安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终411号 上诉人（原审被告）：丁杰，男，1974年11月5日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：张祖忠，长丰县岗集镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王雄，安徽典兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：代光云，女，1975年10月11日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：张祖忠，长丰县岗集镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：闫如秀，女，1990年4月12日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律师。 上诉人丁杰、代光云因与被上诉人闫如秀房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2018）皖0121民初4272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁杰、代光云上诉请求：撤销（2018）皖0121民初4272号民事判决，依法改判驳回闫如秀的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院判决丁杰、代光云返还闫如秀租金3167元没有任何依据。1、闫如秀实际经营至2017年10月份，租赁期限已满一年之久，丁杰、代光云无需返还其租金。2、证人沈某的证言是否客观真实无法确定，其在一审庭审中对于搬迁时间的表述为“大概是2017年6、7月份”，可见证人对此并不确定。3、闫如秀关于搬离时间的陈述也是前后不一致，相互矛盾。2018年11月16日庭审中，其表述为2017年7月中旬，而在2019年3月15日庭审中，又表述为2017年7月上旬。一审法院对此进行选择性的采信，令人无法信服。4、按闫如秀自述，评估报告中长丰县岗集镇政府公告要求房屋拆迁的期限必须是在2017年6月15日至2017年8月15日，其在此期限内搬离符合常理。但同样在评估报告中，长丰县发改委［2017］90号《关于长丰县岗集镇旧城改造项目立项的复函》文件时间却是2017年8月18日，批准文件都未下发，长丰县岗集镇政府如何在此之前要求按期搬迁。更何况房屋拆迁矛盾都较为尖锐，到目前为止，合淮路两边大约还有9户都未搬迁。同时，岗集镇政府公告只是在评估报告中作为评估的项目背景使用，其是否已经公示、要求按期搬离，闫如秀并未提供任何证据加以证实。5、案涉房屋在征收补偿价格评估过程中，评估人员于2017年7月11日到现场进行过勘验，对房屋的装修、空调、不可搬迁设备数量、规格进行了登记，直至2017年10月10日才作出评估报告书。若按闫如秀所述其投入了大笔资金经营酒店，若要拆迁，对于酒店的装修损失都会有所考虑，怎么会轻易搬迁。事实也正是如此，闫如秀通过司法所要求协调，给予补偿。6、根据“谁主张、谁举证”的原则，闫如秀应当提供证据证明其搬离时间，否则应当承担举证不能的法律后果。 二、双方合同中明确约定闫如秀若需对出租房屋进行装修应当得到丁杰、代光云的同意。闫如秀在未经同意的情况下擅自装修，破坏出租房屋原有的设施，不能享有拆迁补偿费用。其次，闫如秀也没有证据证明其对涉案房屋进行了装修，其提供的装修合同是先加盖印章后签的字。丁杰、代光云认为该装修合同应当是虚假的，且向一审法院申请对合同的形成时间进行鉴定，但一审法院不予准许，剥夺了丁杰、代光云对证据真假鉴别的知情权，属于事实认定不清。即使闫如秀对出租房屋进行了必要的装修，也只能在合同范围内的房屋进行装修，合同范围外的与闫如秀没有任何关系。 三、一审法院判决将丁杰、代光云因涉案房屋拆迁而取得的涉及装修部分的征收补偿款（经评估）182955元，全部作为闫如秀剩余租赁期限内装饰装修残值损失的补偿，有违法律规定，有违公平正义。1、本案为房屋租赁合同纠纷，结合本案案情以及依据司法解释规定，法院应当处理剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，即残值损失＝估价对象在价值时点时出售的可利用材料的价值-拆除清理费用。但《征收补偿价格评估报告书》中涉及的装饰装修部分为征收补偿价格评估，即装修价格＝重置价格×成新率，两者截然不同，有着严格意义上的区别，不能相互替代适用。