广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终75号上诉人（原审被告）：茂名市茂港东海房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市水东*************。法定代表人：刘德群。委托诉讼代理人：谢志雄，广东承匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒舒，广东承匡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁凤鸣，男，汉族，住广东省茂名市电白区**********。被上诉人（原审原告）：吴海燕，女，汉族，住广东省茂名市电白区**********1。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：李玉贤，广东泽森律师事务所律师。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：许侨光，广东泽森律师事务所律师助理。上诉人茂名市茂港东海房地产开发有限公司（以下简称茂港东海公司）因与被上诉人梁凤鸣、吴海燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。茂港东海公司上诉请求：1.请求依法撤销广东省茂名市电白区人民法院作出的(2019)粤0904民初2640号民事判决书，并依法改判驳回梁凤鸣、吴海燕的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由梁凤鸣、吴海燕承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。茂港东海公司与梁凤鸣、吴海燕签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人完成所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。所以，梁凤鸣、吴海燕主张违约金的情况仅限于因茂港东海公司的原因导致梁凤鸣、吴海燕未能取得该商品房的房屋所有权证书。但是一审中，梁凤鸣、吴海燕并没有提交任何证据证明是因茂港东海公司的原因导致梁凤鸣、吴海燕未能取得房屋所有权证书。而本案中，延迟办证的原因并不能归责于茂港东海公司，自2016年6月29日起，茂名市电白区全区范围内各类不动产登记业务统一由茂名市电白区不动产登记中心办理。自从2016年6月之后房产证归为不动产登记中心进行办理后，办理不动产登记所需的手续均需要按新的政策规定进行办理。原来不符合规定的手续、资料也都需要重新进行，比如改规划，重新测绘等。即茂港东海公司并不存在怠于履行合同义务，也非因茂港东海公司的原因导致逾期办证，茂港东海公司并不构成违约，因此，梁凤鸣、吴海燕所主张的茂港东海公司承担违约责任，给付违约金是没有事实及法律依据的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。茂港东海公司恳请二审法院依法查明事实，支持茂港东海公司的上诉请求。梁凤鸣、吴海燕辩称，一、梁凤鸣、吴海燕与茂港东海公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，茂港东海公司应当在2016年7月31日交付商品房给梁凤鸣、吴海燕，并在交付房屋之日起720日内为梁凤鸣、吴海燕取得房屋所有权证书，但时至今日，茂港东海公司仍未能为梁凤鸣、吴海燕办理房屋所有权证书。二、茂港东海公司作为开发商，所有办理不动产登记的材料均在茂港东海公司手中，梁凤鸣、吴海燕不可能知悉办理不动产证的流程及所需要的材料，梁凤鸣、吴海燕只需交付购房款及办证费用给茂港东海公司即完成协助茂港东海公司办理不动产证的义务。三、茂港东海公司称是因新政策的原因，导致其无法按时办理不动产证，但茂名电白区域内的其他开发商已正常为购房者办理了不动产证，没有受该政策影响。而且茂港东海公司始终没有向法院提供证据证明其是因不可抗力的原因无法按时为梁凤鸣、吴海燕办理不动产证。由此可见，茂港东海公司有关不可抗力的理由不能成立。四、另案李海吉、陈虹桃诉茂港东海公司商品房预售合同纠纷一案的广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初2643号民事判决书已发生效力，茂港东海公司未寻找另外的法律途径提出异议，所以该判决可以作为本案认定事实或适用法律的依据。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审予以维持。梁凤鸣、吴海燕向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金17122.64元给原告（违约金以已付购房款634172元为基数，按日万分之一计算，从2018年8月1日起计至为原告办理好房地产权属证书之日止，现违约金暂计至起诉之日为17122.64元）；2.请求判决被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2016年5月13日，被告茂港东海公司与原告梁凤鸣、吴海燕签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016050941，房屋编码：440********************878，该合同已登记备案），约定将坐落于广东省茂名市电白区*********电白***商住小区*梯**单元**层****号住宅用房以634172元的价格出售给原告梁凤鸣、吴海燕。