广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民初366号原告：莫泽锋，男，1997年12月6日出生，汉族，住湛江市*************房，户籍住址：广东省东莞市*************，公民身份号码：441************211。被告：黄兆斌，男，1979年10月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区***********，公民身份号码：440************016。原告莫泽锋与被告黄兆斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫泽锋、被告黄兆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还定金40000元并支付利息（利息以40000元为基数，按年利率6%，从起诉之日起计至定金付清之日止）。2、被告承担案件受理费。事实与理由：2017年11月23日，原告与被告代表的学院里创新创业园管理办公室签订一份《学院里创新创业园租赁意向书》（下称《意向书》）。《意向书》约定：学院里创新创业园管理办公室将位于湛江市赤坎区******的2间商铺出租给原告经营牛腩粉、串串香。每间商铺原告每月向被告支付3000元租金。《意向书》签订的当日，原告按《意向书》的约定向学院里创新创业园管理办公室授权代表黄兆斌的支付宝转账支付了每间商铺各10000元的定金（合计20000元），被告黄兆斌向原告出具了盖有学院里创新创业园管理办公室公章的收款收据交原告收执。《意向书》签订后，被告代表的学院里创新创业园管理办公室并未按《意向书》约定的5日内与原告签订正式的租赁合同，更未将《意向书》中约定的铺位交给原告使用。经原告多次催促，被告一直以各种理由推诿并拒绝退还原告所支付的定金。原告认为，被告代表的学院里创新创业园管理办公室的行为违反了《意向书》的约定，侵犯了原告的合法权益。经查询，学院里创新创业园管理办公室是未经依法注册成立的企业法人，学院里创新创业园管理办公室的公章也未经公安机关备案登记，学院里创新创业园管理办公室所实施的行为均为被告个人的行为，应由被告黄兆斌对学院里创新创业园管理办公室的违约行为对原告承担违约责任。因《意向书》中约定原告支付的20000元为定金，而被告又未按《意向书》约定履行义务，根据法律规定，被告应当向原告双倍返还定金。为此，原告特向法院提起诉讼。被告黄兆斌辩称，一、被告与原告签订的《租赁意向书》的性质是属于定金合同，是合法有效的，原告已经交付定金，该《租赁意向书》已经成立并生效。2017年11月2日，原告到学院里对商铺租赁事宜进行咨询，其身份为岭南师范学院在读学生。初次见面后，被告对原告的经营业态、思路和模式进行了解和沟通。在该阶段接触上，被告明确告知原告定金、场地使用费和物业管理费的额度和对应使用范畴和规范，并确认现场为毛坯，需要商户给定金，签订租赁意向书后，被告才进行装修改造工作，待相关改造结束后要补齐合同条款要求的所有金额，并签订合同才可以进场。2017年11月23日，被告与原告签订《租赁意向书》，该《租赁意向书》载明了商铺的情况、用途、租期、定金的金额、保密条款以及违约责任的承担。该《租赁意向书》系双方真实意思表示，具有定金合同的主要条款，具备书面形式，并且原告已经全额交付定金，符合《担保法》第90条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”故双方签订的《租赁意向书》成立且已经生效。二、被告与原告签订《租赁意向书》后，原告不仅没有按照《租赁意向书》的约定前来与被告签订正式的租赁合同，而且也没有按照合同的约定预付半年租金和物管费，属于违约，应承担违约责任，被告有权适用定金罚则，即原告无权要求退还定金。被告与原告签订《租赁意向书》后，被告马上就安排施工队伍按照原告的要求对所约定的商铺进行前期硬件装修改造工作，为此，被告花费了五万多元。改造完成后，被告就通过电话等形式通知原告前来签署正式的租赁合同，但是原告总是以学习、考证、寒假等各种各样的理由予以推脱，直至2018年3月10日，原告通过微信的方式表示：“斌哥我们可能不想做了”，已经属于明确的违约，属于非常确定不想签订正式的租赁合同。根据《租赁意向书》第8条：“因原告原因致使双方未能签署正式租赁合同的，原告已交之定金创业园管理办公室不予退回。”和《中华人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，由于《租赁意向书》和《收款收据》中的“定金”用字准确，且《租赁意向书》第8条明确约定了该定金作为订立正式的租赁合同的担保，故应受到相关定金罚则的约束。现原告推脱不肯签订正式的租赁合同的行为属于违约，应承担违约责任，被告有权适用定金罚则，原告无权要求退还定金。三、原告虽然未与被告签订正式的租赁合同，但是原告早已拿到被告的钥匙，并且一直在使用被告的场地，双方已经存在事实上的租赁合同关系，即定金已经转作相应租赁合同项下的商铺保证金，原告无权再要求退还定金，另外还应按照约定交付租金。综上所述，原告与被告签订的《租赁意向书》是合法有效的，并已经成立生效，原告以其行为明确表示不愿签订正式的租赁合同，构成违约，应承担违约责任。另外，原告已经实际使用被告的场地，也应按照约定支付租金，被告保留向原告追究其违约责任和要求原告支付租金的权利。因此，原告要求被告返还40000元，没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，2017年11月23日，原告与学院里创新创业园管理办公室（下称创业园管理办公室）签订了《学院里创新创业园租赁意向书》。