湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初564号原告：李玉琴，女，1965年10月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：曾雷、姚曙明，均系湖北杰伟律师事务所律师。被告：黄海，男，1976年7月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：金碧物业有限公司襄阳分公司，住所地：襄阳市襄城区檀溪路**国际商都********。负责人：雷梦婕，该公司董事长。委托诉讼代理人：张健，该公司法务。第三人：郑沙沙，女，1986年11月3日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告李玉琴与被告黄海、金碧物业有限公司襄阳分公司（以下简称：“金碧物业襄阳分公司”）、第三人郑沙沙租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉琴及其委托诉讼代理人姚曙明、被告金碧物业襄阳分公司的委托诉讼代理人张健到庭参加了诉讼。被告黄海、第三人郑沙沙经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉琴向本院提出诉讼请求：1.判决被告黄海赔偿原告各项损失共计100000元；2.判决被告黄海、金碧物业襄阳分公司返还原告租赁保证金6550元；3.本案诉讼费及所涉公证费、评估费、鉴定费等费用由二被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求明确如下：各项损失包括：1、涉案房屋评估鉴定价格与被告出售价格之间的差额损失，具体差额损失以评估鉴定意见为准；2、原告对涉案房屋装饰装修损失，具体损失金额以评估鉴定意见为准；3、房租损失15604元（3901元×4月）。经本院释明，原告在本案中只要求被告赔偿侵犯其优先购买权造成的损失，因租赁合同所引发的纠纷另行主张。事实与理由:根据被告黄海（甲方）与金碧物业襄阳分公司（丙方）于2013年6月16日签订的《委托代管服务合同》约定，甲方委托丙方对其位于襄阳市襄城区襄阳恒大名都3-109的房地产（以下简称“该房屋”）进行经营和管理。2015年7月27日，原告与被告黄海、金碧物业襄阳分公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告（乙方）承租该房屋作“小吃店”用途。主要经营餐饮小吃、海产品销售；租赁期限自2015年7月1日起至2018年12月31日止；租期内租金合计：141980元；合同签订当日，乙方须向丙方交纳租赁保证金6550元和首期租金3275元；在租赁期间，甲方有权利转让该房屋。甲方如将该房屋的所有权转让给第三方，应提前按本合同首页约定的乙、丙方的通讯地址以邮局特快专递方式通知乙、丙方，同等条件下乙方享有优先购买权。乙方书面拒绝购买或在甲方发出通知后15日内未书面答复表示购买的，视为乙方放弃优先购买权。该房屋转让后，甲方应告知乙、丙方房屋所有权转移情况。……并对违约责任、信函文件送达、争议解决方式等事项进行了约定。合同签订后及履行期间，原告按约定向被告交纳了租赁保证金、租金及相关费用等。今日，原告得知在原告与被告房屋租赁期间，被告将原告所承租的该房屋出售给了第三人。但二被告均未按照合同约定在该房屋转让给第三人前履行按约定的乙方通讯地址以邮局特快专递方式通知乙方的义务，亦未征询原告是否行使优先购买权，使原告丧失了交易机会。其二人故意隐瞒该房屋被出售的事实，致使原告无法行驶优先购买权，其行为严重侵犯了原告的合法权益。因此，给原告造成的巨大损失，被告依法应当承担赔偿、返还租赁保证金的责任。原告为维护自身合法权益，特起诉请求判如所请。被告金碧物业襄阳分公司辩称，1.原告诉请的赔偿各项损失没有任何依据，根据租赁合同第6条第7项约定，损失由原告自行承担，合同到期三方未续签，合同终止，无需对原告装修投入进行补偿；2.原告作为承租方不存在所谓的租金损失，且租赁合同已到期，也不存在租期，原告诉请的租金损失在计算方式上没有依据，不存在优先购买权被侵犯造成租金损失，我们只是出售房屋的受托方，房屋的转让我公司都没有通知原告的义务和责任，不存在侵犯优先购买权的事实，原告诉请与我司无关；3.原告是违反合同约定，根据租赁合同，无权要求退还保证金，租赁期满三方未续租的原告应搬出，合同第6条第9款，我公司发出合同到期的通知函，原告已签收，合同到期后原告拒不迁出，一直占用房屋，违反房屋租赁合同，无权要求退还保证金，对于原告占用房屋，我公司保留依法追究其相关责任。我公司没有违反合同规定也没有侵犯其优先购买权，原告诉求三没有事实和法律依据，原告提出的财产损失是其单方提出，没有相关证据说明，同时在原告拒不迁出房屋的过程中，我司在第三方当事人居委会的见证下对其房屋内的物品进行清理及拍照，符合合同约定的要求，因为原告拒不搬迁，拒不交接，也不接收其财产，其诉请的财产损失不存在也不属实。被告黄海、第三人郑沙沙未到庭参加诉讼，未举证、未答辩。经审理查明，2015年7月27日，原告李玉琴（承租人、乙方）与被告黄海（出租人、甲方）、金碧物业襄阳分公司（受托方、丙方）签订《房屋租赁合同》一份。主要内容为：根据甲方与丙方于2013年6月16日签订的《委托代管服务合同》（以下简称“代管合同”）的约定，甲方委托丙方对其位于襄阳市襄城区襄阳恒大名都3-109的房地产（自定编号为3栋109号，以下简称“该房屋”）进行管理和经营，现乙方同意承租该房屋。