长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初2317号 原告：陈国明，男，1957年4月28日生，汉族，农民，住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：甘雨忱，吉林辽东律师事务所律师。 被告：长春市德建房地产开发有限公司，住所地长春市南关区。 法定代表人：林绍政，该公司经理。 被告：吉林双阳农村商业银行股份有限公司土项支行，住所地长春市双阳区。 负责人:李国兴，该支行经理。 委托诉讼代理人：王宁，吉林良正律师事务所律师。 第三人：周立军，男，1967年9月12日生，汉族，农民，住长春市双阳区。 第三人：乔连柱，男，1939年5月1日出生，汉族，现住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：乔新，1970年1月24日生，汉族，农民，住长春市双阳区。 第三人：程立民，男，1956年9月9日生，汉族，农民，住长春市双阳区。 第三人：王兴连，女，1953年5月27日生，汉族，农民，住长春市双阳区。 原告陈国明与被告长春市德建房地产开发有限公司（以下简称德建房地产公司）、吉林双阳农村商业银行股份有限公司土顶支行（以下简称双阳农商行土顶支行）、第三人周立军、王兴连、乔连柱、程立民抵押合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈国明及其委托诉讼代理人甘雨忱、被告双阳农商行土顶支行的委托诉讼代理人王宁、第三人周立军、第三人王兴连、第三人乔连柱的委托诉讼代理人乔新、第三人程立民到庭参加诉讼。被告德建房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国明向本院提出诉讼请求：1、确认被告德建房地产公司的抵押权涉及原告房屋部分（位于长春市德建经贸公司德阳购物中心西区跃层门市房11号、面积约120平方米）无效;2、确认被告双阳农商行土顶支行（原长春市双阳区农村信用合作联社土顶信用社）对原告房屋部分（位于长春市德建经贸公司德阳购物中心西区跃层门市房11号、面积约120平方米）不享有优先受偿权;3、本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2006年1月27日,德建房地产公司将位于长春市德建经贸公司德阳购物中心C区跃层11号面积约120平方米的门市房，以22万元价格抵顶给第三人周立军、乔连柱、程立民、侯明（已死亡，继承人为王兴连)，双方签订了《房屋出售协议》，德建房地产公司将该房屋交付给第三人。2009年3月31日，第三人又将该房屋以15万元价格抵顶给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，第三人将该房屋交付给原告后，原告占有、使用该房屋至今。2016年，双阳农商行通知原告腾出该房屋，理由是该房屋已被长春市双阳区人民法院裁定给双阳农商行。经原告了解，2010年12月29日，案外人张忠平向长春市双阳区农村信用合作联社土顶信用社（以下简称土顶信用社）借款人民币450万元，被告德建房地产公司以包括案涉房屋在内的产权证号为长双权字第60908690号、60900054号房屋以及一宗土地（土地证号为长双国用2002第011210187号）做抵押，签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记（长双权字第60908690号的房屋包括案涉房屋)。由于张忠平到期未能偿还借款，长春市双阳区人民法院(2013）双执字683-2号《执行裁定书》裁定，以上述抵押物抵偿全部执行款。被告德建房地产公司在提供抵押时，包括案涉房屋在内的部分房屋已出卖或者抵账给他人，被告德建房地产公司对案涉房屋已没有处分权。根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》113条规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产做抵押的，应当认定抵押无效”的规定,德建房地产公司的抵押行为涉及原告房屋部分无效。土顶信用社(现为双阳农商行土顶支行）作为专业的金融机构，对抵押房屋没有尽到合理的注意义务，对案涉房屋不能取得抵押权，不享有优先受偿权。为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 德建房地产公司未答辩。 双阳农商行土顶支行辩称，案外人张忠平与土顶信用社在2010年12月17日签订了《个人经营借款合同》，借款金额人民币450万元，借款期限为36个月至2013年11月20日。同日，德建房地产公司与土顶信用社签订《最高额抵押合同》，为上述借款提供担保，并且德建房地产公司以其名下位于长春市双阳区东双阳大街北的的二处房产（一处丘地号为13-1/190-1（0），权利证号为60908690，一处丘地号13-1/190-4（0），权利证号为60900054）及一宗土地（土地证号为:长双国用2002第011210187号）为上述借款办理抵押登记。借款到期后，张忠平未履行还款义务，2013年12月16日，双阳农农商行依据生效的（2013）吉长黎明执证字第70号《执行证书》向长春市双阳区人民法院申请强制执行。