江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终791号上诉人（原审原告、执行案外人）:赖松平，男，1962年11月5日生，汉族，住江西省石城县。委托诉讼代理人：钟国华，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王旺杰，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、申请执行人）：石城县城镇建设投资经营集团有限公司，住所地江西省石城县琴江镇迎宾大道**。法定代表人：朱兴才，董事长。委托诉讼代理人：赖坤发，广东华商（赣州）律师事务所律师，一般授权代理。原审第三人（被执行人）：赣州百隆置业有限公司，，住所地江西省石城县琴江镇温坊村委会南侧法定代表人：郭柏生，董事长。上诉人赖松平因与被上诉人石城县城镇建设投资经营集团有限公司（以下简称城投公司）、原审第三人赣州百隆置业有限公司（以下简称百隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省石城县人民法院（2019）赣0735民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖松平上诉请求：一、撤销一审判决，改判不得执行上诉人赖松平所有的坐落于赣州市石城县×××号商铺，确认坐落于赣州市石城县×××号商铺所有权归属于上诉人。二、一、二审诉讼费用由被上诉人城投公司承担。事实和理由：一、一审判决忽略本案以下诸多关键事实，认定本案事实有误。上诉人在被上诉人与第三人的借款纠纷发生前就已经依法分配案涉商铺（石城县×××号商铺）,且上诉人已经支付全部价款、实际占有并使用至今，而且在供电所以其名义开户，装修并出租，该商铺依法归上诉人所有。未办理过户登记的原因在于被上诉人设置阻碍，但不影响上诉人依法获得的该商铺的物权期待权，该权利足以排除强制执行。1.上诉人获得案涉商铺产权的依据合法有效。即使形式上未过户也依法享有物权期待权，应当受法律保护，优先于被上诉人的一般债权。一审庭审时原审第三人法定代表人郭柏生己如实陈述，公司成立时其向上诉人借款58万元，在2012年10月份归还借款15万元，2014年8月份将案涉商铺分配给上诉人折抵借款26万元，并非所谓的抽逃出资，原审第三人的出资额并未减少，而且资产大于负债。上诉人以“以房抵债”的形式获得该商铺的产权，应当视同上诉人已经支付了该商铺所有价款，属于善意的有偿取得。虽然形式上未签订买卖合同，但实质上双方由借款关系转化为房屋买卖合同关系。上诉人可据此请求原审第三人协助办理过户手续。尽管上诉人因客观原因未办理过户，但其对该商铺享有物权期待权，只要没有客观阻碍，该商铺的产权将确定无疑地登记在上诉人名下。2.从权利外观上来看，原审第三人与公司股东都认可该商铺归上诉人所有，该商铺从2014年被分配下来也一直由上诉人实际占有并使用，进行装修、出租，且上诉人以个人名义在石城县琴江供电所开户，证明上诉人实际占有该商铺，依法享有实体权益，上诉人一审提交了多份租赁协议予以证明，但一审法院对此问题未进行实质审查，在判决书中忽略该事实。而从2014年至今，上诉人占用该商铺长达5年，形成了事实上的占有、使用和收益，一审法院忽略该事实。3.从时间上看，被上诉人与原审第三人的借款关系发生在2016年6月23日，而早在2014年8月上诉人就已经依法获得该商铺，而且在借款发生前就一直实际占有、支配、使用和收益，这些行为均发生在被上诉人与第三人之间借款关系成立之前。4.该商铺未成功办理过户登记的过错在于被上诉人而非上诉人。在分得该商铺后，上诉人与公司一直在积极准备办理过户。但是2017年之前，商铺周边市政道路没有修好，配套设施尚未完成，无法办理过户，待办理过户登记条件成熟时，第三人及上诉人才发现，被上诉人向石城县房管局签发过《业务联系函》单方面制作未经双方确认的抵押清单，擅自将案涉商铺列入其中，要求房管局不予办理备案登记，致使上诉人已经无法办理过户。若没有被上诉人的阻碍，上诉人早已成功办理过户登记。因此，被上诉人在无事实与法律依据的情况下，阻碍上诉人办理过户登记，导致上诉人未办理登记的过错在于被上诉人，与上诉人无关。5.被上诉人在本案中有着重大的过错，其与第三人约定的借款协议约定了抵押，但是却未办理抵押登记，相应的责任应由被上诉人自己承担，其单方面向房管局下发业务联系函，将上诉人的案涉商铺在上诉人及第三人不知情的情况下，要求房管部门停止办理登记，该做法明显是不按法律办事，为了一己私利，而侵害上诉人的正当合法取得的商铺权利，其做法有违诚信，且有失公平，不应得到支持。