广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6557号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾小洛，男，汉族，1985年10月3日出生，住所地广东省和平县，委托诉讼代理人：朱雪花，广东信科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余德欧，男，汉族，1967年8月14日出生，住所地广东省东莞市，委托诉讼代理人：方铁军，广东怀明律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，广东怀明律师事务所律师。上诉人曾小洛与被上诉人余德欧房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人曾小洛上诉请求：1.撤销原审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由余德欧承担。被上诉人余德欧辩称，一审判决曾小洛按照年利率6%的标准从起诉之日起向余德欧支付占用押金300万元的利息至实际付清之日止是合理的。一审法院已经依法查明了涉案租赁物业的占有期限及占有使用费等情况。免租期内免收租金是双方当事人达成的合意，曾小洛请求改判免租期租金不应当得到支持。余德欧向一审法院起诉请求：1.判令曾小洛向余德欧返还押金300万元；2.判令曾小洛向余德欧返还已经支付的租金531600元；3.判令曾小洛赔偿余德欧其他损失450000元；4.判令曾小洛按上述第1-3项诉讼请求总金额为基数，从起诉之日起按年利率6%的标准支付资金占用损失直至实际清偿之日止；5.本案的诉讼费由曾小洛承担。曾小洛向一审法院反诉请求：1.判令余德欧继续履行2018年7月22日签订的《工业园区物业租赁运营合同书》；2.判令余德欧向曾小洛补缴租金人民币1158000元，暂计至2019年3月20日，实际计至合同履行完毕止；3.判令余德欧向曾小洛支付租金滞纳金人民币67875元，暂至2019年3月20日，实计至余德欧租金支付完毕止；4.判令余德欧支付拖欠的水费人民币3429.01元（2018年11月-2019年1月）、电费人民币41544.50元（2018年12月—2019年2月），合计人民币44973.51元，实计至余德欧合同履行完毕止；5.判令余德欧承担本案的诉讼费。以上合计人民币1270849元。一审法院认定事实：2018年7月22日，余德欧曾小洛双方签署《工业园区物业租赁运营合同书》，约定曾小洛将位于深圳市光明新区凤凰办事处塘尾社区宝塘工业区B8栋厂房和1栋宿舍出租给余德欧使用，期限自2018年9月6日至2033年9月5日止，免租装修期1个月，租金281600元/月，每三年递增15%，于每月5日前缴纳。合同签订后，余德欧需向曾小洛缴纳人民币300万元作为房租、水电押金。合同还约定，合同生效后一个月内，曾小洛应向余德欧提供标的物业消防主体合格证件。2018年9月28日，曾小洛出具收据，载明收到余德欧押金300万元，该款自2018年7月17日至9月20日分9笔支付完毕。另，涉案租赁房屋未取得建设规划许可证。根据双方确认的微信聊天记录截屏显示：2019年1月17日，余德欧询问曾小洛“为什么将厂房用铁链锁上？”，曾小洛回复“你承租我方物业12月份已到交租时间，你已经逾期，房租和滞纳金共计323800元，逾期超过一个月，将取消合同。”曾小洛接着回复“你方已违反合同条款，我方已收回房子”、“你可以去法院起诉。”2019年1月19日，曾小洛向余德欧发送信息记载“你方租我方因经营不善，导致多月未交齐房租，请你尽快移交房屋所有资料，如变压器、电梯等资料……”。余德欧称曾小洛2018年10月6日才交付房屋，已缴纳房租531600元（2018年11月6日至12月5日租金281600元、2018年12月6日至2019年1月5日租金250000元）。曾小洛庭审时确认上述时间，但表示系余德欧与此前的租客协商后直接交接房屋。根据曾小洛提交的微信聊天记录截屏显示，曾小洛曾于11月、12月期间多次向余德欧催缴该两月租金。余德欧主张因履行合同，支出租赁中介费5万元、装修费246320元、工人工资77000元、2018年10月6日至2018年12月31日水电费59051.24元，因曾小洛终止合同，导致上述损失，应予以赔偿。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，曾小洛作为出租人，未能提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明，故其与余德欧签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。余德欧向曾小洛支付押金300万元，余德欧诉请曾小洛退还并支付相应利息，一审法院予以支持，利息自余德欧起诉之日起按年利率6%计算。因合同自始无效，曾小洛反诉请求继续履行合同，并按合同约定支付租金滞纳金人民币67875元缺乏依据，一审法院不予支持。关于余德欧请求返还已付租金531600元问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，余德欧诉请曾小洛返还租金531600元于法无据，一审法院不予支持。关于曾小洛反诉请求余德欧向其补缴租金人民币1158000元问题，一审法院认为，根据双方认可的微信聊天记录所陈述的事实及庭审双方陈述，涉案房屋自2018年10月6日交付余德欧，2019年1月17日曾小洛已收回涉案房屋，故余德欧应支付此期间房屋占有使用费。