昆明市盘龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0103执异120号案外人（异议人）：云南茂贯商贸有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区民航路406号生活馆205室。法定代表人：李懋林。委托代理人：周星坪、李烽，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。申请执行人：谢兴波，男，汉族，1983年2月18日生，户籍住所地为浙江省温岭市大溪镇毛竹下村Ｃ区9号申请执行人：孙**，女，汉族，1982年5月1日生，户籍住所地为浙江省温岭市太平街道钟楼路342号上述申请执行人共同委托代理人：叶明奇、何婷婷，云南博政律师事务所律师，特别授权代理。被执行人:黄兴虎，男，汉族，1956年7月18日生，户籍住所地为云南省昆明市盘龙区穿金路高天流云小区7栋19号被执行人:戴琼，女，汉族，1968年4月27日生，户籍住所地为云南省昆明市盘龙区穿金路高天流云小区7栋19号本院受理谢兴波、孙**申请执行黄兴虎、戴琼民间借贷纠纷一案，依据已发生法律效力的云南省昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初2847号民事调解书，被执行人黄兴虎、戴琼应向申请执行人谢兴波、孙**支付借款本息共计人民币3070000元、律师费人民币10000元；若被执行人黄兴虎、戴琼未按期支付上述款项，须承担自2017年5月8日起以人民币3000000元为本金至实际还清款项之日止按月利率2%计算的逾期利息；案件受理费人民币15720元，由被执行人黄兴虎、戴琼承担。在案件执行过程中，案外人云南茂贯商贸有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人云南茂贯商贸有限公司请求本院终止对坐落于昆明市房屋的执行（房产证号：【昆房权证（官渡）字第××】、【昆房权证（官渡）字第××】）（以下简称“案涉房屋”）。其理由为：我单位因公司设立，于2016年4月7日，与被执行人黄兴虎签订《房屋租赁合同》，承租其名下坐落于昆明市房屋，租赁期限为16年（自2016年4月7日至2032年4月6日止）。签订协议后，我单位一次性向黄兴虎指定的收款账户支付租金人民币2800000元及房屋押金人民币190000元，合计人民币299万元正，并经黄兴虎书面确认收到该款项；后我单位实际占用该房屋至今。根据《房屋租赁合同》，我单位足额履行付款义务所取得的租赁权应当受法律保护。现因被执行人黄兴虎与申请执行人谢兴波、孙**的债权债务纠纷，盘龙区人民法院向我单位所在地粘贴法院文书，限期腾房并进行司法拍卖，我单位在收到文书后已第一时间向黄兴虎核实情况，现确认黄兴虎无能力退还我单位已经支付的房租；法院要求立即腾房，必然导致我单位合法权益受损。现我单位根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律规定，特向法院提出申请，请求依法终止对上述房产的执行。申请执行人谢兴波、孙**答辩称：案外人云南茂贯商贸有限公司系以虚假租赁关系为由提出执行异议用以拖延案件执行，请求法院驳回其异议申请。理由如下：首先，案外人声称其系标的物的承租人，但其提交的证据无法证明标的物存在租赁关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，故承租人根据租赁关系提出有效的执行异议须满足两个条件，即：一、租赁合同在法院查封之前签署；二、承租人占有使用该租赁物。故案外人主张存在租赁关系，不仅仅要提供租赁合同，还应当提供直接的租金支付凭证，证明租赁合同确实履行；并提供承租人的水电费及物业管理费缴费凭证、营业执照营业地址的变更情况等，证明承租人对案涉执行标的实际占有及使用。结合本案执行情况，第一，云南茂贯商贸有限公司提交的《房屋租赁合同》约定租赁期限为16年，如此长的租赁期限虽未违反法律规定，但明显不符合现在的企业经营状况、市场规律及事实常理。第二，云南茂贯商贸有限公司提交的转款凭证只能证明其向大理矿业开发有限公司转款人民币290万元。不能证明云南茂贯商贸有限公司向黄兴虎有过转款行为，即云南茂贯商贸有限公司提交的转款凭证看不出与本案具有任何关联性，无法证明租金的支付情况。第三，本案执行中，我方多次走访案涉执行标的，均没有发现任何的使用现象。云南茂贯商贸有限公司亦没有提交任何证据证明其对租赁房产的实际占有。其次，根据案件事实及常理可知，案外人提出的租赁关系系虚假伪造的。（1）2016年4月29日，黄兴虎、戴琼自愿以本案执行标的办理抵押登记时，已经出具了书面《声明》：保证案涉执行标的未进行任何出租且处于空置状态。（2）自2017年6月1日，本案进入执行程序（包括对案涉执行标的进行公告腾房）至2019年11月止近2年的时间里，从未接到过任何案外人以租赁关系为由对案涉执行标的提出过执行异议。如果确实存在租赁关系，从执行程序开始首当其冲利益受到影响的承租人为什么没有早早直接出来主张权利？而是到执行程序已进行了近三年才提出来，明显不符合常理；（3）2018年7月25日发出腾房公告后，黄兴虎、戴琼就以存在长期租赁关系为由提出过异议，后来又表示愿意配合腾房及进行评估（在法院做了笔录）。直到2019年11月1日，云南茂贯商贸有限公司才以租赁关系为由在拍卖前一天提出异议，导致拟开始的拍卖程序被迫暂停。