综上，上诉人依法通过有偿形式善意取得该商铺，实际上也一直对案涉商铺进行占有、支配、使用、收益，且自始至终都在准备办理登记，但因被上诉人阻碍未成功办理。但是无论是否过户，都不影响上诉人对该商铺享有的物权期待权，该权利不同于一般的债权。根据《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，上诉人除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向房屋妨害人请求排除妨害的排他性权利。从这个方面来说，上诉人对该商铺享有排除执行的民事权益。二、上诉人所有的案涉商铺与被上诉人与原审第三人的借款纠纷一案无关，该商铺也与第三人清偿债务的责任财产无关。而且包括该商铺在内的所有拍卖标的的价值高达2700余万，远远超过了被上诉人的债权。1.2016年6月23日借款发生时，抵押物清单中不包含上诉人所有的案涉商铺。2017年9月8日，被上诉人向石城县房管局签发《业务联系函》要求房管局不允许抵押物做备案登记，就在此时，被上诉人擅自将案涉商铺列入其单方面制作的抵押物清单中，该清单未经原审第三人确认，且未进行抵押登记，故被上诉人申请执行该商铺毫无依据。2.案涉商铺在借款关系发生前就已经通过股东会决议分配给上诉人，由其占有、使用、收益，因此该商铺依法不再成为第三人的责任财产，对之后发生的被上诉人的债务不构成信赖问题，更何况当时也未作为抵押物。因此，该商铺不属于第三人清偿债务的责任财产，对被上诉人的债权并不因丧失信赖而造成损害。3.原审第三人需履行的债务内容为800万元及利息、律师费等，金额不到1000万元，但被上诉人申请拍卖的包括上诉人所有的案涉商铺在内的9户不动产以及283个车位经评估价值2715.89万元，远远超过其债权。即使排除对上诉人案涉商铺的执行，也不影响被上诉人所有债权的实现。三、一审判决适用法律错误。上诉人与原审第三人虽然形式上未签订房屋买卖合同，但是其二者公司成立时的借款关系因以房抵债转化为买卖合同关系，上诉人支付了全部价款，未办理登记的过错在于被上诉人设置阻碍。故上诉人依然享受排除执行的权利。即使不存在买卖合同关系，也不能判定上诉人依法享有的物权期待权不能对抗被上诉人的一般债权。1.一审法院依据的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的案外人就执行标的享有排除强制执行的权益适用于案外人与被执行人构成买卖合同关系的情形，本案中一审法院判定上诉人与原审第三人不构成买卖合同关系是错误的。如上所述，原审第三人法定代表人郭柏生在公司成立时向上诉人借款58万元，2014年以分配商铺的形式将案涉商铺以26万元对价分配给上诉人，折抵借款26万元。因此，应当视为双方通过房屋买卖的形式对借贷债务进行了结算，双方之间的具体债务数额已经确定，也就是说二者对房屋的价款与债务如何抵销已经形成较明确的结算合意，双方的借款关系因以房抵债而转化为房屋买卖合同关系。一审法院忽略了该关键事实。2.上诉人一直在积极准备办理过户。最开始是因为周边配套设施未完成无法过户，后来是因为被上诉人擅自发《业务联系函》通知石城县房管局要求不允许对案涉商铺进行登记，因此未成功办理登记的过错在于被上诉人，倘若没有其设置阻碍，无疑上诉人能成功过户。一审法院忽略审查被上诉人的过错，错误认定上诉人存在过错。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。但是本案中，案涉商铺并不在最开始的抵押物清单中。被上诉人对案涉商铺不享有抵押权等优先受偿权，该案涉商铺也没有被设立法律上的权利负担，因此一审法院对上诉人提出的排除执行的主张不予支持是错误的。4.退一万步说，即使上诉人与原审第三人就案涉商铺不存在买卖合同关系，但并不能表明上诉人依法取得商铺无法排除强制执行。一审法院适用的上述两条法律条文，是指符合买卖合同等所列条件的，异议理由成立，但并不是说不满足这些条件的，或者因其他法律关系取得财产的异议理由不成立。一审法院认定上诉人分得商铺的依据是因股东权益获得，由此看出，一审法院也认同上诉人是合法取得商铺的；而在权利外观上，上诉人在另案借款关系发生之前一直对该商铺实际占有、使用、收益，享有该商铺的实体权益；而且未办理过户的过错在于被上诉人设置阻碍。因此，即使不存在买卖合同关系，上诉人所享有的实体权利也足以排除强制执行。5.