苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初818号原告：居建方，男，1968年6月8日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：居潇青，女，1992年10月2日生，系原告女儿。被告：刘庆祥，男，1942年7月16日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：刘煜华，男，1962年9月3日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：徐静赉，女，1975年8月17日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘煜华，系其丈夫，即本案被告刘煜华。被告：盛莉芳，女，1970年12月16日生，汉族，住苏州市吴中区。原告居建方与被告刘庆祥、刘煜华、徐静赉、盛莉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告居建方及其委托诉讼代理人居潇青，被告刘庆祥，被告徐静赉的委托诉讼代理人暨被告刘煜华到庭参加诉讼。被告盛莉芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告居建方向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房屋买卖合同》，并协助原告将坐落于苏州市吴中区郭巷街道国泰三村21幢402室房屋产权过户至原告名下。事实和理由：2009年6月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的坐落于苏州市吴中区郭巷街道国泰三村21幢402室房屋，房屋转让价格为468500元，剩余房款1万元待房屋两证过户即时付清。现被告已具备办理过户条件但不肯履行过户手续，原告多次催促未果，故原告诉至法院。被告刘庆祥辩称，涉案房屋系其与妻子（已去世）陈荷珍共有的拆迁安置房，2017年9月拿到产权证后两天，其至原告夫妇工作地点通知原告可以办理过户事宜，对方表示现在很忙等空闲会到其家中共同商量过户事宜。约六七天后的一个晚上，原告妻子邀约另一户购买其房屋的买家共同至其家中商量过户事宜，原告妻子询问其需要多少补偿，其表示按乡规民约进行补偿4万元至5万元，原告表示认可并向其提出基于税费考虑能否待产证满两年后再行过户，其表示同意。2019年9月，房产证两年期满，其再次与原告夫妇联系过户事宜。某天晚上，原告妻子带领另两户购买其房屋的买家共同至其家中，原告妻子表示涉案小区过户补偿款通常为3万元至4万元并询问其需要多少补偿，其表示按中间价。后其与另外两户买家顺利完成了过户手续且其得到了相应补偿。2019年12月10日晚，原告妻子带着女儿又至其家中协商，并表示愿意出4万元补偿款，其表示同意并要求加1500元补偿。后原告女儿只愿意补偿3万元并在其家中大吵大闹，导致其身体不适，对方知道其身体情况后一直未与其联系。2019年12月21日，其通过微信通知原告妻子办理过户但对方未作回应。关于本案，其自始至终都愿意配合办理过户手续，原告愿意补贴多少其就拿多少。被告刘煜华、徐静赉共同辩称，不存在不同意过户的情况，产证出来后被告通知原告办理过户但原告要求两年后再行过户。另外两户买家的过户手续完成后，被告通知原告办理过户，但原告也没有什么说法。被告盛莉芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年6月19日，原告居建方（买受方、乙方）与刘志华（出卖方、甲方）在见证单位苏州市吴中区郭巷法律服务所的见证下签订房屋买卖合同1份，约定甲方将拆迁安置在国泰三村新村安置房21幢402室一套82.28平方米安置房出卖给乙方，价格为每平方米4000元，配套车库一只11.3平方米，价格为每平方米2000元，阁楼一只53.12平方米，价格为每平方米2200元，上述合计总价为468500元。价款付款方式为，买卖房交付日（交钥匙）乙方付给甲方458500元，尚余1万元待二证过户即时付清。买卖房交付（交钥匙）日期为2009年6月19日。买卖房交付后，双方对该房无质量异议。街道办（政府）如将其安置房给甲方发放二证，依据二证性质，能办理过户的，甲方无条件协助乙方即时办理过户手续至乙方名下，其办理过户发生的费用（包括营业税，个人所得税等一切税费）由乙方承担。本协议双方签字生效，双方不得违约，如有违约由违约方承担房屋总价款违约赔偿责任。