浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙05民终118号 上诉人（原审被告）：湖州市乌虹湖置业有限公司，住所地湖州市吴兴区八里店纬四路1幢三楼331室。 法定代表人：陈中原，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴俍君，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟俊，男，1988年1月2日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 被上诉人（原审原告）：王巧娜，女，1987年3月6日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王倩、顾敏旻，浙江家本律师事务所律师。 上诉人湖州市乌虹湖置业有限公司（以下简称乌虹湖公司）因与被上诉人钟俊、王巧娜商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2020）浙0502民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 乌虹湖公司上诉请求：撤销一审判决，改判乌虹湖公司支付逾期交房违约金6042.27元、逾期办证违约金823.46元、逾期交付车位违约金2600元。事实和理由：一审认定事实不清，本案实际交房日期应为收楼通知书约定的交房时间即2019年8月8日，该日房屋已达交付条件，至该日乌虹湖公司逾期交房39天。二、一审调整合同约定的逾期办证违约金利率及逾期交付车位违约金的上限没有事实和法律依据。逾期办证违约金应当按照合同约定的每年千分之一进行计算，逾期交付车位违约金应以车位总价的2%为上限。各项违约金的上限均为合同约定，合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应当予以尊重。钟俊、王巧娜亦未提供证据证明其遭受了损失，故不应调整。 钟俊、王巧娜辩称，一、根据当事人签订的商品房买卖合同第九条的约定，交付商品房需满足下列条件：1.工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防等部门出具的认可文件；3.具备用水用电用气等商品房正常使用的条件。因此，乌虹湖公司交付使用的商品房应当经建设工程竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。乌虹湖公司在2019年6月25日取得工程消防验收意见书。2019年7月25日完成1号到19号楼地下室工程建筑工程竣工验收备案，2019年8月22号完成五方竣工验收，所以直到2019年8月22日才符合法律规定及合同约定的交房条件，其通知收房时间2019年8月8日早于该日，应以该日作为交房时间，二、根据合同法的规定，法院可以根据事实情况适当增加或减少约定的违约金计算标准。钟俊、王巧娜已按揭方式全额付款，长期未办证致使钟俊、王巧娜不能及时取得完整的物权，也使房屋的所有权流通融资等功能受限，因此，其实际损失必然高于补充协议约定的年0.1%标准的违约金。一审根据逾期时间及疫情对社会的影响，调整违约金标准兼顾了双方的实际情况，符合事实。 钟俊、王巧娜向一审法院起诉请求：1.乌虹湖公司支付钟俊、王巧娜房屋（翡翠华庭7-405号房屋）逾期交付违约金39042元；2.乌虹湖公司支付钟俊、王巧娜房屋（翡翠华庭7-405号房屋）逾期办理房产证违约金36099元；3.乌虹湖公司支付钟俊、王巧娜车位（翡翠华庭493号车位）逾期交付违约金4381元（暂计至2020年6月1日，实际计算至交付之日止）；4.乌虹湖公司承担诉讼费用。一审庭审中，钟俊、王巧娜明确第3项诉讼请求所计算的起止日期为2019年7月1日至2020年9月17日。 一审法院认定下列事实：一、购房过程及逾期情况。2017年8月1日，乌虹湖公司与钟俊、王巧娜签订合同编号为2017330502YS0024900的《商品房买卖合同》一份（含八个附件），合同约定：钟俊、王巧娜向湖州市乌虹湖置业有限公司购买坐落于湖州市吴兴区翡翠华庭7幢二单元405室的精装房，总价为1549300元。钟俊、王巧娜以按揭贷款方式全额付款后，湖州市乌虹湖置业有限公司于2020年3月8日开具房款发票及代收物业专项维修基金收据。2017年12月10日，湖州市乌虹湖置业有限公司与钟俊、王巧娜签订合同编号为2017330502YS0050404的《附属用房买卖合同》一份，约定以130000元的价格购买493号地下车位一个。钟俊、王巧娜付款后，乌虹公司于2020年9月18日开具车位发票。2019年8月7日，乌虹湖公司委托物业公司向钟俊、王巧娜邮寄收楼通知书（房屋），该邮件于8月8日上午10点45分左右送达至钟俊、王巧娜地址。收楼通知书载明的集中办理收楼手续的时间为2019年8月8日17：30之前。