广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12989号上诉人（原审被告）：深圳市智慧谷产业园发展有限公司。住所地：广东省深圳市龙华区民治街道新牛社区布龙路**智慧谷创新园106。统一社会信用代码：91440300MA5DED0P4G。法定代表人：李晓俐，总经理。委托诉讼代理人：常忠海，广东江远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑伟华，男。委托诉讼代理人：孟荻，上海段和段（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆良青，上海段和段（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市智慧谷产业园发展有限公司（以下简称智慧谷公司）因与被上诉人郑伟华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人智慧谷公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑伟华的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院遗漏智慧谷公司不安抗辩权所主张的事实。智慧谷公司在承租郑伟华（二房东）享有转租权的房屋时，因郑伟华未提交给智慧谷公司有关房屋的相关产权证明，智慧谷公司缓交了部分租金。2018年5月4日，因郑伟华拖欠案涉房屋的原出租权利人彭锦谋房租，彭锦谋向郑伟华发出《解除租赁合同通知书》，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》。郑伟华与案外人彭某的《房屋租赁合同》已经解除，郑伟华作为出租人的主体资格和房屋转租权已经不复存在。基于此种情况，经智慧谷公司与郑伟华协商，智慧谷公司于2018年5月7日及5月9日仍向郑伟华补交48万元房租，并要求郑伟华将48万元补交欠彭某的2个月房租（每月24万元），以挽回彭某解除租赁合同的决定。郑伟华收到48万元房租后，只向彭某支付了少量房租，绝大多数留为己用，导致郑伟华与彭某之间的租赁合同事实解除。2018年5月12日，彭某向智慧谷公司发出《腾出并返还厂房、宿舍通知书》。告知智慧谷公司，郑伟华已拖欠其2018年3月、4月租金合计48万元及滞纳金39520元，已构成违约，其已通知郑伟华解除租赁合同。要求智慧谷公司7日内向彭某返还厂房及宿舍。2018年5月14日，郑伟华向智慧谷公司发出《解除租赁合同通知书》，通知智慧谷公司解除双方2017年7月24日签订的房屋租赁合同，并要求智慧谷公司在7日内返还租赁房屋。基于上述事实，郑伟华与彭某2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》已经解除，智慧谷公司与郑伟华2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》所依据的基础已经不存在，郑伟华已经面临合同履行不能的风险，智慧谷公司的合法权益面临可能发生巨大损失的风险（智慧谷公司截至2018年5月，已经在该项目投资1000余万元），郑伟华已经不具备出租人的主体资格，已经丧失案涉房屋的转租权。智慧谷公司有权行使不安抗辩权，中止向郑伟华履行支付租金的义务，不构成违约。二、一审法院认定智慧谷公司代郑伟华向彭某支付租金的事实错误，适用房屋租赁合同司法解释错误。如前所述，鉴于智慧谷公司在租赁房屋中已经进行巨大的人力、物力、资金投入，为避免更大损失发生，智慧谷公司与原房屋出租人彭某协商，由智慧谷公司先行向彭某支付房屋使用费，待处理完彭某与郑伟华房屋租赁合同纠纷后，再行解决智慧谷公司问题。故智慧谷公司开始向彭某支付房屋使用费至今。智慧谷公司向彭某支付的并非代郑伟华支付的租金。智慧谷公司没有向彭某请求代郑伟华支付房租，且彭某及郑伟华已经分别于2018年5月12日和2018年5月14日通知智慧谷公司解除房屋租赁合同，智慧谷公司基于不安抗辩权也无义务代郑伟华支付房租。房屋租赁合同解除后，也无房租的概念，一审法院适用法律错误。被上诉人郑伟华辩称，一、郑伟华一审起诉时并未主张解除与智慧谷公司之间的房屋租赁合同，至一审开庭智慧谷公司才告知已将租金直接支付给彭某，郑伟华遂增加诉讼请求，诉请解除与智慧谷公司之间的房屋租赁合同。彭锦谋在足额得到租金的情况下诉请解除与郑伟华之间的房屋租赁合同，智慧谷公司绕过郑伟华直接向案外人支付租金，郑伟华有理由相信智慧谷公司与彭某恶意串通，撇开郑伟华直接与彭某履行房屋租赁合同。