海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终572号 上诉人（原审原告）：赵雪梅，女，1972年1月5日出生，汉族，现住海南省五指山市。 委托诉讼代理人：王浩淼，海南中海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：五指山九宗实业开发有限公司，住所地五指山市海榆南路。 法定代表人：陈桂贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙纲，该公司员工。 上诉人赵雪梅因与被上诉人五指山九宗实业开发有限公司（以下简称九宗公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵雪梅上诉请求：1.请求依法判决撤销海南省五指山市人民法院作出的(2019)琼9001民初781号民事判决；2.请求依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.请求依法判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院根据《五指山市商品房买卖合同》第十五条约定，认为被上诉人应当自房屋交付之日起720日内为上诉人办理不动产权证，明显就是认定事实错误。上诉人与被上诉人于2013年12月18日签订《五指山市商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，于2013年12月28日完成合同备案，根据合同约定，被上诉人应当在2013年12月28日前将商品房交付上诉人使用。合同第十五条约定的内容是“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得房屋权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”在合同有明确约定的情况下，一审法院却认定上诉人无法证明实际交付之日，属于认定事实错误。另，一审法院认定被上诉人应当自房屋交付之日起720日内为上诉人办理不动产权证，属于认定事实不清，逻辑错误。五指山人民政府关于实施不动产统一登记的通告，自2016年6月28日起五指山才实施不动产统一登记制度。但是根据合同约定，被上诉人应当在2014年12月24日起就应当为上诉人办理房屋权属证书了，但因为被上诉人未按照合同约定如期办理房屋权属证书。五指山市出台办理不动产登记政策时被上诉人已经处于违约期，逾期办证，是由于被上诉人怠于为上诉人办理登记。一审法院认定办证期限为720日，没有事实根据和法律依据。二、一审判决书第六页倒数第二段、第三段及第七页第二段的事实认定，与本案上诉人无关。首先，被上诉人是否起诉五指山市住房和城乡建设局与上诉人无关，并且该案并未判决生效，同时，该案是被上诉人与政府职能部门之间的行政诉讼，而上诉人与被上诉人之间是民事关系诉讼，一审法院在民事诉讼纠纷案件中认定一个未生效的行政诉讼纠纷，明显属于认定事实错误。其次，关于被上诉人2019年5月30日通过海南政务服务网平台向市住建局提交了五指山颐园小区D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料及2019年6月12日被上诉人在海南省房屋建筑工程全过程监管信息平台上传了D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料等相关内容均与上诉人无关，上诉人购买的房屋是D1幢402房。因此，基于以上事实，足以看出一审法院对于本案的事实认定，存在明显错误。综上，一审法院查明事实和适用法律错误，导致判决严重不公。恳请二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人九宗公司辩称，认可一审判决内容，希望二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 赵雪梅向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付逾期办证违约金49989元(自2014年12月24日逾期之日起算至起诉之日2017年7月18日止)；2.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费等。 一审法院认定事实：2013年12月18日，原告与被告签订《五指山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的圣煜·颐山居(五指山·颐园小区)D1栋402号房，房屋总价533501元。原告已按照合同约定支付了全部购房款，并签署了《个人购买房屋承诺书》，承诺所购房产为家庭唯一住房。原告于2016年9月20日申请为涉案房屋办理不动产登记，于2017年7月19日取得不动产权证，证号为琼（2017）五指山市不动产权第XXXX号。《五指山市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前将验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的。建设工程竣工验收备案是办理房地产权属登记的前置程序。被告认为五指山市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）不履行建设工程竣工验收备案的法定职责，向一审法院提起行政诉讼。2019年5月30日，被告通过海南政务服务网平台向市住建局提交了五指山颐园小区D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料，市住建局对被告的申请未作出处理。2019年6月12日，被告在海南省房屋建筑工程全过程监管信息平台上传了D3、D4栋工程竣工验收备案申请材料。《海南省建设工程竣工验收备案工作流程》第5条规定，备案部门收到质监机构递交的《建筑（市政）工程质量监督报告》及建设单位递交的备案文件后，应在15日内对备案文件进行审查，对填写内容不清或发现有疑问时，应及时与相关质监机构和建设单位进行核实，必要时可到工程实地进行了解。 一审法院认为：原告与被告签订的《五指山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告已依约支付了全部购房款533501元。被告应当按照约定代原告办理不动产权证。因现实施不动产统一登记制度,不动产权证包含房屋权属证书和土地使用权证，结合合同第十五条约定，故被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理不动产权证。