同茂实业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4960元（已因适用简易程序减半收取），由被告成都龙兴中润资产管理有限公司、成都中润实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  佘冰 二〇二〇年四月二十四日 书记员  汪娅