云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终88号上诉人（原审原告）：赵永红，男，汉族，住云南省芒市。委托诉讼代理人：李俊杰，云南硕欣律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：金雨，云南硕欣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：芒市大智置业有限公司。住所地：云南省德宏州芒市。法定代表人：周**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈定宇，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：孙瑞，女，汉族，系芒市大智置业有限公司副总，住云南省德宏州芒市。上诉人赵永红因与被上诉人芒市大智置业有限公司（以下简称大智公司）、孙瑞委托合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2019）云3103民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵永红上诉请求：一、撤销芒市人民法院（2019）云3103民初2319号民事判决；二、由二被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，应依法撤销。一审法院认定了本案中xxx、xxx房屋上诉人已经通过转让款的方式取得所有权，但在一审中二被上诉人均未向一审法院提交任何证据，未能证明被上诉人孙瑞已将本案中xxx、xxx房屋出售给他人，且已完成委托事项。既然被上诉人孙瑞未能证明其已经完成了委托事项，上诉人就有权随时与被上诉人孙瑞解除《委托合同》，不能无期限拖延下去。因上诉人已将xxx、xxx房屋交由被上诉人孙瑞，且xxx、xxx房屋是备案在被上诉人大智公司名下，所以二被上诉人应将xxx、xxx房屋交还给上诉人。已将xxx、xxx房屋出售给他人，出售价格是多少，出售给了谁，出售房屋的款项是否已经付清或该款项支付到哪个账户，是怎么支付该款项的，二被上诉人都应当举证证明。一审法院在未查清上述所有问题的情况下，仅凭二被上诉人一面之词就认定了被上诉人完成了委托事项，属于认定事实不清，应予以撤销。二、关于委托合同中委托的事项、权限、期限等问题。2018年7月4日上诉人委托被上诉人孙瑞出售房屋，上诉人仅委托被上诉人孙瑞代其寻找买主出售，且将房屋交给被上诉人孙瑞的原因也是为了被上诉人孙瑞方便带买主看房，而未委托被上诉人孙瑞代其与买主签订《房屋买卖合同》。上诉人与被上诉人孙瑞约定委托期限为四个月的时间，但被上诉人孙瑞未在约定的时间内将xxx、xxx房屋出售，明显无法完成委托事项，《委托合同》自然解除。三、关于被上诉人是否完成了委托事项。自上诉人委托被上诉人开始出售房屋至今，被上诉人都未能证明本案xxx、xxx房屋是否出售，未完成委托事项，且上诉人已于2019年4月10日已通过书面的方式通知被上诉人孙瑞解除《委托合同》。四、关于被上诉人孙瑞在《委托合同》中的义务。依据《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。然而至今被上诉人孙瑞从未向上诉人报告过任何委托事项的处理情况，本案中xxx、xxx房屋有谁愿意购买，有谁出的价格高，有谁来看过房，上诉人都不知晓。而上诉人在对被上诉人孙瑞询问委托事项的处理情况时被上诉人孙瑞都不予正面回答，而是找各种理由推脱。依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。被上诉人作为受托人声称已将本案中xxx、xxx房屋出售给他人，但上诉人从未收到过本案中二套出售房屋的款项。若被上诉人孙瑞已将xxx、xxx房屋出售，应将出售的款项转交给上诉人，而被上诉人一直占有该款项的话，并属于《中华人民共和国刑法》第二百七十条的规定，将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。