广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3930号原告：林伟强，男，1978年8月20日出生，汉族，住广东省中山市。被告：林贵荣，男，1976年10月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林英堂，系林贵荣之父。被告：广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司，住所地广东省中山市**彩虹大道**美银国际大厦**604卡之二。法定代表人：何儒杭。原告林伟强与被告林贵荣、广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司（以下简称蚂蚁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林伟强，被告林贵荣的委托诉讼代理人林英堂、被告蚂蚁公司的法定代表人何儒杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟强向本院提出诉讼请求：1.解除三方于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》；2.蚂蚁公司返还林伟强定金3万元；3.林贵荣因违约按定金罚则处理而需支付一倍定金3万元；4.林贵荣支付林伟强因诉讼维权而支付的律师费5000元。诉讼过程中，林伟强将第二项诉讼请求变更为林贵荣返还林伟强定金3万元；第三项诉讼请求变更为林贵荣因违约按定金罚则处理而需支付一倍定金3万元；第四项诉讼请求变更为林贵荣支付林伟强因诉讼维权而支付的律师费5000元；蚂蚁公司对林贵荣的赔偿承担连带责任。事实与理由：2016年9月23日，林伟强和林贵荣、蚂蚁公司签订《房屋买卖合同》，约定林贵荣将其位于中山市的房地产转让给林伟强，总价款为200万元。同时三方约定，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方（林贵荣）原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方（林贵荣）应赔偿由此而给买方（林伟强）及经纪方（蚂蚁公司）造成的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉保费及其他因卖方违约而造成买方（林伟强）的一切损失，如果是不可抗力的原因除外。合同签订后，林伟强依约向林贵荣支付了3万元定金（该款项由蚂蚁公司收取，名义上代林贵荣保管）。但是，林贵荣、蚂蚁公司在收取定金后出示案涉房地产的产权证明及测绘红线图给林伟强看后，林伟强才发现案涉房地产的房屋线已经超出了土地证线。经林伟强向国土部门咨询后了解到该种情况是不能办理过户登记手续的，也就是说本次交易无法合法进行。林伟强就此事与林贵荣、蚂蚁公司协商，要求解除双方签订的案涉合同，同时退还定金3万元并承担违约责任，另行支付一倍定金3万元，但林贵荣、蚂蚁公司却以各种借口不予退还定金，也不承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条等的约定，在本合同履行过程中，经纪方（蚂蚁公司）依法承担中介机构的权利义务，并必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供代理服务，遵守职业道德，严守有关商业秘密；如因经纪方责任，导致买卖双方违约的，则经纪方承担连带赔偿责任。林伟强认为，现造成林贵荣履行义务不能、林伟强蒙受损失的状况与蚂蚁公司没有如实披露案涉房屋的真实情况有关，即蚂蚁公司对合同的不能履行存在责任，应与林贵荣对林伟强的损失承担连带赔偿责任。林贵荣辩称，1.房产证是国家出的，证有错也是国家相关部门的错，不是林贵荣的错，林贵荣不应负责，证有错误应是林伟强去国土部门更正。林伟强与中介签合同，钱给了中介，钱不在林贵荣处，应由中介退钱；2.在起诉前，林贵荣无法得知房屋图纸需要变更，且林贵荣将所有资料委托给蚂蚁公司办理手续，任何反馈必须由蚂蚁公司转告我方，而蚂蚁公司未根据合同尽责，蚂蚁公司在得知房屋图纸需要变更后，只告知买家，并未负责申请复核，更刻意向林贵荣隐瞒，故林贵荣无法得知真实情况；3.古镇测绘公司曾两次在明知图纸有问题的情况下，向林贵荣及国土部门隐瞒，故林贵荣无法得知实况，直至法院委托测绘后，才交给林贵荣一份完整的图纸，并通过国土局复核林贵荣才确知房屋图纸需要变更，林贵荣已第一时间去办理；4.图纸问题作为不可抗力因素，林贵荣不应当承担任何责任，林贵荣曾两次递交图纸给国土局，都顺利拿到房产证，因此在被起诉之前，林贵荣不知道图纸与房屋存在误差；5.林伟强提供的证据不足以证明案涉房屋查过用地红线而不能过户，2016年9月23日至2016年9月27日，林伟强不可能从正规渠道得到一份正规蓝图；6.林伟强未按约定在2016年9月30日前将117万元转入林贵荣账户，林伟强称其是行使不安抗辩权，但其在没有确切证据的情况中止履行，应当承担违约责任。蚂蚁公司辩称：1.林伟强将蚂蚁公司列为被告的诉讼请求不成立；2.蚂蚁公司将定金3万元已按法律程序退还给林贵荣；综上，林伟强起诉蚂蚁公司的诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回林伟强的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，林贵荣作为卖方，林伟强作为买方，中山市君元房地产咨询有限公司（以下简称君元公司）作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方分别独家委托经纪方代理买卖位于广东省中山市的物业。