上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初81301号原告：蔡照明，男，1944年11月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚峥。被告：蔡奎龙，男，1953年12月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。原告蔡照明诉被告蔡奎龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡照明的委托诉讼代理人朱松年、姚峥、被告蔡奎龙的委托诉讼代理人付润辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡照明向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2003年11月8日签订《协议书》；二、判令被告返还购房款人民币150,320元(以下币种相同)；三、判令被告返还入户费5,600元；四、判令被告赔偿损失200万元；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：2003年11月8日，原、被告签订《协议书》和《补充协议》，约定被告将位于上海市浦东新区环庆中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，房屋转让价为150,320元。原告付清全部房款，并于2007年支付入户费5,600元。2007年9月，被告将系争房屋交付给原告，原告装修入住使用。2016年8月，原告去女儿家小住。2017年6月30日回家后发现门锁被换，声称租客的陌生人在系争房屋中居住。原告报警后得知，被告将系争房屋产权登记在女儿包利英名下。2016年12月，包利英将系争房屋转让给徐龙昌。2017年2月21日，系争房屋产权登记在徐龙昌名下。故涉讼。被告蔡奎龙辩称，同意解除《协议书》。同意返还购房款、入户费并补偿上述两项费用的利息损失。根据《协议书》约定，任何一方违约，按照房屋总价的15%支付违约金，被告同意按照房屋总价的15%赔偿给原告。根据合同法规定，对方当事人主张的损失不能超过当事人签订合同时应当预见到的损失，现原告主张损失200万元，已超出被告的预期。原告已在系争房屋中居住9年，被告认为9年的房屋使用费也是对原告的一种补偿。经审理查明，包利英系被告之女。2003年1月20日，被告、包美芳(系被告之妻)及包利英就分家析产纠纷在本院经诉讼达成调解协议，内容为“坐落于上海市浦东新区合庆镇红星村XXX队包家宅XXX号房屋中，南面一上一下(占地22.4平方米的)房屋产权归包利英所有”。2003年5月11日，上海市浦东新区合庆镇红星村XXX队包家宅XXX号房屋遇动迁，包利英与拆迁人签署《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，约定货币补偿金90,480.16元。2003年11月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签署《协议书》一份，记载“甲方自愿将产权人蔡奎龙所订安置房27幢2号102室82.2平方米转卖给乙方，总价人民币150,320元，一次性付清。此协议是在自愿的基础上签订，双方都自愿遵守此协议。任何一方违约，对方都有权索取违约赔偿金房价的15%”。2003年11月，原告(乙方)与被告(甲方)签署《补充协议》，约定甲方拿到钥匙后交乙方，一切具体手续由甲方配合乙方办理。其一切费用由乙方支付。2003年11月22日，原告支付房款150,320元。2007年9月14日，原告支付入户费5,600元。2007年9月14日，被告将系争房屋交付给原告，原告装修入住至2017年6月30日。2008年6月18日，包利英办理了系争房屋的《配套商品房供应单》，其中被拆迁户基本情况记载为姓名包利英、原住房建筑面积43.34平方米、原住房地址红星路十一队，新购房屋基本情况记载建筑面积83.60平方米、总房价154,723.32元。2013年12月19日，系争房屋产权经审核登记至包利英名下。2016年12月22日，包利英与徐龙昌签署《上海市房地产买卖合同》，约定包利英将上海市浦东新区环庆中路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给徐龙昌，《上海市房地产买卖合同》上约定的房地产转让价为1,425,500元。被告自认系争房屋的真实转让价为171万元。2017年2月21日，系争房屋产权经核准登记至徐龙昌名下。2018年6月13日，原告起诉包利英、徐龙昌、第三人蔡奎龙(案号(2018)沪0115民初45314号)，要求确认包利英与徐龙昌之间于2016年12月22日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。上海市浦东新区人民法院于2019年2月21日驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋在2019年9月29日的市场价进行评估，评估结论为228万元。对系争房屋自2007年9月14日至2017年6月30日期间的租金进行评估，评估结论为201,800元。本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现双方一致同意解除《协议书》，本院依法予以准许。被告同意返还给原告购房款150,320元以及入户费5,600元，本院依法予以准许。原告对系争房屋的市场价以及租金无异议。被告对租金无异议，认为市场价过高，鉴定人员称系争房屋的市场价是通过市场调查、网签合同的成交价并结合系争房屋的具体位置、楼层、面积、结构等因素得出，本院据此采纳评估报告的结论。被告与原告签订《协议书》，约定将系争房屋转让给原告后，又擅自将系争房屋转让给案外人徐龙昌并办理产权过户手续，致使原、被告之间的《协议书》无法履行而解除，被告显属违约，理应承担相应的违约责任及损害赔偿责任。被告要求按照《协议书》约定，赔偿房价总价的15%给原告，基于目前原告损失已远超过双方约定的违约金，故对被告的主张，本院难以支持。本院综合考虑到被告的过错程度、系争房屋目前的市场价为228万元、原告于2003年支付的购房款以及2007年支付的入户费的利息损失、原告装修系争房屋的装修投入、原告自2007年9月14日至2017年6月30日期间使用系争房屋的租金价格为201,800元等综合因素，判令被告赔偿给原告损失200万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告蔡照明与被告蔡奎龙于2003年11月8日签订《协议书》；二、被告蔡奎龙在本判决生效之日起十日内返还给原告蔡照明购房款人民币150,320元；三、被告蔡奎龙在本判决生效之日起十日内返还给原告蔡照明入户费人民币5,600元；四、被告蔡奎龙在本判决生效之日起十日内赔偿给原告蔡照明损失人民币200万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24,002元，减半收取计人民币12,001元，鉴定费人民币12,380元，上述共计人民币24,381元，由被告蔡奎龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二〇年四月十七日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。