广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终26419号上诉人（原审被告）：庄超统，男，汉族，1968年9月9日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道君悦龙庭**架空层，统一社会信用代码：91440300662651339Q。法定代表人：廖均。委托代理人：朱林梅，公司员工。委托代理人：詹瑜静，公司员工。上诉人庄超统因与被上诉人广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司（以下简称龙光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初21452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庄超统上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判龙光物业公司按70%收取物业费。三、一、二审诉讼费用全部由龙光物业公司承担。事实和理由：龙光物业公司未完全履行物业管理职责，服务质量差。龙光物业公司没有按合同约定履行义务，不该全额收取物业费。龙光物业公司辩称：请求维持原判。龙光物业公司向一审法院起诉请求：1.庄超统向龙光物业公司支付2018年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费2001.58元以及滞纳金（暂计至2018年09月30日，滞纳金为人民币65.47元，该滞纳金计至庄超统还清物业服务费之日止）；2.庄超统向龙光物业公司支付从2018年3月1日至2018年9月30日止的水费453.97元、垃圾处理费85.49元、污水处理费131.85元；3.庄超统向龙光物业公司支付2018年4月1日至2018年10月31日止的专项维修资金人民币217.56无；4.诉讼费由庄超统承担。一审法院认定的事实：2008年3月17日，深圳市龙光房地产有限公司（甲方）与广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司（乙方）签订君悦龙庭前期物业服务合同（以下简称物业服务合同），由甲方委托乙方对龙光君悦龙庭实行前期物业管理。合同约定：1.本物业前期服务期限为3年，自工程整体竣工并经政府有关部门验收合格，本物业一、二、三期正式入伙之日起计。若本物业入伙后业主委员会根据业主大会授权依法签订新的物业服务合同，本合同自业主委员会签订新的物业服务合同生效之日自然终止。2.物业管理服务费计费方式为酬金制，收费标准为住宅每月每平方米建筑面积2.3元；商铺为每月每平方米建筑面积4元；管理服务费标准可根据政府公布的指导标准每年进行检讨及调整，有关文件及执行方法将构成本合同的附件予以履行。3.业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的万分之四交纳滞纳金。物业使用人拖欠管理费用的，业主承担连带责任。4.本物业正式入伙时间：一期定为2008年10月30日；二、三期定为2009年10月30日；该时间如有更改，甲方应在确定之后的第一时间通知乙方。2011年10月30日，深圳市龙光房地产有限公司（甲方）与广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司（乙方）签订上述物业服务合同的补充协议，协议约定：1.甲、乙双方曾于2008年3月17日签定了《君悦龙庭前期物业服务合同》，甲方委托乙方承担君悦龙庭的前期物业管理服务工作，合同期限为3年（按照合同的约定，从本物业一、二、三期正式入伙之日起计，一期正式入伙日期为2008年10月30日，本合同期限至2011年10月29日期满）。2.为保障小区物业管理服务正常持续进行，维护全体业主的合法权利，鉴于君悦龙庭至今为止还未成立业主委员会，经双方沟通协商，并根据物业管理法规的规定，甲方委托乙方继续承担君悦龙庭的前期物业管理服务，并签订本补充协议。本协议期限暂定为5年，从2011年10月30日至2016年10月29日止。本协议期间内，如小区业主委员会依法成立，业主委员会与物业公司签订新的物业服务合同生效之日起自动终止。3.甲、乙双方的权利义务参照《君悦龙庭前期物业服务合同》相关约定执行。庄超统系君悦龙庭三期5栋2003的业主，其所有的房屋建筑面积为124.32平方米。一审庭审中，龙光物业公司确认如下事实：1.庄超统每月应缴的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.3元计算，专项维修资金按每月每平米0.25元计算。2.庄超统从2018年4月1日开始没有缴纳物业管理费，从2018年3月1日起没有缴纳水费、垃圾处理费、污水处理费。另，龙光物业公司提交了缴纳水费的转账凭证以证明其已替涉案小区全体业主交清了每月的用水费用，同时提交了涉案房屋的水表抄表记录以证明庄超统每月用水量。一审法院认为，龙光物业公司、庄超统之间存在物业服务合同关系，龙光物业公司有权在履行了物业管理职责后收取相应的管理费。庄超统以龙光物业公司未完全履行物业管理职责，服务质量差为由拒绝缴纳物业管理费等相关费用。一审法院认为，双方均应按照约定全面履行自己的义务，物业公司在管理服务过程中应尽心尽责，针对业主提出的问题和建议应及时积极解决和改进服务质量，业主应按时交纳物业费等相关费用，双方之间应相互体谅和支持，物业公司已实际为小区业主提供了管理服务，虽然有不尽人意的方面，但龙光物业公司不应当以拒交物业费作为对抗。鉴于该物业公司的物业服务有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，庄超统不属于恶意拖欠物业费，故龙光物业公司要求庄超统支付相关的物业费用及用水费用，合法有据，一审法院予以支持；但对龙光物业公司要求庄超统支付相关的滞纳金，一审法院不予支持。经核算，庄超统尚欠2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费共2001.58元、专项维修资金共217.56元，及2018年3月1日至2018年9月30日期间的水费453.97元、垃圾处理费85.49元、污水处理费131.85元。庄超统应予支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、庄超统于本判决生效之日起十日内向龙光物业公司支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费2001.58元、专项维修资金217.56元，及2018年3月1日至2018年9月30日期间的水费453.97元、垃圾处理费85.49元、污水处理费131.85元；二、驳回龙光物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（龙光物业公司已预交），由庄超统负担。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，应予确认。本院认为，据庄超统的上诉意见，本案的争议焦点是，庄超统不交物业费等费用的理由是否成立。庄超统上诉认为龙光物业公司未完全履行物业管理职责、服务质量差，其有理由拒交物业费等费用。龙光物业公司提供的物业服务是针对全体业主，而非庄超统一户。即使存在庄超统述及的服务质量问题，因其已经实际提供物业服务，且涉及全体业主，龙光物业公司收取物业费等费用有合同依据，庄超统不能以此为由不交费用。另外，一审法院在判决时已考虑到龙光物业公司的服务仍需改进，未支持龙光物业公司主张的相关费用的滞纳金，本院对此予以肯定。综上，庄超统的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（庄超统已预交），由庄超统负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年四月二十八日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。