广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15585号原告：陈泰，男，1993年10月20日出生，汉族，住海南省文昌市**********，现工作于广东省深圳市南山区华创房地产投资有限公司，公民身份号码460************017。委托诉讼代理人：吴伟华，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：中山市威利创展房地产有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇中国食品工业示范基地研发中心**，统一社会信用代码914***********446Q。法定代表人：张发威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈菲露，系北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟靖，系北京市京师（中山）律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司中山黄圃支行，住所地广东省中山市***************，统一社会信用代码914***********502T。法定代表人：洪欢钢，系该行行长。委托诉讼代理人：吴永洪，系行员工。委托诉讼代理人：谭颖欣，系行员工。原告陈泰诉被告中山市威利创展房地产有限公司（以下简称威利创展公司）、第三人中国农业银行股份有限公司中山黄圃支行（以下简称农行黄圃支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈泰及其委托诉讼代理人吴伟华，被告委托诉讼代理人陈菲露，第三人委托诉讼代理人吴永洪、谭颖欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1801036224）于2019年9月29日解除；2.判令被告返还原告陈泰购房首付款234000元，并按照中国人民银行同期贷款利率自首付款支付之日起计算利息至实际清偿之日止（其中：第一笔首付款50000元从2017年5月31日起计至实际付款之日止，暂计至2019年10月28日利息数额为5805.56元；第二笔首付款114000元从2017年6月7日起计至实际付款之日止，暂计至2019年10月28日利息数额为13131.38元；第三笔首付款35000元从2017年9月5日起计至实际付款之日止，暂计至2019年10月28日利息数额为3615.94元；第四笔首付款35000元从2017年12月13日起计至实际付款之日止，暂计至2019年10月28日利息数额为3158.75元）,本项金额暂计259711.63元；3.判令被告返还原告陈泰支付的团购费用50000元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2017年5月31日起计至实际付款之日止，暂计至2019年10月28日利息数额为5805.56元；4.判令被告返还原告陈泰“购房名额款”支出7000元、契税7428.57元，印花税5元，共计14433.57元；5.判令解除原告、被告于2018年5月29日与第三人共同签订的个人购房担保借款合同（合同编号：ABC[2006]5006-1）；6.判令被告赔偿原告陈泰自2018年8月起至个人购房担保借款合同（合同编号：ABC[2006]5006-1）解除确定之日止支付的银行贷款本金及利息，贷款本金及利息暂计至2019年10月4日数额为51068.1元；个人购房担保借款合同解除后剩余借款本金及利息由被告直接向本案第三人偿还；7.判令被告参照中山市商品房买卖合同第九条第2款关于逾期交房的规定，自2019年4月1起，以购房总额780000元的万分之一按日赔偿原告损失，计至原告通知解除到达之日（2019年9月29日）止共计14118元；8.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告协商达成由原告购买被告开发的位于黄圃镇健业路7号的汇凯嘉园5幢1803房的意向并签订汇凯嘉园认购书。依双方的协商，原告在先行支付团购费用50000元后，购房总价给予优惠后为780000元。之后，原告于2017年5月31日向被告支付了团购费用50000元及第一笔购房首付款50000元；于2017年6月7日支付了第二笔首付款114000元；于2017年9月5日支付了第三笔首付款35000；于2017年12月13日支付了第四笔首付款35000元。