一审法院认为“基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到保护”却否认其他合法有效的法律关系产生的物权期待权显然是错误的。事实上，获得物权期待权的合法途径多种多样比如因离婚分割房产，约定享有房产一方依法获得该房产的物权期待权，再比如赠与等等。而在本案中，上诉人享有的物权期待权也是经股东会决议合法取得。即使不存在买卖合同关系，其基于合法途径而产生的物权期待权，同样应当得到保护。四、一审判决在程序上存在重大瑕疵及错误。对于上诉人依法递交的证据在判决书中选择了忽略。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零五条的规定:“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。上诉人及原审第三人在执行异议审查听证会及一审中提交了大量的证据，包括租赁协议、商铺销售价格表、分销商业一览表等，证明上诉人合法取得商铺，并及时占有、使用、收益，但一审判决并未依法全面、审核以上证据，甚至忽略审查该关键事实。未公开裁判的理由，违反诉讼证据规则。五、上诉人一审提起的案外人异议之诉是对（2019）赣0735执异13号执行裁定书不服而提起的诉讼，但是该两份法律文书在审查事实、论证说理上相脱节，一审判决未对该裁定书查明的事实予以认定或者纠正，而是搬出新观点驳回了上诉人的起诉。与本案情况一致的案外人赖玉平提出的对另案民间借贷纠纷一案的执行异议，该法院支持了案外人的异议理由，中止了执行。而且，另外的赖玉平载明的两点关键事实：“被上诉人向房管部门发送业务联系函”、“借款合同中约定了9个店面抵押，不包括异议房产”，在赖玉平案件中却进行了详细记载，而同样事实，却在本案中选择了忽略，显然，带着很强的倾向性做出裁决。同一类型案件在同一时间段，在同一法院竟然出现了截然相反的观点，同一情况不同处理结果，由此至少可以看出，本案争议非常大，单从一个方面考虑欠妥，应当综合各方面因素包括案件具体情况、案外人（本案上诉人）与执行标的的关系、执行标的与被执行人的责任财产的关系、被执行人对执行标的的权利等方面综合判断，但无论是一审法院还是原作出裁定的法院，对以上关键点即上诉人提到的以上事实均未查明。综上，上诉人合法取得该案涉商铺，依法享有物权期待权，应当受到法律保护，而且事实上其从一开始就对商铺占有、使用、收益，该财产与原审第三人的责任财产无关，也不影响被上诉人债权的实现。因此，上诉人对案涉商铺享有足已排除强制执行的权益。被上诉人城投公司辩称，一、涉案商铺的所有权属于原审第三人而不属于上诉人。涉案商铺是由原审第三人开发建设，原审第三人原始取得了涉案商铺的所有权。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。上诉人要想取得涉案商铺的所有权，只有签订商品房买卖合同并进行转让登记。而上诉人既没有签订涉案商铺的《商品房买卖合同》，更没有办理转让登记手续，因此，上诉人并没有取得涉案商铺的所有权。上诉人认为，其对涉案商铺实际占有、使用、收益多年，因而实际取得了涉案商铺的所有权或者物权期待权，该观点于法无据。如前所述，《物权法》规定取得物权的唯一途径就是登记，对涉案商铺实际占有、使用、收益并不导致物权发生转移。另外，买受人享有商品房实际占有、使用、收益并不导致物权发生转移。另外，买受人享有商品房的物权期待权，必须以签订《商品房买卖合同》并进行登记为条件，否则买受人就不享有商品房的物权期待权。综上所述，上诉人既不享有涉案商铺的所有权也不享有涉案商铺的物权期待权。二、上诉人以物抵债取得的涉案商铺，并不当然取得涉案商铺的所有权或物权期待权。上诉人称，涉案商铺是因原审第三人欠上诉人的资金，原审第三人以物抵债分给上诉人的。根据物权与债权的相关法律规定，以物抵债协议，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，在完成房屋变更登记之前，以房抵债约定并不优先于其他债权的利益，不能认定依据以房抵债协议而产生物权期待权及物权，以房抵债协议不能阻却债权人基于生效法律文书申请强制执行。上诉人称因答辩人的原因导致涉案商铺没能进行转移登记不符合事实。上诉人称其2014年已分得案涉商铺，而答辩人是在2017年才向不动产登记中心发函，上诉人有足够多的时间办理房屋转移登记手续。另一方面，答辩人不是行政机关，向不动产登记中心发的函不具有法律效力，不能成为阻却上诉人登记不动产转移的理由。