广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1654号上诉人（原审被告）：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务代表。被上诉人（原审原告）：谢珍洁，女，1983年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区*********。上诉人中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）因与被上诉人谢珍洁商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。盈润公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：涉案房产至今未办理不动产权属证书系因被上诉人迟迟未交办证资料导致,与上诉人无关。上诉人不存在违约事实，无需承担违约责任。根据补充协议约定，如果购房人以按揭方式支付购房款，上诉人递交按揭资料时需经贷款行的审批，但由于贷款行的工作滞后，导致上诉人递交资料的时间也相应推迟。即使这样，上诉人仍按补充协议约定，在房屋交付之日起720天内向房产登记机构申请办理涉案房产产权登记。上诉人不存在延期交证的情形，上诉人依约递交资料后，产权证何时出具则并非上诉人所能确定。盈润公司二审调查期间补充事实和理由如下:被上诉人一直没有提供办证所需资料包括契税完税证明、本人签署办证资料、身份证、个人声明书等办证资料，即使上诉人于2019年3月1日以书面方式再次通知被上诉人提供上述办证资料，被上诉人依然不配合提供，至今也没有提供相关的办证资料，因此涉案商品房至今未能办理不动产权证的原因均是由被上诉人自身原因造成，与上诉人无关，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。被上诉人谢珍洁二审期间未作答辩。谢珍洁向一审法院起诉请求：1.盈润公司按日向谢珍洁支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金51143.7元；2.盈润公司向谢珍洁支付逾期办理房地产权属证书的违约金5114.37元。一审法院认定事实：2014年12月21日，谢珍洁（作为买受人）与盈润公司（作为出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于三乡镇金宏路*****，该商品房建筑面积为84.15平方米，总价款为511437元；2.付款方式：于2014年12月21日前支付153437元，剩余购房款358000元通过办理商业按揭贷款支付；3.交付期限：出卖人应当于2015年7月25日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；4.出卖人逾期交付的违约责任：出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额不超过总房款的10%；5.出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；6.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。上述商品房买卖合同出卖人落款处加盖了盈润公司的公章，买受人落款处有谢珍洁的签名。商品房买卖合同签订后，谢珍洁依约向盈润公司支付了全部购房款。2015年1月14日，上述《中山市商品房买卖合同》办理了登记备案。2015年7月20日，盈润公司通过邮寄送达的方式向谢珍洁送达收款通知书。2018年11月30日，涉案房产所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审庭审中，双方均确认谢珍洁已于2015年12月22日实际收楼，按照合同约定盈润公司应于2017年7月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。另外，双方均确认涉案房产截止至开庭之日仍未办理不动产权属证书。一审法院认为，谢珍洁与盈润公司签订的《中山市商品房买卖合同》及相关协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金的问题，一审庭审中，双方均确认谢珍洁已于2015年12月22日实际收楼，对于该事实，一审法院予以认定。双方签订的商品房买卖合同中明确约定盈润公司应当于2015年7月25日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房交付给谢珍洁使用，盈润公司于2018年11月30日才取得竣工验收备案登记证，已构成违约。关于违约责任的承担问题，一审法院认为，虽然盈润公司存在逾期取得竣工验收备案登记证的违约行为，但是双方在商品房买卖合同中对交楼的条件进行了明确约定，谢珍洁作为完全民事行为能力人，其应清楚知晓其与盈润公司签订的商品房买卖合同中约定的具体内容，谢珍洁于2015年12月22日提交了收楼申请并实际办理了相应的收楼手续，应视为谢珍洁知道涉案商品房不具备约定或法定交付条件仍同意接收涉案商品房。否则，谢珍洁在涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证的情况下有权以涉案商品房未符合合同约定为由拒绝接收涉案商品房。谢珍洁知道涉案商品房不具备约定或法定交付条件仍同意接收涉案商品房，又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则，谢珍洁无权要求盈润公司支付谢珍洁实际收楼即2015年12月22日及之后产生的逾期交房违约金。对于合同约定交楼期限届满次日至实际收楼之日前即2015年7月26日至2015年12月21日期间的逾期交付违约金，谢珍洁有权要求盈润公司承担相应的违约责任。谢珍洁要求盈润公司支付实际收楼即2015年12月22日及之后产生的逾期交房违约金，理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于盈润公司抗辩逾期交房违约金的诉讼时效问题，对于谢珍洁实际收楼即2015年12月22日及之后产生的逾期交房违约金，如前面所述，谢珍洁无权要求盈润公司支付实际收楼后产生的逾期交房违约金，对于盈润公司就该期间产生的逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，一审法院不再赘述。对于盈润公司就实际收楼前产生的逾期交房违约金的诉讼时效抗辩，一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金属按日累计的独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故逾期交房违约金应按日分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。因民法总则自2017年10月1起施行，故截止至2017年10月1日之日止诉讼时效期间尚未届满的逾期交楼违约金部分，应适用民法总则关于诉讼时效的规定。本案中，谢珍洁于2019年10月23日诉至一审法院主张权利，其中2015年7月26日至2015年9月30日期间产生的逾期交房违约金显然已超过两年诉讼时效期间，2015年10月1日至2015年12月21日期间产生的逾期交房违约金显然已超过三年诉讼时效，谢珍洁未能提供充分的证据证明谢珍洁曾向盈润公司就上述逾期交房违约金主张过债权，或有其他构成诉讼时效中止、中断情形存在，故盈润公司的诉讼时效抗辩，于法有据，一审法院予以采信。谢珍洁对于实际收楼前产生的逾期交房违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效，不能得到法律的保护，应予驳回。关于逾期办证违约金的问题，双方签订的商品房买卖合同约定，盈润公司应当在交房后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审中，双方均确认，按照合同约定盈润公司应于2017年7月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，涉案房产截止至开庭之日仍未办理不动产权属证书，对于上述事实，一审法院予以认定。盈润公司抗辩称由于谢珍洁采取银行按揭贷款方式需要按揭银行配合故导致资料递交滞后，盈润公司递交资料的时间也应相应顺延。一审法院认为，盈润公司未能就其抗辩提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对于盈润公司的上述抗辩，一审法院不予采信。盈润公司未按照合同约定于2017年7月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。谢珍洁主张盈润公司按已付房价款的1%即5114.37元（511437元x1%）支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、盈润公司于判决生效之日起七日内向谢珍洁支付逾期办证违约金5114.37元；二、驳回谢珍洁其他诉讼请求。如果盈润公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1206.45元，减半收取为603.23元（谢珍洁已预交），由谢珍洁负担578.23元，由盈润公司负担25元，盈润公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费25元迳付谢珍洁。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审庭审中，双方均确认按照合同约定，盈润公司应于2017年7月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。盈润公司上诉称涉案商品房至今未办理不动产权属证书系因谢珍洁未向盈润公司提供办证所需资料所致，盈润公司不应承担违约责任。然，盈润公司对上述主张事实未举证证明，本院不予采信。盈润公司上诉认为已于2019年3月1日书面通知谢珍洁提供办理不动产权证资料，谢珍洁至今未提交资料，故其无需承担违约责任。本院认为，盈润公司提交的物流公司收件清单不足以证明已顺利寄送办理不动产证通知书，退一步讲，即使盈润公司确已向谢珍洁寄送书面通知，此时盈润公司已构成违约，根据商品房买卖合同的约定，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。综上，上诉人盈润公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中山市盈润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 黎 妙二〇二〇年四月二十二日书记员 钱绮丽