江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初847号原告：高海，住浙江省杭州市下城区。原告：李冰，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：金建中，浙江沁地律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李萱，江苏苏延律师事务所律师。被告：高滨，住南京市鼓楼区。被告：陶兰英，住南京市鼓楼区。被告：高博，住南京市秦淮区。被告：林青雯，住南京市雨花台区。四被告共同委托诉讼代理人：侯俊，北京大成（南京）律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：徐以杰，北京大成（南京）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司南京建邺支行，统一社会信用代码91320100834934539M，住所地在南京市建邺区江东中路****。负责人：张某。委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。原告高海、李冰诉被告高滨、陶兰英、高博、林青雯、第三人中国农业银行股份有限公司南京建邺支行（以下简称农行建邺支行）合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告高海、李冰的共同委托代理人金建中、李萱，被告高滨、陶兰英、高博、林青雯的共同委托代理人侯俊、徐以杰，第三人农行建邺支行委托代理人李峻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高海、李冰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告林青雯与高滨之间的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系被告高滨的哥哥与嫂子。原告高海家中还有两个哥哥、一个姐姐、一个妹妹。在1997年，考虑到父母年迈多病，每年都要到南京xx医院体检及治疗，原告高海经与兄弟姐妹商量，决定在南京购买房屋让父母亲居住。原告高海购房时系外国国籍，当时购房政策规定外籍人士不能购买此房，于是原告高海与被告高滨协商，由原告借用被告高滨的名字，购买了位于南京市xx号的房屋，购房款由原告高海用自己100%控股的私人公司金鼎建设公司支付，共计人民币1692786元。房屋购买装修后，从1998年到2006年之间，原告高海一直在此房屋居住，父母及外地工作的兄弟姐妹也经常来此房屋居住；2006年母亲搬到南京开始长期居住在此房屋，妹妹高某3自此一直陪伴母亲居住此房屋，直至2018年10月8日母亲在南京xx医院病逝。没有想到被告高滨在母亲去世之后，竟提出此房屋是他的个人财产，要求全家搬进来居住。2018年12月14日，被告林青雯、高博向110报警，谎称此房屋系其他们个人财产。很快，两原告接到林青雯所谓的物权保护一案的诉状，这才知道被告高滨早在2016年1月19日就将当年原告借他名购买的xx号的房屋过户到儿子高博的妻子林青雯名下。两原告认为，原告与被告高滨、陶兰英之间就位于南京市xx号的房屋，只是借被告高滨的名字购买，未想到被告高滨早就瞒着当时还健在并居住在此房屋的母亲、原告及原告其他兄弟姐妹，将房屋过户到了自己儿子高博的妻子林青雯名下。而此房屋的实际所有人系原告高海、李冰两人，两原告的房屋所有权应依法受法律保护。高滨、陶兰英与高博、林青雯之间系父母与儿子、儿媳关系，且长期住在一起。对该房屋谁出资购买和实际所有权应该属谁，是完全清楚的。原告的母亲生前也多次和子女们说过“这房子是高海卖给我和你爸爸住的”；高家兄弟姐妹的很多亲朋好友对此也知晓。而四被告以非法占有原告合法财产权为目的，恶意串通，于2016年1月19日采取恶劣手段将房屋从高滨名下过户到林青雯名下，严重侵害两原告的财产权益，应属无效。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告高滨辩称，1、案涉房屋并非原告高海借用被告高滨名字购买，而是原告高海将购房款赠予给高滨，高滨自行购买，案涉房屋所有购房手续均由被告高滨办理，装修亦是被告高滨找的南京中保龙公司进行施工；2、案涉房屋的所有权人为被告高滨，并不因谁缴纳物业费、水电费等费用改变其权属；3、被告高滨与林青雯就案涉房屋签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力强制性规定，真实有效，且案涉房屋已依法办理了过户手续，不存在“恶意串通”及“以合法形式掩盖非法目的”的情形；4、原告高海与被告高滨之间不存在借名购房，即使存在，原告高海的主张也于法无据，案涉房屋系高滨所有，现系林青雯所有。被告高博、陶兰英共同辩称，被告高博、陶兰英系主体不适格，非案涉房屋的所有权人，与案涉房屋并无关联，因此将其列为被告，并无法律依据,请求驳回原告诉讼请求。被告林青雯辩称，2015年10月29日，被告高滨与林青雯就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，并已依法办理了过户手续。