云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5331号原告（执行案外人）：彭春秀，女，1964年3月28日生，汉族，云南省景洪市人，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托代理人：高慧明、吴琪莹，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：朱娟，女，1972年6月12日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托代理人：罗超，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：陈晓梅，女，1973年10月19日生，汉族，云南省景洪市人，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告（执行案外人）彭春秀（以下简称“原告彭春秀”）诉被告（申请执行人）朱娟（以下简称“被告朱娟”）、第三人（被执行人）陈晓梅（以下简称“第三人陈晓梅”）执行异议之诉一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭春秀的委托代理人高慧明、被告朱娟的委托代理人罗超及第三人陈晓梅均到庭参加诉讼。被告朱娟以本案的审理需以（2018）云2801民撤1号案件审理结果为依据为由申请本案中止审理，本院审查后于2018年11月29日裁定中止审理。（2018）云2801民撤1号案件于2020年2月13日二审审理终结。本案经报请延长审理期限，现已审理终结。原告彭春秀向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人陈晓梅于2012年7月22日签订的《土地转让协议书》合法有效；确认原告对地号为：532801106-01-01-27-1，土地证号为：景国用（20**）第××号土地享有土地使用权；2.停止云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111执3891号之三执行一案中对坐落于云南省景洪市情人桥旁土地证号为景国用（20**）第××号的土地使用权的执行；3.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院因被告与刘上元等人借款合同纠纷案，欲执行景国用（2009）第××号土地使用权，原告知晓后向贵院提出执行异议，贵院以（2018）云0111执异40号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告于2018年5月24日收到该裁定，现依法提起诉讼。原告与第三人陈晓梅签订的《土地转让协议书》是合法有效的。因为：一、虽然2012年7月22日原告与陈晓梅签订《土地转让协议书》时该土地处于抵押状态，该协议系一份效力待定的合同。但2014年11月26日抵押被解除时，该协议书就已经生效。二、协议签订后，原告按约定于2012年12月已全部支付了土地转让款，履行了原应履行的全部合同义务。三、因景洪市人民政府景政发（2008）15号文件的规定，原告未能及时办理土地使用权人的变更登记。但景洪市人民政府文件只是规范性文件，且其内容与我国的《土地管理法》的规定相悖，并且该文件规定的只是暂停办理规划建设等手续，并没有禁止交易。故不能因为违反该文件的规定而认定原告与陈晓梅签订的土地转让合同无效。四、景洪市人民政府景政发（2008）15号文件于2015年1月7日被废止，原告知晓后便开始积极办理土地使用权的变更手续，2015年9月19日取得了《建设用地规划许可证》，2015年12月15日申请土地使用权变更登记，景洪市国土资源局已受理。2016年1月12日核定了应缴纳的契税34126.45元，当时原告并不知道该土地已被景洪市人民法院保全，后又被贵院保全，故原告的土地使用权变更手续一直没有完善。五、原告付清全部土地转让款后，该土地就已被原告占有，于2015年7月3日将该土地出租给了西双版纳宏宇汽车销售有限公司（以下简称“宏宇公司”），后因承租人欠交租金，景洪市人民法院（2018）云2801民初386号民事判决书判决解除了租赁合同。