杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7829号 原告（反诉被告）：倪敏华，男，1968年5月27日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：徐胜男、郑猛，浙江迈远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪文珠，女，1964年7月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告（反诉原告）：邬新明，男，1967年12月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。 两被告共同委托诉讼代理人：葛金杰、章青青，浙江西湖律师事务所律师。 原告倪敏华与被告汪文珠、邬新明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序审理。被告于2019年12月16日提起反诉，本院审查后依法受理并与本诉合并审理。后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐胜男、两被告的共同委托诉讼人葛金杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、两被告返还100000元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定了杭州市西湖区三台山路196号房屋的相关租赁事宜。由于原告租赁该房屋系用于青年旅店、民宿等用途，需要向政府部门申请相应的行政许可，故双方在合同中约定两被告应积极配合并及时提供相应所需办证资料。2017年9月4日，原告向被告汪文珠账户转入100000元。然因该房屋的建设用地使用证上登记的是裘琴香，系被告汪文珠母亲，被告汪文珠并非实际的权利人，因此未获批准注册，两被告亦未使用过该房屋。案涉《房屋租赁合同》合同目的不能实现，故原告申请解除合同，退还100000元。 两被告答辩称：1、案涉《房屋租赁合同》于2017年8月27日签订。2017年9月4日，两被告将案涉房屋交付给原告。2、两被告已提供相关资料，配合原告办理相关证照。原告支付100000元当天，两被告已将土地使用权证、门牌证、身份证、协议等资料交给两被告。3、案涉房屋系继承取得，并不影响原告办理营业执照。两被告无过错，亦无违约行为。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 两被告向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告向两被告支付租金575000元；3、本案反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年8月27日，原被告双方就杭州市西湖区三台山路196号房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2017年9月15日至2033年2月14日，租金为每年30万元，每三年递增5%。房租支付方式为首期支付两年的租金，第三年开始一年一付。合同签订后，原告提出租金暂先支付50000元，剩余租金予以延期。两被告认可后，原告支付了50000元保证金及50000元租金，两被告亦将房屋交付给原告使用。至此，原告未按合同支付租金，扣除原告已支付的100000元，尚余租金575000元（自2017年9月15日计算至2019年12月15日）未支付。原告拒绝履行合同主要义务，其行为已经构成了根本违约。故诉至本院，要求判如所请。 原告针对反诉答辩称：1、两被告未将案涉房屋交付给原告使用，原告无需支付租金。2、原告没有违约，两被告不享有合同解除权。因两被告不是案涉房屋的权利人，同时因政策限制，案涉房屋不能作为民宿、酒店等使用，相应的行政许可也无法办理，导致《房屋租赁合同》目的无法实现。以上均非原告违约所致。3、两被告要求将原告支付的100000元抵扣租金无事实和法律依据。合同目的自始无法实现，100000元属于不当得利，两被告应予以退还。综上，要求驳回两被告的反诉请求。 本院经审理查明：被告汪文珠母亲裘琴香系杭州市西湖区三台山路196号房屋户主。2006年，裘琴香亡故。2008年8月11日，经被告汪文珠及兄弟姐妹六人友好协商，签订《房产协议》一份，同意将杭州市西湖区三台山路196号房屋所属产权归被告汪文珠所有。 2017年8月27日，原告（乙方）和两被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落于杭州市三台山路196号的房屋，建筑面积约63平方米(包括阁楼、院子、附属平房一并给乙方使用)甲方保证本合同房屋拥有合法所有权和使用权，若该房屋存在所有权、使用权违法情况造成乙方损失则由甲方全额承当。乙方已对该房屋做了充分了解,愿意承租该房屋。二、甲方同意就该房屋给予乙方5个月的装修免租期,即2017年9月15日至2018年2月15日，该房屋租赁期自2018年2月15日起至2033年2月14日止。