此外，购买案涉房屋时，被告办理了银行贷款，截止目前，已归还两年多房贷，案涉房屋的原所有权人是被告高滨，被告林青雯通过买卖的方式合法取得了案涉房屋的所有权，根本不存在恶意串通以及以合法形式掩盖合法目的的情形，请求驳回原告的诉讼请求。第三人农行建邺支行辩称，我行不是原被告家庭内部纠纷的参与人，也不是案涉房产相关手续办理的在场人，对案涉房产权属情况不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人高某1与王某系原告高海与被告高滨父母；原告李冰与原告高海系夫妻关系。被告陶兰英与被告高滨系夫妻关系，被告高博系被告高滨、陶兰英之子，被告林青雯与被告高博系夫妻关系。原告高海于1994年11月23日退出中华人民共和国国籍，2008年1月30日恢复中华人民共和国国籍。1997年9月28日，案外人南京兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房地产公司）与被告高滨签订《xx商品房买卖契约》一份，约定案涉房产原白下区xx幢房屋（成交面积273.03平方米、用途为住宅）以价格1692786元售与被告高滨。该买卖契约上标注“97金秋恳谈会、减免20%交易管理费”字样。合同签订后，案外人香港xx装饰工程有限公司（以下简称金鼎公司）通过转账支票陆续向兴隆房地产公司支付了购房款。案涉房屋交付后，经原告高海出资装修，原告父母高某1与王某每年常常因去南京军区总院体检等缘故从杭州来案涉房屋居住。1999年9月8日，案涉房产登记在被告高滨名下。同年，原告之父高某1去世。自2006年始，原告之母王某搬至案涉房产居住生活，期间主要由其女高某3陪伴生活，居住期间三次装修费用均由原告高海支付，案涉房屋相关物业费、水电费等由高某3支付；被告高滨偶尔来案涉房产探望其母。为方便照顾其母王某，2006年6月16日，原告高海将其子高某2名下的别克轿车过户登记至被告高滨名下，变更后车牌号为苏Ａ×××**。自2008年始，被告高滨陆续四次以涉案房屋向招商银行、杭州银行、民生银行及钟昊宇办理过抵押登记。2009年3月6日，被告高博与被告林青雯登记结婚。2010年11月23日，南京市白下区月牙湖办事处月牙湖社区居民委员会出具证明一份，载明：“王某同志（身份证号码：330********）现居住在××幢。特此说明”。2011年8月3日，高某3与案外人金某代表南京市白下区xx小区业主委员会，向南京军区司令部管理局发函，协调解决xx小区与该管理局相邻围墙修缮事宜。2012年11月，被告林青雯及被告高博以抵押贷款137万元方式购买了本市雨花台区xx房屋一套。2015年5月17日，原告高海通过高某3向xx业委会主任金某发函要求恢复案涉房产原有栅栏和绿色植物。2015年10月29日，被告高滨（甲方）与其儿媳被告林青雯（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定被告高滨将案涉房产出售给其儿媳被告林青雯，价格为260万元，付款方式为“现金+贷款，乙方在2016年2月28日前付清购房款”，甲乙双方定于2016年2月28日前正式交付案涉房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方应于2016年2月28日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。2015年12月2日至7日，被告林青雯向第三人提交了婚姻状况声明书（声明其自2015年5月20日与高博离婚后，未再登记结婚）、离婚证复印件（日期为2015年5月20日）、诚信保证书（保证其家庭名下目前实有住房1套）、收入证明（出具人：南京xx食品贸易有限公司，职务：xx，工资收入：41667元/月）。2016年1月13日，被告林青雯（借款人、抵押人）在第三人农行建邺支行签订“个人购房担保借款合同、抵押合同”各一份，合同载明：购房总价700万元，抵押贷款392万元，贷款期限至2046年1月12日止。附件“资金划款授权书”记载贷款划入账户为“户名：高滨，开户行：农行，卡号：62×××74。2016年1月19日，案涉房产变更登记至被告林青雯名下。2018年10月8日，原告之母王某去逝。2019年1月23日，案外人高某4、高某3出具情况说明一份，载明：“1997年，考虑到父母年迈多病，每年都要到南京xx医院体检及治疗。经兄弟姐妹商量后，高海决定在南京购买房屋让父母居住。当时高海系外国国籍，不能在南京购房。于是高海与弟弟高滨商量借名购买了位于南京市xx号的房屋。后高海就借用了弟弟高滨的名字出资1692786.00元买下了此房屋，装修后父母从杭州经常来南京居住，2006年开始母亲搬到南京开始长期居住在此房屋，妹妹高某3也一直陪伴母亲在此房屋，直至2018年10月8日母亲在南京xx医院去世。没有想到高滨竟然在2016年1月19日就瞒着高海、母亲及家人将此房屋过户到了儿子高博的媳妇林青雯名下。企图侵吞高海的合法财产。以上情况事实，特此证明高某318xxx882019.1.23日高某41xxx982019.1.23”。2019年4月9日，案外人沈某出具情况说明一份，载明“香港xx装饰工程有限公司，于1997年4月22日在江苏省工商行政管理局注册成立。工商注册号：企外苏承字第00062号，注册资本92万元。企业类型：外国（地区）企（地区国境内从事生产经营活动。因原告高海当时加入外国国籍，为方便公司注册，高海让本人出面，登记为该公司的法定代表人。香港xx装饰工程有限公司的实际出资人和控制人均系高海，特此说明。