安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民初416号 原告（反诉被告）：花中富，男，1974年8月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：王桂祥，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李三星，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：滁州三巽置业有限公司，住所地安徽省滁州市紫薇北路**，统一社会信用代码913411025532574556。 法定代表人：安娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）花中富与被告（反诉原告）滁州三巽置业有限公司（以下简称三巽置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）花中富的委托诉讼代理人王桂祥、李三星、被告（反诉原告）三巽置业公司的委托诉讼代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花中富向本院提出本诉诉讼请求：1.请求三巽置业公司立即向花中富交付经竣工验收合格的54套商品房；2.请求三巽置业公司自2018年12月1日起至房屋实际交付之日止按379000元/月的标准向花中富支付逾期交房违约金（暂计算至2019年8月31日逾期交房违约金为3411000元）；3.本案诉讼费用、担保保全保险费46411元由三巽置业公司承担。事实和理由：花中富与三巽置业公司于2017年12月28日签订了54份《滁州市商品房预售合同》，约定花中富向三巽置业公司购买《左岸香颂》54套商品房，分别为阳明北路1581号《左岸香颂》商业单元1581室、阳明北路1583号《左岸香颂》商业单元1583室、阳明北路1585号《左岸香颂》商业单元1585室、阳明北路1587号《左岸香颂》商业单元1587室、阳明北路1589号《左岸香颂》商业单元1589室、阳明北路1591号《左岸香颂》商业单元1591室、阳明北路1579号《左岸香颂》26幢商务办公单元201－216室、阳明北路1579号《左岸香颂》26幢商务办公单元301-316室、阳明北路1579号《左岸香颂》26幢商务办公单元401-416室，54套商品房总面积为4856.87平方米总价款为43000000元。另根据2017年12月6日双方签订的《房屋定购单》的约定，三巽置业公司将26幢商务办公楼地下室赠送给花中富，地下，地下室规划面积为1324方米。花中富按照《房屋定购单》及《滁州市商品房预售合同》的约定于2017年11月16日支付购房定金500万元，于2017年12月7日支付购房定金1000万元，于2017年12月26日支付购房款2600万元，总计付款4100万元。按照商品房预售合同约定，三巽置业公司应于2018年11月30日前交付经竣工验收合格的商品房，但截止至2019年8月20日，三巽置业公司仍未交付房屋，已经严重违反了合同约定。自三巽置业公司逾期交房以来，花中富多次催告三巽置业公司交付房屋，并于2019年7月7日通过EMS快递形式向三巽置业公司送达《关于要求立即交付房屋的催告函》，三巽置业公司收函后于2019年7月25日回函，三巽置业公司在回函中单方将53套商品房的交付日期变更为2019年10月31日，并以阳明北路1581号《左岸香颂》商业单元1581室200万元尾款未付为由拒绝交付该套房屋。2019年8月6日，花中富再次致函三巽置业公司，明确指出按照合同约定1581室200万元尾款支付是以三巽置业公司通知交房为前提，三巽置业公司迄今为止未通知交房，其有权行使先履行抗辩权。涉案《滁州市商品房预售合同》第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。截止起诉前，三巽置业公司逾期交付房屋已经超过8个月，该条款约定的违约金标准过低，折合年利率仅3.65%，远远低于三巽置业公司逾期交房造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法司法解释二》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”花中富投资4300万元购买54套商铺是期待获得商铺出租的收益，并非购买普通住宅自住，双方签订的《滁州市商品房预售合同》约定的违约金标准折合年利率仅为3.65%，远远低于三巽置业公司向金融机构贷款的利息，甚至远远低于普通理财产品的收益，该违约条款实际助长了三巽置业公司恶意逾期交房的行为。