智慧谷公司提出不安抗辩权的主张，但未依法履行通知义务。智慧谷公司一直向彭某支付租金，同时又在实际占有使用案涉房产，智慧谷公司与郑伟华之间不存在继续履行房屋租赁合同的可行性，综合整个案情唯一遭受损失的是郑伟华。二、一审法院将智慧谷公司向彭某支付的租金折抵其应向郑伟华支付的租金适用法律正确。三、一审法院两次去函相关消防部门调查取证，证明产权证明文件并非是消防验收的必要材料，故而智慧谷公司以郑伟华未能提供产权证明文件为由拒付租金的理由是不成立的。综上，请求驳回上诉，维持原判。郑伟华向一审法院起诉请求：1.判令智慧谷公司支付拖欠的租金156万元（3月拖欠租金20万元，从2018年4月1日开始暂计至2018年7月31日共计为136万元），租金计算至实际支付之日止；2.判令智慧谷公司向郑伟华支付拖欠租金的滞纳金343280元（自2018年2月11日起算，按逾期未付金额的2‰，从每月应缴期限届满起计算至实际支付之日止，暂计至2018年8月10日），滞纳金计算至实际支付之日止；3.判令《房屋租赁合同》（合同编号2017072401）中所约定的租赁保证金204万元不予退还。一审法院在第一次开庭审理本案时，郑伟华当庭增加诉讼请求：1.判令解除郑伟华、智慧谷公司双方于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》；2.判令智慧谷公司腾空位于深圳市龙岗区案涉房屋后交付至郑伟华；3.判令智慧谷公司支付拖欠的租金共计292万元（3月拖欠租金20万元，从2018年4月1日开始暂计至2018年11月31日，共计为292万元），租金计算至实际支付之日止；4.判令智慧谷公司向郑伟华支付拖欠租金的滞纳金832320元（自2018年2月11日起算，按逾期未付金额的2‰，从每月应缴期限届满起计算至实际支付之日止，暂计至2018年11月23日），滞纳金计算至实际支付之日止；5.判令《房屋租赁合同》（合同编号2017072401）中所约定的租赁保证金204万元不予退还。一审法院认定事实：2016年12月21日，郑伟华向案外人彭某承租了位于深圳市龙岗区物业，租期为2016年12月20日起至2023年11月30日止，租金为每月240000元，租金呈递增方式：2018年12月21日至2020年12月20日月租金为264000元；2020年12月21日至2023年11月30日月租金为295680元。2017年7月24日，郑伟华作为出租方（甲方），智慧谷公司作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，《房屋租赁合同》约定如下：第一条房屋情况：甲方将其位于深圳市龙岗区物业出租给乙方使用，厂房一栋4层，宿舍一栋4层，建筑面积共计9300平方米，出租用途为办公商业用途。第二条租金：租金情况为每月租金340000元，第三条租赁期限：乙方租用房屋期限自2017年7月17日起至2023年11月30日止，正式起租时间2017年9月1日，租金递增方式：2018年12月21日至2020年12月20日递增10%，月租金374000元，从2020年12月21日至2023年11月30日递增12%，月租金418880元。第四条租金给付：乙方应将每月租金总额于当月10日前交清，否则甲方有权按照日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金，如拖欠超过一个月，甲方有权终止本合同并如数追缴拖欠租金。第五条保证金：乙方支付2040000元给甲方作为保证金，合同期满后，双方如无异议，乙方缴清所有费用后再将保证金归还乙方。第六条保证金退还：一、合同期满时满足以下全部条件，甲方向乙方无息退还保证金：1.乙方交清所有相关费用，并提供相关部门证明；2.没有任何违约行为，合同期满，双方不再续约；3.乙方已搬离属于乙方的全部可移动物品，不能拆除固定设施；二、出现下列情形之一的，甲方不予返还保证金：1.乙方无故提前解除合同、超过2个月未交付房租或未按约定履行义务；2.交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及附属设施的当时状况、附属财产等情况进行确认。第十条约定：……租赁期间二次消防由乙方自行办理，涉及第二次消防验收甲方给予协助，费用由乙方负责……租赁期限乙方应及时支付房租等费用，如拖欠房租达到2个月不付，甲方有权单方终止租赁协议，保证金不退，无需支付乙方任何赔偿，重新出租或管理该物业。第十一条：如乙方在违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，甲方有权收回该房屋，保证金不退回。