广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18231号上诉人（原审原告）：庄广伟，男，汉族，l972年11月10日出生，住所地：广东省陆丰市，上诉人（原审原告）：林永炼，男，汉族，l982年2月21日出生，住所地：广东省陆丰市，共同委托诉讼代理人：唐松，广东聚才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐先强，男，汉族，l966年l0月28日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，上诉人庄广伟、林永炼因与被上诉人唐先强租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄广伟、林永炼上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判唐先强向庄广伟、林永炼支付拆迁补助费612177.2元；3.改判唐先强向庄广伟、林永炼退还保证金12万元、退还进场费20万元;4.本案诉讼费用由唐先强承担。事实与理由：一、《房屋租赁合同》合法有效，合同尚未到期即被终止，系唐先强不能依约提供租赁物，构成了违约，依法应承担赔偿责任。庄广伟、林永炼与唐先强在2014年7月18日签订《房屋租赁合同》，系真实意思表示，不违反法律、行政法规，合同合法有效。根据合同约定，租赁期限为2014年9月1日至2021年8月31日，在此期间，唐先强应当提供合同房屋供庄广伟、林永炼使用与收益。2017年11月，涉案房屋被政府征收，被停水停电，合同不能履行，此系唐先强不能履约构成违约，应承担赔偿庄广伟、林永炼损失的违约责任。二、庄广伟、林永炼主张的补助项目，本质上就是唐先强解除合同的损失赔偿，该项目损失者系庄广伟、林永炼，唐先强应对庄广伟、林永炼予以赔偿。出租人与承租人若无特别约定，属于承租人的项目仍应由承租人享有。承租人享有补助项目,本质上是对合同未到期及装修、装饰的补偿。从物权角度来说，承租人享有房屋的占有、收益权利。所有人基于物权享有的补偿，并不全部由其享有，承租人同样应享有。关于停产停业损失。唐先强作为房屋所有权人，房屋价值已包含其租金损失，出租并不构成营业。庄广伟、林永炼将承租房屋用于经营手机店、火锅店，属于经营行业，停产停业损失应由庄广伟、林永炼享有。关于装修补助、擅改商补助。庄广伟、林永炼装修、改建，谁投资谁收益，由庄广伟、林永炼享有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，唐先强应对装修、装饰残值的损失予以赔偿，而装修补助、擅改商补助正是其残值。关于搬迁补助、临时安置补助。房屋由庄广伟、林永炼使用，因房屋被征收，庄广伟、林永炼产生了搬迁费用与安置损失，该补助应由庄广伟、林永炼享有。三、无论是从《物权法》，还是从《合同法》，承租人都享有因占有、使用而获得拆迁补助的权利。四、唐先强应退还押金、进场费。关于押金，《房屋租赁合同》第三条约定期满退回。现合同解除，应予退回。关于进场费，合同未到期解除，合同目的不能实现，进场费即是庄广伟、林永炼的损失，唐先强应予赔偿，至少也要按合同期限与进场费比例退回未到期的进场费。五、一审认定事实不清。合同系唐先强提出终止，非双方协商一致。因为房屋被征收，没有水电，庄广伟、林永炼无法经营，合同只能被迫终止，没有协商的余地，不是协商一致。一审一方面认定双方没有就提前终止合同达成一致，一方面又认定双方协商款为451529元，自相矛盾。六、《房屋征收补偿协议书》的内容证明了庄广伟、林永炼对法律的理解是正确的，实际操作中，征收机关也是这样进行补偿与操作的。七、一审适用法律是错误的。1.适用《合同法》第五十八条是错误的。第五十八规定的是合同无效或被撤销的法律后果，针对的是第五十二条合同无效、第五十四条合同的变更或撤销，本案合同合法有效，不适用无效或被撤销。2.适用《合同法》第九十四条与判决认定的情势变更是不一致的。《合同法》第九十四条并无情势变更的规定，一审判决适用法律不当。3.适用《合同法》第九十四条亦是错误的。政府征收行为不属于不可抗力，本案亦无该条规定的其它情形，一审判决却适用该条用于解除合同是错误的，即便适用《合同法》第九十四条第一款的“不可抗力”来解除合同，唐先强亦应承担损失赔偿责任。首先，《合同法》第九十七条规定，不可抗力的发生并不必然导致全部免责，一是取决于影响大小，二是取决于法律的除外规定。如果一方当事人因不可抗力受益，另一方当事人却毫无赔偿，显然违背法律的公平。唐先强因房屋被征收得到补偿，其补偿的实质为房屋损失的赔偿。唐先强并未因一审认定的不可抗力而受损，相反是受益的，其当然不能免除对庄广伟、林永炼的赔偿责任。唐先强未发表书面答辩意见。庄广伟、林永炼向一审法院起诉请求：1.唐先强向庄广伟、林永炼支付拆迁补助费1075672元；2.唐先强向庄广伟、林永炼退还保证金12万元、退还进场费20万元；3.本案诉讼费用由唐先强承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条，《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第二百五十三条之规定，判决：一、唐先强应于判决生效之日起三日内支付庄广伟、林永炼终止合同补偿款51529元；二、驳回庄广伟、林永炼的其他诉讼请求。案件受理费6561元，由庄广伟、林永炼承担6198元，唐先强承担363元。如唐先强未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明，一审法院查明事实无误，应予确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案租赁房产在被征收后所发生的征收补偿款应否由承租人庄广伟、林永炼取得的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。据本案案情及双方诉辩意见，双方为出租人与承租人关系，双方的权利义务依据则为租赁合同。因此，其权利义务应当依房屋租赁合同进行判断。庄广伟、林永炼诉争的房屋征收补偿款发生在征收方与被征收方之间，而本案中，房产所有人为出租人唐先强。因此，庄广伟、林永炼提起本案诉讼主张征收补偿款等费用欠缺合同依据，没有事实基础，亦无法律规定。所以，一审法院未予支持其诉讼请求正确，应予肯定。如上所述，庄广伟、林永炼的权利主张源自与唐先强的房屋租赁合同，而唐先强在诉讼中辩称，因房屋被政府征收，双方就合同事宜已有协商，并已支付40万元作为结束租赁合同关系对庄广伟、林永炼的补偿，其中就包括了装修费、押金和转让费等费用。一审法院在查明事实的基础上，认为唐先强的答辩有理，只是尚欠部分补偿款未付清，故判决唐先强补足51529元，具有事实和法律依据，应予维持。综上，庄广伟、林永炼的上诉请求和主张，没有事实和法律依据，应承担举证不能的不利后果，其诉请应予驳回；唐先强的答辩有理，应予采纳。一审法院判决正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13121.8元（庄广伟、林永炼已预交），由庄广伟、林永炼负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年四月十五日书记员 方玉娇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审