2020年9月16日，乌虹湖公司委托物业公司向钟俊、王巧娜邮寄收楼通知书（车位），邮件于次日送达，钟俊、王巧娜于2020年9月17日接收车位。2019年10月7日，钟俊、王巧娜向物业公司提出装修质量问题，物业公司于2019年12月14日书面向钟俊、王巧娜反馈“餐厅墙纸破损”等22项问题已经完成维修，钟俊、王巧娜在服务评价的三个选项中，选择“一般”项（“满意”、“一般”、“不满意”）。钟俊、王巧娜实际于2020年3月8日接受房屋。二、案涉“翡翠华庭”楼盘各项交付标准完成情况。2019年5月21日“翡翠华庭”一期天然气管道完成施工；2019年5月21日完成02-02E-1及02-01E地块受电工程（低压客户）验收，具备通电条件；2019年5月22日取得有线数字电视接入工程验收合格证明；2019年6月21日完成给水管道工程配套管道及二次供水设施工程竣工验收，具备通水条件；2019年6月25日取得建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格；2019年7月25日完成1#-19#楼、地下室工程建筑工程竣工验收备案；2019年8月22日完成对“翡翠华庭”西区项目（02-01E号地块）市政项目的五方竣工验收，包括排水、道路、景观绿化、亮化等；2020年5月18日，湖州市乌虹湖置业有限公司缴纳有关税费，具备协助业主办理分割产权证的资格。三、交房、办证约定与逾期交房、办证违约责任的相关约定。商品房买卖合同第九条对交付期限及标准作出约定，交房期为2019年6月30日前，交付的商品房须满足“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、 道路等，具备商品房正常使用的基本条件；……”。合同附件八补充协议第五条对合同第九条补充如下“（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。……（五）、买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得浙江省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。……”合同第十二条对交接作出约定。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为提出方先垫付费用，等检测结果明确，由责任方支付。合同第十条出卖人逾期交房违约责任中约定，出卖人逾期交房须承担每日万分之一的违约金，逾期超过180天的，买受人可以解除合同。合同附件八补充协议对合同第十条补充约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。合同第十六条对关于产权登记作出约定。购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【√自行】【X委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人有权退房；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议第八条又对合同第十六条进行补充。具体内容如下：（一）双方同意房屋产权证由买受人自行办理。双方同意以2019年6月30日之次日为起算日，出卖人应当在该日之次日起90天内，向买受人提供办理产权登记相关资料。如出卖人延期交楼，前述起算日为实际交楼之次日。……（三）若出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金,如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。……四、附属用房买卖合同（地下车位）的有关约定附属用房买卖合同的约定与商品房买卖合同的约定大致相同，关于车位约定交付的时间同样为2019年6月30日前。逾期交付的违约金为日万分之一，180天后买受人有解除权，买受人不行使解除权，要求继续履行的，逾期违约金支付总额最高不超过附属用房总价的2%。关于车位的办证时间，双方约定以2019年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。若出卖人未能在约定时间内办妥附属用房权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如附属用房交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。另查明，2020年5月20日，乌虹湖公司通过客服管家在6、7、9幢业主微信群宣称一期产权分割证已于2020年5月18日办理完毕。另外湖州市乌虹湖置业有限公司在延期交付车位期间，地下车位区域亦可供车辆进出，物业服务人员也已就位。 一审法院认为，一、延期交房违约金。双方对于延期交房违约金的计算标准为每日万分之一没有争议，对于延期的起算日期为2019年7月1日也不持异议。