广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再474号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡佛财，男，1979年5月11日出生，汉族，住广东省惠东县。委托代理人：贺昌，广东九韬律师事务所律师。委托代理人：陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:惠东县富康实业有限公司。住所地：广东省惠东县吉隆镇吉黄公路边。法定代表人：杨计森。委托代理人：陈志忠，广东纵横天正律师事务所律师。委托代理人：朱琳凤，广东纵横天正律师事务所律师。再审申请人蔡佛财因与被申请人惠东县富康实业有限公司（以下简称富康公司）商品房销售合同纠纷，不服广东省惠州市中级人民法院（2017)粤13民终670号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月22日作出（2017）粤民申9670号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。2020年1月15日，再审申请人蔡佛财的委托代理人贺昌，被申请人富康公司的委托代理人陈志忠到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。蔡佛财申请再审请求：1.撤销一、二审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审及再审诉讼费用全部由富康公司承担。主要事实和理由：（一）一、二审判决事实认定不全面，忽略了当事人的实际交付行为，违背意思自治原则，直接参照法律法规，在事实认定和适用法律上均存在错误。本案确实存在约定交房时间在前，签订合同在后有悖常理的实际情况，据此，双方签订的《广东省商品房买卖合同》中的第八条关于交付期限的约定视为约定不明。虽然对交付期限的约定不明，但富康公司于2012年4月23日将房屋实际交付给蔡佛财占有使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”虽然合同约定的履行期限不明确，但是蔡佛财在合同履行过程中要求富康公司履行，富康公司也已实际履行。根据合同法第三十六条、第三十七条之规定，双方事实上已通过双方合意的实际履行对房屋的交付期限达成了变更的意思表示。综上，虽然双方在《广东省商品房买卖合同》中对于交付期限约定不明，但是之后的实际交付应当视为双方的明确约定。然而，一、二审判决以涉案合同第八条关于交付期限的约定不明为由直接参照法律法规认定竣工验收合格之日为交付日，忽略了当事人的实际交付行为，违背意思自治原则。（二）一、二审法院根据管理性的禁止性规定，以涉案房屋未经竣工验收为由认定上述实际交付并非有效交付，属于适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。富康公司已将未经竣工验收合格的商品房实际交付给蔡佛财占有使用至今，双方又无其他约定，因此，自富康公司转移占有之日，应视为房屋的交付使用，应当认定涉案房屋的交付时间为实际交付使用之日。2.但是，一、二审法院参照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，以涉案房屋未通过竣工验收为由认定上述实际交付并非有效交付，适用法律错误。上述规定属于管理性的禁止性规定而非效力性的禁止性规定，这类规范禁止的不是房屋交付使用行为本身，而是禁止开发商将未验收合格的房屋交付使用，开发商如果违反上述规定，则应承担整改及罚款等相应的行政责任。上述规范仅在于约束富康公司的行为，保障购房者的利益，但是违反这些规定并不导致交付使用的行为必然无效。3.富康公司交付未经竣工验收合格的商品房的行为依法属于部分履行，而不能直接认定为无效。商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。根据合同法第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此，蔡佛财完全可以选择接受部分履行，这亦是意思自治原则的体现。4.二审法院以房屋验收合格之日为交付时间显失公平。能否通过竣工验收备案，完全在于富康公司在开发建设商品房的过程中是否合法组织施工建设，若富康公司在开发中不依法行为，势必造成商品房竣工验收无限期拖延，是否通过商品房竣工验收备案不是蔡佛财能够控制与知晓的。如果以此时间作为交付时间，显失公平亦不符合常理，按照一、二审判决书去引导社会，不仅不利于保护购房者的利益，更会助长开发商为了利益故意实施不诚信行为。（三）一、二审判决将富康公司的过错转嫁给无辜的购房者（蔡佛财），颠覆了公平公正的基本原则。1.富康公司在庭审中已明确说明，由于富康公司合同管理的原因，富康公司在使用商品房买卖格式合同前，根据工程建设进度由工作人员预先批量在合同上填写了房屋交付时间。并且也使用此类合同与大量业主签约（包括蔡佛财）。