广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19634号原告：李佳。委托诉讼代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。被告：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市厚街镇环冈社区湖景大道加州阳光花园**多层公寓**商铺**，统一社会信用代码为91441900692477298D。法定代表人：王燕凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：周家慧，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：李吉莲，女，关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。被告：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地广，住所地广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段信用代码为914419007408161792。法定代表人：王燕凤。原告李佳与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称：景宏名苑公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称：富盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，于2019年11月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李佳及其委托诉讼代理人黄海滨，被告景宏名苑公司的委托诉讼代理人周家慧、李吉莲到庭参加诉讼。被告富盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年1月9日，本院作出（2019）粤1972民初19634号民事裁定，将本案转为适用普通程序。2020年3月18日，本案适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李佳及其委托诉讼代理人黄海滨，被告景宏名苑公司的委托诉讼代理人周家慧、李吉莲到庭参加诉讼。被告富盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年4月10日，本院作出（2019）粤1972民初19634号之一民事裁定，驳回被告景宏名苑公司要求追加东莞市*******为第三人的申请。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告景宏名苑公司赔偿原告逾期办证损失83960.51元（以购房款888360元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%从2018年3月2日起计至2019年9月4日止）；2.判令被告景宏名苑公司向原告返还房价款152061.62元并支付利息（以26677.48元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2013年3月1日起计至实际付清本金之日止，暂计至2019年9月25日为9689.96元）；3.判令被告富盈公司对被告景宏名苑公司的上述债务承担连带责任；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。（以变更后的诉讼请求为准）事实和理由：原告与被告景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》，向被告景宏名苑公司购买商铺。因被告景宏名苑公司逾期协助原告办理产权登记，且交付的商铺的建筑面积少于双方约定，故原告诉至法院解决。被告景宏名苑公司辩称：1.办证期间应根据原告实际收楼的时间即2019年7月29日确定，至2019年9月4日办证，不存在逾期办证的事实。2.案涉商铺的计价面积不存在差异，预测报告与实测报告测量的公摊面积不同，是因测绘主管部门变更，相关审查人员对公摊面积的计算方法有不同意见引起的，但公摊面积及整体服务并未改变，不影响原告的实际利益。原告亦未出售案涉商铺，未产生实际损失。被告富盈公司没有答辩。本院经审理认定事实如下：2012年11月28日，原告与被告景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》（含附件），约定：一、被告景宏名苑公司将东莞市**********富盈商业中心商务楼1113号商铺预售给原告；二、交房期限为2014年5月1日前；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，如出卖人履行了通知义务，由于买受人的原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务，自出卖人通知的交付期限届满之日起，该商品房的一切风险转由买受人承担，买受人从该日起承担与该商品房相关的一切合理费用（包括但不限于物业管理费、水电费及物业专项维修资金等费用）；三、办证：合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房（详见附件五其他补充）。”附件五第十一条约定：“出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案的义务，在此期间内完成前述义务的出卖人无需承担违约责任；若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，则出卖人应按已收房价款的1‰支付违约金并继续履行合同约定之义务；……”四、面积差异：商铺的建筑面积为39.96平方米，其中套内建筑面积为22.