广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终11153号 上诉人（原审被告）：苏海峰。 上诉人（原审被告）：胡斌。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈锋，南宁市青秀法律事务中心法律工作者。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈贤富，南宁市青秀法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张小燕。 委托诉讼代理人：王忠达，广西欣和律师事务所律师。 原审第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金浦路**的广西国际金融中心**楼******，统一社会信用代码：91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 上诉人苏海峰、胡斌因与被上诉人张小燕、原审第三人广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初4132号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人苏海峰、胡斌上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判1、上诉人苏海峰不用返还张小燕定金20000元和逾期付款的利息；2、上诉人胡斌不用对上诉人苏海峰债务承担连带清偿责任。事实和理由：一、合同约定卖方银行未结算余款约为36万元，由买方支付首期款27万元用于卖方银行解押使用，不足解押部分款项由买方找垫资公司垫资，其产生的垫资费用由买方支付。合同中注明的解押资金36万元仅是估算，所以合同约定是约为36万元，对于超过36万元的部分也应当由被上诉人承担。故出资完成解押的义务应全部由被上诉人承担。二、上诉人已经向银行申请办理提前还贷手续，履行了合同义务。三、上诉人对被上诉人无法找到合适垫资方垫资解押并无过错和责任。被上诉人无法完成支付解押资金的合同义务后，向上诉人提出不再履行合同，属于单方解除合同。四、买卖合同中明确上诉人胡斌是代理人，一审认定涉案房屋属夫妻共同财产并判决胡斌承担连带清偿责任错误。 被上诉人张小燕辩称，一、根据合同第一条第4款约定，解除银行抵押是买卖双方的合同义务。一审证人证言也证实上诉人曾口头答应在卖房后退还2万给上诉人。二、上诉人构成违约，应当承担违约责任，向被上诉人支付利息损失。三、胡斌不仅是代理人，也是房屋共同所有权人，应承当共同义务。四、根据上诉人自认，合同未解除前，上诉人将涉案房屋卖给第三人，属于违约在先。一审判决正确，请求予以维持。 原审第三人贵人置业公司未提交意见。 张小燕向一审法院起诉诉请求：1、判令解张小燕与苏海峰、贵人置业于2017年7月31日签订《房地产买卖用及居间合约》；2、判令苏海峰、胡斌向张小燕双倍返还定金40000元及支付利息损失（以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年8月1日（实际交款日期）开始计算至付清为止）；3、本案的诉讼费、证人出庭费用由苏海峰、胡斌承担。 一审法院查明事实：位于***登记于苏海峰名下，该房不动产权证载明该房的购买日期为2013年6月。苏海峰与胡斌于2013年5月30日登记结婚，于2017年7月6日登记离婚。 2017年7月31日，张小燕（买方）与苏海峰（卖方）、经纪方贵人置业签订《房地产买卖用及居间合约》,约定：卖方将其所有位于****卖给买方，建筑面积86.96平方米，房屋产权证号:00××；该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；该合同第一条第4款约定：物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为360000元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用……现双方同意注销处理方式为Ｃ项，即由买方支付部分楼款并用于提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押，如选择Ｃ项的，须解押前另行与垫资方签署垫资协议，以及向垫资方或经纪方指定人员办理公证委托手续，买卖双方应予协助……垫资解押所产生的垫资费、公证费、加急费等费用按本合约或垫资协议约定承担为准，如因对垫资协议条款、费用以及手续有异议的，买卖双方可另自行通过其他途径融资解押，且不以此作为取消本次交易之理由；该合同第九条第2款、第3款、第4款约定：该物业成交价为890000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费及入住费用、电话初装费及入住费用、物业维修基金等）；第一期房款定金20000元，签约当天定金由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；第二期房款250000元，在银行通知卖方还款当天（确定买方贷款已通过）支付给卖方；第三部分房款620000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算；该合同第九条第9款约定：经买卖双方协商后，卖方收集全部楼款3个工作日内，交付物业。