可见，富康公司对交房时间已经有一个大致的判断，因此富康公司对此负有一定责任。涉案小区在双方签订合同时就已竣工并且已有部分业主入住，富康公司也在合同签订后一个月内就将涉案房屋实际交付给蔡佛财占有使用。换个角度来讲，该条款约定的交付时间可视为操作失误，也是富康公司自己没有尽到合理的审慎义务，责任应由其承担。然而，一、二审法院以此推断房屋交付期限约定不明，进而推论约定的办证期限的约定无效，事实上是变相以富康公司违法违约行为免除其合同义务，显失公平。一、二审法院的判决使得富康公司从事这样严重损害购房者的行为却几乎不需要付出任何代价。富康公司辩称：（一）一、二审判决判定认定事实清楚，判决正确。涉案《广东省商品房买卖合同》于2012年3月12日签订，但是合同第八条却约定“该商品房经验收合格”于“2011年5月30日前”交付，交付日期早于合同签订日期，这显然不合理。一、二审判决均认定此约定不是双方当事人的真实意思表示，进而认定该条款关于交付期限的约定为无效条款，视为交楼时间约定不明确。由于合同约定的交楼时间约定不明，导致合同第十五条关于办理产权登记备案的期限起算点不明确。一、二审判决据此均认定合同第十五条亦属约定不明。显然，在合同第八条和第十五条均约定不明的情况下，是无法界定富康公司是否存在逾期办证违约行为的。合同法第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”一、二审判决在合同第八条、第十五条均约定不明的情况下，根据城市房地产管理法、建筑法相关规定，确定涉案商品房验收合格之日即2016年5月28日为交付使用时间符合房地产开发与经营的交易习惯。因此，一、二审判决根据客观事实依法驳回蔡佛财要求富康公司承担逾期办理产权证违约责任的诉讼请求，是正确的。（二）蔡佛财的诉讼请求逾期办证违约金计算从2012年5月30日起计算，说明其从未主张合同第十五条产生过变更。富康公司与蔡佛财未达到法定条件的实际交付/收楼的行为，亦不能当然产生变更合同第十五条的法律后果，不当然地对双方具有约束力。蔡佛财提起本案诉讼，是根据合同第八条约定的2011年5月30日前交楼时间确定从2012年5月30日开始计算逾期办证（备案）违约金的，说明蔡佛财并未主张合同第十五条产生过变更。在一审判决后，才以实际交付（注：未达到法定条件）的意思自治为由，提出当事人以实际交付行为（注：未达到法定条件）变更交付期限的主张。但是，即使实际交付行为（注：未达到法定条件）是变更行为，也最多只能产生变更合同第八条的法律后果，并不可以当然推定合同第十五条发生了变更。城市房地产管理法第二十七条、建筑法第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条等相关规定，商品房应当经验收合格后方可交付使用。合同第八条由于对交楼时间的约定不明对双方并无约束力，但是对交楼的条件仍应按照法定的条件进行界定，即经验收合格后交付使用。同理，合同第十五条的“交付使用”亦是指经验收合格后的交付使用。2012年4月23日，在涉案商品房未达到法定交付条件情况下，双方办理了收楼手续，产生了实际交楼使用（注：未达到法定条件）的事实。但是，这最多只能产生变更合同第八条的作用，并不能当然产生变更合同第十五条规定的办证起算点法律后果，即不能当然推定变更了合同第十五条的规定。根据合同约定，“交付使用”有特殊的含义，对此，合同第八条和第十五条约定是统一的，是指经验收后的交付使用，而实际交付的行为与合同本意和法律规定均不相符。根据合同法第七十七条、第七十八条的规定“当事人协商一致，可以变更合同”，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。由于双方对合同第十五条是否变更存在争议，至少说明合同变更的内容约定是不明确的。因此，不能以当事人之间不符合法律规定的交楼行为，简单推定为变更了合同第十五条的约定，即不能推定为当事人变更第十五条办证（备案）起算点以实际交楼日（注：未达到法定条件）为起算点。否则，就违反了《合同法》第七十八条的规定。因此，无论实际交付行为是否构成合同第八条交楼时间的变更，均不能当然产生合同第十五条变更的法律后果。合同第十五条因约定不明确，对双方同样是没有约束力的。蔡佛财根据合同第十五条主张富康公司承担逾期办证的违约责任，自然缺乏合同依据。（三）一、二审判决驳回蔡佛财的诉讼请求，并不违反公平公正的法律原则。合同第八条、第十五条约定不明，自然不能以该两个合同条款作为当事人承担责任的依据，这是基本原则。适用不明确的条款加重富康公司的责任，对富康公司是不公平的。蔡佛财并未因逾期办证（备案）产生实际损失。蔡佛财从2012年4月23日即收楼，尽管未达到法定交付条件，但并不影响其装修与使用。蔡佛财购买商品房的付款方式是首期款24万元，剩余35万元通过银行按揭支付，因此购买商品房过程中，富康公司亦是按揭借款的担保人。即使存在逾期办证（备案）也不会对蔡佛财造成实际损害。而客观事实是蔡佛财因涉案商品房市值大增而获利，购买时单价仅3700元/平方米，现在已经增值1倍。此外，富康公司在项目开发过程中，遭遇“天兔”台风，造成工程验收资料毁损，进而影响工程验收，直到2016年6月23日才通过验收。