三、涉案商铺不符合可以排除执行规定的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而涉案商铺不属于居住的商品房，也没有签订《商品房买卖合同》，因而不符合最高人民法院规定的可以排除执行的条件。上诉人称有该小区业主赖玉平的房屋曾被查封，后来解封对抗了执行，因赖玉平的房屋是用于居住的商品房，其在法院查封之前与原审第三人签订了房屋买卖合同并已在该房屋居住，其名下无其他房屋且支付了大部分房款，因而完全符合最高人民法院规定的可以排除执行的条件。综上所述，上诉人的请求和上诉理由没有事实和法律依据，依法应当驳回。原审第三人百隆置业公司述称：上诉人的诉讼请求及事实理由完全符合客观事实，依法成立，应予支持。原审判决完全违反了“以事实为依据，以法律为准绳”的审判原则，明显错误。1.答辩人早在2014年8月通过以物抵债的方式将涉案商铺房产权转给了上诉人所有，并有上诉人对该商铺房一直行使占有、使用、收益和添建阁楼等所有人应有的权利。虽因上诉人诉称的原因未办理产权过户登记手续，但并不能否认答辩人和上诉人之间早已形成的房屋所有权转移之客观效力。2.答辩人成立时的合法注册资金额为三千万元人民币，现还尚有近亿元的资产，公司虽对外负有一些债务，但并未倒闭或进入破产清算。据此，无论答辩人与2014年8月是通过分配还是以物抵债的方式将涉案商铺产权转移至上诉人名下，均属答辩人正当行使经营自主权的合法行为，与（2019）赣0735执异13号执行裁定书上认定的“抽逃出资”这一违法行为毫无关联。原审判决之所以回避其原裁定书上这一错误认定的关键事实不予表述则是无勇气主动纠错。3.答辩人对被上诉人所负的债务本息总额不足一千万元，原审法院执行时却查封、拍卖评估价值2715余万元的不动产，明显违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结；发现超标的查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产未不可分割物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”之规定。本案所涉店面属于赖松平，与答辩人与城投公司的债务没有关系。赖松平是合法取得的店面。答辩人的项目开发是2010年开始，2014年赖松平成为公司的隐名股东。答辩人没有债权债务，有一些店面建成后对股东投资款以实物的形式进行退还。答辩人的股东及隐名股东同一批店面总共分了八十多间。答辩人与城投公司该笔债权债务是发生在赖松平取得这间店面的两年以后，当时在借款时是设定了抵押物，抵押物清单中不包含上诉人的这间店面，包括2017年的借款补充协议也没有变更抵押物，也不包含上诉人的这间店面。实际这笔借款并不是答辩人短缺资金，而是在2016年底营改增的过程中，答辩人在相关部门的协调下提前缴纳税款，当时答辩人没有这么多钱，通过政府会议纪要的形式让城投公司借款给答辩人。目前原抵押物之外冻结答辩人的资产里面通过评估也是有2700多万元，还不包括答辩人给城投公司的抵押物。案涉店面目前确实没有签订合同及办证，是因为楼盘比较大，店面所在位置的市政道路到2020年1月底才最后修好，以前一直没有修。因为使用不方便，所以一直拖着没有办证。2017年城投公司发给房产局一份业务联系函影响了办证，不光是这间店面，答辩人的十多户住宅及八十多个车位到现在也办不了证。综上，城投公司不应当将第三人无关的店面纳入到答辩人与其的债权债务纠纷当中，目前答辩人有足够的实物和能力去清偿，只是没有现金清偿。赖松平向一审法院起诉请求：一、依法判令不得执行被告申请执行原告所有的坐落于石城县×××号店铺房；二、判决确认坐落于石城县×××号这间店铺房为原告合法取得的私有财产；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人赣州百隆公司法定代表人郭柏生系该公司股东，共出资2100万元，占该公司30%股权。郭柏生名下有十名隐名股东，其中原告赖松平出资100万元在郭柏生名下，占第三人赣州百隆公司股权的1.43%。2012年10月22日，第三人赣州百隆公司向郭柏生退付300万元投资款，其中原告赖松平分得15万元。2014年8月，第三人赣州百隆公司以分配商铺形式进行了第二次投资分配，其中原告赖松平分得石城县×××号店铺及×××店铺，总价值729090元。原告赖松平与第三人赣州百隆公司就本案争议的石城县×××号店铺未办理过户登记手续。