甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2020）甘0422民初351号原告：唐某，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：周某，甘肃祖历人律师事务所律师。被告：会宁县安居房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码91620422556274189Y。法定代表人：高某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：常某，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：二十一冶建设集团有限公司第五分公司,统一社会信用代码916204005995314993。法定代表人：朱某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵某，系该公司员工。委托诉讼代理人：魏某，系该公司员工。原告唐某与被告会宁县安居房地产开发有限责任公司（以下简称安居公司）、二十一冶建设集团有限公司第五分公司（以下简称二十一冶第五分公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告唐某及其委托诉讼代理人周某、被告安居公司委托诉讼代理人常某、被告二十一冶第五分公司委托诉讼代理人赵某、魏某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告唐某向本院提出诉讼请求：1.要求二被告立即履行《三方协议书》的内容，由第一被告协助将汇福嘉苑1号楼的01号商铺（面积216.89㎡）、02号商铺（面积74.6㎡）的产权办理在原告名下；2.由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二十一冶建设集团有限公司（以下简称二十一冶公司）系被告安居公司会宁县汇福状元嘉苑（现为状元府邸）住宅小区项目工程的施工总承包单位，双方于2014年1月26日签订《建设工程施工合同》，被告二十一冶第五分公司实际履行施工义务。原告经与被告二十一冶第五分公司协商一致后，约定由原告向被告提供劳务，被告二十一冶第五分公司按期向原告支付工程款。原告在协议履行完毕后，被告二十一冶第五分公司仍有原告部分劳务费没有支付。2016年1月21日，为解决被告安居公司拖欠被告二十一冶第五分公司工程款及被告二十一冶第五分公司拖欠原告劳务费的问题，原告与二被告经协商后签订工程款抵顶《三方协议书》，约定由被告二十一冶第五分公司授权被告会宁县安居公司将抵顶商铺的产权直接办理至原告名下。但协议自签订后至今一直未得到实际履行。被告安居公司辩称:1.安居公司并非涉案商铺的所有权人，唐某主张的1号楼01号商铺所有权人为会宁县富强农资有限公司（以下简称富强公司），且富强公司取得产权证的时间为2015年7月24日，早于《三方协议》签订的时间2016年1月21日，因此安居公司客观上无法办理房屋过户手续，唐某要求安居公司办理商铺过户手续，诉讼主体不适格；2.原告作为涉案项目的实际施工人，其实际所得劳务费已超过应得款项，安居公司作为会宁县汇福嘉苑工程的开发商与二十一冶公司签订建设工程施工合同后，由该公司第五分公司承建，后二十一冶第五分公司又将部分劳务工程分包给唐某施工。经结算，唐某实际应得劳务费为9625050.31元，而安居公司代二十一冶第五分公司向其顶账二层商铺价值为18738000元，明显超过唐某应得工程款。因此，唐某作为实际施工人已经获得了全部劳务费，其无权再要求安居公司过户涉案02号商铺；3.即使认定原告有权要求安居公司过户涉案商铺，唐某也应当在安居公司与二十一冶第五分公司工程款结算后再进行主张。根据《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释一》第二十六条规定“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”本案中，安居公司与二十一冶公司就涉案工程至今未办理工程款结算，无法确认安居公司拖欠二十一冶公司工程款的数额。因此，即使认定唐某有权主张过户涉案顶账房屋，也应当在安居公司与二十一冶公司结算后再进行主张。被告二十一冶第五分公司辩称,二十一冶第五分公司对三方协议书一直是认可的，三方协议签订后二十一冶第五分公司与原告之间的劳务费已进行了结算，至于安居公司是否为原告办理过户登记与二十一冶第五分公司无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的三方协议书、汇福商铺位置图、房屋所有权证、会宁县不动产登记事务中心查档证明、诉前保全结案书、保全费收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查作如下认定：原告提交的房屋租赁合同、收条，系三方协议签订后，原告与被告安居公司签订的房屋租赁合同及租费收取条据，证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