广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0982民初3486号原告：中国建设银行股份有限公司化州支行，统一社会信用代码：914***********779N。住址：广东省化州市北岸雄大御花苑2栋1座一楼建行。负责人覃大梁，该行行长。诉讼委托代理人：曾金富，男，汉族，身份证号码：440************312，该行员工。诉讼委托代理人：王旭，男，汉族，身份证号码：440************217，中国建设银行股份有限公司茂名市分行员工。被告：谢东飞，女，1992年11月06日出生，汉族，住化州市****，身份证号码：440************645。被告：李奇龙，男，1980年04月05日出生，汉族，住址同上，身份证号码：440************618，是被申请人谢东飞的丈夫。被告：化州市宏达轩房地产开发有限公司。地址：化州市****。法定代表人：陆一明，系该公司董事长。诉讼委托代理人：苏海、余晓恩，广东南天竹律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司化州支行与被告李奇龙、谢东飞、化州市宏达轩房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司化州支行的委托诉讼代理人王旭、曾金富，被告化州市宏达轩房地产开发有限公司的诉讼代理人苏海、余晓恩到庭参加诉讼，被告李奇龙、谢东飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司化州支行向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、解除原告与被告（一）于2016年11月24日签订的编号为440101784-201*******628833号的《个人住房（商业用房）借款合同》（下称借款合同）；2、判令被告（一）立即偿还原告贷款本金663,530.24元及利息4669.24元，利息暂计算到2019年10月11日。以后的利息（包括正常利息、逾期罚息和复利）按借款合同的约定和人民银行有关利率规定另计至贷款本息实际清偿日止，并计收罚息和复利。3、判令被告（二）对被告（一）所欠原告的上述贷款承担共同清偿责任。4、判令被告化州市宏达轩房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。5、确认被告（一）用其名下位于化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房的房屋提供的抵押合法有效，原告对处置上述抵押物的所得款项享有优先受偿权。6、本案所有诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：事实与理由：2016年11月24日，原告与被告签订了编号为440101784-201*******628833号的《个人住房（商业用房）借款合同》，借款合同约定原告向被告提供个人住房贷款人民币69万元整（人民币陆拾玖万元整），借款用于购置房产，贷款期限为叁佰陆拾个月，实际贷款期限从2017年1月1日起至2047年1月1日止。借款合同约定，贷款采用等额本息还款方式按月还款，贷款正常利率采用浮动利率，即在人民银行公布的同档次贷款基准利率执行，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止于每年1月1日依据当日人民银行公布同档次贷款的基准利率调整一次；逾期罚息利率按正常贷款利率上浮50%执行。借款合同的违约情形及违约救济措施约定，如贷款逾期不还，对被告未按时还清的贷款本息(包括被原告宣布全部或部分到期的贷款本金和利息），原告有权从贷款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和借款合同约定的结息方式计收罚息和复利。同时，借款合同还约定：被告以其名下位于化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房为被告在原告的上述借款提供抵押担保，双方已依法到化州市自然资源局办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权证《不动产登记证明》证号为：粤（2016)化州市不动产证明第20007522号。2015年01月12日被告（三）与原告签订了编号为2015年09号《楼宇抵押贷款合作协议》（下称合作协议），按合作协议的约定，被告（三）为被告（一）在原告的上述贷款提供阶段性连带责任保证担保，保证期限从《个人住房借款合同》生效之日起，至被告（三）为购房人办妥正式《房地产权证》和《房地产他项权证》，并将《房地产他项权证》移交至原告保管之日止。借款合同生效后，2017年1月1日原告依约向被告发放贷款人民币69万元，依约履行了放贷义务。上述贷款发放后，被告（一）应从贷款发放的次月起每月1日开始分月偿还原告贷款本息，到期结清本息。