云南省丽江市古城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）云0702民初33号 原告：陈旭平，女，1973年3月26日生，汉族，住址浙江省乐清市。 委托代理人（特别授权）：叶乐一、郑旭灿，浙江名隽律师事务所律师。 被告：上海恒百商业经营管理有限公司，住所上海市金山区吕巷证荣昌路********。 法定代表人：金清锋。 委托代理人（特别授权）：周云兴，云南云勇律师事务所律师。 第三人：上海恒百商业经营管理有限公司丽江分公司，营业场所云南省丽江市古城区民主路、福慧路B区253号。 负责人：金清锋。 委托代理人（特别授权）：李国梁，男，1991年12月20日生，彝族，住址云，住址云南省丽江市华坪县iv> 第三人：丽江顺境商业经营管理有限公司，住所云，住所云南省丽江市古城区大研街道民主路福慧路古城口商业步行街****iv> 负责人：林玉琴。 委托代理人（特别授权）：周芳，云南义合律师事务所律师。 第三人：万松群，女，汉族，1970年6月22日生，住址四川省，住址四川省富顺县> 原告陈旭平诉被告上海恒百商业经营管理有限公司（以下简称恒百公司）、第三人上海恒百商业经营管理有限公司丽江分公司（以下简称恒百分公司）、丽江顺境商业经营管理有限公司（以下简称顺境公司）、万松群房屋租赁合同纠纷，本院于2019年1月4日受理后，被告提出管辖权异议，本院于2019年1月23日裁定驳回被告管辖权异议，后被告提起上诉，丽江市中级人民法院于2019年5月13日裁定驳回被告上诉，维持本院一审裁定。2019年11月8日，本院依法组成合议庭适用普通程序对本案及其他同一被告的五个案件合并公开开庭进行了审理，原告代理人叶乐一、被告代理人周云兴、第三人恒百分公司代理人李国梁、第三人顺境公司代理人周芳、第三人万松群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求1、判决被告支付原告合同期内租金249824元及合同期外租金275543元（按日租金1505.7元自2018年5月1日暂计至2018年10月1日，实际租金以归还商铺之日为准）；2、判决被告承担违约金26446.44元（其中合同内第三年第一期租金144912元自2017年5月1日起、第二期租金144912元自2017年11月1日起按每日万分之二计算至实际支付之日，暂计至2018年11月1日为26446.44元；合同外租金自2018年5月1日起按同期银行贷款利率计至商铺归还之日）3、责令被告立即腾空租赁房屋归还原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月16日，原、被告签订《商铺委托经营合同》，双方约定：1、原告坐落于丽江市古城区《古城口商业步行街》Ｄ区95号商铺、Ｄ区97号商铺、Ｄ区99号商铺由被告统一经营；2、委托经营期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止；3、委托出租的租金价格及付款时间：（1）Ｄ区95号商铺委托出租的第一年租金价格为183278元，剩余期限内的租金价格为166617元；Ｄ区97号商铺委托出租的第一年租金价格为183204元，剩余期限内的租金价格为166549元；Ｄ区99号商铺出租的第一年租金价格为183130元，剩余期限内的租金价格为166482。租金实行先由乙方代承租人支付的方法，第一年租金一次性支付。在本合同签订时乙方将第一年租金一次性支付给甲方，剩余实行每半年支付一次，由乙方在每半年开始前三十日内支付给甲方。4、乙方高于约定的租金价格出租房屋的，超出部分按作为佣金处理，低于约定的租金价格出租房屋的，不足部分的租金由乙方承担。乙方逾期支付租金的，由乙方承担应付款的每日万分之二的违约金。6、诉讼由商铺所在地的人民法院管辖。合同签订后，被告己支付第一、二年租金，但第三年租金249824元至今未付（第三年租金应分两期支付，第一期于2017年5月1日前支付124912元，第二期于2017年11月1日前支付124912元）。不仅如此，被告在合同经营期满后，仍然占用商铺并出租经营，相应租金未向原告支付（期满后的租金要求按第一年租金549612元、日均租金1505.7元计算）。综上所述，原、被告签订的《商铺委托经营合同》合法有效，被告在经营期内应当按约支付租金，在租赁期满后应当立即归还商铺。被告拒不支付租金、拒不归还商铺，以上行为严重损害原告的合法权益，应当承担相应的法律责任。 被告及第三人恒百分公司辩称：一、本案不是房屋租赁合同关系，而是委托经营的关系，原告与恒百公司丽江分公司的合同可以证明。二、原告所述的委托经营期限是明确的，经营房号也是明确的，本公司没有意见，但是经核实，委托期限到期之后恒百分公司已经退出了对于原告的房屋管理，之后是由第三人顺境公司进行统一管理。