福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19954号 原告：吴清吉，男，1955年6月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：杨柳婵，女，1957年8月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 以上二原告委托诉讼代理人：彭艳红，福建通久律师事务所律师。 以上二原告委托诉讼代理人：潘岳峰，福建通久律师事务所律师。 被告：肖美凤，女，1969年1月13日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嵘，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：陈宁，女，1984年2月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：张自卫，男，1975年2月22日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 第三人：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**，统一社会信用代码91350200854989713W。 负责人：董继松。 委托诉讼代理人：程婷婷，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈梦楠，该公司职员。 第三人：周瑞理，男，1987年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 吴清吉、杨柳婵与肖美凤、陈宁、张自卫、中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称工行厦门分行）、周瑞理合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。吴清吉、杨柳婵的共同委托诉讼代理人彭艳红、潘岳峰，肖美凤的委托诉讼代理人吕良怡、李嵘，工行厦门分行的委托诉讼代理人陈梦楠到庭参加诉讼，陈宁、张自卫、周瑞理经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴清吉、杨柳婵向本院提出诉讼请求：1.肖美凤和工行厦门分行、周瑞理注销在厦门市思明区房屋所设的抵押权登记，并协助过户返还至吴清吉、杨柳婵名下，并由肖美凤承担相关费用（包含涤除讼争房屋上的债权债务截至2019年10月21日利息1846894.26元及过户的费用）；2.肖美凤向吴清吉、杨柳婵支付因维权产生的律师费50000元、律师差旅费1000元；3.陈宁、张自卫就肖美凤上述全部债务承担连带清偿责任。事实及理由：吴清吉与杨柳婵系夫妻，系坐落于厦门市思明区的原产权人。2014年8月4日，刘志坚以可为吴清吉、杨柳婵办理房产抵押贷款为由骗取吴清吉、杨柳婵办理公证授权委托书，授权给张自卫。2014年8月12日，张自卫将委托的所有权限转授权给陈宁。陈宁于2015年3月10日与肖美凤恶意串通签订《存量房买卖合同》（合同编号为00334074），将厦门市思明区转让给肖美凤，并办理过户登记。吴清吉、杨柳婵为取回房屋的所有权，将张自卫、陈宁、肖美凤诉至厦门市思明区人民法院。经厦门市思明区人民法院判决确认陈宁以吴清吉代理人的身份与肖美凤于2015年3月10日签订的编号为00334074的《存量房买卖合同》无效，厦门市中级人民法院于2018年12月14日作出（2018）闽02民终5971号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已经于2018年12月25日发生法律效力。此外，判决书中也查明陈宁在得到工行厦门分行发放的贷款后，受到案外人林妍姝的指示，将该贷款转入林妍姝指定的账户。因厦门市思明区房屋的所有权人为吴清吉、杨柳婵，并不为肖美凤所有。肖美凤于2015年3月20日与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订了《个人借款最高额抵押合同》（编号2642015最高额0012）及《个人购房借款／担保合同》（编号2642015最高额0012-1），向其申请了209万的贷款，于2015年3月30日将该房屋办理了抵押登记。2016年10月31日，在吴清吉、杨柳婵与张自卫、陈宁、肖美凤的诉讼期间，肖美凤又私自将案涉房屋抵押给周瑞理。肖美凤在吴清吉、杨柳婵的房屋上设立抵押权的行为侵犯了吴清吉、杨柳婵作为所有权人的利益。因此，肖美凤应和工行厦门分行以及周瑞理注销在该房屋所设的抵押权登记，并协助过户返还至吴清吉、杨柳婵名下并赔偿吴清吉、杨柳婵由此产生的损失。陈宁、张自卫与肖美凤存在恶意串通，严重损害了吴清吉、杨柳婵的合法权益，因此也应对肖美凤的上述全部债务承担连带清偿责任。 肖美凤辩称，一、其与工商银行签订的贷款合同及抵押合同合法有效。二、吴清吉、杨柳婵与肖美凤实际履行的并非被人民法院认定为无效的《存量房买卖合同》，双方之间房屋买卖协议关系仍然存续有效，吴清吉、杨柳婵主张其为案涉房屋所有权人缺乏事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。根据在先判决已经查明的事实，肖美凤为购买吴清吉、杨柳婵名下的房产，共与吴清吉、杨柳婵签订两份房屋买卖协议，一份为《存量房买卖合同》，另一份为《房屋买卖协议》，肖美凤与吴清吉、杨柳婵在之前另案的庭审过程中均确认双方实际履行的是《房屋买卖协议》，而非《存量房买卖合同》。