此外，因被告通知原告没有购房名额，并声称有办法在原告支付7000元后为原告取得购房名额，原告遂于2017年12月5日向“汇凯嘉园”销售部“招经理”先后支付了“购房名额款”共计7000元。2018年4月30日，原告与被告正式签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1801036224）。根据中山市商品房买卖合同的规定，商品房总价为780000元，其中购房首付款234000元，剩余购房款546000元通过银行按揭贷款向被告支付。另外，中山市商品房买卖合同第八条以及第九条约定，被告应当在2019年3月31前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告未能按照合同约定的期限交房，应当自双方约定的交房期限的次日起至实际交付之日止，按照已付房款的万分之一按日支付违约金；逾期交房超过180日的，则原告有权解除合同。中山市商品房买卖合同签订前，原告已向被告支付了购房首付款234000元。剩余购房款546000元，原告亦于2018年5月29日同被告、第三人共同签订个人购房担保借款合同（合同编号：ABC[2006]5006-1）后，由第三人向被告径行支付了剩余购房款。至此，原告已经履行了所有购房款的支付义务。被告亦于2018年5月2日及2019年6月28日分别开具了购房首付款及通过按揭贷款支付的购房发票。截止2019年10月，原告已向第三人偿还银行按揭贷款共计51068.1元。然而，截至2019年9月27日，被告逾期已达180日仍未能向原告交付其所购商品房。2019年9月28日，原告向被告发出解除买房合同通知书，正式通知被告解除双方签订的中山市商品房买卖合同，并要求返还原告因购房所支付的所有费用、利息、违约金及损失，但被告未给予任何答复。2019年10月21日，原告再次委托律师以律师函形式告知被告协商解除中山市商品房买卖合同的相关事宜，但被告公司注册地址已无法联系。被告逾期交房且逾期时间已超过180日，根据《中华人民共和国合同法》以及双方签订的商品房买卖合同的规定，原告有权单方解除商品房买卖合同。被告于2019年9月29日收到解除买房合同通知书，双方签订的商品房买卖合同业已解除。为维护原告的合法权益，现诉至法院。原告为支持其诉讼主张的事实提供如下证据：1.认购书1份；2.6份付款转账截图；3.收据一份；4.商品房买卖合同和个人购房借款合同各一份；5.贷款还款流水明细一份；6.购房发票二张；7.解除买卖合同通知书及EMS快递单各一份；8.律师函一份；9.契税收缴凭证2张。被告辩称，1.涉案房屋现已经达到收楼标准，我方已经向原告发出收楼通知等资料，原告的合同目的现可以实现。虽然依合同的约定，我方确实存在逾期交楼，但造成逾期交楼的原因并非我方的过错导致。事实上我方在促成达到交楼条件上竭尽全力争取最快时间办完建设工程竣工备案登记证。在竣工验收过程中，我方早在2018年已向相关部门提交了相关资料，由于政策变动、政府部门的合并、撤销，以及案外第三人施工方的不配合，才最终于2019年12月27日取得备案登记证。根据民商事法鼓励交易的精神，以及最高人民法院九民会议纪要第四十七条的规定，我方对逾期交楼没有过错，违约程度轻微，原告的合同目的到今天为止完全可实现，故我方不同意解除合同，也不同意退还原告支付的首付款234000元；2.原告第三项诉求涉及的费用并非我方收取，该笔费用并非购房款项，原告无权向我方主张，我方不同意承担该费用的退还义务；3.针对原告第四项诉求，我方不存在收取购房名额款，且根据原告的举证，原告并未向我方支付所谓的购房名额款的7000元。而关于原告主张的相关税费，其可向税务部门申请退费，我方不同意支付该费用；4.针对原告第五项诉讼请求，我方确认三方签订借款担保合同，但该合同的权利主体为原告与第三人，我方无权作出影响该合同的决定，且我方不同意解除该合同。同时，我方亦不认可原告提出的第六项诉讼请求；5.针对原告第七项诉讼请求，我方确认存在逾期交房的违约行为，但根据合同第九条第二款及合同补充协议第四条约定，逾期交楼违约金不应超过商品房总房价的1.5%，因此，我方同意支付11700元（780000元×1.5%）的违约金，超出部分不同意支付。被告为支持其辩解意见提供如下证据：1.工程竣工验收备案登记证及收楼通知书、EMS快递单各一份；2.认购书和商品房买卖合同各1份；3.增值税发票两张；4.收据三张。第三人陈述称，我行是涉案商品房的合法抵押权人，本案的处理应不损害我行的权利。