综上，原告因客观原因未及时完善土地使用权的变更手续，但从现有的事实上可以认定原告对该土地已享有合法的土地使用权，原告与陈晓梅签订的土地转让协议书是合法有效的，请法院支持原告全部诉请。被告朱娟辩称，原告的执行异议无事实及法律依据，且不构成善意，依法应予驳回。具体事实及理由如下：一、原告没有充分证据证实已经支付全部土地转让价款。本案原告仅有手书的五份收条作为付款证据，其中多为30万元、55万元、45万元等大额现金交付，五份收条竟无一份银行转款凭证予以佐证，不符合常理。五笔土地交易款总计金额180万元全部为2012年7月23日至2012年12月26日间支付，在该期间内案涉土地处于抵押给案外人工商银行西双版纳州分行（以下简称“工行版纳分行”）的状态下（详见陈晓梅土地登记卡），在债务未清偿完毕、转让物尚处于抵押状态、未来情况不明朗、能否排除抵押权限制的情况下，原告就以全额180万元全部支付给陈晓梅，这不是一个正常的市场交易人能够做出的行为。鉴于以上既无银行付款凭证，也明显有违交易常理的行为，原告所举证据不能证实已支付全部土地转让价款。二、原告并未实际占有土地，不符合执行异议成立的条件。案涉土地仍为第三人陈晓梅及其夫彭金生持股的宏宇公司占有使用，实际仍为第三人占有使用，并未交付给原告，相关权属证明亦同样未交由原告保管，故案涉土地实际占有的事实状况并不符合异议成立所必需的交付占有条件。双方签订协议和付款至今六年有余，原告竟不要求第三人交付土地，反而供第三人无偿使用至今，明显不符合常理及日常交易习惯。三、原告自身存在过错，不构成善意。如前所述，双方签订协议时案涉土地抵押给工行版纳分行，抵押情况属于公开信息，原告在受让土地时能够核查土地权利限制情况而不核查，其本身存在过错，不构成善意，不符合异议成立的条件。原告自述2008年景洪市政府发文停止办理小宗土地规划建设手续，直至2015年1月17日废止，原告明知该情况仍不顾政府政策调整而受让案涉土地，其本人存在重大过错。四、《土地转让协议书》因违反法律法规的强制性规定而无效。案涉土地已抵押给工行版纳分行，原告与第三人无视法律法规规定和抵押权限制进行土地交易，双方所签《土地转让协议书》已违反物权法第一百九十一条第二款的强制性规定，也违反了景洪市政府的政策调整，应属无效协议。综上所述，原告的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，依法应予驳回。五、依物权法及相关法律法规之规定，法院的执行行为合法。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当自记载于不动产登记簿时发生效力，土地权属应根据不动产登记簿判断，案涉土地仍登记于被执行人陈晓梅名下，该土地属陈晓梅所有，法院的执行、查封行为合法，原告的异议缺乏有效证据支撑，依法不能成立。六、原告提交的《建设用地规划许可证》、完税凭证等证据并不当然产生物权设立的法律效果，不能证明涉案土地归其所有。住建局颁发的《建设用地规划许可证》并不能当然取代国土资源局土地确权、登记的职能，证明土地的权利归属，土地权属仍应以《国有土地使用权证》或不动产登记簿为准，物权法定的原则必须坚持。同样，完税凭证亦不能产生物权生效的法律效果。七、原告交易不符合常理。未落实土地权属限制状况就进行大额土地交易；明知景洪市政府限制小宗土地交易仍进行土地交易；在未办完登记手续或移交土地的情况下就付完全款，未根据交易进展实行分期付款；付款全部没有银行转账凭证印证；付款完成后仍由第三人无偿使用至今长达六年时间而未进行任何权利主张；在被景洪市法院及官渡区法院保全查封后，竟任凭事态发展未提任何保全异议。综上所述，原告的执行异议缺乏充分有效的事实依据，且存在多处不符合常理之处，其异议申请依法不能成立。第三人陈晓梅述称，其与原告彭春秀签订的《土地转让协议书》是在合理的范围内，被告朱娟与其没有关系，其不认识被告也没有签过任何协议，也未欠付任何款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的证据1.身份证复印件，证据2.