广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2246号原告：董慧慧，女，汉族，1990年10月11日出生，住址：山东省潍坊市寒亭区。委托诉讼代理人：李健，广东国晖（北京）律师事务所律师。被告：惠州市迈豪斯房地产代理有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水石坑仔金惠大道一巷景盛达大厦1层03号商铺。法定代表人：朱学俭。被告：唐小磊，男，汉族，1982年5月4日出生，住址：河南省长葛市。被告：邹剑锋，男，汉族，1990年2月19日出生，住址：江西省丰城市。原告董慧慧诉被告惠州市迈豪斯房地产代理有限公司（以下简称迈豪斯公司）、唐小磊、邹剑锋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员梁东辉担任审判长，与人民陪审员邓运良、人民陪审员陈娘秀组成合议庭，于2020年2月3日公开开庭进行了审理。原告董慧慧的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。被告迈豪斯公司、唐小磊、邹剑锋经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董慧慧向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告迈豪斯公司、唐小磊签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告唐小磊双倍返还定金40万元；3、被告迈豪斯公司对双倍返还定金40万元承担连带责任；4、被告邹剑锋在返还定金20万元的范围内承担连带责任；5、本案诉讼费、公告费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年8月13日，原告与被告迈豪斯公司、唐小磊共同签订了《房地产买卖合同》（合同编号1000882），由原告购买被告唐小磊位于惠阳区淡水人民××路××楼××房，成交价65万元，并约定定金20万元交至经纪方。原告通过支付宝转账、银行转账、现金交付等方式将20万元定金交给被告邹剑锋（系被告迈豪斯公司安排负责本次买卖的指定工作人员）。被告唐小磊于2017年8月13日向原告开具了20万元定金的收据。之后，被告邹剑锋称定金已转交给被告唐小磊，但后来不知什么原因就联系不上唐小磊了。原告无唐小磊的联系方式，只能联系被告迈豪斯公司及被告邹剑锋，原告多次向被告迈豪斯公司和被告邹剑锋催要返还定金，但其总是推脱，一直未返还定金。被告邹剑锋于2017年12月30日出具《担保协议》，称“因业主个人原因，现联系不上人，多次致电未接，终止本次交易”，如果原告“在2018年1月15日前没有收回所交付的定金20万元整，邹剑锋自愿承担此20万元的债付人”。时至今日，被告唐小磊一直无法联系上，房产买卖已不现实。特诉请解除原告与被告迈豪斯公司、唐小磊签订的《房地产买卖合同》，并判令各被告承担定金返还责任。原告董慧慧为其陈述的事实提交如下证据：1、房地产买卖合同；2、收据；3、原告转账汇总及相关凭证；4、担保协议；5、房产证复印件；6、微信聊天记录；7、不动产登记结果查询。被告迈豪斯公司、唐小磊、邹剑锋均未答辩亦未提交证据。经审理查明：2017年8月13日，原告（买方）董慧慧与被告（卖方）唐小磊（卖方处还写有陈俊红名字）、被告（经纪方）迈豪斯公司签订《房地产买卖合同》（合同编号：1000882），约定买卖双方通过经纪方出售及购入惠州市××区淡水人民××路××楼××房，建筑面积65.19平方米；该房产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起60日内还清贷款、办理解除抵押登记手续，并将房产证原件托管于经纪方处作为过户所需手续之用；房产转让成交价为人民币65万元，定金人民币20万元为第一部分楼款，买方签署合同时交纳保证金13万元予经纪方，卖方签署合同时对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，买方须于卖方签署合同之日起2日内补足定金余款人民币7万元至经纪方处；人民币45万元为第二部分楼款，由买方以申请银行按揭贷款的方式支付给卖方；买方须于2017年10月5日前备齐银行按揭贷款所需资料并申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文件，双方不得借故拖延，否则视为违约；买方须于2017年11月＿日（无法看清）前付清首付款（除已付定金外）人民币7万元（根据实际贷款金额多退少补）存入第三方监管（办出买方名下房地产证回执当日买方即时支付给卖方）；卖方在收取定金后不依本合同之条款将该物业售予买方的，卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；合同第十六条中有手写的备注条款：此业主需自己住到18年12月1号，空房出售，从还贷款那月起算，每月人民币捌佰元…（无法看清）18年12月1号。