呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初311号原告（反诉被告）：内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区新华东街**太伟方恒广场****。法定代表人：王培，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何伟东，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万人树，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国银行股份有限公司内蒙古自治区分行，住，住所地呼和浩特市新城区新华大街**/div>负责人：陈志能，该分行行长。委托诉讼代理人：陈阵芳，经世律师事务所律师。委托诉讼代理人：段宝伟，经世律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司（以下简称太伟公司）与被告（反诉原告）中国银行股份有限公司内蒙古自治区分行（以下简称中行内蒙古分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。太伟公司的委托诉讼代理人何伟东、万人树，中行内蒙古分行的委托诉讼代理人陈阵芳、段宝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太伟公司向本院提出诉讼请求：1、判令中行内蒙古分行向太伟公司支付剩余购房款8811997元；2、判令中行内蒙古分行向太伟公司支付逾期付款违约金暂为2312700.1元（其中购房款60640000元的逾期付款违约金自2016年7月1日计算至2016年10月26日为709488元；购房款12820000元的逾期付款违约金自2016年7月1日起计算至2017年4月18日为373062元；购房款8000000元的逾期付款违约金自2016年7月1日起计算至2017年9月19日为356000元；购房款8811997元的逾期付款违约金自2016年7月1日起暂计算至2019年3月20日为874150.1元，具体请求支付至中行内蒙古分行实际付清款项之日止）；3、判令中行内蒙古分行解除房屋质量保修金共管措施，向太伟公司返还质量保修金19770000元；4、判令中行内蒙古分行向太伟公司赔偿因逾期返还质量保修金给太伟公司造成的损失（按照金融机构计收逾期贷款利息的利率标准6.525%，自2018年7月14日起暂计算至2019年3月20日为892244.81元，具体请求支付至中行内蒙古分行实际付清款项之日止）。以上请求金额合计暂为31786941.91元。5、本案诉讼费由中行内蒙古分行承担。事实和理由：2014年12月30日，太伟公司、中行内蒙古分行签订了《商品房买卖合同》，约定中行内蒙古分行向太伟公司购买位于呼和浩特市××街整栋房屋，整栋房屋购房款共计人民币780450000元，按照双方约定的付款方式，中行内蒙古分行应于2016年6月30日前将全部购房款付清，其中2342万元作为质量保修金支付至共管账户，由太伟公司、中行内蒙古分行采取共管措施。按照双方约定，质量保修金分三次返还，其中第二次返还额为1977万元，返还时间为2018年6月30日起10个工作日内。现本案所涉商品房早已完成交付，但中行内蒙古分行至今欠付购房款8811997元，且第二次质量保修金1977万元的约定返还期限也已届满，中行内蒙古分行亦未按约定返还质量保修金。中行内蒙古分行逾期支付购房款和返还质量保修金的行为已构成违约，经太伟公司多次沟通，中行内蒙古分行一直拒不履行支付义务，中行内蒙古分行的违约行为已给太伟公司造成了严重的经济损失，现太伟公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。中行内蒙古分行辩称：一、太伟公司起诉中行内蒙古分行给付剩余购房款本金8877997元，无事实根据及相应法律依据，不能成立。双方于2014年12月30日，签订了《商品房买卖合同》，约定中行内蒙古分行向太伟公司购买位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区整栋商业楼，总计31层，建筑面积为70630.03平米，总价款78045万元。中行内蒙古分行已按照合同约定先期支付66338.25万元房款，后因太伟公司未达到合同约定的交房条件，实际交房时间延期至2016年9月25日，双方签订了《房屋交接书》、《验收备忘录》。《验收备忘录》将剩余房款支付具体金额时间变更为：“买受人在交接书签订之日起，10个工作日内，支付6064.75万元给出卖人；质保金2342万元在设立共管账户10日内存入；剩余3300万元作为暂扣款根据未完工程完工情况及出卖人履行情况支付”，同时，双方对暂扣房款3300万元的构成进行了书面确认。此后，中行内蒙古分行根据太伟公司的完工和履约情况，从暂扣款中支付了2082万元，剩余1218万元中的600万元系双方确认的逾期交房违约金，在暂扣期间可不予支付，另有336.8万元系幕墙玻璃等四个变更项目经双方确认的核减金额，中行内蒙古分行可从暂扣款中直接扣取，最后剩余购房暂扣尾款281.2万元，因仍有未完工改造项目，付款条件未成就，暂时不予支付，因此，中行内蒙古分行无需再支付任何购房尾款。