中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初8686号原告：吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)，男，1968年5月21日生，住日本国大阪市。原告：吉田千惠(YOSHIDACHIE)，女，1971年1月15日生，住日本国大阪市。原告：吉田美里(YOSHIDAMISAT0)，女，1973年11月13日生，住1NickellPlace,Orewa,Auckland0931NewZea1and。上列三原告的共同委托诉讼代理人：龚艳，上海国年律师事务所律师。上列三原告的共同委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。被告：周刚琴，女，1976年3月7日生，汉族，户籍地云南省昭通市。委托诉讼代理人：罗冰霜，四川丰宜律师事务所律师。第三人：周刚美，女，1981年8月23日生，汉族，住云南省昭通市盐津县庙坝镇红碧村民委员会杉木社**。委托诉讼代理人：贾超颖，四川丰宜(屏山)律师事务所律师。原告吉田建光、吉田千惠、吉田美里与被告吉田弘義、周刚琴确认合同无效纠纷一案，本院受理后，追加周刚美作为第三人参加诉讼，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉田建光、吉田千惠、吉田美里的共同委托诉讼代理人龚艳、卞兴玉，被告吉田弘義的委托诉讼代理人童情怡，被告周刚琴的委托诉讼代理人罗冰霜，第三人周刚美及其委托诉讼代理人贾超颖到庭参加诉讼。审理中，被告吉田弘義于2020年1月19日死亡。本案现已审理终结。原告吉田建光、吉田千惠、吉田美里向本院提出诉讼请求：确认吉田弘義与被告周刚琴就本市长宁区荣华西道99弄5号301室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的上海市房地产买卖合同及补充协议无效。事实和理由：吉田弘義与吉田玲子于1966年7月结婚，婚后生育二某一子即三原告。吉田玲子于2014年10月死亡。被告周刚琴与第三人系姐妹。吉田弘義在中国居住及经商期间，与第三人结识，后发展成情人关系。1995年11月，吉田弘義以夫妻共同财产购买了涉讼房屋，产权登记在吉田弘義名下，属夫妻共同财产。2013年11月5日，在吉田玲子不知情的情况下，吉田弘義作为出卖方，被告周刚琴作为买受方，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同，合同记载转让价款为240万元。2016年8月，在三原告不知情的情况下，吉田弘義在第三人提供的关于延长付款期限、延期办理过户及放弃追究被告周刚琴的违约责任的补充协议上签名。上述合同签订时，涉讼房屋的市场价在600万元以上；被告周刚琴非本市户籍，不在本市居住或工作，也未在本市缴纳个人所得税或社会保险，不具有购房资格；第三人不仅作为被告周刚琴的代理人，还为吉田弘義作翻译，后又作为吉田弘義的代理人，构成为双方代理；除2013年11月5日，被告周刚琴名下账户汇入吉田弘義名下账户5万元外，没有其他转账付款凭证。三原告认为，吉田弘義与被告周刚琴及第三人明知涉讼房屋为夫妻共同财产，恶意串通，通过签订虚假房地产买卖合同，试图以买卖形式无偿转让房产，损害吉田玲子的合法权益。吉田玲子死亡后，其对涉讼房屋所享有的产权份额成为遗产，三原告作为吉田玲子的法定继承人，对该遗产享有继承权。上述合同及补充协议亦损害三原告的合法权益。故上述合同及补充协议应属无效。吉田弘義在审理中辩称，吉田弘義与第三人相识后作为情人交往，其与被告周刚琴并不相识。吉田弘義有意将涉讼房屋赠与第三人。第三人称涉讼房屋产权登记在吉田弘義名下就是吉田弘義的个人财产，又担心引起吉田玲子的怀疑和阻挠，故让被告周刚琴作为名义购房人。吉田弘義未将处置涉讼房屋之事告知吉田玲子。吉田弘義根据第三人的要求在补充协议上签名也未经三原告同意。被告周刚琴及第三人并未向吉田弘義支付过购房款，第三人与吉田弘義之间也不存在债权债务关系。涉讼房屋买卖合同及补充协议应为无效。故同意三原告的诉讼请求。被告周刚琴辩称，涉讼房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告周刚琴已付清全部购房款。