同时，根据《征收补偿价格评估报告书》第九条第六款规定，征收补偿价格评估结果仅为委托确定估价对象征收补偿价格提供参考依据，不得作其它用途使用。2、一审法院在处理涉案房屋剩余租赁期限内的装饰装修残值损失时，即便参照适用了《征收补偿价格评估报告书》中涉及装修部分的征收补偿价格，也应当加以区分。①、双方合同明确约定，出租给闫如秀的为岗集中心校南边（合淮路）的两间上下门面房，水电由闫如秀安装独立的计价器。同时，闫如秀申请的证人鲍某在庭审中也明确表述，租赁房屋后面还有部分没有租赁给闫如秀。因此，双方合同约定的租赁范围只包括前面二层，相应的房屋租赁费用也是按照前面二层的平方面积予以收取的。②、涉案房屋构造为前后二层，中间庭院。《征收补偿价格评估报告书》所附照片以及《构筑物、附属物及装修测量清单》中均明确记载有“小二层”，同时，闫如秀申请的证人鲍某在庭审中也明确表述，涉案房屋确实存在后面二层。因此，双方合同中并不包括中间庭院、后面二层，相对应的征收补偿价格评估款理应与闫如秀无关。③、涉案房屋在出租给闫如秀之前，对外出租给了一家汽车销售公司，闫如秀申请的证人鲍某在庭审中也明确表述，涉案房屋之前为4Ｓ店。同时，闫如秀对涉案房屋在此之前就已对外出租的事实也是予以认可的。因此，根据上述事实可以证明，涉案房屋肯定不是毛坯房，且经过装饰装修，水电管道、线路铺设、墙面粉刷、地面瓷砖、卫生间、厨房等完全符合居住使用条件。闫如秀若承租房屋后因经营酒店需要装饰装修，严格意义上说只是在房屋原有的装饰装修基础上进行了部分改造。因此，《征收补偿价格评估报告书》中的《构筑物、附属物及装修测量清单》就前面二层所载事项，理所当然包括涉案房屋原有的装饰装修。 闫如秀辩称，一审判决认定事实清楚，丁杰、代光云的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。一、闫如秀租赁涉案房屋用于经营酒店，丁杰、代光云是完全知晓的，双方还协商给予闫如秀20天的免租装潢期，其后闫如秀于2016年10月21日支付了第一年的租金38000元。闫如秀对涉案房屋承租至2017年7月份的事实已经予以充分举证，一审法院也进行了查明确认。事实上，因为要拆迁修路，岗集镇政府早就开始设置拆迁围栏、挖地基等，并于6月份对闫如秀经营的馨悦酒楼进行评估，闫如秀根本无法再正常经营，故在7月份搬迁走。岗集镇政府也发公告确定所有租户在8月份之前全部搬迁完毕。丁杰、代光云应当返还未到期的租金。二、对于涉案房屋的装修补偿款应当全部由闫如秀所得。1、双方在合同上明确约定房屋用于经营酒店，且闫如秀有20天的免租金装潢期。此外，涉案房屋在闫如秀租赁之前是从事汽车维修的且长达4年，闫如秀为实现经营酒店的合同目的也必须重新装修，丁杰、代光云是明知并默认了闫如秀的酒店装修行为，其再依据合同第四条主张闫如秀未经其同意装修构成违约，不能成立。2、涉案房屋系一个独立的单体，只有一个门出入，闫如秀系整体承租并装修，为此花费装修费20多万元，闫如秀不可能对房屋有额外的装修用于他人的租住。丁杰、代光云上诉称涉案房屋还有原来的以及额外的装修，纯属无中生有。3、闫如秀一审提供了装饰装修合同、报价单以及装修公司法定代表人的出庭作证，能够充分证实闫如秀实际装饰酒店的事实。且2017年6月评估报告中载明的“评估对象”即为馨悦酒店，综合成新率全部为85%，这也与闫如秀2016年9月承租涉案房屋经营馨悦酒店并进行重新装修的事实高度吻合。闫如秀租赁涉案房屋五年原本想用于长期经营酒店，并花费20多万元重新装修(至今还欠装修公司的装修费用)，但未想经营不久即面临拆迁，本想通过政府的拆迁补偿款能够挽回一点损失，却被丁杰、代光云一直占用，给闫如秀造成了严重的经济困难。 闫如秀向一审法院起诉请求：1．判令解除闫如秀与丁杰于2016年8月15日签订的《租房协议》；2．判令丁杰、代光云返还闫如秀剩余三个月租金9498元及占用租金的利息损失614元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月15日起暂计算至起诉之日，款清息止）；3.判令丁杰、代光云返还闫如秀剩余租赁期内装饰装修残值损失合计188695元及占用此款的利息损失7469元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月24日起暂计算至起诉之日，款清息止），以上合计206276元。 一审法院认定事实：2016年8月15日，闫如秀与丁杰签订《租房协议》，约定丁杰将位于长丰县东侧的房屋出租给闫如秀经营酒店，租赁期限自2016年9月6日起至2021年9月6日止，租金为38000元／年。