贵州省玉屏侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0622民初1134号 原告：徐桂鹤，男，1961年7月24日出生，汉族，户籍所在地江苏省江都市，现住贵州省铜仁市碧江区。 原告：龙江成，男，1964年1月10日出生，侗族，户籍所在地贵州省铜仁市万山区，现住贵州省铜仁市碧江区。 原告：曾伟，男，1979年3月4日出生，汉族，住贵州省凯里市。 共同委托诉讼代理人：王茂，贵州献才律师事务所律师。 被告：贵州深恩房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520622MA6GJQYR43，住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县平溪办事处东市路**。 法定代表人：何胜军，该公司执行董事兼总经理。 被告：何茂盛，男，1963年10月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市酉阳县，现住玉屏侗族自治县。 共同委托诉讼代理人：邹红梅，鸿丰律师事务所律师。 第三人：玉屏侗族自治县房地产开发公司，统一社会信用代码915206222151201738，，住所地贵州省铜仁市玉屏侗族自治县平溪镇蒋家田 法定代表人：洪加林，该公司总经理。 原告徐桂鹤、龙江成、曾伟与被告贵州深恩房地产开发有限公司（以下简称深恩房开公司）、何茂盛项目转让合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2019）黔0622民初10号民事判决书，被告深恩房开公司、何茂盛不服上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院以（2019）黔06民终1287号民事裁定将本案发回本院重审。本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序进行审理，并另行组成合议庭，追加玉屏侗族自治县房地产开发有限公司（以下简称玉屏房开公司）为第三人，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告徐桂鹤及原告徐桂鹤、龙江成、曾伟的委托诉讼代理人王茂，被告何茂盛及被告深恩房开公司、何茂盛的委托诉讼代理人邹红梅，第三人玉屏房开公司的法定代表人洪加林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐桂鹤、龙江成、曾伟向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付三原告815万元（1.原告的投资款及投资利润，其中徐桂鹤的投资款是70万元，龙江成投资款是100万元，曾伟的投资款是200万元；按投资享有30%的利润；2．借支的工程款：刘仕中40万元，龙辉50万元，郎劲100万元，张志180万元。）；3．判令二被告支付违约金66.3万元；4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月，原告在玉屏房开公司承接“印山大厦项目”，当修建到转换层时，因资金周转困难，不能继续承建该项目，随即找到何茂盛（深恩房开公司的实际董事长）协商转让事宜，于2017年2月26日签订《房地产项目转让合同》，合同约定：由何茂盛承担项目部之前的所有债权债务，同时承担三原告的投资本金和利润分红，共计481万元。约定原告曾伟前期投资款在玉屏法院的民事判决确定的金额由被告承担支付责任；原、被告同时对该项目的资产和债权债务进行确认，并签订了《玉屏县房地产开发公司解放路休闲街南侧工行宿舍片区项目各股东前期资金统计表》。以上两份协议签订后，何茂盛成立了深恩房开公司，对该项目进行建设。深恩房开公司所拥有的印山学府项目的楼盘已开始销售，仍拒不支付原告的转让款。 被告深恩房开公司辩称，深恩房开公司是通过政府出让方式取得涉案项目，与原告无关，且项目转让不合法；原告与何茂盛约定款项，需以真实票据结算为准；曾伟未在转让合同中签名，不是合同的相对人，不是本案适格的原告。 被告何茂盛辩称，涉案项目在转让时未取得土地使用权，也没有获得政府的批准，违反了法律的强制性规定，转让合同无效。