广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0191民初2713号原告：吴媛玲，女，1983年10月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。被告：广州市环置通房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇市良路**铺，统一社会信用代码914401010827237465。法定代表人：姚晓军。原告吴媛玲与被告广州市环置通房地产咨询有限公司（以下简称环置通公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴媛玲委托代理人林庆生，被告环置通公司经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告吴媛玲向本院提出诉讼请求：1.被告环置通公司向原告吴媛玲返还澳洲房产《购房认购合同》定金30000元人民币整，并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年3月6日起，计算至实际还款之日）；2.解除原告吴媛玲与被告环置通公司双方基于购买澳洲房产签订的《澳洲房产成交后续执行协议》，被告环置通公司向原告吴媛玲返还合同款人民币11256元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年3月6日起，计算至实际还款之日）；3.被告环置通公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告吴媛玲和被告环置通公司于2015年10月22日签订《购房认购协议》以及基于该房产成交后的后续交易执行于2015年10月23日签订《澳洲房产成交后续执行协议》。原告吴媛玲已依约分别支付《购房认购协议》定金30000元以及委托费用2500澳币（按当时的汇率1：4.5025计算，折合人民币11256元）。原告吴媛玲多次催促，要求被告环置通公司依约退还所收取的定金，但被告环置通公司多方拖延。同时，在签订《澳洲房产成交后续执行协议》后，其公司负责履行合同的工作人员相继离职，造成无人跟进，并未依约履行协议相关义务。且最主要的义务提供物业贷款手续等服务被告环置通公司均无法提供，原告吴媛玲只能全额支付房款购买涉案房产。此外，原告吴媛玲在无法联系被告环置通公司后，去到其办公场所发现已经空置，其以实际行为表明自身无法提供协议约定的相关服务，存在预期违约的情形。故原告吴媛玲向法院提起诉讼。原告吴媛玲提交证据：1.被告环置通公司在广州市商事主体信息公示平台上的信息及企业名称准予变更登记（备案）通知书；2.购房认购合同；3.澳洲房产成交后续执行协议；4.《购房认购合同》定金收据；5.《澳洲房产成交后续执行协议》合同款工商银行票据单及电子回单；6.原告吴媛玲支付澳洲房产首期款银行凭证及被告环置通公司转支付电子回单；7.普睿德律师事务所确认首期款确认邮件及被告环置通公司工作人员供款通知书邮件；8.被告环置通公司工作人员指导原告吴媛玲办理贷款的相关邮件；9.原告吴媛玲支付房款尾款的部分电子回单；10.合同成交事宜通知的邮件；11.被告环置通公司企业信用信息网信息；12.原告吴媛玲向被告环置通公司及实际负责人姚晓东邮寄律师函；13.（2018）粤01民终20693号民事判决书；14.（2018）粤01民终20694号民事判决书；15.（2018）粤01民终20695号民事判决书。被告环置通公司未答辩也未提交证据。经审理查明：2015年10月22日，吴媛玲（买家）与广州市环置通投资顾问有限公司（授权代理公司）签订《购房认购合同》。合同主要内容约定：一、项目名称：帝庭湾，省份：VIC，房号：733，售价：澳元539694元。二、定金：人民币30000元，买家是否海外人士：是，购买目的：投资。三、买卖以正式合同细则为最后依据，买卖必须得到发展商批准确认。四、发展商FKP同意本代理公司代表发展商向买家收取购房定金，并提供代收收据给买家。五、买家必须在签订购房合同后当日内支付房价的5%作为首期房款。六、当买卖合同无条件交换，并且买家支付房价5%作为首期房款后，购房定金可退还给买家。七、如果买家逾期没有签订正式购房合同或如期支付房款，将视为买家主动放弃购买此物业，此定金将不予退还。八、买家在此物业交割前准时交付95%尾期给发展商。九、如果买家需要办理贷款，参与我司的后续服务后，可协助买家申请。吴媛玲在买家处签名，广州市环置通投资顾问有限公司在授权代理公司处加盖印章，销售代表处有“车伯欣”“易宇宽”和“卢志华”字样的签名。同日，广州市环置通投资顾问有限公司向吴媛玲出具收据（编号4418615），收据载明“今收到代收客户吴媛玲购帝庭湾733单位定金人民币30000元整”。经手人处有“卢志华”字样的签名。2015年10月23日，吴媛玲（甲方、业主）与广州市环置通投资顾问有限公司[乙方、FKP（澳洲开发商）授权的华南区代理公司]签订《澳洲房产成交后续执行协议》。