贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终853号上诉人（原审被告）：贵州博泰投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云峰大道199号博泰世界岛D栋五层。统一社会信用代码：91520113565019876H。法定代表人：邢广智，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘晓明，贵州正哲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周建红，女，1991年12月31日生，汉族，住贵州省遵义市仁怀市。委托诉讼代理人：李辉耀，男，1985年10月15日生，汉族，住贵州省遵义市仁怀市。系周建红之丈夫。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。统一社会信用代码：91520000697540081N。法定代表人：衡琨，系该行行长。委托诉讼代理人：何津，女。上诉人贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）因与被上诉人周建红、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦东贵阳分行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。博泰公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，根据案涉合同的约定，被上诉人取得合同解除权的条件为上诉人逾期交房超过90天，即上诉人逾期时间应为2020年3月31日。但是由于这期间新冠肺炎疫情的发生，国家要求企业停产停工，因此在疫情期间的时间不应当纳入计算范畴。其次，被上诉人起诉时间为2020年5月18日，尚在90天之内，故其行使合同解除权的条件未成就，无权解除合同。同时根据案涉合同第十二条第二款第3项、第三款第3项的约定，若因政府原因造成延期的，出卖人不承担责任。故原审判决认定被上诉人具备解除权的事实错误。周建红答辩称，关于退房的时间问题，根据我市有关政府文件对于疫情期间企业停产停工的时间的规定，可以延期的时间最多为45天4小时，即使扣除延期的时间，被上诉人起诉解除案涉合同时间也是符合合同约定解除条件的；对于一审判决上诉人向银行归还贷款本息是正确的。浦东贵阳分行答辩称，应当归还所有剩余贷款之后才能解除贷款合同。周建红向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告博泰公司签订的《商品房买卖合同》（编号：CX-0125）、退房并向原告支付违约金；2、判令被告博泰公司退还原告缴纳的居间服务费40000元、购房首付款219400元、住宅专项维修资金4384元及预告登记费600元，并支付利息12293.856元（利息按照当前的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）暂计至2020年5月18日），以后的利息按LPR计算到还清之日止；3、解除原告与第三人的贷款合同（合同编号：37012019100607130601）；4、判令被告偿还原告截止至2020年5月18日的银行按揭还款，共计36155.37元，且未还的银行按揭款由被告偿还给第三人；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告2018年8月25日与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》购买被告博泰公司开发建设的白云区云峰大道中京国际贵阳北部CBD建设项目第B、C栋（C）1单元16层18号房屋，总价438400元，2019年12月31日前交房，合同第十三条“逾期交房责任”对逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。合同签订后原告支付了首付款219400元，房屋维修基金4384元，预告登记费600元，并于2019年5月10日与第三人浦东贵阳分行签订《个人购房担保借款合同》（编号：37012019100607130601）贷款219000元付清了全部购房款，被告博泰公司作为保证人为原告的借款提供担保。同时原告在购买房屋时，原告向案外人贵州好房购网络科技有限公司（以下简称好房购公司）支付了40000元居间服务费。另查明，因建设工程消防审查验收职责转移，2019年4月1日至2019年6月30日期间为贵州省内消防验收工作的移交承接期限。涉案房屋于2019年12月2日经贵阳市住房和城乡建设局消防验收合格，2019年12月23日竣工验收合格。2020年4月12日，原告向被告博泰公司邮寄解除合同通知书，被告公司给予回复表示逾期交房系由于受消防验收职责转移工作影响，因此交房日期相应顺延，非公司违约行为导致，并为此于2019年4月17日在《贵阳晚报》刊登公告声明。另外受疫情影响，公司2020年4月15日才正式复工复产，交房延误属不可抗力导致，不属于违约。案涉房屋至今未交付，故原告诉至法院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告博泰公司签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任明确约定，对逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，合同约定2019年12月31日前交房，至原告起诉时已逾期超过90日，且原告于2020年4月12日，向被告博泰公司邮寄解除合同通知书，被告公司确已收到书面通知并予以回复。故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请予以支持。原告同时诉请解除与第三人签订的贷款合同，在商品房预售合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，购房人有权解除按揭贷款合同，故对原告该项诉请予以支持。关于涉案商品房销售合同及贷款合同解除后的问题，商品房买卖合同解除后，被告博泰公司应按照合同约定退还原告全部已付款，并按全部已付款的2%支付违约金，原告诉请被告博泰公司退还首期款219400元并以此计算违约金，违约金应为4388元（219400元×2%）。维修基金4384元、预告登记费600元，原告购房时由被告博泰公司代收，被告博泰公司应予以退还，对原告诉请的维修基金及预告登记费利息，无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张首期款利息，由于双方签订的合同中并未约定利息，且原告主张的违约金已具有惩罚性，故对该利息的请求，不予支持。被告博泰公司在庭审中辩称，其逾期交房系因政策等原因导致履行义务不能，属于不可抗力，根据合同约定，不视为违约。被告在向原告回复中表示，其逾期交房的原因系建设工程消防审查验收职责转移，2019年4月1日至2019年6月30日期间为贵州省内消防验收工作的移交承接期限，无法办理消防验收。根据贵州省住房和城乡建设厅文件内容，消防验收工作的移交承接并不影响消防审查验收，且移交承接工作截止时间为2019年6月30日，系在《商品房买卖合同》约定的交房时间2019年12月31日前，故对被告的该辩解意见，不予采信。