江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初8551号原告：韩志刚，男，1964年7月3日出生，汉族，个体户，住南通市。委托诉讼代理人：曹培珍，江苏恒久律师事务所律师。被告：邳州市文体广电和旅游局，住所地邳州市长江路沙沟湖新区行政中心3号楼。法定代表人：李斌，该局局长。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，江苏大运河律师事务所律师。原告韩志刚与被告邳州市文体广电和旅游局（以下简称邳州市文广局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告韩志刚及其委托诉讼代理人曹培珍、被告邳州市文广局的委托诉讼代理人高立永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩志刚向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告解除《房屋租赁合同》行为无效；2、责令被告继续履行《房屋租赁合同》；3、判令被告支付违约金8万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定将位于邳州市老体委两侧的楼房（毛坯）整体租赁给原告，租期15年，从2009年4月30日至2024年4月30日，每年租金80万元，从第四年开始每年2.5%递增，前三年租金240万元于2009年1月10日之前一次性缴清，以后的租金到期的二个月付清，并在合同中约定了违约责任。此后，原告一直按照合同约定交纳租金，合法使用房屋，但被告却于2018年8月27日给原告下达一份《解约通知书》，通知原告解除合同。原告认为，该通知书上列明的解约理由不能成立，原告一直按时足额交纳租金，也没有将房屋整体出租给他人。原告对被告恶意违约行为坚决不同意，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告邳州市文广局辩称，一、原、被告于2008年12月5日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定了租赁期限、租金数额及支付方式、租赁用途、解除合同情形等。二、租金给付期限的界定。1、依据合同第三条及补充协议的约定，可以界定本合同先交付租金后使用房屋；2、依据原告交纳每年租金的时间，均滞于合同约定上一租赁年度到期前2月，但结合合同第四条约定的一次性交纳全年租金及租赁房屋的当地交易习惯，可以界定本合同应先交付租金后使用房屋；3、合同第四条约定，前三年租金于2009年1月10日前一次性交付完毕，第四年租金于到期前二个月交纳，一次性交纳全年租金，以后类同，上述约定在一个条款内，结合语意延续性，可以界定第四年的租金应于第三租赁年到期前2个月付清，进一步界定本合同应先交付租金后使用房屋。三、原告韩志刚的违约情况。1、未按合同约定时间交付租金达2个月以上，原告在2018年4月28日前未交纳2018年4月30日至2019年4月29日租金；2、原告擅自改变房屋用途，用于经营浴室；3、原告将房屋转租给第三人使用，未向被告备案，4、被告多次催促交纳房租，原告缺乏履约能力；5、原告自2017年9月起多次口头要求解除合同，并要求给他书面文书。综上，原告违反合同第四条、第六条及第十四条的约定，被告有权解除合同，原告的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明，2008年12月5日，被告邳州市文广局（原邳州市文化与体育局，出租方、甲方）与原告韩志刚（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条，租赁房屋坐落于邳州全民健身中心（老体委）两幢，房屋为框架结构。第二条，租赁期限从2008年12月28日至2024年4月30日，租赁期限15年。第三条，租金：第一年至第三年80万元/年，从第四年含第四年租金按每年2.5%递增。第四条，租金的支付期限与方式：合同签订之日起将定金一百万元打入甲方指定银行账户，前三年的租金2009年元月十日前一次性支付完毕。第四年租金于到期前二个月交纳，一次性交纳全年的租赁费，以后类同。装修期从合同生效日至2009年4月30日止，装修期不计入租赁费用，顺延租期。第六条，租赁房屋的用途：宾馆、餐饮、商场。第十四条，合同解除的条件：有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定交付租金达2个月以上的；2、未经甲方书面同意，乙方将出租房进行装修的；3、未经甲方同意，乙方将出租房屋整体转租第三人的；乙方如需其他转租，应向甲方备案；4、违反本合同规定，不承担维修等责任致使房屋设备损坏的；5、未经甲方同意及有关部门批准，擅自改变房屋用途的。第二十条，乙方按规定时间内交清房屋租金，首批租金交清后，交付房屋，否则收取定金将不退还，此后租金应如期交清，否则承担违约金为租金按日万分之五计算，直至解除合同。第二十二条，本合同违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应的违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。同日，被告邳州市文广局（原邳州市文化与体育局，甲方）与原告韩志刚（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、甲方考虑到乙方在租赁房屋装修、装潢中支出较大，甲方同意乙方第一次付款为壹佰捌拾万元。前三年租金余款陆拾万元，可暂缓交付，但不能超过2011年4月底。