如甲方违约解除合同，甲方应双倍返还保证金并承担所有责任赔偿乙方损失……《补充协议》第六条约定，若因乙方违约导致甲方遭受损失，甲方有权扣减保证金予以抵扣甲方遭受的损失，乙方应当自发生扣减费用之日起三日内重新补足保证金，若保证金不足以弥补甲方遭受的损失，乙方应向甲方赔偿全部经济损失，并有权解除合同。《补充协议》第七条约定：甲方需在签订正式租赁合同（合同编号2017072401）时提供以下资料给乙方：……该物业由甲方向乙方提供办理二次消防验收的相关资料依据（该物业申报一次消防的备案相关文件）……以上资料如有缺漏，甲方需在2017年8月15日前补齐所缺资料给乙方，逾期则免租期顺延。合同签订后，智慧谷公司依约向郑伟华支付保证金204万元。至2018年2月底，智慧谷公司均依约向郑伟华支付租金。2018年1月29日，智慧谷公司向郑伟华发出《律师函》，告知郑伟华2018年1月23日，智慧谷公司对租赁房屋完成二次消防工程，现正办理主体验收申报，需要租赁房屋所属股份公司加盖公章的产权证明，因郑伟华拖欠股份公司相关费用，股份公司拒绝在产权证明上盖章，导致智慧谷公司对租赁房屋无法办理二次消防验收申报，请郑伟华在2018年2月2日前履行协助智慧谷公司办理租赁房屋二次消防验收的义务，否则智慧谷公司将拒付租金。郑伟华收到该函后未向智慧谷公司提供租赁房屋的产权证明。2018年4月起，智慧谷公司开始陆续拖欠郑伟华租金。2018年5月7日，智慧谷公司向郑伟华支付2018年2月租金及3月部分租金42万元，2018年5月9日，智慧谷公司向郑伟华支付2018年3月部分租金6万元。2018年5月12日，案外人彭某向智慧谷公司发出《腾出并返还厂房、宿舍通知书》，告知智慧谷公司截止2018年5月1日，郑伟华未按合同约定向其支付2018年3月、4月租金共计48万元及滞纳金39520元，已构成违约，2018年5月4日其已通知郑伟华解除合同，故要求智慧谷公司收到本通知之日起七日内向彭某返还厂房及宿舍。案外人彭某向智慧谷公司发出《腾出并返还厂房、宿舍通知书》后，智慧谷公司为避免解除租赁合同的后果发生，开始直接向案外人彭某缴纳租金，具体缴纳租金情况如下：2018年5月15日，智慧谷公司向彭某支付租金2018年4月、5月租金48万元。2018年6月至12月，智慧谷公司每月向彭某支付租金24万元。2019年1月，智慧谷公司向彭某支付2018年12月涨租差额及1月租金272516.13元。2019年2月13日、3月11日，智慧谷公司分别向彭某支付2019年2月、3月租金各264000元。郑伟华认为智慧谷公司未按时向其缴纳租金，已构成违约，故诉至一审法院，提出上列诉请。本案审理过程中，智慧谷公司一直主张在其向相关行政部门申报消防验收资料时，该行政部门人员向其出示《一次性告知书》，并告知智慧谷公司根据该告知书第五项“主体审核和验收意见书等主体合法证明文件”，智慧谷公司必须提供产权证明文件方能申报消防验收，所以智慧谷公司才坚持要求郑伟华提供租赁厂房的产权证明文件，但郑伟华迟迟未提供该份证明文件，导致智慧谷公司无法通过消防验收，进而无法达到正常使用厂房的租赁目的，因此智慧谷公司拒绝向郑伟华交付租金。一审法院为查明案件事实，依职权两次向深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队发函，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队于2018年12月27日回函称：1.租赁厂房的产权证明在申报室内装修工程消防报建时无需提供，但应当提供所在建筑物主体消防设计、验收许可文书或备案受理凭证。2.根据2017年10月17日《深圳经济特区消防条例》修改内容，取消了“公安部119号令”中第十五条第二款所提及的内容。3.经查，我单位业务系统及窗口受理记录，未受理过智慧谷公司所递交申报二次消防验收的材料。2019年1月30日，该大队再次回函：1.《一次性告知书》中第五项理解为所在建筑物主体消防设计、验收许可文书或备案受理凭证，为消防行政许可文件，是否为产权证明文件不属于该大队定义认可范围。2.根据2017年10月17日，《深圳经济特区消防条例》修改内容，申报单位在申报主体建筑消防设计审核（备案）时，无须提交“公安部119号令”第十五条第二款提及的工程规划许可证明文件。另查，案涉租赁厂房及宿舍已取得建设工程规划许可证。又查，一、“公安部119号令”第十五条第一款规定：建设单位申请消防设计审核应当提供下列材料：（一）建设工程消防设计审核申报表；（二）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（三）设计单位资质证明文件；（四）消防设计文件；（五）法律、行政法规规定的其他材料。