钟俊、王巧娜认为应当计算至2020年3月8日，乌虹湖公司认为应当计算至2019年8月8日。一审认为，根据法律法规及双方合同约定，交付使用的商品房应当经过建设工程竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。通知收房日早于符合交房条件时的，以满足符合交付条件时为准。乌虹湖公司在2019年6月25日取得建设工程消防验收意见书，2019年7月25日完成1#-19#楼、地下室工程建筑工程竣工验收备案，2019年8月22日完成对“翡翠华庭”西区项目（02-01E号地块）市政项目的五方竣工验收，乌虹湖公司至迟在2019年8月22日符合交付条件，其通知收房日早于该日，故以该日为准。钟俊、王巧娜基于认为房屋存在装修问题而主张其余逾期交房违约金的诉请，不符合合同关于“除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”的情形。关于房屋装修问题，可按照合同第十二条约定处理。二、延期办证违约金。双方对延期期间及计算标准均有异议。钟俊、王巧娜认为应该根据合同约定，从2019年10月1日起算；乌虹湖公司认为，根据附件八补充协议的约定“双方同意房屋产权证由买受人自行办理。双方同意以2019年6月30日之次日为起算日，出卖人应当在该日之次日起90天内，向买受人提供办理产权登记相关资料。如出卖人延期交楼，前述起算日为实际交楼之次日。”一审认为，以交房日为基点往后顺延90日为办证日的做法，符合商品房买卖交易习惯及法律规定，但该交房日应认定为实际交房日而非约定交房日。首先，90日期间的设定基础是约定交房日，当约定交房日产生延期的情形下，办证日必然也会顺延，所以以实际交房日作为90日期间的起点更为合理；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定“商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，这里的“房屋交付使用之日”与该条第一款第三项“自合同订立之日起90日”有明显区别，应当理解为实际交房日。因已认定实际交房日为2019年8月22日，故90天后为11月20日。所以延期办证违约金因从2019年11月21日起算。关于延期办证截止日，乌虹湖公司的举证为2020年5月20日在业主微信群进行通知，未见其5月18日的通知，故采信钟俊、王巧娜关于2020年5月20日作为截止日的主张。关于计算标准，钟俊、王巧娜主张按照合同约定进行计算，即日万分之一，乌虹湖公司主张根据合同附件八补充协议进行计算，即年千分之一，两者相差36.5倍。一审认为，合同第22页“附件八：补充协议内容”项下第一段，即为“注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，在附件八的尾部，有钟俊、王巧娜签字及湖州市乌虹湖置业有限公司盖章，该合同附件亦与合同正本共同经过备案登记，故附件八关于双方延期办证违约金的计算标准进行变更的约定应为有效。根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。钟俊、王巧娜按照日万分之一的标准进行主张，可以界定为要求予以增加。如果说延期交房违约金是对房屋占有、使用价值的弥补，那么延期办证违约金就是对房屋收益、处分价值的弥补。因延期办证所产生的损失具体有多少，在大多数情况下，双方均很难举证。结合双方约定延期交房违约金为日万分一，延期期间为半年左右，兼顾疫情对整个经济社会的影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日三万分之一的计算标准。三、车位延期交付违约金。对于车位延期交付事实、延期起止日为2019年7月1日至2020年9月17日及每日万分之一的延期计算标准，双方无争议。《附属用房买卖合同》并无合同附件，双方在合同第十一条对之前条文进行了补充约定，对逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过附属用房总价的2%。双方争议的焦点为逾期交付车位的违约金是否受最高额2%的拘束。若根据每日万分之一计算标准，按逾期444天计算，湖州市乌虹湖置业有限公司需支付违约金为车位总价的4.44%，是按最高限额2%计算的2.22倍。乌虹湖公司抗辩，在逾期交付180天后（延期180天的违约金为1.8%），业主可以解除车位合同，2%的最高限额并不会对业主权利产生制约。对此一审认为，车位系房屋的附属，购房业主在选择不退房的前提下，要求其单独选择退车位是对业主公平选择权的侵害，不顾逾期天数而对逾期交付违约金约定最高限额的做法，无法弥补广大业主的实际损失。对延期交付车位的违约金计算，应当综合考量违约方的过错程度，违约时间的长短及合同的履行情况，根据诚实信用原则进行必要的司法干预，乌虹湖公司虽延期交付车位，给业主带来了不便，但小区内并非无法停车，乌虹湖公司委托的物业公司实际上早已开放部分区域供业主停车，对因其违约行为造成的损害湖州市乌虹湖置业有限公司也通过积极作为的方式尽力予以弥补，故酌定延期交付车位的违约金为车位款的3%。