广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17211号原告：佛山市顺德区顺兴房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道清晖路**。法定代表人：黄少媚。原告：佛山市顺德区中协贸易有限公司，住，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路新世界中心商场**P001铺/div>法定代表人：伍艳梅。两原告的委托诉讼代理人：张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。被告：龙丽诗，女，1997年10月21日出生，汉族，住广东省吴川市。原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协公司）与被告龙丽诗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序于2020年2月14日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人张淑婷到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2019年5月22日解除；2.被告立即向原告支付2019年5月的租金2185元、管理费643元和2019年4月至5月的水电费78.6元；3.确认原告无须退回被告所交的保证金10484元；4.被告立即向原告支付律师代理费3000元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年3月5日签订了一份《租赁合同》，约定被告承租原告顺兴公司所有的位于佛山市顺德区2249铺（以下简称2249铺）；租赁期限自2019年3月11日至2020年6月30日止，租金为2185元/月、管理费643元/月；《租赁合同》第十一条第八款约定，被告须于起租日第七天始每天依时开门营业，如因非常特别事故，不能开门营业的，须以书面形式向原告申述理由；如被告一个月内关门停业超过7天，视为被告违约，经原告或原告委托的物业管理公司向被告于租赁合同中申报通讯地址发出书面警告之日起，或原告于被告承租之商铺张贴公告之日起三日期限届满日止，被告仍未开门营业的，原告有权以损害商场整体形象及商誉为理由，单方收回被告所承租之商铺，解除合同，并向被告追究违约责任；《租赁合同》第十四条约定，若本合同履行中任何一方出现违约的情形，违约方须向守约方给予赔偿。若属于被告的责任，因此引起的诉讼费、原告聘请律师的代理费由被告承担，被告缴交的保证金（按金）无权要求返还。《租赁合同》签订后，被告向原告支付了保证金10484元。被告自2019年5月初起在未向原告申报任何理由的情况下关门停业并将铺内物品清空搬走。原告多次与被告电话联系亦无回应，便于2019年5月16日向被告发出律师函和告示，函告被告应立即整改违规行为，按时营业，否则原告有权按照租赁合同约定，解除合同并收回商铺。被告于2019年5月22日签收了函件，却未开门营业，原告为此于2019年5月31日解除合同并收回商铺。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区第二层（含2249铺）的所有人是原告顺兴公司。2019年3月4日，被告向原告顺兴公司交纳了2249铺的守规经营保证金2000元和租赁保证金8484元。2019年3月5日，原告顺兴公司（甲方）、中协公司（丙方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：第一条租赁范围一、甲方将2249铺租予乙方经营服装零售；第二条租赁期限自2019年3月11日起至2020年6月30日止；第三条租金一、租金按出租面积12.85平方米计算。二、每月每平方米租金为170元，即每月租金为2185元。四、租金须按月支付。乙方于办理收铺手续时，须向甲方支付首期第一个月租金。如果本合同的租期开始日期不是当月首日，首期第一个月租金按合同约定的租期开始日期至当月最后一日实际天数比例计收。五、乙方交付首期第一个月租金之后，须于每月7日前按约向甲方支付当月租金。如果本合同的租期终止日期不是当月最后一日，最后一个月租金按租期最后一个月首日至租期终止之日实际天数比例计收；第四条管理费用一、管理费按出租面积计算，每平方米每月为50元，即每月为643元。三、管理费须按月支付，当乙方办理收铺手续时，须向甲方支付首期第一个月管理费。四、乙方须于每月7日前向甲方支付当月管理费，如果本合同的租期开始日期不是当月首日，则本合同期限内的第一个月管理费按租期开始之日至当月最后一日实际天数比例计收。最后一个月管理费按租期最后一个月首日至租期终止之日实际天数比例计收；第五条水电费一、在承租期内，乙方须承担2249铺每月实际发生的水电费用。三、水电价及水电费结算1.丙方依据用水用电计量装置的记录和供水部门提供的水价、广东省广电集团有限公司提供的电价，向乙方发出水电费通知单，并收取水电费及随水电量征收的有关费用。2.丙方实行定期抄表、收费制度。3.