广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终13793号上诉人（原审被告）：刘晓非，女，汉族。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁瑞，广东商达（福田）律师事务所律师。上诉人刘晓非因与被上诉人家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初48832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。刘晓非上诉请求：1、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初48832号民事判决第一项，改判驳回家利物业公司诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费被由家利物业公司承担。事实和理由：1、原审判决对本案的基础法律关系认定错误,本案是深圳市永X餐饮管理有限公司与家利物业公司租赁纠纷而非刘晓非。2、刘晓非和深圳和XX埔中航地产有限公司（以下简称和XX埔公司）签订的《深圳市房屋租赁合同》和《世X汇广场商铺租赁补充协议》是无效合同，对刘晓非和家利物业公司双方没有约束力。刘晓非与和XX埔公司于2016年6月23日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，主合同部分缺少租赁期限这一合同要素。而租赁合同是以承租人是一定期限内使用租赁物作为合同主要内容的双方法律行为，双方对租赁合同的起始和终止时间没有约定，实际上是双方对租赁合同的主要条款的意思表示没有确定。相关的法律条款在《合同法》第12条第6项有明确规定，所以本合同没有成立，自然也没有法律效力。并且刘晓非在合同签订当日就向和XX埔公司的招租人员表示了合同不成立，和XX埔公司没有权利单方面要求刘晓非必须按照和XX埔公司通知的时间使用和XX埔公司的商铺。3、刘晓非与和XX埔公司于2016年5与30日签订的《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》是和XX埔公司单方面将时间篡改为2016年6月23日的合同，而且是由和XX埔公司提供的格式合同。其条款的内容比主合同《深圳市房屋租赁合同》的内容还多，和XX埔公司利用刘晓非在缺乏经验的情况下，诱骗刘晓非签字（其中招租人员告诉刘晓非在没有支付租金的情况下，随时可以取消合同）。在和XX埔公司精心策划下，刘晓非先签了补充协议，后签订被补充的主合同，补充协议在主合同还没有成立的情况下是不可能产生效力的，也不可能对在后产生的主合同产生补充的作用。因此，《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》是无效合同。4、即使刘晓非与和XX埔公司存在租赁商铺意思表示的情况下，也只能认定刘晓非与和XX埔公司于2016年6月23日签订的《深圳市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，而不是于2016年5月30签订的《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》。因为《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》是和XX埔公司单方面制订的格式合同，而《深圳市房屋租赁合同》是由行政机关提供的房屋租赁备案合同文本。当两者同时并存，而内容不一致时，行政机关提供的房屋租赁合同文本的效力优于被上诉人制订的格式合同。且当两份合同标的物一样，但内容不同时，时间在后签订的合同效力优于先前签订的合同，《深圳市房屋租赁合同》是后签订的合同，因此《深圳市房屋租赁合同》的效力优于《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》。5、刘晓非与和XX埔公司签订的《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》当中没有和XX埔公司对刘晓非铺位的施工条件承诺，因为刘晓非是租该商铺是用于做面包、烘焙使用的，但该商铺不具备烘焙面包的排烟功能，所以该商铺也没有达到刘晓非使用商铺的要求。6、刘晓非是与和XX埔公司签订《深圳市房屋租赁合同》和《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》，家利物业公司与刘晓非不存在合同关系。家利物业公司未发表答辩意见。家利物业公司向一审法院起诉请求：1、刘晓非支付家利物业公司租赁期间所欠物业服务费15481.90元、违约金637.40元，暂合计为16119.30元（违约金以15481.90元为基数，按每日0.05%，从2016年6月18日起算至实际付清之日止，暂计算到2016年8月15日）；2、刘晓非承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：和XX埔公司（委托方、甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（受托方、乙方，家利物业公司更名前的名称，以下简称和记物业公司）签署《深圳世X汇广场前期物业服务合同（商场）》约定，甲方聘请乙方按合同约定对深圳市福田区世X汇广场提供前期物业服务，物业服务期限自合同签订之日起至物业管理区域的业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；商场业主缴纳的物业服务费为24元/月/平方米（按商场业主单元的建筑面积计算），中央空调费为12元/月/平方米；前述两项费用合计36元/月/平方米；商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分，共用设施设备（该范围不属于本合同的乙方管理区域）的管理费用分摊，由商场业主按照其物业区的建筑面积与共用该共用部分，共用设施设备的全部物业区的建筑面积的总和之比例分摊，商场业主应缴纳商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分、共用设施设备的管理费用分摊、维护费用分摊，36元/月/平方米管理费已包含了上述共有部位的分摊。乙方可以根据物业服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则及本规约的规定，确定及调整物业服务费、中央空调费的收费标准。维修基金按政府规定的标准缴纳；业主逾期支付物业服务费、专项维修基金的，乙方有权按日收取缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。2016年6月23日，和XX埔公司（出租方、甲方）与刘晓非（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，甲方将位于深圳市福田区（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋的建筑面积为275.79平方米；月租金为28957.95元；租赁期限为5年，租赁开始日期为2016年6月30日。