众所周知，工程验收资料的重做与补齐的难度必然远大于原始资料收集与提交。蔡佛财企图让富康公司为天灾这种不可抗力造成的后果承担责任，既有悖于法律规定，也显失公平。（四）人民法院应当保持审判结果的一致性，不宜对本案进行再审改判。贵院在审理与本案案情完全相同的（2017）粤民申8038号案、（2018）粤民申8259号案时，已经驳回了相关当事人的再审申请。上述两个案件涉案的商品房购买人亦是同一楼盘的小业主，案情完全相同。因此，为了保持审判的一致性与严肃性，恳请贵院根据本案的实际情况，依法裁定驳回本案蔡佛财的再审请求。（五）蔡佛财的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。退一步而言，即使富康公司存在逾期办证（备案）的行为，蔡佛财从未因逾期办证（备案）问题向富康公司主张权利，要求富康公司承担违约责任，直至2016年6月26日提起本案诉讼。因此，蔡佛财所主张的、时间在2014年6月26日前违约金诉讼请求均已经超过了两年的诉讼时效。综上所述，由于合同第八条和第十五条关于商品房交付时间约定不明，实际交付的行为并不等同于合同双方对合同的变更，尤其不能推定为合同变更，在合同约定不明的情况下，蔡佛财向富康公司请求承担违约责任缺乏合同依据。因此，一、二审判决查明事实清楚，结合实际情况作出的判决正确、公平。依法驳回蔡佛财的再审请求。2016年7月15日，蔡佛财向一审法院起诉请求：1.富康公司立即按《广东省商品房买卖合同》约定为蔡佛财办理商品房产权权属登记义务，并交付房地产权证给蔡佛财；2.富康公司承担向蔡佛财支付自2012年5月30日起至房地产权证办理至原告名下之日止的延期办证违约金（每日违约金按已付购房款的万分之一计算为59元，暂计到2016年6月20日，共1482天，共计87438元）；3.富康公司承担本案的诉讼费。一审法院查明：富康公司以出让方式取得位于广东省惠东县吉隆镇虾公岭地段的地块的土地使用权，该地块土地面积为6157.5平方米，经批准（建设工程规划许可证号为建字第JL-4413233200900057，施工许可证号为442528201005070201），富康公司取得企业资质证书[粤（惠东）房开证字第0000051号]，在上述地块上建设商品房，定名为“富康雅苑”。2012年3月12日，蔡佛财与富康公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买富康雅苑小区第1-4号楼3单元15层02号预售商品房，总房价590000元，蔡佛财采用支付首期240000元，余款350000元办理银行按揭方式支付，并委托富康公司代办房地产权证，该合同已办理房屋预售登记备案。涉案《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的条款中，与本案诉争有关的条款摘录如下：第八条交付期限“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、此项空白。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定付清所有房款及其他购房费用。3、市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件及出卖人不可避免或者施工中遇重大问题不能解决。”第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、此项空白。”第十一条交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：双方同意本条款按照补充协议执行，出卖人不承担违约责任。”第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2、……3、若因政府行为等不可抗力因素造成出卖人无法按约定办理权属登记的，出卖人不承担任何责任。若因出卖人原因无法按约定办理权属登记的，则每顺延一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，若因买受人不配合出卖人要求按时提供办理权属登记费用及相关资料的，则由此产生的一切责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任。”补充协议第1条“出卖人、买受人双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，由于施工同期受政府职能部门工作程序及天气等不确定因素影响，基于互谅的原则，买受人同意出卖人如不能如期交楼，则顺延不超过二个月的时间。”补充协议第2条“买受人应在收到出卖人以电话或书面方式所发出的收楼通知之后十日内办理收楼手续，买受人在收楼时应签署《客户收楼书》，并应付清房屋维修基金。如买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已收楼使用，买受人对此应按国家规定交纳房屋维修基金、物业管理费和物业公司按规定收取的其他费用。”