山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12022号原告：烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城，住所地烟台市芝罘区上夼东里**。负责人：姜松青，经理。委托诉讼代理人：巴本刚、徐小祺，山东文康（烟台）律师事务所律师。被告：于淑花，女，1972年9月15日出生，汉族，个体业主，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王惠涛，山东君辰律师事务所律师。原告烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城与被告于淑花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城的委托诉讼代理人巴本刚、徐小祺与被告于淑花及其委托诉讼代理人王惠涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付房屋占有使用费44196元（自2015年11月12日至2018年10月25日）、物业费3429.2元（自2015年11月12日至2018年10月25日），共计47625.2元。事实和理由：2015年3月1日，原、被告就被告承租位于烟台市芝罘区上夼东里1号内门牌号××的房屋签订了经营场所租赁合同，约定租赁房屋建筑面积48.4平方米，租赁期限自2015年3月1日起至2015年11月11日止，但合同到期终止直至2018年10月25日，被告一直无偿占用拒不返还租赁房屋，原告多次催要房屋占有使用费及物业费未果，故状诉至法院，请求判如所请。被告于淑花承认原告主张的事实，但辩称，被告未缴纳房屋占有使用费及物业费的原因是因为原、被告之间因字画损失纠纷迟迟未决，且应扣除相关款项。经审理查明，2015年3月1日，烟台万光古玩文化城（实际为原告）作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订经营场所租赁合同。合同约定：甲方将上夼东里一号内门牌号××、48.4平方米租赁给乙方经营，合同期自2015年3月1日起至2015年11月11日止，每平方租金310元，年租金15004元，物业管理费用按合同面积，每平方米每年24元；签订合同的同时，缴纳2000元保证金，租赁期间若乙方提前退租摊位，应提前30天向甲方递交书面申请，经甲方同意，如没有给甲方造成不应有的损失，履约保证金退还乙方，否则乙方交纳的履约保证金不予退还；合同还约定了其他权利义务。另查明，2017年12月17日，烟台万光古玩文化城作为甲方与作为乙方的被告签订协议书。协议约定：甲方将位于上夼东里1号内门牌号××、使用面积为39平方米的经营场所出租给乙方，租期自2017年12月17日至2018年11月11日；合同还约定了其他权利义务。上述经营场所租赁合同及协议书签订后，被告承租使用上述两处房屋，后于2018年10月26日、2018年11月11日分别将上述租赁的××号、××号两处房屋腾还给原告。庭审中，被告述称，在租赁房屋期间原告自2017年11月13日至2018年1月21日强行对涉案租赁房屋施行停电措施，导致被告无法正常经营，此69天期间的租赁费3055.32元应予扣除；被告支付的房屋租赁保证金2000元，原告未予以退还，应从本次诉讼中予以扣除；2015年9月7日，被告损失了一幅叶剑鸿的字画一幅，当时原、被告协商折价10000元用于抵顶房屋租金，亦应在本次诉讼中予以扣除；被告租赁房屋剩余电费为160.16元，原告未予以退还，亦应从本次诉讼中扣除。原告述称，被告在腾还包括涉案租赁房屋在内的两处房屋时，相应的电表中有约120元左右预存的电费未使用，其同意将该120元预存电费返还给被告，并在本案中予以抵扣。被告对此予以认可。原告对被告上述其他应扣除款项的事实主张均不予认可。被告为证实其主张，提交如下证据：1、收据1张。该收据载明时间为2009年10月15日、交款单位为陈斌、金额为2000元、收款事由为押金××。被告述称，该系其对象陈斌交付原告的涉案房屋租赁押金2000元、由原告出具的收据，该押金至今未予以退还。原告质证称，从收据内容看，收款事由是××的房屋押金，并不是涉案的××房屋，被告可持上述收据与原告另行结算，但与本案无关。2、电话录音2段。第1段录音中原告称呼对方为亚海（音译），对方称呼原告为老于；原告在电话中询问对方上回那1万元想让你给补东屋，你老板不同意，反正都是交房租，为啥不同意，对方称各事各码，东边那屋单独签了合同，东屋那边问题什么也没有；原告讲2015年10月26日西屋损失19件作品，损失了45万，万光也没有给答复，对方称早就探讨过这件事，其觉得不用再反复了。