广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初6005号原告:杜惠江，男，1974年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞，广东顺晖律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江大桥边。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：崔匡洲，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄建桥，男，系该公司员工。被告：刘耀忠，男，1963年9月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宝儿，广东法行律师事务所实习律师。第三人：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会朝桂北路2号容桂碧桂园商业街30号。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：蔡爱明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曾秀莹，女，该公司员工。原告杜惠江与被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业发展公司）、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司（以下简称碧桂园物业服务公司容桂分公司）、刘耀忠财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序审理，后变更为适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人陈莉君、李程灏，被告碧桂园物业发展公司的委托诉讼给代理人吴葆炫，被告碧桂园物业服务公司容桂分公司的委托诉讼代理人梁惠仪、叶长东，被告刘耀忠及其委托诉讼代理人罗健章、朱绍敏到庭参加诉讼。在第二次开庭过程中，原告杜惠江撤回对碧桂园物业服务公司容桂分公司的起诉，本院依法予以准许，并将碧桂园物业服务公司容桂分公司作为本案第三人参与诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人陈莉君，被告碧桂园物业发展公司的委托诉讼代理人崔匡洲、黄建桥，被告刘耀忠及其委托诉讼代理人罗健章，第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司的委托诉讼代理人蔡爱明、曾秀莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜惠江向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告连带赔偿原告因修复容桂碧桂园X座XX号房屋质量问题所产生的修复费用50000元；2.请求判令被告连带赔偿原告房屋贬值损失50000元；3.请求法院判令被告连带赔偿原告空置损失费、误工费20000；合计120000元；4.请求判令本案诉讼费、鉴定费等全部由被告负担。事实和理由：原告在2014年向被告碧桂园物业发展公司购买了位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会朝桂北路2号容桂碧桂园X座XX号房屋。之后，原告在2016年2月将房屋经过装修入住。入住之后，在2016年11月23日，原告回家发现，房屋的客厅及客房发生严重的房屋漏水问题，大量的水从客房及客厅的屋顶漏下来，原告需要用桶来接水，而且房间的插座插孔都不停的往外冒水出来，整个房间的窗帘全部被淋湿。漏水停止之后，原告将电灯拆下来，电灯的外壳也全部都装满水，灯也打不开。漏水发生之后过了一段时间，房屋大厅及客房的屋顶、墙壁就开始发生大面积脱落，严重裂痕、发霉等现象，原告整个客房的灯、电器都不能正常使用，导致原告根本没办法正常入住，整个客房一直空置至今。原告认为，原告的房屋是2016年才装修入住，入住不到一年，就发生这么严重的漏水问题，房屋的使用价值被严重贬值，而且客房也一直被迫空置至今，所以原告除了要求被告承担维修费等相关费用，还要求被告赔偿原告的房屋贬值损失及房屋空置损失费另经原告查实，被告刘耀忠是原告楼上XXX单位的业主。因原告也不知道导致房屋漏水的原因究竟是楼上业主所致，还是本身房屋存在的质量的问题，所以房屋漏水事件发生之后，原告多次找被告反映上述问题，要求其解决，但是被告均不予理会。现原告迫于无奈，只能通过法律途径解决，请求法院在依法查明事实的基础上，做出公平公正的判决。