广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12361号上诉人（原审被告、反诉原告）：许卓艳，女，汉族，住广东省广宁县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：杨静连。委托诉讼代理人：何海芬，男，1986年9月19日出生汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工（授权至2019年12月26日止）。委托诉讼代理人：谢志恒，男，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。被上诉人（原审第三人）：佛山市高明江滨新城房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：严笑。委托诉讼代理人：李楚红，女，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。上诉人许卓艳因与被上诉人广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司（以下简称万宁物业高明分公司）、佛山市高明江滨新城房地产有限公司（以下简称江滨新城公司）物业服务合同纠纷一案,不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许卓艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判由江滨新城公司支付相应的物业服务费、公摊水电费；2.万宁物业高明分公司向许卓艳支付违约金1000元；3.万宁物业高明分公司公示涉案小区的公共收益和物业收支情况；4.本案一、二审诉讼费用由万宁物业高明分公司、江滨新城公司负担。事实和理由：（一）2017年12月22日，许卓艳收到江滨新城公司通过EMS寄来的收楼通知书。该快递单上收件地址为“广州市番禺区，收件人电话为131*****583”，由此可知江滨新城公司、万宁物业高明分公司于2017年12月已经知道许卓艳的电话变更为131*****583。但江滨新城公司、万宁物业高明分公司在2017年12月后还以原预留电话133*****583与许卓艳进行联系，明显存在过错，应承担相应责任。（二）《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二项约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间、地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。”但从落款日为2017年12月12日的收楼通知书推断，江滨新城公司在涉案房屋未达到交付标准的情况下已发出收楼通知，故该通知书应属无效，江滨新城公司对此应承担责任。（三）2017年12月31日，许卓艳如期到达收楼现场办交付手续，并要求江滨新城公司出示《建筑工程竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但江滨新城公司未出示上述证明文件。许卓艳当场提出涉案房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条和第十一条所约定的交付条件并拒绝交接，同时要求江滨新城公司承担由此产生的逾期交付责任。在收楼现场，许卓艳还了解到2017年12月31日江滨香格里8座的燃气未能与城市管网连接，不能供应燃气，未达到《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的交付条件。2018年1月7日，许卓艳向江滨新城公司书面提出要求其承担不出示约定证明文件产生的逾期交楼责任。江滨新城公司对此不闻不问，未再通知许卓艳前往收楼。目前，许卓艳尚未收楼，涉案房屋也没有完成交付，故该房屋产生的物管服务费与许卓艳无关。《江滨香某里花园前期物业管理服务协议》是江滨新城公司与万宁物业高明分公司签订的，同时也是许卓艳与江滨新城公司签订《商品房买卖合同（预售）》的附件，系三方当事人真实意思表示，三方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。依照《前期物业服务合同》第十条约定，因江滨新城公司的原因致使物业未能交给买受人，应由江滨新城公司负责物业服务费的缴纳。（四）万宁物业高明分公司在一审中未能提供2018年1月至2018年10月涉案小区公用水电的电费单、水费单、支付公用水电票据等相关资料，未能证明涉案小区有实际公用水电费用发生情况，未能证明涉案小区的公用水电有独立设置计量表，依照《前期物业服务合同》第九条、《佛山市物业管理办法》第八十六条的规定，万宁物业高明分公司要求许卓艳支付公摊水电费用，缺乏事实依据，不应得到法院支持。