协议主要内容约定：一、甲方成功购买乙方代理的SeaSprayLot733项目的物业。在甲方成功购买上述物业后，乙方为保障甲方所购之物业从始到终实现“零风险，无烦琐，超轻松”，现甲方委托乙方办理包括但不限于以下后续交易执行有偿事项。乙方及其政府机构、服务机构提供给甲方的有偿服务从甲方签订正式买卖合同开始，直至该物业交割后两年为止结束。二、就甲方所购买物业，提供物业交割跟踪服务：总计综合费用210澳币。A.与政府跟进FIRB（海外人士购买澳洲物业批文）的批核情况的咨询费；B.跟进物业合同交换情况的查询费；C.协助首尾期汇款；D.根据物业费用到账和收据出具情况；E.跟进物业交割准备情况的查询费；F.协助甲方与贷款银行签署贷款协议，相关协议签署后，协助甲方督促银行放款资金到位。三、就甲方所购买物业，提供沟通翻译服务：总计综合费用260澳币。A.协助甲方与买方律师行沟通协调的费用；B.协助甲方与开发商或开发商律师沟通协调的费用；C.协助甲方与银行或银行中介沟通协调的费用；D.协助甲方将提交的资料进行整理、翻译，并根据不同银行的要求递交不同材料进行申请；E.协助甲方与租赁中介沟通协商的费用；F.翻译重要往来文件或信函的费用。四、就甲方所购买物业，提供物业贷款手续办理服务：总计综合费用660澳币。A.就甲方贷款事宜提供咨询服务并提出初步建议和指导；B.向三间不同的银行递交贷款申请的费用；C.交纳给成功贷款银行或银行中介的费用；D.银行开户费用；E.网上银行开通费用；F.网上银行操作指引；G.贷款文件由澳大利亚领事馆见证签字的费用。五、就甲方所购买物业，协助甲方验楼服务：200澳币。六、就甲方所购买物业，由澳洲政府认可的第三方专业公司评估的物业（含土地）评估报告费用：360澳币。七、就甲方所购买物业，协助甲方把所签署的全部相关购房资料等在中澳两国之间的国际快递费用：350澳币。八、就甲方所购买物业，为甲方整理、存档、备案全部购房资料五年：160澳币。九、就甲方所购买物业，为甲方开通澳洲税号：300澳币。十、综上所述，合计2500澳币，此费用将由乙方收取分类支付，甲方需在签订正式买卖合同时一次性支付给乙方，以便更便捷、更高效地开展相关成交后续工作。庭审中，吴媛玲主张环置通公司仅履行上述第二点的B和C项的服务，第三点至第九点均未履行。根据吴媛玲提供的中国工商银行电子银行回单显示：2015年10月23日通过环置通公司的工作人员卢志华向PRUDENTIA汇款11898澳币（首期款）；2015年11月4日向PRUDENTIA汇款16102澳币；2016年7月7日向PRUDENTIA汇款6051澳币。2015年11月10日，吴媛玲通过其名下中国农业银行卡向广州市环置通投资顾问有限公司支付11256元。吴媛玲主张该笔款项是支付《澳洲房产成交后续执行协议》的费用2500澳币。2015年12月8日，环置通公司的工作人员刘思妮（ｓｅｌ×××＠ｈｚｔｌａｎｄ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“重要！澳洲物业SeaSprayLot733-贷款审批注意事项”的电子邮件，邮件载明“阁下的物业已经进入贷款资料审批阶段，请查收附件中的相关事宜。”附件为《模拟电话事项》。2016年1月5日，环置通公司的工作人员刘思妮（ｓｅｌ×××＠ｈｚｔｌａｎｄ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“Re：重要！澳洲物业SeaSprayLot733-贷款审批注意事项”的电子邮件，邮件载明“现得知，银行政策有所改变，到时候可能会问的更详细，故增加了新的问题，请将附件打印出来，交给人事主管，多谢！由于土地成交日期临近，可能银行1月/2月会进行调查，望阁下提前告知人事主管，及时接听电话，熟悉附件内的资料。”附件《模拟电话事项2016****》主要罗列了9个贷款银行问题及相应回答。2016年1月11日，普睿德律师事务所工作人员（ｐｌｓ×××＠ｐｒｕｄｅｎｔｉａｌｅｇａｌ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“交换合同确认信，关于阁下购买的Lot733SWCPointCookVIC”的电子邮件，邮件载明“阁下的档案号为6493，如果阁下在咨询时能提供您的档案号，将可以协助我们更快的为阁下服务。……您购买物业地址Lot733SWCPointCookVIC的有关合约已经正式交换。此邮件附上普睿德律师事务所所发出的合同交换确认信以及合同中的重要信息签字页。另外，阁下的5%定金亦已交付定金持有人的信托账户。”庭审中，吴媛玲主张普睿德律师事务所是开发商的委托方。