第二款规定：依法需要办理建设工程规划许可的，应当提供建设工程规划许可证明文件；依法需要城乡规划主管部门批准的临时性建筑，属于人员密集场所的，应当提供城乡规划主管部门批准的证明文件。二、2017年10月19日，深圳市公安局消防监督管理支队下发《关于贯彻执行修改内容有关问题的通知》，通知各窗口自2017年10月17日起各窗口在受理消防设计审核、消防设计备案和消防验收、竣工验收消防备案时，不再要求建设单位提交规划许可证明文件或消防设施检测合格的证明文件。在此之前已经受理的项目，按原规定办结。再查，因郑伟华未按时向案外人彭某支付租金，彭某已于2018年7月向一审法院另行提起诉讼，诉请解除双方之间的租赁合同并要求郑伟华立即搬离案涉厂房以及支付租金、占有使用费。该案现仍在审理中。一审法院认为，郑伟华、智慧谷公司签署的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，为有效合同，双方均应按照合同依约履行各自的义务。根据郑伟华、智慧谷公司的一审庭审主张以及审理查明的事实，本案的争议焦点为：1.智慧谷公司以郑伟华未提供租赁厂房的产权证明为由拒付租金的抗辩理由是否成立；2.郑伟华是否有权解除合同。关于第一个争议焦点，智慧谷公司辩称因郑伟华未提供案涉厂房的产权证明文件导致无法办理消防验收，智慧谷公司拒付租金属于行使不安抗辩权。首先，根据深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队的两次回函证明，办理功能用途改变的消防验收报建时无需提供租赁厂房的产权证明，《一次性告知书》第五项中要求的“主体审核和验收意见书等主体合法证明文件”为“所在建筑物主体消防设计、验收许可文书或备案受理凭证”等文件，上述文件均为消防行政许可文件，并非产权证明文件。其次，根据智慧谷公司于2018年1月29日向郑伟华发出的《律师函》内容，证明智慧谷公司申报二次消防验收的时间为2018年1月之后，而根据深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队的回函证实在2017年10月之后申报消防验收时申报人无需再提供工程规划许可证明文件，即在智慧谷公司申报消防验收之时更放宽了对所需文件资料的条件。第三，截止一审判决终结前，智慧谷公司未提供证据证明深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队明确要求其提供产权证明文件否则将不予收文的证据。综上，智慧谷公司未能举证证明必须要求郑伟华提供租赁厂房证明文件的合理依据，且根据相关消防部门的回函也证明产权证明文件并非申报消防验收的必要资料，因此智慧谷公司以郑伟华未能提供产权证明文件为由拒付租金的辩解意见，一审法院不予采信。智慧谷公司应当依约按时向郑伟华缴纳租金。关于第二个争议焦点，根据合同中关于合同解除权的约定，如智慧谷公司拖欠房租达到2个月不付，甲方有权单方终止租赁协议，保证金不退，无需支付乙方任何赔偿，重新出租或管理该物业。根据郑伟华、智慧谷公司之间的租金标准约定，2018年2月至12月20日期间的租金为340000元/月，2018年12月21日至2020年12月20日期间的租金374000元/月，故2018年2月至2019年3月期间，智慧谷公司应缴纳的租金总额为4873220元[340000元/月×（10+20/30）+374000元/月×（10/30+3）=4873220元]，而根据智慧谷公司缴纳租金的情况，智慧谷公司于2018年5月7日、9日向郑伟华支付了2018年2月及3月部分租金共计480000元，2018年5月15日之后智慧谷公司直接按照郑伟华与彭某之间约定的租金标准向彭某支付租金，一直支付至2019年3月，共向彭某支付租金2960516.13元。根据租赁合同司法解释的相关规定，智慧谷公司作为次承租人代郑伟华作为承租人直接向出租人彭某支付的租金可以从其应向郑伟华支付的租金中予以折抵，即视为智慧谷公司共支付租金总额为3440516.13元（2960516.13元+480000元），折抵后截止一审判决终结前，智慧谷公司仍拖欠郑伟华租金1432703.87元（4873220元-3440516.13元=1432703.87元）。根据合同关于解除合同的约定条款，如智慧谷公司拖欠房租达到2个月不付，郑伟华有权单方终止租赁协议，保证金不退，现智慧谷公司已拖欠租金逾期两个月，郑伟华有权解除合同，合同解除后，智慧谷公司应及时搬离案涉租赁厂房，并补足截止2019年3月前的拖欠租金1432703.87元，自2019年4月起按照合同约定的租金标准向郑伟华支付占有使用费（2018年12月21日至2020年12月20日期间租金标准374000元/月，2020年12月21日至2023年11月30日期间租金标准418880元/月），直至其搬离租赁厂房之日止。