因此，花中富要求三巽置业公司按照同地段房屋租金的标准支付逾期交房违约金。综上所述，请求支持其诉讼请求。 三巽置业公司辩称，一、三巽置业公司有权根据合同约定顺延左岸香颂商业1581室房屋交付时间，且不承担逾期交房责任。涉案《滁州市商品房预售合同》补充条款第五条约定，本合同约定的交付期限如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2.买受人逾期付款的。左岸香颂商业1581室《滁州市商品房预售合同》，约定房屋总价款为1350万元，花中富应在2017年12月23日支付房款680万元，在2017年12月26日前支付650万元，在2018年11月20日前支付房款200万元。但截至本案诉讼之时三巽置业公司尚未支付剩余尾款200万元。因此，根据合同约定，三巽置业公司有权顺延左岸香颂商业1581室房屋交付时间，且不承担违约责任。二、花中富主张三巽置业公司没有通知交房，因此花中富有权拒付200万购房尾款，该说法不能成立。1.《滁州市商品房预售合同》明确约定交付房屋的时间是2018年11月30日，支付尾款200万元的时间是2018年11月20日，因此支付尾款的义务在先，交付房屋的义务在后。花中富无权提出先履行抗辩权，无权拒绝支付购房尾款。2.《滁州市商品房预售合同》未约定必须在出卖人通知交房后，买受人才需缴纳购房尾款。按照合同约定，支付购房尾款200万没有附加任何条件。花中富以通知交房作为尾款的付款条件，没有合同依据。3.《滁州市商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15日书面通知乙方办理交付手续。因案涉商品房暂不具备本合同第十条约定的交付条件，因此暂不需要书面通知交房，三巽置业公司不违反本合同第十三条。花中富根据本合同第十三条主张先履行抗辩权没有事实和法律依据。4.三巽置业公司顺延交房有明确的合同依据，即补充条款第五条已明确约定顺延交房，但花中富拒不缴纳购房尾款没有合同依据。合同第十三条约定是在房屋取得竣工验收备案表后具备交付条件后提前15天通知交付，是一个暂不确定的时间。花中富将其理解为2018年11月15日通知交付，并以此作为先履行抗辩权的理由，没有事实和法律依据。三、花中富主张按其单方评估的租金标准主张违约金，无事实和法律依据，违约金标准应按合同约定的每日万分之一计算。1.《滁州市商品房预售合同》约定逾期交房违约金为每日万分之一，该约定合法有效，双方当事人均应当予以遵守。花中富在签订合同时已预见将来产生的违约责任，现其按照租金标准主张违约金，超过其预期利益，没有法律依据。2.花中富未提供对外签订的租赁合同，未产生实际损失，其主张按租金标准支付违约金没有依据。3.花中富单方评估租金，无事实和法律依据。四、关于左岸香颂商业1583室等53套商品房逾期交房事宜，省、市政府有关部门文件要求滁州市城区内建设工程停工的期间以及中高考停工期间112天应当在逾期交付期间中予以扣除。因此，本案中另外53套房逾期交房期间应当扣减112天，按照合同约定标准逾期交房违约金应为474950元。 三巽置业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令花中富立即向三巽置业公司支付剩余购房款200万元以及逾期付款违约金195000元（暂计至2019年10月11日，应计算至款项付清之日止，并顺延左岸香颂商业1581室房屋交付时间至花中富付清前述全部款项之日）；2.本案反诉费由花中富承担。事实和理由：2017年12月28日，花中富与三巽置业公司签订《滁州市商品房预售合同》，约定花中富购买三巽置业公司开发的滁州市阳明北路1581号左岸香颂商业1581室房屋，总价款为1350万元，花中富应在2017年12月23日支付房款680万元，在2017年12月26日前支付650万元，在2018年11月20日前支付房款200万元。但截至本案诉讼之日，花中富一直未支付剩余尾款200万元。涉案《滁州市商品房预售合同》补充条款第五条约定，本合同约定的交付期限如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2.买受人逾期付款的。因此，三巽置业公司有权根据合同约定顺延左岸香颂商业1581室房屋交付时间。花中富主张三巽置业公司没有通知交房，因此花中富有权拒付200万元购房尾款，该说法不能成立。1.涉案《滁州市商品房预售合同》明确约定交付房屋的时间是2018年11月30日，支付尾款200万元的时间是2018年11月20日，因此支付尾款的义务在先，交付房屋的义务在后。