广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初858号原告：张廷威，男，汉族，1980年9月3日出生，身份证住址：广东省广宁县**************，公民身份号码：441************610。委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被告：肇庆市东基团星投资开发有限公司，住所地：四会市***********季金谷（南区）2栋09号，统一社会信用代码：914********0704867。法定代表人：刘木林。委托诉讼代理人：吴志鹏，男，汉族，1982年8月17日出生，身份证住址：广州市花都区************，公民身份号码：420************312。系该公司的法务经理。原告张廷威诉被告肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称“东基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张廷威及其委托诉讼代理人邓学明、被告东基公司委托诉讼代理人吴志鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北现有围栏作为补救措施以承担违约责任；2.判令禁止被告在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位；3.判令被告向原告支付赔偿金199641.4元。事实与理由：2014年上半年，原告受四季金谷别墅区售楼广告彩页吸引，到四季金谷南区售楼处看房，该广告彩页标题为“10万元首付，即拥有四会顶级东南亚美墅”，并配有别墅区平面图，平面图显示别墅区(即第1-2栋商业用房及3-24别墅，下称别墅区)为一独立封闭区域。别墅区共有三个出入口且均集中在南侧，左中右分列，别墅区除商用用房外设有停车位外，其他道路未设置停车位。原告到现场查看时，别墅区已有大量业主入住，别墅区北侧道路为双向道路，道路北侧以一道铁丝网将别墅区与北侧区域隔离，别墅区整体布局和独立封闭现状与售楼广告彩页一致。为提升生活品质，静享别墅的宁静与尊贵，原告决定在此购买房屋。原告于2014年5月1日与被告就购买四会市*********季金谷(南区)21栋11号房(下称案涉房屋)正式签署了《广东省商品房买卖合同》，其中，第一条“项目建设依据”约定，“四会市*********季金谷。建设工程规划许可证为四城规建第IV-(2013)148号”。第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，房屋建筑面积155.54平方米。”第四条“计价方式与价款”约定房屋总价为998207元。第十条“规划、设计变更”约定，“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确实变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可以书面终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退还已付购房款及利息…”原告于2015年4月1日办理了收楼手续，装修完毕后入住。被告在别墅区入口位置树立的小区平面图与售楼广告彩页图示一致，该平面图至今仍存。原告入住后，发现被告销售人员带领购房人穿越、浏览别墅区后至别墅区北侧高层区看房，一路上销售人员向购房意向人介绍共享别墅区所能享有的尊贵生活品质，以此吸引购房意向人购房，原告随即又发现被告对高层住宅打出的是“洋房的价格，别墅的享受”的宣传口号，原告还了解到很多高层住宅买受人正是基于可以享有别墅级别的小区环境而决定置业的。由于别墅区为独立封闭区域，销售人员如此突出别墅区对高层业主的吸引力让原告及其他别墅区业主心生疑惑与不安。更让别墅区业主不安的是，被告拟在别墅区北侧及东侧道路增设停车位，这将让原本双向通行的道路变得窄仄不堪，而别墅区业主自身宅前停车位足够，无须增设。为了弄清事实，2018年11月，别墅区业主成亚辉就案涉房屋所属四季金谷(南区)项目的建设规划、总平面图等事项向原四会市住房和城乡规划建设局(现为四会市自然资源局)申请政府信息公开，四会市自然资源局就前述申请答复了成亚辉，此时，原告方得知被告在2017年2月对案涉房屋所在的四季金谷(南区)项目规划进行了大幅调整变更。新规划内容为：计算容积率建筑面积90353.08平米，地下建筑面积6800平米，架空建筑面积320平米，地面机动车停车位497个、地下126个，户数为713户，居住人数2282，绿地率39.6%，容积率为1.37，最高建筑层数26层。原规划中高层区的两栋别墅+3栋11层跃式住宅+两栋23层住宅+中心园林设计变更为两栋18层住宅+两栋26层住宅设计，取消两栋别墅及园林，直接结果是：计算容积率建筑面积增加19465.93平米(增加27.5%)；户数增加267户(增加59.9%)；居住人数增加855人(增加59.9%)；机动车停车位增加126个(增加25.4%)，其中地面停车位从272增加至497，地下停车位从225减少至126；地下建筑面积减少1200平米；自行车停车位增加534个(增加59.9%)；绿地率从54.4%减少至39.6%；容积率从1.07增加至1.37。