卖方银行未结清尾款约为360000元，买方支付首期款270000元用于卖方银行解押，使用不足解押部分款项由买方找垫资公司垫资，其产生的垫资费用由买方支付。该合同还就其他事宜进行了约定。 2017年8月1日，苏海峰、胡斌向张小燕出具《收款收据》一份，载明：“本人苏海峰、胡斌身份证号码：452××××××××是***之房屋所有权人，现收到买方张小燕身份证号码：4521××××××××交来该物业定金贰万元整（￥20000.00元）。”苏海峰、胡斌在落款处签字并捺手印确认。 2017年8月18日，贵人置业公司向胡斌发出《履约催告函》，载明：2017年7月31日买方张小燕与卖方胡斌协商一致购买*****屋，买方、卖方、经纪方三方签订《房地产买卖及居间合约》房屋买卖成立，买方委托经纪方向卖方发出履约催告函，根据合同约定卖方在银行未结清贷款为360000元，但卖方在向银行申请还款解押时被告知贷款解压实际金额为400000元，多出来部分抵押解押款卖方不愿承担，买家及经纪方多次联系卖方办理房屋抵押解押手续，卖方均予拒绝拖延，限卖方收到本通知七个工作日内与经纪方联系，若卖方在发出催告函之日起七个工作日内拒绝向银行申请办理该房屋银行抵押解押手续并领取结清证明的，由此履行过程中产生的合同违约纠纷与法律诉讼等而造成的经济损失，均由卖方承担。 2018年6月20日，张小燕向苏海峰、胡斌发出《关于告知函》，载明：2017年7月31日，张小燕与苏海峰及贵人置业签订《房地产买卖用及居间合约》，张小燕向苏海峰购买其位于*****,2017年8月1日，张小燕向苏海峰、胡斌支付20000元定金；合同履行过程中张小燕、苏海峰产生争议，经贵人置业协调，苏海峰口头同意在贵人置业出售苏海峰房屋后退还张小燕20000元定金，现苏海峰既不再出售涉案房屋也不退还张小燕20000元定金，请苏海峰立即履行2017年7月31日签订的《房地产买卖用及居间合约》，并向房贷银行提交银行抵押解押手续申请。2018年6月24日，苏海峰签收该函。 张小燕以苏海峰未依约退还定金为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。庭审时，证人卓某出庭作证，张小燕、苏海峰双方均确认证人卓某是本案所涉房屋交易的中介方经手人，证人卓某陈述：签订合同后，证人卓某拿着张小燕、苏海峰双方提交的材料交给垫资方审核，垫资方答复由于双方的征信太差，未受理双方的垫资申请，由于证人卓某仅认识一家垫资方，且该垫资方陈述不予垫资的问题较严重，故卓某未尝试将双方的材料提交给其他垫资方；卓某未要求张小燕支付出庭费用300元。 一审法院认为：张小燕、苏海峰、贵人置业公司基于真实意愿签订本案所涉《房地产买卖及居间合约》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 关于定金应否双倍返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，适用双倍返还的定金罚则前提是收取定金的一方不履行约定债务。本案中，从张小燕、苏海峰签订的《房地产买卖及居间合约》第4条约定的购房流程可知，买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清涉案房屋的抵押是继续履行合同的关键环节，双方因该垫资问题产生争议。从上述合同条款可知，垫资以解除抵押是买卖双方均应协助配合的合同义务，虽然《房地产买卖及居间合约》第九条第9款约定“使用不足解押部分款项由买方找垫资公司垫资，其产生的垫资费用由买方支付”，但该条款仅约定垫资费用的负担，而未明确排除卖方垫资协助的合同义务，故买卖双方对于垫资的完成均负有合同义务。从双方诉辩主张可知，本案纠纷系因需垫资金额超出合同约定、而双方未对超出金额的负担问题达成合意而产生，同时，从双方均认可经手本案房产交易的证人卓某的证言可知，买卖双方的征信记录影响了垫资手续的完成，故张小燕、苏海峰双方对于垫资手续无法顺利完成并如期履行后续合同义务均负有责任。在合同履行过程中，张小燕、苏海峰双方均表示不再继续履行合同，已明确了解除合同的意思表示，故对《房地产买卖及居间合约》已解除的事实予以确认。由于张小燕、苏海峰双方对于合同的解除均有过错，故不应适用双倍返还的定金罚则，据此一审法院支持张小燕主张苏海峰返还定金20000元的诉讼请求，对张小燕主张超出部分，不予支持。苏海峰作为收取定金的一方主张不退还定金，亦不符合定金罚则之规定，其以垫资系买方单方义务为由主张张小燕违约并不退还定金，不符合双方合同约定，一审法对苏海峰的该主张亦不予支持。 关于利息损失。苏海峰负有返还定金的支付义务，但其至今未履行返还义务，对张小燕而言确产生资金占用的事实，现张小燕诉请苏海峰按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，予以支持；但由于张小燕未能提交充分证据证实其在诉讼前双方已达成协议退还定金，故一审法院酌情支持张小燕自起诉之日即2018年7月18日的利息损失，故苏海峰应付的逾期付款利息计算为：以20000元为基数，自2018年7月18日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算。 关于证人出庭费用。证人卓某出庭明确张小燕支付的费用并非其主动要求支付，故该费用并非必要发生的证人出庭费用，张小燕出于其自愿补偿给证人的费用要求苏海峰承担，一审法院不予支持。 