广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终307号 上诉人（一审被告、反诉原告）：曾仪蔚，男，1965年4月10日出生，汉族，住灵山县。 委托诉讼代理人：王良，广西越洲律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：灵山县陆屋镇民运社，住所地：灵山县陆屋镇教育路**。 负责人：吴庆雄，主任。 委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。 一审第三人：卢有光，男，1969年10月12日出生，汉族，住灵山县陆屋镇教育路**。 上诉人曾仪蔚与被上诉人灵山县陆屋镇民运社（以下简称民运社）返还原物、财产损害赔偿纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初1613号民事判决，于2019年12月30日提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年4月7日组织各方当事人进行询问，上诉人曾仪蔚及其委托诉讼代理人王良，被上诉人民运社的负责人吴庆雄及委托诉讼代理人陆党参加询问。本案现已审理终结。 上诉人曾仪蔚上诉请求：一、判决撤销一审判决第一、二、三、四项；二、判决支持上诉人的反诉请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人民运社负担。事实和理由：一、一审判决程序违法，判决无效。民运社的房屋出租给卢有光、卢有光转租给曾仪蔚的合同纠纷案，钦州市中院已经做出（2016）桂07民终1008号民事生效判决，如被上诉人不服，依照民事诉讼法第一百九十九条，可以向上一级法院申请再审。灵山县法院明知该案已终审，却立案审理并作出判决，明显违反民事诉讼法第一百九十九条的规定，程序违法，一审判决依法无效。二、一审判决认定事实错误。一审判决认为，解除租赁合同之前转租合同有效，解除之后的无效，这一认定，有悖于钦州市中院（2019）桂07执复8号执行裁定书对事实的认定。三、一审判决适用民事诉讼法第五十二条第（五）项及第五十六条属于法律错误。综上所述，一审判决程序违法，认定事实错误，适用法律错误，判决显失公平正义，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请二审法院作出公正判决。 被上诉人民运社没有向本院提交书面答辩状，在询问时口头辩称，一、被上诉人民运社具备主体资格，民运社有负责人，经过工商注册，有核发的公章，从2009年起作为主体参加了十件案件的诉讼，在本案一审时，上诉人对被上诉人的主体资格是没有任何异议的，二审提出异议不能成立。二、本案程序没有违法。（2016）桂07民终1008号案件和本案的诉请不是同一个法律关系，没有对本案涉及到的转租合同作出实体处理，其所讲到的执行裁定书，并没有涉及本案的转租合同，以上述两份法律文书认为本案存在程序违法是错误的。三、一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人之间存在的关系是基于第三人卢有光转租，但是租赁合同已经生效判决解除，转租合同也应当依法解除。上诉人与第三人卢有光的补充协议是为达到诉讼目的而伪造的，因为在长达一年多的诉讼中，上诉人及第三人卢有光全程参与，都没有提到两者之间签订有补充协议。被上诉人与第三人卢有光进行的解除租赁合同的诉讼，经过一审、二审、再审，作为转租方的卢有光，从来没有提到过补充协议，到被上诉人申请执行时，上诉人提出执行异议时才提到补充协议，上诉人以本案存在补充协议为由，作为抗辩理由，不能成立。 被上诉人民运社在一审的诉讼请求：1、解除曾仪蔚与卢有光签订的《房屋租赁合同书》；2、判令曾仪蔚将位于灵山县陆屋镇教育路21号的7间房屋返还给民运社；3、判令曾仪蔚赔偿房屋占用费122500(从2018年9月11日起计至2019年7月8日止，每月每间1750元，共7间10个月，以后另计至返还房屋之日止，以评估为准）；3、诉讼费由曾仪蔚承担。 上诉人曾仪蔚在一审的反诉请求：1、要求民运社履行曾仪蔚与卢有光分别于2015年9月1日、2015年10月20日签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》；每年租金55000元由曾仪蔚交纳给卢有光，变更为自2018年9月13日起交纳给民运社；3、民运社应负担案件全部受理费。 一审法院认定，2015年9月1日，民运社与卢有光签订了一份《房屋租赁合同书》，将位于灵山县陆屋镇教育路21号的房屋出租给卢有光使用。合同约定以下条款：租赁物是灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋，占地面积504平方米及空地216平方米；租赁期限十五年，从2015年9月1日至2030年9月1日止；每年租金为55000元；卢有光定于每年9月1日一次性支付当年租金55000元给民运社；在租赁期内，卢有光根据经营情况可以转租，但要保证按合同约定支付租金给民运社，如民运社需要处置房屋时，要告诉卢有光，同等条件，卢有光享有优先购买权。合同签订后，民运社依约将租赁房屋及土地交卢有光使用。2015年9月15日，卢有光与曾仪蔚签订了一份《房屋租赁合同书》，将房屋转租给曾仪蔚。合同约定以下条款：卢有光将位于灵山县陆屋镇教育路21号的房屋四间转租给曾仪蔚使用；租赁期限五年，从2015年9月15日至2020年9月14日止；每年租金为50000元；曾仪蔚定于每年9月15日一次性支付当年租金50000元给卢有光；在租赁期内，曾仪蔚需要转租，必须取得卢有光的同意。合同签订后，卢有光依约将租赁房屋交曾仪蔚使用，曾仪蔚依照合同的约定支付了租金50000元给卢有光。2015年10月20日，卢有光与曾仪蔚又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁物是灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋占地面积504平方米（含已租赁的房屋四间）；租赁期限从2015年10月20日至2030年9月1日止；从2015年10月20日起，每年租金为55000元。此后，曾仪蔚支付了至2020年9月14日的租金，其中，2018年9月14日前的租金交付给卢有光；2018年9月15日至2020年9月14日两年的租金110000元，曾仪蔚交到灵山县人民法院保管。2017年11月21日，民运社以卢有光为被告提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告支付原告房屋租金7534元。