广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终14号上诉人（原审原告、反诉被告）：汕头市升平区鮀浦德兴建材经营部，住所地大学路鮀东路段。经营者：陈秋武，男，汉族，1960年5月20日出生，住广东省汕头市********5*，身份证号码：440************016。委托代理人：黄孟顺、陈丹丹，广东法标律师事务所律师。被上诉人：（原审被告、反诉原告）刘楚盛，男，汉族，1969年12月27日出生，住广东省汕头市金平区****6*，公民身份号码：440************619。委托代理人：肖寅凯，广东潮之荣律师事务所律师。上诉人汕头市升平区鮀浦德兴建材经营部（下称“德兴经营部”）因与被上诉人刘楚盛租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2019）粤0511民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德兴经营部的委托诉讼代理人黄孟顺、陈丹丹和被上诉人刘楚盛的委托诉讼代理人肖寅凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德兴经营部上诉请求：1.撤销（2019）粤0511民初1420号民事判决书。2.发回重审或依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。3.改判由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应予撤销。一审法院已查明被上诉人具有未按照合同约定按期足额支付租金并超过三个月的违约情形，但以上诉人未通知被上诉人解除合同为由，驳回上诉人的诉讼请求属于认定事实不清，上诉人通过向人民法院起诉的方式，请求解除与被上诉人的《土地租赁合同》，上诉人在提起一审诉讼时所提交的民事诉状已明确详述了上诉人解除上述合同的意愿、事实与理由，该份民事诉状经一审法院合法送达给被上诉人时应视为《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知条件成就，上诉人与被上诉人之间的《土地租赁合同》依法应当解除，因此，一审法院判决双方于2012年6月13日签订的《土地租赁合同》继续履行属于认定事实不清，依法应予撤销。二、一审判决严重违反法定程序，应予撤销。（一）一审判决遗漏了上诉人的诉讼请求。一审判决遗漏了上诉人诉请判决“被告已付的押金合计人民币壹拾壹万玖仟叁佰玖拾肆元正（￥119394.00）为原告所有。”的诉讼请求，被上诉人违约的事实清楚，其应承担相应的违约责任，根据双方签订的《土地租赁合同》第八条的约定：“合同履行过程中如乙方违约或提前终止履行，甲方所收取的押金不予退还。”被上诉人已付的押金119394.00元应为上诉人所有，一审判决遗漏上诉人的该项诉讼请求，属于程序违法，原审判决应予撤销。（二）一审法院审理本案适用简易程序不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定的能够适用简易程序的条件是“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件”，其中“争议不大”是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧，但本案被上诉人在一审审理过程中提起反诉，并且双方对租赁合同项下的租金金额存在较大分歧，已不符合简易程序的特点，因此，一审法院适用简易程序审理本案属于程序违法，原审判决应予撤销。刘楚盛辩称，一、原审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。根据原审法院证据《“五路五桥”项目拆迁启动工作补偿协议》、《土地红线图》、《居委证明》等证明可以明确，2018年期间，政府部门因“五路五桥”项目，已征用了刘楚盛租赁德兴经营部约847.79平方米涉案土地面积，双方于2012年6月13日签订了《土地租赁合同》因这一事实发生了客观的变更，德兴经营部一再坚持要求按原合同约定的土地面积计算租金已不符合客观事实，更不能据此为由认为刘楚盛没有按时足额支付租金。