河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1604号 上诉人（原审原告）：夏守全，男，1964年8月31日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 上诉人（原审原告）：陆淑萍，女，1967年4月24日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：马向军，河北鸿翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尹桂萍，女，1971年8月5日出生，汉族，个体工商户，现住唐山市开平区。 被上诉人（原审被告）：李志东，男，1969年9月18日出生，汉族，个体工商户，现住唐山市开平区。 被上诉人（原审第三人）：李秉霖，男，1996年5月4日出生，汉族，无业，现住唐山市开平区。 三被上诉人之共同委托诉讼代理人：于会川，唐山市路南区小山法律服务所法律工作者。 上诉人夏守全、陆淑萍因与被上诉人李志东、尹桂萍、李秉霖房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏守全、陆淑萍上诉请求：改判河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1043号民事判决第二项为“被上诉人李秉霖将位于唐山市路南区的房屋产权变更登记到夏守全、陆淑萍名下，过户产生的过户费用由三被上诉人负担”；判决三被上诉人给付上诉人违约金99000元；被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决“李秉霖将房产过户给李志东、尹桂萍”不当，而应该判决直接将房产过户给上诉人，过户产生的税费由三被上诉人负担。2018年6月28日房屋产权证和国有土地使用证已经办理完毕，直到2019年4月27日上诉人找到李志东、尹桂萍要求其配合房产过户时，已整整10个月的时间。李志东、尹桂萍从未告知二上诉人，且其变更了联系电话（违反了补充协议第13条）。从2019年5月1日的居间方和上诉人、尹桂萍三方调解谈话录音可以证明，尹桂萍以其小姑子讨要该房产为由，拒不配合履行房产过户义务，违反了《补充协议》第6条的约定。作为一家人的三被上诉人在收到法院送达的应诉通知书后，通过恶意串通的手段将诉争房产过户到了李秉霖名下，其目的无非是想阻止上诉人不动产登记权利的实现，恶意拖延《房屋买卖合同》和《补充协议》的履行。李秉霖的代理人在一审庭审中表示过户到其名下的行为不是买卖行为，也愿意有条件的和其父母一起将该房产过户登记到上诉人名下，说明李秉霖自愿加入到了上诉人与其父母之间的买卖合同之中，愿意承担出卖人给购买人过户的责任，所以，李秉霖有义务为上诉人办理过户手续。一审判决李秉霖将房产过户给其父母，明显没有事实和法律依据，而且会使案件更加复杂和多变，不能及时、有效的维护交易安全和上诉人合法权益，给双方当事人增加诉讼成本和交易成本，浪费司法资源。由于三被上诉人在2019年5月20日将诉争房产进行了产权变更，按协议约定不能减免的过户税费应由三被上诉人负担。二、从《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定和双方产生争议后的谈话录音以及三被上诉人通过恶意串通的手段将诉争房产过户给李秉霖等事实看，被上诉人根本违反了给上诉人办理过户手续的义务，有预谋的恶意破坏《补充协议》第14条的约定。《补充协议》明确约定了违约金计算方法，该约定不仅符合法律规定，也符合上诉人实际损失情况。故上诉人诉请给付违约金的请求应该得到支持。 被上诉人李志东、尹桂萍辩称，1.上诉人主张过户的税费由三被上诉人承担，我们不予认可，我们的观点是应当按照国家有关房产交易税费收取办法的规定来办理。2.对于上诉人所称的中介所与双方当事人的谈话录音，一审法院已经认定是无效的，不予采信。事实上这是上诉人故意设计的，被上诉人在不知情的情况下所述，与真实不相符。3.上诉人关于违约金的要求不当，上诉人起诉时尚未到双方约定的过户时间，房产到现在没有办理过户，是由于上诉人诉讼造成的。我们不同意给付违约金，且补充协议里约定的违约金明显过高。4.因上诉人已经实际取得房产并且居住了，我们同意在符合二手房交易规定的情况下，按照唐山市房地产交易管理条例的规定依法办理，以解决双方之间的纠纷。 被上诉人李秉霖辩称，同意被上诉人李志东、尹桂萍的答辩意见。李秉霖与上诉人没有过任何接触，随着本案的发展，李秉霖愿意按照被上诉人李志东、尹桂萍的意见依法妥善处理好本房屋买卖合同纠纷。不同意上诉人关于违约金的主张。 夏守全、陆淑萍向一审法院起诉请求：1.判令二被告将坐落在唐山市路南区仁泰里701楼3单元1301号房产过户登记到二原告名下；2.判决二被告给付二原告违约金99000元；3.判令二被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，夏守全、陆淑萍申请追加了李秉霖作为第三人参加诉讼，并变更诉讼请求为：1.判令二被告及第三人李秉霖之间的《房地产转让合同》无效；2.判令第三人李秉霖将坐落在唐山市路南区仁泰里701楼3单元1301号房产过户登记到二原告名下；3.