但截至2019年10月11日，被告（一）累计8期最近连续5期不按时还款，被告（一）在原告的贷款本金余额663,530.24元，拖欠利息4669.24元，利息暂计箅到2019年10月11日，以后的利息（包括正常利息、逾期罚息和复利）按借款合同约定和人民银行有关利率规定另计至贷款本息实际清偿日止，并计收罚息和复利。贷款逾期后，原告多次向被告（一）催收，而被告（一）未按合同约定归还原告贷款本息。根据借款合同的约定，被告的行为己构成违约，原告有权解除合同要求被告（一）立即清偿所欠原告的贷款本息，并有权行使担保权利采取法律措施回收贷款。由于上述贷款是被告（一）与被告（二）在婚姻关系存续期间所贷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第24条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理”以及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条：“夫妻一方在婚姻期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持”的规定，且以上贷款的用途为购置家庭共同居住的房产，因此上述贷款本息应属于被告（一）、被告（二）的共同债务，应由被告（一)、被告(二）承担共同清偿责任。同时，由于被告（三）是被告（一）上述房产的房地产开发商，截至目前止，被告（三）仍未办妥上述房产的《房地产他项权证》或《不动产登记证明》交原告保管，根据合作协议约定，被告(三）对被告(一)在原告处的上述债务应承担连带清偿责任。以上事实有借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、商品房买卖合同、首期收据、不动产登记证明、楼宇抵押贷款合作协议、身份证、户口本、结婚证、营业执照等证据材料为证。为维护原告的合法利益，依照相关法律的规定，原告特向你院提起诉讼，请你院依法支持原告的诉讼请求。被告李奇龙、谢东飞没有出庭参加诉讼也不作书面答辩。被告化州市宏达轩房地产开发有限公司答辩称：1、本案涉案抵押物已经向有关部分办理了抵押权预告登记，且早已符合办理正式抵押登记，领取《他项权利证》的条件，答辩人依法已履行完毕阶段性担保的所有义务；2、涉案房屋已经办理了抵押预告登记，我方已经将《不动产权证》原件移交给原告用于办理抵押登记手续，由于原告和被告谢东飞的原因没有办理抵押登记的法律后果因由原告和被告谢东飞承担，与我方无关；3、应先拍卖、变卖被告谢东飞名下用于抵押的房屋，银行优先受偿，不足的部分，我方才承担保证责任。双方当事人在诉讼中的举证及质证一、原告的举证及被告的质证（一）原告中国建设银行股份有限公司化州支行的举证1、被告谢东飞、李奇龙的身份证、户口簿、结婚证，证明谢东飞、李奇龙是夫妻关系及其身份信息。2、不动产登记证明，不动产登记资料查询结果证明，证明谢东飞名下的化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房已经抵押给原告，且办理了预购商品房抵押权预告登记。3、共同债务声明，证明被告李奇龙声明其为谢东飞的《个人住房组合借款合同》贷款的共同债务人。4、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、发票，证明被告谢东飞从原告处贷款69万元支付给化州市宏达轩房地产开发有限公司。5、中国建设银行个人贷款对账单，证明被告谢东飞尚欠原告贷款本金共计663530.24元。6、楼宇抵押贷款合作协议，证明被告化州市宏达轩房地产开发有限公司为被告谢东飞的贷款提供阶段性连带责任保证。7、商品房买卖合同，个人住房（商业用房）借款合同，证明被告谢东飞向原告借款69万元用于购买谢东飞名下的化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房，谢东飞及李奇龙以抵押人名义签字。（二）被告的质证被告李奇龙、谢东飞没有到庭参加诉讼也没有书面质证意见。被告中国建设银行股份有限公司化州支行质证：对营业执照、身份证明、结婚证、商品房买卖合同、首期发票。不动产登记证明、个人贷款开立贷款账户通知书三性无异议；根据借款合同，办理《他项权利证》的义务人是谢东飞和原告，无法办理《他项权利证》的责任应由谢东飞和原告承担，与我方无关，我方在涉案房屋《不动产权证》办出以后，已履行完毕其阶段性担保责任，依法应当免除我方的保证责任；《楼宇抵押贷款合作协议》不合法，合同将办理他项权利证的政府职能部门强奸给宏达轩公司，违法法律强制性规定，该部分条款应该认定为无效条款；中国建设银行个人贷款对账单，该清单为原告单方制作的证据，没有出借人和借款人的共同确认，无法反映本案借款的真实情况，无法反映被告谢东飞开始拖欠借款本息的时间，利息计算的标准及实际无法核查是否符合法律规定。二、被告的举证及原告的质证。被告李奇龙、谢东飞没有向本院提交证据。