补充协议第8条“出卖人提供或展示的小区效果图、模型、售楼资料、售楼宣传广告及样板单位所产生的视觉效果不作为买受人对房屋验收的必要条件，也不作为出卖人的销售承诺。出售的房屋均按经政府主管部门审批后的图纸施工，并按本合同附件三装饰标准交房。买卖双方的权利义务以本合同约定及政府主管部门最终审批文件为准。”双方签约后，蔡佛财履行了支付首期款240000元、办理银行按揭方式支付余款350000元、缴交契税17700元、支付房屋维修基金9545元、交付办证费38350元（于2012年4月23日交付办证费）的义务，并于2012年4月23日实际收楼；富康公司在履行符合合同约定的“该商品房经验收合格”交付义务及办理权属登记义务过程中，受2013年9月22日晚“天兔”台风的影响，富康雅苑一期建筑工地的2栋板房和其他临时设施被台风摧毁、倒塌，存放的工程验收资料被损毁，影响了工程竣工验收进度，2016年5月28日，经勘察单位广东省惠州地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院、施工单位华升建设集团有限公司、监理单位广州中大建设监理有限公司、建设单位惠东县富康实业有限公司“五方责任主体”盖章确认富康雅苑住宅楼1-4号楼工程竣工验收合格，惠东县住房和城乡规划建设局于2016年6月22日收齐竣工验收备案文件后，于同年6月23日同意予以备案。2016年8月19日，富康公司到惠东县不动产登记服务大厅办理富康雅苑1-6号楼的确权登记手续。承建商华升建设集团有限公司出具《富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工资料编制及报送审查情况的说明》证明如下主要内容：其公司在该工地板房内的办公用具被砸毁，存放的资料被暴雨淋湿后又浸泡在积水中，造成用于富康雅苑一期工程验收的资料完全损毁，华升建设集团有限公司重新编制工程验收资料，直至2015年5月下旬，才由相关单位及人员签名盖章确认完毕，惠东县建筑工程质量监督站经审查后于2015年7月初出具竣工资料审查意见书，华升建设集团有限公司还需按照最新的工程竣工验收规定补充提交“工程质量终身责任承诺书和法定代表人授权书”，因此需要本工程的总监理工程师、项目经理、设计师、勘探师本人签名，直至2016年3月底才完成了最后的签名手续，于2016年4月上旬将补充完善后的工程验收资料送交惠东县住房和城乡规划建设局。对富康雅苑一期工程1-6号楼和联体住宅进行工程监理的广州中大建设监理有限公司出具《关于富康雅苑1-6号楼和联体住宅工程竣工验收资料滞后的情况说明》证明如下主要内容：被损毁的工程资料涉及到建筑工程“五方责任主体”，“天兔”台风过后，施工单位华升公司重新编制了工程资料，并会同建设方富康公司多次与我司联系、协调，请求我司给予配合，我司经全面核实之后，于2015年5月间在华升公司重新编制的工程资料上签名盖章确认。一审期间，蔡佛财及（2016）粤1323民初2067号原告陈振良、赖菊红、2069号原告彭水平、2070号原告林文、2072号原告黄小数、2072号原告陈加新、2073号原告刘伟雄、2081号原告谢晓敏联合提供担保人惠州市元通融资担保有限公司出具的限额为530000元的保单保函，联合申请查封富康公司名下位于惠东县，一审法院依法于2016年7月26日作出（2016）粤1323民初2067／2069／2070／2072／2073／2076／2081号之一民事裁定书，裁定查封如下：一、查封富康公司位于惠东县［房屋编号ＦＢ00018152，建筑面积129.61平方米］，查封期限三年；二、查封富康公司位于惠东县［房屋编号ＦＢ00009518，建筑面积162.03平方米］，查封期限三年。富康公司以上述查封房屋已出售给他人为由，于2016年8月19日向一审法院提出复议申请，并愿意提供其名下位于惠东县联体住宅一号1层02号房［房屋编号ＦＢ00099145，建筑面积546.48平方米］作担保，一审法院经听证后，于2016年10月19日作出（2016）粤1323民初2067／2069／2070／2072／2073／2076／2081号之二民事裁定书，裁定解除对上述裁定书所查封的两套房产，并查封了富康公司提供的担保财产。一审法院认为，蔡佛财与富康公司于2012年3月12日签订《广东省商品房买卖合同》，但该《广东省商品房买卖合同》中的第八条关于涉案商品房的交付期限却约定为2011年5月30日，约定的交付期限明显不合理，显然不是双方当事人的真实意思表示，该条款关于交付期限的约定为无效条款，视为约定不明确，对双方当事人没有拘束力，因双方当事人对交付期限约定不明，《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”中的“商品房交付使用后365日内”亦属约定不明确，对双方当事人没有拘束力。