综上所述，乌虹湖公司与钟俊、王巧娜之间签订的《商品房买卖合同》、《附属用房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。乌虹湖公司未按约交付房屋、车位，亦未按照约定时间向钟俊、王巧娜提供办理产权登记相关资料，显属违约，应承担相应的违约责任。故对钟俊、王巧娜要求乌虹湖公司支付逾期交房违约、逾期办证违约金及车位逾期交付违约金的诉讼请求，予以支持，但金额以一审法院认定为准，超过部分不予支持。逾期交房违约金以房屋总价1549300元为基数自2019年7月1日起按日万分之一的标准计算至2019年8月22日，为8211.29元；逾期办证违约金以房屋总价1549300元为基数自2019年11月21日起按日三万分之一的标准计算至2020年5月20日，为9399.09元；逾期交付车位违约金按车位总价130000元的3%计算，为3900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、乌虹湖公司支付钟俊、王巧娜逾期交房违约金8211.29元，逾期办证违约金9399.09元，逾期交付车位违约金3900元，共计21510.38元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回钟俊、王巧娜的其他诉讼请求。乌虹湖公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1788元，由钟俊、王巧娜负担1304元，由乌虹湖公司负担484元。 二审中，当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审认定的逾期交房违约金的计算期间是否合理；二、一审调整逾期办证违约金、逾期交付车位违约金的计算方式，是否合理。 关于争议焦点一，乌虹湖公司对逾期交房期间的计算方式有异议，认为应计算至2019年8月8日止。对此本院认为，根据本案查明的事实，乌虹湖公司在2019年6月25日取得建设工程消防验收意见书，2019年7月25日完成1#-19#楼、地下室工程建筑工程竣工验收备案，2019年8月22日完成对“翡翠华庭”西区项目（02-01E号地块）市政项目（包括排水、道路、景观、亮化）的五方竣工验收。结合当事人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件为“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；……”。一审认定案涉房屋至2019年8月22日满足房屋交付条件，并计算逾期交房期间至该日止，有事实和法律依据，本院予以维持。 关于争议焦点二，乌虹湖公司主张逾期办证违约金、逾期交付车位违约金应按照合同约定的计算方式进行计算，法院不应予以调整。对此本院认为，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。1.关于逾期办证违约金。虽然钟俊、王巧娜未提供充分证据证明其因逾期办证而受到的实际损失大小，但从房屋登记的法律意义来看，钟俊、王巧娜未能办理房屋所有权证即意味着其未在法律上获得房屋物权。即使乌虹湖公司将房屋实际交付给钟俊、王巧娜，但在未办理房屋所有权登记的情况下，不动产物权的公示效果无法实现，钟俊、王巧娜收益、处分该房屋的权利会受到严重影响，相应损失客观存在。案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算方式为每年按已付房款的0.1%计算，与房屋所有权登记未予办理产生的法律后果相比，合同约定的违约金显然过低。一审根据公平原则和诚实信用原则，结合疫情影响，酌情调整到以房屋总价1549300元为基数按每日三万分之一进行计算，并无不妥，本院予以维持。2.关于逾期交付车位违约金。根据合同约定，出卖人逾期交房须承担每日万分之一的违约金，逾期超过180天的，买受人可以解除合同，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过总价的2%。本案中，若按照车位价格（130000元）的2%计算，违约金为2600元，而乌虹湖公司延期交付车位发生的起止日为2019年7月1日至2020年9月17日，与钟俊、王巧娜无法使用车位产生的损失相比，合同约定的违约金显然过低。一审酌情调整为3900元，钟俊、王巧娜亦无异议，本院予以维持。 综上所述，乌虹湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1788元，由湖州市乌虹湖置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 烨 审 判 员  朱惠明 审 判 员  赵哨兵 二〇二〇年四月九日 法官助理  周寅潇 书 记 员  沈雯雯 16- 17-