被告化州市宏达轩房地产开发有限公司举证：1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明被告化州市宏达轩房地产开发有限公司及其法定代表人的身份情况。2、粤（2018）化州市不动产权第0014575号《不动产权证》。3、中国建设银行签收宏达广场业主不动产证原件登记表。证据2、3共同证明涉案房屋已经办理出《不动产权证》，已经符合正式办理抵押登记手续的条件。原告及被告谢东飞应及时办理《他项权利证》，我方已将涉案房屋的《不动产权证》原件移交给原告，我方的阶段性担保责任依法应当免除。原告质证：对证据1无异议，证据2、3有异议，化州市宏达轩房地产开发有限公司是是2019年8月15号将不动产证原件交给原告，而该房产已于2019年8月2日被东莞市人民法院查封，其将原件移交给我方时已经被查封，属于受限制状态，依法不能正常办理抵押担保，根据《楼宇抵押贷款》协议，明确规定房地产权证和他项权利证是被告房地产公司办理的。被告谢东飞、李奇龙未出庭质证。结合当事人的陈述，本院经审查后认为：对原告提供的上述除证据2外的证据，本院予以采信。对于证据2的证明内容，虽有书面合同约定用谢东飞名下位于化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房给原告作借款抵押，但未前往相关部门办理抵押登记，抵押权未设立。对被告化州市宏达轩房地产开发有限公司提供的证据，本院予以采信。综合当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：2015年1月12日，原告中国建设银行股份有限公司化州支行与被告化州市宏达轩房地产开发有限公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定化州市宏达轩房地产开发有限公司有义务推荐本楼盘的购房人向原告申请抵押贷款，化州市宏达轩房地产开发有限公司对前述贷款提供阶段性连带责任保证。2014年1月22日，被告李奇龙与谢东飞登记结婚。2016年8月8日，被告谢东飞与被告化州市宏达轩房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》合同编号2016080641。被告谢东飞购买位于化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房。首期款29.8万元已经支付。余下房屋价款69万元以银行按揭贷款方式支付。2016年11月24日，被告谢东飞与原告中国建设银行股份有限公司化州支行签订个人住房（商业用房）借款合同，合同编号440101784-201*******628833。约定被告谢东飞向原告借款69万元用于支付购买化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房的余下房款，并约定用此房产抵押给原告方，还款方式为等额本息还款，每月归还本息金额为人民币3870.26元，原告每月从谢东飞指定的中国建设银行股份有限公司化州支行（银行账户623*************971）扣款。被告谢东飞及李奇龙以抵押人身份签名。2017年1月1日，原告向被告谢东飞发放贷款69万元到被告谢东飞的银行账户440********053004095。被告谢东飞自2017年2月1日起，每月1号归还借款本息各3870.26元，至2019年3月份开始，被告不再逐月按时还款。截止至2019年10月11日，被告谢东飞尚欠贷款本金663530.24元及其利息。原告遂起诉至法院。另查明，2018年10月11日，被告谢东飞名下的位于化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房的房产已经办理了不动产产权证书，不动产产权证粤（2018）化州市不动产权第0014575号。2019年8月2日，被告谢东飞名下的上述房产被东莞市第一人民法院强制执行，被登记查封。2019年8月15日，化州市宏达轩房地产开发有限公司将上述房产不动产权证书交与中国建设银行股份有限公司化州支行签收。本院认为，被告谢东飞与原告中国建设银行股份有限公司化州支行之间是借款合同的法律关系，合法的借款合同受法律的保护。被告谢东飞与原告向原告借款69万元，约定了还款方式，被告谢东飞未能按照约定按时足额偿还借款本息，至2019年10月11日，被告谢东飞尚欠贷款本金663530.24元及其利息没有归还，已经构成违约，原告请求解除与被告谢东飞的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告谢东飞立即偿还原告贷款本金663530.24元及其利息（计至贷款本息实际清偿日止，利息包括正常利息、逾期罚息和复利）符合法律的规定以及双方借款合同的约定，本院予以支持。但依照《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第二点规定“严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24％的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。