四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初137号 原告：包建军，男，1975年4月22日出生，汉族，四川省大英县人，住大英县。 委托诉讼代理人：汪敏，四川同载律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖经纬，四川同载律师事务所律师。 被告：黄世贤，男，1979年12月2日出生，汉族，四川省大英县人，住大英县。 被告：黄静，女，1990年5月15日出生，汉族，四川省大英县人，住大英县。 以上二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈术林，四川华夏之光律师事务所律师。 原告包建军与被告黄世贤、黄静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包建军及其委托诉讼代理人汪敏、廖经纬，被告黄世贤、黄静及其共同委托的特别授权诉讼代理人陈术林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包建军向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告与黄安绪、黄世贤于2013年12月2日签订的《安置房指标权利转让协议》有效；2.请求判决二被告向原告交付位于大英县的房屋及钥匙；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月2日，原告与黄安绪、被告黄世贤签订了《安置房指标权利转让协议》，并于同日向黄安绪、被告黄世贤付清了协议约定的款项人民币203000元。黄安绪于2019年3月10日去世，被告黄世贤、黄静系黄安绪的第一顺位继承人。2019年7月，因政府公布的安置房建筑面积与约定面积不一致，原告于同月14日向被告黄世贤先行支付了房屋面积补差款10000元，后又于同年11月18日依约向大英县蓬莱镇人民政府交付了预交房款50000元。2019年12月16日，大英县蓬莱镇人民政府将黄安绪应分得的位于大英县××××地块安置房**高层********（建筑面积约108.69㎡）的安置房及钥匙交于二被告。原告当时就要求二被告依约交付房屋及钥匙，但二被告拒不履行协议约定的义务。 被告黄世贤辩称，其系黄安绪之子，父亲与原告包建军签订协议当天，原告仅支付了现金176000元，而非协议约定的203000元；签订的合同是一个诈骗合同，一套100平方米的房子、商铺和车库以176000元价格卖给原告，违背公平交易原则，也违背父亲的真实意愿；原告称在2019年7月支付了10000元房屋差价款不属实，是打牌向其借了8000元，原告就说欠10000元；原告经常带人恐吓被告；协议侵害了其他共有人的权利；请求判决协议无效。 被告黄静辩称，自己是在签订协议约两年后才知晓的，出售商品房还带商铺，太便宜，不同意买卖；其为继承人，买卖房屋没有人通知自己。 本院经审理认定事实如下：黄安绪与蒲天琼曾系夫妻关系，生育有子女黄世贤和黄静二人。2001年10月6日，黄安绪与蒲天琼在民政局协议离婚，约定黄世贤独立生活，黄静随母生活。 2010年，大英县蓬莱镇人民政府准备对该镇青龙坡村进行房屋拆迁安置，并于同年11月26日出台了《房屋拆迁安置补偿实施细则》。细则规定：一、拆迁范围青龙坡村四、五、六组的所有房屋及其构筑物。二、房屋拆迁补偿安置办法由被拆迁人以户为单位自愿选择统建还房安置或划地统建安置方式进行安置。（一）统建还房安置1、房屋拆迁补偿安置办法①对青龙坡村四、五、六组的房屋拆迁安置实行统建还房安置住房（40㎡／人）。②安置房为高层建筑（电梯公寓），1-2层为全框架营业房，3层及以上楼层为住房。③营业房按被拆迁人应安置人口每人9㎡进行安置。④在部分营业房下面负一楼建停车场。⑤被拆迁房屋建筑面积的核定（1）以2006年现场勘丈核定的面积为准，违规违法建筑不计算面积。（2）简易房、室内外设施、其它构筑物和人均面积40㎡以外的房屋按大府办函［2010］15号文件进行补偿。⑥统建还房安置地点实行集中统一安置，地点在蓬莱路××与规划××××大道交汇处。⑦统建还房安置程序及选房办法（1）根据拆迁人和被拆迁人签订的房屋拆迁补偿安置协议确定的应安置人口（空挂户和空挂人口不享受安置）进行安置。