江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初5066号原告：无锡市花汇苑物业管理有限公司，统一社会信用代码9132021175641887XH，住所地无锡市胡埭市镇。法定代表人：周小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓玲，江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢凌磊，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：陈驰，男，1971年12月8日出生，汉族，住无锡市滨湖区。原告无锡市花汇苑物业管理有限公司（以下简称花汇苑物业公司）与被告陈驰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花汇苑物业公司的委托诉讼代理人朱晓玲、谢凌磊，被告陈驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花汇苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈驰支付拖欠的房屋租金81525元。2.确认花汇苑物业公司与陈驰之间的租赁关系已经解除。3.判令陈驰立即腾退位于无锡市滨湖区××镇××号的房屋，并支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（按年租金24600元计算）。后变更诉讼请求为：1.判令陈驰支付拖欠的房屋租金81525元。2.判令解除花汇苑物业公司与陈驰之间的租赁关系。3.判令陈驰立即腾退位于无锡市滨湖区××镇××号的房屋，并支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（按年租金24600元计算）。事实及理由：花汇苑物业公司系无锡市胡埭镇花汇苑小区房屋的管理人。花汇苑物业公司与陈驰于2008年签订房屋租赁协议，约定租期为2008年10月1日至2009年9月30日，年租金为22500元。合同到期后，陈驰表示继续租赁该房屋，按照上述协议约定的金额支付租金。2009年10月1日至2017年12月31日期间，陈驰交付了大部分租金，欠付部分租金。为方便管理，花汇苑物业公司与陈驰又签订了租赁期为2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日的两份租赁合同，约定的租金为每年24600元，陈驰未交付这两期租金。根据协议，花汇苑物业公司有权解除合同。被告陈驰辩称：1.同意解除租赁合同。2.2016年底之前的租金已经全部结清，尚结欠2017年到2019年上半年二年半的租金。3.由于承租的店铺漏水问题一直未能够解决，花汇苑物业公司与陈驰于2014年3月10日签订补充协议，约定陈驰每年从租金中提取5500元用于店面维修保养，因而2017年以后的租金应当按照补充协议执行。4.花汇苑物业公司收取的保证金2080元应当退还。原告花汇苑物业公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、情况说明、土地使用权证，证明花汇苑物业公司的主体资格。2、花汇苑物业公司与陈驰于2008年9月25日、2019年3月22日签订的租赁协议3份，证明花汇苑物业公司与陈驰之间的租赁合同关系。3、结算凭证，证明陈驰已经交付的租金。被告陈驰对上述证据的真实性无异议。被告陈驰为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：补充协议，证明2014年3月10日，花汇苑物业公司与陈驰就房屋漏水问题进行协商，约定每年从租金中支取5500元，由陈驰自行维修承租的店铺。原告花汇苑物业公司对于上述证据的真实性无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议的事实如下：无锡市滨湖区胡埭镇花汇苑一区、二区、三区沿街店铺为安置房配套用房，土地使用权人为无锡市滨湖区胡埭镇人民政府，房屋所有权属于无锡市滨湖区胡埭镇人民政府，现委托花汇苑物业公司进行管理。2008年9月25日，花汇苑物业公司与陈驰签订房屋租赁合同约定，花汇苑物业公司将位于无锡市滨湖区××镇××号的店铺租赁给陈驰使用，房屋面积102.51平方米，租赁期限为2008年10月1日至2009年9月30日，年租金为22500元；租金按年结算，先付后租（即提前交房租），协议一年一订。协议签订后，花汇苑物业公司将上述房屋交付给陈驰用于开设商铺至今。签订合同时，花汇苑物业公司收取了陈驰交纳的保证金2080元。2019年3月22日，花汇苑物业公司与陈驰签订房屋租赁合同约定，花汇苑物业公司将上述房屋租赁给陈驰使用，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日。先交租金后使用，租金一次性支付，年租金为24600元。2019年3月22日，花汇苑物业公司（甲方）与陈驰（乙方）签订房屋租赁合同约定，花汇苑物业公司将上述房屋租赁给陈驰使用，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日。先交租金后使用，租金一次性支付，年租金为24600元。关于出租物的修缮与使用，1.在租赁期内，甲方应保证该出租物的正常使用。该出租物的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当而维修除外）。2.乙方向甲方提出维修请求，经甲方确认理由正当后，甲方提供维修服务。3.甲方进行出租物维修须提前15天书面通知乙方，乙方必须积极协助配合。关于合同的变更、解除与终止，租赁期间乙方拖欠甲方租金或相关费用超过30天的，违反相关物业管理合同的，视为违约行为等。2014年3月10日，花汇苑物业公司与陈驰就店铺漏水问题协商后达成补充协议如下：对于陈驰承租的店铺漏水问题，花汇苑物业公司虽经维修但一直无法彻底解决。经双方协商，自承租之日起，陈驰每年从租金中提出5500元，由陈驰自行解决维修问题，陈驰每年将17000元租金按时交纳。如店铺内部不出现重大特殊情况，花汇苑物业公司不再参与维修。