广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初503号原告：阮玉华，女，1973年5月16日出生，汉族，住广州市增城区。被告：张书其，男，1987年10月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄志聪，广东杰信律师事务所律师。第三人：广州市誉辉房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街金竹一路**。法定代表人：吴志稳。原告阮玉华诉被告张书其、第三人广州市誉辉房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮玉华，被告张书其及其委托诉讼代理人黄志聪到庭参加诉讼。第三人广州市誉辉房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告阮玉华向本院提出诉讼请求：一、判令张书其支付合同后的实现债权合理费用金钱款180000元。因（2018）粤0118民初4466号案裁判文书、（2019）粤01民终9902号，该裁判文书在2019年6月6日生效。张书其违约责任从2017年8月9日至2019年6月6日，合计654天，导致房屋价格下降的损失，按照每平方米1220元计算；二、张书其支付损害违约金每日千分之一标准合计971844元及中介费20000元；三、解除阮玉华与张书其之间的买卖合同；四、本案诉讼费由张书其负担。事实和理由：阮玉华与张书其签订《房地产买卖居间合同》，之后张书其违约不再进行购买，且毁灭阮玉华的证据。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告张书其辩称：关于原告阮玉华的第一项诉讼请求，张书其提交了相关证据证明不存在房屋差价的损失。第二和第三项已经经过法院审理并生效的案件，（2018）粤0118民初4466号以及（2019）粤0118民初3030号的生效判决已经作出裁判，阮玉华再以此提出诉讼请求属于重复诉讼，请求法院驳回阮玉华全部诉讼请求。阮玉华和中介之间的诉讼，阮玉华的证据显示有生效的判决作出了，请求法院驳回阮玉华的诉讼请求。第三人广州市誉辉房地产代理有限公司未到庭。经审理查明：2018年，张书其就涉案房屋买卖合同向广州市增城区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0118民初4466号。张书其的诉讼请求：一、解除张书其、阮玉华双方签订的《房地产买卖居间合同》。二、阮玉华向张书其支付违约金150000元。三、本案诉讼费由阮玉华负担。本院于2018年9月30日作出（2018）粤0118民初4466号民事判决书，该判决经审理查明：一、2017年8月5日，阮玉华（卖方）、张书其（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……第三条转让房产情况1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省广州市增城区石滩镇立新东路57号9栋2座402房（以下简称该房产）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以人民币壹佰肆拾捌万陆仟零佰零拾零元整的价格将该房地产转让给买方；买方向卖方支付50000元作为购房定金。2、买卖双方约定，以如下第2种方式支付房款……2、以按揭方式支付。……二、付款方式及期限……按揭付款1、买方应在银行通知卖方还款赎证前3日将首期款（含定金）人民币450000元由卖方收取。……2、余款人民币1036000元为按揭付款，由买方向银行申请贷款方式支付给卖方。……第七条1、买卖双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内备齐银行按揭所需要的资料到银行申请贷款，卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……第十一条违约责任（一）、买方违约责任1、……买方未按本合同约定该期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售。……（二）卖方违约责任未按本合同约定期限办理交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用……超过10日（含10日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。……第十三条补充条款该房产由买方指定产权人。该房产首期款以该房产银行同意贷款书为准……多退少补……”。二、2017年8月9日，阮玉华向银行递交《变更还款计划申请书》，内容为“……二、申请全部提前还款于2017年8月9日申请提前归还剩余贷款本息。