在原告结清按揭贷款的情况下，我行愿意配合办理注销抵押登记手续。同时，根据原、被告双方与我行签订的个人购房担保借款合同第十三条的约定，如借款合同被撤销或认定无效，涉案房屋的销售款项应优先用于偿还我行的按揭贷款。目前尚未出现逾期还款的情形，贷款金额已经支付完毕给被告。截止2019年10月4日，原告共计偿还贷款本息合计51068.10元。第三人为其陈述意见提交如下证据：1.个人购房担保借款合同一份；2.个人借款凭证一份；3.中山市不动产登记资料查询结果一份；4.还款明细一份（截止2019年10月4日）。经审理查明，2017年5月31日，原告与被告签订汇凯嘉园认购书，由原告认购被告开发的位于中山市********************。之后，2018年4月30日，原告与被告正式签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1801036224），约定：1.商品房总价为780000元，付款方式为现金支付234000元，剩余546000元通过银行按揭贷款向被告支付。2.交付期限。出卖人应当在2019年03月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收各案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。上述合同签订后，原告于2017年5月31日向被告转款两笔，均为50000元（其中一笔由中山市宇通交通广告有限公司出具5万元的收据）；于2017年6月7日转款114000元；于2017年9月5日转款35000元；于2017年12月13日转款35000元。另外，原告还通过微信方式于2017年12月5日向“汇凯嘉园招经理”先后转款两笔，合计金额为7000元。与此同时，原告于2018年8月7日缴纳了房屋买卖契税7428.57元和印花税5元。另查，2018年5月29日，原、被告双方及第三人签订个人购房担保借款合同（合同编号：ABC[2006]5006-1），原告贷款金额为546000元。2018年7月4日，第三人依借款合同的约定，将原告所贷款项546000元直接转入被告公司账户。被告收齐78万元购房款后给原告开具了两张购房发票。同时，2018年7月4日，双方就涉案商品房办理抵押登记备案手续。原告亦依借款合同约定陆续还贷。截止2019年10月4日，原告已向第三人偿还银行按揭贷款共计51068.1元（借款本金7881.57元，利息43186.53元），且原告不存在逾期还贷的行为。再查，2019年9月28日，原告通过EMS快递向被告发出解除买房合同通知书，邮件查询结果显示2019年9月29日由他人代收，但被告并未回复意见。2019年10月21日，原告再次委托律师以律师函形式告知被告收到函件后与原告联系合同解除后的相关事宜。再查，针对涉案商品房所在楼幢，被告于2019年12月27日取得了工程竣工验收备案登记证。之后，被告于2019年12月28日以EMS快递向原告发出收楼通知。本院认为，首先，原、被告之间所签订的认购书、商品房买卖合同，以及原、被告和第三人所签订的个人购房担保借款合同，均系各方真实的意表示，内容及形式均不违反相关法律规定，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。现原告依商品房买卖合同的约定，已实际将购房款78万元支付完毕。但被告却未按商品房买卖合同约定的时间（2019年3月31日前）交房。而依商品房买卖合同关于出卖人逾期交房的违约责任条款的之规定，即若逾期超过180日仍未能交付的，则买受人有权解除合同。原告于2019年9月28日通过邮政快北递方式向被告发出解除买卖合同通知书，邮件查询结果显示2019年9月29日由他人代收。也就是说，自2019年3月31日至2019年9月28日，共计182天，被告逾期交房已超过180天。商品房买卖合同中约定原告享有合同解除权的条件已成就，且原告已实际履行了通知义务。故本院认定原、被告之间所签订的商品房买卖合同于2019年9月29日予以解除。关于被告抗辩称其已于2019年12月27日取得工程竣工验收备案登记证且于2019年12月28日向原告发出收楼通知书，被告逾期交房的行为应属程度轻微，原告的合同目的系能完全实现，不应当亦不同意解除合同的问题。鉴于原告支付了78万元的较大金额购房款与不能及时收楼而实现所购房屋使用价值之间构成了利益失衡，故被告逾期180天交房行为有违诚实信用原则，不论从过错程度、违约行为形态，还是违约行为的后果进行考量，被告逾期交房的违约行为均不属于违约程度显著轻微。