乙方对甲方权利人签字无异议。该合同甲方处由被告刘庆祥、刘煜华、徐静赉、盛莉芳及案外人陈荷珍、刘志华（二人均已去世）签名，乙方处由原告居建方签名，见证单位处由苏州市吴中区郭巷法律服务所盖章。2009年6月19日，被告刘煜华、案外人刘志华（已去世）出具收条1份，明确已收到居建方购房款458500元。2019年11月26日，坐落于苏州吴中经济开发区房屋（建筑面积135.4平方米）及附属阁楼（面积53.12平方米）登记至被告刘庆祥一人名下。庭审中，原、被告双方一致确认，涉案房屋买卖合同甲方处签名的陈荷珍系被告刘煜华母亲，刘志华系被告刘煜华弟弟，盛莉芳系刘煜华弟媳，且甲方处的签名均为各自本人所签。2009年6月19日原告取得涉案房屋后使用房屋至今。2017年7月涉案房屋即取得了房屋产权证，后因房屋产权证、土地使用权证两证合一，于2019年11月重新办理了不动产权证，现产证已满两年。双方就过户事宜进行过微信沟通，此外2019年12月10日晚，原告妻子郭菊英致电被告刘庆祥询问可否前去进行协商，后原告妻子及女儿共同至被告刘庆祥家中进行协商，原告妻子郭菊英提出补偿对方4万元，但被告刘庆祥提出要补偿4.2万元，后双方未就补偿款金额达成一致且再未见过面。2019年12月21日，被告刘庆祥微信联系原告妻子郭菊英，表示这几天身体好转是否约时间去办理过户手续，郭菊英未作答复。原告当庭陈述其于2019年12月21日收到被告微信后未回复，主要是受到了被告刘庆祥子女的威胁及考虑了被告刘庆祥的身体情况，故原告未再主动联系对方而是直接向法院起诉。被告刘庆祥、刘煜华、徐静赉当庭表示，刘庆祥妻子陈荷珍于2016年去世，而涉案房屋产权证于2017年下发，下发时陈荷珍为涉案房屋共有权人，考虑到配合原告办理过户之便，故在后来两证合一时不动产证仅登记在被告刘庆祥一人名下。上述除名的登记不影响涉案房屋产证已满两年的认定。原告表示，其主张的过户不仅涉及涉案房屋，还包含涉案房屋附随的阁楼、车库一并过户。现被告刘庆祥明确愿意配合将涉案房屋及附随的阁楼、车库产权变更登记至原告名下，并表示即使原告不对其进行补偿也愿意配合办理过户手续。关于房款，原告已支付458500元，余款1万元尚未支付，原告同意提前将尾款1万元付至法院。关于2017年涉案房屋初始登记后双方为何不及时办理过户手续的问题，原告表示太忙了，且不知道房屋登记在谁名下，故未办理。被告表示系原告主动提出为减少税费待房产证满两年后过户，其同意配合。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、不动产登记簿查询表，当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。2009年6月19日原告居建方和被告刘庆祥、刘煜华、徐静赉、盛莉芳及其家庭成员签订房屋买卖合同，合同落款处有原告、四被告及其家庭成员签字，上述房屋买卖系被告家庭共同意思表示，且系双方对涉案房屋买卖达成的一致意见，为双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。根据原、被告双方陈述，涉案房屋已实际交付原告，自2017年起涉案房屋已具备房屋产权变更登记条件，故涉案房屋买卖合同能够继续履行。被告刘庆祥作为涉案房屋的现所有权人，应按约将产权变更登记至原告名下，原告应及时予以协助配合。上述产权变更登记产生的费用，根据双方合同约定应由买受方即本案原告承担。至于剩余的购房款10000元，根据房屋买卖合同的约定，剩余款项待二证过户即时付清，现当事人同意在本案中一并处理，本院遵其自愿，故剩余房款10000元在上述产权变更登记至原告名下后支付给被告刘庆祥。至于涉案房屋自2017年登记至今未能办理产权过户手续的原因，原、被告各执一词，依据双方陈述，存在合理避税、要价补偿的可能，但2019年12月21日被告邀请原告办理过户手续时并未要求加价过户，原告置之不理，故原告未能提供充分证据证明被告不配合过户的主观故意。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘庆祥于本判决生效之日起三十日内将位于苏州吴中经济开发区房屋（含附属阁楼、车库）的产权变更登记至原告居建方名下，产权变更登记产生的费用由原告居建方负担；原告居建方应予协助配合。案件受理费减半收取为13000元、财产保全费5000元，合计人民币18000元，由原告居建方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 顾霞二〇二〇年四月七日法官助理 张望书 记 员 于悦