关于胡斌应否连带承担本案合同义务的问题。由于涉案房屋系苏海峰在与胡斌的婚姻关系存续期间购买，对外对于债务人而言，该房屋属于苏海峰、胡斌的夫妻共同财产，且苏海峰、胡斌亦共同出具收据证实两人共同收取张小燕交付款项的事实，故应共同承担本案的合同义务，张小燕诉请苏海峰、胡斌连带承担本案的合同义务，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张小燕与苏海峰、贵人置业公司于2017年7月31日签订的《房地产买卖及居间合约》；二、苏海峰返还张小燕定金20000元；三、苏海峰向张小燕支付逾期付款的利息（利息计算：以20000元为基数，自2018年7月18日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算）；四、胡斌对苏海峰上述应负的第二、第三项债务承担连带清偿责任；五、驳回张小燕的其他诉讼请求。案件受理费824元，由张小燕负担412元，苏海峰、胡斌负担412元。 二审中，上诉人提交下列证据：1.《借款合同》；2.《房屋买卖合同》；3.《存量房买卖合同》。被上诉人质证认为，上述证据在一审开庭前已经形成，不属于新证据。且证据1、2没有原件，真实性有异议，即使有原件，也不能证明上诉人想证明的内容；证据3真实性没有异议，该证据能够证明在涉案合同未正式解除前，上诉人已经向涉案房屋另售他人，却未通知被上诉人，已经构成违约。对上诉人二审提交的证据，因证据1未有原件，被上诉人不予认可，故对该证据，本院不予确认。证据3真实性被上诉人没有异议，本院予以确认。证据2的房屋买卖合同虽没有原件，但该合同系苏海峰与韦露芝签订，与证据3的存量房买卖合同约定的涉案房屋受让人及转让价款一致，故本院予以确认。 对一审查明事实，当事人均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明：2018年4月12日，苏海峰与韦露芝签订《房屋买卖合同》约定苏海峰将南宁市兴宁区卖给韦露芝，转让价为938000元。2018年6月1日，苏海峰与韦露芝签订《存量房买卖合同》，约定苏海峰将南宁市兴宁区卖给韦露芝，转让价为938000元，该合同已交南宁市不动产登记中心存档，苏海峰、胡斌认可涉案房屋卖给韦露芝后，已经办理了房产过户登记手续。 本案二审争议焦点是：1、上诉人苏海峰应否向被上诉人返还20000元定金并支付利息损失？2、上诉人胡斌应否与苏海峰承担连带责任？ 本院认为，张小燕、苏海峰签订的《房地产买卖及居间合约》第1条第4款约定“物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，未结清的还款额约为360000元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用……现双方同意注销处理方式为Ｃ项，即由买方支付部分楼款并用于提前还款解押使用，不足部分由买卖双方委托担保公司或经纪方垫资结清解押，如选择Ｃ项的，须解押前另行与垫资方签署垫资协议，以及向垫资方或经纪方指定人员办理公证委托手续，买卖双方应予协助……垫资解押所产生的垫资费、公证费、加急费等费用按本合约或垫资协议约定承担为准，如因对垫资协议条款、费用以及手续有异议的，买卖双方可另自行通过其他途径融资解押”。根据上述合同条款约定，垫资以解除抵押是买卖双方均应协助配合的合同义务，虽然合同第九条第9款约定“使用不足解押部分款项由买方找垫资公司垫资，其产生的垫资费用由买方支付”，但该条款仅约定垫资费用的负担，而未明确排除卖方垫资协助的合同义务，故买卖双方对于垫资的完成均负有合同义务。由于银行实际解押金额超出合同约定的36万元、而双方未对超出金额的负担问题达成一致意见，且证人卓某的证言亦证实，买卖双方的征信记录影响了垫资手续的完成，故张小燕、苏海峰双方对于垫资手续无法顺利完成并如期履行后续合同义务均负有责任。且上诉人已于2018年4月12日将涉案房屋转让给案外人韦露芝，现上诉人与被上诉人均同意解除合同，故一审判决苏海峰向张小燕返还20000元定金并无不当。苏海峰以垫资解押系张小燕单方义务为由，主张其没有违约，不应退还定金，没有依据，本院不予支持。苏海峰负有返还定金的义务，其至今未履行返还义务，张小燕诉请苏海峰按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息，依法有据，一审判决苏海峰支付自张小燕自起诉之日即2018年7月18日的利息损失并无不当，本院予以维持。关于胡斌应否承担连带责任的问题。虽然胡斌在苏海峰与张小燕签订的《房地产买卖及居间合约》中是作为苏海峰的代理人签名，但由于涉案房屋系苏海峰在与胡斌的婚姻关系存续期间购买，胡斌亦与苏海峰共同向张小燕出具的收到定金的收据，收据中已载明苏海峰、胡斌系涉案房屋的所有权人，故一审认定涉案房屋属苏海峰与胡斌的夫妻共同财产，并判决胡斌与苏海峰承担连带责任并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人苏海峰、胡斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费311元，由上诉人苏海峰、胡斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年四月九日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静