广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初239号原告：巫兴赏，男，汉族，1982年1月1日出生，住广东省阳西县××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××010。委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。被告：阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县×××××绿洲凯德堡销售中心二楼。法定代表人：姚某1。原告巫兴赏诉被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司（以下简称：“绿洲银湖公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫兴赏及其委托诉讼代理人陈光全到庭参加诉讼，被告绿洲银湖公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫兴赏向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告双方于2018年10月22日签订的10份《房屋认购协议书》；2、被告立即返还原告认购诚意金110万元及返还诚意金补贴款20万元；3、被告赔偿原告违约金77000元（按年利率6%计算，暂自2018年10月22日起计至2019年12月22日止，违约金共77000元，此后违约金计至还清诚意金之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年10月22日，原告与被告绿洲银湖公司签订了十份样式相同的房屋认购协议书，原告向被告认购如下：1、阳西凯德堡二期3幢B单元5E1号房，建筑面积均为127.45平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；2、凯德堡二期3幢A单元6C2房，建筑面积均为128.11平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元;3、凯德堡二期3幢B单元6E3房，建筑面积均为114.65平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；4、凯德堡二期3幢A单元8C2房,建筑面积均为128.11平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；5、凯德堡二期3幢A单元12C1房，建筑面积均为128.11平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；6、凯德堡二期3幢A单元13C1房，建筑面积均为128.11平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元;7、凯德堡二期3幢A单元7C2房，建筑面积均为128.11平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；8、凯德堡二期3幢B单元5E2房，建筑面积均为137.22平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；9、凯德堡二期3幢B单元7E3房，建筑面积均为114.65平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；10、凯德堡二期3幢B单元8E3房，建筑面积均为114.65平方米，甲方定价每平方米人民币4100元，本楼盘开盘时间为2018年8月1日，认购诚意金110000元；上述每套房认购诚意金11万元，十套房认购诚意共110万元；签订认购协议时认筹单位尚未办理预售许可证。签订的10份房屋认购协议书当天，原告支付人民币110万元给被告，并由被告出具十套房的诚意金收据交原告收执。协议双方约定：1、为了获得该单位的提前预定权并提前锁定认购价格，在收到诚意金后为原告保留所订单位至该栋住宅楼开盘已确定，不再作销售他人单位；2、自缴纳诚意金之日起至该单位正式开售期间上述诚意金亦可以退回，开盘后如确定认购，则此诚意金可直接作为定金，如不认购，则在开盘的一个月内由阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司安排退回。3、甲方于该楼盘办好预售许可证后七天内，乙方携带房屋认购协议书收据应缴款项及相关证件到甲方售楼中心办理手续同时交清首期款，并在五天内签署商品房买卖合同和办妥银行按揭手续。如一个月内，乙方不能提供首期余款，甲方有权收回房屋继续销售他人，同时甲方愿无条件全款返还每套房诚意金110000元并补贴乙方每套房人民币20000元整。时至起诉之日，被告的楼房并没有开盘，经查该楼盘尚未动工兴建，原告多次向被告催告，要求解除认购协议，返还已付认购诚意金，然而被告每次均以各种借口无理拖延，至今已拖延一年有余，仍不予返还。现原告请求被告返还110万元、购房诚意金补贴20万元及支付违约金77000元，关于违约金的计付问题，诚意预购协议书没有约定时间开盘所产生的违约金的计算方式，但被告违约行为确实给原告造成损失，该损失主要体现在购房款的利息上面，故原告请求违约金按年利率6%计算，从2018年10月22日开始计至还清认购诚意金之日止。