被告碧桂园物业发展公司辩称，1.案涉房屋及其楼上XXX房经政府验收合格，不存在质量问题，且原告及被告刘耀忠在接收房屋时已确认没有任何质量问题。2.案涉房屋及其楼上的XXX房交付标准为毛坯，且阳台并无防水要求，原告及被告刘耀忠于2015年4月开始装修前相关房屋均无渗水问题，直至被告刘耀忠完全装修后的2016年11月，可见，渗水问题并非房屋质量所致，原告主张的损失与被告碧桂园物业发展公司无关。3.原告主张的损失并未实际发生，且房屋贬值损失并非直接损失，原告未提供证据证明其损失，可见，原告主张的损失没有事实依据，不应得到支持。4.案涉房屋以及楼上的XXX号经过验收合格，不存在渗水，原告以及被告刘耀忠在接受房屋时候确认房屋没有任何问题，案涉房屋、楼上的XXX房工程质量验收合格，经于2013年12月10日完成竣工验收备案手续获得竣工验收备案表。原告、被告刘耀忠在验收、接受案涉房屋以及XXX房时候没有提出任何质量问题，书面确认质量符合约定，XXX房阳台不需具备与卫生间相同防水功能，鉴定报告没有考虑该因素，结论不符合建设规范以及房屋要求，不能作为认定房屋存在质量问题导致漏水的依据。鉴定报告依据的《建筑防水工程技术规程》没有对阳台防水作出要求。住宅质量保证书中的保修不含防水，要求被告碧桂园物业发展公司承担责任无依据。原告主张的房屋贬值损失、误工费等没有提供证据证明，不应该得到支持。被告刘耀忠辩称，原告没有证据证明其房屋渗水与被告有关，根据谁主张举证的规则，原告应承担举证不能的后果。且在2017年8月27日台风登陆，当时是风雨交加，答辩人到原告处房屋查看，发现原告渗水是从窗户渗进来的，与被告刘耀忠没有任何关系。关于原告主张房屋损失与空置损失费、误工费没有相关的证据证明，因此，原告要求被告刘耀忠承担赔偿责任没有事实及法律依据，应当驳回。房屋的竣工验收备案只是作为发展商组织施工等承包方面的备案，竣工备案表送给行政部门只是备案手续，不是鉴定结论，不能免除开发商对房屋质量的责任，相关的施工单位也需要承担责任，业主主张开发商承担责任符合法律规定。鉴定报告明确鉴定案涉房屋漏水是因为楼板裂缝造成，是质量问题，是开发商应该承担的质量范围。鉴定报告应该予以采纳，阳台与房屋是整体，楼板与房屋楼板是同时建造成，建筑防水工程规范明确对房屋楼板的防水要求，阳台也属于房屋整体，不可分拆。第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司述称，第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司不是本案的适格被告，不应就原告财产损害后果承担赔偿责任，具体理由如下：一、原告的涉案受损物业为业主专有部分，不属于第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司的物业服务范围。依据原告起诉状所述，原告房屋装修及家电损坏系因涉案物业的客厅及客房发生房屋漏水所引起，即本次财产损害系业主专有部分。第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司与原告于2014年12月2日就原告所有的容桂碧桂园X座XX号物业单位签订了《前期物业服务协议》，约定由第三人为原告所在小区的业主提供共用部位和共用设施设备的物业管理服务，但不包含原告所有的专有部分。原告并未就其专有部分另行委托答辩人提供专项有偿服务，因此第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司对原告专有部分不承担管护责任，原告要求答辩人对不属于其义务范围内的专有部分承担责任，于法无据，于理不合。二、第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司不是本案侵权责任主体。原告涉案物业的财产损害后果并不是第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司的行为造成的，第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司不是本案的侵权行为人；第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司的物业管理服务行为与原告涉案物业的财产损害后果无法律上的因果关系，依法不应当承担赔偿责任。综上，第三人碧桂园物业服务公司容桂分公司不是本案的适格被告，对原告的损失依法不应当承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议以及对证据的真实性无异议的证据，本院经审查后，对证据的真实性予以采纳并在卷佐证。对于其他有争议的证据认证如下：1.对于原告提交的相片12张、光盘1只，经审查，相片及视频的内容能反映案涉房屋的实际情况，本院对其真实性予以采纳；2.