福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1030号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈**萍，女，1990年7月27日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪玲玲，女，1983年02月03日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：施净煌，福建泉秀律师事务所律师。 原审第三人：陈小龙，男，1967年10月16日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人陈**萍因与被上诉人汪玲玲及原审第三人陈小龙房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院作出的（2019）闽0521民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人陈**萍上诉请求：撤销一审判决并改判驳回汪玲玲的诉讼请求，支持陈**萍的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定双方签订的《购房协议书》真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的而是为了担保债权的实现，缺乏事实和证据支持。（一）汪玲玲在一审反诉所作的答辩，已明确承认双方签订的《购房协议书》名为购房协议实为以房抵债协议，该自认在没有违反法律规定的情况下依法应作为定案依据。（二）一审判决认定双方签订《购房协议书》是为了担保债权的实现，缺乏事实和证据支持。录音内容并不足以认定案涉商品房作为陈小龙与汪玲玲之间债权债务的担保，该认定明显与汪玲玲的数次庭审陈述相反。从汪玲玲提供的录音证据且经一审法院审查，明确指出了录音的内容是在以房抵债成立后即《购房协议书》签订且案涉商品房交付与陈**萍后，陈小龙与汪玲玲再次对双方存在的债权债务及以房抵债进行多次协商，其中虽然陈小龙也提及过如偿还借款即愿意将案涉商品房退还的谈话内容，但这不足以认定双方的《购房协议书》是一种对债权债务的担保。汪玲玲在数次的庭审陈述也明确否认了一审判决的认定即《购买协议书》不是真正意义上的买卖而是以房抵债行为。（三）《购房协议书》及《公证书》等证据足以证实陈**萍主张的“以房抵债”事实的存在且已实际履行。根据《购房协议书》内容并结合各方当事人多次庭审陈述，足以证实案涉商品房以48万元出售与陈**萍；鉴于系以房抵债情形，双方在《购房协议书》第二条明确约定购房款已同时付清。同时，为履行约定及实际取得案涉房屋，双方也到惠安县公证处办理授权委托公证，积极办理案涉商品房的初始登记及转移登记并交付了相应的费用。如果是仅仅作为一种债权债务的履行担保，陈**萍不可能替汪玲玲办理初始登记及产权转移手续并支付相应的费用，也不可能在取得案涉商品房后又投入资金进行装修。二、双方签订的《购房协议书》依法应认定为以房抵债的民事法律行为，内容不违反法律的强制性规定、系各方当事人的真实意思表示，依法应认定有效。（一）纵观双方的举证内容和程度，结合汪玲玲人的多次庭审陈述，陈**萍所提供的证据包括《购房协议书》、《公证书》、案涉商品房的初始登记、转移登记、实际交付及对案涉商品房的装修等，该部分证据均属客观，与汪玲玲在答辩、当庭陈述及上诉诉称相互印证，能证明案涉商品房是以抵债方式转让给陈**萍；而汪玲玲提供的谈话录音内容，并不足以证实一审判决所认定的“作为陈小龙与汪玲玲之间债权债务的担保”的事实且汪玲玲也并非如此主张。（二）陈小龙收取汪玲玲140000元的行为并不能构成对双方之间形成的以房抵债效力的变更、撤销、解除。如上所述，陈小龙与汪玲玲于2012年11月22日通过签订《购房协议书》达成以房抵债的合意并已实际履行；从双方各自提供的证据和陈述看，以房抵债成立后，汪玲玲从未提出任何异议过，直到陈**萍在办理案涉商品房转移登记最后环节即向房产登记部门申请登记时，因案外人的原因被查封而未能最终成功。即便是汪玲玲提供的谈话录音也是在案涉商品房被查封（2014年09月29日）后双方协商如何应对法院的查封执行措施的对话。