综上，被告提出涉案商品房买卖合同不应当解除的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，依合同解除后关于“尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告因涉案商品房买卖过程中收取原告的相应款项应予以返还，同时，涉案商品房买卖合同的解除系被告违约行为而导致，故被告在返还收取款项的同时，还应支付占有收取款项期间的相应利息。被告所应返还的相应款项包括2017年5月31日的二笔款项分别为5万元、2017年6月7日的114000元、2017年9月5日和2017年12月13日曾智辉分别收取的35000元，合计金额为284000元（商品房买卖合同约定的首期款234000元和5万元款项）。其中234000元款项之外的5万元，亦由被告实际收取，被告不认可原告所称该笔5万元款项系团购费用，鉴于双方所签订的商品房买卖合同予以解除，该笔5万元款项的性质并不影响被告的返还义务，故本院对被告针对此笔5万元款项提出不予返还的抗辩理由不予支持。另外，原告诉讼主张的“购房名额款”7000元，鉴于原告提交的现有证据尚不足以证实收款人系代表被告，故本院对原告诉讼主张返还此笔款项的请求不予支持。而涉案商品房交易过程中产生的契税款合计7433.57元，该笔款项应属于因合同解除而给原告造成的损失，被告对此负有赔偿义务，故原告诉讼主张此笔款项，于法有据，本院予以支持。再次，涉案的商品房买卖合同和个人购房担保借款合同之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系，而非主从合同关系。但鉴于原告签订个人购房担保借款合同所期望的利益，即购得涉案商品房，已不能实现，故原告诉讼主张解除三方签订的个人购房担保借款合同，于法有据，本院予以支持。同时，原告为履行个人购房担保借款合同已向第三人农行黄圃支行所支付的借款本金7881.57元及利息43186.53元（截止2019年10月4日的已偿还借款本息数额），被告除借款本金7881.57元负有返还义务外，因其逾期交房的违约行为而导致个人购房担保借款合同被解除，因此，原告为此所支付的上述利息43186.53元，被告亦负有赔偿责任。如原告在2019年10月4日之后仍有向第三人农行黄圃支行偿还相应的借款本息，原告可另案主张权利。再次，关于原告诉讼主张逾期交房损失的问题。逾期交房损失的前提系涉案商品房买卖合同有效存在，现涉案商品房买卖合同已予以解除，故原告诉讼主张此项损失，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、确认原告陈泰与被告中山市威利创展房地产有限公司于2018年4月30日签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1801036224）于2019年9月29日解除；二、解除原告陈泰、被告中山市威利创展房地产有限公司及第三人中国农业银行股份有限公司中山黄圃支行于2018年5月29日签订的个人购房担保借款合同（合同编号：ABC[2006]5006-1）；三、被告中山市威利创展房地产有限公司于本判决生效之日向原告陈泰返还已收取的款项284000元及相应利息【其中：10万元款项的利息自2017年5月31日起计至实际清偿之日止；114000元款项的利息自2017年6月7日起计至实际清偿之日止；35000元款项的利息自2017年9月5日起计至实际清偿之日止，；另外一笔35000元款项的利息自2017年12月13日起计至实际清偿之日止。上述期间的利息计算标准为，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算】；四、被告中山市威利创展房地产有限公司于本判决生效之日向原告陈泰返还截止2019年10月4日的借款本金7881.57元并赔偿利息损失43186.53元；五、被告中山市威利创展房地产有限公司于本判决生效之日赔偿原告陈泰因购房而支出的契税损失7433.57元；六、驳回原告陈泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7228元，减半收取3614元，原告负担193元，被告负担3421元（被告所负担的上述诉讼费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  夏重彬二〇二〇年四月十三日书记员  陈泳欣