贵州省三穗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2624民初65号 原告：三穗懋丰物业服务有限公司（以下简称“三穗懋丰物业公司”），住所地：贵州省三穗县八弓镇新陆大道金湖春城小区****商铺。 法定代表人：林建球，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡文涛。 委托诉讼代理人（特别授权）：覃群莉。 被告：龙向兵，男，1979年09月23日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告三穗懋丰物业公司与被告龙向兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三穗懋丰物业公司的委托诉讼代理人蔡文涛、覃群莉，被告龙向兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三穗懋丰物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告龙向兵支付原告三穗懋丰物业公司物业管理费12573元，并承担本案受理费。事实及理由：2016年8月4日，被告龙向兵到贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司景怡苑·盛世家园租赁6号楼03号商铺，建筑面积为279.4平方米，物业费每平方1.5元/月。2019年12月31日前共欠原告物业管理费12573元（2017年1月1日至2018年3月31日；2018年10月1日至2019年12月31日止）。2019年12月31日后原告多次通讯催缴未果，按原告与贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司签订的《物业托管服务协议》第十三条约定及原告与三穗县景怡苑·盛世家园业主委员会签订的《物业委托管理协议》第五条的规定，被告与贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》第5条第6小条之规定，被告应支付原告物业管理费12573元。根据《合同法》和《物业管理条例》等有关法律法规的相关规定，请人民法院依法判决。 被告龙向兵辩称，一、不应将本人列为本案被告，本案所涉商铺系贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司所有，被告系租户，不应缴纳物业管理费；二、被告与贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司签订的合同，仅针对合同双方，不涉及合同外第三人三穗懋丰物业公司；三、三穗懋丰物业公司未合格履行提供物业服务的义务，未能妥善进行物业管理，小区卫生差、被告商铺渗水严重、小区内下水道经常堵塞、小区保安管理不到位导致被告餐馆被盗。综上，原告起诉的对象主体不适格，不符合法律规定，请求依法裁定驳回原告起诉。 本院经审理认定事实如下：被告于2016年8月4日与贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，约定由被告租用位于三穗县景怡苑·盛世家园建筑面积为279.4平方米的6号楼03号商铺，租赁期限为5年（自2016年11月5日至2021年11月4日止），租赁期间所产生的水、电、电视、电话、宽带费、税费及公共费用、物业管理费用及其他费用等由被告自行负责等。2016年10月31日，贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司为甲方，原告为乙方，双方签订了《物业托管服务协议》，主要约定：甲方将三穗县景怡苑二期盛世家园小区公共物权委托于乙方实行物业委托管理；物业管理服务费：住户1元/平方/月，门面1.5元/平方/月；委托管理期限自2016年11月1日起至2017年1月31日止；协议期满时业委会与乙方未签订物业服务协议本协议自然顺延，直至业委会与乙方签订物业服务协议时本协议自动终止。2018年9月15日，三穗县景怡苑盛世家园业主委员会为甲方，贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司为乙方，双方签订了《物业委托管理协议》，主要约定：甲方委托乙方聘请专业第三方物业（原告）对景怡苑盛世家园小区进行正常的物业管理，委托时间2018年9月15日至2019年9月14日；甲方承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方委托原告对盛世家园实际进行物业管理，部分业主在此期间欠费原告有权进行追缴及向人民法院起诉权利。同日，三穗县景怡苑盛世家园业主委员会与原告签订了《物业委托代管协议》，协议对委托管理事项、双方权利义务等内容进行了约定，委托管理期限从2018年10月1日至2019年9月30日止。2019年9月20日，三穗县景怡苑盛世家园业主委员会申请原告延长服务期限至2019年12月31日。原告在合同期内按照约定为三穗县景怡苑·盛世家园提供物业管理服务，聘请人员履行保洁卫生、公共设施设备的维护和保养等义务。被告未缴纳物业管理费，原告经多次催交未果后而诉至本院。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。被告租赁三穗县景怡苑房地产开发有限公司景怡苑·盛世家园建筑面积为279.4平方米的6号楼03号商铺，成为该号商铺的物业使用人。案涉物业管理的《物业托管服务协议》、《物业委托管理协议》、《物业委托代管协议》及被告与三穗县景怡苑房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对合同当事人具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。被告作为该小区**楼**商铺物业的使用人，在与出租人的商铺租赁合同中明确约定租赁商铺产生的物业管理费由其自行承担，故其有向原告交纳物业管理服务费用的义务。为此，原告主张由被告交纳物业管理服务费的理由充分，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称自己不是原告物业管理范围内的业主，不应将本人列为本案被告，不应缴纳物业管理费的意见，其理由不成立，不予采纳。 关于物业服务费问题：原告主张的商业营业用房物业管理服务费为每月每平方米1.5元，因本院审理的涉该小区商铺其他业主已按1.2元/月/平方米交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费，故物业费应按1.2元/月/平方米予以计算，即2017年1月1日至2018年3月31日和2018年10月1日至2019年12月31日的物业管理服务费为10058.4元（279.4×1.2×30），超出部分不予认定和支持。被告辩称，原告未合格履行提供物业服务的义务，未能妥善进行物业管理，小区卫生差、被告商铺渗水严重、小区内下水道经常堵塞、小区保安管理不到位导致被告餐馆被盗等意见，因其租赁的商铺所处的盛世家园小区属于开放式的小区，在管理上确实存在现实性的困难，物业服务具有全天候、不间断的特性，有时出现物业服务瑕疵在所难免，且原告不存在不履行或履行合同存在服务质量瑕疵进而影响到小区业主正常生活或小区的正常运转，在物业公司履行服务有时出现物业服务瑕疵，大部分业主交纳物业服务费的情况下，小部分业主拒绝交纳物业服务费将会损害小区其他业主的权益，故被告的上述辩解理由不予采纳。但希望物业公司作为物业服务企业，应及时解决好服务中存在的问题，不断提升服务水平、改善服务质量，满足广大业主提高生活质量的需求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告龙向兵于本判决生效后十五日内支付原告三穗懋丰物业服务有限公司物业管理服务费10058.4元。 二、驳回原告三穗懋丰物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，由原告三穗懋丰物业服务有限公司承担11元，由被告龙向兵承担46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  潘盛成 二〇二〇年四月二日 法官助理杨维 书记员刘士超