海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9003民初103号 原告：刘伟宁，男，1972年10月13日出生，汉族，现住河北省涿州市。身份证号码：XXX。 委托诉讼代理人：王贵春，广东芳华律师事务所律师。 被告：海南中游实业有限公司。注册地：海南省海口市美兰区白沙门上村**。本项目实际经营场所：海南省儋州市白马井镇福安滨海花园商业城B3栋客户服务中心。 法定代表人：李二喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王爱萍，女，该公司员工。 被告：儋州福安房地产开发有限公司。。住所地：海南省儋州市白马井镇滨海花园商业城会所**控规A-7-4号地块）。 法定代表人：连玉斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邝继若，男，该公司员工。 原告刘伟宁与被告海南中游实业有限公司(以下简称中游公司)、儋州福安房地产开发有限公司(以下简称福安公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘伟宁委托诉讼代理人王贵春及中游公司委托诉讼代理人王爱萍、福安公司委托诉讼代理人邝继若到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告刘伟宁与被告中游公司、福安公司共同向本院申请给予30天的庭外调解期限，但未达成调解协议。本案现已审理终结。 刘伟宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘伟宁与中游公司、福安公司于2017年3月10日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·000036，以下简称案涉合同)；2.判令中游公司、福安公司返还刘伟宁购房款282517元及利息48028元（本金282517元，月利率0.5%，自2017年3月10日至2020年1月3日）、赔偿损失46900元（装修费32480元、税费12384元、物业费1286元、水电开户费400元、有线电视开户费350元），并判令中游公司、福安公司向原告承担282517元的赔偿责任，共计659962元；3.判令中游公司、福安公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年1月7日，中游公司、福安公司签订《合作开发购房协议书》，即福安公司提供位于儋州白马湾建设用地，中游公司提供资金，双方合作开发“福安-滨海花园”建设项目，约定该项目中位于儋州白马湾商业城第B4栋1209号等房产归中游公司所有，并可以福安公司名义出卖，案涉合同文本也由福安公司提供。2017年3月10日，刘伟宁与中游公司签订案涉合同，约定刘伟宁购买“福安-滨海花园”建设项目中位于儋州白马湾商业城第B4栋1209号房产（以下简称案涉房屋），总价款282517元。当日，刘伟宁向中游公司支付了以上房款，中游公司也将以上房屋交付给刘伟宁。此后，刘伟宁缴纳了以上房屋各项税费、维修基金、物业费等，同时也对以上房屋进行了装修并入住。2018年4月25日，中游公司书面通知刘伟宁于2018年5月5日前递交相关资料办理案涉房屋网签手续。收到通知后，刘伟宁提前赶到中游公司、福安公司住所地时，中游公司、福安公司却互相推诿，拒绝为刘伟宁办理网签所需的各种手续。刘伟宁于2018年11月8日提起民事诉讼，要求中游公司、福安公司履行2017年3月10日所签订的案涉合同。生效判决认为，2017年3月10日所签订的案涉合同合法有效，该合同对中游公司、福安公司均有约束力，因中游公司、福安公司未及时办理网签手续，加之海南省现行限购政策，该合同无法继续履行，但刘伟宁有权基于中游公司、福安公司的违约行为另行诉讼，要求中游公司、福安公司承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，福安公司提供案涉合同文本，准许中游公司出卖案涉房产，在刘伟宁与中游公司签订和履行案涉合同期间，福安公司一直没有提出异议，因此，应当认定福安公司对案涉案涉合同予以认可，故福安公司也有义务提供其他相关资料协助刘伟宁办理案涉房屋网签及不动产权登记等相关事宜。因为中游公司、福安公司未及时办理案涉合同网签手续，导致合同无法继续履行，应承担全部过错责任，刘伟宁所造成的的经济损失应当由中游公司、福安公司予以赔偿。 中游公司辩称，中游公司在整个事件中并无过错，其已经给刘伟宁办了交房手续且刘伟宁已装修入住，中游公司和福安公司是合作关系，后福安公司及其销售人员以双倍价格将案涉房屋卖给案外人，福安公司撬锁进门，进门后将房交给案外人。刘伟宁的购房款支付给邓新平，刘伟宁要求退款也应由邓新平来退。中游公司不存在违约责任和退款义务。 福安公司辩称，案涉合同不是福安公司签订的，福安公司也没有收取刘伟宁任何费用，福安公司并非本案适格被告，不应当承担返还购房款、利息及赔偿的责任；刘伟宁主张的利息48028元及赔偿金281517元没有合同及法律依据；刘伟宁与中游公司签订的案涉合同是无效合同，且该合同没有实际履行。 