……”。三、2018年3月9日，阮玉华向银行提交《变更还款计划书》，载明“……二、申请变更贷款合同情况申请全部提前还款于2018年3月9日申请提前归还剩余贷款本息……”。四、审理中，张书其陈述以下事实：《房地产买卖合同》没有约定办理按揭的具体日期，关于如何确定办理按揭的日期，张书其认为是需要先确认阮玉华是否有去办理提前还款的意思，张书其才去找银行办理按揭。广州市誉辉房地产代理有限公司陈述以下事实：1、《房地产买卖合同》中没有约定办理按揭的具体日期。那么如何确定何时办理按揭问题，广州市誉辉房地产代理有限公司陈述是买方联系卖方办理按揭手续。但是还没有办理按揭，合同履行就卡住了。因为阮玉华在签订合同一周后要求张书其支付首期款。2、阮玉华在签订合同一周后，就将提前还款的事宜告知了广州市誉辉房地产代理有限公司，广州市誉辉房地产代理有限公司看阅了阮玉华提前还贷申请书并当天将上述情况告知了张书其。该判决认为：张书其与阮玉华签订的《房地产买卖合同》没有约定张书其办理按揭贷款的期限，没有约定阮玉华申请提前还贷的期限，也没有约定张书其办理按揭贷款申请与阮玉华申请提前还贷的先后顺序。在上述情况下，双方均可要求对方履行相应的配合义务。根据庭审中阮玉华及广州市誉辉房地产代理有限公司的陈述，阮玉华在签订合同4天内即向银行申请提前还贷手续，且广州市誉辉房地产代理有限公司也将阮玉华提前还贷的申请告知张书其。在此种情况下，张书其应按照合同约定向阮玉华支付首期款450000元。虽然《房地产买卖合同》第十三条双方又约定首期款金额以银行同贷书金额为准，多退少补。但上述约定只是对于若出现张书其贷款数额与首期款数额之和超过合同约定的房价总款的情况，双方采用首期款多退少补的方式来解决上述问题，并非否认首期款应按照合同约定的支付时间。但是，张书其却拒不履行首期款支付义务，且根据张书其自己在庭审中陈述，张书其办理按揭贷款，需要待阮玉华申请提前还贷并由张书其支付首期款后方能履行。在阮玉华已经申请提前还款并通知的情况下，张书其却拒不按照合同约定履行自己的义务，其行为显然不当，亦不能构成先履行抗辩权。由此造成合同不能履行的责任在于张书其。因张书其是违约方，其要求阮玉华赔偿违约金的请求，理据不足，本院不予支持。至于张书其请求解除合同，因张书其作为违约方，其要求解除《房地产买卖合同》，依据不足。但阮玉华对解除合同亦无异议，表明双方均已无继续履行合同之意愿。故本院考量，依法解除双方《房地产买卖合同》。判决如下：一、解除张书其与阮玉华签订的《房地产买卖合同》；二、驳回张书其的诉讼请求。张书其不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定的期间内交纳二审案件受理费，广州市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）粤01民终9902号民事裁定书，裁定：本案按上诉人张书其撤回上诉处理。该民事裁定书已于2019年5月27日发生法律效力。之后，张书其向广州市中级人民法院申请再审，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民申400号民事裁定书，认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，予以确认。本案中，张书其与阮玉华之间签订的《房地产买卖居间合同》中没有明确约定张书其办理按揭贷款的期限、阮玉华申请提前还款的期限以及两者之间的先后顺序，但其中合同第二点付款方式及期限中约定“买方应在银行通知卖方还款赎证前3日将首期款（含定金）人民币450000元由卖方收取”。根据查明事实，阮玉华已先后两次向银行申请办理提前还贷手续，第三人也将该情况告知张书其，但因首期款的支付问题双方发生争议，导致合同无法继续履行。在此过程中，阮玉华并不存在违约行为。张书其虽提交录音光盘，拟证实阮玉华拒绝出售房屋，但根据各方多次的谈话录音内容以及阮玉华于2018年3月9日再次向银行提交《变更还款计划书》申请提前还贷等事实，可以证实阮玉华实际仍在继续履行合同。故张书其现主张阮玉华违反合同约定，构成违约，依据不足，原审法院对此不予认可，并无不当。另经审查，张书其于一审审理期间提交的录音光盘，阮玉华及第三人均已当庭发表质证意见。现张书其主张未对该证据质证，与事实不符，本院不予采信。故裁定驳回张书其的再审申请。2019年3月22日，阮玉华就涉案房屋买卖合同向本院提起诉讼，起诉张书其，本院受理后，案号为(2019)粤0118民初3030号。阮玉华诉讼请求为：一、判令张书其支付违约金29.8240万元（自2018年3月9日计算至2018年9月30日）；二、张书其向原告支付律师费10000元；三、本案诉讼费用由张书其承担。该案经审理后，本院认为：本案的争议焦点为阮玉华主张的违约金能否得到支持。