2016年6月23日，第三人赣州百隆公司向被告石城县城投公司借款800万元，约定于2017年6月22日前归还，但第三人赣州百隆公司未按约定归还借款本息，被告石城县城投公司起诉至一审法院，一审法院于2018年7月12日作出（2018）赣0735民初765号判决书，判决赣州百隆公司应归还石城县城投公司借款本金800万元及相关利息、律师费。该判决生效后，被告石城县城投公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年10月16日作出（2018）赣0735执1089号执行裁定书，查封了案涉的石城县×××号店铺。原告针对该查封标的向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月17日作出（2019）赣0735执异13号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。以上事实有一审法院（2018）赣0735民初765号民事判决书、（2018）赣0735执1089号执行裁定书、（2019）赣0735执异13号执行裁定书、第三人赣州百隆公司出具的×××郭柏生名下股份投资及分配情况表、被告石城县城投公司与第三人赣州百隆公司签订的《借款合同》复印件，原告赖松平及其代理人张小平、被告石城县城投公司的委托代理人黄丹、第三人赣州百隆公司法定代表人郭柏生在庭审中的相关陈述等证据予以证实。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其执行标的物享有所有权或者其他足以阻止标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于同时符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。具体到本案，原告主张对第三人赣州百隆公司所有的石城县×××号店铺享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。因原告与第三人赣州百隆公司之间并不存在真正意义上的房屋买卖合同关系，原告分得涉案店铺的依据是作为公司的隐名股东享有的权利而获得。因此，原告作为因股东权益获得的店铺，在完成房屋过户登记手续之前，不享有优先于一般债权的利益，不享有针对涉案店铺的物权期待权，其权利不足以排除强制执行。此外，涉案店铺具备了办理产权过户的条件，因双方未办理网签备案手续，未向不动产登记部门申请办理涉案店铺过户登记。原告未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，导致涉案店铺一直未过户登记到原告名下。因此，本案属于因原告自身原因未办理涉案房屋过户登记的情形。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告赖松平的诉讼请求。案件受理费2300元（原告预交），由原告赖松平负担。本院二审期间，上诉人赖松平提交了以下新证据：一、《情况说明》，欲证明：1.石城县城镇建设投资经营集团有限公司与赣州百隆置业有限公司《借款合同》于2016年6月23日签订，案涉商铺在《借款合同》签订之前，即2014年经过股东一致同意并签名确认分配到赖松平名下；2.石城县城镇建设投资经营集团有限公司与赣州百隆置业有限公司签订《借款合同》及抵押物清单中均不包括赖松平名下的案涉商铺；3.因石城县城镇建设投资经营集团有限公司的的重大过错导致案涉商铺没有登记到赖松平名下，即石城县城镇建设投资经营集团有限公司向石城县房管局发送《业务联系函》将单方面擅自案涉商铺列入抵押物清单导致房管局没有将案涉商铺登记到赖松平名下。二、律师询问笔录（被询问人：罗兆烈、温平）、《租赁协议》、电表开户信息，欲证明：1.赖松平在石城县城镇建设投资经营集团有限公司与赣州百隆置业有限公司签订《借款合同》之前已对案涉商铺装修并占用、使用案涉商铺之事实；2.上诉人赖松平在石城县城镇建设投资经营集团有限公司与赣州百隆置业有限公司签订《借款合同》之前将案涉商铺出租之事实。三、律师询问笔录（被询问人：刘燕），欲证明赖松平于2016年下半年要求办理产权证，但是由于案涉商铺周边配套设施没有完善、石城县城镇建设投资经营集团有限公司向石城县房管局发函的原因导致产权证一直没有办下来。四、《店铺业主资料》《商铺销售价格表》，欲证明赖松平与百隆公司于2014年8月就案涉商铺形成事实上的买卖合同关系，按市场交易规则向百隆公司支付对价并在百隆公司及物业公司登记备案。五、《致估价委托人函》《估价结果一览表》，欲证明：1.