广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终1848号上诉人（原审被告）：杨燕斯，女，汉族，1989年3月7日出生，住广东省湛江市赤坎区。被上诉人（原审原告）：佛山市华福嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄承波。委托诉讼代理人：彭道堂，男，该公司员工。上诉人杨燕斯因与被上诉人佛山市华福嘉业物业管理有限公司（以下简称华福嘉业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初25213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨燕斯上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判杨燕斯应向华福嘉业公司支付的物业服务费为1712.76元，并驳回华福嘉业公司关于滞纳金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由华福嘉业公司承担。事实与理由：第一，一审判决对华福嘉业公司提供的物业服务是否存在严重瑕疵的事实认定有误。从杨燕斯提交的证据可知，华福嘉业公司未能完全履行与杨燕斯签订的《前期物业管理服务协议》中约定的义务，其主张的物业服务收费标准与佛山市发展和改革局规定的《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准》严重不符，严重违反了《物业管理条例》第四十条规定以及《广东省通信设施建设与保护规定》《物权法》《合同法》《消费者权益保护法》《物业服务企业资质管理办法》《佛山市城市建筑垃圾管理办法》《物业承接查验办法》《中华人民共和国治安管理处罚法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国价格法》等有关规定。杨燕斯认为，一审判决以“物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时交纳服务费会对小区的整体服务产生不利影响”为由把业主交纳物业费归为一个整体性的行为是有失偏颇的，《前期物业管理服务协议》系由杨燕斯与华福嘉业公司签订，具有独立约束力，由于华福嘉业公司未按协议约定履行义务，杨燕斯有权行使抗辩权。因此，杨燕斯只需向华福嘉业公司按七折支付物业服务费即1712.76元（2446.8元Í0.7=1712.76元）。第二，一审判决杨燕斯应向华福嘉业公司支付滞纳金，属认定事实不清。首先，杨燕斯已举证证明杨燕斯未交纳物业服务费是由于华福嘉业公司提供的物业服务存在重大瑕疵；其次，涉案《前期物业服务协议》中关于“滞纳金”的条款属于华福嘉业公司为免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且华福嘉业公司在签订协议时未提醒杨燕斯注意，故该条款属于无效条款。综上，杨燕斯无需支付滞纳金。综上所述，一审判决有误，请求二审法院依法改判，支持杨燕斯的全部上诉请求。华福嘉业公司于二审期间没有发表答辩意见。华福嘉业公司向一审法院起诉请求：1.杨燕斯向华福嘉业公司支付已拖欠的2018年7月1日暂计至2019年6月30日的物业服务费3059.44元、逾期付款违约金727.49元；2.自2019年7月1日至实际付清之日的物业服务费按每月203.9元另行计算，逾期付款以欠款金额为计算依据按每天1%另行计算；3.本案的诉讼费用由杨燕斯承担。一审中，华福嘉业公司明确第二项诉讼请求：自2019年7月1日起按照日千分之一的标准计算逾期支付物业服务费的违约金至杨燕斯实际付清之日止。一审法院查明事实：华福嘉业公司（乙方）与佛山市德某恒某房地产开发有限公司（甲方）签订《某豪庭前期物业服务委托合同》，甲方选聘乙方对某豪庭实施前期物业管理服务事宜，主要约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅2.3元/月·平方米［房屋的总层数在七层（含）以上］，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在当月5日前交纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2015年11月20日起至2020年11月19日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，本合同自行终止。2015年12月1日，佛山市禅城区发展规划和统计局向华福嘉业公司作出《物业服务收费备案回执》，对其管理的某豪庭实行的备案项目和收费标准同意予以备案，即高层住宅2.3元/平方米·月、自有车位1.8元/平方米·月、有效期至2020年11月19日止。2017年12月28日，华福嘉业公司（甲方）与杨燕斯（乙方）签订《某豪庭前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方按《佛山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务。物业管理服务费用采用包干制收取，物业服务费用由乙方按其物业总建筑面积交纳，高层住宅2.3元/平方米/月。乙方办理收楼手续后应按《商品房买卖合同》中的相关约定开始交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前缴交当月物业服务费。甲方首次收取乙方物业服务费时，可预收三个月。本合同签订的三年内，物业服务费的收费标准不做调整，从第四年起，物业服务费按区统计局公布的上年度物价指数自动调整。甲方未能履行《物业服务协议书》约定，乙方有权要求甲方在合理的期限内改正，逾期未解决的，乙方可联系其他业主，按规定的程序解聘物业管理公司。如甲方因未履行协议而导致乙方人身、财产安全受到损害的，乙方可依法向法院起诉，由法院裁定物业管理公司应承担的责任。乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起每日按未付物业服务费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。同日，杨燕斯签署《某豪庭房屋交接单》，确认接收佛山市禅城区某路X号某豪庭X座X单元。一审中，杨燕斯陈述：杨燕斯对华福嘉业公司主张的拖欠物业服务费的期间无异议，对华福嘉业公司主张的违约金有异议。另查明：涉案佛山市禅城区某路X号某豪庭X座X房的产权人系杨燕斯，房屋建筑面积为88.67平方米。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。