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原被告双方签署的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。案涉房屋系依原规划所核发的建设工程规划许可证建设，在2014年获批预售。依据案涉合同第十条之约定，在原告签订案涉合同时，被告的规划变更申请已经被主管机关批准，此时被告亦应当以书面形式征得原告同意，作出按新的规划内容仍愿意签订并履行合同的意思表示。被告隐瞒实情的行为属严重违约，应当承担违约责任。又，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之有关规定，被告就案涉房屋所在四季金谷(南区)别墅区为独立封闭区域售楼广告上所做的图示说明和允诺具体确定，对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定影响重大，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对被告有约束力，被告违反的，亦应当承担违约责任。被告将别墅区宣传为独立封闭区域，在订立合同之初，就存在隐瞒重要事实及违反诚实信用原则的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被告亦应承担损害赔偿责任。即便根据原规划，别墅区与高层区共同构成四季金谷(南区)，两个区域之间以一条双向通行道路及绿化带隔离，两区域亦均可保持相对独立封闭，且高层区由两栋别墅、三栋小高层、两栋高层及中心园林、人工湖、地下车库组成，有充足的绿化面积和园林景观及地下车位，可满足高层区业主的休闲娱乐、居住安全及停车需求，对别墅区不会造成妨碍。同时，别墅区业主还可以共享高层区环境和设施，以增加生活便利。然而前述规划变更产生的直接后果为；高层区大量增加入住人口却大量减少绿化面积和地下车位，导致别墅区直接变为高层区居民的后花园和休闲区；地上停车位增加225个，高层区地面全部取消绿化都无法消化，被告将别墅区域道路占用规划为停车场，导致别墅区人流、车流、噪声、拥挤度大幅增加。规划变更对原告生活质量和居住环境的极大负面影响已然形成，与被告售楼广告宣传的“四会顶级东南亚美墅”严重背离，原告所有的案涉房屋的价值必然受到贬损，严重损害原告权益，且由于高层区建筑已成既成事实，该损害是不可逆的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之有关规定，被告应就前述违约行为应当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。经原告和别墅区其他业主一起与被告多次交涉，被告于2019年5月将别墅区与高层区原隔离用铁丝网改为铁艺围栏，作为补救措施保留别墅区的独立性，并停止设置别墅区道路停车位，该围栏已在2019年11月拆除。因此原告向贵院起诉，诉请之一、二即为要求恢复围栏，并禁止在别墅区道路增设停车位。根据原告与被告签署的商品房买卖合同补充协议，原告导致被告有权解除合同的情形时，需承担购房款总额20%的违约金。而被告未经原告书面同意即变更规划也是合同约定的原告有权解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条所确立的公平对等原则，原告亦有权要求被告按购房款总额的20%支付违约赔偿金。同时，项目容积率从1.07增加至1.37，在原容积率基础上增加了28.04%，原告认为可视同房屋贬值28.04%。因此，原告现依据公平对等原则，参照合同约定的违约金比例，要求被告按照购房款总额的20%支付赔偿金346848.20元是合理的。综上所述，原告为维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请求依法公正判决。被告答辩称：一、被告无需对四季金谷（南区）第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏恢复采取补救措施。1.原告提交的广告彩页为要约邀请，被告无需承担违约或损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，且被告在彩页中并未直接对“别墅为独立区域”作出具体确定的说明和允诺。开发商对外销售商品房时，将商品房中一类产品-别墅，单独以彩页展示，属于正常的商业操作，不能理解为“别墅区为独立封闭区域”。且被告从未对外宣传或承诺“别墅区为独立封闭区域”，不存在隐瞒重要事实和违反诚实信用的原则；2.洋房与别墅同属一个小区，无法设置永久性的诸如围栏之类的“物理隔离设施”，曾经建设的“铁丝网、围栏”只是作为一段时期内的临时性施工管控措施。且“围栏”于2019年被四会市自然资源局认定为“违法兴建建筑物（构筑物）”并已完成拆除。二、原告无权要求禁止被告在四季金谷（南区）第1-24栋建筑区域增设机动车停车位。原告系2018年购买该套房屋，而涉案的工程规划许可证已于2017年核发，建设机动停车位也是按照2017年政府批准的规划执行，对于原告而言，并不存在规划变更和增设停车位的问题。