广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2698号 原告：陈某某，男，1945年5月9日出生，汉族，户籍地海南省保亭黎族苗族自治县，现住海南省海口市龙华区。 委托诉讼代理人：潘情静，广西海城律师事务所律师。 被告：钟某某1，女，1949年7月10日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被告：钟某某2，女，1950年5月11日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被告：钟某某3，女，1958年12月6日出生，住广西壮族自治区北海市海城区。 被告：钟某某4，女，1954年8月4日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被告：钟某某5，男，1962年11月9日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被告：邱某某，女，1953年3月9日出生，汉族，住广东省广州市珠海区。 被告：钟某某6（曾用名钟仕昆），男，1976年11月10日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被告：钟某某7，男，1981年1月11日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 原告陈某某与被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟某某6、钟某某7确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托诉讼代理人潘情静到庭参加诉讼，被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟某某6、钟某某7经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告陈某某与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》有效：2.判决被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟某某6、钟某某7协助原告陈某某将涉案位于合浦县边宅基地土地的国有土地使用证办理至原告的名下。 事实与理由：案外人杨美英生前于1993年4月25日与原告签订《断卖私有宅基地契约》，双方约定：杨美英自愿将自己使用的位于合浦县边宅基地一幅（面积70平方米）转让给原告，转让价格为108000元。杨美英协助原告办理该宅基地的过户手续。契约签订当日，原告向杨美英付清了购地款。杨美英将该宅基地的《用地许可使用证》、《房屋准建证》及有关“收款收据”原件交由原告保存。原告接受该宅基地后于当年在该宅基地上建造了房屋基础后于2018年建造了两层楼房并使用至今。案外人钟宏荃、杨美英系夫妻关系，婚后生育钟许君、钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某56个子女。钟宏荃于1999年10月去世，其父母先于其去世。杨美英于2010年2月去世，其父母先于其去世。钟许君、邱某某系夫妻关系，钟某某6、钟某某7是钟许君、邱某某生育的儿子。钟许君于2010年3月5日去世。钟宏荃、杨美英死亡后其遗留该涉案土地的国有土地使用权由被告继承。被告继承该涉案土地的国有土地使用权后应按《断卖私有宅基地契约》的约定履行过户义务，协助原告将涉案土地的土地使用证办理至原告名下。现原告多次要求被告协助办理过户手续未果。为此，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 原告对其主张在举证期限内提供下列证据: 证据一：《断卖契约及收款收据》，证明案外人杨美英将宅基地转让给原告及收取原告人民币108000元的事实； 证据二：《合浦县非农业建设农户用地许可使用证》、《合浦县村镇（单位）私人建（修）房屋准建证》《收款收据》《报告》《宅基地情况调查表》《宅基地申请呈批表》，证明被告母亲杨美英办理私人建房准建证、用地许可证的事实； 证据三：廉州派出所于2012年7月13日出具的《证明》、《常住人口登记表》，证明案外人杨美英及钟宏荃死亡的事实； 证据四：风门岭派出所于2012年7月13日出具的《证明》，证明案外人钟许君的死亡事实； 证据五：廉州镇阜民南社区居委会于2013年元月4日出具的《证明》，证明案外人杨美英的亲属成员情况； 证据六：张卓清、付小华于2012年6月12日出具的《证明材料》，及该2人的身份证复印件，证明原告与案外人杨美英的交易情况及原告在宅基地上建房屋基础的情况； 证据七：《合浦县国土资源局收文登记卡》、《杨美英住宅定点图》、《税收缴款书》、《闲置土地处置结论书》、《收据》、《建设用地批准书》、《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》，证明原告以案外人杨美英的名义将涉案宅基地转为国有土地； 证据八：《照片》，证明原告在该宅基地上建造二层楼房； 证据九：《收据》、《缴费单》，证明原告在该宅基地上建造房屋并已开通水电使用。 被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟某某6、钟某某7均未提出书面答辩，也均未提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟仕昆、钟某某7经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟仕昆、钟某某7已放弃答辩和质证的权利，原告提供的上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，具有合法性、真实性和关联性，本院予以确认。 