苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初14082号原告：杨连祥，男，1963年2月3日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。原告：丁根荣，男，1965年4月2日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。以上二原告共同委托诉讼代理人:沈予瑞，湖州市南浔区众信法律服务所法律工作者。以上二原告共同委托诉讼代理人:孙晶晶，湖州市南浔区众信法律服务所法律工作者。被告：苏州林胜鸟服饰有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇大船港村。法定代表人：陆海水。被告：陆海水，男，1968年12月7日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。以上二被告共同委托诉讼代理人：杨佳男，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师.原告杨连祥、丁根荣与被告苏州林胜鸟服饰有限公司（以下简称林胜鸟公司）、陆海水建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年12月4日、12月30日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告杨连祥、丁根荣的共同委托诉讼代理人孙晶晶，被告林胜鸟公司及陆海水的共同委托诉讼代理人杨佳男到庭参加第一次诉讼，原告杨连祥、丁根荣的共同委托诉讼代理人孙晶晶、沈予瑞，被告林胜鸟公司的法定代表人暨被告陆海水及二被告的共同委托诉讼代理人杨佳男到庭参加第二次诉讼，原告杨连祥、丁根荣的共同委托诉讼代理人沈予瑞，被告林胜鸟公司及陆海水的共同委托诉讼代理人杨佳男到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。原告杨连祥、丁根荣共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告林胜鸟公司签订的《土地使用权与厂房所有权转让协议》；2.判令二被告共同双倍返还定金人民币100万元；3.判令二被告返还预付款250万元并支付资金占用期间利息损失(以250万元为基数，按年利率6.525%计算，自2019年5月1日起算至实际清偿之日止)；4.判令二被告承担违约金60万元；5.判令二被告承担因本案产生的所有诉讼费用。庭审中，原告杨连祥、丁根荣将第二项和第三项诉讼请求统一变更为判令二被告返还预付款300万元并支付资金占用期间利息损失(以300万元为基数，按年利率6.525%计算，自2019年5月1日起算至实际清偿之日止)。事实和理由：二被告与二原告签订《土地使用权与厂房所有权转让协议》一份。约定土地及厂房转让事宜。原告按约支付定金及预付款，但被告未履行土地及厂房的交付及过户义务。综上所述，原告为维护合法权益，依据我国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请为感。被告林胜鸟公司、陆海水共同辩称：首先被告林圣鸟公司认可收到二原告支付的转让款300万。其次被告陆海水作为被告林胜鸟公司法定代表人及总经理仅是代表公司履行交易行为，本身不应承担责任，被告陆海水的主体不适格。最后，综合本案合同的履行过程，被告林圣鸟公司在签订合同后一直积极主张过户，但是因为二原告将要做的产业项目无法落地一直拖延过户及尾款的支付，因此被告方认为二原告方在合同履行中存在明显的过错，请求驳回二原告全部诉讼请求。经审理查明：坐落于苏州市吴江区土地面积为10881.48平方米的土地及房屋建筑面积为224.58平方米的房屋登记在林胜鸟公司名下，土地性质和房屋用途为工业，权证号为（2019）苏州市吴江区不动产权第9016061号。2018年8月，林胜鸟公司（转让方、甲方）与丁根荣、杨连祥（受让方、乙方）签订《土地使用权与厂方所有权转让协议》一份，约定甲方将位于苏州市吴江区国有土地使用权及土地上建筑物厂房等转让给乙方。土地转让范围为：1、甲方将（2018）吴江区不动产权第9021765号有证土地按实际约定的ABCDEFA部分土地分割给乙方所有及土地上附属的建筑物。2、无证土地按双方协议附件土地平面测量图红线标注图上NFEQPON部分转让给乙方，以实测面积为基准。