2015年12月23日，双阳区人民法院作出（2013）双执字第683-2号执行裁定，将被执行人德建房地产公司抵押的两处房产（产权证号分别为:长双权字第60908690号、60900054号）及一宗土地（土地证号为:长双国用2002第011210187号）作价抵偿给双阳农商行，用以抵偿全部执行款。上述两处房产及土地的产权已转移至双阳农商行与原告无关。综上所述，原告的诉请既无法律依据，又无事实根据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 周立军述称，2006年我和侯明向德建房地产双阳分公司送砖，乔连柱、程立民送石头和石料。当时该公司没有钱给砖款及石头和石料款，就将公司一处门市房以22万元顶账给我和乔连柱、程立民、侯明（已故，王兴连丈夫）了，德建房地产公司与我们四个人签署了购房协议，并将案涉房屋的钥匙交给了我与侯明。房子抵顶过来后我和乔连柱、程立民、侯明将案涉房屋租给了陈国明，后来我们四人协商将房屋作价15万元卖给了陈国明，与陈国明签署了房屋买卖合同。我们四人与德建房地产公司签署合同的时候产权证在公司，没有交给我们，公司说6个门市房在一个大照上，2007年将大照分开之后再给我们产权证，后期是否分开就不清楚了。 程立民述称，2006年周立军和侯明向德建房地产双阳分公司送砖，我和乔连柱送石头和石料。当时该公司没有钱给砖款及石头和石料款，就将公司一处门市房以22万元顶账给我和乔连柱、周立军、侯明了，德建房地产公司与我们四个人签署了购房协议，并将案涉房屋的钥匙交给了周立军与侯明。房子抵顶过来后我和乔连柱、周立军、侯明将案涉房屋租给了陈国明，后来我们四人协商将房屋作价15万元卖给了陈国明，与陈国明签署了房屋买卖合同。我们四人与德建房地产公司签署合同的时候产权证在公司，没有交给我们，公司说6个门市房在一个大照上，2007年将大照分开之后再给我们产权证，将房子卖给陈国明之后的事我们就没参与。 乔连柱述称，2006年周立军和侯明向德建房地产双阳分公司送砖，我和程立民送石头和石料。当时该公司没有钱给砖款及石头和石料款，就将公司一处门市房以22万元顶账给我和程立民、周立军、侯明了，德建房地产公司与我们四个人签署了购房协议，并将案涉房屋的钥匙交给了周立军与侯明。房子抵顶过来后我和程立民、周立军、侯明将案涉房屋租给了陈国明，后来我们四人协商将房屋作价15万元卖给了陈国明，与陈国明签署了房屋买卖合同。我们四人与德建房地产公司签署合同的时候产权证在公司，没有交给我们，公司说6个门市房在一个大照上，2007年将大照分开之后再给我们产权证，将房子卖给陈国明之后的事我们就没参与。 王兴连述称，我是侯明的妻子。案涉房屋是2006年周立军和侯明向德建房地产双阳分公司送的砖，乔连柱和程立民送石头和石料，当时该公司没有钱给砖款、石头和石料款，就用该房屋以22万元顶账并签署了购房协议，德建房地产公司的人将案涉房屋的钥匙交给了周立军与侯明。房子抵顶过来后乔连柱和周立军、程立民、侯明将房屋租给陈国明两年，租金每年1.5万左右，两年之后作价15万元卖给陈国明，与陈国明签署了房屋买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据【2010年12月17日《个人经营借款合同》（原告提交）、2010年12月17日《最高额抵押合同》（原告提交）、房产证号为690的他项权利证书（原告提交）、（2013）双执字第683-2号执行裁定书（被告提交）】，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据（原告提交）如下： 1、2006年1月27日《房屋销售协议》、2009年3月31日《房屋买卖合同》、委托书，拟证明德建房地产公司将案涉房屋以22万元销售（抵顶）给周立军、乔连柱、程立民、侯明，四人又将案涉房屋以15万元价格出售（抵顶）给原告陈国明，并为其出具办理房屋过户的委托事项。被告双阳农商行土顶支行经质证，对该组证据真实性、证明事项均有异议，认为无法确认周立军、乔连柱、程立民、侯明是否为原告出具过房屋过户的委托事项，该组证据与原告的诉请不具有关联性。 2、关于张忠平贷款说明，拟证明涉案房屋的抵押情况在其他人处也发生过。被告双阳农商行土顶支行经质证，对该证据真实性有异议，认为该份证据没有落款也没有公章，无法说明证据来源。 3、（2017）新40民初443号、（2018）新民终173号判决书、（2019）最高法民申2834号裁定书，拟证明根据三份裁判文书的裁判要旨，人民法院对于房屋真实权利人的权益应予以保护，银行作为专业的金融机构在贷款过程中没有尽到审查义务，错误的接受他人房屋作为抵押，导致抵押无效。被告双阳农商行土顶支行经质证，对该证据真实性有异议，认为该组证据均为复印件，无法核实真实性，且与本案诉争事实不具有关联性。 4、证人李景仁出庭证言：2000年时我任德建房地产公司双阳分公司经理，当时德建房地产公司总经理林绍政委托我办理案涉房屋的事，大约是2006年，林绍政委托我出售房屋，当时有26个门市房在一个产权证上，由我经手用案涉房屋抵顶德建房地产公司欠周立军、乔连柱、程立民、侯明的材料款。2006年1月27日公司与四人签署房屋出售协议，我在上面签的字，林绍政加盖的德建房地产公司印章，约定2006年6月公司给产权证办理分户。