（五）2018年4月27日，佛山市住房和城乡建设管理局在微信公众号《佛山发布》通报批评了万宁物业高明分公司的各种物业费服务问题。具体包括：1.绿化存在裸露现象应及时补种，绿化中垃圾应每天清理，排水沟设置灭虫害措施并铺滤网；2.天面的管道脱漆要翻新维护，排水口要清理，防止堵塞；3.缺少小区平面布置图，小区路标指引要完善；4.所有的设备房巡查不到位，要有挡鼠板、管理制度、应急预案等上墙资料，卫生情况差要定期清洁，设备管道脱漆需翻新维护，发电机房没有试行记录，应定期试运行确保能正常使用；5.消防栓、灭火器巡查不到位，防火门存在阻挡打不开现象要加强巡查；6.未按月进行自查，没有公示物业收支情况和公共收益，未保留定期四害的证明材料，未开展社区文化活动，没有消防演练，未留存二次供水检测报告，资料较缺乏，未按八大项分类归档；7.应重视业主满意度调查，社区文化活动，便民服务等工作的开展，采纳业主合理化建议，不断提升物业服务水平。至今已有一年多，万宁物业高明分公司依然还未能进行整改。依照《江滨香某里花园前期物业管理服务协议》第二十七条约定，万宁物业高明分公司的行为已构成违约，应承担违约责任。（六）涉案小区每栋楼宇的负一楼走廊和电梯内均贴有广告，部分共有区域出租给了丰巢、电动车充电桩公司使用，必然产生公共收益。依照《佛山市物业管理办法》第四十二条、第四十四条的规定，万宁物业高明分公司应依法公示小区公共收益和物业收支情况，但万宁物业高明分公司未履行该法定义务。佛山市住房和城乡建设管理局已在2018年4月的通报批评中指出万宁物业高明分公司存在“没有公示公共收益和物业收支情况”的问题，但其依然拒绝整改。许卓艳请求法院保护业主的知情权，判决万宁物业高明分公司公示涉案小区的公共收益和物业收支情况。万宁物业高明分公司辩称，万宁物业高明分公司、江滨新城公司已将涉案房屋的竣工验收备案文件等材料张贴于大堂进行公示，房屋符合合同约定的交付条件。涉案小区在成立业主委员会前没有任何收益，无需公示小区的收益材料。江滨新城公司未发表新的答辩意见。万宁物业高明分公司向一审法院起诉请求：1.许卓艳向万宁物业高明分公司支付自2018年1月1日起至2018年11月30日止拖欠的住宅物业服务费2378.86元（房屋建筑面积110.9平方米，每平方米1.95元计每月物业服务费为216.26元）；2.许卓艳向万宁物业高明分公司支付逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金380.62元（以每月拖欠的住宅物业服务费为基数，2018年1月11日起至2018年11月30日止按日0.1%计算）；3.许卓艳向万宁物业高明分公司支付拖欠的公共水电分摊费109.86元（从2018年1月1日暂计至2018年10月31日）；4.本案诉讼费由许卓艳承担。许卓艳向一审法院反诉请求：1.许卓艳不用缴纳2018年1月至2019年2月的物业服务费3027.64元及公共水电分摊费302元；2.万宁物业高明分公司支付违约金1000元；3.万宁物业高明分公司公示江滨香格里小区的公有收益及物业收支情况；4.万宁物业高明分公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月24日，经佛山市高明区发展规划和统计局备案，万宁物业高明分公司在江滨香某里花园实行政府指导价物业服务收费备案标准为：高层住宅2.43元/平方米·月、自有室内小汽车位30元/车位/月、自有露天小汽车位25元/车位/月、自有室内摩托车位10元/车位/月、自有露天摩托车位5元/车位/月。2016年12月30日，许卓艳（买受人）与江滨新城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定许卓艳向江滨新城公司购买位于佛山市高明区****************************3105房，该房建筑面积为110.88平方米。江滨新城公司2017年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并经买受人付清全部购房款（含银行贷款）及相关费用的房屋交付给许卓艳。并约定如下事项（摘录）:1.商品房符合约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方还约定了出卖人可据实延期交付商品房的情况。2.办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验商品房后，双方应签署商品房交接单。由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意自合同约定的交付日期届满之日起视为合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，买受人承担商品房毁损、灭失等风险及物业管理费，并承担相应的法律责任及违约责任。并约定江滨新城公司选聘万宁物业高明分公司进行前期物业管理服务，物业服务费为2.43元/月·平方米（建筑面积）。