3、土地平面图ABSGA由乙方在土地上建造厂房后，与甲方V区域厂房对调使用，厂房面积基本相等。转让权证及支付方式：1、双方协商一致，案涉土地（有土地使用权证和无土地使用权证）转让费用暂定为壹仟贰佰万元整（实际总价按测量面积单价为玖拾万壹亩计算）。2、甲乙双方签订本协议后3日内，乙方支付定金伍拾万元，支付到吴新坤账上。3、乙方支付定金后，甲方尽快配合乙方办理上述土地、厂房过户手续，手续办理完成当日，乙方支付人民币900万元。4、剩余欠甲方款项，乙方应于拿到不动产权证7日内支付。标的物交付:1、甲乙双方一致同意，平面图中EFGSCD-E中的Ⅱ、Ⅲ为仓库，甲方于2019年4月30目前交付给乙方，其他土地和地上房屋在乙方付清尾款15日内全部交付于乙方。2、平面图中，编号为Ⅰ、Ⅳ、V、Ⅵ的四间房屋已经出租给他人，乙方对此明确知情，待房屋产证办理完成后甲方配合乙方同承租入进行交接。违约责任：1、如甲方在2018年10月31日前未能办妥房产证及土地过户手续，则乙方有权选择单方面解除本协议，并由甲方承担合同价款5%的违约责任。2、如乙方未按照本协议约定期限向甲方支付相应转让款，每逾期一日向甲方支付本协议总价款千分之一的违约金。其他事项：1、甲方双方清楚并确认，签订本协议时，乙方公司尚未成立，本协议由乙方法定代表人代为签订，公司成立后，乙方在该协议上加盖公章，乙方为本协议的权利义务主体。《土地使用权与厂方所有权转让协议》后附案涉土地平面图。《土地使用权与厂方所有权转让协议》涉及的有证部分土地和无证土地部分系由陆海水向震泽镇集体资产经营公司受让所得。2012年3月31日林胜鸟公司就有证部分土地取得建设用地规划许可证，用地项目名称为生产用房，建筑规模为11135平方米。《土地使用权与厂方所有权转让协议》涉及的Ⅰ、Ⅱ、ⅢⅣ、Ⅵ五间房屋建造在转让的有证土地上，Ⅱ号房屋取得了不动产权证，其余时间未办理不动产权证。2018年8月3日丁根荣向陆海水的姐夫吴新坤转账50万元，2018年8月22日杨连祥向陆海水转账30万元，2018年9月8日丁根荣向吴新坤转账20万元，2018年9月30日杨连祥向陆海水转账100万元,2019年1月15日丁根荣向吴新坤转账100万元。2019年1月16日林胜鸟公司出具收条，确认收到丁根荣和杨连祥支付购买土地、厂房预付款300万元。另查明：2019年6月28日陆海水发微信给丁根荣：丁总你好，什么时候有空坐坐，你跟杨总商量好了吗，我觉得你们买过去，还是比较便宜的，你们也不要再纠结了，尽快把这件事了结一下。明天你们有空吗。丁根荣没回微信。2019年7月14日12时37分陆海水给杨连祥打电话，双方通话内容如下，陆：老杨，你在哪里，你是不是杨连祥？杨：是呀，你说。陆：你的声音不对。杨：我在干活。陆：你在厂里？杨：我在厂里。陆：我到你那边坐坐。杨：你过来好了。陆：你方便吗？杨：方便的，我在干活。陆：你们这个事情经常拖也不能解决问题。杨：我们现在不想买了，没办法弄了。陆：我的意思合同以外的50万元土地补偿款稍微减一点给你们，你们买好了。杨：老丁那边不好弄，我们肯定不弄了。陆：本来呢，合同外的50万元土地款给你们优惠一点。杨：不是合同里面不写这50万元的问题，老丁主要是搬不过来，我们不是价格的问题，无论贵还是便宜，当时已经决定好了，他现在不好弄，叫我们怎么弄。陆：你们现在不好弄，合同也签了，当时钱已经付了，价格卖给你们也是不贵的，我现在急需资金。杨：我们现在不是跟你说的价格的问题，关键的问题是老丁那边不能搬过来怎么办，我们只有不买了。陆：原来合同外面土地上要补偿50万元，我们坐下来再谈一下，少一点就少一点。杨：我们现在不是价格贵或者便宜的问题，这个事情你也清楚的，我们不是不愿意购买，而是现在主要是老丁那边不能搬过来。不是差10万、20万的问题。买了也是白弄，我们也不是三岁小孩，也不是因为价格便宜贵的问题。陆：你们买的时候不讲清楚，我现在这个钱要用，你们不买，我也麻烦。杨：你们去问过徐伟的，现在老丁这个项目不行。陆：我当时跟你们说的是土地过户的问题，不是现在能否搬过来的问题。杨：现在是政府行为不让老丁生产。陆：政府行为与土地过户没有关系。杨：这个行业如果不能做，现在怎么办，我们买了土地总归是要生产的。陆：那我过来坐坐吧，你方便我过来，你不方便我不来。杨：你不认识，我发位置给你。陆：好的。2019年7月14日13时02分，陆海水给丁根荣打电话，双方通话内容如下，陆：我刚才跟老杨打了个电话，今天正好是礼拜天，我刚才跟老杨说了，你们买过去好了。丁：嗯。陆：合同外原来有土地补偿款50万元没有写上来，可以少付一点。丁：什么事？