综上，云南茂贯商贸有限公司以所谓的长期租赁关系提出执行异议，该租赁关系显然只是拖延执行的一个工具，既不符合法律规定也不符合事实常理，其异议依法应当予以驳回。被执行人黄兴虎答辩称：2016年4月7日，云南茂贯商贸有限公司与我签订《房屋租赁合同》，承租我名下坐落于昆明市，租赁期限为16年（自2016年4月7日至2032年4月6日止）。协议签订后，云南茂贯商贸有限公司一次性向我指定的收款账户转账支付租金人民币2800000元及房屋押金190000元，合计人民币2990000元。我已收到该笔款项，并及时将房屋交付给云南茂贯商贸有限公司使用，因我与申请执行人谢兴波、孙**的债权债务纠纷，法院要求我腾房，我也积极配合，多次与谢兴波、孙**及云南茂贯商贸有限公司协商，一是分次还清债权人借款，二是分次退还云南茂贯商贸有限公司的租赁款并配合搬出该房屋，对于分次支付的金额，我与他们双方都协商无果，我这边公司经营实在困难，均不能按以上两方的要求支付款项，我只有继续想办法筹集款项，才能从根本上解决问题。之前我对法院的承诺，我会努力去兑现，一旦筹到款我会立即将这事处理好，将欠款还上。今年年初，受疫情影响严重，原来对接的工程项目迟迟未能落地，请求法院再给予宽限一定时间，我一定将问题处理好。案外人云南茂贯商贸有限公司为主张其异议请求，提供如下证据：《房屋交接清单》复印件、《房屋租赁合同》复印件、黄兴虎身份证复印件、《房屋所有权证》复印件两份、《营业执照》复印件、收付款业务回单复印件两份、《收条》复印件。针对上述证据，申请执行人谢兴波、孙**均不予认可，被执行人黄兴虎均予以认可。申请执行人谢兴波、孙**为证明其答辩主张，提供如下证据：《声明》复印件四份。针对这组证据，被执行人黄兴虎均不予认可；案外人云南茂贯商贸有限公司对该组证据的真实性、合法性不予发表意见，对关联性表示与其无关。被执行人黄兴虎未向本院提交证据。经审查，本院确认如下法律事实：案外人云南茂贯商贸有限公司称：2016年4月7日，其与黄兴虎签订该《房屋租赁合同》，约定黄兴虎将案涉房屋出租给案外人云南茂贯商贸有限公司使用，租赁期为16年（即自2016年4月7日起至2032年4月6日止）。双方约定该房屋租金为每年人民币175000元，16年的租金合计为人民币2800000元，押金为人民币190000元。双方约定，云南茂贯商贸有限公司须将该房屋16年的租金及押金合计人民币2990000元于2016年4月27日前支付至黄兴虎指定的银行账户【用户名：大理矿业开发有限公司，开户行：平安银行昆明官渡支行，账户／卡号：11×××04】。案外人云南茂贯商贸有限公司提交的两份收付款业务回单显示，2016年4月27日，由付款人名称为“云南茂贯商贸有限公司”的账户向上述指定的银行账户内汇入两笔款项，第一笔金额为人民币1500000元，第二笔金额为人民币1490000元。收付款业务回单上关于该两笔款项的备注均显示为“货款（网银）”。案外人云南茂贯商贸有限公司提交的《收条》落款日期为2016年4月27日，内容显示黄兴虎已收到全部房租及押金。案外人云南茂贯商贸有限公司提交的《房屋交接清单》显示，黄兴虎于2016年4月27日将出租的房屋交付云南茂贯商贸有限公司使用。申请执行人谢兴波、孙**提交的四份《声明》显示，黄兴虎与戴琼向谢兴波声明，截止2016年4月29日，案涉房屋尚未出租；案涉房屋土地证尚未办理，且承诺未将案涉房屋的土地证在其他机构作抵押担保。另查明，案涉房屋于2016年4月27日设定抵押担保，抵押权人为本案申请执行人谢兴波和孙**。该房屋于2016年10月12日被云南省昆明市中级人民法院查封，于2017年12月5日被云南省大理白族自治州中级人民法院轮候查封，于2018年4月28日被本院轮候查封，于2019年4月23日被四川省成都市中级人民法院轮候查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，首先，案外人云南茂贯商贸有限公司虽然提交了《房屋租赁合同》，该租赁合同显示的落款时间也早于案涉房屋设立抵押的时间及法院查封的时间，但该租赁合同的真实性存疑：1、由申请执行人谢兴波和孙**提交的四份《声明》所记载的内容明显与该租赁合同相矛盾；2、双方约定租赁期限16年，该租期虽未超过法定期限，但明显过长，且租金在长达16年的租期内没有约定租金作相应调整的条款，明显有违商业习惯。因此该份租赁合同的真实性本院不予采信。其次，案外人云南茂贯商贸有限公司虽然提交了案涉房屋的交接清单，但未能提交其他证据对其在法院采取查封措施之前已实际占有使用案涉房屋的这一事实加以佐证，且该份交接清单记载的内容与申请执行人谢兴波和孙**提交的《声明》所记载的内容相矛盾，故本院对其合法性不予采信。最后，案外人云南茂贯商贸有限公司提交的两份收付款业务回单，虽然付款日期和合计支付的金额均与《房屋租赁合同》约定的内容一致，但两份回单上的备注均为“货款（网银）”，与实际用途不符，有伪造交付租金证据之嫌，对其关联性本院不予采信。综上，案外人云南茂贯商贸有限公司以其对案涉房屋享有租赁权为由请求排斥本案执行，缺乏事实和法律依据，依法难以成立，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回案外人云南茂贯商贸有限公司的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 陈 为审判员 郎春生审判员 菅文龙二〇二〇年四月十四日书记员 王俊鑫