当日，闫如秀又与贤泽公司签订《装修合同》，约定由贤泽公司对涉案房屋进行装修，装修期限自2016年8月18日起至2016年9月18日止，工程造价为161773.80元。贤泽公司装修竣工后，闫如秀于2016年9月18日以涉案房屋为住所地注册成立馨悦酒楼，并正式开业经营。2016年10月21日，闫如秀向丁杰妻子代光云支付了一年的房租38000元。 2017年6月12日，长丰县岗集镇人民政府颁布《合淮路两侧绿化提升项目房屋征收公告》，馨悦酒楼属于房屋征收范围内，拆迁期限自2017年6月15日至2017年8月15日。2017年7月上旬，闫如秀搬离馨悦酒楼。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司（以下简称中信公司）接受长丰县岗集镇人民政府的委托对馨悦酒楼内装修、空调（移机费）、不可搬迁设备（市场价）进行征收补偿价格评估。2017年10月10日，中信公司出具了《征收补偿价格评估报告书》，其中确定装修部分的估价对象为2016年装修，装修成新率为85%，装修部分的征收补偿价格评估为182955元，全部征收补偿价格评估结果为188695元，价格评估作业日期为2017年6月12日至2017年10月10日。 一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案房屋因被政府征收致使《租房协议》的合同目的不能实现，且丁杰、代光云同意解除合同，故对闫如秀要求解除《租房协议》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。闫如秀自租期开始起使用涉案房屋约10个月左右，加上租期开始前的装修期间，闫如秀共计使用涉案房屋达11个月，但已支付一年房租38000元，故在《租房协议》因不可抗力解除后，丁杰、代光云应当返还闫如秀1个月的租金3167元。对于占用租金期间的利息，一审法院酌定自起诉之日即2018年10月25日起以3167元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至款清之日止。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案综合分析双方提供的证据、证人证言以及双方庭审中的陈述，按照日常生活经验法则，能够认定丁杰、代光云应当知晓且不反对闫如秀对涉案房屋进行装修，对于装饰装修残值损失，政府已给予补偿，故不存在双方按照公平原则分担损失的情形，闫如秀应当获得装饰装修残值损失的全部补偿即182955元，丁杰、代光云占有该补偿款无法律依据，应当予以返还。对于占用资金期间的利息损失，一审法院酌定自起诉之日即2018年10月25日起以182955元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至款清之日止。 丁杰、代光云在第二次庭审后申请对闫如秀当庭提交的《装修模式及清单》的形成时间进行鉴定，认为该份证据是虚假的。虽然闫如秀是当庭提交该份证据，但闫如秀在第一次庭审举证质证阶段结束后即提出庭后补充该份证据以证明其委托贤泽公司装修的事实，故一审法院有理由相信该证据在第一次庭审时即存在而未被提交。证人鲍某作为证据的出具方对该份证据的内容予以确认，且证人鲍某对该份证据形成的陈述与证人证言、《装修合同》、当事人陈述等证据能够印证，一审法院确认该证据的真实性。即使《装修模式及清单》不作为证据提交，根据本案其他证据，也能够认定贤泽公司及鲍某对涉案房屋装修的事实以及征收补偿的估算对象是贤泽公司的装修。因此，该证据的形成时间不影响一审法院对案件事实的认定，无司法鉴定的必要。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除闫如秀与丁杰于2016年8月15日签订的《租房协议》；二、丁杰、代光云于判决生效后三日内一次性返还闫如秀租金3167元，并支付占用租金期间的利息（自2018年10月25日起以3167元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至款清之日止）；三、丁杰、代光云于判决生效后三日内一次性返还闫如秀剩余租赁期内装饰装修残值损失补偿182955元，并支付占用资金期间的利息（自2018年10月25日起以182955元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至款清之日止）；四、驳回闫如秀其他诉讼请求。