缴付水电费的方式：1）现金支付：乙方应在每月7号前向丙方以现金或刷卡形式一次性缴清上个月的水电费。2）划帐：乙方应在每月7号前通过银行转帐（或支票）方式一次性支付上个月的水电费；第六条保证金（按金）一、为保证乙方履行本合同的所有条款，乙方需向甲方交付租赁保证金8484元。三、在合同履行期内，乙方交付的上述租赁保证金不得冲抵乙方在租赁期内应向甲、丙方支付的租金、管理费、水电费等款项。六、为保证乙方于租赁期内不发生违反物业管理公司制定之一切管理制度的行为，乙方同意向甲方提供守规经营保证金2000元。该守规经营保证金于租赁期限届满，乙方可凭守规经营保证金收据原件扣除期间发生扣收情形后的余额，在办理场地交还手续后之十五个工作日内获甲方无息退还。第十条甲方的权利和义务五、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面通知解除合同；且乙方须按本合同第十四条的约定承担责任：4.未按本合同第三、四、五条的规定按时足额交费，并逾期交费达到1个月（含1个月）。5.乙方于承租商铺的经营企业被依法撤销、宣布破产或停止经营时，或乙方违法经营被政府部门勒令停业整顿或被行政处罚的。七、甲方在租赁合同期满后，如乙方未出现违约行为，甲方应在乙方交付租赁场地、租赁保证金、守规经营保证金（扣收期间违规经营的费用余额后）收款凭据原件，并办妥工商执行经营场地变更或企业注销登记后，经甲方验收合格十五个工作日内退还乙方支付的保证金。第十一条乙方的权利和义务二、乙方须按本合同约定的期限缴纳租金、管理费、水电费以及政府规定缴纳的其他费用。五、乙方在商场内进行的业务经营或一切其他活动，须严格履行及遵守甲方或甲方授权的物业管理公司（以下简称物业管理公司）制定之一切管理制度。六、乙方不得在商铺内及公众地方张贴“大倾销”、“大出血”、“旺铺转让”、“转租”等有损商场整体形象及声誉的文字；促销活动中的条幅、海报、单张、画册等宣传资料和促销活动方案须由甲方或甲方授权的物业管理公司审批同意后方可投入使用。七、乙方须保持足够货品在商铺内售卖，布置形式不得影响或损害商场的形象及档次，且乙方只能在承租范围内（即承租套内面积附图红线范围内）经营摆卖，若发生占道经营或第十一条的六、八项规定或违反物业管理公司制定之一切管理制度的行为，甲方或甲方委托的物业管理公司拍照记录留存，并向乙方发出整改通知，并有权按100元/次标准在乙方的守规经营保证金中扣收；若租赁期内乙方累计发生上述违约行为三次（含三次），甲方有权以损害商场整体形象及商誉为理由，单方通知解除合同，收回乙方所承租之商铺，甲方除有权向乙方追讨全部欠费、违约金外，乙方所付租赁保证金和守规经营保证金无权要求返还。八、乙方须于起租日第七天始每天依时开门营业，如因非常特别事故，不能开门营业的，须以书面的形式向甲方申述理由；如乙方一个月内停业超过七天（每天停业超过四小时按一天计算），视为乙方违约，经甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方于租赁合同中申报通讯地址发出书面警告之日起，或甲方于乙方承租之商铺张贴公告之日起三日期限届满日止，乙方仍未开门营业的，甲方有权以损害商场整体形象及商誉为理由，单方收回乙方所承租之商铺，解除合同，并向乙方追究违约责任。第十二条合同的终止二、当第十条第五款规定的情形发生时，甲方有权单方面通知解除本合同，而无须作出任何赔偿，乙方所交租赁保证金将不予退还，同时甲方有权按本合同第十四条第一款追究乙方责任。三、乙方违反第十一条所规定的有关义务或责任，经甲方或物业管理公司通知或警告三次以上（含三次），仍未作整改，甲方有权单方面通知解除合同、乙方无权要求返还租赁保证金和守规经营保证金、并向乙方追偿本合同有关条款规定的乙方应缴纳之一切费用，并按本合同第十四条第一款要求乙方承担责任。第十四条违约责任一、若本合同履行中任何一方出现违约的情形，违约方须向守约方给予赔偿，赔偿金以本合同约定的未履行合同期限内的租金及管理费总额的百分之二十计算。若属乙方责任的，除承担上述违约赔偿金外，乙方缴纳租赁保证金无权要求返还。若因此引起的诉讼费和甲方聘请律师的代理费用由乙方承担。二、若乙方未按本合同规定的期限向甲方支付第三、四所列之费用（即租金及管理费用）及向丙方支付第五条所列之费用（即水电费用）时，则乙方应承担逾期付款违约金，违约金金额按逾期付款额的每日万分之五计算。乙方逾期缴纳或欠缴应缴之租金、管理费及其它费用达到一个月，甲方有权通知解除本合同、收回出租商铺，并向乙方追偿所欠之费用等。因此引起的诉讼费、甲方聘请律师的代理费由乙方承担，届时乙方缴交的租赁保证金/守规经营保证金，无权要求返还。三、乙方若违反本合同第十条第五款约定、第十一条约定之乙方义务或责任，甲方有权通知解除合同、收回出租商铺，并按本合同第十四条约定追究乙方责任。五、本合同约定因乙方违约甲方有权解除合同的情形之一：乙方同意，甲方有权以乙方于本合同中申报的通讯联系地址发出书面解除合同通知时，甲、乙双方签订的租赁合同即行解除。乙方保证合同通知解除日起三天内自行迁离商铺内物资，交还商铺给甲方。逾期交还，甲方有权要求乙方赔偿解除合同通知日起至实际交还商铺日止的场地占用费用。第十七条合同的效力二、乙方保证：乙方在本合同中所提供的地址、联系电话、传真号码为真实、合法、有效之通讯地址、联系电话及传真号码。