二、太伟公司起诉中行内蒙古分行请求支付逾期付款违约金2312700.1元，无事实根据及相应法律依据，不能成立。（一）太伟公司主张60640000元的逾期付款违约金自2016年7月1日起算至2016年10月26日为709488元，不能成立。按照《验收备忘录》，中行内蒙古分行应在交接书签订之日起10个工作日内，即2016年10月12日支付60647500元，中行内蒙古分行实际支付的时间为2016年10月26日，因太伟公司在2016年10月13日提交给中行内蒙古分行的《关于购置款支付情况的说明》有明确说明：2016年10月12日，太伟公司才将发票开具完毕并提交中行内蒙古分行，中行内蒙古分行同意将《验收备忘录》第一条款约定的2016年9月25日起10个工作日内支付房款，确定为在2016年10月12日起10个工作日内支付本次款项，按约定的10个工作日内付款计算，中行内蒙古分行没有逾期付款，逾期付款违约金不能成立。（二）暂扣款12820000元及8000000元的逾期付款违约金不能成立。按照《验收备忘录》，中行内蒙古分行是在太伟公司就暂扣款项目完成后才有义务进行相应款项的支付，不存在逾期支付，其主张逾期付款违约金373062元及356000元自然不能成立。三、太伟公司起诉中行内蒙古分行请求返还质量保修金19770000元，因在保修期内发生至少41项质量问题，中行内蒙古分行通知太伟公司履行保修义务，但太伟公司至今未处理或未完全履行，给中行内蒙古分行造成了巨大损失。因此，中行内蒙古分行行使先履行抗辩权，暂时不予返还，待太伟公司履行全部保修义务并经中行内蒙古分行验收合格后，再进行相应返还，给中行内蒙古分行造成的其他损失，还应当赔偿，同时更不存在赔偿太伟公司主张的逾期返还保修金的利息损失。综上，太伟公司交付房屋存在大量质量缺陷和未完工或变更项目，在保修期内也不履行保修义务，太伟公司逾期交房，逾期办理产权证，存在严重长期的违约行为，相反中行内蒙古分行依约履行了付款义务，请求依法驳回太伟公司的诉讼请求。中行内蒙古分行向本院提起反诉请求：1、判令太伟公司支付中行内蒙古分行逾期交房违约金600万元；2、判令太伟公司支付逾期办证违约金4548.16万元（从2017年12月22日起算至反诉之日2019年8月6日），后续违约金以已付房款76827万元，按每日万分之一计算到实际上述不动产权证书全部办理完毕。以上合计5148.16万元。3、判令太伟公司为中行内蒙古分行办理位于呼和浩特市××区地下-101、-201、-301、地上、地上2001计**面积约21614平米不动产权证书并办理变更登记20820平米国有土地使用权；4、判令太伟公司履行全部保修义务（具体保修项目清单见反诉状附件）。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定太伟公司应将位于呼和浩特市××区整栋商业楼及土地于2016年6月30日交付中行内蒙古分行。但因不具备交付条件，延期至2016年9月25日方才交接，构成违约，违约金数额在双方《暂扣房款3300万的构成》确认为600万元。《房屋交接书》及《商品房买卖合同》约定太伟公司应于2016年6月30日起算在540日内办理房屋所有权证、土地证。逾期办证的，按日以已付房款万分之一计算逾期违约金，但至今中行内蒙古分行所购整栋商业楼仍有地下-101、-201、-301、地上、地上2001共**未办下不动产权证书违约。从办证时间届满2017年12月22日起算至反诉之日2019年8月6日共计592日，以已付房款76827万元每日万分之一计算，太伟公司应当向中行内蒙古分行支付逾期办证违约金4548.16万元，后续违约金继续计算。同时，太伟公司应当继续履行为中行内蒙古分行办理剩余4层商品房的不动产权证书。另外，按照《商品房买卖合同》第十七条第3款约定，太伟公司应当继续为中行内蒙古分行办理变更20820平米国有土地使用权证。房屋交付后，在质量保修期内，发生41项房屋质量问题，经中行内蒙古分行多次通知太伟公司返工、维修，太伟公司至今仍未处理或维修合格，构成违约，太伟公司应当继续履行保修义务，直到所有质量问题全部返修合格。综上，太伟公司存在多处违约，给中行内蒙古分行造成巨大损失，请求法院判令所请，支持中行内蒙古分行全部反诉请求。太伟公司辩称：一、太伟公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房违约金。1、太伟公司符合交付条件，已尽到交房通知义务，不应承担逾期交房违约责任。太伟公司与中行内蒙古分行签订的《商品房买卖合同》第八条中约定，太伟公司应当在2016年6月30日前完成交付，太伟公司在交房前已取得房屋实测报告，交付房屋也在2016年6月29日，在质监站的监督下通过了五方验收，在此情况下，太伟公司先后于2016年6月23日和2016年6月27日向中行内蒙古分行发送书面交房通知文件，太伟公司已尽到交付通知义务。2、中行内蒙古分行以不合理理由拒不接收房屋导致房屋迟延办理交接，因此而产生的责任应由中行内蒙古分行自行承担。太伟公司通知中行内蒙古分行办理交付后，中行内蒙古分行以房屋存在质量问题为由拒不接收房屋，太伟公司认为中行内蒙古分行的拒收理由并不合理。首先，按照双方在《商品房买卖合同》第十四条中的约定，如中行内蒙古分行认为与商品房有关的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、供水、燃气、室外管网、道路、车库、楼梯泛光照明、航空障碍灯）未达到使用条件，太伟公司予以返工，在未对中行内蒙古分行装修造成实质性影响的情况下，不视为逾期交付。