对于被告刘耀忠提交的图片2张、水表图2张，从图片无法体现出拍摄地点、时间，无法体现出与本案的关联性，故不予采纳。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会朝桂北路2号容桂碧桂园X座XX号的房屋登记权属人为原告杜惠江。位于佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会朝桂北路2号容桂碧桂园X座XX号的房屋登记权属人为被告刘耀忠。原告杜惠江、被告刘耀忠分别与被告碧桂园物业发展公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告碧桂园物业发展公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；原告杜惠江、被告刘耀忠在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；该商品房为毛坯房，被告碧桂园物业发展公司不负责装饰；保修期限内，在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》所列项目的质量问题，由被告碧桂园物业发展公司负责保修，因原告杜惠江、被告刘耀忠使用不当或擅自改动房屋结构、不当装修等造成的质量问题及其他损失，由原告杜惠江、被告刘耀忠承担。《住宅质量保证书》中列明地基基础和主体结构的保修期限为涉及文件规定的该工程的合理使用年限、保修责任为返修、加固；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏的保修期限为5年，保修责任为返修。2016年11月23日，原告所有的XX号的房屋出现漏水情况。根据原告杜惠江的申请，经本院委托，广东汇建检测鉴定有限公司作出《房屋漏水原因鉴定报告》，该报告显示如下内容：一、于2018年7月31日第一次到现场检查的情况如下：1.XX单元客厅：天花板板底东南角有一条西南向东北走向裂缝，缝长约3.2m、缝宽约0.3-0.5mm,该裂缝处有渗水痕迹，涂料层有起鼓、剥落现象；2.XX单元客房：(1)西墙表面涂料层局部有起鼓、剥落现象；该墙体北段上部有渗水痕迹；该墙体中部涂料层局部有龟裂现象；(2)东墙表面涂料层局部有起鼓、剥落现象；(3)南墙门洞口东上角局部有渗水痕迹；该墙体电器开关处有一条近似水平微裂缝，可见缝长约0.8m；(4)天花板板底五个洞口均有封填痕迹，即为原结构完成后再采用混凝土封填洞口；该天花板板底东段北起第三个后封填洞口处有渗水痕迹；该天花板板底西段北起第一个后封填洞口及靠近洞口处西墙上部均有渗水痕迹；3.XX单元卫生间：卫生间天花板经拆除吊顶检查未发现顶板有渗水痕迹及潮湿现象；4.XX单元厨房：厨房天花板经拆除吊顶检查未发现顶板有渗水痕迹及潮湿现象；5.XX单元阳台：阳台天花板经检查未发现顶板有渗水痕迹及潮湿现象；6.XXX单元卫生间、厨房、阳台：室内墙体及楼地面检查未发现有渗水痕迹及潮湿现象。二、蓄水试验：1.鉴定人员于2018年7月31日中午11点23分在XXX单元卫生间、厨房、阳台进行蓄水试验，11点50分蓄水完成；2.蓄水试验于2018年8月2日中午11点52分结束（期间原告、被告均随同至XX单元及XXX单元现场见证）,蓄水时间为48小时、蓄水期间XXX单元卫生间、厨房、阳台均保持满水状态。截止至蓄水试验结束为止，再次检查XX单元：客厅天花板板底东南角裂缝处有明显的渗水痕迹。客房天花板板底西段北起第一个后封填洞口处有连续不断水珠滴落现象;该客房西墙近天花板板底西段北起第一个后封填洞口处墙体有明显的渗水痕迹;房屋其余部位均保持干燥状态。三、鉴定结论：根据上述检查情况及蓄水试验结果综合分析，佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会朝桂北路2号容桂碧桂园1座的渗漏情况及渗水原因分析如下：1.蓄水试验前检查发现佛山市顺德区容桂街道小黄圃社区居委会朝桂北路2号容桂碧桂园X座XX单元：(1)客厅：天花板板底东南角有开裂，裂缝处有渗水痕迹，涂料层起鼓、剥落现象；(2)客房：西墙表面涂料层局部有起鼓、剥落现象；该墙体北段上部有渗水痕迹；该墙体中部涂料层局部有龟裂现象；南墙门洞口东上角局部有渗水痕迹；该客房天花板板底东段北起第三个后封填洞口处有渗水痕迹；该天花板板底西段北起第一个后封填洞口及靠近洞口处西墙上部均有渗水痕迹；现场检查情况表明，XX单元客厅及客房曾出现渗水情况。2.鉴定人员于2018年7月31日中午11点23分至2018年8月2日中午11点52分在XXX单元卫生间、厨房、阳台进行48小时蓄水试验、蓄水期间XXX单元卫生间、厨房、阳台保持满水状态。