江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0583民初8163号 原告：张某某，女，1978年9月19日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：董某（配偶），住江苏省昆山市。 原告：董某，男，1977年6月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。 被告：昆山同进置业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇巴解路****楼**房。 委托诉讼代理人:丁玉贵,江苏六典律师事务所律师。 委托诉讼代理人:金钧,江苏六典律师事务所律师。 委托诉讼代理人:种柏旭,江苏六典律师事务所律师。（后被撤销代理） 原告张某某、董某与被告昆山同进置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院于2019年6月28日公开开庭进行了审理，原告董某并作为原告张某某的委托诉讼代理人，被告昆山同进置业有限公司的委托诉讼代理人种柏旭到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年7月26日公开开庭审理了本案，原告董某并作为原告张某某的委托诉讼代理人，被告昆山同进置业有限公司的委托诉讼代理人金钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某、董某向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告车位租赁合同中超过政府规定标准的租金106800元，同时判令被告退还原告106800元以及自2018年4月29日起至退还日的银行同期贷款利息（200元），2.本案一切诉讼费用由被告承担。后原告张某某、董某变更诉讼请求：1.确认原告与被告车位租赁合同中超过政府规定标准的租金106800元无效，同时判令被告退还原告106800元以及自2018年4月29日起至退还日的银行同期贷款利息；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月29日，被告与原告签订车位租赁合同并约定：原告向被告租赁同进君望小区编号为“****”地下车位一;地下车位一个，租金150000元。后原告经查询，根据《江苏省物业管理条例》第62条规定：“建设单位未出售或未附赠的车位，应当优先租给本区域内业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行”。《江苏省物业服务收费管理办法》[苏价规（2013）4号]第17条规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定”。根据《昆山市物业服务收费管理实施细则》[昆政规(2014)13号]第18条规定：车位租金是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。该细则第19条规定：对住宅小区车位租金实行政府指导价。该细则第22条规定：车位租金由专有人或管理者根据合同约定收取，具体收费标准详见该细则附件2。该细则附件2明确规定专用室内车位(租用车位)，车位租金为每月150元，可上浮不超过20%。该细则区别了专有室内车位(购买车位)和专用室内车位(租用车位)并作出不同规定，而对于专用室内车位(租用车位)并未区分长租和短租，因此，不论长租或短租，都应适用该细则所定的租金价格标准。虽然被告在向物价部门备案房价时，就车位最高租价作了备注即：承诺每个车位长租20年，租金15万元。但经原告申请公开，昆山市发改委向原告公开了以上车位《公示表》及其依据《关于加强市区新建住宅小区汽车停车位(库)处置行为管理的通知》[建规(2017)7号]并告知《公示表》备注内容所依据的是上述《通知》第13条：建设单位在申报商品房备案价格时，应当对配建汽车停车位最高销售价格作出承诺，停车位销售价格不得高于承诺价格。但是，根据《公示表》的备注内容，被告向昆山物价部门备案房价时所承诺的是车位长期租赁价格，而非车位销售价格，上述《通知》第13条规定的却是车位承诺最高销售价格，而非租赁价格。以上《公示表》备注内容应当适用[昆政规(2014)13号]细则，而非苏住建规(2017)7号通知，因此，以上《公示表》备注内容不仅适用依据有错误，而且违反了《江苏省物业管理条例》及昆山关于车位租赁价格标准的有关规定，不具有法律效力，不应当把这种没有依据并违反规定的长期租赁价格承诺，作为判断原告与被告之间车位租赁合同租金是否合法合理的标准。综上，原告认为，原告所租车位本来就是被告按照规划和规定应当配建且计人公摊并将成本已摊入房价的公共设施，姑且对被告是否有资格、有权利处置这些车位的争议性问题存而不论，即便被告可以出租这些车位，也应当依法依规、公平合理进行。被告与原告签订的20年15万元租金的车位租赁合同，车位租金平均每月高达625元，远远超过政府指导价并上浮20%后每月180元的标准，按最高上浮价180元每月算，20年租金共43200元。《价格法》第41条规定：经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”。因此，被告与原告签订的车位租赁合同中超出政府规定标准范围的租金违反了法律、行政法规和地方规定，为依法维护自身合法权益，根据《合同法》第7条、52条、56条、58条，提出以上诉讼请求，请依法判决。 被告昆山同进置业有限公司辩称，一、被告在与原告签订《车位租赁合同》前对编号为****的停车位拥有除土地所有权外的完整的物权。1、根据《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地、地上或者地下分别设立让方式获得位于东侧土地使用权(即本案争议停车位所在区域)，故被告对本案争议停车位相对应的土地，拥有合法的土地使用权。