广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初98号 原告：张红兵，男，1964年11月29日出生，汉族，身份证住址：广西壮族自治区柳州市柳南区，经常居住地：广西壮族自治区柳州市柳南区。 被告：柳州御景龙恒房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区德润路1号，统一社会信用代码：91450200MA5KB3ET9H。 法定代表人：郭鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦翥，男，该公司员工。 原告张红兵与被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红兵，被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张红兵向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金1593.46元；2.由于被告的原因，涉案房屋交付后没有达到使用条件，被告应向原告赔偿损失8711.63元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2017年11月30日购买被告开发建设的位于柳州市，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：01002017165338）。按照合同第八条的约定，被告应于2018年10月30日前向原告交付商品房，被告在2018年10月30日前通知原告于2018年10月31日前去收房。当原告在约定的时间去收房时，发现被告并没有按合同第八条第七项的约定取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，也就是说原告购买的商品房不符合国家规定及合同约定的交房条件，于是原告拒绝收房。之后原告从其他业主口中得知被告于2018年11月8日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，原告于2018年11月11日带齐材料去收房。按照合同第八条、第九条、第十一条的约定，由于被告的原因，涉案房屋逾期11天交付，被告应当向原告支付违约金1593.46元（1448600元×0.0001×11天）。原告收房后，于2018年11月20日到柳州市中燃公司申请开通燃气时，被告知恒大御府小区的商品房不具备通气条件，于是小区业主找到被告委派的物业公司，物业公司回复称是中燃公司的原因造成无法通气。之后有业主打政府热线的电话，得到的回复是：被告后期施工不慎把已经建好的燃气管挖断，现在正在抢修中。直至2019年1月25日，原告才得以在中燃公司申请开通燃气。因被告施工不慎，导致燃气不能正常开通，原告收房后不能正常入住生活，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定以及《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条、第十四条的约定，原告的权益受到侵害并且遭受损失，被告应当赔偿原告租房损失8000元（100元／天×80天）以及物业费损失711.63元（121.3平方米×2.2元／平方米÷30天×80天）。 被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司辩称：1.被告不应向原告支付违约金，理由如下：根据《中华人民共和国建筑法》第61条以及《建设工程质量管理条例》第16条的规定，涉案房屋已经在2018年10月30日前通过五方验收，达到交付房屋的条件。同时被告在2018年10月30日前通知原告于2018年10月31日前收房，被告履行了通知义务。2018年11月8日，被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，进一步证实了被告交付的房屋不存在质量问题，因此原告仅仅因合同的书面约定而拒绝收房，造成的损失应当由原告自行承担。2.被告不应向原告赔偿损失，理由如下：（1）接通燃气并非交付房屋的必要条件，涉案房屋不存在主体结构质量问题或者严重漏水等影响房屋交付的问题，因此不能接通燃气的损失不应当由被告承担。（2）不能仅仅凭原告提交的政府热线短信回复就把燃气不能接通的责任全部推到被告身上。首先燃气管道被破坏的原因仍然需进一步核实；其次燃气公司作为燃气管道的管理单位，有义务及时维修受损的管道，燃气公司称从2018年11月初至12月底一直在排查修复，未能及时解决问题，显然是燃气公司怠于履行职责。（3）退一步来说，若法院坚持认为被告存在违约行为，原告未举证证明其遭受损失8711.63元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，原告也未提交有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的证据。 本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市房屋一套；建筑面积为121.3平方米，套内建筑面积为99.53平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11942.29元，总价款为1448600元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。......”第十一条约定：“......出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担......”第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用；3.见合同补充协议（附件四）。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。”《商品房买卖合同》附件三约定了装饰、设备的标准，其中对于燃气的标准为：每户设独立燃气表，管道燃气入户（由用户自行申请开通）。《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。 2018年11月1日，被告建设开发的恒大御府1-6号楼及地下室经五方单位，即勘察单位（核工业柳州工程勘察院）、设计单位（广西荣泰建筑设计有限责任公司）、施工单位（江苏省苏中建设集团股份有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州御景龙恒房地产开发有限公司）验收合格。2018年11月8日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 2018年11月11日，原告办理收房手续并接收房屋，同时向金碧物业有限公司柳州分公司支付了2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业费3202.3元。原告收房后，屋内的水电可以正常接通和使用，但是燃气不能开通。直至2019年1月12日，柳州恒大御府物业服务中心向小区业主作出《关于柳州恒大御府小区首期燃气开通人车分流等问题的答复》，就恒大御府小区的燃气开通问题，该物业服务中心给出的答复是预计2019年1月25日前可全部开通。原告认可其屋内的燃气于2019年1月25日起可办理开通手续。现原告认为被告未在合同约定的期限内将取得竣工验收备案证明条件的商品房交付给原告，并且原告收房后不能正常开通燃气，被告的行为已经构成违约，应承担相应责任，原告为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，本案在诉讼过程中，本院依职权到柳州中燃城市燃气发展有限公司（以下简称中燃公司）调查了解恒大御府小区首期燃气开通的问题，该公司工程部施工管理员潘志成陈述如下内容：中燃公司在项目验收前的质检工作中发现燃气管道有损坏的情况，于是要求与被告召开协调会。经多次协调，直至2018年11月18日，中燃公司工程部、恒大御府工程部、施工单位、监理单位达成《关于恒大御府1-10楼燃气管道庭院管损坏、修复现场协调纪要》，约定由中燃公司负责修复被损坏的燃气管道，由被告支付维修费用。由于作业范围较大且繁杂，中燃公司实施的修复工作历时大约两个月。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同第八条约定了商品房的交付条件，被告在没有取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的情况下通知原告收房，原告没有接收房屋，双方没有对房屋交付条件重新达成约定，因此本案商品房交付的条件仍应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，即被告应当将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件的商品房交付给原告使用。被告于2018年11月8日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，原告于2018年11月11日接收房屋，被告已经构成逾期交房，逾期天数为12天（从2018年10月31日起至2018年11月11日止），被告应向原告支付违约金1738.32元（总房款1448600元×0.0001×12天），原告主张违约金1593.46元，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。 关于原告主张的因燃气不能正常开通而造成损失的问题。原告收房后至2019年1月24日期间，虽然涉案房屋的燃气不能开通，但是燃气不能开通并不必然导致房屋不能入住或者出租，出租房屋所获得的租金属于预期收益，原告未举证证明其实际遭受租金损失，因此原告以燃气不能正常开通为由主张租房损失以及物业费损失，理由并不充分，本院不予完全采纳。考虑到燃气不能正常开通给原告造成居住使用房屋的不便利，增加了原告的生活费用成本，并且合同第十四条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，其中包括燃气线路，在被告没有证据证明燃气不能正常开通的原因不在于被告自身的情况下，被告应承担一部分责任，本院酌定原告的合理损失金额为2000元。原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张红兵支付违约金1593.46元； 二、被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张红兵赔偿损失2000元； 三、驳回原告张红兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费58元（原告张红兵已预交），减半收取29元，由原告张红兵负担19元，被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 陈 莹 二〇二〇年四月二十八日 书记员 杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。