宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初475号原告：郭某1，群众，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王某1，宁夏大远律师事务所。被告：王某2，群众，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：顾某，宁夏清之清律师事务所。原告郭某1与被告王某2合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭某1及其委托诉讼代理人王某1、被告王某2的委托诉讼代理人顾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭某1向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付原告房屋过户登记费用等共计26027.96元；2.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金200000元；3.案件受理费由被告承担。被告王某2答辩要点：2012年3月28日原被告签订《协议书》，解除原《鱼塘租赁合同》，被告赔偿原告经济损失360000元，其中300000元以永胜花园B区4-1-401室抵顶，剩余60000元给了现金。协议签订后，被告将房屋交付原告使用至今，但抵顶的房屋系被告姐姐王某3所有，并非被告自有房屋，合同没有约定办理房产证的具体期限，也没有约定房屋过户费用由被告承担，只约定房屋的水电暖、有限电视等费用。合同约定200000元违约金的违约责任并没有在协议书中明确写明，而且违约金数额超出协议书标的360000元的30%，此协议书签订时抵顶的房屋所有权不在被告名下，效力待定，其他合同中的违约责任不能对本协议书产生约束力，综上，被告认为原告要求支付房屋过户费用没有合同约定和事实依据，违约金超出原告实际损失，不符合违约金的约定法律要件，请法庭依法驳回原告诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：原告郭某1与案外人郭某2系父子关系。2002年5月16日，郭某2与被告签订《鱼塘租赁合同》一份，约定被告将位于银川市××县利民九社的鱼塘及附带的土地、辅助设施（如变压器等）一并租给郭某2，租赁期限为20年，年租金为16800元。合同第四条第五款约定双方应共同遵守合同，无合同中约定的情况，任何一方不得终止合同，如一方违约应向对方支付200000元的违约金。除国家征用此地外，被告应确保郭某2在合同期内顺利使用此鱼塘，如无国家征地发生，由于被告原因，致使郭某2在合同期内不能继续使用此鱼塘，被告违约。2012年3月28日，被告（甲方）、原告（乙方）、案外人郭某2（乙方）签订了《协议书》一份，该协议书载明因被告对出租给郭某2的鱼塘用地有新的投资项目，致使《鱼塘租赁合同》无法履行，经甲乙双方协商达成如下协议：一、双方同意解除2002年5月16日签订的《鱼塘租赁合同》；二、甲方一次性补偿乙方各项经济损失共计360000元……三、甲方将自有的的位××县，面积为91.23平方米的住房一套作价300000元抵顶给乙方；四、协议签订后甲方协助乙方将以上房屋的水、电、暖气、有线电视等相关手续办理到乙方次子郭某1的名下，并将房屋钥匙等相关手续交付给乙方。甲方配合乙方办理房屋过户手续，以上相关费用由甲方承担；五、乙方自收到甲方交付的以上房屋手续及现金30000元以及下欠30000元的手续后7日内搬离鱼池；六、剩余的30000元于2012年12月31日之前支付给乙方；七、如甲方违约按照原租赁合同第四条第五款的约定承担违约责任……上述协议签订后，被告向原告支付了相应的款项，并及时向原告交付了贺兰县永胜花园B区4号楼1单元401室房屋及钥匙，原告拿到钥匙后对涉案房屋进行简单装修后入住至今。2018年4月，涉案房屋具备办理不动产权证书的条件。原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权手续，被告未予配合。原告自行调取《黎明村房屋拆迁补偿安置协议》、签订《贺兰县拆迁安置房屋合同》、缴纳各项税费后于2020年1月6日将涉案房屋的不动产权登记手续办理至其名下。办理过程中，原告缴纳不动产登记费、补缴土地款、缴纳印花税、契税、增值税等共计26027.96元。另查明，涉案抵顶房屋原系贺兰县习岗镇黎明村拆迁安置给案外人王某3的房屋，王某3系被告王某2的姐姐，前述《协议书》签订时原告已知涉案房屋系案外人王某3的拆迁安置房，被告随后向原告交付了记载的拆迁户为郭某1的（2010）年第79号《安置房屋确认书》。原、被告约定待涉案抵顶房屋具备办理产权手续条件时，被告配合原告办理。判决的理由与结果本院认为，民事活动中，当事人基于自愿原则，有权按照自己的意思在法律所允许的范围内设立、变更、终止民事法律关系。本案中，原、被告签订的《协议书》第四条约定“协议签订后甲方协助乙方将以上房屋的水、电、暖气、有线电视等相关手续办理到乙方次子郭某1的名下，并将房屋钥匙等相关手续交付给乙方。甲方配合乙方办理房屋过户手续，以上相关费用由甲方承担”，此处的“以上相关费用由甲方承担”应理解为包括水、电等费用以及房屋办理产权手续的费用，故对于原告要求被告支付办理房屋产权手续中花费的费用26027.96元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金200000元，被告抗辩违约金标准过高，该违约金已超过原《协议书》标的360000元的30%，显属过高；且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，违约金的计算，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，虽在涉案房屋具备办理不动产权证书的条件后被告未积极履行协助义务、未缴纳办证过程中产生的各项税费的行为确属违约，但涉案《协议书》签订后被告及时向原告交付了房屋及钥匙，原告居住至今且已于2020年1月6日办理不动产权证书，综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为违约金按原告已付各项税费26027.96元的20%计算,即由被告向原告支付违约金5206元（26027.96元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王某2向原告郭某1支付办理贺兰县永胜花园B区4号楼1单元401室房屋产权手续的各项费用26027.96元，支付违约金5206元，共计31233.96元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告郭某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元(已减半收取)，由原告郭某1负担2021元，由被告王某2负担324元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘月风 二〇二〇年四月二十一日（法官助理 柯玉平书记员 吴小璐附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。