贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初3967号原告：刘开云，女，汉族，1972年9月23日生，住贵州省贵阳市云岩区。未到庭委托代理人：张启贵，男，苗族，1958年3月25日生，住凯里市，代理权限为特别授权。委托代理人：王江莉，女，汉族，1955年4月26日生，住凯里市，代理权限为特别授权。未到庭被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路**。法定代表人：伍茂才，董事长。未到庭委托代理人：吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，住贵州省天柱县，该公司员工，代理权限为一般代理。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，，住所地贵州省凯里市文化北路**水木花园**法定代表人：叶荣芝，董事长。未到庭委托代理人：张富慧，女，1977年11月20日生，住贵州省凯里市，系公司员工，代理权限为一般代理。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住，住所地为贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金井路**/div>法定代表人：陈华宾，董事长。未到庭委托代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：吴佳徽，贵州贵信（施秉）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住，住所地贵州省凯里市宁波路房地产交易大楼**/div>法定代表人：万台生，总经理。未到庭委托代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘开云与被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称世纪城公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称金井公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称阳光公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张启贵，被告世纪城公司委托代理人吴彬，被告金井公司委托代理人张富慧，被告金马公司委托代理人龙继坤、吴佳徽，被告阳光公司委托代理人陆淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘开云向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年8月1日至2020年7月31日租金43681元，2018年租金计算方式为：购房款297823.09元×8.5%＝25315元，扣减金井公司已经支付的，余款为16877元，2019租金计算方式为：购房款297823.09元×9%＝26804元；2、判令被告向原告支付逾期违约金，违约金按年6%自发生之日起计算至全部租金付清之日止；3、判令4被告对上述请求承担连带保证责任；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：2012年在商铺销售低迷的情况下，为促进商铺销售，被告金马、金井、阳光三家公司向原告出示《保证函》，并作为销售商铺的一个保证条件。且制定了《认购书》、《商铺委托经营管理合同》并与商铺进行捆绑销售，原告在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订了《商铺委托经营管理合同》。2013年1月1日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，确定原告购买凯里市，原告当即付清全部购房款，次月被告世纪城公司按合同年限支付返租租金。被告世纪城公司拒不履行合同义务，原告有权要求被告世纪城公司支付2019年租金，并承担违约金。被告金马公司、金井公司、阳光公司向原告出具《保证函》，三被告应当对世纪城公司逾期拒不支付租金的行为承担连带保证责任，共同向原告支付租金和违约金。被告世纪城公司辩称，世纪城公司已无力支付原告租金，另外三被告应承担连带支付责任。被告金井公司辩称，金井公司已履行了合同义务。被告金马公司、阳光公司均辩称：1、《商户委托经营管理合同》违反法律规定，为无效合同；2、金马公司承担的是一般保证，且保证的时间和条件都尚未成就；3、违约金过高请法院调整。经审理查明，原告刘开云于2013年8月7日与被告世纪城公司签订《商铺委托经营管理合同》，将其所有的世纪城X号商铺委托被告世纪城公司统一经营管理。合同第二条约定：委托期限共计10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止，返款日期2013年9月1日。合同第四条约定：1、本合同委托期第1-3年度，由乙方（被告世纪城公司）一次性向甲方（原告）支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益，2、本合同委托期第4-6年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益,3、本合同委托期第7-10年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益,4、本合同委托期第4-10年度的委托经营收益，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益……。合同第七条约定：乙方不得逾期向甲方支付委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金……。另查明，案涉商铺原告于2013年8月7日购买，购买价为297823.09元。2012年12月2日，被告金井公司、金马公司、阳光公司共同出具《保证函》，承诺被告世纪城公司不能依法履行《商铺委托经营管理合同》中支付委托经营收益义务时，三被告作为保证人承担保证责任。认定上述事实的依据有：当事人陈述、《商铺委托经营管理合同》、《保证函》、《商品房买卖合同》及发票。本院认为：1、《商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。原告要求被告世纪城公司支付租金及违约金，符合法律规定，本院予以支持。《商铺委托经营管理合同》委托期限虽然写为自2013年1月1日起至2022年12月31日止，但合同系2013年8月7日才签订，案涉商铺原告亦于2013年8月7日才购买，因此委托期限不可能自2013年1月1日开始，结合全部案情，本院认定委托管理期限为2013年8月1日起至2023年7月31日止。2018年8月1日至2019年7月31日系合同履行第六年。根据《商铺委托经营管理合同》约定，被告世纪城公司应支付原告2018年8月1日至2019年7月31日期间租金为25315元（购房款297823.09元×8.5%），扣减金井公司已支付部分，现还应支付16877元。应支付2019年8月1日至2020年7月31日期间租金为26804元（购房款297823.09元×9%），现被告共计应支付原告43681元。2、关于违约金，委托管理合同约定为日万分之五即年18.25%，约定明显过高，被告金马公司、阳光要求调整违约金的主张，本院予以支持。且原告起诉时亦按年利率6%主张违约金，结合本案实际情况，根据公平原则，认为以年利率6%支付违约金比较适当。3、从《保证函》的内容来看，可以认定为一般保证，被告金井公司、金马公司、阳光公司应承担一般保证责任，原告要求被告金井公司、金马公司、阳光公司承担连带保证责任的请求，没有事实依据，本院不予支持。4、关于金井公司认为其已经履行了合同义务的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第十九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘开云支付2018年8月1日至2020年7月31日的租金共计43681元以及违约金，其中2018年违约金以16877元为基数，自2018年9月1日起，按年利率6%计算至2018年租金16877元付清之日止,2019年违约金以26804元为基数，自2019年9月1日起，按年利率6%计算2019年租金26804元至付清之日止。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告刘开云的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元（已减半收取），由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  吴学仁二〇二〇年四月二十七日法官助理张静书记员张梦杨