2016年12月30日，许卓艳（甲方）与万宁物业高明分公司（乙方）签订《江滨香某里花园前期物业管理服务协议》，就乙方为甲方在江滨香某里花园项目中提供物业服务约定如下（摘录）：1.项目名称“江滨香某里花园”，类型为高层住宅36幢，面积435561平方米，别墅43幢，面积约99906平方米，商铺约27760平方米，总占地面积171835.6平方米，建筑面积721391.12平方米，东至凤某路，南至明某路，西至大某路，北至丽江某路。2.物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月缴纳，具体标准为：高层住宅2.43元/平方米/月、商业物业10元/平方米/月、别墅3元/平方米/月、别墅花园0.5元/平方米/月、自有产权室内汽车位30元/个/月、自有产权露天汽车位25元/个/月、自有产权室内摩托车位10元/个/月、自有产权露天摩托车位5元/个/月、会所10元/月/平方米。3.物业服务期限为自双方签字之日起生效，本物业业主大会成立后与其选定的物业服务企业签订物业服务合同，其选定的物业服务企业正式接管本物业管理权后失效。4.甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。5.乙方提供的服务达不到协议约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可以要求乙方支付违约金1000元。经双方约定以下情况视为乙方违约：乙方实际服务标准低于双方约定的标准，经甲方提出后拒绝改善的；乙方因物业服务质量受到行政主管部门通报批评以上行政处罚。6.物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入归全体业主所有。由江滨新城公司向政府主管部门申请报建的，并由江滨新城公司独自出资建设的小区户外广告牌属江滨新城公司所有，由江滨新城公司自行经营和管理。共有收益的分配由双方约定，甲方将共用部位委托乙方经营的，乙方可以在共有收益中按50%作为管理费用。其余由乙方代表业主大会进行管理。共有收益由乙方代表业主大会管理的，共有收益主要用于以下几个方面：维修、更新、改造、增设共用设施设备；业主委员会的工作经费和补贴（业主委员会的工作经费应在“业主大会规则”中约定）；补充住宅专项维修资金；业主公益活动的开展；业主大会议事规则约定的其他事项。7.公共水电分摊费用按实际费用向所有相关业主合理分摊。双方还约定了物业交接、物业服务内容和标准、费用交纳、双方权利与义务、协议时效、突发事件处理、违约责任等内容。2017年12月29日，江滨香某里花园三期（50栋至54栋、三期地下室）取得竣工验收备案证明文件。2016年6月1日，佛山市高明区门牌管理办公室出具证明文件，证实江滨香某里花园门牌号8座3梯对应的施工图栋号为52#。2017年12月18日，江滨新城公司向许卓艳邮寄了收楼通知书，许卓艳确认于2017年12月份收到了江滨新城公司邮寄的收楼通知书。2018年8月26日，许卓艳在江滨新城公司的收楼通知书上签名确认，并注明：“房屋存在的问题很多：如厨房天花裂开、2间房的护栏拆掉没装上、厨房门翘起、大厅裂开超2.4米以上、全门、公卫窗也裂开、厨房旁空调架裂开等等”。2018年1月16日，佛山市高明区国土城建和水务局对万宁物业高明分公司发出《物业服务企业限期整改通知书》，对万宁物业高明分公司服务的江滨香某里花园存在的问题限期在2018年2月5日整改完毕后反馈情况给该局，逾期未改正或整改达不到要求的，将按相关规定予以诚信扣分并载入企业诚信档案。整改通知书列明的问题包括三个方面，其中环境方面存在消防通道阻塞、楼层灰尘多、垃圾桶周围杂物多、天面卫生差、消防栓卫生差、无封条、对第三方通话无人接听等问题；设备方面存在水泵房卫生差、杂物堆放、地面起沙、设备标识缺失、消防水池无水、设备房制度未上墙、无消防设备故障记录、油箱房安全隐患大、发电机不能启动、电梯机房无维保记录、卫生差；资料方面存在无分八大类分类、无集中存放、图纸无分类、消防证、特殊岗位操作证缺失、满意度调查、交接资料缺失。2018年4月9日至17日，佛山市住建管理局从禅城、南海、顺德、高明、三水各抽取了四个物业管理小区，对物业管理小区的资料档案、设施设备、环境卫生等方面的内容进行了专项检查。其中万宁物业高明分公司提供服务的江滨香格里小区因未严格履行物业服务合同的约定，人员配备不足，设施设备维护不到位，在此次日常检查中表现较差，被通报批评。上述检查结果和通报内容刊登在佛山日报。涉案小区内的负一楼走廊、电梯中有张贴广告。小区中有丰巢快递柜、电动车充电桩设施。许卓艳庭审中确认未支付过万宁物业高明分公司诉求的物业服务费和水电分摊费用。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。许卓艳以未完成房屋交付、万宁物业高明分公司提供的物业服务有瑕疵为据，拒绝向万宁物业高明分公司交纳物业服务费。