福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终278号 上诉人（原审原告）：陈慧珊，女，1985年12月24日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人（原审原告）：陈慧玲，女，1982年5月6日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄进成，福建和晟律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：庄重，福建和晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林秀娥，女，1959年11月9日出生，汉族，原住福建省泉州市洛江区，现住福建省泉州市洛江区。 被上诉人（原审被告）：陈鸿程，男，1987年11月13日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被上诉人（原审被告）：杜新生，男，1980年3月23日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，现住福建省泉州市洛江区。 被上诉人（原审被告）：林素珍，女，1982年2月11日出生，汉族，原住福建省泉州市洛江区，现住福建省泉州市洛江区。 上诉人陈慧珊、陈慧玲与被上诉人林秀娥、陈鸿程、杜新生、林素珍确认合同无效纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈慧珊、陈慧玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，这是法律的禁止性规定，案涉房屋未取得房产权属证书，该转让行为无效。二、杜新生购买本案的房屋并非善意，也非支付合理对价。杜新生在购买房屋清楚案涉房屋是安置房，且安置产权人非林秀娥一人，仍然与林秀娥签订《房屋买卖协议书》，显然不是善意。另，其购买的价格每平不超过6000元，远远低于当时的市场价格，且没有支付合理对价。 陈鸿程辩称，案涉房屋是林秀娥与杜新生签订的，当时卖房时有问过陈慧珊、陈慧玲，但她们表示没有钱买，如果她们愿意买现在还可以与林秀娥商量。根据法律规定，未办理产权登记并不影响房屋买卖，房屋买卖合同还是合法有效的。 林秀娥、杜新生、林素珍未作答辩。 陈慧珊、陈慧玲向一审法院起诉请求：1.确认林秀娥、陈鸿程、杜新生、林素珍于2018年2月15日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.本案的诉讼费用由林秀娥、陈鸿程、杜新生、林素珍承担。 一审认定事实：林秀娥与陈世忠于1982年前结婚，两人生育陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程。陈世忠的父亲、母亲生育陈世忠、陈世明，陈世忠父亲先于陈世忠的母亲去世，陈世忠的母亲于90年代去世，陈世忠于2009年1月20日因病去世。林秀娥与陈世忠结婚后居住在祖遗及自建房屋，面积合计71.32㎡。1998年7月27日经泉州市洛江区土地管理局批准，在林秀娥与陈世忠婚姻关系存续期间，陈世忠、林秀娥、陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程合家共同生活期间，在陈世忠的主持下，约于2003年左右翻建泉州市洛江区双阳街道办事处阳江池透5号三层房屋，建筑面积为369.4㎡。2012年5月祖遗及自建合计71.32㎡房屋及阳江池透5号369.4㎡房屋被政府拆迁。 2012年5月26日，林秀娥与泉州市万安投资经营有限公司（以下简称“万安投资公司”）就泉州市洛江区阳江池透5号房屋签订《土地房屋征收补偿安置协议书》，该协议书约定：建筑面积369.4㎡，产权调换住宅面积为369.4㎡。根据《土地房屋征收补偿安置协议书》及选房确认书,林秀娥与万安投资公司分别于2012年9月24日、2017年2月28日、2018年6月5日签订《城市房屋征收补偿安置补充协议书》三份,该三份协议书主要约定,林秀娥产权调换面积369.4㎡,安置址在泉州市洛江区××街道××号楼××室（建筑面积89.59㎡）、泉州市洛江区万安街道办事处桥南花苑9号楼1402室（建筑面积88.39㎡）、泉州市洛江区双阳街道办事处阳江安置小区7号楼606室（建筑面积106.99㎡）、泉州市洛江区双阳街道办事处阳江安置小区7号楼607室（建筑面积82.28㎡）。林秀娥选取以上四处安置房屋建筑面积合计367.25㎡,剩余建筑面积2.15㎡,由万安投资公司回购。 2017年2月28日，林秀娥安置房选取泉州市洛江区万安街道办事处桥南花苑9号楼1402室，后约于2017年5月份对该房屋进行装修。 2018年2月15日，林秀娥作为甲方与杜新生作为乙方签订《房屋买卖协议书》，内载明：“甲乙双方经协商一致，就房屋买卖事宜，在友好、自愿、平等的前提下，共同达成如下协议：第一条甲方自愿将其拥有的坐落于泉州市洛江区桥南花苑9号楼1402室（建筑面积88.39平方米）转让出卖给乙方。该房屋已由甲方装修完毕，乙方已验收并自愿购买。第二条双方共同议定上述房屋交易总价为人民币伍拾叁万元整（即小写：人民币530000元整）。乙方支付购房款给甲方时，甲方都需要开具收据收条给乙方以做证明。第三条自本协议签订后，乙方应积极支付余下购房款给甲方；甲方签订协议当日，将其房屋钥匙以及其该房屋的实际居住使用权都交给乙方所有，乙方即可入住并使用，房屋内设施设备归乙方所有。签订本协议当日，甲方提供该房屋使用说明书原件、图纸、《土地房屋征收补偿安置协议书》复印件等相关材料给乙方保管。第四条待上述房屋可以办理产权登记、过户时，甲方需要积极配合乙方办理相关过户手续，直到该房屋到乙方名下为止。该房屋在办理相关登记、过户等手续的过程中产生的费用由乙方承担。第五条另乙方留人民币叁万元整（即小写：30000元整）做为购房尾款，待该房屋过户到乙方名下时，乙方应立即向甲方付清全部购房款。第六条本协议书未尽事宜，甲、乙双方经协商后可另行订立相关补充条款或补充协议，相关补充条款或补充协议与本协议具有相同法律效力。