依据该约定，结合双方签署的《工程质量保修书》，太伟公司与中行内蒙古分行一致同意对于未对房屋装修造成实质性影响的问题，太伟公司承担返工修复的责任即可，无需承担逾期交付的责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求合同和赔偿损失的，应予支持。”由此可见，只有房屋主体结构质量不合格的房屋才能够被依法拒收。因此，中行内蒙古分行在交房是对房屋主体结构并没有提出异议，其提出的问题部分超出合同约定范围、部分歪曲合同本意加重了太伟公司的义务，更多的则是一些表面质量瑕疵问题，都不属于可以拒收房屋的重大质量问题。综上，中行内蒙古分行在交房时提出的问题，既不会影响其接收房屋入住装修，也不存在房屋主体质量不合格的重大质量问题，按照合同约定和法律规定，中行内蒙古分行的拒收理由并不合理，因中行内蒙古分行未按照太伟公司的通知及时办理房屋交接产生的迟延交付责任应由中行内蒙古分行自行承担。二、太伟公司不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证违约金。1、太伟公司在办证过程中不存在违约行为，无需承担违约责任。中行内蒙古分行和太伟公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为买受人办理房屋所有权证书。因买受人原因，包括未及时提供相关手续、缴纳相关税费等造成的延期，相关责任由买受人承担，约定产权时限顺延；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、每延期一日，出卖人按已付房价款万分之一的比例向买受人支付违约金，最多不超过已付房价款的7.4%。”依据该约定，办理房屋产权证需由中行内蒙古分行和太伟公司共同配合完成，只有因太伟公司的责任导致中行内蒙古分行不能在规定期限内取得房地产权属证书的情况下，太伟公司才应该承担责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协议商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”依据该法律规定，办理房屋产权证的义务主体是作为商品房购买人的中行内蒙古分行，太伟公司作为出卖人仅需承担协助义务。依据上述约定和法律规定，结合商品房买卖的市场交易习惯，太伟公司作为出卖人需要履行的办证义务主要是指提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件报产权登记机关备案，完成房屋所有权初始登记的办理。初始登记完成后，应由中行内蒙古分行在提交办证资料、缴纳税费后，主导办理分户产权证。本案中，太伟公司作为出卖人已于2017年12月19日办理完毕了A座整栋楼的不动产权证，在约定期限内履行完了出卖人应履行的办证义务，因此，太伟公司无需对逾期办证承担任何违约责任。2、中行内蒙古分行在具备办理产权证条件后因自身原因导致没能及时取得房屋产权证，因此而产生的责任应由中行内蒙古分行自行承担。首先，按照太伟公司与中行内蒙古分行的约定，产权办理期限自2016年6月30日起算540日，应截止至2017年12月22日，但是中行内蒙古分行在太伟公司办理完毕产权初始登记后，办证约定期限届满前，未能及时提供完税凭证，未及时缴纳物业维修基金和宗地图制图费，甚至至今还欠缴-101、-201、-301和2001层的物业维修基金和宗地图制图费，至今也未缴纳办理不动产权证应支付的产权登记费。按照太伟公司和中行内蒙古分行在商品房买卖合同第15条中的约定，因中行内蒙古分行未及时提供相关手续、缴纳相关税费等造成的办证延期，相关责任由中行内蒙古分行承担，约定产权时限顺延，因此，太伟公司无需承担逾期办证责任。其次，退一步讲，即使太伟公司需要承担逾期办证违约金，中行内蒙古分行主张的逾期办证违约金计算方式也不合理。中行内蒙古分行所购买的太伟方恒××座，太伟公司与中行内蒙古分行在草签合同的基础上，又以楼层为单位分别签署了网签合同，对每层房屋面积和价款进行了分别约定，并据此办理每层房屋的产权证。本案中，除-101、-201、-301和第2001四层房屋外（该四层中行内蒙古分行未交清购房款，亦未缴纳维修基金、制图费、产权登记费，太伟公司无法为其办理产权），其余各层的产权证均已办理完毕。中行内蒙古分行将已办理完毕产权证的楼层价款也作为逾期办证违约金的计算基数，既不符合合同约定，也不符合法律规定，明显不合理地加重了太伟公司的义务，其计算方式对太伟公司而言显失公平，因此，太伟公司要求对违约金计算方式进行调整，如太伟公司需承担逾期办证违约责任，则应以中行内蒙古分行已付款但未办理产权证的楼层（-301）涉及的购房款10377959元为基数进行计算（第20层中行内蒙古分行主动撤销网签，未与太伟公司再签合同）。三、中行内蒙古分行要求太伟公司履行办理不动产权证和变更登记国有土地使用权的主张缺少事实和法律依据。首先，中行内蒙古分行作为购房人是法定的办理产权证的义务人，太伟公司已办理完毕房屋的产权初始登记，履行完了作为出卖人应履行的办证义务，在此情形下，中行内蒙古分行应在交清购房款、缴纳完毕物业维修基金、制图费、产权登记费等各项费用后，自行办理产权证，太伟公司仅需再承担必要的协助义务。