广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终234号上诉人（原审原告）：邓开容，女，汉族,住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑旸，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎慧芬，女，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：宋炽平。上诉人邓开容因与被上诉人黎慧芬、原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。邓开容上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黎慧芬向邓开容支付成交价10%的违约金41.8万元，黎慧芬已付10万元定金冲抵部分违约金；2.本案一、二审诉讼费用由黎慧芬承担。事实和理由：（一）一审法院认定邓开容在履行合同中存在履行瑕疵，属于认定事实不清。在合同履行过程中，邓开容已按合同约定履行自己的合同义务，并不存在违约行为。黎慧芬未依约向邓开容支付100万元赎契款，才是涉案合同解除的根本原因。根据涉案合同第五条约定，黎慧芬应向邓开容支付相当于成交价10%的违约金。（二）一审法院认定合同约定的违约金标准过高，属于适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定调低违约金，未能充分尊重当事人意思自治及遵循保护守约方的原则，忽略了违约金具有适当的惩罚性功能，破坏了合同的稳定性，请求二审法院予以纠正。黎慧芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。德才公司未陈述意见。邓开容向一审法院起诉请求：1.解除邓开容、黎慧芬签订的《房屋买卖合同》；2.判令黎慧芬向邓开容支付成交价10%的违约金41.8万元；3.本案诉讼费用由黎慧芬负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区里水镇里广路某室，登记权属人为邓开容，建筑面积187.98平方米，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海里水支行。2018年11月26日，邓开容（甲方、卖方）、黎慧芬（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方以418万元的成交价将涉案房屋出售予乙方。甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并向乙方支付成交价10%的违约金；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。乙方应于签订本合同时支付10万元作为定金。签订合同2天内，支付首期楼价款（含定金）10万元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，甲方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内与乙方办理交易递件过户手续；提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付。楼价余款308万元到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天支付，并即日完成过户手续。若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价10%的违约金。备注：甲方收到乙方支付定金10万元，两个工作日内向物业抵押银行申请提前还贷，在银行通知扣款前，乙方必须支付100万元给甲方作为赎契楼款。同日，黎慧芬向邓开容支付定金10万元。同日，邓开容（甲方、业主）、黎慧芬（乙方、客户）及德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定甲乙双方独家委托丙方就涉案房屋提供中介服务事宜。2019年2月25日，德才公司向黎慧芬邮寄《催告函》，催促黎慧芬履行支付赎契款100万元的义务。该邮件于2019年3月8日被签收。2019年4月17日，邓开容向黎慧芬邮寄《催告函》，催促黎慧芬支付赎契款100万元。该邮件于次日被签收。邓开容述称，2018年11月29日，其向银行申请提前还贷，当时尚欠银行贷款1133920.95元。黎慧芬于2019年7月13日收到本案应诉材料。一审法院认为，邓开容、黎慧芬于2018年11月26日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示、合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。合同约定卖方收到买方支付定金10万元后两个工作日内向抵押银行申请提前还贷，在银行通知扣款前，买方必须支付100万元给卖方作为赎契楼款。黎慧芬作为买方，按合同约定支付购房款系其基本义务，但截止至本案一审辩论终结，黎慧芬尚未支付赎契款100万元予邓开容，黎慧芬已构成违约，应承担相应违约责任。邓开容作为卖方，负有提前还贷涂销抵押以保证涉案房屋顺利交易的责任。黎慧芬于2018年11月26日支付定金予邓开容，按照合同约定，邓开容应于2018年11月28日前向银行申请提前还贷，而邓开容自认于2018年11月29日才申请提前还贷。另，邓开容举证证明其申请提前还贷时，涉案房屋尚欠银行贷款共1133920.95元，该金额大于黎慧芬需支付的100万元。为实现涂销抵押，邓开容尚需自筹资金支付133920.95元至还贷账户，而邓开容未在银行通知还款时转入该款项。邓开容在履行合同中虽不构成根本违约但存在履行瑕疵。综上，邓开容主张解除涉案合同，一审法院予以支持。黎慧芬于2019年7月13日收到本案应诉材料，涉案合同于该日解除。邓开容主张黎慧芬按成交价10%即41.8万元支付违约金，同时表示已收取的定金10万元冲抵部分违约金，故邓开容实际上主张没收定金10万元，并要求黎慧芬支付违约金31.8万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。邓开容未举证证明发生超出已收取定金的损失的情况下，涉案合同约定的成交价10%的违约金过高。另，涉案合同有约定，“若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价10%的违约金”，即卖方完成涂销抵押登记后买方的违约责任系向卖方支付成交价10%的违约金。本案中，邓开容并未完成涂销抵押登记，故邓开容主张的成交价10%的违约责任过重。一审法院根据涉案合同的履行情况、双方的过错程度、房地产交易行情及卖方的实际损失，综合公平和诚信原则予以衡量，酌定邓开容没收黎慧芬已支付的定金10万元。邓开容的其他违约金主张超出一审法院核定范围，不予支持。综上所述，因德才公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、确认邓开容与黎慧芬于2018年11月26日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月13日解除；二、黎慧芬已付定金10万元归邓开容所有；三、驳回邓开容的其他诉讼请求。本案适用简易程序，一审案件受理费4490元，由黎慧芬负担。本院二审期间，邓开容提交了转账明细截图一张，拟证明黎慧芬于2018年11月27日向邓开容转账支付了10万元定金，因此邓开容于2018年11月29日向抵押银行申请提前还贷，并未超过合同约定的时间。黎慧芬、德才公司在二审中均未提交新证据。经审理，一审法院除将黎慧芬向邓开容支付10万元定金的时间“2018年11月27日”错误认定为“2018年11月26日”以外，对本案其他事实认定清楚，本院予以确认。另查明，黎慧芬于2018年11月27日向邓开容转账10万元定金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一审判决确认涉案合同于2019年7月13日解除，各方当事人对此均未提起上诉，本院予以维持。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：黎慧芬应当支付的违约金数额。根据本案查明的事实，涉案合同解除的根本原因在于黎慧芬逾期支付赎契款，黎慧芬应当承担相应的民事责任。一审法院认定，邓开容存在未按时申请提前还贷、未在银行通知还贷时转入自筹资金133920.95元的行为，构成履行瑕疵。本院认为，根据二审查明的事实，邓开容已于合同约定的时间节点申请提前还贷，未构成违约。同时，根据涉案合同约定，黎慧芬在银行通知扣款前须向邓开容支付100万元，而邓开容则仅负有在银行通知扣款时确保扣款账户已存入足额款项的义务，故邓开容在黎慧芬未将还贷金额的大部分款项即100万元转入还贷账户的情况下，未向还贷账户转入剩余款项，系依法行使后履行抗辩权，该行为亦不构成违约。综上，邓开容在合同履行过程中并不存在履行瑕疵，一审法院认定有误，本院予以纠正。黎慧芬的行为构成根本违约，但涉案合同约定按成交价10%的标准计算违约金过高，一审法院根据本案案情，酌情下调违约金至10万元，处理妥当。因邓开容已收取黎慧芬10万元定金，为减少讼累，一审法院判令前述定金归邓开容所有，并无不当，本院予以维持。综上，邓开容的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6070元，由上诉人邓开容负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年三月十六日书记员  覃心怡