原告未提交证据证明房屋实际交付之日，其主张2014年12月24日至2017年7月18日的逾期办证违约金，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告赵雪梅的诉讼请求。案件受理费524.5元（原告已预交），由原告赵雪梅承担。 二审中，上诉人赵雪梅围绕上诉请求，依法提交以下新证据：1.《装修款收据》（2013年11月22日）、《有线初装费收据》（2013年12月7日）；2.《住宅使用说明书、住宅质量保证书》。证据1、2证明涉案房屋已于2013年12月7日交付上诉人使用。被上诉人对上述证据质证如下：对证据1中的《有线初装费收据》和证据2《住宅使用说明书、住宅质量保证书》的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据1中的《装修款收据》的真实性、合法性、关联性不予认可。被上诉人九宗公司没有提交新证据。 本院认证认为：被上诉人九宗公司对证据1中的《有线初装费收据》和证据2《住宅使用说明书、住宅质量保证书》的真实性、合法性、关联性未持异议，本院对该两份证据的三性予以认可。对证据1中的《装修款收据》的真实性予以认可，但仅凭该收据，无法证明涉案房屋已于2013年12月7日交付上诉人使用，本院对其证明内容不予认可。 二审查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认。 另查明，《销售不动产统一发票》（发票号：00225312）的开票时间是2014年1月22日。 再查明，上诉人赵雪梅二审提交的加盖有被上诉人九宗公司公章的《住宅使用说明书、住宅质量保证书》，内附的《住宅质量保证书》中载明案涉房屋的交付使用日期为2013年12月7日，内附的《商品房交付使用签收单（存根）》中用户签字的时间为2013年12月7日。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人赵雪梅要求被上诉人九宗公司支付逾期办证违约金的主张应否予以支持。 根据上诉人赵雪梅和被上诉人九宗公司签订的《五指山市商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人九宗公司应当在2013年12月28日前将验收合格的涉案房屋交付上诉人赵雪梅使用。上诉人赵雪梅依据《住宅使用说明书、住宅质量保证书》，主张被上诉人九宗公司已于2013年12月7日将涉案房屋实际交付上诉人赵雪梅，被上诉人九宗公司对此予以否认，并认为涉案房屋的交付日期应晚于被上诉人九宗公司向上诉人赵雪梅开具房款发票的日期。虽然《销售不动产统一发票》的开具日期为2014年1月22日，但发票的开具时间并不等同于房款的缴纳时间，且和房屋的交付时间没有必然联系，仅凭该发票的开具时间，不能推翻《住宅使用说明书、住宅质量保证书》中关于交房时间的记载，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被上诉人九宗公司应承担相应的不利后果。因此，本院根据上诉人赵雪梅二审提交的《住宅使用说明书、住宅质量保证书》认定涉案房屋的实际交付日期为2013年12月7日。虽然涉案房屋的实际交付日期早于合同约定的交付日期，但上诉人赵雪梅一审起诉时主张逾期办证违约金所依据的交房时间是合同约定的交房时间，即2013年12月28日，该主张系上诉人赵雪梅对自己诉讼权利的行使，不违反法律法规的强制性规定，本院予以照准。 因现实施不动产统一登记制度，不动产权证包含房屋权属和土地使用权，结合《五指山市商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人应当自房屋交付之日起720日内，即根据上诉人赵雪梅主张的交房时间2013年12月28日，被上诉人应当在2015年12月18日前，为上诉人赵雪梅办理不动产权证，但被上诉人九宗公司却在2017年7月19日才办理出涉案房屋的房屋权属证书，被上诉人九宗公司逾期办证的行为，构成违约，逾期期间为自2015年12月19日起至2017年7月18日止，共计578天。上诉人赵雪梅上诉认为五指山市于2016年6月28日起才实施不动产统一登记制度，上述规定出台前，被上诉人九宗公司已经逾期办理房屋权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。因实施不动产统一登记制度后，被上诉人九宗公司已经无法按照合同约定单独办理房屋权属证书和土地使用权证，房屋权属证书及土地使用权证已被不动产权证取代，合并统一办理为不动产权证，故一审法院将办理房屋权属证书和土地使用权证的办证期限合并计算入办理不动产权证的期限并无不当，本院予以支持，上诉人赵雪梅的该项主张，本院不予支持。根据《五指山市商品房买卖合同》第十一条关于“2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”的约定，上诉人赵雪梅支付的购房款为533501元，故被上诉人九宗公司应向上诉人赵雪梅支付的逾期办证违约金为30836.36元（533501元×0.1‰×578天=30836.36元）。一审法院以上诉人赵雪梅未提交证据证明房屋实际交付之日为由，驳回上诉人赵雪梅的诉讼请求，该认定已被上诉人赵雪梅二审提交的证据推翻，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人赵雪梅的上诉请求理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，处理结果不当，本院应依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销海南省五指山市人民法院（2019）琼9001民初781号民事判决； 二、限被上诉人五指山九宗实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人赵雪梅支付逾期办证违约金30836.36元； 三、驳回上诉人赵雪梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费524.5元，由上诉人赵雪梅负担199.31元，由被上诉人五指山九宗实业开发有限公司负担325.19元。二审案件受理费524.5元，由上诉人赵雪梅负担199.31元，由被上诉人五指山九宗实业开发有限公司负担325.19元。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  李凌燕 审 判 员  周忠胜 二〇二〇年四月九日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。