陆：原来合同里面除外的土地补偿款50万元，没有写在合同里面，可以便宜一点。丁：现在没有办法，我现在搬不过去，便宜一点也没有用，不是价格的问题。陆：不是价格的问题，你们钱已经付了一部分了，我现在也进退两难，我也没有办法。丁：这个我也知道的，我现在搬不过去，我现在一点办法都没有，我不可能搬过去空在那里，还要交亩产税，钱交了不能生产，我也吃不消，现在只能不买了。陆：你们生产什么产品，当时你们也没有讲清楚。丁：这个问题你应该很清楚，我们自己用的，不可能做投资。陆：50万元土地补偿款可以打点折，你们买过去好了。丁：现在不是这个问题，我主要是搬不过去，你去问一下杨连祥，假如杨连祥能够搬过来，我也没意见。陆：这个你们自己协商，我也打过电话给他了，你们自己协商，长期这样拖下去也不能解决问题。丁：这个是的，我本身也要问你，本来想打电话给你，我以为你去抵押贷款，并且弄好了来还我们了。陆：你们想错了，这个是不可能的，你要么什么时候叫杨连祥，我们一起沟通一下，我现在去杨连祥的厂里，去他厂里坐坐，看看他的设备。丁：好的。陆：我本来打你电话的意思是合同以外的50万元土地补偿款给你适当优惠一点，你们买过去好了，我也退一步。陆：我现在搬不过去了，没办法，只能不买了。陆：杨连祥也说了不是价格的问题，也不是50万元的问题。丁：嗯。陆：我去老杨厂里坐坐再说。2019年8月3日丁根荣发微信给陆海水：陆老板，我们的300万元什么时候能还给我们？陆海水回复：这三百万不是你们买厂房的定金吗？尾款什么时候能付，还有我们口头约定好的，另外要支付50万元没写在合同里，你们知道的啊？丁根荣回复：上次不是与你说好的吗：由于政府的政策原因，我的企业搬到吴江地界不能生产，所以我们不买你厂房了，现在怎么这样讲了呢。另查明：截至2020年4月14日，涉案有证土地和房屋除因杨连祥、丁根荣申请被法院查封外，无影响过户的查封或抵押权负担。还查明：庭审中，杨连祥、丁根荣明确林胜鸟公司未按照《土地使用权与厂方所有权转让协议》的约定在2018年10月31日前办理案涉房产及土地的过户手续，未在2019年4月30日前将平面图中EFGSCD-E中的Ⅱ、Ⅲ仓库完成交付，构成违约，其作为守约方有权解除双方《土地使用权与厂方所有权转让协议》并要求林胜鸟公司、陆海水承担违约责任。以上事实，有两原告提交的《土地使用权与厂方所有权转让协议》、银行付款凭证、收条，两被告提交的录音及文字整理资料、微信聊天记录截屏打印件、建设用地规划许可证、备忘录及宗地图、不动产权证书，本院查询的案涉土地房产登记信息及到庭原、被告双方的当庭陈述等予以证实。本院认为：原告丁根荣、杨连祥与被告林胜鸟公司签订的《土地使用权与厂方所有权转让协议》系双方真实意思表示，涉及的转让标的物包括有证土地、无证土地、有证房产及无证房产。就有证土地及有证房产的转让，应当认定为依法成立且有效。就无证土地的转让，该无证土地系被告陆海水向苏州市吴江区震泽镇集体资产经营公司受让所得，土地性质系国有土地，虽未办出不动产权证书，但双方就该无证土地签订转让协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，也应当认定依法成立且有效。就无证房屋的转让，被告林胜鸟公司取得了建设用地规划许可证，也应当认定依法成立且有效。《土地使用权与厂方所有权转让协议》虽然约定林胜鸟公司应在2018年10月31日前办理案涉房产及土地的过户手续，但根据陆海水提交的微信聊天记录及通话录音，未按约办理过户的原因系丁根荣名下企业不能搬到案涉的厂房进行生产。此外，原告丁根荣、杨连祥主张林胜鸟公司未在2018年10月31日前办理案涉房产及土地的过户手续属于违约，与其分别在2018年9月30日、2019年1月15日向陆海水、吴新坤各转账100万元的行为存在矛盾。综上，原告丁根荣、杨连祥以被告林胜鸟公司违约为由主张解除《土地使用权与厂方所有权转让协议》依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告丁根荣、杨连祥全部诉讼请求。案件受理费93800元、保全费5000元，合计98800元，由原告丁根荣、杨连祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  李 娜人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  沈舜心二〇二〇年四月二十日书 记 员  张 敏相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。