规范和引导民间融资秩序，依法否定民间借贷纠纷案件中预扣本金或者利息、变相高息等规避民间借贷利率司法保护上限的合同条款效力。”原告请求的利息（包括正常利息、逾期罚息和复利）依法只能支持利息、罚息等总和以不超过年利率24％计付。被告李奇龙与被告谢东飞是夫妻关系，此借款发生在夫妻关系存续期间且用于购买家庭住房，属于夫妻共同债务，被告李奇龙应该对被告谢东飞的上述借款承担共同清偿责任。关于抵押权是否设立，被告化州市宏达轩房地产开发有限公司是否享有被告谢东飞名下的化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房的优先受偿权问题。原告与被告谢东飞签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定谢东飞提供其名下位于化州市*****岸广海中路新一中对面宏达广场1栋H座-1001房的房产作借款抵押物，且办理了预购商品房抵押权预告登记，但双方未就该抵押物办理抵押登记手续，故抵押权未设立。原告要求抵押房产在价值范围内对尚欠的房贷本息享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。关于被告化州市宏达轩房地产开发有限公司是否需对被告谢东飞的房贷承担连带清偿责任的问题。根据原告与被告化州市宏达轩房地产开发有限公司2015年1月12日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》第三条第（二）款约定“本协议所称阶段性放款服务，是指借款人购买甲方的预售商品房（即借款人已与甲方签订了购房合同），由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押登记（备案）手续，由甲方一并承担办妥抵押登记前的担保责任，可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，借款人向乙方提交相关资料，预交所需费用后，乙方先向借款人发放个人住房贷款，事后补办齐有关抵押手续。具体阶段包括交易鉴证阶段、取得抵押登记（备案）回执阶段和现楼确权阶段。”及第七条第（二）款关于保证期限的约定“在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》并交乙方保管之日止的保证责任外，还承担以下保证期限内的连带担保责任：1.在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止。”根据以上协议条款，原告中国建设银行股份有限公司化州支行在未办妥抵押登记（备案）手续，先向借款人发放个人住房贷款，事后补办有关抵押手续的情况下，被告化州市宏达轩房地产开发有限公司需对上述房贷承担办妥抵押登记前的担保责任。被告化州市宏达轩房地产开发有限公司答辩称由于原告和被告谢东飞的原因没有及时办理《他项权利证》，其因自行承担没有办理抵押登记的后果。经查，化州市宏达轩房地产开发有限公司将上述房产不动产权证书交与中国建设银行股份有限公司化州支行签收的时间是2019年8月15日，而2019年8月2日，被告谢东飞名下的上述房产已经被东莞市第一人民法院强制执行，被登记查封，属于受限制状态，依法不能办理抵押登记。被告化州市宏达轩房地产开发有限公司并无足够证据证明是由于原告和被告谢东飞的原因导致没有及时办理抵押登记的。因此，被告化州市宏达轩房地产开发有限公司仍需按照协议的约定承担连带担保责任。被告李奇龙、谢东飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司化州支行与被告谢东飞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440101784-201*******628833）；二、被告李奇龙、谢东飞于本判决生效后十日内归还借款本金人民币663530.24元及利息(利息包括正常利息、逾期罚息和复利，总额以本金人民币663530.24元为基数，按借款合同约定及中国人民银行的相关规定利率但不能超过按年利率24%计算至还清款日止)给原告中国建设银行股份有限公司化州支行。三、被告化州市宏达轩房地产开发有限公司对上述663530.24元欠款本金及利息承担连带清偿责任，保证人承担责任后有权向被告李奇龙、谢东飞追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司化州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5350元，由被告李奇龙、谢东飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 周靖云二〇一九年十二月三十日法官助理 李小玉书 记 员 钟泳熺