广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终808号上诉人（原审原告）：曹锦祥，男，住广东省佛山市顺德区*****************。委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙**流，男，住广东省佛山市顺德区****************。委托诉讼代理人：陈国飞，广东仲马律师事务所律师。上诉人曹锦祥因与被上诉人孙**流房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹锦祥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持曹锦祥的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由孙**流负担。事实和理由：1.曹锦祥与孙**流签订的《房地产买卖合同》并非曹锦祥亲自签名，曹锦祥也没有将涉案房屋出售给孙**流的意思表示。孙**流让其他人拿着伪造的身份证，以曹锦祥的名义填写《顺德区房地产转移登记申请表》，将涉案房产转移登记至孙**流名下。一审法院未依申请对曹锦祥在《顺德区房地产转移登记申请表》《房地产买卖合同》上的签名及指印进行司法鉴定，程序严重违法。佛山市顺德区*********出具鉴定书认定《顺德区房地产转移登记申请表》上的指印与曹锦祥不同。2.顺德区房地产登记部门留档的身份证复印件也不是曹锦祥的，该身份证是伪造的。一审法院认定曹锦祥于2009年11月4日到XXXX街道房地产登记窗口申请办理涉案房产所有权转移登记手续的行为已构成对《房地产买卖合同》和《顺德区房地产转移登记申请表》中签名效力的追认是没有事实和法律依据的。3.孙**流冒充曹锦祥的名义签订《房地产买卖合同》，应认定该合同无效。孙**流辩称：1.本案不存在合同无效的事由。2.涉案房屋所在土地的固化用地名额转让给孙**流后，孙**流交纳固化宅基地款后取得建设用的土地、房屋建成后由孙**流一直使用至今，上述一系列法律行为表明涉案房屋不属于曹锦祥。3.由于从土地流转到最后的房屋所有权登记是一系列的法律行为，不能单独截取于2009年10月28日签订的《房地产买卖合同》，认定不是曹锦祥的真实意思表示而认定该合同无效。孙**流受让土地固化用地名额，房屋报建、取得房产证等一系列行为均要曹锦祥配合进行，否则无法报建、建设、办理房产证、过户登记。4.办理过户手续是双方共同向行政机关提交材料，并由行政机关审查验收，相关行政案件的判决已对此进行了认定。即使《房地产买卖合同》不是曹锦祥签名，因为涉案房屋是挂名登记在曹锦祥名下，该转让登记的结果也只是将原属于孙**流的财产过户给孙**流。《固化用地名额转让合同》也约定曹锦祥负有协助办理建房过户等手续的义务。5.如果认定《房地产买卖合同》无效且所有权登记被撤销，但因涉案房屋不是曹锦祥的房屋，孙**流也无须返还。6.曹锦祥提起本案诉讼的真正原因是因为涉案土地升值。曹锦祥向一审法院起诉请求：1.确认曹锦祥、孙**流于2009年10月28日签订的《房地产买卖合同》无效；2.判令孙**流向曹锦祥返还位于佛山市顺德区****************的房产；3.本案诉讼费由孙**流承担。一审法院认定事实：曹锦祥、孙**流于2009年10月28日签订《房地产买卖合同》，约定曹锦祥将其所有的位于佛山市顺德区****************的房产（房地产权证号：粤房地权证佛字第**）出售给孙**流，房产用地面积为79.95㎡，建筑面积46.36㎡；双方约定成交价为10000元，孙**流在2009年11月4日前将购房款一次性支付给曹锦祥；曹锦祥同意于2009年11月4日将上述房产交付给孙**流使用。另查，2009年11月23日，佛山市人民政府为涉案房产办理过户登记手续，由曹锦祥名下转移登记到孙**流名下，房地产权证号为：粤房地权证佛字第**00073602号。曹锦祥不服上述行政登记行为，于2016年12月18日向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2017年5月22日作出（2016）粤0606行初1137号行政裁定，裁定移送佛山市中级人民法院审理。佛山市中级人民法院受理后于2017年8月29日作出（2017）粤06行初76号行政判决，该判决查明：1.2009年11月4日，曹锦祥、孙**流前往XXXX街道房地产登记窗口申请办理涉案房地产转移登记手续，并提交《顺德区房地产转移登记申请表》《房地产买卖合同》《房地产权证》、曹锦祥和孙**流的身份证复印件、佛山市顺德区******股份合作社出具的《买卖证明》等资料；2.涉案房屋从2009年11月发证之后由孙**流居住和使用至今。曹锦祥不服上述判决，提起上诉，广东省高级人民法院于2017年12月14日作出（2017）粤行终1727号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。曹锦祥不服申请再审，最高人民法院于2019年6月30日作出（2019）最高法行申5529号行政裁定，裁定驳回曹锦祥的再审申请。又查，2009年11月4日，佛山市顺德区******股份合作社出具《买卖证明》，同意曹锦祥将其所有的涉案房产卖给该村农民孙**流。佛山市顺德区******民委员会在该《买卖证明》上加盖印章。再查，2005年3月30日，曹锦祥与案外人郝某签订《固化用地名额转让合同》，约定曹锦祥将位于XXXXXXXXX号的农民住宅固化用地名额转让给郝某，转让价格为15000元，曹锦祥的母亲胡某作为见证人。