福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终697号 上诉人（原审被告）：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路10号。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王民辉，男，住福建省南安市美林街道南美南金路10号。 被上诉人（原审原告）：王黔闽，男，1987年2月4日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审原告）：杨燕苹，女，1986年12月2日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）因与被上诉人王黔闽、杨燕苹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万星置业公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审，或者改判驳回王黔闽、杨燕苹关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、案涉项目主体工程实际于2015年全部完工，但因周边市政配套设施未竣工验收（至今仍有部分连接至案涉项目小区主要入口地未征用施工），导致无法按原规划要求竣工验收。万星置业公司多次与政府部门沟通，最后修改规划方案，将已施工完的绿化用地及店面边的地改为临时通道，案涉项目最终拖延至2018年底、2019年1月才分别通过竣工验收和消防验收。万星置业公司逾期竣工及绿化率不足的问题是由于市政配套道路无法正常施工交付使用所导致，并非万星置业公司的原因。另，南金公路市政化改造工程于2019年3月15日才竣工验收，影响案涉项目内部雨污排水管道连接市政管道的施工进度，应给予正常合理的施工时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件十一《合同补充协议》第五条约定，万星置业公司有权据实顺延交房，不承担逾期交房违约责任。二、虽双方合同及附件约定，日降雨量超过60毫米以上才可以顺延交房，但根据实际，日降雨量50毫米以上即是暴雨，是无法施工的。另根据规定，高温天气应当停止室外作业。一审法院对上述暴雨、高温天气未予顺延是错误的。三、王黔闽、杨燕苹未按约定时间支付专项维修资金，根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》相关约定，万星置业公司可顺延交房。四、若法院认定万星置业公司构成逾期交房违约，根据《商品房买卖合同》第八条约定，万星置业公司仅须支付3000元违约金。 王黔闽、杨燕苹未作答辩。 王黔闽、杨燕苹向一审法院起诉请求：万星置业公司支付给王黔闽、杨燕苹逾期交房违约金86470元（违约金自2017年1月1日起算至2019年5月10日止,按王黔闽、杨燕苹已付款的日万分之二计算）。 一审法院认定事实：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得案涉建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2014年9月14日，王黔闽、杨燕苹与万星置业公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方已就该合同进行网签备案登记。合同约定，王黔闽、杨燕苹购买万星置业公司开发的址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，建筑面积共132.03平方米，单价为每平方米3812.17元，总金额503321元。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、买受人同意在未向出卖人付清合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用（含违约金及办证费用）前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房，同时本合同第八条约定的交房日期顺延至买受人向出卖人付清全额购房款及相关费用后的三十日。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人3000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、该条款约定详见附件六。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、该条款约定详见附件六。附件六《合同补充协议》第五条第5款约定，除火灾、水灾、飓风、地震等不可抗力的原因外，以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）其他非甲方所能控制的因素。第六条第2款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。合同签订后，王黔闽、杨燕苹于2014年9月14日支付首期购房款163321元，并向中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）申请贷款340000元用于支付本案购房款。建设银行南安支行于2015年1月30日将贷款340000元发放给万星置业公司。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司于2019年5月10日通知王黔闽、杨燕苹可办理交房手续，双方于2019年5月26日办理交房手续。 一审法院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，王黔闽、杨燕苹向万星置业公司购买址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，王黔闽、杨燕苹与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，万星置业公司应当在2016年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付王黔闽、杨燕苹，如遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气可以延期；因本案工程从2014年9月14日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气共25天，审理中王黔闽、杨燕苹自愿将交房时间顺延56天，系王黔闽、杨燕苹对其权利的处分，且不违反法律规定，予以照准，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2017年2月25日。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司虽于2019年5月10日通知王黔闽、杨燕苹办理交房手续，但万星置业公司也已构成逾期交房，现逾期交房已超过90日，根据合同约定，王黔闽、杨燕苹请求判令万星置业公司支付逾期交房违约金86470元（违约金自2017年1月1日起算至2019年5月10日止,按王黔闽、杨燕苹已付款的日万分之二计算），对于符合法律规定的部分即万星置业公司应支付王黔闽、杨燕苹自逾期之日即2017年2月26日起至2019年5月10日止（共804日），每日按王黔闽、杨燕苹已付购房款503321元的0.02％计算的逾期交房违约金80934元，予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。万星置业公司辩称，因市政规划道路凤仪路未及时施工，直至2018年5月28日才竣工验收，导致本案建筑工程竣工验收、消防验收不得不迟延开展进行，并提供《关于建设工程消防验收问题的说明》、《建筑消防设施委托检测合同》、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、《总平面图》欲证明其主张。由于本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司在合同约定的交房时间前自身并不具备需具备的全部交房条件，因此市政规划道路凤仪路建设拖延的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，万星置业公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司辩称，因南安市南金公路市政化改造工程直至2019年3月15日才竣工验收，应给予本案建筑项目正常合理的施工时间，处理雨污排水管道工程的连接事宜，并提供［2017］96号南安市人民政府专题会议纪要、《福建省市政工程竣工验收报告》、《南安万星城市广场规划竣工测量总平面图》欲证明其主张。一审法院认为，南安市南金公路市政化改造工程于2018年10月15日开工，于2019年3月15日竣工验收，系发生在万星置业公司迟延履行交房义务之后，故上述情况依法不能成为免除万星置业公司责任的理由，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司又辩称，讼争小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》欲证明其主张；一审法院认为，闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件于2016年3月1日印发，合同约定的交房时间为2016年12月31日，在合同约定的交房日期前，万星置业公司本应根据文件内容及时变更设计方案，但其并没有提供其及时申请变更，只因电力部门迟延批复造成方案无法变更，致使万星置业公司迟延交房的证据，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司再辩称，根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定，万星置业公司仅需一次性支付违约金3000元，但这违约金3000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称，不予采纳。综上所述，对王黔闽、杨燕苹的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、万星（南安）置业有限公司应于判决生效后三十日内支付王黔闽、杨燕苹逾期交房违约金80934元；二、驳回王黔闽、杨燕苹的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉商品房项目是否因政府原因导致迟延交房的问题。万星置业公司主张因市政配套工程原因导致其无法按期交房，但其提供的有关市政配套工程相关证据所涉内容系案涉小区道路、排污等工程能否与市政管网连接的问题，而万星置业公司在一审提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》所载竣工验收日期及五方验收单位落款时间均为空白，万星置业公司就此未能进一步举证予以说明，其提供的南安市人民政府[2017]96号专题会议纪要中仅体现万星城市广场“基本完工”，故根据本案上述证据，无法确认案涉工程除上述管网连接问题外的其余工程建筑是否在2019年5月10日通知王黔闽、杨燕苹交房前符合竣工验收条件，万星置业公司据此抗辩免除其逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。二、万星置业公司主张日降雨量50毫米以上暴雨及高温天气应予顺延交房，不符合案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的有关约定，不予采纳。三、《合同补充协议》第五条第二款约定万星置业公司可据以顺延交房的款项中并不包含专项维修资金，且《合同补充协议》第一条约定专项维修资金由王黔闽、杨燕苹自行按有关规定缴交，故万星置业公司以王黔闽、杨燕苹未缴交专项维修资金为由，主张免除其通知交房前的逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。四、万星置业公司主张其根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第五条第4项的约定仅须支付违约金3000元，但本案并不符合该约定的适用情形，故不予采纳。 综上所述，万星置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1839元，由万星（南安）置业有限公司负担（多预交的126元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年四月十日 书记员  赖俊杰 书记员  洪铭锋 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。