（2）住房选房序号按照签订的房屋拆迁补偿安置协议时间、房屋拆迁完毕时间（以镇人民政府出示的房屋拆迁验收合格证编号为顺序号）、结账时间分别排号，3个顺序号之和为总顺序号。总顺序号按自然数排列，依次选房。⑧被拆迁人在还房安置时补价差：穿逗（含土墙）结构房屋被价差90元／㎡，砖木结构房屋补价差70元／㎡，砖混结构房屋补价差50元／㎡。⑨统建还房安置时以召开拆迁动员大会时的户口簿上的应安置人口为准。人均还房安置面积为40㎡。拆迁的房屋人均少于40㎡的部分，按560元／㎡计价；应安置的有户无房户，按每人40㎡进行安置，按560元／㎡计价；另每户可优惠安置30㎡，按850元／㎡计价；若每户超面积在30㎡以内的按1800元／㎡计价，再超面积的按市场价计价。⑩营业房按成本价计算价格。营业房由被拆迁人以组为单位协商确定安置办法。?负一楼的停车场按成本价计算价格，每户只能购买一个停车位（没有产权）。?在规定时间内拆除房屋，残值归被拆迁人所有；超出规定的房屋拆迁时间拆除房屋的，残值归拆迁人所有。?房屋拆迁完毕，被拆迁人凭房屋拆迁验收合格证、拆迁安置补偿协议、拆迁补偿安置资金预（结）算表到镇财政所领取房屋拆迁补偿费。2、具体问题的处理①安置小区内的基础设施和配套设施由拆迁人建设，费用由拆迁人承担。住房交付使用后免收被拆迁人的物管费10年，费用由拆迁人承担。②电梯大修及更换在房屋建设维修基金中解决。③被拆迁人自找过渡房。被拆迁人的房屋过渡费从房屋拆迁结束时起，发至安置房到户之日止。住宅房的过渡费补助标准为1.5元／㎡.月，按拆迁房屋面积计算。在规定时间内拆除房屋的，给予每户搬家补助300元，搬家奖励150元。④被拆迁人有水、电、气、闭路电视户口的由拆迁人安装到户，费用由拆迁人承担。被拆迁人新开水、电、气、闭路电视户口的实行优惠价安装（水2000元**、电680元／户、气2600元／户、闭路电视450元／户），费用由被拆迁人承担。⑤有房无户的，不享受营业房安置政策。⑥安置居民交纳8元／㎡的配套费。⑦安置房免费办理《国有土地使用权证》、《房屋产权证》，费用由拆迁人承担。商业房的土地出让使用年限40年，住宅房的土地出让使用年限70年。⑧被拆迁人出售安置房时，按国家规定交纳相关费用。（二）划地统建安置办法1、房屋拆迁补偿安置办法①对青龙坡村四、五、六组的房屋拆迁安置实行划地统建安置。②统建的安置房，严格按每3人一个自然开间建设，安置房为五楼一底。③划地统建安置地点：四、五组的安置地点在青龙嘴，六组的安置地点在花果山。④被拆迁房屋建筑面积的核定及房屋拆迁补偿标准（1）被拆迁房屋建筑面积的计算：以2006年现场勘丈核定的面积为准，违规违法建筑不计算面积。（2）房屋拆迁补偿标准：按大府办函［2010］15号文件执行。（3）室内外设施及其它构筑物拆迁补偿标准：按大府办函［2010］15号文件执行。⑤划地统建安置程序及选房办法（1）根据拆迁人和被拆迁人签订的房屋拆迁补偿安置协议确定的应安置人口（空挂户和空挂人口不享受安置）进行安置。（2）门面房和住房选房序号按照签订的房屋拆迁补偿安置协议时间、房屋拆迁完毕时间（以镇人民政府出示的房屋拆迁验收合格证编号为顺序号），交纳安置房建设费时间分别排号，3个顺序号之和为总顺序号，总顺序号按自然数排列，依次选房。⑥被拆迁人承担安置房的建筑成本（含安置小区内的基础设施建设费，基础超深发生的费用由拆迁人承担）。⑦在规定时间内拆除房屋，残值归被拆迁人所有；超出规定的房屋拆迁时间拆除的房屋，残值归拆迁人所有。⑧房屋拆迁完毕，被拆迁人凭房屋拆迁验收合格证、拆迁安置补偿协议、拆迁补偿安置资金预（结）算表到镇财政所领取房屋拆迁补偿费。2、具体问题的处理①被拆迁人自找过渡房。被拆迁人的房屋过渡费以房屋拆迁结束时起，发至安置房到户之日止。住宅房的过渡费补助标准为1.5元／㎡.月。在规定时间内拆除房屋的，给予每户搬家补助300元，搬家奖励150元。②被拆迁人有水、电、气、闭路电视户口的由拆迁人安装到户，费用由拆迁人承担。被拆迁人新开水、电、气、闭路电视户口的实行优惠价安装（水2000元**、电680元／户、气2600元／户、闭路电视450元／户），费用由被拆迁人承担。③安置居民交纳8元／㎡的配套费。④安置房免费办理《国有土地使用权证》、《房屋产权证》，费用由拆迁人承担。商业房的土地出让使用年限40年，住宅房的土地出让使用年限70年。