2、根据《物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的构筑物、建筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。被告建设本案争议停车位已取得规划部门的规划许可证，由被告投资建设，属于构筑物或者附属设施，因此该车位在与原告签订《车位租赁合同》前的所有权归属于被告。3、根据《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案争议停车位系被告因建设原始取得，被告自建设完成即已拥有该车位的除土地使用权外的完整的物权。二、标号为****的停车位为专用车位，且并未计入公摊。根据规划，标号为****停车位属于专用车位，根据国家国家质量技术监督局2000年2月发布，并自2000年8月1日开始实施的《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)附录B第B3项“共有建筑面积”的分摊规定，“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，因此本案争议停车位并非如原告所述计入公摊。综合第一、第二条，被告与原告签订《车位租赁合同》前对标号为****的停车位拥有除土地所有权外的完整的物权，有权处置该车位。三、本案原、被告所签《车位租赁合同》名为“租赁合同”，实际为被告向原告转让编号为****停车位使用权的合同，且该合同为双方真实意思表示。原、被告双方在《车位租赁合同》第二条租赁期限中约定，租赁期限为20年，且租赁期限届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，被告不再收取租赁费用，该约定同时体现在被告向物价部门的备案文件中，合同约定付款方式为一次性付清15万元。从合同内容看，该合同不仅违背《合同法》关于最长20年租赁期限的约定，合同的履行方式即“一次性付款”和合同履行结果即“原告取得与土地使用权年限相同的使用权”也有悖于正常的租赁合同，被告向原告出租停车位的行为实质是“以租代售”，名为租赁，实际上是长期向原告转让车位使用权。原告对合同的履行方式也明知，原告与被告签订该合同，表明了原告长期对本案争议停车位享有使用权的意愿。四、本案争议停车位完全具备登记的法律条件，只是暂时不具备地方登记机构给予的登记条件，该停车位作为建筑物专有部分其使用权完全可以进行转让。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记为特定业主所有权的客体”，本案中的车位专门划定区域并编号，具备该条款规定的前两个特征。至于能否登记，根据《房屋登记办法》第九十六条规定：“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”。江苏省建设厅《江苏省实施若干问题的指导意见》(苏建房(2009)196号)第十二条规定：“地下车位和;地下车位和按原规划建造的地面车位记条件的可以申请登记”。可见，案涉车位所有权完全具备登记的法律条件，只是暂不具备地方登记机构给予登记的操作条件。因此，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权，使用权可以进行转让。五、以租赁名义转让停车位的使用权是目前开发商一致做法，是开发商在现 有的物权制度、登记制度和其他规定下做出的变更处理，符合当前房地产产业发展的实质，符合行政主管部门的要求，也符合意思自治的民法价值，不违法法律、法规的强制性规定，合法有效。如按照原告思路，不仅会造成房地产交易市场混乱，还会引发社会矛盾，违背法律追求的价值。六、即便按照原告所述，双方签订合同为租赁合同，租赁期限也应按照70年计算，则月租金标准也未超过180元。七、法律适用方面，即使按照租赁合同关系来考虑，原告所提出的江苏省物业收费办法以及昆山市物业服务收费细则所涉及的车位租赁价格规定在本案中不适用，因为根据价格法规定，小区车位租赁价格并不属于政府定价和指导价的范围。综上，恳请贵院依法驳回原告诉请请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：2010年5月8日，被告昆山同进置业有限公司取得坐落于昆山市、面积为95654平方米的商业用地使用权。2015年4月13日，被告昆山同进置业有限公司取得项目名称为同进君望庭（三期）人防地下车库（-1F）、位置为巴城镇登云路99号、规模为14122.5平方米的建设工程规划许可证。被告昆山同进置业有限公司提供的项目名称为同进君望庭（三期）人防地下车库、图名为三期车库地下一层平时平面图地下车库a-a剖面图载明：地下车库建：地下车库建筑面积14101平方米4辆，其中人防建筑面积为9320平方米，非人防车库面积为4781平方米。根据被告昆山同进置业有限公司提供的项目名称为同进君望庭（三期）人防地下车库的施工图及规划图，现编号为****号的地下车位，位于人防建筑面积之外。 2018年4月29日，原告张某某、董某（乙方）与被告昆山同进置业有限公司（甲方）签订《同进君望车位租赁合同》，约定“根据《中华人民共和国合同法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《地下停车库使用条例》等规定，甲方在投资建设同进君望庭的同时，投资建设了同进君望庭地下工程，依据相关规定，该地下工程平时的管理和收益权归甲方所有，现已辟为甲方的停车场，为方便乙方停放车辆，甲方同意按照有偿方式，将上述地下工程中地下停车场的部分车位租赁给乙方使用，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方车位事宜订立本合同。