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，另外根据《合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，结合到本案，首先，就双方的合同履行情况，并不符合一方单方解决合同的情形；另外，退一万步说，即使本案情形达到合同解决的情形，享有单方解决权的一方根据法律规定应当通知合同相对方，因此法条这里所采用的术语是“应当”而不是“可以”；再者，德兴经营部更不能认起诉而认为送达被解除方，这种视为是没有法律依据的。最后，刘楚盛认为，《合同法》第九十六条所规定的权利是属于守约一方的权利，在达到合同约定解除的情形下，守约方享有解除权，但应当通知合同相对方；而合同相对方在认为解除不合理的情况下，可以通过诉讼或仲裁进行救济。因此，德兴经营部所说的原审事实不清的理由并不能成立，请求二审法院予以驳回。二、德兴经营部称一审判决严重违反法定程序，并没有事实和法律依据，请求二审法院不予采信。首先，德兴经营部称一审法院遗漏了其请求将合同押金判归所有的问题。刘楚盛认为，原审法院已经认定双方应当按照合同继续履行，在合同继续履行的情况下，依照合同的约定本案押金应当继续留存于德兴经营部处，之后再根据合同约定抵扣之后租金，也即是说在合同没有解决的情况下，根据法律规定并不需要理楚双方之间的押金问题。这好比离婚案件一样的法理，孩子的抚养问题以及共同财产的分割问题，只能建立在认定离婚的基础上才有可能进一步理楚。另外，刘楚盛认为本案案情复杂不能适用简易程序的问题。刘楚盛认为，本案的案情并不是法律规定案情复杂的情形，本案说到底不外乎就是刘楚盛所缴纳的租金是否按时足额的问题。刘楚盛认为，本案合同所约定的土地面积、每平方租金数额以及被政府部门已征用土地面积的数量也非常清晰的，并非德兴经营部所说租金金额存在较大的分岐等理由。因此，德兴经营部所说的一审程序违反法定程序的问题是不存在的，其理由不能成立，请求二审法院不予采信。三、本案系基于政府部门征用土地后，而基于事实变化的合同变更问题，刘楚盛一直能够依约履行合同义务。2012年6月13日，刘楚盛与德兴经营部签订了《土地租赁合同》，合同签订后，刘楚盛依约先行支付给德兴经营部最后6个月的租金合计119394元，之后一直能够依约按时足额向德兴经营部支付租金。尔后，在2018年期间，因政府部门“五路五桥”项目，征用了刘楚盛租赁的上述土地面积约847.79平方米。所以，刘楚盛在土地被征用后第一次付租金时，在原每半年应付租金的基础上抵减了已征用面积的相应租金并抵减了已征面积的相应押金；在土地被征用后第二次付租金时在原每半年应付租金的基础上只抵减了已征用面积的相应租金，且刘楚盛在支付给德兴经营部之前均有以信息通知德兴经营部，并将计算依据告知德兴经营部。所以，刘楚盛之所以后来减小付还租金的金额，是因为刘楚盛实际使用的计租面积确已减少，刘楚盛根据征用后的实际情况再结合合同的约定继续向德兴经营部支付租金，并不有存在任何违约的情形。况且土地征用后，刘楚盛还将归其所有的搬迁费20万元暂留存于德兴经营部处。四、德兴经营部在二审期间刻意注销了接受刘楚盛租金的银行账号，德兴经营部为了达到其违法目的，恶意制造刘楚盛违意的假象，违反了诚实信用的基本原则。根据刘楚盛在一审时所提交的证据《银行个人明细对账单》、《短信发送记录》等，刘楚盛每期租金都是汇到德兴经营部负责人陈秋武的儿子陈蓬杰名下农业银行账户。但刘楚盛在2019年11月期间准备支付应付下一期租金时，却发现无法同之前一样转账，陈蓬杰名下农业银行账户已经销户。发现上述情况后，刘楚盛通过EMS特快专递向德兴经营部发出《告知书》，要求德兴经营部提供新的银行账号给刘楚盛支付租金，但刘楚盛收到告知之后并未向刘楚盛提供支付方式。