约定：一、创业园管理办公室将位于湛江市赤坎区******学院里综合市场小吃街D、E商铺出租给原告用于经营牛腩粉、串串香。二、租赁期限（使用权）为贰年。三、每月租金为3000元，租金支付为半年一付（预缴）。每月物管费为每平方米6元/月，与租金支付时预缴。四、原告应在签署本意向书之日内向创业园管理办公室支付10000元/间（商铺）的定金，合计20000元。在双方签署正式租赁合同后，定金将转作相应租赁合同项下原告的商铺保证金。若原告逾期缴纳的，创业园管理办公室有权终止该意向书。五、本意向书签署后，双方应按本意向书所确定的基本条款积极努力磋商，并应在创业园管理办公室发出的正式签约通知之日起五日内签署正式租赁合同。若双方未能在上述期限签署正式租赁合同，本意向书自动终止，创业园管理办公室有权另行向第三方出租该商铺而不受本意向书约束。此外若因原告原因致使双方未能签署正式租赁合同的，原告已交之定金创业园管理办公室不予退回。若因创业园管理办公室原因导致双方不能签署租赁合同的，创业园管理办公室同意全额退回原告已支付的定金。另查明，被告在上述租赁意向书的最后落款处作为创业园管理办公室的授权代表签名。在庭审中，被告确认其承包了学院里创新创业园，是其将上述商铺出租给原告的，租赁意向书以创业园管理办公室的名义签订是为了方便管理。学院里创新创业园及学院里创新创业园管理办公室均没有办理工商登记手续。租赁意向书签订后，原告于2017年11月23日向被告的支付宝转账支付了定金共20000元，创业园管理办公室向原告出具了《学院里收款收据》。在庭审中，被告确认该20000元定金实际为其收取。又查明，根据原告提供的微信聊天记录材料显示：1、2018年4月2日，原告发微信给被告：“那我们什么时候签合同？？”。2、2018年4月19日，原告发微信给被告：“斌哥，那你和我之前说的临时免租，我们什么时候才能签合同呢”；“这个已经很久没落实了…”。3、2018年7月21日，原告发微信给被告：“斌哥，那个我17年和你签那两间小吃区能谈谈吗？”；“我觉得时间有点长了，无论好坏，都应该有个结论了”。根据被告提供的微信聊天记录材料显示：1、2018年3月10日，原告发微信给被告：“斌哥我们可能不想做了”；“你方便把那个定金退我吗？斌哥”。2、2018年3月13日，被告发微信给原告：“不好意思，我比较早睡，我们也是收到定金才改造的，现在改造了又要退，要公司审批，公司不一定批准，要不我帮你申请下租金优惠？”。原告为方便出入学院里创业园于2018年9月领取了学院里创业园大门的钥匙。现原告与被告没有签订正式租赁合同，双方因此发生纠纷，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼。再查明，被告未能提供证据证明上述商铺已取得建设工程规划许可证。在庭审中，原告明确其请求的利息从起诉之日起计算，是指从2020年1月19日起计算。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁意向书的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告未能提供证据证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证，故涉案租赁意向书应认定为无效。涉案租赁意向书虽为创业园管理办公室与原告签订，定金收据亦为创业园管理办公室开具，但创业园管理办公室没有办理工商登记手续，且被告亦确认涉案房屋是其出租给原告的，租赁意向书以创业园管理办公室的名义签订是为了方便管理，定金实际也是被告收取的。因此，因涉案租赁意向书无效应由创业园管理办公室承担的民事责任应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告因无效的租赁意向书而取得原告的20000元定金应当予以返还给原告。原告请求被告双倍返还定金40000元，对于超出部分，本院不予支持。关于原告主张利息的诉求，被告不予返还定金给原告，造成了原告的利息损失，故原告请求被告从起诉之日起至定金付清之日止计付利息，于法有据，本院予以支持。原告于2020年1月17日向本院提起诉讼，其主张从2020年1月19日起计算利息，本院予以支持。原告请求按年利率6%计算利息，于法无据，本院不予支持。利息应以定金20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，从2020年1月19日起计至被告付清定金之日止。在庭审中，被告主张其于2018年9月已将涉案商铺交付原告使用，原告不予认可，被告亦未能提供证据证明。原告为方便出入学院里创业园于2018年9月领取了学院里创业园大门的钥匙，而并非涉案商铺的钥匙，不能据此认定原告已使用了涉案商铺。因此，对于被告的上述主张以及被告提出的原、被告已存在事实上的租赁合同关系的辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告黄兆斌于本判决生效之日起十日内返还定金20000元及支付利息（利息以定金20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，从2020年1月19日起计至被告黄兆斌付清款项之日止）给原告莫泽锋。二、驳回原告莫泽锋的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元（原告莫泽锋已预交），由原告莫泽锋负担250元，被告黄兆斌负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  周娟华二〇二〇年四月九日书记员  孔祥华附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。