说明人：沈某二○一九年四月九日”。2019年4月9日，案外人陈某出具情况说明一份，载明：“南京市雨花台区人民法院本人陈某，安徽贵池人，xx军衔。1986年从贵池xx中学考入南昌xx学院，1990年以优异的成绩毕业，取得大学本科学历，军事学学士学位。毕业后，先后任排长、组织干事、副连长、硬骨头六连政治指导员、教导员、团政治处主任，2004年任原南京军区xx团政委，2012年团改为xx旅后，升任xx旅政委，2年后的2014年我转业并选择自主择业，用自己的所有积蓄，在甘肃一个很穷的乡村筹建了一所小学，成了一名名副其实的乡村教师。由于同为军人家庭等原因，我与原告高海的兄弟姐妹均关系很好，情如亲兄弟姐妹，而且认老革命军人王某老母亲为干妈，经常抽时间到南京看望老母亲，记得2011年2月，我又一次云南京看望王某老母亲，我专门就xx栋老母亲居住的房间问老母亲，这个房子是不是我们部队分配给您老人家住的？老母亲回答说：不是的，这个房屋是高海买的，给她居住的。以上情况属实，特此说明！说明人：陈某二○一九年四月九日”。2019年7月8日，案外人高某5、高某6各出具证明一份，证明案涉房屋系1998年由高海出资购买给父母养老所用，因当时高海外籍身份，所以借用南京户口的高滨名字购买。2019年7月11日，案外人沈某又出具情况说明一份，载明：“南京市雨花台区人民法院因高海系外籍人士，不能在南京购买房屋，为此，高海一人独资的香港xx装饰工程有限公司，为配合高海向其弟弟高滨借名买房，从1997年9月18日至1998年5月8日，分七笔共169.2786万元购房款，直接支付给南京兴隆房地产开发有限公司，用于购买座落于南京市秦淮区的住宅房屋特此说明！说明人：沈某二○一九年七月十一日”。以上事实有出籍证书、复籍证书、房屋买卖合同、记账凭证、发票、日记、车辆登记证、装修合同、发票、情况说明、证明、照片、证人证言、婚姻登记信息、个人购房担保借款合同、抵押合同及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，行为人与相对人恶意串通、损害他人合法权益的民事法律行为无效。当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。案涉房产纠纷中，首先，被告高滨辩称案涉房屋是原告高海将购房款赠予给高滨、高滨自行购买，而赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。审理中，被告高滨自始至终并未举证证明原告存在赠与的意思表示，原告高海亦予否认，现有证据并不能直接证明当时从案外人金鼎公司账户转账给被告高滨的1692786元系原告高海的个人所得，结合买卖契约上标注“97金秋恳谈会（当时只针对外商和港商台商）、减免20%交易管理费”字样、原告高海当时因公出籍、案涉房产购买后自2006年起实际使用人系原告高海之母王某的事实，本院对被告高滨提出的案涉房产购房款系赠与的抗辩意见依法不予采信；相反，综合本案各项证据及证人证言的证明力，明显大于被告高滨抗辩的证明力，本院认定原告主张的借名买房事实成立，原告高海因身份不便而动用香港金鼎公司169万余元借名被告高滨名义为其母王某生活、就医而购买了案涉房产。其次，在原告之母王某尚未离世、仍正常居住生活在案涉房产内并由高某3照顾日常起居的时候，被告高滨于2015年10月29日与其儿媳林青雯签订案涉房屋买卖合同的行为，与被告林青雯在购房时提交给第三人农行建邺支行的婚姻状况声明书载明的内容相矛盾（声明书中载明被告林青雯已于2015年5月20日与被告高滨之子高博离婚且未复婚），被告林青雯提供给第三人农行建邺支行的离婚证复印件如果背后的离婚事实属实，按照一般的生活习惯，被告高滨将自己母亲居住生活的房子卖给前儿媳，于情于理均难以自圆其说；如果被告林青雯提供给第三人农行建邺支行的离婚证复印件系假证，则属违法。被告林青雯作为案涉房屋的买受人，自成为被告高滨的儿媳之后，理应明知案涉房屋的居住现状，而被告林青雯与被告高滨所签订的合同中约定“购买价格为2600000元，2016年2月28日前正式交付案涉房屋，交付房屋前腾空该房屋，被告高滨于2016年2月28日前将案涉房屋内的户籍迁出”的合同约定与合同双方明知案涉房产不能实际交付的事实不符，且约定的案涉房屋价款明显低于市场价格，且与被告林青雯自己提交给第三人的贷款材料中涉及的房产价格相差巨大，被告林青雯至今未提交证据证明其贷款材料中被告高滨出具的“2015年12月2日购房首付款308万元”实际支付的事实。综合上述证据，本院依法认定被告高滨与被告林青雯系恶意串通，被告林青雯不属于善意第三人，案涉房产过户行为因双方之间的买卖合同无效而归于失效。因案涉房产上负载的抵押权并未涤除，原告原先主张要求直接判令案涉房产变更登记的诉讼请求，依法不能得到支持。原告在审理中撤回该诉请，符合法律规定，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告高滨与被告林青雯2015年10月29日签订的案涉“紫金城12幢”《南京市存量房买卖合同》无效。案件受理费20035元，保全费5000元合计25035元，由被告高滨、陶兰英、高博、林青雯共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  田 强人民陪审员  郭素琴人民陪审员  孙 蓉二〇二〇年四月二十一日见习书记员  池 艳