湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1699号原告：王垚瑶，女，1992年4月4日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：任士庆（系王垚瑶之夫），男，1988年12月15日出生，汉族，住河南省范县。被告：熊慧虹，女，1968年11月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄骏，湖南君荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪刚，湖南君荣律师事务所律师。被告：宫焕章，男，1965年4月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄骏，湖南君荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪刚，湖南君荣律师事务所律师。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，女，1994年8月19日出生，回族，系该公司员工，住湖南省汉寿县。第三人：湖南新金非融资性担保有限公司，住，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**建鸿达现代华都家园**/div>法定代表人：张刚，执行董事兼总经理。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行，住所地湖南省，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**星城荣域园**108负责人：黄文尧。原告王垚瑶（以下简称原告）与被告熊慧虹、宫焕章，第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、湖南新金非融资性担保有限公司（以下简称新金公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行（以下简称邮储银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日作出（2019）湘0111民初558号民事判决书，原告不服提出上诉，长沙市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）湘01民终6241号民事裁定书，撤销本院（2019）湘0111民初558号民事判决书，将本案发回重审。本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人任士庆，两被告的委托诉讼代理人黄骏，第三人新环境公司的委托诉讼代理人吴修琴到庭参加了诉讼，第三人新金公司、邮储银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金40000元；3、判令被告赔偿原告因购房支付的房屋中介费9760元、按揭服务费13050元；4、判令被告赔偿房屋价格上涨所造成的差价损失，以最后鉴定为准；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年10月20日，在第三人新环境公司的居间服务下，原告与被告及新环境公司签订的《房屋买卖合同》约定：原告与被告熊慧虹通过新环境公司出售及购入位于长沙市雨花区。合同签订后，原告按约定支付了20000元购房定金，向新环境公司支付了居间服务费9760元，并于合同签订当日与第三人新金公司签订了《购买方委托办理协议》，委托代为办理银行按揭贷款手续，并支付了13050元代办服务费，在4日内提交了办理贷款及过户所需的一切资料，邮储银行于2017年1月13日审批通过了原告的按揭申请。原告和新环境公司及时通知被告办理过户手续，但被告一直以年底生意忙，没时间办理过户等理由推脱，后由于房价上涨，被告提出加价80000元，并一直采取拖延战术。原告和新环境公司于2017年3月10日向被告发函，要求其按照合同继续履行，但被告收函后置之不理。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告熊慧虹、宫焕章辩称，根据合同第七条、第十条的约定，原、被告履行完全部合同义务的时间节点为2016年12月30日，原告未在该时间之前完成银行贷款审批，已构成违约，其诉讼请求无事实及法律依据；同时，原告并未在产权过户前向两被告支付购房首付款，同样构成违约，生效判决均认定原告未能在合同约定的交房时间前完成银行贷款审批手续，且未支付首付款构成违约；两被告在协议签订后，积极履行合同，不存在违约行为，原告主张两被告违约与事实不符；因原告单方原因违约，且原告现已不具备购房资格，原合同目的已无法实现，两被告同意解除合同。第三人新环境公司述称，新环境公司作为居间方，已完成居间服务，原告于2017年1月13日完成贷款审批；原告通过贷款审批后，原告和新环境公司工作人员通知被告办理过户手续，但被告一直怠于履行，原告与新环境公司于2017年发出告知函，要求其积极履行义务；2016年时，邮储银行、长沙银行、兴业银行可以在房东不到场的情况下通过贷款审批，但是需要过户并进行抵押后才能放款。