属于侵占罪，应依法移交公安机关予以处理。五、本案中xxx、xxx房屋出售方式及价格应由上诉人与买受人来协商确定。一审法院既然认定了上诉人已通过转让款的方式的取得本案中xxx、xxx房屋的所有权，那该二套房屋的处置权就应当归属于上诉人。上诉人要将本案中二套房屋卖给谁或者以多少的价格出售都应当由上诉人与买受人来商定，若被上诉人孙瑞在未征求上诉人的同意下就将本案中二套房屋出售给他人，该行为对上诉人不产生法律效力，所造成的损失应由被上诉人孙瑞自行承担。被上诉人孙瑞应当在委托的事项、权限范围内处理委托事项，商定二套房屋价格不在被上诉人孙瑞的委托事项、权限范围内，反而更大的超出了委托范围，被上诉人孙瑞应及时通知与上诉人取得联系，征求上诉人的同意或意见。而至今上诉人都未与任何的买主有过联系，对买主是谁，有多少买主愿意购买本案中xxx、xxx房屋，上诉人都无从得知。二被上诉人对上诉人一直隐瞒真相，无法排除伙同诈骗上诉人资产的嫌疑。六、若以被上诉人大智公司的名义对外出售本案xxx、xxx房屋，被上诉人大智公司应先与上诉人解除《德宏印象认购协议》，才能与第三人签订《房屋买卖合同》。虽然本案中xxx、xxx房屋都未备案至上诉人名下，但上诉人已通过转让款的方式取得所有权，对此二被上诉人是清楚的。被上诉人大智公司未与上诉人解除《德宏印象认购协议》，即与他人签订《房屋买卖合同》，属于一房二卖，不仅应对上诉人承担违约责任，也要对买受人承担相应违约责任。请二审法院支持上诉人诉讼请求。大智公司答辩称，1．答辩人与被答辩人不存在委托合同关系，被答辩人针对答辩人的所有诉讼请求依法不能成立，应当依法予以驳回。贡米公司与被答辩人于2018年3月22日签订《xxx与xxx股东股权及资产转让结算协议》，该协议中约定将案涉德宏印象xxx、xxx、xxx、xxx号四套商品房冲抵贡米公司未付的资产（股权）转让折价款。被答辩人委托孙瑞销售房产为该两套商品房中第二、三、四层。该商品房一层为商铺，有独立产权，第二、三、四层为住宅，也有独立产权。涉案的xxx两套商品房第二、三、四层已分别由被答辩人委托孙瑞销售给他人。为减少被答辩人售房行为的交易流程、环节和税费，答辩人配合被答辩人及其受托人孙瑞办理商品房买受人的房屋买卖合同及相关手续，因此，答辩人不再负有向被答辩人交付上述两套商品房的义务。本案系委托合同纠纷，但被答辩人诉请答辩人赔偿延期交房损失费400,000元，缺乏法律和事实依据，该诉请不能成立。2．一审法院认定事实清楚适用法律正确。3．上诉人提出的上诉与事实和法律不相吻合，请驳回上诉。4．上诉人在上诉状中认为本案有侵占罪、诈骗罪，那么应该向公安机关和相关部门进行刑事控告，然后本案中止审理。孙瑞答辩称，当时委托我帮销售房屋的时候，对方明确了销售价格，明确了给我佣金，而且这个事情我们走的是一手房程序，是让我找客户，通过公司账户收款。赵永红向一审法院起诉请求：1．解除赵永红与孙瑞之间的委托合同，由大智公司向赵永红交付德宏印象xxx、xxx两套商品房第二、三、四层；2.判令孙瑞、大智公司赔偿延期交房损失费400,000元；3.判令本案诉讼费用由孙瑞、大智公司承担。一审法院认定事实：2017年10月26日赵永红与大智公司签订德宏印象认购协议，约定以9600000元的价格认购坐落于芒市，每套面积307.23平方米，每套价格2400000元，总价9,6000,00元。2018年3月22日，赵永红与大智公司的母公司贡米公司签订《xxx与xxx股东股权及资产转让结算协议》，确认贡米公司用尚未付清赵永红的资产转让款9000000元冲抵上述四套商品房的房款，待贡米公司达到交房条件时，赵永红在15个工作日内以现金或转账方式支付贡米公司剩余房款600000元。2018年4月28日，大智公司出具收到赵永红购房款9000000元的收款收据一份。赵永红以转让款抵商品房购房款方式所得的四套商品房均未在房管部门备案登记，2018年7月4日赵永红委托孙瑞代为销售案涉商品房第二、三、四层住宅，委托费用为10000元。接受赵永红售房委托后，孙瑞分别于2018年10月26日、2018年12月30日代为售出xxx、xxx两套房第二、三、四层住宅，并向赵永红给付了两套房屋的订金50000元。