甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初11508号原告：兰州宏浮商业管理有限公司，住所地兰州市城关区会宁路3号长城山海苑5、6号楼2楼。法定代表人：李宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：高录林，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞洋，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：杜昊宸，男，1989年9月26日出生，汉族，住兰州市城关区。原告兰州宏浮商业管理有限公司（以下简称宏浮公司）与被告杜昊宸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告宏浮公司委托诉讼代理人赵飞洋，被告杜昊宸均到庭参加诉讼。本案现已审理终原告宏浮公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付截止2019年9月30日的租金103,518元、物业费4,360元，合计107,878元；2、依法判令被告以107,878元为基数，自2019年7月7日起按照日3%的标准向原告支付违约金至债务清偿时止；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告诉讼请求变更为:1、依法判令被告给付租金201,182元、物业费11,336元，合计212,518元；2、依法判令被告以212,518元为基数，自2019年6月5日起按照日3%的标准向原告支付违约金至债务清偿时止。开庭时原告又将变更后的第二项诉讼请求再次变更为：依法判令被告支付2019年6月5日至2020年8月31日按年利率24%计算的损失64,180.44元。事实和理由：其单位与被告签订铺面(部分)分租合同约定：被告承租其单位出租的商铺用于办舞蹈培训班，租赁期限3年。双方还约定了租金及支付方式、期限、违约责任等合同内容。该合同成立后，其单位依约向被告交付了租赁商铺，但被告拖欠租金及物业费，虽经催告仍未付。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告杜昊宸辩称，其尚欠原告2019年4月、5月、6月的租金45,000元。原告于2019年7月4日将租赁商铺的门上锁后，其与原告协商转让商铺的租赁关系，但原告不同意，故双方租赁关系自原告将租赁的商铺门上锁时已经解除，租金截止日应计算至2019年7月4日。因经营失败，无力承担租金，更无力承担原告主张的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：内资公司变更通知书、商铺租赁合同、商铺（部分）分租合同、收据、承诺书。原告拟证明被告拖欠租金的事实。被告质证认为原告与甘肃长城建设公司签订的租赁合同与其无关，对真实性无异议。对其他证据的真实性无异议。质证认为原告于2019年7月4日将商铺的门上锁使其无法经营，合同自此已解除，故原告所诉其于2020年5月才将案涉商铺出租与事实不符。本院认为，该证据符合证据的真实性，形式和来源的合法性，与本案待证事实当事人之间法律关系的性质、权利义务内容，被告是否尚欠租金具有关联性，本院予以采信。对被告杜昊宸提交的证据，本院认定如下：商铺（部分）分租合同、支付租金的付款凭证。被告拟证明双方在合同中已约定如果其拖欠租金，则合同即告解除，故租赁合同已经解除。其尚欠部分租金，但物业费已付清。原告对该组证据的真实性无异议。质证认为物业费是否付清还需核实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月15日由兰州宏浮投资管理有限公司变更为兰州宏浮商业管理有限公司。原告与甘肃省长城建设集团总公司签订租赁合同1份。双方约定：原告承租位于兰州市城关区××路××号楼××层××层××商铺，一层商铺建筑面积1546.62平方米，二层商铺建筑面积2445.52平方米（最终以登记机构测绘面积为准）。一层商铺每平方米每月租金100元、二层每平方米60元。租金按季支付。物业费每月每平方米2.25元、水费每吨4.10元、电费每度1.66元、暖气费每平方米9.20元。租期5年。原告于2015年8月1日接受商铺使用过程中，即2017年4月13日，原、被告签订商铺（部分）分租合同1份，原告将其中的一部分商铺转租被告。双方约定：原告作为甲方，被告作为乙方。乙方分租甲方租赁的商铺建筑面积218平方米，编号5号商铺，位于二层，用途为舞蹈培训。分租期限3年，即2017年4月13日至2020年4月12日。装修期自2017年4月13日至5月12日。租金标准为每平方米70元，此价格为不含税价格，开具发票时税费由乙方承担。租金每半年支付一次，每次提前15天交清。本合同签订后2日内，乙方必须向甲方付清半年的租金。水电暖及物业费收取标准同原告与上述长城公司所签合同约定的标准一致。保证金交付14560元。如拖欠租金，每日按拖欠租金额的3%收取违约金。逾期超过15日，甲方有权解除合同。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告交付了出租的商铺，被告支付了保证金14560元及应支付的第一季度的租金，被告装修后正常营业，2017年、2018年被告能够依约履行自己的合同义务。2019年5月22日，被告因欠付租金向原告出具承诺书1份。被告确认截止2019年5月31日欠租为42478元，承诺于2019年12月20日前分期付清。具体付款日期及方式、数额为每月5日、10日、15日、20日分别支付6069元。如到期未付清，被告返还商铺。该承诺书出具后，被告未按承诺的方式、时间、数额支付所欠租金及新产生的租金。