福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3333号 原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路国贸大厦**，统一社会信用代码：91350200612025428E。 法定代表人：周为民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾文威，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。 被告：陈惠强，男，1973年7月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与被告陈惠强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案，依法适用简易程序公开审理。原告国贸物业公司的委托诉讼代理人曾文威，被告陈惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即支付厦门市湖里区房产2015年1月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业管理服务费18136.6元、专项维修金2093.50元、公摊电费1358.6元、公摊水费247.9元、代缴水费1038.8元、代收垃圾处理费105元以及滞纳金（以应付物业管理服务费及专项维修金为基数，自逾期之日起按日千分之三的标准计算至实际付款之日止）。事实及理由：被告系湖里区房产的业主。2014年06月25日，原被告签订《国贸润园物业管理服务协议》，就由原告向被告提供上述房产物业服务事宜约定：1．物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.6元／月·平方米、地下车位100元／月·个；2．专项维修资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.3元／月·平方米、、地下车位500元／月·个；3．物业管理费及日常专项维修金按季度交纳，被告应在每应交纳费用之周期的首月内履行交纳义务；4．物业管理服务费中未计入的能耗费用（包括水泵、电梯等公用设备、设备的运行的水、电费用及公共照明费用），属于代收代缴费用，按实际支出由各业主分摊；5．被告不按约定交纳有关费用，原告有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的带纳金。合同签订后，原告向被告提供物业服务至今，但被告经原告多次催告，仍拖欠相关物业服务费用不予支付。 陈惠强辩称，1、起诉状所述“被告不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。1.1原告在物业管理服务协议里宣称他们按物业服务标准参照《厦门市住宅物业服务等级标准》四级执行，收费按2.6元/月.平方米标准执行（证据1，来源：国贸润园物业管理服务协议）。但实际上原告仅是具有物业服务一级资质的公司（证据2，来源：国贸物业网站）。根据《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》规定引述四级服务标准（证据3)“1.1.1可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%，住户满意率不低于75%。”实际上原告从提供服务至今极少进行沟通，而且从来不敢公布住户满意率。很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主很少进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、发律师函最后法院诉讼。“1.1.2建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每季度公布一次。”实际上原告从第一批业主入驻至今极少对财务收支进行公布。“1.1.3对业主委托的小区专项维修资金进行专户存储、按幢设账、核算到户管理，做到运作规范，账目清晰，每季度公布一次。”实际上原告从第一批业主入驻至今极少对财务收支进行公布。“1.1.4四级日常管理与服务中规定：16小时（8：00至24：00)受理公共部位的业主或使用人报修，超过时间有专人值班。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。业主专有部分的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定。”实际上被告从2014年入住起对室内漏水问题对原告发起无数次维修请求，但原告敷衍了事，常以找不到漏水点为由，致使被告至今室内多起管道漏水问题未得到解决，可参见证据4(10号704厨房漏水问题），豪宅沦为笑话，是可忍孰不可忍。“1.1.5楼宇对讲系统（可视）的运行、保养、维护要求：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。”实际上10号楼的对讲系统从去年5月份至今处于瘫痪状态，未得到修复（证据5)。1.2根据《物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”原告私自将本该属于9号楼、10号楼所有业主共有的架空层用于招商引入“夏商生鲜超市”（证据6)而有租金收入，并且没有向业主公布其收入的流向，其相应的收益应该为全体9号、10号楼业主共有，原告的行为严重侵害全体9号楼、10号楼业主的权利。应扣除必要成本后转入相应楼层的公共维修基金内。并向业主公布收支情况。原告一直占用着9号、10号楼所有业主共有的架空层用于其办公场所，导致9号楼和10号楼一直没有像其它楼层一样的底层休息空间和娱乐空间（证据7)，而相应的物业管理费又跟其它楼层一样。原告的行为严重侵害了全体9号楼、10号楼业主的权利。物业应该把相应租金给以9号楼、10号楼以抵减部分管理费和公共维修基金。并向业主公布收支情况。