第一条、编号、位置、面积，停车位编号****，第二条、租赁期限，乙方承租期限为20年，自2019年9月30日至2039年9月29日，本合同到期后，如乙方没有违约行为且没有违反物业公司管理规定的行为则车位租赁期限自动续期20年，鉴于乙方在本合同约定期限内的良好表现，本合同租赁期限届满后自动续期，续期期限与本合同一致，且在续期期限内不再收取租赁费用。本车位租赁期限最长可续期至本车位土地使用权期限届满之日而终止。第三条、租金、支付方式及期限，甲、乙双方约定本车位按“个数”计收车位租赁费，车位的实际使用面积与车位租赁费的计收无关。甲乙双方约定二十年车位租赁费用共计150000元，乙方应于签订本合同之日一次性付清上述租赁费用。否则视为乙方放弃车位租赁，甲方有权将该车位另租他人。上述期限内，如遇政府政策调整、变动、行政许可等不可抗力原因致使乙方无法继续使用车位的，甲乙双方同意将据实结算车位租赁费用，多退少补，除此之外，互不追究其他任何责任。第四条、车位管理费及其支付方式，车位管理费的标准为每个车位每月60元，乙方必须按本项目物业管理规定支付；车位所发生的其它费用乙方应根据实际发生的费用按时向甲方指定的物业管理公司支付。承租期内如当地政府调整管理费标准，则乙方应当按照调整后的管理费标准向物业管理企业支付车位管理费。第五条、本停车位的使用，1、本停车位用途，仅为乙方用于其自有车辆的停放，未经甲方同意，乙方不得在本停车位或停车场内进行车辆清洗，亦不得改作他用。2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过高度2米、宽度1.8米、长度4.8米，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。甲方或甲方指定的物业管理企业有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借、转让给本小区业主以外的其他任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。5、乙方应当按甲方或管理企业规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，乙方并应当立即离开停车场。6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务；车内存放贵重物品、现金的，责任自负。7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修；乙方不得将漏油车辆开进停车场。8、乙方应当遵守甲方或甲方委托的管理企业制定的关于本停车场及本停车位的有关规章、制度。第六条、双方责任，1、双方明确双方之间仅为有偿使用场地的关系，并非保管关系，2、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔，3、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。第七条、双方权利和义务，甲方责任：1、甲方按本合同的约定向乙方提供车位供乙方停放机动车辆。2、甲方授权上海同进物业服务有限公司物业管理有限公司，负责停车位的公共秩序维护工作及卫生清洁工作。乙方责任：1、不得将停车位转租或转借给本小区业主以外的其他任何第三人。2、租赁的停车位只用于停放机动车辆，承诺不另做他用。3、遵守本项目物业管理公司制定的停车管理制度，车辆进出停车位不得妨碍甲方的物业管理活动和其他业主、物业使用人的活动。4、按时支付车位租赁费用和物业管理费等相关费用。第八条、违约责任，1、乙方不得擅自解除本车位租赁合同，擅自解除的视为乙方违约，乙方应承担违约责任，已收取的车位租赁费用不予退还；2、因乙方原因(如乙方因驾驶不当，或不正确使用停车位等)在停车场地内所造成的人身伤害或财产损失均由乙方承担赔偿责任。3、物业公司及甲方制定的停车管理制度与本合同具有同等法律效力，如乙方未按照停车管理制度停放车辆的，甲方有权拒绝乙方使用车位，已收取的车位租赁费用不予退还，并有权要求乙方承担因此造成的全部损失”。2018年5月30日，原告张某某、董某向被告昆山同进置业有限公司支付150000元。 另查明，昆山市人民政府于2014年12月8日向昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，市各委办局，各直属单位印发的《昆山市物业服务收费管理实施细则》第十九条规定：住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本，车位、车库建设成本等因素，制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整；第二十二条规定：汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件2；附件2《昆山市住宅小区停车服务收费标准》规定：业主专有室内车位（购买车位）的汽车停放费为50元/月，车位租金为0元/月，上浮不超过20%，下浮不限的范围内商定，专用室内车位（租用车位）的汽车停放费为50元/月，车位租金为150元/月，上浮不超过20%，下浮不限的范围内商定。 上述事实由原告提供的租赁合同、发票、昆山市物业服务收费管理实施细则，被告提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、图纸及当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，《中华人民共和国价格法》第十九条第三款规定，地方定价目，地方定价目录由省、自治区政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定；第二十条第三款规定，市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。