公告，证据4.景政发（2008）15号文件、景政发（2015）2号文件，证据7.（2018）云0111执异40号执行裁定书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据3.土地转让协议书，系原告与第三人签订，第三人予以认可，本院依法予以采信；收据，原告与第三人进行大额现金交易无相关取款或转款凭证等证据予以佐证，系孤证，不足以证实原告已实际交付土地转让款180万元的事实，故对原告主张的证明目的本院依法不予确认；证据5.建设用地规划许可证、出让国有建设用地使用权转让审批表、云南省投资项目审批事项准予许可意见书，被告认可其真实性，本院依法对其真实性予以确认；通知、税收缴款书，被告认可其三性，本院依法予以采信；证据6.（2018）云2801民初386号民事判决书，被告认可其三性，本院依法予以采信；证据8.（2018）云28执复5号执行裁定书，被告认可其三性，本院依法予以采信；证据9.（2019）云2801民初665号民事判决书，被告认可其真实性，本院依法对其真实性予以确认。被告提交的证据1.土地登记卡，证据2.执行裁定书，原告认可其三性，本院依法予以采信；证据3.（2019）云2801执异2号执行裁定书，原告认可其真实性、关联性，系景洪市人民法院依法作出，本院依法予以采信；（2018）云2801民撤1号民事判决书、（2019）云28民终949号民事判决书，原告认可其三性，本院依法予以采信；证据4.陈晓梅土地登记卡，与证据1.一致，本院依法予以采信；证据5.朱娟强制执行申请书、执行案件受理通知书、公告（强制腾退），原告认可其真实性、关联性，系本院依法作出，本院依法予以采信；证据6.（2018）云0111执异40号执行裁定书，与证据2.一致，本院依法予以采信。本院查明：2012年7月22日第三人陈晓梅（甲方）与原告彭春秀（乙方）签订《土地转让协议书》，甲乙双方就土地使用权转让一事，经充分协商达成如下协议：一、土地状况：地块位于景洪市面积为1136.66㎡平方米的土地转让给乙方《国有土地使用证》上土地使用权人：陈晓梅，地号为：532801106-01-01-Ｄ1-27-1，土地证号为：景国用（20**）第××号，使用类型为出让地。二、转让1.甲方自愿将该土地永久性转让给乙方。2.甲方确认该土地权属的真实性和合法性，没有涉及任何纠纷，使用权人系甲方，并自愿为该土地的转让行为承担法律责任。三、转让价格及付款方式。1.甲方同意将上述地块作价人民币180万元（壹佰捌拾万元）转让给乙方。2.该土地转让款甲乙双方同意分2次支付：乙方必须于2012年7月31日前将人民币80万元（捌拾万元正）转账或现金支付给甲方，同时甲方必须给乙方出具收款凭证；乙方必须于2012年12月31日前将余下尾款人民币100万元（壹佰万元正）转账或现金支付给甲方，同时甲方必须给乙方出具收款凭证。四、双方权利义务：1.因现阶段该土地的《国有土地使用证》由甲方用于办理抵押贷款，不能办理过户手续，待土地证解除抵押后，在政府相关部门允许办理过户手续时，甲方应当配合乙方将土地过户至乙方名下，相关过户手续费用由乙方承担，但甲方不得向乙方收取另外的费用。2.甲方必须无条件配合乙方办理过户手续，甲方的配合方式包括但不限于向乙方或土地管理部门提供所需的证件、重新与乙方签订土地使用权转让协议、到土地管理部门签字捺印等。3.甲方不得以任何理由干扰乙方办理该土地的过户手续。4.甲方必须无条件配合乙方办理好《建设用地规划许可证》的更名等手续，以利于乙方办理好《国有土地使用证》过户、更名等手续。5.甲方必须无条件协助乙方相关手续的办理。6.该土地由甲方转让给乙方后，由于甲方所在公司尚处于发展时期，乙方同意将该土地无偿提供给甲方使用3年，免费使用期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止。7.乙方提供给甲方的免费使用期过后，如甲方所在公司仍在该处经营，乙方必须租赁给甲方使用，土地租金应按照该土地所处地段的空地租赁价格由甲乙双方商定按九折优惠租赁给甲方，但甲方不得租赁给第三方。8.如甲方所属公司不再在该土地范围内经营，土地租赁权由乙方自行支配，甲方不得干预乙方。9.