第2段录音中，原告称呼对方为李经理，对方称呼原告为老于；原告讲，其和万光这个事基本弄清了，其咨询一下停电这个事，2017年11月13号停电，你还记得停电到2018年哪天吗，对方称记不清了；原告讲，2017年11月13号停电到2018年1月21号，给我停了69天的电，你留没留底，对方称没有；原告又问，你忘了13号早晨给我打电话停电，你记得是13号，对方称时间长了，记不住了。被告述称，第1段录音是其与原告工作人员王亚海的电话录音，能够证实被告租赁房屋内叶剑鸿字画损失10000元，该款用于抵顶涉案房屋的房租，录音中的东屋指的是××号房屋，西屋指的是××号房屋；第2段录音是其与原告工作人员李波的电话录音，能够证明原告自2017年11月13日开始至2018年1月21日对涉案房屋停电，导致被告无法正常经营。原告质证称，不能确认录音对方为“王亚海”、“李波”，从录音内容来看，“王亚海”的录音中并没有认可被告存在字画损失以及同意抵顶涉案房屋房租的内容，“李波”的录音中也没有明确认可何时停电以及停电到什么时间，更没有认可停电是原告所为；东屋确实指的是××号房屋，西屋指的是××号房屋。3、本院(2018)鲁0602民初1121号民事判决书1份。被告以此证明原、被告协商以字画损失赔偿款10000元抵顶涉案房屋租金。经查，该案系于淑花诉烟台万光诚润商贸有限责任公司、烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城为财产损害赔偿纠纷案，该判决第5页第三段载明原告的主张即“原告主张其在租赁期间的2015年8月出现过一幅字画损失，经与被告万光古文化城协商10000元赔偿，用于抵顶涉案房屋的房租，应视为涉案房租半年已交纳（2015年11月12日至2016年5月12日）”。原告质证称，被告所述的内容系其在上述案件中的单方主张，没有证据证实，原告对此不予认可。本院所确认的上述事实，还有原告提交的房屋所有权证、证明、经营场所租赁合同、协议书等证据以及庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的经营场所租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应遵照执行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在上述经营场所租赁合同约定的租赁期限届满后，被告仍继续使用租赁房屋，原告与被告形成不定期租赁合同关系，被告应按照上述经营场所租赁合同的约定支付房屋占有使用费及物业费。故原告主张请求判令被告支付自合同约定的租赁期限届满之日即2015年11月12日起至被告腾还涉案房屋之日即2018年10月26日止的房屋占有使用费44196元及物业费3429.2元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原、被告因字画损失纠纷未解决，并不构成被告迟延支付房屋占有使用费及物业费的合法理由，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。被告主张应扣除款项的事实。关于停电事实，被告虽主张原告在2017年11月至2018年1月将其租赁的涉案房屋强行停电69天，导致其无法正常经营，并提交其与“李波”的电话录音为证，但本院不能确认该电话录音对方的身份情况，且电话中对方亦未确定停电期间，故以现有的证据，本院无法认定被告上述主张的事实，因被告对其该部分主张不能提供充分举证，本院不予采信。关于支付保证金事实，虽被告提交金额为2000元的收据为证，但根据收据内容，该保证金指向的是被告租赁的××号房屋，并非涉案房屋，故对被告的上述事实主张，本院不予采信。关于字画损失10000元的事实，原告虽提交其与“王亚海”的电话录音及本院的民事判决书为证，但本院不能确认该电话录音的对方的身份情况，且电话中双方并未明确该1万元款项的来源及抵顶涉案房屋租金，本院的民事判决第5页第三段载明涉案内容系被告自述，且未经过本院的认定，故以现有的证据，本院亦无法认定被告上述主张的事实，因被告对其该部分主张不能提供充分举证，本院亦不予支持。根据原、被告的陈述，原告应将其返还给被告的预存电费120元在本案中予以抵扣，本院对此不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：被告于淑花于本判决生效之日起十日内支付给原告烟台万光诚润商贸有限责任公司万光古文化城房屋占有使用费及物业费共计47505.2元（已扣除原告应返还给被告的预存电费120元）。如果被告于淑花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元，由被告于淑花负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙  成  旭人民陪审员 焉  吉  和人民陪审员 牟  恕  娴二〇二〇年四月二十九日书 记 员 隋香平（代）