花中富无权提出先履行抗辩权，无权拒绝支付购房尾款。2.涉案《滁州市商品房预售合同》没有约定必须在出卖人通知交房后，买受人才需缴纳购房尾款。按照合同约定，支付购房尾款200万元没有附加任何条件。花中富以通知交房作为尾款的付款条件，没有合同依据。3.涉案《滁州市商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15日书面通知乙方办理交付手续。因案涉案商品房暂不具备本合同第十条约定的交付条件，因此暂不需要书面通知交房，三巽置业公司不违反本合同第十三条。花中富根据合同第十三条主张先履行抗辩权没有事实和法律依据。4.三巽置业公司顺延交房有明确的合同依据，即补充条款第五条已明确约定顺延交房，但花中富拒不缴纳购房尾款没有合同依据。合同第十三条约定是在房屋取得竣工验收备案表后具备交付条件后提前15天通知交付，是一个暂不确定的时间。花中富将其理解为2018年11月15日通知交付，并以此作为先履行抗辩权的理由，没有事实和法律依据。综上，请求支付其反诉请求。 花中富辩称，欠付尾款是事实，但支付条件不成就，商品房预售合同约定第13条甲方在交付前15天办理交房手续，合同第11条约定甲方定于2018年11月30日前向乙方交付房屋，根据约定，三巽置业公司至少于2018年11月15日书面通知花中富办理交付手续，但截至2019年10月31日花中富尚未收到任何交房通知，该房屋至今不具备交付条件，合同附件1约定2018年11月20日前支付购房尾款200万元，该款项支付系三巽置业公司书面通知交房为前提，涉案房屋不具备交付条件，花中富为防止损失扩大，有权行使不安抗辩权，拒绝支付尾款，三巽置业公司认为存在逾期付款，只是掩盖逾期交房的借口，涉案购房款是4300万元，尾款200万仅占5%，双方约定200万元于2018年11月20日交付的本意就是在房屋具备交付条件之后再支付，现房屋不具备交付条件，花中富有权拒绝支付。请求驳回三巽置业公司的反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：花中富提供的阳明北路1581号《左岸香颂》商业单元1581室商品房预售合同。证明：1.花中富向三巽置业公司购买阳明北路1581号《左岸香颂》商业单元1581室商品房，房屋面积为1569.55平方米，总价款为1350万元；合同约定的交房日期为2018年11月30日前，交付标准为经验收合格，三巽置业公司逾期交房已经严重违反合同约定。2.合同附件一约定花中富应于2018年11月20日之前支付购房尾款200万元整，但依据合同第十三条约定，三巽置业公司应于2018年11月15日前书而通知花中富办理交房手续，即支付购房尾款是以房屋验收合格通知交房为前提，但迄今为止，花中富并未收到三巽置业公司的交房通知，三巽置业公司违约在先，花中富有权行使先履行抗辩权。三巽置业公司质证意见为，真实性无异议，对证明目的有异议。1.花中富未付清购房款，三巽置业公司有权根据合同约定顺延左岸香颂商业1581室房屋交付时间，且不承担逾期交房责任。2.合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15日书面通知乙方办理交付手续。因案涉商品房暂不具备本合同第十条约定的交付条件，因此暂不需要书面通知交房。花中富主张通知时间为2018年11月15日，与事实不符，该通知时间是一个不确定的时间，不是支付剩余购房款的前提条件，花中富无权以此拒付剩余购房款。本院认定意见为，三巽置业公司对真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。《左岸香颂》商品房预售合同53份。证明：花中富向三巽置业公司购买《左岸香颂》53套商品房，总面积为3287.32平方米，总价款为2950万元，合同约定的交房日期为2018年11月30日前，交付标准为经验收合格，三巽置业公司逾期交房已经严重违反合同约定。三巽置业公司质证意见为，真实性无异议，对证明目的有异议。因政府环保治理和中、高考导致涉案房屋工程停工，应在逾期天数中扣除停工天数。本院认证意见为，三巽置业公司对真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。房屋定购单二份。证明：双方约定三巽置业公司将26幢商务办公楼地下室赠送给花中富。三巽置业公司质证意见为，真实性无异议，证明目的部分有异议，车位办不了产权证，双方签订了使用权协议。本院认定意见为，三巽置业公司对真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。