因此，双方以《购房协议书》成立的“以房抵债”民事法律行为具有法律效力，对各方当事人具有约束力。在没有明显证据证实双方当事人另行达成变更、解除该以房抵债协议的，该《购房协议书》应继续履行。虽然陈小龙收取了汪玲玲支付的140000元，是双方达成了“如能一次性还清借款，原审第三人愿意解除该以房抵债行为”后的部分付款，但因未能一次性偿还，该《购房协议书》并未解除、变更。陈小龙的此态度，也在本案一审法官主持下的多次调解中得到进一步的体现。因此，一审判决认定“汪玲玲与陈**萍之间已经不存在真实的房屋买卖关系，而是一种虚伪的意思”，进一步援引《民法总则》第146条第一款规定认定案涉《购房协议书》本身作为伪装行为无效，是一种主观臆断、没有任何事实和法律依据的认定。（三）《购房协议书》一经成立生效，即便陈小龙收取140000元能认定为返还案涉商品房，未经陈**萍明确意思表示也未能溯及陈**萍。虽然以《购房协议书》成立的以房抵债的债权是源自于陈小龙，但经各方协商一致，《购房协议书》的双方当事人是陈**萍与汪玲玲。在该以房抵债具有法律效力的前提下，陈小龙是不能单方变更、撤销、解除，陈小龙的任何行为不能对陈**萍产生法律后果。三、陈**萍的反诉请求事实清楚、证据确凿，应予支持。《购房协议书》约定，汪玲玲应协助陈**萍办理涉讼商品房权属过户登记手续，但因其怠于履行对他人所负有的债务导致案涉商品房被法院查封，又不积极予以处理以协助陈**萍的权属过户登记手续，已构成违约，造成陈**萍经济损失，依法应赔偿因违约造成的经济损失并支付违约金。 被上诉人汪玲玲未作书面答辩，二审调查时口头辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审第三人陈小龙未作陈述。 被上诉人汪玲玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认汪玲玲、陈**萍之间签订的日期为2012年11月22日的《购房协议书》无效；2.陈**萍向汪玲玲归还《商品房买卖合同书》、房屋所有权证（房屋权属证号为：惠房权证黄塘字第2××5号）。 上诉人陈**萍向一审法院提出反诉请求：1.汪玲玲履行《购房协议书》约定的协助陈**萍办理1××3号房权属过户登记手续的义务；2.汪玲玲赔偿因违约造成陈**萍的经济损失50000元，并支付违约金150000元。 一审法院查明事实：陈小龙系陈**萍之父。2011年10月14日，汪玲玲与富登公司签订《商品房买卖合同》1份，约定汪玲玲向富登公司购买1××3号房。2012年11月22日，汪玲玲与陈**萍签订《购房协议书》1份，约定汪玲玲将1××3号房以480000元价格转让给陈**萍。同时载明：该笔购房款在协议签订时已全部付清。同日，汪玲玲出具《委托书》1份，委托王坤河代为办理1××3号房屋所有权证及房屋过户手续。次日，汪玲玲就上述委托事项向惠安县公证处办理（2015）闽惠证民字第927号公证书。2014年1月11日，汪玲玲与陈小龙共同办理1××3号房交房手续并领取钥匙，同时，汪玲玲交纳专项维修基金5091元、陈小龙交纳物业费2290元。汪玲玲将1××3号房钥匙交付陈小龙，由陈小龙管理、控制1××3号房至今。王坤河依据（2015）闽惠证民字第927号公证书以汪玲玲的名义办理1××3号房的房屋登记手续，2014年9月16日，王坤河领取1××3号房房屋所有权证（登记所有人汪玲玲、房屋所有权证号为惠房权证黄塘字第2××5号），并将该房屋所有权证交付陈小龙。2014年9月间，陈**萍与王坤河共同到有关部门办理1××3号房的房屋权属转移登记手续，并交纳税费等。2014年10月18日，汪玲玲出具《证明》1份，载明：陈**萍一次性付给汪玲玲1××3号房购房款480000元，房屋钥匙、门卡、房屋质量保证书及相关交房手续由开发商直接交付陈**萍，并由陈**萍以汪玲玲名义缴交物业费、维修专项基金，房屋后续交易所需手续费和税收等费用均由陈**萍先行垫付。现1××3号房的《商品房买卖合同》、房屋所有权证的原件均由陈**萍持有。一审审理中，汪玲玲、陈**萍及陈小龙共认汪玲玲与陈**萍签订的《购房协议书》系汪玲玲与陈小龙之间的以房抵债行为即汪玲玲结欠陈小龙480000元的借款，以1××3号房抵债；此后，陈小龙经手收取汪玲玲支付的款项合计140000元。诉讼中，汪玲玲主张向陈小龙所借的款项是赌债，汪玲玲在原审审理中自认在借款时并未被限制人身自由，事后也没有被限制人身自由，也没有报警。