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为17.4平方米；房价按套内建筑面积计算，每平方米39377.66元，总房价为888360元；合同第五条约定：合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；附件五第五条约定：合同第五条第二款约定的差异处理方式为按实结算，多退少补，不含利息；若出现合同第五条第三款约定的情形，即商品房面积差异值超过±3%，则买受人自愿放弃退回所购商品房的权利，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，不含利息；若出现以上两种情形之一的，买受人应于收到出卖人通知之日起30日内办理补/退款手续，买受人逾期未办的，如属出卖人退款，视为买受人放弃追索退款的权利，如属买受人补款，则买受人应按同期银行贷款利率支付逾期之日起至实际补齐之日止的利息和应补款项。五、第二十二条约定合同连同附件共15页，一式三份，具有同等法律效力。同日，原告与被告景宏名苑公司签订《富盈商业中心委托经营管理协议》，约定原告将案涉商铺委托被告景宏名苑公司进行经营管理，期限为5年，被告景宏名苑公司每年向原告支付租金44418元，共计222090元，全部用于抵充购房款。同日，原告向被告景宏名苑公司支付了购房款226270元。剩余购房款440000元，原告向银行抵押贷款后于2013年3月1日支付给被告景宏名苑公司。2017年6月29日，案涉商铺所在的工程领取了竣工验收备案证书。2017年12月15日，被告景宏名苑公司制作收楼通知书通知原告于2017年12月31日前收楼。原告确认案涉商铺已于2017年12月31日交付，主张应以此确定办证期限的起算点。被告景宏名苑公司则主张原告于2019年7月29日才实际收楼，应以此确定办证期限的起算点。2019年4月，案涉商铺办理了初始登记。被告景宏名苑公司提交的微信聊天记录显示其于2019年8月4日通知原告领取办理转移登记所需的资料，原告同意于次日领取。被告景宏名苑公司主张原告领取后没有签收，故不能提交材料签收单。原告确认有关微信号是原告使用的，但对有关聊天记录不予认可，并以原告更换了手机，丢失聊天记录为由，表示无法提供其持有的聊天记录。原告又认为领取资料不一定一次性领取完整，被告景宏名苑公司应提交资料签收单以证明原告的签收时间，且《商品房买卖合同》约定应由被告景宏名苑公司将资料提交至房管部门才算完成办证义务，故应以办证部门受理转移登记之日为被告景宏名苑公司完成办证义务之日。2019年9月4日，办证部门受理了原告的转移登记申请。2019年9月5日，原告办理了转移登记，《不动产权证》载明的建筑面积为35.94平方米，其中专有建筑面积为22.56平方米，即分摊面积为13.38平方米。《商品房买卖合同》约定的建筑面积是根据预测报告确定的，《不动产权证》登记的建筑面积是根据实测报告确定的。对于两者不一致的原因，被告景宏名苑公司在前期诉讼中主张是因为国家测绘规范调整，并向本院提供了东莞市乐维测绘有限公司出具的情况说明，但该说明未明确具体的测量规范文件，被告景宏名苑公司亦未能予以明确。后被告景宏名苑公司申请本院向东莞市*******调查取证。东莞市*******复函本院称，预测报告及实测报告都是依据同一标准即《房产测量规范》（GB/T17986-2000）制作的，且均是开发商委托第三方测量公司制作的，预测报告是在建筑物未竣工验收前根据规划设计图计算所得，分摊面积按裙楼或层内所有商铺按套内面积分权分摊所得；实测报告则是在建筑物竣工验收后根据建筑物实地情况测量所得，分摊面积按建筑物实际使用情况进行分配后经开发商确认所定。被告景宏名苑公司在收到上述复函后，变更主张为预测和实测的面积差异是因为测绘主管部门变更，相关审查人员对公摊面积的计算方法有不同意见引起的，其委托的测绘公司曾按照预测报告的测量方法进行实测，但被东莞市*******的审查员林伟宽要求变更测量方法，具体是楼梯、电梯的使用范围应该为二层以上，本案商铺位于一楼，不参与分摊。被告景宏名苑公司主张其曾对该意见提出异议，但东莞市*******拒绝答复，后只能按照东莞市*******的意见改变实测的测量方法，从而导致实测面积与预测面积发生差异，复函中有关实测报告经开发商确认所定不属实。被告景宏名苑公司为此向本院提交《不动产测绘成果内业一审意见表》，但该表没有任何签名或印章，原告不予认可。后被告景宏名苑公司撤回了上述证据。被告景宏名苑公司是被告富盈公司设立的一人有限责任公司，无证据证明两者财产互相独立。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告富盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对其他当事人主张的事实及提供的证据进行抗辩和质证的权利。本案的争议焦点为：一、被告景宏名苑公司是否存在逾期办证的违约行为，如存在，逾期办证的违约责任该如何确定。二、被告景宏名苑公司交付的商铺面积与约定不符，应否承担违约责任，如应承担，违约责任该如何确定。关于争议焦点一。对于房屋交付时间，《商品房买卖合同》约定案涉商铺应于2014年5月1日前交付，现被告景宏名苑公司于2017年12月15日制作收楼通知书通知原告于2017年12月31日前收楼，原告亦确认于2017年12月31日收楼，故应认定案涉商铺于该日交付。被告景宏名苑公司主张原告实际于2019年7月29日才收楼，本院认为，由于《商品房买卖合同》约定买受人经出卖人通知后由于自身原因未能按期收楼的，视为出卖人已履行了交楼义务，且自出卖人通知的交付期限届满之日起，商品房的一切风险及有关费用转由买受人承担，故根据权利义务相对等原则，在视为交付之日后，出卖人向买受人转移了商品房的风险及有关费用，应自该日起承担相应的义务（包括办证义务等）。因此，被告景宏名苑公司主张根据2019年7月29日确定办证期限，本院不予采纳，办证期限应根据2017年12月31日确定。《商品房买卖合同》第十五条只约定了办证期限，没有约定合同继续履行情况下逾期办证的违约金条款，但明确约定详见附件五其他补充，即第十五条未约定的事项应适用附件五的约定。附件五第十一条约定自商品房实际交付之日起超过365日仍未完成办证义务的，被告景宏名苑公司才承担违约责任，故逾期办证违约金应从交房之日起365天起算。本案商铺于2017年12月31日交付，被告景宏名苑公司未在2018年12月31日前完成办证义务，应从2019年1月1日起向原告支付违约金。《商品房买卖合同》未明确被告景宏名苑公司的办证义务是初始登记的办证义务还是转移登记的办证义务，由于办理初始登记后，还需由被告景宏名苑公司出具有关资料才可以办理转移登记，故有关办证义务应认定是办理转移登记的办证义务。