2016年3月30日，环置通公司的工作人员刘思妮（ｓｅｌ×××＠ｈｚｔｌａｎｄ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“澳洲持牌律师事务所与相关银行的信息”的电子邮件，邮件载明“现接到澳洲持牌律师事务所与相关合作银行的信息，特总结如下并转发：（1）近二、三个月，澳洲楼价升幅加快，澳洲政府为了避免楼价过快地暴涨，故近期出台相关银行贷款政策；（2）出台相关政策与规定后，银行与评估机构对您们购买的物业在贷款与估价方面更趋保守，故银行放贷成数将受到影响：……为了阁下的贷款审批正常执行，望阁下全力配合银行、我司等经办机构：一、电话调查；二、补交最新的工作证明信和工资单；三、补交证件的公证。”2016年11月18日，开发商的工作人员LindaLee（ｌｉｎ×××＠ｒｅｄ23.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“updated给客户关于Lot733RosemountDrive,PointCook的交割通知信”的电子邮件，邮件载明“附件是关于您购买的lot733seaspray的交割通知信，请您注意查收，并准备好资金交割土地。”2016年12月14日，普睿德律师事务所工作人员（ｐｌｓ×××＠ｐｒｕｄｅｎｔｉａｌｅｇａｌ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“成交事宜-关于阁下购买的物业-Lot733SWCPointCookVIC”的电子邮件，邮件载明“关于阁下购买的上述物业，我们确认阁下所购物业已于今天成交，我们稍后会出具交割清单。”2017年2月6日，普睿德律师事务所工作人员（ｐｌｓ×××＠ｐｒｕｄｅｎｔｉａｌｅｇａｌ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“confirmsettlementlist,yourpurchaseof-Lot733SWCPointCookVIC”的电子邮件，邮件载明“我们确认您购买的上述物业已于2016年12月14日顺利成交。”2017年2月14日，环置通公司的工作人员朱小娟（ｊａｎ×××＠ｈｚｔｌａｎｄ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“seaspraylot733建筑供款通知”的电子邮件，邮件载明“请查收附件的建筑供款通知并仔细阅读。”2017年2月20日，环置通公司的工作人员朱小娟（ｊａｎ×××＠ｈｚｔｌａｎｄ.ｃｏｍ）向吴媛玲（634×××＠ＱＱ.ｃｏｍ）发送主题为“Fw：紧急-银行资金证明文件新要求”的电子邮件，邮件载明“关于seaspraylot733的建筑供款准备要求，请查看下方建筑商近期来信。建筑商在邮件中指出，需要阁下提供澳洲当地银行的银行流水或者是澳洲当地银行出示的存款证明，证明阁下在澳洲当地银行有足够资金用以支付建筑款。……”庭审中，吴媛玲主张自2017年5月4日开始联系不上环置通公司。其曾去过环置通公司的经营场所也没有人，打电话也没有人接。后来，澳洲开发商主动找到吴媛玲，协助其处理了后续的购房事务。2019年3月4日，吴媛玲委托广东粤广律师事务所向环置通公司发出《律师函》，律师函载明“贵司负责履行合同的工作人员相继离职，造成无人跟进，并未依约履行协议相关义务，且贵司在该协议最主要义务为赖小姐提供物业贷款手续等服务均无法提供，同时你公司办公场所目前已空置，贵公司以实际行为表明自身无法提供《澳洲房产成交后续协议》约定相关服务，存在预期违约的情形……现催告你司于本律师函送达的3日内，向赖女士返还《购房认购协议》订金人民币30000元，同时双方协商解除《澳洲房产成交后续执行协议》并返还委托费用2500澳币（按当时的汇率4.752计算，折合人民币11880元）。”吴媛玲主张其向环置通公司位于广州市天河区和番禺区的经营地邮寄了该《律师函》，该邮件分别以“电话非本人，已搬走”和“收件人迁移新址，原址无此人”为由退回。另查明，广州市环置通投资顾问有限公司于2013年11月19日成立，股东为车伯欣、陈璐瑜、姚晓军、姚晓东。2018年10月26日，广州市环置通投资顾问有限公司经广州市番禺区工商行政管理局准予变更名称为环置通公司，主营项目类别变更为房地产中介服务。在环置通公司与其他人（2018）粤01民终20693号、（2018）粤01民终20694号、（2018）粤01民终20695号类似案件中，一审法院查明“环置通公司确认诉涉……定金的收取及返还主体是环置通公司，收取定金的作用在于保证客人完成买卖合同。”以上事实，有原告提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为，本案系涉外居间合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”本案的被告所在地位于广州市番禺区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，本院依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案争议所适用的法律做出选择，而接收货币一方所在地当事人的住所地位于我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案的案由为居间合同纠纷，居间合同法律关系除了处理促成合同签订外，还应处理居间服务的后续事宜，故本院在本案中一并处理双方签订的《购房认购合同》《澳洲房产成交后续执行协议》形成的合同关系。