关于案涉房屋交付时间问题。因许卓艳与江滨新城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并经买受人付清全部购房款及相关费用。江滨新城公司于2017年12月份向许卓艳发出收楼通知书后，许卓艳未依其指定的收楼日期办理收楼手续，则合同约定的交付日期届满之日即2017年12月31日起视为案涉商品房已完成交付。许卓艳与万宁物业高明分公司之间的物业服务合同是双方真实意思表示，合法有效，由此产生的权利义务受法律的保护和约束。许卓艳应依与万宁物业高明分公司的合同约定自2018年1月1日开始向万宁物业高明分公司交纳物业服务费和相关的水电公摊费用。对于许卓艳2018年8月26日提出的质量问题，因江滨新城公司本案中对此未予认可，许卓艳可依据其与江滨新城公司的合同依法向江滨新城公司主张保修责任以及因此对许卓艳造成的损失。关于许卓艳提出的因万宁物业高明分公司所提供的物业服务存在瑕疵而不予交纳物业服务费的主张。因万宁物业高明分公司提供的物业服务有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但双方提交的证据尚不足以证明万宁物业高明分公司的物业服务瑕疵达到影响业主正常生活的程度。故许卓艳的上述拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。如小区大多数业主对万宁物业高明分公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。经佛山市高明区国土城建和水务局检查，万宁物业高明分公司的物业服务确实瑕疵并要求其整改，万宁物业高明分公司在今后物业服务工作中，应当加强物业管理，对于业主反映的问题及时回应解决。对于万宁物业高明分公司要求许卓艳支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求。因许卓艳并非恶意拖欠物业费，只是对物业服务不认可时维权的方式欠当，且万宁物业高明分公司的服务确实存在瑕疵，故对万宁物业高明分公司主张许卓艳支付逾期交纳物业服务费的违约金，一审法院不予支持。关于万宁物业高明分公司要求许卓艳支付2018年1月1日起至2018年10月31日止的公摊电费109.86元。万宁物业高明分公司与许卓艳的物业服务协议中约定了公共用水、用电应由业主分摊，因生活小区内的公共用水、用电是必然发生的，根据一般的生活法则，万宁物业高明分公司请求的公摊水电费未超出一般水平，对万宁物业高明分公司要求许卓艳支付的2018年1月1日至2018年10月31日期间的公摊水电费109.86元，一审法院予以支持。对许卓艳关于其无需交纳2018年1月至2019年2月的物业服务费及公共水电分摊费的反诉请求。因该主张是对万宁物业高明分公司要求许卓艳支付物业服务费的抗辩意见，不属于独立的诉讼请求。一审法院对许卓艳的该主张在本诉部分已做处理，在反诉部分不予处理。对许卓艳要求万宁物业高明分公司支付违约金1000元的反诉请求。根据双方的协议约定，万宁物业高明分公司提供的服务达不到协议约定的标准的，业主有权要求万宁物业高明分公司在合理期限内改进，万宁物业高明分公司未能改进的，业主可以要求万宁物业高明分公司支付违约金1000元。本案中，许卓艳提供的证据不足以证实万宁物业高明分公司存在经许卓艳要求后仍未整改的违约行为。虽然万宁物业高明分公司在2018年1月佛山市高明区国土城建和水务局责令其整改、2018年4月份的检查中被住建部门通报批评，但许卓艳自合同签订后至今未向万宁物业高明分公司交纳过物业服务费，因许卓艳未履行过合同主要义务，对许卓艳依合同约定要求万宁物业高明分公司支付违约金1000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于许卓艳要求万宁物业高明分公司在涉案小区每座大堂内以张贴方式公示小区的电梯内广告、出租公共场地给丰巢公司、出租公共场地给电动车充电桩公司的公有收益和公共水电的表底数、用量、费用支出情况、支出凭证的反诉请求。小区的共有收益应归全体业主所有，双方合同约定共有收益的分配由双方共同约定，如万宁物业高明分公司对小区的共有部分产生经营收益，应允许业主对收益情况和公共水电的表底数、用量、费用支出情况进行查阅。但许卓艳未提供证据证实万宁物业高明分公司有拒绝业主查阅上述材料的情况，双方的协议并未要求万宁物业高明分公司以张贴方式公示上述材料。许卓艳作为单个业主要求万宁物业高明分公司在每栋楼的大堂张贴上述材料，不能代表大部分业主的意志，且将大量增加物业服务企业的工作量，不符合经济原则。