2016年陈国明找到我说案涉房屋被抵押了，并给我出示了四人出具的授权委托书，我就给陈国明出具了一个书面证明。被告双阳农商行土顶支行经质证，认为证人证言与本案无关，可以证实案涉房屋的产权在抵偿给双阳农商行之前属于德建房地产公司，产权没有变更。 第三人周立军、王兴连、乔连柱、程立民对上述证据均无异议。 本院经审理认定事实如下：2006年1月27日,德建房地产公司因欠周立军、乔连柱、程立民、侯明（已死亡，继承人为王兴连)材料款，将其所有的位于长春市德建经贸公司德阳购物中心C区跃层11号面积约120平方米的门市房，以22万元价格抵顶给周立军、乔连柱、程立民、侯明，双方签订了《房屋出售协议》，德建房地产公司将该房屋交付给周立军、乔连柱、程立民、侯明。2009年3月31日，周立军、乔连柱、程立民、侯明又将该房屋以15万元价格抵顶给陈国明，双方签订了《房屋买卖合同》，陈国明一直占有、使用该房屋至今。2010年12月17日，案外人张忠平与土顶信用社签订《个人经营借款合同》，约定借款金额为450万元，借款期限为2010年12月17日至2013年11月20日。同日，德建房地产公司与土顶信用社签订《最高额抵押合同》，德建房地产公司以其名下位于长春市双阳区东双阳大街北的的二处房产（一处丘地号为13-1/190-1-0，权利证号为60908690，一处丘地号13-1/190-3-0，权利证号为60900054）及一宗土地（土地证号为长双国用2002第011210187号）为张忠平借款提供抵押担保，并办理抵押登记。案涉房屋包含在丘地号为13-1/190-1（0）、权利证号为60908690的房屋内。2010年12月31日，长春市黎明公证处作出（2010）吉长黎明经证字第769号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予张忠平与土顶信用社签订的《个人经营借款合同》（附带最高额抵押合同）生效之日具有强制执行效力。《个人经营借款合同》中的借款到期后，案外人张忠平未按约偿还借款。2013年12月13日，长春市黎明公证处作出（2013）吉长黎明执证字第70号执行证书，确定申请执行人双阳农商行可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。双阳农商行向本院申请执行后，本院于2014年2月11日及2014年8月18日作出(2013）双执字683号及683-1号执行裁定：扣押、拍卖被执行人德建房地产公司名下的两座房屋及3973.90平方米土地。该司法拍卖流拍后，本院于2015年1月13日作出(2013）双执字683-2号执行裁定：“将被执行人长春市德建房地产开发有限公司的两处房产（产权证号分别为：长双权字第60908690号、60900054号）及一宗土地（土地证号为长双国用2002第011210187号）作价7202332.16元，交付申请执行人吉林双阳农村商业银行股份有限公司抵偿本案全部执行款686781.26元。”2016年，双阳农商行通知陈国明腾出案涉房屋，后陈国明诉至本院。 另查明，2012年12月26日，吉林双阳农村商业银行股份有限公司成立，该公司承接原长春市双阳区农村信用合作联社及所辖分支机构一切债权债务关系，原长春市双阳区农村信用合作联社土顶信用社变更为吉林双阳农村商业银行股份有限公司土顶支行。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋通过抵账方式出售并交付给陈国明，没有办理过户登记，不发生物权变动的效力，被告德建房地产公司仍然享有该房屋的所有权。虽然程立民、周立军、侯明（已死亡）、乔连柱与德建房地产公司签订的《房屋出售协议》及陈国明与程立民、周立军、侯明、乔连柱签订的《房屋买卖合同》合法有效，但陈国明取得的权利是请求将房屋所有权转移给自己的债权，并未取得具有公示效力的所有权。被告德建房地产公司为案外人张忠平的借款提供抵押担保并与土顶信用社签订了抵押合同，且在房管部门办理了案涉房屋的抵押登记，不违反法律、行政法规的强制性规定，抵押权成立并生效，双阳农商行土顶支行在办理抵押时不知道该房屋已卖给他人的事实，系善意第三人，双阳农商行土顶支行依法享有对案涉房屋的抵押权。由于德建房地产公司的不诚信行为，在办理抵押时未告知双阳农商行土顶支行房屋已售出的事实，最终导致权利冲突，应由德建房地产公司承担相应的民事责任。在双阳农商行土顶支行对案涉房屋依法享有抵押权的情况下，陈国明可依据债权性质的房屋买卖合同主张权利，而不是请求人民法院确认双阳农商行土顶支行的抵押权无效。经本院释明后，陈国明不同意变更诉讼请求，故陈国明主张抵押权无效，于法无据，本院不予支持。因双阳农商行土顶支行依法享有案涉房屋抵押权，其当然享有优先受偿权，故陈国明请求确认双阳农商行土顶支行对案涉房屋不享有优先受偿权的主张，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈国明的诉讼请求。 案件受理费3300元，公告费560元，合计3860元，由原告陈国明自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长  赵颖辉 审判员  童海峰 审判员  周 翠 二〇二〇年四月二十八日 书记员  李 卓