依照合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，蔡佛财与富康公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》虽有部分条款无效，但不影响其他部分效力，其他条款系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应遵照履行。因双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条关于交付期限和第十五条关于备案办证的期限的约定无效，关于交付期限和备案办证的期限应依照法律规定办理，依照城市房地产管理法第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和建筑法第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，“该商品房经验收合格”为商品房交付的必备条件，涉案商品房于2016年5月28日经“五方责任主体”验收合格，故符合法律规定的商品房交付的交付时间为2016年5月28日，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，富康公司应在房屋交付使用之日（2016年5月28日）起90日内为蔡佛财办理备案办证，富康公司已在此期限内于2016年8月19日将办理权属登记需富康公司提供的资料报相关主管部门备案，故富康公司不存在违约行为，富康公司的抗辩理由充分，予以采纳。蔡佛财诉请富康公司承担向蔡佛财支付自2012年5月30日起至房地产权证办理至蔡佛财名下之日止的延期办证违约金，理由不充分，不予支持；蔡佛财诉请富康公司立即按合同约定为蔡佛财办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给蔡佛财的诉请。因涉案房屋在诉讼过程中，富康公司已于2016年8月19日将办理权属登记需富康公司提供的资料报相关主管部门备案，且办理权属登记是相关政府部门的职责，富康公司无法左右，蔡佛财再主张富康公司立即按合同约定为蔡佛财办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给蔡佛财已经无实际意义，故对蔡佛财要求富康公司立即按合同约定为蔡佛财办理上述房产权属登记，并交付房地产权证给蔡佛财的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院于2017年1月3日作出（2016）粤1323民初2076号民事判决：驳回蔡佛财的全部诉讼请求。一审案件受理费1986元，保全费1020元，合计3006元，由原告蔡佛财负担。蔡佛财不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由富康公司承担。二审法院经审理查明，一审查明的基本事实属实，二审法院予以确认。二审法院另查明：二审期间，富康公司提交了一组新证据：涉案房屋的不动产权证书复印件，证明蔡佛财的不动产权证已于2016年12月30日领取；涉案房屋的竣工验收时间是2016年1月13日的。二审法院认为，涉案争议焦点为：蔡佛财请求富康公司支付逾期办证违约金的理由是否成立。具体论述如下：2012年3月12日，蔡佛财与富康公司签订《广东省商品房买卖合同》，其中第八条约定：富康公司应当在2012年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给蔡佛财使用。因合同签订时，涉案楼房并未通过竣工验收，双方约定的交付时间早于双方签订合同时间，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”故该约定存在明显不合理性和不可操作性，亦非双方真实的意思表示。据此，一审判决认定关于交付期限的约定无效条款及双方对交楼期限视为约定不明，对双方均无约束力正确，予以支持。蔡佛财认为涉案楼房在合同签订时已竣工以及房屋交付时间应以实际交付使用之日为准。对此，二审法院认为，涉案工程于2016年5月28日才经竣工验收合格，蔡佛财主张合同签订时涉案楼房已竣工合格，缺乏依据。因涉案房屋交付蔡佛财使用时未经竣工验收合格，故该交付时间不能认定为涉案房屋合法交付使用的时间。又因合同约定的交付期限无效及双方对交楼期限约定不明，故《广东省商品房买卖合同》第十五条中有关办理产权证期限在商品房交付使用后365天内的约定亦无效。至于《广东省商品房买卖合同》约定的其他条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，仍为有效，双方均应遵守履行。因双方约定的房屋交付期限和办证期限的约定无效，那么，确定涉案房屋符合交付使用的时间应以涉案楼房经验收合格之日为准，即以五方验收合格的日期2016年5月28日为准。至于办证时间及逾期办证违约责任的确定问题，因双方约定的房屋交付期限和办证期限的约定无效，故原审法院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，确定富康公司应在房屋符合交付使用的2016年5月28日起90日内为蔡佛财办理备案办证，并无不当，予以支持。