一审判决：一、解除原告灵山县陆屋镇民运社与被告卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告卢有光支付租金（租金计算方式：按每日150.68元，从2017年9月1日起计至被告卢有光将租赁的房屋交还给原告灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社；三、被告卢有光支付违约金（违约金计算方式：以55000元为基数，按每日2%，从2017年9月1日起计至被告卢有光付清所欠租金给原告灵山县陆屋镇民运社时止；期间，基数变动的，按变动后的基数计付违约金）给原告灵山县陆屋镇民运社。后经二审、再审，驳回了卢有光的上诉及再审申请。2019年7月12日，民运社以上述诉称的事实和理由诉至本院。案件在审理过程中，曾仪蔚提出反诉。经法院释明，民运社没有对其主张的房屋占用费数额申请司法鉴定。 一审法院认为，（2017）桂0721民初2045号民事判决已经解除民运社与卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》，二审法院也予以维持，判决已经生效。所以，该租赁合同已依法解除。一、本诉部分。1、关于转租合同是否有效的问题。民运社是出租人，卢有光是承租人，曾仪蔚是次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条及《最高人民法院》第十五条的规定，租赁合同被人民法院依法判决解除，租赁合同尚未履行的期限终止履行。因租赁合同解除不具有溯及力，从解除合同时间节点之日后，承租人与出租人之间已不存在租赁关系，承租人和次承租人之间的转租合同期限也因超过与出租人租赁合同期限，导致转租合同部分违反法律强制性规定而无效。简单地说，解除租赁合同之前转租合同有效，解除之后的无效。就本案而言，租赁合同于2018年5月4日依法解除，转租合同也应该自2018年5月5日始无效。2、关于曾仪蔚应否返还房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月5日起无效后，曾仪蔚即无权占有原告的涉案房屋。无论是从合同法的法律后果还是从物权法的法律后果分析，曾仪蔚都有将涉案房屋返还给原告的义务。民运社请求曾仪蔚返还涉案房屋，有事实依据，符合法律规定，予以支持。3、关于曾仪蔚是否应支付逾期腾房占有使用费的问题。根据《最高人民法院》第五条第一款及第十八条的规定，以及生效的（2017）桂0721民初2045号民事判决第二项的要求，应由曾仪蔚支付从2018年5月5日起的逾期腾房占有使用费给民运社，现民运社主张从2018年9月11日起计算，予以支持。使用费计算方式为：按每日150.68元（55000元／年÷365天），从2018年9月11日起计至曾仪蔚将租赁的房屋交还给民运社时止。曾仪蔚交到法院保管的款项，在案件执行中可作执行款项予以抵扣。至于曾仪蔚应支付的逾期腾房占有使用费，由被告与第三人另案解决。二、反诉部分。曾仪蔚的反诉请求，是要求法院确立反诉原告与反诉被告之间订立一个新的租赁合同，违反合同自愿原则，即违反了《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第十五条、第十八条的规定，判决如下：一、确认被告曾仪蔚与第三人卢有光于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同书》及于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月5日起无效；二、被告曾仪蔚将位于灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋及土地等返还给原告灵山县陆屋镇民运社；三、被告曾仪蔚支付逾期腾房占有使用费（使用费计算方式为：按每日150.68元，从2018年9月11日起计至曾仪蔚将上述涉案房屋交还给原告灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社；四、驳回反诉原告曾仪蔚的反诉请求。 二审诉讼期间，当事人均没有新证据向本院提交。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 另查明，被上诉人民运社在一审庭审时变更了第一项诉讼请求，即请求确认曾仪蔚与卢有光于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效。 本院认为，上诉人曾仪蔚与一审第三人卢有光之间签订的转租合同，是建立在上诉人曾仪蔚和被上诉人民运社之间签订的租赁合同的基础上的，现后者被（2018）桂07民终141号生效的民事判决解除，原定于2030年9月1日的租赁终止日期，变更为该判决生效之日。而转租合同约定的转租期限是截至2020年9月14日，明显超过了变更后的租赁期限。根据《最高人民法院》第十五条“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，转租合同及其补充协议应从租赁合同解除之日起失效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”以及《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，租赁合同解除后，被上诉人民运社请求上诉人曾仪蔚返还房屋及支付房屋占用费有法律依据，但其诉请中主张“每月每间1750元”的计算标准没有依据，经过一审法院的释明，被上诉人对房屋占用费并没有申请评估，一审判决按照租赁合同约定的每年55000元的租金，经计算，得出日租150.68元的支付标准，并无不当。 在租赁合同、转租合同及补充协议都归于无效的情况下，上诉人曾仪蔚提出的要求被上诉人民运社履行转租合同及补充协议，将租金收取方从一审第三人卢有光变更为被上诉人民运社的反诉请求，没有事实和法律依据。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法。上诉人曾仪蔚的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币2850元（上诉人曾仪蔚已预交），由上诉人曾仪蔚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宁 盛 审 判 员  韦乐熙 审 判 员  钟凌意 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  刘平平 书 记 员  郭杨兴