本案是合同之诉而非侵权之诉，分公司作为合同相对方只应当在委托期限内应当支付但是没有支付的范围内承担责任，超出委托经营期限的部分涉及的租金，需要由顺境公司和实际承租人来单独处理。三、因顺境公司统一对地下商业步行街的管理过程中将房屋出租给承租人，为保护承租人的利益，应当在合同到期再进行腾退，我方不是腾退义务人。四、恒百分公司根据民诉法的规定是属于恒百公司的分支机构，可以单独承担责任，因合同系分公司与原告签订，责任应当由分公司承担。 第三人顺境公司辩称：恒百公司的委托经营管理期限都到2018年4月30日，恒百公司没有法律上的义务对于现在的商铺承担经营和管理的责任。自恒百公司撤场以后，所有案涉商铺均处于无人管理及闲置状态，地下商业步行街招商以来，很多小业主均到顺境公司了解不同商铺的租赁价格，为了维护商铺所有人的利益，顺境公司从2018年11月开始将案涉商铺逐步出租给其它商户，在此过程中顺境公司在无义务给案涉商铺进行经营管理的前提下，为避免他人利益受损，而进行了经营管理行为构成无因管理，现原告要求腾退租赁物的请求其实是不想履行无因管理期限应当负担的债务，即与小业主的租赁合同。原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的，同时顺境公司将保留另案对原告提起诉讼的权利，要求原告支付无因管理期间的管理费用，并且继续履行无因管理期间的负担性债务，我们的请求将影响本案腾退房屋的行使。 第三人万松群陈述称：我的是四个铺面，分别是D93、D99、D97、D95，是四间铺面签了四个合同，租期到2020年5月30日到期，我的意见是还是要到合同期满为止。 原告为证明自己的诉请，提交了如下4组证据材料：1.身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2.企业信用信息公示报告，拟证明被告诉讼主体资格；3.商品房购销合同、收据，拟证明租赁商铺系原告所有；4.商铺委托经营合同，拟证明原告委托被告经营租赁商铺且期限已届满，被告拒不支付原告租金及不归还商铺的事实。 被告及第三人恒百分公司对原告提交证据质证如下：对第1组证据三性无异议；对第2组证据真实性无异议，但是与原告签订合同的是分公司，所以诉讼主体需要考虑；对第3组证据的真实性无异议，关于收据没有向开发商华欧公司核对过，所以不发表意见，认为原告与华欧公司虽签订过合同，但是并不能证明权属问题；对第4组的三性无异议，但提出商铺委托经营合同只是一个委托的关系，而非租赁关系，且合同未约定如何归还。 第三人顺境公司对原告的证据质证如下：对第1、2组证据三性及证明内容均无异议；对于第3组证据的真实性请法庭予以核实，提出原告仅提交购房合同及50%购房款收据，不能证明原告对案涉商铺享有所有权；认为第4组证据与第三人无关，不发表质证意见。 第三人质证称对原告提交的4组证据均不清楚。 经质证及审查，本院对原告提交的4组证据的三性均予以确认，但目前原告与商铺开发商因案涉商铺购销合同发生纠纷，原告是否对案涉商铺享有所有权尚无定论，故对第3组证据的证明内容不予确认。 被告为证明自己的诉讼主张，提交了如下2组证据材料：1.营业执照二份，拟证明恒百公司及恒百分公司均为依法设立的法人型企业及其分支机构；2.商品房购销合同、商铺委托经营合同、商铺租赁合同、收据二份、付款回单，拟证明原告于2015年3月16日向丽江**欧房地产置业有限公司购买了位于丽江市古城区，同日原告将购买的商铺委托恒百分公司出租，期限36个月，并约定了每年租金及其他权利义务；2019年4月22日顺境公司将该商铺出租给万松群；恒百分公司已支付原告2016年5月1日至2017年4月30日期间租金。 原告对被告提交的证据质证如下：对第1组、第2组证据中的商品房购销合同、商铺委托经营合同、收据、付款回单的真实性予以确认，但是对第1组证据关于分公司属于法人型企业的证明内容有异议；对第2组证据中的商铺租赁合同的合法性、真实性均有异议，认为上面所约定的租金明显低于现市场实际的租金。 被告顺境公司对被告提交的证据质证如下：对第1组证据三性无异议；对第2组证据中的收据、商铺租赁合同不清楚是否完整，与第三人无关的证据，请求法院综合评判。 第三人万松群质证称对被告提交的证据都不清楚，提出其与顺境公司签的合同是有效的。 经质证及审查，本院对被告提交的第1组、第2组证据中的商品房购销合同、商铺委托经营合同、收据、付款回单的三性予以确认；对第2组中的商铺租赁合同真实性予以确认。 第三人顺境公司为证明自己的诉讼主张，提交了一份商铺租赁合同，拟证明第三人万松群与顺境公司签署的案涉商铺租赁合同，租期到2020年5月31日。 