判令二被告及第三人李秉霖给付二原告违约金99000元；4.判令二被告及第三人李秉霖承担本案诉讼费用和保全费用。 一审法院认定事实，2010年1月28日，二被告作为被拆迁人与拆迁人唐山市路南区城市建设投资有限公司签订《唐山市南湖生态城西北片区改造城中村居民住房拆迁补偿安置协议书》（南湖西北北新袁庄村拆协字【2010】第186号），协议“被拆迁房屋坐落在新袁庄村（居）北街5排31号，土地使用证冀唐国用（2007）字第5386号，土地使用权面积276.72平方米”。2012年11月27日，双方签订《唐山市南湖生态城西北片区住宅安置协议书》，协议“乙方应置换面积287.79平方米，回迁安置住房为：仁泰里701楼3单元3门1301号室，建筑面积76.530平方米”。二被告缴纳了案涉房产的住宅专项维修资金2296元。房地产权登记信息显示：2018年1月3日，二被告为案涉房屋所有权人，不动产权证书号：唐（2018）路南区不动产权第317020001。2016年11月4日，二被告作为甲方，二原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定“甲方自愿将坐落在唐山市路南区的房地产出售给乙方”“该房地产现有手续：唐山市南湖生态城西北片区住宅安置协议书西北片新袁庄村住安字2012第新袁庄西186号”“甲乙双方协商后的实际成交价格为叁拾叁万元，该房地产产权过户的相关费用由乙方承担”，“甲乙双方共同约定于双证下发后并减免营业税后将该房地产及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下”。同日，双方签订《补充协议》，约定“乙方存留甲方20000元作为过户的保证金，待过户完毕之日一次性交给甲方”，“如甲乙双方以各种理由不配合乙方办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及过户手续时，超过办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及过户的约定期限时，视作拖延方违约。违约金按照该房产总值的30%赔付另一方”。2016年11月12日，二被告收到二原告的案涉房屋购房款310000元，并为二原告出具收条。2018年1月2日，二被告缴纳案涉房屋契税275.42元。2019年5月15日，二被告作为甲方，第三人作为乙方，双方签订《房地产转让合同》，合同约定甲方将案涉房产转让给乙方。“转让方式：买卖，该房地产转让双方申报的价格为100000元，付款方式：一次性付款，乙方于2019年5月15日前付清给甲方，预付定金1000元，定金在最近一次付款时冲抵。交易过户手续完毕后，经双方协商于2019年5月16甲方将上述房地产移交给乙方”。2019年5月20日，案涉房屋变更登记在第三人名下，不动产权证书号：冀（2019）唐山市不动产权第0006663号。案涉房屋现由二原告使用。另查明，第三人李秉霖系二被告之子。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与二被告之间的《商品房买卖合同》以及《补充协议》的签订系合同双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，双方形成了房屋买卖法律关系，当事人均应履行相应的合同义务。二原告已经将购房款310000元交付二被告，二被告也已经将案涉房屋交由二原告使用，已经履行了大部分的合同义务，对于二原告与二被告之间由于过户问题引起的纠纷，依二原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》中“于双证下发后并减免营业税后将该房地产及相关手续过户”的约定，案涉房屋尚未达到约定的过户条件，双方应本着诚实信用的原则继续按照《商品房买卖合同》约定履行相应的合同义务，故对二原告主张要求办理过户、给付违约金99000元的诉讼请求，法院予以驳回。关于二被告与第三人李秉霖之间的《房地产转让合同》效力问题。二被告收取了二原告超过90%购房款、向二原告交付了房屋，在二原告起诉二被告要求协助办理过户手续的诉讼过程中，擅自与二被告之子即第三人李秉霖签订《房地产转让合同》，并为第三人李秉霖办理产权过户登记的行为明显存在恶意；第三人李秉霖在购买案涉房屋时未了解审查案涉房屋的居住使用情况，未尽到一般房屋买受人的审查注意义务，且二被告与第三人李秉霖签订的《房地产转让合同》转让价格明显低于市场价，二被告及第三人李秉霖亦未举证证明第三人李秉霖支付购房款情况，故第三人李秉霖非善意第三人；二被告与第三人李秉霖签订《房地产转让合同》并办理产权过户登记的行为致使二原告购买案涉房屋的合同目的无法实现，侵犯了二原告的合法权益，综上所述，二被告与第三人李秉霖签订的《房地产转让合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，案涉房屋应变更登记至二被告名下。遂判决：一、被告李志东、尹桂萍与第三人李秉霖签订的《房地产转让合同》无效。二、第三人李秉霖于判决生效后十五日内，配合被告李志东、尹桂萍办理唐山市路南区的房屋产权变更手续，相关费用由被告李志东、尹桂萍、第三人李秉霖各负担50%。三、驳回原告夏守全、陆淑萍其他诉讼请求。