合同落款处，买方为董慧慧签名，卖方为唐小磊签名，经纪方有邹剑锋签名及迈豪斯公司盖章。合同签订当天，被告唐小磊向原告出具《收据》，载明：“今收到董慧慧购买中××园××号房定金计人民币贰拾万￥200000.00元。备注：以到帐为准”。合同签订前几及签订后，原告董慧慧于2017年8月7日至2017年8月20日期间，共向被告邹剑锋支付了定金200000元。定金支付后，原告称被告唐小磊并未配合办理按揭赎楼等手续，其与被告邹剑锋均无法联系上唐小磊，涉案合同已超出交楼时间，其多次向被告迈豪斯公司和邹剑锋催要返还定金未果，遂向法院提起诉讼，希判如所请。又查明，2017年12月30日，被告邹剑锋向原告出具《担保协议》，其上载明：“董慧慧所购买中××城市××栋××号房因业主个人原因，现以联系不上人，多次致电未接，终止此交易。董慧慧所交付的定金贰拾万元整，小写：200000.00元需退还。现邹剑锋以名下富××花园×栋××号房做担保，保证董慧慧在2018年1月15日前能收回所交付的定金贰拾万元整，小写：200000.00元，如在2018年1月15日前没有收回所交付的定金贰拾万元整，邹剑锋自愿承担此贰拾万，小写：200000.00元为债付人，如邹剑锋还不清此钱，董慧慧女士可变卖邹剑锋名下富××花园×栋××号房房产。本担保书自签发之日起生效。签发时间：2017年12月30日。保证人：邹剑锋，身份证号码：”。《担保协议》出具后，被告邹剑锋并未向原告返还定金20万元。再查明，涉案房产位于惠州市××区淡水人民××路××楼××房，房产证号为：粤（2017）惠州不动产权第××号、粤（2017）惠州不动产权第××号。截止至2020年2月27日，涉案房产权利人为陈俊红、唐小磊，房产处于抵押状态，抵押权人为东莞银行股份有限公司惠州分行，抵押人陈俊红、唐小磊。此外，该房产于2017年9月28日被惠州市惠城区人民法院依法查封，查封文号为（2017）粤1302财保776号；2018年8月8日被惠州市惠城区人民法院依法轮候查封，查封文号（2018）粤1302民初471号；2018年9月25日被广东省博罗县人民法院依法轮候查封，查封文号（2018）粤1322执1812号；2018年12月5日被本院依法轮候查封，查封文号为（2018）粤1303执1798号。另查明，被告迈豪斯公司的法定代表人朱学俭曾以其个人名义于2017年11月27日向本院立案起诉唐小磊和陈俊红，要求解除双方之间签订的《房地产买卖合同》、判决唐小磊、陈俊红向其支付双倍定金人民币20万元并由唐小磊、陈俊红承担诉讼费用，该案案号为（2017）粤1303民初3895号。本院经审理后依法作出（2017）粤1303民初3895号《民事判决书》，判决解除双方签订的《房地产买卖合同》，由唐小磊、陈俊红向朱学俭双倍返还定金20万元。在该份判决书中，本院依法查明：“…2017年7月5日，原告朱学俭作为买方，与作为卖方的被告唐小磊签订一份《房地产买卖合同》（合同编号：1000880），主要约定有：1、买卖双方通过经纪方出售及购入惠州市××区淡水人民××路××楼××房，建筑面积为65.19平方米…定金人民币10万元为第一部分楼款…合同签订第二天即7月6日，原告按照合同约定，向被告支付10万元定金。被告当天也向原告出具收到以上款项的收据。另查明，涉案房屋系被告唐小磊及陈俊红共同共有。买卖合同签订后，二被告于2017年8月18日在惠州惠阳公证处签署公证委托，委托内容为：因其事务繁忙，特委托邹剑锋为其代理人，全权代为办理涉案房屋提前还贷款；注销抵押登记、领取房地产权证、他项权利证、银行结清证明及银行的有关资料，并签署相关文件等相关手续。2017年9月5日二被告共同出具房屋出售人声明，主要内容有：1、涉案房屋无抵押、被法院查封等影响房产合法买卖的情况；2、自愿出售涉案房屋，合同交易价格500000元；3、保证在购房人的贷款申请获得批准之后，根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续…”。上述判决已经发生法律效力。本案审理过程中，经本院查明，本案遗漏了诉讼主体陈俊红（涉案房产共有人），经本院向原告释明，原告董慧慧明确表示就本案房屋买卖合同纠纷，其放弃追究陈俊红的相关法律责任，本院对此予以准许。