购房款收据三份。证明：花中富按照《房屋定购单》及《滁州市商品房预售合同》的约定于2017年11月16日支付购房定金500万元,2017年12月7日支付购房定金1000万元，于2017年12月26日支付购房款2600万元，总计付款4100万元，已经完全履行合同约定的付款义务。三巽置业公司质证意见为，真实性无异议，对证明目的有异议，花中富欠付200万元，未履行完付款义务，无权主张1581号商铺的逾期交房违约金。本院认定意见为，三巽置业公司对真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。涉案合同约定的购房总款为4300万元，花中富已支付4100万元，尚欠200万元未付。《关于要求立即交付房屋的催告函》及邮寄凭证。证明：花中富于2019年7月7日通过EMS快递形式向三巽置业公司送达《关于要求立即交付房屋的催告函》，要求三巽置业公司立即交付房屋。三巽置业公司质证意见为，收到该函件，但对函件内容有异议，不能达到花中富证明目的。关于1581号商铺，三巽置业公司有权顺延交房时间，直至花中富付清购房款之日止。本院认定意见为，涉案合同已明确约定了交房日期，三巽置业公司主张的顺延交房时间无合同依据，故对该证据的证明目的，予以确认。《关于商品房交付的函》及邮寄凭证。证明：被告于2019年7月25日向原告回复《关于商品房交付的函》，三巽置业公司在回函中单方将53套商品房的交付日期变更为2019年10月31日，并以阳明北路1581号《左岸香颂》商业单元1581室200万元尾款未付为由拒交付该套房屋。三巽置业公司质证意见为，真实性无异议，对证明目的有异议。花中富未付清购房款，三巽置业公司有权按合同约定顺延交付时间，且不视为违约。本院认证意见为，三巽置业公司对真实性无异议，对真实性本院予以确认。《回函》及邮寄凭证。证明：花中富于2019年8月6日再次致函三巽置业公司，明确指出按照合同约定1581室200万元尾款支付是以三巽置业公司通知交房为前提，三巽置业公司迄今为止未通知交房，花中富有权行使先履行抗辩权。三巽置业公司质证意见为，收到该函，但对证明目的有异议。花中富无权拒付购房款，合同没有约定必须通知交房后才支付购房尾款，花中富没有先履行抗辩权。本院认定意见为，结合涉案《滁州市商品房预售合同》约定，可以认定200万元购房尾款系以通知交房为前提。对该证据的证明目的，本院予以确认。微信及短信聊天记录四份。证明：2019年1月以来花中富委托陈波多次催告三巽置业公司交付房屋，三巽置业公司以种种理由恶意拖延。三巽置业公司质证意见为，真实性有异议，对证明目的也有异议。三巽置业公司不存在恶意拖延，而是因为政府环保治理强制要求停工导致逾期。本院认定意见为，涉案房屋并不具备合同约定的交付条件，对该的证明目的，本院不予确认。皖城致滁房估（2019)0630-号房地产估价报告。证明：花中富购买的54套商品房及地下室经评估年租金为455万元，平均月租金为379000元，三巽置业公司恶意逾期交房给花中富造成了严重经济损失，花中富有权要求三巽置业公司按照月租金379000元的标准支付逾期交房违约金。三巽置业公司质证意见为，真实性、合法性、证明目的均有异议。1.花中富单方提供的评估报告不可信，且该租金标准远超过合同约定的违约金标准，明显过高。2.花中富单方委托的评估单位，不属于安徽省高级人民法院指定的评估单位库中成员。3.评估单位在评估时未考虑到项目属于新项目，尚不成熟，入住率不高，商业环境和氛围不好等情况。商铺整体面积过大，较难出租。根据商业惯例，这样大体量的商铺，还需要给商户以免租期。这些因素评估单位都未考虑到。评估的租金标准失准。本院认定意见为，该评估报告系花中富单方委托进行的评估，该评估报告无法证明三巽置业公司逾期交房给花中富造成的实际损失，故对该证据的证明目的，本院不予确认。保费发票。证明：因为三巽置业公司违约，花中富主张权利支付的保险费应当由三巽置业公司承担。三巽置业公司质证意见为，真实性不清楚。保全费不属于法律规定的诉讼费用，不是必然发生费用，本案中花中富的保全存在错误，多支付的保险费应当由花中富自行承担。本院认定意见为，保全保险费并不是必然发生费用，花中富要求三巽置业公司承担该费用，无法律依据，对其证明目的，本院不予确认。 三巽置业公司提供2017年12月28日签订的左岸香颂商业1581室房屋《滁州市商品房预售合同》。证明：1.合同附件一约定买受人应在2018年11月20日支付购房尾款200万元；出卖人应在2018年11月30日将符合交付条件的商品房交付买受人。2.合同补充条款第五条约定在买受人未付清购房款的情况下，出卖人有权顺延交房时间。