其次，中行内蒙古分行至今尚欠付和冻结太伟公司购房款（含质保金）共计28881997元，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在中行内蒙古分行付清全部购房款之前，太伟公司为保障自己的合法权益能够实现，有权行使顺序履行抗辩权，暂停配合中行内蒙古分行办理剩余-101、-201、-301和第2001四层房屋的产权证。最后，目前中行内蒙古分行已办理完毕的不动产权证上已明确记载权利类型既包含国有建设用地使用权也包含房屋所有权，2017年1月12日，内蒙古自治区人民政府颁布施行《内蒙古自治区不动产登记实施办法》，其中第十条规定：“不动产登记以不动产单元为基本单位进行。不动产单元具有唯一编码。不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，由房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物和其所在宗地共同组成。宗地，是指土地权属界线封闭的空间。”依据该规定，内蒙古地区自2017年开始，全面推行不动产统一登记制度，将房产证和土地证合二为一，房屋交易只需办理不动产权登记证即可，无需单独办理房产证和国有土地使用权证。因此，中行内蒙古分行要求太伟公司单独办理国有土地使用权变更登记，与现行政策和法律法规相违背，不具有可操作性。四、中行内蒙古分行要求太伟公司履行41项质量问题保修义务的请求不明确，且无法量化、不具有可执行性。中行内蒙古分行在接收房屋后一直在进行内装修，在装修过程中因使用房屋不当造成房屋出现种种问题，太伟公司之前基于双方的友好合作关系，也为了能够顺利取得质保金，一直在提供维修服务，但目前部分工程项目质保期已经结束，太伟公司对超出质保期发生的问题已没有义务再提供维保服务，对尚在质保期内的质量问题，太伟公司将在质保期内继续承担维保义务。就本项诉讼请求，太伟公司认为该请求不明确，对维修效果无法进行量化，该请求不具有可操作性。综上，太伟公司认为中行内蒙古分行的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方当事人的举证、质证意见和本院的认证，对相关事实认定如下：2014年12月30日，太伟公司（即出卖人）和中行内蒙古分行（即买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容包括：（一）房屋坐落、价款和付款方式：中行内蒙古分行购买太伟公司开发建设的太伟方恒广场A座商业楼，预测建筑面积为70630.03元，总价款为78045万元。付款方式及期限为分期付款：1、双方签订本合同，并经产权登记机关网签备案后，买受人支付至合同价款的65%，本次支付26570.25万元，至此累计支付50729.25万元；2、楼梯幕墙（外立面）施工完成（不含为楼内装修预留的施工电梯所形成的通道封闭工程和机电安装工程预留洞口），买受人支付至合同价款的85%，本次支付15609万元，至此累计支付66338.25万元；3、楼梯施工完成，室外供水、供电、供暖、供气、排水等室外管网及室外道路、绿化、广场、散水等室外工程全部完工并调试合格达到使用条件，经买受人审查符合双方约定的交房标准后买受人支付至合同总价款的90%，本次支付3902.25万元，至此累计支付70240.5万元；4、出卖人向买受人提交建设资料后，买受人在按照本合同第八条的约定办理交接前向出卖人支付至合同价款的100%。本次支付7804.5万元，至此累计支付78045万元。其中建安造价的5%，总计2342万元。作为房屋质量保证金，支付至双方资金共管账户，共管账户和质保金的解除双方另行签订补充协议，质保金的约定范围详见《工程质量保证书》。出卖人在工程形象进度达到上述付款节点，并符合交房标准中的相关规定后，向买受人提出书面付款申请，买受人应在3个工作日内予以书面确认，确认同意后，买受人应在7个工作日内支付相关购房款。每次分期付款时，出卖人须向买受人出具正式发票。买受人逾期付款的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（二）交付期限、交付条件和交接方式：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、商品房已取得《房屋实测报告》和在质量监督部门监督下建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方责任主体的建设工程竣工合格报告并满足附件三的相关交付条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、经出卖人和买受人双方核实确因有关政府部门延迟发出有关批准文件、证照及迟延验收的；3、因买受人自行采购、组织施工的各种设备、设施施工延误导致的逾期；4、经双方确认的原因造成的逾期。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。房屋达到本合同第八条规定条件，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交付责任，但仍对该商品房在合同约定的质保期内的交付标准和质量负责；2、出卖人在买受人未接管期间代买受人保管该商品房；3、买受人承担保管期间保管费用（包括但不限于物业管理费），买受人应当将上述费用结清后，方可收房。（三）产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为买受人办理房屋所有权证书。