广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21219号原告深圳市客味餐饮有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道西乡大道商业中心区铜鼓堡碧海湾高尔夫俱乐部会所2楼中餐部之二（办公场所），统一社会信用代码91440300693997551U。法定代表人王君蓉。委托代理人张健，广东智阔律师事务所律师。委托代理人刘彬彬，广东智阔律师事务所实习律师。被告深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司，住所地深圳市宝安区西乡大道商业中心区铜鼓堡，统一社会信用代码914403001924065223。法定代表人陈申强，经理。委托代理人杜喜深，广东法制盛邦律师事务所律师。上列原告深圳市客味餐饮有限公司与被告深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张健、刘彬彬、被告委托代理人杜喜深均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告深圳市客味餐饮有限公司诉称，原、被告于2009年7月7日签订了《中餐厅租赁经营合同书》，约定原告承租被告所有的位于深圳市宝安区××大道××北碧海湾高尔夫俱乐部二楼中餐厅（不含中国房、大堂），租赁期为2009年7月7日至2014年7月6日，租金为每月4万元，押金20万元。上述合同到期前，原、被告又于2014年5月14日续签了《碧海湾高尔夫俱乐部中餐厅租赁经营合同》，约定原告继续承租《中餐厅租赁经营合同书》约定的物业，租赁期为2014年7月7日至2020年7月6日止，租金为每月6万元，押金仍为20万元。2014年8月、2016年8月、2018年8月，原告对上述物业多次进行了重新装修。2016年12月19日，原、被告签订《补充协议》，双方约定原告承租被告所有的位于深圳市宝安区××大道××北碧海湾高尔夫球场会所二楼宴会厅（不含阳台），月租金为12,500元。在《碧海湾高尔夫俱乐部中餐厅租赁经营合同》及《补充协议》签订前，被告承诺所出租物业为其无瑕疵所有，并提供了其母公司与宝安区西乡镇人民政府签订的《中外合作兴建碧海湾高尔夫球道的合同》作为背书，且能够办理房屋租赁凭证，故原告同意承租上述物业以作经营，并聘请了34名员工。直到2019年4月2日，深圳市宝安区土地规划监察局贴出《通告》，原告才知悉被告所出租物业为违法建筑。2019年5月13日，原告被勒令停业至今。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告退还原告押金20万元；2、被告赔付原告室内自行装修装饰费1,073,008元、搬迁补助费96,010元、临时安置补助费216,023元、停产停业补偿费432,046元、员工经济补偿金1,667,785.5元、预期可得利益损失186,238.16元，共计3,871,110.66元；3、被告偿还原告签单费74,200元；4、被告向原告支付律师费30,000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司答辩称，自2015年5月8日起，被告由案外人李刚承包经营，此后原告支付的租金由李刚收取，李刚是涉案租赁合同以及补充协议的实际出租人，应追加李刚为本案第三人。涉案合同以及补充协议的承租人分别为严敏、戴美兰，不是原告，原告诉讼主体不适格。严敏、戴美兰对租赁场所进行未经被告审核，原告提供的《报告书》也无关于宴会厅的装修项目，其支付的装修费用无银行转账为凭，不能作为认定装修费的依据；且原告承租的场所装修自2009年7月7日以来已经使用多年，与合同期限届满之日2020年7月6日所剩无几。原告主张的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费、员工经济补偿金、预期可得利益损失等赔偿项目，是依据土地、房屋征收的相关规定列出，而本案是房屋租赁合同纠纷，上述规定不适用本案。原告主张的签单费，签单人未经被告授权，其签单行为与被告无关。原告提供的工资表、劳动合同、社保证明与本案无关。2015年6月3日，深圳市规划土地监察局已经作出拆除包括会所在内11栋建筑物的《行政处罚决定书》，此后，原告仍与李刚续签租赁合同，原告因此也有过错；且按照合同约定，因政府行为致使本合同无法履行的，双方无须向对方承担任何责任。经审理查明，2009年7月7日，被告（合同甲方）与严敏（合同乙方）签订《中餐厅租赁经营合同》，合同主要条款如下：1、甲方将其会所二楼中餐厅由乙方租赁经营，乙方经营区域为除中国房外所有包房；2、乙方自主经营、独立核算、自负盈亏；3、甲方不负经营相关证照的办理，只协助提供相关资料；4、本合同有效期5年，自2009年7月7日起至2014年7月6日止；5、乙方需提前缴纳押金20万元，每月承租费用为4万元，租金每三年递增8%等。次日，严敏向被告支付了合同押金20万元以及首月租金4万元。同年9月2日，严敏注册成立了原告深圳市客味餐饮有限公司，严敏为原告法定代表人、股东；涉案中餐厅以原告名义经营。2014年5月14日，被告（合同甲方）与戴美兰（合同乙方，戴美兰即严敏，严敏户口于2014年5月14日被注销）续签了《碧海湾高尔夫俱乐部中餐厅租赁经营合同》，租赁期限自2014年7月7日至2020年7月6日；承租期内乙方须缴纳押金20万元，每月租赁费6万元，自2016年9月1日起每一年度租金按5%递增；因不可抗力或政府规划、政府行为致使本合同无法履行，甲方应书面通知乙方终止合同，甲乙双方均无须向对方承担任何责任等。首份合同押金20万元转为此份合同押金。2014年8月15日，原告法定代表人、股东由严敏变更为王君蓉。