该土地所有附属物归甲方所有，如甲方不租赁该土地，乙方有权督促甲方予以拆除或处理，但时间最长不得超过6个月，在同等条件下乙方有优先受让权。五、违约责任1.如乙方违反本合同的约定，应向甲方支付违约金。违约金的数额为人民币壹拾万元。2.如果甲方违约，甲方除退还乙方所交款项外，另须向乙方支付与乙方所付款项双倍的赔偿金。第三人陈晓梅分别于2012年7月23日、2012年7月26日、2012年7月30日、2012年10月8日、2012年12月26日出具《收条》五份共计1800000元给原告彭春秀。前述土地经景洪市国土资源局登记权利人为第三人陈晓梅，2010年5月31日因民航路延长线改扩建工程征占203.2平方米，土地面积变更为933.46平方米，于2010年6月29日设立抵押，抵押权人：中国工商银行股份有限公司西双版纳分行，后于2014年11月26日解除抵押。该土地于2015年8月20日被景洪市人民法院查封，2016年9月13日被本院查封。2008年2月28日景洪市人民政府下发《景洪市人民政府关于暂停办理小宗土地规划建设等手续的通知》（景政发[2008]15号），自2008年3月1日起，暂停办理景洪市城市规划区内所有行政企事业单位和个人小宗土地的项目立项招标及工程规划许可证、土地证和建筑施工许可证，对擅自违法交易的土地和违规建设，相关部门要按有关规定严肃查处，若办证机关擅自办理上述手续的，将追究其责任人的责任。2015年1月7日，景洪市人民政府下发《景洪市人民政府关于废止暂停办理小宗土地规划建设等手续文件的通知》（景政发[2015]2号），为进一步加强景洪市城市规划建设管理，规范办理小宗土地规划建设手续，经研究，决定废止《景洪市人民政府关于暂停办理小宗土地规划建设等手续的通知》（景政发[2008]15号）文件。2015年9月29日景洪市住房和城乡建设局颁发位于景洪市（情人桥旁）933.46平方米的住宅用地《建设用地规划许可证》（地字第**）给原告彭春秀。2015年9月30日景洪市住房和城乡建设局作出《云南省投资项目审批事项准予许可意见书》，同意审批原告彭春秀的建设用地规划许可。2015年12月15日景洪市国土资源局作出《景洪市国土资源局出让国有建设用地使用权转让审批表》（审批号ＺＲ会2015-047号），第三人陈晓梅转让土地证号：景国用（2009）第××号的城镇住宅用地933.**平方米给原告彭春秀。2016年1月12日景洪市地方税务局通知景洪市土地储备交易中心收取原告彭春秀与第三人陈晓梅房产交易税。2016年1月22日，原告向景洪市地方税务局缴纳土地使用权转让契税34126.45元。原告朱娟与被告西双版纳宏宇汽车销售有限公司（以下简称“宏宇公司”）、刘上元、张小翠、彭金生、陈晓梅、肖军政、肖要连债权转让合同纠纷一案，经本院（2016）云0111民初8880号民事判决书判决：1.被告宏宇公司支付原告朱娟代偿借款本金6445001.67元并自2015年8月21日起按年利率24%支付利息至借款还清之日止；2.被告刘上元、张小翠、彭金生、陈晓梅、肖军政、肖要连对上述债务与被告宏宇公司承担连带清偿责任；3.原告朱娟对被告刘上元、彭金生、肖军政持有的被告宏宇公司股权享有优先受偿权。判决生效后，因七被告到期未履行义务，原告朱娟向本院申请执行。2018年3月8日本院作出（2017）云0111执3891号之三公告，因登记在被执行人刘上元、陈晓梅名下的位于景洪市（情人桥旁）土地证号：景国用（2009）第××号的土地已于2016年9月**日被本院查封，本院拟对上述土地及地上建筑物评估、拍卖。原告彭春秀对本院执行前述土地提出书面异议，本院审理后作出（2018）云0111执异40号执行裁定书，驳回原告彭春秀的异议请求。原告彭春秀不服诉至本院主张前述诉请。另查明，1.原告彭春秀主张诉争土地权属原告并提交2018年8月22日西双版纳州中级人民法院（2018）云28执复5号执行裁定书、2019年7月18日景洪市人民法院（2019）云2801民初665号原告彭春秀与被告玉溪市广达装饰有限公司、第三人陈晓梅、宏宇公司执行异议之诉一案民事判决书予以证实，被告朱娟主张（2018）云28执复5号执行裁定书不能作为认定诉争土地权属原告的依据，诉争土地权属第三人陈晓梅并提交2019年7月30日景洪市人民法院（2019）云2801执异2号执行裁定书及土地登记卡予以证实；2.