信；原告提交的三方债权债务抵账协议、四方债权债务抵账协议，系本案原被告签订三方协议后，原告又将安居公司顶抵的住宅楼顶抵他人欠款而与安居公司及其他案外人签订的协议书，证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信；原告提交的对账单及收据，系本案原被告签订三方协议后，原告与二十一冶第五分公司之间进行了对账结算，唐某向二十一冶第五分公司出具了收取工程款的收据，证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信；被告提交的会宁县汇福状元府邸住宅小区工程结算书，系原、被告之间的结算证明，未有二十一冶第五分公司加盖的印章或公司相关人员的签字，故与本案三方债权债务的转移不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，二十一冶公司与被告安居公司签订《建设工程施工合同》，约定由二十一冶第五分公司承建安居公司的会宁县汇福状元嘉苑（现为状元府邸）住宅小区项目工程。工程施工过程中，原告唐某向二十一冶第五分公司承建的上述工程提供了部分劳务。2016年1月21日，经原告唐某与被告安居公司、二十一冶第五分公司协商一致后，签订了《三方协议书》，约定由被告二十一冶第五分公司授权被告安居公司将位于××县㎡、二层1041㎡的商铺以一层30000元/㎡、二层18000元/㎡的价款顶抵唐某劳务费30138000元，产权直接办理至唐某名下。协议签订后，被告安居公司将会宁县会师镇会师南路汇福嘉园小区1幢二层1041.35㎡商铺的产权办理在原告唐某名下。一层商铺经双方协商，折抵01号商铺面积216.89㎡，02号商铺面积74.6㎡，合计291.49㎡。顶抵不足的88.51㎡商铺折抵为住宅楼，经安居公司同意，由唐某顶抵了他人欠款。后唐某与安居公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告安居公司返租01号商铺四个月，原告收取租费104107.20元。02号商铺由唐某向他人进行出租。诉讼期间，原告唐某与被告二十一冶第五分公司之间进行了对账结算，唐某向二十一冶第五分公司出具收取工程款30138000元的收据一份。另查明，会宁县会师镇会师南路汇福商场即为会宁县会师镇会师南路汇福嘉园小区1幢。会宁县会师镇会师南路汇福嘉园小区1幢一层01号商铺的所有权人为会宁县富强农资有限责任公司，02号商铺的所有权人为被告安居公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。就本案而言,被告二十一冶第五分公司欠付原告唐某劳务费,作为债权人的原告同意二十一冶第五分公司将上述债务转移给被告安居公司,被告安居公司对此亦接受,三方为此达成了一致协议,约定被告安居公司用会宁县会师镇会师南路汇福商场一层380㎡、二层1041㎡的商铺抵给原告唐某。上述协议是三方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法具有法律效力。本案三方协议实际是以房抵款协议，以房抵款的真实目的是通过抵销工程款的××县㎡、二层1041㎡商铺的所有权。在此基础上,安居公司同意用汇福商场一层380㎡、二层1041㎡的商铺抵给唐某,以抵销相互之间的债权债务。据此，被告安居公司应当配合原告唐某办理所抵商铺的产权过户手续。然而,被告安居公司仅将二层商铺的产权办理在原告名下，却不同意配合办理一层商铺的产权过户手续,显然有违诚信。原告唐某作为案涉商铺的权利人,有权要求安居公司履行相应的合同义务,配合其办理产权过户手续。但因被告安居公司交付于原告的一层01号商铺（面积216.89㎡）已于2015年7月28日登记在案外人会宁县富强农资有限公司名下，被告安居公司无处分权，故原告需另案主张。综上所述，本案三方当事人签订的以房抵款协议合法有效，原告要求被告安居公司协助将会宁县会师镇会师南路汇福嘉苑小区1幢一层02号商铺（面积74.6㎡）的产权办理在其名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告安居公司协助将会宁县会师镇会师南路汇福嘉苑小区1幢一层01号商铺（面积216.89㎡）的产权办理在其名下的诉讼请求，因被告安居公司不是该商铺的所有权人，故原告应另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十四条规定,判决如下:一、被告会宁县安居房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内协助原告唐某办理会宁县会师镇会师南路汇福嘉园小区1号楼1幢商业一层02号74.6㎡商铺的不动产权过户手续,将该不动产过户至原告唐某名下;二、驳回原告唐某的其它诉讼请求。案件受理费200元减半收取100元、保全费5000元,由被告会宁县安居房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 冯晓燕二〇二〇年四月二十日法官助理 魏 嘉书记员 刘 旭