华福嘉业公司与涉案小区开发商佛山市德某恒某房地产开发有限公司签订的《某豪庭前期物业服务委托合同》以及华福嘉业公司、杨燕斯签订的《某豪庭前期物业管理服务协议》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述前期物业服务委托合同对华福嘉业公司及包含杨燕斯在内的涉案小区全体业主均具有约束力，华福嘉业公司、杨燕斯均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于华福嘉业公司主张杨燕斯支付物业服务费的诉请。根据涉案协议约定，杨燕斯负有依约向华福嘉业公司支付物业服务费的义务。现华福嘉业公司主张杨燕斯拖欠2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费未交纳，杨燕斯对此不持异议，一审法院予以确认。至于杨燕斯提出的物业管理问题，一审法院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定华福嘉业公司对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使华福嘉业公司对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但华福嘉业公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，杨燕斯如认为华福嘉业公司不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即杨燕斯可以要求华福嘉业公司对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，一审法院认定杨燕斯抗辩意见不成立。经核算，杨燕斯应向华福嘉业公司支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费2446.8元（2.3元/月/平方米×88.67平方米×12个月），对华福嘉业公司诉请主张的超出部分，一审法院不予支持。关于华福嘉业公司主张杨燕斯支付违约金的诉请。根据涉案协议约定，杨燕斯应于每月5日前向华福嘉业公司缴交当月物业服务费，如逾期交纳的，华福嘉业公司有权从逾期之日起每日按未付物业服务费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。因杨燕斯未依约交纳物业服务费，该行为已构成违约，华福嘉业公司有权向杨燕斯主张计收违约金。但上述合同约定的违约金标准过高，杨燕斯亦提出异议，一审法院酌定违约金标准调整为年利率24%。因此，杨燕斯应以每月欠交物业服务费为本金（即203.9元/月），分别自欠费当月6日起按照年利率24%的标准向华福嘉业公司计付违约金至实际清偿之日止。对华福嘉业公司诉请主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨燕斯于判决发生法律效力之日起十日内向华福嘉业公司支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费2446.8元及违约金（以每月欠交物业服务费为本金即203.9元/月，分别自欠费当月6日起按照年利率24%的标准计算至杨燕斯实际清偿之日止）；二、驳回华福嘉业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取25元，由杨燕斯负担。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据已查明的事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：华福嘉业公司提供的物业服务是否存在严重瑕疵，杨燕斯是否可减免物业服务费；杨燕斯是否应向华福嘉业公司支付滞纳金。关于争议焦点一。杨燕斯确认其欠付2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费，但以华福嘉业公司提供的物业服务存在严重瑕疵为由主张应减免其30%的物业服务费。对此，本院结合案件事实与法律认定如下：首先，关于华福嘉业公司提供的物业服务是否存在严重瑕疵的问题。华福嘉业公司作为涉案小区的物业管理公司，所提供的物业服务涵盖安全管理、绿化养护、设备维修保养等各个方面。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，杨燕斯所提交的证据不足以证明华福嘉业公司怠于履行其职责，或在提供上述物业服务时存在严重瑕疵，造成业主的财产损失或人身损害等。可见，杨燕斯主张华福嘉业公司提供的物业服务存在严重瑕疵缺乏事实依据。其次，关于是否应减免杨燕斯30%的物业服务费的问题。如前所述，因华福嘉业公司提供的物业服务不存在严重瑕疵，故杨燕斯关于可减免其物业服务费的主张缺乏事实和法律依据。对此，一审法院已有充分论述，本院完全同意并予以确认。因此，杨燕斯关于应减免其30%物业服务费的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。杨燕斯上诉认为，《某豪庭前期物业管理服务协议》中关于逾期付款违约金的条款属于无效条款，一审判决其向华福嘉业公司支付滞纳金不当。经查，华福嘉业公司诉请杨燕斯支付的滞纳金实为逾期付款违约金，杨燕斯欠付华福嘉业公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费，根据双方签订的《某豪庭前期物业管理服务协议》约定，华福嘉业公司有权从逾期之日起每日按未付物业服务费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。该约定是杨燕斯与华福嘉业公司的真实意思表示，不存在加重杨燕斯的责任、排除其主要权利以及免除华福嘉业公司责任的情形，合法有效，具有法律约束力。一审判决已考虑到上述合同条款约定的违约金标准过高、杨燕斯对此提出异议的情形，酌定将逾期付款违约金标准调整为年利率24%，处理妥当，本院予以维持。杨燕斯的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨燕斯的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨燕斯负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年四月十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