其中该合同第十一条《交付时间和手续》第（一）款约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条《房屋登记》第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告梁凤鸣、吴海燕于2016年5月13日向被告茂港东海公司支付了房屋首期款164172元，于2016年5月23日向被告茂港东海公司支付了余款30000元，于2016年5月31日向被告茂港东海公司支付了余款440000元，其中余款470000元是按照合同约定向金融机构（贷款机构）申请贷款支付，目前全部购房款已足额支付。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。另查明，被告茂港东海公司已经按照合同约定于2016年7月31日将本案所涉商品房交付原告使用,但是涉案商品房至今未办理房地产权属证书。一审法院认为：原告梁凤鸣、吴海燕与被告茂港东海公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房”及第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金”的约定，原告已按《商品房买卖合同（预售）》约定交付了涉案商品房的房价款634172元给被告，被告已于2016年7月31日将涉案商品房交付原告使用。被告应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也即最迟应在2018年7月31日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未能提交房屋权属登记资料报产权登记机关，尚未为原告办理产权登记。因此，被告应按合同约定以已付房价款634172元的日万分之一计付违约金给原告，因被告至今未提交办证资料给产权登记机关，违约金应从被告逾期提交资料之日即从2018年8月1日起计至被告为原告办理好不动产权登记证之日止。原告主张违约金从2018年8月1日起计至为原告办理好房地产权属证书之日止，合理合法，一审法院予以支持。茂名市电白区实施不动产统一登记的时间是2016年6月29日，该实施时间已超出原、被告约定的720日办证期限，被告辩称延期办证是因不动产登记等政策原因引起，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：限被告茂港东海公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁凤鸣、吴海燕支付违约金（以购房总价634172元为基数，按日万分之一从2018年8月1日起计至原告梁凤鸣、吴海燕取得房地产权属证书之日止）。如果被告茂港东海公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114.04元，由被告茂港东海公司负担。二审期间，茂港东海公司向本院提供了以下证据：1.《建设工程规划许可证》［证号：茂规（电白）建字201******001号］；2.《建设用地规划许可证》［证号：茂规（电白）地字201******001号］；3.《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》［证号：粤（电）房开证字第**5号］；4.《建设工程施工许可证》编号：A2***051；5.《国有土地使用权证》［证号：电国用（2011）第0***7号］及《宗地图》；6.《广东省茂名市商品房预售许可证》（编号：电预许证字2***第**2号）。上述证据拟共同证明茂港东海公司开发的房地产都符合相关程序，具有相关的证件，没有办到不动产证的原因是茂名地区不动产办证政策在2016年发生变更所致，并非茂港东海公司自身的原因造成迟延办证。经质证，梁凤鸣、吴海燕认为茂港东海公司在一审中从未提出上述的证据，茂港东海公司在一审中完全可以提供却故意不提供，在二审已经不属于新证据。而且上述证据不能证明不能办证原因是不动产登记政策变更造成的。不动产登记从2016年开始至今已经有四、五年的时间，茂名地区包括电白地区的房地产企业早已完善不动产登记的手续，其他的开发企业早已经为业主办理不动产登记。茂港东海公司应该提供相关的证据证实已经向不动产登记机关提供资料。如果不动产登记机关已收到茂港东海公司的资料但又未能办好不动产登记的，也应由茂港东海公司提供证据证明其原因所在。因此，本案应由茂港东海公司举证证明未能办证的原因，不能以简单的政策变更作为推脱理由。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的事实以及各方当事人的意见，本案的争议焦点为：茂港东海公司对逾期办证责任是否免责。茂港东海公司称其逾期办证是由于政策原因造成的，其无过错，不构成违约，不应支付违约金。本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依照合同履行自己的义务。涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：因茂港东海公司的原因，梁凤鸣、吴海燕未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房地产权属证书的，茂港东海公司应承担违约责任。本案中，茂港东海公司于2016年7月31日将涉案商品房交付给梁凤鸣、吴海燕使用，因此，梁凤鸣、吴海燕应在2018年7月21日前取得涉案商品房的房地产权属证书，但梁凤鸣、吴海燕至今仍未取得房地产权属证书。茂港东海公司在本案中没有提供证据证明因政府政策的变化导致其未能履行协助办证义务，也没有提供证据证明梁凤鸣、吴海燕未能取得房地产权属证书的原因在于梁凤鸣、吴海燕。因此，茂港东海公司已构成违约。茂港东海公司称其逾期办证是政策原因造成的，要求不承担支付违约金的责任，缺乏证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228.08元，由茂名市茂港东海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 黎湛红二〇二〇年三月二十七日法官助理 张 茹书 记 员 何佩敏