江苏省物价局印发的《江苏省定价目录》中第十二项列明：普通住宅及配套停车设施的前期物业公共服务收费标准授权市、县人民政府制定。综合上述法律及地方定价目录的规定，昆山市人民政府可以对本地区内的普通住宅的配套停车设施的前期物业公共服务收费标准制定政府指导价、政府定价。根据《昆山市物业服务收费管理实施细则》的文件内容，昆山市人民政府对于普通住宅的配套停车设施的前期物业公共服务收费的指导价为“专用室内车位（租用车位）的汽车停放费为50元/月，车位租金为150元/月，上浮不超过20%”，即专用室内车位（租用车位）的租金最高不能超过180元/月。本案中，原告张某某、董某主张其与被告昆山同进置业有限公司签订的关于涉案车位的《同进君望车位租赁合同》的性质系租赁合同，而约定的租金标准为150000元/20年，远高于180元/月，被告昆山同进置业有限公司主张《同进君望车位租赁合同》的性质系买卖合同，不适用不高于180元/月的政府指导价，因此，双方产生争议。 本院归纳本案争议焦点为：一、被告昆山同进置业有限公司对于涉案车位享有的权利，二、原告张某某、董某与被告昆山同进置业有限公司签订的《同进君望车位租赁合同》的性质和效力。 一、被告昆山同进置业有限公司对于涉案车位享有的权利。 《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的构筑物、建筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。涉案车位系被告昆山同进置业有限公司建造，其享有所有权，理由为： 1.被告昆山同进置业有限公司对涉案车位相对应的土地享有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地、地上或者地下分别设立进置业有限公司取得坐落于昆山市、面积为95654平方米的商业用地使用权，涉案车位位于该土地区域的地下部分； 2.涉案车位系被告昆山同进置业有限公司建造的附属设施； 3.涉案车位并非业主共有，也不由其他主体所有。（1）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记为特定业主所有权的客体”。涉案车位对应编号****，具有车辆停放功能，可以与其他车位明显区分、业主可独立使用，因此符合上述司法解释规定的第一、二个构成要件。至于是否能够登记为特定业主所有，部门规章《房屋登记办法》第九十六条规定：具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。江苏省建设厅印发的《江苏省实施若干问题的指导意见》第十二条第二项规定：关于车位的登记，小区内车位分两种情况：一是地面用于公用通道（道路）的汽车停车位为全体业主所有，不应出售，也不能办理房屋登记；二是地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。由此可见，涉案车位所有权具备登记的法律条件，只是目前通行做法系地方登记机构不给予登记，系实践中的操作障碍，因此，涉案车位应认定符合上述司法解释规定的第三个构成要件。综上，涉案车位属于建筑区划内的专有部分，并非业主共有。（2）涉案车位所在区域系在人防建筑面积之外，不属于人防工程车位，所有权不属于其他主体。 二、原告张某某、董某与被告昆山同进置业有限公司签订的《同进君望车位租赁合同》的性质和效力。 《同进君望车位租赁合同》名为“租赁合同”，实际为被告昆山同进置业有限公司向原告张某某、董某转让涉案车位所有权的合同，即“买卖合同”。《同进君望车位租赁合同》第二条租赁期限中约定租赁期限为20年，且租赁期限届满后自动续期，最长租赁期限可续期至车位土地使用权期限届满之日，续期期间，被告昆山同进置业有限公司不再收取租赁费用，合同约定付款方式为一次性付清15万元。从合同内容看，该合同不仅违背合同法关于最长20年租赁期限的规定，履行方式即“一次性付款”和合同履行结果即“原告张某某、董某取得与土地使用权年限相同的使用权”也有悖于正常的租赁合同，原告张某某、董某对合同的履行方式、履行结果也明知，被告昆山同进置业有限公司向原告张某某、董某出租涉案车位的行为实质是“以租代售”，名为租赁，实为买卖，因此，本案立案案由为租赁合同纠纷，现变更为买卖合同纠纷。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《同进君望车位租赁合同》性质为双方就涉案车位的买卖合同，其中关于价款的约定并未违反《中华人民共和国价格法》的强制性规定，也未违反其他法律、行政法规的强制性规定，也无证据证明存在其他无效情形，应认定为有效。 综上，本院对于原告张某某、董某要求确认《同进君望车位租赁合同》中超过政府规定标准的租金106800元无效的诉讼请求不予支持，原告张某某、董某要求返还106800元以及自2018年4月29日起至退还日的银行同期贷款利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院也不予以支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条、《中华人民共和国价格法》第十九条第三款、第二十条第三款、第四十一条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张某某、董某的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告张某某、董某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。 审 判 长  郑 煦 人民陪审员  陈林根 人民陪审员  倪惠国 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  王 晶