湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10066号原告：许湘军，男，1962年7月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康海辉，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告：杨锡峰，男，1980年3月22日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：冯观，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙市十二兽餐饮文化有限公司，住湖南省长沙市开福区东风街道东风路**。法定代表人：梁军。委托诉讼代理人：冯观，湖南金州律师事务所律师。原告许湘军诉被告杨锡峰、长沙市十二兽餐饮文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许湘军及其委托诉讼代理人全宏英、康海辉、被告杨锡峰及长沙市十二兽餐饮文化有限公司的共同委托诉讼代理人冯观到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、请求法院判令被告立即向原告支付违约金及赔偿损失共计3384160.86元（违约金暂计算至2019年10月16日共计173646.77元，商铺占用期间损失暂计算至2019年10月16日共计761608.66元，物业费损失暂计算至2019年10月16日共计216457.2元，六个月免租期租金损失共计1803810元，网吧清场费428638元）后期按照合同约定的违约金和租金的标准支付至实际款项全部付清之日止；三、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月29日，原告与被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司委托的杨锡峰签订了《新大陆·银座商厦租赁合同书》一份，约定被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司向原告承租新大陆银座商厦第二层2001至2076号（整层）等七十六个单位建筑面积3006.35平方米的商业铺面用于经营酒吧/文艺演出/餐饮/超市等；租期自2018年10月31日至2026年10月30日；租赁单价为100元/平米/月，总计每月租赁费用为300638元，从第三个租赁年开始，租金每年较上一个租赁年上调5%；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告按当期所欠租金的3‰支付违约金，原告另有损失而违约金不足以弥补损失的，被告还应对超出违约金以外的损失予以赔偿。除此之外，双方还对免租期、支付方式、税费、物业管理费、转租、另租等问题进行了明确约定。为积极履行上述合同，原告还与被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司的委托人叶铜签订《网吧清退协议》，双方就网吧补偿款超过80万元部分由原告承担，未超过80万元由被告承担进行了约定，实际原告支付网吧补偿款140万元。《新大陆·银座商厦租赁合同书》签订后，原告依约将铺面交付给被告使用，全面履行了合同义务，但被告在既不符合法定解除条件亦不符合约定解除条件的情况下，于2019年7月12日向原告发出《关于提前解除租赁合同通知函》，原告在收到通知后明确要求被告继续履行合同等，但被告置之不理，双方发生争议，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判准。被告杨锡峰辩称，由于合作方资金款未到位，且装修无法达到酒吧开设条件，故无法继续履行租赁协议，且在2019年7月12日，被告已经向原告明确提出无法继续租赁，并解除租赁合同。被告认为租金应计算至2019年7月12日止，原告主张的违约金及赔偿损失3384160.86元无法律依据，也无合同依据，目前的情况是被告已交付至2019年7月12日的租金，且还有押金1035792元在原告处，装修保证金50万元在原告处，且原告所主张的网吧清场费，被告已经支付了80万元，且合同中有明确约定，综上，被告认为原告主张的违约金及赔偿损失过高，请求法院公正审理，并由押金和保证金抵扣。被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司辩称，被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司不是租赁合同签订方，与本案无任何关系。经审理查明：原告许湘军与被告杨锡峰就长沙市天心区黄兴南路199号（南门口）新大陆银座商厦第二层全层租赁的前期磋商事宜签订了一份租赁意向书，2018年10月29日，原告许湘军（甲方，出租方）与被告杨锡峰（乙方，承租方）正式就上述租赁场地签订了一份《新大陆·银座商厦租赁合同书》，该合同书约定：甲方受相关业主委托，将位于湖南省长沙市天心区门口）新大陆银座商厦第二层2001至2076号（整层）等七十六个单位建筑面积3006.35平方米的商业铺面出租给乙方（以合同附件：授权委托书和产权证为准），乙方承租房屋用于经营酒吧／文艺演出／餐饮／超市等。