云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8874号原告：广发银行股份有限公司昆明分行营业场所：云南省昆明市西山区广福路488号。负责人：朱少彦统一社会信用代码：91530000X22602133B。委托诉讼代理人：王天敏、潘明梦，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明交投瀚德房地产开发有限公司住所：云南省昆明市盘龙区虹桥立交西北侧郭家凹瀚林澜山售楼部。法定代表人：刘玉和统一社会信用代码：91530100056974226G。委托诉讼代理人：杨贽亦，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告广发银行股份有限公司昆明分行（以下简称广发银行）诉昆明交投瀚德房地产开发有限公司（以下简称交投瀚德公司）保证合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用普通程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告广发银行的委托诉讼代理人王天敏、潘明梦，被告交投瀚德公司的委托诉讼代理人杨贽亦到庭参加了诉讼，本案经报请本院院长审批延长审限三个月，本案现已审理终结。原告广发银行向本院提出诉讼请求：一、判令被告偿还原告贷款本金831111.12元、利息14641.62元、罚息88.70元、复利147.40元（截止于2019年6月12日），共计845988.84元，及自2016年6月13日至借款实际清偿之日期间按约定计算方式计算的利息、逾期罚息、复利。二、判令被告承担原告为实现债权支出的律师费3000元。三、判令被告承担本案的全部诉讼费用及原告为实现债权产生的其他费用。事实与理由：2017年11月27日原被告双方签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定就被告位于云南省昆明市盘龙区虹桥立交西北侧郭家凹领东山语的整个项目，被告向原告申请按揭额度为人民币四亿元整，原告向购房者提供相关的抵押贷款业务，额度有效期为2年，从2017年11月27日到2019年11月15日，被告同意无条件地为上述楼盘购房者在原告的按揭贷款提供连带保证责任。2018年5月10日借款人骆潇云、王梦婷向原告提交《广发银行个人住房/商用房按揭贷款申请表》申请一手住房按揭贷款，后于2018年6月15日签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定借款人骆潇云、王梦婷从原告处借款85万元，借款期限为360个月。合同签订后，原告依约定向借款人发放了贷款，但借款人及被告却没有依约定还本付息，为维护原告合法权益，故起诉至法院。被告交投瀚德公司辩称，第一，原告起诉的《房屋按揭贷款合作协议》的保证条款无效，被告无需承担保证责任。理由是合作协议的签订时间是2017年11月27日，借款人与原告签订贷款合同的时间是2018年6月15日，也就是在之后的七个月的时间。因为保证合同是从合同，它的基础是以主债权的存续为基础，所以从时间上来看它是不属实的。且借款人与原告签订的贷款合同，贷款人有义务审核借款人的资质，而原告没有进行依法审查导致引起本案。第二，假设合作协议的保证条款有效，被告的阶段性保证责任已经解除，不应再承担保证责任。开发商阶段性保证担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目的开发建设，积极协助产权登记手续。本案被告也就是开发商已经完成了所有权的初始登记的具备所有权登记的所有条件，我们认为开发商阶段性担保责任已经解除，否则这将对开发商造成极大的不公平，保证期间也将无限延长。本案经本院审理查明，确认以下法律事实：2017年11月27日原告广发银行（甲方）与被告交投瀚德公司（乙方）签订《房屋按揭贷款合作协议》，约定甲方对乙方开发兴建的领东山语项目的住宅、车库、车位的购房者提供抵押贷款业务，额度金额为4亿，有效期为2年，从2017年11月27日起至2019年11月15日，乙方同意无条件地为上述楼盘房屋购房者在甲方的按揭贷款提供连带保证担保，保证范围为：为购房者与甲方之间的贷款合同项下的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费等）、因购房者违约而给甲方造成的损失和其他所有应付费用等。保证期间为自借款合同生效之日起至办妥借款合同项下抵押财产的正式登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止。如合作项目的购房人与乙方签订《商品房买卖合同》（网签），且该购房人与甲方签订借款合同，则无论乙方是否在购房人与甲方签订的借款合同（详见附件《个人房屋按揭贷款合同》，乙方完全认可该《个人房屋按揭贷款合同》的内容，也认可甲方日后对《个人房屋按揭贷款合同》修订的版本）上作为保证人签章，乙方均承诺为前述合同项下的债权承担连带责任保证担保。对于合作项目的购房人与甲方签订的借款合同，甲方无需另行告知乙方，即使乙方未在购房人与甲方签订的借款合同上签章，甲方亦有权依据借款合同和本协议要求乙方对借款合同项下的债权承担连带保证责任。2018年5月14日案外人骆潇云、王梦婷向被告交投瀚德公司购买位于领××城·湖山××单元××号房屋。同日，案外人骆潇云、王梦婷（乙方）与原告广发银行（甲方）签订《个人房屋按揭贷款合同》，向原告广发银行贷款850000元，借款期限为2018年6月15日起至2048年6月15日止，每月20日为还款日，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮15%执行，首次贷款利率为年利率5.635%。逾期贷款罚息利率为合同约定的借款利率水平上加收50%，若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。若乙方未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，则甲方有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用。该合同还约定，保证期间内，若乙方连续或累计三期未足额还款，甲方有权要求保证人方承担连带责任，提前归还逾期部分或全部贷款本金及利息、罚息及由此发生的全部费用。