原告遂于2019年7月4日将被告承租的商铺锁住，被告停业再未经营。后双方协商转让商铺剩余租期事宜但未能达成一致，遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点：1、原、被告之间的租赁合同是否因原告锁门而解除，或者是否因履行期限届满而终止；2、被告所欠租金应如何认定，应否赔偿损失。一、原、被告之间的租赁合同是否因原告锁门而解除，或者是否因履行期限届满而终止就原、被告之间的租赁合同是否因原告锁门而解除。本院认为，合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可解除合同。本条规定了约定解除权的解除。是指当事人在合同中约定，在合同成立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种情况出现后享有解除权，可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系。本案中，原、被告约定：如被告拖欠租金，逾期超过15日，原告有权解除合同。被告亦在2019年5月22日的承诺书中写明如未按承诺书付款，则其返还租赁商铺。无论双方的约定还是被告的单方承诺，均表明原告对案涉租赁合同享有约定解除权。在被告未按自己承诺的期限、方式、金额支付分文租金的情况下，原告采取锁门的方式行使了解除合同的权利。虽原告否认其采取了该措施，亦即未解除合同。从被告自2019年7月之后未产生水、电费的事实分析，被告租赁原告的商铺从事舞蹈培训，如果其在2019年7月4日之后继续经营至2020年合同期满，此段时间不可能不产生电费，被告使用商铺不付租金，原告不可能不发出催告，结合被告陈述因无法继续经营退租的情形及协商转租的事实，被告辩称原告于2019年7月4日锁门的事实客观存在。因此，原告锁门的行为性质实际是行使出租人约定解除权的行为，故案涉租赁合同于2019年7月5日即告解除。就原告主张的案涉租赁合同因履行期限届满而终止是否成立而言。本院认为，法律规定有期限的合同终期届至合同终止，案涉合同约定了履行期限，如被告履行义务符合合同约定，则双方约定的合同期限届至时合同终止。但由于被告拖欠租金构成违约，原告锁门系行使其约定的解约权，故本案不存合同履行期限届至而终止的事实，原告的该项诉讼理由本院不予采纳。二、被告所欠租金应如何认定，应否赔偿损失就被告所欠租金如何认定而言。本院认为，被告实际自2019年2、3月开始拖欠租金，原告给予必要的理解，允许被告迟延给付，故被告支付了部分拖欠的租金。但被告在承诺书出具后并未依自己承诺的期限付款的行为对原告构成违约。原告以锁门方式解除租赁合同的行为对被告并不构成违约，而是行使出租人之约定解除权。又因被告违约致租赁合同不能继续履行，造成原告另寻商机再次出租商铺尚要一定的期限，会造成租金收益损失。加之，原告与他人缔约后,有可能产生新的装修免租期亦会造成租金收益损失，故本院酌定被告承担租金的截止日期为2019年10月31日为宜。即原告主张的租金103,518元基础上再加一个月的租金15,260元。原告主张的2019年11月1日起至2020年4月12日期间的租金，因其依据的事实与双方间真实发生的事实不符，原告对是否锁门之事作了虚假陈述，有违诚实信用。2019年7月4日之后，案涉商铺实际已由原告管领控制，上文所述之理已充分保障了原告的合法权益，且原告锁门之后实则亦在做两手准备，一方面宽限被告采取补救措施交付拖欠租金，以使合同能继续履行；一方面亦在另寻新的承租人，此为原告在履行防止损失扩大之义务。原告在2019年9月提起本案之诉，并未主张被告返还商铺，该事实说明原告实际管领控制商铺的事实客观存在。如果将租金截止日定为2020年4月12日，对被告有失公允。加之，“新冠疫情”之影响造成商铺未能及时出租的结果由被告承担亦不公平。故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于物业费问题，被告自2019年6月1日后未支付物业费，因原告主张每平方米5元的物业费有违合同约定，故被告未交付。原告诉讼时仍以每平方米5元计算的物业费本院不予支持，应按合同约定的每平方米2.25元计算物业费，被告尚欠原告2019年6月1日至2019年10月31日的物业费为218平方米×2.25元×5个月=2452.50元。另，被告支付的租赁保证金14,560元系金钱质，并非定金，原告应返还被告,本院酌定直接折抵被告的应付款额。被告总计支付原告的费用为：103,518元＋15,260元＋2,452.50元－14,560元(租赁保证金)=106,671元。就被告是否应当赔偿损失而言。本院认为，被告履行合同的行为构成根本违约，其除应支付拖欠租金外，还应依约赔偿损失。原、被告在合同中约定了违约金计算方式，由于约定过高，原告在诉讼时予以调整，但考虑被告迟延付款的实际期限，以及原告所受损失按贷款市场报价利率3.85%（1年期）测算，截止判决作出时，原告主张的损失仍高于实际损失近5倍，故本院酌定被告赔偿原告损失15,000元为宜，超出此数额的部分本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告杜昊宸于判决生效后立即给付原告兰州宏浮商业管理有限公司租金及物业费共计106,671元；二、被告杜昊宸于判决生效后立即赔偿原告兰州宏浮商业管理有限公司损失15,000元;三、驳回原告兰州宏浮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3751元，原告兰州宏浮商业管理有限公司负担1293元，被告杜昊宸负担2458元及保全费1059元(于判决生效后立即付清原告兰州宏浮商业管理有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  方纯理人民陪审员  郭风萍二〇二〇年四月十五日书 记 员  徐 萍