缴交物业费、维修专项基金，房屋后续交易所需手续费和税收等费用均由陈**萍先行垫付。现1××3号房的《商品房买卖合同》、房屋所有权证的原件均由陈**萍持有。一审审理中，汪玲玲、陈**萍及陈小龙共认汪玲玲与陈**萍签订的《购房协议书》系汪玲玲与陈小龙之间的以房抵债行为即汪玲玲结欠陈小龙480000元的借款，以1××3号房抵债；此后，陈小龙经手收取汪玲玲支付的款项合计140000元。诉讼中，汪玲玲主张向陈小龙所借的款项是赌债，汪玲玲在原审审理中自认在借款时并未被限制人身自由，事后也没有被限制人身自由，也没有报警。另查明，一审法院在执行申请人黄昌贻与被执行人汪玲玲民间借贷纠纷一案中，于2014年9月29日作出（2014）惠执字第4635-1号执行裁定，裁定查封1××3号房，陈**萍作为案外人，向一审法院提出执行异议申请，一审法院以陈**萍对1××3号房未取得物权，不享有足以排除强制执行的权益为由，于2015年2月17日作出（2015）惠执异字第3号执行裁定书，裁定驳回陈**萍的异议。泉州市丰泽区人民法院（下称丰泽法院）在执行申请人李剑鸣与被执行人汪玲玲民间借贷纠纷一案中，于2015年1月8日作出（2015）丰执行字第34号裁定，裁定查封1××3号房。陈**萍作为案外人，向丰泽法院提出执行异议，丰泽法院以陈**萍提供的证据不足以证明其已支付全部价款，其主张异议证据不足，其权利并不能排除该案的执行为由，于2015年5月29日作出（2015）丰执异字第16号执行裁定书，裁定驳回陈**萍的异议。2015年6月8日，陈**萍以汪玲玲、李剑鸣为共同被告向丰泽法院提起案外人执行异议之诉。丰泽法院以陈**萍主张双方签订合法有效的房屋买卖合同缺乏有效的债权债务作为支撑为由，于2017年8月24日作出（2015）丰民初自第3589号民事判决书，判决驳回陈**萍的诉讼请求。陈**萍不服该判决，上诉于泉州市中级人民法院。泉州市中级人民法院以仅凭陈**萍提供的现有证据不足以证明陈小龙、曾丽玉与汪玲玲之间在签订《购房协议书》前存在真实、合法的债权债务关系；陈**萍对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益为由，于2018年6月1日作出（2018）闽05民终1311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述法律文书，均已发生法律效力。 一审法院认为，案件争议焦点：汪玲玲与陈**萍双方签订的《购房协议书》是有效还是无效；汪玲玲的诉讼请求、陈**萍的反诉请求应否得到支持的问题。汪玲玲提供的证据1和陈**萍提供的证据4即《购房协议书》双方均对真实性无异议，对其真实性予以确认。汪玲玲提供的证据2、3，经陈**萍质证后对其真实性无异议，对其真实性予以确认。陈**萍提供的证据5，汪玲玲有异议，不予采信。综合以上证据，结合庭审查明的事实，可以认定：1、汪玲玲主张其向陈小龙的借款480000元系赌债，但自认在借款时并未被限制人身自由，事后也没有被限制人身自由，也没有报警。根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第七十六条规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外.”对汪玲玲该主张不予采信。2、从录音内容体现，汪玲玲与陈小龙多次协商的结果是以案涉商品房作为汪玲玲与陈小龙之间债权债务的担保。结合一审庭审查明的，在双方当事人签订《购房协议书》后，汪玲玲仍偿还陈小龙14万元，陈**萍对此的解释是如果汪玲玲一次性付清48万元，其同意解除《购房协议书》，可以认定汪玲玲与陈**萍之间已经不存在真实的房屋买卖关系，而是一种虚伪的意思。根据《民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定，可以认定案涉《购房协议书》本身作为伪装行为无效。综上事实，汪玲玲与陈**萍签订《购房协议书》的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了担保债权的实现，根据相关法律的规定，该《购房协议书》应认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。