广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终806号 上诉人（原审被告）：柳州市晨龙房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场25栋26-3号，统一社会信用代码：91450200796826034K。 法定代表人：谭传华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪杰，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘肇宇，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙光富，男，1971年8月18日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：陈凤，女，1972年3月15日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王庆斌，广西桂霖峰律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘桉宁，广西桂霖峰律师事务所实习律师。 上诉人柳州市晨龙房地产开发有限公司（以下简称晨龙公司）因与被上诉人龙光富、陈凤商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后依法组成由审判员龙昀担任审判长，审判员赵舒颖和审判员黄智文参加的合议庭，于2020年3月27日公开开庭审理了本案，翁春亚担任法官助理，代书记员杨荣蓉担任法庭记录。上诉人晨龙公司的委托诉讼代理人汪杰、丘肇宇，被上诉人龙光富、陈凤的委托诉讼代理人王庆斌、刘桉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人晨龙公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏认定重要事实。涉诉双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“......如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；由于买受人原因，交付后在约定期限内不能办理房产证的，由买受人自行承担责任。”该约定明确了上诉人逾期办证的违约责任是“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，一审判决在认定事实部分对该约定未予确认，属遗漏认定重要事实。二、一审判决对上诉人提交的证据《特别告知单》、《承诺书》、《嘉盛物业收费单》、《用电时间表》、《水费收款收据》的证明力不予确认，违反了证据认定规则。上列证据真实合法，与《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《交房通知单》相互印证，能充分证实涉案房屋交付使用的时间，与涉案重要事实“房屋交付使用的时间”具有紧密的关联性，应当确认其证明效力。三、原判决关于本案诉讼时效的认定，违反法律规定。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“......如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，明确了逾期办证违约金的计算方式，只要出卖人在房屋交付使用后90日内没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，即由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，一旦违约即可确定出卖人应支付违约金的具体数额，且属一次性支付，不因出卖人违约时间的长短而变化，故该债权属于一时性债权，非持续性债权。《民法总则》第一百八十八条规定普通民事诉讼的时效为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。广西壮族自治区高级人民法院2018年8月31日下发的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第六条“关于逾期办证违约责任的诉讼时效的起算时点如何确定”明确规定：“一时性债权的诉讼时效，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”所以，被上诉人起诉请求上诉人承担逾期提交办证资料的违约责任，应当适用诉讼时效制度。涉案房屋交付使用的时间是2015年7月16日，诉讼时效的起算时间应该为交房后第91日即2015年10月16日，诉讼时效至2018年10月16日届满（三年），被上诉人于2019年8月5日起诉（立案庭受案登记表证实），期间无诉讼时效中止、中断或延长的法定事由，故被上诉人的起诉已经超过了法定诉讼时效，丧失了胜诉权。一审判决认为上诉人的违约行为延续至2019年6月4日，判定被上诉人起诉未超过诉讼时效，没有法律依据。四、被上诉人超过法定诉讼时效起诉，应当裁定驳回起诉。因被上诉人超过诉讼时效起诉，已经丧失胜诉权，对于上诉人的违约行为是否对其造成损失、约定的违约金是否足以弥补其损失、合同约定的违约金是否应当调整等问题，人民法院依法不予审理，应当裁定驳回起诉。五、上诉人的违约行为已经终止。被上诉人起诉前，上诉人已经完成了提交产权登记备案资料的义务，被上诉人已经获得了涉案房屋不动产权证书，合法持有房地产权利的目的已经实现。六、一审判决违反了“人民法院应当统一法律适用和裁判尺度”的原则。最高人民法院于2010年11月26日制定的《关于案例指导工作的规定》（法发〔2010〕51号）将“杜绝同案不同判、统一适用法律，维护司法公平正义”确立为审判原则，并规定最高人民法院公布的指导案例，各级人民法院在审理类似案件应当参照。对于本案诉讼时效起算点及期间如何确定的问题，有多起经典案例印证了一审判决的错误。重庆市高级人民法院（2015）渝高法民申字第02075号再审判决确定了“当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效”，该案例选录入《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要理解与适用》（人民法院出版社2017年版），成为全国各级法院审理同类案件的指导案例。贵港市中级人民法院（2016）桂08民终334号民事判决采用了与本案一审相同的评判方式，认为出卖人逾期办证属于延续违约行为，故判定诉讼时效延续计算。经广西壮族自治区高级人民法院提审，于2018年2月8日以（2017）桂民再369号再审判决纠正了贵港市中级人民法院的错误认定，确定了商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任诉讼时效起算点及期间的计算方式，明确否定了一审判决采用的方式，该案例由2018年第35期《人民司法案例》作为经典案例刊出。