该物业建筑面积为305.28平方米，在经纪方及卖方所能提供的书面材料范围，买方或其授权代表已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议，下周五（2016年9月30日）之前，卖方必须保证该物业只有邮政储蓄银行作为唯一的一个抵押权人。该物业总价为200万元。中介方负责全程办理该物业交易及相关手续，直至整个交易过程完成。卖方合法持有《国有土地使用证》［证件号：中府国用（2007）第易100056号］、《房地产权证》（证件号：粤房地产证字第**）。卖方保证对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉保费及其他因卖方违约而造成买方的一切损失，如果是不可抗力的原因除外。付款方式：分两期付款，第一期120万元买方须在签订本合同前支付，其中3万元作为定金，此定金暂时由经纪方保管，在买方去邮政银行转房款117万元的时候由经纪方转交给卖方。以上款项专款专用，仅作为卖方就该物业办理提前还款扣款使用。为了保证此120万元专款专用，卖方在买方存入120万到卖方银行账户的当天要将该物业抵押登记给买方指定人林耀明，抵押金额120万元。在抵押给买方指定人的抵押手续办理完毕后，此120万元转为首期楼款120万元。2016年9月30日前必须办理邮政银行还款，如不办理当违约处理，卖方没收定金。卖方办理好银行涂销抵押手续之日起3个工作日内，买卖双方到当地税务局办理完税手续。符合交税手续则买方需在取得地税局缴税通知之日起3个工作日内，将该物业过户交易应该缴纳的相关税费缴纳完毕。完税后3个工作日内买卖双方前往中山市古镇国土局签订《广东省商品房买卖合同》，并办理更名有关手续。买卖双方办理完毕该物业过户更名有关手续当日，将剩余楼款80万元在银行作资金托管。在该物业办理过户完税取得房产证当天，买卖双方到银行解除资金托管手续，并将款项支付给卖方。卖方收取第一期房款后不出售该物业的，卖方按定金罚则退还买方2倍的定金即6万元，同时退回买方117万元房款。买方支付定金后毁约不买的，卖方有权没收已收定金、退回多收取的房款并有权另行出售物业。卖方逾期交付房产或买方逾期支付楼款，均视为违约。逾期超过十天仍未能履行，守约方有权解除合同。解除合同的，违约方需要支付给经纪方该物业成交价的1%的服务费。本次交易卖方无需向经纪方支付佣金服务费，买方向经纪方支付服务费2万元。经纪方依法承担中介机构的权利义务。如因经纪方责任，导致买卖双方违约的，则经纪方承担连带赔偿责任，同时违约方无需向经纪方支付1%的服务费。签订上述合同当天，林伟强交纳了3万元定金，君元公司开具了收据，注明“此款代业主保管”。林伟强未在2016年9月30日前将剩余第一期房款117万元转到林贵荣的银行账户。同日，君元公司出具收据，确认收到林伟强购买中山市定金3万元，该款代业主保管。林伟强称，其在签订涉案《房屋买卖合同》后发现涉案房屋东北角超出土地使用证用地范围0.1米，其咨询相关部门得知这种情况无法过户，所以没有支付117万元，林伟强提供了中山市古镇测绘工程有限公司的测绘图进行证明。君元公司称，该测绘图不是林伟强、林贵荣、君元公司三方在场测定的，该房屋是否超出用地红线，是否能够办理过户，应由国土房管部门判定，林伟强和林贵荣还没有去国土房管部门办理过户手续；林伟强单方面认为该红线图超出范围无法过户，没有提供国土部门任何意见函，君元公司不予确认；由于林伟强未按合同要求在2016年9月30日前将117万元转入林贵荣的银行账户，导致涉案房地产不能按照合同约定完成提前还款和涂销抵押手续，后续的过户流程也不能继续下去。2018年4月23日，中山市中级人民法院发函至中山市国土资源局询问：1.办理房地产过户手续过程中，是否需要委托相关测绘机构对上述房屋及土地进行重新测绘后方能向新权属人制发权属证书；2.若经重新测绘后发现上述房屋存在超红线建筑情况，能否继续办理房地产过户手续？相关权属人是否需要采取整改等相应措施。同年5月28日，中山市国土资源局函复中山市中级人民法院，称：1.办理不动产转移登记，需要由申请人提交有资质的测绘公司出具房产平面图、用地图各一份；2.根据《不动产登记操作规范》，若因申请登记事项与不动产簿的记载不符，将不予受理转移登记事项。申请人可办理不动产变更或恢复不动产至原登记状况，再申请转移登记。2019年9月26日，经林伟强申请，本院委托中山市东建测绘工程有限公司对案涉房屋进行测绘。中山市东建测绘工程有限公司出具测绘图纸并出具说明，称案涉房屋超出土地证线。林伟强为此支出测量费4360元。2019年1月24日，林贵荣以居间合同为由起诉至法院，要求君元公司返还林伟强支付的定金3万元。同年6月24日，本院作出（2019）粤2072民初1375号民事调解书，君元公司同意分三期将3万元支付给林贵荣。2020年1月7日，本院作出（2019）粤2072执7829号结案通知书，确认君元公司应履行的（2019）粤2072民初1375号民事调解书义务已履行完毕。2019年4月10日，中山市古镇测绘工程有限公司（一线简称古镇测绘公司）出具情况说明，称2016年9月24日，其受君元公司的委托对案涉房屋进行测绘。经实地测量后发现林贵荣原房地产附图与实地测量有误。中山市古镇测绘工程有限公司已将上述情况及测绘草图告知林伟强及君元公司，并告知解决方法。另查，林贵荣是中山市土地的使用权人及其上房产的所有权人。该土地为国有出让住宅用地，土地面积217.5平方米，土地使用权证号为国（2007）易100056号，房屋建筑面积305.28平方米，房产证号为Ｃ5××45。