吉田弘義此前曾起诉周刚琴，主张解除合同，吉田建光、吉田千惠、吉田美里亦参加诉讼。在前案中，吉田弘義及吉田建光、吉田千惠、吉田美里对合同效力不持异议；人民法院已认定合同有效。三原告基于同一事实再次起诉，违反一事不再理原则。故请求裁定驳回起诉。第三人周刚美述称，第三人与吉田弘義曾为同事，不存在不正当男女关系。第三人经吉田弘義授权，代吉田弘義向被告周刚琴收取剩余房价款120万元。涉讼房屋买卖合同及补充协议应为有效。故请求裁定驳回起诉。经审理查明，吉田弘義与吉田玲子于1966年7月结婚，婚后生育一子二某，即三原告。吉田玲子于2014年10月死亡。被告周刚琴与第三人系姐妹。1996年，涉讼房屋产权登记至吉田弘義一人名下。2013年9月11日，吉田弘義出具收据一份，其中记载，今收到被告周刚琴购买涉讼房屋而支付的定金10万元。2013年11月5日，被告周刚琴出具委托书一份，其中记载，委托人为被告周刚琴，受托人为第三人；委托人特委托受托人为代理人，代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为支付房价款、代为办理房屋交接手续；委托期限自2013年11月5日至2015年11月4日。同日，上海市东方公证处对上述委托书签名予以公证。2013年11月5日，吉田弘義作为甲方，第三人作为被告周刚琴(乙方)的代理人，就涉讼房屋签署上海市房地产买卖合同。该合同记载，卖售人(甲方)为吉田弘義，买受人(乙方)为被告周刚琴；转让价款为240万元；双方在2014年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方收到全部房款后，双方办理交房手续；在签订本合同前，乙方已经支付给甲方10万元作为购房定金；签订本合同当日，乙方支付给甲方首期房款计90万元；乙方贷款140万元，承诺在交易过户前办妥贷款手续，不足部分，过户当日现金补足。同日，上海市东方公证处对上述合同予以公证。2013年11月5日，被告周刚琴名下银行账户汇入吉田弘義名下银行账户5万元。2013年11月5日，吉田弘義出具收据一份，其中记载，今收到被告周刚琴购买涉讼房屋而支付的首付款100万元(含已付定金10万元)。2015年4月29日，吉田弘義出具收据一份，其中记载，今收到第三人买房款20万元。2015年4月30日，吉田弘義出具委托书一份，其中记载，委托人为吉田弘義，受托人为第三人；委托人因无法亲自办理出售涉讼房屋的相关事宜，特委托受托人为委托人的代理人，代为办理房地产转移登记、代为收取房价款(指定收款账户：YOSHIDAHIROYOSHI，中国银行，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)、代为开具收款收据、代为交房。同日，上海市东方公证处对上述委托书签名予以公证。2016年6月7日，吉田弘義另出具委托书一份，其中记载，委托人为吉田弘義，授托人为第三人；委托人名下拥有涉讼房屋产权，委托第三人办理下列事项：一、本物业房地产权证之挂失补证事宜；二、出售本物业事宜：代为收取房款，包括代为收取买方银行贷款，并在银行开设授托人名义的账户；代为办理房产交易过户，转让登记等相关手续；代为办理房屋交接手续，签署相关文件。同月，该委托书经日本国公证机关证明，并经我国驻日本国大阪总领事馆认证。2016年12月23日，被告周刚琴名下银行账户汇入第三人名下银行账户120万元。同日，第三人出具收据一份，其中记载，今收到被告周刚琴购买涉讼房屋而支付的购房余款120万元。2020年4月24日，第三人将120万元汇至本院专用账户，表示将第三人代吉田弘義向被告周刚琴收取的房价款120万元交本院代管。另查明，2017年3月13日，本院受理吉田弘義诉周刚琴房屋买卖合同纠纷一案(案号为(2017)沪0105民初5491号)，审理中，本院追加吉田建光、吉田千惠、吉田美里作为第三人参加诉讼。审理中，吉田弘義对其与周刚琴就涉讼房屋签订的买卖合同效力不持异议，认为涉讼房屋为夫妻共同财产，吉田玲子死亡后，涉讼房屋为吉田弘義与三子女共有，三子女明确表示不会协助履行合同，合同实际无法履行，请求判令解除吉田弘義与周刚琴就涉讼房屋签订的买卖合同。吉田建光、吉田千惠、吉田美里表示不同意吉田弘義将涉讼房屋出售给周刚琴，同意吉田弘義的诉讼请求。