本案系因被告的违约行为导致合同解除，被告应承担由此对原告及第三方造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，即应由贷款的实际收取方被告直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担原告应当承担的责任，同时，被告应返还原告支付银行的本金及贷款利息，截止2020年5月18日原告已归还贷款本息36155.37元。关于原告主张被告返还购房款40000元及利息的诉请，该费用直接由案外人好房购公司收取，并非被告公司收取，对此诉请不予支持，原告可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告周建红与被告贵州博泰投资管理有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CX-0125），解除原告周建红与第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房担保借款合同》（编号：37012019100607130601）；二、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周建红首期购房款219400元及违约金4388元、退还原告房屋维修基金4384、预告登记费600元；三、被告贵州博泰投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周建红截止至2020年5月18日已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本息36155.37元（具体贷款本息以第三人出具的还款明细清单为准），并向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行偿还原告周建红自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款；四、驳回原告周建红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2996元（已减半，原告已预交），由原告周建红负担460元，被告贵州博泰投资管理有限公司负担2536元。二审审理中，双方均未提交新证据。另查明，案涉房屋所在楼栋于2019年12月2日消防验收合格，于2019年12月25日取得面积测绘报告，于2020年5月11日取得建筑工程竣工验收备案。2019年4月1日，贵州省住房和城乡建设厅转发《关于转发的通知》文件载明：“2019年4月1日至2019年6月30日为移交承接期，各级住房城乡建设主管不门应在6月30日前完成辖区内建设工程消防设计审核、验收和备案抽查移交承接工作”。2019年4月17日上诉人登报发表《声明》告知“博泰”世界岛业主，2019年4月1日至2019年6月30日因消防设计审核、验收和备案抽查工作职能部门转移，暂停办理消防验收，可能造成交房延迟。贵州省人民政府办公厅于2020年1月30日作出《省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工复产的通知》，要求省内各类企业不早于2月9日前复工复产。贵州省人民政府办公厅于2020年2月8日作出《省人民政府办公厅关于有序推进企业项目复产复工的通知》，部署有序复工复产相关工作。另经本院询问，被上诉人陈述其通过其他业主知晓上诉人于2020年6月1日发出收房通知。本案查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。合同虽约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房，但被上诉人以逾期交房为由提起本案诉讼时，案涉房屋已具备交房条件，上诉人确实存在逾期交付房屋的事实，逾期交房天数亦达到双方合同约定的解除条件，但关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，本院认为，除考察合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约方的过错程度、违约行为是否影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，不宜判决解除合同，理由如下：首先，被上诉人购房的合同目的并非不能实现。在被上诉人提起本案诉讼前，案涉房屋已达到交付条件，上诉人的逾期交房行为在提起本案诉讼前已经终止，被上诉人购房的合同目的并非不能实现，被上诉人完全可以通过主张逾期交房违约金弥补自己的损失，基于促进交易、维护合同稳定性的价值考虑，案涉商品房买卖合同不宜解除；其次，上诉人违约过错程度显著轻微。根据贵州省住房和城乡建设厅《关于转发的通知》，因我市消防设计审核、验收和备案抽查工作职能部门转移，2019年4月1日至2019年6月30日无法办理案涉房屋消防验收。本院认为，尽管2019年4月1日至2019年6月30日期间上诉人无法办理案涉房屋消防验收，并非导致上诉人逾期交房的唯一因素，但客观上确实对上诉人及时办理案涉房屋消防验收并进一步做好交房工作造成一定影响。且2019年4月17日上诉人亦及时登报发表声明，告知广大业主因消防验收暂停办理，可能导致延期交房的情况，上诉人及时对逾期交房情况作出预判并及时告知广大业主，亦表明上诉人并非恶意违约，过错程度显著轻微。最后，上诉人逾期交房时间不长，并未造成无法交房的严重后果。至上诉人通知被上诉人交房之日，上诉人实际逾期时间不足半年，且期间我国发生新冠疫情，新冠疫情虽发生在合同约定的交房期限之后，不影响逾期交房违约行为的认定，但对于逾期行为持续期间长短构成影响，而双方合同约定的解除条件为持续违约超过90天，对合同约定的解除权是否成就具有影响，考虑新冠疫情的影响，上诉人逾期交房持续的时间并不长，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，本院认为上诉人的违约程度显著轻微，且不影响被上诉人合同目的的实现，故对于被上诉人以上诉人逾期交房为由要求解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。被上诉人的其他诉讼请求系以合同解除为基础，现案涉合同未判决解除，故对于被上诉人的其他诉请，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系上诉人的违约行为引起，故本院酌情认定本案一审、二审案件受理费均由上诉人负担，本院在此予以明确。综上所述，上诉人贵州博泰投资管理有限公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初2822号民事判决；二、驳回周建红的诉讼请求。一审案件受理费用2996元，由上诉人贵州博泰投资管理有限公司负担；二审案件受理费用5992元，由上诉人贵州博泰投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年四月二十一日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