宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2021）宁0105民初2123号   原告：银川银房物业服务有限公司。   法定代表人：金某。   委托诉讼代理人：张某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：李某，住宁夏回族自治区银川市。   被告：苏某，住宁夏回族自治区银川市。   原告银川银房物业服务有限公司与被告苏某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川银房物业服务有限公司的委托诉讼代理人张某、李某，被告苏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告银川银房物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月-2020年12月物业费1771元,电梯费1320元，违约金9.3元〔违约金计算办法：（1771+1320）×0.3%〕；以上费用合计3100元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告居住在银川市××区，房屋建筑面积92.24平方米。被告居住期间一直由原告提供物业服务，双方约定物业费按每平米0.8元收取，电梯费按每月55元收取。自2019年1月1日至2020年12月31日期间被告无故拖欠原告公司物业费1771元、电梯费1320元。原告多次上门催收，被告未交纳上述费用。现原告认为被告存在恶意拖欠费用的行为，故要求被告支付违约金9.3元。综上，原告诉至法院，请求判如所请。   被告苏某辩称，原告陈述与事实完全不符。第一、原告从未与被告约定过物业收费标准,原告向被告收费无依据；第二、自2013年3月13日入住至今，原告从未成立过业主委员会，物业公司所行使及约定的所有项目，无人监督，在全体业主不知情的情况下擅自决定；第三、本小区业主大都是老弱病残人员，隔三差五有病故老人家属在小区内搭设灵堂，吹拉弹唱到深夜，从未有物业人员去制止，影响了业主的正常生活；第四、被告从未见过任何人“多次上门催缴”；第五、原告所诉收费标准与贵院（2019）宁0105民初1861号判决不符；第六、小区管理混乱，经常有收费品的车和吹鼓手进入小区；第七、在小区内随意增设路障，消防车辆无法正常驶入；第八、小区绿化带逐年递减，草地树木大面积干枯；第九、小区收取停车费不开收据；第十、频繁更换领导人，导致前后扯皮不负责任；第十一、本人信息在未经本人允许的情况下擅自透露给他人，导致本人长期受骚扰。   本院认为，原告依据其与银川市住房和城乡建设局（原银川市住房保障局）签订并备案的《前期物业服务合同》为银川市西夏区盈北家园小区提供物业服务，被告系盈北家园B区15号楼2单元802室房屋的实际使用人，实际上接受了原告提供的物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。被告在接受原告提供物业服务的同时，应按照合同约定向原告履行支付物业服务费的义务。但原告在公共秩序、公共卫生等方面的管理服务存在一定瑕疵，构成违约。故对原告要求被告支付违约金9.3元的诉讼请求，不予支持。综合本案实际情况，本院酌情认定被告应向原告交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间物业费的85%即1505元（计算公式：92.24㎡×24月×0.80元/㎡/月×85%）。原告要求被告以每月55元电梯运行使用费为标准，支付2019年1月1日至2020年12月31日期间电梯费1320元，因原告未向法庭提交每月向被告收取55元电梯运行使用费的有效证据，且根据原告与银川市住房和城乡建设局（原银川市住房保障局）签订的《前期物业服务合同》约定，电梯运行使用费收费标准为2-8层每月每户40元，9-16层每月每户60元。故原告应按每月40元的标准向被告收取电梯费，即被告应向原告交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间电梯费960元（计算公式：40元×24个月）。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定,判决如下：   一、被告苏某于本判决生效之日起五日内支付原告银川银房物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1505元、电梯费960元，合计2465元；   二、驳回原告银川银房物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏某负担。   本判决为终审判决。   审判员 李 民      二〇二〇年四月二十八日   法官助理 胡丽平   书记员 徐芙蓉   附本案适用的相关法律条文：   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。   《中华人民共和国民法典》   第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。   第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。   第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。   第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。   第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。   对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。   第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。   业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。   物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   附件1：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。   附件2：后附法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。