2018年8月31日，广西壮族自治区高级人民法院为了统一全区法院在审理同类案件时对该问题的法律适用和裁判尺度，制定了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》下发各级法院，再次明确了涉案诉讼时效起算点和期间的计算方式。一审判决采用的方式，与指导意见相悖。为了解决“同案不同判”的问题，彰显司法权威，最高人民法院于2019年10月11日又发布《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》（2019法发23号），明确要求人民法院审理同类案件应该统一法律适用和裁判尺度。综上，被上诉人超过法定诉讼时效起诉，已经丧失了胜诉权，人民法院应当裁定驳回起诉。一审法院在上诉人提出时效抗辩后仍然对实体进行审理并作出判决，违反了民事诉讼时效制度，应予纠正。一审判决遗漏认定重要事实，错误采用诉讼时效的确定方式，导致适用法律错误，所作判决与已经公开的同类经典案例相冲突，违背了人民法院“杜绝同案不同判、统一适用法律，维护司法公平正义”的审判原则。 被上诉人龙光富、陈凤答辩称，一审法院在查明事实的基础上，综合本案合同的履行情况，买受人的实际损失、出卖人的过错程度等因素，酌情作出的判决，虽然没有全部支持被上诉人的诉请，但也兼顾了各方的利益，所以上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 龙光富、陈凤向一审法院起诉请求：一、判决柳州市晨龙房地产开发有限公司向龙光富、陈凤支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金115731元［违约金以432373元为基数，按年利率6%从2014年12月29日计至2019年5月23日（该期间共1606天）］,之后的违约金按购房总价款年利率6%计算至晨龙公司全部提交资料报不动产登记机关备案之日止］；二、本案诉讼费由晨龙公司负担。 一审法院认定事实：龙光富、陈凤与晨龙公司于2013年6月18日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：3Ｂ-11），合同约定龙光富、陈凤向晨龙公司购买位于广西融水苗族自治县，建筑面积125.38平方米，单价每平方米3448.50元，总金额432373元整。合同签订后，龙光富、陈凤已经将全部的商品房购房款支付给晨龙公司，融城华府1-4栋于2015年7月15日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的“五方验收”。晨龙公司于2015年7月16日将龙光富、陈凤购买的商品房交付龙光富、陈凤，同时《商品房买卖合同》第十五条约定，晨龙公司应当在商品房交付龙光富、陈凤使用后90日内，向产权登记机关报送其提供的办理权属登记所需的材料以备案。因晨龙公司未在约定期限内向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致龙光富、陈凤一直未能办理不动产权属证书，龙光富、陈凤于2019年8月5日以商品房销售合同纠纷为由诉至一审法院。 另查明，融城华府1-4栋提交首次备案登记的时间为：1栋二单元901室（即1-2-901，以下房号类似简写）于2018年10月9日提交；1-2-701于2018年10月8日提交；3-3-302于2018年8月14日提交；1-2-502、1-2-602、1-2-702、1-2-802、1-2-902于2018年10月11日提交；1-2-403、1-2-603、1-2-703、1-2-803于2018年10月15日提交；2-1-101、2-1-102、2-1-201、2-1-202、2-1-301、2-1-302、2-1-401、2-1-402、2-1-501、2-1-502、2-1-601、2-1-602、2-1-701、2-1-702、2-1-901、2-1-902、2-1-1001、2-1-1101、2-1-1102、2-2-101、2-2-102、2-2-201、2-2-202、2-2-301、2-2-302、2-2-401、2-2-402、2-2-501、2-2-502、2-2-602、2-2-701、2-2-702、2-2-801、2-2-802、2-2-901、2-2-902、2-2-1002于2019年3月7日提交；3-1-102、3-1-302、3-1-402、3-1-501、3-1-502、3-1-601、3-1-602于2019年5月24日提交；3-1-101、3-1-301、3-1-401、3-2-101、3-2-102、3-2-201、3-2-202、3-2-301、3-2-302、3-2-401、3-2-402、3-2-502、3-2-601、3-2-602于2019年6月4日提交；3-3-101、3-3-102、3-3-201、3-3-202、3-3-401、3-3-402、3-3-501、3-3-502、3-3-601、3-3-602于2019年6月5日提交；4-1-101、4-1-201、4-1-301于2019年7月3日提交；4-1-102、4-1-202、4-1-302、4-2-101、4-2-102、4-2-201、4-2-301、4-2-302、4-3-102、4-3-201、4-3-202、4-3-301、4-3-302于2019年7月4日提交。 一审法院认为：一、关于龙光富、陈凤的起诉是否已超过法律规定的诉讼时效的问题。晨龙公司于2015年7月16日将龙光富、陈凤购买的商品房交付龙光富、陈凤，按照合同约定，晨龙公司应在交房后的90日内，即2015年10月14日前向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，即晨龙公司在2015年10月15日之后（含2015年10月15日）提交备案材料就属于违约。本案中，晨龙公司于2019年6月4日向产权登记机关提交首次备案材料，其违约行为截止于2019年6月4日。在龙光富、陈凤就晨龙公司逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致龙光富、陈凤一直未能办理不动产权属证书的经济损失数额无法举证证明的情况下，一审法院可依法对逾期提交备案材料的违约金进行调整。一审法院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，一审法院支持由晨龙公司按日以总房价款的万分之一向龙光富、陈凤支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即自晨龙公司逾期备案违约行为开始之日起，每日均产生总房价款万分之一的违约金，应以每个单个的债权单独起算诉讼时效。故从晨龙公司逾期备案的违约行为发生之日（2015年10月15日）至晨龙公司违约行为截止之日（2019年6月4日），每日均产生一个新的违约金债权，只要不超过三年的，均未过诉讼时效。故本案诉讼时效的起算时间应为2016年8月5日，对龙光富、陈凤诉请的2016年8月5日之前产生的逾期备案违约金（2015年10月15日-2016年8月4日)因已过诉讼时效，一审法院不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分，一审法院予以支持。 