⑤被拆迁人出售安置房时，按国家规定交纳相关费用。三、本实施细则，由大英县住房和城乡建设局负责解释。 2012年7月3日，黄世贤和黄安绪以产权代表人身份与拆迁人大英县金鑫市政建设工程有限责任公司签订了《农房拆迁补偿安置协议书》。约定被拆迁人为蒲天琼、黄安绪2户，安置人口为户主蒲天琼、黄安绪、长子黄世贤、二女黄静、儿媳张小玉、孙子黄轲共6人；自愿选择安置方式为统建还房安置，安置在蓬莱路××与规划××大道××公寓内。 2013年12月2日，黄安绪与被告黄世贤分别在自己的常住人口登记卡上亲笔书写了“我自愿将青龙坡村四社个人的安置指标房出售”和“我同意父亲出售青龙坡村四社个人的安置指标房”的书面意见，并与原告签订了《安置房指标权利转让协议》。协议约定：甲方为黄安绪，乙方为包建军。甲方自愿将其统建安置房及指标转让给乙方所有，现对有关事项双方自愿达成以下协议条款：一、该转让房指标地址及面积：1、地、地址以拆迁安置办与本社其他村民统一规划地址为准、住房及门面、车库面积以《蓬莱镇青龙坡村房屋拆迁安置补偿实施细则》第（一）条（9）项等相关规定，即：甲方一口人安置住房面积40㎡，超面积30㎡，优惠面积30㎡，门面9㎡，车位一个。（电梯公寓100㎡为准）。该安置房及指标转让价为人民币203000.00元（贰拾万零叁仟元整）。款项在签订合同之日一次性付清。二、甲方与乙方共同到所在村委会、协助拆迁办办理相关转让手续，将来由乙方直接与相关部门交付房款及一切费用，分享安置房。三、甲方原有房屋（拆迁房）的拆迁费、过渡费、搬家费归甲方所有。原有的水、电、气归乙方所有。此安置房的其他优惠权利归乙方享有。四、若甲方违约则赔偿乙方150000.00元（壹拾伍万元整），并退还乙方已交本金及利息，利息按农村信用社同期贷款利息计算；若乙方违约则赔偿甲方违约金150000.00元（壹拾伍万元整），此款在乙方已交款中扣除。此上协议系双方自愿达成，乃真实意思表示，永不翻悔，双方签名盖手印生效，且一式三份，甲、乙双方各执一份，蓬莱镇青龙坡村村民委员会鉴证一份。协议人甲方：黄安绪黄世贤协议人乙方：包建军蓬莱镇青龙坡村村委会（加盖了印章）见证人：肖某均邓某彬。同日，甲方向乙方出具了《承诺书》一份，载明：“此协议系自愿达成，乃真实意思表示，不管青龙坡村安置房涨跌，永不翻悔，立据为证。承诺人：黄世贤黄安绪2013年12月2日”。同时，乙方向甲方交清了约定的款项203000元，甲方亦向乙方出具了《收据》一份，载明：“今收到包建军购青龙坡村四社安置指标房￥203000元（大写：贰拾万零三仟元整），现已全部付清。收款人：黄世贤黄安绪2013年12月2日”。双方还对交易行为进行了拍照，以此作证。 2015年11月3日，四川省人民政府作出川府土[2015]824号《四川省人民政府关于大英县2015年第2批城市建设用地的批复》，同意将大英县蓬莱镇青龙坡村2、3、4、6社的集体农用地转为建设用地。 2018年12月24日，第一期拆迁安置房交付使用时，蒲天琼与被告黄静分别选取了位于大英县××××地;地块安置房**房号Ｃ-6-18-6积108.69㎡）和房号Ｃ-6-18-2（面积103.20㎡）的住房各一套。 2019年3月10日，黄安绪因病去世，被告黄世贤、黄静系其第一顺位的继承人。 同年7月，因政府公布的第二期安置房建筑面积108.69㎡与约定面积100㎡不一致，原告于同月14日通过转账方式向被告黄世贤先行支付了房屋面积补差款8000元。 同年11月13日，大英县蓬莱镇人民政府发出《房款缴纳通知》，要求第二次分房的安置户带上身份证、拆迁协议等相关证件，自行前往银行缴纳安置房款到指定账户，每套房屋预交人民币伍万元整。同月18日，原告包建军代黄安绪向大英县蓬莱镇人民政府预交了房款50000元。 同年12月16日，被告黄静代黄安绪选取了位于大英县××××地;地块安置房**房号Ｃ-6-25-6积108.69㎡）的住房一套，并取得了该房钥匙。 同年12月24日，原告在要求二被告依约交付房屋及钥匙未果后，通过律师发函向二被告发出了《交房通知》，二被告收到后仍拒不履行交付义务。原告起诉请求判决2013年12月2日签订的《安置房指标权利转让协议》有效，并由二被告向原告交付位于大英县的房屋及钥匙。 另查明，大英县蓬莱镇人民政府于2020年4月9日作出了说明，确定蒲天琼、黄安绪户按2户6人安置，其中蒲天琼为1户5人（户主蒲天琼、长子黄世贤、二女黄静、儿媳张小玉、孙子黄轲），黄安绪为1户1人。 