原告认为顺境公司提交的租赁合同价款明显低于市场价，且原告方没有与顺境公司成立合同关系，故对该合同的真实性、合法性不予认可。 被告、第三人恒百分公司、万松群对顺境公司的证据三性均无异议。 经质证及审查，本院对第三人顺境公司提交的商铺租赁合同真实性予以确认，确认案涉商铺现由顺境公司出租给万松群经营的事实。 根据当事人的陈述及本院依法予以确认的证据，本院认定以下法律事实：被告恒百分公司系被告恒百公司依法设立的分公司。2015年3月16日，原告与开发商签订《商品房购销合同》购买坐落于丽江市古城区《古城口商业步行街》Ｄ区95、97、99号商铺，并支付了部分购房款。同日，原告与第三人恒百分公司签订《商铺委托经营合同》，双方约定原告购买的商铺由被告统一经营，委托经营期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。委托出租的租金价格及付款时间约定为：Ｄ区95号商铺委托出租的第一年租金价格为183278元，剩余期限内的租金价格为166617元；Ｄ区97号商铺委托出租的第一年租金价格为183204元，剩余期限内的租金价格为166549元；Ｄ区99号商铺出租的第一年租金价格为183130元，剩余期限内的租金价格为166482；租金实行先由受托方代承租人支付的方法，第一年租金在本合同签订时一次性支付给委托方，剩余实行每半年支付一次，由受托方在每半年开始前三十日内支付给委托方；受托方高于约定的租金价格出租房屋的，超出部分按作为佣金处理，低于约定的租金价格出租房屋的，不足部分的租金由受托方承担；受托方逾期支付租金的，应承担应付款的每日万分之二的违约金。合同签订后，被告己支付第一、二年租金，但第三年租金至今未付。根据合同约定，第三年租金分两期支付，受托方应于2017年5月1日前支付第一期124912元，于2017年11月1日前支付第二期124912元。委托经营合同届满后，第三人顺境公司进场管理商业街，将案涉商铺出租给第三人万松群，租期至2020年5月31日。现原告认为被告及第三人损害了原告的合法权益，诉至本院。 另，本案所涉商铺开发商丽江**欧房地产置业有限公司因与原告就案涉商铺销售合同发生纠纷，于2019年3月诉至本院，案件目前正在审理中。 本案在审理中经本院主持调解未果。 本院认为，原告与第三人恒百分公司签订的商铺委托经营合同系双方真实意思表示，未违反强制性法律法规，合法有效。本案以房屋租赁合同纠纷为案由立案，经庭审查明，本案实为委托管理合同纠纷。在合同双方履约过程中，恒百分公司拖欠第三年应付款项249824元未付，构成违约。第三人恒百分公司系被告恒百公司依法成立的分支机构，具有诉讼主体资格，但根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其所负债务应由被告恒百公司承担，故对原告要求恒百公司支付合同约定的第三年租金的诉请本院予以支持。针对原告主张的租期内的违约金，双方约定的未付款每日万分之二的计算方式不违反法律规定，且恒百分公司拖欠租金未付，构成违约，应当承担违约责任，故对原告要求被告支付以合同期内第三年的未付款项为基础以每日万分之二(年利率7.3%）计算至2018年11月1日的违约金22796.44元的诉请本院予以支持。对原告要求被告及第三人连带支付合同外租金及违约金的诉请，双方并无约定，且与本案诉争的合同无关，本院不予支持。针对原告要求被告腾退商铺的诉请，本院不予支持，理由如下：目前原告与商铺开发商因案涉商铺购销合同发生纠纷，正在本院审理过程中，原告是否对案涉商铺享有所有权尚无定论；另外，案涉商铺现在并不由恒百分公司管理，而是被第三人万松群自顺境公司处承租后使用，原告与第三人顺境公司、万松群之间产生的法律关系与本案诉争的委托经营合同关系并不同一，原告应另行主张权利。 综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、限被告上海恒百商业经营管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告陈旭平拖欠租金249824元，并承担违约金22796.44元。 二、驳回原告陈旭平的其他诉讼请求。 案件受理费9318元，由原告陈旭平、戴丽明负担4659元，由被告上海恒百商业经营管理有限公司负担4659元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。 审 判 长  和晓琴 审 判 员  尹丽莎 人民陪审员  王 颖 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  杨 怡 【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。