杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6624号 原告：姜旭雯，女，1978年2月16日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：胡斌，浙江六律律师事务所律师。 被告：刘芹，女，1987年10月11日出生，汉族，户籍地：河南省沈丘县，现住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。 原告姜旭雯为与被告刘芹房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员叶盛华适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告姜旭雯的委托诉讼代理人胡斌，被告刘芹的委托诉讼代理人王磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜旭雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金62500元，并支付利息损失至付清之日止（按银行同期贷款年利率4.75%从2017年10月1日暂计算至2019年9月1日为5693元）；2、判令被告向原告支付违约金100000元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年10月18日，被告因经营需要承租原告位于杭州市间，并签订了《房屋租赁合同》，约定：租金195000元／年，租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日，同时对租金的支付、违约责任等均作了约定。合同签订后，原告如约交付商铺，但令人遗憾的是被告未能按照合同约定及时足额支付每期租金，截止租赁期满后尚欠租金62500元未支付。针对该款项，原告多次催讨，但被告均以各种理由拖延支付。被告的行为违反了合同的约定，有违诚实信用原则。故诉请法院判如所请。 原告姜旭雯为证明其主张的事实提交以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，证明原、被告间存在房屋租赁关系。 2.个人账户明细1份，证明原告收到租金的情况，除第一笔租金外，被告均未按约足额支付租金，至今尚欠租金62500元。 3.录音资料3份，证明原告分别于2018年2月5日、2月6日、2019年的1月26日通过电话向被告催讨租金，原告并未同意降租。 被告刘芹答辩称：原、被告双方在租赁合同到期后未续约，租赁房屋已于2017年9月底交还给原告。被告2016年第1期租金少支付7500元，是因为经济环境差，原告同意降租；第2期租金少付5000元，也是与原告协商降租的结果。2015年第1期租金被告正常支付，原告的证据显示第2期租金少付50000元。但被告印象中已支付了。退一步讲，按照合同的约定，2015年第2期租金应在2016年2月1日前支付，原告要求支付2015年第2期少付的房租，也已经超过诉讼时效。且2016年的房租也已支付了，没有道理还欠上一年四分之一的房租。况且被告要求原告降低最后一年租金时，原告也未提及2015年房租未付清。要求法院驳回原告的诉讼请求。 被告刘芹未提交证据。 经庭审质证，被告刘芹对原告姜旭雯提交的证据的真实性均无异议，但对证据2认为其在2015年底2016年初以现金的方式向姜旭雯的丈夫支付了50000元房租；对证据3认为录音不完整，不能证明原告主张的事实，反而能证明原告同意降租。综上质证意见，本院对上述证据的真实性均予以确认。 经审理本院认定以下事实： 2014年10月18日，原告姜旭雯（甲方，出租方）与被告刘芹（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于杭州市间出租给乙方；租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日；租金为195000元，该租金三年不变直到租赁期满，租金按六个月为一期支付，按先付后用原则，以后每期租金提前二个月支付，即每年8月1日和2月1日前支付；乙方向甲方支付5000元作为承租保证金，乙方承租期满后，如乙方无违约及其他损害甲方利益行为时，甲方原额无息退还乙方承租保证金；乙方不履行缴纳到期租金、水电费等费用的义务时，甲方有权从保证金中扣除；乙方保证按约向甲方支付租金等全部应付款项，迟延付款的，按未付款总额的每天百分之五向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方不按时支付租金及管理费等费用，经甲方催告后10天内仍不缴纳的，甲方有权单方面终止合同，乙方已缴纳的租金及保证金不予退还，乙方并须另行向甲方支付违约金100000元等内容。 上述合同签订后，被告刘芹已向原告姜旭雯缴纳租赁保证金5000元。租赁合同履行期间，被告刘芹于2014年10月23日支付租金97500元、2015年2月10日支付租金50000元、2015年3月19日支付租金47500元、2015年9月2日支付租金97500元、2016年3月8日支付租金47500元、2016年8月26日支付租金90000元、2017年2月17日支付租金92500元。租赁合同履行期限届满后，原告姜旭雯自2018年2月5日起数次通过电话向被告刘芹催讨租金。 本院认为，原告姜旭雯与被告刘芹签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。双方当事人应恪守合同约定，全面适当履行合同义务。被告刘芹未按约履行支付租金的义务，应承担相应的民事责任。被告刘芹未举证证明以现金的方式支付租金50000元及原告姜旭雯同意降租12500元的事实，其相关辩解意见本院对不予采信。对本案诉讼时效问题，双方当事人对被告刘芹已付租金对应的租赁期间未作约定，根据最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”的规定，已付租金应按租金到期的先后顺序抵充。按此规则，被告刘芹拖欠的租金应为2017年2月1日应付的租金。原告姜旭雯于2019年11月8日向本院起诉并未超过三年诉讼时效期间，被告刘芹辩称原告姜旭雯的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见缺乏法律依据，本院不予采纳。对被告刘芹拖欠租金的金额，被告刘芹在合同签订后已向原告姜旭雯缴纳租赁保证金5000元，该保证金应优先用于抵扣租金，故被告刘芹拖欠的租金应为57500元。另，合同约定对逾期支付的租金按每天百分之五的标准计算违约金的同时又约定了100000元的一次性违约金，该违约责任过重，本院酌情将违约金调整为17500元。该违约金已足以弥补原告姜旭雯的利息损失，故原告姜旭雯要求被告支付利息损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘芹于本判决生效后十日内支付原告姜旭雯租金57500元； 二、被告刘芹于本判决生效后十日内支付原告姜旭雯违约金17500元； 三、驳回原告姜旭雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3664元，由原告姜旭雯负担1989元，由被告刘芹负担1675元。 原告姜旭雯于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告刘芹于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  叶盛华 人民陪审员  陈树人 人民陪审员  郑利英 二〇二〇年四月二十四日 代书 记员  王依仁