环置通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关诉讼权利。本院对吴媛玲提交的证据予以采信。吴媛玲与环置通公司签订的《购房认购合同》《澳洲房产成交后续执行协议》为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。对于本案的争议，本院评析如下：一、关于返还《购房认购合同》定金30000元的问题。首先，《购房认购合同》约定“发展商FKP同意本代理公司代表发展商向买家收取购房定金，并提供代收收据给买家；买家必须在签订购房合同后当日内支付房价的5%作为首期房款；当买卖合同无条件交换，并且买家支付房价5%作为首期房款后，购房定金可退还给买家。”结合吴媛玲主张的付款情况以及2016年1月11日普睿德律师事务所的电子邮件内容可见，买卖合同已经正式交换，5%的首期房款也已经支付，退还购房定金的条件已经成就。其次，环置通公司在（2018）粤01民终20693号、（2018）粤01民终20694号、（2018）粤01民终20695号类似案件中已确认其是该定金的返还主体。同时，吴媛玲在庭审中陈述“开发商明确告知其没有收取过任何定金”。再次，《澳洲房产成交后续执行协议》约定“有偿服务从签订正式买卖合同开始”。从与环置通公司的往来邮件看，环置通公司也已提供了部分的后续执行服务，亦可对此进一步印证。综上所述，吴媛玲诉请要求环置通公司返还《购房认购合同》定金30000元和支付利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于利息的计算标准，本院酌定以未付定金为基数，自吴媛玲向广州市番禺区人民法院提起诉讼之日（即2019年6月5日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。二、关于解除《澳洲房产成交后续执行协议》及违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”吴媛玲在庭审中确认涉案房屋已于2016年12月14日土地成交，于2017年11月14日交楼。吴媛玲与环置通公司签订的《澳洲房产成交后续执行协议》中尚未履行的服务内容已无继续履行的必要，吴媛玲主张解除《澳洲房产成交后续执行协议》，本院予以支持。至于《澳洲房产成交后续执行协议》已履行的服务内容，吴媛玲主张环置通公司仅履行了“B.跟进物业合同交换情况的查询费；C.协助首尾期汇款”两项服务，而环置通公司对此未能举证，应承担举证不能的法律后果。结合双方往来的电子邮件内容，本院对吴媛玲的主张予以采信。吴媛玲已依约履行合同义务，环置通公司未依约提供服务，已构成违约，应承担违约责任。现吴媛玲诉请要求环置通公司返还服务费和支付利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于服务费的退还金额，应当扣除环置通公司已经实际履行的服务对价，本院酌情扣减后确认应退还的服务费金额为10940.83元[（2500澳币-70澳币）×11256元/2500澳币]。至于利息的计算标准，本院酌定以未付服务费为基数，自吴媛玲向广州市番禺区人民法院提起诉讼之日（即2019年6月5日）起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市环置通房地产咨询有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴媛玲返还定金30000元及利息（以未付定金为基数，自2019年6月5日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、解除原告吴媛玲与被告广州市环置通房地产咨询有限公司于2015年10月23日签订的《澳洲房产成交后续执行协议》；三、被告广州市环置通房地产咨询有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴媛玲返还服务费10940.83元及利息（以未付服务费为基数，自2019年6月5日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告吴媛玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831.4元，由原告吴媛玲负担31.4元，被告广州市环置通房地产咨询有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄志伟人民陪审员  魏景霞人民陪审员  陈润彰二〇二〇年四月二十八日法官助理徐丽明书记员麦桂仪