第三人新金公司、邮储银行未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，原告（乙方、买受方）与被告熊慧虹（甲方、出售方）、第三人新环境公司（丙方、居间方）签订的一份《房屋买卖合同》约定：甲方自愿将位于长沙市雨花区出售给乙方，建筑面积约为90.62平方米，房屋总售价488000元；付款步骤如下：乙方于2016年10月20日支付甲方购房定金20000元，由甲方收取；乙方于产权过户手续办理之时支付甲方首付款113000元，为房款或托管资金房款；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款350000元，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内双方根据总房价结清，以多退少补为原则；交房时乙方支付甲方交房尾款5000元，托管丙方转交；银行贷款、产权过户及其他手续甲、乙双方委托代办机构办理，双方均须按代办机构要求在签订后180天内完成所有手续，不配合方视为违约；在签订合同当日甲方应支付丙方居间服务费4880元，乙方应支付丙方居间服务费9760元；合同一方未按约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；如遇国家政策改变导致无法交易或延期三方互不违约，交房时间为2016年12月30日之前，如在2016年12月30日之前交易手续未完成则交房时间为甲方收到全款之后3天内交房。上述合同签订当日，原告支付了定金20000元，被告熊慧虹向原告出具了定金收条，实际由新环境公司托管，新环境公司扣除被告熊慧虹应支付的居间费4880元后，将原告支付的定金余额15120元于2016年12月16日转付给被告熊慧虹。同时，原告向新环境公司支付居间服务费9760元，并于2016年10月20日与第三人新金公司签订《购买方委托办理协议》，委托其办理银行按揭贷款手续，并支付服务费13050元。2017年1月13日，第三人邮储银行向原告出具的《中国邮政储蓄银行个人购房借款审批通知书》载明：原告向邮储银行申请的贷款370000元于2017年1月13日通过了银行审批。2017年6月5日，原告以熊慧虹、宫焕章为被告、新环境公司为第三人向本院提起诉讼，要求被告熊慧虹、宫焕章办理不动产过户并赔偿违约金。2017年8月23日，本院作出（2017）湘0111民初3353号民事判决书，以原告未履行支付首付款、办理贷款手续等合同义务为由，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）湘01民终8030号民事判决书，判决驳回原告上诉，维持原判。另查明，被告熊慧虹、宫焕章系夫妻关系，涉案房屋登记在熊慧虹名下；由于长沙市实施新的限购政策，目前原告在长沙市城区已无购房资格。2019年1月9日，原告再次提起本案诉讼，请求判如所请。本案经本院主持调解，各方当事人未能达成一致。本院认为，原告与被告熊慧虹、第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。原告要求解除其与被告熊慧虹、第三人新环境公司于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》，被告熊慧虹在庭审中表示同意解除，第三人新环境公司亦无异议，应认定三方协商一致解除《房屋买卖合同》。关于违约责任。根据合同约定，合同的履行顺序为：1、合同签订时，原告支付购房定金20000元；2、在房屋产权过户手续办理时，原告支付被告熊慧虹首付款113000元；3、原告通过银行贷款支付被告熊慧虹购房款350000元，交房时支付尾款5000元，交房时间为2016年12月30日之前，如在2016年12月30日之前交易手续未完成则交房时间为甲方收到全款之后3天内交房。合同的第一阶段即签订合同、支付定金已履行完毕，合同的第二阶段即房屋过户和首付款双方均未履行；在合同的第二阶段尚未履行的情况下，合同的第三阶段即银行贷款、交房实际是无法履行的，故要确定哪方违约，主要在于分析合同的第二阶段即房屋过户、首付款未履行的原因。涉案合同对何时办理过户手续，以及首付款再办理过户手续的哪个阶段支付均无明确约定，原、被告双方对此均可行使同时履行抗辩权，即：原告未支付首付款时，被告熊慧虹有权拒绝协助办理过户手续，涉案的生效判决正是基于上述理由驳回了原告要求办理过户手续的诉讼请求；反之，在房屋过户尚未办理时，原告亦可行使同时履行抗辩权而拒绝支付首付款。正是由于原、被告站在各自角度并为规避可能的交易风险，且未能选择资金监管等可以规避上述风险的交易方式，导致涉案合同最终未能履行完毕而中途解除。基于上述原因分析，涉案合同中途解除，不可归责于原、被告一方的原因。定金收条由被告熊慧虹出具，相对于原告而言，应认定为被告熊慧虹收取原告定金20000元，涉案合同解除后，该定金应予返还，被告宫焕章与熊慧虹系夫妻关系，应与熊慧虹共同返还上述定金。原告主张双倍返还定金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本院不予支持；原告主张的其他损失，无法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定判决如下：一、解除原告王垚瑶与被告熊慧虹、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告熊慧虹、宫焕章于本判决生效后10日内返还原告王垚瑶定金20000元；三、驳回原告王垚瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1370元，由原告王垚瑶负担685元，被告熊慧虹、宫焕章负担685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  周仲泉人民陪审员  朱楷人二〇二〇年四月二十四日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。