对于当事人双方争议的问题，本院评判如下：关于解除合同及返还租赁物，双方签订的合同约定，拖欠租金或相关费用超过30天的，花汇苑物业公司可解除合同。由于陈驰拖欠租金已经超过30日，花汇苑物业公司请求判令解除租赁合同，陈驰承认该诉讼请求。对花汇苑物业公司的该诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，陈驰应当返还租赁物，对于花汇苑物业公司返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。关于陈驰交纳的保证金2080元，花汇苑物业公司应当在解除合同时返还。关于租金及使用费。花汇苑物业公司主张，根据合同约定，自2008年10月1日起至2019年6月30日，陈驰应当交纳租金245025元，扣除已经交纳的，陈驰还应当交纳81525元。花汇苑物业公司提交的记账凭证显示，其分别于2008年9月25日、2010年4月15日、2011年11月2日、2012年6月12日、2013年1月7日、2014年3月10日、2015年3月13日、2015年12月30日、2015年12月30日、2017年2月7日收取22500元、22500元、17000元、10000元、7000元、22500元、17000元、17000元、5500元、22500元。其中2014年3月10日收取22500元，同时支付陈驰5500元，实收17000元。2015年账面记载收取陈驰39500元，其中2015年12月30日记账收取陈驰5500元，用于与维修费轧算平账，收据联现保管于账册中，2015年实际收取34000元。2017年2月7日收取22500元，同时支付陈驰5500元，实收17000元。陈驰陈述，2014年3月10日支付5500元的单据是由其签名，这5500元肯定没有实际支付，2014年其交付了22500元；2015年12月30日的5500元是做账用的；2017年2月7日支出5500元的单据是由其签名，2017年2月7日交纳的是22500元，还是17000元已经记不清楚了，反正2016年底之前的租金已经全部结清。对于上述争议，本院认为，根据陈驰陈述的情况、签名的单据等证据，可以认定陈驰已经交纳租金147000元。陈驰主张2016年底之前的租金已经全部结清。陈驰陈述，2008年10月承租店铺时，首期租金22500元已经交付。2008年10月1日前交付第二期房租时，双方就房屋漏水问题进行了协调，对方同意免除三个月房租5625元。此时开始，租金计算周期从每年的1月1日至12月31日。2010年开始，房租按照每年17000元计算。2013年交纳的7000元是补交的2012年的租金，2015年交纳的1笔17000元的租金是补交的2013年的租金，2017年交纳的是2016年的租金。因而2016年12月31日之前的租金已经清结。关于租金，本院认为，当事人双方于2008年9月25日签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2008年10月1日至2009年9月30日，年租金为22500元。根据该合同的约定，租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故2009年10月1日至新的租赁合同约定的租赁起算日期之间，租金应当按照合同约定的每年22500元计算。根据当事人双方于2019年3月22日签订的租赁合同，自2018年1月1日起，年租金按照24600元计算。由于双方当事人于2014年3月10日签订了补充协议，应当结合补充协议的约定计算应当实际收取的租金。对于花汇苑物业公司提出的认可2014年后每年补偿5500元至解除合同之日，之前年度的无支付依据，不予认可的意见，本院认为，补充协议约定的内容含义十分清楚，补偿包含签订补充协议之前的期间，对于花汇苑物业公司仅认可2014年后费用的意见，本院不予采纳。对于陈驰主张2016年底之前的租金已经全部结清的抗辩意见，结合陈驰陈述的情况、补充协议的约定、记账凭证记载的内容，本院认为，2011年1月1日至2016年12月31日期间，按照租赁合同约定的租金为135000元，按照补充协议约定的维修费用为33000元，二者相抵后，陈驰实际应交纳的租金为102000元。而2011年1月1日以后，陈驰已经交纳的租金为102000元。故陈驰的该抗辩符合事实，本院予以采信。2017年1月1日至2019年6月30日，按照合同约定计算的租金为59400元，维修费用13750元，二者相抵后，陈驰应当交纳租金45650元。再与花汇苑物业公司应当返还的保证金2080元相抵后，陈驰实际应当交纳租金43570元。关于2019年7月1日起的租金、占有使用费。本院认为，租赁合同解除后，陈驰应当返还租赁物，并按照原租赁合同的标准支付实际占有使用费，2019年7月1日起至本判决发生法律效力之日，按年租金19100元（24600元-5500元）计算；本判决发生法律效力后至返还租赁物之日，按年租金24600元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告无锡市花汇苑物业管理有限公司与被告陈驰之间租赁合同；二、被告陈驰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告无锡市花汇苑物业管理有限公司支付租金43570元；三、被告陈驰于本判决发生法律效力后立即将位于无锡市滨湖区××镇××号的铺面的房屋交还给原告无锡市花汇苑物业管理有限公司，并支付租金、占有使用费（自2019年7月1日起至本判决发生法律效力之日，按年租金19100元计算；本判决发生法律效力后至实际腾退之日，按年租金24600元计算）；四、驳回原告无锡市花汇苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元，由原告无锡市花汇苑物业管理有限公司负担911元，由被告陈驰负担927元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐锡铭人民陪审员  沈根林人民陪审员  肖锦芳二〇二〇年四月十七日书 记 员  冯诗琪本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。