甲乙双方向对方发出的通知，以寄送予以下地址（送达）为生效，而无论对方是否存在搬迁的情况（已书面搬迁的通知除外）或拒收的行为：甲方地址：佛山市顺德区*********；乙方地址：广东省吴川市**********。根据二层商铺2019年5月租金管理费水电费通知单签收表（签收日期2019年4月30日）显示，被告签名确认拖欠4月份的水电费51.2元。根据佛山市顺德区新世界物业管理服务有限公司制作的催款通知单显示，至2019年5月11日，被告尚欠2019年4月的水电费51.2元，2019年5月的管理费643元、租金2185元。根据2019年5月1-4层商铺催款通知单签收表（签收日期2019年5月12日）显示，2249铺铺主签收栏空白，备注为已关铺。原告顺兴公司于2019年5月16日向《租赁合同》约定的被告地址邮寄律师函（2019年5月16日制作）和告示（2019年5月9日制作）。律师函的主要内容如下：被告至2019年5月16日止，被告尚欠租金2185元、管理费643元、水电费51.2元等。被告的行为已构成违约，请于收函后五天内清偿拖欠的费用。否则，将追究被告的合同责任（包括违约赔偿金、律师费、诉讼费等）。告示的主要内容如下：被告已欠1个月管理费、水电费及租金未交纳，在未经原告顺兴公司同意的情况下，又自行搬走铺内货物关铺停业。根据双方签订的合同，原告顺兴公司决定与被告解除租赁关系。由于被告自行关闭铺位，原告顺兴公司员工屡次致电被告均未联络上，致使无法收回铺位。望被告见到本公示后立即和原告顺兴公司联系，办理商铺的交接手续。若本告示发出10日被告仍未和原告顺兴公司联系，将自行收回商铺。被告于5月22日收到该邮件未回应原告顺兴公司，原告顺兴公司遂于5月31日收回2249铺。根据两原告制作的2249铺欠费明细表（截止日期2019年5月31日）显示，被告欠2019年4月的电费51.2元，2019年5月的电费27.4元、租金2185元、管理费643元。另查明，两原告为了本案诉讼委托广东宏骏律师事务所代理诉讼，原告顺兴公司支出律师费3000元。本院认为，两原告与被告于2019年3月5日签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行。被告在2019年5月上旬自行搬走铺内货物关铺停业并拒交相关费用，该行为既违反了《租赁合同》第十条第五款和第十四条第二、三款的约定，也违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，两原告据此请求解除《租赁合同》合法有据，本院应予支持。被告于2019年5月22日收到了关于解除《租赁合同》的告示，故《租赁合同》应于该日解除。关于租金、管理费及水电费问题。被告于2019年5月22日收到涉案邮件未回应原告顺兴公司，原告顺兴公司遂于5月31日收回2249铺，故被告应向原告顺兴公司支付2019年5月的租金（合同解除后的款项性质应为占有使用费）2185元、管理费643元，应向原告中协公司支付2019年4月至5月的水电费78.6元。关于保证金问题。根据《租赁合同》第十四条第二款的约定，被告未按期足额支付租金、管理费、水电费的，需要承担逾期付款违约金，以及被告缴交的租赁保证金/守规经营保证金无权要求返还等，原告顺兴公司据此请求无须退回租赁保证金8484元及守规经营保证金2000元的主张合法有据，本院应予支持。关于律师费问题。因被告违约引发本次纠纷，导致原告委托广东宏骏律师事务所代为参与处理本案纠纷，故被告应向原告顺兴公司支付律师代理费3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司与被告龙丽诗于2019年3月5日签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》于2019年5月22日解除；二、被告龙丽诗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付租金（占有使用费）2185元、管理费643元；三、被告龙丽诗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区中协贸易有限公司支付水电费78.6元；四、被告龙丽诗应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司支付律师费3000元；五、原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司无须退还被告龙丽诗所交的租赁保证金8484元及守规经营保证金2000元；六、驳回原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209.77元（原告佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司已预交），由被告龙丽诗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  蒋竞雄人民陪审员  王健昌人民陪审员  植惠卿二〇二〇年四月八日书 记 员  冯秋莹