该等在先判决也仅判决认定《存量房买卖合同》无效。因此，即便《存量房买卖合同》经生效判决认定为无效，但吴清吉、杨柳婵在早已知晓《房屋买卖协议》的情况下，却并未在在先案件当中提出确认该《房屋买卖协议》无效的诉求，足以证明吴清吉、杨柳婵认可该《房屋买卖协议》的效力。即便其不认可该合同效力，也应当对自己在先案件诉求提出的失误承担不利后果，应当另案进行主张。不仅如此，肖美凤亦根据《房屋买卖协议》的相关约定向吴清吉、杨柳婵支付了大部分购房款共计210万元（包括预付款1万元和工商银行贷款209万元）此时，结合前述第一点，吴清吉、杨柳婵在明确授权张自卫出售房屋的情况下，其仅仅以《存量房买卖合同》被认定无效而主张其为案涉房屋产权人，显然缺乏事实与法律依据，吴清吉、杨柳婵本案诉求的前提不能成立，其诉求应当依法驳回。三、案涉抵押权均属于物权，享有优先于债权的效力，故吴清吉、杨柳婵无法以债权来抵抗物权。 陈宁、张自卫、未作答辩亦未提交书面证据。 工行厦门分行述称，一、工行厦门分行享有抵押权是依据合法有效的抵押合同，在登记机构办理了完整的抵押登记手续，抵押权已经合法设立，且在该抵押权项下工行厦门分行已发放贷款，支付了合理对价，所享有的抵押权已于2015年3月30日办理抵押登记，取得了编号为厦国土房他证第201515448号《土地房屋他项权证》，吴清吉、杨柳婵无权要求注销抵押权。该抵押权项下担保借款合同已于2015年3月26日发放贷款209万元，截止2019年10月21日该笔贷款还款正常，贷款本金余额1846894.26元。二、吴清吉、杨柳婵与肖美凤之间的纷争最早于2016年6月21日才在思明法院立案受理，经一审、二审、再审后直至2018年12月25日方有定论，而我行借款合同、抵押合同及抵押权等早在2015年就已签订、设立。工行厦门分行无预知双方纠纷的能力，在签约和抵押权设立过程中也不存在任何主观过错和过失。三、工行厦门分行不同意注销抵押权，在没有涤除的情况下，不同意抵消抵押权。若债务得到偿还，工行厦门分行同意按正常流程操作。 周瑞理向本院提交书面意见述称，2016年10月31日，肖美凤向周瑞理借款330万元用于资金周转，借款期限为2016年10月31日起至2017年10月30日止。为担保前述债务按期清偿，肖美凤以其名下案涉房产为抵押物，与周瑞理签订了《房地产抵押合同》，同日，肖美凤配合周瑞理办理了房产的抵押登记手续，周瑞理也根据双方约定向肖美凤支付了共计330万元的借款。肖美凤至今未能偿还该等借款。周瑞理已经善意取得了案涉房产的抵押权。首先，周瑞理并不清楚也没有任何渠道可以知晓肖美凤与吴清吉、杨柳婵之间就案涉房产归属存在的种种纠纷。而且，周瑞理与肖美凤早在2016年10月31日就签订了《借款合同》和《房地产抵押合同》，同日还就房产办理了抵押登记。而肖美凤与吴清吉、杨柳婵之间的房屋买卖合同纠纷一案于2018年12月25日方才生效。在周瑞理获得案涉房产的抵押权时，肖美凤就是案涉房产合法的产权人（至今还是），否则双方不可能顺利办理抵押登记手续。由此可见，周瑞理与肖美风订立《借款合同》和《抵押担保合同》时主观上显然是善意。其次，周瑞理取得案涉房产抵押权的前提是与肖美凤签订了《借款合同》，并依约向肖美凤支付了共计330万元的借款。因此，周瑞理为取得案涉房产的抵押权已支付了合理价格。再次，周瑞理于2016年10月31日完成了抵押登记程序，已经取得了案涉房产的抵押权。因此，依据《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，即使肖美凤被认定无权处分案涉房产，也不影响周瑞理善意取得案涉房产的抵押权。二、吴清吉、杨柳婵在一个案件当中请求法院审查两个法律关系，显然违反了一案一诉的原则：周瑞理取得案涉房产抵押权的过程与本案的张自卫、陈宁，工行厦门分行均无关联，吴清吉、杨柳婵无权以本案其他当事人之间发生的纠纷来对周瑞理主张权利。如前所述，周瑞理是基于向肖美凤提供了330万元借款这一前提，才根据与肖美凤达成的合意取得了案涉房产的抵押权。而周瑞理与肖美凤之间的借贷、抵押担保法律关系和吴清吉、杨柳婵与肖美凤、张自卫、陈宁之问错综复杂的房屋买卖合同关系及厦门工商银行达成的抵押担保关系是完全独立，互不干涉的。吴清吉、杨柳婵此次诉讼，相当于在一个案件中审查两组不同的法律关系，显然违反了一案一诉的原则。而在肖美凤未偿清其债务之前，吴清吉、杨柳婵更是无权仅根据其与被告之间的房屋买卖合同纠纷的处理结果就要求周瑞理自行放弃肖美凤以案涉房产提供的抵押担保。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区房屋（以下简称讼争房屋）原登记在吴清吉名下。 2014年8月4日，吴清吉、杨柳婵经公证委托张自卫、林宏端代为行使对讼争房屋的相关权利，主要包括：办理和领取产权证书、他项权证等；代为办理抵押借（贷）款手续；有权出售该房屋，代为与买方商定房产交易价格，签订相关买卖合同及协议，协助买受人办理银行按揭贷款（或抵押贷款），办理相应手续并代为签署相关法律文件等，开立银行账户，收取售房款（包括银行发放的贷款等），代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费等其他与售房相关的一切事项；受托人有转委托权，且任一人均可单独办理上述委托事项；本委托书自本委托人签字之日起即生效。 2014年8月12日，张自卫将吴清吉、杨柳婵委托的上述所有权利转委托给陈宁，并约定受托人无转委托权，受托人在行使抵押、出售权利时应与房屋所有权证明同时使用方为有效。 