因买受人原因，包括未及时提供相关手续、缴纳相关税费等造成的延期，相关责任由买受人承担，约定产权时限顺延。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每延期一日，出卖人按已付房价款万分之一的比例向买受人支付违约金，最多不超过已付房价款的7.4%。除上述主要内容外，合同还约定了包括面积确认及面积差异处理、装饰和设备标准、基础设施和公共配套建筑等内容，并在附件3中，对涉案房产交付的交房标准进行了约定。合同所附附件4为双方当事人签订的《工程质量保修书》，内容为：1、工程质量保修范围和内容：（1）出卖人在质量保修期内，按照法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程正常使用情况下的质量保修责任。质量保修范围为出卖人完成的全部工作内容包括出卖人承担的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线（不含二次精装修电气管线）、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目发生质量问题。（2）下列情况不在保修范围内：买受人使用不当或自行装修、改动设施而造成的质量问题，由买受人自行承担维修责任；买受人擅自改动房屋结构、设施、设备与使用功能造成房屋质量问题，由买受人承担相应责任；因自然灾害等不可抗力所造成的质量损害。2、质量保修期自交房之日（2016年6月30日）起计算。3、质量保修责任。（1）属于保修范围、内容的项目，出卖人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。出卖人不在约定期限内派人保修的，买受人可以委托他人修理，相关费用自质保金内扣除；（2）发生紧急抢修事故的，出卖人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修；（3）对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，出卖人实施保修；（4）质量保修完成后，由出卖人和买受人共同组织验收。4、质量保修金为建筑安装工程总造价的5%，即人民币大写贰仟叁佰肆拾贰万元，小写2342万元。5、质量保修金的返还：（1）第一次返还：买受人在质量保修期满1年即2017年6月30日，10个工作日内将保修金的14.3%即叁佰叁拾伍万元无息返还出卖人，如发生由买受人直接交付的情况，须扣除买受人直接支付的费用金额；（2）第二次返还：买受人在质量保修期满2年即2018年6月30日，10个工作日内将保修金的84.4%即壹仟玖佰柒拾柒万元无息返还出卖人，如发生由买受人直接支付的情况，须扣除买受人直接支付的费用金额；（3）第三次返还：发包人在质量保修期满5年即2021年6月30日，10个工作日内将保修金剩余的1.3%即叁拾万元无息返还出卖人，如发生由买受人直接支付的情况，须扣除买受人直接支付的费用金额。2016年6月23日、6月27日，太伟公司分别向中行内蒙古分行发出《关于办理太伟方恒广场A座竣工移交的函》、《关于太伟方恒广场A座竣工验收后办理移交事项的函》。2016年6月28日，中行内蒙古分行向太伟公司回函，即《关于太伟方恒广场A座工程派员审查的函》，主要内容为：“我行决定于2016年6月30日派员前往工程现场，依据前述商品房买卖合同约定及函件所涉‘项目购置合同评价方案’精神，对贵司实际工程进度进行审查。经现场审查，工程如符合上述文件要求，且符合商品房买卖合同第八条约定的条件及法定条件，我行将及时接收房屋；如不符合的，请贵司即期完工直至符合上述文件的要求，届时我行将接收相关房屋。请贵方现场予以配合。”2016年6月29日，涉案工程“太伟方恒广场A座”通过竣工验收。2016年12月26日，呼和浩特市城乡建设委员会就涉案工程颁发《建设工程竣工验收备案表》。2016年9月25日，太伟公司（即出卖人）和中行内蒙古分行（即买受人）签订《房屋交接书》，内容为：1、买卖双方确认，自2016年9月25日起该房屋由出卖人交付给买受人，买受人接收；2、移交验房中买受人提出的工程质量问题，由出卖人负责组织限期整改，整改完毕后报请买受人核验，直至满足合同约定及规范要求；3、出卖人未完成项目及遗留事项按照双方协商意见执行；4、出卖人承诺，尽管该房屋已交付给买受人，但仍负有《商品房买卖合同》中约定的各项工程的保修义务。保修期从2016年9月25日起计算。房屋交接后发现的质量及设备运行等问题，出卖人按合同约定的时限进行整改，直到满足合同约定。出卖人承诺，工程移交后，在质保期内，若出现紧急需要抢修的情况（比如冬季管道冻裂等），出卖人将尽快抢修。由于非出卖人原因导致的抢修费用，由买受人承担。为保证第一个采暖季正常供暖，出卖人承诺安排相关维修人员24小时驻场；5、房产证、土地证及各种资料的交付日期仍按原合同约定的以2016年6月30日为交付起始日开始计算；6、出卖人需对买受人使用做培训的项目为：锅炉运行、制冷机组运行、空调机组运行、通风系统、消防泵房运行、消防控制室、生活水泵房运行、变配电室运行、楼梯泛光照明、院落灯及电梯运行，详见培训记录，具体培训时间由双方协商确定；7、本交接书自双方签字盖章之日起生效；本交接书一式四份，双方各执两份。交接相关资料附后。