1.3引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”1.4根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被告于2014年交房时虽然验收不合格，但迫于国贸压力仍然交纳物业费到2014年12月31日（证据8)，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定。2起诉状所述“被告经原告多次催告，仍拖欠相关物业服务费用不予支付”，原告提供了两份证据证明多次催告，但实际上被告并没有收到任何催告。2.1原告说被告在2017年11月27日本人签收催告函，实际上本人在2017年11月27日根本不在厦门，而在外地宁德工作，如何能够是本人签收催告函？详见证据9，本人在2017年11月26日乘动车D3212次从厦门到宁德工作，在2017年12月1日从宁德坐动车D3205次回厦门。2.2原告说被告在2018年11月8日由他人收（家人）催告函，实际上询问了家人，均没有收到。原告不从根本原因检讨为什么被告不交物业费，而是简单采用寄快递、上法院的方式催缴物业费，企图掩盖其物业管理水平低下的事实，企图钻空子多收住户的滞纳金。请法官了解目前有多少住房拒交物业费的状况，就知道原告的服务水平有多差。3证据3.1证据1，国贸物业宣称按4级服务标准。来源：国贸润园物业管理服务协议3.2证据2，国贸物业服务资质只有1级。来源：国贸物业网站3.3证据3，引述部分4级服务标准。来源：《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》3.4证据4，被告家里漏水状况，来源：704家里实况自拍3.5证据5，楼层对讲系统瘫痪，来源：楼层对讲实况自拍。3.6证据6，物业引入夏商超市占用业主架空层，来源：实况自3.7证据7，物业占据业主架空层做办公室，导致业主无休息及娱乐场所，来源：实况自拍3.8所缴交的物业费和当初验收不合格的单据。来源：实况自拍4。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《合同法》第67条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每季度公布一次。2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布小区内业主共有建筑物及附属物的收入及流向，以后每季度一次。3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、加强对楼宇对讲系统的检修维护，恢复应有功能。5、减少9号楼和10号楼住户的管理费标准和维修基金（因服务水准尚未达到4级水平，并因架空层被占用为物业管理办公室和生鲜超市，这两栋楼的住户因此没有了休息和娱乐的场所）。6、取消违规收取滞纳金。7、由原告承担此次讼诉相关费用。8、原告把被告家里的漏水的地方修复。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见提供了证据。本院组织了证据交换和质证。对与原件核对一致的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市湖里区五缘湾2010P20地块17#楼2梯7层04单元房屋（以上为合同约定坐落，产权及门牌坐落为厦门市湖里区，建筑面积131.6平方米，所有权人为陈惠强，以下简称讼争房屋）所在小区为“国贸润园”。 2014年6月25日，陈惠强（甲方）与国贸物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方委托乙方为讼争房屋提供物业管理服务，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.6元/月.平方米，专项维修资金0.3元/月.平方米；物业管理服务费及日常专项维修资金按季度交纳，甲方应在每应交纳费用之周期的首月内履行交纳义务；乙方违反本协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的法律责任；甲方不按本协议约定的收费标准和实践交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。 合同签订后，陈惠强依约向国贸物业公司支付物业管理服务费等费用至2014年12月31日，此后截至2019年5月31日欠缴物业管理服务费18136.6元、专项维修资金2093.5元、公摊电费1358.6元、公摊水费247.9元、代缴水费1038.8元、代收垃圾处理费105元。 另查明，陈惠强入住讼争房屋后，多次要求国贸物业公司上门对房屋漏水进行维修，至今未完全解决。 本院认为，陈惠强与国贸物业公司签订的《物业管理服务协议》真实合法有效，双方均应依约全面履行。在案证据显示，漏水维修不到位等问题确实存在，陈惠强以此主张先履行抗辩权，本院予以采信，对国贸物业公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持。但陈惠强所主张的物业管理中存在的问题，不足以认定国贸物业公司根本违约，不足以成为免除物业管理服务费等费用给付义务的合法事由，陈惠强应当据实支付费用。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、陈惠强于本判决生效之日起十日内向厦门国贸物业管理有限公司支付截至2019年5月31日欠缴的物业管理服务费18136.6元、专项维修资金2093.5元、公摊电费1358.6元、公摊水费247.9元、代缴水费1038.8元、代收垃圾处理费105元； 二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其他诉求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为772元，国贸物业公司负担585元，陈惠强负担187元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇二〇年四月二十六日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。