原告彭春秀主张已实际占有诉争土地并提交2018年3月26日景洪市人民法院（2018）云2801民初386号原告彭春秀诉被告宏宇公司土地租赁合同纠纷一案民事判决书予以证实。被告朱娟主张该案民事判决书并未对土地权属进行确认并提交2019年7月30日景洪市人民法院（2018）云2801民撤1号原告朱娟诉被告彭春秀、宏宇公司第三人撤销之诉一案民事判决书、2020年2月13日西双版纳州中级人民法院（2019）云28民终949号上诉人（原审原告）朱娟诉被上诉人（原审被告）彭春秀、宏宇公司第三人撤销之诉一案民事判决书予以证实。本案双方当事人争议的焦点为：1.《土地转让协议书》的效力问题？2.原告诉请是否成立？针对争议焦点，本院认为：一、原告彭春秀与第三人陈晓梅自愿签订《土地转让协议书》，系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律规定，依法应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，前述双方订立的土地转让协议，自协议成立时生效，故对原告诉请确认双方《土地转让协议书》合法有效，本院依法予以支持。二、1.关于诉争土地的权属问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款及《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据被告朱娟所举土地登记卡，本案诉争土地登记权利人为第三人陈晓梅，故对原告诉请确认对诉争土地享有土地使用权，本院依法不予支持；2.关于是否停止对诉争土地的执行问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与第三人在法院查封之前签订合法有效的土地转让协议，双方明确约定转让土地给第三人免费使用3年，其后由原告出租给第三人使用。但原告并未提交有效证据证实其已付第三人土地价款，原告所举《收条》五份无相关取款或转款凭证等证据予以佐证，不足以证实原告已实际交付土地价款180万元的事实，故对原告主张已付清土地价款本院不予采纳。本院认为，未办理过户登记能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。本案原告明知诉争土地上设有抵押以及政府自2008年3月起暂停办理个人小宗土地交易的相关证照仍与第三人签订《土地转让协议》，原告不仅无视诉争土地上设立的抵押，而且无视相关政策限制，因此本案诉争土地未办理过户的责任在于原告，故对原告主张享有诉争土地使用权以排除执行本院不予支持；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。根据被告朱娟所举土地登记卡，本案诉争土地于2015年8月20日被景洪市人民法院查封，2016年9月13日被本院查封，原告依据2018年3月26日景洪市人民法院（2018）云2801民初386号民事判决书、2018年8月22日西双版纳州中级人民法院（2018）云28执复5号执行裁定书、2019年7月18日景洪市人民法院（2019）云2801民初665号民事判决书主张其享有并占有诉争土地，前述法律文书均在诉争土地被查封后作出，故对原告的主张本院依法不予采纳。综上所述，对原告诉请停止执行诉争土地，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告（执行案外人）彭春秀与第三人（被执行人）陈晓梅于2012年7月22日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、驳回原告（执行案外人）彭春秀的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告（执行案外人）彭春秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  刘晓红人民陪审员  李 红二〇二〇年四月十八日书 记 员  杨艳飞