租赁期限为8年，即自2018年10月31日起至2026年10月30日止，甲乙双方约定的租赁期中含免费租赁期180天，给乙方场地装修改造及试营业。租赁期起始日期以甲方拿到按产权面积80%以上业主出租权限授权书（合同签署后半年内拿到按产权面积90%业主出租权限授权书）以及二楼网吧清出时间为准，不同时满足以上两个条件，租赁起始日期自动向后顺延直至达到。甲方未达到以上条件本合同所约定的乙方义务和责任，乙方有权不履行。租金采用押二付三方式，甲方应支付以首月房租为标准的两个月租金作为押金，第一个租赁年付房屋租金每季度一付，先付后用。租赁单价为：100元／平米／月，总计每月租赁费用为300638元，租房面积以房产证上为准。第一年租赁期2018年11月1日至2019年10月31日中前6个月（2018年11月1日至2019年4月30日）为免费租赁期，乙方不支付任何租金给甲方。甲方同意乙方的首期租金即2019年5月1日至2019年7月31日的租金901914元及租房保证金601276元，于合同签订（甲方达到房屋交付条件）后三日内支付，原意向金50万元全部抵扣押金，合同保证金在本合同期满后三日内由甲方一次性返还乙方。第二期及以后各期租金的支付方式为按三个月为一期向甲方支付租金，先付后用，每期租金须在下一租赁期开始前15天向甲方支付。甲方保证在租赁期限内与长沙新大陆银座商厦物业管理公司所签订的《物业服务合同》均应得到全面履行，并给予乙方按6元／平方·月计收物业管理费的优惠。甲方有义务配合乙方解决好原金福公司网吧合同中止后的善后处理工作，因清退产生的补、赔偿金80万元以内由乙方承担，网吧清退补偿款加上网吧所占面积的6个月的房租，超出部分由甲方负责，该款由甲方包干使用，乙方在网吧清场后三日内全额支付给甲方。合同第11条违约责任第二款第二项约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按当期所欠租金的3‰支付违约金，甲方另有损失而违约金不足以弥补损失的乙方还应对超出违约金以外的损失予以赔偿。2018年11月1日，许湘军（甲方）与叶铜（乙方）签订了一份网吧清退协议，该协议约定，甲方代表业主与乙方签订了《新大陆?银座商厦租赁合同书》由乙方承租新大陆银座商厦二楼相关商铺用于商业经营，新大陆银座商厦网吧需搬离腾出场地，甲乙之间租赁合同的目的才能实现，甲乙双方就网吧清退的相关事宜，协商达成如下协议：一、原租赁合同解除，甲方负责原承租方网吧的清场拆除以及所有相关善后事宜；二、承租方在新大陆银座商厦二楼的房产（包括网吧腾出的场地）均愿意租赁给乙方，相关的租赁事宜包括租赁合同的签订、租金的收取、租赁合同相关义务的履行等，原承租方全权委托给甲方办理。甲方与乙方之间签署的租赁合同及补充协议等法律，原承租方均予以认可。因解除原承租方之间的租赁合同而需支付的补偿款，由甲乙双方承担，具体如下：乙方支付给甲方人民币80万元，作为其解除与原承租方租赁合同的补偿款，其中包括网吧清退所需费用以及网吧租赁场地六个月的租金，甲方与网吧实际经营者协商解除合同补偿款的数额，如数额超过乙方支付的80万元，超过部分由甲方承担，甲方没有异议。无论补偿款的实际数额是多少，乙方均支付80万元一次性给甲方，支付时间为在本合同约定时间内，原承租方实际经营者签署了书面的租赁合同解除协议，并腾出了场地，经乙方确认后3日内全额支付给甲方。2019年7月12日被告杨锡峰向原告许湘军发出的《关于提前解除租赁合同通知函》载明：本人在2018年11月29日向租赁位于湖南省天心区门口）新大陆银座商厦第二层2001至2076号整层等七十六个单位建筑面积3006.35平方米的商业房屋作为酒吧经营使用，租赁期到2026年10月26日止，现因本人准备停止酒吧经营，故无法继续租赁相关房屋，现以书面形式向您提出解除租赁合同。本人将会在2019年7月13日前办理腾空房屋工作，移交房屋。2019年8月30日，原告许湘军及同系列案件原告易先勇共同向被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司杨锡峰发出《关于提前解除租赁合同通知函的回函》，该函件载明：2018年10月份。贵司及贵司代表杨锡峰先生与我多次协商就新大陆银座商厦第二层2001至2076号（整层）的商业铺面租赁事宜，先后签订了《租赁意向书》、《新大陆·银座商厦租赁合同书》。上述合同签订后，我依约将铺面交付给贵司使用，全面履行合同义务，但遗憾的是贵司代表杨锡峰先生于2019年7月12日向我发出《关于提前解除租赁合同通知函》。现本人郑重致函如下：（一）、2018年10月29日，贵司代表杨锡峰先生与我签订的《新大陆·银座商厦租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法、有效；（二）贵司代表杨锡峰先生发来的《关于提前解除租赁合同通知函》不符合《合同书》约定解除条件，亦不满足《合同法》规定的法定解除条件，依法不产生解除合同之效力；（三）、请贵司杨锡峰先生严格按照《新大陆·银座商厦租赁合同书》继续履行合同并立即支付拖欠的房屋租金。另查明，涉案租赁场地系61位案外人分别授权给原告许湘军进行出租、管理，均签订了授权委托书。