因此，刘楚盛认为，德兴经营部为了达到其解除合同目的，刻意对银行账户已经销户，其目的是为了制造刘楚盛无法按时足额的支付租金的假象，其行为严重违反了诚实信用的基本原则，根据《合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，应当及时向德兴经营部履行提供支付方式的义务，否则所造成的损失应当由其自行承担。德兴经营部向一审法院起诉请求：1.判决解除德兴经营部、刘楚盛于2012年6月13日签订的《土地租赁合同》。2.判决刘楚盛已付的押金合计人民币壹拾壹万玖仟叁佰玖拾肆元正（¥119394.00）为德兴经营部所有。3.判决刘楚盛于2019年6月30日前将租赁土地返还德兴经营部，逾期未返还的，应向德兴经营部支付自2019年7月1日起至实际将土地归还德兴经营部时的占有使用费（按每日516.00元计算）。4.判决刘楚盛承担本案全部诉讼费用。刘楚盛反诉请求：1.判令德兴经营部继续与刘楚盛履行2012年6月13日签订的《土地租赁合同》。2.判令德兴经营部返还刘楚盛搬迁费人民币20万元及利息（自2018年8月23日起至实际还清全部款项之日止，按年利率6%计算）。3.本案的诉讼费全部由德兴经营部承担。一审法院认定事实：1995年4月6日，德兴经营部与汕头市升平区中兴海味果品购销部签订《合同书》，约定汕头市升平区中兴海味果品购销部将其向汕头市升平区******经济联合社承租的麦田埔尾格（8.103亩）有偿转让给德兴经营部使用。德兴经营部、刘楚盛于2012年6月13日签订了《土地租赁合同书》一份，约定德兴经营部将上述土地按国土部门的规划面积5401.875平方米，其中道路面积937.37平方米，实用面积（计租面积）4422平方米，转租给刘楚盛使用，租期自2012年11月1日至2032年9月30日。租金每半年支付一次，即应于每半年的第一个月1号支付当期六个月的租金。合同签订后，德兴经营部收取刘楚盛押金119394元后，将上述租赁土地移交给刘楚盛使用。2018年期间，政府部门因“五路五桥”项目，需要征用刘楚盛租赁的上述土地面积约847.79平方米，并需对刘楚盛厂房进行拆迁。经协商，刘楚盛与汕头市金平区****办事处（下称鮀江街道）就拆迁补偿问题于2018年8月22日签订了《“五路五桥”项目拆迁启动工作补偿协议》，协议约定，刘楚盛涉拆建（构）筑位于麦园埔尾格，根据评估公司的评估结果，结合刘楚盛实际情况，鮀江街道补偿刘楚盛厂房附属设施搬迁费计100万元。政府征用及刘楚盛拆迁后，经有关部门最后核准，刘楚盛租赁的计租面积被实征了847.79平方米。为此，刘楚盛在土地被征用后第一次付租金时，在原每半年应付租金的基础上抵减了已征用面积的相应租金并抵减了已征面积的相应押金；在土地被征用后第二次付租金时在原每半年应付租金的基础上抵减了已征用面积的相应租金，并在支付给德兴经营部之前以信息通知德兴经营部，并将计算依据同时告知德兴经营部。但德兴经营部认为，按照合同约定，刘楚盛本应于2018年11月1日向德兴经营部支付2018年11月至2019年4月六个月的租金人民币92862元，经德兴经营部多次催讨后，刘楚盛于2019年1月30日向德兴经营部支付部分租金53651元，余下的39211元拒不支付。根据双方合同约定，未按期足额支付租金并且超过三个月，德兴经营部有权解除、终止合同，并且收取的押金不予退还，遂于2019年6月4日向法院提起诉讼，请求判决解除租赁合同等诉讼请求。案在审理期间，刘楚盛提出反诉。一审法院认为，德兴经营部、刘楚盛于2012年6月13日签订的《土地租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，德兴经营部、刘楚盛应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。德兴经营部以刘楚盛未按期足额支付租金并且超过三个月违反合同约定为由，请求解除合同，应根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方，合同自通知到达对方时解除。但德兴经营部未按上述法律规定，履行通知刘楚盛解除合同等事项，故对德兴经营部提出的上述诉讼请求，不予支持。