2018年6月15日原告广发银行向案外人骆潇云、王梦婷房款850000元。另查明，根据原告提交的《广发银行个人对账单》，截至2019年6月12日，案外人骆潇云通过其账户（账号：62×××49）已还2018年7月20日起至2019年2月20日止期间的本金18888.88元，利息32286.46元，以上共计51175.34元。自2019年3月20日起至2019年6月12日止，案外人骆潇云尚欠本金共计9444.44元，利息共计14641.62元，罚息88.7元，复利147.4元，以上合计24322.16元。截至2019年6月12日，骆潇云总欠款额为845988.84元。庭审中，原告称借款人自2019年3月20日开始逾期，至2019年9月20日的时候，原告发现系统自动扣款了，所以借款人的贷款就由逾期状态变为了正常状态，欠款本金是不变的，但是利息是累计着的。以上事实有原告提交的在《个人住房/商用房按揭贷款申请表》、《个人房屋按揭贷款合同》、《补充协议》、《房屋按揭贷款合作协议》、《借款借据（个人房屋按揭贷款适用）》、《广发银行零售贷款欠款明细》、《广发银行个人对账单》，被告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《昆明不动产登记申请书》及原被告的当庭陈述在案予以佐证。本院认为，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。原被告共同签订《房屋按揭贷款合作协议》，基于双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方在合同中约定被告交投瀚德公司为债务人的债务承担连带保证责任。被告辩称，保证合同是从合同，它的基础是以主债权的存续为基础，所以本案《房屋按揭贷款合作协议》的保证条款无效。本院认为原被告双方已在《房屋按揭贷款合作协议》明确约定被告完全认可原告与他人签订的《个人房屋按揭贷款合同》的内容，被告均承诺为前述合同项下的债权承担连带保证责任，故本院对该答辩意见不予采纳。被告还辩称，被告已经完成了房屋所有权的初始登记，具备所有权登记的所有条件，故认为开发商阶段性担保责任已经解除。本院认为，原被告约定保证期间为自借款合同生效之日起至办妥借款合同项下抵押财产的正式登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止，被告未举证证明其已为购房人办理完所有权登记手续并将权利证明文件交付原告，故本院对以上答辩意见不予采纳。综上，被告应对本案借款人的债务承担连带保证责任。对原告要求被告偿还截至2019年6月12日的借款本金831111.12元、利息14641.62元、罚息88.7元、复利147.4元及自2019年6月13日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息、复利的诉讼请求，首先，根据原告提交的《广发银行个人对账单》，借款人已偿还本金18888.88元，利息32286.46元，共计51175.34元，因被告未举证证明借款人或保证人已全部或部分偿还剩余本息，故本院对上述借款人已还数额进行确认。其次，因借款人未按合同约定归还贷款本息，原告有权宣布合同项下借款全部或部分以前到期，要求借款人立即归还借款本息。再次，原告称借款人自2019年3月20日起至2019年6月12日止连续三个月未偿还过借款，被告未举证进行反驳，根据《个人房屋按揭贷款合同》约定，原告有权要求被告承担连带责任。关于被告应支付的自2019年3月20日起至2019年6月12日止的借款本息，因借款人未按合同约定归还贷款本息，故原告有权要求被告立即归还剩余借款本金831111.12元（850000元-18888.88元）。另，根据《个人房屋按揭贷款合同》的约定，利息年利率为5.635%（中国人民银行同期同类贷款年利率4.9%×1.15倍），罚息年利率为8.4525%（利息年利率5.635%×1.5倍），复利年利率为8.4525%（与罚息利率相同）。原告主张的利息、罚息、复利符合合同约定，本院予以支持。对2019年6月13日起至本息还清之日止的利息、罚息、复利，根据《个人房屋按揭贷款合同》、《房屋按揭贷款合作协议》的约定，被告还应支付以借款本金831111.12元为基数按照年利率5.635%计算自2019年6月13日起至借款本息还清之日止的利息（该利息计算时间不超过2048年6月15日），以借款本金831111.12元为基数按照年利率8.4525%计算自2019年6月13日起至借款本息还清之日止的罚息，以逾期利息为基数按照年利率8.4525%计算自2019年6月13日起至借款本息还清之日止的复利。对原告要求被告支付的律师费3000元，原告未举证证明该笔费用已实际产生，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明交投瀚德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告广发银行股份有限公司昆明分行支付借款本金人民币831111.12元及截至2019年6月12日的利息人民币14641.62元、罚息人民币88.7元、复利人民币147.4元；二、被告昆明交投瀚德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告广发银行股份有限公司昆明分行以借款本金831111.12元为基数按照年利率5.635%计算自2019年6月13日起至借款本息还清之日止（不超过2048年6月15日）的利息，以借款本金831111.12元为基数按照年利率8.4525%计算自2019年6月13日起至借款本息还清之日止的罚息，以逾期利息为基数按照年利率8.4525%计算自2019年6月13日起至借款本息还清之日止的复利；三、驳回原告广发银行股份有限公司昆明分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费12290元（原告已预交），由被告昆明交投瀚德房地产开发有限公司负担10000元（该款于本判决生效之日起三十日内支付给原告），由原告广发银行股份有限公司昆明分行负担2290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  普会峻人民陪审员  石敏云人民陪审员  胡 云二〇二〇年四月二十三日书 记 员  赵丽君