因双方约定免租期一个月，故余德欧应按281600元/月的租金标准向曾小洛支付2018年11月6日至2019年1月17日期间的房屋占有使用费，经核算为663123元（281600元×2个月+281600元÷31天×11天），扣除余德欧已支付的租金531600元，还应向曾小洛支付131523元。关于余德欧主张的装修费损失246320.48元，提供了租赁物业原状照片、装修后的租赁物照片、外墙施工合约、厂房工程结算单、微信付款（部分）记录等证据。一审法院认为，余德欧提交的上述证据并不足以证明其已支付装修款项246320.48元，且结合工程结算单所记载的工程项目，包括垃圾清运、设备拆除及维修等项目，并未形成附合的装饰装修物，无鉴定的必要。从曾小洛确认的外墙装修前后对比图，可以认定余德欧确实曾对此进行粉刷，故一审法院酌定由曾小洛赔偿余德欧装修损失3万元。余德欧请求曾小洛赔偿中介费5万元及工人工资77000元于法无据，一审法院不予支持。关于余德欧诉请曾小洛赔偿2018年10月至2018年12月31日水电费的问题。一审法院认为，余德欧在承租期间，产生水电费应自行承担，对于房屋交付前产生的水电费用，余德欧庭审时亦确认前租客“恒信公司”已给付其相应费用用于抵扣水电费用，故余德欧诉请曾小洛赔偿水电费用损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于曾小洛反诉余德欧支付2018年11月-2019年1月水费3429.01元、2018年12月至2019年2月电费41544.5元问题，余德欧称其已向曾小洛缴纳2018年10月6日至2018年12月31日水电费，共计59051.24元，但其提交的证据仅能证明其已缴纳2018年10月1日至2018年12月1日电费41109.5元，故超出部分费用，一审法院不予确认。曾小洛主张2018年12月电费为16885.77元、2019年1月份电费为10078.66元，提交了银行转账凭证、发票等予以证明，两者能相互印证，一审法院予以采纳，鉴于2019年1月17日，余德欧已不再使用租赁房屋，故该月电费折算为5527元，以上合计电费22412.77元。关于水费，曾小洛未提交充分证据证明水费的具体金额，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认余德欧与曾小洛签订的《工业园区物业租赁运营合同书》无效；二、曾小洛应于判决生效之日起十日内向余德欧返还押金300万元及利息（利息自2019年2月13日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、曾小洛应于判决生效之日起十日内向余德欧赔偿装修损失3万元；四、余德欧应于判决生效之日起十日内向曾小洛支付房屋占有使用费131523元；五、余德欧应于判决生效之日起十日内向曾小洛支付电费22412.77元；六、驳回余德欧的其他诉讼请求；七、驳回曾小洛的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币19326元、反诉费用8112.82元，由余德欧负担5602元，曾小洛负担21836.82元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、曾小洛退还押金时应否承担利息；二、免租期的认定；三、涉案厂房的实际占用期限。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，曾小洛主张，《工业园物业租赁运营合同》约定，退还租赁保证金不计息，因此，退还租赁保证金不应当承担利息。而且，即使合同无效，双方均有过错，资金占用损失也应当双方承担。本院认为，因为涉案厂房未取得建筑工程许可证，因此双方签订的《工业园物业租赁运营合同》无效，双方对租赁保证金无息退还的约定亦无效。因合同无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，因曾小洛一直未返还，余德欧主张从起诉之日计算利息，符合法律规定。依照新的规定，从2019年2月13日至2019年8月20日，按同期中国银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，计算至实际偿还之日。关于焦点二，曾小洛主张，既然租赁合同无效，则双方约定的免租期也无效，一审法院直接认定免租期，不支付房屋占有使用费，属于事实认定错误。本院认为，如前所述，双方签订的租赁合同无效，因此，双方对于免租期的约定亦无效。一审法院直接以双方约定免租期一个月来免去房屋占有使用费，系认定事实错误，本院予以纠正。但是根据房屋租赁合同的一般惯例，以及本案中，曾小洛也认可欧德宝对涉案厂房进行了清理和装修，在此期间，涉案的厂房实际上无法用于商业用途，如果出租方仍收取房屋占有使用费，明显不公平。因此，综合考虑本案的情况，以及当事人签订合同时的约定，结合公平原则，可给予欧德宝一个月的免租期。关于焦点三，曾小洛主张，虽然其锁了大门，但下午就解锁了，而且余德欧也一直在出租部分厂房和收取租金，因此，其房屋占有使用费应当计算至2019年2月。本院认为，根据双方认可的微信聊天记录和庭审双方的陈述，曾小洛于2019年1月17日便锁门收回了涉案的厂房。关于其所称的部分厂房，即双方认可的“沙县小吃”占用的面积，该部分面积本系由曾小洛出租，只是将厂房租给余德欧的时候，委托余德欧收租。因曾小洛和余德欧双方的租赁关系结束，曾小洛再行向余德欧主张房屋占有使用费，于法无据，但涉及“沙县小吃”的部分，曾小洛可另循法律途径解决。综上所述，曾小洛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32271.49元，由曾小洛负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年四月二十八日书记员 张济川（兼）