案件受理费4394元，由丁杰、代光云负担。 二审中，丁杰、代光云提交下列证据：证据一，房屋产权证以及安徽省行政事业性收费统一收据，证明涉案房屋于2003年就办理了产权证，不是现建房屋也不是裸房，实际征收400多平方，征收报告是按400多平方评估的，应予以区分。证据二，照片一组（于2020年3月11日拍摄），证明长丰县岗集镇政府公告要求房屋拆迁的期限虽在2017年6月15日至2017年8月15日，但实际上并非如此，到目前为止，合淮路两边大约仍有9户都没有搬迁。证据三，证人代某、杨某证言，证明涉案房屋出租给闫如秀之前是由代某进行的装修，即使闫如秀经营酒店，也只是在原有基础上进行的改造；涉案房屋后面的房屋是出租给杨某居住的，不在闫如秀的承租房屋范围。闫如秀质证认为，对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明拆迁面积达到400多平方，且自2003年建设房屋后就没有新盖。对证据二的三性及证明目的均有异议，从拍摄的图片中可以看出房屋位于人行道外侧，是否拆迁完全不影响道路改造，与本案房屋无可比性。对证据三，证人代某的证言中除了承认闫如秀进行了装修属实外，其他证言均不可信且相互矛盾，代某陈述2002年进行了装修，而涉案房屋至2003年9月才办房产证；代某陈述装修房屋用于经营移动营业厅，但丁杰、代光云一审提交的营业执照显示2007年才开始经营移动营业厅，显然相互矛盾。证人杨某的证言均不可信，丁杰将房屋出租给闫如秀时双方签订了书面租赁合同，而杨某称其想长期租赁，却没有签订书面租赁合同，显然不属实；闫如秀自2016年8月对涉案房屋整体承租（包括后面的厨房）并进行装修，杨某不可能在此期间居住在房屋内。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，代光云于2016年10月21日签字的租金条据上载明“今付岗集馨悦酒楼饭店房租38000元”。《征收补偿价格评估报告书》中还载明“位于安徽省合肥市长丰县沿线代光云所有的装修，该装修所属房产为混合结构，房屋总层数为2层，作为酒店用房（馨悦酒店）使用”、“估价对象为2016年装修，并且根据估价师现场勘察，确定装修成新率为85%”、“本次评估人员于2017年7月11日进行现场勘验”等。 本院认为，涉案房屋在闫如秀承租期间遇政府拆迁并发出拆迁公告，政府部门亦在此期间委托评估机构于2017年7月对涉案房屋的装修进行现场勘察评估，闫如秀关于其因拆迁而无法正常使用涉案房屋经营酒店故已于2017年7月搬离酒店的主张，具有一定的合理性。丁杰、代光云上诉主张无需退还闫如秀一个月的租金，但其并未提交充分的反驳证据证明闫如秀于2017年7月之后仍在使用涉案房屋进行经营，故对其该项上诉请求，本院不予支持。 闫如秀与丁杰签订的租赁合同中明确约定闫如秀承租丁杰的房屋系用于经营酒店，而闫如秀承租房屋用于餐饮经营并投入一定的装修，也符合其对承租房屋的合理正常使用范围。闫如秀一审提交的装修合同、证人鲍某证言以及评估报告等证据，能够印证闫如秀对涉案房屋进行过装修的事实，且代光云于2016年10月收取闫如秀租金时应当明知闫如秀已经在经营馨悦酒店，对于馨悦酒店存在装修的事实不可能不知晓。故丁杰、代光云以闫如秀装修房屋未征得其同意为由主张闫如秀无权分得装修补偿款，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 涉案房屋已由政府部门委托评估机构对装修部分进行了价格评估，评估报告中明确载明评估的对象系针对馨悦酒店，且为2016年装修，亦确定装修成新率为85%，能够证实评估报告中确认的装修部分征收补偿价格182955元应视为闫如秀为经营馨悦酒店投入的装修价值。丁杰、代光云上诉主张装修部分征收补偿价格182955元所对应的装修项目包含了其原先对涉案房屋投入的装修价值以及不在闫如秀承租房屋范围的征收补偿价值，但其二审提交的证据包括证人证言，不足以达到其证明目的，证人的相关陈述并无其他证据加以佐证，且与评估报告的记载内容不相符合。丁杰、代光云上诉主张装修部分征收补偿价格182955元不应归闫如秀全部所有，理由不能成立，本院不予支持。 综上，丁杰、代光云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4022元，由丁杰、代光云负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年四月六日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。