综合全案证据和庭审笔录，对本案的法律事实确认如下：1993年4月25日，原告作为买方与杨美英作为卖方签订《断卖私有宅基地契约》一份，载明：“立契人合浦县廉州镇钦州巷四十九号杨美英已将本人位于平田六队一块宅基地宽五米长壹拾肆米，总面积柒拾平方米，总价值人民币壹万捌仟元整，上至晴天，下至坭土，经四至分明：东以五米路为界，南以潘润美屋为界，西以水沟为界，北以吴姓为界，经双方协定同意后择于一九九三年四月二十五日，农历润三月初四日正式将该宅基地已交给买方陈某某接管使用，本宅基地产权永远属于买方陈某某所有，卖方亲属及其他人永远不得反悔和争占，为买方有权、有效管理使用，我本人同意将该宅基地的：用地许可证，房屋准建证，购地收据三份交给买方陈某某收执并协助买方办理过户更名手续，同时立此契约交给买方陈某某执管为据，注该宅基地如有任何人争占或手续不全或造成损失，由卖方及担保人负责赔偿损失，特此声明。该宅基地、房产权以我亲属和其他人没有任何瓜葛。此契。卖方：杨美英，买方：陈某某，担保人：张卓清，证明人：周镇山、陈清海等人，一九九三年四月二十五日”。 同日，原告支付购买宅基地价款108000元给付杨美英，杨美英向原告出具《收款证据》，该《收款证据》载明：“兹收到卖给陈某某一块宅基地柒拾平方米，上至青天，下至坭土，共款壹拾万捌仟元整￥108000元等内容。此据。收款人：杨美英，交款人：陈某某，担保人：张卓清、付小华，证明人：周镇山、陈清海等人。一九九三年四月二十五日”。杨美英则将该宅基地的《用地许可使用证》、《房屋准建证》及相关《收款收据》原件交由原告保存。双方交易完毕至今，未能办理土地使用权变更登记手续。 同时查明：钟宏荃、杨美英系夫妻关系，婚后生育钟许君、钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某56个子女。钟宏荃于1999年10月去世，杨美英于2010年2月去世。钟许君、邱某某系夫妻关系，钟许君于2010年3月5日去世。钟某某6、钟某某7是钟许君、邱某某生育的儿子。 另外查明：杨美英原系原合浦县环城乡平田村公所六队（现合浦县廉州镇平田社区居委会平田6组）村民，杨美英于1992年12月30日经原合浦县环城乡人民政府批准取得位于原合浦县环城乡平田村公所六队村边的宅基地－块（四至为东至五米路为界、南至潘润美为界、西至水沟为界、吴姓房屋为界），并于1993年1日8日办理了《合浦县非农业建设农户用地许可使用证》、《合浦县村镇（单位）私人建（修）房屋准建证》。杨美英取得上述证件后，将涉案土地使用权转让给了原告。1993年8月，原告在涉案宅基地上建造了一层房屋，2018年续建为现在的二层楼房。由于涉案土地用地性质为农村集体土地，原告又不是合浦县廉州镇平田社区居委会平田**的村民，致使原告无法办理土地使用权证书。2013年12月24日、2014年3月14日，原告以杨美英的名义分别办理了涉案土地的《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。2016年6月27日，原告又以杨美英的名义缴纳了涉案土地的土地出让金。由于未按《建设用地批准书》确定的期限用地，原合浦县国土资源局于2018年10月12日向杨美英作出合国土资结私字【2018】280号《闲置土地处置结论书》，认定涉案证号为（2014）合土批字第20-15号的土地为闲置土地而决定收取原告土地闲置费4200元。此后，原告要求被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟仕昆、钟某某7协助原告将案涉土地的土地使用权办理变更登记至原告名下未果，逐诉至法院。 再查明:涉案土地未办理不动产首次登记。经本院去函向合浦县自然资源局了解，合浦县自然资源局函复：经查阅档案，建设用地批准书证号[2014]合土批字第20-15号土地使用者登记为杨美英，地块坐落于廉州镇平田六队，面积70平方米。1993年经杨美英申请环城乡土地管理所颁发合浦县非农业建设农户用地许可使用证，证号(1993)合地(建)用字第19-792号。2016年申请办理该用地出让手续，与合浦县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，合同编号：合浦土出私字(补)2016218号，并换发建设用地批准书，证号：[2014]合土批字第20-15号，面积70平方米。该地块现性质为国有出让土地。杨美英名下[2014]合土批字第20-15号《建设用地批准书》项下的土地还没有办理不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。” 关于原告陈某某与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可依法转让。”第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得转让、转让或者出租用于非农业建设……。”《中华人民共和国土地物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。” 根据上述法律规定，涉案土地用地性质在未缴纳土地出让金前属农村集体土地，该集体土地使用权依法不能转让。因此，原告与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》违反了上述法律的强制性规定，由此导致涉案《断卖私有宅基地契约》为无效合同，原告依据无效合同受让取得的涉案宅基地的行为不具有法律效力。据此，原告陈某某请求判决确认其与案外人杨美英签订的《断卖私有宅基地契约》有效没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，虽然原告在本案庭审前已以被告的母亲即案外人杨美英名义缴纳了涉案土地出让金，涉案土地用地性质也已由农村集体土地转为国有土地，但涉案杨美英名下的土地尚未办理不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此，原告请求被告钟某某1、钟某某2、钟某某3、钟某某4、钟某某5、邱某某、钟仕昆、钟某某7协助原告办理涉案土地使用权转移变更登记，也没有事实和法律依据，本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈某某的诉讼请求。 案件受理费2460元，公告费260元，合计2720元，由原告陈某某负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判 员长 陈子良 人民陪审员 龙家友 人民陪审员 李家就 二〇二〇年四月二十九日 法官 助理 蒋 昱 书 记 员 黄珍翠