当事人围绕诉讼依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘伟宁提交了案涉合同及补充协议、收据、交房书、费用明细表、(2019)琼9003民初673号民事判决书、(2019)琼97民终2359号民事判决书。中游公司质证后对刘伟宁证据除了装修费收据的真实性表示不清楚外，对其他证据的真实性均予以认可，对购房款收据认为购房款是转给邓新平的，中游公司在收据上盖章确认。福安公司对案涉合同及补充协议的三性不予认可，认为合同是中游公司章盖，福安公司没有盖章，福安公司没有与刘伟宁签订合同，福安公司不是合同相对方；对收据的真实性不清楚，不是福安公司盖的章，也不是福安公司出具的收据；对交房书、费用明细表三性不予确认，上面没有盖章；对(2019)琼9003民初673号民事判决书真实性合法性无异议，对证明内容没有异议；对(2019)琼97民终2359号民事判决书的真实性合法性无异议，对证明内容有异议。 中游公司提交中国农业银行海南分行交易明细证明刘伟宁将购房款通过张子西转给了邓新平，刘伟宁对该证据三性予以认可，福安公司对该证据不予认可，认为账户明细没有标出是谁的账户也没有加盖银行的章，且交易房款与合同金额不一致。 福安公司未提交证据。 对于当事人提交的证据，本院认定如下：虽然福安公司以其未盖章或未参与收取相关费用为由对刘伟宁提交的证据不予认可，但中游公司作为具体的经办方，对上述证据除了装修费的收据真实性不清楚外，均予认可，本院经核对相关原件及结合本案其他证据，对原告的上述除了装修费收据外的其他证据真实性均予确认。关于装修费用损失，刘伟宁庭审中提交了1张收据，庭审后法庭责令其提交发票及转账记录，但其提交的转账记录与装修费收据不能相互印证，结合中游公司、福安公司质证意见对其真实性均未予确认，本院认为仅凭收据无法证实刘伟宁已支付了装修收据上记载的装修费用，故本院对该证据的真实性不予确认。对中游公司提交的证据，刘伟宁对其真实性已确认，并结合本案其他证据，本院对其真实性予以确认。 根据各方当事人的陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，本院认定以下事实： 中游公司、福安公司合作开发儋州白马湾·商业城，其中福安公司出土地，中游公司出资建设商品房，项目产权登记在福安公司名下，项目开发商为福安公司。中游公司负责销售，福安公司提供合同文本。刘伟宁与中游公司于2017年3月10日签订了编号为FA·000036的《商品房买卖合同》，该合同的抬头注明出卖人为福安公司，落款盖章的是中游公司。合同约定刘伟宁购买的是儋州白马湾·商业城第B4栋1209号房屋，该房面积为60.11平方米，价格为每平方米4700元，总金额为282517元。合同签订当日，刘伟宁一次性支付了该房屋购房款给案外人邓新平，用以抵扣中游公司欠付邓新平的相应工程款，中游公司向刘伟宁出具购房款收款收据。刘伟宁同时缴交了该房屋的各项税费、房屋维修基金、物业费及房地产登记费等代收费用12384元给中游公司，中游公司将该房屋交付刘伟宁，但未办理合同备案手续。其后，福安公司将案涉房屋销售给案外人并为其办理合同备案手续，案外人以购房合同接收案涉房屋，并更换房屋的锁头，导致刘伟宁无法使用案涉房屋。 另查明，刘伟宁因本案纠纷于2019年1月21日向本院起诉中游公司、福安公司，请求中游公司、福安公司履行案涉合同，将案涉房屋交付给刘伟宁，并协助办理案涉房屋产权证至刘伟宁名下，本院经审理认为福安公司未在合同上签字盖章，中游公司的出售行为属于无权代理，在福安公司不予追认，且案涉房屋现有出售给他人不能履行情况下，该合同无法律拘束力，遂作出（2019）琼9003民初673号民事判决书，判决驳回了刘伟宁的诉讼请求。刘伟宁不服上诉至海南省第二中级人民法院，该院作出（2019）琼97民终2359号民事判决书，认为案涉合同对福安公司具有拘束力，但因福安公司现已将案涉房屋出售给案外人，并办理了备案登记，且海南省实现限购政策后，刘伟宁已不具备购房资格，案涉合同无法继续履行。刘伟宁可另行主张解除合同并要求中游公司、福安公司承担违约责任。最终判决驳回刘伟宁上诉，维持原判。 本院认为，本案的争议焦点为案涉合同是否对中游公司、福安公司具有约束力及刘伟宁的诉讼请求应否支持的问题。 中游公司与刘伟宁签订的案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，而且在签订合同时开发商福安公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证，故该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。中游公司认为其不存在过错，且购房款是支付给案外人邓新平，中游公司不应当承担责任。本院认为，刘伟宁根据中游公司的指定向案外人邓新平支付购房款应当视为刘伟宁已经向合同相对方中游公司支付购房款。且中游公司在与刘伟宁签订案涉合同后未能让福安公司加盖公章并为刘伟宁办理房屋备案手续，致使房屋最终备案在案外人名下，具有过错。对于中游公司的抗辩理由本院不予支持。 关于案涉合同对福安公司是否有拘束力的问题。根据查明的事实，福安公司与中游公司2013年1月7日签署《合作开发购房协议书》，约定福安公司出地、中游公司出资共同合作开发儋州白马湾·商业城，该项目产权登记在福安公司名下。虽然与刘伟宁签订案涉合同的一方为中游公司，但该合同抬头注明的出卖人为福安公司，《交房书》落款处标明的是福安公司滨海花园管理处。