上述事实，有原、被告及黄安绪的身份信息，《居民死亡户籍注销证明》，《离婚证》，《房屋拆迁安置补偿实施细则》，《农房拆迁补偿安置协议书》，《安置房指标权利转让协议》，《承诺书》，《收据》，照片，《四川省人民政府关于大英县2015年第2批城市建设用地的批复》，转账凭证，《现金缴款单》，《情况说明》，《选房情况公示》，《房款缴纳通知》，《律师函》、《说明》等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《安置房指标权利转让协议》是否合法有效？二、二被告是否应向原告交付案涉房屋及钥匙？ 关于争议焦点一。首先，从转让的标的物来看，不违反法律法规的禁止性和强制性规定。二被告的父亲黄安绪将其属于个人的安置房指标权利出售给原告，其签订的虽为《安置房指标权利转让协议》，实为双方约定将其未来取得的安置房转让给原告。根据相关法律规定，能够依法取得房屋产权和国有土地使用权的房屋可以转让。本案案涉房屋虽系拆迁安置房，但省政府已于2015年11月作出川府土[2015]824号批复，将案涉房屋的集体农用地转为建设用地，被安置人能够依法取得房屋产权证和国有土地使用证，可以依法转让。其次，从当事人的意思表示来看，意思表示真实有效。签订协议时，双方当事人均为完全民事行为能力人，其有权处分属于自己的财产或权利。出卖人将自己未来享有的拆迁安置房屋进行出售，买受人支付了合理的对价，交易公平合理。且从《承诺书》及交易的照片来看，出卖人并未受到欺诈或胁迫，完全为自己的真实意思表示。再次，从履行拆迁义务来看，原告包建军代黄安绪交纳了接房需预交的房款50000元，二被告给予了认可。最后，从处分的权利来看，当事人应为有权处分。《安置房指标权利转让协议》约定转让的是黄安绪个人享有的安置指标权利，即：住房面积40㎡，超面积30㎡，优惠面积30㎡，门面9㎡，车位一个。同时结合《房屋拆迁安置补偿实施细则》和大英县蓬莱镇人民政府于2020年4月9日出具的《说明》，可以看出黄安绪一人为一户，其有权对《安置房指标权利转让协议》中约定的财产性权利进行转让。即使黄安绪转让拆迁安置指标可能涉及其他家庭成员的权利，但签订协议至今有六七年时间，本案被告黄安绪之子签字认可并收取了房屋面积补差款8000元，其女黄静在此期间内未提出书面异议，不可能不知情，应视为予以追认。同时根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，二被告辩称《安置房指标权利转让协议》无效的理由不成立，不予采纳。综上，原告与黄安绪、黄世贤于2013年12月2日签订的《安置房指标权利转让协议》系其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性和强制性规定，合法有效，应受到法律的保护。 关于争议焦点二。原告购买的安置房指标权利是可能获得房屋之期待性权利，故黄安绪转让安置房指标之行为应视为其将可获得安置房屋之财产性权利转让给原告。在拆迁安置完成后，因黄安绪已病逝，被告黄静代其进行了选房，房号为Ｃ-6-25-6（面积108.69㎡），并取得了该房的钥匙。原告根据《安置房指标权利转让协议》购买的安置房指标权利中的住房明确具体，现对应为大英县××××地;地块安置房****积108.69㎡）的房屋。因二被告为黄安绪的第一顺位继承人，且目前占有该房，交付的条件已经成熟，根据《安置房指标权利转让协议》的约定，二被告负有向原告交房及交钥匙的义务。对被告抗辩协议签订时受到欺诈、未全部付清款项及侵害了其他共有人的权利而主张《安置房指标权利转让协议》无效，无事实和法律依据，不予采信。 综上，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、原告包建军与黄安绪、被告黄世贤于2013年12月2日签订的《安置房指标权利转让协议》有效； 二、被告黄世贤、黄静于本判决生效后十日内向原告包建军交付位于大英县的房屋及钥匙。 案件受理费5245元，减半收取2622.50元，由被告黄世贤、黄静共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  邱文彬 二〇二〇年四月十二日 书记员  曾明铭