甲方在此期间的消费可以冲抵，但结算价格应低于会员价或贵宾价。2、乙方在承租期将某些项目承包给第三方经营时，应不影响甲方消费。上述合同签订后，被告邳州市文广局将涉案房产交由原告韩志刚使用。原告韩志刚支付租金的时间及金额为：2008年12月15日，240万元（2009年4月30日至2012年4月29日）；2012年10月24日，82万元（2012年4月30日至2013年4月29日）；2013年7月30日，84万元（2013年4月30日至2014年4月29日）；2014年6月12日，86万元（2014年4月30日至2015年4月29日）；2015年9月7日，88万元（2015年4月30日至2016年4月29日）；2016年5月4日30万元，2016年9月26日50万元，2016年10月14日6万元，2016年10月21日4万元，以上4笔共计90万元（2016年4月30日至2017年4月29日）；2017年5月8日20万元，2017年7月17日10万元，2017年10月10日20万元，2017年10月17日29万元，2017年10月18日3.76万元，2018年4月28日10万元，以上6笔共计92.76万元（2017年4月30日至2018年4月29日）；2018年5月2日10万元，2018年5月7日8万元，2018年5月9日4万元，2018年7月30日25万元、30万元，以上5笔共计77万元（2018年4月30日至2019年4月29日）。2018年7月27日，被告邳州市文广局向原告韩志刚邮寄《解约通知书》一份，载明：“你与我单位于2008年12月15日签订的《房屋租赁合同》，你租赁我单位房屋坐落于邳州全民健身中心（老体委）两幢。因你未按合同约定时间及金额交付租金，已违反《房屋租赁合同》第十四条第一项及第三项之约定，我单位有权解除合同。现我单位通知你解除合同，本通知送达之日即合同解除之日。同时，限你于2018年8月15日前返还房屋，交清应付租金及赔偿我单位损失，否则我单位将诉至法院裁判解决。特此通知！”2018年7月29日，原告韩志刚收到上述《解约通知书》。2018年8月10日，被告邳州市文广局与徐州清易德建材科技有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房产出租给徐州清易德建材科技有限公司，租赁期限从2018年8月10日至2033年8月10日。经本院现场勘验，涉案房产现状为：自西向东依次为今世缘国缘烟酒店、中国邮政储蓄银行、在水一方洗浴、凯莱西饼屋、捉鸭记、龙锡花甲、苗老祖专业祛痘、便利店、徐州天海国旅。另查明，涉案房产登记在邳州市润城资产经营集团有限公司名下。2019年1月7日，邳州市润城资产经营集团有限公司出具证明一份，主要内容为涉案房产原权属是被告邳州市文广局，从建成之日至2018年12月31日，由被告邳州市文广局负责经营管理事宜。同日，邳州市润城资产经营集团有限公司出具授权书一份，主要内容为授权被告邳州市文广局负责涉案房产经营管理事宜，授权期限自2019年1月至2033年12月。上述事实，有《房屋租赁合同》、付款凭证、照片、证明、房产证、土地证及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告韩志刚的行为是否构成违约；2、涉案《房屋租赁合同》是否已经解除；3、被告应否支付原告违约金。关于原告韩志刚的行为是否构成违约的问题。根据被告的主张，认定原告是否违约，主要涉及三个方面的问题：一是原告是否不按约定交付租金达2个月以上；二是原告是否将房屋转租给第三人使用，未向被告备案；三是原告是否未经被告同意擅自改变房屋用途。第一个方面。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定的租金支付时间不明，故依照上述法律规定，应当在每届满一年时支付，即先使用再付租金，原告应当在每年2月28日前支付当年租金，且原告多年支付租金时间均是据此支付，被告未提出异议。根据原告交纳租金的时间，原告不存在未按约定交付租金达2个月以上的情形。第二、三个方面。涉案房产已转租多年，原告未能举证证明转租已向被告备案及经营洗浴经被告同意，构成违约，但被告从未提出异议，应视为默认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故被告以此解除合同本院不予支持。关于涉案《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。原告的违约行为轻微，在可以以给付违约金的方式弥补被告的损失时，应慎用合同解除权。因涉案房产现已全部转租，且已投入较多的装修，解除合同将导致不经济、不利益，基于民法公平原则以及利益均衡等因素，应当依法限制被告行使合同解除权，合同不予解除，应继续履行涉案《房屋租赁合同》。关于被告应否支付原告违约金的问题。因原告轻微违约，被告解除合同，不构成违约，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认被告邳州市文体广电和旅游局解除《房屋租赁合同》的行为无效；二、原告韩志刚与被告邳州市文体广电和旅游局于2008年12月5日签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、驳回原告韩志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39440元，由原告韩志刚负担29440元，被告邳州市文体广电和旅游局负担1万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴 丹审 判 员  孔令梅人民陪审员  黄继廷二〇二〇年四月二十九日书 记 员  刘书良