2017年9月25日，本院作出判决：解除吉田弘義与周刚琴于2013年11月5日就涉讼房屋签订的上海市房地产买卖合同。周刚琴不服，提起上诉。2018年2月27日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：一、撤销本院(2017)沪0105民初5491号民事判决；二、驳回吉田弘義的诉讼请求。吉田弘義、吉田建光、吉田千惠、吉田美里不服，向上海市高级人民法院申请再审。2018年12月12日，上海市高级人民法院作出裁定：驳回吉田弘義、吉田建光、吉田千惠、吉田美里的再审申请。上述事实，有户籍资料、房地产权证、房地产买卖合同、委托书、公证书、收据、转账凭证、民事判决书、民事裁定书以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。审理中，被告周刚琴提供一份落款日期为2015年5月1日的补充协议。该协议记载，甲方为吉田弘義，乙方为周刚琴，内容为：“一、《上海市房地产买卖合同》签订前，乙方已向甲方支付购房定金人民币10万元(已转为购房款)；《上海市房地产买卖合同》签订之日，乙方用周刚美对甲方享有的人民币90万元的债权冲抵乙方应付给甲方的购房款，2015年4月29日，乙方请周刚美代付人民币20万元。二、截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方购房款人民币120万元。现甲方同意乙方在2016年12月30日前付清购房款。三、鉴于乙方按上海市政府出台的房屋限购政策暂不具备购房资格，甲方同意将办理房屋产权变更登记时间调整为2019年10月底前。与此同时，甲方同意放弃追究乙方的违约责任。”该协议落款有“吉田弘義”及“周刚琴”签名。吉田弘義在审理中称，该协议系第三人在2016年拟定，吉田弘義按第三人要求在该协议书上签名，于2016年8月寄给第三人；将过户时间调整至2019年10月底前，并不符合2015年施行的限购政策，反而符合2016年3月起施行的限购政策。三原告认同吉田弘義对上述补充协议形成时间的表述。本院认为，吉田弘義作为出售方，被告周刚琴作为买受方，就涉讼房屋买卖订立合同，并经公证，此属双方当事人对外所作明确一致意思表示。至于引起效果意思的动机，其本身不具有法律上的意义，不是意思表示的构成要素。三原告凭当事人之间的身份关系、转让价格以及吉田弘義的自述，不足以否定上述意思表示的真实性。至于被告周刚琴是否具有购房资格，合同是否按约履行，合同债务是否免除，以及第三人先后为双方代理，亦不足以否定合同效力。登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。被告周刚琴基于对不动产物权登记的信赖，与吉田弘義订立合同，于法不悖。即使涉讼房屋属吉田弘義与吉田玲子夫妻共同财产，根据区分物权变动的原因与结果的原则，合同效力不以出卖人对标的物享有所有权或处分权为有效要件。吉田玲子死亡后，三原告虽可继承吉田玲子的遗产，但并未成为涉讼房屋买卖合同的当事人。合同当事人协商一致，可以变更合同。三原告以吉田弘義与被告周刚琴及第三人恶意串通，意思表示不真实，损害吉田玲子及三原告的合法权益为由，主张涉讼房屋买卖合同及补充协议无效，本院不予采纳。综上，对三原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回原告吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里(YOSHIDAMISAT0)的诉讼请求。案件受理费26,000元，由原告吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里(YOSHIDAMISAT0)共同负担。如不服本判决，原告吉田建光(YOSHIDATATSUHIR0)、吉田千惠(YOSHIDACHIE)、吉田美里(YOSHIDAMISAT0)可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  臧佳俊人民陪审员  包 怡二〇二〇年四月三十日书 记 员  李嘉怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……