《商品房买卖合同》虽然约定被告景宏名苑公司需将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但实践中，原告可以持被告景宏名苑公司提交的资料自行办理转移登记，现被告景宏名苑公司的微信聊天记录显示被告景宏名苑公司已于2019年8月4日通知原告领取办理转移登记的资料，原告同意于次日领取，未要求由被告景宏名苑公司直接将办理转移登记的资料提交给办证部门，故应认定被告景宏名苑公司向原告交付办理转移登记资料之日为其完成办证义务之日。原告虽然对上述微信聊天记录有异议，但其确认有关微信号是原告使用的微信号，原告无证据推翻上述微信聊天记录，亦无证据证明原告未在其承诺的时间内领取资料且有正当理由，故本院认定被告景宏名苑公司已于2019年8月5日将办理转移登记需由其提供的资料交付给原告，逾期办证违约金应计算至2019年8月5日。关于逾期办证的违约金的计算标准，由于双方在合同附件五第十一条约定的违约金标准为已付房款的1‰，该标准明显偏低，完全不足以弥补逾期办证给原告带来的损失，根据《中华人民共和国合法》第一百一十四条的规定，双方约定的违约金低于造成的损失的，原告可以请求人民法院予以增加。本院酌定违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%计算。自2019年1月1日起至2019年8月5日止，违约金为：888360元×4.35%/年×130%÷365天/年×217天=29867元。关于争议焦点二。本院认为，《商品房买卖合同》约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，有关违约条款均针对套内建筑面积差异，未针对公共部位和公用房屋分摊建筑面积差异。因公共部位和公用房屋分摊建筑面积的减少影响了原告的收益，也使原告的产权登记面积减少，损害原告的投资权益，故如被告景宏名苑公司交付房屋时建筑面积少于合同约定的，其应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。被告景宏名苑公司主张预测和实测的面积差异是因为测绘主管部门变更，相关审查人员对公摊面积的计算方法有不同意见，要求测绘公司实测时变更预测时的测量方法引起的，故其无需承担违约责任。因被告景宏名苑公司提交的《不动产测绘成果内业一审意见表》无任何签章，不足以证明有关事实，且被告景宏名苑公司亦撤回了该份证据，故不应采信。退一万步说，即使被告景宏名苑公司的上述主张属实，也是因案外第三人的行为造成被告景宏名苑公司违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，不能成为被告景宏名苑公司免于向原告承担违约责任的事由。综上，本院对被告景宏名苑公司的有关主张不予采纳。《商品房买卖合同》约定的建筑面积为39.96平方米，产权登记的建筑面积为35.94平方米，比约定少了4.02平方米，误差比为-10.06%，大于3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息应由被告景宏名苑公司返还给原告，即被告景宏名苑公司应返还的房价款为：888360元÷39.96平方米×（39.96平方米×3%）=26650.8元。利息为法定孳息，原告要求从2013年3月1日起算，与付清全部购房款的时间相一致，故本院予以支持。利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年3月1日起计算2019年8月19日止。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起的利息应按同期贷款市场报价利率（LPR）计算至返还购房款之日止。对于面积误差比超过3%的部分，根据上述法律规定，应由被告景宏名苑公司向原告双倍返还购房款。即被告景宏名苑公司应向原告返还购房款：888360元÷39.96平方米×[39.96平方米×（10.06%-3%）]×2=125436.43元。原告仅诉请125384.14元，本院予以支持。被告景宏名苑公司是被告富盈公司设立的一人有限责任公司。无证据证明两者财产互相独立，故依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告富盈公司应对被告景宏名苑公司的本案债务承担连带清偿责任。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、限被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告李佳支付逾期办证违约金29867元；二、限被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告李佳返还购房款26650.8元及利息【以26650.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2013年3月1日起计算2019年8月19日止，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）从2019年8月20日起计算至返还购房款之日止】；三、限被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告李佳返还购房款125384.14元；四、被告东莞市富盈房地产开发有限公司对被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告李佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4985.68元，原告李佳已预交，由原告李佳负担1110.68元，被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司共同负担3875元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁美华人民陪审员  叶肖霞人民陪审员  彭国华二〇二〇年四月十四日书 记 员  彭慧荣陈清梅强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。