同日，太伟公司（即出卖人）和中行内蒙古分行（即买受人）签订《验收备忘录》，内容为：1、买受人在交接书签订之日起，10个工作日内，支付购房款6064.75万元给出卖人；2、买卖双方在交接书签订之后，尽快按同要求设立双方共管账户。设立共管账户后，买受人在10个工作日内，将质量保证金2342万元存入该共管账户；3、由于出卖人未全部完成双方签订的《商品房买卖合同》中所约定的内容，此次接收时，买受人暂扣购房款3300万元，该部分款项根据未完工程的完成情况及出卖人对《商品房买卖合同》的履约情况予以支付。根据双方当事人签字确认的《暂扣房款3300万的构成》载明，包括：（1）二路供电1282万；（2）金库安防200万；（3）27层和15层封闭以及相关设备完善200万；（4）15层燃气接入50万；（5）27层排烟完成20万；（6）四至界桩5万；（7）玻璃30万；（8）40台V**，4台真空脱气机100万；（9）供暖方式变更528万；（10）广场绿化100万；（11）各项培训5万；（12）设备调试报告20万；（13）泄爆口、楼梯间、围墙改造160万；（14）暂扣违约金600万。以上共计3300万。2016年10月13日，太伟公司向中行内蒙古分行出具《关于购置款支付情况的说明》，内容为：“我公司本次请款需提供本次及已收款项的发票。由于税务问题，2016年10月12日我公司才将所有发票开具完毕并提交贵行查验。我公司同意将《验收备忘录》第一条款约定的2016年9月25日起10个工作日内支付房款，确定为在2016年10月12日起10个工作日内支付本次款项。”另查明，2017年12月19日，涉案房产“太伟方恒广场A座”颁发了《不动产权证书》，权利人为太伟公司。2017年12月20日，太伟公司向中行内蒙古分行出具《关于A座房屋产权事宜的说明函》，对办理产权转移登记需由中行内蒙古分行提供的材料或缴纳的费用进行了告知。2018年2月22日，涉案房产“太伟方恒广场A座”完成产权转移登记，并办理了新的《不动产权证书》，权利人为中行内蒙古分行。其后，双方当事人按照其上所列单元号陆续办理了分户登记。截至起诉，除地下1、2、3层，地上，地上**外单元号均已完成分户不动产权登记。再查明，截至起诉之日，中行内蒙古分行向太伟公司共计支付包括质量保证金在内的购房款76827万元，其中2016年10月25日支付6064.75万元；2016年12月20日支付2342万元质量保证金至共管账户；2017年4月17日支付1282万元；2017年9月19日支付800万元。2017年9月15日，内蒙古德成工程造价咨询有限责任公司出具了《新办公楼四个变更项目工程竣工结算审价报告》，结论为：幕墙玻璃厚度变更工程、空调系统变更工程、锅炉房变更工程、景观变更工程共计核减合同价款3368003元。依据上述购房款、质量保证金和核减的合同价款，对于合同约定的购房款78045万元，中行内蒙古分行尚余8811997元没有支付完毕。还查明，2016年11月7日，太伟公司向中行内蒙古分行出具《关于房屋质量保证金共管账户涉及问题的承诺》。2016年12月6日，太伟公司向中行内蒙古分行关于质量保证金存入共管账户的《付款申请》。2016年12月16日，太伟公司和中行内蒙古分行签订了《保证金质押总协议》、《保证金质押确认书》。2016年12月20日，中行内蒙古分行将质量保证金2342万元汇入太伟公司设立的共管账户。2017年8月28日，太伟公司向中行内蒙古分行提交《关于工程质量保修金付款的申请》，内容为：“根据合同约定，第一次质量保修金返还日期为买受人在质量保修期满一年时支付，我公司与贵行实际房屋交付日期为2016年9月25日，因此第一次质量保修金叁佰叁拾伍万元应于2017年9月25日解除监管，从双方共管账户释放并划转至我公司银行账户。特此提出付款申请，望贵行批准为盼。”2017年10月9日至11月8日，中行内蒙古分行对太伟公司提交的申请进行逐级审批，并作出《新办公大楼质保金335万元解付申请表》，内容为：“依据《工程质量保修书》约定工程质量保修内容，请基建办核实有无扣划质保金的事宜，并请财务管理部审核，在审核无误后，我中心将按共管账户约定予以解付。”该申请表经中行内蒙古分行基建办、财务管理部、后勤服务中心、分管行领导分别审批后，意见为“同意支付”。2017年11月9日，双方当事人共管账户中的质量保证金解封335万元，并汇入太伟公司账户。以上事实有双方当事人提交的相关证据、庭审笔录和当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，除当事人协商一致外，任何一方不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，太伟公司和中行内蒙古分行签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法、形式有效，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院对其效力予以确认。合同履行至今，双方当事人已经完成了涉案商品房的交付、验收、使用及部分购房款的支付等合同义务，尚存部分遗留问题并因此产生争议，对此，本院结合双方当事人提交的证据和陈述意见予以评判如下：关于剩余购房款的支付问题，双方当事人的争议主要包括两个方面：一是剩余购房款8811997元是否应当支付；二是中行内蒙古分行在支付购房款的过程中，是否存在逾期付款的行为，是否应当承担违约责任。