百隆公司向城投公司借款800万元，城投公司向法院申请查封的财产高到2700多万元，查封财产的价值远远大于借款金额及利息；2.案涉×××商铺价值36.11万元，×××商铺价值46.55万元，扣除案涉商铺的价值完全不影响城投公司债权的实现。六、《借款合同》《抵押物清单》《借款补充协议》，欲证明：1.城投公司没有办理抵押登记，其本身存在重大过错；2.抵押物清单上没有案涉的商铺，案涉商铺不在抵押物之列。七、《业务联系函》《抵押物清单》，欲证明：1.城投公司于2017年9月8日向石城县房管局发送《业务联系函》导致赖松平申请办理产权证没有得到房管局的支持；2.城投公司擅自将案涉商铺列入抵押物清单，赖松平与百隆公司对此均不予认可。八、《执行裁定书》（2019）赣0735执异4号，欲证明：1.该裁定书载明如下事实：第一、因城投公司于2017年9月8日向石城县房管局发送《业务联系函》导致×××室、×××商铺、×××商铺等异议房产办理产权证搁置至今。第二、×××室、×××商铺、×××商铺等异议房产不在抵押物之列，也未办理抵押登记。以上事实在本案一审判决书及执行裁定书中均未记载，一审法院人为未将对赖松平有利的事实载入裁判文书，有偏袒之嫌；2.案外人赖玉平于2017年12月1日与百隆公司签订《商品房认购协议》认购×××室房产，晚于赖松平与百隆公司形成商品房买卖关系；3.因城投公司向石城县房管局发送《业务联系函》要求不得办理×××室、×××商铺、×××商铺在内的房产办理登记手续导致异议房产没有登记到赖玉平、赖松平名下，城投公司向石城县人民法院申请查封×××室、×××商铺、×××商铺在内的四个商铺和五套住房，案外人赖玉平就异议房产（×××室）向石城县人民法院提出执行异议获法院支持之事实；4.同一时间段、同一法院就案情相同案件作出截然不同的裁判，损害法院的公信力，且对赖松平来说显失公平。九、照片（2019年12月1日拍摄），欲证明：1.赖松平早已将案涉商铺装修；2.到现在为止案涉商铺周边配套设施还在继续施工完善中，周边配套设施不完善是导致没有办理产权证的一个重要原因。原审第三人百隆公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议。被上诉人城投公司对证据一的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，该证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人对证据二、三的真实性不持异议，对其合法性、关联性持有异议。本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人对证据四中《店铺业主资料》的真实性表示无法确定，对《商铺销售价格表》的真实性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人对证据五、六、八的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，上述证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人对证据七的真实性不持异议，对其合法性、关联性持有异议。本院认为，上诉人于2014年8月分得案涉商铺，《业务联系函》系2017年9月8日作出，上诉人在长达三年的时间里未办理房屋过户登记，系其自身怠于行使权利，故该证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被上诉人对证据九的真实性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，周边配套设施不完善并不影响产权证的办理，该证据与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，因案涉商铺在人民法院查封之前，上诉人赖松平未与原审第三人百隆公司签订合法有效的书面买卖合同，且由于上诉人赖松平长期怠于行使权利，致使案涉商铺未办理过户登记，故上诉人赖松平不具有完全符合上述规定的物权期待权的保护条件。综上所述，上诉人赖松平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人赖松平负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  赖国东二〇二〇年四月二十日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