三、原告无权获得赔偿金。基于上述理由，被告认为，对原告而言并不在存在规划变更和容积率增加的问题，因此，原告无权据此要求赔偿金。原告提交证据如下：1.广东省商品房买卖合同，证明原、被告购房时的相关约定；2.不动产产权证，证明原告系案涉房屋产权人；3.购房发票，证明原告购买案涉房屋支付的房款总额；4.销售广告彩页，证明被告房屋销售广告彩页标题，并配有别墅区平面图显示别墅区为独立封闭区域；5.（2019）粤广南粤第7858号《公证书》，证明小区平面图与销售广告彩页图示一致；6.四建公开[2018]2号《对的回复》，证明原告在看到该回复才知道被告在2017年变更了项目规划；7.四城规公示字[2013]第03号公示文件，证明原告购买案涉房屋的项目建设依据相关项目规划总平面、方案效果图及相关技术指标；8.四城规公示字[2017]第10号公示文件，证明被告修改项目规划，变更后的相关技术指标；9.四季金谷（南区）别墅区北侧围栏、东侧道路起诉时现状照片，证明被告的相关补救措施；10.（2019）粤1203行初198、199号《行政裁定书》，证明被告变更规划对原告等别墅区业主的损害是不可逆的。补充证据：1.（2020）粤12行终13号行政裁定书；2.（2020）粤12行终14号行政裁定书；3.关于政府信息公开申请的答复；4.四城规建第四-（2013）113号规划许可证；5.四城规建第四-（2013）114号规划许可证；6.四城规建第Ⅳ-（2013）148号规划许可证；7.四建公开[2019]2号对《政府信息公开申请表》的回复；8.预售商品房申报表、预售说明书；9.商品房预售许可证；10.预售商品房申请表、预售书名数；11.商品房预售许可证；12.预售商品房申报表；13.商品房预售许可证；14.预售商品房申报表、预售说明书；15.商品房预售许可证；16.被告变更规划获利及别墅区房屋对应价值贬损推算表；17.规划变更前后重要指标比对表；18.四建公开[2018]2号对《政府信息公开申请表》的回复；补充证据及证明的事实与庭前提交的证据清单一致。被告质证意见如下：对证据1-3三性予以认可。对证据4，因被告方人员离职，对真实性不予认可。对证据5-10、12三性予以认可。对证据11真实性不予认可。对补充证据，被告认为原告逾期举证，被告请求法院不予采用，被告方不予质证。被告提供证据如下：责令改正违法行为通知书复印件1份，证明围栏于2019年被认定为违法建筑物，被责令拆除的事实。原告质证意见如下：该通知书无原件，无法核实真实性，对其三性不予确认。经审理查明，本院认定事实如下：2014年5月1日，原告张廷威（买受人）与被告东基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：14050006），合同约定，原告向被告购买四会市*********季金谷（南区）21栋11房（预售商品房），建筑面积155.54平方米，总价款998207元；合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求中止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。该合同附件四：合同补充协议第二条约定，双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方（东基公司）所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力。2016年8月19日，原告取得案涉房屋的不动产权证[粤（2016）四会市不动产权第0003189号]，房屋竣工时间为2014年7月15日。经查明，原告所购的四会市*********季金谷（南区）小区原规划内容为：计算容积率建筑面积70857.15平米，地下建筑面积9000平米，架空建筑面积350平米，地面机动车停车位272个、地下225个，户数为446户，居住人数1427，绿地率54.5%，容积率为1.07，最高建筑层数23层。2017年，被告向四会市自然资源局（原四会市住房和城乡规划建设局）递交上述小区规划调整申请。该局经审查，初步同意第三人的调整方案后，在该项目现场、该局大堂公示栏与该局网站进行批前公示（公示文号：四城规公示字[2017]第10号），批前公示内容为：计算容积率建筑面积95353.08平米，地下建筑面积6800平米，架空建筑面积320平米，地面机动车停车位497个、地下126个，户数为713户，居住人数2282，绿地率39.6%，容积率为1.37，最高建筑层数26层。公示征询期自2017年2月23日至2017年3月4日。2017年5月8日，四会市自然资源局为东基公司核发了四城规建字第Ⅱ-（2017）040号《建设工程规划许可证》。另查明，2019年7月1日，四会市自然资源局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，认为被告未取得《建设工程规划许可证》在东城街道上元塘四季金谷项目南区擅自兴建建筑物、构筑物（铁栏杆）违法，责令被告于2019年12月30日前将上述违法兴建的建筑物、构筑物自行拆除，并恢复原貌；庭审中，原、被告双方确认上述建筑物、构筑物（即原告诉讼主张的位于四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏）被告已拆除。