对许卓艳要求万宁物业高明分公司张贴电梯内广告、出租公共场地给丰巢公司、出租公共场地给电动车充电桩公司的共有收益和公共水电的表底数、用量、费用支出情况、支出凭证的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、许卓艳于判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市高明区********************的物业服务费2378.86元给万宁物业高明分公司；二、许卓艳于判决发生法律效力之日起十日内支付公摊水电费109.86元给万宁物业高明分公司；三、驳回万宁物业高明分公司的其他诉讼请求；四、驳回许卓艳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元（万宁物业高明分公司预交），由许卓艳负担。一审案件反诉受理费25元（许卓艳已预交），由许卓艳负担。二审期间，许卓艳向本院提交了如下证据：1.EMS快递单和收楼通知书，拟证明江滨新城公司在涉案房屋未达到交付标准的情况下已发出收楼通知，且其在2017年12月已经知悉许卓艳的电话号码变更为131*****583；2.数字佛山城管案件信息，拟证明许卓艳曾向佛山数字城管投诉江滨新城公司未出示购房合同第九条约定的文件；3.责任确认函，拟证明许卓艳曾书面向江滨新城公司提出不按约定出示材料则应承担逾期交楼责任的情况；4.丰巢官网信息，拟证明丰巢与万宁物业高明分公司签订过协议；5.微信公众号《佛山发布》的通报批评，拟证明万宁物业高明分公司未公示小区公共收益和物业费收支情况；6.微信群聊天记录打印件，拟证明许卓艳于2017年12月31日按约定达到了收楼现场，但江滨新城公司未按合同约定出示《建筑工程竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料，且涉案房屋存在渗漏、开裂、窗户护栏未完工、首层大门设置违反消防规定、未完成竣工备案等各种不符合交付条件的情况；7.涉案房屋销售人员微信聊天记录、朋友圈截图等材料，拟证明许卓艳已于2017年8月8日向江滨新城公司明确告知联系电话变更为131*****584，原手机号码133*****583于2017年8月8日不再使用；同时也证明江滨新城公司知悉涉案房屋存在渗漏、开裂等问题并同意委托万宁物业高明分公司进行修复；8.投诉材料，拟证明许卓艳已在“佛山住建”公众号投诉江滨新城公司未按合同约定出示《建筑工程竣工验收备案表》《房屋土地测绘技术报告书》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料；9.通话记录，拟证明许卓艳多次联系万宁物业高明分公司要求修复涉案房屋；10.微信账号信息、充值记录、朋友圈截图打印件、图书续借凭条、佛山住建局信息，拟证明前述微信聊天和电话使用人系许卓艳本人；11.光盘一份，拟证明许卓艳递交责任确认函的过程。江滨新城公司二审期间提交了照片14张，拟证明其于2017年底至2018年初在涉案小区的销售中心公示栏张贴了竣工验收备案等材料，涉案房屋当时已符合了交楼条件。万宁物业高明分公司未提交新的证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对许卓艳提交的证据1的真实性予以确认；证据2和证据8系许卓艳向相关部门的投诉情况，本案确认其真实性，但相关投诉未经相关部门的查证及回复；证据3是由许卓艳单方制作且落款日期在合同约定的收楼日之后，本院不予确认；证据4和证据10与本案不存在直接关联，本院不予确认；证据5并非新证据，万宁物业高明分公司于一审庭审中已确认其真实性；证据6系涉案小区部分业主关于涉案小区质量问题的讨论，不能直接证明许卓艳就涉案房屋的质量问题向江滨新城公司提出了异议；证据7不能证明许卓艳曾于2017年12月31日对房屋质量提出异议，也不能证明其曾向万宁物业高明分公司提出过变更联系方式，本院在本案中不予采纳；证据9系手机通话记录界面截图，无法证明具体的通话内容，本院不予采信；证据11是许卓艳递交责任确认函的过程，但因其发生在合同约定的收楼日之后，难以证明许卓艳的主张，本院对此不予采信。对江滨新城公司二审期间提交的照片，因拍摄时间为2019年12月4日，无法证明2017年12月31日涉案房屋交付时的情况，本院对此亦不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，涉案房屋于2017年11月22日经佛山市高明区测绘队审核后出具《房屋面积测量成果报告书》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，二审争议焦点为：1.万宁物业高明分公司主张自2018年1月1日起至2018年11月30日止的物业服务费和公摊水电费应否由许卓艳负担；2.万宁物业高明分公司是否构成违约，如构成则相应的违约责任如何承担；3.许卓艳要求万宁物业高明分公司公示涉案小区的公共收益和物业服务费收支能否得到支持。关于第一个争议焦点。《江滨香某里花园前期物业管理服务协议》约定涉案房屋的物业服务费应当从买受人接收房屋开始计算，因江滨新城公司的原因未能按时向业主交付物业的，则相应的物业服务费应由江滨新城公司负担。现买受人许卓艳以涉案房屋至今尚未交付为由主张无需缴纳物业服务费，故本案首先应查明涉案房屋的实际交付时间。