汪玲玲请求陈**萍返还案涉商品房《商品房买卖合同》及房屋所有权证应予支持。诉讼中，经法院释明，案涉《购房协议书》无效，可以变更诉讼请求，但陈**萍拒绝变更。因合同无效，陈**萍要求汪玲玲继续履行合同，并依据《购房协议书》要求汪玲玲支付违约金150000，均没有依据，不予支持。至于陈**萍支付给黄昌贻的50000元，为另一法律关系，不予审查。陈小龙与汪玲玲之间的借贷关系，双方当事人因《购房协议书》被认定无效而损失的财产，可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认汪玲玲、陈**萍于2012年11月22日签订的《购房协议书》无效；二、陈**萍应于判决生效之日起十日内向汪玲玲归还《商品房买卖合同》（编号：×××58）、房屋所有权证（房屋权属证号为：惠房权证黄塘字第2××5号）；三、驳回陈**萍的反诉请求。案件本诉受理费8500元，由陈**萍负担，应于判决生效之日起五日内缴交。汪玲玲预交的受理费8500元予以退回。反诉受理费4300元，由陈**萍负担。 二审期间，双方对一审认定事实无异议，也未提交新证据。本院对无争议事实予以确认。 本院二审另查明，汪玲玲与陈小龙的录音证据体现，陈小龙要求汪玲玲确定还款时间，要么还款，要么将房屋过户给陈**萍。 二审的争议焦点仍然是汪玲玲与陈**萍双方签订的《购房协议书》是否有效？ 本院认为，汪玲玲诉至法院，请求确认该协议书无效，理由为所抵债务非法。但是纵观本案所有证据，并无证据足以认定以讼争房屋所抵的债务是非法的，因此，一审判决对汪玲玲主张不予采信具有事实和法律依据。至于一审法院以双方签订讼争的《购房协议书》的真实意愿并非以取得房屋所有权为目的，而是为了担保债权的实现，进而认定双方不存在真实的房屋买卖关系而是一种虚伪的意思，因此讼争的《购房协议书》无效的问题，本院认为，首先，本案三方当事人共同确认，汪玲玲对陈小龙负有到期债务，该笔债权由陈**萍承接，签订讼争的《购房协议书》行为是以房抵债。其次，本案证据不仅能证明该行为是为了担保债权的实现，还能证明当债权不能尽快实现时，即可以房抵债。而且，根据我国相关法律的规定，所谓的“虚假意思表示”，并不仅仅有伪装行为法律效力的规定，还有隐藏行为的法律的规定。隐藏行为的法律效力，依照相关的法律规定处理，并不当然无效。本案中，伪装行为是房屋买卖关系，该民事法律行为无效，汪玲玲不得据此要求对方支付对价；而隐藏行为则为以房抵债，这是双方共同意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效。因此，一审法院一概认定为无效不当，应予改判。还有，关于汪玲玲陆续还款的事实虽是客观存在，但从欠款至今已近十年，且该房屋于2014年9月间即向有关部门办理房屋权属转移登记手续、交纳税费，并由陈**萍实际占有使用。因此，上诉人陈**萍关于支持该反诉请求的上诉请求有理，本院予以支持。陈**萍还上诉请求称经济损失5万元及违约金15万元，无事实与法律依据，本院予以驳回。至于汪玲玲已付的款项14万元，由于汪玲玲未在本案中提出返还请求，本院对该笔款项不作处理。 综上所述，上诉人陈**萍上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初286号民事判决； 二、汪玲玲应于本判决生效后十日内协助陈**萍办理位于惠安县黄塘镇台商基地富鑫花园城1幢18单元1××3号房屋变更登记手续； 三、驳回汪玲玲的诉讼请求； 四、驳回陈**萍的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费8500元，由汪玲玲负担；反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由汪玲玲负担100元，由陈**萍负担2050元；二审案件受理费10650元，由汪玲玲负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 王佳华 审 判 员 孙志坚 审 判 员 王一平 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 赖世耀 书 记 员 赖俊杰 附：本案引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”