本次试验结果表明，现时XX单元客厅及客房有出现渗水现象，说明该两处楼板仍有渗漏，出现渗水的原因为该阳台防水功能失效、楼板存在裂缝、后封填洞口处理不当引起。在蓄水试验期间，水渗入阳台楼板内，部分水直接沿着楼板从客厅天花板板底东南角裂缝处渗出;部分水沿着楼板渗到客房天花板板底西段北起第一个后封填洞口处渗出,而后蔓延至西墙近天花板板底西段北起第一个后封填洞口处墙体。原告垫付了该项鉴定的鉴定费25000元。广东汇建检测鉴定有限公司回复意见中陈述本次鉴定距离XX号房屋发现漏水的时间已久，无法对发现漏水时间进行溯源；因上述发生漏水的时间太长，且当事人陈述之后就没有漏水，无法根据现有的检测技术判定出发生渗漏的水源。根据原告杜惠江的申请，本院依法委托佛山市城匠建筑设计院有限公司对案涉房屋作出修复设计方案，原告垫付了该项鉴定的鉴定费12000元。根据原告杜惠江的申请，本院依法委托，广东同益达工程顾问有限公司对案涉房屋作出《造价鉴定意见书》，鉴定意见为XX房屋修复工程鉴定造价含税为16622.68元。原告垫付了该项鉴定的鉴定费4000元。原告在庭审中陈述2016年11月23日没有下雨。根据顺德区历史天气详情反映2016年11月18日至11月22日期间有雨，在2016年11月23日为阴天。被告刘耀忠陈述其较少居住在1603号房屋，且有关水。本院认为,本案为财产损害赔偿责任纠纷，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”结合原告的诉请，本案的争议焦点为原告的具体损失为多少及两被告应承担何责任。围绕上述争议焦点，具体分析如下：一、对于原告杜惠江的损失具体分析如下：对于修复费用，广东同益达工程顾问有限公司鉴定意见为XX房屋修复工程鉴定造价含税为16622.68元，上述鉴定结论合法有效，本院依法予以采纳，本院依法予以支持修复费用16622.68元。对于贬值损失，现无证据显示原告杜惠江的案涉房屋存在贬值的情形，原告杜惠江应当承担举证不能的作用。对于空置损失费，从原告提交的相片、视频及鉴定机构现场的勘查情况可反映，XX号的房屋为客厅、客房的天花板出现渗水痕迹，并不导致无法居住使用该房屋，原告主张空置费没有事实依据，本院不予支持。对于误工费，该项费用未实际产生，故不予支持。综上，原告杜惠江的损失总共为16622.68元。二、对于两被告的责任分析如下：经审查，广东汇建检测鉴定有限公司具有相应的鉴定资质，且鉴定程序合法，故对《房屋漏水原因鉴定报告》的内容予以采纳。《房屋漏水原因鉴定报告》中的鉴定结论认定出现渗水的原因为阳台防水功能失效、楼板存在裂缝、后封填洞口处理不当引起。对于阳台防水功能失效，现没有证据证明被告刘耀忠在使用阳台时进行破坏性改造,或者对阳台的防水性能进行破坏，无证据证明被告刘耀忠对于XXX房阳台防水功能失效存在过错。对于楼板存在裂缝，根据鉴定机构现场检查的情况为XX房的天花板板底东南角有一条西南向东北走向裂缝，该裂缝位于XX房的天花板一侧，并非位于XXX房的地板一侧，故该裂缝并非XXX房造成，从鉴定机构拍摄的相片及原告提交的相片，XX房存在裂缝部分的天花板为涂料层，从一般常理而言，对天花板板底添加涂料的装修行为不会导致板底开裂，在原告正常使用及正常装修的情况下，天花板板底出现裂缝应当由被告碧桂园物业发展公司承担保修责任。对于后封填洞口处理不当，属于原结构完成后再采用混凝土封填洞口中处理不当，并不属于原告或被告刘耀忠装修行为及使用行为导致，被告碧桂园物业发展公司应当承担修复责任。对于渗水的水源，由于发生漏水的时间太长，鉴定机构明确回复无法根据现有的检测技术判定出发生渗漏的水源，故无法认定水源为降水形成，被告碧桂园物业发展公司铺设的下水管道渗漏还是被告刘耀忠未关闭水源导致，无法从水源确定属于何人责任。综上，从渗水原因来看，不能反映原告杜惠江、被告刘耀忠存在过错，可以反映被告碧桂园物业发展公司存在过错，且该过错与损害后果存在因果关系，故被告碧桂园物业发展公司应当承担修复费用16622.68元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜惠江支付修复费用16622.68元；二、驳回原告杜惠江的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为2700元（原告已预交），由原告杜惠江负担2326元，由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司负担374元。本案鉴定费为41000元（原告已垫付），由被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜惠江一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  李爱好人民陪审员  徐月琴二〇二〇年四月二十三日书 记 员  黄尧珊