关于智慧谷公司搬离租赁厂房的期限，考虑到智慧谷公司的实际经营状况及规模，搬迁厂房需要一定时间，一审法院酌定给予智慧谷公司六十日的搬迁期较为适宜。关于郑伟华诉请智慧谷公司支付拖欠租金的滞纳金，根据合同约定，乙方应将每月租金总额于当月10日前交清，否则甲方有权按照日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金，根据民法总则及合同法的相关法律规定，当事人乙方不履行合同义务给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于因违约造成的损失，因郑伟华没有提供因智慧谷公司违约行为造成实际损失的具体金额，且该约定滞纳金显属过高，一审法院根据双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，将滞纳金标准调整为按每日万分之二标准为宜。故截止2019年3月31日，智慧谷公司应支付滞纳金的具体明细如下：2018年2月滞纳金为5780元；3月房租中已付140000元租金的滞纳金为1620元，拖欠的200000元租金的滞纳金计算方式为自2018年3月11日起按照日万分之二的标准支付至实际支付之日止；4月房租中代郑伟华支付的240000元租金的滞纳金为1632元，拖欠的100000元租金的滞纳金计算方式为自2018年4月11日起按照日万分之二的标准支付至其实际支付之日止；5月房租中代郑伟华支付的240000元租金的滞纳金为192元，拖欠的100000元租金的滞纳金计算方式为自2018年5月11日起按照日万分之二的标准支付至其实际支付之日止；2018年6月至12月20日期间以每月拖欠租金金额100000元为基数、2018年12月21日至2019年3月期间以每月拖欠租金金额110000元为基数，自当月11日起，按照日万分之二的标准支付至实际支付之日止，郑伟华诉请金额超出部分，一审法院不予支持。因截止一审判决终结前，尚未到2019年4月租金的付款日，智慧谷公司是否拖欠租金属于尚未发生的事实，2019年4月之后的租金滞纳金，本案中不予处理。关于郑伟华诉请不予退还保证金204万元，根据案涉租赁合同第六条的约定，智慧谷公司拖欠租金超过两个月，郑伟华有权没收保证金。现智慧谷公司已拖欠租金超过两个月，已违反合同约定，郑伟华有权不予返还已收取的保证金204万元，郑伟华的该项诉请，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除郑伟华与智慧谷公司于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》；二、智慧谷公司自判决生效之日起六十日内腾退位于深圳市龙岗区共计9300平方米的一栋四层厂房和一栋四层宿舍物业，并交还至郑伟华；三、智慧谷公司自判决生效之日起十日内支付2018年3月至2019年3月期间的拖欠租金1432703.87元及滞纳金（其中2018年2月租金滞纳金为5780元；3月租金中已付租金的滞纳金为1620元，拖欠的200000元租金的滞纳金计算方式为自2018年3月11日起按照日万分之二的标准支付至实际支付之日止；4月租金中已付租金的滞纳金为1632元，拖欠的100000元租金的滞纳金计算方式为自2018年4月11日起按照日万分之二的标准支付至其实际支付之日止；5月租金中已付租金的滞纳金为192元，拖欠的100000元租金的滞纳金计算方式为自2018年5月11日起按照日万分之二的标准支付至其实际支付之日止；2018年6月至12月20日期间以每月拖欠租金金额100000元、2018年12月21日至2019年3月期间以每月拖欠租金金额110000元为基数，自当月11日起，按照日万分之二的标准支付至实际支付之日止），自2019年4月1日起向郑伟华支付租金（占有使用费），占有使用费按照374000元／月标准计算，支付至前项判决确定的返还房屋之日止；四、郑伟华不予返还智慧谷公司已缴纳的保证金2040000元；五、驳回郑伟华的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38346元（郑伟华已预交），由郑伟华负担11504元，智慧谷公司负担26842元。本院经审理查明：一审法院所查属实，本院予以确认。