2016年12月19日，被告（合同甲方）与深圳市客味餐饮有限公司戴美兰（合同乙方）签订了《补充协议》，约定甲方将二楼宴会厅（不含阳台）出租给乙方使用，每月租金12,500元，租赁期限自2016年12月20日至2020年7月6日。合同乙方由戴美兰签字。2018年11月27日，被告以经营管理团队更换为由，向戴美兰送达《确认函》，要求重新确认2014年5月14日《碧海湾高尔夫俱乐部中餐厅租赁经营合同》以及2016年12月19日签订的《补充协议》分别约定的租赁标的、租赁时间、租金、押金等内容。《确认函》确认戴美兰已付押金20万元。戴美兰向本院出具证明，称原告是涉案中餐厅、宴会厅实际承租人，其代表原告签订涉案合同及补充协议、支付合同押金等。另查明，2015年6月3日，深圳市规划土地监察局认定被告碧海湾公司未取得建设工程规划许可证，擅自在碧海湾高尔夫球场内建设会所、宿舍、仓库、酒店等11栋建筑物，因此作出责令被告碧海湾公司自行拆除碧海湾高尔夫球场内上述建筑物的《行政处罚决定书》。2019年4月2日，深圳市宝安区土地监察局发出通告，通知上述建筑物各单位和个人于2019年5月13日前自行搬离。原告经营场所在上述应拆除的违法建筑物（会所）内，2019年5月13日，原告停业。原告提供了2014年8月、2016年8月、2018年8月与装修公司先后签订的《施工合同书》、《收款收据》，以证明其先后于2014年8月、2016年8月、2018年8月对涉案物业进行了装修，装修费用分别为215万元、185万元、262万元。同时提供了2018年10月31日出具的《评估报告书》，以证明其租赁的中餐厅自行装修装饰评估价值为1,073,008元、搬迁补助费96,010元、临时安置补助费216,023元、停产停业补偿费432,046元。以上事实，有原告提交的《中餐厅租赁经营合同书》、《补充协议》、《碧海湾高尔夫俱乐部中餐厅租赁经营合同》及确认函、《补充协议》及确认函、租赁押金银行流水、签订租赁合同委托书、被委托签订合同身份证复印件、户口注销证明及重复身份证复印件、《中外合作兴建碧海湾高尔夫球道合同》、房屋租赁凭证、通告、三次装修工程合同及票据、评估报告、劳动合同、参保明细、工资表、员工情况表、12个月利润表、签单明细、委托代理合同及发票、戴美兰出具的证明，被告提交的《承包经营合同》、处罚决定书、花果山门店照片及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案租赁物业位于碧海湾高尔夫球场会所内，该会所系被告未取得建设工程规划许可证而擅自兴建的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据无效合同的处理原则，双方因此而取得的财产应予以返还，故原告请求被告返还合同押金20万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于赔偿损失的争议，本院认为，原、被告签订的《碧海湾高尔夫俱乐部中餐厅租赁经营合同》以及《补充协议》无效。被告作为出租人应负主要责任；原告对涉案物业权属是否合法未尽审慎注意义务，应负次要责任，本院酌情确定被告对于合同无效给原告造成的损失应承担70%的责任，原告自行承担30%的责任。关于涉案物业装修现值，因涉案物业已被拆除，不具有现场评估的条件，结合原告提供的《施工合同书》、《评估报告书》和本案实际情况，本院采信2018年10月《评估报告书》的估价结果，即1,073,008元。考虑原告自2018年10月至2019年5月使用期间的装修折旧（2018年10月1日至2020年7月6日按21个月计算，1,073,008元÷21个月即每月折旧51,095元；2018年10月1日至2019年5月13日按7个月计算，共折旧357,665元），涉案物业装修装饰现值为715,343元。被告对此损失应承担70%的责任，即赔偿原告装修损失500,740元。对于原告主张的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费损失，没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张的签单费，因被告未授权签单人在原告处消费签单，签单人签单消费与被告无关，本院予以驳回。对于原告主张的预期利益损失，原告仅提供其单方制作的利润表，无其他证据予以佐证，本院不予采信，对原告该项诉求，本院不予支持。关于原告主张的应付员工的经济补偿金，原告提交的社保证明显示参保人数少于原告主张的聘用人数，且原告员工对是否解除劳动合同及应付经济补偿金数额并没有确认，故对该项诉求，本院不予支持。原告请求被告支付律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院支持原告诉讼请求中的合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告深圳市客味餐饮有限公司押金20万元；二、被告深圳市碧海湾高尔夫俱乐部有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市客味餐饮有限公司装修损失500,740元；三、驳回原告深圳市客味餐饮有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,301元，保全费5,000元，合计24,301元，由原告承担20,170元，被告承担4,131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张  晓  屏二〇二〇年四月七日书记员 郑嘉欢（兼）书记员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。