本院认为，涉案商品房交付之时，双方当事人签署了《房屋交接书》、《验收备忘录》和《暂扣房款3300万元的构成》等书面文件，明确了房屋交接时间、相应购房款的支付、质量问题的限期整改、未完工程的处理、暂扣款项的金额和包含项等内容，同时明确“暂扣购房款3300万元”系因房屋交付之时，太伟公司存在部分未完工程，需要继续施工，待完成后再陆续进行支付。在此情况下，双方当事人完成了涉案商品房的交接，并约定继续履行相应的义务。后期履行过程中，中行内蒙古分行陆续支付了上述3300万元中的部分款项，尚余8811997元没有支付。对此，中行内蒙古分行的抗辩理由是：1、安防工程没有完成，暂扣200万元；2、泄爆口工程没有完成，暂扣811997元；3、违约金600万元不应支付。太伟公司则主张金库安防工程仅为协助义务、泄爆口工程并非合同义务、违约金为暂扣项，要求中行内蒙古分行支付剩余购房款8811997元。本院认为，首先，太伟公司提交的《关于办理A座金融机构新建金库防范设施审核意见书的联系函》（2016年1月21日）、《工作联系单》（2016年8月22日）等证据均发生于涉案商品房交接之前，在后期交房过程中形成的《暂扣房款3300万元的构成》中已明确将金库安防工程和泄爆口工程列为未完工程的情况下，上述两份证据不能证明太伟公司提出的“金库安防工程仅为协助义务、泄爆口工程并非合同义务”的诉讼主张，因太伟公司并未提交证据证明其完成了金库安防工程和泄爆口工程，故其要求支付相应款项2811997元的诉讼请求，本院不予支持，中行内蒙古分行的该项抗辩理由，本院予以采信。其次，涉案商品房的实际交房时间为2016年9月25日，晚于合同约定的2016年6月30日，该事实结合交接文件中体现的“验收中存在质量问题限期整改、未完工程继续完成”等内容，可以认定，太伟公司未能按照合同约定保质保量的完成施工内容和交房义务，存在逾期交房或交房不符合合同约定等违约情形。故《暂扣房款3300万元的构成》中约定的“暂扣违约金600万”，应认定为双方当事人在商品房交接时，对于太伟公司交接前的违约责任和违约金的阶段性意见，该部分款项不存在后期再行支付的权利依据，表述为“暂扣”应理解为不排除后期主张和增加违约金的可能，而非太伟公司主张的需进一步协商的意思表示。综上，太伟公司要求中行内蒙古分行支付剩余购房款8811997元的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于购房款支付过程中，中行内蒙古分行是否存在逾期付款的违约情形以及是否应当承担相应违约责任的问题。按照太伟公司所主张的违约金计算方式，其认为构成逾期付款的款项分别为：2016年10月26日支付的6064万元、2016年4月18日支付的1282万元、2017年9月19日支付的800万元以及本次主张的8811997元。对此，本院逐一评判如下：（1）2016年10月26日支付的6064万元，根据太伟公司于2016年10月13日出具的《关于购置款支付情况的说明》的内容可知，因太伟公司未能开具发票的原因，太伟公司同意将房款6064.75万元的支付时间由2016年9月25日延迟至2016年10月12日期10个工作日内支付完毕。结合该约定，扣除该时间跨度内的法定休息日，中行内蒙古分行最迟应于2016年10月26日支付完毕，与实际付款时间相一致，故中行内蒙古分行支付的该笔房款不存在违约情形，太伟公司的该项主张，本院不予支持；（2）2016年4月18日支付的1282万元和2017年9月19日支付的800万元，均属于双方当事人在房屋交接时签订的《验收备忘录》、《暂扣房款3300万元的构成》中的暂扣款项，同时，《验收备忘录》中约定：“买受人暂扣购房款3300万元，该部分款项根据未完工程的完成情况及出卖人对《商品房买卖合同》的履约情况予以支付。”故上述两笔款项的支付期限已在涉案合同的实际履行过程中，由双方当事人协商一致进行了变更，且并未明确约定支付时间，而是视未完工程的完成情况予以支付，中行内蒙古分行根据变更后的约定推迟支付上述两笔购房款的行为并未构成对涉案合同的违约，太伟公司要求按照原合同约定认定逾期支付并计算违约金的诉讼请求与事实不符，本院不予支持；（3）本次主张的8811997元，根据上文评判，该项诉讼请求，本院不予支持，故不涉及逾期付款和计算违约金的问题，本院对此不再赘述。综上，太伟公司要求认定中行内蒙古分行存在逾期付款违约情形并要求支付违约金的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于太伟公司要求中行内蒙古分行解除房屋质量保修金共管措施，返还质量保修金1977万元的诉讼请求是否应当予以支持的问题，根据《商品房买卖合同》所附《工程质量保修书》第五条第2款的约定，该笔质保金的返还为“买受人在质量保修期满2年即2018年6月30日，10个工作日内将保修金的84.4%，即壹仟玖佰柒拾柒万元无息返还出卖人，如发生由买受人直接支付的情况，须扣除买受人直接支付的费用金额。”现期限已经届满，故太伟公司要求解除共管措施，返还质量保修金1977万元。对此，本院认为，中行内蒙古分行应向太伟公司返还第二笔质量保证金1977万元，理由为：1、太伟公司提交的多份《工作联系单》、《整改工程回复单》、物业公司的验收记录单、第三方出具的承诺书等证据，能够证明太伟公司在质保期间内按照合同约定，积极履行了相应的保修义务，不存在明显的违约情形；2、中行内蒙古分行已于2017年11月9日，解除了第一笔质量保证金335万元的共管措施，而诉讼中，中行内蒙古分行在本诉和反诉中均作为证据提交的《新大楼未处理问题汇总表》中载明的41项质量问题，大部分发生在2017年11月9日之前，中行内蒙古分行在返还第一笔质量保证金时并未就此向太伟公司提出异议，应视为对该质保期间内太伟公司履行保修义务的认可；3、根据《工程质量保修书》第三条第1款的约定“出卖人不在约定期限内派人保修的，买受人可以委托他人修理，相关费用自质保金内扣除”。