案件受理费7736元，减半收取3868元，保全费2170元，由被告李志东、尹桂萍、第三人李秉霖负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明：《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）第二条规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第（四）项规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（[2016]36号）规定：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。2016年5月1日起实施的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第五条规定：个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税……。2018年1月2日，被上诉人李志东、尹桂萍缴纳案涉房屋契税275.42元。本院审理查明的的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，一审判决认定上诉人夏守全、陆淑萍与被上诉人李志东、尹桂萍针对案涉唐山市路南区房屋签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》均合法有效，被上诉人李志东、尹桂萍对此并未提出上诉，且《补充协议》并不违反法律法规强制性规定，故其在二审诉讼中主张《补充协议》无效本院不予支持。《房屋买卖合同》第三条第1款约定：“甲乙双方共同约定于双证下发后并减免营业税后将该房地产及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下”，《补充协议》第6条约定：“甲乙双方约定房屋所有权证和国有土地使用证办理完毕时，居间方为甲乙双方办理过户手续，甲乙双方提供过户所需全部材料手续及证明，居间方协助其办理过户手续。”因《补充协议》签订于《房屋买卖合同》之后，在与《房屋买卖合同》就过户时间约定不一致时，应以《补充协议》为准。故在上诉人于2019年5月6日起诉时案涉房屋已经具备过户条件，被上诉人应该配合上诉人办理案涉房产的产权过户手续。但在上诉人起诉且法院已经立案受理后，被上诉人李志东、尹桂萍与其子被上诉人李秉霖签订《房屋买卖合同》，并于2019年5月20日将案涉房产办理产权变更登记至李秉霖名下。被上诉人李志东、尹桂萍的上述行为构成违约，其应该对上诉人承担违约责任。但上诉人根据《补充协议》第14条的约定向被上诉人李志东、尹桂萍主张99000元的违约金过高，本院考虑被上诉人李志东、尹桂萍的违约程度及上诉人的实际损失，酌定被上诉人李志东、尹桂萍赔偿上诉人损失2万元。上诉人于2019年5月6日起诉时案涉房产并不符合过户时免征增值税的条件，若被上诉人李志东、尹桂萍当时能够配合上诉人办理产权变更登记手续，依照《补充协议》第5条“乙方承担办理二手房买卖过户过程中产生的全部费用”之规定，过户产生的增值税应该由上诉人承担。但因被上诉人李志东、尹桂萍违约，在一审诉讼过程中将案涉房产过户登记至李秉霖名下，致使案涉房产于2020年1月3日即被上诉人李志东、尹桂萍认可的《房屋买卖合同》第三条第1款约定的过户时间，仍不符合免征增值税的条件，故2020年1月3日之后过户产生的因“购买不足2年”征收的增值税应该由被上诉人李志东、尹桂萍承担，个人所得税、契税等其他费用按双方约定仍由上诉人承担。因被上诉人李志东、尹桂萍与李秉霖系恶意串通签订《房屋买卖合同》并将案涉房产登记在李秉霖名下，故上诉人主张应该由李秉霖配合其办理案涉房产的过户手续应予支持。综上，上诉人夏守全、陆淑萍的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1043号民事判决第一项、第三项。 二、变更河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1043号民事判决第二项为：被上诉人李秉霖于本判决生效后十日内，配合上诉人夏守全、陆淑萍将唐山市路南区的房屋产权变更登记至上诉人夏守全、陆淑萍名下；产权变更登记办理中产生的因购买不满两年而须缴纳的增值税由被上诉人李志东、尹桂萍承担。若被上诉人李志东、尹桂萍在产权变更登记办理中拒不缴纳上述增值税，上诉人夏守全、陆淑萍可先行垫付，凭缴纳增值税发票依据本判决书申请法院强制执行。 三、被上诉人李志东、尹桂萍赔偿上诉人夏守全、陆淑萍损失2万元（与上诉人夏守全、陆淑萍尚欠被上诉人李志东、尹桂萍的剩余房款2万元相抵）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7736元，减半收取3868元，保全费2170元，由被上诉人李志东、尹桂萍、李秉霖负担。二审案件受理费7736元，由上诉人夏守全、陆淑萍负担361元，由被上诉人李志东、尹桂萍、李秉霖负担7375元。 本判决为终审判决。 审判长  王树丽 审判员  沈 军 审判员  毕雪维 二〇二〇年四月十五日 书记员  郑 悦