另，因房屋租赁合同纠纷，彭某以郑伟华、胡某为被告，智慧谷公司为第三人向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0307民初11854号。彭某以郑伟华、胡某未按时向彭某支付2018年3月、4月租金及滞纳金为由，诉请解除双方之间的租赁合同并要求郑伟华立即搬离案涉厂房以及支付租金、占有使用费。郑伟华提起反诉，请求继续履行双方之间的房屋租赁合同，彭某赔偿郑伟华租金损失。一审法院于2019年6月18日判决：解除彭某与郑伟华签订的《房屋租赁合同》，郑伟华向彭某支付租金、滞纳金、占用使用费、交还案涉厂房。郑伟华不服该案一审判决，向本院提起上诉。该案二审现仍在审理中。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于智慧谷公司在案涉合同履行过程中是否存在违约行为的问题。首先，郑伟华、智慧谷公司于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《房屋租赁合同》约定，郑伟华将案涉厂房出租给智慧谷公司，智慧谷公司应将每月租金总额于当月10日前交清，如拖欠房租达到2个月不付，郑伟华有权单方终止租赁协议，保证金不退，无需支付智慧谷公司任何赔偿。智慧谷公司于2018年1月29日向郑伟华发出《律师函》，载明智慧谷公司对租赁房屋完成二次消防工程，现正办理主体验收申报，需要租赁房屋所属股份公司加盖公章的产权证明，因郑伟华拖欠股份公司相关费用，股份公司拒绝在产权证明上盖章，导致智慧谷公司对租赁房屋无法办理二次消防验收申报，督促郑伟华在2018年2月2日前履行协助智慧谷公司办理租赁房屋二次消防验收的义务，否则智慧谷公司将拒付此后各期房屋租金。郑伟华收到该函后未向智慧谷公司提供租赁房屋的产权证明，智慧谷公司开始陆续拖欠郑伟华租金。一审期间，智慧谷公司亦辩称因郑伟华未提供案涉厂房的产权证明文件导致无法办理消防验收，故智慧谷公司拒付租金。上述事实表明，智慧谷公司系因郑伟华未提供案涉厂房的产权证明文件而拒付租金。根据一审期间深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队的两次回函，可以证明案涉厂房的产权证明文件并非申报消防验收的必要资料，一审判决认定智慧谷公司以郑伟华未能提供产权证明文件为由拒付租金的理由不成立是恰当的。智慧谷公司自2018年1月29日向郑伟华发出《律师函》后，即存在拖欠郑伟华租金的情形，智慧谷公司于2018年5月7日、5月9日才向郑伟华支付2018年2月租金及3月部分租金，智慧谷公司的行为已构成违约。其次，智慧谷公司主张彭某向智慧谷公司发出《腾出并返还厂房、宿舍通知书》，告知已通知郑伟华要求解除与彭某之间的《房屋租赁合同》，智慧谷公司未向郑伟华支付租金系行使不安抗辩权。本院对此认为，彭某向智慧谷公司发出《腾出并返还厂房、宿舍通知书》的时间是2018年5月12日，而在此时间之前智慧谷公司已存在拖欠郑伟华租金的情形。且彭某要求解除与郑伟华之间的《房屋租赁合同》的原因是郑伟华未按时向彭某支付2018年3月、4月租金，而智慧谷公司明知其系从郑伟华处转租彭锦谋的案涉厂房，郑伟华收取智慧谷公司的租金后亦需向彭某支付租金。智慧谷公司拖延支付郑伟华2018年2月租金，未全额支付2018年3月租金，未支付2018年4月租金，致郑伟华未按时向彭锦谋支付2018年3月、4月租金，后智慧谷公司直接向彭某支付租金。即使认定智慧谷公司拖欠支付郑伟华租金的行为并不必然导致郑伟华拖欠彭某租金，但智慧谷公司的拖欠租金行为势必造成郑伟华的资金紧张及影响郑伟华的履约能力，故应认定智慧谷公司的拖欠租金行为与郑伟华未按时向彭某支付租金存在关联性。智慧谷公司以郑伟华未按时向彭某支付租金，导致彭某要求解除彭某与郑伟华之间的《房屋租赁合同》为由，主张不安抗辩权，智慧谷公司的上述行为有悖诚实信用原则，本院对此主张不予采纳。鉴此，一审判决认定郑伟华有权解除其与智慧谷公司之间的《房屋租赁合同》，智慧谷公司应向郑伟华支付尚欠租金、占有使用费等，符合双方合同约定，处理结果并无不当。智慧谷公司提出的其不存在违约行为及以此为由提出的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，智慧谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35184元，由上诉人深圳市智慧谷产业园发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    勇审判员 林  高  峰审判员 谢  文  清二〇二〇年四月七日书记员 曾慧清（兼）