福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初1310号 原告：施丽珠，女，1954年4月15日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人:许志超，石狮市中闽法律服务所法律工作者。 被告：黄芳芳，女，1986年8月8日出生，汉族，住福建省南安市。 原告施丽珠与被告黄芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施丽珠的委托诉讼代理人许志超到庭参加诉讼，被告黄芳芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施丽珠向本院提出诉讼请求：1.解除施丽珠与黄芳芳之间签订的《租赁合同书》；2.黄芳芳返还租赁房屋；3.黄芳芳立即支付施丽珠房屋租金65000元(自2018年12月8日起至实际腾空返还给原告房屋之日止的租金，暂计起诉之日尚欠租金65000元)；4.取消黄芳芳押金5000元；5.黄芳芳支付施丽珠违约金30000元；6.本案诉讼费用由黄芳芳承担。诉讼过程中，施丽珠明确其第2项诉讼请求中租金的计算方式为：按年租金50000元的标准计算自2018年12月8日起至实际腾空返还之日止，但应扣除黄芳芳已支付的租金10000元，并撤回上述第4项诉讼请求。事实和理由：2017年6月8日，黄芳芳因经营药店所需，施丽珠委托许经昌与黄芳芳签订《房屋租赁合同》一份，约定：施丽珠将址于石狮市石泉二路28号晋安广场C幢CX-CX(即为石狮市晋安小区C栋XX号)的房屋出租给黄芳芳，租赁房屋面积120平方米，租赁期限为5年，即从2017年6月8日起至2022年6月8日止，租金每年50000元，租金每半年支付一次，押金5000元，违约方将赔偿对方因违约照成的一切损失，同时还应支付违约金30000元等事项。合同签订后，施丽珠依据合同约定，将房屋交付黄芳芳使用。黄芳芳却从2018年11月8日起就未能按期支付租金，只在2019年3月26日支付施丽珠租金10000元，后黄芳芳拒绝按合同约定向施丽珠缴纳尚欠租金，仍继续使用上述房屋至今。施丽珠多次告知黄芳芳要求解除租赁合同，并要求黄芳芳支付尚欠租金和违约金，但黄芳芳仍拒不解除合同和支付尚欠租金和违约金等，黄芳芳的行为已严重侵犯了施丽珠的合法权益。 黄芳芳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法向案外人许经昌调查，并组织当事人进行了证据交换和质证。黄芳芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证的相关诉讼权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：黄芳芳提供的《协议书》，因不影响本案的处理结果，本院不予审查认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址于石狮市石泉二路28号晋安广场（Ｃ幢ＣX-ＣX）即石狮市晋安小区Ｃ栋XX号房屋【房屋所有权证号：狮建房权证凤里字第0××5号，国有土地使用证号：狮地凤国用（2012）第0××4号，以下简称案涉房屋】的所有权人为施丽珠。2017年6月8日，案外人许经昌受施丽珠委托，代施丽珠即甲方（出租方），与乙方（承租方）黄芳芳签订《房屋租赁合同》一份，约定：施丽珠将面积为120平方米的案涉房屋出租给黄芳芳使用；租赁期限为5年，即自2017年6月8日起至2022年6月8日；每年租金50000元，租金每半年交一次，合同签订后乙方需在3天内完全支付租金；乙方在每半年租金提前1个月交清；押金5000元，该押金用于保障房屋内完好，如出现损坏，甲方有权按照市场价格扣除相应赔偿款项，多退少补，如合同期满，乙方没有损坏房屋内的设备，则甲方应在合同期满日如数退还；租赁期内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，未到期的租金将不予退还，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：（1）擅自将房屋转租、转让、转借的；（2）利用承租的房屋进行非法活动的、损害公共利益的；（3）拖欠租金5天的；乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付逾期费，逾期费标准为：拖欠租金的5%；甲方乙方任何一方如未按照合同约定，私自终止合同等一切不符合该份租赁合同的条款的行为情况下，违约方将赔偿对方因违约照成的一切损失，同时还应支付违约金30000元等内容。上述合同签订前，施丽珠已将案涉房屋交付黄芳芳使用。合同签订后，黄芳芳按合同约定支付2017年6月8日至2018年12月7日期间的租金，并于2019年1月25日、2019年3月25日分别支付2018年12月8日起的租金各5000元，之后未再支付租金，也未将案涉房屋腾空返还给施丽珠。施丽珠因催讨租金未果，于2020年3月13日诉至本院。 本院认为，施丽珠与黄芳芳于2017年6月8日就案涉房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己义务。施丽珠在《房屋租赁合同》签订前就将案涉房屋交付黄芳芳使用，已经履行了合同约定的义务，黄芳芳亦应按合同约定的期限和金额支付租金。施丽珠自认黄芳芳已支付2017年6月8日至2018年12月7日期间的租金，并于2019年1月25日、2019年3月25日分别支付2018年12月8日起的租金各5000元，系对于己不利事实的承认，本院予以确认。根据《房屋租赁合同》约定，黄芳芳应于2018年11月7日前支付2018年12月8日至2019年6月7日期间的租金，但黄芳芳只于2019年1月25日、2019年3月25日分别支付租金各5000元，尚欠的租金仍未支付，至今已远远超过5天，已构成根本违约，根据《房屋租赁合同》约定，施丽珠有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，故施丽珠诉请判令解除与黄芳芳签订的《房屋租赁合同》，合法有据，应予支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，黄芳芳至今未将案涉房屋腾空返还给施丽珠，故施丽珠诉请判令黄芳芳返还案涉房屋，合理合法，应予支持。合同解除后，黄芳芳仍应按约定的年租金50000元的标准支付自2018年12月8日起至实际返还案涉房屋之日止的租金，但应扣除黄芳芳已支付的租金10000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案双方《房屋租赁合同》约定，任何一方如未按照合同约定，私自终止合同等一切不符合合同条款的行为情况下，违约方将赔偿对方因违约照成的一切损失，同时还应支付违约金30000元，故施丽珠诉请判令黄芳芳支付违约金30000元，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，施丽珠的诉讼请求合理合法，应予支持。黄芳芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、解除施丽珠与黄芳芳于2017年6月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、黄芳芳应于本判决生效后十日内将址于石狮市石泉二路28号晋安广场（Ｃ幢ＣX-ＣX）即石狮市晋安小区Ｃ栋XX号房屋【房屋所有权证号：狮建房权证凤里字第0××5号，国有土地使用证号：狮地凤国用（2012）第0××4号】返还给施丽珠； 三、黄芳芳应于本判决生效后十日内按约定的年租金50000元的标准支付施丽珠自2018年12月8日起至实际返还上述房屋之日止的租金，但应扣除黄芳芳已支付的租金10000元； 四、黄芳芳应于本判决生效后十日内支付施丽珠违约金30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1967元，减半收取计983.5元，由黄芳芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  林雪迎 二〇二〇年四月二十日 书记员  蔡玉玲 速录员  柳丽娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。