已查明事实显示，涉案房屋已分别于2017年11月22日、12月29日取得了《房屋面积测量成果报告书》和竣工验收备案证明文件，即该房屋最早于12月29日符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋交付条件。江滨新城公司于2017年12月份向许卓艳发出收楼通知书并通知其2017年12月31日前往收楼，许卓艳承认已收到该通知书，但未能提供证据证明已按约定日期到达收楼现场办理收楼手续且当场对房屋质量问题提出异议,故其本案中主张涉案房屋尚不具备合同约定交付条件，本院不予支持。结合涉案房屋已在约定交楼日前取得了交付所需的各项文件的事实以及双方的举证情况，本院认定该房屋已按合同约定于2017年12月31日完成了交付。至于许卓艳在房屋在交付后发现该房屋存在渗漏、开裂等质量问题，可依据《商品房买卖合同（预售）》向江滨新城公司另行主张权利，但在其未提供证据证明上述质量问题严重影响房屋使用的情况下，不得以此作为拒绝收楼的依据。因涉案房屋已按约定完成了交付，万宁物业高明分公司主张许卓艳支付拖欠的自2018年1月1日起至2018年11月30日止的物业服务费，理据充分，本院予以支持。关于涉案小区公摊水电费的问题。万宁物业高明分公司与许卓艳的物业服务协议中约定了公共用水、用电应由业主分摊，因生活小区内的公共用水、用电是必然发生的，根据一般的生活经验法则判断，万宁物业高明分公司请求的公摊水电费未超出一般水平，故一审法院支持万宁物业高明分公司该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。许卓艳上诉认为《江滨香某里花园前期物业管理服务协议》明确约定万宁物业高明分公司提供的服务达不到协议约定的标准的，业主有权要求万宁物业高明分公司在合理期限内改进，若其未能改进或因服务质量问题受到行政主管部门通报批评的，则业主可以要求万宁物业高明分公司支付违约金1000元。但本案中，许卓艳提供的证据不足以证实万宁物业高明分公司存在经许卓艳要求后仍未整改的违约行为。另外，万宁物业高明分公司虽然在2018年4月份的检查中被住建部门通报批评，但许卓艳自合同签订后至今未向万宁物业高明分公司交纳过物业服务费，属于未履行己方的主要合同义务，故一审法院对许卓艳要求万宁物业高明分公司支付违约金1000元的诉讼请求不予支持，于法有据，本院予以维持。关于第三个争议焦点。许卓艳上诉请求万宁物业高明分公司公示涉案小区的公共收益和物业收支（公共水电的表底数、用量、费用支出凭证）情况。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”上述司法解释明确了业主知情权及其行使的范围。根据上述司法解释规定，许卓艳作为业主对涉案小区的物业管理情况享有知情权和监督权，有权请求公布、查阅小区共有部分的使用和收益情况，现许卓艳以诉讼的方式行使业主知情权，要求万宁物业高明分公司公布涉案小区共有部分的收益和物业收支（公共水电的表底数、用量、费用支出凭证）情况，合理合法，应予支持。至于公布的方式，可由万宁物业高明分公司提供相关资料供许卓艳查阅，如需复印的，万宁物业高明分公司应予协助，复印费由许卓艳自行承担。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，许卓艳的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持；对无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初299号民事判决第一项，第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初299号民事判决第四项；四、广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许卓艳公布佛山市高明区***********江滨香某里花园共有部分的收益和物业收支（包括公共水电的表底数、用量、费用支出凭证等）的情况（公布方式：将相关资料提供许卓艳查阅，如需复印的，广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司应予协助，复印费由许卓艳自行承担）；五、驳回许卓艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，由许卓艳负担；反诉案件受理费25元，由广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司负担；二审案件受理费50元，由许卓艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年四月二十日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