三、该房屋的租金以及押金如下:1、甲乙双方约定房屋租金为人民币叁拾万元整/年(￥300000元/年),租金每三年递增5%。2、正式房屋租赁合同签订后乙方向甲方支付租赁押金，额度为两个月的房租,即人民币伍万元整(￥50000元);租赁期结束后一个周内甲方归还给乙方。四、乙方缴纳房屋租金的时间及方式如下:1、房租支付方式为首期支付两年的租金,第三年开始一年一付,先付后用原则;2、租金支付时间为周期租金前30天内支付下一周期租金,否则甲方有权终止本合同,并有权没收押金充当违约金。五、乙方保证该房屋作为青年旅舍、民宿、度假酒店及餐饮房使用…十二、签订本合同后十五日内乙方支付房租给甲方,如乙方逾期不支付的,则每逾期壹天应向甲方支付约定年租金基础上的日租金的三倍的违约金,乙方租金逾期超过三十天,甲方有权终止合同并向乙方收取人民币叁拾万元作为违约贵任金。…十四、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定,没有产权纠纷…十八、其他约定:…2、甲方于签订本合同后七日内将该房屋土地使用证原件、土地使用证登记人身份证原件或授权委托书和受委托人身份证原件、门牌证原件交由乙方办证使用,甲方积极给予配合并及时提供相关所需办证资料…4、甲、乙双方协商约定,该房屋被西湖风景名胜区管委会规建局定义为违章或违法建筑,本协议终止,甲方需于十五日内全额归还乙方己支付的该房屋房租及押金。 2017年9月4日，原告向被告汪文珠转账支付100000元。 另查明，2018年8月13日，原告向本院提起不当得利之诉，起诉本案被告汪文珠返还人民币100000元。后原告撤回起诉。 以上事实，有集体土地建设用地使用证、《房产协议》、《房屋租赁合同》、银行转账凭证及当事人陈述在卷佐证。 本院认为:原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的权利义务。被告汪文珠在其母裘琴香亡故后取得案涉房屋所有权，并不影响被告汪文珠履行合同义务。根据《房屋租赁合同》的约定，两被告已经协助提供相关办证所需资料，履行相应合同义务，不存在违约行为。故对原告要求两被告返还100000元的诉讼请求，本院不予支持。 原告于2018年7月9日向本院提起不当得利之诉，要求被告汪文珠返还人民币100000元，案件进入诉前引调程序，后因双方不能达成一致意见，2018年8月13日正式立案，案号为（2018）浙0106民初7098号。此时原告即以自己的行为表明不履行合同主要义务，系违约行为。但该诉讼亦应视作原告向被告汪文珠提出解除合同的意思表示。本案中，原告要求解除案涉《房屋租赁合同》的理由基于无法办理相关经营民宿的营业执照，导致原告合同目的不能实现，不存在恶意违约的情形。按诚实信用原则，原、被告双方都应善意行使权利。若不解除该房屋租赁合同，一方面将导致案涉房屋长期闲置，承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失；另一方面因承租方不使用租赁房屋，支付租金的能力受到限制，反过来使得出租方的租金难以得到保障。继续履行合同，对原告显失公平，亦不利于被告减少损失，故应允许原告解除合同。关于合同解除的时间，原告于2018年7月9日向本院提起不当得利之诉，以自己的行为表明不履行合同主要义务，2018年8月13日正式立案。被告汪文珠应及时采取措施防止损失扩大，另行将房屋出租或作他用，2018年8月13日后案涉房屋未能出租造成的损失，应由被告汪文珠自行承担。故案涉《房屋租赁合同》于2018年8月13日即为解除。根据《房屋租赁合同》约定，2017年9月15日至2018年2月15日为免租期，故原告应支付自2018年2月16日起算至2018年8月13日的租金。经计算，自2018年2月16日计算至2018年8月13日（179天）的租金为147123元，扣除原告已支付的100000元，原告尚应支付两被告47123元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十九条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、倪敏华与汪文珠、邬新明于2017年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日予以解除； 二、驳回倪敏华的诉讼请求； 三、倪敏华于本判决生效之日起十日内支付汪文珠、邬新明租金47123元； 四、驳回汪文珠、邬新明的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由倪敏华负担。反诉案件受理费9550元，由汪文珠、邬新明负担8572元，由倪敏华负担978元。 汪文珠、邬新明于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；倪敏华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  胡振杭 人民陪审员  郑连芬 人民陪审员  李惠萍 二〇二〇年四月二十日 法官助理黄萍萍 代书 记员  许丹红