孙瑞代为售出的两套商品房房款以贷款方式都支付到大智公司账户，大智公司为xxx房住宅买受人办理了备案登记，xxx号房因大智公司账户被查封未能办理备案登记。2019年4月赵永红以书面、电话、信息等方式通知孙瑞解除双方的委托合同关系，不再要求孙瑞代售房屋。后赵永红以发出解除委托通知后孙瑞置之不理为由，提起诉讼。一审法院认为，本案系委托合同关系。孙瑞接受赵永红代为售房的委托，双方虽未订立书面合同，但存在口头约定，且双方约定的委托内容并未违反我国法律禁止性规定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”的规定，赵永红委托孙瑞代售房屋的委托有效。赵永红口头委托孙瑞代为售房并承诺给付委托费用，孙瑞虽为大智公司员工，但其代售房屋的行为系受赵永红委托而非代表大智公司的职务行为，赵永红陈述其委托大智公司代售房屋，但其提交的证据不能直接有效证明该事实，故大智公司不应承担本案的委托合同责任。孙瑞在受托期间已将两套房屋出售完成了委托事项，赵永红以孙瑞未在委托期间完成售卖房屋的委托事项请求解除委托合同，但其提供的证据不能有效证明其主张。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定行使任意解除权应当在未完成委托事项前的合理期间行使，孙瑞完成委托事项后，赵永红才提出行使任意解除权显然已经超过行使任意解除权的合理期间。若超过合理期限仍允许随意行使任意解除权，必然导致合同效力长期处于不确定状态，违背合同法鼓励交易的原则和立法目的，故对赵永红请求解除委托合同的诉讼请求不予支持。本案案涉xxx、xxx号房屋赵永红已经通过转让款折抵房款方式取得并委托孙瑞售卖给案外人，赵永红提交的证据亦不能证明大智公司逾期交房，赵永红可向大智公司请求返还案外人的购房款，但无权以被告延期交房主张延期交房损失，现赵永红诉请赔偿延期交房损失费与本案客观事实相悖，也不符合法律规定，故对赵永红的第二项诉讼请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十五条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵永红的诉讼请求。案件受理费7,300元，由赵永红负担。综合当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：1．案涉《委托合同》是否应当解除？2．被上诉人是否应该向上诉人交付德宏印象xxx、xxx房屋第二、三、四层？3．被上诉人是否应当赔偿上诉人延期交房损失400,000元？本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人一审提交的证据，一审法院审核认证意见正确，本院予以确认。对一审查明的法律事实，本院予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷。上诉人赵永红与被上诉人孙瑞通过口头约定，由被上诉人孙瑞代为出售上诉人赵永红在德宏印象楼盘的xxx、xxx号房屋第二、三、四层。被上诉人孙瑞已售出该二套房屋，并已向上诉人赵永红交付二套房屋定金50,000元，上诉人赵永红于2019年4月通知解除合同，已超过行使合同任意解除权的合理期间，故对上诉人赵永红要求解除委托合同的上诉主张，本院不予支持。上诉人赵永红提交的证据不能证明被上诉人大智公司逾期交房，且案涉房屋已出售给案外人，故对上诉人赵永红要求交付案涉房屋的上诉主张，本院不予支持。上诉人赵永红未收到购房款，可以要求返还，但不能成为解除合同及赔偿逾期交房损失的理由，故，上诉人要求被上诉人孙瑞、大智公司赔偿逾期交房损失400,000元的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赵永红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由上诉人赵永红负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年四月十五日书记员  侯新杰