花中富质证意见为，真实性无异议，证明目的有异议，根据合同约定花中富的义务是支付尾款，三巽置业公司应当在2018年11月15日通知花中富办理交房手续，但至今未通知办理交房手续，花中富有权行使后履行抗辩，其不构成违约。该房屋至今没有完成竣工验收备案，不具备交付条件，房屋未能交付是三巽置业公司单方违约所致。本院认证意见为，结合涉案《滁州市商品房预售合同》约定，花中富未支付剩余尾款200万元，并不导致三巽置业公司可以顺延交房时间，故对该证据的证明目的，本院不予确认。2019年7月24日《关于商品房交付的函》。证明：三巽置业公司催告花中富支付购房尾款。花中富质证意见为，真实性无异议，证明目的不认可。1581室未完成竣工验收备案，花中富有权行使不安抗辩权。本院认定意见为，花中富对该证据的真实性无异议，对真实性予以确认。2017-2019年滁州政府环保、扬尘治理、中高考停工统计汇总。证明：除左岸香颂商业1581室外，买受人购买的商品房因滁州政府环保、扬尘治理、中高考导致停工，出卖人有权从逾期交房时间中扣除前述停工时间。花中富质证意见为，真实性有异议，不是其违反合同约定交房的合理理由，证明目的不予认可。政府要求停工范围只是要求停止拆除和土石方作业，未要求停止所有建筑工程，三巽置业公司未提供施工日志等证明材料证明在政府公告期间，三巽置业公司因政策原因停止施工。同时，中高考是固定时间是必然发生的，不属于不可抗力。合同约定的交房时间是2018年11月30日，从三巽置业公司提供的竣工验收报告，可以看出涉案房屋在2018年11月15日已经完成五方验收，并未继续施工，因此2018年11月30日之后政府通知停工与三巽置业公司逾期交房无关。本院认定意见为，花中富对该组证据不予认可，本院结合本案其他证据予以综合认定。 经审理查明：2017年12月28日，三巽置业公司（甲方）与花中富（乙方）签订了54份《滁州市商品房预售合同》，约定花中富向三巽置业公司购买《左岸香颂》54套商品房，分别为阳明北路1581号《左岸香颂》商业单元1581室、阳明北路1583号《左岸香颂》商业单元1583室、阳明北路1585号《左岸香颂》商业单元1585室、阳明北路1587号《左岸香颂》商业单元1587室、阳明北路1589号《左岸香颂》商业单元1589室、阳明北路1591号《左岸香颂》商业单元1591室、阳明北路1579号《左岸香颂》26幢商务办公单元201－216室、阳明北路1579号《左岸香颂》26幢商务办公单元301-316室、阳明北路1579号《左岸香颂》26幢商务办公单元401-416室，54套商品房总面积为4856.87平方米,总价款为43000000元。《滁州市商品房预售合同》约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%。第十条约定该房屋的交付条件为该商品房验收合格。第十一条约定甲方定于2018年11月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方己支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15日书面通知乙方办理交付手续。涉案54份《滁州市商品房预售合同》共约定花中富于2017年12月26日前应支付购房款4100万元，于2018年11月20日前应支付房款200万元。花中富于2017年11月16日支付购房定金500万元，于2017年12月7日支付购房定金1000万元，于2017年12月26日支付购房款2600万元，总计付款4100万元。另查明，涉案房屋尚未验收合格。 本院认为，本案争议焦点为：1.花中富主张的逾期交房违约金数额如何确定；2.三巽置业公司要求花中富支付逾期付款违约金的请求能否成立。 关于争议焦点一。三巽置业公司与花中富于2017年12月28日签订的54份《滁州市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。花中富已按合同约定于2017年12月26日前支付了购房款4100万元，三巽置业公司理应在合同约定的交付期限内将验收合格的涉案54套商品房交付花中富。因涉案房屋尚未验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依据上述法律规定，涉案房屋尚不符合交付条件，花中富要求交付涉案房屋，本院不予支持。依据涉案《滁州市商品房预售合同》关于延期交房的违约责任约定，三巽置业公司如未能在本合同约定的期限内将涉案房屋交付给花中富，三巽置业公司应当向花中富支付违约金，违约金按花中富己支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。