阮玉华依据双方签订房地产买卖合同第十一条“买方未按本合同约定该期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（含10日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售”的约定，要求张书其支付从2018年3月9日至2018年9月30日的违约金。上述条款的使用前提是继续履行合同，根据本院已经发生法律效力的（2018）粤0118民初4466号民事判决书，已依法解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，阮玉华据此主张违约金，于法无据，本院不予支持。关于阮玉华要求张书其支付律师费10000元的诉讼请求，阮玉华并未提交证据证明其已支付了律师费，对该诉讼请求，本院不予支持。为此，判决如下：驳回阮玉华的全部诉讼请求。判后，双方当事人均未上诉。之后阮玉华向广州市中级人民法院申请再审，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民申735号民事裁定书，认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。”第一百二十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”依据上述法律规定，两审终审制是我国民事诉讼的基本制度。当事人如认为一审判决错误的，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。即当事人首先应当选择民事诉讼审级制度设计内的常规救济程序，通过民事一审、二审程序寻求权利的救济。再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序，如在穷尽了常规救济途径之后，当事人仍然认为生效裁判有错误的，可以申请再审。对于无正当理由未提起上诉的，一般不应再为其提供特殊的救济机制，否则将变相鼓励或放纵不守诚信的当事人滥用再审程序，从而使得特殊程序异化为普通程序，有违两审终审制的基本原则。本案中，阮玉华对原审法院作出的判决未提起上诉，应视为其接受一审判决结果。且一审判决并未有违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的事项。为此驳回阮玉华的再审申请。广州市誉辉房地产代理有限公司起诉阮玉华居间服务合同纠纷一案，本院作出（2019）粤0118民初3976号民事判决书。本院经审理后判决：一、阮玉华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市誉辉房地产代理有限公司支付中介服务费20000元；二、驳回广州市誉辉房地产代理有限公司的其他诉讼请求。判后，阮玉华不服本院判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院经审理后，认为阮玉华与广州市誉辉房地产代理有限公司签订和解协议并履行了支付义务。为此，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月11日，阮玉华与广州市誉辉房地产代理有限公司签署《和解协议书》，内容为阮玉华向广州市誉辉房地产代理有限公司支付20000元。之后，阮玉华支付了20000元给广州市誉辉房地产代理有限公司。审理中，阮玉华向本院不再申请房屋差价的评估。本院认为：关于涉案《房地产买卖居间合同》的效力以及张书其为违约方，已由广州市中级人民法院的再审裁定予以认定。本院予以确定。关于阮玉华要求张书其承担房屋降价损失以及支中介费的诉讼请求。因阮玉华不再向本院申请房屋价格鉴定，故阮玉华应承担相应举证不能的法律责任。故本院对阮玉华要求张书其承担房屋价格下降损失的诉讼请求，不予支持。至于阮玉华要求张书其承担居间服务费的诉讼请求能否支持的问题，根据双方《房地产买卖居间合同》第十一条第三款的约定，张书其为违约方。故阮玉华承担居间服务费20000元后，有权向张书其追偿，故本院对阮玉华的该项请求予以支持。至于阮玉华要求张书其支付损害赔偿违约金以及解除合同的诉讼请求，本院另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张书其在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿中介服务费20000元给原告阮玉华；二、驳回原告阮玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告张书其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年四月八日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。