2015年3月8日，陈宁作为吴清吉（甲方）的代理人与肖美凤（乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方同意将讼争房屋出售给乙方，建筑面积130.57平方米，成交价格240万元；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金1万元；乙方于房屋交付使用后向甲方支付30万元，乙方向银行申请商业贷款209万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲乙双方在2015年3月15日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；甲方应于2015年10月1日前将房屋交付给乙方使用；本协议书有关房产交易的约定与双方另行签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定内容不一致的，一概以本协议的约定内容为准等。上述协议签订当日，陈宁以吴清吉的名义向肖美凤出具一份《房屋买卖定金收据》，载明收到肖美凤现金1万元作为购买讼争房屋的定金。 2015年3月10日，陈宁作为吴清吉（卖方）的代理人与肖美凤（买方）签订一份《存量房买卖合同》（编号为00334074），约定：卖方将讼争房屋以104万元的价格出售给买方，买方向卖方支付交易定金10万元；买方以向银行按揭贷款的方式支付除定金、交房保证金之外的剩余房款，须于2015年3月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将讼争房屋正式交付给买方；买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续等等。2015年3月17日，讼争房屋权属人变更为肖美凤。 2015年3月20日，肖美凤与工行厦门分行签订《个人借款最高额抵押合同》（编号2642015最高额0012）及《个人购房借款／担保合同》（编号2642015最高额0012-1）各一份，约定肖美凤以讼争房屋作为抵押物，向工商银行申请209万元的个人购置住房贷款，用于购买讼争房屋，贷款期限为276个月，贷款一次性划入陈宁账号为62×××54的工行账户。2015年3月26日，工行厦门分行向肖美凤指定的收款人陈宁发放个人二手住房购置贷款209万元，贷款期限为276个月，自2015年3月26日起至2038年3月26日止。2015年3月30日，肖美凤将讼争房屋办理抵押登记，抵押权人为工行厦门分行，金额为299.85万元，债务履行期限自2015年3月20日至2021年3月19日。2016年11月4日，肖美凤将讼争房屋再次办理抵押登记，抵押权人为周瑞理，金额为330万元，债务履行期限自2016年10月31日至2017年10月30日。 另查明，吴清吉、杨柳婵与陈宁、张自卫、肖美凤确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月24日作出（2018）闽0203民初4119号民事判决书，认为肖美凤与陈宁签订的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》存在恶意串通，损害吴清吉、杨柳婵利益的情形，依法应认定为无效，并判决：一、陈宁以原告吴清吉代理人的身份与被告肖美凤于2015年3月10日签订的编号为00334074的《存量房买卖合同》无效；二、驳回吴清吉、杨柳婵的其他诉讼请求。肖美凤不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院。2018年12月14日，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终5971号民事判决，驳回了肖美凤的上诉，维持原判。肖美凤向福建省高级人民法院申请再审后，福建省高级人民法院于2019年9月27日作出（2019）闽民申1339号民事裁定，驳回肖美凤的再审申请。 还查明，吴清吉、杨柳婵因本案支出律师费5万元。 审理中，吴清吉、杨柳婵明确表示不同意代肖美凤偿还欠款以涤除前述抵押权。 本院认为，陈宁、张自卫经本院合法传唤拒不到庭且未发表书面意见及提交任何证据，视为其放弃抗辩权利。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但鉴于目前讼争房屋上设立有抵押权，工行厦门分行及周瑞理不同意在借款尚未归还时涤除抵押，且吴清吉、杨柳婵亦明确表示不同意协助涤除该抵押权，恢复登记存在法律上履行不能的问题。同时，肖美凤与工行厦门分行、周瑞理之间的借款关系属另一法律关系，当事人已就借款及抵押达成合意，吴清吉、杨柳婵非借款合同主体，无权要求肖美凤履行还款并涤除抵押的义务。综上，吴清吉、杨柳婵要求肖美凤、工行厦门分行及周瑞理涤除讼争房屋上的抵押权并恢复登记的诉求，缺乏依据，不予支持，其所主张的过户费用、律师费、差旅费等费用亦无依据，不予支持。就房屋买卖合同无效之法律责任，吴清吉、杨柳婵仍可向肖美凤主张其他权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回吴清吉、杨柳婵的诉讼请求。 案件受理费1075元，由吴清吉、杨柳婵负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  辛 鹏 人民陪审员  许丽燕 人民陪审员  陈艺晖 二〇二〇年四月二十七日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。