即质量保修期内，如确实存在中行内蒙古分行主张的出现质量问题且太伟公司未及时予以保修的，中行内蒙古分行亦可以委托第三方修理后就相应的修理费用向太伟公司主张权利，而非消极的等待太伟公司维修并扣除全部1977万元的质量保修金。综上，中行内蒙古分行提交的相关证据不能证明太伟公司在质量保修期内存在明显的违约行为，其拒绝返还第二笔质量保证金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。中行内蒙古分行未按照合同约定的期限内无息返还质量保证金，已经构成违约，应承担相应的违约责任，结合当事人的过错、实际损失等因素，本院对违约金的计算酌定以第二次质量保证金1977元为本金，以合同约定的返还之日，即2018年7月14日为起算日期，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际支付为止。同理，中行内蒙古分行反诉要求太伟公司履行全部保修义务的诉讼请求，因其提交的证据不足以充分证明中行内蒙古分行的主张，故本院亦不予支持。关于中行内蒙古分行要求太伟公司支付逾期交房违约金600万元的问题，如前所述，双方当事人涉案房屋交接之时，已经扣除了相应的逾期交房违约金600万元，即中行内蒙古分行应付的购房款中扣减了600万元，太伟公司无需再另行支付，故对于中行内蒙古分行的要求另行支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于中行内蒙古分行要求太伟公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为买受人办理房屋所有权证书。因买受人原因，包括未及时提供相关手续、缴纳相关税费等造成的延期，相关责任由买受人承担，约定产权时限顺延。”合同履行过程中，太伟公司已于2017年12月19日办理了涉案商品房的不动产权证书，并于次日向中行内蒙古分行发函告知了办理产权转移登记时，需要由中行内蒙古分行提供的材料或缴费。2018年2月22日，太伟公司就涉案商品房完成了产权的转移登记，并为中行内蒙古分行办理了新的《不动产登记证》。上述事实证明太伟公司已经按期履行了合同约定的相关义务，涉案商品房已经完成了不动产登记。而后在涉案商品房各个不动产单元分别办理分户不动产权登记的过程中，大部分不动产单元业已完成了单独的不动产权证书办理，虽存在地下1、2、3和地上20层仍未办理完毕分户登记的情形，但中行内蒙古分行提交的证据不能证明系因太伟公司单方原因或故意拖延导致。又因不动产权证书的办理是双方当事人需要配合、共同完成的事项，故在涉案商品房已经办理不动产权登记，且大部分不动产单元已经完成分户登记的情况下，太伟公司并不存在明显的违约情形，中行内蒙古分行要求太伟公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。但需要说明的是，太伟公司作为出卖人，仍负有积极协助办理不动产权证书的法定义务和合同义务，故对于中行内蒙古分行要求太伟公司办理涉案商品房地下1、2、3层和地上20层的不动产权证书的诉讼请求，本院对其合理、合法部分予以支持。因不动产权登记适用“房地一体”的基本原则，故本院对中行内蒙古分行要求办理变更登记国有土地使用权的反诉请求不予支持。综上所述，太伟公司的部分诉讼请求和中行内蒙古分行的部分反诉请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中国银行股份有限公司内蒙古自治区分行应于本判决生效之日起十日内解除房屋质量保修金的共管措施，向内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司返还质量保修金1977万元，并以1977万元为本金，自2018年7月14日起至实际支付完毕之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息一并予以支付；二、反诉被告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告中国银行股份有限公司内蒙古自治区内蒙古自治区分行办理完毕呼和浩特市××区地下-101、-201、-301、地上2、地上2001的不动产权证书iv>三、驳回原告内蒙古太伟方恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中国银行股份有限公司内蒙古自治区分行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200734.71元（原告太伟公司已预交），由原告太伟公司负担53934.71元、由被告中行内蒙古分行负担146800元；反诉案件受理费149604元（反诉原告中行内蒙古分行已预交），由反诉原告中行内蒙古分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年四月二十六日法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升