而且福安公司对中游公司收取案涉房屋的税费、维修基金、物业费、产权登记费等费用均未提出异议。综合上述事实，刘伟宁有理由相信中游公司有权代理福安公司签订案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理人的，该代理行为有效”的规定，案涉合同对福安公司具有约束力。福安公司与中游公司的内部约定不能对抗第三人，福安公司以其没有在案涉合同上加盖福安公司公章，没有收取刘伟宁任何费用为由主张案涉合同对其没有约束力的抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于刘伟宁诉讼请求应否支持的问题。本案中，刘伟宁与中游公司于2017年3月10日签订案涉合同后一次性将全部购房款支付给中游公司指定的收款人邓新平，但中游公司未及时对该合同进行备案登记，福安公司随后又将案涉房屋销售给案外人并为案外人办理了备案登记。刘伟宁与福安公司、中游公司签订的商品房买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，严重侵害刘伟宁的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项关于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，刘伟宁主张解除合同，要求中游公司及福安公司返还已付购房款282517元、支付利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实及法律依据，本院予以支持。至于刘伟宁主张按月利率0.5%计算利息的问题，合同对此没有进行约定。本院认为应当以已付购房款282517元为本金自2017年3月10日至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至2020年1月3日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，刘伟宁主张按照月利率0.5%计算利息超出部分，本院不予支持。关于刘伟宁已支付的水电开户费、有限电视开户费、税费等代收费用、物业费，该费用属于刘伟宁的损失，中游公司、福安公司应当承担赔偿责任。本院对刘伟宁的该项诉讼请求予以支持。关于装修费用，因刘伟宁证据不足，应自行承担举证不能的责任，本院对该项诉讼请求不予支持。关于不超过已付购房款一倍的赔偿责任问题，本院认为，综合本案事实，本院酌定福安公司、中游公司承担已付购房款282517元80%的赔偿责任，即226013.6元。 福安公司认为其不具有主观故意的目的，对中游公司签订的合同、收款、交房都不知情，不存在过错责任，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定。本院认为，儋州白马湾·商业城在福安公司控制下，福安公司应该掌握案涉房屋的出售情况。福安公司在庭审中称“销售人员带客户去看房，销售人员没有把该情况告诉公司，公司就按照一般的售房程序给案外人出具合同”，福安公司主张其“不具有主观故意”“不知情”“不存在过错”显然与实际情况不符。对福安公司的抗辩，本院不予支持。 综上所述，刘伟宁诉请部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告刘伟宁与被告海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于2017年3月10日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FA·000036)； 二、被告海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘伟宁返还购房款282517元并支付利息（利息以282517元为本金，自2017年3月10日至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月3日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘伟宁已支付的税费12384元、物业费1286元、水电开户费400元、有线电视开户费350元； 三、被告海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘伟宁支付226013.6元赔偿款； 四、驳回原告刘伟宁的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元（原告刘伟宁已预缴），由被告海南中游实业有限公司、儋州福安房地产开发有限公司负担4682元，由原告刘伟宁负担518元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 员 夏小华 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 翟嘉贤 书 记 员 李莉梅 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《最高人民法院 关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。