二、关于晨龙公司是否在与龙光富、陈凤签订的商品房销售合同约定的时间内向产权登记机关按照要求报送应当由其提供的办理权属登记所需的全部申请、备案材料的问题。双方签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案庭审查明因晨龙公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致龙光富、陈凤一直未能办理不动产权属证书。因此，晨龙公司已构成违约。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，晨龙公司应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案。因此，该90日应当予以扣除，晨龙公司逾期办理备案登记的违约责任应从晨龙公司交房后的第90日的次日起计算至晨龙公司向不动产登记中心提交首次办理备案登记材料之日止。依据查明的事实，晨龙公司交房的时间是2015年7月16日，晨龙公司向不动产登记部门提交办理房屋首次登记备案材料的时间是2019年6月4日。故晨龙公司逾期备案的违约时间应从2015年10月14日的次日起算至2019年6月4日。因本案诉讼时效的起算时间为2016年8月5日，故对龙光富、陈凤诉请的2016年8月5日之前的逾期备案违约金（2015年10月15日-2016年8月4日)因已过诉讼时效，一审法院不予支持，未超过诉讼时效部分（2016年8月5日-2019年6月4日）的违约天数共1033天，一审法院予以支持。 三、关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式问题，龙光富、陈凤诉称由于合同中约定的晨龙公司违约责任明显偏低（晨龙公司按已付房款的1％支付违约金），极大损害了龙光富、陈凤的合法权益。因此龙光富、陈凤请求法院判决晨龙公司按购房总价款年利率6%向龙光富、陈凤支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。本案因为晨龙公司未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致龙光富、陈凤在合同约定或者法定期限内未能取得房屋权属证书，晨龙公司依法应承担违约责任。在龙光富、陈凤就晨龙公司逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致龙光富、陈凤一直未能办理不动产权属证书的经济损失数额无法举证证明的情况下，一审法院可依法对逾期提交备案材料的违约金进行调整。一审法院综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，一审法院酌情以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，一审法院支持由晨龙公司按日以总房价款的万分之一向龙光富、陈凤支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失。即总房款432373元×实际逾期天数1033天×年利率2.5%÷360天＝31017元。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院判决：一、柳州市晨龙房地产开发有限公司向龙光富、陈凤支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金31017元；二、驳回龙光富、陈凤其他诉讼请求。案件受理费2615元，减半收取1307元（龙光富、陈凤已预交），由龙光富、陈凤负担784元，柳州市晨龙房地产开发有限公司负担523元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于当事人争议的事实，本院认定如下：双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，但上诉人晨龙公司认为一审判决遗漏查明了双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，逾期办证的违约金是已付房款的1%，是非持续性的固定值。对此本院认为，上诉人的该项异议有双方当事人签订的《商品房买卖合同》佐证，其异议成立，本院予以采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，晨龙公司与龙光富、陈凤签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金；由于买受人原因，交付后在约定期限内不办房产证的，由买受人自行承担责任。” 本院认为，本案中，上诉人晨龙公司与被上诉人龙光富、陈凤签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金；……。”上诉人于2015年7月16日将房屋交付给被上诉人，按照约定应于90日内即2015年10月14日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料保产权登记机关备案，但上诉人直至2019年6月4日才提交首次本案登记，其并未在约定的时间内完成资料报备义务，构成违约。 根据双方的约定，上诉人应按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金，该约定是违约金的计算方式，上诉人违约到达条件即可以准确计算出违约金的具体数额，被上诉人主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，与上诉人违约行为的持续时间没有关联性，从约定的期限届满之次日起算诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人向法院主张违约金的诉讼时效期间应为2015年10月14日起的3年，即2018年10月14日前。被上诉人于2019年8月5日提起诉讼，又无证据证明诉讼时效有中断、中止或延长的情形，故其起诉已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。一审判决以上诉人的违约行为处于持续状态，认定上诉人起诉本案的违约金的诉讼时效未超过法律规定存在不当之处，本院予以纠正。由于被上诉人已经丧失违约金的胜诉权，上诉人的违约行为是否给其造成损失，约定的违约金是否足以弥补损失，合同约定的违约金是否应调整等问题，依法不予审理。 综上所述，上诉人晨龙公司的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1713号民事判决； 二、驳回龙光富、陈凤的诉讼请求。 一审案件受理费2615元，减半收取1307元（龙光富、陈凤已预交），二审案件受理费575元（柳州市晨龙房地产开发有限公司已预交），合计1882元，均由龙光富、陈凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇二〇年四月十三日 法官助理  翁春亚 代书记员  杨荣蓉