2005年3月29日，胡某出具《收据》，确认收到郝某固化用地转让费（曹锦祥户）19400元（包含胡某向佛山市顺德区XXX***委会建设管理办公室交纳的建设用地保证金4400元）。郝某购买该固化用地名额后并未使用，后转让给孙**流。在郝某的协助下，2006年6月10日，曹锦祥与孙**流签订《固化用地名额转让合同》，约定将曹锦祥所有的上述农民住宅固化用地名额转让给孙**流，转让价格为15000元。孙**流向郝某支付了对价，并向佛山市顺德区***委会建设管理办公室交纳了固化宅基地款。另，庭审中，双方确认涉案地上房屋是由孙**流所建。一审法院认为，本案争议焦点系曹锦祥、孙**流签订的《房地产买卖合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，只要是依法成立的，出于当事人真实意思表示、符合合同成立的要约、承诺要求的合同，以保护其生效为原则，而对合同无效的认定，因涉及到以公权力对公民私权的限制，则应以严格的法律要件规制。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定了合同无效的五种形式分别为“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。由此可见，合同无效的认定，应严格依据法定的程序和法律明文规定的条件。本案中曹锦祥并未提供有效证据证明孙**流存在上述情形，曹锦祥虽主张《房地产买卖合同》和《顺德区房地产转移登记申请表》中“曹锦祥”的签名及所捺指模均非曹锦祥本人所签所捺，但即使曹锦祥主张为真实，其于2009年11月4日与孙**流前往XXXX街道房地产登记窗口申请办理涉案房地产转移登记手续的行为也已构成对《房地产买卖合同》和《顺德区房地产转移登记申请表》中签名效力的追认。曹锦祥又主张孙**流在佛山市顺德区******民委员会已经拥有一处宅基地，故孙**流不符合受让条件，但亦未提供证据证实。至于曹锦祥所称的并未收到孙**流支付的10000元购房款的问题，一审法院认为孙**流是否支付购房款并非导致合同无效的法定情形，亦非本案审理范畴。综上，曹锦祥主张涉案《房地产买卖合同》无效的理据不成立，故其要求孙**流返还涉案房产的诉请于法无据，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回曹锦祥全部诉讼请求。案件受理费减半收取为555元（曹锦祥已预交），由曹锦祥负担。二审中，曹锦祥向本院提交鉴定书，拟证明《顺德区房地产转移登记申请表》中的指印并非曹锦祥的指印。孙**流未提交新证据。经审查，曹锦祥提交的证据与本案裁判结果无关，本院对此不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，曹锦祥与孙**流订立《固化用地名额转让合同》约定，一切购地及办理建房转让手续和建房的费用等由孙**流负责，曹锦祥协助孙**流办理建房过户等手续。本院认为，首先，曹锦祥与孙**流订立《固化用地名额转让合同》约定，孙**流通过受让农民住宅固化用地名额的方式取得使用涉案土地的权利，涉案房屋由孙**流出资建造后，曹锦祥协助办理过户手续。从上述约定可知，孙**流取得涉案房屋所有权的方式是先以曹锦祥的名义办理涉案房屋的房地产权证，然后将房屋所有权过户予孙**流。涉案房屋的所有权于2009年10月26日登记于曹锦祥名下，双方于两天后即2009年10月28日签订《房地产买卖合同》约定将涉案房屋过户给孙**流，上述合同的订立符合双方在《固化用地名额转让合同》中的约定。其次，生效行政判决已认定曹锦祥与孙**流一同前往行政机构办理过户手续，无论《房地产买卖合同》《顺德区房地产转移登记申请表》上的签名和指印是否为曹锦祥的签名和指印，曹锦祥对过户涉案房屋是知情并同意，以房屋买卖的形式将涉案房屋过户予孙**流并不违反曹锦祥的意思表示。同时，佛山市顺德区******股份合作社出具《买卖证明》同意曹锦祥将其所有的涉案房产卖给孙**流，这也可印证曹锦祥同意将涉案房屋过户予孙**流。故曹锦祥以《房地产买卖合同》非其真实意思表示为由主张合同无效，缺乏理据，本院不予支持。再次，孙**流在支付对价取得使用涉案土地的权利后出资建造了涉案房屋，根据双方于《固化用地名额转让合同》中的约定，涉案房屋的所有权应过户予孙**流，即由孙**流享有所有权。涉案房屋建成后一直由孙**流居住、曹锦祥称其从未收取过《房地产买卖合同》约定的房屋款但多年来未向孙**流主张购房款或租金等事实，亦可印证双方约定涉案房屋所有权归孙**流所有。由于涉案房屋是由孙**流建造，房屋所有权根据双方约定也应归孙**流所有，故双方签订《房地产买卖合同》及办理房屋所有权过户手续的目是为了使孙**流按约定取得由其出资建造的房屋的所有权，即便《房地产买卖合同》《顺德区房地产转移登记申请表》上的签名和指印均非曹锦祥的签名和指印，曹锦祥也无权请求返还涉案房屋。综上，曹锦祥以《房地产买卖合同》并非其真实意思表示为由主张合同无效，并请求返还涉案房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然曹锦祥对（2017）粤行终1727号行政判决提出的行政监督申请已被受理，但该案处理结果与本案无直接关系，本案无中止审理之必要，故本院对曹锦祥关于中止审理本案的申请不予准许。综上所述，曹锦祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人曹锦祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年四月十三日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