租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业服务费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方同意该商场由甲方委托家利物业公司提供物业管理服务，亦同意遵守甲方或受托管理人制订和修改的该商场各项管理制度、管理规则及其他有关管理规定的文件，甲方有权随时更换受托管理人，在事先书面通知乙方的前提下有权委托管理人代收本补充协议项下甲方有权收取的任何款项，而无需征得乙方同意，受托管理人有权依照本补充协议的约定享有受托管理人的权利，同时甲方应保证受托管理人履行本补充协议下受托管理人的义务；乙方于租赁合同签订之日起7日内或之前向甲方预付一个月的基本租金、推广费等，向受托管理人预付一个月的物业服务费、装修服务费及水电周转押金。乙方应自租赁期开始之日起向受托管理人支付物业服务费；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或者受托管理人支付逾期付款违约金，乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方应当自租赁期开始日起向受托管理人支付物业服务费，物业服务费为每月每平方米37元，该房产物业服务费总计为每月10204.23元，其中包含正常供应时段的空调费；乙方应于公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费、停车费、以及销售终端收音机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业管理费、中央隔油系统维护费（如有）、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费。装修期为60天，从租赁期开始日起算，乙方须按合同约定向受托管理人支付装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用。2016年6月23日、2016年8月5日，和XX埔公司分别出具《深圳世纪汇商场交铺通知书》、《深圳世纪汇商场租赁合同解除通知书》载明，要求刘晓非于2016年6月30日至家利物业公司的商场接待中心办理涉案商铺的交接手续，租赁期开始日为2016年6月30日，相关缴费日期按照2016年6月30日起计算。家利物业公司应于6月30日前来办理涉案商铺的交接手续，但经家利物业公司多次联系，刘晓非一直未就该房产的交接事宜给予任何安排或者回复，已构成严重违约，现书面通知刘晓非，于2016年8月15日正式解除双方签订的租赁合同。家利物业公司未提交向刘晓非送达该两份通知的证据。刘晓非签署涉案合同后，未向出租人及家利物业公司支付任何费用，亦未办理商铺的交接手续。涉案商铺的权利人为和XX埔公司。涉案商铺所在的物业没有成立业委会。一审法院认为：家利物业公司与作为业主及开发商的和XX埔公司签订的《深圳世X汇广场前期物业服务合同（商场）》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。刘晓非签署涉案租赁合同后，未按合同约定在签署合同后7日内支付相关费用，刘晓非已构成根本违约，作为出租方的和XX埔公司可依据合同约定解除合同。考虑到出租人解除合同所需的合理期间，家利物业公司要求刘晓非支付租赁开始日即2016年6月30日至2016年8月15日期间的物业服务费15481.90元，未超出其可主张的范围，法院予以支持。合同约定刘晓非应于每月5日前支付物业服务费等费用，逾期支付则按日万分之五支付违约金，刘晓非支付的违约金应以当月应付费用为计算基数，自当月6日起按日万分之五计算至实际清偿之日止。因起租时间为2016年6月30日，该日的物业服务费340.14元的支付时间应与2016年7月份物业服务费10204.23元支付时间一致即为2016年7月5日，相应的违约金应自2016年7月6日起计算，2016年8月份的物业服务费4937.53元应于2016年8月5日支付，违约金应自2016年8月6日起计算。判决：一、刘晓非应于判决生效之日起十日内向家利物业公司支付2016年6月30日至2016年8月15日期间的物业服务费15481.90元及违约金（违约金按日万分之五的标准数计算至实际清偿之日止，其中2016年6、7月的物业服务费的违约金以10544.37元为计算基数自2016年7月6日起计算，2016年8月的物业服务费的违约金以4937.53元为计算基数自2016年8月6日起计算）；二、驳回家利物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1、案涉合同的签订主体是否为刘晓非；2、案涉《深圳市房屋租赁合同》和《世X汇广场商铺租赁补充协议》是否有效；3、家利物业公司是否有权向刘晓非主张物业服务费及违约金。关于第一个争议焦点，刘晓非主张案涉《深圳市房屋租赁合同》和《世X汇广场商铺租赁补充协议》是其代表深圳市永X餐饮管理有限公司签署。但未能提交相关证据予以证明，案涉《深圳市房屋租赁合同》和《世X汇广场商铺租赁补充协议》均载明承租方为刘晓非，且刘晓非本人均在合同上签字，故对该主张，本院不予认可。关于第二个争议焦点，刘晓非主张案涉《深圳市房屋租赁合同》和《世X汇广场商铺租赁补充协议》无效。虽《深圳市房屋租赁合同》缺少对租赁期限的约定，但租赁合同补充协议即《世X汇广场商铺租赁补充协议》附件二中已明确约定租赁期限为五年，租赁期开始日为2016年6月30日。《世X汇广场商铺租赁补充协议》的签约日期有涂改痕迹，由“2016年5月30日”修改为“2016年6月23日”，但涂改处有合同签订双方即和XX埔公司与刘晓非的盖章签字确认。刘晓非所称签署合同时存在欺诈，《世X汇广场商铺租赁补充协议》未对承诺的商铺排烟功能进行约定等，均未能提供证据予以证明。综上，本院认为，《深圳市房屋租赁合同》和《世X汇广场商铺租赁补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效。关于第三个争议焦点，《世X汇广场商铺租赁合同补充协议》第3条约定同意和XX埔公司委托家利物业公司提供物业管理服务，并享有该协议约定的权利。和XX埔公司与家利物业公司签署《深圳世X汇广场前期物业服务合同（商场）》约定，和XX埔公司聘请家利物业公司按合同约定对深圳市福田区世X汇广场提供前期物业服务。家利物业公司向刘晓非主张物业服务费及违约金，符合事实和法律规定。综上，刘晓非的上诉请求不具有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费人民币202元，由上诉人刘晓非负担。本判决为终审判决。审判长 白  全  安审判员 林  建  益审判员 梁  乐  乐二〇二〇年四月七日书记员 康胜男(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。