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》虽然只有被告唐小磊一人签名，但是陈俊红在惠州市惠阳区公证处办理公证委托，并在房屋出售人声明中表示出售涉案房屋，结合本案的案情，我们有理由相信陈俊红知晓原告与被告唐小磊、迈豪斯公司签订涉案房屋买卖合同，并同意共同出售涉案房屋，故本院认定原被告双方签订的《房地产买卖合同》，是原告董慧慧和被告唐小磊、迈豪斯公司以及案外人陈俊红的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，应予确认合法有效。原告依据合同约定支付了定金20万元，但被告唐小磊在与原告签订合同前，已与朱学俭签订了《房地产买卖合同》，在前一份房屋买卖合同尚未解除的情况下，被告唐小磊与原告董慧慧签订房屋买卖合同的行为属于一房二卖，被告唐小磊也未在合同约定期限内履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。现涉案房产已被多家法院查封，涉案合同已经实际履行不能，原告也向本院明确表明其放弃追究陈俊红的相关法律责任，因此，原告请求解除涉案合同并要求被告唐小磊双倍返还定金具有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据法律的规定，定金的金额由双方当事人约定，但是不得超过主合同标的额的20%。本案合同的总价款为65万元，则定金不得超过13万元。对此，本案原告预交的“定金”20万元中超出13万元的部分为购房款，被告唐小磊应向原告双倍返还定金26万元以及购房款7万元。原告请求被告唐小磊双倍返还定金40万元不当，本院予以纠正。关于被告迈豪斯公司是否应当承担连带责任的问题，首先，被告迈豪斯公司的法定代表人为朱学俭，在唐小磊与董慧慧签订涉案合同前，朱学俭已与唐小磊签订《房地产买卖合同》，而迈豪斯公司是本案《房地产买卖合同》的经纪方；其次，迈豪斯公司的员工邹剑锋在前一份买方为朱学俭的《房地产买卖合同》中，其为唐小磊与陈俊红的代理人，在涉案合同中则是作为迈豪斯公司的员工居间介绍原告与被告唐小磊签订房屋买卖合同，并代为收取董慧慧定金，邹剑锋对唐小磊一房二卖的行为处于知情状态，由此可推断出被告迈豪斯公司对唐小磊一房二卖的行为知情。在明知唐小磊已与朱学俭签订房屋买卖合同，且该份买卖合同尚未解除的情况下，迈豪斯公司仍居间介绍董慧慧与唐小磊签订《房地产买卖合同》的行为属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，应对原告董慧慧的损失承担赔偿责任。但由于本案中原告的损失为定金13万元及购房款7万元，合计20万元，而被告唐小磊双倍返还定金是基于双方约定的违约责任，双倍返还定金并不属于损害赔偿的范围，因此，原告诉求被告迈豪斯公司对双倍返还定金40万元承担连带责任的诉讼请求不当，本院予以调整，被告迈豪斯公司应在20万元的范围内，对被告唐小磊的上述债务承担连带责任。关于被告邹剑锋是否在20万元的范围内承担连带责任的问题，被告邹剑锋在涉案合同无法履行后向原告出具了《担保协议》，自愿为被告唐小磊收取的“定金20万元”提供担保，现被告唐小磊未向原告返还20万元，原告诉求被告邹剑锋在20万元的范围内承担连带责任符合法律规定，本院依法予以支持。被告迈豪斯公司、唐小磊、邹剑锋经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第十九条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告董慧慧与被告唐小磊、惠州市迈豪斯房地产代理有限公司于2017年8月13日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：1000882）；二、被告唐小磊于本判决生效之日起十五日内向原告董慧慧双倍返还定金26万元及返还购房款7万元；三、被告惠州市迈豪斯房地产代理有限公司在20万元的范围内对被告唐小磊的上述债务承担连带清偿责任；四、被告邹剑锋在20万元的范围内对被告唐小磊的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告董慧慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7300元，公告费260元，合计7560元，由被告唐小磊、惠州市迈豪斯房地产代理有限公司、邹剑锋连带承担（原告已预交7560元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  梁东辉人民陪审员  邓运良人民陪审员  陈娘秀二〇二〇年四月二十一日法官助理朱瑞仙书记员肖志扬