根据转让合同的约定，合同生效必须经玉屏侗族自治县房地产开发公司盖章，截至目前，该公司未在合同上签章；即使转让合同有效，也未达到款项的支付条件，原告在开发项目产生的债权债务由何茂盛确认无异议后才能付款，但原告至今未向何茂盛提供真实的票据，双方也未进行协商解决，原告直接向法院起诉，无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人玉屏房开公司述称，第三人知晓并认可原、被告间的项目转让事宜。 本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，徐桂鹤、龙江成作为甲方与何茂盛作为乙方签订《房地产项目转让合同》，将位于玉屏侗族自治县工行宿舍片区休闲街南侧的“玉屏侗族自治县印山学府项目”转让给何茂盛。合同约定：“乙方承担该项目的所有债权债务和办理后期项目所有手续及费用。转让费用总计：乙方向甲方支付本金170万元，甲、乙双方自愿按利润30%计算，合计221万元（不包含所欠款项和债权债务，所欠债务由乙方承担）；付款方式和期限：1、乙方于2017年3月30日至4月30日支付甲方年前支付的孔桩人工工资及其他工程款约150万元，2、乙方于2017年8月30日前向伍燕华支付80万元；3、乙方于2017年12月31日前支付甲方第三条约定的转让费221万元的30％即66.3万元；4、乙方于2018年6月30日支付甲方第三条约定的转让费221万元的40％即88.4万元；5、曾伟的前期投资款按玉屏侗族自治县人民法院生效判决书确定的金额和时间，由乙方承担支付责任，真实用于本项目的工程票据双方协商解决。乙方按该项目原有的相关手续等在受让该项目后进行开发建设。后期相关手续由何茂盛自行办理并承担相应费用，徐桂鹤、龙江成开发该项目产生的债权债务全部由乙方确认真实事实后承担（详见《玉屏县房地产开发公司解放路休闲街南侧工行宿舍项目各股东前期资金统计表》）。乙方未按约定的付款方式和期限规定，按期如数支付款项，应按221万元的30%的违约金赔偿甲方损失”。 2017年3月3日，徐桂鹤、龙江成与何茂盛对作为《项目转让合同》附件的债权债务《玉屏县房地产开发公司解放路休闲街南侧工行宿舍片区项目各股东前期资金统计表》进行了初步统计和协商，初步确定该项目产生的债务。内容为：“一、徐桂鹤前期投资70万元、龙江成前期投资100万元、曾伟前期投资200万元；二、已支付工程款情况：1、张明福孔桩工程款94万元；2、罗仕成护坡工程款9万元；3、杨建平挖运土石方工程款30余万元；4、张明福挖运土石方工程款7万元；5、设计费60万元；6、、地勘费16万元7、监理费3万元；8、律师费1万元；9、挂靠费70万元。三、所欠费用（债务）：1、借伍燕华80万元；2、借田会平60万元；3、借昌昊公司44万元；4、借刘仕中40万元；5、借张明福2万元；6、徐桂鹤借曾伟100万元；7、借龙辉70万元；8、支付刘荣盛拆迁费30余万元；9、收郎劲保证金100万元（实际得90万元，介绍人拿10万元）；10、张志等3户现金安置108万元，支付过渡费72万元，共计180万元；11、收消防质保金15万元”。何茂盛在备注说明一栏中书写：“以上帐目以真实用于工程（印山学府）的依据，双方协商解决”。曾伟、第三人未在合同及资金统计表上签名，庭审过程中，曾伟的委托诉讼代理人及第三人予以追认。双方签订合同时，该项目已建设至转换层，即地上三层。 《房地产项目转让合同》签订后，何茂盛偿还了《玉屏县房地产开发公司解放路休闲街南侧工行宿舍片区项目各股东前期资金统计表》中的部分债务。徐桂鹤于2017年4月6日经何茂盛同意向四川龙达建设集团有限公司印山学府项目部借款3万元，2018年2月13日向深恩房开公司借款1.5万元，2019年5月31日向何茂盛借款2万元；龙江成2018年3月18日收到玉屏印山学府项目部3万元，同年12月20日收到何茂盛5万元。庭审中，徐桂鹤、龙江成同意用上述借款抵扣项目转让费。 还查明，徐桂鹤无房地产开发资质，于2015年5月21日与玉屏侗族自治县房地产开发公司签订《玉屏中华路休闲街南侧印山大厦房地产开发承包协议》，利用该公司的资质开发本案所涉项目，徐桂鹤与龙江成向该公司交纳管理费70万元，共同开发该项目。何茂盛挂靠四川龙达建设集团有限公司承建此项目。 何茂盛与徐桂鹤、龙江成签订《房地产项目转让合同》后，注册成立深恩房开公司，后变更登记其子何胜军为该公司的法定代表人，由该公司负责对转让所得项目进行开发，并完善该项目开发应办理的手续。此项目已由何茂盛挂靠贵州昌昊建设有限责任公司建设完成。 本院确认的上述事实，有原告提供的房地产项目转让合同并附资金统计表；深恩房开公司的企业信用信息公示报告；承包协议书。