双方签订的《土地租赁合同》应当继续履行。刘楚盛所承租的场地已部分被政府征用，对于已征用场地的如何调整计租问题，双方应当进行协商，协商不成可依法通过其他途径解决。关于刘楚盛反诉请求返还搬迁费20万元，不是本案租赁合同内容，不予合并处理，当事人可另行起诉主张该项权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条的规定，一审法院判决如下：一、驳回德兴经营部的诉讼请求。二、德兴经营部、刘楚盛于2012年6月13日签订的《土地租赁合同》继续履行。本案受理费减半收取人民币1344元，由德兴经营部负担。已收取的反诉费人民币2150元，退还刘楚盛。本院二审期间，刘楚盛提交如下证据：1.手机银行转帐界面截图和2.手机银行转帐界面视频，证明德兴经营部在二审期间刻意注销接受刘楚盛租金的银行账号。3.告知书，4.EMS快递单，5.快递单查询回执，证明发现德兴经营部注销银行账户后，刘楚盛通过EMS特快转递向德兴经营部发出《告知书》，要求德兴经营部提供的新的银行账号给刘楚盛支付租金，但收到告知书之后并未向刘楚盛提供支付方式。6.民事起诉状及7.受理案件通知书，证明刘楚盛就留存在德兴经营部处的政府部门拆迁补偿款20万元向法院提起诉讼，主张权利。德兴经营部提出如下质证意见：对证据1、2银行账户的，无法证明刘楚盛想要证明德兴经营部刻意注销银行账户的目的。对证据3、4、5快递单号上面并没有签收人签名，显示也是他人代收，德兴经营部并没有收到该份告知书。金平区人民法院向我方寄出的诉状，与本案争议的租赁合同应否解除没有直接的联系。本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据相一致，本院予以确认。本院认为，本案系因租赁合同纠纷而提起的诉讼。综合双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：涉案《土地租赁合同》是否依法可以解除以及一审判决是否违反法定程序的问题。关于涉案《土地租赁合同》是否依法可以解除的问题。经查，德兴经营部与刘楚盛签订的《土地租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效。德兴经营部主张刘楚盛拖欠租金，经多次催讨后拒不支付，请求判令解除双方的《土地租赁合同》，但从本案查明事实看，德兴经营部并没有证据证明其曾向刘楚盛催告要求支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。德兴经营部无法证明其就刘楚盛拖欠的租金曾经催告并给予合理的履行期限，应承担举证不能的法律后果。因此本案合同的法定解除条件并未成就。至于双方合同约定，未按期足额支付租金并且超过三个月，德兴经营部有权解除、终止合同。该约定的履行也不应违反合同的法定解除的规定，即同样必须依法进行催告并给予合理的履行期限，才有权解除、终止合同。因此，一审判决认定涉案《土地租赁合同》应当继续履行，于法有据，应予维持。关于一审判决是否违反法定程序的问题。德兴经营部上诉主张一审判决遗漏其关于合同押金判归其所有的诉求。经查，一审已经判令涉案合同继续履行，对德兴经营部的该诉求依法已无必要作出具体判项，因此不存在遗漏诉讼请求的问题。至于德兴经营部上诉认为本案一审法院适用简易程序不当的问题。本案主要争议焦点在于涉案合同是否依法可以解除，且案件事实清楚，当事人双方的权利义务关系明确，对于不属本案审理范围的当事人诉求，一审法院也已指引其另行起诉主张权利，且适用简易程序并不影响本案实体判决的公正，因此一审适用简易程序审理并无不当。综上所述，德兴经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2688元，由上诉人汕头市升平区鮀浦德兴建材经营部负担。汕头市升平区鮀浦德兴建材经营部已向本院预交二审案件受理费2688元，本院依法不予退回。本判决为终审判决。审判长  陈瑞琳审判员  林思浩审判员  陈瑛瑾二〇二〇年四月二日书记员  佘少芳