该房地产于2013年11月21日抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行，被担保主债权数额为120万元，属最高额抵押。该房地产于2016年7月5日抵押给林德添，被担保主债权数额为115万元，该抵押登记于2016年8月5日注销。该房地产于2016年10月18日抵押给区瑞甜，被担保主债权数额为115万元。该房地产于2016年10月18日被中山市第二人民法院查封，后又被中山市第一人民法院轮候查封。林伟强提起本案诉讼，支出了律师费5000元。再查，2019年3月8日，中山市君元房地产咨询有限公司经中山市工商行政管理局核准变更登记为广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司。庭审中，林贵荣确认，其未前往相关国土部门办理房地产权证书所附图纸的更正手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林伟强与林贵荣、蚂蚁公司签订的房屋买卖合同双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中山市东建测绘工程有限公司出具的测绘图及回复显示，林贵荣名下的案涉房屋超出土地证线。又根据中山市国土资源局的回函，办理转移登记前，需对办理转移登记的房屋进行重新测绘。若申请登记事项与不动产簿的记载不符，将不予受理转移登记事项，即案涉房屋因实际用地与房地产权证上载明的用地图不一致，故不能办理转移登记。林贵荣需办理不动产变更或恢复不动产至原登记状况，再申请转移登记。林贵荣辩称其在起诉之前一直对房地产权证书所附用地图有误不知情，故未前往国土部门办理更正手续。根据古镇测绘公司出具的情况说明可知，2016年9月24日，古镇测绘公司对案涉房屋进行测量时就林贵荣已知原证附图有误，林贵荣的该项抗辩无理，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：··（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；··”但从2016年9月24日至今，林贵荣一直未前往国土部门办理房地产权证书所附图纸的更正手续，现林伟强请求解除其与林贵荣、蚂蚁公司签订的房屋买卖合同，理据充分，本院予以支持。关于定金。林伟强于2016年9月23日支付购房定金3万元，后蚂蚁公司已将林伟强支付的定金支付给林贵荣，现因合同无法履行，林伟强请求林贵荣退回其支付的3万元定金，理据充分，本院予以支持。关于定金罚。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，林伟强、林贵荣、蚂蚁公司在收款收据中明确约定林伟强支付的3万元为定金，现因林贵荣未及时更正原产附图导致合同无法履行，故林贵荣需向林伟强支付一倍定金3万元。关于律师费。林贵荣与林伟强、蚂蚁公司在房屋买卖合同中约定：“···卖方保证对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉保费及其他因卖方违约而造成买方的一切损失，如果是不可抗力的原因除外。”现因林贵荣原因导致合同无法履行，林伟强又因为诉讼支出律师费5000元，现林伟强要求林贵荣支付律师5000元，理据充分，本院予以支持。关于本案因测绘产生的费用合计4360元的承担问题。林伟强基于举证需要向本院申请测绘，而林贵荣因违约行为造成林伟强的损失，导致林伟强提起诉讼主张权利；故本院酌定林伟强与林贵荣对上述费用各承担50％的责任。关于蚂蚁公司责任承担问题。林贵荣与林伟强、蚂蚁公司在房屋买卖合同中约定：“在合同履行过程中，经纪方依法承担中介机构的权利义务。如因经纪方责任，导致买卖双方违约的，则经纪方承担连带赔偿责任。”，本案中，蚂蚁公司在得知林贵荣的原证附图与实际用地不一致，未履行经纪义务，敦促林贵荣及时前往国土部门更正附图，蚂蚁公司应对林贵荣的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告林伟强与被告林贵荣、广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告林贵荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林伟强返还定金3万元；三、被告林贵荣于本判决发生法律效力之日起七日内按照定金罚则向原告林伟强支付一倍定金3万元；四、被告林贵荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林伟强支付律师费5000元；五、被告广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司对被告林贵荣的上述债务承担连带清偿责任。受理费1426元，由被告林贵荣、广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司负担（该款原告林伟强已预交，被告林贵荣、广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司支付上述款项时迳付原告林伟强）。测量费用4360元，由原告林伟强负担2180元，被告林贵荣、广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司负担2180元（该款原告林伟强已预交，由被告林贵荣、广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄俊慧审判员  石一夫审判员  郭晓琳二〇二〇年四月十五日书记员  林晓霜钟厚仁