房屋面积为65.49平方米，乙方承租该房屋作“小吃店”用途，主要经营餐饮小吃、海产品销售。租赁期限自2015年7月1日起至2018年12月31日止，租金合计141980元，租金按月结算。合同还对甲乙丙三方的权利和义务进行了约定，在租赁期间，甲方有权利转让该房屋，甲方如将该房屋的所有权转让给第三方，应提前按本合同首页约定的乙、丙方的通讯地址以邮局特快专递方式通知乙、丙方，同等条件下乙方享有优先购买权。乙方书面拒绝购买或在甲方发出通知后15日内未书面答复表示购买的，视为乙方放弃优先购买权。该房屋转让后，甲方应告知乙、丙方房屋所有权转移情况。甲方保证受让人与乙、丙方签订与本合同内容一致的房屋租赁合同，甲方在本合同中的权利义务由受让人概括承受，否则，视为甲方擅自解除本合同，甲方须按本合同第六条第1款承担提前解除合同的违约责任。该房屋被转让给第三方的，乙方须积极配合并按本合同约定的权利和义务重签租赁合同，若乙方从接到重签合同通知之日起30天内拒绝重签租赁合同的，须按本合同第六条第1款承担提前解除合同的违约责任。2015年6月6日，原告李玉琴向被告金碧物业襄阳分公司支付保证金6550元，租赁合同签订后，原告按期交纳租金，将店铺装修并投入使用。2018年9月22日，案涉房屋被黄海出售给第三人郑沙沙，因黄海购买该房屋时还未办理不动产权登记证，第三人郑沙沙直接与出卖人襄阳恒大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY2018091639），交易价格1012140元。庭审中，原告李玉琴确认其知晓案涉房屋被出售的时间为2018年10月29日。2019年3月10日，原告李玉琴向本院提交司法鉴定申请，请求对案涉房屋的市场价值进行评估鉴定，以2018年10月29日为评估基准日。受本院委托，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司于2019年12月27日出具苏天（襄阳）法鉴估字（2019）第067号房地产司法鉴定估价报告，估价结果：案涉房屋房地产评估价值为102.76万元，价值时点2018年10月29日。原告李玉琴支付鉴定费用6998元。经质证，被告金碧物业襄阳分公司对该鉴定结论无异议，原告李玉琴认为案涉房屋鉴定价值过低，本院依法通知鉴定人王某出庭作证。原告李玉琴不认可该鉴定结论，申请重新鉴定。本院认为，原告李玉琴与被告黄海、金碧物业襄阳分公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李玉琴承租黄海的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规定，李玉琴对承租的案涉房屋享有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，当租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律拘束力。因此，被告黄海在租赁期内将案涉房转卖给第三人郑沙沙时，租赁权仍然存在，租赁物上亦存在优先购买权。故，原告李玉琴仍有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”被告黄海未能举证证明其出售案涉房屋前按照《房屋租赁合同》的约定向原告李玉琴履行了通知义务，侵害了原告李玉琴同等条件下的优先购买权，应当承担赔偿责任。关于赔偿金额，因承租人优先购买权损害赔偿的性质是缔约过失损害赔偿,故赔偿范围是对信赖利益损失的赔偿,且此项损失仅是一种机会，是否行使以及能否行使尚不确定，本院以承租人丧失购买机会造成的差价损失为基础，根据房屋评估价格与成交价格之间的差额酌情确定被告黄海应当赔偿的金额为15460元（1027600元-1012140元）。原告李玉琴申请对案涉房屋市场价值进行重新鉴定，本院认为，经原告申请，本院委托鉴定机构进行鉴定，该鉴定机构和人员均具有相应的资质，鉴定程序合法，结论客观。原告有异议，但未提交足以推翻上述鉴定意见的证据，亦未举证证明该鉴定意见存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的重新鉴定的情形，故对原告的重新鉴定申请，本院不予准许。原告李玉琴主张房租损失15604元（3901元×4月），因案涉房屋虽在租赁期内被转卖，但被告金碧物业襄阳分公司在租期届满前3日才书面通知李玉琴合同到期后迁出房屋，并没有影响李玉琴租期内的正常经营，故对原告该项主张，本院不予支持。原告李玉琴主张房屋装饰装修损失，因房屋装修损失与侵害优先购买权无因果关系，本院不予支持。被告黄海、第三人郑沙沙经本院传票传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告黄海于本判决生效后十日内赔偿原告李玉琴损失15604元；二、驳回原告李玉琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费2432元，由原告李玉琴负担2076元，由被告黄海负担356元；鉴定费6998元，由被告黄海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  王忠民人民陪审员  张红林人民陪审员  赵娟娟二〇二〇年四月三日书 记 员  陈 蓓