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告绿洲银湖公司不作答辩。本院经审理认定如下事实：2018年2月22日，原告巫兴赏（乙方）与被告绿洲银湖公司（甲方）签订了十份样式相同的《房屋认购协议书》，约定：巫兴赏向绿洲银湖公司预购位于阳西县××××方正中学东侧凯德堡花园3幢A单元6C2房、7C2房、8C2房、12C1房、13C1房以及凯德堡花园3幢B单元5E1号房、5E2房、6E3房、7E3房、8E3房，认购诚意金每套房11万元，开盘时间约为2018年8月1日；签订认购协议时认筹单位尚未办理预售许可证，为了获得该单位的提前预定权并提前锁定认购价格，在收到诚意金后为乙方保留所订单位至该栋住宅楼开盘（已确定），不再作销售他人单位；自缴纳诚意金之日起至正式开售期间诚意金可以退回。开盘后如确定认购，则此诚意金可直接转为定金，如不认购，则在开盘的一个月内由甲方安排退回；甲方于该楼盘办理好预售许可证后七日内通知乙方交首期余款，乙方携带《房屋认购协议书》收据应缴款项及相关证件到甲方售楼中心办理手续同时交清首期款，并在五天内签署《商品房买卖合同》和办妥银行按揭手续。如一个月内乙方无法提供首期余款，甲方有权收回该房继续销售他人，同时甲方愿意无条件全款返还每房11万元诚意金并补贴乙方每房2万元。上述十份《房屋认购协议书》均由绿洲银湖公司在落款“甲方”一栏盖章并由姚某1在“法定代表人签署”一栏盖章，由巫兴众代巫兴赏在“乙方签署”一栏签名按捺。签订协议书后，巫兴赏通过其弟弟巫兴众转账105万元及其姐夫陈兰桂转账5万元给绿洲银湖公司，并由绿洲银湖公司出具十份收据交巫兴赏收执。本院认为，巫兴赏与绿洲银湖公司签订的十份《房屋认购协议书》属商品房预约合同，双方在履行该认购书过程中产生纠纷而提起诉讼，故本案应为商品房预约合同纠纷。双方签订的《房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同。合同签订后，巫兴赏依约支付了诚意金110万元给绿洲银湖公司，已履行其付款义务，但绿洲银湖公司未能在合同约定的期限内取得预售许可证，致使涉案楼盘未能如约开盘，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现巫兴赏请求解除其与绿洲银湖公司签订的十份涉案《房屋认购协议书》，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除合同后，绿洲银湖公司应当返还诚意金给巫兴赏。现巫兴赏请求绿洲银湖公司返还110万元并支付违约金，于法有据，应予支持。关于违约金的计算问题，虽然《房屋认购协议书》尚未就甲方没有在约定时间内开盘所造成的违约行为应如何计算违约金，但绿洲银湖公司违约行为确会给巫兴赏造成一定的经济损失，该损失主要体现认购房款的利息损失，故巫兴赏请求违约金按年利率6%计算，合法合理，本院予以支持。因原、被告双方约定的开盘时间为2018年8月1日及巫兴赏不认购则在开盘的一个月内（2018年9月1日）由绿洲银湖公司安排退回诚意金，故违约金应自2018年9月2日起计算，巫兴赏请求违约金从2018年10月22日计起，此系行使其民事权利的行为，没有违反相关法律规定，本院予以支持。故绿洲银湖公司应以110万元为计算基数从2018年10月22日起至还清款之日止按年利率6%计付违约金给巫兴赏。关于巫兴赏请求返还诚意金补贴款20万元的问题，双方签订的《房屋认购协议书》约定：如一个月内乙方无法提供首期余款，甲方有权收回该房继续销售他人，同时甲方愿意无条件全款返还每房11万元诚意金并补贴乙方每房2万元，但是合同约定的条件尚未成就，故巫兴赏不能据此向绿洲银湖公司请求补贴款，对该项诉请本院不予支持。绿洲银湖公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也不作任何答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告巫兴赏与被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司于2018年2月22日签订的十份《房屋认购协议书》(认购的房屋分别为凯德堡花园3幢A单元6C2房、7C2房、8C2房、12C1房、13C1房以及凯德堡花园3幢B单元5E1号房、5E2房、6E3房、7E3房、8E3房)；二、限被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还认购房款1100000元以及支付违约金（以1100000元为计算基数从2018年10月22日起至还清款之日止按年利率6%计付）给原告巫兴赏；三、驳回原告巫兴赏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8597元，由原告巫兴赏负担1249元，由被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司负担7348元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  邱国崇二〇二〇年四月一日书记员  杜雪兰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。