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷,原被告签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规规定,应认定合法有效,受法律保护,原被告应当按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点是:1.被告拆除四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏是否违反合同约定，原告要求恢复该围栏是否有合同依据；2.原告要求法院禁止被告四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据。3.原告要求被告支付赔偿金199641.4元是否有合同依据。1.关于被告拆除四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北（即1-24栋与25-28栋之间）围栏是否违反合同约定的问题。诉讼中，原告主张根据被告的售楼广告彩页平面图显示，别墅区为独立封闭区域，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该彩页是对别墅区为独立封闭区域作出的具体确定的说明和允诺，应视为合同内容，现被告拆除原有围栏，使别墅区不能独立封闭构成违约，因此，被告应承担违约责任，恢复原有围栏。根据原、被告双方签订的合同附件四、合同补充协议第二条“双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。甲方所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力”的约定。本院认为，原告主张别墅区为独立封闭区域所依据的证据不能视为合同的约定内容，因原、被告双方在签订的合同附件四中合同补充协议第二条已将被告所做的销售广告、宣传资料等不作为合同内容进行了明确约定，并约定其对原告不发生法律效力、不具约束力。因此，原告以合同已明确约定不作为合同内容的事项主张被告违约，要求恢复围栏，缺乏合同依据，本院不予支持。2.对于原告要求法院禁止被告在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据的问题。诉讼中原告向法院主张禁止被告在四季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位，理由是被告拟在别墅区北侧及东侧道路增设停车位，原告该项主张建立在被告尚未存在的增设停车位事实之上，且其所举证据不能证明被告存在有在四季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位的事实，也没有提供证据证明被告增设停车位违法或合同约定被告不得在四季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位的依据，可见，原告的该项主张缺乏依据。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，本院对原告的该项请求不予支持。3.关于原告要求被告支付赔偿金199641.4元是否有合同依据的问题。原告认为被告擅自拆除围栏、未取得原告书面同意对四季金谷（南区）小区规划进行了变更调整增加了容积率和停车位构成违约，其行为违反了《商品房买卖合同》第十条“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求中止买卖合同”的约定，被告变更规划后未将变更规划的事实书面告知原告，损害了原告权利。本院认为，对于拆除围栏是否违约本院在前述已作阐明，而对于被告调整规划是否构成原告主张的根本性违约，从本案现有证据证明的事实看，四季金谷(南区)是分别墅区和高层区进行开发建设的，别墅区建设在前，高层区建设在后，被告调整的是高层区的规划，该规划的调整被告已履行了法定审批程序，规划的调整是否违法只有法定机关通过法定程序才能确定。本案原告购买的是别墅区的房屋，被告已将该依合同约定按原规划的设计交付给原告使用，至于被告对高层区规划进行调整增加容积率是否构成对原告利益的损害而构成根本性违约，应通过有资质的部门作出相应评价或原告提供充分证据加以证明。因此，本院认为，本案原告现有证据尚不能证明被告高层区规划的调整对原告所购的已建别墅区房屋的使用造成损害和构成根本性违约或存在权利损害，对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告张廷威的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计2146元（原告已预交），由原告张廷威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇二〇年四月十三日书记员 欧阳杜鹃