甲、乙双方在履行本协议过程中若发生争议，应协商解决。协商不成可向房屋所在地人民法院提起诉讼。第七条本协议自甲乙双方签字摁手印后马上生效。本协议一式两份，甲乙各执一份，具有相同法律效力。甲方：林秀娥签订日期2018年2月15日乙方：杜新生签订日期：2018年2月15日”。庭审过程中，林秀娥与杜新生确认杜新生已交付购房款30万元，尚欠23万元。林秀娥已将房屋交付给杜新生使用。 2018年3月16日，一审法院受理陈慧珊、陈慧玲诉林秀娥、陈鸿程继承纠纷案。陈慧珊的第1项诉求为：判令泉州市洛江区双阳街道前埭社区（阳江池透5号）两幢房屋被拆迁后安置面积中的78.27平方米归陈慧珊所有；陈慧玲的第1项诉求为：判令泉州市洛江区双阳街道前埭社区阳江池透5号两幢房屋被拆迁后安置面积中的78.27平方米归陈慧玲所有。2018年12月14日，一审法院对该继承纠纷作出（2018）闽0504民初812号民事判决，判决址在泉州市洛江区××街道××号楼××号房屋（建筑面积为88.39㎡）等四处房屋，林秀娥享有上述房屋62.5%的产权份额，陈慧珊、陈慧玲、陈鸿程各享有上述房屋12.5%的产权份额等。林秀娥、陈鸿程不服，提起上诉。泉州市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）闽05民终604号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案于2019年4月27日发生法律效力。 2019年7月23日，陈慧珊、陈慧玲诉杜新生、林素珍、第三人林秀娥、陈鸿程返还原物纠纷案。案件受理后，陈慧珊、陈慧玲提出撤诉申请，本院于2019年8月8日作出（2019）闽0504民初1619号民事裁定，裁定准许撤诉。2019年8月12日，陈慧珊、陈慧玲因同一涉诉房屋诉至一审法院，即本案诉讼。 另查明，杜新生与林素珍于2002年办理结婚登记。 一审法院为，合同效力是指合同对双方当事人的法律拘束力。依法成立的合同，自成立时生效。关于陈鸿程被告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，起诉时，原告的条件是应与本案有直接利害关系的公民等，被告的条件是需明确，故陈鸿程主体适格。林秀娥、陈鸿程提出陈鸿程作为被告主体不适格的主张，理由不充分，不予采纳。关于涉案合同的效力问题。本案中，泉州市洛江区阳江池透5号369.4㎡房屋，系陈世忠与林秀娥夫妻共同共有。《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”该法第二十六第一款规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”本案中，2009年陈世忠去世，继承开始。阳江池透5号369.4㎡房屋，50%份额为林秀娥所有，50%份额为陈世忠的遗产。2015年上述房屋被拆迁，2017年林秀娥选取涉案房屋作为安置房。陈慧珊、陈慧玲在继承纠纷案中诉求房屋被拆迁安置面积的78.27平方米各归二人所有，一、二审判决林秀娥享有62.5%的产权份额，陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程各享有12.5%的产权份额。涉案房屋为林秀娥、陈慧玲、陈慧珊、陈鸿程按份共有。林秀娥卖房、交房发生于继承纠纷案件起诉、判决前，但该判决系确认按份共有人的产权份额各有多少，并未改变林秀娥卖房、交房时涉案房产已按份共有的状态。庭审过程中，陈鸿程表示同意母亲林秀娥出售房屋给杜新生。杜新生、林秀娥、陈鸿程确认部分购房款从陈鸿程账户内走账，杜新生转账给陈鸿程，再由陈鸿程转交给林秀娥。显然，对于林秀娥卖房一事，陈鸿程事前是知道并同意的。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”处分行为，包括权利的设立、变更、移转、消灭与设定负担。故，权利人对房屋的买卖行为是处分行为。林秀娥与陈鸿程共享有涉案房屋75%（62.5%+12.5%）的产权份额，超过三分之二。在共有人之间未另有约定的情况下，林秀娥将涉案房屋卖给杜新生，其为有权处分人。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，涉案房屋尚未登记领取权属证书，不影响房屋买卖合同的效力。综上，涉案房屋为按份共有，林秀娥处分财产时取得陈鸿程的同意，两人的份额超过三分之二，林秀娥、杜新生签订《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。陈慧珊、陈慧玲主张涉案合同无效，依据不足，不予支持。林素珍经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回陈慧珊、陈慧玲的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由陈慧珊、陈慧玲负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,陈慧珊、陈慧玲上诉主张案涉《房屋买卖协议书》违反了《城市房地产管理法》第38条的规定,应当认定合同无效。经查，《城市房地产管理法》第38条并非效力性强制性规定，审查合同是否无效,应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。陈慧玲、陈慧珊主张杜新生并非善意，未能提供相应的证据予以证实，也未能进一步提供其他证据证实本案存在前述合同无效的情形，故其上诉主张案涉合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，陈慧珊、陈慧玲的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈慧珊、陈慧玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  李翔峥 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年四月二十六日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。