花中富认为该约定的违约金标准过低，要求三巽置业公司按照同地段房屋租金的标准支付逾期交房违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方已约定了逾期交房违约金的计算方法，故花中富要求按照同地段房屋租金的标准支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。由于涉案《滁州市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金低于银行同期同类贷款利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，综合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定将迟延交房违约金调整为2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。鉴于截至本案法庭辩论终结时，涉案房屋何时满足交房条件仍处于待定状态，故花中富主张自三巽置业公司逾期之日（2018年12月1日）起至本案开庭之日（2019年10月31日）止的逾期交房违约金，本院予以支持。上述期限以后产生的逾期交房违约金，花中富可与三巽置业公司依法另行解决。故花中富主张的逾期交房违约金数额为：以4100万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年10月31日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三巽置业公司抗辩花中富尚欠200万元房款未付，其有权根据合同约定顺延左岸香颂商业1581室房屋交付时间，且不承担逾期交房责任。因涉案《滁州市商品房预售合同》明确约定，三巽置业公司应于2018年11月30日前交付经验收合格的商品房，并在符合交付条件之日前15日书面通知花中富办理交付手续。因涉案房屋尚未验收合格，故三巽置业公司该抗辩理由不能成立。三巽置业公司抗辩因省、市政府有关部门文件要求滁州市城区内建设工程停工的期间以及中高考停工期间112天应当在逾期交付期间中予以扣除。因涉案《滁州市商品房预售合同》约定，除不可抗力外，三巽置业公司应于2018年11月30日前将房屋交付给花中富。因三巽置业公司主张的扣除期间并不属于不可抗力所造成，故三巽置业公司该抗辩理由亦不能成立。 关于争议焦点二。虽然涉案《滁州市商品房预售合同》约定，花中富应于2018年11月20日前应支付房款200万元，但因涉案合同约定，三巽置业公司应在2018年11月30日前向花中富交付涉案房屋，并在交付之日前15日书面通知花中富办理交付手续。因涉案房屋尚未验收合格，三巽置业公司亦未向花中富发出办理交付手续的书面通知，花中富有权拒付200万购房尾款。故三巽置业公司要求花中富支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，花中富要求三巽置业公司支付逾期交房违约金的部分的请求成立，本院予以支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）滁州三巽置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）花中富逾期交房违约金（违约金以4100万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年10月31日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告（反诉被告）花中富的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）滁州三巽置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）滁州三巽置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费273855元，由原告（反诉被告）花中富负担23855元，被告（反诉原告）滁州三巽置业有限公司负担250000元；反诉案件受理费12180元，由被告（反诉原告）滁州三巽置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二〇年四月十日 书记员  魏 雅 附：本案处理适用的主要法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。