又因富康公司已在2016年8月19日将蔡佛财提供的办理权属登记所需资料提交给了产权登记部门备案，不存在逾期办理登记手续或办证及承担违约责任的情形。而何时办理产权登记及产权证书是相关职能部门的职责，蔡佛财不能以涉案房屋仍未办出产权证为由而主张富康公司迟延办证，蔡佛财不能以涉案房屋仍未办出产权证而认定富康公司迟延办证，并以此要求富康公司承担迟延办证违约金。综上，蔡佛财请求富康公司立即办理涉案房屋权属登记和交付房地产权证及支付逾期办证违约金，缺乏依据，亦不予支持。综上所述，蔡佛财上诉缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院于2017年6月11日作出（2017)粤13民终670号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1986元，由蔡佛财负担。本院再审查明：一、二审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院再审认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据当事人的再审请求、理由及答辩意见，本案的争议焦点为：富康公司应否承担逾期办证违约责任。具体分析如下：首先，关于涉案商品房交付使用的时间认定问题。蔡佛财与富康公司于2012年3月12日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定2011年5月30日交付经验收合格的商品房给蔡佛财使用，显然，该交房期限的约定不合理亦不具有操作性，并非双方的真实意思表示，故该合同中关于交房期限的约定为无效条款。涉案商品房已于2012年4月23日交由蔡佛财占有使用至今。该交付使用是蔡佛财基于双方之间的商品房买卖合同关系而有权占有商品房的事实状态，商品房交付使用后蔡佛财有权请求富康公司依据合同约定完善商品房交付条件及办理过户登记。因此，富康公司以涉案商品房交付时未经竣工验收合格为由，主张该实际交付使用行为无效，理据不足，本院不予采纳。二审判决以涉案商品房竣工验收合格的时间为交付使用时间，认定事实有误，本院予以纠正。其次，关于富康公司是否构成逾期办证的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2012年4月23日为涉案商品房的交付使用时间，故该条款约定的“商品房交付使用后365日内”的办证期限至迟应为2013年4月23日。而富康公司于2016年5月28日才完成涉案商品房的竣工验收，于2016年8月19日到惠东县不动产登记服务大厅办理富康雅苑1-6号楼的确权登记手续。因此，富康公司违反合同第十五条的约定，构成逾期办证。富康公司主张“天兔”台风事件属于不可抗力应当免除逾期办证违约责任，但该事件发生于2013年9月22日，在富康公司构成逾期办证之后。根据合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故富康公司上述主张理由不足，本院不予采纳。最后，关于逾期办证违约责任的承担问题。本案一审期间富康公司提出了诉讼时效抗辩。涉案合同第十五条约定：“若因出卖人原因无法按约定办理权属登记的，则每顺延一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”该条款约定违约金按日为时间单位累计计算，每日违约金为固定金额，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。因此，富康公司逾期办证违约责任应从本案起诉之日2016年7月15日起往前倒推两年即2014年7月15日起算，至2016年8月19日富康公司将办理权属登记需由其提供的资料报相关主管部门备案之日止，共计766天，蔡佛财已付房款59万元，故富康公司应向蔡佛财支付逾期办证违约金45194元。综上所述，蔡佛财的再审请求部分成立，本院予以支持。一、二审判决认定事实不清，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及第三款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13民终670号民事判决；二、撤销广东省惠东县人民法院（2016）粤1323民初2076号民事判决；三、惠东县富康实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡佛财支付逾期办证违约金45194元；四、驳回蔡佛财其他诉讼请求。一审案件受理费1986元，保全费1020元，合计3006元，由惠东县富康实业有限公司负担。二审案件受理费1986元，由惠东县富康实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年四月二十九日书记员  何依媚附：相关裁判依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。