被告深恩房开公司提供的工商信息、法人证明；国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用权证，成交确认书、玉国土交（2018）1号国有建设用地交地确认书，玉发改备（2018）5号玉屏县基本建设投资项目备案通知。被告何茂盛提供的2017年4月6日3万元借条一张；1.5万元电子转账凭证一张；2018年12月20日5万元电子回单一张；2018年3月18日3万元收据一张；2019年5月31日2万元领据一张；2016年5月5日16万元收款收据一张。第三人玉屏房开公司提供的营业执照、法人身份证明；房地产项目转让合同及原、被告、第三人的庭审陈述在卷佐证。 本院认为，徐桂鹤、龙江成在与何茂盛签订《房地产项目转让合同》时，虽实际占有土地进行开发建设，但仅取得规划许可，未取得国有土地使用权，何茂盛对此情况非常了解，亦同意自行办理项目所需手续。在徐桂鹤、龙江成向本院起诉前，何茂盛发起成立的深恩房开公司已取得涉案房地产开发项目的国有土地使用权，并办理项目开发所需的其他手续，由其进行开发并已竣工安置、出售。何茂盛受让《房地产项目转让合同》的权利和义务，已由深恩房开公司实际享有合同权利和履行义务。双方签订的合同应按有效合同处理。该合同对原、被告产生法律效力，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。 原告徐桂鹤、龙江成作为《房地产项目转让合同》转让方，要求深恩房开公司、何茂盛承担其前期投资并享有按投资额30％的利润的诉讼请求，符合《房地产项目转让合同》第三条关于转让费的计算方法，也未突破转让费用总额221万元的约定。两原告的诉请实为对项目转让费用的主张，对原告徐桂鹤、龙江成项目转让费用的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。 深恩房开公司和何茂盛未按合同第四条约定内容和时间，支付项目转让款及相关款项，已构成违约，应承担违约责任。根据双方对违约金的计算方法的约定，深恩房开公司和何茂盛应承担徐桂鹤、龙江成违约金66.3万元。 《房地产项目转让合同》约定，本案项目在转让协议签订前的所有债权债务由何茂盛承担，属于对债权债务的概括性转让。徐桂鹤、龙江成在签订项目转让合同前开发本案项目产生的借款，在合同中约定由何茂盛负担，属于双方对债务负担的约定，不能对抗实际债权人。徐桂鹤、龙江成在没有清偿诉请中的债务（刘仕中40万元，龙辉50万元，郎劲100万元，张志180万元）的情况下，无权向深恩房开公司和何茂盛主张权利。故原告徐桂鹤、龙江成要求被告支付刘仕中40万元，龙辉50万元，郎劲100万元，张志180万元债务的诉讼请求，本院不予支持。 在徐桂鹤、龙江成与何茂盛签订的《房地产项目转让合同》、《玉屏县房地产开发公司解放路休闲街南侧工行宿舍片区项目各股东前期资金统计表》中，曾伟未作为项目的转让方进行罗列和签名，且被告亦不认可。故曾伟不能以《房地产项目转让合同》转让方的名义向被告主张权利，不是本案适格的原告。曾伟与何茂盛之间的债务问题，可通过另行诉讼的方式处理。 综上所述，徐桂鹤、龙江成、曾伟要求深恩房开公司、何茂盛支付项目转让费用的诉讼请求，符合法律规定部分，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告贵州深恩房地产开发有限公司、何茂盛于本判决生效后三十日内支付原告徐桂鹤项目转让费91万元（徐桂鹤借支的6.5万元从中扣减），支付原告龙江成项目转让费130万元（龙江成预支的8万元从中扣减）； 二、被告贵州深恩房地产开发有限公司、何茂盛于本判决生效后三十日内支付原告徐桂鹤、龙江成违约金66.3万元； 三、驳回原告徐桂鹤、龙江成的其他诉讼请求; 四、驳回原告曾伟的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73,491元（已交24,497元），由原告徐桂鹤、龙江成、曾伟负担49,011元（应补交24,514元），被告贵州深恩房地产开发有限公司、何茂盛负担24,480元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限到期之日起二年内向本院或被执行财产所在地基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  钟金和 人民陪审员  刘显熙 人民陪审员  李仕奎 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员  喻 丹