2018年9月27日，案外人肖建春（授权给原告许湘军的业主）就涉案租赁场地二楼网吧与原承租人签订了《二楼网咖撤场协议书》。再查明，被告杨锡峰已向原告许湘军支付租金901914元（2019年5月1日至2019年7月31日）、押金601276元、网吧清退补偿金80万元。另，涉案场地2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业费按6元/平方米/月的标准计算，被告杨锡峰未支付过物业费。以上事实，有《租赁意向书》、《新大陆?银座商厦租赁合同书》、《网吧清退协议》、《关于提前解除租赁合同通知函》、《关于提前解除合同通知函的回函》、授权委托书、二楼网咖撤场协议书、物业费缴费通知单以及双方当事人庭审陈述在卷佐证，予以认定。本院认为，原告许湘军与被告杨锡峰在平等、自愿的基础上签订的《新大陆?银座商厦租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。被告杨锡峰因自身原因无法继续履行该合同向原告许湘军发出解除合同通知函，但原告许湘军以回函方式告知被告杨锡峰，其不同意解除合同且要求继续履行。双方多次协商无果，原告许湘军认为合同无法继续履行，于2019年11月21日第一次庭审时当庭变更诉讼请求，请求法院判决解除其与被告杨锡峰签订的《新大陆?银座商厦租赁合同书》，对此，本院予以支持。原告许湘军主张解除合同时间为2019年11月21日，被告杨锡峰认为租赁合同应当自2018年7月12日其向原告许湘军发出解除合同通知之日解除。本院认为，被告杨锡峰虽向原告许湘军发出解除合同通知函，但原告许湘军以回函方式明确表示其不同意解除合同，被告杨锡峰向原告许湘军发出解除合同通知函的行为不发生解除合同的法律效力，原告许湘军于2019年11月21日变更诉讼请求要求解除合同时才与被告杨锡峰对解除合同达成一致意见，故本院认为，《新大陆?银座商厦租赁合同书》于2019年11月21日解除。被告杨锡峰因其自身原因无法继续履行合同要求解除合同，构成违约，对于原告许湘军要求被告杨锡峰承担违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。被告杨锡峰仅支付租金至2019年7月31日，至2019年11月21日合同解除之日，被告杨锡峰尚欠原告许湘军租金1122381.8元（300638元÷30×112日）。《新大陆?银座商厦租赁合同书》中约定的违约责任过高，本院酌定被告杨锡峰向原告许湘军支付三个月租金共计901914元（300638元×3个月）作为违约金。《新大陆?银座商厦租赁合同书》中约定被告杨锡峰应当按照6元/平方米/月的标准承担涉案租赁场地的物业费，被告杨锡峰未支付租赁期间的物业费，对于原告许湘军要求被告杨锡峰向其支付物业费216457.2元（6元/平方米/月×3006.35平方米×12个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告杨锡峰已支付的押金601276元可在上述款项中予以抵扣。关于原告许湘军主张的网吧清场费，被告杨锡峰已按合同约定向原告许湘军支付了80万元，原告许湘军要求被告杨锡峰承担超出80万元部分的网吧清偿费的诉讼请求，本院不予支持。被告杨锡峰并未实际占用涉案租赁场地，且本院已确定了未付租金并酌定违约责任，关于原告许湘军主张的租金损失及商铺占用损失，本院不再支持。《新大陆?银座商厦租赁合同书》中约定了六个月的免租期，对于原告许湘军要求被告杨锡峰向其支付六个月免租期的损失共计1803810元的诉讼请求，本院不予支持。原告许湘军提交的证据不足以证明被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司授权被告杨锡峰与之签订租赁合同，亦不能证明被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司与被告杨锡峰为共同承租人，对于原告许湘军要求被告长沙市十二兽餐饮文化有限公司与被告杨锡峰共同承担上述责任的诉讼请求，本院不支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告许湘军与被告杨锡峰签订的《新大陆?银座商厦租赁合同书》于2019年11月21日解除；二、限被告杨锡峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许湘军支付违约金及赔偿损失共计1639477元（包括未付租金1122381.8元、违约金901914元、物业费216457.2元，被告杨锡峰已付的押金601276元已从中抵扣）；三、驳回原告许湘军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33873元，原告许湘军负担11445元，被告杨锡峰负担22428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  阳强强人民陪审员  陈 敏人民陪审员  唐红伍二〇二〇年四月十二日法官助理彭丁幸子书记员任文静附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。